广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终22395号上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市牛角湾实业有限公司，住所地：深圳市福田区沙头街道下沙社区滨河路**下沙村京基滨河时代广场**3201，统一社会信用代码：91440300319493636P。法定代表人：林文昌。委托诉讼代理人：江泓，广东深田律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦春蓉，广东深田律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市新合和实业有限公司，住所，住所地：深圳市宝安区新安街道龙井社区新安二路**合和大厦601社会信用代码：91440300279482288E。法定代表人：韦文贤。委托诉讼代理人：陈志谋，广东盟凯律师事务所律师。原审第三人：深圳市万年置业有限公司，住所地，住所地：深圳市福田区中心区23-1-1兴业银行大厦201会信用代码：91440300790499300J。法定代表人：杨忠平。上诉人深圳市牛角湾实业有限公司（以下简称牛角湾公司）因与被上诉人深圳市新合和实业有限公司（以下简称新合和公司）及原审第三人深圳市万年置业有限公司（万年置业公司）租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初18185号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人牛角湾公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第二项，依法变更第四项为，新合和公司向牛角湾公司返还租赁保证金865350元；2、本案一审、二审全部诉讼费用由新合和公司承担。被上诉人新合和公司辩称：原审判决事实认定清楚，法律适用正确，应予维持。原审第三人万年置业公司无意见。牛角湾公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令解除牛角湾公司、新合和公司签订的《房屋租赁合同》；二、判令新合和公司向牛角湾公司返还租赁保证金865350元；三、判令新合和公司向牛角湾公司返还水电押金200000元；四、判令新合和公司向牛角湾公司返还2019年3月租金288450元；（以上金额合计1353800元）五、判令新合和公司承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费等全部诉讼费用。新合和公司向一审法院提出反诉请求：一、解除牛角湾公司与新合和公司于2015年12月30日签订的《房屋租赁合同》；二、没收牛角湾公司向新合和公司缴纳的保证金865350元；三、牛角湾公司向新合和公司支付拖欠的租金1165350元及滞纳金529836.63元（滞纳金暂计至2019年10月22日，并计算至被反诉人实际付清之日止）；四、牛角湾公司向新合和公司赔偿破坏四楼与五楼隔层损失410000元（面积82平方米，按每平方米5000元修复费计算）；五、本案的所有案件受理费均由牛角湾公司和万年置业公司负担。以上诉讼请求合计2970536.63元。一审法院经审理查明，2015年12月30日，牛角湾公司与新合和公司签署《房屋租赁合同》及《租赁合同补充条款》，约定新合和公司将位于深圳市龙岗区公司使用，房屋出租面积约8000平方米，租赁期限自2016年7月1日起至2031年6月30日止，月租金为288450元，牛角湾公司向新合和公司支付三个月租金数额的保证金，即人民币865350元，牛角湾公司必须于每月15号前交清当月租金及所有费用，逾期按每天2%加收滞纳金；牛角湾公司如破坏不动产或欠新合和公司费用，新合和公司不予返还保证金；新合和公司收取牛角湾公司865350元租赁保证金，水电费押金200000元，租赁合同到期后，双方办理移交手续后无息退还；新合和公司按现状提供给牛角湾公司进行重新设计、装修规划及装修改造，牛角湾公司必须要按国家法律法规的安全要求完善各项手续，并符合安全使用的标准条件，所投入的装修改造及完善各项手续所需的一切费用均由牛角湾公司承担。牛角湾公司分别于2015年12月29日、2016年1月20日向新合和公司转账支付576900元、488450元，上述两笔款项为牛角湾公司应支付给新合和公司的租赁保证金及水电费押金。在合同履行过程中，因涉案房屋属于深圳地铁16号线建设的征拆范围，万年置业公司万年置业公司作为负责拆迁的一方与新合和公司于2019年4月23日签署《清租前置协议书》，约定“……同意就甲方（新合和公司）与其现有租户提前解除租赁合同事宜，由乙方（万年置业公司万年置业公司）作为责任主体，将清租工作前置，通过与承租人签订《房屋清退补偿协议书》并给予其合理搬迁补偿的方式，将上述房屋腾空并移交给乙方……双方确认，本协议的临时安置费仅为甲方配合乙方工作，将本协议中房屋的所有承租人清退后所产生的租金损失……如有承租户在2019年4月1日以后，继续使用甲方房屋拒不搬迁、拒交租金、水电费的，甲方授权乙方向承租户追偿上述费用……对甲方所有的两栋房屋，乙方同意从2019年4月1日起，按打包价59万元/月，向甲方支付过渡期的临时安置费（即租金），过渡期暂计按36个月计算，至2022年3月31日止”。