黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6009号上诉人（原审第三人）：中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司，住所地哈尔滨市南岗区红军街**。负责人：李林，副总经理。委托诉讼代理人：田雪松，黑龙江弘博律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：孙丽丽，女，1982年1月24日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市南岗区。被上诉人（原审被告）：黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司，，住所地哈尔滨市南岗区电缆街****法定代表人：王树财，经理。上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司（以下简称长城资产公司）因与被上诉人孙丽丽、黑龙江圣基伟业房产开发有限公司（以下简称圣基伟业公司）房屋买卖合同纠纷，不服黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院（2020）黑0103民初5647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日受理后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查、询问的方式对本案进行了审理。现已审理终结。长城资产公司上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回孙丽丽的诉讼请求。事实及理由：一审判决认定长城资产公司对涉案房产的抵押权已经消灭的事实缺乏法律依据。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十七条规定，长城资产公司对涉案房产的担保物权并未灭失。1.2013年8月，长城资产公司从建设银行动力支行收购了对圣基伟业公司标的额1.49亿元的债权并进行重组。在债务重组时，圣基伟业公司向长城资产公司提供489套房产的抵押。因圣基伟业公司实际经营困难没有能力清偿对长城资产公司所负的贷款本金及利息，后经圣基伟业公司与长城资产公司协商，长城资产公司同意在圣基伟业公司将办理的抵押房屋回款优先清偿归长城资产公司所欠贷款本金及利息的前提下，向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，将长城资产公司抵押权所涉由圣基伟业公司开发的489套房屋性质变更为“抵押可售”，之后圣基伟业公司将所有“抵押可售”房产售出，但至今圣基伟业公司仍未对长城资产公司的贷款进行清偿。2.一审判决确认了长城资产公司涉案抵押合同和他项权利证书的效力，说明长城资产公司行使抵押权的凭证是合法有效的，在未被依法注销或被依法撤销、消灭之前，抵押权是合法有效的，作为抵押权人的长城资产公司应依法享有抵押物权。而一审判决仅以长城资产公司向哈尔滨住房保障和房产管理局的发函和涉案房产已经全部销售为由，就认定长城资产公司对涉案房产的抵押权已经消灭是错误的。而且长城资产公司所出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限责任公司壹品新境项目办理抵押可售的函》的对象是哈尔滨市住宅保障和房产管理局，而非圣基伟业公司，该函的内容并未体现长城资产公司放弃抵押权的意思表示，只是说明抵押房产在抵押期间可以出售，当时销售回款应偿还长城资产公司的贷款，而圣基伟业公司将相关房产销售后并未履行对长城资产公司所欠贷款本金及利息的清偿义务，故长城资产公司的相关抵押权并未消灭。孙丽丽辩称：同意一审判决。圣基伟业公司未出庭亦未提交书面答辩意见。孙丽丽向一审法院起诉请求：1.判令圣基伟业公司履行合同义务，办理权属登记备案，协助孙丽丽办理产权登记；2.长城资产公司丧失抵押权。一审法院认定事实：2018年5月10日，孙丽丽与圣基伟业公司签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》，孙丽丽从圣基伟业公司处购买了涉案房屋。孙丽丽已向圣基伟业公司交付房款3,666,750元并于2018年5月10日办理了进户。双方买卖合同第十五条约定：“圣基伟业公司应当在商品房交付使用后180日内，持办理权属登记需由圣基伟业公司提供的资料到产权登记机关备案····。”2013年8月，圣基伟业公司与长城资产公司签订《抵押合同》《监管协议》约定，圣基伟业公司以哈尔滨市南岗区哈尔滨大街与南兴路交汇处“壹品新境”项目的489套房屋的建筑面积在建工程及分摊的土地使用权为双方签订的《债权重组协议》主债权提供担保。抵押合同签订后，双方在房产部门办理了登记备案手续，抵押登记性质未抵押可售。