广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初1114号原告：贺流芳，男，1982年11月6日出生，汉族，住湖南省双峰县*********民组，公民身份号码432************978。委托诉讼代理人：晁世洋，广东广瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓嘉乐，广东广瀚律师事务所实习律师。被告：曾庆洋，男，1989年11月15日出生，汉族，住江西省吉安市青原区*****************，公民身份号码362************313。委托诉讼代理人：潘佳予，广东鹏鼎律师事务所律师。被告：周才德，男，1973年10月9日出生，汉族，住湖南省浏阳市*************，公民身份号码430************438。原告贺流芳与被告曾庆洋、周才德房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告贺流芳及其委托诉讼代理人晁世洋，被告曾庆洋及其委托诉讼代理人潘佳予到庭参加诉讼，被告周才德经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺流芳向本院提出诉讼请求：1.解除原告与两被告之间的房地产买卖合同关系；2.二被告立即协助原告将位于中山市**********************的房地产办理过户登记在原告名下，所产生的税费由二被告承担；3.两被告共同向原告支付违约金190000元；4.两被告共同赔偿原告承担的个人所得税损失26100元、中介费用5000元。诉讼中，原告变更诉讼请求为：两被告立即向原告支付购房款930000元；2.两被告共同向原告支付违约金，违约金以950000元为基数，从2019年11月18日起，按每月2%的标准计算至支付完毕之日止；3.保费3454元由两被告共同承担。事实和理由：2019年5月26日，被告曾庆洋与原告达成买卖原告名下位于中山市**********************的意向并签订房地产买卖及居间合同。签订合同当日，被告曾庆洋向原告支付定金20000元。因被告曾庆洋不符合购房资格，便于2019年6月19日与原告签订房地产买卖补协议，约定以被告周才德名义买房。2019年11月18日，原告与被告周才德、中介公司重新签订房地产买卖合同及居间合同，并于当日办理过户手续，中介公司收回原合同。过户后，被告曾庆洋一直拖延办理按揭贷款930000元手续，并故意向银行提出延迟放贷的申请。两被告的这一行为属明确拒绝履行其合同义务的行为，己构成根本违约。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告曾庆洋辩称，1.被告曾庆洋并非本案适格被告，被告周才德才是涉案房屋的真正购买方，并非曾庆洋的代理人，曾庆洋没有让周才德间接代理其买房的意思表示，双方也没有达成借名买房的合意，行动上更没有周才德借名买房的行为，周才德自始至终都是以自己的名义为自己购买房屋，原告与曾庆洋之间不存在买卖关系；2.原告与被告周才德恶意串通，违反购房监管政策，损害兴业银行的利益，涉案买卖行为应被认定为无效行为。综上，请法院驳回原告关于要求曾庆洋承担法律责任的诉讼请求；3.被告曾庆洋无需向原告支付违约金，且按每月2%的标准计收的违约金，已过分高于被告周才德对于原告的损失。原告是按照与周才德签署的买卖合同来主张违约金，且周才德为实际的买方及违约方，原告请求曾庆洋承担违约金没有法律依据。原告并没有证明因周才德的违约造成的具体损失金额，原告将违约金标准调至每月2%没有法律依据。被告周才德未到庭参加诉讼，也未出具书面的答辩意见及举证。