广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异387号 异议人（案外人）：广东笑翠鸟教育科技有限公司，住所地广州市黄埔区瑞和路****。 法定代表人：胡正东。 申请执行人：中船重工物资贸易集团广州有限公司，住所地广州市海珠区革新路1，住所地广州市海珠区革新路**tyle="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：许鸿斌。 委托代理人：杨春杰、黄昕，均为广东广信君达律师事务所律师。 被执行人：恒宝昌（上海）铜材有限公司，住所地上海市普陀区金沙江路20，住所地上海市普陀区金沙江路******le="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：吴春芝。 被执行人：恒宝昌有色金属供应链管理有限公司，住所地饶平县高堂镇前寮村高堂大道东侧。 法定代表人：吴春芝。 在本院执行申请执行人中船重工物资贸易集团广州有限公司（以下简称中船公司）与被执行人恒宝昌（上海）铜材有限公司（以下简称恒宝昌铜材公司）、恒宝昌有色金属供应链管理有限公司（以下简称恒宝昌有色金属公司）买卖合同纠纷一案【（2020）粤0105执10661号】过程中，异议人广东笑翠鸟教育科技有限公司（以下简称笑翠鸟公司）于2020年10月21日对本院执行行为提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人笑翠鸟公司的异议请求为:法院拍卖广州市白云区机场西乐嘉路61号201K，303K房时保障我司的合法租赁权及优先购买权，在拍卖公告中披露租赁情况，租期内我司不需腾空交付涉案房屋。事实和理由：1.异议人与被执行人恒宝昌有色金属公司于2017年8月17日签订房屋租赁合同，依法承租广州市白云区机场西乐嘉路61号201K，303K房，租期至2024年8月16日，异议人在合同履行期内拥有房屋租赁权，根据“买卖不破租赁”原则和相关法律规定，在执行上述房屋时，应保障我司的合法租赁权，在拍卖公告中披露租赁情况。2.异议人在签订房屋租赁合同时，并不知道租赁物存在抵押权，异议人完全有理由相信租赁物的权属完整，并为租赁的店铺投入数十万的装修费用，作为善意承租人，法律应当保护异议人的合法权益，否则将对异议人的经营和权益造成极大影响。 申请执行人中船公司辩称：1、根据异议人提交的《房地产租赁合同》显示，恒宝昌有色金属公司并未在落款处盖章确认，异议人也未能证明落款处作为出租方签名的“陆秀鞠”与恒宝昌有色金属公司之间存在委托代理关系，不能证明其与恒宝昌有色金属公司之间存在真实合法的租赁合同关系，无权提出异议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十四条的规定以及《房地产租赁合同》第二条的约定，异议人提交的《房地产租赁合同》未经备案登记，不符合上述规定,更难以证明该租赁合同反映的租赁关系。2、即使《房地产租赁合同》是真实、合法、有效的，由于异议人与恒宝昌有色金属公司的租赁关系产生于申请执行人的抵押权设立之后，不能对抗申请执行人的抵押权，异议人请求停止对涉案房屋的执行措施没有法律依据。首先，根据《物权法》一百九十条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，申请执行人对涉案房屋的抵押权登记时间为2015年6月24日，而异议人提交的《房地产租赁合同》显示签订时间为2017年8月16日，租赁关系产生于抵押权设立之后，故异议人的租赁关系不能对抗申请执行人的抵押权，其无权主张所谓的“买卖不破租赁”。其次，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款以及广东省高级人民法院出台的《关于进一步规范司法拍卖不动产移交工作的指导意见（试行）》第十条的规定，涉案房屋设立抵押登记时并不存在租赁关系，若拍卖时以附带租赁权的方式处置涉案房屋，将严重影响抵押权的受偿程度，损害抵押权人的利益，因此租赁关系对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，法院有权将租赁权除去后拍卖抵押物，故法院的的执行措施符合法律规定。3、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款的规定，异议人所提出的异议属于执行行为异议，依法应根据《民事诉讼法》第二百二十五条进行审查处理。综上，异议人的异议请求缺乏事实和法律依据，请求法院依法驳回。 被执行人恒宝昌铜材公司、恒宝昌有色金属公司均未提交答辩意见及举证。 