新疆维吾尔自治区喀什地区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新31民初21号 原告：喀什市丰材小区业主委员会，住所地新疆维吾尔自治区喀什市解放南路丰材小区。负责人：赵锡良，男，1969年8月20日出生，汉族，喀什市丰材小区业主委员会主任，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：林填宝，男，1969年3月14日出生，汉族，喀什市丰材小区业主委员会主任委员，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：朱玉杰，新疆朱玉杰律师事务所律师。被告：穆文继，男，1967年7月8日出生，汉族，个体工商户，住新疆维吾尔自治区喀什市。委托诉讼代理人：姜涛，新疆叶尔羌律师事务所律师。第三人：莎车县华夏房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区莎车县古鲁巴格路**。法定代表人：李尚进，该公司总经理。第三人：莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司，，住所地：新疆喀什地区喀什市解放南路**负责人：李尚胜，该分公司经理。两名第三人的共同委托诉讼代理人：刘应文，新疆耀光律师事务所律师。原告喀什市丰材小区业主委员会与被告穆文继、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司喀什分公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告喀什市丰材小区业主委员会的负责人赵锡良及委托诉讼代理人林填宝、朱玉杰、被告穆文继的委托诉讼代理人姜涛、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司的共同委托诉讼代理人刘应文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。喀什市丰材小区业主委员会向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院依法对已经执行给被告穆文继的位于喀什市丰材小区地下车库115个车位执行回转。二、本案案件受理费由被告承担。事实理由：（2019）新31执异37号执行裁定书驳回原告的执行异议申请事实不清、适用法律错误，贵院应予纠正。原裁定在本院认为部分的第十一页最后一个自然段最后一行认定：“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项即，已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断的规定，可以认定涉案车库登记在执行人华夏房地产喀什分公司名下，被执行人华夏房地产喀什分公司是地下车库的权利人。”上述认定没有任何事实和法律依据。因为首先本案争议的车位并没有办理任何物权登记手续，如果在案件审理过程被告可以提供争议标的物115个车位的任何一个车位的不动产登记手续，原告愿意无条件撤诉；其次哪怕按照执行裁定认定的：“未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可，施工许可等相关证据判断的规定”，在案件审理过程如果被告可以提供争议标的物115个车位的任何一个车位的建设工程规划许可、施工许可、或者是115个争议车位的总体的建设工程规划许可、施工许可，原告亦同意无条件撤诉。故，原告认为：根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，争议车位只要同时满足上述司法解释规定的三个条件，才可以认定争议车位属于建筑物区分所有权的专有部分，但原裁定并未就上述法律认定专有部分的强硬指标进行任何审查，甚至有意回避上述法律规定。原告还认为：《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此条款明确了建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库归属的由当事人约定，且明确规定了取得车位、车库的权属的三种方式：出售、附赠和出租。这就意味着，法律承认建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的初始所有权归开发建设单位所有，开发建设单位可以通过出售、附赠或者出租等方式处分相关权利、权益。另一方面，该款的规定，对开发建设单位的权益进行了限制。开发建设单位无权未经协商自主决定用于停放汽车的车位、车库的权属与权益分配。这就意味着只要小区业主未以明示的方式放弃权利，开发建设单位就无权将建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库出卖给小区业主以外的第三人或者许可业主以外的人独占使用。