青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3645号原告：刘莉丽，女,1984年10月18日出生，蒙古族，住西宁市。委托诉讼代理人：焦毅伟，男，1982年6月28日出生，满族，住西宁市，系原告刘莉丽之夫。被告：西宁世纪佳和房地产开发有限公司，社会统一信用代码：91630100679196432B,住所地：青海省西宁市城中区北斗宫街**。法定代表人：彭波，该公司董事长。委托诉讼代理人：盛书成，该公司法务专员。原告刘莉丽与被告西宁世纪佳和房地产开发有限公司(以下简称:世纪佳和公司)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘莉丽的委托诉讼代理人焦毅伟，被告世纪佳和公司的委托诉讼代理人盛书成均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘莉丽向本院提出诉讼请求:1.判定被告逾期交房违约天数为1650天（暂计算至2020年8月10日）；2.判令继续履行《商品房买卖合同》并判令被告向原告支付逾期交房违约金641633元（自2016年2月1日至2020年8月10日，以已交付房款1296230元为基数，按照每日万分之三的计算）；3.本案诉讼费均由被告承担。事实与理由：2013年11月2日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同编号为YSO163208，约定原告购买被告开发建设的位于西宁市城中区西大街29号1229号商业房屋一套，该商业房屋建筑面积30.68平方米，合同总价款为1296230元，被告于2015年10月31日前将该房屋交付原告使用。合同签订后，原告依约向被告支付了1296230元购房款，被告开具了不动产统一发票。但时至今日，被告仍未向原告交房，逾期交付已长达5年，严重违反了合同约定，给原告造成了较大的经济损失。综上，为维护原告的合法权益，依据双方签订的《商品房预售合同》第九条约定，出卖人逾期交房的违约责任第二款的约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。为此，原告多次向被告提出按照合同约定向原告支付违约金的请求，始终遭到拒绝，为维护原告的合法权益，诉至法院，望判如所请。被告世纪佳和公司辩称，原告主张的诉讼请求我公司均不予认可，2013年11月2日我公司与原告刘莉丽签订商品房买卖合同，合同签订当日原告即与西宁港汇商业运营管理有限公司订立委托经营管理合同，将购买的1229号商铺交付给西宁港汇商业运营管理有限公司委托经营管理，西宁港汇商业运营管理有限公司则支付原告租金，该委托经营管理合同签订后，截止到2019年9月底原告已收取房租约28万余元。虽然原被告之间未实际办理商品房交接手续，但是原告利用所购商品房获利是事实，现原告起诉提出，双方签订的《商品房预售合同》继续履行，要求被告承担逾期交房的违约损失，被告不认同，因为原告不能两次获利，实际上本案涉诉商品房形式上已交给了西宁港汇商业运营管理有限公司，被告无违约行为，原告的诉讼请求不应成立，请求人民法院予以驳回。原告刘莉丽在庭审中为支持诉讼请求的成立向本院提交以下证据：证据一、《商品房预售合同》，证明原、被告签订的《商品房预售合同》约定了双方的权利和义务，被告违约逾期至今未交房的事实；证据二、不动产统一发票，证明原告依据合同约定一次性将购房款全额缴纳，被告收款后出具了不动产统一发票，原告已履行合同付款义务的事实；证据三、微信公众号截屏内容为新闻公告，证明被告在公众号里招商的进场说明会上，未涉及原告购买的负一层商铺，该商铺完全不具备交付和招商的条件，负一层不能使用。至此，原告的合同目的不能实现，被告逾期未能交房的合同违约事实已形成。被告世纪佳和公司质证认为，对证据一、二的真实性无异议。双方未实际办理交房手续是事实，但是本案涉诉房屋已由西宁港汇商业运营管理有限公司委托经营管理并已产生效益，原告已获利。对证据三的证明方向有异议，该证据与本案纠纷无直接的关联性，该证据所载明的内容是被告公司整体商城招商的策划与是否交房无关。本院认为，原告刘莉丽提交的证据一、二系原件是原告的自有证据，证据来源及真实性，被告不持异议，合同及票据内容均认可，该证据属有效证据，具有证明力。证据三，根据该证据载明的内容，结合被告的质证意见，该证据不能证明被告合同违约行为已构成的事实，该证据不具有证明力，本院不予采信。被告世纪佳和公司为支持其抗辩主张，庭审期间向本院提交如下证据：证据一、《委托经营管理合同》，证明原告与西宁港汇商业运营管理有限公司订立《委托经营管理合同》后已将本案涉诉商铺托管的事实；证据二，收益计算单、证明涉诉商铺已经交付，原告已收益了三年半的租金。