广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终30554号上诉人（原审被告、反诉原告）：卢昌金，女，1984年10月10日出生，汉族，身份证地址广东省深圳市龙华新区。委托诉讼代理人：龙玉霏，广东华商律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市金洪实业投资发展有限公司，住所地深圳市龙华新区观澜街道悦兴路富康公司办公大楼**601。法定代表人：叶镇州，该司总经理。委托代理人：何文艳，女，1985年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区，系该司员工。上诉人卢昌金因与被上诉人深圳市金洪实业投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初4571号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。卢昌金上诉请求：1.撤销或改判原审判决第一、二、五项；2.驳回被上诉人的全部诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；3.本案一、二审诉讼费均由被上诉人负担。主要事实及理由：一、《租赁合同》14.3条款表明欠租金停水电的行为本身就是侵权违法行为，而拖欠物业费、水电费并非解约条件，拖欠物业费、水电费、燃气费不构成根本违约。二、在被上诉人违法解除租赁合同强制退租前，承租的半年里总共产生的电费只有547元、物业费14585.35元，上诉人未给被上诉人造成任何经济损失。三、被上诉人因楼盘不成熟违法解除租赁合同，免租期的租金损失应由被上诉人自行承担；在合同期内拆除上诉人的装修，被上诉人应向上诉人赔偿这部分的损失。深圳市金洪实业投资发展有限公司答辩称，一、上诉人长期拖欠物业费、水电费的行为构成根本违约，符合被上诉人单方面解除合同的条件。二、上诉人违约导致合同解除，免租期应按约定相应核减后由上诉人补缴核减期间租金。三、被上诉人并未在合同履行期间拆除上诉人装修，而是在合同解除后由于上诉人未按约定恢复、返还商铺才被迫于诉讼期间将商铺内物品搬移到另一铺面后另行出租、装修，该行为不存在任何侵权。四、一审判决认定的事实和判决有几处错漏。1.上诉人存在私自停业超过10日的根本违约事实。2.锁门并不代表被上诉人已收回商铺，一审法院在没有证据的情况下将锁门时间定为商铺返还时间，并将租金计算至锁门之日止，该事实认定错误。3.诉讼期间，上诉人从未对其货品进行清点，被上诉人甚至多次联系上诉人共同清单货品，但是上诉人均未配合。深圳市金洪实业投资发展有限公司向原审法院起诉请求：1.判令被告立即支付欠缴租金156208元（2017年11月29日至2018年7月28日共8个月），以及合同解除违约金50000元，两项合计206208元；2.判令被告在付清全部应付款项后立即将物品清理搬出所占商铺；3.请求判令被告承担本案全部诉讼费用。卢昌金向原审法院反诉请求：1.判决反诉被告返还卢昌金的租赁保证金人民币39052元：2.反诉被告向卢昌金支付违约金58900元；3.判决反诉被告赔偿卢昌金装修损失193500元；4.判决反诉被告赔偿卢昌金消防工程款损失26800元;5.判决反诉被告返还卢昌金承租商铺内的货物（价值人民币36000元），如不返还赔偿36000元人民币。原审法院查明，租赁纠纷的发生经过：2017年5月10日，被告（为乙方）与原告（为甲方）签订《房屋租赁合同（爱亲）》，乙方承租甲方位于深圳市龙华区观澜碧澜路与悦兴路交汇处金洪观荟2号地块（即华盛峰荟名庭一期）2层2-213a、2-215、2-216号商铺，乙方在商铺经营品牌为爱亲，经营范围母婴用品，租期为自商铺实际交付日起计算3年，暂定自2017年9月1日起至2020年8月31日止。免租期4个月即2017年9月1日至2017年12月31日，其中装修免租期1个月，经营免租期3个月。免租期间乙方不需支付租金，但不免除其他费用。若乙方不能按本合同约定的开业日正常开业的，则不享受经营免租期之优惠，应正常支付本合同约定的全部费用。合同履行期间，若非因甲方根本违约导致租赁合同解除的，甲方有权按乙方未履行期间占约定租赁期限的比例核减免租期，乙方应于本合同解除时向甲方补交该核减期间的相应租金。合同约定2018年1月1日起每月租金为19526元，被告应于每月5日前支付当月租金；租赁保证金为2个月租金总额合计人民币39052元。