沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初9248号原告（反诉被告）：沈阳天空之城商业管理有限公司，住所地辽宁省沈阳市铁**。法定代表人：邹安兰，系该公司总经理。委托代理人：杨婵钰，系辽宁楷格律师事务所律师。被告（反诉被告）：李岩锋，女，汉族，住址哈尔滨市道里区。委托代理人：王春刚，系单位推荐人员。被告（反诉原告）：沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园，住所地沈阳市铁**。经营者：李岩锋。委托代理人：王春刚，系沈阳市铁西区。原告（反诉被告）沈阳天空之城商业管理有限公司（以下简称天空之城公司）与被告（反诉被告）李岩锋、被告（反诉原告）沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园（以下简称双子座游乐园）租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日受理后，依法由审判员宋奕嬴适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）天空之城公司、被告（反诉被告）李岩锋及被告（反诉原告）双子座游乐园的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）天空之城公司诉称，2018年7月17日，被告李岩峰与原告签订房屋租赁合同，约定由李岩峰经营的沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园租赁案涉房屋用于经营电玩、礼品机2019年1月1日至2023年12月31日，单价3元/平方米/日，单价91.25元/平方米/月，月合计44712.5元，合同约定租金在租赁期限内按季度支付，每个季度最后一个月15日之前支付下一季度的租赁费，先付后用。2020年5月20日，二被告提出因自身经营整体亏损而要求解除合同的书面终止协议，相关人员撤场，留置相应的电玩、礼品机设备在案涉租赁商铺至今不予处理。被告自2020年3月至今未支付租金，欠缴租金共计134137.5元，被告擅自解除租赁关系，离场后留置相应设备占用场地，依据合同约定应当承担4个月租金作为违约金，即178850元，礼品机租金共计1800元。前述二被告共计应付314787.5元，经原告多次交涉，二被告仍然拒不支付相应违约金和租金。被告的行为已经构成了事实违约，严重侵犯了原告的合法权益，请求：1、判令被告向原告支付欠缴房屋租金134137.5元，违约金178850元，礼品机租金1800元，共计314787.5元；2、判令本案诉讼费、保全费及相关费用由被告承担。被告（反诉被告）李岩锋、被告（反诉原告）双子座游乐园共同辩称，按合同约定被告并没有违约行为，而是原告不能按合同约定的房屋用途致使被告于2020年3月21日-2020年6月13日不能营业，造成被告直接营业损失12万余元，请求驳回原告全部诉讼请求。因原告原因，造成我方无法营业，并且2020年3月21日至2020年6月13日间原告并未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用。我方已经于2020年5月向原告提出解除合同，现在也已经撤出场地。反诉原告双子座游乐园诉称，2018年7月17日反诉原告与天空之城公司双方签订了房屋租赁合同，合同明确了双方的权利义务及违约责任，合同履行过程中，由于2020年1月疫情影响，反诉原告与天空之城公司双方受政府管制，强制性停产停业，依合同约定，受不可抗力影响，被告应返还反诉原告2020年2月份预交的租金26827.5元，沈阳市政府2020年3月21日发布通知，恢复营业。当时由于反诉被告天空之城公司自身原因不予恢复营业，反诉原告租赁的天空之城公司商城内的商铺也无法营业，直至2020年6月13日，被告才恢复营业，造成反诉原告3个月的营业利润损失124144元，按照合同约定，由于天空之城公司原因造成反诉原告租赁的商铺无法经营，故天空之城公司应承担违约金178850元，由于被告天空之城公司的违约行为造成反诉原告的合法利益收取到极大伤害，故诉至法院，请求：1、判令反诉被告天空之城公司赔偿营业损失（2020年3月21日至6月13日）124144元；2、判令反诉被告天空之城公司支付违约金178850元；3、判令反诉被告天空之城公司返还保证金134138元，2020年2月份租金26827.5元；4、诉讼费由被告承担。