四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15268号 上诉人（原审被告）：周泓安，男，1989年3月14日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：程勇屹，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：田恬，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都市睿华建设投资有限责任公司，住所地四川省成都市三友路****。 法定代表人：曾涛，董事长。 委托诉讼代理人：黄**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 上诉人周泓安因与被上诉人成都市睿华建设投资有限责任公司（以下简称睿华公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8028号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周泓安上诉请求：一、撤销成都市成华区人民法院(2019)川0108字民初8028号民事判决第一、二项，改判驳回被睿华公司的全部诉讼请求；二、由睿华公司承担本案一审、二审受理费。事实和理由：一审法院采信了睿华公司主张事实，对事实认定有误。1.一审判决认定事实不清，主要证据不足。按照举证规则，应当由睿华公司先举证证明周泓安在租赁期限届满后，一直实际占用房屋且在睿华公司明确要求退还后拒不退还的事实。在其举证后，周泓安才负有举证相反事实的义务。但一审中，睿华公司并未实际举证周泓安在租赁期限届满后直至其起诉时实际占用案涉房屋的情况和证据。一审法院径行将先举证的责任分配给周泓安，认为周泓安未能证明房屋已经腾退，采信了睿华公司主张的事实，违反了谁主张谁举证原则。2.根据双方签订的《商铺租赁合同》的约定，合同解除或终止后，承租人迟延交出商铺的，出租人有权就逾期返还房屋期间按终止前月租金数额的双倍收取房屋占用费。按照此约定，睿华公司应先举证证明双方的租赁关系是否已经终止或解除以及时间节点，是否已经达到收取房屋占用费的条件。但一审过程中，睿华公司并未举证证明上述情况，并且其提供的证据反应2018年12月20日其还在向周泓安催收房租，与其主张的双方租赁关系于2018年6月30日终止存在明显矛盾。3.一审判决确定的性质不当。周泓安明确向睿华公司提出了退租要求后，睿华公司未做答复。2018年9月，周泓安向物业退还商铺钥匙。因为商铺历史遗留问题，周泓安为取得退房《情况说明》，被迫结清了至2018年11月的物业费用。因此，租赁期限届满至退还钥匙结清物业费用的期间，不应认定为双倍房屋占用费。另外，租赁合同已于2018年6月30日到期，睿华公司并没有提出解除合同、腾退房屋，双方形成了不定期租赁关系，根据《合同法》第二百三十二条和第二百三十六条的规定，当事人有权随时解除合同。同时，周泓安已于2018年9月21日腾退了租赁房屋，由于睿华公司无人对接，周泓安于2018年9月21日在睿华公司办公区粘贴了腾退告知书，根据《合同法》第六十九条的规定，合同自通知对方时解除，因此租赁合同于2018年9月21日解除。中房物业与睿华公司系委托关系，睿华公司委托中房物业向周泓安移交租赁房屋，周泓安腾退后向中房物业移交钥匙，能够证明睿华公司已经认可了周泓安腾退房屋的事实，由此案涉房屋已于2018年9月21日腾退，不存在房屋占用费的问题，即使存在，根据《合同法》解释二第二十九条的规定，要求周泓安支付双倍占用费明显过高，因为睿华公司也没有损失。而且周泓安也并未收到睿华公司提交的催款通知，睿华公司一审提交的催款通知单内容是要求支付租金，没有要求腾退房屋和支付房屋占有费。 睿华公司辩称，一审认定事实清楚、适用法律正确。1.睿华公司已经在2016年6月21日向周泓安交付了租赁的全部商铺7间。2.周泓安至今未向睿华公司归还7间商铺且欠付租金至今未缴纳。3.