广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10810号原告（反诉被告）：黄淑兰，女，1968年3月24日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区************，公民身份号码230************82X。委托诉讼代理人：彭志省，男，1975年5月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码441************618。由广东省珠海市香洲区吉大街海天社区*民委员会推荐。被告（反诉原告）：中山市捷越房地产开发有限公司，住所地广东省中山市***********之一二层，统一社会信用代码91442000MA4X0J479A。法定代表人：黄凯，执行董事。委托诉讼代理人：叶思燕，广东明门律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨雷，广东明门律师事务所律师。被告：佛山市恒鼎建筑安装有限公司，住所地广东省佛山市南海区********************商铺220室（住所申报），统一社会信用代码91440600MA52GBKU81。法定代表人：戴钟锋，执行董事。原告黄淑兰与被告中山市捷越房地产开发有限公司（以下简称捷越公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月22日立案后，原告于2020年7月19日向本院申请追加佛山市恒鼎建筑安装有限公司（以下简称恒鼎公司）作为本案被告参加诉讼。本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄淑兰及其委托诉讼代理人彭志省，被告捷越公司委托诉讼代理人叶思燕到庭参加诉讼，被告恒鼎公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄淑兰向本院提出诉讼请求：被告捷越公司返还原告所交的款项383916元、赔偿原告损失8075元。2020年7月14日，原告变更诉讼请求为：1.解除履行不能的本案商品房买卖合同；2.被告与恒鼎公司因合谋欺诈原告，共同承担退还原告所交款项391991元，退还原告款项后，原告返还恒鼎公司借款75705元（原借款121128-45423）。2020年7月18日，原告变更诉讼请求为：1.解除履行不能的本案商品房买卖合同；2.被告捷越公司与被告恒鼎公司因合谋欺诈原告，共同承担退还原告所交款项391991元，退还款项后，原告返还被告恒鼎公司借款75705元。庭审中，原告当庭撤回以下诉求：1.被告捷越公司向原告返还车位款10000元；2.被告捷越公司退还原告款项后，原告再返还被告恒鼎公司75705元。2020年11月17日，原告书面明确诉讼请求为：1.解除履行不能的本案商品房买卖合同；2.被告捷越公司返还原告所交的款项383916元。事实和理由：2019年2月17日，原告向被告捷越公司预交款项合计30000元，后双方于2019年2月23日签订认购书。2019年2月23日、6月8日、7月22日、9月5日，原告分别向被告捷越公司支付款项102359元、4035元、121128元、126394元，合计向被告捷越公司支付款项383916元。2019年9月9日，原告与被告捷越公司签订中山市商品房买卖合同，双方约定付款方式为银行按揭付款，原告应于2019年2月23日前以现金方式支付款项247522元（含定金），于2019年9月9日之前申请贷款支付剩余购房款560000元。从整个交易流程可以看出，原告无法在签署合同当天获取银行贷款以履行合同义务，而涉案合同是由被告捷越公司提供，双方的合同地位并不公平，且涉案银行按揭手续是由被告捷越公司代办，原告对此不清楚，但被告捷越公司却告知原告银行因原告负有债务300000元不予批复贷款。