广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终3546号上诉人（原审被告、反诉原告）：王民星（WONGMANSENG），男，1959年6月9日出生，澳门特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市三乡镇白石镇白石工业区。委托诉讼代理人：郑雅铟，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴文秀，广东广瀚律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李菁华，女，1970年12月6日出生，汉族，住广东省中山市*******乐新城6期C1幢301房。委托诉讼代理人：蔡艳雪，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭燕婷，广东登鼎律师事务所律师。上诉人王民星（WONGMANSENG）因与被上诉人李菁华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2019）粤2071民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。王民星上诉请求：撤销一审判决，改判王民星无需向李菁华支付装饰装修工程损失153608元，并由李菁华向王民星支付恢复房屋原貌费用500000元。事实和理由：一、李菁华私自发包给没有资质的施工人进行施工，该装修装饰的费用损失属其自身租赁经营选择中的风险，不应由王民星承担，也不应参照生效判决中的责任划分。1.由于李菁华私自发包给没有施工资质的施工人员，最终造成的法律后果和损失应由李菁华自行承担。王民星未参与李菁华与案外人的诉讼案件，故不确认其中的评估费，装修面积明显与租赁合同的面积不一致，故不应作为本案的定案依据；2.李菁华的施工并未经过王民星的同意，尤其是对主体建筑的改造，李菁华称生效判决认定王民星对主体建筑的改造知情，但该生效判决认定的是王民星知道李菁华进行装修，但知道不代表是同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，应由李菁华自行承担；3.生效判决虽酌定导致合同目的无法实现的责任由王民星承担30%，但该判决酌定的责任比例是针对合同解除责任的划分，不等于李菁华因经营所需支出的装饰装修费用的分担，不应直接引用，故一审判决要求王民星按30%承担赔偿责任于法无据。二、李菁华未经王民星书面同意对承租房屋进行违法扩建，已违反合同约定，王民星要求李菁华对违建的建筑进行恢复原貌后，承担恢复费用合法合理。王民星提交了涉案租赁房产的房产证（附原房屋的图纸），一审法院也组织了勘察现场，明显可见李菁华对房屋进行改造，且完全改变了房屋的主要结构，与原房产证的结构图完全不符。在此前双方发生租赁纠纷期间，李菁华既不同意自己采取修复措施、又不同意赔偿损失，王民星在收到此前的判决后以免扩大损失，才另行出租租赁物，此举不影响李菁华对其违法改建的行为进行恢复和赔偿。王民星在一审期间提出评估申请，并认为评估应由有资质的评估公司到现场勘察后确定能否对扩建部分进行测量评估后再确定是否继续进行评估，但一审法院未委托评估机构，草率审理。综上所述，一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院依法改判。李菁华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回王民星的上诉请求。第一，关于李菁华要求王民星赔偿装修损失费，相关的装修费用已由生效判决予以认定，该装修部分已经连同租赁物返还王民星，由王民星占有、使用，同时就双方租赁合同解除的过错问题，也经生效判决予以认定，属于双方过错，且过错比例是王民星承担30%，李菁华承担70%，一审判决根据上述生效判决判令王民星向李菁华支付装修损失费用正确；第二，关于王民星要求李菁华拆除搭建部分并支付相应的费用500000元。李菁华对涉案房屋的装修装饰行为，王民星是知情的，王民星经营的公司星华纸业就在涉案租赁物旁边，生效判决对此已予以认定，因此按照双方签订的租赁合同第六条第一款约定，李菁华无需承担恢复租赁物原貌的责任，且在一审审理中双方以及一审法院进行了现场勘察，涉案房屋目前已由王民星另行出租给第三人收租获益，如同时判决李菁华向王民星赔偿所谓恢复原貌的费用则将导致王民星双重获益，因此，一审法院驳回王民星的诉讼请求是有事实和法律依据的。李菁华向一审法院起诉请求：判令王民星赔偿李菁华损失153608元。王民星向一审法院反诉请求：判令李菁华承担拆除涉案房屋违法搭建部分、恢复租赁前原貌所产生的费用1000000元，诉讼过程中，王明星将诉请费用变更为500000元。一审法院认定事实：2015年8月6日，王民星以中山市星华纸业发展有限公司（出租方、甲方）的名义与李菁华（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，合同约定：甲方将位于中山市三乡镇白石村第二工业区*******的楼房租赁给乙方，租用面积为742.932平方米（整栋），用途为教育；楼房租金为15000元/月；合同签订后乙方即向甲方支付3个月押金及当月租金，乙方每月15日之前缴纳当月租金；租赁期限自2015年9月1日至2025年9月1日止，共十年。