甘肃省兰州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2020)甘01民终1045号上诉人（原审原告）：马某云，女，1976年9月13日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：张军，甘肃中寰律师事务所律师。委托诉讼代理人：王文琪，甘肃中寰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兰州齐家房屋中介有限公司，住所地甘肃省兰州市安宁区银滩路街道银安路**第****（中海凯旋门**117商铺）。法定代表人：于涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：何芳芳，甘肃韬合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：康某豪，男，1985年2月5日出生，汉族，住甘肃省陇南市武都区。上诉人马某云因与被上诉人康某豪、兰州齐家房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服兰州市安宁区人民法院(2018)甘0105民初2881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人马某云的委托诉讼代理人张军、王文琪，被上诉人兰州齐家房屋中介有限公司的委托诉讼代理人何芳芳到庭参加诉讼。被上诉人康某豪经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马某云上诉请求：1.请求依法撤销甘肃省兰州市安宁区人民法院（2018）甘0105民初2881号民事判决书，依法改判或发回重审；2.请求人民法院依法判决本案的一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审法院认定事实不清。一审法院认定2016年6月2日买方马某云与卖方康某豪及居间方齐家中介公司签订房地产买卖契约，购买了康某豪所有的位于兰州市安宁区××路××号××室房屋，2016年6月14日康俊豪向马某云出具《收条》一份，载明:今收到马某云购房首付款55万元。2017年1月9日马某云丈夫王子育向兰州齐家中介公司的法定代表人于涛转账1240673元。实际上2016年6月13日马某云丈夫王子育还向兰州齐家中介公司转账38万元。一审对该笔款项未予以认定，使得马某云向康俊豪支付的购房款与客观事实不符。二、一审人民法院适用法律错误。首先，根据《物权法》第33条:“因物权的归属、内容发生争议的，利害关系人可以请求确认权利。”因此马某云作为利害关系人有法律赋予的权利向人民法院提出物权确认的请求，而非一审法院认定的“无法律基础”；其次，案涉房屋虽在买卖对设有抵押，但马某云已同意代为清偿。另外依据（2016）甘0102民初8464号民事裁定书，查封案涉房产的时间为2017年2月15日，而上诉人马某云与康某豪签订买卖合同的日期为2016年6月2日，签订买卖合同的日期早于查封日期，因此查封的行为并不影响康某豪的处分权利。综上，一审中认定事实不清适用法律不当。康某豪未到庭进行答辩。兰州齐家房屋中介有限公司辩称，一、一审法院认定事实清楚，上诉人称一审法院认定事实不清没有任何依据，二审法院应当予以维持原判。兰州齐家房屋中介有限公司将上诉人马某云支付的全部购房款依约扣减3%的居间费后全部支付给卖方康某豪，卖方康某豪2016年6月14日出具收条予以确认，况且关于本案购房款的数额及支付方式，本案当事人均没有任何争议，并不是本案审查的主要事实，也不属于本案争议焦点，故上诉人认为上诉人向答辩人支付的38万元购房款未予认定的上诉理由不能成立。答辩人兰州齐家房屋中介有限公司本案主体不适格，上诉人主张的办理案涉房屋过户手续系《房地产买卖契约》中卖方康某豪的义务。与答辩人无关。二、一审法院适用法律正确。本案上诉人是《房地产买卖契约》中合同一方的债权人，享有的只是合同债权，上诉人认为其权利受损，应主张债权而非物权请求权。2017年2月14日案涉房屋被查封，上诉人2018年12月13日起诉，这期间，长达近两年时间，且案涉房屋设有抵押权，给银行担保债权数额158万元。根据最新《民事诉讼证据的若干规定》第九条第(三)项规定：根据法律规定或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出案涉房屋产权人的不确定性。故此上诉人的上诉理由不能成立，一审法院适用法律正确。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应当予以维持。二审法院应当依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马某云向一审法院起诉请求：1.请求依法确认原告对位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室的房屋拥有所有权；2.请求依法判令两被告协助原告办理房屋过户手续；3.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：2016年6月2日，卖方马某云与买方康某豪及居间方齐家中介公司签订（编号为：5000031）《房地产买卖契约》。约定康某豪将兰州市安宁区××路××号××室面积176.95㎡的房屋，以2030000元的价格出售给马某云。2016年6月9日，马某云与兰州齐家中介公司，签订《代收定金同意书》。