四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2954号 原告：简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司，住所地四川省简阳市东城新区喜悦美湖13（F）**，统一社会信用代码91512081062381726E。 法定代表人：陈莉，执行董事。 委托诉讼代理人：刘文，四川豁达律师事务所律师。 被告：余超，男，1986年6月17日出生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：刘怀军，四川瑞能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓辉，四川瑞能律师事务所律师。 原告简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司（以下简称喜悦房产公司）与被告余超商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告喜悦房产公司的委托诉讼代理人刘文，被告余超及其委托诉讼代理人刘怀军、邓辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 喜悦房产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》及其《补充协议》；2、判令被告于《商品房买卖合同》及其《补充协议》解除后7个工作日内到简阳市房地产管理局及不动产登记中心协助办理撤销合同备案登记及预告登记手续；3、判令被告支付违约金76,021元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年8月23日，原、被告双方在平等、自愿，协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，合同约定：房屋总价款为760,210元，采取按揭方式给付房款；如逾期偿还贷款的，出卖人有权就已承担的担保责任追偿直至解除合同，并可要求买受人支付违约金等条款。被告于合同签订当日支付了首付款230,210元，剩余530,000元购房款，由被告从资阳农村商业银行股份有限公司资溪支行（以下简称“资阳农商行”）贷款给付。被告在办理完贷款后，偿还贷款至2020年1月，自2020年2月起未再还款，经资阳农商行催收，被告仍未还款。2020年5月25日，资阳农商行向原告发送扣划余超逾期贷款告知书，2020年5月28日，资阳农商行从原告账户一次性扣划了应由被告偿还的贷款本息502,412.17元（其中本金484,062.82元、利息8,349.35元）。原告在承担担保责任后，按上述合同约定的违约条款及被告在合同中所留联系地址，于2020年6月2日寄出关于限期归还购房款的书面通知，要求被告于通知寄出之日起7个工作日（即2020年6月11日前）内偿还原告垫付的贷款本息502,412.17元，被告至今未支付。原告认为，被告逾期偿还银行贷款，构成违约；不能在原告通知期限内支付原告垫付的银行贷款本息，致使原告合同目的落空，合同无法继续履行，故提出诉讼。 余超辩称，原告所述签订合同、支付首付款、办理按揭贷款及还款情况属实，对原告代为偿还银行借款本息502,412.17元的事实无异议，原告要求解除合同及支付违约金等诉讼请求不符合合同约定和法律规定，请求驳回原告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年8月23日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及其《补充协议》，约定原告购买被告位于简阳市××街道××花园路××号××幢××单元××层××号××房屋一套，房屋总价为760210元，被告于2017年8月11日支付定金50000元、2017年8月19日支付房款180210元，合计支付首付款230210元，其余530000元向资阳农商行按揭贷款，贷款到期时间为2037年10月25日。被告从2017年12月开始按月偿还按揭贷款至2020年1月，被告从2020年2月开始未再偿还按揭贷款，资阳农商行经向被告催收还款未果，于2020年5月25日书面通知原告“现借款人未按期还款，按照双方于2017年7月25日签订的《商品房销售贷款合作协议》，资阳农商行将于2020年5月30日前扣划余超借款本金494062.82元及利息8349.35元”，后资阳农商行于2020年5月28日扣划原告现金502412.17元（其中2020年2月本金1459.69元、利息1834.21元，3月本金1465.65元、付息2031.86元，4月本金1471.63元、利息2016.58元，5月本金1477.64元、利息2001.57元，5月后的全部贷款本487690元、利息464.66元及本498.21元、利息0.47元）。原告按被告在合同中所留联系地址，于2020年6月2日寄出关于限期归还购房款的书面通知，要求被告于通知寄出之日起7个工作日（即2020年6月11日前）内偿还原告垫付的贷款本息502412.17元，因被告此时在外逃期间，后被羁押，被告未能收到该函件，致邮件被退回。 《商品房买卖合同》第十条约定：逾期付款的处理：（1）逾期付款在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金；（2）逾期付款超过60日，出卖人有权解除合同，买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照应付款的10%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人已付的全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.1的违约金。