四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终9196号 上诉人（本诉被告、反诉原告）：帅学芬，女，1963年6月24日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：刘懿萱，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 上诉人（本诉被告、反诉原告）：吕学锋，男，1962年9月26日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：简海，四川元众律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘懿萱，四川元众律师事务所律师。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：田睿冬，男，1988年2月13日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：郭士贵，四川承安律师事务所律师。 被上诉人（本诉原告、反诉被告）：王阳懿，男，1988年12月30日出生，汉族，住四川省新津县。 委托诉讼代理人：郭士贵，四川承安律师事务所律师。 上诉人帅学芬、吕学锋因与被上诉人田睿冬、王阳懿房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省新津县人民法院（2019）川0132民初1818号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帅学芬、吕学锋上诉请求：一、撤销四川省新津县人民法院（2019）川0132民初1818号民事判决，依法改判驳回田睿冬、王阳懿的全部诉讼请求，支持帅学芬、吕学锋的全部反诉请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由田睿冬、王阳懿承担。事实与理由：一、一审判决认定帅学芬、吕学锋违约导致合同目的不能实现，据此解除《门面出租合同》属认定事实不清，适用法律错误，田睿冬、王阳懿应继续履行《门面出租合同》。1.帅学芬、吕学锋无违约行为，交付的涉案房屋符合合同之约定。《门面出租合同》第二条中明确约定“租赁该房屋仅作为餐饮使用”，因此只要涉案房屋能够用于餐饮，帅学芬、吕学锋交付的房屋即符合约定，帅学芬、吕学锋则不构成违约。即使新津县城市管理局向三渡水火锅店发出《调查通知书》，要求接受调查，但并未要求其停业或开展其他无烟餐饮，因此一审判决将门面出租合同中的租赁用途“餐饮”狭义地认定为只能经营火锅店，并得出涉案房屋不能用于经营餐饮的结论，属事实认定错误，与双方签订《门面出租合同》的合意相悖，单方面加重了帅学芬、吕学锋的义务。2.田睿冬、王阳懿作为餐饮行业的经营者，应当对其租赁的商铺是否符合其经营需要作出判断，而不是由出租方帅学芬、吕学锋告知其相应的条件。根据一审查明的事实，田睿冬、王阳懿在租赁涉案房屋前，事先已经过实地查看房屋，已充分知晓案涉房屋的状态，在装修过程中也对涉案房屋再次进行了了解，其应当对涉案房屋能否用于经营火锅店有充分的判断。田睿冬、王阳懿明知涉案房屋不具备烟道的情况下，自身决定从事产生油烟污染的餐饮项目，违反了法律规定和合同约定，属于违法经营，最终火锅店停业是田睿冬、王阳懿自身原因导致，而非帅学芬、吕学锋违约导致。3.《门面出租合同》不应解除，双方应继续履行，田睿冬、王阳懿应支付租金20万元及滞纳金。田睿冬、王阳懿可继续开展合法的餐饮经营，帅学芬、吕学锋无任何违约行为，《门面出租合同》并未出现法定、约定的解除条件。且一审中田睿冬、王阳懿所提交的《调查通知书》中并未责令田睿冬、王阳懿或三渡水火锅店停止营业，仅仅是要求其接受调查，田睿冬、王阳懿关停店面系自身商业决定，与帅学芬、吕学锋无关，一审判决认定“新津县城市管理局要求三渡水火锅店接受调查并责令停止营业”事实存在错误。二、一审判决帅学芬、吕学锋承担963485.49元错误，本案田睿冬、王阳懿不能证明其遭受了实际损失。1.一审判决将成都市三渡水餐饮管理有限公司（以下简称三渡水公司）的损失等同于田睿冬、王阳懿的损失属认定事实错误。经一审法院查明，田睿冬、王阳懿承租涉案房屋后，将房屋分租给三渡水公司经营三渡水火锅店，因此三渡水公司为次承租人，帅学芬、吕学锋与三渡水公司并无直接合同关系。一审法院径行将三渡水公司的装修损失直接认定为田睿冬、王阳懿的损失突破了合同的相对性，判决由帅学芬、吕学锋承担三渡水公司的损失无事实及法律依据。本案中田睿冬、王阳懿并无证据证明火锅店停业后给其造成了实际损失。2.一审鉴定报告将室内物品全部认定为田睿冬、王阳懿的损失无事实及法律依据。