湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2019）鄂0704民初105号原告（反诉被告）：鄂州市荣鑫森物资有限责任公司，住所地：鄂州市江碧路汽车服务中心（五里墩村）。法定代表人：廖军奇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：万品，湖北伸道律师事务所律师（代理权限：特别授权）。被告（反诉原告）：吕继昌，男，1969年5月21日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被告（反诉原告）：吕追亮，曾用名吕亮，男，1981年5月17日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被告（反诉原告）：徐香胜，男，1971年5月28日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，被告（反诉原告）：殷国林，男，1970年1月9日出生，汉族，住鄂州市鄂城区，上述被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：廖孟龙，鄂州市西山法律服务所法律工作者（代理权限：特别授权）。2019年1月4日，本院受理原告（反诉被告）鄂州市荣鑫森物资有限责任公司（以下简称荣鑫森公司）诉被告（反诉原告）吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林合同纠纷一案，在审理过程中，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林提出反诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2019年4月14日，荣鑫森公司书面申请撤回本诉，本院予以准许。因反诉原告吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林不愿撤回反诉。本院依法继续审理该案反诉部分。反诉原告吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林的委托诉讼代理人廖孟龙，反诉被告荣鑫森公司的委托诉讼代理人万品到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林诉称：2013年8月1日，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林与荣鑫森公司签订租赁合同，约定反诉人将位于小桥村四组范围内的一院落内一半面积租赁给荣鑫森公司使用，租期为三年。自2013年8月1日至2016年8月1日，租金为每年3万元。荣鑫森公司在租赁期间，没有办理任何正规手续，在院落内自建钢构厂房以及房屋若干。因荣鑫森公司经营不善，亏损严重，于是荣鑫森公司在第二年就撤离租赁院落，在合同约定期间荣鑫森公司仅仅支付了2年租金，其余1年租金均未支付。2018年10月7日，反诉人与案外人干克平签订买卖合同，将院落内的房屋、活动板房、钢构车间、水电设施、变压器、围墙等以130万的价格出让给干克平。荣鑫森公司在合同租赁期间没有按照合同支付租金，自行撤离，其后看到反诉人与案外人签订协议又返过头索要出让金，属于违反诚实信用原则的行为。为此，特依法提出反诉，请求：1、判决荣鑫森公司支付吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林租金102500.00元（租金计算至被反诉人拆除违建之日止，现暂算至2019年1月1日）；2、判决荣鑫森公司拆除违建厂房，退还已经收取的房屋拆迁款2万元整；3、判决荣鑫森公司承担本案诉讼费。荣鑫森公司辩称，荣鑫森公司2016年至8月份未租赁，荣鑫森公司高于合同要求支付的租金，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林同意荣鑫森公司在租赁厂房内建筑房屋，新建建筑行为为荣鑫森公司必要设施，要求拆除地上建筑物违反了诚实信用原则。为了防止损失扩大，荣鑫森公司对损失扩大不承担责任。吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一，身份证复印件。拟证明吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林的身份及诉讼主体资格。证据二，租赁合同。拟证明吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林将位于小桥村四组范围内的一院落内的一半面积租赁给被荣鑫森公司使用，合同期限为三年，每年租金3万元。证据三，照片六张。拟证明荣鑫森公司与吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林签订合同后违规自建钢结构厂房及平房若干间。证据四，建筑物、设施买卖合同。拟证明2018年10月7日，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林与案外人干克平签订买卖合同，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林将院落内的房屋、活动钢板房、钢构车间、水电设施、变压器、围墙等以130万的价格出让给干克平。证据五，解除买卖合同协议书、2019年1月20日证明、中国农业银行转账凭证以及结婚证。拟证明因荣鑫森公司与吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林发生纠纷，案外人干克平与吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林解除了2018年10月7日签订的买卖协议，反诉人吕继昌于2019年1月20日退还干克平15万元，吕追亮的妻子2019年3月1日退还干克平115万元。合计130万元。证据六、证明以及收条。拟证明被反诉人法人于2018年10月10日与吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林达成共识，钢构厂房以及平房拆迁补偿2万元，后荣鑫森公司反悔将反诉人起诉。荣鑫森公司为支持其诉讼主张，向本院提交收条四张，拟证明支付部分租金的事实，是按照每个月三千元缴纳的租金。庭审过程中，荣鑫森公司对吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林提交的证据表示：对证据一、二无异议，三性均无异议。对证据三，事实无异议。