安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2324号上诉人（原审原告）：黄启富,男，汉族，1966年10月17日出生，住安徽省无为市。委托诉讼代理人：黄斌，安徽铭盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宏明，安徽铭盛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:任海涛,男,汉族,1993年11月14日出生,住安徽省无为市。委托诉讼代理人：方磊，国浩律师（合肥）事务所律师。委托诉讼代理人：汪义勇，国浩律师（合肥）事务所律师。上诉人黄启富因与被上诉人任海涛房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省无为市人民法院作出的（2020）皖0225民初1721号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案受理后,依法组成合议庭，因双方均未提供新证据，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。黄启富上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判任海涛给付黄启富租金46.6万元及赔偿损失549566.7元；2、一、二审诉讼费用由任海涛承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定“因所租赁房屋消防验收不能通过，2018年11月6日任海涛将安徽南之乐教育文化传播有限责任公司住所地变更为无为县无城镇新马路**”及“黄启富没有按要求将门锁钥匙交给任海涛”系认定事实错误。首先，无证据证明涉案房屋消防不能通过；其次，黄启富没有义务确保涉案房屋能通过消防，任海涛经营的南乐艺术学校培训校区有四个，除新马路总校区外其他均使用的是住宅房，故能否通过消防不影响任海涛使用涉案房屋。任海涛已经搬空承租房屋，且将承租房屋门面房大门敞开，黄启富为保护房屋内财产及楼上安全，才更换门面房门锁；且任海涛搬离承租房屋在先，其单方解除合同已构成违约。二、一审判决认定事实不清导致判决错误。一审判决认为黄启富承担主要过错责任，无事实根据，且不符合事实。任海涛单方终止合同，在承租房屋后对房屋造成损害，拒不支付到期租金均构成违约。三、任海涛应给付黄启富租金46.6万元和赔偿损失549566.7元。任海涛未按期支付租金，不应享有租金优惠，故仍应支付2018年剩余房租6.6万元。本案解除合同的时间应为起诉之日，因此任海涛还应支付2019年租金40万元，合计46.6万元。因任海涛侵权，将涉案房屋损坏，故应赔偿黄启富40万元。任海涛在接受无为市城南派出所询问时承认自己为了装修雇用人员将案涉房屋内财物损坏，财物损失经无为市城南派出所委托鉴定为149566.7元，鉴定费3000元。原（2020）皖0225民初930号案件中，双方已对该评估报告进行了质证，只是因为疫情影响导致拖延至今，故黄启富已在评估报告有效期内使用了该报告。此外，即使评估报告超过有效期，除超期时间过长或市场行情发生重大变化外，原则上可以依据该评估报告确定保留价，本案中任海涛未能提供证据证明评估报告已明显偏离市场价值，故该评估报告应予采纳。任海涛辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。对于判决要求任海涛承担赔偿10万元，虽金额较高，但出于人道主义等考虑故未上诉。一、2017年12月5日任海涛与黄启富签订的《租房协议书》已于2018年10月依法解除。任海涛无需赔偿黄启富租金损失。根据双方签订的《租房协议书》约定，任海涛租赁涉案房屋是开办教育使用，而黄启富提供的不动产权登记证书上记载显示涉案房屋为住宅性质，故其租赁房屋达不到任海涛的使用目的。在租赁房屋及签订《租房协议书》时，黄启富一直承诺租赁房屋是商业性质，能够满足办理教育机构使用，但直至双方签定《租房协议书》后，黄启富才提供租赁房屋不动产权证书，任海涛方知晓涉案房屋性质是住宅，无法通过消防验收。根据任海涛提供的证据可以看出，因案涉房屋达不到任海涛的使用目的，任海涛已提前数月多次通过微信、短信、EMS快递以及当面沟通均已告知黄启富不再继续承租租赁房屋，并搬离租赁房屋，最终黄启富于2018年12月21日将任海涛唯一通往租赁房屋门锁更换，将租赁房屋收回。二、租赁期间，任海涛并无损坏黄启富财物，黄启富要求任海涛赔偿其财物损失无任何事实和法律依据。