黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2619号上诉人（原审原告）：王圣福，男，1975年6月5日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：张智宏，黑龙江铭昊律师事务所律师。上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司，住所地齐齐哈尔市龙沙区齐富便道东侧恒大名都综合楼。法定代表人：马强，该公司总经理。委托诉讼代理人：高振兴，该公司员工。上诉人王圣福因与上诉人齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司（以下简称恒大房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王圣福上诉请求：1.变更齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1043号民事判决第二项，经济损失增加房屋溢价111,746.00元、物业费4,542.00元、鉴定费4,000.00元，共计120,288.00元；2.二审案件受理费由恒大房地产公司承担。事实和理由：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但是未支持王圣福的“房屋溢价”及“物业费”损失有不妥之处。首先，关于房屋溢价问题。王圣福在购买房屋时的价格已经不足以购买现在同等面积、同等条件的房屋。王圣福买的是期房，目前房屋都已涨价，王圣福用相同的钱买不来相同面积的房屋。这个损失是明显存在的，本案经司法鉴定也确实存在房屋差价，因此王圣福的损失实际存在。其次，关于物业费的问题。商品房合同约定恒大房地产公司应该提供能够符合居住条件的房屋，但是该房屋噪音严重损害了王圣福居住，不符合合同约定，物业费缴纳也是实际损失，同上述一样的道理。第三，鉴定费是应恒大房地产公司要求去进行鉴定的，因此费用应该由恒大房地产公司承担。恒大房地产公司辩称，王圣福的三个诉求恒大房地产公司都不同意，房屋增值和贬值受市场环境的制约，房屋如果贬值，王圣福也不能给恒大房地产公司差价款。物业费交给了物业公司，鉴定没有恒大房地产公司法人的认可，不认可该笔费用。恒大房地产公司上诉请求：1.撤销齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1043号民事判决，并依法改判驳回王圣福的诉讼请求；2.二审诉讼费由王圣福承担。事实和理由：一、一审判决认定案件事实的主要证据不足。一审判决认为恒大房地产公司告知王圣福所购买的商品房下有换热站是应尽义务，因恒大房地产公司未履行告知义务，导致合同目的无法实现是错误的。王圣福房屋楼下的换热站并未在王圣福房屋内，恒大房地产公司是否应向王圣福履行告知义务，需要结合该换热站是否会导致王圣福的合同目的无法实现。本案中一审法院并没有对换热站产生的噪音进行鉴定，没有证据证明该换热站在王圣福楼下对王圣福产生严重影响，不能直接认定王圣福购买房屋的合同目的无法实现。因此一审判决以恒大房地产公司为过错方，判决解除恒大房地产公司与王圣福签订的商品房买卖合同的证据不足。二、一审判决认定事实不清，适用法律错误。关于住房维修基金，一审法院判决恒大房地产公司赔偿是错误的，住房维修基金是王圣福交给房屋维修资金管理中心的，如法院判决双方合同解除，王圣福可拿着生效的法律文书和交款票据到房屋维修资金管理中心退款，该部分不属于王圣福的损失，不应由恒大房地产公司赔偿。另外，一套房屋只能交一份房屋维修基金，如果恒大房地产公司将房屋维修基金赔偿给王圣福，恒大房地产公司不是交款人，是无法拿着王圣福缴纳的维修基金票据申请退款的，无法退款将导致房屋被另卖时，下一个买受人无法缴纳房屋维修基金，影响办理房产证。因此一审判决恒大房地产公司赔偿王圣福房屋维修基金是错误的。一审判决关于购房款利息的判项不明确，无法看出购房款利息是如何计算的。另外，如双方解除合同，恒大房地产公司赔偿王圣福自购买房屋至今的购房款利息，那么王圣福自2016年10月31日至今在涉案房屋居住将属于不当得利。因此一审判决明显不当，恒大房地产公司不应赔偿王圣福的购房款利息。综上，鉴于证明案件事实的主要证据不足，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院予以撤销。