山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12059号上诉人（原审被告、反诉原告）：山东瑞境置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：刘幼华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：王美利，山东贯球律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玉英，山东贯球律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：安瑞生，男，1957年4月23日出生，汉族，住济南市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘静，女，1963年1月25日出生，汉族，住济南市。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：刘松松，北京市中闻（济南）律师事务所律师。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：杨冉冉，北京市中闻（济南）律师事务所实习人员。上诉人山东瑞境置业有限公司（以下简称瑞境公司）因与被上诉人安瑞生、刘静房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市章丘区人民法院（2020）鲁0181民初3009号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。瑞境公司的委托诉讼代理人王美利、王玉英，安瑞生，安瑞生、刘静的委托诉讼代理人刘松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞境置业有限公司上诉请求：1.依法撤销济南市章丘区人民法院作出的（2020）鲁0181民初3009号民事判决书，查清事实后依法发回重审或依法改判判决；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，其对涉案房产如何处置一审法院没有明确判定，属于审理事实不清，证据不足。本案中涉案房屋有权出售主体为上诉人，山东瑞境置业有限公司章丘分公司（以下简称瑞境公司章丘分公司）在上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》有效的情况下，且没有得到上诉人的明确授权就擅自以自己的名义将与被上诉人签订回购《协议书》，该行为明显不发生不动产物权变动的法律效果，上诉人与被上诉人依法登记备案的《商品房买卖合同》依然合法有效，因此被上诉人应继续履行该合同。一审法院在事实认定中仅认定合同有效，并未明确查明涉案房屋的有权处分主体以及说明涉案房产的处置方式，就判定上诉人承担支付回购款的责任，明显违反合同相对性原则，属于事实认定不清，证据不足。二、一审法院以无权处分为由判定2016年10月27日《协议书》为有效合同，并变更备案合同属于法律适用错误。涉案房屋的售价为240万元，在2013年上诉人与被上诉人达成（2013）章民初字第2711号民事调解书，瑞境公司章丘分公司已按调解书的内容向被上诉人支付了133万元违约金。上诉人与被上诉人于2015年11月20日依法签订经备案的《商品房买卖合同》，该合同至今仍合法有效，没有解除。2016年10月27日被上诉人与瑞境公司章丘分公司签订涉案房屋回购《协议书》，约定由瑞境公司章丘分公司以320万元的价格回购被上诉人购买的涉案房屋，该《协议书》的签订明显显示公平，违反诚实信用原则，属于法律规定的可撤销的合同。该协议书直接违反法律强制性规定，对上诉人不发生发法律效力，不应以无权处分来认定合同效力，明显适用法律错误，应当依法予以纠正。综上所述，一审法院审理事实不清，证据不足，程序违法，适用法律错误，上诉人与被上诉人的《商品房买卖合同》合法有效，回购《协议书》明显显示公平，违反诚实信用原则，损害上诉人合法权益，应当依法撤销。请求上诉法院依法查明事实，依法支持上诉人的全部诉求，维护上诉人的合法权益。被上诉人安瑞生、刘静称，一、《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，安瑞生、刘静在购买涉案房屋时是与瑞境公司章丘分公司进行的协商，240万元也支付给了瑞境公司章丘分公司，故与瑞境公司章丘分公司协商涉案房屋的回购事宜并无不当。二、上诉人认为2016年11月27日的协议书显失公平是错误的。