广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初9235号原告：清远市中伦物业管理有限公司，住所地清远市清城区***************。法定代表人:胡忠园，该公司董事长。委托诉讼代理人：胡清锋，广东金亚律师事务所律师。被告：潘灶林，男，1984年7月29日出生，汉族，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码441************65X。原告清远市中伦物业管理有限公司（以下简称中伦物业公司）与被告潘灶林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中伦物业公司的委托诉讼代理人胡清锋到庭参加诉讼。被告潘灶林经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中伦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业费3319.65元（从2019年4月1日暂计至2020年6月30日）；2、判令被告向原告支付电费分摊255.53元（从2019年3月暂计至2020年5月，实际计算至被告支付为止）；3、判令被告向原告支付违约金2503.76元（逾期每天按欠费总额的3‰，从2019年4月1日暂计算至2020年6月30日，实际支付至交清为止）；4、判令由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年3月31日，被告与清远市天颐物业投资有限公司签订《商品房买卖合同》，根据协议约定“该商品房合同约定建筑面积共122.95平方米”。同日，被告与原告签订《中伦东海岸花园前期物业服务协议》，协议约定：第一条，双方的权利和义务，二、乙方的权利义务......4、依据本协议向甲方交纳物业管理费用......第四条，物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备大中修、更新、改造的费用），一、乙方交纳费用时间：自商品房买卖合同约定房屋交付使用次日起开始计收，若业主提前收楼，则从收楼之日计起。业主办理收楼手续时可预交3个月的管理费；二、乙方交纳费用时间每月10日前；三、住宅按建筑面积每月每平方米1.8元;四、非住宅按建筑面积每月每平方米3元;五、因乙方原因空置房屋按建筑面积每月每平方米1.8元;六、乙方出租物业的，物业管理服务费用由乙方交纳;七、乙方转让物业时，须交清转让之前的物业管理服务费用;八、物业管理服务费不包含公共水电费，公共水电分摊按实际发生进行;住宅买卖合同约定面积与国土房管部门最终测绘面积有差异的，以国土房管部门最终测绘面积计算物业服务费......第九条，违约责任......二、乙方违反协议,使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正逾期未改正给甲方造成损失的,乙方承担相应的法律责任......；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金、并采取以下催交措施：1、通过法律诉讼程序进行催交；2、甲方多次催交无效后，有权将乙方所欠管理费之有关资料于社区范围内进行公布；3、按照物业管理有关条例，甲方有权将拖欠管理费用的业主有关资料在当地房屋管理所备案，在未交清所欠管理费及其它费用之前该物业不可转让或出租。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，被告应当按照约定全面履行自己的义务。但截至2020年6月30日，被告已经累计拖欠原告2019年4月至2020年6月的物业管理费3319.65元。从2019年3月至2020年5月的电费分摊255.53元、违约金2503.76元，合共6078.94元。被告的行为已经严重违反了《中伦东海岸花园前期物业服务协议》的约定。被告的行为已经构成了根本性违约，且为了尽快解决欠费问题，原告多次向被告预留的手机号码发送短信、微信催缴以及电话沟通，甚至向起寄送律师函，但是被告均不予理踩。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七、第一百一十四条等法律规定，为维护自身的合法权益,原告特向人民法院提起诉讼，请依法判决。被告潘灶林未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告未对原告提交的证据进行反驳，因此，本院采信原告提交的证据并确认原告无争议部分的事实。至于原告主张物业费、电费分摊，由于被告已在2019年5月14日将涉案物业出售给了案外人，并已办理产权转移登记，因此物业费、电费分摊应计算至2019年5月14日止。截止至2019年5月14日，被告拖欠原告物业费331.97元，电费分摊40.87元。本院认为，原告中伦物业公司与被告潘灶林签订的《中伦东海岸花园前期物业服务协议》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。原告按照协议约定的义务提供了相关物业服务，被告应当按照协议约定按时支付物业服务费、公摊电费，但被告拖欠原告上述费用未付。被告的行为显然已构成违约，原告有权请求被告清偿所拖欠的物业服务费331.97元以及电费分摊40.87元。此外，根据协议的约定，被告拖欠原告多期的物业服务费已构成逾期，原告有权按照协议约定请求被告支付逾期付款的滞纳金。因协议约定的滞纳金标准（每日3‰）过分高于原告的实际损失，本院酌情调整为按照年利率24%的标准计算。按照协议约定，滞纳金以被告拖欠的物业服务费（2019年4月拖欠的物业服务费为221.31元，2019年5月拖欠的物业服务费为110.66元）为基数，自该期物业服务费逾期之日（协议约定物业服务费的交纳时间为每月10日前，故每期物业费对应月份的11日为逾期之日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止。对于逾期支付电费分摊造成原告的损失，因协议并无约定这些费用的交纳时间以及损失的计算方法，因此，本院酌情按照年利率6%的标准自原告起诉之日（2020年8月21日）起计算至被告付清该费用之日止。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条、第二百七十二条的规定，判决如下：一、被告潘灶林于本判决生效之日起10日内向原告清远市中伦物业管理有限公司支付2019年4月1日起至2019年5月14日止的物业服务费331.97元及滞纳金，滞纳金以被告潘灶林拖欠的物业服务费（2019年4月拖欠的物业服务费为221.31元，2019年5月拖欠的物业服务费为110.66元）为基数，按照年利率24%的标准自逾期之日（分别是2019年4月11日、2019年5月11日）起累积计算至被告付清该期物业服务费之日止；二、被告潘灶林于本判决生效之日起10日内向原告清远市中伦物业管理有限公司支付2019年3月1日起至2019年5月14日止的电费分摊40.87元并赔偿相应损失，该损失以40.87元为基数，按照年利率6%的标准自2020年8月21日起计算至被告付清该款之日止；三、驳回原告清远市中伦物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为25元，由原告清远市中伦物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  谭文雅二〇二〇年十一月二十三日书记员  刘绮文附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十二条民事诉讼法第一百六十二条规定的各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资，是指已经公布的各省、自治区、直辖市上一年度就业人员年平均工资。在上一年度就业人员年平均工资公布前，以已经公布的最近年度就业人员年平均工资为准。