江苏省连云港经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0791民初1667号 原告：吴国煌，男，1989年6月21日生，汉族，住连云港经济技术开发区。 委托诉讼代理人：刘辉、张勇，江苏汉平律师事务所律师。 被告：连云港锦绣香江置业有限公司，住所地连云港经济开发区新东方大道**。 法定代表人：谢郁武，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李一鸣，该公司员工。 原告吴国煌与被告连云港锦绣香江置业有限公司（以下简称锦绣香江公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年8月30日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告吴国煌的委托诉讼代理人刘辉，被告锦绣香江公司的委托诉讼代理人李一鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴国煌向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿因房屋质量给原告造成的无法入住损失8万元（以鉴定金额为准）；2、请求判令被告承担房屋质量赔偿金10万元（以鉴定金额为准）；3、请求判令免除原告房屋修复前物业管理费；4、被告承担诉讼费。事实与理由：2011年2月25日原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于连云港经济技术开发区产以2693170元的价格卖于原告，被告在2011年12月31日前交房，合同还约定了双方的违约责任，后原告按期支付购房款，被告没有按期交付房屋，且逾期交付的房屋存在地基下陷、墙体开裂、渗水等严重质量问题，原告多次就质量问题找被告协商，期间被告承诺给予赔偿，后被告拒绝赔偿，房屋严重的质量问题导致原告至今无法正常使用房屋，故提起诉讼，请求法院依法判决。 被告锦绣香江公司答辩称：吴国煌所购房屋，我方均已按期催其收楼，对方一直未予处理，同时经我方查明，吴国煌约定的购房款交付日期为2011年12月31日，但其直到2013年1月才将最后一笔款项付清，以上情况有我方发出的收楼通知书及付款凭证作为依据。故我方认为我方在涉案房屋中不存在原告所主张的违约责任，请求法院驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了购房合同、照片、微信聊天截图、投标总价（复印件）、电子邮箱截图、收款通知单、竣工验收备案表、挂号信函收据。本院依法组织双方当事人进行了质证，对当事人提供的证据予以确认并在卷佐证。 本院经审理查明认定事实如下：本院经审理查明认定事实如下：原告吴国煌与被告锦绣香江公司于2011年2月25日签订《商品房买卖合同》，主要内容如下：出卖人：连云港锦绣香江置业有限公司，买受人：吴国煌……第三条、买受人所购商品房的基本情况：……(房屋坐落)连云港锦绣香江小区第B19幢102室……该商品房合同约定建筑面积共337.03平方米，其中套内建筑面积321.91平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积15.21平方米……第四条、计价方式与价款：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按建筑面积计算，该商品房单价为(人民币)每平方米7990.91元，总金额（人民币）2693176元整……第八条、交付期限：出卖人应当在2011-12-31前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、因买受人违反合同约定引起的延期交付；3、因政府、公共事业部门的行为及市政配套设施的建设所引起的延期交付……附件四、合同补充协议：……十二、房屋质量如买受人购买时房屋是已经完成竣工验收后的现房，则买受人须在签订本合同前对房屋的现状进行实地查看，双方以房屋的现状进行交付，买受人不得以房屋现状与本合同及附件约定的交付标准不一致为出拒绝收房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。十三、关于物业管理买受人同意:在买受人共同决定聘任物业服务企业之前，由杨辉物业管理公司提供前期物业管理服务。买受人应于签订《商品房买卖合同》的同时，与杨辉物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。买受人确认出卖人已在销售现场将其拟定的《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容向买受人展示，买受人承诺已详细阅读并理解该《前期物业管理服务协议》的全部条款及内容，并同意按照该《前期物业管理服务协议》文本与物业管理公司签订。买受人成立业主委员会后，由业主委员会决定物业管理公司的选聘。 《商品房买卖合同》签订后，原告向被告陆续支付了购房款2363420元，涉案房屋于2011年12月19日竣工验收，被告于2011年12月25日向原告发送《收楼通知书》，于2012年6月5日向原告发送《催收楼通知书》，催促原告办理收楼手续。被告发现涉案房屋存在入户台阶下沉、室内渗水、地、地下室积水严重无防水无排水窗变形的质量问题，并向被告提出交涉，要求被告修复后再交房。但被告认为所交房屋符合合同约定的交房条件，对原告提出的维修要求未予理睬。2016年、2017年期间，原告曾向被告提出要求退房，但被告也未予同意。 另查明，被告锦绣香江公司曾就门窗质量问题与临沂星月门窗有限公司在连云港市连云区人民法院发生诉讼，经审理，确认被告锦绣香江公司开发的连云港锦绣香江小区房屋门窗质量存在问题。 