湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂2801民初8122号原告：恩施土家族苗族自治州文化和旅游局，住所地：湖北省恩施市舞阳大道**。统一社会信用代码11422800732706156X。法定代表人：刘俐萍，该局局长。委托诉讼代理人：邓毅，湖北施南律师事务所律师。被告：恩施州巴山夜雨酒店有限公司，，住所地：湖北省恩施市施州大道**统一社会信用代码91422800573742116B。法定代表人：胡魁玉，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：施开先（该公司员工），男，生于1965年8月3日，汉族，住湖北省恩施市。委托诉讼代理人：谭彩俊，湖北正典律师事务所律师。原告恩施土家族苗族自治州文化和旅游局（以下简称州文化旅游局）与被告恩施州巴山夜雨酒店有限公司（以下简称巴山夜雨酒店公司）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序于2020年1月9日公开开庭进行了审理。原告州文化旅游局的委托诉讼代理人邓毅，被告巴山夜雨酒店公司的委托诉讼代理人施开先、谭彩俊到庭参加诉讼。审理中，因被告申请鉴定评估，2020年11月13日鉴定评估结束。2020年11月26日，本院再次开庭审理了本案。本案现已审理终结。原告州文化旅游局向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即将租赁合同约定的院子右侧两层改造房屋腾退交还给原告；2.判令被告向原告支付违约金6519元；3.由被告承担本案诉讼费。事实及理由：2011年7月，原恩施州旅游委员会与被告签订了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》（以下简称租赁合同），约定将位于恩施市××州大道××号部分房屋租赁给被告经营使用，出租期限为2011年7月19日至2016年7月19日止。2016年1月，根据恩施州人民政府文件要求，原告将出租的房屋整体移交给恩施州国有资本投资运营有限公司经营管理。合同约定的院子右侧两层改造房屋因被告要求补偿问题暂未移交。《租赁合同》约定：“合同期满或者合同终止，乙方需在15日内无条件将承租的房屋（门面）归还甲方管理，乙方投入的装修改造项目（除移动财产外）不得拆除。”承租期届满后，被告未按照租赁合同约定交还院子右侧两层改造房屋，仍然对房屋占有使用，并且未经原告同意擅自对该房屋进行装修。原告多次要求被告听之装修并交还房屋未果，故原告具状起诉。被告巴山夜雨酒店公司辩称，案涉房屋并不包括在租赁房屋之列。租赁之初，案涉房屋系简易棚房，原告同意答辩人改造后，其改造成本原告予以适当补偿。因原告至今未予补偿，故位于返还案涉房屋，只要原告补偿后，答辩人同意返还房屋。原告州文化旅游局围绕诉讼请求依法提交了《恩施州机构改革方案》《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》《恩施州国有资本投资运营有限公司资产租赁合同》等证据。被告为支持其抗辩主张依法提交了《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》《恩施州国有资本投资运营有限公司资产租赁合同》证据。本院组织双方当事人进行证据交换和质证，对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月，恩施州旅游委员会（甲方）与恩施州巴山夜雨酒店有限公司（乙方）签订《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××州大道××号主要包括1栋北楼第一至第六层（除甲方文印室外）、1栋南楼第一层（见附件一）、2栋全部（见附件二）、旅游商品超市左右两大间租赁给乙方，从事住宿、餐饮等相关服务项目，出租期限为五年，即自2011年7月19日至2016年7月19日止，租金共计1086500元（年租金217300元）。该合同第五条第四款载明“乙方承租期间，若因经营需要，需对租赁房屋进行改造的，不得影响房屋主体结构和安全，整体风格必须与周围环境相协调，期装修要改造项目须报州旅游委、州国有资产管理部门同意后方可施工，若需经城建、规划、消防等部门审批的，必须先报批，再施工。