黑龙江省大庆市龙凤区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0603民初2686号原告：大庆市百思佳物业管理有限公司，住所地大庆市龙凤区。法定代表人：李双，该公司总经理。委托诉讼代理人：于海生，该公司经理助理。被告：王淑梅，女，1968年2月5日出生，汉族，无职业，住大庆市龙凤区.原告大庆市百思佳物业管理有限公司与被告王淑梅物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后依法适用简易程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告大庆市百思佳物业管理有限公司（以下简称“百思佳物业公司”）委托诉讼代理人于海生、被告王淑梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决被告支付物业服务费11,403元、车位费4,500元、违约金12,203.8元，共计28,106.8元；2.判决被告承担本案的案件受理费。事实与理由：2013年4月2日，原告与中国人民武装警察部队大庆市消防支队签订物业服务委托合同，约定由原告为甲方建设的大庆市龙凤区轩辕小区提供物业服务，原告负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，向业主和物业使用人收取物业管理服务费、地下停车位的费用。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交的管理费的千分之三交纳滞纳金。被告系轩辕小区2号楼1单元102室的业主，按约定应向原告支付2014年物业管理费1,629元、2015年物业管理费1,629元、2016年物业管理费1,629元、2017年物业管理费1,629元、2018年物业管理费1,629元、2019年物业管理费1,629元、2020年物业管理费1,629元；2015年车位管理费750元、2016年车位管理费750元、2017年车位管理费750元、2018年车位管理费750元、2019年车位管理费750元、2020年车位管理费750元，共计15,903元。经原告多次催收，被告拒绝缴纳，产生滞纳金12,203元。合同履行至今，原告按照合同约定为被告小区提供了优质高效的物业管理服务，被告拒不履行缴纳义务，故原告诉至法院。被告王淑梅答辩称，正如起诉状中原告所说，物业公司负责房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，然而，事实上却在一味推卸责任，不实际解决问题。被告是2013年10月28日装修完毕并办理的入住。2014年2月19日被告单元楼道管道爆裂，由于一楼管道处与被告家厨房无隔墙，导致大量有污染的浑浊污水直接进入所居住室内。当时被告家中无人，物业公司发现不及时且无人通知被告而使污水充斥每个房间（进屋时污水有大约十公分左右，有处理中的现场照片），造成新装修的墙面及家具、电器、地毯等严重损坏，室内空气污浊。后期墙皮一直脱落、家具脱皮，全屋地脚线脱落，门口及木制家具下角炸裂，无法修复，室内空气中一直持续伴有异味儿，房屋无法正常居住，迫使被告一家只能在外租房，且一直无人负责妥善解决此事。换位思考，任何人在这种情况下也不可能继续缴纳物业费。事情发生后，被告多次要求物业公司解决此事，由第一任张经理到第二任柴经理，再到第三任杨经理和现任的第四任李经理，均以向上级请示为由而没有准确答复。在此期间，2018年正月初三又发生了第二次事故，下水管堵漏造成被告家具及房屋二次损坏，这次情况相当恶劣，下水道反出大量粪便（有现场照片），臭味异常，并渗透到地砖缝隙和墙皮内，黑色不明生物遍地爬行，被告只能继续租房。关于车库问题，被告地下车库一直漏水，多次反映给物业公司，也没有解决。而且本应是可以停两辆车的车库，门口竟然被后期画成车位，现在一辆车也停不进去，试问车库管理费从何说起？其实还有很多问题，小事儿被告都没去计较。被告不是无理之人，所陈述也都是事实。物业公司是服务部门，业主既然缴纳了物业费，要求解决问题也是正常行使权益。现在不但各种推诿不解决问题，还利用法律来欺压百姓弱势群体。被告实在不能服气，如果问题解决，物业费被告分文不差，但只想要个公正妥善的结果，恳请法官公正裁决，以示公平。庭审中，原告百思佳物业公司提交物业管理委托合同复印件3份、物业管理服务合同复印件1份、入住资料卡复印件1份（以上复印件与原件核对无异，原件退回）、说明复印件5份、欠费证明1份、催缴通知单1份，欲证明被告于2013年2月接房，原告为被告居住的小区提供物业费服务，原告具有合理合法的收费资质，被告2013年支付了物业费，从2014年起至2020年拖欠七年的物业费。经质证，被告称，被告没有接到过物业催缴通知单，接过催缴物业费的电话，对其他的证据无异议。庭审中，被告王淑梅向法庭出示以下证据：证据一，照片26张，欲证明楼道管道爆裂导致被告家地面损坏。经质证，原告称，从去年开始就找被告家谈缴纳物业费的事宜，被告也说了不缴纳物业费的原因，因为管道爆裂的事情一直没有解决，现在不确定是什么管道，公共区域管道2013-2014年是由开发商负责，被告是2013年入住，2014年发生的管道爆裂，物业公司履行了止水的义务，当时也联系了有关单位，被告家的损失不应由物业公司来承担，应该由开发商开承担。