甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2019）甘0103民初4672号原告（反诉被告）：西安迪诺优美时尚文化传播有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：赵洛玲,该公司经理。委托诉讼代理人：张意，男，1973年11月20日出生，该公司员工，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：贺焱，陕西博硕律师事务所律师。被告（反诉原告）:兰州东方友谊置业有限公司,住所地：甘肃省兰州市七里河区。法定代表人:魏立平,该公司董事长。委托诉讼代理人：刘杰军，甘肃熙和律师事务所律师。原告（反诉被告）西安迪诺优美时尚文化传播有限公司（以下简称：西安迪诺公司）与被告（反诉原告）兰州东方友谊置业有限公司（以下简称：兰州东方公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年10月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）西安迪诺公司委托诉讼代理人张意、贺焱，被告（反诉原告）兰州东方公司委托诉讼代理人刘杰军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。西安迪诺公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》;2.判令被告返还原告履约保证金6万元；3.判令被告赔偿原告各项损失合计463517.06元，以上两项合计523517.06元；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2018年10月25日,原告与兰州东方公司签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告依约向兰州东方公司支付合同履约保证金、租金，并依据《物业服务合同》缴纳了物业费及水电费。在完成装修后，于2019年1月28日正式营业。经营中发现兰州东方公司提供的房屋不满足正常的经营条件，经多次反映均未得到解决。2019年7月22日,在沟通无果的情况下,向兰州东方公司送达了《解除合同通知函》，要求解除合同。其认为兰州东方公司提供的租赁房屋内通风系统噪音大，且冬季制冷、夏季制热；夏天蚊虫多造成顾客投诉；下雨天墙面漏雨，店内装修受毁；员工不能正常工作等问题，以致无法实现合同目的，造成极大损失，兰州东方公司存在违约。另原告看不到涉案房屋的相关手续，有理由认为兰州东方公司提交的房屋不适格，不能用于商用房屋对外租赁。原告申请鉴定时，兰州东方公司拒绝提供相关材料，后了解到空调出风口，其实是回风口，故兰州东方公司应承担相应的法律后果，赔偿原告的全部损失。兰州东方公司辩称，原告租赁区域靠近兰州中心商场西门，虫子与夜晚灯光明亮和原告装修材料都有关系，但不会导致不能营业；漏雨原因系租赁区域一边接玻璃幕墙，连接处容易出现漏雨，故该区域租金本身较低；原告提出进风口噪音问题，应属兰州中心商场开业之初存在的正常问题，物业方面都在积极配合解决。现认为原告租赁区域是经考察选择而定，主张虫害、风机噪音、漏水并不必然致解除合同。兰州东方公司提供的租赁标的符合双方合同要求，不存在违约，不应承担赔偿责任。双方合同中约定“先交租金后使用，费用超过15天的或累计超过3次或未经兰州东方公司书面同意私自撒场、停止经营的,兰州东方公司可解除合同；如因西安迪诺公司原因导致合同提前解除且实际履行期限未达到合同约定期限的二分之一的,装修期租金优惠取消，所缴纳的履约保证金不予退还,同时，还须按合同终止日当月的月租金×3倍的标准承担违约金”。原告无证据证明租赁标的存在问题，在应交租金之时提出解约，停止经营纯属自身原因，应按合同约定承担全部责任，故提起反诉：1.请求解除双方签订的《房屋租赁合同》;2.判令西安迪诺公司支付自2019年7月1日至2020年1目31日的租金8万元、物业管理费1万元、逾期违约金2477.5元及装修期租金折扣优惠费用2万元,合计132477.50元；3.判令西安迪诺公司支付私自停业、违约解除合同的违约金6万元(月租金20000元×3);4.判令西安迪诺公司赔偿反诉原告损失包括公证费5000元、留置物拆装费用25000元、律师费15000元,共45000元;5.判令西安迪诺公司承担欠款利息，按年利率6%至实际付清之日;6.本案诉讼费用由西安迪诺公司承担。