广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初21063号原告：丘德玺，男，1979年1月1日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*************航大厦底层，公民身份号码441************318。被告：胡洪军，男，1976年10月22日出生，汉族，住安徽省蒙城县***********，公民身份号码342************557。原告丘德玺与被告胡洪军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丘德玺、被告胡洪军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘德玺向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付5800元（从2020年6月1日至2020年7月31日止，共2个月）及水电气费460元，共6260元；2.被告立即交还租赁房屋给原告；3.被告向原告支付房屋使用费（按2900元/月标准，从2020年8月1日起计至实际交还房屋之日止），并支付使用期间实际产生的水电气费用；4.解除原、被告签订的房屋租赁合同。诉讼中原告增加诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠三个月租金滞纳金1740元；2.原告没收被告押金5800元。原告明确水电气费用为654.62元。事实与理由：原告于2019年5月购得中山市****************，后因房屋天花高低不平与物业公司协商未果，原告暂停缴纳物业管理费。2020年4月28日，原告与被告签订房屋租赁合同，以2900元/月租金标准将上述房屋出租给被告。4月30日，被告正式搬到该房屋。后被告因无法享受停车优惠政策（原告拖欠物业费），于5月10日表示不交房租，原告要求按合同履行。5月18日，原告提出让被告住到5月31日后于6月1日搬离，退还押金，被告交300元到地产中介处用于抵扣水电气费，双方解除租赁关系。但因被告要求原告承担搬家费用，原告不同意。被告未按时向原告支付房租及水电气费用，原告于6月23日停电停水。6月24日晚，双方到公安机关协商未果。7月4日下午，原告到涉案房屋粘贴搬离通知，要求被告搬离，但被告至今未搬离涉案房屋。为维护原告合法权益，原告物向法院提起诉讼，请求法院判令解除原告与被告的租赁合同，请法院支持原告的诉讼请求。被告胡洪军辩称，原告出租房屋前，没有如实陈述房屋的真实情况，被告本身能在小区享受相应的福利待遇，但确受到了不必要的经济损失，被告多次与原告进行沟通均未果，导致被告没有交租。本院经审理认定事实如下：粤（2019）中山市不动产权第0159298号不动产权证书显示，位于中山市***********************为丘德玺单独所有。2020年4月28日。丘德玺（甲方、出租方）、胡洪军（乙方、承租方）在中山市未来房地产中介有限公司（以下简称未来公司）居间下签订房屋租赁合同约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，租赁期自2020年5月5日至2021年5月4日止；租金为2900元/月；租金拖欠超过5天，每天按月租金的5%加收滞纳金，如拖欠租金达15天以上，甲方有权收回房屋，并没收押金。签订本合同时，乙方向甲方支付租赁押金5800元；甲方中途解除合同，须提前1个月通知乙方并双倍返还所收乙方押金；出租期间，乙方负责维护好原有房产、财产及配套设施，如有损坏，由乙方负责维修或赔偿。所涉及水电费、物业管理费、电话费、有线电视费等使用费用由乙方负责缴付，自然损坏及折旧乙方不承担责任。合同还约定了其他内容。合同签订当日，丘德玺出具收据确认收到胡洪军所交2020年5月5日至2020年6月4日期间租金2900元。