云南省大理市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2901民初4123号原告（反诉被告）：王鹏举，男，1963年12月17日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州宾川县。委托诉讼代理人：龚昌友，云南桑园律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：马建利，男，1962年12月12日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。被告（反诉原告）：李秀明，男，1971年2月3日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。二被告共同委托诉讼代理人：喻觅，云南谦恒律师事务所律师，特别授权代理。二被告共同委托诉讼代理人：肖兰燕，云南谦恒律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：阮志坚，男，1988年9月12日出生，汉族，住湖南省沅江市。被告：郭建军，男，1985年11月2日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市。被告：黄元莉，女，1982年12月21日出生，汉族，现住云南省大理白族自治州大理市。原告王鹏举与被告马建利、李秀明、阮志坚、郭建军、黄元莉租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，被告马建利、李秀明提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，公开开庭对本诉、反诉进行了合并审理。原告王鹏举及委托诉讼代理人龚昌友，被告马建利、李秀明及二被告共同委托诉讼代理人喻觅、肖兰燕、被告阮志坚、郭建军、黄元莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王鹏举向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告马建利、李秀明达成的房屋租赁口头协议。2.判令被告马建利、李秀明立即返还原告房屋租金300000元及自2019年7月30日起至款项付清之日止以300000元为本金，按月利率1%计算的资金占用利息。3.判令被告马建利、李秀明承担原告装修材料劳务费420000元、案件受理费2262.50元、1-4楼磨地费168000元、1-4楼楼梯扶手费8600元。合计598862.50元。并支付从2019年10月28日起至款项付清之日止以598862.50元为本金，按月利率0.5%计算的资金占用利息。4.被告阮志坚、郭建军、黄元莉对第2、3项诉讼请求承担连带责任。5.法院案件受理费由被告马建利、李秀明承担。事实和理由：2019年5月，原告与被告马建利、李秀明达成口头协议。约定被告马建利、李秀明将位于大理市茫涌小区对面大关邑综合楼东面1-4层楼及前后停车场出租给原告做餐饮使用；租期5年，每年租金2580000元，装修由原告自己负责。2019年7月30日，原告向被告马建利预付租金300000元。2019年7月31日，被告马建利与原告签订《租赁房屋移交安全责任书》。后原告为装修1-4层楼共支付装修款596600元及诉讼费2262.50元。2019年10月18日、2019年10月28日，被告马建利、李秀明将已经口头租赁给原告的1-4楼房屋分别租赁给被告阮志坚、郭建军、黄元莉三家经营，并分别与三家签订《房屋租赁合同》。被告马建利、李秀明违背诚实信用原则，故意毁约，一房多租，依法应该承担原告资金占用利息的法律责任。被告阮志坚、郭建军、黄元莉明知被告马建利、李秀明已将争议的1-4层房屋口头租赁给原告，还与被告马建利、李秀明签订《房屋租赁合同》，该三人依法应承担连带责任。被告马建利、李秀明共同辩称，2019年3月，我方与原告达成房屋租赁口头协议，我方将位于大关邑综合楼东面1-4层楼及前后停车场出租给原告，年租金为2580000元，租金按月支付，每月215000元，交房时间为2019年7月1日，自2019年7月20日开始计算租金；装修采取“来时修，去时丢”的原则处理。现因原告拒绝支付租金，严重违约，在多次协商无果后，我方不得不解除合同，按照口头协议约定，我方不应承担原告的装修费用。根据规定，即使双方对装饰装修物的处理没有明确的书面合同约定，因为是原告违约导致合同解除，我方亦不应对装修装饰物进行赔偿。被告阮志坚辩称，我方不应承担连带责任。被告郭建军辩称，我方不应承担连带责任。我方不知晓被告马建利与原告有合同关系，且我方将房租相应费用已经全部交清给被告马建利，并投入了大量的装修，现在已经正常经营，营业执照全部办到了。