甘肃省兰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)甘01民再49号抗诉机关:甘肃省人民检察院。申诉人（一审原告、二审上诉人）:封会琴，女，1961年10月17日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人:杨军，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人:程海静，甘肃正天合律师事务所律师。被申诉人(一审被告、二审被上诉人):中国建设银行股份有限公司甘肃省分行，住所地甘肃省兰州市城关区广武门街道秦安路**。负责人:宋涛，该分行行长。委托诉讼代理人:汤东阳，甘肃中天律师事务所律师。申诉人封会琴因与被申诉人中国建设银行股份有限公司甘肃省分行（以下简称建行甘肃省分行）确认合同有效纠纷一案，不服本院(2018)甘01民终2777号民事裁定，向甘肃省人民检察院申诉。甘肃省人民检察院作出甘检民(行)监[2019]62000000065号民事抗诉书，向甘肃省高级人民法院提出抗诉。甘肃省高级人民法院作出（2019）甘民抗30号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。甘肃省人民检察院指令甘肃省兰州市人民检察院指派检察员周艳玲、陈越出庭。申诉人封会琴的委托诉讼代理人程海静、被申诉人建行甘肃省分行的委托诉讼代理人汤东阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。甘肃省人民检察院抗诉认为:兰州市中级人民法院（2018）甘01民终2777号民事裁定存在部分事实认定不清，适用法律不当的问题。本案当事人双方争议的焦点是封会琴与建行甘肃省分行事实上的购房纠纷是否属于人民法院受理民事诉讼的范围。首先，终审裁定适用法律不当，不符合案件的实际情况。1.本案是平等主体之间的购房纠纷，应当属于人民法院受案范围。终审裁定适用最高人民法院（1992）38号《关于房地产案件受理问题的通知》驳回封会琴的起诉，适用法律不符合案件的实际情况，确有不当。在住房制度改革前，我国实行城镇职工福利住房分配制度，职工住房由所在单位以实物福利的形式直接分配给所属职工使用，即所谓“单位分房”，在这种情况下，单位与所属职工在福利住房上的法律关系不是双方当事人权利义务平等的法律关系，因其具有双方之间领导与被领导的行政隶属关系，单位给所属职工分配住房，行使的是行政管理权，双方主体地位不平等，不应受民事法律的调整，因此发生纠纷应属单位内部纠纷，应由单位内部或其主管部门解决，不属于人民法院主管范围，这是最高人民法院法发（1992）38号通知制定的历史背景，当时并没有商品房与经济适用房。1998年以来，国务院（1998）23号《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》以及甘肃省人民政府［1998］72号《关于印发进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》规定“停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化;建立和完善以经济适用房为主的多层次的城镇住房供应体系”、“全省1998年11月29日停止住房实物分配。1998年12月1日起实施住房分配货币化”。上述文件的出台实施，也就意味着单位福利性质的分房建房被取消，取而代之的是货币形式的购房。本案纠纷发生在2013年，距上述司法解释出台已二十多年，这时单位的集资建房，已不是单位以实物福利的形式将房屋直接分配给所属职工使用，不存在单位内部利益分配行为，单位以成本价将房屋出售给职工，职工对集资的住房享有100%的产权，单位不享有集资房屋的所有权，单位与集资职工因购房而产生的纠纷是平等主体之间的民事纠纷，应当属于人民法院受案范围。故人民法院对涉单位、职工间的房屋纠纷应分类对待，具体案情具体分析，如果认为只要是单位与职工之间的房产纠纷一概不予受理，显然有违立法本意。2.本案不涉及单位内部利益分配，而是合同履行问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定:“人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系与人身关系提起的民事诉讼，适用本法规定。”