四川省自贡市沿滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0311民初1129号 原告：自贡锦添房地产开发有限公司，住所地四川省自贡市沿滩区沿滩新城板南大道街**龙湖金帝广场**（地上部分）1-14铺号。 法定代表人：李建勇，执行董事。 委托诉讼代理人：柏雪，四川群久律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张琴，女，1988年6月12日出生，汉族，住四川省自贡市大安区，系公司员工。 被告：王忠琴，女，1982年6月4日出生，汉族，住四川省高县。 原告自贡锦添房地产开发有限公司（以下简称锦添房地产公司）诉被告王忠琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告锦添房地产公司的委托诉讼代理人柏雪、张琴及被告王忠琴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告锦添房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告向原告支付2020年3月1日至起诉之日（2020年7月21日）的房屋租金（按照合同约定月租金6764元/月计算）共计30212.53元；3.判决被告向原告支付无故终止协议的违约金20292元及延迟支付房租产生的违约金4342.49元（暂计算至起诉之日，第一笔应缴未缴期限自2020年2月15日至2020年7月16日，第二笔应缴未缴期限自2020年5月16日至2020年7月16日；基数为月租金总额的千分之三），前述两项违约金共计24634.49元；4.判决被告向原告支付追溯被告违约责任而产生的律师费6000元；5.本案诉讼费用等一切费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2018年9月29日签订《租赁合同》，由被告租赁原告位于沿滩新城龙湖锦城商2-25#商业用房。被告无故自2020年3月1日起拒绝支付房租，其后更是无故终止合同，搬离商铺。被告行为严重侵害了原告合法权益，故原告提起诉讼。 被告王忠琴辩称：1.对原告诉请第1条解除双方签订的租赁合同无异议；2.被告王忠琴是从2020年3月1日起没有交租金，按照合同约定按一季度缴纳租金，每一季度是提前十五天交下一季度的，被告所欠的是2020年3月1日到2020年6月30日的房租，原告计算的30212.53元是有错的，因今年疫情，原告公司口头跟所有商铺说交二个月免一个月的租金，按照这样计算，因之前我缴纳了押金6380元，押金拿来抵扣租金后算下来，被告只付一个月的租金；3.被告不承担无故中止合同的违约金，不是无故中止合同，因疫情导致店铺无法经营，被告在2020年6月30日将承租商铺的钥匙还给了原告，原告公司也收了被告的钥匙，证明公司也是知道的，并不算无故中止；推迟缴纳租金的违约金被告也不承担，我们承租的商铺有三个合伙人，被告没有管理商铺，合伙人也没有告诉被告店子的问题，因为租赁合同是被告和公司签订的合同，被告没有交租金，原告也没有提前通知被告缴纳租金；4.被告不承担律师费，因为被告没有违约，公司并没有通知被告协商处理；5.诉讼费用被告也不承担。 原告锦添房地产公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定事实如下： 2018年9月29日，甲方锦添房地产公司与乙方王忠琴签订《租赁合同》，合同约定：第一条甲方同意将龙湖锦城商2-25#商业用房租赁给乙方用于商业经营使用，乙方同意承租该商铺。第四条4.1该商铺租赁期限为5年（60个月），即2019年3月1日到2024年2月28日。······第五条5.1该商铺月租金：第一年月租金为50元，第二年租金在第一年租金的基础上上浮5%，月租金为6764，第三年租金在第二年租金的基础上上浮5%，以此类推。5.2乙方租赁该商铺按照每3个月支付一期租金。5.3乙方应在本合同签订当日向甲方支付第一期租金。5.4租金的支付方式为先付费后使用，乙方应当在每期租期到期前提前15日支付下一租期的租金。5.5履约保证金：（1）为规范乙方的履约行为，乙方在签订本合同之日须一次性向甲方支付履约保证金人民币6380元。该履约保证金视作乙方履约的担保，甲方有权在乙方拖欠租金、物业服务费等任何费用以及乙方给任何第三方造成损失有可能由甲方承担责任及其他违约行为情形下，进行扣除。履约保证金不足抵扣的，甲方有权向乙方追偿。（3）当租赁期限届满或中途终止合同后，经甲方确认乙方无违约行为的，甲方应在乙方交换商铺后并结清全部费用当日将履约保证金无息全部退还乙方；如乙方有违约行为或欠费的，甲方在扣除违约金、损失以及欠费后将剩余部分无息全部退还给乙方。若乙方保证金不足支付，则甲方有权向乙方继续追讨。第八条乙方责任8.1乙方应按合同规定按时如数支付租金及本合同中明文规定应支付的各种费用。乙方不得以物业管理等任何理由拒绝支付租金、保证金等费用。乙方不得向甲方要求减免任何需缴付的合同内约定的费用（特别约定除外）。第九条违约责任9.1甲乙双方任何一方无故终止本协议，视为违约，违约方需向守约方支付违约金（按三个月租金计算）。9.2乙方未能按照本合同约定按时缴纳租金的，按当年月租金总金额每天千分之三累计计算支付违约金；逾期7天（含7天）仍未缴清的，甲方有权停止乙方的用水、用电；因停水、停电给乙方造成的损失及影响由乙方自行承担，与甲方无关。停电、停水期间，甲方对该商铺的租金、物业服务费及违约金等照常计收。逾期超过15天，甲方有权单方面终止合同，并且乙方支付的履约保证金甲方有权不予退还，······。9.4若一方违约，违约方还须承担另一方因追溯违约方责任而产生的律师代理费、业务费、交通费、餐饮费、住宿费及其他与追溯违约方责任有关的所有费用；······。9.5本合同约定的违约金如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需要再举证。