被告黄元莉答辩意见与被告郭建军一致。反诉原告马建利、李秀明向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告王鹏举立即支付实际租赁物使用期间2019年7月20日至2019年9月29日的房屋租金494500元，扣除已支付的定金100000元，还应支付394500元。2.本案本诉及反诉的全部诉讼费用由反诉被告王鹏举承担。事实与理由：反诉原告与反诉被告达成口头协议后，反诉被告于2019年3月25日向反诉原告马建利转账定金100000元。2019年7月30日，反诉被告以现金方式向反诉原告马建利支付电梯购置安装费200000元。反诉原告马建利就上述两笔款项向反诉被告出具《收条》一份，但未特别注明其中100000元是定金，200000元是电梯安装费。2019年7月31日，反诉原告马建利与反诉被告签订《租赁房屋移交安全责任书》，正式明确房屋己移交。交房后，反诉被告即进场装修，并且实际使用房屋。后经反诉被告多次催要，反诉被告仍未向反诉原告支付租金，为了减少损失，反诉原告只得收回房屋解除口头协议，将房屋另行出租给其他人。合同解除以后，反诉被告应当按约定支付实际使用期间的房屋租赁费用。反诉被告王鹏举辩称，我方与二反诉原告所约定为每年租金2580000元，房屋装修好，待租房围栏拆后签订正式合同再交租金。租金一年作一年的交。根据《租赁房屋移交安全责任书》，我方接收房屋的时间为2019年7月30日，但当时约定装修的时间不计入租金。我方的确于2019年3月25日及2019年7月30日分别向反诉原告支付了100000元、200000元，但两笔均为租金，并非定金与电梯安装费。交房后，我方于2019年9月完成第一期室内装修工程，等待二反诉原告将租房合法手续交给我方，签订正式书面合同。但二反诉原告于10月份已将房屋出租给被告阮志坚、郭建军、黄元莉。依据二反诉原告提供的《大理市下关镇大关邑村民委员会一组约7.3亩土地承包合同》第六条第一款第五项约定，二反诉原告无权将案涉房屋租赁给我方。二反诉原告至今未与我方签订正式书面合同，依约我方有不再支付租金的权利，请求驳回而反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告王鹏举提交的Ａ1、云南省大理市人民法院民事调解书一份；Ａ2、收条（50000元）、中国农业银行手机转款短信提示、手机短信各一份；Ａ3、《房屋租赁合同》三份；Ａ4、收据、微信转款零钱明细各一份。被告马建利、李秀明提交的Ｂ1、《电梯设备买卖合同》、电梯钢架钢材款《销货清单》、大理钰丰工贸有限公司销售发货单、《收据》、销货清单各一份，云南亚大申菱电梯有限公司《收据》两份；Ｂ2、韩某、高子林证人证言各一份；Ｂ3、马建利与王鹏举微信、短信聊天记录截图6页。本院认为，四被告对原告王鹏举提交的Ａ1、Ａ2、Ａ3、Ａ4组证据的真实性无异议，且与本案有关联，本院均予以采信。被告马建利、李秀明提交的Ｂ1组证据中除销货清单注明了客户马建利外，未出现本案其他当事人的名字，本院对该组证据不予采信；Ｂ2组证据与庭审中证人韩某、赵某的陈述相互印证，且与原告及五被告对证人的证人证言均无异议，本院对该组证据予以采信，但该组证据不能证明电梯装修款由原告承担；原告及被告阮志坚、郭建军、黄元莉对Ｂ3组证据真实性无异议，且与本案有关联，本院予以采信。根据当事人的一致陈述以及本院采信的证据，本院认定本案事实如下：被告马建利与被告李秀明系合伙关系。2020年5月13日，被告马建利、李秀明（乙方）与大理市下关镇大关邑村民委员会一组签订《大理市下关镇大关邑村民委员会一组约7.3亩土地承包合同》，约定甲方同意将大关邑村民委员会一组位于大理市亩土地承包给乙方；承包期限自2005年1月1日起至2024年12月30日止；合同期限内，不允许乙方将所承包资产进行整体转租或转包他人，否则视为违约。后经大理市下关镇人民政府与大理市发展和改革局文件批准，同意被告马建利、李秀明在上述承租土地上新建综合楼。被告马建利、李秀明于2014年7月7日取得建设用地规划许可证，于2019年4月11日取得民用建筑防空地下室易地建设许可证。2019年3月25日，原告王鹏举与被告马建利、李秀明达成口头协议，约定由原告向被告马建利、李秀明承租上述新建综合楼1-4层楼及前后停车场，年租金2580000元；装修由原告负责，并采取“来时修，去时丢”的原则。同日，原告向被告马建利银行账户转账100000元。2019年7月30日，原告向被告马建利支付款项200000元。同日，被告马建利出具《收条》一份，载明：“今收到鹏举庄园王鹏举租房租金预付款300000元。”2019年7月31日，原告（乙方、承租方）与被告马建利（甲方、出租方）签订《租赁房屋移交安全责任书》。