四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0112民初6244号 原告：欧阳坤蕾，女，1983年8月3日出生，羌族，住四川省汶川县。 原告：汪俊锋，男，1981年9月10日出生，汉族，住陕西省西安市蓝田县。 委托诉讼代理人：罗真义，北京东卫（成都）律师事务所律师。 被告：成都百城投资有限责任公司，住所地成都市龙泉驿区大面街道办事处金桉路**。 法定代表人：贾涛。 委托诉讼代理人：李玉生，男，公司员工。 原告欧阳坤蕾、汪俊锋与被告成都百城投资有限责任公司（以下简称百城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理。原告欧阳坤蕾、汪俊锋的诉讼代理人罗真义，被告百城公司的诉讼代理人李玉生，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 欧阳坤蕾、汪俊锋向本院提出的诉讼请求：1.判令被告交付位于大面街道办事处金桉路88号“百悦·云景”1栋A单元14层1407号房屋（以下简称涉案房屋）；2.确认双方签订的《补充协议》第七条即“出卖人逾期交房的，按以下约定执行：每逾期一日，按照中国人民银行同期活期存款日利率支付违约金”无效；3.判令被告支付逾期交房违约金（计算方式：自2018年9月30日起按总房款的日万分之五的标准，计算至实际交房之日止）；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：二原告系夫妻关系。2017年3月25日，原、被告双方签订涉案房屋《买卖合同》及《补充协议》，约定原告向被告购买涉案房屋，单价8908.25元/平方米，总价240879元，首付款120879元，余款120000元通过银行按揭贷款支付。合同签订后，原告依约向被告支付了相应房款，但被告至今仍未向其交付房屋。 原告认为，双方签订的买卖合同及补充协议，均是被告提供的格式条款，在《补充协议》第七条即“出卖人逾期交房的，按以下约定执行：每逾期一日，按照中国人民银行同期活期存款日利率支付违约金”的约定，与原告逾期付款所应承担的违约责任严重不对等，该条款属于被告提供的格式条款，且在签订时未作特别提示和说明，该条款内容减轻了被告的责任并排除原告的主要权利，属于无效条款。综上，被告逾期交房给原告造成了严重经济损失，从公平角度出发，被告应当按照合同中关于逾期付款违约责任的承担方式向原告承担逾期交房的违约金。原告为维护其权益，特提起诉讼。 百城公司辩称：1.双方签订的《买卖合同》及《补充协议》均系双方自愿真实意思表示，内容合法有效，该合同版本是属于开发商提供的格式合同，但被告已就合同内容进行提示和详细说明，故不存在合同条款无效的情形；2.涉案房屋未交付，其原因是原告未补足房屋面积的差价款，也未前往验收房屋并结算房款。因此，被告不存在逾期交房的违约行为。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 经本院审理认定的案件事实：2017年3月25日，欧阳坤蕾、汪俊锋与百城公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定欧阳坤蕾、汪俊锋购买百城公司开发建设的涉案房屋，该商品房的预测建筑面积共36.28平方米，其中套内建筑面积27.04平方米，分摊的共有建筑面积9.24平方米，单价8908.25元/平方米，房屋总价240879元，2018年9月30日前交房。合同第十四条面积差异处理约定，该商品房交付时，出卖人向买受人出示该房屋建筑面积测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。合同第十八条约定，该商品房达到约定的交付条件后，出卖人在交付日期届满前7日内，书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件材料。买受人在出卖人书面通知的时间和地点办理该商品房的交接手续。《补充协议》第七条对逾期交房的补充约定：“出卖人逾期交房的，按以下约定执行：每逾期一日，按照中国人民银行同期活期存款日利率支付违约金。”前述协议签订后，原告依约支付合同载明的房款，涉案房屋经实测房屋建筑面积为37.04平方米，与合同约定的预测面积相差0.76平方米，该部分面积差原告未支付对应房款。 庭审中，原告补充陈述涉案房屋在合同约定的交房之日即2018年9月30日前具备交件，因原告的首付款是通过向第三方公司借款支付，后由于未及时偿还第三方公司借款，第三人方公司要求被告不向原告交付房屋。被告陈述，在合同约定的交付期限届满前已向原告发出验收房屋的通知，但暂没有提供证据证明，该房屋至今未交付是由原告未补足房屋面积差价款。 上述事实，有双方签订的房屋买卖合同及补充协议、当事人陈述等证据在案证实。 本案争议焦点是：1.关于双方签订的补充协议第七条格式条款的效力；2.涉案房屋是否应当交付以及交付前的损失如何认定。 针对焦点一。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的房屋买卖合同及补充协议，属于被告提供的格式条款，在补充协议的首页《签约声明》中载明“出卖人的销售人员已按本人要求就上述合同中的全部内容进行逐条说明与解释，履行了提示注意义务和说明义务，本人对前述全部内容均已知晓并予以认可”原告本人在签约声明上签字并按指印。该声明书能够证明被告在与原告签订合同时对其提供的格式合同条款履行了提示注意义务和说明义务，格式条款内容对双方均具有法律约束力。 针对焦点二。本案中，被告认可至今仍未交付涉案房屋，其原因是原告未对房屋面积差额部分进行结算。本院认为，原告已按约支付房屋价款，履行了合同的主要义务，房屋面积差额部分的价款未结算，不影响被告承担交付房屋的主要义务。另外，被告称在合同约定的交房时间届满前已向原告发出验收房屋的通知，但被告对这一事实未举证予以证明。因此，被告存在逾期交房的违约行为，应当承担相应的违约责任。关于违约损失如何计算的问题。庭审中，原告陈述涉案房屋在合同约定的交房时间即2018年9月30日前具备了交付条件，但由于原告的首付款系向案外的第三方公司借款支付，原告与第三方公司之间因借款产生纠纷后，被告才拒绝向原告交付涉案房屋。对此，本院认为，原告与第三方公司之间的借款纠纷，与本案不属于同一法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，在被告存在逾期交付房屋的违约行为，且涉案房屋具备按期交付条件的情况下，原告作为守约方应当积极防止损失的扩大，可以依据房屋买卖合同及时向被告主张交付房屋。自合同约定的交房期限2018年9月30日届满时，原告在合理期限内可以向被告主张交付房屋，但截至2020年10月原告才起诉要求被告交房，时间长达两年之久，明显超过合理期间。因此，本院结合双方合同的履行情况，依照公平和诚实信用原则，将被告逾期交房的违约行为期间确定为6个月，该期间范围内被告应当承担逾期交房的违约责任，对原告主张的超过部分的逾期交房损失，本院不再支持。关于违约金计算标准问题。根据双方签订的《补充协议》第七条双方对逾期交房的违约金计算方式进行了明确约定，该约定对双方当事人均具有法律约束力，各方均应恪守履行。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十三条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告成都百城投资有限责任公司于本判决生效之日起三日内向原告欧阳坤蕾、汪俊锋交付坐落于大面街道办事处金桉路88号“百悦·云景”1栋14层1407号房屋； 二、被告成都百城投资有限责任公司于本判决生效之日起三日内支付原告欧阳坤蕾、汪俊锋逾期交房违约金（计算方式：以房款240879元为基数，从2018年10月1日起按照中国人民银行同期活期存款日利率支付至2019年3月31日止）； 三、驳回原告欧阳坤蕾、汪俊锋的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 案件受理费减半收取933元，由被告成都百城投资有限责任公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、扣留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  王小明 二〇二〇年十一月六日 书记员  陈沁园