新疆维吾尔自治区乌苏市人民法院 民 事 判 决 书  （2020）新4202民初1384号 原告：郭群生，男，1966年9月13日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 原告：董学玲，女，1969年9月29日出生，住新疆维吾尔自治区乌苏市。 委托诉讼代理人：孙庆芬，系新疆雪峰律师事务所律师。职业证号：16542201111325709。 被告：乌苏市恒通房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市。 法定代表人：李远斌，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：张明，系该公司副经理， 委托诉讼代理人：刘元军，系新疆新科律师事务所律师。 第三人：国家税务总局乌苏市税务局，住所地新疆维吾尔自治区乌苏市。 法定代表人：赛永亮，系该局党委书记兼局长。 原告郭群生、董学玲与被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司【以下简称：恒通公司】、第三人国家税务总局乌苏市税务局【以下简称：税务局】商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月5日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭群生、董学玲及其委托诉讼代理人孙庆芬，被告乌苏恒通公司的委托诉讼代理人张明、刘元军到庭参加诉讼。第三人税务局经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告郭群生、董学玲向本院提出如下诉讼请求：1．判令被告乌苏恒通公司继续履行2016年11月4日签订的《商品房预售合同》；2．判令被告乌苏恒通公司向原告郭群生、董学玲支付逾期交房违约金234，086.7元（暂定为：597921元×万分之三/天×1305天，自2016年11月1日至2020年5月29日），并支付自2020年5月30日起至房屋实际交付日的违约金（具体以交付时间为准）；3．本案的诉讼费用及投递费由被告承担。事实和理由：2016年11月4日，原告郭群生、董学玲购买了被告乌苏恒通公司开发的位于乌苏市××区第15幢101号别墅，面积193.86平方米，每平方米3084.29元，总价款为597921元。合同约定付款方式为买受方于2016年11月1日首付240000元，其余公积金贷款。交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。同时合同约定：出卖人逾期交房的违约责任（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告全额交付了房款，但是被告至今未向原告交付房屋，该别墅区目前仍然在建，明显构成违约，原告遂诉至法院。 被告乌苏恒通公司辩称：同意交付房屋，但原告有延期交款行为，原告主张违约金没有合同依据。本案遗漏责任主体，乌苏市税务局委托乌苏恒通公司代建职工集资房，且延期交房系由于行政机关的行为造成的，应追加乌苏市税务局为本案第三人。 第三人税务局于庭审结束后提交书面答辩状称：原、被告之间的商品房预售合同纠纷与我局无关。南区税苑小区所有房屋系恒通公司申请立项后自行开发建设，原告郭群生、董学玲所购买的别墅并不属于税务干部团购后又转让的房屋。最初税务干部报名集资房屋套数为140套280户，但恒通公司开发房屋套数为176套，其中的36套72户由恒通公司自行销售，本案原告郭群生、董学玲所购买的房屋正是恒通公司自行开发销售的，故与第三人无关。另外，税务局与恒通公司不存在代建关系，原乌苏市地税局与恒通公司签订的《委托建设地税干部生活居住区协议》因不符合国家政策以及房地产开发相关政策规定。故另由恒通公司规划设计开发税苑小区，干部职工按团价购买。2014年8月20日，购房业务代表与恒通公司签订《团购房协议书》，无乌苏市国税局、乌苏市地税局公章，亦能证实与第三人无关。 本院经审理查明，2016年11月4日，原告郭群生、董学玲（买受人）与被告乌苏恒通公司（出卖人）签订了《商品房预售合同》，约定①被告将位于乌苏市××区第15幢101号房屋出售给原告，该房屋建筑面积193.86平方米，该商品房用途为普通住宅，属砖混结构，层高为3层，建筑层数地上2层，地下**，套内面积183.68平方米，公摊建筑面积10.18平方米，每平方米单价3084.29元，总价款为597921元。②付款方式：合同约定付款方式为买受方2016年11月4日缴纳首付款240000元，剩余357921元办理公积金贷款。③交付期限：交付房屋的条件是该房屋经验收合格，房屋交付期限为2016年10月31日。④违约责任：出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限（2016年10月31日）的第二天至实际交付日止，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同签订后，原告于2016年11月9日缴纳240000元，于2016年12月31日前缴清357921元，合计597921元。被告乌苏恒通公司于2016年11月9日向原告郭群生出具涉案房屋金额为597921元的不动产销售发票，但至今未向原告交付房屋。现原告以被告不履行《商品房预售合同》为由向本院提起诉讼。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告依约缴纳购房费用597921元，被告未依约于2016年10月31日前交付房屋，根据原、被告签订的《商品房预售合同》约定“出卖人逾期交房超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自合同规定的最后交付期限，出卖人向买受人支付已交付房款万分之三的违约金”，现原告要求继续履行合同，符合双方约定，本院予以确认。被告恒通公司应当继续履行与原告郭群生、董学玲签订的《商品房预售合同》。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告郭群生、董学玲于2016年12月31日前向被告缴清房款，被告恒通公司至今未向原告交付房屋，违反法律及合同约定，属于违约行为，应当向原告交付房屋并支付违约金。但原、被告约定的违约金超过合同总金额的30%，属于过分高于造成的损失，本院予以调整，即179376元（597921元×30%）。据此，对原告要求继续履行合同并要求被告承担违约金179376元的诉讼请求，本院予以支持。对超出部分的诉讼请求，本院不予支持。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。本案中，从原告郭群生、董学玲向法庭提供的《商品房预售合同》及《购房发票》来看，商品房预售行为发生于被告恒通公司（出卖人）与郭群生、董学玲（买受人）之间，结合购房款亦由被告恒通公司作为受益方收取并向原告出具发票，根据合同相对性原则，被告恒通公司理应承担责任。现被告恒通公司主张与第三人税务局之间存在委托代建关系，从其提供的证据难以印证该主张，结合第三人税务局对与被告恒通公司存在代建关系不予认可，故第三人税务局在本案中不应当承担责任。被告恒通公司应另行处理为宜。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当继续履行2016年11月4日与原告郭群生、董学玲签订的《商品房预售合同》。 二、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司应当于本判决生效后二十日内向原告郭群生、董学玲支付违约金179,363元。 三、驳回原告郭群生、董学玲的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,812元，减半收取2,406元，投递费64元，合计2,470元，由原告郭群生、董学玲负担577元、被告乌苏市恒通房地产开发有限责任公司负担1,893元（原告已交费用2,470元）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区塔城地区中级人民法院。 审  判  员 李  茜 二 〇 二 〇 年 十 一 月 五 日 书  记  员 张  松