贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初853号原告：文毅，男，1991年2月14日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：聂程，贵州宏贯律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐小明，贵州宏贯律师事务所实习律师。被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**汇金国际广场**（2）******。法定代表人：周章勇，总经理。委托诉讼代理人：陈丹，公司员工。被告：贵州黔贵房地产开发有限公司，住所，住所地贵州省贵阳市云岩区延安中路**div>法定代表人：吴昆，执行董事。委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。原告文毅与被告贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）、贵州黔贵房地产开发有限公司（以下简称黔贵房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告文毅的委托诉讼代理人聂程、徐小明，被告汇金公司的委托诉讼代理人陈丹，被告黔贵房开公司的委托诉讼代理人贺宁艳、付紫兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告文毅向本院提出诉讼请求：1.被告汇金公司支付原告租金人民币145040元及逾期付款违约金（按利率每日万分之四的标准，以基数77520元，从2019年3月26日起计算至2020年3月25日为11348.93元，以基数145040元，从2020年3月26日起计算至上述租金实际支付完毕为止），以上暂合计156388.93元；2.被告黔贵房开公司对上述款项承担连带责任；3.诉讼费由两被告承担。事实及理由：2014年9月19日，原告与被告黔贵房开公司就涉案商铺签订《商品房买卖合同》，并与被告汇金公司签订《商铺租赁合同》，约定将涉案商铺出租给汇金公司，租赁期为10年，汇金公司对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作，前三个租赁年度为免租期，自第四个租赁年度开始，汇金公司应于每个租赁年度的3月25日前支付租金给原告，逾期应按照未付款金额的日万分之四向原告支付逾期付款违约金。汇金公司应当于2019年3月25日前支付第四个租赁年度租金，于2020年3月25日前支付第五个租赁年度租金，但其拒不履行义务。故原告诉至法院，请求判如所请。被告汇金公司辩称：1.原告诉状上列明的所欠租金金额无异议，因为汇金公司账户被冻结无法解封，故无法支付租金；2.原告主张的违约金过高，请求法院按照一年期LPR进行调整；3.汇金公司与原告是基于租赁合同并不是销售合同履行义务。被告黔贵房开公司辩称：1.黔贵房开公司与原告之间仅存在买卖合同关系且已履行完毕。2013年10月21日，黔贵房开公司与案外人贵州世纪汇金投资发展有限公司（以下简称汇金投资公司）签订《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》，将“汇金国际广场”项目部分房屋出售给汇金投资公司。原告购买的商铺属于汇金投资公司购买的框架协议范围内商铺。黔贵房开公司按照框架协议约定与汇金投资公司指定的第三人（即原告）签订合同，原告已支付购房款，黔贵房开公司已配合原告办理房屋所有权转移占有及产权登记手续，双方买卖合同权利义务已履行完毕；2.黔贵房开公司与被告汇金公司并无代理关系；3.黔贵房开公司并非涉案租赁合同当事人，亦非涉案商铺的实际承租人，涉案《商铺租赁合同》对我司不产生法律约束力，原告无权基于该租赁合同向我司提出请求，要求我司对汇金公司欠付租金及违约金承担连带责任于法无据。经审理查明，2013年10月21日被告黔贵房开公司（甲方）与案外人汇金投资公司（乙方）签订《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》，协议约定：乙方整体购买的是“汇金国际广场”项目一期地下一层、地上第一层至、地上第**至第**的商场及地下**的160个车位按照本协议约定将购房款直接支付给甲方，也可以由乙方指定的第三人与甲方在本协议项下标的房产范围内签订具体房屋基本单元的买卖合同时，由第三人支付给甲方，第三人支付的款项视为对乙方付款义务的履行，计入乙方付款金额。2014年9月19日，原告文毅与黔贵房开公司签订合同编号为“汇商字负1Ｆ第096号”的《商品房买卖合同》，黔贵房开公司将位于贵阳市云岩区汇金国际广场（一期）负1层290号商铺（以下简称案涉商铺）售卖给原告。同日，原告（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：1.甲方将案涉商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作；2.租赁期限为2015年9月25日至2025年9月24日止。但若在此期间由于商场为了具备正式营业等因素而考虑延期营业的，租赁期和租赁期的起始点均顺延，但顺延期限不得超过6个月。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业管理权；3.前三个租赁年度为免租期（2015年9月25日起自2018年9月24日）；4.后七个租赁年度（2018年9月25日起至2025年9月24日）租赁期内，2019年度至2021年的各年度租金均为77520元，2022至2024年的各年度租金均为87209元，2025年度租金为96899元。5.租金按年度支付，自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁期的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的日万分之四向甲方支付逾期付款违约金。截止本案庭审之日，被告汇金公司仍使用涉案商铺，汇金公司于2020年支付原告2019年度（2018年9月25日至2019年9月24日）房屋租金10000元，尚欠67520元未支付，2020年度（2019年9月25日至2020年9月24日）房屋租金77520元未支付。另查明，原告为案涉商铺不动产登记所有人。上述事实，有原、被告当庭陈述、《贵阳市汇金国际广场部分房屋及地下车位购买框架协议》、《商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》、不动产权证书、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采纳。本院认为，《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按合同约定履行相应合同义务。关于原告要求被告汇金公司支付租金145040元，及以77520元为基数，按每日万分之四的标准支付逾期付款违约金，从2019年3月26日起计算至2020年3月25日；以145040元为基数，从2020年3月26日起计算至上述租金实际支付完毕为止的请求，符合合同约定，予以支持。关于原告要求被告黔贵房开公司对租金及违约金承担连带支付责任的诉请。庭审中，原告称黔贵公司与汇金公司成立实际的代理关系，黔贵房开公司作为《商品房买卖合同》的销售方，将售后包租作为销售广告宣传，并与汇金公司共同行使违法销售行为，但原告并未提供有效证据对上述诉称予以证实，且根据原告提交的证据，被告黔贵房开公司并非《商铺租赁合同》的合同相对方，基于合同相对性，与原告签订《商铺租赁合同》的主体为被告汇金公司。综上，原告没有证据证明被告黔贵房开公司为本案商铺租赁合同的主体或应承担还款责任，黔贵房开公司和汇金公司对此也并未予以认可。故原告的该项诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告文毅支付2019年度（2018年9月25日至2019年9月24日）67520元房屋租金和2020年度（2019年9月25日至2020年9月24日）的房屋租金77520元及违约金（违约金以77520元为基数，按每日万分之四的标准，从2019年3月26日起计算至2020年3月25日止；再以145040元为基数，按每日万分之四的标准，从2020年3月26日起计算至上述租金实际支付完毕为止）；二、驳回原告文毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3428元，减半收取计1714元，由被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  陈红时二〇二〇年十一月十二日法官助理邓玉婷书记员赵曼