浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初1139号原告：温州百一超市有限公司，统一社会信用代码：91330327753987460，住所地龙港市港河路港湖商厦**。诉讼代表人：温州天原会计师事务所，该企业管理人。委托诉讼代理人：陈如文、钱正旦，浙江锦焕律师事务所律师。被告：浙江睿驰供应链管理有限公司，统一社会信用代码：91330327MA2867U861，住，住所地龙港市龙湖公路（苍南县坤隆包装材料贸易有限公司厂房内**）/div>法定代表人：吕建国，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：徐旭昶，上海瀛东律师事务所律师。原告温州百一超市有限公司（以下简称为百一超市）与被告浙江睿驰供应链管理有限公司（以下简称为睿驰公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2020年4月27日向本院提起诉讼，本院于当日受理后，依法适用简易程序于2020年6月24日第一次公开开庭进行了审理。由于本案比较复杂，依法转为普通程序于2020年9月25日第二次开庭进行了审理。原告百一超市的委托诉讼代理人陈如文，被告睿驰公司的委托诉讼代理人徐旭昶到庭参加诉讼。被告睿驰公司申请的证人吕某、朱某在第二次庭审中出庭陈述。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告百一超市向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告向原告腾空并返还位于龙港市××路××层××室××室××室的房屋（东排店）；2.依法判决被告向原告支付657.1万元租金（租金从2016年12月1日计算至2020年3月31日），此后以232.93万元为基数，从2020年12月1日开始按每年递增10%的标准，计算至实际返还之日止）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月31日，苍南县人民法院裁定受理百一超市破产清算一案后，指定温州天原会计师事务所（普通合伙）担任百一超市管理人。2016年11月20日，原告与被告签订《行纪合作合同书》，同月22日，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将位于龙港市××路××层××室××室××室的房屋（以下简称东排店）出租给被告，以房屋价值5000万元，年化收益率3.5%计算租金，每年递增10%,租金每年年底前结清，直接从被告代为偿还原告债务或其他费用中抵扣；租期自2016年12月1日至2024年11月31日。经与被告多次充分协商，结合睿驰公司提交的重整意向，管理人拟定《温州百一超市有限公司重整计划草案》（以下简称为重整草案），并获得原告第三次债权人会议表决通过。2019年1月30日，苍南县人民法院作出浙03**破16号之十一裁定书，裁定批准百一超市重整草案，根据重整草案规定，被告应予2019年2月28日之前腾空东排店的所有商品和设备。此后，被告多次要求延期腾空房屋。另因原告与被告就租金能否以被告享有的债权抵扣以及如何抵扣问题无法达成一致意见。原告百一超市在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、工商登记公示信息、管理人营业执照、（2017）浙0327破16号民事裁定书及决定书，用于证明原告、管理人、被告诉讼主体资格；2、行纪合作合同书;3、房屋租赁合同（系复印件加盖睿驰公司的印章）；4、房产证；５、关于要求暂不腾空东排店的申请；以上证据2－5用于证明被告应向原告腾空东排店并支付租金的事实。被告睿驰公司辩称，一、原、被告签订《行纪合作合同书》约定百一超市在自有终端销售睿驰公司的商品，故睿驰公司无须租赁东排店，事实上其公司也未占有、使用涉案房屋。二、原、被告签订房屋租赁合同并非双方真实意思表示，属无效合同。三、房屋租赁合同始终没有履行。四、重整草案约定，重整方（即睿驰公司）须在东排店的房产拍卖成交之日起六个月内腾空。