天津市武清区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0114民初6415号原告：张继胜，男，1987年6月12日出生，汉族，住天津市武清区。委托诉讼代理人：王明明，女，1983年5月19日生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：胡桂平，女，1957年5月25日生，汉族，住址同上。被告：内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司，住所天津市武清区杨村光明道华德广场**楼**。负责人：高全起，总经理。被告：内蒙古途家商业管理有限公司，住，住所内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区市公安局对面金隅环球金融中心**楼西塔**/div>法定代表人：高鸿燊，总经理。二被告委托诉讼代理人：禹慧文，内蒙古蒙杰律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：侯伟，内蒙古蒙杰律师事务所律师。原告张继胜与被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司（以下简称途家分公司）、内蒙古途家商业管理有限公司（以下简称途家公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张继胜及其委托诉讼代理人王明明、胡桂平，被告途家分公司负责人高全起及二被告委托诉讼代理人禹慧文到庭参加了诉讼。此案现已审理终结。张继胜向本院提出如下诉讼请求：1.依法确认原被告所签《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》已于2020年5月27日解除，并返还原告门卡及钥匙及原告室内物品，如有损坏应予赔偿（室内物品详见物业托管合同第二页）；2.要求被告给付原告2020年2月至2020年4月的房租8583元（每月租金2861元）；3.要求被告给付（26个月房租费）违约金74386元，以上合计82969元，由二被告承担连带给付责任；4.诉讼费用、保全费由被告承担。事实和理由：2016年9月8日，原告与被告途家分公司签订房屋租赁合同和托管合同，合同约定原告将坐落于天津市武清区××道××广场××号楼××号房屋租赁给被告途家分公司用于酒店经营使用，房屋面积57.22平米，被告途家分公司应于每月7日前付清固定月租金2861元，合同期限自2017年5月1日至2032年4月30日止，共15年，合同还约定，如被告违约终止合同，应给付原告26个月租金作为违约金，该合同还约定了原告参与合同分红和免费居住等其他条款，合同订立后原告依约交付了房屋和全部附属设施，被告途家分公司收房后付清了自2017年5月至2020年1月的约定租金，但自2020年2月至4月在未通知原告和未与原告协商的情况下停付租金，被告途家分公司于2020年5月27日下发了与原告终止合同通知，因双方就赔偿事宜未达成一致，原告起诉，因被告途家分公司不具备法人资格故列被告途家公司为本案共同被告，请求法院支持原告诉请。二被告辩称，同意原告提出的解除《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》并同意返还房屋内家具、电器设备等物品，但不同意原告的其他诉讼请求。因受疫情及部分业主采用非法手段阻碍被告正常经营导致被告损失惨重，经被告慎重考虑决定注销途家分公司并撤离酒店。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款关于“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定以及第六条第二款关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，被告请求依法进行租金的减免。根据我国合同法关于违约金的相关规定，被告认为原告主张的违约金过分高于原告的损失，本案中原告的损失仅为房屋租金损失，因此原告主张26个月的租金作为违约金过高，且原告主张要求被告支付物业委托经营合同的违约金，因该合同依附于房屋租赁合同而存在，因疫情原因出现了不可抗力，导致被告无法履行合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条的规定，原告无权要求被告承担违约责任。此外原告房屋内的设施设备均完好无损，不存在赔偿的问题。本院经审理认定事实如下：位于武清区××道××号,4-405号房屋登记在原告名下，2016年9月8日原告与途家分公司就上述房屋分别签订了《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）和《物业委托管理经营合同》（以下简称托管合同），租赁合同约定租赁期限自2017年5月1日至2032年4月30日，共计15年，房屋租金每年34332元，租金按月支付，每个月7日前向原告支付作为当期租金，双方如有违反相关约定的，应按一个月租金的两倍向对方支付违约金，超出违约金标准的据实赔偿。经双方协商一致，可以解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。