四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3248号 上诉人（原审被告）：刘建忠，男，生于1968年9月16日，汉族，住四川省南充市嘉陵区。 委托诉讼代理人：袁梁，四川东敏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林建全，南充市嘉陵区李渡法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：南充市嘉陵区河西镇鼓锣山社区居民委员会。住所地：四川省南充市嘉陵区河西镇鼓锣山社区。 法定代表人：叶桦，该社区主任。 委托诉讼代理人：韩卫国，四川京蜀律师事务所律师。 上诉人刘建忠与被上诉人南充市嘉陵区河西镇鼓锣山社区居民委员会（以下简称鼓锣山社区居委会）确认合同效力纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1338号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组织合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘建忠上诉请求：1、撤销原判并依法改判，或者依法发回重审；2、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人基本认可一审法院认定的相关事实，但直接认定案涉房屋的土地性质为集体土地属性有异议。1、被上诉人未举证证实案涉土地性质为集体土地，上诉人因案涉房屋未过户原因即被上诉人没有履行合同义务，上诉人无法举证也没有义务进行举证，根据谁主张、谁举证的诉讼原则，应由被上诉人举证证明案涉土地性质为集体土地，在双方未举证证实情况下，一审法院也未依职权进行调查取证，一审法院直接认定；2、现今案涉房屋所在地域已纳入城镇建设的规划范围内，案涉房屋及土地性质或许会影响买卖合同效力，但据以断案的证据无法确定案涉房屋土地性质。二、案涉《抵押协议》实属买卖合同关系，在本案中协议的形式或有瑕疵，但内容系双方真实意思表示系有效合同，并且买卖合同约定上诉人应尽的义务，上诉人已履行完毕。上诉人接房使用居住5年无争议，被上诉人应当在办理涉案房屋相关手续后协助上诉人办理过户手续。1、一审法院已经查明案涉房屋在被上诉人原社区书记蒲兵及村民代表召开村民大会后，一致决议将案涉房屋出售给上诉人，并由被上诉人提供相关协议要求上诉人签署后并支付房屋价款，协议中被上诉人的原书记和村民代表均有签字。2、一审法院同时查明上述协议双方签署后，上诉人支付了房屋价值对等的购房款，上诉人在抵押协议中的义务已履行完毕，被上诉人应当在办妥相关手续后协助上诉人办理过户手续。三、若认定案涉协议无效，应当确认涉案协议属于部分无效，一审法院直接笼统认定《抵押协议》属于无效合同，属于适用法律错误。1、协议第二条第二款约定系双方真实意思表示，不违背法律强制性规定，该条款应有效。2、案涉房屋或将面临国家征收统建即有利可图，被上诉人违背当初真实意思表示和公示意思承诺，向人民法院提起诉讼，实属违背诚实信用原则并造成二人诉累。根据目前被上诉人经济状况，完全没有任何经济能力和经济来源赎回和赔偿上诉人涉案房屋买卖的经济和损失，若被上诉人不按协议约定履行义务，房屋在拆迁后将面临无力返还购房款和赔偿上诉人房屋增值部分的损失，对上诉人明显不公。 鼓锣山社区居委会辩称，案涉房屋的土地性质为集体土地：1、本案案涉房屋系答辩人修建的综合办公楼和社区老年活动中心建设所占用的土地，系位于乡镇，其土地性质为集体所有。2、本案案涉房屋系答辩人修建的综合办公楼和社区老年活动中心，具有公益性、服务性、整体性、不可分性。3、上诉人在签订协议书时是知晓案涉土地和房屋的性质的，上诉人认为有误，也应提供证据证明买卖案涉房屋具有合法性。二、案涉《抵押合同》实质为买卖合同关系，但该合同自始无效。1、答辩人与被答辩人签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承揽合同》，与本案客观事实不符，属于虚假合同。2、答辩人与被答辩人签订的《抵押合同》是以合法形式掩盖真实意思，其为买卖的非法目的，侵犯答辩人集体财产权益。