河南省新乡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫07民终5227号上诉人（原审被告）：王瑞中，男，汉族，1981年8月23日出生，住延津县。被上诉人（原审原告）：黄波军，男，汉族，1970年5月13日出生，住延津县。被上诉人（原审原告）：任海燕，女，汉族，1971年11月1日出生，住新乡市。被上诉人（原审原告）：李柏泉，男，汉族，1971年1月28日出生，住延津县。上诉人王瑞中与被上诉人黄波军、李柏泉、任海燕房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省延津县人民法院（2020）豫0726民初1580号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王瑞中，被上诉人黄波军到庭参加诉讼，被上诉人任海燕、李柏泉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王瑞中上诉请求：撤销原审判决，依法发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：一、一审就案涉的相关关键事实未予查清。1、案涉合同的相对方“延津县小潭乡延安社区”的主体资格问题。一审判决无效的《房屋买卖合同》系上诉人与“延津县小谭乡延安社区”签订的，加盖的是“延津县小谭乡延安社区”的带有红★的公章，公章上还有“4107260009358”的编码，公章上的这类编码只有经正式注册的社会组织和机关才能拥有。也就是说，被上诉人作为原告的一审诉讼主体资格是否适格，“延津县小谭乡延安社区”是不是经合法注册或由上级政府批准设立的居民委员会或街道办事处的组织，是不是可以作为独立的诉讼主体，一审未能就上述关键事实——澄清，仅在判决中称“还查明，2014年7月4日，新乡市人民政府以新政土【2014】116号文件批准建新区1个，位于小潭乡××村、周庄，建新区名称为延安社区．．．”，却对“延安社区”的法律性质以及法律地位（具有不具有诉讼主体资格）语焉不详。2、上诉人不明白，被上诉人何以具有征用“东里七村”和“周庄村”土地进行开发的资格?被上诉人既未注册成立房地产开发公司，也未办理案涉土地的相关手续，就能大张旗鼓的进行房地产项目的开发?就能锣鼓喧天的不限制购房人资格的对外公开销售?延津县小潭乡人民政府于2014年3月18日作出的《关于小潭乡土地综合整治试点项目建新区禁止小产权开发的承诺报告》以及延津县人民政府于2014年5月向省土地综合整治工作领导小组办公室所作的承诺函，虽然禁止了小产权房开发和对外公开销售，但是本案中上诉人的房屋买卖合同是在2013年2月份就已经签订并交纳了合同房款。所以，上述两个文件对文件作出时已经销售完成的房屋的处理意见是什么?上诉人认为，一审法院应在一审审判程序中进行查清。上述两个文件出台后，对责任人有无进行追责?一审称，“原告（即上诉人）系本案中的受害者”，那么本案中的受益者又是谁，是谁导致上诉人成为受害人的?3、一审还查明，案涉的“延安社区”涉及安置人口719人，项目投资逾5,000万元，资金来源于省级新增建设用地有偿使用费和村民自筹。既然案涉的延安社区的部分资金来源于省级专项资金的投资建设，那么主导“延安社区”项目建设的一定是政府部门，所以被上诉人何以能在本案的一审中堂而皇之的成为了原告?4、还有更为滑稽可笑的，被上诉人一审中请求判令无效的合同和上诉人于2013年2月份签订的合同并非同一合同，被上诉人为了达到起诉被受理和审理的目的，哄骗上诉人把合同拍照给被上诉人，然后照葫芦画瓢假造一份合同并依此起诉。因此，上诉人认为，一审判决无效的合同并非上诉人与延安社区签署的合同，一审判决的相关判项对上诉人及案涉房屋不具有约束力。二、一审未综合权衡案涉当事人的各方利益以及社会整体利益。1、上诉人的房屋买卖合同系2013年2月签订,合同签订后，上诉人即按合同约定全部交付了房款，且房屋已经实际交付占有并入住。2、本案中，上诉人系与延津县小潭乡延安社区签订的房屋买卖合同，上诉人基于对延津县小潭政府及小潭乡延安社区系基层准政府机构的身份的信赖，且合同中明确承诺了可以办理房屋产权证书，上诉人才购买了案涉房屋。