湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11610号上诉人（原审原告）：聂涛，男，1968年12月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：张策，湖南瀜泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：红星实业集团有限公司，住所地湖南省长沙市雨花区井湾子中意一路**。法定代表人：罗跃。委托诉讼代理人：骆波妃，湖南天地人律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭玉华，湖南天地人律师事务所律师。上诉人聂涛因与被上诉人红星实业集团有限公司（以下简称红星公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初6788号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人聂涛上诉请求：一、撤销（2020）湘0111民初6788号民事判决，依法改判支持聂涛一审诉讼请求；二、本案的诉讼费用由红星公司承担。事实和理由：一审判决未正确适用法律认定格式合同相关条款的效力。聂涛与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》(以下简称《买卖合同》)系红星公司为了重复使用而预先拟定的，显然属于格式合同。红星公司作为房地产开发商，明知长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记制度，即房屋所有权证和土地使用权证合并为不动产权证，但其在2017年4月20日向聂涛提供的《买卖合同》中第十九条仍然只就原来的房屋所有权证和土地使用权证办证期限进行了约定，而没有对新的不动产权证办证期限进行约定，由此产生了本案中现行不动产权证办证期限应适用房屋所有权证办证期限还是土地使用证办证期限的问题。聂涛在一审中主张对此争议应当适用《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第四十一条，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释”的规定，做出不利于红星公司的解释，也就是将在前的房屋所有权证办证期限认定为不动产权证办证期限。而一审判决恰恰做出了相反认定，以在后的土地使用权证办证期限认定为不动产权证办证期限，并由此认定红星公司没有逾期，使红星公司因其故意提供存在歧义的过时合同的行为而受益，明显有违基本的诚实信用原则，也与合同法的规定相悖。被上诉人红星公司答辩称,聂涛的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、《长沙市商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，内容也不具有法定无效、免除红星公司责任、加重聂涛责任等情形，对双方均具有法律约束力，一审法院认定基本事实正确；二、办理不动产权证的期限不存在两种以上的歧义解释，而是以在后的土地使用权证期限作为办理不动产权证的期限。聂涛向一审法院起诉请求：1、判令红星公司向聂涛支付逾期办理7套房屋产权证的违约金294141.94元（以房屋实际价款为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准自2018年12月13日计算至2020年4月24日）；2、判令红星公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年5月23日，聂涛与红星公司签订了7份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号分别为：201500661701、201500661715、201500661716、201500661717、201500661718、201500661719、201500661720），聂涛向红星公司购买长沙市雨花区××路××号××大厦××号房屋，土地性质为商业用地，规划用途为办公。7套房屋总房价为3439460元，聂涛支付首付款1659460元，剩余1780000元以银行按揭方式支付。第十九条规定，出卖人应在商品房交付使用后180个工作日内，完成该栋房屋的初始登记。初始登记后180个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意买受人不解除合同，出卖人向买受人支付已付房款5‰的违约金。合同还就双方其他权利义务等进行了约定。上述合同签订后，聂涛依约支付了首付款并办理了银行按揭。根据聂涛提供的《收房流程表》，聂涛于2017年7月4日收房。2020年1月7日，涉案房屋的不动产权证办理完成。一审法院另查明，长沙市人民政府于2016年8月19日发布《关于实施不动产统一登记的通告》，载明：自2016年9月9日起在芙蓉区××雨花区以及长沙高新区范围内实施不动产统一登记。根据红星公司提供的《长沙市土地开发建设指标核算表》，红星公司于2019年3月19日向长沙市自然资源和规划局提交的申请中，其数据显示出让合同约定可建筑总面积为65734.38平方米，项目竣工总建筑面积为67473.68平方米。审核意见为：土地利用条件超过合同约定，需办理修改出让条件手续。2019年6月28日，红星公司与长沙市自然资源和规划局签订《国有建设用地使用权出让条件修改补充合同》，将容积率由原来的6修改为6.15，补缴土地价款4750416元。2019年8月8日，红星公司再次向长沙市自然资源和规划局提出办证申请，本次审核意见为：土地利用条件未超过合同约定，同意办理此次申请建筑面积的不动产登记手续。2019年8月22日，长沙市物业维修资金管理中心向长沙市不动产登记中心出具《长沙市物业专项维修资金工作联系单》，内容为：经审核，该栋房屋符合《长沙市物业专项维修资金管理办法》办理初始登记的规定，请予支持办理相关手续。根据红星公司提供的《工程竣工验收备案表》，红星·紫金国际工程的竣工验收备案文件已于2018年8月15日收讫，同意备案。根据红星公司提供的《长沙市不动产登记收件收据》显示，红星公司于2019年9月26日向长沙市不动产登记中心提交了涉案项目办理不动产登记的相关资料。一审法院认为：聂涛与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》合法有效，双方应当严格遵守合同约定。合同第十九条约定红星公司进行产权登记的时限，即在房屋交付使用后360个工作日办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证。因长沙市自2016年9月9日起实施不动产统一登记，房屋所有权证和土地使用权证两证合一，而双方签订的合同系统一的格式合同，未约定不动产权证的办妥时间，考虑到不动产权证的办理机构、时限以及格式合同等因素，一审法院认定办妥不动产权证的截止时间应当以办妥土地使用权证的时间为准，即房屋交付后720个工作日。本案7套房屋交付使用时间为2017年7月4日，因此红星公司应当办妥不动产权证的时间应当为2020年6月16日。红星公司于2020年1月7日办妥涉案房屋的不动产权证，没有超过最后办证期限，因此红星公司无需承担逾期办证违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：驳回聂涛的诉讼请求。一审案件因适用简易程序减半收取受理费2856元，由聂涛负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：逾期办理不动产权证起算时间如何确定。关于逾期办理不动产权证起算时间如何确定的问题。聂涛上诉主张其与红星公司签订的《长沙市商品房买卖合同》属于格式合同，其中第十九条就逾期办理房屋所有权证情形的认定做了具有歧义的约定，根据《合同法》第四十一条之规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释，应当将在前的房屋所有权证办证期限认定为不动产权证办证期限。本院经审查认为，自2016年9月9日起，长沙市实施不动产统一登记制度后，不再单独办理房屋所有权证和土地使用权证，而是将两证合一后统一办理不动产权证。本案中，根据合同约定红星公司应在房屋交付使用后360个工作日办妥房屋所有权证，在办妥房屋所有权证后360个工作日内办好土地使用权证，合同中并未约定不动产权证的办妥时间。因不动产权证系房屋所有权证和土地使用权证两证合一后统一办理，按照通常解释，办理涉案房屋不动产权证的截止时间应以合同约定的办理土地使用权证之日为准，即红星公司办妥不动产权证的截止时间应当为2020年6月16日。因红星公司已于2020年1月7日办妥涉案房屋的不动产权证，故一审法院认定红星公司无需承担逾期办证违约责任并无不当，本院予以维持。上诉人聂涛认为本案争议条款系约定不明的格式合同，应以房屋产权证的办理时间为不动产权证的办理期限，无合同与法律依据，本院不予采纳。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，聂涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费5712元，由聂涛承担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十一月六日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。