四川省巴中市巴州区人民法院 行 政 判 决 书 (2020)川1902行初24号 原告王菊英，女，生于1964年6月21日，汉族，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 委托代理人杨东山，巴中市中翔法律服务所法律工作者。 被告巴中市住房和城乡建设局。 法定代表人杨映，该局局长。 委托代理人周黎明，四川宏坤律师事务所律师。 被告巴中市不动产登记中心巴州分中心。 法定代表人何强，该中心主任。 委托代理人冯剑，四川宏坤律师事务所律师。 第三人巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行。 负责人曾新，该支行行长。 委托代理人（一般代理）王雷，四川宏坤律师事务所律师。 第三人扈鸣（曾用名扈远红），男，生于1976年12月11日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 第三人代先贵（系扈鸣之妻），女，生于1977年1月21日，汉族，小学文化，居民，住重庆市潼南县。 委托代理人董海军，四川律生和律师事务所律师。 第三人代忠正，男，生于1982年12月27日，汉族，初中文化，居民，住重庆市潼南县。 委托代理人易聪，四川律生和律师事务所律师。 第三人姚福花，女，生于1986年6月7日，汉族，初中文化，居民，住重庆市潼南县。 第三人李洪刚，男，生于1982年4月23日，汉族，高中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 第三人刘新福，男，生于1962年7月7日，汉族，文化，初中文化，居民，住四川省巴中市巴州区。 原告王菊英诉被告巴中市住房和城乡建设局、被告巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行、扈鸣、代先贵、李洪刚、代忠正、姚福花、刘新福不服房屋产权登记行政行为一案， 本院于2018年4月12日作出（2017）川1902行初26号行政判决：一、撤销被告巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南20810号房屋所有权证。限巴中市住房和城乡建设局在本判决生效后30日内重新作出具体行政行为。二、驳回原告王菊英的其他诉讼请求。宣判后，被告巴中市住房和城乡建设局、被告巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行不服提出上诉，2018年12月14日四川省巴中市中级人民法院作出（2018）川19行终46号行政裁定：一、撤销四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902行初26号行政判决；二、确认被告巴中市住房和城乡建设局于2014年9月16日为第三人代忠正、姚福花颁发的巴州南20810号房屋所有权证违法。原告王菊英不服向四川省巴中市中级人民法院申请再审，2019年12月22日巴中市中级人民法院作出（2019）川19行再1号行政裁定：一、撤销本院（2018）川19行终46号行政判决及四川省巴中市巴州区人民法院（2017）川1902行初26号行政判决；二、本案发回四川省巴中市巴州区人民法院重审。本院受理后，追加巴中市不动产登记中心巴州分中心为本案被告，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王菊英及其委托代理人杨东山、被告巴中市住房和城乡建设局之委托代理周黎明、被告巴中市不动产登记中心巴州分中心之委托代理人冯剑、被告巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行之委托代理人王雷、第三人代先贵之委托代理人董海军庭庭参加了诉讼。第三人代忠正及其委托代理人易聪、第三人扈鸣、姚福花、李洪刚、刘新福经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 被告巴中市住房和城乡建设局于2014年9月16日作出的巴州南20810号房屋所有权证，将原告王菊英卖与第三人扈鸣、代先贵的房屋登记在第三人代忠正、姚福花名下。 