在本案中上诉人系善意购买者，上诉人人基于对延津县小谭乡延安社区的信赖利益以及作为善意购买人对案涉房屋所拥有的物权权利应予优先保护。3、本案案涉土地虽然因各种原因未转变土地性质，但根据新乡市延津县两级地方政府就小谭乡土地综合整治的文件来看，本案案涉土地已完全不属于农村集体土地中只有村集体内部成员才有权利拥有的宅基地的性质，因此就案涉房屋，也就不能因为上诉人不具有小谭乡所属村组村民资格，而一概否认房屋买卖合同的有效性。并且从实事求是的态度出发，延安社区建设的房屋套数已远超出719人安置人口的需住面积。也就是说，延安社区已建成的房屋，必然需要非本村人口居住才能物尽其用，而案涉延安社区的一手购房人或转买人也的确大部分都不具有所在村的村民资格。因此，本案判决所带来的社会效果将会是源源不断的类似案件涌进法院要求判决房屋买卖合同无效。上诉人有理由认为，农村集体建设用地相关法规政策的严重滞后于时代发展所引发的尖锐社会矛盾，已然成了和谐稳定的决堤口。4、本案的涉案合同，并未侵害任何第三人的利益。被上诉人基于近年来房屋价值的飙升，向一审法院诉请要求房屋买卖合同无效，是为了谋取非法利益。一审还称“王瑞中（上诉人）可以依据有关规定，依法另案主张权利”，可以另案主张的权利无非是要求返还购房款和支付缔约过失赔偿金和装修补偿款，可以另案主张的权利金额再高，即使全部被法院支持，被上诉人早已在法院“榜上有名”——早已上了失信被执行人黑名单，已然丧失了偿债能力，则法院的另案判决将成为空文白纸已确凿无疑。因此，被上诉人向一审提请的诉求，是对《民法总则》和《合同法》“诚实信用”原则和“公平公正”原则的亵渎和践踏，一审予以支持是错误的。综上，请求二审支持上诉人的上诉请求。黄波军辩称：王瑞中买房的时候我不清楚，当时政府派的有工作组在延安社区驻扎，为了响应当时政府的号召，督促建设延安社区，对于房屋买卖没有明确条文，延安社区包含有11个自然村，主体外的所有投入资金全由政府出资，我们只负责征地和建设主体，公章是专人专管，管理人是小潭乡政府纪检书记贾松伟，房屋无论卖给谁，政府没有明确的指向，我们作为建设方，因本身占用了大量的资金，政府也没有实现其承诺，政府投资中断，导致2012年年底开始截止现在无人问津，针对王瑞中、胡兴娟两套独院，房款当时是交给了任海燕，我确实不知道，后来任海燕给我提交了他们两个的购房合同，说他们的房屋无效，可以上诉，和胡兴娟和王瑞中协商退钱事项，导致目前的状况，他们的合同是照着任海燕签的，具体的情况我也不清楚，合同的公章明显不一样，延安社区的公章就一个，但是出现了两个不同的公章，故对他们两个的房屋合同真实性存在异议。希望法院能够依法裁判。黄波军、李柏泉、任海燕向一审法院起诉请求：1、判决确认黄波军、李柏泉、任海燕与王瑞中双方签订的延安社区房屋买卖合同无效；2、本案诉讼费用由王瑞中承担。一审法院认定事实：黄波军、李柏泉、任海燕以延津县小潭乡延安社区名义与王瑞中于2013年2月11日及2013年2月15日就案涉房屋签订《延安社区住宅房一期房屋买卖合同》将案涉房屋出售于王瑞中，黄波军、李柏泉、任海燕于2013年3月2日向王瑞中出具了230,000元的收款收据一份。王瑞中于2014年11月7日及2014年12月14日分别交纳了案涉房屋的有线电视开口费150元和电费600元。涉案房屋所占土地属于里七村、周庄集体所有。案涉房屋投资负责人为黄海波，任海燕与李柏泉对延安社区的工程共同出资，并共同经营。任海燕与李柏泉系夫妻关系。2014年7月4日，新乡市人民政府以新政土﹝2014﹞116号文件批准建新区1个，位于小潭乡东里七村小潭乡××村、周庄延安社区，涉及安置人口719人，建新区面积7.54公顷（其中占用耕地7.48公顷，占用农村道路0.06公顷），建新区人均占用地面积105平方米。项目投资中新村基础设施663.23万元，新村公共设施及住房估算4395.00万元，资金来源于省级新增建设用地有偿使用费、村民自筹。延津县小潭乡人民政府于2014年3月18日出具《关于小潭乡土地综合整治试点项目建新区禁止小产权开发的承诺报告》（谭政﹝2014﹞33号），其中承诺对申报的延津县小潭乡东里七村等两个村土地综合整治试点项目采取措施杜绝开发建设小产权房及小产权房买卖现象。