3、案涉的《抵押合同》的房屋的土地属集体土地，上诉人系本社区外人员，不属于答辩人社区集体经济组织成员，不具备购房的主体资格，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，违反法律强制规定，该《抵押合同》无效。请求依法驳回上诉人请求，维持原判。 鼓锣山社区居委会向一审法院起诉请求：请求依法确认鼓锣山社区居委会与刘建忠之间形成的买卖合同无效。 一审法院认定事实：2014年11月12日，鼓锣山社区居委会为建设社区综合办公楼和社区老年文化活动中心，与梁仕平、周继虎、蒋华贵三人签订了《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》，其中约定：“……四、建设价格。该项目实行包工包料包安全的原则，每平方米承建价452元人民币。竣工日期为2014年12月20日。五、付款方式：1、乙方在建设期间全额垫资。2、社区活动室的项目资金到位时甲方不能截留，并按实际到位金额支付。3、余下工程款甲方在2015年4月31日前付清，如果没有资金付清，甲方决定将按以下几个方面处理：（1）按余下工程款的总额以银行利息的3倍计息，直至付清为止。（2）工程竣工后，甲方在付款之日没有全额付清时，甲方将以抵押的方式抵押给乙方。……”。以上工程完工交付后，鼓锣山社区居委会因无力支付工程款，决定将部分房屋出售，以售房款支付工程款。2015年10月21日，鼓锣山社区居委会（甲方）与刘建忠（乙方）签订了《抵押协议》，内容为“甲乙双方本着平等互利、公平协商的原则，于2014年11月12日签订了承建河西镇鼓锣山社区办公楼合同，乙方于2014年12月20日完工，并由甲方验收合格，因甲方在2015年4月31日之前无力支付乙方的部分工程款，按承建合同约定甲方将办公楼对向的左边两通一楼一底共计192.00平方米（东面及化工园区方向）的房屋作为抵资。由甲乙双方协商如下：一、结算方式。l、经协商社区居委会按每个门面收取2.5万元人民币。2、按建设造价每平方米452.00元的金额计算该户的总造价抵扣。3、其他副作物（水，电，气，门刷白等）按做成多少的造价就算多少抵扣清楚。二、如何认定产权。1、甲方要保证抵押给乙方，河西镇鼓锣山社区办公楼：东面两通的门面，一楼一底面积共计192.00平方米的产权合法性无争议，并向群众公开。2、如遇国家征占，甲方要将乙方所有的房屋面积192.00平方米上报结算，并将国家赔偿如实无条件全额赔偿给乙方，不得以任何方式任何理由扣留。3、甲乙双方签订该协议后，甲方无条件主动将钥匙交给乙方，甲方抵押给乙方的办公楼的所有权将属乙方支配。如遇群众干扰，甲方应当无条件负责平息事件，让乙方顺利入住。4、甲乙双方签订此协议后，房屋产生的后续费用，与乙方无关。5、如果乙方要办理房屋的一切手续，甲方无条件地支持和配合。三、协议至签订之日起即时生效。四、本协议一式三份，甲乙双方各一份，地方人民政府一份。”在该协议上，原社区书记蒲兵（现已去世）在甲方处签名，14名村民代表签了名并加盖了鼓锣山社区居委会公章，河西镇人民政府签署情况属实并加盖了公章。同时鼓锣山社区居委会与刘建忠以及张林补签订了一份内容与梁仕平、周继虎、蒋华贵三人签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》一致的承包合同，落款时间也为2014年11月12日。2015年10月24日，原鼓锣山社区书记蒲兵组织召开村民会议，同意将部分房屋出售，以售房款支付工程款。此后，刘建忠将上述房屋进行装修后居住至今。2015年12月18日，鼓锣山社区居委会向刘建忠出具了一张金额为86000.00元的收据。2020年3月9日，鼓锣山社区居委会以刘建忠及刘建忠为共同被告向一审法院提起诉讼，后于2020年4月27日申请撤回起诉，一审法院裁定准予撤诉。2020年5月8日，鼓锣山社区居委会向一审法院起诉，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，鼓锣山社区综合办公楼和社区老年文化活动中心建设所占用的土地，系位于乡镇，在本案中双方均未提交关于土地的审批手续以及证明该土地性质为国有土地的证据，故该土地性质应当认定为集体所有。