广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4381号上诉人（原审被告）：惠州市中海宏洋地产有限公司，住所：广东省惠州市江北文明一路中信城市*************。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：史松宁、陈文聪，广东达伦律师事务所律师。上诉人（原审原告）：李景润，男，汉族，1988年12月13日出生，公民身份号码：441************217，地址：广东省惠州市惠城区***************。委托诉讼代理人：郑立伟，广东江畔律师事务所律师。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司与上诉人李景润因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2019）粤1302民初8759号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司上诉请求：一、请求在依法查明并确认《商品房买卖合同》约定的720日系办理首次登记（大确权）期限的基础上，维持一审（2019）粤1302民初8759号的判决内容。二、判令被上诉人承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决书中认定的“....权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，而非涉案楼盘首次登记申请材料.....”（判决书第8页），属于认定事实错误，从合同约定、办证流程及权利义务角度而言，权属登记资料系指首次登记申请材料。即上诉人已在约定期限内按约履行了合同义务。首先，从权利义务角度而言。涉案的房屋为预售房，根据国家相关政策，新建商品房在开发商未取得首次登记（大确权）的情况下进行预售买卖。基于预售房买卖，开发商首要义务即取得预售房完整的所有权，使其作为出卖方依法有权处分房屋，并且后续才可以协助买受人进行转移登记。房屋交易完成后，权属的转移登记（小确权或房产证）则属于买受人的权利，开发商在此环节仅承担附随的协助义务。对于转移登记，除特别约定之外，买受人如何行使权利，情况不尽相同，无法精确量化。同时，涉案的《广东省商品房买卖合同》（编号：********），系广东省住建厅于2000年发布“粤建房字[*********号”文件后正式使用，全省通用并强制使用。在普遍适用的示范合同中，仅可能对合同当事人的义务进一步约定；而对权利的行使，根据“私法自治”原则，如何行使转移登记的权利应属于买受人的自由，对此，在示范合同中不能、也不应该进行约束，否则涉嫌侵权。一审法院认定涉案合同第十五条约定系指向办理转移登记的事宜，则明显有违权利义务的法理。其次，从涉案合同的具体约定而言。涉案合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后540日，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的...”。该条文表述清晰明确，不存在歧义及多重解释的可能，出卖人的合同义务系在约定时间内，申请办理涉案房屋的首次登记（大确权），第二句话也对出卖人申请办理首次登记及买受人办理转移登记进行了区分。根据惠州市中级人民法院（2019）粤13民终2825-2830号等判例对此有明确的认定。同时，涉案买卖合同补充协议第十条的约定，对买卖合同正文第十五条进行了补充说明，条款约定：“540日是指出卖人将办理权属登记需有出卖人提供过的资料报产权登记机关备案的时间....买受人如需要办理产权证必须向产权登记机关申报，填报相关资料并缴纳相关办证税、费，出卖人提供必要的协助...”，由此不难看出，双方亦在补充协议中明确约定了正文第十五条约定系答辩人申请办理首次登记，而并非指买受人办理转移登记。一审法院未具体审查合同条文的意思表示，认定合同第十五条及补充协议第十条的约定为办理转移登记，属于认定事实不清。最后，从涉案合同签订时的产权登记部门登记管理制度而言。涉案合同签订时，不动产登记制度尚未实施。根据此前的产权登记制度，产权登记机关办妥首次登记（大确权）的证明文件为《商品房权属登记证明书》，该证明书恰恰证实了，从现实中的办证角度而言，合同约定系指向首次登记。同时，办理转移登记（小确权或房产证）不存在备案的程序，而办理首次登记才有备案的程序。根据上诉人一审提交的证据《惠州市数字房产网上预售系统截图》可以清楚看到，出卖人办理首次登记时，需要经过有关产权登记部门网上的备案工作，而后续的转移登记并不存在“备案”这一说法，也没有“备案”这一程序。一审法院未从实际情况出发，认定权属登记资料应为办理涉案房屋的登记资料，由此将造成在实践中涉案合同无法履行的情形。综上，上诉人认为惠州市惠城区人民法院作出的《民事判决书》部分事实认定错误。为了维护当事人的合法权益，彰显司法的公正权威，望贵院在查清事实的基础上，判如所请。上诉人李景润未向本院提交书面答辩意见。上诉人李景润上诉请求：1、撤销（2019）粤1302民初8759号《民事判决书》，依法改判被上诉人向上诉人支付违约金42463.11元或发回重审。2、本案一、二审受理费用由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定被上诉人向产权登记机关办理权属备案登记手续的期限为2017年11月10日之前不当，被上诉人应在2016年5月31日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。首先，应当自2014年12月8日起算被上诉人向产权登记机关办理权属备案登记手续的期限。