河北省磁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0427民初1956号 原告：郭耀榜，男，1977年12月30日出生，汉族，住邯郸市邯山区。 委托诉讼代理人：杨海勇，邯郸市邯山区新正法律事务所法律工作者。 被告：邯郸市同德房地产开发有限公司，住所地邯郸冀南新区马头镇李家西街。 法定代表人：王保平，该公司总经理。 委托诉讼代理人：柴广利，男，该公司法律顾问。 第三人：王少海，男，1969年12月18日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 委托诉讼代理人：徐艳彬，男，1983年9月11日出生，汉族，住邯郸冀南新区。 原告郭耀榜与被告邯郸市同德房地产开发有限公司（以下简称同德公司）、第三人王少海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭耀榜的委托诉讼代理人杨海勇、被告同德公司委托诉讼代理人柴广利、第三人王少海委托诉讼代理人徐艳彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭耀榜向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法判令原、被告之间房屋买卖合同成立并将涉案房屋交由原告使用（房屋价值为1022525元）；2、诉讼费、保全费、担保费均由被告承担。后原告向本院提交了变更诉讼请求申请书，申请将诉讼请求变更为1、依法确认申请人、被申请人与第三人三方之间达成的以物抵债口头协议有效；2、依法判令申请人与被申请人签订的青青新城小区第一栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室的三个预定协议合法有效；3、诉讼费、保全费及担保费由被申请人承担。事实和理由：2014年8月，原告与被告签订房屋预定协议书，此预定协议书系第三人王少海与郭耀榜因经济纠纷，与被告邯郸市同德房地产开发有限公司口头约定抵顶至原告处，并签订了房屋预定合同，分别为青青新城小区第1栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室，三套房屋，并交付钥匙。时至今日，被告仍未交付房产。无奈原告只能依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定请求人民法院依法判令抵顶成立。 同德公司辩称，1、原、被告与第三人之间签订的以物抵债协议是一个附条件的民事法律行为，因第三人在原定的履行期间内未支付的房款，故该以物抵债协议未发生法律效力；2、因第三人未在约定的期限内支付房款，故双方协商已将房产退回，原债务仍由第三人承担；3、原告对该协议未产生法律效力并第三人已将房产退回的事实是清楚的，被告早已于2016年3月1日向原告予以告知，故应驳回原告的诉求或判令该债务由第三人直接承担。 第三人王少海述称，1、对原告起诉所说的以物抵债认可，借用被告的房屋抵给原告是事实；2、对被告的答辩没有异议。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2013年6月份，第三人王少海向原告借款908002.2元。第三人王少海系邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）的法定代表人。原告于2014年8月23日与被告同德公司签订了三份青青新城楼房预定协议书（其中一份原告郭耀榜签订的日期为2014年8月30日），原告购买了被告同德公司开发建设的青青新城小区第1栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室的三套房屋，协议书中约定了所购买房屋的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限等，原告与被告同德公司分别在协议书落款处签字、加盖公司合同专用章。被告同德公司于同日向原告出具了上述房产的购房款收据共计三张，金额共计908002.2元。同时原告郭耀榜将908002.2元债权对应的借款手续原件退还给了第三人王少海。 被告同德公司于2016年3月1日向原告郭耀榜出具告知书一份，该告知书载明：关于邯郸市瀚海房地产开发有限公司（以下简称瀚海公司）欠你款项，借我公司房产暂给你抵账一事。因瀚海公司对我公司失约，并承诺就我公司与你基于上述欠款签订的青青新城楼房团购协议书无效承担全部责任，现特发此告知书给你，就你实际未向我公司支付购房款，向你告知我公司与你于2014年8月23日签订的青青新城楼房预定协议书无效并收回全部青青新城楼房预定协议书项下房产。瀚海公司已向我公司办理了退房手续。瀚海公司欠你款项事宜，你应直接与瀚海公司接洽处理，与我公司无涉。……原告郭耀榜称其未收到该告知书，对该告知书的内容不知情。 本院认为，一、关于原、被告与第三人之间是否存在以物抵债协议。第三人王少海与原告郭耀榜之间存在的借贷关系真实、合法，且本案当事人均无异议。因第三人王少海到期未能偿还原告郭耀榜借款，根据原告与被告同德公司签订的三份《青青新城楼房预定协议书》、被告同德公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据三张、被告同德公司于2016年3月1日向原告出具的告知书上的内容及原告郭耀榜将借款手续原件已退还给第三人王少海的事实均可以证实，本案原告与被告及第三人之间确实存在以物抵债协议，即约定被告同德公司以其开发建设的青青新城小区中的第1栋3单元3层02室、第10栋3单元4层02室、第12栋1单元1层02室的三套房屋代第三人王少海偿还所欠原告郭耀榜的债务，抵顶房屋价款为908002.2元。