重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2211号原告：重庆捷正经贸有限责任公司，住所地重庆市璧山区璧泉街道金剑路****1-105，统一社会信用代码91500227572133378P。法定代表人：王旭建，总经理。委托诉讼代理人：程鹏，男，1986年10月13日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：邓兴余，男，1971年11月12日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被告：段相全，男，1970年7月3日出生，汉族，住重庆市璧山区。委托诉讼代理人：喻弘，重庆弘平律师事务所律师。原告重庆捷正经贸有限责任公司与被告段相全租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告重庆捷正经贸有限责任公司的委托诉讼代理人程鹏、邓兴余，被告段相全及其委托诉讼代理人喻弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆捷正经贸有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付从2018年1月1日起至2020年3月31日止所欠的商铺的租金共计人民币830872.8元；2、本案诉讼费及相关费用全部由被告承担。后原告变更诉讼请求第一项为判令被告立即向原告支付从2018年1月1日起至2020年3月31日止所欠的商铺的租金共计人民币300000元（实际应付830872.8元，原告自愿放弃530872.8元）。事实和理由：2017年6月1日，原被告双方签订了摩登时代广场《商铺租赁合同》，约定：由原告将璧泉街道金剑路496号建面为1538.6㎡的商铺租赁给被告从事餐饮经营，租期1年（至2018年5月31日止），月租金为33849.2元（采用先付后用的形式，每三个月支付一次）。同时合同还约定：被告若不能按时支付租金，每延期1日按当期应收租金总额千分之五收取滞纳金；未经原告书面同意，被告延迟支付租金超过5日的，原告有权提前终止和解除合同等。上述合同生效后，原告按约将租赁商铺交与被告从事餐饮活动，经营璧美特大酒楼。2018年5月31日，上述商铺租赁合同到期后，经原被告双方协商一致，同意由被告按原合同约定继续承租该商铺。双方未签订有书面的续租合同。被告在经营期间，陆陆续续向原告支付了2017年12月31日前的租金共236944.4元，从2018年1月1日起的租金仅支付了83055.6元，后续租金一直未付。原告多次向被告进行催收，但被告一直以没钱为由拖着不付。2020年3月27日，原告为减少自己的损失，在多次催收未果的情况下向被告邮寄了《终止租赁合同告知函》，书面通知被告自2020年4月1日起终止双方租赁合同并收回商铺，且要求被告缴清所欠租金，但被告收函后至今仍未向原告履行支付义务。综上，原告认为，被告拖欠原告租金长达二年之久，金额巨大，且在原告多次催收的情况下仍不履行支付义务，其行为严重侵害了原告的合法权益，应当承担违约责任。为维护原告的合法权益，根据民诉法的相关规定，特诉至法院，望判如所请。被告段相全辩称，租赁合同属实，第一年的租金是支付清了的。漏水的维修费十万余元本来应该由原告支付，但是是由被告垫付，原一年租金33万余元，我们只支付了23万余元，加上漏水的维修费，所以第一年的租金是付清了的。合同期满后由于摩登时代广场的气氛很差商家80%倒闭，商家基本都是亏本经营，原告为了拉动商圈的人气招收更多的商铺经营，在被告准备离开的情况下，以口头承诺减免租金的方式留住经营者，在实际履行中采取先付租金再使用的方式在履行，给多少钱就做多久，租金使用完没有给租金就关门，交了下一次租金就再开门，给付租金的标准以原被告实际所给付的租金为准，所以完全脱离了原合同给付租金的标准，按此方式留住了包括被告在内的几十户商家，原告也没有再按原合同约定租金标准行使解除权，也从来没有向留下的商家催收租金。被告实际已经给付了2020年4月1日之前被告实际使用租金物的租金8万余元，这就是被告实际使用租赁物的租金，原告再向被告提出交4月1日的租金被告没有履行能力，所以原告来关的门。综上，本案不适用合同法236条的规定，被告也不欠原告租金，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：被告段相全（承租方，乙方）与原告重庆捷正经贸有限责任公司（出租方，甲方）于2017年6月1日签订了《摩登时代广场商铺租赁合同》（以下简称“合同”）。合同第一条约定“本合同租赁商铺位于重庆市璧山县璧泉街道金剑路496号（具体租赁区域详见附图）。建筑面积（含公摊面积）1538.6平方米”。