安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3030号 上诉人（原审被告）：苏海桃，男，1985年10月03日出生，汉族，住安徽省萧县。 被上诉人（原审原告）：江苏巨易物业管理有限公司，住所地江苏省徐州市大马路**民生大厦。 法定代表人：赵远，该公司经理。 委托诉讼代理人：高明华，男，该公司员工。 上诉人苏海桃因与被上诉人江苏巨易物业管理有限公司（以下简称巨易公司）物业服务合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初3957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 苏海桃上诉请求：撤销一审判决，改判驳回巨易公司的诉讼请求。事实和理由：1.苏海桃2010年4月至2019年9月间一直在萧县汉字苑小区居住，并在本地国企工作，不符合失联或下落不明的条件，巨易公司在宿州市本地报刊《拂晓报》、江苏省徐州市内报刊《都市晨报》公告并不符合法律规定。2.巨易公司一审所举证据系2016年8月29日公示，但公示内容却是2016年3月的情况，该证据明显造假。3.巨易公司的诉讼请求已经超过了法定诉讼时效，应驳回巨易公司的诉讼请求。4.巨易公司未提供自2009年12月1日至2016年3月31日之间提供合同约定的物业服务的相关证据。根据前期服务合同第二十八条，巨易公司应在公示的合同终止日2016年3月31日，提前三个月，也就是2016年1月1日之前告知全体业主。由于巨易公司未履行合同内规定的提前告知的义务，亦未提供物业经理马强入职和离职时的手续，导致大批业主将物业费交到巨易公司原物业经理马强处，造成的损失应当由巨易公司承担。一审判决认定巨易公司服务存在瑕疵和过错，却判决苏海桃和其他业主全额缴纳巨易公司物业管理费，不追究物业公司的违约违法行为，对苏海桃及全体业主有失公平。苏海桃缴纳的700元装修押金，合同约定三个月内退还，苏海桃不同意冲抵物业费。请求二审法院依法改判。 巨易公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，判决结果符合法律规定。苏海桃上诉请求第四项装修押金700元，巨易公司予以认可，且在一审判决中已经有显示。苏海桃属于国家工作人员，从2011年4月1日至2016年3月31日始终没有交纳物业费，属于恶意拖欠物业费。请求二审法院维持原判。 巨易公司向一审法院起诉请求：1.判令苏海桃给付物业费及违约金6148元；2.诉讼费及公告费由苏海桃承担。 一审法院认定事实：苏海桃系萧县汉字苑小区8号楼1单元102室业主，该房屋建筑面积102.48平方米。2009年12月1日，徐州市巨易物业管理有限公司（乙方）与徐州金友佳房产开发有限公司（甲方）签订了《汉字苑前期物业服务合同》，合同约定徐州市巨易物业管理有限公司自2009年12月1日起至2015年11月30日止为汉字苑小区提供物业服务。合同约定物业服务费用价格为多层住宅产权建筑面积每平方米每月0.5元。另查明，2016年8月29日巨易公司在汉字苑小区张贴停止物业服务及催费公示公告。2015年9月6日至2019年8月15日，巨易公司多次在拂晓报刊登催费公告，催要物业服务费用及其他费用。徐州市物业管理有限公司于2015年12月11日在徐州工商行政管理局进行公司变更登记，变更事项为：原企业名称徐州市巨易物业管理有限公司变更为现企业名称巨易公司。因苏海桃未交纳2011年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，巨易公司催要未果，诉至一审法院。一审法院认为，巨易公司与徐州金友佳房产开发有限公司签订的《汉字苑前期物业服务合同》合法有效。巨易公司据此提供了物业管理服务，苏海桃作为业主负有按约支付物业管理费的义务。苏海桃未缴纳2011年4月1日至2016年3月31日止期间的物业服务费，巨易公司有权依照物业合同收取该期间的物业服务费，依照双方物业服务合同的约定，故该期间苏海桃应交物业费为3074元（0.5元×102.48平方米×60个月）。巨易公司同意用装修押金折扣物业费应予支持，苏海桃实际应付物业费2374元（3074元-700元）。关于巨易公司要求苏海桃支付逾期违约金3074元的诉讼请求。涉案《汉字苑前期物业服务合同》中虽然约定有业主逾期缴纳物业服务费用的，物业公司可以从逾期之日起加收应缴费用千分之三的违约金，但是巨易公司并没有对该违约金的起止期间及分段计算金额予以明确，而是笼统地主张与物业费相同数额的违约金。