广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终1169号 上诉人（原审原告）：陈伟，男，1965年12月29日出生，汉族，住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市长洲区。 委托诉讼代理人：黄雪莹，广西同望（梧州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张朝茂，广西同望（梧州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邓咏梅，女，1969年4月17日出生，汉族，住址广西梧州市万秀区，现住广西梧州市。 委托诉讼代理人：廖宗骐，广西东中律师事务所律师。 上诉人陈伟因与被上诉人邓咏梅物权保护纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市万秀区人民法院（2020）桂0403民初196号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 上诉人陈伟上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人邓咏梅向上诉人陈伟支付房屋占有使用费损失96,600元；2.本案的一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人从2006年7月占有使用涉案房屋至2020年6月，原判决认定上诉人的占有使用费损失从2019年7月10日起计算错误，属于认定基本事实不清。上诉人与被上诉人在2006年7月达成以房抵债，合法有效，被上诉人违反该协议，应当向上诉人支付房屋使用期间的占有使用费损失。被上诉人反悔不同意以房抵债，理由是涉案房屋不能办理产权证，但事实上是可以办理产权证的。2.评估机构勘验过程违反法律规定，原判参照该报告的结论计算房屋占有使用费是错误的。上诉人与被上诉人之间不存在房屋租赁关系， 申请评估机构对该房屋年租金做评估，以作为上诉人计算房屋占有使用费的数据参考，但评估机构所作评估的鉴定内容与申请人委托鉴定内容不一致，评估结论与客观情况实际严重不符，上诉人对此提出鉴定异议；评估机构勘验过程违反法律规定。综上，既然上诉人需要向被上诉人支付货款272,533.5元，被上诉人就没有合法理由占有使用房屋十几年，其应当向上诉人支付占有房屋期间的占有使用费。并以六百元一个月作为计算房屋占有使用费比较公平合理。请求法院二审法院依法支持上诉人的诉讼请求。 被上诉人邓咏梅辩称：1.被上诉人得到房屋后只是占有房屋，但是没有得到购买砂石的钱，上诉人认为被上诉人得到双倍利益是错误的，被上诉人没有使用砂石。2.以房抵债时法院对此已经有判决书予以认定，上诉人在以房抵债过程中没有提供证据证明其房屋可以过户到被上诉人名下，仅是提供了拥有房屋的证书，隐瞒了其与开发商签订以房抵债的事实。导致法院错误认定以房抵债，促使被上诉人陷入房屋可以过户的错误认识。不能办理产权是上诉人过错造成的。3.被上诉人占有的房屋已经支付了对价砂石款，上诉人已经使用了该砂石款，而被上诉人亦占有了房屋十多年，双方均享有利益，一审法院要求被上诉人支付四千多元房屋占有使用费是错误的，是由于上诉人的过错导致房屋买卖合同无效，给被上诉人造成了损失，被上诉人将保留追究责任的权利。对于评估鉴定，被上诉人也予以认可。综上，请求法院驳回上诉人的上诉请求。 陈伟向一审法院起诉请求：被告向原告支付房屋占有使用费损失(暂按600元/月,从2006年7月计至返还房屋时止)。 一审法院认定事实：2004年10月28日，原告作为买受人与梧州市对外加工区房地产开发公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定原告以80,000元的总价款购买梧州市西环路中段123号xx房（建筑面积86.42平方米），双方约定该房屋的购房款在工程结算款中予以冲抵。2004年至2006年期间，原告与被告经常就沙石、钢材等建筑材料供应进行交易往来。因原告尚欠被告部分沙石款，2006年6月，原、被告经结算尚欠沙石款后约定以上述房屋抵扣部分欠款，原告遂于2006年7月将案涉房屋交给被告，被告为该房屋安装了防盗及铁门。2018年6月20日，被告以原告尚欠沙石等建材款为由，将原告诉至梧州市长洲区人民法院，并要求原告支付工地沙石款272,533.5元，梧州市长洲区人民法院经审理后，于2018年12月14日对该案作出（2018）桂0405民初903号民事判决，判决本案原告应向本案被告支付货款272,323.50元。本 案原告对上述判决不服向梧州市中级人民提出上诉。在该案二审诉讼过程中，本案原告主张双方曾达成以本案案涉房屋抵扣尚欠款的合意，本案被告对双方拟用该房屋抵扣部分欠款的事实无异议，但认为由于该房屋一直未能办理过户手续，故本案原告尚应继续归还上述货款。梧州市中级人民法院经审理后，于2019年6月26日作出（2019）桂04民终235号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。上述民事判决于2019年7月10日发生法律效力后，因原告未向被告履行上述货款给付义务，被告遂向梧州市长洲区人民法院申请强制执行。