云南省南涧彝族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2926民初620号原告：大理群发物业管理有限责任公司，住所地大理市经济开发区金叶小区****。法定代表人：张本强，系该公司总经理。委托诉讼代理人：倪德俊，男，特别授权代理。被告：陈琴，女，1982年7月10日生，白族，云南省南涧县人，农民，住南涧县。原告大理群发物业管理有限责任公司诉被告陈琴物业服务合同纠纷一案，本院2020年5月12日立案后，因无法直接向被告送达应诉材料，于2020年5月20日在南涧镇涧河社区居委会、南涧县本院公告栏张贴公告，向被告送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、合议庭成员通知书和开庭传票，自公告之日起经过60日即视为送达，限其在公告期届满后15日内提出答辩、完成举证。前述期限届满后，本院于同年8月3日公开开庭进行审理。原告大理群发物业管理有限责任公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼，被告未到庭应诉，亦未向本院说明理由。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2011年11月至2018年12月期间的物业服务费5037元；2.判令被告按中国人民银行同期贷款利率支付原告违约金1759.50元；3.判令被告支付原告垫付的电费3032元。事实和理由：2010年南涧县民族商贸城小区（以下简称“民族商贸城”）开盘，开发商委派原告入住该小区进行物业管理。2012年原告与民族商贸城开发商签订《物业管理委托合同》，约定物业管理期限自2012年3月2日起至2013年3月2日止（如该小区业主委员会一直未成立，双方未有异议，则本合同按一年一期自动延续，业主委员会成立后再与业主委员会签订合同；若在本合同期间业主委员会对物业服务不满意，要求另选物业管理公司，本合同终止）；物业管理服务费按建筑面积按月向业主或者物业使用人计收，其中住宅房屋0.35元/㎡，非住宅房屋0.7元/㎡，费用如需调整必须先报本地物价管理部门批准。原告从事的物业服务主要是打扫小区楼道、对楼道已坏灯的更换、广场绿化维护、水电费的代收（代收电费没有加钱，公共耗电费用一度电加收一角三分）、下水道以及化粪池的清理、设置小区保安岗亭等，原告已在服务瑕疵范围内做到了最好。合同履行至2018年7月，小区成立业主委员会，但因其他原因原告一直履行物业管理服务至2018年12月，正式退出服务管理的时间是2019年3月9日，原告管理期间按约定为被告提供了相应的物业管理服务。被告在民族商贸城有面积167.36㎡的住房一套，自2011年11月至2018年12月期间，被告未依约缴纳相关物业费，因拖欠电费，原告帮被告垫交电费3033元[被告家电表基数为25523,到2018年11月最后一次抄电表时数字为30472（30472-25523=4929度×0.6元／度=2969元+公摊电费63元=3033元）]（楼道电费由各家平均分摊），原告通过电话、上门、文书通知等形式多次催收，被告仍拒绝缴费。原告已按约提供相应的物业服务，被告拒不履行缴费义务已构成违约，应支付原告违约金。为维护原告的合法权益，请依法支持原告的诉讼请求。被告未向本院递交答辩状。原告围绕诉讼请求依法向本院提交下列证据：1.营业执照、法定代表人身份证复印件各1份，法定代表人身份证明1份、物业管理委托合同复印件1份；2.抄表卡复印件2份、欠费明细表、退管公告、张贴公告照片各1份，情况说明复印件1份、电话催收记录1份。被告未向本院提交证据。本院依职权调取并出示房屋所有权人为陈琴的档案摘抄表一份，经质证，原告无异议。被告未到庭视为放弃质证的权利。本院经审查认证如下：一、原告提交的1号证据，形式合法，内容真实、与本案有关联，予以确认并在卷佐证；2号证据中的欠费明细表，能与本案调取的档案摘抄表所载相互印证的部分予以确认并在卷佐证，反之不予确认，抄表卡、电话催收记录、退管公告、张贴公告照片，系原告单方制作，形式不合法，不予确认，情况说明，形式合法，内容真实，但不能证明被告拖欠电费原告已代为交纳，不予确认。二、本院出示的证据，具备证据的三性，予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告系经登记成立的有限责任公司，经营范围物业管理、房屋中介服务。民族商贸城小区的建设单位系邵阳市步步高房地产开发有限公司南涧分公司（以下简称“步步高公司”）。被告在住房一套。