湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终513号上诉人（原审原告、反诉被告）：宜昌新首钢房地产开发有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道**。法定代表人：欧立志，该公司总经理。委托诉讼代理人：李靖，湖北前锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于江南，湖北前锋律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李小勇，男，1975年12月15日出生，汉族，住宜昌市夷陵区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：高高，女，1979年9月2日出生，汉族，住所同上，系李小勇之妻。上述二被上诉人共同委托的诉讼代理人：车金宝，湖北群晖律师事务所律师。上诉人宜昌新首钢房地产开发有限公司（以下简称新首钢房地产公司）因与被上诉人李小勇、高高房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省宜昌市夷陵区人民法院（2019）鄂0506民初2716号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。二审中，各方当事人申请庭外和解，应扣除相应的审理期限。本案现已审理终结。新首钢房地产公司上诉请求：撤销一审判决第一至五项，改判支持上诉人诉讼请求，驳回被上诉人反诉请求，或将本案发回重审，由被上诉人承担本案的一、二审诉讼费用。其主要事实及理由：一审认定2019年1月31日《商品房买卖合同》部分内容无效，进而认定上诉人“欺诈”、“骗取消费者预付款”，没有事实根据；一审判决李小勇与新首钢房地产公司继续履行《关于166-15号房屋商品买卖合同的补充协议》，并于判决生效后订立精装修房屋的《宜昌市商品房买卖合同》，没有事实及法律依据；一审认定上诉人违约在先，被上诉人行使先履行抗辩权而拒付房款行为不构成违约，没有合同依据和法律依据；一审判决“新首钢房地产公司向李小勇、高高以17575021元为基数按日万分之一为标准支付自2019年3月21日起至交付房屋之日止的违约金”没有根据；案涉房屋合同已经解除。李小勇、高高辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持,上诉人的上诉理由没有依据，被上诉人具有先履行抗辩权，不存在违约行为，上诉人不具有合同解除权，一审判决上诉人承担违约金正确。新首钢房地产公司向一审法院起诉请求：1、判令确认新首钢房地产公司与李小勇、高高签订的《宜昌市商品房买卖合同》已经解除；2、判令李小勇、高高支付逾期付款违约金3515004.20元；3、判令李小勇、高高配合新首钢房地产公司办理撤销网签备案手续并支付违约金（计算截止日为：请求判决自2019年7月23日起，以总房款为基数，按日向新首钢房地产公司支付万分之五违约金计算至实际支付之日止）；4、判令李小勇、高高承担本案全部诉讼费用。李小勇、高高向一审法院反诉请求：1、判令新首钢房地产公司继续履行《认购书》，并与李小勇、高高按17575021元签订精装修商品房买卖合同；2、判令新首钢房地产公司向李小勇、高高以17575021元的万分之一每日支付违约金自2019年3月21日起至交付房屋之日止（截至2019年9月24日违约金为328652.89元）;3、判令新首钢房地产公司承担李小勇、高高支付的律师费65730.40元（按风险代理计算至2019年9月24日）及本案的诉讼费。一审法院查明的事实：2019年1月26日，李小勇、高高夫妇认购了新首钢房地产公司的诉争房屋，并签订了《确认单》、《认购书》，约定李小勇、高高认购新首钢房地产公司的诉争房屋建筑面积为1362.11平方米，单价为18418.2元/平方米，分期付款，并于商品房《认购书》签订之日起6日内支付认购定金540万元。李小勇、高高认购的诉争房屋为精装修样板房。当日，李小勇、高高向新首钢房地产公司支付了10万元的定金后，双方就该房屋的室内外装饰装修、车位赠送、烟道直排等达成了《补充协议》，该补充协议约定，新首钢房地产公司将诉争房屋出售给李小勇、高高，并将精装修样板房的室内外装修、室内家具家电、办公设备、电气设备、室外花园、凉亭、树木和园林绿化、市政配套实施等所有物品随房屋一并打包销售给李小勇、高高，双方对房屋内外所有物品进行清点并列详细清单双方签字确认。详细清单、房屋施工图、规划图、装修图、电气图及相关资料随房屋一并交付给李小勇、高高；新首钢房地产公司就房屋现状销售给李小勇、高高，不再承担翻新翻修义务；新首钢房地产公司赠送5个车位给李小勇、高高使用；新首钢房地产公司协调处理其他业主空调外机安装在院内的安全隐患及烟道直排院内的油烟气味污染问题。2019年1月31日，李小勇、高高与新首钢房地产公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，新首钢房地产公司将其开发的诉争房屋一栋出售李小勇、高高，房屋总层数为4层，地，地下层数为**筑面积为1362.11平方米，单价为每平方米12902.79元，总金额为17575021元；李小勇、高高于同年1月31日前支付首期房款540万元（含定金），同时签署《商品房买卖合同》等相关协议；于2019年2月20日前付清12175021元；交房期限为2019年12月30日前。