云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云31民终583号上诉人（原审被告）：刘亚群，女，1965年3月11日出生，汉族，身份证住址（现住）云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：杨根助，重庆炜林（德宏）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：林随治，女，1982年6月11日出生，汉族，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。委托诉讼代理人：董洁帛，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张天翼，云南和序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审第三人）：李群，女，1981年1月17日出生，汉族，身份证住址云南省德宏州瑞丽市。上诉人刘亚群与被上诉人林随治、李群物权保护纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2020）云3102民初533号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行书面审理。本案现已审理终结。上诉人刘亚群请求：1.依法撤销瑞丽市人民法院（2020）云3102民初214号民事判决、（2020）云3102民初533号民事判决；2.改判瑞丽市不动产归上诉人所有；3.改判被上诉人李群、林随治限期将瑞丽市不动产过户到上诉人名下；4.上诉费由被上诉人李群、林随治负担。事实和理由：刘亚群与李群系好友，李群与林随治系亲戚关系。2010年刘亚群以421288元购买了瑞丽市不动产，产权证号为**房产证、瑞国用（2011）第××号土地证。2014年装修后一直居住至今，即涉案云（2019）瑞丽市不动产权第××号不动产。不动产状况为复式楼结构，建筑面积为174.2㎡。2017年11月李群向刘亚群称，为帮其女儿落户于瑞丽市，需要在当地有房地产，借用刘亚群位于瑞丽市不动产，过户到李群名下帮其女儿落户于瑞丽市，期限为两年，其愿意提供20万元给刘亚群使用。刘亚群出于对朋友的信任，同意了李群的请求，并于2017年11月18日签订了一份《协议书》后，积极配合李群办理了云（2017）瑞丽市不动产权第××号不动产权证书。刘亚群于2018年8月3日将20万元还清李群后，长期多次要求李群将不动产权变更登记到上诉人名下；李群多次称其丈夫在台湾无法到瑞丽办理不动产变更登记等理由拖延不办理。直至2019年7月底林随治的丈夫到刘亚群处要求腾房，才意识到自己的房屋被李群诈骗出卖给他人。本案刘亚群诉至瑞丽市人民法院，经审理瑞丽市人民法院以林随治善意取得该不动产，做出了（2020）云3102民初214号“驳回原告刘亚群全部诉讼请求”错误民事判决。林随治也诉至瑞丽市人民法院，该院以林随治善意取得该不动产，做出了（2020）云3102民初533号民事判决书，判决“被告刘亚群自本判决生效后五日内搬离其无权占有的瑞丽市瑞丽江路93-19-3-01号不动产”的错误判决。刘亚群认为，李群与林随治低价转让刘亚群的不动产，没有支付合理的价款，不符合不动产善意取得的基本条件，瑞丽市人民法院认定林随治善意取得该不动产没有事实根据和法律根据。刘亚群的此栋不动产市场价格是120万元左右价款，林随治仅支付了70万元的价款，明显低于市场价格。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“……符合下列情形的受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交给受让人”。这三个条件必须同时具备，欠缺任何一个条件都不构成善意取得，本案的林随治欠缺支付了合理的价款的受让条件，不构成善意取得条件。被上诉人林随治辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。