广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1409号上诉人（原审原告、反诉被告）：郑子龙。委托诉讼代理人：李旭强，广东汉诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：梅州市众恒基实业有限公司。法定代表人：甘翠运，该公司总经理。委托诉讼代理人：郑媚，广东义致律师事务所律师。上诉人郑子龙因与被上诉人梅州市众恒基实业有限公司（以下简称“众恒基公司”）租赁合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初3077号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。郑子龙上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初3077号民事判决第二、三、四、六项，改判支持上诉人一审提出的诉讼请求；2.驳回被上诉人的反诉请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约在先。1.上诉人与被上诉人签订的《客都汇租赁合同》第一条第1款约定，诉争铺位的计租面积511.27平方米，实用面积为306.762平方米，实用率60%；建筑面积511.27平方米即为合同面积。根据该约定，计租面积的40%为公共部分，上诉人对该公共部分共200多平方米一并计缴了租金，上诉人对公共部分拥有使用权。2.上诉人承租的铺位，位于客都汇商业文化广场第**。上诉人租赁该铺位用于经营餐饮，而食客到达客都汇第五层最便捷的方式是搭乘5号门的垂直电梯，该铺位就位于该垂直电梯出来后左转几米处。5号门的垂直电梯及连接的走廊是涉案铺位最重要的公共部分，靠近垂直电梯是上诉人当时选择租赁诉争铺位的重要因素，该铺位在当时的餐饮店中离5号门垂直电梯最近，租金最高。3.被上诉人于2019年9月5日起将诉争铺位左边的大走廊围蔽，断开了诉争铺位与5号门垂直电梯的连接通道，使该铺位变成最不方便到达的餐饮店。这严重限制了从5号门垂直电梯到铺位的人流。被上诉人擅自将铺位门面的部分装修拆除，破坏了上诉人铺位门面的美观。被上诉人的上述行为，致使上诉人经营的“重庆老码头”生意受到极大影响，上诉人已无法正常经营，被上诉人应承担违约赔偿责任。4.双方签订的合同第二十四条第一项是属于格式条款，因被上诉人围蔽的工作涉及到的公共区域是在本合同内约定的计租面积，该公共区域的随意变更将直接影响到上诉人的铺面商业价值，是不公平的，免除了出租方的义务，加重了承租方的责任，当属无效。二、1.被上诉人是客都汇商业文化广场的不动产所有人。被上诉人将铺位分别出租给他人经营时，均使用被上诉人预先拟定的租赁合同。该租赁合同仅承租方、商铺位置及面积、租赁期限、商铺经营范围及品牌、租金标准及支付方式、保证金数额、免租装修期为空白，属双方协商的内容，合同的其余条款在订立合同时未与对方协商。诉争合同第八条第八款约定，未经甲方书面同意，乙方停业超过3日，视为乙方根本违约。该条款也属于格式条款，加重了上诉人的责任、排除了上诉人的主要权利，违反公平原则，该约定无效。被上诉人以上诉人擅自停业超过3日为由提出的反诉赔偿请求，不应支持。被上诉人以上诉人擅自停业超过3日、为防止店内财物遭他人损坏为由，将上诉人的店铺上锁。该行为事实上阻止了上诉人对该店铺的管理使用。在上诉人已无法管理使用诉争店铺的情况下，上诉人无理由再向被上诉人支付2019年12月份的店铺租金及仓库租金。2.被上诉人将客都汇商业文化广场指定给客都汇物业管理公司进行管理，上诉人与客都汇物业管理公司并未形成合同关系。上诉人是根据与被上诉人订立的租赁合同第七条的约定向客都汇物业管理公司交付物业合同保证金和装修保证金。上诉人按被上诉人的指示向第三人履行即是向被上诉人履行，被上诉人应返还物业保证金和装修保证金。