湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8773号原告：黄清平，男，1966年7月5日出生，汉族，住湖南省汨罗市。委托诉讼代理人：郑鹏程，湖南锐杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫卓，湖南锐杰律师事务所律师。被告：叶汉高，男，1956年11月13日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：夏晓宾（系被告的配偶），女，1959年10月1日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。第三人：赵树德，男，1950年9月24日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。原告黄清平（以下简称原告）与被告叶汉高（以下简称被告）、第三人赵树德（以下简称第三人）排除妨害纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人郑鹏程，被告及其委托诉讼代理人夏晓宾到庭参加诉讼。第三人经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告腾空、返还原告位于长沙市雨花区××小区××栋××单元××号杂屋；2.被告支付自2017年2月23日起至杂屋返还之日止的杂屋使用费（暂计40个月，每月150元，共计6000元）；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年2月23日，原告从第三人手中购买了长沙市雨花区××小区架空层和杂屋。双方签订《转让协议》，约定：1.第三人同意将怡景民居小区开发商长沙潮福房地产开发有限责任公司分配的怡景民居小区架空层车库及杂屋（车库10个，计313.38平方米，杂屋14间，计311.31平方米，合计共624.69平方米，详见附件）的所有权全部转让给原告。综合考虑以下因素，转让总价为48万元；2.该物业均是架空层建筑，没有产权，只有所有权。协议签订后，原告于2017年2月28日通过中国工商银行长沙树木岭支行向第三人转帐支付48万元，第三人于当日向原告出具《收款收据》，之后双方办理了交接手续，原告依法取得诉争杂屋的使用权。被告在未经原告同意的情况下私自占用诉争杂屋，原告多次要求被告腾空、返还诉争杂屋，并通过物业、社区、派出所进行调解，但被告仍占用上述杂屋，且以各种理由拒绝搬出。被告辩称，1.被告系怡景民居的业主，被告退休后被物业请去为小区扫地，使用了诉争杂屋堆放扫地时捡的废品，而且杂屋已经空置十几年了，被告用来堆放废品不是私占，原告所诉与事实不符；2.根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。涉案车库系小区的配套设施，应当优先业主购买。原告不是业主，涉案《转让协议》不受法律保护，24间杂屋和车库应退还给广大业主，再由业委会另售给有需要的业主；3.原告与第三人签订《转让协议》，一次性买14间杂屋和10间车库不真实、不合法，原告也未在小区向业主公示24间杂屋和车库的房号；4.原告2017年2月23日从第三人手中购买怡景民居的杂屋和车库24间，第三人是谁、是否是合法的转让人、有何资格将诉争杂屋和车库卖给原告，被告均无从了解；5.原告称诉争杂屋和车库系开发商长沙潮福房地产开发有限责任公司分配给第三人的，为何不提供长沙潮福房地产开发有限责任公司法人代表的买卖委托书、股东信息及会议记录，被告怀疑原告与第三人之间买卖的真实合法性；6.原告根本没有通过物业和派出所来与被告进行杂屋腾空协调。第三人提交书面意见称，怡景民居小区开发商长沙房地产开发有限责任公司为抵扣其欠第三人的工资和费用，分配了怡景民居小区架空层车库和杂屋（车库10个，计313.38平方米；杂屋14间，计311.31平方米）给第三人。2017年2月23日，第三人将上述车库和杂屋的所有权全部转让给了原告，上述车库和杂屋均是架空层建筑，没有产权，只有所有权。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经与原件核对无异的《转让协议》、长沙市雨花区怡景民居小区业主委员会出具的《证明》、转账凭证、收款收据，本院予以采信。根据以上采信的证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2017年2月23日，原告（受让方、乙方）与第三人（出让方、甲方）签订《转让协议》，约定：1.甲方同意将怡景民居小区开发商长沙房地产开发有限责任公司分配的怡景民居小区架空层车库和杂屋（车库10个，计313.38平方米，杂屋14间，计311.31平方米，合计共624.69平方米，详见附件）的所有权全部转让给乙方。综合考虑以下因素，转让总价为48万元；2.该物业均是架空层建筑，没有产权，只有所有权（应为使用权）；3.甲方所有的该物业目前大部分都被他人非法占用，该物业的回收均由乙方自己负责，甲方不负有任何责任。该转让协议附件中包括本案诉争9栋二单元26号杂屋。长沙市雨花区怡景民居小区业主委员会于2017年4月16日在该《转让协议》上加盖印章，并注明：此转让协议中的所有车库和杂屋属原告所有。原告按照合同约定向第三人支付了转让款48万元。因诉争车库自2017年11月以来一直由被告占用至今，原告要求被告腾空并交付诉争车库未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告为证明第三人依法取得该小区架空层车库及杂屋物业使用权后将诉争车库转让给原告，被告未经原告同意的情况下私自占用诉争车库，提供了长沙房地产开发有限责任公司于2005年6月7日向第三人出具的《公函》、原告与第三人于2017年2月23日签订的《转让协议》及相应的转账凭证、收款收据、长沙市公安局雨花分局左家塘派出所报警案件登记表予以佐证。被告对《公函》的真实性有异议，未出示会议记录、备注等，对《转让协议》中第三人签字有异议，对《证明》的证明目的有异议，诉争杂屋已经闲置18年，对收款收据的真实性有异议，对报警案件登记表不知情，没有进行过调解。第三人对上述《公函》和《转让协议》及相应的转账凭证、收款收据的真实性、合法性和关联性均无异议。长沙房地产开发有限责任公司向第三人出具的《公函》载明：鉴于怡景民居小区的项目已经结束，根据董事会决议，现将余下的10个架空层车库（计313.38平方米）和14间架空层杂屋（计311.31平方米）共计624.69平方米分配给第三人，抵扣第三人自2001年4月以来的工资和垫付费用。此致。落款日期为二00五年六月七日，日期处加盖该公司公章。虽然原告未提供《公函》的原件予以核对，但第三人对该《公函》的真实性无异议，且诉争小区业主委员会对原告从第三人处购买诉争车库的事实予以确认，被告亦未提供充分证据予以反驳，故本院予以采信。另查明，被告系长沙市雨花区劳动东路499号怡景民居9栋103房的业主。本院认为，原告与第三人签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，因此而产生的权利义务关系受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十四条第一款规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”，因该条款并非效力性强制性规定，且原告与第三人签订《转让协议》的时间是2017年2月23日，被告未举示证据证明第三人在当时有隐瞒销售车位的事实，也未举示证据证明有其他业主在当时及合理时间内，向第三人提出购买车位的事实；故被告辩称涉案车库系小区的配套设施，应当优先业主购买，原告与第三人签订的《转让协议》不真实、不合法，本院不予采纳。第三人依据上述协议将诉争杂屋出售给原告，原告也按照约定向第三人支付了购买款，故原告系诉争杂屋的权利人，依法享有对该杂屋使用、收益的权利。被告未经原告同意占用该杂屋，侵犯了原告的合法权益，故原告请求被告腾空并返还诉争杂屋，符合法律规定，本院予以支持；原告请求被告按照每月150元的标准向其支付车库使用费，未提供证据证明，本院不予支持。被告虽为怡景民居小区业主，但其未提交证据证明其系合法占有使用涉案杂屋，应当承担举证不能的不利后果。综上，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告叶汉高于本判决生效后10日内将位于长沙市雨花区××小区××栋××单元××号杂屋腾空后返还给原告黄清平；二、驳回原告黄清平的其他诉讼请求。本案受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告叶汉高负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孙满平二〇二〇年十一月二十日书记员  和 阳附：《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。