大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0204民初6993号原告：鹿道强（反诉被告），男，1954年2月15日出生，汉族，住大连市沙河口区。原告：鹿智勇（反诉被告），男，1983年8月18日出生，汉族，住大连市沙河口区。委托诉讼代理人：温晶（被告鹿智勇妻子），汉族，住所。被告：姜英武（反诉原告），男，1964年5月4日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告：聂晓红（反诉原告），女，1967年12月30日出生，汉族，住所。被告姜英武、聂晓红的共同委托诉讼代理人：张亚东，黑龙江威德律师事务所律师。被告：姜艳燕，女，1994年5月11日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。被告：刘会军，男，1972年11月17日出生，汉族，住黑龙江省望奎县。委托诉讼代理人：卢俊锋，辽宁弘权律师事务所律师。原告鹿道强、鹿智勇与被告姜英武、聂晓红、姜艳燕、刘会军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鹿道强、鹿智勇及鹿智勇的委托诉讼代理人温晶，被告姜英武、聂晓红及共同委托诉讼代理人张亚东、被告姜艳燕、被告刘会军的委托诉讼代理人卢俊锋均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令一、二被告给付原告一年的租金35万元及自2019年11月20日起按照合同约定年利率24%计算至2020年11月20日止的违约金，即35万元×0.24；2.判令三、四被告承担给付租金的保证责任和连带责任。事实和理由：一、二被告于2018年5月21日与原告签订了房屋租赁补充合同，合同约定被告承租原告位于大连市沙河口区公建（一，二层）计379.34平方米。作为宾馆经营使用。租金为人民币叁拾伍万元整/年（350000元），租期为8年，至2026年止。双方签订的合同是在自愿平等协商一致的前提下，是真实意思的表达。符合《合同法》，《民法通则》的有关规定，属于合法有效的合同。双方应按合同约定履约，现二被告违反合同中所规定交纳租金的数额及时间的条款，严重拖欠原告的租金己达9个月之余，虽经原告多次催付，但均遭被告的无理拒付，故现向法院提起诉讼，要求依法判令二被告立即给付拖欠的租金和滞纳金，并判令第三、四被告承担连带保证责任，支付一、二被告所欠原告租金及滞纳金。被告姜英武、聂晓红辩称，第一，二原告提出诉讼请求的依据是2018年5月21日双方签订的房地产租赁补充合同。但在2019年10月经过双方协商一致，该补充合同已经于2019年11月20日解除。这是符合合同法第九十三条规定的，属于当事人协商一致解除合同。同时，依据合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行。故在本案中双方的权利义务关系已经于2019年11月20日终止。第二，二被告在2019年11月20前已经按双方的约定将涉案房屋租客清退，并通知鹿道强、鹿智勇接收房屋，是其二人不按约定接收房屋。二被告在无奈之下于2020年6月28日通过邮寄的方式将离开房屋时房屋现状的录像及房屋的钥匙、房卡、电卡、取暖费缴费凭证、通知书等邮寄给其二人。故其二人诉称二被告拖欠9个月房屋租金是与事实不符的，结合第一点答辩意见，双方之间已经不再存在权利义务关系，其无权要求二被告交纳租金并承担违约责任。综上，请贵院查清本案事实，依法驳回原告鹿道强、鹿智勇的诉讼请求。被告姜艳燕辩称，我不是承租方，这个事跟我没有什么关系，我也从来给任何人做过担保。不同意原告的诉讼请求。被告刘会军辩称，1.根据合同相对性，本案的租赁合同是由原告与第一、二被告之间形成的。通过原告的诉状表明该合同系双方的真实意思表示，在该合同中没有第四被告参与，第四被告在该合同中没有任何法律关系。2.第四被告在原告与第一、二被告合同履行期间，没有书面以及口头的担保意思表示，不应当承担担保和连带给付的义务。综上，请求法院依法驳回二原告对第四被告的请求。反诉原告向本院提出反诉请求：1、请求确认二反诉原告与二反诉被告2018年5月21日签订的房地产租赁补充合同已经于2019年11月20日解除；2、要求二反诉被告返还抵押金3万元。