云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终360号上诉人（原审原告）：王天文，男，1983年3月21日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。上诉人（原审原告）：杨江艳，女，1988年5月15日生，汉族，住云南省玉溪市江川区。委托诉讼代理人：王方，云南信道律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨听雨，云南同胜律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司。住所地：云南省玉溪市江川区江城镇文星街。法定代表人：赵凯，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田志平，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：任茜，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人王天文、杨江艳与上诉人玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司（以下简称兴民公司）商品房预售合同纠纷一案，不服云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初1142号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。诉讼中，因需以另案审理结果为裁判依据，故本院作出（2020）云04民终360号民事裁定书，裁定本案中止诉讼。2020年11月18日恢复诉讼，本案现已审理终结。王天文、杨江艳上诉请求：维持原判第一项，撤销原判第二项，改判兴民公司承担中心广场规划设计变更的违约责任支付违约金192547.97元，并赔偿因建筑物遮挡商品房门前造成的房屋减值损失110000元及评估费5000元。事实和理由：一审法院事实认定错误、法律适用错误。一、兴民公司违反要约及合同约定擅自改变小区的规划设计，该行为已经构成根本违约，应当承担违约责任支付违约金。兴民公司在对“淮源广场”商品房项目前期开发宣传及预售、销售过程中，对外发放的宣传资料、售楼部用于展示的楼盘模型、以及合同附件中均明确显示，在该地产项目中有一个中心广场，合同中规划图与其公司制作的楼盘模型相匹配，该说明与承诺导致其产生信赖而贷款购买了案涉商铺，目的是经营使用。因该商铺正对“中心广场”，故该商铺销售价格对比该项目中其他位置商铺价格也高出很多。然而房屋建成后，原规划及承诺的“中心广场”已不存在，该行为已经构成根本违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，即使兴民公司该变更规划通过了行政部门审批，也只能免除行政责任，不能免除相应的民事责任。涉案房屋前面的中心广场已不存在，与兴民公司销售房屋允诺、合同约定完全不一致，兴民公司变更设计规划的行为构成违约，给其造成了较大的经济损失，同时也对其的预期经济利益造成严重的贬损，兴民公司应当按约支付违约金。二、兴民公司承诺及合同约定其购买的商铺门前不存在任何遮挡或妨碍房屋的情况，但房屋建成后，现其所购商铺门前被第三方建设的用房遮挡妨碍，导致商品房价格贬损，兴民公司应当承担违约责任赔偿损失。根据兴民公司销售时提供的宣传册、楼盘模型及双方合同约定，其购买的商铺门口是空地，没有任何建筑物的遮挡或妨碍，但现房屋建成后在距离其购买的商铺正前方5.71米的位置处，被第三方建盖了高5.2米、长7.4米、宽8.4米的消防取水功能用房，该房屋将其购买的商铺临街一面完全遮挡，与兴民公司的承诺约定严重不符，对其购买商铺的采光、通行及商铺的利益均造成了严重影响，导致商铺价格严重贬损。根据《合同法》第一百一十三条的规定，兴民公司履行合同义务不符合约定给其造成了严重的损失，且该损失价格经专业评估机构评估得出，符合我国法律法规相关规定，应当予以支持。兴民房地产公司上诉请求：撤销原判，改判驳回王天文、杨江艳的全部诉讼请求。事实和理由：其在本案中不存在逾期交房的事实，也就不存在违约行为，一审法院判决其支付逾期交房的违约金错误。1.一审法院认定事实错误。一审法院认定“淮源广场”商品房虽已于2017年11月20日经五方单位初验合格，但不是双方约定的交房条件，从而认定其有逾期交房的行为存在。因取得建设工程竣工验收备案证明文件并不是能证实商品房质量的好坏。