广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1570号上诉人(原审原告)：洪莎莉，女，1987年11月15日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区**************。委托诉讼代理人：洪莎娜，广东瀚宇律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：李碧君，女，1987年7月23日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区****************。委托诉讼代理人：覃鉴炎（系李碧君丈夫），身份证住址广东省德庆县*****。上诉人洪莎莉因与被上诉人李碧君租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1042号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人洪莎莉的委托诉讼代理人洪莎娜、被上诉人李碧君的委托诉讼代理人覃鉴炎到庭参加诉讼，本案现已审理终结。洪莎莉上诉请求：1.撤销一审判决；2.支持洪莎莉一审诉讼请求，无需退回李碧君押金及返还李碧君多付租金564.33元；3.李碧君承担一、二审全部诉讼费。事实和理由：一、本案双方并没有就提前解除案涉租赁合同达成一致意见，李碧君单方提前解除合同构成违约应承担违约责任。洪莎莉从始至终都要求李碧君按照合同约定的违约责任来处理后解除合同(也可以说是附条件的解除合同)，而李碧君避而不谈违约，只说要解除合同、退押金和租金，双方一直就合同违约和解除合同问题僵持。一审法院无视双方交涉中洪莎莉多次明确主张李碧君所作所为严重违约和要求承担违约责任的事实，用微信上语音转文字的两句话认定双方已一致达成提前解除合同的意思表示是错误的。李碧君于2020年1月14日就提出要退租。当疫情出现，李碧君于2020年2月3日发出《合同解除通知书》前后，根本就没有跟洪莎莉协商减免租金，直接就以不可抗力为由解除合同，要退押金、2月份租金。2020年3月李碧君又重新经营业务，李碧君公开在商业区的商铺微信群里吐槽洪莎莉的承租地段有问题，李碧君上述种种举动，都完全证明她根本就没有继续履行合同的意愿，早就计划要提前更换承租场地，应当承担提前解除合同的违约责任。根据合同法总则和精神，当事人有约定从约定，无约定再依照法律处理；另根据《广东省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情商事案件若干问题的指引》第四条至第六条规定，案涉合同是真实合法有效，而李碧君种种举动违反一般租赁交易习惯和合同契约精神，用“疫情是不可抗力”来推卸己方责任，以达到提前解约而又不造成己方损失的目的，明显违反合同法的规定和案涉合同的约定，而疫情对案涉合同的履行根本就不存在实质性的影响，李碧君单方提前解除合同，应当承担单方提前解除的违约责任。二、请二审法院认定租赁合同解除时间为2020年3月1日。本案的租金和水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等费用应算到2020年2月29日。李碧君从2020年1月14日开始表示股东散伙只做到2020年2月底，洪莎莉答复要么李碧君转让给其他人承租，要么就按照合同约定来结清提前解除的各种费用，李碧君随后就按照以往付房租时间付了2月房租，说明李碧君愿意做到2020年2月底。2020年春节期间(1月24日至2月2日)，因新冠疫情爆发，李碧君觉得可作为免除合同责任的理由，就单方于2020年2月3日发出因不可抗力的解除合同通知，洪莎莉收到后，分别于2020年2月5日、2月14日在微信明确答复李碧君限期2月底前依照合同约定结清物业水电费、违约金、注销营业执照、和交付还承租房屋的手续。2020年2月3日当日洪莎莉并没有表示同意解除合同，其表示的是要求李碧君承担违约责任。洪莎莉也多次书面要求李碧君于2020年2月底履行完移交承租房屋手续，也于2020年3月1日书面通知李碧君解除合同。即使洪莎莉在2020年2月3日有表达出同意解除的意思，也不代表就是解除合同的时间，因为李碧君是在2020年2月14日发出《返还商铺验收通知书》，而洪莎莉是于2020年3月1日通过短信书面通知李碧君终止租赁合同。认定房屋租赁合同解除时间通常要结合承租房屋返还时间，一审法院违反租赁市场交易习惯，推定的解除时间与当事人的主观和承租房屋返还的客观时间点都存在出入。三、洪莎莉有积极主张李碧君办理房屋清退手续，并没有怠于履行房屋交接手续，洪莎莉主张的2019年11月至2020年2月期间的管理费、水电费、公共用电摊费等请求应获全额支持。李碧君于2020年2月14日下午16：12分以短信方式向洪莎莉发出的《返还商铺验收通知书》，要求洪莎莉于2月15日前来验收，如不验收，视为确认原使用现状交付。