黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0522民初435号原告：李慧伟，男,1970年5月19日出生,汉族,系中国建设银行友谊县支行职工,住黑龙江省友谊县。委托代理人：侯国军，男，系黑龙江王久林律师事务所律师。被告:大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司,住所地：黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区长虹街春城路**。法定代表人:王淑华职务：总经理。第三人:李明惠（系王陆军之妻）,女，1971年9月3日出生，汉族，系哈尔滨银行职员,住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人:王涌力(系王陆军之女),女,1994年7月7日出生，汉族,无职业,住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人:王思宏(系王陆军之父),男,1947年10月2日出生,汉族,系双鸭山市政府退休干部,住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人：赵浩然，男，系黑龙江双峰律师事务所律师。第三人:马桂华（系王陆军之母），女，1945年11月17日出生,汉族,系双鸭山市政府退休干部,住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人:周树学，男，1957年4月13日出生,汉族，系双鸭山市四方台区政府退休干部,住双鸭山市尖山区。原告李慧伟与被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司，第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学商品房销售合同纠纷一案，本院2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告李慧伟的委托代理人侯国军、第三人王思宏的委托代理人赵浩然到庭参加了诉讼，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华、周树学经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求本案被告公司及所有第三人将建行综合楼4单元402室的房屋预售备案予以涂销（因该房屋预售在友谊县房产处有备案，体现的是该房屋已预售王陆军，因此，房产处在未经法定程序下不给原告办理房产证，因此，通过诉讼查明房屋预售并非真是买卖而是借款抵押这一事实。），原告要求被告公司办理房屋证照手续；2.要求被告给付原告逾期办证违约金100654.00元（计算方式：计算依据为两处房屋合计为89.71平方米，按照被告公司销售价格2200.00元/平方米计算，按照年6%利率计算，共计102个月，数额为100654.00元）；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2010年11月22日,原告与被告签订了《房屋预定协议书》,协议约定原告同意购买被告建行综合楼4单元402室89.71平米房屋,每平方米单价2200元,房屋总价197362.00元，被告2011年12月31日前交工使用。协议签订后,原告与2010年11月22日将全部房款交付被告,被告开发建设后,于2012年1月将上述交易房屋交付原告,原告居住使用至今。后原告多次要求被告公司开发该住宅的经办人周树学给原告办理房产证，但被告一直拖延未办。经查,被告已经为建行综合楼的部分房屋办理了房证,被告已经办理初始登记,具备为原告办理房证的条件。2019年10月,原告经友谊县房地产管理处得知,该402室房屋在2011年6月16日被第三人近亲属王陆军与被告一同办理了商品房预售备案。经原告查询最高人民法院裁判文书网,本案第三人（因房屋备案人王陆军2011年11月29日去世,其权利义务由其继承人第三人承受)曾在2014年以民间借贷为由起诉过被告公司,黑龙江省双鸭山市中级人民法院(2014）双民初字第6号民事判决书确认如下事实:2011年6月16日第三人近亲属王陆军与被告公司及公司代理人周树学签订了《房屋抵押借款合同》,王陆军出借给公司300万元,并以友谊建行综合楼2834.36平米房屋作为抵押。因此原告认为被告公司与王陆军2011年6月16日所做37户房屋的商品房预售备案非合同双方真实意思表示,双方系借款关系非房屋买卖关系。民法总则146条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。最高人民法院关于民间借贷司法解释第二十四条也已经对明为房屋买卖实为借贷担保中的房屋买卖合同履行进行了否定。因此,原告签订房屋买卖在先,且全款交付,被告也履行房屋买卖合同的主要义务交付了房屋，被告与第三人间的房屋预售备案并不具有对抗其它买受人效力,被告理应继续履行为原告办理房屋产权证义务。另外，被告2012年1月交付房屋后,90日内,直至现在未能给予原告办理房证,应该支付违约金。故诉讼法院，要求法院判令所请。第三人王思宏辩称：一、案外人王陆军与被告公司签订的《房屋抵押借款合同》、《商品房买卖合同》有效，办理商品房预售备案系双方真实自愿的行为，其签订合同及办理预售备案登记的目的是担保债权得到实现，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条、71条，案外人王陆军与被告公司签订《房屋抵押借款合同》、《商品房买卖合同》及办理预售备案的行为有效。