山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终10286号 上诉人（原审被告）：乔xx，女。 委托诉讼代理人：孙xx，系乔xx的丈夫，即上诉人孙xx。 上诉人（原审被告）：孙xx，男。 被上诉人（原审原告）：杨xx，女。 被上诉人（原审原告）：孙xx，男。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：石俊瑜，山东农康律师事务所律师。 上诉人乔xx、孙xx因与被上诉人杨xx、孙xx房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初873号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 乔xx、孙xx上诉请求：1、请求法院驳回一审判决中对孙xx、乔xx的配合过户判决；2、驳回一审判决中案件受理费、诉讼保全费18775元由孙xx、乔xx负担的判决；3、请求法院将本纠纷按借贷关系判决，而不应该作归属权判决；4、如果以上方案法院不予支持，按青岛市限价商品房管理办法规定，乔xx、孙xx同意将本住房按规定交还政府相关部门。其上诉的主要理由是：一、诉讼房产文阳路97号x号楼x单元x户，始定购于2005年12月，认购证上写普通商品住房。依据《青岛市限价商品住房管理办法》第二十二条规定，限价商品房自房地产权属登记之日起5年内，不得上市交易。在此以前城阳区限价商品房按2004年8月20日青岛市人民政府发布的《普通商品住房管理办法》(青岛市人民政府第168号令)实施，第二十条同样规定，普通商品住房自办理房屋权属登记之日起5年后，方可上市交易。依此可见，杨xx、孙xx与乔xx、孙xx于2005年12月份所签合同无法律效力。一审判决不合规。乔xx、孙xx不同意过户；二、根据2017年10月1日施行的中华人民共和国总则第一百八十八条规定，民事诉讼时效三年的期限，2005年开始签的购房买卖协议，2012年2月份办理的房产证，2017年开始诉讼，超过诉讼时效，一审判决不合法；三、杨xx、孙xx已经同意让乔xx、孙xx把房子卖掉还他们款，杨xx、孙xx对卖房还款过程跟踪，乔xx、孙xx与纪志华签合同，杨xx、孙xx已经收到购房人纪志华两万定金，本行为证明：即使有物权关系，也已经转化成了债权关系。纪志华与乔xx、孙xx卖房合同纠纷案(2018)鲁0214民初893号民事判决书中，城阳人民法院判决认定，乔xx、孙xx与纪志华购房合同继续有效，有查封。且与纪志华卖房纠纷案判决中，法院认定不得擅自变重或者解除合同。且乔xx、孙xx在2019鲁02民终3291号判决中，有执行查封。杨xx有查封，一审法院明知这情况还判决配合过户，不合实情；四、一审法院判决权属归杨xx、孙xx，不详细处理由权属引起的资金责任，不合理，乔xx、孙xx不服。在法庭上乔xx、孙xx双方明确陈述，原代购协议乔xx、孙xx无偿转让。本着公平公正合理的原则，一审法院判决将房产给杨xx、孙xx，乔xx、孙xx卖房定金由杨xx、孙xx收取，而由乔xx、孙xx承担所有诉讼纠纷损失，所有责任一边倒由乔xx、孙xx承担。一审判决不公；五、购房交定金后，乔xx、孙xx才知道此住房属经济适用房或限价商品房类有很多购买、交易有很多限制条件，害怕违反规定受到惩罚，孙xx在乔xx做了公积金贷款后，每月扣工资还贷，在乔xx不知情的情况下，孙xx收过杨xx、孙xx款，乔xx一直不同意将本房定购、转卖给杨xx、孙xx。此事完全由孙xx促成。如购房过程有违反规定之处，乔xx、孙xx方同意青岛相关政府部门将本房按规定收回。乔xx、孙xx只同意与杨xx、孙xx纠纷按借贷程序处理；六、本案一审是中院发回重审，乔xx、孙xx不懂程序，没有做好相应准备，当庭审理时，乔xx、孙xx的一些证据丢失，原开庭证据证词也不能作废吧。开庭时乔xx、孙xx问法官，开庭后当天或第二补交证据可以吗?法官说，不可以。那乔xx、孙xx只有等到中院提交；七、如果本房产判给杨xx、孙xx，乔xx、孙xx要求杨xx、孙xx在购房资源、劳力付出、直接间接损失方面赔偿乔xx、孙xx50万元。 