证据二，销售凭证1张，收据3复印件张、入库单复印件2张（与原件核对无异，收据及入库单原件退回），欲证明2013年至2014年因管道爆裂及下水堵漏造成家具及房屋损坏产生了装修费用。经质证，原告称，无异议。证据三，房屋租赁合同1份，欲证明因管道爆裂及下水堵漏导致被告家房屋不能住，被告在外面租房住。经质证，原告称，对真实性无异议，水管爆裂发生在2014年2月份，但是2016-2018年一直都在租房子不合理。本院对原、被告所举上述证据的真实性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告百思佳物业公司系依法成立的物业服务企业。被告王淑梅系大庆市龙凤区轩辕小区A2号楼1单元101室房屋的业主，于2013年4月2日入住。同日，原告百思佳物业公司（甲方）与被告王淑梅（乙方）签订了《物业管理服务合同》，合同约定原告百思佳物业公司对小区行使服务管理，收费标准为按建筑面积每平方米每户每年21.11元/平方米（含电梯费），如因政策、物价等因素影响，收费标准将做相应调整，乙方逾期不交纳物业管理服务费、停车费将按规定每天加收3‰的滞纳金等内容。另查明，2013年2月9日，案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.461元向业主或物业使用人收取，地下停车位每台车按960元一年，合同期限自2013年2月9日起至2014年2月8日止。2014年2月9日，案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.759元（二楼以上含二楼带电梯费）向业主或物业使用人收取，地下停车位每台车按960元一年，合同期限自2014年2月9日起至2015年2月8日止。2015年2月9日，案外人中国人民武装警察部队大庆市消防支队（甲方）与原告百思佳物业公司（乙方）签订了《物业管理委托合同》一份，合同约定合同约定物业管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米1.759元（二楼以上含二楼带电梯费）向业主或物业使用人收取，地下停车位每台车按960元一年，合同期限自2015年2月9日起至2016年2月8日止。因涉案小区未成立业主委员会，大庆市龙凤区龙政社区龙兴居委会代行业主委员会的职责，在2016年至2020年期间先后出具五份证明，证明体现龙政社区龙兴居委会同意由百思佳物业公司继续为该小区提供物业服务，服务内容、标准以原合同约定为准，价格以原合同约定（或龙政社区龙兴居委会与物业企业协商并征得业主意见后确定的价格）为准。再查明，原告为被告居住的小区提供了物业服务。被告因漏水、反水造成其损失为由仅支付了部分物业费和车位费，未支付2014年至2020年的物业费及2015年至2020年的车位费（每年度的期间为当年的3月29日至次年的3月28日）。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。原告按照合同约定提供物业服务后，被告作为业主应当足额交纳物业服务费。关于欠付数额，原告主张的物业费标准低于合同约定的每月每平方米1.759元的标准，本院对原告要求按照13.91元/平/年计收物业费的主张予以支持。因《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》未约定缴纳物业费的时间，原告要求主张费用至2021年3月28日，无法律依据及合同约定，故本院仅支持截止至2020年11月20日之前的物业费及车位费。经计算，物业费数额为10,832元（2014年3月29日到2020的3月28日期间的物业费1,629元×6年+2020年3月29日至2020年11月20日期间的物业费1,629元÷365天×237天）；车位费数额为4,237元（2015年3月29日到2020的3月28日期间的车位费750元×5年+2020年3月29日到2020年11月20日期间的车位费750元÷365天×237天）。关于原告主张的违约金，因《物业管理委托合同》及《物业管理服务合同》未约定缴费日期，故对原告要求被告支付逾期缴费违约金的主张不予支持。被告主张楼道管道爆裂跑水及下水管堵漏反水给其造成损失，对此被告可根据跑水、反水原因向责任方另行起诉主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告王淑梅于本判决生效之日起七日内给付原告大庆市百思佳物业管理有限公司2014年3月29日至2020年11月20日期间的物业费10,832元，2015年3月29日至2020年11月20日期间的车位费4,237元，上述合计16,069元；二、驳回原告大庆市百思佳物业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告王淑梅未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取251元，由原告大庆市百思佳物业管理有限公司负担150元，由被告王淑梅负担101元。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大庆市中级人民法院。审判员 张 迪二〇二〇年十一月二十日书记员 徐艳飞附：本判决所依据的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。