云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云04民终926号上诉人（原审原告）：元江县鸿泰物业服务有限公司。住所地：云南省玉溪市元江县澧江街道办红旗路****。法定代表人：刘致远，总经理。被上诉人（原审被告）：云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司。。住所地：云南省玉溪市元江县向阳路与元磨公路交叉口）。法定代表人：马银昌，董事长。委托诉讼代理人：杨建文，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：吕莹，云南热城律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人元江县鸿泰物业服务有限公司（以下简称鸿泰公司）因与被上诉人云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司（以下简称金珂公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初1060号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鸿泰公司上诉请求：撤销原判，改判支持鸿泰公司一审诉讼请求。事实及理由：一审法院未能予依法及时判决，违反了《中华人民共和国民事诉讼法》第九条、第一百四十二条、第一百四十九条的规定，程序违法，显失公正。且一审法院曲解、拆分《物业服务（管理）委托合同》所确定的物业服务费和分摊费的收费价格，以及《终止物业服务（管理）委托合同协议书》中明确的多退少补的原则，作出了错误判决，请求二审法院查明事实，支持鸿泰公司的上诉请求。金珂公司辩称，同意原判。鸿泰公司向一审法院起诉请求：1.判令金珂公司支付2016年5月1日至2017年8月31日期间尚欠委托鸿泰公司服务金珂花苑小区的物业服务费（含未售地下车位管理费）、各项公共分摊费用等合计393650.68；2.本案诉讼费用由金珂公司承担。一审法院审理查明：2016年4月7日，金珂公司作为合同甲方与作为合同乙方的鸿泰公司签订了一份《元江金珂花苑小区物业服务（管理）委托合同》，合同约定：甲方委托乙方对元江金珂花苑小区实行专业化、一体化的物业管理。物业基本情况，座落位置：元江联络线旁，物业类型：高层住宅小区；委托管理事项1.房屋建筑本体共用部位（楼盖、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等承重结构部位、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅、设备机房）的维修、养护和管理；2.房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备（不包含消防控制室）、电梯、门禁系统等）的维修、养护、管理和运行服务；3.公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；4.配合和协助公安机关进行安全监控和巡视等保安工作，（但不含人身、财产保险保管责任）；5.配合业主委员会做好社区文化娱乐活动；6.物业及物业管理档案、资料；7.法规和政策规定由物业公司管理的其他事项。合同期限为贰年，自2016年5月1日起至2018年4月30日止。管理服务费用：1.本物业的管理服务费用，按双方协商的标准，电梯房0.6元/平方米/月（详见附件）；2.支付方式，用甲方已收取业主的装修保证金抵扣物业费，扣完不足的，甲方协助，乙方向业主收取，收费时间定于每年合同期第一季度（即5月1日至7月30日）；3.业主公摊费用按实际产生费用收取，内容：电梯维保费、年检费、效验费、电费；发动机柴油费、维修费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共清洁费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共照明电费；监控系统改造、维修费用。