山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0124民初2300号原告：于丁瑞，男，1968年1月2日出生，汉族，住平阴县，委托诉讼代理人：宋厚禄，平阴谷城法律服务所工作人员。被告：山东万商城房地产开发有限公司，住所地平阴县，统一社会信用代码91370124061153684T。法定代表人：刘国云。委托诉讼代理人：孟广敏，山东光敏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祥坤，山东光敏律师事务所律师。原告于丁瑞与被告山东万商城房地产开发有限公司（以下简称：万商城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年9月17日、10月21日公开开庭进行了审理。原告于丁瑞及委托诉讼代理人宋厚禄、被告万商城公司委托诉讼代理人张祥坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于丁瑞向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付所欠的商铺租赁费29744元（自2019年4月1日至2020年7月31日），并承担合同约定的违约责任至付清之日止，立即返还商铺房屋；2.要求被告支付2020年8月1日至实际返还房屋期间的使用费及违约金（参照合同约定的租赁费数额及约定的违约金标准计算）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年，原告购买了被告位于山东万商城C区B10栋19号商铺一处。2018年4月1日，被告根据自己发展需要，找原告协商租赁商铺，并与原告签订《商铺租赁合同》。合同约定，租赁期间自2018年4月1日至2020年3月31日，租赁费为每季度5577元，按季度结算。未按时支付应付款项属违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向对方支付所欠款项1%的违约金。合同签订后，被告仅向原告支付了第一年的租赁费，自2019年4月1日至今，经原告无数次催要及要求收回该商铺，被告均以种种理由推拖。无奈诉之法院，诉求同前。被告山东万商城房地产开发有限公司辩称，首先，被告方没有构成违约，被告同意在原告提供正规租金发票，并填写租金支付申请表后支付剩余租金。因为双方签订的租赁合同中约定，收取租金时，原告应向被告提供正规的租金发票，并填写《租金支付申请表》。本案中原告既没有向被告提供发票，也没有填写租金支付申请表，故被告向原告支付租金的条件没有成就，原告要求被告承担违约责任也就没有事实依据。即便应承担违约责任，因双方约定的违约金过高，也应当依法予以适当减少。第二，原告主张《商铺租赁合同》期满后参照约定的租金数额支付使用费没有事实和法律依据。《商铺租赁合同》到期后，被告没有向原告提出续租请求，双方之间未形成新的租赁合同关系，故原告要求参照原租赁合同约定的租金和违约金计算合同期满后的租金或使用费没有事实及法律依据。综上，要求法院查明案件事实，依法裁判。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月29日，原告于丁瑞购买了被告万商城公司开发的位于山东万商城C区B10栋19号商铺一处。2018年4月1日，原告于丁瑞作为出租方（甲方）将所购买的涉案商铺租赁给被告万商城公司（乙方）使用，并签订《商铺租赁合同》，合同主要内容为：第一条租赁内容，一、甲方将位于山东万商城C区B10栋19号商铺租赁给乙方，租赁期间自2018年4月1日至2020年3月31日，共计8个季度。二、甲方租赁给乙方的商铺建筑面积为64.76平方米，甲方同意乙方或由乙方再次转租所租房屋作为经营使用，其经营范围由乙方自行决定。四、甲方同意乙方根据经营使用需要进行合理的改造和装修，待租赁期满不愿续租或收回商铺时，乙方无需对租赁商铺进行原貌恢复，乙方无法搬移物件和已装修部分归甲方所有。第二条租金及其他费用，每季度租金5577元，按季度结算和支付。第四条续租，本合同期满后，乙方享有优先续租权，乙方应在租赁期满前一个月向甲方提出，并签订新租赁合同。第六条违约，乙方未按时向甲方支付应付款项属于乙方违约，每逾期一天，除付清所欠款项外，每天向甲方支付所欠款1%的违约金。租赁合同签订后，原告将涉及案商铺交付被告，被告支付租金至2019年3月31日，自2019年4月1日起至2020年3月31日合同期满之日止的租金22308元，被告未支付。租赁合同期满后，原、被告双方未在续签新的租赁合同。本案在审理期间，经现场勘查，涉案商铺处于闲置状态。另查明，本案在2020年9月17日开庭审理时，被告万商城公司当庭表示，原告可于庭后三日内前往被告处领取房屋钥匙。原告于2020年10月8日在被告处取回房屋钥匙，并与新的租赁户签订租赁合同，将涉案商铺另行出租，租期为两年，租金每年5000元。再查明，本院审理的其他两件与被告万商城公司有关的房屋租赁合同案件，案号为（2020）鲁0124民初2301号、2302号。出租方在案件审理期间同样与新的租赁户签订租赁合同，将涉案商铺另行出租，租期为两年，租金每年5000元。本院认为，本案的争议焦点问题是：一、原、被告双方之间租赁合同的权利义务于什么时间终止。二、原告诉求的商铺租赁费及返还商铺之前的使用费应如何计算。三、原告诉求的违约金应如何计算。针对第一个焦点问题，原、被告双方之间租赁合同的权利义务于什么时间终止。原告认为，原租赁合同到期后，被告没有交还涉案商铺，故双方的原租赁合同继续有效，因被告未能支付租赁费，所以原告主张双方的租赁合同于2020年7月31日解除。被告认为，原租赁合同到期后，双方未签订新的租赁合同，被告也未使用涉案商铺，故双方的权利义务于合同期满后即2020年4月1日终止。本院认为，原、被告双方租赁合同的权利义务应于合同期满后即2020年4月1日终止，理由如下：2018年4月1日，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》约定，租赁期间自2018年4月1日至2020年3月31日。合同到期后，双方未续签新的租赁合同，且在本案庭审中原告自述，在合同期满催收租赁费时，不间断的要求被告交还商铺。