湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11293号上诉人（原审原告）：广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司，营业场所湖南省长沙国家生物产业基地纬一南路星岛商业广场301栋。负责人：蔡锐彬。委托诉讼代理人：聂波，湖南联进律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚维亚，湖南联进律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邓志永，男，1974年6月11日出生，汉族，住湖南省浏阳市。上诉人广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司（以下简称宜华物业公司）因与被上诉人邓志永物业服务合同纠纷一案，不服湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5049号民事判决提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人宜华物业公司向本院提出上诉请求：1.请求撤销（2020）湘0181民初5049号民事判决；2.依法改判,支持宜华物业公司的全部诉讼请求;3.邓志永承担本案一审和二审诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。一审法院凭业主提供的照片就认定宜华物业公司提供的物业管理服务有瑕疵，并据此判定邓志永可以酌情减少拖欠的物业管理费并不缴纳滞纳金事实不清、证据不足。二、退一步讲，即使宜华物业公司提供的物业服务存在瑕疵或不到位的情况，也不是邓志永拒缴或少缴物业服务费的理由。根据《前期物业管理服务协议》和相关法律，即使物业管理服务存在瑕疵，邓志永可以向宜华物业公司提出继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任的方式、或者由业主大会决议更换物业公司，而不能采取消极长时间拒绝缴纳物业费。滞纳金条款系约定的违约条款，邓志永不及时缴纳物业服务费时，理应按照合同约定承担滞纳金。三、邓志永不缴纳物业服务费的行为不仅侵害了宜华物业公司的权利，更损害了公共利益。宜华物业公司收取物业服务费是为小区提供物业服务，邓志永无故拖欠物业服务费，辉影响宜华物业公司为小区提供物业服务的质量，辉影响其他业主主动缴纳物业服务费。被上诉人邓志永辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院维持原判。宜华物业公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判令邓志永支付物业管理服务费3675元，滞纳金1433元（滞纳金暂从2018年4月1日起计算至2020年4月1日止，并以3675元为基数，按每日千分之一的标准计算至实际履行之日止）；2、本案诉讼费用由邓志永负担。一审法院查明事实：宜华物业公司系一家经批准从事物业管理服务的公司。2017年2月16日，宜华物业公司作为甲方与邓志永作为乙方签订《宜华·山水名城前期物业管理服务协议》，协议约定：1、乙方所购房屋为宜华·山水名城一期2栋412房，面积为121.93平方米，房屋类型为高层住宅、商业铺面；2、甲方的权利和义务：对房屋共用部位、共用设备设施、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；可将专项管理与服务业务委托专业公司承担，但不得将本物业的整理管理责任转让给第三方；依据本协议向乙方按时收取物业管理服务费用，并实行收费公示制度；向乙方提供房屋自用部位、自用设施设备维修养护等有偿服务；3、乙方的权利和义务：参加业主大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和规定；依据本协议及时向甲方缴纳物业管理服务费用；4、甲方对下列公共性综合服务性服务项目进行管理与服务：物业共用部位的维修、养护与管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨水沟、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范的管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理；5、乙方缴纳费用时间：按季度预交，乙方应于每季度第一个月10号前预交物业服务费用；6、物业服务费用按其拥有的房屋产权证的面积缴纳，具体标准为住宅为1.2元／㎡／月，商业为2.2元／㎡／月；7、违约责任：乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之一加收滞纳金；8、本协议自甲乙双方签字之日起生效，至业主大会与物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时终止。同日，邓志永还签署了入伙声明，对宜华·山水名城（一期）2栋412房进行了验收。