安徽省岳西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0828民初2971号 原告：徐建兵，男，1976年2月8日出生，汉族，住安徽省岳西县。 委托诉讼代理人：刘光耀，安徽刘光耀律师事务所律师。 被告：岳西县慧欣房地产开发有限公司，住所岳西县白帽镇白帽村油坊组，统一社会信用代码：91340828MA2RUMY13H。 法定代表人：刘伟，该公司总经理。 委托诉讼代理人：程锋，安徽中辉律师事务所律师。 原告徐建兵与被告岳西县慧欣房地产开发有限公司（以下简称“慧欣公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐建兵及其委托诉讼代理人刘光耀，被告慧欣公司委托诉讼代理人程锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐建兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方于2019年9月8日日签订的《房屋买卖合同》，将“星河岸”小区1#楼502室房屋按照合同约定价格等条件出卖给原告，立即和原告签订正式的《商品房买卖合同》并依法办理备案登记；2、诉讼费、保全费2720元由被告承担，当庭增加一项公证费。事实与理由：2019年9月8日，被告的法定代表人刘伟代表被告和原告签订《房屋买卖合同》一份，约定被告自愿将白帽镇白帽村新开发的“星河岸”小区商品房1#楼七层电梯房中的一套住房出卖给原告，楼层等开盘后由原告优先购买；合同价格17.5万元，其中75平方米税由原告支付，交房日期为2020年年底，合同未尽事宜双方可以签订补充协议。双方协商由原告将之前借给被告的部分借款抵付了购房款17.5万元。被告开发的星河岸小区于2020年8月14日取得《商品房预售许可证》后，原告找被告要求选定所购买房屋的具体位置并签订正式的《房屋买卖合同》时，遭被告拒绝。《中华人民共和国合同法》规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。鉴于被告严重违约，为维护原告的合法权益，现提起诉讼，请法院判如所请。 慧欣公司辩称，1、原告起诉答辩人没有任何事实和法律依据。答辩人与原告没有签订任何的房屋买卖合同，根据合同相对性原则，答辩人不是合同相对人；且答辩人自始至终都没有收到原告交付的房款17.5万元，即原告起诉答辩人主体不适格。2、涉案的房屋买卖合同是没有法律效力的。真实情况是第三人刘伟（也是公司法人）个人向原告借款，原告为了保证刘伟履行债务，在刘伟借钱打借条的当天，又与刘伟签订了房屋买卖合同，实际是为刘伟借款担保。且该合同是原告与刘伟个人签订的，没有通过公司，而且公司也没有进行确认，纯属刘伟个人行为。3、根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。本案中民间借贷已全部履行，即使没有履行完毕，原告应向刘伟主张，而不是起诉答辩人。4、协议中没有约定具体房屋房号，也没有约定具体的时间，而且原告也没有交房款17.5万元给刘伟。合同无效，无法履行的。而且刘伟已还款，该协议没有任何的法律效力。5、本案中原告进行了保全，但该保全没有法律依据，严重损害了答辩人的合法权益，答辩人保留要求其赔偿的权利。综上，请求法院驳回原告对答辩人的诉讼请求。 徐建兵为支持其主张向本院提交以下证据：1、企业信用信息公示报告复印件1份，证明被告的主体资格；2、房屋买卖合同原件1份，证明原告和被告订立合同就原告购买被告开发的星河岸小区商品房事项进行有关约定；3、商品房预售许可证及签收台账复印件各1份，证明被告开发的星河岸小区于2020年8月14日取得商品房预售许可证；4、公证书原件1份，证明徐建兵和慧欣公司法人代表、实际控股人刘伟洽谈买房的过程；5、银行流水4页、微信截图1页《借还款明细》，证明徐建兵与刘伟之间的借还款情况，合同约定的房款已付清；6、公证费发票，证明徐建兵公证费损失800元；7、民事裁定书及案件保全费收据，证明徐建兵诉前保全费损失2720元。 