辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13815号上诉人（原审原告）：辽宁省城乡市政工程集团有限责任公司，住所地沈阳市和平区宁波路**。法定代表人：王庆国，系该公司董事长。委托诉讼代理人：姜春光，辽宁光杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜波，男，1974年9月4日出生，汉族，个体，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵婉婷，上海市海华永泰（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：沈阳海特曼置业有限公司，，住所地辽宁法库经济开发区法定代表人：郭俊健，系该公司经理。上诉人辽宁省城乡市政工程集团有限责任公司（以下简称“城乡市政公司”）因与被上诉人姜波、沈阳海特曼置业有限公司(以下简称“海特曼公司”)案外人执行异议之诉一案，不服辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初1463号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。城乡市政公司上诉请求：请求撤销法库县人民法院（2020）辽0124民初1463号民事判决，对本案依法改判并支持上诉人的诉讼请求。一、二审诉讼费用由被上诉人姜波承担。事实和理由：一、关于《建设工程施工合同》的真实性与效力问题本案一审时，姜波对上诉人与海特曼公司施工合同约定的以建设完成的房产抵偿工程款20%真实性提出异议，但却放弃对施工合同真实性进行鉴定。根据施工合同约定，工程价款总额820余万，抵偿房产部分的工程款额是165万，符合20%比例的约定。一审法院认定了案涉工程开工时间是2014年8月12日，竣工时间是2014年11月30日，等于认定了上诉人与海特曼公司的《建设工程施工合同》的真实性与效力。二、一审判决认定，“本院咨询（15页），在法库县建设用地使用权抵押状态下不影响办理地上建筑物的预告登记，在不能办理所有权变更登记的情况下，不进行预告登记的行为属于怠于行使权利。这一认定是错误的。首先，在这句话中，一审判决认定了本案不能办理所有权变更登记。其次，又说可以办理预告登记而上诉人没有办理，是错误的。在一审开庭时，被上诉人姜波提供了一份《不动产产权表》，在这份表中，清晰的记载着，案涉的房产性质：自建房。房屋用途：仓库。在本案一审判决作出后，代理人去到法库县不动产登记中心调查案涉房产是否可以进行预告登记一事，不动产登记中心的工作人员在得知海特曼物流园时给出的解释是，海特曼办理了征地手续，现在被查封的也是土地，但土地上没有建设规划手续，建设的房产说是物流园，实际就是库房，这些自建库房没有任何手续，是办不了预告登记和初始登记的，过去办不了，现在也办不了。法库县不动产登记中心工作人员给我的解释，与姜波提供的这份《不动产产权情况表》是一致的，是相互对应的。在没有任何房产建设规划手续情况下，在房屋性质：自建房，房屋用途：仓库情况下，一审判决认定上诉人怠于办理预告登记，是错误的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条二款：“第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”无过错的第三人，首先，必须是在人民法院采取查封前就已经支付了全部价款；本案本应由海特曼公司给付上诉人工程款，海特曼公司没有给付并按双方约定从工程款抵偿，上诉人就本案所涉房产已经实际支付了全部价款，只是支付的方式特别而已。其次，第三人必须是在人民法院采取查封前就已经实际占有该财产；上诉人提出占有了该房产，海特曼公司也承认交付并占有了，姜波和一审法院说没占有却拿不出与上诉人相反的证据，一审时上诉人提交了部分电费的收据，一审判决说是海特曼公司收的，在那个地方一直就是海特曼公司在收电费，一审判决说还应有物业费、维修基金，在那个院子里没有物业哪来的物业费，那个房产办不了预告登记，又何来的维修基金？一审判决关于占有的论述，是脱离本案实际的空谈。本案，上诉人在海特曼公司没有取得涉案房屋所有权情况下，上诉人不可能再去办理所有权转移登记，上诉人对未能办理登记没有过错，人民法院不得查封本案涉案房产。三、一审判决认定本案异议房屋登记在海特曼公司名下，海特曼公司系异议房屋的所有权人（17页），是错误的，案涉房屋为无证房屋，至今没有取得所有权登记，何来转移登记？一审判决认为，上诉人与海特曼公司未依法办理房屋所有权转移登记，不发生物权变动的效力。姜波向法院提供的查封材料，查封的是土地及土地之上的无证建筑物、构筑物、、地坪道路。一审判决没有任何证据表明涉案房产已经登记在海特曼公司名下，海特曼公司都没有办理涉案房产的所有权登记，又从何谈起办理转移登记呢？登记，不是不办，是不能办，无法办。“自建房、仓库”，没有规划等相关手续，一审法院强人所难，脱离本案实际要求办理转移登记，是错误的。