浙江省开化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0824民初1201号 原告：宁桂莲，女，1969年8月16日出生，汉族，浙江省开化县人，住开化县。 委托诉讼代理人：余红伟，开化县钱江源法律服务所法律工作者。 被告：方晓英，女，1965年7月10日出生，汉族，浙江省开化县人，住开化县。 被告：徐功明，男，1963年4月10日出生，汉族，浙江省开化县人，住开化县。 被告：徐富媛，女，1966年8月6日出生，汉族，浙江省开化县人，住开化县。 被告：留福金，男，1965年7月19日出生，汉族，浙江省开化县人，住开化县。 四被告共同委托诉讼代理人：江伟平，浙江浙源律师事务所律师。 原告宁桂莲诉被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金返还原物纠纷一案，于2020年5月8日向本院起诉。本院于同日立案受理后，因案情复杂，于2020年10月9日转为普通程序，依法组成合议庭于2020年10月29日和11月16日两次公开开庭进行了审理，并于2020年11月30日定期宣判。原告宁桂莲委托诉讼代理人余红伟，被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金共同委托诉讼代理人江伟平均到庭参加诉讼。 原告宁桂莲向本院提出的诉讼请求（变更后）：1.确认被告方晓英、徐功明和徐富媛、留福金签订的《房地产转让协议书》无效；2.被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金将坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）及围墙内的附属设施返还原告；3.本案诉讼费用及评估费用由四被告承担。 事实与理由：被告方晓英、徐功明系夫妻关系，城镇居民，被告徐富媛、留福金系夫妻关系，被告徐富媛系城镇居民，被告留福金系华埠镇宋村村民，被告徐富媛系被告徐功明妹妹。2007年7月28日，原告宁桂莲与被告方晓英、徐功明签订房屋买卖《协议书》，原告将其所有的坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）及围墙内的附属设施卖给两被告，价款420000元。2010年7月6日，被告方晓英、徐功明和徐富媛、留福金签订的《房地产转让协议书》，现被告徐富媛、留福金为该房屋实际使用人。2019年4月1日，原告起诉至开化县人民法院，经一审及二审法院审理，认为原告所有的坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）是建造于农村宅基地之上，使用权的主体具有特定性，原告宁桂莲与被告方晓英、徐功明签订关于案涉房屋买卖的《协议书》违反国家法律和政策的规定，认定该《协议书》无效。然经原告多次与被告协商互相返还财产未果，故诉至法院。 被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金辩称：1、被告方晓英、徐功明与徐富媛、留福金签订的《房地产转让协议书》与原告宁桂莲无关，原告无权诉请确认合同无效；2、被告主体不明确，案涉房屋已经转让给被告徐富媛、留福金，被告方晓英、徐功明已无返还可能，根据合同相对性原则，被告徐富媛、留福金应作为第三人；3、房屋与土地无法割裂，《协议书》中转让内容包括围墙内土地，原告诉请无法实现；4、被告徐富媛、留福金已实际占有房屋十年，是唯一住所，返还房屋违反公平原则。综上，请求法院判决驳回原告诉讼请求。 原告宁桂莲为其诉请提交的证据有： 一、户籍证明复印件四份，用以证明被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金均非案涉房屋所在地村民的事实； 二、《协议书》、《房地产转让协议书》复印件各一份，用以证明案涉房屋经过两次买卖，现实际使用人是被告徐富媛、留福金的事实； 三、民事判决书复印件两份，用以证明原告宁桂莲与被告方晓英、徐功明签订关于案涉房屋买卖的《协议书》违反国家法律和政策的规定，被法院认定无效的事实； 四、不动产登记信息查询表复印件一份，用以证明原告宁桂莲为案涉房屋所有人的事实； 五、衢州源正江浩资产评估有限公司出具的《资产评估报告书》及一份，用以证明案涉房屋及附属物的评估价值为520861元的事实。 