云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终667号上诉人（原审被告、反诉原告）：张永祥，男，1951年10月5日生，汉族，高中文化，个体户，现住云南省德宏州芒市。委托诉讼代理人：李海梅，云南太隆律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：芒市为民农贸市场有限公司，住所地：云南省德宏州芒市目瑙纵歌路中段，统一社会信用代码：91533103676588609H。法定代表人：杨波，该公司经理。委托诉讼代理人：李杰，云南良益律师事务所律师，代理权限为特别授权。上诉人张永祥因与被上诉人芒市为民农贸市场有限公司（以下简称：为民公司）租赁合同纠纷一案，不服芒市人民法院（2020）云3103民初467号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月12日立案后，不开庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人张永祥上诉请求：1.依法撤销芒市人民法院（2020）云3103民初467号民事判决书判决第一、第二、第四、第五项，并依法改判。2.判令被上诉人承担解除合同造成上诉人的损失274,963元；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误，请二审法院查明事实，依法改判。理由如下：（一）涉案《合同书》合法有效，应当继续履行。1.《合同书》签订的时间为1998年4月26日，系双方自愿签订，未违反当时法律法规规定，合法有效。2.根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第三条人民法院确认合同效力时，对合同法实施以前成立的合同，适用当时的法律合同无效而适用合同法合同有效的，则适用合同法。由此可以看出法律是保护双方意思自治原则，保护合同有效性的，《合同法》生效前的合同无效适用《合同法》有效的应当认定合同有效，那么原本有效的合同更应当得到法院依法保护加以确认，法院应当保护合同的有效性，确认双方合同有效。3.我国法律明确规定法不溯及既往的原则。涉案《合同书》签订于合同法成立之前，双方未违反当时的法律法规，签订时未违反双方真实意思表示，且《合同书》签订时现行《合同法》尚未颁布，根据法不溯及既往的原则，《合同书》不受超过20年无效的限制。一审法院以现行《合同法》认定《合同书》超过20年部分无效，适用法律错误，应当认定涉案合同合法有效。（二）如被上诉人执意解除合同，应当承担由此造成上诉人的损失。上诉人提交的《收据》等证据客观真实，且与本案具有关联性，即使不能直接证实解除合同给上诉人造成的实际损失，但能充分反映上诉人的租赁土地后的实际投入，现一审法院因新颁布的《合同法》认定《合同法》生效前签订的合同无效，却对合同无效损失应当如何承担不做划分，判决无依据。上诉人租赁涉案土地后建盖900平方米的展厅，一审中上诉人依法提交第三、四组证据“收据”证实其在涉案土地上建房时的实际投入793,945元及租金损失，一审法院对该两组证据的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明内容不予认可，认定错误，既然认可该证据的真实性，也就是认可上诉人涉案房屋的建房投资成本。本案一审时上诉人提出反诉，明确提出如解除合同，被上诉人应当对上诉人的建房损失承担赔偿责任，这两组证据是上诉人建房投资的直接证据，一审法院认定该证据与本案无关联性毫无依据。请二审法院查明事实，依法改判。二、一审判决显失公平，请二审法院依法改判。（一）签订《合同书》双方无过错，被上诉人要求解除合同，造成损失应当由被上诉人承担。一审法院认定《合同书》超过20年部分无效，应当对合同无效造成的损失作出认定。既使如一审法院所言，证据不足以证实上诉人主张，则应当对涉案损失（包括展厅、展厅地砖、吊顶、水泥路、大门等）是否需要作出鉴定问题作出明示；其二，一审法院在判决中认可建房投资收据的真实性、合法性，但判决《合同书》无效后，却对上诉人反诉请求的损失不予支持，没有事实及法律依据。首先上诉人认为合同有效，退一步讲，即使超过20年部分无效，那么针对无效合同部分造成的损失，签订合同双方应就该无效合同导致的损失承担过错责任。本案涉案《合同书》签订时，符合当时法律规定下自愿签订，双方并无过错，现因现行《合同法》的规定，法院认定合同无效，那么无效导致的损失如何计算应当作出判定。（二）一审法院判决合同无效，并判决上诉人限期10天内返还租赁土地，客观上不可能实现，此判决对上诉人显失公平。涉案房屋展厅有900平方米，现有五家租户正在租赁使用上诉人的展厅用做仓库。一审判决合同无效，让五家租户几天内找到新仓库并搬离，不可能实现。