浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初1296号 原告：浙江佳信休闲用品有限公司，住所地兰溪市经济开发区江南园区。 法定代表人，黄红霞，董事长。 委托诉讼代理人：陈建学，浙江大名律师事务所律师。 被告：甘泽誉，男，1992年10月26日生，汉族，住江西省抚州市崇仁县。 委托诉讼代理人：朱芳，浙江金奥律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱文杰，浙江金奥律师事务所律师。 原告浙江佳信休闲用品有限公司与被告甘泽誉租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月13日立案受理后，依法适用简易程序于同年6月17日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人黄红霞和委托诉讼代理人陈建学、被告甘泽誉及其委托诉讼代理人朱芳、朱文杰均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、解除原告与被告之间租赁协议；2、判令被告支付违约金92168.46元。3、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：2019年1月8日，被告因经营相框所需向原告租赁厂房。当日，经原被告双方协商，签订租赁协议，双方约定承租原告4#厂房，面积1199.702平方米(其中厂房面积982.402㎡,每月租金11.5元/㎡,钢棚面积217.3㎡,每月租金11.5元/㎡),租期5年，自2019年1月20日至2024年1月19日。第一年租金165359元.以后每年递增5%。第一年租金于2019年1月20日前付清，第二年租金173837元于2019年12月20日付清等。同时双方约定，若甲乙双方其中有一方提前终止或解除合同，须征得另一方同意，若未经任何一方同意，另一方则须支付违约金，违约金为解除合同当年租的50%，并赔偿实际损失。并明确“协商不成，交兰溪市人民法院处理，产生相关债权及律师费由败诉方承担”，合同签订后，被告依约交纳第一年租金165559元。至2019年7月下旬，因原告所需4#厂房，经与被告协商，将被告原租赁4#厂房及钢棚位置调整为租赁1#厂房及钢棚，租赁的厂房面积由原来的982㎡增至1232.043㎡，钢棚面积由原217.3㎡减到172.08㎡，每月每平方米租金仍然保持不变，同时由原告免费提供65㎡的办公室一间给被告使用至2019年12月底。经核算，被告第一年租金补交10000元，其它如租期5年，以后每年递增5%租金及其他相应条款仍然不变。双方协商确定后，被告依约进行调整承租厂房面枳，原告也提供搬迁等相关便利和相关费用（包括搬迁、装卸等费用），被告增加的当年租金10000元于2019年10月30日前支付。之后，被告也依约交纳相关水电费用。2020年1月20日左右，被告在未经原告同意，也未办理任何交接手续情况下，擅自搬移厂内所有设备和物品。由于被告搬移租赁厂房内所有设备和物品，使被告承租的1404.235㎡的厂房及钢棚至今没有出租，造成巨大经济损失。原告方认为，既然原被告双方己经协商同意调整厂房和钢棚租赁面积及位置，调整厂房租赁位置后，被告也应依双方约定继续租赁五年，若单方提前终止租赁合同，又未经另一方同意，应依双方租赁合同约定违约条款及争议解决方式处理，应依法承担违约责任。但被告调整租赁面积之后，仅实际经营半年左右，就擅自停止经营。现为了维护原告的合法权益，根据《合同法》等相关法律规定，今特向贵院起诉，请求贵院依法支持原告方诉讼请求。 被告甘泽誉辩称，一、双方的租赁合同已于2019年7月25日由原告单方解除。