支付方式：经甲方与各维保公司协商，电梯维保费30000元/年，电梯年检费1700元/台/年，减速器效验费260元/台/年,按各单元户数均摊；二次加压设备运行电费，按100元/户/年收取；代收环卫站垃圾清运费按50元/户/年收取；柴油发电机费用按30元/户/年收取；公共设施设备的维修,由甲乙双方共同确定后,按实际产生费用,甲方向业主公示分摊收取(达到使用住房维修基金的，由甲方负责申请住房维修基金的使用)。该合同的金珂花苑收费清单载明：基础物业费的收费标准为0.60元/m2/月；生活用水二次加压电费收费标准100元/户/年，代收；电梯维保相关费用收费标准为220/户/年，代收；柴油发电机费用收费标准为30元/户/年,代收；车位管理费收费标准为300元/车位收取；垃圾清运费收费标准为50元/户/年，代收；摩托车停车费收费标准为100元/辆/年。合同签订后，鸿泰公司向金珂花苑小区提供了物业服务。2017年9月19日，金珂公司作为合同甲方与作为合同乙方的鸿泰公司签订了一份《终止物业服务（管理）委托合同协议书》，合同约定：乙方于2016年4月7日与甲方签订了《元江金珂花苑小区物业服务（管理）委托合同》，取得了对元江金珂花苑小区提供物业管理服务权，现因小区成立业主管理委员会，且大部分业主对鸿泰公司提供的物业管理服务不满意，要求终止合同，由甲方另选聘新的物业服务公司，双方在自愿、平等的基础上协商一致终止合同，就相关事宜达成如下协议供双方共同遵守：一、甲、乙双方同意原合同于2017年9月12日起终止履行；二、交接工作，1.甲、乙双方约定于本协议生效之日30日内为物业管理服务工作的交接期间。在交接期间，乙方仍应做好本职工作，直至工作全部交接完成。2.乙方要在本协议规定的期限内将本物业所有的物业及物业管理档案、资料（工程建设竣工资料、住房资料）等全部移交给甲方；3.资料移交完毕后，须甲、乙双方签字认可。三、费用结算，乙方向小区业主收取的物业管理服务依照服务的时间长短向甲方多退少补，待交接工作完成后1个月内一次性结清。2016年5月1日至2017年9月12日间，李某、张某娟等10户业主以原交付的装修保证金已不足以抵扣物业服务费为由主动向鸿泰公司交付了2016年度的物业服务费7947.88元（含基础物业费及共用设施设备公摊费用，建筑面积为1965.30平方米），鸿泰公司未向金珂花苑小区的其他业主直接收取过物业服务费。鸿泰公司与金珂公司之间的《物业服务（管理）委托合同》于2017年9月12日按约终止履行，但双方对物业管理服务费一直未按约进行结算，经协商也未果。在一审诉讼中鸿泰公司认可金珂公司已支付物业费376856.30元，故将其诉讼请求变更为：判令金珂公司支付2016年5月1日至2017月8月31日期间委托其物业服务金珂花苑小区物业服务费235005.72元。金珂公司作为金珂花苑小区的建设单位，因鸿泰公司已停止对金珂花苑小区提供物业管理服务，但小区业主委员会又尚未正式成立，金珂公司于2017年9月25日以鸿泰公司的名义向元江县自来水厂代为交付了鸿泰公司提供物业管理服务期间尚欠的水费24555.35元。金珂公司于2017年9月20日、10月20日以鸿泰公司的名义向元江供电有限公司代为交付了鸿泰公司提供物业管理服务期间尚欠的电费合计9302.40元。金珂公司于2017年11月3日以鸿泰公司的名义向昆明杭奥电梯安装有限公司代为支付了鸿泰公司提供物业管理服务期间尚欠的电梯维保费22500元及电梯配件费4135元。金珂公司于2018年1月10日向玉溪市质量技术监督综合检测中心代为交付了鸿泰公司提供物业管理服务期间尚欠的电梯检验费6858元。金珂公司向元江县人民法院起诉要求鸿泰公司支付其垫付的上述物业管理费67350.75元，元江县人民法院于2020年1月20日作出（2019）云0418民初905号民事判决：由鸿泰公司给付金珂公司垫付款67350.75元，于判决生效之日起二十日内一次性付清。一审宣判后，鸿泰公司不服上诉至玉溪市中级人民法院，玉溪市中级人民法院于2020年4月26日作出二审判决：驳回上诉，维持原判。现鸿泰公司尚未履行该判决确定的给付义务。另查明，金珂花苑小区共有312套房屋，其中1幢111套，产权面积共计11279.41平方米；2幢87套，产权面积11918.64平方米；3幢114套，产权面积14258.86平方米。截止2016年5月1日，金珂公司共出售房屋294套，未出售房屋18套。