广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1208号上诉人（原审被告）：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司，住所地肇庆市端州区******。法定代表人：潘思伟，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蒋超，该公司法务经理。被上诉人（原审原告）：邓伟华，男，1970年11月21日出生，汉族，住肇庆市高要区*************队。委托诉讼代理人：冯双好，广东山丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈镜君，广东山丰律师事务所实习律师。上诉人肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司（以下简称加洲新城公司）因与被上诉人邓伟华商品房预售合同纠纷一案，不服肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6503号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人加洲新城公司的委托诉讼代理人蒋超、被上诉人邓伟华的委托诉讼代理人冯双好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。加洲新城公司上诉请求：1.二审法院指定鉴定机构对肇庆市******商业办公楼8层801、808、809、810、811、812、813办公室自2016年4月25日至2017年11月20日租金标准进行鉴定，判令按鉴定标准对邓伟华承担相应违约金，前述金额为213084.06元；2.本案及一审诉讼费由邓伟华承担。事实和理由：一审法院不应直接套用另案无关联性的物业鉴定结果作为本案定案依据。邓伟华虽然不认同广东万联达资产房地产土地评估有限公司作出的《房地产估价报告》(肇万评字2017-4039)，但其并没有提交相应的证据证明前述评估报告存在非法或无效的情形。加洲新城公司也申请一审法院对邓伟华所购买的肇庆华生商住中心商业办公楼8层801、808、809、810、811、812、813办公室租金标准另行鉴定，由法院指定公允的鉴定机构并且加洲新城公司同意无条件承担全部鉴定费。但是一审法院忽略上述的意见并无理由不批准加洲新城公司提出的鉴定申请，照搬另案无任何关联性的鉴定结论作为判决依据实属错误，应当予以纠正。在二审法庭调查期间，加洲新城公司补充意见如下：一审程序不当，一审直接套用与本案无直接关联的另案的鉴定结论作为本案定案依据，并拒绝加洲新城公司的鉴定申请，属于严重违反法定程序。另，在该两案处理中，由肇庆市中级人民法院（2020）粤12民终429号、（2019）粤12民终2761号民事判决书，对涉案楼盘的1210、1211、1212、1213号商铺进行了重新鉴定，肇庆市中级人民法院委托肇庆市中联资产评估公司出具的肇中联评报字（2019）第180号资产评估报告书确认涉案租金标准为每平米44元每月，该鉴定报告评估结论与本案一审采纳的鉴定结论不同。肇庆市中级人民法院采纳上述44元每平方米租金标准。本案一审判决按49元、51元租金标准不符合市场真实情况，请二审依法改判。邓伟华辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。加洲新城公司上诉要求重新鉴定没有法律和事实依据，加洲新城公司滥用司法资源，拖延时间。邓伟华不同意加洲新城公司提出的重新鉴定申请，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。加洲新城公司否认一审期间作出的房地产评估报告没有事实基础与法律基础，一审判决采信的评估报告是由法院主持下做出的合法有效报告，各方应当予以尊重和遵守并适用于本案。在（2018）粤1202民初4096号案中，一审法院根据林禧波的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对案涉1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，该评估机构具备相应资质，其出具的《房地产估价报告》具备真实性、科学性和公平性，该报告结论对本案具备参考价值，因此一审法院对其出具的评估报告予以采纳，理据充分，请求二审法院予以维持。虽然加洲新城公司提供了其委托的广东万联达房地产评估有限公司对案涉房产2016年4月27日的租金价格进行评估，但该评估委托事先未经邓伟华同意，事后邓伟华对评估结果亦不予认定，且该评估报告反映的仅为2016年4月27日的租金价格，无法反映2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金情况，一审法院对该报告不予采纳，并无不当。