（2013）章民初字第2711号民事调解书中认定的133万违约金是瑞境公司逾期办证、逾期交房的违约金，与本案中约定的商房屋回购款无关。显失公平是在违背真实意思的情况下作出的行为。瑞境公司从事房地产经营多年，对房地产市场有丰富且专业的认知，2016年以来，济南市房地产市场价格变动较大，涉案房屋在2009年的价格是240万元，至2016年10月份早已高达500余万元。安瑞生、刘静在考虑到瑞境公司前期已经支付了133万元违约金以及双方多年以来关系的情况之下，才接受320万元回购款，故320万元回购款并不显失公平。三、涉案的2016年10月27日的《协议书》是双方当事人在平等自愿基础上达成一致的协议，符合法律规定，瑞境公司章丘分公司业已根据协议书向安瑞生、刘静支付了150万元的房屋回购款，实际履行了该协议书的内容。综上原审人民法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。庭审中，安瑞生、刘静补充以下答辩意见：本案系普通的房屋买卖合同纠纷案件，瑞境公司提交的补充情况说明仅能证明瑞境公司依据协议书向安瑞生、刘静支付了150万元的房屋回购款，确实履行的回购协议的内容，不能证明其他任何事项，更不能成为本案中止审理的理由。安瑞生、刘静向一审法院起诉请求：1.请求判决瑞境公司支付两原告剩余房屋回购款1,700,000元；2.请求依法判决瑞境公司支付两原告违约金约591,782元（以1,700,000元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2017年7月1日起计算至2020年4月29日立案之日止）；3.请求依法判决被告支付两原告相应的违约金（以1,700,000元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2020年4月30日起计算至被告实际付清回购款之日止）；4.诉讼费以及其他诉讼费用由瑞境公司承担。一审法院认定事实：1、2009年8月23日，瑞境公司与安瑞生签订《商品房买卖合同》一份，双方约定安瑞生购买位于原章丘市XXXX号商品房，面积406.46平方米，总价款240元，付款方式按揭贷款，首付款96万元，贷款额144万元，该合同未经备案。当日安瑞生将首付款支付给瑞境公司，瑞境公司为其开具收据，2009年9月1日安瑞生将银行贷款144万元支付给瑞境公司。2013年6月18日，瑞境公司（甲方）与安瑞生（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方购买的上述房产因甲方内部原因无法为乙方办理房产证，甲方承诺在本合同签订后365日内办理房产证；甲方承诺于本合同签订之日将上述房屋交付乙方使用；并约定了逾期办证的违约责任。2、因瑞境公司未能按协议约定交房及办证，安瑞生于2013年诉至一审法院，经一审法院主持调解，双方达成调解协议，一审法院于2015年12月17日出具（2013）章民初字第2711号民事调解书，内容为：一、被告瑞境公司于2016年1月31日前给付安瑞生延期交房违约金13万元（截止2013年6月18日）；二、被告瑞境公司给付安瑞生延期办证违约金120万元，于2016年1月31日前给付30万元；于2016年4月30日前支付45万元，余款45万元于2016年6月30日前付清。山东瑞境置业有限公司章丘分公司（以下简称瑞境公司章丘分公司）按照调解书分期向安瑞生支付了133万元违约金。双方签订该合同后至今该涉案房产安瑞生尚未办理房产证。3、民事调解协议达成后，2015年11月20日，瑞境公司（出卖人）与安瑞生、刘静（后增加的买受人）重新签订《商品房买卖合同》，该合同经备案，双方约定买受人购买XXXX号房，建筑面积408.31平方米，单价每平方米5904.64元，总金额2,410,923.56元；付款方式按揭贷款，首付款96万元，贷款额144万元；出卖人应在2010年6月30日前，将具备经验收合格、买受人付清全部房款条件，符合合同约定的商品房交付买受人使用，并约定了出卖人逾期交房的违约责任。4、2016年10月27日，甲方（瑞境公司）与乙方（安瑞生、刘静）签订《协议书》一份，约定：甲方回购乙方XXXX号商品房，双方一致同意回购价格为320万元，甲方付清全部房款给乙方并办理房屋产权证明转移登记后，甲乙双方不再主张其他诉求；2017年1月28日（春节）前，甲方付乙方150万元，剩余款项170万元于2017年6月30日付清，如到期甲方未能履行付款责任，需按银行同期双倍贷款利率向乙方支付违约金，违约金计算应以付款为计算依据，计算至付清回购款之日。