浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2795号原告：吴允三，男，1968年7月9日出生，汉族，住浙江省平阳县。委托诉讼代理人：韩君滢，浙江九州大众律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秉，浙江九州大众律师事务所律师。被告：沈全华，男，1976年3月27日出生，汉族，住浙江省龙港市。委托诉讼代理人：张安友，浙江豪江律师事务所律师。原告吴允三与被告沈全华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月1日公开开庭进行了审理。原告吴允三及其委托诉讼代理人韩君滢、黄秉，被告沈全华及其委托诉讼代理人张安友到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴允三向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付租金181025元及利息（利息以181025元为基数，自2019年10月1日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.判令被告立即向原告赔偿经济损失116237元；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年6月6日，原告吴允三与被告签订了一份《租赁合同》，约定原告将其位于温州礼品城Ｅ区××层××的6间店面出租给被告使用，租赁时间为2013年10月1日起至2019年9月30日止，另外2013年6月5日至2013年9月30日作为装修期，免费给被告使用。该商铺第一年年租金40000元；第二年年租金40000元；第三年年租金在第二年年租金的基础上递增5%，即42000元；第四年年租金在第三年年租金的基础上递增5%，即44100元；第五年年租金在第四年年租金的基础上递增5%，即46305元；第六年年租金在第五年年租金的基础上递增5%，即48620元。租金支付方式为签订合同时支付第一年租金，以后每年9月30日前支付下一年度的租金，逾期出租方有权利中止合同。该合同签订后，原告依约向被告交付商铺，被告仅向原告支付了第一年和第二年的租金合计80000元。此后，经原告催讨，被告一直未支付剩余租金。此外，因被告一直未支付物业服务费，2019年9月19日，苍南县龙港礼品城经营管理有限公司（以下简称礼品城管理公司）向温州仲裁委员会提交了仲裁申请，要求原告支付物业服务费、水电分摊卫生费及滞纳金。温州仲裁委员会作出了（2019）温仲裁字第577号，裁决原告向物业公司支付物业服务费及滞纳金。2020年6月23日，经人民法院强制执行，原告合计支出116237元。被告沈全华辩称，1.原告的诉讼请求已经超过诉讼时效，应驳回原告的诉讼请求。按照《租赁合同》第3、4条约定，“签订合同时支付第一年租金，以后每年9月30日前支付下一年度的租金，逾期甲方有权中止合同”。尽管本案租赁期限是6年，但是租金是每年支付一次，即每年独立支付，只要有一年不支付租金，就构成违约，诉讼时效就开始计算。原告诉称被告只支付2年租金，即2013年10月1日到2015年9月30日止。2015年9月30日开始的年度租金，应在2015年9月30日前支付，被告未能在2015年9月30日前支付租金，诉讼时效应从该日开始计算，故诉讼时效已经超过法定期限。2.原告要求被告赔偿经济损失116237元无事实和法律依据。《租赁合同》中没有规定该物业费用由被告承担，年租金已经包含物业费用。原告所谓的《物业管理委托合同》系业主委员会与物业管理部门签订，仅约束原告而非被告。因物业费缴纳有时间限度，按原告提供的裁决书认定，物业费是每月按照平方米缴纳的，只要某一个月开始拒绝缴纳物业费，其诉讼时效就开始计算，故该部分诉讼请求早已超过诉讼时效。原告在仲裁案件中未提出诉讼时效的抗辩，该责任和后果是原告自身的原因，不能将此转嫁给被告。3.被告因吸毒被强制戒毒，在强制戒毒期间无法继续经营租赁场地，无法履行《租赁合同》。被告没有向原告支付租金，足以向原告表明无法继续履行《租赁合同》，向原告明确表示终止《租赁合同》。按照合同法第一百一十九条规定，“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施导致损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”，故导致拒付租金之后的损失应当由原告自行承担。