四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3165号 上诉人（原审原告）：梁玉林，男，1970年12月5日出生，汉族，住四川省南部县。 委托诉讼代理人：何健，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人(原审被告)：南充市佳鑫房地产开发有限公司，住所地四川省南充市顺庆区东风巷**。 法定代表人：何培树，执行董事。 委托诉讼代理人：余晓霞，四川助民律师事务所律师。 上诉人梁玉林、上诉人南充市佳鑫房地产开发有限公司（以下简称佳鑫公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初993号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。 梁玉林上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院作出的(2020)川1302民初993号民事判决，依法改判佳鑫公司赔偿梁玉林因其违约行为造成的损失326,664元及资金占用利息（利息以326,664元为基数，自2012年8月6日起按月息2%计算至赔偿金付清之日止）；2.全案诉讼费由佳鑫公司承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，没有查清案涉商铺价值与库房价值的实际价值差。一审中，梁玉林已出具了《商品房买卖合同》《信访事项处理意见书》，足以证实佳鑫公司按商铺价格出售给梁玉林，由于佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，不动产登记中心首次登记时登记为库房，其行为已经构成根本违约。梁玉林从南充市房地产管理局的书面回复才得知，2017年7月3日，南充市规划局对佳鑫公司的违规修建进行了处罚，但其受到的只是行政处罚，2019年1月23日案涉房屋才通过竣工验收，直到2019年4月梁玉林才知晓自身合法权益受到侵害，于是向四川省委第一巡视组反映情况，希望相关职能部门对佳鑫公司的违法行为进行查处，还梁玉林一个公道。梁玉林根据佳鑫公司向南充市房地产管理局提供的1栋2单元-103号合同价格为2,783元/㎡；而2012年梁玉林购买案涉的商铺单价是4,963.21元/㎡，案涉商铺与库房每平方米价差在2,000元以上，一审中,南充市房地产协会调解中心工作人员组织双方进行调解，也认为梁玉林主张1,800元/㎡的价差合理，要求很低。庭审中，另案当事人出示了南充农商银行的借款合同，足以证实银行在对《商品房买卖合同》真实性、合法性及商铺价值是认可的前提下才提供贷款，同时,佳鑫公司也为该商铺按揭贷款提供了担保，但一审却没有查明该事实。一审法院已经认定佳鑫公司的行为构成违约，就应公正的判决佳鑫公司赔偿梁玉林主张的实际损失；但一审法院却偏听佳鑫公司的一面之词，在没有实地勘察的情况下认定佳鑫公司将案涉房屋层高增加为5.9米，实际上梁玉林多次要求一审去实地勘察，但一审在没有调查核实的情况下，酌定将违约金降低为500元/㎡，作出不公正的判决，损害了梁玉林合法权益。二、一审法院适用法律错误。一审法院在认定佳鑫公司违约的情况下，没有支持梁玉林主张的资金占用利息，不公正。梁玉林在2012年全款支付的案涉房屋价款，2019年4月才得知佳鑫公司根本违约，欺骗梁玉林7年，梁玉林的合法利益被损害，佳鑫公司应承担违约责任。综上，请二审法院支持梁玉林的上诉请求。 佳鑫公司答辩称，1.案涉《商品房买卖合同》没有约定商铺的记载，佳鑫公司没有违约。2.梁玉林用其他房屋的价格与案涉的房屋价格相比较，没有依据。3.行政管理部门对佳鑫公司进行处罚是因为少修了车位，不是将应修的商铺修成了库房。4.佳鑫公司没有主观恶意，佳鑫公司为了便于业主，增加了层高、梁、柱子、卷帘门等，实际增加了成本，使房屋具备经营条件。5.梁玉林接房后一直在经营使用，佳鑫公司的行为没有造成梁玉林实际损失。梁玉林起诉赔偿损失没有法律依据，也没有合同依据。 