江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书(2019)苏0324民初8173号原告：张启豹，男，1944年9月5日生，汉族，住睢宁县。被告：丁玉龙，男，1977年3月18日生，汉族，住睢宁县。被告：丁玉荣，女，1971年1月3日生，汉族，住睢宁县。被告：房春洲，男，1965年8月16日生，汉族，住睢宁县。三被告共同委托诉讼代理人：李亮，江苏熊运栋律师事务所律师。原告张启豹与被告丁玉龙、丁玉荣、房春洲房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年10月8日立案受理后，作出一审民事判决，当事人均不服该判决提起上诉，江苏省徐州市中级人民法院于2019年11月1日作出（2019）苏03民终6535号民事裁定撤销原一审民事判决将本案发回重审。本案立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告张启豹，被告丁玉龙、丁玉荣、房春洲及其委托诉讼代理人李亮到庭参加诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告张启豹向本院提出诉讼请求：1、判令三被告共同给付2003年12月至2016年4月13日房屋租金合计1498333元；2、判令被告恢复原租房的装饰和供电系统，返还十七节栅架十五节柜台和两组红松木门；3、本案诉讼费用由三被告承担。事实和理由：2003年12月25日，原告同被告丁玉龙、丁玉荣的父亲丁德清就承租睢宁县李集镇新盛街1号房屋签订了《租赁合同》，后交给被告丁玉龙、丁玉荣经营家电，连原承租人张文侠所租的店面、四个柜台和栅架也转交给被告丁玉荣使用。被告房春洲虽无书面合同，但和原告口头约定了承租协议，并交付了3000元“兑付凭证”当现金作为承租定金。合同生效后，至2004年12月15日，三被告均以原告不是承租房屋的所有权人为由，拒不给付租金。后经法院确认，原告依法享有承租房屋所在建筑物56.51%的产权份额，我曾要求三被告按租金的56.51%份额给付，三被告以界址不清拒不给付。后法院划分建筑物所有权，三被告所租赁的房屋属于原告所有。但当原告向他们索要租金时，三被告拒付并攻击原告。睢宁县人民法院于2016年4月27日采取强制迁出措施，三被告还砸毁了原租房内的供电系统和一切装饰物，并抢走了所有的栅架、柜台和门窗等物。为维护原告的合法权益，原告特诉来院。被告丁玉龙、丁玉荣、房春洲共同辩称：1.原告和三被告之间无房屋租赁合同关系，各被告均是从房屋共有权人推举的理事会手中承租或购买使用的，与原告个人没有关系，并均已付清相关费用。原告从未向三被告主张所谓“租金”，其诉状“三被告以原告不是房屋所有权人为由拒不给付租金”的诉称，缺乏事实依据；2.原告仅享有李集供销商城56.51%的产权份额，但未实际占有房屋，不存在向三被告出租房屋的事实；3.原告所谓受伤是咎由自取，且与三被告无关；4.三被告遵照睢宁县人民法院指示，于2016年4月2日至4日自行迁出，不存在于2016年4月27日被强制迁出一说；5.三被告之间没有共同的权利义务关系，各自租赁或者使用房间的面积起始时间租金标准均不一样，本案不符合必要共同诉讼条件，所以原告要求判决三被告共同支付租金没有任何依据；6.法院在2015年6月15日公告原告取得涉案房屋产权之前，涉案房屋系原告与另52户共有的，相应的租金属于53户共有，如果向三被告主张租金的话，也应当由53户共同主张，而不是由原告一人独自主张；7.关于原告所要求的恢复原租房的装饰供电系统返还珊架等等，其理由是被三被告损毁抢走等等也没有任何事实依据。综上，请求法院依法驳回原告诉请。被告丁玉龙在原一审中还辩称，退一万步讲，即使按照原告的说法，原告作为出租人，租金只能自原告取得房产证的时间2010年10月起计算5年左右。