经原告和银行沟通，合同约定的支付贷款的时间是不合理的，原告要求被告捷越公司纠正或重新签订合同，被告捷越公司均未予回复。原告为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告捷越公司辩称，1.原告实际付款为247522元，且原告逾期付款已属违约，原告不享有合同解除权，无权主张被告捷越公司退回购房款；2.原告已于2019年7月向银行递交按揭材料，根据补充协议约定原告应于2019年10月24日前完成放款，该时间是充足的、合理的，即使原告按揭申请未通过，原告亦应在签收被告捷越公司邮寄的一次性支付剩余房款通知书后支付剩余购房款及违约金，但原告却不予理会，被告捷越公司无奈向原告再次邮寄解除合同通知书，要求原告承担违约金及配合办理相关房屋的注销手续，原告签收后还是置之不理，据此，被告捷越公司有权向原告收取违约金、律师费、诉讼费，原告已付的购房款与前述费用抵扣后方可退回；3.原告诉请的退款中包含了10000元的车位款，该笔款项亦用于抵扣上述费用；4.原告主张赔偿损失8075元无事实及法律依据，请法院予以驳回；5.原告与被告捷越公司之间是商品房买卖合同关系，原告与被告恒鼎公司之间是借款合同关系，两个法律关系相互独立，故借款合同应另案处理。被告恒鼎公司未到庭参加诉讼，其提交书面答辩状辩称1.本案属于商品房预售合同纠纷，被告恒鼎公司不是商品房买卖合同的当事人，被告恒鼎公司与原告不存在商品房买卖合同关系；2.被告恒鼎公司并未收取原告任何款项，原告要求被告恒鼎公司退回款项无事实依据和法律依据；3.原告与被告恒鼎公司之间存在借款合同纠纷，被告恒鼎公司已向法院另案起诉，与本案系不同的法律关系，不能并案处理。反诉原告捷越公司向本院提出反诉请求：1.确认反诉原告与反诉被告黄淑兰于2020年5月14日解除中山市*********************商品房买卖合同及附件；2.反诉被告黄淑兰协助反诉原告捷越公司办理中山市*********************商品房买卖合同网签备案注销手续（合同编号：201909090008）；3.反诉被告黄淑兰协助反诉原告捷越公司办理中山市*********************预告登记注销手续[不动产登记证明编号：粤（2019）中山市不动产证明第0192966号]；4.反诉被告黄淑兰向反诉原告捷越公司支付违约金161504.4元；5.反诉被告黄淑兰向反诉原告捷越公司支付律师费22000元。事实和理由：反诉原告与反诉被告签订天品花园认购书，约定反诉被告购买反诉原告开发的位于中山市*********************，总房价为807522元。2019年9月9日双方签订商品房买卖合同及补充协议，约定由反诉被告于签订商品房买卖合同当日提交完毕按揭的全部资料。2019年10月14日涉案房屋办理了预告登记手续。2019年7月，反诉被告向民生银行申请按揭贷款，经银行审查，认为反诉被告缺少收入证明，且尚有个人消费贷300000元未予结清，故未通过贷款审批。反诉原告于2019年12月17日向反诉被告邮寄一次性支付剩余房款通知书，通知反诉被告应于2019年12月21日前向反诉原告一次性支付剩余房款560000元并支付违约金。2020年5月13日，反诉原告向反诉被告邮寄解除买卖合同通知书，正式通知反诉被告于解除买卖合同通知书发出之日解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，并要求反诉被告承担房款总价20%的违约金及配合办理相关房屋登记注销手续。反诉被告收取上述通知书后均未予理睬。反诉原告认为，反诉被告未能办妥银行按揭手续，又不按约定一次性支付剩余房款的行为已属违约，应当承担违约责任。反诉原告为维护自身合法权益，特向本院提起反诉请求。反诉被告黄淑兰辩称，1.双方已同意解除合同，但反诉被告并不是违约方，无需承担违约责任，且违约金约定过高；2.要求在反诉原告全额退款的基础上同意配合反诉原告办理解除注销的相关手续。