山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）晋08民终2635号 上诉人（原审被告）：马永军，男，1981年7月18日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。 上诉人（原审被告）：唐兰英，女，1980年6月23日出生，土家族，现住山西省运城市盐湖区。 二上诉人委托代理人：孙思雨，山西晋华律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：侯轶荣，女，1976年8月6日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。 被上诉人（原审原告）：王更，男，1976年8月26日出生，汉族，山西省运城市盐湖区。 二被上诉人委托诉讼代理人：周俊峰，山西衡霄律师事务所律师。 上诉人马永军、唐兰英因与被上诉人侯轶荣、王更房屋买卖合同纠纷一案，不服盐湖区人民法院（2020）晋0802民初583号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人委托诉讼代理人孙思雨、被上诉人委托诉讼代理人周俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人马永军、唐兰英上诉请求：一、撤销原审判决；二、请求改判驳回被上诉人诉讼请求；三、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、上诉人已经完全履行了付款义务，支付购房款42万元。2014年3月23日，双方签订《房地产买卖合同》，同年3月31日、5月14日，上诉人依约将21万元汇至运城市鼎泰房地产经纪公司，用于被上诉人支付房款过户的保证，同年6月18日办理过户登记，2015年2月14日，上诉人支付剩余房款21万元。二、上诉人向运城市鼎泰房产经纪公司支付购房首期款21万元，被上诉人明知且认可，上诉人在此次交易过程中无过错，已经完全履行了《房地产买卖合同》规定的义务。三、一审认定运城市鼎泰公司“实际又处于担保人的位置”认定错误。鼎泰公司所谓的担保，是按三方达成的协议是先收首付款后过户，因此在上诉人支付21万元后，上诉人付款义务已经完成，如何得到房款是被上诉人和鼎泰公司事，与上诉人无关。被上诉人变更过户是用实际行动认可了鼎泰公司接收房款，因其被上诉人怠于行使权利，导致被骗。综上，请求支持上诉人上诉请求。 被上诉人侯轶荣、王更辩称：一、根据上诉人、被上诉人及鼎泰公司签订的三方协议，鼎泰公司是上诉人与被上诉人之间的居间人，该协议仅约定由鼎泰公司收取5000元定金，并授权其收取首付款等其他款项。二、上诉人将首付款将于鼎泰公司并未经被上诉人同意，被上诉人对此亦不知情。合同约定是贷款支付，非现金交付，2014年被上诉人和上诉人去银行提交了相关的贷款资料，6月时上诉人和鼎泰公司通知贷款已经批准，需办理过户才可以发放贷款，故我方给上诉人办理了过户手续。三、鼎泰公司案发后，我方曾向盐湖公安局报案，但因与其无直接经济往来，盐湖公安分局未立案。请求驳回上诉，维持原判。 侯轶荣、王更向一审法院起诉请求：1、依法判令二被告支付原告购房款21万元。2、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2014年3月23日，原告侯轶荣与被告唐兰英通过运城市鼎泰房地产经纪有限公司签订了《房地产买卖合同》，原告侯轶荣将位于运城市盐湖区河东东街南学府嘉园21号楼1单元502号房屋出售给被告唐兰英，合同约定房屋总价款为42万元整。合同签订后，被告唐兰英分两次向运城市鼎泰房地产经纪公司共交付21万元作为本次购房的首付款，剩余尾款由运城市鼎泰房地产经纪公司协助办理商业贷款。基于契约精神，原告将《房屋产权证》等相关资料交付于运城市鼎泰房地产经纪公司，并为被告办理了过户登记。然而，令人意外的是，运城市鼎泰房地产经纪有限公司因为涉嫌合同诈骗被公安机关立案侦查。