江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2527号上诉人（原审被告）：郭红红，女，1979年6月25日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。委托诉讼代理人：刘鑫龙（系郭红红配偶），男，1975年12月5日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区。被上诉人（原审原告）：江西省永泰荣物业服务有限公司，住所地:江西省吉安市吉州区吉州大道滨江****B2，统一社会信用代码:91360802794763957M。法定代表人：钟文国，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾广标，男，1971年8月3日出生，汉族，住江西省吉安市吉州区，系该公司工作人员。上诉人郭红红因与被上诉人江西省永泰荣物业服务有限公司（以下简称永泰荣公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人郭红红及其委托诉讼代理人刘鑫龙、被上诉人永泰荣公司的委托诉讼代理人曾广标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭红红上诉请求：撤销一审判决，改判驳回永泰荣公司的诉讼请求。事实和理由：永泰荣公司提供的物业服务存在诸多问题，如房屋内漏水多年以来未曾得到解决；门禁系统管理不到位，外人随意进出，住户没有安全感，造成偷盗事件、车辆刮伤事件等时有发生；绿化场地违章扩建，严重影响住户居住环境；电梯间墙面砖脱落未曾得到解决，严重影响住户生命财产安全。由于物业公司提供的物业管理服务不到位，没有理由要求业主交纳物业服务费。此外，郭红红并未在《前期物业管理服务协议》上签字，永泰荣公司应向开发商索要物业费。永泰荣公司辩称，郭红红所提问题很多是开发商前期建设不到位而遗留的问题，永泰荣公司已提供合格的物业管理服务，原判认定事实清楚，结果正确，请二审法院维持一审判决。永泰荣公司向一审法院起诉请求：1.判令郭红红支付2015年10月4日至2020年6月30日的物业服务费8682元及滞纳金868元，合计人民币9550元；2.诉讼费由郭红红负担。一审法院认定事实：郭红红购买了吉安市吉州区吉州大道19号鹏华国际华城小区9幢1单元2502室房屋，面积117.38平方米。自2012年起，永泰荣公司为该小区提供物业管理服务，并分别与开发商签订了《前期物业委托服务合同》，与永泰荣公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定永泰荣公司对小区房屋共用部位、共用设施设备绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理，物业费为1.3元/㎡/月。郭红红自2015年10月4日至2020年6月30日，共拖欠永泰荣公司物业费8678元，永泰荣公司多次催收，郭红红以家中房屋漏水，存在质量问题未解决为由拒付，永泰荣公司遂诉至法院。一审法院认为，永泰荣公司与小区建设单位签订的《前期物业委托服务合同》，以及永泰荣公司与郭红红签订的《前期物业管理服务协议》对永泰荣公司、郭红红均有约束力，双方应按约全面履行。永泰荣公司为郭红红所居住的小区提供了物业服务，郭红红应向永泰荣公司支付物业服务费。本案中，郭红红拒付物业费的主要理由在于其家中房屋漏水，存在质量问题且一直未解决。一审法院认为，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量小区的物业服务是否符合约定的标准，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生。如果永泰荣公司提供的物业服务确实不符合约定的标准，或达不到小区大多数业主的预期，应由全体业主或业主委员会来主张权利，减少物业费甚至更换物业公司，但郭红红不能仅以个人评价来拒付或减少物业服务费，否则将有损其他已交费业主的权益，也不利于整个小区物业管理的正常运行。对郭红红提出家中房屋漏水的问题，郭红红可另行向开发商或永泰荣公司主张权利。永泰荣公司、郭红红并未约定逾期交费的滞纳金，且郭红红未交物业费有一定原因，故对永泰荣公司主张的逾期交款滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、郭红红于判决生效后七日内支付永泰荣公司2015年10月4日至2020年6月30日的物业服务费8678元；二、驳回永泰荣公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由郭红红负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于永泰荣公司应向鹏华国际华城小区业主提供的物业管理服务内容。永泰荣公司作为证据提交的《前期物业管理服务协议》第二条约定：一、房屋共用部位的维护和管理。