江苏省常州市钟楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0404民初6452号 原告：中国工商银行股份有限公司常州分行，统一社会信用代码91320400837156701G，住所地常州市延陵中路**。 法定代表人：杨庆生，该公司行长。 委托诉讼代理人：华贵洲，男，该分行员工。 委托诉讼代理人：曾芹芳，江苏达云律师事务所律师。 被告：丽宝第集团公司，统一社会信用代码9132040013715385XW，住，住所地常州市怀德南路**/div> 法定代表人：沈亚平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘娟，江苏良筑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许莉，江苏良筑律师事务所律师。 原告中国工商银行股份有限公司常州分行诉被告丽宝第集团公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年11月12日立案后，依法适用简易程序，于2019年12月16日公开开庭进行了审理，原、被告委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。后因本案案情复杂，本院依法裁定本案转为普通程序，分别于2020年10月29日、11月7日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人华贵洲、曾芹芳及被告委托诉讼代理人许莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令被告赔偿原告损失600万元；本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1996年9月，原告与被告签订了《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》，协议约定被告将坐落在常州市怀德南路85号的“丽宝第新型建材交易市场”部分房产（即该市场一层东首建筑面积381.59平方米房屋）转让给原告，转让价款为247万元，并约定产权归原告所有，该协议经常州市公证处公证并生效。后原告支付了全部房款，被告将该房屋交付原告。2018年7月，被告在未告知原告、更未征得原告同意的情况下，擅自将原告所有的上述房屋拆除，严重侵害了原告的合法权益。原告得知后多次与被告交涉，要求赔偿损失，但均未得到满意答复。现原告诉至法院，请求维护原告的合法权益。 被告辩称，原告不是涉案房屋的所有权人，其所谓的作为房屋所有权人请求财产损害赔偿的请求权基础根本不存在，理由是：1.按照《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。按照转让协议签订时的法律规定即1994年7月5日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。房地产转让或者变更时，应当向房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向土地管理部门申请土地使用权变更登记。而协议签订后，原告并未办理相应的房屋所有权证、土地使用权证或补办不动产登记证。2.涉案房屋所占土地有出让亦有划拨，按照转让协议签订时的法律规定即1994年7月5日发布的《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，划拨土地上的房屋转让，需经有批准权的人民政府批准，经批准后，由受让人办理土地使用权出让手续，并缴纳相应的土地出让金。原告作为受让人并未办理审批手续、未办理土地使用权出让手续、未缴纳相应的土地出让金。3.1999年12月29日起施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第九条规定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记手续生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。综上，在转让协议签订后，原告既未办理房屋土地使用权审批和出让手续，也未办理房屋所有权登记手续，根本不符合法律规定的房屋转让的生效条件，即协议根本未生效，所以原告不是涉案房屋的所有权人，无权主张所谓的财产损害赔偿，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，1996年5月，被告经审批取得建设工程规划许可证，准予被告在怀德南路××建设××建材××综合××房。1996年9月28日，中国工商银行常州分行作为乙方与被告作为甲方签订《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》一份，约定经甲、乙双方协商，就甲方转让丽宝第新型建材交易市场部分房产给乙方达成以下协议：一、甲方同意将座落在常州怀德南路85号的“丽宝第新型建材交易市场”部分房产转让给乙方，即市场一层东首建筑面积381.59平方米，实际面积261.36平方米（具体位置分布详见附图），乙方对于该房屋享有永久性使用权，视同为产权归乙方所有。二、根据甲、乙双方协商，甲方转让房产，按建筑面积381.59平方米面积计算，总房价为247万元，房款付清，该房产归属权属乙方。