鉴于此，原、被告双方经过友好协商后，于2015年2月14日签订补充《协议书》，协议约定：被告之前交付于运城市鼎泰房地产经纪有限公司的21万元房款作为首付款，待运城市鼎泰房地产经纪有限公司合同诈骗一案经公安机关处理完毕后，由双方协商解决处理。被告剩余未支付的21万元购房款于2015年2月15日支付给原告，随后被告按照约定支付了后一部分21万元购房款。2017年7月4日，宁夏银川市中级人民法院依法对吴秉麟等三十三名被告人及被告人相关的五家被告单位（包括运城市鼎泰房地产经纪有限公司）合同诈骗案进行了公开宣判，自此，运城市鼎泰房地产经纪有限公司合同涉嫌诈骗案也彻底终结。案件终结后原告与被告多次进行协商，要求被告按照2015年2月14日签订的《协议书》支付之前未付的首付款，但被告均以各种理由推诿，不履行其义务。原告认为，《协议书》约定的条件已经成就，而被告拒不履行其义务，为了维护原告的合法权益，特向贵院提起民事诉讼，望判如所请。 一审法院认定事实：二原告系夫妻关系，二被告系夫妻关系。2014年2月，原告在自家房屋窗户张贴售房公告，被告看到后即与原告联系购房事宜，因被告一方不能一次性支付房屋全价款，且被告希望通过银行贷款途径支付房款，故原、被告共同找到第三方运城市鼎泰房地产经纪有限公司处理此事。2014年3月23日，原、被告及其第三方共同签订了一份《房地产买卖合同》，合同约定：“出售方（甲方）侯轶荣、购买方（乙方）唐兰英、居间代理方（丙方）。1、甲、乙双方通过丙方的居间介绍，甲方同意将坐落在运城市盐湖区河东街南学府嘉园21幢1单元502室123.96平方米的房屋一套出售给乙方。甲乙双方协商，一致同意房产转让价款42万元。2、在充分保证甲乙个人利益的前提下，为防止甲方将此房二次出售，甲方需将该房产的房产证等相关原始文件交存丙方代为保管，乙方同意交5000元购房定金，需交由丙方代为保管作为房屋交接保证金。3、乙方付款方式为贷款支付。如因乙方原因所导致贷款未能办理，一切损失均由乙方全部承担。4、乙方于2014年3月26日向丙方提交贷款资料及相关手续。如因甲乙双方任何一方未及时向丙方提交代办的合理的资料而导致交款日期延期或造成相关违约时均由未及时提交资料一方负责。5、甲乙双方房产及资金安全均由丙方全程担保。银行贷款部分的房款按银行规定由银行一次性支付给甲方。上述房产办理过户手续所需要交纳的契税、交易手续费、登记费及相关费用经商定由乙方负责办理房屋过户手续及所需费用。6、甲、乙、丙三方商定：签订本合同后，乙方向丙方支付相当于房屋成交价款中介服务费4000元。若乙方用贷款方式支付房款，乙方还应向丙方支付代办服务费（商业贷款4000元）等”。协议签订当日，原告将房屋产权证交付中介公司保管，被告将定金5000元交付中介公司代为保管，并约定代房屋交接完毕后交由原告。同时查明，2014年6月18日，原告侯轶荣与被告唐兰英签订《房地产买卖契约》，该契约约定：“甲方自愿将坐落在运城市盐湖区河东街南学府嘉园21幢1单元502室123.96平方米的房屋一套出售给乙方，双方议定上述房地产成交价格为373909.76元。双方同意于2014年6月18日由甲方将上述房地产正式交付乙方”。《房地产买卖契约》签订当日，被告方交纳了房产过户相关费用，经房管部门办理，涉案房产手续转移登记至被告名下（房权证盐湖区字第14388626号）。还查明，2015年2月14日，原告侯轶荣、王耿（甲方）与被告唐兰英、马永军（乙方）签订《协议书》一份，约定：“为处理乙方通过中介公司购买甲方单元房一事，本着公平合理、盛诚实信用的原则，经双方多次协商一致，达成协议：一、确认下列事实：2014年3月23日，甲方侯轶荣、乙方唐兰英、运城市鼎泰房地产经纪有限公司三方签订《房地产买卖合同》，甲方将坐落在运城市盐湖区河东街南学府嘉园21幢1单元502室123.96平方米的房屋一套出售给乙方，房款为42万元。同日，乙方支付5000元定金，甲方予以签名认可。二、鉴于乙方交付给运城市鼎泰房地产经纪有限公司房屋首付款21万元（2014年3月31日乙方交付房屋首付款17万元、2014年5月14日乙方支付房屋首付款4万元），甲方现称未领取该款。