本院经审查认定事实如下：2019年6月8日，黄淑兰与捷越公司签订一份天品花园认购书，主要约定黄淑兰认购位于中山市**********************，成交总价为807522元；黄淑兰同意按（香海-单）415商业按揭（2年）方式付款；黄淑兰须在签订认购书的同时支付定金20000元，首期房款247522元（已含定金）应于2019年2月23日前支付，同日，双方签订商品房买卖合同；房款560000元，由黄淑兰于签订商品房买卖合同当日到捷越公司指定的银行提交完毕申请银行按揭的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）；如上述房款的付款方式及金额与双方签订的商品房买卖合同中约定不一致的，以双方签订的商品房买卖合同的约定为准；黄淑兰在签订认购书时已充分了解国家、当地政府及银行的贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整，若因黄淑兰不符合贷款政策或贷款政策变化导致黄淑兰无法满足银行贷款条件的，黄淑兰应立即向捷越公司一次性支付包括按揭贷款在内的剩余房款，若因黄淑兰不符合贷款政策或贷款政策变化导致黄淑兰无法购买该物业的，捷越公司有权单方面解除认购书，不予退还黄淑兰已付的全部定金，并可不通知黄淑兰而将该物业另行出售，对于定金外黄淑兰已付的其他款项，捷越公司将于黄淑兰提交书面退款申请并经捷越公司确认无误后180日内无息退回给黄淑兰。2019年9月9日，黄淑兰（买受人）与捷越公司（出卖人）签订一份中山市商品房买卖合同，主要约定买受人购买位于神湾镇金凤大道2号天品花园住宅4幢303房预售商品房，总金额为807522元；买受人采用银行按揭付款，房款247522元应于2019年2月23日前以现金方式支付，房款560000元于2019年9月9日前申请贷款支付；如买受人未按合同时间付款的，逾期在180日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五（该比率应不小于上述比率）的违约金；出卖人应在2020年5月30日前将符合约定的商品房交付买受人。同日，双方签订合同补充协议。补充协议第一条约定：买受人在签订合同及本补充协议时己充分了解国家、当地政府及银行贷款政策、购房政策，并明确知悉国家、当地政府及银行会不时对贷款及购房政策进行调整，买受人应对其自身是否具备贷款及购买该商品房的条件或资格负责。买受人能否获得银行按揭贷款及申请按揭的年限、金额、利率以银行最终批复为准。买受人承诺若因买受人不符合贷款政策或贷款政策变化导致买受人无法满足银行贷款条件的，买受人应按本补充协议第四条约定履行义务及承担责任；若因买受人不符合购房政策或购房政策的变化导致买受人丧失购房资格的，出卖人有权解除本合同，或由此导致本合同无效、被解除，买受人应承担违约责任，并按本补充协议第十六条的约定处理。第四条第1点至第4点、第8点约定：1.如买受人选择以银行按揭贷款方式付款给出卖人的，由买受人自行办理按揭贷款手续。买受人须在签订本合同当日办妥银行按揭申请手续，即将申请银行按揭贷款的全部资料（含提供办理按揭所需全部资料及签署相关文件）提交给按揭银行或银行指定第三方。出卖人于本合同签订之日已向按揭银行提供需由出卖人提供的全部证件资料。2.买受人逾期办妥银行按揭申请手续的，每逾期l目，买受人应按该商品房全部按揭贷款金额的0.05%向出卖人支付违约金，逾期超过10日，买受人应一次性向出卖人支付剩余房款，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。3.买受人的按揭申请未获按揭银行批准的，则买受人应当继续履行支付房款的义务。并立即告知出卖人且以现金或汇款方式一次性支付剩余房款，买受人逾期一次性支剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十六的约定执行。4.