田睿冬、王阳懿主张的室内物品损失都是与经营餐饮有关的可移动物品，这些物品均可搬离并重新再利用，其在功能上尚具有可使用性，对三渡水火锅店而言尚不存在任何损失，一审法院将室内物品全额认定为损失，而所述物品的所有权并未转移，田睿冬、王阳懿不仅享有室内物品的所有权，又从帅学芬、吕学锋处得到了室内物品的赔偿，获得了双倍赔付，其违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于损害赔偿范围的规定，没有任何事实及法律依据。3.一审将推广费142228.86元也认定为田睿冬、王阳懿损失错误。该部分推广费实质上是三渡水火锅店为招揽客源而开展的促销让利商业行为，一审将该部分商业行为的支出作为损失判决帅学芬、吕学锋承担于法无据。三、田睿冬、王阳懿在本案中主体不适格。1.三渡水公司成立于2014年5月27日，远早于涉案合同的签订日，据此，如因田睿冬、王阳懿经营需要资质，其完全可以以三渡水公司作为租赁合同的承租方，但其在签订租赁合同时，并未以三渡水公司的名义，而是以田睿冬、王阳懿的名义签订的租赁合同，说明主体身份关系在签订合同之初就由田睿冬、王阳懿自行予以剥离，现其又以二者权利可以相互转让，混同二者关系来主张权利，于法无据。2.本案中田睿冬、王阳懿基于《门面出租合同》以承租人的名义向出租人提起诉讼，但主张的又是次承租人开设三渡水火锅店停业的损失，田睿冬、王阳懿和三渡水火锅店属于不同的主体，不能等同，田睿冬、王阳懿将承租人和次承租人混为一体提起本案，诉讼主体不适格。四、一审判决帅学芬、吕学锋承担其停业后至一审判决的合同解除时间2019年8月16日期间的租金及物业费、装修管理费均没有法律依据。合同解除前相关的物业费、装修管理费、租金均是三渡水公司经营期间应承担的经营成本，而不属于解除合同的损失。五、二审上诉后帅学芬、吕学锋调取三渡水公司的公示信息，发现三渡水公司经营火锅店过程中存在违法经营，根据《食品经营许可管理办法》第四条的规定，经调查三渡水公司在案涉房屋这个场所开设火锅店没有取得食品经营许可证，属违法经营。作为专业从事餐饮经营的三渡水公司的火锅店，明知没有取得食品经营许可的情况下违法经营，其被行政机关发现后即主张由帅学芬、吕学锋进行赔偿，于理于法均无据。 田睿冬、王阳懿辩称，一、案涉房屋至今不能引入油烟污染餐饮，田睿冬、王阳懿租赁房屋用于经营火锅的目的不能实现，一审判令解除《门面出租合同》正确。因田睿冬、王阳懿出租的房屋不具有专门烟道，不能引入油烟污染餐饮行业。而本案田睿冬、王阳懿租赁案涉房屋系用于经营火锅餐饮，火锅店经营期间因产生油烟被居民投诉，新津县城管局调查后要求田睿冬、王阳懿关停火锅店，田睿冬、王阳懿才不得不关停火锅店。据田睿冬、王阳懿向新津县环保部门了解，案涉房屋因规划时没有规划专门烟道，现在也不能调整规划，故现在也不能引入油烟污染餐饮行业，田睿冬、王阳懿租赁房屋用于经营火锅店目的已经不能实现，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。二、一审判决帅学芬、吕学锋赔偿损失，正确适当，应予维持。首先，田睿冬、王阳懿租赁案涉房屋并以三渡水公司为载体经营火锅店，帅学芬、吕学锋所称转租、分租与事实不符。田睿冬、王阳懿作为三渡水公司股东和实际控制人，该公司装修及相关损失最终属于田睿冬、王阳懿的损失，田睿冬、王阳懿有权要求其赔偿损失，田睿冬、王阳懿主体适格。其次，帅学芬、吕学锋在香颐花园拥有数套房屋，均用于商业出租，帅学芬、吕学锋对相关房屋经营限制是明知的，即案涉房屋不具有专门烟道，不能用于火锅餐饮经营。其隐瞒该事实，并诱导田睿冬、王阳懿租赁案涉房屋并投入大量资金进行经营存在过错。一审认定其承担合同解除主要过错，田睿冬、王阳懿承担次要责任并判决帅学芬、吕学锋承担80%损失正确恰当，应予维持。最后，关于损失金额，一审认定事实清楚，应予维持。相关损失金额有鉴定机构的评估报告、支付凭证等大量证据予以证明，该金额认定正确、属实。此外，案涉房屋已经由帅学芬、吕学锋收回，由其实际控制、占有。室内相关物品均为开设三渡水火锅店专门购置，现火锅店不能再营业，该物品属于田睿冬、王阳懿损失，帅学芬、吕学锋应当赔偿。其赔偿后可自由处分室内物品，田睿冬、王阳懿无异议。至于其称双倍赔付根本不存在。 田睿冬、王阳懿向一审法院提出诉讼请求：1．判决解除田睿冬、王阳懿和帅学芬于2018年8月21日签订的《门面出租合同》及《补充协议》；2．判决帅学芬、吕学锋向田睿冬、王阳懿退还租金83333元，退还押金20000元；3．判决帅学芬、吕学锋赔偿田睿冬、王阳懿遭受的损失1577517元；4．本案诉讼费由帅学芬、吕学锋承担。 帅学芬、吕学锋向一审法院提出反诉请求：1．判令田睿冬，王阳懿继续履行《门面出租合同》及《补充协议》；2．判令田睿冬、王阳懿支付2019年9月21日至2020年9月21日的租金200000元；3．判令田睿冬、王阳懿支付逾期缴纳租金产生的滞纳金（滞纳金以200000元为基数，按月利率2%，从2019年9月21日计算至实际付清之日止）；4．反诉费由田睿冬、王阳懿承担。 一审法院认定事实：帅学芬与吕学锋系夫妻。