浙江省杭州市滨江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0108民初2926号 原告：杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部，住所地杭州市滨江区长河街道江南大道**中南国际商城**地下**杭州大都会家居博览园**，统一社会信用代码：92330108MA2CEXB59M。 经营者：徐水金。 委托诉讼代理人：吴建峰、朱梅红，浙江钱江潮律师事务所律师。 被告：杭州第六空间大都会家居发展有限公司，住所地杭州，住所地杭州市滨江区长河街道江二村老码头****用代码：91330108662332776Q。 法定代表人：邢积国，董事长。 委托诉讼代理人：何发敏、汪佳欣，公司工作人员。 原告杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部（以下简称闵诺建材部）与被告杭州第六空间大都会家居发展有限公司（以下简称第六空间）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月16日公开开庭审理了本案。原告闵诺建材部的经营者徐水金及诉讼代理人吴建峰、朱梅红、被告第六空间的诉讼代理人何发敏、汪佳欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闵诺建材部向本院提出诉讼请求：1.判决被告退还原告2019年10月11日至10月31日的场租费、物管费18318.55元；2.判决被告赔偿原告各项损失548100元；3.判决被告退还原告质保金20000元；4.判决被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2017年12月8日，原告经营者（乙方）与被告（甲方）签订《商位租赁合同》，约定被告将位于杭州市滨江区××道××号的杭州××家居生活馆负一楼编号为Ｇ016号商位出租给原告经营使用，用于经营杭州诺贝尔陶瓷有限公司诺贝尔瓷砖品牌（系列）商品使用，租赁期限自2018年4月1日起至2020年4月30日止。合同约定，原告要求提前解除或终止本合同的，须提前90日以书面方式向被告提出申请，经被告书面同意后方可解除或终止本合同，否则，原告不得擅自解除或终止本合同。合同还约定：本合同期满终止或提前解除的，原告应在期满当日或约定解除之日或之前结清所有的欠款、办理完毕撤场交接手续（签署撤场协议）并将承租商位内的商品清理完毕，归还被告出租商位，逾期归还的，按本合同约定租金、物管费标准的2倍计向被告支付场地占用费。原告已交纳场租费、物管费至2019年10月31日。因商场客流量较少，负一楼其余商户陆续撤出，导致客流量更少，故原告打算经营至12月份后不再经营。原告按照合同约定，提前90日即2019年9月14日向被告提出撤场申请。被告既未书面同意原告解除合同，也未与原告签署撤场协议。2019年10月5日，被告开始拆除其他商铺和楼道，导致原告商铺无法经营。10月7日，原告与被告交涉，被告表示已无法恢复原状只能要求原告提前撤场。因该日为休息日，被告表示无法办理撤场协议签订手续，到时会通知原告前来办理。无奈，原告于10月8日开始撤出准备工作并搬离一小部分物品。10月11日，原告发现自己的商铺被被告强行拆除，原告在租赁商铺内的大理石吧台、拉柜、灯箱、灯具、发光字、地砖样品等财物均已毁损灭失、地砖样品等财物均已毁损灭失州市滨江区长河派出所民警到场并记录现场后，将原告与被告现场施工负责人吕忠华带回长河派出所处置，双方同意自行协商处理。但原告与被告经多次协商，始终无法达成一致。原告认为，在原被告双方的合同关系尚未解除的情况下，被告擅自拆除原告商铺的行为，严重违反了合同的约定，给原告造成了巨大损失，被告应当予以赔偿，为维护原告合法权益，特向法院起诉，望判如所请。 被告第六空间辩称，一、原告提交的证据仅能证明原告的场租费、物管费支付至2019年9月30日，原告并未向被告支付过2019年10月11日至10月31日的场租费和物管费，因此原告无权向被告主张退回。二、关于原告要求被告赔偿各项损失的诉求，被告认为双方的商位租赁合同已于2019年10月8日解除，原告已于2019年10月8日清理完毕，所有展示商品及灯具类已经完全撤出。被告不存在造成原告损失的情形。理由如下：1、原告的经营者徐水金于2020年9月14日向被告提交的撤场报告中写明，现要求撤场，望领导批准该行为，即表明原告要求立即解除合同，并未明确表示要将店铺经营至12月份再撤场。原告在诉状中也说明了2020年10月7日为休息日，双方因此未能签订撤场协议。由此可见，双方对于原告撤场事宜，原本已经达成一致意见，要在2019年10月7日签订撤场协议，但因客观原因未能签订。另外，2019年10月8日，原告要求被告开具出门单用于店铺物品的撤场，被告同意并向原告提供了出门单，同时配合原告于2019年10月8日搬离店铺中的物品。前述情形行均可表明被告已通过事实的行为同意原告立即解除合同并撤场，即双方已于2019年10月8日解除合同。