文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初11390号原告：代双华，女，1988年3月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：冉前，重庆邦民律师事务所律师。委托诉讼代理人：舒春霞，重庆邦民律师事务所律师。被告：税书均，女，1982年5月29日出生，汉族，，住重庆市长寿，经常居住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：毛鸿君，重庆盛世文辉律师事务所律师。原告代双华与被告税书均房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序公开开庭进行审理，原告代双华的委托诉讼代理人冉前，被告税书及其委托诉讼代理人毛鸿君均到庭参加诉讼。开开庭进行了审理。审理中，双方申请庭外和解三个月。本案现已审理终结。原告代双华向本院提出诉讼请求：1.被告税书均支付违约金373000元。2.被告税书均支付原告代双华律师费6000元。3.本案诉讼费用由被告税书均承担。事实与理由：2018年12月24日，原告代双华与被告税书均通过房屋中介签订了《房屋买卖合同》，约定被告税书均将位于重庆市沙坪坝区的房屋作价人民币2000000元出售给原告代双华，并约定被告税书均应于房屋权属转移登记之后90日内将该房屋全部相关户口迁出。之后，原告代双华依约支付了购房款和办理了权属转移登记，但被告税书均并未在约定的期限内将所有户籍全部迁出，且经原告代双华和中介公司多次催促，被告税书均均拒绝办理。依照合同第7.6条约定，被告税书均若逾期迁出户口，应以成交价为基数按照日利率万分之五承担违约金。另外，按照合同第10.5条约定，违约方应承担守约方主张权益的一切费用，其中，包括律师费。被告税书均拒不迁出户口的行为已经违反了合同约定，构成违约，现原告代双华依据《中华人民共和国合同法》的规定，特诉至贵院，请求判如所请。被告税书均辩称：一、原告代双华的第一项诉讼请求主张的违约金明显过高，完全属于暴利，与法律规定不符。因此，请求法院以弥补原告代双华损失为原则，综合考虑下列因素对原告代双华主张的违约金予以调减。1.在房屋买卖合同中，卖方税书均的主要合同义务为交付房屋并转移房屋所有权，迁出房屋上的户口只是属于附属义务，且税书均已按合同约定履行了交付房屋并转移房屋的所有权的主要义务；2.案涉房屋上杨光强户口没有按期迁出，被告税书均不存在主观过错，而是因为杨光强在重庆市没有房屋落户，根据现行重庆市户籍管理政策，客观上确实没有办法按期将其户口迁出；3.杨光强的户口已迁出，原告代双华的户口也迁入了案涉房屋；4.疫情期间，出行困难，行动受阻，客观上也导致被告税书均无法及时履行合同迁出户口的义务，违约时间应当扣除疫情期间3个月；5.杨光强的户口没有按期迁出，并不影响原告代双华的户口迁入、落户，且违约并没有给原告代双华造成任何实际损失。二、原告代双华主张的律师费没有合同、法律依据。原告代双华依据合同第十条违约责任的第5款规定主张律师费，显然是对合同条款错误解读、错误适用，该款并非单列条款，其约定守约方因维权而产生的律师费由违约方承担，只是针对第十条1-4款下发生违约责任的情况下适用，并不能由此推定适用合同第七条第6款违约发生的情况；同时合同第七条第6款只约定因甲方的原因逾期办理户口迁出手续的违约责任，并没有关于甲方违约，应向乙方承担其维权所发生的律师费的约定。综合所述，被告税书均违约并没有给原告代双华造成任何实际损失，根据《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，违约金的承担应以弥补原告代双华的损失为原则，因此，被告税书均不应向原告代双华支付违约金。另外，原告代双华主张的律师费包括一审和执行程序。请求法院依法驳回原告代双华的全部诉讼请求。本院经审理查明事实如下：2018年12月24日，原告代双华（乙方、购买方）与被告税书均（甲方、出售方）签订《重庆市存量房屋买卖合同》。合同约定，第一条房屋基本情况：1．甲乙双方交易房屋坐落在沙坪坝区，建筑面积112.01平方米（具体面积以产权证为准）。该房屋产权性质为商品房。2.该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况见房屋附属设施清单。第二条房屋权属情况：1．该房屋所有权人为税书均。2．土地使用状况：该房屋占用的国有土地使用权以出让方式获得。3．该房屋抵押情况为：已经设定抵押；抵押权人为：中国农业银行。笫五条成交价格、付款方式：1．甲乙双方协商同意，交易房屋及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币（小写）2000000元整。2．具体付款方式：(1)定金：乙方应在签订本合同当日支付定金人民币20000元整；甲乙双方协商—致采取乙方直接支付给甲方方式支付定金。