四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川1623民初811号 原告：王萍芳，女，1957年12月30日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（一般授权）：徐建民，四川信和信律师事务所律师。 被告：钟军（曾用名：杨斌），男，1980年06月25日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人（一般授权）：范建川，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人（一般授权）：林迪逶，邻水县鼎屏旭升法律服务所法律工作者。 被告：罗静，女，1982年01月22日出生，汉族，住四川省邻水县。 原告王萍芳诉被告钟军、罗静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月19日立案后，依法适用普通程序，于2019年5月9日公开开庭进行了审理。原告王萍芳及其委托诉讼代理人徐建民、被告钟军及其委托诉讼代理人范建川、林迪逶到庭参加了诉讼。被告罗静经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。因关联案件（2018）川1623民初2314号王萍芳与钟军、罗静等案外人执行异议之诉一案尚在再审阶段，本案遂中止审理。现该案已审结，本案遂恢复审理。本案现已审理终结。 原告王萍芳向本院提出诉讼请求：1.依法判决确认原、被告2014年5月28日签订的《房屋买卖合同》合法、有效；2.依法判决被告于本案判决生效后十五日内协助原告办理房屋不动产过户登记手续；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，该合同约定：被告将位于邻水县曹家滩大桥头上甲御城8-21-1（卖给原告），该房套内面积为78.73平方米、公摊面积19.41平方米、建筑面积98.14平方米，房屋总价475,310元，该房屋在2015年9月可办过户手续。该房屋买卖合同签署后，被告应当在取得房地产权证书之日起15日内，配合原告及时将房屋权属登记过户在原告名下。合同签订后，原告已支付全部房屋价款，且实际合法占有至今，但二被告至今未履行房屋权属登记过户义务。为此，特向贵院起诉，望依法判决。 原告王萍芳围绕诉讼请求依法提交下列证据材料：1.房屋买卖合同；2.商品房买卖合同及其配套附件；3.上甲御城地下车库停车的买卖合同；4.原告取得房屋的依据包括（装修费、物业费、水电费、银行按揭款依据）；5.借条；6.邻水法院（2018）川1623民初2314号民事判决书及生效证明；7.邻水县交易产权证明情况；8.银行交易明细、业务凭条。 被告钟军辩称：本案案涉房屋买卖合同，是原告为了实现债权与被告所签订的临时过渡性买卖合同，在合同签订后本案原告并没有实际向被告支付购房款，合同约定购房款30万元是被告在2013年4月8日前向原告借款的30万元，在2014年5月28日原告为了实现向被告催收借款的目的，通过其与被告协商，以签定房屋买卖协议抵扣被告应付原告借款30万元。根据法律规定，在签订房屋买卖合同后，原告并未实际向被告支付30万元，合同并没有实际履行，故此该房屋买卖合同是以物抵债合同；根据合同约定，在房屋没有办理过户之前，被告有权向原告收回该房屋，被告愿意支付原告借款30万元及装修费15万元和原告垫付部分按揭款收回该房屋，被告认为案涉房屋买卖合同系本案原告为了实现债权与被告签订过渡临时合同，请求向原告收回该房屋，判决驳回原告诉讼请求。 被告钟军未提交证据材料。 被告罗静未到庭，未提交答辩状和证据材料。 被告钟军质证称对原告王萍芳提交的全部证据材料真实性无异议。原告提交的证据材料来源合法、客观真实，经庭审举证、质证，能形成证据锁链，予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告钟军、罗静系夫妻关系。原告王萍芳于2012年5月5日通过银行转账借款给被告钟军人民币25万元，于2012年8月8日通过银行转账借款给被告钟军人民币10万元，于2013年4月3日通过银行转账借款给被告钟军人民币32万元。此后，被告钟军已归还原告借款现金5万元，并以位于丰禾镇××自××债32万元，尚欠原告借款30万元。2014年5月28日，原告王萍芳与被告钟军、罗静签订《房屋买卖合同》，合同约定：“鉴于甲方（即钟军、罗静）在乙方（即王萍芳）处借现金陆拾贰万元，现因甲方无力偿还，经甲方夫妇商议，甲方自愿将房屋卖给乙方作为偿还部分债务，乙方同意接受此房屋作为偿还债务买入。