广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初12302号原告：中山市坦洲镇同胜社区***民小组，住所地广东省中山市坦洲镇同胜社区。主要负责人：黄沛云，组长。委托诉讼代理人：姚伟，北京市农权律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘颖，北京市农权律师事务所实习律师。被告：中山市骏佳房地产开发有限公司，住所地广东省中山市**********佳境康城90卡，统一社会信用代码914***********671E。法定代表人：黄倩琼，总经理。委托诉讼代理人：王旗，广东保信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈金凤，广东保信律师事务所实习律师。第三人：中山市坦洲镇同胜社区*民委员会，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码554**********199XW。法定代表人：黄森，主任。委托诉讼代理人：张嘉铭，广东法宗律师事务所律师。原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组（以下简称同胜社区冲头居民小组）与被告中山市骏佳房地产开发有限公司（以下简称骏佳公司）、第三人中山市坦洲镇同胜社区*民委员会（以下简称同胜社区居委会）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告同胜社区冲头居民小组主要负责人黄沛云及其委托诉讼代理人姚伟，被告骏佳公司委托诉讼代理人王旗、陈金凤，第三人同胜社区居委会委托诉讼代理人张嘉铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告同胜社区冲头居民小组向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的租赁合同；2.判令被告给第三人的建设保证金60万元归原告所有。事实和理由：2017年1月1日，原告委托第三人与被告签订租赁合同，约定将其所有的厂房面积2022.5平方米及土地面积1616.4平方米出租给被告，合同期限自2017年1月1日至2029年6月30日，租期为12年半，被告应于2018年12月31日前在厂房内建设面积不少于5000平方米的建筑物。原告于2020年4月21日向被告邮寄通知函，要求被告在规定的期限内完成合同义务，但被告于2020年4月23日签收后未进行答复，对原告造成了严重的经济损失。综上，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告骏佳公司辩称，1.原告并非本案适格主体，应裁定驳回起诉。案涉租赁物的权利人为第三人，租赁合同的出租人亦是第三人，原告不是案涉租赁合同的当事人，也不是案涉租赁土地的[土地使用权证号：中府集用（2007）第331429号]使用权人，其无权提起本案诉讼。且原告未提交证据证明其已履行了以村小组名义提起诉讼的法定程序。2.案涉租赁合同第二条第3款违反了法律强制性规定，应认定为无效。根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定，建设单位应当按照规划条件进行建设。《中华人民共和国土地管理法》第六十四条规定，集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。案涉租赁合同第二条第3款约定“乙方应保证在签署合同之日起两年内（即在2018年12月31日前）在厂房内动工建设面积不少于5000平方米的建筑物”及第四条第5款约定“乙方在租赁土地上的建设行为必须依法进行”。租赁合同签订时，案涉租赁土地为集体建设用地，土地使用权证上记载的用途为工业，但该地块的控制性规划用途为居住小区公共设施用地，由于土地用途与控规用途不一致，在该地块上进行的建设不可能同时既符合土地用途，又符合规划条件。因此，案涉租赁合同第二条第3款违反了上述法律强制性规定，该条款无效，出租人不能依据该条款约定要求解除合同和没收建设保证金。第三人同胜社区居委会述称，第三人受原告的委托签订涉案租赁合同，第三人并未参与磋商合同条款，因此第三人对原告的诉求不发表意见，由法院依法裁判。本院经审理认定事实如下：2017年1月1日，同胜社区居委会（甲方）与骏佳公司（乙方）签订租赁合同，约定：甲方受同胜社区冲头居民小组的委托，将座落于本社区冲头居民小组内（即同明街38号）厂房面积（即占地面积）为2022.5平方米的厂房及面积为1616.4平方米的空地租赁给乙方使用；本合同的租赁期为2017年1月1日起至2029年6月30日止；2017年1月1日至2017年12月31日止年租金为400000元，每年租金分四个季度缴交，每季度首日缴交当季租金，租金每年递增10000元；在合同签订之日，乙方须一次性交付400000元作为押金给甲方，该押金在合同期满时或经甲、乙双方协商同意终止本合同时，在乙方结清所有费用后，不计利息退还给乙方，如乙方有拖欠应付费用的，甲方有权在押金中直接扣除。