广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终5813号上诉人（原审被告）：惠州宝晟投资发展有限公司，地址：惠州市***************。法定代表人：詹某1。委托诉讼代理人：黎健民，男，汉族，1993年5月16日出生，公民身份号码：441************036，住址:广东省惠州市惠城区***********，系该公司员工。被上诉人（原审原告）：龙晓丽，女，汉族，1976年11月7日出生，住址：湖北省广水市**********，公民身份号码：421************020。委托诉讼代理人：刘国涛，系广东邦翰律师事务所律师。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司与被上诉人龙晓丽因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5980号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州宝晟投资发展有限公司上诉请求：1、判令依法撤销惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5980号民事判决书第一项判决；2、请求改判调低逾期交楼的违约金标准，以同地段同等类型房屋的评估月租金每平方米33元至34元左右作为计算标准；3、请求判令一审及二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定“原告从2018年11月16日起计算违约金，与上述3天不可抗力天数无出现重叠部分”错误，“山竹”台风不可抗力的3天应予以扣减。在原审判决中，原审法院认定“因本院支持原告从2018年11月16日起计算违约金，与上述3天不可抗力天数无出现重叠部分，故不再扣减该3天”的说法错误。被上诉人于2018年11月16日才支付完全部房款，故以2018年11月16日为逾期交楼的起算日，是因被上诉人自身原因导致的，其无权主张2018年10月30日至2018年11月15日期间的逾期交房违约金。而上诉人在建设涉案房屋施工过程中遭遇“山竹”台风而停工的3天时间的不可抗力并非被上诉人、上诉人造成没原审法院因不可抗力情形将合同约定的交楼日（2018年10月30日）顺延3天至2018年11月2日，则被上诉人亦无权主张2018年10月30日至2018年11月2日的逾期交房违约金。如此一来，因“山竹”台风不可抗力3天与因被上诉人自身逾期付款的无权主张违约金的期间实际已经重合，故原审法院认定的“原告从2018年11月16日其计算违约金，与上述3天不可抗力天数出现充电部分”明显错误，上诉人所遭遇的不可抗力的停工3天时间应在原审法院已认定的逾期交房46天中再予以扣减。二、原审法院未就双方争议焦点“逾期交楼违约金是否过高”作出认定，进而适用法律错误。1、原审法院认为：“根据合同约定，被告逾期交房的，合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款的万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。”然而，上诉人一审抗辩的重点是逾期交楼违约金约定过高，应参照同地段同等类型房屋的租金水平作为违约金计算标准的意见，并非违约事实提出异议。该问题的争议焦点应为：“逾期交楼违约金约定为日万分之五是否过高？是否应按参照同地段同等类型房屋的租金水平进行调整”。根据《合同法》114条和《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，结合被上诉人的实际损失程度系涉案房屋的租金损失，而上诉人就此委托了惠州市正扬价格事务所有限公司就涉案房屋月租金标准做了客观、科学的评估（即每平方33元至34元），很明显，被上诉人诉求的违约金远超于损失的30%，故在合同约定的违约金计算办法的基础上应予以适当减少。此处审查的重点应是：违约金是否过高？是否能补偿被违约方的损失？而并非合同没有约定违约金标准进而参考租金标准来确定违约金。2、根据《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第6条：“在当前企业经营状况普遍较为困难的情况下，对于违约金数额过分高于违约造成损失的，应当根据合同法规定的诚实信用原则、公平原则，坚持以补偿为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理调整裁量幅度，切实防止以意思自治为由而完全放任当事人约定过高的违约金”及第7条：“人民法院根据合同法第一百一十四条第二款调整过高违约金时，应当根据案件的具体情形，以违约造成的损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等‘一刀切’的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平”的规定可知，目前的司法精神和司法实践中，合同设置违约金条款最本质的意义在于保证合同各方按约定履行，将违约金视作为一种违约救济措施，重点在于补偿守约方的损失，而非对违约方进行惩罚。