吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终5368号 上诉人（原审原告、案外人）：苏文宇，男，1984年12月19日生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：岳洪雪，吉林雅成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。 上诉人（原审原告、案外人）：邢婷婷，女，1992年12月27日生，汉族，住吉林省农安县。 委托诉讼代理人：岳洪雪，吉林雅成律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翟敏，吉林雅成律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：段立春，男，1979年2月28日生，汉族，住吉林省松原市。 委托诉讼代理人：黄亮，吉林良佐律师事务所律师。 原审第三人（被执行人）：陈宝杰，男，1979年7月15日生，汉族，住吉林省榆树市。 委托诉讼代理人：苏晓洁（系陈宝杰妻子），女，1979年7月3日生，汉族，住吉林省农安县。 原审第三人（被执行人）：苏晓洁，女，1979年7月3日生，汉族，住吉林省农安县。 上诉人苏文宇、邢婷婷因与被上诉人段立春、原审第三人苏晓洁、陈宝杰案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）（2020）吉0102民初1645号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 苏文宇、邢婷婷上诉请求：一、撤销南关法院（2020)吉0102民初1645号民事判决书；二、判决确认邢婷婷是中天•北湾新城三期第22栋3单元1407号房屋（以下简称案涉房屋）的实际购买人；三、判决确认苏文宇和邢婷婷是案涉房屋的真实权利人；四、判决不得对案涉房屋的执行，并解除查封；五、本案一审、二审诉讼费由段立春承担。事实及理由：一审法院认定上诉人对案涉房屋不享有足以排除执行的真实合法权利，故对上诉人的诉讼请求不予支持。上诉人认为一审法院的上述认定错误，理由如下：一、一审法院对支付购房首付款的事实认定错误，苏文宇、邢婷婷支付了10万元首付款。(一）在执行异议审查程序中，段立春对苏文宇、邢婷婷提交的10万元收款收据复印件真实性并无异议，在一审诉讼程序中又否认该复印件真实性，该行为违反《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，其对该证据真实性的质证意见不应被人民法院采信。(二）苏文宇、邢婷婷虽只提供复印件，但该复印件并非单一证据，苏文宇、邢婷婷又提交开发商提供的《情况说明》一份，该证据明确载明收据原件收回是因邢婷婷无法办理贷款，需更名为陈宝杰，故收据需收回，而并非因苏文宇、邢婷婷未缴纳首付款，如果苏文宇、邢婷婷不缴纳10万元首付款，开发商也不会开具收据；并且《情况说明》又载明开发商当时为苏文宇、邢婷婷开具的收据编号为N0.6003570,与上诉人提供的复印件载明编号一致，人民法院应当认定收款收据复印件的真实性。综上，根据苏文宇、邢婷婷提交的10万元收款收据复印件结合《情况说明》原件，应当认定邢婷婷缴纳了10万元首付款。二、一审法院对案涉房屋按揭贷款还款的事实认定错误，按揭贷款由苏文宇一直偿还。一审法院己查明，自2017年3月也就是案涉房屋贷款还贷的第一期开始至今,苏文宇每月向第三人陈宝杰名下的还贷账户转账2100元或2070元，贷款还款金额为2060元，该事实足以说明该转账款即为还贷款。而段立春对该事实虽予以反驳，但未提供相反证据证明其反驳理由，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条第（一）项的规定，人民法院应当采信银行流水和其证明的事实，但一审法院对该事实未予定性是还贷行为。如果苏文宇、邢婷婷与陈宝杰之间不存在代理买房关系，苏文宇、邢婷婷又为何从还贷的第一期就替陈宝杰还贷，这明显不符合常理。三、一审法院对案涉房屋占有使用的事实认定错误，苏文宇、邢婷婷收房后一直实际占有使用房屋。