天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初2317号原告（反诉被告）：高学良，男，1981年2月1日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：杜海峰，天津嘉权律师事务所律师。被告（反诉原告）：周建奎，男，1974年5月2日出生，汉族，住天津市静海区。委托诉讼代理人：王浩然，天津见安律师事务所律师。原告高学良（反诉被告）与被告周建奎（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杜海峰、被告委托诉讼代理人王浩然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。高学良向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》，解除原告与被告关于坐落于静海区××路××号楼××门房屋的租赁关系；2.判令被告向原告支付从2019年10月25日至2020年5月31日期间的租金29248.86元及自2020年6月1日至被告实际腾房之日的租金（按照每年50000元标准计算）；3.判令被告修复上述房屋被水浸泡的地板及屋顶；4.被告立即将承租的上述房屋腾退给原告；5.判令被告承担2017年7月1日至2020年7月1日的物业费27441.2元；6.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年6月1日，被告与案外人禹绍萍、李一水签订《房屋租赁合同》，租期为10年，年租金50000元；租金支付方式为每三个月为一个租赁季，每个租赁季开始前5日支付当季租金，租赁期内所产生的一切费用由被告承担。案外人禹绍萍、李一水因（2018）津0111民初5746号判决书被西青区人民法院强制执行，并对案涉房屋公开拍卖。该房屋由陆春颖以2103560元竞得。西青区人民法院于2019年9月20日出具（2019）津0111执391号执行裁定书裁定上述房屋的所有权及相应的其他权利归买受人陆春颖所有，该房屋产权自本裁定送达买受人时转移。原告与陆春颖于2019年10月22日在武清区民政局登记结婚，陆春颖将上述房屋过户到原告名下，原告于2019年10月25日取得上述房屋的不动产权证书。2020年1月21日，原告与陆春颖在武清区民政局登记离婚，离婚协议书约定上述房屋归原告所有，原告作为上述房屋的所有权人，有权向被告收取租金。按照《房屋租赁合同》第六条约定，租赁期间任何一方违反本约定，守约方可随时终止本合同，被告拒不支付租金，构成违约，原告要求解除租赁关系，并要求被告腾房。被告在使用上述房屋期间，因使用不当，造成屋顶漏水，室内地板被水浸泡，房屋受损，被告具有修复义务。2020年4月20日，物业公司催缴上述房屋自2018年7月1日至2020年7月1日物业费18294元，原告去缴纳物业费时，被告知三年的物业费未缴纳，自2017年7月1日至2020年7月1日，共计27441.26元。房屋一直由被告租赁使用，该物业费应当由被告承担。周建奎辩称，租赁合同关于租金条款发生变更，不是年租金50000元，已变更为30000元，被告已经支付给原房主。地板及屋顶未约定被告的修复义务，应当由房东承担修复义务。被告未收到物业公司要求支付物业费通知。同时，周建奎提出反诉：1.判令被反诉人支付反诉人装修款220000元；2.判令被反诉人支付反诉人违约金105750元；3.诉讼费用由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与案外人签订的《房屋租赁合同》约定承租人在不损害房屋整体结构的情况下，可以对房屋进行装修并添置设备设施。2014年6月1日至2019年8月31日，反诉人共计向案外人禹绍萍、李一水租金202500元。2019年8月25日，反诉人与案外人约定变更租赁合同中关于租金及支付方式的约定，反诉人一次性支付150000元作为2019年9月1日至2024年5月31日租金，其后，反诉人支付了150000元租金。租赁期间，反诉人对所承租房屋进行了装饰装修，共花费220000元。案涉房屋被强制执行时，法院委托评估咨询公司对该房屋进行了市场价值评估，该评估未对涉案房屋的装修情况进行评估。被反诉人作为合同权利义务相对人，应依约履行合同。《房屋租赁合同》约定：如甲方提前解除合同，或非因乙方原因导致租赁的房屋被查封、拍卖、冻结或其他可能影响租赁关系持续的事项，乙方有权要求立即终止租赁合同，并有权要求：（1）按照实际发生金额向乙方补偿装修及添加设备投入；（2）还应向乙方支付违约金，违约金为租赁期间租金总额的30%。被反诉人在反诉人全额支付租金，并未违约的情况下要求解除合同，已违反合同约定，应当承担违约责任。高学良辩称：不同意反诉请求。