众恒基公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，双方在合同中对诉争店铺的实用面积和计租的建筑面积的约定属于商业惯例，被上诉人在对围蔽的诉争铺位左边的大走廊5003--5005号铺位进行装修时，为避免装修时产生的灰尘、碎屑等会影响到其余店铺的经营，特地留了约2米的过道以供行人通行，该围蔽行为并未断开行人通往诉争铺位的通道，且上诉人陈述的5号门垂直电梯也并非行人通往客都汇五楼及涉案店铺的唯一通道。因此，被上诉的围蔽行为对诉争铺位的人员通行并不构成影响，更不会影响电梯人流。被上诉人对该店铺门外公共区域的铝扣板进行拆除、修缮时，已提前告知上诉人，且根据《客都汇租赁合同》第二十四条第1款的约定，被上诉人有权在上诉人租赁期间，因合理变更、修缮需要，变更店铺所在建筑物之公用区域整体结构、布局及安排。此外，被上诉人拆除、修缮的诉争店铺门外公共区域铝扣板属于公共装修的一部分，不属于上诉人对诉争铺位的装修。二、上诉人的行为已构成根本违约，应承担违约责任。1.涉案的《客都汇租赁合同》符合双方真实意思表示，合同中约定的关于违约情形、违约责任、权利义务等内容的条款均是对等的，不存在加重上诉人责任、排除上诉人主要权利的条款。《客都汇租赁合同》第八条第8款约定，未经甲方书面同意，乙方停业超过3日，视为乙方根本违约。该条款约定的是被上诉人对于整个客都汇广场的正常经营管理权利和职责，上诉人应严格遵守客都汇营业、停业时间的合同义务，该条对双方都具有约束力，该合同条款合法有效。2.上诉人应支付2019年12月份诉争铺位和仓库租金。上诉人擅自停业经营期间，铺位和仓库仍属于上诉人经营管理，其并未提出解除租赁合同，也未返还案涉店铺和仓库，双方的租赁合同关系仍存在。因上诉人擅自停业超过3日，为防止其店铺及店内财物遭他人损坏或盗窃，避免不必要的损失，出于对上诉人负责的态度，被上诉人将铺位上锁，后上诉人一直未要求开锁，也不曾联系被上诉人处理此事。对于上诉人拖欠12月份租金的情形，根据《客都汇租赁合同》第十五条第2款第2.1项的约定，上诉人拖欠租金累计达30日以上，其也已构成根本违约。3.上诉人提出的物业合同保证金和装修保证金应由被上诉人予以返还无事实和法律依据。物业合同保证金和装修保证金是基于上诉人与梅州市客都汇物业管理有限公司签订的《物业管理合同》，由梅州市客都汇物业管理有限公司收取的费用。根据合同相对性原则，被上诉人没有返还物业合同保证金和装修保证金的义务。郑子龙向一审法院起诉请求：1．判令解除原告与被告签订关于5001号铺位的《商铺租赁合同》；判令解除原告与被告签订关于5015号仓库的《租赁合同》；2.判令被告退还5001号铺位的合同保证金69534元、装修保证金8000元；判令被告退还5015号仓库押金6886元；3.判令被告向原告赔偿损失10118471.04元；2019年12月至解除为止的营业损失按每月100000元另计；4．判令被告承担原告因起诉发生的律师费30000元；5．本案诉讼费用由被告承担。众恒基公司提出反诉请求：1.请求判令解除反诉原告与反诉被告签订关于5001号铺位的《商铺租赁合同》，判令解除反诉原告与反诉被告签订关于5015号仓库的《租赁补充协议》；2．判令反诉被告向反诉原告支付2019年12月份的5001号店铺租金25564元，以及2019年12月份的5015号仓库租金3443元；3．判令反诉被告向反诉原告支付因擅自停业超过3日以上的违约金58797.2元；4.判令在反诉被告与反诉原告签订的《商铺租赁合同》、《租赁补充协议》解除之日起1日内，反诉被告将租赁的5001号店铺和5015号仓库返还给反诉原告，并将5001号店恢复至毛坯状况，因清理、恢复店铺所需的一切费用均由反诉被告负担；5．本案诉讼费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告众恒基公司是有限责任公司，经营范围为物业租赁；物业管理等。被告众恒基公司单独所有梅州市梅江区******客都汇商业文化广场（不动产权证号：粤（2016）梅州市不动产权第0006253号）。2014年5月1日，被告众恒基公司将梅江区梅水路客都汇商业文化广场范围内的物业委托给梅州市客都汇物业管理有限公司统一管理，委托管理期限为20年，自2014年5月1日起到2034年4月30日止。