江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1777号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司。住所地：九江市浔阳区滨江路**792创意园****。统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱镕浩，男，1998年3月28日出生，汉族，住江西省九江市都昌县。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人朱镕浩商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱镕浩支付逾期交房违约金29784.07元（自2018年12月28日期计算至2020年1月23日止共计391天，按76.1741元每天计算）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。朱镕浩向一审法院起诉请求：判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2020年7月9日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），违约金共计42484元。一审法院认定事实：2017年6月17日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），原告以总价761，741元购买被告建设的丽景家园八栋不分单元1401室房屋。合同第十一条约定，被告应当在2018年12月28日前向原告交付商品房；合同第十二条约定，逾期交房不论是逾期在60日内，还是逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，2020年1月24日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作调度会在南昌召开，江西启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月12日，江西省对应急响应级别进行调整，全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）不违反法律强制性规定，是双方真实、一致、有效的意思表示，依法受法律保护。原告依约付款，被告负有按约交房、逾期交房支付违约金的责任。合同约定逾期交房按全部房价款万分之一计算日违约金，是双方一致的意思表示，参照《江西省高级人民法院开发商逾期交房、办证违约责任纠纷案件审判指引》第4点【逾期交房违约金的调整】规定，合同约定的逾期交房违约金每日标准在已付购房款或房屋总价款的万分之一至万分之三（均含本数）范围内的，开发商主张约定过高请求调整的，原则上不予支持。故对被告认为违约金过高的书面辩称本院不予采纳。自2018年12月28日之次日起，至2020年6月19日止，被告逾期交房总天数为539天。但2020年春节以来，新冠××疫情暴发实属不可抗力。原告认为被告逾期交房违约在前，新冠××疫情暴发不可抗力在后，故不能免除责任。被告提出疫情属于不可抗力因素，依法对疫情期间不予计算违约金的书面辩称。本院认为，抗击新冠××疫情是全民责任，全民为抗疫做出了巨大牺牲，疫情期间让被告设法完成房屋验收实属客观不能，考虑企业受疫情影响复工复产面临的重重压力，以及保障原告尽快收房的终极目标，故应扣除该期间被告的违约责任。至于应扣除的期间如何计算，参照《九江市有效应对疫情促进建筑业和房地产业健康发展的若干措施》第4点：……不能如期竣工验收和交付的房屋和市政工程项目，交付期限顺延，顺延时间以重大突发公共卫生事件一级响应起止时间为准，不计违约责任。自2020年1月24日江西启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月12日全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应，历时48天。故被告逾期交房应支付违约金天数为539天－48天=491天，应支付违约金为761,741元×0.1‰×491天=37,401元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决：被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告朱镕浩支付违约金37,401元（由2018年12月29日计算至2020年6月19日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计人民币431元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 康