广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤06民终7384号上诉人（原审原告、执行案外人）：卢**。委托诉讼代理人：张金龙，广东力创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘慧珊，广东力创律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广州银行股份有限公司佛山分行*。负责人：*。被上诉人（原审被告、申请执行人）：广州银行股份有限公司佛山大沥支行*。负责人：*。两被上诉人共同委托诉讼代理人：林洪铭，广东法品律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：龙玉瑞，广东法品律师事务所实习律师。原审第三人（被执行人）：佛山市顺德区伟立房产有限公司*。法定代表人：*，总经理。上诉人卢*因与被上诉人广州银行股份有限公司佛山分行（以下简称广州银行佛山分行）、广州银行股份有限公司佛山大沥支行（以下简称广州银行佛山大沥支行）、原审第三人佛山市顺德区伟立房产有限公司（以下简称伟立公司）案外人执行异议之诉一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（以下简称禅城区法院）（2019）粤0604民初34893号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月15日立案后，依法组成合议庭进行审理，并于2020年7月30日公开进行法庭调查。上诉人卢*的委托诉讼代理人张金龙、被上诉人广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行的共同委托诉讼代理人林洪铭、龙玉瑞到庭参加法庭调查。经过阅卷、法庭调查，本院决定本案可以不开庭审理。本案现已审理终结。上诉人卢*上诉请求：1.撤销禅城区法院（2019）粤0604民初34893号民事判决；2.立即停止对上诉人购买的位于广东省佛山市*303房（以下简称涉案303房）的强制执行；3.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：原审法院认定事实和适用法律均有错误。一、原审法院对上诉人名下还有其他用于居住的房屋事实认定错误。上诉人本人名下无用于居住的房屋，但上诉人配偶名下有一套房屋，因此被原审法院驳回诉讼请求。上诉人配偶名下房屋是1990年建成的村屋，距今已30年，在上诉人购买涉案303房时该旧屋已经破旧不适合居住，因此才另购涉案303房用于居住。上诉人陈述5年前购置涉案303房的理由时也提及旧屋太旧了。现上诉人一家六口人从旧屋搬离距今已5年，空置5年的旧屋因年久失修现已成危房无法居住。原审法院依据原告以该房产于2018年申请过抵押贷款等理由，认为该房屋具备一定财产价值，认定该旧屋还可以居住的事实是错误的。另外，上诉人的配偶原定在2020年6月要拆除该旧屋的，且拆除房屋的残渣会倒入隔壁鱼塘，需要在2020年8月5日前清理，否则会影响鱼塘的生意。因此，上诉人配偶名下的房子是准备在2020年8月5日至10日期间进行拆除的，拆除之后没有其他房产。二、原审法院对《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议复议规定）第二十九条第二款法律适用错误。执行异议复议规定第二十九条第二款规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合三种情形其权利能够排除执行的，人民法院应当支持。原审法院确认上诉人在法院查封之前已经签订合法有效的书面合同，确认支付的价款超过合同约定的50%，但上诉人名下有用于居住的房屋，因此驳回上诉人的诉讼请求。执行异议复议规定第二十九条规定的“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”是指买受人名下而不是买受人家庭成员名下用于居住的房屋，因此原审法院对“买受人名下”扩大至“买受人家庭成员”属于适用法律错误。三、伟立公司在销售涉案303房给上诉人时，存在明显的欺诈行为。伟立公司所欠债务比较多。综上所述，原审法院认定事实和适用法律均有错误，请求二审法院查明事实，依法作出公平公正的判决。被上诉人广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行辩称：一、上诉人与被执行人伟立公司签订的《商品房买卖合同》无法确认是在禅城区法院查封涉案303房之前签订，存在倒签的可能性，合同签订的合法性存疑。