国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》其评估的为案涉房屋的客观市场租金情况，即该评估报告是对邓伟华的租金损失情况进行的评估，评估结论为客观市场租金单价为每平方米49-51元。根据邓伟华所知，包括友邦保险有限公司广东分公司肇庆中心支公司在内的大部分租用华生商住中心商业办公楼的公司租金都超过每平方51元、租赁给平安保险公司60多每平方。加洲新城公司上诉主张按房屋的实际租赁价格30元每平方米对案涉违约金予以调整，没有事实和法律依据。邓伟华向一审法院提出诉讼请求：1.判令加洲新城公司赔偿邓伟华逾期交房违约金601836.54元；2.判令加洲新城公司给予邓伟华承租商家地下停车场3小时内免费的待遇；3.判令本案的案件受理费、律师费25000元由加洲新城公司承担。一审法院认定事实:2015年8月14日，邓伟华与加洲新城公司签订七份《商品房买卖合同(预售)》及附件一至十一，约定邓伟华购买加洲新城公司开发的位于端州区信安五路2号华生商住中心商业办公楼(塔楼)8层801、808、809、810、811、812、813办公室，其中，第8层801办公室预测建筑面积148.48平方米、套内建筑面积94.82平方米，总金额为777320元；第8层808、809两间办公室预测建筑面积68.63平方米、套内建筑面积43.83平方米，总金额均为369491元；第8层810、811两间办公室预测建筑面积66.88平方米、套内建筑面积42.71平方米，总金额均为358755元；第8层812办公室预期建筑面积68.63平方米、套内建筑面积43.83平方米，总金额为373898元；第8层813办公室预期建筑面积86.77平方米、套内建筑面积55.41平方米，总金额为472689元。在《商品房买卖合同》中，双方对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任等均进行了约定。其中合同第七条“付款方式及期限”约定，买受人采取贷款方式付款，买受人应当在2015年8月14日前支付首期房价款，余款向指定银行申请贷款支付。合同第九条“商品房交付条件”约定，该商品房交付时应当符合该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条“交付时间和手续”第(一)款约定，出卖人应当在2016年4月25日前向买受人交付该商品房。(二)该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未能按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人，双方同意按照下列第2种方式处理：2.按逾期时间分别处理(不作累加)(1)逾期不超过60日，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金，合同继续履行；(2)逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。合同签订后，邓伟华依约付清涉案七套商品房房款共3080399元。涉案的华生中心三期商业办公楼(塔楼)工程于2017年11月2日竣工验收，于2017年11月3日办理竣工验收备案。加洲新城公司于2017年11月10日向邓伟华发出收楼通知。此后，邓伟华以加洲新城公司逾期交楼为由，于2019年8月30日向一审法院提起诉讼。诉讼中，邓伟华与加洲新城公司对于逾期交楼违约金的计算标准存在争议，经调解，双方无法达成共识。另查明：涉案楼盘的业主林禧波因加洲新城公司迟延交楼曾向一审法院提起诉讼[(2018)粤1202民初4096号案件]，一审法院在审理过程中根据林禧波的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对肇庆市端州区***2*华生商住中心商业办公楼1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具国众联评字(2018)第ZQ-10075号《房地产估价报告》，估价结果为“估价对象为肇庆市端第6页共12页州区信安五路2*华生商住中心商业办公楼1205办公室办公房地产，房屋规划用途为办公楼，建筑面积为76.88㎡……2016年4月25日至2017年4月24日的客观市场租金单价为49元/㎡/月，月租金评估价值为3767元；2017年4月25日至2017年11月10日的客观市场租金单价为51元/㎡/月，月租金评估价值3921元。”一审法院采纳该《房地产估价报告》并据此判决加洲新城公司支付逾期交房I约金70690.5元及评估费3920元给林禧波。该(2018)粤1202民初4096号民事判决已生效。邓伟华提供了华生商住中心商业办公楼(塔楼)805、806、807、808、811、812、813间办公室的租赁合同(原件)。其中，1.邓伟华将805办公室出租给万成龙，租赁合同约定租赁期限自2018年5月16日至2020年5月15日止，租金为4229元月，计租面积为76.89m(换算租金单价55元/㎡/月)；2.