河南省焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0802民初3061号原告：袁燕燕，女，1993年6月23日出生，汉族，住河南省修武县。委托诉讼代理人：谢旭，河南书平律师事务所律师。被告：吕成林，男，1998年2月25日出生，汉族，住河南省焦作市山阳区。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。被告：焦作市幸福家房地产经纪有限公司。住所地：河南省焦作市山阳区龙源湖国际广场**楼**商铺。法定代表人：冯涛，经理。委托诉讼代理人：彭松，河南路通律师事务所律师。原告袁燕燕与被告吕成林、焦作市幸福家房地产经纪有限公司（以下简称幸福家房地产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。原告袁燕燕及其委托诉讼代理人谢旭，被告吕成林的委托诉讼代理人彭松，被告幸福家房地产经纪公司的委托诉讼代理人彭松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁燕燕向本院提出诉讼请求：1.判令被告吕成林向原告返还购房款及购房必要支出共计185672.69元（包含购房款175000元、相关税费8673.69元、贷款过桥费1300元、评估费699元），并承担相应利息；2.判令被告吕成林赔偿原告因购房办理贷款所产生的应支付给银行的利息18782.04元；3.判令被告幸福家房地产经纪公司返还原告中介费4000元，并就第1、2项诉讼请求承担连带责任；4.案件诉讼费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求如下：判决解除原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》，原告将涉案房屋返还给被告吕成林，产生的所有过户费用由被告吕成林承担。事实和理由：2019年5月，原告因生活需要，欲在焦作市内购买房屋一套。经网络查询得知被告幸福家房地产经纪公司有意向房源，遂前往咨询。咨询期间，被告幸福家房地产经纪公司带领原告去看了被告吕成林名下位于焦作市解放区和平西××小区××楼××单元××号的房屋，并表示自己系资质齐全、手续完备的大公司，经手的房屋绝对不会有问题。故原告于2020年5月22日在被告幸福家房地产经纪公司签下《房屋买卖（置换）合同》，约定以被告幸福家房地产经纪公司为中介，将被告吕成林名下的房屋卖给原告，被告幸福家房地产经纪公司收取原告中介费7000元。合同签订当日，被告吕成林要求原告支付3000元定金，原告付讫。2020年5月25日，被告幸福家房地产经纪公司要求原告再交12000元，由其交给被告吕成林，两笔合计作为购买该房屋的首付款，原告依约交款。2020年6月4日，原告依据约定，向被告幸福家房地产经纪公司支付了部分中介费共计4000元。同时，被告幸福家房地产经纪公司负责协助原告就购买该套房屋申请贷款。贷款申请期间发生过桥费1300元，由原告支付。办妥后，被告幸福家房地产经纪公司通知原告于2020年6月12日前往房管局办理过户，原告表示过户前想再看一下房屋，被告幸福家房地产经纪公司以钥匙在被告吕成林处而被告吕成林在内蒙为由拒绝。2020年6月12日，原告赴房管局办理过户，过户中发生相关税费8673.69元。3天后即6月15日，因贷款需要，原告又缴纳评估费699元。2020年7月1日，银行将贷款160000元发放至原告银行账户，同时以信贷受托的方式将该笔款项划至被告吕成林账户。至此交易完成，后因焦作多雨，原告前去查看房屋时，发现该房屋有严重漏水现象，遂向二被告反映，被告吕成林表示无法解决，被告幸福家房地产经纪公司对房屋进行了简单修缮，但仍漏水严重。后经多次协商未果，为维护原告的合法权益，故诉至法院。被告吕成林辩称，1.本案不存在解除合同的约定事由或法定事由，原告主张解除合同没有合同依据和法律依据；2.即使交付的房屋存在有渗水的客观事实，根据合同法110条规定，被告可以承担相应的维修责任；3.根据双方签订的房屋买卖置换合同约定，房屋交付前原告已就涉案房屋进行查验，并明确表示对房屋现状无异议，被告现已履行完房屋过户和交付义务，原告主张解除合同有背诚信原则，依法不应支持，原告尚欠被告购房款，被告也将依法主张权利。