杨xx、孙xx辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、杨xx、孙xx与乔xx、孙xx之间签订了《购房认购权转让证明及协议》，杨xx、孙xx就争议房屋也支付了合理的价格和报酬，涉案房屋由杨xx和孙xx装修并出租使用，一审过程中乔xx、孙xx对上述事实均予以认可且杨xx、孙xx均提供了相应证据予以证实。一审法院对上诉事实的认定清楚且正确。二、首先，乔xx、孙xx与杨xx、孙xx之间签订的《购房认购权转让证明及协议》系双方真实意思表示，并未违反法律规定，不存在违反法律法规的禁止性规定的情形，属于有效合同。其次，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）中第4条规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。《青岛市限价商品房住房管理办法》由青岛市人民政府颁布，属于市规章，不能作为认定合同无效的依据。三、根据《青岛市限价商品房住房管理办法》的规定，限价商品住房自房地产登记之日起5年后，可以上市交易。涉案房屋于2012年2月28日办理房屋产权登记，现已满足上市交易条件，乔xx、孙xx理应按照协议约定协助杨xx、孙xx办理产权过户手续，故请求依法驳回上诉，维持原判。 杨xx、孙xx向一审法院起诉请求：1、依法判令位于青岛市城阳区户的房屋归杨xx、孙xx所有；2、判令乔xx、孙xx办理位于青岛市城阳区户房屋的过户手续；3、本案诉讼费由乔xx、孙xx承担。后杨xx、孙xx明确第一、二项诉讼请求为：乔xx、孙xx协助杨xx、孙xx办理位于青岛市城阳区户房屋的过户手续。 一审法院认定事实：杨xx与孙xx系夫妻关系，乔xx与孙xx系夫妻关系，于1999年11月20日登记结婚。 2006年2月18日，乔xx取得城阳区住房制度改革领导小组办公室下发的城普证字第1272号《普通商品住房购房证明》，载明“批准乔xx同志（身份证号）购买第一期普通商品住房的申请”。 2006年，杨xx、孙xx（乙方）与乔xx、孙xx（甲方）签订《购房认购权转让证明及协议》，载明甲方自愿将城阳区第一期普通商品住房1272号认购权无偿转让给乙方，鉴于本住房5年内不能办房权买卖、过户的实际情况，为避免日后纠纷，双方共同协商制定本协议：一、所有与购房相关的款项均由乙方缴纳，所购房的所有权、处理权归乙方所有，甲方协同乙方办理所有应该有甲方到场或应该由甲方提供证件的手续；二、当房权可过户时，甲方配合乙方做好以任何方式的过户手续，所有手续费用由乙方承担；三、甲方不在任何时候因认购权转让向乙方追回权利、索要报酬；四、甲方不参与乙方购房获利的分享，也不承担任何因乙方购房而产生的损失。 2007年3月29日，孙xx为杨xx、孙xx出具《购房款代缴及抵押贷款说明》，载明：“今共收杨xx购房全款297500元，用乔xx名额代购后桃林经济适用房一套，我已用此房为抵押办理十年期公积金贷款共计195000元，保证五年内还清银行贷款，如遇出售、需个人贷款等情况，只要提前一月告知，保证解决贷款问题以不影响此房应有的权利，如我个人经济出现问题，可将我后古镇村现住房抵押、出售、还款，此房办理房产证前如出现想退房、住房卖不了等意外，我负责退还全部已付款及已付款利息”。 2008年9月6月，孙xx再次为杨xx、孙xx出具说明：“收到背面所列杨xx购房款，并全部代交，相关抵押贷款由我付清”，该说明背面附青岛鑫源置业集团有限公司出具的收款收据3份，载明收取26#-4-101房款。 2012年2月28日，乔xx办理涉案房屋即城阳区文阳路97号26号楼4单元101户房屋的产权登记，房屋产权证号为：青房地权市字第××号，房地产权利人为乔xx，房屋性质为限价商品房，规划用途居住。 另查明，涉案房屋由杨xx、孙xx装修并出租使用。 一审法院认为，限价商品住房是政府采取招标、拍卖、挂牌方式出让商品住房用地时，提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求，由建设单位通过竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房，其购买对象具有专属性，对于限价商品房的买卖、转让等处分行为受到当地房地产政策的限制，但限价商品房并非不能买卖和转让。