江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0412民初225号原告：葛志娟，女，1969年6月16日生，汉族，住江苏省常州市武进区。原告：葛雪娇，女，1989年6月21日生，汉族，住江苏省常州市武进区。以上两原告的共同委托诉讼代理人：方同利，江苏益同盛律师事务所律师。以上两原告的共同委托诉讼代理人：王钧杰，江苏益同盛律师事务所实习律师。被告：陈民，男，1978年11月13日生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：陈和平，男，1949年10月29日生，汉族，住江苏省常州市武进区。被告：顾杏秀，女，1950年1月9日生，汉族，住江苏省常州市武进区。以上三被告的共同委托诉讼代理人：阮杏生，男，常州市武进区夏溪法律服务所法律工作者。原告葛志娟、葛雪娇与被告陈民、陈和平、顾杏秀合同纠纷一案，本院于2020年1月6日立案后，依法使用普通程序，依法组成合议庭分别于2020年4月3日和2020年8月31日公开开庭审理。原告葛志娟、葛雪娇的共同委托诉讼代理人方同利和被告陈民、陈和平、顾杏秀的共同委托诉讼代理人阮杏生到庭参加两次庭审，原告的共同委托诉讼代理人王钧杰和被告陈和平、顾杏秀到庭参加第一次的庭审。本案现已审理终结。原告葛志娟、葛雪娇向本院提出诉讼请求：1、依法认定双方签订的《转让协议》无效；2、判决三被告共同返还原告方人民币628880元，并按9.6%的年利率承担利息（暂计算至2019年12月18日）；3、判令三被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月21日，周剑明与三被告就房屋、鱼塘和土地签订《转让协议》，约定三被告将其农村宅基地、鱼塘和承包地及土地上的住宅转让给周剑明，总价728880元，周剑明已分期支付了628880元，后周剑明于2019年3月11日被拘留，同年5月3日因病去世，两原告发现其生前所签的转让协议和转账记录，遂向被告了解情况，要求履行协议，同时向被告所在村委反映情况，但被告知涉案转让宅基地和承包地的行为违反法律规定，不得转让，原告又和被告联系退还事宜，被告拒不返还，故向法院起诉。被告陈民、陈和平、顾杏秀共同辩称，该转让协议是周剑明与三被告之间真实意思的表示，而且本案原告葛志娟对该转让协议的签订是明知的，并不像原代所述的不知情，与事实不符。三被告认为该转让协议并没有违反相关的法律规定，按照农村土地承包经营权流转管理办法第15条规定，承包方依法取得了农村土地承包经营权，可以采取转包、出租、互换、转让或者其他符合有关法律或者政策的方法，所以本案所涉及的转让是完全符合法律规定的，从2015年3月开始，中央发布了一号文件，提出宅基地三权分制，目标就是允许农民盘活这个闲置的财富，这也意味着几十年来形成的集体所有，无偿分给农户占有使用的宅基地权利由二权细化成了三权，也就是说集体所有权不变，农户的占有使用权分解为资格权和使用权，而且中央以及国务院已发授权，全国有36个试点地区，授权试点地区的农户可以将土地使用权转让抵押，常州市武进区属于国家授权试点地区，所以三被告将相应的宅基地使用权转让给原告方，未违反法律规定，因此三被告认为双方之间签订了合同应该是有效合法的，虽然签订合同的当事人周剑明已经死亡，但是作为周剑明的继承人，有继续履行该转让协议的义务。综上要求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院经审理认定事实如下：1、合同签订情况2018年10月7日，陈民与周剑明签订《转让协议》一份，约定将位于武进区房屋（195平方）、房前鱼塘（2亩左右）、承包地（8亩左右）全部转让给乙方，转让价共计728880元整，乙方已于2018年10月7日支付30000元定金。2018年11月21日，陈和平、顾杏秀、陈民作为甲方与周剑明作为乙方重新签订转让协议一份，载明：“第一条甲方自愿将自有坐落在屋（包括使用权）及相应的土地有偿转让给乙方。……。第三条双方协议商定甲方位于武进区房屋（195平方）、房前鱼塘（2亩左右）、承包地（8亩左右）全部转让给乙方，转让价共计728880元整（2亩鱼塘和8亩土地转让价30万，房屋195平方转让价428888元），乙方已于2018年10月7日支付30000元定金（定金已支付），双方同意于本协议签订后合同正式生效，上述剩余款项支付时间为2018年11月21日支付198880元，2019年1月30日前支付40万，2019年5月30日前支付10万元，以转账为准。全部付清后甲方出具收据，乙方付清全部款项后甲方搬出现在房屋。第六条甲方保证有村委盖章签字作为协议的见证人。……。第八条违约责任：如果甲方不能履行以上任何一条条款（包含因国家法律规定而不能履行）则乙方支付甲方租金，甲方归还上述转让款项，并以此款为本金，月利息8厘支付利息……”周剑明于2018年10月7日向陈民转账30000元作为定金，于同年11月21日向陈民转账198880元转让款，于2019年1月18日向陈和平转账400000元转让款。