广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3171号上诉人（原审被告）：清远市富荣市场物流有限公司，住所地：广东省清远市清城区**区****楼**。法定代表人：林志平，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘发鑫，该公司员工。被上诉人（原审原告）：李剑飞，男，1981年10月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区*****************。上诉人清远市富荣市场物流有限公司因与被上诉人李剑飞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人清远市富荣市场物流有限公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。2、诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、一审判决查明事实不清，认定事实错误，被上诉人不具备发包资质。商品房买卖合同不能履行，导致双方房屋买卖关系不成立，双方的承包经营合同亦不成立。2、被上诉人未支付相应价款，导致房产证无法办理，对涉案商铺产生不利影响。3、一审法院判决不符合权责对等原则。4、一审法院判决上诉人按照欠付的各季度承包经营费为基础，按照年利率24%的标准向上诉人支付违约金标准过高，请二审法院调整至年利率6%的标准计算违约金。李剑飞答辩称：1、上诉人并未向被上诉人要求解除合同，上诉人构成根本违约，应承担违约责任。2、被上诉人未支付购房余款与本案无关，涉案商铺已经交付上诉人。3、违约金符合合同和法律规定，并未过高。李剑飞向一审法院起诉请求：一、清远市富荣市场物流有限公司向李剑飞支付租金95488.38元；二、清远市富荣市场物流有限公司向李剑飞支付违约金82377.90元；三、由清远市富荣市场物流有限公司负担案件诉讼费。一审法院认定事实，2014年1月9日，李剑飞与清远市富荣市场物流有限公司签订《商品房买卖合同》，约定清远市富荣市场物流有限公司将位于清远市*******清远富荣农副产品批发中心五号楼商业楼1-2层003号商铺出售给李剑飞，总房价款为1060982元，支付方式是买受人于2014年1月9日前支付620982元，余款440000元通过办理银行按揭支付。2014年1月9日，李剑飞（甲方）与清远市富荣市场物流有限公司（乙方）签订《商铺承包经营协议》，约定由李剑飞将涉案商铺发包给清远市富荣市场物流有限公司经营管理，承包经营限期自2014年12月28日起至2019年12月27日止，共5年。协议第二条承包经营模式约定为在承包经营期间内，乙方享有商铺的占有权、使用权及收益权，具体包括但不限于对商铺统一业态规划，统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动；独立地以自己名义与他人订立、变更和终止租赁合同；制定承包经营费收入标准及收取经营收入；制定管理条例；向拖欠承包经营费和费用的租户追缴；对商铺所在物业的空间、场地、广告位、物业外墙、屋顶等共有部位进行统一经营、管理、使用。协议第四条承包经营费用及支付方式约定为：1、承包经营前三年，为共同培养市场，促进包括李剑飞在内的全体业主的共同利益，双方一致同意清远市富荣市场物流有限公司无需向李剑飞支付承包经营费，但清远市富荣市场物流有限公司应自行筹备资金，用于市场及商铺的推广与宣传；2、承包经营期的第四、第五年每年承包费按《房屋买卖合同》总价款的6%计算，由清远市富荣市场物流有限公司分四个季度，平均每季度的次月15日前支付给李剑飞，因本协议而产生的税费，由合同双方承担各自应承担的部分……协议第五条甲方权利与义务第2点约定为：若因甲方单方面原因没有及时按照约定办理房屋产权，因此影响该房屋出租和正常营业的，则乙方有权不向甲方支付承包经营费。诉讼中，清远市富荣市场物流有限公司确认李剑飞已向清远市富荣市场物流有限公司支付首期购房款620982元，清远市富荣市场物流有限公司确认仅支付2018年前二个季度的承包经营费合计31829.46元（15914.73元/季×2季度）给李剑飞。清远市富荣市场物流有限公司未提供证据证明不能办理按揭贷款是属李剑飞过错，清远市富荣市场物流有限公司未提供证据证明未办理按揭贷款手续对其经营涉案商铺产生不利。