湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初1878号原告：胡玉玲，女，1982年3月18日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。原告：易洲，男，1993年10月24日出生，汉族，住址同上。二原告共同委托诉讼代理人：覃文刚，宜昌市西陵区问鼎法律服务所法律工作者，特别授权。被告：易少林，男，1990年8月28日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被告：吴丙霞，女，1992年11月21日出生，汉族，住址同上。二被告共同委托诉讼代理人：陈林，湖北楚鼎律师事务所律师，特别授权。二被告共同委托诉讼代理人：周丰华，湖北楚鼎律师事务所律师，一般授权。被告：湖北聚搜房地产经纪有限公司馨港分公司，统一社会信用代码91420506MA496JW78R，住所地：宜昌市夷陵区小溪塔平云二路黄金居馨港。负责人：张吉平，系公司经理。委托诉讼代理人：胡朝阳、程懿，湖北普济律师事务所律师，特别授权。原告胡玉玲、易洲与被告易少林、吴丙霞、湖北聚搜房地产经纪有限公司馨港分公司（以下简称“聚搜馨港分公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月20日立案后，于同年9月17日依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡玉玲、易洲及其委托诉讼代理人覃文刚、被告易少林及其委托诉讼代理人陈林、被告吴丙霞的委托诉讼代理人陈林、被告聚搜馨港分公司的委托诉讼代理人胡朝阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡玉玲、易洲向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除原、被告签订的《房屋居间买卖合同》、《房屋买卖合同》；2．依法判令三被告立即连带返还原告246000元（其中双倍返还购房定金50000元、购房首付款170000元、居间服务费26000元）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告经被告聚搜馨港分公司居间介绍，拟购买被告易少林、吴丙霞位于发展大道的住房一套（权证号：00××**）。经三方共同商定，三方于2019年10月23日签订《房屋居间买卖合同》，后为办理房屋产权转移手续所需，又于同年10月29日签订《房屋买卖合同》，上述合同约定房屋总价款为605000元，原告在签订该合同之日向被告易少林、吴丙霞支付购房定金25000元，因该房屋处于抵押状态，双方约定由原告向被告易少林、吴丙霞支付首付款170000元，用于被告易少林、吴丙霞对案涉房屋清偿债务并解除抵押，三方还在合同中对居间服务费的支付、房屋的交付及违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告依约向被告易少林、吴丙霞支付了定金25000元和首付款170000元，另在被告聚搜馨港分公司的诱导下，分两次向被告聚搜房产公司支付了居间服务费26000元。被告易少林、吴丙霞在收取原告定金和首付款后，并未将该款项交付给案涉房屋抵押权人清偿债务，亦未将该款项转至监管账户，而是违法将该款项交由被告聚搜馨港分公司，被告聚搜馨港分公司明知其无权代收购房资金的前提下，仍违法接受被告易少林、吴丙霞转交的购房资金，且在接收该购房资金后，亦未将该款项交付给案涉房屋抵押权人清偿债务或是将该款项转至监管账户，而是违法予以挪用。被告易少林、吴丙霞与聚搜馨港分公司的上述违法行为，直接导致案涉房屋的债务无法得到清偿，抵押权无法归于解除和消灭，致使房屋买卖合同无法继续履行。经三方多次协商，被告易少林、吴丙霞、聚搜馨港分公司均表示现已无资金用于对案涉房屋清偿债务并解除抵押，合同已无法继续履行，亦暂无资金用于返还原告所交纳的购房定金、首付款及被告聚搜馨港分公司所收取的居间服务费。据此，为维护原告合法权益，特诉至贵院望判如所请。为支持其诉讼请求，原告胡玉玲、易洲向本院提交了以下证据材料：证据一、原、被告的身份信息；证据二、《房屋居间买卖合同》（2019.10.23）、《房屋买卖合同》（2019.10.29）；证据三、中国工商银行转账汇款凭证（2019.10.29）、支付宝转账截图（2019.10.23）、支付宝收支明细证明、微信转账截图（2019.12.18）、微信支付交易明细证明、收据（2019.10.28）；证据四、办理银行贷款手续资料、个人征信记录；证据五、接处警登记表、询问笔录、《自我约定》（吴远松，2020.7.15）。