安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6278号 原告：纵威，男，1996年9月14日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：陈召，江苏彭城律师事务所律师。 被告：安徽嘉楼置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道**。 法定代表人：李玉飞，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱安英，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范翔敏，安徽烁光律师事务所实习律师。 第三人：江苏大彭阳光物业管理有限公司，住江苏省徐州市二环西路**。 法定代表人：梁保侠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈辉，该公司员工。 委托诉讼代理人：李丽，该公司员工。 原告纵威与被告安徽嘉楼置业有限公司（以下简称嘉楼公司）、第三人江苏大彭阳光物业管理有限公司（以下简称大彭公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告纵威及其委托诉讼代理人陈召、被告嘉楼公司的委托诉讼代理人朱安英、范翔敏、第三人大彭公司的委托诉讼代理人陈辉、李丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 纵威向本院提出诉讼请求：1.依法判令嘉楼公司立即对位于嘉楼香格里拉小区86幢3单元1层0106号按照2017年7月14日房屋验收交接单中的验收记录（1、三层梁断裂，2、车库门坏，3、无水堵，三层东小房间被后改下水管，4、电箱火烧，无线，无漏保，5、部分窗户无扇，6、开关插座无，7、进户门无猫眼，松，8、房后公共绿化被坏，要求复原等）的不合格项目进行修复、安装、恢复，并把经修复符合交付条件的案涉商品房交付给纵威；2.判令嘉楼公司支付给纵威延期交付房屋违约金合计62415元（从2017年5月1日暂计至2020年10月30日，直至合格交房之日止）；3.判令嘉楼公司赔偿纵威按合同约定的交房期从2017年5月1日截止至给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，按照市场价评估每月1000元，计41000元（从2017年5月1日暂计至2020年10月31日，直至合格交房止）；4.本案诉讼费由嘉楼公司承担。诉讼过程中，纵威变更诉讼请求为：第二项房屋违约金变更为189525元；第三项交付延期期间的违约金期间租房费用变更为42000元。事实和理由：2017年4月13日，纵威与嘉楼公司签订《商品房买卖合同》，约定嘉楼公司将嘉楼香格里拉86幢3单元1层0106号房售予纵威。合同签订后，纵威按照合同约定于2017年4月5日前把1140000元购房款全部给付嘉楼公司。合同约定嘉楼公司应当于2017年4月30日前将合格的商品房交付给纵威。原先多次督促，嘉楼公司于2017年7月14日填写了房屋验收交接单，证明嘉楼公司开发的案涉商品房不符合交房条件。其后，虽经纵威多次催促，但嘉楼公司怠于履行修复义务。纵威往返于嘉楼公司与大彭公司之间，两单位相互推诿，嘉楼公司至今仍未将符合使用条件的商品房交付给纵威。 嘉楼公司辩称，1、纵威的诉讼请求大部分不能成立。从纵威提供的交接单中记载，2017年7月13日下午已经接房，2017年7月14日纵威签字，房屋已经交付。纵威解释是嘉楼公司、大彭公司写的，其举证时没有说证据上所写的字不知情，这份证据所显示的都是纵威认可的。根据双方签订的合同第十二条约定，从2017年5月1日至2017年7月14日，是逾期交房的时间，没有超过90日是每天万分之0.5的标准计算，总共逾期75天，违约金为4575元；2、纵威要求给付41000元的租房损失不能成立，没有合同约定，合同约定是违约金的惩罚方式，房屋仅仅存在一些质量问题，在双方所签的协议，不存在房屋租赁费。3、双方并不是一手房买卖，纵威是从郭利手中购买本案的商品房，根据郭利、陈建华的书面申请才将房屋转让给纵威，本案房屋存在二手房交易。关于房屋瑕疵问题，嘉楼公司应尽的是维修义务。 大彭公司陈述，同意嘉楼公司的答辩意见，应依法驳回纵威对大彭公司的起诉。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对纵威提供的证据4《商品房买卖合同》1份，欲证明嘉楼公司没有按照合同约定将合格的房屋交付给纵威。嘉楼公司对真实性无异议，但认为房屋是纵威购买的二手房，是更名后的；大彭公司不发表质证意见。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据5缴款收据1份，欲证明纵威已经按照合同把购房款全部交付给嘉楼公司。嘉楼公司对真实性无异议，认为是给付郭利，后更名到纵威名下；大彭公司不发表质证意见。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据6房屋验收交接单1份，欲证明房屋验收交接单的记录内容尚不符合交付条件。嘉楼公司认为庭后核实，但可以看出是2017年7月13日下午接房，房屋已经交付。大彭公司不发表质证意见。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据7通话记录、光盘1组，欲证明纵威找嘉楼公司、大彭公司协商交房事宜，嘉楼公司与大彭公司相互推诿，一直不予解决。嘉楼公司对真实性无法肯定，需要和当事人核实。认为从听到的内容上看房屋已经交付过了，没有谈到房屋内部的问题，从录音上看不出嘉楼公司的过错，纵威是买的二手房，要给原出售者协商，开发商对一手房负责，转卖后开发商不能保证。大彭公司认为纵威及物业公司已找过开发企业反映房屋质量问题，物业公司已经尽到了应尽的义务，房屋质量问题在保修期内应由开发企业负责。经审核，对该证真实性予以认定。