广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1748号上诉人（原审被告、反诉原告）：邓行旺，男，汉族，1971年7月10日出生，住广东省南雄市*****************。委托诉讼代理人：陈芳艳，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东根基农业发展有限公司，住所地：广东省韶关市浈江区******。法定代表人：谭国锋，公司负责人。上诉人邓行旺因与被上诉人广东根基农业发展有限公司（以下简称根基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初552号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邓行旺的委托诉讼代理人陈芳艳、被上诉人根基公司法定代表人谭国锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人邓行旺上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、四、五、六项，改判为根基公司退回邓行旺缴纳的租赁押金3万元和厨房设备、客房设备的转让金15万元，共计18万元；二、赔偿邓行旺租赁场地投资款442999元及合同期内可以获得的利益损失9万元；三、因根基公司过错造成2019年10月份起开始至今的停业租金不予支付；四、本案本诉、反诉案件受理费和上诉费由根基公司负担。事实与理由：一、一审判决事实不清，证据不足，适应法律错误，程序违法。本案是根基公司违约造成邓行旺无法正常经营和交纳租金的主要事实。（一）根基公司现法定代表人虽然是原韶关市有机汇农业科技发展有限公司股东，但过去不负责出租场地经营管理，邓行旺拖欠2018年12月至2019年7月份租金，己经与根基公司原负责出租场地经营管理的法定代表人吴明春协商，同意缓交，应当视为邓行旺没有违约，有吴明春微信聊天记录为据。（二）现在负责出租场地经营管理的法定代表人谭国锋，2019年5月通过转让股份得到租赁场地经营管理权，将原韶关市有机汇农业科技发展有限公司更名为根基公司，公司法定代表人变更有法律规定。重点是谭国锋得到租赁场地经营管理权后，2019年6月9日就将租赁场地的装饰门楼拆除，所拆除的废木条也没清走，将经营场地装有彩灯和射灯的桂花树也挖掉，门楼是经营场地的“脸面”，门楼拆除和挖掉装有彩灯和射灯的桂花树，严重影响经营环境和气氛，对生意带来很大影响。一审法院认为根基公司拆除门楼等行为，虽然对邓行旺经营餐饮有影响，但不至于导致餐厅停业。该认定是完全错误的，邓行旺也没有说拆除门楼等行为，导致餐厅停业，只是说严重影响经营环境和生意。谭国锋得到租赁场地经营管理权后，明确以自己行为不履行原租赁合同，不但拆除经营场地门楼和挖掉装有彩灯和射灯的桂花树，表面催收租金，私底下叫财务不要收2018年12月至2019年7月份租金（有财务语音通话为据），然后以邓行旺没交租金为由，对经营场地停水停电，邓行旺报警以后才通电，根基公司故意设计邓行旺违约“陷阱”。（三）由于根基公司要财务不收邓行旺2018年12月至2019年7月份租金，邓行旺2019年6月21日只好将租金交给一直负责出租场地收租人王志威，而根基公司不认可该交租时间。（四）由于根基公司上述行为，严重影响经营环境和生意，致使经营餐饮生意下降，无法完全按时交租，但邓行旺还是硬顶，希望下半年生意好转，没想到根基公司未与邓行旺商量就同意燃气管道公司挖断进出农庄的必经之路，将挖机等修路设备堵在进出农庄的路口，要进行混凝土道路硬底化，并通知邓行旺停业，邓行旺交清2019年8-9月租金后10月份就已经停业。