鼓锣山社区居委会因无力支付工程款，决定将社区综合办公楼和社区老年文化活动中心的192.00平方米房屋出售，以售房款支付工程款。虽然2015年10月21日与刘建忠签订的是《抵押协议》，但从其目的及内容看，实质为买卖关系而非抵押关系，本案庭审中当事人双方也均予认可。鼓锣山社区居委会与刘建忠及刘建忠补签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》，与客观情况不符，属虚假合同，一审法院不予采信。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。刘建忠并不属于鼓锣山社区集体经济组织成员，鼓锣山社区居委会与刘建忠就192.00平方米房屋所签订的《抵押协议》，违反了该条法律的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，该《抵押协议》应属无效，故对鼓锣山社区居委会的诉讼请求予以支持。因该协议无效而产生的法律后果以及双方各自应当承担的责任，双方均未主张，故双方可协商或另案处理。至于刘建忠在庭审中提出鼓锣山社区居委会与梁仕平、周继虎、蒋华贵三人签订的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》为无效合同的主张，不属本案审理的范畴不予处理。综上所述，鼓锣山社区居委会的诉讼请求成立。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决：鼓锣山社区居委会于2015年10月21日与刘建忠签订的《抵押协议》无效。案件受理费减半收取1025.00元,由鼓锣山社区居委会负担。 二审中，鼓锣山社区居委会举证南充市嘉陵区曲水镇自然管理资源中心出具《证明》一份，内容为“嘉陵区河西镇原鼓锣山社区修建的社区办公室和鼓锣山社区综合办公楼及社区老年文化活动中心（共长六间）其占土地属集体土地性质”。拟证明案涉房屋土地性质为集体土地。 刘建忠质证认为，该证据真实，但不具有法律效力，该《证明》不属于权属证明，仅为一份说明，不属于土地管理机关颁发的凭证。曲水镇自然管理资源中心没有权限出具，应由县级以上自然资源和规划局出具证明。 本院对上述《证明》的真实性、合法性、关联性予以确认。 同时二审查明，南充市嘉陵区曲水镇自然管理资源中心是南充市嘉陵区政府设立的中心所，对曲水镇××××辖区的土地具有管理权限。案涉房屋所在地在修建前系一块空地，属河西镇乡镇管辖，没有办理相关的土地权属证明。故本案 二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。 本院认为，案涉房屋系鼓锣山社区居委会综合办公楼，于2015年修建，该楼层的建设用地为集体土地。经审理查明，刘建忠虽与鼓锣山社区以签订《抵押协议》的方式取得了案涉房屋，但从其目的和协议的内容看，实为买卖关系，刘建忠还支付了相应的购房款，对此，刘建忠与鼓锣山社区居委会均予以认可，并确认刘建忠与鼓锣山社区居委会补签的《河西镇鼓锣山社区办公楼建设承包合同》为虚假合同。对农村集体所有的土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，不得出让、转让或者出租用于非农业建设。鼓锣山社区居委会将其办公楼出卖给刘建忠，违反了国家法律强制性规定，所签订的《抵押协议》，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应属无效。刘建忠认为鼓锣山社区居委会未提供证据证明案涉房屋的土地性质为集体土地，《抵押协议》不违背法律强制性规定，与事实和法律不符，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2050元，由刘建忠负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 陈智慧 审 判 员 龙 燊 审 判 员 江春虹 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 吴俊青 书 记 员 孙荔萍