且我客观上已给付了租金，原告应当向股民理事会或他人追讨，不能让我出双份租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：因睢宁县李集供销合作社（以下简称李集供销社）拖欠股民1997年至1999年期间的股金，股民作为债权人向李集供销社索要股金。2000年4月19日李集供销社与部分债权人代表张启豹、李培银签订《抵押还款协议》，抵押物为睢宁县李集供销商城，睢宁县公证处于同年4月30日对该协议予以公证。2001年3月18日---2001年3月21日，张启豹、李培银分别同67户李集供销社的社会公众债权人（包括案外人庄贤录）签订债权委托书。该委托书约定委托张启豹和李培银实现债权方式有：1、选择优先承租商城并以租金抵消债权；2、按自己协商的条件收受现金后消失权利；3、定期享受商城的租金分配；4、按约定的时间和利率收取相应的利息。该债权委托书未明确全部债权人将其所占份额转让给张启豹和李培银。67户社会公众债权人将其持有的李集供销社股票交付张启豹和李培银（包含有不属该67户债权人自己姓名的174名社会公众债权人中的其他债权人姓名的股票）。2001年4月7日睢宁县供销合作总社向李集供销社作出“关于公开拍卖房产使用权和所有权的批复”，决定拍卖供销商场（1260.75平方米），用于偿还股民股金。2001年6月7日，李集供销社将其所有的坐落于睢宁县的供销商城（2层、混合结构、建筑面积为1260.75平方米）的房产所有权、商城内外附属设施和所有的栅架柜台及所属土地使用权整体一次性折价92.5万元转让给股民——174名社会公众债权人（名单上实际为173人，代表为张启豹、李培银），以抵偿股金债务92.5万元，并与股民代表签订了《李集供销商城整体转让合同》。张启豹和李培银于2001年6月7日将包括自己在内的社会公众债权人的92.5万元股票（其中张启豹为95522元、李培银为93585元、庄贤录为25900元），作为李集供销社商城购房款交付李集供销社。根据2001年6月30日李集供销社“记账凭证”，张启豹和李培银交回股民原始凭证本金为736513元，利息78848.25元，合计815361.25元（不包含张启豹和李培银的本金和利息）。2002年至2003年期间，张启豹和李培银陆续向67户债权人中的部分债权人进行债权兑付。张启豹主张其兑付的债权数额为459942元，包括自己的股权95522元，合计555464元。而根据张启豹持有的“应承担社会公共债权人债务明细表”上的记载，张启豹兑付的债权金额实际为459834元，包括自己的股权95522元，合计555356元。在原告李培银与被告张启豹、周本友、第三人庄贤录财产权属纠纷一案二审上诉期间，张启豹自愿放弃王元3000元、黄玉成2100元、王桂宗7000元、周华3800元是由其兑付的主张。在张启豹持有的“应承担社会公共债权人债务明细表”上记载的由其兑付的债权中，张甫龙3160元为李培银支付，王共翠6000元、张甫瑞4600元、唐计良3000元系以商城租金抵扣。最终，徐州市中级人民法院于2010年10月26日作出（2010）徐民终字第80号民事判决，最终确定原告张启豹享有对坐落于睢宁县李集供销商城的产权份额为56.51%。上述（2010）徐民终字第80号民事判决生效后，张启豹于2010年11月8日向本院申请强制执行。其申请的事项为：“1.按照56.51%的份额退还给申请人对原被申请人所实际占有的李集供销商城房屋进行分割；2.返还从2004年3月28日始被申请人所收取应当由申请人享有的该房产56.51%的份额所对应的房屋租金及孳息并结算到履行之日止的损失；3.按原《析产协议》所析改建好的墙界，保持现状。”，后本院依据申请于2011年7月25日作出（2011）睢执字第136号执行裁定，查封坐落在睢宁县李集供销商城。于2011年10月27日分别作出（2011）睢执字第136-1号、-2号执行裁定，提取相应承租人承租李集供销商城2011年度、2012年度租金的56.51%，并于2011年12月16日向李集供销商城所有权利人及承租人公告。