广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初16587号原告：广州市利丰房地产开发发展有限公司，住所地广东省广州市海珠区燕子岗路燕岗街**之****。法定代表人：刘浩婷，职务总经理。委托诉讼代理人：陈俏丹、郭晓华，分别为广东旭瑞律师事务所律师、实习人员。被告：广州市海珠区彩虹康复教育中心，住所，住所地广东省广州市海珠区凤岗路****div>法定代表人：范杏芳，职务中心主任。第三人：中交广州航道局有限公司，住所地广东，住所地广东省广州市海珠区沥滘路****>法定代表人：王柏欢，职务董事长。委托诉讼代理人：关俊、吴穗生，均为第三人职员，联系地址。原告广州市利丰房地产开发发展有限公司诉被告广州市海珠区彩虹康复教育中心、第三人中交广州航道局有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月22日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈俏丹、郭晓华，被告的法定代表人范杏芳，第三人的委托诉讼代理人关俊、吴穗生均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告向原告支付拖欠的租金（从2020年3月起计算至判决之日止，按每月24500元计算）；2、判决被告向原告支付从2020年3月起逾期支付租金产生的违约金（以未付租金为基数，按每日5%的标准，从每月6日起计算至实际支付款项之日止）；3、判决被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年6月25日，原、被告签订《办公写字楼租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市海珠区燕子岗路燕岗街6号4层一号房屋，租赁期限自2019年8月1日至2024年7月31日，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为每月24500元，被告应于每月5日前向原告支付租金。2020年2月起，被告未按合同约定支付租金，2月的租金拖延至2020年7月支付，期间原告多次与被告沟通，希望被告先支付部分租金，甚至同意被告延期支付租金，但被告都未支付租金。2020年3月26日，原告向被告发出《催收函》，但被告依然未付租金。被告拖欠租金的行为构成违约，侵犯原告的合法权益，应按合同约定支付违约金。被告辩称：被告承租的房屋产权人为第三人，被告承租涉案房屋用于民办残疾人康复机构，属于广州市残疾人康复资助定点机构，是非营利性组织，受广州市民政局管理。由于新冠疫情及防控措施的影响，被告开办的康复机构自2020年1月23日起就属于关闭状态，无法使用涉案房屋，直到2020年7月才恢复正常经营。由于涉案房屋产权人为国有企业，应当与正常经营的民营机构共克时艰，但原告多次以第三人未给予其减租、免租政策为由拒绝给予被告租金减免政策优惠。被告在2020年7月支付的租金已经备注了是支付2020年7月的租金，而不是2020年2月的租金，2020年2月的租金应该给予减免。被告现在希望原告免除2020年2月至4月的租金，被告同意从2020年5月开始足额支付租金。第三人述称：根据合同相对性原则，本案原、被告的合同纠纷与第三人无关。原告向第三人承租涉案房屋，第三人同意其转租。原告自2019年12月起未支付租金，故第三人没有给予原告租金减免政策，目前第三人与原告的租赁关系尚未解除。经审理查明：位于海珠区燕子岗路燕岗街**之三的房屋产权登记在第三人名下，房屋用途为非居住用房，建筑面积3647.3128平方米。2018年4月20日，原告（乙方、承租方）与第三人（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于广州市海珠区燕子岗路燕岗街六号之三房屋，该房屋共八层，出租七层，位于房屋首层和**，出租建筑面积共3191平方米，二层不出租；租赁期限自2018年4月1日至2026年3月31日止；乙方承诺租赁该房屋仅作为商业办公使用；其中2019年4月1日至2020年3月31日的租金为150774.75元/月，2020年4月1日至2022年3月31日的租金为158313.49元/月；乙方按季度（3个月租金）支付租金甲方，即每季度前5日前支付下一季度的租金；甲方同意乙方在合法合规的情况下，进行房屋分租经营，但不同意乙方整体转借转租承租的房屋；房屋租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋：6、逾期未缴纳按约定应当由乙方交纳的租金和各项费用；在租赁期内乙方逾期交纳本合同约定由乙方负责的费用，每逾期一天，则每日按日租金2倍向甲方支付滞纳金，甲方并有权解除合同收回房屋；因不可抗力原因致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任；等。同日，第三人出具《分租证明》给原告，同意原告除自用办公外，办理合法手续进行房屋分租经营面积。诉讼过程中，第三人亦确认其知情并同意原告的转租行为。2019年6月25日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《办公写字楼租赁合同》，约定甲方出租位于广州市海珠区燕子岗路燕岗街6号4层一号房屋（以下简称：涉案房屋）给乙方作办公经营用途，计租面积503平方米，租赁期限从2019年8月1日至2024年8月1日，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为24500元/月，2020年8月1日至2021年7月31日的租金为25725元/月；乙方同意在本合同签署当天，向甲方缴纳2个月租金，总额为49000元作为履约保证金；甲方收到上述保证金后向乙方出具收据；任何情况下，乙方交付的上述保证金均不得用于冲抵乙方在租赁期内应向甲方支付的租金、物业管理费、水电费等款项；合同期满或经双方协商一致解除合同后，在乙方无违约且缴清全部应缴费用，按时无损坏将房屋交还甲方使用，同时注销经营场地的工商营业执照、税务登记等手续并向甲方提供办理完毕注销手续的凭证，完成上述房屋交接手续后十五个工作日内，甲方无息如数向乙方退还已收取的保证金；甲方退还保证金前，乙方应交回履约保证金收款凭据原件。