浙江省余姚市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0281民初3709号 原告：李金荣，男，1974年10月23日出生，汉族，住余姚市。 原告：罗小青，女，1973年4月3日出生，汉族，住余姚市。 两原告共同委托诉讼代理人：商金玉，浙江六和律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：王景，浙江六和律师事务所律师。 被告：余姚众安置业有限公司。住所地：余姚市阳明西路**。统一社会信用代码：91330200563874393H。 法定代表人：徐锋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈思，北京大成（杭州）律师事务所律师。 原告李金荣、罗小青与被告余姚众安置业有限公司（以下简称众安公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年6月1日立案受理后，依法适用简易程序于2020年6月19日、7月30日两次公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案依法转为普通程序采用独任制审理，并于2020年11月4日第三次公开开庭进行审理。三次开庭，原告罗小青前两次到庭参加诉讼，原告委托诉讼代理人王景、被告的委托诉讼代理人陈思三次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李金荣、罗小青向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行房屋维修义务并支付原告因房屋维修导致逾期交付违约金346000元（自2019年6月1日起按已付房款3460000元每日万分之五暂计算至2019年12月17日为200天），最终计算至房屋实际维修合格交付日止；2、判令被告赔偿原告因房屋第二层层高未达合同约定的3.45米（实际仅为3.15米）造成的损失138400元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：由原告向被告购买位于余姚市××街道××村××期××幢××，层次为1-2，层高均为3.45米，建筑面积143.49平方米，房屋价款为3460000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。但到了合同约定的交房时间，原告及购买该楼盘的绝大多数购房者发现所购房屋均存在大面积严重的渗漏水问题，墙面严重开裂，还有空鼓等质量问题，根本无法入住。此外，房屋还存在其他一些影响居住的问题，包括门窗部分变形、车位门口设置的煤气管道有安全隐患、小区道路狭窄影响消防车辆通行、缺少公共停车位、信报箱设置不合理等情况。为此，原告等购房者选出业主代表多次向被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年6月13日，在余姚市住建局代表参与下，原告代表与被告初步达成整改方案，被告对包括上述房屋存在的诸多问题等予以确认，被告同意对包括原告在内的房屋进行维修和整改，以解决渗漏水、墙面开裂、空鼓等问题。各方同意房屋整改完毕、经业主验收签字后确认为交房时间。上述方案达成后，被告的维修整改工作进展缓慢，原告等不得不继续交涉维权。经多方努力，2019年9月25日、9月30日，原告代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改，并再次承诺房屋维修完毕、验收合格再交付。各方在此基础上，根据每户的具体情况达成了具体维修方案（即一户一方案）。但是，被告的维修整改工作进展缓慢，仍旧未能按约定的维修方案进行。截止2019年12月17日，被告实际交房已逾期200日，按合同约定每日万分之五计算，被告应当支付违约金346000元，并应当按每日万分之五计算至最终维修完毕验收合格交付日止。原告经测量和向规划局查询，了解到房屋还存在层高与合同约定不符的情形，第二层层高仅为3.15米，而合同约定为3.45米。故原告向本院提起诉讼。 被告众安公司答辩称：1.案涉房屋已通过竣工验收，完全符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交房标准，被告在约定的交房时间履行了通知交房的义务；在案涉房屋不存在任何影响交付的主体质量问题的情况下，原告应按约定收房，且原告实际已经收房；原告未举证证明案涉房屋不符合交付要求或已达成新的交付合意，故被告不存在任何逾期交房的违约情形，原告主张逾期交房违约金无任何事实与法律依据；2.被告在交房后针对业主提出的质量问题已积极履行保修义务，如原告认为因房屋维修给其造成损失的，可主张因维修产生的实际损失而非逾期交房的违约责任；退一步讲，即使本案被认定存在逾期交房，案涉《商品房买卖合同》亦存在约定的逾期交房违约金标准过高问题，应参照购房者的实际损失予以调整；3.被告据实提交案涉房屋设计材料进行备案，同时严格按照备案内容进行施工建设。