针对原告方的证据，慧欣公司发表质证意见如下：对证据1没有异议；对证据2，该份证据真实性由法院核定，与本案被告没有关联性，虽刘伟注册公司，但该公司是有限公司，合同没有公司确认或盖章，是刘伟个人行为；该合同，内容约定要么是无效，要么是不确定。公司才2020年8月份才办理预售证，2019年签订买卖合同。当时签订合同时，公司没有立项，2019年11月才立项，上面也没有约定哪个房屋卖给原告，只说优先选购，交付时间不确定，被告公司没有收到原告全额付款的17.5万元房款。即使存在关联性，也是刘伟个人行为，当时合同是无效合同，也无法履行，不具有合法性。对证据3没有异议，更加确定证据2的质证意见。对证据4、5，真实性无异议，但该证据与本案无关联性，这是被告公司法人与原告进行的聊天记录，公司没有确认，即使代表公司行为，也达不到原告证明目的，因为刘伟与原告之间的聊天，双方都没有按照这个进行合作、合伙，刘伟在2019年9月份，原告没有借40万元给刘伟，从记录看出，2018年2月20日，刘伟借原告20万元，刘伟2019年2月还款10万元，到2019年9月8日，原告又借给刘伟20万元，加上前期借款10万元及未还的利息，合计34万元，刘伟于当天将前期的账结算，出具了34万元的借条，并由徐应龙个人担保。原告根本没有支付17.5万元购房款，当时约定月利息一分二，如有购房，利息不算，当天刘伟与原告签订房屋买卖合同，这个合同是原告担心刘伟还不起借款34万元，在当天签订的买卖合同，实际是其为其借款的担保，目的是借钱还钱，借款到期后，2020年9月9日，刘伟按照原告要求，刘伟分两笔连本带息全额还款388960元。截止2020年9月9日，原告和刘伟的债权债务已全部结清，原告将借条也还给担保人。我方认为该聊天记录、买卖合同都是为了借款的事实衍生的，刘伟债务还钱后，双方权利义务已结清。对证据6与本案没有关联性。对证据7，裁定书保全是错误的，原告与被告没有签订买卖合同，没有将502室出售给原告，这个房屋现在有人买，在保全之前已经在出售。该保全对公司有损失，暂时保留权利。 慧欣公司为支持其抗辩意见提交如下证据：微信记录及转账凭证、借条复印件，证明本案原告诉讼与被告无关，被告主体不适格的事实。 徐建兵针对慧欣公司提交的证据发表质证意见如下：微信记录，被告提交不完整，被告只是提交有利于被告的部分，原告将本金34万元的利息实际已转给刘伟，这个利息是当天立即返还的。转账凭证无异议，该48960元利息已退回。借条是真实的，借条约定购房的事实，原告选择购房，这个利息按照借条约定归还给刘伟。被告提交的证据达不到证明目的。 双方当事人对徐建兵提交的证据1企业信用信息公示报告复印件1份，证据3商品房预售许可证及签收台账复印件各1份均无异议，故本院予以确认并在卷佐证。 对双方提交的有争议的证据，本院认定如下：徐建兵提交的证据2房屋买卖合同原件1份，该合同系原件，本院对其真实性予以确认，至于是否与本案具有关联性、合法性，本院结合其他证据另行评述；对徐建兵提交的证据4公证书原件1份，证据5银行流水4页，证据6公证费发票，证据7民事裁定书及案件保全费收据，慧欣公司对其真实性均不持异议，本院予以确认，对其是否达到其证明目的及与慧欣公司是否存在关联性，本院结合其他证据另行评述；对证据5中“微信截图1页”因其内容与本案不具有关联性，本院不认可其证据效力；证据5中的《借还款明细》属徐建兵自书材料，对与银行流水相对应及慧欣公司自认的借还款明细本院予以采信，对其他明细相当于当事人陈述，因无其他证据佐证，不能单独作为证据使用，本院不予采信。对慧欣公司提交的微信记录及转账凭证、借条复印件，徐建兵对其真实性也不持异议，本院予以确认，对其是否达到其证明目的及是否与本案具有关联性，本院结合其他证据另行评述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月8日，慧欣公司法定代表人刘伟与徐建兵签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：“卖方（甲方）：刘伟身份证：3408281977××××××××买方（乙方）：徐建兵身份证：3408281976××××××××……一、甲方自愿将白帽镇白帽村花屋畈新开发的“星河岸”小区商品房1＃号楼七层电梯房中的一套住房卖给乙方，楼层等开盘后由乙方优先选购。