现该公司涉嫌合同诈骗犯罪，被公安机关立案查处，该案侦查正在进行中。甲乙双方一致同意：21万元房屋首付款，待运城市鼎泰房地产经纪有限公司合同诈骗一案经公安机关处理完毕后，由双方另行协商处理。协商未果，由法院裁定。三、乙方未支付的房屋尾款21万元于2015年2月15日前由乙方支付给甲方。甲方收款时出具相应的收款收据等”。协议签订当日，原告一方收到被告一方交付的21万元房款，原告并向被告出具了收据。 一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人应当按照约定的时间和约定的数额支付价款。本案中，原、被告之间系房屋买卖合同关系，运城市鼎泰房地产经纪有限公司系该房屋买卖的居间人。合同履行过程中，原告已将涉案房产交付被告使用，且依约办理了房屋的转移登记手续至被告名下，原告作为出卖方，其义务已经全部履行完毕，故被告应当支付相应的房屋价款。审理中，被告辩解已将房款21万元交付居间人运城市鼎泰房地产经纪有限公司，故不应再次支付房款。对此焦点问题，该院认为，依据三方签订的《房地产买卖合同》和买卖双方签订的《房地产买卖契约》中载明的内容，即被告的付款方式为贷款支付，以及原、被告双方房产及资金安全均由居间人全程担保的约定，可以得出居间方实际上又处于担保人的位置，即为原告出卖房产并过户的行为进行担保，又为被告按约支付房款的行为提供担保。同时，因案涉合同均未载明支付房款的详细时间，结合合同内容，可以推定买卖双方真实的意思表示是以银行贷款方式支付购房款。后因被告不能办理银行按揭手续，故原告就不能按照合同约定的方式从银行一次性获取购房款。基于这一事实，现原告向被告主张剩余房款应以《房地产买卖契约》中实际交易价格373909.76元计算，扣除被告已经支付的210000元，被告还应支付原告购房款163909.76元。被告辩解其已将21万元购房款交付居间人运城市鼎泰房地产经纪有限公司，但其并不能证明原告收到该笔款项，根据合同主体、内容及其责任的相对性原理，作为买方的被告应举证证明原告从居间人运城市鼎泰房地产经纪有限公司处收到了该笔款项，现原告否认收到该笔款项，故被告应承担举证不能的法律后果，应向原告承担违约责任。另，被告与运城市鼎泰房地产经纪有限公司之间的法律关系，可另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十五条、第一百三十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告唐兰英和被告马永军于本判决生效后十日内向原告侯轶荣和原告王更支付购房款163909.76元。二、驳回原告侯轶荣和原告王更的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4450元，由被告唐兰英和被告马永军负担。 二审中，双方当事人均未递交新证据。二审查明事实与一审法院查明事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人、运城市鼎泰房地产经纪有限公司2014年3月23日签订的《房地产买卖合同》系各方当事人真实意思表示，应为有效，各方均应按合同约定的内容行使权利和履行义务。该合同约定案涉房屋的款项支付为贷款支付，且并未约定鼎泰公司有收取首付款的内容，故上诉人主张其支付给鼎泰公司的21万元，系其履行合同约定的付款义务无事实与法律依据，同时在一、二审中，其亦未能提供证据证明在该21万元的支付过程中经过了被上诉人同意，被上诉人也并未收到该款项，故对上诉人主张其已按合同约定完成了首付款支付义务的理由，本院不予采信。 综上，上诉人马永军、唐兰英上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2505元，由上诉人马永军、唐兰英负担。 本判决为终审判决。 审判长  李俊骥 审判员  赵武平 审判员  卫文学 二〇二〇年十一月二日 书记员  王馥颖