NTKO 陕西省合阳县人民法院民事判决书（2020）陕0524民初2309号原告：合阳县食品有限责任公司，统一社会信用代码：916XXXXXXXXXXXXX。住所地：陕西省XXXXXXXXXX。法定代表人：王玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：雷普元，陕西省合阳县城关法律服务所法律工作者。被告：李红雨，男，19XX年X月X日出生，居民身份证号码：612XXXXXXXXXXXXXXX，汉族，居民，住陕西省合阳县。委托诉讼代理人：党旭，陕西海坤律师事务所律师。原告合阳县食品有限责任公司（以下简称食品公司）与被告李红雨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序。2020年9月21日裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。食品公司委托诉讼代理人雷普元，李红雨及其委托诉讼代理人党旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。食品公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付合同期内拖欠原告2018年8月1日至2019年1月15日期间的房屋租金计110000元;2、判令被告支付合同解除后拖欠原告2019年1月16日至2020年8月15日期间的房屋占用费计380000元，从2020年8月16日起至房屋交回公司之间的占用费、按实际占用天数，以每月20000元计算;3、判令被告立即返还占用原告院内钢结构大厅及操作间，步行街门店大厅及北二层所有的房屋;4、判令被告支付占用食品公司办公楼小二层一间房费1.2万元（2016年6月至2020年6月，按每年租金3000元标准计算）；5、判令被告支付垫付电费6456元及尚未抄表部分电费。6、案件受理费、保全申请费、保全担保费由被告负担。诉讼过程中，食品公司变更第二项诉讼请求为：判令被告支付合同解除后拖欠原告2019年1月16日至2020年9月15日期间的房屋占用费计400000元，以及从自2020年9月16日起至房屋交回公司期间按每月20000元标准计算的占用费。事实和理由：原、被告于2011年8月1日订立房屋租赁合同。约定：被告承租原告院内钢架大厅及操作间，步行街大厅及北二层房屋，从事餐饮业。租期为10年。自2011年8月1日至2020年8月1日止；租赁价款为前五年合同价款48万元/每年，后五年随行就市。双方自合同签字之日起，由被告向原告一次性交清一年租金，原告接受被告租金后将房屋使用权交付被告使用。以后每年逐期交付租金。双方另对水电的使用，停车场地宴会厅前，使用通道等附属义务作出约定。被告在经营期间从2018年以来至今拖原告房租，合阳县人民法院及渭南中院生效判决足以佐证。2019年1月15日，经法院确认，原被告解除《房屋租赁合同》。在合同期内的2018年8月1日至2019年1月15日期间，被告拖欠租金11万元，（共5个月15天每月按2万元计算）；从2019年1月16日至2020年8月15日期间拖欠房屋占用费38万元（共19个月，每月按2万元计算）。被告至今占用原告房屋未交回，从2020年8月16日之后至被告交回房屋期间的占用费，按实际占用天数，以每月20000元计算至交回之日。被告在经营期间使用的部分电费由原告垫付，其中有票据合计6456元，未抄表的部分电费以实际抄表数计算。2016年6月1日，被告占用原告办公楼小二层一间，按每间每月250元计算，至2020年6月30日应付占用费1.2万元。综上所述，原被告自2011年8月订立《房租租赁合同》后，被告从2018年至今拖欠原告租金、占用费及电费，停业之后，拒不交回房屋，其行为已侵害原告合法权益。故请求人民法院支持原告诉讼请求。李红雨辩称，2018年8月1日至2019年1月15日期间房屋租金，合阳县人民法院民事判决书（2019）陕0524民初223号，已作出判决，作出明确扣除处理。这个时间段内，经营场所使用权属天和园酒楼所有，食品公司严重侵权，影响我正常使用。食品公司天和园酒楼宴会大厅及操作间，至今未取得建设工程规划许可，请求食品公司出示有关许可证件，证明房屋租赁的合法手续，否则视为无效合同。渭南中院（2020）陕05民终186号民事判决，2020年7月4日送达本人，诉讼期间，天和园酒楼并未经营，双方都受到不同程度损失。2019年1月15日原房屋租赁合同已解除，天和园酒楼不承担任何责任和义务。2017年底，因食品公司监管不力，无法经营，和食品公司协商，总体转让，食品公司也在天和园酒楼张贴转让广告。自食品公司贴出转让广告之日起，房屋处置产权就交给食品公司。因为转让是双方的共有资产，只是暂时保管。食品公司办公区XX楼一间房是食品公司应为其提供的义务和附加条件，原经理有过承诺，没有合同与协议。再加之，酒店被迫停业后，原合同内天和园酒店男女职工宿舍6间，被食品公司单方收回，造成直接损失4.4万余元。停业后电费6456元按票据结算。天和园酒楼在营业期间，食品公司产生饭单7000多元。曾因电费问题交涉，食品公司不同意互相抵账。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：食品公司与李红雨于2011年8月1日签订房屋租赁合同，李红雨承租食品公司院内钢架大厅及操作间，步行街大厅及北二层房屋，从事餐饮业。双方约定：租赁期限为10年，2011年8月1日至2020年8月1日；租赁价款前五年48万元/每年，后五年随行就市。