河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初1350号 原告：迁西县玉马物业服务有限公司。住所地：迁西县兴城镇一村**。 统一社会信用代码：91130227074869868W。 法定代表人：张玉军，男，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘肖寒，女，河北全景律师事务所律师。 被告：蒋淑霞，女，1975年6月16日生，汉族，住迁西县。 委托诉讼代理人：刘东江，男，1977年4月27日生，住迁西县，与被告蒋淑霞系夫妻关系。 原告迁西县玉马物业服务有限公司（以下简称“玉马物业”）与被告蒋淑霞物业服务合同纠纷一案，本院2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月25日公开开庭进行了审理。原告迁西县玉马物业服务有限公司委托诉讼代理人刘肖寒、被告蒋淑霞及其委托诉讼代理人刘东江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告迁西县玉马物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求被告蒋淑霞支付拖欠原告的物业费9630.5元；2、要求被告 -2- 支付逾期付款利息1444.5元（按银行同行业拆借利率计算自2015年7月1日至付清之日止），以上金额合计11075元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系百合花园小区物业服务有限公司，被告系百合花园小区2楼3单元15层2#业主。原告于2012年6月18日与该小区开发商保定大发房地产开发有限公司签订《物业管理服务协议》，协议约定2012年6月18日至2022年6月18日的百合花园小区物业管理服务由原告负责，物业管理服务费按1.3元/月/平方米计算。合同签订后，保定大发房地产开发有限公司与原告进行了物业交接，原、被告之间签订了业主管理承诺，原告一直按照协议约定为该小区提供物业管理服务，但被告的物业费仅交纳至2014年6月30日，自2014年7月1日起至今的物业费一直没有交纳，截止至2020年6月30日，累计拖欠原告物业费9630.5元，此款经原告多次催要未果。 被告蒋淑霞辩称，被告与原告没有合同关系，原告无权要求被告交纳物业费；另外，原告没有履行物业管理义务，被告房屋漏水原告物业不管修理，原告每次只为被告充值20元电费不合理，原告要物业费的时候找黑社会恐吓被告，威胁被告不缴费就停水、停电。 原告玉马物业为证明自己的主张提交如下证据： 证1、工程竣工验收备案证明、2-3-072商品房买卖合同、迁西县百合花园小区住户面积一览表，验收备案证明与商品房买卖合同可证明保定大发房地产开发有限公司为迁西县百合花园小区开发商；2-3-072商品房买卖合同为被告正楼下完全相同格局的房 -3- 屋、与迁西县百合花园小区住户面积一览表均可证明被告房屋面积为102.89平米； 证2、物业服务管理合同，证明原告主体适格，证明物业费交纳标准为每平方米1.3元； 证3、管理规定及业主承诺，证明原告2012年装修入住； 证4、用户售电信息表及用户缴费查询，证明被告2014年至今一直在案涉房屋居住，接受了物业服务； 证5、张贴缴费通知单照片，证明物业两次进行交纳物业费的催告； 证6、百合花园小区物业交接合同，证明自2013年12月18日起，百合花园小区的物业交由原告负责； 证7、迁西县友全物业服务有限公司的企业信息；证明2013年12月18日之前的物业由迁西县友全物业服务有限公司负责； 证8、违约利息计算数额； 证9迁西县玉马物业服务有限公司物业资质证明，证明玉马物业资质等级为三级； 证10、唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价格表，证明普通住宅物业服务收费3级政府最高指导价为1.5元。 被告蒋淑霞为证明自己的主张提交如下证据： 证1、迁西县百合花园小区物业管理合同，证明2012年6月30日被告是与迁西县友全物业服务有限公司签订的物业管理合同，原告不是百合花园小区的物业管理公司； 证2、物业费缴费收据，证明被告是向迁西县友全物业服务有 -4- 限公司交纳物业费用； 证3、照片45张，证明原告未尽到物业服务义务； 证4、证人蒋某出庭证明：被告家北屋和厨房瓷砖都掉了且严重漏水，窗帘发黑发霉，地，地砖都是污渍业啥也不管；物业私自在楼顶建基站；卫生不达标，漏水没人管，造成二次装修花了很多钱。 经质证，被告蒋淑霞对原告提交的证据的质证意见为：被告的房屋面积是102.69平米；被告在百合花园居住但没与原告签订合同，原告也没给被告服务；物业不关心业主情况，漏水这么多年也不解决，物业也没联合开发商解决，原告没有完成服务义务就没权利收费；物业公司执照只能证明玉马物业公司的存在，物业费标准也只是书面文字，实际上百合花园在绿化、公共设施等方面都达不到物业服务标准，小区物业服务根本达不到三级物业服务标准，玉马物业没有权利按1.3元/平方米收费；关于百合花园小区物业更换交接应当逐级上报并经有关部门审批，才符合合法程序，任何物业没有权利私自转包，交接程序不合法，侵害了广大业主的权利，因此无效。 