江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终2840号上诉人（原审被告）：江苏禧润奥丽特置业有限公司，住所地淮安市淮阴区珠江路北侧、新长铁路南侧。法定代表人：芮声福，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙开建，江苏淮海潮律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雨，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁翠荣，女，1982年2月2日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：王海盟，江苏铭彦律师事务所律师。上诉人江苏禧润奥丽特置业有限公司（以下至判决主文前简称禧润公司）因与被上诉人丁翠荣商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3247号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。禧润公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审认定合同中逾期办证违约条款无效无法律依据。涉案合同未约定逾期办证的解除条款，被上诉人不能以此为由解除合同。2.上诉人已经如约交付房屋，不存在逾期交付情形。3.被上诉人购买本案房屋目的在于投资，被上诉人也取得租金，不存在合同目的无法实现。4.涉案房屋2018年10月31日已经验收合格，符合办证条件，被上诉人缴纳维修基金后就可以办证，不存在无法办证情形，根据省高院判决裁判观点，在难以确定是否无法办证的情况下，不应解除合同。且逾期办证解除合同理由为被上诉人一审庭审临时增加，起诉状中并未提及。丁翠荣辩称，1.合同条款的效力为法院依职权审查范围，一审认定双方合同第十五条是无效条款理由充分。2.涉案房屋至今没有办理产权证是不需要证明的事实，上诉人一直强调其可以办理产权证，但未能提供证据证明。3.一审判决对于被上诉人解除合同请求予以支持，被上诉人虽未上诉，但对于交付房屋事实持有异议，上诉人与案涉楼盘的管理方存在利害关系，双方签订的房屋交接手续不能作为认定房屋交付的证据。4.一审中被上诉人未对诉请进行变更，只对事实及理由进行补充，被上诉人一审增加诉讼理由并不违反法定程序。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审维持原判。丁翠荣向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商品房买卖合同》，禧润公司返还丁翠荣购房款196602元并支付违约金；2.诉讼费由禧润公司负担。一审法院经审理确认以下事实：2014年7月23日，双方签订《商品房买卖合同》一份，约定丁翠荣购买禧润公司开发的淮阴区环球轻纺博览城商业一期B1区11677号商业用房，总金额196602元。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。第九条，出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十五条，关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90个日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起（以下空白）日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的（以下空白）%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。3.如因买受人的原因，导致出卖人未能按期向房屋所在地的产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担，出卖人不承担责任。2014年7月29日，丁翠荣向禧润公司缴纳了购房款196602元，禧润公司向丁翠荣开具了发票。2014年7月29日，丁翠荣（甲方）与大宁百货（乙方）签订《物业委托经营管理合同》，该合同第七条第1款约定，为了保障全体业主的共同利益，甲乙双方同意该物业的交付按如下方式进行：甲方委托乙方办理该物业交付手续，包括房屋的交接、验收等。2015年5月13日，淮安环球轻纺博览城B1区四层主体分部工程经设计、建设、施工、监理单位四方验收合格。2018年10月31日，淮安环球轻纺博览城B1区经建设、建立、施工、设计、勘察单位五方竣工验收合格。2015年12月20日、12月23日大宁百货与禧润公司相互发函通知办理涉案房屋的交接手续。另查明，2018年1月、2019年1月丁翠荣收到大宁百货支付的两笔租金各14551元。一审法院归纳本案的争议焦点为：1.禧润公司是否按约将涉案房屋交付于丁翠荣；2.丁翠荣是否有权解除合同及禧润公司行使合同解除权有无超出除斥期间。一审法院认为，关于争议焦点1，根据双方《商品房买卖合同》约定，禧润公司应当于2015年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。如果逾期超过60日，买受人有权解除合同。禧润公司主张已经由大宁百货代为接收房屋，视为已经向丁翠荣交付房屋。一审法院认为，丁翠荣与大宁百货签订的协议约定委托大宁百货代为办理物业交付手续，禧润公司与大宁百货于2015年12月20日、23日相互发函通知办理交接手续，结合丁翠荣已实际收取了租金的事实，可以认定禧润公司已经向大宁百货交付房屋，视为向丁翠荣交付了房屋。涉案房屋经四方验收合格时间虽然晚于合同约定的交付时间，但未超过约定时间60日，故丁翠荣据此请求解除房屋买卖合同于法无据。关于争议焦点2，丁翠荣还主张至今未办理房屋产权证,其有权解除合同。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案中，禧润公司陈述于2015年12月23日开始办理交付手续，但至今涉案房屋仍未办理产权登记，双方签订的《商品房买卖合同》虽然约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意不按退房处理，因涉案《商品房买卖合同》系禧润公司提供的格式合同，该合同条款排除了购房人因合同目的不能实现等法律规定的合同解除权，应为无效条款。且即使该条款有效，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。上述条款属于限制买受人权利的条款，在无证据证明对买受人进行提示和说明的情况下，该条款不生效，丁翠荣未能按时取得房屋权属证书，其有权解除合同。关于丁翠荣行使合同解除权有无超过除斥期间，禧润公司主张行使解除权的期间为一年。