辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11379号上诉人（原审原告）：大连佰优教育科技有限公司，住所地辽宁省大连市西岗区更新街******。法定代表人：王玉春，该公司总经理。委托诉讼代理人：赵晨，男，1968年11月18日出生，汉族，该公司员工，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审被告）：张国庆，男，1986年8月28日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被上诉人（原审被告）：孙仲波，男，1963年4月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市和平区。被上诉人（原审被告）：陈健，男，1996年6月7日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被上诉人（原审被告）：陈科萍，女，1987年9月12日出生，满族，住辽宁省彰武县。被上诉人（原审被告）：尹志城，男，1978年4月30日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被上诉人（原审被告）：薛景站，男，1974年10月25日出生，汉族，住辽宁省彰武县。被上诉人（原审第三人）：彰武柒田物流有限公司，，住所地彰武县兴柳街**法定代表人：姜大为，该公司股东。委托诉讼代理人：王惊涛，男，1956年5月28日出生，汉族，住辽宁省彰武县。委托诉讼代理人：吴琼，辽宁天一律师事务所律师。上诉人大连佰优教育科技有限公司（以下简称“佰优教育公司”）与被上诉人张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、原审第三人彰武柒田物流有限公司（以下简称“柒田物流公司”）物权保护纠纷一案，因各方当事人均不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初7832号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年12月19日作出（2019）辽01民终13371号民事裁定，撤销了原审判决，发回重审。重审后，佰优教育公司不服该院（2020）辽0102民初2530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佰优教育公司上诉请求：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初2530号民事判决；二、判令张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、柒田物流公司共同承担本案房屋使用费（自2018年9月14日至实际腾退之日）、本案诉讼费用；三、将占用房屋恢复原样并赔偿损失；四、加倍支付延迟交付房屋期间的使用费用。柒田物流公司辩称：原审判决事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。佰优教育向一审法院提出诉讼请求：1.判令六被告及第三人为原告腾退占用的房屋；2.判令六被告及第三人向原告支付自2018年9月14日至实际腾退之日期间的使用费用（包含资金、物业费、水、电费等），如延期支付费用，按照中国人民银行同期贷款利率双倍支付迟延期间利息至全部偿还完毕为止；3.判令六被告及第三人恢复占用房屋原样，否则赔偿相应损失；4.判令六被告及第三人承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将第三项诉讼请求明确为要求六被告及第三人将案涉房屋恢复原状，本次诉讼中不主张损失。一审法院经审理查明：1.2017年4月10日，沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（甲方/卖方，原名沈阳恒长源房地产开发有限公司）与被告陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波（乙方/买方）签订《房屋买卖协议》一份，载明甲方于2010年12月20日通过拍卖竞得位于沈阳市和平区青年大街386号的房产5032.10平方米（卷号为：20-1-散-1051；房间号为：2552/2553、2555/2556、2557/2558、2559/2560、2561/2562、2563/2565、2566/2567、2568/2569、2652