事实和理由：2018年5月21日，二反诉原告与二反诉被告签订房地产租赁补充合同，约定将位于大连市沙河口区反诉原告经营宾馆。租赁期限至2026年11月20日，年租金35万元，并交纳了3万元抵押金。二反诉原告经营至2019年10月，无力再继续经营，故与二反诉被告协商解除租赁合同，二反诉被告同意。双方对如何返还房屋及如何处置房屋内的物品达成一致意见后，二反诉原告将这一情况告知宾馆内的常租客，并及时的将这些客人清退出宾馆，以保证按约定在2019年11月20日将房屋交还给二反诉被告。但到期后，二反诉被告拒绝接收涉案房屋。二反诉原告采用邮寄的方式，将离开房屋时房屋现状的录像及房屋的钥匙、房卡、电卡、取暖费缴费凭证、通知书等邮寄给二反诉被告。二反诉原告认为，根据合同法第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，经双方协商，二反诉被告同意与二反诉原告解除合同，二反诉原告也按双方的约定，积极履行双方达成的解除合同协议，按约定将涉案房屋交还二反诉被告。即使其二人不配合接收房屋，二反诉原告也实际将涉案房屋交还给了二反诉被告。现因二反诉被告依据双方已经解除的房地产租赁补充合同向贵院提起诉讼要求二反诉原告交纳租金，故二反诉原告依据民事诉讼法第五十一条规定提起反诉，请依法予以支持。反诉被告鹿道强、鹿智勇辩称，不同意被告的反诉请求。被告反诉于法无据，与事实不符，不符合民事诉讼法有关反诉的法律规定，请求依法驳回。1.反诉是以承认本诉的存在为前提。被告对于原告提出的诉讼请求并不加以否定，原告的诉讼请求是要求被告给付租金，被告反诉要求归还抵押金，这是两个不同的诉求。也就是说这是两个不同的法律关系，不能一并审理。被告的反诉不具有反诉的条件和要素。押金是在双方解除合同时经双方协商一致，双方同意解除合同的前提下，对善后事务及水电费、取暖费一并结清时多退少补。现双方对解除合同未达成一致，因此，无从谈起押金一事，更不能成为反诉的请求，请求依法驳回被告的反诉请求。本案原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，本院对原告提供的合同3份、微信聊天记录、电话录音5段、2019年11月30日拍摄的录像、照片、2020年4月7日拍摄照片、起诉状、2020年6月30日告知书及中国邮政业EMS回执、短信4份、收费凭证复印件一份、2020年10月15日拍摄照片，被告提供的通话录音、短信记录、短视频13段、照片一张、通知书复印件一份、被告鹿道强取件记录手机截屏两份、EMS中国邮政速递物流查询单截屏一份、邮件交寄单收据一份、邮寄EMS时的录像2段、案外人冯玉波出具的收条一份、证人证言组织质证并进行审查，上述证据内容相互关联，本院予以在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月11日，原告鹿智勇（甲方）与案外人刘万富（乙方）签订房地产租赁合同，约定甲方将坐落在大连市沙河口区公建（一，二层）（379.34平方米）出租给乙方；房地产用途为宾馆经营；租期自2010年11月20日至2018年11月20日，年租金190000元，押金30000元；双方还约定了其他权利义务。2014年9月9日，原告鹿智勇与刘万富、被告刘会军签订协议书，约定：承租人刘万富经由出租人鹿智勇同意，将原日月楼酒店，现宏孚商业旅店，转租给第三人刘会军经营。且第三人刘会军愿意履行承租人与出租人于2010年9月11日共同签订的房地产租赁合同。具体条件：首先，承租人刘万富与出租人鹿智勇之间的租赁合同继续有效。直至合同期满。租赁期间租金每年十九万元人民币，应由承租人刘万富按时给付出租人鹿智勇。在此期间若承租人失联，出租人可直接向第三人主张房租。若第三人拒付房租，出租人可按原合同第九条第一项执行。其余事项，均按2010年9月11日签订的原合同执行。2015年，被告姜艳燕于该协议书中“刘会军”的名字旁签署了自己的名字。2018年5月21日，原告鹿道强、鹿智勇（甲方）与被告姜英武、聂晓红（乙方）签订房地产租赁补充合同，约定：甲乙双方对鹿智勇与刘万富2010年9月11日签订的房地产租赁合同，共认合法有效，继续执行。合同延续至2026年11月20日终止。年房租三十五万元整。每年10月20日一次性付清，逾期超过七日即视为严重违约，甲方有权单方解除合同。