青海省西宁市城中区人民法院民事裁定书（2020）青0103民初4544号原告：薛生荣，男，1938年7月15日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。原告：薛生文，男，1941年10月5日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：常有新，男，1952年8月1日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：朱玉花，女，1943年10月20日出生，藏族，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：王芝芳，女，1945年12月3日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。被告：张久菊，女，1949年6月27日出生，汉族，公民身份号码：×××，住西宁市。原告薛生荣、薛生文与被告常有新、朱玉花、王芝芳、张久菊不当得利纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用简易程序进行了审理，本案现已审理终结。原告薛生荣、薛生文向本院提出诉讼请求：1.判令被告返还原告因长江路360号院落西房8间（114.48平米）的拆迁补偿款及孳息等不当得利273.25万元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月，原告委托青海立詹律师事务所律师（在××路、28号一栋，1962年前为新西门北环城路137号，现为中心广场北扩中心区）房产相关问题，发现被告及其受益人，1983年在办理长江路360号房产手续中，采用欺诈方式，隐瞒事实真相，使用废止无效的房屋卖约，以不合法手段在房产管理部门办理了房产权属手续。1960年常吉元（四被告之父/公爹，1982年离世）从彭家寨乡到西宁城谋生，全家在西宁无落脚之地。因和薛德忠（原告之父，1979年11月离世）有亲戚关系，常吉元一家借居长江路360号院。该院紧邻长江路主街，当时有坐西朝东二层楼房8间（上下各4间），面积114.48平米，邻街独立院落一个，面积约200平米，薛德忠自1950年对该房产拥有产权。1962年5月，薛德忠、常吉元签订无效卖约，薛德忠将该房产以650元价格出售与常吉元，政府不允许该交易。1966年在“四清”运动中薛德忠被错误上划为地主，受到打击。西宁市房产局将该房屋认定为薛德忠需参加国家私房改造范围的房产，被改造为公房，原居住人（常吉元一家）仍然居住。1966年10月12日西宁市房产局出具《西宁市私房改造复查处理通知书》（饮字第071号），表明1966年10月前薛德忠系该房产合法所有人。1966年9月18日，西宁市城中区玉井巷居委会“四清”工作组，在清查处理薛德忠的问题中，认为长江路360号的房产应纳入私房改造，不认可薛德忠与常吉元1962年的卖约。该卖约因违反国家“四清”运动政策，无法履行。但薛德忠当时无现金返还，无奈薛德忠将玉井巷59号4间西房（政府留给薛德忠的自住房）作为等价物抵给常吉元。玉井巷房屋当时由原告薛生荣（薛德忠之子）一家居住，鉴于薛生荣是常吉元女婿的实际，经当时玉井巷居委会“四清”工作组负责人候昌、沈玉兰、曹菊花等人协调，1966年9月18日商定薛生荣替其父亲薛德忠偿还常吉元购房款，并签订协议，约定玉井巷西房产权归薛生荣。1966年至1972年薛生荣向常吉元及常有庆等还清了购房款。至此，长江路房产交易实际没有发生，1962年常吉元支付的房屋价款原告已全部向其退还，薛德忠与常吉元1962年签订的协议受政府政策影响，被迫废止。1966年9月18日签订的协议原件虽已被常有庆故意销毁。但1966年至1972年期间，常有庆于1968年2月24日出具收条。并于1972年4月10日致信薛生荣叙述房款偿还情况，并催要剩余房款的事实，印证了该协议的相关内容。1966年9月18日，玉井巷居委会“四清”工作组同时处理了薛德忠在五一路3号的房产。原告当时誊抄该协议的目的是向其弟薛生文说明玉井巷59号的西房系其从常吉元手中购买的，不是父亲留的，避免兄弟间产生误会。综上，1966年“四清”运动中该房被政府征收后，致使薛德忠、常吉元签订的协议因违反国家政策无法履行，被迫废止，1966年9月18日签订补充协议，赔偿了常吉元的损失，薛德忠之子薛生荣偿还常吉元购房款，长江路360号房产买卖过程结束，房产买卖交易实际没有发生，该房产收归国有，常吉元一家租住。1982年2月，因落实有关政策需要，原告所在单位的上级主管单位西宁市郊区人民政府致函西宁市房产局，调查了解薛德忠房产情况，西宁市房产局于1982年2月17日复函，确认长江路360号房产原业主为薛德忠。1979年3月27日，经西宁市革委会批准，印发了《关运动中上划为“地主”阶级成份的薛德忠，改为在“土改”时划定的“中农”阶级成份》。1982年薛德忠被摘掉“地主”帽子后，根据青海省人民政府《关于批转西宁市人民政府关于处理私房改造遗留问题请示》的通知中第二条第2款规定：“对在“四清”运动中，因错误上划成份而对不够改造起点的少量出租房屋进行了无起点改造，现在错上划的成份已宣布无效的，则应予退还房屋。”按照该政策，长江路房产应退还给薛德忠或其继承人。1983年5月17日，被告等人采用欺诈手段，隐瞒1962年5月薛德忠、常吉元签订的协议已实际解除的实事，并在1966年、1982年西宁市房产局认定该房仍为薛德忠所有，并在其名下进行了私房改造的情况下，凭废止卖约（协议）通过西宁市房产局办理了长江路360号房产产权手续，将该房屋产权落实到了被告等四人名下，严重损害了原告的利益。