根据上诉人提供的《商品房买卖合同》显示，该合同的签订时间为2014年3月17日，但根据商品房买卖的相关法律规定，商品房买卖合同签订后，作为房地产开发企业的伟立公司应当持《商品房买卖合同》到房地产主管部门申请办理商品房买卖合同登记备案手续，并由房地产主管部门出具商品房买卖合同登记备案表。《商品房买卖合同》作为买卖房屋重要文件，上诉人在本案中并没有提供伟立公司向房地产主管部门申请商品房买卖合同备案登记的资料，其真实性缺乏相关证据佐证，无法证明双方签订《商品房买卖合同》的真实时间是否在人民法院查封前，存在倒签的可能性。因此，上诉人应当承担举证不能的不利后果。二、上诉人名下有其他用于居住的房屋，不具有足以排除对涉案303房执行的权利。参照执行异议复议规定第二十九条第（二）项的规定，商品房消费者所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋是可以阻却法院强制执行的条件之一。对执行异议复议规定第二十九条第（二）项中的“买受人名下”应当作宽泛的理解，应当将买受人、配偶以及未成年子女一并考虑，即三者之一名下有房屋，即视为已有居住房屋。根据上诉人提供的关于其配偶*的佛山市个人住房查询结果，*在佛山市辖区内有一套住房。同时，一审法院已经查明，*所有的房产在佛山市顺德区均安镇，房产面积为210平方米，以上诉人所称的一家六口人共同居住计算，人均居住面积已经超出佛山市廉租住房人均居住面积15平方米的标准，可以用于上诉人家庭共同居住。可见，上诉人名下仍有其他用于居住的房屋，显然不符合上述法律规定的保护要件。另外，上诉人称其房屋为危房无法居住，仅提供均安镇南沙居民委员会出具的《证明》，但居民委员会不具有认定房屋是否属于危房的相关资质，其出具的《证明》不能证明该房屋不能居住，上诉人并未提交其他证据加以证明，应承担举证不能的不利后果。综上所述，上诉人不符合执行异议复议规定第二十九条规定的保护商品房消费者生存权的条件，在本案中并不具有排除对涉案303房强制执行的权利，一审法院驳回上诉人的诉讼请求正确。上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法维持一审判决。原审第三人伟立公司在二审期间未发表意见。上诉人卢*向禅城区法院起诉请求:1.立即停止对卢*购买的涉案303房的强制执行，并解除对该房产的查封措施；2.确认涉案303房的所有权归原告所有;3.本案诉讼费用由广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行承担。禅城区法院认定事实：禅城区法院受理广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行诉佛山市顺德区印兴节能环保设备有限公司（以下简称印兴公司）、伟立公司、*、*、*、*、*金融借款合同纠纷一案后，于2016年5月4日依法对涉案303房采取了财产保全的查封措施，并于2016年8月18日作出（2016）粤0604民初3427号民事判决，该案查明，伟立公司以其所有的位于佛山市*57套住宅（含涉案303房）为该案所涉贷款提供抵押担保，并办理了房产抵押登记手续。该案判令：印兴公司向广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行偿还贷款本金40000000元及利息；广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行对伟立公司提供抵押的位于佛山市*57套住宅房产（含涉案303房）在上述债权范围内享有优先受偿权；*、*、*对上述印兴公司的债务承担连带清偿责任。*不服该一审判决，向本院提起上诉，后其未在指定期限内足额预交上诉费，又未提出司法救助申请，本院裁定按*自动撤回上诉处理。上述一审判决生效后，印兴公司、伟立公司等未履行生效判决确定的义务，广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行向禅城区法院申请强制执行，禅城区法院以（2018）粤0604执5642号案立案执行。2019年7月2日，禅城区法院作出（2018）粤0604执5642号之一执行裁定，裁定拍卖伟立公司名下57套住宅的房产（含涉案303房）。卢*作为案外人向禅城区法院提出异议，经审查，禅城区法院作出（2019）粤0604执异394号执行裁定，裁定驳回卢*的异议请求。卢*因不服该执行裁定，在法定期限内提起本次诉讼。经查明，位于广东省佛山市***303的房产（即涉案**）登记产权人为伟立公司名下，登记日期为2013年2月22日，建筑面积为213.09平方米，房产证号为*，取得方式为自建，房屋用途为成套住宅。