广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初7416号 原告：江远波，男，1986年1月25日出生，汉族，住贵州省瓮安县******坪上组，公民身份号码522************139。 委托诉讼代理人：黎恒鸿，广东君熙律师事务所律师。 被告：陈水良，男，1986年5月4日出生，汉族，住广东省清新县***************，公民身份号码441************913。 委托诉讼代理人：陈**红，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王东梅，北京市盈科（珠海）律师事务所实习律师。 原告江远波与被告陈水良房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告江远波及其诉讼代理人黎恒鸿，被告陈水良委托诉讼代理人陈**红、王东梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告江远波向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还履约保证金54000元及逾期利息（以54000元为基数，自2020年3月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止）；2.被告向原告返还进场费246000元及利息（以246000元为基数，自2020年3月5日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清为止）。诉讼中，原告增加诉讼请求：解除原、被告于2018年4月3日签订的房屋租赁合同。事实与理由：2018年4月3日，原、被告签订房屋租赁合同约定：被告将位于中山市****************之二面积约90平方米的铺位租给原告经营服装，租期为2018年4月16日至2021年6月30日，租金为27000元/月，履约保证金为54000元。此外，原、被告双方口头约定本铺位的进场费为246000元。原告已于2018年3月12日和2018年4月3日通过银行转账的方式向被告支付共计313500元（含履约保证金54000元、入场费246000元、半个月租金13500元）。2020年受“新冠肺炎”疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应，政府部门采取了相应的措施禁止商铺开门营业及要求企业延迟复工，上述疫情及措施导致原告租赁被告的商铺无法正常营业使用，进而导致原告的资金出现问题。2020年2月，原告特向被告申请减免房租或延期支付2月的房租，但一手房东李扬（被告系二手房东）在没有任何通知的情况下于2020年2月27日直接将原告承租商铺强行关门和断电，原告多次联系被告均无答复，原告无法继续使用商铺，无法实现合同目的，故要求被告返还进场费246000元及履约保证金54000元。原告的商铺位于中山市坦洲镇，故该案应按照不动产纠纷管辖由中山市第一人民法院管辖。原告为维护自身权益，诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。 被告陈水良辩称，1.原、被告双方于2018年4月签订房屋租赁合同后，2020年1月开始，原告无故拖欠涉案商铺的电费。于2020年2月8日才支付1月份电费，该行为构成违约。2020年2月，原告要求减免当月全部租金，被告仅同意减免当月租金5000元，原告便拒绝支付租金和电费。原告自认其是2020年3月18日撤场，但直至今日，其仍未支付2020年2月至3月的租金共54000元。原告的上述行为严重违约，履约保证金不予退还，且原告还应向被告支付违约金54000元。2.疫情造成原告经营亏损，是其自身应承担的商业风险，与被告无关。3.涉案246000元的费用是原告支付的店铺装修、空调以及内部格局改动的对价，且原告已经将上述装修和空调拆走，该笔费用不应退回。4.原告仍需向被告支付电费2648.4元、租金54000元、违约金54000元。5.被告没有对涉案商铺进行关门，商铺门锁是由原告占有和使用。被告没有对商铺进行断电。被告在履行合同过程中不存在任何违约行为。 本院经审理认定事实如下： 陈水良提供权属证明显示，位于中山市******冲尾队的170.5平方米土地（东至李泽民、南至三十米路、西至七米路、北至梁连友）使用权人为陈细妹，用途为住宅。2012年3月1日，中山市城乡规划局颁发建设工程规划许可证，允许陈细妹在该土地上建造227.1平方米住宅。 2014年9月23日，陈细妹、梁华德、梁嘉辉、梁嘉丽作为甲方与乙方李朝勇签订房屋租赁合同，将位于中山市*************房（产权人陈细妹全权委托户籍本的小儿子梁华德和孙儿梁嘉辉共同行使陈细妹的使用权和出租权、户籍本的孙儿梁嘉丽同意把房屋出租），并约定：于2016年1月1日至2031年12月31日内交由乙方使用；甲方同意乙方转租和分租，租赁期限不变；由于本合同甲方产权人陈细妹年事已高、老人疾病等原告，由梁华德和梁嘉辉代陈细妹签名。合同还对租金支付及违约责任的承担等内容进行了约定。同日，广东敬业律师事务所出具律师见证书，确认陈细妹在上述合同上的指印真实，梁华德在上述合同中代陈细妹签名真实，梁华德代梁嘉丽签名并按指印真实，梁华德、梁嘉辉、李朝勇在上述合同中签名及指印真实。 2015年3月15日，李朝勇（甲方、出租人）与陈水良（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，将座落在中山市***************屋第一、二楼出租给乙方使用，租期为6年；乙方可以将本合同转租或转让给第三人使用。合同还对租金支付、违约责任等事项进行了约定。 