未出售的18套房屋分别为1-105号、1-1901号、1-1902号、1-1903号、2-103号、2-105号、2-1101号、2-1107号、2-1301号、2-1307号、2-1501号、2-1507号、2-1701号、2-1707号、2-1901号2-1902号、3-1902号、3-1903号，面积共计3133.94平方米。对已售房屋，金珂公司按每户3000元标准收取了257户业主的装修保证金771000元（含前期呈达物业管理服务公司收取的188户，呈达物业管理服务公司终止提供物业服务后，将结算后剩余的装修保证金交付给金珂公司），有37户业主未交纳过装修保证金。金珂公司用收取的装修保证金抵扣物业费后，截止2016年4月30日止，金珂公司收取的装修保证金余款为401089.15元。2016年4月25日至2017年8月25日间，金珂公司以鸿泰公司向其借款的方式，分7次用收到的房屋装修保证金抵扣（支付）了物业费376856.30元。金珂花苑小区共有地下车位105个，截止2015年4月30日已出售28个。鸿泰公司提供物业服务期间，金珂公司于2016年6月23日出售了142号车位，于2016年6月27日出售了210号车位，于2017年3月11日出售了129号车位，于2017年6月29日出售了147号车位，于2017年8月11日出售了123号车位，于2017年8月15日出售了204号车位，于2017年8月15日出售了203号车位，于2017年8月25日出售了128号车位。截止2017年8月31日，金珂公司向已售36个车位的业主按每户360元标准代收了地下车位物业费12960元。金珂公司于2018年2月11日向小区2-705室的业主温春林代收了截止2017年9月11日止原欠的房屋及地下车位物业费共计417.90元。又查明，玉溪市住房和城乡建设局于2015年10月27日向鸿泰公司颁发的物业服务企业资质证书载明：鸿泰公司的资质等级为叁级，准予从事物业管理活动时间为2015年10月27日至2016年10月26日止；2002年4月20日，元江县物价局发出元江县物价局关于县环卫站《关于收取县城区背街巷道居民农户袋装垃圾清运费的报告》的批复：袋装垃圾清运费每月每户3元。该批复尚仍有效。2016年5月至2017年9月12日间，鸿泰公司对业主公摊费用部分未作过公示及结算。金珂公司认可鸿泰公司每年向元江县环卫站支付9000元垃圾桶租赁费（4500元×2只）。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.2016年10月26日后，鸿泰公司是否能继续从事物业管理活动，并有权收取物业服务费；2.金珂公司未售房屋及车位是否应交纳物业服务费；3.金珂公司应交纳物业费的金额如何确定。针对焦点1，金珂公司与鸿泰公司在协商一致的基础上自愿签订的《物业服务（管理）委托合同》，意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，该合同对双方均有法律约束力。玉溪市住房和城乡建设局于2015年10月27日向鸿泰公司颁发的物业服务企业资质证书载明：鸿泰公司的资质等级为叁级，准予从事物业管理活动时间为2015年10月27日至2016年10月26日止。国务院于2017年1月21日发布的《关于第三批取消中央指定地方实施行政许可事项的决定》中对物业服务企业二级及以下的资质认定取消了审批。鸿泰公司系依法成立的物业服务企业，且对金珂花苑小区提供的前期物业服务实际至2017年9月12日止，因此，2016年10月26日后，其仍有权向金珂花苑小区业主收取物业服务费用至停止提供物业服务止。对金珂公司提出2016年10月26日后鸿泰公司无权向其主张至2017年8月31日止物业费的辩解，不符合法律规定，一审不予采纳。针对焦点2，鸿泰公司根据双方签订的《物业服务（管理）委托合同》对金珂花苑小区提供物业管理服务，小区未售房屋及未售地下车位是小区的组成部分，也是鸿泰公司提供物业服务的范畴，金珂公司作为未售房屋及未售地下车位的建设单位，也享受了物业服务，因此金珂公司未售房屋及未售地下车位也应当交纳物业费。金珂公司提出双方已口头约定过未售房屋及未售地下车位不收取物业费的辩解，未能提供证据予以证实，不予采纳。