江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终548号上诉人（原审原告、反诉被告)：江苏纳海信息科技有限公司，住所地淮安市洪泽区经济技术开发区东九街西侧、东三道南侧。法定代表人：李小飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。委托诉讼代理人：柏基鹏，江苏益淮律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：淮安市洪泽区城市资产经营有限公司，住所地淮安市洪泽区东九道。法定代表人：梁勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：钱先明，江苏天帆（沭阳）律师事务所律师。原审第三人：淮安市洪泽区高良涧街道办事处，住所地淮安市洪泽区东九道**。法定代表人：贝怀强，该办事处主任。委托诉讼代理人：朱淮玲，江苏泽之源律师事务所律师。上诉人江苏纳海信息科技有限公司（以下简称纳海公司）与被上诉人淮安市洪泽区城市资产经营有限公司（以下简称洪泽资产公司）、淮安市洪泽区高良涧街道办事处（以下简称高良涧街道）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2019)苏0813民初1380号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人纳海公司的委托诉讼代理人柏基鹏、被上诉人洪泽资产公司的委托诉讼代理人钱先明、原审第三人高良涧街道的委托诉讼代理人朱淮玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。纳海公司上诉请求：撤销淮安市洪泽区人民法院（2019）苏0813民初1380号民事判决，改判上诉人对被上诉人的债权不享有抵销权。事实与理由：1、洪泽资产公司与上诉人签订《洪泽县高新技术产业园区厂房购买协议书》（以下简称购买协议书），上诉人不交房款，一直不能办理过户，上诉人又因欠债于2016年4月5日被法院裁定破产清算。上诉人使用房屋后有添附，被上诉人于2017年8月取回房屋后得到实际受益，洪泽资产公司对上诉人应进行补偿，上诉人于2014年就处于停产状态，房屋除一楼部分使用外，绝大部分闲置；2、上诉人装修添附财产的权利人是江淮建设工程有限公司，该公司申报的工程款优先债权已被确认，工程款的优先债权与房屋占用费的普通债权不宜抵销。洪泽资产公司答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。事实与理由：1、洪泽资产公司与纳海公司之间的债权债务进行抵销符合法律规定，依据是企业破产法第四十条第（二）项规定。本案中，被上诉人因返还上诉人的房屋装修价值费用系在上诉人被裁定受理破产一年前原因发生的债务，因此符合法律规定的抵销权的情形；2、上诉人所称的房屋一直处于闲置状态，债权不确定不属实，因为被上诉人与上诉人签订购买协议书之后，将房屋已经委托老子山镇政府交付给上诉人，被上诉人已经履行了合同约定的义务，至于上诉人自己使用的状态与被上诉人没有关系，并且被上诉人主张的债权也是确定的，在一审庭审中已经通过询价的方式确定了房屋出租的价格，为4元每平方米每月，债权额度是确定的；3、关于上诉人主张的工程款优先收偿也是不成立的，具体而言上诉人对涉案的厂房进行装修装饰，该工程属于建设工程，根据最高院（2004）民一他字第14号答复，装修装饰工程是建设工程，可以适用合同法第二百八十六条关于受偿权的规定，但是发包人不是该建筑物的所有权人或者承包人，与建筑物的所有权人之间没有合同关系的除外。本案装修装饰工程的发包人即上诉人不是该建筑物的所有权人，因此不符合优先受偿权的规定。根据建设工程司法解释二第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限为六个月，发包人应当给付建设工程价款之日起算，该六个月是除斥期间，应当遵循合同的相对性，与被上诉人无关。综上，请求法庭驳回上诉，维持原判。高良涧街道答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当维持。纳海公司向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告洪泽资产公司赔偿原告损失暂定200000元；2、被告承担本案的诉讼费。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1、判令被告赔偿原告损失2669430元；2、被告承担本案的诉讼费。