江苏省南京江北新区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0192民初1723号原告（反诉被告）：张钱花，女，1961年11月6日出生，汉族，住南京市江北新区。委托诉讼代理人：李伟，北京市高朋（南京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马智朋，北京市高朋（南京）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：孙中献，男，1975年1月9日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：孙成龙，系孙中献和俞芹的儿子。委托诉讼代理人：陈艳渤，江苏首开律师事务所律师。被告（反诉原告）：俞芹，女，1975年4月16日出生，汉族，住南京市浦口区。委托诉讼代理人：孙成龙，系孙中献和俞芹的儿子。委托诉讼代理人：陈艳渤，江苏首开律师事务所律师。原告（反诉被告，以下统称原告）张钱花与被告（反诉原告，以下统称被告）孙中献、俞芹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张钱花及其诉讼代理人李伟、被告孙中献和俞芹的诉讼代理人孙成龙、陈艳渤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张钱花向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告返还定金30000元，支付违约金419000元，赔偿居间费20000元，返还原告已支付的购房款400000元及相应利息（以43万元为基数，按人行同期同种贷款利率为标准自2020年5月13日起至实际给付之日止计算，后变更：按照相关法律规定计算资金占用期间的损失）；2、由被告承担本案诉讼费、保全费。事实及理由：原、被告在中介机构见证下于2020年5月12日签订一份存量房买卖合同，约定由原告以209.5万元购买浦口区浦珠北路59号锦绣华城香榭美颂花园5幢一单元402室房屋（以下简称案涉房屋）。当月22日，中介工作人员组织双方送件，被告单方面要求原告支付剩余全部房款185.5万元，导致当天送件手续未能成功办理，此后双方磋商于同年6月12日送件，被告仍单方面要求原告除支付当期83万元房款外另开具82.5万元的银行本票，原告认为被告此举是换汤不换药，双方依旧未能办成送件手续。被告的行为构成根本违约。同年8月4日，被告函至原告，通知解除合同并没收已付房款40万元，原告为维护自身合法权益，故起诉之。孙中献、俞芹辩称，原告的诉求没有事实和法律依据，请驳回全部诉讼请求。2020年5月22日，双方因对款项支付问题有分歧而未能办理送件手续；同年6月12日双方再次办理送件手续时，因原告提出要被告支付10万元违约金又未果。此后，被告多次催促原告尽快办理过户手续，原告均不予任何回应。根据双方合同约定，原告的行为导致合同迟延履行超过30天，已构成根本违约，故提出反诉请求如下：1、判令双方的存量房买卖合同已于2020年8月4日解除（后变更为：因对方认可解约，去掉此项请求）；2、判令原告支付两被告违约金419000元；3、判令原告承担反诉诉讼费。张钱花针对上述反诉辩称，原告之前曾给被告发过函，对方应该知道，双方合同已经解除，所以被告应变更这一项反诉请求。对其他反诉请求，原告认为缺乏事实基础，应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证，主要证据有存量房买卖合同＆居间服务合同、收条、短信记录、证人徐某的证言等。对双方有争议的事实和证据，即2020年6月12日双方商定的第二次送件日，被告认为原告于此前已同意“支付83万元同时另开具一张82.5万元本票”的付款方案，对此，证人徐某未予证实。本院经审理确认如下事实：2020年5月12日，孙中献（甲方）与张钱花（乙方）在南京高业房产经纪有限公司中介服务下签订一份存量房买卖合同，约定乙方以2095000元购买案涉房屋，签约当日支付购房定金30000元，并借给甲方400000元用于2020年7月1日前解除房屋抵押，解押后3个工作日内办理房屋产权送件手续，送件当日支付830000元，甲乙双方接到居间方通知3日内三方同时到场办理房屋出件手续，乙方于出件当日支付825000元，出件后7个工作日内办理物业及房屋交接手续，甲方户口迁出、水电物业结清后，乙方支付尾款10000元。（第八条）1、迟延履行：在合同履行的过程中，甲乙双方有一方发生迟延履行的行为，每迟延一日，违约方向守约方支付房屋总价款每日万分之五的违约金，迟延超过30日的，视为根本违约。2、根本违约：(1)无正当理由不履行合同的；……有上述行为存在，并形成根本违约的，按照约定支付违约金给守约方。违约方给守约方造成的损失超过约定的违约责任的，按照实际损失进行赔偿。违约金标准是按标的额的20%计419000元及成交价2.4%佣金。俞芹系案涉房屋的共有权人。签约当日，孙中献收到张钱花支付的30000元并出具一份定金收条，次日孙中献收到用于解押的400000元并出具一份收条。同月18日，案涉房屋上的抵押权被涂销，同日张钱花向中介机构交付佣金20000元。2020年5月22日送件当日，孙中献提出要求张钱花支付1655000元，张钱花坚持按合同约定的金额付款，双方未能办理过户送件；在中介机构协调下，又确定于同年6月12日办理送件手续，但因孙中献要求按830000元加825000元本票的方式付款，和张钱花认为对方违约而要求支付10万元违约金，双方再次未能办成。此后，双方于同年6月18日、7月1日、8月4日和5日、8月7日等期日互有信息往来，相互澄清事实、摆明观点和指责对方违约。其中，8月4日孙中献向张钱花发出《关于解除房产买卖合同的函》短信和书函（8月7日到达），并提出已收的400000元解押款作为对方的违约款；次日，张钱花短信回复孙中献，认为“你方的违约行为已经达到《存量房买卖合同》所约定的合同解除的成就条件”。当月，张钱花提起本案诉讼。另查明，张钱花认可孙中献的解除合同意见。本院认为，张钱花和孙中献于2020年5月12日订立的房屋买卖合同，不违反法律强制性规定，合法有效，双方应严格遵守和履行合同约定。显然，孙中献单方要求变更付款方式，导致双方二次未能完成送件手续，其行为已构成违约；张钱花坚守合同约定，不存在违约情形。孙中献作为违约方，本无权要求解除合同，但张钱花认可其解约提议，可视为双方达成解约的合意，故双方合同自2020年8月5日协议解除。本案合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质可以恢复原状、采取其他补救措施等。据此，孙中献应当向张钱花退还所收取的430000元。合同解除后，不影响守约方依法追究对方的违约责任，故张钱花要求孙中献支付违约金和居间费，有合同依据，本院原则上予以支持；但张钱花的实际损失包括居间费、银行利息和律师费等，数额有限，而双方约定的违约金数额巨大，应予调整并不再另行计付利息、律师费等损失。俞芹作为共有权人及孙中献的近亲属，未在本案合同中具名，故不直接对外承担合同中的违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、本诉部分1、孙中献于本判决生效后五日内向张钱花退还430000元，并在前述期限内向张钱花支付违约金104750元和中介佣金20000元。2、驳回张钱花的其他诉讼请求。二、反诉部分3、驳回孙中献的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12590元，减半收取计6295元、保全费4865元，反诉案件受理费3793元，合计14953元，由孙中献负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员  金 鑫二〇二〇年十一月十三日见习书记员  周远思