浙江省海盐县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0424民初3705号 原告：高绿新，女，1960年3月23日出生，汉族，住浙江省嵊州市。 委托诉讼代理人：于程，浙江**浙律师事务所律师。 被告：海盐新天地广场实业有限公司，住所地：浙江省嘉兴市海盐县武原街道海滨西路天宁寺商游城。统一社会信用代码：91330424753993350N。 法定代表人：袁风六。 委托诉讼代理人：陆少刚，男，1974年9月4日出生，汉族，住江苏省镇江市丹徒区。 原告高绿新与被告海盐新天地广场实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月3日向本院提起诉讼，本院同日以（2020）浙0424民诉前调2370号受理，并于同年10月12日转为正式立案。原告诉请法院依法判令：1、解除原、被告双方签订的《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》，2、被告腾空海盐新天地广场（商游城）商用房产D2013号；3、被告支付租金11087元（自2015年7月1日起暂算至2020年7月31日，实际主张至腾退完毕之日止）并支付违约金1108.70元；4、被告承担本案全部诉讼费用。本院立案受理后，依法由审判员李晓炯适用简易程序独任审判，并于同年11月4日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人、被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 本院经审理认定，2004年，就原告所有的座落于海盐县××街道天宁寺商游区（新天地广场）4幢Ｄ2013号房屋，原告（出租方，即甲方）与被告（承租方，即乙方）签订《海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产租赁合同》一份，约定：甲方将相应商用房产，共壹间，出租给乙方，并同意乙方以乙方名义统一对外招商及统一经营管理。租赁期限自合同签署之日起至2021年12月31日止。海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产（除一层外）租金计算方法：自海盐新天地广场（天宁寺商游城）正式开业之日起算，至2006年12月31日止，以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产（除一层外）购入总价款的8%，除以12个月，作为甲方每月租金收入；自2007年1月1日起，至本合同期限届满时止，乙方将甲方所属海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产（除一层外）转租后，甲方得每年转租租金收入的70%，另30%用于弥补乙方各类开支，若有余额则作为乙方收入；若甲方某年租金收入不到本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产（除一层外）购入总价款的5%，则以本出租海盐新天地广场（天宁寺商游城）商用房产（除一层外）购入总价款的5%作为甲方当年租金收入，不足部分由乙方补足。租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。乙方逾期向甲方支付当年租金的，应向甲方支付未交纳部分每天万分之二的违约金，如乙方逾期6个月以上未支付当月租金的，则甲方有权单方解除合同，并由乙方按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。合同对其他权利义务亦作了约定。合同签订后，原告依约将涉案商铺交付给被告统一对外招商及经营管理。 另查明：一、D2013号商铺建筑面积为8.87平方米，成交总价款为44350元。二、被告已支付租金的情况如下：2014年6月至2015年6月期间，被告按每月152.86元的标准向原告支付租金。2015年7月至今，被告未向原告支付过租金。 本院认为，原告与被告签订的租赁合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自的义务，被告应按约定支付租金。审理过程中，被告答辩称：首先，涉案商铺属于虚拟商铺，目前无法解除合同及腾退房屋；其次，因疫情原因要求原告免租1个月；最后，原告的诉请存在诉讼时效问题。因此，本案中，双方当事人的争议焦点为：1、原告能否请求解除房屋租赁合同及请求被告腾退涉案商铺？2、被告拖欠租金的数额为多少？原告主张的租金是否超过诉讼时效？ 关于第一个争议焦点。虽然租赁合同约定，被告拖欠租金六个月以上，原告有权解除该合同，但从涉案商铺目前的实际状况看，商铺无内墙分割，仅以划线为区别界限，其周围的每个商铺之间两两相连，没有进行永久隔断，没有独立的出入通道，没有独立、封闭的空间，亦没有明确的四至界限，系虚拟分割的商铺，与传统的独立商铺存在明显的区别。原告的商铺是众多商铺中的一个，原告与被告签订的租赁合同中既然已约定将商铺出租给被告后由被告统一租用使用，就应遵守统一经营模式的共同经营规则。而统一经营管理模式具有整体性，商铺的功能和价值无法通过单个小商铺独立实现，而需通过经营者运用商铺的整体性经营来实现。为避免其他业主利益的损害，也为了该市场更好的经营，各业主需就市场的经营业态等问题协商一致后方能独立分割使用商铺。现涉案商铺在内的其他商铺已统一出租给承租户，原告与其他业主之间已形成共同经营关系，在原告没有充分举证证明与其他业主已形成整体意志要求解除合同的情况下，原告单独要求其没有明确四至的商铺从整体中分割出来，必然改变新天地广场整体商铺的经营方式，也将影响承租人的经营。故，原告的相关诉讼请求，本院无法支持。 关于第二个争议焦点。首先，原告诉请按购房款的5%计算年租金，根据目前原告提供的收取租金的情况来看，2014年6月至2015年6月期间，被告按每月152.86元的标准向原告支付租金，原告对此未提出明确异议，可视为双方之间对租金支付标准已经达成新的合意。故，被告应按上述租金标准向原告支付拖欠的租金。其次，就诉讼时效问题，2017年10月1日起施行的民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。最高人民法院2018年7月18日公布的2018年7月23日起施行的《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定“民法总则施行后诉讼时效期间开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”第三条规定“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”因此，民法总则施行后，民法总则关于诉讼时效的规定已全面取代了民法通则的相应规定，不再适用民法通则第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间。对于民法通则第一百三十六条规定的权利人之权利受到损害的事实自诉讼时效起算之日起到2017年10月1日超过一年的，诉讼时效期间已届满，不因民法总则的施行而变更；尚未超过一年的，其向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。本案中，原、被告约定的租金支付方式为：租金每月缴纳一次，每月底前缴纳当月租金。这属于定期发生的不同债务（定期金），而不属于同一笔债务的分期履行。因此，诉讼时效应自每一期房屋租金交纳期限届满之日起分别起算。原告请求的2016年10月1日前应支付的租金，到2017年10月1日已超过《民法通则》第一百三十六条规定的一年诉讼时效期间，对原告的该部分诉讼请求，本院不予支持。2016年10月开始应付的租金，应当适用《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，即诉讼时效期间为三年，但2016年10月至2017年8月期间的租金，到原告起诉之日已超过民法总则规定的三年诉讼时效期间，对原告的该部分诉讼请求，本院亦不予支持；2017年9月1日至2020年7月31日期间的租金计5350.10元（152.86元/月×35个月）未超过诉讼时效，被告应承担支付责任。 另，就原告主张的违约金，因2017年9月之前的租金已经超过诉讼时效，故该段时间的违约金也超过了诉讼时效，原告仅能够主张2017年9月至2020年7月31日期间租金的违约金。根据双方的约定，被告逾期6个月以上未支付当月租金的，则原告有权单方解除合同，并由被告按当年应交纳租金总额的10%承担违约金。根据本案的具体情况，原告按上述约定请求违约金，不违反法律强制性规定，本院予以准许，即违约金应为535.01元。就被告提出的免租一个月的请求，因被告未能提供证据证明其已对次承租人进行相应的免租，故，该请求本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告海盐新天地广场实业有限公司支付原告高绿新租金5350.10元及违约金535.01元（租金及违约金均算至2020年7月31日），合计5885.11元，由被告于本判决生效之日起十日内清结； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费52元，由原告高绿新负担27元，被告海盐新天地广场实业有限公司负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。 审判员  李晓炯 二〇二〇年十一月三十日 书记员  陈敏洁