黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终5419号上诉人（一审被告）：哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司，住所地黑龙江省哈尔滨经开区南岗集中区长江路**鸿翔名苑****。法定代表人：马忠荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：李欣，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李伟晶，北京德和衡（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：孔繁忠，男，1989年6月29日生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：秦利，黑龙江高盛律师集团事务所律师。一审被告：哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司，住所地黑，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区哈西新区哈双路与绥化路交叉口**楼******v>法定代表人：王伟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：田雪，女，1987年3月3日出生，汉族，该公司员工，住黑龙江省望奎县。上诉人哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司（以下简称德诚智公司）因与被上诉人孔繁忠、一审被告哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司（以下简称岚宇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初1500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式对案件进行了审理。本案现已审理终结。德诚智公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回孔繁忠的诉讼请求。事实与理由：1.一审判决认定事实有误，对于孔繁忠所述房屋产权登记事宜，德诚智公司已出具办理房屋所有权转移登记的相关手续，并协助孔繁忠办理房屋转移登记。德诚智公司与孔繁忠于2015年8月18日签订《商品房买卖合同》，孔繁忠购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市××××路新松茂樾山一期2号楼2单元17层3号房产，并委托岚宇公司办理产权证书，对于案涉房产孔繁忠已支付定金人民币1万元，首付购房款人民币155276元，并办理购房贷款人民币370000元。孔繁忠于2016年10月15日进户，根据《商品房买卖合同》第15条约定，“出卖人应在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的同期活期存款利率向买受人支付利息。”德诚智公司于2018年12月26日办理完成案涉房产的不动产权初始登记（初始登记权证号为0005076），2019年1月14日德诚智公司为孔繁忠开具购房款等额发票，孔繁忠于2019年8月12日前往不动产中心进行转移登记签字。案涉房产于2019年10月28日完成专维审批，2019年11月8日缴付专维资金，2019年11月22日完成农垦房产查询审批，2020年6月11日完成缴税手续，并将完税凭证提交至不动产中心，目前等待不动产中心审核出证。2.孔繁忠未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约金计算的起止时间应为2018年4月9日（商品房交付后540日）至2018年12月26日（德诚智公司办理完成案涉房屋的产权初始登记之日）。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，以及《商品房买卖合同》第十五条约定，德诚智公司只要在商品房交付后540日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的必要证明文件报产权登记机关备案，即完成《商品房买卖合同》第十五条约定的义务，后续办理不动产登记的流程及事项，应由孔繁忠及代办公司办理。出卖人向产权登记机关备案，提报必要证明文件的义务，即出卖人协助买受人办理不动产权初始登记的义务。案涉房屋的初始登记于2018年12月26日办理完成，超出合同约定时间262日，因此违约金计算的时间应为2018年4月9日（商品房交付后540日）至2018年12月26日（德诚智公司办理完成案涉房屋的产权登记之日），共计262日。3.不动产权属证书需要根据行政机关规定的程序办理，包括但不限于不动产中心规定的提交材料即集中签字时间、每批次办理的人数限制、审批时间等办理，时限具有客观不可控性。同时鉴于新冠疫情影响，不动产中心未正常复工，亦影响房屋产权的办理进度。不动产权属证书的办理不仅需要准备申报必要的资料，还需根据产权中心的办理进度及审核、通知的要求，上述进度并非德诚智公司可以自主控制。同时基于新冠疫情影响，不动产中心未正常复工，业务办理均需提前预约并限制每天的业务办理人数。因此自初始登记后的不动产权办理流程时间延长，非德诚智公司的原因导致。孔繁忠辩称：不同意德诚智公司的上诉请求。德诚智公司称其完成协助办证义务的时间节点为办理初始登记之日，按照《商品房买卖合同》及相关法律规定，德诚智公司作为开发商，应当协助买房人也即孔繁忠办理产权证书。其协助义务主要包括办理初始登记、出具增值税发票、交付专项维修基金。本案中，由于德诚智公司委托岚宇公司为孔繁忠办理产权，德诚智公司还应当代孔繁忠缴纳契税，并且在具备办理产权条件之时，有通知孔繁忠的义务，故德诚智公司所称的就违约金计算时间节点为办理初始登记之日是错误的。一审判决认定违约金计算的截止时间为德诚智公司向不动产登记部门递交完备手续的时间，为其履行合同义务完毕的时间节点是正确的。由于德诚智公司的违约，致使赶上新冠疫情，不能作为德诚智公司免除违约责任的理由。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持一审判决，驳回德诚智公司的上诉请求。岚宇公司述称：同意德诚智公司的上诉请求。