原告王菊英诉称：2002年3月31日，王菊英、晏代寿（已去世）夫妇与巴中市福音房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于巴中市巴州区××幢××单元××楼××号××房××㎡）。2002年12月30日，办理巴州国用（2002）字第8650号国有土地使用权证；2013年1月25日，办理巴房南字第1××5号房屋所有权证。2014年9月2日，王菊英、晏代寿夫妇通过中介公司将该房卖与扈远红、代先贵夫妇，双方签订《房屋买卖合同》，约定价款为人民币47万元，扈远红依约首付了10万元，下差37万元购房款。房屋买卖合同签订当天，王菊英、晏代寿夫妇与李洪刚签订委托书，授权李洪刚代其办理与扈远红房屋买卖银行按揭贷款及产权变更登记及代收购房尾款，并对委托书进行了公证。后扈远红、代先贵、李洪刚均离开巴中，下差原告的购房尾款人民币37万元一直未付。2016年5月5日，原告王菊英到巴中市巴州区房产管理局查询涉案房屋产权登记时，从复印的产权档案资料得知该产权登记到第三人代忠正和姚福花夫妇名下，且被告为其办理了巴州南20810号房屋所有权证。原告认为，被告在案涉房屋产权交易过程中未尽审查义务，导致错误颁发了产权证书，致原告对该涉案房屋失去了有效控制，从而导致追收购房尾款不能。为此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求：一、撤销被告颁发给代忠正、姚福花位于巴州区××幢××单元××楼××号住房（巴州南20810号）的房屋所有权证；并将该房产权恢复登记到王菊英、晏代寿名下；二、本案全部诉讼费用由被告承担。 原告王菊英向法院提交以下证据：1、原被告及第三人的身份信息资料，证明目的：原被告及第三人身份信息真实，符合法律规定。2、晏代寿身份证及火化证、王菊英与晏代寿结婚证，南门社区居民委员会证明，继承人任贤秀今年已经去世、晏文飞声明书复印件，证明目的：案涉房屋现由王菊英个人享有所有权权利。3、房屋买卖合同，证明目的：王菊英与晏代寿生前与扈远红进行的房屋买卖。4、（2014）川巴蜀北证字第4457号公证书，证明目的：李洪刚的委托范围代王菊英、晏代寿办理与扈远红房屋买卖相关后续事宜。5、巴中南20810号“涉案房屋产权及变更登记档案”，证明目的：20810号房屋所有权证登记缺乏主要证据，职能机关程序严重违法，李洪刚超越授权范围。6、王菊英《产权更名申请书》，证明目的：2016年5月5日王菊英查询房产档案知情后，于2016年5月13日立即依法主张权利。 被告巴中市住房和城乡建设局提交书面答辩状辩称：我们单位不具有职能，应由被告巴中市不动产登记中心巴州分中心为被告，请求驳回对我们的诉讼请求。 被告巴中市住房和城乡建设局未向法院提交证据。 被告巴中市不动产登记中心巴州分中心辩称：因为职权划分，按照条例我们的程序是合法的，因此恳请驳回对我们的诉讼请求，这是民事方面的案件，混淆了行政和民事的要求，颁证没有错误。 被告巴中市不动产登记中心巴州分中心向法院提交以下证据：1、房屋登记申请书；2、证明；3、买卖契约；4、公证书，证明我们在办证的过程中是合法有效的，不应当被撤销。 被告巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行述称：本案合法取得房屋，办理了登记，合法取得抵押权，系真实意思表示，对王菊英本人不产生影响。 被告巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行未向法院提交证据。 第三人代先贵述称：颁发给代忠正的房屋所有权证不应撤销，原告与扈远红签订房屋买卖合同后，扈远红下差部分购房款，代先贵向其书立了借条，扈远红与原告已经是另外的借贷关系，下差37万已经支付一部分，代先贵可以协商解决，授权李洪刚办理相关房屋买卖事宜，是原告授权的，仅仅是没有完全收回款项，就对买卖行为否认，是原告与扈远红的行为，所以不应撤销。 经审理查明，2002年3月31日，原告王菊英与巴中市福音房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了位于巴中市巴州区××幢××单元××楼××号住房（建筑面积：126.05㎡）一套。