四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10954号 上诉人（原审被告）：四川恒瑞商业经营管理有限公司，住所地：成都市锦江区梨花街******。 法定代表人：蒋有应，执行董事兼公司总经理。 委托诉讼代理人：林贞斌，四川恒和信律师事务所律师。特别授权。 委托诉讼代理人：李大福，四川恒和信律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈刚，男，1975年8月9日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：兰玉明，四川华敏（德阳）律师事务所律师。 上诉人四川恒瑞商业经营管理有限公司（以下简称恒瑞公司）因与被上诉人陈刚房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9422号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 恒瑞公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项，改判恒瑞公司无需向陈刚偿还租金及押金465920元或发回重审。2.一、二审诉讼费由陈刚承担。事实和理由：1.一审程序违法。陈刚在法庭辩论终结后才变更诉讼请求为确认合同无效，一审法院未向恒瑞公司告知权利等。且一审法院依陈刚申请调取的竣工图没有经过举证、质证环节。2.案涉房屋取得了建筑工程规划许可证，在许可证的附件总平面图上明确表明，案涉房屋是合法建筑。且案涉房屋取得了公安部门的门牌号编制和颁发。3.《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，约定了房屋用途，李长倩使用案涉房屋进行了工商登记，取得了“青羊区清红造了个白麻辣烫餐饮店”个体工商户营业执照，说明案涉房屋符合约定用途。且陈刚一直占有使用案涉房屋至今未交还恒瑞公司。4.一审适用法律错误，即便合同无效，陈刚也应当参照合同约定的租金标准支付房屋占用费，一审判令恒瑞公司返还租金及押金465920元错误。 陈刚辩称，1.一审法院程序合法，在辩论结束之后其才知恒瑞公司没有取得法律规定的相关证件，故要求确认合同无效，这一点法院无需向恒瑞公司告知，且合同无效自始无效不需要解除。2.建设施工图本来是恒瑞公司应当向法庭提供的证据，人民法院调取，只是作一定参考，不能够因为没有对建筑竣工图进行质证，竣工图不是本案的定案根据，人民法院向规划方核实的雨棚是否取得了施工许可证才是本案的定案根据。3.一审法院对双方的租赁合同以及案涉房屋的性质以及房屋在相关部门所取得的相关的证件都进行了查实，事实非常清楚；4.一审适用法律正确，“占用房屋就应当支付租金”一般予以支持，并不是应当予以支持，且恒瑞公司未提出诉请。根据双方致使合同无效的责任大小，人民法院认为要退回押金和租金适用法律正确。5.诉讼费应由恒瑞公司负担大部分。6.合同无效后，装修费应当按照过错来分担，但是原审法院没有计算。 陈刚向一审法院起诉请求：1.判令确认陈刚与恒瑞公司之间的《房屋租赁合同》无效；2.判令恒瑞公司返还陈刚房屋租金、押金、保证金及物业管理费共计606240元（押金44800元、房屋租赁费537600元、水电保证金20000元及物业管理费）；3.判令恒瑞公司赔偿陈刚对租赁房屋进行改造、装修等全部经济损失约计400000元；4.判令恒瑞公司赔偿陈刚实际经营损失约计500000元；5.本案诉讼费用及其他费用均由恒瑞公司承担。 一审法院认定事实如下：对当事人没有争议的事实，一审法院予以确认。2018年10月8日，恒瑞公司作为甲方（出租方），陈刚作为乙方（承租方）签订了《房屋租赁合同》，第一条载明：甲方拥有的房屋位于成都市××、2号，建筑面积为160平方米；第二条载明：乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为商业使用，使用的范围需符合国家的相关规定；第三条载明：房屋租赁期限自2018年11月20日至2021年11月20日止，共计36个月，甲方同意在2018年11月20日前将房屋交付给乙方使用；第四条载明：1.