广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初24666号原告：莫焯锋，男，1981年3月8日出生，汉族，住广东省清新县**************，公民身份号码441************958。委托诉讼代理人：徐俏斌，广东广清律师事务所律师。被告：苏俊斌，男，1989年10月17日出生，汉族，住湖南省新化县****************，公民身份号码432************215。委托诉讼代理人：汤丽，广东天狼星律师事务所律师。原告莫焯锋与被告苏俊斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫焯锋委托诉讼代理人徐俏斌、被告苏俊斌委托诉讼代理人汤丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告莫焯锋向本院提出诉讼请求：1.被告支付拖欠的租金117000元及违约金（以39000元为基数，从2020年7月16日起按年利率24%计算至付清款日止）；2.被告立即支付解除合同违约金150000元；3.被告支付拖欠的水电费13450.45元。诉讼中，原告变更第一项诉讼请求为：被告支付拖欠的租金117000元及违约金（违约金以117000元为基数，从2020年7月16日起按年利率24%计算至付清款项日止）。事实和理由：原、被告于2019年11月26日签订了房屋租赁合同，约定原告将位于广东省中山市坦洲镇文康路合胜社区******的房屋出租给被告，双方还对租期、租金、违约责任等进行了约定。原告已经按照现状将房屋交付给被告使用，但从2020年5月起，被告开始拖欠原告租金。原告多次催收，但被告拒不履行合同义务。2020年7月底，原告得知被告已经搬离租赁场地，擅自解除了租赁合同。因被告擅自解除租赁合同，根据合同约定，被告应当承担违约金150000元。租赁期间，被告拖欠水电费共计13450.45元，该费用也应当由被告负担。为维护原告自身合法权益，原告特诉至法院。被告苏俊斌辩称，1.涉案租赁物所有权人黄伟轩于2020年8月8日发出声明，由于原告不按时缴纳租金导致原告与所有权人之间的租赁合同解除。根据相关法律规定，涉案租赁合同自2020年8月8日起无效，自然终止，即涉案租赁合同并非被告单方解除，原告要求支付单方解除合同违约金无事实根据和法律依据。2.原告要求的拖欠租金违约金超过法律保护的利率上限，不应按照年利率24%计算。3.电费应当按照政府公布的价格计算，不应由被答辩人自主定价，即水电费应为6981×0.70016875=4887.88元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：编号为1162000收据显示，莫焯锋于2014年8月23日收到东莞市搜于特服饰有限公司交来租赁中山市**********的合约保证金70000元。2019年11月26日，莫焯锋（甲方、出租方）与苏俊斌（乙方、承租方）签订一份房屋租赁合同，主要约定甲方出租给乙方的房屋位于广东省中山市坦洲镇文康路合胜社区******（一楼实用面积为120平方米，二楼实用面积为230平方米），合同签订生效之日即视为，甲方已经按照房屋的现状将房屋交付给乙方使用。租赁期限自2019年10月1日起至2021年2月28日止。租赁期间内，乙方每月15日前支付当月房屋租金39000元。甲方收到乙方支付的租金后10日内应提供相应收据给乙方，否则，乙方可延迟支付下月租金，甲方收取租金和其他费用的账号、户名为莫焯锋，账号为622*************013，开户行为中国农业银行开平支行。如租赁合同需备案的，由甲方负责办理备案，租赁税由甲方承担。甲方应协助乙方办理营业执照、广告审批、二次消防验收等事项，相关费用由乙方承担。乙方逾期向甲方支付租金、履约保证金等费用超过15日的，则甲方可按日向乙方收取应付金额的千分之五作为滞纳金；乙方逾期支付租金超过30日的，甲方有权单方解除合同。租赁期内，乙方需根据水电部门的结算时间及时向甲方支付水电费并承担经营所产生的税收、工商、税务、员工工资、卫生、环保、排污等费用。