甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初2968号原告（反诉被告）：岳某，女，汉族，住甘肃省榆中县。委托诉讼代理人：徐子涵，甘肃得舍律师事务所律师。被告（反诉原告）：甘肃某某公司，住所地甘肃省兰州市。法定代表人：李某，系该公司经理。委托诉讼代理人：杨波，甘肃合睿律师事务所律师。原告（反诉被告）岳某与被告（反诉原告）甘肃某某公司（以下简称兴隆房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）岳某的委托代理人徐子涵，被告（反诉原告）甘肃某某公司的委托诉讼代理人杨波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告岳某向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告提供房屋权属证书;2.判令被告支付违约金95522元（以房屋销售价格628790元为基数，按照2020年7月20日中国人民银行发布的银行间同业拆借市场利率3.85%＋3.85%×50%，从2017年12月19日算至2020年8月5日起诉之日）；3.本案案件受理费由被告承担。事实及理由:2015年9月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告以按揭形式购买了被告开发的位于榆中县××镇××路××号××幢××单元××号商品房。同月11日，原告向被告缴纳首付款188790元，剩余房款440000元办理了公积金贷款。同年11月18日，原告按照被告提供的《陇翔苑客户办理入住收费清单》向被告缴纳了产权证费用、维修基金、工本费等各项费用19672元后，领取钥匙并开始装修。当时合同约定，房屋交付使用后520个工作日内取得房屋权属证书。2016年2月中旬，被告售房部工作人员又打电话让补缴二套房契税，原告去交款，经该工作人员查询，原告名下原有的教育花园住宅出售后，2016年1月7日购买方就已经办理了过户手续，所以不存在二套房契税，该工作人员告知不用补缴，等着领房产证即可。直到2018年，原告听说同小区的房产证都已下发，遂致电被告售房部工作人员，其解释因为系贷款购房，所以房产证还办不了。2020年4月，原告再次找被告要求办理房产证，结果又被告知须补交9700多元的契税,否则不予办理。原告又去房管所查了所出售教育花园房产的过户时间，又去兴隆物业查了缴税发票，确认不存在二套房契税一说，在原告提出质疑后，售房部工作人员又让原告补交3000元的税费，原告觉得不合理，最后据理力争之下，对方答应再不缴费的情况下办理房产证，结果几个月过去了，房产证依然没有音讯。根据我国《物权法》的相关规定，不动产物权登记生效，即物权法定。迟办或不办房产证，对购房者保护自身权益是非常不利的。从根本上来说，在没有拿到房产证之前，购房者还不能算是该房产法律意义上的所有权人。只有取得房地产权证后，购房者才对所购房屋拥有了所有权，才能对房屋拥有占有、使用、收益和处分的权利。依据我国《合同法》第一百三十五条规定:“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。也就是说，按时提供房产权属证书是开发商的义务。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件造用法律若干问题的解释》第十八条规定，因出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;……现在距原告接收房屋已过去近五年时间，被告依然未向原告提供房屋权属证书,明显违约。在原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定中，被告以格式条款约定如其违约，按已付房款的0.05%支付违约金，按照该约定计算违约金应为314元，可以看出被告明显以极低的成本恶意违约，在长达五年的时间拒绝向原告提供房屋产权证书（法律规定标的物为竣工房屋的应在合同订立90日内提供）,严重侵犯原告的合法权益，应根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条对该条款效力进行审查。按固定比例计算违约金数额极低的，可认定为开发商免除或限制自己责任的无效格式条款，逾期办证违约金应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款合同没有约定违约金的规定处理，即:合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，为保护原告的合法权益不受侵犯，现提起诉讼，请依法判决。被告甘肃某某公司辩称，1.答辩人已替被答辩人办理了不动产权证书，但应先由被答辩人向答辩人补缴答辩人为其垫付的契税后，答辩人再为被答辩人提供不动产权证书。依据《商品房买卖合同》的约定，办理产权证的费用按国家有关政策各自承担。现被答辩人仍欠付答辩人为其垫付的契税9431.7元，应由其先向答辩人缴纳后，答辩人再为其提供不动产权证书。2.被答辩人的违约金计算无事实及法律依据。首先，依据《商品房买卖合同》第十五条的约定，答辩人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。如因答辩人的原因，被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由答辩人支付违约金。但在本案中，答辩人未在约定的时间内为被答辩人办理不动产登记证书是由于被答辩人的原因，因其拒不向答辩人支付答辩人为其垫付的房屋契税9431.7元，且未在约定的时间内向答辩人提供办理产权登记证书所需要的授权委托材料，直至2020年4月20日才向答辩人公司员工出具了授权委托书，授权办理不动产登记事宜，故因被答辩人的原因未在约定的时间内办理产权证书，不应当追究答辩人的违约责任。综上所述，请求人民法院在查明事实的基础上，依法驳回被答辩人的全部诉讼请求。