湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初11669号原告：湖南喜盈门范城物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区万家丽中路三段**喜盈门商业广场**及地下室**。法定代表人：林元灶，执行董事。委托诉讼代理人：张娣，湖南昌言律师事务所律师。被告：湖南晨旭机械工程有限公司，住所地长沙，住所地长沙市雨花区万家丽中路三段**喜盈门商业广场**及地下室**>法定代表人：肖双梅，执行董事。委托诉讼代理人：曹锦程，湖南路衡律师事务所律师。原告湖南喜盈门范城物业服务有限公司（以下简称原告）与被告湖南晨旭机械工程有限公司（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张娣和被告的委托诉讼代理人曹锦程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、被告向原告支付自2018年6月28日起至2020年7月10日止所拖欠的物业费、空调费、电梯电费等共计458318.02元及逾期付款违约金（以欠缴金额为基数分段自2018年5月21日起至实际清偿之日止按3‰计算）；2、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年1月8日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告为被告位于长沙市雨花区××段××号××栋××层××号商铺提供物业服务。合同就双方的权利义务进行了约定。协议签订后，原告如约履行了物业管理服务，被告未按约向原告支付物业费、空调费及电梯电费等共计458318.02元。原告曾多次发函催促，但被告拒不支付，按照合同约定，被告应当承担违约责任。被告辩称，1、被告的物业一直未使用，被告物业是一个封闭的空间，可以控制空调开关，被告申请减免空调费；请原告在未接到被告通知下不要开启空调；2、被告在2020年5月装修时有意向承租户，但当时原告的停电导致被告无法进行装修，由此给被告造成了损失，请求法院考虑该损失并在物业费中予以减免；3、被告的消防通道一直不能正常使用，属于原告物业服务履职不能，结合该因素，应当减免物业费；4、原告至今没有将被告的物业与长沙银行的物业进行区分，导致被告至今无法明确物业的界限，结合该因素，应当减免物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的《前期物业服务协议》、收房申请、不动产权证、《承诺书》、缴费通知单予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年1月8日，被告通过司法拍卖取得本案诉争物业的所有权。同日，原告（甲方）与被告（乙方、业主方）签订《前期物业服务协议》，约定：1、乙方持有商铺的基本情况：坐落位置于长沙市雨花区××路××段××号××栋××层××号商铺，建筑面积1340.25平方米；类型为商业；2、甲方为乙方提供如下物业管理服务:本物业共用部位及共用设施的管理、维护、维修、保养服务；本物业公共区域的保洁、公共秩序维护、公共绿化地养护等服务；本物业装饰装修管理服务；物业管理区域内其他双方协商的有偿服务；3、物业服务费：乙方按产权证面积交纳物业服务费。物业服务费按10元／平方米／月计算；物业服务费自2018年1月8日起开始计收，乙方应于物业交付之日向甲方交纳首期6个月的物业服务费。除首期物业服务费外，物业服务费每三个月为一个支付期，乙方应当在每个支付期的最后一个月的20日前向甲方一次性足额支付下个支付期的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）；4、乙方自行承担其所有商铺区域内所发生的水、电、中央空调、燃气等能源费用。中央空调使用费交纳标准为：中央空调使用费＝乙方产权面积×空调单价，空调单价＝（商场月费用总计＋月空调维护费）÷总商场面积。中央空调由商场统一开放及关闭，即使该商铺没有使用空调，也应按月及时缴纳相应空调费用；5、如乙方逾期支付或补足物业服务费以及其他应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期超过30日的，甲方有权按本协议约定中止或停止相关服务，由此造成的损失，乙方自行承担。乙方处有黎五洋的签名。之后，被告未按照约定向原告支付物业费等费用，原告于2019年5月15日诉至本院，请求判决：1、被告向原告支付截至2019年4月15日拖欠的物业费、空调费、电梯电费共计168578.73元；2、被告向原告支付从2019年5月1日起至欠缴实际支付之日止的违约金（以168578.73元为基数，按照月息2%的标准计算）；3、被告承担本案的诉讼费。本院在该案中经审理查明后认为，原告在提起此次诉讼前未履行书面催交的前置程序，于2019年6月20日做出（2019）湘0111民初第5053号民事裁定书，裁定驳回原告的起诉。之后，原告通过在诉争物业处张贴缴费通知单和发送短信等方式向被告催交诉争物业费等费用未果，诉至法院，请求依法裁决。本案在审理过程中，原告明确其主张的458318.02元的具体构成为：2018年1月8日至2020年9月30日的物业服务费345605.8元、2018年6月28日至2020年6月28日的空调费110597.45元、2018年7月11日至2020年6月23日的电梯电费2114.77元。