如若《合同书》真的无效，上诉人也需要时间与五家租户解除《租赁合同》，牵扯众多利益，一旦处理不好，面临的是五家租户与上诉人的诉讼纠纷，也不利于社会和谐，对上诉人不公平。请二审法院依法查明事实，依法改判。被上诉人为民公司辩称，一、关于合同的效力问题。上诉人认为“涉案《合同书》合法有效，应当继续履行”的主张是错误的。首先，该涉案租赁合同的内容属于部分无效。其理由是依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》的第一条规定：“《合同法》实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适应合同法的规定；《合同法》实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定，可以适应《合同法》的有关规定”。本案中，于1988年4月26日签订的涉案租赁《合同书》，约定租赁期限为35年（即自1998年7月1日起2033年），该合同签订于合同法实施以前，当时尚无关于租赁合同的期限的法律规定，现双方当事人因该合同发生纠纷诉至法院，人民法院应当适用《合同法》214条第一款（“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效”）认定该租赁合同的租赁期限超过20年的无效，即本涉案合同剩余租赁期限已超过法定期限，当然无效。其次，上诉人已失去涉案合同的主体资格，涉案租赁合同应当依法解除。本涉案租赁合同原系中国银行与芒市德佳家具厂于2018年4月26日签订的，该《合同》签订后，该合同的原甲方（即中国银行德宏支行）便将该涉案宗地连同其房产全部依法转让给了为民公司，由此依法取得了涉案租赁合同标的物的所有权和使用权，成为涉案租赁合同的合法主体，继续履行涉案租赁合同的合同义务，但该涉案合同承租方（即乙方德佳家具厂）的原法定代表人张永祥故意隐瞒其企业已被注销的客观事实，继续以德佳家具厂的名义使用涉案土地至今。2020年3月，为民公司因多次向上诉人催付租金和市场用地占用费时才发现，上诉人所在的企业（即德佳家具厂）早已注销，即其涉案租赁合同主体已经消灭，而张永祥为了获取利益，仍以涉案租赁合同主体（德佳家具厂）名义，强行使用为民公司合法取得的市场用地无法律依据和事实依据。第三，上诉人在履行涉案租赁合同的过程中，存在全面违约的客观事实，被上诉人有权单方解除涉案租赁合同，对此，应当依法认定。1.张永祥长期、擅自改变租赁宗地用途，违反合同约定，其损害后果应当由张永祥自行承担。依据所签订的租赁《合同书》的约定，“德佳家具厂向中行租用农贸市场土地900㎡，作为家倶展厅”，由此可见，当时双方己明确约定：租用的涉案土地是用于“家倶展厅”，而不是用于开设赌博或其他娱乐场所或用于再次出租用于其它目的。但张永祥将涉案土地租到手后，并没有将土地用于合同目的，而是不听劝阻，擅自建盖简易铁皮房用于出租给他人开设麻将馆和其它用途，因此，张永祥的行为已明确的违反了合同约定和《合同法》的相关规定，属于完全违约行为，对此，为民公司依据涉案《租赁合同》及《合同法》217、223、224条之规定，有权单方解除合同，且由此而导致张永祥的任何损失，应当由其自行承担，张永祥因此而要求为民公司对此承担任何经济损失或补偿，均无任何法律依据和事实依据；2.张永祥无故拖欠为民公司租金及相关配套费用长达2年有余，且拒不交付，为民公司解除合同并无不当。自2018年1月1日起至2020年3月9日止，共无理拖欠租金及相关配套费用共计108,994元整，经为民公司多次追讨至今未付，这是客观事实。张永祥未付原因并非其答辩所称“系为民公司原因”，相反，为民公司为此曾多次追讨未果。张永祥拖欠租金的行为已严重违反了合同约定和《合同法》第226条、227条的规定，为民公司有权依法单方解除合同。二、上诉人要求被上诉人向其承担因损失向其予以补偿，均无事实依据和法律依据。首先，被告因违约所导致自己的任何经济损失，均应当由被告自行承担，被告要求原告承担其所列损失无任何法律依据和事实依据。其次，被告所列建盖材料及建盖成本系被告自行编制，与客观事实严重不符。综上所述，原审法院认定事实清楚、证据确凿、适应法律正确，判决公平公正，请二审法院在查清本案事实的基础上，依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。为民公司向一审法院请求：1.依法确认为民公司、张永祥之间的关于农贸市场900平方米的租赁合同书租期超过20年的部分无效（即自2018年4月26日起的租赁合同无效）；2.判令张永祥及时返还租赁地；3.判令张永祥支付为民公司自2018年1月1日起至2018年4月25日止的租金、卫生清扫费、服务管理费，其中租金按47,916元/年计算，卫生清扫费按360元/年计算，服务管理费按1640元/年计算，总计费用为15,590元；4.