广东省肇庆市鼎湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1203民初1097号原告：谢琼好，女，汉族，1978年2月16日出生，住肇庆市高要区****************，身份证号码：441************220。委托代理人：陈少群，女，汉族，1982年7月28日出生，住肇庆市鼎湖区*******委会朝南5队XX号，身份证号码：441************222。委托代理人：陈小爱，女，汉族，1975年5月27日出生，住肇庆市鼎湖区********委会十六队XX号，身份证号码：441************220。被告：肇庆市鼎湖区*******丰收二、三联队经济合作社，住所地：肇庆市鼎湖区*******丰收社。负责人：谢丽平。委托代理人:谭钧宋,是广东山丰律师事务所律师。委托代理人：陈候森，男，汉族，1952年9月25日出生，住肇庆市鼎湖区*********委会丰收2队X号，身份证号码：442************835。原告谢琼好诉被告肇庆市鼎湖区*******丰收二、三联队经济合作社租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理，依法适用简易程序于2020年9月21日、10月30日两次公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人陈少群、陈小爱、被告的委托代理人谭钧宋、陈候森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告于2020年6月18日参加被告组织的商铺招标会，被告承诺“所有商铺都会修缮厕所及解决厕所堵塞问题”，于是原告投标了第37卡商铺。双方签订合同后，原告依约交付4500元押金及2020年的租金22800元。随后，被告表示不会履行承诺。原告考虑到商铺没有厕所对于日常经营会造成诸多不便，于是向被告提出解约，但被告恶言相向并拒绝解约。被告的行为违反了合同法中诚实守信的原则，应承担违约责任。现起诉请求判决：1、解除原、被告签订的关于水坑一南大街第37卡商铺的《商铺租赁合同书》；2、被告向原告返还押金4500元及2020年8月20日起的年租金22800元；3、被告赔偿因违约导致原告未能经营商铺所造成的租金损失，从2020年8月20日起至法院判决之日止；4、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩称：一、原告与被告签订的《商铺租赁合同书》合法有效，双方应依合同约定的租赁期限履行。原告于2020年6月18日投标取得了被告位于水坑南大街的第37卡商铺，双方经自愿协商一致于2020年8月20日签订了《商铺租赁合同书》，合同约定的租赁期限由2020年8月20日起至2025年8月19日止，租期共五年。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款的规定，原告依法不得擅自解除合同。二、原告在诉状中称“被告提出在商铺内修缮厕所的承诺”不是事实，被告在招投标时并没有对商铺内修缮厕所作出任何承诺，并且在双方后来签订的《商铺租赁合同书》中第四条第一项明确规定了被告在租赁期内“必须依期提供铺位给乙方经营使用（含水电表前的线路设施及卷闸门），并有责任提供产权证明给乙方办理合法的各种证照手续”。合同并没有约定被告承担提供厕所的义务，因此被告没有违约。三、原告已实际履行《商铺租赁合同书》，缴付了2020年的租金22800元，并已经实际使用案涉第37卡商铺进行经营活动，也表明原告对《商铺租赁合同书》的相关权利义务是认可的，不存在无法在商铺经营的事实。综上所述，原告请求解除《商铺租赁合同书》，返还租金、押金27300元，并赔偿无法经营所造成的损失，是没有事实根据和法律依据的，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告举证如下：肇庆市鼎湖区*级现金收入凭单，证明原告已支付案涉商铺的押金及租金；《商铺租赁合同书》，证明双方签订合同约定将厕所及卷闸门完好交付给原告使用；身份证、户口簿，证明原告的主体资格；照片，证明被告现对外出租的商铺都有厕所，唯独37号商铺没有厕所，但其没有在招标时告知原告，存在恶意隐瞒的情形；照片，证明卷闸门目前存在难以使用的问题，不能正常锁上，并经维修工检验为不能修复而需要更换，对原告的经营造成很大的安全隐患，但被告拒绝更换；视频（3个），证明卷闸门难以使用并需两成年人费力才可拉上，且原告多次向被告反映该事，但被告一直推搪；通话录音（3个），证明被告承认其作出修建厕所的承诺；收据、照片，证明陈侯森在2015年已是商铺出租事宜的负责人，对商铺的现状是清楚的；《商铺租赁合同书》，证明其承租40号商铺。被告对上述证据1、3无异议。对证据2无异议，但认为合同没有约定需提供厕所给原告使用。对证据4的真实性无异议，证明内容有异议，认为双方在交接商铺打开门时才知晓商铺内没有厕所，不存在有恶意隐瞒的情形。对证据5的真实性无异议，但认为卷闸门可正常使用，无法证明不能使用的事实。对证据6不予确认，认为无法证明卷闸门不能使用。对证据7，认为不能证明陈侯森、陈豪承诺同意修理的事实，且不能代表被告的意见。对证据8，认为与本案无关。对证据9，认为该合同的内容与本案的37卡商铺合同的内容有不同，不属于格式合同。被告举证如下：组织机构代码证、证明书，证明被告的主体资格；身份证，证明被告负责人的身份信息；水坑一南大街第37卡商铺现场照片，证明原告已实际经营使用案涉商铺的事实；《铺位投标须知》，证明被告已告知投标人投标事项。原告对上述证据1、2无异议。对证据3的真实性无异议，但认为商铺的卷闸门是损坏的，且没有洗手间。对证据4的真实性无异议，但认为该证据不能证明哪间商铺有洗手间。经质证，被告对原告提供的证据1-5、7、9的真实性无异议，原告对被告提供的证据1-4的真实性无异议，上述证据的合法性及关联性应予确认，均予采信。原告提供的证据6、8经与原件核对无异，其真实性、合法性及关联性应予确认，均予采信。