广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初7072号原告：中山市盈意市*经营管理有限公司，住所地广东省中山市**********第1卡商铺，统一社会信用代码914**********786XH。法定代表人：郑某1。委托诉讼代理人：封芳芝，广东雅商律师事务所律师。被告：李奇，男，1984年8月15日出生，汉族，住安徽省阜南县******委会草坝南埂9队42号，公民身份号码341************839。原告中山市盈意市*经营管理有限公司（以下简称盈意公司）与被告李奇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盈意公司委托诉讼代理人封芳芝到庭参加诉讼，被告李奇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盈意公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的商铺租赁合同，被告在合同解除后立即向原告交还位于中山市坦洲镇永二综合市***（含*顶天面）的租赁商铺；2.被告立即向原告清偿自2019年11月1日起至实际交还租赁商铺之日止的租金、卫生费（2019年11月的欠费金额为25050元、自2019年12月1日起每月费用为27050元，暂计至2020年2月29日止为106200元）及违约金（以每期欠款额25050元为基数，从2019年11月起分别从当月的6号起按照年利率24%的标准计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月6日为5027元）；3.被告立即向原告清偿2019年10月起至实际交还租赁商铺之日止的水电费（暂计至2019年12月31日止为23895元）。诉讼中，因被告李奇在原告起诉后共支付了273000元，故原告明确诉讼请求为：1.解除原、被告之间的商铺租赁合同及楼顶天面的租赁关系，被告在合同解除后立即向原告交还位于中山市坦洲镇永二综合市***（含楼顶天面）的租赁商铺；2.被告立即向原告清偿自2019年11月1日起暂计至2020年11月1日的租金、卫生费、水电费合计109360元，应计算至实际交还租赁商铺之日止；3.被告应向原告支付违约金（以2020年11月1日欠款金额109360元为基数，从2020年11月1日起计算至实际清偿完毕之日止，按月利率2%）。且原告明确主张的为合同解除前的租金、水电费、卫生费及法院判决合同解除后及实际交还涉案租赁物前，参照涉案合同计算实际占有使用费及卫生费。事实和理由：被告承租了原告位于中山市坦洲镇永二综合市***的租赁物业作商业使用，双方于2018年8月3日补签了一份商铺租赁合同，约定租赁期限从2014年12月4日起至2024年12月3止。合同对月租金、水电费、卫生费及逾期支付租金等费用的违约责任进行了约定。原告已依约将商铺交付给被告使用，但被告从2019年11月份开始就无故拖欠租金、卫生费及水电费。租赁期间，被告约从2018年起占用了上述合同项下租赁物的天面，双方一致同意被告使用天面部分的租金为2000元/月，但被告支付该租金至2019年11月份后一直拖欠。被告上述行为已构成严重违约，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。原告起诉后，被告向原告共支付了273000元。被告李奇未提交答辩状，亦未到庭应诉、举证、质证及辩论。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，并保证陈述及举证真实，因被告经本院合法传唤未到庭质证，亦未提交相反证据，故本院依据原告提交的证据及其陈述，认定事实如下：盈意公司提供的中山市坦洲镇永二经济联合社（甲方）与梁永棠（乙方）于2009年9月1日签订的租赁合同（市场）、中山市坦洲****民委员会与梁永棠于2010年12月21日签订的补充协议及中山市坦洲镇永二股份合作经济联合社（甲方）与梁永棠（乙方）、梁佩娴（丙方）于2014年8月22日签订的坦洲****新市场经营权转让协议，共同显示中山市坦洲镇永二股份合作经济联合社与梁永棠、梁佩娴三方同意将中山市******新市*的经营权转让给梁佩娴，租赁期间为2009年9月2日至2031年3月31日。