黑龙江省七台河市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑09民终323号上诉人（原审原告）：李业清，男，1980年5月27日出生，汉族，勃利县麦克风歌厅业主，住黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：陈刚，黑龙江三江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王庆丰，男，1965年12月12日出生，汉族，棚改办职工，住黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：刘俊艳（王庆丰妻子），女，1967年12月17日出生，汉族，中国人寿职工，住黑龙江省勃利县。上诉人李业清因与被上诉人王庆丰房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省勃利县人民法院（2020）黑0921民初356号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，开庭审理了本案。上诉人李业清委托诉讼代理人陈刚，被上诉人王庆丰及其委托诉讼代理人刘俊艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李业清上诉请求：1.撤销勃利县人民法院（2020）黑0921民初356号民事判决，依法改判或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院对本案争议焦点问题没有查清，事实认定只将租赁合同原文摘抄下来，并没有针对房屋租赁用途、使用用途、房屋原状、现状，以及是否进行消防改造、租金与使用用途是否成正比等问题进行调查，原审判决继续履行合同，违背事实，明显错误。1.租赁房屋在上诉人承租前开设“大拇指歌厅”，租赁给上诉人时，歌厅的装修、设施和设备均延续“大拇指歌厅”的使用用途签订的房屋租赁合同，两次合同租赁期限10年，房屋一直都是开设歌厅使用。2.租赁房屋使用用途为开设歌厅，从上诉人与被上诉人签订房屋租赁合同第（7）条内容可以证明，被上诉人十分清楚对自己出租房屋给上诉人的用途为开设歌厅。3.上诉人租赁房屋是经营歌厅，办理娱乐场所经营许可证的前置条件是必须经过消防检查，验收合格后，申请娱乐场所经营许可证，再办理工商营业执照，再到公安机关办理备案。上诉人租赁的房屋原系民用住宅，坐落于歌厅聚集地，且此房屋10年内一直出租用于经营歌厅，房屋内外所有装修均是用于开设歌厅所用。2019年消防检查，对全县娱乐场所不符合消防安全的全部进行整改。出租房屋因房盖是木质的建筑材料，要求改为钢架结构，使用三层防火漆、珍珠岩、房屋设置安全出口、安装防火报警装置。被上诉人有义务对自己出租的房屋进行消防改造，履行出租人的法定义务。二、上诉人依据《合同法》的规定行使法定解除权，法律依据充分，事实依据准确。1.出租人明知房屋出租用途为开设歌厅使用，有义务提供符合消防安全要求的租赁物。不能提供达到使用条件的房屋，双方签订的租赁合同必然无法实现。上诉人依据《合同法》第94条第一款第（四）项规定向原审法院提出解除合同于法有据。2.依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条规定：“因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持，第（三）项规定：租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的”。租赁房屋不符合消防安全要求，达不到使用条件，承租人请求解除合同，法院应予支持。3.原审将歌舞厅认定为特种行业，明显超出行政法规规定的范围，加大了承租人租赁房屋的义务，降低和减少了出租人提供符合出租条件的房屋义务。三、原审判决继续履行合同明显错误，应予纠正。1.本案合同继续履行的前提是歌厅能正常开业经营，但开业经营的前提是房屋的房盖要更换钢架结构，刷三层防火漆，设置安全出口、安装防火报警装置。这些均是房屋主体改建工程，是出租人的义务。上诉人交了租金，却无法使用租赁房屋。2.勃利县文体广电和旅游局两次向上诉人下发责令改正通知，上诉人多次要求被上诉人尽快更换房盖达到消防验收标准，但被上诉人拒绝更换，致上诉人签订合同的目的无法实现。综上，原审判决事实不清、法律适用错误，请二审法院改判或发回重审。王庆丰辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确。