虽三方当事人未签订书面的抵债协议书，但本院认为根据上述证据三方当事人之间确实存在口头的以物抵债协议。 二、关于本案三方当事人口头达成的以物抵债协议和原、被告双方签订的三份《青青新城小区楼房预定协议书》是否合法有效。借款合同双方当事人经协商一致，终止借款合同关系，建立以商品房买卖合同关系，将借款本金及利息转化为已付购房款并经对账清算的，不属于《物权法》第一百八十六条规定禁止的情形，该商品房买卖合同订立的目的，亦不属于《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条规定的“作为民间借贷合同的担保”。在不存在《合同法》第五十二条规定情形的情况下，该商品房买卖合同具有法律效力。借款合同到期后当事人将借款本息转换为已付购房款而签订的商品房买卖合同为诺成性合同。本案中，三方当事人虽未签订书面的《以物抵债协议》，但三方当事人之间存在真实的口头的《以物抵债协议》，本院予以确认。三方当事人口头的协议达成前，原告与第三人王少海之间确实存在借款合同关系，借款期限届满后，第三人王少海未清偿，在此情况下，三方当事人协商一致终止借款合同关系，订立了口头的《以物抵债协议》以及书面的《青青新城小区楼房预定协议书》三份，建立以房抵债协议关系，将原告与第三人王少海之间的借款转变为已付购房款。该口头的以房抵债协议并非为郭耀榜及第三人王少海之间的借款合同履行提供担保，而是借款合同到期第三人难以清偿债务时，经三方协商将被告同德公司所有的房屋抵顶给原告郭耀榜的方式，实现权利义务平衡的一种交易安排。三份《青青新城小区楼房预定协议书》、被告同德公司向原告出具的有关上述协议书中约定房产的购房收据三张、被告同德公司于2016年3月1日向原告发出的告知书上的内容及原告郭耀榜将借款手续原件已退还给第三人王少海的事实均可表明，以物抵债协议系三方当事人的真实意思表示，郭耀榜具有实际接受抵债房屋的真实意愿，被告同德公司具有向郭耀榜抵顶第三人债务并交付该房屋的真实意愿。当事人上述交易安排，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不属于《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定禁止的情形。尽管案涉购房款的支付源于当事人之间曾经存在的借款合同关系，但尊重当事人嗣后形成的变更法律关系性质的一致意思表示，是贯彻合同自由原则的应有之意。不存在我国《合同法》第五十二条规定情形的情况下，以物抵债协议自成立即生效，而非自物权变化时生效，故该口头的以物抵债协议合法有效，应受法律保护。相应的原、被告之间签订的三份《青青新城小区楼房预定协议书》亦属合法有效，应受法律保护。虽被告同德房地产公司称其已于2016年3月1日向原告郭耀榜发出告知书以及瀚海公司对其失约为由主张三份《青青新城小区楼房预定协议书》无效，但本院认为，首先，被告同德公司与瀚海公司之间的其他约定系其两公司之间的内部约定，与本案无关且对原告郭耀榜不产生法律效力；其次，原告郭耀榜在履行以物抵债协议及三份《青青新城小区楼房预定协议书》的过程中并不存在任何违约行为，且其表示其并未收到被告同德公司发出的告知书。依据2019年11月14日最高人民法院最新发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第46条的规定，“……只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期限内提起诉讼，也不发生合同解除的效果……”因此，被告同德公司对三份《青青新城小区楼房预定协议书》并不享有法定或约定的解除权，其在2016年3月1日向原告郭耀榜发出的《告知书》的行为不发生解除协议的法律效力，故本院对被告以上辩称不予采纳。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第十条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百八十六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、郭耀榜、邯郸同德房地产开发有限公司、王少海之间达成的口头以物抵债协议合法有效； 二、郭耀榜与邯郸市同德房地产开发有限公司于2014年8月23日签订的三份《青青新城小区楼房预定协议书》合法有效。 案件受理费14003元，诉讼保全费5000元，均由被告邯郸同德房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邯郸市中级人民法院。 审判员  石永军 二〇二〇年十一月二十日 书记员  董春节 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第一百八十六条抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。 《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 ——