陕西省榆林市中级人民法院 行 政 裁 定 书 （2020）陕08行终167号 上诉人（原审被告）榆林市不动产登记局。住所地：榆林市开发区天源路**。 法定代表人李安雄，局长。 委托代理人曹美霞，该局工作人员。 委托代理人谢星梅，陕西尊尚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）霍奕祯，男，1981年6月1日出生，汉族。 上诉人榆林市不动产登记局与被上诉人霍奕祯不予更正登记一案，不服陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802行初84号行政判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 霍奕祯向原审法院起诉请求：1、撤销被告2019年9月5日作出的201901001不予更正决定；2、被告将2019年5月13日颁发的陕（2019）榆林市不动产证明第XXXXX号不动产登记证明中的义务人贾勇更正为光大公司；3、诉讼费用由被告负担。 原审法院经审理查明：2019年4月2日，原告在淘宝网司法拍卖平台通过公开竞价成交了被执行人贾勇的涉案房屋，并于当月19日签订了拍卖成交确认书。当月24日，本院作出（2018）陕0802执恢774号之二执行裁定书一份及其配套的协助执行通知书并送达被告，要求其协助为原告办理涉案房屋预告登记转移，并作废登记权利人为贾勇的原预告登记。此后，原告于同年5月10日向被告提出预告登记转移申请，被告受理后进行了转移登记，于5月13日制发了不动产登记证明，使涉案房屋的原有预告登记人由贾勇更换为原告，同时将原告预告登记义务人由光大公司更换为贾勇。原告对被告更换义务人的行为不服，于同年8月29日申请被告将转移登记后的义务人更正登记为光大公司，被告当日受理，于同年9月5日作出被诉不予登记告知书，认为原告不能证明登记存在错误，不予登记。原告不服，提起本案诉讼，诉讼请求：1、撤销被告2019年9月5日作出的201901001不予更正决定；2、被告将2019年5月13日颁发的陕（2019）榆林市不动产证明第XXXXX号不动产登记证明中的义务人贾勇更正为光大公司；3、诉讼费用由被告负担。 另查明，涉案房屋所在小区的开发商为光大公司，其于2018年10月23日取得陕（2018）榆林市不动产权第08032号不动产权利证书，该证书记载了涉案房屋所在小区的整体建筑物所有权人为光大公司。涉案房屋目前未办理单独的不动产权登记。涉案房屋预告登记转移登记前的登记权利人为贾勇，因其无法履行本院（2016）陕0802执1725号执行案件中的金钱给付义务而使涉案房屋被本院通过前述网络平台强制拍卖。 原审法院认为：根据《不动产登记暂行条例》第七条第一款：“不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理；直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记”，被告属于设区市的不动产登记机构，被登记的涉案不动产为其管辖的榆阳区，故被告有实施涉案不动产登记的职权。 本案争议焦点为预售商品房预告登记转移时，谁应当被列为义务人。原告主张此项登记仅变更权利人，义务人应恒为预售商品房开发商，以服务于预告登记保障权利人取得被预告的不动产物权之宗旨。被告主张应当以原预告登记权利人为转移后的义务人，以反映被预告登记之权利的来源，并防止权利受让人逃避税费缴纳义务。双方争议聚焦于预售房预告登记内容中的义务人的法律含义。被告称不动产登记规范未对该内容直接作出明确规定。但事实上，原住房和城乡建设部制定的《房屋登记簿管理试行办法》在“房屋登记簿记载内容说明”标题下明确将“预告登记义务人”这一术语定义为：“记载房屋买卖合同中的售房人或者抵押合同中的抵押人”。该规定构成被告实施不动产登记的行为规范，亦成为本院对被诉行为的审查依据。 依此部门规章，被告应正确记载的预告登记义务人就是“房屋买卖合同中的售房人”。