孔繁忠向一审法院起诉请求：一、判令德诚智公司、岚宇公司于判决生效后30日内出具办理房屋所有权转移登记的相关手续并协助孔繁忠办理房屋产权转移登记；二、判令德诚智公司向孔繁忠支付逾期办证违约金（自2018年4月9日起至孔繁忠取得不动产权属登记证书之日止，以已付购房款535276元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算）。一审法院查明：2015年8月18日孔繁忠与德诚智公司签订了商品房买卖合同，孔繁忠购买德诚智公司开发的位于哈尔滨市××××号新松茂樾山一期2号楼2单元17层3号房屋，孔繁忠依约给付了全部购房款535276元，德诚智公司于2016年10月15日向孔繁忠交付了房屋，并委托岚宇公司为孔繁忠办理产权证书，孔繁忠按照德诚智公司的要求在进户时向案外人物业公司缴纳印花税、产权登记费、代办费等相关费用，按总房款的1.5%缴纳了契税8029.14元，在向不动产登记中心办理权属证书时德诚智公司、岚宇公司向税务机关交付的契税系按总房款的1%即5352.76元缴纳。向德诚智公司缴纳了专项维修基金。岚宇公司向孔繁忠收取了办理产权证书的相关手续。合同约定办理产权证的截止时间为2018年4月9日（交付后540天）。如逾期办证，以已付购房款为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计算向孔繁忠支付违约金。德诚智公司于2018年12月26日办理完成案涉房产的不动产权初始登记（初始登记权证号为0005076），2019年1月14日德诚智公司为孔繁忠开具购房款等额的增值税普通发票。案涉房产产权转移登记的相关材料已提交至黑龙江省农垦总局哈尔滨管理局不动产中心香坊分中心。孔繁忠于2019年8月12日前往不动产中心进行转移登记签字。案涉房产于2019年10月28日完成专维审批，2019年11月8日缴付专维资金，2019年11月22日完成农垦房产查询审批，2020年6月11日完成缴税手续，并将完税凭证提交至不动产中心。一审法院认为，孔繁忠与德诚智公司自愿签订商品房买卖合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同的约定全面履行自己的义务。德诚智公司有义务交付房屋并将房屋所有权转移给买受人。按照合同约定和办证流程，德诚智公司应当在孔繁忠进户后540日内，开具购房款等额的增值税普通发票、缴付专项维修基金，并通知孔繁忠签字确认。德诚智公司未能按期完成上述义务，应按合同约定承担违约责任。德诚智公司与孔繁忠签订的商品房买卖合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，该条款所约定的德诚智公司义务包括办理初始登记，还包括开具涉案房屋增值税发票、缴付专项维修基金、将符合办理权属转移登记的相关手续递交产权登记机关及通知买受人，买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务。德诚智公司认为取得初始登记证书即已完成协助义务显然不当。应以其向不动产登记部门递交完备手续的时间为其履行合同义务完毕的时间节点，即2020年6月11日。自2018年4月9日起，德诚智公司已经迟延履行，此后发生不可抗力的，不能免除责任。案外人收取房屋契税及岚宇公司协助办证是受德诚智公司委托履行代理职责，对于多收部分契税款应由德诚智公司返还。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司、哈尔滨岚宇房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内协助孔繁忠办理位于哈尔滨市××××号新松茂樾山一期2号楼2单元17层3号房屋所有权转移登记；二、哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付孔繁忠逾期办证的违约金（自2018年4月9日起至2020年6月11日止，以已付购房款535276元为基数，按中国人民银行同期活期存款利率计付）；三、哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还孔繁忠契税款2676.38元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。德诚智公司举示证据一孔繁忠的不动产权登记证书复印件，拟证明孔繁忠已取得不动产权登记证书，因孔繁忠对复印件的真实性有异议并否认已取得涉案房屋的不动产权登记证书，且德诚智公司亦未举示其他佐证，故对该证据不予采信。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为，关于德诚智公司主张其已办理完成涉案房屋初始登记，即完成《商品房买卖合同》中关于产权登记约定的义务，以及后续办理不动产的流程及事项应由孔繁忠及岚宇公司办理是否成立的问题。针对此，第一，虽然德诚智公司与孔繁忠签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，但该条款所约定的德诚智公司的义务包括但不限于办理初始登记，还有开具涉案房屋增值税发票、缴纳专项维修基金及通知买受人其已履行完毕前述义务、买受人可以办理不动产权属转移登记事宜等一系列义务，德诚智公司仅以其中部分内容进行解释显然不当。德诚智公司举示的证据不足以证明其向孔繁忠履行了及时通知的义务，且初始登记后德诚智公司依然有相关义务需要履行，故德诚智公司以完成初始登记之日作为违约金计算节点的上诉主张不成立。第二，《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。《商品房买卖合同》系德诚智公司与孔繁忠签订，岚宇公司并非案涉合同的主体。且根据一审查明的事实，德诚智公司委托岚宇公司为孔繁忠办理产权证书，孔繁忠按照德诚智公司的要求在进户时向案外人物业公司缴纳了相关费用，向税务机关交付了契税，向德诚智公司缴纳了专项维修基金，岚宇公司也收取了办理产权证书的相关手续。孔繁忠作为买受人已履行了其应尽的义务，并未怠于行使权利。根据上述规定及查明的事实，德诚智公司不能免除其完善办理不动产转移登记所有手续及通知买受人的义务。第三，德诚智公司未按照合同约定的时间完成相应义务，构成违约，具有过错，其后虽发生疫情影响的因素，但该损失扩大及合同履行风险的后果应由违约方德诚智公司承担。一审以合同约定的迟延履行时间至德诚智公司履行完毕合同义务的时间作为计算违约金的起止时间点，并无不当。综上，德诚智公司的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由哈尔滨德诚智房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  万迎审判员  柳波审判员  宋凯（）二〇二〇年十一月二十七日法官助理张智慧书记员于文娟