二、乙方购房款前期全额付清（合同价格17.5万），其中75平方米税由乙方支付。三、交房日期为2020年年底。四、本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同未尽事宜双方可以签定补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。……2019年9月8日”刘伟在该合同后甲方（签字）处签名并捺手印，徐建兵在该协议乙方（签字）处签名并捺手印。 刘伟与徐建兵签订上述《房屋买卖合同》的当日，刘伟向徐建兵出具《借条》一份，借条载明：“借条借款日期：2019年9月8日今向徐建兵借到人民币（小写）340000.00元（大写）：叁拾肆万……，该欠款定于2020年9月7日前全部归还，如有违约，每天按欠款金额的0.05%支付违约金，如发生争议，由债权人所在地人民法院管辖。约定事项：到期未归还，由担保人承担。利息为月利1.2分计算，（如有购房利息不算）欠款人签字：刘伟身份证号：3408281977××××××××联系电话：189××××3797担保人：徐应龙身份证号：3408281980××××××××联系电话：187××××6088。”刘伟、徐应龙分别在欠款人签字处和担保人处签名并捺手印。 另查，徐建兵于2018年2月12日通过中国邮政储蓄银行62×××72账户向刘伟62×××08账户汇款20万元。 刘伟于2019年2月3日通过62×××08账户向徐建兵中国邮政储蓄银行62×××86账户汇入5万元；刘伟于2019年2月3日通过62×××61账户向徐建兵前述账户汇入3万元；刘伟于2019年2月25日通过62×××08账户向徐建兵前述账户汇入2万元。 徐建兵于2019年9月8日通过中国邮政储蓄银行62×××86账户向刘伟62×××17账户汇款20万元。 刘伟于2020年9月9日通过62×××61银行账户分别向徐建兵中国邮政储蓄银行62×××86账户汇入20万元和188960元；徐建兵于当日通过中国邮政储蓄银行62×××86账户又向刘伟前述账户汇款48960元。 徐建兵提交的安徽省岳西县公证处2020年9月15日出具的（2020）皖岳公证字第287号公证书附件徐建兵与刘伟之间的微信记录照片载明：2019年9月1日19：35刘伟：徐总，我这两天想好了，还是自己搞起来，我的启动资金分四个部分：银行贷款（易贷卡）约50万+你这边支持50万+政府返还我填土和做坝的20-30万+开工后已经预定的客户付款。这样基本可以凑个200万左右，做一个5000平方米的楼房可以搞起来；刘伟：我跟你合作方式肯定要你有钱赚，你给我50万，我本价给你3套房子（每套125平方米），成本价格不会超过1500平方米（含门窗、消防、保温、绿化、外墙漆）；但是不含（税）就是办理房产证最后的手续，税约250-300元；以上的方式是你投资（风险就是房子卖不掉、这个可能性很小）。徐建兵：我跟传梅商量了，她说只要一套房加一个店面，但我的五十万包括你欠我的在内，人家欠我的一时拿不回来。 2019年9月1日19：42刘伟：另外一种模式就是，你借我50万，我送你50平方米，本金照给你另外75平方米我按照1500卖给你（75平方米你给税钱，我送你的50税我给你出）。徐建兵：都行；刘伟：你说的也可以，我们就把前面账算一下，该给你的我给你，你想投资的咱俩谈；肯定让你赚钱。徐建兵：好的。刘伟：双赢才是硬道理。徐建兵：我只做稳事；肯定要有好的收益。刘伟：两个岳西佬星期五又来白帽了，我还是有点害怕合伙；肯定的；你什么时候有时间我两个认真谈一下，你也认真考虑一下怎么样最合适，目前楼层随便你选（7层电梯），一共三个单元。2019年9月1日19：48徐建兵：好的。 2019年9月1日19：57刘伟：你那天有时间？