江苏省盐城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏09民终4313号 上诉人（原审被告）：盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司，住所地江苏省盐城市大丰区大丰港莎士比亚小镇**楼。 法定代表人：蒋晓军，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邵中连，盐城市大丰区大丰港法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：陈波，男，1974年7月21日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。 被上诉人(原审原告)：吴小菊，女，1976年8月27日出生，汉族，住江苏省盐城市大丰区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵峰，江苏陈定喜律师事务所律师。 上诉人盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司（以下简称大丰港物业公司）因与被上诉人陈波、吴小菊物业服务合同纠纷一案，不服江苏省盐城市大丰区人民法院（2020）苏0982民初351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大丰港物业公司上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审或改判；2.上诉费用由陈波、吴小菊承担。事实与理由：一审法院判决认定事实不清，适用法律不当。一、大丰港物业公司已经尽到物业管理义务，对公共下水管道进行了定期清理和疏通，不存在维护不到位的事实。另案涉房屋返水后，为彻底清理堵塞源头，大丰港物业公司配合陈波、吴小菊进行探查，虽然发现堵塞部位非大丰港物业公司疏通和清理的公共范围，但大丰港物业公司仍出于人性化义务无偿地组织人员进行处理和抢修，因此大丰港物业公司在本案中不存有过错，不应承担赔偿责任。二、在庭前质证选择鉴定机构程序当中，为便于法庭审理进一步查明本次房屋返水原因及责任的划分，大丰港物业公司曾要求鉴定机构对返水原因造成损失之间的因果关系进行鉴定，现下水管道堵塞原因及堵塞的位置尚未明确，陈波、吴小菊即要求大丰港物业公司承担赔偿责任，明显缺乏事实依据和法律依据。三、通过大丰港物业公司现场的抢修和处理，堵塞异物取出后陈波、吴小菊再无溢水事故发生，该事实可以确认本案涉及的排水主管道堵塞显然与个别业主使用不当存在因果关系。鉴于无法确定堵塞排水主管道异物的直接来源，亦无法查明造成排水管道堵塞的具体责任人，无法确定责任比例，故大丰港物业公司无责任，应当由包括陈波、吴小菊在内共同使用管道的业主平均分担财产损失，故承担赔偿责任的主体应为陈波、吴小菊及本幢楼屋的所有业主。四、一审程序中，富昌评估（2020）07004号价格评估结论书存在明显错误。本案讼争房屋系返水渗漏，而评估明细中将空调、集成灶、马桶、冰箱等损失也纳入总损失之中，该损失与渗漏两者之间没有任何的因果关系，故该鉴定明显缺乏客观性、真实性和关联性错误，不能作为判决依据。五、本次堵塞造成的损失，因陈波、吴小菊长期不在家，其作为财产管理人故在发生返水渗漏后，其未能及时采取相应的措施，造成了损失进一步的扩大，因此陈波、吴小菊本人也应承担相应的责任。六、通过一审法庭调查及陈波、吴小菊的陈述，陈波、吴小菊在乡镇工作长期不居住在家，因此大丰港物业公司认为陈波、吴小菊租住房屋事实缺乏真实性和必要性，陈波、吴小菊根本不存在房屋租金损失。 陈波、吴小菊辩称，一、原审法院认定的案件事实清楚，证据确凿充分。1.大丰港物业公司与陈波、吴小菊之间存在物业服务合同关系，大丰港物业公司应当依照《物业管理委托合同》的约定尽职履行合同义务。根据《物权法》第七十八条第一款的规定，大丰港物业公司与大丰市嘉英阳光城业主委员会签订的《物业管理委托合同》，对大丰港物业公司与大丰市嘉英阳光城业主委员会签订的《物业管理委托合同》，对大丰港物业公司和陈波、吴小菊具有约束力，大丰港物业公司和陈波、吴小菊均应当依法全面履行合同约定的各项义务。该合同第4条第2项明确约定，大丰港物业公司承担对“共用设施、设备的维护、运行和管理”责任，包括对共用的上下水管道和维护和管理。由此可见，大丰港物业公司对案涉楼幢的排污管道负有维护、管理的法律责任，需确保排污管道的正常运行，保障业主的人身、财产权益不受损害。一审法院已经查明，案涉房屋所在楼幢的排污管道在2019年8月21日、11月25日和2020年2月11日先后三次发生堵塞，排污管道内的粪水等污物从室内地漏口溢出，造成陈波、吴小菊室内的财产受损。大丰港物业公司直到2020年2月11日才从排污管道的出口处取出堵塞物，彻底排除了安全隐患，但为时已晚，陈波、吴小菊室内的地砖、、地板家具以及部分家用电器已经遭受了不同程序的损毁。以上事实，陈波、吴小菊已向法庭提交了照片、视频等证据证实，且法庭和鉴定机构对财产受损的情况进行了现场勘验，证据确凿充分。2.案涉楼幢的排污管道是物业的共用设施，属于大丰港物业公司的管理责任范围。