云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终925号上诉人（原审原告）：元江县鸿泰物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市元江县澧江街道办红旗路****。法定代表人：刘致远，总经理。上诉人（原审被告）：云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司。。住所地：云南省玉溪市元江县向阳路与元磨公路交叉口）。法定代表人：马银昌，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕莹，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人元江县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰公司）与上诉人云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司（以下简称金珂公司）物业服务合同纠纷一案，双方不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2020）云0428民初385号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：撤销原判，改判支持鸿泰公司一审诉讼请求。事实及理由：一审法院适用法律错误，违反了《物业管理条例》第七条、第四十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第三百九十条的规定，歪曲了《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》合并收费所确定的物业服务费和分摊费的收费价格，肢解了该合同的收费事项和交付办法，请求二审法院查明事实，支持鸿泰公司的上诉请求。金珂公司上诉请求：撤销一审判决第一、二项，改判金珂公司支付自2019年3月1日至2019年12月31日止的物业费9652.80元（19305.59元×50%），且无需支付违约金。事实及理由：一、一审认定事实不清，证据不足。金珂公司系元江县金珂花苑小区的开发商，在小区业主委员会成立之前，鸿泰公司曾经为该小区提供过前期物业服务，当时，双方协商过未售房屋不收取物业费。小区业主委员会成立之后，再次聘请鸿泰公司为小区提供物业服务，起初鸿泰公司未要求金珂公司支付未售房屋的物业费，后双方因前期物业服务产生纠纷，鸿泰公司才起诉要求金珂公司支付17套未售房屋的物业费，但鸿泰公司在物业管理期间存在诸多未完全履行义务的情况，且参照昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的规定，对于空置房的物业管理费应按照正常物业费的50%收取。因此，金珂公司应缴纳的物业费应为9652.80元（19305.59元×50%）。二、一审判由金珂公司支付违约金5791.68元依据不足。金珂公司的办公场所并不在金珂花苑小区，故不知晓业主委员会与鸿泰公司签订的“物业管理合同”约定的收费标准等内容，也不知鸿泰公司张贴在小区内的缴费通知，且金珂公司也没有收到鸿泰公司通过邮政局挂号信形式送达的催收通知书，故金珂公司不应支付违约金。鸿泰公司向一审法院起诉请求：一、判决金珂公司支付自2019年3月1日起至2019年12月31日止的物业管理费、公共分摊费、卫生费合计28383.82元；二、判决金珂公司支付逾期1个月（未支付2019年3月1日至2019年12月31日的物业管理费、公共分摊费、卫生费）1%的违约金8798.98元；三、本案诉讼费用由金珂公司承担。一审法院审理查明：金珂公司系元江县金珂花苑小区的建设单位。截止2019年3月1日该小区未售房屋共计17套，房号为：1-105、1-1901、1-1902、1-1903、2-103、2-105、2-1101、2-1107、2-1301、2-1307、2-1501、2-1507、2-1701、2-1707、2-1902、3-1902、3-1903，总面积为2970.09平方米。2019年2月20日，鸿泰公司作为合同乙方与作为合同甲方的元江县金珂花苑小区业主委员会签订了一份《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》，合同约定：甲方委托乙方对位于元江县进行物业管理服务，总建筑面积53944.91平方米，物业类型高层住宅、商铺；服务事项：1.房屋建筑本体共用部位面的维护和管理，包括内外墙、走廊通道、公共区域、道路、设备机房;（小于壹平方米的墙、、地面维修维修、维护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备{共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备（不含消防控制系统、主机设备）、电梯、门禁系统等}的维修、维护、运行服务；包括公共部位的利用，收益补充物业管理服务成本；3.公共区域的清洁卫生、垃圾的清理；机动车与非机动车的疏导、管理，所收管理费补充物业管理服务成本；4.进行安全监控和巡视等秩序维护工作，不含业主或物业使用人及非业主人身、财产的意外责任（除专项签约）;5.配合业主委员会做好小区宣传活动；6.