江苏省沛县人民法院 民 事 判 决 书 (2019)苏0322民初3859号 原告（案外人）：李后栋，男，1971年12月13日生，汉族，住沛县。 委托诉讼代理人：张斌，江苏金维律师事务所律师。 被告（申请执行人）：吕康海，男，1971年9月23日生，汉族，户籍地址沛县。现住沛县。 委托诉讼代理人：司成东，沛县新城区法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：顾西民，男，1963年5月10日生，汉族，住沛县。 被告（被执行人）郭淑君（又名王**），女，1968年9月8日生，汉族，住沛县。 原告李后栋与被告吕康海、顾西民、郭淑君案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，于2019年12月10日公开开庭进行了审理。原告李后栋及其委托诉讼代理人张斌，被告吕康海及其委托诉讼代理人司成东到庭参加诉讼。被告顾西民、郭淑君经本院公告送达开庭传票无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李后栋向本院提出诉讼请求：1、确认位于沛县XX室所有权归原告李后栋，停止对上述财产的执行并解除查封；2、诉讼费用由被告承担。事实与理由：吕康海于2018年2月9日申请执行顾西民、郭淑君追偿权纠纷一案。2018年5月16日，沛县人民法院作出（2018）苏0322执1166号执行裁定，将原告的上述房产查封。原告与顾西民、郭淑君于2014年4月16日签订房屋买卖合同，约定原告以248828元（含银行贷款149526.80元）价格购买涉案房屋，签订合同后原告将房款106578元转账给郭淑君另一名为王**的银行账户内。2014年5月1日，涉案房屋上房，原告李后栋办理上房手续并交纳装修保证金入住至今，并按时交纳物业费。涉案房屋的贷款由原告向银行偿还。因涉案房屋尚未通过验收，无法办理产权登记及过户手续，顾西民与郭淑君仅办理涉案房屋的预告登记，并未实际取得产权。顾西民、郭淑君于2014年4月16日出售房屋，当时两被告尚未与吕康海产生债权债务，且执行依据发生的时间也在原告购买涉案房屋后。因此，原告支付了房款并实际占有房屋，为涉案房屋的实际权利人。原告向沛县人民法院提出执行异议，沛县人民法院于2019年5月30日作出（2019）苏0322执异101号执行裁定，驳回原告的异议请求。故，原告提起本案执行异议之诉。 吕康海辩称，1、涉案房屋的不动产登记信息中显示所有权人为顾西民、郭淑君，查封该房屋有事实和法律依据；2、原告要求确认涉案房屋所有权无事实和法律依据。理由：原告与顾西民、郭淑君签订的买卖合同中原告的签名与本案诉状中签名不一致；二是原告无证据证实向顾西民、郭淑君支付了合同约定的价款，及入住事实；三是沛县法院2018年5月查封涉案房屋，原告2019年5月21日才看到传票，显然原告并未实际入住；四是原告自认尚有银行贷款60000元未偿还，证明原告并未付清房款。综上，原告对涉案房屋即没有所有权也没有使用权等合法权利，不能阻却执行。 被告顾西民、郭淑君未答辩亦未向本院提供证据。 经审理查明，2016年10月25日，本院对张裕甲诉顾西民、郭淑君、吕康海民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0322民初2792号民事判决：一、被告顾西民、郭淑君于本判决生效之日起十日内偿还原告张裕甲借款本金50000元，支付利息27000元，合计77000元；二、被告吕康海对上述债务承担连带保证责任，被告吕康海承担保证责任后有权向债务人顾西民、郭淑君追偿。三、驳回原告张裕甲的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2063元，公告费600元，合计2663元，由原告张裕甲负担398元，由被告顾西民、郭淑君、吕康海负担2265元。 2017年4月18日，根据张裕甲申请，本院立案强制执行，案号为（2017）苏0322执1403号。2017年11月14日，本院作出（2017）苏0322执1403号执行裁定：终结本次执行程序。2018年1月5日，根据张裕甲申请，本院立案恢复强制执行，案号为（2018）苏0322执恢18号。2018年1月13日，本院作出（2018）苏0322执恢18号执行案件结案通知：本案已结案，结案方式，强制执行完毕。2018年2月5日，根据张裕甲申请，本院立案恢复强制执行，案号为（2018）苏0322执恢135号。