甲方由瑞境公司章丘分公司盖章，张居敏签字；乙方由安瑞生、刘静签字确认。协议签订后，瑞境公司章丘分公司于2017年1月26日、2017年5月15日分别向安瑞生支付100万元、50万元。一审法院认为，本案争议焦点为双方2016年10月27日签订的《协议书》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”安瑞生、刘静与瑞境公司章丘分公司签订的《协议书》，首先从合同主体来看，根据相关法律规定，公司可以设立分公司，分公司不具有法人资格，其民事责任由总公司承担。瑞境公司章丘分公司虽不具有法人资格，但具有相应的民事行为能力，可以成为合同的主体，其法律行为应由瑞境公司承担法律后果；其次从意思表示来看，该协议书中涉案房产出售价位合理，也不存在重大误解、胁迫、显示公平等情形，系双方当事人的真实意思表示；另该协议书内容亦未违反法律行政法规的强制性规定，未损害社会公共利益和第三人利益，不存在合同无效的法定情形，一审法院确认有效。瑞境公司主张安瑞生签订《协议书》时不具有出售涉案房屋的主体资格，根据相关法律规定，无权处分不影响合同的效力，虽涉案房产尚未办理权属证明但并不影响《协议书》效力；另瑞境公司主张瑞境公司章丘分公司签订《协议书》时未有瑞境公司授权，事后也没有得到瑞境公司的确认和认可，但安瑞生、刘静在与瑞境公司签订《商品房买卖合同》、2013年6月18日《协议书》时瑞境公司处均系由瑞境公司章丘分公司的负责人张居敏签字并加盖瑞境公司公章，且瑞境公司章丘分公司已向原告方支付了房屋回购款150万元。鉴于瑞境公司有义务监管其分公司的财务管理，故瑞境公司在其章丘分公司支付了150万元回购款后即应知晓回购事实的存在。对于瑞境公司要求确认《协议书》无效的诉请，无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于瑞境公司要求继续履行2015年11月20日《商品房买卖合同》，一审法院认为2016年10月27日《协议书》的效力与2015年11月20日《商品房买卖合同》的效力并不冲突，《商品房买卖合同》亦系双方真实意思表示，未有违反法律行政法规内容，且经备案，为有效合同。虽两合同标的物相同，但回购《协议书》的签订系建立在《商品房买卖合同》有效的前提下。故该项诉请不具有实际的诉讼利益，无需法院确认。综上，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的权利义务，瑞境公司应支付剩余房屋回购款170万元；另安瑞生、刘静要求瑞境公司以170万元为基数，按照银行同期双倍贷款利率自2017年7月1日起支付逾期付款违约金，但鉴于瑞境公司已向安瑞生支付了133万元逾期交房及逾期办证违约金，其相应的反诉请求亦系认为在支付了133万元的款项后再履行回购协议显失公平，考虑到原告方的损失系资金占用利息的损失，将逾期付款违约金的利率调整为中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率相对合理的回应了瑞境公司的诉求。判决：一、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告安瑞生、刘静回购房屋款170万元；二、被告山东瑞境置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告安瑞生、刘静逾期付款违约金（以170万元为基数，自2017年7月1日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回反诉原告山东瑞境置业有限公司的反诉请求。本诉案件受理费25,134元，由被告山东瑞境置业有限公司负担；反诉案件受理费100元，由反诉原告山东瑞境置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。瑞境公司提交材料补充说明（复印件）一份，欲证明安瑞生、刘静在2017年1月26日和2017年5月15日收到瑞境公司章丘分公司的房屋回购款项是李曙光非法吸收犯罪所得，并不是合法收入。经质证，安瑞生、刘静发表如下质证意见：一、该补充材料说明并没有加盖相应单位的公章，无法证明其真实性。二、瑞境公司提供的上述说明仅有第一、第三页，缺乏连贯性，不能证明其真实性。三、该证据能够证明瑞境公司已在2017年1月26日及2017年5月15日向安瑞生、刘静支付150万元的回购款，已实际履行涉案协议书的内容，对瑞境公司的证明目的不予认可。