经向中房物业核实，该公司未向周泓安出具过《退租证明》，且物业公司也无权向租户出具任何《退租证明》和办理商铺的退租手续，周泓安在二审提交的《退租证明》系伪造。4.周泓安提交的2018年9月21日的退租申明表明其已腾退房屋的说法不属实，即使双方形成不定期租赁关系，解除合同应当通知送达对方，方可解除。本案中周泓安并没有向睿华公司送达解除通知，并且商铺也一直有人使用，所以双方的租赁合同未解除。5.中房物业与睿华公司之间没有委托关系，睿华公司曾经是发通知要求中房物业将案涉7间商铺交付周泓安，但没有写明中房物业有权收钥匙、处理退租手续等退房事宜。 睿华公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令周泓安立即腾退并归还位于成都市成华区，并立即结清物业管理费、水电费等相关费用；2．判令周泓安立即支付占用费395209.99元（占用费按照期满前月租金16467.08元的双倍计算，暂计算自2018年7月1日至2019年7月1日，最终支付金额计算至周泓安实际腾退搬离时止）。 一审经审理查明，2016年6月，睿华公司（甲方）与周泓安（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同载明的主要内容为：睿华公司将位于成都市成华区㎡）、（63.97㎡）、（63.36㎡）、（68.41㎡）、（70.34㎡）、（68.53㎡）、（74.01㎡）共计7间，建筑面积475.24㎡的商铺租赁给周泓安。租赁期限为24个月，自2016年7月1日起至2018年6月30日止。租期第一年（2016年7月1日至2017年6月30日）合同租金为33元／月／平方米，即475.24平方米×33元／月／平方米×12个月减去免租金装修期一个月的租金＝172512元，押金等同于第一年3个月的租金，即50000元；第二年合同租金在第一年租金基础上涨5%，即197605元。周泓安按合同内容按时缴纳租金及其他费用；未经睿华公司同意不得将房屋对外转租、不得对外设定任何形式的担保、抵押。本合同期满后，周泓安有续租意愿的，睿华公司可根据周泓安履约情况，并按照国家和省市相关政策文件要求办理续租事宜。双方签订本合同，在约定期限内，周泓安不足额缴纳约定年度租金、押金，睿华公司有权解除合同。周泓安未按时向睿华公司支付所有应付款项属于违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向睿华公司支付所欠款1%的违约金。合同终止或解除后，周泓安迟延交还出租房屋的，睿华公司有权就逾期返还出租房屋期间，按合同终止前的月租金数额的双倍向周泓安收取房屋占用费。合同签订后，周泓安向睿华公司交纳五万元押金，睿华公司按约将商铺交给周泓安使用。2018年12月20日，睿华公司向周泓安发出《催款通知书》，通知其从2018年7月1日起开始拖欠租金，请其在接到通知后五个工作日内缴清所有费用。一审庭审中，周泓安认可其缴纳房屋租金至2018年6月30日。同年7月19日，周泓安提交一份与案外人曾德志签订的《合作租房协议》，该协议载明周泓安与曾德志共同承租位于成华区店面。其中周泓安面积占373平方米，曾德志面积占102.24平方米。睿华公司对此表示，周泓安未告知且也未经睿华公司同意的情况下与曾德志签订的该份协议。 一审法院认为，睿华公司与周泓安之间签订的商铺租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应为合法有效，对双方均有约束力。现合同约定的期限已届满且双方未就续租事宜达成一致，睿华公司主张周泓安腾退案涉租赁房屋，周泓安抗辩称已腾退租赁房屋，但未举证证明腾退房屋的具体时间及事实依据，一审法院对睿华公司主张的事实予以采信，对睿华公司要求周泓安腾退房屋并结清物业管理费、水电费等相关费用的诉讼请求予以支持。关于睿华公司主张的占用费问题，合同中约定，逾期返还出租房屋期间，按照合同终止或解除前的月租金数额的双倍向周泓安收取房屋占用费。一审法院对睿华公司的该项诉讼请求予以支持，据此。