广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初5806号原告（反诉被告）：谢丹惠，女，1984年10月16日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区*****侨光小学集体宿舍，公民身份号码440************623。委托诉讼代理人：程娟，北京大成（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵颖欣，北京大成（珠海）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：中山深城建房地产有限公司，住所地广东省中山市********御城金湾花园1卡二层，统一社会信用代码914************594。法定代表人：徐传杰，执行董事。委托诉讼代理人：伍丽贤，广东松楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行，住所地广东省中山市**********，统一社会信用代码914***********148Y。主要负责人：黄春凯，行长。第三人中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行委托诉讼代理人：杨洁雅，该司员工。第三人中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行委托诉讼代理人：骆俊浩，该司员工。第三人：广东邦仁律师事务所，住所地广东省中山市石岐区**********，统一社会信用代码314************520。主要负责人：钱敏。原告谢丹惠与被告中山深城建房地产有限公司（以下简称深城建公司）、中国农业银行股份有限公司中山坦洲支行（以下简称农行中山坦洲支行）、第三人广东邦仁律师事务所（以下简称邦仁律所）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案后，先适用简易程序，后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告谢丹惠委托诉讼代理人程娟、赵颖欣，被告深城建公司委托诉讼代理人伍丽贤、雷斌，第三人农行中山坦洲支行委托诉讼代理人骆俊浩到庭参加诉讼，第三人邦仁律所经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢丹惠向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告损失294251.1元；2.被告赔偿原告逾期交房违约金59865元（以总房价1635676元为标准，按照每日万分之二，从2019年4月1日起计至实际交房日止）。诉讼中，原告明确逾期交房违约金从2017年11月1日起计算。事实和理由：2016年9月28日，原、被告签订御城金湾花园认购书，主要约定原告向被告购买位于中山市************************，总房价为1635676元，支付方式为银行按揭。原告于签订认购书当天支付定金20000元，于2016年**月8日支付首期款491676元，并向第三人邦仁律所支付办理网签、银行贷款、预告登记等法律服务费合计850元及向第三人邦仁律所提交了全套的按揭文件。认购书约定的办理网签的时间届满后，被告未能依约安排原告办理网签手续，原告多次催收，被告均以各种理由推脱。直到2018年底、2019年初，被告才通知原告可以办理网签手续，原告为了尽早收房，与被告签订了中山市商品房买卖合同，但签订合同后，被告拒绝向原告提供中山市商品房买卖合同。此后，由于第三人农行中山坦洲支行没有及时为原告提供按揭服务，受政策调整影响，原告至少必然多支付利息294251.1元。另，被告没有依约在2019年3月31日向原告交付房产，应当承担违约责任。为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告深城建公司辩称，1.根据双方签订的认购书约定及因受政府调控政策影响，2018年12月前中山市一手商品房的网签备案手续均需排队等候审批，被告已在认购书中明确提示原告并与其约定了顺延签署买卖合同或办理合同备案手续且双方免责，现双方未能依约签署合同及办理网签备案手续是政府原因所致，被告不存在原告所称的任何拖延、违约行为；2.双方已于2018年12月23日签署中山市商品房买卖合同，被告亦及时为原告办理了网签备案手续。原告已以实际行动表明同意按认购书的约定顺延签署合同或办理网签备案手续，且随着合同的订立，认购书已终止，原告以认购书的顺延理由要求被告承担违约责任缺乏事实和法律依据；3.贷款利率均是不确定的，并非双方可预见，受政府调控政策影响双方顺延签署合同或办理备案手续并不会必然导致贷款利率上浮，这两者间不存在因果关系，且原告至今尚未以商业贷款方式付清剩余购房款，原告申请的贷款利率尚不可知，原告主张被告赔偿利息损失缺乏事实和法律依据；4.