（五）新冠肺炎疫情期间政府要求餐饮停业，2020年春节疫情防护戒严放开后根基公司又将租赁场地的门全部加锁，邓行旺无法开门营业，并对租赁场地停电停水（己向派出所报案并出警)，2020年3月13日，根基公司将邓行旺搭建的经营必需的附属设施（员工停放摩托车棚、餐厅后面搭建的一个杂物房、杀鸡杀鸭棚、新建大鱼池、种植百香果等植物的绿化通道、移植的桂花树100棵、大树上的彩灯和射灯等）全部拆除，造成邓行旺直接财产经济损失和经营损失。综上所述，本案是根基公司违约在先，2018年12月至2019年7月份租金，是经过根基公司原法定代表人吴明春同意缓交，不视为邓行旺违约。新的出租场地经营管理法定代表人谭国锋接管后，2019年6月9日就将租赁场地的装饰门楼拆除，将经营场地装有彩灯和射灯的桂花树也挖掉，不履行租赁合同第四条：1.甲方应按约定为乙方提供场地及现有配套设施和经营条件，保障反诉人正常经营……。属违约行为，并对经营场地停水停电，造成邓行旺不能正常经营。2019年8月和9月租金虽然有些缓交，其原因是根基公司造成生意不佳。2019年10月11月租金未交是燃气管道通过挖断必经之路，根基公司要对必经之路进行混凝土道路硬底化通知邓行旺停业。2019年12月至2020年4月是疫情期间，政府要求停业。疫情过后准备开业，根基公司将租赁场地的厨房门加锁，将邓行旺搭建的经营必需的附属设施员工停放摩托车棚、餐厅后面搭建建一个杂物房、杀鸡杀鸭棚、新建大鱼池、种植百香果等植物搭建了绿化通道、并移植桂花树100棵在餐厅前坪草周边，大树上架电线安装彩灯和射灯，利于晚上营业美观，全部拆除，造成邓行旺无法继续经营。根据买卖不破租赁原则，根基公司即便有意见也应当通过法律途径解决，没有权力对邓行旺租赁场地停水停电。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”根基公司在租赁期内无权改变原有经营环境。一审法院程序违法，双方要求主审法官组织看经营现场，已经约定时间，由于下雨通知推迟再定时间，再也没有接到通知看现场，本案估机构对拆除设施进行评估，评估结果和经营现场破坏程度是本案定案依据，而一审法院主观论断，不按法律程序导致判决错误。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”承租人支付租金以获得租赁物的使用权，邓行旺在租赁其内对租赁的场地依法享有排他使用权，根基公司不能随意干涉和阻挠，即使邓行旺有迟延交纳费用的行为，根基公司也应通过催收或向法院起诉方式解决，根基公司的行为已严重构成违约，造成邓行旺极大的经济损失，停业期间的一切费用根基公司自行承担。一审法院不讲事实只讲不按时交租就是违约而不讲发生原因，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人根基公司答辩称：韶关市食品有限责任公司有案涉房屋的土地证，该房屋是几十年所建，是生产用房，不需办证，但允许经营。根基公司提供了红线图给一审法院。该处当时是韶关市食品有限责任公司养殖场的办公地点，韶关市食品有限责任公司出租给根基公司经营餐厅，后邓行旺与根基公司协商以15万元让其经营，邓行旺不用重新装修，15万元是含所有餐具，3万元是含在15万元的，如果另外有3万元押金，公司会出具收据的。邓行旺在2019年5月和10月都没有交租金，而且修燃气管道也未影响邓行旺的经营。因邓行旺的鸡棚占了通道，所以要拆除。根基公司向一审法院起诉请求：一、判令解除根基公司、邓行旺双方签订的《租赁合同》，邓行旺缴纳的租赁押金30000元根基公司不予退还；二、判令邓行旺支付应付而未付的租金48000元（2019年10月至2020年3月）给邓行旺；三、判令邓行旺返还根基公司代付的餐厅水电费2300元；四、本案诉讼费由邓行旺承担；五、判令邓行旺于判决生效之日起15日内撤离浈江区良村坳背养殖场地。一审法院经审理查明：韶关市有机汇农业科技发展有限公司于2019年5月13日经韶关市浈江区**监督管理局核准，企业名称变更为根基公司，属有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围包括家禽养殖、餐饮服务、物业租赁等，住所韶关市浈江区**坳背养殖场。