广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0784民初2444号原告：邓柏洲，男，1970年10月30日出生，汉族，住广东省鹤山市*************，公民身份号码：410**************5。委托诉讼代理人：胡燕平，广东皓朗律师事务所律师。被告：鹤山市远景物业发展有限公司，住所地：广东省鹤山市**********单号五楼，统一社会信用代码：914***********198T。代表人：江门市北斗会计师事务所有限公司，系鹤山市远景物业发展有限公司管理人。委托诉讼代理人：房海滨，广东方尚律师事务所律师。被告：鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司，住所地：广东省鹤山市**********单号四层4-C，统一社会信用代码：914*************3L。法定代表人：黄健铭，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：林毅敏，女，该公司监事。被告：广州房美家网络科技有限公司，住所地：广东省广州市花都区**********之二十一商铺，统一社会信用代码：9144010MA59Q0YQ58。法定代表人：朱祖云，该公司总经理。委托诉讼代理人：周翠芳，广东聚方律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽华，广东聚方律师事务所律师。原告邓柏洲与被告鹤山市远景物业发展有限公司（以下简称远景公司）、被告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司（以下简称欢乐日公司）、被告广州房美家网络科技有限公司（以下简称房美家公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2019年10月8日以（2019）粤0784民初3424号案立案受理。2019年12月12日，本院作出（2019）粤0784民初3424号民事判决,邓柏洲不服该判决，向江门市中级人民法院提起上诉。江门市中级人民法院经审查认为，邓柏洲与房美家公司就房美家公司收取的12万元装修隔断费用发生的争议与本案商品房预约合同纠纷关联，应在本案中一并处理，遂作出（2020）粤07民终619号民事裁定书，撤销本院（2019）粤0784民初3424号民事判决，发回本院重新审理。本院于2020年7月16日重新立案后，依法适用普通程序并重新组成合议庭，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告邓柏洲的委托诉讼代理人胡燕平、远景公司的委托诉讼代理人房海滨、房美家公司的委托诉讼代理人周翠芳到庭参加诉讼，被告欢乐日公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，故本案是缺席审理，现已审理终结。邓柏洲向本院提出诉讼请求:1.解除原告与被告鹤山市远景物业发展有限公司签订的《商品房预购合同》；2.三被告共同退回原告已预付的总购房款320000元及违约金6400元及利息（利息自本案起诉之日起，以326400元为基数，以中国人民银行同期同类贷款利率，计算到被告向原告退回所有款项之日止）；3.三被告向原告共同支付商铺运营收益（2019年上半年）14000元；4.本案的诉讼费用由三被告共同承担。（2019）粤0784民初3424号案中，原告明确诉讼请求1中的解除时间是法院把原告的起诉状等送达给远景公司的当天。事实和理由：2017年，受到被告高回报商铺收益的虚假宣传诱导，原告与被告鹤山市远景物业发展有限公司达成了商铺购买意向，约定：原告购买被告开发的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场的1170-2的商铺，原告为此陆续向被告支付了320000元的购房款（其中部分房款汇入被告广州房美家网络科技有限公司并由其开具收据），期间原告分别与被告鹤山市远景物业发展有限公司、被告鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司补签《商品房预购合同》和《商铺委托经营管理合同》。《商品房预购合同》约定，被告应于2019年4月30日前，与原告签订并网签《商品房买卖合同》，超过上述日期，被告未达到网签条件，按逾期时间分别处理。其中，“逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告选择解除合同的，被告按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金。……”原告、被告签订合同后，被告一直未能达到网签条件，经各业主与被告多次协商、维权，被告曾口头承诺会尽快退回全部购房款给原告，但至今，被告仍未向原告退回任何的款项。原告为此诉至法院。