综上可以看出，合同期满后，双方就是否继续租赁涉案商铺未能达成一致，且通过现场勘查，涉案商铺处于闲置状态，也无证据证实合同期满后被告仍继续使用涉案商铺。故本院认定，原、被告双方租赁合同的权利义务于合同期满后即2020年4月1日终止。针对第二个焦点问题，原告诉求的商铺租赁费及返还商铺之前的使用费应如何计算。关于原告诉求的商铺租赁费，根据上述对第一个焦点问题的分析，双方租赁合同的权利义务于合同期满后即2020年4月1日终止，故2020年4月1日前所欠的租赁费被告应当支付。经庭审查明，自2019年4月1日起至2020年3月31日合同期满之日止被告尚原告租金22308元。故被告应当向原告支付所欠租赁费22308元。关于原告诉求的返还商铺之前的使用费。1.返还商铺之前的使用费是否应当计算。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物是承租人的法定义务。具体到本案，涉案租赁合同期满后，商铺的钥匙由被告保管，被告主张在合同期满前曾电话通知原告收房，但原告对此不予认可。本院认为，根据“谁主张、谁举证”的举证规则，被告应举证证明合同期满后自己履行了通知收房的义务，被告虽提交了平阴万商城商业管理有限公司出具的证明予以证实自己的主张，但该份证明出具的主体与被告有关联关系，且该份证明也无其他证据能够佐证，无法形成完整的证据链。故对被告的主张，本院不予采信。因被告未能在合同期满后向原告返还涉案商铺，造成涉案商铺处于闲置状态，致使原告无法继续使用或再行对外转租，给原告造成了一定的经济损失，故原告要求被告支付返还商铺之前的使用费，应当予以支持。2.返还商铺之前的使用费应按何种标准进行计算。原告认为，应当参照原租赁合同约定的租金进行计算。本院认为，因被告未能履行返还涉案商铺的法定义务，造成涉案商铺处于闲置状态，给原告造成了一定的经济损失。该经济损失应以原告受到的实际经济损失为依据，实际经济损失应以现行市场中同地段的租金价格为标准。参照本案在审理期间，原告与他人签订的新的租赁合同，及本院审理的另外两起案件中，另案原告与他人签订的新的租赁合同中每年租金5000元的约定，本院酌定，原告主张的返还商铺之前的使用费应以现行市场价格即每年租金5000元计算。3.返还商铺之前的使用费应如何计算起止时间。本院认为，原租赁合同期满后，被告应当返还涉案商铺，故返还商铺之前的使用费应自2020年4月1日起计算。2020年9月17日庭审中，被告曾明确表示原告可于庭后三日内到被告处取回商铺钥匙，该陈述应视为被告履行了返还涉案商铺的通知义务。故返还商铺之前的使用费应计算至2020年9月20日。因原告自身原因导致未能在被告通知的期间内领取商铺钥匙，故2020年9月20日后的使用费，应由原告自行承担。综上，原告主张的返还商铺之前的使用费应为2361.07元【12个月/5000元×5个月20天（2020年4月1日至2020年9月20日）】。针对第三个焦点问题，原告诉求的违约金应如何计算。因被告未能支付原告2019年4月1日起至2020年3月31日期间的租赁费，故原告要求被告支付违约金，符合双方合同约定。但双方约定的违约金明显过高，本院依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算。对于原告主张的返还商铺之前的使用费应计算违约金的请求，本院认为，首先，违约金的计算应以双方约定为前提。其次，返还商铺之前的使用费本身就是对原告实际损失的一种弥补，与违约金的功能性质相一致。故原告的该项主张，于法无据，本院不予支持。综上所述，本院认为，原告于丁瑞与被告山东万商城房地产开发有限公司签订的《商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反国家强制性法律规定，为有效合同。对于原告的各项诉讼请求，如上述对本案焦点问题的分析认定，其合理部分本院予以支持，不合理部分本院不予支持。对于原告主张的要求被告返还涉案商铺的诉讼请求，本院认为，2020年10月8日，原告与他人另行签订新的租赁合同，并取回涉案商铺钥匙，商铺已由原告实际控制后再行出租，故该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十一条、第一百零八条、第一百零九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告山东万商城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告于丁瑞租金22308元；二、被告山东万商城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告于丁瑞违约金（违约金计算方式：以本金5577元为基数，自2019年7月1日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率的1.95倍计算，自2019年8月20日起至2019年9月30日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金11154元为基数，自2019年10月1日起至2019年12月31日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金16731为基数，自2020年1月1日起至2020年3月30日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；以本金22308元为基数，自2020年4月1日起至实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算）；三、被告山东万商城房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告于丁瑞涉案商铺使用费2361.07元。四、驳回原告于丁瑞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计272元，由被告山东万商城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  吴 鹏二〇二〇年十一月十六日法官助理  杨 雪书 记 员  娄秉城