甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终2385号上诉人（原审原告、反诉被告）：王晓霞，女，1979年4月16日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：王三元（系上诉人王晓霞丈夫），男，1969年9月18日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王健，男，1966年1月10日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：冯进萍，甘肃韬合律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：兰州一城一家房地产经纪有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区铁路西村********。法定代表人：吴疆，该公司经理。原审第三人：代儒灿，女，1966年8月31日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人王晓霞因与被上诉人王健、兰州一城一家房地产经纪有限公司（以下简称“经纪公司”）及原审第三人代儒灿房屋买卖合同纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初12355号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人王晓霞的委托诉讼代理人王三元，被上诉人王健的委托诉讼代理人冯进萍、被上诉人经纪公司法定代表人吴疆及原审第三人代儒灿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓霞上诉请求：撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初12355号民事判决，依法改判支持王晓霞全部一审诉讼请求或将本案发回重审。事实和理由：一、一审判决驳回王晓霞诉求的事实认定相互矛盾、适用法律错误。王晓霞和王健签订的房产买卖合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照遵照合同执行。王晓霞一审中提交的证据包括录音证据，证明王晓霞与王健就案涉房屋的买卖事宜达成了一致，但由于王健以房屋拆迁不卖为由单方违约自愿承担赔偿，王晓霞多次经居间人交首付款并要求王健履行合同，但王健拒绝，对此一审判决只字未提。对王健单方违约的事实，王健代理律师表示认可，但一审判决亦只字未提。王晓霞提交的录音证据也能够证实王健拒收首付款和拒绝办理按揭贷款手续的事实。综合证据可以相互印证，是王健“单方自愿违约”，恰恰是王健自证其违约，王晓霞不存在违约和不存在“王晓霞亦未支付约定的首付款”，且王晓霞已经提交了证据证明，因此王晓霞要求王健继续履行合同有事实依据。鉴于王健单方违约自愿不履行义务，依据《中华人民共和国合同法》相关规定，作为守约方的王晓霞要求王健履行合同有法律依据。二、一审法院司法释明适用错误。庭前一审法院主办案件人向王晓霞释明要求将诉讼请求变更为解除合同并要求王健承担违约责任，但王晓霞以诉讼请求明确予以拒绝。一审法院的此行为违反了“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理”的规定。三、一审判决解除合同错误。根据《中华人民共和国合同法》相关规定，本案合同合法有效，受法律保护。王健应当对其签订的合同履行义务，不得擅自变更或者解除。案涉合同不具备《中华人民共和国合同法》规定的合同解除的法定条件。合同约定“卖方保证房屋权属清楚，并符合国家及兰州市房屋上市交易的政策及相关规定”，王健以“房要拆迁其妻不卖了”为由单方违约，自愿解除合同恰恰反证了王晓霞不存在违约。王健以王晓霞未按照约定交纳首付款为由反诉要求解除合同，却没证据证明。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条的规定，王健的反诉没有事实证据和法律依据。为此，本案合同不存在《中华人民共和国合同法》关于合同解除的法定情形，王晓霞要求王健履行合同的目的能够实现。本案不存在“分期付款”支付的情形，一审按照有关分期付款的法律规定判决解除案涉合同无事实和法律依据。综上，王晓霞的诉讼请求有事实和法律依据，应当依法支持其全部诉讼请求。本案二审中，王晓霞当庭变更诉讼请求为：1.王健退还定金4万元并承担合同约定的双倍返还定金8万元共计12万元，并从2019年10月11日起承担12万元逾期利息（按银行同期贷款年利率计算），直到付清12万元之日止；2.