湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初10671号原告：李蕾欣，女，1993年3月23日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：刘春，女，1968年1月10日出生，汉族，系原告母亲，住湖南省郴州市北湖区。被告：湖南旅呈酒店管理集团有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道岳麓大道**奥克斯广场****。法定代表人：韩文浩,总经理。原告李蕾欣（以下简称原告）与被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司（以下简称被告）合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘春到庭参加了诉讼；被告经本院合法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除《委托经营管理协议》；2.判令被告返还原告预付装修款45600元、代缴物业管理费2144元，支付原告所拖欠六个月房租租金19200元、逾期违约金1046.4元、违约金19200元；以上合计金额87190.4元（暂计至2020年9月8日，全部金额计至实际支付之日）；3.判令本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月17日，原、被告签订《委托经营管理协议》，约定原告将位于湖南省长沙市雨花区美林美寓16012户、建筑面积为76平方米的房屋交由被告托管经营，委托期限为五年（含装修免租期），自2019年10月24日起至2024年10月23日，租金为3200元/月，每两年递增5%，由被告按季向原告支付。同时，《委托经营管理协议》约定，若被告逾期支付租金，每延迟一日，则按照延迟支付的租金金额万分之五支付违约金,迟延支付超过60天，原告有权无责任解除合同且收回物业。自《委托经营管理协议》签订后，原告积极履行合同义务，并预付装修款45600元、代缴物业管理费2144元。然而，被告消极履行合同，未按照约定进行装修与经营活动，仅于2020年6月8日支付原告2019年10月24日至12月24日两个月租金，此后再未付给原告任何租金，也未返还原告预付的装修款和代垫的物业管理费。截至2020年9月8日，被告已拖欠原告六个月租金19200元，期间，原告多次联系被告协商相关事宜，被告均置之不理，显然已构成违约。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告未到庭，亦未提交书面答辩。原告围绕诉讼请求依法提交相应证据，被告未到庭参加诉讼，视为放弃了质证的权利。对原告提交的上述证据，经与原件核对，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾用名称为湖南省轻宿酒店管理有限公司。2019年10月17日，原告（托管方、甲方）与被告（受托方、乙方）签订《委托经营管理协议》，就乙方为甲方提供长沙市雨花区美林美寓16012户房屋（含附属设施）托管经营服务事项达成协议，房屋建筑面积76平方米，用途为酒店经营、民宿经营或其他旅业配套经营，委托期限5年（含装修免租期），自2019年10月24日起至2024年10月23日止；甲方须向乙方支付装修费用，费用详细占比为水电30%、剩余硬装30%、软装40%，协议签订时，甲方需支付给乙方硬装采购费用22800元（补充约定房屋总装修款总价为76000元，分三次结清）；托管经营期间，乙方需承担产生的电话开通及使用费、宽带开通及使用费、有线电视开通及使用费、水电费、物管费、装修期内的水电费用等；在委托期限内乙方负责按照合同约定按时支付租金，每月底乙方客服与甲方核对租金及账户信息，甲方提供租金收据，租金支付方式为按季度支付，押一付三，乙方于每季度首月8日之前将租金支付至甲方账户，若逾期支付则按照日万分之五支付违约金，若未提供发票收据乙方直接代开收据，则按照当地征税部门规定租金营业税点扣除税费后将租金支付至甲方账户；若乙方违反其于本合同项下之承诺、陈述或保证，甲方有权解除合同，乙方应赔偿甲方因此所遭受的全部损失，并支付当时租金的六个月租金作为违约金；乙方无故迟延支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的万分之五向甲方支付违约，延迟超过60天的，甲方有权无责解除合同且收回物业。协议附件内载明装修期和免租期共计免租6个月（免租期为合同签订的第7/8/9月共计三个月，庭审中原告解释为首次装修免租3个月，后续翻修再免租3个月），第4年翻修一次，共计翻修1次，委托经营起始保底租金3200元/月，每2年递增5%。