2018年2月6日，本院作出（2018）苏0322执恢135号执行案件结案通知：本案已结案，结案方式，强制执行完毕。其中，吕康海偿还26730元。2018年2月9日，根据吕康海申请，本院立案强制执行，案号为（2017）苏0322执1166号。在本案执行过程中，本院于2018年5月16日作出（2017）苏0322执1166号执行裁定及协助执行通知书：查封被执行人顾西民、郭淑君名下的位于沛县XX号（沛房预告沛城字XXXX号）的房地产，查封期限为3年。本院于2018年5月18日将上述文书送达沛县房产服务中心、沛县不动产交易服务中心。2018年6月20日，本院作出（2017）苏0322执1166号之一执行裁定：查封被执行人顾西民名下的苏Ｃ×××××号东风牌汽车一辆，查封期限为两年。2018年6月21日，本院作出（2017）苏0322执1166号之二执行裁定：终结本次执行程序。 案外人李后栋对本案执行标的提出异议后，本院于2019年5月30日作出（2019）苏0322执异101号执行裁定，驳回李后栋的异议请求。李后栋不服该裁定，在法定期限内向本院提起执行异议之诉。 另查明，2013年1月10日，顾西民作为买受人，徐州创置业有限公司作为出卖人双方签订商品房买卖合同一份，约定顾西民以总价233828元购买沛县XX号房。 2013年2月16日，顾西民、郭淑君作为抵押人、江苏银行股份有限公司沛县支行作为抵押权人、徐州创佳置业有限公司作为担保人三方签订沛县房地产抵押合同，约定：……第五条：抵押权人在本合同生效后，即按《个人借款合同〈房贷版〉贷款合同》约定，向抵押人提供所购房地产价值69.43%的抵押（按揭）贷款，贷款额为（大写）壹拾陆万元正。第六条：抵押（按揭）自2013年2月16日起至2025年2月15日止……。 再查明，位于沛县**不动产登记信息中，所有权人为顾西民、郭淑君，不动产权证书号为沛房预告沛城字XXXX号。 又查明，2014年4月6日，甲方顾西民、郭淑君与乙方李后栋签订商品房买卖合同，约定甲方将沛县XX室，建筑面积47.72平方米的商品房出售给乙方。甲乙双方商定单价为5214.33元/平方米，截止目前甲方已交纳的首付款及所产生的费用合计112578.13元，剩余贷款149526.80元，自签订合同当日乙方将106578元一次性付清，余6000元留作过户保证金，待乙方拿到房产证一次性付给甲方，付款方式：转账。截止签订合同时银行所余贷款由乙方每月18日前还到甲方贷款指定的还款账号：江苏银行，户名：顾西民账号：62×××63。当天李后栋向收款方为王**，账号为62×××38转账106500元。 还查明，顾西民曾用名顾炜，郭淑君、王**为同一人；顾西民、郭淑君于2004年8月25日登记结婚。 涉案房屋尚未办理产权证，查封类型为预查封。 本院认为，一、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，李后栋购买涉案房屋并未取得抵押权人的同意，也未将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存，涉案房屋一直处于抵押状态。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，顾西民、郭淑君向徐州创佳置业有限公司购买涉案房屋，并在银行办理了按揭贷款。李后栋于2014年4月16日与顾西民、郭淑君签订商品房买卖合同购买涉案房屋时，顾西民、郭淑君尚未取得涉案房屋的所有权证。故，李后栋应当预见到顾西民、郭淑君向其办理房屋过户登记存在障碍，其购买涉案房屋存在不能正常办理产权过户的风险，且涉案房屋由顾西民、郭淑君按揭借贷购买，房屋上设有抵押。即使涉案房屋符合办理所有权证条件，但因涉案房屋有抵押权，在涤除之前，李后栋仍然不能将房屋登记在自身名下。原告提供的证据亦不足以证明原告已支付全部价款。故，原告要求确认房屋所有权及对涉案房屋中止执行的请求，本院不予支持。 依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，规定，判决如下： 驳回原告李后栋的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告李后栋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  王诗玥 人民陪审员  朱 莹 人民陪审员  徐 敏 二〇二〇年十一月十日 法官 助理  李 敏 书 记 员  任衍政