洪莎莉答复要求李碧君先把租赁商铺所有杂物清掉，结清所有拖欠的物业管理水电费、注销掉占用商铺地址的营业执照，交付两个月违约金后再办理交付手续，而李碧君没有回应。一审法院以此认定洪莎莉怠于履行办理案涉商铺的交接手续、在李碧君通知的验收期限届满后产生的物业管理费由洪莎莉承担是无视李碧君的不合理和违约行为，强加多余的义务给洪莎莉，有失公允。四、洪莎莉需换锁是因为李碧君消极懈怠不清场和违约而被迫采取的措施，一审法院认定换锁费150元由洪莎莉自行承担明显是缺乏对正常租赁交易手续的了解。房屋的门锁钥匙是由承租方掌握，房东并不持有，通常应该是承租方和房东一起结清各种水电费、物业费、租金、清点完现场各种设备，最后返还房屋钥匙，但李碧君都没有履行，洪莎莉直到2020年3月2日都进不了自己的商铺。洪莎莉在微信中多次书面要求李碧君依照合同在2月底办退租手续，包含退钥匙，而李碧君没有行动。五、洪莎莉主张李碧君逾期支付水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用的违约金的请求应获得支持。双方在一审庭审中已就上述费用的物业通知缴纳时间明确告知一审法院，一审法院在庭审后通知洪莎莉单独核查双方微信聊天记录，洪莎莉的微信记录是有明确催过李碧君缴纳上述费用。洪莎莉一审中提交过物业管理部门盖章出具的2019年11月至2020年2月的费用明细，并当庭给李碧君和法庭核验原件，对方对金额也没有异议。一审法院没有跟洪莎莉表示过还要再提供上述费用的收费凭证，直接判定缺乏对应的收费凭证明显有失偏颇。六、李碧君超期占用承租房屋作为其公司工商注册地址，理应支付对应的违约金。根据案涉合同补充协议的约定，租户提前解除合同，需在退租前5个工作日到工商局办理在本租赁商铺的工商主体注册地址的的变更手续。李碧君2020年1月14日提出解除合同，2020年2月3日发出《合同解除通知书》，2020年2月15日发出《返还商铺验收通知书》，但2020年2月24日才去工商局递交公司注销手续，处理公司地址的工商手续。洪莎莉也分别于在2020年1月14日、2月3日、2月5日、2月14日明确在微信告知李碧君要去处理工商手续的事情。工商变更的手续是十分便捷，在工商局递交完材料后即可办理完毕，李碧君不选择做工商地址变更手续，要选择工商注销手续，不是洪莎莉的问题。七、李碧君提前解除合同，拖欠案涉合同多项费用，严重违约，依据案涉合同约定，洪莎莉无需向李碧君退回押金。一审法院基于《租赁合同补充协议》认定押金退还问题，而不是基于主合同《房屋租赁协议》，但双方当事人是基于签署了《房屋租赁协议》才收取房屋押金，一审法院越过主合同而以次合同来认定洪莎莉需退押金是错误的。且李碧君除了没履行主合同约定义务，也没履行次合同的义务，构成违约，洪莎莉无需退还李碧君押金。综上，一审判决认定事实错误，适用法律不当，判决结果有失公平，请二审法院在查明案情的基础上，改判支持洪莎莉的上诉请求。李碧君答辩：洪莎莉的上诉请求缺乏事实基础和法律依据，请二审法院驳回其全部上诉请求。1.案涉租赁协议已于2020年2月3日由双方达成合意后解除，一审法院认定事实正确。2020年1月底，由于新冠疫情爆发，案涉商铺不允许经营，李碧君无法预料何时可以正常使用案涉商铺，遂于2020年2月3日通过EMS、微信等方式行洪莎莉发送《合同解除通知书》，当日即收到洪莎莉的微信回复，明确表示其愿意解除案涉协议。根据合同法第九十三条的规定，案涉协议已于2020年2月3日由双方合意解除。事实上，双方存在争议的地方仅是案涉协议解除后双方义务如何履行的问题，这是案涉协议解除后的法律关系，与解除前双方的租赁关系并非同一个法律关系。洪莎莉诉称的新冠疫情对案涉协议的履行不存在实际性影响不符合事实，2020年1月底新冠疫情爆发后，案涉商铺所在商圈的户主群均发出各种通知，告知商户不能经营，李碧君自2020年1月底至案涉协议解除后很长一段时间没有办法正常使用商铺。即使李碧君与洪莎莉此前未能达成解释案涉协议的合意，仍向洪莎莉交纳2月租金，因此李碧君并不存在早有预谋解除合同的情况。2.根据合同法九十六条的规定，洪莎莉认为案涉协议解除时间应结合返还商铺的时间进行认定没有法律依据。3.自2020年2月3日双方达成解除案涉协议的合意后，李碧君就积极办理案涉商铺的返还交接手续，并于2020年2月14日通知洪莎莉第二天前来验收。洪莎莉长期在肇庆市内，李碧君给予其合理充分的时间是符合交易习惯的，并非强加的多余的义务。因此，一审法院认定洪莎莉怠于办理案涉商铺的交接手续符合事实。4.案涉协议并未对水电费、物业费等费用的交纳时间进行确认，洪莎莉亦未在案涉协议解除前进行催收且未能提供已缴纳上述费用的相关凭据，故一审法院不支持洪莎莉的主张符合事实和法律依据。5.李碧君并不存在怠于办理变更公司注册地址的情况。根据案涉合同补充协议的约定，租户需在退租前5个工作日内到工商局办理工商主体注册地址变更手续，但并未对何时办理完毕进行约定、受新冠疫情影响，李碧君确无法在案涉合同补充协议约定的期限内办理注册地址变更手续，但李碧君在可以办理后的第一时间内向相关部门申请办理。