沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2855号原告：哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行，住所地：沈阳市和平区市府大路**，统一社会信用代码：912101026965261656。负责人：许金钟，系该行行长。委托诉讼代理人：刘莹，系辽宁美邦律师事务所律师。被告：张鹏，男，1969年7月9日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：刘相敏，女，1970年11月7日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：辽宁东川房地产开发有限公司，住所地，住所地：沈阳市和平区北六经街**会信用代码：91210100001598307K。法定代表人：宋道宏。原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行委托诉讼代理人刘莹、被告张鹏及被告刘相敏委托诉讼代理人张鹏到庭参加诉讼。原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司于2010年8月23日签订的《个人购房借款合同》；2.请求法院判令被告张鹏、刘相敏偿还原告借款本金638452.11元、利息140926.59元、罚息4837.69元、复利2929.75元，合计787146.14元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2019年6月27日）,并自2019年6月28日起，按《个人购房借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行逾期利息、罚息、复利至本判决实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告张鹏、刘相敏名下位于于洪区4门，建筑面积189.72平方米的房产行使抵押权，并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告辽宁东川房地产开发有限公司对被告张鹏、刘相敏应支付的上述款项承担连带保证责任；5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。被告张鹏辩称，借款属实，欠款属实，同意用抵押房产进行拍卖还款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2010年8月23日，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》；2.借款人：张鹏、刘相敏；3.贷款本金：借款金额为900000元（摘自合同第1页第一条）；4.贷款期限：借款期限自2010年8月23日至2020年8月22日。实际放款日与到期日以借据为准，借款借据为本合同的附件，与本合同具有同等的法律效力（摘自合同第1页第三条）；5.合同执行利率：借款利率按月利率6.1875‰执行。（摘自合同第1页第四条）；6.逾期利率标准：合同约定贷款利率的1.5倍（摘自合同第2页第八条）；7.还款方式：借款期限一年以上的，本合同项下借款本息的偿还，以每一个月为一个偿还期，即每月20日为借款人的每期还款日，首期还款为借款发生的次月20日（摘自合同第1页第七条）按等额本息还款法归还贷款本息（摘自合同第1页第六条）；8.欠款情况：截至2020年10月26日，被告张鹏、刘相敏尚拖欠贷款本金345007.11元、利息146396.24元、罚息56289.67元、复利59665.91元。二、抵押合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2010年8月23日，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》；2.抵押人：张鹏、刘相敏；3.主债务：借款金额为900000元（摘自合同第1页第一条）；4.担保范围：本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、罚息以及实现债权的费用（摘自合同第3页第十四条）；5.抵押物：张鹏、刘相敏名下位于于洪区4门，建筑面积189.72平方米的房产；6.抵押登记手续：2010年8月25日，经沈阳市房产产权登记发证中心办理上述房产预抵押登记手续，编号为沈房预中心字第××号。三、保证合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2010年8月23日，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行与被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》；2.主债务：借款金额为900000元（摘自合同第1页第一条）；3.保证人：辽宁东川房地产开发有限公司4.担保范围：本合同项下的贷款本金、利息、逾期利息、罚息以及实现债权的费用（摘自合同第4页第二十四条）；5.保证责任方式：连带保证责任（摘自合同第4页第二十三条）；6.保证期间：本合同借款人不履行债务之日起两年。如果保证人为售房人的，其保证期限自合同签订之日起至借款人持《房屋所有权证》办理正式抵押登记手续之日止（摘自合同第4页第二十五条）。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人购房借款合同》、他项证、银行流水、最后一次还款凭证、欠款明细等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司签订《个人购房借款合同》系各方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告张鹏、刘相敏未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人购房借款合同》的约定，如借款人未按约定期限还款，贷款人有权就贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收罚息，贷款逾期罚息利率为本合同约定借款利率的1.5倍；如借款人未按期足额付息，贷款人有权就到期未付利息部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收复利。本案，被告张鹏、刘相敏未按期偿还贷款，原告有权收回贷款，故对原告要求被告张鹏、刘相敏偿还借款本金及利息、罚息、复利的诉讼请求，本院予以支持。关于被告辽宁东川房地产开发有限公司的责任问题，依据《中华人民共和国物权法》第二十条以及《中华人民共和国担保法》第四十一条的规定，抵押物为不动产的，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，而只有为抵押物办理抵押权登记，债权人才对该抵押物享有抵押权。本案案涉房屋办理商品房抵押权预告登记后，至今未办理抵押权登记，因此，原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行作为该商品房抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该商品房办理抵押权登记的请求权，而并非对该商品房享有现实抵押权。故原告要求对该商品房行使抵押权，并在债权范围内优先受偿的诉讼主张，没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国担保法》第十八条的规定及《个人购房借款合同》的约定，被告辽宁东川房地产开发有限公司作为阶段性担保的保证人，在被告张鹏、刘相敏办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续，将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日前，被告辽宁东川房地产开发有限公司应承担保证责任，故本院对原告要求被告辽宁东川房地产开发有限公司对本案借款承担连带保证责任的诉讼请求，予以支持。另，贷款期限届满，无需判令合同解除。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十一条，判决如下:一、被告张鹏、刘相敏偿还原告借款贷款本金345007.11元、利息146396.24元、罚息56289.67元、复利59665.91元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2020年10月26日）,并自2020年10月27日起，按《个人购房借款合同》约定的计息办法给付原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行罚息、复利至本判决实际清偿之日止；二、被告辽宁东川房地产开发有限公司在抵押房产取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续之日前，对被告张鹏、刘相敏应支付的第一项款项承担连带保证清偿责任，并在承担连带保证清偿责任后，有权向被告张鹏、刘相敏追偿；三、驳回原告哈尔滨银行股份有限公司沈阳分行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11671元，保全费4456元，均由被告张鹏、刘相敏、辽宁东川房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  臧 宁人民陪审员  吕丽晶人民陪审员  路 宏二〇二〇年十一月九日法官助理张剑飞书记员李丹妮本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。