广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8335号上诉人（原审原告、反诉被告）：魏飞，男，汉族，1950年1月10日出生，居民身份证住址为四川省德阳市************，公民身份号码为************。委托诉讼代理人：周伟清，广东耀新律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）：周木兰，女，汉族，1969年1月10日出生，居民身份证住址为广东省珠海市，公民身份号码为***********。委托诉讼代理人：魏超凡，系周木兰的儿子。上诉人（原审被告、反诉原告）：张寒松，男，汉族，1968年8月11日出生，居民身份证住址为广东省东莞市********************，公民身份号码为**********。委托诉讼代理人：徐礼田，广东靓颖法律师事务所律师。上诉人魏飞、周木兰与上诉人张寒松合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32066号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告魏飞、周木兰向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.张寒松支付2014年5月至2018年3月期间的租金544780元、2017年9月水电费1687元、滞纳金971370元；2.没收张寒松支付的保证金89600元；3.本案诉讼费由张寒松承担。原审被告张寒松向一审法院提出反诉，反诉请求：1.魏飞、周木兰退还保证金89600元；2.本案诉讼费由魏飞、周木兰承担。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、确认魏飞、周木兰有权没收张寒松保证金89600元；二、驳回魏飞、周木兰的其他诉讼请求；三、驳回张寒松的全部诉讼请求。本案一审案件本诉受理费19266.94元，由魏飞、周木兰负担17226.94元，由张寒松负担2040元。反诉受理费1020元，全部由张寒松负担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初32066号民事判决。魏飞、周木兰不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销原审判决第二项；2.改判张寒松应支付魏飞、周木兰2014年5月至2018年3月期间租金544780元、2017年9月水电费1687元、逾期违约金（滞纳金）971370元，三项合计1517837元；3.本案一、二审诉讼费由张寒松承担。事实与理由：原审判决认定魏飞、周木兰与张寒松口头约定每月租金38800元的事实错误。一、张寒松应当支付拖欠的租金。2012年8月26日，魏飞、周木兰作为甲方与案外人李金祥作为乙方签定的《宏桥酒店租赁合同》明确约定了酒店每月租金44800元整，从2016年3月1日起至2023年2月28日止，乙方交付给甲方每月租金人民币按每年每月递增6%计付租金。本合同双方商定当日内，乙方交付履约保证金人民币：捌万玖仟陆佰元正，和预交10个月租金人民币：肆拾肆万捌仟元正。及2012年12月20日签定的《宏桥酒店租赁合同补充协议》酒店旁边的小卖部每月租金2800元。对此，张寒松于2014年5月12日与魏飞、周木兰及乙方李金祥（原承租经营方）签订的《东莞市南城宏桥酒店房屋租赁合同变更协议》并没有变更，张寒松每月应交的租金44800元。相反，还明确约定了从2014年5月1日起由张寒松承接李金祥的全部权利与义务。因此，双方并没有约定变更酒店月租金为36000元。原审判决仅以魏飞、周木兰的固定格式的收费通知书为依据，而认定魏飞、周木兰与张寒松口头约定酒店月租金为36000元，与事实不符合，是谎言。张寒松承租的酒店是魏飞、周木兰（魏飞、周木兰出资装修好在营业中，含酒店停车场约4000平方）位于城市主中心，地理位置优越，每间客房的日租金不低于200元，酒店共有59间客房，魏飞、周木兰收取的月租金只有44800元，平均每间客房的月租金不到1000元，并且每平方每月租金只计收张寒松约12元，已经十分低廉。因此，魏飞、周木兰不可能再降低租金。《租赁合同变更协议》三，载明：（因乙、丙双方自愿商定：将东莞市南城宏桥酒店负责人（持牌人）由乙方李金祥变更为丙方张寒松，原甲、乙双方于2012年8月26日签定的《租赁合同》和2012年12月20日签定的《租赁合同补充协议》乙方应履行的两份合同全部条款从2014年5月1日起变更为丙方负责全部履行。以上证明张寒松每月应交付给魏飞、周木兰的租金是44800元。否则，双方就应在签订《宏桥酒店租赁合同变更协议》时载明张寒松应交租金原定每月44800元，而双方并没有文字变更应交租金（44800元）的文字变更记录的文字表述证明。更不会在双方解除租赁关系的《协议书》第六条约定的所欠租金交法院审理。二、张寒松提供的证人证言是假的，魏飞、周木兰不认可。