湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1280号上诉人（原审原告）：恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司，住所地恩施市施州大道**，统一社会信用代码：91422800707044453L。法定代表人：李道先，董事长。委托诉讼代理人：赵耀，湖北勇鑫律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：恩施州怡和国际大酒店管理有限责任公司，，住所地恩施市施州大道**统一社会信用代码：914228007809313743。法定代表人：杜斌，总经理。委托诉讼代理人：谭文，湖北今天（恩施）律师事务所律师。上诉人恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司（以下简称今大公司）因与被上诉人恩施州怡和国际大酒店管理有限责任公司（以下简称怡和公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省恩施市人民法院（2019）鄂2801民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。今大公司上诉请求：撤销一审判决，改判解除今大公司与怡和公司签订的《房屋租赁合同》《租赁协议》，由怡和公司立即向今大公司返还承租房屋，本案一、二审诉讼费用由怡和公司承担。事实和理由：原审法院认定事实不清，适用法律错误，怡和公司在未经今大公司书面同意的情况下，将租赁房屋全部转租给案外人杜斌，并再次将租赁物部分转租给案外人龙文，其行为系非法转租，已构成根本违约，今大公司依法享有合同解除权。怡和公司辩称，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，请二审法院依法维持。今大公司向一审法院起诉请求：1.判令解除今大公司、怡和公司于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》；2.判令怡和公司立即向今大公司返还其承租的位于恩施市××州大道××号原今大商业城第二层至十二层的房屋及地下车库。一审法院认定事实：原告今大公司（甲方）与被告怡和公司（乙方）于2006年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于恩施市××州大道××号原今大商业城的第二层至十二层房屋及地下车库出租给乙方用于经营门店、餐饮、休闲、娱乐、住宿为一体的宾馆，租赁期限为十五年，即自2006年6月1日至2021年1月6日；租金按照每年度分期支付，第一年度为40万元，第二年至第八年的每一年度按照乙方当年度营业额的7%交纳租金，另每年度增加10万元。；承租房屋以乙方自营为原则，经甲方书面同意乙方可以转租，但不得改变本合同约定的租房用途。2013年原告今大公司（甲方）与被告怡和公司（乙方）又签订《补充协议》，约定将前述租赁期限再延长三年，将该承租房屋所在的一楼一并同步出租给乙方，作为乙方经营的怡和国际酒店的整体，不得划块转租从事与酒店无关的业务。被告承租房屋后，挂牌“恩施怡和国际大酒店”对外经营。2015年10月27日被告（甲方）与杜斌（乙方）签订《怡和国际大酒店转让合同》，约定甲方将怡和大酒店的经营权转让给乙方；转让之前发生的人员工资、社会保险等由甲方负责，遗留的一切债权债务由甲方承担；转让总价款为800万元。后杜斌成为被告怡和公司的股东，并变更为被告的法定代表人，此后“怡和国际大酒店”的经营管理权仍属被告，对外以被告的名义参与经营活动至今，向原告支付租金的主体亦为被告。2017年6月13日被告怡和公司（甲方）与龙文（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定被告将怡和国际大酒店五楼Ｂ区的房屋出租给乙方作为健康管理中心办公室使用，租赁房屋面积为890平方米，租赁期限为五年，自2017年6月13日至2022年6月13日；签订合同时乙方一次性给甲方当年租金10万元并交纳押金2万元，自第二年度开始，需提前30日支付下一年度租金等。2017年6月29日恩施优雅健康管理有限责任公司注册成立，住，住所地登记为恩施市施州大道**怡和酒店**定代表人为龙文。此后恩施优雅健康管理有限公司在被告承租的原告房屋的五楼经营足疗服务。原告的员工于2019年3月14日在被告承租的五楼接受足疗服务时，向其开具发票显示经营该足疗服务的主体为恩施优雅健康管理有限责任公司。据此原告认为被告存在将房屋转租给杜斌、恩施优雅健康管理有限责任公司的行为，构成违约，故诉至一审法院并提出了前述诉求。一审法院认为，本案争议焦点为：（一）原告今大公司与被告怡和公司于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》及2013年2月1日签订的《租赁协议》的效力认定；（二）被告怡和公司与杜斌于2015年10月27日签订的《怡和国际大酒店转让合同》，是否构成房屋转租，是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权；（三）被告怡和公司于2017年6月13日与龙文签订房屋租金合同，约定将被告经营的怡和大酒店的五楼B区出租给龙文，并由龙文注册恩施优雅健康管理有限责任公司对外以该公司的名义经营足疗服务，被告的该行为是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权，以及原告请求被告立即向原告返还其承租的位恩施市××州大道××号号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下车库有无事实及法律依据。（一）关于原告今大公司与被告怡和公司于2006年1月6日签订的《房屋租赁合同》及2013年2月1日签订的《租赁协议》的效力认定问题。本案系房屋租赁合同纠纷，原告今大公司与被告怡和公司于2006年1月6日签订的房屋租赁合同及2013年2月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效，双方应严格按照合同的约定及时、全面、诚信地履行。原、被告双方在合同中约定“承租房屋以乙方自营为原则，经甲方书面同意乙方可以转租，但不得改变本合同约定的租房用途”，可见，被告作为房屋承租人只有在征得出租人即被告书面同意的情况下才能对房屋进行转租，否则构成违约。