江西省萍乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣03民终647号上诉人（原审被告）：周星，男，1984年5月8日出生，汉族，住江西省莲花县。被上诉人（原审原告）：萍乡市家家乐物业服务有限公司，住所地萍乡市安源区南门桥下巷子，统一社会信用代码9136030068349415XQ。法定代表人：张运松，该公司总经理。委托诉讼代理人：廖世琴，江西萍实律师事务所律师。上诉人周星因与被上诉人萍乡市家家乐物业服务有限公司（以下简称“家家乐物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服江西省莲花县人民法院（2020）赣0321民初630号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人周星，被上诉人家家乐物业公司的委托诉讼代理人廖世琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周星上诉请求：撤销一审判决，改判周星支付家家乐物业公司物业费2362.86元（与一审判决相差1535.85元）。事实与理由：原判决认定“家家乐物业公司依据合同约定将物业管理费上调至1.65元/平方米有事实和法律依据”系认定事实不清。根据《物业管理条例》的规定，前期物业服务合同签订的主体是开发商和物业公司，不是业主个人，本案所涉《前期物业管理服务协议》违法无效。本案《前期物业管理服务协议》没有约定1.65元/平方米的物业费标准，应该判令按之前的1元/平方米的标准计算物业费。家家乐物业公司辩称，周星的上诉理由不能成立。本案《富丽花苑小区前期物业服务协议》、《前期物业管理服务协议》均约定物业服务标准为住宅2.2元/平方米，商铺3元/平方米，家家乐物业公司要求将物业管理费从1元/平方米调整为1.65元/平方米具有合法性与合理性，远低于当前物业服务市场价。本案《前期物业管理服务协议》不存在无效和可撤销的情形。家家乐物业公司已经按照协议约定履行了义务，周星应支付相应物业管理费和滞纳金。家家乐物业公司向一审法院起诉请求：判令周星向家家乐物业公司支付所欠物业管理费3898.72元，滞纳金3332.65元，合计7231.37元。一审法院认定事实：富丽花苑小区系萍乡市碧桂园房地产开发有限公司开发的小区。2014年11月17日，家家乐物业公司与萍乡市碧桂园房地产开发有限公司签订一份《富丽花苑小区前期物业服务协议》，萍乡市碧桂园房地产开发有限公司聘请家家乐物业公司对其开发的富丽花苑小区提供前期物业管理服务。合同约定，物业服务标准为住宅2.2元/平方米，商铺3元/平方米；鉴于目前项目的实际情况，在保证物业服务质量的前提下，采用酬金制模式合作，家家乐物业公司根据项目实际需要配备人员进驻小区管理，人员工资、办公等日常费用由开发商支付，物业公司员工工资标准为：经理1人每月2000元，保洁员1人每月1000元，保安2人每人每月1200元。酬金制期间业主入伙时缴纳的物业管理费、装修押金、垃圾清运费等费用全部归萍乡市碧桂园房地产开发有限公司所有，由双方安排人员收取。酬金制模式期限自2014年12月至2016年12月30日，2017年元月1日起由酬金制转变为包干制。在合同附表2中，双方对家家乐物业公司公共秩序管理服务标准、保洁服务标准、绿化养护服务标准都作了详细、具体的约定。在物业公司实行酬金制期间，业主的物业管理费由开发商确定为住宅1元/平方米，在酬金制经营模式期满后，因富丽花苑小区商品房尚未全部销完，开发商萍乡市碧桂园房地产开发有限公司决定依旧采用酬金制模式，故小区业主的物业管理费依旧按1元/平方米缴纳。直至2018年7月1日，萍乡市碧桂园房地产开发有限公司在富丽花苑小区商品房全部销售完后，通知家家乐物业公司，终结酬金制运行模式，转为包干制。小区的物业管理，由家家乐物业公司自主经营、独立核算、自负盈亏。2017年11月4日，周星在入住富丽花苑小区时，与家家乐物业公司签订了一份《前期物业管理服务协议》，协议载明，周星购买富丽花苑的商品房系广兴路富丽花苑。建筑面积为131.27平方米。协议约定物业管理期限为自交房之日起至小区成立业主委员会选聘新的物业企业之日止。