根据《物权法》第七十三条和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，楼幢的排污管道是建筑物的共有部分，是该楼幢的共用设施。依据《物业管理委托合同》第四条的约定，大丰港物业公司对案涉排污管道负有维护、管理的义务和责任，该管道在大丰港物业公司的管理责任范围内。大丰港物业公司的“对公共下水管道进行了定期清理和疏通”的抗辩，没有事实根据。二、一审判决适用法律恰当。大丰港物业公司管理责任范围内的楼幢排污管道数次被严重堵塞，致使陈波、吴小菊的财产屡次遭受严重损害，其责任在于大丰港物业公司没有尽职、及时履行查找和疏通义务，没有及时履行为业主排除安全隐患的义务，没有尽到确保业主的人身和财产的责任。很显然，本案的损害是因为大丰港物业公司没有尽职履行共有管道的疏通、管理义务所致，且是在受害人多次向其报告后，大丰港物业公司仍未及时采取有效措施的情况下形成的损失，其怠于履行义务的表现极为明显。大丰港物业公司的主观过错极为严重，是显而易见的。陈波、吴小菊对案涉损失的形成，没有任何的过错行为。因此，本案依法应当按照过错责任原则判令大丰港物业公司承担民事责任。根据《物业管理条例》第三十五条第二款和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定，本案大丰港物业公司没有尽职履行《物业管理委托合同》约定的维护、管理义务，导致了陈波、吴小菊的财产安全遭受了严重的损害，其依法应当承担民事赔偿责任。一审法院依据我国合同法和《物业管理条例》的相关规定判决大丰港物业公司承担陈波、吴小菊的损失，并无不当。 陈波、吴小菊向一审法院提出诉讼请求：1.判令大丰港物业公司赔偿陈波、吴小菊损失105500元；2.诉讼费由大丰港物业公司负担。 一审法院认定事实：陈波、吴小菊是盐城市大丰区健康西路南侧嘉英阳光城市42幢202室的业主，于2010年9月7日办理产权登记。2015年11月21日，大丰市嘉英阳光城业主委员会（委托方、甲方）与大丰市大丰港物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《物业管理委托合同》，约定：甲方委托管理事项包括房屋建筑共用部位的维护和管理（包括楼盖、屋面、外墙面等），共用设施、设备的维护、运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道等），小区公用设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理（包括道路、室外上下水管道，化粪池、沟渠、井等），公共环境卫生等等；委托管理期限自2015年11月21日起至2020年11月20日止；乙方须实现的目标管理包括“3.房屋设施、设备的维修、养护：接到反应后24小时内组织维修”等等；以及其他内容。2016年1月8日，大丰市大丰港物业管理有限公司名称变更为盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司。 2019年8月21日，因案涉房屋所在楼幢的排污管道堵塞，致粪水等污物自案涉房屋卫生间地漏口溢出。大丰港物业公司疏通排污管道后，管道恢复畅通。2019年11月25日，案涉房屋楼幢排污管道再次堵塞，大量污物自地漏口溢出，陈波、吴小菊屋内地砖、、地板家具等财物被污水浸泡、严重受损，大丰港物业公司再次疏通排污主管道。2019年12月8日，吴小菊（乙方）与案外人李某（甲方）签订租赁合同，约定甲方将盐城市大丰区香堤雅郡5幢902室房屋出租给乙方使用，租期自2019年12月8日至2020年12月7日止，租金24000元等等。该24000元租金，吴小菊已支付完毕。另盐城市大丰区荣润装饰设计有限公司就案涉房屋室内受损部分重新装修所需的主材、辅材、人工工资等进行评估后出具的报价单载明，合计需123012.88元。陈波、吴小菊因与大丰港物业公司协商赔偿事宜未果，遂诉至一审法院。 陈波、吴小菊提起诉讼后，案涉房屋楼幢排污管道于2020年2月11日又发生堵塞，大丰港物业公司又对排污主管道进行了疏通。审理中，经陈波、吴小菊申请，一审法院委托盐城富昌价格评估有限公司（以下简称富昌评估公司）对案涉房屋因管道堵塞被污染后造成的财产损失（含房屋装修、家具、重新租房产生的费用）进行鉴定。2020年7月13日，富昌评估公司作出了价格评估报告，载明“盐城市大丰区健康西路南侧嘉英阳光城42幢202室房屋被污染后造成的财产损失数额，含房屋装修、家具、重新租房产生的费用在价格基准日的合计评估价格为人民币壹拾万零伍佰元整（¥100500.00元）”。嗣后，陈波、吴小菊支付富昌评估公司评估费5000元。 一审法院认为，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定的以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，大丰市嘉英阳光城业主委员会与大丰港物业公司签订的《物业管理委托合同》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的合同，陈波、吴小菊与大丰港物业公司均应按约全面履行各自义务。 