广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7141号上诉人（原审被告）：平安银行股份有限公司东莞分行,住所地为广东省东莞市南城街道新城社区*************酒店首层108号、14-15层、负一层001号、2栋办公2201、2202号，统一社会信用代码为914**********711XM。负责人：于洋，行长。委托诉讼代理人：黄子星，广东法仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈展华，广东法仕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：秦增燕，女，汉族，1979年10月23日出生，居民身份证住址为四川省郫县*******************，公民身份号码为****************。委托诉讼代理人：廖经纬，四川同载律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪敏，四川同载律师事务所律师。原审第三人：廖勇华，男，汉族，1971年10月11日出生，居民身份证住址为四川省大英县************，公民身份号码为****************。上诉人平安银行股份有限公司东莞分行（以下简称平安银行东莞分行）因与被上诉人秦增燕、原审第三人廖勇华案外人执行异议之诉一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初222号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告秦增燕向一审法院提出诉讼，诉讼请求：1.判决不得执行秦增燕所购买的位于四川省遂宁市大英县****************房屋（产权证号：****），并解除对上述房屋的查封；2.本案的诉讼费由平安银行东莞分行承担。原审法院根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：不得执行位于四川省遂宁市******************（产权证号：****）的房屋。本案一审案件受理费6926.55元，由平安银行东莞分行承担。原审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初222号民事判决。平安银行东莞分行不服原审判决，向本院上诉，请求：1.撤销原审判决，改判平安银行东莞分行有权执行位于四川省遂宁市****************（产权证号：****）的房屋；2.本案一、二审诉讼费由秦增燕承担。事实和理由：一、原审判决认定秦增燕与廖勇华签订的《房屋买卖合同》合法有效系错误的。首先，秦增燕与廖勇华在《房屋买卖合同》中约定，待办好土地证后，秦增燕支付余款并办理房产证，但是秦增燕并未按约履行合同一次性向廖勇华支付购房款，而是采取分期付款，而且拖延支付时间，从而可知秦增燕一直怠于履行合同义务，拖延支付时间，该合同也是可解除合同，但廖勇华在有其他债务的情况下，也一直未向秦增燕主张权利，不积极维护自身的合法权益，导致严重损害其他债权人的合法权益，不排除廖勇华与秦增燕恶意串通，损害第三人利益，并以合法形式掩盖非法目的，该《房屋买卖合同》的真实性、合法性存疑。其次，秦增燕在与廖勇华签订《房屋买卖合同》时，明知案涉房屋处于抵押状态，属于有瑕疵的房屋，但仍予以购买，且根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，秦增燕、廖勇华并未提交书面证据证明抵押权人同意案涉房屋的买卖，故秦增燕与廖勇华在法院查封案涉房屋前签订的《房屋买卖合同》也应是无效的，其已违反法律强制性规定。二、秦增燕并未按照《房屋买卖合同》付清全部购房款，也未将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，就判决足以排除执行系错误的。案涉房屋的购房款总价为375103元，首付款140198元（含中介费2000元、8000元房屋过户完成后交付），余款234905元待办好土地使用证时交清后再继续办好房屋产权证交与秦增燕。即秦增燕实际首期付款是132198元，但根据秦增燕一审庭审所述实际支付金额是130000元，即秦增燕实际应支付的余款是242905元。