四、本案《建设工程施工合同》约定的工程款支付用建设完成的房产抵偿，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》28条规定的签订房屋买卖合同、支付全部价款，合同履行的内容和性质是相同的28条规定的签订房屋买卖合同，只不过上诉人与海特曼公司在签订施工合同时就已事先约定清楚，以房产抵偿工程款，上诉人的情况是事先约定，工程竣工时履行。28条是先签订房屋买卖合同，两种情况下约定的内容、性质是一致的，支付价款也是相同，同样是事先事后的区别，但内容、性质是一致的。我们主张的工程价款优先受偿权，是指在工程结束时，双方就房产、价款已经履行结束，不是现在与姜波谈谁先谁后优先的问题。一审判决（18页）认定了上诉人与海特曼公司用建设完成的房产抵偿工程款，是“以物抵债行为”。但一审判决（14页）“以房抵顶的工程款不能等同于实际支付的购房款”，是错误的，是前后自相矛盾的。综上，一审判决认定涉案房屋登记在海特曼公司名下，上诉人没有办理所有权转移登记，认定事实错误，一审判决应予撤销。被上诉人姜波辩称，2020年6月12日法库县人民法院下达了（2020）辽0124执异48号执行裁定书，裁定驳回城乡市政公司的异议请求，事实清楚，适用法律正确。根据《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条关于“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款、实际占有且对未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。司法解释的该条规定，系在买受人对所买受之不动产的权利保护与普通金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，该规则实质上是以牺牲普通金钱执行债权人的正当权利为代价而确立的，故人民法院在适用《查封、扣押、冻结财产司法解释》第十七条对买受人利益进行特别保护时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议的正当性，在上诉人不符合全部的法律条件的情形下应当驳回其上诉请求。要件一：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。1、首先在时间上，书面买卖合同必须是在人民法院查封房屋之前签订的。现实中存在许多倒签、补签的书面合同，法院应不仅审查是否具有书面合同，还应审查付款凭证、房屋交付凭证等与书面买卖合同是否一致，本案中上诉人并未合法有效的书面买卖合同。上诉人与海特曼公司签订的《建设工程施工合同》并不具有“买卖合同”的一般属性，房款的支付方式也是“以房抵施工款”，并且在一开始的时候就约定用房款抵顶施工款，与商业习惯严重不符，一般都是在施工结束后发包人无力支付时才约定以房抵债，该合同在最开始承包时就约定用工程款购买房屋，且约定每平米单价也超高，在2014年约定每平米4000元每平，无法排除当事人其合同不是为了干扰执行而恶意签订的合同，并不是具有真实意思表示的商品房买卖合同。不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条中一个要件：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。（2017）最高法民终356号判决中明确如下观点：以物抵债协议约定的交付房产，是以消灭金钱债务为目的的债的履行方式，在完成房屋变更登记之前，以房抵债协议并不形成优于其他债权的利益，且破坏了债权平等受偿的原则，损害了其他与被执行人之间存有债权债务关系的当事人的合法权利救济途径，故不能认定依据以房抵债协议阻却有其他合法权利的第三人基于生效法律文书申请强制执行。要件二：在查封前案外人已合法占有不动产。上诉人需要举出非常充分的证据证明其已经合法占有该不动产。首先，符合时间上的要求，合法占有不动产必须在查封之前。上诉人至少应该提交债权人与房屋所有权人房屋交房记录、水暖费票据和物业维修基金票据、物业费票据、租赁合同、收取租金的银行交易流水等，上诉人如此简单的证据完全不足以证明其合法占有。要件三：已支付全部价款。1、本案中上诉人未对其基础债权债务关系进行举证证明，现有证据不能证明其与海特曼存在债权债务关系。2、在最高院的多个案例中，双方没有实际交付购房款，因此不符合该要件，不能排除强制执行，以房抵债协议是以消灭债权为目的，区别于房屋买卖合同的购房者，在未办理变更登记前，债权人只享有债权请求权，不具有物权期待权，因此不能排除强制执行。参见：（2016）最高法民申3620号、（2017）最高法民终354号、（2017）最高法民终356号、（2017）最高法民申3148号、（2017）最高法民申1769号、（2018）最高法民申181号、（2017）最高法民申2927号、（2017）最高法民终356号判决等。3、案外人执行异议之诉中，债务人的自认效力极低，即使债务人对债权人的债务无任何异议，债权人依然需要完成基础债权真实性及合法性的举证责任。