福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽02民终4850号 上诉人（一审被告）：洪燕玲，女，1976年1月31日出生，汉族，户籍住址福建省厦门市翔安区，现住福建省厦门市翔安区。 被上诉人（一审原告）：厦门翔发物业服务有限公司，住所地福建省厦门市翔安区新店镇鸿翔西路**之**。 法定代表人：叶炎坤，总经理。 委托诉讼代理人：郭亚梅，公司员工。 委托诉讼代理人：徐良华，公司员工。 上诉人洪燕玲因与被上诉人厦门翔发物业服务有限公司（以下简称翔发物业）物业服务合同纠纷一案，不服厦门市翔安区人民法院（2020）闽0213民初1265号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 洪燕玲上诉请求：撤销原审判决，依法改判驳回翔发物业的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由翔发物业承担。事实和理由：一、原审认定事实不清，遗漏查明，应予纠正。翔发物业未提供相应的物业服务，洪燕玲不同意缴交物业费等费用。如小区的公共区域的公共卫生无人打扫、垃圾未及时清理、洪燕玲居住期间报修房屋外墙渗水、卫生间渗水、内墙发霉等问题均未处理。洪燕玲长年向翔发物业及政府主管部门反映、报修、投诉均未得到妥善处理和提供相应的服务。翔发物业打击报复，甚至叫水务公司和电力公司对洪燕玲进行断水断电。二、原审适用法律错误。原审文书中存在认定事实不清，删除洪燕玲庭审大部分的事实表述，由原审文书认定的事实适用原审判决法律条文，足以认定、推翻原审文书存在的认定事实不清、适用法律错误，应予纠正。 翔发物业答辩称，原审认定事实清楚，未存在遗漏查明情况，同意一审判决，一、二审诉讼费用由洪燕玲承担。 翔发物业向一审法院起诉请求：1.判令洪燕玲向翔发物业支付2015年1月1日至2019年7月31日物业服务费2420元及违约金6421.14元，小计8841.14元（违约金按3‰暂自2015年1月1日计至2019年7月31日止，实际数额计至洪燕玲付款日）；2.判令洪燕玲向翔发物业支付自2015年1月1日至2019年7月31日公共维修金660元及违约金1751.22元，小计2411.22元（违约金按3‰，实际数额计至被告付款日）；3.判令洪燕玲向翔发物业支付自2014年7月16日至2019年7月31日水电公摊费772.17元及违约金2193.16元，小计2965.33元（违约金按3‰计，实际数额计至被告付款日）。以上三项诉讼请求费用暂计为14217.69元；4.由洪燕玲承担本案诉讼费。 一审法院认定的事实：2011年5月20日，厦门市公房管理中心（甲方）与厦门翔安国投物业服务有限公司签订一份《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》，约定：甲方将翔安东方新城一期2#地块B1组团委托乙方实行物业管理。物业类型：普通住宅。坐落位置：厦门市翔安区东方新城祥福三里，总建筑面积为51246.47平方米；物业管理服务费：住户自付部分由乙方按翔发价[2011]**文件批复的标准，按相应的比例向住户收取，财政补贴部分由甲方与乙方按季度核对实际数量和金额予以核拨。委托管理期限为3年，自2011年6月1日起至2014年5月31日止，合同自签字之日起生效，合同还对其他事项作了相应约定。2014年5月26日、2015年5月29日、2017年7月25日，甲、乙双方又签订三份与上述约定相同格式及内容的《翔安东方新城一期2#地块B1组团物业服务和委托管理服务合同》，总合同期限至2019年5月31日；后双方还签订一份《翔安新城一期2#B1地块组团物业服务和委托合同顺延补充协议》，合同期限顺延至2019年7月31日。 另查明，2012年6月6日，厦门翔安国投物业服务有限公司名称变更为厦门翔发物业服务有限公司。 又查明，2013年6月8日，厦门市住房保障管理中心通知洪燕玲按社会保障性住房相关规定向翔发物业办理东方新城B1-5#祥福三里15号302经济适用房交房手续。2013年7月12日，翔发物业作为甲方与洪燕玲作为乙方签订一份《东方新城保障房前期物业服务协议》，协议第四条约定，物业类型：住宅，坐落位置：祥福三里****，建筑面积：60.59平方米；第八条约定物业管理服务费1.2元/月·平方米；第九条约定，房屋维修资金为/元/月·平方米；第十条约定，物业管理综合服务费、房屋公共维修资金自交房之日开始计收……物业服务费可按月或半年，也可按年交纳，业主或物业使用人应在每月末前缴清当季费用；第十八条约定，乙方或物业使用人……未能按时足额交纳物业服务费用及公摊费用的，应按日3‰的标准向甲方支付违约金；第二十一条约定，本协议期限自交房之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。 2019年10月18日，翔发物业委托北京观韬中茂（厦门）律师事务所律师以EMS快递方式向收件人地址为厦门市翔安区祥福三里15号302室的洪燕玲邮寄一份要求其在接函后3日内支付自2015年1月1日至2019年7月31日期间物业管理费2420元、公共维修金660元、2014年7月16日至2019年7月31日期间公摊水电费772.17元及滞纳金10365.52元（以3852.17元为基数按每日千分之三的利率自2014年7元16日暂计至2019年7月31日）的《律师函》，该快递回执单上收件人签名栏为空白，备注栏上载明：返单。