天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初6694号原告:许淑芹,女,1958年10月13日生,汉族，农民，现住天津市宝坻区。委托诉讼代理人:张强（系许淑芹之子）,1987年4月25日生,汉族,农民,现住宝坻区。被告:天津新城宝郡房地产开发有限公司，住所地天津市宝坻区宝平街道开元路**商贸楼**。法定代表人:唐云龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郝晓腾，该公司员工。委托诉讼代理人：吴宪，该公司员工。原告许淑芹与被告天津新城宝郡房地产开发有限公司（以下简称宝郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许淑芹的委托诉讼代理人张强、被告宝郡公司的委托诉讼代理人郝晓腾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许淑芹向本院提出诉讼请求：1.判令宝郡公司赔付其违约金300000元;2.宝郡公司承担本案的全部诉讼费用。事实及理由：2020年,许淑芹欲在宝郡公司正在开发的艺馨佳苑小区内购置房屋。购房时房屋在建不能实地考察,许淑芹遂在宝郡公司销售人员的推介下选购房屋。因预售房屋捆绑地下室销售,为避免将来出现地下室渗水、潮湿等损害事故,许淑芹着意挑选不毗邻楼盘回填土层的地下室及房屋,并在选购时着重向楼房销售人员进行了说明和询问，后在楼房销售人员的推荐下,许淑芹拟购买该新建楼盘88号楼2单元102号商品房。此过程中,许淑芹再次向宝郡公司的销售人员确认该商品房地下室的位置,销售人员坚称该房屋结构与样板房一致,系不毗邻楼盘回填土层的地下室及房屋。许淑芹遂于2020年6月与宝郡公司就艺馨佳苑小区88号楼2单元102号商品房签订了商品房买卖合同,并交付了房屋首付款,办理了贷款手续。2020年8月,许淑芹发现艺馨佳苑小区88号楼2单元102号商品房地下室毗邻楼盘回填土层,与销售人员的推介不一致,遂多次与宝郡公司沟通、协调解决该问题,但宝郡公司以各种理由推诿、拒绝承担相应责任。宝郡公司辩称，请求法院驳回许淑芹的全部诉讼请求。理由如下：第一，双方签订的合同中并未约定地下室及违约责任，故许淑芹的诉讼请求缺少合同支持。第二，违约责任必须具备违约损失，但许淑芹并无相应的损失，其违约金的诉求缺少事实依据。第三，根据双方签订的买卖合同补充协议第七条第一款约定，合同双方的权利义务以合同的正文附件及本补充协议内容为准，本合同一经签订，在合同中未约定的事项意向均已废止。销售人员的口头介绍仅供参考不构成实际的交付标准及允诺，许淑芹还签订过承诺书，明确说明样板房和销售人员的讲解内容是要约邀请，不构成合同内容，同时许淑芹还确认了销售人员的讲解、样板房等资料未对她的决策产生影响。许淑芹认为房子买贵了，就想通过找各种问题来谋取利益，之前想找宝郡公司索要车位，被宝郡公司拒绝后屡次来售楼处闹事儿，现在又以诉讼影响宝郡公司的正常经营，有滥用诉权的嫌疑。第四，许淑芹作为完全民事行为能力人，应在购房时对房屋的状态进行详细的考察，许淑芹也确已知晓房屋的状态。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。许淑芹提交证据如下：1.《天津市商品房买卖合同》（复印件）1份，证明双方存在房屋买卖关系。2.首付款票据、贷款借据、维修基金票据、契税票据、车位款收款收据、不动产登记证明（均为复印件）各1份，证明许淑芹如约交付了房款及其他费用。3.价格表2份，证明案涉房屋是按套出售；4.照片四张，证明许淑芹购买房屋与样板房的地下室不一致，样板房的地下室毗邻车位，许淑芹购买房屋的地下室毗邻回填土，有潮湿、漏水的风险。5.音频资料1份、视频资料4份，证明许淑芹购房时要求所购房屋与样板房的结构、布局完全一致，但事实上并不一致：样板房的地下室门朝南开，许淑芹所购房屋的地下室门朝北开；样板房的地下室和车库是一墙之隔，许淑芹所购房屋的地下室外面是回填土，存在潮湿及漏水的隐患。宝郡公司对以上证据质证如下：证据1、2真实性、证明目的均认可；证据3无异议，能够证实案涉房屋是北入户，许淑芹购房时即知晓该房屋与样板房不一致；证据4真实性认可，不认可证明目的，样板房只能作为功能、布局导向，装修、装饰、家居摆放的指引，而且样板房指引的室内不存在与许淑芹所购房屋不一致的情形，价目表上明确写明许淑芹所购的88号楼是北入户；证据5的真实性认可，音频、视频资料中的人员包括宝郡公司的工作人员，但音频资料中所谓宝郡公司员工李阳（音译）的承诺均为许淑芹一方的转述，无李阳直接承诺的情况，另外，该音频资料形成于双方签订合同之后，不能证明音频中的内容对双方签订合同存在重大影响。宝郡公司提交证据如下：1.