租期内所有一切税、费由李红雨全部承担等。合同签订后,食品公司向李红雨交付租赁房屋，李红雨对租赁房屋进行装修后开始餐饮经营。2018年1月，李红雨停止餐饮经营。同月26日，李红雨在醒目位置张贴转让涉案酒楼的告示。合同履行过程中，李红雨向食品公司交清截止2017年12月31日的全部房屋租金。2019年1月14日，李红雨将食品公司诉至法院，食品公司提出反诉。本院经审理作出（2019）陕0524民初223号民事判决，确认原、被告《房屋租赁合同》于2019年1月15日解除，食品公司赔偿李红雨装修、物品等损失487711.5元，李红雨支付食品公司2018年度全年租金24万元。其后，李红雨不服判决、提起上诉，渭南中院驳回上诉、维持原判。2019年1月1日至1月15日涉案房屋租金1万元李红雨未给付食品公司。2020年7月9日，食品公司通知李红雨协商清算、腾退房屋等事宜无果。2020年10月28日，李红雨将涉案合同项下租赁房屋全部腾退返还食品公司。另查明，2016年6月，李红雨临时借用食品公司办公楼小二层房屋一间，2018年8月李红雨将该房屋腾退返还食品公司。李红雨以抵顶餐费为由未给付食品公司为其垫付的经营期间的电费6456元。另查明，本院（2019）陕0524民初223号民事判决确认：李红雨与食品公司对营业损失的产生均存在过失，应分别承担70%和30%的责任比例。上述事实，有房屋租赁合同、民事判决书两份、电费收据存根三份、邮政快递运单、短信截图、交接笔录、钥匙收条、证人荆某某、党某某的证言和当事人陈述在卷佐证。以上证据，真实可信，与本案有关联性，本院予以采纳。李红雨提供的酒楼结账单与本案没有直接关联，本院不予采纳。证人辛某某证明：李红雨欠我的钱，我找他要钱看到门上贴的转让，大概是2017年至2018年。离得远没有看清有章子没有。我看见上面电话不是李红雨的电话。我打电话问谁贴的，他（李红雨）说他没有贴。证人宁某某证明：我和他有手续找他要钱，我看见门上贴着转让。时间是2018年年前或年后。我问他（李红雨）为啥转让，（他）说是食品公司贴的。证人辛某某、宁某某均与李红雨存在一定利害关系，所证明的内容比较含糊，且为传来证据，故其证言对待证事实的证明力较弱。本院不予采纳。本院认为,涉案房屋租赁合同于2019年1月15日解除，合同期内2019年1月1日至1月14日租金9032元李红雨一直未给付食品公司。故食品公司主张李红雨支付其合同期内的租金110000元的诉讼请求的合理部分，应予支持。房屋租赁合同解除后，李红雨应自2019年1月15日起将承租的房屋返还食品公司。李红雨于2020年10月28日将租赁房屋腾退返还食品公司，构成逾期腾房，其应当支付租赁房屋使用费。双方当事人对2018年租金标准每月2万元未进行变更，2019年仍应按该标准计算。参照2018年、2019年租金标准，结合李红雨占用房屋的状况、房屋的使用条件和当事人过错程度等因素，李红雨的房屋使用费标准本院酌定为每月10000元（20000元×50%）。按此标准计算，李红雨应支付食品公司2019年1月15日至2020年10月27日期间的房屋使用费为214333元。食品公司将其办公楼小二层一间房屋无偿借给李红雨，其后双方并未达成租赁协议，食品公司也未提供证据证明李红雨拒不返还该房屋。故食品公司要求李红雨支付该一间房屋的使用费，依据不足，应不予支持。食品公司要求李红雨给付其电费6456元，符合合同约定，应予支持。2018年8月1日至2018年12月31日期间租赁房屋租金，已经人民法院生效民事判决作出处理。现食品公司要求李红雨支付该部分租金，没有事实和法律依据，应不予支持。本案诉讼期间，涉案租赁合同项下的房屋李红雨已返还食品公司，故食品公司要求李红雨返还占用其院内钢结构大厅及北二层所有的房屋的诉讼请求没有合理理由，应不予支持。食品公司要求李红雨承担申请保全费、保全担保费没有事实依据，应不予支持。李红雨所持渭南中院（2020）陕05民终186号民事判决于2020年7月 4日送达其本人，双方纠纷处于诉讼期间，天和园酒楼并未实际经营，双方都受到不同程度损失的抗辩，本院在考虑使用费标准时已予以酌情采信。李红雨主张食品公司贴出转让广告，尚无充分证据证明。故其主张自转让之日起，房屋处置产权交给食品公司的理由难以成立。李红雨主张食品公司造成其直接损失4.4万余元，未举证证明，应不予采信。李红雨主张食品公司应抵顶天和园酒楼营业期间餐费7000元，食品公司不予同意，双方当事人就此纠纷系另一法律关系，本案不作处理，李红雨可另觅途径解决。综上所述，食品公司的诉讼请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定判决如下：一、李红雨于本判决生效之日起10日内支付合阳县食品有限责任公司房屋租金9032.25元；二、李红雨于本判决生效之日起10日内支付合阳县食品有限责任公司房屋占用费214333.29元；三、李红雨于本判决生效之日起10日内支付合阳县食品有限责任公司电费6456元；四、驳回合阳县食品有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费8884元，由合阳县食品有限责任公司负担5000元，李红雨负担3884元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。  审    判    长    李  键人 民 陪 审 员    张天民人 民 陪 审 员    张增发 二〇二〇年十一月十八日 书    记    员    王  玲1