要件四：非因买受人自身原因未办理过户手续。1、该要件强调的是案外人追求实现过户登记法律后果的主观心态，惩戒怠于行使请求权的行为，有利于督促案外人积极主张权利，稳定社会关系。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民纪要）第127条规定，其至少应该提交向房产登记机构过户的登记资料或出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为，而在本案中上诉人均未提供相关证据进行佐证。综上，本案中上诉人不符合一丝一毫能够排除执行的条件，原判决正确，请求法院依法裁判。被上诉人海特曼公司未答辩。城乡市政公司向原审法院起诉请求：1.请求确认法库县经济开发区国用（2013）第0223号土地上的1号物流办公楼17号、18号房及3号物流办公楼6号房为辽宁省城乡市政工程集团有限责任公司所有；2.请求撤销法库县人民法院（2020）辽0124执异48号执行裁定书；3.请求解除对法库县经济开发区国用（2013）第0223号土地上的1号物流办公楼17号、18号房及3号物流办公楼6号房的查封（以上房产价值1657040元）；4.本案诉讼费用由姜波承担。原审法院认定，一、姜波系原审法院（2019）辽0124执167号执行案件中的申请执行人，海特曼公司系被执行人。姜波与郭丽芬、海特曼公司、沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司、沈阳金美达陶瓷有限公司（以下简称“金美达陶瓷”）民间借贷纠纷一案，法库县人民法院于2018年10月22日作出（2018）辽0124民初2474号民事判决书，判决：一、被告郭丽芬于本判决生效之日起十五日内支付给原告姜波借款434万元，并支付自2018年6月14日起按月利率2%的标准计算至实际履行之日止的利息；二、如郭丽芬未履行上述偿付义务，原告姜波有权对被告沈阳罗纳利亚陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物一台16**千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065392）、对被告沈阳金美达陶瓷有限公司在《担保书》中约定的抵押物两台20**千伏安变压器（高压专台、含线路设备、户号7420065406）以折价或拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在上述第一项债务中434万元本金及相应利息（计算方法同上）范围内优先受偿，但不得对抗善意第三人；三、被告沈阳海特曼置业有限公司对郭丽芬上述偿还义务承担连带清偿责任，在其承担保证责任后，有权向郭丽芬追偿；四、驳回原告姜波的其他诉讼请求。判决生效后，姜波向法库县人民法院申请执行，法库县人民法院于2019年1月14日以（2019）辽0124执167号立案执行。2019年11月11日，法库县人民法院依据姜波的申请，作出（2019）辽0124执167号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人沈阳海特曼置业有限公司所有的坐落于法库经济开发区法库国用（2014）第0028号、法库国用（2014）第0146号、法库国用（2014）第0027号、（2013）第0223号、法库国用（2014）第0110号、法库国用（2014）第0221号、法库国用（2014）第0145号土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、、地坪道路；二、查封被执行人沈阳海特曼置业有限公司所有的坐落于法库县经济开发区68号（8）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003341号、法库县经济开发区68号（7）不动产权证书号辽（2018）法国县不动产权第0003340号的房屋、土地及上述土地上无证建筑物、构筑物、、地坪道路；查封期限三年。并于2020年3月27日作出《预拍卖公告》。二、案外人即原告市政工程公司的执行异议被我院（2020）辽0124执异48号执行裁定书驳回。在该案执行过程中，市政工程公司于2020年6月1日向法库县人民法院提出执行异议，要求解除对法库国用（2013）第0223号土地上无证建筑物（即坐落于法库县经济开发区物流办公楼17号门市、18号门市，3号楼物流办公楼6号门市）的查封并中止拍卖。法库县人民法院于2020年6月12日做出（2020）辽0124执异48号执行裁定书，以市政工程公司与海特曼公司在法院查封前未签订有效的房屋买卖合同，现有证据不足以证明案涉房屋归市政工程公司合法占有为由，裁定驳回了城乡市政公司的异议请求。城乡市政公司不服该裁定，向法院提起诉讼，即为本案。三、海特曼公司是建设方，城乡市政公司（原辽宁金帝路桥建设有限公司）是施工方，双方签署了《建设工程施工合同》，其中约定20%的工程款用房屋折抵。