广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初3769号 原告：广西龙江物业服务有限公司，住所地平果市马头镇大学路龙江**府住宅小区1幢1层B1号。统一社会信用代码：914510236927773700（1－1）。 法定代表人：覃爱珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周卫凤，女，汉族，1974年8月16日出生，广西龙江物业服务有限公司物业经理。 被告：刘克，男，1983年8月2日出生，壮族，无业，户籍地广西平果市，现住广西平果市。 原告广西龙江物业服务有限公司与被告刘克物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周卫凤和被告刘克到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西龙江物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告拖欠的2012年10月至2020年10月物业管理费3474.54元、2012年1月至2020年10月生活垃圾处理费742元、2011年1月至2020年10月公摊水费983.30元、2018年1月至2020年10月专项维修费304.47元，共计5504.31元，并从2012年11月1日起按日支付3‰的滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年6月1日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的平果市新安镇旺江花园小区23幢1单元603号房提供物业服务，被告每月向原告缴纳物业服务费用35.82元、生活垃圾处理费7元、专项维修费8.96元，公摊水电费每年100元。如逾期未缴纳的按日支付3‰滞纳金。多年来，被告拖欠自2012年10月至2020年10月物业管理费3474.54元、2012年1月至2020年10月生活垃圾处理费742元、2011年1月至2020年10月公摊水费983.30元、2018年1月至2020年10月专项维修费304.47元，共计5504.31元。原告经多次催缴未果，为此，特向法院提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．旺江花园欠费明细表，证明原告服务期间被告从2012年10月至2020年10月欠费明细的事实。 2．缴费通知书，证明原告2013年9月12日至2018年4月25日向被告催缴费用的事实。 3．物业服务协议，证明原告与被告签订的物业服务协议，约定物业费0.4元/月/平方米的事实。 4．住宅区管理费收缴协议，证明原告与被告约定每月每户生活垃圾费7元，公摊水电费每年预收100元并且按每户分摊的事实。 5．律师函，证明原告通过律师函向被告催缴所欠费用并告知不按时缴纳所带来的法律后果的事实。 6．相片5张，证明原告以粘贴缴费通知书及亲自上门的方式向被告多次催缴所欠费用。 被告刘克辩称，我不交物业费是有原因的，我住的是顶层，房子漏水，我找物业，物业不维修，我自己维修的，所以就不交物业费了。还有我的电车都被偷了1部，电瓶被偷了3次，我都报警了，物业说不关他们的事，那么我肯定有意见，所以就不交物业费。另外，楼面楼顶的钢筋都断了，这个房子还能住么，找物业，物业说不关他们的事情。还有，原告主张的滞纳金太多了。 被告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．照片11张，证明被告房子漏水，致使被告的衣柜等都坏了，以及证明楼面钢筋断裂。 经质证，被告对原告的证据1、2、3、4、6无异议，但是认为原告的物业服务不到位，所以不交物业管理费；对证据5有异议，认为其没有收到律师函。 原告对被告的证据有异议，认为被告说的房子质量问题，被告没有到原告办公室反映过，原告并不清楚；关于房子的钢筋断裂，在质保期内是属于开发商的责任，质保期后，被告没有交纳专项维修基金，无法给原告维修。 经核实，原告广西龙江物业服务有限公司的证据1至6与其陈述相互吻合，故本院对原告的证据1至6的证明力予以认定。对被告刘克的证据1，原告的质证理由成立，故本院对被告的证据1的证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件法律事实如下： 2020年6月平果县撤县设市，更名为平果市。2010年6月1日，原告与广西龙江物业服务有限公司签订《物业管理服务协议（前期）》，约定原告对被告购买的平果县新安镇旺江花园小区23幢1单元603号房提供物业服务，建筑面积为89.55平方米。物业管理服务收费标准约定：住宅按建筑面积0.4元/㎡/月收取；受有关部门的委托，原告提供水费、生活垃圾处理费代收代缴服务；专项维修基金按房屋建筑面积从2018年1月起按0.1元/㎡/月筹集；每月1日-15日交纳当月费用；业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告经原告催收但未交纳物业费，尚欠2012年10月至2020年10月物业管理费3474.54元、2012年1月至2020年10月生活垃圾处理费742元、2011年1月至2020年10月公摊水费983.30元、2018年1月至2020年10月专项维修费304.47元，共计5504.31元。 本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议（前期）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业费则构成违约，还应担相应违约金。现原告主张被告支付拖欠的2011年1月至2020年10月物业管理费用并从2012年11月1日起由被告支付违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告一直拖欠物业管理费，违约行为明显，原告有权依法主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张2012年11月1日起按日支付3‰违约金过高，本院予以酌减为按中国人民银行银行同期贷款利率和同期贷款市场报价利率(LPR)计算。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)。为此，本案违约金计算方式为：以当月尚欠物业费的金额为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率(LPR)按月依次计算。物业服务企业的安全保障义务是有限度的，其为小区业主提供的是物业服务区域内的公共秩序和公共安全的防范性保护义务，在性质上是一种行为义务，而非结果义务，无法确保业主的财产不受损失，综合本案物业公司的收费标准、安保能力等，被告主辩称电动车被盗造成的损失应当由物业公司承担部分责任，本院不予支持，被告可另案向相关责任人主张权利。关于因房子质量导致漏水问题，据被告所述发生在其入住后三年左右，且自2018年1月物业公司根据房管部门要求开始收取专项维修资金，被告一直未交费，故被告以此辩称物业公司服务不到位，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告刘克向原告广西龙江物业服务有限公司支付尚欠的平果市新安镇旺江花园小区23幢1单元603号在2011年1月至2020年10月期间的物业费5504.31元及违约金（计算方式：以当月尚欠物业费的金额为基数，自2012年11月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率(LPR)按月依次计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费25元，财产保全费81元，共计106元，由被告刘克负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 黄河元 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 谭永前 书 记 员 黄源婷