2019年9月26日，被告马建利通过微信、短信向原告索要租金，但原告未支付。2019年9月29日，被告马建利、李秀明收回租赁停车场自行管理。2019年10月26日、10月28日，被告马建利分别与原告妻子、原告通话，在通话中，原告妻子、原告均认可不在租赁案涉房屋。2019年10月18日，被告马建利、李秀明与被告阮志坚、案外人谭伟签订《房屋租赁合同》，约定被告马建利、李秀明将案涉租赁房屋二楼出租给被告阮志坚、案外人谭伟。同日，被告马建利、李秀明与被告郭建军签订《房屋租赁合同》，约定被告马建利、李秀明将案涉租赁房屋四楼出租给被告郭建军。2019年10月28日，被告马建利、李秀明与被告黄元莉签订《房屋租赁合同》，约定被告马建利、李秀明将案涉租赁房屋三楼出租给被告黄元莉。本院认为，依法成立并生效的合同应受法律保护。本案中，原告与被告马建利、李秀明之间已形成事实上的租赁合同关系，双方均应当按照约定全面履行各自义务。关于房屋租赁口头协议的解除问题，原告要求解除口头协议，被告马建利、李秀明亦陈述口头协议已解除，双方达成解除的一致意思表示，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。对于解除的时间，虽然原告主张其未答应被告马建利、李秀明解除口头协议的要求，但被告马建利、李秀明于2019年9月29日就自行管理租赁停车场，双方以实际行为表明解除了口头协议，应视为该日口头协议已解除。关于违约责任，原告主张被告马建利、李秀明在租赁期间将案涉房屋转租给被告阮志坚、郭建军、黄元莉且二人违反了与大理市下关镇大关邑村民委员会一组签订的《大理市下关镇大关邑村民委员会一组约7.3亩土地承包合同》约定。如前所述，双方的口头协议于2019年9月29日已解除，被告马建利、李秀明与被告阮志坚、郭建军、黄元莉签订租赁合同及实际交付租赁物的时间均在协议解除后，且《大理市下关镇大关邑村民委员会一组约7.3亩土地承包合同》系被告马建利、李秀明与案外人签订，故本院对原告的主张不予认可，原告据此要求被告阮志坚、郭建军、黄元莉承担连带责任无事实及法律依据，本院对原告的该诉讼请求亦不予支持。被告马建利、李秀明则主张原告未按约支付租金，原告抗辩租金支付方式为在正式签订合同后一年一付，其不存在违约行为，原告未提交有效证据证明该主张，但根据被告马建利、李秀明提交的微信及短信聊天记录，被告马建利存在向原告索要租金的行为，原告亦认可微信及短信聊天记录的真实性，虽然双方未签订书面合同，但上述证据已经达到了高度盖然性的证明标准，本院对被告马建利、李秀明的主张予以认可。关于装修款，依据双方约定，装修由原告负责，并采取“来时修，去时丢”的原则。且如前所述，原告存在迟延支付租金的违约行为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本院对原告要求被告马建利、李秀明支付装修款的诉讼请求不予支持。关于租金，承租人应向出租人支付租金。原告已实际使用租赁房屋，本院对原告要求被告马建利、李秀明返还已付房租的诉讼请求不予支持。对于租金的支付时间，被告马建利、李秀明提交的证据不能充分证明实际交房时间为2019年7月1日，租金起算时间为2019年7月20日。因双方于2019年7月31日签订《租赁房屋移交安全责任书》，且于2019年9月29日解除合同，本院确认原告使用房屋两个月，其应向被告马建利、李秀明支付该段时间的租金。对于已付租金，被告马建利、李秀明提交的证据不能充分证明原告向其支付的300000元中有100000元为定金，200000元为电梯安装费，且在被告马建利出具的《收条》中载明300000元为租金预付款，本院确定原告已向被告马建利、李秀明支付租金300000元，原告还应向被告马建利、李秀明支付租金130000元（2580000元÷12个月×2个月－300000元）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王鹏举与被告（反诉原告）马建利、李秀明达成的房屋租赁口头协议。二、原告（反诉被告）王鹏举于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）马建利、李秀明支付租金130000元。三、驳回原告（反诉被告）王鹏举的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）马建利、李秀明的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后收取6724元，由原告（反诉被告）王鹏举负担。反诉案件受理费减半收取3609元，由被告（反诉原告）马建利、李秀明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。审判员  李绍彪二〇二〇年十一月九日书记员  李成成