案涉《物业管理委托合同》约定的委托管理事项中第2项为共用设施、设备的维护、运行和管理，具体包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道等等，故大丰港物业公司应当承担案涉排污管道的维护、管理义务，保证排污畅通。对大丰港物业公司关于单元主管道堵塞不属于其维修范围的辩称，一审法院不予采信。大丰港物业公司辩称其已经尽到物业管理的义务，对公共下水管道进行定期清理和疏通，但未对此予以举证证明。且案涉排污管道第一次堵塞后，三个月左右即发生第二次堵塞，又三个月左右发生第三次堵塞，故对大丰港物业公司的该辩称，一审法院对此不予采信。大丰港物业公司辩称堵塞部位不是其负责范围，但未对此举证，且其公司员工当庭陈述“我只参与了第三次，我到现场后，，地下室弯头处已经锯掉了异物已经拿出来了……”，故对该辩称一审法院亦不予采信。大丰港物业公司未能履行对案涉排污管道的维护管理义务、保证排污畅通，导致排污管道堵塞，污水倒流进案涉房屋室内，给陈波、吴小菊造成了损失，其应承担赔偿责任。富昌评估公司系一审法院委托的有资质的评估机构，大丰港物业公司对其评估报告有异议，但未举证证明该评估报告存在明显错误。且大丰港物业公司辩称的空调、集成灶、马桶均与地面发生接触，辩称的房屋租金陈波、吴小菊确已向第三人李某支付，故对大丰港物业公司关于评估报告的辩称一审法院不予采信。虽陈波、吴小菊当庭陈述“我们在乡镇工作，小孩上大学后我们每周回家一趟”，但在所有的房屋内居住系业主的权利而非义务。大丰港物业公司辩称陈波、吴小菊发生反水渗漏后未能积极采取相应的有效措施，但其未举证证明陈波、吴小菊在知晓渗漏后消极应对。故大丰港物业公司关于陈波、吴小菊应对损失的进一步扩大承担相应责任的辩称，无事实和法律依据，一审法院亦不予采信。综上，对陈波、吴小菊依据评估报告要求大丰港物业公司赔偿损失100500元及评估费5000元的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《物业管理条例》第三十五条之规定，一审法院判决：大丰港物业公司于判决生效之日起十五日内赔偿陈波、吴小菊105500元。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2410元、减半收取1205元，由大丰港物业公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 在本院二审过程中，大丰港物业公司陈述，案涉房屋管道反水三次都是大丰港物业公司疏通的，最后一次是在排污水管道的末端，末端是在窨井口里面，在末端有建筑垃圾堵塞，从窨井取出的是编织袋，装水泥的袋子，取出后就不堵了，窨井是环卫所每半年清理一次，大丰港物业公司平时也会疏通，养了两个师傅定期疏通，第一次发生堵塞后抽空窨井看的，没有问题，第二次也是全部抽掉，然后没有发现问题，当时也跟陈波、吴小菊说发生问题要及时与物业进行沟通。 陈波、吴小菊陈述2020年春节住在案涉房屋中，新冠××疫情期间住在乡下。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。本案大丰市嘉英阳光城业主委员会与大丰港物业公司签订的《大丰阳光城市小区物业管理服务项目物业管理委托合同》第四条约定了大丰港物业公司对大丰阳光城市小区的共用上下水管道、落水管、室外上下水管道、化粪池等共用设施负有维护和管理的义务。陈波、吴小菊系盐城市大丰区健康西路南侧嘉英阳光城市42幢202室业主，因案涉房屋楼幢排污管道堵塞，陈波、吴小菊所居住的202室发生三次返水事件，前两次均由大丰港物业公司维修，但是其未能检查到堵塞点，从而导致第三次堵塞，第三次堵塞后通过检查发现问题在于管道末端窨井出口被堵塞，而该部分属于大丰港物业公司定期应当疏通的范围，大丰港物业公司在发生多次堵塞后，在应当定期疏通的时间内没有疏通存在过错，故陈波、吴小菊要求大丰港物业服务承担因排污管道堵塞造成家中返水导致的财产损失符合合同约定及法律规定。关于大丰港物业公司提出盐城富昌价格评估有限公司不应将空调、集成灶、马桶、冰箱等损失也纳入总损失，其作出的价格评估报告错误的上诉理由，经查，价格评估明细中涉及的物品均与地面接触，因案涉房屋管道堵塞导致家里返水造成毁损，大丰港物业公司提出的该项上诉理由没有事实依据，不符合法律规定，本院不予支持。关于大丰港物业公司上诉提出的租金损失问题，因案涉房屋发生反水现象，对房屋造成较大污染，鉴定机构鉴定的租金费用较为合理，一审法院予以支持并无不当。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。大丰港物业公司的上诉理由不能成立，依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判决。 二审案件受理费2410元，由盐城市大丰区大丰港物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王迎付 审 判 员 孙曙光 审 判 员 郑娟娟 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 徐 平 书 记 员 周亚梅