福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初7500号 原告：刘兴，女，1989年1月10日出生，汉族，住湖北省京山县。 委托诉讼代理人:姜颖、骆源琳，福建九信律师事务所律师。 被告：黄煜，男，1989年7月19日出生，汉族，住湖北省丹江口市武当山特区。 被告：任平平，女，1987年8月1日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。 二被告共同委托诉讼代理人：张全明、常艳坤，福建方与圆律师事务所律师。 原告刘兴与被告黄煜、任平平房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘兴及其委托诉讼代理人姜颖、骆源琳，被告黄煜、任平平及其共同委托诉讼代理人常艳坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘兴向本院提出诉讼请求：1.判令刘兴与黄煜签订的《房屋买卖合同》于2020年7月16日解除；2.判令黄煜向刘兴双倍返还购房定金，即向刘兴支付900000元；3.判令黄煜向刘兴支付因本案产生的律师费用30000元；4.判令黄煜向刘兴支付因本案产生的保全担保费用3008元；5.判令黄煜向刘兴支付中介费损失10000元；6.判令被告任平平对黄煜的上述债务承担连带清偿责任；7.判令本案的诉讼费25000元、保全费5000元由黄煜、任平平共同承担。事实和理由：2020年1月10日，刘兴经厦门市湖里区嘉宝家房产中介服务部居间介绍，就购买位于厦门市湖里区的房屋与黄煜签订《房屋买卖合同》。合同约定：房屋成交价为2275000元；刘兴于合同签订当日支付定金100000元，于2020年3月28日前再支付定金350000元；黄煜应于2020年6月24日前向抵押权人申请提前清偿借款；双方于2020年7月14日前办理送件过户手续；黄煜若出现下列情形之一，黄煜构成根本违约，刘兴有权以书面通知形式解除房屋买卖合同：（1）该房屋被查封或存在限制转让的情形；（2）逾期履行本协议义务超过二十日；……。若黄煜出现以上根本违约情形之一的，则刘兴有权要求选择黄煜双倍返还定金，或有权要求黄煜按合同成交价的20%支付违约金；因违约导致诉讼的、违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。同时刘兴与黄煜签订了补充协议，约定在符合办理过户条件前，黄煜应保证案涉房产产权清晰，如案涉房产存在被查封、再次抵押或一房二卖等限制交易的情形，刘兴有权依照合同相关条款追究黄煜的违约责任。同日，刘兴与黄煜、厦门市湖里区嘉宝家房产中介服务部还一同签订了《居间服务合同》。 上述合同签订后，刘兴按合同约定向黄煜支付了定金共计450000元，同时向居间方支付了中介费用10000元。黄煜本应于2020年6月24日之前向抵押权人申请提前清偿借款，但经刘兴和居间方多次催促，黄煜均拖延办理。合同签订后，刘兴已依照约定向黄煜、任平平夫妻支付定金共计450000元。然黄煜与任平平却因售房款分配不均，未依照约定配合办理解押手续。更甚者，刘兴约在2020年7月11日前后从中介处得知案涉房产已被法院查封。依照合同的约定，黄煜与任平平的行为显然已构成根本违约，刘兴有权依照合同相关违约条款追究其违约责任。 案涉房产虽登记于黄煜名下，但为黄煜、任平平二人夫妻共同财产。案涉《房屋买卖合同》虽仅有黄煜签订，但为黄煜、任平平共同作出的意思表示。故根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第一条、第三条，应当视为其二人共同债务，任平平对黄煜的债务应当承担连带责任。此后，刘兴与黄煜及居间方多次协商沟通，然时至今日案涉房屋依旧存在被限制转让的情形，黄煜未按照合同约定向抵押权人申请办理解押手续已逾期超过20日。 刘兴认为，案涉房产存在被限制转让的情形以及黄煜逾期履行合同义务超过20日，根据《房屋买卖合同》第九条的约定，黄煜已经构成根本违约，刘兴有权解除合同并要求黄煜承担相应的违约责任。黄煜与任平平系夫妻关系。案涉房屋是其夫妻二人的共同财产，黄煜将案涉房屋出售给刘兴系其夫妻二人的共同行为。经了解，任平平因与黄煜之间的纠纷向法院申请查封案涉房屋。任平平明知案涉合同在履行过程中，却故意设置障碍导致案涉房屋无法正常交易，违约意图明显，应当对此承担共同清偿责任。 黄煜、任平平辩称，一、黄煜、任平平在讼争合同履行过程中所有行为均是为促进案涉合同积极履行，并不存在违约行为，刘兴以不存在的事实为借口发函解除合同不符合解除的条件，其解除合同的行为不产生法律效力。1.黄煜、任平平在刘兴先违约的情形下，未追究刘兴的违约责任，而是积极促进合同继续履行。合同履行双方均应当遵守诚实信用原则。按合同约定，2020年6月24日之前刘兴应当将部分解押款250000元以购房款的方式支付给黄煜，以便黄煜解除交易房屋的抵押，然，刘兴未按时支付该款项。