湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终2412号上诉人（一审原告）：钟国庆，男，1987年10月1日出生，汉族，住平江县。委托诉讼代理人：郑明，湖南湘杰律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：钟福安，男，1963年11月16日出生，汉族，住平江县。被上诉人（一审被告）：钟锦裕，男，1973年1月5日出生，汉族，住平江县。上诉人钟国庆与被上诉人钟福安、钟锦裕确认合同无效纠纷一案，不服平江县人民法院（2020）湘0626民初378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟国庆上诉请求：1、撤销平江县人民法院（2020）湘0626民初378号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定钟福安签订合同的行为构成表见代理严重错误。1、一审关于涉案宅基地所有权人的认定存在错误。根据上诉人向法庭提交的《平江县集体土地上房屋征拆补偿协议》可知,是对上诉人钟国庆及其兄弟钟国良进行征拆补偿。涉案的宅基地是安置给上诉人钟国庆个人的,而非安置给上诉人钟国庆及其父亲、母亲。平江县三阳乡人民政府在涉案征拆过程中并未对种国庆父亲、母亲进行宅基地安置。而且在庭审过程中，上诉人已经向法庭陈述：其已经与其父亲、母亲分户,系单独户口,另外,与平江县三阳人民政府另外签订的宅基地安置协议中的安置对象也是上诉人单独一人。一审判决在未查明相关情况的情形下,认定涉案土地属于家庭成员共有存在严重错误。2、平江县三阳乡人民政府在对上诉人进行征地补偿过程中,全都是与上诉人联系的,相关合同中也是上诉人钟国庆亲笔签字的。一审判决在没有任何证据的情况下认定“征地拆迁安置事项一直由其父亲钟福安、兄弟钟国良进行处理”与事实不符，属于认定事实错误。综上,一审判决认定被上诉人钟福安签订合同的行为构成表见代理理由不能成立。二、两被上诉人签订的《合伙建房协议书》涉及的宅基地使用权转让违反了土地管理法相关强制性规定。上诉人钟国庆户籍地所在村为平江县××乡××村,宅基地所有权属于该村全体村民共同所有,两被上诉人签订《合伙建房协议书》时并未取得全体村民的同意。在被上诉人钟福安向上诉人提供的《合伙建房协议书》中仅有钟福安、钟国良、陈金玉、钟锦裕、毛纠乡五人的签字,而被上诉人钟锦裕提供的《合伙建房协议书》中也仅有该村村委会及部分村民作为见证人签字,并非是对涉及的宅基地转让行为进行批准同意。三、“一户一宅”是《土地管理法》中关于宅基地使用的基本原则,是效力性强制性规定。一审判决认定为管理性规定严重错误。根据我国《土地管理法》的规定,农村宅基地属于农村集体所有,宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的农民身份相联系，禁止非法转让。农村村民实行一户一宅,农村村民住宅用地,经乡（镇）人民政府审核,由县级人民政府批准取得。因此，“一户一宅”是《土地管理法》中关于宅基地使用的基本原则,是效力性强制性规定，两被上诉人违反该规定签订的合同应属无效。综上，上诉人认为一审判决事实认定及适用法律错误,请求二审法院依法改判。被上诉人钟福安答辩称，钟国庆与父母已经分开立户，房子是上诉人钟国庆的，被上诉人没有份，涉案合同无效。被上诉人钟锦裕答辩称，在被上诉人所在地建房都是这样的，当时钟福安说他是一家之主，可以做决定，涉案合同是合法有效的，请求二审法院维持原判。2020年1月22日，钟国庆向平江县人民法院起诉，请求判令：1、判令确认钟福安、钟锦裕就平江县××乡××村××路××号安置地所签订的《合伙建房协议书》无效；2、判令钟福安、钟锦裕将平江县××乡××村××路××号安置地恢复原状；3、本案的诉讼费用由钟福安、钟锦裕承担。一审法院查明，钟国庆与钟福安系父子，钟锦裕与该父子共同生活在大众村。因建设平江县颐华城项目需要，平江县三阳乡人民政府与钟国良（兄）、钟国庆（弟）于2018年7月24日签订了《平江县集体土地上房屋征拆补偿协议》，对钟国庆及钟国良房屋进行征拆补偿。