江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7678号上诉人（原审被告、反诉原告）：张家港市斯特尔涂装设备有限公司，住所地张家港经济开发区振兴路**。法定代表人：慕艳莎，总经理。委托诉讼代理人：刘文修，江苏君桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰龙，江苏君桥律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张家港市岳晟源金属制品有限公司，，住所地张家港市金港镇南沙香山河沿路**法定代表人：郑志忠，总经理。委托诉讼代理人：陆许勇，江苏陆陈单律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱先锋，江苏陆陈单律师事务所律师。上诉人张家港市斯特尔涂装设备有限公司（以下简称斯特尔公司）因与被上诉人张家港市岳晟源金属制品有限公司（以下简称岳晟源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2019）苏0582民初14055号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人斯特尔公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销原审判决；2.请求二审法院依法改判确认双方的租赁合同于2019年11月28日解除；3.请求二审法院依法判令被上诉人向上诉人支付自2019年11月1日至2019年10月28日的租金27608元；4.请求二审法院依法判令被上诉人向上诉人支付自2019年11月29日至2019年12月31日的房屋占有使用费32538元；5.请求二审法院依法判令被上诉人向上诉人支付房屋空置期的损失68034元（自2020年1月1日至2020年3月10日）；6.请求二审法院依法判令被上诉人向上诉人支付逾期付款违约金（以27608元为基数，按照年利率24%的标准，自2009年10月5日至被上诉人实际付款之日，暂计算至2020年8月4日的违约金为4417元）；7.请求二审法院依法判令被上诉人向上诉人支付拖欠的水费288元、电费936元，共计1224元；8.请求二审法院依法判令被上诉人承担一审（含反诉）、二审案件受理费。事实和理由：一、被上诉人作为承租方应当按照合同约定履行支付房租及水电费的基本义务，然而经上诉人多次催促，被上诉人仍拒绝付款，这才是导致双方产生争议以及合同无法继续履行的根本原因。在双方协商过程中，被上诉人曾表示愿意承租房屋至2020年3月10日，上诉人表示同意。然而被上诉人出尔反尔，在达成上述意见后仍拒绝支付房屋租金及水电费，被上诉人拒绝履行合同义务的行为是合同不能履行的根本原因。在经上诉人多次催告支付租金及水电费未果后，上诉人无奈于2009年10月21日至25日对被上诉人采取了断电措施，并非一直断电且并未影响被上诉人的实际经营。被上诉人亦未有证据证明因上诉人断电四天导致其无法经营，因此，上诉人断电并非合同无法继续履行的原因。二、在被上诉人于2009年10月25日支付完毕其前期拖欠的电费后，上诉人即为被上诉人继续供电了，在停电至恢复供电的四天时间里，上诉人明确表示只要支付房租及拖欠的水电费，便立即送电。然而被上诉人毫无诚信，再三反悔，拒绝支付租金，故双方并非因为断电事宜协商未果导致合同无法继续履行。被上诉人拒绝支付租金本身严重违约，其无权解除合同。被上诉人于2015年10月25日发函解约的行为违反法律规定，不应当得到支持。三、在一审第一次庭审过程中即2019年11月28日，上诉人无奈同意解约并与被上诉人办理物品清点事宜，该时间点才是符合法律规定的解除合同日期，在此之前的租金被上诉人应当依法予以承担。在此之后至被上诉人向上诉人返还房屋之日2019年12月31日属于被上诉人占用房屋期间，应当向上诉人支付占有使用费。另因被上诉人违约解除合同，上诉人有权要求其承担房屋空置期间的租金损失。