反诉被告天空之城公司辩称，被答辩人无视合同约定，长期拖欠租金，经催告拒不履行合同义务，无权要求答辩人承担其营业损失，没有法律依据和合同依据。2020年疫情期间，原告并未限制被告营业，原告商场内的餐厅、运动商店和健身房都是正常营业，偶尔受政府管控，对消费者的限流和限时营业行为都是各个商户的单方行为，答辩人作为出租方，已经尽到服务。因被答辩人经营项目都是电玩、礼品机、且天空之城作为大型室内儿童主题乐园，同时受到政府对人员流动大室内封闭性场所管控，以及省政府教育厅、疫情防控指挥部等相关部门对特殊群体的疫情防控通告管束。因被答辩人特殊的经营行为，经营品种、商场特殊的客户群体以及疫情特殊时期，由此给被答辩人可能造成了不可预见的经营损失，与答辩人本不存在“违约行为”不具有关联性，被答辩人无权要求答辩人承担营业损失124144元。在被答辩人迟延履行合同义务后，答辩人同时也有权要求被答辩人承担催讨租金和其他费用的所有费用和开支，但答辩人本着友好协商，和平共处原则，本诉中并未主张相关费用，而只是追讨欠缴租金和违约金。被答辩人主张的营业损失属于未发生的不可预见损失，且与答辩人无关联性，同时答辩人在突发事件发生后，积极履行随附义务，协助被答辩人就继续履行租赁合同提出政策和方案，尽到了出租方应当履行的职责，被答辩人无权要求营业损失，请求贵院依法驳回其反诉请求。被答辩人对疫情环境下沈阳市政府和最高院相关文件的错误解读。被答辩人一再片面、断章取义地强调沈阳市政府2020年3月21日发布的《关于加快恢复正常生产活动秩序的通告（第12号）》部分行业和场所恢复营业，以此将天空之城儿童成长中心部分商户未恢复营业归咎于答辩人，未能客观的认识到作为沈阳市最大的室内儿童主题乐园，天空之城根据各商户的经营范围，适用的对外营业条件和时间不同。答辩人从未阻止其他商户营业或关闭商场大门。被答辩人所述的12号文件明确了“除校外培训机构、托幼机构、棋牌室、舞厅、游泳馆等继续暂停对外开放外，其他列举的场所在做好防控措施的前提下，可以有序恢复营业”，天空之城儿童游乐园面向的客户群体是3-13岁儿童，群体特征是单个或几个家长带着孩子到现场参加游乐园亲自活动，或培训马术、美术、书法、英语等儿童培训项目，符合政府禁止对外开放的行为要求。被答辩人沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园工登记经营范围为室内儿童娱乐。2020年6月10日，沈阳市政府、沈阳市教育局联合发布《关于沈阳市幼儿园开园时间的通告（第3号）》要求2020年6月16日全市幼儿园同步开园。辽宁省教育厅发布《关于做好面向中小学生的校外活动机构恢复线下课程工作的通知》指出，各地校外培训班机构恢复课程时间不得早于当地幼儿园开园时间。2020年3月-5月，被答辩人实际占有也使用了涉案租赁商铺，商场其他商户在疫情期间也是正常上班，线下作内训和产品提升、店铺升级，网络授课和销售产品，被答辩人在儿童主题乐园经营电玩项目，即便有序经营的情形下，也是各级政府重点排查、重点管控的场所，被答辩人不应当以自身亏损为由要求答辩人承担违约责任。被答辩人对租赁合同的错误适用。被答辩认无权依租赁合同17.2任意条款要求出租方承担4个月租金的违约责任，租赁合同第17.2.1条约定。本案答辩人并未违反租赁合同的相关义务，按期交付租赁商铺，积极主动提出租金优惠和减免政策，最大限度扶持被答辩人利益最大化经营，答辩人在不收取被答辩人提层租金前提下，斥巨资推广经营，为被答辩人提供更多消费者流量和营业收入，疫情期间也从未阻碍被答辩人对商铺的使用权，被答辩人无权依租赁合同相关条款要求违约金。租赁合同显失公平的实际履行情况。