重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初12461号原告：刘文磊，男，汉族，1974年8月18日出生，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。被告：蔡正江，男，汉族，1970年2月13日出生，住重庆市沙坪坝区，公民身份号码。原告刘文磊与被告蔡正江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘文磊，被告蔡正江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘文磊向本院提出诉讼请求：1.解除原告和被告于2019年4月15日签订的《门面租赁合同》；2.被告立即将重庆市沙坪坝区商铺房屋腾还给原告；3.被告向原告支付2020年2月1日至7月25日的租金；4.被告从起诉之日起按12000元/月的标准赔偿原告房屋占有损失至滕还商铺之日止；5.被告向原告支付违约金50000元；6.被告将天然气还原安装到门面原来房屋位置；7.被告支付门面交还前租期用的水、电、气费；8.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2019年4月15日，原被告签订《门面租赁合同》，合同约定:甲方(即原告)将重庆市沙坪坝区房屋整体租赁给乙方(即被告)，租赁期限5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，优惠租金为每月人民币12000元，押金12000元。签合同当天乙方应向甲方支付3个月房屋租金36000元及押金12000元，以后每三个月支付一次租金，每次租金金额为三个月房租，乙方应于每三个月租期届满10日前支付下一期三个月租期的租金。自租赁合同签订之日起，2年内租金不变动。第三年开始执行租金上调制，每满一年度上调一次，上调幅度为上年度月租金涨1000元。同时甲方为支持乙方，做出相应优惠，从2019年4月15日到5月1日前为免租期，不收租金。若一方违约，违约方向守约方支付违约金5万元。2019年5月1日，被告向原告首次付款36000元，从第二次应付房租之日起，被告从未按时支付房租，总是以各种理由拖延。2020年1月20日前本应第三次支付租金也违约未支付，直到疫情发生。疫情期间原告也本着人道精神，答应只要被告继续租赁门面，前提是按照合同约定按时交纳租金不再违约，原告同意每月降1000元租金，但被告耍赖至今仍拖欠租金。几次打电话被告均不接电话，微信未回。原告分别在2020年4月9日和5月23日2次通过EMS给被告发租金催告函，并将催告函以微信形式发送给被告本人，均未正面回复，后来发现被告未经原告同意将门面擅自转租给第三方。原告认为被告几次未按合同约定时间缴纳租金已经违约，被告故意拖欠租金、擅自将天然气迁移到楼下门面和擅自将门面转让给第三方的行为已经严重违约，现原告根据《民事诉讼法》相关规定，向法院提起诉讼，望法院支持原告诉讼请求。被告蔡正江辩称,被告很早以前2020年2月3、4日就和原告说过解除合同，原因是被告经营餐饮做不下去了，被告和其他两个人合伙经营餐饮，但是发生了内部纠纷。被告已经付清了2020年3月31日之前的房屋租金。被告告诉原告，被告不做了，但是其他两个合伙人愿意继续经营，就把租赁合同转给了另外两个合伙人。原告给被告发微信要求其他两个合伙人交30000元租赁押金，原告在微信上又说这两个人征信不好，不愿意跟这两个人签租赁合同，被告就找被告的老表，让老表和原告签合同，原告说需要草拟合同，但是一直没有把合同草拟出来，被告叫原告来收租金也一直不来，原告一直在拖，原告一直说要找被告收租金，被告跟原告解释被告没做了。原告围绕诉讼请求依法举示了下列证据材料:1、原被告双方于2020年4月11日、2020年5月30日的微信聊天记录截图；2、商品房买卖合同；3、租赁合同；4、支付租金的函告及邮寄凭据。被告就其辩解理由，未向法庭依法举示证据材料。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认。根据庭审中当事人的陈述主张、举示的证据材料及举质证意见，本院就本案事实认定如下：2019年4月15日，原告刘文磊（出租方、甲方）与被告蔡正江（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，合同主要约定:一、甲方(原告)将重庆市沙坪坝区商铺整体租赁给乙方(被告)。甲方对所出租的房屋具有合法产权，房屋建筑面积共106.58平方米。甲方同意乙方所租门面作为合法经营用，其范围以乙方营业执照为准。二、租赁期限及费用：租赁期5年，自2019年5月1日起至2024年4月30日止，其中4月16日－4月30日作为支持乙方装修，免收费用。合同租金每月人民币12000元，租金支付方式为每3个月支付一次租金，提前10天打入甲方指定账号，作为付款法律依据（甲方租金账号：户名：刘文磊，账号：，建设银行）。本着先付后使用的原则，签合同当天乙方应向甲方支付3个月房屋租金36000元及押金12000元，以后每三个月支付一次租金，每次租金金额为三个月房租，乙方应于每三个月租期届满10日前（即缴费约定时间为7月20日、10月20日、1月20日，4月20日）全额支付下一季度的租金；以上租金是不含门面出租税价，如有关部门检查需要办理出租手续等应缴纳的一切税费由乙方缴纳。