一、2016年7月1日双方签订房屋租赁协议,约定:答辩人将位于新华街2委49-13号房屋租给被答辩人,租期为五年,租金总计15万元,双方同时又对其他事宜作出约定。同一天,答辩人与刘峰(主管大狼嚎片区的民警)又签订了补充协议,租金变更为15.5万元。此后,被答辩人在该租赁房屋内经营歌厅。2019年6月5日,勃利县文体广电和旅游局因被答辩人经营的歌厅不符合相关标准,下发整改通知书,限期整改,停止违法经营行为。2020年5月1日因其不符合相关规定,被要求不得开业,后经被答辩人与答辩人协商双方无法达成一致,被答辩人要求解除合同，这是本案真实经过。一审法院对本案事实认定正确。二、一审判决驳回被答辩人诉讼请求,双方房屋租赁合同继续履行正确。被答辩人诉讼请求为解除房屋租赁合同,按照法律规定,被答辩人应当提供证据证明,答辩人不符合《合同法》第94条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条规定的解除合同的情形,可被答辩人没有提供证据,一审法院判决驳回其诉讼请求正确。三、被答辩人的上诉理由不成立,请求二审法院驳回其上诉请求。1.本案争议问题是双方签订的租赁合同是否应当解除,并不是被答辩人所说的房屋租赁用途、使用用途、房屋原状、现状,以及消防改造等。因为开设歌厅与房屋租赁是两种不同行为,没有任何法律上的联系。租赁关系形成后,出租方的义务是按照合同约定向承租人提供约定的房屋,房屋所有权人系出租人,承租人承租该房屋后,从事合法的活动即可,而承租人租赁该房屋后,支付租金,至于其如何使用该房屋出租人无权干涉。答辩人如约交付了房屋,被答辩人对房屋当时的状态没有提出任何异议并接收房屋,是对该房屋的认可,被答辩人使用该房屋四年后,提出解除合同,双方争议问题是解除理由是否成立问题。2.出租方目的是通过出租房屋收取租金,被答辩人开歌厅的行为只是为了获得利益的一种手段或方法。3.被答辩人称“租赁房屋经消防检查不符合消防安全要求”与所租房屋本身无关。被答辩人租赁房屋时,对该房屋现状知晓且认可房屋状况情况下租赁的房屋。在其开设歌厅期间,由于消防安全达不到要求,是被答辩人经营歌厅出现的问题,是被答辩人自己的问题,与当初租房没有任何关联性。4.被答辩人签订的合同目的是获取该房屋的使用权,双方签订合同后,答辩人将租赁房屋交付给被答辩人,其目的已经达到,所以被答辩人依据《合同法》第94条(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的解除合同本身就是适用法律错误。被答辩人依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第8条第三项解除合同错误。本案租赁房屋具有合法手续,没有违反法律、行政法规，被答辩人关于行使法定解除权的法律依据错误。综上,一审认定事实清楚,适用法律正确,被答辩人上诉理由不成立,请二审法院查明事实,驳回被答辩人的诉讼请求,维持一审判决。李业清向一审法院起诉请求：1.要求与被告解除房屋租赁合同；2.要求被告退还房屋租赁费64,236.00元；3.要求被告赔偿自2019年6月5日起至解除合同之日的经营损失，暂定每日400.00元；4.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原、被告于2016年7月1日签订房屋租赁协议，协议约定：“（1）经甲（被告王庆丰）、乙（原告李业清）双方友好协商，甲方将新华街2委49-13号房屋租给乙方五年（2016年7月1日-2021年7月1日止）租金壹拾伍万元。双方签订协议时付柒万元，2016年7月31日前付伍万元，2016年8月31日前全部付清，如违约乙方将承担剩余款额20%的月息，且甲方有权收回房屋另租他人。（2）房屋租赁过程中乙方自行使用自行维修。（3）房屋出现动迁及打道、须房屋主体变动时，乙方不得向甲方、及动迁方提出任何条件的索赔，所有一切事务均由甲方（出租方）自行处理，乙方将房屋完整交给甲方，甲方由动迁之日将所剩租金返还给乙方。（4）乙方在承租期间一定要注意安全防火、损坏东西按价赔偿，租赁期间、水费、电费、下水道费、卫生费房屋出租使用费（包括房产、税务、土管）等一切相关费用均由乙方负责。（5）乙方在租赁期间乙方可对房屋进行重新装修但不能对房屋进行人为破坏，否则按价赔偿。（6）乙方可将房屋转租他人但须经甲方同意。（7）房屋租赁期满后，乙方须将房屋完整交给甲方（包含室内固定设施物品，地面、暖气、锅炉、上下水、空调器、室内外装修等）其中电视、沙发及演唱设备、归乙方所有。（8）乙方须保留各项缴费收据并交给甲方。