佳鑫公司上诉请求：1.撤销四川省南充市顺庆区人民法院作出的(2020)川1302民初993号民事判决，依法驳回梁玉林在一审的全部诉讼请求：2.本案一审、二审诉讼费用由梁玉林承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.案涉房屋的性质不是商铺，《商品房买卖合同》没有约定商铺的记载。所谓商铺，是梁玉林将合同记载用途为商业的“业”字去掉，与编号为负103、104铺的“铺”字连接，自创为“商铺”。《商品房买卖合同》记载用途为“商业”是因为南充市房地产测绘所2008年测绘时记载的数据错误，导致南充市房地产管理局传送的电子备案合同文本显示“商业”用途。为此，双方在签订买卖合同当天，专门以《补充协议》的方式对买卖合同记载的用途更正为“非住宅”。《补充协议》明确买卖合同与本补充协议不相同，以本补充协议为准执行。因此，双方应以《补充协议》约定的“非住宅”为执行依据，“非住宅”是双方最终约定的房屋性质。一审法院认定案涉房屋为商铺错误，佳鑫公司并没有违约。2.案涉房屋临街，可开店经营，但是同小区2014年4月3日出售的房屋不临街，位置不同，价格自然不同，一审以同小区库房2014年4月3日销售价格4,676.31元/㎡作为比较，认定存在价差损失错误。3.一审判决认定佳鑫公司构成自认错误，确认价格的差价没有合法有效的证据证明。二、一审判决酌定违约金500元/㎡，无事实依据和法律依据。1.含房屋价格在内的买卖事宜是双方平等协商后达成的合意，梁玉林决定购买案涉房屋时，“翠林雅阁”作为现房，其周边环境、房屋品质及周边同类房屋的价格等条件己事实存在，说明梁玉林是经过综合考量，接受这个价格和现状才决定购买并签订合同的。并且按照合同约定的地下l层，层高三米，双方协商后定为5,179.34元/㎡、4,649.95元/㎡。按2012年市场行情，梁玉林也应当知道这肯定不是商铺的价格。地下层本来就应当低于地面，这是梁玉林应当认识到的常识，也是买房时见到的现状。梁玉林主张损失，毫无道理。2.为了使房屋的使用价值提高，佳鑫公司在合同中约定3m层高，实际层高已增加到5.4米，增加了梁、柱子,造价提高。另梁玉林事实上也在用案涉房屋开店经营，一直在产生收益，并没有任何损失。一审法院适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判令佳鑫公司承担违约责任错误。3.佳鑫公司在一审已经提交了价值鉴定申请，但一审法院却随意以不同地段、不同时间购买的房屋价格酌定价差，有失客观公正。佳鑫公司仍然坚持对房屋实际价值通过鉴定确认，请二审法院准许，以维护佳鑫公司的合法权益。三、佳鑫公司在一审提出诉讼时效经过的抗辩，一审没有认定是错误的。案涉《商铺房买卖合同》于2012年8月6日签订，当日签订《补充协议》，明确将房屋用途更正为“非住宅”。因此，从2012年8月6日开始，直到梁玉林2019年起诉，已经超过7年，梁玉林的主张已过诉讼时效，应予驳回。综上，请求二审法院查清事实并依法改判。 梁玉林答辩称，1.一审认定案涉房屋是商铺正确，双方在合同中已经记载了，用途也是商业，应当区别其他合同。一审中，佳鑫公司提供的说明也证实了房屋的规划、设计都是商铺，梁玉林也是按商品房交的价款。2.一审认定违约金500元/㎡不公平。一审法院根据佳鑫公司提交的1栋2单元-103号的价格，与梁玉林购买的价格差价确定500元/㎡不公平。3.关于本案诉讼时效，一审中，梁玉林已抗辩，梁玉林知道权利被损害就马上起诉，本案没有超过诉讼时效。综上，请求二审法院依法判决。 梁玉林向一审法院提出诉讼请求：1.判令佳鑫公司赔偿梁玉林因其违约行为造成梁玉林损失326,664元及资金占用利息（以326,664元为基数，按月息2%计算至赔偿金付清之日止）；2.本案诉讼费、保全费由佳鑫公司承担。 一审法院认定事实如下：2012年8月6日，梁玉林与佳鑫公司签订《商品房买卖合同》，约定：梁玉林购买佳鑫公司开发的位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号，该商品房用途为商业，层高3米，建筑面积为97.61㎡,套内面积为94.2㎡，单价为5179.34元／㎡，总价款肆拾捌万柒仟捌佰玖拾肆元整。