四川省安岳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川2021民初4135号 原告：成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司，住所地安岳县岳阳镇锦绣路******。统一社会信用代码：91512021337702411E。 负责人：冉兵，总经理。 委托诉讼代理人：张兰强。 被告：谢三发，男，生于1975年11月25日，汉族，住江西省赣州市赣县。 被告：李国利，女，生于1978年8月10日，汉族，住安岳县。 原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司（以下简称“金房物业公司”）与被告谢三发、李国利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用简易程序于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的负责人冉兵及委托诉讼代理人张兰强、被告谢三发到庭参加诉讼。被告李国利经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告给付2017年8月1日至2020年6月30日所欠物业费4790.83元；二、判令被告按照每日千分之三支付逾期付款的违约金直至结清全部物业费，截止2020年6月30日应支付违约金5686.9元；三、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实及理由：2015年12月28日，原告与四川省发航房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，为其开发的XX小区提供前期物业管理服务，合同期限自小区业主大会授权业主委员会代表全体业主与原告再签订物业服务合同生效时止。在XX小区成立业主委员会后，原告于2020年5月4日与安岳县XX小区业主大会授权的业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定2020年1月1日至2023年12月31日由原告为XX小区提供物业管理服务，物业管理服务费由XX小区业主按照合同约定的标准支付。被告是XX小区4栋2703号房的业主，在上述合同履行期间，被告拒绝向原告支付物业管理服务费，经原告多次催收，被告仍未支付。为维护原告的合法权益，特诉请人民法院判决如上请求。 被告谢三发辩称，1.被告未见过物业服务合同，也没有签字确认，不认可该合同的效力；2.被告家中房屋出现问题，房顶出现裂缝，原告说和他们无关，一直未解决；3.小区大门一直未开放，不让人进，电梯维护不及时、小区羽毛球场地也不向业主开放；4.物业服务态度差，物业服务不到位，被告不应当支付物业费及违约金。 被告李国利未作答辩。 原告金房物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.原告的营业执照复印件、原告负责人的身份证复印件、被告的身份证复印件，拟证明原、被告的身份信息；2.《业主交楼流转表》《期物业服务合同》《物业服务合同》、物业服务费催缴通知单、物业服务费短信催收记录及电话催费登记表、《项目服务接待记录表》《巡逻岗交接班记录》《外来人员登记表》《单元环境卫生清洁、保洁作业记录表》《绿化月养护计划及完成情况表》《配电机房巡视检查记录表》《派工单》、发票、照片，拟证明原被告签订合同、被告的房屋面积、原告按照合同约定履行物业服务、催收等情况。 被告谢三发提交以下证据：1.书面陈述意见；2.XX项目专用收据；3.网络新闻截屏；4.照片打印件8页；5.业主群聊天记录截屏9页；拟证明原告物业服务存在问题，物业服务不到位。 经庭审质证，被告对原告提交的证据除被告的身份证复印件、物业服务费催缴通知单外，对其余证据均不认可，被告未见过物业合同，也未签字，认为不能达到原告的举证目的。原告对被告提供的证据的真实性予以认可，但认为不能达到被告的举证目的。 本院依职权调取以下证据：《房屋信息查询情况表》，原、被告均无异议。 本院对有争议的证据认证如下:原告出示的证据1-2，内容客观、真实，来源合法，与本案有关联性，予以采信作为本案认定事实和判决的依据。被告出示的证据4-5，能够证实原告的物业服务存在瑕疵，本院予以确认。对被告提供的证据1-3，与本案不具有关联性，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司成立于2015年3月19日，经营范围包括物业管理、室内装饰等。2015年12月28日，原告金房物业公司与四川省发航房地产开发有限公司签订《安岳县“XX”前期物业服务合同》（以下称第一次合同），合同期限自甲方首次交房之日起至业主委员会代表全体业主与续聘或重新选聘物业服务企业订立的物业服务合同生效时止。2016年8月1日，被告李国利在《业主交楼流转表》业主签章栏签字接房。2020年5月4日，原告与安岳县XX小区业主委员会续签《物业服务合同》（以下称第二次合同），加盖安岳县XX小区业主委员会印章并由业主委员会全体成员签字确认，合同自2020年1月1日起至2023年12月31日止，双方认可合同期限起始日为2020年1月1日。上述合同均主要约定，原告提供服务的受益人为该小区业主（包括物业实际使用人）；原告按房屋所有权证记载的房屋面积收取物业服务费（第一次合同约定每月1.55元／㎡，第二次合同约定每月1.4元／㎡），业主或者物业使用人按照合同约定期限缴纳（第一次合同约定从物业首次交付日起按全年交纳，每个交费周期起始日起15日内交纳；第二次合同约定可由业主按月／季／半年／年交纳均可），若未按时足额交纳物业服务费，经催告后仍未交纳的，每天加收未交款项总和3‰的滞纳金（累计加收），并对原告物业公司物业服务内容、双方的权利义务进行了约定。