（二）关于被告怡和公司与杜斌与2015年10月27日签订的《怡和国际大酒店转让合同》，是否构成房屋转租，是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权的问题。房屋转租是指承租人在租赁期间将其承租的房屋全部或者部分交付他人使用并获得租金的再出租的行为。房屋转租和酒店经营权转让是两个民事法律行为，既相互联系又相互区别。当事人实施的酒店经营权整体转让是指包括经工商行政许可的经营权及酒店内相关物品的转让权以及承租房屋的转租行为。实现酒店经营权转让的过程中，实际上包含了对酒店租赁物的处分行为，该处分行为就是转租。被告怡和公司于2015年10月27日与杜斌签订《怡和国际大酒店转让合同》，该合同约定转让的标的物为怡和国际大酒店的经营权，转让款为800万元。单从被告与杜斌签订的协议来看，被告是将酒店经营权整体转让给杜斌，为此双方应当办理相关转让手续，被告将不再作为该酒店经营的主体对外实施民事活动。但从被告与杜斌实际履行合同的情况看，杜斌受让的是被告股东的股权，与酒店经营权转让属于完全不同性质的民事法律行为，所产生的法律后果是公司内部股东身份的变动或者股权的变更，对公司的外部法律关系不产生影响。因此，被告与杜斌签订的酒店经营权转让实质上属于股权转让，在其变更为被告的法定代表人及股东之后，对被告履行房屋租赁合同的义务并无影响，该行为不构成对租赁物转租，故原告主张被告的行为构成转租无事实和法律依据，据此主张合同解除亦无事实和法律依据。（三）关于被告怡和公司于2017年6月13日与龙文签订房屋租金合同，约定将被告经营的怡和大酒店的五楼B区出租给龙文，并由龙文注册恩施优雅健康管理有限责任公司对外以该公司的名义经营足疗服务，被告的该行为是否违反了原、被告签订的房屋租赁合同的约定，原告是否享有合同解除权，以及原告请求被告立即向原告返还其承租的位恩施市××大道××号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下车库有无事实及法律依据的问题。从被告怡和公司于2017年6月13日与龙文签订房屋租金合同来看，对租赁标的物、租赁期限、租金等均进行了明确的确定，且龙文签订该租赁合同之后注册恩施优雅健康管理有限责任公司对外经营，被告实施的该行为明显属于房屋转租行为，被告辩称借用该公司名义进行经营的理由不成立。但结合原、被告签订的房屋租赁合同整体来看，租赁物包括地下车库及第一层至十二层房屋，被告转租的房屋仅限于五楼Ｂ区，被告未经原告同意转租的行为明显违反了双方合同的约定，构成违约，但该转租行为是否构成根本性违约才是原告是否享有合同解除权的前提。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：。（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违法行为致使不能实现合同目的”，从原告主张解除合同的理由来看，系依据该条第四项的规定。所谓致使不能实现合同目的的其他违约行为，主要指违反的义务对合同目的的实现十分重要，如一方不履行这种义务．将剥夺另一方当事人根据合同有权取得的利益。本案中原告签订该房屋租赁合同的目的，是为了在约定的租赁期限内获得稳定的租金收益，被告部分转租房屋的行为对整个房屋租赁合同权利义务的履行并无实质性影响，不影响原告签订合同目的的实现，且被告在履行合同过程中，一直以自己的名义向原告支付租金，在原告未提出被告因租金支付构成违约的情况下，对原告实现合同权利并无实质性的影响。故，被告承租原告的租赁物为地下车库及第一至十二层整体房屋，其转租的房屋仅为该第五层的Ｂ区，该转租行为对整个房屋租赁合同的履行并不产生实质性的影响，不影响原告签订该房屋租赁合同目的的实现，原告据此行使合同解除权无事实和法律依据，主张返还被告承租的位恩恩施市××大道××号号原今大商业城第二层至十二层整体房屋及地下车库亦无事实和法律依据。综上，判决：驳回原告恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费200元，由原告恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司负担。二审中，怡和公司提交《委托付款函》一份、《转款凭证》及发票5份，拟证明：截至目前，怡和公司与今大公司仍在正常履行合同。对此，今大公司认为，怡和公司一直占用今大公司的房屋，今大公司收取怡和公司支付的房屋占用费，并无不可。本院认为，怡和公司提交的证据与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。各方当事人对一审判决认定的事实均无异议，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院另查明，2020年4月24日，今大公司向怡和公司出具《委托付款函》，要求怡和公司将涉案房屋的租赁费支付到指定账户，并称“贵司支付上述房屋租金后，即视为贵司已向我司支付了合同约定租赁物的租金。”2020年1月8日怡和公司向今大公司指定的账户转账10万元，2020年4月24日怡和公司向今大公司指定的账户转账10万元，2020年5月11日怡和公司向今大公司指定的账户转账10万元，2020年6月5日怡和公司向今大公司指定的账户转账10万元，2020年7月7日怡和公司向今大公司指定的账户转账10万元。本院认为，本案中，虽然怡和公司与杜斌签订了《怡和国际大酒店转让合同》，约定将怡和国际大酒店的经营权转让给杜斌，但事实上怡和国际大酒店对外仍以怡和公司的名义进行经营管理，且向今大公司支付租金的主体亦为怡和公司。怡和公司与杜斌之间的酒店经营权转让实质上属于股权转让，在杜斌变更为怡和公司的股东及法定代表人之后，对怡和公司履行房屋租赁合同的义务并无影响，该行为不构成对涉案租赁物的转租。同时，怡和公司将怡和国际大酒店五楼B区出租给龙文的行为构成违约，但该违约行为不构成根本违约，不影响今大公司合同目的的实现。因此，今大公司要求解除合同的主张本院不予支持。综上，恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，应予维持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人恩施自治州今大集团今大物业有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  聂礼刚审判员  谭 云审判员  李志华二〇二〇年十一月二日书记员  欧顺恩