辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12875号上诉人（原审被告;反诉原告）：倪振国，男，1978年3月16日出生，汉族，住沈阳市铁**。上诉人（原审原告；反诉被告）：王璐，女，1990年2月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王德寿，男，1964年3月21日出生，汉族，系上诉人王璐的父亲，现住大**。原审第三人：唐雨婷，女，1994年12月6日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：卫国庆，沈阳市大东区辽沈法律服务所法律工作者。上诉人倪振国、王璐与原审第三人唐雨婷租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初16366号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。倪振国上诉请求:1.请求撤销一审判决，或者查清事实后依法改判；2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、欠付的2016年房租5,000元已在2017年6月7日超过诉讼时效，且双方已协商该笔钱款用于房屋修缮，因此，不存在拖欠行为及诉讼时效延续情形，依法应予以驳回；二、部分违建房屋“小美发艺”所用房屋的水、电，上诉人从来没有动过，一直保持租赁时的原状，且从未主动采取断水、断电行为导致被上诉人的损失。故一审法院判令上诉人支付损失14,000元损失没有事实及法律依据。针对王璐的上诉请求，其答辩意见:关于上诉人王璐的请求赔偿经济损失36,000元问题，两年房租赔付是无法无据也是不合理的，因为原小美发艺所用房屋的水、电是因沈阳创城中大东行政执法部门拆除违建时造成的，本人已提交拆除违建时现场的视频和照片，以及拆除水管后电线至今裸露在外的现状照片，同时原小美发艺承租人邓吉美也出庭作证证明水电开关都是在违建房屋内独立控制，拆除违建前一直正常使用，拆除违建后该缩小的门市一直无人经营而造成其房屋断租的事实，因此让我方承担断水断电而引起的损失既没有事实依据也没有法律依据，依法应予驳回，其次根据谁主张谁举证原则，王璐仅凭自己代理律师的证言和租赁人唐雨婷听上诉人说的断水断电的理由来证明水电系我方故意导致的情况，其证据力远远低于我方现场视频和照片的证明力，一审法院以推理的方式认定责任比例及损失大小而忽视案件实际证据和事实，不免有失偏颇，希望二审法院依法改判。关于恢复正常水电的问题，我提供的证据中显示我租王璐的房子时，是王德寿在经营，那个时候小美发艺已经存在并正常营业，因此水路、电路均由王德寿当初经营浴池时已经装修铺设完毕，本人无法改变、修复并恢复所谓供水供电，当初签订的租赁合同中确实有本人给小美发艺供水供电，但均系在小美发艺正常有水有电的情况下，并不是因为本人故意断水断电后不恢复小美发艺所用房屋的水电使用，本人也曾申请中院做水路、电路的铺设线路及铺设年限的鉴定来证明我方并未中途改变王德寿时期所铺设的水电路，因中院无法鉴定而未能成形，因此不存在我方蓄意停水停电，本人只能保证在恢复因创城违建拆除的断水断电线路后我方积极履行合同约定，配合供水供电。王璐上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人倪振国赔偿上诉人王璐经济损失36,000元；2.请求撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人倪振国立即履行协议约定的供电供水供暖行为，保证约定的房屋正常供电供水供暖，并判令如倪振国不履行上述约定义务的民事责任，即每年赔偿经济损失18,000元；3.诉讼费由被上诉人倪振国承担。事实和理由：一、一审法院认定倪振国掌控供电供水供暖，并不依约定履行相关义务，造成租与“第三人”唐雨婷后，该房屋无水无电的事实是正确的。