湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2716号 上诉人（原审被告）：伍艳霞，女，1971年6月20日出生，汉族，户籍地湖南省双牌县，现住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：屈德刚，湖南湘永律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：俞巧林，男，1970年6月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：郭群（俞巧林之妻），女，1970年3月15日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：张斌，男，1968年1月8日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区，系永州市冷水滩区珊瑚街道古塘社区推荐。 被上诉人：永州市吉发房地产开发有限公司，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路**。 法定代表人：何华吉。 诉讼代表人：湖南金州（永州）律师事务所，系该公司破产管理人。 委托诉讼代理人：黎洪波，湖南金州（永州）律师事务所律师。 上诉人伍艳霞因与被上诉人永州市吉发房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）、俞巧林所有权确认纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，于2020年10月29日组成合议庭在本院数字审判庭公开开庭审理。上诉人伍艳霞及其委托诉讼代理人屈德刚、被上诉人吉发公司的委托诉讼代理人黎洪波、俞巧林的委托诉讼代理人郭群、张斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 伍艳霞上诉请求：1.撤销一审判决第一项和第二项，依法改判；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：一、本案原审判决违反法定程序，既剥夺了上诉人依法享有的诉讼权利，又作出了与生效裁定相违背的判决，原审判决应依法予以撤销。二、本案应依法判令上诉人与被上诉人吉发公司依据双方签订的《购房意向书》及新发现证据《商品房买卖合同》约定，而完全履行商品房买卖合同。三、俞巧林与吉发公司签订的《永州市商品房买卖合同》是在2014年8月29日且在伍艳霞与吉发公司发生第一次诉讼之后才签订的，系吉发公司故意为逃避合同约定的房屋买卖义务，一房二卖与俞巧林签订的买卖合同。吉发公司已将房屋实际交付给了伍艳霞，且伍艳霞实际使用了房屋，表明吉发公司履行合同的真实意愿，是合法的履行。四、本案应依法确认并判决上诉人与吉发合同完全履行商品房买卖合同，并认定上诉人已合法占有、使用房屋的现实，从而依法判决房屋归伍艳霞所有。五、俞巧林与吉发公司于2014年8月签订买卖合同，约定交付时间为2015年5月30日前，且俞巧林又陈述其2015年签订合同后已使用居住房屋，至2019年5月提出独立请求权，之前俞巧林未参加诉讼，也没有提出过任何诉讼请求，其超过了三年诉讼时效，应依法予以驳回。 俞巧林辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。一、俞巧林于2014年8月29日与吉发公司签订的《永州市商品房买卖合同》体现了双方平等自愿原则，系双方真实意思表示，合法有效。俞巧林按合同约定履行了付款义务，并缴纳了物业专业维修资金，水电开户费，钥匙4把的费用80元，还办理了网签，吉发公司应当履行交付房屋的义务。二、伍艳霞与吉发公司签订《购房意向书》是一份商品买卖预约合同，但伍艳霞因故没有应约在规定时间内与吉发公司签订正式的合同，吉发公司遂将该房屋卖给了俞巧林。三、俞巧林以红砖款抵扣购房款，已经交清了房款。四、伍艳霞在没有征得吉发公司同意的情况下开始装修，吉发公司采取剪电线、堵门等手段强行阻止伍艳霞装修，但伍艳霞仍然搬进该房屋居住至今。五、由于涉案房屋被伍艳霞强行侵占，房屋未交付给俞巧林，产权也没有发生转移，涉案房屋还在吉发公司名下，吉发公司对伍艳霞就侵占涉案房屋采取了停水、断电的措施并报警。自2017年9月1日起双方一直在诉讼之中，俞巧林未超过诉讼时效。 吉发公司辩称，涉案房屋在办理不动产登记之前的所有权应该还是吉发公司，但是为了便于破产工作的推进，管理人尊重冷水滩法院的判决结果。 俞巧林向一审法院起诉请求：1.请求将永州市冷水滩区梧桐路盛世华府第19层一单元（1-19C）号房屋（以下简称盛世华府1-19C房屋）所有权确认给原告俞巧林所有；2.判令被告伍艳霞对盛世华府1-19C房屋停止侵占，立即腾空房屋；3.