云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1902号原告：丽江市古城区兴家房产经纪有限公司。法定代表人：胡明军。住所：云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：刘振菲，云南义合律师事务所律师。被告：罗解秀，女，1953年7月25日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。被告：彭长福，男，1948年10月6日生，汉族，住云南省昆明市盘龙区。二被告共同委托代理人（特别授权代理）：李海福，湖南民浩律师事务所律师。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司与被告罗解秀、彭长福居间合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，并于2020年11月13日公开开庭进行了审理，原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司法定代表人胡明军及其委托代理人刘振菲、被告罗解秀、彭长福之共同委托代理人李海福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令二被告立即向原告支付违约金210000元；2、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原告是一家依法登记的房产经纪有限公司，经营范围包括房屋买卖交易，房地产中介服务。二被告系夫妻关系，按份共有位于丽江市古城区房产。2019年11月8日，被告罗解秀与原告签订《房地产销售委托确认书》，双方通过协议约定以下内容：1、委托人将上述房产全权委托给兴家房产出售，委托期限自委托之日至该房产售出为止；2、房产委托售价7000000元；3、委托人不得与兴家房产带看的客户私下交易，如委托人与兴家房产所带客户私下交易，除了赔偿兴家房产损失以外，还愿意支付兴家房产委托售价的3%的违约金。原、被告签订协议以后，原告通过张贴广告、发布微信朋友圈、垫付费用发布广告等方式，对该套房产独家销售信息面向社会进行了大量宣传。原告的宣传吸引了很多对该套房产有兴趣的客户，原告不断的带客户进行实地看房，最终从这些客户中筛选出了兼具购买诚意和实力的买家刘文文，并受刘文文委托与卖方协商房屋售价以及税费的承担问题，付出了大量的时间和精力。就在该笔交易快要完成时，二被告及刘文文却不再与原告联系，经原告多方打听，才知道二被告与刘文文绕开原告，已私下完成了房产交易及过户手续。二被告的行为违反诚实信用原则，也违反了原、被告双方签订的《房地产销售委托确认书》中的约定，损害了原告的合法权益，原告因此诉至法院，请求依法支持原告诉请。被告罗解秀辩称，一、原告起诉状所述歪曲事实，被告从未就刘文文购买房屋与被告罗解秀协商过房屋售价以及税费的承担问题，原告在被告罗解秀自行出售房屋前从未告知被告罗解秀刘文文是其带看房屋的客户。被告于2019年11月8日向原告签署《房地产销售委托确认书》后，原告从未向被告告知刘文文是其带看房屋的客户，更未就刘文文购买房屋与被告协商过房屋售价以及税费的承担问题。刘文文是自行找到被告购买房屋的，而非被告利用原告告知的客户信息，恶意违约避开原告出售房屋。事实上，直至原告的法定代表人胡明军于2020年9月14日微信通知被告之前，被告均不知刘文文是原告带看房屋的客户。而此时，被告早已于2020年8月17日就将房屋销售给了刘文文和李芳，并办理了产权登记过户手续。原告在起诉状中所述事实纯属歪曲事实真相。二、被告自行出售房屋的行为并未违反《房地产销售委托确认书》之约定，无需向原告承担任何违约责任。首先，被告签署《房地产销售委托确认书》全权委托原告销售房屋实质属约定不明的一般授权，即不是独家（排除被告委托其他第三方）授权委托，也不是绝对排他性（排除被告自行销售的权利）授权委托。被告在授权委托原告销售房屋期间，不但有权自行销售房屋，亦有权委托其他第三方销售房屋。何况本案中被告仅为自己自行销售了房屋，被告自行销售房屋的行为并未违约。其次，《房地产委托确认书》约定“委托人不得与兴家房产带看的客户私下交易，如委托人与兴家房产所带客户私下交易，除了赔偿兴家房产损失以外，还愿意支付兴家房产委托售价3%违约金。”依该约定，被告违约的要件是明知购房人刘文文是原告所带看房客户，并恶意避开原告与购房人刘文文私下交易。而本案被告在2020年9月14日之前，并不知晓购房人刘文文是原告所带看房客户，在此之前，原告亦从未告知被告其带购房人刘文文看过房。因此，被告在有权自行销售房屋的前提下，在不知情的情况下于2020年8月17日将房屋出售给刘文文并未违反该约定，被告无需向原告承担任何违约责任。三、被告不但未违约，而且还基于合同约定外的诚信人道原则，向原告支付了40000元费用。原告不但不知感恩，反而还起诉被告，其行为实属忘恩负义。自被告2019年11月8日签署《房地产销售委托确认书》开始，直至2020年8月，原告始终未能成功居间促成被告对外出售标的房屋。在此期间，原告在无法履行居间义务，促成被告实现合同目的的情况下，还无视合同约定，多次向被告倾诉其广告的投入损失。被告出于对原告付出的同情，基于合同约定外的诚信人道原则，于2020年8月14日向原告法定代表人胡明军及员工顾德敏分别支付了居间合理费用人民币20000元，合计40000元。然而，原告不但不知感恩，反而起诉被告。其行为实属忘恩负义。被告保留向原告法定代表人胡明军和员工顾德敏追回不当得利40000元的诉讼权利。四、退一万步讲，如果法院认定被告罗解秀违约，原告起诉的违约金显著过高，依据我国法律规定，违约金不得超过损失的30%，本案原告未提供证据证实其实际损失，而死板的依据合同约定起诉高达210000的违约金，属于起诉的违约金过高，应予调整。