洪泽资产公司向一审法院提起反诉请求：原告在签订购房协议书后一直未付任何购房款项，且占有使用涉案厂房，其行为已构成根本违约，应支付被告房屋占有使用费4285560元（15090平方米*4元/月/平方米*71个月）；如果法院判决反诉原告洪泽资产公司应返还反诉被告纳海公司房屋装修费用，则反诉原告主张与反诉被告的债权相抵销。一审法院认定事实，2012年11月13日，被告洪泽资产公司作为甲方、原告纳海公司作为乙方、洪泽县老子山镇人民政府（以下简称老子山镇政府）作为引资方签订了购买协议书，约定：一、乙方同意在洪泽县高新技术产业园购买厂房新上呼叫中心项目。二、乙方购买厂房位于洪泽县，建筑面积约15090.02平方米，购买价格为人民币1500元/平方米。如乙方在洪项目建成运营后第13个月至24个月内入库税收达到200万元，则执行价格1200元/平方米。如达不到，则由企业补齐至1500元/平方米。三、鉴于乙方是新建项目，资金压力较大，甲方同意乙方按“四、四、二”方式分三年付清购房款，即乙方在先付清总房款的40%后甲方为乙方办理好土地、房产证；在办证后第13个月再付40%；在办证后第25个月付清余下的20%。……七、乙方如不按时向甲方缴纳购房款，则按甲方融资年15%成本承担甲方经济损失。合同签订后，被告洪泽资产公司将该厂房委托给老子山镇政府交付给原告，原告委托他人对该厂房进行了装修，后因原告未能按约定支付房款，该出售的厂房未能办理产权转让手续，该房屋产权所有人仍为被告。2016年4月5日原告因经营不善，被洪泽县人民法院裁定受理破产清算，同时指定江苏益淮律师事务所担任原告的破产清算管理人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知被告解除合同，2016年8月30日原告被一审法院宣告破产。在管理人接管原告财产期间，被告于2017年8月将涉案厂房收回交由高良涧街道统一管理。审理期间，原告申请对装修的添附物价值申请鉴定，鉴定过程中，原、被告及第三人均派员参加，经鉴定，2017年8月份被告收回房屋时涉案厂房相关装修价值为2669430元，2019年6月委托评估时涉案厂房相关装修价值为2426754元。一审另查明，2012年至2017年洪泽县高新技术产业园区厂房租赁价格为4元/平方米。本案的争议焦点：1、原告应否支付被告房屋占有使用费？2、被告应否对涉案房屋上装修添附的财产负有返还责任？3、被告主张的房屋占有使用费能否与原告主张的房屋装修费用进行抵销？4、洪泽区高良涧街道办事处作为第三人是否适格？一审法院认为，原、被告签订的洪泽县高新技术产业园区厂房购买协议书是双方的真实意思表示，符合法律规定，一审法院确认有效。关于原告应否支付被告房屋占有使用费这一争议焦点，经查，原、被告双方于2012年11月13日签订购房协议后，被告委托引资单位老子山镇政府将房屋交由原告占有使用，原告于2016年4月5日被裁定受理破产。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款规定，人民法院受理破产申请后，管理人对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行，并通知对方当事人。管理人自破产申请受理之日起二个月内未通知对方当事人，或者自收到对方当事人催告之日起三十日内未答复的，视为解除合同。原告的管理人在原告自破产申请受理之日起二个月内未通知被告继续履行，故原告与被告签订的厂房买卖合同解除。因房屋买卖合同解除，发生相互返还的法律后果，但合同解除后，原告仍对涉案厂房进行租赁和占有使用，被告于2017年8月将房屋取回，并委托给第三人进行统一管理。故原告应支付被告自2012年11月13日至合同解除之日2016年6月5日的房屋占有使用费2595483.44元（15090.02平方米*4元/平方米*43个月）；且自原告被裁定受理破产后合同解除之日起，被告未主动要求原告返还房屋，对此期间房屋占有使用费的损失亦承担一定责任，一审法院酌定原告支付被告自2016年6月6日至2017年8月期间的房屋占有使用费845041.12元（15090.02平方米*4元/平方米*14个月）的50%，即422520.56元。关于被告应否对涉案房屋上装修添附的财产负有返还责任这一争议焦点，经查，原、被告双方签订购房协议后，被告委托引资单位老子山镇政府将房屋交由原告占有使用，原告对该房屋进行装修添附了财产，视为被告同意原告对该房屋进行添附。房屋买卖合同解除，发生相互返还的法律后果，原告在合同解除前对房屋进行了装修，被告收回房屋后，即接受了原告以装修形式对该房屋进行的添附，是装修价值的收益者，因此，按照公平原则，应对原告为装修支付的价款给予适当补偿。考虑装修的实际支出、已使用时间、折旧等因素，经鉴定，2017年8月份被告收回房屋时涉案厂房价值为2669430元。