保管现有物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业管理公司有偿管理服务的其他事项。合同期限为：自2019年3月1日起至2021年12月31日止；委托乙方对违反物业管理法规政策及业主规约的行为进行处理：包括责令停止违章行为、要求赔偿经济损失及支付额的日百分之一逾期滞纳金、对无故不缴、交有关费用或拒不改正违章行为的责任人采取停水、停电等催缴（交）催改措施；本物业的管理服务费：按双方协商标准（详见附件），综合服务服务费：高层住宅0.65元／平方米／月；……甲方协助，乙方向业主收取，业主须在合同期内每年1月15日之前缴付本年度物业服务费、停车费等；业主公摊费用按实际产生费用代收缴，内容：电梯维保费、年检费、效（校）验费、电费；发电机柴油费、维修费；发电机操作费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共垃圾清运费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共水、电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。分摊支付代收缴方式：委托乙方与各相关维保公司协商价格为准：电梯维保费／元／年，电梯年检费／元／台／年，减速器效（校）验费费／元／台／年，按各单位元户数均摊；二次加压设备运行电费，按100元／户／年收取；代收环卫站垃圾清运费按60元／户／年收取；柴油发电机费用按30元／户／年收取；车位卫生等费／元／车位／年；公共设施设备的维修，由甲乙双方共同确定后，按实际产生费用，甲方向业主公示，按各单元户数均摊（达到使用维修资金的，由甲方负责申请住房维修资金的使用分摊）；等（详见附件）。该合同附件1金珂花苑收费标准载明：综合服务服务费，收费标准0.65元／㎡／月，高层住宅；生活用水二次加压预收费，收费标准100元／户／年，代收缴（5楼至5楼以上）；电梯维保、年检、电费等费用代收缴（按实际分摊）；柴油发电机费用，收费标准30元／户／年,代收缴;生活垃圾清运费，收费标准60元／户／年，代收缴；公共水、电费，收费标准160元／户／年等。合同签订后，鸿泰公司自2019年3月1日起为金珂花苑小区提供物业管理服务。鸿泰公司于2020年1月15日通过邮政局（挂号信形式）向金珂公司送达了物业费催收通知书,但金珂公司未支付物业费。鸿泰公司至今仍为元江县金珂花苑小区提供物业管理服务。一审法院认为，鸿泰公司与元江金珂花苑小区业主委员会经协商一致在平等、自愿的基础上签订的《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对鸿泰公司、金珂公司均有法律约束力。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”鸿泰公司根据《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》的约定对金珂花苑小区提供物业管理服务，小区未售房屋也是提供物业服务的范畴，金珂公司作为未售房屋的建设单位，也享受了物业服务，金珂公司应对未售17套房屋交纳物业费。金珂公司提出双方已口头约定过未售房屋不收取物业费的辩解，未能提供证据予以证实，一审不予采纳。金珂公司提出未出售的17套房屋未入住、未消耗水电、未产生垃圾，不应交付1.公共水电费；2.二次加压、供水系统维保运行费；3.备用电源维保、燃料费；4.生活垃圾清运费；5.电梯维保、年检、效验、管理费的辩解，不符合法律规定，一审不予采纳。《元江县“金珂花苑”小区物业服务合同》把物业服务费用分为：综合服务费和业主公摊费两部分。业主公摊费由鸿泰公司按业主实际产生费用代收缴，包括：电梯维保费、年检费、效（校）验费、电费；发电机柴油费、维修费；发电机操作费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共垃圾清运费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共水、电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。其中,未售17套房屋的基础物业费为19305.59元(2970.09㎡×0.65元/㎡/月×10月)。鸿泰公司作为物业管理公司在对金珂花园小区提供物业管理服务期间，该小区必定产生一定数额的公摊费用，该部分公摊费用应按双方合同的约定由业主按实际产生金额进行分摊支付。然而，鸿泰公司未提供证据证实已产生且其支付金珂花区小区2018年3月1日至2018年12月31日间实际产生上述公摊费用的金额，现无法计算确认金珂公司针对未售17套房屋应承担的公摊费用金额，应由鸿泰公司承担相应的举证责任后果。故鸿泰公司按合同约定的预收标准主张业主公摊费9078.23元（1.公共水电费2266.61元；2.二次加压、供水系统维保运行费1166.62元；3.备用电源维保、燃料费425元；4.生活垃圾清运费850；5.电梯维保、年检、效验、管理费4370元），不符合合同的约定及法律规定，其主张不能成立，一审不予采纳。对于金珂公司提出鸿泰公司在管理该小区期间存在诸多未完全履行义务的情况，以及要求参照昆明市人民政府关于印发《昆明市物业管理服务收费管理办法》的通知，对17套未出售房屋应支付的物业服务费按50%收取的辩解，无事实和法律依据，不予采纳。故金珂公司应支付的物业费为19305.59元（不含该17套未售房的公摊费用分摊部分）。