本院经审理认定事实如下：2019年5月26日，贺流芳（卖方）与周才德（买方）、中山市皕盈房地产中介服务有限公司（经纪方）签订一份编号为1805108房地产买卖及居间合同，主要约定买卖双方通过经纪方交易位于中山市**********************，总价为950000元，定金20000元买方在签署合同当日向卖方支付，除定金外的房款930000元，买方按银行按揭方式支付，首期款（不含定金）以同贷书为准，在递件过户当天支付，买方应自签署合同之日起60日内递交完毕全部银行按揭申请资料及签署相应文件，卖方须无条件配合提交按揭申请所需的资料及签署相关文件，否则视为违约，若买方已按上述约定期限向贷款银行办结全部银行按揭贷款申请手续后60日内受理贷款的银行仍未作出批准或不批准贷款的（买方在上述期限内有权选择含更换不超过共三家银行申请贷款），或如因买方自身原因及贷款政策调整，买方无法取得银行贷款承诺或银行贷款额不足以支付房款的，买方应在前述约定的期限届满或收到银行拒绝按揭贷款的通知或部分不予批准的通知之日起15日内一次性向卖方补足应付房款，否则视为违约；如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同，如买方履行逾期义务超过15日或有其他根本违约行为的，卖方可要求买方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求买方支付总价20%的违约金或没收定金。另，备注条款为买卖双方各自承担各自税费，卖家自行赎楼。2019年5月26日，贺流芳（卖方）与曾庆洋（买方）中山市皕盈房地产中介服务有限公司（经纪方）签订一份编号为1805210房地产买卖及居间合同（合同为手机拍摄照片，没有合同原件），主要约定贺流芳将上述房屋出售给曾庆洋，其他内容与上述合同一致。另，备注有卖家同意买家指定第三方作为产权登记人的约定。同日，曾庆洋支付购房定金20000元，该定金交由中山市皕盈房地产中介服务有限公司（以下简称皕盈公司）托管。2019年6月19日，贺流芳（卖方）与曾庆洋（买方）签订房地产买卖补充协议，主要约定买方在银行出具二手房同意贷款确认书，卖方须在7日内自行筹资赎楼，并等待银行批准办妥上述房产注销抵押登记；卖方同意买方指定符合购房资格第三人周才德办理银行按揭及过户手续，若因为其它原因周才德未能批复银行贷款，准许买方换多一个第三人申请（最多只换一次在周才德未能批复银行贷款起30天内），在银行出具二手房同意贷款确认书，及卖方已经办完房产注销抵押登记，15日内办理过户手续。曾庆洋提供的招商银行账户历史交易明细表显示，曾庆洋（账号：621********01607）于2019年5月26日收到庞结笋（账号：622*************071）汇款70000元；同日，曾庆洋分别向陈德勇（账号：621**********561）转账20000元、向庞结笋转账50000元。2019年11月13日，兴业银行中山分行风险管理部出具贷款初审结果通知书，初步批准周才德二手住房按揭贷款的申请。2019年11月18日，坦洲不动产登记受理通知书显示，涉案房屋于当天过户登记至周才德。2020年1月8日，贺流芳支付税费26100元。编号为044001613111广东增值税电子普通发票显示，贺流芳于2020年1月13日支付保费3454元。2020年4月27日住房证明显示，曾庆洋在中山市未购置任何房产。贺流芳提供的贺南芳与刘洋（真实姓名为陈德勇）的微信聊天翻译文本显示，2019年6月11日，贺南芳向刘洋询问补签合同准备好了没有，买方第三人定了吗？没定不敢申请提前还款；刘洋回复确定了，贺南芳可申请提前还款。2019年6月18日，贺南芳问刘洋，曾庆洋是否为第三方，刘洋说曾庆洋为买方。2019年9月5日，贺南芳问刘洋，周才德的贷款结清了，那同贷书还要多久才能出来；刘洋回复在催银行，银行说等。后续的聊天记录均是催促贷款、抵押事宜。庭审中，贺流芳称涉案房屋于2019年11月18日办理房屋过户手续，2019年11月22日登记至周才德名下，其提起本案诉讼后申请查封了涉案房屋；因其与曾庆洋于2019年5月26日签订合同后，中介公司告知曾庆洋没有购房资格，所以其于2019年6月19日与曾庆洋签订补充协议，然后再与周才德签订房屋买卖合同，但合同签订时间是倒签；曾庆洋则认为是王道政（即涉案中介公司的老板）委托其于2019年5月26日向贺流芳转账20000元，目的为代王道政支付涉案房屋的定金；后中介公司工作人员让其于2019年6月19日签订房地产买卖补充协议，告知其涉案房屋的真正买方为周才德，其以为签完协议后就由贺流芳向曾庆洋出售涉案房屋，再与他无关，且其不存在没有购房资格的问题，也没有让第三方代理买房的必要，更没有委托周才德买房的意思表示；其签完补充协议后，中介公司已将其与贺流芳签订的合同原件收回，收回原件的行为即默认涉案房屋的交易情况以贺流芳与周才德签订的房屋买卖合同为准。