重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8073号上诉人（原审被告）：方渝平，男，1966年2月13日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。上诉人（原审被告）：宋正建，女，1969年11月15日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：何春润，重庆大新律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肖江，男，1991年7月15日出生，汉族，住重庆市巫溪县。委托诉讼代理人：郑洪春，重庆市渝北区双凤桥法律服务所法律工作者。上诉人方渝平、宋正建因与被上诉人肖江排除妨害纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初8514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人方渝平、宋正建及其共同的委托诉讼代理人何春润、被上诉人肖江的委托诉讼代理人郑洪春到庭参加二审询问。本案现已审理终结。方渝平、宋正建上诉请求：1.请求撤销重庆市北碚区人民法院（2018）渝0109民初8514号民事判决，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.方渝平、宋正建对重庆市北碚区房屋已取得占有、使用的物权，上诉人合法行使该权利，不构成对肖江的妨害，肖江所购标的房，因已存在物权瑕疵而造成妨害，其过错不在上诉人；2.被上诉人的权利障碍，起因于卖方谭丽一房二卖的恶意所侵害，被上诉人起诉时应以谭丽为首要被告，谭丽才是肖江交付房屋的法定义务人；3.上诉人合法取得了标的房屋的占有权、使用权，所取得的是房产物权的核心部分，不属于债权；4.被上诉人权利障碍既有房屋出卖方谭丽的过错，也有被上诉人肖江疏忽大意的过错；5.北碚区法院在此案判决前有完全相同的判例，应当保证同案同判；6.一审法院应追加谭丽为第三人参加诉讼，因谭丽是必要共同诉讼人。肖江辩称，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：肖江是和谭丽签订的买卖合同，而上诉人是与大豪房地产公司签订的买卖合同，主体是大豪公司，谭丽不是主体，我方购买房子的当事人是谭丽。肖江向一审法院起诉请求：1.请求二被告立即搬离位于重庆市北碚区房屋；2.要求二被告支付案涉房屋占有使用费（2018年4月20日至实际搬离之日止，标准为1500元／月）。一审诉讼过程中，肖江撤回了关于要求方渝平、宋正建支付案涉房屋占有使用费的诉讼请求。一审法院认定事实：2018年3月5日，谭丽（甲方、出售方）与肖江（乙方、购买方）签订《房屋买卖合同》，约定：一、甲方自愿将其坐落于重庆市北碚区房屋出售给乙方，建筑面积121.76平方米。出售房屋的所有权证证号为2017-001234059。二、甲乙双方约定该房屋的成交价格为人民币65万元整，在办理房屋过户登记时，由乙方一次性付清。三、因该房屋现由他人用于经营麻将茶楼等，故甲方于2018年5月30日前将上述房屋全部移交给乙方，该房屋的相关权益随该房屋一并转让。该合同还对违约责任等作了约定。2018年4月20日，案涉位于重庆市北碚区房屋产权登记于肖江名下，该房屋建筑面积为121.76平方米。另查明，2008年6月12日，方渝平、宋正建（乙方、买方）与重庆市大豪房地产开发有限公司（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同》，约定由方渝平、宋正建购买该公司位于重庆市北碚区房屋，该房屋建筑面积为123.42平方米，套内面积108.37平方米，套内单价为4942.72元／平方米。总成交金额为535643元。2011年1月12日，现该房屋产权登记至方渝平、宋正建名下，产权证载明的房屋建筑面积为121.76平方米。2008年6月12日，重庆市大豪房地产开发有限公司出具《承诺书》，载明：宋正建、方渝平对其所购买的重庆市北碚区大豪香洲心城11-3-1-2号房屋轴线所对应的负一层拥有使用权。