重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6570号上诉人（原审原告)：朱宏美，女，1972年11月21日出生，汉族。委托诉讼代理人：柳高平，重庆千品律师事务所律师。上诉人（原审原告）：张伟，女，1976年8月8日出生，汉族。委托诉讼代理人：柳高平，重庆千品律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何跃，男，1969年12月29日出生，汉族。上诉人（原审被告）：张跃，男，1965年1月3日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：文家春，男，1971年2月5日出生，汉族。上诉人朱宏美、张伟、何跃、张跃因与被上诉人文家春房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市九龙坡区人民法院（2018）渝0107民初1150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱宏美、张伟上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项，依法改判何跃、张跃、文家春赔偿朱宏美、张伟经济损失，按每月49328.5元计算，自2016年3月12日始至2018年7月26日止，共计1405862元；何跃、张跃、文家春赔偿朱宏美、张伟因商铺装修遗留问题整改所支付的费用20000元；2、一、二审诉讼费用包括案件受理费、保全费由何跃、张跃、文家春承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。案涉租赁合同解除后，朱宏美、张伟虽然控制了案涉商铺，但因何跃、张跃、文家春故意阻挠案外人袁定洪办理特种行业许可证、物品占用案涉商铺以及要求拆除装修装饰物品的原因导致朱宏美、张伟无法使用案涉商铺，蒙受的经济损失应当由何跃、张跃、文家春赔偿；一审法院以案外人袁定洪承租案涉商铺后可能进行装修为由不予支持朱宏美、张伟的诉请属于举证责任分配不当。何跃、张跃辩称，案涉租赁合同已经解除了，2016年4月23日朱宏美、张伟已经将涉案房屋转给了袁定洪，朱宏美、张伟没有经营好是她们自己的问题，袁定洪办不了许可证是行政行为，与何跃、张跃没有关系。文家春未作答辩。何跃、张跃上诉请求：1、撤销一审判决第一、二项并依法改判；2、二审诉讼费用由朱宏美、张伟承担。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一审判决何跃、张跃承担2016年3月12日至2016年4月23日腾房占用使用费不合理也不合法，朱宏美、张伟于2016年3月25日已实际控制占用案涉房屋，上诉人没有钥匙无法履行搬腾义务，且2016年4月23日朱宏美、张伟与案外人袁定洪签订转租协议时未经何跃、张跃同意就将何跃、张跃所有的物品整体出租给袁定洪使用，也说明朱宏美、张伟主观上阻却何跃、张跃搬腾物品；2016年3月11日朱宏美、张伟与业主重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订补充协议后租金已降低，案涉租赁合同中明确约定朱宏美、张伟与业主签订的协议效力及于朱宏美、张伟与何跃、张跃、文家春，故一审判决认定的每月租金计算标准违背客观事实；一审判决采信朱宏美、张伟提交的物管费收据认定的物管费与实际物管费不符。