四川省巴中市巴州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1902民初5014号 原告：蔡勇，男，汉族，生于1976年，农民，住四川省巴中市巴州区。 委托（特别授权）代理人：李天成，巴中市巴州区凌云法律服务所法律工作者。 被告：岳琼英，女，汉族，生于1963年，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人：李松，巴中市巴州区梁永法律服务所法律工作者。 本院立案受理原告蔡勇诉被告岳琼英房屋买卖合同纠纷一案后，依法由审判员杨青适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡勇及其委托代理人李天成，被告岳琼英及其委托代理人李松均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蔡勇诉称：2012年被告将自己居住的老房拆除后连同宅基地建房向外出售，原告经人介绍于2012年11月30日与被告签订房屋预定书并在江北银行向被告转预付款10万元。原被告在房屋预定书第二项中约定，原告所购买的房屋是一单元三楼一号，单价每平方米1800元，面积109.24㎡，房产、土地证在2014年8月交房后360天内办理。现原告预定所购房屋已由被告居住使用长达六年。原告预定三楼变为4楼。经查，被告擅自变更房屋修建设计图纸，在二楼增修阁楼，至今无两证。原告认为原告所交预购房款十万元虽为定金，但预定书约定明确，任何一方都不得随意变更，被告将旧房拆除，连同宅基地建房向异村出售，违背国家宅基地管理办法，且无两证。如原告购买被告的房屋后，房产得不到国家法律保护。故请求人民法院依法判令：1、确认原被告2012年11月30日订立的房屋预定书无效。2、由被告返还原告购房预付的定金款十万元，并按预定书约定，由被告支付原告购房款总额196632元20%的违约金39326元（两项共139326元）。3、被告承担本案诉讼费用。 被告岳琼英辩称：1、原告在被告还房的买卖交易，签订合同属实，缴纳定金款10万元也属实。2、但是所购买的房屋的房号因开发商确定了二楼，随即是三楼，这不是被告改变的。3、作为被告方所交涉的房屋，是有资质的开发公司和承建公司合力承建的。4、被告按照合同约定，数次给原告电话通知，签订商品房买卖合同以及下差的房款，但原告并未与被告进行协商和交接，此房屋到至今未装修，也无任何人居住，作为本案来说由于被告不懂法，找代理人的时间较短，没有提起反诉。我们保留对这个房屋确定有效的诉请以及原告支付被告下欠房款96632元以及违约金。所以鉴于以上几点，肯请法院查明事实，驳回原告的上述请求。5、本案是原告所造成理应诉讼费由原告自行承担。 经审理查明：2012年11月27日，被告岳琼英向原告蔡勇出具《收款收据》，收到蔡勇交来购房款100000元。 2012年11月30日，原告蔡勇（作为预定方、乙方）与被告岳琼英（作为出卖方、甲方）签订了《房屋预定书》四川省亨利来房地产开发有限责任公司凌云项目部，约定：1、出卖人经批准，在该地块上建设商住房，现暂定名《天竹苑》。2、预定人所认定的商住房屋座落巴中市巴州区××街道××组××幢××单元××层××号，砖混结构面积109.24㎡，住宅，单价1800，总房款196632.00元。3、乙方选择分期付款：签订本合同时预定付定金10万元；二次于所定房屋主体完工时付总款的90%，计8万元；三次于主体封顶付清余款连同水电费，及乙方应交的各项费税款。4、预定方在所定房屋楼层主体完工后一周内到甲方签订《商品房买卖合同》，同时交清二次应付房款，原定金款将自动转为购房款。正式签署《商品房买卖合同》时，此合同书同时作废，出卖方收回该合同。预定方逾期不签合同，则视为自动放弃，出卖方有权自动处理该套房屋。5、本合同双签订3日后，乙方如要退房，视为违约，由乙方承担总房款10%的违约金。6、房屋交付使用时间为2014年8月。7、乙方必须在本合同书约定期内缴纳约定的各项款项。若不按期履约（在15日以内），房价按逾期后的售房价执行，并承担违约责任。如逾期15日内仍未按期付款，甲方有权将房屋另行出售，本合同自行失效，并由乙方承担总房款20%的违约金。《房屋预定书》落款处，甲方由被告岳琼英签名、捺印，乙方由原告蔡勇签名、捺印。庭审中，原告方认可仅交纳了100000元，后原告方认为其所购买的房号发生变化、该房屋无法取得房屋产权登记故而不同意签订《商品房买卖合同》。 