证明目的有异议，签订合同时，就已经预见到了，荣鑫森公司新建厂房必要的归属及收益权进行了约定，也就是说，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林对荣鑫森公司新建建筑物是同意的。对证据四、证据五本案的本诉已经撤诉，与本案无关联性。对证据六，真实性无异议，证明目的有异议，反诉原告和其中的吕追亮达成协议，不是与反诉的吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林达成协议。吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林对荣鑫森公司提交的证据表示：认可该事实，缴纳租金至2016年元月份。吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林的代理人庭后补交2018年1月1日与西山街办小桥村四组签订的土地租赁合同及2020年9月29日西山街办小桥村四组出具的证明一份，证实吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林向村里租赁上述涉案土地时每年需要支付的租赁费用。荣鑫森公司对上述证据的真实性不予认可。经庭审质证，对各方当事人当庭对其真实性未提异议的证据，本院依法予以采信。对于西山街办小桥村四组出具的合同和证明，荣鑫森公司没有提出证据证实其意见，本院依法予以采信。本院经审理认定事实如下：2013年8月1日，吕继昌（甲方）与荣鑫森公司（乙方）签订租赁合同，该合同约定“甲方提供院内一半面积给乙方使用”；“甲乙双方签订协议当日交清年租金叁万元整”；“租用期为三年，始于二零一三年八月一日，止于二零一六年八月一日”；“合同期满，延期租金由双方协商决定”；“乙方经营过程中，如果土地被国家征用，甲乙双方终止合同。乙方自建厂房及设备，本着谁投资谁受益的原则，所有权归乙方所有”。2015年10月7日，吕继昌向荣鑫森公司出具收条，表明收到2015年8、9、10月租金玖仟元；2015年11月5日，吕继昌出具3000元租金收条；2015年12月2日，吕继昌出具3000元租金收条；2016年元月3日，吕继昌出具3000元租金收条。2018年1月1日，西山街办小桥村四组与吕继昌签订土地租赁合同，租赁期为五年，即2018年1月1日起至2022年12月31日止，年租金44000元。2018年10月7日，吕继昌、吕追亮（吕亮）、徐香胜（徐胜）、殷国林（甲方）与干克平（乙方）签订《建筑物、设施等买卖合同》，约定“甲方自愿将其座落于鄂州市葛山大道上，属于小桥村四组范围内一院落中的建筑物及其设施等所有权出让给乙方。包含该院落中地面上所有的建筑物（含房屋、活动板房、钢构车间、钢构棚等）、水、电设施、变压器以及围墙。整体成交价格为人民币壹佰叁拾万元整”。2018年10月10日，荣鑫森公司的法定代表人廖军奇出具收条一张，表明收到吕继昌“院子房屋拆迁款贰万元整”。2019年1月，荣鑫森公司向本院申请司法鉴定，后于3月7日撤回鉴定申请；同年4月，为有利于双方对利益分配问题达成调解，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林向本院申请司法鉴定，要求对争议院落内的所有设施价值进行评估。2019年2月26日，吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林（甲方）与干克平（乙方）签订《解除买卖合同协议书》，约定“甲、乙双方自愿解除2018年10月7日签订的建筑物、设施等买卖合同”。2019年1月20日，吕继亮通过其银行账户向干克平的银行账户汇款150000元，同日，干克平出具证明一份，表示因建筑物存在争议，故将购买的建筑物退还给吕继昌等四人，吕继昌等四人已退还150000元；2019年3月1日，吕追亮的妻子戎竹通过其银行账户向干克平的银行账户汇款1150000元。2020年1月，经湖北公力工程咨询服务有限公司作出工程造价鉴定意见书，结论为“吕继昌等人建设部分：576390.54元”；荣鑫森公司建设部分由于双方对建设时间的争议，依据施工日期2008年5-6月和2010年1-4月，分别采用2003年和2008年湖北省相关定额和计价依据，鉴定出具两种造价意见予以参考，分别为250703.24元和267563.96元。2020年9月29日，西山街办小桥村四组出具证明一份，证实该“小组与吕继昌在2016年8月至2017年12月期间签订的租地合同，年租金为人民币40000元整”。本院认为，涉案租赁合同已于2016年8月1日到期，原、被告双方未另行补充签订协议，但对于在租赁期间荣鑫森公司在租赁的地面建设了建筑物的事实，原、被告双方均无异议，且此后未及时协商一致，导致在与第三方交易时，双方就利益分配问题发生矛盾。双方在租赁合同中约定“乙方自建厂房及设备，本着谁投资谁受益的原则，所有权归乙方所有”，因此，双方对于自建建筑部分的所有权没有争议。吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林以该建筑为违建物为由要求拆除的诉讼请求，因根据相关法律法规，建筑物是否违建应由相关行政部门依照相关程序和法规认定，若属违建相关部门可依法履行拆违职权，故该项诉请本院依法不予支持。另一方面，如荣鑫森公司希望按原合同继续享有利益分配的权利，则应承担相应支付租金的义务。鉴于荣鑫森公司所兴建的建筑物占地面积等因素，其应承担的租金标准，合同到期前未交清的依照合同约定支付，即按合同约定的每月2500元支付至合同到期，下欠12000元；合同到期后自2016年8月2日开始则按合同约定租赁土地的一半，即吕继昌等人缴纳年租金的一半进行支付，即年租金为20000.00元（2017年12月之前，即28333元）和年租金22000元（2018年1月之后）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百一十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十九条之规定，判决如下：一、鄂州市荣鑫森物资有限责任公司依法向吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林支付下欠租金84333元（租金暂算至2020年1月1日止，后期另行计算）。二、鄂州市荣鑫森物资有限责任公司向吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林退还已经收取的房屋拆迁款20000元。三、驳回吕继昌、吕追亮、徐香胜、殷国林的其他诉讼请求。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 李婷审判员梅良军审判员周小娟二〇二〇年十一月十日书记员 万      吴      萌