山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁08民再109号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）济宁鸿亚房地产开发有限公司，住所地曲阜市陵城镇东郭村。法定代表人郭新春，经理。委托诉讼代理人孔令兵，山东有朋律师事务所律师。委托诉讼代理人陈峰，男，汉族，1972年5月4日出生，住山东省曲阜市，系该公司副总经理。被申请人（一审被告、二审上诉人）陶娟娟，女，1989年1月13日出生，汉族，户籍地曲阜市，现住曲阜市。委托诉讼代理人魏胜利，山东多道律师事务所律师。委托诉讼代理人高文涛，男，汉族，1989年1月16日出生，山东省曲阜市，系陶娟娟之夫。再审申请人济宁鸿亚房地产开发有限公司（以下简称鸿亚公司）因与被申请人陶娟娟合同纠纷一案，山东省曲阜市人民法院于2018年7月29日作出（2018）鲁0881民初1386号民事判决。陶娟娟不服，提出上诉。本院于2018年12月12日作出（2018）鲁08民终4810号民事判决。鸿亚公司不服，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2019年12月23日作出（2019）鲁民申6464号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人鸿亚公司的委托诉讼代理人孔令兵、陈峰，被申请人陶娟娟的委托诉讼代理人魏胜利、高文涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鸿亚公司申请再审称，鸿亚公司与陶娟娟2014年10月31日签订的内部认购协议书，是签订正式商品房买卖合同前的预备合同，而不是商品房预售合同。陶娟娟购买的涉案商品房并非鸿亚公司开发建设的，该商品房的开发建设单位是济宁金茂房地产开发公司（以下简称金茂公司）。鸿亚公司采取内部认购的方式与陶娟娟签订内部认购协议销售涉案商品房，是基于与金茂公司的合作开发协议的授权，而正式商品房买卖合同则应以金茂公司的名义与陶娟娟签订。2014年10月31日，鸿亚公司与陶娟娟签订的内部购房协议书涉案房屋的面积系通过设计图纸推算的，金茂公司取得商品房预售许可证后，委托曲阜市正诚房产测绘公司对涉案房产进行预测绘，预测面积为153.06平方米，比内部认购协议书上的面积140.75平方米多出12.31平方米，鸿亚公司通知陶娟娟按内部认购协议的单价3550元/平方米，交纳多出的该12.31平方米的价款，然后签订正式商品房买卖合同。而陶娟娟以内部认购协议第5条约定：本房屋实际建筑面积以房管部门最终测量为准，最终测量结果与本次协议约定的面积有差距的，房款按照约定的单价对误差面积进行多退少补为由，拒绝交纳该差价，才导致未能签订正式商品房买卖合同。如果不交纳该12.31平方米的差价仍按140.75平方米签订正式合同，就不能在房管部门登记备案，因为预测绘面积是经房管登记部门认可并备案的，签订正式合同必须以房管部门认可的预测绘面积为准。退一步讲，即使按内部认购书约定的140.75平方米签订正式合同的话，恰好实现了陶娟娟无偿得到超过绝对值3%部分产权的不正当目的。陶娟娟坚持不交纳12.31平方米的差额，是为了将来无偿得到超过绝对值百分之三部分(12.31平方米-140.75平方米X3%=8.0875平方米)的产权，这就是陶娟娟拒绝交纳12.31平方米差额的原因。其本身违背诚实信用原则，明显具有过错。同一时期与鸿亚公司签订内部认购协议的宋某、张某补交了超过内部认购协议约定面积的差额款、与鸿亚公司签订正式商品房买卖合同的事实，证明陶娟娟对此情况是明知的。由于陶娟娟的原因未与鸿亚公司签订正式商品房买卖合同，未能在房产登记部门备案，致使涉案房屋因金茂公司其他债务纠纷被人民法院查封，而不能再与陶娟娟签订正式买卖合同，过错完全在陶娟娟。上述情况一审判决已经查清，判决解除鸿亚公司与陶娟娟内部认购协议书是完全正确的。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二、六项申请再审。被申请人陶娟娟辩称：申请人申请理由依法不能成立，涉案商品房认购协议从内容来看具备商品房买卖合同的基本要素，并且房屋已经交付，根据最高院司法解释，应当依法认定双方关于商品房买卖合同依法成立，对于申请人要求解除认购协议不具备事实要件和法律要件，原一审法院判决解除合同违反法律规定。申请人与金茂公司之间的关系与本案无关，与被申请人无关，认购协议的主体是申请人与被申请人，根据合同相对性原则，认购协议只对申请人与被申请人产生法律效力。