沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初13342号原告（反诉被告）：沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司，住所地沈阳市皇姑区崇山东路**。统一社会信用代码：912101025599515369。法定代表人：范国宏，该公司董事长。委托诉讼代理人：王苏杨，辽宁汇安康宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚虹，辽宁汇安康宇律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：辽宁海鑫票据服务有限公司，住所，住所地沈阳市沈河区惠工街**（1-20-9）div>统一社会信用代码：91210103079125841N。法定代表人：张松，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨成志，辽宁永迪律师事务所律师。第三人：中国铁路沈阳局集团有限公司，住所地沈，住所地沈阳市和平区太原北街**v>统一社会信用代码：912100001176016359。法定代表人：单立军，该集团董事长。委托诉讼代理人：姚桂香，该公司法律顾问。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司诉被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司、第三人中国铁路沈阳局集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2019年9月11日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司的委托诉讼代理人王苏杨，被告辽宁海鑫票据服务有限公司的委托诉讼代理人杨成志、第三人中国铁路沈阳局集团有限公司的委托诉讼代理人姚桂香均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即腾退其承租的委员沈阳市沈河区检票口南侧的场地，并返还给原告；2、请求判令被告向原告支付场地占用费389844元（自2019年7月13日暂计算至2019年9月1日，共计51天，2019年9月2日之后的场地使用费按《场地租赁合同》的约定计算至被告实际腾退并返还场地之日止）；3、请求判令被告给发违约金779688元（自2019年7月13日暂计算至2019年9月1日，2019年9月2日之后的违约金按日租金2倍计算至被告实际腾退并返还场地之日止）；4、请求判令被告承担原告支出律师费5000元；5、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。庭审中原告变更诉讼请求：1、撤销诉讼请求1；2、变更诉讼请求2为：请求判令被告向原告支付场地占用费741468元（自2019年7月13日至2019年10月17日，共计97天，按每天7644元计算）；3、变更诉讼请求3为：请求判令被告按照场地占用费的30%向原告给付违约金222440.4元；4、增加一项诉讼请求，作为第4项诉讼请求：请求判令被告支付物业费3492元（自2019年7月13日计算至2019年10月17日，按每月15元/平方米计算）；5、原诉讼请求第4、5项依次变更为5、6项诉讼请求。总金额是967400.4元。事实与理由：2018年7月13日，沈阳北站劳动服务公司（以下简称“劳服公司”）与被告签订《场地租赁合同》，约定：被告承租位于沈阳市沈河区检票口南侧、使用面积为72平方米的场地，租赁期为12个月，自2018年7月13日起至2019年7月12日止；年租金2790000元，采用上打租的方式按年一次性支付；租赁场地作为超市使用，商网场地（超市）物业管理费按每月15元/平方米计算，即每年物业管理费为12960元，应于合同签订之日起十日内支付；租赁期满，劳服公司有权收回出租场地，被告应连同场地中所有固定装置、设备和附加物归还劳服公司，需搬离场地并清空场地内属于被告的一切物品和场地内的装修装饰使场地恢复原状，将处于良好、清洁且适租状态的场地交还劳服公司；租赁期满，被告逾期归还场地，每逾期一日应向劳服公司支付日租金2倍作为违约金，还应承担因逾期归还给劳服公司造成的损失；被告发生违约情形时，劳服公司主张权利所支出的费用均由被告承担，该费用包括但不限于诉讼费、律师费等费用。