洪莎莉抛开客观事实要求李碧君按照案涉合同补充协议约定的时间办理时不符合常理的。同时，办理工商主体变更地址手续及注销工商主体手续均需向相关部门提交资料，时间差不多，不存在洪莎莉诉称的办理变更手续更为便利。6.案涉协议系双方协商一致解除，李碧君并不存在案涉协议所约定的不予返还押金的情形，因此一审法院认定由洪莎莉向李碧君返还押金符合事实基础和法律规定。综上，洪莎莉的上诉请求缺乏事实基础和法律依据，请二审法院予以驳回。洪莎莉向一审法院提出诉讼请求：1.李碧君向洪莎莉清偿2019年11月至2020年2月期间的管理费、水电费、公共用电分摊费用等共计3093.39元，换锁费150元，合计3242.39元；2.李碧君向洪莎莉承担违约金16650.88元（其中包括：单方提前解除合同违约金13936元；拖欠水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用的违约金1114.88元；逾期未变更公司注册地址手续的违约金1600元，以上违约起算时间从2020年3月1日起暂计至2020年3月17日，实际计至违约事项消除之日止）；3.李碧君停止使用租赁房屋（广东省肇庆市端州区****3*敏捷广场三期商业楼C段*******商铺）为肇庆君艺形象设计有限公司的注册地址和立即办理注册地址变更手续；4.李碧君承担本案诉讼费。诉讼中，洪莎莉增加诉讼请求：确认洪莎莉、李碧君签订的《房屋租赁协议》于2020年2月29日解除；李碧君已交付的押金13936元不予退还。一审法院经审理查明：据《房地产权证》所载，位于广东省肇庆市端州区******敏捷广场三期商业楼C段*******号商铺（即案涉商铺）的权利人为洪莎莉。2017年7月20日，洪莎莉(出租方、甲方)与李碧君(承租方、乙方)签订了一份《房屋租赁协议》，约定：一、租赁房屋。1.租赁房屋为案涉商铺。2.租赁房屋套内建筑面积：C-313单元面积为57.84m2,C-314单元面积为60.26m2,共计118.1m2。3.租赁房屋用途：医学美容检验技术咨询、医学美容研究和实验、化妆、美睫、化妆品零售、个人形象设计、生活美容。未经甲方书面同意乙方不得将租赁房屋用于其他用途。二、租赁房屋的交付及返还。1.甲方在收到乙方首期租金及2个月押金后5日内甲方将租赁房屋交付给乙方，并办理有关移交手续。2.本协议因租赁期限届满或其它原因终止，乙方应在收到甲方通知之日起3日内腾空租赁房屋，结清所有费用（包括但不限于租金、到期押金、水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用），并按照正常使用后的状态将租赁房屋返还给甲方，逾期交付，甲方已收取的押金不予退还，同时乙方还应支付甲方占用租金，按500元/天计算。三、租赁期限。1.租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止。2.免租期自2017年7月20日起至2017年9月30日止。3.如乙方愿意继续租赁本协议项下租赁房屋的，应于租赁期限届满前提前1个月书面通知甲方，双方就物价指数协商一致，签订书面协议。四、租金及其它费用。1.本协议项下第一年（自2017年10月1日起至2018年9月30日止）的租赁房屋单位租金为52.5元/m2/月，计算租金的面积为118.1m2，月租金为人民币6200元。第二年（自2018年10月1日起至2019年9月30日止）的租赁房屋单位租金为55.65元/m2/月，月租金为人民币6572元。第三年（自2019年10月1日起至2020年9月30日止）的租赁房屋单位租金为59元/m2/月，月租金为人民币6968元。第四年（自2020年10月1日起至2021年9月30日止）的租赁房屋单位租金为62.54元/m2/月，月租金为人民币7386元。第五年（自2021年10月1日起至2022年9月30日止）的租赁房屋单位租金为66.3元/m2/月，月租金为人民币7830元。2.免租期和租赁期限内发生的水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用由乙方承担。3.如因市场变动，情势变更等因素需调整租金，甲乙双方可另行协商调整。4.双方确认，乙方在约定的租期内，乙方应当缴纳押金，金额按当年月租金2倍计算，如乙方第二年要续租，则乙方要按照第二年份的租金2倍金额来补足上一年已缴纳的押金差额，以此类推。乙方应于本协议生效后于2017年7月20日前交付首期租金，金额为6200元及押金12400元。五、租金及其他费用支付期限。1.每1个月为一个付款周期。每到1个月付款周期开始前15日内乙方应向甲方支付该周期租金，甲方收到后向乙方出示收据。2.双方确认，乙方在约定的租期内，每年应缴纳甲方押金。