江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初3387号原告：周应才，男，1969年8月23日出生，汉族，住江苏省射阳县。委托诉讼代理人：葛琨，江苏江珠律师事务所律师。委托诉讼代理人：单术兵，江苏江珠律师事务所律师。被告：刘于军，男，1968年2月7日出生，汉族，住江苏省射阳县经济开发区。委托诉讼代理人：朱和声，射阳县合兴法律服务所法律工作者。原告周应才与被告刘于军租赁合同纠纷一案，本院于2019年5月24日立案后，依法适用简易程序，于2019年6月13日公开开庭进行了审理，后依法转为普通程序审理，分别于2019年12月9日和2020年11月11日公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告周应才及其委托诉讼代理人葛琨、单术兵，被告刘于军及其委托诉讼代理人朱和声到庭参加诉讼；第二次开庭，原告周应才及其委托诉讼代理人葛琨、单术兵，被告刘于军的委托诉讼代理人朱和声到庭参加诉讼；第三次开庭，原告周应才及其委托诉讼代理人单术兵，被告刘于军的委托诉讼代理人朱和声到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周应才向本院提出诉讼请求：1.请求判决刘于军赔偿租金损失12.5万元；2.请求判决刘于军赔偿装修费及餐具损失30万元。事实和理由：2014年5月6日，周应才向刘于军承租了位于射阳县合德镇江苏河海运输公司西侧的几间房屋用于开酒店，租赁期限为5年。周应才租赁房屋后，经刘于军同意，周应才对房屋进行了装潢和改造，添置了桌椅、餐具等，共计投入48万多元。2016年1月，经刘于军同意，周应才将酒店转租给桑某经营。周应才的家属祁某1、刘于军和桑某三方达成了一致意见。2016年7月，刘于军未通知周应才，强行将酒店收回并转租给他人。现周应才诉至法院，请求判如所请。刘于军辩称：周应才诉称的案涉房屋是刘于军所有属实，但是刘于军没有与周应才签订租赁期限为五年的租赁合同，周应才也没有举证证实双方间存在五年的租赁关系，对周应才诉称的其他事实均不认可。在临时租赁期间内，周应才未按时足额缴纳租金，构成违约，刘于军保留诉权。请求驳回周应才的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2009年5月6日，刘于军作为出租方、陈某作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有：1.刘于军的房屋坐落于红旗路通射商住楼东隔壁，建筑面积300平方米；2.租赁期限自2009年5月6日至2014年5月6日；3.租金为每年3万元，租金按年结算给刘于军；4.正常的房屋大修理费由刘于军承担，日常的房屋维修由刘于军承担；5.如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得刘于军书面同意，投资由陈某自理；6.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担对方一切经济损失。刘于军和陈某分别在该《房屋租赁合同》上签名确认。2014年5月6日，刘于军作为出租方、周应才作为承租方，双方签订《房屋租赁合同》一份，主要内容有：1.刘于军的房屋坐落于，位于河海运输公司西侧，建筑面积300平方米；2.租赁期限自2014年5月6日至2019年5月6日；3.租金为每年3万元，租金按年结算给刘于军；4.正常的房屋大修理费由刘于军承担，日常的房屋维修由刘于军承担；5.如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得刘于军书面同意，投资由周应才自理；6.租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，承担对方一切经济损失。刘于军和周应才分别在该《房屋租赁合同》上签名确认。庭审中，刘于军对2014年5月6日的《房屋租赁合同》不予认可，认为其没有在2014年5月6日与周应才签订该份《房屋租赁合同》，刘于军仅认可合同第二页落款处的签名为其所签，原因是2012年周应才以办理营业执照为由，找到刘于军要求其签字，刘于军对该份合同上其余内容均不予认可。周应才在本院第一次开庭审理时，当庭明确陈述该份合同第一页和第二页时间是同时书写的。经刘于军申请，本院依法委托南京金陵司法鉴定所对合同第一页租赁期限“2014050620190506”字迹与第二页“刘于军”字迹是否同时期形成进行鉴定。鉴定意见为：出租方为“刘于军”、承租方为“周应才”的《房屋租赁合同》第1页上JC1“2014050620190506”字迹与第2页上JC2“刘于军”签名字迹不是同时期形成,刘于军为此鉴定花去鉴定费用9710元。经质证，周应才陈述该份合同上除刘于军的签名外，其余内容均是周应才所写，之所以不是同时期形成，是周应才找了刘于军几次后，间隔了4个月刘于军才签字的。刘于军对鉴定意见三性均予以认可。关于案涉房屋的租赁使用情况，周应才陈述：2009年我是和陈某合伙经营案涉酒店的，合同是陈某和刘于军签订的，我们两人投资了36万多元。经营了一年多将近两年（本院注：第一次开庭周应才陈述经营不到一年）的时间，陈某就转卖给了唐某，唐某经营不到一周（本院注：第一次开庭周应才陈述经营三个月左右）后，就转让给我经营，我给了唐某31万元的转让费。