贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初2999号原告：贵州安顺福万家物业服务有限公司，住所地：贵州省安顺市平坝区安平街道办事处昌兴花园D-1-17-1，统一社会信用代码：91520421308841420N。法定代表人：蒋孝碧，职务：总经理。委托诉讼代理人：郭琴，女，1984年11月6日生，布依族，贵州省安顺市平坝区人，住贵州省安顺市平坝区，代理权限为特别授权代理。被告：杨永虎，男，1978年12月22日生，苗族，贵州省安顺市平坝区人，大学文化，住贵州省安顺市平坝区。原告贵州安顺福万家物业服务有限公司与被告杨永虎物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法由本院审判员刘炳文适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告、被告均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告贵州安顺福万家物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告支付原告2016年5月1日至2021年4月30日物业管理服务费，2016.5.1-2017.4.30为887元；2017.5.1-2018.4.30为1,774元；2018.5.1-2021.4.30为5,804元；共计：8,465元。2．请求法院判令被告支付原告违约资金占用费：2016年5月1日至2021年4月30日共计960元，（计算方式按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.15％），另违约金按未缴纳费用每天的1‰计算，为8,447元，两项共计：9,407元。3．请求法院判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年，原告与平坝区水岸新天地一期业主委员会签订《物业服务合同》，并对水岸新天地一期进行物业服务。被告系贵州省安顺市平坝区水岸新天地一期3栋2单元26楼1号住户。根据《物业服务合同》相关约定，原告对水岸新天地一期提供了物业服务，被告应尽物业费等相关费用的缴纳义务。但经原告通知要求被告支付物业服务费用等相关费用后，被告一直以其他理由推诿不予支付，一直不配合物业管理工作，不履行物业管理费用等相关费用的缴纳义务。综上，原告认为，自己已尽《物业服务合同》的约定，向被告提供了物业管理服务，被告有义务按照《物业服务合同》的约定支付物业服务费用等相关费用，被告的行为严重损害原告的利益，为了维护原告自身的利益，根据《贵州省物业管理条例》等相关规定（第18条、67条）特提起诉讼。请求人民法院查清事实，依法判决支持原告诉求。被告杨永虎辩称，双方没有签订物业服务合同，双方之间没有形成协议，到目前为止被告还没有入住，没有达到入住条件。应视为原告服务不到位，应打40%折扣，原告入住小区之前的物业服务费被告是交清的，并没有欠款，不同意支付违约金。被告在原告主张物业费之前，提出过调解解决方案，但原告拒绝调解。本院经审理认定事实如下：被告系贵州省安顺市平坝区水岸新天地一期3栋2单元26楼1号业主，房屋面积为134.36平方米。原告分别于2016年5月1日、2017年5月3日、2020年5月8日与平坝区水岸新天地小区业主委员会签订《水岸新天地物业服务合同》、《水岸新天地一期物业服务合同》共三份，合同约定安顺市平坝区水岸新天地小区业主委员会将该小区委托原告实行物业管理，约定：住宅2016年5月1日至2017年4月30日未装修并未入住的住户按0.55元/月/平方米；住宅2017年5月1日至2018年4月30日以1.10元/月/平方米；2018年5月1日至2019年4月30日1.20元/月/平方米；2019年4月30日至2020年4月30日1.30元/月/平方米；2020年5月1日至2023年4月30日1.20元/月/平方米的标准对水岸新天地小区房屋业主按年收取物业服务费，合同期限自2016年5月1日起至2023年4月30日止。同时约定物业费按年缴纳，原则上先交费后使用，先后约定逾期将按照应缴总金额3‰/天、1‰/天计算收取违约金。合同签订后，原告按约定向该小区提供物业服务，其服务质量取得了小区业主委员会及大多数业主的认可。被告自2016年5月1日起至今未向原告交纳物业服务费，致成诉讼。同时查明，被告案涉房屋自购买后至今并未装修入住。上述事实，有原、被告的当庭陈述和原告所举证的房屋产权证明（不动产登记查询结果）、《物业服务合同》、电话记录截屏、短信截屏（图片）等证据在卷佐证，已经庭审质证，足以认定。本院认为，原告与平坝区水岸新天地小区业主委员会签订的《水岸新天地物业服务合同》、《水岸新天地一期物业服务合同》，内容真实且不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，应予以确认。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”，本案被告作为水岸新天地一期小区的业主，其所在小区业主委员会与原告签订的上述合同对其具有法律约束力。合同签订后，原告依约提供了物业管理服务，被告则应当按照合同约定履行交纳物业服务费用的义务。故原告诉请事理俱在，应予支持。被告房屋面积为134.36平方米，依上述物业服务合同约定原告主张的物业服务费应分段计算为：2016年至2017年度为134.36×0.55元/平方米×12＝887元；2017年至2018年度为134.36×1.1元/平方米×12＝1,774元；2018年至2020年度134.36×1.2元/平方米×36＝5,804元。被告所购房屋至今并未装修入住，就其单一住户而言，比其他正常住户享受到原告的物业服务较少是客观事实。被告主张打折减免物业服务费的观点，应予以部分支持，本院酌情2017年5月1日以后的物业费按照70%支持物业费，故被告2017年以后应支付物业费为7578×70%=5,305元。综上，被告应支付的物业费共计6,192元。关于原告诉请逾期缴纳物业费违约金的问题。本院认为，合同是在平等自愿的基础上订立的，原告作为物业服务公司，其与所服务的小区业委会签订格式合同不得免除其责任、加重业主或业主委员会的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”本案中，原告与业主委员会签订的前两份《物业服务合同》约定每日3‰的违约金明显加重了业主的责任，虽然其在诉请中仅以第三份合同每日1‰的约定主张，仍然加重了业主负担，原告举证本院（2020）黔0403民初813号民事判决来支持其违约金主张，因该案件的被告龙某未出庭，未能对原告相关主张提出抗辩，该判决依谁主张谁举证的原则作出个案裁判，其关于违约金的裁判结果并不具有普遍适用性，在本案中被告杨永虎提出相关抗辩且成立的情形下，故对于原告违约金的诉请，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题〉的解释》第一条、第二条、第六条之规定，判决如下：一、被告杨永虎于本判决生效之日起十日内，向原告贵州安顺福万家物业服务有限公司支付物业服务费6,192元。二、驳回原告贵州安顺福万家物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间和方式履行义务，并导致对方当事人向人民法院申请强制执行的，可能被人民法院纳入失信被执行人名单。案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨永虎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时预交上诉费50元，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。审判员  刘炳文二〇二〇年十一月十八日法官助理孙婷婷书记员张丁勇