江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初4888号原告：中国建设银行股份有限公司涟水支行，住所地涟水县安东路东侧泰山路北侧泰安大厦****。负责人：姜荣清，该行行长。委托诉讼代理人：陆春海、吴萌萌，江苏冠誉律师事务所律师。被告：徐二丽，女，1983年3月10日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：刘正洲，男，1972年3月2日出生，汉族，居民，住涟水县。原告中国建设银行股份有限公司涟水支行（以下至判决主文前简称建行涟水支行）诉被告徐二丽、刘正洲、淮安惠杰房地产有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告建行涟水支行的委托诉讼代理人陆春海、被告惠杰公司的委托诉讼代理人汪旺到庭参加诉讼，被告徐二丽、刘正洲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。审理中，原告建行涟水支行撤回对被告淮安惠杰房地产有限公司的起诉。本案现已审理终结。原告建行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、被告徐二丽偿还原告借款本金576106.93元、利息9091.53元、利息罚息92.97元、本金罚息16.05元，合计585307.48元（利、罚息暂计算至2020年7月21日）以及此后罚息以585198.46元为基数按照年利率4.9%上浮10%再上浮50%计算至实际还款时止。2、被告徐二丽支付原告因实现本案债权而发生的律师代理费43000元。3、被告刘正洲、被告淮安惠杰房地产有限公司对上述债务承担连带责任。4、判决原告对位于涟水县室折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权。5、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告撤诉对被告淮安惠杰房地产有限公司的起诉，并将第1项诉讼请求变更为：被告徐二丽偿还原告借款本金576106.93元、利息9091.53元、利息罚息92.97元、本金罚息16.05元，合计585307.48元（利、罚息暂计算至2020年7月21日）以及此后罚息以576106.93元为基数按照双方签订的合同约定计算。事实与理由：被告徐二丽因购房需要向原告借款63万元，并于2016年5月30日与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。双方约定：借款期限为300个月（即2016年5月24日至2041年5月24日）。贷款利率执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，借款逾期罚息利率为执行贷款利率水平上上浮50%，贷款利率于每年的1月1日调整。还款方法为等额本息还款法，即被告按期以相等的金额偿还贷款本息。被告徐二丽提供其所有位于涟水县房屋作抵押担保，如被告徐二丽不按约定按时足额偿还借款本息，原告有权宣布借款立即到期，解除与被告徐二丽的借贷关系，要求被告徐二丽立即清偿借款本息及包括但不限于原告为实现债权而发生的诉讼费、律师费等相关费用，并有权对上述抵押财产折价或者拍卖、变卖所得价款在抵押担保范围内享有优先受偿权，被告刘正洲在保证人处签字，被告淮安惠杰房地产有限公司在保证人处盖章，故被告刘正洲、淮安惠杰房地产有限公司对上述债务承担连带清偿责任，合同还对管辖法院、纠纷解决方法等事项予以约定。原告于2016年5月30日按约向被告徐二丽发放了63万元的借款，2016年5月30日被告徐二丽已将上述房屋办理了不动产登记证明（预购商品房抵押权预告登记），权利人是原告。被告徐二丽于2019年11月、2020年2、3、4、5月都未按约定还款，已属违约，原告在催款无效的情况下，特依据上述合同约定向贵院提出如上诉请，请予支持。被告徐二丽、刘正洲未作答辩。经审理查明：2016年5月30日，被告徐二丽、刘正洲与原告建行涟水支行订立一份个人住房（商业用房）借款合同。该合同约定，借款本金63万元，借款期限300个月，自2016年5月24日至2041年5月24日。该合同项下的贷款利率执行浮动利率，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次。该合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。原告按照约定的用款计划将合同项下的借款款项直接划入淮安惠杰房地产有限公司账户。如借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权宣布贷款提前到期，自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止按合同约定计收罚息和复利。借款人与贷款人约定登记费、评估费、保管费、鉴定费、公证费、律师服务费、保险费等贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担。合同还约定，该合同项下的担保方式为保证加抵押。保证人为刘正洲、淮安惠杰房地产有限公司，保证人提供连带责任保证，淮安惠杰房地产有限公司的保证期间为合同项下债务履行期限届满之后两年止。无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押等担保方式），无论其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供，保证人的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照合同约定在其保证范围内承担保证责任。