河北省唐山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀02民终5292号 上诉人（原审被告、申请执行人）：原建书，男，1976年11月28日出生，汉族，现住山西省太谷县利民区。 委托诉讼代理人：郑棉棉，山西君翔律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐颖，女，1972年10月3日生，住山西省太原市杏花岭区。 被上诉人（原审原告、案外人）：杨海坡，男，1975年9月26日出生，汉族，现住唐山市路**。 被上诉人（原审原告、案外人）：韩晓岩，女，1977年1月3日出生，汉族，现住唐山市路**。 二被上诉人委托诉讼代理人：刘辉、刘文博。 原审第三人、被执行人：王微，女，1978年11月12出生，汉族，户籍地唐山市路**。 原审第三人、被执行人：常瑞军，男，1967年10月19日出生，汉族，户籍地唐山市玉田县。 上诉人原建书因与被上诉人韩晓岩、杨海坡执行异议之诉一案，不服河北省唐山市路北区人民法院（2019）冀0203民初3597号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原建书上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求，并继续执行唐山市路北区人民法院（2016）冀0203民初2846号民事裁定；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是，一、一审法院认定事实错误，被上诉人未进行过户登记，涉案房产的权利人仍属于原审第三人王微、常瑞军。涉案房产于2016年4月交付，早已具备过户登记条件，但双方未办理变更登记。因此，就其签订的房屋买卖合同与该房屋的所有而言，双方仅形成了合同上的债权债务关系，房屋所有权属于物权，二者归属于不同的法律关系，不动产物权的归属权应案登记簿上的记载为准。二、一审法院认定二被上诉人在法院查封前已实际占有争议房产的认定错误。法院于2016年6月20日前查封了房产，二被上诉人并未在此居住，有执行异议申请书为证。二被上诉人提交的天然气安装票据、供暖票据、电费等证据，均发生在2016年11月或2017年，是在查封之后。三、二被上诉人与原审第三人前的房屋买卖合同是低价转让，双方恶意串通，严重侵害了上诉人作为债权人的合法权益。本案中，原审第三人在2012年以总价40万购买的房产，在2016年4月20日以28万售出，明显是为逃避债务而订立的合同，侵害了我方的合法权益。 杨海坡、韩晓岩答辩称，原建书的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。主要理由是，一、我方与常瑞军、王微是通过与双方均无利害关系的中介唐山千家房地产经纪有限公司进行的交易，已经签订了合法有效的书面买卖合同，并缴纳了中介费，该合同系双方真实意思表示，同时因房产暂不能办理产权证书，不能过户，故由第三人委托案外人赵凤荣对上述买卖行为提供担保，更能证实双方之间买卖行为的真实性。二、我方通过银行转账的方式已支付了全部购房款。因2015年年末至2016年年底，唐山房地产市场低迷，价格持续走低，又因未取得房产证的房产售价普遍低于正常的市场价，故常瑞军、王微以较低价格将案涉房产出售给我方，该价格是经过双方充分协商而成，并没有恶意串通、损害第三人利益的情况。三、在法院查封之前，我方对案涉房产已形成合法有效的占有。占有并不一定必须自住，我方在与常瑞军、王微签订买卖协议的当日，就进行了房屋交付，办理物品清点交接，物业变更手续，此后产生的物业费、水电费、供暖费也是由原告承担的，我方对案涉房产已经形成合法有效的占有。四、未办理过户并非我方的原因造成，我方在购买房产之时尚未取得产权证明，且全小区均未能办理产权证书，法院查封房产的日期是2016年6月20日，下发房产证的时间是2016年8月28日，在查封状态下是无法办理房产过户手续的。 韩晓岩、杨海坡向一审法院起诉请求：1.判决停止对唐山市路北区产的强制执行，并解除对该房产的查封；2.确认唐山市路北区产归原告所有；3.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：原建书与王微、常瑞军民间借贷纠纷一案，经原建书申请，该院于2016年6月20日作出（2016）冀0203民初2846号民事裁定书，查封了王微、常瑞军名下坐落于唐山市路北区。经审理于2016年12月13日该院作出（2016）冀0203民初2846号民事判决书，判决王微、常瑞军于本判决生效后十日内偿还原建书借款188万元。