答辩人购买案涉房产已满足不动产善意取得的全部法律要件。1.答辩人是善意的。答辩人有三个孩子确有更换更大的住房需求。在购买案涉房地产之前，答辩人就已在瑞丽市住房，在得知李群出售案涉房地产后，比较了案涉房地产（二手房）与“公园里”小区的两套住房（新房），认为购买案涉房地产更划算，便向亲戚朋友借款，购买了案涉房地产。李群的前夫虽是答辩人丈夫的堂哥，但双方往来不频繁，关系并不亲密。答辩人购买时，查看了案涉房地产现状和《不动产权证书》，已经尽到了注意义务。故，答辩人购买案涉房地产时是善意的，且上诉人刘亚群并没有证据证明答辩人不构成善意。2.答辩人是以合理的价格受让案涉房地产的。答辩人购买案涉房地产支付的实际价款是700000元，涉案房地产建筑面积174.2㎡，单价为4018.37㎡（700000元÷174.2㎡），与当时（2019年6月）瑞丽市二手房市场平均交易价格相近。3.答辩人已经依照法律的规定登记。案涉房地产已于案发前的2019年7月16日过户到答辩人名下，现案涉房地产的《不动产权证书》上的所有权人是答辩人。二、上诉人刘亚群认为“林随治欠缺支付了合理的价款受让的条件，不构成善意取得的法定条件”的观点没有实施根据。上诉人刘亚群认为涉案房地产价值120万元，但是现在（2020年10月）的二手房交易网站上案涉房地产相近似的房源的拟出售价格都不到120万元，相近房源的实际价格会更低，更何况是瑞丽市房价未大幅上涨之前的2019年6月的涉案房地产价格。故，答辩人2019年6月以70万元的购买涉案房地产是合理价格。三、特别说明问题。1.答辩人购买涉案房地产的产权适用期限仅剩下不到38年，远远低于一般房地产产权适用期间。2.答辩人购买时发现涉案房地产漏水、渗水非常严重，只有重新装修才能入住。答辩人刚看过涉案房地产就请装修人员拟定装修方案并计算拆除旧装修、重新装修、重新做防水等工程产生的费用，上述工程费用由答辩人自行承担。因此，涉案房地产成交价格略低于当时的市场价格是合理的、符合日常经验法则。请求：依法驳回上诉人刘亚群的全部上诉请求，维持原判；判令上诉人刘亚群承担本案诉讼费用。被上诉人李群未答辩。原审原告林随治向一审法院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令刘亚群立即返还其无权占有的坐落于瑞丽市的不动产权证号为：云（2019）瑞丽市不动产权第××号的房地产，土地使用权面积：52.14㎡，建筑面积：174.2㎡给原告；2.请求人民法院依法判令刘亚群承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：一、案涉不动产自刘亚群名下转移登记到李群名下过程：该不动产位于瑞丽市，在2017年12月18日前该不动产登记于被告刘亚群名下，系刘亚群向该不动产开发商购买。被告刘亚群与第三人李群在2017年时系好友关系，第三人李群向被告刘亚群提出将案涉不动产转移登记至李群名下用于迁户口使用，迁户后再将房屋转移登记归还刘亚群、转移登记过程中税金由李群承担、李群出借20万元供刘亚群使用的建议，并于2017年11月12日通过文字微信记录的方式将上述内容发给了刘亚群。被告刘亚群持有一份落款时间为2017年11月18日的书面协议书原件，该协议书由第三人李群书写全部内容，包括协议乙方刘亚群的签名。协议书载明由刘亚群向李群借款20万元以将瑞丽市房屋过户给李群以示诚意，并注明李群向刘亚群借用房子落户女儿户口、以两年为限，刘亚群还清李群借款后李群就将房屋过户还给刘亚群。2017年11月20日，李群作为委托人委托瑞丽市丽城房地产交易测绘有限公司对案涉房产进行房屋实地测绘以办理不动产所有权证。2017年11月22日，李群向瑞丽市地方税务局一分局缴纳税款。2017年11月23日，李群作为申请人向瑞丽市不动产登记中心申请办理案涉不动产转移登记；同日，双方签订房地产成交价为20万元的《房地产买卖契约》交该中心备案。2017年12月11日，被告刘亚群与第三人李群到瑞丽市不动产登记中心递交不动产登记申请表，并于同日签订成交价为20万元的《房地产转让协议》交该中心备案。