被告幸福家房地产经纪公司辩称，被告为原告与被告吕成林提供中介服务，现双方已签订合同，且完成了房屋过户及交付，被告合同义务已经完成，原告应当支付中介费，其要求解除合同及退还中介费的请求不能成立。原告尚欠被告中介费未付清，被告也将依法主张权利。请求驳回原告诉讼请求。根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点为：涉案的房屋买卖（置换）合同是否具备解除条件，原告要求解除合同、返还房屋并要求二被告返还相关费用的诉讼请求有无事实和法律依据应否予以支持。原告袁燕燕为支持自己的主张，在庭审中提交了下列证据：1.房屋买卖（置换）合同，证明原告与二被告签订合同购买二手房的事实；2.收据及微信转账记录，证明原告在5月22日向被告吕成林支付定金3000元的事实；3.微信转账记录1页，证明原告于5月25日向被告幸福家房地产经纪公司支付购房款12000元的事实；4.微信转账记录1页，证明原告于6月4日向被告幸福家房地产经纪公司支付中介费4000元的事实；5.微信转账记录1页，证明原告于6月9日向被告幸福家房地产经纪公司支付贷款过桥费1300元的事实；6.完税凭证、收费通知单及微信支付记录，证明原告于6月12日支付过户税费8673.69元的事实；7.收据及微信转账记录，证明原告于6月15日支付评估费699元的事实；8.二手房贷款合同，证明原告的贷款系被告幸福家房地产经纪公司代理办理的事实；9.个人购房、购车借款及担保合同，证明贷款金额、期限、利率及月还款金额；10.原告银行流水，证明贷款已发放的事实及划扣给被告吕成林的事实；11.视频1份，证明该房屋交房前已经产生漏水，且被告幸福家房地产经纪公司保证该房屋没有问题及该房屋已通过多次协商并进行多次维修，仍无法居住的事实；12.原告与被告幸福家房地产经纪公司的聊天记录，证明被告幸福家房地产经纪公司在过户之前不让原告去看房且房屋存在漏水的事实。被告吕成林、幸福家房地产经纪公司对上述证据质证后，发表如下质证意见：对证据1的真实性无异议，根据该合同第1条第1款约定，原告在签订合同时认可房屋现状情况并自愿购买房产。对证据2、3、4的真实性无异议，能够证明原告已经支付部分购房款及部分中介费的事实。对证据5的真实性无异议，但该费用不是支付给二被告的，是由刘奇转交给出借方的，与本案合同履行无关。对证据6的真实性无异议，该费用是原告正常办理过户手续所支出的。对证据7、8、9、10的真实性无异议，可以证明房屋已经完成过户，二被告均已履行合同义务的事实，其相关费用是原告过户贷款所应承担的，不应作为原告的损失。对证据11，可以证实原告自认之前曾经对房屋进行过查看，不能证实原告所述被告明知房屋漏水而隐瞒的情况，通过视频可以印证被告始终同意就房屋渗漏情况进行维修。本案是二手房买卖，客观上原告在买房时就应明知二手房可能会存在的年久失修出现的渗漏受潮的情形，涉案房屋产权明晰，且房屋主体结构无质量瑕疵不影响标的物的使用，原告以现有证据和客观情形主张解除合同不能成立。对证据12，可以看出房屋交付前并不知晓该房屋可能会出现渗水情况，且被告同意就相关问题进行维修，不存在解除合同的事由。被告吕成林、幸福家房地产经纪公司未向法庭提交证据。本院对本案证据认定如下：关于原告提交的证据1-10，被告吕成林、幸福家房地产经纪公司对真实性均无异议，对上述证据的真实性本院予以确认。证据11、12，被告吕成林、幸福家房地产经纪公司未对真实性提出异议，对该证据的真实性本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年5月22日，吕成林（甲方：售房人）、袁燕燕（乙方：购房人）与幸福家房地产经纪公司（丙方：中介方）签订编号为0001114的《房屋买卖（置换）合同》，合同内容如下：第一条、房屋基本情况：1、甲方自愿将坐落在焦作市解放区和平西××小区××楼××单元××号的房屋出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋。甲方必须保证房屋在合同签订后的状况和看房时一致。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：单独所有，所有权人：吕成林，产权证号：豫（2019）焦作市不动产权第0034482号，建筑面积69.51平方米，以实测面积为准。