沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初2902号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行，住所地：沈阳市浑**新隆街**，统一社会信用代码：912101008177409434。负责人：刘越，系该行行长。委托诉讼代理人：郭诗琦，系北京市中银（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王思琪，系北京市中银（沈阳）律师事务所实习律师。被告：张利军，男，1987年3月5日出生，汉族，住沈阳市东陵区。被告：方芳，女，1988年1月22日出生，汉族，住辽宁省新民市。被告：辽宁合泰置业有限公司，住所，住所地：沈阳市于洪区白山路**社会信用代码：912101147984511091。法定代表人：薛克祥。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行委托诉讼代理人郭诗琦、王思琪到庭参加诉讼，被告辽宁合泰置业有限公司委托诉讼代理人王海婷、张利军到庭参加诉讼，方芳经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司于2011年5月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院判令被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司偿还原告借款本金103,217.33元、利息1,678.26元、罚息64.15元，合计104,959.74元（以上本金及利息、罚息截止日为2019年12月12日）,并自2019年12月13日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息至实际清偿之日止；3.请求法院判令原告对被告张利军、方芳名下位于新民市，建筑面积为89.71平方米的房产行使抵押权，并在抵押担保范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令被告辽宁合泰置业有限公司在保证担保范围内承担连带保证责任；5.请求法院判令被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司协助原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行办理抵押权登记手续。6.请求法院判令被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司赔偿原告律师费5,797.06元（以实际产生为准）；7.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。(共计：110,756.80元)事实和理由：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2011年5月31日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行（曾用名：中国建设银行股份有限公司沈阳南湖科技开发区支行）与被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司签订《个人住房（商业用房）借款合同》[编号：第210430098-011-2011001478号]）；2.贷款本金：债权本金18万（摘自合同第26页第二十九条）；3.贷款期限：2011年5月31日至2026年5月31日（摘自合同第26页第三十条）；4.合同执行利率：本合同贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上不浮动，在本合同约定的每个利率调整日调整一次，利率调整日为每年的1月1日（摘自合同第26-27页第三十一条第一、三款）；5.逾期利率标准：本合同约定借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%（摘自合同第27页第三十一条第二款第二项）；6.还款方式：本合同下还款方式为等额本息还款（摘自合同第28页第三十四条第三款）；7.欠款情况：截至2019年12月12日，被告张利军、方芳尚欠贷款本金103,217.33元、利息1,678.26元、罚息64.15元未还；二、抵押合同成立及生效情况：1.主债务：债权本金18万（摘自合同第26页第二十九条）；2.担保范围：抵押担保范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）（摘自合同第8页第十三条第二款）；3.抵押物：新民市，建筑面积为89.71平方米的房产；4.抵押登记手续：2011年6月27日，经新民市房产交易管理所，编号为：新房押字（2011）第6-27-22号；三、保证合同成立及生效情况：1.主债务：债权本金18万（摘自合同第26页第二十九条）；2.担保范围：保证人在本合同项下的保证范围包括本合同第二条所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。如果本合同项下债务到期或者贷款人根据本合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，借款人未按时足额履行，或者借款人违反本合同的其他约定，保证人应在保证范围内立即承担连带保证责任（摘自合同第6-7页第十二条）；3.保证责任方式：连带保证责任；4.保证期间：本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止（摘自合同第28页第三十六条）；四、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费5,797.06元。被告张利军答辩称，借款情况属实，对本金、利息没有异议，争取尽快还款。被告辽宁合泰置业有限公司答辩称，辽宁合泰置业有限公司：答辩人合泰置业并非合同借款人，不存在原告主张的原告与答辩人合泰置业解除借款合同的事实，合泰置业也不应当承担偿还责任。答辩人合泰置业系负阶段性连带保证责任，根据借款合同第六页第五条保证责任第一款的规定保证期间应当自被告张利军和方芳第一次为履行合同还款义务开始起算，又根据合同第28页第三十六条合同对担保期间未作约定，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条：“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”被告张利军、方芳2019年4月未履行合同义务起至原告起诉之日，已超过6个月的保证期间，因此答辩人合泰置业不应再承担保证责任。一、原告在要求答辩人合泰置业承担保证责任前，应当就被告张利军、方芳购买的位于新民市的商品房优先受偿，应优先拍卖该房屋，以拍卖的房款清偿债务。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”本案中被告张利军、方芳提供了房屋作为担保，并办理了相关抵押登记手续，新民市方产交易管理所于2011年6月27日作出了信访押字（2011）第6-27-22号关于抵押房地产的批复，因此抵押有效，被告张利军、方芳既然提供了物的担保，原告就应以先提供的商品房优先受偿，答辩人合泰置业对拍卖房屋后不足部分承担责任。即使答辩人合泰置业承担保证责任，为了节约诉讼成本，避免司法资源的累诉，请求法院在判决书判项中写明答辩人合泰置业字承担保证责任之后，有权向被告张利军，方芳追偿。连带责任人承担责任后，向法院申请对被执行人追偿，判决书主文已经明确确认保证人、抵押人担保人、质押人承担担保责任后，有权向被担保人追偿的，该追偿权无须另行诉讼，保证人、抵押担保人、质押人可以直接向法院申请执行，由执行机构，裁定确认追偿数额。可见应在主债权诉讼判决文书中，直接确认保证人有权向债务人追偿，因此，即使贵院认定答辩人合泰置业应优先履行保证责任，也应在本案判决书中，明确答辩人合泰置业向被告张利军、方芳追偿的权利，保证答辩人合泰置业履行完保证责任后，可以依据本案判决书，直接执行被告张利军、方芳的财产。最大限度维护公平正义。二、原告主张的律师费支出，无合同，无发票，亦无任何证据加一证明原告已经实际支出，不应支持。