进而，确定正确预告登记义务人的首要步骤是确定规范中的“房屋买卖合同”。而被诉登记行为涉及的房屋转让现象有两个，一是在先的光大公司与贾勇之间房屋买卖，二是在后的霍奕祯通过司法拍卖程序的房屋受让。前者中存在房屋买卖合同无疑，而后者是否形成了房屋买卖合同以及该合同的具体形态取决于司法拍卖活动的法律构造。此问题未被法律明定，认识上亦存私法说与公法说的分歧，本院先在更符合实践样态和需要的公法说下分析。此观点否认司法拍卖行为能在被执行人与买受人之间形成民事买卖合同关系。在此基础上，霍奕祯成功竞买涉案房屋的活动并未在其与贾勇之间构成房屋买卖合同关系。进而，被诉登记中仅涉及一个房屋买卖合同，而其出卖人为光大公司，而非贾勇，故贾勇并非符合前述《房屋登记簿管理试行办法》规定的预告登记义务人。 即使在私法拍卖性质私法说下，被告将预告登记义务人认定为贾勇也不成立。私法说的次级观点中，虽有认为司法拍卖活动可以形成以被执行人为出卖人买卖合同的主张，但民事法律关系的建立以当事人意思表示为准，该意思表示中包括选定与之建立法律关系的主体的要素。本案中，被告未举证证明霍奕祯有与贾勇建立房屋买卖合同关系的意思表示、贾勇对应的意思表示，以及二者意思表示就此达成合一的状态，故私法说中的认为债务人与竞买人之间建立买卖合同关系的观点在本案中不具备实现的事实基础，本院不采纳。进而，贾勇不能被认定为与霍奕祯之间建立了房屋买卖关系的出卖人，其自然无法成为“房屋买卖合同中的售房人”，不具备成为预告登记义务人的条件。 在以上规范层面分析的基础上，本院根据法律的目的解释规则，以预告登记制度设立目的的角度对被诉登记行为评判。 从预告登记权利促进权利人利益实现的作用看，预告登记制度的目的在于保障预告权的实现，那么登记义务人就应当定位为能服务此目的，能对预告登记权实现提供协助的人。商品房购买者取得不动产登记证基本步骤是房屋开发商先取得开发区域内房屋的整体不动产登记，而后各房屋买受人才能取得单独房屋的不动产登记。在此过程中，房屋不动产登记的权利需要完成从开发商到预告登记权利人的转换，此转换必然离不开开发商的协助。在涉案房屋开发商与贾勇之间，前者具备协助条件，能提供协助，而贾勇在此环节无此条件，因此，贾勇被登记为义务人对预告登记权实现无促进作用。 从预告登记权利排除他人侵害作用看，将最有条件侵害原告权利的人定位为预告登记义务人是实现该目的的正当选择。同样基于前述不动产登记步骤，在开发商取得不动产整体登记与预告权利人取得单独登记的间隙，开发商作为公示的不动产权人，最具处分房屋从而损害预告权利的条件，因此在防止预告权受侵害之制度功能的指引下也就最应当成为预告登记义务人。反观贾勇，将其列为义务人，对于实现此目的并无明显作用。 综上，涉案预告登记义务人登记为贾勇的行为错误。在此基础上，被告2019年9月5日201901001号不予更正决定所依据的预告登记义务人正确的理由不成立，该决定错误，应当被撤销，被告应当继续对原告的更正登记申请审查处理。原告此请求本院支持。对于第二项请求，本院无权直接替代行政机关作出决定，该请求因超过本院职责范围，本院不支持。 对于被告提出的答辩意见，本院回应如下。 关于本案诉讼中涉及两个行政行为，能否一并审理。本案确实审查了被告转移预告登记和不予更正登记两项行为，但是后一行为系行政机关对前一行为合法性的自我审查行为，其合法性主要取决于前一行为的合法性。因此，判断二者的合法性时，需审查的内容基本重合，审查结果基本同向，二者的关系类似于行政决定与对之作出的复议决定的关系，适宜合并审理，单独审理反无必要，故本院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条第四项：“有下列情形之一的，人民法院可以决定合并审理：……（四）人民法院认为可以合并审理的其他情形”对二行为合并审理，被告该意见不成立。 关于霍奕祯购买系二手房交易。