广东省广州市从化区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0117民初3712号原告：罗文锋，男，1968年7月8日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。被告：胡永红，女，1966年10月25日出生，汉族，住广东省广州市从化区，委托诉讼代理人：蔡国槐，男，1966年12月28日出生，汉族，住广东省广州市从化区，系胡永红丈夫。被告：刘海辉，男，1982年7月7日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告罗文锋与被告胡永红、刘海辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月24日立案受理后，依法由审判员王硕适用简易程序于2020年9月7日公开开庭进行了审理，原告罗文锋的委托诉讼代理人刘婉敏，被告胡永红及其委托诉讼代理人蔡国槐均到庭参加诉讼。依原告申请，本院依法追加刘海辉为本案共同被告，并于2020年10月28日再次公开开庭进行了审理，原告罗文锋的委托诉讼代理人刘婉敏，被告胡永红及其委托诉讼代理人蔡国槐、被告刘海辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗文锋向本院提出诉讼请求:1、判令被告立即将广州市从化区太平镇××国道西边神岗河堤边三层楼房首层铺位左起第九间铺位（广从北路119号）腾空，将铺位返还给原告；2、判令被告支付2020年1月起至返还上述铺位给原告止的租金（按3000元/月，暂计算至2020年5月为15000元，滞纳金每日10%为45000元）；3、判令被告向原告支付2020年4月1日至8月31日止的涉案店铺的电费867.11元；4、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审时，原告撤回上述第一项诉讼请求，并变更诉讼请求为：1、判令两被告支付2020年1月1日起至2020年9月10日止的租金25000元（按3000元/月计算）及支付滞纳金（以未付租金为基数，按照每日10%计算，从逾期之日起计算至清偿之日止）；2、判令两被告向原告支付2020年4月1日至8月31日止的涉案店铺的电费1295.73元；3、本案诉讼费用由被告承担。第二次庭审后，原告再次明确第二项诉讼请求为：两被告向原告支付2020年8月1日至9月10日的电费297.32元。事实和理由：原被告于2017年3月25日签订《租赁协议》，约定：原告将位于广州市从化区太平镇××国道西边神岗河堤边三层楼房首层铺位左起第九间铺位（广从北路119号）出租给被告使用，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止，每月租金1500元，按月交纳，当月租金在15日前交清，逾期每日加收10%的滞纳金，协议还约定相关违约责任等。2019年1月1日后，如大部分铺位升租金，原告保留升租金的权利，现周边铺位租金已升至4000元左右。在租赁过程中，被告经常无故拖延当月租金，致使原告的合法权益受损，且被告在未经原告同意的情况下将上述铺位转租给他人，故在协议约定的租赁期届满后，原告明确表示不再将上述铺位出租给被告使用，但被告一直不予理睬，以各种理由拒绝将上述铺位返还给原告，继续强行占有使用至今，且拒绝支付自2020年1月起至今的租金，已严重侵害了原告对上述铺位的支配权。被告胡永红辩称,我方不同意原告的全部诉讼请求。首先，我方并非适格被告，我方并非实际承租人，原告诉请的2020年1月至今的租金及滞纳金与我方无关。原被告的租赁合同已于2019年12月31日到期，我方自2020年1月起至今再无使用过案涉商铺，案涉商铺的实际使用人是刘海辉，三方曾达成口头协议，原告同意我方将店铺转给刘海辉经营，租金由刘海辉直接交给原告，且2019年6月、7月、8月的租金都是由刘海辉微信转账给原告的，原告与刘海辉之间已经形成了实际的租赁合同关系。其次，原告主张每月3000元的要求支付租金无合同和事实依据，且店铺不是原告实际使用，不应向原告支付租金和滞纳金。被告刘海辉辩称，我方不同意作为本案被告，也不同意以3000元/月的标准支付租金给原告，原告主张的电费我方也认为不合理，我已经交纳了2020年1月至7月的电费。我方与胡永红沟通要使用涉案商铺试营业，结果合同还没有签订就要求我方搬离，我方在承租的时候也是清楚胡永红是承租涉案房屋的。一直以来都是罗文锋自己过来收房租的，但是罗文锋一直没有过来我方就一直没有缴纳房租。就算要缴纳房租我方也是要交给胡永红的。