2010年7月21日，谭丽（甲方）与宋正建、方渝平（乙方）、重庆市大豪房地产开发有限公司（担保方）签订《房屋买卖合同》，约定甲方在担保方重庆市大豪房地产开发有限公司购买了位于香洲新城11-3-1-1号房屋，该房在农商行北碚支行银行办理抵押贷款元。现经甲方与乙方协商，甲方将该房出售给乙方，并达成如下协议：一、乙方已向担保方交付了部分房款，差额部分172788.00元在办理该房屋过户登记时，由乙方付清；二、甲方于2010年12月30日前将上述房屋全部移交给乙方；三、在11-3-1-1号房未过户前，甲方和担保方应保证乙方的使用权，并保证无其他产权纠纷；四、购买该房屋的大修基金、水、电、气安装及在房管局、国土局过户、登记过程中所发生的费用由甲方和担保方承担；五、违约责任如甲方未按约定时间将房屋交付给乙方，未能按时办理房屋产权登记；担保方大豪房地产开发有限公司应赔偿乙方违约金74052.00元（房屋总金额370260元的20%）。六、农商行北碚支行的贷款仍由甲方偿还，担保方继续担保。七、其他约定，如乙方违约，亦按本合同第五条执行。如担保方不能按时交房，乙方收取担保方的房屋租金。租金1000元／月。八、本合同一式叁份，甲、乙双方和担保方各执一份，签字盖章生效。同日，重庆市大豪房地产开发有限公司（甲方）与宋正建、方渝平（乙方）签订《补充协议》，约定：乙方于2008年购买甲方香洲心城11-3-1-2号房，并于2008年签订《商品房买卖合同》，房屋价格建面4340元／㎡，此价格含负一层的售价在内，因负一层现未经相关部门审核，因此，影响该房购买人的使用。经双方协商，达成以下协议，共同遵守。一、双方同意将11-3-1-2号下的负一层调换到11-3-1-1号房。二、11-3-1-1房按宋正建、方渝平购买11-3-1-2号房时相同建面房价4340元／㎡执行。三、11-3-1-2号房下负一层的房价按元／㎡计算，11-3-1-1号房与11-3-1-2号房的负一层价差部分由宋正建、方渝平补足，其金额为172788元，单位建筑面积为1400元／㎡。四、双方约定，11-3-1-1号房于2016年内过户给宋正建、方渝平；办理过户手续时，购买人付清房屋价差额172788元。办理过户登记时，甲乙双方产生的所有费用由甲方承担。五、11-3-1-1号房的大修基金元由甲方承担，甲方不再承担因11-3-1-2号房因未按合同约定按时交房及甲方相关承诺的违约金，甲方也不再收取11-3-1-1号房的水、电、气等安装费用。双方同意将11-3-1-1号房于2010年12月30日交乙方装修。六、11-3-1-1号房在未过户前，甲方保证乙方的使用权，并保证无其他产权纠纷。七、本补充协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字盖章生效，办理过户手续，补清房屋价差额后失效。2010年11月9日，宋正建办理了入住手续，方渝平、宋正建使用案涉位于重庆市北碚区今，并向物业公司交纳了水、电、物管费等费用。2013年12月25日，方渝平、宋正建向重庆市大豪房地产开发有限公司交纳香洲心城11-3-1-1房款4700元。还查明，2018年9月20日，一审法院以（2018）渝0109民初10052号案立案受理方渝平、宋正建诉谭丽、肖江、重庆市大豪房地产开发有限公司确认合同效力纠纷一案，在该案中，方渝平、宋正建请求确认谭丽与肖江于2018年3月5日关于重庆市北碚区房屋的买卖合同无效。该案经审理，认定的事实包括：2008年1月29日，大豪公司（甲方）与谭丽（乙方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区房屋以555390元的价格出售给乙方，该房屋建筑面积为123.42平方米，套内面积108.37平方米，套内单价5124.94元／平方米。房款方式为按揭付款：乙方于2008年1月29日支付首付款167390元，余款388000元由银行提供贷款。之后，谭丽向银行申请按揭贷款。大豪公司与谭丽认可：谭丽并没有向大豪公司支付过首付款。该案认定的肖江付款情况为：肖江分别于2018年4月6日、4月27日、5月9日、6月11日向谭丽付款200000元、128000元、200000元、100000元，共计628000元，余款22000元，因肖江发现无法交房，故一直未付。