《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国建筑法》等法律和司法解释规定交付的房屋必须经验收合格，而不是必须取得竣工验收备案证明。验收合格后，房屋的质量和安全性能都已经满足，从备案所需的材料来看，备案行为本身没有对房屋实施任何的质量管控，备案只是一个行政管理的手段和程序而已，不应成为交房的强制性条件。即便取得了竣工验收备案证明，如果业主是购买前期开发的商品房，也存在后期开发商无法开发和交付的情况，故不应该以是否取得建设工程竣工验收备案证明文件来评价交房的条件是否成就。2.其向法庭所提供的证据及其所开发的淮源广场项目已经按期交付的基本事实，足以说明其在该项目中已经具备交付条件，并按合同约定进行交付房屋。首先，其向法庭提供了该项目的竣工验收证明文件证实该项目已经于2017年11月完成了初验并经验收合格具备交付条件。再次，包括本案在内的少数几套房屋未完成交付的原因大致分别为：未按合同约定交付房款的；业主不愿意接受的；联系不上的。而本案对方不愿意接房的原因是房屋前面第三人建盖了房屋，对方认为影响了房屋的使用价值，所以在其多次通知后均不愿意接房，并且双方就接房的事情进行了多次交涉未果。基于上述原因，其才依据合同附件十一中第5条的约定于2017年12月15日在《玉溪日报》再次进行交房通知，但对方仍然未配合进行交房手续的办理。第四，对方在一审中所述其不知道交房的事情与客观事实不符。淮源广场的业主大多是本地人，也包括对方在内，且相互之间认识，交付房屋的期限如此之长不可能不知道。另，具备交付条件后，其就多次通知对方，对方接到通知后，就房屋交付多次找其进行交涉。双方当事人均答辩请求驳回对方的上诉请求，支持己方的上诉请求。王天文、杨江艳向一审法院起诉请求：1.判令兴民公司继续履行《商品房买卖合同》交付房屋；2.判令兴民公司支付逾期交房违约金42439.16元；3.判令兴公司承担中心广场规划设计变更的违约责任，支付违约金192547.97元；4.判令兴民公司赔偿因建筑物遮挡商品房门前造成的房屋减值损失110000元及评估费5000元。一审法院认定事实：兴民公司系自然人投资或控股的有限公司，经营范围包括房地产开发经营。兴民公司以出让方式取得位于玉溪市江川区，地号为532422102-01-01-264地块的土地使用权，并经许可在该地块上开发建设名称为“淮源广场”的商品房项目。2017年2月7日，兴民公司取得玉溪市江川区住房和城乡建设局颁发的“淮源广场”预许江政字（001）号《商品房预售许可证明》。2017年11月19日，兴民公司作为出卖人与买受人王天文、杨江艳签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号为：201711190001）约定：出卖人将开发建设的“淮源广场”第6幢第1层6-102号商品房预售给买受人；该商品房的建筑面积为88.44平方米，公摊面积为2.58平方米，套内建筑面积为85.86平方米，单价为每平方米15816.33元，价款为1398796元；签订合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款，买受人以商业贷款方式付款，应于2017年11月19日前支付首期房价款858796元，占全部房价款的61.4%，余款540000元向江川县农村信用合作联社申请贷款支付；出卖人应于2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告及基础设施设备符合合同约定条件的商品房交付给买受人，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人，交付商品房时，出卖人应出示上述证明文件，否则买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担；出卖人如果未按照合同约定的时间交房，买受人要求继续履行合同的，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在90日内，按日计算支付全部房款0.01%的违约金，自逾期第91日起，按50元／天支付违约金，本合同继续履行；双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划许可内容经城乡规划主管部门批准变更的，出卖人应当在变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向、供热、采暖可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，出卖人应当在变更之日起10日内将书面通知送达买受人，出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括已付贷款部分）；双方在合同中未约定或约定不明的内容，可根据具体情况签订书面补充协议，合同附件与本合同具有同等法律效力。