被告易少林、吴丙霞质证认为：对证据一、证据二、证据三的真实性无异议，可以证明吴远松是案涉房屋交易的代理人，有代表被告聚搜馨港分公司收取客户资金的权利。对证据四的真实性和关联性有异议，认为该组证据是复印件，是原告向银行申请贷款的文件资料，与本案无关，且不能达到原告的证明目的，反而证明案涉房屋交易可以继续进行。对证据五接处警登记表的真实性无异议，但对证明内容有异议，不存在原告所称三方已经就合同解除达成一致意见的事实。对《自我约定》的真实性提出异议，并认为即使该约定是真实的，也不能代表本案原、被告三方的约定，更不能说明原、被告解除了合同。被告聚搜馨港分公司质证认为：对证据一无异议。对证据二的真实性无异议，但认为这两份合同能够证明吴远松是违反公司管理签私单，且买卖双方向吴远松交付的除佣金、办证费之外的费用没有合同依据。对证据三中原告向被告吴丙霞支付购房款170000元的工行转账凭证、支付定金25000元的支付宝转账截图认为，我公司不知情，以原告的意见为准。对原告向吴远松付款的有关支付宝、微信转账截图、交易明细、收据等真实性提出异议，认为：原告未提供相应的银行流水，收据上公司财务专用章的真实性也需进一步核实，且该两笔转账与案涉房屋买卖缺乏关联性。对证据四的质证意见同被告易少林、吴丙霞的质证意见一致。对证据五中接处警登记表的质证意见同被告易少林、吴丙霞的质证意见一致，但对《自我约定》提出异议，认为：1、吴远松未到庭，无法核实真实性；2、即便是真实的，也是吴远松个人行为，与我公司无关。被告易少林、吴丙霞辩称：1.吴远松系聚搜馨港分公司工作人员，代表聚搜馨港分公司全权负责本次居间业务，包括收取卖方押金、赎房款，收取买方押金等，聚搜新港分公司出具了收款凭证，故聚搜馨港分公司应履行为案涉房屋办理银行还款及赎房手续。2.《房屋居间买卖合同》、《房屋买卖合同》可以继续履行，不存在合同解除的法定理由或约定事由，原告要求解除这两份合同的诉讼请求不能成立。3.原告要求三被告承担连带责任无法律依据。4.希望本案可以中止审理。被告易少林、吴丙霞为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、《房屋居间买卖合同》（2019.10.23）；证据二、支付宝电子客户回单、收据；证据三、中国工商银行转账汇款回单、收据；证据四、法院立案登记短信截图、结婚证复印件。原告胡玉玲、易洲质证认为：对证据一、证据二无异议。对证据三的真实性不持异议，但对证明目的有异议，认为：1、原告转给易少林、吴丙霞的16万元是用于赎房的专用资金，合同签订时易少林、吴丙霞所欠银行贷款仅14余万元，故其将该款全部转给聚搜馨港分公司用于赎房是不成立的；2、银行按揭贷款有专用账户，易少林、吴丙霞收取该款后应直接存到专用账户即可，完全没有必要通过第三方；3、结合聚搜馨港分公司的答辩意见，即易少林和吴远松系亲戚关系，原告有理由相信易少林、吴丙霞与吴远松之间存在恶意串通损害他人利益的行为；4、转账过程违背居间合同约定，可以证明居间合同没有履行是因为易少林、吴丙霞的违约行为导致。对证据四结婚证无异议，对法院立案登记短信截屏的真实性无异议，但认为三被告之间的纠纷与原告本案的主张没有冲突，不影响本案审理，本案不适宜中止审理。被告聚搜馨港分公司质证认为：对证据一无异议，对证据二的真实性持有异议，认为无相应的银行流水证明，即便吴远松收取了该款，也不代表吴远松有权收取客户资金，同时居间合同并未约定收据上的款项，吴丙霞将款项交付给吴远松违反交易惯例。对证据三中国工商银行转账汇款回单的真实性无异议，但对收据的真实性不予认可，认为：1.吴丙霞将大笔款项支付给吴远松，违反了居间合同的约定，不符合房产交易的惯例，对该笔款项与本案的关联性存疑；2.收据上没有加盖聚搜馨港分公司公章，应认定为吴远松的个人行为。对证据四均无异议。被告聚搜馨港分公司辩称：1.吴远松应到庭应诉，否则本案事实难以查清。2.案涉房屋交易的程序不正规，采用的是吴远松自己制作的合同资料。吴远松收取购房款是其个人行为，应由其本人承担法律责任。吴远松的行为涉嫌违法犯罪，故不应认定为职务行为，本案应中止审理。3.