原告于2019年10月14日向本院申请对涉案房屋质量缺陷进行评定并确定损失、出具专业维修方案，本院依法委托江苏建研建设工程质量安全鉴定有限公司对涉案房屋质量缺陷进行鉴定，鉴定结论如下：1、入室台阶存在下沉现象，共有4条裂缝，裂缝表面宽度最大值为4mm；2、室内渗漏原因：(1)门窗框周边渗漏由门窗框与外墙交接处密封胶开裂及填嵌不密实引起；(2)其他部位渗漏由墙面开裂引起，裂缝由外墙不同材料交接处收缩、外墙聚合物砂浆厚度不满足要求导致；3、部分门窗存在倒翘、无法关闭或关闭不严、执手锁闭功能失效以及不牢固现象；4、地、地下室底板抗渗等级符合竣工图纸要求水层种类与竣工图纸不符，测点2的防水层搭接宽度不符合规范要求；5、地、地下室无排水措施竣工图纸相符。本院依法委托东南建设工程安全鉴定有限公司提供了修复方案。本院依法委托连云港永安工程造价咨询有限责任公司出具《工程造价鉴定报告书》和《补充说明》，鉴定结果如下：1、连云港经济技术开发区锦绣香江小区B19幢102室房产入户台阶下沉、室内渗水、地、地下室积水严重无防水无排水窗变形的质量缺陷情况进行修复费用鉴定造价为89286.63元，其中入户台阶开裂修复费用为1300.02元；门、窗框四周密封胶开裂、填嵌不密实修复费用为5095.01元；门窗倒翘、安装不牢固、无法关闭或关闭不严修复费用为13970.01元；门窗执手失效、晃动修复费用为1286.37元；外墙面开裂修复费用为21298.8元；内墙面渗漏、泛碱修复费用为1951.91元；防水层塔接宽度不符合规范要求修复费用为44384.47元。原告吴国煌支付了鉴定费54900元。 在本案诉讼过程中，原告吴国煌明确表示撤回第一项诉讼请求。 本院认为，原告吴国煌与被告锦绣香江公司达成购买涉案房屋合意，由原告向被告支付购房款，由被告向原告交付房屋，原、被告之间系商品房销售合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现涉案房屋存在入室台阶存在下沉现象、室内渗漏、部分门窗存在倒翘、无法关闭或关闭不严、执手锁闭功能失效以及不牢固现象、防水层种类与竣工图纸不符，测点2的防水层搭接宽度不符合规范要求的质量问题，上述质量问题系交房前便存在的自身质量问题，并非因原告未尽质量减损义务而导致，由于被告未能履行维修义务，现原告主张自行维修，因上述严重质量问题而产生的修复费用，原告有权要求被告承担。又根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。涉案房屋地下室底板抗渗等级符合竣工图纸要求、地、地下室无排水措施竣工图纸相符。形成地下室积水的原因有房屋自身的因素，也有因涉案房屋长期无人管理造成的因素。本院综合原、被告履行合同的实际情况，确定地下室修复费用由原告承担25000元，被告承担19384.47元。 关于原告主张的因房屋质量给原告造成的无法入住损失80000元损失的诉讼请求。原告在诉讼过程中明确表示撤回，系原告依法处分自己的民事权利和诉讼权利，符合法律规定，本院依法予以支持。 对原告主张的免除原告房屋修复前物业管理费的意见。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第十三条约定，原告与杨辉物业管理公司签订了《前期物业管理服务协议》。原告应向杨辉物业管理公司缴纳物业费。原告要求被告承担免除物业管理费主体不适格，对原告的该主张，本院依法不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告连云港锦绣香江置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告吴国煌支付房屋修复费用64286.63元； 二、驳回原告吴国煌的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元（原告吴国煌已预交），由原告吴国煌负担1965.4元，由被告连云港锦绣香江置业有限公司负1934.6元；鉴定费54900元（原告吴国煌已预交），由原告吴国煌负担16470元，由被告连云港锦绣香江置业有限公司负担38430元。被告于本判决生效后十日内给付原告。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于连云港市中级人民法院。同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费（根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》规定，按照上诉请求金额计算）。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。 审 判 长  张坤瑞 人民陪审员  杜海妹 人民陪审员  赵扣凤 二〇二〇年十一月二十二日 书 记 员  陈婉玥 法律条文和上诉须知 一、法律条文 [一]、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 [二]、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 二、上诉须知根据有关法律、法规、司法解释的规定，现将有关上诉事宜告知如下： 当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。 上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院，亦未提出司法救助申请或者申请司法救助未获批准的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。 本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。