鉴定过程中，原、被告和第三人均派员参加，对装修物的范围当场进行了签字确认，该鉴定结论依照法定程序，由法定鉴定机构进行鉴定，可以作为本院确定被告承担返还责任的参考。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。因原告未按约定支付房款违约在先，因此，其对添附财产的折价补偿的损失亦应承担一定责任。因2017年8月被告将房屋取回时，该房屋添附物的鉴定价值为2669430元，根据本案的实际情况，一审法院酌定原、被告分别承担添附物价值的20%和80%，即被告承担返还原告2135544元。关于被告主张的房屋占有使用费能否与原告主张的房屋装修价值费用进行抵销这一争议焦点，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。但是，有下列情形之一的，不得抵销：……（二）债权人已知债务人有不能清偿到期债务或者破产申请的事实，对债务人负担债务的；但是，债权人因为法律规定或者有破产申请一年前所发生的原因而负担债务的除外。本案中，被告应返还原告的房屋装修价值费用系在原告被裁定受理破产一年前发生的原因而负担的债务，因此，被告主张以其房屋占有使用费3018004元（2595483.44元+422520.56元）与原告主张的房屋装修价值费用2135544元相抵销的诉求，符合法律的规定，予以采纳，即原告还应给付被告房屋占有使用费882460元。对于洪泽区高良涧街道办事处作为第三人是否适格这一争议焦点，一审法院认为，第三人接受被告的委托对涉案房屋进行统一管理，该案的处理结果与第三人有一定的法律上的利害关系，可以作为无独立请求权的第三人参加诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国企业破产法》第十八条第一款、第四十条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条之规定，判决：一、反诉被告江苏纳海信息科技有限公司应于判决生效后十日内向反诉原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司给付房屋占有使用费882460元；二、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28156元，由原告江苏纳海信息科技有限公司负担20%即5631.2元，被告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司负担80%即22524.8元；反诉费用30944元，由反诉原告淮安市洪泽区城市资产经营有限公司承担4641.6元，反诉被告江苏纳海信息科技有限公司承担26302.4元。二审审理中，上诉人提供一份江苏亚欧中央空调设备有限公司于2020年4月21日向管理人提交的申请，证明其出售给上诉人的中央空调系统，要求申请取回权。被上诉人质证认为对证据三性不予认可，该申请不是原件，与本案没有关联性。第三人质证意见同被上诉人。二审审理中，上诉人提供：1、2019年2月出具的的债权确认通知书，载明对江苏国淮建设工程有限公司的申报的债权确认为2434188.1元；2、江苏国淮建设工程有限公司的2016年5月9日的债权申报表，申报债权为4224809.44元。证明装饰装修款已纳入破产财产清算，不可以与被上诉人主张的房屋占用费抵销，如果抵销，就侵犯了江苏国淮建设工程有限公司的优先债权。被上诉人洪泽资产公司质证认为，从工程款应支付时间算，建设工程司法解释二第二十二条规定，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限是六个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。优先受偿权没有确认，即使确认也应按合同相对性，与本案上诉人无关。原审第三人高良涧街道质证认为，对债权申报表和债权确认通知书真实性没有异议，可以证明案外人并没有主张优先受偿。案外人申报债权是按普通债权申报的，上诉人也按普通债权确认。二审审理中，被上诉人提供一份上诉人于2019年7月2日出具给被上诉人的债权确认通知书，载明上诉人对被上诉人洪泽资产公司申报的4285560元的债权不予确认。上诉人质证认为没有异议。原审第三人质证认为，对证据的真实性、合法性、关联性无异议，被上诉人洪泽资产公司质证认为其申报了债权，可以与涉案债务抵销。本院经审理除确认一审查明的事实外，另查明，一审法院2016年4月5日作出的（2016）苏0829民破7号之一民事裁定书，受理淮安市金业水电安装工程有限公司对纳海公司的破产清算申请。