2018年8月20日，钟福安（甲方）与钟锦裕（乙方）签订《合伙建房协议书》，双方约定：第一条、将位于平江县××乡××村××路××号安置地作为投资（含全部建房手续），占地面积128平方米。第二条、钟锦裕负责全部建房资金，必须按照甲方图纸设计负责施工，并负责购置电梯及负责电梯安装费用，楼梯间的所有装饰以及进电梯间的电线、给排水管。…乙方另行补偿甲方人民拾捌万捌仟元整。在双方签订协议之日支付拾万元，剩余捌万捌仟元在建房竣工后一个月内支付给甲方。第三条、该房屋设计为八层，地下室包括在内房屋的分配如下：一、公共面积与产权：一楼的商铺及楼梯间及楼梯间、电梯间、地下室、炮楼、天顶的所有面积及电梯产权，甲乙双方各一半；2、楼梯间、电梯及地下室的下车道、炮楼、天顶等公共位置，甲方双方享受使用权。3、甲方产权二、六、七楼及楼梯间，电梯间的所有权归甲方所有。4、乙方产权三、四、五楼及楼梯间的所有产权归乙方所有。5、甲、乙双方的住房装饰、水、电、气的开户费用各自负责。6、电梯维修费用以及电梯使用产生的电费必须按照入住住户平均分摊…7、建房后如果政府征收本住宅，如有宅基地分配，则甲乙双方共同共有，甲乙双方约定共同扩建…第四条、一方投资合伙建房分配的所有产权享受出售、出租及经营居住等自行处理的权利。乙方如处理该房屋甲方不得持有异议。如甲方协助的甲方应无偿提供协助配合处理。今后合伙建设的房屋办理产权手续时如政策允许甲乙双方所有的产权应分开办理。其办理产权手续的规费乙方必须负责一半。如果不能分开办理产权，其产权归属以本协议第三条分配为准。…双方签字后即具有法律约束力。钟国良、钟福安及妻子陈金玉，钟锦裕及其妻子毛纠香均在该协议上签字。当即，钟锦裕向钟福安支付了现金10万元。之后，钟锦裕宴请同村村民见证该协议，童池才、毛随忠等人在协议上签字，村委会在协议上盖章。2018年9月8日，钟锦裕开始在该安置地上动工建设，现已完成了部分地下基础工程。2019年4月17日，平江县土地房屋征收管理办公室下达“关于三阳乡大众安置区三期第二批安置对象审查的函，”确定了将平江县××乡××村××路××号安置地安置给钟国庆一户，该户人员包括钟国庆、其父钟福安、其母陈金玉。钟国庆陈述因未签订《三阳乡集中安置建房承诺书》被三阳乡政府联系要求停止建设，遂知晓其父与钟锦裕建房一事，遂向法院起诉。钟锦裕称，钟福安认为补偿现金太少，双方协商不成产生矛盾。一审法院认为，钟福安及其妻子陈金玉、钟国良与钟锦裕及其妻子毛纠香签订的合伙建房协议属于农村合作建房合同。该类系宅基地使用权人提供宅基地使用权与他人出资合建房屋，建成后双方按约定比例分配房屋所有权的合同。根据“房地一致”原则，房屋与其占用范围内的土地使用权不可分离，而合建房屋的结果却使出资人共享宅基地使用权，合同上实质上包含了宅基地使用权的转让。本案中钟福安、钟锦裕及家属均属于同一个集体经济组织的成员，并已经征得当地的集体经济组织的同意，故合同中包含的宅基地使用权转让并未违反土地管理法相关强制性规定。关于一户一宅的原则是否影响本案合作建房合同效力的问题。依据土地管理法相关法规，一户一宅是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出卖、赠与、出租自己宅基地的房屋后无权再次申请宅基地。由此可以看出，一户一宅是农村集体土地方面的管理性规定，并非规范合同的效力性规定，故是否违反一户一宅并不能影响该建房合同的效力。关于钟福安是否构成表见代理。首先，该宗安置土地的使用权并非分配给钟国庆一人，而是分配给钟国庆代表的该户家庭，属于家庭成员共同共有，故该安置土地使用权转让应征得所有共有人的同意。钟福安、原告之母陈金玉均签字同意该土地的使用权转让。鉴于钟国庆长期在外打工，征地拆迁安置事项一直由父亲钟福安、兄弟钟国良进行处理。现钟国庆父亲钟福安、母亲陈金玉、其兄钟国良均在协议上签字，依据农村的风俗及习惯，钟锦裕完全有理由相信该三人已经取得钟国庆的同意，钟福安签订合同的行为构成表见代理，对被代理人钟国庆产生效力。综上，钟福安与钟锦裕签订的《合伙建房协议书》系双方真实意思表示，而钟国庆、陈金玉、钟国良签订合同的行为构成表见代理，该合同未违反法律的强制性规定，合法有效。