福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初4218号 原告：和美（漳州）房地产有限公司，住所地漳州市漳州开发区宁江路**融信学院名筑****-2，统一社会信用代码：91350681091372271G。 法定代表人：郎辉，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁文峰，福建瀛坤律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：胡姗姗，福建瀛坤律师事务所执业律师。 被告：梁丹良，男，1989年12月4日出生，汉族，住龙海市。 第三人：中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行，，住所地漳州市漳州开发区兴江路**涵碧楼花园******统一社会信用代码：91350681060357538B。 负责人：林志君，行长。 委托诉讼代理人：李阿栋（该银行员工），男，住漳州市漳州开发区。 原告和美（漳州）房地产有限公司（以下简称“和美房地产公司”）与被告梁丹良、第三人中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序。2020年9月7日，原告和美房地产公司向本院提出财产保全申请，并以中国太平洋财产保险股份有限公司漳州中心支公司于2020年9月4日出具的担保金额为1139881元的财产保全担保函提供担保。2020年9月21日,本院作出（2020）闽0681民初4218号民事裁定：“查封漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅3幢1804室商品房，期限为三年。案件申请费5000元，由申请人和美（漳州）房地产有限公司负担”。后本院依法公开开庭对本案进行了审理。原告和美房地产公司的委托诉讼代理人梁文峰、胡姗姗、第三人工行开发区支行的委托诉讼代理人李阿栋到庭参加诉讼，被告梁丹良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 和美房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方在2016年6月29日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：1420010016060220403240，含《补充协议》及其他相关附件）于2020年5月27日解除。2、判令立即解除原告、被告与第三人于2016年9月8日签订的《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［漳州］行［龙海］支行［2016］年［一手贷0002299］号）。3、原告有权没收被告定金22万元（人民币，下同），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。4、判令被告偿还原告因承担保证责任所支付的款项38011.52元（暂计至2020年9月29日，具体金额以第三人实际扣收金额为准）及逾期利息1774.41元（暂计至2020年10月13日，按第三人实际扣收金额的日万分之五计算），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣。5、判令被告立即配合、协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》（编号：1420010016060220403240，含《补充协议》及其他相关附件）备案登记和预告登记注销的相关手续，并由被告承担所需费用。6、判令第三人在《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［漳州］行［龙海］支行［2016］年［一手贷0002299］号）解除后3日内配合、协助原告办理漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅3幢1804室房屋的抵押权预告登记注销手续。7、判令被告立即将《商品房买卖合同（预售）》（编号：1420010016060220403240，含《补充协议》及其他相关附件）原件以及购房发票原件返还给原告。8、判令原告有权将收取的被告购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）。9、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费损失6000元。以上暂合计：265785.93元。10、判令被告承担本案全部诉讼费15058.9元、保全费5000元、财产保全保险费1000元、公告费等。事实和理由：2016年6月29日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：1420010016060220403240，含《补充协议》及其他相关附件），并于2016年6月30日完成合同备案，该合同约定：被告向原告购买坐落于漳州开发区，预测建筑面积为89.94ｍ²，单价为人民币12673.79元／ｍ²，总价款1139881元。被告应于2016年6月29日支付购房首期款239881元，其中17万元与前期支付的5万元定金，共同构成预售合同的定金22万元，剩余购房款90万元被告申请商业贷款按揭支付。合同签订后原告、被告及第三人于2016年9月8日签订《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［漳州］行［龙海］支行［2016］年［一手贷0002299］号），约定原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证，后第三人依约发放贷款90万元。自2020年2月起被告停止向第三人偿还本息（断供），经第三人多次催收，被告均不能按期偿还。第三人要求原告承担保证责任并从原告公司保证金账户划扣了相应金额，截止2020年9月29日，第三人已划扣原告公司保证金账户资金38011.52元。原告承担保证责任后，多次要求被告清偿已垫付的款项，分别于2020年4月8日、2020年5月26日按照预售合同中被告提供的联系地址，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还贷款催告函》和《销售合同解除函》，然而被告至今尚未偿还原告代为垫付的银行按揭贷款本息。被告无正当理由断供并拒绝偿还原告为其垫付的银行按揭贷款本息，已严重侵犯了原告的合法权益，原告依约有权解除预售合同。原告因第三人的扣划行为而为被告承担了担保责任，依法可向被告进行追偿。特提起诉讼，请求法院判如所请。 梁丹良在规定的期间内没有提交书面答辩意见和证据。 工行开发区支行述称，（一）原告诉求的违约情形与我方无关联。第三人工行开发区支行发放的按揭贷款均依照相关的法律法规执行，严格履行《个人购房借款/担保合同》中应尽的义务，贷款及担保合法有效。由于借款人梁丹良未按与第三人工行开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》要求归还贷款，致使第三人从提供阶段性连带责任担保的原告扣款本息38011.52元（截止2020年9月29日）。