本案中，2007年建行甘肃省分行组织职工在兰州雁滩高新技术开发区××号道路北侧集资建设“建行甘肃省分行机关计算机管理中心及职工住宅楼”项目，根据2007年12月27日《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》第二条:此次购房完全实行全额成本价（包括土地费用、前期费用、建设成本、附属配套设施等费用），凡自愿购置住房的职工需全额支付房款。第十条:购房按成本价出售给员工，最终以决算为准。第二十一条:职工购房的住房享有100%的产权。从上述规定，可以看出建行甘肃省分行此次职工集资建设的经济适用房的土地费用、前期费用、建设成本、附属配套设施等费用均由职工承担，单位以成本价出售给职工，职工对购置的住房享有100%的产权，建行甘肃省分行在职工集资建设经济适用房的过程中行使的并非行政管理权，不存在单位内部利益分配，只要职工交付了购房款，单位收受了房款，事实上的购房法律关系即告成立，单位与职工在集资购房中的权利义务是平等的，双方都应遵守，职工履行交付房款的义务，单位履行交付房屋的义务。故本案不涉及单位内部利益分配，而是合同履行问题，属于人民法院受案范围。其次，建行甘肃省分行单方解除其与封会琴事实上的购房法律关系，违反了民事主体从事民事活动应遵循的诚实信用原则，应依法承担民事责任。本案中，2007年12月27日《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》第三条:购房范围包括省分行本部2002年12月31日在册正式员工。第九条:下列人员不予参加购房:1.出国逾期未归的;2.未经单位批准擅离工作岗位的;3.已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系的。第十四条:参加购房的职工在选房前均需交纳1万元保证金。第十五条:选定房屋后，先按购房面积预交40%的购房款，已缴纳的保证金及员工住房补贴纳入首付额，待项目主体完工后，再交纳40%的购房款，最后领取住房钥匙时一次性交清所有剩余房款。第十九条:凡已缴纳购房款的职工，都必须签订购房协议，不得中途退出。本案封会琴符合2007年12月27日《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》第三条:购房范围包括省分行本部2002年12月31日在册正式员工，并于2008年3月17日向建行甘肃省分行交纳置房保证金1万元，2009年6月18日交纳购房首付款5万元，2009年11月封会琴因工作需要从建行甘肃省分行调动至建设银行天津市分行工作，2010年3月29日封会琴工作调离后建行甘肃省分行仍继续收取房款11万元、2010年4月26日收取房款3万元、2011年4月15日收取房款5万元，因此，封会琴是按照2007年的分配方案具备资格并参加购房，且履行了支付房款的义务，故建行甘肃省分行不能以职工调离为由单方解除其与封会琴事实上的购房法律关系，其应承担相应的违约责任。综上所述，甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01民终2777号民事裁定书，存在部分事实认定不清，适用法律不当，导致判决显失公平的问题。封会琴申诉请求：撤销甘肃省兰州市中级人民法院(2018)甘01民终2417号民事裁定，确认建行甘肃省分行与封会琴形成的事实购房合同法律关系有效。事实和理由：一、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》【(1998)23号】规定及《甘肃省人民政府关于印发进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设实施方案的通知》【(1998)72号】规定证明本案不属于“单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷”，封会琴与建行甘肃省分行是平等关系，双方当事人是关于集资建房内部协议产生的纠纷，实质上属于房屋买卖合同纠纷，属于法院管辖范围内。二、本案一审、二审及再审裁定都错误地适用《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条的规定，属于适用的法律与案件性质明显不符。三、在一、二审中，法院认定的“已将房屋分配给该行在职职工”的案件基本事实没有证据支持，对基本事实的认定违反逻辑推理。