三、租赁期间，乙方如要转租剩余租期及约定内容，甲方在本合同上签字同意。四、门面返还时的状态，乙方按本合同约定返还该门面时，应经甲方验收认可，并在合同期限届满前结清各种的费用（包括但不限于水、电、气、物管等费用）。租赁期满，乙方应保持原装修面貌交还甲方，如有从楼下打墙，乙方应验房前恢复原貌。六、合同的变更和解除，乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：（1）在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自向第三人转租门面的。（4）乙方未按约定期限全额交付租金；乙方不交付、部分交付或者延迟交付租赁门面费用，视为乙方自动解除合同的，甲方有权收回门面，由乙方承担违约责任。七、违约责任及赔偿，若双方违约，除了按照上面约定执行违约责任外，若甲方违约，甲方退还剩余租金，同时向乙方赔偿5万元；反之，若乙方违约，甲方有权不退还剩余租金和押金，同时乙方向甲方赔偿5万元违约费。原被告双方签订上述合同后，被告改动了原告原安装在重庆市沙坪坝区商铺内的天然气表位置。被告未按时足额给付原告2020年2月1日以后至2020年7月26日期间的租金，仅支付了2020年2月1日以后至2020年7月26日期间的部分租金20000元。原被告双方就案涉纠纷通过微信进行了协商，但未能达成协议，原告现于2020年7月27日依法向本院提起诉讼。被告于2020年8月27日收到原告起诉状副本。审理中，被告陈述同意将天然气表安装还原，被告已经将案涉房屋转租给他人，叫原告自己去找他人收租金，但原告一直找被告要租金。原告表示不同意被告转租案涉房屋，被告一直没有交还门面，返还钥匙。原被告双方确认天然气表原安装位置是位于重庆市沙坪坝区商铺内。经本院主持调解，双方当事人自行和解，因分歧较大未能达成协议。本院认为，原告与被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，原被告双方在履行合同过程中均严格按照合同的约定全面履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。被告在履行合同中存在未按时向原告支付租金、未经原告充许转租房屋的行为，已由原被告的陈述、原告举示的双方租赁合同的约定、微信聊天记录等证据所证明，本院予以确认。原告举示的证据与其陈述及被告的相关事实陈述并无根本矛盾冲突，对本案争议事实的证明力较强，直接证明了本院认定的本案事实，本院可据此依法判决。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，当事人可以解除合同。第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。第二百二十四条规定：承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。被告未按时向原告支付租金、未经原告书面允许转租房屋违反合同约定和法律规定，构成违约，该违约行为导致原告行使合同解除权，现原告在起诉状中向被告提出解除房屋租赁合同的诉讼请求，被告于2020年8月27日收到原告起诉状副本时，原告解除合同的通知到达被告，本院可以认定双方当事人的房屋租赁合同于2020年8月27日解除，原告有权依法请求被告返还租赁房屋，支付其诉请期间拖欠未付的租金，合同解除后逾期返还房屋所产生的房屋占有使用费，以及合同约定的违约金5万元。原告还有权请求被告将天然气表安装位置恢复原状。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。原告关于被告支付门面交还前租期用的水、电、气费用及物管费用的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。被告主张不应由其支付租金，返还房屋，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求中合理合法部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告刘文磊与被告蔡正江双方于2019年4月15日订立的房屋租赁合同关系于2020年8月27日解除。二、被告蔡正江于本判决发生法律效力之日给付原告刘文磊2020年2月1日起至2020年7月25日的房屋租金，该租金金额为以每月12000元计算的总额扣减被告蔡正江已经给付原告的20000元租金的余额。三、被告蔡正江于本判决发生法律效力之日起三日内将其承租的重庆市沙坪坝区商铺房屋返还原告刘文磊。四、被告蔡正江于本判决发生法律效力之日起三日内给付原告刘文磊2020年8月27日起至前述房屋返还原告刘文磊之日的房屋占有使用费，该房屋占有使用费按每月12000元计算。五、被告蔡正江于本判决发生法律效力之日起三日内将案涉商铺的天然气表恢复安装至重庆市沙坪坝区房屋内原位置。六、驳回原告刘文磊其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4960元（原告已预交），由被告蔡正江负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  杭安华二〇二〇年十一月十二日书记员  辛嫣梦