山东省聊城市中级人民法院 行 政 判 决 书 (2020)鲁15行终182号 上诉人（原审第三人）：王洪友，男，1967年3月16日出生，汉族，居民，住临清市。 委托代理人：董启鹏，临清志同法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：金兰朝、周保洪、郭风荣等177人。 诉讼代表人：金兰朝，男，1951年5月20日出生，汉族，住临清市。 诉讼代表人：周保洪，男，1952年10月11日出生，汉族，住临清市。 诉讼代表人：郭风荣，男，1955年8月24日出生，汉族，住临清市。 委托代理人：王龙，山东运泽律师事务所律师。 委托代理人：田亚男，山东运泽律师事务所律师。 原审被告：临清市自然资源和规划局。住所地：临清市果园街**。 法定代表人：王培峰，局长。 委托代理人：刘英鹏，该局法规科工作人员。 委托代理人：王广民，山东众星为民律师事务所律师。 原审被告：临清市房产信息服务中心。住。住所地：临清市温泉路与育新街交汇处东侧路北/div> 法定代表人：吕金国，主任。 委托代理人：任方勇，该中心工作人员。 委托代理人：邵璞，山东荣润律师事务所律师。 原审第三人：聊城三元置业有限公司。住。住所地：聊城市东昌西路南鼎舜花园****/div> 法定代表人：王发平，总经理。 上诉人王洪友因房屋行政登记一案，不服临清市人民法院（2019）鲁1581行初73号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 原审法院认定：177名原告均系临清市龙清苑小区业主。2011年5月17日，第三人王洪友、聊城三元置业有限公司（以下简称三元置业公司）签订《商品房买卖合同》一份，由王洪友购买三元置业公司开发建设的商业房，合同约定建筑面积约为175.1平方米。2016年9月6日，三元置业公司与王洪友在被告临清市房产信息服务中心（以下简称临清房产中心）办理了该处房屋的所有权转移登记审批,临清房产中心（临清市房地产管理处）为第三人王洪友颁发了临房权证青私字第××号《房屋所有权证》，该证载明：房屋坐落：青年办事处车营街龙清苑小区门市楼门市幢7室，建筑面积：180.19㎡。但自2016年6月份小区交房开始，该处房屋一层西部分一直作为临清市龙清苑小区的警卫室和物业办公室用房使用。2016年12月份，王洪友在又向三元置业公司交纳了14000元左右的购房款后，取得案涉第079148号房屋所有权证，并发现龙清苑小区警卫室和物业办公室用房登记在该房屋所有权证下。之后，王洪友与警卫室和物业办公室用房的使用者临清市宏恩物业有限公司发生争议，王洪友向法院提起排除妨害之诉，聊城市中级人民法院终审认为，在王洪友的房产证被相关行政机关撤销前，宏恩物业公司的占有应认定为无权占有。如将来王洪友的该房屋所有权证书被撤销，宏恩物业公司可另行主张权利，支持了王洪友排除妨害的诉讼请求。之后，临清市龙清苑小区的177名业主提起本案诉讼。 原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”《物业管理条例》规定：物业管理用房的所有权依法属于业主。本案中，案涉争议房屋部分一直作为临清市龙清苑小区的警卫室和物业办公室用房使用，属于该小区的物业服务用房，其所有权，依法属于业主共有。第三人三元置业公司作为开发企业对此应属明知，其无权处分属于业主共有的部分，无权将其出售给第三人王洪友。故三元置业公司在协助第三人王洪友办理房屋所有权转移登记时要求王洪友补交购房款并将案涉警卫室和物业办公室用房申请登记在王洪友名下，侵犯了龙清苑小区全体业主的合法权利。被告临清房产中心在办理案涉房屋所有权转移登记时，虽然符合当时颁证的程序规定，但将案涉争议房屋部分（警卫室和物业办公室用房）登记在第三人王洪友名下，在事实上侵犯了他人的合法权益，以致引发多起诉讼，造成不良社会影响，明显不当，依法应当撤销，并应重新作出具体行政行为。第三人王洪友合理合法的损失可通过民事诉讼程序另案向三元置业公司主张。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（六）项之规定，判决：一、撤销被告临清市房产信息服务中心于2016年9月6日为第三人王洪友颁发的临房权证青私字第××号《房屋所有权证》；二、责令被告临清市自然资源和规划局、临清市房产信息服务中心于本判决生效后30个工作日内为第三人王洪友重新办理《房屋所有权证》。案件受理费50元，由被告临清市房产信息服务中心负担。 上诉人王洪友不服原审判决，上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误，应依法予以撤销。