本院认为，关于上诉人主张涉案房屋装修添附财产的权利人是江淮建设工程有限公司，该公司申报的工程款是优先债权，工程款的优先债权与房屋占用费的普通债权不宜抵销的问题。本院认为，《最高人民法院关于建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的司法解释二》第十八条规定，装饰装修工程的承包人，请求装饰装修工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。但装饰装修工程的发包人不是建筑物的所有权人的除外。依据该规定，承包人请求建筑价款的优先权的前提，建筑物的所有权人必须是发包人，本案上诉人纳海公司不是建筑物的所有权人，上诉人主张装饰装修款为优先债权，不得与房屋占用费抵销与司法解释规定相悖，不予支持。上诉人纳海公司与被上诉人洪泽资产公司签订的购买协议书是双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效。一审法院于2016年4月5日作出（2016）苏0829民破7号之一民事裁定，裁定受理淮安市金业水电安装工程有限公司对江苏纳海信息科技有限公司的破产清算申请。根据《中华人民共和国企业破产法》第十八条规定，……管理人自破产申请受理之日二个月内未通知对方当事人，视为解除合同。本案双方签订的《洪泽县高新技术产业园区厂房购买协议书》于2016年6月5日解除。上诉人纳海公司与被上诉人签订购房协议后，上诉人对房屋占有使用并进行装修添附了财产，被上诉人未表示反对，视为同意装修。房屋买卖合同解除，发生相互返还的法律后果，上诉人在合同解除前对房屋进行了装修，被上诉人收回房屋后，即接受了装修形式的添附，是装修价值的收益者，因此，按照公平原则，应对上诉人为装修支付的价款给予适当补偿。考虑装修的实际支出、已使用时间、折旧等因素，经鉴定，2017年8月份被上诉人收回房屋时涉案厂房价值为2669430元。可以作为确定被上诉人返还责任的参考。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十二条规定，当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。因上诉人未按约定支付房款违约在先，因此，其对添附财产的折价补偿的损失亦应承担主要责任。因2017年8月被上诉人将房屋取回时，该房屋添附物的鉴定价值为2669430元，根据本案的实际情况，一审法院酌定上诉人与被上诉人分别承担添附物价值的20%和80%，即被上诉人洪泽资产公司返还上诉人2135544元并无不当,应予支持。双方签订购买协议书后，上诉人纳海公司未支付房款，但一直使用房屋，合同解除后，上诉人仍对涉案厂房占有使用，直至被上诉人洪泽资产公司于2017年8月将房屋取回，并委托给原审第三人进行统一管理。故上诉人纳海公司应支付被上诉人洪泽资产公司房屋占有使用费。根据《中华人民共和国企业破产法》第四十条规定，债权人在破产申请受理前对债务人负有债务的，可以向管理人主张抵销。本案法院破产申请受理时间是2016年4月5日，从2012年11月13日至2016年4月4日的房屋占用费是2474763.28元（15090.02平方米*4元/平方米*41个月）,该部分占用费与上诉人主张的房屋装修费的2135544元相互抵销，上诉人纳海公司应给付被上诉人房屋占用费339219.28元。管理人自破产申请受理之日二个月内未通知对方当事人，视为解除合同，在此期间，上诉人仍应全额支付占用费，从2016年4月5日至2016年6月5日的房屋占用费120720.16元（15090.02平方米*4元/平方米*2个月），上诉人应给付被上诉人。上诉人被法院裁定受理破产申请后，到法律规定的两个月通知解除期满后，至2017年8月被上诉人将涉案房屋取回这段时间，被上诉人洪泽资产公司未及时取回房屋，对造成的损失应承担50%的责任，故从2016年6月6日至2017年8月的房屋占用费482880.64元=965761.28元（15090.02平方米*4元/平方米*16个月）*50%，应由上诉人纳海公司给付被上诉人。综上，上诉人纳海公司共欠被上诉人房屋占用费882460元=（339219.28元+120720.16元+482880.64元）。综上所述，一审判决关于债务抵销的时间节点认定有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费31933元，由上诉人江苏纳海信息科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙晓明审 判 员 蒋其举审 判 员 孙 洁二〇二〇年十一月二十日法官助理 董 杰书 记 员 鲍婷婷