云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云31民再9号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：唐仁鸾，女，1963年12月8日出生，汉族，住瑞丽市。委托诉讼代理人：赵兴永，云南坤业律师事务所。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：李桂清，曾用名李贵清，男，1956年5月28日出生，汉族，住瑞丽市。委托诉讼代理人：王波，广东邦南（瑞丽）律师事务所。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：罗加本，男，1959年12月1日出生，汉族，住梁河县。再审申请人唐仁鸾因与被申请人李桂清、罗加本确认合同无效纠纷一案，不服瑞丽市人民法院（2018）云3102民初25号民事判决、本院（2018）云31民终343号民事判决，向云南省高级人民法院申请再审。云南省高级人民法院于2020年7月6日作出（2020）云民申95号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人唐仁鸾及其委托诉讼代理人赵兴永、被申请人李桂清委托诉讼代理人王波、被申请人罗加本到庭参加诉讼，被申请人李桂清未到庭。本案现已审理终结。唐仁鸾申请再审称，一、一审法院认为申请人及被申请人罗加本无申请宅基地转让协议无效的主体资格明显适用法律错误。二、一、二审法院认为申请人未提供有效证据证明合同存在无效的情形明显适用法律错误。三、二审法院未对被申请人李桂清属于城镇居民不得购买集体房地产的法定无效情形进行审理和认定，而认为属于另外的法律关系，在本案中不予审查是错误的、违法的。请求依法撤销（2018）云3102民初25号民事判决、德宏州中级人民法院（2018）云31民终343号民事判决。一、二审诉讼费用由被申请人承担。再审庭审中，唐仁鸾确认诉讼请求为：判决2005年3月15日签订的《房产转让协议书》无效，并责令李桂清将该房地产归还唐仁鸾。李桂清委托诉讼代理人王波答辩称，一、二审判决认定事实清楚。罗加本辩称，再审申请是合理的，一、二审法院在审理和判决时不合理。唐仁鸾向一审法院起诉请求：依法判决二被告于2005年3月15日签订的《房产转让协议》无效，并责令被告李桂清将该房地产归还原告。一审法院认定事实：2005年3月15日罗加本因急需归还债务，将自己名下的位于混板村的房产转让给李桂清，双方签订《房产转让协议书》，李桂清一次性支付价款48000元。房产转让协议书经原畹町市委会同意并加盖村委会公章。同日，罗加本和李桂清在畹町公证处对该《房产转让协议书》予以公证。李桂清将该块土地使用权过户到自己名下，并办理了畹混集用（2005）字第001号集体土地使用证。罗加本转让的房产及附属建筑包括：正房3间、石脚、空心砖建盖的围墙、猪圈、厕所、花台，空心砖铁皮建盖的简易房及小卖部、铁皮大门。唐仁鸾建盖正房3间及填土共支付3.9万元，建盖铁皮大门支付2000元。另查明，唐仁鸾与李桂清均为瑞丽市畹町镇城镇居民，罗加本为梁河县平山乡天宝村罗新寨**村民。涉案土地为畹町镇混板村委会集体用地。一审法院认为，本案系确认合同无效纠纷，本案诉争的土地系畹町镇混板村委会集体所有，原告唐仁鸾系城镇居民、被告罗加本系梁河县平山乡天宝村罗新寨三社村民，其二人均不是畹町镇混板村委会的集体成员，并无取得诉争宅基地的权利，基于宅基地取得权而获得的宅基地合同确认、撤销的权利也失去了存在的基础，因此原告唐仁鸾与被告罗加本并无申请确认宅基地转让协议无效的主体资格，本院对原告唐仁鸾关于合同因违反法律强制性规定而无效的申请不予支持。综上，原告唐仁鸾未提供有效证据证明合同存在无效的情形，其主张《房产转让协议书》无效的三个理由无事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百八十八条、第二百九十条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决驳回原告唐仁鸾的诉讼请求。唐仁鸾不服一审判决，向本院提出上诉，上诉请求：依法改判支持其一审诉讼请求。二审判决认为，2005年3月15日，甲方罗加本与乙方李贵（桂）清签订的《房产转让协议书》，是双方真实意思表示，李桂清按照协议约定向罗加本付清了买房款，得到混板村委会的同意，并办理了公证。