贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终3587号上诉人（一审原告）：贵州省榕江县鸿基置业有限公司，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园******。法定代表人：钟盛侨，总经理。委托诉讼代理人：甘清华，广西益远律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：杨阳，男，1984年11月18日出生，苗族，住所，住所地贵州省天柱县div>被上诉人（一审第三人）：榕江县星辰文化传媒有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县江滨大酒店裙楼**。法定代表人：杨阳，总经理。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：黄桓，贵州黔驰律师事务所专职律师。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：吴宇彤，贵州黔驰律师事务所专职律师。上诉人贵州省榕江县鸿基置业有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人杨阳、榕江县星辰文化传媒有限公司（以下简称星辰公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院（2020）黔2632民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿基公司上诉请求：一、撤销榕江县人民法院（2020）黔2632民初209号民事判决；二、改判解除上诉人与被上诉人杨阳于2015年8月19日签订的《经营场地租赁合同》；三、改判被上诉人杨阳、榕江县星辰文化传媒有限公司向上诉人返还贵州省榕江县江滨大酒店裙楼三、四层商铺；四、改判被上诉人杨阳、榕江县星辰文化传媒有限公司支付租金425033元（租金暂计至2019年12月31日为542555元，从2020年1月1日起，按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）给上诉人；五、改判被上诉人杨阳、榕江县星辰文化传媒有限公司向上诉人支付违约金204617元；六、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案房屋租赁合同应继续履行，不应解除的这一观点是错误的。具体理由分析如下：1、根据租赁合同的第六条第6小点的约定：“租赁期间，如乙方超过15天未按合同约定的时间、金额向甲方交付租金和费用即视乙方自动放弃经营权，并作乙方根本性违约，甲方有权解除合同收回商铺......”，在本案中，被上诉人仅是在签订合同时先缴付了3个月租金，之后一直到现在，被上诉人就再也没有缴付任何一分钱租金。那么，根据合同的约定，被上诉人已构成了根本性违约，上诉人有权解除租赁合同。2、一审法院既认定合同约定的解除条件已成就，又否定被上诉人存在根本性违约是自相矛盾的。首先，即使本案中存在上诉人没有在2015年11月1日按约定交铺标准交付商铺的情形，但该情形消除后，被上诉人就理应按照合同的约定支付租金。事实上，被上诉人拖欠租金的时间已达几年之久，拖欠租金的数额巨大，足以证明被上诉人存在恶意拖欠。其次，2019年12月28日，上诉人向被上诉人发出了《解除商铺租赁合同通知书》，也给予了被上诉人5天的时间付清拖欠的租金，但被上诉人以各种理由拒不支付租金。因此，一审法院认为上诉人未能举证证明合同签订至今未向被上诉人催告给付尚欠租金，且也没有给予合理履行期限是错误的。最后，涉案合同租期为12年，上诉人要求解除合同，而被上诉人要求继续履行合同，双方很容易形成合同僵局，对双方都不利。二、一审法院认定涉案房屋租金起算的时间有误。理由如下：根据双方签订的补充协议约定，上诉人在原有基础上延长15个月免租期，但消防系统、供水供电系统等完善问题由被上诉人自行解决。因此，一审法院认为一消验收合格后免租23个月开始计付租金没有事实根据。综上，上诉人认为涉案房屋租金起算的时间从2017年10月1日开始计算。三、上诉人之所以请求解除合同是由于被上诉人不按合同约定支付租金，被上诉人的行为已构成根本性违约，故被上诉人应按照合同约定第六条第6小点向上诉人支付违约金。被上诉人杨阳和星辰公司共同答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，答辩人未构成根本违约，与被答辩人之间的租赁合同不应当解除。