浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6593号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州倍莱英教育科技有限公司，住所地：杭州市拱墅区复尚发展大厦****。统一社会信用代码：91330105MA2800GR0A。 法定代表人：牛洪文，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：沈慧慧、郑舒木,浙江浙杭律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江光泰激光科技有限公司，住所地，住所地：杭州市西湖区三墩镇西园路******会信用代码：91330106694561936T。 法定代表人：陈辉，总经理。 委托诉讼代理人：徐乐游、孔晓香，上海协力（杭州）律师事务所律师。 上诉人杭州倍莱英教育科技有限公司（以下简称倍莱英公司）与上诉人浙江光泰激光科技有限公司（以下简称光泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初8828号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，2018年11月6日，光泰公司（甲方）与倍莱英公司（乙方）签订房屋租赁合同一份，该合同约定，甲方出租给乙方的“该物业”位于浙江省杭州市西湖区××镇××路××号，一号楼一层（部分）、二层、三层、一号楼正前方与西园路之间的场地。乙方租赁“该物业”作为幼儿园使用，乙方提供三墩镇政府出具的同意乙方进入“该物业”办理幼儿园的文件凭证作为合同附件2；乙方提供办理在“该物业”进行经营所需证照及法律文书复印件作为合同附件3。租赁期限12年，自2018年11月6日起至2030年7月5日。交房后3.5个月为免租期（但乙方应承担按本合同应缴纳的水费、电费等其他费用）；从合同签订之日起第一个月为乙方办证期，办理三墩镇政府同意书，如未能审批通过的，由乙方书面告知甲方，甲方收到通知后三日内退还押金；如果通过审批该一个月算入免租期内。本合同首年租金1617000元，前三年不变，第四年开始环比增长5%。租金采取先付后租的方式按半年支付，首期租金需按年支付，首期第一年租金乙方应在一个月办证期到期后支付。第二年租金支付日期为2019年10月8日前，以后每年租金支付分别为当年的10月8日及下一年的4月8日前。租赁保证金为20万元，合同签订之日起三日内支付。甲方有下列行为之一，乙方有权解除合同，由甲方返还剩余租期已交的租金，租赁保证金退还乙方并按照本合同约定的当年租金总额的30%向乙方支付违约金，赔偿乙方由此产生的所有的直接的、间接的经济损失。（1）不能提供房屋或所提供的房屋与合同约定不符，严重影响乙方经营与使用的。乙方当有下列行为之一，甲方有权单方面解除合同，租金按照合同实际履行日期计算，租赁保证金不退还乙方，乙方按照合同约定的当年租金总额的30%向甲方支付违约金，赔偿甲方由此产生的直接的、间接的经济损失。（2）未经甲方书面同意，逾期二十五个工作日不足额支付包含但不限于租金、水费、电费等应缴纳费用或者一个承租年度内各种费用逾期不足额支付累积达到二十五个工作日的。 上述合同签订后，倍莱英公司于2018年11月7日支付光泰公司租赁保证金200000元。2018年12月6日，倍莱英公司支付光泰公司首年房租900000元、245375元共计1145375元。倍莱英公司提出申请在租赁物业开办杭州市西湖区倍英幼儿园的申请报告，2018年11月13日西湖区三墩镇青蓝楼宇园区服务中心签署意见：同意该幼儿园入驻青蓝科技园。同年12月12日，杭州市紫金港科技城管理委员会与杭州市三墩镇人民政府分别签署意见：同意按相关规定办理审批手续。