合同第3.3条规定：商场的营业时间为每年1月1日至12月31日期间，每日上午10：00起至晚上22:00止，国家法定节假日及周五、周六晚上营业时间可延长到22:30，甲方有权提前书面通知乙方调整商场整体营业时间，商铺开业之后，乙方应当遵守上述营业时间。乙方经营商铺不得无故不按时营业、闭店、歇业或延长营业时间，若有特殊原因应提前三个工作日向甲方或管理公司方递交书面申请，得到同意后方可临时闭店、歇业或延长营业时间。第6.1.3条规定如乙方出现下列情形之一的，甲方有权单方解除合同并没收乙方已缴纳的租赁保证金：(1)拖欠租金超过30日（不含本数）的；(2)租期内，乙方未经甲方书面同意私自停业超过10日的；(3)乙方未按本合同约定之开业日开业经营超过30日的（甲方原因导致除外）：(4)擅自改变商铺租赁用途的；(5)未经甲方书面同意擅自对商铺进行装修、改造的；(6)损坏建筑物主体结构且在甲方要求的合同期限内未完成修复或赔偿的；(7)严重违反消防、用电有关规定，且未能按主管部门要求及时整改或整改不合格的；(8)未经甲方书面同意擅自将商铺全部或部分面积转租的；(9)由于乙方原因，导致商铺被司法、行政机关查封的；(10)乙方有其它严重违反本合同约定或法律规定之情形。6.2物业服务费及相关费为6.2.1甲方已委托深圳市金洪物业服务有限公司作为本商场物业管理服务公司，有关物业管理事宜由乙方按该物业公司要求与其签署《商铺物业服务协议》、《商户手册》、《装修施工管理协议》及相关法律文件进行约定。乙方须按物业公司规定向其支付物业费保证金、装修保证金及水电费保证金并办理相关手续后方可对商铺进行装修施工，须向政府部门报批事项由乙方自行负责并承担相关费用，甲方给予相应协助。乙方装修如有涉及水、电、煤气、消防、通信、保安防盗及排污等中央系统的接驳、更改或搬移，必须取得物业公司的书面同意，费用由乙方负责。上述费用收费标准、付款方式等内容以物业服务协议及装修施工管理协议约定为准，并由物业公司就其收款向乙方出具相关凭证。6.3水电费以政府相关部门通知文件或最终备案的收费标准计收。在当地供水、供电部门可抄表到户的前提下，甲方应协助乙方办理开通及抄表到户手续，由乙方自行向供电局、自来水公司缴费及开具发票；在当地供水、供电部门不可抄表到户的前提下，乙方根据供电局和供水局的单价按照物业公司实际抄表数付款，物业公司收款后2个工作日内开具相应金额的收款收据并提供供电局、自来水公司就整个项目当期水电费开具的合法发票复印件（加盖物业公司公章）。6.4其他费用，乙方须自行负担与商铺使用有关的专项维修基金、垃圾清理费、污水处理费、建筑垃圾清理费、电话费、有线电视费、因特网宽带费、空调费、燃气费等其他因乙方使用商铺而应当承担的合理费用，由乙方按照约定或实际发生额向相关单位（或部门）支付。合同第十四条违约责任14.2除本合同另有约定外，甲方存在下列情形之一，视为根本违约，乙方有权单方解除本合同，甲方应退还乙方缴纳的全部租赁保证金、预付租金及其他相关费用。(1)甲方未按本合同约定的交付日交付商铺迟延90日以上的……14.3乙方逾期支付租金、租赁保证金或其他相关费用，须向甲方支付迟延违约金：自逾期之日起，按日加收逾期金额5‰的迟延违约金；逾期达15日以上，除上述违约金外，甲方有权要求物业公司立即停止向乙方供应电、水、燃气及商场其它能源和设施；逾期达30日以上（无论是否已获甲方的正式通知催缴），视为乙方根本违约，甲方有权立即解除本合同。14.4经甲方采取前述任意催收措施后，乙方仍不按合同约定付清相关费用的，则视为乙方不可撤销的授权甲方对其在商铺内的物品及设备设施予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向甲方支付的租金、物业服务费、违约金及赔偿损失等，不足部分由乙方补足。14.6乙方未向甲方报备就暂停营业，则必须从暂停营业当天起计，每暂停一天按当日租金的200%向甲方支付违约金；乙方无故暂停营业达15天的，甲方除按前述约定收取乙方违约金外还有权单方解除本合同。14.9乙方存在以下情形之一的，甲方有权单方解除本合同，乙方应于本合同解除之日起15日内搬离商铺并付清所有费用，搬离时占用时间需按合同约定标准支付租金，乙方已付的租赁保证金不予退还，并同时按合同期内租金总额的10%向甲方支付违约金；违约金不足以补偿甲方损失的，乙方在商铺内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对甲方损失的补偿，甲方有权以折价、变卖或作假销售处理，不足部分由乙方补足。