四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3067号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：缪驰，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：甘雅文，公司员工。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜宁，公司员工。 被上诉人（原审原告）:程淑，女，汉族，1980年1月5日出生，住四川省南充市高坪区。 被上诉人（原审原告）：冯国兵，男，汉族，1978年6月15日出生，住四川省南充市高坪区。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（简称碧桂园房地产公司）因与被上诉人程淑、冯国兵商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初960号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园房地产公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由:一、一审认定基本事实错误，变更了上诉人与被上诉人的合同约定，错误认定上诉人履行转移登记义务的起算点。根据《商品房买卖合同》第二十条的三款第二项的约定，上诉人应在初始登记办理完毕之日起180个工作日内办理房屋所有权证书。一审将办理权属转移登记的时间确定为2019年6月11日，实际系在买卖合同约定的初始登记办理截止期限的基础上简单推后了180个工作日，实质是将上诉人办理房屋产权证书的起算时点确定为了“商品房交付后180个工作日”。案涉房屋办理房屋所有权证书日期起算的前提条件是初始登记办理完毕，而非在商品房交付180个工作日或初始登记办理的截止日期后就自动起算。上诉人办理房屋所有权证书的日期应自2020年5月15日往后计算180个工作日，上诉人并未逾期办理房屋所有权证书，更不存在逾期办理转移登记的情况。二、一审适用法律错误。1、上诉人未按约定时间办理初始登记的行为并未对被上诉人造成任何损失，违约金应以实际损失为限，不应判决支付违约金。2、即使法院认为上诉人应支付违约金，一审确定的违约金金额过高，请求予以调减。 程淑、冯国兵辩称：关于办证时间，合同第20条约定的很清楚，上诉人认为一审认定的损失不合理，应当进行举证。 程淑、冯国兵向一审法院起诉请求：1、立即为程淑、冯国兵办理房屋所有权证；2、向程淑、冯国兵支付违约金25500元；3、碧桂园房地产公司承担诉讼费用。 一审法院查明的事实：2016年10月17日，碧桂园房地产公司（出卖人）与冯国兵、程淑（买受人）签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号201610170493），约定价款按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米4064.07元，总价款284286元正。买受人采取贷款方式付款，买受人首期支付购房款22.61%，即64286元，其余价款220000元向中国工商银行/中国银行/中国邮政储蓄银行/中国农业银行/中国建设银行或住房公积金管理机构借款支付。出卖人应当在2017－12－30前向买受人交付该商品房；出卖人应当在房屋交付之日起180个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：每逾期一天向买受人支付50元违约金。转移登记：如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起初始登记完毕之日180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：每逾期一天向买受人支付50元违约金。 另查明：2020年5月15日，碧桂园房地产公司办理了嘉陵区嘉南大道文峰一段86号碧桂园三区13号楼1单元3层5号的初始登记。 一审法院认为：程淑、冯国兵与碧桂园房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定全面履行各自的义务。按合同约定碧桂园房地产公司应于2018年9月18日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。应于初始登记完毕之日180个工作日内即2019年6月11日内取得房屋所有权证书，但碧桂园房地产公司于2020年5月15日才取得案涉房屋初始登记。双方约定了初始登记违约金，出卖人未在约定期限内完成交易商品房初始登记，买受人请求出卖人给付违约金，予以支持。碧桂园房地产公司辩称约定违约金过高，程淑、冯国兵没有举证证明其受到的损失，一审法院依法对违约金予以调整，但初始登记完成日期晚于约定的房屋权属转移登记之日，只计算至约定的房屋权属转移登记之日（约定转移登记日：2019年6月11日），逾期266天，综合本案的具体情况，一审法院对程淑、冯国兵主张的初始登记违约金总额酌定调整为756元，程淑、冯国兵主张的超出部分，不予支持。碧桂园房地产公司没有在约定期限内（2019年6月11日）办理转移登记，应从逾期之日支付违约金，计算至2020年5月15日，逾期339天，综合本案的具体情况，一审法院对程淑、冯国兵主张的转移违约金总额酌定调整为9637元，程淑、冯国兵主张的超出部分，不予支持。 一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限碧桂园房地产公司于判决生效后三十日内协助程淑、冯国兵办理位于南充市嘉陵区碧桂园三区13幢楼1－3－05房屋的房屋权属证书；二、限碧桂园房地产公司于判决生效后十日内向程淑、冯国兵支付逾期办理房屋初始登记、转移登记的违约金共计10393元；三、驳回程淑、冯国兵的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取219元，由碧桂园房地产公司负担。 二审查明，一审判决后，程淑、冯国兵已到碧桂园房地产公司领取相关资料并办理了案涉房屋的转移登记。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”之规定，本案二审围绕碧桂园房产公司的上诉请求进行审理。 在本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中分别约定了逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的违约责任。众所周知，办理房屋的转移登记对于买受人而言，至关重要，而办理房屋的初始登记是办理转移登记的基础和前提。根据《商品房买卖合同》的约定，在该合同约定的办理初始登记的期限届满之后，即该合同约定的房屋交付之日起180个工作日之后，就应当开始计算逾期办理初始登记的违约责任。在逾期办理初始登记的180个工作日之后，因逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任出现竞合，故应只计算逾期办理转移登记的违约责任。同时，亦应避免因出卖人持续逾期办理初始登记，反而导致其无需承担逾期办理转移登记违约责任的情况发生，否则，将明显与双方的合同目的相悖。此外，鉴于本地法院目前在司法实践中就逾期办理初始登记违约责任所适用的计算标准相对于逾期办理转移登记违约责任所适用的计算标准而言，明显过低，倘若让出卖人在实际办理初始登记完毕之前一直不承担逾期办理转移登记的违约责任，亦将无法更好地保护守约人的合同权利。故一审判决确定的逾期办理转移登记的违约责任起算时间正确。 如上所述，碧桂园房地产公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院确定的逾期办理初始登记的违约金及逾期办理转移登记的违约金符合本地法院审判实践，更远低于双方约定的每日50元的违约金计算标准，故对碧桂园房地产公司请求本院再次调减违约金的主张，不予支持。 最后，因案涉房屋已办理了转移登记，基于新的事实，一审判决第一项已无存在的必要，本院予以撤销。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初960号民事判决第二项、第三项； 二、撤销四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初960号民事判决第一项。 一审案件受理费219元，二审案件受理费438元，均由上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十一月二日 书记员 张 佳