苏文宇、邢婷婷一直占有使用房屋，提供了充分证据，包括办理房屋接收手续，装修房屋合同及付款，并交付房屋使用相关费用的收据，房屋对外出租的证据，并有接收人、装修人出庭作证。苏文宇、邢婷婷提供了充分证据，但一审法院仅以段立春对上述证据有异议，就对该房屋占有的事实避而不谈，判决明显有失公允。四、一审法院否定苏文宇、邢婷婷对案涉房屋的真实权利，该定性错误；苏文宇、邢婷婷是案涉房屋的实际购买人、真实权利人。《借名协议》虽然签订在人民法院查封案涉房屋之后，但借名事实却在之前就早己成立，因陈宝杰当时是邢婷婷的未来姐夫，属于准姻亲关系，故二人当时虽有借名事实但未签订《借名协议》也不违反情理，而后签订的《借名协议》只是对事实借名关系的强调和确认。从一开始签订案涉房屋的《买卖意向确认书》，再到交首付款和银行贷款，再到后来的占用使用房屋，缴纳各种费用，足以认定苏文宇、邢婷婷是真实购买人和实际权利人，陈宝杰只是被借名。故人民法院不应以《借名协议》在人民法院查封之后签订来否认苏文宇、邢婷婷的权利，而应以事实借名行为在一开始就成立来肯定苏文宇、邢婷婷案涉房屋的实际购买人、真实权利人。综上，苏文宇、邢婷婷缴纳了案涉房屋的首付款并偿还了银行贷款，实际占有使用房屋缴纳各项费用，是实际购买人和真实权利人。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》 第二条的规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持，另根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题三十的答复，苏文宇、邢婷婷的上诉请求应当得到法院支持。 苏文宇、邢婷婷一审提出诉讼请求：1.请求确认案涉房屋归苏文宇和邢婷婷所有；2.请求判决不得对案涉房屋的执行，并解除查封；3.本案案件受理费、公告费等诉讼费由段立春承担。一审庭审前，苏文宇、邢婷婷变更诉讼请求为：1.请求确认邢婷婷是案涉房屋的实际购买人；2.请求确认苏文宇和邢婷婷是案涉房屋的真实权利人；其余诉讼请求不变。事实和理由：苏文宇、邢婷婷作为案外人就案涉房屋的执行向南关法院提出案外人执行异议。2020年3月17日，南关法院向苏文宇、邢婷婷送达（2020）吉0102执异15号执行裁定书，驳回苏文宇、邢婷婷异议请求。苏文宇、邢婷婷对该裁定不服。事实和理由：1.苏文宇、邢婷婷与陈宝杰是隐名代理关系，是真正的房屋权利人。2016年10月11日，苏文宇、邢婷婷与长春中天昊业房地产开发有限公司签订《商品房买卖意向确认书》，约定苏文宇、邢婷婷购买案涉房屋，总价款50万元，首付款10万元，贷款40万元。因苏文宇、邢婷婷贷款未获银行批准，故委托陈宝杰隐名代理签订正式《商品房买卖合同》。苏文宇、邢婷婷认为，长春中天昊业房地产开发有限公司与陈宝杰签订《商品房买卖合同》时，知道陈宝杰系代理苏文宇、邢婷婷的行为，依照《合同法》第四百零二条的规定，该合同直接约束苏文宇、邢婷婷。故苏文宇、邢婷婷是真正合同相对人、房屋权利人，享有合同权利，承担合同义务。2.苏文宇、邢婷婷实际履行了《商品房买卖合同》义务，应当享有对应的合同权利。2016年10月11日，苏文宇、邢婷婷与长春中天昊业房地产开发有限公司签订《商品房买卖意向确认书》当天，交付6000元优惠费。2016年11月6日，苏文宇、邢婷婷又交付首付款10万元，此后银行贷款由苏文宇、邢婷婷按月支付第三人陈宝杰，通过其银行账户划扣给贷款银行，涉案房屋交付后，由苏文宇、邢婷婷装饰装修，并实际占有、维护至今。苏文宇、邢婷婷认为，苏文宇、邢婷婷实际履行了《商品房买卖合同》义务，应当享有对应的合同权利，如果房屋被当作陈宝杰财产强制执行，违反民事法律行为的公平原则。3.苏文宇、邢婷婷是案涉房屋的真实权利人，应支持其执行异议，依法不得对该房屋执行。根据《物权法司法解释一》第二条的规定，虽然房屋登记在陈宝杰名下，但苏文宇、邢婷婷有证据证明登记权利与真实权利状态不符，苏文宇、邢婷婷为该房屋的真实权利人，应确认苏文宇、邢婷婷享有物权。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条的规定，案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的，对案涉房屋不应执行。