贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初602号原告：龙凌云，男，1973年11月5日出生，侗族，户籍住址贵州省贵阳市云岩区，现住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：姚正超，贵州君跃律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗文君，贵州君跃律师事务所实习律师。被告：贵州世纪汇金商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安西路**汇金国际广场**（2）******。法定代表人：周章勇，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：陈丹，女，1990年2月1日出生，土家族，住贵州省贵阳市云岩区，公司员工。原告龙凌云与被告贵州世纪汇金商业管理有限公司（以下简称汇金公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日受理后，依法适用简易程序进行审理。因本案与本院受理的（2020）黔8601民初597、598、600、601、603、604号案件诉讼标的系同一种类，经双方当事人同意，本院于2020年7月28日将七案合并公开开庭进行了审理。原告龙凌云的委托诉讼代理人姚正超、罗文君，被告汇金公司的委托诉讼代理人陈丹到庭参加诉讼。本案原、被告双方自愿协调，扣除审限60日。本案现已审理终结。原告龙凌云向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商铺委托租赁合同》；2.解除原、被告双方签订的《履约保证金协议》，被告一次性返还原告购房时交纳的定金103000元，并参照年利率6%的标准支付资金占用期间的利息，暂计至2020年6月8日为36084.30元，直至实际返还之日止；3.被告按《商铺租赁合同》约定向原告支付2020年度的房屋租金51548元，并以51548元为基数按日4?的标准计算逾期付款违约金直至欠付租金全部清偿之日止；以上三项合计190632.30元；4.诉讼费由被告承担。事实及理由：2014年9月7日，原告为购买位于贵阳市云岩区，向被告交付定金103000元。原告至2017年9月12日房屋权属证书办理时才知晓实际购买商铺房屋总价款为395187元。2014年9月29日，原、被告签订《商铺租赁合同》约定：甲方将案涉商铺出租给乙方，乙方统一营运，租期10年，自2015年9月25日起至2025年9月24日止，租金为2019年度51548元、2020年度51548元。上述《商铺租赁合同》签订后，被告又假借兑现租金为由要求原告与其签订《商铺委托租赁合同》的从合同——《履约保证金协议》，并将购房时交纳的103000元定金转为原告履行《商铺委托租赁合同》的履约保证金。原告商铺自交付之日至今由被告转租给第三方一直持续经营，但被告至今拖欠租金达51548元，构成违约。原告为维护合法权益，诉请如前。被告汇金公司辩称：《商铺委托租赁合同》、《履约保证金协议》是双方的真实意思签署，不存在诱导。《履约保证金协议》明确约定每年返还现金的方式返还该部分，两笔金额加起来是原来合同的租金，并没有降低租金，所以没有构成根本违约，不予解除。经审理查明，2014年9月29日，原告龙凌云（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市云岩区延安西路66号（世纪汇金广场）商场6层163号（建筑面积28.83平方米）的商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作。后原告龙凌云（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《商铺委托租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省贵阳市云岩区延安西路66号（世纪汇金广场）商场6层163号（建筑面积28.83平方米）的商铺出租给乙方，乙方统一招商经营，并对商场和该商铺进行统一设计、装修、设备维护、商业广告宣传和商业营运管理等工作。租赁期限为2016年1月30日至2026年1月29日止。甲方将该商铺的商业经营管理权委托给乙方行使，乙方的商业管理期限与租赁期限一致，甲方不得取消乙方的商业管理权。租金具体如下：前三个租赁年度为免租期，即自2016年1月30日起自2019年1月29日。后七个租赁年度自2019年1月29日起至2026年1月29日的租赁期内，乙方每年应分别支付给甲方的租金为：2019年度41248元，2020年度41248元，2021年度41248元，2022年度47434元，……。租金按年度支付，自第四个租赁年度开始，乙方应当于每个租赁期的3月25日前支付给甲方。乙方不得逾期支付，否则每逾期一日，乙方应当按照未付款金额的4?向甲方支付逾期付款违约金。该《商铺委托租赁合同》落款时间为“2014年9月29日”。原告龙凌云（甲方）与被告汇金公司（乙方）签订《履约保证金协议》，约定：鉴于甲乙双方于2014年9月29日签订了一份商铺委托租赁合同，将涉案房屋出租给乙方用于统一招商经营，甲方之前购买商铺时向汇金公司所交纳的定金已经以现金方式返还30900元，剩余72100元全部转为甲方履行商铺委托租赁合同的保证金，保证金乙方以每年予以无息返还，返还日期及金额为2019年3月25日前返还10300元，2020年3月25日前返还10300元，2021年3月25日前返还10300元、……。