成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0116民初7957号 原告：成都万科物业服务有限公司，住所地成都市锦江区一环路东五段**天府国际****。 法定代表人：周勇，总经理。 委托诉讼代理人：方殿雄，男，1985年11月15日出生，汉族，户籍地四川省乐山市沙湾区，系公司员工。 委托诉讼代理人：黄建川，男，1989年8月11日出生，汉族，住成都市温江区，系公司员工。 被告：赵壮，男，1986年10月14日出生，汉族，住四川省南江县。 成都万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业公司”）与赵壮物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业公司的委托诉讼代理人方殿雄、被告赵壮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 万科物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令赵壮立即支付2019年10月1日起至2020年6月30日的物业费2925.42元及违约金156.97元；2.判令赵壮承担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《万科第五城一、二期前期物业服务合同》/《商品房买卖合同》附件之前期物业服务内容/《万科第五城一、二期物业服务合同》可知，万科物业公司系万科第五城小区的物业服务企业。万科物业公司已按合同约定提供了物业服务，但赵壮未履行按时交纳物业费的义务，拖欠2019年10月1日至2020年6月30日的物业费用2482.39元，其中物业费2925.42元，违约金156.97元。万科物业公司经多次催交，赵壮仍未支付，故提起诉讼。 庭审中，万科物业公司将赵壮欠付的物业费本金更正为2325.42元，违约金更正为194.56元。 赵壮辩称，我对欠交物业费的事实不持争议，对金额有争议。但我不存在故意拖欠物业费的行为。我买的是开发商的装修房，收房时发现存地墙面开裂等诸多质量问题，未达到合同交付标准，后与万科达成协议，存在的问题后期有人维修，并且承诺免收一年的物业费作为补偿，当时签了协议但万科未盖公章，工作人员以统一收回盖章为由将协议收回，之后他们一直未归还亦未兑现承诺，我一直向物业反映这个问题，均未得到解决，而同期收房的部分业主就享受了免收一年的物业费补偿，而我就没有享受，开发商与物业公司对同期收房的业主进行区别对待。此外，小区还存在以下问题：小区3、4栋底楼禁止引入餐饮，现在底商有多家餐饮且底商私自将烟道接入业主生活烟道，导致业主屋内、电梯间及一楼大厅有很大油烟味，严重影响业主生活且存在火灾安全隐患。小区地下室负二楼积水问题一直未得到解决。小区配套有三个停车场入口，目前只打开二个，小区运动场胶皮损坏一直没有得到维修等。故我不存在违约，不应支付违约金。 本院经审理认定事实如下： 案外人成都万润锦置业有限公司（以下简称“万润锦公司”）与万科物业公司签订《万科第五城一、二期前期物业服务合同》，约定万科物业公司为万润锦公司开发的位于成都市双流区××街道××社区××组的“万科第五城一、二期”小区提供前期物业服务。其中：第16条约定高层住宅物业服务金为2.85元／月／平方米；第18条约定物业服务费自案外人成都万润锦置业有限公司通知收房期限届满之日起计收，业主办理入住手续时预付半年的物业服务费，此后按季交纳；业主应于季度最后一个月25日前向万科物业公司交纳下期的物业费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向万科物业公司支付违约金。 2017年6月22日，赵壮购买由案外人万润锦公司开发的位于成都市双流区××街道××社区××组××期××小区××栋××单元××号的房屋，房屋面积90.66平方米。2018年12月15日案外人万润锦公司向赵壮交付了案涉房屋，赵壮向万科物业公司支付了部分物业服务费后即未再支付。 2020年3月2日、16日,万科物业公司通过微信向赵壮催交物业服务费,2020年3月15日，万科物业公司向赵壮寄送催交物业服务费的函件。 截止2020年6月30日，赵壮未支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2325.42元。 本院认为，万科物业公司与万润锦公司签订的《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。罗杰系案涉小区的业主，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”的规定，上述《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》对赵壮具有约束力。 关于万科物业公司要求赵壮支付物业服务费。本院认为，万科物业公司作为案涉小区的物业管理公司，向包括赵壮在内的小区业主提供物业管理服务，双方形成物业管理服务合同的法律关系，赵壮作为物业服务管理对象，负有按时交纳物业管理服务费的义务。关于万科物业公司要求赵壮支付逾期支付物业费的违约金。本院认为，根据《万科第五城一期、二期前期物业服务合同》约定，赵壮应于每季最后一月的25日前按季交纳下期的物业管理服务费，在所交季度首月15日及以后交纳的视为逾期交纳，从逾期之日起按欠费总额每天万分之五的标准交纳违约金。赵壮自2019年9月15日起未按照约定按期足额交纳2019年10月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费用，其逾期交纳物业管理服务费的行为，构成违约，万科物业公司主张以每季度欠付的物业管理服务费为基数，按每日万分之五的标准支付自逾期之日起至2020年6月30日止的违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。赵壮以收房时发现房屋质量存在问题，开发商承诺免收一年的物业费未兑现为由拒绝支付物业公共服务费。本院认为，如果案涉房屋存在质量问题、开发商未兑现免收一年物业费的承诺，赵壮可另案向房屋开发商主张相关权利，但与本案不属同一法律关系，本院对此不予审查。对赵壮提出物业服务水平未达到要求，小区底商违规开餐饮严重、小区配套设施维修不及时、地下、地下车库负**渗水未得到处理等问题认为，按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，赵壮如果认为万科物业公司在物业服务过程中，存在提供的服务质量标准不达标、服务不到位等情形，可通过及时告知、督促改正甚至提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据赵壮的反映积极改正，优化物业服务内容，但赵壮不得以此为由拒绝缴纳物业管理服务费，故赵壮以房屋质量存在问题、开发商未兑现免收一年物业费的承诺、物业公司服务质量标准不达标等为由拒绝缴纳物业费无法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵壮于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付2019年10月1日至2020年6月30日的物业管理费2325.42元； 二、被告赵壮于本判决生效之日起十日内向原告成都万科物业服务有限公司支付违约金（违约金应从2019年10月15日起，以每季度欠付的物业公共服务费775.14元为基数，按每日万分之五的标准，分别自逾期之日起计算至实际付清之日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告赵壮负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  余 蓉 二〇二〇年十一月十七日 法官助理  林越霄 书 记 员  唐莉萍