辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初9932号原告：上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行，住所地沈阳市沈河区奉天街**。负责人：李国光，该行行长。委托诉讼代理人：陈金，辽宁严维律师事务所律师。被告：袁野，男，民族满，1984年8月25日出生，住址辽宁省开原市。被告：南芳，女，民族满，1985年2月21日出生，住址辽宁省大连经济技术开发区。被告：沈阳瑞京房地产开发有限公司，住沈阳市铁西区北二西路26号甲36、7门1-4、8门1-4。法定代表人：王强。委托诉讼代理人：王宇，该公司员工。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告袁野、南芳、沈阳瑞京房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行的委托诉讼代理人陈金，被告沈阳瑞京房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王宇到庭参加诉讼。被告袁野、南芳经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告袁野、南芳立即偿还原告贷款本金245050元，逾期利息9694.23元，逾期罚息306.73元，合计255050.96元（以上本金、利息、罚息、复利计算截止日为2020年4月15日）。并自2020年4月16日起按照合同约定计算利息、罚息、复利至实际清偿之日止；2.请求法院判令原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行对被告袁野、南芳名下位于铁西区的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；3.请求判令被告沈阳瑞京房地产开发有限公司对被告袁野、南芳第1项诉求中的偿还义务承担连带给付责任；4.请求法院判令三被告承担本案律师费。事实与理由：2017年5月3日，被告袁野、南芳与原告签订《个人购房担保借款合同》，合同编号为：71112017100411130301，原告为被告袁野、南芳提供贷款额度总额为人民币261000元（贰拾陆万壹仟元），并将贷款转入被告指定的沈阳瑞京房地产开发有限公司名下卡号********的银行卡中，贷款期限为三十年，自贷款实际发放日起计算；本合同贷款利率按贷款实际发放日中国人民银行公布的与本合同约定的贷款期限同期同档次贷款基准利率的基础上上浮10%计算，签订合同时的中国人民银行同期同档次基准年利率4.9%，贷款利率按年调整分段计息，本息偿还方式为等额本金还款法。被告袁野、南芳以其购买的房屋向原告提供预抵押担保，并赋予原告第一顺位的优先受偿权。被告沈阳瑞京房地产开发有限公司自愿为该笔借款承担连带责任保证担保被告未按照合同的约定履行还本付息的义务，截至2020年4月15日尚欠贷款本金245050元，逾期利息9694.23元，逾期罚息306.73元，合计255050.96元，其行为已构成违约，原告宣布合同提前到期。基于上述事由，为维护自身权益，原告特向贵院提起诉讼，请贵院判如所请。被告袁野、南芳未到庭，未作出书面答辩。被告沈阳瑞京房地产开发有限公司辩称，2017年1月4日，被告与我公司签订认购协议，签约购买位铁西区路房屋，并于2017年4月17日签订商品房买卖合同备案合同，该房产于2018年1月4日已正式交付业主使用，被告认为我公司已具备办理房产转移条件的手续，并已通知被告配合办理房产手续，但被告拒不配合，其中我公司曾多次代被告偿还银行贷款，我公司认为被告应承担还款责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织了质证。对原告提交的个人购房担保借款合同、放款凭证、房地产登记受理凭证、应付利息证明等证据本院予以确认，在卷左证。根据当事人提交的证据，本院认定事实如下：2017年5月3日，原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行与被告袁野、被告南芳、被告沈阳瑞京房地产开发有限公司签订了《个人购房担保借款合同》一份，约定被告袁野、被告南芳向原告借款261000元，并约定了利息、罚息等的计算方式及其他违约责任，合同期限为2017年5月3日至2047年5月2日，被告袁野、被告南芳应按月归还原告借款。合同第十二条“违约处理”中约定：如被告逾期还款，原告有权提前终止合同。合同同时约定被告沈阳瑞京房地产开发有限公司作为阶段性连带保证人对上述债务承担连带保证责任，该公司在该合同上予以盖章。被告袁野、被告南芳以其位铁西区）的房产为该借款提供抵押担保（已作了抵押预告登记，权利人为原告）。原告已按合同约定于向被告发放了全部贷款。从2019年11月起，被告未按月归还欠款。至2020年4月15日，被告尚欠原告本息合计255050.96元（其中本金245050元）。现原告对上述欠款催要未果，起诉至我院。本院认为，合法的借贷关系受法律保护。借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。本案中，原告与被告于2017年5月3日签订的《个人购房担保借款合同》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，具有法律约束力，可以看出原、被告已经形成借贷合意。关于款项交付的问题。根据原告庭审中提供的放款凭证，能够证明原告已依约向被告袁野、南芳发放贷款。被告袁野、南芳作为完全民事行为能力人，应清楚出具《个人购房担保借款合同》并办理房屋抵押预告登记的法律后果，其未到庭答辩，放弃了对原告主张的抗辩权，也未提供反驳借款事实的相反证据，故，原、被告之间借贷关系成立。双方当事人应严格按照合同约定的内容认真履行合同义务，原告已按合同约定如期履行了义务，被告袁野、南芳作为借款人向原告借款，应按约定履行返还借款的义务，现被告袁野、南芳拖欠原告借款的行为，已侵害了原告的合法利益，系违约行为，应承担违约及给付责任。现原告依据双方签订的《个人购房担保借款》第十一条和第十二条的约定要求解除合同提前偿还贷款，符合合同法规定的解除合同的条件，故，对于原告要求解除合同并要求被告袁野、南芳返还贷款本金、利息、罚息、逾期利息的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。关于原告主张对被告抵押的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿的诉讼请求。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。抵押权预告登记并非现实的抵押权，并不能直接产生设立抵押权的法律效果。因此，在未办理正式的房屋抵押权登记之前，原告作为抵押权预告登记的权利人，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满时对案涉房屋办理抵押权登记的债权请求权，并可对抗他人对案涉房屋的处分，而不享有案涉房屋的抵押权。故，对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。关于被告沈阳瑞京房地产开发有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳瑞京房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告袁野、南芳签订《个人购房担保借款合同》，并对保证方式作出明确约定，可以看出，被告沈阳瑞京房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。故，对于原告的该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告袁野、南芳于本判决生效后十五日内偿还原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行欠款本金245050元；二、被告袁野、南芳于本判决生效后十五日内给付原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行逾期利息9694.23元、逾期罚息306.73元（暂计算至2020年4月15日，从2020年4月16日起至判决确定的给付之日止的利息、罚息等按双方约定计算）；三、被告沈阳瑞京房地产开发有限公司对本判决第一、二项承担连带给付责任；四、驳回原告上海浦东发展银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5126元，由被告袁野、南芳、被告沈阳瑞京房地产开发有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长 王 畅人民陪审员 王 岩人民陪审员 姚彬彬二〇二〇年十一月十八日书 记 员 刘 程