(1)乙方在租赁期内非法定或本合同约定理由单方解除本合同的；(2)因乙方严重违约，甲方依照本合同约定单方解除本合同；(3)乙方擅自改变房屋主体结构或因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；(4)乙方进入清算程序（以重组或合并为目的者除外），或乙方重大财产被强制执行，或乙方因其他债务导致经营场所被查封，或乙方被接管人接收的；(5)乙方擅自改变房屋用途或商铺所经营品牌或经营范围，或经营的主要产品或服务与本合同约定不符，经甲方通知后拒不改正的。(6)其他严重违反法律或合同约定之情形。合同还约定其他的权利义务。合同签订后，被告向原告缴纳租赁押金39052元及首月租金19526元。但原告未能按暂定的交付时间2017年9月1日交付商铺给被告等业主，2017年8月14日，原告向被告发出一份《关于调整交铺及统一开业时间的通知》，通知被告将交铺时间变更为2017年10月12日。2017年11月29日，原告将涉案铺位交付被告，被告并签署了《入驻通知书》及《商铺交接确认书》，确认已接收铺位。后原、被告双方并于2017年12月15日重新签订了《房屋租赁合同（爱亲）》，将签订合同时间改为2017年12月15日，经营品牌名称由爱亲改为安婴宝母婴生活馆，其余合同内容与上述合同的约定一致。被告接收铺位后并对铺位进行了装修并开业经营，被告提供收款收据证明支付了消防工程款人民币13400元（总价为26800元），支付装修工程款人民币193500元。2018年3月23日，原、被告双方达成一份《经营免租期顺延补充协议（爱亲）》，约定双方确认原告已于2017年11月29日将涉案铺位交付被告使用。根据交铺后商铺实际使用及经营状况，原告同意将被告经营免租期顺延至2018年3月1日开始计算，即被告实际免租期应自上述商铺交付日起至2018年5月31日止，其中经营免租期为2018年3月1日起至2018年5月31日止。双方一致确认，上述实际免租期内，被告无需向原告支付租金，但商铺移交被告后所产生的物业服务费、专项维修资金、水电费、停车费等一切相关费用，由被告承担并自行向相关单位缴纳。并确认自本协议生效后，双方就甲方交铺时间、交付时商铺状况、交付后商铺的相关证照办理、开业时间及经营现状等事宜，均已不存在任何纠纷和债权债务争议，被告确认不再就此追究原告任何责任或要求其他任何补偿。签订《经营免租期顺延补充协议（爱亲）》后，被告一直未依约缴纳物业服务费、专项维修资金、水电费、停车费等相关费用，至2018年7月共拖欠2018年1月2日至6月30日电费547.20元、2018年1月2日至2018年2月28日垃圾处理费1.21元、2018年1月2日至2018年2月28日水费18.85元、2018年1月2日至2018年2月28日污水处理费5.40元，2017年12月1日至2018年7月31日物业服务费18816.06元、2017年12月1日至2018年7月31日专项维修资金313.62元，合计19702.34元。且开业后存在断续停业的情形，并存在未经原告同意的情况下，在铺位前张贴转让铺位的广告。2018年6月20日，原告向被告邮寄一份《关于禁止转租，限期开业及催缴欠费的通知书》，载明：被告向我司承租的华盛峰荟名庭（一期）裙楼商业二层2-213a、-215、2-216号商铺（爱亲店），我司按约于2017年11月29日交铺，被告至今未予开业经营，并存在长期拖欠相关物业费及擅自转租等根本约行为。因我司多次与被告沟通未果，现正式向被告通知如下：一、限被告于本通知发出之日起5日内立即停止张贴、发布转租信息并正常营业，未经我司同意不得擅自转租或者停业；二、限被告于上述期限内立即支付我司2018年6月份租金人民币19526元，并自行缴清拖欠的物业服务费、水电费等所有相关费用。三、若被告逾期仍未缴清相关费用、停止转租行为并开门营业的，我司将依据租赁合同约定，立即终止双方房屋租赁关系、取消所有免租期并追讨全部应付租金及违约金，已收取的租赁保证金和预付租金亦不予退还。被告收到通知后仍拒不缴纳相关费用，2018年7月4日，原告向被告邮寄发出一份《关于合同解除及催缴欠费的通知书》，称：在原告于2018年6月20日发出《关于禁止转租，限期开业及催缴欠费的通知书》后，被告无任何改正措施且拒接原告电话，故通知如下：一、原、被告双方签署的《房屋租赁合同（爱亲）》将于2018年7月28日正式解除，被告已交租赁保证金人民币39，052元不予退还，所有免租期全部亦予取消。