湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘1121民初2854号原告：张亚平，男，汉族，1994年8月22日出生，住湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：孙群，湖南芙蓉律师事务所律师。被告：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路（灯塔路口）。法定代表人：陈泽斌，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹小龙，湖南齐物律师事务所律师。原告张亚平与被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年8月19日受理后，依法组成合议庭，公开开庭与2851-2854号5案进行了合并审理，原告张亚平及其委托诉讼代理人孙群、被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司委托诉讼代理人邹小龙到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张亚平向本院提起诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金27199元；2、请求判令被告返还原告已经缴纳的水、电、燃气开户费16500元；3、请求判令被告承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2017年1月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县XX路X栋XX号房产，房屋面积为119.67㎡，单价为2834元，购买总价款为339145元。合同第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。原告实际收房日期为2019年3月8日，被告应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付2018年1月31日至2019年2月21日逾期交房的违约金27199元。根据《商品房买卖合同》的第十条的约定，水、电、燃气的开户费用由被告承担，但被告要求原告向其缴纳了水、电、燃气开户费用16500元，被告应当予以返还。被告辩称，1、金鼎名府小区一定程度上延迟交房原因属于不可抗力。（1）祁阳县规委会延迟通过金鼎名府规划建筑设计方案，人防费缴纳标准上涨，被告提出异议未解决，导致金鼎名府小区未能及时验收而延迟交房。（2）2017年，经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，位于灯塔路旁的金鼎名府小区因此于2017年度变更方案；2017年全年雨天达133天。上述原因导致竣工及交房一定程度延迟。（3）2017年，祁阳县机构改革过程中，相关部门职能不明，导致金鼎名府无法及时验收交房。2、商品房买卖合同中约定水电气开户费由卖方承担属笔误，原、被告协商一致后，原告出具书面承诺书，同意不再要求被告承担延迟交房责任，并已自愿交纳水、电、燃气开户费16500元。原告以自己的行为对商品房买卖合同水电气开户费的承担作出了变更，该变更行为系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。3、市场交易强调有约定从约定，无约定从规定，从维护社会公平交易秩序，促进稳定的市场交易角度出发，请法院依法驳回被答辩人的诉请。原告为支持自己的主张，向本院提供了下列证据：1、商品房买卖合同，拟证明：2017年1月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买被告位于祁阳县XX路X栋XX号房产，购买总价款为339145元。约定交房日期为2017年12月31日，被告违约则按全部房价款的万分之二每日的标准向原告支付逾期交房的违约金；水、电、燃气的开户费用由被告承担。2、公共维修基金收据，拟证明原告于2017年1月22日向被告支付了公共维修基金7180元；3、湖南省增值税普通发票，证明原告于2017年12月14日前向被告付清了全部购房款，证明原告已履行支付全部购房款的义务。4、水电燃气开户费收据，证明被告向原告收取水电燃气开户费16500元；5、收房通知，证明被告于2020年6月25日才通知7、8栋业主收房。被告对原告提供的证据1-5真实性均无异议，但认为虽然合同第十条约定开户费由出卖人承担，但在此后双方就费用的承担达成了变更协议，原告自愿缴纳16500元；虽然2020年6月25日才通知7、8栋业主收房，但被告在2018年上半年7-8栋竣工后就已经以电话微信口头的方式通知业主来收房。对上述证据的真实性本院予以采信。被告为支持自己的主张，向本院提供了下列证据，原告质证和本院认证意见如下：1、被告提供的证据1-3、8-9：祁阳县城乡规划委员会会议纪要、关于县城部分楼盘完善报批手续和依法建设办公会议纪要、祁阳县城乡规划委员会会议纪要（2018年第8次）、祁阳县土地管理委员会会议纪要、祁阳县自然资源局会议纪要，拟证明祁阳县规委会延期通过规划建筑设计方案和总图变更方案、灯塔路提质改造等政府原因导致竣工延迟，交房延迟。原告对被告提供的证据1-3、8-9真实性无异议，但对证明目的有异议，认为这些因素均发生在原、被告签订《商品房买卖合同》之前，是可以预见的因素，不属于不可抗力。原告的质证理由充分，对该上述证据本院不予采信。2、对被告提供的证据4：晴雨表，2017年全年雨天达133天。拟证明鑫赋公司延迟交房系因不可抗力原因造成。原告对该证据的三性均有异议，真实性无从核实，且天气的晴雨变化并不属于不可抗力，是被告在确定地产开发工期、交房时间时是已经综合考虑了当地晴雨变化情况的。