调兵山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1281民初2414号 原告：某某银行股份有限公司某某支行。 法定代表人：刘某某，系该行行长。 委托诉讼代理人：齐某，汉族，系该银行工作人员，住铁岭市。 委托诉讼代理人：于某，系辽宁某某律师事务所律师。 被告：苏某，男，满族，住开原市（未到庭）。 被告：某市某某房地产开发有限公司（未到庭）。 法定代表人：朱某某，系该公司总经理。 原告某某银行股份有限公司某某支行（以下简称某银行）与被告苏某、某市某某房地产开发有限公司（以下简称某地产）借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告某银行委托的诉讼代理人齐某、于某到庭参加诉讼，被告苏某、某地产经本院依法传唤未到庭，本案现已审理终结。 原告某银行向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告苏某立即偿还截止到2020年11月23日的欠款275452.54元，其中本金是248721.87元，利息24194.42元，罚息2536.25元。2、并按贷款合同约定的借款利率和罚息利率支付全部本金及利息，直至还清之日的违约责任。3、依法判决被告某市某某房地产开发有限公司对上述全部款项承担连带还款责任。4、依法判决原告对被告某市某某房地产开发有限公司在原告处开立的保证金帐户的资金享有优先受偿权，对抵押物享有优先权。5、诉讼费用及其他费用由被告承担。 事实与理由：原告与被告苏某于2016年3月30日签订一手房贷款合同，合问2016年房字**原告向被告贷款26万，被告向原告出具借据一张用于购买某市现代城xx号房。借款期限30年，利率为基准。被告苏某等以该房办理了抵押预告登记。被告某市某某房地产开发有限公司自愿为被告苏某等借款行为提供不可撤销的连带责任还款保证，同时被告某市某某房地产开发有限公司原告签订了《个人贷款保证金质押合同》，出质人为某市某某房地产开发有限公司，质权人为某某银行股份有限公司某某支行。出质人某市某某房地产开发有限公司在质权人处开立的保证金专用帐户，出质人在缴足基础保证金金额后，按照贷款金额5%存入保证金专用账户，作为借款人履行《个人一手房贷款合同》主合同的质押担保。原告依照借款合同履行了放款义务，但被告从2018年11月14日开始未按时偿还贷款，某市某某房地产开发有限公司也未履行连带还款义务。按照个人一手房住房贷款合同的规定，被告苏某已构成违约，原告有权提前收回全部贷款，并有权要求苏某与某市某某房地产开发有限公司共同承担全部违约责任。为维护原告合法权益，保证国有资产免受损失，特根据法律规定和合同约定向法院提起诉讼，请求调兵山市人民法院支持原告诉讼请求。 被告苏某、某地产未到庭、未答辩、未提交证据、未质证。 原告某银行向本院提交了如下证据：1.贷款合同复印件1份，证明原、被告2016年3月30日签订借款合同，约定了借款利率及利息，以及原告按合同履行完毕；2.不可撤销连带责任担保函复印件一份，证明被告某地产对被告借款行为的保证和不可撤销的期限；3.借款借据复印件一张，证明被告借款26万，原告将款项打入被告指定账户；4.某银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同复印件一份，证明被告某地产对履行合同承担保证，设立了专用保证金账户；5.某银行股份有限公司逾期未还款查询单一份，证明截止2020年11月23日，被告欠款情况和欠利息、罚息情况。经本院审查以上五组证据符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实： 2016年3月30日原告某银行与被告苏某、某地产签订了一份《个人一手住房贷款合同》，合同编号20166年房字**苏某为其购买的现代城xx号房屋向某银行贷款26万元，贷款期限为30年/360个月，自2016年3月30日至2046年3月29日，自贷款人实际放款日起算，采用浮动利率，首次利率为放款当日中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，每12个月为一个浮动周期，每年1月1日重新定价，利率为定价日当日中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率，逾期还款的，罚息利率在本合同约定的贷款利率水平上加收50%。合同特别约定苏某住址为辽宁省，该住址系法律文书的有效送达地址。苏某以现代城xx号房屋作为贷款的全程抵押担保，并办理了预抵押登记，预抵押登记的编号为调市房购房预抵押字第××号。合同编号2016年6年房字**款合同的保证人为被告某地产，保证人的保证方式为连带保证，保证期间为阶段性担保，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的合同项下债务，以及该日之前发生保证人或借款人违约而引起的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或保证责任，借款人未按期归还贷款本息或应支付的其他费用，贷款人有权宣布贷款本息全部或部分提前到期，要求保证人承担保证责任。被告某地产为原告某银行出具《不可撤销连带责任担保函》，承诺已全面了解苏某与贵行签订的《购房借款合同》的全部内容，并自愿为苏某提供不可撤销连带责任还款保证。保证范围为应偿还本金、利息及相关费用；保证期间自本担保函签发之日起，至房屋竣工交付使用，办妥抵押登记、取得房屋所有权证书、房屋他项权证书正本时止。 