判令张永祥按49,916元/年（租金47,916元/年、卫生清扫费360元/年、服务管理费1640元/年）向为民公司支付土地占用费，土地占用费自2018年4月26日起计算至张永祥返还土地之日止，土地占用费暂算至2020年3月9日（截止2020年3月9日共计683天）计93,404元；5.一切诉讼费用由张永祥承担。张永祥向一审法院提出反诉，请求：1.判令本诉《合同书》合法有效，反诉人与被反诉人继续履行合同；2.判令被反诉人承担解除合同造成反诉人的损失1,535,885元（房屋折旧274,963元，租金损失96,994元/年×13年=1,260,922元）；3.判令被反诉人支付租金18,540元；4.判令本诉、反诉费用由被反诉人承担。一审法院经审理认定以下法律事实：张永祥原系潞西市法帕乡德佳家俱厂的经营者，1998年4月26日德佳家俱厂与中国银行德宏支行签订《合同书》，约定中国银行德宏支行将位于农贸市场的900㎡租赁给德佳家俱厂，土地用于家具展厅，租用时间为三十五年，同时就租金、服务管理费、卫生清扫费等事宜进行了约定，并约定租金每5年调整一次，在原租金的基础上上浮10%。租赁土地后张永祥建盖了家具展厅、仓库，并浇灌了水泥路。2007年中国银行德宏支行将《合同书》涉及的位于农贸市场900㎡的土地全部转让给为民公司，为民公司于2012年7月27日就包含该900㎡在内的位于芒市目瑙纵歌路中段的土地取得土地使用权证，面积为18230.10㎡（该土地使用权证系以为民公司原名称即“芒市为民综合集贸市场有限公司”取得，2012年7月13日名称变更为“芒市为民农贸市场有限公司”;土地使用权证号：芒国用（2012）第0001518号），德佳家俱厂继续租用该土地。2013年起张永祥以个人名义交纳租金。为民公司、张永祥按原租赁《合同书》约定的内容继续履行合同。张永祥按约定交纳租金及相关费用至2017年12月31日止。现为民公司以原租赁合同约定的租用期限超过20年的部分无效为由提起诉讼，请求：1.依法确认为民公司、张永祥之间的关于农贸市场900平方米的租赁合同书租期超过20年的部分无效（即自2018年4月26日起的租赁合同无效）；2.判令张永祥及时返还租赁地；3.判令张永祥支付为民公司自2018年1月1日起至2018年4月25日止的租金、卫生清扫费、服务管理费，其中租金按47916元／年计算，卫生清扫费按360元／年计算，服务管理费按1640元／年计算，总计费用为15590元；4.判令张永祥按49916元／年（租金47916元／年、卫生清扫费360元／年、服务管理费1640元／年）向为民公司支付土地占用费，土地占用费自2018年4月26日起计算至张永祥返还土地之日止，土地占用费暂算至2020年3月9日（截止2020年3月9日共计683天）计93404元；5.一切诉讼费用由张永祥承担。张永祥以《合同书》合法有效、双方应当继续履行合同为由提起反诉，请求：1.判令本诉《合同书》合法有效，反诉人与被反诉人继续履行合同；2.判令被反诉人承担解除合同造成反诉人的损失1535885元（房屋折旧274963元，租金损失96994元／年×13年＝1260922元）；3.判令被反诉人支付租金18540元；4.判令本诉、反诉费用由被反诉人承担。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。1998年4月26日德佳家俱厂与中国银行德宏支行签订《合同书》，约定中国银行德宏支行将位于农贸市场的900㎡土地租赁给德佳家俱厂，张永祥为德佳家俱厂的经营者。2007年中国银行德宏支行将《合同书》涉及的900㎡土地全部转让给为民公司，为民公司取得了该土地的使用权，为民公司与德佳家俱厂未破除租赁关系，双方继续按照《合同书》约定的内容执行。2013年起张永祥以个人名义交纳租金，现双方对租赁关系无异议。本案的争议焦点为案涉《合同书》中关于租赁期限超过20年的部分的是否有效的问题。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。案涉《合同书》于1998年4月26日签订，当时的法律、行政法规对租赁期限并未作出禁止性或限制性的规定，虽然《合同书》签订于《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日颁布施行）施行前，但合同法对租赁期限作出了明确性规定，《合同书》应当受合同法关于租赁期限不得超过二十年的限制性规定。该20年的租期起算时间应从合同法颁布实施之日计算，既从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，之前履行完毕的租期不再计算在内，故确认双方《合同书》中自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效，即超过2019年9月30日部分亦无效。