根据秦增燕提供其弟弟秦玉林名下的工商银行交易记录显示，其从2017年1月19日才开始向廖勇华转款1000元到1800元左右，但双方在2013年已签订了《房屋买卖合同》，即秦增燕支付首期款后，就没有积极履行双方的《房屋买卖合同》，而且结合廖勇华、秦玉林的银行流水以及刘杨伟的情况说明和支付记录，秦增燕共向廖勇华转账26200元。一方面，上述转账没有备注款项用途，支付方式也与《房屋买卖合同》约定的付款不一致，一审法院不应以此推断该转款就是秦增燕向廖勇华支付的案涉房屋购房款；另一方面，即使上述转账是秦增燕向廖勇华支付的购房款，其从2017年1月至2019年7月17日仅支付了26200元款项，平安银行东莞分行在2019年7月19日查封案涉房屋，也就是说，截止至2019年7月19日，秦增燕尚欠216705元未支付，秦增燕一直怠于履行合同。根据中国工商银行个人还款凭证显示：秦玉林向廖勇华支付188030.05元，未显示付款时间；再结合个人贷款结清证明，廖勇华是在2019年9月16日全部结清案涉房屋的购置贷款，可知秦增燕是在平安银行东莞分行查封案涉房屋后才向廖勇华支付款项并提前结清案涉房屋的购置贷款，平安银行东莞分行有理由怀疑秦增燕有能力一次性支付廖勇华购房款的情况下，怠于履行双方的合同，而在知道案涉房屋被查封后，才积极履行，该行为应认定为事后行为，且其实际上在过户上也有过错。另外，最重要的一点是，一审认定秦增燕已依照《房屋买卖合同》全额支付购房款，但根据秦增燕提供的支付记录及其陈述，其共向廖勇华支付了344230.05元，而并非是《房屋买卖合同》约定的375103元，故秦增燕至今尚未全额支付完案涉房屋的购房款。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第（三）项的规定，秦增燕一未支付全部价款，二未按照法院要求交付执行，根本不符合上述规定。三、秦增燕对案涉房屋未办理过户登记有过错。首先，秦增燕在2013年8月24日与廖勇华签订《房屋买卖合同》，在支付了首付款130000后，并没有按照合同约定，土地证办好后，将余款一次性支付给廖勇华并办理房产过户手续，而是一直怠于履行合同的付款义务，导致廖勇华未能一次性还清购置房屋贷款，而致房屋一直处于抵押状态未能过户；其次，秦增燕在购买案涉房屋时，已知案涉房屋处于抵押状态，是无法办理过户手续的，但仍与廖勇华进行交易，在此情形下，被上诉人也应对房屋未能过户承担责任。最后，一审法院认定秦增燕在支付清购房款后到相关部门办理过户手续时，被告知查封并及时提出执行异议，非因自身原因未办理过户。但秦增燕从2013年购买案涉房屋起，除首期款外，并没有积极履行支付义务，2017年才分期支付款项，且该款项也不一定是因向廖勇华购房而支付的，在2019年案涉房屋被查封后，秦增燕才提前一次性还清廖勇华的购房贷款，这行为非常不合理，平安银行东莞分行有理由怀疑秦增燕从廖勇华处得知案涉房屋被查封后即替廖勇华提前还清购置房屋贷款，并向法院提出执行异议，为能够停止执行案涉房屋而作准备。另外，秦增燕向廖勇华提起民事诉讼要求协助办理过户，也是在执行异议被驳回后才提起的，且并没有经过法院判决，而是作出调解，平安银行东莞分行有理由相信秦增燕与廖勇华之间存在串通的可能性，严重损害平安银行东莞分行的合法权益。秦增燕向本院答辩称：一、平安银行东莞分行诉称的原审判决认定秦增燕与廖勇华签订的《房屋买卖合同》有效系错误的，与客观事实不符。秦增燕与廖勇华签订的《房屋买卖合同》真实、合法、有效。2013年8月24日，秦增燕与廖勇华签订了《房屋买卖合同》，约定廖勇华将案涉房屋以375103元的价格出售给秦增燕。协议签订后，秦增燕向廖勇华支付了首付款，并于同月26日在遂宁市大英县蓬莱法律服务所办理了见证。案涉《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，并且经过了见证，合法有效，应当受到法律的保护。秦增燕与廖勇华对付款方式进行变更符合《中华人民共和国合同法》第七十七条的规定，平安银行东莞分行诉称的秦增燕怠于履行合同义务与客观事实不符。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定仅是一个管理性规定而非效力性强制性规定，抵押人未遵守该款规定，并不能导致转让行为无效。