2002年12月30日，办理巴州国用（2002）字第8650号国有土地使用权证，2013年1月25日，办理巴房南字第1××5号房屋所有权证。2014年9月2日，王菊英、晏代寿（已病故）通过中介巴中市巴州区恒佰房地产经纪服务公司将该房卖与扈鸣，双方签订《房屋买卖合同》，该合同约定：房屋价款人民币47万元，签订合同时付10万元，余款37万元，双方约定在2014年10月18日前办理好房产过房及按揭程序后扈鸣一次性把房款支付完给王菊英、晏代寿等条款。同日，王菊英、晏代寿与李洪刚签订《委托书》，该委托书载明：委托人王菊英、晏代寿，受托人李洪刚。委托人系夫妻关系，我们已将我们共同所有的位于××镇××幢××号陆层（房屋所有权证编号：巴房南字第1××5号；国有土地使用证编号：巴州国用（2002）字第8650号）住宅**出售给扈鸣，委托人现因有事不能前往协助买方办理上述住宅的按揭贷款、过房等相关事宜，特委托受托人李洪刚办理下列事项：一、代为我们协助买方到提供按揭的银行办理上述房屋的按揭代款手续，代为我们收取售房尾款等事项。2014年9月2日双方在四川省巴中市蜀北公证处办理（2014）川巴蜀北证字第4457号公证处。 2014年9月5日，李洪刚持公证委托书，在未经原告夫妇同意的情况下以王菊英、晏代寿及代理人之名与第三人代忠正、姚福花签订《房地产买卖契约》，并以此为依据，到巴中市巴州区房产管理局办理房屋产权变更登记，巴州区房产管理局凭李洪刚、代忠正、姚福花提供的该《房地产买卖契约》和房屋产权登记申请书，房地产交易申请审批书，房屋共有权持证申请，李洪刚、代忠正、姚福花、晏代寿、王菊英身份证及代忠正、姚福花夫妇、晏代寿、王菊英夫妇结婚证复印件，税收缴款书，巴州国用（2002）字第8650号国有土地使用证、巴房南字第1××5号房屋所有权证，房地产买卖契约，（2014）川巴蜀北证字第4457号公证书，并对第三人李洪刚、代忠正、姚福花作了房屋登记信息询问笔录后，于2014年9月16日为第三人代忠正、姚福花颁发了巴州南20810号房屋所有权证，将涉诉房屋产权证登记于第三人代忠正、姚福花名下。逾期后被告扈鸣未支付下差原告王菊英、晏代寿的购房尾款人民币37万元。 第三人代忠正、姚福花于2014年10月30日又将该房转卖给本案第三人刘新福，收取购房款10万元。同时，2014年11月24日，第三人代忠正取得该房屋所有权证后，即以该房屋作抵押，与巴中市巴州区农村信用合作联社城南微小贷款中心（即本案第三人巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行）签订《个人借款合同》，同日签订《最高额抵押合同》，办理了房屋他项权登记，借款金额350000元。 2016年5月，原告王菊英到巴中市巴州区房产管理局查询涉案房屋产权登记时，得知该产权已登记到第三人代忠正和姚福花夫妇名下，且被告巴中市住房和城乡建设局为其办理了巴州南20810号房屋所有权证。原告认为，被告巴中市住房和城乡建设局在案涉房屋产权交易过程中未尽审查义务，导致错误颁发了产权证书，致原告对该涉案房屋失去了有效控制，从而导致被告扈鸣不支付购房尾款，双方酿成纠纷。 同时查明，扈远红与扈鸣（公民身份号码：×××061Ｘ）系同一人，巴中市公安局巴州分局因消除重复人口注消，2015年5月18日将扈鸣曾用名扈远红（公民身份号码：513027197601××××）注消。原告晏代寿于2016年8月25日死亡，死者与其妻王菊英育有一子晏文飞。2016年9月5日，晏文飞及任贤秀（晏代寿之母，已病故）出具二份声明书，称自愿放弃死者晏代寿在本案中的诉讼权利，不参与本案诉讼。第三人巴中市不动产登记中心巴州分中心于2017年6月成立。第三人巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行于2018年4月成立。 上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状、第三人的陈述及产权变更登记的相关证据，各方当事人提交的相关证据、庭审笔录等在卷佐证。本案事实清楚，证据充分，足以认定。 