王健赔偿房价差额（以评估为准）损失24万元；3.王健赔偿因其违约造成王晓霞租房费用2万元。王健辩称，一、一审判决认定事实清楚，证据确实充分。2019年8月18日王健与王晓霞通过经纪公司签订《房产买卖成交合同》。合同签订的当时，王晓霞支付定金2万元，第二天支付定金2万元，剩余1万元定金未支付，王晓霞的行为违反了合同约定，构成违约。首付款42万元王晓霞也未在合同约定的在合同签订之日起十日内支付，经多次催要王晓霞迟迟未付，构成根本违约。二、一审法院适用法律正确，依法应予维持。根据《中华人民共和国民法总则》第五条的规定，双方之间签订合同是在平等、自愿的情况下订立，合同不违反法律的强制性规定，王晓霞未全面履行合同义务在先，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，王健多次向王晓霞催要首付款，王晓霞迟迟未付构成根本违约，符合合同解除的情形。三、一审法院认定王健构成违约是事实认定错误的。四、针对变更部分补充答辩：法律有规定，变更诉讼请求应当在一审开庭前提起，二审对一审诉讼请求进行变更二审法院应当驳回王晓霞的变更诉讼请求，要求逾期利息没有事实及法律依据，还有赔偿房价差额也没有事实及法律依据。经纪公司辩称，王健的房子在办理继承手续，无法办理贷款，钱款在前期是沟通好如何支付的，在去银行办理贷款手续时王健提出代儒灿在忙无法过来，就说先等等第二天再去办，当晚8点左右王健打电话说房子要拆迁不卖了。经纪公司告知了王健不卖就是违约了，经纪公司按合同约定告知了王健。之后双方没有达成一致调解，经纪公司最终的要求就是如果判决过户经纪公司就配合过户工作，如果判决违约经纪公司就追回中介费。对变更诉讼请求没有意见。代儒灿述称，一、2019年8月18日王健在代儒灿不知情的情况下，通过经纪公司与王晓霞签订房屋买卖合同，该房产系王健继承其母亲遗产所得。根据《中华人民共和国婚姻法》的相关规定，该房产属于夫妻共同财产，王健擅自出售损害了代儒灿的权益。二、不同意卖房，卖房王健就没跟代儒灿说，房子过户时王健也没告知代儒灿，代儒灿是不知情的，房子是代儒灿婆婆在世时候的房子，之前说好了要过户给代儒灿的儿子。代儒灿和王晓霞也没见过面，不同意卖房，王晓霞没有依据。针对经纪公司说代儒灿因为拆迁不卖房子没有依据，代儒灿没有说过这个话，当时是经纪公司跟代儒灿说卖房子签字，代儒灿说的其不知道卖房子的事签的什么字。王晓霞上诉请求没有事实依据，代儒灿不赞成卖房子。王晓霞向一审法院起诉请求：依法判令王健继续履行与王晓霞签订的房屋买卖成交合同，将其名下的房屋过户到王晓霞名下，并将房屋交付王晓霞，第三人经纪公司、代儒灿配合履行房屋买卖成交合同义务。王健向一审法院提出反诉请求：依法解除王健与王晓霞所签《房产买卖成交合同》。一审法院认定事实：2019年8月18日王晓霞、王健以其母亲苑素英的名义、第三人经纪公司三方签订了一份《房产买卖成交合同》，合同约定：卖方苑素英将坐落于兰州市城关区××路××村街道××路××村××号××室的房屋（建筑面积58平方米）92万元出售给买方王晓霞，买方支付定金5万元以确定买卖关系，并在签订合同当日将定金存入居间人履约保证专户，否则视为违约。买方按揭贷款支付房款，首付42万元，贷款50万元，在本合同签订之日起十日内，买方应按银行的审贷要求及时向居间方提供银行审贷所需的有关凭证材料，若买方不按银行要求提供审贷所需的有关凭证及材料视作违约，卖方及居间方有权对违约方追索违约金。买卖双方约定于2019年11月18日前办理房产过户手续，届时买卖双方须备齐房产过户所需证件及相关文件，依本合同约定的权利义务内容按房地产主管部门要求的格式签署《房地产买卖契约》。违约责任方面双方约定:合同经买卖双方签字后,如卖方不履行本合同义务,卖方双倍返还买方所付定金;买方不履行本合同义务,已付全部定金不再归还,归卖方所有。双方还约定了其他事项。当日三方又签订了一份内容基本相同的《买卖定金协议书》。合同经三方签订后，王晓霞前后经居间人支付王健定金4万元，之后王晓霞向经纪公司提供了贷款资料。2019年9月6日，涉案房产由王健母亲苑素英的名下房产过户到王健名下。王健还将其与代儒灿的身份证、户口本、结婚证等证件影印件交予经纪公司。2019年10月10日，经纪公司通知王晓霞、王健去银行办理按揭贷款签字手续，并将首付款交付王健。10月11日早上，王晓霞夫妇、王健、经纪公司工作人员等五人前往中国建设银行庆阳路支行办理银行按揭贷款手续，因第三人代儒灿未能到场导致未办理成功。后王健以其妻代儒灿不同意卖房为由拒绝继续履行合同，王晓霞亦未支付约定的首付款。