四川省绵阳市涪城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0703民初5068号 原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司，住所地：绵阳市涪城区。 法定代表人刘晓冬，公司经理。 委托诉讼代理人黄法森，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人姚远，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 被告李莉，女，1973年6月29日出生，汉族，住四川省青川县。 被告徐小果，男，1972年1月24日出生，汉族，住四川省青川县。 原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司与被告李莉、徐小果房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司（以下简称绵阳龙郡公司）委托诉讼代理人姚远，被告徐小果到庭参加了诉讼，被告李莉经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 原告绵阳龙郡公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除被告与“龙中村城乡统筹建设管理办公室”于2014年8月9日签订的《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》和《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》；2、被告向原告支付违约金60046.6元，该违约金可在原告向被告退付房款时品跌；3、本案诉讼费等费用由被告承担。事实与理由：2014年8月9日，被告与“龙中村城乡统筹建设管理办公室”签订了《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》和《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》。双方约定，由乙方出资购买龙中社区•龙郡房屋，建筑面积约103.6平方米，房屋总金额为300233元；乙方以五年期方式按月向甲方支付购房款3500元；同时约定了甲方的合同解除权等权利。合同签订后，被告于2014年8月9日向原告支付了购房首付款90233元，后陆续付款共计59500元。但自2016年4月3日后再未支付房款，欠付房款多达150500元，严重违法了合同约定，并已达原告解除合同的约定条件。案涉《出售合同》的甲方统建办系原告和青义镇龙中村委会根据绵阳市政府相关文件和龙郡公司与原青义镇政府、龙中村委签订的相关合同约定为便于“处置安置后剩余的房屋”而设立，并无法定主体资格。根据龙郡公司和青义镇政府于2009年3月1日签订的《投资合作协议书》等文件内容，龙中村四社安置居民点系由原告出资修建，原告系该安置房项目的投资人，对安置剩余的房屋具有处置权，享有出售安置外房屋和收取房屋出卖款的权利和主体资格。 被告徐小果辩称：李莉与我2014年结婚，都是再婚，2017年4月27日经青川区人民法院判决离婚，离婚判决未处置案涉房屋。我与李莉共同出资购买案涉房屋，在婚姻关系存续期间协商如法院处置，各分得各自的款项。我同意解除《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》和《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，但原告也有违约行为，我不应当承担违约责任，原告主张的违约金过高，请求调整。李莉与我已离婚，以上意见只能代表我个人。 被告李莉未做答辩。 本院经审理认定事实如下：2014年8月9日，被告李莉、徐小果为乙方，涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室为甲方，双方签订《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》、《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，约定：乙方购买龙中社区·龙郡房屋，建筑面积103.6平方米，总价款300233元（天然气安装费按相关规定由乙方向天然气公司缴纳）；乙方以五年期向甲方支付购房款，乙方于本合同签订当日向甲方支付首付款90233元，余210000元由乙方在五年内按月度支付给甲方，每月度支付房款3500元，付款时间为每月30日或31日前；逾期付款违约责任为：乙方未接房的或乙方已接房未入住的，若连续2个月未按时如数支付购房款，甲方有权单方面解除合同，将房屋另行出售，甲方在扣除房屋总价20%的违约金后退还乙方所交房款；甲方应于2014年10月30日前将符合合同约定的房屋交付乙方使用，乙方未按照约定支付全部房款，逾期60日，甲方有权解除合同，并按已付房款退还乙方款项，甲方未按照约定时间交房的，逾期超过60日，乙方有权解除合同，甲方按已付房款退还乙方款项；甲方通知乙方办理房屋交接手续，如因乙方原因未按时办理交接手续，视为甲方已按协议约定交付时间已履行交付义务，该房屋交付乙方使用后，根据政府相关政策甲方在三年内为乙方到政府相关部门办理房屋权属证明，如因甲方的责任，乙方不能在规定期限内取得房地产权属证书的，乙方有权提出退还房款，甲方在接到乙方退款申请30日内退还乙方全部房款，并承担乙方已付房款的银行同期活期存款利息，同时收回房屋。 