上诉人与被上诉人签订合同编号为“惠州（2013）*****”的《商品房买卖合同》(以下简称为“合同”)，第八条的约定，被上诉人应当在2014年12月8日前，将经验收合格的商品房交付上诉人使用。本案一审时，被上诉人提交的证据确认，涉案商品房是在2015年9月25日才通过合同列明的“五方”验收，2016年9月30日通过竣工验收，2016年11月3日才完成竣工验收备案登记。即在2014年12月8日前，涉案房屋不具备交付使用的法定条件。上诉人之所以没有在2014年12月8日之前接收房屋，是因为涉案房屋存在质量问题且不符合合同约定和法定的交付条件。后来上诉人主动联系被上诉人，确认涉案房屋已取得“五方”验收后，上诉人才办理了交接房屋的手续。即上诉人没有在在2014年12月8日收楼的原因是被上诉人的违约行为所导致。被上诉人不能因为其违约行为反而取得有利的法律后果，故原审判决按2015年11月21日起算被上诉人办理产权登记的期限不当。本案起算被上诉人办理产权登记的期限应当自合同约定的交付期限2014年12月8日起计算。其次，计算被上诉人承担的违约金的时间应当自2014年12月8日经过540日后开始计算。根据合同第十五条的约定，被上诉人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，所以，被上诉人向产权登记机关办理权属备案登记手续的期限应当是在合同约定的交付时间2014年12月8日后的540日内，即被上诉人应在2016年5月31日前向产权登记机关办理权属备案登记手续。虽然《补充协议》第十条第3款中关于被上诉人承担违约责任的开始时间延长至自交房之日起经过720日。但该条款是被上诉人单方预先拟定的，在交易中重复使用，在订立合同时上诉人并不能对该条款进行协商修改，所以《补充协议》的条款属于格式条款。而且《补充协议》第十条第3款的条款，在无合理理由的情况下，将办证期限由540日延长至720日，属于免除被上诉人责任、排除上诉人主要权利的情形。根据《合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。所以，《补充协议》第十条第3款中关于被上诉人应开始承担违约责任的时间延长至自交房之日起经过720日的约定无效，计算被上诉人承担的违约金的时间应当自2014年12月8日经过540日后开始计算。上诉人惠州市中海宏洋地产有限公司答辩称：一审法院以被答辩人实际收楼之日起计算办证期限，认定事实无误，亦符合《商品房买卖合同》约定。首先，关于涉案交付条件的问题。现行的法律法规体系中，并未将“竣工验收备案”作为法律法规强制性的交付前提条件，因此双方关于“五方验收”的交付条件系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定，合法有效。而被答辩人关于其未在2014年12月8日收楼系答辩人违约所致，答辩人不能因为违约行为反而取得有利的后果的说法，该说法混淆了逾期交付和逾期办证的区别，系不同的违约事项及责任。涉案合同关于逾期交付责任和逾期办证责任约定明确，应严格按照合同约定认定。其次，关于办证期限起算时间点。《商品房买卖合同》（以下简称“买卖合同”）补充协议第十条已经明确约定：商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限。该条款系双方真实意思表示，也并不存在《合同法》第四十条规定的免除答辩人责任、排除被答辩人主要权利的情形。在被答辩人尚未收楼，未实际占有涉案房屋时，要求继续按照合同约定收楼之日起算办证期限，实属强人所难，不具有可能性。否则，必然会出现某一时间段同时存在逾期交房及逾期办证的违约责任，导致答辩人因一个行为需要承担双重惩罚，不符买卖合同先交付后办证的约定，也有违法理逻辑及司法实践。二、买卖合同补充协议第十条约定合法有效，并不属于《合同法》第四十条规定的情形，被答辩人上诉理由并无依据。首先，关于办证期限指向的办证内容。买卖合同第十五条及补充协议第十条的约定合法有效，无论从法理角度、文义角度、合同目的角度，亦或是现实的办证程序而言，均是指向在规定期限内答辩人的义务为进行首次登记备案；从而成为涉案房屋的合法所有权人，具备房屋交易的合法要件。而一审认定规定期限内应完成房产证的办理，属认定事实错误。其次，关于办证期限时长。本案当事人双方通过补充协议的方式，对买卖合同第十五条的540日期限进行了延长，仅增加180日，未超过原期限的三分之一。就被答辩人“免除答辩人责任”的主张，该补充协议约定系双方协商一致，根据实际需要，确定的期限，并不存在免除答辩人责任的情形，“免除责任”如何认定，法庭亦可结合《合同法》第五十三条进行参考，就被答辩人“排除被答辩人主要权利”的主张，根据法理，答辩人的主要权利构成买卖合同另一方答辩人的主要义务，排除被答辩人主要权利也意味着免除了答辩人的主要合同义务，如前所述，补充协议第十条之约定并不存在免除答辩人责任，进而排除被答辩人主要权利的情形。而被答辩人主张的产权登记属于后合同义务，并非买卖合同自身的强制性法定义务，答辩人承担的也仅是附随的协助义务，并非“办理产权证”的主要义务。被答辩人的主张无疑将本来属于被答辩人自身权利义务的办证事项强加到答辩人身上，没有事实依据及法律依据。综上所述，被答辩人的上诉理由无事实和法律依据，为了维护答辩人的合法权益，彰显司法的公正权威，望贵院根据相关事实和法律规定依法裁判。李景润向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付迟延办理房地产权属证书违约金42463.11元（763725元×0.1‰×556天，2016年5月31日至2017年12月8日）。2、判令本案受理费用由被告承担。