根据中山市商品房买卖合同约定，原告未付清房款的，被告有权拒绝交付商品房而不承担违约责任，原告主张被告支付逾期交房违约金缺乏依据。第三人农行中山坦洲支行述称，对原告的起诉没有意见，且同意邦仁律所的书面意见。第三人邦仁律所提交书面意见述称，1.根据合同相对性原则，涉案纠纷系原、被告之间的商品房预售合同纠纷，邦仁律所不是合同相对人，在本案中没有任何独立请求，不是有独立请求权的第三人，且结合原告的诉状、证据及案件事实，邦仁律所与本案的处理结果没有法律上的利害关系，邦仁律所也不是无独立请求权的第三人，因此，根据相关法律规定，邦仁律所不是本案的适格第三人；2.邦仁律所仅系原告购房过程中提供相关法律服务的机构，且涉案房屋已办理了网签手续，预告登记至原告名下，邦仁律所已完成相应的法律服务内容，而涉案贷款合同具体执行的利率是以银行审批时的利率为准，综上，邦仁律所不是本案的适格第三人，请法院审查决定邦仁律所不应作为第三人参加诉讼。反诉原告深城建公司向本院提出诉讼请求：反诉被告向反诉原告支付剩余购房款1144000元及逾期付款违约金272844元（计算方式以1144000元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年1月24日起计算至实际付清之日止）。诉讼中，反诉原告变更诉讼请求为：反诉被告向反诉原告支付逾期付款违约金283712元（计算方式以1144000元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年1月24日起计算至2020年6月2日止）。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2018年12月23日签署了中山市商品房买卖合同，由反诉被告购买由反诉原告开发的位于中山市************************的商品房，该商品房买卖合同约定总价款为1635676元，其中491676元购房款反诉被告应于2018年12月23日前以现金方式向反诉原告付清，剩余1144000元购房款反诉告应于2019年1月23日前以商业贷款方式向反诉原告付清。如反诉被告未按照合同约定的期限付款，逾期超过60日，反诉原告同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，反诉被告按日应向反诉原告支付逾期应付款万分之五的违约金，直至付清全部应付款。上述商品房买卖合同签订后，反诉原告依约履行了相应义务，但反诉被告至今未向反诉原告付清全部的购房款。反诉原告认为，反诉被告逾期付款的行为已严重损害了反诉原告的合法权益，为维护自身的合法权益，反诉原告特诉至法院。反诉被告谢丹惠辩称，1.反诉原告明知反诉被告是需要采用按揭的方式支付购房款，也同意这种付款方式，按揭手续的办理方是被告指定的第三人邦仁律所，反诉被告已按照邦仁律所和贷款银行的要求给付了全部的贷款资料，邦仁律所经审查无误出具法律意见，交付给了贷款银行，目前反诉被告均没有收到任何一家银行出具的认为反诉被告在2016年期间不符合贷款资格或提供的贷款资料有误的信息；2.从反诉原告的庭审陈述可知，反诉原告从2016年就知晓网签的办理是要受政策的约束，那么反诉被告对于贷款手续的办理会延迟也是有足够预期的；3.在可以办理网签手续之后，大部分业主还是积极向银行申请办理贷款，即便因此遭受重大损失，业主可以通过诉讼的方式处理，但银行的手续还是继续办；4.双方签订的商品房买卖合同中，对于支付银行贷款的时间、期限约定是一个月，这个期限是反诉原告的格式条款，是脱离了实际情况的，银行曾在庭审中陈述单单是银行内部审批的时间就不止一个月，更不要说在双方签订买卖合同之后还要给时间反诉原、被告准备贷款资料及第三人邦仁律所出具法律意见书，待这些资料全部准备后也要两三个月方可提交银行，银行收到材料后还要审批额度，所以贷款的时间是非常弹性的，并不是反诉原、被告可以控制，在本案已经放款的业主也不是在合同签订之日起一个月内完成的贷款手续，合同约定的一个月是不可能完成的；5.涉案业主在申请银行按揭的过程中，没有因自身的主客观原因导致手续拖延或无法办理，而申请银行贷款并非只是反诉被告一方的义务，所以反诉原告单纯以放贷时间和合同约定时间差来计算反诉被告的预期付款时间，这本身也是不对的。第三人农行中山坦洲支行对反诉原告深城建公司提起的反诉没有意见。第三人邦仁律所未对反诉原告深城建公司提起的反诉发表意见。经本院查明以下事实：2016年9月28日，原、被告签订认购书，主要约定原告以总价1635676元通过银行按揭方式认购位于中山市************************单位；原告须于2016年**月5日前到售楼处签署中山市商品房买卖合同，否则被告有权单方解除认购书，将没收原告已付的定金，并将上述商品房售予任何人而无需另行通知原告，该商品房的一切权益均与原告无关；如因中山市房地产管理部门网上售房系统或备案系统原因致使被告无法按约定时间签署买卖合同或办理合同备案手续，则买卖合同签订和备案时间相应顺延，双方相互免责，但原告应按认购书约定的付款时间付款，不得顺延，同时，原告须按被告另行通知的时间及时签署买卖合同并配合办理合同备案，原告同意被告仅需就该情况告知原告，而无须向原告出具书面文件。