2014年8月10日，海特曼公司与辽宁金帝路桥建设有限公司签订《建设工程施工合同》，约定：由辽宁金帝路桥建设有限公司承包位于法库县经济开发区商业物流工程，承包范围为包工包料，合同工期为2014年8月12日至2014年11月30日，合同价款为8285200元（该价格为按建筑面积平方米单价包干，1#商业物流单价：1400元/㎡、2#、3#商业物流单价1400元/㎡，最终结算面积以政府主管单位测绘面积为准）。合同第三部分第26条关于工程款（进度款）支付约定：按双方认可的合同造价分阶段支付，其中合同价款的20%（1657040元）用于购买甲方开发的商品房款（单价按4000元/㎡，1#楼北侧三套商品房，面积约计410㎡，以最终办理购房手续面积为准），基础工程施工完毕并验收合格后付合同价款的15%（1242780元），主体工程（包括砌体）施工完毕并验收合格后付合同价款的15%（1242780元），施工期间甲方代购钢材；剩余进度款在结算完毕并扣除购房款及甲方代购钢材款和工程质量保修金后于2015年5月31日前结清，由施工企业提供总额税务发票，保修金为结算总价款的5%（保修金为414260元，作为购房价款的一部分，在保修期限届满时办理购房手续），保修金期限为国家规定年限，保修期满，扣除发包人代付保修费后一次性无息退还。甲方扣除以上款项后，如余额不按时（2015年5月31日前）支付，甲方按未付余款的总额用房产作为抵付（房价按3000元/㎡）。因建设单位手续办理原因未能办理工程竣工验收或备案验收的，不影响工程竣工结算及工程款的支付。工程结算付款时，乙方必须提供正规合法的合同总价款全额建筑工程税务发票，否则甲方有权拒绝付款。2018年5月18日，辽宁省工商行政管理局出具加盖其企业登记专用章的《变更登记核准通知书》，经该局核准，辽宁金帝路桥建设有限公司变更为辽宁省城乡市政工程集团有限责任公司。四、案涉争议房屋下的土地使用权处于抵押和法院查封状态。2014年10月14日，不动产权证书号为法库国用（2013）第0223号，土地使用权人为海特曼公司的国有建设用地使用权抵押给兴业银行股份有限公司莆田秀屿支行，抵押金额44090000元，抵押方式为最高额抵押，并办理了他项权利证书，抵押证号法库他项（2014）第0098号。2017年10月24日被（2017）闽执保73号裁定书查封，之后共有11次轮候查封，最远查封期限截止2022年11月12日止。案涉房屋1号物流办公楼17号、18号房及3号物流办公楼6号房均在该地块上。截止到2020年3月18日，该抵押权依然存在。五、案涉工程的有关职能部门书面验收开工、竣工时间与实际开工、竣工时间不符。2018年2月9日，辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书载明：工程名称为中国陶瓷谷商贸物流园1#、2#、3#商业物流，建筑面积分别为2560㎡、1600㎡、1758㎡，建设单位为海特曼公司，施工单位为辽宁金帝路桥建设有限公司，开工时间为2016年5月20日，竣工验收时间为2016年7月20日。结合城乡市政公司提交的《产品质量监督检验收费收据》《建筑工程质量检测合同》和海特曼公司的陈述，本院认定案涉工程的实际开工、竣工时间为合同约定的时间，即2014年8月12日和2014年11月30日。六、城乡市政公司除提交三份加盖有“海特曼公司”印章的“3-6口福”电费收据和两张照片外，未提交其他证据证明对案涉房屋的占有。城乡市政公司自认已将两处房屋又抵债给他人，亦未提交证据证明。2020年4月9日，海特曼公司出具证明：其公司1号-3号物流办公楼为辽宁金帝路桥建设有限公司建设的，后把坐落于法库经济开发区法库国用（2013）第0223号土地上的1号物流办公楼17号房、18号房及3号物流办公楼6号房这三个门市作为工程款抵给辽宁金帝路桥建设有限公司。原审法院认为，本案争议的焦点问题是：城乡市政公司对案涉异议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。从上述司法解释的规定来看，无论是普通房屋的买卖还是出售人为房地产开发企业的商品房买卖，考量买受人是否享有足以排除执行的权利时，首先要审查双方之间是否签订了合法有效的书面买卖合同。本案中，城乡市政公司海特曼公司于2014年8月10日签订了《建设工程施工合同》，在该合同中约定了以房抵工程款20%的条款。城乡市政公司实质为以物抵债关系中的债权人，海特曼公司则是债务人，以房抵债行为其真实目的是为了消灭债权，而不是取得物权，以房抵债协议不能视为双方签订了房屋买卖合同，即使按照九民会精神，也是参照买卖关系来处理执行异议案件，也不是等同于一般意义上的存在消费者的商品房买卖合同。城乡市政公司与海特曼公司在合同中约定“保修金为结算总价款的5%（保修金为414,260.00元，作为购房价款的一部分，在保修期限届满时办理购房手续），保修金期限为国家规定年限，保修期满，扣除发包人代付保修费后一次性无息退还。