广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2446号原告：李满金，女，1955年2月18日出生，汉族，住广东省鹤山市****************，公民身份号码：440***************。委托诉讼代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。代表人：江门市北斗会计师事务所有限公司，系鹤山市远景物业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所律师。被告：广州房美家房地产有限公司，住所地：广东省广州市花都区*******阳庄4街4巷1号一楼铺位，统一社会信用代码：91440101MA5C3XBL5Y。法定代表人：胡可锋，该公司总经理。委托诉讼代理人：周翠芳，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。原告李满金与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）、广州房美家房地产有限公司（以下简称房美家公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月8日以（2019）粤0784民初3428号案立案受理。2019年12月12日，本院作出（2019）粤0784民初3428号民事判决,李满金不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院经审查认为，李满金与房美家公司就房美家公司收取的12万元运营管理费发生的争议与本案商品房预约合同纠纷关联，应在本案中一并处理，遂作出（2020）粤07民终621号民事裁定书，撤销本院（2019）粤0784民初3428号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年7月16日重新立案后，依法适用普通程序并重新组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告李满金的委托诉讼代理人胡燕平、远景公司的委托诉讼代理人房海滨、房美家公司的委托诉讼代理人周翠芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李满金向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》；2.被告共同退回原告已预付的总购房款365370元及违约金7307.40元；3.被告共同向原告支付逾期退款利息6839.90元（利息自2019年4月18日起，以372677.40元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至被告向原告退回所有款项之日止，暂计至2019年9月19日为6839.90元）；4.本案的诉讼费用由被告共同承担。（2019）粤0784民初3428号案中，原告明确诉讼请求1中的解除时间是法院把原告的起诉状等送达给远景公司的当天。事实和理由：2018年，受到被告高回报商铺收益的虚假宣传诱导，原告与被告鹤山市远景物业发展有限公司达成了商铺购买意向，约定：原告购买被告开发的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场的1201-9的商铺，原告为此陆续向被告支付了365370元的购房款（其中部分房款汇入房美家公司并由其开具收据），期间原告分别与被告远景公司、鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司补签《商品房预购合同》和《商铺委托经营管理合同》。《商品房预购合同》约定被告应于2018年12月31日前与原告签订并网签《商品房买卖合同》，超过上述日期，被告未达到网签条件，按逾期时间分别处理。其中，“逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金。……”原、被告签订合同后，被告一直未能达到网签条件，经各业主与被告多次协商、维权，被告曾口头承诺自2019年1月17日起60个工作日内退回全部购房款给原告，但至今，被告仍未向原告退回任何的款项。远景公司辩称，一、远景公司同意解除与原告签订的《商品房预购合同》。二、远景公司仅对其中245370元的购房款负责，同时因《商品房预购合同》中仅约定了违约金的支付，原告额外请求远景公司支付利息的请求不应得到支持，损失赔偿和支付违约金请求不可同时提出。根据双方签订的《商品房预购合同》第四条，涉案房屋约定的购房款为245370元，原告需要一次性将该房款支付给远景公司。而远景公司提交的收据与银行流水涉及的金额共计365370元，超过双方约定的价款。其中编号1070911和8368152两张收据（共计15万）的收款单位为广州房美家房地产有限公司（以下简称房美公司），提交的银行流水也可证明这两笔款项是直接汇入房美公司，即出具的收据和银行收款账号的主体均不是远景公司，但鉴于房美公司已将收据编号1070911中涉及的3万元转交远景公司，远景公司确认该3万元款项为购房款的一部分。而收据编号8368152中涉及的12万元，在没有其他书面证据可以证明远景公司要求原告将房款汇入房美公司账号的情况下，不应认定为购房款的一部分。综上，原告实际预付的购房款为245370元，远景公司仅对该245370元负责。根据《商品房预付合同》第九条第二款约定：“甲方与乙方签订本协议之日起180日（2018年12月31日）内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》（如果在此日期前可以办理将书面通知乙方，乙方需在通知的时间内前来配合办理），超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、……。2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金。”截止目前，涉案商铺至今仍未办理网签及交付使用。现原告已明确提出要解除合同，根据合同约定，远景公司需向原告支付的违约金应为4907.40元（245370*2%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于……。”之规定，赔偿损失和支付违约金请求不可同时提出，原告主张的逾期利息应认定为损失赔偿的一种，因此原告支什逾期利息的请求不应得到支持。综上，远景公司只需向原告返还245370元购房款及其违约金4907.40元即可（共计250277.40元）。房美家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。房美家公司与原告无房屋买卖合同关系，原告要求退还房屋及利息与房美家公司无关，原告也无相应的法律依据。房美家公司只为原告开具了一张12万元的收据，收据的款项是商铺的铺位运营管理费，包含以下内容：为原告购买商铺争取到25万元的优惠佣金；为原告购买的商铺提供了装修隔断的服务。上述两个服务均已完成。依《中华人民共和国合同法》第四百二十六条的规定，既然房美家公司已为原告争取到25万元的优惠佣金，促成了原告与远景公司双方之间的交易，对所购商铺完成装修隔断，故房美家公司收取该笔劳务费用合情合理合法。由于远景公司违约导致无法按时交付涉案商铺，房美家公司无过错。房美家公司依约付出相应的劳务，如房美家公司需退回相应的费用，损害了房美家公司利益。房美家公司共收到原告15万元的款项，其中3万元是代原告收取的订金，房美家公司已于2018年5月19日转交远景公司，故实际只收取原告铺位运营管理费12万元。