云南省芒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云3103民初1599号原告：芒市潞鑫汽车销售有限公司，住所云南省德宏州芒市大湾村委会磨石沟村，统一社会信用代码915331033436578562。法定代表人：陈洪亮，公司总经理。委托诉讼代理人：陈定宇，云南宏鑫律师事务所律师，特别授权代理。被告:朗岩过保，男，傣族，1967年9月6日生，住芒市。委托诉讼代理人：胡人中，云南星震（芒市）律师事务所律师，特别授权代理。原告芒市潞鑫汽车销售有限公司诉被告朗岩过保租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年8月28日公开开庭进行了审理，原告的法定代表人陈洪亮及其委托诉讼代理人陈定宇、被告委托诉讼代理人胡人中到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告芒市潞鑫汽车销售有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原告与被告共同签订的《土地租赁合同》；二、判令被告赔偿原告经济损失494960.48元；三、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：潞鑫公司由股东陈洪亮于2015年5月28日出资设立，主营汽车、汽车配件销售。陈洪亮与被告通过朋友介绍认识并了解到，2013年8月20日，磨石沟村民小组经过“一事一议”后，决议通过以170200元的价格将大湾村委会磨石沟村民小组集体所有、面积为1.071亩的荒地一块流转给本村村民，当时仅有被告报名，被告交付了170200元后便有偿取得了该块土地的使用权。潞鑫公司居于信赖被告有合法使用该1.071亩土地的权利，2015年8月22日，与被告协商一致后，签订了《土地租赁合同》，磨石沟村民小组也在合同中盖章同意此承包租赁行为，合同约定被告将位于芒市平方米的土地出租给潞鑫公司，土地用途为：建设汽车销售，租赁期为10年，自2015年8月22日至2025年8月22日，租金前五年为35000元／年，后5年为45000元／年，同时约定被告保障潞鑫公司能够正常开展自主经营，租期到期后，公司所建的房产归被告所有。磨石沟村村民小组也同意公司租赁该土地进行建设作汽车销售经营使用。合同签订后，公司便开始筹备建设汽车销售展厅，2015年10月份完成了展厅的主要工程，后期进行了部分扩建，累计投资约800000余元，工程完成后便开始开展汽车销售业务。按双方约定，被告也协助潞鑫公司开始筹备公司建设项目的申报工作，2016年11月5日委托德宏绿联环保工程有限公司完成建设项目环境影响评价报告并送审。在接到芒市城市管理综合行政执法局的拆除通知后，向芒市林业局申报建设项目选址，向芒市发展和改革局报备汽车销售展厅、售后服务站建设等。2017年6月7日，芒市城市管理综合行政执法局向被告送达了《芒市城市管理综合行政执法局履行行政决定催告书》。被告有保障原告在所租赁地块上正常经营的义务，收到通知后，公司便要求被告尽快办理土地使用权证，进而报规报建。潞鑫公司已经给足被告合理期限来解决办理土地使用权证的问题，期间多次催促被告，同时也协助被告处理相关事宜。芒市城市管理综合行政执法局于2020年5月14日再次送达催告书，要求拆除原告租赁地块上建设的钢结构建筑物。但至今，被告未取得土地使用权证，不能按双方约定保障原告在租赁地上块开展正常经营活动。原告先后向被告支付了5年的土地租金共计175000元，而被告的违约行为给原告造成了损失494960.48元的巨额损失，具体金额分别如下：钢结构房屋损失为358960.48元，另外还有电路、管道、卫生间建设费用共计28500元，钢结构房屋价值评估费用2500元，环评编制费35000元，加之搬迁费损失10000元、既得利益未能正常开展汽车销售业务期间的利润损失60000元，以上损失合计494960.48元。时至今日，被告仍未解决租赁地块的土地使用权证问题，不能按双方约定保障潞鑫公司在租赁地上块开展正常经营活动，被告的违约行为给原告造成了大额经济损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告朗岩过保辩称：一、案涉《土地租赁合同》合法有效、且已生效。