原被告于2019年1月8日签订《租赁合同》，约定以原告厂区的**厂房出租给答辩人，答辩人按照合同约定于2019年1月25日将2019年1月20日至2020年1月19日期间的165559元租金支付完毕。答辩人进场后，因生产需要自行搭建了水池。但2019年6月20日，原告通知答辩人要将租赁的厂房另外租给案外人金华市盛鹏工艺品有限公司，答辩人未答应。原告即采用断水断电的形式强迫答辩人答应，为此答辩人与原告僵持了一个多月，期间原告进行了多次断水断电，被告也多次提出要退还租金后搬到其他地方去，但原告也不同意退款。当时答辩人正在生产赶货，原告利用房东的强势地位采取的行为严重影响了答辩人的生产经营活动。2019年7月底，答辩人无奈只好暂时腾挪到位置较差的I#厂房内。搬迁后，原被告双方未就原《租赁合同》进行变更约定，也未就涉案厂区1#厂房的租赁事宜达成约定。而答辩人一直向原告主张时间到期了，答辩人是要搬离I#厂房的。答辩人认为，原告提出解除双方签订的《租赁合同》应当按照该合同第7条的约定，提前6个月通知，原告未按该约定履行即已构成严重违约；且原告未在答辩人明确同意的情况下，采取强制断水断电的形式要求答辩人搬离，是一种单方解除合同的行为。答辩人无奈于2019年7月25日搬离，涉案《租赁合同》即已解除。二、原告单方解除租赁合同，系违约行为，应当由其承担相应的违约责任。如上所述，原告的单方解除合同行为系严重的合同违约行为，且其未按合同约定的第7条约定履行，相应的违约责任应当由原告承担，答辩人并不构成违约。因此，答辩人保留相应追究原告违约责任的权利。三、原告涉案厂区1#厂房双方并未签订任何租赁协议，但答辩人占用该厂房的费用已结清，答辩人也已于2020年1月18日搬离，并未违约，更未多占1#厂房一天时间。因涉案租赁合同解除后，原告不同意退还剩余未租赁期间的相应租金，答辩人只能无奈接受原告安排给答辩人1#厂房使用，并需重新建造水池。经原告自己核算，1#厂房面积增加的原因按照其计算标准尚欠部分租金还需支付，答辩人认为原告违约在先，不能再主张租金。但原告又采用断水断电的形式迫使原告又缴纳了1万元租金。答辩人认为，涉案厂区1#厂房的租金费用已支付完毕，且双方未签订任何租赁合同就租赁期限、租赁费用如何计算及双方的违约责任、单方解除合同的条件等作出约定，答辩人搬离该1#厂房不存在任何违约责任。四、因原告单方违约导致的诉讼费用应当由原告自己承担。五、即使原告主张违约的事实成立，其主张的违约金计算标准过高，不符合合同法司法解释的相关规定，也应予以调整。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：原、被告双方于2019年1月8日订立厂房租赁书面合同，约定原告（甲方）出租给被告（乙方）坐落于兰溪市经济开发区××道××号中的4＃厂房一楼面积1199.702㎡（其中厂房4间面积982.402㎡、钢棚217.3㎡），租期5年自2019年1月20日开始，第一年的租金165559元（合同上书明了单价，厂房钢棚均为11.5元／㎡／月）于2019年1月20日前支付，之后每年租金递增5%于每一租金计取年度开始的一个月前（即12月20日前）付清。合同第三至第六条分别对其他费用、房屋使用要求和维修责任、房屋转租和归还、其他条款各方面作出一些约定。第七条未分款项而篇幅较长，内容为“乙方应在租赁期满三个月前向甲方提出续租或停租事宜。如乙方要求续租，房租在同等条件下乙方享有优先权。如甲方由于特殊情况自己需要用房，应提前6个月通知乙方，并按实际剩余日期退还租金，若甲乙双方其中有一方提前终止或解除合同，须征得另一方同意，若未经任何一方同意，另一方则须支付违约金，违约金为解除合同当年租金的50%，并赔偿其实际损失。作出续租或停租决定，视作终止租赁关系，甲方可以自行出租给他人。乙方租用期满后若无故推迟时间或未办理移交手续，影响甲方出租的，推迟一天，除支付给甲方一年日平均租赁费外，另行再赔偿甲方每日3000元的违约金”。