内蒙古自治区乌海市中级人民法院民事裁定书（2020）内03民终457号上诉人(原审被告)：王换香，女，1966年9月7日生，现住乌海市。委托诉讼代理人：郭建平，汉族，现住乌海市。被上诉人（原审原告）：罗海民，男，1966年7月8日生，现住乌海市。委托诉讼代理人：董玉华，乌海市乌达区新达法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司。法定代表人：郭忠东。委托诉讼代理人：张常明，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张燕，北京市京师（呼和浩特）律师事务所律师。上诉人王换香因与被上诉人罗海民、呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司占有排除妨害纠纷一案，不服乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初1065号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王换香的委托诉讼代理人郭建平、被上诉人罗海民的委托诉讼代理人董玉华、呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张常明、张燕到庭参加诉讼。本案现己审理终结。王换香的上诉请求：撤销乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初1065号民事判决；一、二审案件受理费由被上诉人承担；将涉嫌诈骗犯罪的线索移交司法机关。事实及理由：本案中的罗海民并非是王换香居住房屋所有权的罗海民，房屋拥有权的罗海民并没有起诉王换香。本案中的罗海民同呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司涉嫌串通诈骗。一审法院认定事实不清。罗海民辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人在诉状中称本案的罗海民并非是王换香居住房屋所有权的罗海民，房屋拥有权的罗海民并没有起诉王换香是无稽之谈。在一审庭审中，罗海民提供的证据充分证明是本案被上诉人罗海民与呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司以抵顶罗海民欠款的方式将呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司开发的位于乌海市××区案涉房屋抵顶给罗海民，所有证据中均明确了罗海民的身份信息，是与本案一审原告罗海民一致，且2019年6月24日罗海民发现，其经债权抵消取得的案涉房屋已被王换香占有报警后，在公安部门备案的罗海民的身份信息也与本案一致，上诉人该诉请毫无根据。上诉人在上诉状中称本案的罗海民同呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司涉嫌串通诈骗更是凭空捏造，诈骗是相关部门对报案、控告和举报的立案材料进行核实调查审查后符合立案条件，确认有无犯罪事实分析评判是否构成诈骗，而不是上诉人个人随意认定，况且上诉人对此已向公安部门报案后未予以立案，故上诉人该诉请是对被上诉人的诬陷。呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司辩称，罗海民为案涉房屋合法占有人，王换香应该腾退案涉房屋，我公司与罗海民达成顶账协议，约定以该房屋抵顶罗海民的欠款，已向罗海民完成交付，罗海民为房屋合法占有人，王换香撬房门进入为非法占有。本案中不排除包某与王换香串通骗取财物，同意将案件移送公安机关立案侦查。罗海民一审的起诉请求:1、请求依法确认原告为乌海市乌达区朗峰小区**楼****房屋合法占有人；2、判令被告王换香立即停止侵占腾退上述涉案房屋，将该房屋交付原告。3、本案受理费用由被告承担。一审法院认定事实：原告罗海民与被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司协商约定以抵顶原告欠款的方式将被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司开发的位于乌海市××区案涉房屋抵顶给原告，双方于2014年10月21日签订《商品房预购协议书》，被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司向原告出具了“朗峰小区顶账房屋划拨单”和“抵账确认书”。后原告罗海民于2019年6月24日发现其经债权抵消取得的案涉房屋已由被告王换香占有，报警处理无果后，诉至法院。另查明，乌达区朗峰小区15号楼1单元1702号案涉房屋目前未与任何人办理网签手续。被告王换香是自被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司朗峰项目工作人员包某手中取得案涉房屋。