山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初1922号原告：肥城市边院镇人民政府，住所地肥城市。法定代表人：许兴斌，镇长。委托诉讼代理人：郑力，山东信望律师事务所律师。被告：山东航天生物工程有限公司，住所地肥城市。法定代表人：王立峰，该公司经理。委托诉讼代理人：吕家文，山东华林律师事务所律师。原告肥城市边院镇人民政府（以下简称“边院镇政府”）与被告山东航天生物工程有限公司（以下简称“航天生物公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告边院镇政府的委托诉讼代理人郑力、被告航天生物公司的委托诉讼代理人吕家文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。边院镇政府向本院提出诉讼请求：1、确认2003年12月8日原被告双方签订的《房屋（场地）租赁合同》无效；2、判决被告腾退、返还租赁使用的原告原边院镇第一建筑陶瓷厂院内的房屋58间、场地14532平方米等全部建筑物和场地；3、案件受理费等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2003年12月8日，原、被告签订《房屋（场地）租赁合同》，原告将原镇办企业边院镇第一建筑陶瓷厂院内的房屋58间、场地14532平方米租赁给被告无偿使用，进行有机肥料生产经营。2019年5月份，肥城市自然资源和规划局认定，陶瓷厂厂内办公楼、车间等建筑物，未取得建设工程规划许可证，属违法建设，而且属于无法采取改正措施消除影响的情形。2019年7月10日，肥城市综合行政执法局作出肥综罚决字[2019]16-Y011号行政处罚决定书，限期15日内拆除陶瓷厂内的建筑物及其他设施。处罚决定书生效后，执法局于2020年1月13日，向镇政府送达肥综强催字[2019]16-Y011号行政强制执行催告书，限镇政府10日内自行拆除，逾期将依法强制执行。由于租赁的建筑物未取得建设工程规划许可证，属违法建设，因此租赁合同无效，加之违建依法必须强拆，租赁合同也根本无法继续履行。对此，被告在执法局查处过程中就已经知悉情况，并与之协商终止合同，要求腾退、迁出租赁的建筑物和场地，但被告一直推托，拒绝腾退迁走。航天生物公司辩称，1、原告要求认定涉案《房屋（场地）租赁合同》无效，没有事实和法律依据。根据《合同法》第四十四条的规定，涉案《房屋（场地）租赁合同》已生效17年之久，是当事人之间真实意思表示，并不损害社会公共利益和违反法律、行政法规的强制性规定，即便涉案房屋真的被认定为违章建筑，也只能认定原告提供租赁物不合格，原告如据此要求解除合同，应当按照合同约定或法律规定承担违约责任，因此，也根本不存在主张合同无效的问题；2、2020年7月，被告已将作出肥综罚决字[2019]16-Y011号行政处罚决定书的肥城市综合行政执法局诉至肥城市人民法院，要求撤销上述行政处罚决定书，肥城市人民法院已立案受理，根据民事诉讼法第一百五十条第五项关于中止诉讼的规定，因上述行政案件的审理，涉及本案涉案房产是否被认定为“违章建筑”，本案应当中止诉讼。本院经审理认定事实如下：2003年12月8日，原告边院镇政府（出租方）与被告航天生物公司（承租方）签订《房屋（场地）租赁合同》一份，主要内容为：一、房屋座落边院镇政府西北，58间，使用面积3094平方米，场地面积14532平方米；二、租赁期共30年，出租方从2003年9月1日起将出租房屋（场地）交付承租方使用，至2033年8月31日收回。承租人有下列情形之一的，出租人可以终止合同，收回房屋（场地）：1、承租人擅自将房屋（场地）转租、转让或转借的;2、承租人利用承租房屋（场地）进行非法活动，损害社会公共利益的；……三、无偿使用……。合同签订后，原告即将合同约定范围内的房屋58间，场地14532平方米交付被告无偿使用。2019年5月28日，肥城市自然资源和规划局向肥城市综合行政执法局出具《关于违法建设认定的函函复》，载明：“你局《关于给予肥城市边院镇人民政府违法建设认定的函》收悉，经现场勘查，你局调查的在，边院镇第一建筑陶瓷厂内建设的办公楼、车间等建筑物，建筑面积约4317.5平方米。