对装修一事，高学良不知情也不认可周建奎花费的22万元；周建奎提及的评估价未涉及装修与事实不符，评估报告是考虑装修全部情况予以评估的；高学良不存在任何违约行为，高学良取得房屋所有权至今周建奎从未向高学良支付租赁费，租赁费应每三个月支付一次，从高学良取得涉案房屋（2019年10月25日）至今已有近一年，周建奎从未支付过任意一期的租金，高学良以周建奎没有支付租金违约要求解除租赁关系，并非高学良恶意解除。如果法院认定周建奎不存在违约，本案合同可以履行，高学良坚持认为周建奎没有按照合同履行，没有按期支付租金，构成违约，高学良有权解除合同，高学良主张的是合法解除权，并非违约。本院经审理认定事实如下：对双方没有争议的事实，本院予以确认。2014年6月1日，周建奎与案外人禹绍萍、李一水签订《房屋租赁合同》，约定周建奎（乙方）租赁禹绍萍、李一水（甲方）位于静海县团泊新城津王公路东侧光耀29-1房屋；租赁期限为10年，至2024年6月30日；约定年租金50000元，每三个月支付一次；租赁期内所产生的一切费用由乙方负责；租赁期间任何一方违反本合同约定，守约方可随时终止本合同。案涉房屋分别于2016年9月28日、2016年10月29日设有抵押登记。天津市西青区人民法院于2019年3月28日委托评估公司对该房屋进行参考价格评估（涉及装修情况）。经网络拍卖，案外人陆春颖于2019年7月14日拍得案涉房屋。陆春颖原系原告高学良之妻，双方于2019年10月22日登记结婚。2019年10月25日，案涉房屋过户至原告高学良名下。双方于2020年1月21日协议离婚，离婚协议对房产事项约定：坐落在天津市静海区××号楼××门房产归男方所有。另查明，天津市西青区人民法院曾于2019年4月29日与被拍卖房屋的承租人周建奎联系，告知其法院将对其承租的禹绍萍名下的光耀雅苑29号楼1门房屋进行拍卖，作为房屋承租人在同等条件下对该房屋享有优先购买权。周建奎表示听清楚了，后续会留意该房屋的拍卖情况，再考虑是否购买该房屋。2019年8月25日，案外人禹绍萍向周建奎出具收据，载明：“今收到2019年9月1日-2024年5月31日租金（现金）壹拾伍万元整”，现案涉房屋由被告周建奎占用。再查明，被告提交了装修合同，显示工程开工日期为2017年8月5日，竣工日期为2017年11月5日，工程造价220000元。2020年5月27日，高学良交纳2017年7月1日至2020年7月1日所欠物业费共计27441.2元。以上事实有《房屋租赁合同》、《房地产司法拍卖估价报告》成交确认书、电话记录、物业公司证明、物业收据、原被告陈述等为据。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。原租赁合同双方在租赁物（房屋）被评估拍卖易主后，在双方对拍卖均知情的情况下约定变更租金（由50000元每年减至30000元每年）并一次性支付剩余全部租金的行为违反诚实信用原则，被告周建奎提交的案外人禹绍萍出具的收据及禹绍萍证言亦不足以证实双方交易的真实性，故本院对被告提出的原租赁合同已变更并支付了全部租金的意见不予采纳。原告高学良取得房屋所有权后，依据原租赁合同收取租金有事实及法律依据。依据租赁合同“租赁期间任何一方违反本合同约定，守约方可随时终止本合同”的约定，被告不给付租金，原告要求解除合同符合双方约定，本院予以支持；原告主张被告腾空房屋本院亦予支持。对于原告提出判令被告修复房屋被水浸泡的地板及屋顶的请求，因未提交证据证实此种情况产生的原因及与被告行为的关联性，本院不予支持。对于原告主张的物业费27441.2元，因被告在租赁使用中，依据租赁合同约定，应当由被告承担。对于被告（反诉原告）提出的判令原告（反诉被告）支付装修款及违约金的请求，因装修发生于原告取得房屋所有权之前，亦发生于案外人陆春颖拍得房屋之前，且房屋估价已经考量装修因素，故装修款不应由原告支付。因原告不存在违约行为，故对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的请求，本院不予支持。综上所述，对于原告的请求，本院部分予以支持；对被告的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下：一、解除被告周建奎与案外人禹绍平、李一水于2014年6月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告周建奎于本判决生效后十日内腾空房屋（光耀雅苑29号楼1门）；三、被告周建奎于本判决生效后十日内给付原告高学良自2019年10月25日至实际腾空房屋之日的租金（按照每年50000元标准计算）；四、被告周建奎于本判决生效后十日内给付原告高学良2017年7月1日至2020年7月1日的物业费27441.2元；五、驳回原告高学良的其他诉讼请求；六、驳回被告周建奎的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费495元及反诉费3093.1元，由被告周建奎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员 刘 英二〇二〇年十一月十日书记员 王洪德