本合同自双方签字盖章之日起生效，任何一方单方面解除合同的，均须向守约方支付违约金150000元。甲方单方面解除合同或因甲方违反本合同的约定导致乙方解除合同的，甲方应向乙方如数退还乙方己预付但未到期的租金，赔偿乙方按租赁期限均摊后的装修损失残值以及装修补偿费残值。乙方单方解除合同的或因乙方违反本合同的约定导致甲方解除合同的，乙方已预付的租金不予退还。2019年12月5日，莫焯锋向苏俊斌、黄燕明出具一份承诺书，主要载明：鉴于莫焯锋与苏俊斌、黄燕明于2014年8月15日签订房屋租赁合同，莫焯锋出租给苏俊斌、黄燕明的位于中山市坦洲镇文康路合胜社区******。原合同约定租赁期限为2014年9月16日至2019年9月30日止。依据原合同苏俊斌、黄燕明已向莫焯锋支付合约保证金70000元，莫焯锋于2014年8月23日出具收据。鉴于原合同租赁期限届满，原合同终止，莫焯锋应将以上合约保证金全额无息退还给苏俊斌、黄燕明，现莫焯锋承诺于2021年2月28日前向苏俊斌、黄燕明全额无息退还。莫焯锋提供中国农业银行个人明细对账单显示，莫焯锋（账号：622*************013）分别于2020年1月14日、4月13日、4月17日、5月16日收到苏俊斌（账号：622************617）汇款39000元、30000元、39000元、39000元。莫焯锋提供的中山市坦洲镇潮流前线用电情况显示，2020年5月2日至2020年6月2日期间实用电量为6981，政府优惠5%，实收用电金额为6981×1.178×0.95=7812.43元；2020年6月2日至2020年7月2日期间实用电量为5038，政府优惠5%，实收用电金额为5038×1.178×0.95=5638.02元。莫焯锋提供的其与备注为黄（黄伟轩）的微信聊天记录显示，7月19日中午12:45，黄（黄伟轩）告知莫焯锋：潮流前线已把里面仓库的东西全部搬走。员工已辞退了，请你交清水电费、租金后搬走所有物品吧。莫焯锋回复：这情况，我了解下先。7月22日中午12:22，莫焯锋和黄（黄伟轩）说：我见到了。勇已发给我了。我也在跟律师沟通起诉事宜。黄（黄伟轩）回复：潮流前线的物品早已搬空了，里面没有东西了。你把水电费给亚勇吧。莫焯锋答复：嗯嗯。8月5日，中午12:45，黄（黄伟轩）说：莫生，昨天有个客人（137*****275）自称是潮流前线的人打来电话，说他继续租铺，价格2万元/月，我说2万太平了，最少要2.5万，少于2.5万就不租的。他说，现状生意难做，一定要2万元租给他，我说不行！他又说，现在他还有东西未搬走，合同还没有解除，有优先权，并且他说，他从来按时给租金给莫焯锋，没钱租金。我知道他是无赖，我告诉他，我跟莫焯锋签订租赁合同，与你无关，我不认识你！至于你们铺里的空货架，和未拆的旧空调，你们需要搬走的话，要交清所欠的水电费，否则当放弃物处理。我告诉他，如果他们有什么诉求，可以到法院告我。现商铺继续面向社会招租，我会维护我的合法权益，不惧怕任何势力。莫焯锋回复：欠我5、6、7月份的租金。8月6日晚上19:47，黄（黄伟轩）告知莫焯锋：解除合同声明。产权人黄伟轩（称甲方），将坐落在中山市*********之一的左边商铺和二楼商铺，租给莫焯锋（称乙方）经营，于2020年4月8日双方签订了租赁合同（附合同）。由于乙方莫焯锋没执行合同条例，不按时缴交租金和押金，于2020年7月15日停止缴租金，并且，在甲方不知情的情况下乙方将商铺物品全部撤走，商铺关门，停止营业，几个月的水电费也停交。给甲方造成了经济损失。……8月11日下午14:10，黄（黄伟轩）通知莫焯锋：潮流前线经营的坦洲镇文康路10之一商铺，欠电费约7000元（以电费收据凭证为准），水费，半年的水费，（已缴费凭据为准），欠租金2020年7月15日至7月30日，以交锁匙当天为准，15天租金13500元，合计约25500元。请你们速交欠款。由于你们拖欠水电费和租金，违反合同条例，根据《中华人民共和国合同法》有关法律规定，已经解除了合同。我们已经签约了新租户，今天进行装修。请把你们的货架、杂物、限于今天搬走，至于空调，等你们交清欠费后才能搬走。请你们限于2020年8月12日止，把赁架等杂物搬走，逾期不搬走按放弃杂物处理。特此通知。业主：黄伟轩。莫生，请发给潮流前线老板。