2018年8月21日，帅学芬（甲方）与田睿冬、王阳懿（乙方）签订《门面出租合同》，约定：甲方将其与吕学锋共同共有的位于新津县平方米房屋出租给乙方作为商业门面使用，乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作为餐饮使用；租赁期限为八年，自2018年9月21日起至2026年9月21日；门面租金为200000元／年，租金第一年和第二年不变，第三年起，在原来租金基础上随行就市；乙方应缴纳押金20000元，租赁期内相关费用如期结算的前提下，甲方应于租赁关系解除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还给乙方。合同第六条约定甲方必须保证出租给乙方的门面能够从事商业经营。同日，双方签订一份《补充协议》，约定房租前三年不变，并可分租。合同签订后，帅学芬、吕学锋向田睿冬、王阳懿交付了房屋，田睿冬、王阳懿支付了第一年房租200000元及押金20000元。 2018年10月16日，王阳懿的父亲王健与田睿冬作为成都悟饭餐饮管理有限公司的自然人股东，通过股东会决议将公司名称变更为三渡水公司，并投资经营三渡水火锅店，但实际由田睿冬、王阳懿负责经营。田睿冬、王阳懿承租房屋后进行装修，2018年11月底三渡水火锅店正式经营。因三渡水火锅店系位于住宅楼底部的商铺，经营期间因油烟问题被住宅区居民投诉。2019年4月11日，新津县城市管理局向三渡水公司发出《调查通知书》，要求其就三渡水火锅店未配套设立专用烟道的情况接受调查并责令停止营业。2019年4月17日，田睿冬、王阳懿将三渡水火锅店关停未再营业。 一审另查明，2014年12月，广州市环境保护工程设计院有限公司对四川三原置业投资有限公司香颐花园（项目）作出环境影响报告书，报告书明确香颐花园项目分为底部商业和独立商业，住宅楼底部商业不得引入产生油烟污染的餐饮行业，独立商业拟在2层引进餐饮企业，商业用房应预留油烟废气排放通道，引入餐饮行业必须设置收集油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放。 一审审理中，田睿冬、王阳懿申请对火锅店因未能正常经营产生的损失包括店面装饰装修、设施设备、店内物品用具价值以及经营利润损失进行评估，一审法院依法准许，并于2019年12月11日委托四川中砝资产评估有限责任公司（以下简称中砝评估公司）对田睿冬、王阳懿所申请的损失进行评估。2020年1月2日，中砝评估公司作出中砝评报字［2020］第01号《资产评估报告书》，评估基准日为2019年12月19日，评估价值938400元（其中，房屋装修价值620700元，室内物品价值317700元）。中砝评估公司作出说明：因委托方及相关当事方未提供火锅店经营财务资料，无法对火锅店经营损失进行评估，故本次评估范围不包括火锅店经营损失评估。《资产评估报告书》送达双方当事人后，田睿冬、王阳懿对评估报告的金额无异议，但认为经营损失以及实际支出的物业管理费、宿舍押金、推广费用、库存亏损等应作为损失一并计算；帅学芬、吕学锋认为评估报告不能反映火锅店未经营状态下的真实损失，且火锅店的相关物品不受经营行为的影响，田睿冬、王阳懿可以通过处置实现残值变现，且评估报告依据不足，没有对工作流程进行记录，也没有合理且充足的依据支撑。一审法院针对帅学芬、吕学锋的异议，要求中砝评估公司进行说明，中砝评估公司于2020年3月26日向一审法院提交书面的回复，明确其作出的《资产评估报告书》是依据财政部发布的《资产评估基本准则》、中国资产评估协会发布的《资产评估职业准则》和《资产评估职业道德准则》规定的程序和评估方法进行评估，评估资产以现场确认核实的实物资产为准，且有申请方王阳懿现场清点后确认的签字为证。整个报告依据充分，评估思路清晰，评估结论严谨客观公平公正。对于田睿冬、王阳懿提出物业管理费、员工宿舍租金、推广费用、员工遣散费等属于经营损失，因田睿冬、王阳懿未提供财务资料，故无法进行评估；对于田睿冬、王阳懿认为未包含在评估报告中的LOGO及装修设计费和墙面手绘，均已包含在评估的房屋装修价值中；关于广告制作费和网络购买用具，系根据王阳懿现场的指认进行确认；关于库存亏损，因王阳懿告知店内已无食材、调料等，故对其价值无法进行评估。对此，一审法院认定该《资产评估报告书》具有真实性、合法性、关联性及证明力，应予采信。 一审法院认为，双方的争议焦点为：1．案涉《门面出租合同》及《补充协议》应否解除；2．帅学芬、吕学锋应否返还租金及押金；3．帅学芬、吕学锋应否赔偿损失。对此，一审法院作如下评析： 1．案涉《门面出租合同》及《补充协议》应否解除。帅学芬与田睿冬、王阳懿于2018年8月21日签订《门面出租合同》及《补充协议》，因帅学芬与吕学锋系夫妻，案涉房屋系其共同财产，吕学锋对帅学芬对外出租房屋的行为无异议，该行为代表夫妻共同意思表示。故应当认定该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务并享有合同权利。