重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝01民终6621号上诉人（原审原告）：张丁，男，1992年3月16日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：黄黎，重庆兴瑜律师事务所律师。委托诉讼代理人：卢良友，重庆华立万韬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆金帛藏房地产开发有限公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道双星大道**，统一社会信用代码91500227MA5YX6NK3Q。法定代表人：陈昌凤，总经理。委托诉讼代理人：董星星，女，系公司员工。委托诉讼代理人：靳华，男，系公司员工。上诉人张丁因与被上诉人重庆金帛藏房地产开发有限公司（以下简称金帛藏公司）商品房预约合同纠纷一案，不服重庆市璧山区人民法院(2020)渝0120民初1906号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张丁的委托诉讼代理人卢良友，被上诉人金帛藏公司的委托诉讼代理人董星星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张丁上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由金帛藏公司承担。事实和理由：1.一审法院认定案由不准确，本案应系商品房预约合同纠纷。张丁与金帛藏公司因对商品房认购协议的履行、终止等事宜产生的纠纷，应当系商品房预约合同纠纷。2.张丁在一审中并未主张解除《金科天壹府项目商品房认购书》（以下简称《认购书》）。张丁的一审诉讼请求是金帛藏公司退还定金及支付因违约所产生的双倍定金差额，并未请求解除《认购书》，且该《认购书》已基于法律规定而消灭，权利义务已终止，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条之规定，并非仅有解除合同才能产生权利义务终止的法律后果。双方未能在认购书约定时间内签订正式的商品房买卖合同，系因新冠疫情影响，属于不可抗力，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，金帛藏公司应当向张丁退还定金，一审法院适用法律有误。3.《认购书》已消灭，金帛藏公司应当退还定金，至于双方是否达成新的认购意向及变更签约时间系张丁的权利，与本案无关。《认购书》中明确约定，双方均负有在2020年2月12日签订《商品房买卖合同》的义务，受新冠疫情影响，双方均未在该约定日期签署合同，双方权利义务因相关法律规定已终止，金帛藏公司应当退还定金。虽然金帛藏公司通过发送短信、微信的方式告知张丁于2020年2月26日前往签约，但上述行为系金帛藏公司单方对合同内容作出的变更，未与张丁协商一致，不对张丁产生变更的效力。《认购书》已经终止，金帛藏公司也已短信告知房屋另售，后续其是否成功将房屋另售、张丁是否愿与其建立新的预约合同关系或买卖关系均与本案无关。4.张丁缴纳的定金系作为双方于2020年2月12日前订立《商品房买卖合同》的担保，因不可抗力致使主合同不能履行的，不适用定金罚则。根据《中华人民共和国担保法》第八十九条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百二十二条之规定，本案不适用定金罚则。本案中，双方均未能在约定的日期前签订商品房买卖合同，属于双方违约，违约原因系因新冠疫情造成的不可抗力，故不适用定金罚则。即使可以适用定金罚则，在双方违约的情况下，金帛藏公司仍应向张定退还定金。5.一审法院认定事实有误。张丁举示的银行存款证明拟证明其签约后已为签订正式《商品房买卖合同》做好充分准备，因公出国证明、登机牌及行程单等证明金帛藏公司在明知张丁出国公干仍单方变更签约时间为当月26日，显失公平，且违背诚信原则。金帛藏公司辩称，双方签订的《认购书》解除的根本原因系张丁单方违约，并非受不可抗力影响，根据《认购书》约定及相关法律规定，给付定金一方拒绝订立合同的，无权要求返还定金。1.根据张丁认可且经一审法院查明的事实，《认购书》明确约定双方应于2020年2月12日前签订正式商品房买卖合同，2020年1月31日张丁就明确表示其不愿意继续履行《认购书》，要求金帛藏公司退还定金，其不愿意履行的理由是自己不想要认购的房屋了。