我白天都在跑手续，最好是晚上，我可以去你家；徐建兵：你先把手续搞好吧；我俩好谈。刘伟：明后天晚上，我最好是在办易贷卡前银行流水有点余额（笑脸）；手续主要是接电（变压器），政府已经同意我随时开工。徐建兵：她说不带店面一套房十九万有点贵。2019年9月1日20：02徐建兵：那天有空见面谈谈吧。刘伟：电梯房哦，有外墙保温、门窗、水电到户。徐建兵：信息里说不清楚，回头见面说吧。 2019年9月1日20：10刘伟：好的，你不投资搞其它房子，如果只要一套房子，你只用付11.25万，（125平方米-50平方米=75平方米×1500）。 2019年9月6日14：17刘伟：徐总，跟你说的事怎么样？今天晚上在家不？2019年9月6日14：18刘伟：昨天把规划搞好了。2019年9月6日14：25徐建兵：我跟传梅也说了，她说除了你送的50平方米剩下的75平方米出十万块钱，等于我出现金够（购）买，剩下的四十万借给你要有人担保，不是相信你，毕竟几十万。2019年9月6日14：54刘伟：好的，那个75平方米办证的税你要自己缴，我送的50平方米办证税我交，如果你不打算马上办证50平方米税钱我可以先给你；担保找什么样的人？这个没问题。2019年9月6日19：17刘伟：那什么时候可以签一下；我想办易贷卡的时候把所有信用卡的钱全部还上。2019年9月6日19：25徐建兵：你找好担保人，起码要有实力的人担保，你也知道我做事稳重。刘伟：王琦，徐应龙行不行你认识不？我也不是搞七搞八的人；我的资产还是有就是手头没现金。2019的9月6日19：31徐建兵：我知道你不是瞎搞的人，毕竟几十万不是小数目，王琦不行，他本身欠很多债。刘伟：你这一次可以帮我促进一下，这块地我等了那么久，如果直接让岳西佬介入，有点不甘心；徐应龙，就是搞净水机的那个行不行。2019年9月6日19：32徐建兵：只要他愿意就行。刘伟：你放心我没钱给你肯定有房给你；一套不行两套…三套四套总可以抵；这些都写进去。徐建兵：到期必须还款。刘伟：我明天找一下徐应龙，看他担保行不行，他也是老实人；必须还；风雨无阻的还。徐建兵：你找好吧。刘伟：嗯嗯；如果他同意，明天能办一下吗？这段时间我长期在岳西办事，只有星期六、日单位不上班我在家。徐建兵：我的事好说。刘伟：下个星期一办易贷卡，我想拉流水有点余额、再就是把信用卡还掉；好，我等会问一下徐应龙。 2019年9月7日13：13刘伟：徐总，我和徐应龙说好了，现在到你家来行不行，他这两天在店前做活动，我星期一办易贷卡，想把所有信用卡还了；他刚好这在白帽。徐建兵：他一起来是不？刘伟：一起来，他三点半要去店前做活动。徐建兵：你带他来吧；来了当面说清楚；担保不是那么轻易。2019年9月7日13：19刘伟：是的；什么事说清楚最好。 2019年9月8日09：26刘伟：62×××61刘伟邮政谢谢。2019年9月8日12：48徐建兵：已转给你；（附转账凭证照片截图：转20万元于刘伟）。2019年9月8日13：11刘伟：谢谢收到。 （2020年9月9日）星期三13：22徐建兵：（附借条照片截图）。刘伟：一共该付你多少？你发一下，我这就转给你。徐建兵：你自己算；我在开车。刘伟：你算好发给我，我转给你。徐建兵：本金34万，利息48960。星期三13：28刘伟：一共388960元对不对？徐建兵：是的。刘伟：好（OK），马上转。星期三14：04刘伟：（附转账凭证照片截图：转20万元于徐建兵）。星期三17：25徐建兵：什么情况？剩余的怎么还不转给我？刘伟：我还在岳西没回来，稍等，或者过晚上12点可以转；超过两天另外算给你。徐建兵：不希罕。刘伟：我现在去岳西邮政搞一下；稍等。星期三21：20刘伟：（附转账凭证照片截图：转188960元于徐建兵）；转好了，欠条你撕了拍个照片给我。星期三21：29徐建兵：欠条给徐应龙，利息退给你了，按合同约定；（附转账凭证照片截图：转回48960元于刘伟）。星期三21：48刘伟：你是什么……，耍我是吧？老子陪你玩。 再查，岳西县慧欣房地产开发有限公司为有限责任公司（自然人投资或控股），法定代表人为刘伟，成立日期为2018年7月3日，住所为岳西县白帽镇白帽村油坊组，经营范围：房地产开发、销售……。 