四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终2631号 上诉人（原审被告）：王高祥，男，1971年8月5日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：陈小勤，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：蔡秀丽，女，1986年8月23日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。 委托诉讼代理人：陈小勤，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都宏轩房地产开发有限责任公司，住所地：四川省成都市青白江区。 法定代表人：张辉，总经理。 委托诉讼代理人：刘献婷，四川红盾律师事务所律师。 上诉人王高祥、蔡秀丽因与被上诉人成都宏轩房地产开发有限责任公司（以下简称宏轩公司）商品房预售合同纠纷一案，不服成都市青白江区人民法院（2019）川0113民初1842号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 王高祥、蔡秀丽上诉请求：1.撤销原审判决，发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由宏轩公司承担。事实和理由：一、原判决认定事实错误。1.王高祥、蔡秀丽并未收到原判决认定的《通知书》《解除合同通知书》，宏轩公司单方面要求解除案涉合同及补充协议无任何法定解除理由；2.宏轩公司未按合同约定于2015年12月31日前通知王高祥、蔡秀丽交房，王高祥、蔡秀丽以未交银行按揭来对抗宏轩公司。二、原判决适用法律错误。宏轩公司主张判令解除案涉合同及补充协议，若原判决认可宏轩公司《解除合同通知书》，本案的诉请应为确认之诉。若原判决不认可宏轩公司《解除合同通知书》，宏轩公司无权解除案涉合同及补充协议，补充协议第三条第五项并未约定宏轩公司单方面享有解除权。另，案涉合同及补充协议系宏轩公司提供的格式合同文本，宏轩公司对加重王高祥、蔡秀丽义务的条款未尽到提示义务，未告知王高祥、蔡秀丽，故宏轩公司的行为不符合单方解除合同权的约定条件，在未解除案涉合同及补充协议的情况下，宏轩公司无权处置案涉房屋。三、王高祥、蔡秀丽愿意继续履行合同，支付宏轩公司代为清偿的按揭贷款。 宏轩公司辩称，1.王高祥、蔡秀丽采用按揭方式购买房屋，其应当按期归还贷款，但其多次逾期，导致宏轩公司代其清偿其所欠银行的全部款项，其拒不履行义务的行为，以致使宏轩公司合同目的无法实现。而王高祥、蔡秀丽从宏轩公司起诉至今已经经历一年的时间，仍未向宏轩公司履行任何付款义务的行为已表明其不再履行合同义务，已经严重影响合同的实现，构成根本违约，故宏轩公司有权依据法律规定行使法定解除权，请求解除合同并收回房屋；2.根据案涉补充协议约定，在王高祥、蔡秀丽不归还银行贷款，导致宏轩公司履行代偿义务时，宏轩公司有权处置该房屋，实质是在出现前述情形时宏轩公司享有合同的单方解除权。故王高祥、蔡秀丽的违约行为已经达到合同约定的解除条件，宏轩公司有权行使约定解除权请求解除合同并收回房屋。另外，就王高祥、蔡秀丽所述的通知，一审时，宏轩公司举证证明宏轩公司送达到了，送达是合同约定的有效地址，并且在一审庭审中王高祥、蔡秀丽是认可了该地址是有效送达地址。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持。 宏轩公司向一审法院起诉请求：1.判令解除宏轩公司与王高祥、蔡秀丽签署的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；2.判令王高祥、蔡秀丽立即配合宏轩公司办理位于成都市青白江区“凤凰名城”房屋的商品房买卖合同备案登记撤销手续；3.判令王高祥、蔡秀丽向宏轩公司支付代偿的贷款本息210850.98元及违约金（该违约金从2019年5月1日起，以210850.98元为本金，按照月息2%计算至付清为止）；4.判令王高祥、蔡秀丽向宏轩公司支付因本案产生的律师代理费6000元；5.本案诉讼费用由王高祥、蔡秀丽承担。一审诉讼中，宏轩公司向一审法院申请撤回要求王高祥、蔡秀丽支付代偿的贷款本息210850.98元及违约金、支付本案律师费6000元的诉讼请求。一审法院经审查认为，宏轩公司撤回部分诉讼请求的申请不违反法律规定，予以准许。 一审法院认定事实：2015年5月29日，宏轩公司与王高祥、蔡秀丽签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，约定由王高祥、蔡秀丽购买宏轩公司开发的位于成都市青白江区“凤凰名城”房屋一套，房屋总价款为336900元，房屋测绘建筑面积为88.05平方米。