签订合同后，原告对小区进行了相关的物业管理服务，在服务管理过程中存在部分瑕疵。被告谢三发、李国利系XX小区业主，其所有的安岳县××镇××巷××号房屋建筑面积89.76㎡。被告谢三发、李国利从2017年8月1日起至2020年6月30日应交物业管理服务费35个月计4784.49元（89.76㎡×1.55元／月×29个月＋89.76㎡×1.4元／月×6个月）。经原告多次催收，被告至今仍未履行交纳义务。 本院认为：根据《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”以及第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相应规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告金房物业公司是依法取得物业服务资质的物业服务公司，安岳县XX小区业主委员会也是合法成立的业主委员会，双方先后签订的《物业服务合同》系真实意思表示，不违反法律规定，应属合法有效，对被告和物业服务公司具有约束力，业主及物业服务公司应当履行各自义务，被告谢三发、李国利系该小区业主，则该合同对其具有法律约束力，依照《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告理应按照约定支付物业服务费。物业费收取标准依法产生，物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。同时，原告主张由被告支付物业服务费中关于房屋面积的计算应当以产权登记为准，故对原告以《业主交楼流转表》中载明的房屋面积进行计算，本院不予支持。因此对原告请求被告给付物业费的请求本院部分予以支持。 物业服务合同作为一种持续履行的合同关系，事关全体小区业主的利益，本身需要合同双方当事人在履行过程中不断提出质疑，不断改进，以达到更好履行合同的目的。物业管理企业在管理过程中存在问题和瑕疵在所难免，业主的个人主观评价与约定标准不一致亦客观存在，同时，物业管理企业的服务水平与其收入密切相关，倘若业主以物业管理企业的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费并持续多年，则势必导致物业服务水平的下降并进而损害全体业主的利益。当然，原告作为物业服务公司应在严格依约履行服务管理义务的同时进一步提高物业管理服务水平，保持与业主委员会的交流沟通，为包括被告谢三发、李国利在内的各业主提供优质的物业服务。本案审理中，通过同类其他案件反映出原告在物业服务过程中确实存在瑕疵，若被告认为物业服务公司未完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，可以依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的意见》第三条之规定，请求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但以此拒交物业费则缺乏事实根据和法律依据。被告主张房屋裂缝存在质量问题属于另一法律关系，被告可另案主张权利。 关于物业费的收取标准，根据《四川省物业管理条例》第五十条第一款及第二款“物业服务收费标准应当遵循合理、公平、公开、质价相符的原则，由合同双方当事人予以约定。前期物业服务和保障性住房物业服务收费标准由县级地方人民政府价格行政主管部门会同房地产行政主管部门根据当地实际情况制定政府指导价，并定期公布。同一物业管理区域内同一物业类型、同一物业服务内容和标准的，物业服务收费应当执行同一价格标准。”本案中涉及的前期物业服务合同应当在政府指导价的范围内，由合同双方进行约定，而物业服务合同则遵循市场调节价，由合同双方自行约定。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。政府指导价亦并不禁止合同当事人在合理范围内自行约定，故应以合同当事人的约定为准。 对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……对约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，原告诉请的违约金虽也符合约定，但该约定明显过分高于造成的损失，尽管原告未举证证明其损失额度，但造成相应损失应是客观存在的，故此，本院结合对合同的履行、当事人的过错程度以及预期利益等各方面的情况进行综合考量，对原告的此项请求酌情支持200元。被告李国利经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，由此产生的不利法律后果自负。 综上，为了维护正常的物业管理秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告谢三发、李国利在本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司支付2017年8月1日起至2020年6月30日期间的物业管理服务费4784.49元、违约金200元，共计4984.49元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费62元，减半收取31元，由成都金房物业集团有限责任公司安岳分公司负担10元，由被告谢三发、李国利负担21元（限于判决生效之日起七日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 李烈菊 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 彭 琪 书 记 员 刘姝君