徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初4704号原告：刘娜，女，1985年12月5日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：刘学仁，男，1962年4月5日出生，汉族，住徐州市铜山区。委托诉讼代理人：祖茂标，徐州市铜山区柳泉法律服务所法律工作者。被告：徐爱民，男，1960年10月30日出生，汉族，住徐州市铜山区。被告：厉广英，女，1965年5月17日出生，汉族，住徐州市铜山区。共同委托诉讼代理人：李传胜，江苏红杉树律师事务所律师。第三人：徐州铁矿集团有限公司，住所地徐州市铜山区利国镇。法定代表人：夏文喜，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘伟，江苏禾嘉律师事务所律师。原告刘娜诉被告徐爱民、厉广英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告刘娜及其委托诉讼代理人刘学仁、祖茂标及被告厉广英及徐爱民、厉广英的委托诉讼代理人李传胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘娜诉称，2019年10月18日，原被告协商，二被告将位于利国铁矿一区2号楼101室2间房屋出售给原告，售价8万元。被告承诺拥有房屋所有权，并承诺过户到原告名下，二被告及其子徐波单方在合同上签了字，原告至今未签字。因被告急于用钱，让原告先付2万元，2019年10月25日原告父亲将2万元现金送到被告家中，被告徐爱民出具收条一张。后原告督促被告办理房屋过户手续，被告一直未能将房屋过户，后经原告了解，该房屋是利国铁矿职工宿舍，房证是利国铁矿集团自制的，不能对外出售，更无法过户。原告多次与被告协商返还房款无果，故原告诉至法院，请求判令解除原被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款20000元，并由被告承担案件受理费用。被告徐爱民、厉广英辩称，本案原被告之间不存在房屋买卖合同关系，因此原告主体不适格，驳回原告起诉。关于购买二被告房屋一事，二被告从未见过原告，也从未与原告协商过房屋买卖的事宜，更未向原告承诺过任何事情，原告也没有向二被告支付过20000元。协商房屋买卖事宜系原告父亲刘学仁与二被告，定金也系其支付，其对涉案房屋性质是知情的，也知道无法过户，故对于因此产生的后果其应自行承担。第三人徐州铁矿集团有限公司述称，原被告涉案的房屋颁发的房产证是利国铁矿集团颁发的，颁发的名字写的所有权人是徐爱民，共有人是厉广英，这个房屋是被告通过房改的方式出资购买。该涉案房屋土地原来是划拨，现在已经被铜山区政府收储，现在土地性质无法明确。对于房屋性质涉案房屋因为两被告通过房改交过钱，我们认可房屋所有权是被告所有。被告是有权利对房屋进行处置，但是处置的权利是受限的，要根据公司内部的文件规定，本单位职工之间可以购置，且本单位职工只允许有一套房产登记。房屋被告有占有使用的权利和符合条件的情形下在集团职工内部进行交易，涉案房屋并没有进入徐州房产市场管理，不能对外转让、抵押。房屋所有权证上称经房屋部门同意，该房屋部门是指集团内部的房屋管理部门。经审理查明，原告刘娜为徐州市铜山区利国镇利国村人，朱元光系原告丈夫，刘学仁系原告父亲。2019年10月18日，二被告在涉案房屋买卖合同上签字，该合同甲方（出售方）为二被告，乙方（购买方）为原告，约定二被告将位于利国铁矿一区2号楼101室2间房屋出售给原告，总价格为80000元，甲方保证对所售房屋拥有完全合法的所有权（私有），所售房屋变更产权所有人时需要甲方提供帮助的事项甲方应积极帮助提供办理。涉案购房合同系刘学仁与二被告在场时二被告签字，后刘学仁将该合同带回家让原告签字，因原被告双方发生争议，原告至今未在该合同上签字。2019年10月16日，朱元光向刘学仁的中国农业银行银行卡62×××70中转存20000元。刘学仁在2019年10月16日和被告厉广英威信聊天中厉广英称“我说我儿子了，熟人什么押金不押金的”，刘学仁回复“钱不多没事我一次性给你”，2019年10月25日和被告厉广英的微信聊天中称“我能提前给你2万……”，2019年10月16日至25日期间，刘学仁交付被告徐爱民现金20000元，徐爱民出具收条一张，内容为“今收定金贰万元（20000元）”，该收条未注明日期。第三人利国铁矿集团向本院出具说明一份，涉案房屋为利国铁矿企业自管房，原属铁矿集团内部公有住房，由二被告租住，后根据国家房改相关规定，二被告通过房改的方式出资购买该房屋，利国铁矿集团向二被告颁发了房产证，二被告对该房屋享有内部产权，该房产证首页印有徐州铁矿集团有限公司字样，证号为徐铁第0276号，发证人处盖有徐州铁矿集团有限公司公章。