重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6211号上诉人（原审被告）：陈继明，男，汉族，1969年11月28日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：袁国章，重庆进明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗江莲，女，汉族，1962年8月5日出生，住重庆市永川区。委托诉讼代理人：杨玉兰，重庆论之语律师事务所律师。上诉人陈继明因与被上诉人罗江莲房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市永川区人民法院作出的（2020）渝0118民初3981号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈继明的委托诉讼代理人袁国章、被上诉人罗江莲及其委托诉讼代理人杨玉兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈继明上诉请求：撤销原判，依法改判驳回罗江莲的诉讼请求。事实及理由：1.陈继明主体不适格，当初罗江莲和滨湖新苑集资建房办公室签订的《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》。2.罗江莲支付83000元房款属实，其中30000元系用于购买门面，其余53000元系用于购买住房，罗江莲已付清住房款项，尚未付清门面的尾款。3.合同约定的办证时间已过，本案已过诉讼时效，该房屋所有人为陈继明。4.罗江莲至今未付清集资款，不能取得房屋所有权，其要求过户并给付违约金的诉讼请求不能成立。罗江莲答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。罗江莲向一审法院起诉请求：1.确认罗江莲与陈继明于2005年1月12日签订的《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》合法有效；2.判令陈继明协助将位于永川区朱沱镇龙川街一幢47号的房屋（以下简称47号房屋）过户登记给罗江莲，税费由陈继明承担；3.判令陈继明支付迟延办证违约金626元。一审法院经审理查明：2001年10月17日，原永川市朱沱镇人民政府作出《关于成立滨湖新苑集资建房办公室的批复》，同意陈继明等联建户成立“滨湖新苑集资建房办公室”。2005年1月12日，甲方永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房办公室与乙方罗江莲签订了《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》，陈继明在该协议甲方落款处签字，并加盖了该办公室的印章。该协议第一条约定甲方在朱沱镇滨湖新苑集资修建联建房，乙方集资修建房屋一套，门市一间，房屋编号为X单元X号，住宅面积134平米，门市52.88平米，以办证面积为最终结算面积，天然气、闭路电视按规定另计费用。第二条约定住宅460元/㎡,门市1100元/㎡，合计集资款125197.60元。第三条约定，2005年2月7日支付30000元，2005年5月30日前支付30000元，2008年12月30日前付清所有余款。第五条约定，该房屋由甲方统一代办土地使用证、房屋产权证、契税证，其费用由甲方负责，原则上办证时间在交付使用后180个工作日内完成，如遇国家政策变化，办证时间依次顺延。第六条约定，该房屋2005年8月30日前竣工验收交付使用，一切保修按国家规定执行。第十一条约定，除人力不可抗拒因素外，如一方违约，由违约方向对方支付集资总额5‰的违约金，不能按规定和时限交款者，视为违约。第十二条约定，本协议一式两份，双方签字生效。该协议的附件二为合同补充协议，约定“该房屋协议价为125197.60元，实际甲方收取乙方的房款为120000元，其余5197.60元为甲方优惠乙方，不再收取”。罗江莲于2005年1月13日支付了陈继明20000元，于2005年1月26日支付40000元，于2005年3月13日支付了10000元。罗江莲前夫崔魏于2005年11月4日支付了3000元，于2006年3月12日支付了10000元。陈继明就以上五次付款均向罗江莲、崔魏出具了收据。2005年8月左右，陈继明将上述住房和门面交与罗江莲。2008年8月28日，罗江莲和崔魏在永川区民政局登记离婚。双方于2008年8月24日签订了《自愿离婚协议书》，并将该协议复印件、离婚证复印件交与陈继明，该协议载明：“1.双方自愿离婚；2.夫妻共有财产分割：朱沱镇滨湖新苑2-1号房，门市至楼梯转角平台横隔栏杆以下全部归罗江莲所有，从楼梯转角平台横隔栏杆以上至二楼全部店堂归崔魏所有。隔墙在转角平台横隔栏杆处由罗江莲负责砌砖。此房的购房协议书由崔魏办理分开，产权证的费用各自承担”。2010年8月20日，甲方崔魏与乙方王世明签订了《房屋买卖协议书》，约定崔魏将上述住房卖与乙方，房价205000元。2015年11月10日，陈继明将该住房过户给王世明、张光群，房地产权证载明房屋位于永川区朱沱镇龙川街1幢47号X单元X号。2009年11月30日，上述门市办理了房地产权证，载明权利人为陈继明，房产权证号：永川区房地证2009字第**。该房屋一直由罗江莲占有，其已将该房屋出租经营餐饮业多年。罗江莲多次要求陈继明配合过户，最后一次在2020年4月10日，陈继明发短信给罗江莲，载明“永川区中山路街道君临棠城X幢X张万祥，你把上次交给老曾的资料重新复印签字盖手印后寄到这个地址”。