湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10037号上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。上诉人（原审原告）：周平，男，1981年8月16日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，湖南越一律师事务所实习律师。上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）与上诉人周平商品房预售合同纠纷一案，均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6287号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人橘郡公司上诉请求：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6287号民事判决，依法改判或发回重审；二、判决一审、二审诉讼费用由周平承担。事实和理由：一、一审法院判决橘郡公司向周平支付逾期交房违约金的截止时间错误。1、涉案的C12栋房屋于2014年12月17日完成了五方验收，达到了合同约定的房屋交付条件。橘郡公司于2014年12月31日通过邮政快递EMS的形式向周平发放了入伙通知书，通知周平前来合同约定地点交付涉案房屋。根据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定视为已送达买受人。故橘郡公司已经依约履行了交付义务，逾期交房的截止日期应为2014年12月31日；2、即便一审法院不予认同橘郡公司已经通过邮政快递EMS履行通知收房的手续，但一审开庭庭审时，橘郡公司的逾期交付时间应当予以截止计算，一审开庭庭审期间，橘郡公司当庭提交了证明涉案房屋达到了合同约定交付条件的证明文件原件，且明确告知周平可以随时前往收房，故橘郡公司已经再次履行了交付通知义务，橘郡公司的逾期交付时间应当予以截止。上诉人周平上诉请求：一、撤销一审判决第二项，依法改判橘郡公司支付自2014年12月1日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（按已付房款每日万分之一的标准计算）或发回重审；二、本案全部诉讼费由橘郡公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》中明确约定橘郡公司应于2014年11月30日前交付房屋，橘郡公司至今未交付房屋。逾期交房期间周平一直不断地通过多种方式和途径向橘郡公司及相关部门主张权利，其诉讼时效多次中断，逾期交房违约金应从合同约定的交房时间2014年12月1日起开始计算。此外，虽该案正式立案时间为2019年7月11日，但周平向一审法院提交诉讼材料的时间为2019年5月8日，一审法院以正式立案日为向法院主张权益日属于认定错误，向法院主张权益日应以材料提交日为准；二、补充协议的第五款关于橘郡公司逾期交房违约金上限为房款总价的2%的约定属于无效条款。该条款将其置于交付及房屋保修的隐蔽条款中，且未以合理方式提请周平注意，并未对该条款进行说明，橘郡公司存在明显的排除周平主要权利、限制其自身责任的行为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款应认定为无效条款，故逾期交房违约金计算标准应按主合同约定执行（即按已付房款从逾期之日起至实际履行之日止按日万分之一计算）。该标准年化利率仅为3.65%，远低于银行同期贷款利率，实际上也无法弥补周平的损失，故不存在违约金约定标准过高的问题。周平向一审法院起诉请求：一、橘郡公司向周平履行合同，交付房屋；二、橘郡公司支付自2014年12月1日至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金（暂计至2019年4月15日共1596天的逾期交房违约金268,128元）；三、本案诉讼费由橘郡公司承担。一审法院查明，2013年8月31日，橘郡公司（出卖人）、周平（买受人），签订了一份合同编号为20130046504的《长沙县商品房买卖合同》，约定：周平购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C12b幢1层101号房，房屋建筑面积239.62平方米，房屋总价1680000元，买受人于合同签订之日支付1010000元，余款670000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，周平向橘郡公司支付了房款1680000元，支付契税67200元维修基金26359元。2014年12月17日，涉案C2区C12b栋经五方验收合格。2015年4月15日，长沙县建设工程质量监督站发（2015）长质监字第45号函，称橘郡C12、C12b栋工程未履行竣工验收程序即投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之相关规定，责成橘郡公司尽快完善竣工验收及备案程序。2015年11月11日，橘郡公司出具《关于C2区的交房问题解答函》，其中关于C2区洋房合同未约定的配套设施设备的交付时间。1、地下室没有排污管道的问题。C2区已达到交房标准的楼栋带地下室户型，污水强排提升泵将安装到位，C2区已经交付的C12b在2016年1月底安装到位。关于延期交房赔付的原则，判断房屋交付是否延期，以合同约定为准，具体赔偿标准按合同约定执行。2017年5月2日，长沙县建设工程质量监督站发（2017）长质监字第27关于要求立即停止工程交付使用的函，称橘郡住宅小区C9、C10、C12、C16栋及地下室工程未取得公安消防部门的认可意见，未履行竣工验收程序即投入使用，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，要求橘郡公司立即停止违法行为，并及时完善工程竣工验收。在诉讼过程中，橘郡公司陈述其于2014年12月30日向周平通知交付房屋，但周平至今尚未办理交房手续。周平陈述未收到橘郡公司邮寄的入伙通知书，现尚未收房。一审法院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。周平依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权证。周平依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。