内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民 事 判 决 书                                 （2020）内07民终1414号上诉人（原审被告、反诉原告）：石永刚，男，1976年8月29日出生，汉族，住内蒙古自治区满洲里市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：满洲里兰德置业有限公司，住所地内蒙古自治区满洲里市。法定代表人:王平安，董事长。委托诉讼代理人:徐冬冬，内蒙古诚众律师事务所律师。上诉人石永刚因与被上诉人满洲里兰德置业有限公司（以下简称兰德公司）商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区满洲里市人民法院（2020）内0781民初18号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭对本案进行了审理。上诉人石永刚，被上诉人兰德公司的委托诉讼代理人徐冬冬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。石永刚上诉请求：依法驳回兰德公司要求石永刚给付购房款6151.02元的诉讼请求。事实与理由：兰德公司的诉讼时效期间是2007年11月6日到2009年11月5日，兰德于2019年7月起诉，诉讼时效已过。兰德公司要求石永刚补缴房款，一审判决未超过诉讼时效，石永刚诉求退房及兰德公司迟延办理房产证应支付违约金亦不超过诉讼时效。刘某某的（2015）内民申字第01252号民事裁定书认定，兰德公司与刘某某签订的合同第五条已被法院认定为格式条款，该条款无效。涉案房屋设计变更未按合同约定通知石永刚，2006年4月20日交房时兰德公司已经知道房屋面积增加，兰德公司交房负责人承诺不收增加面积的款项，只按交房面积交纳公共维修基金、物业费等，石永刚才收房，2007年11月12日兰德公司通知办理房产证时又要求收取增加的面积款项。兰德公司辩称，石永刚于2005年购买兰德公司开发某市场地下商铺，在购房合同中约定房屋按照最后的测绘面积多退少补。兰德公司不存在隐瞒扩大公摊面积、房屋面积等情况，根据合同约定房款“多退少补”的情形，要求石永刚支付3%以内的房屋差价款符合法律规定。关于诉讼时效问题，由于石永刚与兰德公司之间关于面积存在差异是否需要补缴房款的问题一直存在争议。与之相关的魏某某案件高院裁判文书2017年8月下达，兰德公司2019年起诉石永刚，并未超过三年诉讼时效。兰德公司2007年11月5日公告通知办理产权证，因补缴房屋差价款双方未协议商一致，石永刚于2018年起诉兰德公司为其办理产权证，因此，兰德公司2020年要求石永德给付房屋差价款不超过诉讼时效。兰德公司向一审法院起诉请求：1.请求法院依法判令石永刚立即向兰德公司支付购房款6151.02元（25平方米×3%×8201.36元）；2.本案诉讼费由石永刚承担。石永刚向一审法院提起反诉请求：1.解除双方签订的《商品房买卖合同》，退还购房款205 034元；2.依据《商品房买卖合同》第十条的约定，支付银行活期存款利率；3.反诉费由兰德公司承担。一审法院认定事实：2005年3月31日兰德公司与石永刚签订《商品房买卖合同》，石永刚购买了兰德公司开发的满洲里市某市场地下X号商业用途房屋，合同约定的建筑面积为25平方米，其中套内面积为15平方米，公摊面积为10平方米，按建筑面积计算单价为每平方米8 201.36元，石永刚向兰德公司支付了合同约定的房款205 034元。兰德公司于2006年4月交付房屋，交房建筑面积为30.39平方米，套内面积为16.25平方米，比原预测面积增加1.25平方米，公摊面积14.14平方米，比原预测面积增加4.14平方米。双方合同第十五条约定:出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：即2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即3.出卖人承诺在商品房交付使用后24个月办理完毕房地产权属证书，因买受人原因（包括但不限于提供资料不全或未按期交纳税费及相关费用）未能按期完毕的，出卖人无须承担责任。石永刚依据该条约定于2018年1月12日起诉至满洲里市人民法院要求兰德公司办理房屋产权证并承担违约金。满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号民事判决书内容为：1.兰德公司于判决生效后十日内为石永刚办理满洲里市某市场地下X号房屋不动产权证书；2.驳回石永刚的其他诉讼请求。兰德公司不服该判决上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书驳回兰德公司上诉，维持原判。另查明，兰德公司与石永刚双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第1种方式进行处理：1.（1）单价不变，按产权登记面积结算房款，差额房款多退少补，合同继续履行；（2）应当退还或补交房款的一方在产权登记面积确定之日起30日内向另一方交付差额房款。合同第十条关于规划、设计变更的约定：经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；买卖人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的，应当与出卖人另行签订补充协议。一审法院认为，本案的争议焦点为1.石永刚是否应支付兰德公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款；2.石永刚的反诉请求是否成立。关于石永刚是否应支付兰德公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款的问题，兰德公司与石永刚之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，应恪守履行。在房屋买卖关系中，支付购房款是获取房屋所有权的对价，面积误差比在3%以内（含3%）部分价款的性质仍系购房款，兰德公司须履行的主要合同义务是交付房屋和办理过户手续等，石永刚则是取得房屋并支付全部购房款，现满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号、呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书已确定兰德公司为石永刚办理争议房屋的产权证书，其购房权利已得到了充分的保障，石永刚亦应按约定给付房屋差价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一款规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或约定不明确的，按照以下原则处理：（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出百分之三部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过百分之三部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定，现兰德公司要求面积误差比在3%以内（含3%）部分的房屋价款并未超出该约定，石永刚应依约给付。