原告吴允三围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的主体情况；2.证明，用于证明被告的主体资格；3.《租赁合同》，用于证明被告向原告租赁商铺的事实；4.裁决书、付款凭证，用于证明原告因物业服务合同纠纷支出了116237元的事实。其当庭提供证据5.分户明细对账单，用于证明原告被温州市中级人民法院扣划款项116237元的事实。被告沈全华围绕诉讼请求依法提交了下列证据材料：1.判决书，用于证明物业费等不属于合同约定内容，在另案中并没有处理，原告诉讼请求已经超过诉讼时效，原告应当及时采取措施防止损失进一步扩大的事实；2.戒毒决定书，用于证明《租赁合同》确实无法履行的事实。对当事人提供的上述证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的证据1、证据2，被告均无异议，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的证据3-5，被告对证据的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为《租赁合同》已明确约定租金按年支付，每期租金的诉讼时效是分开计算。原告还应继续举证证明其与礼品城的具体约定。礼品城有约定水电费由承租人承担，未约定物业费由谁承担。根据裁决书载明的内容，原告陈述在2015年年底包括本案的6间商铺被隔板封住无法通行，说明原告应当明知房屋现状及被告使用情况，其明知被告未使用房屋，却要求被告承担物业费，有违公平原则。被告提供的证据1、证据2，原告对证据的真实性、合法性均无异议，对关联性均有异议，认为判决书恰能证明原告的经济损失，该份判决书提到不支持物业费的原因是未提供物业费数额而不予处理，并非不支持物业费。原告主张的是经济损失而非物业费，裁决书于2020年1月23日才作出，并未超过诉讼时效。被告如要求解除合同，应提供书面解除合同通知，原告从未知晓被告要解除合同，其如何使用租赁的商铺，与原告无关。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3，能够证明被告向原告租赁商铺，双方签订《租赁合同》的事实，就此予以认定。但双方争议的第八条约定“此租赁合同与礼品城签订方式一致”，条款约定不明，对此不予认定。原告提供的证据4、证据5，符合有效证据的基本特征，能够证明原告主张的待证事实，就此予以认定。被告提供的证据1，判决书已载明“原告请求被告支付承租涉案房屋产生的水电费、物业费等费用，因其未能提供明确的数额，属诉讼请求不明确，何况原告亦未能提供相应的证据予以证实，对其该项诉求，本案不作处理”，并非物业费未在合同中约定不予处理，故仅能证明被告因未按约履行与温州礼品城开发有限公司（以下简称礼品城）之间的租赁合同，经由法院判决解除合同、腾空房屋并支付租金、违约金的事实，其他不予认定。被告提供的证据2，仅能证明被告因吸毒被公安机关决定强制隔离戒毒2年的事实，但不能证明被告主张的其他待证事实，具体理由于本院说理部分阐明。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年6月6日，原告吴允三与被告沈全华签订一份《租赁合同》，约定：1.原告将位于温州礼品城的6间店面租给被告，租赁期限6年，自2013年10月1日起至2019年9月30日止。2013年6月5日至2013年9月30日作为装修期，免费给被告使用。2.第一年年租金40000元，第二年年租金40000元，第三年年租金42000元；第四年年租金44100元；第五年年租金46305元；第六年年租金48620元。签订合同时支付第一年租金，以后每年9月30日前支付下一年度的租金，逾期原告有权利中止合同。《租赁合同》签订后，被告按约支付了2013年10月1日至2015年9月30日期间的租金。2015年4月15日，被告因涉嫌吸毒被金乡派出所查获，苍南县公安局于2015年4月30日作出苍公强戒决字[2015]第135号强制隔离戒毒决定书，决定对被告强制隔离戒毒2年，自2015年5月1日至2017年4月30日。因被告未能按约履行与礼品城之间的《商铺租赁合同》，礼品城诉至苍南县人民法院，该院于2015年7月14日作出（2015）温苍龙商初字第675号民事判决书，认定2013年5月31日，礼品城委托苍南县荣晖房地产经纪服务有限公司与被告沈全华签订《商铺租赁合同》，合同约定礼品城将其坐落于温州礼品城E区1-35号、39-51号、55-71号共65间商铺出租给沈全华经营儿童乐园，该商铺的租期为2013年6月1日至2019年9月30日止，其中2013年6月1日至9月30日为被告筹备和装修时间，不计入正式租赁期。