湖南省郴州市北湖区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）湘1002执异264号 案外人：陈红英，女，1967年1月7日，汉族，住湖南省桂阳县。 申请执行人:湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（原桂阳县农村信用合作联社），住所地湖南省桂阳县龙潭街道欧阳海大道**。 法定代表人：谢华南，该社理事长。 被执行人:郴州腾龙经贸有限公司，住，住所地湖南省郴州市苏仙区青年大道城南路香雪桥南侧）。 法定代表人：王海平。 被执行人：王海平，男，1967年5月16日出生，汉族，湖南省桂阳县人，原住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：朱小丽，女，1975年11月26日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。 被执行人：李丽娟，女，1971年2月7日出生，汉族，湖南省郴州市北湖区人，住湖南省郴州市。 被执行人：侯鸿飞，男，1968年3月2日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市。 被执行人：陈勇，男，1981年12月11日出生，汉族，湖南省郴州市苏仙区人，住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：郑超男，女，1982年5月14日出生，汉族，湖南省永州市人，住湖南省郴州市苏仙区。 被执行人：李小红，男，1963年1月27日出生，汉族，湖南省安仁县人，住湖南省郴州市。 被执行人：唐菲菲，女，1982年1月21日出生，汉族，湖南省株洲县人，住湖南省郴州市。 本院在执行湖南桂阳农村商业银行股份有限公司（以下简称桂阳农商行）与郴州腾龙经贸有限公司、王海平、朱小丽、李丽娟、侯鸿飞、陈勇、郑超男、李小红、唐菲菲金融借款合同纠纷一案过程中，案外人陈红英对本案的执行标的向本院提出书面异议，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人（异议人）陈红英称，贵院在执行（2019）湘1002执633号裁定书，于2019年10月22日向郴州市房产管理局下达协助执行通知书，查封被告李小红所有的位于郴州市北湖区××路××号××北湖农贸市场）（房产证郴房权证北湖字第7××2号、7××7号、7××8号、7××1号、7××3号）,异议人现对该案执行标的提出异议。（一）位于郴州市北湖区××路××号××商城项目中的第三层3-32号铺面所有权为异议人。在抵押查封之前异议人于2014年6月29日与李小红、李丽娟、陈勇签订了房屋买卖合同，总房款220900元，实付140900元。买卖双方以合同方式明确了郴州市北湖区××路××号××商城项目中的第三层3-32号铺面房产所有权为异议人。（二）郴州市北湖区升平路10号北湖区网贸商铺项目中的第三层3-32号铺面房产根据已签订的房屋买卖合同，在抵押查封之前已实际交付异议人占有、使用、收益。异议人并于2014年6月29日与郴州市天贸市场管理有限公司签订委托经营管理协议。（三）郴州市苏仙区人民法院于2016年7月18日已裁定（2016）湘1003执异62号执行裁定书明确写明异议人提交证据证明，该被查封财产系其购买所得并签订了合法有效的房屋买卖合同，其在查封之前异议人已实际取得了房屋占有使用和收益权等准物权，苏仙区人民法院也予以支持并解除了对郴州市北湖区××路××号××商城××层××号铺面的查封。（四）法院对郴州市北湖区××路××号××商城××层××号××房产的查封损害了异议人的财产所有权、经营权、及其他合法权益。造成的经济损失及社会影响巨大，请求法院在查明事实与证据的基础上，支持异议人的请求事项。请求事项：中止依据（2019）湘1002执633号裁定书，对异议人所有的位于郴州市北湖区××路××号××商城××层××号铺面的执行。 桂阳农商行称，（一）陈红英并未付清房款，不符合最高人民法院关于《人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。陈红英虽与第三人签订了《房屋买卖合同》，但合同签订后，并未付清全部房款，不符合法律规定。且本案所涉门面系二手房交易，陈红英未付清房款是导致未能及时办理过户手续的原因。所以陈红英的异议不能成立。（二）桂阳农商行依法享有本案所涉门面的抵押优先权，并经法院生效法律文书予以确认。陈红英仅享有合同的债权，不能对抗桂阳农商行依法成立的担保物权。