经调查核实，该建设项目未取得建设工程规划许可手续，依据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》的相关条款，属违法建设。依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《山东省城乡规划条例》第七十四条，《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》第七条之规定，该项目属无法采取改正措施消除影响的情形。请根据《中华人民共和国城乡规划法》、《山东省城乡规划条例》、《关于规范城乡规划行政处罚裁量权的指导意见》、《泰安市违法建设处置指导意见》等法律法规予以查处”。2019年7月10日，肥城市综合行政执法局作出肥综罚决字[2019]16-Y011号行政处罚决定书，主要内容为：原告单位于1992年未取得规划手续建设边院镇第一建筑陶瓷厂（面积共计15622.31平方米，其中办公楼、车间等建筑物面积为4317.5平方米）的行为，已经构成违法事实，限期15日内拆除15622.31平方米土地上新建的建筑物和其他设施。原告收到该决定书之后未在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，亦未在规定时间内履行处罚决定。2020年1月13日，肥城市综合行政执法局向边院镇政府出具肥综强催字[2019]16-Y011号行政强制执行催告书，责令原告收到本催告书后十日内拆除15622.31平方米土地上新建的建筑物和其他设施，原告有权进行陈述、申辩，无正当理由逾期仍不履行行政处罚决定的，肥城市综合行政执法局将依法强制执行或申请人民法院强制执行。被告公司经理李化军于2019年5月9日接受肥城市综合行政执法局调查询问时陈述公司已经停产。被告对此不予认可，主张现在正常经营，可能存在季节性停产的情形。原告收到催告书之后，向被告航天生物公司送达《通知书》，载明：涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，属违法建设，而且属于无法采取改正措施消除影响的情形。2019年7月10日肥城市综合行政执法局作出肥综罚决字[2019]16-Y011号行政处罚决定书，限期15日内拆除陶瓷厂内的建筑物及其他设施。处罚决定书生效后，综合执法局向原告送达肥综强催字[2019]16-Y011号行政强制执行催告书，限镇政府10日内自行拆除，逾期将依法强制执行。综合执法局查处过程中，你公司工作人员配合进行了调查，知悉了认定违建和限期拆除的情况。此后，镇政府又向你公司告知了行政处罚结果，并与你公司协商终止合同，要求你公司腾退、迁出租赁的建筑物和场地，但你公司一直未作回应。鉴于陶瓷厂内的建筑物及其他设施面临依法强制拆除，租赁合同已经根本无法继续履行，现再次通知你公司，该合同终止履行，请于收到本通知10日内将你公司的生产设备及其他所有物品移除迁出陶瓷厂，逾期不予迁移，镇政府将依法处理。被告收到该通知后，于2020年3月21日向边院镇政府作出情况说明一份，载明其于2020年3月19日收到关于要求公司腾退、迁出的通知书，但是其单位与原告在2003年7月8日签订了《关于在边院镇建立菌肥厂有关事项的合同》，自合同签订以来，鉴于现实情况，当时腾退、迁出困难重重，停产会造成损失，希望镇政府能够了解企业困难，帮助单位正常生产。原告边院镇政府至本案庭审之日尚未履行肥综罚决字[2019]16-Y011号行政处罚决定书的内容。另查明，原告将被告诉至本院后，被告以肥城市综合行政执法局为被告、以边院镇政府为第三人向本院提起行政诉讼，本院于2020年10月13日立案，航天生物公司要求撤销肥城市综合行政执法局2019年7月10日作出的肥综罚决字[2019]16-Y011号行政处罚决定书，并承担行政诉讼费用。本院于2020年11月3日作出（2020）鲁0983行初62号行政判决书，判决驳回航天生物公司的诉讼请求，该判决尚未生效。庭审中，被告提交2003年7月8日航天科工机电设备有限公司与边院镇政府签订的《关于在边院镇建立菌肥厂有关事项的合同》，主张航天科工机电设备有限公司系被告股东，在该份合同中约定在合同期限内，除不可抗力外，因城镇规划及国家建设需要占用被告使用的场地或拆除被告使用的房屋及设施时，原告应提前三个月通知被告，并在双方认可的其他地方重新建设相应的厂房及其配套设施。