广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终1780号上诉人（原审被告）：惠州市龙门星晖南湾房地产发展有限公司，住所地：龙门县城xxxx南湾会所。法定代表人：陈锐兴，执行董事长。委托诉讼代理人：林渊，广东赋诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁志豪，男，1979年6月20日出生，身份证号码：441************036，汉族，住广东省xx县***************。被上诉人（原审原告）：刘智峰，男，1979年5月8日出生，身份证号码：440************014，汉族，住广东省xx市xx区*********。委托诉讼代理人：梁志豪，男，1979年6月20日出生，身份证号码：441************036，汉族，住广东省龙门县***************。上诉人惠州市龙门星晖南湾房地产发展有限公司与被上诉人梁志豪、刘智峰因确认合同有效纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院（2019）粤1324民初1163号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告惠州市龙门星晖南湾房地产发展有限公司不服一审判决，上诉请求：一、撤销广东省龙门县人民法院（2019）粤1324民初1163号民事判决，查清事实，并依法做出判决或者将本案发回重审。二、涉诉一、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉《房地产买卖合同》仅为办理房屋过户手续而签订的格式合同并非买卖双方真实意思表示。本案中，双方达成合意之处，约定案涉房产成交价为人民币500万元但相关税费由被上诉人承担。为了解相关过户手续以及相关纳税额，双方根据龙门县税务局提供的格式合同签订了案涉《房地产买卖合同》。二、案涉房产迟迟没有办理过户手续，系被上诉人迟延履行合同义务。如前所述，双方在达成交易合意时并没有了解到交易涉及的税额，案涉合同签订后才凭该合同向龙门县税务局了解到案涉房产交易行为纳税额高达400万。由于纳税额度远超被上诉人预期，被上诉人拒不支付应付税额，双方未进一步协商交易事宜并签订书面的买卖合同，要求上诉人履行交付义务，其要求毫无根据。退一步而言，双方约定案涉房产成交价人民币500万元，如仍由被上诉人承担400多万的税费，该交易对于被上诉人也是极其不公平的。三、一审法院调查未详尽。根据一审判决法院事实认定部分，法院于2019年10月21日发函给龙门县税务局，请求调查案涉房屋应缴税费项目和纳税额，各项税费依法应该由买方或者卖方负担。龙门县税务局回复各方应缴税种却未回复纳税额，法院对此也未进一步调查，案涉交易应缴税额对案涉合同的效力以及性质是有极大影响的，一审法院未详尽调查导致认定错误。综上所述，一审判决认定事实错误，严重损害上诉人权益。请求二审法院依法查明事实，为上诉人主持公道，依法纠正一审错误且极其不公正的判决，以维护法律的尊严，维护上诉人的合法权益，还法律以公正、公平，还上诉人以公道。被上诉人梁志豪、刘智峰辩称，我们只是想把物业买到自己名下归自己，房地产公司一直以各种税费没有处理好，税费是房地产公司与税局核对的，我们无法了解公司的所有税费，至于税费了解是400万元，我们去税局了解到公司的房产是没有建筑成本的，房产的成本分担到房地产其他项目去了，所以才导致税费增加到400万元。税局之所以没有定税额，因为定税额是要提交土地成本、经营成本，税局才能核实要收多少税，每年过户的手续费都有改变，所以才没有办法定到税额。关于500万元要承担400万元税费不公平，难道税费400万元归我就公平了？我们现在就要求开发商开具我方购房发票，以及我们多交的20万元过户手续费开具收据给我，可以注明多退少补，以确保我方的权益，并且快速给我处理过户。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判。原审原告梁志豪、刘智峰向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告与被告签订的《房地产买卖合同》有效。2、请求法院判令被告协助原告办理龙门镇街道办事处增龙公路龙城大份田地段的产权过户手续，双方的税费各自承担。