黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民初66号原告（案外人）：殷丽文，女，1982年5月17日出生，汉族，克东县人社局职员，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：武新峰（系殷丽文丈夫），男，1974年8月2日出生，汉族，克东县法院职员，住齐齐哈尔市建华区。被告（申请执行人）:宋威葳，女，1982年1月7日出生，满族，无职业，现羁押于黑龙江省女子监狱，第三人（被执行人）:杨春宇，男，1968年5月1日出生，汉族，克东县鑫晟房地产开发有限责任公司总经理，住黑龙江省克东县，委托诉讼代理人：张淑清，女，1967年3月19日出生，汉族，克东县鑫晟房地产开发有限责任公司职员，住黑龙江省克东县。第三人（被执行人）：张淑清，女，1967年3月19日出生，汉族，克东县鑫晟房地产开发有限责任公司职员，住黑龙江省克东县，第三人（被执行人）:克东县鑫晟房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省克东县克东镇春和社区。法定代表人:杨春宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张淑清，该公司职员。原告殷丽文与被告宋威葳、第三人杨春宇、张淑清、克东县鑫晟房地产开发有限责任公司（以下简称鑫晟房地产公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告殷丽文及其委托诉讼代理人武新峰、第三人杨春宇的委托诉讼代理人张淑清、第三人鑫晟房地产公司的委托诉讼代理人张淑清、第三人张淑清到庭参加诉讼。被告宋威葳因被羁押无法到庭，宋威葳应本院决定以远程视频的方式参加了庭审。本案现已审理终结。殷丽文向本院提出诉讼请求：1.判令殷丽文与鑫晟房地产公司房屋买卖合同有效；2.解除对温馨家园8号楼021103室的查封；3.诉讼费由被告负担。事实和理由：由于刘景利、由东艳欠殷丽文借款70万元，刘景利、由东艳分别于2015年7月8日和2015年7月15日将杨春宇、张淑清抵给刘景利、由东艳的克东县温馨家园8栋5单元西门1103室房屋和9栋2单元西门1403室房屋抵给殷丽文，并在售楼处开具售楼手续，于2017年8月30日补交了增平面积楼款及入户所有费用并已装修入住，查封时并没有到温馨家园售楼处核实楼房的出售情况。该房屋手续交付时间为2015年7月8日，宋威葳申请查封房产时间为2016年1月28日，查封时间晚于房屋手续交付时间。2018年5月15日殷丽文与宋威葳出具和解协议书，协议书中宋威葳说明温馨家园8号楼5单元1103室在宋威葳申请查封前该房屋已顶账给殷丽文，根据最高法院司法解释规定第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”之规定，双方已签订和解协议书，应按协议书履行义务。宋威葳辩称，当时扣押房子时，购房合同都是鑫晟房地产公司出的，鑫晟房地产公司可以随意写时间，还有物业费、取暖费也可以后补。查封时间是2015年，查封温馨家园小区贴公告了，申请法院查封时宋威葳去房产部门查过，都是没有出卖没有网签才查封的，在电脑里查案涉房屋是没有出卖的，电脑里都有标注。杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司陈述称，殷丽文手头有票据，2015年5、6月份房子就卖出去了，是因为欠别人钱给别人顶账。2015年时5、6月份案涉房屋顶给刘景利、刘景臣了，顶给刘景臣是2015年7月1日前，顶给刘景利是2015年8月28日前。当时算账后，刘景利也欠别人钱，刘景利把房子给别人了，应该没开票据，后来上鑫晟房地产公司开的票据。刘景利领买房子的人到售楼处开的票子。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和庭审质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。殷丽文提交的证据及质证情况：证据一、2015年7月8日《温馨家园售楼合同》、《克东县商品房预（销）售专用票据》、《还款说明》、物业费、装修保证金、电表、水表费用、电费、水费收据、取暖费票据等。宋威葳质证认为，与答辩意见一致。杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司质证认为，对该组证据无异议。证据二、刘景利和由东艳给殷丽文出具的《以房抵债协议书》、宋威葳与殷丽文的《协议书》。宋威葳质证认为，对《以房抵债协议书》宋威葳不清楚，对真实性有异议，不知道他们之间的债务纠纷。对宋威葳和殷丽文的协议书真实性无异议，是宋威葳签的字，当时宋威葳爱人让宋威葳签订的，他们之间的协议宋威葳也不清楚，具体内容和商议过程不了解。杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司质证认为，对该组证据无异议。宋威葳、杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司未提交证据。