依据建行甘肃省分行2014年11月11日《置房分配方案》，当时的剩余房屋=可分配房屋564套-(已缴房款527人-不在此次分房范围19人)=56套。依据建行甘肃省分行2017年1月17日《置房分配方案》，当时剩余房屋=可分配房屋564套-(已缴房款521-不在此次分房范围19人)=62套，建行甘肃省分行所称“已将房屋分配给该行在职职工”缺乏证据证明，违反逻辑推理。建行甘肃省分行辩称，一、本案属于单位内部集资建房、分房而引起的纠纷，不属人民法院的受理范围。终审裁定适用法律适当，甘肃省人民检察院抗诉理由不成立。1.单位分房的形式依然存在，只是由直接实物分配转变为货币化分配，是一种形式上的转变。甘肃省人民检察院及申诉人均认为“单位分房”即指“职工住房由所在单位以实物福利的形式直接分配给所属职工使用”，在1998年国务院下发相关通知规定“停止住房实物分配”后，意味着“单位分房”不再存在，是错误的。2.本案中的涉案房屋属于单位职工集资建房，是因分房引发的纠纷并无争议。本案属于单位内部集资建房分房而引起的纠纷，甘肃省人民检察院及申诉人认为1998年后不再存在“单位分房”的认识错误，虽然单位不是以实物形式将房屋直接分配给所属职工使用，但由于单位集资建房带有明显的福利性质，仍然应当认定集资建房分房行为是单位内部的利益分配行为。本案不是平等主体之间的购房纠纷，检察院的抗诉理由不成立。二、封会琴与建行甘肃省分行之间并未形成民事合同关系，不存在合同履行问题。1.封会琴与建行甘肃省分行并非平等的民事主体关系。2.封会琴与建行甘肃省分行之间无明确的合同标的，不能形成事实上的购房法律关系。3.封会琴离职后仍然缴纳房款的行为是其个人单方行为，不能认定为是建行甘肃省分行收受房款的行为。三、建行甘肃省分行在未将房屋具体分配前有权对集资建房分房人员的资格进行审核、调整，此行为涉及单位内部利益分配，属于企业内部的行政管理行为。建房分房行为涉及单位内部利益分配，集资建房是企业内部的行政管理和利益分配行为，其对因集资人员身份的变化、变更、取消已失去集资建房资格人的分房权利并无不当。取消封会琴的分房资格，是经建行甘肃省分行的职工代表大会作出的决定，是企业职工的自治行为，是因集体利益而做出决定，符合法律规定。封会琴不能要求人民法院代替建行甘肃省分行履行行政管理行为，也不能要求法院代替建行甘肃省分行进行集资房屋的分配。以上均不属于人民法院的管辖范围。综上所述，本案属于单位集资建房、分房引发的纠纷，不是平等民事主体间的房屋买卖合同纠纷，不属于人民法院的受理范围。一审、二审、再审人民法院裁定事实认定清楚，法律适用正确。甘肃省人民检察院抗诉理由不能成立，应当依法维持甘肃省兰州市中级人民法院(2018)甘01民终2777号民事裁定书。封会琴向一审法院起诉请求：1.请求判决确认建行甘肃省分行与封会琴形成的事实购房合同法律关系合法有效;2.判令建行甘肃省分行履行其与封会琴形成的事实购房合同;3.本案全部诉讼费用由建行甘肃省分行承担。一审法院经审查认为，最高人民法院于1992年11月25日法发(1992)38号《关于房地产案件受理问题的通知》第三条规定，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，争议的房屋系被告建行甘肃省分行为解决和改善该单位职工住宅条件，组织符合购房条件的职工进行住房建设，该房屋的性质为职工集资建房，房屋在建期间封会琴调离至建设银行天津市分行工作，与建行甘肃省分行解除劳动关系，建行甘肃省分行以此为由，取消了封会琴的购房资格，且庭审中，建行甘肃省分行称已将房屋分配给该行在职职工，依上述事实，建行甘肃省分行对其单位集资建设房屋如何分配，系单位内部事宜，故由此引起的纠纷应不属于人民法院主管范围。一审法院裁定:驳回原告封会琴的起诉。案件受理费25元，退回封会琴。封会琴不服，上诉请求：依法撤销兰州市城关区人民法院(2018)甘0102民初1203号民事裁定，指令兰州市城关区人民法院对本案进行审理。二审法院认为，人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼。本案中，经审查当事人提交的证据，封会琴于2009年11月因工作变动调离建行甘肃省分行，与建行甘肃省分行解除劳动关系。建行甘肃省分行2007年及2014年的《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》中明确规定“已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系及对调往外省建行系统内人员不在此次分房范围内，不参与分配”，建行甘肃省分行以此取消了封会琴的购房资格。