广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初7633号原告：尹月，女，1990年2月10日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区********尹罗庄2组，公民身份号码为412************206。委托诉讼代理人：王鹏，广东深达律师事务所律师。被告：东莞市珈誉房地产经纪有限公司，住所地为广东省东莞市****************。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，1986年6月25日出生，汉族，住四川省剑阁县******1****，公民身份号码为510************890。被告：钟菓芳，女，1958年9月21日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为H466781(8)。原告尹月诉被告东莞市珈誉房地产经纪有限公司（以下简称珈誉公司）、刘某1、钟菓芳合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理后，依法适用普通程序,于2020年9月24日公开开庭进行审理。原告及其委托诉讼代理人王鹏、被告刘某1（同时作为被告珈誉公司的法定代表人）、被告钟菓芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.三被告退还原告购房款260000元及利息（以260000元为本金，按协议约定日息千分之五利率计算，从2020年4月1日计算至实际清偿之日止）；2.本案的诉讼费由被告负担。事实和理由：原告与被告珈誉公司于2020年4月1日签订还款协议，被告刘某1、钟菓芳作为担保人，还款金额为280000元（包含客户支付购买房产定金加按揭收费本金共计242000元及本金利息38000元），已还款金额为20000元，还款计划时间为2020年4月30日前还款130000元，2020年5月31日前还款130000元，每次还款金额不受限制，直至每月支付完应支付款项，还完总还款即止，收款人每次收到的款项必须出具收款收据并签名发给还款人。担保人承诺对上述债务承担连带担保责任，但被告至今未完全履行协议还款。故原告诉至法院。三被告共同答辩称，一、原告（作为买方）通过被告珈誉公司于2018年11月11日成功居间签订了房地产买卖合同，并支付了定金100000元，是转账给经纪方，经纪方在当日转账给卖方。买卖双方在经纪方的引荐和陪同下在中国邮政银行横沥支行签署了银行按揭申请。卖方自行按照合同约定完成赎楼手续。经纪方通知了买方同贷书已出，要求买方完成过户手续，但是买方一直以没有资金为由拖延过户时间，在此期间，买方多次找借口。卖方多次催促经纪方通知买方完成过户手续，但是买方拒不办理。卖方无奈在经纪方公司要求经纪方拟催促函给买方，并通过经纪方发送给买方。买方一直不做相关回复并拖延时间，实际买方已经构成违约了。买卖双方在2019年9月6日到达经纪方公司，买方以怀孕在身为由，耍赖的方式迫使经纪方签署了第一份不公平补充协议。在第二次银行申请按揭的时候，买方资质不好，买方要求经纪方跟担保公司沟通处理，经纪方也支付了相关费用给予担保公司处理资料问题，并且按揭申请是在2019年12月通过。二、期间因被告刘某1个人原因将部分首付款用作他途，在约定时间内无法过户，当日被告刘某1也要求双方去派出所先立案处理，买卖双方拒绝不去，买卖双方在被告刘某1不在公司的情况下迫使被告钟菓芳签署了不平等条约，买卖双方并无与被告刘某1进行交涉后就撤离了被告珈誉公司。三、事件来到2020年2月，正当中国疫情最严重时间，被告刘某1于2020年2月2日即到达樟木头，处理金钱问题，奈何疫情严重，实在无计可施，卖方也是在2020年2月20日后才到达深圳，然后事件就发展到3月4日。买方提出不购买上述房产，要求被告承担所有款项支付，并索要不菲的利息。并于当天均去派出所做了笔录，被告得知，买方是借了高利贷来，并且超高负债，这种情况下是没法完成余下的交易，就算过了户也是无法完成银行贷款发放的，这样会影响卖方的权益。买方在此期间向樟木头房管所、市场管理部门进行投诉，导致被告精神意识完全处于失常状态，加上买方的恐吓威胁迫使被告。四、2020年4月1日所签署的不平等条约。在签署此条约前，樟木头房管所及市场管理部门还没有完成案件处理，买方就提出了法院起诉程序，被告严重怀疑对方在其代理律师的教唆下用不正当手段收集证据，怀疑依据是原告诉状是2020年3月19日签署的。四、被告不接受原告要求的利息标准，被告只承担用作他途的金额及国家规定的相应利息。被告接受赔偿，但不会接受以恐吓的方式和骗取的方式换来的证据迫使被告接受不公平不公正的处理方式。被告认为买方不遵守协商处理原则，迫害被告满足其高负债和高利贷偿还的目的。本院经查明认定事实如下：2018年11月11日，原告作为买方，与案外人吴少连、张云（卖方）签订《房地产买卖合同》（合同编号为000184），被告珈誉公司作为经纪方，合同约定，买卖双方通过经纪方独家委托出售及购入位于东莞市樟木头镇樟洋社区*城新区绿茵山庄（三期）113幢1单元402房，不动产权证书号码为粤（2017）东莞不动产权第0310299/0310300，该物业转让成交价为1604000元。