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期间，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。因法律并未对因逾期办理产权证行使合同解除权的期间作出规定，双方亦无对行使期间作出约定，且不存在催告后在合理期限内不行使的问题，故不存在解除权消灭的情形。且房屋产权证书因禧润公司原因未能办理的违约行为一直在持续，故丁翠荣现要求解除合同，并不存在超出除斥期间的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故对于丁翠荣要求返还购房款的诉讼请求，依法予以支持。对于违约金，丁翠荣要求调整，一审法院认为，双方约定的合同解除违约金明显低于实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，应当予以适当调整，故一审法院对丁翠荣违约金的诉讼请求依法亦予以支持。本案经调解未果。一审法院判决：一、解除丁翠荣与禧润公司之间签订的《商品房买卖合同》；二、禧润公司于判决生效后十日内退还丁翠荣已付购房款196602元及违约金（以196602元为基数，从2014年7月29日至2019年8月19日按照年利率6%计算；从2019年8月20日起至实际给付之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4232元，减半收取2116元，由禧润公司负担。二审中，上诉人提供如下证据：1.江苏省高院（2019）苏民申1696号民事裁定书，该裁定书裁判内容与本案类型相似，该裁定书认为如果办理房屋产权证只是存在障碍并非无法办理情况下，不能解除合同。2.淮安市淮阴区审批中心提供的收件单，证明涉案房屋可以随时办理产权证。3.被上诉人不动产初始登记证明单，证明涉案房屋已经符合办证条件，合同目的可以实现。被上诉人发表如下质证意见：对证据1真实性无异议，但是与本案无关联性，从该裁定书内容看与本案也没有相似之处，对于本案无参考意义。对证据2、3真实性请求法院查明，但是即使是真实的，可以证明上诉人在2020年9月才开始为案涉楼盘办理产权证，至今仍未办理成功，与合同约定的办证时间已经相差四年多，被上诉人有权依据法律规定解除合同。本院认证意见：对证据1真实性予以确认。证据2、3经本院核实，淮安市自然资源和规划局不动产登记中心对此予以确认，故本院对该证据真实性亦予以确认。二审中，本院依职权至淮安市自然资源和规划局不动产登记中心就涉案办证事实进行调查并形成调查笔录一份，该中心称上诉人二审提供的不动产初始登记证明单就是大证原件，涉案房屋购房者已经可以办理产权证，购房者需携带身份证、结婚证等身份证明材料以及开发商提供的不动产登记申请书、委托书等就可以办理产权证。该中心是于2020年9月22日受理的上诉人办证事宜。上诉人对本院调查笔录的质证意见为：对调查笔录真实性、合法性、关联性均无异议，可以证明涉案房屋已经可以办理产权证。被上诉人对本院调查笔录的质证意见为：对调查笔录真实性无异议，可以反映因上诉人原因导致直至2020年9月22日才为涉案房屋办理大证，已经超过了合同约定的办证时间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，被上诉人仍有权解除合同。本院经审理确认一审法院查明的事实。二审另查明，二审中被上诉人明确其解除合同的依据为：1.《商品房买卖合同》第八、九条约定，上诉人没有按照约定向被上诉人交付房屋，被上诉人有权解除合同。2.《商品房买卖合同》第十五条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，上诉人没有在约定期限内为被上诉人办理房屋产权证，至今逾期办理已经超过五年。本院认为，第一，关于涉案《商品房买卖合同》第十五条的效力问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条的规定，商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记的，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持，而涉案《商品房买卖合同》第十五条约定在因开发商原因逾期办证的情况下，购房者仅享有主张逾期办证违约金的权利，剥夺了被上诉人在因开发商原因逾期办证情况下的合同解除权，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，该条中关于购房者仅能主张逾期办证违约金的部分应为无效。第二，对于涉案合同应否解除。首先，对于被上诉人能否以逾期交房为由解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方可以请求解除合同。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。根据上述司法解释规定，被上诉人在逾期交房情况下的合同解除权应受除斥期间的限制，涉案《商品房买卖合同》中明确约定交房时间为2015年12月31日，逾期超过60日后，买受人有权解除合同，而被上诉人迟至2020年才提起诉讼请求解除涉案合同，明显超过了一年除斥期间。其次，对于被上诉人能否以逾期办证为由解除合同。从《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定的法理基础来看，该合同解除情形应属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项法定解除情形，即当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使实现合同目不能实现的情况下，守约方依法享有法定解除权。而本案中上诉人虽然存在一定的迟延履行情形，但根据二审举证情况来看，涉案房屋的产权证已经能够办理，同时被上诉人也根据售后返租协议于2018年1月、2019年1月收到大宁百货支付的两笔租金各14551元，并不存在合同目的无法实现的情形，故现被上诉人要求解除合同并无事实及法律依据。对于被上诉人的逾期交房、逾期办证损失，被上诉人可以另案主张。综上所述，因二审出现新证据，上诉人的上诉请求成立，本院予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3247号民事判决；二、驳回丁翠荣的诉讼请求。一审案件受理费案件受理费4232元，减半收取2116元，由被上诉人丁翠荣负担。二审案件受理费4232元，由上诉人江苏禧润奥丽特置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 李玲审 判 员 王伟审 判 员 王纯二〇二〇年十一月十日法官助理 缪珵书 记 员 张琦