云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终111号上诉人（原审原告）：段艳秋，女，1977年8月7日出生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：蒋成凤，云南天之泰（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：寸云萍，女，1982年11月13日出生，汉族，住腾冲市。委托诉讼代理人：寸秋娜，云南南博（腾冲）律师事务所律师。特别授权代理。上诉人段培超、段艳秋因与被上诉人寸云萍房屋买卖合同纠纷一案，不服腾冲市人民法院（2019）云0581民初4325号民事判决，向本院提起上诉。上诉期间，段培超于2020年1月7日死亡。本院于2020年1月9日受理后依法组成合议庭并中止审理。2020年11月13日恢复审理。本案现已审理终结。上诉人段艳秋上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。理由是：1.上诉人还未对回迁房屋进行选择，《房屋买卖合同》的标的物是否在建盖并不明确，原审认定“该片区房屋正在建盖中”事实不清。2.区分效力性禁止规定和管理性禁止规定的根本在于效力性禁止规定一般是针对行为内容，管理性禁止规定很多时候是单纯限制主体的行为资格。《城市房地产管理办法》第三十八条规定未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，针对的是行为内容，属于效力性禁止规定，当事人双方签订的合同无效。3.原审未明确双方转让的标的是回迁指标，且房屋以登记为要件，未经登记的房屋即未确定房屋所有人。本案上诉人选择回迁房但房屋还未建盖，无法进行不动产效力的确认，没有办好手续转让的只是登记权，不发生物权转移的效力，原审适用《中华人民共和国物权法》第十五条错误。被上诉人寸云萍答辩称，1.根据合同法第四十四条的规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”双方签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合同自双方签字后即发生法律效力，合法有效。2.上诉人未取得房屋所有权证不影响《房屋买卖合同》的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。”房屋买卖合同同样适用该规定。3.《城市房地产管理法》第三十八条并非效力性强制规定，而是管理性强制规定。全国法院司法实践均认定《城市房地产管理法》第三十八条属于管理性强制规定，不能因该条而认定合同无效。4.《房屋买卖合同》有明确的转让标的及交付时间。合同载明转让标的为“棚户区回迁房一套（毛房）”，上诉人与政府签订的是“产权调换协议”，即其原有腾越镇天成社区晋家园小区145号房产与政府调换。5.上诉人提出不愿履行合同，愿意支付违约金的主张不应支持。合同法规定的法定解除权是赋予守约方，本案房屋已经建盖，合同完全能够履行，上诉人为达到其解除合同获得更大利益的目的，不惜承认违约，但被上诉人作为守约方有权依据法律规定选择赔偿损失、违约责任或继续履行合同，上诉人的8万元违约金现无法弥补被上诉人的损失。就本案而言，合同如果解除，被告的损失将接近150万元（该位置房现销售价预计12000元每平），被上诉人要求继续履行合同。6.本案具有社会效应。在腾冲大力发展棚户区改造的同时，签订回迁房屋转让合同的情形比比皆是，在大众的认知范围内，该类合同具有法律效力。上诉人因房价飞涨，欲通过诉讼来推翻合同，确认合同无效的行为不仅违反法律规定，违背合同法的立法原则，且该行为一旦得到认可，将会被迅速推广，导致整个社会的不诚信。原审原告段培超、段艳秋一审诉讼请求是：1.解除二原告与被告于2017年1月9日签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费由原、被告共同承担。原审法院经审理确认的本案事实是：原告段培超、段艳秋（二人系夫妻）与被告寸云萍系朋友。