殷丽文提交的证据一、证据二具有真实性、客观性，与本案具有关联性，本院予以采信。本院于2020年10月23日同刘景利做了调查笔录，刘景利表示因鑫晟房地产公司向刘景利、刘景臣兄弟二人借款后无力偿还，鑫晟房地产公司用部分住宅抵顶刘景利的欠款，双方签订了还款协议，后刘景利开始对外出售房屋。同时因刘景利对外存在大量债务，用出售的住宅抵顶债务，多数时候是刘景利的债权人带着实际买房人来找刘景利，刘景利按照其债权人的指示要求鑫晟房地产公司与买房人签订合同和开具收据。对于刘景利和由东艳给殷丽文出具的《以房抵债协议书》，刘景利对真实性予以确认。案件审理过程中，本院派员到案涉房屋内进行实地查看，房屋确已实际装修入住，有本院工作人员现场拍照为证。根据殷丽文、宋威葳及杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司的起诉、答辩、举证、质证，结合当事人的质证意见，本院认定如下事实：本院在审理原告宋威葳诉被告杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司民间借贷纠纷一案时，依原告宋威葳申请，本院于2015年9月16日作出（2015）齐商初字第72-2号民事裁定书，保全查封被告鑫晟房地产公司开发的坐落于克东县克东镇××家园小区价值3500万元的房产，并分别于2015年9月18日、2016年1月28日向克东县房产物业管理处送达民事裁定书、协助执行通知书和财产保全清单，于2015年9月18日向鑫晟房地产公司送达了民事裁定书及财产保全清单，由杨春宇签收。本案殷丽文起诉所涉的房产系2016年1月28日财产保全清单中编号第34号（021103）房产。2016年4月11日，本院作出（2015）齐商初字第72号民事判决书，判决：一、被告杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司偿还原告宋威葳借款本息22,935,000.00元，并自2015年9月1日起以22,935,000.00元为本金，按年利率18.4%给付利息至实际给付之日止；二、被告杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司偿还原告宋威葳借款本息8,000,000.00元，并自2015年9月16日起以5,000,000.00元为本金，按年利率18.4%给付利息至实际给付之日止；三、前述一、二项所涉金额，自本判决生效之日起十日内给付。案件受理费219,475.00元，由原告负担43,600.00元，三被告负担175,875.00元，保全费5,000.00元，由三被告负担。被告杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司不服，提出上诉。二审期间，经黑龙江省高级人民法院主持调解，双方达成调解协议：一、杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司认可欠宋威葳借款2800万元。杨春宇同意于2017年7月15日前现金还款1500万元，剩余款项1300万元用房产偿还，商服按每平米5900元计算；二、杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司同意以下述房产抵顶上述2800万元截至2017年7月15日前产生的利息：克东县克东镇温馨家园小区4＃楼九单元091401，第14层，面积为115.45平方米的房屋一套；4＃楼九单元091501，第15层东门，面积为115.45平方米的房屋一套；克东县克东镇温馨家园小区5＃楼五单元050903，第9层，面积为113.2平方米的房屋一套；克东县克东镇温馨家园小区6＃楼二单元020303，第3层，面积为98.24平方米的房屋一套；三、上述款项履行完毕后，双方之间的本案纠纷了结；四、一审、二审案件诉讼费（219475元+175875元）由杨春宇承担；五、如未按期履行，按照一审判决执行。因杨春宇、张淑清、鑫晟房地产公司未按调解协议履行，2017年8月3日，宋威葳向本院申请强制执行。2017年8月8日，本院立案执行，案号为（2017）黑02执252号。执行过程中，本院依宋威葳申请于2018年5月15日作出（2017）黑02执252号之一、（2017）黑02执252号之二执行裁定书，继续查封鑫晟房地产公司名下位于克东××××家园价值3500万元的房产，包括11套商服用房、4套住宅及本案所涉房产在内的47户房产，查封期限为三年，并于同日向克东县不动产登记中心送达了执行裁定书和协助执行通知书。本院执行期间，殷丽文以案外人的身份提出执行异议。本院对殷丽文提出的执行异议进行了审查，于2020年3月30日作出（2019）黑02执异347号执行裁定，驳回殷丽文的异议请求。之后，殷丽文向本院提起案外人执行异议之诉。经审理查明，2015年7月8日刘景利与由东艳为殷丽文出具《以房抵债协议书》，内容如下：“刘景利、由东艳因借殷丽文款项，现双方同意以房抵债，刘景利、由东艳提出如下还款意见：1.