2018年12月23日，原、被告签订中山市商品房买卖合同，主要约定原告购买位于神农路8号御城金湾花园6幢2单元1101房现房，总金额为1635676元，其中购房款491676元以现金方式于2018年12月23日支付，剩余购房款1144000元以商业贷款方式于2019年1月23日支付；被告应在2019年3月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并将符合约定的商品房交付原告使用。另，补充协议还约定原告在签订本合同时，已清楚知悉现行国家限贷限购政策，确认自身满足现有银行按揭贷政策，原告选择普通商业银行贷款的，原告应在签署本合同时与按揭银行办理按揭相关手续，按贷款方要求提供相关贷款资料，在签订本合同后确保银行按揭部分30日内付清。如因原告自原因及政策变动导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于原告申请的金额，原告即应在银行或被告发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给被告。如原告未在上述期限内向被告变更付款方式并付清全部楼款的，被告有权解除合同，并要求原告按商品房价款10%向被告支付违约金；同时，原告应当协助被告办理本合同的解除手续，并承担解除本合同所生的全部税费（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）；原告应向被告指定的银行办理按揭贷款手续，被告除提供原告办理按揭必须由被告提供的配合外，不承担其他责任和义务。如原告逾期付款的，逾期超过60日，被告同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满日之次日起至实际全额支付应付款之日止，原告按日应向被告支付逾期应付款万分之五的违约金，直至付清全部应付款。被告未按合同约定的交付期限内将商品房交付原告，逾期超过90日的，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付该商品房总价款万分之二的违约金，被告承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的5%。如原告未付清房款或银行按揭贷款未放款而原告未补交的，被告有权拒绝交付该商品房，被告不承担违约责任。合同首页中记载的原告地址即为原告有效联系地址，原告保证该地址完整真实，可正常接收快递、挂号信、平信等，被告以快递等任一方式向该地址发出的通知均为有效通知，所有通知一经寄出即被告己履行通知义务，通知寄出之日起算第3天即视为送达；合同履行期间，原告如遇地址变更，应于地址变更后3天内书面通知被告，若因原告未及时履行地址变更通知义务，导致被告无法正确送达的，由此产生的法律后果由原告承担：且自被告寄出通知之日起算第三天即视为送达；无论原告本人签收还是非本人签收，或者退件，视为送达。原告分别于2016年9月28日、2016年10月8日向被告刷卡支付上述商品房首付款20000元、471676元，被告于2016年10月8日出具收款收据予以确认收到首付款491676元。中山市建设工程竣工验收备案登记证显示，御城金湾二期（8栋、9栋、10栋、11栋、12栋、13栋幼儿园、车库）工程于2017年6月30日通过验收。2019年11月29日，被告向原告邮寄通知书，要求原告在2019年12月13日前去银行补齐所需资料并办妥银行贷款手续，或一次性付清全部购房款，否则，被告将合同补充协议约定解除合同、并要求原告按房价款10%支付违约金，定金不予退还，并将涉案商品房另行出售。该通知书于2019年11月29日他人收。中山市公安局坦洲分局出具的御城金湾花园1幢至12幢门牌编号明细表显示，原使用地址为坦洲镇神农路8号御城金湾花园6栋变更为坦洲镇神农路8号御城金湾花园12幢。被告于2020年6月2日收到原告支付的贷款房款1144000元。庭审中，原、被告双方均确认涉案商品房网签时间为2018年12月23日。原告认为签订认购书时，被告未向其释明当时的购房政策，导致双方未能按认购书约定签订中山市商品房买卖合同、办理网签备案手续，从而致使银行未能及时放款，对此，被告应向其赔偿延误签订中山市商品房买卖合同及网签备案手续产生的经济损失；另，被告未依约交付商品房的行为应按合同约定向其支付逾期交房违约金。被告对此不予确认，认为当时的购房政策是公开的，不存在被告故意隐瞒，且认购书已明确约定网签备案及签订中山市商品房买卖合同的时间以政府通知为准，而利率的变化并非双方可预料、可控制的范围，故双方未能按认购书约定的时间签订中山市商品房买卖合同、办理网签备案手续属不可抗力导致，双方免责；其未依约向原告交付商品房的原因是原告未依约支付足额购房款，根据合同约定，其有权拒绝交房商品房并主张原告支付逾期付款违约金。