甘肃省兰州市西固区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0104民初2505号原告（反诉被告）：甘肃和乐居物业管理有限公司，住所地：甘肃省兰州市西固区福利东路******楼。法定代表人：郑金森，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂磊，男。委托诉讼代理人：阚欣莹，女，该公司办公室文员。被告（反诉原告）：彭永宁，男，1971年11月10日出生，汉族，住兰州市西固区。原告甘肃和乐居物业管理有限公司（以下简称和乐居物业）与被告彭永宁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，被告彭永宁提起反诉。本案依法适用简易程序，公开开庭就本案的本诉及反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）和乐居物业的委托诉讼代理人聂磊、阚欣莹、被告（反诉原告）彭永宁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。本诉原告和乐居物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2013年8月至2020年7月31日期间的物业管理费11625.6元，共用水电分摊费328.8元，合计11954.4元；2.被告承担逾期交费的违约金3526元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告于2012年10月8日办理了银泰逸翠园13号楼2单元101室房屋入住手续，原、被告签订了《物业服务协议》，原告依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，被告有义务交纳物业管理费及共用水电分摊费等各项费用。但被告仅支付了2012年8月1日至2013年7月31日的物业管理费，之后再未交纳，经原告催要未果，故原告诉至法院，请求判如所请。本诉被告彭永宁辩称，被告于2012年10月办理了入住手续且支付了一年的物业管理费。当时房屋验收时，存在四个窗框破裂、客厅双层玻璃中间真空不密封等情况，经被告多次向原告反映，原告更换了客厅玻璃、对小卧室加装了铁条，但未能更换破损的窗框，客厅窗户压条一直不密封，被告只能用胶带粘贴，其余两扇窗户也存在破损问题。被告多次要求原告维修，且提出物业费自窗户修好之日起计算，窗户修好后，被告再行交纳物业费。原告工作人员至被告家中查看测量后，均答复尽快维修，但至今未予维修。综上，被告认为原告不履行职责，被告拒绝交纳物业管理费系属行使合同履行中抗辩权的行为，故请求驳回原告的诉请。反诉原告彭永宁向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告立即维修反诉原告家中破损的窗户，维修费用由反诉被告承担；2.判令反诉被告将购房发票归还反诉原告；3.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告于2012年10月办理入住手续且支付了一年的物业管理费，房屋验收时反诉原告就已将房屋存在的问题明确告知了反诉被告，经反诉原告多次催告、交涉，反诉被告仅更换了窗户并登记了其他问题，再无任何反馈，仅有一名樊姓经理答应给反诉原告2000元，由反诉原告自行维修。反诉原告要求维修、更换窗户的相关函件不仅送达至反诉被告处，还给开发商也送达过，但最终未实际解决房屋存在的问题。反诉原告认为反诉被告的行为违反了双方的协议约定，及《物业管理条例》的规定，反诉原告拒交物业管理费属自我救济手段。反诉原告购买房屋时，反诉被告向反诉原告出具的是房屋收款收据，2017年，反诉原告在办理房屋收款收据换发票的手续时，反诉被告在无正当理由的情况下拒绝向反诉原告换购房发票。综上，反诉原告提起反诉，请求判如所请。反诉被告和乐居物业辩称，一、反诉被告负责维修的范围仅包括房屋共用部位、共用设施设备、绿化等，而对房屋自有、自用、专用部分及设施设备的维修，反诉被告系有偿服务。反诉原告已对房屋装修并入住使用至今，超过八年，窗户因老化、推拉等出现不同情况的破损属于自然损耗，反诉原告未能提供证据证明窗户破损系入住前或质保期内形成，故反诉原告所产生的窗户维修费用应由反诉原告自行承担。二、反诉原告提出樊姓经理答应向其支付2000元维修费的说法没有事实依据。