该房屋占用土地性质原为国有划拨土地，因历史原因未办理建设用地许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，涉案房屋的土地于2013年7月30日被铜山区政府依法收储。利国铁矿集团房产变更须知中规定，对于集团内部房改房买房原则上应是本集团职工、本辖区户口、在集团内无住房登记，第三人利国铁矿集团在庭审中述称，并不排除对本集团职工之外的人出售房屋是为了解决一些特殊情况，如职工去世，职工家属可以通过类似继承的方式对房屋进行变更登记，本意是为了保障去世职工家属的居住权和生存权，从房改开始都是按照该规定执行的，单位内部职工都知道该规定。以上事实有原被告提供的购房合同、房产证复印件、购房定金收条、微信聊天记录、银行流水明细、涉案房屋照片，第三人提供的徐州市铜山区国有土地使用权收购合同、徐土国用（2007）第04113号土地证、情况书明、徐州铁矿集团房产变更须知打印件及当事人的当庭陈述予以证明，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效，受法律保护。房屋买卖合同双方应为原告刘娜和二被告，虽刘娜父亲参与涉案房屋的协商及购买，但其系受原告委托处理委托购房的相关事宜，并不能认定其实际为购买方，在该合同上明确注明了购买方为原告刘娜，二被告已在该合同上签字，故二被告应知道原告与其父亲刘学仁之间的代理关系，故该合同直接约束原告和二被告。涉案房屋原为第三人利国铁矿集团利用国有划拨的土地开发职工宿舍楼，后二被告通过房改购买涉案房屋。因房改房系企业职工享受的一种福利，带有强烈的身份属性，故一般房改房仅限于符合条件情况下在企业职工内部转让或为保障去世职工家属居住权等特定情形下的转让，不属于可以进入房地产市场交易的商品房。另涉案房屋土地虽原为国有划拨土地，但该划拨土地已于2013年被政府收储，现涉案房产已不具备缴纳土地出让金成为正常可进入房地产市场交易的房产的前提条件。另涉案房屋未办理建设工程规划许可证，其不具备相应的规划建设手续。综上所述，故原被告签订的房屋买卖协议违反了法律的强制性规定，应为无效合同。因房屋买卖合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故原告要求被告返还定金20000元的请求，本院依法予以支持。但是，合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原告在合同缔结过程中已查看涉案房屋房产证，该房产证系利国铁矿集团自行制作颁发并非不动产登记部门颁发，仅能作为企业内部职工对房产享有权利的证明，且根据原被告微信聊天记录可以得知原告购买该房屋并非是用于自身居住，而是为了等待拆迁获得拆迁利益，故原告明知涉案房屋不符合交易规定仍与被告签订购房合同，自身对造成合同无效具有过错，应承担相应的损失，本院酌定由原告自行承担50%的责任。被告徐爱民、厉广英在转让涉案的房产时，未依法取得权属证书，亦未办理商品房预售许可证，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等，其具有一定的过错，亦应当承担相应的损失。被告为履行涉案房屋买卖合同对涉案房屋清空必然产生一定费用，本院予以认可。对于被告主张的其他损失，被告未能提供证据证明该损失的产生及该损失系因涉案合同无效所致，本院不予支持。原告交付定金20000元由被告占用至今也产生了相应的利息损失，综合考虑原被告双方均存在过错且损失相当，原被告双方产生的损失各自承担。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国土地管理法》第四十条、第四十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告刘娜与被告徐爱民、厉广英签订的房屋买卖合同无效；二、被告徐爱民、厉广英于本判决生效后十日内返还原告刘娜定金款20000元；三、驳回原告刘娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告负担1600元，由被告徐爱民、厉广英负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  吴 岳人民陪审员  刘忠启人民陪审员  庞节涛二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  高 晶