拖欠租金按年利率24%支付甲方。3年之内不许出租转让。上述协议签订后，被告姜英武、聂晓红已支付2018年11月20日至2019年11月20日的租金。2019年11月30日，案外人姚大伟入住原告方经营的大连市沙河口区宏福快捷商务宾馆，宏福快捷商务宾馆向案外人姚大伟开具增值税普通发票一张，金额160元。2020年5月，被告姜英武、聂晓红将原告鹿道强、鹿智勇起诉至本院，诉请为“判令解除原、被告签订的《房地产租赁合同》及《房地产租赁补充合同》，返还原告3万元押金”，并在诉状中载明“于2015年11月20日开始租赁被告的房屋用于宾馆经营，适用2010年9月11日鹿智勇与刘万富签订的房屋租赁合同……，原告承租房屋后经营至今……，合同理应解除，但被告拒绝解除……”。本院已向二原告送达该案的起诉状及开庭传票。2020年6月22日，被告姜英武、聂晓红撤回起诉。2020年6月27日，被告姜英武、聂晓红给二原告出具通知书一份，载明：“你方于2018年5月21日与我方签署《房地产租赁补充合同》，因双方先前协商解除租赁合同一致，现我方已经在2020年6月27日完全腾退出租赁物（位于大连市沙河口区，因我方已经多次通知你方到场收回租赁物，你方不予配合，因此我方拍摄腾退视频、发函告知你方并附上租赁物的钥匙（3把）、总门卡一张、国家电网购电卡一张、取暖费缴费凭证一张（不欠费，下次为租赁物交纳取暖费时需出具）以及完全腾退租赁物光盘一个，向你方正式说明：我方将不再继续租赁以上租赁物，特此通知”。同日，被告姜英武、聂晓红离开案涉房屋。2020年6月30日，原告鹿智勇向被告姜英武、聂晓红发送告知书一份，声明就解除合同一事并未协商一致，其擅自解除行为应承担相应的法律后果，并称其要求移交该房屋属非正常移交，原告方并不同意。另查，案外人冯玉波向被告姜英武、聂晓红出具收条一份，载明：“收到宏福宾馆转让定金人民币壹万元正（10000元），转让宏福宾馆设备、设施，总计人民币柒拾叁万元（730000元），另加房屋押金叁万元（30000元），共计柒拾陆万元正（760000元）。合同签订后一次性付清，人民币柒拾陆万元正（760000元）。收款人：冯玉波，2015年12月25日。全款以（已）付，2015年12月27日。2016年房租已付”。证人李某当庭陈述：我是宏福宾馆的长租客，自2016年4月份至2019年10月份租赁一楼门头做生意，2019年10月份姜英武让我走了。说不想租给我，他要收房。我走的时候宏福宾馆还在经营。本院认为，二原告与被告姜英武、聂晓红签订的《房地产租赁补充合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同的约定履行各自的义务。二原告将案涉房屋交付给被告姜英武、聂晓红，二被告应当依约向原告缴纳租金。现原告主张第一、二被告于2019年10月20日即应当缴纳的2019年11月20日至2020年11月20日的租金35万元及违约金，而第一、二被告认为案涉《房地产租赁补充合同》已经解除，故不同意缴纳租金。对此，双方约定租赁期限至2026年，被告姜英武、聂晓红也并不具备案涉合同的法定或约定的解除权，虽然2019年11月5日被告姜英武通过电话向原告表达了解除合同的意思表示，且当庭其也认为双方已协商一致达到了合同解除的效果，然而，原告不可能在被告不支付租金并且不赔偿损失的情况下，直接同意合同终止。2020年5月被告姜英武、聂晓红将原告鹿道强、鹿智勇起诉至本院时，诉状中也载明被告并不同意解除。同时，通过原告提供的被告方向案外人姚大伟开具的增值税普通发票，以及一、二被告提供的离开案涉房屋的视频记录可以看出，被告方于案涉房屋实际经营至2020年6月27日，其仍在继续履行案涉房屋租赁补充合同，故二被告主张案涉合同于2019年11月20日解除缺乏基本的事实依据。二被告于2020年6月27日离开案涉房屋，已明确不再继续履行案涉合同，故双方之间的房屋租赁补充合同于2020年6月27日解除。关于原告主张一、二被告支付租金一节，被告姜英武、聂晓红已支付2018年11月20日至2019年11月20日的租金，关于原告本次请求的2019年11月21日至2020年11月20日的租金35万元，因姜英武、聂晓红已于2020年6月27日离开案涉房屋，故租金理应计算至2020年6月27日。