江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1711号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司，住所地九江市浔阳区滨江路**792创意园****，统一社会信用代码91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郭琳，女，1977年11月15日出生，汉族，住江西省九江市濂溪区。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人郭琳商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1008号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1008号民事判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭琳支付逾期交房违约金22,287.00元（自2018年12月28日起计算至2020年1月23日止共计391天，按57.00元/天计算）”；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。郭琳向一审法院起诉请求：判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2020年05月11日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），违约金共计28,500元。一审法院认定事实：2018年6月4日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》（预售），原告以单价5,159元/㎡，总价463,536元购买被告建设的丽景家园9栋1单元3002号房屋。合同第七条约定，原告应当于2018年5月4日支付首期房价款263,536元，余款向银行申请贷款支付。合同签订后原告已支付首付款。2018年5月16日，原告应被告要求通过其配偶账户又支付106,464元商品房加价款。合同第十一条约定，被告应当在2018年12月28日前向原告交付商品房；合同第十二条约定，逾期交房不论是逾期在60日内，还是逾期超过60日原告要求继续履行合同的，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。另查明，2020年1月24日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作调度会在南昌召开，江西启动重大突发公共卫生事件一级响应；2020年3月12日，江西省对应急响应级别进行调整，全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）不违反法律强制性规定，是双方真实、一致、有效的意思表示，依法受法律保护。原告在合同签订后付清首付款，其后通过公积金贷款方式履行支付房款的合同义务，被告负有按约交房、逾期交房支付违约金的责任。自2018年12月28日之次日起，至2020年5月11日止，被告逾期交房总天数为500天。但2020年春节以来，新冠××疫情暴发实属不可抗力。原告认为被告逾期交房违约在前，新冠××疫情暴发不可抗力在后，故不能免除责任。被告提出疫情属于不可抗力因素，依法对疫情期间不予计算违约金的书面辩称。抗击新冠××疫情是全民责任，全民为抗疫做出了巨大牺牲，疫情期间让被告设法完成房屋验收实属客观不能，考虑企业受疫情影响复工复产面临的重重压力，以及保障原告尽快收房的终极目标，故应扣除该期间被告的违约责任。至于应扣除的期间如何计算，参照《九江市有效应对疫情促进建筑业和房地产业健康发展的若干措施》第4点：……不能如期竣工验收和交付的房屋和市政工程项目，交付期限顺延，顺延时间以重大突发公共卫生事件一级响应起止时间为准，不计违约责任。自2020年1月24日江西启动重大突发公共卫生事件一级响应，至2020年3月12日全省由重大突发公共卫生事件省级一级响应调整为省级二级响应，历时48天。故被告逾期交房应支付违约金天数为500天－48天=452天。关于原告购房款总数的计算问题，原告合同约定463,536元，与其提交的首付款发票、公积金贷款资料相印证应予确认。对于加价款106,464元，原告提交银行转账业务凭单，汇款人梅文飞与原告系夫妻关系，其转账可以视为原告付款，被告未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利，对原告该证据予以确认，即原告郭琳总购房款为463,536元＋106,464元=570,000元。即被告应向原告支付违约金为570,000元×0.1‰×452天=25,764元。被告书面答辩认为讲法理更要讲情理，法院要考虑被告的赔付能力进行判决。审理过程中，一审法院多次做调解工作，被告一再消极处理，也未到庭参加诉讼，且其违约逾期交房远非疫情暴发才开始，作为有责任、有担当的企业，应当及时积极寻求化解矛盾纠纷的途径，主动担当，提出具体方案，而不能以偿还能力不足来消极应对。被告横店集团九江东磁房地产有限公司经本院电子送达未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证权利的放弃，依法可缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭琳支付违约金25,764元（由2018年12月29日计算至2020年5月11日）。本案案件受理费减半收取计人民币256元，由原告郭琳承担25元，被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担231元。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  徐思婷