刘景利、由东艳同意用克东县温馨家园8栋5单元西门1103室、克东县温馨家园9栋2单元西门1403室房屋抵顶欠款本金柒拾万元整。2.该两套房屋定于2015年9月1日前交付殷丽文”。2015年7月8日，殷丽文与鑫晟房地产公司签订了《温馨家园售楼合同》，约定鑫晟房地产公司将案涉房屋出售给殷丽文。同日，鑫晟房地产公司为殷丽文出具《克东县商品房预（销）售专用票据》，购房人姓名为殷丽文，商品房名称为温馨家园小区8栋5单元西门1103室，预交房款金额为354,299.60元，备注为“顶（刘景利）欠款”。收款人为刘景利，鑫晟房地产公司加盖了公章。2017年8月30日，鑫晟房地产公司出具《商品房购楼收据》，购房人姓名及楼款总额等信息均与《克东县商品房预（销）售专用票据》相同，收款人为张淑清，收款单位处加盖了鑫晟房地产公司公章。2015年8月28日杨春宇、张淑清与刘景利、刘景臣签订《还款说明》，《还款说明》的主要内容为“今有温馨家园开发商法人杨春宇及妻子张淑清欠刘景利人民币贰仟柒佰柒拾万元整，欠刘景臣柒佰万元整…温馨家园以自己开发的楼房（高层）8号楼、9号楼（位于黑龙江省克东县克东镇春和街温馨家园）部分住宅楼给付刘景利、刘景臣，以及刘景利所欠他人借款户顶其所还欠款。具体顶账楼房明细如附页…”。在附页中《温馨家园高层8#楼》房源表中五单元1103室户名为殷丽文。该房屋即为法院查封的房号021103，备案后的实际楼号为8号楼2单元西门1103室。2018年5月15日，宋威葳与殷丽文签订《协议书》，内容如下：“因杨春宇欠宋威葳钱未还，宋威葳将杨春宇起诉至齐齐哈尔市中级人民法院，市中院依法将杨春宇开发的温馨家园部分楼房依法扣押，其中一套为8号楼5单元1103号房，在扣押前，杨春宇将该房屋顶账给刘景利，刘景利又顶账给殷丽文，现殷丽文已装修入住，宋威葳和殷丽文达成协议，等到法院解除扣押时，该8号楼5单元1103号房屋所有权归殷丽文所有”。在本案庭审中，宋威葳明确表示对该《协议书》的真实性无异议。2017年8月30日，殷丽文办理了入户手续，并缴纳了物业费、装修保证金、增平款等费用。2017年10月5日，殷丽文与史海波签订《房屋买卖合同》，将案涉房屋出售给史海波，史海波于当日交付定金5,000.00元。此后房屋一直由史海波占有使用，史海波对房屋进行了装修并缴纳了水费、电费、取暖费等各项费用。本院认为，案外人执行异议之诉，是指案外人就执行标的物享有足以有效阻止强制执行的权利，在执行程序终结前，向执行法院对申请执行人提起的旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”。本案中，因杨春宇及张淑清欠刘景利、刘景臣借款未偿还，杨春宇及张淑清将温馨家园小区8号楼、9号楼的部分住宅包括案涉房屋顶账给刘景利、刘景臣，顶账楼房明细中案涉房屋登记为殷丽文。刘景利将案涉房屋登记为殷丽文，是因为刘景利欠殷丽文借款未偿还，刘景利将案涉房屋顶账给了殷丽文。对于该事实，杨春宇、张淑清、刘景利均予以确认。宋威葳在其与殷丽文签订的《协议书》亦对上述事实予以确认，而且宋威葳承诺在法院解除扣押时，案涉房屋的所有权归殷丽文所有。说明宋威葳对案涉房屋已抵给殷丽文予以认可。虽然殷丽文与刘景利为借贷关系，但是在殷丽文与刘景利、由东艳签订《以房抵债协议书》后，殷丽文与鑫晟房地产公司签订了《温馨家园售楼合同》，并以刘景利的欠款抵顶购房款，该合同系殷丽文与鑫晟房地产公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，该房屋买卖合同合法有效。殷丽文与鑫晟房地产公司签订了合法有效的售房合同，并以刘景利的欠款抵顶购房款的方式付清了全部房款。因殷丽文购买案涉房屋时，案涉小区尚不符合办理产权登记的条件。案涉房屋于2015年9月16日被人民法院查封，殷丽文无法办理产权登记手续，故非殷丽文的自身原因未办理产权登记。因此，殷丽文提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定的情形，殷丽文对该房屋享有的权利应优于宋威葳的一般债权，其对涉案房屋的物权期待权应予保护。殷丽文要求确认其与鑫晟房地产公司房屋买卖合同有效的诉讼请求，应予支持。由于殷丽文启动案外人执行异议之诉的目的是请求停止对案涉房屋的强制执行，故本案应停止对克东县温馨家园小区8栋2单元1103室的强制执行。殷丽文要求解除对温馨家园8号楼2单元1103室查封的诉讼请求，因属于执行阶段处理的问题，不属于本案的审理范围，本院不予审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，判决如下：一、不得执行克东县温馨家园小区8栋2单元1103室；二、驳回殷丽文的其他诉讼请求。案件受理费6,614.49元，由克东县鑫晟房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省高级人民法院。本院（2019）黑02执异347号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长 周 虹审判员 李颖莉审判员 刘 雪二〇二〇年十一月十八日书记员 王鹤霏