在目前司法实践中，还存在开发建设单位通过抵押、诉讼等方式通过强制执行向业主以外的单位和个人转让车位、车库的现象，本案就属于此种情况。故依据该条规定及做正确的理解和使用的情况下，只要开发商和业主的商品房买卖合同中未约定出售、附赠或者出租等方式由业主取得车位的所有权或使用权的情形的，车位、车库仍然属于建筑物区分所有权中业主的共有部分。综上所述，原告所代表的广大业主认为原裁定认定争议车位属于华夏房地产喀什分公司的权利认定，是事实认定和法律适用错误，原告不服该裁定，依法提起民事诉讼，望人民法院受理并支持原告的诉讼请求。穆文继辩称，喀什中院（2019）新31执异37号执行裁定书处理正确，原告提出执行异议之诉没有事实及法律依据，应当予以驳回。第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司同意原告的诉讼请求，认为本案应该执行回转，原告的诉求符合法律规定，应当予以支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告为了支持其诉讼请求，向本院提交一组证据，被告向本院提交四组证据。本院认定如下：原告提交证据，喀什市规划局于2007年9月19日出具的规划设计条件书一份，证明喀什市丰材小区在规划之初共计规划了144个车位，其中地上29个，地下，地下115个明本案争议的115个停车位属于小区规划范围内的公共部分，并非专有部分，所以原执行裁定将业主共同共有的115个车位认定是第三人的专有财产，执行给被告没有事实及法律依据，应当进行执行回转。穆文继质证称，真实性认可，关联性不认可，并不能证明涉案115个车位就是原告的财产。第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司对真实性、合法性、关联性均予以认可。本院对该组证据的真实性、合法性认可，因《规划设计条件书》是建设项目所在地的规划部门对建设项目从城市规划的角度的一个基本认可。但根据《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条“在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，建设单位在取得建设项目的批准、核准、备案文件和签订国有土地使用权出让合同后，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。”之规定，《规划许可证》是规划部门对建设项目的依法审核后的颁发的符合规划要求的法律凭证，故该建筑物的规划内容，应当以《规划许可证》记载的内容为依据。故对其关联性不认可。被告为支持其抗辩理由，向本院提交四组证据。证据一，（2019）新31执异37号执行裁定书一份，该裁定书第11页下数第5行本院认为部分已经查明通过6531012013074号《建设工程规划许可证》可以说明案涉车库系被执行人名下财产。证据二，商品房预售合同两份、认购书一份，来源为从原告3名业主在喀什市法院起诉第三人要求第三人办理房产证的纠纷案件中调取的商品房预售合同。证实在约定购买商品房过程中没有对涉案地下车库的权属进行约定，案涉车库并非原告所有。证据三，（2018）新31民初48号判决书一份，该判决书中第三人自认不能出具产权证的原因是第三人未缴纳相关费用，此责任由第三人承担，证明案涉车库是因为第三人没有缴纳费用，阻断了办证的程序，并不代表案涉车库不能办证。证据四，（2019）新3101民初2211号判决书一份，原告的业主起诉第三人的相关案件，也可以证实原告业主起诉第三人办理产权证，证明案涉房产是因为第三人没有缴纳费用，阻断了办证的程序，并不代表案涉房产不能办证。原告喀什市丰材小区业主委员会质证称，对证据一由于6531012013074号《建设工程规划许可证》原告并没有看到，也不清楚该许可证的具体内容是什么，应当由被告进一步提供，由于被告没有当庭提供自己所主张的证据，应当由其承担不利后果，而且该裁定书该部分内容也没有明确认定本案争议的115个车位属于专有部分；对证据二真实性、合法性认可，恰恰可以证实本案原告的诉讼请求，是被告错误理解了《中华人民共和国物权法》74条的立法本意，《中华人民共和国物权法》74条实际上是对开发商企业的权利所做的限制性规定，也就是说只有开发商和房屋买受人商品房买卖合同中明确约定车位、车库可以通过出售、出租、附赠等方式约定，开发商才有上述权利，如果没有上述约定，开发商则不得出租、出售等进行实体处分；对于证据三、证据四属于同一类证据，一并发表质证意见，上述两组证据只能证实喀什市丰材小区业主购买商品房的专有部分不具备办理产权证的条件，并不能证实本案争议的建筑物区分所有权的共有部分也无法办理产权证，但实际上建筑物区分所有权的共有部分由于属于全体业主，在客观和实际上也无法办证，所以对该两组证据真实性、合法性认可，关联性不认可。