被告姜英武、聂晓红应当支付原告2019年11月21日至2020年6月27日（共计219天）的房屋租金21万元（35万元×219/365）。关于违约金一节，依据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。双方签订的租赁合同为长期合同，即在合同期限内原告可以持续性获得合同履行所带来的租金收益，故被告姜英武、聂晓红单方提出解除合同的行为构成违约，且给原告造成了一定的经济损失，因此姜英武、聂晓红应当承担相应的违约责任。姜英武于2019年10月20日即应当支付下一年度的租金，其并未按期支付，拖欠至今，并于2019年11月向原告主张合同解除，其时尚未发生新冠疫情，且姜英武、聂晓红在庭审中亦未提及疫情等不可抗力的抗辩。双方的房屋租赁补充合同中约定，拖欠租金按年利率24%支付甲方（原告），考虑到第一、二被告存在延迟支付租金及提前解除合同的过错，故该违约金不应当按照已支付的21万元为基数计算，而应当以一年期的租金35万元进行计算。故原告关于违约金的诉请，本院予以支持，被告姜英武、聂晓红应当支付原告违约金8.4万元（35万元×0.24）。关于原告要求被告姜艳燕、刘会军履行相关义务的主张，根据合同相对性，本案的房屋租赁补充合同是由原告与第一、二被告之间形成的，虽然合同中有“双方对鹿智勇与刘万富2010年9月11日签订的房地产租赁合同，共认合法有效，继续执行”等字样，但该字样仅能代表合同签订双方的意思表示，无法约束合同以外的人，在该合同中没有被告姜艳燕、刘会军参与，该二人与该合同没有任何法律关系，并且二人在原告与第一、二被告合同履行期间，没有书面以及口头的担保意思表示，不应当承担担保和连带给付的义务。原告的该项诉请，本院不予支持。关于被告姜英武、聂晓红反诉主张的押金3万元，其提交了与案外人冯玉波之间的收条，二原告对该收条的真实性不予认可，且称并不认识案外人冯玉波。然而，二原告将案涉房屋出租给被告姜英武、聂晓红进行经营，不可能不收取押金，通过二原告的当庭陈述，其亦表示“保证金并不是被告交付的，是刘万富2010年签订合同时交付的，扣除刘万富应缴的取暖费、水电费以及刘会军应缴纳的，只剩527.7元留给姜英武。姜英武只有把这个费用结清才能退还保证金”，可见其对几任租客之间关于押金的移交是认可的。现二原告提交证据证明被告姜英武、聂晓红经营期间欠付采暖费，姜英武、聂晓红对采暖费应该由其缴纳并未表示反对，其辩称取暖费是依据二原告提供以往的缴费凭证进行缴纳的也没有相关的证据支持。二原告需要将历年所欠的取暖费补齐才能为案涉房屋办理暖气停供等事宜。原告当庭认可保证金仅剩527.7元留给被告，故二原告应当返还被告姜英武、聂晓红保证金527.7元。至于姜英武、聂晓红的前任租客所欠缴费用，二人可向前任进行主张。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十三条之规定，判决如下：一、原告鹿道强、鹿智勇与被告姜英武、聂晓红签订的房屋租赁补充合同于2020年6月27日解除；二、被告姜英武、聂晓红于本判决生效之日起十日内支付原告鹿道强、鹿智勇2019年11月21日至2020年6月27日的房屋租金21万元；三、被告姜英武、聂晓红于本判决生效之日起十日内支付原告鹿道强、鹿智勇违约金8.4万元；四、原告鹿道强、鹿智勇于本判决生效之日起十日内支付被告姜英武、聂晓红保证金527.7元；五、驳回原告鹿道强、鹿智勇的其他诉讼请求；六、驳回被告姜英武、聂晓红的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3800元（原告已预付），由原告鹿道强、鹿智勇负担1200元，被告姜英武、聂晓红负担2600元，于本判决生效之日起十日内给付原告；反诉费275元（被告姜英武、聂晓红已预付），由被告姜英武、聂晓红负担250元，原告鹿道强、鹿智勇负担25元，于本判决生效之日起十日内给付被告姜英武、聂晓红。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 飞二〇二〇年十一月二十三日书记员 王志伟附：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十三条反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。