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人提供的证据和陈述的事实，本院认定事实如下：2018年10月24日，西安迪诺公司以转账方式向兰州东方公司支付履约保证金6万元，次日双方签订了《房屋租赁合同》，西安迪诺公司（乙方）、兰州东方公司（甲方）。租赁合同第一条租赁房屋的位置、面积、用途约定：甲方将位于兰州中心第1F层1-B09、1-B10号店铺的房屋租给乙方，用于经营东田造型（美甲），面积50平方米；第二条租赁期限及交付约定：租赁期限25个月，自2018年11月10日至2020年12月9日。租赁期限届满前，乙方如需提前撤场、终止合同的，应提前九十天书面向甲方申请，并获得书面同意。乙方接场日暂定在2018年11月10日；装修期：在实际接场日后的30天的期间，暂定为2018年11月10日至2018年12月9日；交付标准：甲方向乙方交付的房屋应符合《房屋交付标准》（附件四）的要求，若未列明标准，则视为甲方交付的房屋符合乙方的要求，甲方负责完成的上述交付标准存在一定瑕疵，但并不影响乙方进场开始装饰装修工程的，则视为租赁房屋符合相关交付标准。而甲方应当在乙方进场后继续对上述瑕疵予以装修和完善；合同第三条租金标准约定：自2018年11月10日起至2019年12月9日的月租金为2万元，2019年12月10日起至2020年12月9日的月租金25000元；第四条租金的支付约定，本合同采取先交租金后使用的原则，以每三个日历月为一个缴租期，首期租金应于起租日起五天内支付，此后，乙方应当在每个缴租期最后一个月的25号前向甲方一次性支付下个缴租期租金，如当期租金中某一个月不足月的，则按“当日实际租赁天数÷当月总天数×月租金”的标准计算当月租金；合同第五条履约保证金约定：乙方应于本合同签订之日起五日内向甲方交纳合同履约保证金6万元，用以保证乙方严格、充分履行本租赁合同，该履约保证金不予冲抵租金，租赁期满后，且乙方无违约，甲方将履约保证金全额无息返还乙方。第十一条违约责任及合同解除约定：1、甲、乙均应严格遵守相关约定，否则，将被视为违约并承担相应违约责任和赔偿责任；2、乙方有下列违约情形的，甲方有权提前单方解除合同：(1)逾期缴纳应付的租金、费用超过l5天的或累计超过3次(含3次)；(2)无正当理由迟延开业超过十五天或将租赁房屋闲置超过十五天的；(3)未经甲方书面同意私自撤场、停止经营的；3、甲方依本条第2款约定提前解除合同的，甲方将书面通知乙方，解除合同的通知自送达乙方之日起生效，乙方应在该通知到达之曰起三日内交还租赁房屋并缴清欠款，乙方所交履约保证金作为乙方应承担的违约金的一部分不予退还，同时，乙方还须按合同终止日当月的月租金×房屋标的标准另行向甲方支付违约金。5、乙方违反本合同约定，除应按照本合同约定承担违约责任的，如给甲方造成损失，乙方应负责赔偿，赔偿范围包括但不限于调查取证费、公证费、律师费、差旅费、对外经济赔偿、可预期利益损失等。随后双方又签订了《补充协议书》，约定：本着互利互惠的原则，经友好协商，就计租日及租金等事宜订立补偿协议：将实际接场日为乙方计租日，租金为2018年11月10日期至2019年12月9日月租金为2万元，其中甲方给予乙方月租金折扣优惠1538.46元，乙方实际应支付月租金18461.54元；若乙方原因导致本合同提前解除且乙方实际履行期限未达到本合同约定期限的二分之一的，则取消甲方给乙方的租金折扣优惠，解除合同时乙方必须向甲方补足租金共计2万元，乙方对此不得提出任何异议。合同签订后，西安迪诺公司接场并按需求进行了装修，于2019年1月28日正式营业。期间于2019年3月12日缴纳物业履约金7500元；物业费增值税发票显示：2019年3月12日缴纳物业费7500元（2019年1月—4月），2019年4月22日缴纳物业费6666.67元（4月—6月）；电费增值税发票显示：2019年1月26日缴纳电费530元、4月2日缴纳电费700元，4月24日缴纳电费1000元，5月缴纳电费1500元，6月27日缴纳电费1500元；房租增值税发票显示：2019年4月29日缴纳租金53548.39元（2019年1月—3月），2019年5月3日缴纳租金2万元（4月），2019年5月22日缴纳租金4万元（2019年5月—6月），2019年7月之后的房租未缴纳。2019年7月26日，西安迪诺公司向兰州东方公司发出《解除合同通知》，载明：租赁房屋并不满足双方合同约定的房屋交付标准，致使我公司签订合同的目的不能实现，故我司特通知贵公司终止双方之间《房屋租赁合同》。请贵公司退还我公司交付的保证金、收银机具押金及已预付的房屋租金、物业费，并赔偿我公司的装修损失。1.该租赁房屋内并未设置中央空调出风口且不满足安装独立空调的条件；同时该商铺区域的回风系统出风口置于该商铺内，噪音大风力足，导致该租赁房屋内冬冷夏热，无法正常经营；2.自入夏以来，店内昆虫与日俱增，我公司穷尽各种手段均无法将其除尽。