2017年4月2日，陈水良（出租人、甲方）与江远波（承租人、乙方）签订房屋租赁合同，将位于中山市****************之二面积约90平方米的商铺出租给乙方使用。并约定：租赁期限自2018年4月16日至2021年6月30日；租金为27000元/月，于每月5日前支付；乙方经营或自用所产生的相关税费、水费、电费、卫生费等费用乙方应于每月5日前向甲方一次性支付；履约保证金54000元，不计利息，由乙方在签订合同时一次性支付给甲方；甲乙任何一方严重违反本合同约定，守约方可解除本合同，甲乙任何一方未能履行本合同约定的相关条款违约而造成的解除本合同的，违约方想向守约赔付于该房屋履约保证金2倍的违约赔偿金额；乙方未按规定的时间交付租金或其他应交甲方的相关费用的，甲方有权直接在乙方交付的履约保证金中扣除乙方违约造成的违约金；如乙方违约的或乙方提前离场不再经营的，乙方同意甲方有权单方解除本合同，收回该房屋另行处理，并没收乙方交付的全部履约保证金，且乙方还应付清全部所欠的租金及其他应交甲方的所有相关费用。合同还约定了其他内容。 江远波提供转账记录显示，其先后于2018年3月12日和4月3日向陈水良转账50000元和150000元。另其向陈水良转账113500元，附言为“01102往来款”。江远波主张上述款项包含履约保证金54000元、入场费246000元及半个月的租金13500元。庭审中，陈水良称与江远波之间没有别的往来，对江远波的款项支付金额予以确认，但称已收246000元为装修转让款，并非入场费。 陈水良提供其与江远波的微信聊天记录，该聊天记录显示，2月初，陈水良向江远波催收2个月的电费，江远波询问：“1月转给你了吧。”陈水良称：“没有。”江远波称：“到时候一起交放心。”2月10日，陈水良问：“你们电费多久交？”江远波未回复。2月11日，陈水良问：“电费怎么还不交了？”江远波没有回复。2月24日，陈水良说：“你们房租、电费都不交了，电话也不接。”江远波没有回复。2月26日，江远波称：“李总好，2月份为了疫情防控我们基本没营业，疫情来不可抗力因素，减免5000元的租金四分之一不到，大部分损失由我司承担，公司没有同意。” 庭审中，江远波述称，2020年2月因疫情原因，根据管控“十严”措施，不允许开门营业，因此直到2020年2月22日才开门营业，2020年2月25日一手房东将案涉租赁物断电并换锁，2020年3月18日其自行撤场；没有收到246000元的收据。陈水良述称，其对江远波自行撤场的行为不知情，在江远波起诉之前，都没同意江远波退租；并没有催促或逼迫江远波撤场；确认收取54000元履约保证金；不同意解除合同；246000元是双方协商一致达成的装修转让费，是原告自愿支付，双方没有在租赁合同当中予明示，双方口头协商收取之后在任何情况下都不存在退还的问题；有出具246000元的收据给原告。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。江远波与陈水良签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。 江远波主张陈水良于2020年2月27日以其未支付租金为由强行关闭涉案商铺，致使合同目的无法实现遂要求解除涉案租赁合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”本案中，根据当事人提交的证据及庭审陈述，江远波未支付2019年12月及1月的电费，已经构成违约。且该违约行为发生在“新冠肺炎”疫情发生之前，在此前提下，江远波再以“新冠肺炎”疫情情致其经济困难为由拒付租金，没有事实和法律依据。同时，江远波主张陈水良强行关闭了涉案商铺，但其未提供任何证据予以证明，应当由其承担举证不能的法律责任。综上，江远波提供的证据并不足以证明陈水良存在导致涉案合同无法继续履行之根本违约行为，而江远波作为违约方，其对涉案商铺并不享有法定解除权。庭审中，江远波自认其于2020年3月18日已经搬离涉案商铺，且诉至本院要求解除合同，以其实际行为表明不可能继续承租该商铺，虽陈水良不同意江远波的该项主张，但根据该合同性质，并无强制要求江远波继续履行涉案合同的可能性，故对于江远波要求解除合同的主张，本院予以支持。但江远波作为违约方，其本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或免除。故对于其要求陈水良返还履约保证金54000元及逾期利息的主张，于法无据，本院不予支持。 至于江远波主张陈水良返还246000元入场费的诉求，陈水良对此不予确认，认为该款项为装修转让费，双方没有在租赁合同中体现，而直接采取江远波付款，陈水良将商铺连同装修（含电器）一起交付的方式来履行，表明收取装修转让费后任何情况都不存在退还的问题，且该行为在江远波支付完毕246000元款项，陈水良实际交付后，已履行完毕。本院认为，虽江远波提供转账记录反映，江远波曾于2018年3、4月间向陈水良支付了246000元，但该246000元未能在涉案租赁合同中有所体现，且双方均未能进一步提供证据予以佐证与本案租赁关系存在关联，在未查清是否属同一法律关系前提下，本案不应一并处理，当事人可另案解决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、解除原告江远波与被告陈水良于2018年4月2日签订的房屋租赁合同； 二、驳回原告江远波的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5800元（原告已预交），由原告江远波负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  张剑峰 审 判 员  陈 睿 人民陪审员  朱明辉 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  陈嘉婷 袁丽珣