2019年6月25日，杭州市西湖区住房和城乡建设局出具建设工程施工图联审摇号不予受理告知书，载明，倍莱英公司在杭州市建设工程施工图联审信息系统中申报的杭州××室××房，现改变作为幼儿园使用未办理相关手续，本机关对你（单位）提出的申请不受理。2019年7月1日，倍莱英公司向光泰公司提交解除合同通知书，该通知书称，倍莱英公司因开办幼儿园之需向光泰公司租赁物业，在合同履行过程中，出现了下列情形：“贵公司提供的物业因原使用功能为工业厂房，改作幼儿园使用未办理相关手续”。对此，杭州市西湖区住房和建设局出具建设工程施工图联审摇号不予受理告知书，造成倍莱英公司无法继续申报幼儿园及各项投入严重损失。因上述情形，倍莱英公司曾多次与光泰公司负责人联系，但均无果。根据合同之约定，光泰公司存在严重违约，正式通知光泰公司双方于2019年7月2日起解除合同。解除合同后的相关退款和违约金赔偿等问题，望光泰公司友好守约处理。 2019年9月29日，倍莱英公司起诉至原审法院，请求：1、判令解除倍莱英公司与光泰公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同。2、判令光泰公司归还倍莱英公司预付租金共计1145375元。3、判令光泰公司归还倍莱英公司租赁保证金200000元。4、判令光泰公司承担违约金343612元。5、判令光泰公司承担本案诉讼费用。光泰公司提起反诉，请求：1、判令倍莱英公司支付光泰公司违约金341612元。2、判令倍莱英公司支付因违约而给光泰公司造成的房屋空置的租金损失360000元。3、判令倍莱英公司赔偿光泰公司因财产保全造成的利息损失，按照中国人民银行同期银行贷款利率支付利息至实际履行完毕之日止。4、诉讼费用、律师服务费由倍莱英公司承担。 在原审审理过程中，倍莱英公司与光泰公司均认为案涉房屋租赁合同无继续履行的可能，为了防止损失的进一步扩大，双方一致同意在原审庭审之日起，即2019年12月3日，案涉租赁房屋由光泰公司占有使用与处理。 原审法院认为，倍莱英公司与光泰公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。倍莱英公司在诉讼中主张光泰公司未向其交付租赁房屋，因倍莱英公司已经着手办理幼儿园的审批手续，且在合同履行过程中从未对此提出异议，故对倍莱英公司的该项主张，该院不予采纳。在合同签订时，对光泰公司出租的物业土地性质为工业用地及倍莱英公司承租该物业的用途为开办幼儿园，倍莱英公司、光泰公司均是明知的。按照《杭州市学前教育促进条例》第十条之规定，在学前教育机构布点不足的区域，各级人民政府可以在符合基本办园条件的前提下，将空置楼宇、厂房和校舍等置换、改造为学前教育设施。《杭州市幼儿园园舍建设实施办法》也规定，在确保用房安全和基本幼儿园室外活动场地的基础上，充分利用现有空置楼宇、厂房和学校等资源，将其置换和改造为幼儿园。可见，地方性，地方性法规和规章并不限制将工业厂房改建为幼儿园《杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定》（试行）规定了申请临时改变建筑物使用功能办理的程序，其中应当由土地产权人提供同意更改的书面意见、原建筑物设计文件、图纸等资料。现有建筑物的使用功能经批准临时改变为经营性使用功能的，土地权属人应当向政府缴纳改变建筑物使用功能的土地收益或土地年租金。按照该规定，办理建筑物使用功能临时变更所需的审批资料应当由原产权人提供，但具体手续的办理，可以由当事人协商确定。在本案中，倍莱英公司、光泰公司在签订房屋租赁合同时，对双方就现有建筑物改变使用功能应当如何协助办理审批手续及改变使用功能后应补缴的土地收益或土地年租金如何承担，未作出约定。在合同履行的过程中，倍莱英公司认为应当由房屋的产权人即光泰公司办妥建筑物使用功能改变的审批手续，而光泰公司则认为开办幼儿园相关的手续均应当由倍莱英公司自行办理，未按照前述规定提出申请并提供资料。