协议对双方的权利、义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、物业管理费用、其他有偿服务费用、违约责任等都作了明确约定。其中协议第五条物业管理费用约定，周星缴纳物业管理费时间为自开发商通知交房之日起开始计算物业管理费，首次一次性支付一年物业管理费，之后每季度第一个月上旬缴纳本季度物业管理费或一次性交一年；物业管理费缴纳标准为住宅按建筑面积每月2.2元/平方米，店面按建筑面积每月3元/平方米。在周星收房进行装修后，家家乐物业公司和开发商萍乡市碧桂园房地产开发有限公司按照酬金制模式约定的价格1元/平方米向周星收取了自2017年11月4日至2018年12月30日的物业管理费。2018年7月1日，家家乐物业公司的酬金制管理模式终止，改为包干制，因而家家乐物业公司根据《前期物业管理服务协议》约定，将物业管理费由原先酬金制模式的1元/平方米上调至1.65元/平方米，并于小区电梯内装贴通知。周星认为属家家乐物业公司单方面涨价，未与小区业主们协商，且家家乐物业公司的物业管理服务质量存在严重瑕疵，服务质量相当差，就连1元/平方米价格的服务标准都达不到，所以家家乐物业公司将物业管理费涨至1.65元/平方米难以接受，只能接受按之前的1元/平方米的标准缴纳物业管理费。经家家乐物业公司多次催讨，并将欠交的业主名单装贴于小区醒目位置，周星依然未交。故家家乐物业公司于2020年8月19日提起诉讼。一审法院认为，双方签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，协议内容不违反法律强制性规定，合法有效，予以认定。双方当事人都应按照协议约定履行各自的义务。家家乐物业公司已按协议约定为周星等众多业主提供物业管理服务，而周星未按协议约定向家家乐物业公司缴纳物业管理费，构成违约，依法应承担继续履行合同、缴纳物业管理费的义务。故家家乐物业公司请求依法判令周星向其支付所欠物业管理费3898.72元的诉讼请求，依法予以支持。周星辩称《前期物业管理服务协议》无效，因为根据《物业管理条例》，前期物业管理服务合同应由开发服务合同商与物业公司签订，家家乐物业公司将管理费由1元/平方米提高至1.65元/平方米属单方乱涨价。一审法院认为，双方之间签订的《前期物业管理服务协议》并没有《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的无效合同的情形，《物业管理条例》第二十一条规定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。本案中，建设单位萍乡市碧桂园房地产开发有限公司与家家乐物业公司已签订了一份《富丽花苑小区前期物业服务协议》，该协议约定的物业服务费标准也是住宅2.2元/平方米，商铺3元/平方米。在周星入住后，小区未成立业主委员会，家家乐物业公司按照与建设单位签订的物业服务协议约定的单价及其他事项再与周星签订一份《前期物业管理服务协议》并无不妥，该协议合法有效，对双方均具有约束力。家家乐物业公司在公司经营模式由薪酬制转为包干制后，根据协议约定的住宅2.2元/平方米标准将物业管理费上调至1.65元/平方米并非单方乱涨价，而是具有法律和事实依据的，如若家家乐物业公司超出2.2元/平方米的标准收取物业管理费则属于乱涨价。故周星以双方之间签订的协议无效、家家乐物业公司单方面乱涨价为抗辩理由拒绝按1.65元/平方米的标准缴纳物业管理费的辩论意见依法不予采纳。周星辩称家家乐物业公司提供的合同为格式合同，对物业管理费2.2元/平方米未尽告知义务，承诺是按1元/平方米收取，现涨为1.65元/平方米，显然属欺诈行为，请求法院对该条款依法予以撤销。合同约定的2.2元/平方米物业管理费价格标准，并非免除或减轻家家乐物业公司责任的条款，家家乐物业公司不需履行告知义务。如果家家乐物业公司在签合同时承诺不会按合同约定的价格收取管理费，仅按1元/平方米收取，双方完全可以签订一份补充协议或在合同上直接将管理费改为1元/平方米。该条款不属合同法规定的可撤销情形，周星的辩论意见不予采纳。周星以小区设施不全、家家乐物业公司提供的服务质量差等理由认为家家乐物业公司提供的服务不值1.65元/平方米。