2019年6月10日，原告与被告、劳服公司签订《合同主体变更三方协议》，约定自2019年1月1日起，劳服公司的商业网点由原告接收，被告与劳服公司签订的《场地租赁合同》中劳服公司的权利与义务全部转由原告享有和承担，出租方由劳服公司变更为原告。租赁期满后，被告并没有按照约定腾退场地并返还给原告，亦未支付场地使用费，原告多次通知其尽快腾退并返还场地，均未果，无奈诉至贵院，请求贵院依据法律维护原告的合法权益。被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司辩称，原告所述事实理由不成立，依法应驳回原告的诉讼请求，首先被告按合同约定履行双方合同，双方合同约定原告应保证被告租赁的完整性，由于被告并没有过错，而是因为特定原因，国家在特定时期将被告所租赁的铺位所属的进站口，也就是A2口进行围堵，进行二次安检，在围堵期间为被告经营造成严重影响，使被告无法经营，使被告造成损失，被告认为沈阳北站所属设施属于国家，被告依合同交付的租赁费用应归国家所有，原告是代为国家管理的管理员，依据相关法律法规的规定，租赁国家所属设施的财产，给租赁员进行合理补偿，原告代为国家行使该权利，依双方合同及法律法规的规定，即与被告损失补偿，这里也就是法律规定的无过错原则，原告代表沈阳北站集团公司，向法院起诉，8起诉讼案件，其他6起均不系本案被告所述的特殊情况，也就是并未被围堵，而被告是因为国家政策性原因，而被被告所租赁的铺位进行围堵行为，因此为被告造成的损失，原告应依法代为国家对被告进行补偿。被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被反诉人承担承租场地合同的委员补偿损失40万元；2、被反诉人承担反诉费用。事实与理由：反诉人与案外人沈阳北站劳服公司在2018年7月1日签订租赁合双方约定反诉，北站候车室面积为72条，租赁期为12个月。年租金279000元，物业费12960元，该场地的使用用途为超市。该合同的第七项，关于合同变更和解除与终止中约定，被反诉人不能提供场地或提供的场地不符合约定条件，严重影响使用，合同变更和解除。合同签订后，反诉人按照合同约定向案外人劳动服务公司交付的租金。但是因为前任的租赁方同案外人存在纠纷。反诉人取得场地的时间为2018年7月31日，2019年6月10日，反诉人同案外人劳动服务公司。被反诉人沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司签订了合同变更三方协议，被反诉人沈阳双瑞公司接受了第3人劳动服务合同，同反诉人签订出租场地合同的全部权利和义务。自反诉人接受该场地的2018年7月31日至反诉人于2019年7月30日反诉人承租的场地发生了六次强致二次安检的时间。因二次安检造成反诉人租赁的场地无法正常营业76天。为此反诉人多次找到被反诉人，要求给予合理的解决。被反诉人承认该事实，但一直没有作出答复。经过调查，反诉人承租的该场地在反诉人承租之前一直存在二次安检造成租户无法正常经营的问题。前承租人同案外人发生了多次矛盾后，人对承租进行的补偿对反诉人承租该场地，案外人劳动服务公司并没有如实告知反诉人存在二次安检不能保证正常营业的及事实，致使反诉人在租赁期内76天无法正常经营，造成巨大损失的严重后果。根据双方签订的场地租赁合同反诉人第七条关于合同变更和解除与终止的条款，被反诉人如不能提供场地或者是提供的场地，不符合约定条件，严重影响使用的约定。被反诉人明知二次按键会对反诉人的超市经营造成影响。股一隐瞒二次安检的情况，存在履行合同违约的事实，依法应当承担赔偿责任。综上事实证明，被反诉人隐瞒了租赁场地存在瑕疵，致使不能保证反诉人正常经营，符合双方所签订合同第七条违约的规定为反诉人造成的损失，应当承担违约赔偿责任，故反诉人提出反诉，请求被反诉人沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司赔偿反诉人40万元。原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司辩称，被答辩人在本案合同履行过程中，不存在违约事实，亦未发生长期围堵情况，故不应承担赔偿损失的责任，本案所涉场地位于沈阳北站候车室，本案反诉人对场地的使用情况是有预期的，反诉人作为经营主体，亦充分考虑该场地的使用情况及经营风险，根据场地租赁合同5条8款约定，在确定租赁价格时反诉人已进行充分考虑，且对铁路企业使用有预期，其签订合同的行为，即表示对使用场地的认可，反诉人主张的被反诉人不能提供场地或提供场地不符合约定严重影响使用的情况不存在，不能使用场地租赁合同的约定，综上被反诉人不存在违约行为，不承担损失责任。