丘德玺提供其与胡洪军的微信聊天记录，聊天记录显示，2020年5月6日，胡洪军询问丘德玺：“你那物业处理好了吗？不然我一个月要多交交几百元。”丘德玺回复：“物业一直没正式跟我谈，你直接去物业管理处说物业管理费与车辆进入小区停放是两回事，捆绑是违规的。”胡洪军称：“我说了，他说不行。”5月8日，丘德玺将广东电网短信转发给胡洪军，载明电费为32.8元，并要求胡洪军支付至指定账户。5月9日，胡洪军询问：“房东，你物业事情处理好了没有？”丘德玺称需要时间。胡洪军称：“需要一点时间可以我理解，但一定要尽快，因为我两台车每天就要22元，如果不开进来，我们停到外面就要走好几百米，一天工作下来很累，今年特殊情况，不努力不行。”丘德玺回复：“我一直想快点，物业一直拖着不肯跟我谈，我会去交涉……我开车也是这样，放在外面省钱，停在里面就要交钱，特殊时间你更应当合理选择，不是我不解决，是物业不受理，我会时不时联系物业询问进展，这段时间你将就一下。”丘德玺回复称现在一年要多交3600元的停车费，并称：“你弄清楚是你欠物业费，导致我每个月要多交330元，如果你物业正常，我不会这样说……我买车应当交物业费，但我不能因为你拖欠物业费用，让我多交费。物业规定凡是小区业主（包括租户）均享受物业给予的福利，凡登记的车辆白天免费晚上（一夜）6元，我没有异议。但因为你与物业有矛盾，导致我无法登记，造就我白天不能免费，晚上还要缴费，这是因为你与物业的事，跟我没有关系，我租你的房子之前你也没有告知我和中介。我现在在微信请你尽快把物业事情处理好，不要给我带来不必要的经济损失。希望你在本月（5月15）处理好。”丘德玺称：“签合同前我已经告知中介，因合理的诉求未得到物业反馈和解决，暂时不交物业费；物业将未交物业费与停车收费捆绑，这一行为违反物权法，不管业主或租户都可以进行维权；停车费支出是买车正常开销，现在住宅小区没有不收费的，建议现阶段停在小区外面，可不用花钱停车，小区内可以免费停车一小时。”5月18日，丘德玺提出建议：“你租住到2020年5月31日，当晚七点前交房给我，经三方确认房屋装修及物品无任何损坏，退还租赁押金之后互不相欠，鉴于水电气的扣费会有所迟延，请交300元至未来公司刘晓处或从押金中扣除，以抵扣4月份水电气费用，扣除后归还剩余钱款，你和家人商量一下答复我。”胡洪军回复：“搬可以，你既然说了我好找房子，你找人找车帮我把我的东西搬过去。房子有问题你租给我，我是给你物业费的，我跟物业没有任何债务关系，我应该享受物业给我的福利，我不能因为你和物业有问题影响到我享受不了物业给住户的福利待遇。再说你和物业的问题已经7个多月了，你在租房之前就应该告知中介和租户，但你一点都没有告知我们，我去办车辆登记时才明白。”并称：“我现在已经进来了你才跟我说，那你就去法院起诉了……你赶紧把物业事情解决了，我没有必要为你和物业的事情让我经济受到不必要的损失，我现在住进小区，我就有权享受小区里的各方面福利待遇，因为我租你的房子是包括物业费在一起的。”丘德玺称：“这表明你是继续租赁的，也表明在和你多次交涉并清楚明白告知这种状况的情况下是接受的（在签订租赁合同前我已经告知未来公司陈琳），这是我再次履行告知义务。”胡洪军向本院申请由余刘晓作为证人出庭作证，本院予以准许。余刘晓述称，其为中介公司工作人员，丘德玺跟中介公司讲过是拖欠涉案租赁物的物业费，但签订合同当天没有向证人和胡洪军提过此事，丘德玺称跟中介公司的同事讲过，但该同事已离职，中介公司的电脑系统上也没有跟进、体现拖欠物业费的情况；租金为2900元/月是包含物业管理费在内的。庭审中，丘德玺以刘晓不具备地产中介上岗资格证为由对证人证言不予以确认。2020年11月6日，丘德玺向本院提交书面确认函，称胡洪军已于2020年9月30日前搬离涉案租赁房屋，双方已于10月1日上午对涉案租赁物进行交接。庭审中，丘德玺述称，于2020年4月29日上午收到中介转账的押金和一个月的租金；胡洪军自2020年6月1日开始未支付6月份的租金；于2020年6月23日向供水公司申请拆除水表，7月2日向供电局申请拆除电表，目前涉案租赁物仍处于断水断电状态。