甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终4221号上诉人（原审被告）：甘肃恒源房地产开发有限公司，住所地兰州市七里河区马滩中街兰州恒大帝景综合楼**。法定代表人：郭伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：李世昭，女。委托诉讼代理人：王泽华，女。被上诉人（原审原告）：陈某某，男，1999年10月24日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：陈怀毅（陈某某之父），男，1968年3月13日出生，汉族，住甘肃省景泰县。委托诉讼代理人：康宝霞（陈某某之母），女，1975年6月15日出生，汉族，住甘肃省景泰县。上诉人甘肃恒源房地产开发有限公司（以下简称恒源公司）因与被上诉人陈某某商品房预约合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初2114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。恒源公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项中关于违约金、双倍定金、支付利息的判决内容，发回重审或依法改判恒源公司免于承担上述义务；2.一、二审诉讼费由陈某某承担。事实及理由：一、一审判决认定双方签订的认购书系真实意思表示,合法有效且属于预约合同,只是未订立网签备案合同。本案导致不能签订备案商品房买卖合同的唯一原因是被上诉人不满足兰州市的限购政策，被上诉人有义务采取补救措施促成签订网签合同条件的成就,上诉人并不存在违约情形,一审判决认定事实不清。认购时兰州市限购政策是政府网站公开透明的信息,被上诉人一审虽称其并非兰州市户籍,不了解兰州市的限购政策，但其购买的房屋位于兰州市行政区划范围内,其作为房屋买受人，应对其自身是否具备履行合同的能力与资格尽到必要的审查与注意义务。且被上诉人自称其在兰州市区上学,户口可以迁到兰州,被上诉人是在应知或明知自身不符合购房条件的情况下,仍然选择购买上诉人的房屋并签订认购预约合同,最终导致合同目的无法实现,被上诉人作为合同履行义务的一方，有义务积极排除履行障碍,且该种障碍是轻易可以排除的,应采取措施促使双方的商品房买卖合同网签手续顺利进行,比如将户口迁至兰州或缴纳个税满一年等,但被上诉人并未积极解决,放任损失扩大，因此产生的不利后果应由被上诉人自行承担。该种行为被上诉人不能免除违约责任,不应归责于上诉人。二、一审判决认定的返还购房款金额大于被上诉人一审诉求的金额,且认定的双倍定金返还责任系法律及合同条款适用错误，认定的资金占用利息从购房之日起算显失公平。因被上诉人违约导致的合同目的无法实现,应由其自行承担不利后果。被上诉人一审的第二项诉讼请求:要求上诉人返还购房款529313元,但一审判决第二项:返还购房款及违约金530308元，超出请求的金额。因被上诉人在合同履行期间,未按照认购书履行到期应支付房款的义务,产生滞纳金995元，被上诉人一审的诉讼请求中放弃主张,一审判决对该995元处理不当。认购书约定房屋总价1348243元,采用分期付款的方式分5期购买，被上诉人在支付了前四期房款后,第五期约定应于2018年12月10日前支付购房款808947元,但被上诉人未按约定期限支付,且在履行认购书合同期间存在逾期违约行为。认购书第六条约定双倍定金返还的前提条件是买受人在履行完毕本认购书的全部义务时,如出卖人未能为乙方保留房号的才承担此项违约责任。因此，一审判决双倍返还定金，系合同条款适用错误。合同法对定金的规定是，给付定金的一方不履行约定债务的,无权要求返还定金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人。”本案造成无法签订商品房买卖合同纠纷的原因不能归责于上诉人,上诉人不构成违约,一审判决认定上诉人承担双倍返还定金系适用法律错误。一审法院判决的资金占用利息并无事实和法律依据，在双方无法办理网签备案合同的情况下,被上诉人作为买受人,应当及时止损，积极解决造成不能网签备案合同的主要问题，比如迁户口，缴纳个税满一年等措施或者拒付房款及时止损，但是被上诉人却在明知不能网签的情况下继续支付房款,其对资金占用利息损失的产生负有责任,故资金占用利息的该项诉讼请求不应支持。