该商铺第一年租金为65万元，第二年租金为65万元，自第三年起在前一年度租金基础上按递增5%计算，自第二年起定于每年3月1日前一次性交清次年的租金。租赁期间，使用该商铺所发生的税费、水电费、通讯费等一切费用均由承租人承担，并判决“一、温州礼品城开发有限公司委托苍南县荣晖房地产经纪服务有限公司与沈全华分别于2013年5月31日、2013年7月10日签订的《商铺租赁合同》自本判决生效之日起予以解除；二、限沈全华于本判决生效后二十日内将坐落于龙港镇温州礼品城二层E区1-35号、39-51号及55号-71号65间商铺和龙港镇温州礼品城1幢301-304号及314-315号6间商铺腾空并交还给温州礼品城开发有限公司；三、限沈全华于本判决生效后十日内向温州礼品城开发有限公司支付双方于2013年5月31日签订的《商铺租赁合同》项下的租金（按年租金650000元计算，自2014年10月1日起算至实际腾空并交还房屋之日止，已支付的保证金50000元用于抵扣欠缴租金）及逾期付款违约金（以275000元为基数按每日万分之四计算，自2014年10月1日起算至实际腾空并交还房屋之日止）；……五、驳回温州礼品城开发有限公司的其他诉讼请求。”该案于2015年10月28日生效。因原告未支付物业服务费，礼品城管理公司2019年9月19日向温州市仲裁委员会申请仲裁。期间，礼品城管理公司自愿将2016年1月1日以前的收费标准降低至2.80元／月／平方米；2016年1月1日以后的收费标准降低至10元／月／平方米。原告在该案中辩称，在2015年年底，包括原告的6间商铺在内的温州礼品城1区的商铺全部被隔板封住，无法通行。原告多次找礼品城管理公司协商要求开放通道，均被后者无端拒绝。2018年年底，礼品城1区被无端拆除，且本来有3个通道被改成了2个通道，原来的布局已经被全部改变，原告的商铺已经无法定位具体在什么位置。因礼品城管理公司管理不善导致原告的6间商铺被无端关闭，最终被损毁，礼品城管理公司对此应承担赔偿责任。2020年1月23日，温州市仲裁委员会作出（2019）温仲裁字第577号裁决书，认定原告购买龙港镇温州××层××号××号商铺，物业建筑面积共计254.28平方米，于2010年1月7日办理了不动产登记，成为案涉商铺的业主，原告应支付2015年10月1日起至2019年4月30日期间（共计43个月）的物业服务费103847.95元（254.28平方米×2.80元／月／平方米×3个月＋254.28平方米×10元／月／平方米×40个月），并裁定：“（一）被申请人吴允三应于本裁决书送达之日起10日内一次性向申请人苍南县龙港礼品城经营管理有限公司支付物业服务费103847.95元及滞纳金（以101305.15元为基数，自2019年3月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至本案裁决之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以2542.80元为基数，自2019年9月19日起至本案裁决之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；（二）驳回申请人苍南县龙港礼品城经营管理有限公司的其他仲裁请求；（三）本案仲裁费用5874元，由申请人苍南县龙港礼品城经营管理有限公司负担587.40元，由被申请人吴允三负担5286.60元。”2020年6月23日，温州市中级人民法院从原告名下的银行账户扣划执行款2448元、113789元，合计116237元，其中物业服务费103847.95元，滞纳金及延迟履行债务利息5565.45元，仲裁费5286.6元、执行费1537元。本院认为，原告吴允三与被告沈全华签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且内容合法，应认定为有效合同。各方均应按合同约定履行自己的义务。原、被告双方均确认礼品城1区即E区，本院就此予以确认。原、被告双方未在《租赁合同》中明确6间商铺的门牌号，原告主张本案出租房屋为礼品城二层E区36-38号、52-54号商铺，被告虽辩称不清楚向原告所租的房屋门牌号，但其自认一共向原告及礼品城租用商铺共计2800平方米用于开设儿童游乐园，且前述商铺与被告向礼品城租赁的礼品城二层E区1-35号、39-51号及55号-71号65间商铺相连，可认定被告向原告租用涉案6间商铺，连同礼品城的65间商铺一并用于开设儿童游乐园的事实，对原告的主张，本院予以采纳。