2011年5月17日，上诉人和三元置业公司签订《商品房买卖合同》，上诉人购买龙清苑小区门口北侧的门市楼一处，2016年临清市自然资源和规划局为上诉人颁发了临房权证青私字第××号房屋所有权证，产权面积180.19平方米，后因龙清苑小区物业占有约9平方米的房屋作为警卫室，经协商该小区物业拒绝交付本属于上诉人的房屋，上诉人将临清市宏恩物业有限公司诉至临清市人民法院，临清市人民法院作出（2019）鲁1581民初69号、聊城市中级人民法院作出（2019）鲁15民终2522号民事判决书，均确认涉案房屋的所有权归上诉人所有，该两份判决书已生效。据此，上诉人认为临清市自然资源和规划局为上诉人颁发了临房权证青私字第××号房屋所有权证合法有效。《聊城城区物业服务用房管理暂行办法》第四条、第五条明确规定，物业项目总建筑面积按照规划行政主管部门核发的《建设工程规划许可证》载明的建筑面积核定。物业服务用房应当与新建物业同步规划、同步设计、同步施工、同步交付。据此规定，被上诉人所提交的证据没有载明涉案房屋为物业用房。《建设工程规划许可证》的审查部门并不是自然资源和规划局，临清房产中心没有对规划进行审查的职能和义务，临清房产中心对上诉人提交079148号房屋所有权证的申请材料认为合法有效，才给其颁发房屋所有权证，该证的颁发程序合法、事实清楚。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判确认上诉人的临房权证青私字第××号《房屋所有权证》合法有效。 被上诉人金兰朝、周保洪、郭风荣等177人辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人称一审判决认定事实不清，适用法律错误没有任何依据。临清市人民法院作出的（2019)鲁1581民初69号判决书和聊城市中级人民法院作出的（2019)鲁15民终2522号民事判决书审理的内容是排除妨害纠纷，并未对涉案房屋的所有权进行确认，该两份判决书可以证明上诉人王洪友对其并没有购买涉案房屋且涉案房屋己被规划为物业服务用房的事实是明知的，三元置业公司将该房屋私自变更在上诉人个人名下，并在协助上诉人王洪友办理房屋所有权登记时要求王洪友补交购房款的行为不仅侵犯了龙清苑小区全体业主的合法权利，也违反了行政法规的强制性规定。二、本案的事实是二被上诉人临清房产中心和临清市自然资源和规划局未尽到合理审查义务，违规向三元置业公司颁发临房权证青有字第××号和向上诉人王洪友颁发临房权证青私字第××号房屋所有权证书。根据《中华人民共和国物权法》第七十三条之规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有；一审时提交的涉案房屋照片及施工图可以证明，本案所涉房屋与王洪友从三元置业公司后买的房屋系两个完全独立的空间，水暖电路均系分别规划，独立施工且有实体墙，同时，上诉人王洪友的房屋屋门走向向东，该涉案房屋的屋门走向向西，并且该房屋自交房以来，一直作为临清市龙清苑小区的警卫室和物业办公用房使用，根据以上事实及法律规定，足以认定涉案房屋为本小区的物业服务用房，其所有权依法属于业主共有，三元置业公司无权处分属于业主共有的部分，更无权将其出售给上诉人王洪友。本案中，二被上诉人在未尽到合理审查义务且未依法进行查验的情况下，违规颁发房屋所有权证书的行为没有事实和法律依据，应当予以撤销。三、上诉人依据《聊城城区物业服务用房管理暂行办法》第四条之规定主张被诉所有权证书颁发程序合法，是对该法条的片面理解，《聊城城区物业服务用房管理暂行办法》第四条是对建设单位配置物业服务用房的建筑面积的规定，本案被上诉人的诉求是对临清房产中心和临清市自然资源和规划局未尽到合理审查义务，违规颁发所有权证书这一具体行政行为，因此，该法条与本案无关。反而在《聊城城区物业服务用房管理暂行办法》第三条中明确约定，“物业服务用房其所有权依法属于全体业主共同所有，未经业主大会同意，任何单位和个人不得侵占或改变其用途。物业服务用房不得买卖和抵押”，该条款更能证明上诉人取得涉案房屋的所有权证书不具有合法性。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，上诉人的上诉理由并不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告临清市自然资源和规划局述称：一审判决认定事实不清。是否属于物业服务用房应当依据规划行政部门核发的建设规划合格证载明的规划条件和建筑面积来核定。一审判决缺乏该项事实认定，被诉登记行为本身不存在错误。一审判决主文第二项责令被上诉人重新办理“房屋所有权证”表述错误，现在是颁发不动产产权证。请求二审法院依法裁判。 原审被告临清房产中心述称：同意上诉人的上诉理由和上诉请求。