湖北省咸宁市咸安区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1202民初3365号原告：余悦，男，汉族，1990年12月8日出生，住咸宁市咸安区，委托诉讼代理人：张文娟、但行，湖北昕明律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：湖北联乐德胜投资有限公司，住所地：咸宁市温泉淦河大道**。法定代表人：杨青。原告余悦与被告湖北联乐德胜投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告余悦及其委托代理人但行到庭参加了诉讼，被告湖北联乐德胜投资有限公司经依法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余悦向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《购房协议》无效；2、判令被告立即退还原告已付购房款及利息（利息按占用资金年利率6%从2018年5月20日计算至本息实际还清止）；3、判决被告从2019年1月日起按已付房款177477元为基数每日万分之三向原告支付违约金；4、请求被告支付原告已付购房款177477元赔偿金；5、判决由被告承担诉讼费用。事实与理由：原告和被告于2018年5月20日签订《购房协议》，约定原告购买被告开发的“咸宁联乐广场”住宅（1#楼604号），总价567477元，原告于2018年5月20日向被告预付177377元，余下房款于甲方开盘之日（拿取预售许可之日）付清或办理按揭，该协议未对其他事项进行约定。2019年4月3日，原被告补充签订《联乐广场1#楼补偿协议》约定被告从2019年1月1日起按原告已付购房款177477元每日万分之三计算违约金，截止至该楼预售开盘。根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。但该房屋至今未取得房屋预售许可证，该合同应当属于无效合同。原告多次与被告联系协商未果。遂根据《民事诉讼法》、《合同法》的相关规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告湖北联乐德胜投资有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见和证据。本院经审理查明，2018年5月20日，余悦（乙方）与湖北联乐德胜投资有限公司（甲方）签订《购房协议》，约定：1、乙方购买甲方所开发项目“咸宁联乐广场”住宅1#楼604号房，总价款为567477元。2、乙方于2018年5月20日向甲方预付房款177477元，余下房款390000元于甲方开盘之日（拿取预售证之日）付清或办理按揭，如有违约按开盘价格销售给乙方。2019年4月3日，被告向原告出具了一份《联乐广场1#楼补偿协议》，约定：余悦于2018年5月20日购买咸宁联乐广场1#楼604号房，已付购房款177477元，因工程进度原因，开发商承诺按客户已付房款每日万分之三计算违约金，违约金计算日期按2019年1月1日起，截止至1#楼预售开盘，违约金待开盘后冲抵房款。2018年5月20日，原告通过刷卡和支付宝转账方式给付了购房首付款177477元，被告向原告出具了购房首付款的收据。至开庭时，协议中约定的1号楼还未施工建设。以上事实有原告提供的《购房协议》、《联乐广场1#楼补偿协议》、收据、转账凭证以及当事人陈述佐证。本院认为，当事人在从事民事活动中应遵循诚实信用原则，被告在未取得预售许可证的情况下与余悦签订《购房协议》，有违诚实信用原则，且协议中约定的1#号楼至今还未施工，根据《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”之规定，故对于原告请求确认《购房协议》无效的诉求于法有据，本院予以支持。对于原告要求被告返还已付购房款、利息及违约损失的诉求，因《购房协议》已经确认无效，根据《中华人民共和国合同法》第58条之规定，被告为过错方，原告有权要求被告退还已付的购房款且承担相应的赔偿责任。根据《联乐广场1#楼补偿协议》约定，被告应当已已付房款177477元为基数从2019年1月1日起按每日万分之三计算违约金至实际清偿之日止。因上述违约金中弥补资金占用损失，故本院对利息不另行计算。故对于原告要求退还购房款及支付违约金的诉求本院予以支持，对于请求支付利息的诉求本院不予支持。对于原告要求一倍赔偿金的诉求，被告在《购房协议》中明确载明了“拿取预售证之日”，原告明知被告未取得预售许可证的事实，被告不存在隐瞒情形，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，故对于原告的此项诉求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百一十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认余悦与湖北联乐德胜投资有限公司签订的《购房协议》无效；二、湖北联乐德胜投资有限公司在本判决生效后十日内返还余悦购房首付款177477元；三、湖北联乐德胜投资有限公司在本判决生效后十日内支付余悦违约金（以177477元为基数，按日万分之三从2019年1月1日起计算至实际清偿之日止）；四、驳回其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1975元，由被告湖北联乐德胜投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。审判员  李相军二〇二〇年十一月三十日书记员  余梦华附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当时人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿案子房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。