重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初14600号 原告：重庆华侨城实业发展有限公司，住所地重庆市北部新区礼仁街**，统一社会信用代码91500000305083476A。 法定代表人：张大帆，执行董事。 委托诉讼代理人：彭剑，重庆索通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴雨涵，重庆索通律师事务所律师。 被告：熊晓露，女，1987年10月24日出生，汉族，住重庆市江**。 原告重庆华侨城实业发展有限公司（以下简称华侨城公司）与被告熊晓露商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年8月28日公开开庭进行了审理。原告华侨城公司的委托诉讼代理人彭剑、吴雨涵，被告熊晓露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告华侨城公司的诉讼请求为：1判决解除原被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及其他附件；2、判决被告立即配合原告解除重庆两江新区xx路x号x幢x号商品房的网签及合同备案登记，且由此产生的费用由被告承担；3、判决被告向原告支付违约金289563.4元；4、判决被告承担本案的律师费、案件受理费等全部诉讼费用。事实及理由：2019年10月16日，原被告签订《重庆市商品房买卖合同》及附件，约定原告将位于重庆市两江新区两江新区xx路x号x幢x号商品房出售给被告，合同总价款2895634元，付款方式为首付分期、按揭付款。被告应当在签订合同当日向原告付清第一笔首付款595634元，2019年12月23日或之前向原告付清第二笔首付款280000元，余款2020000元由被告在2019年12月23日内银行申请按揭贷款向原告支付。合同还约定，若被告未按约定支付首付款以及未与银行办理按揭贷款，拖欠原告购房款的，原告有权解除合同并要求被告以房屋总价款10%的标准向原告承担违约金。同时承担原告为解除合同而支出的全部费用，原告也有权从被告已支付的首付款中直接扣除被告应支付的违约金及原告为解除合同所支出的全部费用。合同签订后，原被告对案涉房屋办理了网签及合同备案登记。而被告仅向原告支付了第一笔首付款595634元，第二笔首付款280000元未支付，且房屋尾款2020000元因被告原因迟迟未办理按揭贷款。2019年12月24日，原告以EMS方式向被告发出《催缴房款函》，要求被告积极采取措施向原告支付全部应付房款。但截止原告起诉之日，因被告原因，其未能如约支付剩余首付款以及办理完毕剩余按揭贷款，仍拖欠原告房款2300000元。原告遂起诉。 被告熊晓露辩称：1、熊晓露不同意解除合同；2、第二笔首付款未支付的原因是由于对接的置业顾问离职，无人对接，其不清楚到哪里支付购房款；3、按揭贷款未能顺利办理华侨城公司也有过错。按常理应当是先和银行签按揭贷款合同，银行同意后再和开发商签订商品房买卖合同，但华侨城公司以当月回款压力太大要求签商品房买卖合同再办理按揭。后按揭银行以熊晓露征信有瑕疵为由拒绝放款；4、违约金的计算的基数只能以第二笔首付款为基数，不同意按总房款10%支付违约金；5、律师费愿意承担一半。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换及质证，对当事人无争议的《重庆市商品房买卖合同》及附件、《关于首付款分期支付的特别补充约定》《催缴房款函》及EMS快递详情单、查询回执、承诺书、《诉讼法律服务合同》、银行回单、发票等证据本院予以采信。 经审理查明：2019年10月16日，华侨城公司作为甲方（卖方），熊晓露作为乙方（买方）签订《重庆市商品房买卖合同》。约定：第三条乙方所购商品房的基本情况（一）本商品房座落为：重庆市两江新区xx路x号x幢x号。第四条购房价款（一）本商品房为清水房，总成交价2895634元。第五条付款方式及期限（二）乙方按下列第3种方式按期付款。3、按揭付款：（1）买方于签订本合同当日付清首付款人民币595634元，余款乙方向银行申请金额2300000元的按揭贷款，作为买方应支付房款。（三）办理按揭贷款违约责任的约定。2、因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或取得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任。如乙方未能在约定期限内以现金方式或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。