上述合同附件十作了情况说明“该商品房公共管道、柱子、变电箱等均没有遮挡或妨碍房屋正常使用的情况。”合同附件十一《补充协议》第9条约定：出卖人对于本项目以报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、网格、楼盘模型、样板房等形式发布的广告内容，仅作为邀约邀请，不作为出卖人对买受人的任何承诺或确定各自权利义务的依据，双方同意以实际交付为准。合同签订当日，兴民公司对王天文、杨江艳所购商品房到玉溪市江川区房地产管理所进行了备案登记。王天文、杨江艳在签订《商品房买卖合同（预售）》前后，按合同约定支付了全部房款共计1398796元。2017年11月20日，兴民公司开发建设的“淮源广场”商品房建设工程经五方单位验收合格。2017年12月15日，兴民公司通过报纸媒体刊登了上述商品房的交房公告。2019年7月8日，兴民公司取得《建设工程竣工验收备案证》。后王天文、杨江艳以兴民公司变更商品房规划设计、未按合同约定的期限和条件交房及其购买的商品房前有建筑物遮挡，与工程规划方案总平面图、兴民公司制作的楼盘模型、宣传册不符，致使其购买的房屋价值贬损为由提起诉讼。截至本案法庭辩论终结时止，双方就本案所涉商品房尚未办理交接房手续。经一审法院向兴民公司释明后，兴民公司表示若王天文、杨江艳主张的逾期交房违约金成立，按合同约定标准处理，其他违约金主张按银行同期存款利率予以调整。另查明，兴民公司开发建设的江城镇“淮源广场”商品房竣工后，在王天文、杨江艳所购商品房6幢1层6-102号的北面由第三方建设了消防取水功能用房。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案兴民公司系房地产开发企业，虽然系出售尚未建成的房屋给王天文、杨江艳，但因已取得商品房的预售资格，而且《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的效力性强制性规定。据此，该商品房买卖合同关系成立并生效，应予以确认。关于兴民公司是否存在逾期交房违约行为及应否承担逾期交房违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一、二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《商品房销售管理办法》第三十条第一款规定：“房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。”本案双方签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定：出卖人应于2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给买受人。出卖人如果未按照合同约定的时间交房，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房款0.01%的违约金，自逾期第91日起，出卖人向买受人支付50元/天的违约金。兴民公司本应于2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付王天文、杨江艳使用，而兴民公司于2019年7月8日才取得《建设工程竣工验收备案证》，合同约定的交房条件至此日才成就，兴民公司开发建设的“淮源广场”商品房虽已于2017年11月20日经五方单位初验合格，但不是双方合同约定的交房条件。另外，兴民公司虽于2017年12月15日在报纸上刊登了交房公告，但双方合同约定出卖人应将交房的通知书面送达给房屋买受人，现兴民公司也未提供相应证据证明其已书面通知王天文、杨江艳接房的事实，故兴民公司存在逾期交房的违约行为，应承担相应的违约责任。对于逾期交房违约金的计算，双方已在合同中约定了明确的计算标准，兴民公司也陈述按合同约定标准计算，故自2018年1月1日起至2018年4月1日止的违约金为12589元（1398796元×0.01%×90天），自2018年4月2日起至2019年10月10日止的违约金为27850元（50元×557天），上述逾期交房违约金合计40439元。现王天文、杨江艳要求兴民公司继续履行《商品房买卖合同》交付房屋的诉讼请求，应予以支持；要求兴民公司支付逾期交房违约金的诉讼请求部分予以支持，即支持40439元。