除第一年首期押金按第四条第4款约定时间支付，第二年至第五年的其余四期押金，乙方也应于当年租期开始前15日内支付甲方，甲方收到后向乙方出示收据。3.租赁期限内发生的水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用，乙方应在收到有关部门付款通知后及时自行缴纳，逾期缴纳，甲方有权没收乙方押金。……八、甲方的权利义务。1.甲方有权按照本协议约定收取租金。……九、乙方的权利义务。……3.乙方应按本协议约定缴纳租金。……十二、违约责任。1.本协议生效后，双方应当全面诚信履行本协议，一方违反本协议约定的，守约方有权要求违约方自违约之日起，每日按月租金的1%支付违约金，并追偿因此产生的全部损失（包括但不限于维修费、拆卸费、恢复原状费、诉讼费、差旅费、保全费、律师费等）。2.除本协议另有约定外，如一方要求提前解除本协议的，应至少提前60日书面通知对方，并向守约方支付相当于2个月租金的违约金，但政府征收/拆迁不在此限。3.出现下列情形之一的，甲方可不予返还已收取的押金：1）乙方提前解除合同；2）乙方拖欠各项费用超过5天（包括但不限于租金、到期押金、水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用）；3）乙方损坏房屋内部设施；4）乙方利用租赁房屋进行非法活动，损害公共利益或者他人利益的；5）乙方擅自改变租赁房屋结构或者用途的；6）乙方违反本合同第七条规定，不承担维修责任或支付维修费用，致使房屋或设备严重损坏的；7）未经甲方书面同意及有关部门批准，乙方擅自将租赁房屋进行装修；8）乙方擅自将租赁房屋转租第三人的。除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同。十三、协议变更与解除。1.经双方协商一致可以签署书面协议变更或解除本协议。2.合同到期后，甲乙双方办理完退租手续后10个工作日内，甲方应退还乙方租赁押金。3.甲方逾期15日以上仍未交付租赁房屋的，乙方有权单方解除本协议。4.乙方迟延支付租金达15日以上的，甲方有权单方解除本协议。5.因本条约定一方行使单方解除权的，本合同自守约方发出书面通知之日起解除。十四、争议解决。本协议履行过程中如发生争议，双方应友好协商解决。协商不成的，任何一方均可向租赁房屋所在地有管辖权的法院提起诉讼。十五、其它。1.本协议自双方签字盖章之日起生效。2.本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。3.经双方协商一致，可以签订书面补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。2017年7月30日，洪莎莉(出租方、甲方)与李碧君(承租方、乙方)就案涉房屋签订《租赁合同补充协议》，约定：租户乙方租期到期不续租，或者提前解除合同，需在退租前5个工作日内到工商局办理在本租赁商铺的工商主体注册地址的变更手续，否则因租户不注销营业执照造成新租户不能工商注册登记，视为侵权违约并追究法律责任且要求赔偿损失，按100元/日的标准支付违约金直至违约事由消除，押金在租户乙方办理完营业执照注销手续后退还。签订合同后，洪莎莉、李碧君均能依约履行。2020年1月14日16:57，李碧君向洪莎莉发送微信信息“小洪在吗？我微信转你房租可以吧！还有个事就是，我们几个股东也散了，现在经营着压力实在大，要支撑不下去了，所以要跟你讲下我租到2月份底，就不租了，到时候我们流程是怎么走呢？”洪莎莉语音回复为“去查一下合同，合同是怎么写就照合同，我那个合同，现在没在身上，我等一下去看一下，现在没空”“那些营业执照要去注销，还有那些物业管理费水费电费什么都要去交。然后他看一下合同里面什么，我就做什么了，好吧”。李碧君回复“好”。当天李碧君向洪莎莉微信转账2月租金6968元后，洪莎莉对李碧君说“让我们都按流程合同写什么，就是就走流程，我是说我同意你转让。你去看一下合同，然后你记得把那些营业执照全部注销。下一个来用的话，他可以去注册，不然我全部都走。别人就用不了了。”2020年2月3日，李碧君通过微信向洪莎莉发出《合同解除通知书》记载：“洪莎莉女士：我本人与你于2017年7月20日签订了《房屋租赁协议》，该协议约定我承租你所有的位于广东省肇庆市端州区****侧83区敏捷广场三期商业楼C段三层C-313号、C-314号商铺，租赁期限为5年，自2017年10月1日起至2022年9月30日止，现因新型冠状病毒肆虐，根据广东省人民政府下发的相关文件指示，我店铺自2020年1月25日起至2020年2月9日止均不能正常营业，导致我店铺客人严重流失，现已无法继续经营，我本人与你签订的《房屋租赁协议》因上述不可抗力情况出现已无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，现租赁合同履行过程中出现不可抗力因素导致合同无法继续履行，我本人特向你发出通知。