从合同实际履行情况看，双方于2018年7月17日签订租赁合同，2020年5月末被答辩人提出解除租赁关系，被答辩人实际占有使用租赁商铺22.5个月，答辩人给予8个月租金优惠扶持，其余减免，在被答辩人屡次拒缴租金的情况下，答辩人并未依合同约定解除租赁合同或要求被答辩人之初延迟交纳租金的滞纳金，而是主动友好协商，与被答辩人商议支付未交租金的方式和期限，被答辩人恶意解约并要求答辩人承担违约责任的反诉请求，伤害了答辩人多年合作的感情，有违公平。被答辩人单方解除租金合同的后果，被答辩人应当按合同约定支付178850元违约金，同时租赁保证金不予退还。被答辩人2020年2月实际占有和使用了涉案商铺和公共区域礼品机租赁场地，应当足额支付租金。同时2020年2月租金是答辩人对其实施的租金优惠扶持期政策，长达8个月之久的租金减免，其余时间几乎未交，实际占有使用租赁商铺22.5个月，在答辩人屡次作出促进租赁合同继续履行的让步后，被答辩人却要求返还已经交了并消耗的租金，无法律和事实依据，请求贵院予以驳回。被告（反诉被告）李岩锋辩称，无意见。经审理查明，天空之城公司与李岩锋于2018年7月17日签订《租赁合同》，并于2019年9月9日签订了《沈阳天空之城补充协议》，约定李岩锋在天空之城公司处承租套内建筑面积为490平方米的1009号商铺，租赁期限为2019年1月1日至2023年12月31日，单价3元/平方米/日，单价91.25元/平方米/月，月合计44712.5元。2019年7月1日至2019年7月31日租金减免。2019年8月1日至2020年2月29日为优惠扶持期，此期间租金按1.8元/平方米/天进行缴纳，2020年3月1日起恢复原合同租金。《租赁合同》第3.3条款约定承租方需在本项目二楼投放不低于20台礼品机，每天礼品机费用为200元/月/台。承租方摆放在租赁方公共区域内的娃娃机或按摩椅等设备均收取费用200元/月/台。《租赁合同》第5.2.1条款约定，承租方应缴纳租赁保证金134138元。《租赁合同》第17.2条款约定违反本合同约定，导致承租方无法继续整体经营的，且逾期超过60日仍未予以改正,承租方有权单方解除本合同，由此造成承租方损失的，出租方应予以赔偿，若剩余租期超过四个月的，出租方的赔偿额以4个月的当年度月基本租金为限。《租赁合同》第17.11条款约定租赁期限内因承租方因经营原因要求提前解除合同的，应当提前至少6个月书面通知出租方，在取得出租方书面同意且承租方向出租方支付共计合同解除当年4个月的租金的解约补偿款之日起，本合同解除，租赁保证金不予退还。另查明，被告（反诉被告）李岩锋为被告（反诉原告）双子座游乐园的实际经营者。被告（反诉被告）李岩锋在租赁期间内按合同约定向原告（反诉被告）交纳租金至2020年2月29日，其中2020年2月的租金为26827.5元。又查明，2020年5月20日，被告（反诉原告）双子座游乐园及被告（反诉被告）李岩锋向原告（反诉被告）天空之城公司发出了《合同终止协议书》，载明因疫情不可抗力因素导致整体亏损已经无力在继续履行原合同在此商场内继续经营，现申请解除合同。再查明，原告（反诉被告）天空之城公司向本院提交了沈阳市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部于2020年3月21日下发的《关于加快复正常生产生活秩序的通告（第12号）》文件中载明除校外培训机构，托幼机构、棋牌室、舞厅、游泳馆等继续暂停对外开放外，其他列举场所在做好防护措施的前提下，可以有序恢复营业上述事实，有当事人的陈述、《租赁合同》、《沈阳天空之城补充协议》等证据在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于租金的问题，原告（反诉被告）主张二被告支付2020年3至5月商铺租金134137.5元，被告（反诉原告）双子座游乐园主张原告返还2020年2月份租金26827.5元。被告（反诉被告）李岩锋、被告（反诉原告）双子座游乐园辩称因原告原因，造成我方无法营业，并且2020年3月21日至2020年6月13日间原告并未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用的抗辩意见，由于其举证不足，故本院不予采信。但考虑到不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。