2020年6月12日，被告向本院提出律师调查令申请，申请向中山市住房和城乡建设局调查：1.位于中山市*********相关房号向你单位递交资料申报网签的住建局受理编号（详细信息见附表）；2.中山市一手商品房办理网签手续自何时起需要申报；3.开发商为购房者递交了申报网签的资料后，住建局为购房者录入的受理编号是否为实际受理网签资料的时间。中山市住房和城乡建设局于2020年7月2日出具回函，回复：1.涉案商品房的网签申请受理编号为20161002055，受理时间为2016年10月2日；2.中山市自2016年5月起，新建商品房网签需提交申请。经质证，原告对上述复函的真实性认可，关联性不予认可，这份复函显示的是被告向中山市住房和城乡建设局提交新建商品房网签申请的时间，网签申请时间大概为2016年10月2日、2017年4月18日、2017年2月2日，中山市住房和城乡建设局对于涉案商品房的网签申请进行了受理，同时，中山市住房和城乡建设局的回复也明确中山市自2016年5月起新建商品房的网签需要提交申请，而本案商品房的购买时间大概是2016年9月、10月，即是在中山市要求申请网签之后，说明原、被告在订立认购书时，被告对于网签需要向中山市住房和城乡建设局申请的事情是明确知道，但被告依然在认购书上与原告约定，在签署认购书后七日内网签，在签署认购书后中山市的政策并未发生变化，那么，也可以说明被告在制作和签署认购书时对于在7日内可以完成网签是有信心的，而现在被告又以需要进行申请为由，跟法院说因为需要申请，所以无法在7日内完成，被告的说法是自相矛盾的，网签申请的政策并不是在双方订立认购书后突然出现的，所以以这个理由在作为无法完成网签的事由，是不成立的，另一方面，该份复函仅仅能够证明住建局受理网签申请的时间，但是住建局的办理结果没有体现出来。从本案的事实来看，原告实际是迟延到2018年年底和2019年初才得以陆续签署网签合同。实际签署的时间与住建局复函上的受理时间是相差了两年多，甚至可能会有三年的时间差，原告认为需要被告陈述中山市住房和城乡建设局在收到这份受理申请后，是如何安排涉案商品房办理网签手续，假设中山市住房和城乡建设局回复不同意办理网签，不同意的理由是什么？请求法院查明本案的网签延期到2018年的原因。被告对该份复函的三性确认，根据中山市住房和城乡建设局受理网签的时间，涉案商品房绝大部分在2016年10月2日已经受理，被告递交网签的时间肯定是在受理之前，说明被告有及时向中山市住房和城乡建设局递交网签资料的，具体以中山市住房和城乡建设局的审核时间为准；中山市自2016年5月已经开始申请网签排队，说明不能及时办理网签的原因是因为中山市住房和城乡建设局网上系统需排队，属于政府政策的原因，不能归责于被告，被告无法控制。2020年8月6日，原告向本院提出律师调查令申请，申请向中山市住房和城乡建设局调查：1.被告递件后，你单位如何答复？2.如你单位不准予立即办理网签，理由是什么？中山市住房和城乡建设局于2020年9月18日出具回函，回复：住房供应和房价问题事关人民群众的切身利益，事关经济健康发展和社会和谐稳定。为保证房地产市场健康平稳发展，促使商品房价格维持在合理区间，按照省、市政府要求，我市于2016年5月起开始实施房地产调控工作，商品房网签需根据我市房地产市场调控的实际情况集中调控处理、统一安排预约网签。自2017年3月26日出台《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》（中府办函[2017]55号），所有商品住房交易需严格按照规定进行购房资格审查。经质证，原告对于该复函的真实性与合法性无异议；认为被告对中山市“于2016年5月起开始实施房地产调控工作，商品房网签需根据我市房地产市场调控的实际情况集中处理、统一安排预约网签”此项规定清楚的，被告知道此项规定影响网签、按揭手续的办理以及后续的房屋交付、办理房地产权证，而原告对购房政策是一知半解甚至无经验、无认知，这就造成了买卖双方的严重信息不对称，被告在本案中不仅没有履行向原告披露现行的购房政策及风险义务，反而在与原告签订认购书时（2016年10月份至2017年上半年期间）仍约定签订认购书七日内办理网签手续，现被告又以政策变动（事实上政策早在半年前已变动入不可抗力的理由对抗原告无法办理网签手续，而此后发生的贷款利率上涨、购房成本增加、房屋无法交付的风险和损失就只能由被告承担。被告对该份复函的三性予以确认，并认为该复函已证明网签预约集中办理是政府公开的政策，而网签预约排队是受政府调控，不可由被告单方决定，且从原告的诉状可证明，被告是有告知原告网签是需要排队等候的事实。农行中山坦洲支行、邦仁律师未对上述2份复函发表意见。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。