广西壮族自治区岑溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0481民初2291号 原告：李自海，男，汉族，住岑溪市，现住岑溪市。 原告:苏立裕，男，汉族，住岑溪市，现住岑溪市。 原告:黄尔强，男，汉族，住岑溪市，现住岑溪市。 三原告共同委托诉讼代理人：潘梦杰，岑溪市148法律服务所法律工作者。 被告：广东中奥物业管理有限公司岑溪分公司。 法定代表人：李政云，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：侯东杰，该分公司经理。 被告:岑溪市丽景湾小区业主委员会。 负责人：陈威帆，该业委会主任。 诉讼代表人：陈美容,该业委会副主任。 诉讼代表人：苏浪清,该业委会委员。 原告李自海、苏立裕、黄尔强与被告广东中奥物业管理有限公司岑溪分公司(以下简称中奥物业公司)、岑溪市丽景湾小区业主委员会(以下简称业委会)确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李自海、苏立裕、黄尔强的共同委托诉讼代理人潘梦杰与被告中奥物业公司的委托诉讼代理人侯东杰、业委会的负责人陈威帆、诉讼代表人陈美容、苏浪清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李自海、苏立裕、黄尔强向本院提出诉请求：1.请求法院确认两被告2020年签订的丽景湾小区《物业服务合同》无效；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2020年1月1日，被告在岑溪市丽景湾小区张贴传单，诋毁和排斥岑溪市长江物业服务管理有限公司丽景湾分公司，导致岑溪市长江物业服务管理有限公司丽景湾分公司声明退出丽景湾小区物业服务竞聘。2020年1月18日晚，业委会召开第二次业主大会，但对参加第二次业主大会的业主具体情況、作出具体决定没有进行公示，对聘请物业公司没有进行公开招聘、择优选用，故意刁难逼走原物业公司，擅自取消另一竞聘物业公司竞聘资格，严重损害的业主的合法权益。被告中奥物业公司没有物业服务资质，没有丽景湾小区物业服务项目的营业执照、税务登记，没有物价局批准收费文件，不具备有收费主体资格。两被告相互串通，签订丽景湾《物业服务合同》，严重损害岑溪市丽景湾小区业主的合法权益。对于两被告相互串通，损害业主合法权益的行为，业主多次向岑溪市明都社区、岑溪市房管中心、岑溪市信访局有关部门反映情况，均未得到解决，业委会也没有对其行为进行纠正。相反，业委会对于各业主提出要求整改意见，不但不采纳，不答复，而且在业主群上进行诋毁、侮辱。业委会没有召开业主大会商议和经业主同意，作出要求各业主交缴600元的众等款的决定，严重损害岑溪市丽景湾小区业主的合法权益。被告中奥物业公司在没有政府任何收费许可文件情况下，擅自提高物业服务管理费用，严重损害岑溪市丽景湾小区业主的合法权益。原告向法庭提供的证据有：1、原告身份证、黄尔强不动产登记证、李自海、苏立裕的房产证、丽景湾小区维权业主名单，拟证明原告身份关系；2、国家企业信息公示表，拟证明被告中奥物业公司的经营范围是房地产中介及信息咨询，没有从事物业服务资格；3、业主反映意见，拟证明丽景湾小区维权业主向业委会提出意见及撕毁的情况；4、《通知》、收据，《倡议书》，拟证明业委会未经各业主同意擅自收费的事实；5、《关于丽景湾业主委员会在选聘物业存在不正当竞争的情况反映》、《退出竞物业管理聘函》、《关于要求丽景湾业主委员会立即停止侵权的函》，拟证明业委会在选聘物业公司过程中存在不正当竞争及排斥其他公司参加竞聘的情况；6、《关于丽景湾业主委员会在选聘物业公司程序不合法问题反映》、中天物业与中奥服务内容对照表，拟证明业委会与被告中奥物业公司相互串通、擅自提高物业收费，损害业主权益的事实；7、《信访事项答复意见书》、《关于丽景湾业主委员会选聘物业公司众筹款事项的问题反映》、《公告》、《关于要求丽景湾业主委员会依法张榜公示第二次业主大会详细表决结果及相关材料的函》、《关于要求中奥物业公司丽景湾小区物业服务中心公示物业费、水费收费项目相关批准文件的函》，拟证明业主多次向有关部门反映被告中奥物业公司及业委会相互串通、没有经物价局批准擅自提高物业收费，乱收费损害业主权益的事实，同时业委会没有公示第二次业主大会详细表决结果和公共收益明细收支情况，侵犯了业主的知情权；8、微信聊天记录，拟证明业委会在微信群上进行诋毁、侮辱的行为；9、业主委员会成员名单及缴费记录，拟证明业主委员会拖欠物业费的情况。 