针对焦点3，双方之间的《物业服务（管理）委托合同》于2017年9月12日按约终止履行，但双方对物业管理服务费一直未按约进行结算。经协商也未果，鸿泰公司要求金珂公司支付物业费的诉讼主张，一审予以采纳。《物业服务（管理）委托合同》约定，物业管理费用的支付方式为用金珂公司已收取业主的装修保证金抵扣物业费，扣完不足的，金珂公司协助，鸿泰公司向业主收取，收费时间定于每年合同期第一季度（即5月1日至7月30日）。在已售294套房屋中金珂公司收取了其中257户业主的装修保证金，对于收取的装修保证金应按约用于抵扣（支付）相对应的物业费；扣完不足部分应由鸿泰公司向业主收取。因合同中对未交纳装修保证金的业主如何交纳物业费没有约定，应由鸿泰公司向业主自行收取。鸿泰公司要求金珂公司支付未交付装修保证金的业主所欠物业费的诉讼主张，不符合合同的约定，也不符合法律的规定，一审不予采纳。鸿泰公司为金珂花苑小区提供物业服务的时间为2016年5月1日至2017年9月12日，但在本案中鸿泰公司自愿主张2016年5月1日至2017年8月31日止共计16个月的物业费，系其真实意思表示，且不违反法律规定，予以采纳。金珂公司应支付的物业费为：1.交纳装修保证金的257户业主的基础物业费277755.94[已交纳的基础物业费287189.38元（29915.56m2×0.6元/m2/月×16月）-李阳春、张莉娟等10户业主以装修保证金不足为由向鸿泰公司主动交付的2016年度物业费中的基础物业费9433.44元（1965.30m2×0.6元/m2/月×8月)]；2.未售18套房屋应交纳的基础物业费30085.82元(3133.94m2×0.6元/m2/月×16月)；3.105个地下车位物业费40600元(截止2016年4月30日已售28个地下车位由金珂公司代收物业费10080元+2016年5月1日至2017年8月31日陆续出售8个车位由金珂公司代收物业费2880元+温春林于2018年2月11日交付给金珂公司车位费中的40元+截止2017年8月31日未售69个地下车位物业费27600元)。4.垃圾桶租赁费10576.91（257户业主分摊9884.61+18套未售房分摊692.30元）。金珂公司与鸿泰公司签订的合同约定：业主公摊费按业主实际产生费用收取，内容：电梯维保费、年检费、效验费、电费；发电机柴油费、维修费；消防设施设备维保费；垃圾车租赁费、环卫站收取每户公共清洁费；二次加压设备改造、维修费用、使用电费；公共照明电费；监控系统改造、维修费用、使用电费。鸿泰公司在对金珂花园小区提供物业管理服务期间，该小区必定产生一定数额的公摊费用。前期物业服务合同已于2017年9月12日终止履行，该部分公摊费用应按双方合同的约定由业主进行分摊交付。然而，金珂公司与鸿泰公司一直未按约对物业费进行结算，除金珂公司认可的垃圾桶租赁费外，因鸿泰公司未提供已产生且其已支付上述其他公摊费用的证据，一审无法计算确认小区294户业主及建设单位应承担的公摊费用金额，应由鸿泰公司承担相应的举证责任后果。玉溪市中级人民法院于2020年4月28日作出（2020）云0428民终285号案件所确认的鸿泰公司给付金珂公司67350.75元的义务，鸿泰公司现尚未实际履行，且该67350.75元的分摊事宜必须与鸿泰公司提供物业服务期间的实际产生的其他公摊费用金额合并计算才准确，因鸿泰公司未提供已产生且其已支付其他公摊费用的证据，故一审对该67350.75元不予涉及。双方在合同中对摩托车停车费虽作了约定，但金珂花苑小区并未设置专用摩托车停车位，鸿泰公司也未对小区的摩托车车主及数量进行确认登记，现其以小区房屋销售量为据要求支付摩托车停车费的诉讼主张，无事实法律依据，不予采纳。综上，一审确认金珂公司应向鸿泰公司支付2016年5月1日至2017年8月31日间的物业费为359018.67元（277755.94元+30085.82元+40600元+10576.91元，不包含除垃圾桶租赁费外的其他业主公摊费用待分摊部分）。鉴于金珂公司已实际向鸿泰公司给付了376856.30元物业费的客观事实，现鸿泰公司要求判令金珂公司给付物业费235005.72元的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。鸿泰公司提供已产生且其已支付公摊费用金额的证据后，有权对公摊费用部分（垃圾桶租赁费除外）另行主张权利。