2、土地权属情况和使用情况上述协议中的承包地的农村土地承包经营权证号为苏（2017）武进区农村土地承包经营权第079372号，发包方系常州市武进区嘉泽镇夏溪村村民委员会，承包方代表陈和平，承包方式家庭承包，承包期限为二轮承包期限至2027年12月31日止，承包方家庭成员由陈和平、顾杏秀、陈军，承包地确权总面积为6.41亩，承包地块总数为6块。陈军系陈和平和顾杏秀的长子，被告陈民系次子。上述协议中的房屋坐落于常州市武进区，村镇房屋所有权证号为常房权证武字第**，建筑面积195.02平方米，房屋所有权人为陈和平和顾杏秀。协议签订后，房屋和土地仍由三被告使用。3、周剑明的情况和法定继承情况周剑明于2019年5月3日因病去世，生前户籍所在地为常州市武进区新城公馆****。葛志娟系其妻子，葛雪娇系其独生女儿。周剑明的父母都先于周剑明去世。以上事实有转让协议、转账记录、农村土地承包经营权证、村镇房屋所有权证、周剑明的户口户口本复印件、证明、情况说明以及到庭当事人的询问予以佐证。本院认为，本案争议焦点是案涉转让协议的效力问题。案涉合同主要包括宅基地上房屋的所有权转让和土地承包经营权转让等两个方面的内容。首先，关于宅基地上房屋的所有权转让问题，《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：“宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定。”1999年国务院办公厅发布了《关于加强土地管理、严禁炒卖土地通知》，该通知明确规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”2004年国务院发布了《关于深化改革严格土地管理的规定》，该规定明确：“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。”《江苏省土地管理条例》第三十五条的规定：“农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。”宅基地属于集体经济组织所有，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的特定权利，现三被告将其宅基地房屋转让给城镇居民周剑明，不仅违反了相关法律和行政性法规禁止宅基地流转的强制性规定，而且损害了集体经济组织的权益，故应认定无效。其次，关于土地承包经营权的转让问题，《中华人民共和国土地管理法》第十五条第二款规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条规定：“经发包方同意，承包方可以将全部或者部分的土地承包经营权转让给本集体经济组织的其他农户，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方在该土地上的承包关系即行终止。”本案中，周剑明系城镇居民，其与三被告签订的土地承包经营权转让协议未经该村村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也未报镇人民政府批准，明显违背了上述法律的强制性规定，亦应认定为无效。综上周剑明与三被告签订的《转让协议》因违反法律、行政法规的强制性规定而属于无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定：“无效合同自始没有法律约束力”和第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”三被告应向周剑明返还转让款628880元，因周剑明死亡，原告作为法定继承人，有权继承周剑明的上述债权。因合同无效，故原告主张按照月息8厘承担违约责任的意见，本院不予支持，但周剑明实际向三被告支付了转让费，三被告应承担资金占用利息，按中国人民银行同期同档贷款利率计算自2019年1月19日起至实际付清之日止。依照《中华人民共和国物权法》第一百二十二条规定、《中华人民共和国土地管理法》第十五条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周剑明与被告陈民、陈和平、顾杏秀签订的《转让协议》无效；二、被告陈民、陈和平、顾杏秀于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告葛志娟、葛雪娇人民币628880元，并按中国人民银行同期同档贷款利率计算自2019年1月19日起至实际付清之日止支付资金占用利息；三、驳回原告葛志娟、葛雪娇的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10644元，保全费4270元，合计14914元，由被告陈民、陈和平、顾杏秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院。审 判 长  童旻雯人民陪审员  施明洁人民陪审员  冯舒筠二〇二〇年十一月十日书 记 员  单 英