租赁期间，因乙方违约导致合同解除的，甲方有权没收乙方所交的押金；在合同签订之日，乙方须一次性另付600000元作为建设保证金，乙方保证在签署合同之日起两年内（即在2018年12月31日前）在厂房内动工面积不少于5000平方米的建筑物，要求建设建筑物时，建筑物必须为钢筋水泥结构，地面高于公路30公分。乙方在满足上述条件后，建设保证金不计息退回乙方，否则，甲方有权没收建设保证金，并要求乙方在限定期限内继续完成前述条件，乙方在限定期限内仍未能完成的，甲方有权解除合同；租赁合同期满或乙方中途违约被解除合同或因不可抗力原因终止合同的，乙方在租赁厂房期间所投资建好的一切建筑物（包括消防、水、电等配套设施）全部无偿归甲方所有，乙方不得异议。合同还约定了其他事项。2019年1月2日，中山市**********民小组证明，载明：黄沛云在2017年广东省第六届村（居）民委员会换届选举中，依法当选为坦洲镇同胜村冲头村民小组组长。2020年1月10日，同胜社区居委会出具证明，载明：冲头居民小组属于中山市坦洲镇同胜社区*民委员会管理小组之一，冲头居民小组座落于广东省中山市******，组长为黄沛云，情况属实。2019年9月12日，同胜社区居委会出具关于骏佳公司合同违约处理申请书复函，载明：同胜社区冲头小组申请要求本居委会处理骏佳公司合同违约事宜，本居委会认为冲头小组和骏佳公司双方提供理据都很充分，单凭居委会无法作出处理，建议冲头小组通过法律途径由法院作出判决。2019年10月，骏佳公司出具关于暂缓升级改造同胜村冲头（印花厂）的申请报告，载明：我司原计划对骏佳公司与同胜社区居委会于2017年1月签订了同明街38号厂房（以下简称合同1）所涉工程进行升级改造，现因以下客观原因不得不暂缓，具体如下：我司计划就合同1工程向政府提交“三旧改造”申请，作为升级改造的前置条件，但因政府职能机制重组（市政府于2018年12月期间进行机制重组，将原规划局、国土资源局合并调整为自然资源局——该局专门审批旧城改造、城市更新等），自调整以来，暂停了相关业务的审批，至今未明确业务受理细则……综上，因上述情况影响，我司需申请暂缓升级改造安排，但我司承诺会按合同约定履行我方义务。2020年4月21日，同胜社区冲头居民小组通过EMS特快专递向骏佳公司邮寄通知函，该函主要内容如下：贵司于2017年1月1日与同胜社区居委会签订租赁合同……该合同第2条第3款约定，贵司在2018年12月31日之前必须在厂房内动工建设面积不少于5000平方米的建筑物。否则，甲方有权没收建设保证金，并要求贵司在限定期限内完成前述条件，贵司在限定的期限内仍未能完成的，甲方有权解除合同。贵司在2018年12月31日至今长达一年多的时间内，仍未完成合同约定的条件。现同胜社区冲头居民小组正式通知贵司在收到本通知函之日起5日内完成上述条件。否则，同胜社区冲头居民小组有权解除合同。同年4月23日，骏佳公司签收该通知函。2020年7月31日中山市不动产登记资料查询结果显示，坐落于中山市******的集体建设用地权利人为中山市坦洲镇同胜社区*民委员会[不动产权证号：集（2007）331429]，土地使用面积为3638.9平方米，土地用途为工业用地。同胜社区冲头居民小组提交了一份2019年7月11日的同胜社区会议记录表，内容如下：1.骏佳公司租赁同胜社区冲头居民小组座落于同明街38号厂房，因骏佳公司没有按合同约定在2018年12月31日内建设5000平方米的钢筋水泥结构的建筑物，按合同约定甲方有权没收骏佳公司投放的建设保证金。经冲头居民小组会议8成以上村民同意通过没收骏佳公司投放的建设保证金600000元。2.按合同约定甲方没收乙方建设保证金后并要求乙方在限定期限内继续完成合同上的5000平方米钢筋水泥结构建筑物。经小组会议8成以上村民通过要求骏佳公司在2019年7月12日至2020年7月11日内必须完成合同上的5000平方米钢筋水泥建筑物，乙方在限定期限内仍未能完成5000平方米钢筋水泥建筑物的，甲方有权解除骏佳公司租赁同明街38号的所有合同。庭审中，同胜社区冲头居民小组述称骏佳公司未能在涉案租赁合同第2条第3款约定的期限内即2018年12月31日前建设不少于5000平方米的建筑物，构成违约，故主张解除租赁合同。骏佳公司则认为涉案土地用途为工业用地，但土地控制规划用途为居住小区公共设施用地，土地用途与土地控制规划用途不一致导致其无法合法报建，因此该条款违反了法律强制性规定，应认定为无效，同胜社区冲头居民小组不能依据无效条款来主张解除合同。