朱宏美、张伟辩称，因何跃、张跃、文家春违约才解除的案涉房屋租赁合同，房屋占用损失应该由何跃、张跃、文家春承担；合同解除后，朱宏美、张伟多次通知何跃、张跃、文家春腾空室内物品，其置之不理，为防止物品丢失，朱宏美、张伟才于3月25日将商铺上锁，锁门之后也给何跃、张跃、文家春发过函要求其腾退房屋，何跃、张跃、文家春完全可与朱宏美、张伟联系开门搬东西，并非是朱宏美、张伟控制了房屋钥匙不让其履行搬腾义务；因何跃、张跃阻挠袁定洪办理特种行业许可证才导致袁定洪一直未能经营，朱宏美、张伟将商铺租与案外人袁定洪使用，是意图减少合同解除后的空置损失，从未拒绝何跃、张跃、文家春搬腾房屋内物品；朱宏美、张伟与重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订降租协议发生在案涉租赁合同之后，且案涉租赁合同并未约定此后朱宏美、张伟与重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订的协议也是案涉租赁合同的附件，朱宏美、张伟退还部分商铺租赁面积后按每月49328.5元/月计算占用使用费合法；双方此前生效判决中均认定每月物业管理费为3035元，且有物业公司收费凭证为证。请求法院驳回张跃、何跃的上诉请求。文家春未作答辩。朱宏美、张伟向一审法院起诉请求：1、判令三被告立即向原告支付垫付的2016年1月、2月、3月的物业费管理费9106.8元；2、判令三被告赔偿原告经济损失，按每月49328.5元计算，自2016年3月12日计算至2018年7月31日，共计1405862元；3、判令三被告赔偿原告因商铺装修遗留问题整改所支付的费用20000元；4、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：涉案房产产权所有人系案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司；文家春与朱宏美系夫妻关系；何跃、张跃、文家春三人系合伙关系。2015年3月30日，朱宏美、张伟与案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订《租赁合同》，约定由朱宏美、张伟承租重庆乔鹤地产（集团）有限公司所有的西彭镇铝城大道X号铺位，建筑面积2089.67㎡，经营项目为宾馆、茶楼、饮食，租赁期限为10年，自2015年5月1日起至2025年4月30日止；第一年租金为69751元/月，第二年至第三年租金为73138元/月，免租期为3个月，租金从2015年8月1日起开始计收；朱宏美、张伟于签订合同时一次性缴付人民币8万元作为合同履约保证金，合同期满办理完相关退场手续后退还等。合同签订后，朱宏美、张伟向重庆乔鹤地产（集团）有限公司缴纳了2015年8月1日至2015年10月30日期间的租金186111元，并缴纳了保证金8万元。此后，上述费用由何跃、张跃、文家春支付朱宏美、张伟。2015年4月27日，朱宏美、张伟与重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订《补充协议》，约定将租金收取标准予以变更，第一年租金为62037元/月（根据建筑面积2005.75㎡减去售房部96.93㎡计算），第二年至第三年租金为71705元/月。2015年8月4日，朱宏美、张伟与何跃、张跃、文家春签订《商铺转让合同》，约定将其承租的西彭镇铝城大道X号商业楼的承租权转让给何跃、张跃、文家春进行投资开发经营，转让期限自2015年5月1日起至2025年8月31日止；何跃、张跃、文家春全面履行朱宏美、张伟对此物业商铺的所有权利与义务，并承担相关责任（认真履行朱宏美、张伟与乔鹤地产公司的商铺租赁合同，参见商铺租赁合同及补充协议、房屋面积分户汇总表）；朱宏美、张伟与原始业主重庆乔鹤地产（集团）有限公司所签订的《商铺租赁合同》一份及相关的补充合同（协议）作为该合同的附件等。合同签订后，何跃、张跃、文家春出资对涉案商铺进行装修，2015年10月底装修完成后涉案商铺宏宜宾馆因涉及办理特种行业经营许可证的问题一直无法正常营业，何跃、张跃、文家春支付租金至2016年1月30日，2016年2月1日至4月30日期间的租金仅缴纳1万元，随后何跃、张跃以朱宏美、张伟转租未取得出租人的书面同意导致不能办理特种行业经营许可证从而无法实现合同目的而拒付租金。朱宏美、张伟于2016年2月16日向张跃、何跃邮寄了要求立即支付租金的《催告函》，于同年3月11日向张跃、何跃邮寄了关于商铺租赁合同的《解除函》，同年3月17日，朱宏美、张伟再次向何跃、张跃邮寄了为防止损失进一步扩大而解除合同并收回房屋的《通知函》，要求何跃、张跃、文家春自收到该函件3日内结清包含水电费、燃气费、物管费在内的一切费用，并将租赁商铺腾退完毕后交回钥匙。