（二）根据最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的相关规定，在解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》同时，法院应相应解除原、被告及第三人工行开发区支行所签订的《个人购房借款/担保合同》，以维护第三人的合法权益。（三）如果法院依法判决原告和美（漳州）房地产有限公司与被告梁丹良解除商品房预售合同，则应同时判决解除梁丹良与第三人工行开发区支行签订的《个人购房借款/担保合同》，并由原告和美房地产公司偿还梁丹良欠第三人的全部贷款本息，其中：本金841719.58元，欠（罚）息3437.57元（本息暂时计算至2020年10月27日），以后利息按合同约定计算。 本院经审理认定事实如下：2016年6月29日，原告和美房地产公司与被告梁丹良签订了一份编号为1420010016060220403240的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）。合同第三条、第六条约定：梁丹良向和美房地产公司购买涉案漳州开发区，预测建筑面积89.94ｍ²，单价12673.79元／ｍ²，总价款1139881元。合同第七条第（二）款第4项约定：买受人应于2016年6月29日前向出卖人支付购房首期款239881元，其中170000元与前期支付的5万元定金，“共同构成本合同定金”；剩余购房款90万元买受人申请商业贷款按揭支付。合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起1日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件四第四条第八项约定：“8、……。若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应在出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同，也有权在不解除主合同的前提下要求买受人返还出卖人为买受人扣收的一切费用并支付出卖人为实现债权而产生的一切费用”。合同附件十一《补充协议》第十四条约定：“主合同中所列的买受人联系地址、联系电话必须准确、完整，若有变更，买受人应于变更后一日内以书面形式通知出卖人。出卖人根据主合同中所列的买受人联系地址、联系电话发出的通知自发出之日视为已送达买受人且出卖人已履行相应的通知义务，如出现本合同上载明的买受人联系方式不详或联系方式错误或联系方式已变更而买受人未按时书面通知甲方等情形导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达买受人而产生的所有相关责任均由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任”；第十八条约定：“1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品房另行销售，没收购房定金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由买受人承担。……。对于本款所述的购房定金、违约金、费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余的购房款退还给被告。2、在主合同及本补充协议被解除后，买受人应承担以下义务：……。（2）主合同及本补充协议解除之日起3日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续，确保该商品房处于出卖人可以不受限制地自由销售的状态，因此产生的一切费用由买受人承担。……。（4）买受人应在主合同及补充协议解除后3日内将该商品房及相应的合同／协议原件和购房发票原件退还出卖人”。《商品房买卖合同（预售）》签订后，当日申请合同网上备案登记，并于2016年6月30日完成合同备案。2016年8月3日，原告出具一份编号为№05924330的增值税普通发票给被告，确认收取被告购房首期款239881元。2016年9月8日，原告、被告及第三人签订了一份《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［闽］字［漳州］行［龙海］支行［2016］年［一手贷0002299］号），约定被告向第三人按揭贷款90万元用于购买涉案房屋，贷款期限为“360个月”。并约定原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至“约定的正式抵押登记手续已办理完毕”后免除保证责任，并以涉案房屋作抵押，于2016年10月26日办理完成不动产抵押权预告登记。预告登记证号：漳房预招字第16013224。《个人购房借款／担保合同》签订后，第三人依约发放贷款900000元。2016年9月28日，原告再出具一份编号为№05736011的增值税普通发票给被告，确认收取被告购房款900000元。2020年2月起，被告停止向第三人偿还借款本息（断供），经第三人多次催收，被告均不能按期偿还。后第三人先后于2020年3月31日、2020年6月28日、2020年9月28日三次向原告发出个人逾期贷款催收函（通知书），要求原告承担保证责任，并先后三次从原告公司保证金账户划扣相应金额借款本息及罚息。截止2020年9月29日，第三人共从原告公司保证金账户扣划资金38011.52元。其中：于2020年3月31日扣划9562.68元；2020年6月29日扣划14024.8元；2020年9月29日扣划14424.04元。原告在首次承担保证责任代偿被告的贷款本息后，于2020年4月8日按照双方《商品房买卖合同（预售）》中被告提供的“通讯地址：龙海市”、“联系电话：157××××6885”，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还贷款催告函》，要求被告在十日内归还原告代偿的贷款本息，并按协议约定支付逾期付款违约金。2020年4月10日，该催告函由梁丹良的父亲代收。2020年5月26日，原告又按上述地址向被告寄送《销售合同解除函》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求被告承担相应的责任。该函于同月27日由他人代收。2020年9月7日，原告与福建瀛坤律师事务所就原告与被告商品房预售合同纠纷一审阶段法律服务事宜签订一份《委托代理协议》，约定律师服务费6000元并同日支付。2020年9月2日，原告为申请本案财产保全，向中国太平洋财产保险股份有限公司漳州中心支公司投保保全标的1139881元的财产保全责任险，支付保险费1000元。 另查明，截止2020年10月27日，被告尚欠第三人贷款本金841719.58，欠（罚）息3437.57元。 上述事实，有原告和美房地产公司庭审中提供的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》、《个人不动产登记信息查询记录》、《个人购房借款/担保合同》、《中国工商银行股份有限公司个人逾期贷款催收通知书》（二张）、《个人逾期贷款催收函》、中国工商银行《网上银行电子回单》（七张）、《及时偿还贷款催告函》及邮寄凭证、《销售合同解除函》及邮寄凭证、《福建省增值税普通发票》（二张），《委托代理协议》、律师费发票及转账凭证、诉讼财产保全责任保险材料及保险费发票、保险费转账凭证，有第三人工行开发区支行庭审中提供的《个人借款凭证》、《商品房按揭登记证明书》、借款余额信息（还款明细），以及原告、第三人在庭审中的陈述等为据，上述证据经庭审举证、质证，本院予以确认并在卷佐证。 