第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司质证称，对证据一的真实性认可、合法性认可，关联性不认可，无法证明被告证明的问题；对证据二的真实性认可、合法性不认可，关联性不认可，预售合同没有生效，无法证明被告证明的问题；对证据三的真实性认可，合法性认可，关联性不认可，该一审判决最终被二审改判，该一审判决并未生效，无法证明被告证明的问题；对证据四的真实性认可，合法性认可，关联性不认可，该一审判决已上诉至二审法院，目前并未生效，无法证明被告证明的问题。本院对证据一的真实性、合法性、关联性予以认可，该证据对可以说明本案中涉案的建筑物的整体规划情况；对证据二的真实性、合法性、关联性均认可，该证据可以证实在本案的开发商在出售房屋时，并未将地下车库包含在房屋面积中一并出售；对证据三、证据四的真实性、合法性、关联性认可，该证据可以证明本案中建筑物的未办理产权证明的原因。为查明本案的建设工程规划情况，本院依法调取了（2019）新31执异37号案卷中关于案涉地下车库的《建设工程规划许可证》，拟证明涉案车位的规划情况。喀什市丰材小区业主委员会质证称，对该规划许可证的真实性，合法性和关联性没有异议，依据该规划许可证载明的内容，建设项目为：“喀什日报社（丰材）小区地下车位”，说明涉案争议车库在项目立项时就属于丰材小区住宅项目的配套地下停车库，因为项目名称就是丰材小区停车库，不是华夏公司停车位或别的项目名称，结合地上车位只有24个情况下，地下，地下车库就属于配套给全体业主使用的该地下停车位是全体业主共同共有土地使用权建设的附着物，按照“物以地载”的原则，该地下附着物所有权也应有全体业主共同共有，同时建设规划许可证未载明规划属于商业停车库。不属于商业性质规划的车库，华夏公司就不能确定车库所有权，涉案车库属于不动产，不动产所有权性质除建筑物区划共同共有外，应当依法进行物权登记，华夏公司亦未进行物权登记，所以华夏公司对涉案车位以物抵债给穆文继的权属依据不足。被告穆文继质证称，对该证据真实性，合法性予以认可，就关联性，认为该证据足以排除原告提出的诉讼请求。该建设工程规划许可证的建设单位明确为“莎车县华夏房地产开发有限公司喀什分公司”，足以明确案涉地下车库是被执行人华夏房地产喀什分公司的名下财产，理应是被告申请强制执行的被执行财产。若原告要主张对案涉地下车库的所有权，则应当以购买等方式取得，而原告并没有提交证据显示其已取得案涉地下车库的产权。该建设工程规划许可证还可以证明，案涉地下车库是独立于地上建筑的规划，是具有独立产权的设施，并非原告所主张的业主共有。原告在诉状中表示“如果被告可以提供……不动产登记手续……，哪怕是……建设工程规划许可……，原告亦同意无条件撤诉”。而现在案涉地下车库的建设工程规划许可证近在眼前，还是请原告遵守民事诉讼的“诚实信用原则”撤回起诉。第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司质证称，对该组证据三性即真实性、合法性、关联性都认可。本院对该组证据的真实性、合法性、关联性均认可，该证据可以证实涉案地下车位的规划情况。本院经审理查明：被告穆文继根据新疆维吾尔自治区高级人民法院作出的（2015）新民一终字第425号民事判决，以第三人莎车县华夏房地产开发有限公司、第三人莎车县华夏房地产开发有限公司喀什分公司未履行生效法律文书确定的义务，于2016年7月25日向本院申请强制执行，本院于2018年12月1日作出（2016）新31执103号之二执行裁定，将莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司名下的包括位于喀什市丰材小区该案争地下停车库（除28个已出售车位）按评估价格抵偿给穆文继。2019年10月10日，喀什市丰材小区业主委员会向本院提出执行异议，请求法院依法对已经执行给申请执行人穆文继位于喀什市丰材小区的地下车库115个车位依法执行回转被驳回后，提起本诉讼。另查明，关于本案涉案的丰材小区房屋产权办理情况，根据本院（2018）新31民初48号判决中记载“被告穆文继为证实自己的意见，向本院提交以下证据：1．喀什市规划部门留存的平面规划图和本案涉案争议商铺平面图，证实原告擅自变更了规划设计，将一层整体大厅分割成门面出售，没有办理规划变更设计手续，没有登记备案，导致被告购买房屋的登记备案手续无法办理，税务机关也无法收取契税”而莎车县华夏房地产开发有限公司喀什市分公司在发表质证意见时自认“原告华夏分公司对被告第一组证据真实性合法性均不予认可，并且说明在本案自治区高级人民法院原二审中，购买的是现房，与设计图纸等没有直接关系。对于房地产开发商未能交纳费用，由原告承担相应的行政责任”，结合（2019）新3101民初2211号裁判［该判决已由本院（2020）新31民终962号判决维持原判］及庭审中双方的陈诉，可以认定丰材小区购买房屋的业主在购买房屋后，至今没有收到房屋的产权登记证书或其他产权登记证明。关于本案的地下停车库115个车位并未办理相关产权登记事宜。2013年12月16日，喀什市城乡规划局给建设单位华夏房地产喀什分公司颁发建字第6531012013074号《建设工程规划许可证》，建设项目名称为喀什日报社（丰材）居住小区地下车库，建设规模为地下1层、面积7699.03平方米。还查明，（2016）新31执103号案件目前为“终结本次执行程序”状态，其执行程序并未终结。