同时，原告对被告于1983年向房产管理部门提供的1962年5月薛德忠的房屋卖约是否为原件等表示怀疑。1983年后，该房产经过扩建、拆迁等，被告四人等获得巨额利益。1990年左右扩建邻街铺面115平，实际房产权面积达到230平米。2003年、2012年经历两次拆迁，获得125平米安置房两套，补偿铺面房80平米，补偿金若干，按2019年市场价值初步估算，获利在600-700万元以上。被告等人在办理房产证过程中，采用欺诈手段，使用废止无效卖约，向房产管理隐瞒事实，顶替薛生荣向政府提出了落实政策的要求，应是无效的民事行为。根据民法总则第153条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。第154条规定：行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。第155条规定：无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。第157规定：民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。关于主张返还金额的法律依据及计算。按照民法通则第92条，没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。根据《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见（试行）》第131条，返还的不当利益，应当包括原物和原物所生的孳息。利用不当得利所取得的其他利益，扣除劳务管理费用后，应当予以收缴。原物应包括114.48平米房产房价及院落土地利用的收益。房产价值按西宁市2020年9月均价（11305元/平方米，按城中、城西、海湖均价）计算应为129.42万元。原物产生的直接孳息，主要是扩建铺面房后获得的租金，按每年5万元，20年计算为100万元。获得的低价安置房250平米的溢价部分的35%，计78.75万元[（1.0-0.5）*0.35*250=43.75万元]，以上合计273.25万元。关于1966年10月18日签订协议，解除1962年5月薛德忠的卖约是有效的。根据1981年12月13日全国人大通过的《中华人民共和国经济合同法》，当事人双方经过协商同意，由于一方当事人虽无过失但无法防止的外因，致使经济合同无法履行，可以解除合同，解除经济合同应当采取书面形式。根据1999年3月15日全国人大通过的《中华人民共和国合同法》，当事人协商一致，可以解除合同，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。1966年10月18日薛德忠和常吉元签订的协议，实际上就是因受当时政策影响，被迫解除了1962年出具的卖约，并补偿了常吉元的损失。1983年常吉元的继承人再拿该卖约办理房产手续，严重损害了原告的利益。关于诉讼时效问题。首先，2019年10月薛生荣青海立詹委托律师事务所律师在西宁市房产局调查到了被告在1983年办理房产手续的协议和房产局批文，原告也是第一次看到，被告提供了失实的材料，诉讼时效应从2019年10月算起，在房产局查档有准确记录。其次，根据民法总则第196条，“不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。”现为维护原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。本院经审查认为，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条：“凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。”的规定，本案中，原告主张的案涉房屋涉及“四清运动”，属于落实私房改造政策的历史遗留问题，不属于人民法院受案范围。同时，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的,依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的,依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的,人民法院不予保护;有特殊情况的,人民法院可以根据权利人的申请决定延长”。的规定，本案中，原告自称被告已于1983年5月17日取得案涉房屋的所有权，并办理了过户登记手续，至原告2020年11月2日在本院起诉，时隔三十七年余，已超过二十年，且原告未提供证据证明本案存在诉讼时效中断或中止的情形，故其诉讼已超出了二十年的诉讼时效期间。依照上述法律及司法解释的规定，对原告的起诉，本院依法予以驳回。据此，依照《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，裁定如下：驳回原告薛生荣、薛生文的起诉。案件受理费14330元，退还原告薛生荣、薛生文。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康二〇二〇年十一月十六日法官助理 邹 燕书记员 俞 珍附：《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三条凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。