贵州省安顺市西秀区人民法院执 行 裁 定 书（2020）黔0402执异154号异议人：安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司，社会统一信用代码：91520421577120971H，住所地:贵州省安顺市平坝区安平街道办事处高新区珍珠苑小区。法定代表人：甘毅会。委托代理人：邹绍勇，男，1972年10月11日出生，汉族，代理权限：特别授权。申请执行人：张小华，男，1973年7月25日出生，汉族，住重庆市铜梁区。申请执行人：何小卿，女，1975年12月4日出生，汉族，住重庆市铜梁区。被执行人：安顺市天泰房地产开发有限责任公司，社会统一信用代码：91520400761384918K，住所地：安顺市经济技术开发区西航路房改办左侧。法定代表人：王安贵。本院在执行张小华、何小卿申请执行安顺市天泰房地产开发有限责任公司（以下简称“天泰公司”）、安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司（以下简称“天泰平坝分公司”）商品房预售合同纠纷一案，异议人安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司于2020年11月3日向本院提出执行异议申请，请求人民法院解除（2019）黔0403执858号之一执行裁定书对异议人位于安顺市平坝区的查封。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。案外人天泰平坝分公司异议称：异议人不服贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403执858号之一执行裁定书,现提出执行异议，请求人民法院解除（2019）黔0403执858号之一执行裁定书对异议人位于安顺市平坝区的查封。事实与理由：因张小华、何小卿挂靠贵州和阳建设工程有限公司（“和阳公司”）与异议人签订“云湖商业广场项目”建设工程合同，由于张小华、何小卿施工造成1层22号商铺不符合测绘规范，不能单独计息面积，而该商铺2019年11月14日已被平坝区人民法院进行查封，查封期为2年。现西秀区人民法院在执行过程中，未对该商铺进行拍卖，对云湖商业广场3层40号、2层34号拍卖，但应当对云湖商业广场1层22号商铺进行解封而未解封，导致“云湖商业广场项目”所有的房屋均不能办理不动产权证，“云湖商业广场项目”的实际施工人为张小华、何小卿，为维持竞拍人的合法权益，以及异议人整个项目的合法权益，等张小华、何小卿恢复1层22号商铺的原状后，再进行执行和拍卖，以保护竞拍人的合法权益。若强行拍卖，势必会导致竞拍者无法办理权属证书，同时，影响其他购房户不能正常办理房屋产权证书，现已导致购房户不能办产权证而信访，从而激化社会矛盾。为此，依法提出异议，请求人民法院解除（2019）黔0403执858号之一执行裁定书对异议人位于安顺市平坝区的查封。异议人为证明其异议主张，向本院提交了异议人天泰平坝分公司营业执照、法定代表人甘毅会身份证复印件、（2019）黔0403民初221号民事判决书复印件、（2019）黔04民终641号民事判决书复印件、（2019）黔0403执858号之一执行裁定书复印件、（2019）黔0403执857、858号查封公告复印件、（2019）黔0403执858号之一协助执行通知书复印件、（2020）黔0403执1884号执行裁定书复印件、和阳公司与天泰公司签订的建设工程合同复印件、张小华与异议人签订的商品房买卖合同（合同编号：1-1-7）复印件、张小华与异议人签订的商品房买卖合同（合同编号：1-1-8）复印件、坐落于平坝区房屋的分层分户平面图复印件、异议人出具的情况说明、款项支付依据复印件、视频录音录像等证据予以证实。申请执行人张小华、何小卿提交答辩状，辩称：一、申请执行人张小华、何小卿不存在挂靠和阳公司施工的情形，和阳公司与天泰公司、天泰平坝分公司存在合法有效的建设工程施工合同，平坝区法院和安顺市中院曾审理过多件和阳公司和天泰公司履行施工合同中产生的纠纷案件。二、贵院进行强制执行，查封天泰公司的房屋，执行依据是已经生效的判决书，该判决书至今仍然合法有效。则，贵院查封天泰公司房屋合法有效。三、天泰公司所称的不能办理产权证书的理由虚假，真实原因是天泰公司自己在消防、绿化、环保等方面没有通过验收，导致不能办理产权证。1层22号商铺的施工建设是根据天泰公司的设计进行的，完全符合规定。在未充分确保申请人执行到位前，贵院不应解除1层22号商铺的查封。且，天泰公司项目是否能办理产权证书，与本案执行没有任何关系。四、贵院拍卖3层40号、2层34号房屋时已对房屋现状对外告知，竞拍人明知房屋风险，拍卖程序符合法律规定。法院拍卖3层40号、2层34号房屋没有任何障碍。现在正在进行第二次拍卖，如果将来流拍，法院变卖无果后，被申请人会考虑以房抵债。综上所述，天泰公司所称的事实和理由与本案拍卖房屋没有任何关系，天泰公司完全是牵强附会，恶意提起执行异议，故意为申请执行人制造障碍，故意拖延执行。