吉林省长春市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉01民终5367号 上诉人（原审原告、执行案外人）：吉林太阳城物业管理有限公司（原吉林太阳城有限公司），住所地吉林省长春市。 法定代表人：吉庆，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高明，北京大成（长春）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）:刘亚宾，男，1959年2月16日生，汉族，住吉林省长春新区。 原审第三人（被执行人）:王桂军，女，1980年5月12日生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。 上诉人吉林太阳城物业管理有限公司（以下简称太阳城公司）因与被上诉人刘亚宾、原审第三人王桂军案外人执行异议之诉一案，不服长春市南关区人民法院（以下简称南关法院）(2019)吉0102民初4694号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 太阳城公司上诉请求：一、依法撤销南关法院（2019)吉0102民初4694号民事判决书；二、不得执行位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室房屋[丘地号：XXX]（以下简称涉案房屋）,并解除对涉案房屋的预查封；三、依法确认涉案房屋的所有权仍归太阳城公司所有；四、刘亚宾承担一、二审诉讼费用。上诉理由：一、本案中物权请求权应优先于债权请求权。最高人民法院关于印发《全国法院民商事审判工作会议纪要》的通知法〔2019)254号第124条原文载明：“案外人依据另案生效裁判对金钱债权的执行提起执行异议之诉，作为执行依据的生效裁判并未涉及执行标的物，只是执行中为实现金钱债权对特定标的物采取了执行措施。对此种情形，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第26条规定了解决案外人执行异议的规则，在审理执行异议之诉时可以参考适用。依据该条规定，作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判将执行标的物确权给案外人，可以排除执行；作为案外人提起执行异议之诉依据的裁判，未将执行标的物确权给案外人，而是基于不以转移所有权为目的的有效合同（如租赁、借用、保管合同），判令向案外人返还执行标的物的，其性质属于物权请求权，亦可以排除执行；基于以转移所有权为目的有效合同（如买卖合同），判令向案外人交付标的物的，其性质属于债权请求权，不能排除执行。应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人己经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”人民法院出版社出版的上述会议纪要的理解与适用中第625页载明：“在同一物上既存在物权又存在债权时，无论其成立次序先后，物权优先于债权。”本案中，太阳城公司提起执行异议的依据是物权返还的判决，而本案执行依据是金钱债权，依据九民会议纪要的精神，应当支持太阳城公司执行异议的请求，以便太阳城公司申请执行物权返还的判决。二、依据法律规定，太阳城公司解除《商品房买卖合同》后，人民法院应当解除查封措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，己经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。本案中，太阳城公司与王桂军解除商品房买卖合同案件生效判决中判令，王桂军于判决生效后向太阳城公司支付违约金435390元并支付房屋占有使用费，同时判决上述款项优先在王桂军已付的购房款中扣除。另，判令王桂军向太阳城公司支付律师代理费30000元。王桂军已付太阳城公司首付款471300元，解除合同后太阳城公司应予返还。但王桂军应向太阳城公司支付违约金435390元，房屋占用使用费计算至今为1431500元【每月总房款14315元*100个月（8年4个月）】，王桂军在太阳城公司处并不享有债权，因此依据上述规定，太阳城公司在能够依法解除合同的情况下，人民法院应当解除查封。综上，原审法院判决存在错误之处，太阳城公司请求人民法院依法裁判，保护太阳城公司的合法权益。 太阳城公司向南关法院一审起诉请求：1.终止执行位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室房屋[丘地号：XXX]，并解除对前述房屋的预查封；2.本案诉讼费由刘亚宾承担。事实与理由：刘亚宾与王桂军民间借贷纠纷一案，南关法院以（2018）吉0102执2053号案件立案执行。执行过程中法院对位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家小区B7幢1单元301室房屋[丘地号：XXX，面积145.13平方米]进行了评估，并准备进行拍卖。太阳城公司遂向南关法院提出执行异议，要求法院停止拍卖并解除对房屋的查封。南关法院于2019年l0月9日以（2019）吉0102执异241号执行异议裁定书驳回了太阳城公司的异议。