自本通知书送达之日起，我本人与你签订的《房屋租赁协议》即行解除，特此通知！”洪莎莉于同日回复为“收到，营业执照2月提前去注销。各种费用在交还我钥匙之前全部去交清。”李碧君又说“房东，你好，因为停止启事发生在一月底，2月的时候已经不再使用租赁物且合同已经解除，多交的2月租金用于缴纳水电管理费，剩余了应予以返还，还有压金！”洪莎莉又回复李碧君“咱们法庭见。”以及语音回复“明天你要是这么不讲道理的话，我们就把零件，我不怕你啊，律师费我也不怕你，到时候你该出的你去租。你现在是提前解除合同是你违约的。你现在要求过分了，我告诉你，我同意你提前解除合同已经不错啦，你还要多交的二月租金，用于缴纳水电费管理费，……我们法庭见，我相信这个世界……有法官给我主持公道。”同年2月14日，李碧君通过手机短信向洪莎莉发送《返还商铺验收通知书》记载“洪莎莉女士：我本人与你于2020年2月2日发涵告知因新冠病毒不可抗力的影响与你解除租赁合同！我承租你所有的位于广东省肇庆市端州区****侧83区敏捷广场3期商业楼C段三层C-313号、C314号商铺，现通知你来验收，已装修，目前有两层架构！大小房间共八间，两间洗手间！二楼一房间装有玻璃镜，一个大厅，及楼梯，及部分灯饰！一个洗手盆，及部分置物架，部分椅子及桌子！特此通知！请于2020年2月15号前来验收，如不验收，视为确认按原使用现状交付！”2020年3月2日，洪莎莉对案涉商铺进行换锁，并因此支付换锁费150元。另查明，肇庆市敏捷房地产物业管理有限公司于2020年3月13日出具的《肇庆敏捷广场三期C段商铺313号2019年12月至2020年2月费用明细表》记载，肇庆敏捷广场三期C段商铺313号2019年12月至2020年2月的物业管理费，2019年11月至2020年2月的水电费及公共用电分摊费，合计1676.04元，其中案涉商铺313号2020年2月的物业管理费为298.13元；《肇庆敏捷广场三期C段商铺314号2019年12月至2020年2月费用明细表》记载，肇庆敏捷广场三期C段商铺314号2019年12月至2020年2月的物业管理费，2019年11月至2020年2月的水电费及公共用电分摊费，合计1417.35元，其中，案涉商铺314号2020年2月的物业管理费为310.59元；以上两项合计3093.39元，其中案涉商铺2020年2月的物业管理费608.72元。庭审中，洪莎莉确认已收取李碧君缴纳的押金为13936元。李碧君确认已于2020年2月24日就案涉商铺上登记的工商主体向工商部门申请办理简易注销登记手续，至庭审当日，该注销业务正处于公告期间（2020年3月2日-2020年4月15日）。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。洪莎莉、李碧君于2017年7月20日、2017年7月30日签订的《房屋租赁协议》及《租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，合同主要内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同。双方当事人均应依约全面履行合同。关于洪莎莉、李碧君签订的《房屋租赁协议》解除的时间。本案中，洪莎莉、李碧君均认可双方所签订的《房屋租赁协议》已通知解除，但双方对于解除的时间则存在分歧，李碧君认为解除的时间为2020年2月3日，洪莎莉则认为解除的时间为2020年2月29日。根据洪莎莉、李碧君的微信聊天记录显示，李碧君最早于2020年1月14日向洪莎莉提出解除合同以及解除的流程，洪莎莉当时回复李碧君的大概意思要按合同处理，走流程，同意李碧君转让等意思；后李碧君在2020年2月3日向洪莎莉通过微信发出《合同解除通知书》后，洪莎莉即回复“收到，营业执照2月提前去注销。各种费用在交还我钥匙之前全部去交清”，洪莎莉的该内容虽未直接表明解除合同，但其要求李碧君去履行合同解除后的法定义务如注销案涉商铺营业地址及交清各种费用，应视为洪莎莉对李碧君提出解除合同的请求达成一致，且洪莎莉于该日语音回复李碧君“……我告诉你，我同意你提前解除合同已经不错啦，你还要多交的二月租金，用于缴纳水电费管理费……”与其上述内容亦相互呼应，应是洪莎莉同意李碧君解除合同的真实意思表示，故洪莎莉、李碧君于2017年7月20日签订的《房屋租赁协议》应认定于2020年2月3日解除。洪莎莉主张确认上述协议于2020年2月29日解除的理据不足，该院不予采纳。李碧君抗辩认为是由于新冠肺炎疫情这一不可抗力情形出现导致合同目的无法达成而法定解除，因李碧君于2020年1月14日已向洪莎莉表达过“经营压力大、要支撑不下去了、租到2月份底，就不租了”的意思表示，该时间远远早于李碧君提交的案涉商铺所在物业公司应对这次疫情采取有关防控措施的开始时间，故此，李碧君的抗辩理由缺乏依据，该院不予采纳。关于案涉《房屋租赁协议》解除的责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除”的规定，如前所述，案涉《房屋租赁协议》是洪莎莉、李碧君协商一致所达成的意思表示而解除，双方对合同的解除并无过错。