第十条合同的变更或终止10.1在本合同有效期内，若甲乙双方协商一致，可提前终止本合同。第十二条其他事项12.3本合同未尽事宜或在履行过程中出现不可抗力之外的因素影响本合同的履行时，甲乙双方可协商签订补充协议加以约定，补充协议与本合同具有同等法律效力。为防止异议，双方的权利义务均以书面约定为准，一方工作人员的口头承诺必须经双方书面确认后有效，未经双方书面确认的，对双方不发生约束力。12.5本合同自双方签字盖章并在乙方按约定支付履行保证金和第一期租金后生效。原告锦添房地产公司在该合同上盖章、被告王忠琴签名加盖手印进行了确认。 合同签订后，被告王忠琴向锦添房地产公司交纳2-25#商铺租金19146元及保证金6380元，锦添房地产公司向王忠琴出具收据一张。之后原告锦添房地产公司对被告王忠琴2020年2月29日前按约支付租金的事实无异议。2020年3月1日起被告王忠琴未按约交纳租金。2020年6月30日，被告王忠琴将案涉商铺钥匙交还原告锦添房地产公司，告知不再租赁该商铺，原告锦添房地产公司确认收到了商铺钥匙。现该商铺空置未出租，也未经营。 庭审过程中，原告锦添房地产公司与被告王忠琴均同意解除2018年9月29日签订的《租赁合同》。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。原、被告应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在租赁期间违反合同约定拖欠租金并退还租赁房屋钥匙，以其行为表示不再继续履行合同，现原告主张解除双方签订的《租赁合同》，被告亦同意解除，故本院对原告该项诉请予以确认，即解除原、被告于2018年9月29日签订的《租赁合同》。本案争议焦点为原告主张由被告支付商铺租金、无故终止合同违约金及迟延交纳房租违约金、律师费、诉讼费，是否符合合同约定和法律规定问题。 一、关于租金支付问题。 原告主张按照合同约定6764元/月计算，自2020年3月1日起至起诉之日2020年7月21日的租金，即6764元/月×4个月（3月至6月）+7月租金（6764÷30天×21天）=31790.8元。被告辩称自2020年3月1日至同年6月30日欠原告4个月租金，但今年受疫情影响，造成其无法经营，原告曾口头承诺交二个月免一个月的租金，被告已交纳的押金6380元抵扣租金后还需支付一个月的租金的理由不能完全成立。依据双方合同12.3条约定，口头承诺必须经双方书面确认后有效。纵使该承诺有效，被告也未实际交纳租金从而兑现原告承诺。本院认为，本次新冠肺炎疫情属重大突发公共卫生事件，在多个省市区产生了隔离、停工停产情况，被告王忠琴经营的店铺受新型冠状病毒感染肺炎疫情而停业，疫情的出现给被告造成了一定程度的损失，系不可抗力情形，故本院从实际情况及公平原则出发酌情对被告2020年3月份租金6764元予以免除。同时依据合同9.2约定，被告已逾期缴纳租金超过15天，原告有权对履约保证金不予退还，其履约保证金6380元不能用于抵扣租金。同时因被告于2020年6月30日退还了租赁房屋钥匙原告予以接收，故本院确认被告还应向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金6764元/月×3个月=20292元。 二、关于无故终止合同违约金及迟延交纳房租违约金问题。 首先，对于原告主张被告因无故终止合同支付违约金20292元问题。案涉合同约定租赁截止日期为2024年2月28日，被告在租赁期限内拖欠租金且将租赁房屋钥匙退还原告，未就合同解除与原告达成一致意见，属于擅自终止合同的行为构成违约，且案涉房屋至今闲置给原告造成损失。本院依据合同9.1约定，被告应当支付原告违约金，按3个月租金即20292元承担违约责任。其次，原告主张被告因迟延交纳租金承担违约金4525.12元[以月租金6764元为基数，第一笔自2020年2月15日起至起诉之日同年7月21日止计156天，第二笔2020年5月16日起至同年7月21日止计67天，两笔合计223天，即6764元/月×3‰×（156+67）=4525.12元。]本院依据合同9.2约定，被告迟延交纳租金，应当承担违约责任。现原告以月租金为基数系自行处分其权利，本院予以认可。原告主张的违约截止期限为2020年7月21日与本院查明的事实不合，因被告已于2020年6月30日退还钥匙，此后被告对该租赁房屋已无使用、收益权；同时双方约定以年租金总额按日3‰累计计算违约金的约定过高，被告当庭请求调整，本院综合上述因素酌情确认被告因迟延交纳租金的违约损失1000元。被告两项违约合计违约金21292元。 三、关于律师费支付及诉讼费承担问题。 原告主张被告承担律师费6000元和本案诉讼费，被告辩称未违约不应当承担。对于被告构成违约的事实本院已在前文予以确认，同时合同9.4已明确约定违约方须支付守约方维权产生的律师费及其他费用，该主张原告举示了支付律师费6000元的发票，故被告应当承担，诉讼费依据法律规定应当由败诉的当事人承担。被告上述辩称理由不能成立，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、解除原告自贡锦添房地产开发有限公司与被告王忠琴于2018年9月29日签订的《租赁合同》； 二、被告王忠琴于本判决生效后十日内支付原告自贡锦添房地产开发有限公司租金20292元、违约金21292元、律师费6000元，合计47584元； 三、驳回原告自贡锦添房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取计661元，由被告王忠琴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。并向四川省自贡市中级人民法院预交上诉案件受理费，对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。 审 判 员  郑 毅 二〇二〇年十一月九日 法官助理  林 兰 书 记 员  符梦玥