邓伟华将806、807、808办公室出租给郭淑兰，租赁合同约定的租赁期限自2018年6月1日起至2024年5月31日止，前三年的租金为42元/㎡/月，后三年为46.2元/㎡/月；3.邓伟华将811、812、813办公室出租给中移建设有限公司广东分公司，租赁合同约定的租赁期限自2018年9月20日起至2020年9月19日止，租金14892.76元月，建筑面积222.28㎡(换算租金单价67元/㎡/月)。加洲新城公司亦提供了邓伟华与郭淑兰所签的租赁合同(复印件)，该合同内容与邓伟华提供的合同内容一致。2019年8月30日，邓伟华、邓汉辉与广东山丰律师事务所签订《民事委托代理合同》，邓伟华(原告)、邓汉辉委托广东山丰律师事务所指派律师作为邓伟华、邓汉辉与加洲新城公司(被告)纠纷案件的诉讼代理人，邓伟华为此支付律师费45000元。邓伟华在诉讼中认为一审案件的律师费为25000元。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。邓伟华与加洲新城公司签订的《商品房买卖合同》及附件，系双方当事人的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，应受法律保护，双方均应依约全面履行。(一)关于逾期交楼的违约责任。合同约定加洲新城公司应于2016年4月25日向邓伟华交付案涉商品房，但案涉商品房所在的华生中心三期商业办公楼(塔楼)于2017年11月10日才办理竣工验收备案，符合约定的交付条件，加洲新城公司显然存在逾期交楼的违约行为，应承担违约责任。根据合同第十二条约定，逾期超过60日后，买受人有权单方面解除合同，如果买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同第十一条约定的交房期间届满日的第二日起至实际交付之日止，出卖人按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向买受人支付违约金。一审中，邓伟华以实际行动选择继续履行合同，因此加洲新城公司应按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准向邓伟华支付违约金。(二)关于违约金的计算。一审法院审理(2018)粤1202民初4096号案件过程中曾委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼盘1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估，并采用国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的国众联评字(2018)第ZQ-10075号《房地产估价报告》作为该案的裁判依据。鉴于涉案商品房与(2018)粤1202民初4096号案件所涉商品房为同一商业办公楼的商业办公室，两者的逾期交楼时间一致，邓伟华以国众联评字(2018)第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价主张逾期交楼违约金符合合同约定，一审法院予以支持；加洲新城公司提出对涉案商品房的租金单价鉴定的申请，一审法院不予接纳。对于加洲新城公司提供邓伟华与郭淑兰所签的租赁合同，认为逾期交楼违约金应以涉案商品房的实际租金42元/㎡/月计算的意见。首先，邓伟华主张的是违约金，违约金具有惩罚性，即便涉案商品房的实际租金为42元/㎡/月，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，邓伟华以国众联评字(2018)第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价主张逾期交楼违约金未超过上述规定范围；其次，同一商业办公楼的某间或某几间办公室的租金水平并不能涵盖为同期同地段同类房屋的租金标准，因此加洲新城公司认为逾期交楼违约金应以涉案商品房的实际租金计算的意见，理据不足，一审法院不予采纳。加洲新城公司于2017年11月10日向邓伟华发出收楼通知，此时涉案商品房已符合交付条件，根据合同第十一条“交付时间和手续”第(二)款约定，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人……即至2017年11月20日视为加洲新城公司已将涉案商品房交付邓伟华。