庭审中，莫焯锋与苏俊斌确认涉案租赁物位于中山市坦洲镇文康路合胜社区******，所有权人为黄伟轩；对双方于2019年11月26日签订的房屋租赁合同的签名、捺印、内容予以确认；确认尚欠2020年5月-7月租金。莫焯锋称据其他租户和房东黄伟轩反映，苏俊斌于2020年7月19日搬离，其在2020年7月24日、25日前往现场发现，涉案租赁物内只剩下货架及一台烂空调，其余物品已搬走；由于其只有第三方转发的截图，且涉案商铺只有一个总表，平常的水电费收支均由各租户自行交款给房东进行统计，但苏俊斌已确认尚欠水电费4887.88元未予支付，只是苏俊斌未将损耗和公摊计算入内，所以苏俊斌拖欠的水电费金额为13450.45元；根据房屋租赁合同约定，单方解除合同应承担150000元的违约金。苏俊斌则认为黄伟轩于2020年8月10日以微信方式通知店员说已与莫焯锋解除租赁关系，所以其是在2020年8月10日搬走；从莫焯锋提供的微信记录来看，解除合同是因莫焯锋拖欠房东的租金，导致解除莫焯锋与房东的租赁关系，致使莫焯锋失去出租权，且涉案租赁合同中没有任何关于解除合同的约定，其自始至终没有提出解除合同。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。莫焯锋经业主黄伟轩同意后，将房屋转租给苏俊斌，双方签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律规定，应属有效。苏俊斌在房屋承租期间理应按约定及时支付相应租金。莫焯锋主张苏俊斌支付2020年5月至7月期间租金共计117000元，有房屋租赁合同、银行个人明细对账单为证，苏俊斌对此不持异议，莫焯锋的该项诉求理据充分，本院予以支持。关于水电费的问题。莫焯锋主张苏俊斌拖欠水电费13450.45元，但并未提供证据证明涉案租赁物的具体用水、用电的情况，亦未提供其代为缴交水电费的凭证，且苏俊斌只确认尚欠水电费4887.88元。莫焯锋应为其主张承担举证不能的不利后果。故莫焯锋主张苏俊斌支付水电费4887.88元，于法有据，本院予以支持，超出部分，理据不充分，本院不予支持。关于违约金的问题。莫焯锋主张苏俊斌违约，应按约定支付违约金150000元，并提供了房屋租赁合同为证。苏俊斌对此不予确认，辩称其非违约方，因涉案租赁物业主解除与莫焯锋之间的租赁关系，导致其与莫焯锋之间的转租合同无效，莫焯锋主张违约金150000元的诉求缺乏事实和法律依据。综合本案的证据及双方陈述分析，莫焯锋与苏俊斌均确认苏俊斌自2020年5月起拖欠租金并已搬离涉案租赁物，即苏俊斌的行为足以表明其不履行合同义务，该行为已属违约，应当承担违约责任。其次，从莫焯锋提供的微信聊天记录可以看出，涉案租赁物业主要求解除与莫焯锋之间的租赁关系是基于莫焯锋拖欠2020年7月份的租金，即苏俊斌的违约行为发生在前，莫焯锋拖欠支付租金在后，因此，苏俊斌以莫焯锋与涉案租赁物业主解除租赁合同关系为由抗辩其非涉案房屋租赁合同的违约方，理据不足，本院不予采信。莫焯锋主张苏俊斌支付解除合同违约金150000元，理据充分，本院予以支持。至于逾期付款违约金。因莫焯锋同时主张解除合同违约金和逾期付款违约金，且莫焯锋并未举证证明解除合同违约金不足以弥补因苏俊斌违约所造成的实际损失，故莫焯锋主张苏俊斌支付逾期付款违约金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告苏俊斌于本判决生效之日起七日内向原告莫焯锋支付2020年5月至7月期间租金117000元；二、被告苏俊斌于本判决生效之日起七日内原告莫焯锋支付解除合同违约金150000元；三、被告苏俊斌于本判决生效之日起七日内向原告莫焯锋支付水电费4887.88元；四、驳回原告莫焯锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5506元，减半收取2753元（已由原告莫焯锋预交），由原告莫焯锋负担84元，被告苏俊斌负担2669元，并直接向原告莫焯锋支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十一月二十四日书记员  李德莲李晓童