二审中，瑞境公司提交中止审理申请书一份，主张根据其二审中提交的证据《补充材料说明》足以证实瑞境公司章丘分公司支付给安瑞生、刘静的房屋回购款为李曙光非法吸收所得，本案应当中止审理。经审查本院认为，第一，瑞境公司提交的《补充材料说明》系复印件，并未加盖相关单位公章，且该材料说明仅有第一页及第三页，并不连贯，对其真实性无法核实，本院不予采信。第二，假若瑞境公司提交的《补充材料说明》为真实的，该说明仅系对瑞境公司集资款去向及用途的记载。按照该说明材料的记载，安瑞生、刘静已经收到的150万元来源于李曙光非法集资所得，但本案中安瑞生、刘静的诉讼请求为要求瑞境公司根据2016年10月27日《协议书》的约定支付的剩余170万元房款，与瑞境公司提交的《补充材料说明》并无直接关系。综上，瑞境公司主张本案应当中止审理的请求无事实和法律依据，本院不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，2016年10月27日，瑞境公司与安瑞生、刘静签订《协议书》一份，约定瑞境公司向安瑞生、刘静回购涉案房屋，涉案房屋回购款为320万元，并约定了回购款的支付时间及违约责任等。该协议书中由瑞境公司章丘分公司加盖公章，并由瑞境公司章丘分公司负责人分张居敏签字确认。双方当事人对涉案《协议书》中公章及签字的真实性无异议，本院予以确认。双方对2016年10月27日《协议书》的效力发生争议。安瑞生、刘静主张该协议书系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的规定，且不存在显失公平的情况，应为合法有效，瑞境公司应当按照该协议书支付170万元购房款及承担违约责任。瑞境公司主张该协议书系瑞境公司章丘分公司超越授权范围签订，应为无效合同，且签订该协议书时，尚未办理涉案房屋的产权转移登记，安瑞生、刘静无法出售涉案房屋。本院认为，一、《中华人民共和国公司法》第十四条规定：公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。涉案《协议书》由安瑞生、刘静与瑞境公司章丘分公司签订，加盖了瑞境公司章丘分公司的公章，并由张居敏作为瑞境公司章丘分公司代表签字。瑞境公司章丘分公司作为瑞境公司依法设立的分公司，虽不具有独立的企业法人资格，但具有相应的民事行为能力，可以成为签订合同的主体，其民事责任应由瑞境公司承担。二、瑞境公司主张瑞境公司章丘分公司签订涉案协议书时没有授权，其无权签订该协议书。首先，瑞境公司并未提供有效证据证实其对瑞境公司章丘分公司的授权范围。其次，即使瑞境公司对瑞境公司章丘分公司有经营范围的授权限制，除相对人知道或者应当知道其超越权限签订合同以外，其对外签订的合同即使超越授权范围，亦是瑞境公司与瑞境公司章丘分公司内部的约定，不能以此否认瑞境公司章丘分公司对外签订的合同效力。本案中，即使瑞境公司章丘分公司超越了瑞境公司的授权范围与安瑞生、刘静签订合同，但瑞境公司并未有效证据证实安瑞生、刘静对于瑞境公司章丘分公司的授权范围是知道或应当知道的，故瑞境公司以此主张涉案《协议书》无效的上诉请求不能成立。第三，安瑞生、刘静与瑞境公司在2015年11月20日签订涉案房屋的商品房买卖合同中瑞境公司章丘分公司的负责人张居敏作为瑞境公司代表人在该合同中签字，2015年12月17日一审法院出具的（2013）章民初字第2711号民事调解书中亦由瑞境公司章丘分公司向安瑞生支付逾期交房及逾期办证的违约金。涉案2016年10月27日的《协议书》中加盖了瑞境公司章丘分公司的公章，并由该分公司的负责人张居敏签字确认，安瑞生、刘静足以相信瑞境公司章丘分公司有权与其签订涉案《协议书》。三、安瑞生、刘静与瑞境公司在2015年11月20日签订的《商品房买卖合同》为有效合同，该商品房买卖合同与2016年10月27日《协议书》并不冲突，瑞境公司章丘分公司向安瑞生、刘静回购涉案房屋系建立在2015年11月20日《商品房买卖合同》有效的情况下。涉案房屋虽未从瑞境公司名下过户登记至安瑞生、刘静名下，但2015年11月20日《商品房买卖合同》合法有效，安瑞生、刘静有权依据2015年11月20日《商品房买卖合同》对外出售涉案房屋。综上所述，山东瑞境置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费25134元，由上诉人山东瑞境置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 静审 判 员  闵 雯审 判 员  焦玉兴二〇二〇年十一月二十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