沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16209号原告：方伟，女，1986年11月15日出生，汉族，住沈阳市于洪区。被告：沈阳鼎盛如意物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区西塔街****，统一社会信用代码912101023131428941。法定代表人：于海彪，系该公司经理。委托代理人：田晓东，系辽宁良友律师事务所律师。委托代理人：蒋咏辰，系辽宁良友律师事务所律师。原告方伟与被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司（以下简称“鼎盛如意公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告方伟诉称，原告与被告于2014年12月21日签订商铺租赁托管合同，原告将其购买的商铺（面积5.24平方米，总价169473.68元，地址沈，地址沈阳市和平区西塔街**B16被告进行商业经营，被告按照商铺价款的8%，每年向原告支付年租金13558元，逾期应支付年租金每日0.5%的违约金。合同约定2015年4月15日至2018年4月14日，由被告免费承租使用，2018年4月15日起支付租金，但是至今被告未能支付租金，而且目前商场己经变更经营业态，无法达到合同目的，因此要求解除合同，并判令被告支付租金、将商铺恢复原状并撤出、承担本案诉讼费及其它费用。诉讼请求：1、请求判令解除商铺租赁托管合同；2、请求判令被告支付原告租金33895元（自2018年4月15日至2020年10月14日止，按照房屋总价款169473.68元×8%计算）；3、请求判令被告将商铺恢复原状；4、诉讼费用由被告承担。被告鼎盛如意公司未到庭应诉，提交书面答辩意见辩称，一、答辩人不同意解除商铺租赁托管合同及补充协议，西塔大奥莱是一个整体,涉及到10000多平方米业主的利益无法分割。如果解除合同对大多数业主不公平,而且大多数业主同意由答辩人进行租赁及管理,解除合同会给大多数业主造成损失,目前起诉到法院的合计一起占面积是很少的一部分。如解除合同给答辩人造成损失,则答辩人保留向原告索赔的权利。二、双方约定的一九分层方式进行支付租金,而不是固定的8%。商铺租赁托管合同第四条约定的租金支付方式是一九分成,双方未约定按照每年固定的8%支付租金。补充协议是因为多名业主阻挠金水牡丹正常营业,答辩人无奈之下才与对方签订的,补充协议写明是按照商铺租赁托管合同第四条的约定,但商铺租赁托管合同未约定固定的8%方式,所以补充协议的约定是错误的,答辩人不应按补充协议向对方支付租金。三、商铺租赁托管合同第四条约定了两种租金支付方式,双方未约定按照哪种方式进行支付。四、即便按照每年8%的方式,计算依据也应该是存量房买卖合同中的房价款,而不是补充协议中写的总金额。对方在购买涉案房屋时签署了两份合同,一份是存量房买卖合同、一份是房屋买卖合同,房屋买卖合同中的约定了房屋价款和装修款、管理费等,存量房买卖合同与房屋买卖合同中的房屋价款是一致的,所以双方的真实房屋价格是存量房买卖合同中写明的价格。存量房买卖合同是在房产机关备案的合同,证明效力大于双方签订的房屋买卖合同，所以租金标准应该按照存量房买卖合同中的房屋价款进行计算。补充协议是在多名业主多次去金水牡丹闹的情况下才签订了一年,上面写明的合同总金额不是双方在签署商铺租赁托管合同时的真实意思表示,对答辩人不应有约束力。五、关于履约问题。因答辩人的前法定代表人去世,给本案合同履行造成一定困难。因为被答辩人聚众闹事,阻止答辩人经营,致使答辩人无法正常营业,被答辩人对造成履约困难存在一定的过错。当时受到“萨德事件”影响,国人对韩国及韩国经营的事务存在一定抵触情绪,致使答辩人营业状况处于低迷状态,对答辩人正常履行合同义务造成了严重影响。综上,本案被答辩人的诉请与客观事实极其不符,缺乏相关法律依据。恳请贵院予以充分考虑并采纳,依法驳回其诉讼请求,并依法作出公正判决。经审理查明，原告方伟系位于沈阳市和平区西塔街67-1号（B16）,建筑面积5.24平方米商铺的所有权人。2014年12月21日，原告方伟（甲方、出租人）与被告鼎盛如意公司（乙方、承租方）签订《商铺租赁托管合同》一份，约定甲方同意将本合同中商铺租赁给乙方用于商业经营，并将商铺的相关权利委托乙方进行托管。租赁商铺坐落于沈阳市和平区西塔街67-1号（B16），建筑面积5.24平方米。租赁用途：乙方向甲方承诺，租赁该商铺仅作为商业经营使用。租赁期共10年，自2015年4月15日起至2025年4月14日止，本合同签订之日起到2015年4月15日为商铺的装修免租期，甲方不收取乙方租金。租赁期满，甲方有权收回商铺。乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。如甲方不愿续租，则乙方同意按照甲方与商铺出卖人房屋买卖成交总价169473.68元的150%的价格，甲方将上述商铺出售给乙方，甲乙双方另行签订商铺买卖合同。租期第1年至第3年（自2015年4月15日起至2018年4月14日期间），甲方同意乙方无偿使用租赁商铺，租期第4年到第10年（自2018年4月15日至2025年4月14日期间）的租金标准，于上一年度租期届满前3个月，甲乙双方可选择以下方式确定租金：1.