另查明，牛角湾公司作为乙方与作为甲方的万年置业公司万年置业公司于2019年5月31日签署《房屋清退补偿协议书》，约定“……乙方（牛角湾公司）同意与出租方解除《房屋租赁合同》，并于2019年6月3日之前将租赁房屋腾空移交甲方（万年置业公司），同时签订《移交确认书》，甲方同意向乙方补偿19500000元……补偿款包括但不限于乙方的搬迁、停产停业、二次装修等全部补偿”。关于牛角湾公司支付新合和公司2017年1月至6月的租金情况：分别为：100000元、176118.76元、288450元、177700元、177700元、177700元；牛角湾公司分别于2019年1月2日、2020年3月11日支付2017年租金部分尾款333031.24元、150000元；牛角湾公司尚欠负2017年租金150000元。根据以上查明事实，一审法院将本案争议焦点归纳如下：关于解除《房屋租赁合同》的问题。一审法院认为，涉案房屋因地铁建设，政府征地拆迁已于2019年6月份拆除，合同履行的基础已不存在，牛角湾公司、新合和公司均主张解除《房屋租赁合同》；同时，依据牛角湾公司于2019年5月31日与万年置业公司万年置业公司签订的《房屋清退补偿协议书》约定的于2019年6月3日前将租赁房屋腾空移交给万年置业公司万年置业公司，一审法院确认牛角湾公司、新合和公司之间的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除。二、关于支付拖欠的租金及滞纳金的问题。新合和公司主张牛角湾公司应支付其拖欠的2017年1-6月、2019年4-5月的租金合计1165350元及滞纳金529836.63元。牛角湾公司辩称因实际租赁面积不一致等问题，经双方协商一致同意分期支付2017年1-6月的租金，且新合和公司同意免除其中的150000元租金；且自2019年3月起，涉案房屋因地铁施工无法正常使用，双方租赁合同因意志外的原因无法继续履行，新合和公司已收取本案万年置业公司一次性支付的2019年4月1日至2022年3月31日的租金，所以牛角湾公司不存在拖欠租金的情形。一审法院认为，根据所查明的事实，牛角湾公司欠缴新合和公司2017年1-6月的租金150000元属实，牛角湾公司主张新合和公司同意免除该款项缺乏证据证实，其意见一审法院不予采纳，牛角湾公司应支付该150000元租金；关于每天2%滞纳金的约定，该标准过高，一审法院依法予以调整；考虑到牛角湾公司支付上述月份租金均是分期支付，并未按合同约定的时间支付，新合和公司均无异议，且庭审时新合和公司亦承认双方就此进行过协商，故滞纳金的起算时间不应按合同约定的时间，而应自房屋交付本案万年置业公司拆除，双方事实上不能履行合同之日，即按中国人民银行同期同类贷款利率,自2019年6月1日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止；关于2019年4-5月的租金，根据新合和公司提交的《清租前置协议书》及新合和公司庭审确认，万年置业公司向新合和公司支付的临时安置费（即租金）已包括了上述两个月份的租金，新合和公司请求牛角湾公司支付该两个月的租金，与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。三、关于赔偿破坏涉案房屋四楼与五楼隔层损失的问题。新合和公司主张牛角湾公司在未经其同意的情况下私自对涉案房屋四楼与五楼间的隔层进行切割，致使涉案房屋主体结构受影响，牛角湾公司需赔偿其损失。牛角湾公司辩称是经过新合和公司同意，承租后进行二次装修时拆除的。一审法院认为，根据查明的事实，牛角湾公司在承租新合和公司房屋期间，对房屋的装修是经过新合和公司同意的，且新合和公司对该项请求，不能举证证明牛角湾公司拆除隔层对房屋主体结构的具体影响及由此造成的具体损失，应承担举证不能的不利后果，一审法院对新合和公司的该项不予支持。四、关于返还租赁保证金及水电费押金的问题。根据查明的上述事实，牛角湾公司拖欠新合和公司150000元租金属实，根据双方约定的“牛角湾公司如破坏不动产或欠新合和公司费用，新合和公司不予返还保证金”，故牛角湾公司请求新合和公司返还租赁保证金865350元与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持；新合和公司请求不予返还该款合法有据，一审法院予以支持。牛角湾公司请求新合和公司返还200000元水电费押金合法有据，一审法院予以支持。五、关于退还2019年3月租金的问题。牛角湾公司主张2019年3月，政府相关部门及本案万年置业公司告知其万年置业公司已向新合和公司一次性支付三年租金作为过渡期租金补偿，牛角湾公司在接到征收通知后无需另行支付租金，新合和公司需返还其额外支付的2019年3月的租金。一审法院认为，在新合和公司与万年置业公司签订的《清租前置协议书》中约定的是万年置业公司支付新合和公司2019年4月1日起至2022年3月31日止的过渡期的临时安置费（即租金），新合和公司也确认仅收到了该三年的租金，牛角湾公司支付新合和公司2019年3月份的租金并不此范围，牛角湾公司的该项请求与一审法院查明的事实不符，一审法院不予支持。