黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑02民终2458号上诉人（原审被告）：齐齐哈尔润泰商业有限公司，住所地齐齐哈尔市建华区军校街**。法定代表人：恽鹏洲，该公司董事长。委托诉讼代理人：王小翠，黑龙江嵩岩律师事务所律师。委托诉讼代理人：张延安，黑龙江嵩岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴海龙，男，1980年4月4日出生，汉族，无职业，住齐齐哈尔市建华区。委托诉讼代理人：栾永萍（吴海龙之母），女，1953年9月16日出生，汉族，住址同上。委托诉讼代理人：朱一，黑龙江朱一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司，住，住所地齐齐哈尔市建华区福顺小区**楼西侧福田物业公司/div>法定代表人：迟宝贵，该公司经理。委托诉讼代理人：杨立广，黑龙江天扩律师事务所律师。上诉人齐齐哈尔润泰商业有限公司（以下简称润泰商业公司）因与被上诉人吴海龙、齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司（以下简称华联房地产公司）确认合同效力纠纷一案，不服黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2019)黑0203民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。润泰商业公司上诉请求：1.撤销黑龙江省齐齐哈尔市建华区人民法院(2019)黑0203民初2791号民事判决书;2.依法改判驳回被上诉人吴海龙所有诉讼请求;3.一审、二审费用由被上诉人吴海龙承担。事实和理由：原审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，与生效法律文书相抵触。1.上诉人与华联公司之间整体商业用房买卖协议已经生效法律文书确认其有效性，一审判决认定该协议无效与生效法律文书相抵触。润泰公司与华联公司于2009年3月16日签订整体商铺的买卖协议合法有效，已履行，不存在法律规定合同无效的情形。上诉人润泰公司于2019年3月27日向中国国际经济贸易仲裁委员会对《协议书》及《补充协议书》合法有效性提出仲裁申请，仲裁委经审理于2020年3月25日作出仲裁裁决，确认《协议书》及《补充协议书》合法有效。裁决书的效力应得到法律的维护，原审事实认定错误，上诉人有新证据，足以证明其事实。可见，一审判决认定整体商业用房买卖协议无效与生效法律文书认定的事实相抵触，应予纠正；2.一审判决认定上诉人与吴海龙之间存在“权利义务争议”，系认定事实不清，认定吴海龙具有主张协议无效的主体资格系适用法律错误。一审判决认定上诉人与吴海龙之间存在权利义务争议，事实上上诉人与吴海龙之间既无合同关系也无侵权关系，上诉人通过合法途径取得案涉商铺产权登记，根据合同相对性，吴海龙与华联之间存在合同履行纠纷，不应将上诉人纠缠其中。上诉人对本案案涉01层42号商铺有产权证，拥有物权，一审针对由上诉人已经取得产权证商铺，判定吴海龙对诉讼有诉讼主体资格，属于适用法律错误；3.一审判决在吴海龙没有提供任何证据的情况下主观认定上诉人润泰公司与被上诉人华联公司买卖协议存在恶意串通。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据诉讼证据规定，“谁主张谁举证”原则，吴海龙在整个审理过程中，没有提供任何证据证明上诉人润泰公司与被上诉人华联公司存在恶意串通，且上诉人对案涉商铺也不是直接从被上诉人华联公司购买的，故原审认定恶意串通没有证据证明，事实认定不清，适用法律错误。上诉人取得产权登记时，案涉商铺的状态是登记在华联公司的名下，继而过户到上诉人名下的。根据《物权法》对于不动产权利的认定标准，上诉人依据有效的买卖协议通过产权登记管理部门办理不动产登记过户将案涉商铺登记在自己名下，合法的所有权应当得到法律保护。综上，一审判决无视《物权法》不动产以登记为要件的相关规定，无视合同相对性原则，在未查明案件事实的基础上，作出了与生效法律文书相抵触的判决，应当依法予以纠正。吴海龙辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求予以维持。