湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初3992号原告(反诉被告)：邵东县新锐房地产开发有限公司，住所地为邵东市开发区昭阳路金三角商务中心**。法定代表人：陈超刚，该公司执行董事。诉讼代表人:邵东县新锐房地产开发有限公司破产管理人。负责人：文永康。委托诉讼代理人:田燕军、彭义军，湖南湘晋律师事务所律师。被告（反诉原告）：李立志，男，1972年12月16日出生，汉族，住邵东市。被告（反诉原告）:李桂友，男，1963年4月1日出生，汉族，住邵东市。两被告（反诉原告）的委托诉讼代理人:陈叶兰。原告邵东县新锐房地产开发有限公司（以下简称新锐公司）与被告李立志、李桂友确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月21日受理后，因被告李立志、李桂友提出反诉，依法由审判员曾文适用简易程序于2020年9月24日公开开庭进行了合并审理。原告(反诉被告)新锐公司的委托诉讼代理人田燕军、彭义军，被告李立志及被告（反诉原告）李立志、李桂友的委托诉讼代理人陈叶兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新锐公司向本院提出诉讼请求：1、确定原告与两被告签订的合同编号分别为20170044-111至20170044-112的《商品房买卖合同》无效；2、判决二被告办理解除上述二份《商品房买卖合同》的网签手续；3、本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2017年7月9日，原告与两被告签订《借款合同》，约定：原告向两被告借款250万元，借款期限从2017年7月9日起至2018年4月8日止，为期9个月，月利息百分之三，按每季度付息一次；同日，原告与两被告签订了10份编号分别为20170044-101号至110号的《商品房买卖合同》，原告将位于邵东市××路××期××商铺共计1193.9平方米以每平方米5000元共计5969500元出售给两被告。双方在原邵东县房产局办理了上述10份《商品房买卖合同》的网签手续过程中，因工作人员失误，又与二被告签订了二份编号分别为20170044-111，20170044-112的《商品房买卖合同》，将位于邵东市××路××期××商铺共计274.76平方米以每平方米5000元共计1373800元网签至二被告名下，并在原邵东县房产局办理了网签手续。2018年12月16日原告向邵东市人民法院申请破产清算，邵东市人民法院于2018年12月19日受理后，于2019年1月18日指定湖南湘晋律师事务所担任原告管理人，目前原告正在清算中。原告认为原被、告签订的案涉2份《商品房买卖合同》，并非双方真实意思表示，是无效的民事法律行为。被告李立志、李桂友辩称：1、新锐公司诉二被告两份《商品房买卖合同》无效没有事实和法律依据，该两份合同依法成立并生效。原、被告签署20170044-111，112号《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，双方于同日签署本金为250万元的《借款合同》，签署该两套房屋的《商品房买卖合同》是为该借款合同做担保，符合相关法律规定，该商品房买卖合同有效；该两套房屋之所以没有写入借款合同，是因为新锐公司负责人请求留两套房屋用于对外出售，出售所得价款用于清偿借款。即使该两份合同时工作人员失误办理了网签，也不属于合同无效的法定事由，依法也应当在知道撤销事由后一年内行驶撤销权，现已三年，原告早已丧失撤销权。2、二被告有权申请拍卖已网签备案在其名下的两套商品房，并对拍卖所得款项优先受偿。已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定，对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法应予以支持。综上，原告请求解除案涉2份《商品房买卖合同》，无约定和法定事由，两被告请求驳回原告的诉讼请求。反诉原告李立志、李桂友向本院提出反诉请求：1、确认反诉原告李立志、李桂友有权申请拍卖已网签备案在两反诉原告名下的反诉被告新锐公司的2套涉案商品房，并对拍卖所得款项优先受偿；2、反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：案涉2份《商品房买卖合同》是新锐公司为与李立志、李桂友的本金250万元的《借款合同》提供的让与担保。现反诉被告新锐公司已进入破产清算，无力偿还反诉原告借款。反诉被告新锐公司辩称：1、根据原、被告签订的《借款合同》约定以及二被告提供的《合伙借款协议》可以证实，上述两份合同、协议并未提及本案的两套房产，事实上原被告也未就案涉两套房产有过具体的约定。因此，二被告主张20170044-111，112号《商品房买卖合同》是原被告就《借款合同》的一种担保与事实不符。2、二被告出借给原告新锐公司的借款金额仅为250万元，《借款合同》中提及的10套商铺当时价值远在600万元之上。原告新锐公司无需再将本案涉案的2套房产进行所谓的“抵押”。3、案涉的2份《商品房买卖合同》并非新锐公司的真实意思表示，系工作人员的操作失误，根据《民法总则》第一百四十六条的规定，案涉的2份《商品房买卖合同》无效。综上所述，李立志、李桂友的反诉请求没有事实和法律依据，新锐公司请求驳回其反诉请求。经审理查明，新锐公司与李立志、李桂友于2017年7月9日签订了《借款合同》。