本院认为:根据建设部《房屋登记办法》第四条“房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构办理。本办法所称房屋登记机构，是指直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者其设置的负责房屋登记工作的机构”之规定，被告巴中市住房和城乡建设局具有对本辖区内房屋进行登记并颁发房屋所有权证的法定职能。2015年3月起《不动产登记暂行条例》实行后，因被告巴中市住房和城乡建设局行政职能调整，其行政行为应由被告巴中市不动产登记中心巴州分中心办理。 2014年9月被告巴中市住房和城乡建设局受理第三人代忠正、姚福花要求办理房屋产权变更登记申请后，按照房屋登记程序的要求，收集了房屋产权登记申请书、买卖双方的身份信息、房屋买卖契约、交易房屋两证等办理产权变更登记的相关资料以及公证委托书，并对第三人李洪刚、代忠正、姚福花作了房屋登记信息询问笔录，其程序性要素具备。按照《房屋登记办法》第十八条“房屋登记机构应当查验申请登记材料，并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真意思表示、申请登记房屋是否为共有房、房屋登记薄记载的权利人是否同意更正，以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认，并归档保留”之规定，本案被告巴中市住房和城乡建设局在办理巴州南20810号房屋所有权证时收集了原告王菊英、晏代寿委托第三人李洪刚代为办理与扈鸣、代先贵房屋买卖的按揭贷款手续、收受房屋尾款、办理房屋所有权证、国有土地使用证的过户登记手续及签收相关文书。而第三人李洪刚持公证委托书，在未经原告同意的情况下自行以王菊英、晏代寿及代理人之名与第三人代忠正、姚福花签订《房地产买卖契约》，并以此为依据，到被告巴中市巴州区房产管理局办理房屋产权变更登记，为第三人代忠正、姚福花颁发了巴州南20810号房屋所有权证，其行为违反《房屋登记办法》第十五条第二款“委托代理人申请房屋登记的，代理人应当提交授权委托书和身份证明”和第二十二条第一款（二）项“申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的”之规定，对于授权委托书与申请主体的审查，是登记机关应当履行的法定职责，也是应尽的法定义务，被告无论是否知道原告同意还是不同意，均未尽到必要的审查义务，导致作出的行政行为事实不清，登记错误，依法应当予以撤销。故原告请求撤销被告向第三人代忠正、姚福花办理的房屋登记的行政行为之理由成立，本院予以支持。 庭审中第三人代先贵辩称，原告与扈鸣签订房屋买卖合同后，扈鸣下差部分购房款，由其书立了借条属于另一民事法律关系及庭审中原告称书立借据，但双方签订的《房屋买卖合同》约定：房屋价款人民币47万元，签订合同时付10万元，余款37万元在2014年10月18日前办理好房产过房及按揭程序后扈鸣一次性把房款支付给王菊英、晏代寿。而本案第三人李洪刚持委托书将涉案房屋办理给第三人代忠正、姚福花，贷款后未支下差房款，损害了原告王菊英的合法权益。同时第三人代先贵辩称下差37万已经支付一部分，未向法庭提供证。本院不予采信。 对于第三人巴中农村商业银行股份有限公司南坝支行已取得诉争房屋的抵押权发生的抵押贷款问题，以及第三人刘新福与代忠正、姚福花之间的房屋买卖问题，因房屋所有权登记的基础事实发生变化，对其造成的结果可通过相关法律程序另行解决。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十条（一）项之规定，判决如下： 一、撤销被告巴中市住房和城乡建设局作出的巴州南20810号房屋所有权证。限被告巴中市不动产登记中心巴州分中心在本判决生效后30日内重新作出具体行政行为。 二、驳回原告王菊英的其他诉讼请求。 本案案件受理费50元，由被告巴中市住房和城乡建设局负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。 审 判 长  董全成 人民陪审员  苟中学 人民陪审员  王凤兰 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  韩卫东