2017年12月14日，原告郑子龙与被告众恒基公司签订《客都汇租赁合同》，合同约定，（甲方）被告将梅州市梅江区******客都汇商业文化广场五层的第5001号铺位租赁给（乙方）原告，租赁期限为五年，从2017年12月14日至2022年12月13日，双方约定2018年2月15日租金起算日；原告租赁商铺用于经营餐饮，经营品牌为重庆老码头火锅；自商铺交付日起至翌年的同月同日之前一日止，为第—个租赁年度，此后租赁年度依此类推，第一个租赁年度月租金单价为50元／m2，即每月租金合计贰万伍仟伍佰陆拾肆元整，自第叁个租赁年度开始，以每2年5%的递增率在上年的租金水平上逐年递增；原告应按先交租金后使用之原则按月交付租金，原告于签订本合同之时需交付首月租金，此后原告应于每月的5号前向被告支付本租赁月度租金；原告应向被告交纳合同保证金51128元，于本合同签署之日，一次性交纳；本合同租赁期届满正常结束后，原告把该商铺交还给被告，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕后10个工作日内，被告向原告退还合同保证金（不计利息），但如果原告在租赁期间违反合约，被告有权没收合同保证金；乙方即原告应遵守甲方即被告的相关营运管理规定，按被告规定的营业时间开、闭市，乙方擅自停业一天按当月租金金额的10%，第二天按当月租金金额的20%，第三天按当月租金金额的200%向甲方支付违约金，未经甲方书面同意，乙方停业超过3日，视为乙方（原告）根本违约；在租赁期内，被告有下列行为之一的，原告有权单方面解除本合同，由此而造成原告损失的，被告应予以赔偿…（4)违反本合同的约定，使原告无法按其用途继续使用该商铺；（5)法律法规或本合同其它条款允许原告单方提前终止本合同的其它情况；合同期内，原告有下列情形之一，视为原告根本性违约，被告有权单方面解除合同，没收合同保证金，及本合同约定的其他违约金，没收合同保证金作为违约金赔偿给被告。造成被告损失的，被告仍有权向原告追偿损失，被告并有权依约行使留置权或单方面收回商铺的权利，被告依据本合同以下条款单方终止本合同的，应当书面通知原告7日内迁离并交回该商铺，逾期不办理则视为原告放弃商品内的权属，被告有权单方面对该商铺内的物品进行处理。(1)拖欠应缴租金或其他应缴款项累计达30日以上（合30日）…(10)未经被告同意，—个月内累计无人营业3日以上的；被告因向原告催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及被告因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由原告承担，被告有权向乙方追讨该费用、开支；租赁期限内，除本合同另有规定外，如出现下述情况，可解除本合同：被告或原告因有特殊原因，经双方协商一致，同意解除本合同的；因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失；合同结束（不论基于何种原因），被告有权要求原告按下述要求交还商铺：(1)原告撤场后要恢复商铺毛坯状况，相关拆迁及清理费用由被告自行负责；租赁期间，被告因合理变更、修缮需要，在事先知会原告后，有权临时封闭该商铺所在建筑物公用区域（包括广场）及公用设施或其部分（包括但不限于走道、门户、窗户、电动装配、电缆电线、水管通道、燃气管道、电梯、自动扶梯、防火、保安设备、空调设备），变更该商铺所在建筑物之公用区域整体结构、布局及安排。2017年12月14日，原告郑子龙与被告众恒基公司签订《租赁补充协议》，合同约定，被告将位于五层的仓库5015号出租给原告使用，出租期限为五年，即从2017年12月14日起至2022年12月13日止；租金按每月每平方30元计收，每月租金总额为3443元，与原告租赁的商铺租金和管理费同时缴交；原告签订合同时缴交两个月租金6886元作为租赁仓库保证金；出租期提前终止或有效期届满，原、被告双方未达成续租协议的，原告应于协议终止之日或出租期限届满之日迁离出租物，并将其返还被告。签订《客都汇租赁合同》、《租赁补充协议》后，原告向被告缴交了5001号店铺合同保证金51128元、5015号仓库合同保证金6886元以及向梅州市客都汇物业管理有限公司缴交了物业合同保证金18406元、8000元装修保证金，被告将第5001号商铺及5015号仓库交付给原告使用，原告支付了2017年12月至2019年11月的租金。