重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7246号上诉人（原审被告）：田舒娅，女，1985年11月26日出生，汉族。委托诉讼代理人：任晓露，重庆广普律师事务所律师。委托诉讼代理人：符萍，重庆广普律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆天盈置地有限公司，住所地重庆市南岸区白鹤路**附**2-5，统一社会信用代码915001086939233331。法定代表人：李松，总经理。委托诉讼代理人：刘小龙，男，1985年5月12日出生，汉族。原审被告：陈大利，男，1982年1月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：任晓露，重庆广普律师事务所律师。委托诉讼代理人：符萍，重庆广普律师事务所律师。上诉人田舒娅因与被上诉人重庆天盈置地有限公司（以下简称“天盈公司”）、原审被告陈大利房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初22586号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。田舒娅上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或发回重审；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清，适用法律错误。依据案涉《商业租赁合同》第十一条（二）、（四）、（五）项约定内容，被上诉人构成违约。案涉门面因订立租赁合同时无人流量，双方才约定免租期一年，被上诉人违约，就应按照合同主张一年免租期。上诉人缴纳的租金应从免租期截止后起算，一审认定上诉人欠付租金的数额错误。被上诉人未对撤销租期优惠的合同条款作出特别说明。天盈公司辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。天盈公司向一审法院起诉请求：二被告支付2019年4月8日至2019年8月7日的租金26308元，支付优惠租金74460元，共计100768元。一审法院认定事实：2017年3月5日，天盈公司（甲方）与田舒娅（乙方）签订《天盈首原项目一期商业租赁合同》，约定甲方将位于南岸区白鹤路45号附XX号共计2间商铺出租给乙方，租赁期限为5年，自2017年3月8日至2022年3月7日止。首期租金（预缴三个月租金），此后每月租金自2018年6月7日起按本合同第九条规定缴纳。若因乙方擅自解除合同，或因乙方违约甲方根据合同约定或法律规定行使单方解除合同的权利而导致本合同无法继续履行或提前终止，甲方有权撤销对乙方关于租期优惠的承诺，一旦甲方撤销对乙方的优惠承诺，乙方即应参照第一年租金标准向甲方支付全额年租金，甲方可以选择在乙方所缴纳的履约保证金中优先扣除。商铺的租金：第一年租金（2017年3月8日至2018年3月7日）为80元/平米/月，6205元/月*12即74460元，优惠价18615元/年；第二年租金（2018年3月8日至2019年3月7日）为80元/平米/月，6205元/月*12即74460元，优惠价55845元/年；第三年租金（2019年3月8日至2020年3月7日）为84.8元/平米/月，6577元/月*12即78924元/年；第四年租金（2020年3月8日至2021年3月7日）为89.9元/平米/月，6972.6元/月*12即83671.2元/年；第五年租金（2021年3月1日至2022年2月28日）为95.3元/平米/月，7391.5元/月*12即88698元/年。甲乙双方在签订本合同当日，乙方需一次性向甲方缴纳相当于乙方所承租商铺六个月的租金（按当年租金标准计算）合计37230元，其中包含首期租金（三个月租金）和履约保证金（三个月租金），该履约保证金在甲乙双方租赁合同终止后不再续约时，在乙方未对承租商铺结构及其他设施造成任何损坏且未有任何违约行为的前提下，甲方将在乙方结清所有款项（包括但不限于租金、物管费、水电气费等）后的30个工作日内无息退还保证金。保证金可以用于乙方应缴各项费用、因乙方原因造成的甲方各项损失、以及由甲方对乙方所出售商铺质量问题的先行赔付及违约时的保证之用。甲方没有按本合同约定履行应尽管理职责，从而导致乙方不能经营时，甲方应承担相应责任。合同签订后，被告缴纳了履约保证金18615元，被告从2019年4月8日起未付租金。2017年7月26日，陈大利代田舒娅在《天盈首原一期业主临时管理规约》及《天盈首原一期前期物业管理服务协议》上签字。2019年5月20日，田舒娅向天盈公司送达《终止商业租赁合同告知函》并拍摄送达视频，表示因天盈公司未履行宣传推广及其他公共关系的协调义务，导致商业街人流量极少，商铺亏损巨大，且因道路被铁门锁住，货物运输不方便，加大田舒娅的运营成本，故田舒娅正式提出解除租赁合同。