故本案须以法院裁定终止执行重整草案的审理结果为依据，现法院尚未对百一超市破产作出裁定，故本案应中止审理。被告睿驰公司在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1、温州和乐百一供应链管理有限公司（以下简称为和乐公司）与百一超市签订的行纪合作合同书和资料移交清单；用于证明之前和乐公司与百一超市签订行纪合同中也未另外向原告支付房屋租金的事实；2、（2019）0327民初2585号、（2020）03民终1608号民事判决书，用于证明经法院认定，作为行纪合同一方的原告负有保管和销售的义务，自然包括提供保管、销售场所；3、涉案房屋司法拍卖网页截图三份，用于证明涉案房屋拍卖情况及其价值与房屋租赁合同中所述的价值不一致的事实；4、（2017）百一破管字第327号通知书及（2017）百一破管字第325号公告，用于证明原、被告签订的行纪合同于2019年11月15日终止履行，原告于该日停止营业并使用各门店房屋的事实；5、重整草案、申请书，用于证明因重整失败被告向法院提出终止重整草案的执行并宣告百一超市破产的事实。被告睿驰公司在举证期限内申请证人吕某、朱某出庭作证。证人吕某在庭审中陈述：其原系苍南县龙港镇委副书记，百一超市重整是其分管工作范围。百一超市与睿驰公司签订行纪合同约定的服务费10%包括门店租金和员工费用。百一超市与睿驰公司签订房屋租赁合同是为了百一超市所有的门店因拍卖而被他人竞卖所得，特事先设定租赁而取得优先购买权。该房屋租赁合同签订时就不打算履行，且租金至今也没有履行。证人朱某在庭审中陈述：其原系苍南县龙港镇政府财政局副局长，2013年退二线后担任金融风险化解处置办公室主任。在市监局作笔录时，陈述自己为睿驰公司顾问。百一超市与睿驰公司签订行纪合同约定的服务费10%包括员工工资、水电费、税收、社保及部分到期门店租金。百一超市与睿驰公司签订的房屋租赁合同事先约定不履行，签订该合同是为了百一超市500多员工就业等问题，避免门店因拍卖而被他人竞卖所得，使百一超市可以优先继续经营。根据睿驰公司的申请，本院对百一超市法定代表人章某进行了询问。章某陈述：百一超市与睿驰公司签订行纪合同约定的服务费10%包括支付员工工资、水电费、信息更新费及产权不属百一超市及其法定代表人章某夫妇房屋的租金。由于签订行纪合同时未考虑到百一超市及其法定代表人章某夫妇名下的房屋，故又签订了房屋租赁合同，但该租赁合同一直没有履行。章某后在了解系百一超市管理人起诉睿驰公司，将陈述变更为：百一超市与睿驰公司签订行纪合同约定的服务费10%包括支付东排门店租金。原、被告提供的上述证据、证人吕某、朱某的证言、章某的陈述经庭审出示质证，被告对原告提供的证据1、2、4无异议，但认为证据2中落款时间系笔误，该落款时间应为2016年11月20日；证据3、5真实性无异议，但认为证据3并非双方真实意思表示而签订的，该证据不合法；原告对被告提供的证据1不真实且与本案无关联；证据2真实性无异议，但不能证明原告所主张的待证事实；证据3不能证明原告所主张的待证事实；证据4无异议；证据5中的重整草案真实性无异议，证据5中的申请书真实性不清楚，但认为该证据不能证明被告所主张的待证事实；原告认为证人吕某、朱某退休后均在被告处工作，其证言不真实；被告对证人吕某、朱某证言无异议；原、被告对章某的证言均无异议。本院认为，原告提供的证据经被告质证后对真实性无异议，该证据能够证明本案的相关事实，本院予以认定；被告提供的证据1－3与本案无关联，本院不予认定；证据4经原告质证后无异议，本院予以认定；证据5中的重整草案经原告质证后对真实性无异议，申请书经核实百一破产卷宗，被告曾向苍南法院提交该申请，该证据5能够证明本案的相关事实，本院予以认定；原告提供的证据2、3中均系吕某在复印件中签名并加盖被告的印章，表明吕某系被告的员工，而朱某也在市监局作笔录时，陈述自己为睿驰公司顾问，该两位证人与被告存在利害关系，证人吕某、朱某的证言不足以推翻当事人双方书面签订的租赁合同，故本院不予认定；章某的陈述因前后矛盾，该陈述缺乏真实性，本院不予认定。本院经审理认定的事实如下：2016年11月20日，原告与被告签订《行纪合作合同书》约定：百一超市接受睿驰公司的委托，按照睿驰公司的指令要求以自己的名义销售睿驰公司商品并收取服务费用。