广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终4884号上诉人（原审被告）：梁丽霞，女，1964年6月1日出生，汉族，住广东省中山市*******。委托诉讼代理人：孙涛，广东登鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨长林，广东登鼎律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陈伟灵，女，1969年11月17日出生，汉族，住广东省中山市东区*******。委托诉讼代理人：蓝国，广东邦杰律师事务所律师。上诉人梁丽霞因与被上诉人陈伟灵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初2307号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。梁丽霞上诉请求：撤销一审判决，改判驳回陈伟灵的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案事实为：1999年，陈伟灵与梁丽霞就位于中山市东区*************（以下简称涉案房产）房产达成一致意见，双方未签署书面的房屋买卖合同。1999年5月14日，陈伟灵向梁丽霞支付购房订金10万元，梁丽霞出具收据并载明余下的6万元待房屋契证办好过户手续后一次过付清。之后涉案房产由陈伟灵占有并出租收益。2004年3月11日，涉案房产取得房产证书，但一直未办理过户手续。2019年，陈伟灵主动找到梁丽霞，希望梁丽霞将涉案房产转让给其亲戚，梁丽霞拒绝。后经双方协商一致，通过中介公司寻找其他买方。后陈伟灵联系到中山市云玺房地产经纪有限公司（以下简称云玺公司）并委托其出售涉案房产。后云玺公司找到意向买方彭文虎，经梁丽霞确定后，最终以62.8万元成交。双方就该成交款如何分配协商未果成诉。二、一审判决混淆了两个房屋买卖合同关系。1.本案存在两个房屋买卖合同关系，即1999年陈伟灵与梁丽霞之间的前合同关系，二是梁丽霞与彭文虎之间的后合同关系。两份买卖合同是相互独立的，但一房不能两卖，所以两份合同不可能同时存在，后合同出现时，前合同只能终止或解除。三、一审认定前合同没有解除、后合同是前合同的延续错误。梁丽霞与陈伟灵于2019年协商一致将涉案房产转让给第三方的时候，就已以实际行动表明双方不再履行1999年的合同，前合同基于合同标的的灭失而解除，解除依据为合同法第九十三条第一款的规定，即双方已协商一致通过另行签订后合同转让标的物、解除前合同。陈伟灵未举证证明双方协商一致将后合同作为前合同的延续，一审在没有证据证明的情况下判定后合同是前合同的延续，缺乏事实和法律依据。四、一审混淆了物权与债权的概念。在涉案房产过户到陈伟灵名下之前，梁丽霞系涉案房产的所有权人，而陈伟灵未缴清房款、未办理过户手续，仅享有合同上的请求权，即债权。梁丽霞自主决定交易价格、交易对象的情况下，作为后合同的合同主体及所有权人，梁丽霞才是交易款项的合法享有者。如陈伟灵认为梁丽霞的交易行为损害了其合法权益，也只能依据合同请求赔偿损失，而非依据后合同直接主张占有涉案房产的交易款，否则属于违反合同相对性原则。五、一审将涉案房产未过户的原因归责于梁丽霞，有悖常理。涉案房产不过户对陈伟灵有利，而梁丽霞只有在过户手才能收齐余款，其才有及时办理过户的动机。而且梁丽霞系本地居民，手机号码也从来没有更换过，不存在找不到的情况。而且当事人是否寻找、催促对方，并非本案决定性的定案证据，不影响合同解除的结果。六、本案中，双方均同意将涉案房产另行转让，表明双方不再履行前合同，而且梁丽霞有选择交易对象、交易价格的决定权，且梁丽霞作为一个社会人，在陈伟灵长期拖欠购房款达20年的情况下，不可能允许其独享62.8万元的收益。