第一年是抵扣房款，从2015年11月1日至2016年11月31日，第二年2016年11月1日至2017年11月31日，第三年是2018年11月1日至2019年11月31日，托管公司认可房屋已交付，协议约定的很清楚，所以被告不需要向原告直接交付，而是直接向托管公司进行托管；证据三、租金支付协议两份、2017年11月15日原告与托管公司签订了一份租金支付协议，约定2015年11月1日至2018年10月31日期间托管商铺租金的支付方式与时间，2018年12月1日原告与托管公司又签订了一份租金支付协议，约定2018年11月1日至2019年10月31日期间托管商铺租金金额及支付方式与时间，两份协议均证明，原告从被告处购买的诉讼商铺，原告已办理托管并收益，租金的计算方法，每年的总数不变，两份协议依附在委托经营管理合同中的事实。原告刘莉丽质证认为，对证据一真实性无异议，证明方向不认可，该证据证明我与港汇公司进行了托管，我只是托管了经营权，现在说的是产权；对证据二到2019年10月份我要进行核实。第一年给付的钱抵扣房款是事实，从第二年开始是按照8%，是固定的金额，认可2016年，2017年的租金。对证据三的真实性无异议，证明方向有异议。本院认为，被告世纪佳和公司庭审所出示的证据一、二、三真实性，有效性原告不持异议，虽不认可证据的出证方向，但是证据内容所证明的案件事实客观存在，与本案商品房预售合同纠纷具有关联性，证据形式要件符合法律规定，属有效证据，具有证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月2日，原告刘莉丽（买受人）与被告世纪佳和公司（出卖人）签订《西宁市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房位于城中区西大街29号第商业1229号房，房屋代码为487153，该商品房的用途为商业，属钢筋混凝土结构，层高为6.7米，建筑层数地上31层，地下**。该商品房预测建筑面积共30.68平方米，房屋价款按建筑面积计算，单价为每平方米42250元，总金额1296230元，付款方式约定为，买受人于2013年10月24日前一次性付清全部房价款1296230元。出卖人应在2015年10月31日前，依照国家规定和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格条件的商品房交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋的违约责任，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之3的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起且合同备案、预告登记注销完成15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的百分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同其他条款双方在合同中也进行了约定。合同签订当日原告即缴纳了1296230元，被告出具了销售不动产统一发票载明收款单位西宁世纪佳和房地产开发有限公司，付款单位刘莉丽，项目销售不动产商铺城中区西大街29号（5）幢楼商业1229号房，预收购房款，金额1296230元。同日，原告刘莉丽（甲方）与西宁港汇商业运营管理有限公司（乙方）签订《委托经营管理合同》，该合同约定，甲方购买由西宁世纪佳和房地产开发有限公司开发的位于西宁市城中区水井巷中央商务区西大街29号商业楼1229号商铺（以下称“托管商铺”），建筑面积30.68平方米，（该面积为预测面积，具体以实际测量为准）用于投资经营，并依照本合同规定的条款和条件将托管商铺（包括附属屋面、外立面、地面及应分摊的共有和共用部位）交付给乙方，由乙方对托管商铺采取收租、合作等方式统一经营管理。甲方同意将托管商铺交付给乙方并委托乙方经营管理，委托期限为10年，暂定自2015年11月1日起，至2025年10月30日止。若实际交付日期与前述暂定的起始日期不一致，则以实际交付日期作为委托期限的起始日期；但委托期限的终止日期最迟不超过2025年10月30日。委托期间甲方的权利义务，乙方的权利义务双方在合同中均进行了约定，租金及支付方式依照期限分别采取固定收益和比例分成的方式，委托期间的第一年度至第三年度租金支付采取固定收益方式：第一年度，乙方不向甲方支付租金；第二年度租金为103698元，乙方将于2016年11月10日之支付给甲方；第三年度租金计103698元，乙方将于2017年11月10日之前支付给甲方。