经审理查明：罗文锋与胡永红于2017年3月25日签订《租赁协议》，约定：“罗文锋为甲方，胡永红为乙方，乙方租用甲方太平镇神岗市场南侧流溪河边三层楼北起第九间铺面使用，租赁期限：自2017年1月1日至2019年12月31日。租金和押金的交纳：2017年1月1日至2019年12月31日铺面每月租金1500元，按月交纳，乙方必须在当月15日前交清当月租金，逾期不交每日加收10%的滞纳金。双方签订租赁合同后，乙方向甲方交纳抵押金1500元，期满后乙方如无违约即退还给乙方。违约责任：1、在合同期内，任何一方无故终止或不履行合同条款，所造成的一切经济损失，均由违约方向守约方赔偿…7、2019年1月1日后，如大部分铺位升租金，甲方保留升租的权利。”以上由双方签名按印。案涉商铺自2019年9月起，由胡永红转租给刘海辉使用，并由刘海辉直接向罗文锋支付租金。刘海辉通过微信转账按月支付了2019年6月至12月期间的租金，但2020年1月至今未向罗文锋支付任何费用，仅通过微信支付了2020年1月至7月期间的电费。刘海辉曾于2020年9月6日和9月8日两次向罗文锋微信支付2020年1月至8月的租金，但罗文锋并未收取。另查，原告与两被告已于2020年9月10日完成腾退并交接案涉商铺的手续。刘海辉已经缴纳了2020年4月至7月期间的电费，但尚未缴纳2020年8月的电费248.1元和9月1日至10日期间的电费49.22元。再查，罗文锋（乙方）与从化市太平镇经济发展办公室（甲方）于2006年5月13日签订《协议书》，约定：“甲方将位于太平镇××国道西边神岗河堤边三层楼房首层铺位左起第八间、九间及前后空地转让给乙方，转让价格为每间40000元，乙方在协议签订之日一次性将款项付清给甲方，转让后房屋所有产权及其前后空地归乙方所有。”以上有双方签名盖章确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷,本案的争议焦点为：1、原告能否向两被告主张合同到期后的租金及利息。2、如何认定租金、利息以及其他费用。关于胡永红的责任问题。罗文锋与胡永红于2017年3月25日签订《租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力。《租赁协议》约定2019年12月31日合同到期，到期后承租人胡永红应在2020年1月1日交还案涉商铺，但胡永红并未履行该项义务，直至2020年9月10日才腾退并交还案涉商铺，其应承担该期间因房屋占用造成罗文锋损失的费用，原告主张2020年1月至9月10日期间的租金实际应为房屋占用费。胡永红辩称其于2019年9月已经将房屋转租给了刘海辉，后续也都是刘海辉实际占有使用案涉房屋，其不应承担房屋占用费，本院认为，首先，原告与胡永红签订的租赁协议，并将案涉商铺交给胡永红使用，其为租赁合同相对方，原告以此为由向胡永红主张房屋占用费符合合同约定；其次，胡永红将案涉商铺转租给刘海辉使用，转租期不应超过其与原告约定的租赁时间，超过部分无效，即使案涉商铺不为其使用，在合同到期后，胡永红也应当要求次承租人腾空房屋，以便向原告交还房屋，但胡永红未提交证据证明其履行了上述义务，故本院对胡永红的抗辩不予采信。合同到期后，胡永红未履行交还房屋的义务，直至2020年9月10日才交还原告，且该期间胡永红未向原告支付任何费用，已构成违约，应当赔偿房屋占用期间的损失，故原告主张胡永红承担2020年1月至9月10日期间的房屋占用费及利息于法有据，本院予以支持。关于刘海辉的责任问题。刘海辉辩称其并非合同相对方，不应由其向原告支付房屋占用费及利息。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”刘海辉作为次承租人，虽然并非与原告达成租赁协议的合同相对方，但其实际占有权属罗文锋的房屋，且其承租后一直由刘海辉本人直接向原告支付租金，庭审中，刘海辉也自认知晓案涉房屋是胡永红承租于罗文锋的，但租赁协议到期后，其迟迟不向胡永红和罗文锋交还房屋，也不向罗文锋支付继续占用房屋的费用，故原告主张刘海辉对胡永红支付2020年1月至9月10日期间的房屋占用费及利息的债务承担连带清偿责任于法有据，本院予以支持。关于房屋占用费及利息的计算标准问题。罗文锋与胡永红签订的《租赁协议》并未约定房屋占用费，故本院依法参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”的规定，以合同约定的月租金1500元为标准计算房屋占用费，原告主张按照3000元/月的标准计付于法无据，本院不予支持，本院确认2020年1月至8月的房屋占用费为1500元/月，9月1日至9月10日的房屋占用费为500元（1500元/30天×10天）。