李小勇、高高于当日向新首钢房地产公司支付了首期房款530万元（含定金10万元，共计540万元）。2019年2月9日，新首钢房地产公司向宜昌市夷陵区房屋管理部门备案了涉案房屋的《商品房买卖合同》，备案合同确认房屋交付时间为2019年3月20日之前。同年4月19日，李小勇、高高在2019年1月26日达成的《补充协议》上盖章，并将《补充协议》交新首钢房地产公司持有1份。2019年7月22日，新首钢房地产公司向李小勇、高高送达了解除《商品房买卖合同》通知书，通知新首钢房地产公司解除《商品房买卖合同》。同日，李小勇、高高函告新首钢房地产公司，要求新首钢房地产公司先予履行《补充协议》中约定的合同义务。由于双方未能达成一致意见，新首钢房地产公司遂向一审法院提起诉讼。同时查明：双方签订《商品房买卖合同》后，2019年2至3月期间，李小勇、高高与新首钢房地产公司的销售置业顾问人员李杰曾多次微信沟通，要求新首钢房地产公司履行《补充协议》约定的出具装修物品清单、协调解决空调外挂机的安全隐患及相邻业主烟道直排院内的环境污染问题。同时，李小勇、高高多次要求新首钢房地产公司落实《补充协议》的签章并履行《补充协议》约定的合同义务。2019年6月27日，李小勇、高高到新首钢房地产公司的销售部门再次要求其履行合同义务，新首钢房地产公司明确答复李小勇、高高无法解决空调外挂机的安全隐患及相邻业主烟道直排院内的环境污染问题，并自愿承担相应法律后果。同时，以李小勇、高高没有按合同约定履行付款义务，要求解除房屋买卖合同关系。一审法院认为：《中华人民共和国民法总则》（以下简称《民法总则》）第七条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”双方当事人争议的焦点为：双方于2019年1月31日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》是否有效，谁先构成违约，新首钢房地产公司的诉讼请求是否成立。在反诉请求中，李小勇、高高的反诉请求是否成立。依据《中华人民共和国合同法》第五条规定，“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。”从本案来看，双方签订的《商品房买卖合同》加盖有新首钢房地产公司公章和李小勇、高高的签字，该合同中约定了涉案房屋的房号、面积、单价、付款方式，交房时间，在庭审过程中双方当事人对上述内容均予认可，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行。庭审过程中，双方均认可涉案房屋为精装修房屋，且房屋总价款为17575021元，新首钢房地产公司提供的《商品房买卖合同》为毛坯房合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项”。鉴于上述情况，双方签订的《补充协议》是《商品房买卖合同》重要的组成部分，也符合《商品房买卖合同》附件四的约定：“建筑节能措施及装饰、设备标准（全装修另签补充协议）”；更是李小勇、高高购买涉案房屋并签订《商品房买卖合同》的前提条件。故双方于2019年1月31日签订的《商品房买卖合同》中约定双方买卖的商品房为毛坯房，不是双方真实意思表示，该合同部分内容无效，但不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效，双方仍需按合同约定履行。对于双方签订合同生效时间的确定问题，《合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立”。因双方就购买诉争房屋为精装修房屋达成了合意，李小勇才于2019年1月26日单方签署了《补充协议》，新首钢房地产公司按照其公司流程，于同年4月19日加盖新首钢房地产公司公章后才将补充协议交给李小勇、高高，而该补充协议是双方对本案《商品房买卖合同》标的物是否为精装修房屋问题的确认，是对《商品房买卖合同》的实质性条款的约定，更是该商品房买卖合同的重要组成部分。故《补充协议》生效时间应认定为2019年1月26日，《商品房买卖合同》的生效时间应认定为2019年1月31日。依据《合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”从房屋买卖的交易习惯和规则来看，一般情况应是先付定金和预付款，待签订正式合同时付清全款。2019年1月26日，双方签订了《认购书》，约定李小勇、高高于6日内向新首钢房地产公司支付540万元的认购定金。同年1月31日，李小勇、高高依约向新首钢房地产公司支付了540万元的认购定金；随后双方签订的《商品房买卖合同》虽约定了李小勇、高高于同年2月20日前付清余款12175021元，但由于上述合同文本系毛坯房《商品房买卖合同》，并不是李小勇、高高认购的精装修《商品房买卖合同》文本，且依双方签署的《补充协议》，明确约定了新首钢房地产公司应出具装修物品清单并经双方确认、协调解决空调外挂机的安全隐患及相邻业主烟道直排院内的环境污染等问题，但新首钢房地产公司并没有先履行提供装修物品清单以及协调解决空调外挂机的安全隐患等义务。