宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初5489号原告：固原六盘君子商贸有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：马某，宁夏信用律师事务所律师。被告：龚某，宁夏固原市人，住宁夏固原市。委托诉讼代理人：张某，陕西智圣律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告固原六盘君子商贸有限公司与被告龚某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告固原六盘君子商贸有限公司法定代表人杨某及其委托诉讼代理人马某、被告龚某及其委托诉讼代理人张某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告固原六盘君子商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的房屋租赁费38444.6元、物业管理费10353.08元、水费1551.1元、以上费用共计50348.78元。2.案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月16日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼3层3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺（总面积147.74平方米）出租给被告，租期3年，自2017年11月16日起至2020年11月15日止；租金10元/平方米/月，管理费3.5元/平方米/月，并对双方权利义务做了详尽的约定。合同签订后，原告将涉案商铺交于被告。此外，2018年8月13日开始被告龚某占用尚都国际7号楼3层3091号商铺至今。原告认为，被告使用商铺并接受原告提供的物业管理服务，却长期拖欠租赁费、物业管理费以及水暖费，原告多次与其交涉未果，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，构成违约，故原告向法院提起诉讼，提出上述诉讼请求。被告龚某辩称：1.原告和各业主及尚都系委托关系，原告属于居间人的身份，原告并非各业主及尚都的承租人，故被告并非次承租人，原告居间人的身份决定了原告只能收取相关报酬，而没有收取房屋租金等各项费用的权利；2.被告是2019年4月27日搬进租赁摊位，2020年3月18日搬离了所租的摊位，但是被告向原告缴清了2017年11月16日至2018年11月16日的费用，因原告商场消防不过关，消防单位不让运营，故原告应向被告退还2017年11月16日至2018年11月16日的费用；3.被告在承租期间并未享受暖气，在合同中没有约定水费等由谁承担；4.因原告经营不善，尚都于2019年12月也发出了公告要解除与原告的委托关系的说明，被告基于不安抗辩，因此也不存在违约的责任，在该合同中，首先违约的应该是原告；5.被告在承租摊位时，原告承诺向被告提供交三免三的优惠政策，故原告应当履行承诺，继续向被告实行交三免三的优惠政策。综上所述，驳回原告的诉讼请求。原告固原六盘君子商贸有限公司为证明其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：1.商铺租赁合同原件一份，证明原告将业主所有的位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼3层3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺（总面积147.74平方米）出租给被告，约定租赁期为三年，自2017年11月16日至2020年11月15日止，租金每月每平方米为10元、管理费每月每平方米为3.5元的事实；2.商户授权委托书原件七份（14张），证明业主靳伟军、杜得锋、刘军红、冯彩霞、司玉娥、陈丽、赵继琴委托原告将业主所有的商铺进行出租收取租金的事实；3.物业服务合同复印件一份、关于尚都购物中心委托原告招商、管理尚都7号楼的情况反应复印件1份，证明原告提供物业服务的事实；4.照片打印件一份，证明被告于2020年3月18日之前仍占用摊位的事实；5.催告函原件一份，证明原告于2019年11月8日向被告催要租金、水费、物业费的事实；6.照片打印件三张，证明被告占用3091号摊位的事实。被告龚某的质证意见：对证据1无异议；对证据2真实性有异议，请求法庭予以核实；证据3中物业服务合同系复印件，真实性有异议，需要与原件核实，且该物业服务合同并不能证明原告向被告提供物业服务的事实。对情况反应真实性有异议，需要与原件核实，该情况反应也正好证明了尚都国际3、4层楼因宾馆装修导致长期封闭、破烂不堪的事实；对证据4真实性有异议，并不能证明被告继续占用的事实，且被告本人陈述被告当天在搬离该店铺，门外整理的纸箱可以证明被告2020年3月18日正在搬离的事实；对证据5真实性无异议，但系原告单方发出，并未与被告协商，故被告不予认可；对证据6真实性无异议，但对被告证明目的有异议，并不能证明被告占用的事实，且该摊位也并未包含在原被告签订的合同内，被告不予认可。被告龚某为证明其诉讼主张，向法庭提交了下列证据：1.营业执照复印件一份，证明原告的经营范围不包含房屋租赁的事实；2.2020年3月16日公告、通知复印件各一份，2019年12月16日、2020年3月13日公告、通知打印件各一份证明原告违约在先的事实；3.（2019）宁04民终467号民事裁定书一份，证明原告与尚都国际系委托关系的事实；4.收款收据原件五张，证明被告向原告缴纳共计20569.2元，且已将2018年11月16日前的所有费用缴清的事实；5.申请证人安某、雍某出庭作证，证实被告已经同原告解除合同等事实。原告固原六盘君子商贸有限公司的质证意见：证据1是原告之前的营业执照，原告于2018年更换营业执照，营业范围包含房屋租赁、场地出租等范围；证据2系复印件，对其真实性不予认可；证据3证明原告与银川中城房地产开发有限公司系委托关系，并不是与尚都国际是委托关系，且原告向被告出租的摊位系业主所有，并不是银川中城房地产开发有限公司所有；对证据4真实性无异议，其中一张票据为装修押金1000元，并不是租金。