宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3246号 上诉人(原审被告)：马某，住宁夏回族自治区灵武市。 被上诉人（原审原告）：郭某1，住宁夏回族自治区灵武市。 被上诉人（原审原告）：郭某2，住宁夏回族自治区银川市。 二被上诉人委托诉讼代理人：郭某3，住宁夏回族自治区灵武市，系被上诉人郭某1、郭某2父亲。 上诉人马某因与被上诉人郭某1、郭某2房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区灵武市人民法院（2020）宁0181民初821号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人马某，被上诉人郭某1、郭某2的委托诉讼代理人郭某3到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 马某上诉请求：驳回一审判决中关于房租和房屋损失以及鉴定费的判决。事实与理由：1、郭某1在2019年6月份已经拿走钥匙，当时在场的装修人员可以证明，不应该再支付一年房租。2、6月份打算重新开店是与房东事先沟通过的，当时明确说明过要对一楼大厅重新收拾，后来房主郭某1到场收走钥匙，导致我装修押金与材料费损失两万多元。3、当时约定可以转让店铺时，合伙人罗东旭，刘乐都在场可以证明。 郭某1、郭某2答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回上诉请求，维持原判。 郭某1、郭某2一审诉讼请求：1.判令解除双方之间的租赁协议，并判令被告交还灵武市西平街北侧枣园湖畔A区33#楼4号房；2.判令被告按照合同约定向原告支付自2018年11月1日至房屋交付给原告期间的租赁费，截至起诉时拖欠的租赁费11万元，拖欠的煤气费用、物业费用为9468.16元，合计119468.16元；3.判令被告赔偿原告经济损失113742.3元、评估费15000元；以上2、3项合计248210.46元；4.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实如下：2018年11月1日，郭某3（甲方）与马某（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定郭某3将位于灵武市××区房出租给马某；租赁期为1年，自2018年11月1日至2019年10月31日，年租金12万元，2018年11月1日起每月付款2万元，2019年4月30日付清全部租金；如乙方拖延交付或有意拒付租金，甲方有权收回所租赁房屋，合同失效终止；乙方因装修房屋，如改变内部房屋格局，须经甲方同意后方可改变房屋格局，装修费、水、电、气开通费用均由乙方自担。租赁期满如不再租赁，须经甲方检查房屋，如发现房屋在乙方租赁期间主体结构遭到破坏，须按市价进行补偿；乙方在租赁甲方房屋期间及合同期满后交付甲方时，不得将房屋进行转租；待乙方租房合同期满后，如不再继续租赁，将租赁房屋交付给甲方时内部装修不得拆除；在乙方租赁甲方房屋期间，房屋水费、电费、天然气费、环保费、卫生费、物业费及其他费用均由乙方承担；甲方有监督乙方使用房屋的权利，如发现乙方在经营期间出现严重违反租赁房屋合同中事宜，甲方有权收回房屋；合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，马某向郭某3支付房屋租赁费1万元，下剩的租赁费未予支付。马某在承租房屋期间产生天然气费用共计5924.16元，涉案房屋2019年全年欠缴物业费3544元。2019年6月25日，马某在对涉案房屋进行装修时对房屋造成了损坏，2019年12月30日，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司经我院委托对涉案枣园湖畔A区33号楼4单元1-3层营业房被损坏的装饰、装修物工程造价进行了鉴定并出具《工程造价鉴定报告书》，鉴定工程造价为113742.3元，郭某3为鉴定垫付鉴定费15000元。另查明，涉案灵武市西平街北侧枣园湖畔A区33#楼4号房的房屋所有权人为郭某1、郭某2，共有情况为按份共有，郭某2占50%产权，郭某1占50%产权。郭某3作为郭某2、郭某1的父亲，在与马某签订《房屋租赁合同》后，郭某2及郭某1对其父郭某3的代理行为进行了追认。再查明，2019年11月12日，宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司受我院委托对涉案房屋进行施工现场勘查时，郭某3从马某手中取得了房屋钥匙，并带领鉴定人员及法院工作人员进入了涉案房屋。 