2020年6月10日，经强制执行，原告履行了相应的给付义务，被告遂于同日将案涉房屋交还原告。另查明，案涉房屋原登记权利人为梧州市对外加工房地产开发公司，该房于2019年12月18日登记于原告名下。在诉讼过程中，原告申请该院委托评估机构对案涉房屋2006年7月至2019年12月的年租金进行评估，梧州弘正资产评估事务所于2020年5月22日作出弘正评报字[2020]第019号《资产评估报告》，评估结论为“经过计算，采用收益法计算得到的租金为761元/月，由于所在区域房屋的租售比明显偏低，用收益法计算得到的租金与市场实际租金水平偏离较大，因此本次采用了市场法得到的结果。根据以上评估工作，梧州市西环路中段123号xx房租金为438元/月，自2006年7月至2019年12月租金总额为70,956元。”原告对上述评估结论提出异议认为，一、该报告的鉴定内容与委托鉴定内容不一致；二、该报告的鉴定采用“市场法”得出评估结论是错误的，也与客观事实不相符。梧州弘正资产评估事务所对此于2020年6月3日作出《回复函》，载明：1、申请人申请鉴定的年租金，已在评估报告结论中明确揭示……；2、……收益法只是评估的另一种验算方法，而且在评估基准日用收益法得到的租金水平确实不符合市场水平，因此采用了市场法得到的评估结论；3.申请人于2020年6月3日提供的房屋租赁合同一份……根据这些资料无法将两个房屋的年租金进行直接比较。 一审法院审理认为，原告在庭审中自愿撤回第一项诉讼请求,属于对自身民事权利的处分,不违反法律规定,该院依法予以准许。本案系案涉房屋权利人基于物权请求他人赔偿侵害物权损失的纠纷,故本案应为物权保护纠纷。本案中，原、被告均认可双方曾对结算后的沙石货款达成以案涉房屋抵偿尚欠货款的协议，该协议是双方当事人的真实意思表示,不存在违反法律、行政法规规定的情形,故该协议有效。原、被告达成的上述协议为以物抵债协议，系双方就原有债务的清偿另行增加一种履行方式的协议。原告于2006年7月将案涉房屋交给被告，被告已实际占有该房屋，但在案涉房屋未能过户到被告名下， 不能实现清偿原有债务目的的情况下，被告向人民法院提起诉讼要求原告给付沙石货款及相应利息，应视为其通过诉讼方式明确要求原告通过给付金钱方式清偿原有债务。故在该案判决已生效，被告所选择的债务履行方式已得支持的情况下，被告应将案涉房屋返还给原告，不应再继续占有。原告作为案涉房屋的权利人,依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利，但被告在应返还房屋时，仍继续占用案涉房屋,致使原告无法对案涉房屋进行使用或收益,侵害了原告物权，现原告主张被告支付房屋占有使用费损失的诉请合理合法，但该占有使用费损失自被告应返还房屋时2019年7月10日起计算至2020年6月10日。对于房屋占有使用费损失的计算标准，原告虽对评估机构作出评估意见提出异议，但其提供的《房屋租赁合同》等证据无法证实其主张的计算标准，而被告对该评估意见予以认可，故该院参照评估意见中的月租金标准438元，计算被告应向原告支付的案涉房屋占有使用费损失为4,818元（438元/月×11个月），对于超出部分主张没有法律依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条之规定，判决：被告邓咏梅应于本案判决生效之日起十日内向原告陈伟支付房屋占用使用费损失4,818元。本案案件受理费2,316元，减半收取为1,158元，诉讼保全费986元，合计2,144元（原告已预交），由原告陈伟负担2,037元，被告邓咏梅负担107元。 本院二审期间，各方当事人均没有向本院提供证据。本院经审理查明，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。 根据上诉人与被上诉人的诉辩意见，本案的争议焦点是邓咏梅应向陈伟支付多少房屋占用费。根据在案证据及已经审理查明的事实，双方于2006年口头达成以房抵债协议后，邓咏梅占有并使用陈伟所有的房屋，同时陈伟也占有和使用了邓咏梅沙石货款272,323.50元，即在法院判决陈伟支付货款本金272,323.5元给邓咏梅之前，邓咏梅使用陈伟的房屋所支付的对价相当于陈伟使用272,323.5元货款，双方各享对方的利益。同时，从社会一般人正常理解与判断标准，没有人会在长达十几年内不愿意将房屋这么大价值的不动产过户登记到自己的名下而放任其处于危险状态，因此造成涉案房屋不能过户到邓咏梅名下，目前并没有证据证明是邓咏梅或陈伟的过错所造成的，故对上诉人提出是邓咏梅故意不去协助上诉人办理过户手续的主张，本院不予以采纳。此外，关于评估报告是否违反法律规定问题，本院认为，该评估机构及评估人员具有法定的资质，评估程序合法且评估结论中肯，没有出现与 事实严重不相符的情形，因此对该评估结论一审法院予以采纳并无不妥，本院予以支持。综上所述，上诉人陈伟的上诉请求理据不足，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2,095元（上诉人已预交），由上诉人陈伟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  曾 超 审 判 员  刘创祥 审 判 员  林 远 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  杨玉萍 书 记 员  邱霆钰