广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3071号上诉人（原审原告）：黄祎，男，汉族，住广东省阳山县********************。上诉人（原审原告）：冯家玲，女，汉族，住广东省阳山县**************。委托诉讼代理人：黄祎，信息同上，与冯家玲为夫妻关系。被上诉人（原审被告）：阳山县盛景名城房地产开发有限公司。法定代表人：陈某1。委托诉讼代理人：丘爱军，广东业证律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘伟斌，广东业证律师事务所律师。上诉人黄祎、冯家玲因与被上诉人阳山县盛景名城房地产开发有限公司（以下简称盛景名城公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳山县人民法院（2020）粤1823民再2号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄祎、冯家玲上诉请求：一、撤销（2020）粤1823民再2号民事判决，改判盛景名城公司支付违约金43946元给黄祎、冯家玲（违约金计算方式为以购房款659859元为基数，从2018年12月30日起至交付房屋之日即2020年3月19日止，按每日万分之一点五计算）；二、判令盛景名城公司承担一、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一、再审判决认定“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘”，结论却为“由此可见房屋测绘报告不作为房屋交付的前置条件”，自相矛盾，令人难以信服。二、依据合同法的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。涉案合同载明房屋交收条件四点，1、取得建设工程竣工验收备案证明；2、房屋取得测绘报告；3、开发商提供房屋质量保证书；4、开发商提供房屋使用说明书。再审判决认为盛景名城公司已取得建设工程竣工验收备案证明就符合商品房交收条件，违背了合同法第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自已的义务。盛景名城公司答辩称：一、黄祎、冯家玲的诉求有违合同法的诚信公平原则。对于消费者来说，需要保障的其实就是房屋质量和数量上的问题。具体到本案来说，由于双方所签定的合同是房管部门提供的版本，对合同约定交付条件中的“房屋测绘报告”，其并未明确是一定要通过政府职能部门审核的“实测报告”，因此导致双方对此问题出现争议。但可以确定，合同中有此约定，目的就是为了保障消费者购买的房屋面积与合同约定的面积基本相符。依据本案查明的事实可以确定，在涉案房地产项目达到预售条件时，根据阳山县房产交易中心的要求，盛景名城公司已委托专业机构经现场测绘，作出了《房屋建筑面积测绘成果报告书》提交该中心审核备案。而阳山县房产交易中心要求盛景名城公司提供该《房屋建筑面积测绘成果报告书》进行备案的目的，也肯定是为了保障消费者购买的房屋面积与合同约定的面积基本相符。因此，黄祎、冯家玲不收楼的行为是不合理的。事实上，在涉及涉案楼盘的70多宗因延期交楼而导致的案件中，绝大多数业主的诉讼请求，都是以取得竣工验收备案证明文件的时间（2019年4月16日）来计算逾期交付时间和违约金额的，只有本案的黄祎、冯家玲是以测绘报告问题来进行诉求的。二、黄祎、冯家玲并没有因“测绘报告”的问题导致出现损失。依据一审查明的事实可以确定，房屋测绘报告结果是用于报房地产行政主管部门审核，作为房屋权属登记的依据。根据合同约定，双方约定取得房屋所有权证的最后期限，是在商品房交付之日起720日内。由于房屋所有权证的办理是以业主收楼为前提的，也就是说，该房屋测绘报告的真正用途，必然是在商品房交付后至取得房屋所有权证这段时间内才真正具有使用价值的。在本案中，由于盛景名城公司并未在房屋登记约定的时间上违约，且盛景名城公司在涉案房地产项目达到预售条件时，已根据阳山县房产交易中心的要求，委托专业机构经现场测绘，作出了《房屋建筑面积测绘成果报告书》提交该中心审核备案，已充分保障了消费者购买的房屋面积与合同约定的面积基本相符。因此，黄祎、冯家玲并没有因“测绘报告”的问题而导致任何损失。