2013年2月28日，该房产办理抵押登记，抵押权人为广州银行佛山分行，不动产登记证明号为*。2016年5月4日，该房产因（2016）粤0604民初3427号案件被禅城区法院查封，查封期限自2016年5月4日起至2019年5月3日止。另查明一，2014年3月17日，伟立公司（甲方）与卢*（乙方）签订了《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买涉案303房，建筑面积213.09平方米，总价为540000元；付款方式为乙方于2014年3月17日支付324000元，余额216000元办理银行贷款，办理贷款的资料于3日内付齐给银行，当银行贷款不足或拒贷时，乙方必须于签订本合同之日起15天内向甲方补足余额；甲方应当在2014年7月31日前交付商品房；关于产权登记的约定，出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷，因出卖人原因造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任，本合同经甲、乙双方签字后三十天内由甲方向管理部门申请备案，在房屋交付使用之日起90日内协助乙方向管理部门申请办理《房地产权证》；关于物业管理的约定，甲方委托佛山市顺德区登图物业管理有限公司（以下简称登图物业公司）负责该项目的前期物业管理工作。卢*通过其配偶*名下账号为*的广东顺德农村商业银行账户向伟立公司转账支付购房款的情况如下：于2014年1月16日支付50000元、于2014年3月17日支付70000元。卢*通过其配偶*名下账号为*的广东顺德农村商业银行账户向伟立公司转账支付购房款的情况如下：2014年1月10日支付40000元、于2014年1月16日支付63000元、于2014年3月17日支付82000元。以上转账付款合计305000元。伟立公司于2014年1月16日向卢*出具了金额为162000元的首期款收据、于2014年3月17日向卢*出具了金额为162000元的首期款收据，伟立公司于2015年4月22日就上述两张首期款收据所涉款项向卢*开具了售房款发票，金额为324000元。2014年4月30日，伟立公司向卢*出具了金额为16560元的办证费收据。另查明二，2014年5月30日，卢*向登图物业公司交纳了装修清运垃圾费600元。2014年12月1日，卢*向佛山市顺德区港华燃气有限公司交纳了燃气管道工程费567.50元、管道天然气燃气费219元。2014年12月17日，卢*向登图物业公司交纳了2014年9月12日至2014年11月12日的电费63.86元。另查明三，卢*及其儿子*、女儿*在佛山市范围内的住房记录为0套。卢*配偶*在佛山市范围内的住房记录为1套，该房产系于2003年12月26日登记在*名下的位于佛山市*的房产，权利证号为*，面积为210平方米。该房产于2018年1月16日办理了抵押权人为广东顺德农村商业银行股份有限公司均安支行的抵押登记手续。2020年1月8日，佛山市*社区居民委员会出具了一份《证明》，内容如下：“兹有*村民*，身份证号*，家庭共6口人。*名下坐落于*的房屋是2003年12月由其父*赠与，建基面积88平方米。该房屋自1990年建房至今，已有30年，由于年久失修又长期未居住，自2005年起，房屋出现了许多裂缝及漏水现象。目前房屋因基础工程老化、房屋均为木窗已腐蚀每逢下雨渗水严重，主体结构出现严重问题，墙体开裂并有继续发展的趋势，已经成危房，无法居住。*全家6口人多年未在上述房屋居住，目前居住在*的商品房内。又因*父母年迈体弱，子女尚未成年均为在校学生，配偶无参加工作，因此家庭负担沉重，目前没有经济条件来重建该房屋。”诉讼中，卢*陈述：2013年12月，卢*通过传单了解到均城*的售楼信息，觉得价格很吸引人。卢*的两个子女在均安中心小学读书需要每天接送，若购买了涉案303房就离学校近，而且位于*的房子太旧了，房间也小，卢*夫妻、两个子女以及卢*配偶的父母共六个人居住也很拥挤，故卢*夫妻决定购买涉案303房。卢*夫妻刚开始于2014年1月16日支付了三成首付款162000元，后因卢*配偶*在*有房产，故又于2014年3月17日支付了三成首付款162000元。上述首付款中的305000元是通过卢*配偶*的银行账户转账支付，19000元是以现金方式支付。剩余购房款216000元已办理银行按揭，当时顺德农商行工作人员与卢*夫妻签订了按揭贷款合同，该合同被银行工作人员带走了。2014年4月30日，卢*收到交楼通知，并向伟立公司预交了契税、房屋登记费、档案费、土地使用权抵押服务费、印花税、代办证费用合计16560元。正式收楼后，卢*自2014年5月开始装修涉案303房，于2014年12月装修完毕，共花费装修费用450000元，并于当年搬入该房产居住。