湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11307号上诉人（原审被告）：胡海峰，男，1980年11月8日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路**吉顺美苑****。负责人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县，系公司员工。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人胡海峰因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6544号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人胡海峰上诉请求：1、撤销（2020）湘0104民初6544号民事判决，驳回被上诉人兴文物业公司对上诉人胡海峰的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人兴文物业公司承担。事实和理由：一、被上诉人兴文物业公司签署的物业服务合同已于2015年1月30日到期终止，被上诉人兴文物业公司作为合同主体，应当退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修基金。但被上诉人兴文物业公司一直滞留小区物业服务区域，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求上诉人胡海峰支付物业服务合同权利终止后的物业费，一审法院未适用《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第十条第二款有关规定，作出了错误判决。二、被上诉人兴文物业公司提供的物业服务主合同签约主体甲方金色山庄业主委员会，未经合法程序成立，未经业主大会“双过半”程序的业主本人记名投票产生，其本身主体资格不合法。业委会发起的物业服务企业公开招聘，也未获得业主大会授权。乙方被上诉人兴文物业公司的前身以虚假承诺等欺诈方式获得主合同，该主合同不构成与上诉人胡海峰的衍生合同（或附属合同）关系。三、被上诉人兴文物业公司2016年1月30日后滞留金色山庄小区，违背业主意愿，使用恐吓、暴力手段及其他非法手段，强制交易，侵害上诉人胡海峰权利，不构成事实物业合同关系。人民法院不应支持被上诉人兴文物业公司的诉讼请求。被上诉人兴文物业公司辩称,胡海峰的上诉无事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人（原审原告）兴文物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令胡海峰立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区12-409房物业管理费5,910.89元、违约金3,679.53元，合计9,590.42元；2、依法判令由胡海峰承担本案所有诉讼费。一审法院经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（现兴文物业公司，乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。2013年7月22日，金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司（乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定，乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。合同第四章第4条约定。物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。合同第五章第五条约定，电梯住宅用房的物业服务费标准为每月1.2元/平方米。合同第八章第十四条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第九章第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照［每日万分之五］的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因金色山庄业主委员会已解散，且新的业主委员会一直未产生，兴文物业公司在该小区提供物业服务至今。在提供物业服务过程中，兴文物业公司在安全保卫、公共管理等方面存在一定的瑕疵。胡海峰系金色山庄小区12栋409房业主，房屋建筑面积120.14平方米，物业服务费标准为每月1.2元/平方米。胡海峰自2016年8月1日至2019年12月31日共计41个月未向兴文物业公司缴纳物业服务费，兴文物业公司书面催要未果，遂起诉至一审法院。一审法院另查明：1、2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司经工商登记名称变更为湖南兴文物业管理有限公司。2、2015年11月13日兴文物业公司向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016年01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。一审法院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与兴文物业公司签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对金色山庄小区全体业主均具有法律约束力。兴文物业公司根据该合同为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，胡海峰作为小区业主，接受了兴文物业公司提供的物业服务，应当缴纳物业费。兴文物业公司与业委会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期，长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。但兴文物业公司在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故对兴文物业公司请求判令胡海峰向兴文物业公司支付所拖欠的物业管理服务费人民币5,910.89元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，一审法院酌情确定胡海峰需支付兴文物业公司物业费4,728.71元。对兴文物业公司请求判决胡海峰支付兴文物业公司违约金3,679.53元的诉讼请求，考虑到兴文物业公司在提供物业服务过程中，并未做到完全尽职履责，存在瑕疵，故一审法院不予支持。胡海峰抗辩兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会之间的两份《金色山庄小区物业服务委托合同》缺乏必要法律、法定程序和业主充分授权自始无效等，无事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、限胡海峰于本判决生效之日起三日内支付湖南兴文物业管理有限公司物业费4,728.71元；二、驳回湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由胡海峰负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人二审期间的争议焦点是兴文物业公司与胡海峰之间是否存在物业服务合同关系。兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》，对胡海峰具有约束力，能够作为认定胡海峰与兴文物业公司之间权利义务的依据。该委托合同约定的服务期限于2015年1月30日到期。长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散，之后小区一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出。兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供了物业服务，符合小区公共利益，兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。胡海峰上诉称兴文物业公司于2015年1月31日起强制提供物业服务，与客观事实不符，本院不予采信。一审法院鉴于兴文物业公司确有物业管理服务上的明显瑕疵，酌情判令胡海峰向兴文物业公司支付物业费4728.71元（5910.89元×80%），并驳回请求判令违约金的诉请，并无不当，本院予以维持。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，胡海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人胡海峰负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  刘耀武二〇二〇年十一月二日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。