被上诉人岳晟源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告岳晟源公司向一审法院起诉请求：1.判令确认双方签订的租赁合同于2019年10月25日解除；2.判令斯特尔公司返还所扣押的岳晟源公司价值329720元的机器设备及价值905840元的可用原材料、产成品，赔偿岳晟源公司产成品报废损失644900元，并赔偿岳晟源公司以设备、原材料、产成品价值1880460元为基数，按年利率6%计算的自2019年10月26日起至实际归还之日止的损失；3.由斯特尔公司承担诉讼费用。反诉原告斯特尔公司向一审法院反诉请求：1.依法确认双方之间的《厂房租赁合同》于2019年12月31日解除；2.判令岳晟源公司向斯特尔公司支付2019年10月5日至2019年12月31日间的剩余租金58165元；3.判令岳晟源公司承担逾期付款违约金（以58165元为基数，按照每日百分之零点五的标准，自2019年10月5日起至实际付款日止）；4.判令岳晟源公司承担2019年12月31日至2020年3月10日的房屋租金损失70070元；5.判令岳晟源公司支付拖欠的电费936元、水费288元；6.判令岳晟源公司承担斯特尔公司律师费损失18000元；7.判令岳晟源公司承担本诉、反诉诉讼费以及保全费。一审法院认定事实如下：2019年4月5日，斯特尔公司（出租方、甲方）和岳晟源公司（承租方、乙方）签订《厂房租赁合同》，甲方将位于张家港市杨舍镇省经济开发区(张扬公路北侧)1-7幢内的部分房屋出租给乙方使用，厂房建筑面积1500平方米，约定房屋租赁期限为3年。自2019年3月10日起至2022年3月10日止，租金起始日为2019年4月5日。租金及支付方式：第一年租金厂房按每平方米240元计算(不含税)，第一年租金(2019年4月5日至2020年3月10日)计叁拾叁万伍仟叁佰元整。如增加面积，增加部分另行结算，第二年起的租金在上一年租金基础上上涨5%的幅度。乙方应于本合同签订后3日内支付第一年度租金的50%，满6个月后的三日内一次性付清50%余款，2020年度租金在2020年4月15日前一次性付清，2021年度租金在2021年3月10日前付清，先付后用。乙方于2019年4月15日前支付第一年度租金(大写拾捌万元)，其余年租金乙方应每年提前30日即每年的3月10日前支付下一年租金。乙方逾期交付租金，则应按付款的每日万分之六向甲方支付违约金。乙方逾期缴纳租金超过10日，经甲方催要10天内仍未足额支付的，甲方有权解除合同。合同同时约定，甲方违反合同约定提前收回房屋的，应按照合同未履行租期租金总额的10%向乙方支付违约金。乙方拖欠房租或拖欠水电费累计达2个月的，甲方有权解除合同、收回房屋，乙方应按照合同未履行租期租金总额的10%向甲方支付违约金。乙方如逾期支付租金，则乙方须每日按逾期租金的0.5%支付滞纳金。合同签订后，岳晟源公司分别于2019年4月2日向斯特尔公司支付租金20000元，于4月12日支付租金160000元。斯特尔公司按约向岳晟源公司交付了租赁厂房。2019年10月，斯特尔公司向岳晟源公司催缴第一年度剩余租金155300元及已发生的电费28912元。2019年10月21日，斯特尔公司停止向岳晟源公司供电。2019年10月25日，岳晟源公司向斯特尔公司送达《解除合同通知》，主要内容有：因斯特尔公司于2019年10月21日中断租赁厂房内的电力供应，反复多次协商未成，斯特尔公司提出将租金汇付至个人账户，该要求属于违法违规行为，我公司不敢予以配合。因一、电力中断后，我公司无法进行经营，厂房租赁合同的目的无法实现；二、贵公司擅自终止供电，我司相信贵公司的任意行为将在后续租期内反复出现；三、目前正在生产的订单工期非常紧张，停止供电已经造成交货逾期，损失巨大，故通知贵司：1.《厂房租赁合同》自本通知到达贵司解除；2.我公司将在10月31日前撤出所有物品，请贵公司在10月31日下午十七时接收出租厂房；3.搁置争议，我公司将2019年10月31日前未付的租金和水电费支付至贵公司指定的个人账户；4.贵我双方各自应承担怎样的违约以及赔偿责任欢迎贵司另行约定时间进行协商，协商不成，各自请人民调解或依法诉讼，理性维权；5.