因此，洪莎莉主张李碧君支付单方提前解除合同违约金13936元缺乏理据，该院对此予以驳回。关于租金数额。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，因案涉《房屋租赁协议》解除后，李碧君应履行合同解除后的应有义务，洪莎莉亦应配合李碧君处理案涉商铺的交接手续。本案中，李碧君于2020年2月14日通过手机短信向洪莎莉发送《返还商铺验收通知书》要求洪莎莉“于2020年2月15号前来验收，如不验收，视为确认按原使用现状交付”，在合同解除后（2020年2月3日）至案涉商铺交接（2020年2月15日）前，李碧君应向洪莎莉支付案涉商铺该期间的占有使用费；洪莎莉在同意李碧君解除合同后，怠于行使合同解除后对案涉商铺的交接手续，故从2020年2月16日起案涉商铺的租金损失应由洪莎莉自行承担。因李碧君已支付2月租金6968元，故洪莎莉应退还李碧君多付的租金6968元÷29天×（29-15）天=3363.86元。关于洪莎莉主张李碧君支付2019年11月至2020年2月期间的管理费、水电费、公共用电分摊费等共计3093.39元的请求。本案中，李碧君虽然于2020年2月3日向洪莎莉提出解除合同，但案涉商铺钥匙并未归还给洪莎莉，故在洪莎莉于2020年3月2日换锁前案涉商铺实由李碧君管理使用，且李碧君也未能举证在洪莎莉换锁前所产生的水电费、公共用电分摊费非为其使用而产生，故此，在洪莎莉实际控制使用案涉商铺前该商铺产生的水电费、公共用电分摊费应由李碧君承担。根据肇庆市敏捷房地产物业管理有限公司于2020年3月13日出具的《肇庆敏捷广场三期C段商铺313号2019年12月至2020年2月费用明细表》《肇庆敏捷广场三期C段商铺314号2019年12月至2020年2月费用明细表》记载，案涉商铺在上述期间的物业管理费、水电费及公共用电分摊费合计3093.39元。因洪莎莉自李碧君发出《返还商铺验收通知书》约定的合理期限内未对案涉商铺进行验收，怠于与李碧君办理案涉商铺的交接手续，故对案涉商铺在李碧君通知的验收期限届满后产生的物业管理费应由洪莎莉承担，故对该部分费用应予扣除，即李碧君应向洪莎莉清偿2019年11月至2020年2月期间的物业管理费、水电费、公共用电分摊费用为：3093.39元-608.72元÷29天×（29-15）天=2799.53元。洪莎莉该项诉求合理部分，该院予以支持，不合理部分，该院予以驳回。至于换锁费150元，因洪莎莉在未向李碧君主张索回案涉商铺钥匙又未能举证李碧君不同意返还钥匙的前提下自行换锁而产生的费用150元属于其对案涉商铺门锁自由更换的权利，应由其自行承担。关于洪莎莉主张李碧君承担拖欠水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用的违约金1114.88元的请求。根据《房屋租赁协议》第十二条违约责任的约定，本案中，洪莎莉未能举证证明水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费的实际缴费期限，案涉《房屋租赁协议》对上述费用的缴交日期也未有明确约定，洪莎莉也未能提供证据证明其向李碧君催收过上述费用，且洪莎莉对排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费未能提供相应的收费凭证，洪莎莉主张李碧君拖欠上述费用的事实缺乏依据，洪莎莉以此主张李碧君承担违约金亦缺乏理据，该院对此不予支持。至于洪莎莉主张李碧君逾期未变更公司注册地址的违约金1600元的请求。根据《租赁合同补充协议》的约定，租户租期到期不续租，或者提前解除合同，需在退租前5个工作日内到工商局办理在本租赁商铺的工商主体注册地址的变更手续。本案中，虽然李碧君对案涉商铺办理的是公司注销登记手续，而非公司注册地址的变更手续，但洪莎莉、李碧君对何时办理完案涉商铺上的公司注册地址的变更手续并未明确约定，双方就该地址办理变更手续的完成时间又未能达成一致，鉴于办理公司注册地址的注销登记手续确需一定时间，本案中，李碧君已提供证据证明其已积极向有关部门就案涉商铺申请办理注销登记手续，现正处于公告期间，且洪莎莉未能举证证明李碧君怠于办理案涉商铺地址的注销手续及李碧君对案涉商铺地址办理注销登记手续存在逾期的事实，故此，洪莎莉主张李碧君承担逾期未变更公司注册地址手续的违约金缺乏事实依据，该院对此不予支持。关于洪莎莉主张李碧君停止使用案涉商铺为君艺公司的注册地址和立即办理注册变更手续，诉讼中，因李碧君已提供证据证明其已向有关部门提交案涉商铺地址的注销登记材料，即李碧君已履行协助办理案涉商铺地址的注销手续，故该院对洪莎莉的该项请求不作处理。