辽宁省昌图县人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1224民初4107号原告：霍福林，男，1961年1月29日生，汉族，无职业，户籍所在地昌图县，现住昌图县。委托代理人：孙明，系昌图县宜宸法律服务所法律工作者。被告：昌图县建兴房地产开发有限公司。住所地：昌图县昌图镇站前大街**。法定代表人：王德臣，系该公司总经理。被告：王冬，男，1972年10月30日生，汉族，无职业，住沈阳市沈河区。委托代理人：隋金杉，系辽宁正直律师事务所律师。原告霍福林诉被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王冬商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告霍福林及委托代理人孙明、被告昌图县建兴房地产开发有限公司法定代表人王德臣、被告王冬委托代理人隋金杉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告霍福林诉称：1、请求确认原告与被告昌图县建兴房地产开发有限公司商品房买卖合同有效；2、请求判令确认被告王冬与被告昌图县建兴房地产开发有限公司签订的松山雅居小区386幢1号楼5号门市的买卖合同无效，并责令二被告解除预售合同登记备案；3、要求被告昌图县建兴房地产开发有限公司配合原告办理产权登记手续；4、诉讼费由二被告承担。被告昌图县建兴房地产开发有限公司辩称：本公司与吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司有开发资质委托管理协议，双方协议第四条约定“乙方对甲方承诺由于经营活动及债权债务与甲方无关，甲方不承担任何法律责任，如乙方经济活动、债务往来纠纷给甲方造成经济损失由乙方赔偿”。请求法院给本公司经济赔偿，否则不予配合。被告王冬辩称：昌图县不动产登记服务中心所作的并不是预售合同备案，而是房屋买卖合同备案。一、原告起诉状中的陈述与事实不符，原告不具有提起诉讼的主体资格。原告就同一法律事实、标的重复起诉，其作为原告提起诉讼的主体不适格。涉案的两处房产已于2013年被执行、拍卖，两处房产权利状态已成既定事实，原告重复起诉即无事实根据也无法律依据，本案应该适用“一事不再理”原则，依据民事诉讼法的规定应告知原告申请再审或按照申诉处理。即使原告认为其权益受到侵犯，根据本案已生效的法律文书和客观事实，原告的救济途径应当是通过审判监督程序申请再审或申诉，而不是另行重复提起诉讼。该案正在执行过程中，原告已提出执行异议后被驳回，原告明知应通过再审或执行异议的正确方式来表达诉求，却在立案时故意隐瞒该案正在被法院执行的事实恶意提起诉讼，请法院依法予以纠正。二、原告的诉讼请求违反了一事一诉原则。原告诉请的第一项是要求法院判令其买卖合同有效，第二项又要求法院判令答辩人与被告昌图县建兴房地产开发有限公司房屋买卖合同无效，第一项和第二项诉讼请求是不同的事实，不同的法律关系。原告的诉请超出了法律规定的诉请范围，原告不能约束第三人之间的事实和法律行为，不能给第三人之间设定义务，更不能单方面主张要求确认第三人之间的事实和法律行为是否有效，因此该诉讼请求不能成立，应依法驳回。三、原告的第三项诉讼请求的内容与客观情况不符。事实上是答辩人签订涉案房屋买卖合同在前，已经在昌图县房产登记部门登记备案，原告签订房屋买卖合同在后，没有房屋买卖合同备案登记，由于涉案房屋买卖合同备案登记在答辩人名下，因此答辩人对涉案房屋拥有排他权，依据物权法第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”。故原告对涉案房产不享有物权，原告的该项诉请不能成立，应依法驳回。综上，原告的诉请于法无据，违背了基本的客观事实，请求法院驳回原告的诉讼请求。审理中，原告向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同、收款收据、入住通知书、办理装修入住协议复印件各一份，欲证明原告对该诉争的房屋具有合法的权属，原告已办理入住手续。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司无异议。被告王冬有异议。原告签订合同的时间是2016年1月31日，而被告王冬签订合同的时间是2012年9月4日，被告王冬房屋买卖合同在先，并经备案登记。原告证明目的不能成立。关于入住及收款收据四份，据被告王冬反馈给代理人的信息是昌图县建兴房地产开发有限公司松山雅居财务专用章所持有人为原告，因此，该组证据中印章形成的时间是由原告主观可以支配的，因此，对该证据的真实性及关联性不应认定。2、贷款展期协议书一份，欲证明被告王冬取得的房屋买卖合同实际是抵押合同，因被告王冬没有办理抵押权登记，所以被告王冬与昌图县建兴房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同虽然在先，但不能对抗本案原告的买卖合同。案外人在被告王冬处借款，吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司用门点房屋担保。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司表示不知情。被告王冬认为证明目的不能成立。因为从该协议书中表达的是三方的债权债务关系，是真实有效的。与房屋买卖合同是否经备案登记，是否为抵押合同不具有关联性。3、辽宁省高级人民法院（2016）辽民终238号民事判决书一份、铁岭市中级人民法院（2016）辽12民终1114号民事判决书一份，欲证明被告王冬所签的买卖合同，实质是抵押合同。