1.润泰公司称与华联公司只有案涉商业楼1-4层的买卖合同，对于本案商铺未签订过合同。但是我方从市不动产中心调取的商品房买卖合同是华联公司和润泰公司就本案涉及的建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层42号商铺（31.88平米）的单独买卖合同，与其上诉状所称的仲裁委对《协议书》及《补充协议书》是否有效无关；2.润泰公司与华联公司恶意串通，根据我方提交的补充协议书以及通过中国裁判文书网搜索到的多起案件，证明润泰公司与华联公司多次作为被告被案涉综合商业楼一楼相关商铺业主起诉；3.吴海龙在本案之前多次诉讼，润泰公司与华联公司收到过吴海龙关于本案涉案商铺的相关法律文书，明知案涉商铺存有争议，在问题未解决之前将商铺所有权变更至润泰公司名下。可以证明润泰公司与华联公司存在恶意串通的行为。华联房地产公司辩称，认可一审判决，关于本案案涉房产建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层42号商铺用于办理房照的商品房买卖合同，也就是单独的小合同，是根本不存在的，我们与润泰公司没有签订过案涉31.88㎡的小合同，只和润泰公司签订过1-4层整体的买卖合同。上诉人提交的裁决书，该裁决书只是认定了华联公司因为没有遵守买卖合同的约定履行变更手续，而构成违约责任。但是对于其他的诉讼请求没有支持。这个裁决书不能证明上诉人的上诉请求。吴海龙向一审法院起诉请求：1.判令华联房地产公司与润泰商业公司所签市场化商品房买卖合同无效；2.诉讼费由华联房地产公司与润泰商业公司承担。一审法院认定事实，华联房地产公司开发建设完诉争商铺所在的整栋房产后，将一楼出售给百姓，后又从百姓手中返租赁，由华联房地产公司以齐齐哈尔鸿福购物中心有限责任公司的名义开办华联超市。2006年8月12日，吴海龙交付给华联房地产公司首付款72,363.00元购买诉争商铺，并与齐齐哈尔鸿福购物中心有限责任公司签订《鸿福购物中心有限公司商铺返租合同》，将位于鸿福购物中心编号为000142，面积为29.88平方米的商铺以年租金21,190.00元返租给齐齐哈尔鸿福购物中心有限责任公司，租期为2006年10月31日至2014年10月30日（约定这八年内租金不变）。当日，齐齐哈尔鸿福购物中心有限责任公司给吴海龙下发鸿福购物中心分红确认单，承诺根据购房大小比例，将鸿福购物中心每年纯利润的20%作为分红。2006年11月22日，吴海龙交付购房余款97,164.17元，吴海龙与华联房地产公司正式签订该商铺的商品房买卖合同。2007年3月7日，华联房地产公司向吴海龙下发进户确认单，吴海龙交付1,195.20元的维修基金。后吴海龙与华联房地产公司法定代表人迟宝贵协商，希望以剩余租金204,280.00元及购买商铺时赠送的两个车位（其中有吴海涛一个车位）换购该公司名下住宅一套，经华联房地产公司法定代表人同意后，华联房地产公司与吴海涛签订商品房买卖合同，换购位于福顺鸿福家园小区18号楼2单元6层601室，面积为82.65平方米的住宅，后又换置到清馨雅居B12号楼2单元303室，面积为82.82平方米的住宅楼（备注标明以商铺租金和车位换抵住宅款）。同年，华联房地产公司将华联超市租给润泰商业公司经营大润发二店。2009年4月10日，华联房地产公司与润泰商业公司签订了诉争商铺在内的1-4层整体的买卖合同。2016年3月31日，吴海龙以同一事实理由起诉后又撤诉。2017年12月23日，诉争商铺首次登记在华联房地产公司名下。2018年1月8日，双方就诉争商铺办理了更名过户手续，变更登记在润泰商业公司名下。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，吴海龙是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织，有明确的被告，有具体的诉讼请求和事实、理由，属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。本案中华联房地产公司与润泰商业公司签订的诉争商铺的商品房买卖合同影响了合同外第三人（吴海龙）的实体权益，即吴海龙与华联房地产公司、润泰商业公司存在民事权利义务上的争议。