本院经审理认定事实如下：2018年4月30日，李满金通过其女儿李雪媚的银行卡刷卡支付3万元给房美家公司，作为李满金向远景公司预购被告远景公司开发的鹤山市雅瑶镇必登高财富广场1201-9号商铺（以下简称涉案商铺）的定金，房美家公司于同日开具收到李雪媚3万元定金的收款收据给原告。2018年5月19日，房美家公司将上述3万元转交远景公司，远景公司向房美家公司开具收到李雪媚订金3万元的收款收据。同日，李满金通过其女儿李雪媚刷卡支付12万元给房美家公司，房美家公司于同日开具收据，收据载：“今收到李雪媚交来财富广场1201-9号铺位运营管理费120000元。”又，李满金通过其女儿李雪媚的银行账户先后于2018年5月19日、6月29日、7月16日、7月17日向远景公司支付1万元、1万元、16万元、35370元，合计215370元，作为涉案商铺认购价款。2018年8月19日，李满金（即乙方）与远景公司（即甲方）签订《商品房预购合同》，约定李满金向远景公司预购位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场1201-9号的商铺，商铺建筑面积为18.08平方米，总预付购房款为245370元，李满金须于2018年7月17日一次性向远景公司付清该商品房的全部购房款，远景公司应当于2018年9月30日前，保证该商品房已达到可以使用、出租及经营的状态，并交付乙方使用；第九条第（二）项约定甲方与乙方签订本协议之日起180日（2018年12月31日）内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》（如果在此日期前可以办理将书面通知乙方，乙方需在通知的时间内前来配合办理），超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、……。2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2％向乙方支付违约金。由于远景公司的原因，涉案商铺至今未办理网签及交付使用。另查明，（2019）粤0784民初3428号案中，本院于2019年10月11日将李满金的民事起诉状副本等送达远景公司。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。李满金与远景公司签订的《商品房预购合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人有法律约束力。关于李满金请求解除《商品房预购合同》的问题。《商品房预购合同》第九条约定远景公司与李满金于2018年12月31日前签订《商品房买卖合同》并办理网签，逾期超过90日的，李满金有权解除合同，远景公司至今未与李满金签订《商品房买卖合同》并办理网签，且远景公司同意解除，故李满金请求解除《商品房预购合同》，应予支持，而本院于2019年10月11日将李满金的起诉状送达远景公司，本院确认《商品房预购合同》于2019年10月11日解除。关于李满金请求两被告退回购房价款365370元及违约金7307.40元的问题。依《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商品房预购合同》解除后，故远景公司基于该合同从李满金处收取的购房价款245370元，应返还给李满金，李满金请求超出本院认定部分，依法不予支持。又依合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，李满金请求继续适用合同中结算和清理条款即违约金条款，应予支持，该合同第九条约定逾期超过90日未签订《商品房买卖合同》并办理网签，李满金有权解除合同并请求远景公司按已付总购房款的2％支付违约金，远景公司至今未与李满金签订《商品房买卖合同》并办理网签，故远景公司应向李满金支付违约金4907.40元（245370元×2%），李满金请求超出本院认定部分，依法不予支持。另，关于李满金请求远景公司支付逾期退款利息一节，依合同法第一百一十四条第二款规定，赔偿损失和支付违约金请求不能同时提出，且李满金未举证证明约定的违约金低于造成的损失，李满金的该请求显属无据，应予驳回。至于李满金请求房美家公司返还购房价款并支付违约金及相应的利息一节，鉴于房美家公司非涉案《商品房预购合同》的当事人，也非涉案商铺的所有权人，而其代收的购房价款3万元已转交远景公司，其实际上既不享有合同权利，也不承担合同义务，故李满金请求房美家公司返还购房价款并支付违约金及相应利息，理据不足，本院不予支持。至于房美家公司收取李满金的运营管理费120000元一节，首先，房美家公司与李满金未签订书面居间合同、装修合同，本案的证据也未能显示李满金曾委托房美家公司提供相关的居间服务、装修服务，故房美家公司主张与李满金形成居间合同关系或装修合同关系并据此收取服务费，依据不足。其次，房美家公司参与了财富广场的房屋销售，在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司以购房款、运营管理费的名义从李满金处收取了款项。但李满金购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配。房美家公司订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价李满金必须支付上述公司要求其支付的相应款项，而房美家公司未就该运营管理费的用途、性质与李满金进行明确约定，故房美家公司以运营管理费名义收取的费用应认定为房屋的对价。综上，李满金与远景公司之间的买卖合同关系因远景公司违约而解除，李满金并未取得涉案房屋的所有权，远景公司和房美家公司取得的房屋对价应当返还给李满金，因此，李满金请求房美家公司返还120000元及利息的理据充分，本院予以支持，利息应以120000元为基数，从李满金起诉之日即2019年10月8日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告李满金与被告鹤山市远景物业发展有限公司于2018年8月19日签订的《商品房预购合同》于2019年10月11日解除；二、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李满金返还购房价款245370元及支付违约金4907.40元；三、被告广州房美家房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李满金退回120000元及利息（利息以120000元为基数，从2019年10月8日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止）；四、驳回原告李满金的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6992.76元，由原告邓柏洲负担170.25元，被告鹤山市远景物业发展有限公司负担4611.46元，被告广州房美家房地产有限公司负担2211.05元（原告邓柏洲已预交受理费6992.76元，本院应退回原告受理费6822.51元，被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳受理费4611.46元，被告广州房美家房地产有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳受理费2211.05元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄锦锋人民陪审员  刘洁仪人民陪审员  任惠坚二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  傅淑贞