广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初836号原告：清远市合创泰富房地产开发有限公司，住所：清远市清新区**********************。统一社会信用代码：914***********626P。法定代表人：殷冀，总经理。委托诉讼代理人：李军，是广东海际明律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈卫良，是广东海际明律师事务所实习律师。被告：李婧，女，汉族，1995年10月21日出生，身份证住址：湖南省耒阳市*************，公民身份号码：430************068.被告：杨顺钦，男，汉族，1989年2月8日出生，身份证住址：四川省巴中市巴州区***************，公民身份号码：513************277原告清远市合创泰富房地产开发有限公司（下称合创公司）诉被告李婧、杨顺钦房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月13日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告合创公司的委托诉讼代理人李军、陈卫良到庭参加诉讼，被告李婧、杨顺钦经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合创公司向本院提出的诉讼请求：1、解除原告与被告签订的位于清远市清新区********************的《商品房买卖合同》（预售，合同编号：201**********880），被告立即协助原告办理注销该地址的合同网签及备案，涂销预告登记及预告抵押登记，并由被告承担解除合同产生的费用；2、判令被告向原告支付代垫款737662.52元，由原告直接从被告已付房款中进行抵扣；3、被告向原告支付违约金322600.5元，由原告直接从被告已付房款中进行抵扣；4、被告承担本案的律师费5000元、担保服务费1500元、保全费4131.13元，并由原告直接从被告已付房款中进行抵扣；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2018年8月22日签订《商品房买卖合同》(预售)，约定由被告购买原告位于清远市清新区*********************产，购房总价款为1075335元，付款方式为被告支付购房首期款430335元，余下645000元办理银行按揭手续，由银行支付给原告。支付首期款后被告向中国银行股份有限公司广东自贸区南沙分行(以下简称中行南沙分行)按揭贷款645000元，原告作为保证人承担阶段性连带保证责任至办妥房产证及他项权利证止。后因被告出现连续逾期未还按揭贷款，中行南沙分行申请仲裁至广州仲裁委，2020年2月17日，广州仲裁委作为仲裁裁决书，裁决解除中行南沙分行与被告签订的《个人一手住房贷款合同》，并归还借款本金、律师费、仲裁费、利息等，由原告承担连带清偿责任。因被告一直未履行仲裁裁决义务，原告于2020年4月13日代被告向银行支付737662.52元。根据《商品房买卖合同》附件四第5条约定，被告出现未能按时履行房屋贷款合同情况时，原告有权单方解除与买受人签订的合同，并要求被告承担违约责任。另外，被告李婧与被告杨顺钦于2017年10月26日登记结婚，本案的债务发生在两被告婚姻关系存续期间，被告杨顺钦应对本案金钱债务承担连带清偿责任。原告合创公司围绕诉讼请求提交的证据：1.《商品房买卖合同》及其补充协议，编号201**********880，拟证明被告向原告购买了涉案物业，并签订了买卖合同，合同约定被告出现未能按时履行房屋贷款合同情况时，原告有权单方解除与买受人签订的合同，并向被告主张房屋总价款30%作为违约金；2.仲裁申请书及证据目录，拟证明被告因未能按时还款而被第三人贷款银行申请仲裁，原告被主张承担连带清偿责任；3.不动产登记资料查询结果证明，拟证明涉案房屋的产权，登记在原告名下，仅是预告登记在被告名下。4.广东省清远市商品房预售许可证，拟证明涉案物业所在的楼盘已经办理了商品房预售许可证；5.裁决书、裁决书送达证明，拟证明2020年2月17日，中国广州仲裁委员会（2019）穗仲案字第10039号案裁决：被告李婧应向案外人中国银行偿还借款本金641630.54元及利息、罚息等，原告对李婧的债务承担连带清偿责任。该裁决已经发生法律效力；6.不动产登记证明，拟证明由清远市国土资源局出具的《不动产登记证明》显示：涉案物业于2018年10月19日办理了“被告登记”，所关联的预告不动产权证明号：粤（2018）清远市不动产证明第5017234号；2018年11月19日，办理“抵押权预告登记”，权利人为中国银行股份有限公司广东自贸试验区南沙分行，义务人为李婧，登记字号：粤（2018）清远市不动产证明第5019945号；7.关于清远市合创泰富房地产开发有限公司履行李婧不良贷款连带清偿责任的债权数额确认函，拟证明2020年3月16日，案外人中国银行发函要求原告承担保证责任，应付款总金额为737662.52元；8.