黄启富提供的评估报告，其评估依据的材料均为其单方提供，无法证明其来源，也无法核实，且其所依据任海涛提供的所谓采购单据及收据均为虚假。三、该评估报告使用限制说明，评估报告有效期为一年，即2019年3月29日至2020年3月28日。截止目前，该评估报告已经失效。黄启富向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判令解除黄启富、任海涛签订的租赁合同；2.判令任海涛给付拖欠的租金46.6万元；3.判令任海涛赔偿黄启富一年的租金损失40万元；4.判令任海涛赔偿财物损失149566.7元;5.诉讼费用、保全费由任海涛承担。一审法院认定事实：2017年12月5日，黄启富与任海涛签订一份《租房协议书》，约定甲方（黄启富）将位于无为县人民广场市政大楼一楼8号门面四楼（1、2、3）3幢房屋(门面及房屋分别属于黄启富和案外人黄启贵、朱金花、黄涛、黄阳所有，事后案外人对黄启富代为出租房屋一事均予以追认。)租给乙方（任海涛）办教育使用。合同约定：“一、承租期自2018年1月1日至2024年1月1日止，暂定为陆年，每年房递增6﹪。二、租金每年为肆拾万元整,按年支付。租金每年必须按约提前二个月交给甲方及每年的11月1日支付下年房租。三、。四、租房期内乙方要自觉爱护房内一切设施,不得改动房屋内的结构,如有损坏要按价赔偿。如果发生火灾和人身安全事故均都由乙方自行负责承担。五、乙方在租期结束前三个月要给甲方说明是否续租。如继续承租在同等条件下甲方要给乙方优先。否则承租期一到,甲方有权停止租用。六、乙方租赁期间房屋结构不许改动和拆除。租期结束如需要恢复原状的必须恢复原状,租赁结束凡是在房屋内的附属物不得拆除移走,所有一切均归甲方所有。七、此协议双方共同遵守,如果单方违约赔偿一切经济损失并承担法律责任。合同签订后，任海涛对承租房进行装修，装修过程中任海涛所请的工人将黄启富房屋内的有关物品搬离放置四楼平台，，后任海涛以该承租房为住所地成立安徽南之乐教育文化传播有限责任公司并在2018年6月20日前按双方约定支付2018年房租366666元（黄启富同意减免1个月房租）。因所租赁房屋消防验收不能通过，2018年11月6日，，任海涛将安徽南之乐教育文化传播有限责任公司住所地变更为无为县无城镇新马路**，自行搬离出该承租房2018年11月22日，黄启富到无为县公安局城南派出所报案，称任海涛将承租房内的物品损坏，要求赔偿，并补上房租。2018年12月21日，黄启富将任海涛承租的一楼大门门锁更换，后城南派出所应任海涛岳母报警处理，黄启富没有按要求将门锁钥匙交给任海涛，任海涛自此也未再使用案涉承租房。2019年3月31日，安徽志成资产评估事务所向无为县公安局城南派出所出具一份无为县无城镇人民广场市政大楼一楼8号门面四楼（1、2、3）3幢房屋核实室内损毁家具价值资产评估报告书〔皖志评字（2019）第063号〕，载明损毁家具评估价值为人民币149566.70元，评估报告的有限使用期限为一年，即从2019年3月29日起到2020年3月28日止，评估费3000元。一审法院认为,黄启富、任海涛之间的《租房协议书》，系当事人真实意思表示，不违反法律、法规效力性、强制性规定，合法有效。合同双方当事人均应诚信、全面履行各自合同义务。黄启富将案涉房屋部分为住宅用房作商业用房出租，任海涛承租该房作办教育使用时，没有尽到谨慎审查义务，在收到房屋信息后，以，以该承租房为住所地成立安徽南之乐教育文化传播有限责任公司房屋消防验收不能通过，从而不能实现合同目的，对此，双方均存在过错。任海涛在未与黄启富协商情况下自行搬离出该承租房，系违约行为，同时黄启富对一楼商铺（四楼通道）擅自进行上锁控制，经公安民警处理仍不将钥匙交给任海涛，导致任海涛无法使用案涉房屋至今，黄启富的行为系根本违约。双方均以自己的行为表明不再继续履行租房协议书约定的权利义务。现黄启富诉请解除租赁合同，该院予以支持；因案涉房屋至本案庭审时仍在空置，对此造成黄启富的租金损失，双方应根据过错程度承担相应的赔偿责任，本案黄启富对一楼商铺（四楼通道）进行上锁控制，造成任海涛无法使用案涉房屋，应承担主要过错责任，同时考虑到黄启富明知任海涛不再使用也无法使用该出租房，理应及时采取补救措施，防止损失的扩大（及时出租涉案房屋），故任海涛以承担3个月租金10万元损失为宜；黄启富诉请租金46.6万元及10万元以外的损失，该院不予采纳；对任海涛在装修承租房过程中，因装修工人的行为造成黄启富物品损失，理应承担赔偿责任，由于安徽志成资产评估事务所〔皖志评字（2019）第063号〕评估报告书中，载明评估报告的有效使用期限为2019年3月29日起到2020年3月28日止，评估报告所评估的损毁家具价值为人民币149566.70元，任海涛当庭对评估报告的有效使用期限及损毁家具价值149566.70元提出异议，黄启富因未提出重新评估申请，故对该部分黄启富被损毁家具财产损失的诉请，本案不作处理，黄启富可另行主张。