如按揭银行批准的按揭贷款金额少于买受人申请的按揭贷款金额的，则买受人应当立即将差额部分的房款一次性支付给出卖人，买受人逾期一次性支付差额部分房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十六的约定执行。8.买受人应按照本合同第六条约定的贷款申请时间办妥按揭贷款手续，买受人有义务积极配合银行进行贷款审批，并于2019年10月24日前完成放款给出卖人，如上述付款时间届满时，买受人申请的按揭款未支付予出卖人的，则买受人应当继续履行支付房款的义务，并立即告知出卖人且以现金或汇款方式一次性支付剩余房款，买受人逾期一次性支付剩余房款超过10日的，出卖人有权选择单方面解除本合同，并按本补充协议第十六条的约定执行。第十六条第1、2、6点约定：1.出卖人依据本合同及本补充协议选择解除本合同的，或本合同因本补充协议第一条被解除的，出卖人有权要求买受人支付该商品房总价款20%的违约金，出卖人将在买受人己付款项中扣除代偿款本息（如有）、税费、手续费、违约金及因此发生的律师费、诉讼费、公告费后将余款（如有）无息退回给买受人。2.合同无论因何种原因被解除，买受人均应自合同解除之日起15日内与出卖人到房管部门办妥合同解除的全部手续，否则，每逾期1日，买受人应向出卖人支付该商品房总价款0.05%的违约金，本合同的解除手续全部办理完毕后，出卖人根据本合同及本补充协议的约定向买受人退还房款。6.如由于买受人违约，导致出卖人解除合同或者向买受人追讨购房款、违约金或者其它费用或者要求买受人承担其它违约责任的，出卖人有权要求买受人承担出卖人因此而发生的一切费用及全部经济损失（包括但不限于利息、诉讼费、律师费、保全费、执行费、评估费、拍卖费等）。上述商品房于2019年9月12日通过合同备案审核。编号为ZS0017658、ZS0017618、ZS00019563、ZS00025657、ZS00012059收款收据显示，黄淑兰支付涉案房屋购房款20000元、于2019年2月23日支付购房款102359元、于2019年6月8日支付首期4035元、2019年7月22日支付首期121128元（黄淑兰没有提供原件）、2019年9月5日支付购房款126394元（黄淑兰没有提供原件）。编号为ZS0017659收款收据显示，黄淑兰支付位于中山市*********天品花园地下室车位1栋负一层汽车位273款项10000元。黄淑兰提供的借款协议显示，黄淑兰向恒鼎公司借款121128元。捷越公司提供的截图显示，时代香海北岸天品花园（黄淑兰）业主遗失票据查账协助（财务部），请查询1期4栋303业主黄淑兰收据编号ZS0017618收据载明的款项102359元是否已入公司账户。经查核已收到上述房款。捷越公司提供的台账截图及微信聊天记录共同显示，黄淑兰的材料退件，理由为300000元信用负债。粤（2019）中山市不动产证明第0192966号不动产登记证明显示，位于神湾镇金凤大道**天品花园住宅****预告登记权利人为黄淑兰，时间为2019年10月14日。黄淑兰提供的时间为2019年12月24日个人信用报告显示，黄淑兰在2015年1月至2017年11月期间、2017年12月至2019年11月期间存在逾期还款的情况。2019年12月17日，捷越公司向黄淑兰邮寄一次性支付剩余购房款通知书，通知黄淑兰，根据买卖合同约定，黄淑兰应于2019年10月24日前办妥剩余房款560000元的按揭申请手续，据银行反馈，黄淑兰的按揭申请未获批准。黄淑兰应当继续履行支付房款的义务，并一次性支付剩余房款，黄淑兰逾期一次性支付剩余房款超过10日的，捷越公司有权选择单方解除合同，并按合同约定追究其他违约责任。现正式通知黄淑兰于2019年12月21日前一次性支付剩余房款，并向捷越公司支付以按揭贷款金额为本金按每日0.05%的标准计算违约金。该通知书于2019年12月18日他人签收。2020年5月12日，捷越公司向黄淑兰邮寄解除买卖合同通知书，通知黄淑兰逾期未支付剩余房款并已逾期超过10日，1.双方签署的买卖合同于通知书发出之日解除；2.黄淑兰向捷越公司支付总价款20%的违约金；3.