江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3352号上诉人（原审原告）：孙吉昌，男，1971年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：陈霞，女，1974年1月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：孙吉昌，男，1971年5月26日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：江苏楚天置业有限公司，住所地淮安市清江浦区楚天置业清城创意谷**楼**。法定代表人：郑健军，该公司董事长。委托诉讼代理人：缪敏，该公司员工。委托诉讼代理人：肖玉宝，淮安市清江浦区清安法律服务所法律工作者。上诉人孙吉昌、陈霞因与被上诉人江苏楚天置业有限公司（以下简称楚天置业）商品房买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院(2020)苏0812民初3880号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙吉昌、陈霞上诉请求：改判楚天置业赔付不动产权证延期办理违约金26220.16元；诉讼费由楚天置业承担。事实与理由：1.一审法院新区法庭办公场所系租用楚天置业房屋，一审法院应主动回避，一审审理程序错误；2.根据合同约定，楚天置业应当于2016年8月31日前交房，并于交房后三个月内协助办理不动产权证，故逾期办证违约金应从2016年11月30日开始计算；3.楚天置业主张于2017年6月8日通过挂号信方式向上诉人邮寄了通知函，对该邮寄事实上诉人有异议；4.上诉人于2018年3月7日才取得不动产权证，故逾期办证违约金应计算至该时间。楚天置业辩称，一审法院新区法庭使用的是国有资产，与楚天置业不存在租赁关系；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。孙吉昌、陈霞一审诉讼请求：1.判令楚天置业向其支付延期办证违约金26220.16元【房屋总价款346000元*461天（2016年9月1日-2018年3月7日）*年利率6%/365天】；2.本案诉讼费由楚天置业承担。一审法院查明：2015年6月28日，孙吉昌、陈霞（买受人）与楚天置业（出卖人）签订《商品房买卖合同》1份，约定孙吉昌、陈霞购买楚天置业开发的位于淮安市清江浦区房屋（下称802室），建筑面积为101.97平方米，房屋总价款为346000元。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。该合同第八条关于交付期限约定：“出卖人应当在2016年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1或3项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；3.如因买受人的责任，导致出卖人未能按期向房屋所在产权登记机关提交备案资料，由此造成损失和责任由买受人全部承担。”合同签订后，孙吉昌、陈霞依约向楚天置业支付购房款346000元，并于2018年2月28日补交面积差价款2035元。2016年10月14日，双方办理案涉房屋交接手续。2017年5月23日，楚天置业取得案涉房屋不动产权证书。2017年6月8日后，孙吉昌、陈霞至楚天置业领取了办理不动产权证书的相关材料，2018年3月7日，孙吉昌、陈霞取得案涉房屋不动产权证书。另查，2017年中国人民银行短期贷款（六个月以内，六个月至一年内）基准利率为4.35%。一审庭审中，楚天置业自认将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的时间为2017年5月23日。对双方有争议的证据及事实一审法院认定如下：庭审中，楚天置业提供整付零寄交寄清单及房屋所有权证办理通知书各1份，证明其已于2017年6月8日通过挂号信方式按照合同载明的孙吉昌、陈霞地址（淮安市淮阴区老张集乡）和联系电话发出了办理房屋产权证书的通知。通知载明“请您在收到本通知之日起5日内带齐相关资料到我司办理房屋所有权证的相关手续”，并列明至楚天置业办理房屋所有权证相关手续时务必携带的资料：（4）面积差款（预测和实测面积对此，多退少补）。经质证，孙吉昌、陈霞称合同载明的地址及联系方式均有效，但其并未收到楚天置业邮寄发出的办理产权证的通知，亦未接到邮递员电话，后经同小区亲戚告知，并向物业询问后才办理产权证。一审法院经审查认为，因《商品房买卖合同》载明的孙吉昌、陈霞地址目前仍由其所用，电话号码亦未变更，双方之间除案涉商品房买卖合同关系外，并无其他民事法律关系，楚天置业发出挂号信的时间也在其办理产权证书之后不久，故对楚天置业提供的上述两份证据予以认定，并确认楚天置业于2017年6月8日通过挂号信形式履行了向通知办理产权证的义务。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法有效，应受法律保护。案涉房屋于2016年10月14日交付，楚天置业应于2017年1月12日前将办理产权登记需要的资料报登记机关备案。现楚天置业自认于2017年5月23日才将相关资料报登记机构备案，且在案涉房屋具备办证条件后直至2017年6月8日才通知孙吉昌、陈霞可以办证的事实，故楚天置业应承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》并未对因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人不要求退房的情形下，出卖人逾期办理产权证的违约责任如何承担进行约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。现孙吉昌、陈霞主张按年利率6%计算逾期办理产权证违约金，不违反相关法律的禁止性规定，予以支持。因楚天置业至2017年6月8日才通知孙吉昌、陈霞携带相关资料至楚天置业办理房屋所有权证的相关手续，且发出的通知书载明业主至楚天置业办理上述手续的期限为收到通知之日起5日内，同时考虑邮寄在途的时间（3天为宜），一审法院酌定逾期办证违约金的截止日为2017年6月16日，逾期天数计156天（2017年1月12日-2017年6月16日）。经计算，楚天置业应向孙吉昌、陈霞支付逾期办证违约金8872.77元（346000元×年利率6%/365天×156天），超出的部分，不予支持。一审法院判决：一、江苏楚天置业有限公司应于判决发生法律效力之日起十五日内向孙吉昌、陈霞支付逾期办证违约金8872.77元；二、驳回孙吉昌、陈霞其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费456元，减半收取228元，由孙吉昌、陈霞负担151元，江苏楚天置业有限公司负担77元。本院二审期间，双方均未提交新证据。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》约定，楚天置业应当在商品房交付使用后90日内协助上诉人办理产权过户手续。根据该约定，楚天置业履行协助办理产权证义务以房屋实际交付为前提，如楚天置业逾期交房，则应承担逾期交房违约责任。案涉房屋的实际交付时间是2016年10月14日，楚天置业协助义务的履行期为90日，即2017年1月12日到期，一审法院将该时间点作为计算逾期办证违约金的起算点符合双方合同约定。2017年5月23日楚天置业取得案涉房屋的产权证；楚天置业主张根据合同中载明的地址向上诉人邮寄了办证通知，并提交“整付零寄交寄清单”予以证明，该证据显示楚天置业于2017年6月8日向包括上诉人在内的多名购房人邮寄了挂号信，上诉人否认收到该挂号信，但认可合同中载明的地址为有效送达地址；另外，包括上诉人侄儿在内的小区其他业主于2017年6月陆续办理了产权证。一审法院根据民事诉讼高度盖然性的证明标准，结合查明的上述事实，认定楚天置业于2017年6月8日向上诉人履行了书面通知办证义务并无不当。至于上诉人提出的一审法院应主动回避问题，该主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，上诉人孙吉昌、陈霞的上诉理由不能成立，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费456元，由上诉人孙吉昌、陈霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  孙 艳审 判 员  蒋其举二〇二〇年十一月二十四日法官助理  潘华乐书 记 员  赵晓文