根据《吉林省高级人民法院关于审理执行异议之诉案件若干疑难问题的解答（一）》问题三十的规定，执行异议之诉案件审理中，案外人以其借用被执行人名义购买了作为执行标的物的不动产为由请求排除执行，如案外人被确认为该不动产物权的真实权利人，应支持其执行异议。4.不动产物权源于当事人的法律行为，不动产备案、登记具有从属性，苏文宇、邢婷婷才是真实权利人，苏文宇、邢婷婷的异议申请应得到人民法院支持。基于法律行为的不动产物权变动源于当事人的法律行为，备案、登记仅是物权变动的生效要件，但“要件”不等同于“原因”，当事人的意思表示才是物权变动的基础，不动产备案、登记则具有从属性。苏文宇、邢婷婷认为，案涉房屋由苏文宇、邢婷婷实际出资，委托陈宝杰代为购买，根据《合同法》第四百零二条之规定，与长春中天昊业房地产开发有限公司存在法律行为的真正合同主体应为苏文宇、邢婷婷，而非陈宝杰。故即便案涉房屋的备案、登记人为陈宝杰，也不能据此推定陈宝杰为案涉房屋的真实权利人。综上，案涉房屋系陈宝杰隐名代理原告购买，苏文宇、邢婷婷系涉案房屋的实际权利人，该权利真实合法、足以排除执行，故苏文宇、邢婷婷对（2020）吉0102执异15号裁定书不服，特依据《民事诉讼法》第二百二十七条，《民事诉讼法解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条之规定，向贵院提起案外人执行异议之诉，请求贵院支持苏文宇、邢婷婷的诉讼请求。 段立春在一审辩称，1.苏文宇、邢婷婷在本案中提出的异议不应得到法律保护。第一，苏文宇、邢婷婷与长春中天昊业房地产开发有限公司未形成商品房买卖合同法律关系。《商品房买卖意向确认书》未注明签订日期、长春中天昊业房地产开发有限公司也未全额收到邢婷婷支付的购房款，且该《确认书》的内容不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条之规定，且苏文宇、邢婷婷与长春中天昊业房地产开发有限公司未签订商品房买卖合同，故应认定邢婷婷与长春中天昊业房地产开发有限公司未形成合法、有效的商品房买卖合同法律关系。第二，苏文宇、邢婷婷在执行异议阶段和本案诉讼阶段未提供合法、有效证据证明在2018年5月14日前已经合法占有本案涉房屋。第三，苏文宇、邢婷婷未提供证据证明其支付全部购房价款。第四，邢婷婷与苏文宇系夫妻关系，苏文宇、邢婷婷购买本案案涉房屋无法办理按揭贷款且未办理过户登记的真正原因系从2014年至今苏文宇名下存在其他按揭贷款的住房，系苏文宇自身原因。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定，段立春认为，对苏文宇、邢婷婷的主张依法应当予以驳回。2.段立春在诉讼时保全查封本案案涉房屋，苏文宇、邢婷婷并未对该诉讼保全提出异议。3.苏文宇、邢婷婷提出事实及理由无法排除人民法院的执行。第一，苏文宇、邢婷婷并非为本案案涉房屋真正的所有权人，陈宝杰是本案案涉房屋的真正所有权人。陈宝杰与长春中天昊业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，并以房屋所有权人的名义将本案案涉房屋向案外人上海浦东发展银行股份有限公司长春分行设立抵押，作为其按揭贷款的担保。交房后，陈宝杰以买受人的名义办理业主登记、房屋交接验收等入住手续，且不动产登记在陈宝杰名下。段立春认为，本案案涉房屋依法应当认定真正的权利人为陈宝杰。第二，苏文宇、邢婷婷主张的权利不具备真实性。2019年7月，邢婷婷通过另案诉讼行为对陈宝杰为案涉房屋所有权人的事实予以认可，故苏文宇、邢婷婷在本案中提出的其与陈宝杰之间系隐名代理法律关系的事实不具备真实性，其主张不能成立。第三，基于段立春提出的上述事实及理由，段立春认为苏文宇、邢婷婷在本案中提出事实与诉讼主张，不能排除段立春申请的执行，苏文宇、邢婷婷主张的诉讼请求无证据、事实及法律依据，恳请人民法院依法判决驳回苏文宇、邢婷婷的诉讼请求。 第三人陈宝杰、苏晓洁在一审辩称，同意苏文宇、邢婷婷的诉讼请求。 南关法院一审查明，段立春与陈宝杰、苏晓洁民间借贷纠纷一案，双方达成调解协议，南关法院于2018年5月24日作出（2018）吉0102民初1814号民事调解书。