但是，一审法院认定“小美发艺门前的水管及电线断掉并裸露在外，至今我方仍未修缮，系小美发艺房屋无水、电的原因之二”，并由此认定双方各承担一半房屋退租闲置的损失，是缺乏事实依据及相关证据；二、一审法院对我方提出的要求倪振国立即履行协议约定的供水供电供暖行，保证约定的房屋正常供电供水供暖，并判令如倪振国不履行上述约定义务的民事责任，即每年赔偿经济损失18,000元的诉请不予处理是错误的。针对倪振国的上诉请求其答辩意见：1.对对方提出的所欠房屋租金5,000元已过诉讼时效的观点不成立，我方在承租方倪振国拖欠租金后一直主张权利，这个方面从我方提交的律师函既可以充分证明，而且两次一审法院均已认定并予以支持。该事实清楚证据确认充分我方不再赘述。2.承租方倪振国始终强调出租给唐玉婷的房屋的水电是大东行政执法拆迁造成的，我方认为他这是在混淆视听，因为我方说的断水断电以及暖气都是指水源、电源、暖源而非水、电、暖气的线路，承租方倪振国接手该房屋承兑浴池时并不是直接从我方承兑，而是从上一家承兑的，承租方倪振国总是提小美发艺我认为是没有必要的，在小美发艺经营期间，供水供电供暖是正常进行的，没有纠纷，纠纷是发生在房屋的外接门斗被创城拆除后，我们重新布置门面出租给唐雨婷之后发生的，我们不否认创城将相关线路破坏，但是在唐雨婷承租后倪振国没有按协议履行供水供电供暖的行为，即当时既不提供水源、电源，暖气在当时无法确定（因为没到供暖期），是因为唐雨婷承租房屋后倪振国没有提供水源电源才是导致唐雨婷不能正常使用经营而退出的真正原因，这也是倪振国违约行为所在，一审后我方实际考察，现在水源仍然没有提供，电源已经接通，暖源不确定，我方始终强调的是水源、电源，只要对方提供水源、电源、暖源，就不存在违约责任。二、倪振国提出我们房屋是违建房是错误的，该房屋的合规合法的商品门市，如果他一再坚持是违建房请提交证据。三、倪振国一直强调水暖不受他控制，他也从未改动过仍然是不能成立的，因为从双方的房屋租赁合同约定就充分证明水电暖的控制是在倪振国控制之下的，倪振国对此也是清楚的，所以才能有我们双方对其约定保证供水供电的约定。此外，倪振国称从未改动的事情，我方不愿与其争论，我们约定的是倪振国按房屋租赁合同履行就可以。所以倪振国必须按照协议为该房提供水源、电源和暖源。唐雨婷述称，2018年5月7日，我方承租了案涉房屋，约定租期暂定一年，从2018年5月7日至2019年5月6日，另外交付押金3,000元和租金18,000元合计21,000元，在我方接到房屋后开始装修的时候就发现没有水电，无法使用，因为我方开的是水吧必须有水电才能经营，我方当时委托胡宇找人装修，发现没有水电后就与房东联系，房东说当时出租给现在的浴池老板经营浴池时有合同约定由浴池老板给水吧房屋供水供电，另让我方找浴池老板倪振国协商处理，但是倪振国始终也没有供水供电，后来在多次协商不成的情况下，又找了房东还是没能解决，最后提出退还房租的要求，房东将收取的房屋租金和押金一并退还，为此第三人在装修时还搭了近2,000元的装修费造成一定损失。王璐向一审法院起诉请求：1.请求人民法院判决原、被告解除《租赁合同》；2.请求人民法院判决被告支付原告房租5,000元，赔偿原告经济损失36,000元，合计41,000元；3.并要求被告按照房屋租赁合同的约定履行为新租客供水、供电、供暖的义务，如持续违约行为按照18,000元/年赔偿原告经济损失；4.由被告承担本案诉讼费用。倪振国向一审法院反诉请求:1.判决支持反诉人之请求，减免反诉人疫情期间房屋租赁费用共计7.08万元；2.反诉费用由反诉被告承担。一审法院认定事实:2015年6月18日，原告(反诉被告、甲方）与被告（反诉原告、乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将坐落于沈阳市大东区生产路5号2门、3门商业网点（不含现“小美发艺”使用房屋），租予乙方经营大众浴池，租期从2015年6月18日起至2023年6月30日止；2015年7月1日至2019年6月30日间，年租金十六万元，2019年7月1日至2023年6月30日间，年租金十七万元。2015年7月1日至2016年6月30日期间，房屋租金每半年交纳一次，2016年7月1日以后的租金每年交纳一次。