安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终3115号 上诉人（一审原告）：傅少琴，女，1977年2月22日生，汉族，住安徽省六安市叶集区。 被上诉人（一审被告）：六安市和平置业有限公司，住所地安徽省六安市解放路明珠广场，统一社会信用代码913415005744028344。 法定代表人：周德义，该公司总经理。 委托诉讼代理人：晏学文，六安市金安区皋城法律服务所法律工作者。 上诉人傅少琴因与被上诉人六安市和平置业有限公司（以下简称和平置业）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初4359号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，依法组成合议庭公开不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 傅少琴上诉请求：1.依法撤销原判；2.依法判决被上诉人支付逾期通电违约金50774元（违约金暂计算至2020年7月12日）；3.依法判决被上诉人支付逾期通水违约金15480元（违约金计算至2018年8月31日）；4.依法判决被上诉人支付逾期办证违约金30753元（违约金暂计算至2020年7月12日）；5.本案一、二审全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定被上诉人向上诉人支付违约金的计算基数、时间、金额错误。基数应按照房屋购买总价款34.4万元计算，违约金计算天数应从2017年11月1日起至2020年7月12日，共计984天。逾期通电违约金、逾期通水违约金并非针对同一违约行为，应单独计算。一审法院对办理房屋产权登记证书是否是开发商的违约原因认定错误。开发商迟迟不向上诉人出具完整的购房发票，导致无法办理房屋产权证书，是开发商违约，应支付违约金。 和平置业辩称，一、上诉人诉请第一项，被答辩人认为，一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。二、上诉人诉请第二、三项，被答辩人虽未上诉，但一审法院判决被上诉人承担违约金与事实不符。事实是，针对涉及水、电开户事宜，应统一向物业或水厂递交申请书、业主身份证复印件、购房合同等，由物业或水厂为其办理相关事项。可上诉人并未主动申请开户，提供相关证件。三、上诉人诉请第四项，承担逾期办证违约金。上诉人若按约定交纳契税、维修基金等办证费用的凭证，被答辩人应按协议约定给予办证；但上诉人未向被答辩人提供已办理契税、维修基金等相关资料，故不存在延期办证违约的行为。综上所述，上诉人的诉请没有事实和法律依据，请二审法院依法驳回上诉，维持原判。 傅少琴向一审法院提起诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付违约金至通电义务履行完毕时（自2017年11月1日至2020年7月12日，按总房款344000元的日万分之1.5计算，暂计50774元）；2、判令被告支付原告逾期办理房产证违约金至办证义务完成时止（自2018年1月30日至2020年7月12日，344000元的日万分之一计算，暂计30753元）；3、判令诉讼费用由被告承担。当庭提出增加一项诉讼请求：判令被告支付逾期给原告办理通水义务违约金共计15480元及返还水管配套费3500元。 一审法院认定事实：和平置业开发建设了六安市裕安区石婆店镇“和平苑”小区。2017年5月19日，傅少琴与和平置业签订《商品房买卖合同（现售）》（以下简称合同）1份。双方在合同中约定：傅少琴购买“和平苑”小区17幢1层112号商业营业用房1套（房屋上下两层，建筑面积共111.55平方米），单价每平方米3083.54元，总价款为344000元。合同约定傅少琴以贷款方式付款，于2017年5月20日前支付首期房价款174000元，余款170000元向六安农商银行石婆店支行申请贷款支付。合同第十一条商品房相关设施设备交付条件中关于供水、排水、供电等设施的交付约定为：由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用。并约定以上设施在约定交付日未达到交付条件的，出卖人按照本合同第十二条的约定承担逾期交付责任。合同第十三条对逾期交付责任约定为：逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金。双方另在合同中对房屋登记等其他事项作出约定。2017年11月1日，和平置业与傅少琴办理了交房手续。傅少琴取得房屋后，发现该房尚未通水通电，经与和平置业多次交涉未果。傅少琴于2018年8月31日自行从金寨县中明自来水厂办理了自来水管网的安装手续，花费3500元，现该房已通自来水。由于小区通电需要和平置业到石婆店镇供电所统一办理，需由和平置业向供电所缴纳变压器安装的费用。和平置业对此持拖延态度，至2020年9月案件审理过程中，仍未在供电所办理好相关手续，致傅少琴所购房屋无法并入镇供电网络。傅少琴多次向有关部门反映无法解决，其所购营业用房无法正常使用。签订购房协议书当天，傅少琴向和平置业借款174000元，用于支付购房首付款，傅少琴出具借据给和平置业，约定：借款174000元分三次还清，第一次，于2019年5月10日前还款64000元；第二次，于2020年5月10日还款55000元；第三次，于2021年5月10日还款55000元。