广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终3223号上诉人（原审被告）：王欢，男，满族，1982年10月02日，住址：广东省xx市**xx东路**xx华府华发府**，公民身份号码：210************010。被上诉人（原审原告）：卢碎丽，女，汉族，1981年2月2日出生，住址：xx省xx县****************，公民身份号码：330************089。上诉人王欢因与被上诉人卢碎丽租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4445号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审被告王欢不服一审判决，上诉请求：1、请求撤销一审判决第二项，判令上诉人无需退还被上诉人押金3600元。（该押金3600元应作为被上诉人此次违约的违约金，对上诉人损失的补偿。）2、涉案一、二审费用全部由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人已构成违约事实，并且寻找各种理由逃避违约责任，甚至寻求高额赔偿金。一审判决已证明：被上诉人违约理由不成立，我没有违约，也即证明被上诉人违约事实成立，应承担违约责任。2019年9月1日，被上诉人微信告知我她不想租了，如果我不同意则她单方面解除合同，9月4日，她发短信给我，正式通知我她单方面解除合同。我也回信息告知她，她的解约理由不是真的，是她不想租了但却不想负担违约责任，并允许她转租，否则按照合同她的押金将作为违约金不予退还。2019年9月初，被上诉人曾对我说，如果我同意退还她3600元押金，她愿意负担我因此事支付给中介公司的900元中介费损失。这种属于友好协商，但我考虑到，如果我再找下一个租客，我还要花900以上的中介费，所以没有同意，并且我跟她说：允许她转租，转租后我可以退押金给她。如此，既然友好协商不成，理应按照被上诉人违约事实和合同法给予公正判决，为何要判我给她3600元？那因为她找中介跟我租房而导致我也付给中介900元中介费，这个损失谁来负责？还有我让她转租，她不去做，我要自己再去中介放租，接下来出租又要负担中介费和此事中人车劳顿，时间成本（有可能下一个租客要2-3个月甚至更久才能找到，这其中房屋空置的租金损失）谁来负责？综上所述，被上诉人不想损失押金，当然我们都可以理解，但是我允许她转租她又不做，又执意违约，且虚构违约理由，所以，我请求二审法院依法予以改判，支持上诉人的上诉请求。补充以下意见：本案无法继续履行合同，被上诉人并无任何证据证明是我方违约，因此我方并未违约，而是对方违约，对方应当承担违约责任。一审判决没有支持对方请求违约金的要求，因为是对方违约。后面两个月我没有找到租客，我还支付了中介费，付出了时间成本，押金应不予退还。对方当时是看了两次房子才租的，所以对方的抗辩理由不成立。被上诉人卢碎丽辩称，上诉人在电话里同意退还押金，并把10天的租金扣掉，由我支付中介费900元，加起来不会超过1800元。因为我把钥匙还给了中介，后来对方把房屋出租给邻居每月2500元，等我请求对方退还押金，对方又找借口不支付，对方骗取了房屋钥匙，不但不退还押金，还出租给邻居，对方不存在损失，还获利更多。原审原告卢碎丽向一审法院起诉请求：1、判令原、被告于2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》于2019年9月4日解除；2、判令被告向原告退还租金1800元；3、判令被告向原告退还房屋押金3600元；4、判令被告向原告承担违约金3600元；5、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2019年8月19日，原告（承租方）卢碎丽与被告（出租方）王欢、案外人（居间方）惠州xx房地产经纪有限公司签订一份《房屋租赁合同》，主要内容约定：一、租赁双方通过居间方租赁位于惠州市xx区xx上塘xx仔中区华府华发府x层x号房，面积为119.88平方米，该房产只限作居住用途；二、租期自2019年8月20日起至2020年8月21日止，出租方应于2019年8月20日前将房屋按约定条件交付给承租方。