阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1702民初7049号原告：中国农业银行股份有限公司阳江江城支行。住所地及确认的送达地址：阳江市江城区******、185号。负责人：邢益玲，该行行长。委托代理人：谭乃忠，该行员工。委托代理人：王日派，该行员工。被告：朱健开，男，1989年11月20日生，汉族，户籍所在地：阳江市江城区***************19*；现住阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801房。公民身份号码：441************811。被告：阳江市*******地产开发有限公司。住所地：阳江市江城区************************；确认的送达地址：茂名市茂南区银座国际11楼碧桂园公司（联系人：向亚男）。法定代表人：黄永清，该公司总经理。委托代理人：周朋，该公司员工。委托代理人：向亚男，该公司员工。原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行（下简称农行江城支行）诉被告朱健开、阳江市*******地产开发有限公司（以下简称阳江漠阳湖碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行江城支行的委托代理人谭乃忠、被告阳江漠阳湖碧桂园公司的委托代理人向亚男到庭参加了诉讼，被告朱健开经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告农行江城支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与与被告朱健开、阳江漠阳湖碧桂园公司所签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********321)；2、判令被告朱健开立即偿还借款本金715895.61元及利息12421.95元，合计728317.56元（利息计至2020年8月2日止，从2020年8月3日起至清偿日止的利息按借款合同约定的利率计算）给原告；3、判令原告在处置被告朱健开所有的坐落于阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801房的房产抵押物价款中优先受偿；4、判令被告阳江漠阳湖公司对被告朱健开尚欠原告本案贷款本息承担连带保证责任；5、判令两个被告负责本案诉讼费。事实与理由：被告朱健开向被告阳江漠阳湖碧桂园公司购买涉案房屋，于2019年4月2日在我行借个人住房贷款人民币72.5万元，期限30年，年利率5.88%，还款方式为等额本息还款，并用被告朱健开所有的坐落于阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801房的房产作借款抵押及阳江漠阳湖碧桂园公司作连带保证担保，且三方协商一致在2019年3月24日签订了《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********321)，于2019年4月1日在阳江市自然资源局办理了预售商品房抵押权预告登记【《不动产登记证明》号码是：粵（2019)阳江市不动产证明第0008991号】，原告在2019年4月2日依约借款72.5万元给被告朱健开（借款凭证号码：440********7552)，被告朱健开依约清偿了12期贷款本息，偿还本金9104.39元及利息44072.23元，但从2020年5月2日至2020年8月24日止连续4期没有清偿本息，被告朱健开违约了《个人购房担保借款合同》第7页第十一条的约定，被告阳江漠阳湖碧桂园公司违约了《个人购房担保借款合同》第11页第三十五条的约定。经多次催收无果，为了维护我行的合法权益，故向法院起诉，请法院给予支持。被告阳江漠阳湖碧桂园公司辩称：一、根据双方约定，阳江漠阳湖碧桂园公司仅需对被朱健开所购商品房被处置后仍不足清偿的部分承担连带保证责任。首先，根据阳江漠阳湖碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》（以下简称：《合作协议》）第五条第（三）款第3项的约定：“由甲方向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方应在向乙方发出购房者连续未支付三期贷款本息的书面通知之日起的35天内向有管辖权的人民法院提起诉讼；甲方承诺先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。若甲方未在上述期限内起诉的，则乙方对上述期限届满之日后的购房者逾期支付的贷款利息、逾期利息不承担连带责任保证”。可见，原告同意并承诺先向购房者进行追索并处置购房者所购商品房，仅在处置涉案商品房后仍不足清偿的情况下，才就不足部分请求阳江漠阳湖碧桂园公司承担保证责任。另外，该房产己于2019年4月1日办妥预售商品房抵押预告登记，原告对涉案商品房不存在处置不能的情况。其次，根据《物权法》第一百七十六条：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形,债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权”及《担保法》第二十八条：“同一债权既有保证又有物的担保的，保证人对物的担保以外的债权承担保证责任”，现被朱健开以所购商品房向原告提供担保，原告应当优先就债务人提供的物的担保实现其债权，即优先处置涉案商品房。