3、因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙方愿意继续履行合同的，双方对具体的付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日到30日内，将收受的房价款及利息退还给乙方。第十条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：……（2）逾期在10日（自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止）后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之1向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。 附件五：合同补充协议。约定：第三条、关于房价款2、关于按揭付款（4）按揭银行在审批乙方的按揭贷款申请过程中，或者银行按揭审批通过但按揭贷款发放之前，如需乙方另行或补充或新增提供相关资料、证明或其他文件资料、配合银行的电话回访或者实地上门调查时，乙方应自接按揭银行或甲方通知之日起5日内提供完毕银行要求的文件资料和配合银行完成回访调查；若乙方未按期提供按揭所需资料、未办理完毕其他按揭贷款手续、未配合回访调查、乙方应按拟贷款金额每日万分之一的标准向甲方支付违约金。逾期达30日以上，甲方有权解除合同及附件、本补充协议等相关法律文件，并将房屋另行出售。在此情况下，乙方应按总房款10%的标准向甲方支付违约金并承担合同解除所产生的全部费用，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失。不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。同时，作为合同义务，乙方应当配合甲方办理合同的解除事宜，否则甲方有权暂停退款。（6）本合同中“乙方原因”是指乙方不符合贷款银行所要求的贷款条件，未能通过按揭审批和取得银行放款。鉴于在签署本协议时，甲乙双方均已知悉银行贷款等政策随时可能发生变化并对此协议已有充分认识，故双方确认，银行因政策原因或乙方不能满足银行审贷要求原因拒绝向乙方发放贷款或发放贷款少于乙方申请金额的，属于乙方原因，乙方应按本合同及补充协议的约定履行义务。（7）本合同中“不可归责于甲乙双方的事由”仅指国家政策调整，但银行贷款利率的调整，不属于本合同项下之国家政策调整，不影响本合同的履行，由乙方享受利率降低的利益或承担利率调高的风险。（11）鉴于实践中按揭银行并不就拒绝提供贷款发放提供书面理由和书面通知，甲乙双方同意本合同签订60日后乙方未能通过银行按揭审批，或者放款资料交于银行30日内仍不能放款的，除非乙方能证明是由于甲方的原因，导致乙方未能通过银行按揭审核、放款或获得贷款少于申请贷款数额的，否则乙方应自甲方寄发书面通知之日起30日内以一次性付款的方式获其他方式支付，在此期限内，乙方不承担违约责任。但此期限之后甲方有权解除合同及补充协议，且甲方可另行将该商品房出售给第三方，甲方仅向乙方履行其告知义务，乙方应向甲方承担总房款10%的违约金，甲方有权从乙方已支付的首付款中直接扣除乙方应支付的违约金及甲方所受损失，不足扣除的，由乙方在5个工作日内补足，有剩余的，由乙方自行至甲方处按甲方规定办理无息退款手续。同时，作为合同义务，乙方应当配合甲方办理合同的解除事宜，否则甲方有权暂停退款。第十六条、本合同的解除：2、双方协商一致解除本合同或因任何原因导致本合同解除的，乙方应当在甲方发出书面通知之日起10日内，配合甲方按照土地房屋登记机构要求办理完毕本合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署合同解除协议、提供相应资料、到土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续及该商品房返还过户登记手续等。 《关于首付分期支付的特别补充约定》，约定：一、乙方确认：其应支付的首付款总额为875634元，甲方现同意乙方按下列约定逐笔支付：1、乙方应于2019年10月16日或之前向甲方支付人民币595634元；2、乙方应于2019年12月23日或之前向甲方支付人民币280000元；三、原《商品房买卖合同》补充协议中凡以签订《商品房买卖合同》日为起算日的义务和违约责任，均延至第一条最后一期付款时间届满后起算。四、如乙方违背本协议第一条约定的逐笔支付首付款的约定，按日向甲方支付总房款万分之五的惩罚性违约金。