第三人中国铁路沈阳局集团有限公司述称，1、答辩人不符合第三人的条件，与案件处理结果有法律上的利害关系，是追加第三人的前提条件，本案只有一种租赁合同法律关系，不存在另外牵连的法律关系，答辩人不是案涉租赁合同的主体，与本案的诉讼标的物之间关系，与本案原被告之间也不存在其他牵连法律关系，因此答辩人是与原被告双方争议的诉讼标的无直接牵连和不负有返还、或赔偿义务的案外人，依法不应追加为第三人；2、追加答辩人属主体不适格，根据合同相对性原则，答辩人不是合同签约主体，也与主体双方不存在任何法律关系，答辩人不是适格的诉讼主体，租赁合同出租人和承租人的是否主体为本案原被告，作为租赁合同出租人原告简称双瑞，原出租人劳服公司都是具有独立法人的主体，且经过被告同意签订三方主体变更协议；3、被告申请不符合追加第三人的形式要件及必要条件，没有事实和法律依据，属于无理追加，被告即没有说明追加具体事实理由也没有提供证据材料，不符合追加的形式要件，被告没有提供证据证明被申请人与案件处理有法律上的利害关系，不符合追加第三人的法定条件，不能随意扩大利害关系的解释和认定。请法院根据民事诉讼法第56条驳回被告的无理追加第三人的申请，依法不予追加。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月13日，沈阳北站劳动服务公司与被告签订《场地租赁合同》，约定：被告承租位于沈阳市沈河区检票口南侧、使用面积为72平方米的场地，租赁期为12个月，自2018年7月13日起至2019年7月12日止；年租金2790000元，采用上打租的方式按年一次性支付；租赁场地作为超市使用，商网场地（超市）物业管理费按每月15元/平方米计算，即每年物业管理费为12960元，应于合同签订之日起十日内支付；租赁期满，被告逾期归还场地，每逾期一日应向劳服公司支付日租金2倍作为违约金，还应承担因逾期归还给劳服公司造成的损失。2019年6月10日，原告与被告、沈阳北站劳动服务公司签订《合同主体变更三方协议》，鉴于中国铁路沈阳局集团有限公司客站经营布局调整，三方达成协议约定，自2019年1月1日起，沈阳北站劳动服务公司的商业网点由原告接收，被告与沈阳北站劳动服务公司签订的《场地租赁合同》中劳服公司的权利与义务全部转由原告享有和承担，出租方由劳服公司变更为原告。经双方确认被告于2019年10月18日腾退了涉案场地。2019年10月25日沈阳北站劳动服务公司出具情况说明“我公司与海鑫票据有限公司于2018年7月13日签订租赁协议2018年7月30日开始履行。2019年1月1日起，根据沈阳局集团公司相关要求，将该商网交付双瑞公司管理。双瑞公司承担甲方责任和义务。在我公司管理期间，车站曾在特殊时期对特殊列车进行了二次安检，一、2018年8月1日至8月16日，北戴河安保。对所有经停北京北戴河的列车实行二次安检。二、2018年8月27日至9月5日，中非合作论坛。对所有经停北京的列车实行二次安检。三、2018年11月1日至11月11日上海金博会对所有经停上海的列车实行二次安检。”，被告提供的视频资料显示，被告租赁涉案场地经营的壹食伴客在站台A2检票口边上，在2018年的8月1日、2018年的8月27日、2019年2月28日、2019年4月18日、2019年5月11日、2019年8月3日、8月4日、2019年9月18日等上述时间点上，被告经营的场所均有被安检围栏围堵无法正常经营情形。被告自我统计：2018年8月1日至8月16日二次安检，事件为2018年北戴河安保二次安检，围堵商铺16天，2018年8月27日至9月5日23日，事件为2018年中非论坛安保二次安检围堵商铺10天；2018年11月1日至11月11日二次安检，事件为2018年上海金博会安保二次安检，围堵商铺11天；2019年2月26日至3月16日二次安检，事件为2019年两会安保二次安检，围堵商铺19天；2019年4月17日至4月30日二次安检，事件为2019年一带一路安保二次安检，围堵商铺14天；2019年5月11日至16日，事件为2019年亚洲文化对话安保二次安检，围堵商铺六天；2019年8月2日至8月17日二次安检，时间为2019年暑期安保二次安检，围堵商铺16天；2019年9月18日至10月2日二次安检，事件为2019年国庆安保二次安检，围堵商铺14天。又查明，案外人辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司与案外人沈阳麋维商贸有限公司签订房屋租赁合同补充协议约定“自2018年8月1日起至8月16日止，因二次安检需要将其商铺围堵，商铺停业免租，并延长租赁期16天”。