吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初445号原告（执行案外人）：张玉麦，男，1975年4月4日出生，汉族，住吉林省吉林市船营区。委托诉讼代理人，陈长军，吉林冠霖律师事务所律师。委托诉讼代理人，马瑞，吉林冠霖律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：宋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正茂，男，该公司经理。委托诉讼代理人：吕琪，女，该公司法务。第三人（被执行人）：吉林市翊居房地产有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：王相勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：马克来，男，该公司工程项目经理。原告张玉麦与被告吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）、第三人吉林市翊居房地产有限公司（以下简称翊居公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张玉麦及其委托诉讼代理人陈长军、马瑞、被告一建公司的委托诉讼代理人王正茂、吕琪、第三人翊居公司的委托诉讼代理人马克来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张玉麦向本院提出诉讼请求：1.确认吉林市船营区长春路吉林市不动产权房屋为张玉麦所有，并停止对该财产的执行，2.诉讼费由一建公司承担。事实与理由：一、本案争议房屋应确认为张玉麦所有，张玉麦是翊居公司职工，2012年翊居公司开始内部认筹，张玉麦首期缴纳了40,000元，2015年翊居公司要求内部认筹的需要在本年度缴清住宅尾款，于是张玉麦先后于2015年3月13日和2015年3月26日分别缴纳了50,000元和122,475元，购房款缴清后于2015年3月27日张玉麦与翊居公司签订了《内部认购协议书》，明确了双方的权利义务，确认张玉麦向翊居公司购房款金额为212,475元。由于张玉麦是翊居公司内部职工，因而张玉麦早在2014年7月份在涉案房屋满足进户条件后就办理入住，并实际支付了进户费用，进户后张玉麦对案涉房屋进行了装修并实际占有使用至今。故案涉房屋应当为张玉麦所有的房屋。二、（2020）吉02执异359号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。一建公司因与翊居公司工程施工合同纠纷向吉林市中级人民法院提起民事诉讼，后依据（2019）吉02民初498号民事判决确定的限期履行义务，向吉林市中级人民法院申请强制执行。吉林市中级人民法院于2020年8月5日作出了（2020）吉02执144号之一执行裁定书，查封财产中包括张玉麦所有的房屋，张玉麦得知房屋被查封后第一时间申请了案外人执行异议，并向法院积极提交了相关证据。而法院仅仅以张玉麦未提交支付价款的证据，无法核实是否实际支付房款为由驳回张玉麦的异议申请，并作出（2020）吉02执异359号执行裁定书，驳回了张玉麦的异议申请，其裁定结果明显认定事实和适用法律错误。张玉麦认为其是被保护的一方，虽然没有第一时间取得房屋产权证书，但不能因此确定涉案房屋为翊居公司财产，房屋产权证书只是起到对外公示作用，不是确定房屋所有权的唯一证据。综上所述，张玉麦对案涉房屋享有所有权，并且足以排除一建公司对该财产的执行。请求法院确认案涉房屋为张玉麦所有，解除对案涉房屋的查封。一建公司辩称，房屋在查封时没有任何权利登记，查封行为正确，符合法律规定，应驳回张玉麦的诉讼请求。翊居公司述称，一、张玉麦与翊居公司签订了书面的认购协议，并实际支付了购房款，翊居公司对此予以认可。二、案涉房屋具备交付条件后，翊居公司第一时间将房屋交付给张玉麦，且翊居公司在具备办理产权证书条件时已第一时间明确告知张玉麦，张玉麦不及时办理产权证，责任不在翊居公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：一建公司与翊居公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月20日作出（2019）吉02民初498号民事判决书，判决：“一、翊居公司于本判决生效后十日内给付一建公司工程款9,812,498.56元，并自2017年11月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；二、翊居公司于本判决生效后十日内返还一建公司工程质保金3,559,875元，并自2019年10月12日起至款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。”判决生效后，因翊居公司未能自动履行该判决确定的义务，一建公司于2020年7月6日向本院申请执行。本院于2020年8月5日作出（2020）吉02执144号之一执行裁定，查封了登记在被执行人翊居公司名下的坐落于吉林市船营区案涉房屋在内的15套房屋，查封期限三年。2020年9月1日，张玉麦对案涉执行标的向本院提出书面执行异议。2020年9月3日本院作出（2020）吉02执异359号执行裁定书，驳回了张玉麦的异议请求。张玉麦不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，2015年3月27日，张玉麦与翊居公司签订了《内部认购协议书》，约定张玉麦向翊居公司购买吉林市船营区长春路房屋，面积暂定84.99平方米房屋（最终以实际测绘面积为准），销售单价2,500元/平方米，总价212,475元。