一审法院认为，王晓霞、王健签订的《房产买卖成交合同》不违背法律法规的强制性规定，虽然第三人代儒灿表示不同意卖房，但王健将其身份证等证件交予经纪公司的行为使得王晓霞有理由相信王健有对涉案房屋的全部处分权，故该合同认定有效。双方应当全面履行合同，但本案在王晓霞仅支付定金且房屋未交付的情况下，王健拒绝履行合同的情况下王晓霞要求继续履行合同的诉讼请求是不能实现的。双方在合同中约定，卖方不履行本合同义务,卖方双倍返还买方所付定金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任；合同法第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故王晓霞应当根据双方约定及法律规定要求王健承担相应的违约责任，经法院向王晓霞释明后，王晓霞仍坚持继续其要求王健继续履行与王晓霞签订的房屋买卖成交合同，将其名下的房屋过户到王晓霞名下，并将房屋交付王晓霞，第三人配合履行房屋买卖成交合同义务的诉讼请求，故对该诉讼请求不予支持。关于王健解除合同的反诉请求，合同法第一百六十七条规定，分期付款的买受人未支付到期价款的金额达到全部价款的五分之一的，出卖人可以要求买受人支付全部价款或者解除合同，故王晓霞在仅支付定金的情况下王健有权解除合同，但因王健违约在先，故反诉费用由其自行负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百六十七条的规定，判决：一、驳回王晓霞的诉讼请求；二、解除王晓霞与王健、第三人兰州一城一家房地产经纪公司于2019年8月18日签订的《房产买卖成交合同》。案件受理费50元由王晓霞负担，反诉费50元由王健负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，关于王晓霞在二审中当庭提出变更诉讼请求问题。王晓霞一审的诉讼请求为要求王健继续履行案涉房屋买卖成交合同,且王晓霞也在上诉中明确提出一审法院在审理中进行了相应的释明，但王晓霞也拒绝变更诉讼请求，其在本案二审中要求王健赔偿各项损失所变更的诉讼请求属于独立的诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，经本院征询到庭参加诉讼的当事人及其委托诉讼代理人，鉴于合同主体一方王健既不同意调解也不同意二审法院一并审理,故本院依法告知王晓霞可就其变更的诉讼请求另行主张权利，本案二审中对其变更后的诉讼请求不再评判。就本案二审审理的范围，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，仅围绕王晓霞提交的上诉状所主张的请求进行审理。关于案涉《房产买卖成交合同》是否能够继续履行的问题。本案中，出卖人王健与买受人王晓霞在居间方经纪公司的居间基础上，签订了《房产买卖成交合同》及《买卖定金协议书》，前述协议系各方真实意思表示,未违反法律、行政法规强制性规定,依法成立生效,各方均应按照合同约定履行各自的义务。根据《房产买卖成交合同》约定内容，王晓霞需在《房产买卖成交合同》签订当日将定金50000元存入居间人履约保证专户以确定买卖关系；房款支付方式为首付款和按揭贷款付款，其中首付款420000元、贷款500000元，在合同签订十日内按银行的审贷要求及时向经纪公司提供银行审贷所需的有关凭证材料，若王晓霞不按银行要求提供审贷所需的有关凭证及材料视作违约，王健及经纪公司有权对违约方追索违约金。然在前述协议签订后的履行过程中，王晓霞实际支付了定金4万元，而王健又因个人原因向居间方经纪公司明确表示不再继续履行合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，王晓霞虽提起本案之诉，主张王健继续履行案涉合同在王晓霞仅实际支付定金4万元，王健又明确提出不再继续履行交付房屋并办理过户的主要合同义务的情形下，一审判决解除案涉《房产买卖成交合同》符合本案案情。因王晓霞与王健在本案中并未就违约行为引起的责任主张权利，故本院对一审判决解除前述合同的内容予以确认；对王晓霞要求王健继续履行《房产买卖成交合同》的上诉理由不予采纳。综上所述，王晓霞的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,判决结果正确，应予维持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王晓霞负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘宝成审 判 员 张海军审 判 员 徐晓曦二〇二〇年十一月十二日法官助理 张亚东书 记 员 杨 倩