湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂28民终1187号上诉人（原审原告）：谌美容，女，生于1943年3月6日，土家族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：朱荣茂，湖北震邦华广律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏媛青，湖北震邦华广律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：殷华荣，女，生于1974年6月23日，土家族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：曹静，湖北领汇律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：殷俊峰，男，生于1977年6月29日，土家族，住重庆市万州区，委托诉讼代理人：殷晓红（系殷俊峰姐姐），女，生于1973年11月10日，土家族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：殷运菊（系殷俊峰姐姐），女，生于1967年9月12日，住湖北省利川市，被上诉人（原审被告）：利川市谋道镇柏杨社区居民委员会，住所地利川市谋道镇柏杨村，统一社会信用代码54422802795919239U。法定代表人：白勇，该居民委员会主任。委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师。原审第三人：四川泓昌投资有限公司，住所地成都市锦江区锦华路一段**********，统一社会信用代码9151000055577996XP。法定代表人：杜其星，该公司董事长。委托诉讼代理人：沈昌霞，四川助民律师事务所律师。原审第三人：湖北华昇房地产开发有限公司，住所地利川，住所地利川市谋道镇柏杨村**用代码91422802585493575N。法定代表人：张显清，该公司总经理。委托诉讼代理人：冉启荣，重庆荣东律师事务所律师。原审第三人：殷秀峰，男，生于1964年10月8日，土家族，住湖北省利川市，委托诉讼代理人：彭清照，湖北利佳律师事务所律师。原审第三人：孙元翠，女，生于1965年6月16日，土家族，住湖北省利川市，原审第三人：殷良毅，男，生于1988年10月1日，土家族，住湖北省利川市，原审第三人：殷群辉，女，生于1987年7月2日，土家族，住湖北省利川市，上诉人谌美容、殷华荣因与被上诉人利川市谋道镇柏杨社区居民委员会（以下简称柏杨居委会）、原审第三人四川泓昌投资有限公司（以下简称四川泓昌公司）、湖北华昇房地产开发有限公司（以下简称湖北华昇公司）确认合同无效纠纷一案，不服湖北省利川市人民法院作出的(2018)鄂2802民初5881号民事判决书，向本院提起上诉，本院经审查作出(2019)鄂28民终1090号民事裁定书，撤销原审判决，发回利川市人民法院重审，该院重审后追加殷俊峰、殷秀峰、殷良毅、孙元翠、殷群辉为案件第三人并作出（2019）鄂2802民初6894号民事判决，谌美容、殷华荣、殷俊峰不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谌美容、殷华荣上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者查清事实后改判案涉合同无效。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定案涉《土地租赁合同》实质是委托合同属于认定事实错误。从一审法院依法调取的证据可知，该合同不具备委托合同成立的要件，只是涉及委托代理的问题。上诉人和第三人不相信法律，相信暴力，其违法行为不应得到支持。2、《土地租赁合同》应当认定为无效合同，至少是部分无效。该合同及委托书中的签名不是殷文成本人所签，是殷秀峰签的。村委会明知案涉土地涉及多名共有人仍让殷秀峰在未获得其他共有权人委托的情况下，以自己的名义代签，损害了包括上诉人在内的共有权人的利益，符合“合同法”关于合同无效的规定。3、殷秀峰没有代理权，上诉人也没有追认其无权处分的行为，对村委会支付的部分土地租赁款，上诉人和殷秀峰事先均明确拒绝被上诉人支付该款，该款系被上诉人强行汇入殷秀峰账户。4、《土地租赁合同》违反了“合同法”“农村土地承包法”和“土地管理法”的强制性规定，涉案土地系集体土地，不得用于非农建设，被上诉人将该地块转租给第三人，用于房地产开发建设，该行为违法，其约定的租赁期限为70年，超出了30年的承包期限，合同无效。5、本案涉及三个法律关系，一是宅基地转卖给非本村人属于无效买卖；二是改变了土地的农业用途，不得强迫农民流转土地，流转不得超过承包期的剩余期限；三是共有人处分共有财产应当征得全体共有人的同意。