新疆维吾尔自治区尼勒克县人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新4028民初899号   原告：卢秀梅，女，1971年7月5日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。   原告：刘跃贵，男，1970年11月5日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。   二原告委托诉讼代理人：吴永毅，新疆新尼律师事务所律师。   二原告委托诉讼代理人：缪永建，新疆新尼律师事务所律师。   被告：新疆红府兴业房地产开发有限公司，住所地尼勒克县尼勒克镇东环路南段。   法定代表人：李伟，系该公司总经理。   第三人：张亚军，男，1955年8月11日出生，住新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州尼勒克县。   委托诉讼代理人：马继中，新疆任远律师事务所律师。   原告卢秀梅、刘跃贵与被告新疆红府兴业房地产开发有限公司（以下简称红府公司）、第三人张亚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月30日、2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告刘跃贵、原告卢秀梅及刘跃贵的共同委托诉讼代理人吴永毅、缪永建、被告新疆红府兴业房地产开发有限公司的法定代表人李伟、第三人张亚军的委托诉讼代理人马继中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告卢秀梅、刘跃贵向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告按合同约定向原告交付红府佳苑小区一层105号商铺（房屋代码号为634）；2．判令被告支付原告逾期交付每日万分之一的违约金40,810元（自2019年6月1日至2020年6月7日共371天×1,100,000元×1/10,000）；3．本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年1月22日，原告与被告签订认购合同，于2019年1月22日分两次向被告支付110万元商品房价款，认购红府佳苑门面商铺105号，于2019年3月6日签订商品房买卖合同并办理网签。后第三人将原告认购的105号商铺上锁，原告商铺未成功办理按揭备案登记，2019年6月1日被告也未向原告交付房屋，无奈诉至法院，请求依法裁决。原告与被告签订的商品房买卖合同，依法成立并已实际履行，该合同依法应予以保护。105号商铺原被告签订的房屋买卖合同签订在先，安置补偿确认函在后，原告签订合同时支付了合理对价，同时对房屋进行了网签备案，第三人以买卖合同书上没有落款时间无法确认合同形成时间，据此否定原被告之间买卖合同的效力，抗辩原告非善意取得第三人缺乏事实和法律依据。当事人未办理备案登记手续并不影响合同的法律效力，备案登记不是合同的法定生效要件，预告登记才是权利人主张将来发生不动产物权变动请求权的一种法定登记方式，本案中第三人既未办理商品房买卖合同的登记备案手续，也未办理物权预告登记的手续，而在2020年9月30日开庭的前一天，第三人办理了备案登记手续与事实不符。第三人主张基于补偿安置协议，对涉案105号商铺进行了备案，但其提供的证据具有重大缺陷及瑕疵，不能作为定案依据。房管所出具的证明及其在确认函上“已备案”标注，并不是法律意义上的物权备案登记，房管所不具备机关法人资格，其并非是不动产登记的主管机关，该证明既不是第三人认为的完成意义上的备案登记，也不是预告登记，亦不是法律意义上的物权变动登记。本案争议的涉案105号商铺所产生的纠纷，不适用最高院关于商品房买卖司法解释第七条之规定，涉案房屋2017年就已经出售给韩建军（证人），期间房屋已处于预售状态，原告与被告签订认购协议，该商铺系待售未售状态，事后双方签订了商品房买卖合同，第三人既未提出异议，也未办理房屋置换的预告登记手续。2014年12月29日至2019年11月27日长达五年的时间，被告与第三人从未就置换房屋的位置、用途、补偿安置的房号进行明确的约定，房屋征收补偿合同无法客观、真实反映双方通过补偿安置协议，就上述特定事项达成了具体的以位置、特定的房屋对第三人予以补偿安置。第三人依据该司法解释第七条，主张优先取得涉案商铺，缺乏事实和法律依据。原告主张商品房买卖合同依法成立，被告依法应当履行交房的合同义务。   被告新疆红府兴业房地产开发有限公司辩称，同意原告第一项请求交付商铺，第二项诉讼请求需和原告共同商量，对事实理由认可。原告与我方订立105号商铺买卖合同后，原告实际已支付了大部分房款，并在网上申请了备案，因我方资质延期被卡，所以未完成备案。此后第三人多次到被告场所吵闹锁门威胁，强行要求该商铺，被告出于无奈，于2019年11月出具了承诺书。