对证据5证人证言的真实性不予认可，二证人证明被告搬进商场的时间不一致，且被告提交收据原件证明其已缴纳2017至2018年期间的相关费用与证人证言相互矛盾。经双方举证、质证，本院对原、被告提交的证据认定如下：原告提交的证据1、2、5，来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，且能形成证据链条，证明位于固原市原州区政府街尚都国际7号楼三层3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺所有权人委托原告将其所有的商铺对外招商、出租摊位、签订合同、代收租赁费、诉讼追讨租赁费及原、被告所签订的合同成立且合法有效，原告是本案适格主体的事实，本院予以采信；原告提交的证据3中的物业服务合同，虽是杨某以个人名义签署，但杨某系原告固原六盘君子商贸有限公司法定代表人，其与银川中城房地产开发有限责任公司签订的物业服务合同成立且合法有效，本院予以采信；对原告提交的证据3中的情况反应，是原告的单方声明，达不到其证明目的，故仅对其真实性予以才采信；原告提交的证据4、6无其他证据佐证，不能达到原告的证明目的，不予采信。被告提交的证据1、2、3与本案不具有关联性，不予采信。被告提交的证据4，来源合法、内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。被告申请的证人证言，证言内容没有反应出被告待证事实，不能达到被告的证明目的，对证人证言不予采信。本院经审理认定事实如下：靳伟军、杜得锋、刘军红、冯彩霞、司玉娥、陈丽分别是固原市原州区政府街尚都国际7号楼三楼3062、3063、3064、3066、3067、3068号（总面积147.74平方米）商铺所有权人，分别与原告固原六盘君子商贸有限公司就其所有商铺对外招商、出租摊位、签订合同、代收租赁费、追讨租赁费等事宜签订商户授权委托书。2017年11月16日，原、被告签订《商铺租赁合同》（出租人、甲方为原告，承租人、乙方为被告），主要约定：甲方将尚都国际7号楼三层3062、3063、3064、3066、3067、3068号商铺（总面积147.74平方米）出租给乙方，租赁期三年。自2017年11月16日起至2020年11月15日止。租赁到期合同自动终止。商铺租金每平方米10元，管理费每平方米3.5元，乙方按季度向甲方一次性支付一个季度租金共4432.2元，一个季度的管理费共1551.27元。为保证合同的履行，乙方一次性应交保证金4500元，签订合同时同时交清。合同终止，如乙方无违反合同行为，甲方应如数将保证金退还乙方；如乙方有违约行为，甲方有权将保证金抵作乙方所欠费用。租赁期内使用水，电等费用，由乙方承担。合同自双方签字或盖章后生效。原、被告在合同上签字、盖章。合同签订当日被告支付保证金4500元，后续付清2017年11月16日至2018年11月16日期间租金、管理费用，并支付装修押金1000元。本院认为，合法的租赁关系受法律保护。本案中，固原六盘君子商贸有限公司受商铺所有权人委托管理，并就诉讼追讨房屋租赁费等事宜签订授权委托书，并与被告签订了《商铺租赁合同》，固原六盘君子商贸有限公司作为原告起诉，符合法律规定，故对被告辩称原告不具备房屋租赁的资格、原告的主体不适格的意见不予采信。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，属有效合同。原告要求被告履行合同义务的理由成立，本院予以支持。鉴于原、被告未解除合同，且商铺所有人委托管理，原、被告签订的《商铺租赁合同》继续有效，本院确认自2017年11月16日至2020年4月1日的房屋租赁费总计为42155.15元（28个月×10元/月/平方米×147.74平方米+16天×10元/月/平方米×147.74平方米÷30天），考虑受疫情影响，酌情减免2个月租赁费即2954.8元（2个月×10元/月/平方米×147.74平方米），根据合同约定被告交纳的保证金4500元抵充租金，再减去被告已支付的2017年11月16日至2018年11月16日的房屋租赁费，原告同意将装修押金1000元冲抵租金故被告实际应支付欠交房屋租赁费为15971.55元。被告辩称签订合同之时原告承诺其享受交三个月免三个月房屋租赁费的优惠政策，原告对优惠政策不否认，但认为被告存在拖欠租赁费等各项费用及其他违约行为，不再享受免租优惠条件，被告确实存在拖欠租赁费等费用的违约行为，对被告该辩解不予采信。原告具有物业服务资格且就物业管理费与被告进行了明确约定，故对原告要求被告支付物业费的诉讼请求，本院予以支持。本院确认被告欠交自2017年11月16日至2020年4月1日的物业费计8549.22元（28个月×3.5元/月/平方米×147.74平方米+16天×3.5元/月/平方米×147.74平方米÷30天-已交物业费6205.08元）。关于水费，虽双方在合同中约定租赁期内水、电费用由承租方负担，但未约定收取办法及标准，合同约定不明且原告未提供其他证据证明该主张，本院不予支持。关于暖气费，原告未能提供证据证实其主张，本院不予支持。原告诉称被告自2018年8月13日至2020年4月1日期间占用3091号商铺（17.4平方米），要求支付相关费用，但其提供的证据不足以证实其该项主张成立，故对其该部分诉讼请求本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告龚某于本判决发生法律效力之日起十日内向原告固原六盘君子商贸有限公司支付房屋租赁费15971.55元、物业费8549.22元，共计24520.77元；二、驳回原告固原六盘君子商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1174元，由原告固原六盘君子商贸有限公司负担761元，被告龚某负担413元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 马淑媛人民陪审员 杨继宗人民陪审员 张剑光二〇二〇年十一月二十四日书记员 张桂花附：本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。