陈某某辩称，一、一审判决认定事实正确。上诉人称只是未签订网签备案合同，但认购书不能贷款，且认购书约定支付1万元作为定金(在签订《商品房买卖合同》时转入房款)。上诉人陈述不能签订《商品房买卖合同》的唯一原因是被上诉人不满足兰州市限购政策，就此并未告知被上诉人，上诉人明知限购,仍与被上诉人签订认购书，明显有过错。2017年7月兰州市才开始限购,被上诉人10月份到恒大帝景看房时，不知道恒大帝景限购是很正常的。二、一审判决认定返还双倍定金及支付利息是合法的。上诉人不作为，主要原因是其公司房屋每平方米从12600元涨到14500元左右,所以，被上诉人多次要求签订《商品房买卖合同》，上诉人一直拖延。被上诉人还按认购书约定交付了违约金,履行了认购书中的义务，但被上诉人一直没有提供《商品房买卖合同》，置事实和法律于不顾,企图占有被上诉人的钱。请求二审法院驳回上诉,维持原判。陈某某向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签署的《兰州恒大帝景楼宇认购书》；2.判令被告向原告返还购房款529313元，双倍返还定金2万元及利息48987.6元（自2018年11月20日起计算至2020年5月18日，按年利率6％计算），并支付自2020年5月19日至实际清偿之日的利息；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年12月10日原告陈某某与被告恒源公司签订了《兰州恒大帝景楼宇认购书》一份，该认购书约定原告认购被告开发建设的位于兰州市七里河区××街××期××幢××单元××号房屋一套，该房建筑面积共108.77平方米，单价为12395.36元／平，总价款为1348243元，分期付款购买。原告当日在签署本认购书时，向被告支付1万元作为定金，约定定金在签署《商品房买卖合同》时转入房款。原告须于2017年12月14日前支付首期房款124824元，并签署《商品房买卖合同》；于2018年3月10日前付清134824元；于2018年6月10日前付清134824元；于2019年9月10日前付清134824元；于2018年12月10日前付清808947元。认购书约定原告必须在约定的期限内到兰州恒大帝景营销中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还，被告无须通知原告，可另行销售该房屋。如原告履行完毕本认购书义务但被告未能为原告保留该房号的，被告应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书签订当日，原告交付了定金1万元，2017年12月12日支付了首付款124824元（开票日期为2018年1月6日，票据载明金额为134824元，包含定金1万元）；2018年3月6日原告支付了第二笔购房款134824元（开票日期为2018年3月22日）；2018年6月16日原告支付了第三笔购房款134824元（开票日期为2018年6月19日），6月19日支付了违约金81元；2018年11月18日、19日支付了第四笔购房款134841元（开票日期为2019年1月31日）、违约金914元，四次共计支付购房款539313元（含定金1万元）。恒源公司于2018年10月19日、2019年3月27日两次向原告发出还款提示函，要求原告按认购书约定时间支付购房款。2019年7月29日恒源公司通过顺丰快递向陈某某送达通知书一份，通知原告已逾期多日未与被告办理任何手续，违反了认购书约定，恒源公司将按认购书的约定另行处理该房屋，且原告所付款项不予退还。陈某某于2019年7月31日签收快递。另查明，原告为甘肃省景泰县户籍，不具备兰州市限购区域购买商品房资格。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。对当事人具有法律约束力。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案原、被告签订的认购书属于预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，应予支持。出卖人通过认购等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。本案原告陈某某户口所在地为甘肃省景泰县，2017年4月兰州市开始实行商品房区域限购政策。