2.对嘉楼公司提供的证据1收据1份，欲证明2011年8月26日郭利、陈建华购买的房屋。证据2申请1份，欲证明2017年3月26日郭利、陈建华的更名申请，有任何纠纷由郭利、陈建华承担。证据3票据1份，欲证明2017年4月5日的票据上有票转两个字。证据4收房通知1份，欲证明给郭利、陈建华的收房通知，收房时间是2013年3月31日开始交房。纵威认为嘉楼公司违反了证据规则规定的举证义务，视为没有证据，不发表质证意见。大彭公司不发表质证意见。经审核，嘉楼公司提供的系手机存储材料，没有提供其证据来源，庭后没有提供书面证据，故对嘉楼公司提供的上述证据不予认定。3.对大彭公司提供的证据1验房报修单1组，欲证明其公司已经向开发企业反映过房屋出现的质量问题；把验房单、钥匙都交给开发企业维修部的负责人小雨了。张伟对真实性无异议，认为该证据证明了嘉楼公司并没有把符合交付条件的商品房交付给纵威。嘉楼公司不予认可，认为三联单都没有动，无法证明交给了嘉楼公司，也没有任何人签字；小雨是现在的负责人员，2017年负责的人不是他；其他的报修单是电脑上的，可以后期制作，也没有任何接收部门的签字。经审核，对该证据的真实性予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月5日，嘉楼公司（出卖人）与纵威（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将其开发的坐落于萧县龙城镇嘉楼·香格里拉86幢3单元0106号房出售给买受人，建筑面积272.72平方米；房屋总价款1140000元，一次性房款，买受人应当在2017年4月5日前支付该商品房全部价款；出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房；逾期交付责任：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金；合同还对商品房质量及保修责任、前期物业管理等其他事项进行了约定。合同签订后，纵威依约支付了全部房价款1140000元。2017年7月14日，纵威在房屋验收交接单签字，接收房屋。该交接单上载明：验收记录1、三层阳台外梁断裂，2、车库门坏，3、无水堵，三层东小房间被后改下水管，4、电箱火烧，无线，无漏保，5、部分窗户无扇，6、开关插座无，7、进户门无猫眼，松阔，8、房后公共绿化被坏，要求复原。2017年7月13日下午接房。同日，大彭公司将纵威反馈的问题上报给嘉楼公司报修。此后，嘉楼公司没有给予维修。为此，纵威提起本案诉讼。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，纵威履行了支付购房款义务。纵威在查验房屋时发现房屋存在三层阳台外梁断裂、室内无水堵、电箱火烧、无线、无漏保、部分窗户无扇等问题，并在房屋验收交接单予以标注。大彭公司将纵威反馈的问题上报给嘉楼公司，但嘉楼公司一直没有处理。涉案《商品房买卖合同》第十一条（三）约定：“买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主结构外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起30日内负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。（1）屋面、墙面、、地面渗漏或开裂等（2）管道堵塞；（3）门窗断裂、五金件损坏。”第十七条约定：“商品房实行保修制度。该商品房为住宅的，出卖人自商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。”现纵威主张嘉楼公司对案涉商品房存在的上述问题进行修复、安装、恢复，符合双方合同约定及相关法律规定，应予支持。嘉楼公司应对纵威购买的案涉商品房出现的上述质量问题按照涉案《商品房买卖合同》约定的保修责任进行修复。 关于纵威主张嘉楼公司给付延期交付房屋违约金189525元（从2017年5月1日暂计至2020年10月30日，直至合格交房之日止）的诉讼请求。本案中，涉案《商品房买卖合同》第十一条约定：“出卖人应当在2017年4月30日前向买受人交付该商品房。”从纵威提供的房屋验收交接单来看，可以看出纵威于2017年7月13日下午接房，嘉楼公司于2017年7月13日履行了交房义务。根据合同约定，嘉楼公司逾期交房74天，已经构成违约，应承担相应的违约责任。纵威于2017年7月14日已签署房屋交接单，接收了房屋，并非以房屋存在质量问题拒绝接收房屋。故，纵威主张至合格交房之日止的违约金，依据不足。嘉楼公司应当给付纵威逾期交房违约金为4218元（1140000元×万分之0.5×74天）。 关于纵威主张嘉楼公司赔偿按合同约定的交房期从2017年5月1日截止至给业主合格交房后，交房延期期间的违约期间租房费用，按照市场价评估每月1000元，计42000元的诉讼请求。案涉《商品房买卖合同》仅对逾期交房约定有违约金，并未约定违约期间给付租房费用，且纵威主张按照市场价评估每月1000元，并未提供相关评估报告。故，纵威的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十五日内对纵威购买的萧县嘉楼·香格里拉小区86幢3单元0106号商品房存在的三层阳台外梁断裂、无水堵、三层东小房间被后改下水管、电箱火烧、无线、无漏保、部分窗户无扇、开关无插座、进户门无猫眼、松阔、车库门坏等问题按照《商品房买卖合同》约定的保修责任进行修复； 二、安徽嘉楼置业有限公司于本判决生效后十五日给付纵威逾期交房违约金4218元； 三、驳回纵威的其他诉讼请求。 案件受理费2368元，减半收取计1184元，由纵威负担1104元，安徽嘉楼置业有限公司负担80元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年十一月二十五日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。