反诉原告甘肃某某公司向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人向反诉人支付代缴的房屋契税9431.7元;2.判令被反诉人向反诉人支付资金占用费2018.95元（从2016年2月2日起以代缴税款9431.7元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率暂计算至2020年9月2日）;3.判令被反诉人向反诉人支付自2020年9月3日至代缴税款本金清偿之日的资金占用费（按照中国人民银行同期贷款利率计算）;4.本案诉讼费用全部由被反诉人承担。事实与理由:2015年9月9日，反诉人与被反诉人签订《商品房买卖合同》，反诉人将位于榆中县××镇××路××号××幢××单元××号房屋出售给被反诉人，房屋面积138.5平方米，房屋总价628790元，约定办理产权证的费用按国家有关政策各自承担。2015年11月18日，被反诉人向反诉人缴纳了各项费用19672元，其中包括房屋契税9432元，交由反诉人代其向税务部门缴纳。2016年2月2日，反诉人在兰州市榆中县地方税务局征收服务分局缴纳契税时，实际向税务部门缴纳了房屋契税18863.7元，代被反诉人垫付了契税9431.7元。2016年2月中旬，反诉人通知被反诉人补缴反诉人为其垫付的契税，但其拒不缴纳。2018年，被反诉人继续要求反诉人为其办理房产证，但因其仍欠付反诉人为其代缴的契税9431.7元，未履行自身义务，故反诉人未为其办理。2020年4月20日，被反诉人向反诉人公司员工董文华出具不动产权登记委托书，委托被反诉人公司员工为其办理房屋不动产权登记事宜。2020年8月19日，反诉人已为被反诉人办理了该套房屋的不动产产权证书，完全履行了自己的义务，但被反诉人拒不向反诉人补交为其垫付的契税9431.7元，其严重侵害了反诉人的合法权益。综上所述，被反诉人应当先向反诉人缴纳反诉人为其垫付的房屋契税，并支付在此期间的资金占用费。特依法提起反诉，望判如所请。反诉被告岳某辩称，1.反诉人陈述的事实与实际情况不相符，且没有法律依据。被反诉人是在2020年4月份才知道反诉人多缴纳契税的事实，在2016年2月份反诉人缴纳契税时并没有通知被反诉人；2.多缴纳的契税过错在反诉人，明知被反诉人给反诉人缴纳的契税9432元，在税务局核缴税额是错误的，未经被反诉人同意，依然按照核缴错误的数额缴纳税款，应视为反诉人自愿承担多缴纳的税款；3．反诉人的反诉请求已经过了诉讼时效，请求予以驳回。本院经审理认定事实如下：2015年9月9日，岳某与甘肃某某公司签订《商品房买卖合同》，兴隆房地产公司将位于榆中县××镇××路××号××小区××幢××单元××号房屋出售给岳某，房屋建筑面积138.5平方米，房屋总价628790元，其中岳某已付房款188790元，剩余房款440000元办理了公积金贷款。同年11月18日，岳某向兴隆房地产公司缴纳了各项费用19672元，其中包括房屋契税9432元，兴隆房地产公司向岳某开具了收据。2016年2月2日，兴隆房地产公司代岳某向兰州市榆中县地方税务局征收服务分局缴纳了住房买卖契税18863.7元，其中包括岳某之前缴纳的契税9432元和兴隆房地产公司为其垫付的契税9431.7元。2020年4月20日，岳某在兴隆房地产公司填写了不动产权登记委托书，其委托该公司员工董文华为其办理位于榆中县城关镇环城西路陇翔苑10-19-504不动产权登记事宜。2020年8月19日，兴隆房地产公司为岳某办理了（2020）榆不动产权第0××3号不动产权证书。上述事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同，陇翔苑客户办理入住收费清单，兴隆房地产公司开具的收据，税收缴款书，不动产权登记委托书，（2020）榆不动产权第0××3号不动产权证书等证据在案佐证，予以确认。本院认为，岳某与甘肃某某公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。岳某应当及时向兴隆房地产公司缴纳办理不动产权证书的相关费用并提交相关手续，兴隆房地产公司应当及时为岳某办理不动产权证书。岳某已向兴隆房地产公司缴纳了各项费用19672元，其中包括房屋契税9432元，但在此后，兴隆房地产公司代岳某向兰州市榆中县地方税务局征收服务分局缴纳了住房买卖契税18863.7元，其中包括兴隆房地产公司为岳某垫付的契税9431.7元，故岳某应当向兴隆房地产公司支付代缴税款9431.7元。兴隆房地产公司已为岳某办理了（2020）榆不动产权第0××3号不动产权证书，其应当向岳某提供该不动产权证书。综上，对于岳某合理的诉讼请求及兴隆房地产公司合理的反诉请求本院予以支持。因岳某在兴隆房地产公司为其垫付契税后，没有及时向兴隆房地产公司支付代缴契税，兴隆房地产公司也没有及时通知岳某办理不动产权登记委托手续，双方均存在过错，应当各自承担相应的责任，故对岳某主张的违约金及兴隆房地产公司主张的资金占用费本院均不予支持。岳某辩解多缴纳的契税过错在反诉人，明知其给反诉人缴纳的契税9432元，在税务局核缴税额是错误的，未经其同意，依然按照核缴错误的数额缴纳税款，应视为反诉人自愿承担多缴纳的税款，因核缴税额并不是兴隆房地产公司的职责，岳某可向有关部门申请解决，且兴隆房地产公司已经代缴了房屋契税18863.7元，故对该辩解意见本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百二十条之规定，判决如下：一、甘肃某某公司向岳某提供（2020）榆不动产权第0××3号不动产权证书。二、岳某给付甘肃某某公司代缴的房屋契税9431.7元。三、以上一、二项内容于判决生效后十日内合并履行。四、驳回岳某的其他诉讼请求。五、驳回甘肃某某公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1094元（已按减半收取），反诉案件受理费减半收取43元（已按减半收取），合计1137元，岳某负担568.5元，甘肃某某公司负担568.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  刘娟娟二〇二〇年十一月九日书记员  蒋玲娜