河南省固始县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1525民初6603号原告：常伟，男，1992年1月27日出生，汉族，住固始县。原告：方文欢，女，1991年7月20日出生，汉族，住固始县。二原告委托诉讼代理人：文绪武、郑传英，浙江正卓律师事务所律师。被告：河南华壹实业集团华瑞物业管理有限公司（以下简称华瑞公司），住所地固始县蓼城街道办事处红苏路**元光商务酒店。统一社会信用代码91411525MA3XCW8J1T。法定代表人：陈静，该公司总经理。被告：河南华壹实业集团有限公司（以下简称华壹公司），住，住所地固始县红苏路中段**一社会信用代码91411525577635481F（1-1）。法定代表人：陈星，该公司总经理。二被告委托诉讼代理人：谢泽松，河南振蓼律师事务所律师。原告常伟、方文欢与被告华瑞公司、华壹公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常伟、方文欢的委托诉讼代理人文绪武，被告华瑞公司、华壹公司的委托诉讼代理人谢泽松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常伟、方文欢向本院提出诉讼请求：1.判决被告履行物业共用部位、共用设施设备的查验承接职责，并在10日内提供完整的承接查验书面报告、验收档案、图纸、资料；2.判决被告在10日内公布物业管理费用账目；3.判决因被告未全面履行物业服务约定，物业费收费标准从2019年11月30日起打折一半收取；4.由被告对造成原告的身体伤害赔礼道歉；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年11月30日，原告作为业主（乙方）与被告华瑞公司（甲方）签订了格式合同《前期物业服务协议》一份。合同第9条档案资料规定，由被告华瑞公司负责物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料的管理。第12条协议期限规定，前期物业管理自2019年11月30日起至2024年11月30日止。第13条甲方的权利义务包括编制物业管理服务计划及年度财务计划；每年甲方在固始县华侨城宣传栏中或显眼处公布物业管理费用账目。第15条物业管理服务内容及标准，参照《全国物业管理示范小区考评标准》《物业管理条例》及河南省有关规定及本协议的有关条款。第16条规定，本物业管理服务费高层1.8元/平方米/月。被告华壹公司与原告在2017年6月签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定被告华壹公司将华侨城10幢1单元901号出卖给原告，2019年11月30日交房。第21条前期物业管理规定，买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位，共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。2019年12月，原告方开始装修入住。两被告提供的物业服务质量远远低于收费标准和约定，给原告带来了很大的不便及安全隐患。包括：不履行物业共用部位、共用设施设备的查验承接，并在原告多次要求提交承接查验报告、验收档案、图纸、资料仍不提供，长期不履行修理职责，水费超高，私自让摊贩进入小区内经营夜市，停车库胡乱堆放垃圾，电梯经常发生停运和坠落危及小区人身安全，卫生差，房屋未经政府主管部门竣工验收合格就违法交付等。工商登记信息显示，被告华壹公司是被告华瑞公司的主要股东，两公司高管人员交叉重合，当原告多次与两被告交涉其不履行职责和违法违规收费等问题时，长期得不到处理。因多次协商无法解决，原告诉诸法律，请求贵院判如所请。被告华瑞公司、华壹公司辩称，1.原告的诉求性质不明确也不清楚，是买卖合同纠纷、还是物业服务合同纠纷还是其他什么纠纷？2.原告的诉求没有任何法定和约定依据，应予驳回。3.造成原告身体伤害，属于治安案件或是刑事案件，应由公安机关管辖，与物业服务无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.《前期物业服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同（预售）》，原告常伟、方文欢证明由被告负责物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料的管理。被告应每年公布物业管理费用账目。服务内容参照《全国物业管理示范小区考评标准》等。停车场（库）仅用于停泊机动车。被告承担房屋保修责任。被告华壹公司选聘物业服务企业代为查验并承接物业共用部位、共用设施设备，将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知原告。被告华瑞公司、华壹公司认为，对《前期物业服务协议》《临时管理规约》《商品房买卖合同（预售）》如有违反，可以要求违约方承担赔偿损失、消除影响等违约责任。本院认为，该组证据具有真实性，本院予以采纳。2.垃圾费收据、水费收据、水费价格表、微信截屏，摊贩小区经营、电梯坠落记录，原告证明被告华瑞公司收取超高价水费、垃圾清运费，被告违规让摊贩进入小区内经营，电梯经常发生停运、坠落危及业主安全，物业服务质量差。被告认为，因小区存在二次供水，如果说水费收高了，可向物价局反映，水费、垃圾清运费用的高低不是法院管理的范围。摊贩进入小区原因不清楚，小区物业可以加强管理，进行完善。电梯坠落可以向电梯厂家主张权利。本院认为，该组证据达不到支持原告应减半收取物业费的目的，对该组证据的证明目的，本院不予采纳。3.电瓶车无序停放、充电桩收据，保洁照片、停车库垃圾，原告证明车辆乱停乱放，车辆无法通行，充电桩增设不合理，充电桩开票单位与物业公司不一致。