山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0124民初2301号原告：张龙泉，男，1971年8月14日出生，汉族，住平阴县，委托诉讼代理人：宋厚禄，平阴谷城法律服务所工作人员。被告：山东万商城房地产开发有限公司，住所地平阴县，统一社会信用代码91370124061153684T。法定代表人：刘国云。委托诉讼代理人：孟广敏，山东光敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，山东光敏律师事务所律师。第三人：平阴万商城商业管理有限公司，住所地平阴县。法定代表人：魏地。第三人：左丽君，女，1998年6月11日出生，汉族，住平阴县，原告张龙泉与被告山东万商城房地产开发有限公司（以下简称：万商城公司）、第三人平阴万商城商业管理有限公司（以下简称：万商城管理公司）、左丽君房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月17日公开开庭进行了审理。原告张龙泉及委托诉讼代理人宋厚禄、被告万商城公司委托诉讼代理人张祥坤到庭参加诉讼。后因案情需要，本院依法追加万商城管理公司、左丽君作为本案第三人参加诉讼，并于2020年10月21日公开开庭进行了审理，原告张龙泉的委托诉讼代理人宋厚禄、被告万商城公司委托诉讼代理人张祥坤到庭参加诉讼。第三人万商城管理公司、左丽君经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张龙泉向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付所欠的商铺租赁费29221元（自2019年4月1日至2020年7月31日），并承担合同约定的违约责任至付清之日止，立即返还商铺房屋；2.要求被告支付2020年8月1日至实际返还房屋期间的使用费及违约金（参照合同约定的租赁费数额及约定的违约金标准计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告购买了被告位于山东万商城C区B10栋04号商铺一处。2018年4月1日，被告根据自己发展需要，找原告协商租赁商铺，并与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定，租赁期间自2018年4月1日至2020年3月31日，租赁费为每季度5479元，按季度结算。未按时支付应付款项属违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向对方支付所欠款项1%的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了第一年的租赁费，自2019年4月1日至今，经原告无数次催要及要求收回该商铺，被告均以种种理由推拖。无奈诉之法院，诉求同前。被告山东万商城房地产开发有限公司辩称，首先，被告方没有构成违约，被告同意在原告提供正规租金发票，并填写租金支付申请表后支付剩余租金。因为双方签订的租赁合同中约定，收取租金时，原告应向被告提供正规的租金发票，并填写《租金支付申请表》。本案中原告既没有向被告提供发票，也没有填写租金支付申请表，故被告向原告支付租金的条件没有成就，原告要求被告承担违约责任也就没有事实依据。即便应承担违约责任，因双方约定的违约金过高，也应当依法予以适当减少。第二，原告主张《商铺租赁合同》期满后参照约定的租金数额支付使用费没有事实和法律依据。《商铺租赁合同》到期后，被告没有向原告提出续租请求，双方之间未形成新的租赁合同关系，故原告要求参照原租赁合同约定的租金和违约金计算合同期满后的租金或使用费没有事实及法律依据。综上，要求法院查明案件事实，依法裁判。第三人平阴万商城商业管理有限公司、左丽君未到庭参加诉讼，亦未提交答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月29日，原告张龙泉购买了被告万商城公司开发的位于山东万商城C区B10栋04号商铺一处。2018年4月1日，原告张龙泉作为出租方（甲方）将所购买的涉案商铺租赁给被告万商城公司（乙方）使用，并签订《商铺租赁合同》，合同主要内容为：第一条租赁内容，一、甲方将位于山东万商城C区B10栋04号商铺租赁给乙方，租赁期间自2018年4月1日至2020年3月31日，共计8个季度。二、甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为64.76平方米，甲方同意乙方或由乙方再次转租所租房屋作为经营使用，其经营范围由乙方自行决定。四、甲方同意乙方根据经营使用需要进行合理的改造和装修，待租赁期满不愿续租或收回商铺时，乙方无需对租赁商铺进行原貌恢复，乙方无法搬移物件和已装修部分归甲方所有。第二条租金及其他费用，每季度租金5479元，按季度结算和支付。第四条续租，一、本合同期满后，乙方享有优先续租权，乙方应在租赁期满前一个月向甲方提出，并签订新租赁合同。二、为保障市场经营有序，培育兴旺，本市场委托第三方（平阴县万商城商业管理有限公司）统一管理。第六条违约，乙方未按时向甲方支付应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。租赁合同签订后，原告将涉及案商铺交付被告，被告支付租金至2019年3月31日，自2019年4月1日起至2020年3月31日合同期满之日止的租金22308元，被告未支付。租赁合同期满后，原、被告双方未在续签新的租赁合同。另查明，2018年10月28日，第三人万商城管理公司与第三人左丽君签订《进场交易许可合同》，第三人万商城管理公司将涉案商铺转租给第三人左丽君，合同显示租赁期自2019年10月28日至2020年3月31日。转租合同期满后，第三人左丽君仍在使用涉案商铺。再查明，2020年10月21日，原告与第三人左丽君签订《商铺租赁合同》，原告将涉案商铺另行租赁给第三人左丽君。合同显示租赁期间自2020年10月29日至2022年10月28日，每年租金5000元。还查明，本院审理的其他两件与被告万商城公司有关的房屋租赁合同案件，案号为（2020）鲁0124民初2300号、2302号。出租方在案件审理期间同样与新的租赁户签订租赁合同，将涉案商铺另行出租，租期为两年，租金每年5000元。