湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2504号 上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。 法定代表人：欧小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：欧阳维荣，男，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：范林军。 被上诉人（原审原告）：张小娟。 以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。 上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人范林军、张小娟商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3607号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 裕湘置业公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判裕湘置业公司只需向范林军、张小娟支付逾期交房违约金8023元（按逾期93日计算）；2.本案一、二审诉讼费由范林军、张小娟负担。事实与理由：一审法院认定案涉房屋具备交付条件的时间为2019年9月12日错误。1.一审法院已生效（2019）湘1002民初4701号民事判决已认定案涉房屋竣工验收符合交房条件时间为2019年8月2日。2.一审法院依据郴州市建设工程质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》的时间为2019年9月12日，明显错误。《监督单位的质量评价》并非《建设工程竣工验收报告》的组成部分，而是《建设工程质量监督报告》的组成部分之一。该报告共3页，其中第2页《工程基本情况》记录了工程开工时间为2014年9月12日，竣工验收时间为2019年8月2日。其第3页《监督单位的质量评价》所列各项执行情况、检测情况、试验情况、核查意见、整改情况、竣工验收情况、监督意见等均为验收当日由建设单位资料员依据质量监督工程师提供的模版完成填写提交。其9月12日所签日期只是质监站领导内部签核确认时间，是对《建设工程竣工验收报告》和《建设工程质量监督报告》所载明的验收时间的认可，而非实际验收通过时间。裕湘置业公司实际于2019年8月2日提交由建设、勘察、设计、施工、监理单位共同参与的《裕湘小区1号栋工程竣工验收报告》，质监部门也指派专人到现场参与验收监督，并提交《建设工程质量监督报告》，足以证明案涉房屋竣工验收并具备交房条件的时间为2019年8月2日。综上，请求支持上诉请求。 范林军、张小娟辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 范林军、张小娟向一审法院起诉请求：一、裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、裕湘置业公司逾期交房而向范林军、张小娟支付违约金13975.6元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、裕湘置业公司承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：一、2018年6月5日，范林军（买受人）、张小娟（共有人）与裕湘置业公司（出卖人）签订《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：买受人购买出卖人开发的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，购房总金额431346元。合同第五条付款方式及期限：买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计221346元，余款210000元向银行申请贷款。合同第九条交付期限及条件：出卖人应当在2019年4月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。合同第十条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述《郴州市商品房买卖合同》签订后，范林军、张小娟按合同约定交清了涉案购房款431346元，截止本案庭审之日，涉案房屋所在栋尚未办理不动产首次登记手续，范林军、张小娟与裕湘置业公司尚未办理涉案房屋的交房手续。 二、范林军、张小娟提交的已经发生法律效力的一审法院于2019年11月26日作出的（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书均认定，郴州市建设质量安全监管站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备合同约定的交付条件；而裕湘置业公司提交的一审法院的（2019）湘1002民初4701号民事判决书系本院于2019年9月23日作出，于2019年10月8日发生法律效力，该民事判决书作出并发生法律效力的时间在范林军、张小娟提交的上述二份民事判决书之前。 三、庭审中，范林军、张小娟要求裕湘置业公司继续履行合同约定的交房义务。裕湘置业公司称于2019年7月26日向业主通过打电话和微信等各种方式通知范林军、张小娟交房，范林军、张小娟未予认可。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。范林军、张小娟与裕湘置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、涉案商品房何时具备交房条件：根据以上事实和分析，本案应以一审法院（2019）湘1002民初6563号民事判决书和湖南省郴州市中级人民法院于2020年1月16日作出的（2020）湘10民终176号民事判决书确认的交付时间即2019年9月12日为宜，即涉案房屋所在栋于2019年9月12日经郴州市建设质量安全监督站作出《监督单位的质量评价》，故涉案商品房至2019年9月12日才具备双方合同约定的交付条件。根据上述《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，裕湘置业公司应于2019年4月30日前交付房屋，故裕湘置业公司构成逾期交房，根据合同约定应承担逾期交房的违约责任。而裕湘置业公司所称2019年8月2日即具备交房条件，不予采纳。二、裕湘置业公司应如何承担违约责任：如前所述，涉案商品房于2019年9月12日才具备交房条件，自2019年5月1日起计算至2019年9月12日止，裕湘置业公司逾期交房135天，逾期交房违约金按已交付购房款日万分之二计算，违约金为11646元（431346元×0.0002元/天×135天）。三、范林军、张小娟要求裕湘置业公司继续履行合同约定交房义务的诉请，应否支持：根据合同第十条约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。因裕湘置业公司尚未将涉案商品房交付给范林军、张小娟使用，故裕湘置业公司应依合同约定继续履行涉案商品房的交付义务。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告湖南裕湘投资置业有限公司继续履行合同，按照合同约定的交房条件履行交房义务；二、限被告湖南裕湘投资置业有限公司于本判决发生法律效力后十五日之内支付原告范林军、原告张小娟逾期交房违约金11646元；三、驳回原告范林军、原告张小娟的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取75元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为案涉商品房具备交付条件的时间应如何确定。案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，受法律保护。该合同第九条对案涉房屋交付期限及条件约定：“裕湘置业公司应当在2019年2月28日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同所约定的商品房交付买受人：该商品房经质监部门验收合格并符合合同附件三所约定的装饰、设备标准。”案涉商品房虽于2019年8月2日进行竣工验收，但郴州市建设工程质量安全监督站于2019年9月12日作出《监督单位的质量评价》认为工程竣工验收组成形式、程序符合相关规定的要求，验收过程中，发现的质量问题已按要求整改完毕。故一审判决认定案涉商品房至2019年9月12日质监部门作出评价结论后才具备双方合同约定的交付条件，并无不当。裕湘置业公司上诉认为2019年8月2日即具备交房条件，逾期交房违约金应计算至2019年8月2日的理由不能成立，不予支持。 综上，裕湘置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费150元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢末钢 审 判 员 廖 军 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 黄晓宇 法官助理 李言琦 法官助理 李佳颖 书 记 员 聂莎莉 书 记 员 陈 峰 书 记 员 瞿殷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。