广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1880号上诉人（原审第三人）：顾建珍，女，1974年2月9日出生，汉族，住广东省四会市******************。被上诉人（原审原告）：广东恒基物业管理公司，住所地广州市天河区***************。法定代表人：林粤，该公司总经理。委托诉讼代理人：李美，广东金马波士德律师事务所律师。原审被告：邵东扬，男，1983年11月9日出生，汉族，住广东省四会市**********。上诉人顾建珍因与被上诉人广东恒基物业管理公司（以下简称恒基公司）、原审被告邵东扬物业服务合同纠纷一案，不服广东省四会市人民法院（2020）粤1284民初91号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人顾建珍、被上诉人恒基公司的委托诉讼代理人李美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顾建珍上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.判令恒基公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院在审理过程中，无视顾建珍提交的大量证据，在认定事实时忽略了顾建珍的举证与陈述，导致在判决主文中没有对顾建珍提交证据欲证事实的认定。2.一审法院存在严重的先入为主观念，忽视了恒基公司在质证意见中存在的自认行为、明显的矛盾，导致认定事实出现偏差。二、一审判决适用法律错误。1.一审法院引用了本案系列案的前审判决，即（2018）粤1284民初1151号民事判决来表述庭审各方须承担的权利义务的同时，又忽视了该判决中庭审中认定的事实，更忽视了本案所讼争的物业管理费是在上述系列案审理过程中产生的，而整个诉讼期间恒基公司都没有提供合格的物业服务。2.一审法院违背了“以法律为准绳”的原则，过分强调业主方的责任，动辄判定业主是无理由拒交物业费，违反契约精神和造成物业服务企业经营困难，但顾建珍已提供大量证据证实恒基公司的物业服务不合格。综上，请求二审法院查明事实，依法改判。恒基公司辩称，一审判决认定事实清楚，据以认定事实的证据充分，法律适用正确，顾建珍的上诉理由不成立，请二审法院驳回其上诉请求。恒基公司与四会市信兴发房地产发展有限公司签订的三份《前期物业服务合同》真实、合法、有效，对业主具有约束力，理应遵守执行。顾建珍作为涉案八间商铺的承租人，根据《物业管理条例》第四十一条的规定及其与邵东扬签订的《珠江新城筑湖轩底层商铺租赁合同》第五条的约定，顾建珍对邵东扬所拖欠的物业管理费及滞纳金的支付承担连带责任。涉案八间商铺的收费标准有合同为依据，根据法律的规定及契约精神，理应得到遵守执行。恒基公司已经提供证据证实其提供了合同约定的物业管理服务。顾建珍所提交的证据不能构成其拒缴物业管理费的正当理由。同时，顾建珍故意扩大物业公司的管理责任，供电局的水管及迁移表等属于供电局和供水局的职责，恒基公司无权擅自处理，但恒基公司作为物业公司已经积极、及时联系水管维修及迁移电表的问题，已经履行了自己的管理义务。顾建珍经常在未发生消防事故的情况下，擅自打开消防栓并将消防栓的水进行排放，严重违反消防管理法。综上所述，恒基公司作为珠江新城小区的物业管理者，已按合同约定提供了物业管理服务，顾建珍已享受了恒基公司的服务，其理应按时、足额向恒基公司缴纳物业管理费，请二审法院查清事实，驳回顾建珍的上诉请求。原审被告邵东扬经本院依法传唤未到庭参加诉讼，亦无提交书面答辩意见。恒基公司向一审法院起诉请求：1.判令邵东扬和顾建珍连带缴纳所拖欠的8间商铺的物业管理费11322元，以及滞纳金2060.5元（管理费从2018年4月起计至2019年6月；滞纳金按应缴物业管理费的每日千分之一的标准计算，按季分期计算，每期以当季物业管理费为本金，至下个季度第一日起计，暂计至2019年6月30日，实际计至邵东扬支付完所拖欠的费用止）；2.本案诉讼费用由邵东扬和顾建珍连带承担。一审法院认定事实：2008年1月7日，四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）与恒基公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托恒基公司对四会市“珠江新城”提供前期物业服务，服务期间从2007年11月1日起至2010年10月31日止，由入伙之日起计收物业服务费，物业服务费高层及小高层住宅按0.98元/月/㎡（不含公用水电分摊），商铺按1.96元/月/㎡（不含公用水电分摊）的标准计收，公共用水用电费按照实际发生额分摊。恒基公司提供的前期物业管理服务包括八大项：（一）物业共用部位的维修、养护和管理；（二）物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；（三）物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；（四）公共绿化的养护和管理；（五）车辆停放管理；（六）公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；（七）装饰装修管理服务；（八）物业档案资料管理。