山东省无棣县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1623民初1870号原告：李秀忠，男，1966年10月8日出生，汉族，住无棣县。委托诉讼代理人：付治国，山东易安律师事务所律师。被告：无棣县地缘置业有限公司，住所地：无棣县富路大街**。法定代表人：郭维清，该公司经理。委托诉讼代理人：李彬，无棣恒威法律服务所法律工作者。原告李秀忠与被告无棣县地缘置业有限公司（以下简称地缘公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀忠的委托诉讼代理人付治国，被告地缘公司的法定代表人郭维清及委托诉讼代理人李彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李秀忠向本院提出诉讼请求：1.请求被告履行双方签订的商品房买卖合同，立即向原告交付楼房，并赔偿原告损失暂计20万元；后在庭审中将诉讼请求变更为：要求被告返还购房款，并赔偿原告的购房款及相关损失暂计180万元。2.本案的诉讼费用被告承担。事实和理由：2008年1月3日，原告与无棣钟秀置业有限公司签订商品房买卖合同，约定：原告购买C7-102号楼房，总房款454800元，建筑面积约为284.28平方米，并约定在2008年7月1日前，向原告交付楼房。该合同签订后，原告一次性支付了购房款。后无棣钟秀置业有限公司将包括涉案楼房在内的在建项目及土地全部转让给被告。该房建成后，被告拒绝将合同约定的楼房交付原告，已构成违约。被告的行为，侵犯了原告的合法权益，给原告造成重大经济损失，经多次协商未果。为维护自己的合法权益，原告提起本案诉讼，请求依法裁判。被告地缘公司辩称，原告从未与被告签订商品房买卖合同，原告起诉被告主体不适格；因涉案楼房开发商为无棣钟秀置业有限公司及被告，现在一直未取得商品房预售许可证，原告与无棣钟秀置业有限公司签订的商品房买卖合同违反了法律行政法规的强制性规定为无效合同。故原告诉求被告交付楼房及赔偿损失，均不能成立。本院经审理认定事实如下：2008年1月3日，原告李秀忠与无棣钟秀置业公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定：原告李秀忠购买无棣钟秀置业公司开发的无棣御府润豪园C7-102号楼房一套（建筑层数为地上3层，建筑面积284.28平方米），价款为454848元，于2008年7月1日交付使用。合同签订当日，原告李秀忠向无棣钟秀置业公司一次性交清购房款454848元，由无棣钟秀置业公司给原告李秀忠出具收据一张。2009年10月2日，无棣钟秀置业公司与被告地缘公司签订了《土地、在建项目转让合同》，该合同约定：无棣钟秀置业公司将坐落于无棣县新城区（东临棣新四路，北临澳门路，南临香港路，西临瑞泰美景）土地面积39亩转让给被告地缘公司，每亩地单价134000元,合计5226000元。对已经出售的18套在建房，无棣钟秀置业公司负责因超期交房发生的一切纠纷。被告地缘公司受让无棣钟秀置业公司的土地及在建项目后，该土地及地上在建工程发生的债权债务由被告地缘公司承担，其他债权债务与地缘公司无关。该合同由无棣钟秀置业公司加盖公司印章，周保顺签字，由被告地缘公司加盖公司印章，法定代表人郭维清签字。合同签订后，被告地缘公司与无棣钟秀置业公司履行了该合同。该合同中涉及的18套在建房包含了原告李秀忠购买的C7-102号楼房。对涉案楼房，被告地缘置公司接受后继续建设，现已完工。原告李秀忠交纳的楼房款454848元，由无棣钟秀置业公司转让给了被告地缘公司。另查明，被告地缘公司股东为郭维清、王学新、段静波。涉案的“御府润豪园”开发项目至今未取得《商品房预售许可证》。经原告李秀忠申请，本院依法委托滨州四环五海资产评估事务所对涉案无棣御府润豪园C7-102号楼房同类型楼房2020年8月份市场价值进行了评估，估价结果：市场价值2289600元。为此，原告李秀忠支付评估费12000元。以上事实，有商品房买卖合同等证据及当事人陈述予以佐证，足以认定。本院认为，无棣钟秀置业公司与被告地缘公司就涉案“御府润豪园”开发项目签订《土地、在建项目转让合同》后，无棣钟秀置业公司与原告李秀忠签订的《商品房买卖合同》的合同履行主体由无棣钟秀置业公司变更为地缘公司，原告李秀忠对此同意，因此，合同权利义务的转让行为有效，无棣钟秀置业公司的合同权利义务由被告地缘公司承继。