2013年11月5日本院作出（2011）睢执字第136-3号协助执行通知书，请睢宁县房产管理局协助执行下列项目：“1.原登记在张启豹名下的G-03-0017号房产证及登记在李培银名下的G-03-0022房产证公告作废。2.张启豹享有对坐落在睢宁县李集供销商城的产权份额为56.51%，请办理相关产权登记手续（注：包括张启豹在内的原173名社会公众债权人未办理该房产的土地使用权证）。三、请将张启豹已兑付完毕的社会公共债权人从产权证中剔除”。张启豹于2013年12月2日取得了涉案房产的产权证书，但该证书上记载：“所有权人张启豹。建筑面积1260.75㎡。共有信息：张启豹占56.51%份额，李培银等52人占43.49%份额”。2014年6月12日，本院作出（2011）睢执字第136-4号执行裁定“张启豹享有的李集供销商城的产权份额为56.51%。以该商城南北走向的中间墙体的中线为界以东的部分，及以自南向北该商城第一层的第一道东西大梁的中线为界以南部分的土地使用权及对应的一二层房产的所有权归申请执行人张启豹所有。位于上述范围内的公用楼梯由李集供销商城的所有权利人及承租人共同使用，至该商城整体翻建时止。被执行人李培银及其其他实际占有人均不得妨碍申请执行人张启豹行使所有权和使用权，逾期不履行的，本院将依法强制执行”同时，本院于2015年6月15日发布公告，通知占用张启豹房产的人自行搬出房屋或与张启豹签订房产租赁协议，如逾期不搬出占用房屋且未与张启豹签订租赁协议的，本院将依法强制迁出房屋。该公告张贴后睢宁玉龙家电销售有限公司及房春洲没有按照公告要求搬出房屋或者与张启豹签订租赁协议，尚在占用房屋。本院遂以睢宁玉龙家电销售有限公司拒不迁出占用申请执行人张启豹所有的房产妨害案件的执行为由，于2015年10月27日作出（2011）睢执字第136号罚款决定书，决定对睢宁玉龙家电销售有限公司法定代表人丁玉龙以及房春洲均罚款8万元。丁玉龙、房春洲均不服上述罚款决定书，向徐州市中级人民法院提出复议。该院于2016年3月21日分别作出(2016)苏03司惩复4、5号复议决定，维持本院作出的睢宁县人民法院（2011）睢执字第136号罚款决定。本院作出（2011）睢执字第136-4号执行裁定并发出公告后，房春洲、睢宁玉龙家电销售有限公司直接提起执行异议之诉，本院以该当事人未经过执行异议审查的前置程序而直接提起执行异议之诉，不符合法律程序，从而驳回起诉。房春洲不服该裁定，提起上诉，二审予以维持。另查明：2003年3月，张启豹和李培银到睢宁县房产管理局办理上述房屋所有权登记。2003年5月14日，睢宁县房产管理局为张启豹和李培银发放了睢房权证李集字第**《房屋所有权证》，确认上述房屋所有权属张启豹和李培银二人共有。2003年7月8日，张启豹和李培银签订析产协议，对供销商场产权进行了分割（张启豹771.75平方米，李培银489平方米），并根据该协议到睢宁县房产管理局办理房屋所有权转移登记。睢宁县房产管理局收回张启豹和李培银房屋共有权证后，于2003年8月7日为张启豹和李培银分别颁发了《房屋所有权证》（证号分别为G-03-0017和G-03-0022）。2004年1月20日部分社会公共债权人向睢宁县房管局反映张启豹和李培银私自将供销商城的房产过户到二人名下，2004年3月10日睢宁县房管局以张启豹和李培银提供材料不实注销了张启豹和李培银的睢房权证李集字第**、G-03-0022《房屋所有权证》，并校正供销商城的产权共有人为李培银等174人。2004年3月28日，睢宁县李集供销商城部分股民经睢宁县公证处公证举行了股民代表选举会议（张启豹未参加），成立了以李培银、庄贤录、周本友等九人为代表的“供销商城股民代表理事会”，睢宁县李集供销商城由该理事会实际控制管理使用。2004年6月10日张启豹对睢宁县房管局注销其《房屋所有权证》的行政行为向本院提起行政诉讼。