遂判决：“驳回原告元江县鸿泰物业服务有限公司对被告云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司的诉讼请求。”本院二审期间，鸿泰公司提交了物业管理项目费用支出明细表及对应的支付凭证一组，证明其公司进行前期物业管理共计支出水电、人工等管理成本517418.61元。金珂公司质证认为，费用支出明细表系鸿泰公司单方制作，对真实性不予认可。支付凭证中，除对2016年1至6月的水费金额、2017年2月18日的柴油费金额无异议之外，对其他费用的真实性或关联性均不予认可。上述证据应否采信，本案将结合全案证据综合认定。经审理，一审认定的案件事实与二审查明情况一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为金珂公司应支付的物业费用如何认定？本案所涉《物业服务（管理）委托合同》系金珂公司与鸿泰公司签订的前期物业服务合同，该合同合法有效，对小区业主均具有法律约束力。合同第七条约定，物业费支付方式为用金珂公司已收取的业主装修保证金抵扣，扣完不足的，由金珂公司协助，鸿泰公司向业主收取；同时，该条款及合同附件1均对电梯维保、生活用水二次加压电费等公摊项目收费标准进行了明确。据此，金珂公司仅应就交纳过装修保证金业主的物业费用用装修保证金抵扣，超过部分及未交纳过装修保证金业主的物业费应由鸿泰公司向业主收取，金珂公司未售房屋、车位的物业费应依约向鸿泰公司交纳。经计算，2016年5月1日至2017年8月31日期间，257户交纳过装修保证金业主的物业费为：基础物业费287189.38元（29915.56㎡×0.6元×16月）、公摊物业费126341元（含生活用水二次加压电费5层以上100元/户/年、电梯维保费220元/户/年、柴油发电机费30元/户/年、垃圾清运费50元/户/年），垃圾桶租赁费因双方认可费用标准为9000元/年，对一审认定257户业主的分摊费9884.61元二审予以维持。上述费用共计423414.99元，扣减鸿泰公司收取李阳春等10位业主的物业费7947.88元，合计415467.11元。截止2016年4月30日，金珂公司收取的装修保证金余款为401089.15元，金珂公司应以该余款抵扣415467.11元物业费，超过部分鸿泰公司应向业主收取。金珂公司已支付鸿泰公司装修保证金376856.30元，尚应支付24232.85元（401089.15元-376856.30元）。金珂公司未出售的18套房屋的物业费39973.12元（基础物业费30085.82元、公摊物业费9195元、垃圾桶租赁分摊费692.30元），，地下车位物业费40560元含金珂公司代收2016年4月30日前出售28个车位物业费10080元、代收2016年5月1日至2017年8月31日期间出售8个车位物业费2880元、未售69个车位物业费27600元），金珂公司收取业主温春林的物业费417.90元，共计80951.02元，应由金珂公司支付给鸿泰公司。摩托车停车费及37户未交纳装修保证金业主的物业费，鸿泰公司应依据合同约定向业主收取。据此，本案金珂公司应向鸿泰公司支付的费用合计105183.87元。综上所述，鸿泰公司的上诉请求部分成立，本院对成立部分予以支持。一审处理不当，应予纠正。依照《物业管理条例》第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院（2019）云0428民初1060号民事判决；二、由云南玉溪金珂房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付元江县鸿泰物业服务有限公司物业费105183.87元；三、驳回元江县鸿泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4825元，由元江县鸿泰物业服务有限公司负担2665元，玉溪金珂房地产开发有限责任公司负担2160元；二审案件受理费4825元，由元江县鸿泰物业服务有限公司负担2665元，玉溪金珂房地产开发有限责任公司负担2160元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二〇年十一月十日书记员 刘 骐