首先，根据《合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。无论合同约定还是法律规定，在承租人欠租的情况下，出租人可以在给予一定履行期限，承租人未履行义务的，出租人可以解除合同。就本案来看，被答辩人在没有任何催收以及沟通的情况下，于2019年12月28日直接寄发《解除合同通知书》，直接要求解除合同，并要求立即腾空场地，并未给予相应的时间让答辩人履行义务。在答辩人真切回函表示愿意继续合同，请求被答辩人解决相应的义务后也没有任何协商的余地，这并不能证实答辩人恶意拖欠租金，构成根本违约。其次，答辩人想说明：答辩人一直以来是愿意继续履行合同的，如果不愿意也不会及时回函说明情况。答辩人之所以未能按时缴纳租金是存在合理理由的，即被答辩人先未按照合同约定履行自己的义务。答辩人与被答辩人签订租赁合同和补充协议后至2017年被答辩人都没有履行交付符合标准的经营场地给答辩人使用的义务，不仅迟迟没有竣工验收同时也没安装基础供水供电设施。租赁场地目前使用的都是答辩人从其他商业楼牵搭的电线和水管，现在缴纳的电费都是按照施工临时用电用水的标准缴纳。就连本应被答辩人履行的通过第一次消防检验的义务，被答辩人都没有履行。同时，在最初合作时，被答辩人是承诺答辩人租赁场地会是一个比较繁华的经济区，答辩人才为此额外支付星空影城转让费100000元。现在被答辩人资金链断掉，股东之间变动，涉大量诉讼纠纷，，已无法建设原规划的商业中心，商业楼房已经变成了烂尾楼，因被答辩人之责达不到预期经营效果，导致答辩人损失巨大。以上可见，事实并未如被答辩人所称已经按照合同标准将租赁场地交付给了答辩人，至今对于供水供电、消防验收问题仍没得到根本解决。最后，如真如被答辩人所述，答辩人拖欠被答辩人巨额租金几年之久，在被答辩人大量负债的情况下长达3年时间不催收不合常理，长达3年不解除合同也不合常理。可想而知，被答辩人自己是明白自己事先未履约的行为是理亏的。2.答辩人了为了履行合同，达到合同目的。答辩人承租经营场地以来，完全按照合同约定履行义务，不仅提前缴纳了六个月的租金及物业费，还按时对租赁场地的附属设备进行维护。同时，对于被答辩人对供水、供电系统不完善，出现多次设备故障问题，应当负有维修保障的义务，但每次出现问题被答辩人都无法解决，都是答辩人和其他租户自己垫资解决。现在答辩人在影城建设上已经投资500万，为被答辩人垫资也已经有几十万。如果独立认为答辩人未按时拖欠少量的房租而未就被答辩人的过错进行过错认定就判断答辩人根本违约，给答辩人造成的损失将会更加巨大，且完全不符公平原则。二、一审法院认定房屋租金起算的时间正确，合情合法。从《经营场地租赁合同》和《补充协议》来看，被答辩人应当在通过第一次消防验收后免除答辩人8个月免租期上再次延长15个月即免租期为23个月。在一审庭审中，被答辩人代理律师也对该事实进行了确认。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉0K厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅。《中华人民共和国消防法》第十三条依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。以上，结合被答辩人与答辩人签订的合同，无论是法定还是双方合同约定通过第一次消防是建设施工单位（即被答辩人）的义务，没有通过一次消防验收的建筑是不能投入使用，也无法开展经营活动（包括出租）。就现有证据，被答辩人并不能以其他建筑一消验收报告为依据主张自己已经履行了过消检的义务。通过答辩人提供的消防验收报告已经明确载明了仅是在2017年6月1日对所承租场地局部通过了消防验收。故一审法院在此基础上计算23个月免租期后，认定租金从2019年5月1日起算并无错误。三、答辩人未构成根本违约，在未违约的情况下，无需支付违约金，被答辩人系故意追索巨额违约金。鸿基公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原、被告分别于2015年8月19日、2016年3月2日签订的《经营场地租赁合同》和《补充协议》；2、判令被告、第三人支付租金542555元（暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止；3、判令被告、第三人向原告返还贵州省榕江县江滨大酒店裙楼三、四层商铺；4、判令被告、第三人支付物业管理费487650元（暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）；5、判令被告和第三人向原告支付违约金204617元；6、本案诉讼费由被告承担。