内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终591号上诉人（原审第三人）：王某1，现住内蒙古巴彦淖尔市。委托诉讼代理人：王某2，内蒙古惠泽律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司。法定代表人：邴某，公司董事长。委托诉讼代理人：赵某，内蒙古扬阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁某，内蒙古扬阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高某，现住内蒙古巴彦淖尔市。被上诉人（原审被告）：乌某，现住内蒙古巴彦淖尔市。上诉人王某1因与被上诉人内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司（以下简称陕坝农商银行）、被上诉人高某、被上诉人乌某金融借款合同纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市杭锦后旗人民法院（2019）内0826民初1896号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月10日公开开庭进行了审理。上诉人王某1及其委托诉讼代理人王某2，被上诉人陕坝农商银行的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。被上诉人高某、被上诉人乌某经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。上诉人王某1上诉请求：1、撤销杭锦后旗人民法院（2019）内0826民初1896号民事判决书中的判决主文第二项，依法改判驳回陕坝农商银行第二项诉讼请求或发回重审。2、一、二审全部诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：一、2013年12月12日，王某1、高尚仁将共有的两套房屋（一套坐落于××旗）赠与给高某，后高某将上述两套房屋的所有权变更登记在其名下并重新领取了《房屋所有权证》，其中位于××镇商场楼底层门店的房产证号为：×**，位于陕坝镇西二街综合用房的房产证号为：蒙房权证杭锦后旗字第105021100503，但上述两套房屋座落的土地仍然归王某1所有。2015年3月9日，高某、乌某向陕坝农商银行借款110万元，用位于××旗商场楼底层门店（×××）提供抵押担保；2015年3月9日，高某、乌某向陕坝农商银行借款120万元，用位于××旗综合用房（×××）提供抵押担保，该宗土地未办理抵押登记。高某所抵押用于贷款的两套房产，房屋产权人为高某，但两套房的国有土地使用权人为王某1，并非高某，房屋产权人对房地产无完全处分权，所以仅用房产设定抵押，显然是无效的。陕坝农商银行在一审诉讼中认可王某1的杭国用（2001）字第40110309《国有土地使用证》由陕坝农商银行持有，且在2018年11月15日杭后法院受理的（2018）内0826民初3535号案件审理中，陕坝农商银行向法院提交了土地使用权人为王某1的（2001）字第40110309《国有土地使用证》。所以，陕坝农商银行与高某明知涉案房屋的土地使用权人是王某1的情况下双方恶意串通，在王某1不知情且未经王某1同意的情况下，签订了抵押合同，办理了贷款抵押，损害了王某1的利益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十七条、第四十八条、第四十九条、第五十条、第五十一条之规定，设定房地产抵押，必须房产证与土地使用权证一并设定抵押。本案中，高某向银行抵押贷款，仅有房产证抵押，无土地使用权证抵押，显然违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》的强制性规定，抵押合同应属无效。本案中，涉案房屋的房产所有权人与土地使用权人不一致，而且办理贷款手续未征得土地使用权人王某1的同意，属于典型的权属有争议。所以，涉案房屋不得转让、买卖、抵押。综上，一审法院程序违法，认定事实不清，适用法律错误。被上诉人陕坝农商银行答辩称：2013年12月12日王某1、高尚仁与高某签订赠与合同并在杭锦后旗公证处办理了公证，王某1、高尚仁将共有的两套房屋（一套坐落于××旗，建筑面积81.28平方米，砖混结构，设计用途为营业，《房屋所有权证》编号×××；另一套坐落于××旗，建筑面积360.64/144.15平方米，砖混结构，设计用途为营业/住宅，《房屋所有权证》编号×××）无条件赠与给高某，后高某将上述两套房屋的所有权变更登记在其名下，高某作为所有权人有权处分房产。依据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。该法第一百八十二条同时规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。该两套房产已经办理抵押登记，陕坝农商银行对抵押的两套房享有抵押权，在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖、变卖所得的价款优先受偿。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求法院驳回上诉、维持原判。被上诉人高某、乌某未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩材料。陕坝农商银行一审诉讼请求：1、请求判令高某、乌某向陕坝农商银行偿还借款本金230万元并支付利息、罚息至付清借款时止（其中110万元从2016年3月22日起逾期部分利息利率按月利率16.2‰计算，120万元从2016年3月22日起逾期部分利息利率按月利率16.2‰计算）。2、请求判令陕坝农商银行对高某、乌某所有的的位××镇商场楼底层门店（×××）、陕坝镇西二街综合用房（×××）的房屋享有抵押权，有权对其折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿。一审法院认定事实：（一）2013年12月12日，王某1、高尚仁与高某签订赠与合同并在杭锦后旗公证处办理了公证，王某1、高尚仁将共有的两套房屋（一套坐落于××旗，建筑面积81.28平方米，砖混结构，设计用途为营业，《房屋所有权证》编号×××；另一套坐落于××旗，建筑面积360.64/144.15平方米，砖混结构，设计用途为营业/住宅，《房屋所有权证》编号×××）无条件赠与给高某，后高某将上述两套房屋的所有权变更登记在其名下，并重新领取了《房屋所有权证》，其中位于××镇商场楼底层门店的房产证号为×**；位于陕坝镇西二街综合用房的房产证号为×**，但上述两套房屋所坐落的土地仍然归王某1、高尚仁所共有。