湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2345号原告：刘凯金，男，1951年10月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告刘凯金与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水天下公司”）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）、湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称为“湖南大成酒店”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘凯金的委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店、湖南大成酒店经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘凯金向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界大成酒店支付房屋收益款110171元（2016年4月1日至2020年8月31日）和违约金330元（当庭变更后的诉讼请求）；2.被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对上述债务承担连带责任；3.判令三被告承担本案诉讼费。事实和理由：2012年4月6日，原告刘凯金与被告张家界山水天下公司签订了一份《商品房买卖合同》，购买张家界大成山水国际大酒店第14层1429A号房，房屋总价20万元（该房于2015年4月6日在张家界已办理网签，与刘建辉、王雯娇三人一起合并房号为1356房。签订合同当日，原告付清了全部购房款。同日，原告刘凯金与三被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，合同约定原告将房屋交给被告统一经营管理，最短时限不少于2年，最长不超过3年；投资收益标准为30000元/年。被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店提供连带担保并用自有物业担保。被告湖南大成酒店提供连带担保。逾期3个月未支付投资收益，被告应向原告支付该房屋本年度投资收益的5‰作为违约金。合同到期后，原、被告又签订了《销售回购合同补充协议》，仍继续按原合同履行义务。截止到2020年8月31日，被告张家界大成酒店少付房屋收益款115210元，经原告多次催讨，被告仍未支付。现在，原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店、湖南大成酒店共同辩称：在2016年4月1日至2020年8月31日期间，被告已向原告支付了22329元。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。原告主张的违约金过高，请求原告放弃违约金或降低违约金标准，违约金以不超过同期存款利率的30%为宜；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后，双方没有继续签订投资经营合同，担保人没有义务继续承担担保责任。总之，请求法院依法公正处理。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2012年4月6日，原告刘凯金与被告张家界山水天下公司签订了《商品房买卖合同》一份，根据该合同约定，原告购买了被告张家界山水天下公司的坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号商品房××，原告于签订合同之日，一次性付清了购房款20万元。2、2012年4月6日，原告刘凯金（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、被告张家界山水天下公司（丙方）、湖南大成酒店（丁方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》一份，该合同约定：（1）双方协商同意该房屋的租赁期限最短时限不少于2年，最长不超过3年；（2）在本合同的投资期内，房屋投资收益为30000元/年；（3）被告张家界山水天下公司对被告张家界大成酒店在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，被告张家界山水天下公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为被告张家界大成酒店向原告支付投资收益及后期回购款提供担保；（4）被告湖南大成酒店以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为被告张家界大成酒店向原告刘凯金支付投资收益及回购款项提供连带担保；（7）本合同投资期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付投资收益，除应付原告刘凯金投资收益之外，被告张家界大成酒店应另向原告支付该房屋本年度投资收益的0.3%作为违约金，但原告刘凯金违约或不可抗力情形除外。3、在2016年4月1日至2020年8月31日期间，被告张家界大成酒店已向原告支付22329元。根据本案诉争的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》的约定，在2016年4月1日至2020年8月31日期间，被告张家界大成酒店尚欠原告的投资收益110171元【30000元/年÷12个月×53个月-已支付22329元】。4、2020年10月23日，本院依法向被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司、湖南大成酒店送达了开庭传票进行传唤，但被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司无正当理由，拒不到庭参加诉讼。二、双方当事人有争议的事实1、关于本案诉争的违约金标准是否过高的事实。原告认为，原、被告双方签订的合同已经约定了违约金标准，该违约金标准没有违反法律规定，也不存在过高的情形。被告认为，本案诉争的违约金标准过高，应当按照同期银行存款利率的30%的标准计算支付违约金。本院认为，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，原告主张的违约金330元并没有超过被告所欠房屋收益损失110171元的30%的标准数。因此，本案诉争的违约金标准不存在过高，被告有关本案诉争的违约金标准过高的事实，没有证据佐证，本院不予采信。2、关于本案诉争的被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的对被告张家界大成酒店支付投资收益款的保证是否已超过法律规定保证期间的事实。原告认为，本案诉争的被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证没有超过法律规定的保证期限，因为，被告还在继续租用本案诉争的房屋。被告认为，本案诉争的房屋投资经营合同期限已经届满，并且，双方没有继续签订合同，被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证已超过法律规定的保证期限。本院认为，根据原告与被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司、湖南大成酒店签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店系本案诉争房屋投资收益支付的连带责任保证人，但双方没有约定具体保证期限，并且，本案诉争投资经营合同期限于2015年4月6日届满后，原、被告双方没有续签合同。根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证期限应当在2015年10月7日届满(本案诉争投资经营合同主债务义务履行的届满时间为2015年4月6日)，原告刘凯金应当在2015年10月7日之前向被告主张承担保证责任的权利，但原告刘凯金于2020年10月10日才起诉，故被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证确已超过法律规定的保证期间。因此，被告称本案诉争的被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证已超过法律规定保证期间的事实，本院予以采信。判决的理由与结果本院认为，本案双方争议的焦点是：（1）被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋收益款110171元及违约金330元；（3）被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对支付房屋收益款及违约金依法能否免除保证责任。一、原、被告签订的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。二、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋收益款110171元及违约金330元。1、本案诉争房屋的租赁期限届满后，在原告与被告张家界大成酒店没有续签合同的情况下，被告张家界大成酒店继续经营、管理和使用本案诉争的原告的房屋，原告对此也没有提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》继续有效，但租赁期限为不定期。现在，被告张家界大成酒店尚欠原告2016年4月1日至2020年8月31日期间的投资收益110171元没有支付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付2016年4月1日至2020年8月31日期间所欠的投资收益110171元。因当前不可抗力××影响及被告经营困难的情况，被告请求减免租金，理由正当，符合相关法律规定，本院认为应酌情减免一个月的租金2500元（30000元／年÷12个月）较为适宜。因此，被告张家界大成酒店公司应给原告支付2016年4月1日至2020年8月31日期间的房屋投资收益107671元【（应付收益款数）110171元-（减免收益款数）2500元】。2、由于在履行本案诉争合同的过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告张家界大成酒店却没有按照合同约定履行给原告支付房屋投资收益的义务，其行为已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张家界大成酒店应当按照双方的合同约定给原告支付所欠房屋投资收益的违约金331元【110171元×0.3%】，但原告要求被告支付违约金330元，没有超过被告应付的违约金331元，也没有违反法律规定，本院予以支持。三、关于被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对支付房屋收益款及违约金依法能否免除保证责任。虽然，被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对支付本案诉争房屋投资收益款承担连带责任，但是，因原告没有在法律规定的保证期限内要求保证人承担保证责任，并且，本案诉争的被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店的保证已超过法律规定的保证期限，故被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店依法应当免除保证责任。因此，原告要求被告张家界山水天下公司、湖南大成酒店对被告张家界大成酒店应支付本案诉争房屋收益款及违约金承担连带保证责任的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。四、被告张家界大成酒店、张家界山水天下公司、湖南大成酒店经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告刘凯金支付2016年4月1日至2020年8月31日期间所欠的房屋租金107671和违约金330元，共计108001元，并定于本判决生效后十五日内履行完毕；二、驳回原告刘凯金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2616元，减半收取1308元，由被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司负担。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇二〇年十一月十九日书记员 郑梦琪附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十六条：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2、《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。5、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。6、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。