王圣福辩称，一、如果泵房在室内王圣福不会买这个房子，现在是噪音影响居住，恒大房地产公司承认房屋的设计有缺陷，出售时并未告知购买人，一审有王圣福提供的第四组证据开会录音和光盘均能证实该主张，证据能证明恒大房地产公司同意退房，并且让王圣福进行鉴定，王圣福当时问过去哪鉴定、恒大房地产公司是否能认可，恒大房地产公司让王圣福去三马路找一家，王圣福是去三马路找了一家鉴定机构。二、关于维修基金，依据建设部的维修基金管理办法23条，维修基金不予退还随房屋过户转让，随房过户，不能退也不能转，该笔钱不会给第一手购房人。三、利息计算是合同约定的，不是王圣福计算出来的，对于利息的标准王圣福提供了当时购房在银行贷款的利率表，合同有关于利率的计算约定，都是依照合同计算出来的。王圣福向一审法院起诉请求：1.解除王圣福、恒大房地产公司商品房买卖合同，返还购房款589,546.00元以及房款利息166,546.75元；2.要求恒大房地产公司赔偿王圣福经济损失467,183.26元（包含王圣福已支付房屋贷款利息41,487.69元、两年的物业费4,542.34元、房屋维修基金4，732.00元、取暖费2，862.23元、房屋装修评估费4,000.00元、房屋溢价款111,746.00元、装修费270,462.00元、房屋装修设计费5,000.00元、鉴定费22,000.00元、交通费271.00元、房屋登记费80.00元）。一审法院认定事实：2015年4月16日，王圣福（买受人）与恒大房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定：王圣福购买恒大房地产公司开发的位于齐齐哈尔市××区恒大名都9号楼1单元1层010101号商品房，预测建筑面积共118.29平方米，单价为每平方米4,984.00元，总价款为589,546.00元。王圣福于2015年3月21日前支付上述商服的首付款299,546.00元，余款290,000.00元以贷款形式向恒大房地产公司支付。王圣福如约履行了合同义务，恒大房地产公司也如约于2016年10月31日向王圣福交付了房屋，王圣福对房屋进行装修后，于2017年入住至今。王圣福自入住进入冬季供暖期之后，发现该房屋下方的地下室即是本小区供暖配套设备换热站，该换热站内置有大功率水泵、以及电机四组，上述设备在供热季内每天24小时运行不止，且供热站内未采取任何隔音措施，其产生噪声同时伴有震动，影响了王圣福的日常起居生活。因此王圣福诉至法院，要求解除上述商品房买卖合同，并要求恒大房地产公司赔偿由于解除合同而产生的一切经济损失。2018年12月28日，黑龙江省天市垣资产评估有限公司受王圣福委托，作出黑天垣评报字（2018）第079号资产评估报告书，该报告书以2018年12月27日为评估基准日，具体评估内容如下：1.房屋评估价值804,372.00元；2.装修工程（地面、天棚、墙面等装修工程）评估价值277,675.55元；3.评估费4,000.00元；4．搬家费4,000.00元。2019年7月31日，经一审法院委托黑龙江仁杰房地产资产评估有限公司对涉案房产作出了黑仁杰评［2019］价司鉴字136号司法鉴定意见书，鉴定基准日为2019年5月27日，其鉴定结论为：价格鉴定标的齐齐哈尔市××区××大名都××楼××单元××室房屋（毛坯状态，即不含室内装饰装修）在价格鉴定基准日的市场价格为人民币陆拾捌万元整（￥680000.00）。价格鉴定标的齐齐哈尔市××区××大名都××楼××单元××室房屋室内装饰装修在价格鉴定基准日的市场价格为人民币贰拾肆万叁仟伍佰壹拾陆元整（￥243516.00），鉴定费20,000.00元。2020年5月19日，经一审法院委托黑龙江仁杰房地产资产评估有限公司对涉案房产进行了补充鉴定，并作出了黑龙江仁杰房地产资产评估有限公司对涉案房产进行鉴定，作出黑仁杰评［2020］价司鉴字15号司法鉴定意见书，其鉴定结论为：价格鉴定标的齐齐哈尔市××区××大名都××楼××单元××室（毛坯）在价格鉴定基准日的房屋价值为人民币陆拾捌万零柒佰伍拾玖元整（￥680759.00）。价格鉴定标的齐齐哈尔市××区××大名都××楼××单元××室在价格鉴定基准日的室内装饰装修为人民币贰拾柒万零肆佰陆拾贰元整（￥270462.00），鉴定费22,000.00元。一审法院认为，从事民事经济商业活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，恒大房地产公司告知王圣福所购买的商品房下设供暖配套设备换热站是应尽的义务，但恒大房地产公司并未告知王圣福，该换热站的供热设备在供暖期内昼夜不停运行，其引起的噪声、震动污染，致使王圣福在购买的房产中正常居住、生活的目的无法实现，故对王圣福提出解除商品房买卖合同（预售），以及要求恒大房地产公司赔偿经济损失的诉求，一审法院予以支持。