被告刘亚群持有一份与该《房地产转让协议》内容完全一致、双方已签名但落款时间仅为2017年11月的协议书原件。2018年1月15日，李群领取编号为云（2017）瑞丽市不动产第××号不动产证。李群的女儿蔡诗琦在2018年1月29日将户口迁至案涉不动产。二、案涉不动产转移登记至第三人李群名下后，被告刘亚群与第三人李群、李群之弟李明关于该不动产的沟通过程。被告刘亚群与李群一直保持联系，且刘亚群、李群及李明均间断居住在案涉不动产中。2018年6月30日，李群通过微信语音询问刘亚群钱有没有凑够，凑够就还是签合约将房子过户给刘亚群。2018年7月2日，双方通过微信语音提及钱有无凑够、要将房子过户回刘亚群名下事宜。2018年7月9日，双方通过微信语音联系商议把钱给李群、李群将房屋过户回刘亚群事宜；刘亚群提出因两年内过户税费较高，能否由双方一人承担一半税费，李群拒绝并表示当初过户系其个人承担，现在过户回去其不愿承担。2018年8月3日，第三人李群与被告刘亚群、刘亚群丈夫希都傲签订协议，协议载明李群收到希都傲预付的购房定金20万元，李群自愿将瑞丽市瑞江路93-19-3-01房产出售给希都傲。该协议由刘亚群代希都傲签名，由希都傲加盖手印。李群当庭自认已实际收到20万元，但提出后期已退还刘亚群与希都傲。2018年9月30日，被告刘亚群与第三人李群通过微信语音联系，刘亚群催促李群办理房屋过户，李群表示其丈夫在台湾暂时没有办法来瑞丽办理，但让刘亚群准备好钱其会想办法，刘亚群随即确认钱是否指准备上税的3万多元。2018年11月19日，刘亚群与李群再次就房屋转移登记进行商议，刘亚群偷录二人对话。对话中，李群反复表示因其丈夫不能来瑞丽所以没办法办理房屋过户，但其可以办个假离婚证以便于将房屋过户回刘亚群名下。2018年12月19日，被告刘亚群与第三人李群通过微信语音联系，李群表示房屋要过户给刘亚群，房子是刘亚群的房子，现房屋经常出现一些陌生人，其接受不了这个状态想自己出去租房。2019年6月10日，李明通过微信语音与被告刘亚群联系，表示案涉不动产内人太多了其想搬出去住，但因房屋尚未过户至刘亚群名下、担心刘亚群多想，所以还在房屋内居住。三、案涉不动产自第三人李群名下转移登记到原告林随治名下的过程。第三人李群与原告林随治当庭陈述双方自2019年6月开始接洽房屋买卖事宜，林随治及其丈夫实地看过房屋及不动产权证书后决定购买，并于2019年6月22日向李群之弟李明微信支付2万元作为订金。后续，林随治的丈夫蔡华阳还邀请风水先生去看案涉不动产。2019年7月3日，林随治向国家税务总局瑞丽市税务局缴纳房屋买卖税款；同日，林随治委托瑞丽市丽城房地产交易测绘有限公司对案涉不动产进行测绘；该日，林随治通过微信向李群转款2万元。2019年7月4日，李群与林随治双方签订房地产成交价为40万元的《房地产买卖契约》交瑞丽市不动产登记中心备案；原告林随治还持有一份除成交价为70万元外，其余内容一致的《房地产买卖契约》原件。在2019年7月4日一天内，林随治向李群银行账户转账38万元，向李明银行账户转账22万、支付宝转款二次共4万元、微信转款2万元，在最后的微信转账后附言全部付清。2019年7月16日，林随治领取转移登记至其名下的案涉不动产产权证。自2006年起至该次转移登记办理完毕，第三人李群一直处于离异单身状态。四、自2019年7月17日被告刘亚群得知案涉不动产被李群出售后，与李明、林随治丈夫蔡华阳的沟通过程。2019年7月17日刘亚群得知案涉不动产被李群出售，与李明微信语音通话并录制过程。通话中，刘亚群质问李明为何李群要卖掉属于刘亚群的房子并反复表示其在帮李群，李群还骗她的房子；李明称事情已经发生，其和李群会尽力给刘亚群交代，要求刘亚群到瑞丽来协商处理，并称之前来房屋内的和尚（即上文中的风水先生）是其找来做装修准备工作的。2019年7月19日，刘亚群与李明微信语音通话并录制过程。通话中，刘亚群告知李明：李群现不接电话、之前李群一直告诉刘亚群以需等在台湾的丈夫来瑞丽才能办理房屋过户、李群应该是蓄意骗其房屋。李明称会给刘亚群一个交代，要么算成钱要么是重新给刘亚群买一套，其也联系不上李群；但之前和尚（风水先生）来房屋时其尚不知晓李群要卖房，李群应当是因为欠债太多才不得已卖掉房屋，房屋已实际过户给别人。