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，帅学芬、吕学锋作为出租方，负有确保案涉商铺在租赁期间符合正常使用条件的义务。一审庭审已查明，案涉商铺位于住宅楼底部，无专用烟道，且环境影响报告书明确住宅楼底部的商业不得引入产生油烟污染的餐饮行业，田睿冬、王阳懿经营的餐饮类型为火锅店，必然产生油烟污染，商铺不具备专用烟道导致无法经营。帅学芬、吕学锋作为房屋所有人，在出租该商铺时理应知晓该商铺不具备餐饮所需的专用烟道、不能用于经营餐饮，其在明知田睿冬、王阳懿将经营餐饮的情况下与田睿冬、王阳懿签订《门面出租合同》及《补充协议》，应承担主要过错责任；田睿冬、王阳懿作为完全民事行为能力人，在案涉商铺不具备经营餐饮所需的专用烟道的情况下与帅学芬签订租赁合同，未尽到相应的审查义务，应承担次要过错责任。现合同已事实上无法继续履行，田睿冬、王阳懿签订《门面出租合同》及《补充协议》的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”之规定，田睿冬、王阳懿要求解除《门面出租合同》及《补充协议》的诉讼请求，一审法院予以支持。田睿冬、王阳懿于2019年8月12日诉至一审法院要求解除合同，一审法院于2019年8月16日向帅学芬、吕学锋送达起诉状副本，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……”的规定，双方签订的《门面出租合同》及《补充协议》于2019年8月16日解除。对帅学芬、吕学锋要求继续履行合同的反诉请求一审法院依法不予支持。 2．帅学芬、吕学锋应否返还租金及押金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，帅学芬、吕学锋应当向田睿冬、王阳懿返还合同解除后的租金19444.45元（200000元÷12个月×1个月＋200000元÷12个月÷30天×5天）及押金20000元。因一审法院已确认该合同于2019年8月16日解除，故对帅学芬、吕学锋要求田睿冬、王阳懿支付2019年9月21日至2020年9月21日租金及违约金的反诉请求，一审法院依法不予支持。 3．帅学芬、吕学锋应否赔偿损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任”之规定，结合双方签订《门面出租合同》及《补充协议》时的具体状况、日常交易习惯以及一审庭审查明的事实，一审法院确定帅学芬、吕学锋过错比例为80%、田睿冬、王阳懿的过错比例为20%。田睿冬、王阳懿为履行合同进行的铺面装修、材料购买、营业宣传推广等行为，符合常理。在案涉合同确认解除的情况下，上述行为对应的已实际支出的各项费用属于田睿冬、王阳懿因案涉合同未能履行所遭受的直接损失，双方应当按照各自的过错比例承担责任。对田睿冬、王阳懿主张的损失一审法院认定如下：首先，中砝评估公司作出的中砝评报字［2020］第01号《资产评估报告书》评估认定的房屋装修及室内物品价值为938400元，一审法院予以确认；其次，中砝评估公司未纳入评估报告的经营损失包括停业后至合同解除前的租金64444.44元（200000元÷12个月×3个月＋200000元÷12个月÷30天×26天）、物业费8315元、装修管理费1663元、推广费142228.86元，合计216651.3元，应予确认。田睿冬、王阳懿提交账本拟证明合同履行后的可得利益损失，但该账本系其单方制作，不足以证明其经营状况及经营损失；田睿冬、王阳懿主张的公证费用及律师费并非因帅学芬、吕学锋违约所造成的直接损失，也并非解决纠纷必然产生的费用，双方在合同中亦无约定，故一审法院对其该部分主张不予支持。田睿冬、王阳懿因解除合同产生的损失共计1155051.3元，按照过错比例分担，田睿冬、王阳懿应自行承担231010.26元（1155051.3元×20%），帅学芬、吕学锋应承担924041.04元（1155051.3元×80%）。 综上所述，帅学芬与田睿冬、王阳懿签订的《门面出租合同》及《补充协议》应予解除；帅学芬、吕学锋应向田睿冬、王阳懿返还租金、押金及赔偿损失合计963485.49元（19444.45元+20000元+924041.04元）。对田睿冬、王阳懿超出部分的诉讼请求一审法院依法不予支持；帅学芬、吕学锋的反诉请求于法无据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、帅学芬与田睿冬、王阳懿于2018年8月21日签订的《门面出租合同》及《补充协议》于2019年8月16日解除；二、帅学芬、吕学锋在判决生效后十日内向田睿冬、王阳懿赔偿损失963485.49元；三、驳回田睿冬、王阳懿的其他诉讼请求；四、驳回帅学芬、吕学锋的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取9964元，评估费15000元，合计24964元，由田睿冬、王阳懿负担10330元，帅学芬、吕学锋负担14634元；反诉案件受理费2150元，由帅学芬、吕学锋负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。