合同签订当日，被告李莉、徐小果向原告绵阳龙郡公司支付购房首付款90233元，天然气安装费3900元。2014年9月6日、10月17日、2015年1月、4月、6月6日、9月、2016年4月3日，被告支付原告购房款分别为：7000元、7000元、3500元、10500元、10500元、10500元、10500元，合计59500元，自2016年4月4日起，被告未按约定向原告支付余下150500元的购房款。 另查明：2009年3月1日，涪城区青义镇政府为甲方，被告绵阳龙郡公司为乙方，双方签订《投资合作协议书》，约定：甲乙双方协商一致本项目名称为“龙郡”，建成后作为青义镇龙中村四社居民点。同月5日，涪城区青义镇龙中村四社与龙中村村委会共同作为甲方，被告绵阳龙郡公司作为乙方，双方签订《龙中村四社居民点灾后重建投资联合建设协议书》，约定:甲乙双方共同成立青义镇龙中社区（龙郡）项目建设管理办公室，负责具体的拆迁安置等工作；本次建设由乙方作为投资方依法办理政府规划立项等工作，并通过土地整理后节约的土地处置、建成后的龙中社区剩余房屋处置等方式实现乙方投资收回和收益体现，剩余房屋，由乙方自行按市场价格进行处置，以收回投资。同年5月9日，涪城区青义镇政府为甲方，与被告绵阳龙郡公司为乙方，签订《投资合作补充协议》，约定：甲乙双方协商一致，“龙郡”建成后将作为龙中村四社灾后重建安置居民点，其中部分房屋用于安置，剩余房屋由乙方自行按市场价进行处置，以收回投资；房屋交付使用后，3年内甲方派专人负责办理完毕所有房屋的产权证。同年5月20日，涪城区青义镇龙中村村委会出具《委托书》，载明：委托绵阳市涪城区龙郡科技有限公司代为管理和协助办理相关报建手续，代收相关安置费用，对外销售剩余安置房及支付工程建设等相关费用。同年12月5日，涪城区青义镇龙中村村委会为甲方，原告绵阳龙郡公司为乙方，签订《青义镇龙中村拆迁安置小区建设合作投资协议书》，约定：甲方负责成立龙中安置小区建设管理办公室，委托乙方负责具体拆迁安置工作及投资建设的管理工作，接受青义镇政府的监督管理；拆迁安置的剩余房屋，由乙方自行按市场价格处置。2010年8月24日，涪城区青义镇龙中村委会作出“关于成立‘龙中村城乡统筹建设管理办公室’的决定”，该决定载明，“为推进龙中村城乡统筹居民安置点‘龙中社区’建设的顺利进行，经龙中村村支两委研究决定，成立‘龙中村城乡统筹建设管理办公室’，作为对外负责主体，负责‘龙中社区’建设和除安置外房屋的对外销售等各项事宜，并刻相应印章”。 还查明：案涉房屋未取得商品房预售许可证。2014年10月至2015年期间，原告绵阳龙郡公司通知被告李莉、徐小果接收案涉商品房，被告未予接收。同时，因原告原因，至今未能办理房屋产权证书。 在庭审过程中，原告撤回请求判决被告向原告返还位于涪城区××镇××村××幢××单元××层××号房屋的诉讼请求。 本院认为，案涉房屋买卖合同由涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室与被告李莉、徐小果签订，但涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室无独立主体资格，根据案涉《投资合作协议书》、《投资合作补充协议》、《龙中村四社居民点灾后重建投资联合建设协议书》等，证实案涉房屋由原告绵阳龙郡公司自行处置销售以收回投资，被告亦将房款支付到原告账户，案涉合同房屋售卖方的权利义务实际由原告享有及承担，故原告是本案合同当事人。被告李莉、徐小果与涪城区青义镇龙中村统筹建设管理办公室签订的《龙中村城乡统筹居民安置点房屋出售合同》、《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》，明确约定了购房款支付期间，逾期原告有权解除合同，被告未按约定支付全部购房款，解除合同的条件已成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告诉请解除合同本院予以支持。同时，合同解除后，原告应当返还被告交纳的购房款、天然气款。关于违约责任方面。被告在履行案涉合同中存在违约行为，应当承担违约责任，但结合当前绵阳地区房地产市场价格，案涉房屋存在较大幅度的溢价，原告行使合同解除权后，案涉房屋的溢价部分转由原告享有，该部分溢价足以弥补原告诉请的违约金，故原告不应再向被告主张违约金。 为此，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除被告李莉、徐小果于2014年8月9日与绵阳市涪城区青义镇龙中社区村民委员会设立的龙中村城乡统筹建设管理办公室签订的《龙中村城乡统筹居民安置占房屋出售合同》及《关于采取三年期或五年期按季度支付购房款的补充协议》； 二、原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司在本判决生效后30日内退还被告李莉、徐小果购房款149733元、天然气安装费3900元，共计153633元； 如果未能按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告绵阳市涪城区龙郡科技有限公司其他诉讼请求。 案件受理费3350元，由被告李莉、徐小果负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员 王 沉 二〇二〇年十一月五日 书记员 吴林娟