虽《商品房买卖合同》因系格式合同仅能记载首层层高，但被告通过案场公示材料与展示标准样板间等行为履行了二层层高的告知义务，因此，被告不存在任何交付不符或恶意隐瞒的违法、违约行为；退一步讲，即使该合同层高记载存在瑕疵，在层高既不属于合同定价依据亦不影响房屋正常使用的情况下，原告主张损失赔偿无任何合同及法律依据，应当予以驳回。综上，被告请求法院驳回原告所有诉讼请求。 为证明自己的主张，原告向本院提交了如下证据，经质证，本院认定如下： 1.商品房买卖合同一份，证明合同约定房屋层高为3.45米，房屋交付日期为2019年5月31日前的事实。被告对该合同无异议，但认为该合同系格式合同，涉案房屋系特殊商品房中的排屋，特殊商品房的格式合同中只能填写一层层高。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 2.增值税普通发票一份，证明原告已支付全部购房款的事实。被告对该证据无异议，本院予以认定。 3.2019年6月13日的维修整改记录表一份，证明原、被告双方确认房屋存在的问题、被告承诺履行维修义务，并约定房屋维修完毕经业主验收签字后确认为交房时间的事实。被告对该证据真实性、合法性无异议，对关联性有异议，记录表中很多内容是业主自行填写的，且只是对维修后交付的约定，不能作为对交房时间的变更。经审查，本院对该证据真实性予以认定。 4.2019年9月25日、30日的维修方案和授权书一份，证明原、被告双方再次就房屋维修事宜进行协商，并确认房屋维修完毕验收合格经业主验收签字后确认为交房时间的事实。被告对证据三性无异议，但认为不能证明双方就交房时间进行了变更，这里的验收是指对维修内容的验收，而不是对房屋交付的验收。方案中记录的维修内容只是初步表面排查写进去的，有的是根据业主要求添加的，具体房屋质量问题应以鉴定为准。经审查，本院对该证据予以认定。 5.维修方案（一户一方案）一份，证明房屋存在的问题和维修内容等事实。被告认为对维修方案真实性无异议，但不能证明双方对交房时间进行了变更。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 6.照片一组，证明案涉房屋存在严重渗漏水，墙体开裂等质量问题。被告对该证据三性均有异议，该照片无法证明是涉案房屋及涉案房屋交付时存在的问题。经审查，本院认为该证据不能单独证明原告要证明的事实，故不予认定。 7.规划局备案图纸一份，证明房屋的第二层层高规划备案为3.15米，并非合同约定的3.45米。被告对该证据无异议，并认为被告交付的房屋严格按照设计图纸进行施工，不存在违约行为，被告不应承担相应的赔偿责任。经审查，本院对该组证据予以认定。 8.交房流程表一份，证明被告实际交房流程是签署相关文件，再由被告工作人员引导看房的事实。被告质证认为房屋买卖合同没有约定先验房后交房。经审查，本院对流程表的真实性予以认定。 为证明自己的答辩主张，被告提交了以下证据，经质证，本院认定如下： 1.竣工验收备案表、入伙通知书及邮寄记录各一份，证明涉案房屋于2019年5月31日前完成竣工验收具备交付条件后，被告书面通知原告办理交房手续，不存在迟延交房的事实。原告质证认为被告只是完成了交房形式上的书面备案，实际房屋存在漏水、渗水、墙体开裂等严重质量问题，达不到正常居住要求，不具备交付条件。经审查，本院对该证据真实性予以认定。 2.入住文表签收单、交付流转单、房产证原件签收单各一份，证明原告已于最迟交房日之前办理了交房手续，并办理了产权登记的事实；被告对真实性无异议，但认为收房后发现被告交付的房屋有质量问题。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 3.户型侧立面设计图、商品房销售标价牌及价目表、案场照片、样板房照片各一份，证明涉案房屋在设计之初即为首层高3.45米，二层层高3.15米，被告已将房屋价格向相关部门备案，价格备案表已在案场进行公示，被告亦严格按照设计建造样板房供购房者参观，房屋的层高属已公示内容，被告已告知房屋实际层高的事实；原告质证对户型侧立面设计图真实性、合法性无异议，对关联性有异议。合同约定二层层高为3.45米，如果被告认为格式合同不能全面标注两层层高，应签订补充协议予以明确。标价牌、价目表、照片原告均未看到过，房屋是一房一价，价格不可能公示。样板房是装修过的，无法判断二层层高。经审查，本院对户型侧立面设计图的真实性予以认定，其他证据不能单独证明待证事实，故不予认定。 4.政府网站备案公示记录一份，证明被告分别于2017年、2018年和2019年向政府机关提交备案价格并进行网络公开，均按首层高3.45米、二层层高3.15米进行价格备案的事实。原告称对网上公示不知情，不构成免责理由。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 5.QQ聊天记录、情况说明各一份，证明被告曾就合同只能显示一层层高，要求增加层高数据与余姚市房屋交易中心进行沟通的事实；原告质证被告未提供原始聊天记录载体，故对真实性不予认定。经审查，本院对该证据的真实性不予认定。 6.装修申请表一份、照片一组，证明原告房屋已在装修的事实。原告对已经在装修的事实予以认可，本院对该证据予以认定。 7.