安徽省池州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖17民终742号 上诉人（原审原告）：池州杨墩房地产开发有限公司，住所地安徽省东至县大渡口镇杨墩村，统一社会信用代码91341721MA2NY8W61Q。 法定代表人：高保国，该公司经理。 委托诉讼代理人：朱培会，安徽宏达律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：景斌，男，1986年1月4日出生，汉族，住安徽省东至县。 委托诉讼代理人：罗时浩，安徽典司律师事务所律师。 上诉人池州杨墩房地产开发有限公司（以下简称杨墩房地产公司）因与上诉人景斌房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省东至县人民法院（2020）皖1721民初641号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日受理后依法组成合议庭，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。上诉人杨墩房地产公司法定代表人高保国及其委托诉讼代理人朱培会、上诉人景斌及其委托诉讼代理人罗时浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 杨墩房地产公司上诉请求：1、撤销一审关于给付利息10万元的判决，改判为支持利息242769元；2、一、二审的费用由景斌承担。事实和理由：一审已认定在协议中关于利息的约定系双方的合意行为，虽然是事后所加，但景斌所持有的合同上也有相关手写条款，且该合同是一式三份，同样都有关于利息的手写条款，可见该条款是双方当事人真实意思表示。一审查明景斌在2017年7月1日至2019年10月31日还款113954元，故其主张本、息的诉讼时效没有超过，按本金及约定的利率计算出截止到起诉日（2020年3月31日止），景斌尚欠利息为242769元，之后的利息按合同约定另行计算。一审法院却仅认定利息为10万元，与事实不符，适用法律错误。 景斌辩称：本案合同主体是景斌及杨墩村委会，高保国非合同相对人，故其主张利息无合同依据和法律依据。一审酌定10万元利息，违背合同相对性。 景斌上诉请求：1、撤销一审关于10万元利息的判决，依法改判或发回重审；2、二审诉讼费用由杨墩房地产公司承担。事实与理由:1、杨墩房地产公司作为原告主体不适格。《委托建房协议书》甲方是东至县大渡口镇杨墩村民委员会，乙方为景斌，高保国仅作为建筑方代表在协议书中签字。根据合同相对性原则，杨墩房地产公司与本案没有直接的利害关系，不是适格主体，应驳回起诉；2、《委托建房协议书》第十一条是高保国自行书写，没有景斌的签字与认可，并非当事人合意。一审判决利息无双方当事人约定基础。且杨墩房地产公司关于利息的诉讼请求已过诉讼时效。3、《委托建房协议书》第八条明确约定了甲方即杨墩村民委员会提供正式发票。故杨墩房地产公司及杨墩村民委员会应按照合同约定开具正式发票，一审认为开具发票税款由其缴纳，明显有违事实和法律规定。 杨墩房地产公司辩称：1、杨墩房地产公司是本案适格主体。高保国是《委托建房协议书》甲方的代表，实际上进行建房及垫资。一审中村委会说明了本案合同的权利义务均由高保国享有。景斌购买房屋后向高保国交付购房款，认可高保国是权利人。杨墩房地产公司就代建房补充办理相关手续，土地性质转变为国有，高保国的权利义务被杨墩房地产公司承继。2、本案合同是一式三份，均对利息进行了约定，系双方真实意思表示。景斌称杨墩村委会答应办房产证的事实不存在，其主张诉讼时效超过的理由也不能成立。3、开发房地产必须是房地产公司，即便景斌缴纳全部房款，杨墩村委会也没有提供正式发票的可能性。 杨墩房地产公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决景斌支付尚欠房款238980元；2.判决支付利息242769元（自2014年9月1日起至2020年3月31日止，按月利率1分计算），2020年4月1日之后的利息按本金238980元以月息1分计算至付清之日止；3.判决景斌向其支付因上市所产生办证费用为177656元（468.54平方米×379.17元/平方米）；4.判决景斌向其交纳因办理不动产权证而开具销售发票所产生税费80498元；5.本案诉讼费由景斌承担。 一审法院认定事实：2014年5月23日，东至县大渡口镇杨墩村民委员会（甲方）与委托建房户景斌（乙方）签订一份《委托建房协议书》，约定：“……三、甲方负责将水、电安装到户。统一安装太阳能，购置、安装及开户费由乙方承担。四、代建付款方式：楼房交付使用前一次性交清余下欠款（以建筑竣工面积和楼层计价为准）。……五、房屋、门面所有权归乙方所有，如今后统一办理相关证件，费用由乙方承担。……八、乙方交款时，村暂开收据，交房时统一换正式发票。十一、8月份付清，如不能付清，按月息1分计息。”等内容。高保国作为建筑方代表在该协议上签名。高保国代建完成后，经实际测量，景斌购买的门面房实际面积为468.54平方米，按2100元/平方米计算，景斌应支付房款983934元。景斌分别于2014年5月23日交款100000元，2015年2月17日交款100000元，2015年3月21日交款238935元，2015年5月26日交款113325元，2015年8月30日交款78936元，2017年7月1日-2019年10月31日交款113954元，合计745150元，截止起诉日尚欠房款238784元。景斌给付的以上购房款均由高保国出具收条，涉案房屋为景斌占有、使用。