帅学芬、吕学锋提交新证据：：一、竣工验收报告。拟证明：案涉房屋竣工验收合格，不存在任何质量问题。二、案涉房屋实地拍摄图片。拟证明：与案涉房屋处于同一楼周围开有多家餐饮店，案涉房屋可以用于开设餐饮店，其符合案涉租赁合同之约定用途。三、三渡水公司的企业公示信息。拟证明：三渡水公司未根据《食品经营许可管理办法》第四条取得食品经营许可证在案涉房屋处（新津县五津镇兴隆街278号）经营火锅店，系违法经营，应由三渡水公司自行承担违法经营的风险。四、2018年7月30日至2019年4月19日王阳懿与吕莎微信聊天记录、施工图。拟证明：田睿冬、王阳懿在签订案涉租赁合同之前就已经现场勘验，帅学芬、吕学锋也将房屋的施工图发送给田睿冬、王阳懿。田睿冬、王阳懿也是按照施工图对房屋进行装修设计，通过施工图可以明确知晓涉案房屋不具有烟道。五、2020年3月31日吕莎与王阳懿的通话记录、房地产预评估报告、2020年3月31日评估公司现场勘验人员照片、2019年8月8日至2020年4月1日王阳懿与吕莎微信聊天记录。拟证明：帅学芬、吕学锋的女儿吕莎换锁的行为是因王阳懿称钥匙遗失，无法开锁，据此，其要求吕莎剪锁所致，且换锁后吕莎也明确向王阳懿表示了可以随时归还新钥匙，结合其换锁的真实背景可知，田睿冬、王阳懿从未向帅学芬、吕学锋移交过涉案房屋。田睿冬、王阳懿提交以下证据：一、《情况说明》（来源于成都市新津生态环境局）。拟证明：案涉房屋为香颐花园项目2号楼商住楼，该房屋至今不能引入油烟污染餐饮行业，不能用于经营火锅。二、《情况说明》（来源于三渡水公司）。拟证明：田睿冬、王阳懿为三渡水公司股东及实际控制人，该公司的损失即为田睿冬、王阳懿的损失，该公司认可、同意田睿冬、王阳懿向帅学芬、吕学锋主张相关损失。三、袁志福与帅学芬签订《门面出租合同》、《住所（经营场所）证明》、袁志福身份证复印件、李建忠与帅学芬签订《门面出租合同》《住所（经营场所）、李建忠身份证复印件（来源于新津县便民服务中心）。拟证明：1.案涉《门面出租合同》系帅学芬、吕学锋方提供的格式合同，且合同内容由该方填写。2.与案涉房屋相邻的新津县群益路89号、90号、91号房屋因经营油烟同样停止营业，帅学芬、吕学锋现将该房屋出租给其他人经营早餐店。四、案涉房屋照片及图纸。拟证明：图纸中位置1处应由楼梯，现场没有，第一张照片可反映。图纸中位置2处无洗手间，现场有，照片二可反映；图纸中位置3处为挑空部分，但现场有房屋楼层，总体而言帅学芬、吕学锋提交的图纸与现场真实情况不一致。不能根据帅学芬、吕学锋提交的图纸来认定田睿冬、王阳懿知道案涉房屋没有专用烟道。五、2020年4月1日吕莎与王阳懿微信聊天记录。拟证明：因吕莎强行撬锁进入案涉房屋后重新上锁，故无法办理交接的原因不在田睿冬、王阳懿。 对帅学芬、吕学锋提交的证据，田睿冬、王阳懿发表质证意见称，一、对证据一的真实性合法性无异议，但对关联性有异议，该证据与本案没有关联性，田睿冬、王阳懿并未提出案涉房屋的质量不合格，所以不认可其关联性。二、对证据二的真实性、合法性、关联性均不予认可，并且也不认可其证明目的。因为这些照片不能看出是何时拍摄，即便是现在拍摄的，因为案涉房屋2号楼属于底部商业，底部商业不能引入油烟餐饮行业，田睿冬、王阳懿在二审中到新津县环保部门咨询，环保部门说现在案涉场所不可能用于油烟餐饮，同时向田睿冬、王阳懿出具了情况说明，故帅学芬、吕学锋主张的案涉场所可以用于油烟餐饮与客观事实不符。三、对证据三真实性、合法性无异议，因这是从国家工业信息系统里面打印出来的，但对关联性和证明目的不予认可。因本案三渡水公司只有一个地址，而且该经营地址也拿到了食品经营许可证，三渡水公司具有工商部门办理的营业执照，也正常经营，所有的经营均合法，不能按照帅学芬、吕学锋所主张的一证一地认为三渡水公司违法经营。从其提交的图片可知，该照片是环境影响评估报告中的一张照片，田睿冬、王阳懿在当时就已经被投诉了，也因烟道的问题问过帅学芬、吕学锋，其并没有给过任何回应。四、对2018年7月30日至2019年4月19日王阳懿与吕莎微信聊天记录真实性、合法性、关联性无异议，但对证明事项有异议。该证据不能达到帅学芬、吕学锋的证明目的，即不能证明田睿冬、王阳懿明知案涉房屋不具备烟道的事实。对施工图真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，该图纸是施工图纸不是竣工图纸，不能以该图纸认定案涉房屋竣工后情况，即不能以此证明案涉房屋是否具有烟道。其次，该图纸无设计单位、图审单位盖章，不具有任何法律效力。再次，即使第十五页的图纸发给过田睿冬、王阳懿，但据聊天记录可知，该图纸是用于测量核算尺寸，便于双方租赁面积及租金的结算，并非为了确认案涉房屋有烟道。