二、请被告于2018年7月10日前向原告支付2017年11月29日至2018年7月28日8个月租金共计￥156，208元，并自行向相关单位结清物业服务费、专项维修资金、水电费等所有相关费用。三、限被告于2018年7月28日前将商铺清空并返还我司，逾期未返还的将收取商铺占用费，造成商铺损毁的应予修复或赔偿损失。同日，深圳市金洪物业服务有限公司观荟物业服务中心向被告发出一份《催款通知书》，通知被告于2018年7月10日前补交物业服务费等费用合计人民币19702.34元。2018年7月10日，原告将涉案铺位强行收回。并将被告在商铺的货品扣押。被告同日向深圳市金洪物业服务有限公司缴纳了2017年12月至2018年7月31日期间所欠的物业服务费等费用合计人民币19702.34元。庭审中，原审法院责令双方当事人清点原告扣押的货品数量，但原告未予配合，被告于2018年11月3日自行单方盘点了货物，向原审法院提交金洪观荟爱亲母婴店盘点表，其认为扣押商品价值为人民币36000元。又查，涉案铺位权利人为深圳市金洪实业投资发展有限公司，已办理房地产证[分别为粤（2017）深圳市不动产权第01931**、0192466号、0193152号]。原审法院认为，本案涉案的商铺，已办理房地产证，符合房屋出租的条件。原、被告双方签订的《房屋租赁合同（爱亲）》系双方当事人真实意思表示，应属有效，双方当事人均应依约履行。本案双方争议的焦点有以下几点：一、被告在租赁期间是否存在足以解除租赁合同的情形。即被告是否存在：1、拖欠租金；2、完成装修后一直锁门停业；3、未经原告同意擅自转让商铺；4、拖欠物业服务费等相关费用等违约行为。关于被告是否存在拖欠租金及物业服务费等相关费用的问题。原审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同（爱亲）》约定免租期为4个月，被告已向原告提前缴纳了一个月租金人民币19526元。由于原告未能按《房屋租赁合同》预定的期限交付商铺及开业，故顺延至2017年11月29日才移交涉案商铺给被告。2018年3月23日，原、被告双方签订了一份《经营免租期顺延补充协议（爱亲）》，约定：根据交铺后商铺实际使用及经营状况，原告同意将被告经营免租期顺延至2018年3月1日开始计算，即被告实际免租期应自上述商铺交付日起至2018年5月31日止，其中经营免租期为2018年3月1日起至2018年5月31日止。双方一致确认，上述实际免租期内，被告无需向原告支付租金，但商铺移交被告后所产生的物业服务费、专项维修资金、水电费、停车费等一切相关费用，由被告承担并自行向相关单位缴纳。因此，根据该补充协议，可认定原、被告双方就免租期的约定已作出变更至2018年5月31日，故被告应从2018年6月1日起向原告缴纳租金，由于被告在2017年4月27日提前向原告缴纳了首月租金19526元，因此，被告已足额缴纳租金，不存在拖欠原告租金的事实。但被告自2017年12月起就拖欠物业服务费等相关费用，在2018年3月23日达成《补充协议》后及原告2018年6月20日发出《关于禁止转租，限期开业及催缴欠费的通知书》后，仍拒绝向物业公司及相关部门按时缴纳物业服务费、专项维修资金、水电费、停车费等相关费用，直至原告2018年7月4日发出《关于合同解除及催缴欠费的通知书》，通知解除双方的租赁合同关系，才在2018年7月10日付清拖欠的2017年12月至2018年7月31日期间物业服务费等相关费用人民币19702.34元。故被告存在拖欠物业服务费等相关费用的违约行为。关于被告是否存在装修完成后锁门停业及擅自转让商铺的行为的问题。被告装修完成开业后，因涉案商场商业氛围尚未成熟及道路施工问题，被告因经营遭遇困难，确有张贴广告转让铺位的行为及有时关门停业的行为。但被告至双方解除合同时并没有实际发生转让铺位的事实，而原告也没有提供充分的证据证明被告达到租赁合同第6.1.3条、第14.6条约定未向原告报备私自停业超过10日及无故暂停营业达15天的情形，因此，原审法院认定被告不存在装修完成后锁门停业15天及擅自转让商铺的违约行为。由于被告存在逾期支付物业服务费用等相关费用的行为，且逾期达30日以上，根据原、被告双方签订的租赁合同第14.3条、第14.9条规定，被告已构成根本违约，故原告于2018年7月4日通知解除双方签订的租赁合同符合双方的约定，并无不妥。二、关于原告请求2017年11月29日至2018年7月10日租金的问题。