福建省宁德市蕉城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0902民初2786号 原告：宁德亿利金威投资有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区金马南路**亿利城营销中心。 法定代表人：李辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘鸿鹤，上海金钻（宁德）律师事务所律师。 被告：彭芳钦，女，1968年1月15日出生，汉族，户籍地福建省宁德市东侨经济开发区，现在福建省福州市女子监狱服刑。 原告宁德亿利金威投资有限公司（以下简称亿利公司）与被告彭芳钦商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿利公司的委托诉讼代理人刘鸿鹤及被告彭芳钦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 亿利公司向本院提出诉讼请求：1.解除亿利公司与彭芳钦签订的20180607002号《商品房买卖合同》；2.彭芳钦向亿利公司支付解除合同违约金104101.2元；3.彭芳钦返还亿利公司代垫的银行贷款176260.44元及资金占用损失违约金（违约金以176260.44元为基数，自2020年6月30日起至实际还清之日止按日千分之二计算，现暂计至2020年7月13日为4582.77元）；4.彭芳钦协助亿利公司向房产登记管理部门办理《商品房买卖合同》解除后的合同备案登记、房屋预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续。事实与理由：2018年6月7日，亿利公司与彭芳钦签订20180607002号《商品房买卖合同》，约定彭芳钦购买亿利公司开发的宁德市火车站周边棚户区改造配套项目B地块B01幢1621室商品房,购房总价款347004元，彭芳钦支付购房首付款177004元，余款170000元向银行申请按揭贷款。上述《商品房买卖合同》签订后，根据彭芳钦的贷款申请，亿利公司、彭芳钦与中国工商银行股份有限公司宁德东侨支行三方签订01407070042019商房贷0000035号《个人购房借款/担保合同》，中国工商银行宁德东侨支行向彭芳钦发放购房贷款170000元，亿利公司为彭芳钦的上述贷款提供阶段性连带责任保证担保。亿利公司为涉案商品房办理了合同备案、预购商品房预告登记、抵押权预告登记等手续。 根据《商品房买卖合同》第八条第2.4款之约定：“买受人在按揭贷款手续办理完毕后，应及时按月向银行缴纳贷款本息，若发生违约拖欠，导致银行从出卖人账户划拨保证金，则出卖人有权向买受人追偿被银行划拨的款项及从银行划拨之日起至买受人足额还款期间的违约金……违约金按代垫款项的每日千分之二计算；在出卖人为买受人担保期间，若买受人连续三个还款期或累计六个还款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除合同，同时买受人还应另按购房款的30%向出卖人支付违约金，因解除合同而产生的一切注销手续费由买受人承担，出卖人有权从买受人已支付的购房款中直接扣除上述违约金及已发生的相关费用（包括但不限于代收并已向有关部门缴付的税费等），出卖人扣除款项后，将买受人已付购房款余额（如有）不计利息退还买受人或直接付还给贷款银行，由此引发的贷款银行和买受人之间的经济和法律责任均由买受人承担……”。但彭芳钦贷款后未按时向中国工商银行宁德东侨支行偿还贷款本息，已连续9期逾期还贷，中国工商银行宁德东侨支行宣布贷款提前到期，并累计划扣亿利公司保证金176260.44元用于结清彭芳钦的贷款本息。 2020年7月3日，亿利公司向彭芳钦寄送《还款通知书》，通知彭芳钦偿还代垫的银行贷款并支付资金占用损失违约金，但彭芳钦未予偿还。2020年7月9日，亿利公司向彭芳钦寄送《解除合同通知书》，通知彭芳钦解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求彭芳钦配合办理合同解除后的相关备案注销手续，同时通知其应支付的违约金和应偿还的代垫银行贷款直接在彭芳钦已交付的购房款中扣除并进行债务抵销。 彭芳钦的逾期还贷行为已构成违约，已满足合同约定的解除条件，根据《合同法》第96条、99条规定，彭芳钦解除合同及债务抵销的诉求均自通知到达彭芳钦时即已生效，但彭芳钦经催告后仍不履行相关义务。 彭芳钦承认亿利公司在本案中主张的事实，但认为，银行贷款下来后前一两个月均有按期还款，后因故被羁押后才无法还款。 本院认为，彭芳钦承认亿利公司在本案中主张的事实，故对亿利公司主张的事实予以确认。 案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。”第九十六条规定“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”本案中,案涉《商品房买卖合同》中约定，在出卖人为买受人担保期间，买受人若连续三个还款期或累计六个付款期未按时向银行缴纳贷款本息，出卖人有权解除合同。彭芳钦因未能按时向银行偿还案涉房屋的按揭贷款,中国工商银行宁德东侨支行向亿利公司主张保证责任,并扣划亿利公司保证金176260.44元。故亿利公司可以根据合同约定行使单方解除权,解除其与彭芳钦签订的《商品房买卖合同》，并偿还亿利公司贷款176260.44元。又根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”案涉解除合同后,彭芳钦应协同亿利公司办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续。 关于亿利公司主张的代垫银行按揭款违约金,因彭芳钦未按期偿还银行按揭贷款的违约行为是导致亿利公司要求解除《商品房买卖合同》的原因,彭芳钦已为此承担解除合同而支付违约金的责任,亿利公司另要求彭芳钦就该违约行为承担其他损失的违约金,系对彭芳钦同一违约行为的重复评价,根据公平原则,本院不予支持。 关于亿利公司主张的解除合同违约金,《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”且合同约定若因彭芳钦违约未能按时向银行缴纳贷款本息,出卖人有权解除合同，同时买受人还应另按购房款的30%向出卖人支付违约金。故亿利公司主张彭芳钦支付违约金104101.2元(347004元×30%)的诉求,符合法律规定和合同约定,本院予以支持。彭芳钦已向亿利公司支付购房款347004元,合同解除后,亿利公司应将彭芳钦已付购房款退还给彭芳钦。 综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定,判决如下: 一、宁德亿利金威投资有限公司与彭芳钦于2018年6月7日签订的《商品房买卖合同》(合同编号:20180607002)于本判决生效之日解除; 二、彭芳钦应于本判决生效之日支付宁德亿利金威投资有限公司违约金104101.2元； 三、彭芳钦应于本判决生效之日返还宁德亿利金威投资有限公司代垫款176260.44元； 四、彭芳钦应于本判决生效之日起五日内协助宁德亿利金威投资有限公司办理预购商品房预告登记、抵押权预告登记等相关备案的注销手续; 五、宁德亿利金威投资有限公司应于本判决生效之日返还彭芳钦购房款347004元; 六、驳回宁德亿利金威投资有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6505元，减半收取计3252.5元，由彭芳钦负担3202.5元，由宁德亿利金威投资有限公司负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。 审判员  陈丽平 二〇二〇年十一月十六日 书记员  卢文慧 申请执行期限提示： 义务人在规定的期限内必须履行义务，如未履行义务的，权利人可以向人民法院申请执行。申请执行的期限为两年。申请期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。