安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)皖16民终3372号上诉人（原审原告）：方某1，男，2012年8月16日出生，汉族，住安徽省涡阳县经济开发区。法定代理人：方某2，男，1986年1月12日出生，汉族，住安徽省涡阳县经济开发区。被上诉人（原审被告）：涡阳县七度置业有限公司，住所地安徽省涡阳县站前东路北侧。法定代表人：王颖洲，该公司总经理。委托诉讼代理人：沈宇，该公司员工。委托诉讼代理人：吴增鑫，安徽乐行律师事务所律师。上诉人方某1因与被上诉人涡阳县七度置业有限公司（简称七度公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4194号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人方某1的法定代理人方某2、被上诉人七度公司的委托诉讼代理人沈宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。方某1上诉请求：1.撤销安徽省涡阳县人民法院（2020）皖1621民初4194号民事判决,判决七度公司支付方某189997.6元违约金；2.判令七度公司支付方某12020年7月13日至实际交房之日止的违约金；3.一、二审诉讼费用及相关费用由七度公司承担。事实和理由：一审判决违背合同意思自治原则滥用合同法114条和合同法司法解释二第29条的规定错误。双方约定2017年12月31日前交付房屋，截止2020年7月13日一审立案之日已逾期924天，且时至今日仍达不到交房条件。逾期交房实际损失不等同于租金，还应包括购房款的利息获得，当实际损失无法确定时，理应按合同约定由双方履行权利义务，而不是以租金代替实际损失。七度公司辩称，1.根据合同法和商品房买卖合同的司法解释第十六条规定，当事人以约定的违约金过高未有请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；2.现该房屋不符合交付条件，对于方某1来说同等损失是得不到房屋需要住房的损失。涉案房屋虽不符合交付条件，但本栋楼已有多家收房入住，且有十多栋楼已经综合查验备案，许多业主也已经入住并出租的，评估价格是同地段同类型房屋出租价格；3.现房屋具体交付期限未定，无法确定具体数额，方某1诉请第二项不应当予以支持。一审法院核减违约金及核减标准系正确的，应得到支持。方某1向一审法院提出诉讼请求：1.判令七度公司继续履行合同约定的交房义务。2.判令七度公司因逾期交房而向方某1支付违约金人民币82790元。(全部违约金请计至实际交付房屋之日止)；3.本案的诉讼费用由七度公司承担。一审法院认定事实：方某1于2017年1月从七度公司购买安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城第11幢13层1304号房，房屋面积116.22平方米，房屋总价款为487000元。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定了房屋交付时间为2017年12月31日前。第九条约定如不能按期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，自约定的交付期限的第二天起，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，至实际交付之日止。至起诉之日，方某1已依约支付全部房款，但案涉房屋仍未取得综合查验备案，未交付。2020年3月27日，安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司作出《房地产估价报告》，对安徽省涡阳县乐行路北侧、涡阜路东侧七彩世界·欢乐城小区住宅用房租金评估，评估结果为月租金9元/㎡。一审法院认为，依法生效的合同受法律保护，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，该合同合法有效。对方某1主张七度公司交付房屋的诉讼请求，《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。案涉《商品房买卖合同》约定房屋经验收合格方可交付，因案涉房屋商业综合体规划事宜无法统一备案，不具备交付条件，对于方某1要求交付房屋的诉讼请求，不予支持。七度公司在合同约定的期限内未按照要求交付房屋，已构成违约，应当承担违约责任。七度公司要求核减违约金，违约金应以同地段同类型房屋租金每平9元/月的130％的标准计算。根据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约数额。本案中，七度公司提供《房地产评估报告》证明原告损失标准，涉案房屋月租金为9元/㎡，该评估报告在实体上客观公正，程序上不存在违法行为，评估机构具备资质，对此评估报告予以采信。按照合同约定的违约金计算标准，七度公司应负担方某1每日违约金97.4元（总房款487000元×0.0002），按照《房地产评估报告》评估结论，被告应负担原告方某1每日损失为34.87元（116.22㎡×9元/㎡÷30天）。合同约定的违约金明显高于同地段房屋租金，调整标准为参照评估报告结论计算原告因被告违约造成的损失上浮30%，计算天数为924天（2018年1月1日至原告起诉之日2020年7月13日），即41885.84元（34.87元/天×924天×130%）。对七度公司辩称的应扣除疫情期间的违约金，一审法院认为，该重大突发公共卫生事件发生在七度公司违约行为产生之后，且七度公司主张按照租金损失赔偿违约金，故一级响应期间不影响违约金的赔付，该期间内案涉房屋也未达到交付条件，故对该意见不予采纳。一审法院依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用若干法律问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告涡阳县七度置业有限公司于本判决书生效之日起十日内支付原告方某12020年7月13日之前的违约金41885.84元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1870元，减半收取935元，由原告负担400元，被告负担535元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审对案涉房屋因逾期交房产生的违约金计算标准予以调整是否符合法律规定。七度公司一审提出双方合同约定违约金过高，并提供安徽正诚房地产土地评估测绘有限公司出具的《房地产估价报告》，确定案涉房屋市场月租金为9元/㎡。依据《最高人民法院关于适用解释二》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失。”通过按照合同约定计算的违约金数额与案涉房屋评估租金进行对比，一审参照估价报告确定刘占的实际损失数额并认定双方合同约定违约金过高并予以调整并不违反法律规定，应予维持。对于方某1就违约金调整的上诉理由本院不予支持。至于方某1起诉日之后的违约金问题，因案渉房屋尚不符合双方合同约定的交付条件，违约金的实际截止日期及数额未定，一审法院判决方某1可就该部分违约金待损失发生后另行解决并无不当。综上所述，方某1的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用同法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1870元，由方某1负担。本判决为终审判决。审判长  王文伟审判员  黄战营审判员  孙 曼二〇二〇年十一月三日法官助理高辛冉书记员韩振宇附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。