合同第八条内容为“租赁期间，如遇国家政策、法令变化，双方另行协商解决，协商不成，交兰溪市人民法院处理，产生相关债权及律师费由败诉方承担”。合同签订后，被告方于2019年1月25日向原告付清了第一年的租金165559元。案涉合同租赁标的房系4＃厂房整幢当中的一部分而非全部，4＃厂房则是原告厂区范围内四幢厂房当中的一幢。被告在使用承租房过程中，因另有企业意欲承租整幢4＃厂房，经原告方与被告协商交涉一段时间，结果被告于2019年7月25日搬移到1＃厂房当中，但双方未签署书面的补充协议也未在原合同书上加注相关内容。被告退出4＃厂房后，4＃厂房由金华市盛鹏工艺品有限公司（以下简称盛鹏公司）整幢承租。因1＃厂房当中提供给被告使用的面积比之4＃厂房当中的被告承租面积多一些，为此被告于2019年10月向原告方支付租金补差款1万元。就该笔款项的支付之事，被告父亲甘德品曾于2019年10月21日，向原告方出具一张标题为“证明”的字据，其主文内容为“关于租金费，明天下午给予付清（壹万元整），未付再关电，责任自负”。被告方使用1＃厂房至2020年1月18日时搬离了承租场所。 证明上述事实的证据材料为：（1）落款日期2019年1月8日的厂房租赁合同书一份及其该合同下第一年租金的收款收据一张；（2）甘德品出具的证明一页；（3）盛鹏公司的工商登记基本情况及其内档中的股东会决议、章程修正案、住所（营业场所）信息申报表。双方不争的陈述。上述书证经庭审质证双方对证据的真实性均无异议。其中证据（1）双方均提出；证据（2）由原告提出用以证明从4#厂房搬迁到1#厂房系双方协商一致；证据（3）系由被告方提出用以证明原告方合同期内又将厂房出租给盛鹏公司从而构成了违约。双方对于证据（2）（3）所对应证明对象的证明力均不予认可。本院认为证据（2）（3）对于双方拟证明的对象均缺乏单独的证明力。违约不是单纯的事实问题而是法律评价问题，不能单单从标的房在租期内改租他人就认定为违约。 被告方为证明自己答辩的事实主张，提出证据材料还包括有：（1）代理律师对林艳荣所做调查笔录、桂林根的书面证词，并提出该二人到庭作证的申请（拟证明原告为迫使被告搬迁而强制断水断电，被告无奈搬到1#厂房）；（2）王琴与被告QQ聊天记录、运费清单、提货凭证（拟证明被告腾房搬迁造成的经济损失）；（3）案涉租赁房屋的外景照片4张（拟证明1#厂房之外比之4#厂房之外装卸不便）。原告方为反对被告的答辩主张以及为证明调整厂房系双方协商一致而补充提出了下列证据：（1）原告与盛鹏公司的租赁协议（拟证明原告与盛鹏公司签订租赁协议是在原被告协调一致之后才签订，盛鹏公司是在2019年8月1日进来的，并非是在2019年6月10日）；（2）原告与云南希康**物公司之间的合作协议（拟证明被告调整后的厂房原是药材仓库，不存在被告所说增加装卸成本）；（3）收款收据、被告应付款明细、承租户应付款签收共计24张（拟证明①被告每个月水电费须在每月28日之前交纳，否则停水停电；②被告停电停水是因为被告未及时交纳当月水电费）；（4）1#厂房租赁面积和租金计算清单（拟证明①调整后被告租赁厂房的面积及办公室面积；②增加的租赁费原为13321元，优惠3321元及免办公室当年租金，实际增加租金1万元）；（5）领款凭证2张（证明原告支付被告调整后厂房砌水池费用及搬迁费用8700元）；（6）水池照片1张（证明被告所用的水池由原告浇砌，并于2019年7月27日完工）。 上述证据经庭审质证，没有任何一组证据材料的证据三性及其证明力得到对方完全认可，或证据资格、或真实性、或关联性、或证明力，或多或少都提出一些异议（有的异议让本院费解）。本院认为，被告提出的证据从根本上而言是为了证明己方系被迫从4#厂房搬迁到1#厂房，并进而主张租赁合同于2019年7月25日由原告单方解除。然而，被告对于2019年7月25日至2020年1月18日使用1#厂房部分面积在法律上应作何种属性认定一直未曾作出表态，而原告诉请承担违约责任之事实基础中的“擅自搬离”指的是2020年1月20日左右的搬离，因此可以认为被告的举证有些脱离抗辩应当针对的目标。