原告将没有合同依据的大额款项交付给吴远松是基于双方事前熟识，且明显违反交易惯例和合同约定，原告对此负有重大过错。4.聚搜馨港分公司不是交付和接受定金的当事人，不适用定金罚则。被告聚搜馨港分公司为证明其抗辩主张，向本院提交了如下证据：证据一、宜昌贝壳关于吴远松触犯公司黑线的处罚决定；证据二、聚搜公司管理制度照片；证据三、房屋买卖业务签订文件合订本。原告胡玉玲、易洲质证认为：对证据一、证据二、证据三的真实性和关联性均持有异议。被告易少林、吴丙霞质证认为：对证据一认为，处罚决定可以证明聚搜馨港分公司认可吴远松是其员工，故其应对吴远松的职务行为承担后果，而无法达到聚搜馨港分公司所称吴远松签私单的证明目的。对证据二、证据三的三性均提出异议，认为不能达到聚搜馨港分公司的证明目的。本院经审查认为，对原、被告双方不持异议的证据，本院予以确认。对双方不予认可且认为不能达到对方证明目的的证据，本院将结合原告的诉讼请求、被告的答辩意见以及举证、质证和庭审情况，进行综合判定。综上，对于本案的事实和证据，本院认定如下：2019年10月23日，原告易洲、胡玉玲（购房人、乙方）与被告易少林、吴丙霞（售房人、甲方）、被告聚搜馨港分公司（居间方、丙方）签订《房屋居间买卖合同》，其中居间方的代理人为吴远松。合同约定：1.甲方将位于宜昌市××道玫瑰城的住房（建筑面积81.8平方米，房屋所有权证号：00××78，以下简称“案涉房屋”）出售给乙方，售价为人民币605000元；2.合同签订之日，乙方支付25000元给甲方作为购房定金；3.案涉房屋处于抵押状态，乙方自愿支付部分首付款170000元（不含定金）替甲方还清银行尾款；4.卖方在收到定金的同时预留10000元委托经纪方作为交房押金，待水、电、气、物业等相关过户手续全部办理完毕、费用结清以及买卖双方交接确认后，由经纪方3日内全额退还卖方；5.付款方式为银行按揭付款，即买方须在签署合同7个工作日内到经纪方指定银行办理银行按揭手续，所产生费用由买方承担。买方在过户前除定金、赎房款之外剩余首付房款170000元付给卖方，部分房款存入宜昌市存量房资金监管账户；6.后期费用由乙方承担，在本合同签订之日支付给丙方；7.买方于签署合同之日向经纪方支付佣金6200元；8.物业权证办理费3000元由乙方支付给经纪方。该合同还对产权转移、交房时间、费用交接、违约责任等事项进行了约定。原告胡玉玲、易洲、被告易少林、吴丙霞在合同上签字捺手印，被告聚搜馨港分公司在合同上加盖公司合同专用章。同日，胡玉玲通过支付宝转账将定金25000元转给了吴丙霞，吴丙霞又通过支付宝将其中10000元转给吴远松，聚搜馨港分公司向吴丙霞出具收据一份，载明：“今收到吴丙霞交来的交房押金人民币壹万元整”，收据上收款人处写有“吴”字样，聚搜馨港分公司在收据上加盖财务专用章。同年10月28日，胡玉玲通过支付宝转账将15000元转入吴远松账户，聚搜馨港分公司于同日出具收据一份，载明：“今收到易洲交来后期费用人民币壹万伍仟元整”，收据上收款人处写有“吴”字样，聚搜馨港分公司在收据上加盖财务专用章。同年10月29日，原告易洲（买方、乙方）与被告易少林（卖方、甲方）签订《房屋买卖合同》，合同约定：甲方将案涉房屋出售给乙方，成交价格为605000元，乙方向甲方支付首付款195000元，余款410000元将申请银行按揭的方式支付给甲方。如甲方中途毁约，应在三日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金20000元数额的违约金。双方另对争议解决方式、过户手续、税费承担等内容在合同中进行了约定。合同签订当天，胡玉玲即通过中国工商银行账户（账号：62×××60）将1700000元汇入吴丙霞账户（账号：62×××84）。同日，吴丙霞通过前述中国工商银行账户向吴远松账户（账号：62×××45）汇入160000元，吴远松向其出具收据一份，内容为：“今收到胡玉玲、吴丙霞买卖双方购卖首付款170000元，由中介方保管，等银行按揭申请通过以后一起去赎房产证”，吴远松在收款人处签字并捺手印。同年12月18日，胡玉玲通过微信转账再次向吴远松转款11000元。同时查明，由于未结清在中国农业银行的贷款，案涉房屋至今处于抵押状态，无法进行过户交易，现无人居住。原告胡玉玲、易洲曾就案涉房屋买卖纠纷向宜昌市公安局夷陵区分局小溪塔派出所报警处理。另查明，吴远松系被告聚搜馨港分公司的员工。2020年6月1日，宜昌贝壳交易平台发布《关于聚搜-平云二路A店吴远松触犯公司黑线的处罚决定》，以吴远松存在违规行为为由给予其永不录用的处罚。