贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初4165号 原告：正安诗琴物业管理服务有限公司。 统一社会信用代码：91520324MA6E8TH01F。 住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区印象小区**3-15-5。 法定代表人：李诗琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：骆乐林。 被告：骆科丽，女，1982年7月7日生，仡佬族，贵州省正安县人，住正安县（户籍地：正安县）。 委托诉讼代理人：郑小红，系被告骆科丽之夫。 原告正安诗琴物业管理服务有限公司与被告骆科丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月23日下午14时30分在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告正安诗琴物业管理服务有限公司委托诉讼代理人骆乐林、被告骆科丽委托诉讼代理人郑小红到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安诗琴物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告从2017年9月13日起至2020年9月13日所欠的物业服务费4344元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月2日，“正安印象”小区业主委员会委托原告为该小区进行物业服务，双方签订了物业服务合同，合同约定由原告向小区提供物业服务，小区内的业主或物业使用人应当按照房屋面积（住宅1元/月/m2，非住宅用房2元/月/m2）向原告支付物业服务费用。被告系该小区A区4-18-3号房屋业主，房屋面积为114.98m2。原告按照合同约定为被告所在小区提供了完善的物业服务，但被告从2017年9月13日起至2020年9月13日止（计36个月），所欠原告物业服务费4344元一直未缴纳。原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：《营业执照》、《物业服务企业备案证书》、《正安印象小区物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、《遵义市特种设备检验所检验收费通知书》、电梯消毒记录、《正安县综合行政执法局责令（限期）改正违法行为通知书》、制止违章建筑执法图片、物业服务日常工作图片、《楼层巡查签到表》、《车辆巡查登记表》、化粪池、下水道、油污管道定期清理费用清单、小区公共水电费缴纳发票，证明原告已按照物业服务合同的约定履行物业服务的事实。 被告骆科丽辩称：对原告诉称房屋的面积及我欠物业费的时间无异议。但该房屋是我家于2016年购买，直至2017年6月24日原告催我才接房。因房开商一直未完善消防设施等相关设施设备，存在安全隐患，达不到交房条件，不能保障业主的安全。房产证今年才办下来；另外小区业主委员会成立是否合法，原告是否有电工证、消防证、保安证等物业服务资质，我不清楚。听说物业公司动用了大修基金，我没有入住，也损害了我的利益。原告诉称的这套房屋，我至今没有装修入住，原告也未提供任何服务。对原告的物业服务上，据其他业主反映，原告的物业服务不完善，存在很多问题。2020年11月6日，法院对该小区的物业服务质量考核，我家属去参加了，但考核的分数过高不公平，与原告的实际存在差距。因此不同意原告的诉讼请求。 本院经审理查明：2017年9月2日，正安印象小区业主委员会作甲方与乙方即原告正安诗琴物业管理服务有限公司签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定，甲方将“正安印象”小区物业委托给乙方进行物业管理，服务内容为公共环境卫生保洁，小区内公共设施设备的维护维修保养、安全秩序维护、绿化带养护等；收费实行包干制，由业主或物业使用人按年按住宅1元/月/m2、非住宅用房2元/月/m2的标准向原告缴纳物业服务费；合同期限为三年。合同并约定其他具体内容。合同签订后，原告进驻小区提供物业管理服务至今。被告骆科丽系该小区C区10-6-6号业主，房屋面积为120.68m2，骆科丽于2017年6月24日接该房，但至今未装修。因认为房屋未达到交付条件交房，房开商违约；原告的物业服务不到位，存在消防设施不齐备、消防通道堵塞；未见原告提供各项服务资格证件、收费标准不合理，从2017年9月13日起至今，被告未向原告缴纳物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告骆科丽支付2017年9月13日起至2020年3月13日止的物业服务费3620元及违约金，并承担资料费25元，同时承担本案诉讼费。在庭审中变更诉讼请求为:请求被告骆科丽支付从2017年9月13日起至2020年9月13日止的物业服务费4344元并承担本案诉讼费。 另查明，2020年11月6日本院汇同正安县住建局、桃园社区居委会对原告在该小区的服务质量现场考核，综合考核评分为91.12分。 对原告提供的上列证据，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。据此规定，本案中，原、被告虽未单独另签物业服务合同，但原告与该小区业主委员会签订的《正安印象小区物业服务合同》，对包括被告骆科丽在内的小区业主或物业使用人均具有法律约束力，在原告已履行物业服务的基础上，被告应负向原告支付相应物业服务费的义务。因被告至今三年多未向原告缴纳其服务期间的物业费，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定。故原告请求被告骆科丽支付物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于本院2020年11月6日对该小区现场查验，原告的物业服务存在部分绿化带植被折损有残留垃圾未补栽未清理；个别健身器材损坏未及时维修；个别楼层楼梯下有废弃物堵塞未清出等服务不到位存在瑕疵问题，物业服务质量综合考评为91.12分的实际，按照物业服务质价等偿原则，由被告按照原告服务质量91.12%的标准支付物业费，结合被告骆科丽虽于2017年6月24日接房，但实际空房未装修入住，按照《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条“物业管理公共性服务费由业主入住之日起（以交锁匙为准）按月交纳。房地产开发经营单位自用房或未售出房屋的物业管理公共性服务费由开发经营单位或包销商支付。已售出但未入住的，由该业主交纳50%物业管理公共性服务费。”的规定，被告应在91.12%标准上再扣减50%的物业公共服务服务费。即由被告骆科丽支付原告2017年9月13日起至2020年9月13日止的物业服务费共计1979元（120.68m2×36个月×1元/月/m2×91.12%×50%）为宜，原告诉请超出部分，本院不予支持。庭审中原告放弃主张被告支付违约金、资料费，是对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。 对于庭审中被告骆科丽提出的房屋未达交付条件房开商交房违约、物业收费标准过高、原告未提供物业服务的相关资质、消防设施齐备存在安全隐患这一问题，因涉及房屋买卖合同及物业行政管理，系另一法律关系，被告可凭证据另行主张权利，与原告已提供的物业服务并不存在法律上的冲突，故被告以此拒交物业费的抗辩理由不充分，于法无据，本院不予采纳。 综上所述，为保护物业企业的健康发展，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《贵州省物业管理服务收费管理办法》第十九条之规定，判决如下： 一、限被告骆科丽于本判决生效后五日内支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2017年9月13日起至2020年9月13日止的物业服务费共计1979元； 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安诗琴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安诗琴物业管理服务有限公司负担14元，由被告骆科丽负担11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