2013年9月19日，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》称“圣基伟业公司以壹品新境项目的489套，建筑面积49739.65平方米的房屋在我单位办理在建工程抵押登记，现已完成抵押登记。经我单位研究，同意圣基伟业公司在我单位办理抵押登记的489套房屋在贵局办理抵押可售的手续，并对此承担法律、法规所规定的相应的法律责任和后果。”诉前，圣基伟业公司已将包括涉案房屋在内的489套抵押房屋全部销售。但圣基伟业公司只偿还长城资产公司部分贷款本息。因诉前圣基伟业公司未按双方买卖合同的约定给孙丽丽办理涉案房屋产权证，形成诉讼。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，孙丽丽与圣基伟业公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，该合同合法有效。孙丽丽已按照合同约定向圣基伟业公司履行了支付全部购房款的义务，圣基伟业公司应按照合同约定的期限协助孙丽丽办理涉案房屋权属证书。一审法院对孙丽丽要求圣基伟业公司办理权属登记备案，协助办理产权证的诉讼请求予以支持。关于长城资产公司同意圣基伟业公司销售抵押房产的情况下，能否认定长城资产公司的抵押权是否消灭的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。”该条规定确认了“抵押财产需经抵押人同意方可转让”的原则，在抵押权人同意转让抵押物的情况下，则不应由受让人代为清偿债务。结合本案，长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，同时约定了由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款，系双方在债务履行期限届满后对抵押物的处分行为，长城资产公司的抵押权不再及于抵押物，而是相当于对抵押物的拍卖、变卖后所得价款享有了优先受偿权。圣基伟业公司应将所得销售房款偿付长城资产公司，长城资产公司也有权要求圣基伟业公司以此偿还借款。在实际履行中圣基伟业公司未将全部销售抵押物回款偿还给长城资产公司，不可归责于房屋买受人即孙丽丽，孙丽丽不能在支付房屋对价款之后再以该房屋承担抵押责任，长城资产公司因其作出同意转让的意思表示后不再对涉案房屋享有抵押权。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第一百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、圣基伟业公司于本判决生效之日起十日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，协助孙丽丽办理位于哈尔滨市××新区××与××路交口××小区××号房屋权属登记；二、圣基伟业公司、长城资产公司于本判决生效之日起十日内协助孙丽丽办理位于哈尔滨市××新区××与××路交口××小区××号房屋解除抵押手续。案件受理费50元，由圣基伟业公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案焦点为长城资产公司是否享有涉案房屋抵押权问题。根据长城资产公司向哈尔滨市住房保障和房产管理局出具了《关于同意黑龙江圣基伟业房地产开发有限公司壹品新境项目办理抵押可售的函》，同意圣基伟业公司销售抵押房屋，并由圣基伟业公司将销售回款用于偿还贷款内容，可以确认长城资产公司同意案涉房屋在抵押的情况下，由抵押人予以销售的意思表示。孙丽丽与圣基伟业公司签订房屋买卖合同，并履行了合同约定义务，现孙丽丽请求办理其购买房屋的权属登记符合合同约定和法律规定。长城资产公司与圣基伟业公司以涉案房屋销售款偿还贷款本息的约定属双方内部约定，购房人孙丽丽对此不知情，故不能以此约束孙丽丽。同时，长城资产公司在同意抵押可售时，知道或应当知道出售涉案房屋包括为涉案房屋办理权属登记的内容。双方在约定抵押可售时亦未明确，圣基伟业公司不偿还贷款时，不能为购房人办理权属登记。故圣基伟业公司未履行与长城资产公司约定的后果责任，不应由孙丽丽承担。综上，长城资产公司虽未办理案涉房屋抵押权的解除，但该抵押权并不能及于购房人孙丽丽。一审法院依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定确认解除抵押权手续，并协助孙丽丽办理案涉房屋权属登记正确。综上所述，长城资产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人中国长城资产管理股份有限公司黑龙江省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  梁红玉审判员  王晓东审判员  宋彦辉二〇二〇年十一月十一日法官助理申艳楠书记员周小倩