2019年9月，因原告左边大走廊过道的航空餐厅进行装修，被告将航空餐厅进行围蔽并预留通行道路，至法院到现场拍照时围蔽部分已拆除，航空餐厅已开业。2019年11月9日，因航空餐厅装修旧的消防卷帘已经拆除，为保证原告的店铺的安全，必须统一拆除，故将原告门楣、扣板拆除重新安装，法院到现场拍照时门楣、扣板已安装完毕。原告店铺经营至2019年12月2日，被告于2019年12月4日巡查发现原告未营业，12月7日向原告发告知函，告知原告已停业超过三日，已严重影响商场的运营秩序。原告认为被告将原告店铺左边的走廊过道围蔽，断开了垂直电梯的出入通道，将消防通道改道，影响了出入电梯的人流，同时被告拆除原告门楣、扣板的行为破坏了原告的门面整体美观，上述行为影响了原告的生意，故向法院提起诉讼，原告提出上述诉讼请求，被告则作出上述答辩。被告认为原告擅自停业超过3日以上，已构成根本违约，故提出反诉。一审法院认为，原告与被告系因履行《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》产生争议，本案应为租赁合同纠纷。原告与被告签订的《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》，均是双方自愿签订，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，上述合同合法有效，原、被告应按照合同的约定履行。本案争议的焦点是：一、合同如何解除；二、合同解除后的法律后果；三、双方是否存在违约的行为。一、关于合同解除的问题。原、被告在庭审过程中均于2020年1月3日庭审中表示同意《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》解除，双方自愿解除，依法予以支持。二是关于合同解除后的法律后果。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权赔偿损失。”，被告反诉请求原告支付2019年12月的5001号店铺租金25564元、5015号仓库租金3443元，双方约定合同于2020年1月解除，原告支付了2017年12月至2019年11月的租金，被告提供了《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》证实其主张，原告应履行剩余租金支付义务，依法予以支持。被告反诉请求《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》解除之日起7日内，原告将租赁的5001号店铺和5015号仓库返还给被告，并将5001号店铺恢复至毛坯状况，因清理、恢复店铺所需的一切费用由原告承担，原、被告合同解除后，按照《客都汇租赁合同》第十八条2.1、《租赁补充协议》第九条的约定，依法予以支持。三、双方是否存在违约的行为。原告抗辩主张被告将5001铺位左边的大走廊过围蔽，断开了垂直电梯的出入通道，将消防通道改道，影响了出入电梯的人流，同时被告拆除原告门楣、扣板的行为破坏了原告的门面整体美观，上述行为影响了原告的生意，并申请鉴定原告的损失。被告因5001铺位左边的大走廊的航空餐厅进行装修将其围蔽，是为了行人安全及避免影响其它店铺经营，且被告围蔽过道时也预留了过道供行人出入，并未对原告人员通行造成影响；被告将其消防通道改道、将原告门楣、扣板拆除并统一完善的行为，是变更其公用区域整体结构、布局及安排，根据《商铺租赁合同》第二十四条第1款的约定，被告有权在原告租赁期间，因合理变更、修缮需要，变更店铺所在建筑物之公用区域整体结构、布局及安排，且消防通道改道也得到有关部门的允许，被告的行为未损害原告的权益。综上，原告抗辩主张缺乏必然因果关系，无事实依据、法律依据，故原告主张不予采纳。因此，原告请求被告向原告赔偿损失10118471.04元，2019年12月至解除为止的经营损失按每月10万元另计；被告承担因原告起诉发生的律师费30000元，依法不予支持。