辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0103民初7296号原告：沈阳市建兴源投资管理有限公司，住所地沈阳市东陵区营南街****,统一社会信用代码91210112798498804X。法定代表人：许贺宝，系该公司董事长。委托代理人：牛群，系公司员工。委托诉讼代理人：李学刚，系辽宁兴京律师事务所律师。被告:沈阳建投房地产集团有限公司，住所地，住所地沈阳市沈河区中山路**会信用代码91210100243775812W。法定代表人：吴新，系该公司董事长。第三人：金利苑业主委员会，住所地沈阳，住所地沈阳市沈河区望云寺路46-2甲6的>负责人：余群，系该业主委员会主任。原告沈阳市建兴源投资管理有限公司与被告沈阳建投房地产集团有限公司、第三人金利苑业主委员会合同纠纷一案，本院于2019年5月14日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳市建兴源投资管理有限公司委托代理人牛群、李学刚，第三人金利苑业主委员会到庭参加诉讼被告沈阳建投房地产集团有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳市建兴源投资管理有限公司起诉被告沈阳建投房地产集团有限公司及第三人，提出诉讼请求：1、依法判令原、被告依法签订的十二份《商品房买卖合同》合法有效，商品房产权归原告所有；2、判令被告配合原告办理产权登记手续；3、判令第三人排除对涉诉商品房的妨碍。事实及理由：2013年11月初原告沈阳市建兴源投资管理有限公司与被告沈阳建投房地产集团有限公司依法签订十二份《商品房买卖合同》合同约定：1、被告将位于沈河区望云寺路46-2甲号建筑面积116.183平方米、甲1号建筑面积117.715平方米、甲2号建筑面积133.969平方米、甲3建筑面积82.48平方米、甲4号建筑面积88.087平方米、甲5号建筑面积126.309平方米、甲6号建筑面积95.747平方米及沈河区望云寺路46-2号库房一单元1门建筑面积9.622平方米、2门建筑面积9.622平方米、3门建筑面积10.189平方米、4门建筑面积10.189平方米、三单元2门建筑面积10.189平方米；其中七处房屋以每平方米3600.00元、五处库房以每间9000.00元的价格卖给原告。双方签订上述合同后，原、被告双方按约定履行完毕书面交接手续。2014年2月份，当原告持购房合同等书面材料办理产权登记手续之时，却遭到第三人金利苑业主委员会的阻挠，致使上述房屋的产权登记手续无法办理，后虽经原告多次交涉至今未果。综上所述，为维护原告合法权益不受侵犯，故依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告沈阳建投房地产集团有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人金利苑业主委员会述称，案涉房屋图纸阴影部分是临街的两层楼原始开发商已经出售，该图纸不能证明什么问题，三号楼争议房屋都是属于业主，2013年1月7日我方接手的，房屋出租所得用于补助物业费不足之处，三号楼原先物业使用了14年，2013年1月7日之后我开始接手使用的，一直也没有聘用到物业，一直是业主委员会代管。原告的案涉房屋买卖合同无效，请求驳回原告的诉讼请求。经过庭审调查，结合原告陈述、举证，认定事实如下：2013年11月，原告沈阳市建兴源投资管理有限公司(2020年9月2日更名为：沈阳和创企业管理有限公司)与被告沈阳建投房地产集团有限公司签订十二份《商品房买卖合同》，合同约定：被告将位于沈河区，物业用房A（建筑面积116.183平方米）、物业用房B（建筑面积117.715平方米）、物业用房C（建筑面积133.969平方米）、物业用房D（建筑面积82.48平方米）、物业用房E（建筑面积88.087平方米）、物业用房F建筑面积126.309平方米、物业用房G（建筑面积95.747平方米）及沈河区望云寺路46-2号物业用房3101（建筑面积9.622平方米）、物业用房3102（建筑面积9.622平方米）、物业用房3103（建筑面积10.189平方米）、物业用房3104（建筑面积10.189平方米）、物业用房3302（建筑面积10.189平方米）的房产卖给原告沈阳市建兴源投资管理有限公司。后因该小区业主及业主委员会不同意上述买卖合同效力，向房屋产权变更管理部门提出异议，原告无法办理房屋产权过户手续，向本院提起本案诉讼。另查明，案涉房屋于1999年规划建设，自建成后一直归物业使用。