销售所得货款归睿驰公司所有，睿驰公司按毛利润的10%支付给百一超市作为行纪服务费。若睿驰公司支付给百一超市的服务费不足于保障百一超市正常运行，则睿驰公司需补足各项费用包括员工工资、水电费、房租、信息系统维护更新费、必须添置更新的设备等。睿驰公司可以根据自身经营业务需求，以租赁形式租赁百一超市正在使用的仓库、仓储设备、车辆、办公场所等资产，并以另行签订的租赁协议为准。同月22日，双方签订《房屋租赁合同》。合同约定，原告将东排店出租给被告，以房屋价值5000万元，年化收益率3.5%计算租金，每年递增10%,租金每年年底前结清，直接从被告代为偿还原告债务或其他费用中抵扣；租期自2016年12月1日至2024年11月31日。经百一超市管理人与睿驰公司协商，百一超市管理人拟定《重整草案》，并获得百一超市第三次债权人会议表决通过。2019年1月30日，苍南县人民法院作出(2017）浙0327破16号之十一裁定书，裁定批准《重整草案》。根据重整草案规定，被告应予2019年2月28日之前腾空东排店的所有商品和设备。2019年2月21日，被告向百一超市管理人提出申请要求延期腾空房屋。2019年11月6日，百一超市管理人通知被告行纪合同于2019年11月15日终止履行，原告于该日停止营业并使用各门店房屋。本院认为：本案的争议焦点为，一、关于睿驰公司是否占有东排门店的问题。2019年2月21日，被告向百一超市管理人提出申请要求延期腾空房屋,表明被告截止2019年2月尚占有东排门店，且被告未举证证明该门店的移交手续，故可以认定，涉案门店至今尚由被告占有。二、关于原、被告签订的房屋租赁合同的效力问题，及签订该合同的必要性。根据目前的证据，并无有效证据证明原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人虚假意思表示，且该合同内容不违反法律强制性规定，应认定为有效合同。而根据行纪合同约定：睿驰公司可以根据自身经营业务需求，以租赁形式租赁百一超市正在使用的仓库、仓储设备、车辆、办公场所等资产，并以另行签订的租赁协议为准。综上，该房屋租赁合同系对行纪合同的补充。三、关于被告是否应当支付房屋租金及租金如何计算的问题。根据原、被告签订的租赁合同，租期为2016年12月1日至2024年11月31日止，故被告应按约自2016年12月1日起支付租金，该租金计应按房屋租赁合同的约定支付。四、关于被告是否应腾空返还东排店的问题。由于百一超市已进入破产清算，行纪合同为此应终止。双方又另行签订重整协议，该重整协议应认定为对租赁合同租期的变更。根据重整草案（以法院裁定为准）规定，被告应予2019年2月28日之前腾空东排店的所有商品和设备，故被告应履行重整草案腾空返还东排店。综上，原告要求被告腾空并返还东排店，并按约支付租金理由正当，本院予以支持，但2020年12月1日之后的租金应以年租金2329250元为标准，原告诉请超出部分应予调整。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决如下：一、浙江睿驰供应链管理有限公司应于判决生效后一个月内腾空坐落于龙港市××路××层××室××室××室的房屋并交付给温州百一超市有限公司；二、浙江睿驰供应链管理有限公司应于判决生效后一个月内向温州百一超市有限公司支付截止2020年3月31日止的租金657.1万元，及之后租金（自2020年4月1日起至腾空之日止，截止2020年11月31日止以年租金232.925万元计算，从2020年12月1日开始，以232.925万元为基数按每年递增10%的标准计算）；三、驳回温州百一超市有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费57797元，由温州百一超市有限公司负担1元，由浙江睿驰供应链管理有限公司负担57796元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  刘崇领人民陪审员  刘日存人民陪审员  黄荣贵二〇二〇年十一月十七日书 记 员  蔡子欣相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。