关于王圣福主张的退还购房款589,546.00元的诉求，符合法律规定，予以确认；关于王圣福主张要求恒大房地产公司承担王圣福已支付的房屋贷款利息41,487.69元、房屋维修基金4,732.00元、房屋登记费80.00元、室内装修费270,462.00元，因上述花费皆系因恒大房地产公司的不诚信行为，导致商品房买卖合同解除，王圣福作为守约方履行合同、维护自身合法权益而产生的直接损失，一审法院予以支持并确认；关于王圣福主张的退还物业费4,542.34元（2016年、2018年）、取暖费2,862.23元（2016年11月3日）的诉求，因王圣福已经在案涉房屋中实际居住，并享受了上述服务，并非损失，故其要求返还上述二项费用的请求一审法院不予支持；关于王圣福主张的退还交通费271.00元的诉求，因无票据佐证，故一审法院不予支持；关于王圣福要求恒大房地产公司赔偿房屋差价、购房款利息损失的问题。本案系由恒大房地产公司的过错导致房屋买卖合同解除，王圣福基于信赖合同有效成立积极履行合同，其由此导致的经济损失，不仅应包含王圣福所受损害，还应包括所失利益，故一审法院对王圣福要求提出赔偿其购房款利息166,546.75元的诉讼请求，予以支持;但王圣福主张的房屋差价款111,746.00元的诉求，因缺乏相应事实和法律依据，故一审法院不予支持。关于王圣福提出的室内装修设计费5,000.00元及房屋装修评估费4,000.00元，因该项费用的支出并非必要的支出，不属于直接损失范畴，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。综上，恒大房地产公司应退还王圣福购房款589,546.00元；赔偿王圣福的经济损失有：房屋贷款利息41,487.69元、房屋维修基金4，732.00元、房屋登记费80.00元、室内装修费270,462.00元、购房款利息166,546.75元，以上各项经济损失合计483,308.44元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条之规定，判决：一、解除原告王圣福与被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司于2015年5月16日签订的关于坐落在齐齐哈尔市××区××大名都××楼××单元××室房屋的《商品房买卖合同（预售）》，被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内返还原告王圣福购房款589,546.00元；二、被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日赔偿原告王圣福各项经济损失共计483，308.44元；三、驳回原告王圣福的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15，810.00元，由被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担14,456.00元，由原告王圣福负担1,354.00元。鉴定费22,000.00元，由被告齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担。二审中，王圣福、恒大房地产公司均没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，关于恒大房地产公司主张一审判决解除商品房买卖合同证据不足的问题。2015年4月16日王圣福与恒大房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十四条第4款约定“出卖人承诺已将遮挡或妨碍房屋正常使用的情况告知买受人”。王圣福案涉房屋地下室即是本小区供暖配套设备的换热站。因该换热站内的大功率水泵以及电机设备在供热期内每天24小时一直运行，产生持续性的噪声及震动，妨碍房屋正常使用。然而恒大房地产公司在王圣福购买案涉房屋时，并未告知王圣福上述情况。由于换热站在供暖期内的持续噪声及震动，导致王圣福无法在案涉房屋中正常居住、生活，从而无法实现商品房买卖合同的目的，故一审判决解除双方签订的商品房买卖合同并无不当。关于恒大房地产公司主张不应赔偿王圣福住房维修基金的问题。王圣福在办理案涉房屋进户手续时，缴纳了住房维修基金，现由于恒大房地产公司的过错导致商品房买卖合同解除，王圣福不应再承担缴纳住房维修基金的义务。故恒大房地产公司应该赔偿王圣福住房维修基金的损失，恒大房地产公司该主张无事实与法律依据，本院不予支持。关于恒大房地产公司主张不应赔偿王圣福购房款利息损失的问题。