河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0184民初8546号原告：陈思颖，女，2001年9月24日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张文品，河南扬善律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈展，河南九博律师事务所律师。被告：孙世博，男，1996年5月26日出生，汉族，住河南省宝丰县。被告：郑州泰丰祥房产经纪有限公司，住所地新郑市龙湖镇学府路丰泽新苑****楼****102，统一社会信用代码91410184592437774L。法定代表人：袁超，经理。委托诉讼代理人：李磊珂，男，1990年1月3日出生，汉族，住河南省新郑市，系公司员工。原告陈思颖与被告孙世博、郑州泰丰祥房产经纪有限公司（以下简称“泰丰祥公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告陈思颖的委托诉讼代理人张文品、沈展，被告孙世博、被告泰丰祥公司的委托诉讼代理人李磊珂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈思颖向本院提出诉讼请求，请求判令：1、解除原告、被告于2020年4月18日签订的房屋买卖合同；2、被告孙世博支付违约金82125元；3、被告泰丰祥公司退还代为保管的陈思颖的房屋所有权证和代收孙世博缴纳的定金7500元；4、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年4月18日，原告与孙世博、泰丰祥公司签订了一份房屋买卖合同，约定由泰丰祥公司作为中介方给予介绍，由（买方）孙世博购买（卖方）原告位于新郑市××镇学府路南侧，轩辕路东侧林溪湾72号楼1单元2层202室的房屋，房屋面积93.71平方米，总价款112.5万元，合同签订时孙世博（买方）支付定金30000元，（其中含中介佣金22500元），该30000元由泰丰祥公司保管，房屋交易成功后，定金扣除中介佣金后抵作房价款。房屋过户税费等有孙世博（买方）承担。合同签订时应该（卖方）将房屋所有权证交予中介保管作为对房屋真实性的担保。合同签订后，买方采取按揭贷款方式，中介给予协助，买方在办理贷款手续过程中以人在外地等各种原因不去办理，延误时间，至今未能完成交易。依据本合同第五条约定，现已经超过“60个工作日的办理期限”，及“未能保证房东二个半月收到全款”，依据本合同第十一条第4款之规定（买方）孙世博已经构成违约，应当向甲方支付违约金即1125000元*0.001*73天=82125元。（卖方）原告签订合同出卖房屋的目的是急需用钱，由于买方的违约行为，导致（卖方）原告合同目的不能实现，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告孙世博辩称，如果原告实在不想卖房，孙世博也同意解除合同，但是原告要求的违约金过高，即使支付违约金也不应当超出法律规定的标准，请求法庭予以调整。被告泰丰祥公司辩称，泰丰祥公司作为房屋买卖中介，原告不愿意卖房，中介也同意解除房屋买卖合同并退还原告的房产证。定金7500元是孙世博交的，泰丰祥公司只是代收，即使退还定金也只能退还给孙世博。本院认定事实如下：2020年4月18日，（卖方、甲方）陈思颖与（买方、乙方）孙世博、（居间方、丙方）泰丰祥公司签订《房屋买卖合同》一份，合同主要内容为：第一条、房屋状况：甲方拥有位于龙湖镇××南侧·××路东侧××楼××单元××室的房产，房屋所有（共有）权证书号为1401002343，房屋所有权人陈思颖；房屋建筑面积为93.71平方米（以上内容以《房屋所有权证》登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产。第二条、成交价格：甲乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其配套设施的总价款为：人民币（大写）壹佰壹拾贰万伍仟圆整（小写）112.5万元。此价格下，包含该房屋的相关配套费用，同时包含的装修、附属设施有：维修基金过户。第三条、乙方于本合同签订时支付【定金】叁万，(其中佣金贰万贰仟伍佰元，余额作为代收的定金)。甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保。第四条、付款方式：2、按揭贷款：甲、乙双方于签订合同后，共同到银行办理按揭贷款手续，确定贷款额度。立契当日，乙方按所申请贷款的比例，支付首期款，其余用银行贷款支付。定金冲抵首期款的同时转为物业交割保证金，待物业全部顺利交割完毕监管资金划转后，凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。第五条、立契过户时间：甲、乙双方应在本合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。第八条、甲、乙双方共同到新郑市房地产交易管理部门办理产权过户手续时，应依国家相关法律法规之规定交纳有关税款及相关费用，甲方负担总税费用的零，乙方负担总税费用的100%。丙方的佣金由乙方支付人民币(大写)贰万贰仟伍佰元。