山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3813号 上诉人（原审被告）：泰安祥福置业有限公司，住所地泰安市泰山区灵山大街**。 法定代表人：黄泳城，执行董事。 委托诉讼代理人：张广峰，山东公允律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚远洋，山东公允律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：房刚，男，1960年3月17日出生，汉族，居民，住泰安市泰山区。 委托诉讼代理人：于华，山东兴峰律师事务所律师。 上诉人泰安祥福置业有限公司（以下简称祥福公司）因与被上诉人房刚房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市泰山区人民法院（2019）鲁0902民初4628号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 祥福公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决缺乏基本事实依据。被上诉人2007年与泰安天宏房地产开发有限公司（以下称天宏公司）签订订购住宅房协议并支付部分购房款。上诉人2016年9月才成立，上诉人没有收取被上诉人的房款，被上诉人没有证据证明上诉人应当承担天宏公司对被上诉人所负债务。一审判决对该重要问题未进行审查和评判，却判决上诉人退还被上诉人房款及增值价款，缺乏基本的事实依据。上诉人与天宏公司之间没有任何法律关系，不应承担天宏公司对被上诉人所负债务。天宏公司、泰安祥和置业有限公司先后退出南关社区旧村改造项目并且泰安福佳斯置业公司（以下称福佳斯公司）退出E区项目建设后，上诉人于2016年10月与南关社区居委会签订联合开发合同，进行南关社区E区项目建设。天宏公司在南关社区E区没有任何投资，也没有取得土地使用权和规划建设手续，福佳斯公司在E区投入了部分拆迁费用。上诉人将E区前期的拆迁费用按照审计价款支付给南关社区居委会。上诉人交纳土地出让金取得项目用地，取得规划建设手续，投入整个项目的全部建设费用。上诉人没有接受天宏公司的财产及权益，也没有通过任何方式承诺承担天宏公司的债务，因此，一审法院所作判决缺乏事实基础。 2.根据最高院民事诉讼证据规定第十条第二款规定，泰安中级人民法院（2019）鲁09民终1258号民事判决书所认定的相关事实不应作为一审法院认定事实和作出判决的依据。（2019）鲁09民终1258号民事判决在分析意见中认为，上诉人按照被上诉人原交房款退款显失公平，根据这一分析意见可以推定，该二审判决是认定上诉人应承担天宏公司对被上诉人所负债务。但该二审判决并没有对上诉人与天宏公司之间的法律关系进行审理认定，在未查清上诉人是否应当承担天宏公司对被上诉人所负债务的情况下做出上述分析意见，缺乏基本的事实依据。在当地政府的组织协调下，上诉人同意按照被上诉人等原购房人向天宏公司缴纳房款本金退还其房款，并签订退款确认书，这是上诉人自愿垫付款项，是一种额外的付出，并且对E区天宏公司的原购房人都是一视同仁。上诉人向被上诉人退房款的行为性质上是基于被上诉人经济帮助，使其收回了原本没有希望收回的房款本金。上诉人垫付款项退房款本金的行为，没有理由被认为上诉人应当承担天宏公司对原购房人所负债务。本案上诉人一审提交的证据足以推翻二审生效判决的没有事实依据的认定及分析意见，在没有有效证据证明上诉人应当承担天宏公司对被上诉人所负债务的情况下，被上诉人应当承担举证不能的法律后果。 3.一审判决未对订购住宅房协议的效力进行审查评判，也影响了案件处理结果。根据最高院商品房买卖合同司法解释第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。因天宏公司一直未进行项目建设，未取得商品房预售许可证，被上诉人与天宏公司签订的订购住宅房协议无效。对此，被上诉人负有过错，其按照有效合同要求赔偿增值损失不符合法律规定，一审判决按照有效合同处理本案适用法律错误。综上，一审法院认定事实和适用法律均有错误，所作判决缺乏基本的事实依据，应当依法纠正。 房刚辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人曾对（2019）鲁09民终1258号判决提起再审，山东高院作出（2020）鲁民申2311号民事裁定书，认为祥福公司在天宏公司退出后继续涉案项目的开发，可以视为其承继了天宏公司对于包括房刚在内的购房者的权利义务，祥福公司主张不承担天宏公司的责任没有事实依据。