三、反诉原、被告之间并无房屋销售关系，反诉被告亦未向反诉原告出具过购房收据，故反诉被告不具备换发购房发票的主体资格。综上，反诉被告请求驳回反诉原告的全部反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：和乐居物业提交的《前期物业管理服务协议》、维修记录、和乐居物业的资质证书、证明、“兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表”，彭永宁提交的购水票据、视频，本院均予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.和乐居物业提交的入住办理登记表、业主（住户）资料卡、房屋验收确认表、装修申请表及装修许可证，以证明彭永宁于2012年10月8日办理了房屋移交手续，且彭永宁自该时起，已对房屋进行装修并投入使用，彭永宁质证时称以上证据材料中“彭永宁”均非其本人签字，但庭审中经询问，彭永宁认可以上证据材料中“彭永宁”的签字系其爱人代签，且认可其确系在此时办理了房屋入住手续并进行装修，故本院认为以上证据材料可以证明彭永宁办理入住手续及装修的时间，本院予以认定；2.和乐居物业提交照片及违约金计算表，以证明和乐居物业曾向彭永宁催交物业费，及和乐居物业主张违约金的计算依据，和乐居物业称照片系将催交物业费通知单张贴在彭永宁大门的照片，违约金计算表系和乐居物业自行制作，本院认为和乐居物业并无其他证据佐证照片形成的时间、地、地点违约金计算表系和乐居物业单方制作，故本院对该组证据不予采信；3.彭永宁提交函件四份，其中一份有“胥婷”签收，以证明彭永宁就房屋窗户等问题多次向和乐居物业进行反映，但和乐居物业至今未将问题解决，虽和乐居物业不否认胥婷系其员工的身份，但认为“胥婷”签字不能确定是否系本人所签，对此说法和乐居物业并无证据予以反驳，故本院认为该份函件和乐居物业应当已经收到，然而彭永宁并无证据证明其余三份函件已实际向和乐居物业送达，故本院对除由胥婷签字的函件外的其余三份函件不予采信；4.彭永宁提交照片若干，以证明彭永宁屋内窗户存在的问题，但彭永宁并无证据证明该组照片的形成时间，故本院对该组证据不予采信；5.彭永宁提交房款收据复印件，以证明彭永宁交纳了购房款的事实，但该组证据彭永宁并未提交原件予以核查，故对真实性尚不能核实，且该组收据收款人均非和乐居物业，故与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：彭永宁系兰州市西固区（建筑面积138.4平方米）的业主，和乐居物业负责银泰逸翠园的物业管理服务。2012年10月8日，和乐居物业与彭永宁签订《前期物业管理服务协议》，约定由和乐居物业依约提供物业管理服务，彭永宁向和乐居物业交纳物业管理费用，却未明确交纳时间；但约定，如彭永宁不按协议约定的收费标准和时间交纳相关费用的，和乐居物业有权要求彭永宁补交，且彭永宁还应自逾期之日起按每天千分之三的标准交纳违约金；同时，双方还约定了其他权利义务。彭永宁入住该小区后，仅交纳了2013年7月31日之前的物业费，之后再未交纳，经和乐居物业催要未果，故诉至法院，请求判如所请；彭永宁则认为，因房屋窗户等问题，和乐居物业不能提供相应服务，而未交纳物业费，故提起反诉。另，银泰逸翠园物业费的收取标准经核定，为每月1.5元/平方米，但因彭永宁的房屋系一楼，故物业费为每月1元/平方米。2019年12月4日，和乐居物业填制“兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表”，其中申请核准共用水电公摊费用为每月0.04元/平方米，最终核定意见为“公共照明、智能化、景观设施等其他公共用水、电费用，以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用，单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，经公示后据实、合理分摊”。因彭永宁未足额交纳物业管理费用，故和乐居物业在一段时间内对彭永宁限量售水。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效，合同相对方应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，和乐居物业与彭永宁自2012年10月签订《前期物业管理服务协议》之后，和乐居物业按照协议内容依约提供服务，彭永宁作为业主，在获得了和乐居物业提供的约定的物业服务，就应当按时足额交纳物业费。