黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3909号上诉人（原审原告）：李明明，女，1987年8月30日出生，汉族，哈尔滨工程管理咨询有限公司职员，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：毕宇洲，黑龙江界石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：哈尔滨瑞祥房地产开发有限责任公司，住所地哈尔滨经开区南岗集中区泰海花园小区********。法定代表人：关欣，总经理。委托诉讼代理人：郝思齐，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈远礼，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。上诉人李明明因与被上诉人哈尔滨瑞祥房地产开发有限责任公司（以下简称瑞祥公司）合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2019）黑0103民初9775号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查及询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。李明明上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李明明的一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认定瑞祥公司对涉案房屋的宣传系要约邀请是错误的，该宣传明确具体，应构成要约，并非要约邀请。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。上述司法解释中的“相关设施”指的是房屋的基础设施和公共配套设施，公共配套设施又包括商业、服务业以及医疗、教育、公共交通等。本案中瑞祥公司在多种媒介上均发布了案涉小区的销售广告，这些销售广告均印有“九年一贯制重点名校，哈尔滨松乐学校，名校对口社区，0步的地方，出了家门到校门”等字样。在一审庭审中，李明明向法庭举示了瑞祥公司在销售案涉房屋时发布的销售广告、小区墙体展示、香湾青城公众号截图、销售人员朋友圈截图以及瑞祥公司在腾讯视频上发布的宣传片等，一审法院对上述证据均予以采信。上述证据足以证明，瑞祥公司对案涉房屋系松乐学校学区房的说明和允诺是具体确定的，虽然销售广告中有关业主子女可就读于松乐学校的约定未以书面形式出现在买卖合同中，但对于学区房的宣传内容具体明确、表述清晰，该允诺和说明应视为要约属于合同内容。根据目前购房者的普遍购房心理，购买商品房时通常要考虑的是房屋的坐落的位置、质量、小区环境以及物业服务等基础配套设施，更为重要的是小区附近是否有便利的公交和地铁、是否有短时间内能迅速就医的医院、在短距离内是否有可供业主子女入学的重点学校等公共配套设施。对于家中有入学需求或者潜在需求的业主来说小区附近是否有学校，该小区归属于哪个学区更是其考虑在何处购房重中之重的参考依据。即便家中尚无入学需求和潜在需求的业主，在购买商品房时该小区归属何校区也是其衡量所购买房屋是否物有所值的重要指标。况且在哈尔滨市划入重点学区的房屋价格与未划入重点学区的房屋价格存在着客观的、现实的、巨大的差距。因此，瑞祥公司关于案涉小区划入松乐学校学区的宣传，对李明明选择案涉小区购买房屋起着决定性作用。而瑞祥公司以“松乐学校学区房”作为该楼盘的卖点之一，客观上对案涉房屋的定价也有一定积极影响。李明明所购房屋未能划入“松乐学校”校区，李明明对该房屋作为“松乐学校学区房”可享有的优质教育资源的期望落空，客观上造成了该房屋的潜在价值损失，因此瑞祥公司应当承担相应的赔偿责任。2.关于《补充协议》中第八条属于免除己方责任、排除对方权利的免责格式条款，应属无效条款，一审法院认定错误。合同法第39条规定，采用格式条款订立的合同，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。合同法第40条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。根据上述规定，瑞祥公司作为格式条款的提供者出于保护自身利益的目的，在与李明明签订补充协议中设立免除自身责任的条款即第八条。