2018年11月30日，一审法院作出（2018）渝0109民初10052号民事判决书，判决驳回方渝平、宋正建的诉讼请求。方渝平、宋正建不服，上诉至重庆市第一中级人民法院，但因上诉人未按通知缴纳上诉费，该院于2019年1月28日作出（2019）渝01民终913号民事裁定书，裁定该案按宋正建、方渝平自动撤回上诉处理，一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”本案中，根据生效判决确认的事实，对于案涉房屋，肖江已支付了大部分的房款，且已于2018年4月20日依法取得不动产产权证，系该房屋的权利人，即肖江已依法取得对案涉房屋占有、使用、收益、处分的物权。方渝平、宋正建在与谭丽及作为担保方的大豪公司签订了案涉房屋买卖合同后，并未办理房屋产权过户登记手续，对于合同约定的差额部分的房款亦未支付完毕。大豪公司虽已将案涉房屋交与方渝平、宋正建使用，方渝平、宋正建在使用期间也向物业服务公司交纳了案涉房屋水、电、物管费等费用，但方渝平、宋正建占有使用案涉房屋的权利基础仍为债权，不能对抗肖江对案涉房屋所享有的物权。故，对肖江要求方渝平、宋正建搬出案涉位于重庆市北碚区房屋的诉讼请求，一审法院予以支持。本案诉讼过程中，肖江撤回了关于要求方渝平、宋正建支付案涉房屋占有使用费的诉讼请求。对此，一审法院予以确认。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国物权法》第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、由被告方渝平、宋正建于本判决生效之日起三十日内搬离案涉位于重庆市北碚区房屋。二、驳回原告肖江的其他诉讼请求。案件受理费80元，由被告方渝平、宋正建负担。二审中，方渝平、宋正建向本院举示下列证据：1.大豪公司的法定代表人王中明出具的情况说明，拟证明争议房屋实际系大豪公司所有，不是谭丽的也不是肖江的；2.北碚区人民法院（2019）渝0109民初1376号民事判决，拟证明物权存在瑕疵，不构成妨害；3.北碚区法院贾纬法官对北碚区建委贾建国的询问笔录，拟证明大豪公司以员工和亲戚名义办理的情况；4.谭丽的结婚登记，其丈夫龚道术与肖江都是巫溪人，拟证明谭丽的房子实际上不是卖了，怀疑是转移财产。肖江的质证意见为：1.证据一不是新证据，达不到上诉人的证明目的，银行贷款是我们一次性还完的；2.询问笔录没有提到涉案房屋，与本案无关；3.结婚证不能证明相互串通，也不能证明房屋没有买卖；4调解书不是判决书，法律效力是一样的，但内容是相互协商，我国也不是判例法国家。本院认为，因上述证据不能达到上诉人的证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为方渝平、宋正建占有使用案涉房屋是否对肖江构成妨害。现评析如下：根据一审查明的案件事实，案涉房屋现登记在肖江名下，肖江与原房屋登记权利人谭丽签订了《房屋买卖合同》，且肖江支付了大部分的购房款，余款因未交付房屋而未支付。根据《中国人民共和国物权法》第九条的规定，案涉房屋登记在肖江名下，故肖江对案涉房屋享有物权。虽然方渝平、宋正建与原房屋登记权利人谭丽亦签订了《房屋买卖合同》，但方渝平、宋正建并未将案涉房屋登记在自己名下，依据法律规定，方渝平、宋正建对案涉房屋不享有物权。因原房屋登记权利人谭丽未按照合同的约定办理过户存在违约，方渝平、宋正建与谭丽之间形成债权债务关系。由于方渝平、宋正建对谭丽享有的债权不能对抗肖江对案涉房屋所享有的物权，因此方渝平、宋正建占有使用案涉房屋对肖江构成妨害，肖江要求方渝平、宋正建搬离案涉房屋于法有据，本院予以支持。综上所述，方渝平、宋正建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由方渝平、宋正建负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月十八日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静