四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0112民初5123号 原告（反诉被告）：四川省成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**社区居民委员会，住所地四川省成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**路128号。 法定代表人：向华，居委会主任。 委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张文斌，四川均鼎律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李强，男，1963年6月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：林诗然，四川超环律师事务所律师。 原告四川省成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**社区居民委员会（以下简称江**社区居委会）与被告李强租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，李强于2020年9月25日提出反诉，本院审查后予以受理。本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告江**社区居委会的委托诉讼代理人张文斌，被告李强及其委托诉讼代理人林诗然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 江**社区居委会向本院提出诉讼请求：1.判令解除李强与江**社区第二届业主委员会签订的《委托承包经营协议》，由李强立即撤出江**社区XX外机动车停车场，返还给江**社区居委会占有，并支付从2018年4月1日至2020年6月30日的承包经营费51300元。2.判令解除李强与江**社区第三届业主委员会签订的《委托承包经营合同》，由李强立即撤出XX与XX小区之间的非机动车车棚，返还给江**社区居委会占有，并支付从2018年7月1日至2020年6月30日的承包经营费40800元；3.本案的诉讼费由李强承担。诉讼中，江**社区居委会明确相关承包经营费主张至租赁物返还时止。事实与理由：在2013年3月16日，江**社区第二届业主委员会与被告李强就XX外的汽车露天停车场，承包期限为2013年4月1日至2018年3月31日，月承包费为1900元；后又与李强就XX与XX之间的非机动车棚签订承包经营协议，承包期限为2015年7月1日至2018年6月30日，月承包费为1700元。期间江**社区第三届业主委员会将管理事务权依法移交给江**社区业主委员会。在本协议第三条双方权利与义务中权利的第7款规定：甲方业主委员会不成立时，由江**社区居委会执行此合同，直至新的业主委员会成立，因此江**社区居民委员会有管理经营的权限。在李强的经营承包期限到期后，李强一直经营至今，未补缴承包费用，也未搬离所承包的停车场，江**社区居民委员会多次与其协调沟通未果。为维护自身合法权益，特向人民法院起诉。 被告李强辩称，案涉的租赁场地所有权属于江**小区全体业主，江**社区居委会于2020年4月17日才与江**小区第三届业委会进行交接手续，才对江**小区代为行使业委会的职责，因此江**社区居委会对接之前的租赁费不享有诉讼主体资格。其次，假设江**社区居委会享有诉讼主体资格，李强也不应该支付租赁费。两份合同到期之后为了尽快办理移交，李强找到原业委会及江**社区居委会，但原业委会以解散为由不予交接，而江**社区居委会也以无权为由不予交接，这样使李强处于两难境地，为了维护小区的安全及停车秩序，只能在亏损状态下继续经营。即使要支付费用，也应该是使用费而非江**社区居委会起诉的租赁费，并且该费用的计算标准不能以合同未依据。因两份合同约定的租赁时间已经到期，李强是场地的实际使用人，而非承租人，所以不能按照合同约定的标准缴纳租金。如果法院判决李强支付相关费用，理应扣除李强支付的1700元履约保证金及5000元租金补偿。 李强向本院提出反诉请求：1.判令江**社区居委会退还李强2018年4月至6月自行车车棚租金共计5000元；2.判令江**社区居委会与李强进行车棚交接，并退还李强自行车车棚履约保证金1700元；3.判令江**社区居委会支付李强原非机动车棚设施费4000元及新增机动车车棚和非机动车棚设备设施费62700元；4.反诉费用由江**社区居委会承担。事实与理由：李强与江**社区居委会于2013年3月16日签订了《场地租赁协议》及江**社区第三届业主委员会2015年6月17日签订了《委托承包经营合同》，并支付了1700元的自行车棚履约保证金及设备设施费4000元，后李强对两车棚进行了部分改造和设备设施的安装，共计花费62700元；在上述两份合同到期前，因小区实施社区门禁卡制度，致使李强经营一直处于亏损状态，李强找到原业主委员会要求进行自行车棚及机动车棚交接，业委会虽同意退还李强2018年4月至6月自行车棚租金5000元，但以业委会任期届满无权办理交接及为了小区安全为由，要求李强继续经营。合同到期后，李强多次找到江**社区居委会，要求办理两车棚交接事宜，但江**社区居委会一直推诿，为维护自身合法权益，特向人民法院起诉。 江**社区居委会对李强的反诉辩称，1.李强的第一项反诉诉请无证据支持，于事实不符。因2018年3月27日召开此会议时江**社区业主委员会已经到期解散，不再具有合同主体资格，邓良贵不能代表已不存在的业主委员会，更不能代表合同相对人对合同内容进行变更；2.李强的第二项反诉诉请毫无依据且与本案事实不符。《委托成承包经营合同》约定李强（乙方）向江**小区第三届业主委员会（甲方）一次性缴纳履约保证金1700元，承包期满后办理完各项交接手续后由甲方退还乙方。现李强违约不应退还其履约保证金。3.针对李强的第三项反诉诉请，李强由于根本违约无权要求恢复原状或赔偿损失。 