湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9005民初2909号原告：熊翠华，女，生于1973年10月18日，汉族，湖北省潜江市人，住潜江市。委托诉讼代理人：朱卓，湖北源来律师事务所律师。委托诉讼代理人：李青，湖北源来律师事务所律师。被告：潜江金碧置业有限公司。住所地：潜江市园林办事处紫光路**怡景园小区******。法定代表人：孙德恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨幸，该公司员工。原告熊翠华与被告潜江金碧置业有限公司(以下简称金碧置业)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告熊翠华及其委托诉讼代理人朱卓、李青，被告金碧置业的委托诉讼代理人杨幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告熊翠华向本院提出诉讼请求:判令1、解除原、被告于2019年1月1日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《室内装修委托合同》；2、被告金碧置业返还购房款130715元及房屋装修款54198元，共计184913元。事实和理由:2019年12月31日，原告熊翠华与被告金碧置业签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同约定原告熊翠华向被告金碧置业购买潜江恒大名都住宅小区8栋2单元1102号商品房。同日，双方签订了《无理由退房协议书》，协议约定自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，原告熊翠华享有无理由退房的权利。同日，双方还签订一份《室内装修委托合同》，合同约定：被告金碧置业受原告熊翠华委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价135495元，交付时间为2021年8月31日前；付款方式为2019年1月1日前向被告金碧置业缴纳27099元，剩余款项于2020年12月30日前支付。上述三份合同签订的当日，原告熊翠华向被告金碧置业支付了首期房款26143元及房屋装修款27099元；2019年6月30日，原告熊翠华向被告金碧置业支付房款54572元及装修款27099元；2019年9月2日支付房款50000元及违约金320元，以上款项共计185233元。由于原告熊翠华资金周转困难，不能按合同约定按期给付剩余房款，因此原告熊翠华多次找被告金碧置业协商，要求解除合同，被告金碧置业均不予理睬。为此诉至法院，请求判如所请。被告金碧置业辩称,1、原、被告于2019年1月1日签订商品房买卖合同及补充协议，原告熊翠华购买了被告金碧置业开发的潜江恒大名都项目8栋2单元11层1102号房，总房款为522860元，付款方式约定为分期付款，双方约定原告熊翠华应于2018年12月30日付清首付款26143元，2019年6月30日前支付房款104572元，2019年12月30日前支付房款130715元，2020年6月30日前支付房款130715元，余款130715元于2020年12月30日前支付。后因原告熊翠华共支付了130715元房款，被告金碧置业于2020年4月16日、2020年6月18日向其发出还款提示函，截止目前，原告熊翠华一直未支付购房合同剩下的尾款及违约金，依照购房合同附件十一补充协议第三条第二款的约定，被告金碧置业有权单方解除商品房买卖合同，收回该商品房，原告熊翠华应向被告金碧置业按已付款的50%支付违约金。2020年6月30日，被告金碧置业依照合同约定向原告熊翠华发出解除合同通知书，根据合同法第96条规定，原告熊翠华与被告金碧置业签订的商品房买卖合同及补充协议已经解除，室内装修委托合同也一并解除。故原告熊翠华的诉请解除合同已无事实前提，且原告熊翠华作为违约方并不享有解除合同的权利。2、根据上面所述，原、被告在真实意思表示下签订的购房合同受法律保护，双方理应遵守，故被告金碧置业所返还的购房款应扣除违约金65357.5元，同时根据室内装修委托合同的约定，因原告熊翠华违约导致的合同解除，所收款项概不退还。故被告金碧置业总计应返还原告熊翠华65357.5元。被告金碧置业并未拒绝此款项的返还，而原告熊翠华一直未到被告金碧置业售楼处办理退款手续，原告熊翠华通过诉讼的方式要求返还款项，纯属浪费司法资源，综上所述，请求人民法院驳回原告熊翠华的诉请，支持被告金碧置业的答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月1日，原告熊翠华与被告金碧置业签订《商品房买卖合同（预售）》、《室内装修委托合同》、《无理由退房协议书》。《商品房买卖合同（预售）》，约定:买受人向出卖人购买潜江恒大名都8栋2单元11层1102号房，该商品房建筑面积共90.33平方米，总金额522860元。买受人选择分期付款，在2020年12月30日前分五期支付全部价款，2018年12月31日前支付首付款26143元。附件四关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定，双方同意本合同第七条第(二）款第（4）项补充如下：买受人应当在2018年12月30日前支付首期房款26143元，于2019年6月30日前支付楼款104572元，于2019年12月30日前支付楼款130715元，于2020年6月30日前支付楼款130715元，余款130715元于2020年12月30日前支付。附件十一补充协议第二条第（二）款约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；第三条第2款约定：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。