原告已通过搬离货品的行为，认可合同解除的日期。2、原告主张合同中约定要求解除合同需提前90日，以书面方式向被告提出申请，经被告书面同意后方可解除或终止本合同等此类约定是被告的合同权利，而非合同义务。其本质含义为被告有权同意，是否允许原告提前解除合同。原告以此作为起诉理由明显不合理。3、根据被告与原告经营者徐水金于2017年12月8日签订的商位租赁合同6－5条约定：乙方撤场时，除展示商品和灯具外，所有固定装修包括但不限于地板、地砖吊顶、外墙玻璃装饰、隔、地砖吊顶，乙方均不得拆除或损坏，甲方不承担乙方的装修费用，不赔偿或补偿乙方的装修损失。如乙方违反上述约定，造成甲方损失的，乙方负全部赔偿责任。该合同条款约定了原告撤场时，放弃其店铺中固定装修的所有权，且无权要求甲方赔偿或补偿其装修损失。2019年10月8日，原告已经完成全部展示商品和灯具的撤离，所剩固定装修根据商位租赁合同的约定系原告不得拆除的部分，因此被告有权在原告撤场后，根据合同约定处分原告店铺的固定装修，不存在毁损原告财物的事实，故原告的第二项诉讼请求，毫无事实和法律依据，理应驳回。三、原告要求退还保证金2万元的诉求不符合合同约定。商位租赁合同3－3－2条约定：自本合同解除或终止之日起12个月内如乙方所售商品未出现质量问题，或未产生买卖争议纠纷或者发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于12个月后，将质保金不计息退还乙方。原告未达到退还保证金的期限，无权要求被告退还保证金。综上，恳请法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2017年12月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商位租赁合同》，约定：甲方将坐落于杭州市滨江区××道××号的杭州××家居生活馆负壹楼编号为Ｇ016号商位出租给乙方经营使用，建筑面积275平方米，仅用于经营杭州诺贝尔陶瓷有限公司诺贝尔瓷砖品牌（系列）商品使用，租赁期限为25个月，自2018年4月1日起至2020年4月30日止；商位租金为68元／平方米／月，每月租金18700元，物管费50元／平方米／月，每月物管费13750元，共计32450元，租金自2018年5月1日起算，其中2018年4月1日至2018年4月30日期间为甲方给予乙方的免租金优惠期间，租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每6个月为一个付费周期，首期租金、物管费由乙方在本合同签订之日起3日内向甲方一次性付清，以后各期租金、物管费由乙方在计费起始日的前30日内向甲方一次性付清；为保护消费者的合法权益，乙方在本合同签订之日起3日内向甲方交纳保证金20000元，自本合同解除或终止之日起12个月内，如乙方所售商品未出现质量问题或未产生买卖争议纠纷或发生后乙方已妥善解决的，经乙方书面申请，甲方于满12个月后将质保金不计息退还乙方；乙方撤场时，除展示商品和灯具外，所有固定装修（包括但不限于地板、地砖、吊顶、外墙玻璃、装饰、地砖电源线等）乙方均不得拆除或损坏（甲方不承担乙方的装修费用，不赔偿或不补偿乙方的装修损失）；乙方要求提前解除或终止本合同的，须提前90日以书面方式向甲方提出申请，经甲方书面同意后方可解除或终止本合同，如乙方提前解除或终止本合同，甲方有权取消给予乙方除常规装修期以外的全部优惠政策，乙方应在撤场前向甲方补交常规装修期以外的全部租金及各项优惠政策；本合同期满终止或提前解除的，乙方应在期满当日或约定解除之日或之前结清所有的欠款、办理完毕撤场交接手续（签署撤场协议）并将承租商位内的商品清理完毕，归还甲方出租商位，逾期归还商位达10日（含10日）以上的，甲方有权对乙方承租商位内的所有物品作无主物处理，直接收回商位，相应损失由乙方自行承担；合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，原告依约向被告支付了保证金20000元。 2019年4月9日，被告开具商户结算单，显示原告应缴纳2019年5月至10月的租金合计162250元，计费依据有两栏分别注明“合同C03-1803000061变更，补/冲场租费2019－10－1～2019－10－31，面积275平米，标准68元/月·平米”，“合同C03-1803000061变更，补/冲物管费2019－10－1～2019－10－31，面积275平米，标准50元/月·平米”，结算单下方写明“提请贵商户在25日止结清上述款项”。2019年4月28日的付款单记载：“5月17日，总计175840元，扣诺贝尔房租162250元，余13590元，其中商场返5500元”。原告从被告的营业款中扣划上述租金、物管费，共计162250元。同日另一张付款单记载“帐扣租金”。2019年5月2日商户结算单显示，场租费租金优惠5500元。2019年8月26日商户结算单显示，场租费租金优惠5000元。