第三人明知本案争议的105号商铺不属于补偿协议明确约定范围内，在已经实际卖给原告的情况下强行索要也不符合最高院关于商品房买卖合同司法解释第七条当中补偿协议约定在先，后又出卖的情形下拆迁户优先取得的规定。本案买卖合同在先而非补偿协议明确约定在先，如第三人取得房产，只能意味其不合理要求导致合法权利人损失扩大。第三人张亚军出具的县房管所的证明，从证据形式上看不符合证据规则中公务机关出具书证的形式规定，所谓的出证单位也不具有出证资格，其既无机关法人资格，也非不动产登记主管机关。从内容上看既不是第三人所称的完整意义上的网签备案，更不是预告登记、完全意义上的物权变动登记，不具有物权排他效力，争议房屋物权仍属于我公司。   第三人张亚军辩称，应该依法驳回原告诉请，原告可通过其他的诉讼方式来主张其合法的权利。一、原告不能依法取得涉案105号商铺的物权。原告与被告提供给法庭的商品房买卖合同没有落款时间，无法确认该合同形成的时间，且原被告在庭审中对该合同的签订时间陈述不一致。原被告的交易行为不符合商品房正常交易且存在规避法律逃避税收等违法行为。原告提供的证据，其转账付款的对象为个人，被告作为房地产开发公司，所售房屋的房款应当由公司财务统一收取并依法缴纳相关税收，不明身份的个人无权收取，否则违反了税收管理法规及财务管理法规，法庭不应当确认甚至鼓励此种交易。原告虽诉称涉案房屋进行了网签，但未向法庭提交相应证据，即便存在原被告意欲网签的事实也不能发生房屋所有权的转移，不能据此发生物权转移。原告主张对涉案房屋善意取得不符合法律规定，善意取得的对象一般不能是不动产，善意取得必须符合法律规定的情形，善意取得不得损害其他合法权益人的利益，而在本案中原告主张的善意取得明显损害了第三人的合法权益。原告基于商品房买卖合同取得的仅仅是一种债权后果而非物权后果，此种债权若最终形成物权所有必须符合法律规定且不损害他人利益。根据被告陈述其公司在2018年底就因资质问题无法办理备案等手续，而其却在明知的情况意欲为原告办理网签备案显然该行为根本无法完成。综合上述种种不合逻辑甚至违法的交易行为，第三人有理由相信原被告系恶意串通损害第三人合法权益。二、第三人应当获得涉案105号商铺。第三人与被告签订的是安置补偿协议，如没有第三人等人的同意拆迁，涉案的红府小区就无法完成开发建设，所以法律对于被拆迁人的权益有特殊的保护。2014年的12月29日，被告因开发涉案的小区，与第三人签订了房屋征收补偿合同，征收了第三人的院落，同时以商铺作为安置补偿。2019年11月27日，在涉案楼房已经完成施工建设的情况下，双方又签订了房屋安置补偿函，对置换的房屋的具体房号、面积进行了确认，该安置补偿达成之后，也到尼勒克县房管所进行了登记和备案。第三人提供的证据，能够证实第三人已经给予补偿安置协议对于涉案的105号商铺进行了备案，根据相关法律规定第三人已经取得商铺并形成了物权公示，第三人据此应当获得商铺物权。被告违反基本的诚信原则，在已经完成补偿安置的情况下，擅自将该房屋出售给原告的行为，我们认为是严重的不诚信的违约行为。此行为的后果应当由被告自行向原告方承担，与第三人无关。最高院审理商品房买卖合同司法结束第七条明确规定被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的应予支持。   本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2019年1月22日，原告刘跃贵与红府公司签订购买及付款协议，购买红府一层商铺105及107号，同日原告卢秀梅向被告公司出纳余祝甜银行卡转账支付40万元，原告刘跃贵向被告公司出纳余祝甜银行卡转账支付70万元，后原告卢秀梅与被告签订商品房买卖合同，约定购买被告一层105号商铺，建筑面积149.66平方米，每平方米单价8000元，总金额1,197,280元，庭审中原告刘跃贵认可并表示同意卢秀梅一人签订合同。   另查第三人张亚军夫妇与被告于2014年12月29日签订房屋征收补偿合同，合同约定产权调换房屋的结构为框架，建筑面积200平方米，楼层一层，用途商业，其他约定为团结路以北原址，以上调换房屋以最终房屋交付的实测面积结算，该协议对调换、补差、临时安置等其他事项也进行约定。2019年11月27日，在尼勒克县住建局协调下第三人张亚军与被告签订房屋安置补偿确认函，约定双方于2014年12月29日签订的房屋征收补偿合同中关于补偿现金1,004,000元，补偿安置商铺建筑面积200平方，安置一层商铺，已补偿现金1,004,000元，现补偿安置综合楼1楼商铺105号面积151.91平方米，综合楼1楼商铺115号面积57.07平米，合计面积208.98平米，第三人与被告签名盖章确认。   另查明，第三人张亚军夫妇原址院落，现为被告建设的红府综合商业楼停车场区域。   庭审中对原告提交的证据信用社客户回单、房管所出具的回复函，被告及第三人质证，对真实性无异议，本庭对上述证据真实性予以认定。