原、被告约定于每年9月30日前支付下一年度的租金，被告自2015年9月30日起未再支付下一年度的租金，已构成违约。被告辩称租金每年支付一次，每笔租金的诉讼时效应分别计算，原告起诉已超过诉讼时效。然而各期租金的支付虽具有一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性，故租金的诉讼时效仍应自最后一期租金支付期限届满之日起计算，即2018年10月1日。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条规定，民法总则施行后，本案租金的诉讼时效开始计算，应适用三年的诉讼时效规定，原告于2020年8月7日起诉，未超过诉讼时效。结合原、被告在本案中的陈述及原告在（2019）温仲裁字第577号案件中的辩称，被告自2015年被强制戒毒后，未及时联系原告并对涉案6间商铺进行处置，其也未提供证据证明已向原告提出要求解除合同，自身存在过错。而原告自2015年9月30日后无法联系上被告，2015年年底便发现涉案商铺全部被隔板封住，无法通行，其多次就涉案6间商铺被隔板封住，通道无法通行、商铺被擅自改造等问题与礼品城进行交涉，实际已知晓商铺无法使用，合同目的已无法实现，却怠于行使与被告解除合同的权利，放任损失的扩大，亦存在过错。由于原告自认2015年年底涉案6间商铺已无法使用，但具体时间不明，故本院酌情确定为2015年12月31日。因此原告要求被告支付此后的租金，依据不足。但被告仍应向原告支付自2015年10月1日起至同年12月31日止的租金。根据《租赁合同》约定，被告应于2015年9月30日前支付2016年的租金42000元，日租金为115.07元/日（42000元÷365日），故2015年10月1日至同年12月30日的租金为10586.44元（115.07元/日×92日），对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告至今未未支付该笔租金，原告要求其支付自2019年10月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息损失，本院予以支持。原、被告未在《租赁合同》中对物业服务费负担问题进行明确约定，参考被告与礼品城签订的《商铺租赁合同》，位于相同地段的65间商铺平均租金虽高于涉案6间商铺的租金，但仍约定物业费、水电费由被告承担，且物业服务费一般由使用人负担。被告主张服务费已包含在租金内，依据不足。被告辩称物业服务费也超过诉讼时效，但原告于2020年1月23日才经由温州市仲裁委员会作出（2019）温仲裁字第577号裁决书认定负担物业服务费，未超过诉讼时效。现原告已履行物业服务费的支付义务，参照本院认定的租金承担比例，被告应承担自2015年10月1日至同年12月31日期间的物业服务费2135.95元（254.28平方米×2.8元/月/平方米×3个月），该部分物业服务费即被告应向原告赔偿的经济损失，对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。原告所支付的滞纳金及延迟履行债务利息5565.45元，仲裁费5286.6元、执行费1537元，系其自身怠于支付物业服务费导致的经济损失，其也未与被告约定逾期支付物业服务费的违约责任，故前述费用均不应由被告承担。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、沈全华于本判决生效后十日内支付吴允三租金10586.44元并赔偿利息损失（以租金10586.44元为基数，自2019年10月1日起至实际履行完毕之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、沈全华于本判决生效后十日内赔偿吴允三经济损失2135.95元；三、驳回吴允三的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5759元，减半收取计2879.5元，由吴允三负担2814.5元，沈全华负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  杨 珏二〇二〇年十一月六日代书记员  李彬彬?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第一条民法总则施行后诉讼时效开始计算的，应当适用民法总则第一百八十八条关于三年诉讼时效期间的规定。当事人主张适用民法通则关于二年或者一年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。