上诉人提起上诉系滥用诉权，其目的是拖延履行付款义务。一审判决对于增值价款是按照2017年11月26日合同中约定的房屋单价4470元计算的，2018年7月31日上诉人将涉案房屋出售单价为8942.6元，计算增值价款不应仅仅按照4470元计算，恳请法院考虑被上诉实际情况，对增值价款的数额予以调整。 房刚向一审法院提出诉讼请求：1.判决被告退还61111元房款及房产增值价款284770.88元，共计345881.88元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2007年5月11日，房刚与泰安天宏房地产开发有限公司（以下简称天宏公司）签订订购住宅房协议书，约定房刚向天宏公司订购中岳花园二期住宅房，即E区12号楼3单元306室，建筑面积约97平方米，每平方米1580元，合计153260元，房刚向天宏公司预交5万元等。2007年5月11日，天宏公司为房刚开具金额为5万元的购房订金收款收据，2009年6月23日，天宏公司为原告开具金额为11111元的收款收据。2017年11月26日，原被告签订福佳斯天悦府.福园商品房买卖预约合同，约定买受人房刚，定购房源6号楼3单元2803户，建筑面积108.71平方米，单价4470元，总价485934元，原天宏已交金额61111元，成交单价3907.86元，成交总价424823元，应预付金额（其中定金50000元整）：424823元整；本次应交房款134823元，其中已交纳房款5万元，余款84823元于2017年12月3日前交清，逾期不交视为买受人放弃认购权利，已付定金不予退还，出卖人无需另行催告买受人，其所认购房屋即可另行出售；买受人在缴清上述房款后2日内携带本协议和产权人身份证来本公司签订商品房预售合同，逾期未签订，出卖人可不经催告，本协议即告终止，并扣除买受人违约金5万元等。2018年2月7日，被告向原告送达律师函，称因原告未按约定与被告签订商品房预售合同，经多次催告仍未签订，通知原告解除原被告签订的商品房买卖预约合同，原告3日内到被告处办理相关善后事宜。2018年2月7日，房刚签署客户退房申请，退房原因及承诺为“逾期未签约”，同日，房刚签署退款确认书，确认书载明，购房户房刚，原交购房款合计5万元，备注：收回收据一张，金额5万元，另收回收据复印件一张，金额11111元，待核实；购房户自愿选择退款，签订本确认书后，购房户不再就原购房事宜向天宏公司、祥福公司或第三人主张任何权利；退款时间（空白），购房户本人持身份证和本确认书到祥福公司领取原交购房款等。该确认书另加盖祥福公司合同专用章。后原告未要求被告退款。 2017年12月6日祥福公司为房刚出具了424823元房款的收款收据。涉案房屋祥福公司已转卖他人。 被告称原告交给天宏公司的款项应该是交5万元抵61111元，但被告方认可原告持有收据中显示的61111元房款，退款也按61111元退款。 2018年8月8日，原告诉至一审法院，请求撤销2018年2月7日双方签署的退房申请及退款确认书。2019年3月27日，一审法院作出（2018）鲁0902民初3561号民事判决书，一审法院认为：原告称其签署的退房申请及退款确认书显失公平，要求撤销，依照相关法律规定，显失公平是指一方当事人利用自己的优势或利用对方没有经验，致使双方的权利义务明显违反公平、等价有偿原则，民事行为是否显失公平应以行为成立时的情况作为判断标准，本案中，原被告签订商品房买卖预约合同后，因原告未按约定按时与被告签订商品房预售合同，被告向原告发函通知解除商品房买卖预约合同，在此情况系，原告签署退房申请及退款确认书，结合原告提交的录音证据，显示双方在谈及解除合同及相应法律后果时进行了反复交流，综上可以认定原告签署退房申请及退款确认书系其自愿行为，代表其真实意思表示，且原告能理解行为内容并预见到行为的后果，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利，故原告提交的现有证据不足以证实其签署退房申请及退款确认书存在显失公平的情形，原告的诉讼请求因证据不足，一审法院不予支持，因此判决驳回了原告的诉讼请求。判决后原告不服，上诉至泰安市中级人民法院，2019年6月19日，中级法院作出（2019）鲁09民终1258号民事判决书，认为：本案争议的焦点问题是：2018年2月7日房刚所签的退房申请及退款确认书是否应予撤销。我国《民法总则》第一百五十一条规定，一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。对于房刚签署的退房申请系其单方行为，房刚虽患有疾病，但并未丧失民事行为能力，其应知退房申请的法律后果，且涉案房屋祥福公司已经转卖他人，无法交付，房刚主张撤销退房申请已无实际意义。