橘郡公司未依约在2014年11月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。橘郡公司提供一份EMS收件人为周平，发件人为橘郡公司的快递面单、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明橘郡公司于2014年12月24日用邮政EMS快递的形式向周平寄发入伙通知书，通知周平于2014年12月31日之前前来办理房屋交付手续，但未提供买受人已收到该快递的直接证据，故现有证据不足以证明买受人已收到该交房通知。在橘郡公司未能有效通知买受人办理收房手续的情况下，导致橘郡公司逾期交房，橘郡公司应按照合同约定承担逾期交房违约金，违约金应从约定交付之日起计算至橘郡公司按约定交付房屋之日止。第一、关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效，故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，一审法院酌情支持以已付房款（1680000元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从一审法院收到周平起诉材料之日倒推三年（2016年7月9日）计算诉讼时效。周平未提供证据证明其直接向橘郡公司进行了主张。一审法院认定周平未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，故诉讼时效未中断，应从2016年7月9日计算时效。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案C12b栋已经通过五方验收，符合约定的交付条件，违约金应计算至实际交付之日止。综上，橘郡公司应向周平支付违约金以已付购房款1680000元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年7月9日至实际交付房屋之日止。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在判决生效后十日内向周平交付房屋；二、限湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向周平支付逾期交房违约金以已付购房款1680000元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年7月9日至实际交付房屋之日止；三、驳回周平其他诉讼请求。案件受理费5320元，减半收取2,660元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系周平预交，由湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给周平。本院二审期间，周平向本院提交了三份新证据。证据一、网上立案信息；证据二、致歉信一份；证据三、分项工程完工计划时间表。本院组织双方举证质证，查明如下事实：2019年5月8日，周平向一审法院提交了网上立案申请，一审法院于2019年7月10日正式立案。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事双方签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，橘郡公司应依约在2014年11月30日前交付符合国家规定及质量要求的房屋。橘郡公司未能提供证据证明其在上述日期之前向买受人交付符合要求的房屋，故橘郡公司应承担相应的违约责任。关于周平主张的违约金诉讼时效中断的问题。本院认为，周平二审阶段提交的致歉信以及《分项工程完工计划时间表》，无法证明周平曾直接向橘郡公司主张权利，故该证据不能作为诉讼时效中断的证据。对于周平主张的诉讼时效中断的主张，本院不予支持。关于如何认定违约金计算开始日期的问题。普通民事诉讼诉讼时效为三年，而橘郡公司未按照约定时间交付房屋，属于继续性法律行为，在无诉讼时效中断事由时应该按照周平主张权利之时倒推三年计算。周平向一审法院申请网上立案的时间为2019年5月8日，该时间为其主张权利之时，因此违约金的计算应该从此日起倒推三年计算，即自2016年5月9日起。原审法院认定的违约金计算开始的日期不正确，本院予以纠正。关于如何认定违约金计算截止日期的问题。橘郡公司上诉主张当庭提交了证明文件，明确告知周平可以随时收房，故逾期交房的交付时间应当予以截止。本院认为，根据双方当事人签订的商品房买卖合同第九条关于交接手续的约定，商品房达到交付使用条件后，橘郡公司应当书面通知周平办理交付手续，双方进行验收交接时，橘郡公司应当出示合同第七条规定的证明文件，双方查验房屋后，并签署房屋交接单。根据以上约定，橘郡公司主张当庭通知周平收房，并不符合合同约定的书面通知程序。一审判令逾期交房计算至实际交付房屋之日止，并无不妥，本院予以确认。关于违约金标准的问题，一审法院考虑当事人的实际损失，综合合同履行、违约原因、过错程度等情况，根据公平原则酌情支持按已付房款（1680000元）万分之零点五每日计算违约金，并无不妥，本院予以支持。对于本案当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对双方的其他诉辩主张本院不再进行赘述。综上所述，周平的上诉理由部分成立，应予支持；橘郡公司的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6287号民事判决；二、湖南橘郡城镇置业有限公司继续向周平履行合同约定的交房义务；三、湖南橘郡城镇置业有限公司于本判决生效之日起10日内向周平支付逾期交房违约金（以已付购房款1680000元为基数、按每日万分之零点五自2016年5月9日计算至实际交付房屋之日止）；四、驳回周平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费5320元，减半收取2660元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担；二审受理费10640元，由周平承担3506元，湖南橘郡城镇置业有限公司承担7134元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年十一月二日法官助理李银龙书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。