2016年3月25日，朱宏美、张伟自行将涉案商铺加锁并实际控制该商铺。2016年4月23日，何跃、张跃、文家春将朱宏美、张伟诉至一审法院，请求解除《商铺转让合同》并判令赔偿损失及违约金等；朱宏美、张伟则提出反诉，请求判令支付租金、违约金及垫付费用等。庭审中，双方一致认可《商铺转让合同》于2016年3月11日解除。该案一审审理查明，双方在合同履行过程中，何跃、张跃、文家春为将租赁商铺改造成旅馆，对商铺进行了装修，并购买了诸如空调、电视、电视柜、床、电话机、沙发、办公桌、麻将机等可拆卸设备。审理中，一审法院告知原告自行将房屋内未形成附和和可搬离的物品于2016年8月30日之前搬离完毕并要求朱宏美、张伟予以协助，双方均予以同意，但上述物品并未在规定期限内搬离。张跃、何跃庭审中陈述开始系因朱宏美、张伟的原因不同意开门故无法腾退房屋，后朱宏美、张伟打开了商铺大门后，因欠付装修工程尾款，装修公司不准许搬离物品。因双方对装修工程造价争议较大，一审法院于2016年9月26日委托重庆宏岭资产评估与土地房地产估价有限公司对涉案商铺内形成附和部分的装饰装修价值进行司法评估鉴定，同年11月21日，上述鉴定机构出具的鉴定结果载明：造价（重置全价）人民币122.52万元；残值（评估净值）人民币114.17万元。2016年4月23日，朱宏美、张伟与案外人袁定洪签订《商铺转租合同》，约定朱宏美、张伟将涉案商铺交付于袁定洪使用，租金标准参照朱宏美、张伟与出租人重庆乔鹤地产（集团）有限公司签署的租赁合同执行。同时，出租人重庆乔鹤地产（集团）有限公司还出具了书面的转租意见书，同意朱宏美、张伟将涉案商铺转租给袁定洪使用。2016年5月25日，重庆市公安局九龙坡区分局治安支队对袁定洪做了询问笔录，载明：“……答：我（袁定洪）今年4月初在西彭桥鹤西苑小区售楼部（位于铝城大道**）租了几层楼准备开宾馆，宾馆的名称为重庆嘉佑酒店管理有限公司，最近正在办理工商以及特种行业的相关手续……答：我（袁定洪）是从我朋友文家春的老婆朱宏美、以及他嫂子张伟手上将开宾馆的楼层租下来，而朱宏美、张伟之前是从重庆乔鹤地产（集团）有限公司租过来的……答：我们租的房间已装修成宾馆了，共有四层，39个客房，1个员工房，一个60平方米左右的厅做前台，总面积1603平方米……答：宾馆是之前租这房间的三个股东装修的，一个是文家春，还有一个姓张，另一个姓何（具体名字不清楚），这宾馆好像装修了不到一年，我们和朱宏美和张伟谈好了不给转让费，只负责结装修未付的尾款8万元，及2015年12月至2016年2月的水电费约17000多元，以及2016年4月1日之前未交的房租约十万多元，共缴了20余万元左右（详细金额记不清了）。另外房间租成15元每平方米……问：据公安机关调查了解，你们目前租赁的这家宾馆，以前叫宏宜宾馆，曾经由文家春、张跃、何跃等三个股东到公安机关来申报过特种行业许可证，因为当初他们不能提供重庆乔鹤地产（集团）有限公司的同意转租证明，未能办理特种行业许可证。目前，张跃的爱人何佳敏到西彭派出所反映朱洪美、张伟、文家春擅自将他们装修的宾馆转租给重庆嘉佑酒店管理有限公司，并独吞了他们的宾馆装修费，目前他们已将文家春、朱洪美及张伟告上了法庭。答：我们已知道这情况了。问：你们现在申报的重庆嘉佑酒店管理有限公司因为目前存在经济纠纷，租赁宾馆给你们的朱洪美、张伟与之前租赁此宾馆张跃、何跃等股东因这宾馆存在经济纠纷，现在双方已起诉至法院，只有等法院判决之后，分局才能视情况给你们办理特种行业许可证，你清不清楚？答：我清楚了。问：另外，根据《中华人民共和国治安管理处罚法》第五十四条第一款第三项之规定，擅自经营按照国家规定需要由公安机关许可行业的，公安机关可处罚款，情节严重，可处拘留，你是否清楚？答：我清楚了，在宾馆的特种行业许可证办下来之前，我们宾馆不能营业，否则就是违法。我们一定严格遵守法律法规。”