某银行已将贷款26万元汇入某市某某房地产开发有限公司账户。被告苏某在某银行借款借据的借款人处签字并按手印。 被告某地产与原告某银行签订了一份合同编号为2017年质字xx号《某银行股份有限公司个人贷款保证金质押合同》，合同约定：出质人为被告某地产，质权人为原告某银行，主合同为质权人与借款人刘某某2等（详见后附贷款清单）之间签署的编号为2014年房4年房字**见后附贷款清单）的《个人一手住房贷款合同》，担保范围包括本金、利息、违约金、赔偿金、质押物保管费用、实现债权的费用，因借款人违约而给质权人造成的损失和其他所有应付费用。出质人提供保证金质押，质押账户中保证金金额应在缴足总体项目保证金协议约定的基础保证金金额后，按照贷款金额的5%存入保证金专用账户，如有贷款减少等情形，保证金可相应减少。保证金质押方式为阶段性质押担保，自借款人办妥抵押登记手续且质权人收到他项权证正本之日起，出质人不再发生新的担保义务和责任，但在该日之前已发生的担保责任，出质人须以质押物予以承担。出质人通过转账形式将保证金划入其在质权人处开立的保证金账户，出质人将资金转入保证金账户或质权人经授权将出质人资金划拨至保证金账户，即视为移交质权人占有，作为对附件所列借款合同的担保。未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算。出质人及质权人均在该合同上加盖公章，出质人及质权人的有权签字人均在该合同上签字。现被告某地产已经将保证金转入至其在原告处开立的专门保证金账户（账号为29×××81)中。 截止2020年11月23日，被告苏某尚欠原告某银行贷本金248721.87元，利息24194.42元，罚息2536.25元，合计275452.54元。 本院认为，原告某银行与二被告签订的《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同。原告按照合同约定发放了26万元的贷款，履行了合同义务，被告苏某未按照合同约定按期偿还贷款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故本院对原告某银行要求被告苏某偿还贷款本金、利息及罚息的诉讼请求予以支持。 关于原告某银行要求对被告苏某抵押物享有优先受偿权的问题，我国法律除要求设立抵押权要订立书面合同外，还要求对不动产财产办理抵押登记，不经抵押登记，抵押权不发生法律效力。本案中，原告某银行与被告苏某只办理了预抵押登记，未正式办理抵押登记，因此原告的抵押权尚未设立，故原告某银行主张对该抵押物享有优先受偿权，本院不予支持。 关于原告某银行要求被告某地产承担连带责任的问题，因原告与被告某地产约定的保证方式为连带保证，且按照被告某地产与原告签订的合同及为原告出具的承诺，被告某地产的保证期间未过，借款人提供的抵押物的抵押权尚未设立，故本院对原告要求被告某地产对苏某的债务承担连带责任予以支持。 关于原告某银行要求对被告某市某某房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为29×××81)的资金享有优先受偿权的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八十五条规定：“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后，移交债权人占有作为债权的担保，债务人不履行债务时，债权人可以以该金钱优先受偿。”保证金质押必须具备两个条件，一是作为保证金的金钱必须特定化，可以以特户，封金和保证金等形式；二是存放在账户中的金钱必须移交债权人占有。本案中被告某地产已经将保证金转入其在原告处开立的专门保证金账户且原告与被告某地产约定：“未经质权人书面同意，在主债权被清偿前，出质人不得支取或要求返还已交付的保证金，也不能使用保证金账户进行收付结算”，由此可见，被告某地产在原告处的保证金已经特定化且由原告占有。根据《个人贷款保证金质押合同》中的约定，被告某地产提供的保证金质押所担保的债务应包括本案被告苏某在《某银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》项下的所有债务。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零六条之规定，判决如下： 一、被告苏某于本判决生效之日起十日内一次性偿还原告某某银行股份有限公司某某支行截止至2020年11月23日的全部欠款275452.54元（未还贷款本金248721.87元，利息24194.42元，罚息2536.25元），并给付利息（从2020年11月24日起至借款本金全部偿还之日止，按合同约定借款利率及罚息利率计算）； 二、被告某市某某房地产开发有限公司对被告苏某的上述债务承担连带责任； 三、原告某某银行股份有限公司某某支行在上述第一项债权范围内对被告某市某某房地产开发有限公司在原告处开立的保证金账户（账号为29×××81)中的资金享有优先受偿权； 四、驳回原告某某银行股份有限公司某某支行其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费5377元（原告已预交），由被告苏某、某市某某房地产开发有限公司共同负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。 审 判 长  刘德军 人民陪审员  宫喜云 人民陪审员  钟 静 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理王慧文 书记员付雪萌