四川省泸州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川05民终1597号 上诉人（原审原告）：泸州恒大南城置业有限公司，住所地泸州市江阳区酒城大道一段********0504，统一社会信用代码：91510500327041330Y。 法定代表人：杨珩，董事长。 委托诉讼代理人：刘航宇，男，生于1989年5月20日，汉族，住四川省古蔺县，系公司职员。 被上诉人（原审被告）：李永登，男，生于1987年8月20日，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：张垒，四川荔香律师事务所律师。 原审第三人：卢鹏宇，男，生于1992年8月5日，汉族，四川省叙永县人，住四川省泸州市江阳区。 上诉人泸州恒大南城置业有限公司与被上诉人李永登、原审第三人卢鹏宇执行异议之诉纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2019）川0522民初4073号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，以听证的方式审理了本案。上诉人泸州恒大南城置业有限公司委托代理人刘航宇、被上诉人李永登委托诉讼代理人张垒到庭参加听证。第三人卢鹏宇经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人泸州恒大南城置业有限公司（以下简称恒大公司）向本院提出上诉请求：1．撤销合江县人民法院作出的（2019）川0522民初4073号判决书；2．停止对上诉人所有的位于四川省泸州市江阳区××路××号××号楼××层××单元××号房屋的执行；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：本案涉及的房屋登记在上诉人名下，上诉人依法享有涉案房屋的所有权。一审法院跳过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条的规定，直接反向适用第二十九条，违反法律适用的规则。创设“实际所有人”这一概念，违反物权法定原则，损害法律严肃性。同时人民法院的查封措施固定的是房屋预告登记本身以及本登记完成之后对房屋的查封，不包括通过执行程序对标的物进行拍卖、变卖、折价等，故一审法院对案涉房屋的执行行为，违反了法律规定，应该予以纠正，故上诉人向本院提出上述上诉请求。 被上诉人李永登辩称，第三人卢鹏宇已经支付房屋首付款，也一直在偿还按揭款，房屋已交付实际居住，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，作为房地产企业的上诉人提出的异议不成立。一审法院认定事实清楚，法律关系定性及适用法律准确，上诉人提供的证据、所持观点不足以排除强制执行的民事权益，应驳回上诉人的上诉请求。 原审第三人卢鹏宇未到庭，未作陈述。 一审法院认定如下事实：2018年11月5日，一审法院受理李永登诉卢鹏宇、陈世常、胡永尧民间借贷纠纷案。在该案审理过程中，根据李永登的财产保全申请，一审法院作出（2018）川0522民初3829号裁定书，并于2018年11月21日查封了卢鹏宇购买的泸州市江阳区××路××号（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋。2018年12月12日，一审法院作出（2018）川0522民初3829号判决书，判决由卢鹏宇、陈世常、胡永尧于判决生效后十日内向李永登归还借款本金100万元，并自2017年6月12日起按年利率6%向李永登支付资金占用利息，至借款还清时止。该判决生效后，由于卢鹏宇等人未按判决履行义务，该案进入执行程序。在执行过程中，一审法院于2019年9月3日作出（2019）川0522执794号执行裁定书，裁定拍卖已经查封的卢鹏宇购买的泸州市江阳区××路××号（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋，恒大公司以案涉房屋登记在其名下为由提出执行异议。一审法院审查后，于2019年12月11日作出（2019）川0522执异93号执行裁定书，驳回其异议申请，故提起执行异议之诉。 另查明，恒大公司系案涉房屋的开发商，且为所有权人，案涉房屋登记号为川（2019）泸州市不动产权第0045941号。2015年12月16日，恒大公司与第三人卢鹏宇签订《商品房买卖合同》及《补充协议》。合同及协议约定，第三人向恒大公司购买泸州市江阳区××路××号（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋，房屋总价款为589558元，付款方式为按揭付款；交房时间为2017年10月30日以前；在买受人所购房屋的《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行规定偿还贷款，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，也有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权......。合同签订后，第三人卢鹏宇向恒大公司支付了购房首付款239558元。2016年1月18日，第三人卢鹏宇作为借款人、恒大公司作为保证人，与中国工商银行股份有限公司泸州分行（以下称银行）签订《个人购房借款／担保合同》，合同约定由卢鹏宇向银行贷款35万元用于支付购房款，贷款期限为20年；贷款直接发放于恒大公司账户；恒大公司为该笔贷款承担阶段性连带责任保证，即在借款人所购房屋抵押登记手续办理完毕前，由恒大公司承担保证责任。