我经营后，投入了3万元重新进行了装潢，添置了桌椅和餐具。我经营后，发现利润不大，在2013年（本院注：第一次开庭周应才陈述2012年2月）转给了蒋素平经营，转租的租金是每年5万元，其中3万元直接支付给刘于军。在蒋素平经营期间，我找到刘于军谈合同的事情，后来在刘于军家门口签订了2014年5月6日的合同。蒋素平经营到2016年2月后，我家属祁某1将酒店转租给桑某经营，当时转租的租金是每年8万元，其中3万元直接支付给刘于军，桑某经营到2016年7月，因刘于军强行锁门，导致无法继续经营，刘于军将饭店转给他人经营，之后我就起诉了。周应才对其陈述的事实提交了2011年1月11日唐某与周应才签订的《协议书》、2016年1月17日周应才妻子祁某1与桑某签订的《酒店承租协议》等证据予以证实。经质证，刘于军不认可唐某与周应才签订的《协议书》的证明目的，因为周应才没有提交唐某收到转让费的相应证据；对祁某1与桑某签订的《酒店承租协议》，刘于军是在2016年10月27日才知道的，桑某没有向刘于军支付过房租。刘于军陈述：案涉酒店最开始是我在2009年5月6日和陈某签订合同后，由陈某投资装潢并经营，陈某经营到2011年左右就转给唐某经营了。唐某经营到2012年转给周应才经营，但是周应才没有实际经营，而是直接转给蒋素平经营了。蒋素平经营到2016年2月，之后案涉酒店就没有人经营了，处于停业状态。刘于军在2016年10月21日找不到经营人因而报警。目前案涉酒店由案外人经营。刘于军对其陈述的事实提交了蒋素平与周应才在2012年5月1日签订的《租房协议》，租赁期间为2012年5月1日至2015年5月1日，租金为每年2万元、蒋素平在案涉酒店经营的《卫生许可证》，有效期限为2012年7月3日至2016年7月2日、射阳县公安局城中派出所2016年10月27日的《接处警工作登记表》，处警经过及结果部分载明为：系刘于军、桑某、祁某2之间租房合同纠纷，告知处理的程序和途径等证据予以证实。经质证，周应才对其与蒋素平的《租房协议》不予认可，认为是蒋素平为了领取营业执照自己签字的；对《卫生许可证》无异议；对《接处警工作登记表》认为报警是因为刘于军将桑某经营的酒店门锁了。经本院询问，周应才陈述其于2016年2月将案涉酒店转租给桑某后，桑某经营至2016年7月，但未提交桑某在2016年2月至7月经营案涉酒店的相应证据予以证实。周应才陈述刘于军于2016年7月将正常经营的案涉酒店锁门，但未提交相应证据予以证实。周应才陈述其与桑某签订2016年1月17日的《酒店承租协议》时，并未通知刘于军，刘于军后来到门市才知道酒店转租的事情，刘于军要求周应才补租金，周应才妻子祁某1于2018年2月11日向刘于军转账支付租金8986元，但对此未提交相应证据予以证实。另查明，周应才以刘于军违约向刘于军主张本案的诉讼请求，对第一项诉讼请求租金损失12.5万元，周应才陈述是其承租刘于军房屋每年租金3万元，转租桑某租金每年8万元，差价为每年5万元，因刘于军违约，未能到期经营两年半，计算租金损失为12.5万元；对第二项诉讼请求，周应才陈述是其支付唐某案涉酒店转让款31万元，在案涉酒店上装修投入22.3万元，合计53.3万元，因刘于军违约，造成了两年十个月的损失，折算下来损失为30万元。以上事实有当事人的陈述、提交的书面证据等附卷予以证实。本院认为：1.根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据审理查明的事实，周应才陈述其于2014年5月6日续租刘于军的案涉酒店经营，并提交了2014年5月6日的《房屋租赁合同》予以证实，但刘于军对此不予认可，认为其在2014年5月6日并未签订该份合同。经南京金陵司法鉴定所鉴定，合同中第1页租赁期限“2014050620190506”字迹与第2页“刘于军”签名字迹不是同时期形成，周应才在本院庭审时就案涉合同的签订时间陈述前后不一，对此未能作出合理解释，亦未提交其他充分有效的证据予以证实，故本院对案涉的2014年5月6日的《房屋租赁合同》依法不予认定，并依法认定周应才与刘于军在2014年5月6日就案涉房屋的租赁并未依法订立书面的房屋租赁合同，周应才与刘于军间的租赁关系应当依法认定为不定期租赁。不定期租赁，出租人可以随时要求解除合同。2.周应才以刘于军违约向本院提起诉讼，违约的事实是刘于军在2016年7月将正常经营的案涉酒店锁门，对此刘于军本人不予认可，周应才亦未提交充分有效的证据予以证实，故本院依法不予采信。现周应才以刘于军违约为由，要求刘于军赔偿其租金、装修和餐具损失等，不具有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，周应才的诉讼请求，不具有事实和法律依据，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告周应才的诉讼请求。案件受理费7675元，鉴定费9710元，合计17385元，由原告周应才负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  赵 伟人民陪审员  袁敬宁人民陪审员  朱永生二〇二〇年十一月十八日书 记 员  王圣哲附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。