根据原、被告双方签订的《房屋租赁合同（爱亲）》及《经营免租期顺延补充协议（爱亲）》约定，原告的免租期为2017年11月29日至2018年5月31日，合同履行期间，若非因原告根本违约导致租赁合同解除的，原告有权按被告未履行期间占约定租赁期限的比例核减免租期，被告应于本合同解除时向原告补交该核减期间的相应租金。本案中，由于被告的违约行为导致双方签订的上述合同提前解除，根据合同约定，被告应向原告补交核减期间的相应租金及2018年7月1日至7月10日期间租金。经原审法院核算，被告免租期租金为人民币118457.7元（19526元×6个月＋19526元÷30天×2天），被告使用商铺时间为7个月零12天，故还应补交免租期核减期间免租期租金为人民币87613.86元[118457.7元一（118457.7÷36个月×7个月＋19526元÷30天×12天）]。另被告尚未支付2018年7月1日至7月10日期间租金人民币6508.67元（19526÷30天×10天），以上合计被告还应支付给原告2017年11月29日至2018年7月10日期间租金人民币94122.53元。三、关于租赁保证金及原告诉请违约金50000元问题。根据双方签订的租赁合同第14.9条约定，因被告严重违约，原告有权单方解除本合同，被告应于本合同解除之日起15日内搬离商铺并付清所有费用，搬离时占用时间需按合同约定标准支付租金，被告已付的租赁保证金不予退还，并同时按合同期内租金总额的10%向原告支付违约金；违约金不足以补偿原告损失的，被告在商铺内的物品、装修及安装的设施、设备等将作为对原告损失的补偿，原告有权以折价、变卖或作价销售处理，不足部分由被告补足。因此，被告已付的租赁保证金人民币39052元，原告无须退还。被告还应按租金总额的10％向原告支付违约金。由于原告请求的违约金50000元没有超过双方合同约定的金额，因此，原审法院予以支持。四、关于原告扣押的物品返还的问题。双方当事人均同意返还扣押的物品。因此，原告应将扣押的物品返还给被告。五、关于反诉原告请求判令反诉被告赔偿装修损失及消防工程款损失的问题。本案租赁合同解除的原因是由于反诉原告违约所至，应由反诉原告承担100％的违约责任。故反诉原告应自行负担由此导致的装修损失及消防工程款损失。反诉原告诉请反诉被告赔偿装修损失及消防工程款损失，原审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告（反诉原告）卢昌金于判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）深圳市金洪实业投资发展有限公司租金人民币94122.53元；二、被告（反诉原告）卢昌金于判决生效之日起十日内支付给原告（反诉被告）深圳市金洪实业投资发展有限公司违约金人民币50000元；三、原告（反诉被告）深圳市金洪实业投资发展有限公司于判决生效之日起十日内将扣押的物品返还给被告（反诉原告）卢昌金；四、驳回原告（反诉被告）深圳市金洪实业投资发展有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）卢昌金的其他反诉请求。本诉受理费人民币2197元，由原告（反诉被告）深圳市金洪实业投资发展有限公司负担673元，被告（反诉原告）卢昌金负担1524元。反诉受理费3306.89元，由被告（反诉原告）卢昌金负担。本诉受理费原告（反诉被告）已预交，反诉受理费被告（反诉原告）已预交。本院经审理查明的事实与原审一致。本院认为，双方签订的合同明确约定上诉人逾期支付其他相关费用时视为上诉人根本违约，被上诉人有权解除合同，虽然水电费、物业服务费由上诉人自行向相关部门缴纳，但被上诉人作为出租方随时将遭受由于上诉人未按时向相关部门缴纳水电费、物业服务费造成的不利后果，因此上诉人未按时缴纳水电费、物业服务费属于合同约定的“逾期支付其他相关费用”，上诉人的行为构成根本违约。关于免租期租金，由于上诉人根本违约导致合同解除，按照合同约定，上诉人不享受经营免租期之优惠，应正常支付合同约定的全部费用，因此，上诉人应当向被上诉人缴纳免租期租金。关于上诉人的装修损失，由于上诉人构成根本违约，因违约造成的损失由其自行承担。综上，上诉人的上诉意见理由不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9405元，由上诉人卢昌金负担。本判决为终审判决。审判长 李 飞审判员 袁劲秋审判员 吴 志二〇二〇年十一月二日书记员 魏思禹附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。