2011年案外人王陆军与被告大兴安岭华夏房地产开发有限责任公司进行了商品房预售备案登记，该行为合法有效依法应当得到保护。二、案涉的房屋实际是由周树学、周树森共同投入资金并由二人挂靠在大兴安岭华夏房地产开发有限责任公司开发的。2012年周树学、周树森与大兴安岭华夏房地产开发有限公司出具一份文书，表明将案涉房屋用于清偿周树学、周树森欠付案外人王陆军的300万借款。案外人王陆军与周树学、周树森的债权债务由双鸭山市中级人民法院（2014）双民初字第6号判决确认。根据合同相对性为原告办理房照是被告的合同从给付义务，与第三人无关；综上，请驳回原告的诉讼请求。第三人周树学经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，但其向本院提交了书面答辩意见：一、2011年6月15日，我因开发友谊县建行综合楼缺乏资金，以大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司名义在王陆军处借款300万元，应王陆军要求，于2011年6月16日到友谊县房产处办理了商品房买卖预售备案，将建行综合楼部分房屋作为借款抵押。公司包括我和王陆军之间不存在房屋买卖关系，而只是为民间借贷提供的抵押。二、我作为大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司开发建设友谊县建行综合楼的代理人，对公司出售给李慧伟友谊建行综合楼4单元402室房屋一事没有异议，我是经办人，这是事实。三、我同意为友谊建行综合楼的全体住户办理房屋产权证，需要我的时候我一定配合；四、其他事宜与我无关。被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。第三人李明惠、王涌力、马桂华经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告李慧伟为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据一、房屋预定协议书一份，证明：被告公司与原告签订房屋买卖协议，将友谊建行综合楼四单元402室一套住宅出售给原告，协议是2010年11月22日签订，该房屋已经在2012年1月底交付给原告使用至今，证明原告所购买的房屋过程以及交付使用至今这一事实；证据二、收据一张，证明：原告在2010年11月22日向被告交缴纳了房款19.5万元；说明一下：因原据在2018年政府统计建行综合楼办理房证时丢失，该据为2019年7月份由被告公司留守在建行综合楼的工作人员补开，该工作人员名叫于颖峰，该工作人员负责建行综合楼的后续工作，该收据上的公章与预定协议书上的公章为同一枚；证据三、中国建设银行李慧伟交易明细查询单一张，证明在2010年11月21日李慧伟自银行中提取了20万元现金，该款即是22日交付的房款的资金来源；证据四、供热费交纳信息单一份，证明：原告李慧伟自2012年购买房屋后至今一直由同方节能友谊热力有限公司提供供热，供热费用交纳及用户姓名均是李慧伟，证明李慧伟实际占有居住该房屋的事实；证据五、友谊县房地产管理处出具的房屋面积分户明细表一份，证明：被告公司与第三人亲属王陆军在2011年6月16日将建行综合楼2834.36平方米房屋办理了预售备案，其中包括原告的四单元402室89.71平方米房屋一户；证据六、双鸭山市中级人民法院（2014）双民初字第6号民事判决书一份、双鸭山中级人民法院法院（2015）双执字第68-1号执行裁定书一份，证明：本案第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华曾在2014年起诉被告公司及本案第三人周树学，案由为借款合同纠纷，生效判决文书确认事实为：2011年6月16日，四第三人的近亲属王陆军与被告华厦公司、周树学签订房屋抵押借款合同，王陆军出借金额为300万元，约定公司与周树学以友谊县建行综合楼2834.36平方米房屋做抵押借款，因该日期与原告提供的友谊县房产处的被告公司与王陆军签订的房屋预售备案时间为一致为同一天，因此，预售备案不是双方真实买卖房屋的意思表示，而是为王陆军出借300万元借款提供了抵押担保，因该预售备案不具有物权法的优先效力，因此，不影响被告公司与原告及其他购房户间的房屋买卖合同的效力及履行，该判决书已经进入法院执行程序，产生法律效力；证据七、不动产权证书一份，友谊县不动产档案查询单一份，证明：被告已经为中国建行友谊县支行综合楼建行办公室110号房屋办理了房屋产权证照，证明被告开发的该建行综合楼已经具备为拆迁户及购房户办理房证的条件，该房证虽为复印件，原告无法提供原件，但友谊县不动产登记中心已经为原告出具了该房屋的档案查询单证明已办理房屋登记及房证；证据八、被告公司的企业公示信息报告一份，证明：被告公司现仍在存续之中，法定表人为王淑华。