曾庆洋于2020年4月20日向本院申请律师调查令，请求向兴业银行股份有限公司中山分行风险管理部调取违位于中山市**********************的二手房按揭贷款所提交的所有贷款文件（包括但不限于买卖双方的身份证明文件、房屋买卖合同、房屋产权证证明文件、贷款人资信证明文件）。兴业银行股份有限公司中山分行风险管理部于2020年4月28日向本院提供1.买卖双方的身份证明文件，买卖双方为周才德、贺流芳；2.不动产买卖合同，主要约定贺流芳将位于中山市**********************出售给周才德，成交价为1330000元；3.房屋产权证，编号为粤（2016）中山市不动产权第01912**房地产产权证显示，位于中山市**********************权利人为贺流芳，共有情况为单独所有；4.贷款人即周才德的资信证明、收入证明及银行流水。经质证，曾庆洋认为贺流芳与周才德于2019年5月26日签署不动产买卖合同，约定以1330000元的价格转让涉案房屋，周才德为涉案房屋的实际购买人，并非曾庆洋的购房代理人，周才德与贺流芳恶意串通签署虚假购房价格的不动产买卖合同，以骗取涉案房屋实际购买价高达98%的银行贷款，违反购房监管政策，损失了兴业银行的利益。贺流芳则认为在其与周才德签订房屋买卖合同之前，其与曾庆洋也签过一份房屋买卖合同，后面因购房资格的问题，其才与曾庆洋签订补充协议，中介公司的工作人员就将其与曾庆洋签订的房屋买卖合同收回。经曾庆洋申请，本院依法通知证人陈德勇到庭作证。证人陈德勇证实其为促成涉案房屋交易的中介公司员工，庞结笋为中介公司的财务，王道政为中介公司老板；曾庆洋与王道政认识，王道政与周才德认识，但曾庆洋与周才德是否认识其不清楚；确认曾庆洋与贺流芳曾签订房屋买卖合同，补充协议的是内容是经买卖双方确认；确认周才德与贺流芳签订的房地产买卖及居间合同上的捺印为双方本人所捺；买卖双方签订合同后，后续的交易事宜由其他工作人员负责，其不清楚后续的情况。经质证，贺流芳对证人证言的真实性予以确认，认为证人证言可以真实反映因曾庆洋的购房资格有问题才借用周才德名义购买涉案房屋的过程，足以证实曾庆洋、周才德应对涉案债务承担连带责任。曾庆洋则认为证人证言未否认曾庆洋与贺流芳之间签订房屋买卖合同的事宜，且贺流芳也提及其与曾庆洋之间的买卖合同已被收走，而证人证言已明确周才德与贺流芳已签订了房地产买卖及居间合同，所以证人证言无法推断曾庆洋是因购房资格的问题借用周才德名义买房的内容。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。涉案房地产合同包含了两个法律关系，其一系贺流芳与周才德作为买卖双方发生的房屋买卖合同关系，其二系贺流芳与周才德各自与经纪方发生的居间合同关系。本案处理的仅为贺流芳与周才德之间的房屋买卖合同关系。贺流芳与周才德、中山市皕盈房地产中介服务有限公司于2019年5月26日签订的编号为1805108房地产买卖及居间合同系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效。涉案合同签订的目的即明确合同各方权利义务，以期交易的顺利完成。根据约定，贺流芳的义务为提前清偿涉案房屋的按揭贷款，使得涉案房屋具备可过户条件。周才德的义务为按时足额支付定金及成功获取银行贷款以支付剩余购房款。现贺流芳依约履行完毕义务，涉案房屋已过户登记至周才德名下，周才德理应支付完毕购房款，但周才德未能依约付款，已属违约，应当承担违约责任。现贺流芳主张周才德支付尚欠剩余购房款930000元，提供了编号为1805108房地产买卖及居间合同、定金收据、坦洲不动产登记受理通知书、税费凭证等予以证明，周才德未到庭参加诉讼抗辩或提供证据予以反驳，贺流芳的上述主张，于法有据，本院予以支持。