山东省滕州市人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁0481执异211号异议人（利害关系人）：王文武，男，1970年6月1日出生，汉族，居民，住滕州市。申请执行人：黄明明，男，1982年9月4日出生，汉族，居民，住滕州市。被执行人：孙华，男，1981年3月25日出生，汉族，居民，住滕州市。在本院执行申请执行人黄明明与被执行人孙华民间借贷纠纷一案中，异议人王文武对本院（2020）鲁0481执恢175号之二执行裁定书不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查终结。异议人王文武称，一、异议人成功竞买了被执行人孙华名下的位于滕州市××楼××单元××室房产。2020年10月26日，（2020）鲁0481执恢175号之二执行裁定书裁定撤销本次网络司法拍卖行为适用法律错误。《网拍规定》第31条是目前有效的撤销网络拍卖的法律依据，本次拍卖严格依照拍卖流程，依法在淘宝网上全程公开进行，异议人依拍卖规则参与竞买完成拍卖流程，不存在违法违规情形，不符合该规定法定情形。《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作的若干规定》第八条并非撤销网络司法拍卖的法律依据，该规定适用的前提条件是法院在委托评估、拍卖过程中，而本案评估拍卖已经结束，不符合该规定的适用前提条件，更不能导致撤销拍卖的法律后果。评估过程中发现评估结果明显失实，另行委托评估，而不是等到拍卖成交后再撤销拍卖。该裁定认为本次拍卖程序尚未结束，混淆了拍卖程序和执行程序的区别。司法拍卖虽然是执行程序的一部分，但是独立的法律行为。网上竞价结束，拍卖成交，拍卖程序已经结束，执行程序尚未结束。本案网络司法拍卖平台显示“本场拍卖已经结束”，也已经以竞买人的真实身份自动生成“网络竞价成功确认书”并公示，能够说明本次网络拍卖已经成交、拍卖程序已经结束。《网拍规定》没有规定签署成交确认书的要求，但是规定了拍卖成交后法院出具成交裁定书是法院必须履行的职责。最高人民法院指导案例125号明确了《拍卖法》规定成交后签署成交确认书，对网络拍卖并不适用。二、法院认为漏评阁楼价款，实质是认为拍卖评估价值低而撤销本次拍卖活动，进行重新评估拍卖，法院依职权主动撤销本次拍卖活动系程序错误。被执行人收到评估报告后，没有在法定期限内提出异议，视为认可评估结果，更无权在网拍成交后再提出异议。《网拍规定》第31条和《异议复议规定》第21条规定的是申请执行人、被执行人、利害关系人提出异议，而本案申请执行人、被执行人、利害关系人均未提出异议请求撤销拍卖。法院依职权主动撤销，违反了法律规定，也违反了“不告不理”的原则。三、评估报告中的估价结果106.4万元包括阁楼的价款。法院未提供任何证据证明漏评了阁楼价款。《房地产估价规范》3.0.1规定，房地产估价应遵循合法原则，估价时必须确认估价对象具有合法的产权。本案阁楼未进行不动产产权登记，估价时不能对阁楼进行独立估价，阁楼的价值附属于底层房屋价款之中。房屋现状具有阁楼，估价报告中有查勘阁楼的记录，拍卖公告中也有阁楼的照片展示。拍卖公告中也特别提醒“拍卖标的物以实物现状拍卖”，估价结果中更没有特别注明不含阁楼价格。有理由认为评估报告房屋总价中已经包含阁楼的价款，漏评阁楼的理由明显不能成立。法拍房与二手房相比，受办理变更登记时间长、尚未清房等因素影响，价格普遍低于市场价。根据滕州二手房市场行情，该房屋含阁楼评估总价106.4万元比较客观公正、合理，成交价105.76万元与评估价基本一致，充分证明了评估价格包含阁楼价格。评估公司作为专业评估机构，不可能出现漏评这样低级的错误，特别是异议人竞买成功后，评估公司又对阁楼补充评估价款为59万多元，加上底层共计165万多元，比市场价明显畸高，行业惯例开发商通常将阁楼随底层免费赠送，阁楼估价单价7000多元，相比底层单价8300余元，明显不符合行业惯例和交易规则。