三、本协议签订后，乙方所购房款应分二次付清，第一次预付购房款147万元，于96年10月1日前交付，第二次100万元，待该协议经公证处公证生效后一次付清。四、甲方负责整幢建筑的设计建造，其所转让的房屋应按甲、乙双方协商房价时的要求交付，即大理石铺地、吊顶、墙面光滑。五、整幢建筑物的公用工程由甲方统一负责建设，甲方现有的水、电、消防设施、电话通讯等公用设备、设施，乙方享有使用权，甲方应保证乙方上述公用设施、设备的使用，相关费用，凡可直接计量结算的，依据计量数，由甲方向乙方收取，凡不能直接计量的，由甲方提出合理负担方案协商计价收取。六、为保证房屋的整体协调和安全，乙方对其所有房屋进行改建装修时，应事先与甲方协商，以免损坏房屋主体及影响整个市场的整体布局。七、乙方的转让或出售该房屋，甲方有优先购买权。八、本协议未尽事宜，甲、乙双方协商解决。本协议由常州市公证处公证后生效。该协议甲方落款处加盖有被告公章，并书写有史树之签名；乙方落款处加盖有中国工商银行常州分行公章及王来娣姓名私章。1996年12月23日，被告出具《法人委托书》一份，载明：我单位与中国工商银行常州分行签订《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》，现特委托栾润东同志（职务：建材市场总经理）为我单位的代理人签订，并申请办理上项合同公证，代理人在其权限范围内签署的一切有关文件，我单位均予承认。同日，案外人叶某在被告处对栾润东制作谈话笔录一份，栾润东陈述：全部同意协议的内容。该交易市场是在市政府的批准下成立的，关于房产证的问题尚未办理，但该交易市场建造时的有关手续是全部有的，我们可以提供项目批文及建筑许可证给你们，产权上是没有什么问题的。协议中提到的96年10月1日前交付的147万元购房款已经给我们了，后100万付清后产权归乙方所有。现在实际上已将涉案房产交付给乙方了。1996年12月24日，常州市公证处作出常证（1996）民内字第1195号公证书，载明：兹证明丽宝第集团公司的法定代表人史树文（之）与中国工商银行常州分行的法定代表人王来娣于1996年9月28日签订了前面的《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》。经查，上述双方当事人签订该项协议的行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。协议上双方当事人的签名盖章均属实。公证书上并载明公证员为叶某。1996年12月26日，中国工商银行常州分行向被告付款100万元。 另查明，被告设立于1990年7月26日，原企业名称为常州建材总厂，企业类型为全民所有制。 2005年10月26日，《中国银行业监督管理委员会关于中国工商银行改制为股份有限公司的批复》载明：同意中国工商银行改制为股份有限公司，改制后的全称为中国工商银行股份有限公司，英文名称为：INDUSTRIALANDCOMMERCIALBANKOFCHINALIMITED，简称中国工商银行；中国工商银行股份有限公司完全承继原中国工商银行的资产、负债、机构、业务和员工；同意中国工商银行分支机构名称随法人名称做统一变更，变更后的名称为“中国工商银行股份有限公司+XX分行”等，亦可简称为“中国工商银行+XX分行”等，无须单独报批。2005年10月28日，中国工商银行经国家工商行政管理总局核准名称变更为中国工商银行股份有限公司。 2016年11月28日，常州市国土资源局向被告出具不动产权证书，载明坐落于怀德中路××、××、××、××、××号房屋所有权／国有建设用地使用权为被告单独所有，权利性质为自建房／划拨（含部分出让），用途为其它／工业，面积为房屋建筑面积26622.64平方米／宗地面积26346.18平方米（共用）。出让土地面积为14564.46平方米，划拨土地面积为11781.72平方米。 2018年8月28日，被告作为乙方（被征收人）与常州市钟楼区建设局作为甲方（房屋征收部门）签订《国有土地上房屋征收与补偿协议书》一份，载明被征收房屋产权人为被告，权证建筑面积26622.64平方米，合法建筑面积30497.50平方米，其他建筑面积201.76平方米。被告上述房屋经江苏苏地仁合土地房地产资产评估测绘造价咨询有限公司常州分公司评估，房屋评估金额为79461192元，装置装修及附属设施评估金额为1855883元，小计81317075元。因征收房屋造成搬迁、临时安置费、停业等补偿小计58482925元。以上合计139800000元。甲方应付乙方补偿款139800000元，被征收房屋由乙方负责拆除，乙方同意在2018年10月31日前拆除并将场地清理完毕移交给甲方。评估公司出具的《非住宅房屋征收估价技术报告（一）》载明土地使用权取得方式为出让，7号房1-4层7368.80㎡，区位基准价格2600元/㎡，实物调整系数99.51%，估价结果19065001元。另载明6号房6933.30㎡,6-1号房810.79㎡，7号房5层1842.20㎡。《非住宅房屋征收估价技术报告（二）》载明土地使用权取得方式为出让，7号房1-4层380.09㎡，区位基准价格2600元/㎡，实物调整系数99.51%，估价结果983392元。另载明6-1号房126.96㎡,7号房5层161.17㎡。评估报告附图显示7号房位于东首位置。房屋装修及附属设施补偿计算表载明6、7号房合计775214元。 庭审中，原告称其主张的损失600万元是基于涉案房屋已被拆迁，无法复原评估，原告通过对同等区位、同等楼层、同等性质的商铺进行评估估算出的价格，要求被告提供拆迁的评估报告，以确定涉案房屋的价值。