2015年9月1日至2020年9月1日不能加租金；租赁物的任何装修或改建必须报甲方书面同意，建筑结构未经甲方同意，乙方不得作任何改动或拆除；乙方中途退租，应当提前90天书面通知甲方，租赁屋内的固定及新增加的装修如墙面、天花、搭架层、电路、门、灯不得拆走，归甲方所有；乙方已付的租赁保证金归甲方所有，已交租金不得要求甲方返还；2015年10月1日起开始算租金；合同还约定了其他事项。李菁华、王民星在合同落款处签名确认。2015年8月15日，李菁华（甲方、发包人）与案外人潘世彪（乙方、承包人）签订《室内装饰装修工程施工合同》一份，约定：甲方将施工地点位于白石的约800平方米装饰装修工程发包给乙方；工程承包方式为包工包料；开工日期为2015年8月15日，竣工日期为2015年11月15日；工程款为770000元；合同还约定了其他事项。2016年1月12日，李菁华向一审法院起诉王民星，案号为（2016）粤2071民初970号，李菁华诉请：1.判令解除李菁华、王民星于2015年8月6日签订的厂房租赁合同；2.判令王民星向李菁华返还45000元及已付租金30000元；3.判令王民星赔偿李菁华损失767297元及利息（自起诉之日起按照银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。诉讼过程中，李菁华撤回了上述第三项诉讼请求；王民星在答辩期内提起反诉，请求：1.判令李菁华立即向王民星返还租赁物，恢复租赁房屋原貌且承担因恢复原貌所产生的一切费用；2.李菁华向王民星支付厂房租金45000元及滞纳金1800元（租金计至返还租赁物并恢复原貌之日止，滞纳金按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算，自2015年11月15日起计至清偿租金之日止）。一审法院审理后，作出（2016）粤2071民初970号民事判决，判决：一、解除王民星与李菁华于2015年8月6日签订的《厂房租赁合同》；二、王民星向李菁华返还租赁押金45000元，李菁华向王民星赔偿厂房租金收益损失133500元，两项抵扣后，李菁华仍需向王民星支付赔偿款88500元；三、驳回李菁华的其他诉讼请求；四、驳回王民星的其他反诉请求。李菁华、王民星均不服该判决，上诉至本院，案号为（2017）粤20民终3294号，本院经审理后认定，对于租赁合同被解除及造成损失的结果，李菁华应当负有主要的过错责任，王民星应当负有次要的过错责任，并于2018年12月29日作出（2017）粤20民终3294号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2016年7月4日，案外人潘世彪以李菁华未付工程款为由，诉至一审法院，案号为（2016）粤2071民初13781号，潘世彪诉求：1.判决李菁华支付尚欠工程款336525元；2.判决李菁华支付未做项目的10%补偿金9094.4元；3.判决李菁华支付违约金（以欠付工程款和补偿金为基数，按月息2%计付）。一审法院审理后认定，李菁华已付的款项762497元，超过《中山市********项目工程造价鉴定意见书》结论中施工部分的总造价599890.37元（含无争议部分总造价424159.54元+有争议部分总造价175730.83元），故于2018年3月5日作出（2016）粤2071民初13781号民事判决，判决驳回潘世彪的诉讼请求。潘世彪不服该判决，上诉至本院，案号为（2018）粤20民终3325号，本院于2018年6月25日作出（2018）粤20民终3325号民事裁定，以潘世彪未在规定的交费期间内预交二审案件受理费，未履行法定的二审诉讼义务为由，裁定该案按潘世彪自动撤回上诉处理。2018年7月6日，李菁华以潘世彪违反合同为由，起诉潘世彪及其配偶彭淑珍，案号为（2018）粤2071民初13868号，请求判令：1.确认李菁华与潘世彪于2015年8月15日签订的室内装饰装修工程施工合同已解除；2.潘世彪、彭淑珍共同向李菁华返还工程款338337.46元及利息（计算方法：以338337.46元为基数，自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止）。一审法院受理后认定，李菁华已向潘世彪支付了762497元，潘世彪完成的工程量为512024.96元，潘世彪还应向李菁华返还多支付的部分款项250472.04元，并于2018年9月26日作出（2018）粤2071民初13868号民事判决，判决：一、确认李菁华与潘世彪2015年8月15日签订的室内装饰装修工程施工合同已解除；二、潘世彪、彭淑珍于判决生效之日起七日内向李菁华返还多支付的工程款250472.04元并支付相应利息（以250472.04元为基数，自2018年7月6日起至实际付清之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回李菁华的其他诉讼请求。另查，诉讼过程中，一审法院前往涉案厂房进行现场勘查，王民星确认涉案厂房已租赁给案外人苏交科集团检测认证有限公司使用，对李菁华扩建部分进行重新装修并已经投入使用。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，李菁华与王民星签订《厂房租赁合同》及相关诉讼经过、李菁华与案外人潘世彪签订的《室内装饰装修工程施工合同》及相关诉讼经过等事实，双方提交了《厂房租赁合同》《室内装饰装修工程施工合同》以及对应的民事裁判文书为证，予以确认。本案的争议焦点为：一、王民星是否应向李菁华赔偿装修损失153608元；二、李菁华是否应向王民星赔偿拆除房屋违法搭建部分、恢复租赁前原状的费用500000元。