营业期间虫子乱飞，使得我公司门店无法正常经营；同时导致我公司从北京而来的重要客户投诉至我公司集团总部，已严重影响到我公司的经营及声誉；3.该租赁房屋所在商场外墙防水不满足正常经营的条件，每逢雨天，雨水自吊顶涌入店铺，我公司需置放水盆盛接雨水，公司员工需不停将水倒出，已严重影响我公司的正常经营。上述情况我公司曾多次向贵司、商场管理部门及物业公司反映，但均得不到回复，致使问题无法解决。现我公司依据《合同法》依法行使合同解除权，解除双方之间的《房屋租赁合同》。原告提交了与兰州东方公司于2019年1月27日、2月22日、6月26日、27日及7月、8月的微信往来记录，拟证明在租赁期间存在排风、蚊虫及漏雨的问题。审理中，提交了与专业人员咨询光盘及交接场地时的现场照片。本院于2019年12月9日组织双方进行了实地勘察，原告所租赁的（房屋）实际系兰州中心商厦地面一楼接近西门西南方向面积为50平方米的场地，该场地屋顶设有商场空调系统风口，原告在接场后为经营之便，自行装修封闭成屋。在本案审理中，双方为减少损失，均同意解除合同，2020年3月18日，本庭组织双方对租赁场地进行了交接。由于双方对停业原因意见不一，2020年2月24日原告对租赁区域内的通风系统提出鉴定申请，要求鉴定系统噪音及冬季制冷、夏季制热的成因。2020年7月29日，广东省南粤质量技术研究院以未能提供有关补充材料，鉴定工作无法继续进行，终止鉴定。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告西安迪诺公司与被告兰州东方公司签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案争议焦点系原告解除租赁合同的理由是否成立；原、被告所主张的损失能否得到支持。关于原告解除租赁合同的理由能否成立。本案中，被告将合同约定的租赁标的交付给原告使用，原告按约定缴纳了保证金、租金，双方完成实际交付，租赁标的符合要求。原告为满足经营需求自行将租赁场地封闭成房屋于2019年1月28日对外经营。主张解除合同的理由系空调排风噪音、蚊虫及漏雨。原告提交与兰州东方公司微信往来记录显示，2019年1月27日、2月22日，反映空调排风噪音，6月底及7月、8月反映蚊虫、漏雨，兰州东方公司给予了回应，但双方对如何处理、解决未做体现。2019年7月26日，原告即发函要求解除合同，并提起诉讼。经庭审调查，原告主张空调噪音、蚊虫及漏雨，但对空调排风噪音的成因及是否超过相关规定未提交证据;称因蚊虫、漏雨无法经营，能否必然解除合同，亦未提交证据，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条“承租人在租赁物资需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”，故原告对经营中出现的问题，可以选择请求对方承担修理、自行维修、减少价款或者报酬等方式处理。原告在与被告未经协商一致，单方解除合同退出经营，所主张的事由，不符合合同约定和法律规定。原告虽对租赁区域空调风口提出鉴定申请，但不能确定事由的成因存在于空调风口设置还是空调质量，鉴定不能不影响本案的处理。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告应承担证据不足的法律后果。审理中，双方为减少损失均要求解除合同，并对场地进行了移交，本院确认双方签订的《房屋租赁合同》予以解除。关于双方主张的各自损失的问题，因原告在签订合同之时，并未尽到谨慎注意义务，对合同履行中出现的问题考虑不足、缺乏风险防备；被告作为出租方，应承担租赁区域的管理工作，对承租方提出的问题理应及时解决处理，确保租赁区域处于安全、良好的运行状态。综观双方合同的签订、履行及缴费状况，原告开业时间同兰州中心商厦落成开业时间，在开业之初，难免出现与经营需求不相符的状况，暂不能达到预期设想，双方均应共同面对协商解决。本案合同的解除，原、被告均有过失，对各自主张赔偿损失的诉讼请求，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告西安迪诺优美时尚文化传播有限公司与被告兰州东方友谊置业有限公司签订的房屋租赁合同；二、驳回原告西安迪诺优美时尚文化传播有限公司的诉讼请求；三、驳回反诉原告兰州东方友谊置业有限公司的反诉请求。西安迪诺优美时尚文化传播有限公司预交案件受理费4568元，兰州东方友谊置业有限公司预交反诉费2481元，由双方各自负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  王 琦二〇二〇年十一月六日法官助理  郭佳诺书 记 员  牛 涛