非因甲方过错，乙方于合同期内单方解除合同的，履约保证金甲方不予退还；甲方于2019年8月1日将该房屋按照现状交付乙方使用；甲方将该房屋交付乙方使用之日起30日即2019年7月1日至2019年7月31日为装修免租期，2019年8月1日期计收租金；租金每个月一付，下期租金应在上期到期前十天支付，即应于每月5日前支付；乙方逾期支付租金等费用的，每逾期一天，乙方需按未付款项5%的标准向甲方支付违约金，拖欠租金超过3天的，乙方同意甲方对乙方采取暂停服务（包括停水、停电、封铺）等措施，直到乙方交清全部应缴费用；逾期超过15天的，甲方有权解除本合同，没收保证金并收回该房屋及追收所欠费用；等。原、被告均确认原告于2019年8月1日交付房屋给被告使用，被告向原告支付了保证金49000元及截止至2020年1月31日的租金。被告提交的转账记录显示其于2020年7月6日转账26403.92元给原告，并备注“7月租金”。原告确认收到该笔款项，但认为被告是支付2020年2月的租金。原、被告均确认被告承租涉案房屋用于经营残疾儿童的康复机构。被告称参加康复的儿童年龄普遍在0-14岁，正常营业时约有50名儿童残疾，大多数为自闭症儿童。被告称因疫情影响，其于2020年2月1日至2020年6月30日期间未正常营业。原告认为被告于2020年3月已恢复营业。被告分别于2020年2月12日、2020年3月13日、2020年4月2日向原告发出租金减免申请的函。原告分别于2020年3月11日、2020年3月31日向被告作出复函，表示因第三人并未给予其租金减免的政策优惠，仅同意若被告在2020年4月5日前交纳2020年2月和3月的租金并在4月15日中午12点前交纳4月一半租金、5月15日中午12点交纳5月一半租金的租户，则可减免4月和5月各一半租金，除此之外无法给予其他租金减免政策。诉讼过程中，被告提出希望原告免除2020年2月至4月的租金，同意自2020年5月起正常交租。原告表示因第三人未给予其租金减免、缓交租金或延长租期等政策优惠，故不同意给予被告租金减免等政策优惠。第三人称原告自合同签订后就存在拖延支付租金的行为，原告于2020年2月提出租金减免的申请，但因原告仍拖欠2019年11月、2019年12月、2020年1月的租金，因此未给予原告租金减免政策。原告不确认其存在拖欠第三人租金的情况。诉讼中，原、被告均表示同意继续履行合同。经本院释明后，原告表示若法院认定被告于2020年7月6日支付的租金为2020年7月的租金，则其诉请的时间段由法院依法调整。被告称其在2020年7月16日庭审之后已支付2020年8月、9月的租金给原告；原告确认庭审之后收到两个月租金，但不确认被告主张的租金时间段。2020年6月5日，广州市残疾人联合会发布穗残联[2020]49号《广州市残联关于分期分类有序恢复我市残疾人精准康复服务的通知》，其中载明“自2020年6月9日起，恢复残疾人机构康复训练服务秩序；6月15日起，恢复残疾人居家康复训练服务秩序；自6月9日至8月31日，只开展一对一服务，小组、集体服务暂缓开展”。被告称其于2020年6月9日递交复工申请，6月28日收到准许复工的通知，7月1日开始恢复正常营业。本院认为：原告向第三人承租涉案房屋后转租给被告作办公经营用途使用，该转租行为已取得第三人的同意，原、被告签订的《办公写字楼租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应遵照执行。关于租金支付问题。被告承租涉案房屋是用于经营残疾儿童康复机构，新型冠状病毒疫情及防控措施对其经营确有重大影响，根据广州市残疾人联合会出具的文件，被告称2020年1月24日起无法利用涉案房屋经营康复机构，直至2020年7月1日恢复正常营业，合理可信。被告虽有拖欠租金，但客观上存在因疫情防控措施影响导致无法经营和经营困难的因素，主观上并不存在违约的故意，考虑到新型冠状病毒疫情对各行业均有较大影响，原、被告作为出租方、承租方各有损失，应共担风险、共克时艰。原告虽主张被告支付从2020年3月起的租金，但被告于2020年7月6日转账时已备注是7月租金，且被告在庭审之后已支付2个月租金，可以认定被告自2020年7月起正常履行支付租金的义务，故本院对原告诉请主张的欠租起止时间不予采纳。本院认定被告未支付租金的时间段为2020年2月至2020年6月。原告表示欠租时段同意由本院认定和调整，为避免讼累，本院在本案中一并处理被告的欠租问题。原告称第三人未给予其租金减免政策，但第三人是否给予租金减免与原告自身的履约行为有关，且原告自身从转租中已获得利益，故秉承公平合理原则，综合考虑原、被告的实际情况及被告表示愿意从2020年5月起足额支付租金的意见，本院酌定被告支付2020年2月1日至2020年6月30日的租金共78400元给原告为宜。鉴于被告并非故意拖欠租金，故对原告的其余租金请求及逾期支付租金的违约金请求，本院予以驳回。至于原告认为其没有享受租金减免政策优惠问题，因原告与第三人之间的合同关系与本案原、被告之间的合同关系并非同一法律关系，如原告认为第三人应减免其租金的，可另寻其他途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条的规定，判决如下：一、被告广州市海珠区彩虹康复教育中心在本判决生效之日起10日内支付2020年2月1日至2020年6月30日期间的租金共78400元给原告广州市利丰房地产开发发展有限公司。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5104元，由原告负担2552元，被告负担2552元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二〇年十一月十二日书记员 彭智媚梁嘉淇