2017年6月1日，韶关市有机汇农业科技发展有限公司作为甲方与邓行旺作为乙方签订《租赁合同》，约定:一、租赁范围，含坳背养猪场餐厅现有楼面1栋2层，餐厅旁边一口鱼塘，大榕树旁的菜地用于大厅建设，厨房旁边菜地供乙方使用。花地可供乙方种花观赏，所有权归甲方，大榕树走廊、停车场双方共享，原有办公室暂留；二、转让金，由乙方支付壹拾伍万元转让金给甲方用于厨房设备、客房设备的转让；三、租赁期限6年，从2017年6月1日至2023年5月30日，月租金8000元，每月10日前付清，押金30000元；四、甲方的权利和义务，应按约定为乙方提供场地及现有配套设施和经营条件，保障乙方正常经营；五、乙方的权利和义务，应按期支付租金，不得出租转让，合同期满乙方优先续租，如乙方不续租，所有设施、设备、家私及建筑物保持原状，归甲方所有；六、违约责任，乙方未在约定时间内向甲方支付费用，经甲方发出催款通知一个月仍未支付，视甲方违约，甲方有权单方面终止合同，并向乙方追讨由此造成的经济损失。乙方违反本合同服务条款，给甲方造成损失的，甲方有权单方解除合同，并向乙方追讨由此造成的经济损失；双方还在合同第七条附则中对相关事项作出约定。合同签订后，邓行旺支付转让金150000元给根基公司，根基公司按合同约定将餐厅及附属设施交付邓行旺经营使用。此后，邓行旺对餐厅客房进行了装修，添置部分餐具，改造了厨房、卫生间、搭建了餐厅雨棚、楼顶活动板房、单车棚、杀鸡棚、养鸭棚等。2017年8月，邓行旺经营的餐厅正式营业，邓行旺也每月按时缴交租金。从2018年12月开始，邓行旺就以生意不好等理由拖延向根基公司缴纳餐厅的租金。根基公司于2019年5月13日向邓行旺发出《终止邓行旺租赁合同函》，要求邓行旺在2019年5月30日前交清所欠租金，逾期将终止合同。邓行旺收到函件后，补交了拖欠2018年12月至2019年7月的租金及水电费。2019年6月，根基公司将位于养殖场入口附近的有机汇生态园门楼拆除。邓行旺认为门楼拆除后影响餐厅经营，继续以生意不好为理由拖延交付租金。2019年6月11日，根基公司曾经采取短时间内停止供电供水的行为催促邓行旺缴交租金。根基公司于2019年9月5日向邓行旺发出《告知函》，要求邓行旺在2019年9月10日前交清拖欠的各项费用，否则将停止供水供电。但邓行旺收到《告知函》后缴交了2019年8月、9月的租金及水电费。2019年冬，韶关市浈江区******村委辖区******硬化工程及韶关市浈江区*************工程项目准备施工，对餐厅生意有负面影响，邓行旺经营餐厅到2019年10月中旬开始停业至今。之后，根基公司多次催促邓行旺缴交拖欠的租金、水电费，但邓行旺以各种理由拒绝缴交。2020年3月13日，根基公司认为邓行旺搭建的单车棚、杀鸡棚、养鸭棚已残旧且妨碍通行，请人拆除了。2020年3月23日，根基公司提起本案诉讼。本案诉讼期间根基公司增加一项诉讼请求：判令邓行旺于判决生效之日起15日内撤离浈江区良村坳背养殖场地。另查明，韶关市食品有限责任公司养猪场位于韶关市浈江区******坳背，土地面积198920平方米，建设了1栋2层楼房。2014年6月25日，韶关市食品有限责任公司与韶关市有机汇农业科技发展有限公司签订《土地房屋租赁合同》，将该养猪场整体租赁给韶关市有机汇农业科技发展有限公司经营。韶关市浈江区十里亭镇人民政府出具证明称，位于浈江区良村坳背养猪场的房屋属于韶关市食品有限责任公司所有，属可建范围内的合法建筑物，为非住宅性质，可作为经营场所使用。现租给韶关市有机汇农业科技发展有限公司作经营场所使用。再查明，2019年11月1日生态园水电、房租费缴费通知单显示邓行旺餐厅应缴电费1500元，应缴水费577元，合计2077.5元。根据《租赁合同》第三条规定，从2017年6月1日至2023年5月30日，月租金8000元。自2019年10月至2020年5月，被告未缴租金64000元（8000元/月×8个月）。本案庭审时，根基公司否认收到邓行旺押金30000元。