/2653、2655/2656、2657/2658、2659/2660、2661/2662、2663/2665、2666/2667、2668/2669、2757、2758、2759、2761、2762、2763、2765、2766、2769、2790、2791、2792、2793、2795、2796、2870/2871、2872/2873、2875/2876、2877、2878、2879、2880、2881、2882、2883/2885）所有权，约定甲方将上述房屋转让给乙方，转让价款为人民币1,400万元，分两期支付，本协议签署第二日，乙方支付给甲方指定账户定金人民币200万元，甲方收到200万元定金后本协议方可生效，在甲、乙双方办理完房屋更名过户手续乙方取得房屋所有权证后，一次性支付剩余转让款给甲方指定账户，甲方承诺本协议签订后40天内办理完更名过户手续。……该协议落款处，甲方处有沈阳恒长源商务信息咨询有限公司的法定代表人王希竹的签名，并盖有该公司的公章，乙方处有陈科萍、陈健的签名及捺印，其他人均为代签。2.同日，第三人柒田物流作为甲方与作为乙方的被告张国庆、被告孙仲波、被告陈健、被告陈科萍、被告尹志城、被告薛景站签订《协议书》一份，内容如下：经甲方和乙方的六人协商，甲方以乙方的名义，购买沈阳恒长源商务信息咨询有限公司（原名：沈阳恒长源房地产开发有限公司）位于沈阳市和平区青年大街**的房产，5032.10平方米，此房的实际购买人与产权人是彰武柒田物流有限公司，合同内容与另外一份（乙方六人、沈阳恒长源商务信息咨询公司所签的）合同内容一致，该房子的付款手续纳税均由甲方负责，今后因该房产产生的一切债务纠纷由甲方负责，与乙方六人无关，特此立议。该协议落款处，第三人柒田物流加盖公章，六个自然人被告亦签名予以确认。3.2017年4月11日，第三人柒田物流支付王希竹购房定金200万元，并占有使用前述房屋至今。使用期间，交纳了2017年6月1日之后的物业费、水费及电费。4.2018年9月10日，沈阳恒长源商务咨询有限公司（甲方/卖方）与刘羽（乙方/买方）签订《房屋买卖合同》一份，载明交易标的位于沈阳市和平区青年大街386号，面积共计5032.10平方米，目前抵押于李会杰，抵押金额本金为1,500万元，利息585万元，甲方为抵押人，李会杰为抵押权人。约定交易价格2,145万元，本次交易产生的全部税金（包括营业锐、增值税、城建、教育税附加，印花税，地，地方教育税等由乙方承担。第二条第3款交易方式约定：乙方为甲方代为偿还甲方抵押本协议标的所产生的对李会杰欠款，其中本金1,500万元，利息585万元，剩余60万元作为本次交易购房尾款。双方商定购房款分三次缴付，1、乙方于签订本协议1日内，乙方缴付甲方指定账户50万元；2、签订本协议10日内，乙方将2,085万元人民币直接缴付标的物抵押权人李会杰指定账户；3、剩余10万元乙方在甲方完成交房后2日内付清，支付与甲方，全部房款结清。……双方还就其他事项进行了约定。该合同落款处，甲方处有盖有沈阳恒长源商务咨询有限公司的公章及法定代表人王希竹的印章，乙方处有刘羽的签名及捺印（诉讼中，原告佰优教育出具情况说明，证明刘羽为其员工，受公司委托与沈阳恒长源商务咨询有限公司签订该合同）。5.合同签订后，原告佰优教育于2018年9月11日、9月13日四次向王希竹指定账户汇款2,135万元，于2018年9月13日缴纳涉案房屋的税款，并于2018年9月14日办理涉案房产的不动产权属证书。不动产权属证书载明权利人为大连佰优教育科技有限公司，单独所有，房屋面积5032.10平方米，所在层数为25、26、27、28层，房间号：2552、2553、2555、2556、2557、2558、2559、2560、2561、2562、2563、2565、2566、2567、2568、2569、2652、2653、2655、2656、2657、2658、2659、2660、2661、2662、2663、2665、2666、2667、2668、2669、2757、2758、2759、2761、2762、2763、2765、2766、2769、2790、2791、2792、2793、2795、2796、2870、2871、2872、2873、2875、2876、2877、2878、2879、2880、2881、2882、2883、2885（共计61间）。6.现原告佰优教育诉至法院，要求六被告及第三人腾退前述61间房屋。7.庭审中，原告佰优教育主张第三人柒田物流支付房屋使用费，包括租金、物业费、水、电费，并要求按照当地写字间的平均租金计算，根据网上调查1元-3元/平方米，按照最低1元计算，房屋面积5032.10平方米，租金5,032元/天，从2018年9月14日计算至起诉之日2019年3月19日共计187天，总计940,984元；物业费及水、电费的金额尚不确定。