鉴于甲方房屋是按揭房屋，房产证在办理中，现在不能办理过户手续，……现将有关事宜协商如下：1.甲方系本合同项下房屋的所有权人，房屋坐落于邻水县曹家滩大桥头上甲御城8-21-1，该房屋套内面积为78.73平方米，公摊面积19.41平方米，建筑面积98.14平方米，房屋总价475310元（含房屋买卖补充协议增加房屋面积增加房款5万元），该房屋在2015年9月可办过户手续。……3.经甲乙双方认定甲方已付房款、按揭、装修（线槽、所有地面瓷砖、防盗、所有门订金）等项目费用总额30万元，乙方同意以30万元为该房屋买卖金额。本合同签订后甲方继续承担该房屋的按揭款，直至交到该房屋能办理过户手续时间为止，甲乙双方今日签订的买卖合同后甲方支付的房屋按揭款在乙方借款总额中扣除。4.该房屋买卖合同签署后，甲方应当在取得房地产权属证书（指房屋的《房屋所有权证》和《土地使用权证》）之日起15日内，配合乙方及时将房屋权属登记过户至乙方名下。……6.本房屋买卖双方约定：若甲方在此房屋产权过户之前，要求收回房屋，房屋保持原样（未装修），甲方则以原价赎回（300000元），如乙方已将此房屋装修，则甲方需另付装修费壹拾伍万正。……” 合同签订后，案涉房屋即交付给原告王萍芳，由原告自行出资装修居住（尚未办理过户登记）；同时，原告在案涉房屋所在的上甲御城小区购买停车车位一个，供自己使用至今；案涉房屋所在小区的物管费一直由原告交纳；案涉房屋的银行按揭款亦由原告支付。 2016年4月1日，案外人刘娟因与钟军、罗静债务纠纷一案向本院申请诉前财产保全，本院作出（2016）川1623财保35号民事裁定书：“对被申请人钟军、罗静名下的邻水县曹家滩大桥侧上甲御城八幢8-21-1号住房（业务编号71317，合同编号39757）予以查封，查封期限为三年；……”。 2017年2月23日，就案外人夏晓兵与被告钟军、罗静民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）川1623民初523号民事裁定书：“一、查封被申请人钟军、罗静所有的位于邻水县房屋一套（产权证号：201608080109Ｘ，档案编号：权0089826）；二、查封申请人夏晓兵、蒋亚娟以其所有的位于邻水县（房权证号：邻房权证监证第**，业务件号：权0071227）”。 因被告钟军、罗静未履行（2017）川1623民初523号民事判决书所确定的给付义务。夏晓兵于2017年6月2日向本院申请强制执行。2017年10月16日，四川诺力达资产评估房地产土地估价有限公司对邻水县房屋进行评估，于2017年11月9日作出川诺力达评字［2017］第0182号《资产评估报告》，评估总价：60.88万元。2018年1月29日，本院通过网络拍卖与买受人鲁辰恩以55万元的价格成交。2018年2月8日，另案债权人刘娟向本院申请参与分配。 2018年2月12日至2月27日，本院按比例分配142,365.84元给夏晓兵，分配254，864.15元给邻水农商行用于提前归还银行按揭款，分配132.676.01元给刘娟。本院依法提取执行费5,454元。 2018年2月9日，本院作出（2017）川1623执567号之一执行裁定：“一、解除钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋的查封；二、钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋及土地所有权归买受人鲁辰恩所有。钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋及土地所有权自交付时起转移给买受人鲁恩辰。钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋及土地所有权自本裁定送达给买受人鲁恩辰时起转移；三、买受人鲁恩辰可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。” 本院同时作出（2017）川1623执567号协助执行通知书：“一、解除（2016）川1623财保35号、（2017）川1623执保19号对钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋的查封；二、钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋及土地所有权归买受人鲁辰恩所有。钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋及土地所有权自交付时起转移给买受人鲁恩辰。