广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2050号原告：江门市江海区*********有限公司，住所地：广东省江门市江海区*********（自编605）。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：赵锐权，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：容钊弘，广东弘新君睿律师事务所实习律师。被告：孙小涛，男，汉族，1984年11月10日出生，住河南省新蔡县********委李夯庄，公民身份号码：412************213。原告江门市江海区*********有限公司（以下简称“麻二商业中心”）诉被告孙小涛租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序并于2020年9月23日公开开庭进行了审理，原告麻二商业中心的委托诉讼代理人赵锐权、容钊弘出庭参加诉讼、被告孙小涛经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告麻二商业中心向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告立即将江门市江海区***************的房屋腾空交还给原告；二、请求判令被告向原告支付租金24500元、管理费1050元以及逾期付款滞纳金1960元（以每月拖欠租赁费的金额为计算基数，按月利率2%计算，从2020年1月5日起暂计算至2020年7月5日为1960元，计算至被告清偿之日止，具体详见滞纳金计算表），上述款项合27510元；三、请求确认原告有权没收被告交付的保证金7000元；四、请求判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月1日签订租赁合同，约定由被告租赁原告位于江门市江海区***************的房屋用于餐饮，房屋计租面积为190平方米；租赁期为3年，自2018年12月1日起至2021年11月30日止；租金为每月3500元人民币。合同签订时，被告应向原告交付保证金7000元。合同约定，被告应按月缴租，在每月的5号前将当月租金、水费、电费交给原告；如被告逾期不缴清上述费用，则原告按未交金额每日加收0.5%滞纳金，并有权终止合同、没收保证金、追究被告的违约责任等。被告承租了上述房屋后，从2020年1月开始拖欠原告租赁费用至今，虽经原告多次催收，被告至今仍未完全支付。无奈，原告于2020年5月25日委托律师致律师函给被告，明确告知被告长时间拖欠原告租金、水费、电费的行为已构成严重违约，要求从2020年5月25日期解除与被告签订的租赁合同，要求被告立即向原告付清所欠的租金、水费、电费合计18250元，以及逾期付款所要承担的法律后果。但被告至今仍未向原告付清所欠的全部费用，故原告提起本案诉讼。被告孙小涛未向本院提交答辩意见和证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：麻二商业中心与孙小涛于2018年12月1日签订《租赁合同》，该合同甲方（出租方）为麻二商业中心，乙方（承租方）为孙小涛，该合同第一条约定“甲方将位于江门市江海区***************的房屋出租给乙方用于餐饮使用”，第二条约定“租期为叁年，从2018年12月1日起至2021年11月30日止”，第四条约定“租赁物的计租面积190平方米，租金为3500元/㎡/月，租赁物的物业管理费为150元/月”，第五条约定“乙方应在签订本合同时支付保证金7000元给甲方”，第六条约定“乙方应按先交租后使用的原则，按月缴租，并需在每月的5日前将当月租金、水费、电费交齐给甲方。如乙方逾期不交清上述等费用，则甲方按未交费用金额每日加收0.5%滞纳金”第十条第6项约定“（一）乙方存在以下情况，甲方有权解除合同，没收保证金并有权追究乙方违约责任……5、乙方累计超过15天没有足额缴纳租金或水电费及其他费用的”，第十二条约定“乙方送达地址：河南省新蔡县******委李夯庄”。该协议甲方落款处加盖有麻二商业中心的公章并签有陈某1的名字，乙方落款处有孙小涛的签名和捺印。2020年5月25日，麻二商业中心委托广东弘新君睿律师事务所赵锐权律师向涉案《租赁合同》第十二条约定的孙小涛送达地址寄出了《律师函》，2020年5月27日，该快递由他人代收。该《律师函》显示“截至2020年5月25日，阁下仍拖欠委托人租金、管理费及水电费合计18250元未付。由于阁下长期拖欠委托人租赁费用的行为已构成严重违约，并严重侵犯了委托人的合法权益。鉴于此，委托人现授权本律师郑重函告阁下：委托人决定从2020年5月25日起解除与阁下签订的租赁合同，并收回阁下租赁的商铺”。麻二商业中心表示赵小涛自2020年1月起未向其支付租金及管理费也没有将租赁物返还，故提起本案诉讼。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据原告的起诉状以及本案庭审的情况，本案的争议焦点是:一、被告是否应将江门市江海区***************的房屋腾空退还给原告；二、被告是否应向原告支付租金24500元、管理费1050元及滞纳金；三、被告交付的保证金7000元是否归原告所有。