广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终19608号上诉人（原审原告）：蔡宝国，男，汉族，1974年3月2日出生，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审被告）：宁波市家电日用品进出口有限公司，住所地：浙江省宁波市海曙区药行街**，统一社会信用代码：91330200144066658L。法定代表人：周波，董事长。委托诉讼代理人：李翼涛，浙江永为律师事务所律师。原审第三人：朱东晓，女，汉族，1974年12月10日出生，身份证住址：广东省深圳市龙岗区。上诉人蔡宝国因与被上诉人宁波市家电日用品进出口有限公司（以下简称宁波进出口公司）、原审第三人朱东晓房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初5285号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。蔡宝国上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持蔡宝国的全部诉讼请求（改判宁波进出口公司开具租金所属期为2016年12月6日至2019年12月5日的房租金额合计172200元发票给蔡宝国；改判宁波进出口公司归还蔡宝国代缴的房屋维修基金合计1087.58元；改判宁波进出口公司支付给蔡宝国一个月租金的违约金中尚未支付的2450元）；二、本案全部诉讼费用由宁波进出口公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。《房屋租赁合同》第1页已载明出租人（甲方）：宁波进出口公司朱东晓，说明朱东晓代表宁波进出口公司签名而已。宁波进出口公司在最后一份书面租赁合同的甲方处盖公章就表明甲方为宁波进出口公司，足以证明蔡宝国与宁波进出口公司之间存在房屋租赁合同关系。二、一审法院关于开具发票的判决适用法律错误。三、关于蔡宝国代缴的维修基金，一审法院适用法律错误。2012年2月份之前的维修基金宁波进出口公司己经归还蔡宝国；2012年2月份之后，宁波进出口公司的管理人周准先生与蔡宝国口头约定等蔡宝国搬离涉案的房屋时才结算归还。蔡宝国搬离涉案房屋时，宁波进出口公司应结清蔡宝国代缴的维修基金，请求改判宁波进出口公司归还蔡宝国代缴的维修基金共计1087.58元。四、关于宁波进出口公司要承担支付蔡宝国一个月租金标准的违约金中尚未支付的2450元的判决，一审法院认定事实错误。2019年12月14日之前，宁波进出口公司一直没有与蔡宝国解除合同关系，朱东晓一直作为宁波进出口公司的管理人员身份与蔡宝国往来，至于朱东晓与宁波进出口公司之间是否存在其他的某种特殊关系，蔡宝国不知情，即使朱东晓没有权限代表宁波进出口公司，也是表见代理，不应对抗善意的其他人。蔡宝国在生命财产受到威胁情况下才被胁迫接受提前解除租赁合同只补偿半个月租金的事实。因此，请求二审法院改判宁波进出口公司支付给蔡宝国一个月租金标准的违约金中尚未支付的2450元。宁波进出口公司辩称，一、就租赁关系问题，原审法院认定事实无误，宁波进出口公司是与朱东晓存在房屋租赁关系，而非与蔡宝国存在房屋租赁关系，原审法院认为本案租赁合同的相对方为朱东晓与蔡宝国是完全正确的。二、就发票问题，按照合同相对性，宁波进出口公司已经向作为租赁合同相对方的朱东晓开具了相应的租金发票，而蔡宝国要求开具发票的请求应当向其租赁合同的相对方即朱东晓主张。三、就维修基金问题，原审法院认定事实正确，裁判无误，此外，维修基金中已有671.06元的款项超出了诉讼时效。四、就违约金问题，本案中不存在宁波进出口公司违约解除租赁合同之情形，宁波进出口公司无需向蔡宝国支付违约金，原审法院适用法律正确。五、蔡宝国在本案中存在严重浪费司法资源的行为。朱东晓述称，一、宁波进出口公司与朱东晓之间是租赁关系，朱东晓租来本案的房屋后再转租给蔡宝国。二、宁波进出口公司按月向朱东晓收取房租后，按月向朱东晓开具发票。蔡宝国与朱东晓之间的租赁合同中并未约定需要开具发票，且其此前未要求朱东晓向其开具发票，因此朱东晓没有向蔡宝国开具过发票。三、蔡宝国在搬离时，朱东晓在没有违约的前提下已支付给他2450元用以和解了事，现在其还要求宁波进出口公司支付2450元违约金没有道理。四、蔡宝国在实际使用房屋过程中将其作为仓库使用，存在严重的安全隐患。蔡宝国向一审法院起诉请求：1、宁波进出口公司开具2016年1月至2019年11月期间所收取房租的发票给蔡宝国；2、宁波进出口公司归还蔡宝国代缴的2012年2月至2019年11月共94个月房屋维修基金合计1087.58元；3、宁波进出口公司归还多收的租金520元整；4、宁波进出口公司支付蔡宝国一个月租金的违约金中尚未支付的2450元；5、本案的诉讼费由宁波进出口公司承担。一审法院认定事实：蔡宝国于2000年2月即租住在深圳市罗湖区春风路文锦花园23栋1Ａ号房。2012年2月6日蔡宝国作为乙方与案外人朱东晓（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁期限自2012年2月6日起至2014年2月5日止，租金为每年22280元，按年支付，每年2月5日前向甲方支付下年租金。