又因为根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的立法本意，若当事人恶意串通订立的合同损害了特定第三人的利益，且特定第三人有证据证明遭受了损害，则该特定第三人有权主张合同无效。故润泰商业公司以吴海龙主体不适格为由抗辩，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人的利益，合同无效。本案中吴海龙于2006年8月12日交付首付款后，与华联房地产公司签订返租赁合同，并约定了租赁的期限和年租金，另外一审庭审查明华联房地产公司开发建设完诉争商铺所在的整栋房产后，将一楼出售给百姓，后又从百姓手中返租赁，可见返租赁不是个别现象，而是一种普遍现象，润泰商业公司作为企业法人，在与华联房地产公司签订买卖合同时不可能不知晓这一事实。加之吴海龙于2006年起一直因诉争商铺与华联房地产公司、润泰商业公司诉讼维权。润泰商业公司在明知这一事实的情况下仍于2009年4月10日，与华联房地产公司签订了诉争商铺在内的1-4层整体的买卖合同，并且在吴海龙诉讼过程中，华联房地产公司与润泰商业公司办理了产权变更手续。另外华联房地产公司在明知该诉争商铺已出售给吴海龙的情况下，还将其出售给润泰商业公司，并在吴海龙诉讼期间配合润泰商业公司更名过户。可见华联房地产公司与润泰商业公司具有恶意且进行通谋，损害了第三人的利益，故润泰商业公司主张其与华联房地产公司签订的关于诉争商铺的买卖合同有效的抗辩，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条的规定，吴海龙撤诉或者人民法院按撤诉处理后，吴海龙以同一诉讼请求再次起诉的，人民法院应予受理。本案中吴海龙就诉争商铺共诉讼三次，但都撤诉，均未得到实体处理。故润泰商业公司以吴海龙重复起诉为由的抗辩，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十四条的规定，判决：齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司与齐齐哈尔润泰商业有限公司签订的位于建华区中华路军校街口高层商居综合楼00单元01层42号商铺的买卖合同无效。案件受理费25.00元（已减半收取），由齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。润泰商业公司为证实其上诉主张，提交（2020）中国贸仲京裁字第0341号裁决书，该裁决书裁定2009年4月10日华联房地产公司与润泰商业公司签订了1-4层整体的买卖合同有效，也包括案涉商铺31.88平米的买卖合同有效。吴海龙质证意见，对于该证据的真实性无异议，但认为此裁决书审理过程程序违法，因为仲裁过程中送达相关法律文件的程序违法，且1-4层整体的买卖合同与吴海龙无关，与本案无关联性。华联房地产公司质证意见，对真实性无异议，证明目的有异议，该裁决程序违法，是以公证送达的方式邮寄所谓的仲裁文件，而该仲裁的申请人华联公司与润泰公司在八年的时间里存在上百起诉讼案件，均由杨立广作为公司法律顾问进行相关诉讼事宜，所以根本不存在无法向华联公司送达的情形。另外该仲裁书确认的只是1-4层整体的买卖合同，华联公司存在违约，涉及一层争议商铺的买卖效力问题该裁决书没有认定，并且该裁决书表述中说标的房产地上一层十一套房屋被法院查封无法过户，由此可知润泰公司对诉争商铺存在争议问题是明知的，但润泰公司回避此问题，所以该裁决无法证明上诉人所要证明的问题。本院认证认为，该证据为生效法律文书，且各方对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该裁决书在仲裁庭意见中表述称“因被申请人自身的原因导致标的房产上一层存在多项查封或抵押等权利限制，导致地上一层部分房屋的产权一直无法办理至申请人名下”，故对该证据的证明目的不予认可。吴海龙为证实其抗辩主张，提交从（2019）黑0203民初2382号民事卷宗中调取的华联公司、润泰公司、齐齐哈尔北方高岭土有限责任公司三方于2010年签署的《补充协议书》一份、吴海龙于2015年5月19日起诉润泰公司、华联公司的诉讼材料、于2016年3月30日起诉华联公司、鸿福购物中心的诉讼材料、于2019年3月20日起诉华联公司、润泰公司的诉讼材料。上述三起案件均因个人原因撤诉。