另查，本院依职权向中山市自然资源局发函核实涉案土地[不动产权证号：集（2007）331429]的相关情况，中山市自然资源局于2020年10月31日复函，复函内容如下：1.所询用地位于坦洲镇同胜社区冲头围，土地证号为中府集用（2007）3314**，用地面积3638.9平方米，证载用途为工业用地，在《中山市坦洲镇南部片区TZ03街区控制性详细规划调整》TZ-03-14地块，规划用途为教育科研用地（A3）。土地证载用途与规划用途不一致；2.土地证载用途与规划用途不一致，不能办理规划报建手续。经质证，双方对真实性均不存异议。本院认为，本案为租赁合同纠纷。关于本案原告主体是否适格的问题。签订涉案租赁合同的相对方虽为同胜社区居委会，且中山市不动产登记资料显示涉案土地权利人为同胜社区居委会，但租赁合同中明确约定同胜社区居委会系受同胜社区冲头居民小组委托签订租赁合同，同胜社区居委会亦在庭审中确认同胜社区冲头居民小组为租赁合同的相对方，租赁合同的权利和义务均由同胜社区冲头居民小组享有，故本院认定同胜社区冲头居民小组为涉案租赁合同的相对方，其有权作为本案原告提起诉讼，骏佳公司的该项抗辩意见理据不充分，本院不予采信。关于合同解除问题。本案中，骏佳公司抗辩认为涉案租赁合同中关于建造建筑物条款违反了法律强制性规定，应认定为无效。本院认为，根据《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款：“建设单位应当按照规划条件进行建设；确需变更的，必须向城市、县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。城市、县人民政府城乡规划主管部门应当及时将依法变更后的规划条件通报同级土地主管部门并公示。”及《中华人民共和国土地管理法》第六十四条：“集体建设用地的使用者应当严格按照土地利用总体规划、城乡规划确定的用途使用土地。”前述法律规定明确了集体建设用地的使用者应按照土地规划用途使用土地以及在土地上进行建设。签订涉案合同时,同胜社区冲头居民小组提供案涉土地的证载用途为工业用地，骏佳公司亦对合同缔结尽到了合理注意义务。上述条款在合同缔结时并不存在合同法第五十二条规定合同无效的情形，因此涉案租赁合同合法有效。双方在履行过程中，出现了涉案土地的证载用途与规划用途并不一致情况，导致不能办理规划报建手续。因此，骏佳公司显然无法为涉案土地办理规划报建手续，并按照合同约定在2018年12月31日前建设不少于5000平方米的建筑物。现双方均未提供证据予以证明对方存在故意隐瞒或导致用途不一致的过错行为，同胜社区冲头居民小组以骏佳公司在履行合同中存在违约行为为由而解除合同、没收建设保证金的诉求，理据并不充足。但，《中华人民共和国合同法》第一百一十条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”依此规定，涉案租赁合同中关于建造建筑物的条款属于法律上或者事实上不能履行的条款，符合法定解除条件，而该条款又为涉案土地租赁合同构成的主要条款，同胜社区冲头居民小组缔结合同目的之一在于骏佳公司能够为其建造不少于5000平方米的建筑物,并在租赁合同期满或被解除、被终止时能全部无偿归同胜社区冲头居民小组所有。现同胜社区冲头居民小组无法实现合同目的关于5000平方米建筑物的可期待利益，如继续履行案涉租赁合同的其他条款明显对同胜社区冲头居民小组显失公平，双方就此亦没有进行重新协商达成补充约定，因不能归结于双方错过而致使合同目的不能实现，案涉合同应予以解除。因本院上述认定涉案合同解除，同胜社区冲头居民小组已无继续保管骏佳公司支付的建设保证金60万元、押金40万元依据，双方相互返还的义务仍然构成对待给付，为避免诉累，本案一并处理，同胜社区冲头居民小组应向骏佳公司返还上述款项。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条第一款，《中华人民共和国土地管理法》第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组与被告中山市骏佳房地产开发有限公司于2017年1月1日签订的租赁合同；二、原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组于本判决生效之日起七日内向被告中山市骏佳房地产开发有限公司返还建设保证金60万元、押金40万元；三、驳回原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47430元（原告已预交），由原告中山市坦洲镇同胜社区***民小组负担23715元，被告中山市骏佳房地产开发有限公司负担23715元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  何伟棋人民陪审员  何泽文二〇二〇年十一月二十日书 记 员  陈嘉婷袁丽珣