原告方后续提出的证据以及初始提出的甘德品出具的证明，不论其是本证或是反证，从根本上而言都是为了证明双方协商一致后从4#厂房搬迁到1#厂房（原告对该协商一致的搬迁归属于何种法律定性未明确主张，本院根据诉称事由解读其意应是合同变更的含意，但本院对此不能认同理由将在下文论述）。然而，协商一致这一法律术语可以针对不同层面不同角度而言，其内容或多或少并不一定。合同的成立、合同的变更、合同的协商解除（区别于法定解除、约定解除）均需要协商一致，订立合同、解除合同需要协商的事项往往不止一项，但其中就合同成立与否、协商解除与否的判别问题上，并非需要事无巨细全面协商一致不可，只要其中的核心事项协商一致即告成立或解除，而合同变更下的协商事项可以一项也可以多项但核心事项一般不变，并且合同的变更具有较高的形式要求。原告诉称协商一致从4#厂房搬迁到1#厂房，单从搬与不搬这点而言，可以认为经过一番的交涉最后应当是达成一致的，否则会引发报警、承租方向法院起诉之类的事情发生。然而，搬迁达成一致不等于其他事项也曾经一并协商或者作出申明，原告诉称“其它如租期5年，以后每年递增5%租金及其他相应条款仍然不变”没有直接证据予以证明曾经协商，后续所提出的证据假使真实（被告对真实性不予认同，本院根据其他不争的事实按常理推论大约不假）也不能从中推论出租期五年不变曾经言明或协商一致。至于搬迁前的协商过程中是否被胁迫问题，被告主张被胁迫的理由是原告采用停水停电的手段，原告则举证主张停电停水缘由于被告拖欠水电费，由此可以认为停水停电确有其事但缘由二说。本院认为判断行为人作出某种行为的内心动机需从背景事实加以综合分析，本案当中二种缘由均有可能。尽管原告关于拖欠水电费的证据材料的真实性不被对方认可，但被告方出庭证人林艳荣的当庭证言也完全不能反映出停水停电缘于要求搬迁（回答被告代理人“有没有断水断电过”之问称“有断水断电过，但是什么原因不知道”），也不能从其他的答问内容中反映出被告遭受到胁迫的情况。并且本院认为，是否构成胁迫也不是一个单纯的事实问题，更多的是法律评价，需要从多方面事实情况及其程度如何综合分析作出判断。本案在没有原告提出反对证据的情况下，被告方可以采纳的本证也不能证明构成了胁迫。 本院认为，对于原告第二项诉讼请求的事实基础，本院解读其诉称的事实和理由并租赁合同条款内容，概要而言应当是被告单方擅自解除合同构成违约。原告方既然认为合同系由被告单方擅自解除，又有第一诉讼请求“解除原告与被告之间租赁协议”的提出着实让人费解。如果说原告方认为被告未与其协商一致或者说未作通知即搬离设备物品的行为不能构成租赁合同的解除，那么提出的诉讼请求应该为要求承租方支付第二年度的租金才是。因此，可认为原告的二项诉讼请求之间具有内在的逻辑矛盾。本院认为，被告方作为承租方于2020年1月主动将自己的设备物品全部搬离承租厂房，如无特别申明其搬离不是终止租赁的话，其主动搬离行为按社会一般观念无疑可被认为是承租方解除租赁合同的行为。探求原告第一诉讼请求的本意，恐怕应是确认被告单方解除租赁合同构成违约之意。而被告方则主张“双方的租赁合同已于2019年7月25日由原告单方解除”。因此，本院认为本案所涉厂房租赁合同业已解除是无需争议的事项。但是，双方所指被对方单方解除合同显然不是同一回事，原告所指应当是2020年1月被告将设备物品搬离1#厂房，被告所指则是2019年7月下旬从4#厂房搬出。综观原告诉称的事实理由，显然是将2019年7月下旬调整承租房位置的事实作为变更合同的事实来主张的，也即承租房由当初4#厂房的一部经协商一致调整为1#厂房的一部后其租赁期限、违约责任等仍受原初租赁合同条款的约束。被告方则是将调整承租房位置的事实归结为原告单方解除租赁合同并称自己一方是被迫无奈而搬迁的。