慧欣公司于2019年6月6日在岳西县2019年第一批国有建设用地使用权拍卖会上以220万元竞拍到位于.80平方米的商住用地，规划指标：容积率≤2.0，建筑密度≤35%，绿地率≥25%，建筑限高22米，出让年限商业40年、住宅70年。 慧欣公司于2019年11月4日将公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目”在岳西县发展改革委员会进行备案，建设内容及规模：项目规划用地面积3634.80平方米，总建筑面积7224.84平方米，其中：住宅面积5952.9平方米，车库面积1141.26平方米，物业用房、社区用房、门卫室等面积130.68平方米，配套建设道路、给排水、电力等相关附属设施。 岳西县自然资源和规划局于2019年11月12日、2020年1月13日分别向慧欣公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目”颁发了地字第340828201900029号《中华人民共和国建设用地规划许可证》和编号为340828202000002号《中华人民共和国建设工程规划许可证》。 岳西县住房和城乡建设局于2020年4月2日向慧欣公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目（星河岸1#、2#住宅楼）”颁发了编号为3408281912050006-SX-001号《中华人民共和国建筑工程施工许可证》。 岳西县自然资源和规划局于2020年4月6日向慧欣公司颁发了“皖（2020）岳西县不动产权第0000551号”不动产权证，该证载明：权利人为岳西县慧欣房地产开发有限公司，共有情况为单独所有，坐落为岳西县，权利类型为国有建设用地使用权，权利性质为出让，用途为城镇住宅用地、其他商服用地，面积3634.80ｍ2。 岳西县住房和城乡建设局于2020年8月14日向慧欣公司颁发了“岳房商预字第××号”《商品房预售许可证》，该证载明：售房单位：岳西县慧欣房地产开发有限公司，项目名称：星河岸小区1＃、2＃楼，项目地址：，房屋用途：住宅、商业服务、车库等。 截止本案法庭辩论终结前，慧欣公司开发的“岳西县白帽镇星河岸房地产开发项目”尚未完全竣工验收。 申请人徐建兵自愿以其所有的30万元银行存款进行保全作为担保，于2020年9月29日向本院申请诉前保全,请求对被申请人慧欣公司开发的位于房屋采取保全措施。本院经审查，依法作出（2020）皖0828财保20号民事裁定书,查封岳西县慧欣房地产开发有限公司开发的位于房屋，保全期限为三年。徐建兵为该保全,支付保全申请费2720元。另徐建兵为本次诉讼举证,支付公证费800元。 本院认为：根据法庭调查的情况，并结合当事人的诉辩意见,本案案由应确定为商品房预售合同纠纷。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点有：一、关于刘伟与徐建兵签订《房屋买卖合同》的行为是职务行为，还是个人行为的问题；二、关于案涉《房屋买卖合同》是否为刘伟与徐建兵之间民间借贷合同进行担保的问题；三、关于案涉购房款是否交付的问题；四、关于案涉《房屋买卖合同》效力的问题；五、关于原告方的诉讼请求的问题。 一、关于刘伟与徐建兵签订《房屋买卖合同》的行为是职务行为，还是个人行为的问题。《中华人民共和国民法总则》第六十一条规定：“依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。……”，第六十二条规定：“法定代表人因执行职务造成他人损害的，由法人承担民事责任。……”本案中，慧欣公司成立于2018年7月3日，法定代表人为刘伟，经营范围：房地产开发、销售……。且慧欣公司于2019年6月6日在岳西县2019年第一批国有建设用地使用权拍卖会上以220万元竞拍到位于.80平方米的商住用地，即本案刘伟与徐建兵于2019年9月8日签订案涉《房屋买卖合同》时，其合同中案涉“白帽镇白帽村花屋畈新开发的‘星河岸’小区商品房1＃号楼七层电梯房”已经确定为经营范围为“房地产开发、销售”的慧欣公司专属开发，且双方约定的“楼层等开盘后由乙方优先选购”等“楼层开盘”事项也非个人所能完成的事项，故显而易见刘伟在签订案涉合同的行为是代表慧欣公司的职务行为，而非其个人行为。