原、被告于2015年8月22日签订的《土地租赁合同》系平等自愿协商一致签订，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，且已于签订当日发生法律效力。二、被告不存在违约行为事实，不应赔偿原告经济损失。1.原、被告双方签订案涉合同的目的是建立土地租赁关系，在合同签订前，承租人原告负有就案涉土地是否可以临时或长期建设建筑物进行尽职调查的义务，而且原告在合同签订前已经明确知道被告出租的土地的性质及土地的来源。至于原告承租后实际如何使用土地？如何投资？投资多少？预期收益实现多少？均与被告无关，被告从未承诺保障也无权承诺保障出租给原告的土地性质为建设用地，也无权干涉原告如何使用土地，2.芒市城市管理综合行政执法局要求自行拆除案涉土地上建筑物非因被告所出租的土地违法，非因被告的责任，而系原告未经报批相关手续，未取得建设工程规划许可即擅自在案涉土地上建设建筑物的行为违法所致，3.被告不存在违约行为事实，案涉《土地租赁合同》第五条第1款约定的“被告保障原告自主经营”所指的是被告应对可归责于被告的行为承担违约责任，而原告的损失系因不可归责于被告的原因发生情势变更所导致，被告从未干涉原告的自主经营权，也不存在违约行为及事实，而且，被告钢结构房屋评估费、环评编制费系原告为自行建盖的建筑物合法化所产生的费用，与原告无关，原告所谓的既得利益损失无事实依据，同时与被告无关，搬迁费未实际产生，也无事实和法律依据，与被告无关。三、被告同意解除合同，原告依法应当按照合同约定支付被告土地租赁费至交回土地之日。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（二）项及第九十八条规定，合同解除的合同权利义务终止，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。综上，案涉《土地租赁合同》合法有效、且已生效，被告同意解除合同，原告依法应当按照合同约定支付被告土地租赁费至交回土地之日，被告不存在违约，原告经济损失非因被告责任而导致，与被告无关，且无事实依据，被告不应赔偿原告，请法庭依法判决驳回原告的全部诉讼请求，诉讼费由原告承担。综合原、被告双方的诉辩意见，本院认为，本案的争议焦点为：被告在履行《土地租赁合同》的过程中，是否构成合同违约？如构成违约，违约责任应如何认定？原告芒市潞鑫汽车销售有限公司提交的证据如下：一、潞鑫公司营业执照、朗岩过保的身份证复印件各一份，欲证明：本案原、被告双方的主体身份信息。二、《土地租赁合同》复印件一份，第二条、第五条约定：“土地用途为建设汽车销售，乙方不愿续租，所建房屋归甲方所有，合同有效期内，甲方保障乙方自主经营，如有违约，赔偿乙方一切损失”等条款；2.《磨石沟村“一事一议”会议决定》、集体土地款收据复印件各一份，磨石沟村民小组经会议表决通过，将案涉土地承包给被告使用，欲证明：原告与被告签订了合法有效的《土地租赁合同》，合同对双方均由约束力，磨石沟村民小组也在合同中盖章同意此出租行为，同时，被告将集体所有非经营性建设用地出租的行为本身具有违法性。三、1.磨石沟村民小组出具的《证明书》复印件两份，2015年11月4日，磨石沟村民小组出具了同意原告在租赁土地上开展汽车销售经营活动的证明；2.芒市人民政府林业局出具的《芒市林业局关于芒市潞鑫汽车建设项目的选址意见》复印件一份，林业局同意原告建设项目选址；3.芒发改备案【2017】98号《投资项目备案证》复印件一份，原告的建设项目在芒市发展和改革局进行了备案；4.芒环复【2017】39号文件，芒市环保局对原告的建设项目环境影响报告进行了批复，欲证明：被告保障原告正常开展汽车销售经营活动，协助原告向政府部门报批的相关手续，说明被告知道负有保障原告正常经营的义务。四、《芒市城市管理综合行政执法局履行行政决定催告书》复印件一份，芒市城市管理综合行政执法局于2020年5月14日再次送达了催告书，要求自行拆除钢结构建筑物，欲证明：芒市城市管理综合行政执法局要求拆除原告在租赁土地上建设的房屋，原告已无法再租赁土地上开展汽车销售经营活动。