（9）此协议双方各持一份签字生效。”房屋租赁协议签订后，于2016年7月1日被告王庆丰与刘峰签订房屋补充协议，租金为155,000.00元，被告将自己所有的位于勃利县××房屋（××）租给原告，租期5年，租金155,000.00元，原告已于2016年8月末将5年租金全部付清。原告用此房经营歌厅（名为麦克风歌厅）。在2019年6月5日勃利县文体广电和旅游局以原告经营用房不符合消防验收标准向原告经营的勃利县麦克风歌厅下发责令整改通知书，限期整改，停止违法经营行为。原告接到责令整改通知书后，与被告联系，要求被告按照消防验收标准对出租房屋进行消防改造，尽快达标。2020年5月1日勃利县文体广电和旅游局再次向原告下发通知没有取得消防手续及《娱乐场所经营许可证》的不得开业。被告称房屋出租，没有对原告所主张的开办歌厅进行特殊约定，原告要求更换符合消防标准的房屋及其他设施理由不充分。不同意解除房屋租赁合同。一审法院认为，房屋租赁合同的解除，一是约定解除，是指合同当事人认为解除合同比继续履行合同更有利于自身利益，根据合同原则，经协商一致而解除合同；二是法定解除，是指发生了法律规定的情形时，当事人一方依法行使解除权解除合同，终止合同的权利义务。“合同法”对解除合同也明确了相关的情形之规定。黑龙江省公共场所和特种行业治安管理条例及配套的相应措施已于2008年1月就已实施并执行。开设经营歌舞厅等特种行业具备消防等安全要件。关于本案就原告李业清要求解除合同的主张，原告未能提供相应的法定解除（房屋租赁）合同的要件之一，法律依据不足，1.该房屋租赁合同应具有租赁房屋的用途或改变用途，该“合同”及“协议”均未明确约定其权利义务；2.开设经营公共场所的特种行业，应严格执行申报和审核合格方可经营，原告自租赁该房屋后就一直经营该歌厅，应具备特种行业规定而经营；3.在特殊环境和应急情况下（勃利歌厅火灾、新冠××防控等）对执法部门的严查整改过程中发现问题停业应协商解决。综上，原告李业清请求解除房屋租赁合同，证据不足，与法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决：驳回原告诉讼请求，双方房屋租赁合同继续履行。案件受理费702.05元，由原告李业清负担。二审中双方当事人均没有提交新证据。本院经审理对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方对于签订房屋租赁协议书及被上诉人已经收到房屋租赁费155,000.00元的事实无异议。双方签订的房屋租赁协议，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，被上诉人已经将出租房屋交付上诉人管理使用，上诉人也支付了房屋租赁费用，该房屋租赁合同合法有效并已实际履行。争议焦点是双方签订的房屋租赁合同应否解除及上诉人要求被上诉人返还租金、赔偿损失的主张应否支持的问题。本案双方签订的房屋租赁协议中约定被上诉人将享有所有权的新华街房屋出租给上诉人使用，租期五年。被上诉人作为房屋所有权人，有权将自己的房屋依法出租收益，其承担的义务就是提供合同所需的房屋。而上诉人作为承租方，在选择租赁房屋时较出租方更为明确自身所需租赁房屋的用途及要求，在签订合同时也有充分的时间和能力衡量考虑房屋能否满足租赁要求、经营所需，能否办理相关经营文件等，从而决定是否需要租赁使用，因此承租方应承担先合同的注意义务及相应风险。本案上诉人在签订房屋租赁合同时，其要在承租房屋内所经营业务必须具备条件的法律及行业规定业已存在，案涉出租房屋实际情况也客观存在，其应当知道房屋状况是否符合经营要求，与被上诉人签订房屋租赁协议并直接支付租金。双方的房屋租赁合同自2016年7月即开始履行，至发生争议诉讼法院已经履行四年，此期间上诉人一直使用租赁房屋进行经营活动，说明上诉人明了并已经接受出租房屋的现状。而双方签订的房屋租赁协议中并未明确上诉人租赁房屋的具体用途，在双方的租赁合同中也未约定除动迁及打道外合同可以解除的条件，故上诉人要求解除房屋租赁合同既不具备法定解除条件，也不符合合同约定解除条件，被上诉人不同意解除该房屋租赁合同，故对上诉人要求解除房屋租赁合同的主张不予支持。双方的房屋租赁合同继续履行，上诉人要求返还租金及赔偿损失的诉讼主张没有事实基础，亦无法律依据，不应得到支持。综上所述，上诉人李业清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,404.10元，由上诉人李业清负担。本判决为终审判决。审判长  迟丽杰审判员  董树全审判员  孙国军二〇二〇年十一月六日法官助理刘秀娜书记员孔繁雪