乙方应于租金到期前提前一个月一次性交纳，逾期则视为乙方放弃承租，甲方有权解除协议；乙方不得以任何理由拖欠房租，如未按期交纳房租，租赁合同立即终止，乙方无条件交还房屋；承租期间，水、电、取暖费、物业费及因出租房屋而产生的各种税费，均由乙方交纳；承租期间，乙方应妥善使用房屋，房屋修缮由乙方自行负责；乙方应保证“小美发艺”所用房屋无偿使用自来水、供暖及有偿使用经营用电。电费按电表（子表）收费，每度电按人民币一元计算。乙方如违反，应赔偿理发店的一切损失，甲方将终止与乙方的租赁协议。上述“小美发艺”使用房屋系从整体房屋中单独开立出的一个门面，门面前搭建了违建房屋。2016年6月7日，被告（反诉原告）向原告(反诉被告)交纳了2016年7月1日至2017年6月30日的房租15万元（约定租金16万元）；2017年6月3日，被告（反诉原告）向原告(反诉被告)交纳了85,000元房租（约定半年租金8万元）；2018年1月4日，被告（反诉原告）又向原告(反诉被告)交纳了半年租金8万元。关于2016年6月7日少支付的1万元房租，原告(反诉被告)主张，双方协商由被告（反诉原告）于下一年度补齐。被告（反诉原告）主张由于房屋在其租赁前就存在漏水，双方经协商，各承担一半，因此，被告（反诉原告）在2017年6月3日交纳租金时多支付5,000元。2015年12月15日起，双方就房屋维修费用及5,000元租金问题一直进行协商。在被告（反诉原告）承租前，原告(反诉被告)即已将“小美发艺”房屋及门面前的违建房屋租赁给邓吉美使用。2018年4月“小美发艺”门面前的违建房屋被城管部门拆除，并致使“小美发艺”房屋的水管及电线断掉并裸露在外。邓吉美搬离“小美发艺”房屋。2018年5月7日原告(反诉被告)方与第三人签订《租房协议》，约定第三人承租“小美发艺”房屋，并约定租赁期限2018年5月7日至2019年5月6日，年租金1.8万元。第三人向原告支付了年租金1.8万元。第三人接收“小美发艺”房屋后，发现“小美发艺”房屋无水无电，并向原告(反诉被告)方反映，原告(反诉被告)方委托孙某律师与被告（反诉原告）沟通，被告（反诉原告）不同意给“小美发艺”房屋供水供电。2018年6月26日原告(反诉被告)方将年租金1.8万元退还给第三人。2018年11月23日原告(反诉被告)将被告（反诉原告）起诉至法院。被告（反诉原告）提起反诉后，经双方协商，2020年6月18日被告（反诉原告）向原告(反诉被告)支付了2020年7月1日至2021年6月30日一年的租金17万元。被告（反诉原告）于2020年7月28日向本院递交《司法鉴定申请书》，请求法院依法委托鉴定机构对2018年5月涉案房屋的水电开关位置、控制情况，以及无水、无电的成因进行鉴定。经本院委托，经沈阳市中级人民法院技术处问询后，予以退鉴。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。关于原告第1项诉讼请求。因经双方协商，2020年6月18日被告向原告支付了2020年7月1日至2021年6月30日一年的租金17万元，双方以实际行为继续履行合同，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告第2项诉讼请求的租金5,000元。本案原、被告之间的租赁合同系其真实意思表示，被告应按约定向原告支付租金，因此，原告请求被告支付其欠付租金5,000元的请求，于法有据，本院予以支持。被告抗辩称，双方是因修缮漏水房屋产生了10,000元修理费，双方协商后一人一半，但被告举证的2017年12月10日律师函及短信聊天记录中表明双方约定由被告将扣留的租金用于补交租赁前的物业费，多退少补，先由物业维修，但实际未能补交物业费，故双方此前的约定未能实际履行，且双方约定承租期间房屋修缮由被告自行负责，因此，对被告该抗辩本院不予支持。被告又抗辩称，该5,000元租金诉讼时效已过，但根据原告举证的2017年11月16日的律师函及被告举证的2017年12月10日律师函、短信聊天记录，可以证明双方一直对该5,000元租金进行协商，也可以证明原告一直积极主张权利，并未怠于行使权利，故原告该诉讼请求并未超过诉讼时效。