五、《房屋估价报告》和评估费收据各一份，原告委托评估公司于2018年1月15日就租赁土地上建设的房屋进行了评估，评估价值为524196.26元，发生评估费用2500元；2.《技术合同书》和环评编制费收据各一份，原告委托第三方公司编制项目环境影响评价报告及送审工作，发生环评编制费35000元；3.水电设施和安装费用收据3张及销货清单4张，原告建设房屋共发生水电设施费用共计28500元，欲证明：原告直接损失有钢结构房屋358960.48元（按2018年1月15日的评估价值折算），钢结构房屋价值评估费用2500元，水电设施费用共计28500元，环评编制费35000元。经质证，被告朗岩过保对第一组证据的三性及证明内容均无异议。对第二组证据的三性及《土地租赁合同》合法有效的证明内容认可,对其余欲证明内容不认可，认为该组证据相反证明:《土地租赁合同》第五条第1款约定的“被告保障原告自主经营”，所指的是被告应对可归责于被告的行为承担违约责任,而原告的损失系因不可归责于被告的原因发生情势变更导致，第五条也约定：乙方不愿续租，所建房屋归甲方所有的证明内容无异议，需要补充的是双方约定因乙方原因不愿续租，所建房屋归甲方所有，甲方没有对乙方补偿的义务，无偿归属于甲方。对第三组证据的真实性无异议,对其合法性及关联性不认可，主要理由:该组证据与本案土地租赁争议无关联,原告如何使用土地与被告无关,属于行政报批关系及合同义务以外无偿协助关系。该组证据相反证明:原告未经报批相关手续,未取得建设工程规划许可即于2015年10月擅自在案涉租赁土地上建成了建(构)筑物,直到2017年6月7日收到《芒市城市管理综合行政执法局履行行政决定催告书》后才开始进行申报，被告的土地租赁行为符合我国土地管理法的相关规定，不具有违法性。对第四组证据的真实性及合法性无异议,对其欲证明的内容认可,但对其关联性不认可，主要理由:该组证据与本案土地租赁争议无关联,原告如何使用土地与被告无关，该组证据相反证明:芒市城市管理综合行政执法局要求自行拆除案涉土地上建(构)筑物系因原告未取得建设工程规划许可即在案涉土地上擅自建设建(构)筑物的行为违法所致。对第五组证据:1、对第《收据》、《房屋估价表》的三性及证明内容、目的均不认可，(1)《收据》非正式完税发票,无法认定其真实内容及金额，(2)所列财物非经原告确认，(3)评估时间为2018年1月15日,至今已达两年之余,未扣除期间使用折旧率，(4)评估鉴定书需程序、实体合法最终作出,未见评估人员的资质及所依据的评估方法,对于不可改正的建筑应采取成本法,而不是收益法、假设开发法、市场比较法，(5)投资损失非因被告的所致,与被告无关，另,被告认为,关于《房屋估价表》因原告未提供适时、程序合法、评估目的、方法正确的证据,故被告提出反驳后举证责任不能转换至被告,仍在于原告。2、对《技术咨询合同书》和环评编制费收据的真实性、合法性及证明内容无异议,但对其关联性及证明目的不认可,该笔费用系原告为了让自行建盖的建筑物合法化所产生的费用,与原告无关。3、对水电设施和安装费用收据3张及销货清单4张的三性及证明内容、目的均不认可，(1)不能证明原告违法擅自建设的建(构)筑物产生的实际费用，(2)原告投资损失非因被告责任所致,与被告无关，(3)非正式完税发票,无法认定其实际内容及金额。本院认为，原告提交的第一、第三、第四组证据符合证据的三性原则，本院予以采信；本院认为，原告第二组证据“被告将集体所有非经营性建设用地出租的行为本身具有违法性”的证明内容，与客观事实不符，本院不予采信；第五组证据与本案不具有关联性，本院不予采信。被告未向本院提交证据。经庭审，本院确认本案的法律事实如下：2013年8月20日，被告经《磨石沟村“一事一议”会议决定》，在向磨石沟村民小组交纳170200元的集体土地款后，取得位于拉塔贺河边牛滚塘面积为1.071亩土地（原为集体荒地）的使用权。原告潞鑫公司由股东陈洪亮于2015年5月28日出资设立，主营汽车、汽车配件销售。2015年8月22日，原、被告双方共同签订《土地租赁合同》一份，并由该土地的所有权人芒市芒市镇大湾村民委员会磨石沟村民小组签章予以确认。