另查明，高保国于2017年8月25日成立了池州杨墩房地产开发有限公司，其为公司法定代表人。案涉房屋为村集体土地所建，2019年1月大渡口镇人民政府为解决历史遗留问题，拟同意杨墩村农民代建房上市交易，房屋在高保国建房成本价基础上上调100元/平方米。2019年5月15日东至县人民政府下达批复，政府将此块用地公开出让上市拍卖，由杨墩房地产公司拍得，2019年7月8日杨墩房地产公司办理了国有建设用地及房产交接确认，2019年7月11日，杨墩房地产公司取得不动产登记权证。 一审法院认为：原告杨墩房地产公司通过政府出让方式取得了杨墩村农民代建房的国有建设用地使用权，并就该地块及房产取得了不动产登记权证。虽然与景斌签订委托建房合同的是杨墩村委会，原告非合同相对方，但涉案房屋现为商品房，所有权属于杨墩房地产公司，杨墩村委会已无法行使其与景斌之间协议内容，而景斌已交付大部分房款，占有使用房屋，且要求办证，愿意承担办证所产生的合理合法的费用，故只有由杨墩房地产公司继续履行合同的权利与义务，才能使景斌取得其购买房屋的所有权，杨墩房地产公司也同意履行，且杨墩村委会已将其合同权利与义务交与杨墩房地产公司履行。故杨墩房地产公司与本案具有利害关系，是适格主体。涉案房屋按合同约定房款为983934元，景斌已给付745150元，杨墩房地产公司主张景斌应支付剩余房款238784元，予以支持。杨墩房地产公司提交了东风小区5-7号楼前期销售客户摊付费用明细。其中摊付费用契税、印花税82582.50元、房屋评估费3000元、土地测绘费2000元、房屋测绘费10000元、不动产登记费14480元，因杨墩房地产公司提供了相应的票据予以佐证，予以认定。景斌对其中大渡口投资公司收费、土地出让金、水电安装费和投资利息费用项目有异议。一审法院认为，大渡口投资公司收费1311717元、土地出让金2730000元为政府行为，合法合理，予以认定。水电安装费675000元在委托建房协议书中已列明由“甲方安装到户，开户费由乙方承担”，故予以认定。投资利息与本案房屋买卖无关联，且无证据印证，不予认可。综上，折合到该小区每平方米的费用为368元。景斌应承担的该部分费用为172423元（368元/平方米×468.54平方米）。从杨墩房地产公司、景斌双方各自提交的委托建房协议书可以看出，第十一条内容均为手写，书写的位置有差别，但内容一致，可以认定该条内容系经过双方合意后添加。故对杨墩房地产公司主张逾期支付房款的利息诉求，予以支持。一审法院结合合同的履行程度、景斌的违约状况，经综合考量，利息数额酌定为100000元。因税款属于政府税务部门收取，且尚未实际发生，故杨墩房地产公司主张该项费用，一审法院不予处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告景斌于判决生效之日起二十日内支付原告池州杨墩房地产开发有限公司房款238784元及利息100000元；二、被告景斌于判决生效之日起二十日内支付原告池州杨墩房地产开发有限公司因上市所产生办证费用172423元；三、驳回原告池州杨墩房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11199元，由被告景斌负担7727元，原告杨墩房地产公司负担3472元。 二审期间，杨墩房地产公司和景斌均未提交新证据。二审查明的事实与一审一致，对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，综合当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议的焦点为：1、杨墩房地产公司作为一审原告起诉，其诉讼主体是否适格；2、一审判决的利息是否适当。 关于争议焦点一，一审法院认为虽案涉合同系以杨墩村民委员会名义与景斌签订，但因合同履行过程中土地性质变更，杨墩房地产公司取得了案涉房屋的所有权，杨墩村民委员会已无法履行该协议，应由杨墩房地产公司作为案涉房屋出卖人行使合同权利，履行合同义务，一审上述认定符合本案实际情况；一审判决景斌支付杨墩房地产公司房款238784元及其因上市所产生办证费用172423元，景斌并无异议，其仅对一审关于利息的判决内容提出上诉，而该利息具有违约金性质，系景斌未按约定期限支付购房款而产生。故本院二审对景斌提出杨墩房地产公司主体不适格的上诉理由不予采纳。 关于争议焦点二，《委托建房协议书》第十一条约定2014年8月份付清房款，如不能付清，按月息1分计息。杨墩房地产公司与景斌各自提交的《委托建房协议书》上均有上述条款，且内容一致，系双方当事人一致意思表示。该逾期付款的利息约定具有违约金性质，根据上述约定计算出的数额明显过高，一审综合考虑合同实际履行情况，酌情予以调整，酌定为10万元，并无不当。双方当事人相关上诉理由均不能成立，本院不予采纳。根据协议约定，利息应自逾期付款之日至付清之日累加计算，杨墩房地产公司要求景斌支付利息系其整体合同权利，且案涉协议并未约定利息支付期限，杨墩房地产公司可以随时主张，其诉讼时效应从发生争议之日起计算。故景斌关于违约金已超过诉讼时效的上诉理由无法律依据，本院不予采纳。鉴于开具销售发票的相关税款未实际发生，一审未予处理并无不当，相关当事人可依法另行主张。 综上，杨墩房地产公司和景斌的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费合计5456元，由池州杨墩房地产开发有限公司负担3156元，景斌负担2300元。 本判决为终审判决。 审判长  许院生 审判员  胡少斌 审判员  康启林 二〇二〇年十一月十二日 法官助理陈雪姣 书记员夏国栋