关于付款方式，《商品房买卖合同》第五条和《商品房买卖合同补充协议》第二条约定：买受人于2015年5月29日前向出卖人付清总房款的30%，余款由买受人通过抵押买受房屋及权益向银行申请“个人住房按揭贷款”的按揭方式付款。关于逾期付款违约责任，《商品房买卖合同补充协议》第三条第五项约定：“若买受人连续三期或累计六期不能按时向银行支付按揭贷款，造成出卖人被迫回购买受人抵押给银行的房屋或银行从出卖人账户直接扣缴该笔贷款本息的后果，买受人同意出卖人有权处置房屋……”。 《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》签订后，王高祥、蔡秀丽就230000元向工行草市支行申请贷款，工行草市支行于2015年8月20日发放该笔贷款。2015年6月4日，宏轩公司与王高祥、蔡秀丽就位于成都市青白江区房屋进行了合同签约备案登记，备案登记号为6XX3。 后因王高祥、蔡秀丽未依约按时向工行草市支行偿还有关期间内的贷款本息，2019年4月24日，工行草市支行向宏轩公司发出《履行保证责任通知书》，载明“截止2019年4月23日，该笔贷款已连续逾期5期，累计逾期20次，贷款余额193127.05元，积欠逾期本息7895.41元。根据贵公司与中国工商银行股份有限公司成都草市支行签订的《按揭贷款业务合作协议》及其相关内容，现要求贵公司按协议规定履行连带担保责任，代为清偿该客户积欠我行全部贷款本金、利息（含复息）、罚息以及实现债权的费用合计金额201022.46元（暂计算至2019年4月底），以使我行债权的实现”。2019年4月28日，宏轩公司向工行草市支行付201022.46元。2019年4月30日，工行草市支行出具《还款证明》，证明宏轩公司共计代为清偿王高祥所欠工行草市支行的全部贷款本息（含利息、罚息）合计金额210850.98元。同日，工行草市支行出具《个人贷款结清证明》，证明借款人王高祥、蔡秀丽在工行草市支行申请的230000元住房购置贷款本息已于2019年4月28日全部结清。 2019年5月10日，宏轩公司向王高祥邮寄《通知书》，载明宏轩公司已向工行草市支行代为清偿贷款本息等合计210850.98元，并要求其在接到通知五日内，将代偿金额支付至账户，逾期支付的，宏轩公司将解除与其签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，并依法追究违约责任。2019年6月4日，宏轩公司向王高祥、蔡秀丽邮寄《解除合同通知书》，载明自即日起解除与王高祥、蔡秀丽签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》。 一审法院另查明：2014年1月26日，工行草市支行与宏轩公司签订《按揭贷款业务合作协议》，协议约定：由工行草市支行作为凤凰名城项目的按揭贷款办理银行，在借款人办妥正式抵押登记手续（不含抵押预告登记），并将《房屋他项权证》交工行草市支行收押前，宏轩公司同意为借款人（购房人）提供有偿贷款本息的阶段性连带责任保证……如借款人在宏轩公司提供阶段性连带责任保证期间未按合同约定履行还款义务，宏轩公司保证在接到工行草市支行书面催款通知后30日内履行还款义务。 一审法院再查明：位于成都市青白江区“凤凰名城”的房屋与位于成都市青白江区房屋。 以上事实有商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、案涉房屋抵押权预告登记查询单、按揭贷款业务合作协议、还款证明、个人贷款结清证明、履约保证责任通知书、中国工商银行业务回单、通知书、解除合同通知书等证据予以证明。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人双方均具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。宏轩公司与王高祥、蔡秀丽签订的《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。一审法院认为，《商品房买卖合同补充协议》第三条第五项关于出卖人在买受人一定幅度逾期情形下向银行承担责任后的房屋处置权约定系出卖人单方解除合同权的约定。本案中，王高祥、蔡秀丽未依约按时向工行草市支行偿还按揭贷款本息，截止2019年4月，王高祥、蔡秀丽已连续逾期5期，累计逾期20次，工行草市支行根据《按揭贷款业务合作协议》约定，要求宏轩公司承担连带担保责任，宏轩公司依约于2019年4月28日向工行草市支行偿还了2018年9月29日至2019年4月28日期间的全部贷款本息，上述情形已经达到合同约定的宏轩公司行使合同单方解除权的条件，故对解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。