最后，从微信聊天记录可知，帅学芬、吕学锋对图纸是进行过修改的，该图纸和房屋真实情况不一致。五、对2020年3月31日通话记录真实性无异议，对证明目的有异议，不清楚双方通话内容。对房地产评估报告及照片的真实性、合法性、关联性均不予认可。因田睿冬、王阳懿未参与评估事项，且房屋评估与本案无关。即便帅学芬、吕学锋2020年3月31日是为了评估换锁，其收回房屋、掌握房屋钥匙也是客观事实。 对田睿冬、王阳懿提交的证据，帅学芬、吕学锋发表质证意见称，一、对成都市新津生态环境局出具的《情况说明》，该情况说明是单位出具，该证据存在瑕疵，如果是单位出具应有署名，但该情况说明仅有骑缝章，帅学芬、吕学锋不认可。即使情况说明中的内容属实案涉门面出租合同的合同目的不能实现，双方合同约定的案涉房屋用途是餐饮，而对方理解为油烟餐饮，与合同约定不符。二、对三渡水公司出具的《情况说明》，形式和内容真实性、合法性、关联性均不予认可。首先，该情况说明也没有制作人的署名，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》单位出具证言应有的形式。其次，三渡水公司不应以证人的形式参与本案，至少应该是本案有利害关系的第三人，因为本案田睿冬、王阳懿主张的所有损失全是三渡水公司的损失，即使存在损失也应属于三渡水公司的损失。因此对其该说明中表明认同由田睿冬、王阳懿主张损失，帅学芬、吕学锋不认可。即使田睿冬、王阳懿是三渡水公司的股东，公司对外的债权依然应由公司对外主张，而不应由公司股东主张对外的债权，所以该证据依然不能否认、推翻田睿冬、王阳懿不具备本案主体资格的事实。三、对袁志福与帅学芬签订的《门面出租合同》、《住所（经营场所）证明》袁志福身份证复印件的真实性认可，对关联性及证明目的不认可。上述合同解除原因是袁志福自身无法办理食品经营许可证。其为控制风险，与帅学芬、吕学锋协商解除合同，帅学芬、吕学锋并未就装饰装修进行赔偿、补偿。对《门面出租合同》、《住所（经营场所）证明》、李建忠身份证复印件的真实性、合法性、关联性不予认可。合同上帅学芬不是本人签字，且帅学芬也未授权他人进行签署。四、对案涉房屋照片及图纸真实性、合法性认可，对关联性和证明目的不予认可。1.上述图片拍摄的地点非涉案的房屋；2.照片中的现场情况是帅学芬、吕学锋将房屋出租给案外人以后经装修改造后的情况；3.上述图片并不能证明田睿冬、王阳懿对案涉房屋不具有烟道的事实提出异议，其与本案的证明目的没有关联性。五、对微信聊天记录真实性认可，对关联性及证明目的不认可。因帅学芬、吕学锋以案涉房屋为抵押物向银行申请贷款，需对房屋进行评估，评估公司工作人员进场查看。据此2020年3月31日，帅学芬、吕学锋女儿吕莎电话联系王阳懿，要求其开锁以便评估人员进入，但王阳懿将钥匙遗失，让吕莎直接把锁剪了，于是吕莎剪锁后重新换了锁，换锁后吕莎表示将新钥匙交还王阳懿，王阳懿表示“不用。”。故田睿冬、王阳懿从未向帅学芬、吕学锋移交过案涉房屋，也未将屋内物品搬离，帅学芬、吕学锋也从未接收案涉房屋，案涉房屋一直由田睿冬、王阳懿占用。 对帅学芬、吕学锋提交证据，本院认定如下：一、对竣工验收报告真实性、合法性予以认可，然本案系围绕案涉房屋缺少烟道导致合同目的无法实现产生的争议，故该证据因缺乏关联性本院不予采信。二、对案涉房屋实地拍摄图片，其既无法显示拍摄时间，亦无法以上述照片证明案涉合同在案涉房屋缺少烟道的情况下依然可以继续履行，因缺乏证明力，本院不予采信。三、对三渡水公司的企业公示信息真实性、合法性予以认可，然因本案系围绕案涉房屋缺少烟道导致合同目的无法实现产生的争议，该证据因缺乏关联性，本院不予采信。四、对2018年7月30日至2019年4月19日王阳懿与吕莎微信聊天记录真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。施工图因该图纸无设计、图审等单位盖章，无法核实真实性，本院依法不予采信。五、对2020年3月31日王阳懿与吕莎通话记录，只有通话号码和通话时间，无法获知通话内容，故因该证据缺乏证明力，本院不予采信。对2019年8月8日至2020年4月1日王阳懿与吕莎微信聊天记录、房地产预评估报告及2020年3月31日评估公司现场勘查人员照片的真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 对田睿冬、王阳懿提交证据，本院认定如下：一、对成都市新津生态环境局出具的《情况说明》的真实性、合法性、关联性予以认可。二、对三渡水公司出具的《情况说明》真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。三、袁志福与帅学芬签订的《门面出租合同》、《住所（经营场所）证明》、袁志福身份证复印件，因无法从上述证据获得袁志福解除承租案涉房屋系基于案涉房屋没有烟道，故因缺乏证明力本院不予采信。对李建忠与帅学芬签订的《门面出租合同》、《住所（经营场所）证明》、李建忠身份证复印件，因无法获知李建忠具体经营内容，缺乏与本案的关联性及证明力，本院不予采信。