在签署本合约的同时，卖方同意交付20000元给经纪方保管作为该物业的杂费保证金。卖方在交付该物业给买方使用时，必须付清一切有关该物业的杂费（如水、电、煤气、管理费、电话费及有线电视费等），待结清相关杂费后，由经纪方无息原银奉还卖方。《房地产买卖合同》附件显示，定金为100000元，买方应在签署本合约同时交付给经纪方，由经纪方无息转给卖方并自动转为部分楼款。卖方应在收到定金后20日内签署银行按揭文件，并在签署银行按揭文件后10日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料。买方应在签署本合约同时委托经纪方指定按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请30年1120000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）。首期楼款（不含定金）384000元，买方应在过户当日前交付给卖方等。庭审中，双方均确认案涉房屋到了过户环节，但未完成过户。原告主张其共支付了242000元，并提交了收据四张，收据显示：2018年10月6日，被告珈誉公司收到原告100000元，2019年1月1日，被告珈誉公司收到原告评估费9500元；2019年1月4日，被告珈誉公司收到原告首期款100000元；2019年9月5日，被告珈誉公司收到原告按揭费32500元。就收取的该部分款项，被告珈誉公司主张支付的款项，包括按揭费6000元，及支付给卖方的定金100000元。被告刘某1提交的转账记录显示，被告刘某1向张云的账户共转账80000元，两笔转账的备注均为“尹月购房定金”。被告珈誉公司主张卖方应当支付给其20000元的保证金，故合同中记载卖方收到定金100000元。2020年3月4日，被告刘某1接受东莞市公安局樟木头分局樟木头派出所的询问，并作出如下陈述：被告刘某1挪用了原告的购房款，金额为136000元，被告刘某1挪用这笔钱是用于还债。庭审中，被告刘某1主张其挪用该笔款项的时间大概为2019年9月，且该笔款项仍在被告处。《关于支付款项还款计划承诺书及协议》显示，日期为2020年4月1日，还款公司为被告珈誉公司，还款担保人为被告刘某1、钟菓芳，还款金额为280000元（包含客户支付购买房产定金加按揭收费本金共计242000元+本金利息38000元），已还款金额为20000元，还款计划为：2020年4月30日前还款130000元、2020年5月31日前还款130000元，每次还款金额不受限制，直至每月支付完应支付款项。协议内容包括：原告向樟木头政府及樟木头房管所投诉被告珈誉公司及还款责任人违反经纪管理条例事宜，经还款责任人和买方友好协商，达成了上述还款协议。买方同意撤销上述投诉，并做回复给投诉本部门，不再投诉上述公司及还款人。如还款公司及还款担保人没有在2020年5月31日前完成上述还款总金额买方有权利再次投诉及向法院起诉，如有违约，每天需要支付千分之五的利息按天递增，担保人承诺对上述债务承担连带担保责任，担保期时间直到所约定款项划入买方账户。被告珈誉公司确认该协议是先由被告珈誉公司在其公司签署完成后，再快递给原告。《补充协议书（二）》中记载“关于房屋买卖合同协定补充协议，房屋买卖合同0000184，经买方、卖方、中介方三方协议同意在2020年2月20日之前必须过户，中介方应在过户之前必须把买方存在中介方的部分首期款付清给买方，如果中介方在过户前不付或其他原因而导致过不了户，房屋买卖合同0000184作废，且卖方定金人民币80000元不退，全部由中介方退给买方，整个合同交易造成的损失由中介方承担”。该协议书上有原告、卖方及被告钟菓芳的签名、被告珈誉公司的盖章。被告刘某1所主张《补充协议书（二）》没有其本人的签名，被告刘某1对该证据的三性不予确认。2020年3月9日，原告收到被告珈誉公司支付的10000元，2020年3月31日，原告收到被告刘某1支付的10000元。另查，被告珈誉公司是于2008年9月8日注册成立的有限责任公司（自然人独资），住所地为广东省东莞市****************，法定代表人为刘某1，经营范围为房地产经纪、室内装修、清洁服务。庭审中，被告钟菓芳自认是公司老板。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、补充协议书（二）、关于支付款项还款计划承诺书及协议、收据，被告提交的房地产买卖合同、个人情况阐述申明、卖方催促买方交易通知函、收款收据、补充协议、关于支付款项还款计划承诺书及协议、通话记录清单、微信记录、担保公司付款截屏、手机录音，本院向东莞市市*监督管理局、东莞市公安局樟木头分局、东莞市樟木头镇房地产管理所调取证据及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为合同纠纷。被告钟菓芳为香港特别行政区居民，本案为涉港民间借贷纠纷，应比照涉外纠纷处理。