综上，万年置业公司深圳市万年置业有限公司经一审法院依法传唤未到庭参加诉讼及答辩，一审法院在查明事实的基础上依法缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、确认牛角湾公司与新合和公司签订的《房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、牛角湾公司于本判决生效之日起十日内，支付新合和公司租金150000元及滞纳金（以150000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率,自2019年6月1日起计算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算至实际付清之日止）；三、新合和公司于本判决生效之日起十日内，返还牛角湾公司水电费押金200000元；四、新合和公司无需返还牛角湾公司租赁保证金865350元；五、驳回牛角湾公司的其他诉讼请求；六、驳回新合和公司的其他反诉请求。本案本诉受理费人民币16984元，反诉费15282元（新合和公司预缴115489.5元），保全费5000元，由牛角湾公司负担23961元，由新合和公司负担13305元。本院经审理查明，（一）双方签订的《房屋租赁合同》第九条约定，出现下列情形之一的，甲方（新合和公司）可不予退还保证金：1、未经甲方同意，中途退租，不予返还保证金；2、因违法违规被停业、查封，不予返还保证金；3、破坏不动产或欠甲方费用，被终止合同，不予返还保证金。双方签订的《租赁合同补充条款》第四条约定，乙方（牛角湾公司）欠费超过20万元或超过半个月没交租金，合同自动终止作废，甲方有权没收押金。（二）一审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据双方上诉、答辩意见，本案二审争议焦点为：一、牛角湾公司是否应向新合和公司支付拖欠租金150000元及利息；二、新合和公司是否应向牛角湾公司退还租赁保证金865350元。关于焦点一。双方争议的租金150000元对应的是租赁期间为2017年1-6月的租金差额。双方均确认对于该期间租金新合和公司同意牛角湾公司采用分期付款的方式支付，但是对于是否免除其中150000元租金，新合和公司并未予以认可，牛角湾公司认为该部分是因面积差等减免，但未举证予以证明，其提交的转账电子回单备注“双龙店2017年部分尾款租赁费用”为其转账时自行备注，不能直接证明双方就减免150000元租金达成了一致，故对于牛角湾公司主张已减免150000元租金的主张，本院不予采纳。对于该部分租金的利息，双方虽未明确约定最后一期租金支付的时间，但2019年5月31日，牛角湾公司已与万年置业公司签订《房屋清退补偿协议书》约定解除与新合和公司的《房屋租赁合同》，因此，在租赁合同已解除的情况下，牛角湾公司也应将拖欠的租金补足，故一审判令牛角湾公司自2019年6月1日支付拖欠租金利息并无不当，本院予以维持。关于焦点二。新合和公司以双方签订的《房屋租赁合同》第九条第3点中不予退还租赁保证金的约定主张无需向牛角湾公司退还租赁保证金。该合同第九条第3点约定，破坏不动产或欠甲方费用，被终止合同，不予返还保证金。对于破坏不动产部分，新合和公司未提交证据予以证明。对于拖欠费用部分，根据前述分析，牛角湾公司尚拖欠150000元租金未支付，但该条中“拖欠费用，被终止合同”的约定应当视为一个条件，即在牛角湾公司拖欠费用并导致合同终止的情形下，新合和公司才可不予返还租赁保证金。而本案中，涉案《房屋租赁合同》是因拆迁原因终止，而非牛角湾公司拖欠租金导致，故上述合同中约定的不予退还租赁保证金的条件并未成就，新合和公司主张不予退还租赁保证金与合同约定不符，故在合同已终止的情况下，新合和公司应向牛角湾公司退还租赁保证金，对于牛角湾公司的该上诉请求，本院予以支持。一审对此处理有误，本院予以纠正。综上，牛角湾公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决部分认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21197号民事判决第一、二、三项；二、撤销广东省深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初21197号民事判决第四、五、六项；三、深圳市新合和实业有限公司于本判决生效之日起十日内向深圳市牛角湾实业有限公司返还租赁保证金865350元；四、驳回深圳市牛角湾实业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回深圳市新合和实业有限公司的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费16984元、反诉受理费30565元（深圳市牛角湾实业有限公司已预交16984元、深圳市新合和实业有限公司预交115489.5元）、保全费5000元（深圳市牛角湾实业有限公司已预交），由深圳市牛角湾实业有限公司负担5904元；由深圳市新合和实业有限公司负担46645元；深圳市牛角湾实业有限公司多预交的案件受理费、保全费16080元，由深圳市新合和实业有限公司向其迳付；深圳市新合和实业有限公司多预交的案件受理费68844.5元由一审法院予以退回。二审案件受理费13938元（深圳市牛角湾实业有限公司已预交），由深圳市牛角湾实业有限公司负担984.5元，由深圳市新合和实业有限公司负担12953.5元；深圳市牛角湾实业有限公司多预交的案件受理费12953.5元由深圳市新合和实业有限公司向其迳付。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月二十一日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。