王圣福为购买案涉房屋支付首付款299,546.00元，并以5.65%的利率向中国银行股份有限公司贷款290,000.00元。王圣福在一审审理期间提前还清了银行贷款本金290,000.00元并支付了41,487.69元的贷款利息。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，王圣福有权要求赔偿利息损失。王圣福支付的贷款利息41,487.69元应由恒大房地产公司承担赔偿责任。王圣福支付了首付款299,546.00元，首付款的利息应属于孳息，对于合同解除后首付款利息没有约定的，应当随首付款一并返还王圣福。王圣福主张按照中国人民银行同期贷款利率5.65%计算利息不违反法律规定，本院对此予以确认。自2015年4月交付首付款，王圣福主张按照五年时间计算利息不违反法律规定。故首付款利息应为299,546.00元×5.65%×5=84,621.75元。一审已判决恒大房地产公司赔偿290,000.00元贷款的利息41,487.69元，又以全部购房款为基数计算购房款利息属于重复计算，故一审判决中购房款利息计算错误，本院予以纠正。恒大房地产公司该上诉请求部分成立，本院予以支持。关于恒大房地产公司主张不应该赔偿王圣福实际居住期间购房款利息的问题。王圣福于2015年4月购买案涉房屋，2016年在恒大房地产公司交付房屋后进行装修并于2017年入住。在王圣福发现案涉房屋存在噪声及震动污染后，一直为解决房屋噪声问题多方沟通。王圣福一直在案涉房屋内居住并非其个人意愿，而是由于恒大房地产公司一直未解决房屋噪声问题造成的，现恒大房地产公司以其在房屋内居住为由，主张不赔偿其居住期间的购房款利息损失，无事实与法律依据，本院不予支持。关于王圣福主张恒大房地产公司赔偿其物业费及房屋装修评估费的问题。因王圣福已在案涉房屋居住，并实际享受了物业服务，故对其要求恒大房地产公司赔偿其物业费的主张本院不予支持。关于房屋装修评估费，系王圣福自行委托产生的费用，恒大房地产公司对评估报告不予认可，该费用不属于解除商品房买卖合同的直接损失，故对该笔费用本院不予支持，一审判决未支持王圣福物业费损失及装修评估费损失并无不当。关于王圣福主张房屋溢价款的问题。房屋溢价损失属于可得利益，可得利益是一种未来的必须通过合同的实际履行才能实现的利益。对于溢价损失应从业主过错、合同履行程度、预见能力等多个方面综合予以考量。对于恒大房地产公司而言，其在与王圣福签订《商品房买卖合同（预售）》时很难预见到房屋五年后是否会产生溢价。王圣福在2015年4月已购买了案涉房屋，恒大房地产公司于2016年10月31日交付了房屋，当年的供暖期王圣福应该已知道房屋存在噪声及震动污染，其仅通过与恒大房地产公司沟通协调的方式处理问题，一直未向人民法院提起诉讼，导致从其购房至今经历了五年的时间产生了房屋溢价，王圣福自身亦存在不当之处。而且，王圣福在这五年多的时间里一直未搬离案涉房屋，其获得了案涉房屋的使用价值，该价值亦是对房屋溢价的一种补偿。综上，根据公平原则，不应当支持王圣福的溢价款损失，故一审判决未支持王圣福的溢价款损失并无不当。因恒大房地产公司的过错导致双方签订的商品房买卖合同解除，恒大房地产公司应退还王圣福购房款589,546.00元。恒大房地产公司应赔偿王圣福的合理损失为：房屋贷款利息41,487.69元、房屋维修基金4,732.00元、房屋登记费80.00元、室内装修费270,462.00元、购房款利息84,621.75元，以上各项经济损失合计401,383.44元。综上所述，王圣福的上诉请求不能成立，应予驳回；恒大房地产公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项规定，判决如下：一、维持齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1043号民事判决第一项、第三项；二、变更齐齐哈尔市龙沙区人民法院（2019）黑0202民初1043号民事判决第二项为：齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司于本判决书送达之日起十日内赔偿王圣福各项经济损失共计401,383.44元。一、二审案件受理费32,972.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担26,159.19元、王圣福负担6,812.81元；鉴定费22,000.00元，由齐齐哈尔市恒大永兴房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 雪审判员 李颖莉审判员 吴 迪二〇二〇年十一月三日书记员 王鹤霏