从法理上讲，梁丽霞只收到订金10万元，也有权以诉讼方式或非诉方式请求解除前合同，但其并未如此做，原因就是希望合同能够继续履行。最有可能的事实就是，双方都知道涉案房产的升值和收益，共同将房产转让后，共同分配该升值收益。这也是为何梁丽霞一直说分一半收益给陈伟灵。陈伟灵辩称：一、一审认定事实清楚。1.双方当事人事实上已基本完成房屋买卖交易，陈伟灵事实上已取得涉案房产的所有权。2.本案中，陈伟灵无论是与梁丽霞协商将产权过户至亲戚或者案外人彭文虎名下的行为，均是协商如何履行产权过户手续的合同继续履行行为。陈伟灵已举证证明，就具体过户手续指定办至自己指定人员名下而与梁丽霞协商，是基于成本等实际情况考虑而作出的符合双方利益的安排，梁丽霞已同意并接受陈伟灵补偿4万元利息的方案，再未提出其他方案，亦未解除双方原有合同关系。3.梁丽霞在协助、配合陈伟灵完成房屋产权过户前，从未有协商解除前合同关系或对房款进行分割的想法，直到彭文虎按政策规定将房款转账至作为原房主的梁丽霞名下账户后，其即要求对房屋增值部分进行平分，陈伟灵当然予以拒绝。二、梁丽霞在1999年5月14日签署收据，且在陈伟灵按收据约定向其支付10万元首付款后即交付涉案房产，陈伟灵在当年已实质取得涉案房产的事实上的所有权。三、本案系列证据已形成证据链，充分证实梁丽霞配合、协助将涉案房屋产权过户至案外人彭文虎的行为，就是在双方协商达成变更产权过户方式的合意后，继续履行原有房屋买卖合同的事实。四、前合同关系不仅没有被解除，反因双方已共同解决了过户手续问题，已履行完毕。五、因梁丽霞的过错导致涉案房产未及时办理过户手续。即使其没有过错，陈伟灵已同意额外给予其4万元费用，足以体现陈伟灵的诚意。陈伟灵向一审法院起诉请求：判令梁丽霞返还陈伟灵卖房款428000元及利息（以428000元为基数，按年利率6%，自起诉之日起计至款项付清之日止）。一审法院认定事实：梁丽霞系涉案房产的产权人。1999年5月，陈伟灵与梁丽霞就买卖涉案房产达成一致意见，但双方未签订正式的房屋买卖合同。1999年5月14日，陈伟灵向梁丽霞支付购房款10万元，梁丽霞即手写一份收据，载明：“本人梁丽霞同意将中山市东区*************，以壹拾陆万元整的价卖给陈伟灵小姐，现暂收订金壹拾万元整，余下陆万元待房屋契证办好过户手续后一次过付清。”梁丽霞作为收款人，陈伟灵作为买房人分别在收据落款处签名。随后，梁丽霞将涉案房产交付陈伟灵占有、使用。陈伟灵、梁丽霞均确认双方买卖涉案房产时，梁丽霞尚未取得涉案房产的房地产产权证书。2004年3月11日，梁丽霞取得涉案房产的房地产产权证书。2019年3月，因陈伟灵的亲戚（员工）需购置学区房解决小孩入学问题，向陈伟灵提出购买涉案房产的意愿。陈伟灵遂主动联系梁丽霞提出办理涉案房产过户登记手续，另行出售涉案房产的事宜。陈伟灵称，由于双方就办理相关过户手续的方式无法达成一致意见，故在经过梁丽霞同意的情况下，由陈伟灵委托中介机构寻找其他购房者。2019年6月15日，陈伟灵作为委托方，与云玺公司签订《出租（出售）物业委托书》，委托云玺公司出售涉案房产。随后，云玺公司介绍彭文虎以628000元的价格购买涉案房产。经陈伟灵协调，梁丽霞与彭文虎、云玺公司于2019年7月9日签订一份《房地产买卖及居间合同》，约定涉案房产的成交总价为628000元，其中定金为60000元。签订上述合同后，彭文虎向梁丽霞转账支付60000元购房定金。同日，陈伟灵（甲方）与彭文虎（乙方）签订一份《确认书》，载明：一、双方确定，甲方转让涉案房产房款为628000元。因房产证原为梁丽霞一直未过户至甲方名下，为减少重复缴纳房产交易税，确定由梁丽霞直接过户给乙方，由甲方负责协调安排梁丽霞为乙方办理交易、过户之必要手续。