2020年2月10日全国人大常委会法工委就疫情防控有关法律问题答记者问时指出，疫情防控属于法律规定的不可抗力。新冠××疫情防控及应急处置措施给合同双方当事人造成损失是当下必须面对的现实问题，应妥当分配交易过程中因疫情带来的损失。依据公平原则，综合考虑原、被告的履约状态、商铺经营情况及损失情况等，本院酌定减免2020年2月1日至2020年3月20日期间的租金，依法支持原告（反诉被告）天空之城公司租金2020年3月21日至合同解除日2020年5月20日期间的租金。扣除被告（反诉被告）李岩锋已经缴纳的2020年2月的租金后，应付租金为62597.5元（44712.5元*2个月-26827.5元）。关于原告（反诉被告）天空之城公司主张的2019年2月1日至2019年10月31日期间礼品机租金1800元，根据《租赁合同》的约定以及交款通知，原告（反诉被告）天空之城公司的该项主张有事实和法律依据，本院予以支持。上述两项租金合计64397.5元（62597.5元+1800元）关于违约金178850元，原、被告均主张系因对方违约。关于被告（反诉被告）李岩锋、被告（反诉原告）双子座游乐园辩称的原告并未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用的抗辩意见，如上文所述，由于其举证不足，本院不予采信。根据双方的举证情况，本院依法认定被告（反诉被告）李岩锋于2020年5月20日向原告（反诉被告）天空之城公司发出的合同终止协议书，构成对《租赁合同》的违约，本院依法支持原告（反诉被告）天空之城公司主张的违约金178850元（44712.5元*4个月）。关于上述租金以及违约金的给付主体问题，原告（反诉被告）天空之城公司主张李岩峰是签订租赁合同的合同主体，同时双子座游乐园是作为个体工商户，李岩峰是实际经营者，李岩峰以租赁商铺地址1009号商铺作为注册地，注册经营双子座游乐园，同时李岩峰日常向天空之城公司递交的往来函件都并列存在李岩峰和沈阳市铁西区双子座欢乐汇游乐园盖章和签字，企业法人的法定代表人及其他工作人员以法人名义从事的经营活动给他人造成经济损失，企业法人应当承担民事责任，故李岩峰与双子座游乐园对本案应当承担连带责任。根据依据合同的相对性，本院仅依法支持被告（反诉被告）李岩锋承担上述租金以及违约金的给付责任，对于原告（反诉被告）天空之城公司要求被告（反诉原告）双子座游乐园承担责任的主张，本院不予支持。关于被告（反诉原告）双子座游乐园主张的2020年3月21日至6月13日期间的营业损失124144元，由于其所提供的证据不能证明原告（反诉被告）天空之城公司存在未按照合同约定将被告租赁场地交付给被告使用的事实，故本院不予支持。关于被告（反诉原告）双子座游乐园主张的保证金134138元，由于其提供的证据不能证明与原告（反诉被告）天空之城公司解除《租赁合同》理由，符合该合同中关于返还租赁保证金的约定，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定判决如下:一、被告（反诉被告）李岩锋于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告（反诉被告）天空之城公司租金64397.5元；二、被告（反诉被告）李岩锋于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告（反诉被告）天空之城公司违约金178850元；三、驳回原、被告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3011元，由天空之城公司承担536元、被告李岩锋承担2475元；反诉费4130元，由反诉原告双子座游乐园承担3894元，反诉被告天空之城公司承担236元；保全费2094元，由被告李岩锋承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  宋奕嬴二〇二〇年十一月二十四日法官助理周超书记员王迪本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。