胡洪军述称，之所经未交房租，是因为其作为租户有权享受小区给予的一些福利待遇，就是小车白天不收费，晚上收6元，得知此消息后，胡洪军前往物业处办理登记，但因为涉案租赁房屋已经欠7个多月的物业费，不能享受正常的福利待遇，与丘德玺沟通过，但其不处理；对于水电费没有意见；确认2020年6月23日停水，但停电时间实际是2020年6月28日；2020年7月底，丘德玺把涉案租赁物门锁换掉，没有给钥匙胡洪军，胡洪军的东西仍在租赁物内，如果家里没有人，关门的话，就进不去了；至今房屋没能退给丘德玺是因为丘德玺不同意放行，没有丘德玺的放行条，胡洪军无法将东西搬出小区。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。丘德玺与胡洪军签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。诉讼中，丘德玺要求解除涉案房屋租赁合同，胡洪军对此不持异议并已搬离涉案房屋，故本院对于丘德玺的上述主张予以支持。合同签订后，丘德玺依约向胡洪军交付了涉案租赁房屋，胡洪军应按合同约定按时足额向丘德玺支付每月租金。现丘德玺主张胡洪军自2020年6月起未支付租金，胡洪军辩称其之所以未支付租金，是因为丘德玺拖欠物业管理费导致其作为租户无法享受正常的停车优惠。虽然证人余刘晓自认其不具备地产中介上岗资格，但其所作证言仅是对其所知晓内容的陈述，不涉及有关中介专业性的问题，故对于其所作证言本院予以采信。结合丘德玺与胡洪军之间的微信聊天记录，本院对于因丘德玺拖欠物业服务费导致胡洪军无法享受正常的停车优惠的事实予以采信。丘德玺与胡洪军签订房屋租赁合同，将涉案房屋出租给胡洪军使用，胡洪军作为涉案房屋的承租人，对涉案租赁房屋享有占有使用权的同时，有权接受小区物业公司提供的包括停车优惠在内的各项服务。事实上，因丘德玺将涉案房屋出租给胡洪军之前与小区物业公司存在纠纷，已经拖欠物业服务费数月，在收取胡洪军所支付的包含物业服务费在内的租金后，亦未将物业服务费支付给物业公司，导致胡洪军承租并入住涉案房屋后无法享受与其他业主或租户同等的物业服务。但丘德玺的上述影响胡洪军完整享有涉案房屋占有使用权及相关权益的行为并未达到根本违约之严重程度，胡洪军以拒绝继续支付全部租金的行为进行抗辩，缺乏事实和法律依据。结合丘德玺已经对涉案房屋采取停水停电措施的行为，本院酌定按1900元/月的标准自2020年6月1日起计付租金及占有使用费至胡洪军实际搬离涉案房屋之日。丘德玺确认胡洪军于2020年9月30前已经搬走，双方于2020年10月1日上午对涉案房屋已经进行交接。故本院认定胡洪军实际搬离涉案房屋时间为2020年9月30日，其应向丘德玺租金、占有使用费共7600元。关于水电气费用共计654.62元，胡洪军对此不持异议，本院予以确认。至于逾期支付租金违约金及押金，因丘德玺在履行涉案房屋租赁合同过程中也存在过错，故本院对于逾期支付租金违约金及没收全部押金的主张不予以支持。综合考虑双方履约情况，本院酌定由丘德玺没收押金3800元，剩余2000元应向胡洪军退还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除丘德玺与胡洪军于2020年4月28日签订的房屋租赁合同；二、被告胡洪军于本判决生效之日起七日内向原告丘德玺支付2020年6月1日至2020年9月30日期间租金、占有使用费7600元；三、原告丘德玺没收被告胡洪军押金3800元，另2000元于本判决生效之日起七日内向被告胡洪军退还；四、驳回原告丘德玺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元（原告已预交），由被告胡洪军负担（被告胡洪军于本判决生效之日起七日内径付原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十一月九日书记员  陈嘉婷李晓童