江苏省盐城市大丰区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0982民初4228号原告：胡春红，女，1965年5月9日出生，汉族，住盐城市大丰区。委托诉讼代理人：陆慧，江苏涤非律师事务所律师。被告：陈荣海，男，1964年12月11日出生，汉族，户籍地盐城市大丰区。委托诉讼代理人：黄荣杰，盐城市大丰区盐丰法律服务所法律工作者。原告胡春红与被告陈荣海农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告胡春红及其委托诉讼代理人陆慧，被告陈荣海的委托诉讼代理人黄荣杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡春红向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告签订的位于盐城市大丰区房屋买卖合同无效。2.本案的诉讼费用由被告负担。事实和理由：原告系盐城市大丰区大中街道同德村**村民，2000年在自家宅基地上借钱建有二层楼房一套。因家庭有特殊困难，不得已于2001年将楼房及装修材料以总价14.5万元贱卖给被告。双方约定办证及过户事项皆由被告负责且尽快办理，原告提供批文手续。2015年，原告申购解困房时方知该楼房尚未过户，仍登记在原告名下，不符合申购条件。原告认为双方签订的售房协议违反了相关法律的强制性规定当属无效合同。被告陈荣海答辩，2001年上半年原告将房屋转让给被告属实，双方于第二年补签了转让协议书，被告已按约支付了全部房款及装修材料款共计15.5万元。被告购买房屋后进行了多次改造、翻新，并在原房屋的周围新建了100多平方米的附房6间，双方交易的房屋事实上已不再存在。原告将房屋转让给被告已有20多年，原告现在提起诉讼已经超过了20年的期限。原告通过缔约将讼争房屋转让给被告的行为系双方自愿，且不违反法律的强制性规定，该房屋买卖合同应为有效，请求驳回原告的诉讼请求。原告胡春红围绕诉讼请求依法提交了“不动产权属信息查询证明”打印件、《用地许可证》复印件、盐城市大丰区住房保障管理办公室证明各1份等证据；被告陈荣海为证明自己的抗辩主张向本院提交了房屋所有权证，房屋转让协议，周某、施某、陈某的证人证词等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定本案事实如下：1995年12月27日，原告胡春红取得大丰县大中镇土地管理所发放的《用地许可证》（大土许字第0004217号），该证载明：姓名/胡春红、户口所在地用地位置/****、土地所有权性质/集体、批准面积/耕地/100㎡、宅基地总面积/100㎡。原告即在上述土地上新建住房一处。2001年5月，原告胡春红与被告陈荣海达成协议，约定原告胡春红将其所有（建）的上述房屋转让给被告陈荣海。后被告陈荣海向原告胡春红支付房款，原告胡春红将讼争房屋交付被告陈荣海。被告陈荣海接受讼争房屋后入住使用至今。庭审中，原告胡春红与被告陈荣海均自认双方为此曾订立房屋转让协议，因保管不善已无法提交；为方便办理产权过户手续，原告胡春红（甲方）与被告陈荣海（乙方）于2002年8月25日就该6排12号自建楼房一幢转让事宜又补充订立《房屋转让协议》，约定：一、房屋转让价格及装潢用木头、瓷片等材料共计人民币壹拾伍万伍仟元整；二、甲方提供有关手续协助乙方办理房屋产权证，办证、税费用由乙方负担；三、乙方于9月30日前付清全部房款，甲方交房给乙方等。2003年5月29日，讼争房屋取得“房屋所有权证”（大丰房权证大中字第**），该证载明：房屋所有权人/胡春红，房屋坐落/大中镇，产别/私有房产，幢号/1，结构/混合，房屋总楼层/2，建筑面积（平方米）/194.31，设计用途/住宅，共有人等/0人。另查明，双方订立房屋转让协议时，原告胡春红户户籍地为原大丰市，告陈荣海户户籍地为原大丰市。003年9月28日的大丰市人民政府“初始土地登记审批表”载明：权利人名称/胡春红、单位性质/个人、权属性质/国有、使用权类型/划拨、土地坐落土地用途/住宅、宗地面积/100㎡。即原告胡春红与被告陈荣海之间的房屋交易后所涉土地使用性质因“撤组转户”由农村集体土地变更为国有划拨土地。本院认为，农民对其合法建造的房屋可以取得所有权并可以进行处分，但依据“房地一体”的原则，对于农村房屋的处分实质上涉及农村宅基地所有权的转让。《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。第十条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；…。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，…农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非同一集体经济组织成员间不得转让。鉴于被告陈荣海在购买案涉房屋时并非为原告胡春红所在村集体经济组织成员，该房屋转让协议违反法律的强制性规定，且对农村集体经济组织的利益构成侵害，故双方订立的关于讼争房屋转让协议应认定为无效。依照我国合同法的相关规定，无效的合同自始没有法律约束力。因此，本院对原告胡春红主张案涉房屋转让协议无效的诉讼请求，依法予以支持。被告陈荣海抗辩原告胡春红诉讼已经超过20年、双方就讼争房屋达成的转让协议有效的主张与事实不符且有违相关法律规定，本院不予采信。原告胡春红与被告陈荣海对该合同无效的法律后果均负有一定的过错责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十条、第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第一百五十三条之规定，判决如下：原告胡春红与被告陈荣海订立的转让坐落于盐城市大丰区房屋的协议无效。案件受理费3200元，减半收取1600元，由原告胡春红负担800元，被告陈荣海负担800元。被告陈荣海于本判决生效之日起15日内向本院交纳【收款单位：盐城市大丰区人民法院（诉讼费）、收款银行：中国银行大丰支行营业部、收款账号：62×××37】。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本8份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 韩云龙二〇二〇年十一月二十五日法官助理 陈庆华书 记 员 李 霞附录法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。2、《中华人民共和国土地管理法》第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。第十条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡(镇)农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。3、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。