原告鸿基公司庭审中申请变更第四项诉讼请求的金额为499702元。一审期间，原、被告及第三人围绕起诉请求和答辩意见提交了证据，一审法院经质证，对有争议证据认定如下：1、经营场地租赁合同、补充协议是原、被告双方自愿签订，内容真实，合同能证明双方存在租赁合同关系及约定的租金、租期起付条件的部分，一审法院予以采信。2、三份建设工程消防验收意见书，原告提交的黔东南州公消验字［2016］第0061号建设工程消防验收意见书验收的区域为榕江县江滨国际大酒店商业一高、商业二高,而本案涉案房屋未在上述区域内，该证据与本案没有关联性，该份消防验收意见书一审法院不予采信。被告提交的黔东南州公消验字［2017］第0070号、［2017］第0077号建设工程消防验收意见书系针对涉案房屋作出的验收意见，来源合法、客观真实，与本案待证事实有关联性，一审法院予以采信。3、解除商铺租赁合同通知书、复函、快递信息单，该组证据来源合法，客观真实，双方对证据的真实性均无异议，一审法院予以采信；4、装修手册、消防安全责任书、产权人或承租人装修委托书、动火安全规定、榕江县汇龙物业有限公司质量记录及情况说明书，虽来源及形式合法，但不能直接证明案件事实，一审法院不予采信；5、315ＫＶＡ变压器报价汇总、贵州银行电子转账凭证、收条、华夏影城员工名单以及部分收条、2017年至今的催缴通知书、电梯维护的合同、单据、质保，该组证据来源合法、内容真实，但与本案无关联性，不予采信。6、证人赵某的证言，该份证据证实第三人经营期间，自行雇请保洁员打扫电影院公共区域的卫生，与本案具有关联性，予以采信；7、租金费用统计表、中国工商银行电子回单，该组证据来源合法，证据之间相互印证，与本案具有关联性，予以采信。一审法院认定事实：原告鸿基公司在榕江县内侧建设榕江县滨江国际大酒店项目，该项目工程包括榕江县滨江国际大酒店主楼、裙楼、商业一及商业二4个区域。2015年8月19日，为成立第三人榕江星辰公司，被告杨阳作为代表与原告鸿基公司签订《汇龙商业广场经营场地租赁合同》，承租鸿基公司修建的榕江县滨江国际大酒店裙楼商业楼的三、四层商铺，面积1506.7㎡。合同约定：“第二条租赁期限自2015年11月1日起至2027年10月31日止，共壹拾贰年；免租期为捌个月，从鸿基公司第一次消防验收合格次日起算；第三条1、租金￥13.00元／㎡／月。（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月租金￥19587.00元（原告给予被告捌个月的免租赁费用期，即第一年租赁费用从2016年7月1日开始计收）；第二个租赁年度（自2018年11月1日至2021年10月31日止）每月租金￥20566.00元；第三个租赁年度（自2021年11月1日至2024年10月31日止）每月租金￥21595.00元；第四个租赁年度（自2024年11月1日至2027年10月31日止）每月租金￥22675.00元；4、双方同意接受由某某（合同此处为空白）物业有限公司负责东滨江大道9-1号商业项目的物业管理，该商铺物业管理费由鸿基公司按￥10.00元／㎡／月标准计收，物管费递增率为5%，于第肆年开始递增，每叁年递增一次；（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月物管费￥15067.00元（原告给予被告捌个月的免物管费用期，即第一年物管费从2016年7月1日开始计收…（2）、被告在免租期内应缴付给原告￥1000.00元的装修清洁费，该商铺租赁期内卫生清洁费由鸿基公司按￥2.00元／㎡／月标准计收，每月卫生清洁费￥3013.00元。6、按‘先交租后使用’原则，被告每陆个月缴付一次租赁费、物管费及卫生清洁费…签订合同时须先缴首个陆个月租赁费、物管费及卫生清洁费。第四条1、租赁期间，被告负责对商铺及附属设施的维修保养，因被告使用不当或人为造成商铺及附属设施损坏的，由被告负责修复或赔偿；第五条1、原告应于某年某月某日前（合同此处日期为空白）按双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。第六条6、租赁期间，如被告超过15天未按合同约定的时间、金额向原告交付租金和费用，每逾期1日应支付所欠缴金额的2‰作为滞纳金赔偿给原告，如被告逾期壹个月未向原告支付应缴费用或未经原告同意而单方面解除合同，即视被告自动放弃经营权，并作被告根本性违约，原告有权解除合同收回商铺，同时原告有权停水停电，被告所交付的履约保证金归原告所有不予退回，并按协议第四条第3项约定处理。同时被告仍须按合同剩余租期的租金总额的10%计算违约金赔偿给原告”。同时，原告将自己从贵州星空影业有限公司购买的品牌输出、供片及相关媒体宣传、运营管理、技术支持服务以100000元的价格转让给被告。