根据《青岛市限价商品住房管理办法》的规定，限价商品住房自房地产登记之日起5年后，可以上市交易。本案中，杨xx、孙xx与乔xx、孙xx签订的《购房认购权转让证明及协议》约定就城阳区文阳路97号26号楼4单元101户房屋达成协议，即杨xx、孙xx以乔xx的名义购买涉案房屋，杨xx、孙xx已向乔xx、孙xx支付全部购房款297500元，并由乔xx、孙xx向涉案房屋的开发商青岛鑫源置业集团有限公司代交，并由杨xx、孙xx控制使用涉案房屋至今；涉案房屋于2012年2月28日办理房屋产权登记，杨xx、孙xx起诉时即2018年2月1日已超过5年，可以上市交易。乔xx、孙xx应按照协议约定协助杨xx、孙xx办理涉案房屋的产权过户手续，过户过程中所产生的相关税费由杨xx、孙xx承担。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：乔xx、孙xx于判决生效之日起十日内协助杨xx、孙xx办理青岛市城阳区户房屋的过户手续。案件受理费13775元，诉讼保全费5000元，均由乔xx、孙xx负担。 二审期间，乔xx、孙xx提交不动产登记簿一份，证明：涉案房屋在乔xx、孙xx名下，涉案房屋有查封，无法办理过户。乔xx、孙xx提交房屋买卖合同一份，证明：经杨xx、孙xx同意，将涉案房屋出售还杨xx、孙xx的钱。杨xx、孙xx质证称：对不动产登记簿的真实性没有异议，该房屋登记在乔xx名下也无异议。查封信息需庭后核实。房屋买卖合同的真实性无法确认，且与本案没有关联，甲方系乔xx，乙方系纪志华，与杨xx、孙xx无关。 经审理查明，案外人张德元依据已生效的（2019）鲁02民终3291号民事调解书向青岛市城阳区人民法院申请执行，青岛市城阳区人民法院作出（2020）鲁0214执247号之一执行裁定书查封涉案青岛市城阳区户房屋，查封期限为2020年3月5日至2023年3月4日。 本院二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案双方争议的焦点为：1、杨xx、孙xx与乔xx、孙xx于2006年签订的《购房认购权转让证明及协议》的效力；2、涉案房屋应否予以过户。 对于第一个诉争焦点，乔xx、孙xx主张涉案合同违反《青岛市限价商品住房管理办法》第二十二条规定应为无效，杨xx、孙xx对此不予认可。本院认为，《青岛市限价商品住房管理办法》系地方政府规章，而非法律或行政法规。涉案《购房认购权转让证明及协议》在签订时虽然不符合《青岛市限价商品住房管理办法》的相关规定，但并不构成合同无效的法定事由。涉案《购房认购权转让证明及协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自义务。 对于第二个诉争焦点，本院认为，根据《青岛市限价商品住房管理办法》的规定，限价商品住房自房地产登记之日起5年后，可以上市交易。涉案房屋于2012年2月28日办理了房屋产权登记，杨xx、孙xx起诉时涉案房屋已具备上市交易的条件，亦符合双方《购房认购权转让证明及协议》中关于过户条件的约定。涉案房屋于2017年2月28日后方具备上市交易的条件，杨xx、孙xx于2018年2月1日提起本案诉讼。乔xx、孙xx主张杨xx、孙xx起诉已超过诉讼时效，显然不能成立。但根据查明的事实，涉案房屋于2020年3月5日已被青岛市城阳区人民法院另案查封。因涉案房屋存在查封，目前杨xx、孙xx请求对涉案房屋进行过户尚不具备条件，其可在条件具备后对此另行主张。 综上，上诉人乔xx、孙xx上诉理由成立，本院予以支持。原审判决应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销青岛市城阳区人民法院（2020）鲁0214民初873号民事判决； 二、驳回被上诉人杨xx、孙xx的诉讼请求。 本案一、二审案件受理费、保全费共计32550元，由被上诉人杨xx、孙xx负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 齐 新 审判员 孙向东 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 王冉冉 书记员 于国英