原告玉马物业对被告蒋淑霞提交的证据的质证意见为：对物业管理合同的真实性没有异议，但该管理规定内容并非是物业合同内容，是代表开发商对其进行管理的规定及业主遵循管理规定的承诺；对收据的真实性、合法性、关联性不认可，真实性难以确定且原告要求的是2014年以后的物业费，没有关联性；照片显示的墙体开裂及其他墙体损坏、瓷砖脱落屋顶现状及自行装修造 -5- 成的状况等不能显示照片拍摄地点是被告家中；照片的所有房屋问题仅凭照片不能显示问题原因；维修中心改造方案能够证明物业在尽维护维修等责任，对证据的真实性合法性关联性不认可；证人蒋某与被告系亲属关系，其证言效力低，不具有可信性。通过证人证言可以反映出当业主发生其他问题时均向原告进行反馈报修，被告事实上认可了原告物业公司的服务，并享受了原告的服务。 经庭审质证及本院的审查，对证据作出如下认定：原告玉马物业提交的证1、3、4、5、6、7、9、10、被告蒋淑霞提交的证据从形式和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性和关联性，具有证明力，确认为有效证据，予以采信，并作为本案认定事实的依据；原告提交的证2即2012年6月18日迁西县玉马物业服务有限公司与保定大发房地产开发有限公司签订《物业管理服务合同》与原告迁西县玉马物业服务有限公司的营业执照相矛盾，原告的营业执照显示，迁西县玉马物业服务有限公司于2013年7月25日成立，显然《物业管理服务合同》不具有真实性，不予采信；原告提交的证据8为违约金的计算方式，不能作为证据使用。 经审理查明，原告玉马物业是经迁西县市场监督管理局注册登记的有限责任公司，于2013年7月25日成立，经营范围为：物业管理服务，代收居民水电费。2015年2月6日玉马物业取得唐山市住房和城乡建设局颁发的三级资质等级证书。迁西县百合花园小区由保定大发房地产开发有限公司开发承建。2013年12 -6- 月18日，原告与保定大发房地产开发有限公司、迁西县友全物业服务有限公司签订《百合花园小区物业交接合同》，约定：自2013年12月18日起百合花园小区内的所有设备、物业用房及物业管理工作全部交由原告迁西县玉马物业服务有限公司管理。被告蒋淑霞系百合花园小区2楼3单元15层2#业主，住房面积为102.89平方米。2012年6月30日，被告蒋淑霞与迁西县友全物业服务有限公司签订了《迁西县百合花园小区物业管理合同》，并向迁西县友全物业服务有限公司交纳物业费。2014年7月始，被告以未与原告签订物业服务合同、原告不履行服务义务、管理不达标等理由一直未交纳物业费。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告迁西县玉马物业服务有限公司以2012年6月18日与保定大发房地产开发有限公司签订的《物业管理服务合同》为依据，要求被告蒋淑霞按1.3元平方米/月交纳物业管理费，但因《物业管理服务合同》不具有真实性，本院不予认定和采信；参照《唐山市住宅物业服务等级标准》及《唐山市普通住宅物业服务收费政府指导价格》的规定，1.3元平方米/月应为三级住宅物业服务标准的小区的收费标准，被告蒋淑霞对小区的服务标准提出抗辩，原告未举证证明百合花园小区已达到三级住宅小区的标准，故原告要求被告按1.3元平方米/月交纳物业管理费依据不足，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第八十一条、第八十二条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十 -7- 四条之规定，判决如下： 驳回原告迁西县玉马物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费76元，减半收取38元，由原告迁西县玉马物业服务有限公司承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇二〇年十一月十一日 书记员  徐 健 附：相关法律法规及司法解释 -8- 相关法律法规及司法解释 1、《中华人民共和国物权法》 第八十一条业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。 对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。 第八十二条物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。 2、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 3、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。