该合同约定：本合同所借款项用于新锐公司经营活动；借款金额为250万元，由新锐公司昭王府9栋门面（-101至-110）共10间做抵押；月息百分之三，按季付息；借款时间从2017年7月9日至2018年4月8日止，为期9个月；到期借款方还清借款后，出借方需配合借款方办理商品房买卖合同退签手续，解除抵押；如借款方到期不能按期还款付息，则其抵押给出借方的门面由出借方处置，借款方必须无条件协助。同日，新锐公司与李立志、李桂友就新锐公司开发的邵东市“昭王府”项目正在建的第9幢1单元-101号至-112号12间商业商品房，按每平方米5000元的价格（不含契税、维修基金等各种费用）逐一分别签订了《商品房买卖合同》，并在房产管理部门办理了网上备案登记，合同编号分别为20170044-101至20170044-112。2018年12月16日新锐公司向本院申请破产，本院于2018年12月19日裁定受理破产申请，并于2019年1月18日指定湖南湘晋律师事务所为新锐公司的破产管理人。2019年5月李立志、李桂友向新锐公司破产管理人申报借款本金250万元、利息130万元的优先债权一笔，新锐公司破产管理人于2020年7月1日作出了初步审查结论：确认债权本金为250万元、2017年7月9日至破产申请受理之日的利息88万元，总额为338万元，系普通债权。李立志、李桂友对该初步审查结论不服，双方因此酿成本案纠纷。另查明，李立志与李桂友于2017年7月9日签订了《合伙借款协议》，约定：双方共同借款给新锐公司250万元，其中李桂友出资150万元，李立志出资100万元；新锐公司以昭王府9号楼-101至-110共10间门面抵押，所有抵押手续（网签合同10份）放在李桂友处。李立志与李桂友并未就20170044-111号，20170044-112号商铺另外支付购房款。以上事实有营业执照、身份证、合伙借款协议、借款合同、10份商品房买卖合同、银行交易流水、民事裁定书、民事决定书、管理人债权初步审查结论通知书等证据予以证实，可以认定。本院认为，新锐公司已进入破产程序，本案双方当事人争议的焦点是：1、案涉2份《商品房买卖合同》是否有效；2、如果合同有效，李立志、李桂友对案涉2份《商品房买卖合同》的标的物是否享有优先受偿权；3、案涉2份《商品房买卖合同》及相应网签备案手续是否应解除。所以本案案由宜定为破产债权确认纠纷。关于案涉2份《商品房买卖合同》是否有效的问题，本案中，原告提出是工作人员失误登记造成的重大误解，根据《中华人民共和国合同法》第七十五条之规定，撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。案涉两套商铺价值巨大，原告作为房地产开发商其销售商品房具有专门的管理团队，其与被告签订了2份《商品房买卖合同》，并办理了网签登记，新锐公司对房屋销售情况应当知情。而新锐公司并未及时行使撤销权。原告新锐公司也未对其主张提供证据予以证明，故原告提出原被告签订的20170044-111号，20170044-112号《商品房买卖合同》不是其真实意思表示证据不足，本院不予采纳。关于李立志、李桂友对案涉2份《商品房买卖合同》的标的物是否享有优先受偿权的问题。原被告之间的250万元借款，在借款协议中约定以另案的10间门面做抵押，本案中的2套商铺分别签订1份《商品房买卖合同》并办理网签，并未办理抵押登记。被告李立志、李桂友既未提供证据证明案涉的2套商铺系250万元的抵押物，也未实际支付商铺的购房款。故李立志、李桂友对案涉2间商铺不享有优先受偿权。关于案涉2份《商品房买卖合同》及相应网签备案手续是否应解除的问题。由于李立志、李桂友对案涉2间商铺不享有优先受偿权，而本院已受理新锐公司的破产申请，案涉2间商铺须作为破产财产予以处理，双方签订案涉2份《商品房买卖合同》的担保目的或买卖目的均已不能实现，所以案涉2份《商品房买卖合同》及相应网签手续应予解除，李立志、李桂友应协助办理好上述商品房买卖合同的解除网签备案手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第七十五条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告邵东县新锐房地产开发有限公司与被告李立志、李桂友于2017年7月9日签订的合同编号分别为20170044-111、20170044-112的《商品房买卖合同》；二、被告李立志、李桂友在本判决生效后5日内协助原告邵东县新锐房地产开发有限公司办理好上述2份《商品房买卖合同》的网签备案解除手续；三、驳回原告及反诉原告李立志、李桂友的其他诉讼请求。本案本诉案件受理费40元、反诉案件受理费40元（均已减半收取），合计80元，由被告李立志、李桂友负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。如义务人在生效判决确定的履行期间届满之日前未自动履行，权利人可在二年内向人民法院申请强制执行，逾期视为放弃申请执行权利。审 判 员  曾 文二〇二〇年十一月二十四日代理书记员  禹阳春附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第七十五条撤销权自债权人知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。自债务人的行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。