依法驳回被告伍艳霞对盛世华府1-19C房屋所有权确认的诉讼请求；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2014年8月29日，被告吉发公司与原告俞巧林签订了一份《永州市商品房买卖合同》约定：被告吉发公司将涉案的盛世华府（B栋）一单元第十九层C户型(1-19C)房屋以单价3300元/平方米卖给俞巧林，总金额475,101元，以被告吉发公司下欠原告俞巧林的红砖款抵扣，约定交房时间为2015年5月30日前，原告俞巧林还于2015年6月18日缴纳了物业专项维修资金4319元，2015年11月26日向被告吉发公司缴纳了水电开户费3000元、4把钥匙费用80元，并进行了网签。2015年11月23日，被告伍艳霞在没有征得被告吉发公司同意和未与被告吉发公司签订正式《商品房买卖合同》的情况下，与永州市吕雷物业管理有限公司签订了《盛世华府物业管理服务协议》，同时开始装修。被告吉发公司得知后，采取剪电线、堵门等手段强行阻止被告伍艳霞装修，但被告伍艳霞仍坚持装修，并搬进该房屋居住使用至今。导致原告俞巧林与被告吉发公司之间的《永州市商品房买卖合同》未能如期履行，现涉案房屋仍未登记过户，房屋产权仍在被告吉发公司名下。 一审法院认为，原告俞巧林与被告吉发公司签订的《永州市商品房买卖合同》体现了平等自愿原则，系双方当事人真实意思表示，合法有效。原告俞巧林按照合同约定履行了付款义务，并缴纳了物业专项维修资金、水电开户费，双方还办理了网签，被告吉发公司有依据合同履行交付房屋的义务。对于被告伍艳霞与被告吉发公司签订的《购房意向书》是否合法有效，被告吉发公司是否一房二卖的问题,法院已发生法律效力的（2017）湘1103民初3241号民事判决书对被告伍艳霞签订的《购房意向书》及商品房买卖关系是否合法有效已作出了明确认定。原告俞巧林要求确认盛世华府1-19Ｃ房屋所有权的请求法院依法予以支持；法院依法确认盛世华府1-19Ｃ房屋所有权给原告俞巧林后，即产生物权变动，原告俞巧林请求判令被告伍艳霞对该房屋停止占有，立即腾空房屋的理由成立，法院予以支持。对于原告俞巧林请求依法驳回被告伍艳霞对盛世华府1-19Ｃ房屋所有权确认的诉讼请求，由于被告伍艳霞已撤回诉讼该项请求已不存在。被告伍艳霞提出原告俞巧林的诉讼请求已经超过诉讼时效的问题，由于涉案房屋被被告伍艳霞强行侵占，房屋未交付给原告俞巧林，产权也未发生转移，涉案房屋还在被告吉发公司名下，被告吉发公司对被告伍艳霞就侵占涉案房屋采取了停水、断电的措施并报警，自2017年9月1日起双方一直在诉讼之中，因此，被告伍艳霞提出原告俞巧林的诉讼请求已经超过诉讼时效，法院不予采信。被告伍艳霞应停止占有交出涉案房屋。综上所述，对于原告俞巧林的诉讼请求法院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条；《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条第五项之规定，判决：一、坐落于永州市冷水滩区××路××栋××一单元第十九层1-19Ｃ号房屋归原告俞巧林所有，在原告俞巧林接收房屋后六十日内被告永州市吉发房地产开发有限公司为原告俞巧林办理好不动产权证书，办证费按合同约定承担。二、被告伍艳霞停止占有，自本判决书生效之日起六十日内腾空盛世华府（Ｂ栋）一单元第十九层1-19Ｃ号房屋。本案受理费200元，已由被告伍艳霞承担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、法院裁定书及住院凭据，该证据可以证实伍艳霞向法院撤回起诉，不能证实伍艳霞因患病而忘记签订正式的商品房买卖合同。本院对一审法院裁定书予以采信，因住院凭据与本案无关联性，本院不予采信。二、2013年2月28日的《商品房买卖合同》，1.合同上明确空格部分填写的文字于本合同签订时加盖卖方的公章予以确认，但肉眼可见，空格处手写的户型、栋号、面积、单价、金额等房屋特定信息填写在吉发公司合同专用章上面，结合伍艳霞作为公司的财务人员，取得空白合同的可能性大；2.伍艳霞于2014年3月23日起诉要求吉发公司按约定签订《商品房买卖合同》，自2014年来，伍艳霞诉至法院，直至（2017）湘1103民初3241号民事判决生效后，伍艳霞至今才提出2013年签订了《商品房买卖合同》，其称该合同放至姐姐处已经忘记无从想起不符合常理；3.根据合同约定，《商品房买卖合同》一式二份，现吉发公司并无备存该合同，吉发公司亦不认可该合同的真实性。综上，本院对该《商品房买卖合同》的真实性不予认可，该证据不采信。三、街道办事处的情况说明，该情况说明与（2017）湘1103民初3241号民事判决中查明的事实不一致，应以生效法律文书认定的事实为依据。