（二）2015年3月9日高某、乌某向陕坝农商银行借款110万元，双方签订《最高额借款合同》编号：陕农商银行87044最高个借字（2015）1110130010号，合同约定利率10.8‰，逾期利率为16.2‰，约定合同有效期两年，至2017年3月3日，结算期一年。同日，双方签订了《最高额抵押合同》编号为：陕农商银行87044最高个抵字（2015）1110130010号为《最高额个人借款合同》编号：陕农商银行87044最高个借字（2015）1110130010号提供抵押担保，抵押合同约定：以高某、乌某所有的位于内蒙古巴彦淖尔市××旗商场楼底层门店（×××）为《最高额个人借款合同》主债权的实现提供抵押担保，并依法办理抵押登记，房屋他项权证为蒙房他证杭锦后旗字第1050415004**。同日，陕坝农商银行向高某、乌某的账户中发放了110万元贷款，贷款到期日为2016年3月3日，利息偿还至2016年3月21日。（三）2015年3月9日高某、乌某向陕坝农商银行借款120万元，双方签订《最高额借款合同》编号：陕农商银行87044最高个借字（2015）1110130011号，合同约定利率10.8‰，逾期利率为16.2‰，约定合同有效期两年，至2017年3月3日，结算期一年。同日，双方签订了《最高额抵押合同》编号为：陕农商银行87044最高个抵字（2015）1110130011号为《最高额个人借款合同》编号：陕农商银行87044最高个借字（2015）1110130011号提供抵押担保，抵押合同约定：以高某、乌某所有的位于内蒙古巴彦淖尔市××旗综合用房（×××）为《最高额个人借款合同》主债权的实现提供抵押担保，并依法办理抵押登记，房屋他项权证为蒙房房他证杭锦后旗字第1050415004**同日，陕坝农商银行向高某、乌某的账户中发放了120万元贷款，贷款到期日为2016年3月3日，利息偿还至2016年3月21日。（四）2016年8月3日，高某与乌某办理登记。一审法院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期后返还借款并支付利息的合同。陕坝农商银行与高某、乌某签订借款合同并履行了贷款义务，双方权利义务明确，应受法律保护。高某、乌某未按期还款，属违约行为，应承担相应的民事责任。陕坝农商银行要求高某、乌某偿还借款本金230万元并支付利息、罚息至付清借款时止（其中110万元从2016年3月22日起逾期部分利息利率按月利率16.2‰计算，120万元从2016年3月22日起逾期部分利息利率按月利率16.2‰计算），一审法院予以支持。高某以自己所有的房屋对上述借款本息提供抵押担保，该抵押物权经依法登记已发生效力，陕坝农商银行取得了抵押物权，因此陕坝农商银行有权按照抵押合同的约定对抵押物拍卖、变卖后所得价款优先受偿。王某1辩称，高某、乌某向陕坝农商银行抵押的两套房屋所坐落的土地使用权属于王某1所有，因此抵押无效。一审法院认为，房地产抵押是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为，债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。王某1已经将上述两套房产以公证的方式赠与高某，高某作为所有权人有权处分房产，因此，抵押合同合法有效，对王某1的答辩意见该院不予采纳，但是王某1作为房产坐落土地的使用权人，在拍卖、变卖房屋时享有优先购买权。故对陕坝农商银行的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十六条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条和《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百七十九条规定，判决：一、高某、乌某于本判决生效后十日内偿还内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司借款本金230万元及利息（利息从2016年3月22日起按月利率16.2‰计算）；二、如高某、乌某未在指定的期间履行本判决第一项义务，内蒙古陕坝农村商业银行股份有限公司有权要求以高某所有的位于内蒙古巴彦淖尔市××旗商场楼底层门店（×××，房屋他项权证为蒙房他房他证杭锦后旗字第1050415004**及高某所有的位于内蒙古巴彦淖尔市××旗综合用房（×××，房屋他项权证为蒙房他证房他证杭锦后旗字第1050415004**、变卖后所得价款优先受偿。王某1对上述两套房屋享有拍卖、变卖的优先购买权。三、王某1不承担责任。经二审查明的事实与一审法院认定事实一致，本院予以确认。本院认为，2013年12月12日王某1、高尚仁与高某签订赠与合同，王某1、高尚仁将涉案房产赠与高某，双方并在杭锦后旗公证处办理了公证，后高某将涉案房产的所有权变更登记在其名下，并重新领取了《房屋所有权证》，高某对涉案房产已经取得合法物权。2015年3月9日，高某、乌某向陕坝农商银行分别借款110万元、120万元，其中110万元借款用位于××旗商场楼底层门店（×××）提供抵押担保；120万元借款用位于××旗综合用房（×××）提供抵押担保。经审查，高某与陕坝农商银行就上述两笔借款分别签订的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》，系当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，应受法律保护。高某应依合同约定，向陕坝农商银行积极履行还款义务，在高某未按约向陕坝农商银行偿还借款的情况下，陕坝农商银行依照与高某签订的涉案的《最高额借款合同》、《最高额抵押合同》向人民法院提起民事诉讼，要求高某偿还借款本息；对高某用于借款抵押的房屋享有抵押权，有权对其折价、拍卖、变卖所得价款优先受偿的主张符合法律规定，一审法院对陕坝农商银行的诉求予以支持属适用法律正确。上诉人王某1上诉提出，高某用涉案房产办理贷款时未征得涉案房产土地使用权人王某1的同意，侵害了土地使用权人王某1的权益，高某与陕坝农商银行签订的《最高额抵押合同》属无效合同。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”及《中华人民共和国物权法》第一百八十二条：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”的规定，上诉人王某1上诉提出的高某用涉案房产办理贷款时未征得涉案房产土地使用权人王某1同意，侵害了土地使用权人王某1的权益，高某与陕坝农商银行签订的《最高额抵押合同》属无效合同的上诉请求证据不足，本院不予支持。综上所述，王某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25200元，由上诉人王某1负担。本判决为终审判决。审判长 边晓飞审判员 李智平审判员 李建刚二○二○年十一月二日书记员 王亚琨