加洲新城公司逾期交楼时间为2016年4月26日至2017年11月20日，根据国众联评字(2018)第ZQ-10075号《房地产估价报告》评估的租金单价，2016年4月26日至2017年4月24日期间的违约金按49元/㎡/月计算，2017年4月25日至2017年11月20日违约金按51元/㎡/月计算，计得加洲新城公司应支付的逾期交楼违约金合计为538432.18元：1.801办公室逾期交楼的违约金为148.48㎡×49元/㎡/月×12个月-148.48㎡×49元/㎡/月÷30日+148.48㎡×51元/㎡/月×6个月+148.48㎡×51元/㎡/月÷30日×26日=139061.42元；2.808、809、812办公室逾期交楼的违约金为（68.63㎡×49元/㎡/月×12个月-68.63㎡×49元/㎡/月÷30日+68.63㎡×51元/㎡/月×6个月+68.63㎡×51元/㎡/月÷30日×26日）×3间=192829.71元；3.810、811办公室逾期交楼的违约金为（66.88㎡×49元/㎡/月×12个月-66.88㎡×49元/㎡/月÷30日+66.88㎡×51元/㎡/月×6个月+66.88㎡×51元/㎡/月÷30日×26日）×2间=125275.16元；4.813办公室逾期交楼的违约金为86.77㎡×49元/㎡/月×12个月-86.77㎡×49元/㎡/月÷30日+86.77㎡×51元/㎡/月×6个月+86.77㎡×51元/㎡/月÷30日×26日=81265.89元。邓伟华请求逾期交房违约金601836.54元的诉讼请求，其合理部分，一审法院予以支持。(三)关于邓伟华要求加洲新城公司给予其承租商家地下停车场3小时内免费的待遇和要求加洲新城公司承担律师费25000元的诉讼请求。由于双方签订的《商品房买卖合同》及附件没有约定加洲新城公司需给予邓伟华承租商家地下停车场3小时内免费的待遇，也没有约定加洲新城公司因逾期交楼需承担律师费用，故邓伟华要求加洲新城公司给予其承租商家地下停车场3小时内免费的待遇和要求加洲新城公司承担律师费25000元均依据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审判决：一、加洲新城公司应在该判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金538432.18元给邓伟华；二、驳回邓伟华的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5034.19元(邓伟华已预交)，由邓伟华负担715.19元，加洲新城公司负担4319元。二审期间，加洲新城公司提交肇庆市中联资产评估公司肇中联评报字（2019）第180号资产评估报告书、（2020）粤12民终429号民事判决书、（2019）粤12民终2761号民事判决书，拟证明一审判决认定的租金标准错误，明显高于市场标准，商业写字楼的楼层、户型、朝向直接影响到物业的租金标准，不具有单一性、统一性。邓伟华没有新证据提交。本院依职权向肇庆市*******调取案涉房屋的《不动产登记资料查询结果证明》，肇庆市中联资产评估有限公司向本院出具了《肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市中级人民法院的复函》。本院组织当事人进行了证据交换和质证。加洲新城公司对《不动产登记资料查询结果证明》《肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市中级人民法院的复函》的真实性、合法性、关联性无异议。邓伟华对加洲新城公司提交的证据不予认可，对《不动产登记资料查询结果证明》的真实性、合法性、关联性无异议，对《肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市中级人民法院的复函》的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为肇庆市中联资产评估有限公司无权作出该复函，没有考虑周边设施、房屋户型、座向以及同座大楼租金情况等等影响租金水平的因素，邓伟华所属的案涉办公室是整层物业，单间或多间办公司与整层办公司的租金水平差距较大。本院对加洲新城公司提交的证据真实性予以确认，对《不动产登记资料查询结果证明》的真实性、合法性、关联性予以确认，对《肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市中级人民法院的复函》的真实性予以确认，其余在本院认为部分论述。本院对一审查明的事实予以确认。另查明，《不动产登记资料查询结果证明》显示，坐落于肇庆市端州区******华生商住中心商业办公楼801、808、809、810、811、812、813办公室的权利人是邓伟华。在本院审理的上诉人加洲新城公司与被上诉人张叶商品房预售合同纠纷一案[（2019）粤12民终2761号]过程中，本院根据加洲新城公司的申请依法委托肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市端州区***2*华生商住中心商业办公楼1210、1211办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。肇庆市中联资产评估有限公司于2020年3月13日出具肇中联评报字（2020）第035号《报告书》，载明评估结论为：肇庆市端州区***2*华生商住中心商业办公楼1210、1211办公室同期同地段同类公办用房2016年4月25日至2017年11月10日的租金平均单价水平为44元/平方米/月（不含物业费）（按建筑平方米计）。