山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5907号上诉人（原审被告）：孟令业，男，1971年2月10日出生，汉族，住山东省龙口市。上诉人（原审被告）：吴丽红，女，1971年6月11日出生，汉族，住山东省龙口市。以上二位上诉人共同委托诉讼代理人：王清湖，山东鲁石律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孟意萍，女，1972年11月4日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：邢其贤，龙口市法律援助中心律师。上诉人孟令业、吴丽红因与被上诉人孟意萍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初374号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人孟令业、吴丽红上诉请求：1、撤销一审判决关于上诉人与被上诉人之间系“借名买房的委托合同关系”的认定及判款；2、确认上诉人与被上诉人订立的《房屋买卖协议》有效并责令当事人继续履行；3、一、二审案件受理费由被上诉人承担。不服一审判决的标的额为477843元。事实与理由：一审认定上诉人与被上诉人之间系“借名买房的委托合同关系”、双方签订的《房屋买卖协议》无效，没有事实和证据支持，违反了契约自由和意思自治原则，所作判决适用法律错误。一、一审的认定没有事实和证据支持。1、借名买房都是基于当事人之间的借名买房书面协议或一致认可的口头协议。本案中根本不存在关于借名买房的直接证据和原始证据，也没有当事人双方共同确认一致的事实存在。一审仅依据对表面事实的推测，推测不能作为事实和证据。2、一审认定涉案楼房的“购房合同及按揭贷款合同的实际履行人均为原告孟意萍”构成对证据审查判断的逻辑错误，违反了合同相对性原理及债的概念。一是，涉案楼房涉及两份各自独立的合同：上诉人孟令业与开发商之间的《商品房销售合同》和上诉人与被上诉人之间的《房屋买卖协议》。该两份合同的主体、时间和内容等均绝然不同，从履行主体看，《商品房销售合同》的履行主体是开发商和上诉人孟令业；《房屋买卖协议》的履行主体是上诉人和被上诉人。由此，不能把两份性质不同的合同混同。二是，涉案楼房针对上诉人与被上诉人之间看涉及两个阶段：即2013年10月8日之前和之后。之前和之后对外一直是上诉人孟令业是购房人和业主，之后对内上诉人孟令业将所购买的商品房转让给被上诉人。三是，涉案楼房的对外支付首付款及有关费用往来的事实不能作为认定借名买房的事实和证据。因为首付款是上诉人孟令业出资并委托被上诉人代为支付的，这在法律上和交易习惯上是合情合理的，正常的。实践中无论是购房还是其他民事交易，由第三人代为支付的情形比比皆是，源于钱是种类物而非特定物这一原理，开发商只负责收款而不关心款项的来源和内情如何。所以，代为付款不能改变合同主体和义务人。四是，邮政储蓄银行的按揭贷款对外也是由上诉人孟令业归还的，这是因为此时上诉人已将涉案楼房转让给被上诉人，之后按口头协议由被上诉人将月供和利息按月打入上诉人孟令业的存折上，再由银行扣除的。但这并不影响《房屋买卖协议》的效力和履行。五是，涉案楼房的交付首付款及有关款项的收据、发票及《不动产权证书》(即一审中上诉人提交的证据1-7)均为有效证据，形成了一个完整的证据链条，集中证明了上诉人孟令业是案涉楼房的原始购买人、付款人和所有人。同时也能够充分证明本案中不存在借名买房的事实。如果是借名买房，应当有借名人和被借名人之间的书面协议或共同认可的口头协议存在。如果是借名买房为何被上诉人能够将经手的首付款收据交给上诉人收执和保管呢?另外，从被上诉人的起诉状中自认的事实也能够得到进一步的证明。六是，在一审中被上诉人出示的其与开发商的销售人员的微信聊天记录截图不能作为借名买房的证据，因为该微信聊天的时间是2019年6月份办理不动产登记的手续资料已经完成和结束之后的，且不是与上诉人孟令业之间的聊天记录，是被上诉人的单方陈述，只能是传来证据，根本不能达到证明目的。