二、平安银行东莞分行诉称秦增燕未按《房屋买卖合同》付清全部购房款也未将剩余价款按照法院的要求交付执行就判决系错误的，与客观事实不符。秦增燕向廖勇华支付了首付款后，因廖勇华用案涉房屋在银行办理了按揭贷款，故廖勇华于同日将其用于归还贷款的银行卡交予秦增燕，由秦增燕的弟弟秦玉林每月通过存现或者转账等方式按时向银行归还贷款，截至2019年9月16日，秦增燕共计支付了420000余元，已经付清购房款的事实客观存在。三、秦增燕对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。秦增燕于2019年9月16日付清了贷款本息，在办理过户手续时，才被大英县*******告知案涉房屋已被广东省东莞市第一人民法院于同年7月19日查封。秦增燕立即向该法院提出案外人执行异议，并向大英县人民法院提起诉讼主张相关权利，并非因自身原因未办理过户登记。四、平安银行东莞分行在上诉状诉称的其他事实和理由，均没有任何证据予以佐证，不应得到支持。五、本案一、二审诉讼费不应由秦增燕承担。廖勇华向本院答辩称：平安银行东莞分行的上诉没有意义，廖勇华是2013年卖房的，2014年向银行贷的款，所有房屋买卖合同、证据都是有法律效力的，在2014年，廖勇华的生意失败，廖勇华的女儿刚从学校出来，廖勇华已有疾病，当下就崩溃了，所有廖勇华欠私人、银行的共300000元，还不上，这几年廖勇华一直在调整、工作，还了一部分的钱给战友。当初，廖勇华一直没有收到银行的信息。本院经阅卷和法庭调查，对原审查明事实，本院予以确认。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，本院仅对上诉人在上诉中提出的问题予以审查。平安银行东莞分行上诉主张本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定中除占有外的其他情形。平安银行东莞分行主张案涉《房屋买卖合同》的真实性、合法性存疑。但是，秦增燕与廖勇华签订的《房屋买卖合同》有居间方大英县天天房产作为证明人盖章，也有四川省大英县蓬莱法律服务所的见证，在没有相反证据的情况下，该合同的真实性可予认定。平安银行东莞分行主张根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，案涉《房屋买卖合同》无效。但从该规定的内容来看，抵押期间抵押人未经抵押权人同意转让抵押财产并非必然无效，而是由抵押权人视其权利是否受损而自行对抵押财产的转让主张权利。从本案情况来看，案涉《房屋买卖合同》签订后秦增燕与廖勇华继续向抵押权人还款，直至最后全部贷款归还完毕才申请注销案涉房屋的抵押登记及过户登记，并未损害抵押权人的权益，抵押权人亦并未对案涉《房屋买卖合同》主张无效，故平安银行东莞分行该主张缺乏依据。平安银行东莞分行主张秦增燕未足额支付价款，主要为秦增燕主张替廖勇华偿还按揭还贷的部分。秦增燕主张该部分款项由秦增燕的弟弟秦玉林名下的银行账户转账到廖勇华偿还按揭还贷的银行。秦增燕对其主张提交有转账记录及部分转账情况的证人证言，在廖勇华确认秦增燕该主张及廖勇华相应期间按揭还贷已偿还的情况下，原审法院采信秦增燕的主张是合理的。至于秦增燕没有严格按照案涉《房屋买卖合同》的约定支付价款，并不能因此得出秦增燕没有支付价款或者足额支付价款金额的结论。平安银行东莞分行又主张秦增燕对案涉房屋没有及时办理过户登记。案涉房屋一直存在抵押登记，秦增燕在支付完毕购房款后到相关部门办理过户手续时，被告知案涉房屋被法院查封后及时提出执行异议审查，同时秦增燕因廖勇华怠于履行过户登记手续而提起民事诉讼，足以证明秦增燕非因其自身原因未办理过户登记。平安银行东莞分行称秦增燕是在得知案涉房屋被查封才支付购房款及办理过户手续，但对于该主张并未提供证据予以证实，且平安银行东莞分行称在执行阶段无法联系廖勇华，廖勇华也称平安银行东莞分行没有联系他，故平安银行东莞分行该主张本院不予采信。综上，平安银行东莞分行的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉请求，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6926.55元，由平安银行股份有限公司东莞分行承担。本判决为终审判决。审判长  吴国鹏审判员  叶志超审判员  钟 雯二〇二〇年十一月二日书记员  何家苗