2015年，卢*觉得银行一直未通知贷款的还款事宜有点不妥，就向伟立公司的工作人员询问，其回复说正在处理，并于2015年4月22日向卢*开具了首付款324000元的发票。之后，卢*一直催促伟立公司办房产证事宜，伟立公司至今仍未回复。卢*收到法院通知后，才知道包括涉案303房在内的57套房产已抵押给银行。对于涉案303房的购房款余款216000元，若法院要求，卢*可立即支付。禅城区法院认为，卢*作为（2018）粤0604执5642号执行案案外人对该案执行标的主张权利，并据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定提起诉讼，本案系案外人执行异议之诉。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定，卢*应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。关于卢*主张其对涉案303房享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案303房的登记权属人为伟立公司，卢*据其持有的《商品房买卖合同》主张的权利仅为请求权，而非物权，故禅城区法院对卢*的确权诉求不予支持。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”该条文中的但书条款适用于为保护消费者生存权而作出的例外规定即执行异议复议规定第二十九条关于“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定。故，本案需审查的是，卢*是否同时符合执行异议复议规定第二十九条规定的消费者生存权保护的条件，对此，禅城区法院分述如下：首先，卢*所购买的涉案303房系登记在房地产开发企业即伟立公司名下的房产，卢*属该条规定的商品房消费者。其次，涉案《商品房买卖合同》是于2014年3月17日签订，广州银行佛山分行、广州银行佛山大沥支行查封涉案303房的时间为2016年5月4日，故在禅城区法院查封涉案303房前，卢*与伟立公司已签订合法有效的书面买卖合同。第三，关于卢*支付涉案303房购房款的问题。根据《商品房买卖合同》的约定，涉案303房的购房款共540000元，卢*提供的其配偶*的银行转账记录可证明其向伟立公司转账支付了购房款305000元，对于剩余首期款19000元（324000元-305000元），卢*主张其以现金方式支付，因该款项数额不大，以现金方式支付符合常理，且伟立公司出具的首期款收据及售房款发票亦显示卢*交付的购房款数额共324000元，故禅城区法院确认卢*已交付的购房款为324000元。卢*已支付的上述价款占合同约定总价款的比例为60%（324000元÷540000元），符合执行异议复议规定第二十九条第三项的规定。第四，关于卢*购买涉案商品房是否用于居住且其名下无其他用于居住的房屋问题。涉案303房登记的房屋用途为成套住宅，且卢*提供的其交纳涉案303房装修清运费、电费、管道天然气费的收据、涉案303房的照片、佛山市*居民委员会出具的《证明》可形成证据链，证实卢*及其家人实际居住在涉案303房内，故禅城区法院确认卢*购买涉案303房系用于居住。对于卢*名下是否有其他用于居住的房屋问题。执行异议复议规定第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”可理解为在涉案303房同一设区的市或县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。“买受人名下”应作宽泛理解，应将买受人、施行夫妻共同财产制的配偶一方以及未成年子女一并考虑，只要三者之一名下有房屋，即可视为已有居住用房。本案中，涉案303房位于佛山市顺德区均安镇，卢*配偶*名下在佛山市顺德区均安镇另有一套房产，房产面积为210平方米，即使以卢*所称的一家六口人共同居住计算，涉案303房的人均居住面积亦已超出佛山市廉租住房人均居住面积15平方米的标准，故该房产可用于卢*家庭共同居住。卢*虽提交佛山市*居民委员会出具的《证明》，以证明涉案303房已有30年、已成危房、无法居住，但是，首先，居民委员会不具有认定房屋是否属于危房的相应资质，而且，卢*在本案诉讼中陈述其于2014年购买涉案303房的原因之一是位于佛山市*社区居民委员会的房屋旧、房间小，并未提及该房屋属危房、无法居住的问题；其次，2018年1月6日，卢*还以该房产向广东顺德农村商业银行股份有限公司均安支行申请了抵押贷款，可见，该房屋具备一定的财产价值。卢*提交的上述《证明》并不足以证明该房产已丧失居住功能。