一审法院认为，首先，关于本案《房屋租赁合同》合同效力问题，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”之规定，本案中，涉案房屋的处分、收益权人为郭某1、郭某2，其二人的父亲郭某3无权就涉案房屋与马某订立房屋租赁合同；但郭某1、郭某2作为权利人对该合同进行了追认，该合同应合法有效，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对郭某1、郭某2与马某有法律约束力，双方之间建立了房屋租赁合同关系，各方当事人均应严格按照合同约定履行各自的义务。其次，关于合同解除问题。《房屋租赁合同》约定的租赁期间为2018年11月1日至2019年10月31日，原告郭某1、郭某2的父亲郭某3在合同还未到期之前即2019年7月11日提起诉讼，要求解除《房屋租赁合同》，一审法院虽以郭某3不是该案适格主体为由驳回了郭某3的诉讼请求，但郭某3的行为视为明确告知马某涉案房屋不再进行续租，故双方之间的《房屋租赁合同》应当于租赁期满的次日即2019年11月1日自动解除。第三，对于郭某1、郭某2要求马某返还房屋的诉讼请求，在郭某3诉马某房屋租赁合同纠纷一案中，一审法院委托宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司对涉案房屋被损坏的装饰、装修物工程造价进行了鉴定，2019年11月12日进行施工现场勘验时，郭某3已经实际取得了涉案房屋的钥匙，并带领工作人员进入了涉案房屋，视为原告于2019年11月12日实际占有了涉案房屋，故对该项诉讼请求不予支持；对于马某抗辩郭某1在2019年6月收走房屋钥匙及郭某3侄子换掉门锁的意见，马某未提交证据予以证明，不予采纳。第四，《房屋租赁合同》解除，马某应当依据合同约定向郭某1、郭某2支付房屋租赁费及拖欠的物业费及天然气费，双方在庭审中均认可合同签订后，马某仅向原告支付了1万元房屋租赁费，下欠11万元房租未予支付，故对郭某1、郭某2要求马某向其支付下欠11万元房屋租赁费的诉讼请求，予以支持；对于拖欠的天然气费5924.16元，马某不表异议，其应当全额向郭某1、郭某2予以支付；因涉案合同已于2019年11月1日解除，故对于郭某1、郭某2主张的2019年全年物业费3544元，一审法院调整为2953.33元（3544元÷12个月×10个月=2953.33元）。最后，对于原告主张被告向其赔偿房屋损失及鉴定费的诉讼请求，《房屋租赁合同》签订后，原告为被告马某提供了涉案房屋，在后期的使用过程中，马某对涉案房屋造成了损坏，其在庭审中对该事实也予以认可，经宁夏斯奥建设工程造价咨询有限公司鉴定，涉案房屋被损坏的装饰、装修物工程造价为113742.3元，原告支付鉴定费15000元，马某应当就该部分损失对原告进行赔偿。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十九条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告郭某1、郭某2与被告马某之间的《房屋租赁合同》于2019年11月1日解除；二、被告马某于本判决生效后十日内向原告郭某1、郭某2支付房屋租赁费11万元、天然气费5924.16元、物业费2953.33元，合计118877.49元；三、被告马某于本判决生效后十日内向原告郭某1、郭某2支付房屋损失113742.3元、鉴定费15000元，合计128742.3元；四、驳回原告郭某1、郭某2的其他诉讼请求。案件受理费2512元（已减半收取），由被告马某负担。 二审期间，双方均未向法庭提交新证据，二审查明的案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人马某与被上诉人郭某1、郭某2对双方之间存在房屋租赁合同关系不持异议，双方应按合同约定履行各自义务。对马某所提上诉理由，经查，案涉《房屋租赁合同》对年租金、天然气费、物业费及其他费用的承担、转租及房屋在租赁期间主体结构遭到破坏，须按市价进行补偿等事项均进行了明确约定，马某上诉认为一审判决其支付房屋租赁费、天然气费、物业费及房屋损失、鉴定费错误，但对此并未提交证据支持其上诉主张，故其上诉请求缺乏事实依据，不能成立，本院不予支持。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5014元，由上诉人马某负担。 本判决为终审判决。 审判员  马少骏 二〇二〇年十一月十六日 书记员  王 瑞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； …… 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。