上诉事实，经本院审查，可予认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议的焦点主要有四个方面：一是吴远松的身份与行为应当如何认定；二是《房屋居间买卖合同》、《房屋买卖合同》是否应当解除；三是被告易少林、吴丙霞、聚搜馨港分公司是否应对购房首付款、居间服务费、双倍定金等承担连带偿还责任；四是本案是否应当中止审理。现本院分别评析如下：一、关于吴远松的行为是否构成职务行为，产生的法律后果是否应由被告聚搜馨港分公司承担的问题根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十条规定：“执行法人或者非法人组织工作任务的人员，就其职权范围内的事项，以法人或者非法人组织的名义实施民事法律行为，对法人或者非法人组织发生效力。法人或者非法人组织对执行其工作任务的人员职权范围的限制，不得对抗善意相对人。”本案中，案外人吴远松系被告聚搜馨港分公司的员工，为原告胡玉玲、易洲与被告易少林、吴丙霞的房屋买卖提供居间服务，撮合双方交易，代表聚搜馨港分公司签订《房屋居间买卖合同》、收取相关费用等，均属于吴远松执行其职权范围内的事项，而且居间合同上加盖有聚搜馨港分公司的合同专用章，出具的收据上亦加盖了该公司的财务专用章。故吴远松的上述行为系代表聚搜馨港分公司，属于履行职务行为。需要指出的是，在前述条件和背景下，不论是原告胡玉玲、易洲，还是被告易少林、吴丙霞，均形成对吴远松履行职务行为之信赖，而将后期费用、过户税费、押金等交付给了吴远松。虽然从合同约定来看，胡玉玲、易洲及易少林、吴丙霞交付给吴远松的部分费用超出了合同约定的数额或者无合同约定，但本院认为，房屋居间买卖属于较为专业的交易活动，原告胡玉玲、易洲及被告易少林、吴丙霞作为普通购房或卖房者，无法清楚了解房产交易的整个流程和各个环节，不应苛求他们尽到专业人员应尽的谨慎注意义务，在本案中，他们有理由相信吴远松系履行职务，并有权代表聚搜新港分公司签订合同和收取相关款项。综上，吴远松的上述行为均系履行职务的行为，由此所产生的法律后果应由被告聚搜馨港分公司承担。被告聚搜馨港分公司辩称“吴远松的行为为走私单的个人行为，款项也是吴远松个人收取的”。本院认为，吴远松是否走私单、收取款项后是否交付给聚搜馨港分公司等，均属于聚搜新港分公司的内部管理问题，不构成聚搜馨港分公司拒绝履行本案民事责任的理由，聚搜新港分公司在履行相关义务后，如有证据可向吴远松追偿，故聚搜馨港分公司的该抗辩意见于法无据，本院不予支持。二、关于案涉《房屋居间买卖合同》、《房屋买卖合同》是否应当解除的问题原告胡玉玲、易洲与被告易少林、吴丙霞、聚搜馨港分公司签订的《房屋居间买卖合同》，与被告易少林、吴丙霞签订的《房屋买卖合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，属有效合同，各方当事人均应按照相关合同约定，自觉履行己方义务。合同签订后，胡玉玲、易洲依约向易少林、吴丙霞支付了170000元购房首付款，但易少林、吴丙霞在收到首付款后，未能依照合同约定将该款存入宜昌市存量房资金监管账户，而是将首付款全部交付给了聚搜馨港分公司，尔后聚搜馨港分公司也未将该款用于结清案涉房屋在中国农业银行的贷款，导致案涉房屋上的担保物权未涤除，无法进行过户交易，致使原告购买房屋的目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第（四）款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”原告胡玉玲、易洲要求解除《房屋居间买卖合同》、《房屋买卖合同》的理由成立，有事实和法律依据，本院予以支持。被告易少林、吴丙霞关于“案涉两份合同可以继续履行，不存在合同解除的法定理由或约定事由”的抗辩意见不成立，本院不予支持。三、关于被告易少林、吴丙霞、聚搜馨港分公司是否应对购房首付款、居间服务费、双倍定金等承担连带偿还责任的问题关于购房首付款，《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据本案合同履行情况和上述法律规定，原告在合同解除后，要求被告易少林、吴丙霞返还购房首付款170000元，符合法律规定，本院依法予以支持。