故，禅城区法院认定卢*名下还有其他用于居住的房屋。综上，卢*名下还有其他用于居住的房屋，故卢*不符合执行异议复议规定第二十九条规定的保护消费者生存权的条件，卢*对涉案303房享有的权利不足以排除（2018）粤0604执5642号执行案对涉案303房的强制执行，禅城区法院对卢*要求停止对涉案303房强制执行并解除对涉案303房的查封措施的主张均不予以支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第二款之规定，缺席判决：驳回卢*的全部诉讼请求。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。上诉人卢*在二审庭审结束后向本院提交书面意见称其配偶*名下位于佛山市*的房屋已于2020年9月17日拆除，并提交了5张关于房屋拆除情况的照片打印件。本院认为上述照片来源不明，不作审查。经审理，本院对禅城区法院查明的事实予以确认。另查明，禅城区法院在执行（2018）粤0604执5642号案件过程中，重新查封了伟立公司名下涉案303房等57套房产的不动产权，查封期限为3年，从2020年2月21日起至2023年2月20日止。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，争议焦点为上诉人卢*对涉案303房是否享有足以排除强制执行的民事权益。执行异议复议规定第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”执行异议复议规定第二十九条规定所保护的消费者生存权即属于上述第二十七条规定的除外情形。执行异议复议规定第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”上诉人卢*向房地产开发企业伟立公司购买商品房即涉案303房，现上诉人因该房产仍登记在被执行人伟立公司名下且被禅城区法院采取执行措施而提起本案诉讼，主张排除执行，则本案可参照适用上述规定进行审查。上诉人卢*并不完全符合上述规定的条件，具体分析如下：第一，关于上诉人是否在禅城区法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同的问题。上诉人提供的《商品房买卖合同》有原件可供核对，虽然两被上诉人对该合同的签订日期提出质疑，认为存在倒签可能性，但未能提供证据证实该主张。该合同于2014年3月17日签订，早于禅城区法院查封涉案303房的时间，因此上诉人在禅城区法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同。第二，关于上诉人支付涉案303房价款的问题。一审法院确认原告已支付的购房款为324000元，当事人在二审期间均未就一审法院认定的价款支付事实提出异议。本院经审查认为一审法院上述认定并无不当，上诉人已支付的涉案303房购房款超过合同约定总价款540000元的50%。第三，关于涉案303房是否用于居住且上诉人名下是否无其他用于居住的房屋的问题。涉案303房系用于居住的事实清楚，本案的争议在于上诉人名下是否无其他用于居住的房屋。经审查，一审法院对执行异议复议规定第二十九条规定的“买受人名下无其他用于居住的房屋”的所涉地域范围及“买受人名下”的理解并无不当。虽然上诉人及其子女名下并无用于居住的房屋，但上诉人配偶*名下另有位于佛山市*的房屋，结合该房屋的登记面积与上诉人及其同住家属人口计算，该房屋属于上诉人家庭可用于居住的房屋。上诉人于一审期间提供佛山市*社区居民委员会出具的《证明》，于二审期间提供照片打印件，拟证明*名下该房屋为危房，无法居住，后已拆除。首先，该房屋是否属于危房，应由具备相应资质的专业机构进行鉴定，居民委员会不属于上述专业机构。其次，上诉人在二审期间提供的照片来源不明，且无其他证据佐证，不能作为定案依据。最后，根据物权法第九条规定，*享有该房屋的所有权，且该房屋曾于2018年1月16日设定抵押，抵押权人为银行，则该房屋具备一定财产价值，上诉人所购买的涉案303房不属于消费者生存权保护的范畴。因此，上诉人不符合执行异议复议规定第二十九条规定的其名下无其他用于居住的房屋的情形。综上，上诉人卢*的举证不足以证明其享有足以排除涉案303房抵押权强制执行的权利，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14318元，由上诉人卢*负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎健毅审 判 员 陈秀武审 判 员 冼富元二〇二〇年十一月十六日法官助理 钟燕莲书 记 员 黄志敏