此一不同观点正是本案的关键争议点，简而言之就是2019年7月下旬发生承租房更替的事实构成合同的变更还是合同的解除。就此本院认为，合同的订立有书面、口头、或其他形式，变更合同也可以是这些不同的形式，但是在原初合同是书面形式的情况下，变更合同原则上也应当是采用书面形式。现实社会中，对书面合同的变更也大多是在原合同书上添写、删除、改动字句或者另立书面说明或补充协议的形式以表明合同的变更的，解除合同则往往不能做到以书面为之特别是协商解除的场合。这是从形式方面而言。合同变更从内容方面言，变更的是非实质性条款，合同标的一般不能改变特别是针对不动产而言。标的是合同的核心要素，改变合同标的可被认为是成立了另一个合同而不再是原合同变更的范畴。对于房屋租赁合同而言，特定化的房屋即是合同的标的。本案虽然4#、1#都是厂房并均位于原告厂区之内，但4#厂房已经提供给承租方使用，即便书面合同中没有指明几号厂房也因履行而特定化，更何况合同书上已经指明，故1#厂房显然不能被视为同一标的。从原告方的法庭辩论观点看，或许具有因被告接受履行而使合同变更的逻辑观点。本院认为合同因接受履行而成立的规定适用于合同成立与否的判别上，不应推而广之用以认定合同变更上。否则，合同法规定的“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更”这一条款将大失其规制作用。因此，被告搬迁到1#厂房并因此补交了1万元租金的事实，不能作为认定合同变更的依据，仅能作为成立1#厂房部分面积租赁合同的认定依据。综上，被告于2019年7月下旬从4#厂房搬移到1#厂房的事实情节，不属于合同的变更，其法律属性应当认定为对2019年1月8日所签租赁合同的解除，同时另外成立了1#厂房部分面积的租赁合同但对租赁期限没有约定或者说约定不明。按上述论断，本案实际上涉及了二个租赁合同的解除问题。一个是针对1#厂房部分面积的租赁合同，该租赁合同的解除系由承租方即被告解除，由于该1#厂房中的租赁合同对于租赁期限没有约定，依法视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同，故被告于2020年1月18日搬离其设备和物品而解除合同的行为合法，未与原告方协商一致并不构成违约，即使其搬离时未向原告方作出终止租赁的声明，也不构成怠于通知而赔偿损失的事由，因为原告方从承租方搬离设备物品的事实情况可想而知属于终止租赁。原告方诉称“由于被告搬移租赁厂房内所有设备和物品，使被告承租的1404.235㎡的厂房及钢棚至今没有出租”不合逻辑。另一个是针对4#厂房部分面积也即具有书面形式的租赁合同，被告方主张该租赁合同系原告单方解除并且构成违约，对此本院认为，合同的解除有协商解除、约定解除、法定解除，在约定有解除权条款的情形下并不排斥双方协商解除。协商解除必有一方先提出动议，本案对于4#厂房租赁合同的解除由原告方提出要约无疑，而综观其他一些事实，应归属于协商解除之列，不能称为原告单方解除。至于被告主张的受到强迫的一些相关说辞，本院认为所举证据材料不足为证，且本院认为未经被告方同意将生产设备和物料从4#厂房搬迁到1#厂房是难以实施的事情，故不能认定为强迫。当然，从4#厂房搬迁到1#厂房也不是被告方乐意之事。正由于被告的不乐意，对于1#厂房的租赁期限未能作出明确约定。综上，原告的诉讼请求不合相关事实和法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第七十八条、第九十三条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下： 驳回原告浙江佳信休闲用品有限公司的诉讼请求。 本案受理费1052元（已减半收取），由原告浙江佳信休闲用品有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 姚旭宗 二〇二〇年十一月十日 代书记员 徐昭阳