上述证据经当庭质证，被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金认为：对原告提供上述证据的真实性均无异议，但认为无法达到原告的证明目的。第一，原告宁桂莲自愿转让房屋，被告徐富媛、留福金支付合理价格是善意取得；第二，原告出卖房屋前明确知道该房屋无法办理过户，现要求返还是因为可能有政策征用案涉房屋，房屋可能大幅增值，原告是恶意诉讼；第三，民事判决书中没有体现土地价值；第四，《资产评估报告书》是房屋重置价格，没有评估土地的价值，不能作为定案依据。 本院对原、被告的举证认定如下：1、对证据一、二、三、四，被告对真实性没有异议，可以达到原告宁桂莲的证明目的，从本案当事人签订的《协议书》及《房地产转让协议书》约定的内容可以看出，签订双方都明知案涉房屋属集体土地，至今也未能办理房屋过户手续，不符合善意取得的构成要件；2、对于证据五，本案原告诉请并未涉及房屋及土地价值，被告方晓英、徐功明、徐富媛、留福金也未提出反诉，《资产评估报告书》不在本案审理范围内，本院不予确认。 经审理查明，被告方晓英、徐功明系夫妻关系，城镇居民，被告徐富媛、留福金系夫妻关系，被告徐富媛系城镇居民，被告留福金系华埠镇宋村村民，被告徐富媛系被告徐功明妹妹。2007年7月28日，原告宁桂莲与被告方晓英、徐功明签订房屋买卖《协议书》，原告将其所有的坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）及围墙内的附属设施卖给两被告，价款420000元。2010年7月6日，被告方晓英、徐功明和徐富媛、留福金签订的《房地产转让协议书》，将案涉房屋卖给被告徐富媛、留福金居住至今。2019年4月1日，原告起诉至开化县人民法院，经一审及二审法院审理，认为原告所有的坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）是建造于农村宅基地之上，使用权的主体具有特定性，原告宁桂莲与被告方晓英、徐功明签订关于案涉房屋买卖的《协议书》违反国家法律和政策的规定，认定该《协议书》无效。经原告申请，法院委托衢州源正江浩资产评估有限公司对原告所有的坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）及附属物价值进行评估，《资产评估报告》出具后依法送达双方当事人。 本院认为，本案的争议焦点为，一是关于被告方晓英、徐功明和徐富媛、留福金签订的《房地产转让协议书》效力问题。本院认为，（2019）浙08民终1183号生效民事判决书认定原告宁桂莲与被告方晓英、徐功明签订关于案涉房屋买卖的《协议书》违反国家法律和政策的规定，该《协议书》无效，同理被告方晓英、徐功明和徐富媛、留福金签订的《房地产转让协议书》转让案涉房屋也违反国家法律和政策的规定，是无效的，且《房地产转让协议书》约定的内容可以看出，合同双方都明知案涉房屋属集体土地，至今也未能办理房屋过户手续，不符合善意取得的构成要件，原告作为案涉房屋产权登记的所有人，对于无权占有不动产的，可以请求返还原物；二是四被告是否为返还主体。本院认为，现案涉房屋实际使用人为被告徐富媛、留福金，被告方晓英、徐功明已无返还房屋的现实可能性，故本案原告要求返还房屋的诉讼主体应为被告徐富媛、留福金；三是房屋价值和土地价值的认定。本院认为，本案原告诉请并未涉及房屋及土地价值，四被告也未提出反诉，《资产评估报告书》不在本案审理范围内，关于返还房屋后涉及的其他问题当事人可另案处理。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十三条的规定，判决如下： 一、被告方晓英、徐功明和徐富媛、留福金于2010年7月6日签订的《房地产转让协议书》无效。 二、被告徐富媛、留福金将坐落于开化县××镇××村环碧坞的房屋（权证号：开房权证城关字第0××5号）及围墙内的附属设施返还原告宁桂莲。 三、驳回原告宁桂莲其他诉讼请求。 本案受理费7600元，由被告徐富媛、留福金负担。限于本判决生效后十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  林宇琼 人民陪审员  吴有生 人民陪审员  刘 军 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  周 宇 书 记 员  陈 琦