关于向中国银行履行（2019）穗仲案字第10039号裁决的通知函、EMS快递单、快递封、截图，拟证明因被告一直联系不上，原告于2020年3月20日向被告的户籍地址、通讯地址发函，督促其履行生效判决，但函件一直被拒收或因无人认领而退回。9.工行网上银行电子回单（补打），拟证明2020年4月13日，原告代被告向案外人中国银行偿还了737662.52元；10.诉讼保全责任保险保险单及附件、广东增值税电子普通发票，拟证明因被告违约，原告为维护合法权益，提起财产保全，并向保险公司投保，导致产生保费1500元，该费用属于原告办理案件支出的合理费用，应由被告承担；11.民事裁定书，拟证明因被告违约，原告为维护合法权益，提起财产保全，导致产生财产保全费4131.13元，该费用属于原告办理案件支出的合理费用，应由被告承担；12.委托代理合同、广东增值税普通发票，拟证明因被告违约，原告聘请律师维护合法权益导致产生律师服务费，该费用属于原告办理案件支出的合理费用，应由被告承担；13.代偿证明，拟证明案外人中国银行确认已收到原告代被告偿还的款项，共计737662.52元。14.结婚证，拟证明被告李婧与杨顺钦与2017年11月26日登记结婚，本案债务形成于其婚姻关系存续期间，应属于夫妻共同债务。被告李婧、杨顺钦均没有答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，本院认定事实如下：2018年8月22日，李婧作为买受人与出卖人合创公司签订《商品房买卖合同》（预售），合同编号为201**********880，约定李婧购买合创公司开发的位于清远市清新区**********************屋，总价款1075335元。第七条约定，付款方式及期限：买受人应当于2018年8月17日前支付首期房价款430335元，占全部房价款的40%。余款645000元向预售款监管银行（贷款机构）申请贷款支付。第八条约定，买受人未按照本合同及附件四约定时间付款的，双方一致同意，每逾期一日，按应付未付购房款的万分之二标准向出卖人支付违约金。逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同，并将该商品房另行出售，同时买受人应以该商品房总价款的30%向出卖人支付违约金。其他具体约定详见本合同附件四。合同附件四第5点约定，出卖人因承担连带保证责任代买受人偿还贷款本息、罚息、支付银行其他费用的，买受人应向出卖人支付上述款项总额的30%作为违约金，出卖人因此产生相关损失的（包括但不限于律师费等），买受人还应赔偿出卖人的所有损失；出卖人代偿的所有款项、解除合同发生的各项费用、买受人应承担的违约金、其他应付未付款项（如物业管理费等），买受人同意出卖人在买受人已付购房款中直接扣除。该合同于2018年9月19日在清远市住房和城乡建设管理局办理商品房预售登记备案。合同签订后，李婧依约向合创公司支付首期购房款430335元。2018年10月26日，中行南沙分行（贷款人）与被告李婧（借款人、抵押人）、原告合创公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》，约定李婧向中行南沙分行借款645000元，借款用途为购房，借款期限30年，李婧未按期归还借款本息即构成违约，中行南沙分行有权解除合同，合创公司为本合同的约定承担连带保证责任。合同签订后，中行南沙分行向李婧发放贷款645000元，分360期归还，并将案涉房屋办理了抵押预告登记。2019年7月29日，因李婧自2019年6月2日起逾期还款，截至2020年1月2日，李婧尚欠本金641630.54元，利息22669.39元，罚息116.32元，应收利息罚息576.93元，中行南沙分行向中国广州仲裁委员会申请仲裁，请求：一、裁决解除中行南沙分行与李婧签订的《个人一手住房贷款合同》；二、裁决李婧偿还借款本金642281.32元及利息6529.27元、罚息和应收利息罚息；三、裁决李婧支付律师费34600元；四、裁决保证人合创公司对上述债务承担连带清偿责任。中国广州仲裁委员会经审理，于2020年2月17日作出（2019）穗仲案字第10039号《裁决书》，裁决如下：一、解除中行南沙分行与李婧签订的《个人一手住房贷款合同》；二、裁决李婧向中行南沙分行偿还借款本金641630.54元及利息、罚息和应收利息罚息〔截至2020年1月2日，利息22669.39元，罚息116.32元，应收利息罚息576.93元，合计23362.64元；自2020年1月3日至清偿之日的利息，以正常本金为基数按月利率（中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮25%）计算；应收利息罚息以未按时支付的利息、逾期利息未基数，按逾期月利率（中国人民银行公布的同期贷款基准利率上浮25%后加收50%）计算〕；三、李婧补偿中行南沙分行律师费34600元；四、本案仲裁费22632元，由李婧承担；五、合创公司对以上二、三、四项裁决确定由李婧应付的款项承担连带清偿责任。本裁决为终局裁决，自作出之日起发生法律效力。2020年3月5日，以上仲裁裁决书向中行南沙分行、李婧和合创公司送达成功。2020年4月13日，由于李婧未履行仲裁中的付款义务，合创公司根据裁决书向中行南沙分行履行保证人义务，代李婧清偿借款本金、利息、罚息以及应收利息罚息、律师费、仲裁费共737662.52元。