天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初10264号原告：天津市晓波物业管理集团有限公司，住所地天津市河**正义道波莹公寓11-3。统一社会信用代码91120105712819508G。法定代表人：牛小波，总经理。委托诉讼代理人：李洁，女。被告：杨志勋，男，1953年5月2日出生，汉族，住天津市津**。原告天津市晓波物业管理集团有限公司与被告杨志勋物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告天津市晓波物业管理集团有限公司（以下简称“晓波公司”）的委托诉讼代理人李洁，被告杨志勋到庭参加诉讼，本案现已审理终结。晓波公司向本院提出如下诉讼请求：1、被告支付自2019年9月12日至2020年9月30日的物业费1,375.57元。2、诉讼费由被告承担。事实及理由：晓波公司于2013年9月27日接受建设单位委托，签订了前期物业管理服务合同，备案号为津物备【2013】第（非）22号，被告在享受物业服务后，未交纳2019年9月12日至2020年9月30日的物业费，经多次访谈催欠无果，为维护原告及已交费业主的合法权益，故诉至人民法院。杨志勋辩称，自己确系津**外环辅道海天南苑15-1-904房屋的产权人，晓波公司陈述的建筑面积、欠费期间属实，但不同意晓波公司的诉讼请求。事实及理由：1、入住时强制交纳一年物业费，但对煤、水、电维修保养义务没有做到，被告自行花费一千多元修缮。于2018年入住，自2019年开始跑电、漏电、断电，物业公司表示没有专人修理，自己换的电路。2、自入住起，发现墙上裂缝有三处，其中一处严重，也是自己找人修理的，两年过去了，至今也没人管。3、因高层进风口缺少一个设施，因此厕所有问题，冬天灌风，声音很大，尤其晚上。自行找人封上了。入住的这两年，一直不能用，臭味出不去，风大到把油烟机的烟道打开了。4、厕所的柜子里少一个躺板，承诺给修，但一直没修。结合原、被告提交的证据及庭审情况，本院综合确认如下事实：2013年9月25日，晓波公司与案外人深南信恒（天津）房地产开发有限责任公司签订《天津市非住宅前期物业管理服务合同》，约定由晓波公司为海天南苑提供物业管理服务。该合同约定：物业管理服务费用采取包干制，物业管理服务费用标准如下，1-4号楼、15号楼，3.78元/月/平方米，底商3.43元/月/平方米，5号-9号楼，3.85元/月/平方米，10号-14号楼，3.31元/月/平方米，竣工验收合格交付业主后的物业管理服务费由业主承担，业主应于每月10日前交纳，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交物业管理服务费的万分之五交纳违约金。合同同时约定了物业服务内容及标准。杨志勋系津**外环辅道与先锋河交口东北处海天南苑房屋15-1-904的产权人，该房屋建筑面积为38.99平方米，欠付2019年9月12日至2020年9月30日的物业服务费。杨志勋曾签署确认书，确认全文阅读《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款，并理解、认同合同内容，同意严格遵守。晓波公司曾向杨志勋催缴物业费。晓波公司在涉案小区的物业服务虽存在瑕疵，但基本能够完成合同义务，鉴于涉案小区系非住宅小区，天津市国土资源和房屋管理局近几年未对其物业服务进行等级化考评。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业服务企业及业主依合同之约定享有与承担。物业服务企业与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，1、《天津市非住宅前期物业服务合同》明确约定：“1-4号楼，按建筑面积每月每平方米3.78元由业主交纳，业主于每月10日前交纳”，故本案晓波公司以每月每平方米2.80元向杨志勋主张物业费，符合并低于有关约定。2、被告抗辩四点理由，均房屋质量或设计缺陷问题，系被告与案外人（房屋出卖人）之间的商品房买卖合同纠纷，与本案并非同一法律关系，与晓波公司提供的物业服务无关，不属于晓波公司的责任范畴，被告可另行向有关主体主张权利。3、结合本院实地考察情况，本小区其他业主反馈，本院认为，晓波公司的物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；鉴于晓波公司已经在原合同价格每月每平方米3.78元的基础上，主动向业主优惠，仅按照2.8元主张权利，综合考虑后，本院再次对原告所主张的2019年9月12日至2020年9月30日的物业费，酌情予以支持95%，经核算，38.99平方米×2.8元/月/平方米×12个月零18天×95%=1,306.79元。需要指出，原告作为小区的物业服务公司，负责小区内日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、公共管道的维护和养护、化粪井的清掏、小区安保及环境卫生等事务，已经尽到了主要的义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、杨志勋于本判决生效后三日内给付天津市晓波物业管理集团有限公司2019年9月12日至2020年9月30日的物业费计1,306.79元。二、驳回天津市晓波物业管理集团有限公司的其他诉讼请求。如杨志勋未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由杨志勋承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年十一月二十四日书记员  张 虹附相关法条：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。