故房刚请求撤销退房申请，不予支持。对于退款确认书确定房刚原交购房款为5万元及11111元待核实，房刚持该确认书到祥福公司领取原交购房款，按照该约定祥福公司只退还房刚原交购房款，而在签订该确认书时，祥福公司已为房刚出具了收取商品房买卖预约合同确定的全额房款的收据，祥福公司只退还房刚原交购房款，双方利益关系严重失衡，该约定显失公平。此外涉案原购房款是房刚2007年交纳，至2018年签订退款确认书已过十年之久，涉案房价明显上涨，而祥福公司仍以原购房款予以退还，且该约定系祥福公司提供的格式条款，也明显违反公平原则。因此房刚与祥福公司签订的退款确认书显失公平应予撤销，判决：一、撤销泰安市泰山区人民法院（2018）鲁0902民初3561号民事判决；二、撤销房刚与泰安祥福置业有限公司于2018年2月7日签订的退款确认书；三、驳回房刚的其他诉讼请求。 庭审中，原告明确其起诉要求的依据是2007年签订购住宅协议书中约定的房屋单价是每平方米1580元，原告共计交纳61111元，61111元除以1580元等于38.678平方米，2018年7月31日，被告将该涉案房产另行出售，在其商品房买卖合同中明确约定，单价为每平方米8942.6元，原告以前所交的61111元所能购买的平方数为38.678平方，用2018年7月31日的房屋单价与平方数相乘，也就是8942.6×38.678，等于345881.88元，这个数额就是原告以前所交的61111元所购买房产增值后的价值，因此计算出该房产的增值部分为284770.88元（345881.88-61111）。 一审法院认为：原被告于2018年2月7日签订的退款确认书已被泰安市中级人民法院（2019）鲁09民终1258号民事判决书以显失公平为由判决撤销，中级法院认为按照该约定祥福公司只退还房刚原交购房款，而在签订该确认书时，祥福公司已为房刚出具了收取商品房买卖预约合同确定的全额房款的收据，祥福公司只退还房刚原交购房款，双方利益关系严重失衡，该约定显失公平，此外涉案原购房款是房刚2007年交纳，至2018年签订退款确认书已过十年之久，涉案房价明显上涨，而祥福公司仍以原购房款予以退还，且该约定系祥福公司提供的格式条款，也明显违反公平原则，因此予以撤销，该判决已经发生法律效力，故原告现主张被告退还原购房款61111元及增值价款，一审法院予以支持。根据本案实际情况，原告主张的增值款项可参照2017年11月26日原被告签订合同中约定的房屋单价4470元与原房价1580元/平方米的增值比例予以确定，增值价款应为61111元×（4470÷1580）-61111元=111778.98元。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告泰安祥福置业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告房刚购房款61111元及增值价款111778.98元，合计172889.98元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3244.11元，由原告房刚负担1622.54元，被告泰安祥福置业有限公司负担1621.57元。 本院二审期间，上诉人提交如下证据：证据一、2013年5月4日泰安祥和置业有限公司与南关社区居委会签订的《合作开发协议书》（复印件），证明：1、在天宏公司退出南关社区旧村改造项目后、上诉人进入南关社区开发建设之前，泰安祥和置业有限公司与南关社区居委会联合进行南关社区旧村改造开发建设。2、整个项目分A、B、C、D、E五个区。天宏公司退出项目建设时，仅仅在A区完成部分建设、B区完成大部分拆迁（见第一条），其他区域未投资进行拆迁、建设。证据二、2016年9月15日泰安祥和置业公司与南关社区居委会签订的《解除协议》（复印件），证明：1、2016年9月15日泰安祥和置业公司与南关社区居委会签订协议约定，B区地块继续由祥和公司完成建设，其余部分（A区未完成部分和C、D、E区地块）双方解除合作开发关系。2、结合证据一证明，上诉人是在祥和公司退出南关社区项目建设之后才进入该项目建设，上诉人与天宏公司之间不可能存在任何联系。证据三、2016年9月15日南关社区居委会与泰安福佳斯置业公司签订的《协议书》复印件加盖了福佳斯置业公司的公章，证明：1、在天宏公司、泰安祥和置业公司先后与南关社区居委会开发建设期间，泰安福佳斯置业公司曾经作为南关社区E区开发主体，在该地块进行进行了部分拆迁和建设工作。2、泰安福佳斯置业公司不再参与E区开发建设，双方同意对泰安福佳斯置业公司的前期投入进行财务审计，按照审计报告由南关社区居委会退还泰安福佳斯置业公司。