倍莱英公司、光泰公司未就前述两个方面进行进一步补充协商并形成合意，也未在合同履行的过程中协力合作，保障合同目的的实现。对此，双方均负有一定的过错。倍莱英公司作为从事教育投资和管理的专业机构，负有必要的审慎注意和商业风险判断的义务，对合同不能履行造成损失，负有主要的过错。光泰公司作为出租方，在房屋出租时明知倍莱英公司承租房屋的用途为开办幼儿园，在法律与规章允许办理房屋使用功能变更的情况下，未与倍莱英公司进一步协商手续的办理、费用的承担并依法提供资料，积极促使合同的履行与合同目的的实现，对本案损失的造成，亦负有一定的过错。综上，该院酌情确定光泰公司承担30%的责任。对于本案损失的范围，以倍莱英公司、光泰公司双方合同中约定的租赁期限开始之日计算至本案庭审时将房屋交还给光泰公司之日止的房屋租金，其中首年的租金以双方在审理中确认的1145375元认定。本案中导致合同不能履行的原因系因双方对合同履行中对现有建筑物改变使用功能应当如何协助办理审批手续及改变使用功能后应补缴的土地收益或土地年租金如何承担的问题未达成合意，并非一方的违约行为所致，故倍莱英公司在本诉中主张光泰公司支付违约金及光泰公司提起的反诉请求，该院均不予支持。双方在诉讼过程中均认为合同不能继续履行，故倍莱英公司主张解除合同的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，倍莱英公司已经交付给光泰公司的租赁保证金应当返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第九十三条、第九十七条之规定，判决：一、浙江倍英投资管理有限公司与浙江光泰激光科技有限公司于2018年11月6日签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除。二、浙江光泰激光科技有限公司于判决生效之日起十日内返还浙江倍英投资管理有限公司租赁保证金200000元。三、浙江光泰激光科技有限公司于判决生效之日起十日内返还浙江倍英投资管理有限公司租金258720元。四、驳回浙江倍英投资管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回浙江光泰激光科技有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费20000元，财产保全申请费5000元，合计25000元，由浙江倍英投资管理有限公司负担19568元，浙江光泰激光科技有限公司负担5432元。反诉案件受理费5408元由浙江光泰激光科技有限公司负担。 宣判后，倍莱英公司、光泰公司均不服，分别向本院提起上诉。 倍莱英公司上诉称：一、一审法院对本案事实认定不清，适用法律错误。倍莱英公司与光泰公司于一审判决生效之日解除与事实不符。第一，本案租赁物土地性质为工业用地，改变作为幼儿园使用需要光泰公司配合办理相关手续，而光泰公司明确拒绝办理变更手续，导致本案合同履行陷入僵局，合同目的无法实现，故倍莱英公司已于2019年7月2日向光泰公司提交解除合同通知书，该解除行为符合法律规定，合法有效，案涉合同应当已于2019年7月2日解除。第二，光泰公司在2019年7月前已在案涉租赁物上张贴了广告重新招租，倍莱英公司已在一审中提交相应证据。光泰公司重新招租的行为证明其已经认可合同解除，一审判决案涉合同于判决生效之日解除与事实不符。二、一审法院忽略对基本事实的审查，认为双方一致同意在庭审之日交还房屋从而计算实付租金，该认定不符合事实。倍莱英公司从未实际使用过案涉房屋，双方从未有过房屋移交给倍莱英公司的手续，该房屋内一直由光泰公司保安驻扎监管，一审判决倍莱英公司承担将近一年的房租，不合理。一审法院认为倍莱英公司已经着手办理幼儿园的审批手续，且在合同履行过程中从未对此提出异议便认定房屋已经交付使用，该事实认定明显与事实不符。正因为审批手续无法办理，双方交涉过程中一直未进行物业移交。