但我们始终认为我们不构成违约。综上，恳请人民法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告彭长福辩称：原告起诉彭长福属于起诉主体错误，本案彭长福不是委托确认书的签署人，不应该承担该委托确认书的任何义务，原告对彭长福的起诉应予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：对原告提交的第二组证据中2不动产权证书、3房地产销售委托确认书、4微信截图、第三组证据、第五组证据、当庭提交的收条及原告申请调取证据的回函，二被告质证对其真实性无异议，故对上述证据的真实性予以确认，对其证明内容将结合其他采信的证据综合予以确认；对原告提交的第四组证据，被告质证虽不予认可，但原告已提交原始载体，且原告申请调取的证据已证实19908880123号登记机主系刘文文，结合原、被告均无异议的（2020）云0702民初1902号庭审笔录中刘文文的陈述，对该组证据的真实性予以确认，对其证明内容将结合其他采信的证据综合予以确认；对被告罗解秀提交的证据二《房屋买卖合同》、证据三微信聊天记录、证据四借记卡账户历史明细清单，原告质证对其真实性、合法性及关联性均无异议，故对上述证据的真实性、合法性及关联性予以采信，作为认定案件事实的依据，对其证明内容将结合其他采信的证据综合予以确认。为查明案件事实，本院依法调取了（2020）云0702民初1902号案的庭审笔录及该案中对案外人肖伟的询问笔录。原告质证对肖伟询问笔录的真实性、合法性以及关联性均予以认可，证明内容不予认可。庭审笔录的真实性、合法性、关联性及证明内容均予以认可。二被告质证对庭审笔录认为通过另案的审理，充分证实了本案的被告始终不知情原告带刘文文看过房，而且，刘文文根本不是本案原告的正式客户，原告与刘文文没有居间合同关系，被告与刘文文之间的交易完全是由肖伟促成，包括刘文文了解房屋的情况和构造、质量等信息都是通过肖伟（也就是原来的开发商），看房是在签订合同的前两天，也就是本案的被告过来办理房产过户手续的时候了解到内部结构的，所以在买卖合同当中有第二条的约定，自始至终，被告都不知情，刘文文曾经看过房。对肖伟的询问笔录质证没有意见，与事实一致。经审查，对上述证据予以采信，作为认定案件事实的依据。根据有效证据的认定和当事人的当庭陈述，本院确认如下法律事实：被告罗解秀、彭长福原系丽江市古城区祥和丽城庆云路吉祥·百味坊**房产共有人，二被告陈述二人系夫妻关系，上述房屋的出租及出售事宜由被告罗解秀负责。2019年10月13日，被告罗解秀委托原告代为出售涉案房产。2019年11月8日，被告罗解秀签署了原告提供的《房地产销售委托确认书》，明确被告罗解秀委托原告销售古城区庆云路吉祥百味坊19号房产，委托售价为人民币7000000元，委托方式为全权委托，房屋结构为框架，建筑面积1120平方米，委托期限自委托之日至该房产售出为止。委托人不得与兴家房产带看的客户私下交易，如委托人与兴家房产所带客户私下交易，除了赔偿兴家房产损失以外，还愿意支付兴家房产委托售价3%的违约金。兴家房产在该房产委托时不收取委托人任何费用，当售价达到或超出委托价时，为防止买方发生变化，兴家房产有权代委托人直接向买方收取定金；如委托人违约不卖该房产的，除了承担兴家房产收取定金的违约责任外，还需支付兴家房产该房产委托售价3%的违约金；委托人自收到定金10日内须根据买方要求签订《房地产转让合同》，否则视为委托人违约。兴家房产提供免费发布该房产的出售相关信息，免费预约客户看房，委托人应积极配合。该房产委托方罗解秀净收人民币柒佰万元整，不再支付任何费用，超出部分支付到兴家房产所指定的账户；首付款支付人民币伍百万元整。此后，原告发布涉案房产广告信息。案外人刘文文看到售房信息后，联系原告看房，原告陈述其带刘文文看房三次，刘文文陈述带看两次。双方未签订看房确认书，刘文文亦未交付过定金。原告确认曾告知被告罗解秀有一个刘老板看房，但未告知具体姓名、电话及住址。后刘文文通过案外人肖伟介绍，联系被告罗解秀，经协商一致后，被告罗解秀、彭长福与案外人刘文文、李芳于2020年8月17日签订了《房屋买卖合同》，案外人肖伟作为担保人在上述协议中签字，后被告罗解秀、彭长福将涉案房产变更至刘文文及李芳名下。现原告认为被告罗解秀及彭长福与原告带看房人私下交易，已违反《房地产销售委托确认书》约定，应承担相应违约责任，并因此诉至本院。本院认为，被告罗解秀于2019年11月8日向原告出具的《房地产销售委托确认书》系其真实意思表示，合法有效，原告在接受被告罗解秀委托后应向被告及时报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，以履行其居间人的义务，庭审查明，涉案房产系案外人刘文文通过肖伟介绍，联系被告罗解秀，双方经协商一致后订立的买卖合同，原告虽有带案外人刘文文看过涉案房产，但其并未将刘文文信息告知被告罗解秀，被告罗解秀并不清楚刘文文系原告带看房人之一，且《房地产销售委托确认书》亦未明确原告系独家代理，故被告罗解秀与刘文文达成交易的行为并未违反《房地产销售委托确认书》的约定，对原告要求被告罗解秀承担违约责任的诉讼请求不予支持。被告彭长福并未委托原告销售房产，双方亦未订立书面委托协议，原告要求被告彭长福承担违约责任无事实及法律依据，本院不予支持。综上，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费4450元，减半收取为2225元，由原告丽江市古城区兴家房产经纪有限公司承担。如不服本判决，可于收到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  杨艳柳二〇二〇年十一月二十日书记员  和春芳