湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初9019号原告：严桂群，女，1971年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：柳红政，系严桂群丈夫。被告：长沙尚家酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路**东盈商业中心****。法定代表人：肖爱华。原告严桂群诉被告长沙尚家酒店有限公司（以下简称尚家酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严桂群及其委托诉讼代理人柳红政到庭参加诉讼。被告尚家酒店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告严桂群向本院提出了如下诉讼请求：1、判令被告尚家酒店支付原告违约金（12个月租金）44486元；2、判令被告尚家酒店支付原告精神及经济赔偿1万元；3、判令原告和被告解除租赁合同；4、本案诉讼费由被告长沙尚家酒店有限公司承担。事实与理由：被告尚家酒店于2019年3月22日与原告严桂群签订房屋租赁协议，租用原告严桂群位于长沙市芙蓉区××街道××路××号××栋××层××号房屋，用于开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店（加盟酒店）。但是原告严桂群没有直接和尚家酒店签订租赁合同，而是与华泉公司签订购房合同的同时签订租赁合同。协议约定：租赁期自2019年8月1日起至2034年12月31日止，共185个月。基于185个月租赁期，免租期5个月（2019年8月1日起至2019年12月31日）。未经原告书面同意，被告长沙尚家酒店有限公司不可将房屋转租他人。起始租金每月为3707元，每3年递增3%。超过3个月未按约定时间支付租金，原告有权收回房屋。违约责任为支付12个月租金作为违约金。被告长沙尚家酒店有限公司租用原告房屋后，未实际自行经营酒店，而是在原告不知情的情况下，私自将房屋转租给长沙明瑜酒店管理有限公司严重侵犯了原告权利，原告维权过程多次寻找被告，被告电话无法打通，不知所踪，这种严重的失信行为已不可信赖，故原告要求解除的被告的房屋租赁合同，并责令被告的侵权失信给原告带来具大的精神和经济损失1万元。故诉至法院。被告尚家酒店未参加庭审，也未提交书面答辩状。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2019年3月22日，华泉公司（出卖人）与严桂群（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.严桂群购买华泉公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××层××号房屋，建筑面积为46.34平方米，规划用途为商业，华泉公司应当在2019年7月31日前将经验收合格的商品房交付给严桂群使用。同日，严桂群与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，约定严桂群将上述房屋出租给尚家酒店用于其开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店，租赁期限为185个月，即从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，即从2019年8月1日至2019年12月31日，免租期届满次日开始计收租金，2020年1月1日至2022年12月31日期间的租金为3658元／月，2023年1月1日至2025年12月31日期间的租金为3767元／月，2026年1月1日至2028年12月31日期间的租金为3880元／月，2029年1月1日至2031年12月31日期间的租金为3997元／月，2032年1月1日至2034年12月31日期间的租金为4117元／月。尚家酒店按季度支付租金，押一付三，租金含物业费。上述合同签订后，华泉公司将涉案房屋交付给尚家酒店。尚家酒店将涉案房屋所在的整层打通重新规划布局装修欢朋酒店。2019年8月，尚家酒店将欢朋酒店的经营权转让给明瑜酒店，并与欢朋酒店管理（广州）有限公司、明瑜酒店签订《权利义务转让协议书》，约定尚家酒店将其与欢朋酒店管理（广州）有限公司签订的《管理合同》中的权利义务全部转让给明瑜酒店。2019年12月，华泉公司向各业主出具了《关于希尔顿欢朋酒店事项的情况说明》，告知各业主，由于尚家酒店资金链断裂导致工程停工，经向社区、街道及区政府反映，为了保证该项目不烂尾，华泉公司立即与欢朋酒店进行沟通，并一边自筹资金进行酒店装修一边寻找新的酒店运营商等。当月，华泉公司组织各业主召开会议，告知业主尚家酒店因资金链断裂已将欢朋酒店的经营权全部转让给明瑜酒店，并就租金价格组织业主方和明瑜酒店进行重新商议等。