虽然涉案借款合同约定由阳江漠阳湖碧桂园公司向原告提供连带责任保证，但《合作协议》第十三条第（三）款明确约定：“甲方与购房人签订的借款合同与本协议约定内容冲突的，以双方签署的《按掲业务担保合作协议》为准”。可见，原告同意其与阳江漠阳湖碧桂园公司之间的保证责任纠纷应当优先适用《合作协议》。而原告已在《合作协议》中明确向阳江漠阳湖碧桂园公司承诺仅就涉案商品房不足清偿的部分请求阳江漠阳湖碧桂园公司承担保证责任。另外，该承诺与连带责任保证并不矛盾。连带责任是指债权人可对债务人中的一人或数人，同时或先后请求部分或全部给付。阳江漠阳湖碧桂园公司虽然向原告提供的是连带责任保证，但原告在债权的实现方式上自愿同意仅向其中的一个债务人即被告朱健开请求给付，合法有效。因此，阳江漠阳湖碧桂园公司应当仅对被朱健开所购商品房被处置后仍不足清偿的部分承担保证责任。二、为符合公平和节省司法资源，理应先处置被朱健开的财产即涉案商品房后，阳江漠阳湖碧桂园公司再就不足清偿的部分承担连带保证责任。被朱健开是借款的唯一受益人和债务的最终承担者，应以其财产承担还款责任。阳江漠阳湖碧桂园公司为该笔借款提供保证，并非该笔借款的受益人，仅是为了保障债权人债权的实现。在债务人、保证人均有财产可供执行时，理应由债务人作为第一顺位清偿责任人，更符合借贷保证清偿本旨。同时，保证人虽然在承担保证责任后有权向债务人进行追偿，但存在由于债务人财产变动而求偿不能的风险。因此，在主债务人巳有明确可知并可供执行的财产的情况下，应先以主债务人的财产进行清偿。在未处置债务人财产的情况下，直接让保证人承担责任有违公平原则。另外，未处置债务人财产的情况下直接让保证人承担责任，再由保证人向法院提起追偿诉讼，显然严重浪费司法资源。现被朱健开名下有位于阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801号房产，债务人并非无财产可履行债务，同时，该房产己于2019年4月1日办妥预售商品房抵押预告登记，不存在处置不能的情况，理应先处置被朱健开名下的涉案房产后，阳江漠阳湖碧桂园公司再对清偿不足的部分承担连带保证责任。三、阳江漠阳湖碧桂园公司不需对购房者连续未支付的第4期（含第4期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。根据阳江漠阳湖碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》第五条第（三）款第3项约定：“购房者连续未支付3期贷款本息的，甲方应在购房者连续未支付的第3期贷款本息还款期限届满之日的五个工作日内书面通知乙方，如甲方逾期通知的，则乙方对购房者连续未支付的第4期（含第4期）起的贷款利息、逾期利息等不承担连带责任保证。”可见，原告应当在购房者未支付第3期贷款本息时按约及时通知阳江漠阳湖碧桂园公司，但原告没有履行通知义务，因此，阳江漠阳湖碧桂园公司无需对购房者连续未支付的第4期（含第4期）起的贷款利息、逾期利息等承担连带责任保证。综上所述，阳江漠阳湖碧桂园公司应仅就被朱健开所拥有的涉案商品房被处置后不足清偿的部分债务承担连带保证责任，并且不包括被朱健开连续未支付的第4期（含第4期）起的贷款利息，逾期利息等。被告朱健开均没有答辩，亦没有到庭应诉。经审理查明：2019年3月24日，原告农行江城支行（贷款人）与被告朱健开（借款人、抵押人）、阳江漠阳湖碧桂园公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********321），合同主要约定：“借款金额为人民币柒拾贰万伍仟元整，贷款期限为360个月（即2019年3月24日起至2049年3月23日）；还款方式为等额本息还款法，每期末月的借款发放日对应日为还款日；执行利率以借款发放日中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率为基础上浮20%后确定；担保方式为阶段性保证＋抵押，抵押财产为被告朱健开名下的位于阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801房。违约责任中第11.4条约定：“发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违法行为、停止发放借款、提高贷款执行利率、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。……”。原告在“贷款人”处盖章，被告朱健开在“借款人”及“抵押人”处签名并捺指模，被告阳江漠阳湖碧桂园公司在“保证人”处盖章。2019年4月2日，原告向被告朱健开发放贷款725000元，原告提供的《借款凭证》载明：借款人朱健开，执行利率5.88%，贷款到期日2049年4月1日，每月还款方式等额本息，借款用途为购房。2019年4月1日，原告与被告朱健开在阳江市自然资源局就坐落于阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801房办理了《不动产登记证明》【（2019)阳江市不动产证明第0008991号】，证书载明：“证明权利或事项为预售商品房抵押权预告登记，权利人为农行江城支行，义务人朱健开，房屋坐落于阳江市江城区****68号碧桂园世纪城花园23幢18层1801房，担保债权数额72.5万元”。