另查明：2011年4月20日，被告岳琼英与丈夫李定聪（作为乙方）与巴中市天柱房地产开发有限公司（作为甲方）签订了《房屋拆迁、还房、产权调换协议》一份，主要约定：一、乙方将位于巴州区××乡××组东邻巴化公路、西邻房后竹林、南邻李定春住宅、北邻凌云粮站的旧房交与甲方拆除后重建，甲方全额投资并委托具有相应资质的建筑公司负责该联建的施工建设。二、该联建楼的建筑结构为砖混结构全现浇，底楼抬空预留地下车库。建设规模为：以乙方旧房宅基地和乙方提供的院坝、净土地的使用面积为基础，建成七楼一底共八层的建筑物。三、该联建楼竣工后，乙方取得该楼门市捌个，建筑面积共计叁佰贰拾平方米，住房建筑面积共计陆佰叁拾捌平方米，其余门市及住房产权全部归甲方所有，由甲方自行对外销售。甲乙双方依据本协议约定各自所取得的房产，各自办理房产证和土地使用证并自行承担相关税费。《房屋拆迁、还房、产权调换协议》落款处，甲方加盖了巴中市天柱房地产开发有限公司的印章，吴正勤作为项目负责人签名，被告岳琼英和丈夫李定聪作为乙方签名。 2012年11月16日，巴中市巴州区凌云乡印合居委会一组土地总面积4999.48平方米（建设面积2875.4平方米），通过公开拍卖出让达成成交书（巴州国土拍【2012】成字XXX号）,竞得人为何毅、曹丽。2012年，凌云乡韩心向巴中市巴州区两清办（全称：巴中市巴州区清理整治违法用地违法建设领导小组办公室）交纳了土地价款。案涉建设项目取名为“天竹苑”，由四川省亨利来房地产开发有限责任公司和巴中市天柱房地产开发有限公司开发的，承建商是巴中市兴鑫建筑工程有限公司。 2020年10月14日，巴中市巴州区玉堂街道印和社区居委会出具《证明》，兹有我社区居李定聪，……，该户原户籍地址为巴中市巴州区××乡××街××号××幢××单元××楼××号，由于社区原街道门牌号系统不完善，后因公安机关“一标三实”系统调整了部分社区门牌号，现该户门牌号为四川省巴中市巴州区玉堂街道（原凌云乡）印和街29号1幢1单元2楼2号。 休庭后，被告向本庭提供了2012年12月11日，巴州区“两清”工作办公室、巴州区凌云乡人民政府出具的《复工通知书》一份，载明：“依据区委办、区政府办《关于清理整治违法用地违法建设工作的通知》（巴区委办【2012】17号）文件精神，按照区“两清”办的安排部署，由凌云乡人民政府组织对场镇规划区内违法用地和违法建设行为进行了清理，你位于××乡街道××平方米的建设工程，已按有关规定缴清了“两清”规费，请及时完善相关手续并恢复建设施工。特此通知。送：国土巴州分局、区住建局、区规划局、区地税局”。 以上事实，有原告的陈述、被告的答辩，原、被告的身份证明，《房屋预定书》，收款收据，巴州国土拍【2012】成字XXX号，《证明》，《复工通知书》等证据及庭审笔录在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为，原告蔡勇与被告岳琼英于2012年11月30日签订了《房屋预定书》，约定原告预定“天竹苑”住房**，并约定了将来在一定期限内订立正式的商品房买卖合同,即在所定房屋楼层主体完工后一周内签订正式《商品房买卖合同》，原定金款将自动转为购房款，《房屋预定书》同时作废。依照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同,约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”的规定,原、被告签订的《房屋预定书》具备预约合同的性质,并非正式的商品房买卖合同。现原告作为预定方以房号改变，可能无法取得产权证为由主张预约合同无效，理由不成立，本院不予支持。进而，原告主张被告返还预付定金并承担违约金的诉请，缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第六十条，《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告蔡勇的诉讼请求。 本案受理费1543元，由原告蔡勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 员 杨青 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 喻彪 书 记 员 宁尧