太阳城公司认为，法院驳回太阳城公司提出的执行异议缺乏事实与法律依据，具体理由如下：一、预查封是对不动产物权变动请求权的控制性措施。人民法院对被执行人尚未进行权属登记，但将来可能会进行登记的不动产进行的一种预先限制性登记，只有在登记机关核准登记产权时，才转为正式的查封。预查封限制了开发商对涉案房屋再行处分的权利，保全的是被执行人不动产物权变动请求权的实现。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定“金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持”，此规定也可以明确看到只有符合物权登记条件并办理物权登记后，买受人才真正取得了房屋的实体权利，预告登记只是说明买受人有可能成为标的房屋的所有权人，在买受人未履行相关义务的情况下，其并不能取得房屋所有权。太阳城公司作为房屋出售方可以行使物权追回权，要求王桂军返还占有的房屋。此权力为物权，应优先于刘亚宾的普通债权而得到保护。二、预查封并不等同于正式查封。1.最高院、国土资源部、建设部联合发布的法发【2004】5号《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称“5号文件”）第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，这句话并不能直接解读为预查封等同于查封，法院做出预查封措施后，它的效力就是限制了他人再行处分涉案房屋的权利，但这并不代表正式查封了涉案房屋，因为房屋产权尚未核准登记在被执行人名下。正因为涉案房屋尚未正式登记在被执行人名下，所以只能使用预查封措施，而非正式的查封。5号文件第十六条规定“土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记”，这些规定无不传达一个原则：涉案房屋尚未登记在被执行人名下前，法院可以采取预查封措施但不得处理，权属登记在被执行人名下后，转为正式查封，并可进行实体处理，比如拍卖、变卖或折价处理等。2.《最高人民法院司法观点集成》（民事诉讼卷）第2094页明确指出，预查封和查封也有一些细微的区别：一是法院不能对预查封的房地产进行处理；二是预查封期间，登记机关除了可以将预查封的房地产登记在被执行人名下外，登记机关不得为任何其他登记行为。由此可见，南关法院在案涉房屋仅是预查封的情况下，不得对案涉房屋进行执行。三、只有确定为被执行人的财产才可以进行处分。《民事诉讼法》第二百四十七条规定“财产被查封、扣押后，执行员应当责令被执行人在指定期间履行法律文书确定的义务。被执行人逾期不履行的，人民法院应当拍卖被查封、扣押的财产”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施”上述规定不但明确了只有被执行人名下的财产才可正式查封，而且也明确了只有产权明确归属于被执行人的财产才可进入实体处理程序。四、法院对预查封的房屋擅自进行拍卖处理，将对交易秩序产生重大不利影响。1.严重破坏了不动产物权登记制度。物权具有法定性，不动产的设立、变更、转让或消灭，均须经过登记方才具有法律效力。法院将被执行人尚不具备物权的涉案房屋进行拍卖，这置拥有房屋权属的开发商于何地？开发商手里的房屋权属证书难道就成了一纸空文吗？2.给房地产主管部门的行政管理活动造成混乱。房地产主管部门管理的是不动产登记簿记载以及发放不动产登记证书。一物一证一权，权责非常清晰。法院现在跳过权证所有人以及房地产主管部门，直接进行司法确权，从而产生了一物多权状态。五、（2019）吉0102执异241号执行裁定书以案涉房屋所有权人为第三人为由驳回原告的执行异议与事实不符。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。而事实上，案涉房屋的产权至今也未登记至第三人名下，仅仅是对《商品房买卖合同》进行了备案，并未发生物权的变动。在案涉房屋所有权未变更登记至第三人名下之前，案涉房屋所有权仍归太阳城公司所有，第三人仅依据《商品房买卖合同》享有债权，并非案涉房屋所有权人。六、依据法律规定，原告解除《商品房买卖合同》后，人民法院应当解除查封措施。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十八条第二款规定，第三人依法解除合同的，人民法院应当准许，已经采取的查封、扣押、冻结措施应当解除，但人民法院可以依据申请执行人的申请，执行被执行人因支付价款而形成的对该第三人的债权。依据该法律规定，太阳城公司在能够依法解除合同的情况下，人民法院应当解除查封。七、异议人已取得长春市中级人民法院作出的与王桂军案情相同的生效判决文书，解除了异议人与买受人之间的《商品房买卖台同》。在另一同类案件中，经长春市中级人民法院作出（2018）吉01民终1569号民事判决书，解除了被执行人邓浩与太阳城公司签订的《商品房买卖合同》，并且该案已在南关法院执行完毕，房屋已撤销预告登记及备案恢复到太阳城公司名下。太阳城公司针对本案王桂军的案件，目前正在审理过程中，依据长春市中级人民法院的审判意见，太阳城公司请求解除与王桂军签订的《商品房买卖合同》亦会得到法院的支持。请南关法院保持裁决的一致性，避免在相同法律事实的情况下做出相反结论的判决。