结合本院对证据的采信及庭审调查情况，查明如下事实：2020年6月19日，被告发出招标公告，出租其位于水坑一南大街的商铺。其《铺位投标须知》载明了投标的程序及支付租金、押金的时间，并且载明了各商铺的招标价格，其中37号商铺的招标价为22000元/年。原告参与投标，并以22800元/年的价格取得37卡商铺的租赁权。当日，原告向被告交付了押金4500元及2020年8月20日至2021年8月19日的铺位租金22800元。2020年8月，原、被告双方签订了《商铺租赁合同书》，约定被告将37卡商铺出租给原告，租赁期限为2020年8月20日至2025年8月19日。上述合同第二条约定：原告向被告交付押金4500元，该押金在合同履行完毕时无息退回原告，如原告中途违约则押金归被告所有。第三条约定：第1至5年铺位租金按每年22800元计付，首年租金在签订合同时交清给被告，此后每年的租金须在上年的8月20日前一次性交清。第四条约定：卷闸门、水电表设施、门窗以及厕所堵塞等损坏需要维修及其它一切费用由原告承担。第七条约定：铺位间允许拆除拼铺，但中途退租或合同期满要将原来的洗手间以及间墙复原交回给被告。原告接收商铺后，发现商铺内没有冼手间，且卷闸门难以锁上，于是向被告提出异议，要求被告维修卷闸门及建造洗手间，但被告拒绝上述要求。在庭审中，被告亦坚持不同意维修卷闸门及建造洗手间，也不同意减少租金。另查明，被告出租的商铺中除37卡商铺外，其余商铺内均设有洗手间。原告在2017年8月20日至2020年8月19日期间与他人合租了40号商铺，该商铺内也设有洗手间。上述商铺的租赁合同书没有本案原、被告签订的《商铺租赁合同书》第七条的约定，除租金、租期外的其余内容基本相同。因出租的商铺仍在租期内，原、被告在招投标前均没有进入37卡商铺内部查看该商铺的状况。《铺位投标须知》也没有载明各商铺是否设有洗手间，并以此区分出租价格。被告称其也是在商铺交接时才知道37卡商铺内没有洗手间，此前并不清楚。又查明，原告接收37卡商铺后，已实际使用该商铺用于经营。在诉讼过程中，原告撤回其第三项诉讼请求。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原、被告签订的《商铺租赁合同书》没有违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。综合原、被告双方的诉、辩意见，本案争议的焦点问题是：1、被告交付的商铺是否符合约定；2、案涉合同是否应当解除及合同解除后的法律责任。关于被告交付的商铺是否符合约定的认定。按照一般的租赁习惯，出租人应向承租人交付完好的租赁物，因此，被告向原告交付卷闸门损坏的商铺，属履行不当。根据查明的事实，被告出租的商铺除37卡商铺外均设有洗手间，且被告亦承认其在交接商铺前并不知道该商铺没有洗手间，而《商铺租赁合同书》约定了关于洗手间的改造及维修的内容，因此，可以认定被告在出租前认为37卡商铺内设有洗手间，故其欲向原告出租的是带有洗手间的商铺。原告在2017年8月20日至2020年8月19日期间承租了被告的40号商铺，上述商铺带有洗手间，且出租合同的内容与37卡商铺的内容基本一致，均有关于洗手间内容的约定，因此，可以认定原告亦认为37卡商铺带有洗手间。综上，可以认定双方一致的意思是租赁带有洗手间的37卡商铺。现被告向原告交付的商铺没有洗手间，因此并不符合双方的约定。关于案涉合同是否应当解除及合同解除后的法律责任。对损坏的卷闸门，原告可自行维修并请求被告赔偿相应的维修费。因此，其以此为由要求解除合同，理据不足，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十六条的规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人。因此，交付符合约定的租赁物是被告的主要义务。现被告没有向原告交付符合双方约定的带有洗手间的商铺，违反了上述法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同。被告未适当履行向原告交付符合约定的商铺的主要义务，且经原告提出要求后，被告仍拒绝为该商铺修建洗手间，而修建洗手间涉及商铺的改造，须由被告自行完成，因此，原告请求解除合同，理据充分，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，可以要求恢复原状、采取补救措施等。案涉合同解除后，被告应向原告返还押金4500元。但由于商铺仍可用于经营，且原告已实际使用了案涉商铺，因此，应向被告支付使用期间的租金。其请求返还全部租金，理据不足，应不予支持。其租金应计算至合同解除之日止，因此，被告应向原告返还其已支付的租金与计至合同解除之日止的租金差额。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：原告谢琼好与被告肇庆市鼎湖区*******丰收二、三联队经济合作社于2020年8月签订的关于水坑一南大街37卡商铺的《商铺租赁合同书》于本判决发生法律效力之日起解除；被告肇庆市鼎湖区*******丰收二、三联队经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢琼好返还押金4500元；被告肇庆市鼎湖区*******丰收二、三联队经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告谢琼好返还其已支付的租金22800元与计至本判决生效之日止的租金差额（从2020年8月20日起按22800元/年计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费241.25元（原告已预交），由原告负担201.25元，被告负担40元。本院不作收退，由被告于本判决发生法律效力之日起七日内向原告返还40元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于肇庆市中级人民法院。（本页无正文）审判员  谭建玲二〇二〇年十一月二十四日书记员  关少珊