本院认为，原告和美房地产公司与被告梁丹良签订的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）及第三人工行开发区支行与原告、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》，均系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，两份合同均属合法有效，各方应严格遵守并全面履行。被告梁丹良未能按约履行《个人购房借款/担保合同》约定的按揭贷款还款义务，导致原告和美房地产公司承担连带保证责任为其代偿银行贷款，且被告在原告依据合同约定联系方式向其寄送《及时偿还贷款催告函》后至今亦未清偿原告代偿款，已构成根本违约。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条、附件四第四条第八项、附件十一《补充协议》第十四条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年5月27日，即原告向被告寄送的《销售合同解除函》由他人代收时解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”的规定，《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告请求解除原告、被告及第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，应予以支持。但原告为被告向第三人按揭贷款提供连带责任保证，《个人购房借款/担保合同》解除后，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告请求将收取的被告购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息，应予以支持。原、被告约定合同履约定金22万元，未超过合同价款的20%，因被告根本违约导致原、被告《商品房买卖合同（预售）》解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定及双方合同约定，原告请求没收被告定金22万元并从原告收取的购房款中直接抵扣，应予以支持。原告为被告代偿其欠第三人的按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告请求被告梁丹良偿还原告代偿款项，合法有据，应予以支持。因原、被告双方对原告代偿第三人按揭贷款的违约金约定与上述解除合同定金条款的违约责任约定重复，原告未举证证明其没收的定金220000元不足以弥补其所受损失，故对原告和美房地产公司要求被告向其支付代偿款利息的请求，不予支持。本案涉案房屋已办理不动产物权抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，涉案房屋的抵押权预告登记注销应经权利人同意或债权消灭。原告请求第三人配合、协助办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续应在原告将收取的被告购房款直接支付给第三人以清偿被告尚欠借款本息之后。原、被告双方合同中明确约定，如因买受人违约导致出卖人为实现债权及为行使解除权而产生的一切费用均由买受人承担，原告请求由被告赔偿本案律师费、保全费、财产保全保险费损失，应予以支持。但原告请求由被告承担本案公告费，因未实际发生，不予支持。上述合同解除后，违约方梁丹良应当按照合同的约定承担相应的后续法律责任。原告和美房地产公司请求被告梁丹良配合其办理房屋网签、购房合同备案注销/撤销手续、预告登记注销、将《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件以及购房发票原件返还给原告，符合双方约定，应予以支持。被告梁丹良经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃法律赋予其抗辩的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、确认和美（漳州）房地产有限公司与梁丹良于2016年6月29日签订的编号为1420010016060220403240的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）于2020年5月27日解除。 二、解除和美（漳州）房地产有限公司与梁丹良、中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行于2016年9月8日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[闽]字[漳州]行[龙海]支行[2016]年[一手贷0002299]号）。 三、梁丹良支付给和美（漳州）房地产有限公司的合同定金220000元，无权要求返还。 四、梁丹良应于本判决生效之日起十日内偿还和美（漳州）房地产有限公司代偿款项38011.52元。 五、梁丹良应于本判决生效之日起十日内配合、协助和美（漳州）房地产有限公司办理编号为1420010016060220403240的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案登记注销相关手续。 六、和美（漳州）房地产有限公司应当在本判决生效之日起十日内将其收取的梁丹良购房贷款，按照梁丹良尚欠中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行的购房贷款本息数额，直接支付给中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行。 七、梁丹良应于本判决生效之日起十日内将编号为1420010016060220403240的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件，以及购房发票原件返还给和美（漳州）房地产有限公司。 八、梁丹良、中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行应当在和美（漳州）房地产有限公司履行上述第六项判决后十日内配合、协助和美（漳州）房地产有限公司办理漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅3幢1804室房屋的抵押权预告登记注销手续。 九、梁丹良应于本判决生效之日起十日内偿付和美（漳州）房地产有限公司因本案产生的财产保全申请费5000元、财产保全保险费1000元、律师费6000元，合计12000元。 十、梁丹良应当支付给和美（漳州）房地产有限公司款项的上述第三、第四、第九项判决款项，和美（漳州）房地产有限公司可以在本判决生效后从其收取的梁丹良购房款中直接抵扣。 十一、驳回和美（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15058.9元，减半收取计7529.45元，由梁丹良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 员 洪河根 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 卢铂浜 书 记 员 黄文娟