对于超出房屋认购协议的面积被申请人并没有否认这一事实，只是认为超出房屋面积应当以房产部门测绘为准，而不应当以申请人方单方委托的测绘机构所作出的结果为准，如果房产部门在对涉案房屋进行测绘时其测绘结果超出认购协议的面积，被申请人愿意以房产部门测绘的结果为结算依据。鸿亚公司向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告之间签订的内部认购协议书；2.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年10月31日，原告与被告签订编号为039的内部认购协议书，约定被告认购金茂栖庭水岸E7号楼东3单元5层507号房屋一套。建筑面积约140.75平方米，单价3550元/平方米，总价款为499663元。协议第三条第2款约定付款方式为：被告应在签订协议书10日内支付30%的房款计149899元作为首付款，于2015年3月6日前支付30%的房款计149899元，剩余房款199865元于2015年5月1日前交清。协议书第三条第5款约定，房屋实际建筑面积以房管部门最终测量为准，最终测量结果与协议约定的面积有差距的，房款按照约定的单价对误差面积进行多退少补。签订认购协议当日，被告陶娟娟向原告交纳了1万元预订金，2014年11月18日被告交纳房款139899元，2015年6月15日交纳房款149899元，原告均向被告出具收款收据，被告此后未再向原告支付购房款。2015年9月28日，涉案房屋所在楼盘取得商品房预（销）售许可证，金茂栖庭水岸E7号楼在房管部门登记备案的楼号为62号楼。2015年10月26日，曲阜市正诚房产测绘有限公司对62号楼建筑面积及套内建筑面积进行了预测绘，被告所认购的房屋预测绘建筑面积为153.06平方米。原告要求被告补交多出的12.31㎡的价款，双方产生争议，被告曾到政府部门书面反映双方之间的纠纷，最终双方未能签订正式购房合同。2016年1月19日，包含涉案房屋在内的金茂栖庭水岸小区多套房产被济宁市任城区人民法院查封。原告分别于2017年12月7日、2018年4月9日向被告发送告知函，通知被告解除双方签订的内部认购协议书并办理退房退款手续。原告主张被告未按约定交付房款、双方未能签订商品房买卖合同并办理备案手续，致使涉案房屋被法院查封，导致认购协议无法继续履行的责任在被告，故诉至法院，要求解除双方签订内部认购协议书，原告同意退回被告已交纳的房款并支付利息。另，庭审中被告对内部认购协议书提出鉴定申请，要求对该协议书左下角载明的“首付款60%按协议执行，剩余房款40%办理银行按揭贷款进账”内容与协议出卖人签字处“刘桂萍”和“王红梅”的书写笔迹一致性进行鉴定。一审法院认为：原告与被告签订内部认购协议书合法有效，双方均应按协议约定全面履行义务。本案争议的焦点为：被告是否按照协议约定履行交纳房款尾款的义务以及应由谁承担未订立商品房买卖合同的责任。认购协议约定被告分三次交纳房款，第三次房款199865元被告一直未付。认购协议第三条第2项约定付款方式，第5项明确约定：“本房屋实际建筑面积以房管部门最终测量为准，最终测量结果与本次协议约定的面积有差距的，房款按照约定的单价对误差面积进行多退少补。”2015年10月26日，曲阜市正诚房产测绘有限公司出具的预测绘报告对于案涉房屋的预测绘面积为153.06平方米，比协议中约定的建筑面积140.75平方米增加12.31平方米，因协议约定的房屋单价为3550元/平方米，故在原总房款的基础上被告应补交房款的数额为：3550元/平方米×12.31平方米=43700.50元。截至起诉之日，协议中约定的第三次应付房款以及应补交房款被告均未交纳，其行为构成违约，原告要求解除原被告之间签订的内部认购协议书理由正当，于法有据，予以支持。关于本案双方最终未能订立买卖合同的原因，根据原告提交的证据，证人宋某、张某到庭作证其均按预测绘的实际面积以认购协议约定价格或更优惠的价格签订买卖合同，能够反映被告提出的原告要求其按照当时市场价格签订买卖合同的意见不足为信。且从原告向政府部门提交反映双方纠纷的书面材料看，该材料第4项载明“国家规定面积增加超过百分之三，购房者可选择解除合同，返还房款和利息，也可同样选择继续履行合同，由购房者补交误差在百分之三以内的购房款，对超过百分之三以上的面积不必再继续交款，直接归购房者所有，误差在百分之三以内，不管增加还是减少属于正常的，双方据实结算，多退少补”。该内容能够清楚地反映被告错误的理解相关法律规定，其当时的真实意思即不同意按协议约定以房屋实际建筑面积向原告补交房款，故足以认定双方基于此产生争议，被告不履行补交房款的义务，最终未能签订买卖合同，因此，被告应承担未订立商品房买卖合同的责任。