四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终1094号 上诉人（原审被告）：眉山加悦置业有限公司，住所：四川省仁寿县视高镇中建大道一段**。 法定代表人：田佳琳，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：丁波，男，1988年1月13日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 被上诉人（原审原告）：熊桃红，女，1983年2月25日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 被上诉人（原审原告）：杨国祥，男，1975年3月19日出生，汉族，住四川省大邑县。 上诉人眉山加悦置业有限公司（以下简称：加悦公司）因与被上诉人熊桃红、杨国祥商品房预约合同纠纷一案，不服四川省仁寿县人民法院（2020）川1421民初3186号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 加悦公司上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：双方已签订《商品房认购书》，被上诉人已明确知道即将签署的《商品房买卖合同》、附件及补充协议等全部合同条款且表明无异议。但在正式签约之时又要求上诉人更改合同条款，无法律和合同基础。被上诉人未在约定时间内履行商品房买卖合同签订义务，无法证明上诉人违约，上诉人有权不退还定金。一审认定事实错误，适用法律不当。 熊桃红、杨国祥答辩称，1、上诉人并没有在签订认购协议时现场公示要签约的所有协议及范本。其提供的认购协议为款式条款，销售人员没有将对答辩人不利的条款进行解释。2、认购书第四条第11款明确双方直接签订商品房买卖合同。答辩人根据约定前往签订商品房买卖合同，但上诉人告知答辩人必须一同签订补充协议及附件和房屋改造协议，且一个字都不允许更改，而认购书中并未约定还需要签订房屋改造协议。这两个协议中有很多不平等条款，答辩人有权拒绝对自己不利的协议。上诉人违约在先，本应双倍返还定金。一审认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。 熊桃红、杨国祥一审诉讼请求：1．判令被告从判决之日起7日内退还原告购房定金50,000元；2．本案诉讼费等由被告承担。 一审认定事实如下：加悦公司系位于仁寿县××街道××路××号的眉山加州智慧城项目的开发商。2020年6月6日，熊桃红、杨国祥签订《销售确认表》，确认购买眉山加州智慧城7栋1单元402号房屋一套，签约时间为2020年6月20日。当日，熊桃红、杨国祥（乙方，认购方）与加悦公司（甲方，出售方）另行签订《商品房认购书》，约定：1．乙方认购甲方位于仁寿县××街道××路××号的眉山××栋××单元××号房屋一套，建筑面积为124.77平方米，优惠后房屋总价为1669286元；2．本认购书签订当日乙方交付立约定金50000元，在双方按本认购书约定签订《商品房买卖合同》（含补充协议和附件）后转为房款的一部分；3．付款方式为：首付款509286元，按揭金额1160000元；4．乙方应当在本认购书签订后七日内携带本协议、定金收据、应付房款及产权名义人身份证原件等相应证件到甲方签约中心与甲方签订《商品房买卖合同》、附件、补充协议、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》（以下统称为买卖合同），若乙方逾期未与甲方签订买卖合同，甲方可以选择一下任一处理方式，（1）与（2）不叠加：（1）本协议自动解除并终止，甲方有权将上述房屋另行出售，乙方已付甲方的立约定金不予返还，（2）甲方同意继续向乙方出售的，则乙方每日按应付房款总额的万分之一支付违约金后，双方另行签订买卖合同；5．甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议；协议还对其他事项作了约定。同时，熊桃红、杨国祥于签订《认购书》当日向加悦公司支付定金50000元。 加悦公司于2020年6月27日出具并于2020年6月29日通过EMS向熊桃红、杨国祥邮寄《关于尽快履行中交款或签约行为的催告函》，载明：2020年6月6日，您与我公司就眉山加州智慧城项目7-1-402号房签订了《商品房认购书》，并已交付定金50,000元；依据该《商品房认购书》第四条之约定，您最迟应于2020年6月13日前与我司签订《商品房买卖合同》，并至少缴纳不低于银行按揭首付款的房款，但截至今日，您仍未按约全面履行；请您务必在2020年6月30日前履行上述约定；逾期仍未履行的，我司将依据《商品房认购书》第五条之约定，不再为您保留该房，并有权将其另售他人，同时您已付定金不予退还。熊桃红、杨国祥于2020年6月30日签收该快递。 2020年6月30日，熊桃红、杨国祥依约前往加悦公司售楼部拟签订正式买卖合同，后因对《补充协议及附件》、《房屋改造协议》范本中的房屋设计调整、抵押权以及违约责任约定等提出异议，要求加悦公司进行修改，但其不同意，导致最终双方未能签订《商品房买卖合同》。 