故巨易公司的该项诉讼请求，理据不足，不予支持。苏海桃抗辩小区保安擅离职守、垃圾未及时清理等，认为物业服务不到位而拒绝缴纳物业费；物业服务合同属于继续性合同，具有时间持续性和无法计量性的特点，并不是一次性履行完毕，业主不能单凭一张照片、一段视频就证明物业服务存在质量问题，巨易公司作为物业服务企业已经提供物业服务，仅是在服务的某些环节、个别区域存在瑕疵，不构成根本性违约，故苏海桃不能仅凭一次或数次未达到标准为由拒不缴费，其抗辩理由不能成立。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、苏海桃于判决生效后十日内支付巨易公司物业管理服务费2374元；二、驳回巨易公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由苏海桃负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。苏海桃提交从2010年到2016年之间物业费收据复印件（小区业主提供），以证明2014年11月11日巨易公司最后一次收取物业费，物业费收据加盖的是巨易公司公章，之后收取的物业费均是加盖的萧县汉字苑物业管理处的章，同时证明巨易公司在2014年12月份以后就不在案涉小区了，苏海桃在同一个办公室将物业费交给同一个人，但收据上加盖的公章已变更。巨易公司质证认为，该证据系复印件，但加盖巨易公司公章予以认可，对加盖汉字苑物业管理处公章的收据不予认可，业主孟飞的物业费已经交清。本院认证意见为：苏海桃提供的物业费收据均为案外人孟飞交纳，与本案苏海桃是否交纳物业费无关，本案不予认定。 经二审审理查明：除“2016年8月29日巨易公司在汉字苑小区张贴停止物业服务及催费公示公告。2015年9月6日至2019年8月15日，巨易公司多次在拂晓报刊登催费公告，催要物业服务费用及其他费用”外，一审查明其他事实属实，本院予以认定。 本院认为，苏海桃对其与巨易公司之间存在物业服务合同关系的事实没有异议，且双方签订的《汉字苑公共管理服务》契约系当事人之间的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。巨易公司应履行在约定期限内提供符合合同约定物业服务的义务，苏海桃也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。该合同履行过程中，苏海桃认为巨易公司提供的物业服务与合同约定不符，且其对巨易公司何时撤离案涉小区不知情；巨易公司认为苏海桃未支付2011年4月1日至2016年3月31日期间的物业服务费，双方因此产生纠纷。从苏海桃提供的加盖巨易公司财务专用章的收据来看，其仅支付了2010年4月1日至2011年4月1日之间的物业服务费，对其余案涉合同约定巨易公司应提供物业服务的合同期限内的物业服务费未予以支付，苏海桃已经构成违约，其应根据合同约定支付拖欠的物业费。苏海桃与巨易公司约定，苏海桃应按照物业服务费按照巨易公司与徐州金友佳房产开发有限公司签订的《汉字苑前期物业服务合同》约定予以交纳。经审查，前期物业服务合同约定物业服务费每半年交纳一次。根据巨易公司的主张，无论从前期物业服务合同约定的服务期满之日起算，还是从苏海桃应交纳最后一年的物业服务费之日起算，至巨易公司于2020年6月16日提起本案诉讼，均已超过《中华人民共和国民法总则》规定的三年诉讼时效；虽巨易公司于一审中提供其在案涉小区张贴公告及在报纸上刊登催费公告的相关证据，但仅凭该公告的落款日期不能证明其实际张贴的时间，在能联系到业主的情况下，其在报纸上刊登催费公告的行为不产生催收及诉讼时效中断的法律效果，且苏海桃于一、二审期间均提出时效抗辩，故一审支持巨易公司的诉讼请求不当。苏海桃关于巨易公司主张权利已经超过诉讼时效的上诉理由成立，本院予以采信。虽苏海桃提供的证据证明其向巨易公司交纳了装修押金700元，并主张返还，但由于其未提起反诉，本院不予审查。 综上所述，苏海桃的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省萧县人民法院（2020）皖1322民初3957号民事判决； 二、驳回江苏巨易物业管理有限公司的诉讼请求。 一审案件受理费50元，减半收取为25元；二审案件受理费50元，均由江苏巨易物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月十七日 法官助理王珊珊 书记员夏春秋 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。