被告反诉请求原告支付因擅自停业超过3日以上的违约金58797.2元（25564元／月×10%+25564元／月×20%+25564元／月×200%=58797.2元），被告提交了《商铺租赁合同》、《告知函》及原告自认证实其主张，原告擅自停业超过3日以上，已构成根本违约，按照合同约定及法律对违约金的规定，原、被告约定过高，依法支持违约金7669.2元（25564元／月×30%）。原告请求被告退还5001号铺位的合同保证金69534元（包含51128元合同保证金+物业合同保证金18406元）、装修保证金8000元、5015号仓库押金6886元，合同保证金51128元，按照合同约定，原告构成根本违约，被告可以不予退返，依法不予支持；物业合同保证金18406元、装修保证金8000元，上述款项是由梅州市客都汇物业管理有限公司收取，根据合同相对性原则，原告可向梅州市客都汇物业管理有限公司主张，本案不作处理；5015号仓库押金6886元，被告同意予以退还，依法予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决：一、原告（反诉被告）郑子龙与被告（反诉原告）梅州市众恒基实业有限公司于《客都汇租赁合同》与《租赁补充协议》已于2020年1月3日解除；二、原告（反诉被告）郑子龙应在判决生效十日内支付2019年12月的5001号店铺租金25564元、5015号仓库租金3443元给被告（反诉原告）梅州市众恒基实业有限公司；三、原告（反诉被告）郑子龙应在判决生效十日内将租赁的5001号店铺和5015号仓库返还给被告（反诉原告）梅州市众恒基实业有限公司，并将5001号店铺恢复至毛坯状况，因清理、恢复店铺所需的一切费用由原告（反诉被告）郑子龙承担；四、原告（反诉被告）郑子龙应在判决生效十日内，支付违约金7669.2元给被告（反诉原告）梅州市众恒基实业有限公司；五、被告（反诉原告）梅州市众恒基实业有限公司应在判决生效十日内,返还5015号仓库押金6886元给原告（反诉被告）郑子龙；六、驳回原告（反诉被告）郑子龙的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）梅州市众恒基实业有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费依法收取为14996.01元（原告预交14996.01元），由原告负担14905.02元，由被告负担90元。反诉案件受理费依法收取为1995.2元（被告预交1995.2元），由原告负担857.94元，由被告负担1137.26元。二审中，郑子龙提交现场照片及微信聊天截屏记录，众恒基公司提供微信聊天截图。本院组织双方对上述证据进行质证。本院查明，郑子龙提供了微信群聊名称为“客都汇商户联络群”的部分聊天截图，众恒基公司称该群是由梅州市客都汇物业管理有限公司的工作人员建立的，负责管理商户，众恒基公司亦有工作人员在该群中。郑子龙分别于2019年9月16日、2019年11月24日在该群聊中反映隔壁在砸墙、店内灰尘较多、招牌被拆等问题。众恒基公司称，涉案店铺门外公共区域的铝扣板约于2019年9月份拆除，其提供微信聊天截图，称该铝扣板已于2019年11月13日晚上安装完毕。另查明，《客都汇租赁合同》第一条约定，乙方租赁的店铺实用面积为306.762平方米，计租面积为511.27平方米，附图红色部分，双方均同意以附图为位置确认依据。《客都汇租赁合同》第七条第1.物业管理中约定，乙方同意甲方指定的物业管理公司负责本广场的物业管理，并与之签订《物业管理合同》，服从该公司的管理和遵守该公司制定的《商户服务手册》和各种规章制度，且按规定缴纳物业管理费、水电费及其他应缴费用。一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。本案二审争议焦点为：1.双方在履行过程中是否存在违约行为；2.郑子龙是否应当承担2019年12月份的店铺及仓库租金；3.郑子龙要求众恒基公司退还物业合同保证金、装修保证金依据是否充分。关于双方在履行过程中是否存在违约行为的问题。《客都汇租赁合同》约定，郑子龙租赁的店铺实用面积小于计租面积，该合同亦明确以附图红色部分为位置确认依据，而该红色部分即为诉争店铺的位置所在，并未包括左边的大走廊；且该走廊属于公共区域，郑子龙未能证实众恒基公司已出租给其单独使用。