上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8381号上诉人(原审被告)：上海路德浴室，住所地上海市杨浦区。投资人：沈美飞，总经理。委托诉讼代理人：孙其栋，上海市金茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄冬，上海市金茂律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海杨浦商贸集团资产管理有限公司，住所地上海市。法定代表人：庄欣强，总经理。委托诉讼代理人：葛俊杰，上海市亚太长城律师事务所律师。上诉人上海路德浴室(以下简称路德浴室)因与被上诉人上海杨浦商贸集团资产管理有限公司(以下简称杨浦商贸公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初7853号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。路德浴室上诉请求：依法撤销上海市杨浦区人民法院作出的(2020)沪0110民初7853号民事判决书，发回重审或依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求，本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：上诉人自2010年开始承租上海市杨浦区内江路XXX号(1号楼底楼及2号楼底楼)房屋(以下简称系争房屋)，租赁期间在征得房屋权利人上海钢家具厂同意，上诉人对房屋进行了改建、扩建的情况下，双方于2012年合同明确约定“合同到期如无政府行为、本单位上级公司行为，可以续签；改、扩建后的房屋所有权归上海钢家具厂，上诉人享有使用权；上诉人在使用经营期间不得经营营业执照外的项目，不得转让、转租给他人使用”。2013年5月15日，前述合同主体由上海钢家具厂变更为被上诉人，合同相应的权利与义务均由被上诉人享有与承担。被上诉人应负有保障上诉人享有长期使用改、扩建房屋的义务。双方于2016年1月1日至2019年12月31日期间陆续签订了4份房屋租赁合同，被上诉人均按照前份合同到期届满即无条件续签合同。在未发生原合同约定的不续签情形下，双方之间形成长期租赁合同关系，相应的租赁期限不因书面房屋租赁合同到期终止而届满。即使双方未续签书面合同，双方基于原合同的约定已就系争房屋形成不定期的事实租赁关系。因此，在被上诉人未解除双方形成不定期的租赁合同关系前，无权要求上诉人返还系争房屋。杨浦商贸公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。杨浦商贸公司向一审法院起诉请求：1．判令路德浴室立即腾空上海市杨浦区内江路XXX号(1号楼底楼及2号楼底楼)房屋并返还杨浦商贸公司；2．判令路德浴室支付杨浦商贸公司自2020年1月1日起至实际返还系争房屋之日止的房屋使用费，按每月人民币(以下币种均为人民币)31，756元计算。一审法院认定事实：上海市杨浦区内江路XXX号1-13幢房屋所有权人为上海钢家具厂。2014年5月22日，杨浦区国有资产监督管理委员会出具杨国资委(2014)38号关于同意上海家用定时器厂对商贸集团下属27户企业进行吸收合并的批复，同意区商贸集团提出的由上海家用定时器厂对集团下属27户企业进行吸收合并并承担被吸收企业所有的债权债务，同意27户企业在被吸收合并后办理工商注销时，由上海家用定时器厂承担对该27户企业的注销保结工作。27户企业名单中包括上海钢家具厂。上海钢家具厂于2014年6月4日注销登记。上海家用定时器厂于2020年3月10日出具情况说明，自2014年6月5日起，该单位委托上海杨浦商贸集团资产管理有限公司经营管理上海市杨浦区内江路XXX号(建筑面积7641平方米)物业。上海杨浦商贸集团资产管理有限公司有权对外签订合同，并承受由此产生的权利和义务。2010年，出租方(甲方)上海钢家具厂与承租方(乙方)路德浴室签订《租赁合同》，约定甲方将内江路XXX号厂房共计343平方米借与乙方作浴室使用，租借期为伍年，从2011年1月1日起至2015年12月31日止，期间双方要终止本合同必须提前一月提出书面通知告知对方，经双方同意后办理手续。全年房租2011年1月1日至2012年12月31日每年租金为8.7万元，2013年1月1日至2015年12月31日租金为9.5万元，以每年四次付清。合同另对双方权利义务等事项作了约定。2012年8月28日，出租方(甲方)上海钢家具厂与承租方(乙方)路德浴室签订《合同》，约定甲方在原租赁给乙方厂房的基础上再增加143平方米厂房租赁给乙方，供乙方作为改建浴室新建泳池之用，共计面积522平方米。租赁日期2013年1月1日至2015年12月31日止。全年租金：第一年为134，940元，第二年开始租金为140，940元。合同到期如无政府行为，本单位上级公司行为，可以续签。乙方因拆除甲方厂房后改建了浴室、泳池，改建后的所有权归甲方，乙方只有使用权。乙方在使用经营期间不得经营营业执照外的项目，不得转让、转租给他人使用。如有空余地方，交还给甲方。后路德浴室与上海钢家具厂签订《游泳池工程改建安全消防协议》，路德浴室对租赁房屋进行了拆除改建，并通过了房屋质量检测。