湖南省宁乡市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0124民初2727号原告（反诉被告，以下统称原告）：宁乡悦星物业管理有限公司，住所地宁乡市历经铺乡金南社区高坝村（东城怡园****）。法定代表人：陶勇军，系该公司总经理。委托诉讼代理人：戴辉，女，1980年9月14日出生，汉族，居民，住宁乡市东湖塘镇××组。委托诉讼代理人：喻海飞，女，1976年1月25日出生，汉族，居民，住宁乡市××乡南××村××组。被告（反诉原告，以下统称被告）：闵应平，女，1979年11月14日出生，汉族，居民，住宁乡市××镇××组。原告宁乡悦星物业管理有限公司诉被告闵应平物业服务合同纠纷一案暨反诉原告闵应平与反诉被告宁乡悦星物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭合并进行了审理。原告的委托诉讼代理人戴辉、喻海飞、被告闵应平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁乡悦星物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2015年1月1日至2019年8月30日期间的物业管理费4482元，城市垃圾处理费350元，合计4832元；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年6月20日，东城怡园业主委员会与原告签订了《东城怡园物业管理合同》，约定由原告对东城怡园住宅小区进行物业管理；自2013年6月20日至2018年4月25日，住宅、车库、杂物间均按0.6元/㎡的标准收取物业服务费，门面按1.2元/㎡的标准收取物业服务费。2018年4月26日起，物业费调整为住宅、车库均按0.8元/㎡的标准收取物业服务费，门面按1.4元/㎡的标准收取物业服务费。被告系东城怡园1栋1-602室业主，房屋建筑面积101.4㎡，车库面积20.48㎡。自2015年1月1日至2019年8月30日期间，被告欠缴物业管理费4482元（含车库物业费752元），城市垃圾处理费350元，合计4832元。因多次催缴未付，原告遂起诉。被告闵应平辩称，原告一直没有妥善解决被告车库漏水的问题，所以没有缴纳物业费。原告应赔偿被告因车库漏水造成的损失。被告闵应平向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告赔偿损失7250元；2.判令反诉被告承担诉讼费。事实和理由：2011年7月21日，闵应平购买了东城怡园小区1号楼9号架空层车库。因车库使用过程中漏水，闵应平多次找反诉被告要求其维修处理，但其一直怠于处理。2017年3月，因车库漏水严重影响使用，闵应平迫于无奈自行请人维修，合计花费7250元。后闵应平多次要求反诉被告承担上述费用未果。因反诉被告作为物业服务企业，在车库漏水情况下有义务进行维修，其拒不履行义务致使闵应平自行花费维修，反诉被告依法应予赔偿。反诉被告宁乡悦星物业管理有限公司辩称：1.反诉主体错误，业主是与开发商签定的购买合同，房屋出现质量问题，五年之内是由开发商承担责任，五年之后是启动物业维修基金维修；2.依据物业合同第7条管理服务费用第5点：乙方对物业产权人使用人的房屋自用部位、自用设备的维修维护，及其他维修服务，采取成本核算方式，按实际发生费用计收，但甲方有权对乙方进行审核和监督。被反诉人认为，作为物业企业对小区公共部分进行维修维养是物业公司的应尽职责，当庭业主也承认物业公司有做过维修，业主不与物业公司协商，擅自维修，所产生的费用应由业主自行承担。经审理查明：被告系原告所服务的位于××乡××社区××村××栋××房屋的所有权人，房屋建筑面积101.4㎡，车库面积20.48㎡。2013年6月20日，原告与东城怡园业主委员会签订了《东城怡园物业管理合同》，双方约定:住宅、车库、杂物间均按每月每平方米建筑面积0.6元的标准收取物业服务费；乙方（指宁乡悦星物业管理有限公司）对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他维修服务采取成本核算方式按实际发生费用收费；房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方（指宁乡悦星物业管理有限公司）提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付。2015年12月18日，原告与东城怡园业主委员会另行签订了《东城怡园物业管理合同》。2018年4月26日，原告与宁乡县历经铺街道东城怡园业主委员会签订《补充物业服务合同书》，约定从2018年5月1日起至2020年12月31日，住宅、车库0.8元／㎡／月，门面1.4元／㎡／月。综上，根据合同约定，自2015年1月1日至2019年8月30日期间，被告欠缴物业管理费4482元。因被告车库发生漏水后，原告未按合同约定组织维修，被告自行请人维修后以此为由拒绝交费。本院认为,1.原告与东城怡园业主委员会签订的《东城怡园物业管理合同》合法有效。因被告车库发生漏水后，原告未按合同约定组织维修，原告向被告提供的物业服务存在瑕疵，故被告所欠2015年1月1日至2019年8月30日的物业管理费4482元，本院酌情予以减少20%，即被告应支付原告物业管理费3585.6元（4482×80%），同时对原告请求赔偿违约金的主张，本院不予支持。关于城市生活垃圾处理费，该笔费用系原告根据宁乡市市容环境卫生管理局的委托，代收代缴截至2019年8月30日的城市生活垃圾处理费350元，故被告应将该笔费用支付给原告。2.因东城怡园业主委员会与宁乡悦星物业管理有限公司签订的《东城怡园物业管理合同》已约定：“乙方（指宁乡悦星物业管理有限公司）对物业产权人、使用人的房屋自用部位、自用设备的维修养护及其他维修服务采取成本核算方式按实际发生费用收费”、“房屋建筑（本体）的共同部位及共用设施设备的维修、养护与更新改造，由乙方（指宁乡悦星物业管理有限公司）提出方案，经双方议定后实施，所需经费按规定在房屋本体维修基金中支付”，因此不论反诉原告闵应平所自行维修的车库漏水部位属于自用部位或共用部位，其维修该部位产生的维修费均不应由反诉被告宁乡悦星物业管理有限公司负担，对于闵应平的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告闵应平于本判决生效之日起三日内向原告宁乡悦星物业管理有限公司支付2015年1月1日至2019年8月30日期间的物业服务费3585.6元、城市生活垃圾处理费350元，合计3935.6元；二、驳回原告宁乡悦星物业管理有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告闵应平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取），反诉费25元，合计50元，由被告闵应平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谢卫华二〇二〇年十一月二日书记员  王 方附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。