对原告向本院提交的八份证据的真实性，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华、周树学未到庭参加诉讼，本院依法视为放弃质证的权利；第三人王思宏对证据三、四、五、六、八的真实性没有提出异议，对原告提交的证据三、四、五、六、八的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据一的真实性，第三人王思宏有异议，认为房屋预定协议书不是房屋买卖合同，对被告公司所加盖的公章的真实性有异议；本院认为，第三人周树学在答辩状中承认被告公司出售给原告房屋一事，对原告提交的证据一的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据二的真实性，第三人王思宏有异议，认为原告提供的收据实际上是2019年开具的，不能证明其2011年已经交付过购房款，收据上写原件丢失，补制收据，对收据上的公章的真实性也有异议，原告没有提供交付房款的银行汇款单据，不能证明其已经将购房款交付给被告公司，房屋预定协议书的出卖方为黑龙江省大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司，而房屋预定协议书上加盖的公章为大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司，与合同中出卖方的名称不符。本院认为，结合原告提交的证据一、三、四，这四个证据之间具有很强的关联性，足以证实原告购买案涉房屋，被告将案涉房屋交付原告居住的事实，故原告提交的证据二的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据七中不动产权证书一份的真实性，第三人王思宏有异议，认为该证据系复印件，本院认为，友谊县不动产登记中心已经为原告出具了该房屋的档案查询单，对原告提交的证据七的真实性，本院予以确定。被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学没有向本院提交任何证据。经审理查明：2010年11月22日,原告李慧伟与被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司签订了《房屋预定协议书》,协议约定原告同意购买被告开发建设的友谊县建行综合楼4单元402室89.71平米房屋,每平方米单价2200元,房屋总价197362.00元。原告与2010年11月22日将全部房款交付被告,被告开发建设后,于2012年1月将上述案涉房屋交付原告,原告居住使用至今。2011年6月16日，案外人王陆军与被告公司及公司代理人周树学签订了《房屋抵押借款合同》,王陆军出借给公司300万元,并以友谊建行综合楼2834.36平米房屋作为担保，案外人王陆军与被告公司对友谊县建行综合楼4单元402室房屋办理了商品房预售备案，该商品房预售备案登记名为王陆军。2011年11月29日，王陆军去世，第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华为王陆军的第一顺位法定继承人。另查明，友谊县建行综合楼具备办理房屋产权登记的条件。本院认为，2010年11月22日,原告李慧伟与被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司签订了《房屋预定协议书》，是双方的真实意思表示，为有效合同，双方之间成立了商品房销售合同法律关系。原告向被告缴纳了全部房款后，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司也向原告李慧伟交付了建行综合楼4单元402室房屋，原告享有涉案房屋的所有权。原告请求被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学将友谊县建行综合楼4单元402室房屋的预售备案登记予以涂销，本院予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人周树学应承担为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务，现建行综合楼具备办理产权登记手续的条件，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司应为原告办理涉案房屋产权登记手续。原、被告双方之间未约定办理房屋过户手续的时间，也未对违约责任部分约定，对原告请求被告给付逾期办证违约金100654.00元的诉讼请求，本院不予支持。被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华、周树学经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，对被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华、周树学予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的定规定，判决如下：被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学于本判决生效之日起十日内将友谊县建行综合楼4单元402室房屋的预售备案登记予以涂销；被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人周树学应于本判决生效之日起十日内协助原告李慧伟对友谊县建行综合楼4单元402室房屋办理房屋产权登记手续；驳回原告李慧伟的其他诉讼请求。案件受理费5770.24元，减半收取2885.12元，由被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司负担2123.62元，由原告李慧伟负担761.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  孙绪水二〇二〇年十一月十六日书记员  徐涔曦附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。