至于押金13936元应否退还的问题，根据《房屋租赁协议》第十二条第三点及《租赁合同补充协议》“租户乙方租期到期不续租，或者提前解除合同，需在退租前5个工作日内到工商局办理在本租赁商铺的工商主体注册地址的变更手续，否则……押金在租户乙方办理完营业执照注销手续后退还”的约定，如前所述，李碧君并未出现《房屋租赁协议》第十二条第三点洪莎莉可不予返还已收取的押金的情形，且洪莎莉、李碧君双方签订的《租赁合同补充协议》对押金问题已有明确约定，即“押金在租户乙方办理完营业执照注销手续后退还”，洪莎莉应在李碧君办理完营业执照注销手续后退还押金给李碧君，因李碧君正在办理营业执照注销手续期间，李碧君可在其办理完营业执照注销手续后向洪莎莉另行主张权利。洪莎莉主张不予退还押金13936元给李碧君的请求缺乏依据，该院亦不予支持。综上，洪莎莉应向李碧君返还多付的租金564.33元（计算方式：3363.86元-2799.53元=564.33元）。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认洪莎莉与李碧君于2017年7月20日签订的《房屋租赁协议》于2020年2月3日解除；二、洪莎莉应在该判决发生法律效力之日起五日内返还多付的租金564.33元给李碧君；三、驳回洪莎莉的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446.4元，因适用简易程序减半收取223.2元（洪莎莉已预交），由洪莎莉负担178.56元，李碧君负担44.64元。李碧君应负担的部分应在该判决生效之日起五日内向洪莎莉直接支付，该院不另作退收。二审中，洪莎莉向本院提交如下新证据：1.企业信用信息公示报告，拟证明肇庆君艺形象设计有限公司是2020年6月15日注销，在该日期之前该公司一直使用案涉租赁地作为公司注册地址；2.内资有限责任公司变更登记办理流程说明，拟证明在肇庆工商局办理公司变更注册地址手续仅需5个工作日。经质证，李碧君认为肇庆君艺形象设计有限公司在2月开始办理公司注销，但是由于疫情原因行政服务办事厅控制人数，刚开始是简易注销，但是无法成功注销，所以后面才在6月15日转为普通程序办理注销。李碧君向本院提交如下新证据：核准注销登记通知书，拟证明肇庆君艺形象设计有限公司已经在2020年6月15日正式注销。经质证，洪莎莉认为对该证据的真实性予以认可，内容没有异议，对关联性有异议。双方签署的租赁合同补充协议是要求李碧君在退租前5个工作日到工商局办理注册地址变更手续，为了让李碧君的公司停止使用租赁合同的地址，李碧君选择注销公司由此耽误的时间也属于违反租赁合同补充协议的约定，应当承担相应的违约责任。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，洪莎莉于2020年3月1日向李碧君发送短信要求终止双方的租赁合同。肇庆君艺形象设计有限公司在2020年6月15日注销工商登记。本院认为，本案系租赁合同纠纷。洪莎莉与李碧君签订的《房屋租赁协议》及《租赁合同补充协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约全面履行合同。根据当事人的上诉、答辩意见以及查明的有关事实，本案二审的争议焦点为：1.案涉《房屋租赁协议》的解除时间；2.李碧君对案涉《房屋租赁协议》解除是否需要承担违约责任；3.洪莎莉诉请李碧君支付的违约金等各项费用应否予以支持。关于案涉《房屋租赁协议》的解除时间。洪莎莉与李碧君均认可案涉《房屋租赁协议》已经解除，但双方对于解除的时间存在分歧。根据洪莎莉与李碧君的微信聊天记录显示，李碧君于2020年1月14日向洪莎莉提出案涉商铺只租赁至2月底，并询问如何处理提前解除合同的相关事宜。洪莎莉当时答复李碧君可以向他人转租商铺或者按合同约定处理。此后，李碧君于2020年2月3日通过微信向洪莎莉发出《合同解除通知书》。洪莎莉收到《合同解除通知书》后并未明确表示同意解除合同，而是要求李碧君支付相应的违约费用，李碧君不同意支付违约费用，对于合同解除以及解除后权利义务的处理上，双方并未达成一致意见，故不应认定此时案涉《房屋租赁协议》经双方协商一致而解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”以及九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”李碧君以自己的行为表明不再履行合同，洪莎莉享有依法解除合同的权利。洪莎莉向李碧君发出解除租赁合同的短信通知，案涉《房屋租赁协议》于2020年3月1日李碧君收到该通知时解除。关于李碧君对案涉《房屋租赁协议》解除是否需要承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，李碧君单方面提前解除合同构成违约，应承担相应的违约责任。至于李碧君抗辩认为由于新冠肺炎疫情这一不可抗力情形出现导致合同目的无法达成而法定解除，因李碧君于2020年1月14日已向洪莎莉表示因经营压力大，商铺只租赁到2月底。