在此情形下，黄煜表示不追究刘兴延迟付款的违约责任，而刘兴也表示愿意给予宽限期以便继续履行合同。2.刘兴与黄煜通过口头、实际行为将讼争合同的履行期限进行了变更，案涉合同解押的起算时间最早应从2020年7月10日计算。刘兴在2020年7月16日发函以逾期20天为由解除合同不符合事实和合同约定，其解除行为不能发生法律效力。3.案涉房屋被查封并非黄煜的错误，黄煜知道后第一时间就协调处理，尽最快时间将案涉房屋恢复至可以过户至的状态。但刘兴却对黄煜对促进合同的行为视而不见，执意要求支付违约金及解除合同。 二、刘兴在讼争合同履行过程中未按合同约定及时支付解押款，此后又在合同可以继续履行的情形下单方发函要求解除合同，其行为属违约行为，黄煜在合同履行过程中并无违约行为，刘兴要求黄煜返还双倍定金没有事实依据。1.刘兴未按合同约定支付解押款250000元是导致讼争合同迟延履行的主要原因。2.在讼争合同可以继续履行的情形下刘兴要求解除合同，该解除合同的行为是讼争合同至今不能继续履行的根本原因。 三、刘兴是违约方，其要求黄煜、任平平支付律师费、诉讼费等费用缺乏合同依据，不应予以支持。 综上，刘兴的诉请事实均是建立在单方片面事实基础之上，刘兴自身违约，却任性执意解除合同，刘兴解除合同之行为缺乏事实依据违背了基本的诚实信用，与《合同法》的促进交易的基本立法原则相背离。请求依法驳回刘兴的全部诉讼请求。 本院认定事实如下：黄煜与任平平系夫妻关系，双方于2018年3月26日办理结婚登记。 2018年7月10日，址于厦门市湖里区的房产权属登记在黄煜名下。2018年8月14日，黄煜为上述房产办理了抵押登记，抵押权人系中国建设银行股份有限公司厦门市分行，被担保主权数额（最高债权数额）1060000元。 2020年1月10日，黄煜（甲方）与刘兴（乙方）在厦门市湖里区嘉宝家房产中介服务部的居间服务下，签订一份《房屋买卖合同》，双方约定：乙方向甲方购买址于厦门市湖里区的房产，成交价2275000元；乙方应于合同签订当日支付定金100000元，于2020年3月28日前再支付定金350000元；甲方应于2020年6月24日向抵押权人申请提前清偿借款，该笔借款由乙方以购房款250000元代甲方清偿，不足以清偿部分由甲方自行承担。乙方于抵押权人通过甲方解押申请且甲方将自行承担的部分借款支付至抵押权人指定账户后，乙方将该部分购房款支付至抵押权人指定账户；乙方贷款方式为商业按揭贷款，双方应于2020年6月24日前办理贷款预审批手续；双方于2020年7月14日前办理过户送件手续；甲方保证对该房屋享有完整处分权，在合同履行过程中，因甲方原因造成该房屋未能办理产权变更手续，由甲方承担相应责任；甲方承诺其配偶和其他共有权人均知晓并认可本次买卖行为，并保证该房屋上不存在优先购买权、租赁、查封等纠纷；违约责任：若该房屋被查封或存在限制转让的情形或逾期履行本协议义务超过20日，甲方构成根本违约，乙方有权以书面通知形式解除房屋买卖合同并有权要求甲方双倍返还定金，或有权要求甲方按合同成交价的20%支付违约金；因违约导致诉讼的，违约方应承担守约方因实现债权而支付的差旅费、律师费、保全费、担保费、公告费等必要费用。双方并就其他权利义务作出了相应的约定。 《房屋买卖合同》签订当日，刘兴向黄煜支付了购房定金100000元。2020年3月30日，刘兴又向黄煜支付了购房定金350000元。黄煜在收款后向刘兴出具了两份《收款收据》，确认收到了刘兴支付的购房定金100000元和350000元。 2020年4月29日，刘兴向厦门市湖里区嘉宝家房产中介服务部支付了购买讼争房产的中介费10000元。 刘兴与黄煜的微信聊天记录显示，2020年6月23日17时53分，刘兴说：房东你好，我们合同上约定的6月24号应付最后一笔款项25万，明天就到时间了，你那边有提前申请解押了吗？我这边钱也已经准备好了，如果申请了，银行那边可以还款，看你是今天还是明天我就可以给你转最后一笔款去帮助你解押，如果还没有去申请，那我这边就没办法给你转这笔钱了。黄煜于2020年6月24日20时26分回复：因为这几天正在和我商量房款的事情。可能会耽误几天。这个放心，不会算你违约。 截止2020年9月30日，讼争房产尚未办理解押。 任平平与黄煜诉前财产保全一案中，任平平向厦门市集美区人民法院提供了相应的担保，申请对黄煜名下价值465501元的财产进行诉讼保全。2020年7月6日，厦门市集美区人民法院依法查封了讼争房产。2020年7月17日，厦门市集美区人民法院根据任平平的申请作出民事裁定书，裁定解除对黄煜名下价值465501元的财产的查封、冻结、扣押。 2020年7月16日，刘兴因与黄煜、任平平房屋买卖合同纠纷一案，委托福建九信律师事务所参加一审、二审有关的诉讼事宜。刘兴因此支付福建九信律师事务所律师费30000元。