湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2388号上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人（原审原告）：王进德，男，汉族，1982年12月10日出生，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）因与被上诉人王进德商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。裕湘置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回王进德的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由裕湘置业公司负担。事实与理由：一、王进德已通过实际履行收房手续并接受裕湘置业公司及物业公司物业费减免的形式，与裕湘置业公司达成了变更原《商品房买卖合同》中部分内容的合意，按合同法的规定构成了对原合同内容的变更。从维护交易安全与稳定的角度而言，截至王进德起诉前，其从未对收房相关问题提出过异议，而是与裕湘置业公司按照变更后的合同条款履行了近两年，这也反映出王进德对《合同补充协议（二）》的内容是知晓且接受的，只是现在出于对更大利益的投机心理才出尔反尔。二、作为享受了同等减免优惠的已收房的业主，按照公平合理的原则，不应将王进德与那些签署了《合同补充协议（二）》的已收房业主区别对待。王进德在已享受了多重利益的情况下却违背诚实信用原则欲再次追究裕湘置业公司的违约责任，其诉请不应得到法院的支持。综上，请求支持上诉请求。王进德辩称：王进德虽然收了房，但是双方没有签署补充协议，补充协议也并不能够表示这些业主放弃追究裕湘置业公司违约交房的违约责任。裕湘置业公司交房的时候应该按照法律的规定，向业主交付通过验收合格的房屋，保证房屋不存在安全隐患，即使王进德收房了，但收房的时候房屋并没有通过验收。所以双方的交房并没有达到合同约定的交房条件，其收房是无效的，补充协议也应该是无效的，何况王进德并没有与裕湘置业公司签订补充协议。综上，请求驳回上诉，维持原判。王进德向一审法院起诉请求：一、判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务；二、判决裕湘置业公司逾期交房而向王进德支付违约金152742.8元，以后的违约金计算至实际交房之日止；三、判决裕湘置业公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、2017年3月16日，王进德（买受人）与裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160121401），合同约定王进德购买裕湘置业公司开发建设的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，建筑面积128.74平方米，商品房单价为每平方米3667.52元，总金额为472157元。合同第五条约定：买受人已银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）计102157元，余款370000元向银行申请贷款。合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同“合同双方当事人”部分记载的买受人的联系地址、联系电话、电子邮件、传真电话为出卖人向买受人送达通知、文件资料及司法文书的具体确定的联系方式，如有变动，买受人必须在24小时内书面通知出卖人变更，否则出卖人向买受人送达的通知、文件资料及司法文书按该联系方式一经送出，即视为送达，一切后果由买受人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。二、合同签订后，王进德按约定支付了首期房款102157元，余款370000元向银行申请贷款，已支付购房款合计472157元。三、2018年10月24日，裕湘置业公司将案涉房屋交付给王进德。四、庭审中，裕湘置业公司提交了业主谭湨与其于2018年3月26日签订的《合同补充协议（二）》和2018年6月1日出具了《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》。而王进德并未与裕湘置业公司签订《合同补充协议（二）》，另裕湘置业公司称《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》张贴在裕湘公馆小区物业收费的公告宣传栏里，但未提交相应证据予以证实，且王进德代理人表示对此并不知情。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。王进德与裕湘置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。一、裕湘置业公司未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。王进德已于2018年10月24日收房，裕湘置业公司逾期交房297天。本案违约金计算的起止时间应从自2018年1月1日起至2018年10月24日止。二、双方在上述《郴州市商品房买卖合同》中约定，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。逾期交房违约金按已交付购房款日万分之五支付违约金。一审法院根据公平原则，并结合本案的综合因素考量，酌情认定涉案的逾期交房违约金过高，应当予以调减为每日万分之二点五为宜。本案逾期交房违约金为35057.65元（472157元×0.00025元/天×297天）。三、关于王进德要求继续履行合同约定交房义务的诉请，双方已于2018年10月24日办理了交房手续，故对王进德的此项诉讼请求，不予支持。四、关于裕湘置业公司提出王进德无权要求其承担逾期交房违约责任的辩解应否采纳：虽然王进德按照上述《合同补充协议（二）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款，交纳了2018年物业费，但鉴于裕湘置业公司并未与王进德签订《合同补充协议（2）》，且王进德也并非向裕湘置业公司缴纳物业费，故上述《合同补充协议（2）》约定和《致裕湘公馆小区2-3栋业主的公开信》条款对王进德不具有约束力，故对裕湘置业公司的上述辩解不予采纳。至于王进德缴纳物业费事宜，系另一种法律关系。双方及郴州市欣康物业有限责任公司三方可另行协商解决，本案不予处理。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决“一、限被告湖南裕湘投资置业有限公司在本判决生效后十日内支付原告王进德逾期交房违约金35057.65元；二、驳回原告王进德的其他诉讼请求。如被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1677元，由原告王进德负担1292元，被告湖南裕湘投资置业有限公司负担385元。”二审中，裕湘置业公司提交了2018年6月5日拍摄的照片一组，拟证明裕湘置业公司与物业公司将公开信在小区进行了公示，本院组织当事人进行了证据交换与质证，王进德质证认为此证据是单方面的行为，该公示并不能代表业主每个人都能看到，该组证据不能证明王进德收到了或者看到了裕湘置业公司的公示。本院认证认为：该证据不能达到王进德知晓该公开信的证明目的，不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：裕湘置业公司应否向王进德支付逾期交房违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定了逾期交房的违约责任。虽然裕湘置业公司于2018年10月24日将案涉房屋交付给王进德，但裕湘置业公司提交的证据，不足以证明双方已达成新的合意变更了上述合同中关于逾期交房应当支付逾期交房违约金的约定，故裕湘置业公司仍应承担计算至2018年10月24日止的逾期交房违约金。一审判决并无不当，本院予以维持。综上所述，裕湘置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3354元，由上诉人湖南裕湘投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十一月二十三日法官助理黄晓宇法官助理李言琦法官助理李佳颖书记员聂莎莉书记员陈峰书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。