远景公司辩称，一、远景公司同意解除与原告签订的《商品房预购合同》。二、远景公司仅对其中20万元的购房款负责，同时因《商品房预购合同》中仅约定了违约金的支付，远景公司额外请求原告支付利息的请求不应得到支持，损失赔偿和支付违约金请求不可同时提出。三、原告提交的收据编号有6247344、6247359、6247354、26909547以及5146392，对应的金额分别为7万元、5万元、5万元、3万元和12万元，共计32万元。其中编号5146392的12万元收据，收款单位为广州房美家网络科技有限公司（以下简称房美公司），同时原告提交的银行流水也可证明该款项是直接汇入房美公司，因此在没有其他书面证据可以证明远景公司要求原告将房款汇入房美公司账号的情况下，该12万元不应认定为购房款的一部分。综上，被告远景公司实际预付的购房款为20万元，远景公司仅对该20万元负责。根据《商品房预购合同》第九条第二款约定：“甲方与乙方签订本协议之日起180日（2019年4月30日）内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》（如果在此日期前可以办理将书面通知乙方，乙方需在通知的时间内前来配合办理），超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、……。2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2%向乙方支付违约金。”截止目前，涉案商铺至今仍未办理网签及交付使用。现原告已明确提出要解除合同，根据合同约定，远景公司向原告支付的违约金应为4000元（200000*2%）。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于……。”之规定，赔偿损失和支付违约金请求不可同时提出。原告主张的利息应认定为损失赔偿的一种，因此原告支付利息的请求不应得到支持。综上，远景公司只需向原告返还20万元购房款及其违约金4000元即可（共计204000元）。三、原告请求远景公司支付商铺运营收益的依据是原告与鹤山市财富欢乐日文化运营有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》，远景公司并非该合同的签约主体，因此不受该合同的约束，除非原告能够提供其他相应的书面证明材料证明远景公司与此有关，否则原告要求远景公司与其他被告共同支付商铺运营收益的请求，不应得到支持。欢乐日公司辩称，欢乐日公司只是受原告委托经营管理原告已经取得合法所有权的商铺，并支付原告相应的商铺收益，以上的委托经营管理行为跟原告与其他被告之间的购铺行为不存在任何关系，故欢乐日公司无理由与其他被告共同承担原告要求退铺款的诉求。根据《商铺委托经营管理合同》第九条第（三）点约定，在原告没有取得该商铺合法所有权的情况下，合同双方可以终止合同并不视作违约。根据《商铺委托经营管理合同》第七条第（一）点第5小条规定原告所委托的商铺需取得合法所有权，到目前原告还没有取得该商铺的合法所有权，也就是说没有具备委托经营的基本条件，欢乐日公司也就无法经营，更不可能有经营收益，所以欢乐日公司不应支付任何费用给原告。欢乐日公司在2019年初的时候为了显示诚信和以后双方能有个愉快合作的开始，于2019年2月25日已经支付过一期（半年）费用14000元整到原告指定的账户（附支付凭证），现今原告将欢乐日公司列为被告，故欢乐日公司将另案起诉要求原告立即退还已经收到的费用14000元整，并承担这部分的利息。由于以上因素，法院应依法判决。房美家公司辩称，不同意原告的诉讼请求。房美家公司与原告不存在房屋买卖合同关系，原告要求退还房屋利息及赔偿商铺运营的收益与房美家公司无关，原告也无相应法律依据。房美家公司只为原告开具了一张12万元的收据，收据的款项是商铺的装修隔断费用，包含以下内容：为原告购买商铺争取到25万元的优惠佣金。为原告购买的商铺提供了装修隔断的服务。上述两个服务均已完成。依《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，既然被告为原告争取到25万元的隔断服务，促成了原告与远景公司之间的交易，对所购商铺完成装修隔断，故房美家公司收取该笔劳务费用合情合理合法。由于远景公司违约导致无法按时交付涉案商铺，房美家公司并无过错。房美家公司为履行约定付出相应的劳务。如房美家公司退回相应的费用，损害了房美家公司的利益。原告在委托房美家公司提供服务时，签署过一份《装修服务确认书》，而在房美家公司的工作人员对《确认书》的内容向原告做出了相应的解释，原告仍承诺自愿支付装修服务费12万元，这是原告的真实意思表示，无违反法律法规，故应为合法有效。本院经审理认定事实如下：2017年10月9日，邓柏洲向房美家公司转账支付1万元，作为邓柏洲向远景公司预购远景公司开发的位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场1170-2号商铺（以下简称涉案商铺）的订金。