四、案涉房屋照片及图纸，图纸与帅学芬、吕学锋提交施工图一致，用以佐证案涉房屋照片真实性，故其实质举示证据应仅为案涉房屋照片，然因照片无法显示拍摄地点系案涉房屋，无法核实真实性，本院不予采信。五、对2020年4月1日吕莎与王阳懿微信聊天记录真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。 对一审认定的事实，一、根据中砝评估公司作出的中砝评报字［2020］第01号《资产评估报告书》评估认定的房屋装修及室内物品价值为938403.5元，其中房屋装修为620745.66元，室内物品为317657.84元，一审对上述数额记载错误，本院予以更正。二、2019年4月11日，新津县城市管理局向三渡水公司发出《调查通知书》，要求其就三渡水火锅店未配套设立专用烟道的情况接受调查，并未在通知书中载明要求其停止营业，一审记载有误，本院予以变更。 本院经审理查明的其余事实与一审一致，本院依法予以确认。另补充查明，根据吕莎与王阳懿微信聊天记录，2018年7月30日，吕莎向王阳懿发送案涉房屋户型图，但是王阳懿表示无法看清，要求提供更加清晰的图纸。后虽吕莎给王阳懿发送CAD版图纸到王阳懿邮箱。但2018年8月8日吕莎表示“图纸有变动”，2018年8月10日吕莎发送“2号楼二层-t3（1）.dwg”，表示“小王，这是施工单位发给我的准确的图纸，你看一下，我这边打不开”，2018年8月15日王阳懿向吕莎发送图纸，吕莎表示“这个图是我那天发给你打开的图么”，王阳懿回“对啊”。2018年11月7日，王阳懿称“风幕机加空调门帘室内做了新风系统因为我们也怕楼上业主投诉，所以也是尽量把气味处理好了的风幕机就是强风往下吹，做一道风墙”，吕莎回复“得行，反正尽量不找话说嘛业主有点难缠”。2020年4月1日，王阳懿称“吕姐姐，今天他们给我说锁换了，是你换的嘛？”“不用，因为现在评估和公证的资产都在里面，就麻烦吕姐姐保护好现场，我们这边就不进去了”。 本院认为，帅学芬、吕学锋与田睿冬、王阳懿签订的《门面出租合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、田睿冬、王阳懿主体是否适格；二、案涉《门面出租合同》和《补充协议》是否符合解除要件；三、帅学芬、吕学锋是否应当退还租金、押金；四、帅学芬、吕学锋是否应当赔偿损失。本院分别认定如下： 关于田睿冬、王阳懿主体是否适格的问题。帅学芬、吕学锋主张田睿冬、王阳懿擅自将案涉房屋转租给三渡水公司用于经营三渡水火锅店，故本案田睿冬、王阳懿主张损失应系归属于三渡水公司，田睿冬、王阳懿主体不适格。对此本院认为，田睿冬、王阳懿在案涉《门面出租合同》、《补充协议》“承租方”处以自然人名义进行签名，根据合同相对性原则，田睿冬、王阳懿作为案涉合同相对人有权就案涉合同主张权利，加之三渡水公司亦出具《情况说明》，载明因关停三渡水火锅店所产生的损失最终属于股东及实际控制人田睿冬、王阳懿。故田睿冬、王阳懿在本案具有相应主体资格。对帅学芬、吕学锋上述主张，本院不予支持。 关于案涉《门面出租合同》、《补充协议》是否符合解除要件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条之规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”，帅学芬、吕学锋作为出租人应当保证案涉租赁物符合合同约定的经营用途。根据《四川三原置业投资有限公司香颐花园（项目）环境影响报告书》，“底部商业不得引入产生油烟污染的餐饮行业，独立商业预计在2层引进餐饮企业，商业用房应预留油烟废气排放通道，引入餐饮行业必须设置收集油烟、异味的装置，并通过专门的烟囱排放。”，成都市新津生态环境局亦出具《情况说明》，载明该项目2号楼为商住楼，其底部商业不得引入油烟污染餐饮行业。帅学芬、吕学锋作为案涉房屋所有权人理应知晓在案涉房屋不具备烟道，不能用于油烟污染餐饮行业经营的事实，并在将案涉房屋出租给田睿冬、王阳懿用于餐饮经营时应向其告知上述情况，其未告知，导致案涉商铺在无烟道情况下进行火锅店经营，被新津县城市管理行政执法机关要求接受调查，存在过错。现案涉合同事实上已经无法继续履行，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”，王阳懿、田睿冬主张依据上述规定解除案涉租赁合同，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持，案涉租赁合同及补充协议自起诉状副本送达帅学芬、吕学锋之日即自2019年8月16日解除。 关于帅学芬、吕学锋是否应当退还租金、押金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”，帅学芬、吕学锋应当向田睿冬、王阳懿返还合同解除后的租金19444.45元（200000元÷12个月×1个月＋200000元÷12个月÷30天×5天）。