四、即使由于评估公司工作失误没有评估阁楼价款，但是也未给被执行人造成损失。评估只是辅助执行法院确定拍卖保留价的手段，并不是最终交易价格，最终价格仍需市场检验。本案拍卖过程中，竞价过程达19次，经过了充分竞价，最终成交价105.76万元，充分证明了该房屋的市场价就是这个价格，与评估结果一致，没有给被执行人造成损失。五、依据《房地产估价机构管理办法》第33条、35条规定，即使给被执行人造成损失，该损失也应当由评估公司依法承担赔偿责任，而不是由法院撤销已经成交的拍卖。权利和责任，利益和风险是相辅相成的，评估公司只管揽业务赚钱而不承担相应的法律责任，既违反了法律规定，也有悖于常理。综上所述，撤销本次拍卖行为，系滥用职权、枉法裁判，表面上是维护了被执行人的合法权益，实际上是让竞买人和国家为房地产评估公司的错误买单，不仅侵害了竞买人的合法权益，包庇纵容了评估公司的错误行为，还违反了诚实信用原则和公序良俗，严重损害了法院形象，更是大大降低了司法公信力。请求撤销（2020）鲁0481执恢175号之二执行裁定书；作出拍卖成交裁定并向异议人办理该房产的交付等手续。本院查明，在执行申请执行人黄明明与被执行人孙华民间借贷纠纷一案中,本院于2017年10月12日作出（2017）鲁0481民初5508号民事裁定书、协助执行通知书，裁定查封被执行人孙华名下的位于滕州市××楼××单元××室（产权证号：××号）房产一处。2019年11月15日，本院作出（2020）鲁0481执恢175号执行裁定书，裁定拍卖被执行人孙华名下的位于滕州市××楼××单元××室（产权证号：××号）房产一处。2020年5月26日，山东产权交易中心鲁南分中心受本院委托，对标的物滕州市××楼××单元××室房产作出司法网拍房产询价报告书，询价执行单位山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具了鲁广泰枣评（鉴）字（2020）第083号拟拍卖房地产询价报告书，载明：估价对象总层数6层，所在层数第6层，阁楼层铺木地板、带卫生间，面积126.69平方米，估价结果：房地产总价8395元/㎡，房地产总价106.4万元。2020年8月17日，本院在山东省滕州市人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上竞买公告，载明：拍卖标的是滕州市××楼××单元××室房产一处，产权证号：××号，所在/总楼层6/6，面积126.69平方米，评估价106.4万元，起拍价95.76万元，保证金15万元，增加幅度5000元。竞买公告第五条特别提醒：标的物以实物现状为准，法院不承担任何瑕疵责任。请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的的实物现状的确认，责任自负。竞买须知第二条，参加本次拍卖活动的当事人和竞买人必须遵守本须知的各项条款，并对自己的行为承担法律责任。第八条，拍卖人对拍卖标的物所做的说明和提供的视频资料、图片等，仅供竞买人参考，不构成对标的物的任何担保。所以竞买人在拍卖前必须仔细审查拍卖标的物，认真研究查看所竞买标的物的实际情况…竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。第十七条，拍卖人根据法律规定有权在拍卖开始前中止拍卖或撤回拍卖。第十九条，依照法释〔2016〕18号《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》，竞买人成功竞得网拍标的物后，淘宝网拍平台将生成相应《司法拍卖网络竞价成功确认书》，确认书中载明实际买受人姓名、网拍竞买号信息。2020年9月17日10时至2020年9月18日10时，本院在山东省滕州市人民法院阿里巴巴司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖活动。2020年9月18日10时14分58秒，王文武参加竞买并以最高应价1057600元竞价成功。