包某与王换香于2018年6月25日签订借款抵押协议，以案涉房屋为抵押向被告王换香借款200000元，同时将该房屋交付予被告王换香。案外人包某已于2018年10月去世。一审法院认为，原、被告对于被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司将其开发的位于乌海市××区案涉房屋抵顶于原告罗海民这一事实无争议，可以认定原告于2014年10月21日通过债权抵消的合法方式购买了案涉房屋并付清了该房屋的全部购房款，这意味着原告罗海民对于案涉房屋享有合法占有权。原告罗海民称并未向被告王换香转售案涉房屋，未签订过转售承诺书，也未收到过王换香的购房款，被告王换香也认可并未向罗海民支付过购房款，案涉房屋也并非自罗海民处取得，那么，王换香自无处分权人处取得该房屋并占有该房屋就不符合法律规定，应予腾退。被告王换香认为并未侵占原告的房屋，案涉房屋是因被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司工作人员包某向其借款抵押所得。该院认为该主张不能成立，理由如下：首先，被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司并未就案涉房屋与被告王换香办理网签手续及物权备案登记，并未形成物权对抗效力。况且案涉房屋的抵顶价格为741954元，而被告王换香除去给案外人包某借款200000元之外，并未向呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司或原告罗海民支付过购房款。在原告罗海民已经与被告呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司通过债权抵消方式合法购买了案涉房屋后，第三人除去善意取得情形不能再对该房屋主张权利，更何况被告王换香未支付房屋对价，也未办理物权登记，不符合善意取得。其次，王换香占有案涉房屋的原因是案外人包某将该房屋作为借款抵押交予被告王换香，也就是说原告罗海民作为合法占有案涉房屋的权利人并非被告王换香的借款抵押人，抵押案涉房屋并转移占有也未通过原告罗海民的同意及追认，所以抵押并不成立。退一步讲抵押即使成立，享有的也只是担保物权，而非所有权，房产抵押仅是抵押人以自己合法的房产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。所以，王换香经案外人包某的抵押行为占有案涉房屋也不符合法律规定。因此，被告王换香无权占有位于乌海市××区房屋。被告王换香就出借200000元借款一事可以向借款人另行主张债权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第十五条、第三十四条、第一百零六条、第二百四十五条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：一、原告罗海、原告罗海民是位于乌海市××区房屋的合法占有人；换香于本判决生效后十五日内向原告罗海民腾退占有的位于乌海市××区房屋。案件受理费100元，由被告王换香承担（原告已预交100元）。二审中，上诉人王换香提供证据一、《买房承诺书》一份，证实王换香与呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司赵建军、包某的抵押协议是合法成立的。证据二、罗海民身份证复印件一份，证实本案中的罗海民和我们认识的罗海民并非一个人。罗海民经质证认为，证据一不认可，该证据为复印件，不能作为证据使用。证据二真实性有异议，身份证复印件的来源性不清楚。呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司经质证认为，承诺书及收条的真实性不认可，从文件内容看是承诺人杨爱芬和王焕梅之间的交易与本案无关。证据二身份证复印件真实性不认可。本院经审理查明，被上诉人罗海民未取得房屋产权所有证。本院认为，被上诉人罗海民对案涉房屋并未取得物权，也对争议房屋未取得所有权，房屋的权属归谁所有必须应有房屋产权部门核准的房产证，而且只有取得房屋产权才有权利请求侵害人停止侵权，腾退涉案房屋。一审判决该房屋为被上诉人罗海民合法占有缺乏依据予以证实，且被上诉人罗海民与被上诉人呼和浩特市金川开发区兰太房地产开发有限公司虽然有顶账协议，但从未签订网签合同，不能证实案涉房屋归被上诉人罗海民合法占有。一审认定事实不清，判决不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项之规定，裁定如下：一、撤销乌海市乌达区人民法院（2019）内0304民初1065号民事判决；二、驳回被上诉人罗海民的起诉。一审案件受理费100元退还被上诉人罗海民，二审案件受理费100元退还上诉人王换香。本裁定为终审裁定。审判长 张谷丰审判员 韩小东审判员 高美兰 二0二0年十一月十八日书记员 林梦婕