甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3664号上诉人(原审原告)：甘肃省兰州公路局红古公路段，住所地甘肃省兰州市红古区海石湾平安路**。法定代表人:张仲宝，该公路段段长。委托诉讼代理人：杨兆富，男。委托诉讼代理人：高建民,北京大成（兰州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王某某，男，1971年8月6日出生，汉族，住兰州市红古区。甘肃省兰州公路局红古公路段（以下简称红古公路段）因与被上诉人王某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市红古区人民法院（2020）甘0111民初492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红古公路段上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求或将本案发回重审;2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。1.一审判决认为上诉人对被上诉人的转租行为提出异议超过了法定期限，明显属于证据不足。一审判决的理由仅为“被上诉人与上诉人为邻居，上诉人应自转租行为存在时便知悉被上诉人存在转租行为”是在没有任何证据的前提下作出的错误推理。上诉人是在2019年10月接案外人邓有花反映进行调查后方才知晓被上诉人的转租行为，此前被上诉人向上诉人提供其与各次承租人的合作协议(实为转租)，以掩盖、隐瞒其将案涉房屋大量进行转租的事实。故上诉人在2019年10月之前对被上诉人的转租行为无从知晓，即便上诉人办公场所与被上诉人相邻，若未接到案外人反映亦根本无法识破被上诉人“合作协议”背后的转租事实。上诉人得知被上诉人的转租事实后便向其表达了异议，并于2020年3月13日(2020年春节期间爆发严重疫情)向其送达了《解除房屋租赁合同告知函》，故上诉人在知道被上诉人转租的违约事实后在法定期限内向被上诉人提出了异议，并不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定。被上诉人违反《房屋租赁合同》第十条“未经出租人书面同意，承租人将出租方房屋转租第三人”之约定，未经上诉人书面同意将承租房屋进行转租并隐瞒事实擅自改变租赁房屋用途，被上诉人违约行为导致合同解除条件已成就，上诉人有权解除房屋租赁合同。上诉人向仅向被上诉人出租房屋的合同目的根本无法实现，依据双方合同约定及《合同法》第九十四条第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，上诉人有权解除租赁合同。2.一审判决对被上诉人私刻上诉人单位公章、介绍信、伪造房屋租赁合同的违法行为认为不属于案涉合同约定的“违法活动”，明显有悖常理，属于认定错误，缺乏公正的判断。“为办理相关手续”不是被上诉人能够“私刻上诉人单位公章、介绍信、伪造房屋租赁合同”的理由，违反法律法规规定的行为不能以目的的对错来进行判断和评价。被上诉人违反承租人应遵守的诚实守信、合法经营的原则及案涉合同约定的解除情形私刻上诉人单位公章、介绍信、伪造房屋租赁合同的违法行为严重侵害了上诉人的合法权益且导致上诉人将房屋出租与承租方合法经营的目的根本无法实现，上诉人有权解除房屋租赁合同。3.一审判决对被上诉人改变房屋租赁用途的违约行为没有进行认定，属查明事实不清，认定证据不足。案涉合同约定的房屋租赁用途为“开设宾馆、餐饮、停车场等”，但被上诉人转租房屋后被用于开设汽车修理厂、广告店、设备公司等，被上诉人违约转租并改变租赁用途的行为使上诉人的合同目的无法实现，上诉人有权解除房屋租赁合同。4.一审判决对被上诉人提交的“证明”及“录音”的认定，属于证据认定错误，事实认定错误。被上诉人提交的《证明》有明显的涂改、变造痕迹，一审判决认为对落款处时间的变造、涂改不影响证据的真实性，此认定缺乏公正客观的判断。两份录音既不能核实对话内容的真实性也不能核实对话人的身份，一审判决认定录音真实有效，同样缺乏客观公正的判断。