本院认为，沈阳北站劳动服务公司与辽宁海鑫票据服务有限公司签订的《场地租赁合同》系双方的真实意思表示,合法有效,对双方当事人均有约束力,双方应当按照合同约定履行各自的权利义务。沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司通过三方协议享有了沈阳北站劳动服务公司向辽宁海鑫票据服务有限公司主张租金及物业费的权利，从庭审查明及原、被告举证情况来看,辽宁海鑫票据服务有限公司承租的场地,确有因其所述的各种原因致使经营场地被围堵无法正常经营的情形，关于围堵的天数，结合沈阳北站劳动服务公司出具的“情况说明”及辽宁海鑫票据服务有限公司提供的视频证据，辽宁海鑫票据服务有限公司主张被围堵的事实，本院予以采信。关于被围堵期间租金如何收取的问题，应考虑围堵的具体情况和双方对围堵的事实的认可程度，其中“2018年8月1日至8月16日”、“2018年8月27日至9月5日”、“2018年11月1日至11月11日”三个时间段共计37天，因沈阳北站劳动服务公司出具“情况说明”予以认可上述围堵时间，结合视频可以看出存在外围的围墙将被告的商铺全部包围在内的情形，参照第三人中国铁路沈阳局集团有限公司全资出资的案外人辽宁铁信实业集团有限公司客运服务分公司与案外人沈阳麋维商贸有限公司达成的“因二次安检需要将其商铺围堵，商铺停业免租，并延长租赁期16天”的协议约定，本院认为以上围堵时间做相应租赁期顺延较为合理，因此沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司应给予辽宁海鑫票据服务有限公司37天商铺免租期，沈阳北站劳动服务公司出具的“情况说明”载明“我公司与海鑫票据有限公司于2018年7月13日签订租赁协议2018年7月30日开始履行”，由此可见，双方租赁期限应从2018年7月30日起算，上述期限应从被告占用商铺时间中扣除，本院结合上述情况认定被告占用商铺时间为42天。在被告合同到期后又有两次围堵情况出现（据辽宁海鑫票据服务有限公司统计为30天），商铺门前虽然没有被完全围堵，但目测大概有40-50米左右的围墙，乘客如需要到被告商铺买商品需要绕过围堵区域，给被告营业带来极大的影响，故占用使用费的收取应结合实际情况，按租金的30％收取较为合理，为：42×7644元×0.3=96314元。关于物业费的诉讼请求，因辽宁海鑫票据服务有限公司实际占用涉案场地，故应当支付物业费1512元（72×42天×15元/30天），关于原告主张的律师费，符合法律规定，本院予以支持。关于违约金诉讼请求，因辽宁海鑫票据服务有限公司因为围堵问题沈阳北站劳动服务公司出具“情况说明”予以认可，双方试图解决，不是无故拖欠使用费，故该项诉讼请求，本院不予支持。关于辽宁海鑫票据服务有限公司的反诉请求，因针对围堵时间，租期已经做相应顺延，且其未提供有效证据证明实际损失情况，故该反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第七条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决发生法律效力后三十日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司场地使用费96314元及物业费1512元；二、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司于本判决生效后三十日内一次性给付原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司律师费5000元；三、驳回原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司、被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司的其他诉讼请求及抗辩。如被告辽宁海鑫票据服务有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13474元，由原告（反诉被告）沈阳铁道双瑞站车商业服务有限公司负担12042元，由被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司负担1432元，反诉受理费7300元，由被告（反诉原告）辽宁海鑫票据服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  王艳辉人民陪审员  郑 月人民陪审员  杜 辉二〇二〇年十一月十九日书 记 员  梁超男