本案从合同签订之后至倍莱英公司发解除函，倍莱英公司对光泰公司的异议都是要求光泰公司进行变更手续的办理，变更手续未办好，不可能要求交付房屋。交付房屋属于光泰公司的义务，应由光泰公司就此证明其向倍莱英公司交付了房屋，而不是由倍莱英公司证明未交付，也不能以倍莱英公司一年来未提出异议反推案涉房屋已经交付。光泰公司一审仅以微信聊天记录证明房屋已经移交，但该微信聊天记录中仅反映双方为了消防审批对接证明文件，以及后续无法审批通过后的沟通情况，并不涉及房屋交付的问题。根据一审中提供的照片，案涉房屋是空置的，倍莱英公司从未使用。光泰公司称案涉厂房是开放的，但事实上厂房是封锁的，且光泰公司保安在厂房内进行管理。另，光泰公司在2019年7月张贴了招租广告更加能够证明房屋并不在倍莱英公司的使用、管理之下。案涉房屋并未移交给倍莱英公司，故倍莱英公司无需返还。三、一审法院仅判决光泰公司承担30%的过错责任，显失公平。案涉房屋租赁合同的用途明确为幼儿园，并非工业用途，故在双方没有明确约定合同任何变更手续的前提下，双方至少应就此负同等责任。按照《杭州市学前教育促进条例》、《杭州市幼儿园园舍建设实施办法》、《杭州市加强与完善现有建筑物临时变更使用功能规划管理规定》（施行）等规定，工业用地在满足一定条件下可变更为幼儿园用途。且双方合同中已明确约定案涉房屋作幼儿园使用，光泰公司应提供符合合同使用目的的房屋，对此，光泰公司应当承担更大的过错责任。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决第一、三、四项，依法改判或裁定发回重审；2、本案一、二审诉讼费由光泰公司承担。 针对倍莱英公司的上诉，光泰公司发表答辩意见称：一、倍莱英公司主张房屋租赁合同已于2019年7月2日解除并无法律依据。1、倍莱英公司投资决策中因未能准确、全面了解幼儿园开办政策而导致幼儿园不能开办，是倍莱英公司承租目的不能实现的根本原因。并非倍莱英公司所称，因光泰公司拒绝办理工业用地临时变更手续导致。双方租赁合同中并无房屋用地性质变更的约定，且根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，按照房屋租赁的惯例及交易习惯，建筑物使用性质临时变更属于重大义务，光泰公司无变更房屋用地性质的义务。2、光泰公司在租赁过程中，已经尽到了充分告知房屋的工业用地性质和其他的约定义务，不存在任何违约行为。3、倍莱英公司无权以单方通知方式解除合同。倍莱英公司于2019年7月1日向光泰公司提交的合同解除通知书并不具有法定的解除事由，也不符合约定解除的情形，因此倍莱英公司无权以单方通知方式解除合同。倍莱英公司主张合同于2019年7月1日解除并无法律依据。4、倍莱英公司以光泰公司的重新招租行为证明光泰公司认可合同解除，没有事实依据。光泰公司从未认可倍莱英公司一审中关于重新招租的证据，故倍莱英公司提供的证据不能证明光泰公司重新招租，更不能证明光泰公司认可合同解除。二、一审法院在庭审中经双方同意确认庭审之日交还房屋并无不当。1、光泰公司已按照租赁合同约定向倍莱英公司交付了房屋。光泰公司一审提交的与倍莱英公司的微信聊天记录和书面函件中显示：倍莱英公司称“要对装修结构进行调整，需要出租方帮忙联系建筑设计单位”；倍莱英公司向光泰公司借用会议室，用于其组织的消防、装修、设计人员碰头会；倍莱英公司向光泰公司询问装修进场是否有货梯等细节；2018年6月19日，倍莱英公司向光泰公司寄送《关于西园路七号1号楼租金减免的申请》，倍莱英公司提出减免租金，而非向光泰公司提出要交付房屋。因此，无论是沟通记录还是函件，倍莱英公司从未催告交房事宜，可见租赁房屋已经交付，且光泰公司一直在协调配合倍莱英公司的需求。2、倍莱英公司所称因幼儿园办证问题而未实际使用租赁房屋，该事实与光泰公司已交付房屋的事实并不相关。光泰公司已交付房屋，是否使用、何时使用是倍莱英公司自身经营决策事宜。