本院经审理认定事实如下：2013年3月16日，成都市龙泉驿区十陵街道江**社区第二届业主委员会（甲方）与李强（乙方）签订《委托承包经营协议》，约定双方就江**小区XX外的汽车露天停车场由甲方委托承包给乙方经营管理，在交足承包金的前提下自负盈亏。租赁期限为2013年4月1日至2018年3月31日5年内乙方拥有经营管理权。承包金额共计114000元，双方签约当场乙方向甲方支付2013年4月1日至2016年3月31日共三年的承包金68400元，2014年3月15日乙方向甲方缴纳2016年4月1日至2018年3月31日共两年的租金45600元。并约定停车场的所有权属江**社区全全体业主，由业主委员会代表业主管理并委托经营。如业主委员会不存在时，由江**社区居委会接管并履行此协议甲方的权利和义务，直到新的业主委员会成立后由社区居委会移交新一届业主委员会。承包期满乙方经营管理权自行消失，由业主委员会或居委会收回所有权。乙方根据发展需要，对停车场进行改建、扩建时，由乙方向甲方提出书面申请经甲方同意后可进行，改扩建所需费用由乙方自理，改造后的各项设施不得拆除（包括现有雨棚），经营期满后归甲方所有。在经营期限内一切维修事项和费用由乙方负责。 2015年6月17日，成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**小区第三届业主委员会（甲方）与李强（乙方）签订《委托承包经营合同》约定甲方将坐落在江**社区XX与XX之间的小区非机动车棚承包给乙方经营管理。承包期限为2015年7月1日至2018年6月30日，共3年。承包费每年缴纳20400元，乙方向甲方一次性缴纳履约保证金1700元，承包期满后办理完各项交接手续后甲方退还乙方履约保证金，违约者一律不予退还履约保证金。甲方业主委员会不成立时，由江**社区居委会执行此合同，直至新的业主委员会成立为止。乙方进行非机动车棚的日常维修保护事务，在经营期满后，不再经营交回甲方时，必须达到能正常使用的要求。乙方根据发展需要，对停车场进行改建、扩建时，由乙方向甲方提出书面申请经甲方同意后方可进行，改扩建所需费用由乙方自理，改造后的各项设施不得拆除（包括现有雨棚），经营期满后归甲方所有。在经营期限内一切维修事项和费用由乙方负责。在经营期内非机动车棚的维护，添置必备的设施等经营过程中发生的一切费用由乙方自负。 上述《委托承包经营协议》、《委托承包经营合同》签订后，合同当事人按约进行了履行。合同期满后，李强仍继续经营，但未再交承包费，双方也未签订新的租赁合同。江**小区第三届业委会于2018年1月任期届满，新一届业委会未选举产生。2020年4月17日，原江**小区第三届业委会成员与江**社区居委会办理了相关资料及财务凭证等的交接。 以上事实有《委托承包经营协议》、《委托承包经营合同》、《江**小区第三届业委会移交明细》及当事人陈述在案佐证，本院予以认定。李强主张出租方曾于2018年3月同意退还其租金5000元，因缺乏证据证明，故本院不予认定。 本院认为，本案所涉《委托承包经营协议》与《委托承包经营合同》系合同当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。各方应依照约定行使各自权利，承担各自义务。李强基于上述协议、合同与江**小区业主委员会形成的是租赁合同关系，双方约定的承包经营费属于租金性质。合同到期后，李强继续使用租赁物，出租方未对此提出异议，故依《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，李强与出租方在合同期满后形成的是不定期的租赁合同关系，李强应当按原合同约定租金（承包经营费）标准支付继续使用期间的租金。同时，出租方有权随时解除该不定期租赁合同。江**社区居委会作为合同约定的出租方业主委员会不成立时的合同执行人，有权代为行使出租方的权利，其主张要求解除合同，由李强腾退租赁物并支付租金的诉请，符合相关法律规定，本院予以支持。相关租金应计算至合同解除之日即起诉状副本送达李强的2020年9月12日为100740元，合同解除后李强实际使用期间的占有使用费应参照原定租金支付。 《委托承包经营合同》明确约定违约者一律不予退还履约保证金，李强未按该合同按季度支付租金，存在违约行为，故其反诉要求退还履约保证金1700元，不符合双方合同约定，本院不予支持。李强要求退还租金5000元，因缺乏事实根据，故本院亦不予支持。关于李强提出的设备设施费问题，双方在合同中明确约定改、扩建及添置必备的设施等经营过程中发生的一切费用由承租方负担，且约定相关设备设施在经营期满后归出租方所有，故上述费用应按双方约定处理，李强反诉要求江**社区居委会承担与双方约定不符，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，第一百四十二条之规定，判决如下： 一、解除被告李强与成都市龙泉驿区十陵街道江**社区第二届业主委员会于2013年3月16日签订的《委托承包经营协议》； 二、解除被告李强与成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**小区第三届业主委员会于2015年6月17日签订的《委托承包经营合同》； 三、被告李强于本判决生效后十日内将成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**社区XX外机动车停车场及江**社区XX与XX栋小区之间的非机动车车棚腾退给原告四川省成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**社区居民委员会； 四、被告李强于本判决生效后十日内向原告四川省成都市龙泉驿区十陵街道办事处江**社区居民委员会支付租金100740元；并支付按每月1900元和1700元标准分别计算至实际腾退之日止的机动车停车场和非机动车车棚占有使用费； 五、驳回被告李强的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取1051.5元，反诉受理费817.5元，共计1869元由被告李强负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  乐曦 二〇二〇年十一月十日 书记员  杨洋