朝阳市双塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1302民初2851号原告盛京银行股份有限公司朝阳分行，住所地朝阳市双塔区北大街东都家园**G4网点**。统一社会信用代码91211300068342410U。负责人曹军，行长。委托代理人隋鑫，男，1990年7月27日出生，汉族，该行员工，住朝阳市双塔区。委托代理人王硕，男，1990年7月25日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告姜兴文，男，1967年2月18日出生，汉族，住朝阳市双塔区。被告伊国荣，女，1967年11月8日出生，汉族，住址。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司，住所地朝阳开发区长江路六段，住所地朝阳开发区长江路六段**yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人王建华，总经理。委托代理人李伟，辽宁红枫律师事务所律师。原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人隋鑫、王硕，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司委托代理人李伟到庭参加诉讼。被告姜兴文、伊国荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛京银行股份有限公司朝阳分行向本院起诉请求：1.判令解除原告与第一被告（姜兴文，下同）、第二被告（伊国荣，下同）签订的《盛京银行个人（商业用房）借款合同（抵押加阶段性保证）》；2.判令第一被告、第二被告向原告提前偿还全部贷款本金2,325,974.62元；3.判令第一被告、第二被告向原告偿还利息、罚息（截至2020年7月20日共计120,252.09元，以及自2020年7月21日起按借款合同约定的计息办法给付原告利息、复利、罚息至实际还清之日止）；4.判令原告对第一被告名下的位于朝阳市双塔区（天骄城）316C号楼2单元1层2102号的、建筑面积165.49平方米的房屋及占用的土地享有优先受偿权；5.判令第三被告（朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司）对第一被告、第二被告前述全部债务承担连带偿还责任；6.判令三被告承担本案诉讼费用及实现债权的全部费用。事实和理由：2017年6月13日，原告与第一被告、第二被告、第三被告签订《盛京银行个人（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证），约定由原告为第一被告、第二被告发放个人按揭贷款2,800,000元，期限10年，第三被告提供阶段性连带责任保证，担保约定的范围为本金、利息、复利及实现债权的费用。同日，第一被告、第二被告以其购买的位于朝阳市双塔区（天骄城）316C号楼2单元1层2102号房产进行预告抵押登记，原告取得预告抵押登记证书。原告依约向第一被告履行了义务，截止2020年7月20日，此笔借款已逾期并欠息336天。被告姜兴文、伊国荣未答辩。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司辩称，对提供阶段性担保的事实认可，暂时不同意承担连带责任，应首先执行涉案房产。经审理查明，2017年6月13日，原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》（抵押加阶段性保证借款）一份，约定被告姜兴文、伊国荣在原告处借款280万元用于购买座落于双塔区住宅，借款期限10年，即从2017年6月13日至2027年6月12日（以借据为准），贷款年利率4.9%，在借款期限内，遇国家法定利率调整时，于下季度第一个结息日开始，按相应档次利率执行新的利率；双方约定款项划入被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司在原告处开立的账户；还款方式采用等额还款法；贷款担保为抵押加阶段性保证，即原告以被告姜兴文、伊国荣提供的所购住房作抵押，在被告姜兴文、伊国荣取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证，如被告姜兴文、伊国荣不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司就全部债务承担保证责任；保证期间由借款合同生效之日起至抵押的房屋取得《房屋所有权证》、《土地使用证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料交原告代为保管之日止；抵押及保证担保范围均为借款本金、利息（包括罚息）、应支付的赔偿金以及原告为实现债权而发生的费用。违约责任部分约定：合同履行期间，被告姜兴文、伊国荣未按合同的约定在还款日期内归还贷款本息，原告对未收取利息部分按贷款利率计收复利；借款期间，被告姜兴文、伊国荣连续三个月（包括计划还款当月）或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用，原告有权解除合同、提前收回已发放贷款本息，并有权依法处分抵押物或要求保证人履行保证责任。合同签订当日，原告及被告姜兴文、伊国荣在房产登记部门对被告姜兴文、伊国荣购买的座落于双塔区涉案房产办理了预告抵押登记，抵押权人为原告。同年6月15日，原告将合同约定的280万元借款提供给被告姜兴文、伊国荣。