再者，不是上诉人“不同意收取”而是被上诉人未经上诉人书面同意将承租房屋进行转租并隐瞒事实擅自改变租赁房屋用途，违反诚实守信、合法经营的原则，私刻公章、介绍信、伪造房屋租赁合同的违法行为严重侵害了上诉人的合法权益等违约行为所致，上诉人依照合同约定行使权利没有过错。二、一审判决适用法律错误。上诉接案外人邓有花反映进行调查后方才知晓被上诉人的转租行为，此前被上诉人始终向上诉人提供其与各次承租人的所谓合作协议(实为转租)以掩盖、隐瞒其将案涉房屋大量转租的事实。上诉人得知被上诉人的转租事实后便向其表达了异议并送达了《解除房屋租赁合同告知函》，不适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定。王某某辩称，一审认定事实清楚,适用法律正确,依法应予维持。1.上诉人依据租赁合同第十条第6项“未经出租人书面同意,承租人将出租房屋转租第三人”的,出租人有权解除合同。该条的约定是指被上诉人将承租的房屋在没有取得上诉人同意的情况下整体转租于第三人的这种情形。然而,被上诉人自从同上诉人签订合同后并未将承租的房屋整体转租于第三人经营。被上诉人为了能使承租的房屋充分发挥使用价值和商业价值,不至于闲置,在被上诉人征得上诉人单位同意后,被上诉人将一小部分铺面分割租赁与他人。绝大部分承租物还是由被上诉人自己经营,所以并不违反租赁合同的约定。并且这种租赁状态在租赁期内一直持续了八年多。而上诉人却声称于2019年10月接到案外人邓有花的反映进行调查后方才知晓被上诉人的转租行为,这与事实完全不符。上诉人所谓的案外人其实就是被上诉人曾经的合伙人邓有花。因案外人(邓有花)与被上诉人合伙经营案涉租赁物时发生纠纷继而引发多起诉讼,从红古区人民法院到兰州市中级人民法院,历经几年。被上诉人同案外人邓有花在合伙经营期间就将承租的部分商铺分割租赁出去,这种经营模式从租赁初期到现在一直是这个模式,并且上诉人前几任领导都是同意的。如果上诉人不同意,那么分割经营的其他商户无法办理工商营业执照进行正常经营,正是上诉人开具了房产证明,其他商户才能得以办理营业执照,并且一直正常经营到现在。之所以凭空出现一个接到案外人邓有花的反映进行调查后才得知,与事实完全不相符,这只是上诉人撒的一个弥天大谎。案外人邓有花与现任段长张仲宝个人关系非常要好,经常一起吃饭喝酒。邓有花自从与被上诉人王某某退出合作后,一直怀恨在心,扬言从王某某手中收回租赁物,将被上诉人赶出经营。因此，邓有花伙同现任段长张仲宝相互勾结,以终止租赁合同为手段,达到将案涉租赁物重新租赁与案外人邓有花为目的。否则也不会出现现任领导去年刚当上段长不久就找被上诉人协商,声称要收承租的房屋,并且在被上诉人主动向上诉人交纳租金而上诉人却找各种理由刁难拒收租金的现象。一审判决也是基于这个事实，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，驳回了上诉人请求解除合同的诉请,属适用法律正确。2.上诉人诉称被上诉人“私刻其单位公章、介绍信、伪造房屋租赁合同,严重侵犯原告合法权益并触犯了国家法律法规”。上诉人的陈述与客观事实不符，当时被上诉人的合伙人邓有花退出经营后,经营主体发生了变化,被上诉人必须重新办理营业执照、特种行业许可证等手续。被上诉人要去工商部门办理营业执照和到消防应急局、公安局等部门办理特种行业变更登记手续。但以上部门需要出租人向承租人出具的房产证明手续,被上诉人多次请求上诉人出具房产证明手续,但上诉人拒不出具。出具房产证明手续是上诉人应当履行的义务,但上诉人推诿、扯皮,拒绝出具房产证明，使被上诉人处于非法经营的状况,因而被相关部门多次处罚,被上诉人之所以作出以上行为实在是被迫无奈之举，故上诉人请求解除租赁合同的理由不能成立。红古公路段向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除;2.判令被告向原告支付拖欠的房屋租金及占用费59500元整(暂自2019年9月30日起计算至2020年3月20日);3.