四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执复576号 复议申请人（利害关系人）：何正翠，女，1980年12月28日出生，汉族，住重庆市巫溪县。 申请执行人：陈东，男，1977年6月16日出生，汉族，住四川省苍溪县。 被执行人：许德斌，男，1953年10月19日出生，汉族，住四川省成都市天府新区。 复议申请人何正翠不服成都市双流区人民法院（以下简称执行法院）（2020）川0116执异245号执行裁定（以下简称异议裁定），向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 执行法院查明，该院在执行（2017）川0116执161号执行案件过程中，于2017年11月9日作出（2017）川0116执161号之一执行裁定，与本案相关的裁定主文内容为：拍卖许德斌所有的位于成都市天府新区××街道××段××号（顺发苑）1栋1号房屋（业务件号：权0269609，面积：1016.98平方米）、1栋1层房屋（业务件号：权0269609，面积：1094平方米）。2019年5月10日，执行法院作出（2017）川0116执161号之七执行裁定，裁定内容为：陈东与许德斌民间借贷纠纷一案，该院（2015）双流民初字第6236号民事判决已经发生法律效力，权利人陈东于2016年10月31日向该院申请执行，执行标的1105000元及利息，执行中该院查明，以许德斌为被执行人案件为系列案。该院在执行过程中，许德斌未履行义务，该院依法对许德斌所有的位于成都市天府新区××街道××段××号（顺发苑）1栋1号房屋（业务件号：权0269609，面积：1016.98平方米）、1栋1层房屋（业务件号：权0269609，面积：1094平方米）进行拍卖，均因无人竞买而流拍，流拍价为12705630元。执行中查明，参与分配申请人陈庸珍、周元珍、付子军、谢容成、文雪峰、程鹏、李光武、李作斌、姚厚平、邬远洪、阳志英、李秀兰系上述财产的抵押权人，于2018年12月27日向该院提出申请，愿意以流拍价12705630元接受抵偿，执行法院遂裁定：一、解除该院以（2015）双流执字第734号民事裁定对许德斌所有的位于成都市天府新区××街道××段××号（顺发苑）1栋1号房屋（业务件号：权0269609，面积：1016.98平方米）、1栋1层房屋（业务件号：权0269609，面积：1094平方米）的查封；注销此房的抵押登记，原他项权证作废；二、将许德斌所有的位于成都市天府新区××街道××段××号（顺发苑）1栋1号房屋（业务件号：权0269609，面积：1016.98平方米）、1栋1层房屋（业务件号：权0269609，面积：1094平方米）过户给参与分配申请人陈庸珍、周元珍、付子军、谢容成、文雪峰、程鹏、李光武、李作斌、姚厚平、邬远洪、阳志英、李秀兰。上述裁定已送达上述参与分配申请人及成都市天府新区不动产登记中心。 另查明，（2017）川0116执161号执行案件在拍卖前述房屋时，网拍标的物情况说明表载明房屋的优先购买权人为：1.共有人：邹雪勤；2．承租人：何正翠、徐群、刘志勇、易德珍、魏俊儒、彭小红、吴水清、梁文玖、何正翠、李武卫、许勇、汪林进、江兵龙、银正邦。 执行法院认定上述事实，采信了执行裁定书、送达回证、网拍标的物情况说明表及审查笔录等证据。 执行法院认为，何正翠的异议请求实质是请求撤销对案涉房屋的拍卖。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定：“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”参照上述司法解释的规定，结合本案查明事实，何正翠仅以没有接到司法拍卖通知导致其优先购买权受侵害为由请求撤销对案涉房屋的拍卖，对其异议请求，应不予支持。据此，执行法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条规定，裁定：驳回何正翠的异议请求。 何正翠申请复议称，2015年1月，其与许德斌签订《房屋租赁合同》，承租许德斌所有的位于成都市天府新区××街道××街××号××号××号夹层（二楼）房屋，后双方多次续签合同。2018年4月14日，双方再次签订租赁合同，约定租期从2019年4月6日起至2021年11月5日止，。何正翠已支付租金合计40000元。执行法院在执行（2017）川0116执161号案件过程中，明知前述房屋已出租却未将拍卖事宜告知承租人何正翠，更没有保留何正翠应享有的租金和押金，程序明显违法，侵害了何正翠的优先购买权，致使何正翠就已缴纳租金与房屋受让人产生争议。综上，请求：1.撤销异议裁定；2.撤销执行法院拍卖裁定；3.确认何正翠对位于成都市天府新区××街道××街××街××号××号××号夹层（二楼）房屋享有优先购买权；4.确认保留何正翠缴纳的房屋租金。 本院查明的事实与执行法院认定的事实一致。 本院认为，承租人优先购买权是指出租人转让不动产时，承租人在同等条件下，享有优先于其他人购买该不动产的权利。在承租部分房屋的情况下，承租人是否具有优先购买权应综合考虑转让房屋的具体情况。《最高人民法院关于承租部分房屋的承租人在出租人整体出卖房屋时是否享有优先购买权的复函》认为：“目前处理此类案件，可以从以下两个方面综合考虑：第一，从房屋使用功能上看，如果承租人承租的部分房屋与房屋的其他部分是可分的、使用功能可相对独立的，则承租人的优先购买权应仅及于其承租的部分房屋；如果承租人的部分房屋与房屋的其他部分是不可分的、使用功能整体性较明显的，则其对出租人所卖全部房屋享有优先购买权。第二，从承租人承租的部分房屋占全部房屋的比例看，承租人承租的部分房屋占出租人出卖的全部房屋一半以上的，则其对出租人出卖的全部房屋享有优先购买权；反之则不宜认定其对全部房屋享有优先购买权。”本案中，执行法院拍卖的位于成都市天府新区××街道××段××号（顺发苑）1栋1号房屋、1栋1层房屋，面积分别为1016.98平方米、1094平方米，而何正翠与许德斌签订《房屋租赁合同》所承租的房屋仅其中几十平方米的商铺，即便其使用功能上相对独立，其优先购买权也仅及于其承租的房屋，但由于执行法院系整体拍卖房屋，而何正翠承租的房屋面积远未达到整体房屋面积的一半，根据前述最高人民法院复函的意见，何正翠对前述整体拍卖的房屋不享有优先购买权。综上，何正翠申请复议主张执行法院拍卖房屋侵害其优先购买权，并请求撤销执行法院拍卖裁定其理由不能成立，本院不予支持。至于何正翠关于已缴纳租金问题的处理，应由执行实施部门在执行中依法予以处理。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下： 驳回何正翠的复议申请，维持成都市双流区人民法院（2020）川0116执异245号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长 杨 锐 审判员 张 争 审判员 夏小璐 二〇二〇年十一月二十七日 书记员 唐国峰 附：相关法律条文及司法解释 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十三条上一级人民法院对不服异议裁定的复议申请审查后，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议裁定认定事实清楚，适用法律正确，结果应予维持的，裁定驳回复议申请，维持异议裁定； （二）异议裁定认定事实错误，或者适用法律错误，结果应予纠正的，裁定撤销或者变更异议裁定； （三）异议裁定认定基本事实不清、证据不足的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查，或者查清事实后作出相应裁定； （四）异议裁定遗漏异议请求或者存在其他严重违反法定程序的情形，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新审查； （五）异议裁定对应当适用民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理的异议，错误适用民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理的，裁定撤销异议裁定，发回作出裁定的人民法院重新作出裁定。