证据四、审计报告原件，证明：泰安福佳斯置业公司在E区投入的拆迁建设款项，经审计确认为81873278.68元。结合证据三和一审上诉人提交的两组证据，证明上诉人已经将泰安福佳斯置业公司在E区投入的全部建设资金支付给了南关社区居委会，上诉人等价有偿地取得了E区前期的投资建设成果。证据五、上诉人营业执照，证明：上诉人于2016年10月9日成立，上诉人成立时天宏公司、祥和公司已经先后退出项目建设，上诉人与天宏公司、祥和公司无任何法律关系。证据六、国有土地出让合同、土地出让金收据和打款凭证原件一份，证明：上诉人支付土地出让金取得E区地块的建设用地土地使用权，并非承继天宏公司或其他单位的建设用地土地使用权。证据七、南关社区居委会通知函原件一份，证明：1、天宏公司曾收取购房人“二次集资款”，南关社区居委会商请上诉人暂行垫付退还。对于上诉人垫付的款项南关社区居委会承诺协调处理方式，如协商不成，则由南关社区居委会返还上诉人。2、对于向天宏公司的购房人退还房款本金及天宏公司对其购房人的其他义务，上诉人不负有约定或法定义务。 证据一至七，结合一审上诉人提交的2016.10.13日南关社区居委会与上诉人签订的《合作开发协议》、2017年2月9日福佳斯公司、祥福公司、南关社区居委会签订的《协议书》和祥福公司付款凭证，证明：1、上诉人通过与南关社区居委会签订《合作开发协议》，取得南关社区C、D、E及A区北侧地块的合作开发权利，并且上诉人与南关社区居委会的合作开发范围不包括天宏公司、祥和公司曾经投资建设的区域。2、在上诉人与南关社区居委会的合作开发范围内，只有泰安福佳斯置业公司在E区（案涉房屋所在地块）曾经进行了拆迁和建设，上诉人对E区地块的前期投入按照审计价值退还给南关社区居委会，并且支付土地出让金购买了E区地块建设用地使用权。3、上诉人成立后在E区投入全部建设资金进行建设，没有无偿接受其他单位的投资，也没有承继其他单位的合同权利和义务，不应当承担天宏公司或其他公司的义务，包括天宏公司对被上诉人的义务。 对于上述证据，房刚质证称，对于上诉人所提交的该7组证据，不符合新证据的形式要件，从证据的形成时间来看不属于一审庭审结束后新发现的证据，且该证据一、证据二均是复印件，既无法核实其真实性，也与本案没有实际关联。其提交的部分证据中，曾在向山东省高院提起再审申请时提交过该部分证据。对于涉案房产所处的地块，位置是在泰安市岱庙办事处南关社区，与天宏公司以捆绑是联合开发方式进行建设的，该项目自2001年天宏公司就开始进行投资建设，并且投入大量的资金进行拆迁安置工作，天宏公司对于此项目还曾经投入了大量的人力、物力进行基础设施建设，后期是因为资金周转问题，政府出面协调，由祥福公司承接了该项目，祥福公司接手该项目的时候，该项目的前期安置义务已经基本上由天宏公司履行完毕。祥福公司既然承接了该项目的所有权利，也理应承接该项目的所有义务，省高院的民事裁定书中就认为，其应当承继公司对于包括房刚在内的购房者的权利和义务。于上诉人营业执照真实性予以认可，其余其他的证据的真实性有异议，因为被上诉人不是提交的证据的当事人，我们无法核实真实性，对证据一到七证据的证明目的均不予以认可。 经本院审查认为，上诉人提交的上述证据与本案不具有关联性，本院不予采信。 二审审理查明事实与一审认定相一致。 本院认为，本案焦点在于上诉人是否应当退还被上诉人所交房款及增值价款。本案基础事实在于上诉人与被上诉人在2017年11月26日签订了商品房买卖预约合同并在2017年12月6日为被上诉人出具了424823元房款的收款收据，被上诉人2018年2月7日签署退房申请时载明的退房原因亦指向2017年11月26日商品房买卖预约合同，本院（2019）鲁09民终1258号民事判决撤销退款确认书的理由之一在于在签订该确认书时，上诉人已为被上诉人出具了收取商品房买卖预约合同确定的全额房款的收据，只退还原交购房款显失公平，该认定亦指向2017年11月26日商品房买卖预约合同及收款收据，本案一审判决亦是参照2017年11月26日商品房买卖预约合同约定的房屋单价与原交款时房价的增值比例予以确定增值款项，均不涉及上诉人与天宏公司之间的法律关系，上诉人针对其与天宏公司之间法律关系提出的上诉理由及相关证据与本案争议焦点并无直接关联，本院不予支持。一审法院根据本案实际情况对增值价款所采用的计算标准适当，判令上诉人退还被上诉人所交房款及增值价款正确，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6488.22元由上诉人泰安祥福置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十一月二十日 书记员 袁 琳