2.根据张丁举示的银行卡转账记录，可说明张丁完全具备继续履行《认购书》的经济能力，其拒绝履行完全系因自身原因，并非不可抗力导致其经济条件不济所影响。3.新冠疫情属于不可抗力，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，适用不可抗力规则应依法准确，严格把握适用条件。一审法院认定因不可抗力导致张丁不能继续履行缴纳其他款项及按期签约，属于不可抗力的免责范围。疫情缓解后，金帛藏公司多次与张丁协商后续履约时间，张丁均拒绝，2020年3月5日，金帛藏公司书面函告张丁在收函后3日内缴纳剩余款项及签约，当月13日张丁收悉函件后仍未履约。直至2020年3月19日，金帛藏公司再次书面致函给张丁，张丁仍未履约。且张丁在本案起诉前，多渠道诉求退房退款，而非重新协商履约时间，其以上述行为明确表明不履行合同义务。张丁并非因新冠疫情导致履约困难而拒绝履约，而是利用不可抗力免责事由达到自己恶意违约的目的。4.一审查明因新冠疫情不可抗力导致的合同后果有缴纳剩余房款和延迟签约两者，其中缴纳房款属于金钱债务，可通过网上银行、支付宝等方式履行，故不适用不可抗力。签约事项并非具有严格人身性质的行为，不因当事人身在国外而完全不能履行，其可以适用代理制度履行该义务。因此即使受新冠疫情影响，合同义务也非完全不能履行。张丁向一审法院起诉请求：1.判决金帛藏公司返还张丁定金100659元；2.判决金帛藏公司向张丁支付双倍返还定金差额100659元；3.本案诉讼费用由金帛藏公司承担。一审法院认定事实：2020年1月12日，以金帛藏公司为出卖方（简称甲方）与张丁为认购方（简称乙方）在经过协商后自愿签订《认购书》，该《认购书》主要约定：“第一条基本情况：（一）认购人所认购商品房（以下简称该商品房）为出卖人所开发的位于重庆市璧山区项目的第14幢1单元3层1号房（下称该商品房）13＃。（二）该商品房的用途为住宅，建筑面积共约125.77ｍ2，套内建筑面积约108.03ｍ2（最终以房屋测绘机构实测面积为准）。第二条销售依据：（一）该商品房为预售商品房的，预售商品房批准机关为：重庆市璧山区住房和城乡建设委员会／重庆市璧山区国土资源和房屋管理局，预售许可证号为：璧住建委（2019）预字第（52）号。第三条价款与付款方式：（一）该商品房建筑面积125.77平方米，套内建筑面积108.03平方米，建筑面积单价为8003.42元／平方米，套内建筑面积单价为9317.69元／平方米，总价款为壹佰万零陆仟伍佰玖拾元整（小写：1006590元）。最终总价款以房管部门核定的上述房屋面积乘以单价计算为准，前述价款不包含国家及商品房所在地省、市规定的商品房认购人应承担的相关税、费、维修基金等费用。（二）出卖人同意认购人按照下列第2种方式付款：2、商业按揭付款。认购人于双方签订《商品房买卖合同》时向出卖人支付总房价款的30%，即人民币（大写）叁拾万陆仟伍佰玖拾壹元整（含定金），余下总房款的70%即柒拾万元整办理银行按揭（办理银行按揭以银行批准的按揭成数、年限、金额为准），贷款手续在签订正式《商品房买卖合同》时办理。如银行批准的实际按揭金额与前述确定的按揭金额不一致的，不足部分认购人在签订的《商品房买卖合同》约定的时间内补足。第四条认购定金：认购人于双方签订本《认购书》时向出卖人支付第一期定金人民币（大写）壹拾万零陆佰伍拾玖元整；于2020年2月12日前支付第二期定金人民币（大写）贰拾万伍仟玖佰叁拾壹元整……出卖人在收取定金后，应当向认购人开具收款凭证，并注明收款时间。双方签订《商品房买卖合同》后，认购定金抵作商品房价款。甲、乙双方关于定金的约定以本认购协议书的约定为准，其他任何单方行为均不改变定金的效力与性质。第五条出卖人义务：除本协议另有约定外，出卖人不得再将认购人认购的该商品房出售他人，也不得与他人就该商品房签订相同的《认购书》，若违反上述约定，造成认购人不能购买该商品房的，则双倍返还认购人所已缴纳的定金。第六条认购人的义务：（一）认购人应确保具备认购及后续签约资格、款项资金来源合法，否则，因不具有购房资格、款项来源不合法等原因，导致双方无法签订《商品房买卖合同》，其责任由认购人承担，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还。……（三）除本协议第六条第（二）款约定情形外，认购人应在2020年2月12日前到出卖人售楼处或签约中心（以下称售楼处，出卖人售楼处地址：重庆市璧山区）与出卖人签订《商品房买卖合同》。