因此，对被告该抗辩本院不予支持。关于原告第2项诉讼请求的经济损失36,000元。《租赁合同》约定被告应保证“小美发艺”所用房屋无偿使用自来水、供暖及有偿使用经营用电，电费按电表（子表）收费，可见“小美发艺”房屋所用水电由被告经营的浴池控制，第三人陈述及证孙某国证言可以证明在第三人承租“小美发艺”房屋后被告不同意给“小美发艺”房屋供水供电，系“小美发艺”房屋无水无电的原因之一。“小美发艺”门面前的违建房屋被城管部门拆除后，“小美发艺”房屋的水管及电线断掉并裸露在外，至今原告方仍未能修缮，系“小美发艺”房屋无水无电的原因之二。原、被告对于“小美发艺”房屋无水无电、第三人退租、“小美发艺”房屋闲置均存在过错，故对房屋退租闲置的经济损失双方各自承担一半。因第三人承租期为一年（2018年5月7日至2019年5月6日），年租金1.8万元，被告承担一半损失即9,000元。原告主张第二年（2019年5月7日至2020年5月6日）房屋闲置损失亦是1.8万元，但未能提供证据予以证明，被告认可“小美发艺”房屋如有水电供暖第二年租金市场价格7,000-10,000元，故本院酌情确定第二年“小美发艺”房屋闲置损失为10,000元，被告承担一半损失即5,000元，故被告应向原告赔偿损失1.4万元。关于原告第3项诉讼请求，因尚没有新的租客，第三年时间尚未结束，故对该项诉讼请求，不予处理。关于反诉原告要求减免疫情期间房屋租赁费用共计7.08万元的请求，经双方协商，2020年6月18日反诉原告向反诉被告支付了2020年7月1日至2021年6月30日一年的租金17万元，交纳租金发生在疫情及反诉原告提出反诉后，可见双发协商中已将疫情及反诉予以考虑，故对该反诉请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，判决如下：一、被告倪振国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王璐给付租金5,000元；二、被告倪振国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王璐赔偿损失14,000元；三、驳回原告王璐的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告倪振国的反诉请求。案件受理费825元，由原告王璐承担550元，由被告倪振国承担275元；反诉案件受理费785元，由反诉原告倪振国承担。二审期间，王璐向法庭提供如下证据：1.视频一份，证明案涉房屋内至今没有水源；2.音频两份，证明倪振国至今仍不提供水源。倪振国对上述证据的质证意见：对视频，该视频只能证明在案涉房屋没有水的事实存在，但并不能证明是我造成的。对音频，我听不清对方的说话，而且该证据是对方带有目的性取得的。唐雨婷对上述证据的质证意见：均无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉《租赁合同》系王璐与倪振国之间的真实意思表示，且内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法、有效，双方均应恪守执行。本案双方当事人的诉争焦点为：一、关于王璐主张的租金5,000元是否超过诉讼时效的问题；二、关于唐雨婷经营的房屋无法承租而闲置的原因、责任归属及其法律后果应如何认定及处理问题；三、关于王璐要求倪振国恢复供水供电供暖及按照年租金18,000元的标准赔偿的诉请能否得到支持问题。一、关于王璐主张的欠付租金5,000元是否超过诉讼时效问题，本院认为，因一审庭审中，王璐向法庭提供了2017年11月16日其代理律孙某国向倪振国送达的律师函，该律师函显示王璐希望倪振国不要“误解”合同内容，避免再次发生以维修费用克扣租金和拖欠支付租金的行为，并将该5,000元及拖欠租金尽快给付出租方。同时，根据王璐向法庭提供的2017年12月10日的律师函、短信聊天记录等证据材料，亦可以证明双方一直就该5,000元租金进行协商，表明王璐一直向倪振国积极主张权利，并未怠于行使权利，即王璐主张的欠付租金5,000元并未超过法定诉讼时效，本院对倪振国的该项上诉主张不予支持。