被告中奥物业公司辩称：1、被告具有物业管理资质，与业委会签订《物业服务合同》，是执行第二次业主大会的决定，签订后按照相关法规将该合同送与房管中心进行了备案。中奥物业公司向法庭提供的证据有：1、被告总公司营业执照、被告营业执照、资质证书、授权书，拟证明中奥物业公司主体资格；2、《物业服务合同》、信访事项答复意见书、岑溪市物业服务合同备案证明，拟证明中奥物业公司在丽景湾的收费项目合法合规的事实；3、岑溪市水利供水有限公司发票，拟证明收取水费3.4元/立方合法的事实；4、收费汇总表、应收款明细表，拟证明业主支持中奥物业公司物业服务工作的事实。 被告业委会辩称：签订《物业服务合同》是执行业主大会的决定，该合同合法有效，请求法院驳回原告诉讼请求。业委会向法庭提供的证据有:1、民意征询、选聘物业服务企业方案、业主群信息，拟证明业委会结合民意和小区实际情况制定选聘物业服务企业的标准、费用、选聘方式等；2、物业服务合同方案、情况说明、张榜公告图片，拟证明业委会于业主大会前公告合同方案；3、合同备案证明，拟证明物业服务合同依时依规完成备案；4、信访事项答复意见书，拟证明政府有关职能部门经调查后认定第二次业主大会决定合法合规、无弄虚作假现象、大会详细结果不宜公开的事实；5、通知、表决票、众筹记录、声明、图片，拟证明第二次业主大会前业主众筹是其自愿，众筹专款专用，业委会及时公告公示、接受民众监督的事实；6、信息宣传照片，拟证明原告李自海在小区停放吸粪车，在楼道张贴小广告的事实；7、行为痕迹，拟证明原告李自海辱骂业委会，原告苏立裕表决意愿明确，原告组织策划拉横贯损害业委会和中奥物业公司声誉，煽动个别业主以不文明行为抵制业委会和中奥物业公司，造成民众热议，遭小区业主强烈谴责的事实；8、行为痕迹，拟证明个别业主所提要求不切实际，提意见方式欠妥，以戴头盔、到门店滋事等方式骚扰业委会委员，遭小区业主强烈谴责的事实；9、大会现场张图片，大会结果报告单、公告，拟证明第二次业主大会在与会人员监督下顺利召开，大会结果已公告公示；10、媒体报道，拟证明岑溪市长江物业服务管理有限公司丽景湾分公司和小区业主存在诸多矛盾纠纷的事实；11、民意调查，拟证明小区业主肯定业主委员会和中奥物业公司，为其成为被告抱不平的事实。 被告中奥物业公司对原告提供的证据1、5、8、9无异议，对证据2认为原告是断章取义，被告中奥物业公司经营范围包括接受总公司委托开展业务，对证据3认为其不知情，对证据4认为与被告中奥物业公司没有关系，对证据6认为原告反映的问题不是事实，对证据7认为原告歪曲事实。业委会对原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、8，认为不能证明原告所主张的事实，对原告提供的证据9，认为该证据与原告主张的合同无效无关。本院认为，原告提供的证据1、2来源合法、客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认；原告提供的证据3、4与本案原告主张的物业服务合同无效没有关联性，本院不予确认；原告提供的证据5，是长江物业管理有限公司丽景湾分公司与业委会之间的关系，与本案没有关联性，本院不予确认；原告提供的证据6、7、8来源合法，客观真实，与本案具有关系联性，本院予以确认，但不能证明原告主张的事实；原告提供的证据9，业委会成员拖欠物业费与本案合同无效无关，本院不予确认。 原告对被告中奥物业公司提供的证据1、2，认为中奥物业公司不具有物业服务资质；原告对被告中奥物业公司提供的证据3中的物业服务合同及物业服务合同备案证据，认为被告没有和业主签订合同，开展物业服务没有事实根据，对信访事项答复意见书没有异议；原告对中奥物业公司提供的证据4，认为只能证实被告在盛世东方小区进行物业服务，并非在丽景湾小区；原告对被告提供的证据5没有异议。被告业委会对被告中奥物业公司提供的证据没有异议。本院认为，被告中奥物业公司提供的证据来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认。 原告对被告业委会提供的证据1、2有异议，认为选举业委会的程序和选举物业公司的程序违法；对被告业委会提供的证据3、4有异议，认为被告没有和业主签订服务合同，被告恶意串通损害原告利益；对被告业委会提供的证据5-11有异议，中奥物业公司收费高，没有进行物业服务，中奥物业公司损害了原告的利益。被告中奥物业公司对被告业委会提供的证据没有异议。