内蒙古自治区伊金霍洛旗人民法院民 事 判 决 书（2020）内0627民初1960号原告：伊金霍洛旗自然资源局，统一社会信用代码。法定代表人：王某1，局长。委托代理人：白某，公民身份号码×××，户籍地内蒙古鄂尔多斯市，现住内蒙古鄂尔多斯市。被告：鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司，统一社会信用代码。法定代表人：王某2，董事长。委托代理人：侯某，内蒙古京蒙律师事务所律师。委托代理人：吕某，内蒙古京蒙律师事务所实习律师。原告伊金霍洛旗自然资源局（以下简称:伊旗自然资源局）与被告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司（以下简称:建民房地产公司）建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告伊旗自然资源局的委托诉讼代理人白某、被告建民房地产公司的委托代理人侯某、吕某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伊旗自然资源局向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告建民房地产公司向原告支付欠付的土地出让金18020900元；2、判令被告以18020900元为基数，从2020年2月23日起至2020年8月11日按照《国有建设用地使用权出让合同》第30条约定的每日1‰的标准向原告支付违约金3063553元，并支付以欠付土地出让金18020900元为基数按每日1‰的标准计算违约金至实际付清之日；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2019年12月25日，原告伊旗自然资源局与被告建民房地产公司签订了一份《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称合同），合同约定出让地块国有建设用地使用权的出让价款为22530900元，土地出让价款于合同签订之日起60日内交清。被告建民房地产公司于签订案涉合同前缴纳了保证金451万元，合同签订后被告至今只缴纳了451万元保证金，剩余土地出让金一直未予支付。原、被告签订的《国有建设用地使用权出让合同》已具备法律效力，被告建民房地产公司未按期履行合同构成违约。原告伊旗自然资源局请求人民法院依法判决被告建民房地产公司缴纳土地出让金并承担违约金，以维护原告的合法权益。被告建民房地产公司辩称，一、原告主张的欠付土地出让金18020900元的付款条件未成就。被告与伊金霍洛旗人民政府于2011年5月7日签署的土地置换协议，按照“收支两条线”的有关规定，由伊旗政府先将答辩人换出的地块的土地补偿款全部补偿到位后，再由答辩人足额缴纳所购置地块的土地出让金。因此，依据伊旗政府与原告的约定，该土地出让合同的履行期限并不按照合同约定中的条款执行，而是只有在答辩人收到换出地块的土地补偿款后，支付案涉地块的土地出让金的条件才能成就。二、原告请求的违约金约定过高，依法应予以调整。现原告方不能按照法律规定举证证明实际损失数额，应酌定将违约金计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。原告伊旗自然资源局为证实其主张向本院提供了《国有建设用地使用权出让合同》（合同编号：2019-95号）复印件一份，拟证明合同第三十条规定双方约定了违约责任，该合同双方都签字认可，具体土地出让价款为2253.09万元，被告超出合同约定时间支付土地出让金，构成违约。被告建民房地产公司对原告伊旗自然资源局提供证据的质证意见：对原告提供的上述证据的真实性认可，对要证明的问题不认可。合同约定的土地出让金支付期限与双方真实意思表示不一致，关于土地出让金的支付期限双方的实际约定为由原告先行向被告退还被告置换出的地块的土地出让金后，再由被告向原告交清案涉地块的土地出让金，由于《建设用地使用权转让合同》是自然资源部的示范文本，其合同内容原则上不允许随意调整，因此土地使用权出让合同显示的付款条件与双方实际约定不一致。被告建民房地产公司向本院提供土地置换协议书复印件一份，拟证明：案涉土地使用权转让合同的付款条件为原告先退还被告置换的土地价款，后由被告向原告支付案涉地块的土地使用价款。原告伊旗自然资源局对被告建民房地产公司所提供证据的质证意见：对被告提供的上述证据的真实性认可，对要证明的问题不认可。该置换协议中没有具体约定置换哪块土地，抵顶多少土地出让金，与案涉地块的土地出让金没有关联性。原告伊旗自然资源局提交的《国有建设用地使用权出让合同》经被告质证对其真实性认可，故本院对该证据予以采信。被告建民房地产公司提供的《土地置换协议》，虽原告对该置换协议的真实性认可，但该协议中写明所置换土地的地理位置与案涉合同的地理位置并不相符，故本院对该证据的真实性予以采信，但对证明问题不予采纳。经审理查明，2019年12月25日，原告伊旗自然资源局与被告建民房地产公司签订一份《国有建设用地使用权出让合同》，合同约定原告伊旗自然资源局将宗地编号为伊旗阿镇乌兰木伦湖南岸A-07-02块土地的国有建设用地使用权出让给被告建民房地产公司。约定涉诉地块国有建设用地使用权出让价款22530900元应于合同签订之日起60日内一次性付清，另约定被告建民房地产公司针对该地块缴纳的定金451万元抵作土地出让价款。合同同时约定受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的1‰向出让人缴纳违约金，延期付款超过60日，经出让人催交后仍不能支付的，出让人有权解除合同，受让人无权要求返还定金，出让人并可请求受让人赔偿损失。被告建民房地产公司于合同签订前缴纳的定金451万元已抵作土地出让价款，剩余土地出让价款18020900元一直未予支付。本院认为，原告伊旗自然资源局与被告建民房地产公司签订的《国有建设用地使用权出让合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。被告建民房地产公司对原告伊金霍洛旗自然资源局主张的欠付土地出让金18020900元的事实认可，但其辩称伊旗政府案涉土地出让金的付款条件未成就。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。被告建民房地产公司所提供的土地置换协议不能证实其抗辩主张，本院对其抗辩理由不予采纳，故本院对原告要求被告支付欠付的土地出让金18020900元的诉讼请求依法予以支持。关于违约金，被告建民房地产公司未按照合同约定按期支付土地出让价款，已经构成违约，其应向原告伊旗自然资源局承担相应的违约责任。被告建民房地产公司辩称，原告请求的违约金过高，请求将违约金计算标准调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定可以看出合同法所规定的违约金的主要功能在于填补损失，违约金的赔偿数额应围绕守约方的实际损失进行确定，过分高于或者过分低于实际损失的，当事人有权请求予以调整。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。考虑到涉诉合同约定的违约金计算标准及合同的实际履行情况，本院对被告建民房地产公司调整违约金的抗辩理由予以采纳，现酌定将原告伊旗自然资源局主张的违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，即被告建民房地产公司应给付原告伊旗自然资源局2020年2月23日至2020年8月11日迟延付款期间的违约金325427元[（18020900元×4.15%÷12÷30天×55天=111504元）；（18020900元×3.85%÷12÷30天×111天=213923元）；（111504元＋213923元＝325427元）]，并应向原告支付以欠付土地出让金18020900元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一、二款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司向原告伊金霍洛旗自然资源局支付欠付的土地出让金18020900元；二、被告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司向原告伊金霍洛旗自然资源局支付2020年2月23日至2020年8月11日期间的违约金325427元，并支付以欠付土地出让金18020900元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算违约金至实际清偿之日止；上述一、二项均自本判决生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费147223元，减半收取为73612元，由原告伊金霍洛旗自然资源局负担9560元，被告鄂尔多斯市建民房地产开发有限公司负担64052元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。本判决书生效后，负有义务的一方当事人如不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审判员  刘玉金二〇二〇年十一月十二日书记员  张露梅法条链接：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。