关于彭永宁所称的室内窗户等问题，并未在《前期物业管理服务协议》中明确约定，且室内系属业主的专有部分，而在协议中对专有部分维修，约定和乐居物业对该部分的维修系提供有偿服务，且协议中注明“房内设施、设备在保修期内的因质量或施工造成的维修由甘肃地天泰房地产开发有限公司负责，在保修期后的维修、维护由甲方（即彭永宁）自行承担”，即业主住房室内部分的维修等事宜并不属和乐居物业管理服务范围或职责范围，故对彭永宁所陈述的拒绝交纳物业费的理由本院不予采信，对彭永宁由此而提起的反诉请求本院亦不予支持。根据庭审中彭永宁提交的视频、函件可以认定，因彭永宁未足额交纳物业管理费用，和乐居物业的工作人员曾多次要求彭永宁交纳物业管理费用，即和乐居物业应系对彭永宁欠付的物业管理费用进行过催交。庭审中，彭永宁认可自2013年8月1日起至今的物业费再未进行交纳，亦认可物业费收费标准为每月1元/平方米，故截止和乐居物业诉请的2020年7月31日止，彭永宁欠付的物业费金额为11625.6元（138.4平方米×84个月×每月1元/平方米）。关于共用水电公摊费，和乐居物业主张以每月0.04元/平方米的标准计算，并提交“兰州市物业企业收费标准备案（核定）初审表”以证明其主张，但根据该表记载，和乐居物业申请核准共用水电公摊费用为每月0.04元/平方米，对该项最终的核定标准为“公共照明、智能化、景观设施等其他公共用水、电费用，以及供水、供热等动力设备发生的二次转供能源费用，单独计量，严格按照政府价格主管部门规定的水、电价格政策，经公示后据实、合理分摊”，并非和乐居物业主张的每月0.04元/平方米，当事人对己方主张应当提供证据予以证明，但根据前述分析，和乐居物业并无证据对其主张的共用水电分摊费标准予以证明，故本院对和乐居物业的该项诉请不予支持。关于违约金，和乐居物业与彭永宁签订《前期物业管理服务协议》，双方之间形成物业服务合同关系，那么彭永宁应当依约交纳物业服务费用，但协议中并未对交费时间进行明确，《中华人民共和国合同法》规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”通过庭审中彭永宁提交的视频及彭永宁的当庭陈述可知，和乐居物业确向彭永宁催交过物业管理费用，但双方均不能明确证明要求彭永宁交纳物业管理费用的期限，故本院对和乐居关于违约金的诉请不予支持。关于彭永宁要求和乐居物业返还购房发票的反诉请求，彭永宁认可购房款并未交纳给和乐居物业，亦认可购房合同并非与和乐居物业签订，和乐居物业仅系案涉小区的物业服务单位，并不具备出具购房发票的主体资格，故本院对彭永宁的该项反诉请求不予支持。另，因彭永宁未足额交纳物业管理费用，和乐居物业对彭永宁限量售水以催促彭永宁交纳物业费用，本院认为虽彭永宁未及时足额交纳物业管理费用，但作为物业服务单位的和乐居物业仍应当保证彭永宁的日常生活所需，和乐居物业以该方式催促彭永宁交纳物业管理费用欠妥，且和乐居物业作为小区物业服务单位，旨在为小区业主提供尽可能高质量的服务，希望和乐居物业对小区业主提出的问题和意见，虽不属于物业服务协议中约定的内容，但也应多与业主协商沟通，尽量快捷、合理的解决业主的相关问题，以期达到共赢的社会效果。本诉原告在诉状中请求的数额为15480.4元，应是收取案件受理费的诉讼标的额。根据上述核算实际有11625.6元得到支持，为本诉原告请求额的75.1%。因此，本案本诉案件受理费本诉原告应自行负担24.9%，本诉被告负担13.1%。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、本诉被告彭永宁于本判决生效之日起五日内向本诉原告甘肃和乐居物业管理有限公司支付2013年8月1日至2020年7月31日期间的物业费11625.6元；二、驳回本诉原告甘肃和乐居物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告彭永宁的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的本诉案件受理费93.5元，本诉原告甘肃和乐居物业管理有限公司负担23.3元，本诉被告彭永宁负担70.2元；反诉案件受理费50元，由反诉原告彭永宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  高晶二〇二〇年十一月九日书记员  张欢附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。