8.另查，根据沈阳市公安局和平分局的卷宗记载，被告张国庆于2019年4月30日代理公司到沈阳市公安局和平分局报案，称公司在购房时被人骗，购买的房产位于沈阳市和平区青年大街386号华阳大厦25-28层的61个房间，并称公司于2017年4月10日与房屋所有者王希竹签署的买卖协议……。一审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告张国庆、孙仲波经一审法院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，一审法院根据其他到庭当事人提供的证据及当庭陈述等，对本案事实予以认定。根据《物权法》第九条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。在商品房买卖合同合法有效的前提下，只有所售房屋经过登记，房屋所有权才发生流转。所以，数个买受人中，谁办理了商品房登记过户手续，谁就依法取得了该房屋的所有权。本案属于一房二卖的情形，原告佰优教育已办理了涉案房屋的登记过户手续，且第三人柒田物流未有证据证明原告佰优教育为恶意办理登记的买受人，依据现有证据，亦不能认定原告佰优教育在购买案涉房屋过程中存在明显恶意，现原告佰优教育已取得案涉房屋的产权登记，应为涉案房屋的所有权人，第三人柒田物流虽依据房屋买卖协议占有使用案涉房屋，但因其未办理产权登记，故不产生物权变动的效力，原告佰优教育所享有的物权优于第三人柒田物流享有的债权，故对原告佰优教育主张第三人柒田物流将案涉房产腾空并返还的诉讼请求，予以支持。虽涉案六个自然人被告曾系第三人柒田物流的员工，其与沈阳恒长源商务信息咨询有限公司签订《房屋买卖合同》系职务行为，其行为后果应由第三人柒田物流承担，但结合一审法院调取的询问笔录及报警情况登记表等证据，可以看出，被告张国庆曾实际占有使用案涉房屋，再结合六被告签订案涉房屋买卖合同的情况，原告要求六被告及第三人共同承担腾退责任，亦有其合理性，予以支持。关于原告佰优教育主张的房屋使用费、物业费及水电费等费用一节。虽原告佰优教育于2018年9月14日办理了案涉房屋的不动产权属证书，但第三人柒田物流亦非无因占有使用案涉房屋，其基于与原产权人签订的合法有效的房屋买卖合同而占有使用房屋，其坚持占房有其合理性，而原告在购买案涉房屋的过程中存在疏忽，缺乏审慎义务，对案涉房屋实际控制在何人手中并未进行充分考察，进而对其购房后却无法占有房屋的后果负有责任，而一房二卖、将房屋先后分别出售给第三人柒田物流及原告佰优教育的沈阳恒长源商务咨询有限公司对此亦负有责任，具有向原告佰优教育交付案涉房屋的义务主体系沈阳恒长源商务咨询有限公司，而非本案六被告及第三人，原告佰优教育要求六被告及第三人柒田物流公司支付上述其所主张的各项费用，缺乏相应的事实及法律依据，不予支持。基于此，对原告佰优教育要求六被告及第三人将案涉房屋恢复原状的诉讼请求，亦于法无据，不予支持。关于本案诉讼费用的承担问题，虽依据前述判令六被告及第三人腾退案涉房屋，但是六被告及第三人对此并无过错，故本案中产生的诉讼费用不应由六被告及第三人承担。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告张国庆、被告孙仲波、被告陈健、被告陈科萍、被告尹志城、被告薛景站及第三人彰武柒田物流有限公司于本判决生效后三十日内将位于沈阳市和平区青年大街386号（建筑面积5032.10平方米）25、26、26、28层的61间房屋（房间号：2552、2553、2555、2556、2557、2558、2559、2560、2561、2562、2563、2565、2566、2567、2568、2569、2652、2653、2655、2656、2657、2658、2659、2660、2661、2662、2663、2665、2666、2667、2668、2669、2757、2758、2759、2761、2762、2763、2765、2766、2769、2790、2791、2792、2793、2795、2796、2870、2871、2872、2873、2875、2876、2877、2878、2879、2880、2881、2882、2883、2885）腾空，并交付给原告大连佰优教育科技有限公司;二、驳回原告大连佰优教育科技有限公司其他诉讼请求。案件受理费153,746元，由原告大连佰优教育科技有限公司承担。