逾期超过7日，甲方有权单方面解除本协议及原合同，且收取乙方总房款10%的惩罚性违约金。本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本协议为准。 2019年10月16日，熊晓露出具《承诺书》，内容为：因本人按揭资料未能备齐，现承诺如下：本人承诺于2019年10月23日前向贵司补齐按揭资料，如未按期补齐，本人愿按照《买卖合同》相关约定执行，并承担因此造成的一切责任。 同日，重庆市住房和城乡建设委员会出具了《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》，对熊晓露所购房屋办理了预购商品房买卖合同备案。 2019年12月24日，华侨城公司向熊晓露发出《催缴房款函》，以其逾期支付购房款为由，要求其在2019年12月27日前至华侨城地产签约中心缴清相应款项，如逾期仍未缴纳，华侨城公司将按照合同等补充协议的约定计收惩罚性违约金直至合同解除，由此可能产生的诉讼费、律师费、解除合同的违约金等一切费用和损失将由熊晓露全部承担。该函件华侨城公司以合同约定的地址向熊晓露采用特快专递方式邮寄，查询回执显示2019年12月25日已签收，他人代收。 另查明：华侨城公司与重庆索通律师事务所签订《诉讼法律服务合同》，委托重庆索通律师事务所在其与熊晓露商品房买卖合同纠纷案中提供诉讼法律服务，应付律师费92660元。2020年7月31日，华侨城公司向重庆索通律师事务所转账支付92660元。2020年8月4日，重庆索通律师事务所向华侨城公司开具了律师费发票。 熊晓露认为违约金标准过高，认为其逾期付款只有第二部分的289000元，只愿意承担此部分的10%作为违约金。按揭贷款未能办理的原因在于华侨城公司，故按揭贷款部分不应当作为违约金计算的基数。 华侨城公司认为熊晓露逾期付款的金额共计2300000元。其逾期支付购房款的行为阻碍了华侨城公司资金的正常获利，也导致华侨城公司对外承担违约责任，故华侨城公司的损失难以确定，笼统的约定了10%的标准。 本院认为，华侨城公司与熊晓露所签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《关于首付款分期支付的特别补充约定》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 按《关于首付款分期支付的特别补充约定》的约定，熊晓露应当在2019年12月23日向华侨城公司支付第二期款280000元，其至今未支付。对于按揭款的支付，从熊晓露的答辩意见中其也明确由于其征信问题无法取得。故熊晓露的逾期付款的违约行为已成立。 按《关于首付款分期支付的特别补充约定》第四条的约定，华侨城公司有权行使合同解除权，双方合同在熊晓露收到本院送达的本案起诉状副本的2020年8月7日解除。合同解除后，熊晓露应当协助华侨城公司解除设立在房屋上的网签手续和合同备案登记手续。按该条的约定熊晓露另应当以总房款2895634元的10%的标准向华侨城公司支付违约金。对于熊晓露提出的违约金标准过高的问题，由于熊晓露和华侨城公司均未对因熊晓露的违约行为导致合同解除给华侨城公司造成的损失进行举证，考虑华侨城公司的实际损失，本院酌情对违约金的金额下调45000元，即熊晓露应向华侨城公司支付违约金244563.4元。 双方合同中对律师费的承担并无约定，但熊晓露在答辩中认可承担律师费的一半，故熊晓露应当支付华侨城公司律师费46330元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、原告重庆华侨城实业发展有限公司与被告熊晓露在2019年10月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、《关于首付款分期支付的特别补充约定》在2020年8月7日解除； 二、被告熊晓露在本判决生效后十日内协助原告重庆华侨城实业发展有限公司解除设立在重庆市两江新区xx路x号x幢x号房屋的网签和备案登记手续； 三、被告熊晓露在本判决生效后立即向原告重庆华侨城实业发展有限公司支付违约金244563.4元； 四、被告熊晓露在本判决生效后立即向原告重庆华侨城实业发展有限公司支付律师费46330元。 五、驳回原告重庆华侨城实业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费29965.1元，因适用简易程序审理减半收取14982.55元，由被告熊晓露负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年十一月十日 书记员  许 迪