粤房地权证中府字第**12017286号不动产权证显示，位于中山市*********地产权属人为中山市坦洲镇永二经济联合社，填发时间为2012年11月28日。2018年8月3日，盈意公司（甲方）与李奇（乙方）签订一份商铺租赁合同，主要约定甲方将位于中山市坦洲镇永二综合市***，建筑面积为1125㎡，租给乙方经营之用，租赁期从2014年12月4日至2024年12月3日止，乙方须在每月5日前将当月租金及每月300元卫生费交付给甲方，甲方收到租金即开出收款收据；2014年12月1日至2016年12月30日每月租金为20250元，2017年1月1日至2018年12月30日每月租金为22500元，2019年1月1日至2022年12月30日月租金为24750元，2023年1月1日至2024年11月30日月租金为27255元；双方签订合同时，乙方须向甲方支付40000元为押金，合同期满后，甲方无息退回押金乙方，如乙方在租金或其他一切费用未付清时，可在押金中扣除，若押金不足，则须另付现金；乙方逾期未缴纳按欠费总额每天收取百分之一的滞纳金，如乙方逾期30天未交租的，甲方将视作乙方违约，甲方有权单方面终止合同并收回该铺面，且甲方无需退回押金给乙方；商铺所产生的水电费、税务、工商管理费等一切费用属乙方费用，如在缴费期间乙方不能按时交付，所有后果由乙方自行承担且与甲方无关。2020年4月11日，李奇出具了一份承诺书，主要载明：李奇向盈意公司承租了位于中山市**********第一卡商铺及该楼层的天面（租赁商铺应支付的租金等费用以双方所签订的商铺租赁合同约定为准，天面租金每月为2500元不含税）。截止2020年4月30日，李奇尚欠上述租赁物项下的租金及各项费用共计71723元（明细见李奇签名确认的“李奇欠租明细表至2020.4.30止”）。李奇承诺于2020年5月份开始，每月10日前最低向盈意公司还款5000元直至还清，于2020年6月10日前支付2020年5月、6月份共两个月的租金及费用，并自2020年7月份起，承诺一定按商铺租赁合同的约定足额及时交清当月的租金及水电、税费等一切该支付的费用。如有任何一期不按时缴交的，李奇放弃分期还款的期限利益并同意盈意公司采取一切措施包括但不限于停水停电、起诉等（如起诉，则起诉产生的律师费、诉讼费等费用概由李奇承担）。本承诺书生效后，李奇履行2020年5月份的还款及付款义务后，请盈意公司对本案作撤诉处理。同日，李奇欠租明细表至2020.4.30止表显示截至2020年2月，李奇共欠租金、水电合计130095元、滞纳金5027元；尚欠2020年3月、4月租金各25050元、顶楼租金各2500元。编号为1376705收据显示，盈意公司于2019年12月16日收到李奇交来租赁中山市坦洲镇永二综合市*顶楼8-11月租金8000元。2020年10月12日企业机读档案登记资料显示，盈意公司为有限责任公司（自然人独资），投资者名称为梁佩娴，成立日期为2014年9月4日。庭审中，盈意公司称其于2014年8月20日通过产权人、原承租人、其股东协议取得涉案租赁物的转租权；涉案商铺租赁合同由其打印提供，甲方栏的签字、盖章为其所为，乙方栏签名、捺印为李奇本人亲自所签及所捺；其主张的租金已包括涉案商铺租赁合同约定的每月卫生费300元；由于一开始成立租赁关系时双方没有签订合同，且公司在2018年8月3日发生变更，所以双方于2018年8月3日签订了正式的合同并确认之前的租赁关系，故租赁期限为2014年12月4日至2024年12月3日；李奇于2014年12月接收涉案租赁物并使用至今；李奇通过各种方式支付租金，其收取租赁费用后均开出收据给李奇；双方对承租涉案商铺天面的事宜没有签订专门的协议，但通过收据及欠租明细表均能证实双方达成了顶楼的租赁协议和履行；涉案商铺从2019年11月1日开始拖欠租金，涉案天面从2019年12月1日开始拖欠租金；水电费是按租户处设置的分表数额来计算。庭后，盈意公司提供的三楼足浴（李奇）欠款明细表显示，李奇拖欠2019年10月至2020年9月期间水电费、2019年11月至2020年10月期间租金、2019年12月至2020年10月期间顶楼租金合计382360元（店铺和顶楼租金合计326600元+水电费55760元）、已交款项合计223000元，尚欠款项159360元；律师费10000元；欠交款项共计169360元。