重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终6279号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆众诚物业发展有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区玉马路**，统一社会信用代码9150010862197860XF。法定代表人：向勇，董事长。委托诉讼代理人：冯惊雷，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄宇，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：彭毅，女，汉族，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：陈伟超，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：文海洲，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原审第三人：重庆农村商业银行股份有限公司营业部，营业场所重庆市江北区金沙门路36号，统一社会信用代码9150010568145607XT。上诉人重庆众诚物业发展有限公司（以下简称：众诚公司）与被上诉人彭毅、原审第三人重庆农村商业银行股份有限公司营业部房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15746号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。众诚公司上诉请求：撤销原判并依法改判，一、二审诉讼费由彭毅承担。事实和理由：1、按揭贷款未能发放，即使如一审判决认为彭毅无违约行为，也负有以其他方式支付房款的义务。在确定彭毅不能获取按揭贷款后，众诚公司于2014年1月24日向彭毅邮寄了变更付款方式的催款函，根据合同约定，该函送达之日起，彭毅即应与众诚公司协商变更付款方式或解除合同，而彭毅未解除合同，则应以其他方式支付欠付的房款。自此众诚公司多次催告彭毅付款，彭毅均不予理会，众诚公司基于彭毅根本违约的行为，依法于2019年5月18日通知解除合同。重庆市第五中级人民法院对类似情况的案件作出的生效判决也认定系购房者根本违约。2、由于彭毅根本违约导致解除合同，无权主张资金占用损失。合同补充协议第18条对于合同相应条款进行了变更，一审判决采用合同条款作出判决是错误的。3、众诚公司收取的契税、大修基金共计299828元系代收代缴，已按约定代彭毅向相关部门缴纳，其中契税177612.06元、印花税5元、大修基金118408元，共计296025.06元，该金额并非由众诚公司占用，不应承担返还义务。4、众诚公司要求确认涉案合同于2019年5月18日解除，而一审判决未予处理。彭毅答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。1、众诚公司于2014年1月24日发出要求彭毅支付尾款的通知，2019年5月17日才发出解除合同通知，2019年7月提起解除合同的诉讼，其无论是根据约定解除还是法定解除，解除权均因除斥期间而消灭。由于众诚公司至今未交房，由彭毅行使合同解除权。彭毅共计向众诚公司支付208230元首付款，众诚公司使用该款长达10年之久，现买卖双方都要求解除合同，应视为双方合意解除，众诚公司应当支付资金占用利息。彭毅已于2010年6月21日与银行签订了抵押贷款合同，涉案房屋至今仍抵押登记于银行名下，而银行未放款是因众诚公司负责人涉黑、公司资产被司法冻结所致，彭毅并无过错，已完成了支付购房款的义务。合同第五条第（三）款明确约定无论出卖方原因还是不可归责于双方原因导致未能获得银行贷款的，出卖方应退还购房款及利息，并约定利息按银行同期贷款利率结算，而本案跟其他案件最大的不同在于彭毅与银行签订了合同，房屋已抵押给银行十年之久。彭毅在十年里从未对房屋进行占有、使用、收益，而房屋在这十年里价格大幅度上涨，众诚公司另行出售必然产生更大收益，而彭毅以同样的款项不能再购买到同等品质的房屋，产生了损失。因此，一审判决众诚公司承担资金占用利息是正确的。2、众诚公司已经收取了彭毅支付的契税、大修基金，但至今未向彭毅交付“销售不动产统一发票”、“税收完税证明”、“物业专项维修资金专用收据”，且其在一审对反诉请求的答辩中自认“对于反诉原告要求返还购房款及税费，反诉被告愿意在反诉原告承担了违约责任后将剩余款项返还给反诉原告”，故契税及大修基金应退还。不但如此，众诚公司并未向法庭举示证据证明该款已交付他人，即使交付他人，因收款方是与众诚公司产生的款项交付关系，仍应由众诚公司承担促使款项退还的义务。因此，一审判决由众诚公司退还契税和大修基金，也是正确的。3、众诚公司在一审中请求解除合同，愿意退还购房款和税费，而一审判决作出的多个判项也包括解除合同和退还购房款、税费，众诚公司即对一审判决全案提起上诉，与其诉请自相矛盾，不应得到二审法院支持，所增加的二审诉讼费应全部由众诚公司自行承担。4、众诚公司要求改判的请求不具体明确，应驳回其上诉。重庆农村商业银行股份有限公司营业部未出庭应诉，亦未发表书面意见。众诚公司向一审法院起诉请求：一、确认原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已于2019年5月18日解除；二、判令被告向原告支付违约金123144元；三、判令被告配合将案涉房屋过户回原告；四、诉讼费由被告承担。彭毅向一审法院反诉请求：一、判决解除2010年4月15日反诉原告彭毅与反诉被告重庆众诚物业发展有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》；二、反诉被告向反诉原告承担违约金人民币53412元；三、反诉被告向反诉原告返还已支出的购房款、契税等共计2080230元；四、判决反诉被告向反诉原告承担已支出的购房款的资金占用利息（资金占用利息以支出款额为基数，自2010年4月15日起至2019年8月19日止期间按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至实际付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）；五、反诉被告向反诉原告赔偿损失（“机会损失”或“信赖利益”）人民币80万元（暂定金额，具体金额以人民法院查明的或者司法评估鉴定结论为准）；六、本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2010年4月15日,原告重庆众诚物业发展有限公司（甲方）与被告彭毅（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，合同约定：被告购买原告开发的位于重庆市南岸区X号房屋，属预售商品房。约定总房款为5920402元，付款方式为“首付款+按揭贷款”，预售资金监管银行为重庆农村商业银行股份有限公司江北支行，乙方于签订之日支付房款1780402元，剩余房款414万元由乙方向银行申请按揭贷款。