云南省腾冲市人民法院民 事 判 决 书（2020）云0581民初4427号原告：腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司，住所地云南省腾冲市腾越镇天成社区太极小区**，统一社会信用代码9153052256621231XQ。法定代表人：尹兴传，任该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：钏兴来，云南正旭律师事务所律师。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：郑治凯，云南正旭律师事务所律师。代理权限特别授权。被告：董树伟，女，1973年3月19日出生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：周晓芳，云南兰云律师事务所律师。代理权限特别授权。委托诉讼代理人：段培永，云南兰云律师事务所律师。代理权限特别授权。原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司与被告董树伟物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人钏兴来、郑治凯及被告的委托诉讼代理人周晓芳、段培永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即向原告交纳2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费4449.89元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告接受腾冲大港旺宝文化旅游地产开发有限公司（以下简称大港旺宝开发公司）委托，于2012年1月10日开始对腾冲市腾越镇观音塘社区旺宝集小区的物业进行物业管理服务。期限到后，由于小区一直未成立业主委员会，大港旺宝开发公司于是再次委托原告对小区的物业进行物业管理服务，期限至2018年12月31日。原告在进行物业管理服务过程中，认真履行了管理服务职责。被告于2009年11月1日向大港旺宝开发公司购买了位于腾冲市，2012年11月16日大港旺宝开发公司向被告发出了接房通知。根据被告与开发商大港旺宝开发公司签订的《商品房购销合同》第十条的约定，自开发商发布交房之日起超过30日未办理交接手续的，物业费自发布交房之日起由被告承担，被告从未向原告交纳物业管理服务费，经原告多次催要，被告一直不予交纳，为维护自己的合法权益，特依法向法院提起诉讼。被告辩称，对原告的诉讼请求有部分异议，接房确认书证明被告于2015年9月2日从才办理的接房手续，原告物业费计算时间的起算点有误，应当从2015年9月2日起算。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：一.《商品房购销合同及合同补充协议》、《旺宝集小区业主临时管理规约》、大港旺宝实测面积表各一份，证明被告系旺宝集小区B区9幢3号商品房的业主，被告商品房的面积是116.66平方米。二.《龙光台广场收费申报表》、《前期物业管理服务合同》、《物业管理合同》各一份，证明1.开发商大港旺宝开发公司委托原告对旺宝集小区进行物业管理服务；2.物业费按照一层商铺每月每平方米2元，二、三层住宅每月每平方米0.8元；3.按照物业服务的约定，被告应当按时缴纳物业费，但是一直未交纳。三.收条，证明被告将旺宝集小区B区9幢3号商品房自2010年8月15日至2013年10月14日租赁给大港旺宝开发公司，且被告收到大港旺宝开发有限公司支付的房屋租金。四.《现场照片》6页，证明1.原告安装、购买相关设备及物业管理服务的事实；2.原告向包括被告在内的业主催收物业管理费的事实。五.腾冲法院及保山中级法院民事判决书各一份，证明经腾冲法院、保山中级法院审理确认原告在对旺宝集小区提供物业管理服务期间，已经履行了管理服务职责，被告应当支付物业服务费。六.商品房交接确认书，证明被告已经接房。经质证，被告对原告提交的证据一、二、三的真实性、合法性、关联性认可，但认为该房屋当事人的开发商与被告签订买卖合同时，签订了返租合同，开发商的租金冲抵被告的首付款，返租合同签订后房屋建成时并未与被告办理接房手续，直接控制了房屋，收款时间是2011年6月10日，交接确认书开发商签字时间是2012年12月17日，被告签字时间是2015年9月2日，所以该收条并不能证明被告接房时间，被告在2015年9月2日才接收了该房屋；对证据四的真实性、合法性认可，关联性及证明目的不认可，只能证明粘贴了公告的情况；对证据五的真实性、关联、合法性认可，终审判决认为开发商在选聘原告时，未经相关部门批准，违反了相关法律规定，前期物业合同是无效的，对被告不具有约束力；对证据六的真实性、合法性、关联性认可，被告签字时间为2015年9月2日，所以物业费起算时间应当为2015年9月2日。被告未提交证据。原告提交的证据，本院在庭审中组织当事人进行了质证，当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对原告所提交的证据能否证明其观点，本院将结合全案证据及事实予以分析确认。本院经审理认定事实如下：2009年11月1日被告与大港旺宝开发公司定签订《商品房购销合同》，被告购买其开发的龙光台广场（现称旺宝集小区）第B组团9幢3号房，合同确定该房总价款为622177元，合同约定的交房时间为2010年8月15日前。大港旺宝开发公司开发的龙光台广场房屋采取由其返租业主所购房屋方式进行销售，租金冲抵购房款，本案涉案房屋租期为2010年10月15日至2013年10月15日；2011年6月10日被告在大港旺宝开发公司提供的收条上签名确认收到租金116175元，大港旺宝开发公司实际并未支付给被告租金，该款冲抵被告的购房款。2010年12月7日，大港旺宝开发公司作为发起人（法人独资股东）成立原告大港旺宝物业公司。2011年5月，原告向政府主管部门申报龙光台物业管理费收取标准，商铺物业管理服务费用按建筑面积计算，每月收取2元/平方米，同月20日政府主管部门同意按原告所报价格备案执行。2011年10月10日大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订《旺宝集小区前期物业管理服务合同》，甲方将旺宝集小区委托乙方实行前期物业管理，委托管理期限为四年，自2014年5月21日至2016年1月10日。2015年9月2日，被告在“旺宝集”小区商品房交接确认书业主签字处签名，确认接房，该确认书开发商签章落款时间为2012年12月17日。2016年1月1日，大港旺宝开发公司为委托方（甲方）与原告为受托方（乙方）签订物业管理合同，甲方委托乙方对旺宝集小区实行专业化、一体化管理，委托管理期限为三年，自2016年1月1日至2018年12月31日；该合同第六条规定物业管理服务费按政府规定的标准向业主（住用户）收取，即每月每平方建筑面积收取一层（商业）2元，二、三层（住宅）0.80元。被告接房后未交纳物业管理费，现原告提起本案诉讼，要求被告支付2015年4月1日至2018年12月31日45个月的物业费4449.89元（一层39.95㎡按2元/㎡/月计算，二、三层76.708㎡按0.8元/㎡/月计算，计6356.988元的70%）。另查明，现云南大港旺宝集团有限公司及大港旺宝开发公司已进入破产程序。之前原告曾起诉了该小区内已接房未交物业费的部分业主，经二审终审，判决户业主按70%支付物业费。2018年6月该小区成立了业主委员会，2018年底后对小区物业进行自主管理。本案争议焦点是：开发商大港旺宝开发公司何时将被告所购的房屋交给被告？本院认为，原告所提交的收条不能证明大港旺宝开发公司已将被告所购的房屋交给被告，原告提交的被告签名的“旺宝集”小区商品房交接确认书可以证明大港旺宝开发公司将被告所购的房屋交给被告时间为2015年9月2日。因而，原告主张2015年4月1日至2018年12月31日的物业管理服务费4449.89元，本院支持从2015年9月2日至2018年12月31日40个月的物业管理服务费3955.46元（4449.89元÷45月×40月）。据此，依照《物业管理条例》第四十二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告董树伟于本判决生效之日起十五内支付原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司物业管理服务费3955.46元；二、驳回原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由原告腾冲大港旺宝物业服务有限责任公司负担5元，被告董树伟负担20元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，本案申请执行的期间为二年。审判员 杜 青二〇二〇年十一月二十日书记员 李维维