该住宅小区没有物业服务用房的现状是因为规划建设行政部门在颁发建设工程规划许可证时，没有按照国家法律法规的要求明确标注物业服务用房的位置和面积，而不是因为涉案行政登记行为造成的。颁发规划许可证是前期行政行为，行政登记是后期行政行为，是基于前期行政行为延续形成的行政登记行为。单独的审查涉案行政登记行为，没有任何违背事实和法律规定的瑕疵，不应被人民法院予以撤销，就是撤销了行政登记行为，也不意味着该住宅小区就有了物业用房。小区业主要合法取得物业合法用房，应当向规划行政部门提出，在行政规划部门做出相应的规划调整后，不动产登记机关将会按照调整后的规划许可证重新进行不动产登记。一审判决第二项违背了行政登记行为的基本准则，应予撤销，因为行政登记行为是基于权利人的申请启动的，并不是登记机关依职权主动发起的，该判项不具备可以履行的条件。请求二审法院依法裁判。 原审第三人三元置业公司未提交书面陈述意见。 本院经审理查明的事实与一审判决一致，本院依法予以确认。 本院认为： 一、关于被诉房屋登记行为的合法性问题 《不动产登记暂行条例》第十六条第一款规定，申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：（一）登记申请书；（二）申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；（三）相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料；（五）与他人利害关系的说明材料；（六）法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。第十八条规定，不动产登记机构受理不动产登记申请的，应当按照下列要求进行查验：（一）不动产界址、空间界限、面积等材料与申请登记的不动产状况是否一致；（二）有关证明材料、文件与申请登记的内容是否一致；（三）登记申请是否违反法律、行政法规规定。本案中，上诉人王洪友与三元置业公司申请办理房屋所有权转移登记时，向房屋登记部门提交了双方2011年5月17日签订的《商品房买卖合同》、临清市方信房地产工程测绘院2014年4月14日测绘的《房屋分层分户平面图》等材料，其中，《商品房买卖合同》显示房屋面积约为175.10平方米，该合同所附《房屋平面图》显示王洪友所购房屋（王洪签字按印）与案争的小区“警卫室”分属相互独立的两个空间；而临清市方信房地产工程测绘院2014年4月14日测绘的《房屋分层分户平面图》则将合同附图中相互独立的两个空间测绘成一个完整的空间，房屋面积变为180.19平方米。庭审中，上诉人王洪友亦承认，其购买房屋时，案争房屋就已经作为小区警卫室使用，上诉人亦未购买警卫室用房。由上可知，在上述申请材料显示的面积、空间界限存在不一致的情况下，临清房产中心根据临清市方信房地产工程测绘院测绘的《房屋分层分户平面图》显示的面积、空间界限为上诉人王洪友办理房屋所有权转移登记并颁发了被诉《房屋所有权证》，显然未尽到法定审核职责。被诉登记颁证行为属认定事实不清，主要证据不足，依法应予撤销。至于当事人所争议的案争房屋是否规划为小区警卫室和物业办公用房，并不能改变该案争房屋长期以来就当作小区警卫室和物业办公用房的事实，亦不能成为审查被诉登记行为合法性的障碍。 二、关于一审法院判决原审被告重新作出行政行为是否正确的问题 根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条的规定，行政行为有主要证据不足、适用法律、法规错误、违反法定程序等情形之一的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。本案中，一审法院在判决撤销被诉登记颁证行为的同时，判决原审被告重新作出行政行为，并无不当。 原审被告临清房产中心称，行政登记行为是基于权利人的申请启动的，并不是登记机关依职权主动发起的，一审法院判决原审被告重新作出行政行为不具备可以履行的条件。确实如临清房产中心所说，房屋登记行为为依申请的行政行为，但是，本案上诉人王洪友和三元置业公司已共同向原审被告提出房屋登记的申请，在被诉登记颁证行为因事实不清被法院判决撤销后，该房屋登记的申请依然存在，房屋登记部门仍然有依据当事人的申请及提供的材料进行审查作出登记的法定职责。故临清房产中心的主张不能成立，本院不予支持。 至于原审被告临清市自然资源和规划局所称的一审判决第二项表述不准确的问题，实无意义，并不影响其依法履行职责。 综上所述，原审判决部分理由欠当，但结果正确，可予维持。依据《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人王洪友负担。 本判决为终审判决。 审判长  孙金昌 审判员  李 扬 审判员  孟庆杰 二〇二〇年十一月十日 法官助理高世宁 书记员吴晨茜