综上，为维护第三人的信赖利益，实现交易的安全性，刘伟作为慧欣公司的法定代表人与原告徐建兵签订《房屋买卖合同》的行为，本院认为应属其职务行为,由此产生的相应权利义务应由慧欣公司享有负担。故对慧欣公司辩称其被告主体不适格的意见不予采纳。 二、关于案涉《房屋买卖合同》是否为刘伟与徐建兵之间民间借贷合同进行担保的问题。慧欣公司辩称案涉《房屋买卖合同》是对刘伟个人与徐建兵之间的民间借贷合同进行担保，根据法律规定，本案应按民间借贷法律关系审理。安徽省岳西县公证处2020年9月15日出具的（2020）皖岳公证字第287号公证书附件徐建兵与刘伟之间的微信记录载有：“……2019年9月6日14：25徐建兵：我跟传梅也说了，她说除了你送的50平方米剩下的75平方米出十万块钱，等于我出现金够（购）买，剩下的四十万借给你要有人担保，不是相信你，毕竟几十万。……，2019年9月6日14：54刘伟：好的，……”从上述刘伟与徐建兵之间微信聊天记录不难看出，刘伟向徐建兵的借款行为与案涉房屋买卖合同并无直接关联，仅是同时发生的两个不同的法律关系而已。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”慧欣公司对其辩称案涉《房屋买卖合同》是为刘伟个人与徐建兵之间的民间借贷合同进行担保的意见并未举出足够证据予以证明，故本院对其该抗辩意见不予采纳。 三、关于案涉购房款是否交付的问题。徐建兵主张按照双方在前期微信聊天中“2019年9月1日20：10刘伟：好的，你不投资搞其它房子，如果只要一套房子，你只用付11.25万，（125平方米-50平方米=75平方米×1500）”的约定，加上再优惠1.25万元，其只需交纳10万元购房款；徐建兵且当庭陈述该10万元的购房款以“2018年2月12日借款20万元，本款为定期理财款取出，损失金1万元；……2018年2月12日至2019年9月8日10万元过期7个月，利息协商支付1万元。……2019年7月20日借现金4万元，……2019年8月17日现金借款4万元，……”方式已经支付。但徐建兵对上述损失、利息及现金借款抵款支付房款10万元的主张仅有当事人陈述而未举出其他证据予以证实，且慧欣公司对其10万元购房款已按上述方式支付予以否认，故从现有证据来看，本院对徐建兵主张已支付10万元购房款的事实实难认定。 四、关于案涉《房屋买卖合同》效力的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条虽规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效”。本案中，慧欣公司已于2020年8月14日前取得商品房预售许可证。故本院认为双方签订的案涉合同并不违反上述法律规定，应予认定有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。……”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，双方当事人在《房屋买卖合同》中明确约定：“四、本合同自双方签字或盖章之日起生效。……”故对于已经生效的合同，慧欣公司再以案涉合同没有约定具体的房屋房号、徐建兵没有交房款等为由，主张合同无效、无法履行的抗辩意见显然无法可依，故本院对此抗辩意见不予支持。同时经审查，该合同内容也不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的其他无效情形，故本院认为本案原、被告双方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚实信用原则依约履行。 五、关于原告方的诉讼请求的问题。