2012年3月2日，原告与大理三环物业公司、步步高公司达成三方协议，约定大理三环物业公司与步步高公司之间关于民族商贸城的前期物业管理合同自2012年2月29日解除终止，由原告对该小区的物业进行管理并与步步高公司另行签订协议。2012年3月2日，原告与步步高公司签订《物业管理委托合同》，约定步步高公司将民族商贸城委托原告进行物业管理，原告提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人应对履行本合同承担相应的责任；委托管理期限自2012年3月2日起至2013年3月2日止（如业主委员会未成立或者双方无异议，则合同按一年期自动延续，业主委员会成立后与业主委员会签订合同，如业主委员会对物业管理服务不满意，要求另选物业管理公司，本合同即终止）；委托管理事项为房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等；物业服务费用，住宅房屋按建筑面积每月0.35元／㎡、非住宅房屋按建筑面积每月0.7元／㎡向业主或物业使用人收取；另，双方未对违约金进行约定。被告未提供证据证明其已向原告缴纳物业服务费。另，原告曾就民族商贸城的其他业主拖欠物业管理服务费提起诉讼，本院作出的（2020）云2926民初610号至628号民事判决现均已生效，判决认定的部分事实为2017年8月31日，民族商贸城成立业主委员会，同年12月28日，民族商贸城业主委员会与爱家物业签订《南涧县民族商贸城物业管理服务合同》，但未约定合同生效时间，合同签订后爱家物业于2018年6月21日开始提供物业管理服务。2018年8月6日，民族商贸城业主委员会发布通知，告知各业主自2018年7月1日起的电费、物业服务费交至爱家物业，在此之前，均交至老物管处。裁判理由为因原告在提供物业服务的过程中存在服务不到位的情况，由被告按照应缴纳物业服务费的70%支付原告物业服务费。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”之规定，步步高公司作为建设单位，在业主委员会成立之前有权自行选聘物业服务企业，步步高公司与原告签订的《物业管理委托合同》对民族商贸城的各业主均具有约束力。根据《物业管理条例》第十二条第四款“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”之规定，被告作为民族商贸城的不动产权利人，应受《物业管理委托合同》的约束，履行缴纳物业管理费的义务。因原告与步步高公司签订的《物业管理委托合同》确定的物业管理期限自2012年3月2日起，但商贸城业主委员会结合实际情况确认原告提供物业服务至2018年6月30日，故对原告要求被告支付自2011年11月起至2018年12月止的物业服务费本院不予支持，仅确认被告应缴纳自2012年3月2日起至2018年6月30日止的物业服务费4443.80元（167.06㎡×0.35元/㎡/月×76个月）。虽然被告未到庭主张原告在提供物业服务的过程中存在服务不到位的情况，但为与本院已生效的同类型案件同一裁判尺度，故由被告按照应缴纳物业服务费的70%支付原告物业服务费3110.66元（4443.80元×70%）。关于违约金，因原告与步步高公司签订的《物业管理委托合同》对此未进行约定，故对原告主张的违约金本院不予支持。关于电费，原告未能提供证据证明被告拖欠电费，亦不能提供证据证明因被告拖欠电费原告已代为交纳，应承担举证不能的不利后果，故本院不予支持。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院说明理由，依法应视为无正当理由拒不到庭，其不到庭参加诉讼，不影响本院对案件事实的审理认定，本院依法可作缺席审判。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条第四款、第二十一条、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、被告陈琴给付原告大理群发物业管理有限责任公司物业服务费3110.66元，限于本判决生效之日一次性履行。二、驳回原告大理群发物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省大理白族自治州中级人民法院。双方当事人逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  白丽新人民陪审员  陈天芬人民陪审员  康家会二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  奎瑾汐