《无理由退房协议书》，约定：甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。《室内装修委托合同》，合同约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责该房屋的装修，委托服务总包干价135495元；甲乙双方约定按照附件一装修交付标准进行交付，交付时间为2021年8月31日前；付款方式为甲方在2019年1月1日前向乙方缴纳27099元，剩余款项于2020年12月30日前付清。违约责任：合同双方应严格履行本合同约定义务，任何一方不得单方解除本合同，否则违约方向对方支付与合同约定包干总价等额的违约金。原告熊翠华于2018年12月31日向被告金碧置业支付了首期房款26143元及房屋装修款27099元，于2019年6月30日支付了房款54572元及装修款27099元，于2019年9月2日支付了房款50000元及违约金320元，共计236083元。被告金碧置业分别于2020年4月21日、2020年6月23日向原告熊翠华邮寄送达《还款提示函》，提示原告熊翠华付清剩余房款。2020年7月3日，被告金碧置业向原告邮寄送达《解除合同通知书》，通知解除《商品房买卖合同（预售）》，收回商品房，并要求原告熊翠华按已付款的50%支付违约金。原告熊翠华于2020年7月4日收到《解除合同通知书》。另查明，该房屋尚未竣工。诉讼中原告熊翠华请求法院对违约金予以核减。上述事实有原、被告的陈述及《商品房买卖合同（预售）》、《无理由退房协议书》、《室内装修委托合同》、发票，还款提示函及相应的邮单、邮单查询单，解除合同通知书及相应的邮单、邮单查询单，庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点是：1、《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除；2、原告熊翠华是否享有无理由退房的权利；3、购房款及装修款是否应全额退还。关于《商品房买卖合同（预售）》是否已经解除的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思的表示，合同内容未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应当按合同约定全面履行各自的义务。因原告熊翠华未按约定的期限支付购房款，已构成违约，并导致合同目的不能实现。根据双方约定，原告熊翠华应于2019年6月30日前支付楼款104572元，于2019年12月30日前支付楼款130715元，于2020年6月30日前支付楼款130715元。但原告熊翠华在2019年6月30日仅支付了房款54572元及装修款27099元，于2019年9月2日支付了房款50000元及违约金320元。原告熊翠华逾期付款超过180天，合同约定的解除条件成就，被告金碧置业有权单方行使合同解除权。被告金碧置业于2020年7月3日向原告熊翠华发送《解除合同通知书》，《商品房买卖合同（预售）》自该通知到达原告熊翠华时即2020年7月4日解除。2、原告熊翠华是否享有无理由退房的权利的问题。双方所签订的《无理由退房协议书》，约定：甲方向乙方出示了本协议，乙方已知悉并认可本协议具体内容。如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务；同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，支付总房款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。原告熊翠华作为买房人享有无理由退房权利的前提是无违约行为，并支付总房款30%及以上。因原告熊翠华未按合同约定的期限及金额履行付款义务，存在违约行为，故原告熊翠华不能依据《无理由退房协议书》主张与被告金碧置业解除合同。3、购房款及装修款是否应全额退还的问题。附件十一补充协议第三条第2款约定：买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金。该条款是双方约定的违约金计算条款。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”原告熊翠华已交房款为130715元，按该约定原告熊翠华应承担的违约金为65357.5元，明显高于被告金碧置业的实际损失。诉讼中，原告熊翠华主张约定的违约金过高，请求予以适当减少。根据公平原则和诚实信用原则，结合本案实际，本院酌定由原告熊翠华按已付购房款的20%赔偿被告金碧置业违约金即26143元（130715元×20%）。被告金碧置业应退还原告熊翠华购房款104572元（130715元×80%）。关于装修款的问题。原、被告双方签订的室内装修委托合同，是依附于商品房买卖合同而成立的，一旦双方所签订的商品房买卖合同解除，该合同随之也无法履行，应一并解除，原告熊翠华作为委托人亦可以随时解除委托合同。且该房屋尚未开始装修，故解除委托合同未造成实际损失，被告金碧置业应返还收取的房屋装修款54198元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告熊翠华与被告潜江金碧置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月4日解除，解除原告熊翠华与被告潜江金碧置业有限公司签订的《室内装修委托合同》；二、被告潜江金碧置业有限公司于本判决生效之日起五日内退还原告熊翠华购房款104572元及装修款54198元；三、驳回原告熊翠华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4078元，减半收取2039元，由原告熊翠华负担1462元，由被告潜江金碧置业有限公司负担577元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  李振刚二〇二〇年十一月二十日书记员  黄 盼