关于利息，原告主张按照合同约定的滞纳金计算标准即按每日10%的标准，自当月16日起计算每月房屋占用费的利息，本院认为，该约定过高，应当予以调整，依据公平原则，本院酌情参考《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条中关于逾期付款违约金的规定，依法调整为按照全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款报价利率上浮50%计算利息。另刘海辉曾于2020年9月6日通过微信方式向原告支付2020年1月至8月期间的房屋占用费，但原告拒绝接收，后又于2020年9月8日再次支付上述费用，原告仍未接收，刘海辉已经向原告履行了支付义务，但原告拒不接受，故2020年9月8日之后的损失应由原告自行负担。综上，本院确认两被告应向原告支付2020年1月1日至2020年9月10日的房屋占用费12500元及2020年1月至2020年8月的利息（2020年1月的利息自2020年1月16日起算；2020年2月的利息自2020年2月16日起算；2020年3月的利息自2020年3月16日起算；2020年4月的利息自2020年4月16日起算；2020年5月的利息自2020年5月16日起算；2020年6月的利息自2020年6月16日起算；2020年7月的利息自2020年7月16日起算；2020年8月的利息自2020年8月16日起算；以上每一期利息均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至2020年9月8日止）。关于电费。刘海辉提交了微信支付记录，证实其已履行了2020年1月至7月的电费交付义务，但刘海辉未支付2020年8月1日至2020年9月10日的电费，刘海辉作为案涉商铺的实际使用人，应当支付上述时间内的电费。罗文锋虽然在第二次庭审时未一并提出支付2020年9月的电费，但庭后又提出要求支付2020年9月的电费，为一次性解决双方纠纷，本院对原告的该部分请求一并进行审查，结合电费的具体费用及刘海辉提交的电费清单，原告主张案涉房屋在2020年9月10日腾退后未再出租亦未产生电费的可能性较大，本院对此予以认可。综上，刘海辉应当支付2020年8月1日至2020年9月10日的电费共计297.32元（248.1元+49.22元）。关于押金的问题。庭审中，原告明确表明被告付清房屋占用费及利息后再退还押金，是对其民事权利的自由处分，本院对此予以准许。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡永红自本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗文锋支付2020年1月至2020年8月的房屋占用费12000元及利息（其中，2020年1月的利息自2020年1月16日起算；2020年2月的利息自2020年2月16日起算；2020年3月的利息自2020年3月16日起算；2020年4月的利息自2020年4月16日起算；2020年5月的利息自2020年5月16日起算；2020年6月的利息自2020年6月16日起算；2020年7月的利息自2020年7月16日起算；2020年8月的利息自2020年8月16日起算；以上每一期利息均以1500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计至2020年9月8日止）。二、被告胡永红自本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗文锋支付2020年9月1日至9月10日的房屋占用费500元；三、被告刘海辉对本判决第一项、第二项确定的被告胡永红的债务向原告罗文锋承担连带清偿责任；四、被告刘海辉自本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗文锋支付2020年8月1日至2020年9月10日的电费297.32元；五、驳回原告罗文锋的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费675元（原告已预交），由被告胡永红、刘海辉负担150元，由原告罗文锋负担525元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状起七日内，按规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  王硕二〇二〇年十一月二十日法官助理龙艳书记员何靖文