一审审理过程中，南关法院依段立春申请，于2018年5月14日查封了陈宝杰名下位于高新开发区北区北湾东街以西、明斯克路以南中天·北湾新城三期22号楼1407号房屋的产籍。后陈宝杰、苏晓洁未能按照民事调解书履行义务，段立春向南关法院申请强制执行，南关法院立执行案号为（2018）吉0102执1622号执行案件。案外人苏文宇、邢婷婷向南关法院提出执行异议，主张案涉房屋实际为二人购买，因二人不符合贷款条件，故以陈宝杰名义签订《商品房买卖合同》并办理银行贷款，二人系案涉房屋实际权利人，请求南关法院中止对案涉房屋的执行。南关法院于2020年3月9日作出（2020）吉0102执异15号执行裁定书，驳回苏文宇、邢婷婷的异议请求。苏文宇、邢婷婷对裁定不服，提起本案诉讼。南关法院另查，苏文宇、邢婷婷于2017年7月31日登记结婚，系夫妻关系。2016年10月11日，邢婷婷与长春中天昊业房地产开发有限公司签订《商品房买卖意向确认书》，约定由邢婷婷购买中天北湾新城三期第22幢4单元1407号房，即本案案涉房屋，建筑面积86.06平方米，总价500000元，首付100000元，贷款金额400000元。签订当日，苏文宇通过其本人名下开户行为平安银行深圳中电支行尾号9118银行卡支付16000元购房款，长春乐雅文化传媒有限公司出具《收款收据》一枚，载明：“客户名称邢婷婷、陈宝杰，三期22#1407优惠，金额为6000元。”苏文宇、邢婷婷称该6000元为优惠款，2016年11月6日，苏文宇、邢婷婷称另交纳9万元现金，并提供中天昊业房地产开发有限公司出具的《收款收据》复印件一枚，内容为：“客户名称：邢婷婷，三期22#1407首付，金额为100000元。”段立春质证对该证据真实性有异议，苏文宇、邢婷婷一审庭审后另提供长春中天昊业房地产开发有限公司出具的《情况说明》一份，内容为：“中天·北湾新城三期22号楼1407号房，原购房人为邢婷婷，因为邢婷婷在办理银行贷款时，由于个人征信原因银行不给办理，后更名为陈宝杰，邢婷婷首付款收据NO.6003570已收回做废。”2017年1月25日，陈宝杰与长春中天昊业房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由陈宝杰购买中天·北湾新城三期22号楼1407室，合同总价款500000元，付款方式为银行按揭付款，首付100000元，贷款400000元。2017年2月14日，陈宝杰与上海浦东发展银行股份有限公司长春分行签订《个人购房担保借款合同》，约定以案涉房屋作为抵押，贷款400000元，贷款期限30年，自2017年2月14日至2047年2月14日，还款账户为陈宝杰在贷款人处开立的尾号9249银行卡。苏文宇、邢婷婷另提交陈宝杰名下该卡银行流水，证明自2017年3月起，苏文宇及邢婷婷每月向该还贷银行账户汇款2100元或2070元，案涉房屋银行贷款还款金额为每月2060元，用于证明案涉房屋一直由苏文宇、邢婷婷偿还银行贷款。段立春对该证据的关联性、合法性及证明问题均有异议，因苏文宇、邢婷婷与陈宝杰、苏晓洁系亲属关系，陈宝杰与苏文宇、邢婷婷在2016年9月至2018年2月期间合作倒卖手机，三人之间频繁通过银行转账，此份证据不能证明转账系支付每月按揭贷款。2019年11月7日，苏文宇、邢婷婷（甲方）与陈宝杰（乙方）签订《借名协议》，约定甲方委托乙方以乙方名义购买长春中天·北湾新城三期22栋3单元1407号房。段立春对该证据真实性有异议，2020年1月14日，南关法院组织邢婷婷申请的案外人异议听证程序中，苏文宇、邢婷婷并未将借名协议向听证会提供，该借名协议所签署的日期为2019年11月7日，是在段立春对本案涉案房屋申请查封之后，无法证明苏文宇、邢婷婷主张的所谓代理关系是在段立春申请查封本案案涉房屋之前形成的，苏文宇、邢婷婷与陈宝杰之间是亲属关系，且陈宝杰银行流水也是一起去银行打印，所以段立春对该份协议是否为双方为了本案特意签订提出异议。一审再查，苏文宇、邢婷婷提交《装修协议》一份及微信转账截图5张、《君悦家居销售凭证》三份、《中东瑞嘉石材定金收据》一份、《房屋租赁合同》一份，用于证明苏文宇、邢婷婷将案涉房屋装修工程承包给案外人王海龙，约定工程价款15000元，实际支付14994元装修款，王海龙本人出庭作证，证明案涉房屋为其本人承包装修，且苏文宇、邢婷婷出资购买装修建材及家居，用于案涉房屋的装饰装修，并将房屋出租给案外人。