经审查查明：2019年12月6日，关于中船公司诉恒宝昌铜材公司、恒宝昌有色金属公司买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）粤0105民初11623号民事判决书判令：1.恒宝昌铜材公司在本判决生效之日起十日内向中船公司退还贷款2460万元，并从2015年7月1日起至实际清偿之日止以2460万元为基数按照日利率万分之三的标准计付违约金给中船公司，违约金总额以2460万元为限；2.恒宝昌铜材公司在本判决生效之日起十日内向中船公司支付律师费20万元；3.如恒宝昌铜材公司不履行本判决第1、2项确定的义务，中船公司有权以登记在恒宝昌有色金属公司名下设定抵押的位于广州市白云区机场西乐嘉路57号303、304房，广州市白云区机场西乐嘉路57号403、404房，广州市白云区机场西乐嘉路61号201K、303K房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4.恒宝昌有色金属公司对判决第2项的债务承担连带责任；等。该判决已于2020年2月20日发生法律效力。该判决书查明：2015年5月7日，中船公司与恒宝昌有色金属公司签订《抵押担保合同》，约定以广州市白云区机场西乐嘉路61号201K、303K房为案涉借款提供抵押担保，并于2015年6月24日办理了抵押登记。 2020年3月30日，中船公司依据上述民事判决书向本院申请强制执行，要求恒宝昌铜材公司、恒宝昌有色金属公司履行生效判决所确定的义务，本院以（2020）粤0105执10661号立案执行，并向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其立即履行生效法律文书确定的义务。执行过程中，经向首封法院云南省昆明市中级人民法院商请移送，该院将涉案房产移送本院执行，因被执行人仍未履行上述义务，本院于2020年9月2日作出（2020）粤0105执10661号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人恒宝昌有色金属公司名下的涉案房屋，并于2020年10月9日在涉案房屋张贴公告，责令房屋使用者限期腾空房屋交本院处理。 异议人遂提出本案之异议，为证明其主张提供了如下证据：1、2017年8月16日恒宝昌有色金属公司的委托人陆秀鞠与笑翠鸟公司签订的《房地产租赁合同》，其中约定恒宝昌有色金属公司将广州市白云区机场西乐嘉路61号201K、303K房以每月租金25000元出租给笑翠鸟公司，租期从2017年8月17日起7年。2、恒宝昌有色金属公司出具的授权委托证明书。3、家私清单。4、租金转账凭证及租金收据数张。5、管理费及水电费转账凭证及发票数张。6、广州市正图物业管理发展有限公司于2020年11月12日出具的证明。 另查，查册时间为2020年10月28日的广州市不动产登记查册表显示，坐落于广州市白云区机场西乐嘉路**201K，303K房的权利人为恒宝昌有色金属公司，占有部分全部，共有方式单独所有，所有权取得方式购买，登记日期2012年10月29日，2015年6月24日抵押权人中船公司设立抵押登记。2018年12月3日、2019年6月12日，昆明铁路运输中级人民法院及本院依次查封该房产。 本院认为：被执行人未按执行通知书履行生效法律文书确定的义务，本院依法查封、拍卖被执行人名下房产，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，并无不当。首先，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。本案涉案房产于2015年6月24日办理抵押登记，具有公示公信效力，异议人提交的《房地产租赁合同》签订时间为2017年8月16日，由于抵押权设定在先，因而具有优先效力，故此后成立的租赁权不得损害抵押权，抵押权实现发生所有权变动后，受让人不受租赁合同的约束，即先抵押后出租不适用“买卖不破租赁”原则。其次，异议人在签订租赁合同前完全可以通过查阅涉案房屋的不动产登记查册表知悉涉案房产已被设定抵押的情况，但异议人在未审慎审查的情况下，仍与之签订为期7年的租赁合同，且签订的租赁合同没有备案登记，由此产生的法律风险是可以预见到的，应承担不能继续承租之风险。因此，异议人以其对涉案房产享有合法租赁权为由要求带租约拍卖并保障其优先购买权的异议请求不成立，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十五条的规定，裁定如下： 驳回异议人广东笑翠鸟教育科技有限公司提出的执行异议。 如不服本裁定，可以自裁定送达之日起十日内向广州市中级人民法院申请复议。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年十一月十九日 书记员  叶均兰 翁时尚