山西省运城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）晋08民终3386号 上诉人（原审原告）：董明坤，男，1977年12月25日出生，汉族，住陕西省大荔县，自由职业。 上诉人（原审原告）：李洋（系原告董明坤妻子），女，1988年11月23日出生，汉族，住陕西省大荔县，自由职业。 二上诉人共同委托诉讼代理人：相宏，山西赢航律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姚自斌，男，1972年2月24日出生，汉族，住山西省芮城县，个体经营者。 被上诉人（原审被告）：张明霞（系被告姚自斌妻子），女，1972年12月25日出生，汉族，住山西省芮城县，个体经营者。 原审第三人：西安众晟置业有限公司。注册地址：西安市经开区凤城六路南侧中登家园********。 法定代表人：吴春芳，该公司执行董事。 上诉人董明坤、李洋与被上诉人姚自斌、张明霞、原审第三人西安众晟置业有限公司（以下简称众晟公司）物权保护纠纷一案，不服山西省芮城县人民法院（2019）晋0830民初1097号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。上诉人董明坤及其委托诉讼代理人相宏、被上诉人姚自斌、张明霞到庭参加诉讼。原审第三人众晟公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院予以缺席审理。本案现已审理终结。 上诉人董明坤、李洋上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉请；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误，适用法律错误。1、本案案由为无权保护纠纷，应着重考量上诉人物权是否应予保护，上诉人基于债权受让取得诉争房屋的所有权并进行了登记即享有物权，一审法院驳回显然错误。2、根据《物权法》第九条规定，不动产物权经依法登记发生效力。诉争的标的物为房产，而房产系不动产，不动产的所有权转移适用登记主义，不动产自登记之日起所有权发生转移。一审法院认定有悖于物权法规定。3、被上诉人基于协议约定占有房屋，但期限已届满，根据被上诉人与第三人的合作协议第九条第4项约定，经营权期满协议解除后，被上诉人应搬迁。因此被上诉人在上诉人取得房屋所有权并进行登记后，逾期占有争议房产不具有合法性和正当性。而一审法院认定鉴于保证金没有退还，认定被上诉人继续占有使用房屋并无不当，显然错误。4、被上诉人与第三人合作协议履行期限已届满，在没有续约的情况下当然终止。上诉人主张的物权保护，被上诉人系合同之债，就其法律关系应另案诉讼，而不能以此对抗上诉人的物权。一审法院以保证金问题未解决客观上无法交付房屋，不保护上诉人的物权显然错误。5、一审法院适用民法通则七十二条、合同法一百三十五条仅是一般所有权转移原则，而未顾及但书规定，由此认定错误。 被上诉人姚自斌、张明霞辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。被上诉人2013年6月3日与第三人签订《商铺合作协议书》，依据合作协议合法占有该商铺，依据《物权法》第241条规定，对该商铺享有占有使用收益的权利，系合法占有。被上诉人的有权占有可排除上诉人享有的占有返还请求，上诉人取得该商铺所有权证书时，存在胁迫第三人行为，同时第三人并未向上诉人交付商铺的占有权和使用权。被上诉人提供的（2014）沪一中民二终字433号民事判决，系最高院指导案例，各级法院应遵从。 原告董明坤、李洋向一审法院起诉请求：1.判令被告立即腾空所占用的风陵渡开发区黄河南路东侧建材家居城4号楼1单元2层201号房屋；2.判令被告支付自2015年9月18日起至诉讼之日的占房费15万元。 一审法院认定事实如下：被告姚自斌、张明霞系夫妻关系。2012年9月，二被告开始占有、使用第三人众晟公司开发的位于芮城县风××开发区××路东侧建材家居市场××楼××向西的商铺。2013年2月3日，被告姚自斌向第三人众晟公司负责人吴春芳丈夫楼相其交纳20万元，楼相其为其出具了收据，内容为：“收条今收到姚自斌建材家具市场4××楼××18间的押金贰拾万元整（￥200000元）合同春节后签订收款人楼相其2013年2月3日注：2013年2月3日款汇到楼经天卡上本款已收到”。2013年6月3日，被告姚自斌与第三人众晟公司签订了商铺经营权合作协议，约定：第三人众晟公司将位于风陵渡开发区黄河南路东侧建材家居市场4号楼2楼的36间商铺（面积1440平方米）经营权交于被告姚自斌，用于商业经营，经营期限自2012年9月17日起至2015年9月16日；被告姚自斌一次性交纳商铺3年的经营权保证金28万元，到期保证金全额退还；双方在协议终止前，应提前3个月通知对方是否终止协议，如被告继续经营，则双方优先续签合作协议；双方并对其他事项进行了约定。第三人众晟公司负责人吴春芳、被告姚自斌均在协议上签章、签字确认，并加盖了该公司印章。2013年6月3日、8月3日，被告姚自斌分两次向第三人众晟公司交纳保证金5万元、3万元，该公司给被告姚自斌出具了2张收据，并加盖了该公司风陵渡分公司财务专用章。上述协议期限届满后，第三人众晟公司未按约定向被告退还经营权保证金28万元，被告也未将该商铺交回第三人众晟公司，至今仍由二被告占有经营。 