合同签订后，银行按约将贷款35万元发放于恒大公司账户。此后，恒大公司按《商品房买卖合同》约定的期限向第三人交付了房屋,但由于至今未办理房屋过户登记手续，故房屋抵押登记手续一直未完善。第三人按与银行的约定向银行按期还款，至2020年4月28日，尚有借款本息302380.29元未还。在一审法院裁定拍卖案涉房屋以后，银行于2019年11月5日向恒大公司发出《关于全额归还卢鹏宇贷款本息的函》。该函载明，由于案涉房屋至今未办理任何抵押手续，银行将丧失房屋处置后的优先受偿权，因此要求恒大公司承担保证责任，全额归还卢鹏宇尚欠贷款。 一审法院认为，本案的争议焦点为，恒大公司是否足以享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益。首先，第三人与恒大公司签订《商品房买卖合同》后，办理了商品房买卖合同备案登记；第三人通过支付首付款和银行贷款，已全部付清房款；恒大公司已按合同约定向第三人交付房屋并由第三人实际居住。因此，虽然房屋仍登记在恒大公司名下，但第三人已经享有对房屋占有、使用、收益和处分的权利，是房屋的实际所有权人。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这是针对房地产开发企业作为被执行人的情况，但反之亦然，在买受人作为被执行人并符合上列情形时，房地产开发企业的异议理由就不能成立。第三，虽然该房屋系第三人通过按揭贷款的方式在恒大公司处购买，但《商品房买卖合同》和《个人购房借款／担保合同》均没有对贷款未还清时房屋的归属问题作明确约定，故恒大公司不享有保留所有权的权利；第三人至今仍在按约归还贷款，尚无违约行为，恒大公司也未实际承担贷款保证责任，故恒大公司不能行使《商品房买卖合同》中约定的解除合同收回商品房的合同权利；该房屋未设置抵押是因为恒大公司至今未将所有权转移登记至第三人名下，如果恒大公司最终承担了相应的保证责任，可另行向第三人追偿。综合上述，恒大公司并不足以享有对案涉房屋排除强制执行的民事权益，恒大公司要求确认位于泸州市江阳区××路××号（恒大御景湾）1号楼16层2单元1601号房屋归其所有、合江县人民法院不得拍卖该房屋的诉讼请求无事实依据和法律依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项的规定，一审法院作出如下判决如下：驳回恒大公司的全部诉讼请求。案件受理费9696元，由恒大公司负担。 本院二审期间，上诉人恒大公司向本院提交新证据四川省泸州市江阳区人民法院受理通知书一份、开庭传票一份、中国工商银行股份有限公司泸州分行关于回购卢鹏宇所购房屋的函一份、还款交易明细三份及个人贷款结清证明一份，拟证明上诉人与第三人卢鹏宇商品房预售合同纠纷一案正在江阳区人民法院审理且上诉人已按照《商品房买卖合同》及《补充协议》约定为第三人卢鹏宇偿还了剩余的银行按揭款。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可，作为定案依据。被上诉人李永登向本院提交了新证据（2019）川0522执794号之五执行裁定书，拟证明涉案房屋已于2019年10月21日由张永莲竞拍成功。对该组证据的真实性、合法性、关联性本院予以认可，作为定案依据。 经审理查明：涉案房屋即位于四川省泸州市江阳区××路××号××号楼××层××单元××号房屋已于2019年10月21日10时经合江县人民法院依法拍卖成功，买受人为张永莲。恒大公司于2020年7月16日替卢鹏宇偿还了在中国工商银行泸州分行的剩余涉案房屋贷款，四川省江阳区人民法院于2020年8月12日受理了上诉人与卢鹏宇的商品房预售合同纠纷，该案正在审理中。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：上诉人恒大公司对案涉房屋是否享有排除人民法院强制执行的民事权益，针对该争议焦点，本院评述如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。这是针对房地产开发企业作为被执行人的情况，反之亦然，在买受人作为被执行人并符合上列情形时，房地产开发企业的异议理由就不能成立。本案中，第三人卢鹏宇与上诉人签订《商品房买卖合同》后办理了合同备案登记并按约支付了全部房款房屋已实际交付居住，故作为买受人的卢鹏宇作为被执行人已符合上述规定的条件，作为房地产开发企业的上诉人，其提出的排除强制执行的异议不能成立。虽然上诉人主张其已根据合同约定替第三人卢鹏宇代为偿还了银行剩余的涉案房屋贷款，享有了解除合同收回房屋的权利且已向法院起诉等待处理结果中，但即使上诉人作为担保人履行了担保责任，对第三人卢鹏宇享有了追偿权，这只是一种债权，并不当然享有涉案房屋的物权。且涉案房屋通过人民法院的评估拍卖程序已于2019年10月21日由案外人张永莲竞拍获得，房屋所有权已由张永莲所有。上诉人系在2020年7月16日为卢鹏宇结清贷款获得了追偿权后，于2020年8月才向法院提起诉讼要求解除合同，涉案房屋物权已变动，已由案外善意第三人所享有。上诉人在与卢鹏宇商品房预售合同纠纷中，即使胜诉，享有了合同解除权，但收回涉案房屋已客观不能，可选择支付违约金、赔偿损失等方式予以救济，上述纠纷的处理结果对本案的依法处理并无实质影响，故对上诉人要求终止审理本案的申请，本院依法不予支持。综上，上诉人对涉案房屋不享有排除人民法院强制执行的民事权益。 综上所述，恒大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9696元，由上诉人泸州恒大南城置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  李野 审判员  陈靖 审判员  蓝军 二〇二〇年十一月十日 书记员  杨艺