支付方式为现金，约定张玉麦一次性付款，但实际是分期履行的。协议书同时对双方的权利义务、解决争议的方法、违约责任以及其他事项进行了约定。协议签订后，张玉麦于2012年9月16日、2015年3月13日、2015年3月25日就案涉房屋给付翊居公司购房款40,000元、50,000元、122,475元，合计212,475元，翊居公司出具加盖财务专用章的收据予以确认。2015年2月13日，张玉麦向吉林市冠和物业服务有限公司交纳了物业费和垃圾清运费等入住费用，办理入住手续。同日翊居公司向张玉麦交付了案涉房屋，后张玉麦对案涉房屋进行装修并实际占有使用至今。再查明，吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，截至2020年8月10日，张玉麦在吉林市辖区内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息。认定以上事实的证据有：《内部认购协议书》、银行流水明细、收款收据、发票、《情况证明》、证人证言、《吉林市个人住房信息查询结果》等证据在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。故在诉讼中，需要审查案外人对执行标的是否享有足以阻止转让、交付的实体权利。综合当事人的起诉请求、答辩意见以及有关证据，本案争议的主要焦点问题为：1.张玉麦对案涉房屋是否享有所有权；2.张玉麦就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院具体分析如下：一、关于张玉麦对案涉房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”本案所涉不动产系商品房，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力，案涉房屋仍登记在翊居公司名下，张玉麦未办理房产变更登记手续，其所购案涉房屋未发生物权变动，其并未取得案涉房屋的所有权。因此，张玉麦主张对案涉房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。二、关于张玉麦就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于张玉麦就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件，张玉麦正是基于购买了登记在房地产开发企业翊居公司名下的商品房，而对一建公司金钱债权执行提出异议，因此，可参照该条规定的条件审查认定张玉麦就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，首先，本院于2020年8月5日查封案涉房屋，而张玉麦与翊居公司于2015年3月27日即签订了《内部认购协议书》，双方对当事人的名称、商品房的基本状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等商品房买卖合同的主要内容进行了约定，该约定系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。其次，张玉麦分别于2012年9月16日、2015年3月13日、2015年3月25日就案涉房屋给付翊居公司全部购房款212,475元，翊居公司按照约定收受该购房款，并向张玉麦出具收据予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，综合前述事实，应认定张玉麦与翊居公司之间就案涉房屋已经签订了合法有效的商品房买卖合同，张玉麦交付购房款，履行了合同义务。再次，吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，张玉麦在吉林市辖区内无房屋所有权登记发证信息和商品房买卖合同备案信息，即张玉麦名下无其他用于居住的房屋，张玉麦购买案涉房屋系居住生活需要，张玉麦是一手房的买受人，系房屋消费者，应依法保护其对案涉房屋享有的物权期待权及居住权。综上所述，在本院查封之前张玉麦与翊居公司签订了合法有效的书面买卖合同，张玉麦购买案涉房屋系用于居住且名下无其他用于居住的房屋，张玉麦全部购房款，其虽未取得案涉房屋的所有权，但张玉麦对案涉房屋享有足以排除普通金钱债权强制执行的民事权益，对其停止对案涉房屋予以执行的诉讼请求本院予以支持。三、关于张玉麦解除查封的诉讼请求，其可持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。综上所述，张玉麦的部分诉讼请求符合法律规定，应予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第一项、第三百一十四条第一款、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，判决如下：一、不得执行坐落于吉林市船营区房屋；二、驳回张玉麦的其他诉讼请求。案件受理费4,487元，由吉林市第一建筑工程股份有限公司负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。本院（2020）吉02执异359号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审判长  高忠华审判员  王 东审判员  李 炜二〇二〇年十一月十八日书记员  郑海涛