关于焦点一，李菁华主张王民星应承担其履行《厂房租赁合同》而产生的装修损失的30%即153608元（512024.96元×30%）；王民星主张潘世彪没有相应资质，《室内装饰装修工程施工合同》无效，相关装修未经王民星同意，属于违章建筑，相关损失应由李菁华自行负担。（2018）粤2071民初13868号民事判决已经认定的事实及判决结果，李菁华就案涉租赁物的装饰装修工程实际损失为512024.96元。已经生效的（2017）粤20民终3294号民事判决中认定，李菁华未严格按照合同约定将装修图纸提交给王民星审核备案，也未在依法取得消防审批前即先行装修，李菁华的上述行为是造成其装修损失的主要因素；王民星其后对李菁华的装修改建行为明显已经知悉，仍放任李菁华的行为，没有提出任何异议，且更是参与和协调了部分装修事宜，对租赁合同被解除及造成损失的结果，王民星应当负有次要的过错责任。综上所述，李菁华主张王民星承担其就案涉租赁物的装饰装修工程实际损失512024.96元的30%，即153608元，合理有据，予以支持。关于焦点二，王民星主张，李菁华对于案涉厂房进行了私自扩建，并且拆除了原厂房后方操场上的临时建筑，李菁华应支付恢复上述部分建筑物原状的费用；李菁华主张，其扩建行为得到了王民星的认可，在长达数月的装修期间，王民星不但对于装修改建进行了指导，还参与协调其与施工方的纠纷，其未拆除临时建筑铁棚，且按照合同约定，其装修不得拆走，其无需恢复租赁物原貌。关于李菁华扩建的部分厂房，双方并未提出合法报建手续，但王民星明知上述厂房为违章建筑，依然将扩建部分重新装修租赁给案外人获利。由于王民星擅自对扩建部分进行了重新装修，双方就可评估装修工程部分并未达成一致意见，无从核定评估的具体范围，王民星应对此承担不利后果。综合双方在《厂房租赁合同》中约定：“租赁物内的固定及新增加的装修如墙面、天花、搭架层、电路、门、灯不得拆走，归甲方（王民星）所有”，以及王民星已经将扩建部分租赁给案外人实际使用获利的情形，王民星主张李菁华支付恢复扩建部分的费用，缺乏理据，不予支持。关于王民星主张李菁华支付恢复涉案厂房后方操场上临时建筑物的费用问题，王民星并未在指定的举证期限内提交该临时建筑物的合法手续，无从核实该临时建筑物合法性、真实性，李菁华对于拆除该建筑物的事实亦不予确认，故王民星对此并未完成举证义务，应承担不利后果。对于王民星主张李菁华支付恢复涉案厂房后方操场上临时建筑物的费用，缺乏理据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案具体应用法律若干问题的解释》第十一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王民星于一审判决生效之日起七日内向李菁华支付装饰装修工程损失153608元；二、驳回王民星的全部诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3372元，由王民星负担；反诉案件受理费4400元，由王民星负担。二审期间，当事人均未提交新证据。一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，双方当事人在二审庭审中均表示同意本案适用内地法律。此外，已生效的（2017）粤20民终3294号民事判决认定对于解除《厂房租赁合同》后产生的损失由李菁华承担70%的责任，王民星承担30%的责任。本院认为,本案是涉澳房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条：“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，本案中，因双方当事人均同意本案适用内地法律，故一审法院适用内地法律作为解决本案纠纷的准据法正确，本院予以维持。本案的争议焦点是：一、王民星是否应赔偿李菁华损失153608元；二、李菁华是否应赔偿王民星恢复租赁物原貌的费用500000元。关于焦点一。（2018）粤2071民初13868号民事判决以及（2017）粤20民终3294号民事判决已认定涉案租赁合同解除后造成的损失后果应由王民星承担30%，以及李菁华就案涉租赁物的装饰装修工程的损失为512024.96元，故一审判决据此判令王民星赔偿李菁华损失153608元（512024.96×30%）正确，本院予以维持。针对王民星的上诉意见，另案判决认定的事实中已作出充分的论述，对此本院不再赘述，对于其上诉主张，本院不予支持。关于焦点二。首先，另案（2017）粤20民终3294号生效民事判决查明，王明星在出租案涉房屋前曾出租给案外人作为宿舍使用，王明星并不清楚该承租人有无对房屋进行装修或改动。其次，李菁华明确并未拆除临时建筑，双方在交接案涉房屋时并未履行共同检查及拍照确定等签订附件的约定程序，且对于租赁物交付时的具体状态王民星并不能举证证明，即使评估亦无法确定案涉房屋在交付租赁时的具体情况。最后，虽然李菁华未向王民星提交图纸审核报备即进行装修扩建，但王民星对此亦没有提出异议，合同约定租赁物的装修不得拆走，而案涉房屋扩建部分亦已重新装修并投入使用，对于该扩建部分的装修亦无评估的可能，故一审法院未委托鉴定机构鉴定对案涉房屋该扩建部分进行恢复原状工程及重建星铁棚的价格进行评估并无不当，王民星该上诉主张缺乏理据，本院不予支持。综上所述，上诉人王民星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元（上诉人王民星已预交），由上诉人王民星负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨雪燕审 判 员 卢俊廷审 判 员 张 荣二〇二〇年十一月五日法官助理 谢文婷书 记 员 吴淑贞