吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民撤4号原告：刘健，男，1973年1月3日出生，汉族，无职业，住吉林省长春市朝阳区。委托诉讼代理人：汤文士，上海市锦天城（长春）律师事务所律师。被告：王明杰，男，1972年6月24日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：冯高华，吉林丁凤礼律师事务所律师。被告：吉林市伯爵房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区。法定代表人：孙世伟，该公司董事长。委托诉讼代理人：程玉丹，女，该公司职员。原告刘健因王明杰与吉林市伯爵房地产开发有限公司（以下简称伯爵公司）商品房销售合同纠纷一案，不服吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1844号民事判决及本院（2020）吉02民终706号民事生效判决，向本院提起第三人撤销之诉，本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭并适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘健的委托诉讼代理人汤文士到庭参加诉讼。被告王明杰、被告伯爵公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。刘健向本院提出诉讼请求：1.撤销吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1844号民事判决及吉林市中级人民法院（2020）吉02民终706号民事判决；2.判令王明杰与伯爵公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖认购合同》无效。3.本案的诉讼费及保全费由王明杰、伯爵公司承担。事实和理由：刘健于2014年3月14日购买了伯爵公司开发建设的位于吉林市丰满区案涉房屋（房屋产权登记编号为XXX号），建筑面积142.18平方米，每平方米单价为3500元，总房款共计497，630元。刘健于当日向伯爵公司支付了全部购房款，同时双方签署的《商品房买卖合同》在吉林市房地产市场管理中心备案登记。因王明杰与伯爵公司恶意串通，签署虚假认购合同，并强行抢占房屋，故导致刘健权益难以实现。该《商品房买卖认购合同》是王明杰与伯爵公司恶意串通所为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效合同。主要理由如下：一、伯爵公司从未委托吉林市链诚房地产经纪有限公司（以下简称链诚公司）销售房屋。二、《商品房买卖认购合同》上加盖的公章与伯爵公司备案的公章不一致，为私刻公章。三、王明杰未履行付款义务，伯爵公司出具虚假收据。综上，王明杰利用伯爵公司管理混乱之机，抢占刘健购买的房屋，并与伯爵公司恶意串通，伪造证据，该《商品房买卖认购合同》属于无效合同。案涉生效民事判决的一、二审法院明知该房屋登记在刘健名下，但并不通知刘健参与诉讼，裁决结果确认王明杰与伯爵公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖认购合同》合法有效，严重侵害了刘健的合法权益。故刘健依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，请求依法撤销（2019）吉0202民初1844号民事判决及（2020）吉02民终706号民事判决，并确认《商品房买卖认购合同》无效。王明杰提交书面意见辩称，刘健是职业放贷人，其在放贷过程中，为偷逃税款，多数以签订预售房屋的形式进行抵押担保。刘健与伯爵公司签订五十余套房屋买卖合同。按照《中华人民共和国物权法》关于房屋预售登记的相关规定，预售登记有效期三个月，过期自动失效。刘健预告登记时间为2014年3月13日，其失效时间为2014年6月12日。刘健对涉案房屋的所有诉讼活动都是虚假诉讼行为，浪费司法资源。刘健在追讨借款过程中，违法查封王明杰购买的涉案房屋，其行为已经违法，给王明杰造成了经济损失。本案为虚假诉讼。伯爵公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。经查明，王明杰与伯爵公司之间商品房销售合同纠纷一案，吉林市昌邑区人民法院于2019年11月7日作出（2019）吉0202民初1844号民事判决，该判决认定：2015年1月14日，王明杰与伯爵公司签订《商品房买卖认购合同》，约定王明杰购买的商品房房屋坐落于吉林市丰满区案涉房屋，该商品房约定建筑面积共142.18平方米，单价为每平方米3580元，总价款509,004元，一次性支付给出卖人。