上述三个问题均违反法律规定，《土地租赁合同》无效。一审没有查明上述问题，只审理了土地承包经营权流转。6、一审没有审查案涉合同是否生效，导致事实认定不清，根据合同的生效条款约定，需全村村民签字生效，被上诉人没有提交证据证明合同已经生效。7、上诉人在一审期间申请鉴定未获批准，而鉴定的问题涉及本案基本事实，不予鉴定无法查清，一审程序不合法。8、一审遗漏必须参加诉讼的当事人，谭秀政是委托代理人，殷晓云、殷晓红、殷运菊是案涉房屋和林地使用权的继承人，本案不仅是土地承包经营权的流转，还涉及农村集体建设用地（宅基地）的转让和集体林地使用权的转让，以上当事人都是必须参加诉讼的当事人。殷俊峰上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或者查清事实后依法改判《土地租赁合同》无效。2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定《土地租赁合同》有效但实质是委托合同属于认定事实错误，该合同没有委托被上诉人代理的意思表示，一审依据被上诉人提供的会议记录和委托谭秀政的委托书认定该合同是委托合同错误。一审判决认定既是《土地租赁合同》又是委托代理合同，自相矛盾。2、上诉人2020年7月30日才收到一审判决书，根据该案二审2020年7月15日的庭审记录，被上诉人已经当庭明确其签订合同的真实意思表示不是“土地租赁”，其作用是为了促成上诉人与原审第三人达成土地流转，被上诉人并不具有土地租赁关系中的权利和义务，既然双方的意思表示都不是土地租赁，那么依据“合同法”的规定，就是无效的，不可能既是土地租赁关系又是委托代理关系。3、《土地租赁合同》违反了“农村土地承包法”第11、33、57条以及“土地管理法”第63条的强制性规定，应当认定无效。4、一审程序不合法，本案涉及农村土地承包经营权流转，农村集体宅基地使用权转让，农村集体林地使用权转让三个基本法律关系，一审仅审理农村土地承包经营权的流转，别的法律关系没有查明。5、一审遗漏必须参加诉讼的当事人殷晓云、殷晓红、殷运菊，其是案涉房屋和林地使用权的继承人。柏杨居委会辩称，1、关于案涉土地租赁合同的定性，纵观整个土地流转过程，被上诉人的作用仅为促成上诉人与原审第三人湖北华昇公司以及四川泓昌公司之间的土地流转，实质上的交易行为仅在他们之间产生，被上诉人并不具有土地租赁关系中的权利和义务，因此，殷文成家与被上诉人之间并未形成事实上的土地租赁合同关系，殷文成家与被上诉人家签订土地租赁合同的真实目的也是委托被上诉人将其家庭承包户的土地统一流转，双方形成的是委托合同关系。2、关于土地租赁合同的效力问题，首先，殷文成是家庭户代表，因身体原因由其子殷秀峰代为签订合同，合同签订后，各方均未提出异议，被上诉人因殷文成家的委托促成了土地流转，殷家人也取得了土地流转款，上诉人在其中参与了分配，因此是对殷秀峰签字行为及代理权的认可。其次，土地租赁合同不存在违反国家强制性规定的情形，而上诉人所称的宅基地上的房屋及林地使用权纠纷等都与此合同无关，上诉人已另案起诉，因此，不属于本案审查范围。另外，一审法院也不存在遗漏诉讼当事人的问题，因为《土地租赁合同》是在殷文成去世前签订的，一审法院已通知当时所有的土地经营权人参加诉讼，殷晓云等人只是与殷文成的遗产继承有关，他们不是本案必须参加诉讼的当事人。最后，殷文成家与被上诉人之间形成的是委托合同关系，与第三人湖北华昇公司、四川泓昌公司形成的是土地经营权流转合同关系，分别属于两个独立的法律关系。就委托合同关系而言，土地经营权对外流转七十年，这一委托行为本身不存在任何违反相关法律禁止性规定的情形，至于委托目的能否实现，与合同的效力无关。上诉人最终也基于委托行为取得了全部土地流转款，委托合同已经履行完毕，土地经营权流转合同关系中，关于超过土地承包期间的部分，属于效力待定，不应归于无效，因此，上诉人以超过土地承包期为由主张土地租赁合同无效的理由不能成立。3、一审没有遗漏当事人，对案涉合同效力审查符合法律规定。被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，请求驳回上诉。四川泓昌公司述称，上诉人的上诉事实不实，理由不成立，应予驳回。理由：1、案涉租赁合同实质是委托合同，是农户委托村委会代为流转土地的合同，主要体现在：其一，租赁合同的前言；其二，委托书记载委托村委会流转土地；其三租赁合同签订当日，村委会与湖北华昇公司签订的是流转合同。2、流转土地召开了村民大会，确定了流转方案、流转方式，体现了流转遵循民主协商、自愿原则。3、流转以户为单位，殷文成生前与殷秀峰共同参与了确定流转方案的村民大会，殷文成指定其长子殷秀峰处理该户的流转事宜，殷秀峰签字，代殷文成户向村委会出具的委托书及签订的租赁合同乃至后来签署的收条足以表明殷文成生前已经认可殷秀峰代表该户的行为，村委会也认可。