规划变更的约定，出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。出卖人确需变更建设工程规划许可证规定条件的，应当书面征得受影响的买受人同意，并取得规划行政主管部门的批准。因规划变更给买受人的权益造成损失的，出卖人应当给予相应的补偿。该合同于2012年8月29日在南充市房地产管理局登记备案。同日，梁玉林与佳鑫公司签订《商品房买卖合同》补充协议，补充约定，乙方所购买的房屋仅作非住宅使用，不得改变建筑物的外观及主体结构。同年8月27日，梁玉林以376367元购买佳鑫公司开发的位于南充市顺庆区××路××幢的-103商铺，该商铺套内面积为80.94㎡,单价为4649.95元／㎡,同日梁玉林与佳鑫公司正式签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201208270316），该合同于2012年11月12日在南充市房地产管理局登记备案。梁玉林与佳鑫公司签订《商品房买卖合同》补充协议。2013年6月30梁玉林从佳鑫公司处接房，于2019年4月发现案涉房屋分户平面图显示户型为库房。2019年6月27日，佳鑫公司向南充市房管局出具说明，明确案涉负一层在规划设计为库房，在房管局预测时，因系统错误，将该库房使用性质传送为营业房和车库，故在合同签订时自动生成营业用房。该司实际是按库房价格出售给业主，并口头告知该情况。（其中1栋2单元-103号合同价格为2783元／㎡，总价为225272元）。 2019年10月31日，梁玉林及其他3户业主向四川省委第一巡视组反映情况，2019年11月26日，南充市房地产管理局书面回复梁玉林及其他3户业主。回复载明：2012年2月19日佳鑫公司向该局申请办理预售许可证，根据其向该局提供的预售资料〔含预售申请书〉，2幢的房屋性质申请办理为住宅及商业，土地使用性质及工程规划许可证上房屋用途为商住。佳鑫公司向该局申报2幢预售许可证时，明确负一层6间房屋的使用性质为商业。2019年3月19日佳鑫公司向该局申请房源核验，其提供的竣工备案书及规划分层平面图显示负一层的使用性质为库房，此后不动产登记中心办理房屋首次登记时根据佳鑫公司提供的相关资料将2幢负一层的房屋性质登记为库房。网签备案的商品房买卖合同上记载负一层房屋性质为商业，其原因是佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，规划局于2017年7月3日作出行政处罚（南规罚（2017）第012号决定书）。且于2019年1月23日通过竣工验收，明确负一层的房屋性质为库房。该局严格按照规划、竣工验收备案要求进行房源核验。在你们致信省委第一巡视组前后，该局多次组织协调相关购房人和佳鑫公司调解。佳鑫公司称其在销售房屋前已告知购房人房屋性质为库房，并且是按照库房价格出售的。佳鑫公司最终处理意见为：如果相关购房人要求退房，开发企业愿意回收房屋并退还购房款；如果要求赔偿则通过司法程序，佳鑫公司愿意遵照法院判决处理。该局将进一步跟踪事情的发展。 一审法院另查明，案外人贾栩于2014年4月3日购买佳鑫公司相同小区第7幢单元-1层库房-106号，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为4,676.31元/㎡。该商品房已办理不动产权证书，产权用途为仓储。 一审庭审后，佳鑫公司向一审法院提交鉴定申请书，申请对案涉房屋在2012年购买时的价值进行鉴定。一审法院庭审查明，同小区库房2014年4月3日销售价格为4,676.31元/㎡以及佳鑫公司出具的说明自认，足以反映其对比价格。故对佳鑫公司的鉴定申请不予准允。 一审法院认为，梁玉林与佳鑫公司分别于2012年8月6日、8月27日签订的《商品房买卖合同》约定所购商品房为位于南充市顺庆区××路××幢××单元××层××号，该商品房用途为商业。对房屋的性质作出明确约定，应合法有效。