二、关于唐雨婷经营的房屋无法承租而闲置的原因、责任归属及其法律后果应如何认定及处理的问题。因案涉《租赁合同》第九条明确约定，乙方（倪振国）应保证“小美发艺”所用房屋无偿使用自来水、供暖及有偿使用经营用电。由此可以认定，“小美发艺”房屋所用水、电由倪振国经营的浴池控制。现通过唐雨婷的陈述及孙某建国的证言可以证明，唐雨婷在承租“小美发艺”房屋后，因倪振国未能给该房屋提供水、电，从而导致“小美发艺”房屋无水无电。另外，通过本案庭审调查可知，“小美发艺”门面前的违建房屋曾被城管部门拆除，导致“小美发艺”房屋的水管及电线断掉并裸露在外，而在此之后，王璐应负有对“小美发艺”房屋的水管及电线进行积极维修及检测的义务，但王璐至今仍未能修缮，亦是导致“小美发艺”房屋无水无电的原因。纵观本案，正是因为上述因素，才导致“小美发艺”房屋无水无电、唐雨婷退租以及后来房屋闲置的发生，双方对此均存在过错。故一审法院认定对房屋退租闲置的经济损失双方各自承担一半并无不当。至于房屋退租闲置的经济损失数额问题。此次诉讼王璐主张的是2018年5月7日至2020年5月6日两年的租金损失，虽倪振国对第二年的年租金标准18,000元持有异议，但鉴于王璐与唐雨婷所签订《租房协议》中约定的年租金价格为18,000元，且事后唐雨婷亦是按照该租金标准实际支付了租金，因此，王璐主张第二年的年租金损失18,000元符合客观情况及市场行情，一审法院酌定第二年“小美发艺”房屋闲置损失为10,000元缺乏相关依据，应予以纠正。综上，倪振国承担案涉房屋闲置损失的数额应为18,000元。本院对王璐及倪振国的该项上诉主张均不予支持。三、关于王璐要求倪振国恢复供水供电供暖及按照年租金18,000元的标准赔偿的诉请能否得到支持问题，本院认为，因案涉“小美发艺”房屋尚未有新的租客，且王璐提起该项诉请时第二年度尚未结束，故本院对王璐的该项上诉主张亦不予支持综上所述，倪振国的上诉请求不能成立，王璐的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初16366号民事判决第一项即“一、被告倪振国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王璐给付租金5,000元”；二、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初16366号民事判决第三项、第四项即“二、被告倪振国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王璐赔偿损失14,000元；三、驳回原告王璐的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告倪振国的反诉请求”；三、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初16366号民事判决第二项即“二、被告倪振国于本判决发生法律效力之日起十日内向原告王璐赔偿损失14,000元；”为“二、上诉人倪振国于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人王璐赔偿损失18,000元”；如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回双方当事人的其诉讼请求。一审案件受理费825元，由上诉人王璐承担550元，由上诉人倪振国承担275元；一审案件反诉费785元，由上诉人倪振国承担；二审案件受理费550元（王璐预交），由上诉人王璐承担440元，由上诉人倪振国承担110元；二审案件受理费275元（倪振国预交），由上诉人倪振国承担。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十一月十八日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。