黄祎、冯家玲向一审法院起诉请求：一、判令盛景名城公司支付以购房款659859元为基数，从2018年12月31日起至交付房屋之日止，按每日万分之一点五计算的违约金给黄祎、冯家玲（暂计至2019年8月30日为23953元）；二、盛景名城公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：2017年3月25日，黄祎、冯家玲与盛景名城公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定：黄祎、冯家玲购买盛景名城公司开发的广东省阳山县***************房，房款为659859元；黄祎、冯家玲应当在2017年3月25日前支付首期房款309859元；盛景名城公司应当在2018年12月30日前将案涉房屋交付给黄祎、冯家玲且交付前需取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，如没有前述材料，黄祎、冯家玲有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由盛景名城公司承担，具体承担方式为按照逾期时间分别处理【（1）和（2）不作累加】：（1）逾期在90日之内的，自2018年12月31日起实际交付之日止，盛景名城公司按日支付全部房价款万分之1的违约金给黄祎、冯家玲；（2）逾期超过90日的，黄祎、冯家玲要求继续履行合同则合同继续履行，此情况下盛景名城公司需按日支付全部房价款万分之1.5的违约金给黄祎、冯家玲。2019年2月28日，盛景名城公司向黄祎、冯家玲发出收楼通知，但黄祎、冯家玲认为案涉房屋不符合收楼条件拒绝收楼。庭审中，双方确认案涉房屋在2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案手续。黄祎、冯家玲、盛景名城公司均认可黄祎、冯家玲已按照合同约定支付全部购房款659859元给盛景名城公司。盛景名城公司向一审法院提交了测绘类型为预测测绘的《房屋建筑面积测绘成果报告书》，该报告书上记载预测成果仅供预售商品房申领预售许可证及网签使用。原审认为，本案为商品房预售合同纠纷。本案争议的焦点是如何计算盛景名城公司逾期交楼的违约金。根据案涉房屋买卖合同约定，盛景名城公司交付房屋前提为取得建设工程竣工验收备案证明文件和取得房屋测绘报告。虽然盛景名城公司认为在2019年2月28日案涉房屋具备交付条件且已履行通知黄祎、冯家玲收楼的义务，但双方确认案涉房屋在2019年4月16日才办理建设工程竣工验收备案手续，因此2019年2月28日并不具备交楼条件，故对盛景名城公司认为逾期交楼违约责任应计算至2019年2月28日的意见，一审法院不予支持。虽然盛景名城公司向一审法院提交了《房屋建筑面积测绘成果报告书》，但该报告书仅为预测性报告，不属于合同中约定的交楼条件中的《房屋测绘报告》，现有证据不足以证明盛景名城公司已符合房屋交付条件并通知黄祎、冯家玲收楼。故本案计算逾期交付房屋违约金的截止时间应为盛景名城公司实际交付房屋之日。从2018年12月31日（逾期之日）至今，盛景名城公司已逾期交付房屋超过90天，在黄祎、冯家玲要求继续履行合同的前提下，盛景名城公司应支付从2018年12月31日起至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止每日按全部房价款659859元万分之1.5计算的违约金。判决：阳山县盛景名城房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付从2018年12月31日起至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止每日按659859元房价款万分之1.5计算的违约金给黄祎、冯家玲。案件受理费399元，减半收取计199.5元，由阳山县盛景名城房地产开发有限公司负担199.5元，应退回黄祎、冯家玲199.5元。黄祎、冯家玲再审认为，盛景名城公司未取得商品房测绘报告，其违约金应计至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止。盛景名城公司再审认为，该方于2019年2月28日通知黄祎、冯家玲收楼时案涉房屋符合交楼条件，于2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件后，当天于小区入门的宣传栏中张贴竣工验收备案表，并通过电话联系黄祎、冯家玲来收楼，因此，违约责任最迟应计算至2019年4月16日止。再审另查明，双方已于2020年3月19日办理了交收楼手续。