《补充协议书》中提到截止2009年11月30日，涉案房屋的地上一层存有多处查封、抵押、或其他产权限制，导致华联公司无法按照约定将地上一层转让给润泰公司，并就此问题达成了多项解决协议。润泰公司为妥善解决标的房屋地上一层的现有权利限制，同意将标的房屋总房款由7600万元，调整增加1400万元。润泰公司将部分钱款专门用于解决标的房屋地上一层的现有纠纷的权利限制。证明润泰公司和华联公司均知道涉案商铺有争议，并接收过相关法律文书，在此期间两家公司进行了更名过户，是恶意串通的行为，所以涉案的商铺买卖合同无效。润泰商业公司质证意见，对于该证据的真实性无异议，对证明问题有异议。本案涉案商铺自始至终不存在查封、扣押，并且是先由华联公司办理产权再由华联公司更名过户到润泰公司，所以并不存在该补充协议中存在的查封扣押，《补充协议书》与本案没有关联性。三份起诉状因2015年吴海龙撤诉后一审法院作出的裁定书中没有将润泰公司列为被告，所以与本案无关。吴海龙三次起诉后都是自行撤诉，按照法律规定视为没有起诉，没有法律约束力，也与本案无关。华联房地产公司质证意见，对该证据的真实性无异议，在《补充协议书》中提到的“其他产权限制”包含一房多卖等权利限制，2015年吴海龙起诉润泰公司、华联公司的案件，吴海龙后期虽然撤诉，但润泰公司对涉案商铺存在争议是明知的，包括之后的两次诉讼，润泰公司在明知涉案房产有争议的前提下，仍然办理产权证照，其效力由法院认定。本院认证认为，各方当事人对该组证据的真实性无异议，且与本案存在关联性，本院对该组证据予以采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条的规定“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人签订的商品房买卖合同无效的，应予支持”。本案中，2006年8月12日，吴海龙向华联房地产公司交纳首付款72,363.00元购买案涉商铺，同日与齐齐哈尔鸿福购物中心有限责任公司签订《鸿福购物中心有限公司商铺返租合同》、《鸿福购物中心分红确认单》，华联房地产公司亦在该分红确认单盖章确认。2006年11月22日，吴海龙交付案涉商铺余款97,164.17元，吴海龙与华联房地产公司正式签订案涉商铺的商品房买卖合同。2007年3月7日，华联房地产公司向吴海龙下发进户确认单，吴海龙交付1,195.20元的维修基金。而华联房地产公司在2007年将包括案涉商铺在内的商服住宅综合楼出租给润泰商业公司用于整体经营。2009年4月10日华联房地产公司与润泰商业公司签订了1-4层整体商服住宅综合楼买卖协议。润泰商业公司在后期知晓其购买的商服住宅综合楼一层商铺存在诸多问题后，于2010年与齐齐哈尔市华联房地产开发有限责任公司、齐齐哈尔北方高岭土有限责任公司三方签订了《补充协议书》，该协议书中有关于“甲方（华联房地产公司）对外负债致使标的房屋地上一层上存在多项查封或抵押或其他产权限制，导致甲方无法按约定将地上一层转让给乙方（润泰商业公司）……”、“乙方为妥善解决标的房屋地上一层的现有权利限制，同意将标的房屋总房款由7600万元，调整增加1400万元……”等一系列相关表述。2015年5月19日吴海龙以确认商品房买卖合同有效并将案涉000142号商铺归其所有为由，起诉了华联房地产公司、润泰商业公司，齐齐哈尔市建华区人民法院于2015年6月19日向润泰商业公司送达了该案起诉状，进一步证实润泰商业公司在2018年1月8日办理案涉商铺更名过户手续之前，对案涉商铺存在争议是明知的。而华联房地产公司在先与吴海龙签订案涉商铺买卖合同之后，又将案涉房屋出售给润泰商业公司，在未能与吴海龙协商解决案涉商铺的情况下，就将案涉商铺更名过户到润泰商业公司名下。综合本案实际情况，可以认定华联房地产公司与润泰商业公司之间存在恶意串通，损害了第三人吴海龙的利益。因此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款的规定，判决华联房地产公司与润泰商业公司就案涉商铺所签订的买卖合同无效于法有据，并无不当。综上，齐齐哈尔润泰商业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元，由上诉人齐齐哈尔润泰商业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 虹审判员 王红娜审判员 于 剑二〇二〇年十一月十二日书记员 王 迎