合同第二条约定“租赁期限为壹年，即从2017年6月1日起至2018年5月31日止，租赁期满后，乙方若需继续租赁该商铺，应在租赁到期前90日书面通知甲方，经甲方书面同意，双方另行协商租赁时间、期限及收费标准等条件后另行签订租赁合同履行。商铺从2017年6月1日起开始计收租金”。租赁合同第四条约定“商铺以建筑面积（含公摊面积）计算租金，租金单价及月租为：计租期限2017年6月1日-2018年5月31日，租金单价22元/㎡，月租金33849.2元。乙方在本合同签订后三个工作日内一次性支付首三个月的房租共计人民币101547.6元，以后的房租采用先付后用的形式，每三个月支付一次，其具体支付时间为乙方在前一期租金（即已经支付房租的三个月）期满前5日内向甲方支付下一期租金，以此类推”。合同第十一条第11.4.3款约定“未经甲方书面同意，乙方租金延迟支付超过五（5）日的，甲方有权提前终止本合同”。合同签订之后，原告依合同约定将涉案商铺移交给了被告使用，而被告未按合同约定按时足额给付租金。原租赁期间届满，被告继续使用涉案商铺至2020年3月31日。因被告未按时足额支付租金，原告分别于2020年2月25日、2020年3月30日向被告邮寄了《催收租金告知函》，于2020年3月27日向被告邮寄了《终止租赁合同告知函》，《终止租赁合同告知函》内容为“致：段相全先生（璧美特大酒楼），2017年6月1日，你与我司签订了《摩登时代广场商铺租赁合同》（以下统称协议），有效期至2018年5月31日。协议到期后，经我司同意由你按前述协议的约定继续承租该商铺至今。经核实，自2018年1月1日起，你就拖欠我司租金，后虽经我司多次催收，但你仍未履行租金支付义务，其行为已构成严重违约，致使我司出租商铺的根本目的无法实现。根据《中华人民共和国民法总则》、《中华人民共和国合同法》等相关规定，现我公司特书面函告如下：1、自2020年4月1日起，终止双方于2017年6月1日所签《摩登时代广场商铺租赁合同》，并由我司收回租赁商铺。2、责令你于2020年4月1日前向我司缴清全部欠款，否则，我司依法追究你的法律责任。此函！”原告认可被告已向原告支付了2017年12月31日前的租金236944.4元、2018年1月1日起的租金83055.6元。本院认为，被告段相全与原告重庆捷正经贸有限责任公司于2017年6月1日签订的《摩登时代广场商铺租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，属有效合同，对双方当事人具有约束力。合同订立后，原告全面履行了合同义务，向被告移交了涉案商铺，而被告同样应按合同约定按期足额给付租金。对于被告段相全“其垫付了10余万维修费，并要求作为租金予以扣除以及原告曾向其承诺过减免缓租金”的抗辩。由于被告段相全未提供充分的证据证明上述主张，根据谁主张谁举证的原则，由其承担举证不利的法律后果，故对该抗辩不予采纳。对于被告段相全“已足额缴纳租金”的抗辩，原租赁期间届满，被告继续使用涉案商铺，被告并未举证证明原被告对原租赁期间届满后的租金标准重新进行了约定，故对此辩称意见本院不予支持。关于被告使用涉案商铺的截止时间，根据原告提交的水电费缴纳明细等证据可知，被告于2020年4月10日还在向原告缴纳2020年1月16日至2020年3月17日的水电费，且被告在答辩时也称其已经给付了2020年4月1日之前实际使用租金物的租金即认可其2020年4月1日前实际使用了租赁物，故本院认定被告使用涉案商铺的截止日期为2020年3月31日。原租赁期间届满，被告继续使用涉案商铺，原告没有提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，租金标准仍应按原合同执行。被告从2017年6月1日起使用涉案商铺至2020年3月31日止，其中2018年1月1日起至2020年3月31日止的租金为33849.2元/月×27月=913928.4元，现原告认可被告已向原告支付了2017年12月31日前的租金236944.4元、2018年1月1日起的租金83055.6元，故被告尚欠原告2018年1月1日起至2020年3月31日止的租金913928.4-83055.6元=830872.8元，现原告仅要求被告支付300000元，此为原告对自己诉讼权利的处分，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告段相全于本判决生效之日起十日内向原告重庆捷正经贸有限责任公司支付2018年1月1日起至2020年3月31日止的租金300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6054.36元，由被告段相全承担（此款已由原告垫付，限被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王冬梅人民陪审员  张 珊人民陪审员  傅 霞二〇二〇年十一月十八日法官 助理  熊同杰书 记 员  吴 云