大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初3857号原告：大连万科物业服务有限公司，统一社会信用代码91210200242395981T，住所地辽宁省大连市沙河口区新生路万客园**。法定代表人：张会，系该公司总经理。委托诉讼代理人：魏巍，系该公司员工，女，1987年7月22日生，汉族，住址辽宁省瓦房店市。委托诉讼代理人：刘伟，系该公司员工，男，1963年3月25日生，汉族，住址辽宁省鞍山市立山区。被告：高枫惟（曾用名高伟），男，1970年3月22日生，汉族，户籍地辽宁省大连市西岗区。原告大连万科物业服务有限公司与被告高枫惟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告大连万科物业服务有限公司的委托诉讼代理人刘伟到庭参加了诉讼。被告高枫惟经公告传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告大连万科物业服务有限公司（以下简称原告）向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付欠交的2013年1月1日至2019年1月22日期间的物业费16,421.20元；欠交的2016年1月1日至2020年3月期间大连溪之谷车库服务费1,149.54元，欠交的2014年1月1日至2020年3月期间大连溪之谷车库服务费6,287.25元；2、判令被告按应付款项的日万分之五的标准向原告支付自物业服务费欠交日起至2020年3月10日的违约金12,542.66元，大连溪之谷1.1期车库84-15号车库服务费欠交日起至2020年3月10日的违约金437.04元，大连溪之谷1.1期车库84-16号车库服务费欠交日起至2020年3月10日的违约金3,538.76元；3、判令由被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告所购买的大连市甘井子区房屋，已于2008年6月11日办理入住。该房屋系由原告负责物业服务。但被告未能按时向原告交纳2013年1月1日至2019年1月22日期间的物业费16,421.20；违约金为12,542.66元，车库费7,436.79元，违约金3,975.8元（暂计算至2020年3月10日）。虽经过原告多次催要，但被告始终以各种理由加以拒绝，侵害了原告的利益。为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求法院依法判决。被告高枫惟未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2007年10月25日，大连万科城置业有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同（万科·溪之谷）》，大连万科城置业有限公司委托原告对大连万科·溪之谷提供前期物业服务。合同的期限自2007年9月8日起至万科·溪之谷业主大会成立后与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。合同第五条约定住宅的物业收费标准为1.3元/月·平方米，车库的物业收费标准为0.65元/月·平方米。第六条约定，业主应于其所拥有的本项目物业交付之日起交纳物业服务费用。物业服务费用（物业服务资金）按季度当季交纳，业主或者物业使用人应于每自然季度首月10日前向乙方交纳当期的物业服务费，逾期未交纳的，业主或物业使用人须承担违约责任。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同第五条、第六条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，每逾期一日应按欠费总额的3‰的标准向乙方支付违约金。另查，案涉房屋坐落于大连市甘井子区房屋，房屋面积174.42平方米，被告与大连万科城置业有限公司于2007年11月15日签订《商品房买卖合同》购买案涉房屋，根据原告提供的《权属登记情况》，案涉房屋于2019年1月23日转移登记给案外人王春杰。2008年6月19日，原告与大连万科城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市甘井子区车库，面积为128.97平方米。2008年7月19日，被告再次与大连万科城置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买位于大连市甘井子区车库，面积为34.67平方米。原告称，上述二车库未查询到产权登记情况。2007年11月15日，被告签署《业主确认函》，约定买受人（被告）同意在业主大会聘任物业服务企业之前，由大连万科物业服务有限公司提供物业服务，住宅物业服务费为1.3元/月·平方米，独立车库物业服务费为0.65元/平方米·月。2008年6月11日，被告领取了案涉房屋钥匙。上述事实，有原告提供的前期物业服务合同、商品房买卖合同、临时管理规约、业主确认函、交接单，原告陈述及庭审笔录等在卷为凭，上述证据经本院审查，应予采信。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主和物业单位之间是平等主体，原告为被告所在小区提供物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按合同约定的价格标准交纳物业服务费。被告应向原告交纳住宅物业服务费及车库物业服务费。故被告应当支付原告2013年1月1日至2019年1月22日期间的住宅物业费16,491.20元（1.3元/月/平方米×174.42平方米×72个月+1.3元/月/平方米×174.42平方米÷30天/月×22天）。关于车库服务费，因案涉二车库未进行权属登记，被告也未到庭，车库权属是否发生转移等相关情况现无法查明，因此，本院对于车库物业费仅支持至住宅权属发生转移的时间，剩余时间段原告若有证据证明案涉车库仍由被告占有使用，原告可另行主张，故被告应支付原告2016年1月1日至2019年1月22日期间的车库物业费827.81元（0.65元/月/平方米×34.67平方米×36个月+0.65元/月/平方米×34.67平方米÷30天/月×22天）；2014年1月1日至2019年1月22日期间的车库物业费5,091.31元（0.65元/月/平方米×128.97平方米×60个月+0.65元/月/平方米×128.97平方米÷30天/月×22天）。关于原告所提违约金的诉讼请求。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任，因此原告的主张理应得到支持，但原告主张的违约金过高，本院按照被告欠交物业费和车库服务费总额的10%即2,241元[（16,491.20元+827.81元+5,091.31元）×10%]对原告主张的违约金予以照准。被告高枫惟未到庭，视为其放弃抗辩的权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告高枫惟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司住宅物业服务费16,491.99元及车库物业服务费5,919.12元。二、被告高枫惟于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连万科物业服务有限公司违约金2,241元。如果未按本判决指定的期间履行上述两项给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告大连万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费809元，公告费390元，合计1,199元（原告已预付），由被告高枫惟负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审 判 长  赵丽艳人民陪审员  孙香凤人民陪审员  邹秀玉二〇二〇年十一月三十日书 记 员  修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。