二审中，上诉人提交录音一份，用以证明案涉房屋是张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站六个人购买，柒田物流公司没有占有使用房屋的依据，是无权占有。被上诉人柒田物流公司发表质证意见：该份录音时间场合地点都不明确，录音里没有明确阐述张国庆是代表谁去谈，即使是真实的，也是张国庆个人行为，不应作为本案的证据。二审中，被上诉人柒田物流公司向本院提交了（2019）辽0102民初14947号民事判决书，用以证明沈阳恒长源商务咨询有限公司与张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站签订的协议已经解除，并判决该公司违约。上诉人发表质证意见：因为协议不能履行才解除，不影响被上诉人承担房屋占有使用费。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明：柒田物流公司与沈阳恒长源商务咨询有限公司、王希竹房屋买卖合同纠纷一案，原审法院于2019年12月9日作出（2019）辽0102民初14947号民事判决：一、解除2017年4月10日被告沈阳恒长源商务信息咨询有限公司与陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、张国庆、孙仲波签订的《房屋买卖协议》；二、被告沈阳恒长源商务咨询有限司于该判决生效之日起十日内向原告柒田物流公司返还双倍定金合计400万元；三、驳回原告其他的诉讼请求。本院认为，本案中，佰优教育公司按合同约定支付了购房款，房款符合市场价格，办理了所有权变更登记，依据我国物权法第九条、三十九条、第三十四条之规定，产生物权转移的效力，佰优教育公司因此取得案涉房屋的所有权。关于佰优教育公司主张判令张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、柒田物流公司向其支付自2018年9月14日至实际腾退之日期间的使用费用问题，在审理“一房数卖”案件时，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位，上诉人之所以取得物上请求权系基于其取得了产权证书，但张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站先于其与沈阳恒长源商务信息咨询有限公司签订了房屋买卖合同，约定上述六人交纳定金200万元，剩余转让款在办理完房屋更名过户手续后一次性支付给沈阳恒长源商务信息咨询有限公司。之后上述六人又与柒田物流公司签订了协议书，柒田物流公司按约定交纳了200万元定金及物业费、水电费等房屋使用费用，并进住争议房屋，故被上诉人对房屋的占有使用并非无合同依据。房屋买卖合同约定在办理完房屋更名过户手续后一次性支付剩余转让款，上述约定情形未成就，导致余款未支付，上述六人与柒田物流公司对此并无过错，因此，对佰优教育公司主张张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、柒田物流公司支付房屋使用费及延迟给付利息本院不予支持。佰优教育公司购买房屋后，沈阳恒长源商务咨询有限公司并未交付房屋，佰优教育公司应依据其与沈阳恒长源商务咨询有限公司之间的合同内容，向沈阳恒长源商务咨询有限公司主张关于房屋交付问题的相关权利。关于上诉人请求将占用房屋恢复原样并赔偿部分经济损失问题，如前所述，被上诉人在上诉人购买案涉房屋之前即已占有使用该房屋，且依据上诉人提交的照片及公安机关的笔录，亦不足以证明房屋的原始状态及被上诉人改变了房屋原貌，故对该请求不予支持。关于案件受理费承担问题，因佰优教育公司主张被上诉人腾房具有合理事由，一审判决亦予以支持，故一审法院判决上诉人佰优教育公司承担全部案件受理费欠妥，本院予以调整。因针对财产案件提起上诉的案件，按照不服一审判决部分的上诉请求数额交纳案件受理费，现上诉人仅就房屋使用费及延迟给付利息、恢复原状提起上诉，故二审对案件受理费予以调整。综上所述，上诉人佰优教育公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费153746元，大连佰优教育科技有限公司负担4696元，张国庆、孙仲波、陈健、陈科萍、尹志城、薛景站、彰武柒田物流有限公司负担149050元。二审案件受理费13210元，由大连佰优教育科技有限公司负担，退回大连佰优教育科技有限公司140536元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十一月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。