一审法院审理后认为，根基公司、邓行旺双方签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。本案的争议焦点是根基公司与邓行旺在履行《租赁合同》中是否存在违约行为。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按《租赁合同》约定，租金每月10日前付清，乙方未在约定时间内向甲方支付费用，经甲方发出催款通知一个月仍未支付，视甲方违约，甲方有权单方面终止合同，并向乙方追讨由此造成的经济损失。邓行旺自2018年12月开始没有按时支付租金给根基公司,根基公司多次催收,邓行旺仍然拖欠。根基公司向邓行旺发出《终止邓行旺租赁合同函》后,邓行旺才补交了拖欠的租金。但自2019年10月开始,邓行旺又开始拖欠租金至今。邓行旺的违约行为已构成根本违约,根基公司请求解除双方签订的《租赁合同》,邓行旺也表示同意,该院予以许可。根基公司请求邓行旺支付2019年10月至2020年5月的租金64000元,合理合法,予以支持。邓行旺经营的餐厅拖欠水电费没有缴交,根基公司代付水电费2077元后请求邓行旺返还,合理合法,予以支持。关于邓行旺反诉主张不应支付2019年10月至今停业期间租金的请求，本案纠纷是因为邓行旺长时间拖欠租金，根基公司催收未果，要求解除双方《租赁合同》而引起，邓行旺应负主要责任;其主张免付2019年10月至今停业期间租金的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。对于邓行旺反诉要求根基公司赔偿装饰装修损失的请求,由于邓行旺严重违约导致解除合同,邓行旺应负主要责任,根基公司拆除门楼等行为,虽然对邓行旺经营餐饮有影响,但不至于导致餐厅停业;邓行旺餐厅停业属其自身原因所致,邓行旺反诉要求根基公司赔偿装饰装修损失262999元及合同期内可获利益损失90000元的请求，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。邓行旺未能举证证明根基公司收取其押金30000元,邓行旺反诉请求根基公司退还30000元押金没有事实依据，该院对该反诉请求予以驳回。对于邓行旺反诉要求根基公司退回厨房设备、客房设备转让款150000元的请求，《租赁合同》第二条约定：“由乙方（即邓行旺）支付壹拾伍万元转让金给甲方（即根基公司）用于厨房设备、客房设备的转让”,属于《租赁合同》的独立条款，该条款是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，邓行旺反诉要求根基公司退回厨房设备、客房设备转让款150000元的请求，没有法律依据，该院不予支持。此外，根基公司在邓行旺餐厅停业期间擅自拆除邓行旺搭建的单车棚、杀鸡棚、养鸭棚，造成邓行旺财产损失，应承担赔偿责任，该院综合考虑搭建单车棚、杀鸡棚、养鸭棚的费用及折旧等因素，酌情确定由根基公司赔偿邓行旺财产损失5000元。一审法院经审理后作出判决：一、解除根基公司与邓行旺于2017年6月1日所签订的《租赁合同》；二、邓行旺应在判决生效之日起10日内腾退浈江区良村坳背养猪场的餐厅给根基公司；三、邓行旺于判决生效之日起10日内向根基公司支付2019年10月至2020年5月的租金64000元；四、邓行旺于判决生效之日起10日内向根基公司支付拖欠的水电费2077元；五、根基公司于判决生效之日起10日内赔偿邓行旺财产损失5000元；六、驳回邓行旺的其他反诉请求。本诉案件受理费1058元，减半收取计529元，由根基公司负担29元，邓行旺负担500元；反诉案件受理费5465元，由根基公司负担465元，邓行旺负担5000元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是邓行旺的上诉请求能否得到支持。对于邓行旺上诉提出要求根基公司退还转让款15万元及租赁押金3万元的问题。