2019年5月5日、6月3日、7月2日、8月1日、9月2日，被告就场租费、物管费开具发票，共计金额151750元。 2019年4月16日，被告就原告向其支付的广告服务费开具金额为30000元的发票。 2019年9月14日，原告向被告递交书面撤场报告。同年10月8日，原告在被告开具出门单后搬走案涉商铺内的部分物品。同年10月11日，被告认为原告已搬走案涉商铺内的所有可移动物品，故对该商铺进行拆除。同日，原告就被告的上述拆除行为向杭州市公安局滨江区分局长河派出所报警，长河派出所出警处理，处置结果为自行协商。现原告认为，被告在双方未达成撤场协议的情况下，擅自拆除商铺内设施的行为构成违约，故起诉至本院，提出前述诉请。 以上事实有原告提交的商位租赁合同、商户结算单付款单和增值税普通发票、杭州市公安局高新区滨江分局110接处警登记表和执法记录仪视频、照片和视频、门头广告的增值税普通发票，被告提交的撤场报告、商位租赁合同、监控视频及庭审录音录像在案为凭。 本院认为，原、被告签订的商位租赁合同系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认。原告于2019年10月8日搬走商铺内物品，被告于2019年10月11日拆除商铺，故案涉合同终止之日应为2019年10月11日。 关于原告主张退还的2019年10月11日至10月31日期间的场租费、物管费，根据合同约定，租金、物管费采用先付费后使用的原则，以每6个月为一个付费周期，各期租金、物管费由原告在计费起始日的前30日内向被告一次性付清。从原告提交的商户结算单记载内容来看，首先，该结算单应为被告提前开具给原告要求其在指定时间内支付场租费、物管费的单据；其次，原告陈述合同实际履行过程中，2019年5月1日至2019年10月1日期间的场租费和物管费，双方约定原告支付5个月实际使用6个月，该陈述与原告提交的商户结算单记载内容相符，本院予以采信。现原告要求退还2019年10月11日至10月31日的场租费和物管费，本院予以支持，但原告计算的金额有误，经核算，应为18265元。 关于原告主张的各项损失费用，其中，原告支付的广告费使用期间与租赁合同期限相同，现案涉合同实际已不再履行，扣除已使用的期间费用（2018年4月1日至2019年10月11日），剩余部分被告理应予以退还，退还金额为7962.84元。关于原告主张赔偿的其余各项损失，根据合同约定，合同期满终止或提前解除的，原告解除之日或之前结清所有的欠款、办理完毕撤场交接手续（签署撤场协议）并将承租商位内的商品清理完毕，归还被告出租商位，逾期归还商位达10日（含10日）以上的，被告有权对原告承租商位内的所有物品作无主物处理，直接收回商位。原告于2019年10月8日搬走商铺内物品，被告在未与原告确认的情况下，即于10月11日拆除原告的商铺，虽然被告的拆除行为存在明显瑕疵，但原告仍应就其主张的损失承担举证责任，现原告未提交证据证明其损失情况，故对原告主张赔偿的损失，本院难以支持。 关于原告主张返还的保证金，双方合同已于2019年10月11日终止，目前已过合同约定的12个月的质保期，故被告应予以返还，对该项诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告杭州第六空间大都会家居发展有限公司退还原告杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部场租费和物管费共计18265元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告杭州第六空间大都会家居发展有限公司退还原告杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部广告费7962.84元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州第六空间大都会家居发展有限公司退还原告杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部保证金20000元，于本判决生效之日起十日内付清。 四、驳回原告杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部的其他诉讼请求。 如果杭州第六空间大都会家居发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9864元，减半收取计4932元，由原告杭州大都会家居博览园闵诺建材经营部负担4455元，由被告杭州第六空间大都会家居发展有限公司负担477元，并于本判决生效之日起七日内交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。浙江省杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员 吴 彦 二〇二〇年十一月三日 书记员 黄旭聪