二、因乙方支付给甲方的购房款需借助浦发银行按揭，相关按揭文件及手续，根据该行放款审批等规定，需与房产证姓名一致，故相关文件签署不仅要以梁丽霞名义进行，房款（含银行按揭放款）也须打入该行指定的以原房产证姓名一致的浦发银行个人账户，即以梁丽霞的名义代收后，再由梁丽霞返还甲方。2019年10月21日，梁丽霞与彭文虎办理了涉案房产的过户登记手续，陈伟灵亦于当日将涉案房产交付彭文虎占有、使用。期间，彭文虎按约全额支付所有购房款合计628000元给梁丽霞。同日，陈伟灵向云玺公司支付了中介费9400元。2019年10月28日，梁丽霞向陈伟灵银行转账100000元，并附言“退回购房款”。由于梁丽霞收取全额购房款后，不同意向陈伟灵返还涉案购房款，陈伟灵遂于2020年1月16日诉至一审法院，主张前述实体权利。一审庭审中，梁丽霞述称：双方交易时涉案房产没有取得房产证，因陈伟灵没有支付购房款尾款，其也没有支付开发商尾款，后来在办证前其找开发商支付了房款，办了房产证，涉案房产不存在解困房的问题；因其从事桩基工程，经常把工程款抵扣购房款，所以其忘记陈伟灵没有及时支付购房尾款，后来其因为找不到陈伟灵，所以无权主张解除双方签订的房屋买卖合同。陈伟灵对此不予确认，认为其一直占有、使用涉案房产，梁丽霞要找到她很简单，不存在任何障碍。一审法院认为，虽然陈伟灵与梁丽霞之间就买卖涉案房产未签订正式的房屋买卖合同，但是根据双方签名确认的涉案收据，以及陈伟灵已支付大部分购房款、梁丽霞交付涉案房产的事实可认定，陈伟灵与梁丽霞已形成买卖涉案房产的房屋买卖合同关系，故本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：双方买卖涉案房产的合同关系是否已解除，陈伟灵是否有权主张返还涉案购房款。梁丽霞抗辩双方的买卖合同关系在梁丽霞返还陈伟灵10万元购房款时已解除，梁丽霞将涉案房产出售给案外人彭文虎与陈伟灵无关，陈伟灵无权主张返还涉案购房款。陈伟灵不予确认，并认为梁丽霞将涉案房产直接过户到彭文虎名下实际就是履行双方之间的房屋买卖合同。对此，一审法院意见如下：㈠关于涉案合同关系是否已解除的问题。《合同法》第九十三条第一款规定：当事人协商一致，可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：㈠因不可抗力致使不能实现合同目的；㈡在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；㈢当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；㈣当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；㈤法律规定的其他情形。从上述法律规定可知，解除合同的方法主要有两种，一是合同当事人协商解除；二是当事人依法主张解除合同。本案中，首先，由于梁丽霞与陈伟灵并未就解除涉案合同关系进行过任何协商，故不存在协商解除的情形。其次，虽然陈伟灵一直未向梁丽霞支付剩余购房款6万元，但是涉案收据对支付购房尾款的条件及期限作了明确约定。由于双方均确认双方买卖涉案房产时，梁丽霞并未取得涉案房产的房地产权证，故不能即时办理涉案房产的过户手续，双方约定待梁丽霞取得涉案房产的房地产权证时再办理过户。但对于何时能取得房地产权证，陈伟灵不可能知情。故，只有在梁丽霞已取得涉案房产产权证又已告知陈伟灵，陈伟灵又怠于支付剩余购房款的情况下，陈伟灵才构成违约，梁丽霞才有权依据上述法律的规定，主张解除合同。实际上，从本案现有证据来看，梁丽霞在2004年3月11日取得涉案房产产权证后并未联系陈伟灵告知其可办理涉案房产的过户手续，并要求其支付剩余购房款，未履行催告的义务。虽然梁丽霞抗辩是由于无法联系陈伟灵，但该辩解有悖常理，且即使的确存在无法联系陈伟灵的情况，根据《合同法》第九十六条第一款的规定，梁丽霞亦应通过向法院提起诉讼的方式通知陈伟灵，主张解除涉案房屋买卖合同关系，但梁丽霞并未主张。