至于违约金，编号为1805108房地产买卖及居间合同约定“如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以总价为基数按日0.1%的标准支付违约金并继续履行合同”，周才德作为违约方，贺流芳有权要求继续履行合同及要求周才德支付违约金。现贺流芳主张违约金以950000元为基数，从2019年11月18日起至清偿完毕之日至，按月利率2%计算为其对自身合法权益的有效处分，没有超出双方及法律规定的范畴，本院予以支持。关于保费的问题。编号为1805108房地产买卖及居间合同并未对保费作出明确约定，且保费并非诉讼必要产生的费用，故贺流芳主张周才德支付保费3454元，缺乏理据，本院不予支持。关于曾庆洋的责任问题。贺流芳认为曾庆洋为涉案房屋的实际购房人，曾庆洋因购房资格有问题才借用周才德的名义买房，故贺流芳才与周才德补签一份编号为1805108房地产买卖及居间合同，所以曾庆洋应为周才德上述债务承担共同清偿责任。为证明上述主张，贺流芳提供了其与曾庆洋于2019年5月26日签订编号为1805210房地产买卖及居间合同的手机照片、2019年6月19日签订的补充协议、微信聊天记录予以证明。曾庆洋对此不予确认，认为其系受中介公司老板王道政的委托与贺流芳签订房屋买卖合同固定房源，后来王道政找到真正买家周才德，周才德与贺流芳签订涉案房地产买卖及居间合同后，其与贺流芳签订的房屋买卖合同原件已被收回，且涉案房屋已过户至周才德名下，银行按揭手续均为周才德与贺流芳办理，所以周才德才是实际购房人，不存在其没有购房资格及委托或借用周才德名义购房的情形，曾庆洋为此提供了住房证明予以证明，并有律师调查令回执和证人证言加以佐证。本院综合双方证据及陈述分析，首先，贺流芳主张曾庆洋不具备中山市购房资格，但并未提供证据予以证明，相反，曾庆洋提供其具备中山市购房资格的住房证明予以反驳；其次，双方均确认贺流芳与曾庆洋签订的编号为1805210房地产买卖及居间合同原件已被中介公司收回，涉案房屋的交易事宜是按贺流芳与周才德签订编号为1805108房地产买卖及居间合同履行，根据合同相对性，即双方以实际行为表明履行编号1805108房地产买卖及居间合同，涉案房屋的买卖双方为贺流芳与周才德。若如贺流芳所述周才德为曾庆洋的借名人，应提供证据证明曾庆洋、周才德之间存在借名买房协议，且有充分证据证明涉案房屋的所有购房款以及其他相关款项等实际由曾庆洋支付，涉案房屋由曾庆洋实际占有使用等事实，贺流芳仅提供其与曾庆洋签订编号为1805108房地产买卖及居间合同的手机拍摄照片，未能进一步提供证据加予佐证，贺流芳应承担举证不能的不利后果；再者，如存在借名买房的情形，贺流芳已与曾庆洋签订房地产买卖补充协议，双方可结合房地产买卖及居间合同保障自身权益，收回贺流芳与曾庆洋签订的房屋买卖合同原件行为明显与常理相悖。综上，贺流芳认为曾庆洋借用周才德名义购买涉案房屋，应对周才德上述债务承担共同清偿责任的诉求，理据不充分，本院不予支持。周才德经本院合法传唤无正当理由不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、辩论等权利，由此产生的诉讼风险将由其自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，缺席判决如下：一、被告周才德于本判决生效之日起十五日内向原告贺流芳支付剩余购房款930000元及违约金（以950000元为基数，从2019年11月18日起至清偿完毕之日至，按月利率2%计算）；二、驳回原告贺流芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13134.5元，诉讼保全申请费5000元，合计18134.5元（已由原告贺流芳预交），由原告贺流芳负担67元，被告周才德负担18067.5元，并直接向原告贺流芳支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何泽文二〇二〇年十一月十日书 记 员  陈嘉婷袁丽珣