江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3086号上诉人（原审原告）：林森，男，1979年3月28日出生，朝鲜族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：曹玲梅（系林森妻子），女，1978年12月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：曹玲梅，女，1978年12月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷**楼**。法定代表人：郑健军，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪敏，女，该公司员工。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。上诉人林森、曹玲梅因与被上诉人江苏楚天置业有限公司（以下至判决主文前简称楚天置业）商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林森、曹玲梅上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判被上诉人赔付上诉人延期办证违约金34440.29元；2.诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审程序违法。一审法庭的房屋系被上诉人所有，一审并未如实告知上诉人，一审法官亦未如实告知上诉人或主动申请回避，故一审程序违法，导致判决错误；二、上诉人和被上诉人之间有《商品房买卖合同》，该合同为通用合同，其中第八条约定房屋交付时间为2016年8月31日，并且必须符合相应交付条件，但被上诉人并未在合同约定的时间将符合交付条件的房屋交付上诉人，被上诉人应该在2016年11月30日之前将相应资料报登记机关备案，但被上诉人2017年3月6日才交房，其自认直到2017年5月23日才将相关资料报登记机关备案，故应当承担违约责任。三、一审以上诉人收房时间推三个月来认定被上诉人备案时间系严重错误，《商品房买卖合同》第十五条和第八条是相对应的，房屋的交付时间应为2016年8月31日前，且根据补充协议第三条明确规定，本合同约定的交付期限是最后期限，一审以实际交房为计算逾期办证的起点无法律依据。一审判决被上诉人违约1天，与本案《商品房买卖合同》约定的交房时间完全不符。楚天置业辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。曹玲梅、林森向一审法院提出诉讼请求：1、判令楚天置业向曹玲梅、林森赔付不动产权证书延期办理违约金34440.29元【已付房款399070元*525天（2016年11月30日-2018年5月9日）*年利率6%/365天】；2、本案诉讼费由楚天置业承担。一审法院认定事实：2015年6月25日，林森、曹玲梅（买受人）与楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定林森、曹玲梅购买楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称1701室），建筑面积为114.02平方米，房屋总价款为399070元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用”；第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担”。合同签订后，林森、曹玲梅依约向楚天置业支付购房款399070元。2017年3月6日，林森、曹玲梅办理涉案房屋交接手续。2017年5月23日，楚天置业取得涉案房屋不动产权证书。2017年6月5日，曹玲梅至楚天置业领取了办理不动产权的相关资料，包括授权委托书、淮安市不动产登记申请书、不动产权证书。2018年5月9日，房管部门向林森、曹玲梅颁发涉案房屋不动产权证书，房屋登记至林森、曹玲梅名下。一审庭审中，楚天置业自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2017年5月23日。一审法院认为，我国《合同法》规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，林森、曹玲梅与楚天置业之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。涉案房屋于2017年3月6日交付，楚天置业应于2017年6月4日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。现楚天置业自认于2017年5月23日将相关资料报登记机构备案，且在涉案房屋具备办证条件后直至2017年6月5日才通知到林森、曹玲梅可以办证的事实，已超出约定期限1日，故楚天置业应承担相应的逾期办证违约责任。一审庭审中，林森、曹玲梅主张楚天置业没有给齐办证的相关资料，导致其直至2018年5月才办理产权证，逾期办证违约金计算至实际办证之日止，一审法院认为该主张无事实和法律依据，不予支持。林森、曹玲梅签订的《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现曹玲梅、林森主张按年利率6%计算楚天置业逾期办理产权证违约金，不违反相关法律的禁止性规定，予以支持。经计算，楚天置业应向林森、曹玲梅支付逾期办证违约金65.6元（399070元×年利率6%/365天×1天），林森、曹玲梅主张超出部分，不予支持。一审判决：一、楚天置业应于判决发生法律效力之日起十五日内向林森、曹玲梅支付逾期办证违约金65.6元；二、驳回林森、曹玲梅其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费331元（已减半收取），由林森、曹玲梅负担300元，楚天置业负担31元。二审中各方均未提供新证据。本院经审查，对原审查明的事实予以确认。二审另查明，双方当事人一致陈述上诉人向楚天置业出具承诺书，双方协商以物业费抵充逾期交房违约金。本院认为，一审程序是否违法的问题。上诉人主张楚天置业与一审法院存在租赁关系应予回避,根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定租赁关系并不构成回避的法定事由，故对于上诉人的该上诉理由,本院不予采信。关于逾期办证违约金的计算起始时间如何确定的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同书》第十五条规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。本案中，楚天置业于2017年3月6日将涉案房屋实际交付给上诉人，因上诉人于当月出具承诺书表明至该日逾期交房违约金冲抵物业费，故被上诉人其应在2017年3月6日后90日内将需由其提供的资料报产权登记备案，楚天置业自认于2017年5月23日将相关资料报登记机构备案，且在涉案房屋具备办证条件后直至2017年6月5日才通知到林森、曹玲梅可以办证的事实，已超出约定期限1日，故楚天置业仅存在逾期一天为上诉人办理产权属证书的违约行为。至于上诉人主张因被上诉人楚天置业未帮其联系好银行导致其直至2018年5月才取得产权证故应承担直至该日的逾期办证违约金，明显缺乏合同依据，本院不予采信。综上所述，上诉人林森、曹玲梅的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费661元，由林森、曹玲梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  王 伟审 判 员  柏娟娟二〇二〇年十一月十七日法官助理  孙祚伟书 记 员  赵亚运