在双方签订上述毛坯房《商品房买卖合同》文本后，新首钢房地产公司理应及时提供具有双方真实意思表示的精装修《商品房买卖合同》文本与李小勇、高高签署，但新首钢房地产公司却怠于履行《补充协议》的内容，导致李小勇、高高拒绝履行付清全款的义务。因在双务合同中，先履行义务的一方当事人未履行义务时，对方当事人有权拒绝对方请求履行的权利。先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行抗辩权是对方的违约已成为现实。若在先履行的一方未按合同的约定履行，则在后履行的一方产生先履行抗辩权，如果其不依约履行，则构成违约行为。因此，新首钢房地产公司违约在先，李小勇、高高系行使先履行抗辩权，故李小勇、高高不应承担违约责任。鉴于新首钢房地产公司违约在先，李小勇、高高因行使先履行抗辩权而拒绝履行付清全款的义务并不构成违约。故此，新首钢房地产公司请求判令确认双方签订的《商品房买卖合同》已经解除并由李小勇、高高支付违约金的请求，不符合《合同法》关于解除合同的相关规定，其请求理由不能成立。依据《合同法》第六十条第一款规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”继续履行是指在一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件时，另一方要求违约方继续按照合同的约定履行义务。从李小勇、高高提供的证据和认定的事实来看，由于双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》的内容，能够共同组成商品房买卖合同的内容，上述合同和协议的约定以及双方均认可诉争房屋为精装修房屋，故此，李小勇、高高反诉请求与新首钢房地产公司签订精装修房屋商品房买卖合同的理由成立。依据《合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。《中华人民共和国消费者权益保护法》第五十五条规定，“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。”《欺诈消费者行为处罚办法》第三条规定，“经营者在向消费者提供商品中，有下列情形之一的，属于欺诈消费者行为：（十）骗取消费者预付款的”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款规定，“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。因新首钢房地产公司未按合同约定履行出具装修物品清单经双方确认、协调解决空调外挂机的安全隐患及相邻业主烟道直排院内的环境污染等义务，属于违约。虽然双方签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》仅约定了李小勇、高高单方的违约责任，但该违约责任的约定只约束了买方即李小勇、高高，违反了合同应具有的诚实、公平、对等原则。故此，新首钢房地产公司应向李小勇、高高支付违约金。结合本案的实际情况，李小勇、高高参照《商品房买卖合同》附件六第六条第五款之约定，要求新首钢房地产公司承担以房屋总价款万分之一每日支付自2019年3月20日起至交付房屋之日止的违约金，符合法律规定。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”李小勇、高高要求新首钢房地产公司承担李小勇、高高支付的律师费65730.40元，虽然双方在签订的合同中对律师费有约定，但由于李小勇、高高未提供实际支出律师费的证据，故对李小勇、高高的该项诉讼请求不予支持。综上所述，李小勇、高高与新首钢房地产公司的《房屋买卖合同》、《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应依约履行。新首钢房地产公司要求确认与李小勇、高高签订的《商品房买卖合同》已经解除、李小勇、高高支付逾期付款违约金3515004.2元、李小勇、高高配合新首钢房地产公司办理撤销网签备案手续并支付违约金的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持；李小勇、高高要求新首钢房地产公司与李小勇、高高按17575021元签订精装修商品房买卖合同、新首钢房地产公司向李小勇、高高以17575021元的万分之一每日支付违约金自2019年3月21日起至交付房屋之日止的反诉请求成立，一审法院予以支持。李小勇、高高要求新首钢房地产公司承担被告支付的律师费65730.4元的诉讼请求，一审法院不予支持。经一审法院主持调解，双方未能达成调解协议。