三、2019年8月31日签订的《交接证明》中，没有写交费开始的时间，只有截止时间是2019年8月31日止，事实是从2019年8月1日起至8月31日12点止的8月份一个月的房租、水电费、垃圾处理费己交清，而张寒松所欠的从2014年4月至2018年4月的租金，张寒松欠付的租金为544780元，应付2017年9月欠的水电费1687元的事实存在且清楚，证据确凿，有张寒松经银行支付租金、水电费的交易清单，还有魏飞、周木兰给张寒松的收款收据、欠费催交通知和魏飞、周木兰与张寒松于2019年8月26日双方签定的《协议书》作证。张寒松单方终止《协议书》，张寒松单方要求提前终止《宏桥酒店租赁合同》退店和《宏桥酒店租赁合同》等证据佐证。四、张寒松应当支付逾期违约金（滞纳金）。魏飞、周木兰与张寒松之间签订的酒店租赁合同是商业合同，而不是一般的民事租赁合同。张寒松作为经营者，应清楚其违约应承担的责任。因此，每日应按1%的比例支付滞纳金，也是双方协商一致约定的结果，魏飞、周木兰并没有胁迫、欺诈张寒松订立相关违约条款。魏飞、周木兰主动放弃部分违约金，也是魏飞、周木兰对自身权利的处置。鉴于张寒松拖欠租金、水电费事实清楚，魏飞、周木兰要求其支付滞纳金有法律和事实依据。张寒松亦不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销原审判决第一项、第三项，改判魏飞、周木兰退还保证金89600元；2.本案一、二审诉讼费用由魏飞、周木兰承担。事实和理由：一、本案虽系合同纠纷，包含房屋租赁合同关系和宏桥酒店经营权转让关系，但主要是房屋租赁合同关系，魏飞、周木兰一方主要系收取房屋租金，从魏飞、周木兰一审起诉时以租赁合同纠纷起诉即可以看出。二、案涉租赁房产虽然系从法院拍卖，拍卖文件中载有《建筑许可证》、《经领建筑执照》，但从该房产至今未取得房产证的情况来看，这些证件不能作为案涉房产系合法建筑的依据。因案涉房产系非法建筑，所涉《租赁合同》和《东莞市南城宏桥酒店房屋租赁合同变更协议》无效，魏飞、周木兰应退还保金给张寒松。针对魏飞、周木兰的上诉，张寒松未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。针对张寒松的上诉，魏飞、周木兰向本院答辩称：魏飞、周木兰与张寒松签订的合同既没有违反国家的禁止性法律规定，也是双方的真实意思表示，合法有效。一、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释（法释[2009]11号）》第二条的规定，是否取得房产证并非影响租赁合同效力的条件。而魏飞、周木兰在一审提供的证据显示，魏飞、周木兰取得案涉房屋不仅来源合法，而且也取得建设工程规划许可证，人民法院应当认定有效。二、依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，和《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，魏飞、周木兰与张寒松签订的《租赁合同》和《东莞市南城宏桥酒店房屋租赁合同变更协议》是双方的真实意思表示，而且魏飞、周木兰把投资装修好在营业中证照齐全合法的酒店提供给张寒松也经营了七年多，并没有存在前述法律规定的情形，一审法院己认定本合同有效，且魏飞、周木兰履行合约中无违法行为，确认魏飞、周木兰有权没收张寒松的履约保证金89600元的判决依法有据，请二审法院支持魏飞、周木兰的上诉请求。本院经阅卷和书面询问当事人，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。案涉《租赁合同》及其补充协议、变更协议都是相关当事人的真实意思表示，故原审法院综合案情认定案涉合同合法有效是有依据的。张寒松没有主张魏飞、周木兰在履行前述协议中存在违约，张寒松提前解除上述协议构成违约，根据魏飞与张寒松于2019年8月26日签署的《协议书》第九条的约定，魏飞、周木兰不退张寒松交纳的保证金。故，原审法院据以处理双方对于保证金的诉请是有依据的。至于张寒松是否拖欠租金和水电费的问题。双方对于租金标准存在争议，魏飞、周木兰出具给张寒松的收据亦前后不一致。虽然魏飞与张寒松于2019年8月26日签署的《协议书》第六条显示双方对2014年5月1日至2018年3月31日的租金存在争议，但两人于2019年8月31日签署的《交接证明》中又记载“截止2019年8月31日12点房租费、垃圾处理费、水电费结清”。原审法院在综合全案证据后，采纳形成时间在后的《交接证明》的内容，认定张寒松已经付清了全部租金和水电费等并无不当。综上，魏飞、周木兰、张寒松的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费魏飞、周木兰已预缴18460.53元，张寒松已预缴2040元，由预缴方承担。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十一月十八日书记员  何家苗