对第三人提交的证据房屋征收补偿合同、房屋安置补偿确认函，原告经质证对上述证据真实性认可，被告经质证对真实性认可，本庭对上述证据真实性予以认定。   对原告提交的证据付款协议、收据、商品房买卖合同、证人韩建军、证人陈发文的证言，被告红府公司质证均认可，第三人张亚军经质证对证据付款协议、收据、商品房买卖合同三性均不认可。对证人韩建军、证人陈发文的证言关联性不认可，真实性表示不知情。对被告提交的商品房买卖合同、照片、证人余祝甜的证言，原告经质证均认可，第三人经质证对买卖合同、照片三性均不认可，对证人余祝甜的证言，真实性认可，但认为证人的陈述进一步证实原被告之间违法违规的操作，在本案已有争议的情况下，人民法院对此种违法违规行为应依法取缔或不予确认。对第三人提交的证据房管所证明，原告经质证，对真实性认可，合法性关联性不认可，被告经质证对该证据不认可。结合庭审查明的事实，原告与被告签订了商品房买卖合同并共计支付了110万元购房款，余祝甜系公司出纳认可收取了原告110万元购房款，第三人张亚军征收院落原址现为红府综合楼停车场，本院对付款协议、收据、商品房买卖合同、照片、证人余祝甜证言真实性予以认定。证人韩建军与陈发文的证言，与本案三方争议不具有关联性，本院对以上证言关联性不予认定。第三人张亚军提交的房管所出具的证明与原告卢秀梅、刘跃贵申请法庭调查令取得的回复内容基本一致，庭审中被告及第三人对真实性均认可，本院对该证明真实性予以认定。   本院认为，本案的争议焦点为：原告卢秀梅、刘跃贵及被告红府公司签订的商品房买卖合同与被告红府公司及第三人张亚军签订的征收补偿合同、安置补偿确认函发生冲突时，哪种债权应得到法律保护，第三人张亚军（被拆迁人）主张的优先权能否得到支持。本案中，被告红府公司（拆迁人）与第三人张亚军（被拆迁人）达成了以房屋所有权调换形式进行拆迁安置补偿的协议，即意味着被告红府公司以其易地或者原地再建的房屋与第三人张亚军的被拆除房屋的产权进行调换，第三人张亚军失去了被拆除房屋的所有权，转而拥有了调换所得房屋的所有权。本案被告红府公司作为甲方、第三人张亚军夫妇作为乙方、尼勒克县国有土地房屋征收补偿和安置办公室作为见证方于2014年12月29日签订的房屋征收补偿合同，约定给第三人张亚军夫妇安置团结路以北原址框架商业一层200平方米（按两套分割），从此项内容看，协议关于安置房屋的位置及用途均是明确、特定的。后被告红府公司在房屋建设过程中，将红府商业楼整体后移，原协议约定的原址处目前为红府商业楼的停车场区域。被告红府公司与第三人张亚军于2019年11月27日签订房屋安置补偿确认函，约定将综合楼一楼商铺105号面积151.91平米；综合楼一楼商铺115号面积57.07平米安置补偿给第三人张亚军，确认函对安置房屋位置进行了明确的补充约定，该标的物具有特定性。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。结合拆迁补偿安置协议的特殊性，按照对被拆迁人利益的侧重保护原则，被拆迁人对该特定房屋的债权视为一种特种债权，该司法解释第七条赋予了该特种债权的物权优先效力，该优先权由法律司法解释明确规定，无需公示，是一种不需登记公示的优先权。本案中根据特种债权的物权优先效力，被拆迁人（张亚军）的债权具有对抗他人的效力，即排他性，被告红府公司作为拆迁人在明知其与拆迁安置补偿户未按照协议约定进行妥善安置的情况下，仍将团结路以北商铺出售，庭审中被告红府公司表示团结路以北已无可售可安置商铺，直接侵害了第三人张亚军（被拆迁人）的权益，庭审中被告红府公司提出签订补偿确认函是因为受到第三人的胁迫签订，但未向法庭提交证据予以证明。结合本案无论被告红府公司及原告卢秀梅、刘跃贵是出于善意还是恶意，也无论原告卢秀梅、刘跃贵是否已办理该房屋所有权登记手续，本案原告卢秀梅、刘跃贵的物权变动或基于买卖合同取得的债权均不得对抗第三人张亚军作为被拆迁人的物上请求权，唯有此才能确保第三人张亚军作为被拆迁人债权的安全，保障实现居者有其屋的社会目标。本案中张亚军作为被拆迁人并未行使解除权，庭审中要求取得房屋所有权，本院予以确认。   原告卢秀梅、刘跃贵与被告红府公司签订的商品房买卖合同效力则对原告及被告均有约束力，在原告无法取得房屋时，可依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，向被告红府公司（拆迁人）主张违约赔偿责任。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，判决如下：   驳回原告卢秀梅、刘跃贵的诉讼请求。   案件受理费820元，减半收取计410元，由原告卢秀梅、刘跃贵负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。   审  判  员   唐 莉   二 〇 二 〇 年 十 一 月 二 十 三 日   书  记  员   李欢欢