(2)首付款：乙方同意支付首付款（不包含定金）人民币580000元整，支付方式为甲乙双方自行交接钱款，乙方在过户递件完成后当日内将该笔首付款直接支付给甲方。(3)尾款：乙方贷款类型为商业贷款，拟贷款金额为￥1400000元整，该部分金额由贷款机构直接支付给甲方，实际贷款金额和放款时间以贷款机构通知为准，若贷款机构实际贷款额未按照拟贷款金额足额批准的，则由乙方在过户递件当日补足差额。若银行审批贷款金额超出尾款金额的，差额部分直接从首付款中扣减。乙方因自身原因未获得贷款机构批准或因法律法规、银行政策、宏观调控等原因导致乙方失去贷款资格，双方同意按下列方式解决：乙方在收到未获得贷款批准通知（包括但不限于书面、电话、短信、微信等方式）之日起20个工作日内继续申请其他贷款机构贷款（但最多不得超过3家贷款机构），并由乙方自行承担因办理贷款而产生的所有费用。若乙方因自身原因仍未获得贷款批准的，双方同意乙方自行筹齐剩余房款，在过户取件后当日内自行支付给甲方。第六条甲方对房屋产权及具体状况的承诺：1.甲方保证对该房屋没有产权纠纷；该房屋无司法查封或其他限制转让的情形。甲方承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其他相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；乙方承诺其配偶和该房屋的共同买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违约方按照房屋成交总价款的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违约方的法律责任。第七条关于房屋交易具体事宜的约定：1．房屋评估：甲方应在接到居间方通知后3个工作日内配合评估公司对房屋进行评估。2.申请购房贷款：甲乙双方应于2019年03月30日前，前往贷款机构办理贷款申请手续。3．还款解押：该房屋目前为按揭状态，甲方应在2019年4月30日之前到其贷款银行办理完成结按（即提前还贷）手续、承担相关费用，并负责取回注销抵押登记后的房屋所有权证（具体取回时间以银行通知为准）。4．权属转移登记：甲乙双方同意，贷款申请经贷款机构批准通过且符合过户条件后，甲乙双方须在甲方在房交所办理注销抵押登记后十个工作日内共同亲临房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内须再次亲临房屋所在地房管局办理过户取件手续。5．抵押登记：乙方应在取得不动产权证且贷款银行出具抵押合同后5个工作日内办理房屋抵押登记手续。6.户口迁出：甲方应当在房屋权属转移登记完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续（如有）。若因甲方原因未在约定期限内办理完成与本房屋相关的户口迁出手续，每逾期1日，甲方按照成交价的千分之0.5向乙方支付违约金。第八条房屋的交付：1.收齐房款（物业交割保证金除外）3日内，甲方将该房屋交付给乙方。第十条违约责任：3．逾期办理房屋其他交易事宜的违约责任：甲乙双方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期1日，违约方应按日计算向守约方支付该房屋成交价千分之0.5‰的违约金，逾期超过15日的，守约方有权以书面通知的方式解除合同，本合同解除的，违约方须向守约方支付该房屋成交价10%的违约金。5.守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的—切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。第十—条不可抗力：在合同履行过程中，如发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件（如战争、车祸等）或自然灾害（如地震、火灾、水灾等），以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以部分或全部免除履行职责或推迟履行职责，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起3日内向另一方当事人提供证明。房屋风险责任自该房屋因所有权转移占有之日起转移给乙方。合同签订后，原告代双华向被告税书均支付了购房款。2019年4月23日，重庆市国土资源和房屋管理局向原告代双华颁发不动产权证。该证载明权利人为代双华，坐落沙坪坝区。2019年9月23日，被告税书均将其女儿杨雅涵的户籍从重庆市沙坪坝区迁往长寿区。2020年6月22日，原告代双华（委托人、甲方）与重庆邦民律师事务所（受托人、乙方）签订《法律事务委托合同》。合同约定，甲方就本合同所涉民事法律事务委托乙方提供法律服务。第一条乙方接受甲方委托，指派谭清明、冉前为甲方因与税书均就买卖合同纠纷一案在一审、执行程序中提供法律服务，担任代理人。