判令被告立即搬离案涉租赁房屋并将案涉租赁房屋恢复原状交还原告;4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告红古公路段(出租人)与被告王某某(承租人)于2016年9月20日签订《房屋租赁合同》，约定将坐落于红古区平安路原河窑公路管理所办公楼1至4层包括院子及院内2层楼出租给被告。租赁期限五年，从2016年10月1日至2021年9月30日。租金630000元(大写)陆拾叁万元整。租金支付方式和期限:按年一次性支付，每年10月1日前10天交付下年租金壹拾贰万陆仟元整，合同生效后被告就承租的房屋分别与他人签订合作协议，合作协议中均约定被告用案涉房屋为合作协议的相对方提供经营场所。2019年8月30日兰州市红古区市场监督管理局做出(甘)执法证字第甘A010328001号兰(红)市监罚字[2019]1号《行政处罚决定书》，对被告伪造办理营业执照的相关材料构成提供虚假材料骗取注册登记的行为进行了处罚。2019年11月8日被告曾要求向原告交纳房租，但是原告未同意。2020年3月13日原告作出《解除房屋租赁合同告知函》并向被告送达。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且内容不违反法律强制性规定属有效合同。本案中，原告红古公路段根据《房屋租赁合同》第十条:有下列情形之一，出租人有权解除本合同:1.承租人不交付或者不按约定交付租金达两个月以上；2.承租人所欠各项费用达(大写)两万元以上；6.未经出租人书面同意承租人将出租房屋转租第三人；7.承租人在出租房屋进行违法活动的。原告认为被告存在上述行为满足解除合同的条件，应当解除原、被告签订的《房屋租赁合同》。首先，庭审中被告提交录音两份，证明被告曾于2019年11月8日向原告表达交纳房租的意向，但原告不同意收取房租。本院认为被告欠付2019年9月起的房租主要过错在原告，若由被告承担相应后果违背公平原则。故对原告以被告违反《房屋租赁合同》第十条第1、2项为由请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。其次，被告以向他人提供经营场所与他人达成合作协议的行为实际已构成转租。但是根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，出租人知道或者应当知道承租人转租但在六个月内未提出异议其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。从相关证据能够反映出被告自2011年开始便存在转租行为，被告与原告为邻居，原告应自转租行为存在时便知悉被告存在转租行为，但至2020年3月13日原告才作出《解除房屋租赁合同告知函》向被告送达，超过了法律规定的六个月期限，故对原告以被告违反《房屋租赁合同》第十条第6项为由请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。再次，原、被告实为自2011年就已经签订《房屋租赁合同》，2016年签订的即本案涉案合同为续租合同，2019年之前双方合作良好。之后，被告为办理相关手续伪造办理营业执照的相关材料，构成提供虚假材料骗取注册登记的行为与《房屋租赁合同》第十条第7项约束的行为不符，故原告以被告违反该项约定为由请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求，本院不予支持。综上，被告行为未达到解除《房屋租赁合同》的条件，且双方剩余合同履行期限一年多，为维护市场经营秩序的稳定，对原告请求确认原、被告双方于2016年9月20日签订的《房屋租赁合同》依法解除的诉讼请求本院不予支持。因《房屋租赁合同》继续有效，原、被告应按照合同履行相应义务。对原告主张被告支付拖欠的房屋租金59500元(2019年9月30日至2020年3月20日)的诉讼请求，因被告对欠付房租的事实予以认可，故对该项诉讼请求，本院予以支持。由此引起的诉讼费用，因未按时交纳房租的过错在原告，诉讼费应由原告自行承拒。