第二条、成交价格：甲乙双方协商后的实际成交价格为贰拾壹万伍仟元整，该房屋产权或租赁权过户的相关税费由乙方承担，（该房屋产权或租赁权过户税费的计算依据是指定评估机构对该房屋的评估价格，而非丙方提供的交易参考价和甲乙双方确定的实际成交价）该房屋配套设施过户的相关税费由乙方承担。第三条、信息服务费及支付：甲、乙、丙三方签订本合同时，甲方须向丙方交纳中介服务费肆仟叁佰元整，乙方须向丙方交纳中介服务费肆仟叁佰元整。贷款服务费叁仟贰佰元整。第四条、付款约定（本条各款项均不计利息）：贷款（1）乙方于2020年5月22日交付甲方定金人民叁仟元整；（2）乙方于2020年7月22日前向甲方支付购房款人民币伍万伍仟元整（包含壹万伍仟元定金），剩余房款人民币壹拾陆万元整，乙方委托丙方向银行办理贷款，待银行放款后付于甲方；（3）乙方按约定缴清全款或贷款审批合格后，甲、乙双方按丙方要求在三日之内办理该房屋的过户手续并将房屋本领证单交于丙方保管。第五条、相关事宜：1、乙方需要贷款时则以银行认可的评估公司的评估价格作为乙方贷款的依据，乙方须向丙方支付相应的服务费，办理贷款的相应费用由乙方自知负担。2、丙方为甲、乙双方提供交易机会，丙方应如实传递甲方或乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询、并协助甲、乙双方办理产权或租赁权过户手续，甲、乙双方须提供相应的合法证件。3、甲方承诺于款齐当日腾出房屋，并将该房屋钥匙交于乙方。甲、乙双方自行办理该房屋发生的水、电、煤气、暖气、有线电视、物业管理等过户手续及相关费用的交接事宜，甲方承诺将该房屋中的所有人口的户口全部迁出，否则视为违约。第六条、违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。2、甲、乙双方须保证该房屋结构无拆改或拆改得到有关管理部门的同意及持有合法、有效证件，若因此影响办理过户手续，产生的一切后果及违约责任由责任方负责。3、认可乙方贷款方式付款时：（1）贷款过程中，乙方提出终止贷款行为，另乙方须以现金方式补齐所差房款，继续履行该合同，并承担由此引起的经济损失，已缴纳的服务费不予退还。（2）甲、乙双方须保证所提供的各种材料与证明真实、可靠，如因证明不属实或其征信度不够造成贷款未果，责任方承担相应责任及经济赔偿。（3）甲、乙双方须按照约定时间到指定银行办理贷款手续，否则贷款延期责任由责任方承担。4、如甲、乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条（1）（2）（3）违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋实际成交价的30%作为违约金。如未进行首付款或全款交接赔偿则定金作为违约金。实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。且丙方所收取的本合同中约定的中介服务费一律不予退还。第七条、免责条款：如因洪水、、地震火灾和法律、金融机构、政府政策等变化不可抗拒因素，导致本合同不能全面履行的，甲、乙、丙三方互不承担违约责任。第八条：本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行协商，签订补充协议，其补充协议双方签章与本合同有同等法律效力。第九条、约定其他事宜：1、甲、乙双方已实地看房，甲方承诺保持该房屋现状，乙方认可该房屋现状。2、该房屋过户时产生的税费由乙方承担，并以房管局的税费总价为准。3.甲、乙双方承诺所提供产权过户二手房按揭贷款手续等材料真实有效。4、甲、乙双方承诺自行交接该房屋水、电、暖、煤气、物业等，腾房前由甲方承担，腾房后由乙方承担。5、甲、乙双方商定于2020年5月22日乙方支付甲方定金叁仟元整，2020年5月24日乙方支付甲方定金壹万贰仟元整，定金总额为壹万伍仟元整（定金包含在该房屋总价内）。6甲方承诺该房屋无产权债务等纠纷。7、甲、乙双方商定甲方收到该房屋全部购房款当日腾出该房屋，具体日期为2020年7月22日前。8、丙方承诺甲方2020年6月10日收到该房屋贷款额壹拾陆万元整。