另查明：因第三人众晟公司与原告存在债权债务关系，2014年6月27日，双方通过山西省风陵渡经济开发区房地产管理所，将第三人众晟公司位于风陵渡开发区黄河南路东侧建材家居城4#楼1单元2层201号房屋登记在原告董明坤名下，原告李洋为共有人，载明建筑面积为2569.02平方米，规划用途为商业用房。当时二原告未取得该房屋的《房屋所有权证》原件。后二原告以山西省风陵渡经济开发区规划建设环保局为被告向永济市人民法院提起行政诉讼，请求该局履行颁发房屋所有权证书的法定职责，永济市人民法院作出（2016）晋0881行初30号行政判决，驳回二原告的诉讼请求。二原告不服，向山西省运城市中级人民法院提起上诉，2017年4月21日，山西省运城市中级人民法院作出（2017）晋08民终10号行政判决，一、撤销永济市人民法院（2016）晋0881行初30号行政判决；二、责令被上诉人山西省风陵渡经济开发区规划建设环保局履行法定职责，为上诉人董明坤、李洋颁发“芮风房权证字第101590号”《房屋所有权证》。此后，二原告取得该房屋的《房屋所有权证》原件。又查明：二被告现占有使用的商铺为二原告所持有的《房屋所有权证》载明的房屋的东边部分，该房屋的西边部分商铺为案外人范英锋、常巧荣占有使用。2014年6月27日，第三人众晟公司将上述房屋转移登记给二原告时，未将相关情况告知二被告。现原被告均无法找到第三人众晟公司负责人。 一审法院认为，二被告基于与第三人众晟公司签订的合作协议而占有、使用本案争讼房屋，双方对各自的权利义务进行了约定，期限届满后第三人众晟公司应当向二被告退还保证金28万元，现第三人众晟公司并未履行退还保证金的义务，故二被告仍继续占有该房屋，并无不当。二被告占有该房屋期间，二原告因与第三人众晟公司的债权债务问题，通过相关职能部门将该房屋转移登记于其名下，并取得《房屋所有权证》，第三人众晟公司作为出让方，应当向原告方履行权利与实物的双重交付。现二原告对于争讼房屋进行了过户登记，只是完成了权利交付，并未进行实物交付，原告自始未取得过对该房屋的占有权、使用权。第三人众晟公司在将该房屋转移登记给二原告前，与二被告签订有合作协议，并在该房屋上给其设定有退还保证金的义务。根据合同相对性原则，原告应向争讼房屋的出让方即第三人众晟公司主张履行交付房屋的义务。现二原告径行要求该房屋的实际占有人即本案二被告腾出房屋，并支付占房费用，无法律依据，加之因第三人众晟公司与被告之间合作协议的保证金问题未解决，客观上也无法交付房屋，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条的规定，判决：驳回原告董明坤、李洋的诉讼请求。案件受理费3380元，由二原告负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。针对争议事项，董明坤、李洋董在一审中提供了《房屋所有权证》，证书记载：房屋所有权人：董明坤，房屋坐落：开发区黄河南路东侧建材家具城，4#楼1单元2层201号；登记时间：2014年6月27日，附记：该房屋由众晟公司过户，共有人：李洋一人；落款处加盖“山西省风陵渡经济开发区房地产管理局”印文。二审查明的其他事实同一审一致。 本院认为，根据当事人主张的民事法律关系的性质，本案案由为物权保护纠纷。现围绕本案争议焦点事项评析如下：1、关于本案物权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力。2014年，201房屋经房产管理部门登记在董明坤名下，董明坤取得本案诉争的201房屋物权。2、关于被上诉人姚自斌、张明霞占有房屋是否具有合法性和正当性。被上诉人基于协议约定占有房屋，但协议约定的经营期限已届满。根据被上诉人与原审第三人众晟公司的合作协议第九条第4项约定，经营权期满协议解除，被上诉人应依约定续约或搬迁。被上诉人与第三人合作协议履行期限届满后，并没有续约，该情况下双方协议当然终止。在上诉人取得房屋登记并主张物权保护的情况下，被上诉人继续逾期占有争议房产不具有合法性和正当性。3、关于被上诉人姚自斌、张明霞应否腾出案涉房屋。被上诉人占有房屋的理由为其保证金没有退还，该保证金纠纷系其与原审第三人众晟公司的合同之债，被上诉人就该法律关系应另行主张。而上诉人主张的系物权保护，被上诉人以保证金没有退还为由对抗上诉人的物权理据不足。4、关于房屋占用费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。上诉人董明坤、李洋要求被上诉人姚自斌、张明霞支付自2015年9月18日起至诉讼之日的占房费15万元的诉讼请求，该请求一审法院未予审理，且该纠纷与原审第三人众晟公司收取的被上诉人保证金纠纷相关联；依据上述规定，本案先就腾房纠纷予以判决，对于占用费纠纷，本案不予处理，由相关当事人另案解决。原审第三人众晟公司经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十三条、一百七十条第一款第二项、第一百七十四条之规定，判决如下： 一、撤销山西省芮城县人民法院（2019）晋0830民初1097号民事判决； 二、被上诉人姚自斌、张明霞于本判决生效后10日内腾出位于山西省芮城县风陵渡开发区黄河南路东侧建材家具城4号楼1单元2层201号房屋； 三、驳回上诉人的其他上诉请求和原审其他诉讼请求。 一审案件受理费3380元，二审案件受理费3380元，共计元，由上诉人董明坤、李洋与被上诉人姚自斌、张明霞各自负担3380元。 本判决为终审判决。 审判长  杨云芳 审判员  任志敏 审判员  李满良 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  程梦媛