3、一审法院在审理过程中，基于倍莱英公司和光泰公司均认为租赁合同无继续履行的可能，因此庭审中双方一致同意，庭审之日起，租赁房屋交由光泰公司收回。4、根据案涉房屋的租金交纳情况以及结合合同约定，可以认定案涉房屋是已经交付的，且倍莱英公司寄送的解除合同通知书中是以无法办证为由要求解除，而不是以房屋未交付为由要求解除，也可以推断案涉房屋已经交付。倍莱英公司所称的保安，只是在房屋内的角落里面有一张废弃的床，并不能以此证明未交付房屋。三、倍莱英公司应当承担所有违约责任。1、房屋租赁合同签订之时，倍莱英公司明知房屋为工业用地性质，且认为该房屋按照政策可以开办幼儿园。倍莱英公司一审提交的文件说明工业用地性质可以作为幼儿园使用，恰恰证明其明确知道土地性质，其作为专业投资决策者，仍然认为该租赁房屋可以用来开办幼儿园。2、倍莱英公司作为专业的教育投资管理机构，本案房屋租赁的投资决策风险来自于两个方面：一是未能准确解读2008年、2012年相关办园政策；二是未能全面了解最新的2017年、2018年办园政策。3、倍莱英公司作为专业投资机构，决策错误所带来的风险不应转嫁至光泰公司。 光泰公司上诉称：一、光泰公司没有约定和履行建筑物使用功能临时变更的义务，且对建筑物使用功能进行临时变更实质上也不具有可能性。同时，商业投资中，倍莱英公司是投资的潜在受益者，也是风险承担者。因此请求撤销原审判决第三项及本诉案件受理费及财产保全费负担。1、光泰公司没有承担建筑物使用功能临时变更的义务。且根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，按照房屋租赁的惯例及交易习惯，建筑物使用性质临时变更属于重大义务，光泰公司无变更房屋用地性质的义务。光泰公司作为出租方在租赁时已经明示租赁房屋为工业土地性质，且给予倍莱英公司一个月的办证风险确认期，光泰公司已经尽到告知、谨慎义务，没有承担改变建筑物使用功能的义务。同时，光泰公司如果预知在本次房屋租赁过程中需要改变建筑物使用功能，且需要补缴因此带来的高额费用，不会将该房屋租赁给倍莱英公司。2、对建筑物使用功能进行变更实质上不具有可能性，也违背商业常识。首先，倍莱英公司只承租了整体建筑中的一部分，在该建筑内的其他房屋的用途仍然是工业性质，因倍莱英公司承租的部分房屋而对整体建筑物功能进行变更，会给光泰公司带来巨大的不必要的费用支出，而如果该费用由倍莱英公司承担，倍莱英公司支付的费用将远高于租赁商服用地房屋的费用。第二，根据相关规定，只有符合条件的建筑物申请临时改变使用功能才能得到批准，综合考虑租赁房屋所在的建筑物内尚有其他办公机构，且用途性质主要是工业性质，该建筑物使用功能临时改变被批准的可能性很小。第三，根据相关规定，建筑物临时改变使用功能的期限不超过5年，特殊情况，需要申请延期的，延期一般不超过2年，最长不超过5年，而案涉租赁合同租期为12年。3、倍莱英公司享受投资决策带来的潜在收益，也应承担投资决策带来的风险。倍莱英公司之所以承租案涉房屋开办幼儿园，其重要的原因是工业用地房屋租金低于商服用地，倍莱英公司明知该潜在风险。二、倍莱英公司未及时了解办园政策而在幼儿园选址决策错误，从而导致证照无法办理才是合同不能履行的根本原因，倍莱英公司应当按照合同约定承担违约责任。请求撤销原审判决第二项及第五项，判决倍莱英公司承担违约金341612元。1、租赁合同不能履行的根本原因在倍莱英公司未能及时了解办园政策所致。建设工程施工图联合审查要求的相关规定，是在案涉租赁合同签订之前颁布的，房屋租赁合同中明确约定由倍莱英公司负责办理幼儿园相关证照，且给予倍莱英公司一个月办证风险确认期。2、原审判决在事实认定部分，缺失了光泰公司提交的两份文件和一份申请书的认定。光泰公司根据原审庭审要求在庭审后提交了2017年4月28日浙江省和2018年6月12日杭州市相关部门印发的两份文件关于施工图联合审查文件，并根据了解到的情况同时向法院申请向杭州市西湖区××办证事宜的信访材料。