自第四年度开始，租金支付将采取比例分成方式。即以乙方就托管商铺向承租方实际收取的下一年度的租金为基数，乙方有权获得该租金的10%作为分成，剩余90%乙方应当于当年11月10日之前支付给甲方，与托管商铺所有权相关的所有税负和费用均由甲方承担……。违约责任和其他事项双方在合同中也进行了约定。此后，在2017年11月15日乙方刘莉丽与甲方西宁市港汇商业运营管理有限公司签订租金支付协议，鉴于乙方将其购买的位于水井巷广场的29号楼1229室商铺委托给甲方进行统一规划、经营、管理，由甲方向乙方支付租金一事，现经甲乙双方友好协商，达成以下协议：甲乙双方确认2015年11月1日至2016年10月31日的租金收益，甲方已经支付给乙方（乙方在购房时的总房款中已抵扣）。2016年11月1日至2017年10月31日期间的租金收益甲方以现金形式已支付给乙方；甲乙双方一致同意，第三年度返租：2017年11月1日至2018年10月31日期间的租金金额为103698元，甲方按下列方式将租金支付给乙方：2017年11月20日前支付租金25924元；2017年12月20日前支付租金25924元；2018年1月20日前支付租金25924元；2018年3月20日前支付租金25926元；第四年度开始，租金的支付按《委托经营管理合同》的约定执行。在2018年12月1日刘莉丽乙方与西宁市港汇商业运营管理有限公司甲方又签订一份租金支付协议，此协议约定，根据甲乙双方签订的《委托经营管理合同》约定自第四年租期开始之日起，按照实际收取租金的1:9进行分成，现因水井巷广场未开业，经甲乙双方协商一致后，就第四年度的租金仍按乙方已实际支付购房款（不包括已抵扣的租金）的8%计算，即2018年11月1日至2019年10月31日期间的租金金额为103698元。现甲乙双方就第四年度的租金支付事宜，一致同意分八个月，按下列方式支付：2019年1月31日前支付人民币12962元；2019年2月28日前支付人民币12962元；2019年3月31日前支付人民币12962元；2019年4月30日前支付人民币12962元；2019年5月31日前支付人民币12962元；2019年6月30日前支付人民币12962元；2019年7月31日前支付人民币12962元；2019年8月31日前支付人民币12962元；为了促进水井巷广场的销售经营，甲乙双方一致同意，若水井巷广场在第四年度开业，甲方将应支付给乙方的年租金的8%的十六分之一的租金，用在水井巷广场全场通用的消费卡或购物卡的形式冲抵租金，支付给乙方；若水井巷广场在第四年度仍未开业，甲方仍按上述租金支付方式以现金方式支付。上述协议签订后，原告与西宁港汇商业运营管理有限公司的委托经营管理合同实际履行至2019年9月，因西宁港汇商业运营管理有限公司未能按期支付原告商铺托管租金并延续至今未兑现，原告要求被告承担未按商品房买卖合同约定的交房日期实际交房，应支付原告逾期交房违约金，被告则拒绝承担逾期交房违约责任，原告遂向本院起诉。本院认为，原、被告签订的《西宁市商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，该合法有效，应受法律保护，双方均应依约履行。原告依合同约定已履行了购房款的支付义务，继受取得商品房是其依法享有的合同权利，被告虽然未按合同约定的交房时间给原告实际交房，但是原告与西宁港汇商业运营管理有限公司签订的《委托经营管理合同》约定，原告同意将购买的由被告开发的位于西宁市城中区水井巷中央商务区西大街29号商业楼1229号商铺，建筑面积30.68平方米，用于投资经营，并依照本合同规定的条款和条件将商铺（包括附属屋面、外立面、地面及应分摊的共有和共用部位）交付给西宁港汇商业运营管理有限公司，由西宁港汇商业运营管理有限公司对商铺采取收租、合作等方式统一经营管理。该托管协议是双方的真实意思表示，内容也符合市场交易习惯，不违反法律法规的强制性规定，且已实际履行。根据民商事法律、法规关于民事活动应遵循权利义务相一致的原则，本案涉诉商铺原告同意委托经营管理的前提是商铺的交付，故此，原告诉讼请求依据的事实和理由，不能成立，本院不予采信，其诉讼请求，于法无据，予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条之规定，判决如下：驳回原告刘莉丽的诉讼请求。案件受理费10216元，已减半收取5108元，由原告刘莉丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 刘 洪二〇二〇年十一月二十三日法官助理 王焕焕书记员 冯文娟附：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。