2019年5月10日首次还款到期，傅少琴仅偿还了10000元后，余款未能按时偿还。和平置业于2019年11月26日向六安市裕安区人民法院提起诉讼，要求傅少琴偿还第一期应还的欠款54000元，六安市裕安区人民法院做出（2019）皖1503民初6322号民事判决，判决傅少琴于判决生效之日起三十日内偿还给和平置业借款54000元，并承担以该欠款额为基数自2019年5月11日起按中国人民银行同期贷款利率计算支付逾期付款利息至欠款偿清之日。六安市中级人民法院维持了上述判决，现该案已进入执行程序，傅少琴仍未清偿全部借款。 一审法院认为，傅少琴、和平置业双方签订的《商品房买卖合同（现售）》合法、有效，和平置业作为商品房出售方应按合同约定交付符合使用要求的商品房。现房屋交付已两年有余，涉案房屋仍无法通电，由于该房系商业营业用房，和平置业的违约行为给傅少琴造成租赁费等损失，根据《中华人民共和国合同法》的约定，和平置业应对自身的违约行为向傅少琴给付违约金。关于违约金的计算问题，344000元中有174000元是傅少琴通过借款方式向和平置业取得，且在借款期限内不需要支付利息，根据合同法的公平合理原则，对于违约金的基数应以170000元予以计算。双方在合同中对逾期交房的违约金约定为日万分之五（应为日万分之1.5），该约定不违反相关法律规定，予以支持。综上，对违约金计算为：每月170000元×4.5‰=765元，自2017年11月1日起至2020年7月12日（32.5个月）止，合计24862.5元。关于傅少琴要求和平置业承担逾期通水违约金的诉讼请求，合同约定逾期通水、通电均是逾期交房的情形，违约金不能重复计算，但傅少琴自行支付3500元自来水安装费用应由和平置业承担。关于傅少琴要求和平置业承担逾期办理房产证违约金的诉讼请求，傅少琴没有提供证据证明其缴纳了房产税和房屋维修基金，不能证明是由于和平置业违约的原因无法办证，因此，对傅少琴的该项诉请不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告六安市和平置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告傅少琴违约金24862.5元；二、被告六安市和平置业有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告傅少琴自来水管网安装费用3500元；三、驳回原告傅少琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1840元，减半收取920元，由原告傅少琴、被告六安市和平置业有限公司各负担460元。 二审中，和平置业提供证据一组，即证据一、证明、物业公司营业执照一份（2页）证明目的：小区业主涉及水、电开户事宜，应统一向物业或水厂递交申请书、业主身份证复印件、合同等，由物业或水厂为其办理相关事项，故被上诉人并未违约。证据二、六安市裕安区人民法院（2020）皖1503民初3338、3339号民事判决书各一份（9页），证明目的:同类案件，一审法院均驳回上诉人第四项诉请。 傅少琴质证认为，证据一不是这样的，我们买房时明确说水电入户；证据二他们买的是二期房，与我们不在一起，不能一同对待。 本院认证意见，对证据一的合法性不予确认，不能达到其证明目的；对证据二的真实性予以确认。 傅少琴未提供新证据，双方对一审证据的质证意见基本同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是原判是否适当。 本案傅少琴与和平置业签订了《商品房买卖合同（现售）》，确定房屋的总价款为344000元，其中有174000元是和平置业向傅少琴出借，并约定在借款期限内无需支付利息，另170000元是向银行贷款取得，该174000元借款傅少琴也未按期还款。故原判按照傅少琴已实际通过银行贷款支付的170000元为基数，确定相关的违约金，并无不当。购房合同中约定了逾期交房违约金为日万分之1.5，傅少琴在一审中诉请的逾期交付违约金也是按照日万分之1.5予以主张，故原判按其主张计算违约金，亦无不当。当然，傅少琴主张的逾期交付既包括逾期通电，又包括逾期通水，且同时主张违约金，因逾期通电和逾期通水都是逾期交房的构成因素，都会导致所交付的房屋无法正常使用，故原判仅支持逾期交房违约金，较为适当。关于违约天数的计算，一审折算到月确定逾期时间为32.5个月，与傅少琴主张的984天相差不大，可予维持。至于逾期办证违约金能否支持，傅少琴与和平置业因购房借款未到期还款而产生纠纷，和平置业没有及时出具完整的购房发票，傅少琴也未提供已缴纳房产税和房屋维修基金等证据，因办理房屋产权登记必须提供购房发票、缴纳房产税和房屋维修基金才能办理，故原判没有支持傅少琴主张的逾期办证违约金无不当。 综上所述，上诉人傅少琴的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，判决处理适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2225元，由傅少琴负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十一月十八日 书记员  郝先春 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。