信访材料可以说明倍莱英公司不能办理相关证照的原因是因为政府政策所致，且相关部门已经开过协调会，而非光泰公司不协助办理。3、双方签订的房屋租赁合同对于违约解除合同的责任有明确约定。《房屋租赁合同》第八条违约责任第3款明确约定，倍莱英公司在租赁合同期间无故解除合同的，租赁保证金不予退还，且应当按照合同约定当年租金总额的30%向光泰公司支付违约金，赔偿光泰公司由此产生的所有直接、间接损失。三、合同履行过程中，倍莱英公司违背诚实信用原则，恶意提起诉讼，进行财产保全，应当承担诉讼产生的所有费用和相应损失。倍莱英公司违约在先，恶意诉讼进行财产保全，导致光泰公司损失持续扩大，应当就相应利息承担损失赔偿责任。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二、三项；2、撤销原审判决第五项，改判倍莱英公司承担违约责任，支付违约金343612元；3、撤销原审本诉案件受理费和财产保全费、反诉案件受理费负担，改判全部由倍莱英公司承担，判决倍莱英公司按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率承担因财产保全给光泰公司带来的利息损失；4、判决二审诉讼费由倍莱英公司承担。 针对光泰公司的上诉，倍莱英公司发表答辩意见称：一、倍莱英公司并不存在违约行为，倍莱英公司在案涉房屋从未实际交付的情况下依旧付清了保证金和首年的房租，已经完成合同义务。反而光泰公司并未移交案涉房屋，派保安入住在厂房中管理，违约方系光泰公司。二、光泰公司也是商业行为的一方，获取房租是其商业收益，其将工业用地的厂房出租给倍莱英公司用以开办幼儿园，存有侥幸心理，也应承担相应的风险。第一，光泰公司作为产权人具有建筑物使用功能临时变更的义务，申请主体只能是光泰公司。第二，案涉房屋的土地性质为工业用地，但在政策允许可变更的情况下，以及合同明确用途为开办幼儿园的前提下，光泰公司有义务为实现合同目的而付出合同义务。第三，光泰公司给予的一个月办证期内倍莱英公司已经获得政府及其他各部门同意入住的许可，达到了光泰公司设定的要求，获得了相应资格。第四，光泰公司是否考虑相关费用系光泰公司自己的失误，与倍莱英公司无关。三、对建筑物使用功能能否变更这一问题，原审法院已经查清，根据现有政策规定属于可以变更的范围。四、光泰公司认为合同不能履行的根本原因在于倍莱英公司不了解相关政策、选址错误。该理由没有事实和法律依据，本案合同无法继续履行的根本原因是因为光泰公司不愿意缴纳高额的土地出让金，变更土地性质。倍莱英公司为开办幼儿园已经经过园区服务中心、紫金港科技城管委会、三墩镇政府多方的同意，已经做好准备工作，仅因土地性质未能改变，才存在开办幼儿园的障碍。 二审期间，光泰公司提交如下证据：1、浙江省住房和城乡建设厅、浙江省发展和改革委员会、浙江省公安厅等8个部门联合印发了《关于贯彻落实“最多跑一次”改革决策部署全面推进施工图联合审查的实施意见》（浙建【2017】6号），2、杭州市行政审批制度改革领导小组办公室、杭州市城乡建设委员会、杭州市公安消防局等6个部门联合印发了《关于明确施工图联合审查有关工作的通知》（杭审改办【2018】1号），拟共同证明在签订房屋租赁合同时，倍莱英公司对上述政策是明知的；3、申请法院调查取证申请书，拟证明倍莱英公司向一审法院提交了调查取证申请，但一审法院在判决中未描述和认定该事实。对光泰公司提交的证据，倍莱英公司发表质证意见称：证据1、2系相关政策，不属于二审新证据，且政策中也并没有单独针对开办幼儿园的相关规定，本案涉及的问题是土地性质可以变更的情况下不予变更如何处理的问题，该证据与本案无关；证据3不属于二审新证据，证明目的与倍莱英公司无关，且倍莱英公司有无信访与本案没有关联性。对光泰公司提交的证据，本院经审查后认为：证据1、2在一审中已经提交，不属于二审新证据；证据3系光泰公司向原审法院提交的调查取证申请书，不属于二审新证据，原审法院对该调查取证申请未予处理，程序虽有不当，但该调查取证申请的内容对本案实体处理并无影响。