二、一审适用法律错误。一审适用《民法总则》第146条和《合同法》第404条与本案事实不符。应当根据我国《物权法》第15条的规定，确认本案当事人双方关于转让不动产的合同自合同成立时生效。被上诉人负有依据《合同法》第60条之规定全面履行先行支付定金和购楼款的义务。在被上诉人违约在先的情况下，上诉人孟令业依据《合同法》第66条之规定享有拒绝履行交付房屋和过户的义务的权利。因此，《房屋买卖协议》没有实际履行的责任完全在于被上诉人，应责令当事人继续履行。被上诉人孟意萍答辩称，1、从涉案房屋的购房款来源上看，无论是首付款14.7万元及邮政银行的按揭贷款约33万元，均是被上诉人给付的。其中首付款14.7万元是被上诉人与上诉人孟令业一起去售楼处由被上诉人交付的。孟令业的上述行为证实其同意并认可被上诉人将首付款直接交付售楼处的，且该款是购楼款一部分的基本事实。另外，被上诉人向邮政银行全部偿还了孟令业名下的涉案房屋按揭贷款。所以，涉案房屋的购房款均是由被上诉人实际交付的，被上诉人以孟令业的名义已全面履行向房产开发公司交付房款的义务。2、从涉案房屋的权属登记来看，登记是物权的公示方法，它具备的仅仅是物权的正确推定效力，并不能真实体现物的归属情况。涉案房屋虽登记在孟令业名下，但其只是名义上的房主。由于涉案房屋实际购买人是被上诉人，所以，本案的性质属于被上诉人借名买房。3、从购房的目的来看，被上诉人并没有实施规避房屋限购违禁行为。涉案房屋不属于限购房屋，被上诉人购房是用于年迈的父母居住，因其居住在广州，所以委托其同胞哥哥孟令业购房，但任何涉案房屋的交款、物业缴费、交房等均是售楼处事先通知被上诉人的。4、涉案的买房合同实际是对以孟令业名义与房产公司签订购房合同的进一步限制和约束，并明确实际购房人是被上诉人。在本案中，被上诉人仅是借用孟令业的名义。综上所述，被上诉人认为，其借用孟令业的名义购房，没有违反政府的购房限购规定。一审法院认定事实清楚、适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。原告孟意萍向一审法院起诉请求：1、依法判令被告履行《房屋买卖协议》，办理产权过户手续。2、本案的诉讼费由被告承担。一审期间，当事人围绕诉讼请求向法庭提交了证据，一审法院组织双方当事人对证据进行了质证，对双方当事人无争议的证据，一审法院予以认定并在卷佐证。原告为证明其主张向法庭提交的证据以及被告的质证意见如下：1、房屋买卖协议，证明原被告双方就涉案房屋的基本情况、价款、付款方式及如何过户、违约责任等做了明确的规定。被告该证据没有异议。2、原告的打款记录和银行明细，证明原告通过不同的方式向原告打款共计426390元，向涉案房屋的开发商龙口市中宇房地产有限公司打款147000元作为涉案房屋的首付款。被告对原告提交的其向龙口市中宇房地产有限公司的打款的银行进账147000元无异议，但认为该款其中有85000元系存单，其余是现金，要求合议庭查明原告经手的该85000元存单款项的支取途径和支取方式。对于其中的邮政银行结算单、账户交易明细无异议，但认为与本案无关，该证据记载的是双方达成买卖协议后，根据双方的口头协议，由原告支付和承担被告孟令业在储蓄银行的按揭贷款，具体承担方式是原告按月将其应支付的贷款本息打入被告孟令业在邮政储蓄银行的存折上，然后由邮政银行按照贷款协议从被告孟令业的存折上扣除。对其中广州银行的明细单因是复印件，不予质证。3、原告与涉案房屋的开发商龙口市中宇房地产有限公司的销售人员的微信聊天记录截图，证明涉案房屋系原告出资购买，而且办理产权登记的具体操作开发商均是联系的原告，证明涉案房屋的实际购买人为原告，被告没有出资，只是名义上的房主。被告对该证据不认可，认为与本案没有关联性，该证据证明不了原告所主张的原告出资购买涉案房屋，应该以商品房买卖合同为准。4、结婚证一份，证明向被告打款的黎松坚与原告系夫妻关系，被告对该证据无异议。被告证明其主张向法庭提交的证据以及原告的质证意见如下：1、龙口市中宇房地产有限公司出具的收据一张，证明涉案房屋的首付款的所有人和交款人为被告孟令业，是孟令业委托原告代为交付的。