合同还约定，恒基公司提供的物业服务应达到的标准，并约定如甲方、业主或者非业主使用人逾期缴纳物业服务费及其他费用，恒基公司有权按所拖欠部分费用每日千分之五的标准计算滞纳金。2010年12月1日，恒基公司与四会市信兴发房地产发展有限公司又签订了《前期物业服务合同》，顺延双方的服务年限从2010年11月1日至2013年10月31日，恒基公司提供的物业管理服务内容和应达到的质量标准不变。后恒基公司与四会市信兴发房地产发展有限公司签订《珠江新城前期物业服务合同补充协议》，载明物业服务合同期限顺延至小区业委会成立时止，服务合同顺延期内，物业服务费包含公共用水电分摊费用，商业物业综合收费1.96元/月/㎡。经查明，2011年11月2日，案外人胡瑞芬（乙方）与四会市信兴发房地产发展有限公司（甲方）签订《珠江新城二期前期物业服务协议》，约定服务期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业管理公司签订的物业服务合同生效之日止，物业服务费仍按建筑面积每月每平方米1.96元的标准缴纳，乙方转让物业时，须交清转让之前的物业服务费用，如乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳违约金。再查明，2011年2月12日，案外人胡瑞芬与顾建珍夫妇签订《租赁合同》，约定胡瑞芬将案涉商铺出租给顾建珍从事汽车美容、快修使用，租赁期间为2011年3月1日至2016年2月28日，共5年。双方还约定顾建珍负责按时支付商铺的水电费、卫生费、物业管理费等因租用商铺所产生的一切任何费用。2013年3月28日，案外人胡瑞芬在上述租赁期间内将案涉商铺转让给邵东扬并办妥变更登记手续。邵福坤于2016年1月1日与顾建珍重新签订《珠江新城筑湖轩底层商铺租赁合同》，约定邵东扬将涉案物业出租给顾建珍从事汽车美容、快修使用，租赁期间为2016年1月1日至2020年12月31日，共5年，并约定顾建珍负责按时支付商铺的水电费、卫生费、物业管理费等因租用商铺所产生的一切任何费用。关于恒基公司诉邵东扬及顾建珍物业服务合同纠纷一案，一审法院已作出（2018）粤1284民初1151号民事判决书，对2018年4月之前的物业管理费作出裁判，该判决书认定恒基公司履行《前期物业管理服务合同》存在重大瑕疵，应承担50%的违约责任，即邵东扬应当支付所欠恒基公司物业管理费的50%。现邵东扬和顾建珍逾期未缴纳2018年4月之后的物业管理费，恒基公司又提起本案诉讼。根据恒基公司提交的《欠费明细总表》，自2018年4月至2019年6月，案涉19SP-117号商铺欠物业管理费2029.5元，产生滞纳金369.4元；19SP-118号商铺欠物业管理费1903.5元，产生滞纳金346.4元；19SP-119号商铺欠物业管理费1731元，产生滞纳金315元；19SP-120号商铺欠物业管理费775.5元，产生滞纳金141.1元；19SP-121号商铺欠物业管理费1462.5元，产生滞纳金266.2元；19SP-122号商铺欠物业管理费1192.5元，产生滞纳金217元；19SP-123号商铺欠物业管理费954元，产生滞纳金173.6元；19SP-131号商铺欠物业管理费1273.5元，产生滞纳金231.8元。合计拖欠物业管理费11322元，滞纳金2060.5元。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷,各方当事人的权利义务一审法院已在（2018）粤1284民初1151号民事判决书中查明及确认，本案不再赘述。物业服务合同是双务合同，物业服务企业的义务是按照合同的约定提供物业服务，交纳物业管理费是业主的基本合同义务，业主不交纳物业管理费及相关费用，物业服务企业可以依照合同约定主张权利，业主亦可依照合同约定进行抗辩。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，本案的争议焦点是恒基公司提供的物业管理服务是否依然存在重大瑕疵,邵东扬或顾建珍拒绝按协议约定标准交纳物业费是否有正当理由？一审法院认为，上述司法解释规定的“正当理由”，应当限定在物业服务企业不履行物业服务合同，或者履行合同有重大瑕疵，或者业主不交费用是基于正当、合理的理由，才能构成业主拒交的“正当理由”。而本案邵东扬或顾建珍拒绝交纳物业费的理由：一是商铺门前绿化和清洁一直均为市政环卫部门负责；二是商铺供水水压不足；三是消防栓没有进行维护；四是恒基公司未尽到定时巡查的物业服务义务；五是商铺中部隔水缝处存在漏水，反映后恒基公司未能解决；六是商铺电表被长城通信偷搭线路偷电，反映后未解决。一审法院认为，邵东扬物业在双方约定的服务范围内，存在变更或增加市政部门的服务并不当然构成恒基公司没有提供服务或认为服务不到位。