涉案房屋系建行甘肃省分行在本单位自有土地上由单位职工集资建设的经济适用住房，针对的是本单位职工，目的是为了解决和改善本单位职工的住宅条件，因此，依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”之规定，本案并不属于人民法院主管范围，一审裁定以此为由驳回封会琴的起诉，符合法律规定，本院予以维持。二审法院裁定：驳回上诉，维持原裁定。本院再审查明，2007年12月27日，建行甘肃省分行为改善省分行本部职工住房困难，解决和改善职工住宅条件，制定《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》，在兰州雁滩高新技术开发区××号道路北侧，建设“建行甘肃省分行机关计算机管理中心及职工住宅楼”项目。根据该方案，第三条购房范围为：省分行本部2002年12月31日在册正式员工、离退休人员（从省分行本部工作岗位离退休人员）和甘肃总审计室员工、信达资产管理公司兰州办事处职工、兰州信通房地产开发公司职工。第九条下列人员不予参加购房:1.出国逾期未归的;2.未经单位批准擅离工作岗位的;3.已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系的。2014年11月11日建行甘肃省分行制定《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》，第五条房屋分配方式第（三）项：其他人员19人不在此次分房范围内。对调往外省建行系统内人员不参与分配，对调往省内建行系统内人员纳入分配范围。2016年12月建行甘肃省分行制定《建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》，第五条“房屋分配人员资格：1.本次分配集资人员范围为经省分行置房委2008年2月会议审批通过的符合分房条件、且目前仍与建行甘肃省分行保留劳动关系的人员。3.下列人员无论是否退款均不予参加本次分房：……2）已与建行甘肃省分行解除或终止劳动关系人员；3）省分行本部员工调离或辞职人员；……”封会琴于2008年3月17日向建行甘肃省分行交置房保证金1万元，2010年3月29日交房款11万元，2010年4月26日交房款3万元，2011年4月15日交房款5万元。2009年12月封会琴从建行甘肃省分行调至建行天津市分行工作。2017年5月23日省分行本部职工置房委员会向封会琴发出《告知函》，告知封会琴不具备分房资格并完成相关退款手续。本案经审查认为，涉案房屋系建行甘肃省分行在本单位自有土地上由单位职工集资建设的经济适用住房，针对的是本单位职工，目的是为了解决和改善本单位职工的住宅条件。封会琴因工作变动于2009年12月调离建行甘肃省分行，与建行甘肃省分行解除劳动关系。建行甘肃省分行2007年及2014年、2016年的《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》中明确规定“已与建行甘肃省分行解除或者终止劳动关系及对调往外省建行系统内人员不在此次分房范围内，不参与分配”，建行甘肃省分行以此取消封会琴的购房资格。现封会琴申请确认其与建行甘肃省分行之间的事实购房合同有效，实际是对其在建行甘肃省分行分房中具有资格进行确认，而是否具有购房资格系由建行甘肃省分行本部职工置房管理委员会讨论通过并经建行甘肃省分行本部职工代表大会审议通过的《中国建设银行甘肃省分行本部职工置房分配方案》确定。因此，对分房资格的确定系建行甘肃省分行内部行政管理事务。依据《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条“因单位内部建房、分房而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决”的规定，本案系单位内部建房、分房而引起的纠纷，不属于人民法院主管范围，一、二审裁定以此为由驳回封会琴的起诉并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十一条之规定，裁定如下：维持本院(2018)甘01民终2777号民事裁定。本裁定为终审裁定。审判长  雷红荣审判员李辉峰审判员马晓燕二〇二〇年十一月十八日法官助理李夏书记员许婷