四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初10156号 原告：成都美寓酒店管理有限公司。住所地成都高新区府城大道西段********。 法定代表人：李辉兵，总经理。 委托诉讼代理人：姚进军，四川法奥律师事务所律师。 被告：杨凯，男，1979年5月10日出生，汉族，住陕西省凤翔县。 委托诉讼代理人：戴皞昱，四川明炬（都江堰）律师事务所律师。 原告成都美寓酒店管理有限公司（以下简称美寓公司）与被告杨凯房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告美寓公司的法定代表人李辉兵、委托诉讼代理人姚进军，被告杨凯的委托诉讼代理人戴皞昱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 美寓公司向本院提出诉讼请求：1.解除原被告于2020年3月29日签订的《青年宜家房屋租赁合同》；2.被告向原告支付违约金4743元；3.被告向原告支付租金暂计8800元（被告应付租金为2020年6月15日至合同解除之日期间的租金，暂计算至2020年8月14日为8800元），并按每日30元的标准向原告支付逾期违约金（违约金自2020年6月4日起算，计算至被告付清全部租金及违约金之日止）；4.被告向原告支付2020年3月15日至2020年5月14日的租金优惠8400元；5.被告向原告赔偿缺失的家具、电器和损坏装修费用以及因装修产生的租金损失和误工费等16183元；6.被告向原告支付2020年6月15日前拖欠的物业费、水费、垃圾费2662元并承担自2020年6月15日至合同解除之日所发生的物业费、水费、垃圾费。事实和理由：美寓公司与杨凯于2020年3月29日签订了《青年宜家房屋租赁合同》，约定美寓公司将位于成都市两江国际1-1-2114及1-1-2101两套房屋出租给被告，租赁期限为2020年3月15日起至2023年6月14日止，租赁合同亦对租金标准、付款时间、双方的权利义务、违约责任进行了约定。依照租赁合同约定，杨凯本应在2020年6月4日向原告支付自2020年6月15日至2020年9月14日期间的租金共计13200元，但被告一直没有支付。2020年6月15日，原告工作人员至租赁房屋处查看时发现房屋大门敞开，并发现大量家具被更换为劣质家具、大量家电缺失、装修也被严重损坏，美寓公司遂联系杨凯，但杨凯一直没有理会。综上，杨凯迟延履行支付租金的合同义务且故意损坏房屋设施设备的行为已构成根本违约，严重损坏了美寓公司的合法权益，故向法院提起本案诉讼，请求判如所请。 杨凯辩称，房屋租赁合同出租人是朱家位，美寓公司只是朱家位的代理人；同意解除合同，但认为是从原告断水断电之日即2020年6月13日视为合同解除时间；对于美寓公司的其他诉讼请求，请求法院驳回。 本院经审理认定事实如下：2020年3月29日，美寓公司（甲方）与杨凯（乙方）签订《青年宜家房屋租赁合同》，合同约定出租房屋位于成都市两江国际1-1-2114和1-1-2101号，租赁期限从2020年3月15日至2023年6月14日止。乙方选择3个月为一期，第一期签约时支付，以后每期于下期开始前15天支付，即：第二期于2020年6月4日支付，第三期于2020年9月4日支付……，若乙方迟延支付，每延迟一天（从下期开始前10天开始计算）承担30元违约金，退房时结算。整租房：乙方使用的水电气费、停车费、宽带费等费用以及因延迟交费产生的违约金，由乙方承担，并自行按时交纳。因乙方原因需要提前退租，应退费用=乙方的押金和剩余未住费用-乙方须承担的费用。若乙方未找到顶租人直接退租，乙方须承担：全额违约金=1月房租+1月合租房杂费或1月整租房物管费。乙方已享受的租金优惠或免租期（免租期按天折算成优惠金额=月租金÷30天×免租天数），须全额返还给甲方。乙方有义务妥善保管和正确使用公共区域和私有卧室的设施及物品，若因乙方管理不善造成的设施设备丢失或者延误报修造成的损失，应由乙方承担全部损失。若乙方拖欠租金及相关费用累计达10天（从下一期开始前10天开始计算），甲方有权单方解除合同，乙方除需支付给甲方一个月房租及物管费、服务费作为违约金之外，还应当赔偿甲方造成的相关经济损失。 