托管合同约定原告提供的房屋包含附属设施为电视机、机顶盒、冰箱、空调、洗衣机、组合式厨房设备、热水器、沙发、茶几、餐桌、餐椅子、电视柜、衣柜、睡床、床垫、床头柜、窗帘、遮光帘、纱窗等。托管经营的期限自2017年5月1日至2032年4月30日，托管经营期间，如因被告原因导致合同不能正常履行的，被告应向原告一次性支付24个月的租金作为违约金赔偿，由于不可抗力导致本合同不能正常履行的，双方互不承担违约责任。由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。租赁合同和托管合同还约定了双方了其他权利义务关系。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，被告亦按照合同约定支付了相应租金。2020年1月新冠疫情爆发后，被告在2月至4月未向原告支付租金，5月7日支付租金2861元，6月份支付租金2000元。因被告未按时支付租金导致部分业主采取了一些阻碍被告正常经营的行为。2020年5月27日被告给原告发出《终止合同告知书》，决定与原告解除所签订的租赁合同和托管合同。2020年4月30日零时起，天津市将重大突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，大力推进全面复工复产。本院认为,原、被告签订的租赁合同及托管合同合法有效，双方均应按照相关约定履行各自的义务。原告主张确认双方之间的合同已解除及返还出租房屋和相关财物，被告予以认可，本院予以尊重。关于原告主张的2月至4月的租金，在履行合同过程中因受新冠疫情影响，导致被告经营受到影响，结合天津市调整重大突发公共卫生事件应急响应级别的时间，根据公平原则，本院酌情确定为2月至4月份的租金按照原租金标准的50%支付。关于原告主张的被告延付租金的违约金，因被告延付租金系受新冠疫情影响，新冠疫情符合不可抗力的特征，再结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的相关规定，本院对原告该项诉讼请求不予支持。关于原告依据托管合同主张的24个月违约金，双方合同的履行在新冠疫情前期所受影响较大，但随着天津市重大突发公共卫生事件应急响应级别的不断调整，双方合同的履行所受到的影响逐渐减弱，托管合同第15.2条约定：由于不可抗力导致本合同不能按期履行的，不可抗力因素消除后，双方顺延履行本合同。但被告却擅自与原告终止租赁合同和托管合同，该行为违反了托管合同的相关约定，结合双方合同约定的租赁期限和实际履行时间以及转租给第三方后所获取的租金收益等情况，原告主张24个月租金作为违约金符合合同约定且不存在违约金过高的情形，故本院对原告该项诉讼请求予以支持。关于二被告是否承担连带责任，《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定：法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。由此途家公司应对原告承担责任或者途家分公司以管理的财产先承担责任，途家公司承担补充责任。原告主张二被告承担连带责任缺乏法律依据，本院不予支持。综上，原告的部分诉讼请求，理由充分，于法有据，本院予以支持，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民法总则》第七十四条规定，判决如下：一、张继胜与内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司签订的《房屋租赁合同》和《物业委托管理经营合同》于2020年5月27日解除；二、内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决生效之日起10日内返还张继胜出租房屋及房屋内的家具、家电，具体物品以双方所签订的《物业委托管理经营合同》中1.1.1条款和1.1.2条款记载的为准；三、内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决生效10日内支付张继胜2020年2月份至4月份租金4291.5元，不足部分由内蒙古途家商业管理有限公司承担补充责任；四、内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司于本判决生效10日内给付张继胜违约金68664元，不足部分由内蒙古途家商业管理有限公司承担补充责任；五、张继胜的其他诉讼请求不予支持。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费937元、保全费850元，合计1787元，由张继胜担负187元，由被告内蒙古途家商业管理有限公司天津分公司担负1600元，不足部分由内蒙古途家商业管理有限公司承担补充责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  付长镇二〇二〇年十一月四日书记员  张 璐附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。《中华人民共和国民法总则》第七十四条法人可以依法设立分支机构。法律、行政法规规定分支机构应当登记的，依照其规定。分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。