湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2464号上诉人（原审被告、反诉原告）：湖南恬恬居物业管理有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区凤凰园白竹亭水库（创发城**）**。法定代表人：唐小秋，该公司执行董事。委托代理人：聂绍武，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：滨江锦苑第二届业主委员会，住所地，住所地永州市冷水滩区滨江锦苑小区****iv>业主委员会主任：刘乐根。上诉人湖南恬恬居物业管理有限公司因与滨江锦苑第二届业主委员会物业管理合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院作出的（2020）湘1103民初1282号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人湖南恬恬居物业管理有限公司的委托诉讼代理人聂绍武到庭参加诉讼，滨江锦苑第二届业主委员会经本院传票依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人湖南恬恬居物业管理有限公司上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人（一审原告反诉被告）退回37445元、支付维修费6000元。事实和理由：一审认为恬恬居物业公司支付给滨江锦苑小区业主委员会的37445元系自愿支付，判决不必退回，系适用法律错误。恬恬居物业公司为小区变压器维修已经垫付维修费6000元，有双方紧急维修协议证实，恬恬居物业公司无需进一步证明是否通过维修基金申报，应当判决小区业主委员会支付维修费。滨江锦苑第二届业主委员会未到庭发表答辩意见。湖南恬恬居物业管理有限公司向一审法院提出反诉请求：1.请求责令滨江锦苑第二届业主委员会退还反诉人已缴的办公经费37445元；2.责令滨江锦苑第二届业主委员会退还合同押金2万元及利息500元；3.责令滨江锦苑第二届业主委员会支付反诉人垫付的维修费6000元；4.由滨江锦苑第二届业主委员会承担反诉费用。一审法院认定事实：2016年12月26日，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司收到反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会中标通知书，确定反诉原告为中标人。次日，反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会作为甲方、反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司作为乙方签订了《滨江锦苑小区物业服务合同》，就甲方将滨江锦苑小区委托给乙方实行物业管理进行相关约定。该合同主要约定如下事项：1.物业管理服务费：住宅每月每平方米建筑面积1元/平方米；商业每月每平方米建筑面积1.2元/平方米；2.物业管理期限：委托管理期限为叁年，自2017年1月1日起到2019年12月31日止，物业管理费的预收期限不可超过2019年12月31日；3.风险抵押：乙方在合同签订之日起三日内向甲方一次性支付人民币贰万元，作为履约保证金；合同期满后，乙方需移交相关资料及设备、设施，经业委会确认后三日内退还全部履约保证金及银行活期存款利息。合同签订后，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司支付了20000元保证金给反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会。同日，双方又签订了一份《附加协议》，该协议约定湖南恬恬居物业管理有限公司每年向滨江锦苑第二届业主委员会支付贰万伍仟元（￥25000元）办公经费，于每季度末月25日支付，第一、二、三季度每季度支付伍仟元整（￥5000元），第四季度支付人民币壹万元整（￥10000元），支付方式直接转至甲方公用账号。反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会分别于2017年5月13日、2018年1月12日、2018年12月22日、2019年9月29日收取被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司8298元、10000元、8000元、11147元办公经费，共计37445元。2018年3月31日，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司与反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会签订一份《紧急维修协议》，该协议载明“滨江锦苑小区高压避雷装置因老化已损坏造成小区停电，经电力局工作人员对现场进行检测，维修及调试共需陆仟圆整，经我公司与滨江锦苑业委会协商一致同意由我公司先垫付维修费用，再通过房产局维修基金中心申报维修费用，或从办公经费中抵扣”。2019年12月31日物业管理合同到期，反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司撤出小区，因反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会未退还20000元合同押金而酿成本纠纷。