在疫情前其也一直与洪莎莉协商提前退租的事项。可见李碧君早已经有提前解除合同意思表示，其解除案涉租赁合同主要并非疫情防控原因导致。因此，对于李碧君的辩解意见，本院不予采纳。因此，一审判决认定案涉《房屋租赁协议》是洪莎莉、李碧君协商一致于2020年2月3日解除，双方对合同的解除均无过错不当，本院予以纠正。关于洪莎莉诉请李碧君支付违约金13936元应否予以支持。根据案涉《房屋租赁协议》的约定，如一方要求提前解除本协议的，违约方应向守约方支付2个月租金的违约金，但该合同同时约定李碧君提前解除合同，已交付的押金不予返还。根据上述约定，若洪莎莉违约提前解除合同仅需支付2个月租金即13936元作为违约金，而李碧君提前解除合同则既要支付2个月租金作为违约金，已交付的押金13936元也予以没收。显然双方关于违约责任的约定对于李碧君有失公平。本案的押金本质上属于保证金，目的是保证租赁合同的正常履行，没收押金实际相当于支付违约金，双方对李碧君提前解除合同的违约责任存在重复计算，且洪莎莉并没有提交证据证实其实际损失的数额。因此，本案中，没收押金与支付违约金不应同时适用。洪莎莉对李碧君已交付的押金13936元予以没收后，李碧君无需再另行支付违约金。关于2019年11月至2020年2月期间的管理费、水电费、公共用电分摊费合计3093.39元应否支持。根据肇庆市敏捷房地产物业管理有限公司出具的《肇庆敏捷广场三期C段商铺313号2019年12月至2020年2月费用明细表》《肇庆敏捷广场三期C段商铺314号2019年12月至2020年2月费用明细表》记载，案涉商铺在上述期间的物业管理费、水电费及公共用电分摊费合计3093.39元。上述期间双方的租赁合同尚未解除，洪莎莉于2020年3月2日才重新接收案涉商铺。上述期间的物业管理费、水电费及公共用电分摊费应属李碧君使用商铺产生的费用，应由李碧君承担。故李碧君应向洪莎莉支付2019年11月至2020年2月期间的物业管理费、水电费、公共用电分摊费用等共计3093.39元。鉴于李碧君通知洪莎莉于2020年2月15日接收案涉商铺，洪莎莉虽未按通知接收商铺，但2月15日之后李碧君已不再使用案涉商铺。李碧君已向洪莎莉交纳2月份租金6968元，本院酌定2月15日之后的租金用于抵偿李碧君拖欠的物业管理费、水电费、公共用电分摊费用3093.39元，双方对此不再作收退。至于洪莎莉要求李碧君支付拖欠水费、电费、物业管理费、排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费等因使用租赁房屋所产生的其他费用的违约金1114.88元。案涉《房屋租赁协议》没有对上述费用的缴交日期及逾期缴费的责任进行约定，洪莎莉也未能提供证据证明其向莉碧君催收过上述费用，且洪莎莉对排污费、专项维修基金费、电梯管理费、卫生费未能提供相应的收费凭证。因此，洪莎莉主张李碧君拖欠上述费用应支付违约金缺乏依据，本院不予支持。关于洪莎莉主张李碧君逾期未变更公司注册地址的违约金1600元的请求。根据《租赁合同补充协议》的约定，租户租期到期不续租，或者提前解除合同，需在退租前5个工作日内到工商局办理在本租赁商铺的工商主体注册地址的变更手续。双方当事人对何时办理完案涉商铺上的公司注册地址的变更手续并未明确约定，鉴于办理公司注册地址的注销登记手续确需一定时间。李碧君已提供证据证明其积极向有关部门就案涉商铺申请办理注销登记手续，其公司也于2020年6月15日完成注销。故洪莎莉主张李碧君承担逾期未变更公司注册地址手续的违约金缺乏事实依据，本院对此不予支持。至于洪莎莉主张李碧君停止使用案涉商铺为君艺公司的注册地址和立即办理注册变更手续，因现君艺公司已注销地址，商铺也已经交还洪莎莉，故本院对洪莎莉该项请求不作处理。综上所述，一审判决认定事实部分有误，本院予以纠正。洪莎莉的上诉请求，理据充分的部分本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销肇庆市端州区人民法院（2020）粤1202民初1042号民事判决；二、确认洪莎莉与李碧君在2017年7月20日签订的《房屋租赁协议》于2020年3月1日解除；三、李碧君已向洪莎莉交付的租赁押金13936元不予退还；四、驳回洪莎莉的其他诉讼请求。本案一审案件受理费223.2元，由李碧君负担101.8元，洪莎莉各负担121.4元。二审案件受理费446.4元，由李碧君负担203.6元，洪莎莉负担242.8元。一、二审案件受理均已由洪莎莉预交。由肇庆市端州区人民法院向其退回101.8元，由本院向其退回203.6元。李碧君应于本判决发生法律效力之日起十日内向肇庆市端州区人民法院补交一审案件受理费101.8元，向本院补交二审案件受理费203.6元。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十一月十八日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