广西壮族自治区环江毛南族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1226民初1032号 原告：韦华，男，1982年8月15日出生，壮族，居民，住广西环江毛南族自治县。 特别授权委托诉讼代理人：蒙亮陆，环江毛南族自治县法律事务中心工作者。 被告：韦建勋，男，1981年5月29日出生，毛南族，居民，户籍地广西环江毛南族自治县，现住广西环江毛南族自治县（县运局旁）。 委托诉讼代理人：韦姿，广西韦蒙律师事务所律师。 原告韦华诉被告韦建勋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托诉讼代理人蒙亮陆、被告韦建勋及其委托诉讼代理人韦姿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韦华向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《场地租赁合同》;2、请求判决被告及时支付2019年10月1日至2020年8月1日10个月的租金共计233360元（23336元×10个月）给原告；三、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年10月27日，原告与被告经协商一致，原告将自己拥有使用权的环江县城北客运站院内的场地（具体以协议为准）出租给被告经营家居业务，并约定租金交付方式为先付租金后使用原则，并按季度支付，被告应于每季度末25日前支付下一季度。逾期则按日6‰加收滞纳金。协议双方签订后，被告按约支付租金并进场经营，但到2019年9月25日被告没有按约定支付第四季度的租金，经原告多次追索，被告总以各种理由拖延，故原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求公正裁判。 被告韦建勋辩称，1、原告出租的场地部分面积无使用权导致被政府部门收回，致使租赁合同实际租赁面积减少，应当予以减少租金49593.6元。由于县城区民族路道路实行扩宽改造，2019年4月15日环江毛南族自治县征地拆迁工作办公室发出《关于限时拆除超出用地范围钢棚架及围墙的函》，要求广西河池运达汽车运输有限责任公司限期拆除变色龙家具城使用的超出用地红线范围。超出用地红线范围系被告租赁的进客运站大门右边的硬化地（空地）。后经政府部门测量，超出用地范围为长67.2米，宽为6米，总面积为403.2平方米，从2019年5月底起，上述超范围用地及答辩人搭建的钢棚架、原有围墙已经被政府部门拆除及收回。后被告与原告协商场地租金减免及场地恢复事宜，被答辩人不同意减免场地租金，仅答应一个月内将场地恢复原状，但随后多月，被答辩人一直未将场地恢复原状，导致被告租用的进客运站大门右边的硬化地场地无法正常使用。被告认为，由于租赁场地部分面积被政府部门收回导致实际租赁面积减少，租赁合同的基础条件变化，根据合同法的规定，应当减免2019年10月1日至2020年8月1日期间实际被收回面积的租金49593.6元（计算方法：23336元/1899平方米=12.3元，403.2平方米×12.3元×10月=49593.6元）。2、因县城区民族路扩宽改造工程导致被告家具城无法营业或停业，应当予以减少租金70008元。从2019年4月起，县城区民族路扩宽改造工程进入施工阶段。从2019年6月至2019年12月，施工队为埋设排水管道及其他附属工程施工而对原有道路进行围边封闭，施工期7个多月；从2020年3月起施工队开始对路面施工，由于建设需要封闭施工，为此，县政府发了通告对交通进行管制，从2020年3月8日起民族路机场十字路口至进行全封闭施工，工程至2020年5月底基本完成后道路开封通行。被告认为，民族路Ｂ标段扩宽改造工程施工期间，由于埋设排水管道及其他附属工程围边式施工及道路路面全封闭式建设，导致被告经营的家具城的进出道路被全部封堵，顾客无法进出而无法营业，被告的家具城处于停业状态，由于租赁合同的具体经营条件变化，根据合同法的规定公平原则，应当减免道路围边施工、政府部门封路期间租金70008元。3、“新冠”疫情期间场地租金应减免70008元；2019年底开始，我国爆发新冠疫情，环江县疫情一样严峻，疫情期间，被告经营的家具城按照政府部门的要求全部暂停营业，至2020年6月才逐渐恢复营业，停业时间约5个月。被告认为，根据国家规定，新冠疫情属于不可抗力，疫情期间可以免除被告的合同履行责任。被告与原告协商减免场地租金事宜，原告曾经答应减免一个季度的租金，但原告一直未予以明确答复和实际减免，后仍要求答辩人全额支付租金。根据有关法律规定，可以参照国家有关租金减免的政策，减免“新冠”疫情期间场地租金应70008元。4、答辩人多缴纳的履约保证金30000元应用于抵扣场地租金。被告与原告于2017年10月27日签订《签订租赁合同》时，答辩人缴纳了陆万元整履约保证金，而《场地租赁合同》第四条第4.1规定：“履约保证金为叁万元整。”属于被答辩人无故要求多缴30000元。被告认为，根据有关法律规定，被告签订合同时多交纳的30000元无法定或约定的原因，应返还并用于抵扣未付原告的租金。5、从2019年5月1日起至合同租赁期限届满日止，《场地租赁合同》约定的场地租金应由每月23336元调整为每月18376.64元。由于被答辩人出租部分场地没有使用权，于2019年5月被政府部分收回，经政府部门测量，超出用地范围为长67.2米，宽为6米，总面积为403.2平方米。