2019年7月20日，刘亚群、希都傲等与李明在案涉不动产内商议，刘亚群使用室内监控录制对话过程，双方对话内容与2019年7月19日微信语音通话内容基本一致，李明还告知购房人将于次日接收房屋，建议刘亚群走法律途径解决问题。2019年7月21日，刘亚群等与林随治丈夫蔡华阳等在案涉不动产内商议，刘亚群使用室内监控录制对话过程。蔡华阳在对话过程中表示其是合法地向李群购买了房屋，李群的前夫系其堂哥。2019年7月21日，刘亚群等与李明在案涉不动产内商议。谈话中，李明暗示该房屋部分房款可能直接冲抵李群的赌债，李群只实收40万元，未向刘亚群披露其账户于2019年7月4日的大量收款情况。五、案涉不动产情况及物业、水电费用交纳情况。案涉不动产系复式楼结构，楼下有一间客厅及二间房间、一间约二至三平方米的小房间；楼上有二间房间及一间利用天台自行搭建的厨房；全屋呈大面积渗水痕迹。刘亚群向案涉不动产物业公司瑞丽圣地物业服务有限公司泛业国际服务中心交纳了2011年度至2018年度、2020年度的物业管理费和水费；李群向该公司交纳了2019年度的物业管理费和水费；房屋使用过程中部分电费由实际居住的李明缴纳，但用电人信息自始登记在刘亚群名下未改变。一审法院认为，本案系物权保护纠纷。被告刘亚群提交的证据对其主张的事实已达到高度可能的证明标准。刘亚群提交的证据已形成证据链，可证实其与李群之间就案涉不动产转移登记的基础法律关系并非真实的房屋买卖这一待证事实达到高度可能性，对其主张予以支持，案涉不动产虽登记在第三人李群名下，但该阶段不动产物权的真实权利人为被告刘亚群。双方之间为办理不动产转移登记而进行的房屋买卖合同是为掩盖双方真实合意而进行的表面行为，系双方虚伪意思表示，为无效行为，在双方之间不产生真实转让案涉不动产物权的效力；至于双方真实合意产生的其他权利、义务与本案所涉的物权纠纷无关，双方可另诉。李群提交的刘亚群与李明之间的微信语音谈话内容完全未能反映李群已于2019年5月8日退还20万元，对李群该主张不予采纳。原告林随治自无处分权人第三人李群处受让案涉不动产，已经满足不动产善意取得的全部法律要件，林随治作为不动产交易一方，已善意取得不动产物权，系该不动产现阶段的合法物权人，可以阻却刘亚群行使物权返还请求权。故刘亚群无权继续占有、使用案涉不动产，应当向现阶段合法物权人林随治返还该不动产，另行追究无权处分人李群的侵权责任。鉴于本次诉讼系因无权处分人李群擅自处分不动产所引起，应由其承担全部诉讼费用。一审法院判决，被告刘亚群自本判决生效后五日内搬离其无权占有的瑞丽市不动产〔不动产权证号为云（2019）瑞丽市不动产权第××号〕，将该不动产返还原告林随治。案件受理费5400元，由第三人李群负担。二审期间，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审认定事实一致，本院予以确认。上诉人刘亚群提出《不动产价格评估申请书》，认为涉案不动产市场价格为120万元，李群、林随治二人以明显低于市场价格转让，缺乏善意取得“以合理价格转让”的事实根据和法定条件，故申请对涉案不动产价格进行评估。本院认为，法律规定当事人对自己提出的主张应当及时提供证据，同时当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。一审中，刘亚群未申请价格评估，应视为放弃申请，现二审中提出申请于法无据。一审结合案涉不动产的实际情况且鉴于刘亚群未能提交有效证据，无法认定成交价70万元明显低于该交易发生时、同一地段、同等条件下的不动产二手交易市场价格，该价格处于合理期间的认定，应予维持。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人刘亚群上诉理由不成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5400.00元，由上诉人刘亚群负担。本判决为终审判决。审判长 杨 萍审判员 王赶红审判员 杨蓉蓉二〇二〇年十一月二十三日书记员 黄 丹