2、被告孟令业交楼款差价3186元给开发商的收据，证明购房人和交款人为被告孟令业。3、被告孟令业交付给开发商按揭贷款费用1603元的收据，证明购楼余款33万元按揭贷款支付。4、2014年1月8日邮政储蓄银行贷款借据，证明被告孟令业借款33万元，借款用途为购买涉案楼房。5、2013年11月4日被告孟令业与物业公司签订的《物业管理协议》，证明业主为被告孟令业。6、2019年6月25日被告支付给开发商涉案楼房的办证费用9650元的收据一张、2019年6也25日，被告支付闭路初装费250元给开发商的收据一张、2019年6月25日，被告孟令业收到开发商退换的购房差价款2617元的收据一张，上述证据均证明购房人和业主为被告孟令业。7、不动产权利证书一份，证明被告孟令业为涉案房屋的权利人，且为单独所有。8、龙口市诸由观镇孟家村证明、《土地承包合同书》3份，证明二被告经营磨坊、承包土地至今，二被告从事多种经营，有经济能力购买和支付购房款等。9、被告孟令业购买其他房产的取款凭证，证明购买该房产时被告孟令业是以其父亲孟祥洲的农行存单用于支付购楼款。与本案涉及的委托原告到农信社支取的82000元的方式是一致的，孟令业夫妇的家庭存款均以孟祥洲的名义存储。原告对上述证据1-7的真实性无异议，但认为上述证据并不能证实涉案房屋的实际出资人为被告，结合原告提交的相关证据进行印证可以证实原告系涉案房屋的实际出资人。被告仅是名义上的买主，办理涉案房屋产权证的费用也是原告于2019年6月24日支付通过招商银行支付的；对被告提交的证据8原告无异议，但认为与本案没有关联性；对被告提交的证据9原告没有异议，但认为并不能证实孟祥洲的上述款项用于支付上述房屋的购房款。通过双方当事人的陈述以及一审法院对证据的认证，综合认定事实如下：原告孟意萍与被告孟令业系兄妹关系，二被告系夫妻关系。2013年9月，被告孟令业与龙口市中宇房地产有限公司签订购房合同，以477843元价款自龙口市中宇房地产有限公司购买涉案房屋，涉案房屋的首付款为147883元，其中147000元由原告通过山东龙口农村商业银行股份有限公司金道支行交至龙口市中宇房地产有限公司账户，余款883元原告陈述系其以现金的方式向龙口市中宇房地产有限公司交付。被告孟令业则陈述该首付款是其委托原告向龙口市中宇房地产有限公司交付的，其中85000元为存单提取，其余为现金，首付款的款项系其所有。龙口市中宇房地产有限公司向被告孟令业出具了缴纳首付款的收据。其中涉案房产处首付款外的其他购房款33万元由被告孟令业以按揭贷款的方式邮政储银行签订贷款合同支付给了龙口市中宇房地产有限公司，但该贷款本息的偿还全部由原告将款项按月转账至被告孟令业的邮政储蓄银行账户，用于偿还涉案房屋的贷款本息，直至2019年12月30日贷款本息全部偿还完毕。2019年6月24日，原告向龙口市中宇房地产有限公司缴纳办理房产证费用9650元及闭路初装费250元。扣除龙口市中宇房地产有限公司退还的房屋的差价款2617元后，原告通过招商银行向龙口市中宇房地产有限公司缴纳款项为7283元。龙口市中宇房地产有限公司向被告孟令业出具了上述交款的收据。被告对该事实无异议，陈述按照原被告之间的口头协议，由原告承担办理房产证的费用。涉案房产现已登记在被告孟令业名下，产权证号为：鲁（2019）龙口市不动产权第0045572号，共有情况为：“单独共有”。一审审理中还查明，2013年10月8日，原被告双方签订了《房屋买卖协议》一份，约定，两被告将涉案房屋以477843元的价款转让给原告孟意萍，付款方式为：1、乙方（原告孟意萍）与本合同签订之日给付甲方（孟令业、孟意萍）定金50000元；2、甲方于本合同签订之日起10个工作日内，乙方给付甲方房屋转让价款100000元；3、待上述房屋办理该房屋产权登记于乙方名下时，乙方给付剩余的转让价款。该房屋买卖合同签订后，双方并未按照房屋买卖合同进行实际履行。