双方签订补充协议时，瑞祥公司作为格式条款的提供者，既未向李明明特别提醒补充协议中所约定的关于免除其自身责任的第八条，对于该条款也未向李明明作出任何详细的说明，更未得到李明明的认可，致使李明明在毫不知情情况下被迫接受其条款。这对于没有得到特别提醒，没有得到详细说明亦没有法律知识的李明明显然是不公平的，因此，该条款应属无效条款，一审法院采信该无效条款驳回李明明的诉讼请求是错误的。3.一审判决严重侵害了广大购房者合法权益，纵容无良开发商虚假宣传，将造成极其恶劣的社会影响。哈尔滨松乐学校的生源由香坊区教育局统一划分，在案涉房屋及小区能否被划入松乐学校尚未确定的情况下，瑞祥公司只凭借地理位置的优势，仅仅基于经验和预判就在销售广告和宣传资料中将并非确定的公共配套设施作为其商品房配套设施予以宣传，并在多种媒介上进行案涉小区系松乐学校学区房的宣传，李明明基于该宣传，考虑子女入学的问题与瑞祥公司签订了买卖合同，现瑞祥公司违背诚实信用原则，不能兑现松乐学校的学区房的承诺，严重损害了李明明的合法权益。李明明作为购房者，其不具备商品房买卖过程中应当具备的相关的专业技能和专业知识。对其所购房屋的具体情况只能通过销售广告和宣传资料的描述得知，基于对瑞祥公司的信任，根据其销售广告和宣传资料来选择是否购买案涉房屋。瑞祥公司作为开发商，抓住了包括李明明在内的对于学区房有需求的购房者的心理，明知如销售广告宣传案涉小区被划入星光小学，李明明根本不会认可案涉房屋及小区的购房价格，亦不会选择购买。广告已成为当今社会生活的重要组成部分，《房地产广告发布暂行规定》第三条明确规定，房地产广告必须真实、合法、科学、准确，符合社会主义文明精神建设要求，不得欺骗和误导公众。一审法院的判决将助长以瑞祥公司为代表的，以虚假广告欺骗手段的不诚信企业继续损害广大购房者的合法权益。瑞祥公司作为房地产经营企业，制作欺骗和误导购房者的虚假广告，使购房者掉入陷阱，事后则有恃无恐的以免责条款为由，将之前的承诺即可全然不作数，逃避法律责任。一审判决使上当受骗的购房者的利益得不到保护，企业的虚假宣传行为亦得不到法律的制裁和惩治，起到了一个非常不好的示范效应，这将会使虚假广告难以遏制、无从打击，造成极其恶劣社会影响。综上，一审法院判决错误，请二审法院予以纠正改判。瑞祥公司辩称，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，瑞祥公司的相关宣传不属于《商品房买卖合同司法解释》第三条规定的要约，应予维持一审判决。李明明向一审法院起诉请求：判令瑞祥公司赔偿损失248,979元。一审法院认定事实：瑞祥公司系位于哈尔滨市××××与松乐街交口北侧“香湾青城”项目的开发企业。瑞祥公司在宣传售楼位置时，广告标注香湾青城“九年一贯制重点名校‘哈尔滨松乐学校’”、“更邻规划九年一贯制重点学校哈尔滨松乐学校，真正出了家门就到校门”、“学校是城市的，更是香湾青城的。家门口九年义务教育重点学校，松乐学校就在家门口”等。2018年7月20日，李明明与瑞祥公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，约定李明明购买由瑞祥公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区通乡街2号11栋1单元21层2101号房屋，该套房屋建筑面积为93.98㎡，房款为1,244,895元。李明明按合同书约定的付款方式交付了购房款。《商品房买卖合同补充协议》第八条约定：“甲、乙双方的权利义务，仅以本合同及其附件、其他双方正式签署的书面协议约定为准。甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据，其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准文件及交房实际情况为准。甲方无需就该等变化通知乙方，无需就此对乙方承担责任”。另查明，2019年3月25日瑞祥公司向香坊区政府作出《关于香湾青城申请划入松乐学校（暂定名）校区的请示及确定松乐学校建设节点的相关请示》，主要内容有：“希望区政府协调明确如下事项：1.此前政府网站公布松乐学校预计将2019年投入使用，鉴于目前相关时间节点或有改动，请求区政府对该学校的建设时间、筹备计划等予以告知；2.鉴于香湾青城紧邻松乐学校，满足国家义务教育就近入学、划分学区的前提即要求，故请求区政府予以协调支持，将本项目划入松乐学校校区；3.为满足就学需求，已有适龄业主子女选择在区域其他学校就读。