3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：星晖南湾公司成立日期是2005年5月20日，经营范围是房地产开发、销售；物业管理。2012年1月4日，星晖南湾公司将位于龙门县****办事处xx公路边xx大份田地段（星晖南湾花园幼儿园）房屋登记在本公司名下（证号：粤房地权证龙府字第**），建筑面积1275.84平方米，层数三层。2016年3月间，梁志豪、刘智峰乙方与星晖南湾公司甲方签订一份《房地产买卖合同》，约定：一、甲方拟将位于龙门县****办事处xx公路边xx大份田地段的房地产转让给乙方。乙方对甲方拟转让的房地产作了了解，愿意购买该房地产。该房地产房屋建筑面积为1275.84平方米。二、甲、乙双方议定该房地产交易总金额为500万元。三、本合同签订之日起三十天内，甲、乙双方应携带有关资料办理过户手续。四、双方同意于2016年3月3日由甲方将该房地产交付给乙方使用。五、甲方保证上述房地产没有产权纠纷或其他权利限制，若有概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。六、甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方。乙方中途不买及逾期15天仍未付清应缴购房款时，作乙方悔约处理，本合同即告解除，乙方所交定金，甲方不予退回，已付购房款甲方在七日内退回乙方。七、办理上述房地产过户所需缴纳的税费，由甲、乙双方按规定各自负责。合同签订后，梁志豪、刘智峰支付了500万元购房款给星晖南湾公司，星晖南湾公司于2017年12月5日出具收据给梁志豪收执。庭审中，星晖南湾公司承认收到了500万元购房款。梁志豪、刘智峰在办理不动产变更登记过程中，星晖南湾公司由于没有向税务局缴交相关的税费，导致不能办理产权变更登记手续。2019年4月29日，为了办理不动产变更登记手续，梁志豪、刘智峰又与星晖南湾公司签订了一份《房地产买卖合同》，但仍然因星晖南湾公司没有缴交相关的税费导致不能办理过户手续。原审法院于2019年10月21日发函给龙门县税务局，请求调查：1.涉案房屋位于龙门县****办事处xx公路边xx大份田地段（星晖南湾花园幼儿园），房地产权证号：粤房地权证龙府字：粤房地权证龙府字第**目和纳税额是多少？2.按照相关税法等法律法规的规定，各项税费应该由买方或卖方负担？2019年10月29日龙门县税务局回复本院，按照相关法律法规规定，转让方应负责增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、印花税；受让方应负责契税、印花税。迟延缴交税费的应按规定交纳滞纳金。一审法院认为，梁志豪、刘智峰与星晖南湾公司签订的《房地产买卖合同》，是双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。梁志豪、刘智峰请求确认双方签订的《房地产买卖合同》有效，原审法院予以支持。签订合同双方应按照合同的约定履行各自的义务，梁志豪、刘智峰已经将购房款500万元支付给了星晖南湾公司，星晖南湾公司应协助梁志豪、刘智峰办理不动产变更登记手续，由于星晖南湾公司没有缴纳税费，应予尽快到税务局缴清为宜。合同对于税费的承担约定了按规定各自负责，规定亦即是法律法规的规定，根据龙门县税务局的复函，已经明确了应缴纳的各种税费及税费由转让方或受让方承担的问题，即星晖南湾公司应负责增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、印花税；梁志豪、刘智峰应负责契税、印花税。梁志豪、刘智峰请求星晖南湾公司协助办理产权过户手续，双方的税费由各自承担有理，原审法院予以支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条之规定，判决如下：一、原告梁志豪、刘智峰与被告惠州市龙门星晖南湾房地产发展公司第一次签订的《房地产买卖合同》有效。二、被告惠州市龙门县星晖南湾房地产发展公司在本判决发生法律效力后15日内，协助原告梁志豪、刘智峰将位于龙门县****办事处xx公路边xx大份田地段（星晖南湾花园幼儿园）（房产证号：粤房地权证龙府字第0000**xx：粤房地权证龙府字第**过户费用由被告惠州市龙门县星晖南湾房地产发展公司负责增值税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、企业所得税、土地增值税、印花税；由原告梁志豪、刘智峰应负责契税、印花税。