而案涉合同第五条第六款约定“乙方应缴纳押金20000元，租赁关系后房屋及其附属设施之安全与完好，租赁期内相关费用如期结算的前提下，甲方应于租赁关系消除且乙方迁空、点清并付清所有应付费用后的当天将押金全额无息退还乙方。”，因截止合同解除，田睿冬、王阳懿不存在欠付费用的情况，现其主张帅学芬、吕学锋退还押金20000元，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持。对帅学芬、吕学锋要求田睿冬、王阳懿支付2019年9月21日至2020年9月21日的租金及违约金，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。 关于帅学芬、吕学锋是否应当赔偿损失的问题。本院认为，帅学芬、吕学锋作为出租人有保证案涉租赁物符合合同约定使用目的的义务，虽合同中约定使用目的为“餐饮”，然帅学芬、吕学锋仍应向承租人告知案涉房屋可经营餐饮的范围，对案涉房屋无烟道不能进行有油烟污染类餐饮经营进行明确告知，其未举证证明将上述事实告知田睿冬、王阳懿，应当承担合同目的无法实现的主要过错责任。同时，根据王阳懿与吕莎2018年8月15日微信聊天记录，王阳懿至迟于该日知晓案涉房屋结构情况，而根据双方2018年11月7日微信聊天记录，王阳懿称“风幕机加空调门帘室内做了新风系统因为我们也怕楼上业主投诉，所以也是尽量把气味处理好了的风幕机就是强风往下吹，做一道风墙”，吕莎回复“得行，反正尽量不找话说嘛业主有点难缠”，故王阳懿、田睿冬应系知晓案涉房屋不具有烟道可能会导致后续经营存在阻碍这一事实，其在知晓这一事实后仍继续装修，导致后续损失扩大，应当承担次要过错责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任。”，一审基于上述事实要求帅学芬、吕学锋承担80%的责任，田睿冬、王阳懿承担20%的责任并无不当，本院予以维持。对田睿冬、王阳懿主张的损失，本院认定如下： 对《资产评估报告书》中载明的装修及室内物品损失、解除前租金、物管费、装修管理费、推广费，首先，对形成附和的装饰装修，一审要求帅学芬、吕学锋根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定进行赔偿并无不当；其次，对室内物品，根据《固定资产室内物品评估明细表》，大部分为桌椅、厨具、服装等可移动物品，田睿冬、王阳懿可另行搬离处理。虽田睿冬、王阳懿称其已经无力再开新火锅店，已经找到新的工作开始打工，然此抗辩不构成上述物品不可搬离的合理理由，一审将室内物品317657.84元纳入帅学芬、吕学锋应当赔偿的范围应属不当，本院予以改判；再次，对停业后至合同解除前的租金、物业费、装修管理费，帅学芬、吕学锋对一审认定的数额认可，本院予以确认，对推广费，田睿冬、王阳懿一审提交《商家联盟合作协议》与代金券销售明细可以进行证明存在该笔款项支出。因案涉房屋无烟道，导致田睿冬、王阳懿因此停业无法继续经营，后续支付的租金、物业费、装修管理费、推广费均不能产生相应收益，一审以此认定帅学芬、吕学锋承担上述损失并无不当，本院予以维持。 综合上述事实，帅学芬、吕学锋应当向田睿冬、王阳懿返还租金、押金及赔偿损失金额合计709362.02元。 综上所述，上诉人帅学芬、吕学锋的上诉请求部分成立，应予支持；一审对帅学芬、吕学锋是否应当赔偿室内物品损失认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省新津县人民法院（2019）川0132民初1818号民事判决第一项“帅学芬与田睿冬、王阳懿于2018年8月21日签订的《门面出租合同》及《补充协议》于2019年8月16日解除；”； 二、撤销四川省新津县人民法院（2019）川0132民初1818号民事判决第三项“驳回田睿冬、王阳懿的其他诉讼请求；”、第四项“驳回帅学芬、吕学锋的反诉请求。”； 三、变更四川省新津县人民法院（2019）川0132民初1818号民事判决第二项“帅学芬、吕学锋在本判决生效后十日内向田睿冬、王阳懿赔偿损失963485.49元；”为“帅学芬、吕学锋在本判决生效后十日内向田睿冬、王阳懿赔偿损失709362.02元；”； 四、驳回田睿冬、王阳懿的其他诉讼请求； 五、驳回帅学芬、吕学锋的其他反诉请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取9964元，评估费15000元，合计24964元，由田睿冬、王阳懿负担14479元，帅学芬、吕学锋负担10485元；反诉案件受理费2150元，由帅学芬、吕学锋负担。二审案件受理费19928元，由田睿冬、王阳懿负担5181元，帅学芬、吕学锋负担14747元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十一月三日 法官助理 郑帅 书 记 员 袁敬