而本案中，上诉人违约时间较短，不可能造成被上诉人实际损失两三万元，以被上诉人因逾期交付所遭受的实际损失作为补偿标准更符合双方设置违约条款的本质意义。原审法院没有查明被上诉人的损失问题，且被上诉人一审并未能举证除了租金外是否还有其他损失，原审法院以“被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致”为由，机械地处理违约金应按合同约定计算，明显超过了“弥补守约方利益损失”的限度，实际上变相鼓励被上诉人通过诉讼手段取得该财产，有失公平正义。3、涉案楼盘己售645户，因逾期交房与上诉人和解的业主不在少数，大多业主接受的违约金标准一般2-3个月的租金标准，从未有上万元的赔偿，很显然，以逾期交楼期间的月租金为标准的支付违约金是符合大多数人的心理预期的，而原审法院忽略客观事实，径直裁判以日万分之五计算逾期交楼违约金，将会变相鼓励被上诉人通过诉讼手段处理争议，不利于上诉人与业主达成和解，不能起到息诉止诉的裁判指引作用。三、原审法院对暴雨、台风等极端天气是否属于不可抗力事实认定不清。原审法院认定：“被告抗辩2017年存在部分降雨天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对被告主张扣减停工天数不予支持”，然而，原审法院混淆了“暴雨”“特大暴雨”等极端天气与“正常降雨”这两个概念，将“暴雨”“特大暴雨”等极端天气归属为可预见的“正常降雨”天气（事实上，即使是正常降雨天气亦不具有可预见性）。然而，根据《广东省气象灾害防御条例》第二十条、2013年《国务院办公厅关于切实做好汛期灾害防范应对工作的紧急通知》第三部分、2007年建设部《关于加强建设系统防灾减灾工作的意见》第四部分第（十四）条的规定，露天工作的建筑业在暴雨、台风等天气不应当进行作业，由此造成的工期延误符合不可抗力。而结合上诉人一审证据《天气证明》可知，在气象局相关部门认定中，降雨量超过50毫米的即为暴雨，涉案房屋在建设过程中超过16天被认定为暴雨，根据前述规定不应当进行作业，实属不可抗力。其次，上诉人与被上诉人自签订商品房买卖合同至约定交房日期2018年10月30日，该期间房屋所在地发生的众所周知的台风就有“山竹”（2018年9月16日）、“玉兔”（2018年10月30日）等不可抗力天气灾害，原审法院仅仅查清了“山竹”导致上诉人停工时间，对于其他台风对上诉人停工事实未查清。最后，根据《监理工程师通知单》、《工作联系单》，结合惠州气象局出具的《天气证明》显示，上诉人因台风、暴雨等不可抗力导致的停工共计9天，应从逾期交房的时间内予以扣减。综上所述，原审法院认定部分事实不清，适用法律不准确，忽略了将影响案件裁判的有关的事实与情况，为维护上诉人的权益，特向法院提起上诉，望判如所请。被上诉人龙晓丽答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。龙晓丽向一审法院起诉请求：1、请判令被告支付商品房逾期交付的违约金36039.339元。2、本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：双方有争议的事项为第八项，其他事项双方无争议。一、签订房屋买卖合同的时间、地点、方式：2018年10月16日于被告处签订书面的《商品房买卖合同》。二、合同约定的标的、数量、价格：原告向被告购买位于惠州市惠城区*******************号房，总成交金额为1144106元。三、合同约定的付款时间、方式：2018年10月16日前支付首期款344106元，余款80万元向商业银行（贷款机构）申请贷款。四、合同约定的交楼时间、实际的交楼时间：约定2018年10月30日交楼、实际2019年1月1日交楼。五、合同约定的保修范围及期限：地基基础和主体结构保修期限为50天；屋面防水、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；电气管线、给排水管道、设备安装保修期限为2年；装修工程保修期限为2年。六、合同约定的违约金计算方式：合同附件十一补充协议第九条约定，逾期交房不超过365日，自本合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。