2017年10月16日，邓柏洲向房美家公司出具《装修服务确认书》，载：“客户姓名：邓柏洲，身份证号：410************055，本人确认广州房美家网络科技有限公司（下称贵司）为本人提供江门鹤山必登高财富广场项目提供了商铺装修隔断等服务费，并协助本人向该项目开发商鹤山市远景物业发展有限公司争取到了人民币25万元整的总优惠，基于该套铺位面积17.22平方米，总层高为最低6.8米以上，分隔成上下两层，本人自愿向贵司支付人民币12万元整装修隔断等服务费，在本人与开发商签订商铺预售书后，无论何种条件下均不能退回。本人自行向开发商协商相关买卖、租赁、委托管理等合同，期间产生任何与合同的争议都与装修隔断等服务费无关。本人已充分阅读并理解本告知书内容，贵司工作人员已对本文件做了详尽解释，本人签名确认”。邓柏洲于同日向房美家公司转账支付12万元。房美家公司于同日开具收据，收据载：“今收到邓柏洲交来1170-2号铺位装修隔断费120000元。”远景公司于2017年10月9日开具金额为3万元的收据，确认收到邓柏洲交来的认购涉案商铺的订金，该3万元包含房美家公司代远景公司收取邓柏洲的1万元；后远景公司分别于2017年11月9日、2017年12月7日、2018年1月4日开具金额为7万元、5万元、5万元的收据，确认收到邓柏洲交来的认购涉案商铺的购房价款。远景公司确认共收到邓柏洲交来的认购涉案商铺的购房价款合计20万元。2018年1月4日，邓柏洲（即乙方）与远景公司（即甲方）签订《商品房预购合同》，约定邓柏洲向远景公司预购买位于鹤山市雅瑶镇必登高财富广场的1170-2号商铺，商铺建筑面积为17.22平方米，其中套内建筑面积为9.18平方米，总预付购房款为40万元，以银行按揭付款方式支付购房款：1.邓柏洲须于2018年1月4日签订本合同时预付总购房款20万元。2.剩余购房款于正式签订《商品房买卖合同》后10日内办妥银行按揭，第六条约定远景公司应当于2019年4月30日前，保证该商品房已达到可以使用、出租及运营的状态，并交付邓柏洲；第九条第（二）款约定：甲方与乙方签订本协议之日起180日（2019年4月30日）内，与乙方签订并网签《商品房买卖合同》（如果在此日期前可以办理将书面通知乙方，乙方需在通知的时间内前来配合办理），超过上述日期，甲方未达到网签条件，按逾期时间分别处理（不作累加）：1、……。2、逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方选择解除合同的，甲方按乙方已付总购房款的2％向乙方支付违约金。由于远景公司的原因，涉案商铺至今未办理网签及交付使用。2018年1月4日，邓柏洲与欢乐日公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定邓柏洲将涉案商铺委托欢乐日公司经营管理，经营权限为以欢乐日公司的名义，统一规划、宣传、招商、定价出租、收取租金等，从2018年7月1日起计租，以每半年为一个周期，即每年的12月31日和6月30日前向邓柏洲支付当期收益等。（2019）粤0784民初3424号案庭审中，欢乐日公司于2019年2月25日向邓柏洲支付2018年7月-12月的运营费用14000元。另查明，（2019）粤0784民初3424号案中，本院于2019年10月11日将邓柏洲的民事起诉状副本等送达远景公司。本院认为，本案为商品房预约合同纠纷。邓柏洲与远景公司签订的《商品房预购合同》是双方当事人的真实意思表示，依法成立生效，对合同当事人有法律约束力。关于邓柏洲请求解除《商品房预购合同》的问题。《商品房预购合同》第九条约定远景公司与邓柏洲于2019年4月30日前签订《商品房买卖合同》并办理网签，逾期超过90日的，邓柏洲有权解除合同，远景公司至今未与邓柏洲签订《商品房买卖合同》并办理网签，且远景公司同意解除，故邓柏洲请求解除《商品房预购合同》，应予支持。（2019）粤0784民初3424号案中，邓柏洲明确诉涉案合同解除时间是法院把原告的起诉状等送达给远景公司的当天。而本院于2019年10月11日将邓柏洲的起诉状送达远景公司，本院确认《商品房预购合同》于2019年10月11日解除。关于邓柏洲请求三被告退回购房价款32万元、违约金6400元及利息（利息自本案起诉之日起，以326400元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计到被告向原告退回所有款项之日止）的问题。依《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《商品房预购合同》解除后，远景公司基于该合同从邓柏洲处收取的购房价款20万元，应返还给邓柏洲，邓柏洲请求超出本院认定部分，依法不予支持。