无论最终司法机关确定贵我双方应承担怎样的责任，相信贵我双方均有能力履行生效法律文书确定的义务，请贵司在我司迁出承租区域和接收承租区域时相互配合，不要人为干扰，造成损失扩大；6.如贵司强行阻扰我司迁出，则自贵司阻扰之日，我司不承担任何费用，贵司还应承担非法阻扰我司迁出的损失赔偿责任。同日，斯特尔公司向岳晟源公司回函：一、我司不同意贵司擅自解除合同的行为。二、如果贵司执意解除合同，须按照约定承担相应的违约责任。我司在此主张84000元违约金，如违约金不足弥补我司损失，我司保留追究贵司损失赔偿责任的权利。三、如贵司既要解除合同又拒绝承担违约金的，我司有权采取包括但不限于法律诉讼追究贵司的违约及损失赔偿责任。同日，岳晟源公司向斯特尔公司指定的收款人孙娜娜支付租金27000元、电费28912元。岳晟源公司准备将自己的机器、设备、原材料、半成品等迁出租赁厂房，斯特尔公司予以阻止。10月26日、27日，岳晟源公司三次报警求助。公安机关调解未成，建议通过法院诉讼解决。为此，岳晟源公司提起本案诉讼。一审另查明，2019年11月6日，斯特尔公司和江苏君桥律师事务所签订《法律服务合同》，约定法律服务费18000元。江苏君桥律师事务所于2019年11月7日向斯特尔公司开具了金额为18000元的增值税专用发票。2020年3月4日，斯特尔公司和张家港华忠机械有限公司签订《厂房租赁合同》，斯特尔公司将案涉租赁厂房出租给张家港华忠机械有限公司，租赁期限自2020年3月10日起至2022年2月10日止。一审审理中，双方都同意现场清理机器设备、成品、半成品后由岳晟源公司自行迁出。2019年11月28日，双方清点并制作了清单，后岳晟源公司自行迁出上述设备。2019年12月31日，岳晟源公司向斯特尔公司出具了所有物品拉取完毕的交接单。岳晟源公司共向斯特尔公司支付租金207000元，双方均确认租金支付至2019年10月31日，以后租金标准为每天986元。以上事实，有《厂房租赁合同》、银行电子回单、《解除合同通知书》、回复函、接处警工作登记表、《法律服务合同》、增值税专用发票及庭审笔录等予以证实。一审法院认为，岳晟源公司与斯特尔公司签订的《厂房租赁合同》系双方当事人的真实意思表示且已实际履行，合同合法有效。按照合同约定，岳晟源公司应于2019年10月8日前支付第一年度租金余款155300元，岳晟源公司未按约支付，构成违约，斯特尔公司可依照合同约定主张权利。根据租赁合同的约定，承租方逾期缴纳租金，经催要后仍未足额支付，出租方可行使单方解除权。岳晟源公司未按约支付租金，斯特尔公司可按照合同约定催要并要求对方承担违约金，符合条件时可解除合同，而非简单机械地采取停电措施。因租赁厂房用途为生产，供电是正常经营必不可少的要件，因此斯特尔公司停电是导致双方租赁合同无法继续履行的根本原因，其行为构成根本违约。岳晟源公司在协商未果的情况下提出解除合同，符合法律规定。因合同解除后岳晟源公司需要时间搬出机器设备及材料等，岳晟源公司自愿支付租金到2019年10月31日，符合常理，一审法院予以认定。关于岳晟源公司主张的产品报废损失和资产被扣押期间利息损失，岳晟源公司提供了被扣物资价格清单和被扣物资报废清单，因该清单系其单方制作，斯特尔公司在被扣物资价格清单上签名仅是对物品数量的确认，故一审法院无法认定实际价格。对岳晟源公司主张的资产被扣押期间企业利润损失，岳晟源公司仅提供了所得税申报表，据此尚不能得出其停业损失。据此，对岳晟源公司的第二项诉请，在本案中难予支持。岳晟源公司如有进一步的证据，可另行主张权利。岳晟源公司提出解除合同后，因斯特尔公司不予配合岳晟源公司搬走机器设备等，导致岳晟源公司在本案审理中才搬走机器设备等并于2019年12月31日完成厂房交接手续，对该时间段斯特尔公司的租金损失60146元，因岳晟源公司确也存在欠付租金的违约行为，故对该损失双方均有违约行为，但合同未对违约责任进行约定，根据双方违约责任大小，一审法院酌定岳晟源公司承担10%为宜，即岳晟源公司赔偿斯特尔公司损失6014.6元，其余损失由斯特尔公司自行承担。