根据当时市场情况由双方协商确定；2.承接房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报。在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。乙方承租商铺用于西塔奥莱商场项目统一经营，商场实行统一经营管理的方式进行经营和收益：即统一业态规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一营销活动，统一向业主支付租金和收益。合同签订后，原告将涉诉商铺交付被告使用，双方合同约定的无偿使用截止日期为2018年4月14日。另查明，2018年4月26日，原告方伟（甲方）与被告鼎盛如意公司（乙方）签订《西塔大奥莱商铺租赁补充协议》一份，约定双方就西塔大奥莱商铺租赁合同的年返利事宜，经协商达成如下意向作为原合同的补充协议：一、按照甲乙双方关于西塔大奥莱商铺租赁托管合同第四条（2）款执行。二、乙方需按以下方式支付：1、向甲方支付承接房屋买卖合同总金额169473.68元*8%=13558元为年返利金额；2、于2018年4月26日给付房屋买卖合同总金额169473.68元*3%=5084元的金水牡丹酒店储值卡为增值返利，未消费的金水牡丹酒店储值卡可于2019年4月15日由乙方以90%面值金额现金回收；3、于2018年10月15日给付2018年4月15日至2018年10月15日半年返利金额现金6779元，逾期需支付应返利金额每日0.5‰的违约金；4、于2019年4月15日给付2018年10月15日至2019年4月15日半年返利金额现金6779元，逾期需支付应返利金额每日0.5‰的违约金。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地，地上**、地下**有不等份额的所有权组成。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、商铺租赁托管合同、西塔大奥莱商铺租赁补充协议以及原告的当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经庭审审查，本院予以确认。本院认为，根据民事诉讼法的有关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了质证的权利。原、被告签订的《商铺租赁托管合同》、《西塔大奥莱商铺租赁补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护。本案当事人争议的主要问题是原、被告签订的《商铺租赁托管合同》是否应当解除，原、被告签订的《商铺租赁托管合同》租赁期限为10年（2015年至2025年），且合同中明确约定，在租赁期内，甲方同意乙方对租赁商铺进行装修、结构改造或增设他物。甲方同意乙方对商铺进行转租、转借。现涉诉商铺建筑面积近一万平方米，地上三层、地，地上**、地下**有不等份额的所有权组成。鉴于涉诉商铺所在项目的整体性，现主张解除合同的业主所占面积比未超过大多数，且原告商铺所处位置不宜单独划分，故综合整体利益并兼顾对原告自身利益的保护，原、被告之间签订的《商铺租赁托管合同》暂不宜解除，被告应当积极主动履约，不得损害原告及全体业主的合法权益。本案原告虽依法可以行使解除权，其在本案中的权利处于整体利益中，故该项请求暂不宜行使，可待条件成就时再行主张。关于原告要求被告支付2018年4月15日至2020年10月14日租金的诉讼请求，原、被告双方虽在合同中约定了两种租金给付方式，但签订合同时双方并未进行选择，通过《西塔大奥莱商铺租赁补充协议》可确认双方已选择租金标准按照房屋买卖合同确定的每年8%固定返利回报，即年租金13558元（169473.68元*8%）。故对于原告要求被告支付2018年4月15日至2020年4月14日租金27116元的诉请予以支持。对于原告主张的2020年4月15日至2020年10月14日的租金问题，双方在《商铺租赁托管合同》中未对租金支付期限作出明确约定，在之后签订的《补充协议》中对于2019年4月15日之后租金的支付期限亦未达成一致意见，对支付期限没有约定或者约定不明确，租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，故原告请求的2020年4月15日之后的商铺租金因履行期限尚未届满，本案暂不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告方伟2018年4月15日至2020年4月14日租金27116元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费648元（原告已预交），由被告沈阳鼎盛如意物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  郝志杰人民陪审员  邹士芳人民陪审员  费秀云二〇二〇年十一月九日书 记 员  王俊恫本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国物权法》第七十六条：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。