依据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律、法规之规定，在本合同经甲、乙、丙三方签字成立时，甲乙双方应向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约，而导致本合同解除、终止履行，丙方不退佣金，单方违约时，由违约方承担全部佣金，甲乙双方同时违约时，各负担总佣金的一半。第十条、甲乙双方现委托丙方代理其办理本合同项下房产交易过户相关手续，并商定签定本合同时，由乙方向丙方支付代办费人民币（大写）贰仟元整。第十一条、违约责任：2、乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金(丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议)。4、甲乙双方立契后，如甲、乙任一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。6、如乙方未按照本合同第九条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款1‰的违约金，并赔偿甲方因此所造成的损失，若逾期30日乙方仍不予履行，甲方有权解除合同，乙方应当承担房屋交易过程中所发生的全部费用。第十二条、其他约定事项（须经三方协商一致，可以变更以上条款）：经甲乙丙三方协商一致①甲乙双方无理由积极配合后续流程，②在正常情况下，保证两个半月所有程序办完，③甲方不承担任何费用，④保证房东收到全款。2020年4月18日，泰丰祥公司出具《房屋所有权征收条》，内容为：今收到陈思颖交来位于龙湖镇××南侧·××路东侧××楼××单元××室房屋所有权证（购房合同）号1401002343一份。原告提交的微信聊天记录显示：陈思颖、孙世博共同认可，签订房屋买卖合同时孙世博支付30000元（其中中介费22500元，定金7500元），该30000元由泰丰祥公司代收。泰丰祥公司认可代收30000元的事实。孙世博向中国邮政储蓄银行新郑市支行申请的贷款于2020年6月29日被审查批准。上述事实，有当事人的陈述、产权证、《房屋买卖合同》、《房屋所有权证收条》、微信聊天记录、贷款审查意见表、审批意见表、本案庭审笔录等证据证明。本院认为，原告陈思颖将位于新郑市××镇学府路南侧·轩辕路东侧林溪湾72号楼1单元2层202室的房屋出卖给被告孙世博，陈思颖、孙世博、泰丰祥公司三方之间签订的《房屋买卖合同》系当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。当事人应当按照合同约定行使权利、履行义务。原告陈思颖要求解除房屋买卖合同，庭审中孙世博、泰丰祥公司均同意解除本案合同，故解除原告陈思颖与被告孙世博、泰丰祥公司于2020年4月18日签订的《房屋买卖合同》。因《房屋买卖合同》解除，泰丰祥公司代为保管的涉案房屋所有权证，应退还给陈思颖。合同第十一条第2项“乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金(丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方)”，签订房屋买卖合同时孙世博支付定金7500元（由泰丰祥公司代收），根据合同约定该7500元应不予退还，即泰丰祥公司将其代收的7500元支付给陈思颖。合同第十二条约定“经甲乙丙三方协商一致①甲乙双方无理由积极配合后续流程，②在正常情况下，保证两个半月所有程序办完，③甲方不承担任何费用，④保证房东收到全款”，原、被告签订合同的时间为2020年4月18日，由此可以计算出陈思颖收到房屋全款的截止时间应为2020年7月4日。而经本院查明孙世博向中国邮政储蓄银行新郑市支行申请的贷款于2020年6月29日被审查批准，在此情况下根据合同第十二条约定办完房屋所有手续、原告拿到全部房款的合同目的不能成就。故被告孙世博存在过错，构成违约，其应承担违约责任。合同第十一条第6项约定“如乙方未按照本合同第九条的约定及时履行义务，每逾期一日，乙方应当向甲方支付本合同约定总房价款1‰的违约金……”，该约定过高，考虑到孙世博的违约程度及陈思颖的实际损失，本院对违约金数额予以调整，故被告孙世博支付原告陈思颖的违约金应当以定金7500元为基数，自2020年7月5日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈思颖与被告孙世博、郑州泰丰祥房产经纪有限公司于2020年4月18日签订的《房屋买卖合同》；二、被告郑州泰丰祥房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈思颖退还房屋所有权证（房屋所有权人：陈思颖，不动产证号：1401002343）；三、被告郑州泰丰祥房产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告陈思颖7500元；四、被告孙世博应于本判决生效之日起十日内支付原告陈思颖违约金（以7500元为基数，自2020年7月5日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；五、驳回原告陈思颖的其他诉讼请求。案件受理费2040元，减半收取1020元，由被告孙世博负担。本判决为终审判决。审判员  徐亚磊二〇二〇年十一月二十七日书记员  张 豪