诉讼过程中，原告陈述被告姜兴文、伊国荣自2019年7月20日开始违约未再偿还借款本息，现尚欠借款本金2,325,974.62元，并自认被告姜兴文、伊国荣不欠2019年7月20日之前应偿还的借款本息。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对原告陈述及自认不持异议。另查，座落于双塔区涉案房产系被告姜兴文、伊国荣在被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司购买，被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司自认该涉案房产目前不能办理产权登记手续。原告对此不持异议。上述事实，有《个人住房（商业用房）借款合同》、预告抵押登记证书，借款借据，《商品房买卖合同（预售）》及当事人陈述载卷佐证，经当庭质证、辨证和本院审查，具有证明效力，本院予以采信。本院认为，原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，是当事人的真实意思表示，依法成立并有效。原告按约履行了提供借款义务，被告姜兴文、伊国荣理应按约履行偿还借款本息的义务，未按约履行，属违约行为，应承担违约责任。被告姜兴文、伊国荣接到本院送达的原告起诉状及开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应属对原告陈述事实及提交证据的认可，由此产生对其不利的后果，应由其自行承担。原告诉请解除其与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的主张，因被告姜兴文、伊国荣自2019年7月20日后未再偿还原告借款本息，已超过合同约定的“连续三个月或累计五次以上未偿还贷款本息和相关费用”的原告有权解除合同的条件，故该主张本院予以支持；其诉请被告姜兴文、伊国荣提前偿还贷款本金及按合同约定支付利息的主张，本院予以支持；其诉请对位于朝阳市双塔区316C号楼2单元1层2102号房产享有优先受偿权的主张，本院予以支持；其诉请对涉案房产占用的土地享有优先受偿权的主张，因涉案房屋占用范围内的土地使用权与涉案房产已一并抵押，该主张与对涉案房产享有优先受偿权的主张发生竞合，不必另行主张；其诉请被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对被告姜兴文、伊国荣的债务承担连带偿还责任的主张，实际属于要求被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司承担连带保证责任的主张，虽然被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司为被告姜兴文、伊国荣涉案借款提供的是阶段性连带责任保证担保，但因涉案的抵押房屋尚未取得《房屋所有权证》及《土地使用证》，尚未达到合同约定的保证期间届满的条件，故该主张本院亦予支持。被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司关于暂时不同意承担连带责任，应首先执行涉案房产的辩解理由，因合同约定如被告姜兴文、伊国荣不能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告有权要求被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司就全部债务承担保证责任，故该辩解理由本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第二百零五条，第二百零六条，第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条，第一百七十三条，第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，第二十一条，第三十三条，第四十一条，第四十二条（二）项，第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告盛京银行股份有限公司朝阳分行与被告姜兴文、伊国荣、朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司于2017年6月13日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告姜兴文、伊国荣自本判决生效之日起10日内偿还原告盛京银行股份有限公司朝阳分行借款2,325,974.62元，并自2019年7月21日起至借款还清之日止按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的利率利随本清；三、原告盛京银行股份有限公司朝阳分行对被告姜兴文、伊国荣提供抵押担保的座落于朝阳市双塔区316C号2单元2102室房产享有优先受偿权；四、被告朝阳宏达企业集团房地产开发有限公司对被告姜兴文、伊国荣所欠原告盛京银行股份有限公司朝阳分行的上述款项承担连带保证责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26,370元（原告预交），由被告负担；诉讼保全费5,000元，退还原告盛京银行股份有限公司朝阳分行（未采取保全措施，原告撤回保全申请）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于朝阳市中级人民法院。审 判 长  付春光人民陪审员  韩 冬人民陪审员  白红梅二〇二〇年十一月十三日书 记 员  李小萌