从庭审中周星提供的影像证据中可以看出，家家乐物业公司在管理方面和服务质量方面确实存在诸多不足，不能满足小区业主的意愿，但不能以管理、服务存在瑕疵为由拒交物业管理费。应该在交清物业管理费后，全体业主齐心协力，召开业主大会，推举业主代表成立业主委员会，由业主委员会选聘新的物业公司进行管理。家家乐物业公司在主张由周星缴纳拖欠的物业管理费3898.72元的同时，还主张由周星支付滞纳金3332.65元。庭审中已查明，家家乐物业公司在小区的管理上、服务质量上存在瑕疵，其法定代表人亦于庭上承认在业主们拖欠物业管理费后，服务质量有所下降，但家家乐物业公司于庭审中并未举证证明其在业主拖欠物业管理费之前服务质量好、能满足业主意愿的证据，故其主张的由周星支付滞纳金3332.65元的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，家家乐物业公司依据合同约定将物业管理费上调至1.65元/平方米有事实和法律依据，周星拖欠家家乐物业公司自2018年12月30日至2020年6月30日的物业管理费3898.72元应予支付。家家乐物业公司主张的滞纳金3332.65元，因家家乐物业公司在小区物业管理上、服务质量上存在瑕疵，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百三十六条、第一百四十三条；《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、限周星在判决生效后五日内支付拖欠家家乐物业公司物业管理费3898.72元；二、驳回家家乐物业公司的其他诉讼请求。案件受理费25元，由家家乐物业公司负担12元，由周星负担13元。本院二审期间，上诉人周星向本院提交光盘2份，拟证明：家家乐物业公司未提供物业服务。经质证，被上诉人家家乐物业公司对该组证据的证明目的提出异议，认为不能证明服务缺席的状况具有持续性和普遍性，玻璃是房屋质量问题。本院认为，该组证据不能实现上诉人周星的证明目的，本院对该组证据不予认定。被上诉人家家乐物业公司向本院提交照片打印件17份，拟证明：家家乐物业公司提供了相应的物业服务。经质证，上诉人周星对该组证据的真实性提出异议，认为小区电梯至今没有修好，楼梯口卫生系因为检查才临时打扫。本院认为，无法核实该组证据的真实性，上诉人周星对真实性亦提出异议，本院对该组证据不予认定。二审经开庭审理及审查一审案卷材料，查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，案件的争议焦点为：一、周星、家家乐物业公司签订的《前期物业管理服务协议》是否有效；二、本案物业管理费应如何计算。关于本案《前期物业管理服务协议》是否有效的问题。本案中，建设单位萍乡市碧桂园房地产开发有限公司与家家乐物业公司已签订了一份《富丽花苑小区前期物业服务协议》，在周星入住后，小区未成立业主委员会，家家乐物业公司按照与建设单位签订的物业服务协议约定的单价及其他事项再与周星签订一份《前期物业管理服务协议》，该《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人周星关于《前期物业管理服务协议》无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于本案物业管理费应如何计算的问题。本案《富丽花苑小区前期物业服务协议》、《前期物业管理服务协议》均约定，住宅的物业服务费标准是2.2元/平方米，商铺为3元/平方米，但家家乐物业公司实际是按住宅1元/平方米收取物业管理费。2018年7月1日，家家乐物业公司要求从2018年9月1日开始将物业费收费标准从1元/平方米增调至1.65元/平方米，并未超出双方当事人的合同约定，一审判决按1.65元/平方米计算本案物业管理费并无不当。上诉人周星关于应按1元/平方米计算物业管理费的上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，周星的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周星负担。本判决为终审判决。审判长  张健审判员  钟琰审判员  姚赛二〇二〇年十一月二十七日法官助理徐晶书记员李雅婷