原、被告于2016年9月28日签订的认购书、于2018年12月23日签订的中山市商品房买卖合同、补充协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。涉案认购书的性质为预约合同，双方签订涉案认购书目的是为缔结本约作准备，认购书内容一般会包括双方当事人的基本情况、房屋基本状况、商品房总价款、房款支付方式、贷款比例、签署正式买卖合同的流程时间、定金条款等涉及本约的条款，而履行认购书的结果只是发生签订本约的行为，随着本约的订立，认购书已履行完毕，并不能以认购书中约定涉及本约部分条款而视为本约合同或本约组成部分。原告主张被告未向其披露当时所实行的购房政策，导致无法预计网签排队可能出现的情况，现因双方迟延签订中山市商品房买卖合同，致使其不符合银行贷款政策，需承担多一成的首付及多支付利息，即直接造成其经济损失294251.1元，被告应予以赔偿。被告则辩称中山市的购房政策是公开的，不存在被告隐瞒的事实，且认购书已明确约定“如因中山市房地产管理部门网上售房系统或备案系统原因致使被告无法按约定时间签署买卖合同或办理合同备案手续，则买卖合同签订和备案时间相应顺延，双方相互免责”，对此被告并不存在过错。结合本案的证据分析，首先，原、被告双方于2016年9月28日签订认购书，而中山市购房政策于2016年5月起公开实行，不存在被告隐瞒事实；其次，购买商品房并非日常生活的随意买卖，原告作为一名完全民事行为能力人，应当清楚购买商品房支付如此大额购房款是否在自己的承受能力之内；再者，受政府购房调控政策影响双方顺延签订本约或顺延办理备案手续并不会必然导致银行贷款政策改变，两者间不存在因果关系；最后，被告在双方签订认购书后已向中山市住房和城乡建设局递交资料办理网签，中山市住房和城乡建设局已于2016年10月2日受理涉案商品房的网签，双方于2018年12月23日签订中山市商品房买卖合同及完成网签手续，即被告在双方达成购房意思表示一致后已及时履行办理网签备案申请手续，至于网签备案何时审批并非原、被告可预料。同理，银行贷款政策变动亦非双方可准确预料，即购房政策与银行贷款政策变化均属不可准确预料范畴，原告以此主张被告赔偿经济损失，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于逾期交房、逾期付款违约金的问题。庭审中，原、被告均确认原告已于2016年10月8日前支付首付款合计491676元、确认被告于2020年6月2日收到剩余购房款1144000元。根据原、被告于2018年12月23日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议约定，原告的义务是支付购房款、接收房产、配合办理房产转移登记，被告的义务是提供符合法定和约定条件的房屋及协助办理房产转移登记。被告要求原告继续履行合同，原告应首先履行支付购房款的义务。被告已于2019年11月29日向原告邮寄通知书，要求原告在2019年12月13日前去银行补齐所需资料并办妥银行贷款手续，或一次性付清全部购房款，否则，被告将依约解除合同、并要求原告按房价款10%支付违约金，定金不予退还，并将涉案商品房另行出售。虽通知书于2019年11月29日他人收，但根据补充协议约定视为原告已收取。综合本案证据及陈述分析，首先，双方均未主张解除案涉合同；其次，被告向原告发出通知书要求履约的行为可视为被告对原告支付剩余购房款期限进行了顺延；再者，双方确认原告于2020年6月2日向被告支付完毕剩余购房款。现被告以原告于2020年6月2日前未支付完毕购房款为由迟延向原告交付涉案商品房的抗辩意见，于法有据，本院予以采纳。原告主张被告支付逾期交房违约金，理据不足，本院不予支持。另，从原、被告提供的时间节点反映，被告发出通知书至获得银行贷款期间，因疫情管控势必造成出行、业务办理影响，而原告准备贷款材料、银行贷款审批亦需时日，且被告只提供银行流水明细证明剩余购房款到账时间，未能进一步提供证据证明原告存在故意拖延办理银行贷款申请的事实。综上，本院综合双方的诉争情况、疫情影响、正常的贷款审批流程等因素考虑，酌情认定原告在被告发出通知书后合理履行了贷款申请义务，未存在故意拖延办理银行贷款手续而导致迟延支付涉案购房款。故被告主张原告支付逾期付款违约金，理据不充分，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告谢丹惠的诉讼请求；二、驳回反诉原告中山深城建房地产有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费6611.74元（原告已预交），由原告谢丹惠负担；反诉案件受理费2777.84元，由反诉原告中山深城建房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  张剑峰人民陪审员  苏庭峰人民陪审员  梁海珍二〇二〇年十月二十九日书 记 员  陈嘉婷李晓童