被告方芳经依法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2011年5月31日，原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告张利军（借款人、抵押人）、被告方芳（借款人、抵押人）、被告辽宁合泰置业有限公司（保证人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，被告张利军、方芳向原告申请个人住房贷款，借款用于购买位于新民市，建筑面积为89.71平方米的房产，借款额为人民币180,000元，借款期限为180个月，即从2011年5月31日至2026年5月31日，贷款利率采取月利率，浮动利率在基准利率水平上不浮动，还款方式为等额本息还款。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。合同还约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权与担保权而发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）由借款人承担。2、被告张利军、方芳名下位于新民市，建筑面积为89.71平方米的房产为该笔贷款进行抵押，担保其能按时偿还借款。抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用。借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照合同约定被宣布提前到期的债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。3、被告于2011年6月27日到登记机关为抵押房产办理了预告登记，预告登记权利人为中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行。4、被告辽宁合泰置业有限公司作为本合同的保证人，为上述借款提供连带责任保证，并约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任；保证范围包括借款本金、利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权与担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。5、原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行按照合同约定2011年9月8日向被告张利军发放贷款，被告收到并使用该笔贷款初期能按约定还款，但2019年4月8日开始出现逾期，原告经过多次催收，被告均不能偿还当期及逾期应还贷款本金及利息。截止2020年8月19日，被告共拖欠原告借款本金103,217.33元，利息4739.22元，罚息613.62元。6、原告委托北京市中银（沈阳）律师事务所处理本次诉讼，支出律师费5,797.06元。上述事实，除当事人陈述外，另有《个人住房（商业用房）借款合同》、贷款申请表、个人贷款支付凭证、对账单、结清试算单、房屋抵押权预告登记证书、律师费发票等证据证明，本院予以确认。本院认为，原告与被告张利军（借款人、抵押人）、方芳（借款人、抵押人）、辽宁合泰置业有限公司（保证人）签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方的真实意思表示，不违反法律的相关规定，合法有效，本院予以确认。被告张利军、方芳未按上述合同约定，履行按期偿还原告借款的义务，属违约行为，应承担相应的民事责任。根据《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用并解除与借款人的借贷关系，行使担保权利，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。本案，被告张利军、方芳从2019年4月8日起未按期足额偿还原告借款本息，因此原告有权依照合同约定收回贷款，收回贷款即意味着合同的解除，故对原告要求与被告解除《个人住房（商业用房）借款合同》并偿还借款本息的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张对被告张利军、方芳抵押的房产享有优先受偿权的诉讼请求，依照《中华人民共和国担保法》第四十一条之规定，当事人以财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。本案涉房屋未办理抵押物登记，仅办理了预告登记，抵押权未能设立，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张对被告辽宁合泰置业有限公司承担连带保证责任的诉讼请求。本院认为，被告辽宁合泰置业有限公司在与原告和被告张利军、方芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定了保证方式为连带保证，虽并未明确约定保证期间，但依据《担保法》第二十六条规定，未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。被告辽宁合泰置业有限公司在与原告和被告张利军、方芳签订的《个人住房（商业用房）借款合同》借款期限为2011年5月31日至2026年5月31日，现原告的请求未超过保证期间，故本院对原告的上述主张应予以支持。对被告辽宁合泰置业有限公司抗辩保证期已过，不予支持。同时，被告辽宁合泰置业有限公司抗辩，应优先拍卖房屋，以拍卖房款清偿债务。根据原告与被告辽宁合泰置业有限公司签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保（包括但不限于保证、抵押、质押、保函等担保方式），不论上述其他担保何时成立、是否有效、是否为借款人自己所提供、贷款人是否向其他担保人提出权利主张，也不论是否有第三方同意承担本合同项下的全部或部分债务，保证人在本合同项下的保证责任均不因此减免，贷款人均可直接要求保证人依照本合同约定在其保证范围内承担保证责任。故对被告抗辩，本院不予支持。关于律师费的问题。在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了，由借款人及保证人承担原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行实现债权的费用，包括但不限于律师费。故律师费应由被告承担。根据沈阳律师协会自2015年9月6日起试行的《沈阳市律师业服务收费标准（试行）》显示，标的额10万至50万元部分的收费比例为7%-9%，本案符合相关律师收费标准。本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行与被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司于2011年5月31日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告张利军、方芳于本判决生效后十日内一次性偿还原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行借款本金103,217.33元，利息4739.22元，罚息613.62元（以上本金及利息截止日为2020年8月19日），并自2020年8月20日起，按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计息办法给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；三、被告辽宁合泰置业有限公司对被告张利军、方芳应支付的上述款项在保证担保的范围内承担连带保证责任，并在承担连带保证责任后，有权向被告张利军、方芳追偿。四、被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行律师费5,797.06元；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳浑南支行的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2515元，减半收取1257.5元，保全费1045元，均由被告张利军、方芳、辽宁合泰置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  李学佳二〇二〇年十一月三日法官助理金婉书记员宋娇娇本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。