对于水电存在的问题，涉及供水、供电部门的服务，恒基公司仅负有在协议约定范围提供服务的义务，顾建珍提供的现有证据尚不能证明恒基公司没有履行约定的物业服务义务，而顾建珍提出的漏水问题，亦涉及是否属于恒基公司服务范围的认定问题，提供的消防、安保证据尚不足以证明恒基公司存在没有按协议提供服务或存在管理和服务质量等重大瑕疵的事实，因此，一审法院对顾建珍的上述抗辩理由不予支持。物业服务企业和业主是相互依存的关系，物业服务企业依靠业主缴纳物业费生存、盈利；业主依靠物业服务企业提供优秀的服务享受优美、舒心的居住环境。对于物业费的缴付和物业服务提供之间的关系，物业服务企业和业主都应当坚持质价相符和权利与义务相统一的原则。一方面物业服务企业提供服务的标准应与服务收费的标准相适应，另一方面，业主享受物业服务企业提供的物业服务，应承当相应的及时、足额交纳物业费的义务。若业主无正当理由都动辄拒交物业费，不仅违反契约精神，还很可能造成物业服务企业的维护、管理费得不到补偿，工人的工资得不到支付的局面，从而使物业服务企业难以为继，影响物管工作的良性循环，直接影响广大业主的切身利益。本案恒基公司、邵东扬及顾建珍之间就双方物业服务合同的履行已经进行过诉讼，法院也作出过判决，也通过判决减少部分物业费的形式促使恒基公司改进服务，也相信恒基公司在法院判决后对存在问题进行整改。裁判结果不是法院审判的目的，促使恒基公司更好地提供服务，促进恒基公司、邵东扬之间构建和谐有序的物业服务合同履约关系才是一审法院处理该案件追求的目标。邵东扬经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利，一审法院依法进行缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、顾建珍应于一审判决发生法律效力之日起10日内向恒基公司支付2018年4月至2019年6月的物业管理费11322元及滞纳金（从2018年4月1日起以当季应交物业费为本金按每日千分之一的标准计算至实际支付日止）；二、邵东扬对顾建珍的上述款项承担连带责任。本案受理费67元（恒基公司已预交），由顾建珍、邵东扬负担。本院二审期间，顾建珍提交了一组照片及视频光碟，拟证实2018年4月至2020年9月8日期间，恒基公司长期存在大量服务瑕疵。经质证，恒基公司称，其对上述证据的真实性、合法性及关联性不予认可，该证据上没有显示时间，不能反映真实的事实。顾建珍在第一个视频第一句话中已经承认消防栓是其擅自打开的，在没有任何消防事故情况下擅自打开消防栓是违法的事情，顾建珍的行为应当坚决予以制止。消防栓是有水的，小区里面消防栓的水源有部分是来自顶楼的蓄水池，顾建珍擅自排放消防栓的水的行为是对整个小区业主合法权益的侵害。消防局每年都会对小区的消防设施突击检查，创文办、街道社区都会对小区的消防进行定期检查，小区的消防设施没有任何问题，恒基公司也没有收到任何整改通知。恒基公司向本院提交了监控视频的光碟，拟证实顾建珍多次在未发生消防事故的情况下擅自大量排放消防栓的水，以证明恒基公司的消防工作不到位。顾建珍质证认为，恒基公司提供的视频无法看清是谁打开消防栓，而且拍摄视频的时间是在顾建珍打96119投诉之后。物业人员也一直都没有回复有否解决消防的问题，所以顾建珍才打开查看消防栓是否已经有水，在不确认有水的情况下，业主的人身、财产安全问题无法得到保障。一审判决查明的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点是：顾建珍应否向恒基公司支付2018年4月至2019年6月的物业管理费11322元及滞纳金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”据此，四会市信兴发房地产发展有限公司与恒基公司签订的《前期物业服务合同》对全体业主均具有法律约束力，顾建珍应按照合同约定支付物业管理费。顾建珍自2018年4月起拒绝支付物业管理费用，但其未能举证证实其不支付物业管理费用是基于《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”中规定的正当的、合理的理由，故对其主张，本院不予采纳。一审法院判决顾建珍向恒基公司支付2018年4月至2019年6月的物业管理费11322元及滞纳金，并无不当，本院予以维持。至于顾建珍认为恒基物业公司提供的物业服务不合格的问题。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，顾建珍可请求恒基公司依照《前期物业服务合同》的约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责，但其以此为由拒绝支付物业管理费用的理据不足，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人顾建珍的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费83.05元，由上诉人顾建珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二〇年十一月二十日法官助理 苏翠华书 记 员 陈智君