当日，刘兴通过微信向黄煜发送一份《律师函》，告知黄煜因讼争房产被限制转让，以及黄煜逾期履行合同义务超过20日，其行为已经构成根本违约。刘兴并且通知黄煜双方签订的《房屋买卖合同》自2020年7月16日起解除。 2020年8月6日，厦门市集美区人民法院开庭审理了任平平（原告）与黄煜（被告）民间借贷纠纷一案。庭审中，任平平对保全经过的答复如下：双方对婚前借款及婚后财产没有协商好，原告知道被告的房屋处于交易阶段，2020年6月24日按照房屋买卖的约定是要办理房屋解押的时候，被告没有联系我，我担心借款没有保障履行，2020年6月23日就申请了财产保全，2020年7月16日申请解除保全。 本案审理过程中，刘兴提供中国平安财产保险股份有限公司厦门分公司的《保函》作为担保，向本院申请查封、冻结黄煜、任平平名下价值940000元的财产，本院依法作出民事裁定。刘兴因此支付保全担保费3008元、财产保全费5000元。 本院认为，刘兴与黄煜签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《房屋买卖合同》签订后，刘兴依约支付了购房定金450000元，刘兴应按约向抵押权人申请解押。双方约定，黄煜于2020年6月24日向抵押权人申请提前清偿借款……刘兴于抵押权人通过黄煜的解押申请且黄煜将自行承担的部分借款支付至抵押权人指定账户后，将该部分购房款支付至抵押权人指定账户。由此可见，黄煜应先向抵押权人申请提前清偿借款。黄煜在刘兴的提醒下仍未向抵押权人申请解押，故刘兴支付购房款250000元的条件未成就，刘兴在合同履行中不存在违约行为。2020年7月6日，厦门市集美区人民法院依法查封了讼争房产，至2020年7月16日仍未解除查封，黄煜在履约过程中具有违约行为。刘兴有理由相信《房屋买卖合同》已无法履行，其于2020年7月16日发送《律师函》告知黄煜《房屋买卖合同》自当日起解除，符合双方对违约责任的相关约定。合同解除后，刘兴有权要求黄煜双倍返还定金，即450000元×2=900000元，还有权要求黄煜支付律师费30000元、保全担保费3008元、保全费5000元并赔偿中介费损失10000元。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条规定：债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。根据上述规定，讼争房产虽然登记在黄煜名下，但因任平平对黄煜向刘兴出售讼争房产的事实知情并同意，应认定为黄煜与任平平在婚姻关系存续期间基于共同意思表示出售房产并收取购房款。故黄煜履行《房屋买卖合同》而发生的债务应认定为夫妻共同债务，刘兴主张任平平对黄煜的上述债务承担连带清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十三条第二款、第九十六第第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、刘兴与黄煜签订的《房屋买卖合同》于2020年7月16日解除； 二、黄煜应于本判决生效之日起十日内向刘兴双倍返还定金900000元； 三、黄煜应于本判决生效之日起十日内向刘兴支付律师费30000元、保全担保费3008元、保全费5000元； 四、黄煜应于本判决生效之日起十日内向刘兴赔偿中介费损失10000元。 五、任平平对黄煜的上述二、三、四项债务承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25000元，减半收取计12500元，由黄煜、任平平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审 判 员 刘晓洪 二〇二〇年十一月五日 代书记员 薛志勇 附页 本案适用的法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国婚姻法》 第十九条夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或约定不明确的，适用本法第十七条、第十八条的规定。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有约束力。 夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》 第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。 《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》 第三条夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。 本案执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。