钟军、罗静共同所有的位于邻水县房屋及土地所有权自本裁定送达给买受人鲁恩辰时起转移。” 2018年7月20日，本院向原告王萍芳发出书面通知书，并告知邻水县房屋进行网络拍卖成功，如对执行标的有异议，请于2018年7月30日前向本院提交书面执行异议；逾期未提交，本院将强制腾空该房屋。 2018年7月30日，原告王萍芳向本院提出书面异议。本院于2018年8月8日举行了听证。因异议人原告王萍芳当时未举示出钟军、罗静向其借款及王萍芳向其支付借款的证据，本院于2018年8月13日依法裁定驳回异议人王萍芳的执行异议请求。异议人王萍芳不服该裁定，于2018年8月27日依法向本院提起执行异议诉讼，请求撤销邻水县人民法院（2017）川1623民初523号民事裁定书、（2017）川1623执567号之一执行裁定书并立即停止对原告王萍芳所有的位于邻水县房屋所有权及土地使用权的执行，本院于2019年1月29日作出（2018）川1623民初2314号民事判决书：“一、撤销邻水县人民法院（2017）川1623民初523号民事裁定书、（2017）川1623执567号之一执行裁定书；二、停止对原告王萍芳所有的位于邻水县房屋所有权及土地使用权的执行。”该判决已于2019年2月14日生效。 被告钟军不服上述（2018）川1623民初2314号民事判决书，向本院申请再审，本院于2019年11月1日作出(2019)川1623民申10号民事裁定书，决定对该案进行再审。2020年8月21日，本院作出(2020)川1623民再1号民事判决书：驳回再审申请人钟军的再审申请。各方均未上诉。 另查明，案涉房屋现产权人系钟军、罗静。 本院认为，本案争议的焦点是：案涉《房屋买卖合同》是否有效，应否全面履行的问题。 案涉《房屋买卖合同》签订前，王萍芳与钟军、罗静之间已实际存在借款合同关系；借款到期后，因钟军、罗静尚欠王萍芳借款余额30万元不能如期归还，钟军、罗静与王萍芳达成合意，将其共同购买的案涉按揭房折价30万元卖给王萍芳以抵偿其债务，将借款余额转为与市值相当的已付房款；原、被告双方协商一致后签订了案涉《房屋买卖合同》，将双方之间的借款合同关系转变为买卖合同关系，合同中亦对房屋过户登记、违约责任等权利义务作出了约定。由此可见，案涉《房屋买卖合同》实质上为以房抵债协议，而非为双方之间的借款合同履行提供担保，是原、被告双方在债权债务关系客观存在并届清偿期的情形下自愿签订，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。案涉《房屋买卖合同》签订后，钟军、罗静向王萍芳交付了案涉房屋，王萍芳对该房屋进行了装修，且一直居住至今，同时王萍芳在该房居住期间，按时缴纳了物管费、房屋按揭款等费用，并购买了配套停车位。案涉《房屋买卖合同》已实际履行。根据原、被告双方合同约定和《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，现钟军、罗静已取得案涉房屋权属证书，则其应遵循诚实信用原则，履行协助原告办理案涉房屋过户登记手续的义务。综上，对原告确认案涉《房屋买卖合同》有效并由二被告协助其办理过户登记的诉请，均予以支持。 被告钟军关于“原告并未实际向被告支付30万元房款，合同并没有实际履行”的辩解意见与查明事实不符，不予采纳。钟军又辩称：“根据合同约定，在房屋没有办理过户之前，被告有权向原告收回该房屋。”但争议房屋未办理过户登记手续系因该房为按揭房屋，房产证尚在办理之中，非为买受人即王萍芳过错，在案涉合同已实际履行且买受人无过错的情形下，钟军要求收回案涉房屋有违诚信原则，不应得到支持。 被告罗静经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了庭审质证和辩驳的权利，应承担相应的不利后果。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王萍芳与被告钟军、罗静于2014年5月28日签订的《房屋买卖合同》合法有效； 二、由被告钟军、罗静于本判决生效之日起十五日内协助原告王萍芳办理案涉位于邻水县房屋过户登记手续。 案件受理费8,430元，由被告钟军、罗静负担。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，权利人可以申请执行，申请执行期限为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  蒋凤敏 人民陪审员  熊兴怒 人民陪审员  熊维国 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  冯小倩