四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初3418号 原告：达州市新纪元物业服务有限公司,住所地：达州市西外朝阳路****。统一社会信用代码：91511700592787643K。 法定代表人：罗本烈，总经理。 委托诉讼代理人：施树青，男。 委托诉讼代理人：邓尚荣，男。 被告：严道贵，男，1970年10月8日出生，汉族，初中文化，小学教师，住达州市通川区。 原告达州市新纪元物业服务有限公司(以下简称新纪元物业公司)诉被告鲁仕飞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新纪元物业公司的委托诉讼代理人施树清（一般代理）、邓尚荣（一般代理）以及被告鲁仕飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告一次性结清拖欠物业管理服务费1634元给付原告。2、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告明确其主张的物业服务费为2018年1月至12月计1032元；2019年1-2月、5-9月计602元，下欠物业费共计1634元。事实和理由：原告于2013年与通川区朝阳街道办事处团包梁社区桓源科技大厦业主委员会签订《物业管理服务合同》，一直不间断的经营服务至今，被告2018年全年，2019年1-2月、5-9月未缴纳物业管理服务费，给原告工作带来损失和影响。被告的行为违背了《中华人民共和国物业管理条例》第七条：“业主在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用。”被告同时应得到《物业管理服务合同》第八章违约责任第三条：“未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准向乙方支付违约金（滞纳金）的处罚。”由此原告起诉来院请求支持原告的诉讼请求 被告辩称，1、原告诉称的不是事实,原告2016.7-2019.12未与小区签订《物业管理服务合同》。被告只是未缴纳2018年全年和2019年部分月份的物管费。2、原告方在物业管理服务过程中违法违规。违反从业人员年龄的规定。3、原告方在物业管理服务过程中缺乏专业人才和专业技能。4、原告方在服务过程中违反特种设备有关法律法规的规定。5、原告主体不适格。原告方在没有签订物业服务合同的情况下却不退出小区。综上，由于原告未全面履行服务义务，致使被告没有一个干净、安全的生活环境，对存在的诸多隐患原告视而不见，更不及时整改和上报。请求人民法院驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2013年7月1日，达州市通川区朝阳办事处团包梁社区桓源科技大厦业主委员会（以下简称甲方）与达州市新纪元物业服务有限公司（以下简称乙方）签订《物业管理服务合同》（以下简称《合同》），约定甲方将位于达州市通川区朝阳××路××号的桓源科技大厦的物业服务交由乙方，乙方负责向甲方或业主和物业使用人收取物业服务费。《合同》第三章服务内容与质量约定：物业服务主要包括物业共用部位的维修养护和管理，共用设施设备的日常运行、维修养护和管理，共用部分和相关场地的清洁卫生、垃圾收集清运、雨水、污水管道的疏通，公共绿化的养护和管理；第四章第一款第1条约定：本物业的物业服务费：电梯住宅楼0.70元每平方米每月，第4条约定垃圾清运处理费4元每户每月。第八章第三项约定，业主或物业使用人、甲方违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每天3‰的标准向乙方支付违约金（滞纳金），合同期限为2013年7月1日至2016年6月30日止。合同签订后，原告进入大厦提供物业服务，合同期满后，因业主委员会解散，未继续签订物业服务合同，但原告仍在该大厦进行物业管理服务，直至成立新的业主委员会后原告才与该大厦业主委员会于2019年12月17日续签了《物业管理合同（范本）》，仍然约定按每月每平方米建筑面积0.7元收取物管费、每户每月4元收取垃圾清运处理费。原告在提供物业管理服务前期，确实存在着公共楼道上杂物乱丢乱放、未及时排除妨碍；公共部位打扫不及时；物业服务人员整体老化；电梯维修养护不及时等问题，导致被告对物业服务不满而拒交2018年全年的物管费。2018年底，因原告的服务有所改进，电梯也维修好正常使用，故被告交纳了2019年部分月份的物管费。后被告仍然对原告的服务不满意，拒交部1-2月、5-9月的物管费。 同时查明，被告系达州市通川区朝阳办事处团包梁社区桓源科技大厦B幢19-7号业主，物业建筑面积117.18平方米。 庭审中，原告自认其在2018年之前的物业管理上存在一些瑕疵和不足。 本院认为，根据《物业管理条例》第二条“本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；……”的规定。2013年7月1日,达州市通川区朝阳办事处团包梁社区桓源科技大厦业主委员会与达州市新纪元物业服务有限公司签订《物业管理服务合同》及2019年12月17日,原、被告之间签订的《物业管理合同（范本）》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。该合同对原、被告均有约束力，双方均应按照合同约定履行义务。该合同约定了物业服务费和垃圾清运处理费，原告已经履行了相应的物业服务义务。故，原告要求被告支付欠交的物业服务费，本院予以支持。关于被告提出的原告在物业服务期间存在瑕疵的问题，被告可采取向业主委员会提出意见和建议等合理方式与原告交涉，但被告不能以此为由拒交物业服务费。结合被告提交的一系列照片证明原告在2018年之前的物业服务确有瑕疵，加之原告自认其瑕疵和不足，本院认为，2018年之前由于物管公司的过失，造成被告在居住安全、居住卫生条件上的损害，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，为弥补其产生的损害，2018年之前的物管费应由物管公司应承担三分之一，被告承担三分之二。对于2019年的物管费，被告无证据证明原告在2019年的服务中存在瑕疵，故，被告应全额缴纳2019年的物管服务费。综上，被告应缴纳2018年全年的物管服务费0.7×117.18×12×66.7%=656.2元，垃圾清运费4×12=48元，共计704.2元，2019年1-2月、5-9月的物管服务费0.7×117.18×7=574.2元，垃圾清运费4×7=28元，共计602.2元。以上物业费共计1306.4元。至于被告辩称的2016年7月1日至2019年12月16日期间未签订物业服务合同，原告不应当收取物业服务费的意见，经本院查证双方因桓源科技大厦业主委员会解散而未签订书面合同，但原告继续提供物业服务的事实客观存在。被告的辩称理由不成立，本院不予采信。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条、第十五条、第四十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、限被告鲁仕飞于本判决生效后五日内向原告达州市新纪元物业服务有限公司支付2018年1-12月、2019年1-2月，5-9月物业服务费及垃圾清运费共计1306.4元。 二、驳回原告达州市新纪元物业服务有限公司的其它诉 讼请求。 负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告鲁仕飞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于达州市中级人民法院。 审判员  周向阳 二〇二〇年十一月十七日 书记员  尹 丹