原告和被告签订的《兰州恒大帝景楼宇认购书》，系双方的真实意思表示，该认购书有效。认购书约定原告应于2017年12月14日前支付首付款并双方签订商品房买卖合同，原告如期支付首付款后，被告并未按约定时间与原告签订商品房买卖合同，该认购书客观上已难以履行，合同目的无法实现，现原告要求解除双方签订的兰州恒大帝景楼宇认购书，于法有据，本院予以支持。原告已支付购房款及违约金530308元应予退还。被告恒源公司作为商品房开发商，应知或明知兰州市房屋区域限购政策，收取原告定金前未明确告知原告限购规定，收取原告按约定支付首期购房款后未与其签订商品房买卖合同，并在其后又多次收取原告所支付的房款及违约金，损害了原告权益。对此被告存在明显过错，应承担相应的违约责任。被告应按合同法规定双倍返还定金2万元。原告要求被告承担损害赔偿责任，支付资金占用期间的利息直至实际清偿之日，符合相关法律规定，应予支持。2017年12月12日至2018年11月19日期间原告共支付被告购房款529313元，违约金995元，共计530308元。被告资金占用期间为560天（自2018年11月20日至2020年5月31日），参照兰州市近年来房价上涨因素，原告要求被告按照年利率6％支付占用期间利息并无不当，利息为530308元×（6％÷365天）×560天＝48817.4元。综上所述，原告陈某某的诉讼请求，有事实根据和法律依据，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，判决：一、解除原告陈某某与被告甘肃恒源房地产开发有限公司于2017年12月10日签订的《兰州恒大帝景楼宇认购书》；二、被告甘肃恒源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起30日内向原告陈某某返还购房款及违约金530308元，双倍返还定金2万元，支付利息48817.4元，以上共计599125.4元。并按年利率6%承担上述应返还的房款及违约金530308元自2020年6月1日起诉之日至付清之日期间的利息。案件受理费4847元，由被告甘肃恒源房地产开发有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据，一审判决查明事实清楚，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：一审判决上诉人恒源公司支付被上诉人陈某某违约金、双倍定金、利息的内容是否正确。本案中，双方自愿签订《兰州恒大帝景楼宇认购书》，约定分期付款，于2017年12月14日前支付首期房款并签订《商品房买卖合同》。2017年12月10日签订《兰州恒大帝景楼宇认购书》，当日陈某某支付1万元作为定金，2017年12月12日陈某某支付了首期房款124824元，此时已到《兰州恒大帝景楼宇认购书》约定的签订《商品房买卖合同》的时间，但恒源公司未与陈某某签订《商品房买卖合同》，也未明确告知陈某某不具备购房资格，而是继续要求陈某某支付剩余购房款和迟延付款的违约金，上述行为显示，恒源公司作为专业的房地产开发企业，明知自己销售的房屋属于限购房屋，而怠于向不符合限购政策的购买人履行告知义务，存在明显过错，且单方仅以陈某某未支付最后一笔房款为由已另行出卖案涉房屋，给陈某某造成一定的资金损失。恒源公司未履行限购的告知义务是造成陈某某在签订认购书后进而不能签订《房屋买卖合同》的主要原因，故恒源公司就认购书的约定构成直接和根本违约，理应按照约定和法律规定在返还陈某某已付房款的同时，返还陈某某已支付的违约金995元，双倍返还定金2万元并支付资金占用期间的利息。关于恒源公司提出的一审判决金额超出诉讼请求的问题，因限于陈某某自身的诉讼能力，虽在请求中未明确列明违约金995元，但在陈述事实中已有说明，故一审判决恒源公司一并返还该995元违约金给陈某某不属于超出诉讼请求的情形，本院对恒源公司的该上诉理由不予支持。关于资金占用期间的利息，一审判决是按照陈某某已支付全部款项的时间开始计算利息，并无不当，应予维持。一审判决适用法律正确，不存在应予纠正的问题。综上，恒源公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9694元，由上诉人甘肃恒源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 石 林审 判 员 李淑琴二〇二〇年十一月九日法官助理 张琼琰书 记 员 闫 佳