2019年12月31日，华泉公司向各位业主出具《关于长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店预付租金声明》，表明为保证希尔顿欢朋酒店广大业主切身利益不遭受酒店闲置所造成的更严重损失，希尔顿欢朋酒店新投资方将于2020年1月2日至1月12日期间，先以65元／平方／月的租金（具体租金价格以酒店新投资方与各位业主签订的合同为准），一次性预付2020年1月至6月租金给各位酒店业主。酒店已通过希尔顿欢朋集团的验收，将于2020年1月正式上线营业。2020年1月1日，东盈商业广场6-12楼业主回复称：1、禁止贵公司擅自动用业主房屋谋利。贵公司在继尚家酒店后，相继冒出“明瑜酒店”与“新投资商”。事实上，后两家公司没有与任何一个业主沟通协商，也没有签订租赁协议。所以这两家公司没有获得业主的承认，业主有权停止该酒店的营业。贵公司若继续动用业主房屋谋取非法所得，则主承担相应的法律责任。2.关于免租期的界定。根据租赁协议，所有业主只与尚家酒店签署了5个月的免租期，现在贵公司所谓的另外两家公司，并没有在规定时间履行如尚家所约定的租金，故所有业主一致认为，自2019年8月1日开始即视为收租之日，免租5个月的权力仅只限于尚家酒店，与其他公司没有任何关系。各业主有权利获得自酒店营业以来至2020年元月一号之前六个月的租金。3.关于租金的约定。鉴于以上两条，贵公司于2019年12月15日将租金由每平米80元降到每平米60元，又于2019年12月31日将租金由每平米80元降至每平米65元的提议，我们所有业主均不接受。贵公司既要免租期又要降房租，属于典型的以黑恶势力强占强用。请贵公司马上停止一切侵权行为。4.请出示“希尔顿欢朋集团的验收”通过证明，并且请出示该房屋的验收合格证书。明瑜酒店于2020年1月3日按65元/平方米/月的标准向严桂群支付了2020年1月至6月的房屋租金。欢朋酒店于2020年1月23日开始营业。2020年3月，明瑜酒店向各位业主发送《致长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店广大业主的信》，表明酒店已于2020年1月23日正式开业上线，但受新冠肺炎疫情的影响，于2020年1月26日被迫暂停营业，2020年2月25日开始复工后，酒店每天的营业额还不能满足开支，请求业主减免2-3月份的房租。2020年6月25日，明瑜酒店按62元/平方米/月的标准扣除疫情期间一个半月的免租期向严桂群支付了2020年7月至12月的房屋租金。本院认为，原告严桂群将房屋出租给尚家酒店用于经营欢朋酒店并与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，双方成立房屋租赁合同关系。合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，尚家酒店签订合同后，因其自身资金链断裂的原因，在尚未完成欢朋酒店装修且未经出租方同意的情况下将欢朋酒店的承包经营权整体转让给明瑜酒店，显然，该整体经营权的转让包含了尚家酒店将从严桂群处所租赁的房屋转租给明瑜酒店。尚家酒店的行为已构成违约，无法继续履行合同，原告要求尚家酒店承担违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但双方约定的12个月租金作为违约金过高，本院调整为1个月的租金4146元。关于严桂群要求解除房屋租赁合同，本院认为，首先，严桂群的房屋被装修成欢朋酒店的一部分，目前无法分割。根据查明的事实，尚家酒店将包括严桂群的房屋在内的整层打通重新规划布局装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成欢朋酒店，整体经营，在装修完成的欢朋酒店内无法准确找出严桂群房屋的具体空间位置，因此，严桂群的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，租赁房屋的用途为经营欢朋酒店，为了装修酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现欢朋酒店已装修完工并投入使用。再次，其他大部分业主要求明瑜酒店代替尚家酒店继续履行合同义务，甚至有些业主已与明瑜酒店重新签订房屋租赁合同。故如果严桂群要求解除合同，返还房屋，必然会影响到酒店的整体经营及其他业主的合法权利，且继续履行合同，对严桂群的权益不会造成更大损害。因此对于其要求解除合同的诉求，本院不予支持。关于严桂群要求被告支付精神及经济赔偿损失1万元的要求，没有事实和法律依据，本院不予支持。2021年1月1日起，明瑜酒店应当按照严桂群与尚家公司签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，判决如下：一、长沙尚家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向严桂群支付违约金4146元；二、驳回严桂群的其他诉讼请求。案件受理费581元，已减半收取，由严桂群负担541元，由长沙尚家酒店有限公司负担40元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十一月三十日法官助理刘玥书记员廖沙