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司没有异议。被告王冬有异议。所谓抵押权形成的时间为2012年9月4日，而原告签订的商品房买卖合同是2016年1月31日，因此原告的主张不能成立。4、证人崔某当庭证言，欲证明吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司和被告王冬、案外人签订的贷款展期协议，证明吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司用门市做的担保，该公司没收到被告王冬的任何款项。5、证人张某当庭证言，欲证明其在建松山雅居小区工作期间任会计工作，负责小区交付使用后期办理入住手续工作。欲证明2013年3、4月份准备办理入住，多数业主是在2013年5月份办理入住的，2013年1月17日之前没有办理入住，也不具备办理入住的条件。凡是办理入住的必须拿售楼处的入住通知单签订协议后交纳物业费，办理入住，取钥匙。经质证，被告昌图县建兴房地产开发有限公司表示是吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司单方出资，本公司没有参与。被告王冬表示竣工验收时间及办理入住的时间恰恰能佐证和印证被告王冬商品房买卖合同真实有效。审理中，被告昌图县建兴房地产开发有限公司向本院提供如下证据：开发资质委托管理协议一份，欲证明是吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司单方出资，挂靠该公司建楼。经质证，原告及被告王冬均无异议。审理中，被告王冬向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，欲证明该合同形成于2012年9月4日，早于原告买卖合同形成的时间，并且在不动产登记服务中心合同备案登记，原告的诉请不能成立。经质证，原告认为该证据是以借贷的抵押形式签订的买卖合同，合同的备案并不代表被告王冬对诉争房屋具有物权性质，物权性质包括所有权和抵押物权，合同的备案是一种行政行为，所以抵押的形式是买卖，已经被铁岭市中级人民法院及辽宁省高级人民法院的判决书确认，虽然被告王冬提供了收款收据，但是没有任何转款及交款的凭证，所以这组证据不足以证明被告王冬对诉争房屋具有物权性质的权利。被告昌图县建兴房地产开发有限公司没有异议。2、（2019）辽0103民初9373号、（2019）辽0103民初11812号民事判决书各一份，欲证明被告王冬的债权无论是否以抵押形式或签订买卖合同的形式均不影响商品房买卖合同的成立，同时经法院确认备案登记有效，排除了原告的对两处房屋的执行异议之诉。经质证，原告认为这两份判决书未生效，沈阳中法（2020）辽01民终10833号民事裁定书已将该案判决撤销，发回沈河区人民法院重新审理，该两份判决书不能证明被告的举证目的。被告昌图县建兴房地产开发有限公司没有异议。3、（2019）辽0103执异273号执行裁定书一份、三份协助执行通知书、两份拍卖公告，欲证明原告对该案被执行的事实知情，昌图县公安局河北派出所在2015年11月27日要求其腾房，发回了相应的通知。另行提起诉讼没有事实和法律上的依据。经质证，原告认为执行依据是沈阳市沈河区法院（2014）沈河民三初字第614号判决书，该判决书现在因原告提出执行异议，所以该判决书已被沈阳中院撤销，发回重审，裁定不具备法律效力。被告昌图县建兴房地产开发有限公司没有异议。经审理查明，案外人在被告王冬处借款，吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司用其16套门点房屋（含诉争房屋）担保，被告王冬于2012年9月4日与吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，并在昌图县房产部门办理了商品房预售合同登记备案。2016年1月31日吉林省通榆县吉顺房地产开发有限责任公司将诉争房屋出售给原告霍福林，原告交纳了房款并使用至今。本院认为：诉争房屋虽然已被沈阳市沈河区人民法院执行，诉争房屋并未确认为被告王冬所有。辽宁省高级人民法院、铁岭市中级人民法院已对涉案的部分房屋认定被告王冬不能证明其向被告昌图县建兴房地产开发有限公司支付了房屋全部购房款事实，诉争房屋亦未登记在被告王冬名下，涉案房屋归其所有缺乏事实及法律依据，故对原告提出确认与被告昌图县建兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同有效、解除预售合同登记备案、被告昌图县建兴房地产开发有限公司配合原告办理产权登记手续的诉讼请求，本院予以支持。对被告王冬的辩解理由，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第四十九条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告霍福林与被告昌图县建兴房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效。二、解除被告王冬在昌图县不动产登记服务中心对昌图县松山雅居小区386幢1号楼5号门市的商品房预售合同登记备案。三、被告昌图县建兴房地产开发有限公司于本判决生效后立即配合原告霍福林办理产权登记手续。四、驳回原告霍福林其他诉讼请求。案件诉讼费7575元，由被告昌图县建兴房地产开发有限公司、王冬共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。审判员  张子明二〇二〇年十一月三日书记员  张 朋