《房屋交割清单》（见附件二）经双方交验签字盖章并移交房门钥匙及门禁卡后视为交付；三、租金1800元，于每月20日前交付当月租金；四、承租方应于房屋交付1日内向出租方支付押金3600元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方；五、租赁期内，出租方、承租方双方应共同保障该房屋及其附属物品、设备设施处于适用和安全的状态。对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，承租方应及时通知出租方修复，出租方应在接到承租方通知后的七日内进行维修。逾期不维修的，承租方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响承租方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限；六、第九条，合同解除：……（三）出租方有下列情形之一的，承租方有权单方解除本合同：1、迟延交付房屋达十日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3、不承担约定的维修义务，致使承租方无法正常使用房屋的；七、出租方有第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向承租方支付违约金；八、双方还对其他违约责任及其他事项进行约定。合同签订后，原告依约支付押金3600元及当月租金1800元给被告，原告、被告及惠州xx房地产经纪有限公司员工李田军在合同上签字确认并加盖了居间人惠州xx房地产经纪有限公司公章。原被告双方按《房屋交割清单》约定进行物品交接，其中电视属性备注为有损坏，其余交接物品均未备注属性，原告与被告在《房屋交割清单》签字确认并移交房门钥匙及门禁卡。后因被告存放在出租房屋内的物品去留及房屋渗水、霉味问题，双方发生争议，遂成讼。庭审后，原审法院传唤惠州xx房地产经纪有限公司员工杨某萍、李某军到庭陈述。杨某萍、李某军于2019年11月6日到庭陈述：2019年8月19日，我方带原告去涉案房屋看房，房屋从2019年3月份到2019年8月份一直处于空置状态，所以房间有霉味。房屋床及衣柜可以使用，签订租赁合同约定了带屋内家私家电一并出租给原告。在看房时，原告没有向我方或出租方表示不要床及衣柜等家具。在原告与被告发生纠纷时，我方有和被告沟通，希望被告能将房屋内的床及衣柜等处理，因为味道很重，在沟通多次后，被告同意处理，但表示要留着不能扔，暂时先放置在涉案房屋，此后被告一直没有搬走。关于原告与被告解除合同一事，听原告向我方讲述，原告于2019年8月30日与被告协商一致，解除双方租赁合同，被告退还两个月押金3600元，没收原告租金1800元，用于抵偿被告的中介费及被告的损失，后被告反悔不同意。原告自从签订租赁合同到起诉至法院，原告没有入住涉案房屋。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，是有效合同。关于涉案合同解除问题。原告提出解除合同，经查，该涉案房屋原告未实际入住，且双方发生争议后，被告又将该房屋出租给案外人，导致原被告的合同目的不能实现，现原告要求解除合同，原审法院予以准许。关于是否退还押金3600元问题。《房屋租赁合同》明确约定房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金，以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给承租方。被告未能举证证明其实际损失，且被告又及时将涉案房屋另租案外人，故原告要求退还房屋押金3600元，有事实和法律依据，原审法院予以支持。关于原告交纳的租金1800元是否应予退还问题。原告已交纳租金，且被告也已交房，由于双方就该房屋内的物品去留及霉味等问题发生争议，并非被告原因导致原告不能入住，故原告要求被告退还租金1800元，没有事实和法律依据，原审法院不予支持。关于原告诉求被告支付违约金3600元问题。原告根据合同第十条第（一）款约定要求被告承担月租金200%的违约金3600元，但原告证据不足以证明因被告不履行约定的维修义务致使涉案房屋无法正常使用，且原告与被告对涉案房屋进行了交接，并共同签订了《房屋交割清单》，原告在签订合同时应尽到足够的审慎义务，故对原告诉求被告支付违约金3600元，原审法院不予支持。