广东省蕉岭县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1427民初910号原告:赖仕清，男,1934年8月13日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************035。委托诉讼代理人：赖月英，系原告的女儿。被告（一）：赖国良，男，1968年12月18日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************038。被告（二）：赖月香，女，1975年6月2日出生，汉族，广东省蕉岭县人，现住蕉岭县********，公民身份号码：441************022。原告赖仕清与被告赖国良、赖月香确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理后，适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖仕清及其委托诉讼代理人赖月英，被告赖月香到庭参加诉讼，被告赖国良经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖仕清向本院提出的诉讼请求：1、判令两被告签订的《房屋土地互换协议》为无效协议，予以撤销；2、由两被告承担本案诉讼费用。事实与理由：大约在2014年冬，两被告瞒着原告私下签订《房屋土地互换协议》将原告所有的房产（土木结构瓦房）私下互换转让。因被告赖国良是原告的儿子，被告赖月香自认为该房已由原告分家时分给了赖国良，赖月香便将其山田与原告的房屋进行互换。两被告互换的房屋有三间。一开始原告对此毫不知情，直至2016年冬，政府为了整治农村人居环境，要求会污染环境的地方不得养猪，养猪户需限期拆除养猪场设施，由政府给予一定的经济补偿。因原告的房屋一共有7间半，多年前借给儿子赖国栋养猪。在镇政府登记房屋户主时，被告赖月香跳出来声称该房是她的，由原告儿媳丘秀珍、孙子赖伟淦及原告另一个儿子赖国良共同把该房全部转让给她了。此时原告才知道自己的房子被儿孙偷偷转让他人，原告深感气愤。此后原告向镇、村投诉要求处理，经多次调处未果，村委出具了《调解终结书》。即使调处未果，蕉城镇镇政府最后还是把拆除养猪设施补偿费发给了原告。该案涉及的房产是原告的祖屋。土改时由政府分给原告三间半，后原告陆续加建四间共七间半，有土改时政府颁发的《土地房产所有权证书》为证。两被告在村、镇调处时不仅不接受调处，而且拒不出示他们之间签订的相关协议。原告与妻子林仙凤（2015年去世）共生有四个儿子，分别为赖国辉、赖国栋、赖国良、赖国强，他们均已成年并成家立业。为避免日后争端，原告于1985年11月，召集四个儿子进行分家，将自己夫妻后期辛苦建造的20间房子进行了均分，并形成了书面的《分家合约》，四儿子均签名确认。但这次分家，原告并未将原有的祖宅老屋分给子女，而是留给原告自用，并打算在原告弥留之前视子女孝顺情况再考虑将该房产分给子女。未曾料想两被告竟然背着原告私下签订《房屋土地互换协议》。该案发生后，原告多次向村、镇投诉，要求处理，但因被告赖月香拒不接受上级调处而调处未果。2019年12月23日，樟坑村委调解委员会出具了《调解终结书》，要求当事人进行诉讼解决纷争。原告认为，被告的行为违反了国家法律的相关规定，也损害了原告的合法权益，且被告拒不改正错误，为维护自身的合法权益特向法院起诉，并提出上述诉请。原告向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件，拟证明原告的身份信息、主体资格；2、分家合约复印件，拟证明老屋位于蕉城镇******，共七间是没有分家析产，新屋已分家析产；3、《证明》，拟证明本案互换的协议是无效的；4、信访件复印件、父母主权举证复印件、民间纠纷调解终结书，拟证明被告赖国良的儿子向有关部门主张并调解的事实；5、土地房产所有证复印件，拟证明涉案房屋的登记情况，由于房屋所有权证并没有登记房屋的四至，仅在右下角登记房屋共七间的事实；5、（2020）粤1427民初790、791号民事裁定书复印件，拟证明原告曾向法院起诉的事实。被告赖国良经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交答辩状及证据材料。被告赖月香辩称，涉案的《房屋土地互换协议》是被告赖月香与被告赖国良于2014年在双方自愿的基础上签订的，该协议一式两份，由协议双方各持一份，但被告拒绝向法院提交该协议。被告赖月香未向法院提交证据材料。本院经审理认定事实如下：原告赖仕清与被告赖国良是父子关系，原告赖仕清是被告赖月香的伯父，被告赖国良与被告赖月香是堂兄妹关系。原告赖仕清婚后共生育四个儿子，分别是赖国辉、赖国栋、赖国良、赖国强。1985年11月，原告召集四个儿子进行分家，将后期新建造的20间房子进行了均分，并形成了书面的《分家合约》，四儿子均签名确认。涉案的房屋是原告赖仕清原有的祖宅老屋，未分配给子女，仍由原告赖仕清管控。2014年，被告赖国良与被告赖月香私下签订了《房屋土地互换协议》，被告赖国良将涉案的房屋与被告赖月香的山田互换。2016年，原告赖仕清对两被告签订协议一事知情后，多次向村、镇投诉，要求对两被告签订协议一事进行处理。2019年12月23日，樟坑村委调解委员会因调解未果出具了《调解终结书》。原告认为两被告签订的协议侵犯了其合法权益，遂向法院起诉，并提出上述诉请。上述事实有经过庭审质证的当事人身份证、分家合约、《证明》、信访件复印件、父母主权举证书、民间纠纷调解终结书、土地房产所有权证、（2020）粤1427民初790、791号民事裁定书及庭审笔录予以证实，足以认定。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。对于被告之间签订的《房屋土地互换协议》效力问题，本院的处理意见如下：首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”及第十七条之规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明……”的规定可以看出当事人之间仅签订了不动产交易合同而未履行不动产产权过户登记的，不能产生物权变动的效果。本案中，两被告签订了《房屋土地互换协议》，仅是达成交易房屋的意思表示，但房屋交易是一个动态的过程，还需要办理房屋所有权变更登记手续，过户手续完成后买受人才最终取得房屋的所有权。如果交易过程中出现一些违约的行为导致交易终止，买受人是不能取得房屋所有权的。现两被告之间签订房屋土地互换协议后并没有履行房屋的变更手续，从法律层面上来讲双方并没有取得他方房屋的所有权。两被告之间签订的《房屋土地互换协议》并不是房屋所有权的凭证，故原告主张两被告之间签订的《房屋土地互换协议》侵犯房屋所有权人的权益没有法律依据。其次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院予以支持”的规定可以看出，被告赖国良未得原告同意所签订处分原告财产的合同并非无效合同，只是双方签订的协议可能会因无法履行而终止交易，产生赔偿损失等民事责任。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销的规定，合同撤销权的行使主体必须是签订合同的一方当事人，原告赖仕清并非涉案《房屋土地互换协议》的签订主体，其无权行使合同撤销权，同时被告签订的协议对原告没有约束力，原告无需履行过户的义务。综上所述，两被告签订的《房屋土地互换协议》不存在无效情形，原告请求通过撤销的方式确定两被告签订《房屋土地互换协议》无效，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告赖仕清的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为50元，由原告赖仕清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省梅州市中级人民法院。审 判 员  刘 明二〇二〇年十一月十三日法官助理  周慧荣书 记 员  钟丽林