关于王天文、杨江艳要求兴民公司承担“中心广场”规划设计变更所导致的违约金及赔偿其因商品房门前建筑物遮挡造成房屋减值损失、评估费的主张是否成立的问题。现涉案商品房北面虽建设了消防取水功能用房，但兴民公司就其开发建设的“淮源广场”商品房在规划用途、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务、商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向等未进行过规划设计变更。另外，该消防取水功能用房系第三方所建，不属于兴民公司开发建设的商品房范围，兴民公司无权进行规划和建设，且该建筑物南侧面临涉案商品房之间留有足够通行巷道，西侧的道路与商品房6幢至7幢之间的巷道相通至振兴街，东侧为“中心广场”，不足以影响涉案商品房的使用功能及导致房屋价值贬损。综上，王天文、杨江艳要求兴民公司承担“中心广场”规划设计变更的违约责任，向其支付违约金192547.97元及赔偿其因商品房门前建筑物遮挡造成房屋减值损失110000元、评估费损失5000元的主张不能成立，不予支持。据此判决：“一、被告玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内将淮源广场第6幢第1层6-102号商品房交付给原告王天文和杨江艳，并支付二原告自2018年1月1日起至2019年10月10日止的逾期交房违约金40439元；二、驳回原告王天文、杨江艳的其他诉讼请求。”二审中，王天文、杨江艳提交五组证据。第一组证据：楼盘广告、沙盘模型图照片，以证明兴民公司在楼盘销售的广告宣传、项目沙盘中均宣传并承诺淮源广场中有中心广场，其是基于信赖购买案涉商铺的事实。第二组证据：玉溪市江川区自然资源局“关于江川区绿化的情况反映回复”，以证明1.淮源广场项目于2016年7月29日办理了建设工程许可规划许可证，在项目规划验收前该项目实际完成绿地面积差规划面积668.3平方米的事实；2.兴民公司在宣传淮源广场项目时对广场用地未获得土地使用权所以导致淮源广场最终没有建盖“中心广场”。第三组证据：江发改备案【2015】0031号投资项目备案证，以证明兴民公司不仅在外宣传承诺中承诺加盖中心广场，也在项目备案过程中报备将总项目（24亩）中的12.45亩土地备案用于广场建设的事实。第四组证据：江川区江城镇江城社区2016年村级“四位一体”建设试点项目工程信息，以证明在淮源广场小区内兴民公司承诺的“中心广场”已于2017年10月24日被土地使用权人江城社区居委会加盖了公共建筑，中心广场被覆盖且已经不存在。第五组证据：遮挡物具体尺寸照片，以证明兴民公司承诺在其购买的房屋面前没有任何的遮挡物，但现在加盖了长7.4米、宽8.41米、高5.25米的综合消防水站，严重遮挡了其商铺的事实。经质证，兴民公司认为上述五组证据均不属于新证据，对第一组证据真实性无异议，但认为中心广场只是一个地理标志，是为了方便业主确定本项目的位置，在开发初期中心广场确实存在，但该中心广场所占有的土地并不属于该公司规划范围内的土地。因此，该中心广场是否存在、如何规划是政府的事情，与该公司无关。对第二组证据真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该回复无法达到对方的两个证明目的，且绿地面积该公司已经进行了整改，并超出了原来的绿地面积，而“中心广场”只是一个地理标志，该公司从未承诺建盖该中心广场。对第三组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为该公司只对商业部分11.55亩有权进行建设，至于12.45亩属于政府公益事业建设范围，该公司无权建设。对第四组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，因其中所载明的内容是第三方对其所有权土地进行开发，与该公司无关。对第五组证据的真实性、合法性、关联性不予认可，在涉案商品房前确有建筑物存在，但照片中的遮挡物是否是该建筑物并不确定，且该建筑物是第三方所有权人通过合法途径建盖。本院认为，王天文、杨江艳所举五组证据客观真实存在，应予采信，但第二、三组证据不能达到“中心广场”系由兴民公司建设的证明目的。经二审审理，双方当事人对一审认定的案件事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，就案涉商铺门前建筑物遮挡造成房产减值损失事宜，王天文、杨江艳委托北京中勤永励资产评估有限责任公司进行了评估。2019年9月10日，该公司作出中勤永励评字[2019]第702694号资产评估报告，评估结论为：案涉商铺门前建筑遮挡造成房产减值损失为含税价110000元。