为民公司要求张永祥返还案涉租赁地的主张，符合法律规定，予以支持。张永祥交纳租金及相关费用至2017年12月31日止，但一直使用租赁地至今，现为民公司主张张永祥支付自2018年1月1日起2018年4月25日租金、卫生清扫费、服务管理费共计15,590元（其中租金为47,916元/年，卫生清扫费360元/年、服务管理费1640元/年），张永祥认可自签订《合同书》以来，每年的卫生清扫费为720元/年，服务管理费为3280元/年，自2018年起租金为47,916元/年。故支持张永祥支付为民公司自2018年1月1日起至2019年9月30日（共计21个月）的租金83,853元（47,916元/年）、服务管理费2869.99元（1640元/年）、卫生清扫费630元（360元/年），合计87,352.99元。为民公司要求张永祥按49,916元/年支付自2018年4月26日起至返还土地之日止的土地占用费的主张，部分支持，由张永祥按49,916元/年标准（其中租金为47,916元/年，卫生清扫费360元/年、服务管理费1640元/年）支付自2019年10月1日起至返还租赁地之日止的土地占用费。张永祥主张确认《合同书》合法有效，双方继续履行合同，认定双方的租赁合同自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效，故张永祥的主张不予支持。张永祥主张为民公司承担解除合同造成的损失1,535,885元，并要求支付租金18,540元，为民公司未违约，且张永祥提交的证据不足以证实其主张，故张永祥主张不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、确认芒市为民农贸市场有限公司与张永祥之间关于农贸市场900㎡土地的租赁合同（即德佳家俱厂与中国银行德宏支行于1998年4月26日签订的《合同书》）自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效；二、张永祥于本判决生效之日起十日内返还芒市为民农贸市场有限公司位于芒市目瑙纵歌路中段的租赁地；三、张永祥于本判决生效之日起十日内支付芒市为民农贸市场有限公司租金83,853元、服务管理费2869.99元、卫生清扫费630元，合计87,352.99元；四、张永祥于本判决生效之日起十日内按49,916元/年的标准支付芒市为民农贸市场有限公司自2019年10月1日起至返还租赁地之日止的土地占用费；五、驳回张永祥的反诉请求。本院二审期间，双方当事人均无新证据提交。双方当事人对一审认定的案件事实无异议，本院对一审查明的事实予以确认。二审争议的焦点是案涉《合同书》中关于租赁期限超过20年的部分的是否有效的问题、上诉人是否应当支付相应费用、解除合同给上诉人造成的损失被上诉人是否应当承担。本院认为，本案系租赁合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第一条规定：“合同法实施以后成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，适用合同法的规定；合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的以外，适用当时的法律规定，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定”。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条规定：“租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”。合同法对租赁期限作出了明确性规定，《合同书》应当受合同法关于租赁期限不得超过二十年的限制性规定。该20年的租期起算时间应从合同法颁布实施之日计算，既从1999年10月1日起重新计算20年的租赁期限，之前履行完毕的租期不再计算在内，故确认双方《合同书》中自1999年10月1日起租赁期限超过20年的部分无效，即超过2019年9月30日部分亦无效。上诉人张永祥使用租赁地，按照约定应当支付相应费用。上诉人张永祥主张被上诉人为民公司承担解除合同造成的损失，上诉人张永祥一审提交的证据不足以证实其主张，在本案中不予支持。综上所述，上诉人张永祥的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10635元，由上诉人张永祥负担。本判决为终审判决。审判长 王 军审判员 王 云审判员 桂云燕二〇二〇年十一月四日书记员 多泽容