另查明，滨江锦苑第二届业主委员会成员包括业主委员会主任刘乐根、业主委员会副主任黄刘和、贺德华及其他委员丁利平、李新庄、郭丽萍、邓荣伍。一审法院认为：1.原告与被告签订的《滨江锦苑小区物业服务合同》是双方当事人真实意思表示,其内容没有违反法律和行政法规的禁止性规定,合法有效,双方当事人均应按照合同约定履行义务。该物业合同于2019年12月31日到期，反诉被告滨江锦苑第二届业主委员会应当按照合同约定将履约保证金退还给反诉原告湖南恬恬居物业管理有限公司。故对于反诉原告要求反诉被告退还合同押金20000元的诉讼请求，依法予以支持。反诉原告诉请要求反诉被告支付利息，因双方在《滨江锦苑小区物业服务合同》中未明确约定利率，故不予支持。2.根据《中华人民共和国招标投标法》第四十六条“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。招标文件要求中标人提交履约保证金的，中标人应当提交。”规定，反诉原告与反诉被告就办公经费支付签订的《附加协议》违反了法律规定，系无效合同，反诉原告未支付的办公经费不用再支付，已经支付的37445元办公经费系其自愿支付，故对于其主张要求反诉被告退还已缴纳的办公经费37445元的诉请，不予支持。3.反诉原告诉请要求反诉被告支付其垫付的维修费6000元，因其与反诉被告签订的《紧急维修协议》载明通过房产局维修基金中心申报维修费用，现反诉原告未提交维修费票据，也无证据证明是否已通过房产局维修基金中心申报维修费用，故对于反诉原告此项诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国招投标法》第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条的规定,判决:一、原告（反诉被告）滨江锦苑小区第二届业主委员会在本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司合同押金20000元；二、驳回被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案反诉费699.5元，由原告（反诉被告）负担224.3元，被告（反诉原告）湖南恬恬居物业管理有限公司负担475.2元。二审中，当事人没有提交新证据。本院二审对一审法院认定的事实予以确认。本院审理过程中，委托湖南省永州市冷水滩区人民法院向滨江锦苑小区业主委员会送达缴纳诉讼费用通知，限其2020年7月13日前预交上诉案件受理费用300元，但滨江锦苑小区第二届业主委员会未在规定的期限内预交上诉费，亦未提出诉讼费用免交、减交或缓交申请。本院作出（2020）湘11民终2464号之一裁定，对滨江锦苑第二届业主委员会按撤回上诉处理。本院认为，本案二审争议焦点为：一、滨江锦苑第二届业主委员会是否应当退还湖南恬恬居物业管理有限公司已缴纳的办公经费37445元；二、滨江锦苑第二届业主委员会是否应当向湖南恬恬居物业管理有限公司支付其垫付的维修费6000元。关于滨江锦苑第二届业主委员会是否应当退还湖南恬恬居物业管理有限公司已缴纳的办公经费37445元。《中华人民共和国招标投标法》第五条规定，招标投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，第四十六条第一款规定，招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。因《中标通知书》中已对项目总建筑面积以及中标单价进行了约定，物业服务合同应与招标、投标文件具有一致性，《附加协议》另外约定了湖南恬恬居物业管理有限公司应每年支付25000元的办公经费，实质上变更了滨江锦苑小区业主委员会与湖南恬恬居物业管理有限公司之间的权利与义务。招标人和中标人不得再行订立背离招标文件与投标文件实质性内容的其他协议是有关招投标活动市场秩序的效力性强制性规定，一审法院认定《附加协议》无效，并无不当。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”，双方当事人对于背离招投标活动订立《附加协议》均有过错，应各自承担相应的责任，一审法院对湖南恬恬居物业管理有限公司要求退还已缴纳的办公经费37445元未予支持并无不当，本院予以确认。关于滨江锦苑第二届业主委员会是否应当向湖南恬恬居物业管理有限公司支付其垫付的维修费6000元，依照滨江锦苑业委会与湖南恬恬居物业公司于2018年3月31日签订的《紧急维修协议》，应先向房产局维修基金中心申报维修费用，因湖南恬恬居物业管理有限公司未提供证据证明是否已通过房产局维修基金中心申报维修费用，故对其主张滨江锦苑业委会支付维修费垫款的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人湖南恬恬居物业管理有限公司的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费886元，由上诉人湖南恬恬居物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王兰青审判员  陈久余审判员  宋争文二〇二〇年十一月十八日法官助理唐玉萍书记员鲁艳雨附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。