本院于2005年1月25日判决维持了睢宁县房产管理局作出的睢房[2004]9号《关于注销张启豹〈房屋所有权证〉的决定》。张启豹不服提起上诉。徐州市中级人民法院于2005年5月20日判决驳回上诉、维持原判。张启豹仍不服申请再审，徐州市中级人民法院和江苏省高级人民法院分别于2006年5月15日、2008年3月30日驳回张启豹的再审申请。2008年9月22日，张启豹提起民事诉讼，要求按份额分割供销商城，排除妨碍并赔偿相关损失。再查明：2003年12月25日，原告和被告丁玉龙、丁玉荣的父亲丁德清就睢宁县李集镇李集供销商城南面东半部底层四间门面房签订了租赁合同，约定租期为2004年1月至2008年12月5日，租金合计120000元。被告丁玉龙实际使用租赁房屋用于电器经营并给付原告第一年租金30000元。2003年至2004年间，原告张启豹和案外人李培银等就睢宁县李集镇李集供销商城房屋所有权产生纠纷。原告诉称其与被告房春洲虽无书面租赁合同，但是和被告房春洲口头约定了承租协议，被告房春洲并交付了3000元“兑付凭证”当现金作为承租定金。合同生效后，至2004年12月15日，三被告均以原告不是承租房屋的所有权人为由，拒不给付租金。并实际占有使用至2016年4月27日睢宁县人民法院强制清退房屋之日。三被告均认可其之前所占有使用的房屋是现在所有权人为原告的位于睢宁县的商铺数间。原告现起诉三被告，请求如前。三被告在案件审理过程中，并不认可原告陈述的从案涉场所搬出的实际日期为2016年4月27日，被告丁玉龙陈述在2015年12月19日张启豹就带8人将案涉地点的门锁上了，故应其对案涉场所并没有支配权，而由张启豹实际占有适用。被告房春洲和丁玉荣2016年4月1日就搬出了，但双方均未向本院提供充分证据证明主张。在案件审理过程中，被告丁玉荣、丁玉龙向本院提供了相应的供销商城股民代表理事会与其签订的租赁合同，并证明丁玉龙的房屋租金2016年3月8日前已经付清，丁玉荣房屋租金支付至2015年12月25日。被告房春洲向本院提供转让人李培银的证明材料，拟证明案涉3号房产系以15万元（包含樊敏、樊友花等股金首期兑付凭证及124565.16元的现金）在2004年1月9日从李培银手中购买的，其占有、使用自己的房屋并不需要缴纳租金。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同作为民事典型合同的一种，需要严守合同相对性。作为出租人在法律上对出租物应当享有实体权利，一般为出租物的所有人或对标的物享有合法的使用权人（比如具有委托、代理关系，转租关系等）。如果出租人系以对房屋享有所有权而对外出租的，作为承租人并不要求其对所承租的房屋的真实产权了解清楚，其仅需要有注意义务，必要时可到房屋登记部门查询，原则上以公示的结果作为判断房屋所有权人。结合本案，原告张启豹对案涉的供销社的房屋所享有的的权利经历三个阶段：一、社会公众债权人将其持有的股票向原告张启豹交付后至其向该股票兑付完毕前，原告张启豹对案涉的供销商城的房屋并不享有所有权，仅为基于委托代理关系所产生的债权，其代理相应的股民收取股金或租金，故这一时期，原告张启豹并无以自己的名义向相应的主体主张权利的资格。二、原告完成股权兑付之后，直至法院对案涉供销商城进行分割共有物完成之前，这一时期，最终徐州市中级人民法院生效的二审判决确定原告张启豹享有对坐落于睢宁县李集供销商城的产权份额为56.51%，故张启豹为案涉供销商城的共有人之一，对出租的房屋部分张启豹并不享有一个完整的所有权，所以其收益在没有特别约定的情况下，其仅能按照其份额享有。此时出租人的主体资格并不能认定为张启豹，而应当认定为包括张启豹在内所有共有人。对这一阶段期间，只要承租人将所承租的资金按照要求交付相应的有权收取租金的相关管理人，原告则无再次索要该部分租金的权利。即便在此期间内被告拖欠租金，也应当是拖欠所有共有权人的租金，应当由所有共有权人进行主张，也不应当仅由原告张启豹主张权利。