2012年，案外人沈阳市金利苑物业管理中心撤出金利苑小区，本小区物业管理相关事宜于2013年1月7日移交本案第三人金利苑业主委员会代小区全体业主管理占有使用至今，并缴纳水电费。又查明，依据沈阳市房产管理局沈房（98）第241号关于商品房交易的批复，案涉小区3号楼建筑面积为8173.122平方米，其中住宅面积6274.993平方米，非住宅建筑面积1898.189平方米。上述事实，有当事人陈述，原告提供的营业执照、沈阳市房产管理局沈房（98）第241号关于商品房交易的批复、沈阳建投房地产集团有限公司库存商品房明细表、沈阳市中级人民法院2018辽民终4994号民事判决书、辽宁省高级人民法院2019辽民审民事裁定书，第三人提供的水费、电费收据、涉案小区库存商品房明细表，本院调取的案涉房屋所在小区设计施工图纸等证据经本院开庭质证、审核，能够综合印证本案事实，本院予以认证，在卷为凭。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有到庭答辩并对对方当事人提供的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提供书面答辩意见及举证，视为其放弃了答辩和质证的权利。第三人提供的涉案小区库存商品房明细表用章企业不同，该明细表抬头明确写明“沈阳建投房地产集团有限公司库存商品房明细表”，加印为“沈阳市建设投资有限公司”印章，天眼查企业显示二者为参股关联企业。沈阳建投房地产集团有限公司曾用名为“沈阳建设投资资产经营有限公司”，二被告经本院合法传唤至今未出庭证实本案相关问题，没有证据证明第三人提供的涉案小区库存商品房明细表系由本案第三人或他人伪造形成，足认定该明细系原始开发商制成，至于原始开发商即被告用章将案涉房屋转卖给原告存在利益驱动，其不能否认第三人提供的涉案小区库存商品房明细表的真实性，虽然设计图纸标注阴影部分含有物业用房，但根据该小区房屋坐落布局，阴影部分标注的物业用房实际系门卫，仅有几平方米，其余均为网点门市房，均已由被告销售给他人并办理了产权登记手续。在沈阳市房产管理局沈房（98）第241号关于商品房交易的批复中记载了金利苑小区3号楼非住宅建筑面积为1898.198平方米，天光街东小区3号楼销售面积一览表中记载的网点和仓房的总面积为1897.048平方米（基本等于前述非住宅建筑面积），可以看出，这些网点和仓房建设之初即规划为非住宅建筑，自始为物业用房，而案涉房屋均属于网点和仓房。根据上述现状，也只有第三人金利苑业主委员会代该小区业主管理的3号楼含即原告所购置的房屋符合该小区物业原始设计物业用房面积标准。第三人提供的涉案小区库存商品房明细表也明确标注案涉3号楼所有房屋忌原告诉讼主张购置产权的房屋810.301平方米均为物业用房，且建设完工后即由原始开发商交付给原物业服务企业管理使用，物业服务企业终止物业服务后，自2013年1月7日移交本案第三人金利苑业主委员会代小区全体业主管理占有使用至今，并未改变物业用房性质，其经营利益由全体业主共享。《物业管理条例》第三十七条规定“物业同房的所有权依法属于业主。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。”，第三十八条规定“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。”，根据上述规定，物业办公用房产权属于全体业主所有，第三人金利苑业主委员会从终止物业服务合同的企业接收案涉作为物业用途的房屋管理使用至今，其具有管理该房屋的资质即权利及诉讼主体资格，被告在改变这些房屋为商品房用途并出售给原告前并未提请该小区业主大会讨论同意并由业主委员会依法办理相关手续。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同、损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规得到强制性规定。综上，原、被告之间签订的买卖合同严重损害了第三人所代表的全体业主的公共利益，违法法律规定，故案涉房屋买卖合同均无效。综上，本案原告全部诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《物业管理条例》第二条、第是一条第（七）项、第三十七条、第三十八条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告全部诉讼请求。案件受理费人民币29062.00元，由原告沈阳市建兴源投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  王永连人民陪审员  王晓瀚二〇二〇年十一月五日法官 助理  姜 岳书 记 员  王佳僖