关于准据法，由于双方在庭审辩论终结前一致同意使用中国内地的法律，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三条关于“当事人依照法律规定可以明示选择涉外民事关系适用的法律”的规定，本案可以适用中华人民共和国内地的法律。本案的争议焦点为《关于支付款项还款计划承诺书及协议》是否为原被告双方的真实意思表示。对此，本院分析如下：第一，三被告在签署此协议时，系在其公司独立完成，并未有受到他人胁迫的情形；第二，被告珈誉公司作为案涉房屋交易的经纪方，共收取原告款项242000元，即使被告珈誉公司主张已实际支付卖家款项80000元及按揭费6000元为真实的，仍有156000元在被告珈誉公司处；第三，根据《补充协议书（二）》的约定，案涉房屋在2020年2月20日之前必须过户，中介方应在过户之前必须把买方存在中介方的部分首期款付清给买方，如果中介方在过户前不付或其他原因而导致过不了户，房屋买卖合同0000184作废，且卖方定金人民币80000元不退，全部由中介方退给买方，整个合同交易造成的损失由中介方承担。本院认为，《补充协议书（二）》上有原告、卖方及被告钟菓芳的签名、被告珈誉公司的盖章，《补充协议书（二）》是各方真实意思表示。截至庭审之日，被告仍未把买方存在被告处的首期款付清给买方，且案涉房屋至今未完成过户，按照《补充协议书（二）》的约定，整个合同交易造成的损失由中介方承担；第四，退一步讲，即使如被告刘某1所主张，《补充协议书（二）》没有被告刘某1的签名，被告刘某1对该证据的三性不予确认。而被告刘某1已确认其挪用了原告的购房款，被告刘某1挪用购房款的行为具有明显恶意，存在重大过错，被告刘某1的挪用行为是导致案涉《房地产买卖合同》至今仍未完成履行的重要原因，理应承担责任；第五，被告刘某1是被告珈誉公司的唯一登记股东，被告钟菓芳自认是被告珈誉公司老板。综上，原被告双方在《关于支付款项还款计划承诺书及协议》约定由被告珈誉公司履行返还原告款项242000元及利息38000元（共计280000元），被告刘某1、钟菓芳承担担保责任，有事实依据。故本院认为，《关于支付款项还款计划承诺书及协议》是双方的真实意思表示，该协议合法、有效，双方均应按协议履行相应合同义务。按照《关于支付款项还款计划承诺书及协议》的约定，被告珈誉公司已还款20000元，仍有260000元未付，该款项应于2020年5月31日前支付完毕，而被告珈誉公司至今未支付，故对原告要求被告支付260000元的诉讼请求，本院予以支持。关于利息。《关于支付款项还款计划承诺书及协议》中约定还款时间为2020年4月30日前还款130000元，2020年5月31日前还款130000元，如有违约，则需每天支付千分之五的利息。三被告主张该约定明显过高。本院认为，虽《关于支付款项还款计划承诺书及协议》约定了逾期还款的利息计算方式，但原告并无证据证实其因三被告逾期还款导致的实际损失，且《关于支付款项还款计划承诺书及协议》约定三被告履行返还原告款项242000元及利息38000元，已对原告的损失进行了补偿，故对于原告主张的利息，本院仅支持以130000元为本金，从2020年5月1日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止，及以130000为本金，从2020年6月1日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止；超出上述部分，本院不予支持。关于被告刘某1、钟菓芳的保证责任。二人在《关于支付款项还款计划承诺书及协议》上还款担保人处签了名，自愿对被告珈誉公司的案涉债务承担连带担保责任，故原告在保证期限内向被告刘某1、钟菓芳主张连带保证责任，合法有据，本院予以支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市珈誉房地产经纪有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内向原告尹月支付款项260000元及利息（以130000元为本金，从2020年5月1日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止，及以130000为本金，从2020年6月1日开始按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至实际清偿之日止）。二、被告刘某1、钟菓芳对被告东莞市珈誉房地产经纪有限公司上述第一判项确定的债务承担连带责任；三、驳回原告尹月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5922元（原告已预交），由原告尹月负担922元，被告东莞市珈誉房地产经纪有限公司、刘某1、钟菓芳负担5000元。如不服本判决，原告尹月、被告东莞市珈誉房地产经纪有限公司、刘某1可在判决书送达之日起十五日内，被告钟菓芳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判长 刘 冠审判员 刘先军审判员 莫秀波二〇二〇年十一月九日书记员 黎秀轩祁子力附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。