被告认为，从2019年5月起，由于租赁场地部分面积被政府部门收回导致实际租赁面积减少，合同基础条件变化，根据合同法规定应当予以调整租金，从2019年5月1日起至合同租赁期间届满日止，《场地租赁合同》约定的场地租金应由每月23336元调整为每月18376.64元。 综合全案证据，本院确认以下法律事实：2017年12月1日，案外人广西河池汽车运输有限责任公司与原告韦华签订场地租赁合同书，约定将位于环江县思恩镇民族路新运管局的城北客运站用地约15亩出租给原告使用，租赁期限6年，自2017年12月1日至2023年11月30日止，前3个月作为装修时间一并免收租金，租金从2018年3月1日起计收；租金为每月25000元，合同履约保证金6万元。原告韦华于2017年10月27日与被告韦建勋签订《场地租赁合同》，转租上述租赁地给被告韦建勋，用于经营变色龙家具城，约定租赁期限为自2017年10月27日至2024年2月29日；每月租金为23336元；付款方式为按照先交租金后使用原则，租金按季度支付，被告应于每季度末25日前一次向甲方交清，不得拖欠。逾期10天仍拒不交付租金的，按乙方违约论处；违约责任约定：“乙方有下列情况之一者，甲方除有权提前终止其合同，收回场地，并没收其所交的租赁经营保证金。1.乙方有违约行为者……”。当日，原被告双方补充签订一份《声明》，约定上述《场地租赁合同》以交保证金60000元和每季度支付租金70008元为正式合同。被告于2017年10月26日支付被告合同保证金60000元。2017年11月13日，原、被告双方补充签订一份《场地租赁合同》，约定“由于甲方让出已建设好的候车室铺地板砖后5米消防通道，乙方需在原租金基础上每年增加壹万元。”即每月租金应为24169.30元（原月租金23336元+消防通道年租金10000元/12个月）。 另查明，2019年4月15日，环江毛南族自治县征地拆迁工作办公室向广西河池运达汽车运输有限公司发出《关于限时拆除超出用地范围钢棚架及围墙的函》，该函载明“经核实，你公司租赁用地给变色龙家具城使用，其建设的钢棚架、围墙已超出本公司用地红线范围，属违章建筑。由于扶贫大道项目建设在即，限你公司务必于2019年4月31日前自行拆除超出本公司用地红线范围外违章建筑物，逾期不拆，我办将申请相关部门依法、依规强制拆除。”经核查，该违章用地及地上钢棚架和围墙在租赁地内，位于一侧，经征地拆迁工作办公室测量超出用地范围长为67.2米，宽为6米，总面积为403.2平方米，超范围用地及钢棚架、原有围墙已经于2019年5月底拆除并回收。根据江西建工第四建筑有限责任公司于2020年9月15日作出《证明》，认定对变色龙家具城前路段施工并确定封路时间为2019年6月至2019年12月、2020年3月至2020年5月两个时间段，共10个月。2020年1月底开始直到2020年5月“新冠”疫情严重期间，按照政府部门的要求全部暂停营业，停业时间约5个月。基于上述原因，期间被告请求原告扣除面积减少部分相应租金及减免政府封路和疫情期间部分租金，后双方协商未果。被告已按合同约定的月租金向原告交纳租金至2019年9月，从2019年10月至今，被告因政府封路施工和疫情影响经营而未能按约交纳场地租金，原告经催告未果后向本院提起诉讼并提出上述诉求。 又查明，经本院现场勘查，测量租赁场地长67.2米，宽41.28米，总面积2774平方米，扣除其中未出租的办公区面积108.8平方米，实际场地租赁面积为2665.2平方米。 本案争议焦点：1、原告与被告签订的《场地租赁合同》是否合法有效？2、原告请求解除《场地租赁合同》是否符合法定解除条件？3、本案租金应否予以减少？应予减少多少为宜？4、原告请求被告支付租金233360元是否有事实和法律依据？ 本院认为，1、关于原告与被告签订的两份《场地租赁合同》及被告出具的《声明》是否合法有效问题。本案中，原告与被告签订的两份《场地租赁合同》及一份《声明》均系合同双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害社会公共利益或第三者合法权益，该合同均合法有效，应受法律保护，各方当事人均应诚信履约。 2、关于原告请求解除《场地租赁合同》是否符合法定解除条件问题。本案中，因环江县政府对城区民族路进行拓宽改造建设需要，承建方决定从2019年6月开始对标段内变色龙家居城前路段进行封路施工。虽然被告从2019年10月至2020年8月的租金未能按约支付，但从2019年6月至2019年12月及2020年3月至2020年5月一直处于政府封路施工期间，该事件属于原、被告在订立合同时所无法预料的重大变化。同时，基于我国在2020年初发生新冠疫情一事众所周知，且当时各行各业也响应政府部门防治“新冠”的要求而停业也是公认的事实，被告为此也被迫停业长达数月之久。“新冠”疫情的出现属原、被告双方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力事件。政府封路施工和疫情在很大程度上造成被告经营严重受损而未能按约支付租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“有下列情形之一，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”基于上述两种原因，被告在合同履行过程中虽然违约，但并未构成根本性违约，并未导致原告不能实现收取租金的合同目的，故原告要求解除本案租赁合同不符合法定解除条件，本院不予支持。 