一审审理中，罗江莲自愿撤回第一项诉讼请求。罗江莲申请崔魏出庭作证，崔魏提供证言：其付清房款后陈继明才协助将房屋过户给买方，且当时未要求陈继明出具收条。一审法院认为，罗江莲与永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房办公室、陈继明签订的《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》合法有效，双方均应按该协议履行。陈继明系此次集资建房的负责人，且收取房款、房屋过户等事宜均由陈继明个人负责，故实际责任应由陈继明承担。陈继明辩称其主体不适格的意见不成立，一审法院不予采纳。罗江莲现持有的收据显示已付陈继明房款共计83000元，但罗江莲之夫崔魏在离婚时双方约定住房归崔魏所有，且此后崔魏将该住房卖与他人，陈继明也配合房屋过户，另外，陈继明也未举证证明曾要求罗江莲补足房款，结合崔魏的证人证言，能够说明罗江莲、崔魏已付清房款，现该门市登记在陈继明名下，陈继明理应配合过户给罗江莲。罗江莲举示的手机短信能够说明其多年来一直要求陈继明过户，且陈继明同意过户，故陈继明辩称的本案已过诉讼时效的意见不成立，一审法院不予采纳。关于税费问题。协议第五条约定由甲方负责，但罗江莲和崔魏离婚时所签订的协议约定住房和门面分开办证，且产权证的费用各自承担，双方还将该协议复印件交与陈继明，说明罗江莲自愿承担房屋过户的费用。陈继明办理了产权证已10多年，经罗江莲多次要求，其至今未配合过户，已构成违约，应按协议约定支付违约金600元（120000元×5‰）。罗江莲自愿撤回第一项诉讼请求，系对其自身权利的处分，一审法院予以尊重。陈继明辩称罗江莲已付清住房款项，未付清门面款项的意见不符合事实，一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条第一项、第二项，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决：一、由陈继明于一审判决生效后3日内协助将位于永川区朱沱镇龙川街1幢47号的房屋（登记所有人为陈继明，产权证号：永川区房地证2009字第**）过户与罗江莲，过户费用由罗江莲负担；二、由陈继明于一审判决生效后3日内支付罗江莲违约金600元；三、驳回罗江莲的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取40元，由陈继明负担（此费罗江莲已预交，由陈继明于一审判决生效后5日内直付罗江莲）。二审中，陈继明举示如下证据：《永川区房地产登记审核表》1张、图纸2张，朱沱镇龙川街滨湖四号楼住户图1张（共计4张，均加盖重庆市永川区房地产档案馆资料专用章），拟证明集资建房系政府行为，案涉门面也是陈继明向政府购买的，陈继明名下截止目前只有案涉门面的产权证（即永川区房地证2009字第X号）。另外，陈继明与滨湖新苑集资建房办公室系不同的主体。经组织质证，罗江莲对前述证据的真实性无异议，但其认为并非二审新证据。罗江莲认为，该证据反而能够证明涉案房屋系集资建房，其登记在陈继明名下，故罗江莲以陈继明为被告，主体适格。本院认为，罗江莲对前述证据的真实性予以认可，故本院对真实性予以确认。二审另查明，《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》第三条约定，付款时间分别为2005年2月7日前支付30000元，2005年5月30日前支付30000元，2005年12月30日前付清所有余款。第四条约定，罗江莲在付清全部集资款后，该房屋所有权归罗江莲所有，罗江莲可自行使用、出租，转让，税费自理。二审查明的其他事实与一审查明的一致，本院依法予以确认。本院认为，当事人对自己的主张，有责任提供证据予以证明。本案中，根据《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》约定，罗江莲应付的集资房款为120000元，罗江莲在付清所有集资房款后，陈继明才负有为罗江莲办理房屋产权证之义务。现双方当事人均认可的罗江莲已付购房款为83000元。对于有争议的37000元，罗江莲称其前夫崔巍已经支付，陈继明对此不予认可。本院认为，罗江莲虽申请了证人崔巍出庭作证房款的支付情况，但其并未举示其他证据予以印证，且证人崔巍系罗江莲前夫，其证人证言证明力较弱，在无其他证据相佐证的情况下，仅凭证人证言尚不足以证明罗江莲主张的已付清房款的事实。况且陈继明将《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》中的住房过户给王世明、张光群，也是基于罗江莲与崔巍达成的离婚协议中关于财产分割的约定及崔魏与王世明签订的《房屋买卖协议书》，并不能以此推定本案中罗江莲主张的《永川市朱沱镇滨湖新苑集资建房协议书》中门市部分房款已付清。因此，罗江莲举示的证据不能证明其已经按照集资建房协议书的约定付清了购房款。故罗江莲诉请主张办理涉案房产证的请求，本院不予支持。有鉴于此，罗江莲主张的违约金亦缺乏事实依据，本院亦不予支持。一审对此认定有误，本院依法予以纠正。综上，一审判决认定事实有误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市永川区人民法院（2020）渝0118民初3981号民事判决；二、驳回罗江莲的诉讼请求。一审案件受理费40元，由罗江莲负担；二审案件受理费80元，由罗江莲负担(此款已由陈继明垫付，由罗江莲在本判决生效后5日内支付给陈继明)。本判决为终审判决。审 判 长  韩 艳审 判 员  申 威审 判 员  苏 渝二〇二〇年十一月二十三日法官助理  宋彦君书 记 员  黄 雯