诉讼中，合创公司委托了广东海际明律师事务所李军律师作为诉讼代理人处理本案，支付了律师费5000元。另向本院申请诉讼保全，并申请中国人民财产保险股份有限公司广州市份公司提供担保，为此向该公司支付保险费1500元。另查明，李婧与杨顺钦于2017年10月26日登记结婚。以上事实，有原告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、关于合同的效力。合创公司与李婧签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，合同的内容不违反法律和行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同是否解除及违约责任。《商品房买卖合同（预售）》约定，买受人未按照本合同及附件四约定时间付款的，双方一致同意，逾期超过30日的，出卖人有权单方解除合同。合同附件四第5点约定，出卖人因承担连带保证责任代买受人偿还贷款本息、罚息、支付银行其他费用的，买受人应向出卖人支付上述款项总额的30%作为违约金，出卖人因此产生相关损失的（包括但不限于律师费等），买受人还应赔偿出卖人的所有损失；出卖人代偿的所有款项、解除合同发生的各项费用、买受人应承担的违约金、其他应付未付款项（如物业管理费等），买受人同意出卖人在买受人已付购房款中直接扣除。本案中，李婧因没有按期偿还按揭贷款，被中行南沙分行起诉要求解除借款合同、清偿余下全部银行贷款本息，中国广州仲裁委员会裁决合创公司承担连带保证责任，并代李婧偿还了相应银行贷款本息、律师费、仲裁费共737662.52元。因此，合创公司起诉要求判令解除合同，由被告协助办理注销合同网签、备案手续，涂销预告登记及预告抵押登记，注销案涉房屋在李婧名下的产权登记，支付代垫的贷款本息、仲裁费、中行南沙分行律师费共计737662.52元，合法有据，本院予以支持。另合创公司承担了连带担保责任，李婧应按合创公司代偿金额支付违约金221298.8元（737662.52元×30%）。以上违约金足以弥补合创公司在本案发生的律师费、担保费损失，合创公司另要求赔偿律师费5000元、担保费1500元，依据不足，本院不予支持。合创公司主张按购房总价款30%计算违约金322600.5元，与合同约定不相符，超出部分本院不予支持。因李婧向合创公司支付了购房款1075335元，合创公司主张李婧应付的代垫款、违约金等费用从以上购房款中抵扣，合法有据，本院予以支持。三、关于被告杨顺钦是否承担连带清偿责任。《最高人民法院关于审理涉及债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定：“夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义超出家庭日常生活需要所负的债务，债权人以属于夫妻共同债务为由主张权利的，人民法院不予支持，但债权人能够证明该债务用于夫妻共同生活、共同生产经营或者基于夫妻双方共同意思表示的除外。”虽然李婧与杨顺钦是夫妻关系，但购买房屋并非生活中经常发生，李婧以个人名义在《商品房买卖合同（预售）》上签字确认，超出日常生活需要，合创公司没有提供证据证明是两被告夫妻双方共同意思购买房屋，因此要求杨顺钦对李婧所负本案债务承担连带清偿责任，依据不足，本院不予支持。被告李婧、杨顺钦经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃抗辩和质证的权利，不影响本院依照现有证据依法作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告清远市合创泰富房地产开发有限公司与被告李婧于2018年8月22日签订的编号为201**********880的《商品房买卖合同（预售）》；二、被告李婧于本判决生效后二十日内协助原告清远市合创泰富房地产开发有限公司到房管部门注销上述商品房买卖合同的预告登记和备案登记；三、被告李婧应于本判决生效之日起十日内向原告清远市合创泰富房地产开发有限公司支付代垫款737662.52元；四、被告李婧应于本判决生效之日起十日内向原告清远市合创泰富房地产开发有限公司支付违约金221298.8元；以上第三、四项中李婧应付债务，由原告清远市合创泰富房地产开发有限公司从被告李婧已付的购房款1075335元中进行抵扣；五、驳回原告清远市合创泰富房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费17381.42元、财产保全费4131.13元，合共21512.55元，由原告清远市合创泰富房地产开发有限公司负担2173.95元，由被告李婧负担19338.6元。被告负担部分，由原告清远市合创泰富房地产开发有限公司从被告李婧已付的购房款1075335元中进行抵扣。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  曹凯欣人民陪审员  曾清韶二〇二〇年十一月九日书 记 员  丘楚瑶附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。