2019年5月30日，天盈公司向田舒娅邮寄《关于撤销田舒娅天盈首原项目一期商业租赁合同期间房屋租金的优惠函》，表明因田舒娅单方提出解约，应承担违约责任，现天盈公司撤销对田舒娅2017年3月8日至2022年3月7日商业租赁合同期间房屋租金的优惠。一审庭审中，原告陈述案涉商铺从2019年5月30日至庭审之日均为空置状态，并认为合同解除时间为2020年1月17日。被告陈述自2019年5月20日已经退房。一审法院认为，《天盈首原项目一期商业租赁合同》约定，若因乙方擅自解除合同而导致本合同无法继续履行或提前终止的，甲方有权撤销对乙方关于租期优惠的承诺，乙方应参照第一年租金标准支付全额年租金，甲方可以选择在履约保证金中优先扣除。现田舒娅于2019年5月20日单方提前解除合同并送达天盈公司，且此后未在案涉商铺继续经营，天盈公司亦在收到解除函后发函撤销租期优惠，而撤销租期优惠是租户单方解除合同时应承担的违约责任，故一审法院认为双方已于2019年5月20日解除租赁关系。因田舒娅单方解除合同，天盈公司有权按照约定撤销租期优惠，现天盈公司要求田舒娅补交租金优惠74460元（2017年3月8日至2018年3月7日全额租金74460元-优惠价18615元=55845元，2018年3月8日至2019年3月7日全额租金74460元-优惠价55845元=18615元，55845元+18615元=74460元），符合合同约定，一审法院予以支持。但因合同另约定该款项可在履约保证金中优先扣除，故抵扣履约保证金后田舒娅应补交租金优惠55845元（74460元-18615元）。关于田舒娅辩称天盈公司未履行宣传推广义务导致商业街无人流量等情况，一审法院认为，正因为案涉商业街处于招商宣传阶段，需要时间积累和提高人流量，天盈公司才会在前期给予商户租金优惠，本案中天盈公司并无明显违约行为，故对于田舒娅的抗辩一审法院不予采纳。田舒娅于2019年4月8日起未付租金，应补交2019年4月8日至2019年5月20日的租金9335元。2019年5月20日后的租金因双方已解除合同，不再支付。陈大利系代田舒娅在《天盈首原一期业主临时管理规约》及《天盈首原一期前期物业管理服务协议》上签字，其并非租赁合同的相对方，天盈公司也认可租户为田舒娅，故对于天盈公司要求陈大利承担责任的诉讼请求，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：“一、被告田舒娅于本判决生效之日起7日内向原告重庆天盈置地有限公司补交租金优惠55845元，并支付2019年4月8日至2019年5月20日的租金9335元，共计65180元；二、驳回原告重庆天盈置地有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2315元，减半收取1157.5元，由被告田舒娅负担750元，原告重庆天盈置地有限公司负担407.5元。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，案涉《天盈首原项目一期商业租赁合同》十一条（二）、（四）、（五）项约定：天盈公司负责商铺及其附属设施符合约定用途；负责本物业公共场所的治安、防火、防盗、清洁、绿化、交通等各项目日常管理服务工作；负责本物业对外的宣传推广及其它公共关系的协调。田舒娅举示的证据不能证实天盈公司违反前述合同约定并构成根本违约，因案涉商业街处于招商宣传阶段，需要时间积累和提高人流量，天盈公司才会在前期给予商户租金优惠，田舒娅称因商场人流量少而导致其经营困难的原因不应归咎于天盈公司。同时，根据合同约定：若因乙方擅自解除合同而导致本合同无法继续履行或提前终止的，甲方有权撤销对乙方关于租期优惠的承诺，乙方应参照第一年租金标准支付全额年租金，甲方可以选择在履约保证金中优先扣除。田舒娅于2019年5月20日单方提前解除合同并送达天盈公司，且此后未在案涉商铺继续经营，天盈公司亦在收到解除函后发函撤销租期优惠，故天盈公司诉请撤销租期优惠系合同约定的租户单方解除合同时应承担的违约责任，依法应予支持。一审认定田舒娅欠付租金金额以及抵扣履约保证金后的应付租金金额正确。田舒娅的上诉请求因缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上所述，上诉人田舒娅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2315元，由上诉人田舒娅负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年十一月二十七日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