关于原告要求被告聚搜馨港分公司对购房首付款承担连带偿还责任的请求，本院认为，《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第三款规定：“连带责任，由法律规定或者当事人约定”。本案《房屋居间买卖合同》、《房屋买卖合同》只约定了原告将购房首付款170000元支付给被告易少林、吴丙霞，原告与被告聚搜馨港分公司之间就购房首付款并无约定，因而原告要求聚搜馨港分公司对购房首付款承担连带返还责任的请求，既没有法律依据，也没有合同依据，本院不予支持。至于被告易少林、吴丙霞与聚搜馨港分公司之间围绕购房首付款发生的纠纷，因易少林、吴丙霞已另案起诉聚搜馨港分公司，故本案不再赘述。关于居间服务费，原告胡玉玲、易洲实际向被告聚搜馨港分公司支付了26000元居间服务费，有支付宝收支明细证明、收据、微信转账截图及微信支付交易明细证明等证据，足以认定。被告聚搜馨港分公司作为专业从事房地产中介服务的公司，在收取胡玉玲、易洲支付的居间服务费后，并未依据《房屋居间买卖合同》之约定履行其应尽职责，在收到易少林、吴丙霞交付的购房首付款后，亦未将该款用于偿还案涉房屋在银行的贷款，导致原告购房目的无法实现，被告聚搜新港分公司存在过错，故原告要求被告聚搜馨港分公司返还26000元居间服务费的理由成立，本院予以支持。原告主张被告易少林、吴丙霞对居间服务费承担连带偿还责任，因易少林、吴丙霞系卖房者，并非合同约定的提供居间服务的中介组织，也未收取该居间服务费，故原告的该项主张于法无据，本院不予支持。关于双倍定金，《合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，虽然被告易少林、吴丙霞在收到原告支付的购房首付款后，并未按照合同约定存入监管账户，但是鉴于易少林、吴丙霞作为普通卖房者，在不完全了解购房流程和环节的情况下，基于对聚搜馨港分公司之信赖，才将首付款交付给了聚搜馨港分公司的事实，本院综合考量本案实际情况以及各方当事人履行合同情况、过错程度，对原告要求被告易少林、吴丙霞双倍返还定金50000元的请求，本院不予支持。合同解除后，被告易少林、吴丙霞应当向原告退还定金25000元。因被告聚搜馨港分公司未收取定金，原告要求聚搜馨港分公司连带返还双倍定金的诉讼请求，本院不予支持。综上，合同解除后，被告易少林、吴丙霞应向原告胡玉玲、易洲返还购房首付款170000元、定金25000元，被告聚搜馨港分公司应向原告胡玉玲、易洲返还居间服务费26000元。四、关于本案是否应当中止审理的问题被告聚搜馨港分公司抗辩称“吴远松的行为涉嫌违法犯罪，不应认定为职务行为，本案应中止审理”。本院经审查认为，《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》第一条规定：“同一公民、法人或者其他经济组织因不同的法律事实，分别涉及经济纠纷和经济犯罪嫌疑的，经济纠纷案件和经济犯罪嫌疑案件应当分开审理”。故吴远松在其工作中是否有违法犯罪行为，不是本案的审理范围，不影响本案审理，而且根据双方提供的证据尚不足以证实吴远松有犯罪嫌疑，被告聚搜馨港分公司要求本案中止审理的抗辩意见不能成立，本院不予支持。综上，本案经本院主持调解，双方未达成协议。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国民法总则》第一百七十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告胡玉玲、易洲与被告易少林、吴丙霞、湖北聚搜房地产经纪有限公司馨港分公司于2019年10月23日签订的《房屋居间买卖合同》；解除原告胡玉玲、易洲与被告易少林、吴丙霞于2019年10月29日签订的《房屋买卖合同》。二、被告易少林、吴丙霞于本判决生效后十五日内返还原告胡玉玲、易洲购房首付款170000元、定金25000元，共计195000元。三、被告湖北聚搜房地产经纪有限公司馨港分公司于本判决生效后十五日内返还原告胡玉玲、易洲居间服务费26000元。四、驳回原告胡玉玲、易洲的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4990元，减半收取2495元，由被告易少林、吴丙霞负担1247.50元，被告湖北聚搜房地产经纪有限公司馨港分公司负担1247.50元（该费用原告胡玉玲、易洲已预交，由被告直接支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员 肖 杰二〇二〇年十一月二十日书记员 李文哲