房屋维修验收通知书及其邮寄签收记录各一份，证明被告于2020年9月25日向原告发送房屋维修验收通知书的事实。原告对该组证据真实性无异议，认可被告对房屋进行维修的事实，但认为被告对涉案房屋的维修是不符合此前约定的维修要求的。经审查，本院对该证据的真实性予以认定。 8.微信聊天记录一份，证明2019年6月13日的维修整改记录表签字业主未得到业主授权，业主亦自认其签署文件无效。原告对真实性、关联性无异议，对证明对象有异议。经审查，本院对该证据真实性予以认定。 庭审中，被告还提交了其公司员工洪某的证人证言一份，并申请了该证人出庭作证，证明被告因房屋买卖合同系格式合同不能显示两层层高的问题，曾与余姚市房屋交易中心进行沟通，备案的层高一层为3.45米，二层为3.15米的事实。证人洪某当庭作了与证人证言一致的陈述。原告认为证人洪某系被告公司员工，与本案有利害关系，故对真实性有异议，被告质证无异议。经审查，本院对证人证言不予认定。 根据本院认定证据及到庭当事人的庭审陈述，本院认定本案事实如下： 2018年5月25日，原、被告签订《商品房买卖合同》1份，约定：由原告向被告购买位于余姚市××街道××村××期××幢××，层次为1-2，层高均为3.45米，建筑面积143.49平方米，房屋价款为3460000元。合同约定交房时间为2019年5月31日前，逾期交房不超过90日被告按日向原告支付已付房屋价款万分之二的违约金；逾期交房超过90日原告要求被告继续履行合同的，被告按日向原告支付已付房屋价款万分之五的违约金。2019年5月31日前，被告向原告书面通知交房。原告已办理交房手续，因原告等部分购房者发现所购房屋存在渗漏水等问题。为此，部分业主多次与被告、余姚市住建局等部门交涉。2019年9月25日、9月30日，业主代表与被告再次协商，并签署两份《维修方案》，被告同意对包括原告在内的房屋、小区存在的诸多问题继续加快进度进行维修和整改。各方在此基础上，根据每户的具体情况达成了具体维修方案（即一户一方案）。其后被告对案涉楼盘的部分纠纷房屋进行了维修，原告于2019年12月7日向物业公司递交了装修申请，被告于2020年9月25日向原告寄送了维修验收通知书。 本院认为，原、被告之间订立的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效，应受法律保护。合同一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告认为被告违约，并据此提出相应诉讼请求，本院针对原告之诉请，逐一进行分析。一、关于原告主张的要求被告履行案涉房屋维修义务的问题。本院认为，原告要求被告对案涉房屋履行维修义务，且其明确要求根据一户一方案进行维修，但经本院审查，该一户一方案的维修部位并不清晰明确，也即维修的内容与范围并不清晰明确，双方对此不能达成一致意见，而原告又不能提供其他合理的替代性方案，故本院对原告要求被告履行维修义务的诉讼请求，目前难以支持。且被告作为案涉房屋的出卖人，维修义务本身亦在其责任范围内，且其从未否认与拒绝，就维修问题原告其后若有证据，可另行主张；二、关于原告提出的要求被告承担因房屋维修导致的逾期交付违约金的问题。本院认为，商品房作为一种特殊的商品，依法应经严格程序验收合格后方可对外销售。从本案来看，被告在履行交付义务前已经过相应的验收程序，除非案涉房屋存在法律规定的主体结构不合格或者其他严重质量问题，否则应当认为案涉房屋合格，符合合同约定的交付条件。被告作为出卖人依照合同约定时间履行了交房通知义务的，无需为此承担迟延交房的违约责任。本案中，原告所举证据显然不能证明案涉房屋存在根本性的质量问题，而原告亦未提出退房等诉讼请求，故本院认定案涉房屋并不存在法律规定的根本性违约的情形。因此，本院对原告提出的要求被告承担基于迟延交房的违约责任之诉讼请求，不予支持。但就案涉房屋而言，经双方确认存在着质量瑕疵，原告就此要求被告承担的维修义务，本质上是对被告瑕疵履行提出的诉讼主张，故被告应当承担瑕疵履行的相应责任；三、关于原告认为被告交付的案涉房屋层高不足要求赔偿损失问题。本院认为，原告基于层高不足提出赔偿请求，但其未提交损失依据，故本院对该项诉讼请求依法不予支持。基于上述理由，并结合当事人所举证据及本院认定事实，本院酌情认定被告应向原告承担瑕疵履行的责任为购房款的2%即69200元。原告其余的诉讼请求，依据不足，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告余姚众安置业有限公司支付原告李金荣、罗小青违约金69200元，款限于本判决发生法律效力之日起十日内履行； 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 二、驳回原告李金荣、罗小青其他的诉讼请求。 本案案件受理费8566元，由原告李金荣、罗小青负担7036元，被告余姚众安置业有限公司负担1530元，被告负担部分限于本判决发生法律效力之日起七日内履行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 朱朝晖 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 柯倩女