双方签订的《房屋买卖合同》经本院认定合法有效，徐建兵要求慧欣公司将“星河岸”小区1#楼502室房屋按照合同约定价格等条件出卖给原告与其签订正式的《商品房买卖合同》的诉请已无必要；即使为了向有关部门备案，需要签订正式《商品房买卖（预售）合同》，但签订合同、磋商洽谈内容属于当事人意思自治范畴,司法不能予以干涉,人民法院不能径直判决双方签订《商品房买卖合同》。据此，本院对徐建兵该项请求不予支持。 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。”从上述规定可以看出，商品房预售合同的备案登记制度是一种行政管理制度，仅适用于商品房预售活动,是针对开发商的单方强制制度,这种备案登记的本质是房产管理部门和土地管理部门对商品房预售活动的监管。由此可见该备案行为不属于人民法院民事案件调整的范畴，由此本院对徐建兵要求将房屋买卖合同进行登记备案的主张,亦不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十三条规定：“当事人申请人民法院执行的生效法律文书应当具备下列条件:(一)权利义务主体明确;(二)给付内容明确。法律文书确定继续履行合同的,应当明确继续履行的具体内容。”本案中，由于本院对徐建兵请求慧欣公司履行与其签订正式房屋买卖合同及向有关部门登记备案的具体履行内容均不予支持，则徐建兵诉请慧欣公司继续履行双方于2019年9月8日签订的《房屋买卖合同》的请求并无具体履行内容,属于诉请不明之情形。为此，本院向徐建兵释明，要求其变更或增加请求以明确具体履行内容，并告知仅判决继续履行合同存在履行内容不明确无法执行的风险；但徐建兵坚持不变更，故本院根据其请求依法作出相应判决，双方如在履行中发生新的争议可就具体履行内容另行主张。至于徐建兵未依约支付房款的行为，属于当事人一方不履行合同义务之行为，经本院释明，慧欣公司可反诉主张要求徐建兵依约支付购房款或承担违约责任，但慧欣公司坚持不在本案中予以反诉该主张，而是仍坚持抗辩案涉合同是为刘伟个人与徐建兵之间的借贷提供担保、与其公司无关，其公司的被告主体不适格等，故本院对此不宜主动干预，慧欣公司就房款支付问题也可另行主张。 《诉讼费用交纳办法》第十条规定：“当事人依法向人民法院申请下列事项，应当交纳申请费：……（二）申请保全措施；……。”第三十八条第二款规定：“本办法第十条第（二）项规定的申请费由申请人负担，申请人提起诉讼的，可以将该申请费列入诉讼请求。”故徐建兵将诉前保全的申请费2720元列入诉讼请求要求慧欣公司承担符合法律规定，因该费用系慧欣公司拒绝履行合同,徐建兵为保证合同能够继续履行、维护自身合法权益而产生的合理费用,故本院对该诉讼请求予以支持。徐建兵主张的公证费800元,也系徐建兵因本案纠纷产生的实际支出,该损失与本案纠纷有因果关系,故慧欣公司也应予以负担。 案经调解不成，综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第五十二条、第六十条、第六十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《诉讼费用交纳办法》第十条、第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第四百六十三条之规定，判决如下： 一、岳西县慧欣房地产开发有限公司应继续履行与徐建兵在2019年9月8日签订的《房屋买卖合同》； 二、岳西县慧欣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向徐建兵支付诉前保全申请费2720元； 三、岳西县慧欣房地产开发有限公司应于本判决生效之日起三十日内向徐建兵支付公证费800元； 四、驳回徐建兵的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费100元，减半收取计50元，由岳西县慧欣房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审 判 员 胡剑峰 二〇二〇年十一月三十日 代书记员 储 铭