2017年3月6日，重庆市公安局九龙坡区分局做出行政许可申请不予受理决定书（公九许不受字【001】号），认为申请事项中存在房屋租赁权属债权纠纷，待九龙坡区人民法院对该债权纠纷进行裁决后再提出申请。2017年3月7日，朱宏美、张伟和袁定洪签订《解除合同协议书》，载明因朱宏美、张伟与张跃、何跃、文家春发生纠纷，导致涉案商铺不能办理特种行业许可证，同时，商铺内可动物品没有得到处理，故双方同意解除转租合同，袁定洪于2017年3月7日将商铺钥匙归还，朱宏美、张伟收回商铺。同时，因该商铺特种行业许可证一直未办理下来，袁定洪一直未支付租金，朱宏美、张伟将袁定洪已支付的206560元费用即日全额退还。2017年6月28日，一审法院作出（2016）渝0107民初字第7041号民事判决书，认为双方均有不当履行的违约行为，对合同最终解除均有过错，并酌定双方对因合同不能履行造成的损失平均分摊，判决如下：一、确认何跃、张跃、文家春与朱宏美、张伟签订的《商铺转让合同》于2016年3月11日解除；二、朱宏美、张伟于本判决生效之日起5日内支付何跃、张跃、文家春因租赁合同解除造成的损失571350元；三、朱宏美、张伟于本判决生效之日起5日内返还何跃、张跃、文家春保证金80000元及资金占用损失（以80000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率自2016年3月12日起计算至2016年4月13日止）；四、何跃、张跃、文家春于本判决生效之日起5日内支付朱宏美、张伟欠付租金74783.9元及违约金（以74783.9元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的4倍自2016年2月1日起计算至实际付清时止）；五、驳回何跃、张跃、文家春的其他诉讼请求；六、驳回朱宏美、张伟的其他反诉请求。上述判决宣判后，何跃、张跃以及朱宏美、张伟均提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2017年12月4日作出（2017）渝05民终6607号民事判决书，认为何跃、张跃、文家春拒交租金的行为违反《商铺租赁合同》中的相关约定，构成违约，双方当事人解除《商铺转让合同》系因何跃、张跃、文家春未按约支付租金造成的根本性违约；朱宏美、张伟虽然负有协助何跃、张跃、文家春办理出租人乔鹤地产公司同意转租的合同附随义务，但在合同解除前，朱宏美、张伟积极履行该合同附随义务并无履行瑕疵；何跃、张跃、文家春因自身违约而导致双方解除合同后再与朱宏美、张伟协商出租人同意转租事宜未果的事实，不能成为其行使不安抗辩权的法定理由，亦不应支持其要求朱宏美、张伟赔偿违约金的诉请。因该案系何跃、张跃、文家春违约导致合同解除，依照合同约定，朱宏美、张伟上诉不予退还8万元保证金的请求依法应予支持。至于损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋损毁的，承租人应当恢复原状”，因此，对于涉案房屋中诸如空调、电视、电视柜、床、电话机、沙发、办公桌、麻将机等未形成附和的可拆卸设施设备由何跃、张跃、文家春自行搬离腾空即可，不纳入到损失中进行计算。对已形成附和的装饰装修物的处理，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时双方对已形成附和的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持；但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。故对何跃、张跃、文家春要求朱宏美、张伟赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的诉请依法不予支持。如朱宏美、张伟同意利用诉争装饰装修，可由朱宏美、张伟与何跃、张跃、文家春另行协商补偿事宜；如朱宏美、张伟不同意利用装饰装修，则按照《商铺转让合同》以及作为合同附件的《商铺租赁合同》、《补充协议》的约定，何跃、张跃、文家春自行拆除已形成附和的装饰装修物并将房屋恢复原状。