合同约定租赁期限为10年（自2015年8月22日起至2025年8月22日止），前五年每年租金为35000元，后五年每年租金为45000元，一年一交，即每年8月22日交付当年的租金。合同签订后，原告潞鑫公司便开始筹备建设汽车销售展厅。2015年11月4日，芒市镇大湾村民委员会及磨石沟村民小组被告将涉案土地上的房屋出租给原告用于从事汽车销售经营活动。2017年6月7日，芒市城市管理综合行政执法局向被告下发了《芒市城市管理综合行政执法局责令限期拆除通知书》，责令被告于2017年6月14日前自行拆除未取得《建设工程规划许可证》进行建设的建（构）筑物（涉案土地上的）。2017年6月8日，芒市环境保护局对原告的建设项目环境影响报告进行了批复。2017年8月31日，芒市镇林业工作站确认案涉土地不属于林地。2017年9月6日芒市人民政府林业局《芒市林业局关于芒市潞鑫汽车建设项目的选址意见》同意原告建设项目选址，同日，原告的汽车销售展厅售后服务车间项目在芒市人民政府发展和改革局取得《投资项目备案证》。2020年5月14日，芒市城市管理综合行政执法局再次向被告下发《履行行政决定催告书》，要求被告自行拆除未取得《建设工程规划许可证》在芒市（潞鑫汽车）建设的一幢一层钢架结构建（构）筑物。现原告已按合同约定向被告交纳了2020年8月22日以前的租金（五年）。截至2020年11月12日，原告所建的该钢架结构建（构）筑物尚未拆除。现因原告认为，按双方签订的合同第五条甲方的责任和义务中的“甲方承诺将本合同第一条所指土地由合法的使用权并有权出租给乙方使用，并在合同有效期内，保障乙方自主经营，不得无故提高租金，不得侵犯乙方的合法权益，如有违约，甲方将全部赔偿乙方对该宗土地的投资和产生的一切经济费用及损失”约定，被告有保障原告在所租赁地块上正常经营的义务，收到芒市城市管理综合行政执法局通知后，原告便要求被告尽快办理土地使用权证，进而报规报建，现原告已经给足被告合理期限来解决办理土地使用权证的问题，期间多次催促被告，同时也协助被告处理相关事宜。但至今，被告未取得土地使用权证，不能按双方约定保障原告在租赁地上块开展正常经营活动。原告认为，原告已先后向被告支付了5年的土地租金共计175000元，而被告的违约行为给原告造成了损失494960.48元（钢结构房屋358960.48元，电路、管道、卫生间建设费用28500元，钢结构房屋价值评估费用2500元，环评编制费35000元，搬迁费10000元，既得利益未能正常开展汽车销售业务期间的利润60000元），故诉至法院请求判令：一、解除原告与被告共同签订的《土地租赁合同》；二、由被告赔偿原告经济损失494960.48元；三、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告关于解除双方合同的诉讼请求，被告对此并无异议（同意解除），解除合同符合双方当事人意思自治的原则，本院予以确认，故本院对原告解除合同的诉讼请求予以支持。关于被告在履行《土地租赁合同》的过程中是否存在合同违约情形的问题，本院认为，案涉土地原系磨石沟村民小组集体所有的荒地，经其所有权人将使用权出售给了本案被告（本村村民朗岩过保）后，被告即对该地享有合法的使用权。本院认为，在原被告双方履行该合同的过程中，被告在主观上无合同违约的故意，客观上未实施任何干涉、妨碍原告经营的行为，并积极协助、配合原告办理开展经营活动所需的审批手续，现原告客观上不能再在案涉土地上继续开展经营活动的结果，非被告的主观意愿或客观行为能够加以改变，属被告意志以外的原因所造成，故本院确认被告在履行《土地租赁合同》的过程中，不存在合同违约的情形。综上，本院对原告关于由被告赔偿经济损失的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告芒市潞鑫汽车销售有限公司与被告朗岩过保于2015年8月22日共同签订的《土地租赁合同》。二、驳回原告芒市潞鑫汽车销售有限公司其他诉讼请求。案件受理费8724元，由原告芒市潞鑫汽车销售有限公司负担（已付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于德宏傣族景颇族自治州中级人民法院。审 判 长  包广科人民陪审员  段生刚人民陪审员  庄林梅二〇二〇年十一月十二日书 记 员  王陈纤