宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初7124号原告：单龙，男，回族，生于1968年6月7日，小学文化，新疆尼勒克县人，农民，住新疆尼勒克县。被告：马守芳，女，回族，生于1981年3月27日，初中文化，宁夏固原市人，居民，住固原市原州经济开发区。第三人：宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司，住固原市原州区文化街金城花园门口。负责人：郑君杰，系该公司经理。原告单龙与被告马守芳、第三人宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告单龙、被告马守芳、第三人宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司的负责人郑君杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉讼请求：l.判令解除原、被告之间签订的房屋买卖居间合同；2.判令被告因违约向原告支付2万元购房定金，且被告按照合同约定向原告支付合同总价款1%每日向原告承担违约金；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2020午5月22日，原、被告通过本案第三人将原告位于固原市原州区COCO蜜城二期28-1-502室出售给被告，三方于2020年5月22日签订购房居间合同，后被告又于5月23日向原告出具关于支付原告房屋首付款及违约事项的保证书，保证书承诺被告于2020年6月23日将该房屋已经约定的首付款23万元交付原告。后原告多次向被告及第三人督促,要求被告尽快支付原告房屋首付款，但被告退迟不予履行原、被告已签订的《购房居间合同》，现原告因该房屋出售事宜从新疆赶回固原同时给原告在经济上带来损失，且被告不守约行为按照居间合同约定已构成违约。被告马守芳辩称，我不同意原告的诉讼请求，我并没有违约，因为我们约定签订合同的时原告本人未到场，后因原告将合同内容变更了，要求全款买房，我没有能力接受。我可以按照原合同履行合同，也可以解除合同，但是原告要给我支付损失3.99万元。第三人宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司辩称，购房合同是在2020年5月21日签订的，当时因为新疆有疫情，原告没有按照约定的时间来签订合同，后其提供解决方案是在当地办理公证委托手续，但是被告不同意，坚持要求原告本人到场。后我公司与原、被告双方进行沟通，被告提出要求原告追加担保人，但原告没有同意，所以最终没有达成一致意见。我公司认为，对买卖合同不能履行原告应负较大的责任。被告在合同签订后交付了2万元定金，其中1万元由原告的代理人马继学代收，我公司代为保管了1万元。本院经审理认定事实如下：2020午5月22日，原告的委托代理人马继学、被告马守芳及第三人签订了《房屋买卖居间合同》（甲方即卖方为单龙，乙方即买方为马守芳，丙方即居间方为宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司），主要约定：原告将位于固原市原州区COCO蜜城二期28-1-502室出售给被告，原告的委托代理人马继学、被告马守芳在签订《房屋买卖居间合同》后，对未尽事宜又另签订了《补充协议》，补充协议的主要内容为：1.合同签订后，原房主从新疆赶回来，乙方将首付款20万元，不含定金2万元，一次性打至甲方账户，并与原房主签订后期手续；2.甲乙双方约定因此成交房屋目前处于按揭状态，原房主无能力偿还剩余尾款，自2020年6月1日至2021年1月1日期间，此房屋月供由乙方负担，利息由甲方负担，且乙方所承担的本金综合计入总房价之内，后期从剩余尾款内扣除；3.甲乙双方约定2021年1月1日之前，若乙方凑齐剩余尾款原房主需本人赶至固原与乙方完成剩余尾款交接，并第一时间向银行申请提前还款手续，代银行尾款结清手续办理完毕后，第一时间办理房产证，将房产证办理出来后办理公证手续，待两年后办理过户手续，手续费用双方共同分担；若2021年1月1日前，乙方未凑齐剩余尾款，1月1日之后的尾款由乙方自行承担；待所有款项和手续交接完毕之后，甲、乙双方进行物业交接，前期的费用由甲方承担，后期费用由乙方承担。2020年5月23日，被告又向原告出具保证书一份，保证书承诺被告于2020年6月23日向原告将双方已经约定的首付款23万元交付至丙方，再由丙方协助乙方将首付款打入甲方账中，若因未按照约定交付首付款，视为乙方违约，违约金2万元，以及甲乙双方的中介费由乙方承担。2020年5月23日，被告向原告支付了购房定金2万元，其中1万元由第三人宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司持有保管。后合同在履行过程中，在合同约定的签订日期，原告未从新疆赶回，被告拒绝与原告的委托代理人签订合同。在第三人的斡旋下，被告同意由原告提供担保人后继续履行合同。2013年7月13日，原告自新疆返回固原，准备与被告签订合同，但被告要求原告另行提供担保人，双方就担保人的人选未能达成一致，被告也未向原告支付房屋首付款。另查明，原告的委托代理人马继学、被告及第三人签订《房屋买卖居间合同》后，被告马守芳向原告的委托代理人马继学交付定金1万元，第三人代为保管定金1万元。以上事实有原告提供的《购房居间合同》、保证书、补充协议及短信通信记录及被告提供的视频资料、微信聊天记录及当事人陈述在卷佐证。本院认为，原、被告及第三人签订的《房屋买卖居间合同》、补充协议、保证书，既包含房屋买卖合同内容，也包含居间合同的内容，其中关于房屋买卖部分的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。对于原告要求解除案涉房屋买卖合同的诉请。本院认为，原、被告在合同订立并生效后，原告未按照合同约定时间亲自到场签订合同，被告也未按照约定向原告支付首付款23万元，但考虑到案涉合同的性质为房屋买卖合同纠纷，被告作为买方未履行向卖方支付房屋价款，故被告的行为构成根本违约，原告要求解除房屋买卖协议，符合法律的规定，故对原告诉请的要求解除与被告房屋买卖合同的诉请予以支持。对于原告要求被告因违约向其支付2万元购房定金的同时，按照约定已房屋总价款为基础，按照每日1%支付违约金的诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”经本院向原告释明后，原告要求被告按照定金条款承担法律责任，但本案中，原、被告在合同履行过程中均存在违约行为，导致合同不能履行，因此本案不适用定金罚则，被告应承担一般违约责任。综合考虑全案情况，相较而言，被告的违约情节较重，本院依照公平原则酌情确定被告向原告支付违约金1万元，与原告单龙收取的定金1万元相抵后，原告单龙收取的定金不向被告马守芳退还。第三人宁夏麦田房产经纪有限公司固原市文化街分公司代为保管的定金1万元也应向被告退还。被告对其主张的违约损失未提供有效证据证实，对其要求被告赔偿其损失的辩称意见本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下:一、解除原告单龙与被告马守芳订立的房屋买卖合同；二、由被告马守芳于本判决生效后十日内向原告单龙支付违约金1万元（以上款项与原告单龙收取的定金1万元相抵后，原告单龙收取的定金1万元不再向被告马守芳退还）；三、驳回原告单龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取计150元，由原告单龙负担75元，被告马守芳负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 张金凤二〇二〇年十一月二十三日书记员 孙彬彬附：与本案相关的法律条文一、《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。