房屋买卖合同系双务合同，满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号民事判决书中石永刚起诉兰德公司要求办理涉案房屋不动产权证书事实及理由中诉称兰德公司以石永刚未支付房屋差价款为由拒绝办理涉案房屋产权证，兰德公司在此案中亦抗辩称未办理产权证的原因系石永刚未依双方合同第五条的约定支付房款，故双方因办理涉案房屋产权证及应给补交房屋差价款一直存在争议，因此石永刚称兰德公司诉请已经超过诉讼时效的抗辩本院不予支持。 关于石永刚的反诉请求，根据双方签订的商品房买卖合同第十条规划、设计变更的约定“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10内，书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向；……“出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。”该解除合同的权利应在合理期限内行使，2007年11月12日兰德公司公告通知石永刚补交房款，此时石永刚应知晓房屋面积增大即应主张退房解除合同，而石永刚于2018年1月12日起诉兰德公司要求其办理本案争议房屋产权证，满洲里市人民法院（2018）内0781民初132号民事判决书判决兰德公司为石永刚办理争议房屋的产权证书，兰德公司不服该判决上诉至呼伦贝尔市中级人民法院，呼伦贝尔市中级人民法院（2018）内07民终1504号民事判决书驳回兰德公司上诉，维持原判。现上述两份判决书已经生效，故石永刚的反诉请求不予支持。判决：一、石永刚于一审判决生效后十日内给付兰德公司购房款6 151.02元（25平方米×3%×单价8 201.36元）；二、驳回石永刚的反诉请求。本院二审期间，石永刚为支持其上诉请求提交如下证据：1.（2014）满民初字第677号判决书（第1、7、11页），证明诉讼时效从2007年11月6日至2009年11月5日；2.内蒙古自治区高级人民法院（2015）内民申字第01252号民事裁定书，证明房屋买卖合同第五条是无效条款；3.商品房预售许可证，证明2005年6月16日总建筑面积62 900平方米；4.B-089商品房买卖合同附件;5.某市场地下一层商品房买卖合同;6.2005年6月15日地下商城图，证据4、5、6证明地下一层预售面积15 287.42平方米。7.满洲里市产权交易登记中心文件，某市场总建筑面积61 600.37平方米，较证据3预售许可证标注面积少1299.37平方米，证明地下一层产权面积应小于预售面积，而地下一层产权面积比预售面积增加公摊面积1730.08平方米; 8.2010年2月5日满洲里市产权交易登记中心说明，证据7、8证明地下一层预售的公摊面积占预售面积的40%是虚假的。经质证，兰德公司对证据1的真实性及证明目的不予认可，认为该判决书与本案无关联。关于时效的问题，2007年11月公告通知办理产权证，而不是公告补交房款。对证据2至证据8真实性不予认可。格式条款无效并不能导致整个合同无效，而且关于格式条款无效的认定只是在刘某某案件中予以认定，但是刘某某案件对于本案没有参考意义。石永刚所提供证据不能证明兰德公司存在欺诈隐瞒情形，即使能证明其行使合同撤销权除斥期间已过，且是否存在隐瞒并不影响兰德公司要求石永刚支付房屋差价款的权利行使。本院经审查认为，证据1因与本案无关联，故不予采纳。证据2刘某某案件中关于格式条款无效的认定因与本案认定情形无关联，故不予采信。证据3至证据8因不能证实兰德公司存在故意隐瞒事实情形，损害石永刚的实际利益，本院不予采纳。 本院对一审查明的案件事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为1.兰德公司的起诉是否超过诉讼时效；2.石永刚是否应支付兰德公司面积误差比在3%以内部分的房价款。关于争议焦点一、兰德公司的诉求是否超过诉讼时效的问题，兰德公司于2007年11月5日公告通知办理产权证，购房业主相继办理产权过户手续，因石永刚所购房屋面积存在差异，需要补缴房屋差价款，兰德公司因其不补缴房款不同意为其办理产权证，就此双方一直未协商一致，争议处于持续状态，直至石永刚2018年起诉要求兰德公司为其办理产权证。因此，兰德公司2020年要求石永德给付房屋差价款并未超过法律规定的三年诉讼时效期限。石永刚的该项上诉请求，本院不予支持。关于争议焦点二、石永刚是否应支付兰德公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款的问题，首先，兰德公司与石永刚之间签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效，双方应依约履行。石永刚诉请兰德公司办理争议房屋的产权证书案件，经满洲里市人民法院、呼伦贝尔市中级人民法院审理，民事判决已发生法律效力，石永刚在已接受房屋，要求办理产权证的权利已得到依法维护的情况下，应按约定给付全部购房款，包括房屋面积差价款。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；┈┈买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在百分之三以内（含百分之三）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足。石永刚的接收房屋并请求办理产权证的行为符合上述规定情形，依据双方签订的《商品房买卖合同》第五条面积确认及面积差异处理的约定，石永刚应依约给付兰德公司面积误差比在3%以内（含3%）部分的房屋价款。另外，石永刚亦未提交证据证实兰德公司承诺其按照约定的面积不补缴房款，应承担举证不能的不利后果。关于购房人石永刚主张的涉案房屋设计变更未按合同约定通知石永刚，应依合同第十条约定支持石永刚退房请求的上诉理由与其要求办理房屋产权证的诉求相矛盾，且合同第十条约定的买受人有权退房情形是指“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的”，而石永刚未提供涉案房屋在施工过程中进行了影响质量或使用功能的规划、设计变更的证据，故一审未支持石永刚退房的反诉请求并无不当。关于石永刚提出（2015）内民申字第01252号民事裁定书认定，兰德公司与刘某某签订的合同第五条被法院认定为格式条款而无效的上诉理由，因与本案情形无关联性，且石永刚也不能证实其房屋实用面积增加，损害了其实际利益。故该上诉理由，本院不予支持。综上所述，石永刚的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由石永刚负担。本判决为终审判决。审 判 长 栾  雪 审 判 员 王 宝 珍审 判 员 王 子 学二〇二〇年十一月二十五日书 记 员 范 晨 阳附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项 原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。1