同时，《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》解除后，王高祥、蔡秀丽应当协助宏轩公司到房产管理部门办理案涉房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销手续，一审法院根据实际情况酌定王高祥、蔡秀丽应于一审判决生效之日起三十日内协助宏轩公司到房产管理部门办理位于成都市青白江区房屋的《商品房买卖合同》备案登记的注销手续。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除成都宏轩房地产开发有限责任公司与王高祥、蔡秀丽签订的位于成都市青白江区房屋的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》；二、王高祥、蔡秀丽于一审判决生效之日起三十日内协助成都宏轩房地产开发有限责任公司到房产管理部门办理位于成都市青白江区房屋的《商品房买卖合同》备案登记注销手续。一审案件受理费2276元，由成都宏轩房地产开发有限责任公司负担1138元，王高祥、蔡秀丽负担1138元。 本院二审期间，双方均未提交新证据。 本院经审理查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。 本院另查明，案涉合同中载明买受人王高祥、蔡秀丽的通讯地址均为四川省资阳市乐至县，其中王高祥的联系电话为136××××9272。 案涉补充协议第十三条约定：买受人、出卖人双方之间的联络与通知均以本补充协议中所列地址、电话、姓名为准，若有变更之日起5日内以书面形式互相通知，否则无法尽到通知义务的后果，由过错人全部承担。在双方联系时，直接交付的以交付签字视为收讫；采用电传、传真的以发出后视为收讫；采用邮递、挂号、特款专递的，在寄出3日后（本省）或7日后（外省）视为收讫。 再查明，宏轩公司分别向王高祥邮寄的《通知书》《解除合同通知书》的收件人地址均为四川省资阳市乐至县，联系电话均为136××××9272。两份邮件均被签收。 本院认为，根据双方诉辩观点，本案二审争议焦点为案涉合同及补充协议是否应当解除。本院评判如下： 本院认为，宏轩公司与王高祥、蔡秀丽签订的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，各方均应按合同约定履行各自的义务。 宏轩公司主张其依据案涉补充协议第三条第五项以及合同法第九十四条第三、四项行使合同解除权。根据已查明事实，因王高祥、蔡秀丽多次逾期偿还银行按揭贷款，导致宏轩公司代为清偿王高祥、蔡秀丽所欠工行草市支行的贷款本息（含利息、罚息）合计金额210850.98元。后宏轩公司按照案涉合同载明的通讯地址和联系电话向王高祥邮寄《通知书》，要求其在接到通知五日内将代偿金额支付至宏轩公司账户，逾期支付的，宏轩公司将解除案涉合同及补充协议，该《通知书》被签收。王高祥、蔡秀丽未按《通知书》要求向宏轩公司支付。宏轩公司按照案涉合同载明的通讯地址和联系电话再向王高祥邮寄《解除合同通知书》载明解除案涉合同及补充协议，该《解除合同通知书》亦被签收。王高祥、蔡秀丽上诉称其未收到《通知书》《解除合同通知书》的理由不能成立。本院认为，宏轩公司诉请解除合同的行为符合案涉补充协议第三条第五项“若买受人连续三期或累计六期不能按时向银行支付按揭贷款，造成出卖人被迫回购买受人抵押给银行的房屋或银行从出卖人账户直接扣缴该笔贷款本息的后果，买受人同意出卖人有权处置房屋……”的约定。王高祥、蔡秀丽多次逾期归还银行按揭贷款以及在收到宏轩公司催告其支付代偿金额后仍不支付款项的行为亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，故一审法院判决解除案涉合同及补充协议，及王高祥、蔡秀丽协助宏轩公司到房产管理部门办理案涉合同备案登记注销手续并无不当，本院予以维持。 另外，关于宏轩公司逾期交房的违约责任，王高祥、蔡秀丽可另行主张。 综上所述，王高祥、蔡秀丽的的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由王高祥、蔡秀丽负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  白福群 审判员  李 俊 审判员  龚 耘 二〇二〇年十一月十六日 书记员  杨珍梅