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、原、被告双方之间租赁合同的权利义务于什么时间终止。二、原告诉求的商铺租赁费及返还商铺之前的使用费应如何计算。三、原告诉求的违约金应如何计算。针对第一个焦点问题，原、被告双方之间租赁合同的权利义务于什么时间终止。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同有效，但租赁期限为不定期。具体到本案中，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》中约定，万商城市场委托第三方万商城管理公司统一管理，故万商城管理公司与左丽君签订的转租合同，并不影响原、被告之间《商铺租赁合同》的效力。原、被告双方《商铺租赁合同》届满后，双方虽未续签租赁合同，但涉案商铺仍有左丽君使用，左丽君使用商铺的行为应视为被告万商城公司未向原告返还商铺，商铺仍由被告万商城公司继续使用，原告对此也未提出异议。故依照法律规定，原、被告双方之间的《商铺租赁合同》继续有效，但租赁期间转为不定期。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，不定期租赁合同，出租方可以随时解除合同。本案中原告于2020年8月27日起诉至法院，要求被告返还涉案商铺，本院于2020年9月4日向被告送达了起诉状等应诉手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除，故本院认定原、被告双方的租赁合同于2020年9月4日解除。针对第二个焦点问题，原告诉求的商铺租赁费及返还商铺之前的使用费应如何计算。关于原告诉求的商铺租赁费，根据上述对第一个焦点问题的分析，双方租赁合同于2020年9月4日解除，故2020年9月4日前所欠的租赁费29464.5元（5个季度零1个月4天）被告应当支付。关于原告诉求的返还商铺之前的使用费。1.返还商铺之前的使用费是否应当计算。如上述对第一个焦点问题的分析，原、被告双方的租赁合同于2020年9月4日解除。双方合同解除后，至原告与左丽君签订新的租赁合同约定的新的租赁期（2020年10月29日）开始之前，涉案商铺实际并未由原告使用，且该过错责任并非由原告导致，故此期间原告的损失应由被告万商城公司承担。2.返还商铺之前的使用费应按何种标准进行计算。原告认为，应当参照原租赁合同约定的租金进行计算。本院认为，原告主张的使用费应以原告受到的实际经济损失为依据，实际经济损失应以现行市场中同地段的租金价格为标准。参照本案在审理期间，原告与他人签订的新的租赁合同，及本院审理的另外两起案件中，另案原告与他人签订的新的租赁合同中每年租金5000元的约定。本院酌定，原告主张的使用费应以现行市场价格即每年租金5000元计算。综上，原告主张的使用费应为750【12个月/5000元×1个月24天（2020年9月4日至2020年10月28日）】。针对第三个焦点问题，原告诉求的违约金应如何计算。因被告未能支付原告租赁合同有效期内的租赁费，故原告要求被告支付违约金，符合双方合同约定。但双方约定的违约金明显过高，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。对于原告主张的使用费应计算违约金的请求，本院认为，首先，违约金的计算应以双方约定为前提。其次，使用费本身就是对原告实际损失的一种弥补，与违约金的功能性质相一致。故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告张龙泉与被告山东万商城房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，为有效合同。对于原告的各项诉讼请求，如上述对本案焦点问题的分析认定，其合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。对于原告主张的要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，本院认为，2020年10月21日，原告与左丽君另行签订新的租赁合同，并取回涉案商铺钥匙，商铺已由原告实际控制后再行出租，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十六条、第一百零八条、第一百零九条、第二百三十二条、第二百三十四条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东万商城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张龙泉租金29464.5元；二、被告山东万商城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张龙泉违约金（违约金计算方式：以本金5479元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至2019年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金10958元为基数，自2019年10月1日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金16437为基数，自2020年1月1日起至2020年3月30日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金21916元为基数，自2020年4月1日起至2020年7月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金29464.5元为基数，自2020年8月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、被告山东万商城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告张龙泉涉案商铺使用费750元。四、驳回原告张龙泉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计265元，由被告山东万商城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  吴 鹏二〇二〇年十一月十六日法官助理  杨 雪书 记 员  娄秉城