故郑子龙称诉争的走廊属于其使用的区域，无事实依据。因隔壁的航空餐厅施工，众恒基公司将走廊围蔽，虽已预留通行道路，但因通行相对不便利，对5号门垂直电梯的客流有一定的影响。众恒基公司以更换扣板为由，将该部分扣板拆除一个多月的时间未安装，致使店铺上方墙面的线管裸露，影响店铺的整体美观。郑子龙也曾在微信群聊中反映的隔壁店铺施工砸墙、店内灰尘较多影响经营等问题。众恒基公司主张按照《客都汇租赁合同》第二十四条的约定，其有权临时封闭该商铺所在建筑物公用区域走道、门户等。因郑子龙租赁涉案店铺经营的是餐饮服务，店铺的整体外观、就餐环境、通行状况均对消费者的就餐意愿有较大的影响，众恒基公司未能与其他商户沟通协调，及时解决郑子龙所反映的情况，存在不当之处。郑子龙在未与众恒基公司协商一致的情况下，擅自停业，并要求对方赔偿全部损失，依据不足，对其提出的要求众恒基公司赔偿损失及承担律师费的主张，不予支持。鉴于双方在履行合同中均存在不当之处，且在2020年1月3日的一审庭审中，双方已一致同意解除合同，故众恒基公司应将合同保证金的50%即25564元退还给郑子龙。一审未支持郑子龙退回保证金的请求不当，应予纠正。结合郑子龙在2019年11月25日向一审法院提起本案诉讼时已缴纳了当月租金，故对众恒基公司提出要求郑子龙承担违约金的请求不予支持，各方其余损失应由各自承担。关于郑子龙是否应当承担2019年12月份的店铺及仓库租金的问题。郑子龙称众恒基公司以诉争店铺停业超过3日、为防店内财物遭他人损坏为由，将诉争的店铺上锁，阻止了其对店铺的管理使用，主张其无需再支付2019年12月份的店铺及仓库租金给众恒基公司。经查明，郑子龙经营诉争店铺至2019年12月2日，众恒基公司于2019年12月7日向郑子龙发出告知函，停业超过三日，已严重影响商场的运营秩序，要求整改。众恒基公司在该期间将涉案店铺上锁。郑子龙此后并未因管理使用店铺之需要求众恒基公司开锁，故郑子龙称众恒基公司阻止其对店铺的使用与事实不符。虽郑子龙已于2019年12月2日关闭店铺，但因双方未对《客都汇租赁合同》、《租赁补充协议》的解除及交接事宜达成一致意见，后双方在一审中一致同意解除合同，因此，众恒基公司有权主张合同解除前的店铺及仓库租金。关于郑子龙要求众恒基公司退还物业合同保证金、装修保证金依据是否充分的问题。根据《客都汇租赁合同》第七条约定，郑子龙与物业管理公司应另行签订《物业管理合同》，并向物业管理公司缴纳费用。郑子龙要求返还的物业合同保证金、装修保证金也是由梅州市客都汇物业管理有限公司收取，根据合同相对性原则，郑子龙在本案租赁合同中要求出租人众恒基公司返还前述两项保证金，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分有理，予以支持；部分无理，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初3077号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2019）粤1402民初3077号民事判决第四、六、七项；三、被上诉人梅州市众恒基实业有限公司应在本判决生效十日内支付《客都汇租赁合同》的合同保证金25564元给上诉人郑子龙；四、驳回上诉人郑子龙的其他诉讼请求；五、驳回被上诉人梅州市众恒基实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费14996.01元，由郑子龙负担14567.01元，梅州市众恒基实业有限公司负担429元。反诉案件受理费1995.2元，由郑子龙负担857.94元，由梅州市众恒基实业有限公司负担1137.26元。二审案件受理费14996.01元，由郑子龙负担14567.01元，梅州市众恒基实业有限公司负担429元。郑子龙已预交二审案件受理费14996.01元，由本院退回429元；梅州市众恒基实业有限公司应于本判决生效后七日内向本院缴纳二审案件受理费429元。本判决为终审判决。审 判 长 肖庆浪审 判 员 幸庆迈审 判 员 曾柳青二〇二〇年十一月二十七日法官助理 王 辉书 记 员 吴依桐