七、合同价款的支付情况：原告于2018年11月16日才支付完毕所有购房款。八、需要说明的其他事项：2018年9月15日，广东省气象局发布强台风“山竹”气象灾害通知，被告工程受影响时间为3日。被告自行委托惠州市正扬价格事务所有限公司对涉案房屋进行租金评估，评估结果为每平方米租金为33元至34元左右。被告辩称原告2018年11月16日才支付完毕所有购房款，应当从2018年11月16日起算逾期交房违约金，同时存在9天不可抗力天数。一审法院认为,合同已经明确了应按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金，被告抗辩逾期交房违约金参照租金计算与其签订的合同约定不一致，被告的抗辩理由，本院不予采纳。原告于2018年11月16日才支付完毕所有购房款，故原告无权主张2018年10月30日至2018年11月15日期间的逾期交房违约金。另，被告抗辩存在不可抗力的情况，在约定的交房时间之前，广东省气象局发布了强台风“山竹”气象灾害通知，被告停工时间约为3天，该3天属于不可抗力，可相应顺延交付日期至2018年11月2日。因本院支持原告从2018年11月16日起计算违约金，与上述3天不可抗力天数无出现重叠部分，故不再扣减该3天。据此，本案逾期交房违约金应计算为26314.44元（1144106元×46天×0.0005）。被告抗辩2017年存在部分降雨的天气，但不能证明降雨天气必然导致被告停工的事实，且被告对全年存在正常降雨的天气应该具有预见性，本院对被告主张扣减停工天数不予支持。被告开发的涉案房产竣工验收备案时间推迟，不属于不可抗力的因素，由此导致原告的损失，被告不能免责。原、被告签订的《商品房买卖合同》及其附件系双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。被告逾期交付房屋，应承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告龙晓丽支付逾期交房违约金26314.44元。二、驳回原告龙晓丽的其他诉讼请求。本案受理费351元，由原告龙晓丽负担122元，由被告惠州宝晟投资发展有限公司负担229元。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、是否应该调低逾期交房的违约金标准；二、上诉人所主张的暴雨、台风天气导致停工的天数是否应当从逾期交房时间中予以扣除。本院对此分析如下：第一，关于违约金标准问题。上诉人主张应当参照同地段同类型的房屋租金水平作为计付违约金标准，对此，依据双方签署的《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》中的约定，上诉人逾期交付不超过365日，按日向被上诉人支付已交付房价款万分之五的违约金。该条款系上诉人提供的，是其真实的意思表示，理应依约履行。上诉人在签署合同时以较高的违约金标准表现其将要按照合同约定履行义务的诚意，在本案诉讼中又主张该标准过高请求予以调低的作法，一审法院不予支持并无不当。第二，关于台风天气问题。惠州地区每年基本都会经历一定数量的台风、暴雨等恶劣天气，上诉人作为长期专业的房地产开发企业，应当能够预见惠州地区可能遭遇台风等恶劣天气并对建筑施工造成影响，在其签订合同时完全有条件预留充分的时间。在本案诉讼中，上诉人并未提交证据证明所遭遇的恶劣天气对建设工程的影响已经超过了可预见的范围。一审认定强台风“山竹”对工程影响时间为3日适当，但未就该3日予以扣除不当，本院予以纠正。由于被上诉人于2018年11月16日才付清房款，故逾期交房违约金起算时间为2018年11月16日，截止至办理入伙手续之日即2019年1月1日，逾期46天，扣除3天停工时间，故上诉人实际逾期交房43天。即本案逾期交房违约金应为24598.28元（1144106元×43天×0.0005）。综上所述，上诉人惠州宝晟投资发展有限公司的上诉部分有理，有理部分本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5980号民事判决第二项；二、变更广东省惠州市惠城区人民法院（2020）粤1302民初5980号民事判决第一项为：惠州宝晟投资发展有限公司应在本判决发生法律效力之日起七日内向龙晓丽支付逾期交房违约金24598.28元。三、驳回龙晓丽的其他诉讼请求。一审案件受理费351元，由龙晓丽负担122元，由惠州宝晟投资发展有限公司负担229元。二审受理费用458元，由惠州宝晟投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月三十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