第二条委托权限为特别授权：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，提起上诉或反诉等。第五条律师服务费、差旅费和其他费用的约定甲方应向乙方支付律师服务费人民币6000元。2020年7月17日，原告代双华向本院提起诉讼。2020年7月29日，被告税书均前夫杨光强将其户籍从重庆市沙坪坝区迁往北碚区。另查明，原告代双华与被告税书均签订《重庆市存量房屋买卖合同》时，涉案房屋的户口上有被告税书均的前夫杨光强及其女儿杨雅涵。审理中，原告代双华未举示被告税书均未迁出户口给其造成损失的证据。审理中，被告税书均提供土地房屋查询结果告知单，拟证明杨光强在重庆市无房屋登记。杨光强没有房屋可以落户，未按期迁出其户口不存在主观过错。原告代双华对该证据真实性无异议，但认为与本案没有关联性，且查询的时间是2020年9月16日，只能证明在此时间杨光强没有房屋，不能证明在应当迁出户口期间杨光强没有房屋。上述事实，有当事人提交的《重庆市存量房屋买卖合同》《法律事务委托合同》《常住人口登记表》，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告代双华与被告税书均签订的《重庆市存量房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。《重庆市存量房屋买卖合同》约定“被告税书均应当在房屋权属转移登记完成后90日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。”不动产权属变更须不动产买卖双方共同到不动产登记部门办理，故被告税书均应当知道“房屋权属转移登记完成”的时间。2019年4月23日，涉案房屋的不动产权利人已由被告税书均变更登记为原告代双华，完成了房屋权属转移登记，故被告税书均应当至此日后的九十天内将涉案房屋上的户口迁出。合同责任属严格责任，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，即应当承担违约责任。故被告税书均未按《重庆市存量房屋买卖合同》约定的时间将涉案房屋上的户口迁出，即构成违约，应当承担相应的违约责任。《重庆市存量房屋买卖合同》约定，若因甲方原因未在约定期限内办理完成与本房屋相关的户口迁出手续，每逾期1日，甲方按照成交价的千分之0.5向乙方支付违约金，原告代双华据此要求被告税书均承担逾期迁出户口的违约金37300元。被告税书均抗辩原告代双华要求的违约金明显过高，请求法院予以调减。本院认为，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。合同约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的性质主要是补偿性，有限度地体现惩罚性的特点，对被告税书均应当承担的违约金数额，应当以原告代双华所遭受的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，原告代双华未举证证明被告税书均未迁出户口对其造成的损害后果及预期利益，且《重庆市存量房屋买卖合同》约定迁出户口的义务并非合同主要义务，被告税书均在2019年9月将其女儿杨雅涵的户口迁出涉案房屋，在原告代双华起诉后案外人也将其户口迁出涉案房屋。故本院认为原告代双华主张的违约金过高，酌情将违约金调整为7000元。《重庆市存量房屋买卖合同》约定，守约方因维护自身权益（或者是追究违约方相关法律责任）产生的—切费用由违约方承担，该等费用包括但不限于诉讼费、保全费、律师费等。本案因被告税书均的违约行为产生纠纷，原告代双华有权要求被告税书均承担律师服务费用。原告代双华向重庆邦民律师事务所支付了一审、执行程序中的律师服务费及差旅费6000元。本院认为，重庆邦民律师事务所向原告代双华收取一审、执行程序中律师服务费，但本案尚处于一审过程中，是否产生执行尚不能确定，故只对本案一审中产生的律师服务费本院予以支持。但原告代双华与重庆邦民律师事务所签订《法律事务委托合同》并未就每一个诉讼程序阶段所收取律师服务费的数额进行约定，本院结合关于重庆市实行政府指导价的律师服务收费标准及有关事项的通知的规定，按每一个诉讼程序阶段的平均数额计算，认定一审律师服务费为3000元。该费用应当由被告税书均承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告税书均于本判决发生法律效力后立即支付原告代双华违约金7000元、律师服务费用3000元。二、驳回原告代双华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6915元，减半交纳3457.50元（原告已预交），由原告代双华负担3432.50元，被告税书均负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  龚陵川二〇二〇年十一月十三日书记员  张 立