王天文、杨江艳为此交纳评估费5000元。本院认为，本案二审的争议焦点为：1.兴民公司是否应支付逾期交房违约金；2.王天文、杨江艳要求兴民公司支付“中心广场”规划设计变更违约金、涉案商品房被建筑物遮挡所造成损失及评估费的主张是否成立？关于焦点1，因双方对按合同约定的标准计算逾期交房违约金均无异议，应予确认。根据双方合同约定，兴民公司应于2017年12月31日前将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付王天文、杨江艳，否则应承担相应的逾期交房违约责任。现王天文、杨江艳认为只有取得《建设工程竣工验收备案证》才符合合同约定的交房条件，兴民公司则主张只要经过建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、江川区建设工程质量监督管理站初验合格，取得工程竣工验收证书即符合合同约定交房条件。经审查，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”之规定，由于涉案合同系兴民公司为了重复使用而预先拟定单方制作，并在订立合同时未与对方协商的格式合同，在双方对该格式合同有争议的情况下，应作出对兴民公司不利的解释，且王天文、杨江艳对该条款的理解也符合普通大众的理解和认知范畴。因此，一审认定2019年7月8日兴民公司取得《建设工程竣工验收备案证》时，合同约定的交房条件才成就并无不当。关于逾期交房的时间，一审根据合同约定的交房时间自2018年1月1日起计算逾期交房违约金正确，因兴民公司于2017年12月15日在报纸上刊登交房公告时，并不具备合同约定的交房条件，而在具备交房条件后，兴民公司也未举证证明其已按合同约定方式，将相关接房事宜的书面通知送达王天文、杨江艳，故一审计算逾期交房时间至起诉之日即2019年10月10日并无不当。兴民公司上诉主张其不应承担逾期交房违约金的主张不能成立，不予采纳。关于焦点2，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。当事人违反的，应当承担违约责任。”本案中，兴民公司委托设计《江城镇“淮源广场”建筑设计方案总平面规划图》，经住建局审批并作为附件与《商品房买卖合同（预售）》一并提交房管部门备案。该规划图显示王天文夫妇所购商铺面向“中心广场”且无任何遮挡。当时“中心广场”并不存在，该地段也不属于兴民公司“淮源广场”项目的范围，但兴民公司在该规划图中明确标注出了“中心广场”的具体位置以及案涉商铺前无遮挡的相关情况，显然对王天文、杨江艳选择案涉商铺订立合同以及价格的确定产生重大的影响，应当视为要约。现案涉商铺前原空旷的位置上被建盖了消防取水功能用房，故《江城镇“淮源广场”建筑设计方案总平面规划图》与实际情况不相符，依据上述规定，兴民公司应当承担违约责任。但由于消防取水功能用房系第三方建盖，而非兴民公司“淮源广场”项目范围内的规划、设计变更，故对王天文、杨江艳要求兴民公司支付规划、设计变更违约金的主张不予支持。针对本案情况兴民公司应如何承担违约责任，因双方在合同中并无约定，考虑客观上消防取水功能用房确实遮挡了案涉商铺给王天文、杨江艳造成了损失，故应由兴民公司承担损失赔偿责任。关于损失金额，王天文、杨江艳已委托有资质的评估机构评估为110000元，应予采信。故以上损失110000元及评估费5000元应由兴民公司承担。综上所述，王天文、杨江艳的上诉请求部分成立，成立部分应予支持；兴民公司的上诉请求不能成立，不予支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初1142号民事判决第一项；二、撤销云南省玉溪市江川区人民法院（2019）云0421民初1142号民事判决第二项；三、由玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿王天文、杨江艳损失110000元及评估费5000元；四、驳回王天文、杨江艳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3377元，由王天文、杨江艳负担1877元，玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司负担1500元。二审案件受理费6649元，由王天文、杨江艳负担2258元，玉溪市江川区兴民房地产开发有限公司负担4391元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 方明慧审判员 吴析咛二〇二〇年十一月十七日书记员 王航宇