认购人未按约定时间到出卖人售楼处签订《商品房买卖合同》或者因认购人其他原因未与出卖人按约定时间就该认购房屋签署《商品房买卖合同》的，出卖人有权自行处理该商品房，无需另行通知认购人，因出售该认购房屋获得的一切收益全部归出卖人所有，与认购人无关，且认购人所交定金不予退还；若出卖人选择继续履约的，则单价按本《认购书》第三条第（一）款约定执行。第七条其他：（一）双方所要签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件的内容，出卖人已在销售现场公示，认购人确认在本《认购书》签订前，认购人已经充分了解所要签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件的内容，对双方的权利、义务完全清楚和明白，认购人不再有任何异议，并确认在签订本《认购书》时已特别注意《商品房买卖合同》及其补充协议、附件中涉及的免除或者限制出卖人责任、加重认购人责任、排除主要权利的全部条款内容。双方一致认可该等内容不存在显示公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。……（三）本《认购书》仅为确定双方将要正式交易行为前预定的契约，因此，待双方签订《商品房买卖合同》后，此《认购书》自行终止，转为履行双方签订的《商品房买卖合同》。……第九条协议效力本认购协议书壹式叁份，甲方执贰份，乙方至壹份，具有同等法律效力。本认购协议书经甲方盖章乙方签字后生效。”落款甲方（盖章）处加盖有重庆金帛藏房地产开发有限公司公章；乙方（签字或盖章）处有张丁签名，且张丁在自书“同意”上加盖指纹。后张丁于2020年1月13日和2020年1月16日分三次通过中国银行向金帛藏公司缴纳认购房屋定金人民币100659元。2020年1月31日，张丁在与该认购房的置业顾问微信聊天时，表示其不愿购买该认购房屋，未获置业顾问的同意。2020年2月12日，因为新冠肺炎疫情重庆市璧山区房管部门未上班不能网签，张丁、金帛藏公司未能按时签订《商品房买卖合同》，2020年2月18日，张丁因工作需要乘航班号ＥＴ637和ＥＴ871的航班飞机，从中国成都市飞往亚的斯亚贝巴，再由亚的斯亚贝巴转机到刚果（金）的卢本巴西返回中铁八局集团有限公司海外工程分公司的工地。2020年2月23日，该购房置业顾问通过微信通知张丁：“由于疫情原因不能网签，现房管局已恢复，请你在2020年2月26日之内过来进行签约......。”张丁则回复：“根据合同规定2月12日前签订合同，在2月上旬对此电话至贵司售楼部无果2月18日本人受公司委派出国，加之购房资金，由于贵公司未于合同期限内签订合同，现无资金与贵公司签订购房合同......。”2020年3月5日，金帛藏公司通过中国邮政国内标准快递向张丁投递了《限期签订购房合同并缴纳相关款项通知书》。其主要函告张丁：“请贵方在收到本函后三日内到我司签约中心（地址重庆市璧山区）与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》、附件及补充协议并按照合同约定缴纳相关房款及税费，逾期我司将根据认购书的约定没收贵方已缴纳的定金，并将该物业另行出售。”张丁一方于2020年3月13日收到该邮件；2020年3月19日，金帛藏公司再次通过中国邮政国内标准快递向张丁投递了“通知书”。其主要告知内容：“依照该认购书第四条的约定,贵方应于2020年2月12日前缴纳205931元整（大写贰拾万伍仟玖佰叁拾壹元整）。因贵方怠于履行缴纳上述款项的义务，我司已按照认购第六条第（二）款的约定于2020年3月13日向贵方寄发《限期签订购房合同并缴纳相关款项通知书》，请贵方在收到本函后三日内到我司签约中心（地址重庆市璧山区）与我公司签订《重庆市商品房买卖合同》、附件及补充协议并按照合同约定缴纳相关房款及税费，逾期我司将根据认购书的约定没收贵方已缴纳的定金，并将该物业另行出售。但遗憾的是，截止本通知发出之日，贵方仍未完善上述签约手续。鉴于上述事实，我司现书面通知贵方，我司已按认购书的约定没收贵方已缴付的定金100659元，且我司有权将该物业另行出售不再另外通知贵方。”张丁一方于2020年4月2日收到该通知，并于同日向一审法院提起诉讼。