2020年9月23日，被执行人孙华之父孙祥喜向本院反映网上拍卖孙华的滨江花园房产拍卖价格不包括阁楼的价格。在本院确认成交前，遂通知王文武暂时不要缴纳拍卖尾款。当日，山东广泰土地房地产评估测绘有限公司出具了鲁广泰枣评（鉴）字（2020）第083号拟拍卖房地产询价报告书的补充说明：询价标的物被执行人孙华名下的位于滕州市××楼××单元××室房产（产权证号：××号）一处，其阁楼面积91.07平方米，单价7200元/㎡，价值65.57万元。2020年9月24日，王文武将拍卖余款907600元转账至本院执行账户。2020年9月30日，经本院释明后，王文武拒不领取保证金及拍卖余款。当日，本院向王文武转账账户退还907600元。后王文武又将该款分两笔汇至本院账户。2020年10月18日，本院作出（2020）鲁0481执恢175号之二执行裁定书，裁定撤销本院对被执行人孙华名下的位于滕州市××楼××单元××室房产的本次网络司法拍卖行为。异议人王文武遂提出书面异议，请求撤销（2020）鲁0481执恢175号之二执行裁定书；作出拍卖成交裁定向异议人办理该房产的交付等手续。并提交：1、建设银行客户回单（2020年9月24日王文武账户转账至本院执行账户907600元，用途滕州市滨江国际花苑拍卖余款）。2、淘宝网司法拍卖网页（滕州市××楼××单元××室房产一处，成交价1057600元，本场拍卖已结束，竞买公告及照片）。3、2020年8月、9月阿里拍卖平台拍卖成交滕州市荆河豪园1-3-605室、滕州市通盛上海花园28-5-1101室房产相关资料（说明上述房产阁楼未确权，评估拍卖未对阁楼单独估价）。上述事实，有书证本院（2016）鲁0481执2142号执行裁定书，拍卖竞买公告、竞买须知、网络竞价成功确认书，（2020）鲁0481执恢175号之二执行裁定书，网上银行电子回执，调查笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十一条第一款第五项规定“当事人、利害关系人提出异议请求撤销拍卖，符合其他严重违反拍卖程序且损害当事人或者竞买人利益的情形的，人民法院应予支持”。本案强制执行拍卖过程中，被执行人的亲属提出评估总价存在漏评阁楼的价值，对此评估机关亦说明评估价值不包含阁楼的价值，并对漏评的阁楼价值进行了补充评估说明。依据上述规定，本案如继续进行拍卖程序，可能损害当事人的利益，且本院发现评估漏评阁楼后，及时通知了异议人王文武不要再交纳尾款，并未给其造成损失。综合本案具体情况，裁定撤销本次网络司法拍卖行为，并无不当。异议人提出的“本次网络拍卖已经成交、拍卖程序已经结束；法院裁定撤销本次网络司法拍卖行为违反法律规定，请求法院作出拍卖成交裁定并向异议人交付房产”，因本案的拍卖行为是在执行程序中法院委托进行的司法拍卖，司法拍卖不同于普通民事拍卖，受委托的拍卖机构的拍卖行为性质上属于司法授权行为，其只能在法院授权范围内实施司法拍卖活动，并受法院监督。因此，对于司法拍卖而言，即使签订了拍卖成交确认书，只要执行法院没有送达拍卖成交裁定，强制拍卖程序就没有结束，竞买人就不能办理过户手续，也就不会发生财产权利转移的效力。故，本院在拍卖已经成交后，确认拍卖成交裁定书下达前，强制拍卖程序还没有结束，竞买人未取得足以导致物权变动的生效法律文书，也就无法取得拍卖房屋的所有权，本院仍可裁定撤销该拍卖行为，并不违反法律规定。异议人对此提出的主张以及列举的类似案例主张遵循先例，均于法无据，其作为竞买人应当承担网络司法拍卖活动中存在的各种风险。因此，异议人提出的异议不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条、第十七条之规定,裁定如下:驳回异议人王文武的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向山东省枣庄市中级人民法院申请复议。审判长 颜 伟审判员 王奉潮审判员 张玉军二〇二〇年十一月十二日书记员 张 莉