该房屋月租金为44800元，乙方每12个月向甲方支付一次租金，在本合同签订之日起1日内付清，之后每次提前30日向甲方支付一次租金；2.房屋租金支付方式为：银行转账，甲方指定收款账户：开户行名称：农行清江支行，户名为周建，银行账号尾号为8175；3.签订本合同当日乙方向甲方支付押金44800元。租期届满，房屋及设施若无人为损坏、遗失且水电气费、电话费……等费用结算完后，甲方于3个工作日内将押金无息退还给乙方；第五条载明：租赁期内的水费、电费……等费用由乙方承担，因房屋租赁而产生的租赁税及其他税由乙方承担。恒瑞公司、陈刚分别盖章、签字确认。 同日，恒瑞公司向陈刚出具《收据》，其中载明：兹收到陈刚按本合同约定交来首次租金537600元及押金44800元，合计582400元，支付方式为银行转账。周建签字并加盖手印确认。 2004年2月23日，成都市规划管理局颁发编号成规用地［2004］0040号《建设用地规划许可证》，其中载明：位于青羊区（县）苏坡乡清江村**、金沙村7组的金沙欧蓓德商贸中心项目，符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。2005年6月28日，成都市规划管理局颁发青羊成规验证字（2005）第198号《建设工程规划验收合格证》，其中载明：建设单位为成都川宏金沙置业有限公司，位于青羊区的金沙欧蓓德商贸中心（卖场、配套中心）项目，经核定，本建设工程符合城市规划要求，经验收合格；建筑工程规划许可证编号为成规建筑［2004］0170号。 一审另查明，一、2019年8月20日，成都川宏金沙商业管理有限公司出具《情况说明》，其中载明：我公司已将成都市青羊区××、2号房屋交由四川恒瑞商业经营管理有限公司进行经营管理，其有权包括但不限于将前述房屋以四川恒瑞商业经营管理有限公司的名义进行出租、收取租金、商业管理等。成都川宏金沙商业管理有限公司盖章确认。2015年4月14日，成都川宏金沙置业有限公司更为成都川宏金沙商业管理有限公司；青羊区苏坡东路8、10号1栋1层1号的房屋权利人为成都川宏金沙商业管理有限公司，单独所有。 二、2019年7月24日，成都市公安局青羊区分局金沙派出所出具《地址证明》，其中载明：我辖区苏坡东路8号、10号1栋1层1号金沙国际商城，位于该地址的北面，面临清江西路，现给予门牌编号为××至号（从东至西）。成都市公安局青羊区分局金沙派出所盖章确认。 本案在一审审理过程中，一审法院依法向规划部门核实，案涉商铺在竣工图上所在位置注明为“雨棚”，属于未取得建筑工程规划许可证。 一审法院认为，本案争议的焦点为：1.《房屋租赁合同》效力的问题；2.租金、押金及损失处理问题；3.物业费及水电保证金的问题。 关于合同效力的问题。本案一审审理过程中，陈刚与恒瑞公司就案涉房屋在金沙欧蓓德商贸中心项目建筑总平面图中的位置进行了确认，该处在建筑竣工图的标明是“雨棚”，案涉房屋未取得建设工程规划许可证，且至今也未向法庭提供相关手续。恒瑞公司以案涉房屋已由公安机关派发门牌号抗辩案涉房屋系合法建筑，一审法院认为，公安机关派发门牌号的行为属于行政管理的范畴，其抗辩理由缺乏事实和法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁无效”的规定，案涉《房屋租赁合同》应属无效。对此，恒瑞公司应承担主要责任，陈刚亦有一定的责任。 关于租金、押金及损失的问题。一审法院认为，陈刚与恒瑞公司签订的《房屋租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”之规定，恒瑞公司基于合同收取的租金及押金应予返还，但考虑到双方支出的成本及过错程度，一审法院酌定恒瑞公司向陈刚返还465920元。 对于陈刚主张恒瑞公司向其返还水电保证金20000元及物业管理费的诉请，一审法院认为，双方并未在《房屋租赁合同》中进行约定，实际收取方亦非恒瑞公司，该诉请缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。