苏文宇、邢婷婷另申请证人张某某出庭作证，张某某原系中天昊业物业公司工作人员，证明苏文宇、邢婷婷系案涉房屋的业主，在2017年11至12月期间因房屋维修事宜与苏文宇、邢婷婷沟通过。段立春对以上证人证言及证据均有异议，认为不能证明苏文宇、邢婷婷系案涉房屋权利人。 南关法院认为，案外人执行异议之诉是通过针对特定执行标的执行提出异议的诉讼，从而达到排除对特定执行标的强制执行的诉讼目的。执行异议之诉的关键在于案外人是否对执行标的享有真实合法的实体权利以及案外人所享有的实体权利能否足以排除对执行标的的强制执行，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案中，苏文宇、邢婷婷虽提供邢婷婷签订的《认购协议》，但未能提供交付首付款的票据原件，其提供的中天昊业公司出具的《情况说明》不能证明苏文宇、邢婷婷实际交付了购房款并购买案涉房屋，且即便苏文宇、邢婷婷交付了首付款，案涉房屋登记备案的《商品房买卖合同》系陈宝杰与长春中天昊业房地产开发有限公司签订，陈宝杰是登记备案的房屋所有权人，苏文宇、邢婷婷提交的《认购协议》、《情况说明》及对案涉房屋进行装修、租赁等证据不能作为认定案涉房屋物权权属的依据。苏文宇、邢婷婷主张其与陈宝杰间为借名买房，其提交的苏文宇、邢婷婷与陈宝杰于2019年11月7日签订的《借名协议》形成于人民法院对案涉房屋查封之后，且该协议仅对双方具有约束力，不能对抗第三人，亦不具有公示效力，不能作为认定邢婷婷为案涉房屋的实际购买人的依据，故苏文宇、邢婷婷请求确认邢婷婷为案涉房屋的实际购买人、以及请求确认苏文宇和邢婷婷是案涉房屋的真实权利人缺乏事实及法律依据，南关法院不予支持。现案涉房屋登记在陈宝杰名下，南关法院依据生效法律文书执行查封陈宝杰名下该处房屋并无不当。综上所述，苏文宇、邢婷婷对执行标的案涉房屋所享有的民事权益不足以排除强制执行，故应驳回其诉讼请求。关于苏文宇、邢婷婷请求解除对案涉房屋查封的主张，因查封、扣押属具体执行措施，不属于本案异议之诉的审理范围，故南关法院对其该部分主张不予支持。综上所述，南关法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回苏文宇、邢婷婷的诉讼请求。案件受理费8800元，由苏文宇、邢婷婷负担。 本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本院认为，首先，虽然苏文宇、邢婷婷与陈宝杰之间2019年11月7日签订的借名协议中约定，案涉房屋的所有权归苏文宇、邢婷婷所有，但该借名协议系苏文宇、邢婷婷和陈宝杰之间的内部约定，只在其双方内部产生债权债务关系，而不发生物权变动的效果，不能据此即认定苏文宇、邢婷婷是案涉房屋的所有权人。苏文宇、邢婷婷基于借名协议享有的是物权期待请求权，即属于债权请求权，而非物权，不具有优先性和排他性。即使涉案房屋的房款、入住费用均由苏文宇、邢婷婷交纳，苏文宇、邢婷婷也实际占有使用案涉房屋，但均无法改变其二人享有权利的性质。其次，《中华人民共和国物权法》第九条规定：”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定：”不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”基于不动产物权公示原则，设立物权必须采用法律规定的公示方式，才能取得对抗第三人的效果。因此，在苏文宇、邢婷婷借陈宝杰之名买房的情况下，苏文宇、邢婷婷与陈宝杰之间的借名协议不得对抗善意的申请执行人段立春。最后，借名买房是苏文宇、邢婷婷与陈宝杰之间的合意，苏文宇、邢婷婷对房屋登记在他人名下本身具有过错，对由此产生的风险其应自行承担。因此，苏文宇、邢婷婷所享有的权益并不能阻却对案涉房产的执行。综上，一审判决认定事实清楚、法律适用正确，本院应予维持，苏文宇、邢婷婷上诉请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800.00元，由苏文宇、邢婷婷负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  王玉博