湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初2340号原告：刘瑛，女，1980年6月15日出生，汉族，居民，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘瑛与被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告刘瑛的委托诉讼代理人周政到庭参加了诉讼，被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘瑛向本院提出诉讼请求：1、判令被告一支付房屋收益款125290元，违约金375元；2、判令被告二、三对上述债务承担连带责任；3、判令三被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告刘瑛变更第1项诉讼请求为“判令被告一支付房屋收益款124965元，违约金374元”。事实与理由：2012年4月6日，原告与被告二签订《商品房买卖合同》，购买被告张家界大成山水国际大酒店第14层1427B房，约定房屋价款217000元。合同签订当日，原告付清了全部购房款。并与三被告另行签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，约定了关于原告购买本案房屋同时，被告一承租本案房屋经营酒店，同时协议并约定各被告之间对原告所负债务均承担连带担保责任，被告一受领和经营管理该房屋，期限2-3年，被告一按约向原告支付固定收益。2017年4月前，被告基本能履行支付义务，截止到2020年8月31日，被告一少付原告房屋收益款124965元，被告一还应承担逾期付款的违约金374元，原告为维护自己合法权益，诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状共同辩称：请求依法公正处理本案，放弃违约金；因出现新型冠状病毒不可抗力因素请求减免租金；请求驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。2015年4月6日至2020年8月31日，被告已向原告支付51146元，被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未对投资收益达成续签协议。现因出现新型冠状病毒不可抗力的情况及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。被告愿意继续履行《房屋买卖合同》协助原告办理过户登记。本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2012年4月6日，原告刘瑛（合同买受人）与被告张家界山水公司（合同出卖人）签订《商品房买卖合同》，在合同中约定：被告张家界山水公司将张家界大成山水大酒店第14层1427B号房，以217200元出卖给原告刘瑛。签订合同时，原告刘瑛将购房款217200元，一次性支付给被告张家界山水公司。2012年4月6日，原告刘瑛（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，在合同中约定：甲方将其投资的物业坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××房，交由乙方对外统一经营管理。合同约定：该房屋的投资期限最短时限不少于2年，最长不超过3年，自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益。在合同投资期内，投资收益每年32580元，乙方在投资届满后第一个星期，乙方将上年度投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。在本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界山水公司（合同丙方）对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店（合同丁方）对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。另查明，自2016年4月1日起至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应按照投资经营合同的约定，向原告支付投资收益款176111元，实际共向原告支付投资收益款51146元，未能按期足额向原告支付投资收益款124965元。现张家界大成酒店公司继续占有、使用1427B号房屋。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、收据等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告刘瑛与被告张家界大成酒店公司、张家界山水公司、湖南大成酒店签订的《商品房买卖合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告张家界大成酒店公司未按照《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的约定，按期向原告支付投资收益已构成违约。现原告要求被告张家界大成酒店公司支付原告房屋投资收益和违约金，理由正当，符合当事人的约定和法律规定。因2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌情以减免1个月租金为宜，故对原告的该项诉讼请求本院支持房屋投资收益122250元（124965元-32580元÷12月），支持违约金367元（122250元×0.3%）。对于原告要求被告张家界大成酒店公司、被告湖南大成酒店、张家界山水公司相互承担连带支付责任的诉讼请求，因在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界大成酒店公司对张家界山水公司在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为张家界山水公司向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店对张家界山水公司在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保均符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，故应在提供担保物的价值范围内承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告刘瑛房屋投资收益122250元及违约金367元，共计122617元；二、被告张家界山水天下置业有限公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业、被告湖南大成国际大酒店有限公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对本判决第一项确定的金额承担连带清偿责任；三、驳回原告刘瑛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费2814元，减半收取计1407元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司、张家界山水天下置业有限公司、湖南大成国际大酒店有限公司承担1376元，原告刘瑛承担31元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年十一月十八日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承提保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。