《天津市商品房买卖合同》1份，证明补充协议第七条明确约定样板房展示、宣传资料仅供参考，不构成合同组成部分，且样板房仅为空间布局导向；同时该条第八款还明确提示许淑芹所购房屋与现场示范可能存在差异，许淑芹认可并签字捺印。2.承诺函1份（包含在前述合同中），证明许淑芹明确表示理解宣传资料样板房及销售人员的讲解等均为要约邀请。许淑芹对以上证据质证如下：认可证据1、证据2的真实性，但合同内容属格式条款，应以销售人员的口头要约为准，案涉房屋为期房，其购房时能参考的资料只有沙盘、户型图、样板房和销售人员的推介。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月30日，许淑芹（乙方）与宝郡公司（甲方）签订了编号为2020-0033409的《天津市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定许淑芹购买宝郡公司开发建设的坐落于宝坻区××道××路××号商品房，建筑面积为123.71平方米，商品房销售按建筑面积计算，每平方米价格为22633.58元，价款为2800000元。除前述内容外，合同还对商品房交付及交付日期、乙方付款形式及付款时间、甲方逾期交付商品房的处理、乙方逾期付款的处理等事项进行了约定，未对地下室作出约定。合同签订后，许淑芹向宝郡公司支付了一手房契税38532.11元、天津市住宅专项维修基金28000元、购房首付款840000元，并以贷款方式支付剩余购房款1960000元。另查，双方均认可案涉房屋与案涉地下室相连通，购买案涉房屋只能选择案涉地下室，业主无法另行挑选地下室；与案涉房屋相同户型的样板房的地下室东西北三面墙壁均与其他业主的地下室毗邻，南面为地下车库，与回填土层不相邻；案涉地下室的南墙毗邻回填土层。诉讼中，双方对许淑芹取得地下室权属的方式及双方是否对地下室的位置作出约定持有较大争议。1.许淑芹取得地下室权属的方式。许淑芹一方主张案涉房屋是按套出售，地，地下室属于房屋的一部分单独计价；宝郡公司主张地下室属于赠送部分，购房款是按房屋的建筑面积×单价计算，不包含地下室的任何费用。2.双方是否对地下室的位置作出约定。许淑芹一方认可双方对案涉地下室是否毗邻回填土层及入户门的朝向未作出明确约定，但主张其曾明确要求和样板房一致，宝郡公司的销售人员也承诺与样板房一致，且“与样板房一致”包含其所购房屋地下室的朝向、位置均应与样板房一致的意思；宝郡公司主张双方未对地下室的位置、朝向进行过约定。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。据此，承担违约责任的前提需存在违约行为，即一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定。本案中，许淑芹与宝郡公司签订的商品房买卖合同及补充合同中未对地下室作出过书面约定，双方亦未对地下室的位置、朝向、是否毗邻回填土层等具体事项作出过口头约定，也未就地下室不符合约定时违约责任的承担方式作出任何形式的约定。现许淑芹主张其曾明确要求所购房屋与样板房一致，宝郡公司的销售人员也承诺与样板房一致，双方对此做出了约定，且“与样板房一致”包含其所购房屋地下室的朝向、位置均应与样板房一致的意思，并提交了音频资料、视频资料加以佐证。对此，宝郡公司予以否认。本院评判认为，首先，许淑芹提供的证据不足以证实双方曾作出过“与样板房一致”的约定；其次，样板房仅能向意向购房人展示户型，或提供可能的装饰、装修指引，无法对意向购房人即将购买房屋地下室的位置、入户门的朝向及是否毗邻回填土层作出指引，因此即使双方作出过“与样板房一致”的约定，也不能视为双方对案涉地下室入户门的朝向、是否毗邻回填土层作出了明确的约定；第三，许淑芹提交的价目表明确载明案涉房屋为“北入户”，而样板房为“南入户”，而地下室入户门朝向与房屋入户门朝向一致，故可推定许淑芹在购房时已知悉案涉房屋地下室入户门朝向与样板房不一致。综上所述，现有证据不足以证实双方曾就地下室是否毗邻回填土层作出明确约定，而价目表能够证实许淑芹知晓案涉地下室的入户门为北入户，故其以宝郡公司未来将向其交付的88-2-102号商品房的地下室入户门朝向及是否毗邻回填土层不符合合同约定为由，主张300000元的违约金，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回许淑芹的诉讼请求。案件受理费5800元，减半收取计2900元，由许淑芹（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员 刘 辉二〇二〇年十一月二十七日书记员 陈文佳附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。