无棣钟秀置业公司、被告地缘公司作为商品房销售方出售房屋，依法应当预先取得商品房预售许可证，但其至起诉前未取得商品房预售许可证明，因此，其与原告李秀忠之间的《商品房买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。无效合同，自始没有法律拘束力。合同无效后，因该合同所取得的财产应予返还；不能返还或者没有必要返还的，应该折价补偿。有过错方应赔偿对方因此遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。滨州四环五海资产评估事务所作出的资产评估报告系依据法院的委托作出，程序合法，依据充分，应当予以采信。对于原告李秀忠主张的因合同无效所造成的损失，参照签订合同时的房价及鉴定确定的房屋价值，本院认定原告李秀忠因涉案商品房买卖合同无效所造成的损失为购买价与房屋现值的差价即1834752元（2289600元－454848元）。对于该损失的承担，应依据过错责任原则予以确定。在本案中，无棣钟秀置业公司作为房地产开发企业，应当在办理商品房预售许可证之后才能进行商品房销售，但在与原告李秀忠签订商品房买卖合同时，无棣钟秀置业公司尚未取得商品房预售许可证。被告地缘公司在受让涉案房地产项目后，也没有取得商品房预售许可证，因此被告地缘公司对于造成本案合同无效存在过错。涉案楼房面积达将近300平方米，作为家庭而言，购买该楼房应当属于重大投资，所购买商品房的土地权属状况、取得相关行政许可的情况关系房屋价值及买受人合同权利能否实现，原告李秀忠理应也能够进行充分的了解、应当知悉也应当能够知悉。原告李秀忠提交的商品房买卖合同书中，土地位置、编号、土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号、商品房预售许可证号处均为空白，故原告李秀忠在签订商品房买卖合同时，对于涉案商品房无商品房预售许可证应当是明知的。在此情况下，如果因合同无效所造成的损失全部由出卖人承担不仅有违公平，也使买受人有恶意诉讼之嫌。作为房地产开发企业，无棣钟秀置业公司应当依法进行商品房的开发和销售，综合本案案情及双方的过错程度，无棣钟秀置业公司的过错相对较大。被告地缘公司通过对无棣钟秀置业公司合同权利义务的概括转让，成为与原告李秀忠商品房买卖合同关系的一方主体，无棣钟秀置业公司因该合同所产生的法律责任应由其承担。因涉案房屋虽建成但尚未交付，不存在原告李秀忠向被告地缘公司退还房屋问题，对于原告李秀忠已经交付的房款，被告地缘公司应当予以返还。对于因合同无效所造成的损失，被告地缘公司以赔偿70%即1284326元（1834752元×70%）为宜。本案中的评估费12000元，也由被告地缘公司按70%的比例承担即8400元。原告李秀忠提交的商品房买卖合同、收款收据及被告地缘公司股东王学新、段静波的证明相互印证，能够证实其已交清全部购房款的事实，被告地缘公司辩称原告未交清房款，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，参照《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告李秀忠与被告无棣县地缘置业有限公司之间的《商品房买卖合同》无效；二、被告无棣县地缘置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李秀忠购房款454848元并赔偿原告李秀忠损失1284326元及支付评估费8400元，共计1747574元；三、驳回原告李秀忠对被告无棣县地缘置业有限公司的其他诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10500元、保全费5000元，合计15500元,由原告李秀忠负担236元，被告无棣县地缘置业有限公司负担15264元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审判员  马俊峰二〇二〇年十一月二十二日书记员  王 菲