综上，请求法院支持太阳城公司的诉讼请求，依法维护太阳城公司的合法权益。 刘亚宾在一审辩称，不同意太阳城公司的诉讼请求，案涉房屋已经经过民事审判和执行，在执行过程中已经很长时间，王桂军的预付款及月还款与王桂军欠我的款数差不多。 王桂军在一审辩称未出庭、未答辩亦未举证。 南关法院一审认定事实：刘亚宾与王桂军民间借贷纠纷一案，南关法院作出（2017）吉0102民初145号民事调解书，调解书生效后，王桂军未履行义务，刘亚宾向南关法院申请执行，南关法院立执行案件号（2018）吉0102执2053号。依据刘亚宾申请，南关法院保全查封了王桂军购买的位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家B7幢1单元301室房屋[丘地号：XXX，面积145.13平方米]。执行过程中，南关法院依法对上述房屋进行评估。案外人太阳城公司向南关法院提出异议，称其已经起诉解除房屋买卖合同，法院不能对预查封的房屋进行拍卖执行，请求法院停止执行，南关法院于2019年10月9日作出（2019）吉0102执异241号执行裁定书，裁定驳回案外人太阳城公司的异议请求。 另查，2012年11月13日，王桂军与太阳城公司签订《商品房买卖合同》，约定太阳城公司将上述案涉房屋出售给王桂军，房屋建筑面积145.13平方米，房屋总价款1451300元，王桂军以银行按揭贷款方式支付购房款。2012年9月17日，王桂军与中国银行股份有限公司长春建设街支行、太阳城公司签订《个人一手住房贷款合同》，王桂军申请购房贷款980000元用于购买涉案房屋，太阳城公司作为保证人为王桂军提供阶段性连带保证责任，并办理了案涉房屋的预告登记和预抵押登记。 南关法院再查，因王桂军未能按时偿还银行贷款，导致太阳城公司承担保证责任后，并向南关法院起诉王桂军，要求解除双方签订的商品房买卖合同、王桂军返还案涉房屋及支付违约金、房屋占用费等，南关法院于2019年10月24日作出（2019）吉0102民初762号民事判决书，判决解除太阳城公司、王桂军于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》；王桂军支付吉林太阳城有限公司违约金435290元；王桂军支付吉林太阳城有限公司房屋占用费（自2012年至实际返还房屋之日止，按照每月总房款的1%即14513元标准支付）；上述违约金、房屋占用费从已付购房款中优先扣除；王桂军给付吉林太阳城有限公司律师代理费30000元；驳回吉林太阳城有限公司的其他诉讼请求。现该判决已发生法律效力。 南关法院一审认为，太阳城公司与王桂军签订了《商品房买卖合同》，王桂军购买了太阳城公司开发的位于长春市南关区102国道以北、乙四路以西太阳世家B7幢1单元301室房屋，双方并办理该商品房买卖合同的登记备案手续，王桂军为登记备案的案涉房屋的权利人，故南关法院查封登记备案王桂军为购房人的案涉房屋并无不当。现太阳城公司与王桂军签订的《商品房买卖合同》虽被另案生效法律文书判决解除，但另案生效法律文书并未判决王桂军返还案涉房屋，且另案生效法律文书的作出时间在南关法院预查封之后，太阳城公司在庭审中也明确表示不同意将王桂军已付的购房款交付南关法院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，太阳城公司主张终止执行案涉房屋的请求不符合该条规定，南关法院亦不应支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回太阳城公司的诉讼请求。案件受理费13600元，公告费560元，由太阳城公司承担。 二审期间，经本院审理查明的事实与南关法院一审认定的事实一致。 本院认为，一、被执行人王桂军在南关法院查封案涉房屋之前，已与太阳城公司签订了《商品房买卖合同》，以按揭贷款的方式支付了全部购房款，合法占有案涉房屋并办理了所有权预告登记，王桂军已对案涉房屋享有准物权，对于太阳城公司要求确认该房屋归其公司所有的诉讼请求本院不予支持。二、虽然南关法院就太阳城公司与王桂军房屋买卖合同纠纷一案另案作出（2019）吉0102民初762号民事判决，判决解除太阳城公司、王桂军于2012年11月13日签订的《商品房买卖合同》；王桂军支付太阳城公司违约金435290元；王桂军支付太阳城公司房屋占用费（自2012年至实际返还房屋之日止，按照每月总房款的1%即14513元标准支付）；上述违约金、房屋占用费从已付购房款中优先扣除；王桂军给付太阳城公司律师代理费30000元；驳回太阳城公司的其他诉讼请求。但该判决系案涉房屋被南关法院查封后作出的，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，太阳城公司据此提出不得执行案涉房屋，并解除对该房屋预查封的诉讼请求本院亦不予支持。综上所述，太阳城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13600.00元，由吉林太阳城物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  张东宇 审判员  周翠翠 审判员  蒋振华 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  王玉博