倍莱英公司未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。二审另查明，2020年5月20日，浙江倍英投资管理有限公司名称变更为杭州倍莱英教育科技有限公司。一审期间，倍莱英公司、光泰公司均认可签订《房屋租赁合同》时双方均知道案涉房屋用地性质为工业用地。 本院认为，倍莱英公司与光泰公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方应当按约履行。第一，关于合同解除问题。倍莱英公司在签订《房屋租赁合同》时，对于案涉房屋用地系工业用途知情，《房屋租赁合同》中对于如何办理临时改变建筑物使用功能的相关手续问题未作明确约定，故倍莱英公司以案涉房屋用地系工业用途改作幼儿园使用未办理相关手续为由行使单方解除权，不符合同约定，也无法律依据，其发送的解除通知书不具有解除《房屋租赁合同》的效力。因双方在原审诉讼过程中均认为合同不能继续履行，且倍莱英公司的诉讼请求为要求法院判决解除案涉《房屋租赁合同》，故原审法院予以支持，判决案涉《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除，并无不当。第二，关于房屋交付问题。根据光泰公司一审提交的微信聊天记录，倍莱英公司就房屋装修、借用会议室等事宜与光泰公司进行沟通，且合同履行过程中倍莱英公司均未就房屋交付问题向光泰公司提出异议，故其主张光泰公司未交付房屋，原审法院不予采信，并无不当。光泰公司系案涉整个厂房的产权人，倍莱英公司仅承租了其中部分房屋，光泰公司有权安排保安对案涉厂房进行管理，倍莱英公司以此主张房屋未交付，本院不予采信。倍莱英公司一审中提供的用以证明光泰公司对外招租的照片，光泰公司对真实性不予认可，倍莱英公司也无证据证明具体拍摄时间、地点，、地点证明光泰公司已经对外招租。第三，关于合同履行过程中双方的过错分担问题。案涉房屋用地为工业用途，如用于开办幼儿园，需要办理建筑物使用功能临时变更手续。但《房屋租赁合同》中仅约定案涉房屋用于开设幼儿园，对于办理建筑物使用功能临时变更手续未作明确约定，故就此双方应当进一步进行协商。但双方未能就此协商一致，导致合同无法继续履行，双方均负有一定过错。倍莱英公司系专业的教育投资管理机构，且明知案涉房屋用地为工业用途，仍签订《房屋租赁合同》，故其对于合同无法继续履行负有主要过错。光泰公司系出租方，根据《杭州市加强与完善现有建筑物临时改变使用功能规划管理规定》（试行）的相关规定，案涉房屋土地用途可以办理建筑物使用功能临时变更手续，但需由其提出书面申请并提供相应资料，光泰公司未与倍莱英公司就相关手续的办理、费用负担进行充分协商，导致倍莱英公司未能正常使用案涉房屋，亦负有一定过错。故，原审法院酌定由光泰公司承担30%的损失，即倍莱英公司应当按照合同约定的租金标准的70%向光泰公司支付租金，并无不当。因原审庭审中，双方均认可原审庭审之日案涉房屋由光泰公司实际占有使用，故租金应计算至该日。倍莱英公司已付租金为1145375元，故光泰公司应当向倍莱英公司返回租金258720元。如上所述，合同解除并非一方违约所致，故光泰公司应当向倍莱英公司返回已付保证金，倍莱英公司关于违约金的主张以及光泰公司关于违约金及空置租期损失、财产保全所造成的利息损失、律师费的主张均不成立。综上，倍莱英公司与光泰公司的上诉理由均不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费21962元，由杭州倍莱英教育科技有限公司负担14676元；由浙江光泰激光科技有限公司负担7286元。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十一月三日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