一审法院认为，张丁与金帛藏公司自愿签订的《认购书》，不违反法律法规的强制性规定，属于依法成立的有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”张丁与金帛藏公司在《认购书》约定认购的该商品房于2020年2月12日签订《重庆市商品房买卖合同》，因为新冠肺炎疫情爆发而采取的疫情隔离措施，重庆市璧山区房管部门未能正常上班，导致张丁与金帛藏公司不能如期签约,应当认定为张丁与金帛藏公司不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力情况。根据《中华人民共和国合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以张丁与金帛藏公司延迟签约与缴纳第二期定金均属于免除责任范围。因为新冠肺炎疫情隔离，导致张丁与金帛藏公司未能如期签订《重庆市商品房买卖合同》，金帛藏公司是否应当返还张丁定金的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定：“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”就本案而言，虽然发生了不可抗力新冠肺炎疫情，但是在疫情缓解后，张丁与金帛藏公司根据诚实信用原则并不是不能签订《重庆市商品房买卖合同》，金帛藏公司对张丁认购的该商品房给出说明，并未另行出售，张丁与金帛藏公司能够履行完成该商品房合同的签订。根据张丁的中国银行借记卡转账记录和中铁八局集团有限公司海外工程分公司证明以及金帛藏公司提供微信录音等证据，张丁并非因疫情导致履行合同困难，不能实现合同目的。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第2条：“人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的具体规定，严格把握适用条件”；第3条（2）项规定：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商，能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。”综上所述，张丁请求依法判决金帛藏公司返还张丁定金100659元和向张丁支付双倍返还定金差额100659元的诉讼请求，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二条、第三条（二）项规定，判决：“驳回原告张丁的全部诉讼请求。案件受理费2159.88元（已减半收取），由原告张丁负担。”二审中，双方均未举示新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于张丁上诉主张一审判决认定案由有误的问题，因金帛藏公司系房地产开发企业，其将尚未建成的房屋向张丁销售，双方签订了《认购书》并基于该《认购书》的履行问题发生纠纷，对应的案由应为商品房预约合同纠纷，一审法院认定本案案由为房屋买卖合同纠纷确有不妥之处，本院予以纠正。关于张丁上诉主张《认购书》因法律规定而“消灭”，权利义务终止，以及本案系因不可抗力致使合同不能履行，不适用定金罚则的问题。根据《认购书》约定，张丁应于2020年2月12日前往金帛藏公司售楼部与金帛藏公司签订正式商品房买卖合同，虽然双方因新冠肺炎疫情影响未能如期签约，确属不能归责于双方的不可抗力所致，但该不可抗力因素并未导致双方合同完全不能履行，在无其他法定或约定事由导致双方合同权利义务归于消灭的情形下，张丁主张《认购书》已“消灭”的上诉理由无事实及法律依据，本院不予支持。在该不可抗力因素影响消除后，双方应按照诚实信用原则继续履行合同义务。然金帛藏公司多次函告张丁在合理期限内履行签约等合同义务，张丁先以无资金为由明确表示拒绝履行相关合同义务，后又对金帛藏公司的去函未作答复，并无与金帛藏公司另行协商确定合理签约时间等继续履行合同的意思表示，金帛藏公司有权按照《认购书》第六条之约定，不予退还定金。故一审法院据此驳回张丁要求金帛藏公司返还定金的诉讼请求并无不当，本院予以维持。综上所述，张丁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4319.77元，由上诉人张丁负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 刘润荔审 判 员 赵文建二〇二〇年十一月二十四日法官助理 陈紫薇书 记 员 刘力玮