四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3093号 上诉人（原审原告）：唐铭，男，生于1981年3月15日，汉族，住四川省蓬安县。 上诉人（原审原告）：唐钰茹，女，生于1986年10月12日，汉族，住四川省蓬安县。 二上诉人委托诉讼代理人：任超，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市东城置业有限公司，住所地为四川省南充市高坪区吉顺街**。 法定代表人：杨珩，董事长兼总经理 委托诉讼代理人：李雄，四川泰宇律师事务所律师。 上诉人唐铭、唐钰茹因与被上诉人南充市东城置业有限公司(以下简称东城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1561号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐铭、唐钰茹上诉请求：撤销一审判决第三项，改判东城公司支付资金占用利息70000元（利息以434596.60元为基数，从2018年1月30日起至实际退款日止按年利率6%计算）。事实和理由：一审以唐铭、唐钰茹有两套房、其中一套房有按揭贷款未偿清为由，认定唐铭、唐钰茹不能按揭贷款，属认定事实错误。唐铭、唐钰茹按揭贷款未能办理的原因系东城公司的案涉土地抵押给了浙江民泰商业银行成都分行。东城公司应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定支付资金占用利息。 东城公司答辩称,唐铭、唐钰茹没有任何解除合同的权利，未能办理按揭贷款系唐铭、唐钰茹贷款多次逾期，存在征信问题，在唐铭、唐钰茹存在违约的情况下，东城公司不应承担资金利息。资金利息的计算也无事实依据和法律依据，案涉合同未约定按6%计算，即使存在利息也应当按照2019年中国人民银行15号文件规定执行。综上，一审判决及适用法律正确，请求维持原判。 唐铭、唐钰茹一审起诉请求：一、解除双方于2018年1月30日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：201801303010）；二、东城公司退还已付的434596.60元购房款本金（含住宅专项维修资金4765.60元），并支付资金占用利息（利息从2018年1月30日起至实际退款日止按年利率6％支付未退款的利息）。 原审查明，唐铭、唐钰茹与东城公司于2018年1月30签订了201801303010号《商品房买卖合同》及其补充协议，通过按揭方式购买南充恒大悦龙台二区、商品房预售许可证××号下16幢3单元9层1号房，进行了网签和备案登记。约定唐铭、唐钰茹支付首付款429831元，余款63万元向指定银行或住房公积金管理机构借款支付。合同签订后，唐铭、唐钰茹于2018年2月2日向南充市房屋维修资金管理中心缴付房屋维修基金4765.60元，唐铭、唐钰茹依约于2018年1月30日支付429831元。唐铭、唐钰茹按照东城公司的要求向东城公司指定的银行提供按揭贷款资料和申请手续。但唐铭、唐钰茹按约定履行手续后，因案涉土地抵押于浙江民泰商业银行成都分行，不能办理按揭。东城公司于2019年11月30日以《关于解除《商品房买卖合同》及补充协议的通知》形式函告唐铭、唐钰茹，该通知于2019年11月30日到达唐铭、唐钰茹，称唐铭、唐钰茹未能办理按揭贷款，东城公司已经于2019年11月28日委托四川致高律师事务所致函唐铭、唐钰茹及时办理贷款按揭手续，因唐铭、唐钰茹违约，东城公司解除与唐铭、唐钰茹签订的《商品房买卖合同》及补充协议，要唐铭、唐钰茹承担该商品房总价款的10％作为违约金。 另查明，该商品房所涉高坪区青松片区Ad-1号地块建设用地使用权于2017年10月25日进行了抵押权登记，抵押于浙江民泰商业银行股份有限公司成都分行，2019年10月25日注销抵押权登记。 签订购买合同及补充协议后，唐铭、唐钰茹及时向东城公司指定银行递交按揭贷款手续。 唐铭、唐钰茹各有一套住房，且唐钰茹的住房尚有按揭贷款未偿清。 原审认为，唐铭、唐钰茹与东城公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合法有效。唐铭、唐钰茹先后向东城公司指定的按揭贷款银行递交按揭贷款手续，唐铭、唐钰茹未有隐瞒其房屋情况和原有房屋按揭贷款情况，后因案涉房屋所在地块已被东城公司抵押而无法办理按揭贷款，银行并未对唐铭、唐钰茹的相关材料进行审查。直至2019年10月25日案涉房屋所涉土地解除抵押，2019年11月28日，东城公司函告唐铭、唐钰茹及时办理贷款按揭手续，期间，双方均不知晓唐铭、唐钰茹不能办理按揭贷款。2019年11月30日再次函告唐铭、唐钰茹解除签订的《商品房买卖合同》及补充协议，要唐铭、唐钰茹承担该商品房总价款的10％作为违约金。