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周泓安于判决生效之日起十五日内腾退并向睿华公司归还位于成都市成华区，并立即结清物业管理费、水电费等相关费用；二、周泓安于判决生效之日起15日内向睿华公司支付房屋占用费（占用费按月租金16467.08元的双倍，自2018年7月1日起计算至实际腾退租赁房屋时止）。如果周泓安未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7228元，由周泓安承担。 二审中，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织了当事人进行了证据交换和质证。 周泓安提供了以下证据： 1.睿华公司向中房物业发出的《通知书》，拟证明2016年6月21日中房物业系按照睿华公司的委托向周泓安交付租赁房屋。睿华公司对该组证据的真实性和证明目的予以认可，该证据能够与睿华公司提交的支付凭证相互印证，证明睿华公司已将案涉7间商铺交给周泓安。本院对该组证据的真实性予以确认。 2.中房物业出具的《退租证明》，拟证明周泓安已于2018年12月1日腾退房屋、结清费用，并把钥匙给了睿华公司的委托方中房物业，完成了房屋的腾退和退租。睿华公司对该证据的三性均不予以认可，该证据系伪造，经睿华公司向中房物业核实，该公司并未向周泓安出具过《退租证明》和相关退租手续，周泓安本应在一审出示该证据，但在二审才出示，且该证据的书写方式和文字表述也和中房物业、睿华公司平时习惯不符，上面中房物业加盖的章也和睿华公司出具的材料不一致。本院对该证据的真实性及证明力将在本院认为部分予以评判。 3.中房物业收款收据，拟证明周泓安已缴清物业费且多缴纳了2014年7月至2016年7月不是周泓安承租期间的物业费。睿华公司对该证据真实性予以认可，但该证据正好能够说明周泓安提供的《退租证明》系虚假证据。本院对该组证据的真实性予以确认。 4.腾退商铺的告知书及告知书照片，拟证明周泓安在合同到期后主动向睿华公司提出退租并在睿华公司经营地粘贴告知书，告知其已将商铺移交给物业。睿华公司对该证据三性均不予以认可，该证据并不能看出告知书的制作和粘贴时间，即使告知书是真实的也未采取有效方式送达睿华公司且该证据一审未提交，可能是在一审后伪造。本院对该证据的真实性及证明力将在本院认为部分予以评判。 5.腾退后的照片，拟证明周泓安在2018年9月21日前主动腾退了房屋。睿华公司对该证据真实性予以认可，但该照片并不能达到周泓安的证明目的，照片中可以看出有些商铺在经营，而拍摄的位置是在商铺里面，说明商铺没有腾退交付周泓安才能在商铺里拍照，周泓安没有经营不代表已将房屋腾退并交付睿华公司。本院对该组证据的真实性予以确认。 睿华公司提供了以下证据： 1.2016年7月19日的押金回款凭证，2016年7月19日的预付租金回款凭证，2017年7月4日的租金回款凭证，拟证明周泓安按照7间商铺的金额缴纳押金及房屋租金，睿华公司已如实将7间商铺交付周泓安，如未全部交付，周泓安不可能一直按照7间商铺缴纳租金。周泓安对该组证据真实性和合法性予以认可，证明目的不认可，租金的交款凭证不能证明房屋是按照合同约定交付。本院对该组证据的真实性予以确认。 2.周泓安在2020年1月20日缴纳物管费的转款明细7张、中房物业收款收据，拟证明周泓安在2020年1月20日向物管公司补交物管费，与《退租证明》所记载内容相矛盾。周泓安对上述证据真实性和合法性予以认可，但证明目的不认可，认为该份凭证与《退租证明》能够相互印证，没有矛盾。周泓安陈述：《退租明》是由睿华公司人员打印交给周泓安，让其持该证明找物业办理退租手续，因物业公司与周泓安对物业费的交纳存在争议，故物业公司未在《退租证明》上盖章，周泓安在一审败诉后迫于无奈向物业公司缴纳本不应由其承担的物管费，物业公司（中房物业青龙乾院物业服务中心）才在《退租证明》上加盖印章。本院对该组证据的真实性予以确认。 3.中房物业的《情况说明》，拟证明周泓安所提供的《退租证明》系伪造，物管公司没有在《退租证明》盖章，也没有在2018年10月30日之前收到周泓安腾退的7间商铺，同年12月1日周泓安也未结清物管费用，且至今中房物业也未收到周泓安交付的7间商铺的钥匙。