同时查明，该小区至今未成立业主委员会。 一审审理中，洪燕玲确认其系东方新城B1-5#祥福三里15号302室经济适用房的业主，于2015年初入住，对翔发物业提供的证据的真实性没有异议，但认为物业服务不到位，态度又很差，只要服务到位，是会交的。翔发物业确认物业管理费是按照建筑房屋的面积60.59㎡×1.2元/月/㎡×60%，水电公摊是按照整个小区按户分摊，滞纳金按日千分之三计算收取。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。翔发物业受厦门市公房管理中心的委托并与其签订的《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》、《翔安新城一期2#B1地块组团物业服务和委托合同顺延补充协议》及其与洪燕玲签订的《东方新城保障房前期物业服务协议》系各方当事人真实意思表示，不违反相关法律法规，属合法有效的合同。翔发物业作为厦门市翔安区东方新城祥福三里的物业管理服务单位，在履行了物业管理服务义务后，有权依据《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》及其与洪燕玲签订的《东方新城保障房前期物业服务协议》中约定的收费标准向洪燕玲收取相应的物业管理服务费等费用，故洪燕玲应自2015年1月1日至2019年7月31日向翔发物业支付物业服务费2399.36元[（60.59㎡×1.2元/月/㎡×60%）×（2015.1.1-2019.7.31）]。公共水、电费是业主使用房屋所形成的费用，翔发物业代洪燕玲垫付2014年7月16日至2019年7月31日的水电公摊费772.17元后，洪燕玲有义务向翔发物业支付该费用，故翔发物业主张洪燕玲支付2014年7月16日至2019年7月31日的水电公摊费772.17元，予以支持。至于翔发物业主张洪燕玲支付自2015年1月1日至2019年7月31日的公共维修金660元。一审法院认为，在本案，双方并未对缴交房屋公共维修金的具体金额进行约定，故该主张没有合同依据，不予支持。关于翔发物业诉求违约金问题。一审法院认为，根据《东方新城保障房前期物业服务协议》第十八条的约定，乙方或物业使用人……未能按时足额交纳物业服务费用及公摊费用的，应按日3‰的标准向甲方支付违约金，因该违约金约定标准过高，应予调整，违约金可按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；同时根据《东方新城保障房前期物业服务协议》第十条的约定，物业管理综合服务费、房屋公共维修资金自交房之日开始计收……物业服务费可按月或半年，也可按年交纳……。本案中，洪燕玲未按《东方新城保障房前期物业服务协议》的约定缴交相关物业服务费用，已经构成违约，故洪燕玲应自欠费相应年度的次年1月1日起向翔发物业支付上一年度所欠物业费的违约金，即2015年度物业费的违约金自2016年1月1日起计算至给付之日止，依次类推，但违约金的计算基数仅限于洪燕玲欠缴的物业管理服务费。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条第一款、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定之规定，判决：一、洪燕玲应于本判决生效之日起十日内，向厦门翔发物业服务有限公司支付自2015年1月1日至2019年7月31日止的物业服务费2399.36元及违约金（违约金以当年度所欠物业费为基数，自次年1月1日起即2015年度违约金以当年度所欠物业费为基数自2016年1月1日起，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至给付之日止，依次类推。）；二、洪燕玲应于本判决生效之日起十日内，向厦门翔发物业服务有限公司支付自2014年7月16日至2019年7月31日止的水电公摊费772.17元；三、驳回厦门翔发物业服务有限公司其余诉讼请求。 经审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为，翔发物业受厦门市公房管理中心的委托并与其签订的《社会保障性住房物业服务和委托管理合同》、《翔安新城一期2#B1地块组团物业服务和委托合同顺延补充协议》及与洪燕玲签订的《东方新城保障房前期物业服务协议》合法有效，洪燕玲与翔发物业均应依约履行。翔发物业依约为案涉房屋所在小区提供物业服务，洪燕玲应承担物业服务费等费用。洪燕玲主张翔发物业未尽到物业管理服务义务，根据“谁主张，谁举证”的原则，洪燕玲应就其主张提供相应的证据予以证明，但洪燕玲提供的证据不足以证明翔发物业未尽到物业管理责任，其以此为由拒绝交纳物业服务费等相关费用，于法无据，不予支持。洪燕玲的上诉理由依据不足，本院不予采纳。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费155元，由上诉人洪燕玲负担。 本判决为终审判决。 审判员  林丽珊 二〇二〇年十一月十七日 书记员  林斐珺 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。