2015年8月19日，被告通过中国工商银行向原告公司的财务人员林丽施的信用社账户转账396002元，该笔款项包括商铺6个月租金117522元、6个月物管费108480元、贵州星空影业有限公司供片、技术服务转让费100000元、履约保证金70000元。2015年11月17日，第三人榕江星辰公司进行工商登记注册，被告杨阳登记为公司法定代表人，注册股东有杨辉、杨阳和严军，公司，公司的住所地为贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江大酒店裙楼**案房屋。2016年3月2日，原、被告签订《补充协议》，约定：“贵公司榕江县鸿基置业有限公司于2015年8月19日与本公司榕江县星辰文化传媒有限公司（华夏国际影城）签订租赁合同，因贵公司的消防系统以及供电系统原因，未能交房，导致本公司自行解决，造成损失巨大，再原有基础上延长15个月免租期”。2016年12月24日，第三人榕江星辰公司与贵州金色牛消防工程有限公司签订消防工程合同，将涉案房屋的消防工程交给该公司施工。2017年6月1日涉案房屋建设工程第一次通过消防验收，同年6月16日，涉案房屋室内装修通过消防验收。在完成供电系统安装和消防工程验收后，榕江星辰公司经营的“榕江县华夏国际影城”于2017年8月27日正式营业。营业期间，榕江星辰公司雇请赵某负责影城内部和外部公共区域的保洁工作。2019年12月28日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，告知其因自2016年起拖欠租金，已构成违约，原告依约解除租赁合同。第三人就该通知书向原告邮寄复函，答复不同意解除，愿意继续履行合同。原告庭审中申请变更第四项诉讼请求的金额为499702元，并于七日内补缴了增加部分的诉讼费用。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、合同是否达到解除的条件？2、被告及第三人是否存在违约行为？责任如何承担？3、原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据？4、涉案房屋租金起算日期如何确认？1、关于合同是否达到解除条件的问题。根据2019年9月11日出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47点规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。从本案合同目的来看，原告的目的是收取房租及相关费用，被告的目的是租用房屋进行经营。合同约定租期自2015年11月1日起计算，应视为原告要在租期开始时交付能正常供应水电且通过消防验收的房屋。但直至2016年3月2日双方签订《补充协议》时，涉案房屋仍存在消防系统和供电系统问题，双方虽补充约定了在原合同基础上再延长15个月的免租期，但原告确系延迟交房。本院认为，因欠付房屋租金，合同约定的解除条件已成就，但双方在合同履行中都存在过错，被告欠付租金的行为，是原告公司内部矛盾导致管理混乱、消防验收延迟、供电系统出现问题等因素造成的，并非恶意拖欠，且原告未能举证证明合同签订至今向被告及第三人催告给付尚欠租金，并给予合理履行期限的行为。因此，被告欠付租金的行为，不存在根本违约。被告一直表示愿意履行合同继续承租房屋，本案继续履行合同不影响原告合同目的的实现，故根据诚实信用原则及公平原则，原告主张解除合同、返还商铺的诉求本一审法院不予支持。2、被告及第三人是否存在违约行为，责任如何承担的问题。被告欠付租金是事实，虽非恶意，但其行为构成违约，应当承担继续履行支付租金的合同义务。《经营场地租赁合同》是被告和原告签订，但被告作为设立第三人的发起人，亦属于公司设立人，其为设立公司与鸿基公司签订《汇龙商业广场经营场地租赁合同》取得经营场所，该场所是，该场所是星辰公司住所登记地址后即开始使用租赁场所进行生产经营，根据《中华人民共和国民法总则》第七十五条：“设立人为设立法人从事的民事活动，其法律后果由法人承受…设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。”和《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”的规定，继续履行被告与原告签订的租赁合同支付租金义务应当由第三人榕江星辰公司承担。因第三人并未构成根本违约，原告主张被告及第三人按照解除合同的约定支付剩余租期总租金10%违约金的诉求没有事实根据，一审法院不予支持。3、关于原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据的问题。