广东省江门市江海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0704民初2084号原告（反诉被告）：邓亦好，女，汉族，1941年3月25日出生，住广东省江门市蓬江区*********，公民身份号码：440************323。原告（反诉被告）：张万方，男，汉族，1939年10月18日出生，住广东省江门市蓬江区*********，公民身份号码：440************339。被告（反诉原告）：谭碧玉，女，汉族，1965年6月10日出生，住广东省江门市蓬江区******之一201，公民身份号码：440************023。委托诉讼代理人：杜福香，广东建诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宏安，广东建诺律师事务所律师。原告邓亦好、张万方诉被告谭碧玉租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，被告向本院提出反诉，本院依法受理反诉并合并审理，适用简易程序于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告邓亦好、张万方及被告谭碧玉及其委托诉讼代理人黄宏安出庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告邓亦好、张万方向本院提出诉讼请求：一、请求确认原被告双方于2019年4月4日签订的《铺位租赁协议》已于2020年6月4日解除；二、请求依法判令被告立即向原告支付2020年2月份至5月份的租金15200元。（3800元×4个月=15200元）；三、请求依法判令本案的诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：原告邓亦好、张万方是江门市江海区滘头莲花里****铺位的所有权人，2006年4月1日开始，被告谭碧玉开始租赁原告的铺位，双方每两至三年重新签订一份新的租赁协议。2019年4月4日，双方续签一份《铺位租赁协议》，约定原告将涉案铺位租赁给被告，租赁期限为2019年4月1日至2021年3月30日，租金每月3800元，被告在签约后交付7600元按金给原告，在租赁期间被告不得退租，否则原告将按金归为己有，无需退回给被告，并约定每月的租金被告必须在当月前五天交纳，逾期3天，原告有权将此租赁协议终止，将铺位另租他人，该铺按金不作退回等等。因被告提前解约，而拒绝向原告支付租金，并向原告提出退租的请求。被告一直拖延将该面墙身结好，且被告在结墙过程中因施工测量问题与邻铺案外人江门市江海区******发生了争议。被告2020年6月4日将110铺位的钥匙交回给原告。为此，被告应当向原告支付2020年2月至5月份的租金。被告辩称：邓亦好、张万方、张万方是江门市江海区滘头莲花里****铺位所有权人,6年始,谭碧玉一直租赁两原告铺位,每两三年续签一次合同。2019年4月4日,双方续签一份《铺位租赁协议》,租赁期限为2019年4月1日至2021年3月30日,租金为每月3800元。谭碧玉签约后交付7600元按金给两原告。谭碧玉除了租赁两原告铺位以外,还租赁与两原告邻近的江门市江海区滘头股份合作经济联合社(以下简称“滘头联社”)的铺位(一楼部分及二楼),两个铺位用作幼儿园经营,当初因经营需要,经双方同意,拆除了两铺位之间的部分墙壁。2020年初因疫情原因,幼儿园一直停课,谭碧玉经营受很大影响,谭碧玉向邓亦好请求减租,邓亦好不同意减租,告知谭碧玉可以解约。2020年2月28日,双方约定解除合同,砌好当初拆除的墙壁就退回按金,砌墙费用由谭碧玉支付,租金计至砌墙日。2020年3月6日,谭碧玉与邓亦好、滘头联社工作人员以及泥水师傅在现场量尺,确定了砌墙的位置。此后,邓亦好却指令泥水师傅按照其自身的意思去砌墙(偏离多方现场确定的尺寸约4-5厘米)。3月10日,砌墙完毕,验收的时候滘头联社发现与3月6日确定的位置有出入,坚决不同意,而原告一方又坚决不让拆墙,双方一直僵持。直至2020年4月27日,滘头联社、两原告与谭碧玉,三方共同签了《协议》,拆墙重建,实际砌墙费用由滘头联社负责。