请贵院驳回其异议申请，继续强制执行，维护法院的司法权威，保护申请执行人的合法权利。被执行人天泰公司未提交答辩及证据。本院查明：申请执行人张小华、何小卿与天泰公司、天泰平坝分公司商品房预售合同纠纷一案，于2019年1月15日经安顺市平坝区人法院立案受理，【案号（2019）黔0403民初221号】并依法判决：驳回原告张小华、何小卿的诉讼请求，案件受理费减半收取3205元，由原告张小华、何小卿负担。限于本判决生效之日交纳。申请执行人张小华、何小卿不服依法上诉至安顺市中级人民法院，安顺市中级人民法院依法作出（2019）黔04民终641号民事判决书，判决：1、撤销贵州省安顺市平坝区人民法院（2019）黔0403民初221号民事判决；二、由被上诉人安顺市天泰房地产开发有限责任公司向上诉人张小华、何小卿支付自2017年12月31日起至2018年4月28日止两套住房（房号为1-20-2及1-21-4）的逾期交房违约金18724元；三、由被上诉人安顺市天泰房地产开发有限责任公司向上诉人张小华、何小卿支付2017年12月31日起至2019年2月26日止两套商铺（房号为1-7及1-8）的逾期交房违约金349664元。此后的违约金按合同约定以2761956元为基数，以日万分之三计算至被上诉人安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司、被上诉人安顺市天泰房地产开发有限责任公司实际交房之日止。一审案件受理费人民币6410元，减半收取人民币3205元；二审案件受理费6410元，均由被上诉人安顺市天泰房地产开发有限责任公司承担。该案生效后，申请执行人张小华、何小卿向安顺市平坝区人民法院申请强制执行，平坝区人民法院于2019年11月11日裁定查封被执行人安顺市天泰房地产开发有限公司名下位于安顺市平坝区（建筑面积：8.38㎡）、2层34号（建筑面积：64.32㎡）、3层40号（建筑面积：34.56㎡）、1单元12层3号（建筑面积：112.11㎡）、2单元12层5号（建筑面积：84.51㎡）的商铺和住房，查封期限为三年，自2019年11月14日至2022年11月13日止。同时安顺市平坝区人民法院于2020年6月28日将被执行人安顺市天泰房地产开发有限公司名下位于安顺市平坝区（建筑面积：64.32㎡）、3层40号（建筑面积：34.56㎡）委托贵州天一众源房地产资产评估有限公司，该评估公司出具黔天一众源房估报（2020）060002号房地产评估报告，两套房屋的评估总价为人民币85.28元。另查明，该案由安顺市中级人法院于2020年7月指定给安顺市西秀区人民法院办理，本院受理后，依法于2020年9月7日以（2020）黔0402执1885号之一执行裁定书拍卖被执行人被执行人安顺市天泰房地产开发有限公司名下位于安顺市平坝区（建筑面积：64.32㎡）、3层40号（建筑面积：34.56㎡），其中2层34号（建筑面积：64.32㎡）一拍的起拍价为人民币59.14元，3层40号（建筑面积：34.56㎡）的起拍价为人民币26.14元。目前上述房屋正在拍卖过程中。本院认为，不动产物权的变动应该与产权部门登记为准。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外”的规定，本案争议的房屋所有权尚登记于被执行人安顺市天泰房地产开发有限公司名下，天泰公司尚属于该房屋的所有权人。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、变卖被执行人应当履行义务部分的财产。但应当保留被执行人及其所抚养家属的生活必需品”及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，本案中，该房屋尚登记在被执行人安顺市天泰房地产开发有限公司的名下，故本院的查封执行裁定书符合法定程序。异议申请人天泰平坝分公司属于天泰公司的分公司，其提出的争议房屋不符合测绘规范，不能单独计算面积，法院查封已经影响到其他住户不能办理房产证的理由没有法律依据，其房产部门登记错误应当是行政行为，不在本案的审查范围内，本院只能以房产管理部门登记的为准来认定房屋的权属；同时异议人提出本院正在处理的房屋不包括本案争议房屋，要求解除本案争议的被执行人安顺市天泰房地产开发有限公司名下位于安顺市平坝区（建筑面积：8.38㎡）的解封，经审查，本案正在拍卖的两套房屋的价值尚不足以全部履行争议案件的执行标的，如解封1层22号（建筑面积：8.38㎡）势必会造成申请执行人剩余的执行款无法获得保障，同时其异议申请人的申请是否获得总公司（天泰公司）的同意或授权也无证据证实，故异议人天泰平坝分公司的异议申请本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定如下：驳回异议申请人安顺市天泰房地产开发有限责任公司平坝分公司的异议。如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向安顺市中级级人民法院申请复议。审判长 何 坤审判员 王群英审判员 许星林二〇二〇年十一月十八日法官助理李可心书记员刘凤宽