本案受理费100元，由被告惠州市龙门县星晖南湾房地产发展公司负担。二审中，本院于2020年9月11日向国家税务总局龙门县税务局发出《调查函》并附《关于龙门县人民法院函[（2019）龙法民函字第x号]的回复》及涉案《广东省房地产买卖合同》，龙门税务局于10月19日作出《国家税务总局龙门县税务局关于的回复意见》。本院将上述回复意见送达给上诉人惠州市龙门星晖南湾房地产发展有限公司。上诉人惠州市龙门星晖南湾房地产发展有限公司针对上述回复意见发表质证意见：没有异议，但是按照现有资料可以大致估算的，我方不知道税务局所说的资料不全是缺少什么资料。本院认定如下：一审认定事实基本清楚，本院予以确认。另查一，2020年9月11日本院向国家税务总局龙门县税务局发出《调查函》，请求进一步明确该不动产转让方应负担的具体税费数额，该税务局于10月19日作出《国家税务总局龙门县税务局关于的回复意见》，复称：“惠州龙门星晖南湾房地产发展有限公司与被上诉人梁志豪、刘智峰因确认合同有效纠纷一案，因提供资料不全，无法计算出涉案房屋具体税费数额。涉及相关税费的有关规定仍以我局于2019年10月29日作出《关于龙门县人民法院函[（2019）龙法民函字第x号]的回复》为参考。”另查二，本院将龙门县税务局上述复函送达上诉人，并要求上诉人就其需负担400万元交易税费的主张限期予以举证。上诉人未在给予的举证期限内提交证据。另查三，一审庭审中，原审原告称没有过户的原因，“国土那边没有问题，不动产也没有问题，就是税务方面，公司没有提供详细的发票给税务，税务无法核算详细的税额。”本院认为，本案系确认合同有效纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：在双方对交易税费负担有约定的情况下，所有交易税费是否应由被上诉人承担；被上诉人要求继续履行合同，协助办理房产过户，应否获得支持。具体评述如下：本案双方签订的《房地产买卖合同》内容合法，上诉人没有证据证明非其真实意思表示，一审认定案涉《房地产买卖合同》有效，二审予以确认。签订合同后，被上诉人已经依照约定支付全部购房款，被上诉人要求上诉人继续履行合同、协助办理房屋产权的过户手续，有事实和法律依据，应予支持。关于税费的负担主体问题。双方签订的《房地产买卖合同》第七条约定，办理房地产过户所需缴纳的税费由甲乙双方按规定各自负责，一审判决上诉人协助被上诉人将案涉房屋转移登记至被上诉人名下，过户税费依照龙门县税务局一审期间的复函的转让方、受让方项目由双方依法各自承担，有合同和法律依据，并无不当。上诉人主张当时双方口头约定税费全部由被上诉人承担，被上诉人予以否认，上诉人无法提交证据辅证，应承担举证不能的不利后果，对该主张本院不予支持。至于上诉人提及需负担400万元税费与成交房价500万元相比，不符合买卖目的、不公平的主张，在本案中本院不予采纳，理由如下：1、上诉人作为房地产开发公司，应熟知房产交易需缴纳的税费项目和税率，签订案涉合同约定相应的交易价格之前应能预见到需承担的税费金额。2、上诉人主张需缴纳400万元的税费，但在一审、二审庭审、询问中均没有提交任何证据。鉴于此，二审针对该问题发函税务部门，税务部门复函因提供资料不全无法计算出涉案房屋具体税费数额。在此情况下，本院再次告知上诉人就其主张的税负进一步举证，上诉人在举证期内仍不提交任何证据，故此，依法上诉人应对此承担举证不能的不利后果，也即对于上诉人交易税费为400万元的主张因无相关证据辅证在本案中无法采纳。综上，上诉人在本案中以税负过重为由主张不继续履行合同、履行过户的合同义务，缺乏事实依据，一审不予支持并无不当，二审予以维持。如若上诉人在履行过户义务过程中，有新的事实证明确实存在房产转让价为500万元而税率高达400万元的情况，而上诉人不愿意继续履行合同的，是否符合违约方主张解除合同的特殊情形，上诉人可依法另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求，缺乏事实依据，不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费100元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  于海砚二〇二〇年十一月二日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。