江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3170号上诉人（本诉原告、反诉被告）：张宇松，男，1974年4月4日出生，汉族。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：淮安雨润置业有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：祝义财，该公司执行董事。委托诉讼代理人：颜秀芝，该公司员工。上诉人张宇松因与被上诉人淮安雨润置业有限公司（以下至判决主文前简称雨润置业）商品房销售合同纠纷一案，不服淮安经济技术开发区人民法院（2019）苏0891民初3040号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。张宇松上诉称，请求撤销一审判决第二项，改判支持上诉人的诉讼请求，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉买卖合同及附件四补充协议通篇都是格式条款，没有在文字上作出重要标识提请注意且多处小字体密集排列。合同第八条第二点、合同第十四条第一、二点、补充协议“附件四-2”多处条款等都是格式免责条款，被上诉人未能举证证明尽到说明义务。2.施工承包合同和商品房买卖合同是不同性质的合同，五方验收是基于施工合同产生的行为，不能调整约束解释商品房买卖合同中的责权关系和履约行为。对于商品房买卖合同中质量合格的定义，应当以国家住建部的相关文件（2010年53号）、《商品房买卖合同示范文本》（GF-2014-0171）和最高人民法院类似案件审理结果进行综合研判。3.案涉房屋在未具备交付条件之前就通知入住，已经违反合同约定，被上诉人寄出入住通知书的时间应该是判断其行为是否违反约定的基准日，不能以上诉人收到的时间为依据。交房通知书的内容应当是包含案涉房屋是否符合交付条件的内容，如果隐瞒不具备交付条件而通知交房，就违反诚信原则，其通知书无效，否则合同十一条约定的交付条件就形同虚设。另外，一审认为入住通知书仅仅包含通知时间、地点办理交房手续内容就是交房通知书的认定有失偏颇。4.江苏省高院《关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第34条规定，出卖人交付的商品房不符合合同约定或法定的交付条件，或出卖人不出示竣工验收备案等法定交付证明文件的，买受人拒收，并请求承担迟延交房责任的，应当予以支持。一审已经认定被上诉人没有出示法定交付证明文件、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等事实，被上诉人应当承担违约责任。5.商品房买卖属于单方交易行为，交易双方在地位上极度不平衡，需要司法进行合理干预。本人请求能够通过司法判例的形式推动全市房地产行业执行2014年版《商品房买卖合同示范文本》，杜绝开发商自评质量等级而将房屋违规交付。雨润置业答辩称，1.合同是住建部门印制文本，不是我们私自制定的，关于交付条件也是根据合同第八条第一款，也是经过双方认可的。2.上诉人提的住房质保书、住房使用说明书我方在一审已经提供了。张宇松一审诉讼请求：1.雨润置业按合同约定发出交房通知书；2.雨润置业提供住宅质量保证书、住宅使用说明书及竣工备案证明文件；3.雨润置业承担自2019年1月10日至发出交房通知之日按日万分之三计算的逾期交房违约金；4.雨润置业提供商品房测量成果报告；5.承担诉讼费及其他调查取证费用。诉讼过程中，张宇松增加诉讼请求：雨润置业取消合同及其补充协议的部分内容、对补充协议附件四中部分条款内容作出说明；放弃要求雨润置业提供商品房测量成果报告、竣工备案证明的诉讼请求；明确第三项诉讼请求的期间为2019年1月11日至2019年11月13日。雨润置业一审反诉请求：判令张宇松支付自2019年1月10日至提起反诉之日229天逾期收房违约金11450元，之后顺延计算至实际收房之日，反诉费用由张宇松承担。一审法院认定事实如下：2017年1月4日，雨润置业（出卖方）与张宇松及其妻子曹金山（买受人）在涉案房屋所涉楼盘的售楼处自愿签订《商品房买卖合同》，约定张宇松、曹金山以87.38万元购买星雨华府8幢1单元2101室房屋，该合同第八条载明：“出卖人应当在2019年1月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.……；2.包括但不限于由于政策法规或行政命令的改变，市政因素（水、电、采暖、燃气、道路）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况；3.……”。第十一条载明：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.出卖人采用按本合同约定的地址发挂号信（以寄信回执为准）或在《淮海晚报》（以当天报纸广告为准）上刊登的方式发出交房通知，买受人逾期未办理验收交接手续的，视为该商品房已经按期合格的交付给买受人；2.买受人逾期未接收该商品房，导致有关费用（含物业管理费）未及时交付的，出卖人有权要求买受人按照总房款万分之五支付延付费用；3.……”。双方签订上述商品房买卖合同的同时还签订了补充协议。张宇松已按合同约定支付购房款。