双方就涉案房屋签订《汇龙商业广场经营场地租赁合同》，原告将房屋交付给被告及第三人使用，第三人应当按照合同约定向原告支付租赁期限内的租金，原告主张第三人支付到期租金符合事实和法律规定。原、被告虽在《经营场地租赁合同》中约定了物业费、清洁费的收取标准，但合同并未明确具体的物业公司及物业服务项目，原告提供的证据不能证实榕江县汇龙物业服务有限公司与被告存在物业服务合同关系，亦不能证明汇龙物业服务有限公司向被告及第三人提供了物业管理服务。其次，合同同时约定了物业费和每月卫生清洁费，实属重复约定，合同存在瑕疵。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告要求被告及第三人支付免租期清洁费、2017年10月1日至2019年12月31日物业管理费及清洁费共计499702元的诉求无事实根据，于法相悖，不予支持。4、关于涉案房屋租金起算日期如何确认的问题。双方签订的《经营场地租赁合同》第一条第2点约定：“免租期为捌个月，从鸿基公司第一次消防验收合格次日起算”，《补充协议》约定在原合同约定的基础上再延长15个月免租期，即共免租23个月。涉案房屋在2017年6月1日由黔东南州公消验字[2017]第0070号消防意见书第一次进行消防验收并通过，按照上述约定，支付租金的起始日期应自2019年5月1日起算（2017年6月2日加23个月）。根据合同约定，租金分年度有不同标准，第一个租赁年度自2015年11月1日至2018年10月31日止，每月租金￥19587.00元；第二个租赁年度自2018年11月1日至2021年10月31日止，每月租金￥20566.00元；第三个租赁年度自2021年11月1日至2024年10月31日止，每月租金￥21595.00元；第四个租赁年度自2024年11月1日至2027年10月31日止，每月租金￥22675.00元。根据查明的事实，第三人应从2019年5月1日开始支付租金，每月租金20566元，截至2020年5月31日，第三人应付租金267358元（20566元×13个月，2019年5月1日至2020年5月31日），扣除已经支付的租金117522元，第三人还应向原告鸿基公司支付租金149836元。被告提出原告不是涉案房屋产权人的抗辩意见，一审法院认为，原告作为涉案房屋的项目开发方，在产权发生转移前对涉案房屋享有所有权，被告及第三人未提供任何证据证实涉案房屋产权另有所属，故被告的抗辩理由不成立，一审法院不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(三)》第二条之规定，判决：一、由榕江县星辰文化传媒有限公司在本判决生效之日起十五日内向贵州省榕江县鸿基置业有限公司一次性支付截止2020年5月31日的租金149836元，之后产生的租金按照合同约定进行支付；二、驳回贵州省榕江县鸿基置业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费已减半收取8807元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担2935元，榕江县星辰文化传媒有限公司负担5872元。本院二审期间，上诉人未提交新证据。被上诉人杨阳和星辰公司提交了《部分关于民事判决书》，拟证明上诉人自2016年起至今就被诉30余个诉讼案件，执行标的上亿，多份判决书都载明原告在被诉时大量缺席判决，多次公告送达，被上诉人难以联系上诉人，故上诉人所主张多次催收租金不符现实，被上诉人并非故意恶意拖欠租金。上诉人书面质证对《部分关于民事判决书》真实性无异议，关联性不予认可。理由是：一、即使上诉人在其他案件中需公告送达，但不能代表被上诉人难以与上诉人联系。二、即使联系不上，被上诉人完全可以将租金提存，但被上诉人没有提存。更何况，至今被上诉人也没有缴纳租金的意思表示，足见被上诉人是恶意拖欠租金。对当事人二审争议的证据，本院经质证综合认定如下：被上诉人提交的《部分关于民事判决书》，内容为中国裁判文书网及中国执行信息网发布的部分鸿基公司涉诉案件的裁判文书，证据来源合法，证明事实清楚，与本案待证事实有关联，证据三性符合证据要求，本院予以采信。本院二审审理查明事实与一审查明一致。另查明，上诉人鸿基公司在2016后因管理不善导致经营状况恶化，2017-2019年多次作为被告人涉及多项诉讼，涉诉法院因无法联系鸿基公司或鸿基公司拒不到庭而多次被缺席判决，期间鸿基公司开发的榕江县江滨国际大酒店项目部分房产因涉诉被转让或被法院查封。