对原告主张被告立即搬离案涉租赁房屋，并将案涉租赁房屋恢复原状交还原告的诉讼请求，因原、被告租赁合同没有解除，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决:一、被告王某某于本判决生效之日起十日内一次性向原告甘肃省兰州公路局红古公路段支付房屋租金59500元;二、驳回原告甘肃省兰州公路局红古公路段的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1288元减半收取644元，由甘肃省兰州公路局红古公路段负担。二审中，当事人没有提交新证据，一审判决查明事实清楚，二审予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩主张及二审查明的事实，本案二审的争议焦点是：上诉人要求解除案涉《房屋租赁合同》，由被上诉人交付房屋、恢复原状的诉请有无事实根据和法律依据。第一，关于上诉人红古公路段提出的异议是否超过期限的问题。本案中，王某某与上诉人红古公路段在达成《房屋租赁合同》后，便与他人合伙经营宾馆，对租赁院内剩余房屋另行分别转租，用于开设汽车修理厂、广告店、设备公司等，王某某和各次承租人领取营业执照正常经营至发生本案争议时已有8年左右的时间，期间王某某正常交纳租金无拖欠，上诉人红古公路段对其他租户的经营行为及租赁用途一直未提出异议，且案涉租赁场地与上诉人红古公路段所在地系邻居，红古公路段不可能不知道王某某对外转租的事实，而红古公路段在收到与王某某原有合伙关系的案外人的举报后才提出“王某某的转租未经其书面同意，要求解除租赁合同”，显然早已超过其知道或应当知道的6个月提出异议的期间，故一审判决适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，不予支持其提出的确认解除合同的效力的请求，符合法律规定，并无不当。红古公路段上诉称其是在接到举报后才知道转租的事，有违常理，也与各次承租户多年来能够办理营业执照且正常经营的事实不符，故对其该上诉理由，本院不予支持。第二，关于租赁房屋的用途的增加，也是多年来存在的客观事实，红古公路段作为邻居和房东不可能视而不见，虽案涉《房屋租赁合同》约定房屋的用途为“开设宾馆、餐饮、停车场等”，但该约定并未对房屋的租赁用途进行绝对限制，且红古公路段多年来也未提出异议，故不存在其租赁合同的目的无法实现的问题，红古公路段的该上诉理由亦不成立。第三，关于是否存在合同约定的“承租人在出租房屋进行违法活动的”解除合同的情形。王某某租赁房屋后，与他人合伙经营宾馆，转租他人用于开设汽修厂、广告店、设备公司等，上述对租赁房屋的使用系合法正常的行为。2019年左右，王某某因办理宾馆相关的营业执照等，要求红古公路段出具证明未果而私刻上诉人单位的公章、介绍信、伪造房屋租赁合同用于办证所需，该违法行为被相关部门进行了处罚，究其原因，如果红古公路段正常出具房屋产权证明的手续，则王某某就没有私刻上诉人单位公章进而向相关部门报送材料用于办证的必要，故红古公路段以此为由要求解除合同与合同约定内容本身不符，该私刻公章的违法行为并不是合同约定的应解除合同的违法活动，故一审判决不予支持红古公路段的该理由正确。红古公路段就王某某私刻公章的违法行为可以寻求其他解决途径，但不是其要求解除合同的正当理由。第四，关于王某某提交的证明及录音证据，经与红古公路段质证，涉及的案件事实是存在的，即红古公路段出具过证明，表达过不同意收取租金的意思，故一审判决采信证据并无不当，认定事实正确。综合本案全部事实，红古公路段与王某某多年来的租赁关系正常，2019年之前双方合作良好，剩余租赁期限目前不足一年，红古公路段请求确认解除合同事出有因但与法不符，断然解除合同不利于维护现有的交易安全，故红古公路段的上诉请求，本院不予支持。综上，红古公路段的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1288元，由上诉人甘肃省兰州公路局红古公路段负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘桂刚审 判 员 石 林审 判 员 李淑琴二〇二〇年十一月三日法官助理 张琼琰书 记 员 闫 佳