即便涉案厂房被认定为违章建筑，原告应提前三个月通知，并在被告认可的其他地方重新建设相应的厂房及配套设施。被告另提交了《肥城市土地矿产管理局文件》，主要内容为边院镇古店村土地5566平方米作为该村建设陶瓷厂用地，计入一九九五年非农业用地计划控制指标，被告以此主张原告建设陶瓷厂使用土地已经相关部门批准。本院认为，当事人起诉的法律关系与实际诉争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法庭查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由。原告虽在起诉时确定案由为房屋租赁合同纠纷，但根据审理查明事实，原、被告间应为租赁合同纠纷，故对案由进行变更。本案争议的焦点为：一、《房屋（场地）租赁合同》是否有效；二、对于租赁物被告是否应予腾退、返还。关于焦点一，本院认为，2003年12月8日原告边院镇政府与被告航天生物公司签订的《房屋（场地）租赁合同》，租赁标的物为土地及地上建筑物。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。原被告签订合同中，原告将原镇办企业边院镇第一建筑陶瓷厂院内的房屋58间、场地14532平方米租赁给被告无偿使用，进行有机肥料生产经营。《中华人民共和国城乡规划法》第四十条规定，“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”，依据肥城市自然资源和规划局的复函，可以认定涉案房屋未取得用地手续及建设工程规划许可证。本案中，被告虽然提交《肥城市土地矿产管理局文件》证明涉案土地取得建设用地规划许可，但该文件仅载明“用地面积计入一九九五年非农业建设用地计划控制指标”，不能证实涉案租赁物已取得建设工程规划许可手续，故应认定原、被告签订的《房屋（场地）租赁合同》无效。被告关于已提起行政诉讼案件，本案应中止审理的辩称，本院认为，该行政案件的审理并不影响对原、被告间租赁合同效力的认定，不属于本案必须以另一案的审理结果为依据而中止诉讼的情形，故对被告该辩称本院依法不予采信。关于焦点二，本院认为，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原被告签订《房屋（场地）租赁合同》后，原告将合同所涉范围交由被告无偿使用，因合同无效，被告应将涉案租赁物返还原告。肥城市综合行政执法局先后向镇政府送达行政处罚决定书、行政强制执行催告书，要求其限期拆除，逾期将依法强制执行。在收到行政强制执行催告书后，原告已通知被告迁出陶瓷厂，被告经理在接受行政执法局调查时称已经停产，但是考虑到被告在涉案租赁物中有机器等设备，本院酌定被告于30日内腾退、返还租赁使用原告原边院镇第一建筑陶瓷厂院内的房屋58间、场地14532平方米等全部建筑物和场地。关于被告主张的边院镇政府应该依据2003年7月8日航天科工机电设备有限公司与边院镇政府签订的《关于在边院镇建立菌肥厂有关事项的合同》约定，提前三个月通知被告并替被告重新建设相应的厂房及配套设施，本院认为，该合同相对方为航天科工机电设备有限公司与边院镇政府，约束的是两者之间民事权利义务关系，不能作为本案处理原、被告间租赁合同关系的依据，故对被告该辩称本院依法不予采信。综上，原告要求确认《房屋（场地）租赁合同》无效及被告腾退返还租赁物的诉讼请求，本院依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、确认原告肥城市边院镇人民政府与被告山东航天生物工程有限公司于2003年12月8日签订的《房屋（场地）租赁合同》无效；二、被告山东航天生物工程有限公司自本判决生效之日起三十日内，将依据《房屋（场地）租赁合同》承租的原边院镇第一建筑陶瓷厂院内的房屋58间、场地14532平方米腾退完毕并返还原告肥城市边院镇人民政府。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告山东航天生物工程有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 武 凯二〇二〇年十一月二十日书记员 李翠翠