2019年1月9日，涉案房屋所在的淮安星雨华府二期工程8#楼经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘查单位验收合格。2019年1月11日，雨润置业向淮安市住房和城乡建设局报送工程竣工验收备案文件，申请备案，该局同日经查验备案。2019年1月8日，雨润置业向张宇松邮寄《淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）通知书》，通知张宇松2019年1月10日上午9：00-11：30/下午12：30-16：30）办理入伙（入住）手续，逾期视为已入伙（入住）。张宇松次日收到上述通知后，以雨润置业未出示相关备案证明文件、涉案房屋没有竣工备案为由，未按通知时间办理入伙（入住）手续。2019年4月23日，雨润置业向张宇松发出《淮安雨润星雨华府项目一期入伙（入住）催告函》，催告张宇松2019年4月30日办理入伙（入住）手续，逾期视为2019年1月10日入伙（入住）。张宇松收到该函后，仍以雨润置业无法出示相关交付的证明文件为由，未办理入伙（入住）手续。2019年6月27日，雨润置业取得涉案房屋苏（2019）淮安市不动产权第0056803号不动产权证，该证载明的权利为雨润置业。2019年11月13日，张宇松办理交房手续，领取涉案房屋不动产初始登记证等办证资料，雨润置业将涉案房屋的《住宅质量保证书》和,住宅使用说明书>交给张宇松，但二书内容填写不全且没有盖章。一审法院认为，本案争议焦点为：1.涉案商品房买卖合同补充协议的部分条款应否变更；2.雨润置业应否支付逾期交房违约金；3.雨润置业应否提供住宅质量保证书、住宅使用说明书；4.张宇松应否支付逾期收房违约金。争议焦点一即涉案商品房买卖合同补充协议的部分条款应否变更。涉案商品房买卖合同及其附件四补充协议系双方当事人自愿签订，是双方当事人真实意思表示，依法成立，双方当事人应按合同及补充协议的约定履行。张宇松要求取消合同及其补充协议部分条款的诉讼请求，因其未提供充分证据证明该条款符合合同变更的情形，不能成立。争议焦点二即雨润置业应否支付逾期交房违约金。涉案房屋所在工程项目已于2019年1月9日经五方竣工验收合格，雨润置业书面通知张宇松及其妻子2019年1月10日办理交房手续，符合合同约定，张宇松未按通知时间办理交房手续，其要求雨润置业支付逾期交房违约金的诉讼请求不能成立，依法不予支持。张宇松认为雨润置业寄送的入伙（入住）通知不是交房通知的主张，从入伙（入住）通知的内容来看，实质上是通知张宇松及其妻子按通知的时间、地点办理交房手续，因此，张宇松该主张不能成立，对张宇松要求雨润置业按合同约定发出交房通知书的诉讼请求，不予支持。争议焦点三即雨润置业应否提供住宅质量保证书、住宅使用说明书。雨润置业在向张宇松交付涉案房屋时，向张宇松提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书，内容填写不全且没有盖章，雨润置业应向张宇松提供内容齐全且加盖建设单位公章的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，因此，张宇松要求雨润置业提供住《宅质量保证书》、《住宅使用说明书》的诉讼请求成立，依法予以支持。争议焦点四即反诉张宇松应否支付逾期收房违约金。雨润置业寄送给张宇松的入伙（入住）通知书载明涉案房屋已通过竣工备案，实际上系涉案房屋通过五方竣工验收合格，涉案房屋所在建筑竣工备案时间为2019年1月11日。因雨润置业入伙（入住）通知书表述有误，存在瑕疵，导致双方当事人对合同约定的交房条件是否成就存在分歧，基于公平原则，对雨润置业要求张宇松支付逾期收房违约金的反诉请求，不予支持。综上，一审判决：一、淮安雨润置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向张宇松提供符合规定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；二、驳回张宇松其他诉讼请求；三、驳回雨润置业的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由张宇松负担40元（已预交），雨润置业负担40元；反诉案件受理费86.25元，由雨润置业负担（已预交）。上诉人张宇松为证明其上诉主张，提供以下证据：第一组证据：规划图2张、不同时间的车位现状照片5张、承诺书1张、生态文旅区管委会的微信群图片一张，证明开发商为了回避逾期交房情况发生，在工程还未全部完工情况下，自行组织了验收，违法了合同约定，也违反了行业相关规定。第二组证据：建设部关于商品房住宅实行住宅质量保证相关规定一份，证明交房时候未取得备案证书，其提供的质保证书是虚假的。第三组证据：工程监理质量评估报告一份、关于发布国家建筑工程施工质量统一验收标准一份、中华人民共和国标准化法一份，证明开发商自行组织验收的时候确定的验收标准是国标。第四组证据：验收记录一份，证明建设工程的施工过程中分部、分项、子工程有若干个验收，验收通过都叫合格，而这些和格验收过程，作为购买人来说，一未参与，二并不知情。第五组证据：问题楼盘案例2个，检测鉴定报告一份，该工程和本案工程设计单位是一个单位。证明不是政府行政部门控制的，是开发商自行组织的验收，是自我评定行为，存在一定的问题，有些楼盘留有巨大的隐患，造成巨大的风险和损失。