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第二十五条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十七条，《商品房销售管理办法》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：驳回新首钢房地产公司要求确认与李小勇、高高签订的《商品房买卖合同》已经解除的诉讼请求；驳回新首钢房地产公司要求李小勇、高高支付逾期付款违约金3515004.20元的诉讼请求；驳回新首钢房地产公司要求李小勇、高高配合办理撤销网签备案手续并支付违约金的诉讼请求；李小勇与新首钢房地产公司继续履行《关于166-15号房屋商品房买卖合同的补充协议》，并于一审判决生效后订立精装修房屋的《宜昌市商品房买卖合同》；新首钢房地产公司向李小勇、高高以17575021元为基数按日万分之一为标准支付自2019年3月21日起至交付房屋之日止的违约金；驳回李小勇、高高要求新首钢房地产公司承担律师费65730.40元的诉讼请求；本诉案件受理费34920元，减半收取17460元；反诉案件受理费7216元，减半收取3608元，以上共计人民币21068元，由新首钢房地产公司负担。本院经审理查明：一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为：1、本案中，李小勇、高高与新首钢房地产公司就案涉房屋即国宾壹号166-15号原售楼部展示样板房的买卖达成了合意，双方认可的2019年1月26日生效的《关于166-15号房屋商品房买卖合同的补充协议》对此内容已载明。李小勇、高高与新首钢房地产公司签订的《商品房买卖合同》附件四载明“建筑节能措施及装饰、设备标准（全装修另签补充协议）”，该内容应理解为所售房屋若为全装修房屋，合同当事人应当另签补充协议约定房屋建筑节能措施及装饰、设备标准，该合同载明的建筑节能措施及装饰、设备标准仅适用未装修房屋即毛坯房；附件六补充协议部分第六条第一款载明“该房屋为毛坯交付，具体交付时间以甲方发放《交付通知书》载明的交付时间为准，乙方对此无异议”，足以证明双方签订的《商品房买卖合同》是在毛坯房作为合同标的物的基础上拟定的，一审认定“双方于2019年1月31日签订的《商品房买卖合同》中约定双方买卖的商品房为毛坯房，不是双方真实意思表示，该合同部分内容无效，但不影响合同其他部分的效力，其他部分仍然有效，双方仍需按合同约定履行”并无不当。2、根据本案查明的事实，2019年1月26日，双方签订了《认购书》，约定李小勇、高高于6日内向新首钢房地产公司支付540万元的认购定金；同年1月31日，李小勇、高高依约向新首钢房地产公司支付了540万元的认购定金，随后双方签订了《商品房买卖合同》，该合同封面载有“草签合同”字样，前文述及，该合同是在毛坯房作为合同标的物的基础上拟定的，其部分条款仅适用毛坯房，故新首钢房地产公司与李小勇、高高应当及时签订精装修房屋买卖合同。双方签订的《关于166-15号房屋商品房买卖合同的补充协议》针对案涉房屋为精装修房屋以及新首钢房地产公司应出具房屋内外所有物品清单并经双方确认、协调解决空调外挂机的安全隐患、相邻业主烟道直排院内的环境污染等问题进行了明确约定，该补充协议内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，新首钢房地产公司亦应当按照补充协议的约定履行提供房屋内外所有物品清单以及协调解决空调外挂机的安全隐患等义务。新首钢房地产公司主张“继续履行《关于166-15号房屋商品房买卖合同的补充协议》约定的义务及另行签订精装修房屋买卖合同无事实及法律依据”，本院依法不予支持。3、如前所述，一方面，李小勇、高高已于2019年1月31日向新首钢房地产公司支付了540万元的认购定金，而双方并未签订精装修房屋买卖合同；另一方面，《关于166-15号房屋商品房买卖合同的补充协议》第一条载明“经甲乙双方友好协商，甲方将国宾壹号166-15号房屋卖给乙方，由于该房屋为原国宾一号售楼部展示样板房，原室内外装饰装修及室内家具家电、办公设备、电气设备，室外花园、凉亭、树木和园林绿化、市政配套设施等所有物品随该房屋一并打包销售给乙方。甲乙双方对该房屋内外所有物品进行清点并列详细清单双方签字确认，待乙方签订合同后随房屋一并交给乙方……”，该条款已明确室内外装饰装修属于随案涉房屋移送物品的范围，应当形成详细清单由合同当事人签字确认，新首钢房地产公司提出《关于166-15号房屋商品房买卖合同的补充协议》未约定其出具“装修物品清单”的义务与事实不符，新首钢房地产公司未依照该补充协议的约定履行相应合同义务应属违约行为。李小勇、高高因新首钢房地产公司的上述行为拒绝履行付清案涉房屋全款系行使先履行抗辩权，一审认定李小勇、高高拒绝履行付清案涉房屋余款的行为不构成违约且新首钢房地产公司因其违约行为应向李小勇、高高支付违约金并无不当，对于新首钢房地产公司主张其不应当以17575021元为基数按日万分之一为标准向李小勇、高高支付自2019年3月21日起至交付房屋之日止的违约金的诉求，本院认为，一审结合本案的实际情况，参照《商品房买卖合同》附件六第六条第五款之约定对本案违约金作出的判决亦无不当。综上所述，新首钢房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34920元，由上诉人宜昌新首钢房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  罗 娟审判员  黄孝平二〇二〇年十一月二日法官助理郭政书记员李望同