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方签订的涉案《租赁合同》意思表示真实，内容并未违反强制性法律规定，本院依法认定该合同合法有效，双方均应按照该合同约定行使权利并履行义务。结合涉案《租赁合同》、《律师函》等证据及麻二商业中心在庭审中的陈述，可以佐证双方签订涉案《租赁合同》后麻二商业中心将涉案房屋交付给了孙小涛使用，但孙小涛自2020年1月起未向麻二商业中心依约按时支付租金，麻二商业中心按照双方合同中约定的送达地址于2020年5月25日向孙小涛寄送了《律师函》并解除涉案租赁合同，现有证据显示该《律师函》于2020年5月27日送达，麻二商业中心在本案庭审中亦确认解除双方租赁合同，故双方之间的租赁合同依法已于2020年5月27日解除。一、关于租金、管理费的认定和支付问题。本案中，麻二商业中心诉称孙小涛自2020年1月至今尚未向其支付租金并提供证据予以佐证，故麻二商业中心的该项请求具有事实。因为双方之间的租赁关系已于2020年5月27日解除，孙小涛应按照涉案合同约定的租金标准向麻二商业中心支付2020年1月至2020年5月27日的租金17500元（3500元×5个月）；结合麻二商业中心的诉讼请求，2020年6月至7月孙小涛仍占用涉案租赁房屋尚未归还给麻二商业中心，孙小涛应参照双方约定的3500元/月的租金标准向麻二商业中心支付2020年6至7月的占用费7000元（3500元/月×2个月）。此外，虽然双方在涉案合同中约定租赁物的物业管理费为150元/月，但并未明确物业管理费的收取方和支付方等支付方式，故麻二商业中心主张孙小涛向其支付涉案物管费缺乏事实及法律依据，本院不予支持。二、关于涉案滞纳金的计算问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法……当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，根据涉案租赁合同第六条“乙方（孙小涛）应按先交租后使用的原则，按月缴租，并需在每月的5日前将当月租金、水费、电费交齐给甲方。如乙方逾期不交清上述等费用，则甲方（麻二商业中心）按未交费用金额每日加收0.5%滞纳金”及第十条（二）第3点“合同解除和终止之日起3日内，乙方应付清全部应付费用结清租赁期间产生的全部债务。如拖延支付的，每拖延一日，应按拖延金额的5%计付滞纳金给甲方”的约定，双方合同中约定的滞纳金的法律实质是违约金，应当按照法律关于违约金的相关规定予以处理。孙小涛自2020年1月至今逾期支付涉案租金已经构成违约，麻二商业中心按照每月2%的标准计付逾期支付滞纳金，并未超出双方约定的计算标准，属于麻二商业中心对其权利自我处分的范畴，本院予以支持。由于孙小涛拖欠的租金系按月支付的，但涉案的租赁合同已于2020年5月解除，合同解除后的占用费足以弥补麻二商业中心的损失，涉案的滞纳金计算的基数应分别为2020年1月至5月的租金，麻二商业中心主张的2020年6月之后发生的租赁费用滞纳金，本院不予支持。结合拖欠租金应支付的时间、金额等，麻二商业中心主张孙小涛向其支付2020年1月至5月租金滞纳金，本院予以支持。（滞纳金具体计算标准详见下表）应付时间租金滞纳金计算标准滞纳金计算期限2020.13500元月利率2%自2020年1月计算至实际清偿之日止2020.23500元月利率2%自2020年2月计算至实际清偿之日止2020.33500元月利率2%自2020年3月计算至实际清偿之日止2020.43500元月利率2%自2020年4月计算至实际清偿之日止2020.53500元月利率2%自2020年5月计算至实际清偿之日止本案滞纳金计算表三、涉案保证金7000元归属的问题。根据双方在涉案《租赁合同》第五条、第十条第6项（一）第5小点中的约定，孙小涛在签订合同时向麻二商业中心交付了保证金7000元，若孙小涛累计超过15天没有足额缴纳租金或水电费及其他费用的，麻二商业中心有权没收保证金。本案中，孙小涛逾期未支付涉案租金，麻二商业中心主张没收孙小涛交付的保证金7000元，符合双方合同约定，本院对此予以支持。此外，由于双方签订的涉案租赁合同已经解除，麻二商业中心主张孙小涛向其腾退涉案房屋于法有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、孙小涛应于本判决生效之日起十日内向江门市江海区*********有限公司腾空交还江门市江海区***************的房屋；二、孙小涛应于本判决生效之日起十日内向江门市江海区*********有限公司支付租金17500元、占用费7000元及滞纳金（详见本案滞纳金计算表）；三、孙小涛支付的7000元保证金归江门市江海区*********有限公司所有；四、驳回江门市江海区*********有限公司的其他诉讼请求。案件受理费662.76元，适用简易程序减半收取331.38元，由被告孙小涛负担。原告江门市江海区*********有限公司预交的案件受理费331.38元，本院予以退还；被告孙小涛应于本判决生效之日起十日内向本院补交案件受理费331.38元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 江继业二〇二〇年十一月二十三日法官助理 邓芸菲书 记 员 卢咏琤