因房屋被被告停水停电，致使原告无法继续经营网点，大概在零几年停业。原告认为评估报告对涉案房屋的估价有失公允，根据评估报告后面的附图，涉案房屋应属于7号房一层中的部分，而该评估报告对7号房1-4层统一估价为2600元/㎡，估价过低，没有考虑涉案房屋实际用途为商业，也没有考虑涉案房屋的未知因素，对于其他费用也是一并补偿，没有明确补偿标准。被告称不清楚当时是基于何种原因签订涉案房屋转让协议，史树之已经过世，被告是国有企业，进行重大资产转让要开办公会议形成会议纪要，还要经过上级部门审批，但除了涉案协议被告始终查不到其他文件。房屋确实一直由原告使用，原告网点在时代超市的旁边，2009年时代超市撤场后涉案地块已无商户经营。被告只有一个房产证，涉案房屋没有单独的门牌号，只是一栋房屋角落的一间，即便原告可以取得补偿，也仅为房屋、装饰装修及附属设施部分，没有搬迁、临时安置等费用。 上述事实，由当事人提供的关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议、公证材料、支付凭证、房屋征收与补偿协议书、评估报告及当事人庭审陈述等证据予以证实。 本院认为，关于原、被告签订的《关于转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》效力问题。原、被告均为国有企业，被告将其所有的涉案房产转让给原告的行为属于对企业国有资产的交易，涉案转让协议效力的认定需考虑协议签订时相关法律、行政法规的规定，即双方于1996年9月签订的《转让丽宝第新型建材交易市场部分房产的协议》是否符合当时有关企业国有资产交易的法律、行政法规的规定。首先，1991年11月16日实施的《国有资产评估管理办法》（行政法规）第三条规定了对国有资产进行拍卖、转让的，应当进行资产评估。1992年7月18日实施的《国有资产评估管理办法实施细则》（部门规章）第十条规定，对于应当进行资产评估的情形没有进行评估，该经济行为无效。而本案中，双方并未提交对涉案房屋价值进行评估的材料，原告申请调取的常州市公证处对涉案协议进行公证的材料中也没有评估材料。其次，1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第十七条规定土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。本案中，被告的不动产权属证书显示涉案土地用途为工业，双方确认转让协议签订后原告即使用涉案房产开设银行网点，实际已将土地用途由工业变更为商业，但原告并未提交证据证明其已征得相关主管部门的同意，并依法办理相关变更手续。至本案法庭辩论终结前双方仍未能补充提交相关评估材料及审批通过的材料。第三，前述《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十三条、第三十四条、第三十五条规定，国家实行房地产价格评估制度、房地产成交价格申报制度，房地产转让、抵押，当事人应当依法办理权属登记。第三十七条规定，下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的……。第三十九条规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。第四十条规定，房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案中，涉案房产并未取得单独的权属证书，原、被告因此在签订转让协议后也无法办理过户转让登记手续。被告的不动产权属证书记载涉案房产占用范围内的土地使用权权利性质为划拨（含部分出让），出让土地面积为14564.46平方米，划拨土地面积为11781.72平方米，因双方签订的转让协议未明确涉案房产对应的土地使用权取得方式，故本院无法确认涉案房产对应的土地使用权权利性质以及转让时所需的审批程序。综上，原、被告所签协议因不符合当时法律、行政法规的相关规定，应为无效。双方因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于原告支付被告的对价，根据常州市公证处留存的公证资料及原告提供的进账单，可以确认原告已向被告支付合计247万元款项，该款项被告应予返还，涉案房屋已被征收，被告已取得对应的征收款，原告无需承担返还义务。关于因协议无效造成的损失，体现为原告的利息损失及被告的租金损失，鉴于原、被告作为国有企业在签订涉案协议时均存在过错，故双方的损失应由其自行承担。现原告主张被告赔偿其损失600万元缺乏事实依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告丽宝第集团公司于本判决生效之日起十五日内向原告中国工商银行股份有限公司常州分行返还款项247万元； 二、驳回原告中国工商银行股份有限公司常州分行的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费53800元（原告已预交），由原告中国工商银行股份有限公司常州分行承担27240元，由被告丽宝第集团公司承担26560元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。 审 判 长  刘永丽 人民陪审员  包延年 人民陪审员  蔡仁兴 二〇二〇年十一月十一日 书 记 员  蒋 娜