2017年1月9日，双方签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：原告将其棚户区改造回迁的房屋一套（毛房）转卖给被告，面积152.6㎡（置换计算方式127.2㎡×1.2㎡）；交易价格为36.6万元，合同签订后15天内付房款30万元，余款6.6万元在2017年5月16日前付清；房产交付时间与棚户区交房时间一致，即36个月，若超过36个月，政府加倍的补偿费用归被告，原告不承担责任，房产的地址与棚户区迁回安置的地址一致；交房时的楼层选高选低，面积超152.6㎡或低于152.6㎡补款或者退款的决定权由被告行使，补款由被告承担，退款归被告所有；房产过户的税费及其它规费由被告交纳，过户手续由被告办理，原告协助并提供相关材料；合同签订后，若一方反悔不履行合同，应赔偿对方人民币8万元。原、被告均在该合同上签字。签订合同后，被告于2017年1月21日向原告转款10万元、1月24日转款20万元、5月6日转款6.6万元。2017年5月6日，原告向被告出具收条一份，确认收到寸云萍付的房款合计36.6万元。另查明，原告所有的位于腾冲市腾越镇天成社区晋家园小区145号房屋的原房产证号为腾冲县房权证腾越镇字第**，登记建筑面积为127.7㎡，该房位于腾冲市老城区。2016年12月19日，原告段培超与腾冲市腾越镇人民政府签订（2017）腾棚房征第114号《腾冲市老城区房屋征收产权调换协议》及《补偿协议》，约定原告对上述房屋自愿选择产权调换的安置方式，按1:1.2的调换比例回迁，回迁面积为152.6㎡，该协议还对其余事项进行了约定。该片区的房屋现正在建盖中。原审认为，原、被告均系完全民事行为能力人，签订的《房屋买卖合同》系双方当时的真实意思表示，被告已按合同约定履行了义务。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定旨在规范房屋交易的行政管理，而非禁止交易关系，在性质上属于管理性禁止规定，并不是效力性禁止规定，不能以违反此项规定为由认定房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第十五条规定“当事人之间设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力”，也印证了不能依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定认定本案《房屋买卖合同》无效。故原告主张涉案《房屋买卖合同》无效，要求解除双方签订的《房屋买卖合同》无法律依据和事实依据。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国物权法》第十五条之规定，原审判决如下：驳回原告段培超、段艳秋的诉讼请求。二审中，当事人对一审认定的事实无异议，本院予以确认。归纳当事人的诉辩主张，本案争议焦点是：双方签订的《房屋买卖合同》是否有效？二审中，被上诉人寸云萍向本院提交照片四张，欲证明凤里片区改造工程已经封顶。段艳秋对被上诉人提交的照片不予认可。本院认为，当事人对棚户区正在建设的事实无异议，段艳秋仅认为因没有选房，不能确认其回迁房在项目建设范围内。寸云萍二审提交的照片只是补充证明一审已经查明的片区建设的工程进度，并非二审需要查明的新的事实，本院不予确认。本院认为，当事人交易的是段培超原有的位于腾冲市腾越镇天成社区晋家园小区145号房屋与政府调换后的回迁房，并非没有产权证，而是因棚户区改造未完成，未办理新的权属登记，故《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条不适用于本案。根据段培超与腾冲市腾越镇人民政府签订的《腾冲市老城区房屋征收产权调换协议》，段培超对案涉回迁房屋享有合法所有权，有权对其回迁房进行处分，故段培超、段艳秋与寸云萍签订的《房屋买卖合同》有效，寸云萍已按合同约定履行了付款义务，段艳秋应将回迁指标交给寸云萍进行处理。段艳秋因房价上涨，明确表示不履行合同的行为已构成违约，作为违约方无权要求解除合同。关于房价上涨的问题，当事人在签订合同时均对腾冲房地产市场有一定认知，合同签订后房价是上涨还是下降均非当事人能预见的情形，合同价款的最终确定是买卖双方协商一致的结果，签订合同时并不存在重大误解或显失公平的情形，而合同签订后房价的浮动是当事人应当承担的合同风险，且上诉人段艳秋一审时并未主张合同应当撤销或者变更，二审经本院主持调解双方也未能就补偿问题达成一致，故本院不予确认。据此，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6790元，由上诉人段艳秋负担。本判决为终审判决。审判长 张 燕审判员 段明树审判员 茶晓皎二〇二〇年十一月十八日书记员 王山果