一审法院认为，本案为房屋租赁合同。对于李剑飞要求清远市富荣市场物流有限公司支付95488.38元的请求。清远市富荣市场物流有限公司确认仅支付2018年前二个季度的承包经营费合计31829.46元。根据双方签订的《商铺承包经营协议》约定，每季度的承包经营费为15914.73元（1060982元×6%÷4季度），故对清远市富荣市场物流有限公司欠李剑飞2018年第三、四季度及2019年承包经营费95488.38元（15914.73元/季度×6季度）的事实，一审法院予以确认。清远市富荣市场物流有限公司应依约向李剑飞支付承包经营费95488.38元。清远市富荣市场物流有限公司辩称应按实际缴纳房款计算承包经营费的意见，因《商品房买卖合同》中约定购房余款440000元是通过按揭贷款缴纳，而未能办理按揭贷款，清远市富荣市场物流有限公司未提供证据证明属李剑飞过错及未办理按揭贷款手续对其经营涉案商铺产生不利，应承担举证不能的不利后果，清远市富荣市场物流有限公司应依约向李剑飞支付承包经营费，故对清远市富荣市场物流有限公司的上述抗辩，一审法院不予采纳。对于逾期支付承包经营费的违约金，《商铺承包经营协议》对此约定了按照逾期款每日计算千分之三的计算方式。由于李剑飞没有按时收到承包经营费的主要损失为利息损失，协议约定的每日千分之三的标准计算违约金过分高于李剑飞的实际损失，一审法院参照民间借贷方面的法律司法解释酌情调整违约金计算标准为以清远市富荣市场物流有限公司欠付的各季度承包经营费15914.73元为基数，按照年利率24%自该季度承包经营费逾期之日（按照协议第四条第2点的约定，各季度承包经营费逾期之日分别为2018年10月16日、2019年1月16日、2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日）起累积计算至清远市富荣市场物流有限公司付清该季度承包经营费之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院作出如下判决：一、清远市富荣市场物流有限公司于判决生效之日起十日内向李剑飞支付2018年第三、四季度及2019年度的承包经营费95488.38元；二、清远市富荣市场物流有限公司于判决生效之日起十日内向李剑飞支付违约金[计各季度逾期违约金之和，各季度违约金以15914.73元为基数，按照年利率24%自该季度承包经营费逾期之日（2018年第三、四季度逾期之日分别为2018年10月16日、2019年1月16日，2019年各季度承包经营费逾期之日分别为2019年4月16日、2019年7月16日、2019年10月16日、2020年1月16日）起计算至清远市富荣市场物流有限公司付清该季度承包经营费之日止]；三、驳回李剑飞的其他诉讼请求。案件受理费3858元，由清远市富荣市场物流有限公司负担。经本院审理查明，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人的上诉请求范围进行审理。根据审理查明的事实，结合双方当事人上诉请求和答辩意见，本案争议焦点归纳为上诉人清远市富荣市场物流有限公司应否向被上诉人李剑飞支付承包经营费及相应的违约金。关于上诉人清远市富荣市场物流有限公司应否向被上诉人李剑飞支付承包经营费的问题。首先，被上诉人李剑飞已将涉案商铺交付给上诉人清远市富荣市场物流有限公司占有使用。其次，《商铺承包经营协议》并未约定应按实际购房款计算承包经营费。再次，上诉人清远市富荣市场物流有限公司并未提供证据证明涉案商铺未办理按揭贷款是由于被上诉人李剑飞的过错造成的。故上诉人清远市富荣市场物流有限公司认为被上诉人李剑飞尚未支付涉案商铺的全部购房款，应按实际支付款项计算承包经营费的主张，本院不予支持。至于承包经营费的违约金问题，双方当事人签订的《商铺承包经营协议》约定，按照逾期款每日千分之三计算违约金，一审法院酌情调整为以年利率24%的标准计算违约金，并无不当，本院予以确认。综上所述，上诉人清远市富荣市场物流有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3858元，由上诉人清远市富荣市场物流有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 李奕东审 判 员 成振平二〇二〇年十一月十九日法官助理 周嘉俊书 记 员 韦思烨