因邓志永拖欠宜华物业公司2018年4月1日至2020年4月1日期间的物业费，宜华物业公司催收未果，遂向本院提起诉讼。另查明：位于浏阳经济技术开发区××路××栋××室的房屋登记的产权人为邓志永、柯贞秀，房屋面积为122.28㎡。诉讼中：1.宜华物业公司要求邓志永以3675元为基数，按每日千分之一的标准支付滞纳金至实际履行之日止，暂计算至2020年4月1日为1433元；2.邓志永答辩称，宜华物业公司的服务不到位：第一，小区地下停车场和入口经常被乱停车，无人管理，其将车停在小区无安全感，曾经被剐蹭过；第二，小区至今仍是临时用电，有时连空调都带不起；第三，小区保洁卫生服务不到位，多处存在垃圾未处理。一审法院认为，宜华物业公司与邓志永签订的《前期物业服务协议》，当事人主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量,涉及整个小区业主的共同利益,在没有重大事由的情形下,业主不能对抗物业服务费用的交纳。宜华物业公司按照合同约定为宜华山水名城小区提供了物业服务，邓志永作为该小区业主，理应按合同约定向宜华物业公司交纳2018年4月1日至2020年4月1日期间的物业服务费用3521.66元。但邓志永提交了照片等证据证实宜华物业公司的物业服务在一些方面存在瑕疵，一审法院依法酌情认定邓志永应缴纳物业服务费3521.66元的90%即3169.50元。本案涉案房屋登记在邓志永、柯贞秀二人名下，宜华物业公司仅起诉邓志永属于对诉讼权利依法自主处分，并无不当，综上所述，对于宜华物业公司要求邓志永支付物业服务费3169.50元的诉讼请求，依法予以支持，超出该部分的请求，不予支持。对于宜华物业公司主张的违约金诉请，虽然双方在《前期物业管理服务协议》中对此有约定，但邓志永提交了相关证据证实宜华物业公司的物业服务存在一定瑕疵，并非邓志永故意拖欠，故对宜华物业公司的违约金请求，一审法院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、邓志永于本判决生效之日起十日内支付广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司自2018年4月1日至2020年4月1日期间产生的物业管理服务费3169.50元；二、驳回广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。一审案件受理费50元，减半收取25元，由邓志永负担。宜华物业公司在二审过程中提交浏阳经济技术开发区人民调解委员会浏经开民调字（2019）第40号人民调解协议书，拟证明邓志永在明知小区部分设施和物业存在需要整改的基础上认可了宜华物业公司收取物业费的标准问题，并同意不得以小区物业质量问题主张权利，邓志永提出物业服务质量瑕疵问题不得对抗其应缴纳的物业服务费。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案争议焦点为：邓志永是否应向宜华物业公司交纳物业费和滞纳金。本院认为，邓志永与宜华物业公司签订的《前期物业管理服务协议》，当事人主体适格，双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规等禁止性规定，合法有效，该合同对物业公司及邓志永均具有约束力。邓志永自2018年4月1日起未缴纳物业费，违反了合同约定，应当支付物业费及违约金。《前期物业管理服务协议》及浏阳经济技术开发区人民调解委员会浏经开民调字（2019）第40号人民调解协议书均约定了物业费收费标准为住宅1.2元/㎡/月，邓志永房屋产权面积为122.28㎡，其应按时按标准缴纳物业服务费。邓志永以其车在地下停车库被刮蹭以及电力问题为由，拒缴物业服务费，于法无据。一审法院以宜华物业公司提供物业服务时存在一些的瑕疵，酌情按90%缴纳物业管理费，本院认为，该处理欠妥，本院予以纠正。邓志永应按合同约定缴纳物业服务费，其从2018年4月1日至2020年4月1日应缴纳的物业服务费为3521.66元（1.2元/㎡/月×24月×122.28㎡=3521.66元）。一审法院考虑物业服务的瑕疵因素，对宜华物业公司滞纳金的诉讼请求不予支持，符合法律规定，其处理并无不当。综上所述，宜华物业公司上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省浏阳市人民法院（2020）湘0181民初5049号民事判决；二、邓志永于本判决生效之日起十日内支付广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司自2018年4月1日至2020年4月1日期间产生的物业管理服务费3521.66元；三、驳回广东宜华物业管理有限公司浏阳分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费50元，减半收取25元，二审案件受理费50元，均由邓志永负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  金新贵二〇二〇年十一月二日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。