后杨海坡、韩晓岩于2017年7月12日提出案外人执行异议申请，该院于2017年7月26日作出（2017）冀0203执异76号执行裁定书，裁定驳回杨海坡、韩晓岩的异议。杨海坡、韩晓岩不服，提起案外人执行异议之诉。 另查明，2016年4月20日，杨海坡、韩晓岩通过唐山千家房地产经纪有限公司购买第三人王微、常瑞军名下坐落于唐山市路北区，杨海坡于当日通过中国工商银行转账方式向王微支付了房屋买卖合同约定的全部购房款，王微、常瑞军为杨海坡、韩晓岩出具收据一张。双方于同日办理房屋交接手续，王微、常瑞军向杨海坡、韩晓岩交付了房屋钥匙、物业手续等。因当时涉案房产尚未取得两证，且于2016年6月20日被法院查封，未能办理变更过户登记。 一审法院认为，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。因此，本案中判断是否停止执行案涉房产的关键在于杨海坡、韩晓岩有无足以排除强制执行涉案房产的民事权益。另本案涉及的执行案件系金钱债权执行，买受人对登记在被执行人名下的商品房提出的异议，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以审查，根据庭审双方陈述及综合证据情况，杨海坡、韩晓岩取得涉案房产系经唐山千家房地产经纪有限公司从第三人王微、常瑞军手中购买的，在法院查封前签订了合法有效的书面买卖合同，按照合同约定向第三人支付了购房时的全部房款，并同时办理了案涉房产的钥匙、物业等的交付手续，后也实际交纳电费、取暖费等费用，实际占有、控制、使用案涉房产。虽未办理过户登记，系因购买案涉房产时，案涉房产尚未办理两证，且案涉房产于2016年6月20日被法院予以查封，而并非因其自身原因。故杨海坡、韩晓岩所提供的证据能证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于杨海坡、韩晓岩主张停止对唐山市路北区产的强制执行的诉讼请求，该院予以支持。对二原告的其他诉讼请求，本案不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十四条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：对坐落于唐山市路北区屋不予执行。案件受理费80元，由原建书负担。 本院二审对一审查明的事实予以确认。另查明，案涉房产的房屋所有权证书的登记日期为2016年2月18日，土地使用权证记载的制作日期为2016年8月28日。 本院认为，虽然案涉房产登记在被执行人常瑞军、王微名下，但在金钱债权的执行中，买受人可以对登记在被执行人名下的不动产提出排除执行的异议，一审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行审查并无不当。关于上诉人原建书提出韩晓岩、杨海坡未在查封前占有案涉房产的上诉理由，占有并不仅限于实际居住，韩晓岩、杨海坡在一审期间提交了中介公司制作的《附属设施、装饰装修、相关物品清单》、《售房人交件清单》、唐山市维德行物业服务有限公司出具的证明，中介公司人员田志杰的证人证言，以上证据能够证明韩晓岩、杨海坡与常瑞军、王微在2016年4月20日当天完成了房屋交付，室内物品清点、办理了物业更名等，韩晓岩、杨海坡对案涉房产具有了事实上的管理和支配权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（二）项所规定的合法占有要件。关于上诉人原建书提出案涉房产交易价格较低，属恶意串通的上诉理由，房产交易价格受市场行情、地理位置、相关政策等因素影响较大，故房产的出售价可能低于购买价，韩晓岩、杨海坡通过中介公司签订合同，以银行转账的方式支付了购房款，当日即对房产办理了交付，是真实的买卖交易，未有证据证明双方存在恶意串通、规避执行的故意。此外，案涉房产的产权登记证书颁发时间是在2016年8月28日后，此时因路北区人民法院的查封，已不能办理产权过户登记，故本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（四）项所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。综上所述，原建书的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由原建书负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  郭 柳 审 判 员  周 欣 审 判 员  樊绫钰 二〇二〇年十一月五日 法官助理  闫大力 书 记 员  刘 月 ——