本院认为，本案的争议焦点为：原告要求法院对执行给被告的涉案的115个车位进行执行回转有何事实及法律依据。本案中原告喀什市丰材小区业主委员会向本院请求人民对已经执行给被告穆文继的位于喀什市丰材小区地下车库115个车位执行回转。其诉讼请求虽为明确表述为“请求对执行标的物停止执行”的方式，但其实质上包含为两点内容，既一是喀什市丰材小区业主委员会认为本院的（2016）新31执103号执行侵害了其自身的权利，其自身才是涉案的车位的权利人，本院的（2016）新31执103号执行案件的执行标的违法。二是喀什市丰材小区业主委员会认为本院的（2016）新31执103号执行行为违法，执行的程序应当回转，恢复到未执行之前的状态。对此分别论述如下。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。案外人执行异议之诉的原告应系对执行标的具有实体权利的公民、法人或者其他组织。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证责任。本案争议的标的物是地下车库，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”之规定，但从原告方提供的证据来看，原告并未就其争议的标的物归自身所有提供相应的证据予以证实，应当承担举证不能的责任。相反，从被告方的证据来看，从地下车库的规划之始，在规划许可证中就载明车位并不属于该建筑物的全体业主所有，从业主与开发商签订的购房合同来看，也并未规定车位包含在业主购买房屋的公摊面积中，被告所提供的证据，也可以证实涉案的地下车位并非丰材小区内业主共有。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定：“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”第七十四条第三款仅规定了占用业主共有道路、其他场地上用于停放汽车的车位，属于业主共有，未包括地下车库。首先，车库所占用的土地使用权，不能当然地认为属于业主共有。地下。地下空间利用权虽包含在土地使用权之中并非随专有部分的购买而当然取得，地下，地下空间利用权的归属要根据规划来确定之，地上，地上建筑物与土地使用权不能分割使用的原则适用地下建筑物与土地使用权的关系。其次，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施，故车库的归属应通过约定进行。而原告认为：“只要开发商和业主的商品房买卖合同中未约定出售、附赠或者出租等方式由业主取得车位的所有权或使用权的情形的，车位、车库仍然属于建筑物区分所有权中业主的共有部分。”根据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。”此处关于约定的形式应当为要式合同，即车位、车库所有权的归属系与房屋所有权密切相关的不动产的归属，故依法应当采取书面合同方式。根据双方当事人提供证据，并无开发商莎车县华夏房地产开发有限公司喀什分公司与业主关于车位的出售、附赠或者出租等方式的相关书面约定，根据查明之事实亦排除将车位列入房屋公摊面积，故不能因为双方无相关约定，就当然认为车位归业主所有。从社会发展层面来看，若无约定即视为将车位、车库归为业主的共有财产，则一方面公平划分的标准难于确定且共同管理所需的协调与效率亦难于保证，另一方面开发商缺乏投资刺激，怠于建筑，则今后车位、车库问题会日趋紧张，最终损害的还会是业主的利益。故，无“约定”不能认定车库归业主所有。关于本案的执行行为问题，因莎车县华夏房地产开发有限公司喀什分公司与穆文继债务纠纷，本院于2018年12月1日作出（2016）新31执103号之二执行裁定，将包含案涉地下车库（除去已售出的28个车位）在内的财产按流拍价抵偿给穆文继，裁判生效后该所有权、使用权及其他权利转移给穆文继所有。原告如认为本院的执行行为侵害其合法权益，应当提出相关证据予以证实，但原告也并未提出任何证据证明其主张，应当承担举证不利的责任。综上所述，原告喀什市丰材小区业主委员会的起诉无事实及法律支持，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国城乡规划法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第八条、第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第二项之规定判决如下：驳回原告喀什市丰材小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费78041.7元，由原告喀什市丰材小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院。审  判  长   陈晓东审  判  员   胡美媛人民 陪 审员   李政义二 〇 二 〇 年 十 一 月 十 三 日书  记  员   张墨川