黄淑兰应自合同解除之日起15日内与捷越公司到房管部门办妥合同解除的全部手续；4.对于前述违约金，捷越公司有权从黄淑兰已付款中抵扣，已付款不足抵扣的，黄淑兰应自本通知书发出之日起30日内补足，抵扣后有剩余的，黄淑兰应持买卖合同、收据及本通知书等相关文件原件至售楼部财务室办理退款手续。该通知书于2020年5月14日他人签收。2020年6月8日中山市不动产登记资料查询结果显示，位，位于神湾镇金凤大道**天品花园****权利人为黄淑兰记时间为2019年10月10日，无查封、抵押信息。2020年6月10日，捷越公司与广东明门律师事务所签订委托代理合同，并支付法律服务费22000元。庭审中，黄淑兰与捷越公司确认尚欠购房款未予支付；确认黄淑兰已收取一次性支付剩余购房款通知书及解除合同通知书；确认黄淑兰支付的购房款中121128元是黄淑兰向恒鼎公司借款所得。黄淑兰认为恒鼎公司为了达到商品房快速出售的目的，私下配合捷越公司，在没有审查清楚捷越公司是否存在欺诈行为与其没有通过银行正式批复是否同意贷款的情况下，恒鼎公司便与其签订贷款合同，证实了恒鼎公司与捷越公司合谋欺诈其的事实，所以恒鼎公司应承担共同返还款项的义务；根据其手中持有的收据，其认为已付购房款为373916元；捷越公司称其未获银行按揭审批申请是因为其负债30万元，但并没有提供银行盖章的文件，只提供一个截图，而且该截图显示为退件，并非不准贷款，故对此不予确认，据其了解，有部分业主负债比其高也可以成功贷款，其认为其没有向捷越公司工作人员支付佣金是其没有成功获取银行贷款的原因之一；虽然涉案商品房办理了预告登记，但预告登记不能说明其于2019年2月交款时捷越公司已取得预售证的问题；其在签订合同后的一周向银行咨询，银行均称在签订合同之前是无法办理贷款的，其曾去售楼部说明情况要求纠正或重新签订商品房买卖合同，但捷越公司并没有予以回复，直到2019年12月17日捷越公司才催促其支付购房款；因双方约定其只需提供按揭贷款资料，由捷越公司主动拿其材料去操作贷款，所以其从未主动去办理银行贷款手续，其接收了捷越公司的通知才提供相关手续让捷越公司去办理银行贷款；其不认可捷越公司售楼及办理按揭的流程，捷越公司在没有其授权的情况下，主动持其材料擅自到银行办理贷款手续，这是不合法律程序的，其次，其不认可双方约定的不符合贷款政策或贷款政策变化，所以导致涉案合同解除的原因在于捷越公司和银行，其提出解除合同由捷越公司全额退款及赔偿损失，不予扣除违约金是合理合法的诉求。捷越公司对此不予确认，认为恒鼎公司与黄淑兰之间是借款合同关系，其与黄淑兰之间是商品房买卖合同关系，二者是独立的法律关系，且恒鼎公司出借款项给黄淑兰用于支付涉案购房款后，其没有将收到的款项转回恒鼎公司，故恒鼎公司与本案并无关联；根据黄淑兰的转账记录，黄淑兰实际上已付购房款为247522元，其对金额为126394元的收款收据不予确认，认为其没有将该收款收据的原件交给黄淑兰，因为该收款收据是由黄淑兰所支付的20000元、4035元、102359元（上述3笔款项均已出具收款收据并交由黄淑兰收执）组合而成用于办理银行按揭手续，之后再换成发票用于办理办证等手续；代理人表示不清楚是否由其工作人员通知黄淑兰提供按揭贷款相关材料，但认为其从未拒绝或阻挠黄淑兰办理按揭贷款，只是银行向其反馈黄淑兰负债过高，未能通过按揭审批，而按银行的惯例，只有通过审批才出具同贷书，未通过的直接退件，没有其他证明文件，且黄淑兰提供的征信报告第3页也显示截至报告出具之日，黄淑兰已负债410776元，足以证明黄淑兰是基于自身原因未获银行贷款审批；根据合同及补充协议约定，黄淑兰应在2019年9月9日前完成申请贷款的手续，2019年10月24日前完成银行放款履行完毕支付义务，并非黄淑兰所理解的在2019年9月9日完成放款；虽然黄淑兰逾期，但其已给予充足时间黄淑兰配合银行完成按揭手续，其直至2019年12月17日才通知黄淑兰一次性支付剩余购房款；办理银行按揭手续是黄淑兰的义务，黄淑兰应自行办理，如按揭申请未获银行批准，黄淑兰应当履行继续支付房款的义务，因此，不能因未通过银行审批而否认支付购房款的义务。