本案是因邓行旺未按照租赁合同的约定交纳租金，根基公司要求其缴交拖欠的租金引起纠纷。根据《租赁合同》第二条约定：“由乙方（即邓行旺）支付壹拾伍万元转让金给甲方（即根基公司）用于厨房设备、客房设备的转让”，因此，该设备转让款是根基公司在出租案涉房屋时将前期购置的厨房设备、客房设备一并转让给邓行旺用于餐饮业经营，邓行旺依约支付的设备转让对价，且邓行旺已经将该设备投入经营使用，不因租赁合同关系解除而退还，因此，邓行旺要求根基公司退回厨房设备、客房设备转让款15万元的请求，理据不足，一审法院不予支持并无不当。对于邓行旺要求返还的押金3万元，虽然根基公司起诉状请求1中有“被告交纳的租赁押金30000元原告不予退还”的表述，但在一审庭审中过程中，根基公司否认收到该3万元押金，邓行旺亦未提供证据其交纳了3万元押金，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条第二款：“自认的事实与已经查明的事实不符的，人民法院不予确认。”的规定，邓行旺要求返还3万元依据不足，一审不予支持亦无不当。对于邓行旺上诉要求根基公司赔偿租赁场地投资款442999元及合同期内可获得利益损失90000元的问题。从本案查明的事实看，因承租人邓行旺长期拖欠租金，根基公司于2019年5月13日向邓行旺发出《终止邓行旺租赁合同函》，邓兴旺补交了拖欠的租金和水电费后继续经营，但此后又拖欠租金，2019年9月5日根基公司向邓行旺发出《告知函》催收租金，因此，邓行旺的行为违反了《租赁合同》关于每月10日前缴纳月租金8000元的约定，其行为构成违约。现根基公司以邓行旺的违约行为提出解除合同，邓行旺亦同意，故邓行旺应对经营餐饮等服务的投入自行承担责任，同样，因其违约行为导致合同不再履行，餐厅停业属其自身原因所致，因此其要求根基公司赔偿其投入及合同期内可获得利益损失缺乏依据，本院不予支持。对于邓行旺是否应支付租金的问题。如前所述，邓行旺拖欠租金的行为构成违约，其应向根基公司支付拖欠的租金。从根基公司起诉请求来看，其请求邓行旺支付2019年10月至2020年3月的租金，但是一审判决邓行旺支付至2020年5月的租金，该判项超出了当事人的诉讼请求，应予以纠正。邓行旺应向根基公司支付2019年10月至2020年3月的租金48000元。综上所述，邓行旺的上诉请求部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初552号民事判决第一、二、四、五、六项；二、变更广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初552号民事判决第三项为邓行旺于本判决生效之日起10日内向广东根基农业发展有限公司支付2019年10月至2020年3月的租金48000元；三、驳回广东根基农业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费529元，由广东根基农业发展有限公司负担129元，邓行旺负担400元；广东根基农业发展有限公司已预交一审案件受理费529元，一审法院应退还多收的400元给广东根基农业发展有限公司，邓行旺应于收到本判决书之日起十五日内向一审法院交纳案件受理费400元。一审反诉案件受理费5465元，由广东根基农业发展有限公司负担465元，邓行旺负担5000元；邓行旺已预交反诉案件受理费5465元，一审法院应退还多收的465元给邓行旺，广东根基农业发展有限公司应于收到本判决书之日起十五日内向一审法院交纳反诉案件受理费465元。二审案件受理费10930元，由广东根基农业发展有限公司负担65元，邓行旺负担10865元；邓行旺已预交二审案件受理费10930元，本院退还多收的65元给邓行旺，广东根基农业发展有限公司应于收到本判决书之日起十五日内向本院交纳案件受理费65元.本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十一月二十日书记员  陈敖明