综上，为保护当事人合法权益，维护社会正常的经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决:一、解除黄启富与任海涛之间2017年12月5日签订的《租房协议书》；二.任海涛于判决生效后五日内赔偿黄启富租金损失10万元；三、驳回黄启富的其它诉讼请求。本院二审期间，当事人均未提交新证据，关于黄启富在二审中提出对房屋损毁家具进行重新评估的申请，因超过举证期限，本院不予准许。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：关于黄启富主张其给涉案房屋换锁是因任海涛将涉案房门打开不关的问题。首先，黄启富一审提供的证人证言中的证人未出庭作证，不符合证据形式要求；其次，从证言内容看，证人关于大门敞开的事实是听换锁人说而非亲眼所见；综上，黄启富所举证人证言达不到其证明目的，本院不予采信。关于任海涛辩称黄启富在合同签订后才给其看房产证的问题，虽然其提供的聊天记录反映黄启富的儿子黄阳在2018年1月份时发给其房产证，但从内容上看，不足以证明任海涛此次收到房产证的截图是第一次看到房产证，且其之后也未对房屋的住宅用途提出异议，故对于其该项辩解本院不予采纳。本院认为，一、关于合同解除的归责问题。任海涛作为承租人，理应对涉案房屋是否满足教育办学条件尽到审慎审查义务，且双方合同约定的租期是六年，其仅租一年即要求解约，故其对于合同的解除存在主要过错。黄启富于2018年12月22日将门锁更换导致任海涛无法使用涉案房屋存在过错，但此前任海涛已明确表示不再继续承租，且未按约定在11月1日交纳下一年度租金，故任海涛违约在先，一审法院认定黄启富系根本违约错误，本院予以纠正。关于任海涛称涉案房屋因广告牌遮挡影响其使用的问题，因其在承租期间未对此提出异议，故本院对予其该点抗辩意见不予采纳。二、关于损失计算问题。黄启富给予任海涛一个月租金优惠时仅是以任海涛在2018年6月20日前付清第一年租金尾款66666元为前提条件，任海涛已如期支付租金，黄启富称租金优惠是以正常履约为前提缺乏事实依据，本院不予支持。任海涛在公安的笔录中承认其对涉案房屋进行了装修，四楼平台堆放的沙发、抽油烟机、橱柜是其聘请的装修工人搬的，故其应对装修所导致的涉案房屋损失予以赔偿，鉴于黄启富提供的评估报告已过有效期，且未在法定期限内申请重新评估，本院对黄启富的该项诉请不予处理，黄启富可另行主张。现双方对于合同的解除均存在过错，考虑到涉案租赁合同约定的租赁期限为六年，现因任海涛违约在先，合同仅履行了一年，且因任海涛的装修行为对涉案房屋造成损害，黄启富使用涉案房屋前需要花费一定的时间对房屋予以恢复，一审认定租金损失10万元明显过低，本院予以纠正，酌情认定任海涛赔偿黄启富租金损失20万。关于黄启富主张涉案协议解除日期为起诉之日，租金应计算至起诉之日的上诉意见，因2018年10月任海涛即提出不再承租，且黄启富也于同年12月21日收回涉案房屋，故双方在2018年12月21日以实际行动解除了租房协议，故对于黄启富的该点上诉意见，本院予以驳回。综上所述，黄启富的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条规定，判决如下：一、维持安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初1721号民事判决第一项，第三项；二、变更安徽省无为市人民法院（2020）皖0225民初1721号民事判决第二项为：任海涛于本判决生效之日起五日内赔偿黄启富租金损失200000元。如果未按本判决书指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费用减半收取6983元，由黄启富负担5608元，被告任海涛负担1375元。二审案件受理费12955元，由黄启富负担10125元，任海涛负担2830元。本判决为终审判决。审判长  朱训明审判员  钱 晨审判员  杨东清二〇二〇年十一月二十五日书记员  季学婷附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。