殷秀峰收取该款后，家庭成员分配了该款，说明家庭成员认可了殷秀峰的行为。4、土地流转事务在殷文成生前已经委托给村委会办理，村委会与湖北华昇公司签订了流转合同，是含殷文成户在内的农户与第三人建立了土地流转关系，委托合同履行终结，没有理由主张无效。5、土地流转的年限是农户与第三人间的实体权利、义务，与委托合同没有任何关系，上诉人以土地流转年限主张委托合同无效颠倒了法律关系，错列了权利义务关系。6、土地流转及房屋属于另案处理的范畴，本案审理的是委托合同法律关系，原告要求法院审理的事实就是农户与湖北华昇公司签订了合同，上诉人上诉涉及多个事实，故意混淆法律关系，本案不应审查上诉人所称土地流转的实体问题及房屋处理的实体问题，只应审理合同关系。上诉人牵强地将其他法律关系扯进来，才派生出本案漏列诉讼主体的问题，本案不存在漏列诉讼主体的问题。7、本案委托合同不存在违反“合同法”关于合同无效的规定及“农村土地承包法”的规定，本案流转土地没有改变土地性质。上诉人的上诉不能成立。湖北华昇公司述称，殷俊峰的上诉不能成立。合同的名称和内容的瑕疵不影响合同效力，案涉合同不违反“合同法”关于效力的强制性规定。案涉合同与“农村土地承包法”的规定没有关联性。上诉人认为该合同违反“土地管理法”第六十三条的规定也不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。殷秀峰述称，1、2013年12月20日的委托书中明确载明委托人为殷文成，被委托人为柏杨村委代表谭秀政，委托事项为将本人承包耕种的村集体田土租赁给房地产开发商进行开发建设。由此可见，在本案中，第三人殷秀峰既不是委托人，也不是被委托人，殷秀峰代殷文成在该委托书上签字的行为以及委托事项是否合法直接决定该委托书是否合法有效。第三人认为该委托书不合法有效，其效力请法院认定。2、案涉土地租赁合同从形式上看，不具备“农村土地承包法”第四十条流转合同的基本条款，从实质内容看，从引言开始就明确将案涉土地流转给开发商开发建设，后面第一部分约定对土地、林地按照每亩5万元的价格，租赁后原有山林、树木归甲方，第二部分是房屋拆迁补偿标准，第三部分是坟墓搬迁补偿标准，包括其他约定中均明确甲方在开发过程中因规划需要可继续扩征周边土地。土地租赁违反“农村土地承包法”第五十二条、第六十二条、第六十三条的规定，房屋拆迁补偿及附属物补偿，合同签订中的甲方不具备主体资格，属于非法征收、征用土地和房屋。同时，根据“八民纪要”的规定，明确非试点地区，农民将宅基地房屋出售给非本集体经济组织的，合同无效。因此，第三人殷秀峰认为涉案合同是无效的，委托事项违法。3、认同殷俊峰的上诉意见。殷良毅、殷群辉、孙元翠未陈述意见。谌美容、殷华荣向一审法院起诉请求：请求法院依法确认殷文成与被告所签的《土地租赁合同》无效，并由被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：原告谌美容、殷华荣及其家庭成员以家庭承包方式承包了位于利川市谋道镇柏杨村十一组土地，并取得土地承包经营权证和林权证，土地承包经营权证上登记承包方代表为殷文成，承包经营权共有人为：谌美容、殷俊峰、殷华荣、殷秀峰、孙元翠、殷良毅、殷群辉，其中殷文成与谌美容是夫妻，殷俊峰、殷华荣、殷秀峰是殷文成与谌美容的子女，殷秀峰、孙元翠是夫妻，殷良毅、殷群辉是殷秀峰与孙元翠的子女，承包期限为1998年10月1日至2028年12月31日。2013年湖北华昇公司欲在谋××镇××杨村进行开发建设，同年10月14日，十一组村民以及湖北华昇公司召开会议对流转方式、补偿价格等内容达成了一致意见并形成了会议纪要，殷文成、殷秀峰等村民在会议纪要上签字捺印。同年12月20日，殷秀峰代殷文成出具委托书一份，载明：本人代表全家特委托柏杨村委会代表谭秀政作为合法代理人，将本人承包耕种村集体的田土租赁给房地产开发商进行开发建设，同意拆迁房屋和搬迁坟墓。本人特此申明，柏杨村委会与房地产开发商签订的土地流转合同具有法律效力。之后，柏杨村委会（甲方）与殷文成（乙方）签订了土地租赁合同一份，载明：经村支两委与村民会议反复协商，现就乙方位于湖北省利川市谋道镇柏杨村11组荒地、水田、旱地由村集体统一流转给开发商进行开发建设。同时双方对建设地点、土地租赁价格、拆迁房屋补偿标准、安置还房标准等进行了约定。甲方加盖柏杨村委会公章并由谭秀政、邓厚康签字，乙方由殷秀峰签字。之后，被告与第三人湖北华昇公司签订了土地流转合同。殷秀峰代殷文成领取了各项土地补偿款。2018年双方因流转事宜发生争执，二原告诉至本院，请求判如前述。另查明，殷文成于2014年7月4日（农历六月初八）去世。2018年3月8日，土地租赁合同中的甲方柏杨村村民委员会被撤销，变更为柏杨社区居民委员会。庭审时，原告谌美容申请对一审法院依职权调取的落款时间为2013年12月20日的《委托书》形成时间进行鉴定。