成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7375号 原告:成都市森宇物业有限责任公司，住所地成都市双流区东升街道清泰路**。 法定代表人:廖连其，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：向琴，女，1978年4月12日出生，汉族，住四川省绵竹市。 被告：赵珍，女，1965年9月19日出生，汉族，住成都市双流区××道××段××号××栋××单元××号。 原告成都市森宇物业有限责任公司（以下简称“森宇物业公司”）与被告赵珍物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告森宇物业公司的委托诉讼代理人向琴到庭参加诉讼,被告赵珍经本院直接送达开庭传票后，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告森宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告赵珍向其支付物业服务费（暂计自2018年7月1日起至2020年6月30日止，暂计为：人民币4679.04元）；2、被告赵珍向其支付违约金（暂计至2020年6月30日，暂计为：1169.76元）；3、本案诉讼费由被告赵珍承担。庭审中，原告森宇物业公司陈述在起诉后，被告赵珍缴纳了部分物业费用，故将第1项诉讼请求调减为被告赵珍向其支付尚欠物业管理费从2019年10月1日起至2020年6月30日止，共计1754.64元；将第2项诉讼请求调减为被告赵珍向其支付违约金从2019年10月1日起至2020年6月30日止，以欠缴的物业管理费总金额1754.64元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍计算。本院予以确认。事实和理由：根据森宇物业公司与“府河音乐花园”召开业主大会通过后签订的《物业服务合同》的相关约定，赵珍作为“府河音乐花园”的业主，与森宇物业公司建立了物业服务合同关系。根据《物业服务合同》第十二条、第十三条约定，2018年7月1日至2020年4月30日赵珍房屋的物业服务费为每平方米1.10元每月，物业服务费用缴纳方式为每半年一缴，而赵珍所在物业的面积为177.24平方米，即森宇物业公司2018年7月1日至2020年4月30日每半年应交物业服务费为1214.76元，业主或物业人应按时履行交纳义务，分别于每年1月15日、7月15日前向乙方缴纳当期的物业服务费，对已实际产生的物业服务费满1月未缴纳者视为违约，违约金从次月1日起每日按欠缴总额的万分之六进行收取。前述合同订立后，森宇物业公司依约履行了物业服务义务，提供了物业服务，但赵珍自2018年7月1日起便欠付森宇物业公司物业服务费，森宇物业公司多次催收，至今未支付。为维护森宇物业公司合法权益，特提出上述诉请。 被告赵珍未作答辩。 本院经审理查明事实如下：2018年3月20日至2018年4月8日，府河音乐花园小区采用书面征集业主意见的方式召开“府河音乐小区2018年业主大会”，于2018年4月10日形成《府河音乐花园小区2018年业主大会会议决议》，决议“续聘森宇物业、签订物业服务合同及同意物业服务费上调”。2018年5月8日，天府新区华阳街道府河音乐花园建筑区划业主大会（甲方）与森宇物业公司（乙方）签订《府河音乐花园物业服务合同》，合同约定甲方选聘乙方对府河音乐花园提供物业服务事宜；本合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日止。本合同到期，未签订新的物业服务合同，本合同仍然有效；本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅：1.10元/月·平方米；……；物业服务费用缴纳方式为每半年一缴，业主或物业使用人应按时履行交纳义务，分别于每年1月15日、7月15日前向乙方缴纳当期的物业服务费，对已实际产生的物业服务费满1个月仍未缴纳者视为违约，违约金从次月1日起每日按欠费总额的万分之六进行收取。2018年6月14日，森宇物业公司将《府河音乐花园物业服务合同》提交至成都市天府新区住房保障中心备案。 2020年4月8日，森宇物业公司向四川省成都市国力公证处申请对《府河音乐花园物业费催费公告》现场公示的行为及内容进行证据保全公证。2020年4月13日，该公证处出具（2020）川国公证字第30518号公证书，证明该处工作人员和森宇物业公司代理人向琴于二〇二〇年四月八日十二时三十六分到达成都市华阳街道华府大道一段599号“府河音乐花园”小区，由森宇物业公司代理人向琴将《府河音乐花园物业费催费公告》一份，共七页分别张贴于该小区位于××道××段××号××路××段××号××路××段××号××道××段××号进出大门口的公告栏上的事实。《府河音乐花园物业费催费公告》载明赵珍欠费时间为2018年7月1日至2020年4月30日，总金额为4289.12元。 后森宇物业公司曾于2020年5月10日向赵珍邮寄《律师函》，邮寄地址为赵珍身份证地址即成都市双流区××道××段××号××栋××单元××号，邮件投递结果为“已签收”。 另查明，2020年10月15日，赵珍到森宇物业公司处交纳2018年7月1日至2019年9月30日的物业服务费，共计2924.4元。 上述事实，有双方当事人的身份信息、森宇物业公司的开庭陈述、《府河音乐花园小区2018年业主大会会议决议》、《府河音乐花园物业服务合同》、《物业管理服务合同备案表》、公证书、律师函等证据在卷佐证。 本院认为，森宇物业公司与天府新区华阳街道府河音乐花园建筑区划业主大会签订的《府河音乐花园物业服务合同》内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，且选聘森宇物业公司及物业服务合同主要条款经府河音乐花园小区半数以上业主同意，对业主具有约束力。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，赵珍系成都市双流区××道××段××号××栋××单元××号的业主，应当依照《府河音乐花园物业服务合同》的约定向森宇物业公司支付物业服务费。赵珍经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，视为其放弃答辩与质证的权利，应自行承担不利后果。关于森宇物业公司要求赵珍支付物业服务费1754.64元（从2019年10月1日起至2020年6月30日按177.24平方米以1.1元／月·平方米计算）的诉请，本院予以支持。 本案因赵珍未按时交纳物业服务费，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。关于森宇物业公司要求赵珍以欠付物业管理费的总金额按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍从2019年10月1日起至2020年6月30日止计算违约金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定，以及综合本案审理情况来看，森宇物业公司因赵珍的违约行为遭受的损失除资金占用利息损失外暂无其他损失，故本院酌情将违约金调整为以1754.64元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍从2019年10月1日起暂计至2020年6月30日止。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告赵珍于本判决生效之日起十日内支付原告成都市森宇物业有限责任公司自2019年10月1日起至2020年6月30日止的物业服务费1754.64元。 二、被告赵珍于本判决生效之日起十日内向原告成都市森宇物业有限公司支付违约金（以1754.64元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的4倍从2019年10月1日起计算至2020年6月30日止）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告赵珍负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 杨维薇 二〇二〇年十一月十日 法官助理 李娅婷 书 记 员 唐莉萍