周泓安对该组证据三性均不予以认可，认为《情况说明》上的章和《退租证明》上的章不一致是因为《退租证明》上的章是商铺所在小区中房物业的青龙乾院物业服务中心加盖，该章和《情况说明》上的章均能代表中房物业公司，均属合法有效，中房物业出具《情况说明》否认之前出具的《退租证明》的内容是因为睿华公司是业主，与中房物业存在利益关系。本院对该证据的真实性及证明力将在本院认为部分予以评判。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于：一、睿华公司是否按约向周泓安交付了租赁合同项下的全部7间商铺；二、案涉租赁合同是否已经解除；三、周泓安是否已向睿华公司归还租赁房屋及具体归还时间应如何认定；四、如周泓安逾期腾退房屋，一审判决的占用费是否恰当。本院分别认定如下： 一、关于睿华公司是否按约向周泓安交付了全部7间商铺的问题，从周泓安举示的睿华公司于2016年6月21日向中房集团成都物业有限公司（以下简称中房物业）出具的《通知》来看，睿华公司于当日通知中房物业向周泓安交付的房屋为7间商铺475.24平方米，从睿华公司举示的租金支付凭证来看，周泓安亦是按7间商铺的租金标准向睿华公司支付租金，周泓安之后与案外人曾德志签订的《合作租房协议》，约定由周泓安占373平方米，曾德志占102.24平方米，更能印证睿华公司将案涉7间商铺（475.24平方米）交付给周泓安的事实。综上，现有证据能够证明睿华公司向周泓安交付了7间商铺（475.24平方米），周泓安关于睿华公司仅向其交付了373平方米的上诉理由无证据支持，更与现有证据不符，本院不予支持。 二、关于案涉租赁合同是否已经解除的问题，睿华公司与周泓安所签《商铺租赁合同》约定的租期于2018年6月30日届满，睿华公司对周泓安在租期届满后仍然使用案涉商铺未提出异议，可视为双方在原租期届满后建立了不定期租赁关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条之规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。本案中，周泓安主张其于2018年9月21日在睿华公司实际经营场所侯家桥路××号张贴了腾退商铺的通知，并举示了相应的照片，本院认为，解除合同系与双方权利义务密切相关的重大事项，周泓安应当以合理和有效的方式向睿华公司通知解除合同。本案中，周泓安无证据证明其在张贴通知前曾以其他方式通知睿华公司解除合同，而从其张贴的照片来看，其将通知张贴于侯家桥路××号的门牌号之下，而双方均确认侯家桥路××大楼，并非只有睿华公司在此地办公，因此从周泓安张贴的地点和方式来看，不宜认定该通知已经到达睿华公司并发生合同解除的效果。睿华公司主张其于2019年1月3日以张贴《律师函》的方式要求周泓安腾退房屋，但从其举示的照片来看，照片显示张贴的《律师函》只有一页，该一页的《律师函》仅有睿华公司对周泓安违约行为的表述，但未显示有要求周泓安腾退房屋的内容，即不能证明该《律师函》具有解除合同的意思表示，不能发生合同解除的效果。综上，本院认为，现有证据均不能证明双方在睿华公司起诉前向对方送达了解除合同的通知，从查明的事实来看，睿华公司向一审法院起诉要求判令周泓安腾退房屋后，周泓安于2019年11月28日签收了起诉状副本，睿华公司解除合同的意思于当日到达周泓安，双方的不定期租赁关系在2019年11月28日解除。 三、关于周泓安是否已经搬离案涉房屋的问题，周泓安举示了中房物业青龙乾院物业服务中心出具的《退租证明》，拟证明其于2018年11月30日已腾空房屋，结算相关水电费、物业费，并将钥匙移交给该物业中心。睿华公司举示了中房物业出具的《情况说明》，中房物业在该说明中称不能确定《退租证明》中物管公司印章的真实性，即使印章真实，《退租证明》亦是物管公司为了收取周泓安所欠物业费而出具，截止《情况说明》出具之日（2020年10月28日），周泓安未向物管交付钥匙。睿华公司据此申请本院对《退租证明》中中房物业青龙乾院物业服务中心印章的真实性及加盖时间进行鉴定。本院认为，二审中，周泓安陈述《退租证明》上青龙乾院物业服务中心印章的加盖时间是在一审判决作出之后，故无需再对印章加盖时间进行鉴定。