2015年1月18日，伯爵公司出具收据，收到王明杰交付的购房款509,004元，物业维修基金14,787元，契税7641元。2015年1月19日，王明杰与链诚公司签订《委托支付买卖定金协议书》，约定通过链诚公司购买吉林市丰满区案涉房屋，建筑面积142.18平方米，王明杰授权链诚公司代表其与房屋出售人就签署《买卖定金协议书》事宜与房屋出售人进行斡旋，并向链诚公司支付团购费30,000元。2015年1月18日之后，王明杰支付物业费、垃圾清理费等费用后，装修入住案涉房屋。另查明，2014年3月13日，案涉房屋预售备案在案外人刘健名下，2018年12月3日，案涉房屋被吉林市丰满区人民法院查封。吉林市昌邑区人民法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条和《中华人民共和国物权法》第十五条规定，王明杰与伯爵公司签订《商品房买卖认购合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。故王明杰主张确认与伯爵公司签订的《商品房买卖认购合同》合法有效的请求，予以支持。现案涉房屋预售备案人为刘健，非伯爵公司，且案涉房屋处于查封状态，不具备办理不动产登记手续的条件，故王明杰要求伯爵公司协助办理不动产登记手续的主张，不予支持。综上判决：一、王明杰与伯爵公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖认购合同》合法有效；二、驳回王明杰的其他诉讼请求。王明杰不服，上诉至本院。本院对一审判决认定的事实予以确认，本院二审认为，关于王明杰请求法院判令伯爵公司协助其办理不动产登记手续的上诉请求，因案涉房屋开发商伯爵公司与案外人刘健签有商品房预售合同并登记备案，且该房屋被吉林市丰满区人民法院查封，故不具备办理不动产登记的条件，一审法院以此为由未支持王明杰的该项诉讼请求，并无不当。本院于2020年4月20日作出（2020）吉02民终706号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：刘健向本院提交如下证据：证据1.2014年3月13日，刘健与伯爵公司签订的《商品房买卖合同》，证据2.2014年3月14日的银行转账查询，证据3.2014年3月14日，伯爵公司向刘健出具的收据，以上证据证明刘健与伯爵公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方按照《城市商品房预售管理办法》第十条规定完成了备案登记，对外具有公示性。商品房销售价格合理，且刘健已如约支付了全部购房款，依法有权要求伯爵公司交付房屋。案涉房屋具备预售条件，客观上伯爵公司所有的房屋买卖合同，均需要通过网上签署，王明杰所签署的《商品房买卖认购合同》有悖常理，其主观上不具有善意性。刘健与伯爵公司签署的《商品房买卖合同》已经备案登记，且该登记具有公示性。伯爵公司在与王明杰交易之前能够公开查明该套房屋的销售状态，王明杰亦可通过预售许可证的查询知晓房屋的状态，证明王明杰与伯爵公司之间的交易是在明知刘健为合法购买人的前提下进行的。证据4.王明杰与伯爵公司签订的《商品房买卖认购合同》，证据5.银行转账凭证，证据6.收据，以上证据证明伯爵公司及王明杰在《商品房买卖认购合同》明确标注预售许可证的编号1207001号，双方对于正常的商品房买卖合同签署程序是知晓的，在此种情况下仍然用非正常的方式签约，双方有意规避监管，侵害刘健的权益。王明杰与伯爵公司之间并无其他债权、债务关系，不存在抵账的基础法律事实。王明杰明知陈雪不是伯爵公司的财务人员，但仍向案外人付款，其主观上具有恶意性。另外伯爵公司在未收到购房款的前提下，向其出具收据，严重违背客观事实，侵害了刘健的合法权益，二者的行为有明显的意思联络，具有主观串通恶意。证据7.吉林市昌邑区人民法院（2019）吉0202民初1844号民事判决，证据8.吉林市中级人民法院（2020）吉02民终706号民事判决，以上证据证明王明杰自认通过中介公司购买案涉房屋，查明房屋权利状态是中介公司的法定义务，由此证明王明杰与伯爵公司签署《商品房买卖认购合同》时明确知晓房屋的购买人是刘健，王明杰就恶意串通存在主观故意。伯爵公司有自己的售楼中心，并未委托中介公司进行房屋代销，双方之间未签署过任何协议。如中介公司代房地产公司销售房屋，一般则由房地产公司支付佣金，从未见由买受人向中介公司支付佣金的案例，该交易模式有悖日常生活经验。3王明杰与伯爵公司之间无债权债务关系，不存在顶账的基础法律关系。