停车库用于堆放建筑垃圾，卫生差。被告认为，电瓶车都是业主的，不应将责任都推给物业，双方应进行沟通。充电桩费用是谁收取没有关系，用电都会产生费用。停车库的建筑垃圾不是物业的，应是业主的装修垃圾。本院认为，该组证据达不到支持原告应减半收取物业费的目的，对该组证据的证明目的，本院不予采纳。4.业主受伤照片，原告证明被告伤害其现场。被告认为，原告的身体受到伤害，与物业服务无关。本院认为，原告身体受到伤害与物业服务合同不是同一法律关系，原告可以另行主张权利。5.《证明》《建设工程质量行政处罚建议书》，原告证明被告华壹公司未经竣工验收，擅自交付使用，导致物业服务跟不上，应减半收取物业费。被告认为，与本案没有关系。本院认为，该组证据达不到支持原告应减半收取物业费的目的，对该组证据的证明目的，本院不予采纳。6.《规划图》《全国物业管理示范住宅小区标准及评分细则》，原告证明物业共用部位、共用设施设备不符合规划，服务不符合国家标准，应减半收取物业费。被告认为，与本案没有关系。本院认为，该组证据达不到支持原告应减半收取物业费的目的，对该组证据的证明目的，本院不予采纳。7.《地下停车场车位使用权转让协议》，原告证明已购买了停车场车位使用权，被告的服务不到位，应减半收取物业费。被告认为，与本案没有关系。本院认为，该组证据达不到支持原告应减半收取物业费的目的，对该组证据的证明目的，本院不予采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月6日，被告华壹公司与原告常伟、方文欢签订《商品房买卖合同（预售）》，约定被告华壹公司将固始县秀水街道办事处茶林场社区康庄路南、中原路东侧华壹·华侨城10号楼1单元901出卖给原告，2019年11月30日前交付该商品房。第二十一条前期物业管理…（四）买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并承接物业共用部位，共用设施设备，出卖人应当将物业共用部位、共用设施设备承接查验的备案情况书面告知买受人。…2019年11月30日，原告常伟（乙方）与被告华瑞公司（甲方）签订了《前期物业服务协议》一份。合同第九条档案资料本物业的房屋竣工、设施设备及接管验收档案、图纸、资料的管理；…第十二条协议期限前期物业管理自2019年11月30日起至2024年11月30日止。第十三条甲方的权利义务…七、依据本协议向乙方收取物业管理费用及其他费用；八、编制物业管理服务计划及年度财务计划；九、每年甲方在固始县华侨城宣传栏中或显眼处公布物业管理费用账目；…第十五条物业管理服务内容及标准参照《全国物业管理示范小区考评标准》《物业管理条例》及河南省有关规定及本协议的有关条款。第十六条物业管理服费一、高层1.8元/平方米/月；…2019年11月30日，原告常伟向华壹公司签订《承诺书》确认已详细阅读（建设单位）制定本小区的前期物业管理合同及临时管理规约，同意履行、遵守并督促其他有关人士履行、遵守前期物业管理合同及临时管理规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。后原告方与被告华瑞公司因物业服务问题发生纠纷，诉至本院，要求依法处理。本院认为，依法成立生效的合同对当事人具有约束力，当事人应当按合同的约定履行义务。本案中，依照双方签订的《商品房买卖合同（预售）》《前期物业服务协议》的约定，被告华瑞公司有义务查验并承接物业共用部位、共用设施设备，并由华壹公司将查验承接的备案情况书面告知原告，故原告要求被告华瑞公司履行物业共用部位、共用设施设备的查验承接职责，并由华壹公司提供查验承接备案情况的请求，本院予以支持。依照双方签订的《前期物业服务协议》的约定，被告华瑞公司有义务每年在固始县华侨城宣传栏中或显眼处公布物业管理费用账目，故原告要求被告华瑞公司公布每年物业管理费用账目的请求，本院予以支持。依照双方签订的《前期物业服务协议》的约定，双方对物业服务费作了明确约定，虽然被告华瑞公司提供物业服务有不尽如人意的地方，双方可以通过沟通、协商的方式解决，但原告要求减半收取物业费的请求，没有约定和法律的依据，故原告要求物业费收费标准从2019年11月30日起减半收取的请求，本院不予支持。原告要求被告对造成其身体伤害赔礼道歉的请求，因与本案不属于同一法律关系，本院不予支持，原告可以另行主张权利。被告辩称，原告的诉求性质不明确也不清楚，是买卖合同纠纷、还是物业服务合同纠纷还是其他什么纠纷？本院认为，原告起诉是物业服务合同纠纷，从本案事实来看，本案应为物业服务合同纠纷。被告辩称，原告的诉求没有任何法定和约定依据，应予驳回。本院认为，原告诉求部分有双方的约定依据，部分无约定依据，有约定依据且未违反法律强制性规定的，本院应予支持。被告辩称，原告身体造成伤害与物业服务无关的意见，符合法律规定，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，第一百零七条规定，判决如下：一、被告河南华壹实业集团华瑞物业管理有限公司履行物业共用部位、共用设施设备的查验承接义务，并由被告河南华壹实业集团有限公司于本判决生效后30日内将承接查验的备案情况书面告知原告常伟、方文欢。二、被告河南华壹实业集团华瑞物业管理有限公司于本判决生效后30日内在固始县华侨城显眼处公布每年会计年度内物业管理费用账目。三、驳回原告常伟、方文欢其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告河南华壹实业集团华瑞物业管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起在十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，同时，预交二审诉讼费，上诉于河南省信阳市中级人民法院。审判员  张志立二〇二〇年十一月十一日书记员  陈晓娟