又依合同法第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”及第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，邓柏洲请求继续适用合同中结算和清理条款即违约金条款，应予支持，该合同第九条约定逾期超过90日未签订《商品房买卖合同》并办理网签，邓柏洲有权解除合同并请求远景公司按已付总购房款的2％支付违约金，远景公司至今未与邓柏洲签订《商品房买卖合同》并办理网签，故远景公司应向邓柏洲支付违约金4000元（200000元×2%），邓柏洲请求超出本院认定部分，依法不予支持。另，关于邓柏洲请求远景公司支付逾期退款利息一节，依合同法第一百一十四条第二款规定，赔偿损失和支付违约金请求不能同时提出，且邓柏洲未举证证明约定的违约金低于造成的损失，邓柏洲的该请求显属无据，应予驳回。至于邓柏洲请求房美家公司返还购房价款并支付违约金及相应利息一节，鉴于房美家公司非涉案《商品房预购合同》的当事人，也非涉案商铺的所有权人，而其代收的购房价款1万元已转交远景公司，其实际上既不享有合同权利，也不承担合同义务，故邓柏洲请求房美家公司返还购房价款并支付违约金及相应利息，理据不足，本院不予支持。至于房美家公司收取邓柏洲的装修隔断费12万元应否返还的问题。首先，房美家公司与邓柏洲未签订书面居间合同、装修合同，本案的证据也未能显示邓柏洲曾委托房美家公司提供相关的居间服务、装修服务，故房美家公司主张与邓柏洲形成居间合同关系或装修合同关系并据此收取服务费，依据不足。其次，房美家公司承认与广州粤益美房地产有限公司存在合作关系，参与了财富广场的房屋销售。在涉案房屋销售过程中，远景公司、房美家公司以购房款、装修隔断费的名义从邓柏洲处收取了款项。但邓柏洲购买涉案商铺时并不知悉远景公司和房美家公司之间的关系，亦不知悉上述公司在收取其款项后如何分配。房美家公司订立房屋买卖合同的目的是取得房屋的所有权，作为对价邓柏洲必须支付上述公司要求其支付的相应款项，而房美家公司未就该装修隔断费的用途、性质与邓柏洲进行明确约定，故房美家公司以装修隔断费用名义收取的费用应认定为房屋的对价。至于房美家公司提供的《装修服务确认书》，在财富广场销售过程中反复使用，内容一致，其中“本人自愿支付12万元装修隔断服务费，在本人与开发商签订商铺预购书后，无论何种条件下均不能退回，期间产生的任何与合同的争议都与装修运营服务费无关”的条款，该条款属于格式条款，从其内容可知，免除了房美家公司的义务，排除了邓柏洲的主要权利，且并未向邓柏洲详细解释和说明，应认定为无效条款，对邓柏洲不产生效力。综上，邓柏洲与远景公司之间的买卖合同关系因远景公司违约而解除，邓柏洲并未取得涉案房屋的所有权，远景公司和房美家公司取得的房屋对价应当返还给邓柏洲，因此，邓柏洲请求房美家公司返还120000元及利息的理据充分，本院予以支持，利息应以120000元为基数，从邓柏洲起诉之日即2019年10月8日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止。此外，欢乐日公司并无收取邓柏洲的购房款，故邓柏洲请求欢乐日公司共同返还购房款、违约金及利息，理据不足，应予驳回。至于邓柏洲请求三被告共同支付商铺运营收益的一节，与本案商品房预约合同关系属不同法律关系，不应在本案中处理，邓柏洲可另循法律途径解决。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、确认原告邓柏洲与被告鹤山市远景物业发展有限公司于2018年1月4日签订的《商品房预购合同》于2019年10月11日解除；二、被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓柏洲返还购房价款200000元及支付违约金4000元；三、被告广州房美家网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告邓柏洲退回120000元及利息（利息以120000元为基数，从2019年10月8日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计至款项付清之日止）；四、驳回原告邓柏洲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6406元，由原告邓柏洲负担308.64元，被告鹤山市远景物业发展有限公司负担3839.08元，被告广州房美家网络科技有限公司负担2258.28元（原告邓柏洲已预交受理费6406元，本院应退回原告受理费6097.36元，被告鹤山市远景物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费3839.08元，被告广州房美家网络科技有限公司于本判决生效之日起七日内向本院缴纳受理费2258.28元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 长  黄锦锋人民陪审员  黄伟胜人民陪审员  源宝嫦二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  傅淑贞