再审对原审查明的事实予以确认。再审认为，案件再审争议的焦点仍是如何计算逾期违约金。根据《建设工程质量管理条例》第十六条的规定，房屋必须经验收合格后方可交付使用，也就是讲竣工验收合格证明是交楼必备的法律条件。关于房屋测绘报告问题，《商品房销售管理办法》第三十四条规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。由此可见房屋测绘报告结果是用于报房地产行政主管部门审核，作为房屋权属登记的依据，并没有规定需以取得房屋实测面积作为房屋交付的前置条件。《商品房销售管理办法》第二十条规定，约定在房屋交付时如果房屋面积差异超过约定比例时，买受人有权解除合同。案中盛景名城公司已作出了《房屋建筑面积测绘成果报告书》，提交相关职能部门审核，黄祎、冯家玲不是因房屋面积差异问题提出意见，而是要求盛景名城公司计算逾期交楼违约金至相关政府职能部门所作的实测报告之日止，不符合法律规定。从合同签订的格式合同方面看，盛景名城公司交楼的条件是“一、竣工验收备案表，二、房屋测绘报告”，对于合同上所讲的“房屋测绘报告”问题，双方合同上并没有约定一定要具备经政府职能部门审核的实测报告，而盛景名城公司方亦已按自己应尽的职责做出了“房屋建筑面积测绘成果报告书”提交政府职能部门审核，况且商品房实测面积确定是否与办理房屋权属登记相关联，并不影响房屋质量及对房屋的安全使用。因此，对黄祎、冯家玲诉求违约金计至取得《房屋测绘报告》后实际交付房屋之日止，理据不足，再审法院不予支持。盛景名城公司于2019年4月16日取得建设工程竣工验收备案证明文件，案涉房屋具备交付条件且已履行通知黄祎、冯家玲收楼的义务，但其已逾期交付房屋超过90天，应支付从2019年1月1日起至2019年4月16日的每日按659859元房价款万分之1.5计算的违约金10491.76元（659859元×0.15‰×106天=10491.76元）给黄祎、冯家玲。综上，原审判决认定事实有误，实体处理有错，再审予以纠正，案经再审法院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销阳山县人民法院（2019）粤1823民初1213号民事判决；二、阳山县盛景名城房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内支付违约金10491.76元给黄祎、冯家玲；三、驳回黄祎、冯家玲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费399元，由阳山县盛景名城房地产开发有限公司负担175元，黄祎、冯家玲负担224元。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：逾期交房违约金应计算至何时。根据涉案合同的约定，盛景名城公司应当在2018年12月30日前向黄祎、冯家玲交付房屋，交付的标准为取得竣工验收备案表、测绘报告并提供住宅使用说明书和住宅质量保证书。盛景名城公司在合同约定的交付期限届满前未取得竣工验收备案表，而是在2019年4月16日取得，涉案双方对此并无争议，盛景名城公司亦确认逾期交房违约金应计算至取得竣工验收备案表之日。涉案双方争议的主要原因是关于测绘报告的问题，根据盛景名城公司提供的证据可知，盛景名城公司在2017年已经取得测绘报告，黄祎、冯家玲拒绝收房的理由是认为该测绘报告为预测报告，并非实测报告。本院认为，合同中并未对测绘报告的类型加以限制，盛景名城公司提供的测绘报告同样是由阳山县房产管理所出具，故黄祎、冯家玲以此为由拒绝收房，本院不予支持。盛景名城公司在取得竣工验收备案表后未再书面通知黄祎、冯家玲，但表示已经通过电话通知，黄祎、冯家玲在诉讼中明确表示知道盛景名城公司取得并公示竣工验收备案表的时间，只是因为对测绘报告不认可才未收房。也就是说，黄祎、冯家玲对涉案房屋在2019年4月16日已经达到交付条件是明知的，故一审判决违约金计算至2019年4月16日并无不妥。综上所述，黄祎、冯家玲的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399元，由黄祎、冯家玲负担。本判决为终审判决。审判长  刘志英审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月九日书记员  钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。