鉴于原告同意退还被告已交纳的房款并支付利息，予以确认，可按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。关于被告对其持有的认购协议书左下角载明的“首付款60%按协议执行，剩余房款40%办理银行按揭贷款进账”内容进行鉴定的申请，因被告付款数额未达到房款总额的60%，付款时间也晚于协议约定时间，即使关于按揭贷款的该部分是由原告方工作人员书写，但被告交纳房款的数额、时间也不符合双方约定，故被告的鉴定申请没有实际意义，对其鉴定申请不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零八条之规定，判决：一、依法解除原告济宁鸿亚房地产开发有限公司与被告陶娟娟于2014年10月31日签订的内部认购协议书。二、原告济宁鸿亚房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将已收取的购房款299798元退还被告陶娟娟，并支付被告陶娟娟资金占用期间的利息损失（以299798元为基数，自2015年6月15日起至实际给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。案件受理费5797元，减半收取计2899元，由原告济宁鸿亚房地产开发有限公司负担。陶娟娟上诉请求：1、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求;2、一、二审诉讼费用由被告负担。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：鸿亚公司提交三份曲阜市房屋不动产登记局出具的涉案房屋所在的62号楼被查封的房屋包含涉案房屋。上诉人质证认为对曲阜市房屋不动产登记局出具没有异议，但是对内容我们不清楚。本院经审查认为，该证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以认定。二审查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院二审认为：上诉人与被上诉人签订的内部认购协议书合法有效，双方均应遵守。该合同中并未约定与济宁金茂房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，双方没有约定济宁金茂房地产开发有限公司与陶娟娟签订商品房买卖合同时面积差异的处理。根据双方合同约定：“房屋实际建筑面积以房管部门最终测量为准，最终测量结果与协议约定的面积有差距的，房款按照约定的单价对误差面积进行多退少补。”鸿亚公司一审主张陶娟娟不同意以预测绘面积签订正式合同，导致未签订正式的商品房买卖合同存在违约，因办理商品房预售时的预测绘并非最终测量，鸿亚公司此时无权要求陶娟娟补足12.31平米的差价款，鸿亚公司主张陶娟娟该违约行为，本院不予支持。鸿亚公司主张因陶娟娟违约行为致使房屋被查封要求单方解除合同，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，陶娟娟的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销山东省曲阜市人民法院(2018)鲁0881民初1386号民事判决；二、驳回济宁鸿亚房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费2899元,由济宁鸿亚房地产开发有限公司负担；二审案件受理费5797元，由济宁鸿亚房地产开发有限公司负担。本院再审查明的事实与原审基本一致。另查明，截至本案再审庭审，案涉房屋在曲阜房地产网显示为正常可售状态。本院认为，双方产生争议的原因在于《内部认购协议书》中对案涉房屋面积如何认定约定不明，亦未约定其后如济宁金茂房地产开发有限公司与陶娟娟签订商品房买卖合同时对面积差异如何处理。在《内部认购协议书》中所约定的案涉房屋面积与预测绘面积存在较大差异的情况下，导致对差异部分的面积房款如何补缴双方无法达成共识，亦一直未能签署正式的商品房买卖合同，此非被申请人陶娟娟单方原因所造成，综合在案证据，陶娟娟的行为不构成根本性违约，再审申请人鸿亚公司据此提出解除案涉《内部认购协议书》依据不足，依法不应予以支持。综上，原二审判决结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：维持本院（2018）鲁08民终4810号民事判决。本判决为终审判决。审判长  姜爱民审判员  秦绪启审判员  程海军二〇二〇年十一月三日书记员  茹 蔚