延津县人民政府于2014年5月12日向省土地综合整治工作领导小组办公室出具《关于延津县土地综合整治试点项目建新区禁止小产权房开发的承诺函》（延政文﹝2014﹞24号），其中承诺在在项目建设过程中严格执行农村集体建设用地有关法律和政策，禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房。王瑞中既不是延津县小潭乡东里七村村民，也不是延津县小潭乡周庄村村民。一审法院认为，本案案涉延津县小潭乡延安社区的建设系政府对小潭乡东里七村小潭乡××村、周庄方案中的一部分。延津县人民政府于2014年5月向省土地综合整治工作领导小组办公室作出的承诺函中写明：在项目建设过程中，严格执行农村集体建设用地有关法律和政策，建新区内新建住宅均为安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民，禁止借新型农村社区建设名义以集体土地开发形式向集体土地以外成员销售小产权房，严禁利用土地综合整治试点项目为企业或个人谋取不正当利益，侵害农民的合法权益。本案中，王瑞中并非小潭乡东里七村小潭乡××村、周庄照有关法律规定及上述政府文件，延安社区所建房屋不属于可以公开销售的商品房，而是具有特殊指向即安置项目区范围内涉及拆旧的相关村民，不能销售、抵债给项目区范围之外的王瑞中，故王瑞中所依据的案涉房屋买卖合同不具有合法性。因案涉房屋买卖合同不合法，即使王瑞中拿到案涉房屋的钥匙也不构成合法占有；同时，买卖合同无效，案涉房屋不具备过户登记的条件，也不允许过户登记给王瑞中。关于王瑞中的权利主张途径问题，即使王瑞中的购房合同不合法即买卖合同无效，但并不意味着王瑞中不能依法主张其权利。王瑞中可以依据有关规定，依法另案主张权利。另，因王瑞中系本案的受害者，从体现公平角度出发，本案诉讼费应由黄波军、李柏泉、任海燕承担。综上，黄波军、李柏泉、任海燕主张案涉买卖合同无效的诉求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，原审判决：黄波军、李柏泉、任海燕与王瑞中于2013年2月11日及2013年2月15日就案涉房屋签订的《延安社区住宅房一期房屋买卖合同》无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由黄波军、李柏泉、任海燕承担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与原审认定事实一致。本院认为：本案的争议焦点之一为上诉人与三被上诉人之间的合同效力问题。违反法律、行政法规的强制性规定,合同无效。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利,与享有者特定身份相联系,非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。上诉人与三被上诉人买卖标的物不仅是房屋,其中还包括相应的集体土地宅基地的使用权。王瑞中并非涉案地块所在集体组织的成员,上诉人与三被上诉人之间的买卖行为违反我国有关法律、行政法规的强制性规定,应为无效。故一审法院确认双方买卖房屋合同无效,于法有据,本院予以确认。本案的争议焦点之二为三被上诉人是否具有原告主体资格。根据本院作出的已生效的（2019）豫07民终5142号民事判决书的认定，三被上诉人为延津县小潭乡延安社区的共同出资人，其以延津县小潭乡延安社区的名义与上诉人签订了《延安社区住宅房一期房屋买卖合同》，现作为原告主张合同无效，于法有据，本院予以确认。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人上诉理由不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由王瑞中负担。本判决为终审判决。审判长  田泽华审判员  温双双审判员  刘 辉二〇二〇年十一月十九日书记员  姜雪云