江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3082号上诉人（原审原告）：王洪且，男，1965年4月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：王国英，女，1968年8月6日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：王洪且（系王国英丈夫），身份信息同上。被上诉人（原审被告）：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区。法定代表人：郑健军，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈兆东，该公司职工。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。上诉人王洪且、王国英因与被上诉人江苏楚天置业有限公司（以下至判决主文前简称楚天置业）商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3777号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王洪且、王国英上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院租用被上诉人的房屋未主动回避，一审程序违法。2.涉案合同约定房屋交付时间为2016年8月31日，但上诉人直至2017年2月17日才接收涉案房屋，一审从此时向后推算90日计算逾期办证违约金不当，应从合同约定的交房时间开始计算。3.上诉人与被上诉人因涉案房屋面积补差问题发生分歧，被上诉人并未明确告知涉案房屋面积差在何处，应交多少钱。楚天置业辩称，1.上诉人主张一审程序违法没有依据。2.被上诉人依据上诉人在买卖合同中留下的联系地址和联系方式邮寄相关材料并无不当。3.房屋差价问题与本案无关，如果上诉人对差价部分有异议可以另案诉讼。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉。王洪且、王国英向一审法院提出诉讼请求：1.判令楚天置业支付延期办证违约金86948.69元（自合同约定的交房时间2016年8月31日推迟90天开始计算，以总房款478244元为基数，按年利率6%标准计算至2019年12月11日）；2.楚天置业承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：王洪且、王国英系夫妻关系。2015年2月3日，王洪且、王国英（买受人）与楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定王洪且、王国英购买楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称701室），建筑面积为133.29平方米，房屋总价款为478244元。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。”合同签订后，王洪且、王国英依约向楚天置业支付购房款478244元，并于2019年11月23日补交面积差价款5495元。2017年2月17日，双方办理案涉房屋交接手续。2017年5月22日，楚天置业取得案涉房屋不动产权证书。2019年12月11日，王洪且、王国英取得案涉房屋不动产权证书。一审另查明，2017年中国人民银行短期贷款（六个月以内，六个月至一年内）基准利率为4.35%。一审庭审中，楚天置业自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2017年5月22日。一审法院对双方有争议的事实及证据认定如下：楚天置业提供整付零寄交寄清单及房屋所有权证办理通知书各一份，证明已于2017年6月8日通过挂号信方式按照合同载明的地址和联系电话向王洪且、王国英发出了办理房屋产权证书的通知。通知载明“请您在收到本通知之日起5日内带齐相关资料到我司办理房屋所有权证的相关手续”，并列明至楚天置业办理房屋所有权证相关手续时务必携带的资料：（4）面积差款（预测和实测面积对此，多退少补）。经质证，王洪且、王国英称合同载明的地址是其做生意的门面地址，但并未收到楚天置业邮寄发出的办理产权证的通知，于2017年8、9月份才接到电话通知办证，因为需要补交房屋面积差价款，楚天置业未书面通知具体补多少房款，仅让其等通知，故一直未能办理产权证书，直至2019年12月11日才办理。因《商品房买卖合同》载明的地址目前仍由王洪且、王国英经营所用，电话号码亦未变更，且该地址距离楚天置业住所地相隔不远，双方之间除案涉商品房买卖外，并无其他民事法律关系，楚天置业发出挂号信的时间也在其办理产权证书之后不久，故一审法院对楚天置业提供的上述两份证据予以认定，并确认楚天置业于2017年6月8日通过挂号信形式履行了向王洪且、王国英通知办理产权证的义务。一审法院认为：王洪且、王国英与楚天置业之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护，双方应当按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，案涉房屋于2017年2月17日交付，楚天置业应于2017年5月18日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。现楚天置业自认于2017年5月22日才将相关资料报登记机构备案，且在案涉房屋具备办证条件后直至2017年6月8日才通知王洪且、王国英可以办证的事实，故楚天公司应承担逾期办证违约金。涉案《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现王洪且、王国英主张按年利率6%计算逾期办理产权证违约金，不违反相关法律的禁止性规定，予以支持。因楚天置业发出的通知书载明业主收到通知之日起5日内携带相关资料至楚天置业办理房屋所有权证的相关手续，并考虑邮寄在途的时间（以3天为宜），一审法院酌定逾期办证违约金的截止日为2017年6月16日。经计算，楚天置业应向王洪且、王国英支付逾期办证违约金2306元（483739元×年利率6%×29天）。超出的部分，不予支持。综上，一审判决：一、楚天置业于判决发生法律效力之日起十五日内向王洪且、王国英支付逾期办证违约金2306元；二、驳回王洪且、王国英其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1974元，减半收取987元，由王洪且、王国英负担962元，楚天置业负担25元。经审查，本院对一审查明的事实予以确认。二审中，上诉人王洪且、王国英提交借款合同及欠条各一份，证明被上诉人主张涉案房屋面积补差款错误，双方发生争议，逾期办证的责任在被上诉人。被上诉人质证认为真实性无异议，但与本案无关。本院认证意见如下，借款合同及欠条具有真实性、合法性，但与本案无关联性。本院认为,关于一审程序是否违法的问题。上诉人主张楚天置业与一审法院存在租赁关系应予回避,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，租赁关系并不构成回避的法定事由，故对于上诉人的该上诉理由,本院不予采信。上诉人主张逾期办证违约金应从合同约定交房时间2016年8月31日推迟90天开始计算至2019年12月11日，不予支持。理由如下：首先，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。本案中，涉案合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。现涉案房屋于2017年2月17日办理房屋交接手续，故被上诉人应当于2017年5月18日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案，现被上诉人直至2017年5月22日才将相关材料报登记机关备案，一审法院从2017年5月19日开始计算逾期办证违约金并无不当。其次，根据涉案合同第十五条的约定，被上诉人仅需将应由其提供的材料报产权登记机关备案，被上诉人已经履行了该项义务,将相关材料报产权登记机关备案，并通知上诉人办理产权证。最后，上诉人与被上诉人因涉案房屋面积与合同载明的面积存在差异需补齐房屋差价款发生分歧，而根据合同约定上诉人应该按照约定补齐面积差价款，但上诉人直至2019年11月23日才补齐相关款项，故由此引发的逾期办证责任并不在被上诉人，上诉人主张逾期办证违约金应计算至2019年12月11日，本院不予支持。综上,上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1974元，由上诉人王洪且、王国英负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年十一月二十四日法官助理  孙祚伟书 记 员  王 倩