谭碧玉认为,原告指令泥水师傅故意偏离砌墙的行为,是造成本次争议的根本原因,应当自行承担后果,之后是相邻业主对于物权的争议,更是与谭碧玉无关。租赁协议于2020年2月已约定解除,3月10日谭碧玉已砌墙完毕,按照约定,两原告与谭碧玉的租赁合同已解除。恳请法院依法公证判决,以维护谭碧玉的合法权益。被告向本院提出反诉请求：请求两原告向被告退还按金2533元。事实与理由：邓亦好、张万方是江门市、张万方是江门市江海区滘头莲花里****铺位所有权人,谭碧玉一直租赁两原告铺位用作幼儿园经营,每两三年续签一次合同。2019年4月4日,双方续签一份《铺位租赁协议》,租赁期限为2019年4月1日至2021年3月30日,租金为每月3800元。谭碧玉签约后交付7600元按金给两原告。谭碧玉还向滘头联社租赁了与涉案铺位相邻的铺位,当初因经营需要,经双方同意,拆除了两铺位之间的部分墙壁。今年因疫情影响经营，谭碧玉向邓亦好、张万方请求减租无果后，双方于2020年2月29日约定解除合同，砌好当初拆除的墙壁就退回按金,砌墙费用由谭碧玉支付,租金计至砌墙日。3月10日谭碧玉已砌墙完毕,按照约定,两原告与谭碧玉的租赁合同已解除。邓亦好、张万方应把按金扣除2月份及3月份10天的租金后，退还（7600-3800）×（30-20）÷30=2533元给谭碧玉。原告对被告的反诉请求辩称：谭碧玉在租期内提出解除租赁关系违反租赁合同的约定，构成违约，按照租赁合同第一条和第三条无需返还按金给谭碧玉。谭碧玉在2020年6月4日才将涉案铺位的钥匙交还原告，故双方的租赁合同于2020年6月4日解除，谭碧玉应当向原告支付2020年2月至5月的租金合共15200元。涉案铺位砌墙的位置是原、被告与滘头联社三方共同定下，误差属正常范围，与邻铺产生争议导致墙一直无法砌好是谭碧玉个人原因造成，其应承担全部责任，故谭碧玉主张涉案合同于2020年2月份解除没有任何依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓亦好、张万方是江门市莲花里1、张万方是江门市莲花里**房屋的所有权人。玉开始租赁原告的铺位，双方每两至三年重新签订一份新的租赁协议。2019年4月4日，谭碧玉与邓亦好签署《铺位租赁协议》，该协议业主（甲方）为邓亦好，租客（乙方）为谭碧玉。该协议第一条约定“甲方将座落在滘头莲里127号门牌（110铺）租与乙方。双方订定每月租金：3800元，订明租期：2019年4月1日至2021年3月30日，期间的电费、水费由租用者交纳。规定租客在租期内不得退租，否则甲方将按金归为己有，无需退回给乙方……”，第二条约定“签约后乙方先交两个月租金之按金，即人民币7600元，与甲租期届满迁出时，扣除乙方该交的一切费用后无息退还……”，第三条约定“该铺租金，必须在当月前五天内交纳，不得藉端拖欠，逾期3天，乙方仍未将租金交给甲方，甲方有权将此协议终止，作租期未满退租处理……”，第十条约定“协议补充：乙方租赁该铺已拆去铺内的一边墙，订明期满不赁租或退租，总之说不租赁时乙方必须负责把墙筑好，要负责结好妥当”该协议甲方落款处有邓亦好的签名，乙方落款处有谭碧玉的签名。2019年4月1日，邓亦好向谭碧玉出具《收据》，该收据显示“谭碧玉交来滘头莲花里127号110铺租赁按金7600元”，该收据经收人落款处签有邓亦好的名字。自2020年2月开始，谭碧玉未向邓亦好、张万方支付涉案房屋租金。2020年6月4日，谭碧玉将涉案房屋的钥匙交还给邓亦好、张万方。另查明，邓亦好与谭碧玉于2020年2月28日通过电话协商涉案房屋的租金支付问题，谭碧玉提交的双方电话录音显示，邓亦好称“从什么时候开始不租”，谭碧玉答“三月咯，现在二月多了”，邓亦好称“是啊，那三月一号，你要砌墙，砌完墙，三月一号你要交回给我”。2020年3月10日，经双方协商，谭碧玉雇请李先森砌回了涉案房屋与其相邻的莲花里127号201室铺位之间的墙壁。此后，因双方对砌回墙壁的位置发生争议，张万方谭碧玉和江门市江海区********（以下简称为“滘头管理中心”）于2020年4月27日签署《协议》，该协议约定“因于2020年3月10日彻的墙，两商铺之间存在面积争议，现同意拆除。待拆除后，经江门市*****测绘大队重新测绘，并经甲方（张万方）、丙方（*头管理中心）同意并确认后方可重新彻墙”。