第十条、其他：1、本合同在履行中若发生争议，甲、乙、丙三方应协商解决，协商不成，任何一方可向该房屋所在地人民法院提起诉讼。2、本合同经甲、乙、丙三方签字盖章后生效，一式三份，一份一页，甲、乙、丙三方各执一份，各种手续交接清楚，本合同自动作废，并由丙方收回。”在该合同落款甲方处由吕成林的委托代理人赵伟签字按指印，乙方处由袁燕燕签字按指印，丙方处加盖了幸福家房地产经纪公司的合同专用。上述《房屋买卖（置换）合同》签订当日，袁燕燕向吕成林交付定金3000元，2020年5月25日，袁燕燕向幸福家房地产经纪公司支付定金12000元。2020年6月4日，袁燕燕向幸福家房地产经纪公司支付中介费4000元。2020年6月9日，袁燕燕向幸福家房地产经纪公司支付中介费1300元。为了办理房屋抵押贷款，2020年6月12日，涉案房屋被过户登记至袁燕燕名下（不动产权证书号：豫（2020）焦作市不动产权第0012757号，建筑面积69.51平方米）。袁燕燕为办理房屋过户手续，支出测绘评估费699元、交易契税1364.08元、个人所得税7229.61元，不动产登记费80元。就涉案房屋，幸福家房地产经纪公司为袁燕燕提供服务，向中国邮政储蓄银行股份有限公司焦作市分行申请了抵押贷款，贷款金额160000元，贷款期限自2020年6月15日至2030年6月15日，贷款利率为起息日前一个工作日五年以上期的LPR基础上加1.23%，还款方式为按月等额本息还款法。截止法庭调查结束前，袁燕燕自认已经偿还了3个月的银行贷款。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告所签订的《房屋买卖（置换）合同》系双方真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同,双方均应依约履行合同义务。关于本案的第一个争议焦点及核心问题，即原、被告签订的《房屋买卖（置换）合同》是否具备解除条件，原告主张解除是否成立。本案中原告主张解除该合同，理由为双方在合同中约定了解除条件，即合同第6条及第9条的约定，即被告吕成林应保证交付的标的物没有瑕疵，同时承诺交付房屋时保持房屋现状，但房屋发生漏水，因此改变了房屋的现状，故原告主张解除该合同。本院认为原告主张解除合同的理由不能成立，理由如下：首先，房屋买卖显然系日常生活中的重大事项，双方当事人对此理应给予高度的重视，尽到足够的谨慎义务。正常情况下，买房人在购买房屋前均会对所购房屋的状况进行充分的了解和现场查看。在涉案《房屋买卖（置换）合同》第一条中，也明确写明袁燕燕“对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房现状无异议，愿意购买该房屋”。其次，本案中，原告已经完成涉案房屋的贷款手续，已经支付了绝大部分的购房款，并且涉案房屋已经过户至其名下，并已开始偿还贷款，故此可以认定本案的《房屋买卖（置换）合同》已基本履行完毕，此时原告以房屋出现漏水问题为由提出解除合同，没有事实依据，而且原告主张解除合同的理由是房屋漏水，但房屋漏水不属于根本违约的情形，不影响合同目的的实现，如原告陈述属实，其可通过要求出卖人予以修复或赔偿损失以此来主张权利，合同无须解除，故对于原告要求解除涉案《房屋买卖（置换）合同》及要求被告返还购房款、税费、贷款过桥费、评估费及利息的诉讼请求，本院不予支持。关于本案的第二个争议焦点，即被告幸福家房地产经纪公司在应否与被告吕成林承担连带赔偿责任，并退还中介费用的问题。被告幸福家房地产经纪公司已经促成了原告与被告吕成林双方签订合同，并为原告办理涉案房屋的抵押贷款提供了相应的服务，完成了约定的居间服务工作。故原告的相应的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第四百二十五条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告袁燕燕的诉讼请求。案件受理费减半收取为2047元，由原告袁燕燕负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员 原 琳二〇二〇年十一月三日书记员 张亚楠附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。