故钟国庆的诉讼请求于法无据，不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条之规定，判决：驳回钟国庆的全部诉讼请求。案件受理费50元，由钟国庆负担。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院二审查明的事实与一审一致，予以确认。本院认为，首先，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施；第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。可见，在我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，不得转让给非本集体经济组织成员。宅基地流转限制在本集体经济组织范围内，是确保集体土地对本村集体成员的保障性功能，如果允许宅基地流转到非本村集体经济组织成员中将导致本村集体土地的流失，因此，我国土地管理法对农村村民对宅基地使用权的取得、行使和转让均受到一定限制，宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定和国家政策。本案中，涉案《合作建房协议》的签订涉及到农村宅基地使用权的转让，但因钟锦裕与钟国庆、钟福案系同一集体经济组织成员，《合作建房协议》的签订不会导致本村集体土地的流失，不违反法律农村土地管理强制性规定，不存在宅基地使用权转让导致合同无效的情形。其次，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”，指的是农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地或宅基地上房屋后无权再次申请宅基地，该属于农村集体土地的管理性规定，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的效力性强制性规定，上诉人钟国庆主张涉案《合伙建房协议》违反“一户一宅原则”应属合同无效的理由不能成立，本院不予支持。最后，上诉人主张涉案安置地归上诉人钟国庆一人所有，被上诉人钟福安未经上诉人同意擅自处分涉案安置地应属无效。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”之规定，代理是代理人以被代理人名义实施的民事法律行为，法律后果直接由被代理人承担的法律制度，代理包含代理人、被代理人和相对人三方法律关系，代理行为的基本构成要件是代理人以被代理人的名义从事民事活动。而本案中，涉案《合作建房协议书》甲方为钟福安，乙方为钟锦裕，上诉人钟国庆不是涉案合同当事人，钟福安并未表明其受钟国庆委托，作为钟国庆的代理人与钟锦裕签订涉案《合伙建房协议》，在签订涉案合同时钟福安也没有出具钟国庆的相关授权委托书，因此，涉案《合伙建房协议书》是钟福安以自己名义与钟锦裕签订，不符合代理行为构成要件，因此就不存在表见代理的认定问题，一审法院认定钟福安签订涉案《合伙建房协议书》系代理钟国庆签订、构成表见代理属于认定事实和适用法律错误，本院对此予以纠正。本案中，上诉人钟国庆主张其是涉案安置地的所有权人，认为钟福安未经其同意擅自处分该安置地，涉案《合伙建房协议书》应属无效，但根据物权与债权相区分原则，当事人在签订合同时是否对标的物具有处分权不影响合同的效力，而只涉及是物权是否能发生变动、合同能否履行的问题，因此，上诉人钟国庆主张涉案《合伙建房协议》未经其同意，被上诉人钟福案对涉案安置地没有所有权故合同应属无效的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵，但处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人钟国庆负担。本判决为终审判决。审判长  姚孟君审判员  周四平审判员  王延红二〇二〇年十一月二十五日书记员  夏语涵