3、关于本案租金应否予以减少及减少多少为宜问题。本案中，2019年5月底，案涉的出租场地因超出红线范围而被环江县征地拆迁办收回部分场地及拆除违章的钢棚架及原有围墙，致使原租赁场地面积减少403.20平方米，则被政府收回的场地面积应以原月租金按比例予以相应扣减。2020年2月至2020年5月“新冠”疫情严重期间，按照政府部门要求暂停营业。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”故被告在疫情期间的租金依法应予以部分减免。2019年6月至2020年5月期间，由于道路封闭施工致使被告经营变色龙家具城停业，因涉案场地是被告用于经营家具城，道路畅通应为合同履行的基础，在合同履行过程中，因政府较长时间的封路施工导致承租场地交通不便，直接影响承租人的正常经营。由于双方当事人在订立合同时无法预料政府封路施工，如果仍然要求承租人继续按照原合同约定支付租金，将显失公平。 根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”故被告在政府封路施工期间的租金依法应予适当减少。综合考虑疫情停业及政府封路施工对被告经营的影响程度，对被告的租金应酌情减半收取。结合本案的实际情况，原告出租给被告使用的场地面积为2665.20平方米，约定月租金为24169.30元，则每平方米场地的租金为9.07元（即24169.30元/2665.20平方米），扣除政府已收回403.20平方米场地，则被告实际使用的场地面积为2262平方米（2665.20平方米-403.20平方米），则其每月应交纳的租金为20516.34元（2262平方米*9.07元/平方米）。因此，根据公平原则，政府收回403.20平方米场地的租金应予以扣除，即2019年10月至2020年8月期间共10个月，则被告所欠租金中应扣除租金36570.24元（403.2平方米×9.07元/平方米×10月=36570.24元）；期间政府封闭道路施工期间共为6个月（即2019年10月至2019年12月及2020年3月至2020年5月），期间的租金也应酌情减半收取，即被告所欠租金中应减少租金61549.02元（部分场地收回后的月租金20516.34元×6月÷2=61549.02元）；因严重疫情期间即（2020年2月至5月）包含在上述政府封闭道路时间范围内，故被告所欠租金中应酌情减免租金30774.51元（20516.34元/月×3月÷2=30774.51元）。综上，2019年10月至2020年8月期间，被告所欠租金中应扣除上述减免租金共计128893.77元（36570.24元+61549.02元+30774.51元），则被告应支付给原告的租金为104466.23元（原告请求的租金233360元-应减少租金128893.77元=104466.23元）。 对于被告提出抗辩意见：要求从原告请求的租金数额中按比例扣减被政府收回的场地租金以及其因受政府封路施工和新冠疫情影响导致经营严重受损而应予扣减共计189609.50元，同时请求以其多支付的履约保证金30000元抵扣应付租金及从2019年5月1日起至合同期满调整月租金为18376.64元。本院认为，因政府收回部分场地导致实际租用面积减少以及政府封路施工和疫情影响导致经营受损严重均为事实，根据公平原则，应从被告应付租金中予以适当扣减，故该抗辩意见符合法律规定，理由正当，但其请求扣减的数额过高，本院予以适当调整；因被告于2017年10月27日向原告作出声明“以交押金6万元和每季度支付租金70008元为正式合同，其行为实为原、被告对原约定的履约保证金数额达成新的约定，故其请求以多支付给原告的履约保证金3万元抵扣租金，缺乏事实根据，本院不予采纳。对于被告请求调整月租金问题，因该请求不属于严格意义上的反诉，被告应另行起诉维权，在此本案不予审理。 综上所述，原告的请求解除本案租赁合同，因不符合法定解除条件，故本院不予支持。对于原告请求被告支付租金233360元，因其请求的数额过高，本院依法予以适当扣减，仅支持被告支付原告租金104466.23元。对于被告提出的上述抗辩理由，因于法有据，理由正当，本院予以采纳，但其请求扣减的租金数额过高，本院依法给予扣减租金128893.77元。对于被告请求调整月租金问题，因不构成反诉，故本案不予审理，原告可另行起诉请求。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条规定，判决如下： 一、被告韦建勋在本判决生效之日起10日内支付原告韦华租金人民币104466.23元。 二、驳回原告韦华的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费4800元，减半收取2400元，由原告韦华负担1325.52元，由被告韦建勋负担1074.48元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河池市中级人民法院。 审 判 员 欧力锐 二〇二〇年十一月三日 法官助理 韦泰峰 书 记 员 梁银燕 附：法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条有下列情形之一，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当不人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。