被告对其欠付原告上述物业费和电梯电费无异议，对欠付空调费110597.45元有异议，理由为：空调费系原告单方计算，被告无从知晓计算方式和数额。原告在本案审理过程中为证明原告多次催促被告，要求其尽快缴纳欠付的物业费、空调费及电梯电费等，被告至今拒不支付，截至2020年7月10日被告共计欠缴费用高达458318.02元，提供了交费通知单、照片，短信、律师函及邮寄单。被告质证认为，对黎五洋签署的缴费通知单有异议，其并非被告的工作人员，不能达到原告向被告催收物业费的证明目的；对照片的真实性、合法性和关联性均有异议，不能证明原告张贴照片的位置是被告的物业，且被告未实际使用该物业，故不清楚原告是否张贴、何时张贴；对短信的真实性、合法性和关联性均有异议，被告的法定代表人已经变更为肖双梅，不能达到原告向被告催收物业费的证明目的；对律师函和邮寄单的真实性、合法性和关联性均有异议，律师函是向原法定代表人发送，不能达到原告向被告催收物业费的证明目的。上述证据中短信系原告多次向被告时任法定代表人的付彐刚发送以催交物业费等费用，其中最后一次发送的时间为2020年7月14日，催交物业费的截止时间为2020年9月30日。《律师函》系原告委托湖南昌言（长沙）律师事务所于2020年5月20日向被告时任法定代表人的付彐刚邮寄送达，该函件载有如下内容“被告自2018年1月8日起截至发函日，欠付物业服务费共计305398.3元；自2018年6月28日起至2020年4月27日止，欠付中央空调使用费共计98830.05元；自2018年7月11日起至2020年4月24日止，欠付电梯用电费共计1973.63元。上述三项费用合计406201.98元。原告曾以缴费通知单的形式向被告催缴上述欠付的费用，但被告一直未履行支付义务。原告不按时交纳物业服务费用、中央空调使用费以及电梯用电费的行为已构成违约，并给原告造成了一定损失。鉴于上述情况，请被告在收到本函之日起五个工作日内向原告支付欠付的物业服务费、中央空调使用费以及电梯用电费合计406201.98元。否则，原告将依法通过诉讼途径追究被告的违约责任。届时，被告不仅要支付拖欠的各项费用，还要承担支付高额诉讼费用及滞纳金的后果”。经与被告核实，被告于2020年7月16日将其法定代表人付彐刚变更为肖双梅。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于欠付物业费、空调费和电梯电费。（1）物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。根据该规定，物业服务企业必须先书面催交物业费方可起诉业主，即书面催交物业费系物业服务企业起诉的必要前置程序。本案中，原告在提起本次诉讼之前通过提起诉讼、张贴通知、发送短信和律师函的方式向被告催交诉争费用，其中最后一次系原告向被告时任法定代表人的付彐刚以短信的方式催交，故本院认为原告已履行了催交物业费的前置程序。被告对此提出异议，本院不予采信。据此，原告主张被告支付截至2020年9月30日欠付的物业费345605.8元，符合约定和法律规定，本院予以支持；被告辩称因消防通道一直不能正常使用，属于原告服务履职不能等情景，应减免诉争物业费，因其未提供证据证明，本院对其辩解意见不予采纳；（2）空调费。根据约定，中央空调使用费交纳标准为：中央空调使用费=乙方产权面积×空调单价，空调单价=（商场月费用总计+月空调维护费）÷总商场面积。原告主张被告欠付空调费110597.45元,被告对此提出异议，认为系原告单方计算，被告无从知晓计算方式和数额。经本院释明后，原告未根据合同约定对上述空调费的具体计算方式和标准做出说明，亦未提供相关证据予以佐证，故本院对其该项主张不予支持；（3）电梯电费。原告主张被告欠付截至2020年6月23日的电梯电费2114.77元，被告对此予以认可，且符合约定和法律规定，本院予以支持；2、关于逾期付款违约金。原告主张因被告未及时支付其物业费和电梯电费应支付逾期付款违约金，尽管被告未按照合同约定支付物业费和电梯电费违反了合同约定，但原告未及时书面催交自身存在一定的过错，根据审理查明的事实并结合公平原则，本院对原告主张以欠付物业费和电梯电费为基数自2020年7月14日起（原告向被告催交诉争费用）之日起至实际清偿之日止按日万分二计算的逾期付款违约金予以支持，对其超过部分的诉讼请求不予支持，即被告应支付原告以347720.57元为基数自2020年7月14日起至实际清偿之日止按日万分二计算的逾期付款违约金。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告湖南晨旭机械工程有限公司于本判决生效后7日内支付原告湖南喜盈门范城物业服务有限公司截至2020年9月30日的物业费345605.8元和截至2020年6月23日的电梯电费2114.77元；二、被告湖南晨旭机械工程有限公司于本判决生效后7日内支付原告湖南喜盈门范城物业服务有限公司逾期付款违约金（以347720.57元为基数自2020年7月14日起至实际清偿之日止按日万分二计算）；三、驳回原告湖南喜盈门范城物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取4087元，由被告湖南晨旭机械工程有限公司负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  邓红梅二〇二〇年十一月二十五日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。