对斯特尔公司主张的其他损失，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张家港市岳晟源金属制品有限公司与张家港市斯特尔涂装设备有限公司签订的《厂房租赁合同》于2019年10月25日解除。二、张家港市岳晟源金属制品有限公司于判决生效后10日内赔偿张家港市斯特尔涂装设备有限公司损失6014.6元。三、驳回张家港市岳晟源金属制品有限公司的其他诉讼请求。四、驳回张家港市斯特尔涂装设备有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费3052元，由张家港市岳晟源金属制品有限公司负担。反诉案件受理费1644元、财产保全费1520元，合计3164元，由张家港市斯特尔涂装设备有限公司负担3059元，由张家港市岳晟源金属制品有限公司负担105元。二审中，斯特尔公司主张，2019年10月25日斯特尔公司向岳晟源公司恢复了供电，对此其一审中提交的斯特尔公司副总经理郑智亚与岳晟源公司副总施银锋的微信聊天记录可以证明。岳晟源公司则称，2019年10月25日斯特尔公司没有恢复供电，从2019年10月26日、27日的报警记录可以看出，因为斯特尔公司未恢复供电，岳晟源公司无法正常生产，报警求助。微信聊天记录中施银锋明确告知郑智亚，斯特尔公司没有供电。据施银锋陈述，郑智亚在2019年10月27日聊天记录中发的图片是斯特尔公司自己短暂恢复供电，拍完图片之后，斯特尔公司又予以断电。在施银锋到达现场之后，车间仍然没有电，所以施银锋才在聊天记录中一再表示没有通电。二审中，斯特尔公司提供了四张电表记录打印件，用于证明自2019年10月23日至11月28日，岳晟源公司的电表是正常呈增长态势的。岳晟源公司认为，无法确认该电表是岳晟源公司的，真实性不予认可；另外，10月23日至11月16日电表的度数只增长了两度，也证明不了岳晟源公司在用电。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，岳晟源公司与斯特尔公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方应按约履行。虽然岳晟源公司未按约定时间支付第一年度剩余租金155300元构成违约，但斯特尔公司应通过合法合理的方式主张权利。斯特尔公司于2019年10月21日单方停止向岳晟源公司供电，导致岳晟源公司无法正常生产经营。二审中斯特尔公司称，2019年10月25日其已向岳晟源公司恢复供电，但对此并未提供充分有效的证据予以证明。根据岳晟源公司提供的2019年10月26日、10月27日接处警工作登记表，2019年10月25日之后双方仍处于纠纷状态，2019年10月28日岳晟源公司即向一审法院提起本案诉讼。故一审法院认定斯特尔公司断电是导致租赁合同无法继续履行的根本原因，斯特尔公司的行为构成根本违约，并无不当。岳晟源公司于2019年10月25日向斯特尔公司送达解除合同通知书，双方租赁合同于2019年10月25日予以解除。岳晟源公司自愿支付租金至2019年10月31日，可遵其愿。租赁合同解除后，因斯特尔公司不予配合岳晟源公司搬走机器设备等，导致岳晟源公司在一审审理中才搬走机器设备等，并于2019年12月31日完成厂房交接手续。对该期间的租金损失斯特尔公司自身存在明显过错，应自行承担主要责任。鉴于岳晟源公司也存在欠付租金的违约行为，一审法院酌定岳晟源公司承担该期间租金损失的10%，尚属合理裁量，本院予以确认。因本案租赁合同的解除系斯特尔公司断电的根本违约行为所致，故斯特尔公司要求岳晟源公司赔偿房屋空置期间的租金损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，斯特尔公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3288元，由上诉人张家港市斯特尔涂装设备有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 祁 锋审判员 赵 东审判员 周 红二〇二〇年十一月十六日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。