2013年5月15日，上海钢家具厂、上海杨浦商业管理有限公司、上海路德浴室签订《三方协议》，约定从2013年7月1日起，上海钢家具厂与路德浴室于2013年1月1日关于杨浦区内江路XXX号商业网点的房屋租赁合同甲方主体由原上海钢家具厂变更为上海杨浦商业管理有限公司，甲方与乙方已经签订的主合同约定的权利与义务全由变更后的甲方享有与承担，甲方与乙方已经签订的主合同约定的其他条款不变。2014年5月28日，上海杨浦商业管理有限公司企业名称经核准变更为上海杨浦商贸集团资产管理有限公司。2015年11月25日，出租方(甲方)杨浦商贸公司与租赁方(乙方)路德浴室签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于上海市杨浦区内江路XXX号1号楼底楼及2号楼底楼房屋(土地)，建筑面积约522平方米，用作浴室类经营，并合法安全使用该房屋。租期一年，自2016年1月1日起至2016年12月31日止，租赁期满，甲方有权收回全部出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意批准后，才能重新签订租赁合同，若甲方不同意，则无条件收回全部“所租房屋”，租赁期满，乙方滞留在“所租房屋”的物品、设备、装潢等均视为遗弃。违反本条款除支付违约金外，逾期归还“所租房屋”，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。年租金为15.3万元。合同第8-5条约定本合同终止或解除后，乙方在所租房屋的装修全部无偿移交甲方。第十三条(违约责任)中约定合同期满或解除或终止，乙方应按时返还“所租房屋”，逾期返还除支付违约金外，还应支付每月双倍月租金的违约占用使用费。合同期满或乙方违约导致合同终止或解除，则乙方实施的包括但不限于装修、增设水电及其他设施或建造房屋等固定建筑物，其处置权归甲方，甲方无需给予补偿，甲方需要恢复原状的，乙方应恢复原状并清除垃圾。合同另对双方权利义务等事项作了相应约定。后杨浦商贸公司、路德浴室双方每年续签《房屋租赁合同》，路德浴室继续承租系争房屋，至2019年1月22日，杨浦商贸公司、路德浴室最后一次签订《房屋租赁合同》，租期自2019年1月1日起至2019年12月31日止，年租金为19.0536万元，其余条款未作变更。该合同到期后，双方未再续签租赁合同。2020年3月，杨浦商贸公司具状来院，作如上诉请。一审法院审理中，杨浦商贸公司确认收取押金31，800元，同意返还路德浴室，在本案中一并处理。关于房屋使用费，杨浦商贸公司同意按照合同约定租金标准计算。一审法院认为，杨浦商贸公司与路德浴室于2019年1月22日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方对租赁期限已作明确约定，现租赁期间已届满，之后双方未续签租赁合同，该合同已到期终止。系争房屋为产权房，路德浴室占用该房屋已无法律依据，杨浦商贸公司要求路德浴室腾空迁出，于法有据，法院予以支持。审理中，路德浴室以曾进行改建扩建为由要求杨浦商贸公司进行补偿，但未提出相关诉请，法院在本案中不作处理，路德浴室据此继续占用系争房屋，无法律依据，法院无法采信。因路德浴室继续占用系争房屋，理应支付相应的房屋使用费，杨浦商贸公司要求路德浴室按照原合同租金标准支付使用费，并无不当，法院予以准许。杨浦商贸公司同意返还路德浴室押金，法院一并予以处理。一审法院判决如下：一、上海路德浴室应于判决生效之日起三十日内迁出上海市杨浦区内江路XXX号(1号楼底楼及2号楼底楼)房屋，并将该房屋返还上海杨浦商贸集团资产管理有限公司；二、上海路德浴室应于判决生效之日起三十日内按每月15，878元标准向上海杨浦商贸集团资产管理有限公司支付自2020年1月1日起至实际迁出上述房屋之日止的房屋使用费；三、上海杨浦商贸集团资产管理有限公司应于判决生效之日起三十日内返还上海路德浴室押金31，800元。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人自2010年开始承租系争房屋，租赁期间经征得房屋权利人上海钢家具厂同意，对房屋进行了改建、扩建。2012年上诉人与上海钢家具厂签订的合同中约定，合同到期如无政府行为、本单位上级公司行为，可以续签。此后上诉人与被上诉人也续签了多份协议。但2015年双方协议明确乙方如要求续租，则必须在租赁期满前的三个月向甲方提出续租书面要求，经甲方同意批准后，才能重新签订租赁合同。因此即使如上诉人所主张，2012年协议约定续签合同为被上诉人应当履行的义务，在2015年双方的协议中也改变了约定。现租赁合同到期终止，被上诉人应当返还系争房屋。即使双方间存在不定期租赁关系，被上诉人亦有权随时解除，现被上诉人要求上诉人返还系争房屋，上诉人应当在合理期间内予以返还。上诉人占用该房屋已无法律依据，一审法院支持被上诉人要求上诉人腾空迁出的诉讼请求，并无不当，可以维持。综上所述，上诉人上海路德浴室的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，388元，由上诉人上海路德浴室负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  成 皿审 判 员  徐 江二〇二〇年十一月二十七日法官助理  苗一路书 记 员  慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……