陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1827号 上诉人（原审被告)：陕西元泰实业有限公司，住所地：陕西省宝鸡市渭滨区XX路**楼(****)，统一社会信用代码：91610302786956265U。 法定代表人:贺菊红，任执行董事。 委托诉讼代理人：刘会平，陕西国文律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：雷小明，男，汉族，1963年9月3日出生，住陕西省宝鸡市金台区。 委托诉讼代理人：郭伟明，陕西西虢律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷丹丹，陕西西虢律师事务所实习律师。 上诉人陕西元泰实业有限公司为与被上诉人雷小明商品房预售合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3358号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款之规定进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人刘会平、被上诉人雷小明的委托诉讼代理人郭伟明、殷丹丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人陕西元泰实业有限公司上诉请求为：请求撤销原判第一、二、三项判决，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担：事实和理由：一、逾期交房违约金请求权与逾期办理权证违约金请求权属两个债权请求权，请求诉讼时效应分别计算，且办理产权证行为属于履行物权行为，与被上诉人主张的违约金的债权请求无关。本案诉讼时效两年，本案全部诉讼时效已过。一审法院计算诉讼时效错误，适用法律错误。二、诉讼时效应就每个债权请求权分别依法计算诉讼时效。上诉人依约定应当为被上诉人办理产权证系双方合同约定的应当履行的物权行为，该不动产转移登记行为独立于逾期办证违约金支付义务和逾期交房违约金支付义务，是否履行或办理产权登记行为是否持续与被上诉人的一审两项请求权无关，两项债权请求权应当单独起诉诉讼时效，一审法院适用法律严重错误。请求二审法院判决支持上诉人的上诉请求。 被上诉人雷小明辨称，双方合同约定了违约金的计算方法，并未约定违约金的支付时间，被上诉人可以随时主张上诉人承担延期交房的违约责任。合同约定了上诉人向产权登记机关报办理产权登记资料的时间，并没有约定上诉人向被上诉人交付产权证的时间，故被上诉人可以随时主张权利。本案诉讼时效并没有超过。原审认定案件事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由，不能成立，应予以驳回。 上诉人雷小明在原审的诉讼请求：1、判令被告陕西元泰实业有限公司支付原告雷小明逾期交房违约金72485.33元；2、判令被告西元泰实业有限公支付原告雷小明逾期取得房地产权属证书违约金13131.4元；上述两项台计为85616.73元。3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院经审理查明，2010年10月15日，原告雷小明与被告陕西元泰实业有限公司签订《商品房预售合同》，约定原告购买位于渭滨区XX路XX号XX幢XX层XX号房屋，建筑面积为58.57平方米，每平方米11210元，房屋价款为656570元。合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月30日前，将验收合格且符合合同约定的房屋交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的2%向买受人支付违约金；合同第十九条约定，本合同在履行过程中发生的争议，双方当事人协商不成的，依法向房屋所在地法院起诉。合同签订后，原告如数向被告交付了房屋价款649658元。被告陕西元泰实业有限公司2013年3月5向原告交付了房屋。被告陕西元泰实业有限公司获得初始登记的时间为2019年11月13日，该商品房竣工时间为2012年12月13日。原告雷小明至今未获得不动产登记证书。 一审法院经审理认为，这是一起原告与被告签订《商品房预售合同》，被告未按约定交付房屋及办理不动产转移登记，原告请求被告承担违约金的商品房预售合同纠纷案件。对于本案原被告之间签订的商品房预售合同，系双方真实意思表示，不违反法律规定，法庭确认其效力，作为处理依据。关于被告提出本案已过时效的主张，因被告履行买卖合同有两项义务，即转移物的占有，所有权转移登记，只要一项义务没有完成，处于违约状态，权利人即可请求违约人承担责任，而不是仅有一项义务适用诉讼时效，有违合同的整体全面的适当履行，亦加重当事人的维权负担，因此应当以当事人履行主义务的情况确定诉讼时效。本案中，被告陕西元泰实业有限公司至今未向原告雷小明转移所有权登记，处于违约状态，故原告的请求并未超过诉讼时效，被告的此项主张不能成立，本院不予采纳。关于被告提出原告诉称办理产权证无事实依据，因原告不配合办理，导致产权证未办理成功的主张，根据原告查询的不动产登记信息，被告陕西元泰实业有限公司获得初始登记的时间为2019年11月13日，此时才有可能给原告办理不动产登记，被告没有提供在其获得初始登记以后通知原告的相关证据，应当承担不利的后果。至于被告提供的通知，交房通知在工程竣工时间之前，不动产办理通知在被告获得初始登记之前，属于权利滥用，法庭不予采信。因此法庭确定被告违约，责令被告向原告承担违约责任。关于违约损失，基于合同约定，原告计算并无不当，法庭予以采纳，确定违约损失为85616.73元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百〇七条、第一百一十四条之规定，判决：被告陕西元泰实业有限公司向原告雷小明清偿违约金85616.73元，限本判决生效之日起三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1940元，由被告陕西元泰实业有限公司承担。 二审审理中，双方当事人均无新证据提交。 二审经审理查明案件事实与原审认定相同，本院予以确认。 本院认为，2010年10月15日，上诉人陕西元泰实业有限公司与被上诉人雷小明签订的《商品房预售合同》，双方当事人意思表示真实，内容并不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属有效。合同有效，双方当事人应全面履行其合同义务。本案的焦点为被上诉人主张其权利是否超过诉讼时效。延期交房：《商品房预售合同》合同第八条约定，出卖人应当在2011年8月30日前，将验收合格且符合合同约定的房屋交付买受人使用；合同第九条约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人继续履行合同的，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。以上约定的内容属双方约定的违约金计算办法，延期交房违约金上诉人何时承担，双方并没有约定，故被上诉人可以随时向上诉人主张延期交房的违约责任。产权证办理：《商品房预售合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按己付房价款的2%向买受人支付违约金。依据该条约定上诉人须在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，在本案中上诉人没有在以上规定的时间内将由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，上诉人的行为构成违约，上诉人称现没有将产权证办理完结是由于被上诉人的行为造成，没有证据支持，上诉人应承担延期办理房屋产权证的违约责任。关于延期办理产权证上诉人承担违约责任，没有期限约定，被上诉人可以随时主张其权利。 现被上诉人没有给上诉人办理房屋产权证，违约处于持续状态，上诉人以本案超过诉讼时效抗辩，也违背公序良俗原则。 综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求及理由，依据不足，不能成立，应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1940元，由上诉人陕西元泰实业有限公司承担。 本判决为终审判决。 审 判 长 韩权雁 审 判 员 付金国 审 判 员 陈 蔚 二〇二〇年十一月十日 法官助理 陆新宁 书 记 员 王中芳 1