物业管理区域内的共用部位,是指属全体业主,使用人共同使用的房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、配电房、电表间、电话分间和其他共用部位等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。本物业管理区域内的共用设施设备是指属全体业主、使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、供电线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、并非经营性车场车库,公益性文体和共享设施设备使用的房屋等……四、环境卫生。1.本物业管理区域内公共场所清扫、道路保洁、消毒、排水排污管道的清理；2.共用设施设备保洁；3.生活垃圾收集、清运……六、交通秩序与车辆停放。1.内容……（3）业主车辆停放管理；（4）外来车辆进出管理、泊位管理。2.责任（1）指挥车辆遵章行驶,有序停放……八、消防管理。1.内容（1）公共区域消防设施设备和易燃物品的管理;（2）消防监控；（3）消防宣传。2.责任（1）消防器材无缺少、不失效；（2）消防通道畅通……九、公共绿化。1.内容（1）修剪、浇灌、施肥等绿化养护；（2）清理公共绿地……2.责任（1）及时养护，保持花草树木的正常生长；（2）保持公共绿地整洁；（3）绿化少虫害。关于永泰荣公司应向鹏华国际华城小区业主提供的物业管理服务质量。永泰荣公司提交的《前期物业管理服务协议》第三条约定：一、房屋外观。1.完好、整洁、无污迹，外墙无破损、无乱涂乱画现象；2.维护小区建筑设计统一美观的风格。二、共用部位、共用设施设备的维护和管理。1.共用部位无破损,共用设施设备运行正常……三、环境卫生。1.环境整洁、无污染；2.生活垃圾日产日清。四、公共绿化。1.养护得当，定期修剪；2.美观协调。五、交通秩序与车辆停放。1.道路畅通有序；2.车辆按规定停放……七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。1.小修:接到报修后当日修理,两天内完成,并建立登记、回访制度；2.急修:接到报修后1小时内采取必要措施,并建立登记、回访制度。关于鹏华国际华城小区存在的问题。综合郭红红在二审中提交的关于鹏华国际华城小区公共设施设备、环境卫生、交通秩序与车辆停放、消防管理、公共绿化等方面的照片及视频资料等，可以认定鹏华国际华城小区存在以下主要问题：1.地下室入口顶棚玻璃破损且未及时维修；2.入户大厅、电梯口等多处瓷砖脱落且未及时修复；3.地面与地下室停车场部分监控设备失效且未及时维修、更换；4.小区门禁系统长期无法正常使用；5.车辆占用消防登高场地、公共通道，乱停乱放；6.个别景观树木干枯未及时修剪养护；7.部分消防箱体损坏后维修不到位或防护不合理；8.小区部分绿地垃圾未及时清理；9.个别景观池污垢长期未清理。本院二审查明的其他事实与一审查明的其他事实相一致，现予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定，采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。本案中，上诉人郭红红主张其并未在《前期物业管理服务协议》上签字，但永泰荣公司作为鹏华国际华城小区开发商委托的前期物业服务企业，自进驻小区后即开始提供物业管理服务，郭红红并未提供证据证明其在交房后就明确表示拒绝永泰荣公司提供的物业管理服务，故即便郭红红并未在《前期物业管理服务协议》上签字，其与永泰荣公司之间已建立物业服务合同关系。郭红红关于其并未签字，无需向永泰荣公司交纳物业费的意见，于法无据，本院不予采纳。同时，根据本院二审补充查明的事实，鹏华国际华城小区在房屋共用部位及共用设施设备的维护和管理、环境卫生、交通秩序与车辆停放、消防管理、公共绿化等方面均存在一定问题，这些问题的发生虽系诸多因素所致，但与永泰荣公司未按照《前期物业管理服务协议》第二条和第三条约定，全面履行自己的维修、养护、管理和维护义务有直接关联。故对于原判认定的郭红红自2015年10月4日至2020年6月30日期间拖欠永泰荣公司的物业费8678元，本院根据本案实际情况，酌定核减30%，即郭红红应向永泰荣公司支付的物业费为6074.6元。综上所述，郭红红的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3783号民事判决第二项；二、变更吉安市吉州区人民法院（2020）赣0802民初3783号民事判决第一项判决为：上诉人郭红红于本判决生效后七日内支付被上诉人江西省永泰荣物业服务有限公司2015年10月4日至2020年6月30日的物业服务费6074.6元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，二审案件受理费50元，合计75元，由上诉人郭红红负担50元，被上诉人江西省永泰荣物业服务有限公司负担25元。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  吴富强审判员  罗良华二〇二〇年十一月二十日书记员  刘 璐