由此可以计算，从东城公司通知唐铭、唐钰茹不能及时办理按揭贷款应付款到函告解除合同仅仅2天时间，唐铭、唐钰茹付款时间尚在合同约定的10天宽限期内，东城公司依约无权解除合同，但现唐铭、唐钰茹也同意出解除合同，原审予以确认。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十条约定“除不可抗力外，买受人未按照合同约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在180日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过180日（该期限与本条第（一）款第（1）项的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1％向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。”《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》第二条（二）“3如买受人的按揭未获银行、公积金中心最终审核同意的，买受人应在银行、公积金中心审批终了之日10日内付清剩余房款，且不能享受付款方式的优惠折扣。否则，视为逾期付款，逾期不足10天的，买受人按日应付未付款的万分之一向出卖人支付违约金；逾期10天以上不足20天的，买受人按日应付未付款的万分之二向出卖人支付违约金；逾期20天以上视作买受人单方解除本合同，买受人应向出卖人支付该商品房总价款的10％作为违约金。出卖人无须通知买受人，可以另行销售该商品房。4.买受人在办理完毕银行按揭手续之前，要求终止合同的，买受人按总房款的10％向出卖人支付违约金。”《南充恒大悦龙台商品房买卖合同补充协议》与《四川省商品房买卖合同（预售）》相比较加大了当事人的违约责任，不予认可。由于本案唐铭、唐钰茹有两套房，且其中一套房有按揭贷款未偿清，不能按揭贷款，故对其要求东城公司支付利息的请求不予支持。住宅专项维修资金不是东城公司收取，唐铭、唐钰茹应向有关部门要求退还。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，判决如下：一、确认解除唐铭、唐钰茹与东城公司于2018年1月30日签订的201801303010号《商品房买卖合同》及其补充协议。二、东城公司于本判决生效后十日内向唐铭、唐钰茹退还购房款429831元。三、驳回唐铭、唐钰茹其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3909元，由东城公司负担。 二审经审理对一审查明事实予以确认。 本院认为，唐铭、唐钰茹与东城公司签订商品房买卖合同后向东城公司指定的按揭银行递交按揭贷款手续，唐铭、唐钰茹提供证据证明案涉房屋土地使用权由东城公司抵押而无法办理按揭贷款手续，东城公司未提供证据否定，也未提供案涉土地抵押期间指定银行能够办理按揭贷款的证据，因此，案涉房屋土地使用权由东城公司抵押而无法在指定银行办理按揭贷款手续的事实应予确认。案涉土地使用权于2019年10月25日注销抵押登记后于2019年11月28日函告唐铭、唐钰茹及时办理按揭手续，并于2019年11月30日函告唐铭、唐钰茹解除案涉合同。由于从唐铭、唐钰茹签订合同交付首付款时起至案涉土地使用权注销抵押登记时因案涉土地使用权抵押无法办理按揭贷款，东城公司未及时通知更换办理按揭贷款银行或解除合同，唐铭、唐钰茹支付首付款产生的该期间资金利息损失应由东城公司承担，本院酌定按年利率6%计算利息。案涉土地注销抵押登记后，唐铭、唐钰茹未申请办理按揭贷款，也未支付下余款项，导致合同解除，因此，唐铭、唐钰茹主张东城公司函告办理按揭贷款手续后的资金利息，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1561号民事判决第一项，即：确认解除唐铭、唐钰茹与南充市东城置业有限公司于2018年1月30日签订的201801303010号《商品房买卖合同》及其补充协议； 二、撤销四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1561号民事判决第三项，即：驳回唐铭、唐钰茹其他诉讼请求。 三、变更四川省南充市高坪区人民法院（2020）川1303民初1561号民事判决第二项为，南充市东城置业有限公司于本判决生效后十日内向唐铭、唐钰茹退还购房款429831元，并以429831元为基数，从2018年1月30日起至2019年11月28日止，按年利率6%的标准支付利息。 四、驳回唐铭、唐钰茹的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费1550元，由唐铭、唐钰茹负担556元，南充市东城置业有限公司负担994元；一审案件受理费3909元按一审判决执行。 本判决为终审判决。 审判长  陈智慧 审判员  江春虹 审判员  龙 燊 二〇二〇年十一月二日 书记员  程丹丹