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。黄淑兰与捷越公司签订的中山市商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。庭审中，黄淑兰与捷越公司确认已支付购房款247522元的事实；确认涉案房屋已办理了网签备案登记及预告登记，本院对此予以确认。至于黄淑兰主张其于2019年9月5日以现金方式支付购房款126394元，提供了与该金额一致的收款收据复印件予以为证，捷越公司对此不予确认。综合本案证据及双方陈述，本院分析如下：首先，当事人应为其主张提供有足够证明力的证据予以证明，黄淑兰就其该项主张提供的收款收据为复印件，而捷越公司对此不予确认，黄淑兰应承担举证不能的不利后果。其次，黄淑兰于2019年7月22日向恒鼎公司借到款项121128元用作支付涉案购房款，而金额为126394元的收款收据（复印件）则显示黄淑兰于2019年9月5日支付，根据涉案商品房买卖合同约定，黄淑兰应于2019年9月9日支付购房款247522元，剩余购房款以按揭贷款方式支付，黄淑兰已依约向捷越公司支付购房款247522元，在双方无变更购房款支付方式的情况下，没有必要另向捷越公司支付购房款126394元。虽黄淑兰称其支付该笔款项是按捷越公司工作人员要求支付，但未提供证据予以证明。且在黄淑兰需向他人借款以达到支付购房款条件的前提下，短时间即可另行支付一笔无合同约定且超过借款本金数额的款项而非用于偿还借款本金的行为，明显与常理相悖。黄淑兰亦未能进一步举证证明其有相应的经济能力、资金来源、现金提取等可进一步佐证发生该笔126394元现金支付的行为。再者，该笔126394元款项与黄淑兰于2019年2月23日、2019年6月8日支付的102359元、4035元及定金20000元合计的金额一致，而黄淑兰就此未能作出合理解释。最后，捷越公司辩称黄淑兰曾向其反映金额为102359元的收据已遗失，要求捷越公司核查补发，并提供了协助查账的截图为证。综述，黄淑兰主张其曾向捷越公司支付购房款126394元的诉求，理据不充分，本院不予采信，本院认定黄淑兰已支付的涉案购房款为247522元。黄淑兰未依合同、补充协议约定于2019年10月24日完成银行按揭手续，捷越公司为敦促黄淑兰履行合同义务，于2019年12月17日向黄淑兰发送一次性支付剩余房款通知书向黄淑兰催收房款。催收无果后，捷越公司于2020年5月12日向黄淑兰发送解除买卖合同通知书，依约行使合同解除权。黄淑兰确认已收取一次性支付剩余房款通知书和解除买卖合同通知书，故涉案中山市商品房买卖合同于签收解除合同通知书之日解除，即2020年5月14日合同解除。庭审中，双方均对解除涉案中山市商品房买卖合同及补充协议不存异议，且解除行为并未损害他人利益，本院予以确认。因本院上述认定涉案合同解除，捷越公司已没有合理占有黄淑兰已支付购房款的依据，捷越公司应将购房款返还黄淑兰。黄淑兰主张捷越公司返还购房款247522元，于法有据，本院予以支持。超出部分，理据不足，本院予以驳回。至于恒鼎公司责任承担问题。黄淑兰庭后书面明确不向恒鼎公司主张权利，为其对自身权利的有效处分，且未损害他人利益，本院予以准许。关于违约金问题。根据涉案中山市商品房买卖合同及补充协议约定，黄淑兰的义务是支付购房款、接收房产、配合办理房产转移登记，捷越公司的义务是提供符合法定和约定条件的房屋及协助办理房产转移登记。根据约定，捷越公司已将涉案商品房网签备案及预告登记至黄淑兰名下。黄淑兰应履行付款义务。在捷越公司工作人员告知未获取银行贷款审批后至2019年12月18日签收一次性支付剩余房款通知书期间，黄淑兰自认从未主动向银行申请银行贷款，亦未提供证据证明双方就支付剩余购房款协商变更支付方式，其抗辩认为涉案中山市商品房买卖合同约定其应在2019年9月9日前获得银行贷款以履行支付购房款的义务违反了正常的交易流程，且约定其只需提供按揭贷款资料，由捷越公司主动去操作贷款，所以从未主动去办理银行贷款手续，办理不了贷款的责任在于捷越公司和银行，其并没有违约，不应承担违约责任。