综上，判决如下：一、维持重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初7041号民事判决第一项、第四项；二、撤销重庆市九龙坡区人民法院（2016）渝0107民初7041号民事判决第二项、第三项、第五项、第六项；三、何跃、张跃、文家春于本判决生效之日起5日内支付朱宏美、张伟垫付的租赁房屋水电费7739.4元；四、驳回何跃、张跃、文家春的其他诉讼请求；五、驳回朱宏美、张伟的其他诉讼请求。何跃、张跃不服上述终审判决，向重庆市高级人民法院申请再审。重庆市高级人民法院于2019年3月21日作出（2018）渝民申827号民事裁定书，裁定如下：驳回何跃、张跃的再审申请。2019年6月20日，何跃、张跃向重庆市人民检察院第五分院提交控告申诉材料。上述案件审理过程中，朱宏美、张伟于2017年9月25日向张跃、何跃、文家春发函，要求收到函件之日起5日内将涉案宏宜宾馆内可移动物品搬离，若逾期履行，将对宾馆内所有可动物品拆除并保管或折价变卖。2017年11月4日，朱宏美、文家春与张跃、何跃达成协议，就宏宜宾馆非附着物处理一事达成一致意见，该宾馆内全部非附着物品作价82807.5元，朱宏美、文家春支付张跃27602.5元、何跃27602.5元。协议签订后，朱宏美、张伟各自向张跃、何跃打款支付了3万元。2017年12月8日，朱宏美、张伟又向张跃、何跃、文家春发函通知，告知其将免费利用涉案宏宜宾馆内的装饰装修物。2017年12月11日，张跃、何跃回函，要求朱宏美、张伟明确是否同意利用诉争装饰装修，若利用则应协商补偿事宜，若不同意利用自己则有权拆除。2018年4月1日，案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司向朱宏美、张伟发函，告知其承租的涉案商铺第二层部分客房卫生间下水管道，装修时下穿至第一层3号商铺天棚，影响到公司物权，要求对3号商铺天棚上的管道及宏宜宾馆部分客房卫生间下水设施进行改造。2018年7月13日，文家春（甲方）和张伟、朱宏美（乙方）签订买卖协议（补），载明：1、甲方将其名下宏宜宾馆内所有非附着物品转让给乙方，转让价款为82807.5元，以上物品已于2017年11月5日交付予乙方。2、上述转让价款82807.5元中的60000元，乙方已于2017年11月4日代甲方支付予张跃、何跃，余款22807.5元，乙方已于2017年11月5日前支付予甲方。2018年7月26日，朱宏美、张伟向案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司移交了涉案商铺，双方签订了租赁物移交清单，载明了商铺钥匙、水电费用结算情况；案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司向朱宏美、张伟出具收据一张，金额为9107元，事项为宏宜宾馆2016年1-3月物业费。同时，案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司还出具证明一份，载明：兹有租赁户朱宏美、张伟，原承租我公司位于重庆市九龙坡区西彭镇铝城大道X号商业楼1至4层商铺。我公司于2018年7月26日与其解除《商铺租赁合同》及其补充协议。2018年7月27日，朱宏美（甲方）与案外人向柯（乙方）签订《施工协议》，双方约定：1、乙方将宏宜宾馆3号商铺顶棚管道拆除，并将顶棚抹灰及吊顶恢复。2、乙方将宾馆第二层3个房间的下水道进行改造，依照图纸施工，并处理好所有防水，后期保养维护均由乙方负责。3、双方协商施工费用共计两万元。2018年8月9日，向柯出具收条一张，载明收到下水道改造工程款两万元。一审庭审时，朱宏美、张伟提交了案外人重庆乔鹤地产（集团）有限公司出具的收据若干张，其中，2016年3月17日出具的收据载明缴款金额为1075710元（含2016年3月1日-2016年4月30日止房租金额45534元）。