2016年6月14日，康某豪向马某云出具《收条》一份，载明：“今收到马某云购房首付款伍拾伍万元整（￥：550000.00）。房屋地址：安宁区××号楼××座××室。”2017年1月9日，马某云丈夫王子育向兰州齐家中介公司的法定代表人于涛转账1240673元，同日，于涛向康某豪转账1200000元。2017年2月21日，康某豪与王子育签订《补充协议》一份，载明：“本人马某云购买康某豪位于兰州市安宁区××号楼××座××室××（价格：贰佰零叁万元整），因康某豪房屋产权纠纷导致双方暂时无法办理过户手续，经协商补充协议如下：1、康某豪同意将房价调整为壹佰玖拾叁万元整，在2017年3月1日退给马某云壹拾万元整。2、康某豪在2017年4月25日将房屋产权问题解决，向马某云办理过户手续，逾期若未能按时办理相关手续，则该房产由康某豪以叁佰贰拾万元整的价格收回，双方解除买卖契约。3、本合同由马某云丈夫代理马某云与康某豪签署，双方均无异议，均认可与本人签署具有相同法律效力。”另查明：本院在进行财产保全过程中，发现案涉房屋有抵押权登记，他项权证号为：兰房他证（安宁区）字第2××9号，被担保主债权数额为：1580000元。再查明：2017年2月14日，甘肃省兰州市城关区人民法院依据（2016）甘0102民初8464号民事裁定书将该房屋予以查封。后在执行过程中，马某云向甘肃省兰州市城关区人民法院提出执行异议，该院于2019年3月20日作出（2019）甘0102执异33号执行裁定书，驳回了马某云的异议请求。马某云遂向甘肃省兰州市城关区人民法院提起执行异议之诉，诉讼请求为：“1、判决立即中止对原告购买的位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、请求贵院依法确认原告马某云与被告康某豪签订的《房产买卖契约》合法有效，并确认位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋归原告所有；3、请求贵院依法判决被告康某豪立即协助和配合原告办理位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。”一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”商品房作为不动产，初始登记和变更登记，都是确定房屋所有权和对外产生公示效力的依据。本案中，马某云与康某豪并未就案涉房屋进行变更登记，其请求人民法院直接确认对位于兰州市安宁区十里××街道××路××号××单元××层××室的房屋拥有所有权，无法律基础。其次，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”可见，基于不动产物权的处分而订立的合同，合同的效力及履行情况，与不动产物权的设立、变更、转让、消灭并非直接因果关系。房屋买卖合同合法有效且买受人完全履行房屋买卖合同，并不意味着买受人直接取得了不动产的物权。物权的变更，仍需以登记为生效要件，没有进行登记的，买受人只能取得对出卖人的合同债权。最后，房屋的变更登记属于处分不动产物权的行为，而处分物权行为的权利基础，在于处分人享有充分的完全的物权。结合本案，案涉房屋在买卖时已有抵押行为，并已办理了他项权证，且2017年2月14日，甘肃省兰州市城关区人民法院依据（2016）甘0102民初8464号民事裁定书将该房屋予以查封。在马某云于2018年12月13日向本院起诉时，康某豪对案涉房屋是否有完全的处分权利，存在不确定性。马某云也未能提交其他证据证明其诉讼请求具有充分的事实依据和法律依据，故对其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回马某云的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由马某云负担。二审中，上诉人提交网银记录一份，证明6月13日上诉人向齐家房屋中介公司房屋打款38万元，上诉人已清偿并超付了；被上诉人质证认为，对收款38万元无异议，但公司已将38万元全部支付给卖方康某豪了。被上诉人向法庭提交转账记录一份，证明被上诉人已将38万元转给康某豪。上诉人对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为账号无法显示收款人，所以对已将款项转给康某豪有异议。经二审查明，原审认定的事实正确，本院予以确认。另查，上诉人已就涉案房屋的执行问题于2019年3月27日向兰州市城关区人民法院提起了执行异议之诉，该诉讼请求与本案诉讼请求一致，只是没有齐家房屋中介公司参与诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，上诉人马某云的本案诉讼与兰州市城关区人民法院审审理的(2019)甘0102民初3274号案外人执行异议之诉案件诉讼标的相同、诉讼请求相同，当事人虽有部分不同，但经审查，本案被上诉人兰州齐家房屋中介公司作房屋中介机构，与马某云及康某豪之间系居间服务合同关系，上诉人起诉请求齐家房屋中介公司协助其办理房屋过户手续，主体亦不适格。根据上述法律规定，上诉人马某云本案之诉与兰州市城关区人民法院审理的(2019)甘0102民初3274号案件构成重复起诉。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条、第三百三十条规定，裁定如下:一、撤销兰州市安宁区人民法院(2018)甘0105民初2881号民事判决;二、驳回马某云的起诉。一审案件受理费100元、二审案件受理费100元均予以退回。本裁定为终审裁定。审判长  张惠东审判员  李志勇审判员  谢格浊二〇二〇年十一月二日书记员  刘 娟