四、伍艳霞往来帐对账单，拟证实伍艳霞支付了购房款共计146,000元，但实际上往来对账单中约定的1-19C房屋与吉发公司于2015年6月17日开具的收到伍艳霞2-16C购房款276,933.6元相互矛盾，本院对该证据不予采信。 本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，2014年4月22日，伍艳霞诉至法院，后撤回起诉。2017年9月1日，伍艳霞诉至法院请求确认其与吉发公司于2010年9月15日签订的《购房意向书》合法有效，双方遵照执行、办证和承担违约金利息。永州市冷水滩区人民法院经审理作出（2017）湘1103民初3241号民事判决：一、伍艳霞与吉发公司于2010年9月15日签订的《购房意向书》合法有效；二、驳回伍艳霞的其他诉讼请求。该判决已生效。 以上证据由一、二审提交的民事裁定书和民事判决书予以证实。 本院认为，本案的主要争议焦点为涉案房屋的所有权属问题。本案俞巧林和伍艳霞均认为自己已购买该房屋，现就双方提出的理由遂一评析如下： 一、关于伍艳霞是否享有涉案房屋所有权的问题。 首先，伍艳霞与吉发公司签订的《购房意向书》是一份商品房买卖预约合同，伍艳霞以该《购房意向书》诉至法院要求办理产权证，人民法院经另案审理作出民事判决书认为《购房意向书》是预约合同，伍艳霞不得以此要求办理房屋产权证，对伍艳霞要求办证的诉讼请求不予支持，遂判决驳回伍艳霞该项诉讼请求。该民事判决书已发生法律效力，现伍艳霞以《购房意向书》要求取得涉案房屋所有权无合同依据。 其次，民事法律关系的产生、变更、消灭，除基于法律特别规定，需要通过法律关系参与主体的意思表示一致形成。民事交易活动中，当事人意思表示发生变化并不鲜见。伍艳霞与吉发公司签订了《购房意向书》，但双方未签订《商品房买卖合同》，可见房屋所有权的转让未达成意思表示一致的意见。再根据2014年8月29日吉发公司与俞巧林签订的《商品房买卖合同》，可见吉发公司已经通过行为表示不履行《购房意向书》的约定签订《商品房买卖合同》。不动产所有权的取得分为原始取得和继受取得，本案房屋原属吉发公司所有，吉发公司未与伍艳霞签订转让房屋所有权的买卖合同，即无转让涉案房屋给伍艳霞的意思表示，伍艳霞并无继受取得涉案房屋的法律基础，伍艳霞单方愿意购买涉案房屋无法取得该房屋所有权。 最后，伍艳霞现占有了涉案房屋，已经装修入住。根据本案事实情况，伍艳霞装修入住时，吉发公司采取了剪电线等手段强行阻止伍艳霞装修，可见伍艳霞是非法强行占有房屋，不是合法占有房屋。伍艳霞的占有行为不能作为获得涉案房屋所有权依据。 综上所述，伍艳霞未与吉发公司签订书面买卖合同，非法强行占有房屋，不能获得该房屋的所有权。因对伍艳霞二审提交的《商品房买卖合同》该份新证据前述已分析认证，不再赘述，关于伍艳霞提出的其已与吉发公司签订商品房买卖合同的上诉理由，本院不予支持。 二、关于俞巧林是否享有涉案房屋所有权的问题。 首先，俞巧林于2014年8月29日与吉发公司签订了《商品房买卖合同》，该合同在吉发公司存有备份，又进行了网签，吉发公司予以认可该合同，表示签订该合同是吉发公司的真实意思表示，故俞巧林与吉发公司签订了合法有效的书面买卖合同。其次，签订书面买卖合同的同日，吉发公司以2014年5月17日下欠俞巧林的工程款抵购房款开具了购房款收据，俞巧林的工程款早已结算清楚，吉发公司以欠款抵购房款合法有效，俞巧林购房款已支付完毕。再次，俞巧林与吉发公司约定交房时间为2015年5月30日，2015年11月26日俞巧林向吉发公司缴纳水电开户费并取得了钥匙，虽然俞巧林因伍艳霞自行装修未实际占有涉案房屋，但从吉发公司向俞巧林收取水电开户费和钥匙费用即表示吉发公司愿意交付房屋给俞巧林。最后，俞巧林无法占有房屋的原因是伍艳霞装修入住，并非俞巧林自身原因导致的，该房屋无法办理过户登记无法实际交付给俞巧林的主要因素是伍艳霞一直占有房屋而该纠纷处于诉讼中并未妥善解决，俞巧林未能实际占有房屋和未办理不动产权证无任何过错，属善意买受人。由前所述，俞巧林与吉发公司签订了意思表示真实的房屋所有权转让合同，支付了购房款，吉发公司认可俞巧林是房屋的买受人，应当履行合同义务，俞巧林享有房屋所有权。综上，本院对伍艳霞提出的俞巧林诉讼时效已过的上诉理由不予支持。 此外，一审判决不存在违反法定程序的情形，伍艳霞起诉要求吉发公司办证在生效判决书中已驳回其诉讼请求，再次诉讼确属重复诉讼。 综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，故对伍艳霞的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人伍艳霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑和生 审判员  黄 宁 审判员  黄 素 二〇二〇年十一月十八日 法官助理曾忞 书记员李俊晗 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。