一审法院认为，房屋租赁合同解除后，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付腾房占有使用费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告之间的房屋租赁合同纠纷，已经由重庆市第五中级人民法院终审判定，系因被告何跃、张跃、文家春违约导致合同解除，双方之间的租赁合同于2016年3月11日解除，故被告何跃、张跃、文家春应自2016年3月12日开始将诉争房屋内的可移动可拆除物品腾空并搬离，若未搬离，则应从此时开始计算相应腾房占用使用费；同时，因原告朱宏美、张伟于2016年3月25日自行将涉案商铺加锁并实际控制该商铺，并于2016年4月23日与案外人袁定洪签订《商铺转租合同》并交付使用诉争房屋，故一审法院认为：2016年3月12日至2016年4月22日期间（42天），三被告的物品滞留诉争房屋且及装饰装修未拆除，期间的腾房占用使用费，三被告应支付于原告；2016年4月23日之后，因原告已将诉争房屋转租给案外人袁定洪，案外人袁定洪租赁诉争房屋也系经营宾馆，且原告最终发函也表明其要求免费利用涉讼房产内的装饰装修物，并无要求三被告拆除的意思表示，故三被告的滞留物品及未拆除装饰装修并未给涉讼房产后期继续经营带来阻扰，而案外人袁定洪与原告之间的租赁协议最终无法履行的原因系无法获得公安机关颁发的特种行业许可证，三被告对此无法预知也并无过错，此事项属于原告从事商业活动中的相应商业风险，故案外人袁定洪的租赁协议履行不能给原告造成的经济损失，不应由三被告承担；原、被告之间的房屋转租合同约定每月租金为62037元/月，原告诉请要求按照每月49328.5元计算，一审法院予以尊重，故一审法院认定因三被告可移动可拆除物品滞留诉争房屋给原告造成的腾房占用损失金额为69059.9元（49328.5元/月÷30天×42天）。对于原告诉求的2016年1月、2月、3月的物管费9106.8元，一审法院认为，此费用系原告缴纳，截至2016年3月底，三被告并未腾房搬离诉争房屋，故相应物管费用应由三被告承担。至于原告诉求的装修整改费用，一审法院认为，原告于2016年4月23日与案外人袁定洪签订《商铺转租合同》并交付使用诉争房屋，案外人袁定洪在实际控制诉争房屋时是否对诉争房屋装修有所变动不得而知，且2017年12月8日，朱宏美、张伟还向张跃、何跃、文家春发函通知，告知其将免费利用涉案宏宜宾馆内的装饰装修物，一审法院认为，涉讼房产移交完成后，装修拆除及整改的风险不应再由三被告承担，对于原告要求三被告承担装修整改费用的诉求，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：“一、被告张跃、何跃、文家春于本判决生效之日起5日内支付原告朱宏美、张伟垫付的2016年1月、2月、3月的物业费管理费9106.8元；二、被告张跃、何跃、文家春于本判决生效之日起5日内赔偿原告朱宏美、张伟经济损失69059.9元（腾房占用使用费用）；三、驳回原告朱宏美、张伟的其他诉讼请求。本案案件受理费17714元、财产保全申请费5000元，由原告朱宏美、张伟共同负担20159元，被告张跃、何跃、文家春共同负担2555元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，关于朱宏美、张伟诉请的经济损失问题，双方当事人之间的房屋租赁合同于2016年3月11日解除后，何跃、张跃、文家春并未将案涉房屋内的可移动可拆除物品腾空并搬离，故应当支付朱宏美、张伟逾期腾房占有使用费。虽然何跃、张跃称是因为朱宏美、张伟于2016年3月25日对案涉商铺上锁后不允许其腾房搬离，但朱宏美、张伟对此予以否认并称上锁是因为担心物品丢失，何跃、张跃、文家春如果要腾房搬离只要与其联系即可，并不是阻止何跃、张跃、文家春搬离。