一审法院认定事实：原告（买受人）与惠州丰通房地产有限公司（出卖人）于2013年9月16日签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买出卖人开发的位于惠州数码工业园北区中信**********号房的房屋，建筑面积106.26平方米。购房总价：763725元。交付期限：出卖人应当在2014年12月8日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由建设、监理、施工、勘查、设计五个单位完成工程竣工验收报告的商品房交付买受人使用。买受人未按书面通知的时间办理收楼手续的，视为书面通知之日起计的第十一天（如买受人未收到书面收楼通知的，则自出卖人在公开报纸媒体发布本项目入伙公告之日起计的第十一天），即视为出卖人已按期交付房屋且买受人对该商品房验收合格。出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议第十条执行。补充协议第十条约定：540日是指出卖人将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间（产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限）。如因出卖人的责任，导致出卖人没有在该商品房在交付之日起720日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案的，每逾期一日，出卖人按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过一年的，买受人有权解除合同。合同签订后，原告付清了全部购房款。原告于2015年11月21日收楼。产权登记机关于2017年11月7日受理了被告提交的涉案房屋权属登记资料，涉案房屋于2017年12月8日办理了不动产权证书。关于产权登记期限，原告认为涉案房屋实际交付之日早于合同约定时间的按实际交付时间起算，交付时间晚于合同约定的时间的按合同约定时间起算，被告认为应按补充协议第十条的约定为准。另查，原告提交的国家企业信用信息公示系统显示2017年6月28日，惠州丰通房地产有限公司变更为惠州市中海宏洋地产有限公司。一审法院认为,双方签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容未违反国家法律、法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告支付了购房款，被告亦将房屋交付给原告使用，被告应依约在房屋交付之日起720日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，双方合同约定产权登记期限，商品房实际交付时间早于合同约定的，以合同约定的时间为准起算办理产权登记的期限；商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限，涉案房屋于2015年11月21日实际交付，即被告应当在2017年11月10日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，被告已依约于2017年11月7日向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记材料，故对于原告要求被告应按日向原告支付已付房价款万分之一的逾期违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告李景润的所有诉讼请求。案件受理费862元（原告已预交431元），由原告李景润负担。当事人应在本判决发生法律效力之日起七日内就其所负担的受理费直接向本院缴交，逾期未缴交，本院依法强制执行。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、关于办理权属登记资料的认定问题；二、中海宏洋地产有限公司是否需要支付逾期办理房屋产权备案登记违约金的问题。对此分析如下：第一，关于办理权属登记资料的认定问题。中海宏洋公司认为合同约定的“办理权属登记”需提供的资料为办理“首次登记申请材料”，而非本案房屋的权属登记材料。对此，依据双方签订的《商品房买卖合同》，业主购买房屋，在支付对应价款后，取得涉案房屋所有权为业主基本的权利，不动产登记为取得房地产权属的要件，中海宏洋公司作为涉案房产开发单位，具有协助业主办理涉案房产不动产登记的义务，从业主签订合同的目的理解，合同约定的中海宏洋公司需提供的“办理权属登记”需提供的资料为办理涉案房产的不动产登记所需资料，而非中海宏洋公司所称办理“涉案楼盘首次登记申请材料”。第二，关于逾期办理房屋产权备案登记违约金的问题。根据涉案合同附件四第十条的约定：“商品房实际交付的时间晚于合同约定的，以实际交付的时间为准起算办理产权登记的期限”，该条款系双方在补充协议中另行约定，且在主合同中有明确提示，应认为经过双方协商一致，合法有效。现涉案房屋于2015年11月21日实际交付，根据补充协议的约定，中海宏洋公司应在2017年11月10日前向产权登记机关办理权属备案登记手续，现中海宏洋公司已于2017年11月7日向产权登记机关提交涉案房屋权属备案登记资料。因此，李景润诉请要求中海宏洋公司支付逾期办理房屋产权备案登记违约金，无事实和法律依据，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用1724元，由惠州市中海宏洋地产有限公司负担862元，由李景润负担862元。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十五日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