本院在该案采信了上述评估结论。肇庆市中联资产评估有限公司于2020年9月15日出具《肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市中级人民法院的复函》，载明，对肇庆市端州区****2*华生商住中心商业办公室8层801-813办公室在同期（2016年4月25日至2017年11月10日）同地段同类办公用房的租金水平进行答复如下：在考虑同一楼层这一主要因素情况下租金水平建议取42元/平方米。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，一审法院案由定性正确，本院予以维持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案应围绕加洲新城公司的上诉请求进行审理，对于当事人没有提出请求的，不予审理。故结合本案双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案争议焦点是：本案逾期交楼违约金的标准如何认定。本案加洲新城公司逾期交楼超过了60日，按照加洲新城公司与邓伟华双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条“逾期交付责任”约定，本案逾期交楼违约金的标准应按有资质的房地产评估机构评定的或政府相关部门发布的同期同地段同类房屋的租金标准。邓伟华主张应按国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案楼盘1205办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平出具的《房地产估价报告》作为认定本案逾期交楼违约金的标准。虽然本案801、808、809、810、811、812、813办公室与1205办公室为同一栋商业办公楼的商业办公室，两者的逾期交楼时间一致，但属于不同楼层，楼层是影响租金水平的主要因素之一，一审判决采信国众联资产评估土地房地产估价有限公司出具的《房地产估价报告》评估的租金单价认定本案逾期交楼违约金不符合合同约定，本院予以纠正。加洲新城公司在一、二审均提出了对案涉办公室租金单价进行鉴定的申请。由于在审理（2019）粤12民终2761号案过程中，本院曾委托肇庆市中联资产评估有限公司对案涉同一栋商业办公楼1210、1211办公室在2016年4月25日至2017年11月10日期间的租金水平进行评估。肇庆市中联资产评估有限公司在本案向本院出具了《肇庆市中联资产评估有限公司对肇庆市中级人民法院的复函》。该复函载明，对肇庆市端州区****2*华生商住中心商业办公室8层801-813办公室在同期（2016年4月25日至2017年11月10日）同地段同类办公用房的租金水平，在考虑同一楼层这一主要因素情况下租金水平建议取42元/平方米。肇庆市中联资产评估有限公司具有评估资质，作出的上述复函比较符合客观实际。因此，为了避免诉累，鉴于第8层共有13间办公室，本案801、808、809、810、811、812、813办公室与另案[（2020）粤12民终1207号]涉及的802、803、804、805、806、807办公室等13间办公室均为同一楼层，分处于不同朝向，权利人均有邓伟华，按照上述复函载明的内容，结合本案的实际情况，本院认为本案逾期交楼违约金的标准应按建筑面积42元/平方米/月计算。本院对加洲新城公司提出的鉴定申请不予准许。综上，本案逾期交楼违约金合计为（148.48㎡+68.63㎡+68.63㎡+66.88㎡+66.88㎡+68.63㎡+86.77㎡）×42元/㎡/月×18个月+（148.48㎡+68.63㎡+68.63㎡+66.88㎡+66.88㎡+68.63㎡+86.77㎡）×42元/㎡/月÷30日×25日=454745.9元。综上所述，加洲新城公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6502号民事判决第二项；二、变更肇庆市端州区人民法院（2019）粤1202民初6502号民事判决第一项为：肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交房违约金454745.9元给邓伟华；三、驳回邓伟华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5034.19元（邓伟华已预交），由邓伟华负担1382.08元，肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担3652.11元。二审案件受理费4496元，由肇庆市加洲新城房地产实业开发有限公司负担2730.25元，邓伟华负担1765.75元。上述案件受理费应由给付义务人在履行给付义务时一并核算支付，法院不作收退。本判决为终审判决。审 判 长 张秀丽审 判 员 任喜跃审 判 员 黄春歌二〇二〇年十一月十一日法官助理 黎嘉豪书 记 员 赵崇轩