被告房春洲系其用相应的股票和现金购得案涉其占用案涉3号房屋面积的产权，故其虽未缴纳相应租金，但也应取得与该房屋产权相当的收益，所以其无需再向整体所有权人缴纳相应租金。三、2014年6月12日，本院作出（2011）睢执字第136-4号执行裁定，该裁定已经对案涉房屋进行了共有物的分割，按照《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，原告张启豹此时对案涉的房屋享有完整的所有权，享有占有、使用、收益和处分的完全权能。对于案涉房屋的租金的收取，参照《合同法》第二百二十九条买卖不破租赁的相关规定，原租赁合同继续有效，当然承租人已经向原出租方交纳的租金，亦可对新的所有权人抵扣，但对未向承租人通知的，承租人依然可以按照原来的租赁协议履行。故本院作出（2011）睢执字第136-4号执行裁定之后至本院2015年6月15日发布公告前，并不能认定案涉房屋所有权变动已经通知承租人，故亦应当参照前述意见处理。但本院2015年6月15日在发布公告后，实际上被告已经明确知道或应当知道案涉房屋已经确权给原告，占用案涉房屋就应当支付这期间的占用费用，只有在此之前已经交付的租金可以抵扣相应期日之外，之后应当向原告交付占用费用。故被告丁玉龙应从2016年3月8日的次日起，丁玉荣应从2015年12月25日的次日起，房春洲应从2015年6月15日起参照房屋租赁合同的租金，计算至原告请求的2016年4月13日三被告实际搬出之日。关于租金（占有使用费，下同）的标准如何确定的问题，原、被告对案涉租金给付标准相差很大，且不能达成一致。本院酌定以（2011）睢执字第136-1号、-2号执行裁定所确定的标准计算被告应当向原告给付的租金。通过计算被告丁玉龙所占用的1、2号场地年租金按照7万元/年（即：39557元/56.51%）；丁玉荣占用的3号部分场地租金按照0.4万元/年（即：2260.4元/56.51%），但该金额与其小于被告丁玉荣自认1万元每年标准，故应按1万元/年标准予以支付。被告房春洲占用的3号部分租金按照5万元/年（即：28255元/56.51%）计算。综上，按照上述标租金标准，以及确认的应付租金占用的时间，本院最后确定被告丁玉龙应向原告支付租金6904.1元（即：70000元年*36天/365天）；被告丁玉荣应向原告支付租金3013.7元（即：10000元年*110天/365天）；被告房春洲应向原告支付租金41506.85元（即：50000元年*303天/365天）。关于原告请求被告恢复原租房的装饰和供电系统，返还十七节栅架十五节柜台和两组红松木门能否得到支持的问题，因原告在案件审理过程中并未向本院提供证据证明被告恶意改变其装饰和供电系统的状况，以及案涉的十七节栅架、十五节柜台和两组红松木门是其所有并向被告交付方面的证据材料，故本院对原告的该项请求不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告丁玉龙于本判决生效后十日内向原告张启豹给付房屋租金（占用使用费）6904.1元；二、被告丁玉荣于本判决生效后十日内向原告张启豹给付房屋房屋租金（占有使用费）3013.7元；三、被告房春洲于本判决生效后十日内向原告张启豹给付房屋租金（占有使用费）41506.85元；四、驳回原告张启豹其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原一审案件受理费18285元，由原告负担17285元，由被告丁玉龙负担50元，由被告丁玉荣负担50元，由被告房春洲负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  梁 云审 判 员  黄玉宝人民陪审员  胡方宇二〇二〇年十一月二十三日法官 助理  鹿一琳书 记 员  张业楠附相关法条：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。