张万方、谭碧玉、**联社均在上述《协议》上签章确认。该墙壁现已经重新砌墙完毕。本院认为，本案属于租赁合同纠纷。根据原告的起诉状以及本案庭审的情况，本案的争议焦点是:一、原、被告双方于2019年4月4日签订的《铺位租赁协议》何时解除；二、被告应否向两原告支付2020年2月至5月租金15200元；三、两原告应否向被告返还按金2533元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”本案中，邓亦好与谭碧玉于2019年4月4日签订《铺位租赁协议》，该合同系双方真实意思表示，且合同内容没有违反强制性法规规定，本院依法认定该合同合法有效，谭碧玉、邓亦好均应依照双方订立的合同约定行使权利履行义务。第一，关于涉案租赁合同解除时间的认定问题。结合谭碧玉提交的双方于2020年2月28日的电话录音及双方当事人的陈述显示，谭碧玉、邓亦好约定双方于2020年3月解除《铺位租赁协议》并由谭碧玉负责将该店铺与其相邻的莲花里127号201室铺位之间的墙壁砌回，双方均确认《铺位租赁协议》第五条“乙方（谭碧玉）迁出时，必须在租期内将全部带来的家具搬走，以清手续……”系双方解除租赁合同的手续约定及谭碧玉在2020年3月已经将租赁店铺内的物品全部搬走的情况。可见，双方经协商一致同意于2020年3月解除涉案的《铺位租赁协议》，涉案租赁合同解除时间应为2020年3月。邓亦好述称谭碧玉于2020年6月4日才将涉案铺位钥匙交还故涉案合同应系于2020年6月4日解除，但基于本案中双方合同约定谭碧玉退租时应将涉案墙壁砌回，但其于2020年3月将涉案墙壁砌回后双方因该墙壁的位置发生争议并导致了拆除重砌等具体情况，谭碧玉于2020年3月已经搬离涉案租赁房屋，砌回墙壁系双方解除合同之后谭碧玉履行的附随义务，在现有证据未能显示谭碧玉存在故意不交回门匙或怠于履行交还涉案房屋义务的情况下不能简单地将门匙交付时间认定为双方租赁合同解除时间，故张万方、邓亦好主张涉案合同于2020年6月解除，缺乏理据，本院不予支持。第二，关于涉案租金及按金的处理问题。根据合同相对性原理，涉案租赁关系发生在谭碧玉和邓亦好之间，故涉案租金及按金处置亦应在邓亦好和谭碧玉之间进行。张万方虽然是涉案房屋的所有权人之一，但由于其并非是租赁关系的合同相对人，张万方关于解除涉案租赁合同及谭碧玉向其支付租金的请求于法无据。按照涉案《铺位租赁协议》的约定，谭碧玉应按照3800元/月的标准按月向邓亦好支付涉案房屋租金，鉴于双方的租赁关系于2020年3月已经解除且谭碧玉自2020年2月起尚未向邓亦好支付租金，谭碧玉在反诉状中亦认可双方在2020年3月发生10天的租金，故谭碧玉应向邓亦好支付2020年2月租金及2020年3月10天租金合计共5067元（3800元+3800÷30天×10天）。依据涉案《铺位租赁协议》第一条“租客在租期内不得退租，否则甲方（邓亦好）将按金归为己有，无需退回给乙方（谭碧玉）”的约定，涉案合同约定的租赁期间系2019年4月1日至2021年3月30日，谭碧玉于2020年3月退租属于在租期内解除租赁合同，按照双方合同约定涉案按金7600元应归邓亦好所有，谭碧玉主张邓亦好向其返还2533元按金，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条、第二百二十六条的规定，判决如下：一、谭碧玉、邓亦好于2019年4月4日签订的《铺位租赁协议》于2020年3月解除；二、谭碧玉应于本判决生效之日起十日内向邓亦好支付租金5067元；三、驳回邓亦好、张万方、谭碧玉的其他诉讼请求。如果谭碧玉未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2080元，适用简易程序减半收取1040元，由邓亦好、张万方负担940元，由谭碧玉负担100元；反诉受理费25元，由谭碧玉负担。原告邓亦好、张万方多预交的案件受理费100元，本院予以退还；被告谭碧玉应于本判决生效之日起十日内向本院补交案件受理费100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 江继业二〇二〇年十一月二十三日法官助理 邓芸菲书 记 员 卢咏琤