本院认为，被告业委会提供的证据1、2、3、4、9来源合法，客观真实，且与本案具有关联性，本院予以确认；业委会提供的证据5，因众筹不是合同的内容，与合同是否无效无关，本院不予确认；业委会提供的证据6、7、8、10、11与本案没有关联性，本院不予确认。 本院经审理认定事实如下：2020年1月18日晚，被告业委会主持召开第二次业主大会，对选聘物业服务公司、停车收费等事项进行表决，会议表决通过聘请被告中奥物业公司作为小区新的物业公司。2020年1月21日，业委会对第二次业主大会的表决结果进行了公示。2020年2月24日，被告业委会与被告中奥物业公司正式签订《丽景湾物业服务合同》。中奥物业公司依据物业服务合同入驻丽景湾小区后，部分业主以第二次业主大会选聘物业服务公司存在程序不合法、弄虚作假以及众筹、停车收费等问题向有关部门反映。2020年4月28日，岑溪市住房保障和房产管理中心出具信访事项答复意见书，认为丽景湾小区第二次业主大会选聘物业服务企业符合物业管理条例相关规定及丽景湾小区业主大会议事规则，没有弄虚作假现象。2020年8月21日，原告向法院起诉，请求法院撤销两被告签订的《丽景湾物业服务合同》；判令被告业委会对原告代表的业主在微信群上进行诋毁、侮辱行为公开进行赔礼道歉、消除影响、恢复名誉；判令被告业委会张榜公示第二次业主大会详细表决结果，公示公共收支情况。在诉讼过程中，原告向法院提出申请，请求变更诉讼请求为确认两被告签订的《丽景湾物业服务合同》无效，由被告共同承担本案诉讼费。 本院认为，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。关于原告主张被告中奥物业公司不具有物业服务资质，合同无效的问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第十条规定:“当事人超越经营范围内订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及违反法律、行政法规禁止经营规定的除外。”本院认为，物业服务不是国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营的业务，因此，被告中奥物业公司是否具有物业服务资质，与物业服务合同是否有效没有关联性。原告以被告中奥物业公司没有经营物业服务资质为由主张物业服务合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告业委会选择与被告中奥物业公司签订物业服务合同是否存在恶意串通，损害原告合法权益的问题。2020年1月18日，第二次业主大会决议选择被告中奥物业公司作为丽景湾小区新的物业服务公司，业委会执行业主大会的决议，与中奥物业公司签订物业服务合同，是履行业委会的职责，不存在恶意串通问题，更不存在严重损害原告合法权益。关于原告主张中奥物业公司擅自提高物业服务管理费用，物业费由原来的0.6元/平方提高到0.8元/平方、原来停车不收费现在停车收费80元/台,严重损害丽景湾小区业主合法权益问题。被告中奥物业公司根据物业服务合同的约定收取物业费及停车费，不存在擅自提高问题，而物业费按0.8元/平方、停车费按80元/台的收费标准，是经业主大会表决决定的，没有严重损害丽景湾小区业主合法权益。对于众筹款的收取，不是合同的约定条款，原告无权以此为由主张物业服务合同无效。综上所述，被告中奥物业公司与被告业委会签订的《丽景湾物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。原告主张《丽景湾物业服务合同》无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张被告业委会选择中奥物业公司作为丽景湾小区的物业公司并与该公司签订物业服务合同以及《丽景湾物业服务合同》约定的物业费、停车费收取损害原告合法权益，根源在于业主大会的决议，原告不能据此主张合同无效，应另循相应法律途径解决。为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《物业管理条例》第十二条、第三十四条规定，判决如下： 驳回原告李自海、苏立裕、黄尔强的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告李自海、苏立裕、黄尔强负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 长  李南昌 人民陪审员  梁珑馨 人民陪审员  覃 婵 二〇二〇年十一月十二日 法官 助理  徐成涛 书 记 员  易泽茜