经罗加本本人向土地管理部门提出申请，畹町市国土资源局办理了变更过户手续，并向李桂清重新颁发了畹混集用（2005）字第001号集体土地使用证，李桂清已经依法取得了该宗土地的使用权。上诉人唐仁鸾的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，虽然引用法律条文错误，但是实体处理恰当，依法应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决驳回上诉，维持原判。再审期间，唐仁鸾提交证据3组：1.（2018）云3102行初第18号行政判决一份，欲证明瑞丽市人民法院对罗加本、李桂清二人的买卖行为进行撤销，将李桂清的土地使用证撤销；2.罗加本原来的土地证复印件一份，欲证实罗加本在1995年购买的土地是合法有效的；3.《国土资源部关于加快宅基地和集体建设用地确权登记发证有关问题的通知》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《土地管理法》，欲证实国土资源部通知对1999年之前购买的土地予以颁发土地使用证。李桂清委托诉讼代理人质证意见，1.瑞丽市人民法院的行政判决书仅认定土地的颁证行为违法，并未对转让协议的效力作出确认；2.罗加本持有的土地证已被注销，罗加本不是混板村集体成员，不应享有土地使用权；3.对第3组证据的真实性、合法性、关联性予以认可，但认为土地确权应有确权证书，至今未见到土地确权登记到唐仁鸾和罗加本名下。罗加本质证意见，对唐仁鸾提交的3组证据的证据真实性、合法性、关联性和证明观点均认可。李桂清委托诉讼代理人提交证据5组：1.（2018）云3102行初第18号行政判决一份，欲证实撤销瑞丽市人民政府颁发给李桂清的土地证；2。2019年6月12日，瑞丽市自然资源局畹町分局出具的《关于注销李桂清集体土地登记的通知》一份，欲证实根据行政判决书，该局对畹混集用（2005）字第001号《集体土地使用证》进行注销，注销后的集体土地使用权依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；3.户口簿、照片，欲证实2020年4月10日李桂清一家3人户籍迁入混板村民小组，户主为其子李文东，瑞丽市畹町镇混板村137号房屋现由李桂清一家居住。4.瑞丽市自然资源局畹町经济开发区分局2020年10月30日出具的《关于公章名称和落款不符的情况说明》，欲证实因单位名称变更未更换公章，2019年6月12日《关于注销李桂清集体土地登记的通知》真实有效。5.畹混集用（2005）字第001号《集体土地使用证》复印件一份，欲证实该土地证已经注销。唐仁鸾及其代理人质证意见，对行政判决书的真实性予以认可；认可瑞丽市自然资源局畹町经济开发区分局通知的真实性，但是对通知中“注销后的集体土地使用权依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理”的内容，不认可其合法性，认为李桂清持有的土地证注销后，应将土地归还给罗加本使用；对户口簿、照片真实性认可，但不认可其合法性，当时李桂清重新建盖房屋，土地管理所和瑞丽法院责令其停止施工，但他没有停止，土地证已经被注销了，户口簿无法变更。罗加本质证意见，对行政判决书的真实性、合法性、关联性及证明观点均认可；对瑞丽市自然资源局畹町经济开发区分局通知和户口簿、照片的真实性、合法性、关联性及证明观点不认可。罗加本没有提交证据。本院再审认定事实如下：唐仁鸾与罗加本系夫妻关系，二人原户籍为梁河县平山乡天宝村民委员会罗新寨**，后在畹町经商，期间在原畹町市购买土地一宗，该土地为混板村委会集体用地，罗加本于1995年6月16日办理《集体土地建设用地使用证》，土地使用人为罗加本，土地面积324.5平方米。1997年唐仁鸾及其子女3人将户口由梁河迁入畹町市中学宿舍区，系非农户口。2003年6月，唐仁鸾因刑事犯罪被判刑8年，在昆明市西山区监狱服刑。2005年3月罗加本因急需归还债务，将自己名下的位于混板村的房产转让给李桂清，于3月3日向土地管理部门申请办理土地变更过户手续，同时罗加本还出示了一份《唐仁鸾同意卖房字据》，落款时间为2005年3月4日，后罗加本的《集体土地建设用地使用证》被注销，3月13日，原畹町市人民政府向李桂清颁发畹混集用（2005）字第001号《集体土地使用证》，土地使用人为李桂清，土地面积为410.7平方米，3月15日，罗加本与李桂清签订《房产转让协议书》，李桂清一次性支付价款48000元。