据此，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原被告于2019年8月19日签订的《房屋租赁合同》。二、被告王欢应于本判决生效之日起三日返还押金3600元给原告卢碎丽。三、驳回原告卢碎丽的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告王欢承担。二审中，当事人未提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。另查一，在二审查询中，上诉人自认被上诉人未入住涉案房屋，在被上诉人交还钥匙后，在2019年11月初将涉案房屋租给其邻居使用。另查二，被上诉人在一审中提交的聊天记录显示，2019年8月27日双方就上诉人衣柜、床垫等物品是否在屋内保留发生争议，被上诉人提出如果上诉人不清走杂物就解除合同，此后双方还就房屋是否潮湿发霉等发生争议。2019年8月31日被上诉人微信显示：“卢碎丽：我现在把钥匙给管理处。联系谁？给谁？王欢：物业管理处。卢碎丽：好的，但是有具体的人接收吗？王欢：没事，物业管理处就行。王欢：你跟xx说，下午有人去借钥匙开门看房。卢碎丽：好的。给xx中介了，找任某这位小伙子，上面名片也有电话。……”该工作人员当日出具钥匙收条给被上诉人。2019年9月1日，被上诉人微信上诉人：“请退回4500元，你的中介费900元我承担，我的中介费及清理费自行承担。如果你不同意，就不以协商一致解除合同处理，我将行使单方解除权。”并明确答复上诉人其不想租赁了。2019年9月4日，被上诉人发短信给上诉人：“合同履行中，多次向你提出要求将杂物办理、房屋墙面渗水维修、霉味去除，但你均未履行义务，导致本人无法正常使用，并且根据你的指示将钥匙交给惠州xx房地产经纪有限公司，现本人根据合同第九条第（三）款第3项约定提出解除合同，并且……”。上诉人回复称是被上诉人验收房时没仔细看好，是被上诉人的责任，房子没有问题，上诉人是单方违约，押金不能退，要求其转租。本院认为，本案系租赁合同纠纷，结合上诉人的上诉请求和理由，本案二审中双方争议焦点是：一审判决王欢返还押金3600元是否得当，应否支持900元的中介费损失？具体评述如下：双方当事人于2019年8月19日签订《房屋租赁合同》，被上诉人卢碎丽在签订合同后并未正式入住，双方在8月底前因上诉人的杂物是否需搬离、房间是否潮湿发霉、是否符合居住条件等发生争议。经上诉人同意，卢碎丽于8月31日将涉案房屋的钥匙交还给中介。随即在2019年9月1日被上诉人明确告知不再租赁案涉房屋，2019年9月4日正式短信告知解除合同。上诉人自认2019年11月初已经将案涉房屋转租他人使用，双方合同目的已无法实现，一审认定双方2019年8月19日《房屋租赁合同》解除，有事实和法律依据。合同解除的原因，双方各执一词。被上诉人主张上诉人床、衣柜不肯搬出房屋，墙壁漏水，有霉味，影响其健康使用。上诉人则主张不影响正常使用。对此本院认为，一方面，被上诉人在签订合同前已经到房屋现场查看，双方已经签订《房屋交割清单》移交房屋，对于房屋现状是否符合自身居住条件被上诉人没有核实清楚即签订租赁合同，被上诉人应自负相应责任。另一方面，上诉人提交的部分物品图片和聊天记录，证明上诉人确实有部分旧物品留在屋内，墙体有漏水痕迹，中介人员亦到庭作证称房屋空置约半年确实有霉味，被上诉人没有实际入住，被上诉人主张租赁房屋影响其健康使用虽尚不充分，但房屋使用存在瑕疵的主张应予采纳。上诉人作为出租人没有及时完善租赁房屋亦应自负相应责任。综合本案具体情况，被上诉人提前解除租赁合同，应予支持。双方相互要求对方支付违约金，上诉人主张扣留押金均不予支持。由于合同提前解除，2019年8月31日经上诉人指示，被上诉人将钥匙交至中介处，2019年9月1日被上诉人已经明确不再租赁案涉房屋，因此当其时上诉人的直接损失约为半个月租金和中介费900元。一审对于被上诉人要求上诉人退还租金1800元的请求不予支持，判决上诉人仅须返还押金3600元，并无不当，二审予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 莹审 判 员  卫书平审 判 员  寇 倩二〇二〇年十一月十九日法官助理  雷彩霞书 记 员  叶碧莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。