因此，基于上述理由，一审法院认定涉案合同关系并未解除。㈡关于陈伟灵主张返还涉案购房款的问题。鉴于一审法院已认定涉案的房屋买卖合同关系没有解除，且根据陈伟灵在本案中提交的证据，梁丽霞将涉案房产直接过户给案外人彭文虎的行为是经陈伟灵、梁丽霞协商一致的结果，该行为应视为双方就涉案房屋买卖合同的履行方式进行了变更或明确。而实际与案外人彭文虎形成涉案房产房屋买卖合同关系的是陈伟灵，并非梁丽霞，故梁丽霞无权占有彭文虎支付的购房款628000元，应予返还。鉴于梁丽霞已返还10万元给陈伟灵，而陈伟灵还需支付剩余购房款6万元，并自愿同意另行支付4万元给梁丽霞作为补偿，故梁丽霞应返还的购房款为428000元（628000元-100000元-60000元-40000元），一审法院对陈伟灵该诉请予以支持。关于利息的问题。由于上述已认定梁丽霞无权占有涉案购房款，故陈伟灵主张梁丽霞支付涉案购房款自起诉之日（即2020年1月16日）起的利息，合法有据，一审法院予以支持，但主张按年利率6%作为计算标准缺乏事实及法律依据，故一审法院酌定按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计付。综上所述，陈伟灵诉求合法部分，一审法院予以支持；梁丽霞抗辩缺乏理据，一审法院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款、第九十四条、第九十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、梁丽霞于一审判决发生法律效力之日起七日内向陈伟灵返还卖房款428000元及支付利息（以428000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年1月16日起计至款项清偿之日止）；二、驳回陈伟灵的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7720元，减半收取3860元（陈伟灵已预交），由梁丽霞负担（梁丽霞于一审判决生效之日起七日内径付陈伟灵）。本案二审期间，陈伟灵提交其于2019年2月28日与案外人余达金的微信聊天记录，拟证明陈伟灵确实多年来因丢失电话而无法联系梁丽霞解决房屋过户问题，且案外人余达金亦与梁丽霞存在房屋过户问题的沟通，话题涉及利息补偿。梁丽霞没有提交新证据，其质证称：不确认该证据的真实性、合法性、关联性，且根据聊天记录可以推测出陈伟灵在二十多年里是可以找到梁丽霞办理过户手续的，是梁丽霞而非陈伟灵出售涉案房产。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同关系。从本案现有证据来看，虽然梁丽霞作为涉案房产的登记权利人与彭文虎签订了买卖合同并收取了购房款，但陈伟灵亦提交了出售物业委托书、买受人彭文虎签订的确认书、居间方工作人员证明以及相关微信聊天记录等证据以证明其才是真实出卖人，上述证据已形成完整的证据链条。梁丽霞虽对陈伟灵的主张及证据均不予确认，但未能提交证据予以反驳，仅凭梁丽霞提交的买卖合同、付款凭证并不足以佐证其才是真实合同相对方的主张，其应承担举证不能的不利后果。陈伟灵的前述主张更符合常理，已达到民事诉讼证据应具备的高度盖然性证明标准，一审予以采信并认定梁丽霞无权占有涉案购房款、应予返还，处理结果并无不当，应予维持。综上，梁丽霞的上诉不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7720元（梁丽霞已预交），由梁丽霞负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清二〇二〇年十一月四日书记员  高 丽