《房产转让协议书》经原畹町市委会同意并加盖村委会公章。同日，在畹町公证处进行了公证。2008年唐仁鸾被释放回家，发现该房产已经被变卖，就向有关部门反映情况，因罗加本下落不明，直到2016年其子到缅甸找到罗加本，才知道房产被变卖的具体情况，认为李桂清在明知唐仁鸾不在家及《唐仁鸾同意卖房字据》不真实的情况下，与罗加本串通、勾结，损害唐仁鸾的夫妻共同财产。遂于2017年12月26日向瑞丽市人民法院提起诉讼，请求判决2005年3月15日签订的《房产转让协议书》无效，并责令李桂清将该房地产归还唐仁鸾。另查明，一审期间，李桂清在该宗土地上重新建盖房屋，原唐仁鸾家建盖老房屋已经被拆除。2018年10月26日唐仁鸾起诉瑞丽市人民政府、李桂清、罗加本土地行政管理（土地）行政登记案，瑞丽市人民法院于2019年4月24日作出（2018）云3102行初第18号行政判决，撤销被告瑞丽市人民政府（原畹町市人民政府）于2005年3月13日颁发给第三人李桂清的畹混集用（2005）字第001号《集体土地使用证》。2019年6月12日瑞丽市自然资源局畹町经济开发区分局根据（2018）云3102行初18号行政判决书，通知李桂清注销其持有的畹混集用（2005）字第001号《集体土地使用证》，注销后的集体土地使用权依法由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。本案争议焦点为：1.2005年3月15日，罗加本与李桂清签订《房产转让协议书》是否有效？2.李桂清是否应将房地产归还唐仁鸾？本院再审认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条明确规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。法律规定，因农村宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员的特定身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，根据已查明的事实，双方在签订转让协议时均非混板村集体经济组织成员，双方签订的房产转让协议书因违反法律、行政法规强制性规定应属无效。另，2005年3月罗加本将房产转让给李桂清时，罗加本持有的集建（住宅）字第18号《集体土地建设用地使用证》已注销，李桂清持有的畹混集用（2005）字第001号《集体土地使用证》也于行政判决书生效后注销，根据《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条的规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理，同时土地的所有权和使用权的登记，依照有关不动产登记的法律、行政法规执行，不属于人民法院管辖范围，唐仁鸾向本院主张归还土地没有法律依据。对于唐仁鸾主张归还房屋的请求，因一审期间该房屋已经拆除，再审期间已询问唐仁鸾委托诉讼代理人意见，代理人表示不变更诉讼请求，因不具备归还条件，故对该主张本院不予支持。综上所述，一、二审判决认定事实清楚，但适用法律不当，再审申请人唐仁鸾的诉讼请求部分成立，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国物权法》第一百四十六条、第一百四十七条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销瑞丽市人民法院（2018）云3102民初25号、德宏傣族景颇族自治州中级人民法院（2018）云31民终343号民事判决。二、罗加本与李桂清签订的《房产转让协议》无效。三、驳回唐仁鸾的其它诉讼请求。一审案件受理费收取100元，由唐仁鸾承担50元，李桂清承担25元，罗加本承担25元。二审审案件受理费收取100元，由唐仁鸾承担50元，李桂清承担25元，罗加本承担25元。再审案件受理费予以免收。本判决为终审判决。审判长 杨 萍审判员 王赶红审判员 杨蓉蓉二〇二〇年十一月十六日书记员 鲁苇根第八条【土地所有权归属】城市第八条【土地所有权归属】城市市区的土