一审法院认为，涉案房屋的首付款147000元系原告通过转账的方式向龙口市中宇房地产有限公司缴纳，涉案房屋的按揭贷款系原告通过转账给被告孟令业的方式向邮政银行进行的偿还，涉案房屋办理产权登记时系原告向龙口市中宇房地产有限公司缴纳的办理产权证等相关费用，且在上述购房合同的履行中，通过原告提交的其与龙口市中宇房地产有限公司销售人员的聊天记录截图，也可以看出原告也存在与开发商协商合同的事实。通过上述事实可以看出，虽然涉案房产自开发商处（龙口市中宇房地产有限公司）购买时，系被告孟令业与开发商（龙口市中宇房地产有限公司）签订的购房合同，涉案房屋的按揭贷款合同亦系被告孟令业与邮政储蓄银行签订，但上述购房合同以及按揭贷款合同的实际履行人均为原告孟意萍。原被告之间于2013年10月8日签订的《房屋买卖协议》，该协议约定的转让价格为477843元，原告应于约定的时间向被告交付定金及转让价款共计15万元，在被告履行了将涉案房屋办理产权过户至原告名下后，原告才向被告给付剩余转让款，但从双方实际履行情况看，原告并未按照该协议履行交付定金及首次交付转让款的义务，被告也未按照该协议为原告办理产权过户手续，尤其在合同的价款上，该合同的价款为477843元，而原告为涉案房屋支出的价款首付款、贷款合同已远远高于该合同价款。且价款支付的方式系按照被告孟令业与开发商的购房合同以及偿还被告孟令业与银行之间的按揭贷款的方式履行，原告符合商品房买卖合同买受人的特征。综上，可以看出，虽然原被告之间签订了房屋买卖协议，但双方并未履行该房屋买卖协议履行。从双方之间的履行情况看，双方之间的真实意思并非成立涉案房屋买卖合同关系，而是借名买房的委托合同关系，原告系借名人（委托人），被告孟令业系出名人（受托人），法院有理由对原告在庭审中主张的涉案房屋实际出资人系原告，被告只是名义上房主的陈述予以采信。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，因此，原被告双方签订的《房屋买卖协议》应为无效，法院认定原被告之间系委托合同关系，《中华人民共和国合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”被告孟令业因处理受托事务取得的房产应该转交给原告。但本案中，原告的诉讼请求为判令被告继续履行双方之间的《房屋买卖协议》而办理过户手续，原告依据无效的房屋买卖协议请求被告办理涉案房产的过户手续，于法无据，法院不予支持。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，一审法院于2020年5月30日判决:驳回原告孟意萍的诉讼请求。案件受理费8568元，由原告孟意萍承担。本院审理查明事实与一审法院认定事实一致。本院认为，2013年9月，上诉人孟令业与龙口市中宇房地产有限公司签订了购买涉案房产合同，依据现有证据和事实足以认定该购房合同以及按揭贷款合同的实际履行人均为被上诉人孟意萍。上诉人孟令业、吴丽红主张涉案房产首付款及有关费用是孟令业出资并委托孟意萍代为支付，涉案房产按揭贷款也由孟令业偿还，证据不足，理由不当，也与案件事实不符，本院不予采纳。上诉人、被上诉人2013年10月8日签订《房屋买卖协议》，虽然形式完备，但双方并未实际履行，考虑到被上诉人孟意萍已为涉案房产支付了房款的事实，故双方间并不存在真实的房产买卖关系，一审法院认定该合同为当事人虚假的意思表示，确认合同无效，正确、合法，符合本案实际情况，上诉人孟令业、吴丽红对此所提异议，证据不足，理由不当，本院不予支持。综合考量本案事实和证据，一审法院认定上诉人孟令业、被上诉人间是借名买房的委托合同关系，孟意萍系借名人（委托人），孟令业系出名人（受托人）并不无妥，所作分析、说理，全面、透彻，本院不再赘述。上诉人孟令业、吴丽红主张一审法院认定事实错误，证据不足，理由不当，本院不予支持。综上所述，上诉人孟令业、吴丽红的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8568元，由上诉人孟令业、吴丽红负担。本判决为终审判决。审判长  殷连泽审判员  张莉莉审判员  刘海波二〇二〇年十一月四日书记员  王 琪