本院认为，涉案中山市商品房买卖合同、补充协议已对支付购房款的方式、日期、金额作出了明确约定，不存在歧义，黄淑兰作为一名完全民事行为能力人，对理解上述条款不存在障碍或困难，应当清楚购买商品房支付如此大额购房款是否在自己的承受能力之内，且捷越公司曾于2019年12月17日向黄淑兰发出通知书要求履约的行为可视为捷越公司对黄淑兰支付剩余购房款期限进行了顺延，黄淑兰在通知未获取银行按揭申请、收取捷越公司发出的一次性支付剩余购房款通知书及解除合同通知书期间，仍未积极履行支付购房款的义务或协商变更支付方式等行为以达到实现合同目的，该行为足以证明黄淑兰怠于履行合同付款义务，故黄淑兰的上述抗辩意见，缺乏理据，本院不予采纳。黄淑兰以其实际行为表明不履行支付剩余购房款的义务，该行为已属违约，应当承担违约责任。至于捷越公司主张按商品房总价款20%计付违约金的反诉请求，黄淑兰抗辩认为约定的违约金过高。本院纵观案情的各时间节点，结合涉案商品房买卖合同的履行情况、已支付款项、同地段房价的走势波动、合理销售费用、可期待利益等因素综合考虑，对违约金予以适当调整，酌情认定涉案违约金为80752元。另，由于涉案中山市商品房买卖合同及补充协议已解除，黄淑兰应配合捷越公司办理涉案商品房网签备案注销手续及预告登记注销手续。关于律师费22000元的诉求，有中山市商品房买卖合同及补充协议、委托代理合同及律师费发票为证，且该费用没有超出法律规定的合理收费范围，本院予以支持。因本院没有全部支持捷越公司的反诉诉求，故律师费应按支持比例承担。恒鼎公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、原告黄淑兰与被告中山市捷越房地产开发有限公司2019年9月9日签订的中山市商品房买卖合同及附件于2020年5月14日解除；二、被告中山市捷越房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告黄淑兰返还购房款247522元；三、驳回原告黄淑兰的其他诉讼请求；四、反诉被告黄淑兰于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司支付违约金80752元；五、反诉被告黄淑兰于本判决生效之日起七日内向反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司支付律师费20167元;六、反诉被告黄淑兰于本判决生效之日起七日内配合反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司办理位于神湾镇金凤大道2号天品花园住宅4幢303房[不动产登记证明:粤（2019）中山市不动产证明第0192966号]网签备案注销手续及预告登记注销手续；七、驳回反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11875元（已由原告黄淑兰预交），由原告黄淑兰负担1859元，被告中山市捷越房地产开发有限公司负担10016元，并直接向原告黄淑兰支付；反诉案件受理费5938元（已由反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司预交），由反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司负担495元，反诉被告黄淑兰负担5443元，并直接向反诉原告中山市捷越房地产开发有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民审判员  邱兆平人民陪审员  吴振华二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  李德莲李晓童