请政府协调，待松乐学校建成投用后，该部分业主女子有申请双向就学选择的条件”。2019年4月17日哈尔滨市香坊区教育局向区营商环境建设监督局作出《关于转交哈尔滨瑞祥房地产开发有限公司投诉事项的函的复函》，其中内容有“香坊区政府已将松乐学校项目列为区政府重点工程，为加快前期手续的进度，区教育局组织人员研究项目进度安排并积极推进，已办理完环评，现已进入可行性研究编制的招标阶段。哈尔滨市瑞祥房地产开发公司开发建设的香湾青城住宅小区坐落于哈尔滨市星光小学学区范围内……”。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”根据上述规定，商品房的销售广告和宣传资料原则上为要约邀请，在满足上述规定的特定条件下构成要约。本案中，李明明提交的证据不能证明瑞祥公司的宣传符合要约的条件，应认定为要约邀请。另有《商品房买卖合同补充协议》第八条明确约定“甲方在签署本合同及其附件、其他双方正式签署的相关协议之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不是买卖双方合同的组成部分，不对房屋价格产生重大影响，均不作为双方确定权利义务的依据。”综上，瑞祥公司的宣传广告不构成要约，不能作为商品房买卖合同的内容。对李明明的赔偿主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回李明明的诉讼请求。二审中，李明明提交了两份证据。证据一、香湾青城广告宣传单一份,以补强一审提交的该证据复印件。拟进一步证明：瑞祥公司在宣传单中对于松乐学校宣传有名校对口社区的字样。证据二、光盘一份（内含11段视频、2张照片）。拟证明：视频中相关工作人员说当初是营销的问题，瑞祥公司在广告宣传中宣传过校区房及社区对口字样；照片中显示了现在的房价及优惠条件，与李明明购买房屋时差距较大，校区房是李明明购买房产的重要因素。瑞祥公司质证意见：对证据一，该证据不属于新证据，且该份证据上没有瑞祥公司相关签章，不能确定其真实性。对证据二，相关视频中根本未涉及到有关校区房宣传的任何内容，李明明所谓的瑞祥公司相关工作人员介绍的相关情况，与本案没有关联，不予质证；照片中香湾青城现在房价优惠政策的产生原因，与香湾青城是否是李明明主张的校区房无关，而是因为在2020年疫情之后，全市乃至全国整体房地产市场低迷，为了促进对外销售，香湾青城制定的相关政策，不能证明李明明拟证明的问题。本院认证意见：对证据一，庭审中李明明自认该份证据来源于涉案小区其他业主，非瑞祥公司，且瑞祥公司对该证据的真实性有异议，故本院对该份证据的真实性不予确认。对证据二视频及照片，与本案无关联性，故本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：本案主要争议焦点为李明明主张的瑞祥公司对案涉房屋的宣传是否属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条主要指向为开发范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺，即该说明和允诺对商品房买卖合同的订立和房屋价格的确定有重大影响。本案中，瑞祥公司仅是宣传案涉房屋与名校相邻，并未承诺案涉房屋系校区房，且双方签订《商品房买卖合同补充协议》第八条对“通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告以及展示沙盘所述内容，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺”进行了约定，《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》系李明明与瑞祥公司于同一天所签署，在李明明未举证证明其已尽到审慎注意义务及其购买房屋因“校区房”因素而明显高于其他楼盘的情形下，一审法院认定本案不属于《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定情形并无不当，李明明主张《商品房买卖合同补充协议》第八条为无效条款于法无据。综上所述，李明明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5035元，由上诉人李明明负担。本判决为终审判决。审判长  李妮娜审判员  赵 晟审判员  张禹珩二〇二〇年十一月二十三日书记员  周小倩