2015年8月至2020年3月，鸿基公司拖欠榕江水务公司水费、违约金、污水处理费共计人民币2148932.6元，被上诉人星辰公司所经营的电影院因上诉人未完善水电设施，无法供水供电，被上诉人杨阳及星辰公司为减少损失，向电影院所在地附近的其他公司临时搭接水电并向其缴纳水电费。本院认为，审查上诉人鸿基公司与被上诉人杨阳签订的《汇龙商业广场经营场地租赁合同》及《补充协议》是否为有效合同是审理本案的基础。2015年8月19日鸿基公司与杨阳双方签订了《汇龙商业广场经营场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定租赁期自2015年11月1日起至2027年10月31日止，免租期为8个月，从上诉人第一次消防合格次日起算。2016年3月2日，双方就该租赁合同签订了《补充协议》，约定免租期在原有基础上延长15个月。《租赁合同》和《补充协议》均未约定房屋具体交付时间。双方签订合同和补充协议均在通过消防验收之前。合同是否有效，可以从两方面看：其一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了租赁合同无效的情形，其中并未规定通过消防验收前签订的房屋租赁合同无效。其二、《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，从《中华人民共和国消防法》的立法目的和该条前两款的规定情形来看，该规定内容是出于行政管理的需要和建筑物使用安全之考虑，故应当认定为管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定可知，消防验收与否不是租赁合同生效的必要条件。综上，上述合同及补充协议是上诉人鸿基公司和被上诉人杨阳的真实意思表示，没有违反法律的效力性强制性规定，依法成立，合同有效，对双方当事人均有法律约束力。基于上述事实，本院认为，依法成立的合同应受到法律保护，因此，本案的争议焦点为：1、上诉人及被上诉人在履行合同中是否存在违约的行为？分别应该承担什么责任？2、合同是否达到解除的条件？3、涉案房屋租金的起算时间如何确定？一、关于上诉人及被上诉人在履行合同中是否存在违约行为并承担什么责任的问题。双方签订了两份租赁合同后，涉案房屋一直处于未接通水电的状态，为减少损失，被上诉人杨阳自行从涉案房屋附近临时搭接水电后入驻装修。根据双方签订的《租赁合同》约定，交付房屋前上诉人鸿基公司应负责供电、供水表前的水电维修保养，显然鸿基公司并未尽到合同约定的义务。因此，上诉人交付的房屋属于有瑕疵的租赁物，不能完全实现承租方的合同目的，上诉人存在违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第二百二十条“【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，上诉人鸿基公司应该承维修瑕疵租赁物的义务。上诉人鸿基公司与被上诉人杨阳达成补充协议，约定延长免租期15个月，系出租人对瑕疵租赁物导致承租人受到损失后的补偿，应视为出租人维修义务的补救行为，本院予以尊重和鼓励。被上诉人杨阳于2015年8月19日向上诉人交纳了合同的履约保证金、六个月的租金、物管费及供片技术转让费后，其后直至2019年12月28日收到上诉人发出的《解约商铺租赁合同通知书》，一直未交纳后续的租赁费用。根据本院查明的事实，2017-2019年上诉人鸿基公司因涉及多个案件被起诉，鸿基公司因未出庭被法院多次缺席判决，榕江县法院执行人员联系鸿基公司出现困难，期间鸿基公司开发的榕江县江滨国际大酒店项目部分房产因涉诉被转让或被法院查封，根据《租赁合同》“先交租后使用”原则，被上诉人符合《中华人民共和国合同法》第六十八条关于享有不安抗辩权的规定，可以主张其并未违约。被上诉人杨阳和星辰公司二审未主张其享有不安抗辩权，根据当事人意思自治原则，本院予以尊重，不再审查被上诉人是否存在不安抗辩的情形。一审法院认为被上诉人并非恶意拖欠租金，该主张有被上诉人一审提交的法院接待笔录、调查笔录及二审提交《关于部分民事判决书》等证据在卷佐证，本院予以确认。二、本案的二份合同是否达到解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，对不符合法定解除条件的合同，当事人请求解除的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。上诉人以已向被上诉人发出《解约商铺租赁合同通知书》为由拟证明自己已经履行了催告义务而被上诉人恶意拖欠租金，经查，该通知的内容并非催告被上诉人在合理期间内履行支付后续租金的义务，而是通知被上诉人结清余款后返还涉案房屋，系单方解除合同的行为。上诉人并未提交其他证据证明已经催告被上诉人履行合同，应承担举证不能的责任，对上诉人的该主张本院不予采信。