天津市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津03民终3426号上诉人（原审原告）：齐小宁，女，1978年8月14日出生，汉族，住天津市滨海新区。委托诉讼代理人：孙书畅（系齐小宁之夫），住天津市滨海新区。被上诉人（原审被告）：天津金掌柜房地产经纪有限公司，住所地天津市滨海新区经济技术开发区洞庭路**天津国际发展大厦****。法定代表人：王石东，该公司总经理。上诉人齐小宁因与被上诉人天津金掌柜房地产经纪有限公司（以下简称金掌柜公司）委托合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初8561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。齐小宁上诉请求：1.撤销天津市滨海新区人民法院（2020）津0116民初8561号民事判决；2.本案一审、二审诉讼费由金掌柜公司承担。事实与理由：金掌柜公司没有证据证明其损失的数额，一审法院以金掌柜公司60天的房租收入抵扣齐小宁46天的损失，有失公平，金掌柜公司实际损失不大。新冠疫情后，全国生产生活基本恢复正常，金掌柜公司占用齐小宁房屋四个多月，给齐小宁造成很大损失，属恶意违约，应当承担违约责任，支付齐小宁合同终止后剩余租金的30%。一审判决免除金掌柜公司第二个租赁自然年预扣的一个月租金有失公平，齐小宁要求退还合理合法。一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判。金掌柜公司未出庭，没有发表答辩意见。齐小宁向一审法院提出诉讼请求：1.解除双方签订的房屋出租委托代理合同；2.判令金掌柜公司给付齐小宁自2020年3月20日至5月20日的租金6800元、自2020年5月21日至2021年9月20日租金总额30%的违约金16320元、2020年1月1日至5月20日的物业费666元、退还2019年9月21日至2020年9月20日预留的30天免租期租金3400元；3.判令金掌柜公司赔偿拆除屋内搭建设施及清理、清洁费用2000元；4.本案诉讼费用由金掌柜公司负担。一审法院认定事实：2018年9月20日齐小宁与金掌柜公司签订房屋出租委托代理合同，齐小宁将位于开发区的房屋委托金掌柜公司对外出租，委托期限36个月即2018年9月20日至2021年9月20日，每月租金3400元，按季度交付租金；齐小宁同意每年预留30天不计算租金即金掌柜公司每年向齐小宁交付11个月租金；委托期内齐小宁不得私自进入房屋，如有特殊情况应提前通知金掌柜公司，由金掌柜公司联系承租人共同进入；如金掌柜公司擅自解除合同，应按合同剩余总租金30%向齐小宁给付违约金；如因不可抗力致使合同不能继续履行的，可以变更或者解除合同，双方均不承担违约责任；齐小宁允许金掌柜公司在房屋内设置隔断进行分租，到期后拆除。合同签订后，双方能够按约定履行。金掌柜公司在房屋内设置隔断进行分租，金掌柜公司交付的租金至2020年3月20日到期。2020年2月发生新冠肺炎疫情，各居民小区实施疫情防控，金掌柜公司隔断招租及租户入住受到影响和限制。2月中旬金掌柜公司曾向齐小宁提议解除合同并要求齐小宁退还未到期部分的租金。经双方协商最终未能达成一致意见。3月21日因金掌柜公司未交付后期租金，房屋内尚有租户居住，齐小宁更换了出租房屋钥匙，导致双方矛盾加剧。因受疫情影响及双方纠纷，金掌柜公司始终未正常招租房屋，金掌柜公司在4月12日交纳了部分电费，后房屋一直空闲至今。庭审中，金掌柜公司认为齐小宁违约，不同意给付租金及违约金，同意与齐小宁解除合同并将房屋内隔断拆除返还齐小宁，同意承担齐小宁主张的物业费666元。以上事实有齐小宁提供的房屋出租委托代理合同、银行转账记录、水电费交易记录，金掌柜公司提供的聊天记录截屏及当事人陈述等证据证实。一审法院认为，齐小宁与金掌柜公司签订的房屋出租委托代理合同为双方真实意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。齐小宁以未按期交付租金要求解除合同并要求金掌柜公司给付租金及违约金。双方合同中约定：如因不可抗力致使合同不能继续履行的，可以变更或者解除合同，双方均不承担违约责任。2020年2月受疫情防控影响金掌柜公司隔断招租及租户入住受到影响和限制，金掌柜公司曾与齐小宁就退还租金进行过协商，双方未能达成一致，后金掌柜公司未交付后期租金，延期了一日齐小宁即采取更换房屋钥匙的极端行为，其行为不符合合同约定，加重了双方矛盾纠纷，亦影响了金掌柜公司继续履行合同。疫情影响应属不可抗力，因受新冠肺炎疫情及防控工作直接影响金掌柜公司可依据合同约定要求变更或解除合同，可以考虑减少部分租金。金掌柜公司于4月12日交纳了部分电费，证明金掌柜公司实际占用房屋至4月份，齐小宁于2020年4月29日提起诉讼，该日期可作为合同解除之日，3月20日至4月份的租金可以作为受疫情影响而减少的部分，故齐小宁要求金掌柜公司给付租金及违约金的诉讼请求不予支持。金掌柜公司同意承担物业666元，此款应由金掌柜公司给付齐小宁。齐小宁要求金掌柜公司赔偿隔断拆除清理费2000元，缺乏事实依据，金掌柜公司表示可以自行拆除，予以准许。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、齐小宁与天津金掌柜房地产经纪有限公司签订的房屋出租委托代理合同自2020年4月29日解除；二、天津金掌柜房地产经纪有限公司于判决生效后十日内将室内隔断拆除后向齐小宁返还房屋并给付齐小宁物业费666元；三、驳回齐小宁其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费265元，齐小宁负担219元，金掌柜公司负担46元。二审期间，齐小宁未提交新证据。本院审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人齐小宁与被上诉人金掌柜公司系委托合同纠纷，本案的争议焦点为：1．金掌柜公司是否构成违约并承担违约责任；2．因新冠肺炎疫情影响减少金掌柜公司租金是否合理。关于焦点1，因新冠肺炎疫情防控，金掌柜公司隔断招租及租户入住受到影响和限制，金掌柜公司与齐小宁就退还租金进行协商过，双方未能达成一致，后金掌柜公司未交付后期租金，仍可以继续协商变更或解除合同，但齐小宁采取更换房屋钥匙的行为，不符合合同约定，存在过错，使得金掌柜公司难以继续履行合同。因此，不能认定金掌柜公司构成违约并承担违约责任。齐小宁的上诉请求，本院不予支持。关于焦点2，本次新冠肺炎疫情严重，确实对金掌柜公司招租及租户入住影响较大，综合考虑金掌柜公司2020年4月12日尚交纳了部分电费，认定其实际占用房屋至4月份，减少金掌柜公司部分租金属合情合理，一审法院判决适当。综上所述，上诉人齐小宁的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费530元，由上诉人齐小宁负担。本判决为终审判决。审判长 李 权审判员 张春耀审判员 李兴明二〇二〇年十一月十八日法官助理周昊书记员吴宝玉附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：……（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……