工程质量最后把关和合格的认定必然有政府行政部门依据工程质量管理条例来行使和把关。第六组证据：业主向政府反映的涉案楼盘在交房前后相关的工作情况和答复一份、案涉楼盘消防监督公开结果打印件、市中院的案例判决书一份，判决书中本案被上诉人也是被告，案件审理过程中对交付条件明确表述为取得竣工备案手续，从未主张四方、五方验收就具备交房条件。还有2020年9月19日被上诉人交付星雨华府16、19、15号楼在售楼处公开张贴取得了备案证书，证明本案未进入诉讼前，涉案房屋交房前后被上诉人一直以合同约定的交房时间之前，去办理案涉房屋的竣工备案手续，被上诉人对合同经验收合格的理解，根据交房前后的行为和意思表示，以及其他几栋楼交付的时候被上诉人对合同中经验收合格的理解就是取得备案证明。证据七：两份商品房买卖合同，证明逾期付款和逾期交房违约责任上，合同是公平合理的。被上诉人发表质证意见称，我方不认可，微信聊天群的内容真实性不认可，承诺书所涉问题已经整改完成，我方达到了验收条件、交付条件，不存在违约。对上诉人提供的相关条文规定全部都是复印件，无法确认。本院经审查认为，上诉人所提供证据均系复印件，除相关行政规定、案例真实性予以确认外，竣工验收记录有对方确认外，其他证据真实性无法确认，且均不能证明上诉人观点，具体在本院认为中具体说明。二审经审查确认一审法院查明的事实。本院认为，本案争议焦点为：雨润置业是否存在逾期交房行为，如存在，应否承担逾期交房违约金及具体金额。上诉人主张应当将撤销或变更部分合同条款列为本案争议焦点，主张部分条款为不公平的格式条款，对方未尽到明确说明义务，应当根据公平原则予以变更或撤销。关于撤销或变更部分合同条款问题，本院经审查认为，上诉人主张不能成立。首先，上诉人在一审中主张撤销或变更合同条款多达数十条且均系合同和补充协议的主要权利义务条款，除了不涉及房价和房号以及部分非实质性条款，基本上相当于对合同内容作实质性撤销或变更，上诉人于此同时又提出按照相应条款内容主张逾期付款违约金，两项请求之间存在矛盾，不应合并主张，一审法院应就此进行释明后再行审查。其次，根据《中华人民共和国合同法》第五十五条规定，撤销权应当自知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。涉案合同签订时间为2017年1月4日，上诉人应当在2018年1月4日前行使撤销权，逾期行使，撤销权消灭。最后，本案所涉合同系相关行政管理部门统一印制文本，并非开发商单方拟定的格式合同，主要条款的设置赋予双方选择权，且上诉人本人同时拥有是否签订的选择权利，故上诉人主张系限制其主要权利的免责条款无证据证明，合同内容是双方真实意思表示，应当确认合同及相关条款的效力。如上诉人认为，相关违约金条款的设置过分高于因违约行为给对方造成的损失，或过分低于对方违约行为给己方造成的实际损失，可以举证后请求人民法院予以调整，但上诉人在一、二审中未能举证证明其实际损失，故对逾期交房的违约金依法不作调整。据此，一审法院虽未对上诉人在一审中的诉讼请求进行明确，但其认定合同及补充协议系双方真实意思表示且无可撤销或变更内容并无不当。关于雨润置业是否存在逾期交房行为。上诉人主张交付的房屋应当经过竣工验收备案，否则视为交付不符合合同约定。根据涉案合同第八条约定，涉案房屋的交付时间为2019年1月10日，交付条件为商品房经验收合格。结合第八条四项交付条件，可以说明第1项处的“验收合格”应当指的是五方验收合格。双方一致确认雨润置业邮寄交房通知书时间为2019年1月8日，签收时间为2019年1月9日，通知办理交接手续时间为2019年1月10日。涉案房屋竣工验收合格时间为2019年1月9日，2019年1月11日取得竣工验收备案文件。据此，上诉人在被上诉人通知办理验房入住手续的日期即2019年1月10日之时已经过五方竣工验收，符合合同第八条约定的交付条件，上诉人主张合同第八条所指的“验收”应当是取得竣工验收备案无合同依据，且即使按照其主张，被上诉人已经在次日取得竣工验收备案，仅存在一天迟延。至于上诉人主张房屋本身质量没有达到相关行政强制标准，其可以在接受房屋后另案起诉房屋质量问题，但不能据此拒绝接收房屋并主张迟延交付违约金。另外，上诉人主张雨润公司未能交付《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》存在违约行为，根据就涉案合同第十一条的约定，出卖人在书面通知买受人办理交付手续后，双方进行现场验收交接时，出卖人出示本合同第八条规定的证明文件并签署房屋交接单以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，上诉人在两次收到通知情况下并未到场办理交接，其于2019年11月13日办理交接时，雨润置业已经交付两书，仅仅是内容形式不完备，故不存在雨润置业拒绝交付两书情形，一审法院是基于雨润置业提供的两书不全且未加盖公章要求其重新提供，而非认定其拒绝提供，上诉人据此要求雨润置业支付逾期交房违约金依据不足。综上，上诉人上诉理由不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费120元，由上诉人张宇松负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 伟审 判 员  王 纯二〇二〇年十一月十六日法官助理  潘华乐书 记 员  刘 悦