合同另约定，抵押人为被告徐二丽，被告徐二丽以位于涟水县房屋设定抵押。保证担保和抵押担保的范围包括本合同约定的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。2017年10月9日，被告徐二丽为位于涟水县涟新公路西侧巴黎春天小区L5幢101室房屋[不动产权证号：苏（2017）涟水县不动产权第0013121号]办理抵押登记，登记证号为：苏（2017）涟水县不动产证明第0018684号，权利人为原告建行涟水支行。2016年5月30日，原告向被告徐二丽发放贷款63万元。后被告徐二丽未能按合同约定全面履行还款义务。截止2020年7月21日，被告徐二丽尚欠原告借款本金576106.93元，利息、罚息计9200.55元，本息共计585307.48元。另查明，原告建行涟水支行（甲方）与江苏冠誉律师事务所（乙方）签订委托代理合同，约定甲方因与徐二丽、刘正洲、淮安惠杰房地产有限公司金融借款合同纠纷一案委托乙方律师为代理人，参与诉讼。根据《江苏省律师服务收费管理办法》及乙方依法制定的苏冠费（2018）01号《律师服务收费标准》，甲方向乙方支付律师代理费人民币43000元，此款在本代理合同签订时支付。2020年11月9日，江苏冠誉律师事务所向原告建行涟水支行开具43000的代理费发票。以上事实，有原告当庭陈述，原告提供的个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、个人贷款支付凭证、个人贷款对账单、代理费发票、委托代理合同等证据证实，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订借款合同不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。合同签订以后，原告按约发放贷款630000元，并约定了还款期限和还款方式，被告徐二丽未能按合同约定履行还款义务，违反其与原告所签合同的约定，故原告有权宣布贷款立即到期，并要求被告徐二丽偿还截止2020年7月21日的贷款本息585307.48元，以及自2020年7月22日起至借款付清之日止按合同约定计算的利息、罚息。根据合同约定，贷款人为实现债权而实际发生的全部费用由借款人承担，因被告徐二丽违约导致本案诉讼，故原告由此产生的律师费应当由被告徐二丽承担。关于律师费的数额，参照江苏省物价局、江苏省司法厅关于调整律师服务收费标准的通知(苏价费〔2013〕421号)，结合案件的标的、难易程度和案情，本院酌定律师费为21500元。被告徐二丽与原告约定将位于涟水县涟新公路西侧巴黎春天小区L5幢101室房屋[不动产权证号：苏（2017）涟水县不动产权第0013121号]为涉案债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。抵押担保范围为合同项下借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）。故原告对上述房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在被告徐二丽应当偿还的欠款范围内享有优先受偿权。根据合同约定，被告刘正洲为被告徐二丽的上述贷款提供连带责任保证。故在保证期内，原告有权要求保证人承担保证责任。对原告要求被告刘正洲对被告徐二丽所欠原告贷款本息承担连带责任的诉讼请求，本院予以支持。被告刘正洲在承担保证责任后有权向被告徐二丽追偿。被告徐二丽、刘正洲经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃庭审答辩、举证、质证等抗辩权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十六条、第三十一条、第四十六条、《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告徐二丽在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行截止2020年7月21日贷款本息585307.48元，并承担以576106.93元为基数，自2020年7月22日起至款项还清之日止，按合同约定计算的利息。二、被告徐二丽在本判决生效后三十日内给付原告中国建设银行股份有限公司涟水支行律师代理费21500元。三、原告中国建设银行股份有限公司涟水支行对被告徐二丽所抵押的位于涟水县涟新公路西侧巴黎春天小区L5幢101室[不动产权证号：苏（2017）涟水县不动产权第0013121号]的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款，在被告徐二丽上述欠款范围内享有优先受偿权。四、被告刘正洲对被告徐二丽所欠原告中国建设银行股份有限公司涟水支行上述债务承担连带还款责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10083元减半收取5041.5元，由被告徐二丽、被告刘正洲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（户名：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××46）。审 判 员 姜怀友二〇二〇年十一月二十五日法官助理 周慧文书 记 员 罗 蒙附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。《中华人民共和国物权法》第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。