合同中约定租赁期满前一个月，甲乙双方应就租赁期满后是否续租或解除租赁关系通知对方。甲方提供的收款账户为张钦敏工商银行62×××90和建设银行62×××15（以下简称建设银行尾号0315的账户）。空白处手写“附：自签订新合同之日，旧合同作废／知晓”，蔡宝国、朱东晓分别在合同上签字。登记（备案）号罗ＢＧ046903的房屋租赁凭证显示，涉案房屋出租人为宁波进出口公司，承租人蔡宝国，租赁期限为2013年1月5日至2014年1月4日。2016年2月5日，案外人朱东晓作为甲方、蔡宝国作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2016年2月6日至2017年2月5日止，月租金为4600元，每月3日前支付下月租金，该份合同上盖有宁波进出口公司的公章。前述两份合同中均未见关于发票及租金涨幅的约定，蔡宝国提交的招商银行62×××69交易流水显示蔡宝国在2016年1月5日至2019年11月6日期间均于每月6日前向案外人张钦敏建设银行尾号0315账户支付租金，2019年11月6日支付的租金为4900元。蔡宝国提交了一张日期为2013年2月1日的收据，收据载明今收到文锦花园23栋1Ａ房租时间2013年2月5日至2014年2月4日止，金额22800元，经手人朱东晓。蔡宝国每月向物业管理公司缴纳的费用中包含了维修基金11.57元。2019年12月11日双方因涉案房屋的租赁问题发生争议，蔡宝国曾拨打110报警。宁波进出口公司微信聊天记录显示2019年12月11日晚上22:24分，蔡宝国微信说“双方沟通好的，……；我微信转账给你，你收到后立即恢复我的水电，请你确认一下”然后转账2450元给对方。2019年12月15日，蔡宝国搬离涉案租赁房屋，此后蔡宝国收到退还的押金及半个月租金的补偿2450元。宁波进出口公司庭审时确认系涉案租赁房屋的产权人，于2003年取得涉案租赁房屋的所有权，宁波进出口公司陈述朱东晓并非宁波进出口公司员工，与朱东晓系租赁关系。朱东晓陈述其与宁波进出口公司仅为承租关系，并非宁波进出口公司员工，涉案租赁合同均是朱东晓与蔡宝国签订。关于租金支付方式，蔡宝国及朱东晓均确认系当月6日支付本月6日至下月5日期间的租金。蔡宝国与朱东晓的陈述中均有提及涉案房屋曾因堆放物品的问题被相关部门通知整改。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。蔡宝国主张系与宁波进出口公司存在租赁合同关系，并提交了租赁合同予以佐证，该院认为，租赁合同的相对方是朱东晓，并非宁波进出口公司，宁波进出口公司在其中一份租赁合同上的盖章行为仅能证明宁波进出口公司作为涉案房屋的所有权人对涉案租赁合同已知悉；蔡宝国与朱东晓签订的合同中并未就发票问题进行约定，故蔡宝国要求宁波进出口公司开具发票的诉求，该院不予支持。关于蔡宝国要求宁波进出口公司退还房屋维修基金的诉求，该院认为，蔡宝国提交的租赁合同中并未约定关于维修基金的负担，而蔡宝国亦实际每月向管理处支付包括维修基金在内水电及其他物业管理费用，即蔡宝国已经以实际行为与朱东晓就该部分费用的支付方式达成了一致意思表示；鉴于该费用并非由宁波进出口公司收取，且蔡宝国自2012年起就已经实际履行直至搬离涉案租赁房产，现蔡宝国因与朱东晓产生了纠纷而要求宁波进出口公司退还该费用，该院不予支持。关于蔡宝国要求宁波进出口公司支付半个月违约金2450元的诉求，该院认为，蔡宝国与朱东晓签订的租赁合同到期后，双方未再签订书面合同，但蔡宝国继续使用涉案租赁房屋，朱东晓亦未提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。朱东晓可以随时解除租赁合同，但应当在合理期限内通知承租人。本案中，虽然宁波进出口公司不是合同相对方，但宁波进出口公司认可朱东晓以其名义在与蔡宝国结清租金押金的前提下已经按照半个月租金标准2450元补偿了蔡宝国，即宁波进出口公司作为涉案房屋的所有权人已经对蔡宝国进行了补偿。故蔡宝国要求宁波进出口公司承担违约责任的诉求，没有事实和法律依据，该院不予支持。综上所述，蔡宝国的诉求没有事实和法律依据，该院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：驳回蔡宝国的全部诉讼请求。案件受理费25元，由蔡宝国负担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，蔡宝国上诉称其是从宁波进出口公司承租涉案房屋，即涉案房屋的出租人是宁波进出口公司，但是，从最后签订的一份《房屋租赁合同》来看，合同抬头“出租人（甲方）”及合同尾部“甲方”均是第三人朱东晓，宁波进出口公司仅是在合同第八条的位置上加盖了公章，朱东晓在一审中称其是二房东，按照蔡宝国所述收取租金的是朱东晓的丈夫，结合上述情况应当认定本案租赁关系中的出租人为第三人朱东晓。蔡宝国在本案中对宁波进出口公司提出的全部诉讼请求，均应当予以驳回。综上，蔡宝国的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由蔡宝国负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。