上述合同签订当日，原告即向被告交付了涉案房屋，并交付首期装修款22800元，之后于2019年11月11日再次交付装修中期款22800元；被告先后出具相应收据并进场装修，庭审中原告认可被告已完成水电安装，但硬装只完成30%后即停工。此外，原告按2.8元/㎡标准交纳了2019年9月1日至2020年12月31日期间的物业管理费。因被告未按约完成装修，且仅支付了两个月租金6400元，经催讨后续租金未果，原告于2020年9月初收回涉案房屋自行装修，并于2020年10月14日诉至本院。审理过程中，原告陈述在向被告催讨期间，被告称因新型冠状肺炎疫情造成亏损；就提供发票收据约定，承诺在被告代开收据后将支付被告实际承担的相应税金。本院认为，原、被告双方签订的《委托经营管理协议》系双方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,双方均应遵照履行。一、《委托经营管理协议》的解除及合同解除违约金。根据协议约定“乙方无故迟延支付租金，每迟延一日，按迟延支付的租金金额的万分之五向甲方支付违约金。延迟超过60天的，甲方有权无责解除合同且收回物业。”现被告迟延支付租金的行为已符合约定的解除情形，故对原告要求解除《委托经营管理协议》并由被告承担相应违约责任的诉请，本院予以支持，确认该协议于原告实际收回涉案房屋之日予以解除。协议约定合同解除违约金为六个月租金标准，该约定明显过高，且原告未举证证明其损失的实际情况，另考虑新型冠状肺炎疫情对被告装修及租赁造成的影响，本院酌情调整合同解除违约金为两个月租金即6400元。二、装修款的退还。合同解除后，尚未履行的，终止履行。根据原告庭审认可，就被告已完成的水电安装及部分硬装装修，原告不得要求被告返还相应装修款，但剩余部分被告应予返还，具体计算为15960元（22800元×70%），原告主张超出部分，本院不予支持。三、物业管理费的支付。根据双方合同约定，被告应承担托管经营期间的物业管理费，因原告已代为交纳，故被告应向原告支付2019年10月24日至2020年8月31日期间的物业管理费，具体计算为2183.33元（76㎡×2.8元/㎡/月×10.26月），原告主张2144元系对自身实体权利的处分，本院予以确认。四、租金及逾期支付违约金的承担。根据被告实际占有涉案房屋的情况及双方约定，其应向原告支付2019年10月24日至2020年8月31日期间的税前租金（其中3个月装修期免租、已支付2个月租金），另考虑新型冠状肺炎疫情对被告装修及租赁造成的影响，根据公平原则，本院酌定被告租金减免1个月，故具体计算欠付税前租金为13632元（3200元/月×4.26月，当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金），原告主张超出部分，本院不予支持。此外，虽然合同对逾期支付违约金的收取标准进行了约定，但原告并未提交证据证明其因迟延收取租金而造成了损失，且被告已另行承担了合同解除违约责任，故本院根据合同履行情况、可能造成的损失及被告过错程度等综合因素，酌定调减逾期支付违约金以欠付租金13632元为基数、按每日万分之一的标准自2020年9月1日起计算至实际清偿之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告李蕾欣与被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于2019年10月17日签订的《委托经营管理协议》，解除时间为2020年9月1日；二、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后五日内向原告李蕾欣支付合同解除违约金6400元；三、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后五日内向原告李蕾欣返还装修款15960元；四、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后五日内向原告李蕾欣支付物业管理费2144元；五、被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司于本判决生效后五日内向原告李蕾欣支付税前租金13632元及逾期支付违约金（违约金以13632元为基数，按每日万分之一的标准自2020年9月1日起计算至实际清偿之日止；当事人依据相关完税凭证，可直接抵扣税前租金）；六、驳回原告李蕾欣的其他诉讼请求。如果本案被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取990元，由被告湖南旅呈酒店管理集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年十一月十八日书记员  肖倩