双方在租赁合同（两江国际1-1-2114）中载明：以下家具家电各一件并且完好：床、床垫、书桌、电视柜、衣柜、沙发、床头柜两个，冰箱、洗衣机，电视机32寸，烟机。设施的维修维护由乙方负责。 双方在租赁合同（两江国际1-1-2101）中载明：以下家具家电各一件且完好：床、床垫、书桌、电视柜、小圆桌、衣柜、沙发、床头柜两个，冰箱、洗衣机，电视机32寸，微波炉1个，油烟机。 两份合同均补充约定：2020年3月15日至2021年6月14日期间的房租2200元/月，2021年6月15日至2022年6月14日期间的房租2400元/月，2022年6月15日至2023年6月14日期间的房租2500元/月。 2020年3月28日，李辉兵与杨凯的聊天记录显示：免2个月租金，物管费水电费由杨凯承担。2020年3月29日，在扣除了两个月免租期后，杨凯支付了上述两套房屋2020年3月15日至2020年6月14日期间的房屋租金合计4400元(2200元/套/月)，并支付了两套房屋的押金4200元。 2020年6月5日，杨凯提出“租金就这样一直到合同结束”，李辉兵回复“不行的哈，按合同执行”。2020年6月8日，李辉兵向杨凯发送微信“我正式的通知你，如果10号不交租金，我们就按违约处理，停水停电，6月14日收回房屋”。 案涉房屋的物业管理公司成都颐丰物业管理有限公司于2020年9月9日向本院出具调查令（回执），载明该公司于2020年6月13日经业主朱家位授权对案涉两套房屋进行了断水、断电。 2020年6月15日，美寓公司工作人员到案涉两套房屋进行查看并对房屋内状况拍摄视频留存，发现物品缺失。 2020年8月19日，美寓公司向成都颐丰物业管理有限公司缴纳了案涉两套房屋的物管费和生活垃圾清运费，分别是2114号房屋2020年3月1日至7月31日5个月的物管费926元、生活垃圾清运费90元，折算后每月物管费为185.2元、生活垃圾清运费为18元；2101号房屋上述5个月的物管费791元、生活垃圾清运费90元，折算后每月物管费158.2元、生活垃圾清运费为18元。 本院认为，美寓公司与杨凯签订的《青年宜家房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。被告辩称美寓公司并非出租人，对此辩解意见，本院认为，在双方签订的租赁合同中，美寓公司作为甲方与杨凯作为乙方之间的权利义务均约定详尽，美寓公司是上述租赁合同的相对人，相应的租赁关系是建立在美寓公司与杨凯之间，美寓公司与本案具有利害关系，故杨凯认为美寓公司并非房屋的出租人，不具有原告主体资格的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。针对本案美寓公司的诉讼请求，本院分述如下： 关于合同的解除。杨凯作为承租方，不履行按时支付租金的义务，根据合同约定，美寓公司有权要求解除合同，故对美寓公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。本案载有解除合同意思表示的起诉状副本于2020年8月20日送达杨凯，因此合同于此日解除。 关于原告主张的违约金4743元（两套房屋一个月的租金4400元、物管费158元、物管费185元）。本院认为，双方合同约定，“若乙方拖欠租金及相关费用累计达10天（从下一期开始前10天开始计算），甲方有权单方解除合同，乙方除需支付给甲方一个月房租及物管费、服务费作为违约金之外，还应当赔偿甲方造成的相关经济损失。”以及“因乙方原因需要提前退租，应退费用=乙方的押金和剩余未住费用-乙方须承担的费用。若乙方未找到顶租人直接退租，乙方须承担：全额违约金=1月房租+1月合租房杂费或1月整租房物管费”。故杨凯应当按照合同约定承担一个月的租金4400元及物管费，在扣减其已经向美寓公司缴纳的4200元押金后，实际还应承担543元（租金补差200元+物管费343元）作为违约金。 关于原告主张的2020年6月15日至合同解除之日止的租金及逾期违约金。本院认为，出租人基于租赁合同的约定收取租金是其正当权利，但在承租人杨凯未按照合同约定支付第二期房租时，美寓公司应当按照合同约定或者法律规定的方式依约、依法行使相应权利。