甲方扣除以上款项后，如余额不按时（2015年5月31日前）支付，甲方按未付余款的总额用房产作为抵付（房价按3000元/㎡）”，现有证据不能证明已经全部折抵房款完毕，也没有证据证明双方在保修期届满时办理了购房手续。关于已支付的价款问题。城乡市政公司与海特曼公司称涉案房屋单价每平方米4000元，面积410㎡，总价1657040元，城乡市政公司以抵顶工程款的形式支付了房屋价格，但其为以房抵债关系的当事人，其自述的证明效力较低，且关系姜波的合法利益，因此仅凭其之间目前所提交的证据法院无法对此进行认定。在执行异议之诉案件中，以房抵顶的工程款不能等同于实际支付的购房款。此外，关于是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产，城乡市政公司提交的电费凭证均系海特曼公司出具，且付款人并非城乡市政公司。基于上述的分析，其证明效力较低，仅凭此证法院无法认定案涉房屋已经被城乡市政公司合法占有。另城乡市政公司自认已经将两套房抵顶给他人，如果属实，应该由最终接受房屋的权利人来主张权利，在法院释明该问题后，城乡市政公司没有明确自己的主张。如果不属实，城乡市政公司没有提交对该两套房屋已经合法占有的证据，该院不能够确认城乡市政公司已经合法占有案涉房屋。对于没有办理房屋产权证的责任，城乡市政公司称系并非其自身原因造成，但根据该院咨询，在法库县建设用地使用权抵押状态下不影响办理地上建筑物的预告登记，在不能够办理所有权变更登记的情况下，不进行预告登记的行为属于怠于行使权利。该院在庭审中向当事人释明后，城乡市政公司及海特曼公司均未提供相关证据证明案涉房产系非自身原因无法办理预告登记手续，应该承担怠于行使权利的后果。二、城乡市政公司对案涉异议房屋是否享有建设工程价款优先受偿权的问题。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”。据此，市政工程公司系海特曼公司开发的“中国陶瓷谷商贸物流园”的承包人，享有可以就建设工程价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿的权利。又根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条的规定：建设工程承包人行使优先权的期限为6个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。且根据最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条的规定：“当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。”本案的案涉工程竣工验收时间为2016年7月20日，故城乡市政公司于2020年6月1日提出执行异议时主张建设工程价款优先受偿已超过法律规定的6个月的期间，故其要求案涉工程优先受偿的主张，不应得到支持。即使城乡市政公司享有建设工程价款优先受偿权，这种优先受偿的请求权也不能对抗人民法院的强制执行，但是可以在工程折价或者拍卖的价款中优先受偿。因此，城乡市政公司主张对案涉异议房屋享有建设工程价款优先受偿权来对抗人民法院的强制执行，缺乏事实及法律依据，该院不予支持。三、城乡市政公司对案涉异议房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条的规定，人民法院审理案外人执行异议之诉案件，应当审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，且案外人应当对此承担举证证明责任。在该院对该案证据的重要性进行释明，并再次给双方举证期限后，城乡市政公司仍然没有提供确实有效的证据来证明案涉房屋已经交付并已经由其合法占有，由于负有法定举证责任的城乡市政公司没有充分证据来支持己方的诉请，从而造成待证事实不清，应该承担对己不利的法律后果。而执行异议之诉案件中，能够排除执行的权益，主要包括四类：1.所有权；2.物权期待权；3.特殊的担保物权；4.租赁权和用益物权。城乡市政公司主张其对案涉工程价款享有优先受偿权，优先受偿权本身并不能排除执行。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，城乡市政公司与海特曼公司未依法办理房屋所有权转移登记，不发生物权变动的效力。本案异议房屋登记在海特曼公司名下，海特曼公司系异议房屋的所有权人。城乡市政公司对异议房屋不享有特殊担保物权或租赁权与用益物权，按照城乡市政公司主张的事由，其实际亦包含以就异议房屋享有物权期待权为由要求排除强制执行。本案审查的重点应为，城乡市政公司对异议房屋是否享有物权期待权以及能否排除强制执行。而所谓物权期待权是指登记财产的无过错买受人和商品房的消费者对购买标的虽然不拥有所有权，仅仅享有物的登记请求权或交付请求权，其仍属于债权的范畴，但与一般债权人仅是向相对人的请求权不同，例如保护消费者的生存权等，法律基于特殊的价值取向，赋予其具有排除一般债权、甚至是抵押权执行的效力，此即学理中通说的物权期待权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条、第三十条对于可以排除强制执行的物权期待权作了相应规定，第二十八条为无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条为房屋消费者物权期待权的保护条件，第三十条为预告登记权利人提出案外人异议的审查规则。