（三）陈红英所购买的是门面，而非住房。门面属于投资屋，投资有风险，投资人应自行承担风险。因其在购买时及合同履行过程中，未尽到注意义务和及时办理过户手续所产生的法律后果由陈红英自行承担。综上，陈红英的执行异议不能成立，请求依法驳回其执行异议。 本院查明，一、本院于2017年5月10日作出的(2016)湘1002民初1607号民事判决发生法律效力后，义务主体未按生效判决履行义务，桂阳农商行向本院申请强制执行，执行案号为（2019）湘1002执633号。 二、案涉商铺本院曾以（2017）湘1002执1646、1647、1648、1649、1650、1651、1711号执行案件首查封。2019年12月18日，本院又向郴州市不动产登记中心送达（2019）湘1002执635、632、633、634、630、2929等六份协助执行通知书，查封李小红、李丽娟、陈勇名下，位于郴州市北湖区××路××号××北湖农贸市场）共计326套商铺，其中轮侯查封325套商铺，首查封1套商铺（编号：3125-1，权证号：××、714026546、714026547）。轮候查封的商铺包含异议人陈红英诉称的北湖网贸商城项目中第三层3-32号铺面。经查询，案涉商铺的产权证号为：××、714026532、714026531，产权证号附记中标明产权证号包含3102、3120-1、321-1、322、331、332、332-1、338-3、340-3、343、346-1、347-1、348、349、352等共15套商铺。 三、根据陈红英提供的证据：2014年6月29日，陈勇、李小红、李丽娟作为出卖人（甲方），龙镜竹、陈红英作为买受人（乙方），签订《北湖网贸商城房屋买卖合同》，约定北湖网贸商城三层32号铺面，建筑面积为8.76平方米，总价款220900元，若因买受人原因无法办理银行贷款，乙方需在15天内无条件转为一次性付款。合同甲方加盖郴州市三合一投资有限公司公章。同日，陈红英支付首付款94511元，郴州市三合一投资有限公司出具收款收据。当日，龙镜竹、陈红英作为甲方与郴州市天贸市场管理有限公司签订《北湖网贸商城委托经营管理协议》。后续，陈红英对案涉铺面行使占有、使用、收益等权利，2018年收取租金5505元，2019年收取租金5945元，2020年收取租金5450元。陈红英认为，其在签订房屋买卖合同时收到了2015、2016、2017年三年的租金46389元，一次性抵扣了购铺款，共支付购铺款140900元，尚欠购铺款80000元。 四、龙镜竹系陈红英之子。2020年9月26日，龙镜竹与陈红英签订《直系亲属房产赠与合同》，约定龙镜竹将湖南省郴州市升平路10号北湖网贸商城项目三层32号铺面，建筑面积8.43平方米赠与给陈红英。 五、（2016）湘1002民初1607号民事判决查明：2014年11月27日，桂阳农商行为抵押权人，李小红、李丽娟、陈勇为抵押人，郴州海菱汽车销售有限公司和郴州腾龙经贸有限公司、郴州海通汽车销售有限公司、郴州海龙旅游汽车运输有限公司为债务人，签订《最高额抵押合同》，抵押人同意以郴州市北湖区××路××号××商城二三楼商业用房（详见合同附件：抵押财产清单）作为抵押物为抵押权人债务提供担保。2014年11月28日，桂阳农商行与李小红、李丽娟、陈勇就抵押物办理了抵押登记，桂阳农商行取得该抵押物他项权证，证号为：郴房他证北湖区字第5140078**。 六、另查明，案涉房产曾被郴州市苏仙区人民法院保全查封，陈红英提出执行异议，该院认为异议成立，并裁定予以解除查封。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。案涉商铺系登记在被执行人陈勇、李小红、李丽娟名下，与陈红英签订买卖合同后再抵押给申请执行人。桂阳农商行对陈红英购买的位于郴州市北湖区××路××号××商城××号商铺享有优先受偿权已经由生效判决书确认。同时，陈红英购买的涉案房屋并非用于居住，且未付清全部购铺款。异议人陈红英享有的权利不足以排除桂阳农商行的抵押权。其与陈勇、李小红、李丽娟的争议，可另案诉讼解决。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人陈红英的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长  罗文林 人民陪审员  李 立 人民陪审员  周亚丽 二〇二〇年十一月二十七日 书 记 员  肖 隽 附相关法律条文： 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。