2020年7月20日，加悦公司通过EMS向熊桃红、杨国祥邮寄《解除通知》，载明：现因您逾期未与我司签订《商品房买卖合同》，且逾期未付清《商品房认购书》中约定的房款，依据《商品房认购书》第五条之约定，特通知，即日起我司解除与您签订的上述《商品房认购书》，您所认购的房产不再予以保留，将另售他人；同时，您已支付的定金不予退还。熊桃红、杨国祥认为，己方不存在任何违约行为，遂提起本次诉讼。 另查明，庭审中，双方均认可将签订《商品房买卖合同》的时间延期至2020年6月30日，一审对此予以确认。 一审认为，熊桃红、杨国祥与加悦公司签订的《商品房认购书》系双方为签订正式的《商品房买卖合同》而达成的预约合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。根据审理查明事实，熊桃红、杨国祥已按合同约定向加悦公司交付50,000元定金，并于加悦公司同意的延期时间内如约前往加悦公司签订正式《商品房买卖合同》；双方未能签订合同原因在于熊桃红、杨国祥要求对合同中关于房屋设计调整、抵押权以及违约责任等部分条款进行修改，而加悦公司销售人员以合同已经过备案不能修改予以拒绝。一审认为，首先，按照行业习惯，房屋买卖合同修改后不便通过备案，但双方就预约合同已经约定的条款之外的其他内容仍有磋商空间，并可就相关内容以补充协议等形式予以记载，并非不能磋商或修改；其次，本案双方签订的房屋认购合同系加悦公司提供的格式条款合同，而依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”之规定，本案中，加悦公司辩称认购协议书中已明确载明：“甲方已向乙方明示即将签订的《商品房买卖合同》、附件及补充协议、《前期物业服务合同》以及《临时管理规约》等签约文本等，甲方对相关条款做了充分合理的说明，乙方确认对以上文书的条款清楚而且无异议”，但该条款并未采用足够合理方式提请买受人注意，且该条款涉嫌免除提供格式条款一方的责任、加重对方责任、排除对方主要权利，故该条款不应对熊桃红、杨国祥产生法律约束力。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”之规定，双方在签订本约的过程中未能就认购合同未明确约定的内容磋商达成一致，导致双方在约定时间内未签订《商品房买卖合同》，显然属于不能归责于双方当事人的事由，故熊桃红、杨国祥主张加悦公司退还其购房定金50,000元的请求，因事实和理由充分，证据充足，一审予以支持。一审遂依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：被告眉山加悦置业有限公司于本判决书生效之日起十五日内退还原告熊桃红、杨国祥购房定金50,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计525元，由被告眉山加悦置业有限公司负担。 二审中双方均未提交新的证据。 二审查明，按照加悦公司要求，双方在签订正式商品房买卖合同时，还需要签订补充协议及附件，以及房屋改造协议。房屋改造协议系购房者与房屋改造施工单位签订，而签订协议时不能确定具体的施工单位。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：加悦公司是否应当返还熊桃红、杨国祥购房定金5万元。 根据双方2020年6月6日签订的《商品房认购书》约定，熊桃红、杨国祥应在认购书签订后七日内携带认购协议、定金收据等材料到加悦公司签约中心签订《商品房买卖合同》、补充协议及附件、《前期物业服务合同》、《临时管理规约》，若熊桃红、杨国祥逾期未与加悦公司签订买卖合同，加悦公司有权将预订房屋另售，已付定金不返还。后双方同意将签约时间确定在2020年6月30日，熊桃红、杨国祥前往签订正式合同时，对补充协议及附件、房屋改造协议提出异议要求修改，加悦公司拒绝修改。双方《商品房认购书》中并未明确在订立本约时需要签订房屋改造协议，且加悦公司出示给熊桃红、杨国祥的房屋改造协议中并未明确签约相对方。改造协议中诸如“甲方（业主）同意乙方（施工单位）可以施工过程中根据乙方自身对使用功能等方面的考虑，对部分细小部位或样式进行改变，具体均以改造后的实际交付现状为准，甲方对此予以认可。”“按本约定对房屋进行改造将会造成部分房屋空间出现变化，甲方承诺不会以此要求乙方承担任何责任以及不会因此向开发商要求任何赔偿或者要求开发商承担违约责任”等条款，属于业主主要权利，若熊桃红、杨国祥不同意，有权提出修改意见。双方基于对涉及业主主要权利的条款在订立本约时未达成一致意见，属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定的不可归责于当事人双方的事由导致本约未订立，出卖人应当将定金返还买受人的情形。一审据此判令加悦公司返还熊桃红、杨国祥购房定金5万元并无不当。 综上，加悦公司上诉理由不成立，应不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1050元，由上诉人眉山加悦置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 张 瑜