发放贷款后，被告朱健开只按合同约定偿还部分贷款本金和利息，计至2020年8月24日止，尚欠贷款本金715895.61元及利息12421.95元，合计728317.56元。原告向两被告催收未果，遂向本院提起诉讼，请求如诉称。以上事实，有原告提供的身份证、个人信贷业务申请表、商品房买卖（预购）登记证明书、不动产登记证明书、商品房买卖合同、个人借款凭证、个人购房担保借款合同、个人贷款凭证查询（机读资料）、个人贷款逾期查询、账户流水明细、营业执照、法定代表人身份证复印件、法定代表人证明书、关于朱健开贷款违约的函和被告阳江漠阳湖碧桂园公司提供的《按揭业务担保合作协议》及庭审笔录证实，本院予以确认。本院认为：原告农行江城支行与被告朱健开、阳江漠阳湖碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，主体适格，内容合法，应认定为合法有效。原告与被告朱健开之间形成了借款合同关系，与被告朱健开之间形成了房屋预售抵押担保合同关系，与被告阳江漠阳湖碧桂园公司形成了保证合同关系。签订合同后，原告依约履行了发放贷款的义务，但被告朱健开未按时足额偿还借款本金，截至2020年8月24日止，尚欠贷款本金715895.61元及利息12421.95元，合计728317.56元，其行为已构成违约。根据《个人购房担保借款合同》的约定，原告请求解除与被告朱健开、阳江漠阳湖碧桂园公司签订的《个人购房担保借款合同》，并要求被告朱健开、提前清偿贷款本金715895.61元及利息（计至2020年8月24日止的利息12421.95元；从2020年8月25日起至还清款项之日止的利息按合同约定的利率计算），合法合理，本院予以支持。被告阳江漠阳湖碧桂园公司为涉案借款提供阶段性连带保证，根据《个人购房担保借款合同》的约定，在涉案房产办理正式抵押登记手续即房地产他项权利证书的抵押权人设定为原告农行江城支行之前，被告阳江漠阳湖碧桂园公司的阶段性连带保证期间届满条件尚未成就，被告阳江漠阳湖碧桂园公司应按约定在保证担保范围内对被告朱健开的上述债务承担连带保证责任。因两被告没有按约清偿尚欠原告的贷款导致本案诉讼的发生，本案诉讼费应由被告朱健开负担，被告阳江漠阳湖碧桂园公司连带负担。根据《中华人民共和国担保法》第三十一条的规定，被告阳江漠阳湖碧桂园公司承担保证责任后，有权向被告朱健开追偿。关于原告对被告朱健开提供的抵押房产是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国物权法》的规定，抵押预告登记与抵押权设立登记属于不同的概念，具有不同的法律性质和法律效力。预告登记与一般不动产登记的区别在于，一般的不动产登记都是指不动产物权在已经完成的状态下所进行的登记，而预告登记则是为了保全将来发生的不动产物权而进行的登记。预告登记作出后，并不导致不动产物权的设立或变动，而一般只是使登记申请人取得一种请求将来发生物权变动的排他的权利。现原告就涉案房屋主张的优先受偿权实质上就是主张其对涉案房屋享有抵押权，而房屋的抵押权属于不动产物权，而不动产物权的设立、变更、转让、消灭，应当依照法律规定登记，虽然原告与被告朱健开就涉案房屋办理了抵押权预告登记，但是抵押权预告登记并不等同于抵押权设立登记，其依法也不产生抵押权设立登记的法律效果。现原告与被告朱健开双方并未办理涉案房屋的抵押权设立登记，而在未办理涉案房屋抵押权设立登记之前，原告享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋抵押权登记的请求权，并非对涉案房屋享有现实的抵押权。综上，原告就涉案房屋主张优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。被告朱健开经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行与被告朱健开、阳江市*******地产开发有限公司签订的《个人购房担保借款合同》（合同编号：440***********321）；二、限被告朱健开在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金715895.61元及利息（计至2020年8月24日止的利息12421.95元；从2020年8月25日起至还清款项之日止的利息按《个人购房担保借款合同》的约定计算）给原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行；三、被告阳江市*******地产开发有限公司对上述判决第二项确定的债务承担连带清偿责任；被告阳江市*******地产开发有限公司承担保证责任后，有权向被告朱健开追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司阳江江城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5541元（原告已预缴），由被告朱健开负担，被告阳江市*******地产开发有限公司连带负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审判员 刘 炎二〇二〇年十一月十一日书记员 曾凡格附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十九条为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。