根据《不动产登记操作规范》15.3.1对允许进行预售房转移登记的情形列举，它们都属于事实行为或者法律事件，不包括法律行为，也就是说，《不动产登记操作规范》不允许对基于预售房第一手购买者再向他人转卖而形成的转移登记需要办理预告登记转移登记，行政管理法规拒绝对预售房转卖行为提供预告登记保护，若霍奕祯竞买涉案房屋的行为过程如被告所言系预售房的二手房交易行为，则其不应当为霍奕祯办理预告登记的转移登记。然而，其已经办理了此项登记，表明其转移登记行为与将转移原因认定为二手房买卖交易二者矛盾，必有一者为错误。而本院认定被告办理预告转移登记的行为符合《不动产登记操作规范》的规定，合法，故后一观点错误。原因在于《不动产登记操作规范》列举的转移登记适用情形中不存在预售房二手房交易之情形。 关于防止霍奕祯逃避二手房交易应缴纳的增值税。首先，前述已经论述二手房交易不成立，那么保障二手房交易中应纳税款的征收的理由自然无法成立。其次，根据依法行政的基本原则，行政决定过程中应当考虑哪些因素，行政机关为其行政决定在何种范围内承担责任，均应依法确定。被告未提供其预告登记具备为税务机关提供税收征收凭证的功能的规范依据，亦未提供规范依据，证明其在实施诉行政行为还负担着保障某项税款被充分征收的职责，因此本院无法认定保障税收能够成为被诉行为正当化的理由。事实上，将没有法律依据的所谓“职责”作为自己实施行政行为时确定考量因素范围的依据，是不当地以扩大职责的方式扩大了行政机关的职权，进而可能侵入相对人应有的权利空间和内容，与依法行政原则抵触。最后，税务部门以何种文件资料作为计算税款的依据，需有法律规范确定，被告认为自己的预告登记权利证系税务机关征税依据，但未提供证据证明预告登记权利证书被税收法律文件或者税务部门依法确定为某项税款的征收依据，本院无法采纳该意见。 综上，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条第（二）项的规定，判决：一、撤销被告榆林市不动产登记局2019年9月5日作出的201901001不予更正决定。二、驳回原告霍奕祯其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告榆林市不动产登记局负担。 上诉人榆林市不动产登记局称：一、一审判决将霍奕祯取得涉案房屋的来源认定为非买卖关系属于实体错误，故应当撤销一审判决。1、预告登记转移行为还应包含法律行为，不止仅有事实行为或者法律事件，否则《不动产登记操作规范》（试行）第15.1规定预告登记转移的申请人由不动产登记薄记载的预告登记权利人和该预告登记转移的受让人共同申请将毫无意义。从法律事件和事实行为本身定义来看，其就不具备预告登记的权利人与受让人共同到场申请这一申请条件。2、我国现行法律规定并未禁止不可对预售房第一手购买者再向他人转卖而形成的转移进行登记。从《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生法律效力”的规定可看出，不动产预告登记设置目的是为了保障买受人实现物权，它所禁止的是出卖人未经预告登记的权利人同意再次处分该不动产，而非是禁止买受人在向他人转卖。而且《不动产登记条例实施细则》第八十七条“申请不动产转移预告登记的，当事人应当提交下列材料：（一）不动产转让合同；（二）转让方的不动产权属证书；（三）当事人关于预告登记的约定；（四）其他必要材料”的规定也能推断出，行政管理法规允许对预售房转卖行为提供预告登记保护。所以一审判决以行政管理法规拒绝对预售房转卖行为提供预告登记保护的论点错误。3、《不动产操作规范》第15.3.2明确规定不动产预告登记的转移中义务人为原预告登记权利人。从《不动产操作规范》第15.3.2“预告登记转移的申请人由不动产登记薄记载的预告登记权利人和该预告登记转移的受让人共同申请。”可以推断出，原预告登记的权利人在预告登记转移登记时成为预告登记转移的义务人。这也与不动产预告登记制度设立目的相符。所以一审判决判定贾勇非预告登记的转移中义务人错误，一审判决应予撤销。4、本案争议的焦点在于霍奕祯对涉案房屋取得的类型是否属于买卖关系。