物业管理公司在接到案涉房屋所有权人的授权下采取断水断电行为，符合美寓公司在微信中对杨凯的通知内容，美寓公司抗辩系案外人所为，与其无关，与本案事实不符，本院不予支持。本案美寓公司在杨凯未支付房租的情况下，以采取断水断电行为催收租金，虽其理由具有正当性，但是行为不当给对方使用房屋造成影响。在断水断电2日后的2020年6月15日，美寓公司工作人员对房屋进行了收房，虽美寓公司陈述在发现屋内家具、家电缺失后将房屋钥匙退还给杨凯公司前台人员，但此时美寓公司已经明确知晓杨凯以其行为退场，不可能再继续履行合同，且案涉房屋已实际处于美寓公司的控制之下，故美寓公司对于2020年6月15日至今租赁物的闲置具有过错，不得对扩大的损失主张赔偿。对其要求杨凯支付2020年6月15日至合同解除之日期间的租金及逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。 关于原告主张被告支付其2020年3月15日至2020年5月14日租金优惠8400元。本院认为，双方合同约定，若乙方未找到顶租人直接退租，应当将已享受的租金优惠全额返还给甲方。故原告的该项请求，符合双方合同约定，本院予以支持。 关于原告主张被告赔偿缺失的家具、电器费用12520元。作为承租方的杨凯，有义务妥善保管和正确使用公共区域和私有卧室的设施及物品，若因其管理不善造成的设施设备丢失或者延误报修造成的损失，应由其承担全部损失。但原告提供的证据显示其房屋内的冰箱和洗衣机购买于2016年，其余家具、电器购买时间为2015年，距今时间均较长，结合家具、电器的折旧情况，本院酌情支持以购买价格一半的金额予以认定缺失的家具、电器费用6260元。原告主张损坏装修费用1150元，系整修墙面、厨房、阳台及安装的相应费用，本院予以支持。原告主张因维修产生的租金损失1613元、误工费900元，因被告造成的损坏装修和家具、电器的返修和更换需要一定的时间，本院酌情支持两套房屋7天的租金损失1026元（2×2200元/月÷30天×7天）。另外，被告并未向本院举证证明存在误工损失，且被告在承担了上述缺失的家具、电器和损坏装修费用、租金损失后，原告的相关损失已经得到弥补，再行要求被告承担维修产生的误工费于法无据，本院不予支持。 关于要求被告支付已经代其缴纳的物业费、水费、垃圾清运费2662元及承担自2020年6月15日至合同解除之日所发生的物业费、水费、垃圾费。本院认为，因杨凯使用案涉房屋的时间均为2020年3月15日至2020年6月14日，故仅需承担上述3个月的物管费1030.2元（158.2元/月×3个月+185.2元/月×3个月），原告按照18元/月的标准缴纳的生活垃圾清运费，被告应当支付给原告，即108元（2×18元/月×3个月）。原告主张的水费，因其庭审中陈述系预估金额，不能对金额进行明确，本院在此不予确认，由杨凯与美寓公司另行结算。对于2020年6月15日至合同解除期间所发生的物业费、水费、垃圾费，因案涉房屋已由美寓公司进行占有控制，此期间的物业费、水费、垃圾费应当由美寓公司自行承担。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、原告成都美寓酒店管理有限公司与被告杨凯于2020年3月29日签订《青年宜家房屋租赁合同》于2020年8月20日解除； 二、被告杨凯于本判决书生效之日起十日内支付原告成都美寓酒店管理有限公司违约金543元； 三、被告杨凯于本判决书生效之日起十日内支付原告成都美寓酒店管理有限公司2020年3月15日至2020年5月14日租金优惠8400元； 四、被告杨凯于本判决书生效之日起十日内赔偿原告成都美寓酒店管理有限公司缺失的家具、电器费用6260元、损坏装修费用1150元、因维修产生的租金损失1026元； 五、被告杨凯于本判决书生效之日起十日内支付原告成都美寓酒店管理有限公司物业费、垃圾清运费1138.2元； 六、驳回原告成都美寓酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费1410元，由被告杨凯负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二〇年十一月十二日 书记员  陈春梅