本院认为，违约方不享有单方解除合同的权利，上诉人作为违约方，应在不损害国家、社会公共利益和他人合法权益的前提下，与被上诉人协商一致后，方能解除合同。被上诉人杨阳和星辰公司在接到《解约商铺租赁合同通知书》后，出具了复函并送达上诉人，明确表示愿意支付租金，不同意解除合同。本院认为，涉诉合同及补充协议并未达成法定的解除条件，为维护社会主义经济秩序的稳定，倡导公平、诚实、守信的商业环境，对上诉人提出的解除《租赁合同》的上诉请求本院不予支持。三、涉案房屋租金的起算时间如何确定的问题。上诉人鸿基公司和被上诉人杨阳在《租赁合同》中约定了8个月免租期，在《补充协议》中约定延长免租期15个月，上述约定未违反法律规定，未损害他人或公共利益，不违反公序良俗，系双方真实意思表示，本院予以认可，故免租期应为8个月加延长的15个月，共23个月。《租赁合同》中还约定了《商铺交付标准》属于合同的有效附件，但合同签订后，双方对具体的交付标准未进行协商。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”本院认为，房屋的交付标准，其描述的是房屋交付时应满足租赁合同目的的客观真实状态，属于合同中对交易物的具体质量约定，双方的房屋交付标准应按照上述规定确定。《中华人民共和国消防法》第十三条规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十四条规定公众聚集场所在投入使用、营业前应经过公安机关消防机构的消防安全检查并检查合格，否则不得投入使用、营业；第七十三条对公共聚集场所进行了定义，列举了宾馆、饭店、公共娱乐场所等属于公共聚集场所。中华人民共和国公安部发布的《消防监督检查规定》第九条第一款规定：“对公众聚集场所投入使用、营业前进行消防安全检查，应当检查下列内容：（一）建筑物或者场所是否依法通过消防验收合格或者进行竣工验收消防备案抽查合格；……”上诉人签订租赁合同的目的在于为被上诉方开设电影院提供场所收取租金盈利，酒店所在的位置为榕江县江滨国际大酒店项目的建筑内。综上可知，涉诉的房屋属于公众聚集场所，所在建筑消防验收合格是其通过消防安全检查的必要条件，不满足上述要求则无法实现合同目的。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的相关规定，本案无论是按照国家标准、行业标准还是按照通常标准或符合合同目的的特定标准判断，都应当认定所在建筑通过消防验收合格为涉诉房屋的交付标准之一。《租赁合同》第五条第1点共同约定“上诉人应于年月日（合同此处日期为空白）前按照双方约定的交铺标准将商铺交给被上诉人使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。”，故进行水电维修保养使房屋通水通电亦是房屋的交付标准之一，上诉人未履行该义务，被上诉人为减少损失自行维修解决，被上诉人的上诉答辩状认可消防验收合格之日为商铺交付标准到达之日，系对自身合法权利的自由处分，本院予以尊重。故涉案房屋的租金起算期应为通过消防验收之日起往后顺延相应的免租期。上诉人鸿基公司提交了黔东南公消验字[2016]0061号《建筑消防验收意见书》，拟证明涉诉房屋通过消防验收时间为2016年5月18日，被上诉人杨阳和星辰公司提交了黔东南公消验字[2017]0070号《建筑消防验收意见书》，拟证明涉诉房屋通过消防验收时间为2017年6月1日，经查，涉诉房屋位于榕江县江滨大酒店裙楼，属于[2017]0070号《建筑消防验收意见书》验收范围，故通过消防验收时间应为2017年6月1日。根据约定和查明的事实，本案涉诉房屋租金起算日期应自2019年5月1日起算（2017年6月2日顺延23个月）。《最高人民法院关于印发的通知》中明确指出：“纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。《会议纪要》发布后，人民法院尚未审结的一审、二审案件，在裁判文书‘本院认为’部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《会议纪要》的相关规定进行说理。”一审法院以上述会议纪要的第47点指导意见为裁判依据，作出《租赁合同》解除条件已成就的错误认定，本院予以纠正。综上，一审判决虽适用法律有瑕疵，但认定事实清楚，裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17614元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  林 青审判员  谢文英二〇二〇年十一月十三日法官助理王书江书记员杨欣