原告质证理由充分，对该证据本院不予采信。3、对被告提供的证据5：金鼎名府7、8号楼规划验收及竣工验收申请报告，拟证明金鼎名府7、8号楼在2018年2月份已经竣工并向祁阳县规划建设局申请验收，因机构改革等原因导致未能及时验收，延迟交付不是被告的原因。原告认为该证据为被告单方形成的证据，并不能证明被告在2017年12月、2018年3月有向祁阳县规划建设局申请验收。经本院核实该证据属实，对该证据本院采信。4、对原告提供的证据6：金鼎名府业主徐兴元、陈大江、蒋新华房屋交接书，拟证明金鼎名府7、8号楼部分业主在2018年10月份即已收房装修。原告认为该证据与本案案件事实无关联，原告的质证理由充分，对该证据不予采信。5、对被告提供的证据7：业主提前收楼承诺书。证实原告自愿交纳水电燃气开户费，并承诺不再追究出卖人延迟交房违约责任。原告对该承诺书的真实性无异议，但认为该承诺书是被告将该承诺书夹在多份文件中而无意签署，是被告为了重复使用而拟定的格式条款，免除自身的义务、加重对方的责任，违反法律法规强制性规定而无效，从承诺书上面的内容来看，只免除开发商在原告签订该承诺书日期之后的交房责任，并无免除延迟交房的违约责任的意思表示。对该证据的真实性本院予以采信。根据本院采信的证据，结合实际当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2017年1月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县XX路X栋XX号房产。合同第十条约定由出卖人负责办理水、电、燃气开通手续和承担相关费用，合同第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定，按日计算向原告支付全部房价万分之二的违约金。2019年3月5日，被告向原告收取了16500元水、电、燃气开户费并出具了收据，2019年3月11日，原、被告签署了《业主提前收楼承诺书》，原告承诺：已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，并配合贵公司完善物业的相关后续事宜及缴纳各项费用，其中包含物业进行验收。因该房屋已交付本人，出卖人不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。对房屋可能存在的工程问题或引起的法律后果与责任，由本人自行承担。双方同日办理了交房手续。另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。金鼎名府住宅小区项目位于灯塔路与浯溪南路交汇处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。2019年3月祁阳县人民政府启动政府机构改革。又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。本院认为，原告张亚平与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、原告要求被告返还水电燃气开户费的诉请是否能得到支持。关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2018年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，鉴于原、被告双方已办理房屋交接手续，原告已实际收房的事实，涉案房屋应视为已验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2017年12月31日，原告于2019年2月21日实际收房，并向被告出具承诺书，明确表示自愿按照现有条件收房，被告不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。原告没有证据证明在签订承诺书时，被告存在欺诈、胁迫等情形，因此，该承诺书系双方自愿签订，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故被告逾期交房的事实虽然存在，但因原告出具的承诺书而免除其违约责任，因而原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。关于焦点二：被告主张合同约定水电燃气开户费由被告公司承担系笔误，原告主张其事后缴纳水电燃气费不是自愿交纳，双方均没有提供证据证明其主张，对双方的主张本院均不予以支持。依据合同约定，被告应承担水电燃气开户费，但因原告事后缴纳了上述费用，并书面承诺自愿缴纳各项费用，且由买受方承担水电气开户费符合本县商品房开发企业的行业惯例，故对原告的缴费行为应视为双方对该条款的一种变更。同时，被告收费行为虽与《中华人民共和国价格法》相关规定相抵触，但价格法系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，双方关于水电燃气开户费的变更条款并不当然无效。故原告要求被告返还水电燃气开户费的理由不能成立，本院不予支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条之规定，判决如下：驳回原告张亚平的诉讼请求。本案受理费892元，减半收取446元，由原告张亚平承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审 判 长  于杨宁人民陪审员  于科锋人民陪审员  唐海艳二〇二〇年十一月十七日法官 助理  唐银玲书 记 员  李佳昕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。