同日双方签订补充协议，补充约定梁玉林所购买的房屋仅作非住宅使用，非住宅包含商业性质的铺号，其补充协议不足以改变原《商品房买卖合同》中约定内容。合同签订后，梁玉林已依约履行支付购房款义务，南充市房地产管理局书面回复，明确佳鑫公司未按建设规划许可证的规定进行修建，进而不动产登记中心办理房屋首次登记时登记为库房，佳鑫公司履行合同义务不符合约定，已构成违约，故梁玉林要求佳鑫公司赔偿违约损失的诉请，予以支持。关于违约金的认定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，同小区库房2014年4月3日销售价格为4676.31元／㎡，同时佳鑫公司向南充市房管局出具说明自认其中1栋2单元-103号合同价格为2783元／㎡（未明确销售时间），考虑到佳鑫公司将合同约定层高3米增加为5.9米以及现商品房作为商业使用的状况。按照违约金旨在以弥补损失为基准点，适当体现一定的惩罚性，兼顾公平及诚实信用原则，故酌情将违约金调整为以每平方米降低500元，即违约金为（97.61㎡＋80.94㎡）×500元＝89275元。另梁玉林资金占用利息主张不符合法定以及约定情形，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、佳鑫公司于判决生效后十日内向梁玉林支付违约金89275元；二、驳回梁玉林的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3100元，由佳鑫公司负担。 二审审理查明，案涉“翠林雅阁”项目工程于2008年12月开工，案涉2幢于2011年9月进行了工程竣工验收；2012年7月19日，佳鑫公司办理了“翠林雅阁”2号楼商品房预售许可证；2018年12月12日，“翠林雅阁”项目2、7、8楼进行了竣工结算文件备案。 二审审理查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。 本院认为：根据当事人的上诉及答辩意见，本案争议焦点为一审认定的案涉违约损失500元/㎡是否合法，资金利息是否支持；本案是否已超过诉讼时效。 关于焦点一。根据案涉《商品房买卖合同》及补充协议约定的内容，梁玉林所购的商品房应是非住宅房，佳鑫公司在建设中未按建设规划许可证的规定进行修建，不动产登记中心在办理产权时将该商品房办理为库房，佳鑫公司的行为没有按合同的约定履行义务，已构成违约，应根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，承担赔偿损失的违约责任。一审中，另案当事人贾栩提供了其在同一小区所购库房价格为4,676.31元/㎡，佳鑫公司向南充市房地产管理局出具的说明已自认同一小区的库房价格为2,783元/㎡；且佳鑫公司已将商品房的层高进行了增高，该商品房现在作为商业用房经营使用，并未因被不动产中心首次登记为库房影响了其使用功能；另外，梁玉林没有提供案涉商品房登记为库房给其造成实际损失的有效证据，一审法院根据本案实际情况及公平与诚实信用原则，酌情认定违约损失500元/㎡并无不当。另外，佳鑫公司上诉申请对案涉商品房价值进行鉴定无必要，本院对其申请不予支持。案涉《商品房买卖合同》及补充协议未约定关于未按合同约定交付非住宅应承担相应利息损失，同时，本院已认定了违约损失，该违约损失应包括资金利息损失，故梁玉林上诉要求按月息2%计算利息损失的理由不成立。 关于焦点二。梁玉林与佳鑫公司签订案涉《商品房买卖合同》及补充协议时约定的是非住宅，梁玉林实际是在2019年4月才知道其所购商品房是库房，从该时间开始计算，诉讼时效期间并未超过，故佳鑫公司上诉称本案已超过诉讼时效的理由不成立。 综上，梁玉林与佳鑫公司的上诉请求，本院均不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12,400元，由梁玉林负担6,200元，南充市佳鑫房地产开发有限公司负担6,200元。 本判决为终审判决。 审判长  周朝阳 审判员  何顺红 审判员  刘 苗 二〇二〇年十一月十二日 书记员  黄嘉欣