因装修改造需要，需对甲方原可移动国有资产进行处置的，须经甲方和州国有资产管理部门同意。甲方同意将大门进院子右侧原简易棚房交由乙方改造为公司办公经营用房（其土地及房屋所有权归甲方所有），合同期满或终止后，甲方依据当初改造成本（双方确认后作为合同附件）给予乙方适当补偿。”第五条第五款载明：“合同期满或合同终止，乙方需在15日之内无条件将承租的房屋（门面）归还甲方管理。乙方投入的装修改造建设项目（除活动财产外）不得拆除，甲方不作任何补偿。乙方强行拆除装潢造成损失的需向甲方赔偿。”合同还对其他方面进行了约定。2016年1月，原恩施州旅游委员会应政府要求，将案涉租赁房屋交恩施州国有资本投资运营有限公司管理经营。因被告为院子右侧棚房改造成本补偿纠纷未果，占有使用该棚房至今。2017年6月21日，恩施州国有资本投资运营有限公司（甲方）与被告恩施州巴山夜雨酒店有限公司（乙方）签订《恩施州国有资本投资运营有限公司资产租赁合同》，约定：甲方将位于恩施市××州大道××号，出租范围包括：旅游超市（两侧和长廊），办公楼南楼一楼左侧办公室（巴人园国际旅行社），办公楼北楼1-6层，北楼旁一层附楼，资产编号为第242号，建筑面积1568㎡，水电设备完好，租赁给乙方经营除易燃易爆、危险品以外的商业和服务业，出租期限自2016年7月20日至2025年7月19日，租金3538575元。2019年3月12日，被告再次对案涉棚房进行改造装修，原告不许，致案涉纠纷发生。2019年4月23日，原告具状诉至本院。审理中，因被告申请鉴定，原、被告双方共同选定湖北循其本价格鉴定评估有限公司对案涉棚房当初改造的成本价值及截至评估日2020年6月11日的剩余价值进行了评估鉴定。2020年11月13日，该公司作出《关于恩施市××州大道××号房屋进大门右侧一楼和二楼改造的价格鉴定意见书》，意见为：本次委托鉴定标的在价格鉴定基准日的改造成本客观合理价格水平为人民币71415元，截至2020年6月11日改造部分剩余价值的客观合理价格水平为37429元。经庭审质证，双方当事人未提出异议。另查明，2019年2月13日，原恩施土家族苗族自治州旅游委员会与原恩施土家族苗族自治州文化体育新闻出版广电局职责合并，组建恩施土家族苗族自治州文化和旅游局。本院认为，原恩施土家族苗族自治州旅游委员会与被告签订的《恩施自治州行政事业单位房屋（门面）租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方当事人应当遵循诚实信用原则，恪守履行。本案中，案涉棚房系前述租赁合同租赁物的附属部分，在合同期限届满时，承租人应当随同租赁物一并返还给出租人，拒不返还构成违约，依法应当承担违约责任，鉴于出租人就案涉棚房改造成本未作补偿，被告占有棚房亦在情理中，双方互为违约，其责任相互抵消后，互不支付违约金。关于案涉鉴定意见，因双方当事人未提出异议，本院予以采信。被告对案涉棚房当初改造成本为71415元，因原告并未将案涉棚房作为租赁房屋计收租金，且至今仍为被告占有使用，其改造成本价值贬损应由被告自己负担，原告按鉴定基准日的剩余价值37429元给被告予以补偿，符合适当补偿的合同约定，本院予以确认并支持。关于诉讼费、鉴定评估费，依照相关规定处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告恩施州巴山夜雨酒店有限公司于本判决生效之日将位于恩施市施州大道61号进院子大门右侧房屋（两层改造棚房）腾退给原告恩施土家族苗族自治州文化和旅游局。二、原告恩施土家族苗族自治州文化和旅游局于本判决生效之日向被告恩施州巴山夜雨酒店有限公司支付改造成本37429元。三、驳回原告恩施土家族苗族自治州文化和旅游局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当支付迟延履行金。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费200元，减半收取计100元，鉴定费3000元，合计3100元，由恩施土家族苗族自治州文化和旅游局负担1550元，被告恩施州巴山夜雨酒店有限公司负担1550元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，账号17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  谭远双二〇二〇年十一月二十六日书记员  卢君璐书记员  厉 娜