《履约保证金协议》落款时间为“2014年9月29日”。原告在庭审中自认《商铺委托租赁合同》、《履约保证金协议》均为汇金公司于2019年2月20日出具的《声明》后签署的新合同。截止本案庭审之日，汇金公司2020年度租金尚未向原告支付。另查明，原告龙凌云单独所有贵阳市云岩区，不动产权证号为黔（2017）云岩区不动产权第××号。该房屋为龙凌云以395187元价格向贵州黔贵房地产开发有限公司购买。再查明，2014年9月7日龙凌云向汇金公司支付“6层163号房”定金103000元。上述事实，有原、被告的当庭陈述笔录、《商铺租赁合同》、《商铺委托租赁合同》、《履约保证金协议》、产权证、购房发票、收据、声明、身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，予以采纳。本院认为，原、被告双方签订的租赁合同合法有效，当事人均应按合同约定履行义务。针对原告的诉请，分别阐述如下：一、原、被告签订的《商铺委托租赁合同》是否解除。首先，原告龙凌云与被告汇金公司就涉案房屋签订的两份房屋租赁合同是双方真实的意思表示,合法、有效。2014年9月29日，龙凌云与汇金公司签订《商铺租赁合同》因原告只提供合同第一页和第八页，合同租赁期限及租金无法查证，原告要求按《商铺租赁合同》约定按51548元/年标准支付租金无事实依据，本院不予支持。其次，原告购买的商铺属于产权式商铺特征，即开发商将大商场分割成若干个小面积具有独立产权证的商铺，商铺业主出于投资目的，将产权商铺通过开发商或第三方公司整体委托进行统一经营，商铺业主获得定期定额的投资回报。与独立商铺不同的是，产权式商铺业主对商铺虽享有所有权，但不享有独立的租赁经营权。原告及其他商铺业主在将商铺出租给汇金公司时，即在商铺租赁合同中明确由汇金公司进行统一经营管理的模式，并知道其权利行使必然要受到一定的限制。根据《中华人民共和国物权法》第七十一条规定，业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。本案中，虽原告提交不动产权证，但该商铺本身并无独立的专用出入通道，因商场统一经营，涉案商铺与其他业主商铺在空间上已无实体墙体分割，无明确界限，建筑结构上不再具有封闭性，使用上亦无独立性。如原告解除合同，必然对其他商铺经营造成影响，继而侵害其他已认可并实际履行租赁关系业主的利益。虽庭审中原告表示解除后合同恢复前合同的履行，但因前合同—《商铺租赁合同》权利义务不清楚，即便权利义务有约定也已经变更为后合同—《商铺委托租赁合同》的权利义务，恢复不到前合同权利义务，故为维护市场交易的稳定性，对于原告解除《商铺委托租赁合同》的诉请，本院不予支持。二、关于欠付租金及违约金。关于原告要求被告按《商铺租赁合同》约定向原告支付2020年度的房屋租金51548元，并以51548元为基数，按日4?的标准计算逾期付款违约金直至欠付租金全部清偿之日止的诉请。因《商铺委托租赁合同》为有效合同，本院支持被告按《商铺委托租赁合同》约定以41248元/月标准向原告支付房屋租金，并以41248元为基数按每日4?的标准支付从2020年3月26日至实际支付租金之日的违约金。三、关于原告要求解除《履约保证金协议》，并返还保证金103000元的诉请。《履约保证金协议》作为《商铺委托租赁合同》的从合同,在主合同未解除的情况下同样不能解除，对原告的该诉请本院不予支持。但根据协议，被告应在2020年3月25日前向原告支付10300元。原告要求按照年利率6%支付资金占用费的诉请，虽双方在协议中明确为无息返还，但因被告逾期支付履约保证金，客观上对原告造成资金占用期间利息的损失，本院自2020年3月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算至付清之日止。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙凌云支付位于贵阳市云岩区延安西路66号的世纪汇金广场6层163号商铺自2020年1月30日至2021年1月29日止房屋租金41248元及违约金（违约金以41248为基数，按日4?的标准，自2020年3月26日起计算至付清租金41248之日止）；二、被告贵州世纪汇金商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告龙凌云支付履约保证金10300元并支付资金占用费[自2020年3月26日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）标准计算至付清10300元之日止]；三、驳回原告龙凌云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4114元，减半收取计2057元，由原告龙凌云负担1501元，被告贵州世纪汇金商业管理有限公司负担556元（原告多预缴的案件受理费自本判决生效后自行向本院申请退还。被告承担的案件受理费于本判决生效次日起七日内向本院支付。开户名称：贵阳铁路运输法院；开户行：中国建设银行股份有限公司贵州省贵阳市黔灵支行；账号：52×××51）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十一月六日法官助理徐洁书记员杨丽