文书内容重庆市忠县人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0233民初4230号原告：重庆君爵物业管理有限公司，住所地重庆市江**春晖园**2-4，统一社会信用代码91500105688948536T。法定代表人：任宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：任成羽，重庆市忠县忠州法律服务所法律工作者，特别授权。被告：张仁平，男，汉族，1968年5月23日出生，住重庆市忠县。原告重庆君爵物业管理有限公司（以下简称君爵公司）与被告张仁平物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法由审判员罗燕独任审判，适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告君爵公司的委托诉讼代理人任成羽，被告张仁平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告君爵公司向本院提出诉讼请求：１、被告向原告支付拖欠的物业服务费1575.20元、电梯费567.60元、公摊水电费66.20元、电梯材料费38.24元，合计2247.20元；未能按时如数缴纳物业服务费的违约金1887.60元等费用，上述费用共计4134.80元；２、诉讼费由被告负担。事实和理由：被告在开发商重庆百能房地产开发有限责任公司购买了忠县X小区9号楼16-7房屋一套，房产面积为101.36㎡。2014年3月4日、2015年4月21日，经政府批准备案，X小区全体业主成立“忠县X小区业主委员会”。根据政府批复，忠县X小区业主委员会依法履行职责，代表和维护全体业主在物业管理服务活动中的合法权益。2015年5月15日，原告与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，合同期限为三年（从2015年5月20日起至2018年4月19日止）。2015年5月26日，该物业服务合同经主管部门备案登记。原告按照《物业管理服务合同》约定，对忠县X小区全体业主提供了良好的物业管理服务。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供给物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同期限为三年（从2018年6月1日起至2021年5月31日止）。2018年10月16日，该物业服务合同经主管部门备案登记。根据原告与被告所在小区签订的《物业管理服务合同》约定，被告（业主或物业使用人）违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，按照每逾期一日以业主所欠缴物业服务费的千分之一的标准向原告支付违约金。因业主委员会长期侵占、挪用原告每月按0.02元/㎡向其支付的办公经费，小区三分之二以上业主联名书面要求原告从2019年1月1日起不再向业主委员会支付办公经费，物业管理费从此按照0.55元/月/㎡（住宅）计算。被告拖欠2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费1575.20元、电梯费567.60元、公摊水电费66.20元、电梯材料费38.24元，合计2247.20元；未能按时如数缴纳物业服务费的违约金1887.60元等费用，上述费用共计4134.80元。被告张仁平辩称：原告诉称被告的房屋地址、面积及欠费时间、金额属实。被告没有交纳物业服务费的理由是：1、被告所在楼栋的业主在顶楼乱搭乱建，原告开始制止过一次，但是后面还是允许业主乱搭乱建。2、原告的工作人员隔几天敲被告家门让被告签字同意解散现在的业委会，成立新的业委会，并且承诺物业费每月每平方少收取0.05元。3、业委会天天在楼下拦截被告要求起诉原告物业搞得差。4、小区车库管理不好，随时停很多摩托车，有些摩托车还停在消防通道，有安全隐患。5、约在去、前年，被告所在九号楼的电梯损害停运约有一个月，天天走楼梯，导致被告父亲在下楼时摔倒中风，但原告就此未给被告一个说法。本院经审理认定事实如下：被告张仁平系忠县X小区9号楼16-7房屋的业主，其房产建筑面积101.36㎡。2015年5月15日，原告君爵公司与忠县X小区业主委员会签订《物业管理服务合同》，约定原告对忠县X小区提供物业服务，合同期限为三年（从2015年5月20日起至2018年4月19日止），物业服务费用按月收取，其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅为0.57元/㎡/月；电梯为3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水和物业区域内公共水电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯、清洁用水、绿化用水、消防用水）等；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。原告自签订《物业管理服务合同》以来一直为该小区提供物业服务。合同期满后，原告仍按照原合同约定继续为忠县X小区全体业主提供给物业管理服务。2018年8月20日，原告与忠县X小区业主委员会续签《物业管理服务合同》，合同期限为三年（从2018年6月1日起至2021年5月31日止）。物业服务费用按月收取，其合同期限内的收取标准如下（按建筑面积计算）：住宅：负楼及1-2层按0.55元/㎡/月收取，3层以上按0.57元/㎡/月收取；电梯：负楼及1-2层业主不交纳电梯费，3-18楼0.20元/㎡/月，19楼以上0.33元/㎡/月；商业物业为1.50元/㎡/月；车位物业为50元/车位／月；二次供水的电费，由业主（物业使用人）按实际电量均摊；物业区域内公共电费（包括梯道灯、楼梯灯、庭院灯），由业主（物业使用人）按户数据实分摊；小区内清洁、绿化、消防用水所发生的水费及保安岗亭用电的电费，由原告承担每年1、2、3、4、5、6、10、11、12月份的费用，业主承担每年7、8、9月份清洁、绿化用水的费用；空置房屋、车位等按国家相关政策收取。因业主委员会要求原告每月按0.02元/㎡向其支付办公经费，后小区三分之二以上业主联名书面要求原告从2019年1月1日起不再向业主委员会支付办公经费，物业管理费从此按照0.55元/月/㎡（住宅）计算。原告一直为该小区提供物业服务。被告拖欠原告自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业管理费1575.20元、电梯费567.60元、公摊水电费66.20元、电梯材料费38.24元，合计2247.20元未予缴纳（实际计算结果为2247.24元，原告自愿按四舍五入计算为2247.20元）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理服务合同》，原告按照约定提供了基本的物业服务，被告作为原告提供物业服务小区的业主应当支付住宅物业管理费等相关费用。被告辩称原告物业服务存在瑕疵，导致其父亲因电梯停运走楼梯摔倒中风等问题，未提交任何证据佐证，且即使被告确有证据证实因原告疏于物管职责影响了被告日常生活或给被告造成损失，被告可凭相关证据另案起诉，但不能据此否认原告作为物业服务企业为小区公共设施设备所提供的综合服务，更不能据此拒缴物业服务费等费用。对被告的上述辩称，本院不予支持。关于住宅物业服务费、电梯费、公摊水电费、电梯材料费等费用金额，被告对原告主张的金额均无异议，本院对此予以确认。关于违约金的问题。鉴于原告在提供物业服务过程中对业主进行沟通、解释、催收等工作方面存在不当，对于原告主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告张仁平在本判决生效后十日内支付原告重庆君爵物业管理有限公司自2018年6月1日起至2020年9月30日止的物业服务费、电梯费、公摊水电费、电梯材料费等费用，共计2247.20元。二、驳回原告重庆君爵物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张仁平负担。本判决为终审判决。审判员 罗 燕二〇二〇年十一月十六日书记员 陈艳玲