安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终3180号上诉人（原审原告）：芜湖市徽商盛元置业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区黄山东路(原红光针织厂)，统一社会信用代码91340200553284912J。法定代表人：宋建军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘斌，安徽瀛国伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱康康，安徽瀛国伦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卫进，女，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。被上诉人（原审被告）：周声华，男，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：卫进，女，1969年11月25日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区,系周声华之妻。上诉人芜湖市徽商盛元置业有限公司（以下简称徽商公司）因与被上诉人卫进、周声华房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7899号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徽商公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持徽商公司的一审诉讼请求，本案诉讼费用由卫进、周声华承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。1.徽商公司的一审诉请并未超过诉讼时效。房屋买受人以诉讼时效已过为由拒绝支付购房款，使得合同目的无法实现，显违反了公平合理、等价有偿的民法基本原则。2.案涉贷款无法办理，卫进、周声华可通过直接付款方式履行合同义务。故双方就新的购房尾款支付时间未达成约定，应视为履行期限不明确。3.卫进、周声华应按照合同约定支付房屋余款和相应的违约金。卫进、周声华共同辩称，徽商公司的诉请超过上述时效。案涉房屋买卖合同签订后不久，卫进、周声华即向徽商公司沟通退房事宜，徽商公司一直推诿拖延。卫进、周声华已无力支付案涉房屋余款。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。徽商公司向一审法院起诉请求：1.判令卫进、周声华支付购房款330000元;2.判令卫进、周声华以330000元为基数，按照日万分之三标准支付自2011年8月17日起至实际付清之日止的违约金。一审法院认定事实：2011年8月6日，徽商公司（卖方）与卫进、周声华（买方）签订《商品房买卖合同》，约定：1、卖方将芜湖市镜湖区徽商财富广场812室房屋（设计用途：办公）出售买方，建筑面积57.29㎡，总房款662272元；2、付款方式：买受人于2011年8月1日前付房款332272元，余款330000元由买受人在2011年8月16日前办理银行贷款或付款，同时提供银行贷款所需全部材料，逾期按第五条违约处理；3、第五条，买受人如未按合同规定的时间付款，按下列方式处理：（2）买受人逾期付款的，出卖人应进行催告，自催告通知发出之日起90日后（不得少于三个月的合理催告期），出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的3%向出卖人支付违约金，出卖人未行使解除权的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金等。合同签订后，卫进、周声华支付首付款332272元。2012年5月8日，徽商公司向卫进邮寄《通知》，载明：“卫进客户：您在2011年7月16日认购了芜湖徽商财富广场北楼812室，并于2011年8月6日已签署《商品房买卖合同》，根据双方签署的《商品房买卖合同》约定，您须在规定的时间内办理银行按揭贷款，否则视为乙方（即“您”）违约，当承担相应违约责任。至今您仍未办理银行按揭贷款相关手续，现再次通知您，若自本通知发出之日起5日内，您若仍然没有办理相关银行按揭手续，则我公司将按双方签署《商品房买卖合同》的相关条款追究相关违约责任。”卫进于次日签收。一审庭审中，卫进认可如下事实：1.双方于2015年前一直就案涉房屋问题进行沟通，但因徽商公司主张继续履行，卫进、周声华主张退房款，均协商未果，后双方无任何沟通；2.2020年7月，徽商公司要求卫进、周声华继续履行合同，但未达成一直意见。一审认为，卫进、周声华和徽商公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行。合同约定余款330000元由买受人（即本案被告）在2011年8月16日前办理银行贷款或付款，但卫进、周声华一直未办理贷款或付款，对此徽商公司显然是明知的，但其仅在2012年向卫进、周声华书面主张权利，虽卫进、周声华自认2015年前双方曾有过协商，但此后徽商公司亦未提供证据证明其一直向卫进、周声华主张权利导致诉讼时效中断，而直至今年才诉至法院，已超过诉讼时效，故对徽商公司的诉讼请求，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回芜湖市徽商盛元置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费减半收取5172元，由芜湖市徽商盛元置业有限公司负担。本案二审中，徽商公司、卫进、周声华均未向本院提交新的证据。本院二审查明：一审中，卫进、周声华答辩称，案涉合同符合法定解除条件，应当予以解除。二审中，双方当事人确认卫进、周声华于2011年9月即向徽商公司主张退房，但徽商公司未予同意。其他事实同一审一致，本院对其予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点为：1.本案诉请支付购房余款的诉讼时效有无经过。2.徽商公司向卫进、周声华主张继续履行案涉房屋买卖合同有无事实和法律依据。一、关于诉讼时效问题。根据一审查明事实可知，因卫进、周声华未按期办理按揭贷款，徽商公司于2012年向卫进发出通知，但并未主张解除案涉商品房买卖合同，仅表示根据合同约定主张相应的违约责任。根据案涉商品房买卖合同内容，在买受人未按期办理按揭贷款的情形下，如出卖人徽商公司未行使解除权，则合同继续履行，买受人需支付相应的违约金。故在案涉合同处于继续履行状态下，买受人卫进、周声华负有继续支付购房余款的合同义务。对于该继续付款义务，案涉合同并未约定明确的付款时间，且在案证据并未显示双方当事人在本案起诉前主张过解除合同，故一审认定徽商公司主张购房余款的诉讼时效已经届满，缺乏事实和法律依据，本院予以更正。二、关于继续履行问题。徽商公司一审诉请的诉讼时效虽尚未经过，但案涉商品房买卖合同签订至今已有九年有余，买受人卫进、周声华既未就案涉房屋办理银行按揭贷款，亦无直接支付余款意愿，且卫进、周声华在本案中称其无付款能力且主张解除合同。故考虑到案涉合同的标的物房屋属于大宗商品和当事人的履约能力，本院认定案涉商品房买卖合同自一审庭审之日2020年9月29日解除，对徽商公司主张继续履行的诉请不予支持。徽商公司另一项违约金诉请系依据继续履行而提出，故亦不予支持。案涉商品房买卖合同解除后，双方当事人之间的其他争议可依法另行主张。综上所述，徽商公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决查明事实清楚，适用法律虽有不当，但结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10344元，由上诉人芜湖市徽商盛元置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十一月二十四日书记员  高 佳附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;……