上诉人认为强制执行的含义是经过一定法定程序后法院可以不经被强制执行人同意就可出售其名下不动产，将所得拍卖款用于实现债权，因此司法拍卖程序下进行的拍卖活动其实质上仍属于市场交易活动，属于广义的买卖关系范畴。所以被上诉人与贾勇之间还是建立起买卖关系，那么按照《物权法》第二十条《不动产登记条例实施细则》第八十五条、八十六条、八十七条规定，本案预告登记转移登记的义务人就应当为贾勇而非是光大公司。5、一审判决对预告登记制度设立目的的角度的理解过于狭隘与不动产登记相关立法目的相违背。从《不动产登记条例》和《不动产登记条例实施细则》关于登记的程序就可看出，它所力求的是让所有的初始登记、转移登记、变更登记、注销登记等每次登记环节都有可寻，让相关证明材料可以附卷入档，以便事后翻阅是可以清楚知晓不动产登记经历过多少个环节，每个环节权利转换过程是如何进行的。而《不动产登记条例实施细则》八十五条、第八十七条以及《不动产登记操作规范》第15.1.2以及第15.3.2关于预告登记申请主体、提交材料是在遵循前述登记流程基础上对预告登记转移进行的细化。二、一审判决对被上诉人诉请的两个行为合并审理违反了一案一诉基本原则。“一行为一诉讼”是人民法院受理行政案件的基本原则。本案中201901001榆林市不动产登记局不予登记告知书的不予更正决定和陕（2019)榆林市不动产证明第XXXXX号虽具有关联性，但事实属于独立的行政行为，所以不能将其合并审理。而且一审判决仅撤销201901001榆林市不动产登记不予登记告知书的不予更正决定说明了两个行政行为独立性。三、被上诉人提出更正申请以及提起行政诉讼的目的是为了逃避税费这一非法目的。上诉请求：一、依法撤销榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802行初84号行政判决，并改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人霍奕祯辩称：1、上诉人称预告登记要经权利人同意后登记，预售人可以单方申请预告登记；2、司法拍卖不同于上诉人所称的房屋买卖，因为不是平等主体之间进行的交易；3、不动产登记操作规范中关于预告登记的转移，第二条规定因人民法院、仲裁委员会生效的法律文书导致预告登记转移的可以单方申请。被上诉人认为预售商品房预告登记不同于普通房的预告登记，本案涉案房屋到目前为止所有权在榆林光大房地产开发有限公司名下，目前产权仍未分割。原预告登记权利人贾勇因人民法院生效裁定已将之前的预售商品房预告登记证书作废（注销），上诉人提交的不动产登记操作规范15.4中规定预告登记是可以注销的。 本院认为：《最高人民法院关于适用的解释》第一条第二款第七项规定：行政机关根据人民法院的生效裁判、协助通知书作出的执行行为，但行政机关扩大执行范围或者采取违法方式实施的除外，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。本案中，上诉人榆林市不动产登记局作出预告登记转移是其基于人民法院的协助执行通知，被上诉人霍奕祯认为预告登记转移义务人应为榆林光大电力房产开发有限公司，不应为贾勇，上诉人榆林市不动产登记局不予登记，霍奕祯诉讼请求撤销的不予登记行为是基于执行行为而提起的，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。故对霍奕祯的起诉应予驳回。一审法院作出实体判决错误，应予撤销。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十三条第一款第一项之规定，经本院审判委员会讨论决定，裁定如下： 一、撤销陕西省榆林市榆阳区人民法院（2019）陕0802行初84号行政判决； 二、驳回霍奕祯的起诉。 一审案件受理费50元，退还被上诉人霍奕祯；二审案件受理费50元，退还上诉人榆林市不动产登记局。 本裁定为终审裁定。 审 判 长  王 静 审 判 员  刘红梅 审 判 员  吴 琼 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理  高 静 书 记 员  麻建雷