从查明的事实来看，周泓安在一审判决作出后于2020年1月20日才向中房物业结清了截止2018年10月的物管费，明显与《退租证明》关于其在2018年11月30日已结清物业费的陈述不符，《退租证明》的落款时间为2018年12月1日，而青龙乾院物业中心于本案一审判决后才在在《退租证明》上加盖印章，其实际加盖印章之日与落款时间相隔一年多之久，而其在加盖印章时未对落款时间进行更正，亦未对明显与实际不符的证明内容（即2018年11月30日已结清物业费）予以修改，这一方面印证了中房物业关于《退租证明》是为了收取周泓安所欠物业费而出具的解释，另一方面也说明中房物业青龙乾院物业中心在《退租证明》上加盖印章时并未审慎审查其内容，因《退租证明》的形成时间和相关内容均存在瑕疵，且无其他相应证据对《退租证明》中有关搬离房屋、归还钥匙的内容予以映证，故本院对《退租证明》不予采信。综上，周泓安关于其已退还房屋的上诉理由证据不足，本院不予支持。 四、关于一审对房屋占用费的计算是否恰当的问题，案涉《商铺租赁合同》约定，逾期返还出租房屋期间，按照合同终止或解除前的月租金数额的双倍计取房屋占用费。一审未审查双方在租期届满之后存在不定期租赁关系以及租赁关系的具体解除时间，径行以原租赁合同租期届满之日起计算房屋占用费，与合同约定不符，本院予以纠正。如第二个争议焦点所述，双方的不定期租赁关系于2019年11月28日解除，故房屋占用费应2019年11月29日后计算，原书面合同租赁届满后（2018年7月1日）至2019年11月28日期间，仍应按原书面合同的租金标准计付租金，租金为282328元【197605元+（197605元×105%）÷12×4.9月】。关于房屋占有费的计算期限，本院认为，虽然现有证据不能证明周泓安已经归还案涉房屋，但睿华公司应当负有一定的减损义务，特别是本案中，睿华公司与周泓安之间系不定期租赁关系，不定期租赁关系可由当事人随时予以解除，周泓安在诉讼答辩中对解除合同并未提出异议，因此，即使双方进行诉讼，睿华公司应知双方实际对合同解除本身并无争议，故其应当在合理期限内收回房屋以减轻损失，关于合理期限，本院根据本案的具体情况，认为以三个月为宜。关于房屋占用费的计算标准，案涉《商铺租赁合同》约定当周泓安迟延交还出租房屋时，睿华公司有权就逾期返还出租房屋期间，按合同前的月租金数额的双倍收取房屋占用费。本院认为，上述关于房屋占用费的约定实为双方对周泓安逾期归还房屋所约定的违约金，一般而言，承租人逾期腾房给出租人造成的占用损失基本与出租人将房屋对外出租所收取的租金相当，在睿华公司未举证证明其遭受的占用损失高于租金损失的情形下，《商铺租赁合同》中高于租金一倍的房屋占用费（实为违约金）的违约金过高，本院在实际损失的基础上，根据合同履行情况、双方的过错、履行利益等因素将此调整为合同终止前的月租金标准的1.3倍，即每月22478元（197605元×105%×1.3÷12月）。 综上，周泓安的上诉请求部分成立。一审认定事实不清，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8028号民事判决第一项； 二、撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初8028号民事判决第二项； 三、周泓安于本判决生效之日起十日内向成都市睿华建设投资有限责任公司支付2018年7月1日至2019年11月28日期间的租金282328元； 四、周泓安于本判决生效之日起十日内向成都市睿华建设投资有限责任公司支付房屋占用费67434元； 五、驳回成都市睿华建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。 一审案件受理费7228元，由周泓安负担6397元，由成都市睿华建设投资有限责任公司负担831元。二审案件受理费7228元，由周泓安负担6397元，由成都市睿华建设投资有限责任公司负担831元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 王 果 审判员 何广智 审判员 赵 韬 二〇二〇年十一月十日 书记员 袁 敬