该表确认人栏有李奇字样的签名及捺印，日期为2020年10月21日。盈意公司亦提交一份情况说明，其中载明李奇曾于2020年10月28日支付了23000元、2020年11月1日支付27000元，截至2020年11月1日，李奇尚欠款项为109360元（不含利息、律师费、违约金）。落款日期为2020年11月12日。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。盈意公司与李奇签订的商铺租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。另盈意公司虽与李奇并未就租赁中山市坦洲镇永二综合市*顶楼天面签订书面的租赁合同，但从盈意公司提供的收据、欠租明细表可以看出，双方已就租赁中山市坦洲镇永二综合市*顶楼天面达成一致合意及实际履行，即双方就中山市坦洲镇永二综合市*顶楼天面成立不定期租赁关系。现盈意公司主张李奇未按合同约定按时足额支付租金、卫生费、水电费等，提供了商铺租赁合同、三楼足浴（李奇）欠款明细表、承诺书等予以证明，李奇未到庭参加诉讼、抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，本院予以确认。李奇逾期交租的行为已属违约，应当承担违约责任。盈意公司主张解除双方于2018年8月3日签订的商铺租赁合同、解除与李奇就涉案天面的租赁关系，于法有据，本院予以支持。据上，盈意公司主张李奇返还涉案租赁物，理据充分，本院予以支持。关于租金问题。盈意公司主张李奇支付2020年11月1日前拖欠的租金、水电费、卫生费合计109360元及占有使用费（涉案天面租金及占有使用费按2500元/月，从2020年11月1日起计算至实际交还之日止；涉案商铺租金及占有使用费自2020年11月1日起至2022年12月30日按25050元/月计付，自2023年1月1日至实际交还之日止，按27555元/月计付），提供了商铺租赁合同、收据、2020年10月21日三楼足浴（李奇）签名明细表、2020年11月12日情况说明等予以证明，李奇未到庭参加诉讼、抗辩，亦未提交相反证据予以反驳，盈意公司上述诉求，于法有据，本院予以支持。关于违约金的问题。涉案商铺租赁合同约定，如李奇逾期支付涉案商铺租金，李奇向按欠费总额每天百分之日支付滞纳金。滞纳金实为违约金，盈意公司主张李奇支付违约金（以实际欠款额为基数，从2020年11月1日起至清偿完毕之日止，按月利率2%计付），为其对自身权利的有效处分，其没有超出双方约定及法律规定范畴，本院予以支持。李奇经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，相应的诉讼风险由其自行承担。综上所述，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：一、解除原告中山市盈意市*经营管理有限公司与被告李奇于2018年8月3日签订的商铺租赁合同、解除原告中山市盈意市*经营管理有限公司与被告李奇之间位于中山市坦洲镇永二综合市*顶楼天面的租赁关系；二、被告李奇于本判决生效之日起七日内向原告中山市盈意市*经营管理有限公司返还涉案租赁物（商铺和天面）；三、被告李奇于本判决生效之日起七日内向原告中山市盈意市*经营管理有限公司支付2020年11月1日前拖欠的租金、水电费、卫生费合计109360元及占有使用费（涉案天面租金及占有使用费按2500元/月，从2020年11月1日起计算至实际交还之日止；涉案商铺租金及占有使用费自2020年11月1日起至2022年12月30日按25050元/月计付，自2023年1月1日至实际交还之日止，按27555元/月计付）；三、被告李奇于本判决生效之日起七日内向原告中山市盈意市*经营管理有限公司支付违约金（以实际欠款额为基数，从2020年11月1日起至清偿完毕之日止，按月利率2%计付）。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3002.44元（已由原告中山市盈意市*经营管理有限公司预交），由被告李奇负担，并直接向原告中山市盈意市*经营管理有限公司支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  陈见娣人民陪审员  何世俊二〇二〇年十一月十六日书 记 员  陈嘉婷袁丽珣