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。案外人请求排除执行除其异议在形式符合《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条或第三十条中任一规定的情形外，其权利还必须能够排除执行，否则其异议请求不能得到支持。本案中，城乡市政公司与海特曼公司签订了《建设工程施工合同》，并在合同中约定了以20%工程款抵顶案涉房屋价款的内容，本案双方的行为实际属于以物抵债行为。该以物抵债条款的真正目的是消灭城乡市政公司与海特曼公司间的金钱债权，不能认定城乡市政公司基于该合同内容而享有物权期待权。本案所涉房屋并未办理房屋所有权转移登记，以物抵债的行为并未实际完成。城乡市政公司就其承建的海特曼公司的建设工程享有金钱债权，姜波亦对海特曼公司享有债权，双方均为普通金钱债权。故城乡市政公司并不享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。四、案涉房屋未完成所有权变更登记，所有权人仍然为海特曼公司。我国实行物权法定原则，海特曼公司经建造原始取得案涉房屋所有权，如果所有权转移必须办理变更登记手续后，才能取得不动产所有权，否则仅享有依据合同要求相对方履行变更登记义务的请求权。城乡市政公司和海特曼公司并未完成案涉房屋的所有权变更登记，城乡市政公司对案涉房屋不享有所有权，故其要求确权的诉请该院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第二百八十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十二条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条、第二十九条、第三十条，《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条，《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条之规定，判决如下：驳回原告辽宁省城乡市政工程集团有限责任公司的全部诉讼请求。案件受理费19713元，由原告辽宁省城乡市政工程集团有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人均没有提供新证据。各方当事人对原审法院认定的事实没有异议，本院对此予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案原审法院审理期间，城乡市政公司提供了与海特曼公司签订的GF-1999-0201《建设工程施工合同》，约定开工日期为2014年8月12日，竣工日期为2014年11月30日，约定工程地点为法库县经济开发区中国陶瓷谷商贸物流园。双方在工程款支付中约定：按双方认可的合同造价分阶段支付，其中合同价款的20%即1657040元由于购以买海特曼公司开发的商品房款（单价按4000元/平方米，1#楼北侧三套商品房，面积约计410平方米，以最终办理购房手续面积为准）。该合同签订后，城乡市政公司进行了施工。合同约定的工程已于2016年7月20日验收。故用三套商品房抵顶工程款系城乡市政公司与海特曼公司在签订《建设工程施工合同》之时就已经约定，发生在法库县人民法院2019年11月11日查封之前，且城乡市政公司在原审法院审理过程中提供了三张电费收据，证明实际占有该案涉房产。关于案涉房屋的过户问题，该案涉房屋系海特曼公司自建房屋，仅有建设用地使用权证，无任何房产开发的手续，且案涉房屋上的土地已抵押给兴业银行股份有限公司莆田秀屿支行，抵押金额44090000元，抵押方式为最高额抵押，并办理了他项权利证书，抵押证号法库他项（2014）第0098号。故案涉房屋客观上不具备办理产权转移手续的条件。综上，上诉人提出的上诉主张部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（二）项的规定，判决如下：一、撤销辽宁省法库县人民法院（2020）辽0124民初1463号民事判决；二、不得执行法库县经济技术开发区国用（2013）第0223号土地上的1号物流办公楼17号、18号房及3号物流办公楼6号房；三、驳回各方当事人的其他诉讼请求。一、二审案件受理费共计39426元，均由被上诉人姜波负担。本判决为终审判决。审判长 赵 智审判员 谢 宏审判员 吕长辉二〇二〇年十一月二十七日法官助理刘冰青书记员路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。