鞍山市立山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0304民初5275号原告：广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司，住所地：鞍山市立山区北胜利路**。法定代表人：杨瑞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：战宇，系该公司职员。被告：李金艳，女，汉族，1963年10月30日生，住址：鞍山市。委托诉讼代理人：蔺德中，男，汉族，1962年1月19日生，住址：鞍山市。系被告丈夫。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司与被告李金艳物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员于绍波独任审判，公开开庭进行审理。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司的委托诉讼代理人战宇、被告李金艳及其委托诉讼代理人蔺德中均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付其拖欠的物业费34353.9元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告系鞍山市颐和城33号楼1单元1层1号业主，建筑面积213.45平方米，原告与被告签订的《前期物业服务合同》约定，物业服务费由原告按建筑面积以3.5元/月/平向被告收取，被告应于每半年交纳一次物业费（6个月的物业服务费），每年12月15日前须续交次年度1至6月份的物业服务费，每年6月15日前须交下半年7至12月份的物业服务费。逾期不交按银行贷款利率6%计算作为违约金。现被告拖欠2017年1月1日至2020年6月1日物业服务费，经原告多次催缴，被告拒不交纳。原告认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》真实、合法、有效，应受法律保护。故原告依法诉至贵院，请求贵院判如所请。被告李金艳当庭辩称：1、物业公司起诉要求交物业费超过诉讼时效；2、物业公司没有履行合同约定的义务，对照100号文件物业在六大项服务中均存在未提供服务或服务提供不达到标准：物业从未公布收支情况且人员变动频繁管理混乱，没有服务六大项立账；别墅业主对前期物业不满意率在85%以上；公共设备维修养护不及时，园区路灯长期不亮，业主夜间回小区存在安全隐患，雨、污水井不及时检查及清掏，造成大雨时雨水不能外派，雨水漫进业主车库；别墅园区长期没有保安执勤，近二年仅仅门岗设保安3名，保安到夜间即睡觉，大门敞开人员车辆随意进出，监控多处失效，物业不及时维修，业主失窃，物业不能提供监控录像，园区围栏损坏，物业不及时修缮；园区绿化养护不及时，小区保洁仅两人，下雪清理不及时；2020年8月11日物业召集业主沟通物业服务与收费标准，物业提出的新服务标准远高于现由物业服务标准，此标准下的收费为3元/平/月；3、双方签订《前期物业服务合同》，合同服务期限为5年，根据19至21条的规定，均要求成立业主委员会才能终止合同，而颐和城业主为成立业主委员会，物业公司要求按照前期物业合同的约定续订合同，应当与全体业主重新签订物业合同，而物业公司没有签订物业合同，并且也没有向业主提供前期物业合同中约定的义务；4、答辩人先交物业费，物业公司后履行合同，而物业公司提供的服务严重违反《前期业务服务合同》的约定，构成违约，故答辩人享有抗辩权；5、违约金部分无法律依据，不应当支付；6、我认为欠费时间2017年4月1日，费用有异议，车库费用是每平1.6元。本院经审理查明认定事实如下：原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司为鞍山市立山区颐和城1.1期的物业服务公司，被告系该小区1.1期33号楼1单元1层1号业主，该房屋的建筑面积为213.45平方米。原告与被告签订《前期物业服务合同》，协议主要约定：原告为颐和城1.1期小区提供物业服务，物业服务费标准为别墅每平方米3.5元/月，业主应当按半年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月15日之前缴纳次年上半年物业费，6月15日之前缴纳本年度下半年物业费。物业服务期限自商品房交付使用之日起5年。自合同签订起，原告对小区实施了保洁、绿化、保安等管理及服务。上述事实有原告起诉状、原被告当庭陈述在卷佐证。原告提交的证据有：前期物业服务合同一份；被告提交的证据有：发票一张、照片一组。以上证据经庭审及本院审查，真实合法，与本案具有关联性，所证事实足资认定，予以采信。原告提交的催缴通知照片一组因被告当庭予以否认，且原告无法证明该通知系张贴于被告家门，故本院不予采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告自商品房交付使用之日起为颐和城1.1期小区业主提供物业服务，与被告签订的前期物业服务合同合法有效，且已实际履行。原告履行了服务义务后，被告却未按约定交纳物业管理费，故本院对被告欠缴物业服务费的事实予以确认。根据原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第九条约定“业主应于商品房交付使用之日起缴纳物业服务费用”，庭审中，原告未提交证据证明其通知被告入住的时间为2013年12月23日，且原、被告双方均对被告实际办理入住时间为2014年3月18日予以认可，被告自入住后已缴纳三年物业费，故本院确定被告拖欠物业费的计算时间自2017年3月19日起至2020年6月1日止，拖欠的物业费金额为28650.3元（3.5元/月/平×213.45平×38.35个月=28650.3元），且原告于庭审中认可其多收取的车库费用1774.98元应予扣除，故被告应支付的物业费用为26875.32元，对原告过高主张本院不予支持。关于原告主张被告支付其违约金（按银行贷款利率6%计算）一节。本院认为，考虑到被告未按约支付物业管理费系不满原告的服务质量，并非恶意拖欠，且根据原、被告当庭陈述显示，原告的服务质量确有一定瑕疵，故本院对该项诉讼请求不予支持。关于被告辩称物业公司起诉要求交物业费超过诉讼时效一节。本院认为，原告提供的物业服务行为是一种连续性的行为，且原告提供证据证明其采取了在园区内张贴收缴通知单的做法曾向业主催缴过拖欠物业费，故对被告该项辩称本院不予支持。关于被告辩称原告未将收费明细进行公示一节。本院认为，鉴于原、被告双方所签订的前期物业服务合同约定收费方式为酬金制，原告作为物业服务企业应当将物业管理的收支情况定期公布，接受全体业主的监督，物业服务企业没有按照约定定期公布的，小区业主应当向业主委员会反映，与物业服务企业沟通要求其及时公布收支情况，保证其对收支情况的知情权，现原告在庭审中表示已委托审计机构对财政情况进行审计，审计后会公示给全体业主，在此期间业主可以去物业公司查阅账目。被告以此为由不交纳物业费，显系不妥，故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称原告没有达到物业服务标准一节。本院认为，原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或由业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境，现被告以不交纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故本院对被告的该项辩称不予支持。关于被告辩称《前期物业服务合同》到期后物业公司没有签订物业合同一节。本院认为，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》第二十一条约定“服务期限届满3个月，业主委员会未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为业主委员会同意续聘，服务期自动延续1年”，故对被告该项辩称本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予以支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，判决如下：一、被告李金艳于本判决发生法律效力后十日内给付原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司自2017年3月19日起至2020年6月1日止的物业费26875.32元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费659元（原告预交），减半收取330元，由原告广州颐和酒店物业管理有限公司鞍山分公司承担73元，被告李金艳承担257元。被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。审判员  于绍波二〇二〇年十一月三十日书记员  高 岩