结合王明杰并未向伯爵公司履行付款义务，而伯爵公司在违背客观事实的情况下为其出具收据，证明双方存在恶意串通行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持”之规定，刘健有权主张王明杰与伯爵公司之间的房屋买卖合同无效。法院在审理王明杰与伯爵公司案件时，知晓刘健为案涉房屋的备案登记人，该判决结果对刘健具有利害关系，应通知刘健参与诉讼。刘健有权提起第三人撤销之诉。王明杰、伯爵公司未到庭，亦未对刘健提交的证据发表质证意见。本院经审查认为，刘健提交的证据均系与原件核对，本院对刘健提交证据的真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王明杰因与伯爵公司商品房销售合同纠纷，于2019年向吉林市昌邑区人民法院起诉，要求依法确认双方于2015年1月14日签订的《商品房买卖认购合同》合法有效，要求伯爵公司协助办理不动产登记手续。吉林市昌邑区人民法院于2019年11月7日作出（2019）吉0202民初1844号民事判决：一、王明杰与伯爵公司于2015年1月14日签订的《商品房买卖认购合同》合法有效；二、驳回王明杰的其他诉讼请求。王明杰不服，上诉至本院。本院于2020年4月20日作出（2020）吉02民终706号民事判决，驳回上诉，维持原判。刘健认为上述一、二审判决损害了其合法权益，向本院提起第三人撤销之诉。本院认为，本案争议的焦点问题为刘健提起第三人撤销之诉的主体是否适格，以及其要求撤销（2019）吉0202民初1844号民事判决、（2020）吉02民终706号民事判决的诉讼请求能否得到支持。关于刘健是否具备提起第三人撤销之诉的主体资格问题。依据生效的（2020）吉02民终706号民事判决认定，王明杰与伯爵公司于2015年1月14日针对案涉房屋签订的《商品房买卖认购合同》合法有效。但刘健与伯爵公司于2014年3月13日针对案涉房屋签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，亦合法有效。涉及诉争房屋的两份合同均为有效，属于“一房二卖”情形，以致刘健与王明杰的民事权利发生冲突。“一房二卖”的债权系基于物的所有权而产生，刘健系对涉案房屋产生争夺关系的非金钱债权人，而非一般意义上的金钱债权人，不属于普通债权人范畴，其在法定期限内提起第三人撤销之诉，符合法律规定，起诉主体适格。关于刘健的诉讼请求能否能得到支持的问题。在“一房二卖”情况下，如果数份合同均为有效且买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及买卖合同成立先后等确定权利保护顺序。具体到本案，刘健与伯爵公司于2014年3月13日针对案涉房屋签订《商品房买卖合同》，并到主管部门进行了备案。但商品房备案登记属于行政机关的行政管理行为，与预告登记并不相同，预告登记是物权法规定的物权请求权，具有排他性，而备案登记的对象是买卖合同，是债权请求权，不具有物权效力。经查明，案涉房屋至今仍在伯爵公司名下，处于初始登记状态，且王明杰在与伯爵公司签订《商品房买卖认购合同》后，一直对案涉房屋实际占有使用。故在刘健没有办理房屋所有权变更登记或进行预告登记的情况下，王明杰已实际占有案涉房屋，无须考虑刘健与王明杰实际付款先后、合同成立先后等因素，王明杰应依权利保护顺序得到合同的履行。此外，因案涉房屋未能办理房屋产权过户登记手续，刘健和王明杰均未能取得房屋所有权，二人依法享有的均属基于买卖合同而产生的债权，故（2020）吉02民终706号生效民事判决认定王明杰与伯爵公司签订的《商品房买卖认购合同》合法有效，并无不当。关于刘健提出王明杰并未实际支付案涉房屋购房款的问题。（2020）吉02民终706号生效民事判决认定，王明杰将全部购房款汇入链诚公司工作人员陈雪账户。刘健虽对这一事实予以否认，但其未提供证据证实自己的主张，对其此项抗辩，本院不予支持。综上所述，刘健提起的本案诉讼不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款之规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第三款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百九十四条、第二百九十五条、第二百九十六条、第二百九十八条、第三百条之规定，判决如下：驳回刘健的诉讼请求。案件受理费8890元，由刘健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  李 炜二〇二〇年十一月十二日书记员  王 健