本院结合2016年3月11日、3月17日朱宏美、张伟曾两次向何跃、张跃、文家春发函要求解除合同并要求何跃、张跃、文家春限期搬离的事实，以及何跃、张跃在（2016）渝0107民初字第7041号案件庭审中自述朱宏美、张伟打开商铺后，因何跃、张跃、文家春欠付装修工程尾款，装修公司不准许搬离物品的情况，推定朱宏美、张伟并无阻止何跃、张跃、文家春腾房搬离的意愿，且客观上何跃、张跃、文家春之后无法搬离的原因也并非是因为朱宏美、张伟的过错，故对于何跃、张跃辩称因朱宏美、张伟将案涉房屋上锁致使何跃、张跃、文家春无法腾房搬离的上诉理由，本院不予采信。朱宏美、张伟于2016年4月23日将案涉房屋转租给案外人袁定洪，因袁定洪租赁案涉房屋亦是为了经营宾馆，且此后朱宏美、张伟发函给何跃、张跃、文家春要求免费利用案涉房屋内的装饰装修物，可见自2016年4月23日起，何跃、张跃、文家春未腾房搬离的行为不再给朱宏美、张伟造成利益损失，反而有助于朱宏美、张伟的后续转租利用，故一审法院认定朱宏美、张伟的经济损失期间为2016年3月12日至2016年4月22日并无不当。至于朱宏美、张伟称因何跃、张跃的故意阻挠致使案外人袁定洪无法办理公安机关颁发的特种行业许可证，最终导致袁定洪与朱宏美、张伟的合同解除，给朱宏美、张伟造成了经济损失，本院认为，公安机关对袁定洪的申请作出不予受理决定，系依法对袁定洪是否满足办证的客观条件进行审查后做出的具体行政行为，并非是何跃、张跃可以影响并预见到的结果，朱宏美、张伟在与案外人袁定洪签订转租合同时，应当预见到因案涉房屋存在经济纠纷可能导致袁定洪承租房屋的合同目的不能实现进而导致合同解除的风险，故朱宏美、张伟因与袁定洪解除合同遭受的经济损失不应当由何跃、张跃、文家春承担赔偿责任。关于逾期腾房占有使用费的计算标准，应当参照朱宏美、张伟与何跃、张跃、文家春之间签订的案涉房屋转租合同约定的租金标准计算，朱宏美、张伟称其于2016年3月11日之后与重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订补充协议降低了原租赁面积及租金单价，诉请按照每月49328.5元计算逾期腾房占有使用费已是根据降低后的实际租赁面积做了相应调整。何跃、张跃主张案涉房屋转租合同中明确约定朱宏美、张伟与重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订的协议效力及于何跃、张跃、文家春，故逾期腾房占有使用费的租金单价标准应当根据朱宏美、张伟与重庆乔鹤地产（集团）有限公司签订的补充协议同样做降低调整，经本院核实，案涉房屋转租合同中并无此约定，且朱宏美、张伟与重庆乔鹤地产（集团）有限公司的补充协议签订时间在案涉房屋转租合同解除之后，故何跃、张跃的该项上诉理由不成立，本院依法不予支持。关于朱宏美、张伟诉请的2016年1至3月物业管理费的问题，有朱宏美、张伟举示的加盖了重庆乔鹤地产（集团）有限公司公章的收费凭据为证，足以认定。何跃、张跃虽称据其了解实际物业管理费应该小于收费凭据载明的金额，但没有举示相应证据予以证明，故本院不予采信。关于朱宏美、张伟诉请的案涉房屋装修整改费用的问题，因朱宏美、张伟于2016年3月25日已对案涉房屋实际占有控制，截至2018年4月1日重庆乔鹤地产（集团）有限公司向朱宏美、张伟发函告知因装修问题影响到公司物权要求朱宏美、张伟进行改造之时已有两年以上，且期间案外人袁定洪也曾占有使用过案涉房屋，在没有充分证据证明的情况下，不能认定案涉装修问题单独系何跃、张跃、文家春的装修行为所造成，同时在朱宏美、张伟对案涉房屋形成占有控制之后亦向张跃、何跃、文家春发函表达过其欲免费利用案涉房屋内装饰装修物的意愿，故朱宏美、张伟在接收案涉房屋之后因装修整改问题产生的风险不应当再由何跃、张跃、文家春承担。综上所述，朱宏美、张伟、何跃、张跃的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费35428元，由上诉人朱宏美、张伟负担17714元，由上诉人何跃、张跃负担17714元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 华审 判 员  段晓玲审 判 员  周 舟二〇二〇年十一月二十七日法官助理  康 佳书 记 员  张远馨