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，殷文成作为家庭承包户户主与被告签订了《土地租赁合同》，二原告系合同中承包地的权利共有人，虽未在土地租赁合同上签字，但与土地租赁合同内容有直接的利害关系，其主体资格适格。殷文成与被告签订土地租赁合同但并未形成事实上的土地租赁合同关系，该合同名为租赁，实为委托，即委托被告将殷文成家庭户的土地统一进行流转。殷文成及殷秀峰在柏××组召开小组会议时，同意将土地进行流转，并出具委托书委托村委会谭秀政进行流转，因此，殷文成与被告之间的土地租赁合同内容并未违反法律、行政法规禁止性规定，应属合法有效，其名称和内容上的瑕疵并不影响合同的效力。该合同系殷文成的儿子殷秀峰代为签订，村委会及殷文成并未提出异议。合同签订后，被告已将土地流转给第三人湖北华昇公司，殷文成及其家人按照合同约定获得了部分土地流转款，可视为对殷秀峰签字行为以及土地流转行为的认可。自此，该土地租赁合同中的委托事项已履行完毕，合同已终结。另外原告殷华荣代理人在法庭辩论时提出《土地租赁合同》第十三条对合同生效附加了条件或时间，因此质疑合同是否生效，因合同已经实际履行，故不论该条款作何理解，均不影响合同的生效。因此，二原告起诉要求确认该土地租赁合同无效的诉求，本院不予支持。原告谌美容申请对《委托书》形成时间进行鉴定，本院认为该份证据并不是本案审查的重点，该委托书的内容是殷秀峰代殷文成委托谭秀政处理土地流转事宜，而争议的《土地租赁合同》是殷秀峰代殷文成与利川市谋道镇柏杨村村委会签订的，并非谭秀政受委托进行签订，故本院对谌美容的鉴定申请不予受理。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决：殷文成（殷秀峰签字）与利川市谋道镇柏杨村村民委员会（柏杨社区居民委员会）签订的《土地租赁合同》有效。案件受理费80元，由二原告负担。本院二审期间，各方当事人均未提交证据。现查明：一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为，《土地租赁合同》所涉房屋及土地的原权利人是殷文成承包经营户，殷秀峰作为该户成员代殷文成在《土地租赁合同》上签名，能够形成代理的客观表现形式，且在合同签订后，殷文成承包户按约定领取了部分补偿款，期间上诉人并未提出异议，应视为其对殷秀峰签字行为的认可，现上诉人以殷秀峰无权代理为由主张该合同无效，与查明事实和法律规定不符，该上诉理由不能成立。一审法院在查明以上事实的基础上对上诉人谌美容、殷华荣的鉴定申请不予准许，亦无不当之处。《土地租赁合同》已经实际履行，该合同签订时，殷文成尚未去世，其所有的财产不发生继承，对上诉人关于该合同尚未生效以及案外人因继承而成为案涉财产的所有人，一审遗漏必要诉讼参加人的上诉理由不予采纳。《土地租赁合同》签订前，柏杨村委会组织包含殷文成、殷秀峰在内的十一组村民以及从事房地产经营的湖北华晟公司召开会议并形成会议纪要。殷文成在出具给柏杨村委会代表谭秀政的《委托书》上载明案涉土地的流转用途为给房地产开发商进行开发建设，双方在《土地租赁合同》中约定开发建筑规模以开放商的实际规划设计为准，首付款由村委会支付，尾款待开发商取得政府立项批复后支付。从上述事实可知，该合同是柏杨村委会与殷文成户就该户承包地、房屋及宅基地、坟墓等土地用于房地产开发建设而达成的协议。按照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条的规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地的规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条亦作出“农村土地应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设的规定，应属无效”的规定。本案所涉土地均未依法转为建设用地，殷文成户与柏杨村委会就案涉土地签订的《土地租赁合同》违反了上述法律规定，应为无效。一审法院认定《土地租赁合同》为有效合同与查明事实及法律规定不符，本院予以纠正。综上所述，谌美容、殷华荣、殷俊峰的上诉请求成立，一审法院认定部分事实不当，适用法律错误，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销湖北省利川市人民法院（2019）鄂2802民初6894号民事判决；二、殷文成与利川市谋道镇柏杨村村民委员会签订的《土地租赁合同》无效。一审案件受理费80元，二审案件受理费160元，均由利川市谋道镇柏杨社区居民委员会负担。本判决为终审判决。审判长  王颖异审判员  胡 明审判员  张成军二〇二〇年十一月二十四日法官助理杨艳云书记员杨新伊