《商品房买卖合同》约定本案房屋于2019年8月30日前交付，被告在审理中陈述因原告通知延期2个月交房，交房前被告余超因涉诈骗外逃，后被羁押，致其至今未接收该房屋。 双方对逾期偿还银行按揭款的违约责任约定为：《补充协议》3.2条：出卖人在保证期内，因买受人未能按《借款合同》的约定，按时足额偿还银行或公积金管理中心到期的贷款本息，导致银行或公积金中心通过从出卖人账户扣款等形式直接要求出卖人承担保证责任时，出卖人除向买受人追偿外，还有权要求买受人承担如下违约责任：3.2.1出卖人电话或寄发书面通知之日起的7日内，归还出卖人代付款项；3.2.2从出卖人代付款项之日起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7至15日之内每日向出卖人支付人民币50元；3.2.3自出卖人电话或寄发书面通知之日超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除仍按上述约定给付出卖人违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金；3.2.4因出卖人的违约行为导致银行或公积金管理中心终止与买受人的《借款合同》，出卖人在已承担保证责任情况下，出卖人提出诉讼请求，请求确认商品房买卖合同无效或者撤销解除合同，商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人给买受人发出书面送达通知后7日后，有权直接处分买受人所购商品房，所获款项用于支付相关费用。《补充协议》第十一条：1、本补充协议生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同，除双方另行签订协议外，违约方应按《商品房买卖合同》及本补充协议的有关条款承担违约责任，同时按房款总额的10%赔偿守约方损失。2、出卖人若因买受人违约原因行使合同解除权而导致合同被解除的，买受人应承担因解除合同而产生的全部责任，并承担因退房款产生的相关手续费用。 另查明：被告余超因涉嫌犯诈骗罪于2020年6月15日被刑事拘留，于2020年10月27日被本院以犯诈骗罪判处有期徒刑十三年，并处罚金10万元，并责令退赔被害人经济损失200.5万元。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的禁止性规定，合同已依法成立并生效，双方应按合同履行义务。被告余超从2020年2月起未及时支付资阳农商行按揭贷款，致原告账户资金被扣划，且现被告余超无能力继续履行合同，致原告合同目的不能实现，故对原告要求解除双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的请求，本院予以支持；《商品房买卖合同》及《补充协议》解除后，被告余超应当协助原告到相关行政管理部门协助办理撤销合同备案登记及预告登记手续，故对原告提出的该项请求，本院予以支持；关于违约金，根据《补充协议》3.2.2条“从出卖人代付款项之日起，至买受人归还出卖人代付款项之日止，在7至15日之内每日向出卖人支付人民币50元”及3.2.3条“自出卖人电话或寄发书面通知之日超过15日，买受人仍未归还出卖人代付款项，买受人除仍按上述约定给付出卖人违约金外，还应按出卖人代付款项总额的10%向出卖人支付违约金”的约定，被告逾期支付按揭款致原告款项被扣划，被告应当按约定承担支付违约金的责任，故对原告提出的该项请求，本院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”的规定，本案合同解除后，原告应当返还向被告最终收取的房款257,797.83元（760,210元-502,412.17元）及已收房款760,210元的资金占用利息。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下： 一、简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司与余超于2017年8月23日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除； 二、余超于本判决生效后十内协助简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司到简阳市房地产管理局及不动产登记中心办理撤销合同备案登记及预告登记手续； 三、余超于本判决生效后十日内支付简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司违约金50,691.22元。 四、简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内退还余超购房款257,797.83元。 五、简阳市喜和悦房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内支付余超已付购房款的资金占用利息（从2017年8月19日起至2017年11月30日止，以230,210元为基数，按照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算；从2017年12月1日起至2019年8月19日止，以760,210元为基数按照中国人民银行颁布的同期同类贷款基准利率计算；从2019年8月20日起至本判决生效之日止，以760,210元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 案件受理费减半收取计6,081元，由被告余超承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 李 颂 二〇二〇年十一月十四日 书记员 饶治华