陈刚所举证据，不足以证明其对房屋改造装修的费用，其主张的实际经营损失缺乏事实和法律依据，一审法院亦不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第五十八条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、恒瑞公司于判决生效之日起10日内偿还陈刚租金及押金465920元；二、驳回陈刚的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费18356元，减半收取9178元，由陈刚负担6339元，由恒瑞公司负担2839元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 恒瑞公司提供2020年3月26日拍摄的视频，用以证明2020年3月26日恒瑞公司自行开锁进入案涉房屋，收回案涉房屋。陈刚质证认为其已在此之前将房屋交还恒瑞公司，恒瑞公司此时的开锁行为与其无关。 陈刚提供以下证据：1.2019年5月20日及以后的物管公司向陈刚催收物管费的微信聊天截图，用以证明陈刚在2019年4月20日已经搬离案涉房屋。2.2019年6月10日陈刚向物管公司发送的告知函，载明陈刚与恒瑞公司诉讼进行中，陈刚决定暂停支付物业费用，等待法院裁决结果，用以证明陈刚向物管公司告知了搬离事宜，恒瑞公司对此应当知晓。恒瑞公司质证认为对证据真实性有异议，且与本案无关，函件是发给物管公司的，物管公司与恒瑞公司是两个主体，且函件内容也没有说将房屋予以交还，只说了暂停支付物业费。 本院经审查认为陈刚提供的微信聊天截图与告知函仅能证明陈刚在2019年5月20日以后未缴纳物管费并向物管告知暂不缴纳，不能证明其于2019年4月20日已搬离并交还案涉房屋并向恒瑞公司告知了这一情况。在陈刚无相反证据证明的情况下，本院采信恒瑞公司提供的视频证据，认定恒瑞公司于2020年3月26日通过自行破锁的方式收回案涉房屋。 本院二审另查明，一、2004年4月27日四川省建筑设计院出具的总平面图上已标明有案涉商铺。二、恒瑞公司于2020年3月26日通过自行破锁的方式收回案涉房屋。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点是：1.案涉合同的效力问题；2.恒瑞公司是否应当向陈刚退还租金及押金465920元。 关于合同效力问题。案涉房屋取得了建设用地规划许可证［成规用地（2004）0040号］、建设工程规划验收合格证［青羊成规验证字（2005）第198号］、不动产权证书［川（2017）成都市不动产权第××号］，并经金沙派出所给予门牌编号为××、2号。而一审法院向成都市自然资源和规划局青羊分局审批科工作人员所做的笔录，系成都市自然资源和规划局青羊分局审批科工作人员通过比对案涉房屋总平图及竣工图所得出的结论，本院认为，该比对结论不足以推翻以上经有权机关颁发的证照及有权机关作出门牌编号行为。在无证据证明以上证照无效的情况下，不能认定案涉房屋为违法建筑，故恒瑞公司与陈刚签订的《房屋租赁合同》应为有效，对恒瑞公司的该项上诉请求，本院予以支持。 恒瑞公司与陈刚《房屋租赁合同》属合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。恒瑞公司自2018年19月9日将案涉房屋交给陈刚使用，双方约定自2018年11月20日开始计租。陈刚取得房屋后，缴纳了2018年11月20日至2019年11月20日的租金537600元和押金44800元。在合同履行期间，陈刚未提供证据证明其向恒瑞公司交还了案涉房屋，故直至2020年3月26日恒瑞公司通过自行破锁的方式收回案涉房屋，应当认定在此期间案涉房屋一直由陈刚占有使用，故陈刚应当向恒瑞公司支付租金。陈刚支付的租金及押金不足以弥补应当支付的租金，故恒瑞公司不应退还陈刚租金及押金465920元，一审认定不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人恒瑞公司的上诉请求成立，本院予以支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初9422号民事判决； 二、驳回陈刚的全部诉讼请求。 一审案件受理费9178元，由陈刚负担。二审案件受理18356元，由陈刚负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月二日 法官助理  黄 迪 书 记 员  王小禹