鸿泰公司提供已产生且其支付上述公摊费用的证据后，有权对公摊费用的分摊部分按合同约定另行主张权利。金珂公司未按约定履行交纳物业服务费的义务，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。鸿泰公司要求按合同约定日1%的标准支付违约金的主张，标准过高，一审调整为按19305.59元的30%计算违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第五项、第三十四条、第三十五条、第四十条、第四十一条、第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：“一、由被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司给付原告元江县鸿泰物业服务有限公司自2019年3月1日至2019年12月31日止的物业费19305.59元(仅含基础物业费，不含业主公摊费用待分摊部分)，于判决生效之日起五日内一次性付清；二、由被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司给付原告元江县鸿泰物业服务有限公司违约金5791.68元，于判决生效之日起五日内一次性付清；三、驳回原告元江县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。”二审中，鸿泰公司提交邮寄催收函件的照片复印件一份，证明其公司向金珂公司催收物业费的事实。金珂公司质证认为，其未收到该函件，不认可鸿泰公司的证明目的。本院认为，鸿泰公司提交的照片复印件显示的内容，与其一审提交的邮件状态流程明细能相互印证，本院予以采信。经审理，一审认定的案件事实与二审查明情况一致，本院予以确认。本院认为，《物业管理条例》第四十条规定：物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。本案中，鸿泰物业公司与元江金珂花苑小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对小区业主具有法律约束力。合同约定，小区高层住宅综合管理服务费为0.65元/㎡/月，按金珂公司尚未出售17套房屋的面积（2970.09㎡）计算，2019年3月1日至2019年12月31日期间其应缴纳的综合管理服务费为19305.59元。金珂公司提出鸿泰公司未履行义务以及空置房的物业管理费应按照正常物业费的50%收取的意见依据不足，本院不予采纳。关于公摊费用如何收取的问题，鸿泰公司对金珂花苑小区进行物业管理服务，能耗费用的产生是客观存在的事实，根据物业服务合同第七条第2项的约定，公摊费用代收缴方式为：二次加压设备运行电费，按100元/户/年收取；代收环卫站垃圾清运费按60元/户/年收取；柴油发电机费按30元/户/年收取。合同附件1《金珂花苑收费标准》亦对上述费用进行了明确，并载明公共水、电费收费标准为160元/户/年，现鸿泰公司要求金珂公司按上述标准支付相关费用符合合同约定及法律规定，应予支持。电梯维保、年检、校验管理费的收费标准因合同中未予明确，且鸿泰公司未提交证据证明实缴金额，故不予支持。经计算，金珂公司应支付2019年3月1日至2019年12月31日期间的二次加压设备运行电费、垃圾清运费、柴油发电机费、公共水电费共计4708.23元（1166.62元+850元+425元+2266.61元）。金珂公司拒绝交纳物业费且经催告仍未交纳已构成违约，应承担相应的违约责任，但合同约定日1%的违约金标准过高，该欠付行为给鸿泰公司造成的损失主要体现为逾期付款利息，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本院确定由金珂公司以欠付金额24013.82元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%支付自2020年1月15日起至款项付清之日止的利息。金珂公司辩称未收到催收通知不应支付违约金的意见缺乏事实依据，不予采纳。综上所述，本院对鸿泰公司上诉请求的合理部分予以支持。金珂公司的上诉请求均不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2020）云0428民初385号民事判决；二、由云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付元江县鸿泰物业服务有限公司物业费24013.82元，并以此为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）上浮30%支付自2020年1月15日起至款项付清之日止的利息；三、驳回元江县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费730元，减半收取计365元，由元江县鸿泰物业服务有限公司负担119元，云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司246元；二审案件受理费730元，由元江县鸿泰物业服务有限公司负担238元，云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司492元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二〇年十一月十日书记员 刘 骐