合同第五条第（三）项对办理按揭贷款违约责任进行了约定，因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方也可单方解除合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款本金及利息(按银行同期贷款利率计算)退还给乙方，并按照乙方已付房价款3%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起30日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条的约定责任；如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。因不可归责于双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议，乙方或甲方也可单方解除本合同，甲方应于解除合同通知到达之日起30日内，将收受的购房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。其中合同第七条对交房期限及交付条件进行了约定，交房期限：属预售商品房的，甲方应在2011年12月31日前，将商品房交付乙方使用。合同第八条约定，乙方须与甲方结清所有相关的款项（包括房价款、面积差异退补款、大修基金等），按揭客户须无银行欠款，方可进行房屋交接。合同第十条对逾期付款的违约责任进行了约定，逾期在30日（含）之内的，自本合同约定的应付款期限之第二日起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之3的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金，合同继续履行；逾期在超过30日后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按应付款的百分之3向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款。另补充协议第十二条对按揭贷款资料的补充及违约责任等进行了约定，按揭客户的按揭资料经银行审核后，若有不符合放款条件而需要补充资料的，乙方应在三日内补足资料，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权单方面解除合同；第十四条约定，甲方未能在合同约定的交房期限内得到银行发放的按揭贷款,甲方有权在合同约定的交房时间拒绝交付房屋给乙方且并不承担延迟交房的违约责任，同时甲方有权要求乙方一次性支付购房款余款。如非乙方原因未能办理完毕按揭贷款，致使甲方在合同约定的交房期限未能得到银行发放的按揭贷款，甲乙双方可另行协商交房时间和其他事宜。第十五条约定，甲乙双方同意将合同第五条第三款第2项内容修改为：如因乙方原因不能办理按揭贷款，甲方有权要求乙方一次性支付房款，乙方应在甲方通知后五日内付清全部房款，乙方如有逾期且在十日内的，甲方有权要求乙方自逾期之日起每日按应付款的万分之三累加向甲方支付违约金，乙方逾期时间超过三十日的，甲方有权按照合同及本协议中有关逾期付款的违约责任条款的约定追究乙方的违约责任。第二十八条约定，甲方寄给乙方信函所使用的通讯地址，均以本协议乙方所列的通讯地址为准，在甲方发出信函七日后即视为已书面通知乙方。（房屋买卖合同第4页载明乙方地址：重庆市渝中区X号3幢1单元1-1，电话X）。2010年5月29日，被告根据原告置业顾问出具的《客户缴款明细表》，向原告共支付了2000230元，原告分别开具编号为0168081《收据》载明收到房款1700402元、开具编号为0168082《收据》载明收到契税181420元、开具编号为0182716《收据》载明收到大修基金118408元；2010年5月30日，原告又开具编号为0168094《收据》载明收到房款80000元。则被告向原告共支付了2080230元。2010年，被告与原告、第三人重庆农村商业银行股份有限公司营业部签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》。2010年6月21日，第三人重庆农村商业银行股份有限公司营业部将与被告签署的“房地产（预购）抵押合同”、“银行借款合同”等原件资料，交重庆市南岸区土地和房屋管理局申请对案涉房屋予以抵押登记。重庆市南岸区土地和房屋管理局出具《重庆市南岸区房地产交易与权属登记受理单》，收件编号2010054115，受理时间2010年6月22日。从《房屋登记信息查询证明》显示，案涉房屋登记在彭毅名下，现抵押于第三人重庆农村商业银行股份有限公司营业部名下。2014年1月24日，原告重庆众诚物业发展有限公司向被告彭毅发出《关于变更付款方式的催款函》，载明：被告购买了原告开发的位于重庆市南岸区玉马路1号8组团8-3号房屋一套，被告已支付首付款1780402元。根据原被告签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款414万元由被告按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。为此，特发函请被告于2014年2月15日前与原告协商变更付款方式或尽快付清购房余款。否则原告有权选择解除合同并将上述房屋另行处理。并注明了联系人及联系电话。2014年9月25日，原告向被告发出《催款函》，载明：被告购买了原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8组团(山外山)8-3号住宅一套，被告已向原告支付了首付款1780402元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款414万元由被告向银行申请按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。为此，特发函请被告于2014年10月17日前与原告协商变更付款方式以尽快付清购房余款。……2015年11月13日，原告向被告发出《催款函》，载明：被告购买了原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8组团8-3号住宅一套，被告已向原告支付了首付款1780402元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款414万元由被告向银行申请按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。原告曾与被告多次致电联系，并发函给被告，但至今未得到被告的答复。为此，特发函请被告于2015年12月17日前与原告协商变更付款方式或尽快付清购房余款。……2016年10月24日，原告向被告发出《催款函》，载明：被告购买了原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8组团(山外山)8-3号住宅一套，被告已向原告支付了首付款1780402元。根据原被告双方签订的商品房买卖合同及补充协议的约定，余款4104833元由被告向银行申请按揭贷款，但原告至今未收到该笔款项。……为此，特发函请被告于2016年12月17日前与原告协商变更付款方式以尽快付清购房余款。……原告举示了落款时间为2017年9月28日原告向被告发出的《催款通知》，载明：2010年5月24日前后，双方订立了《重庆市商品房买卖合同》及其他相关协议，约定购买原告开发的庆隆南山高尔夫国际社区项目8-3号房屋，被告尚欠4104833元款项（本金）未付，要求被告在2017年10月18日前付清全部款项。或直接将未付款项转至指定账户。但原告并未向法庭举示当期的寄送EMS单，原告举示了于2017年11月13日向被告寄送《关于支付房款的催款通知》的EMS单。2017年10月30日，原告委托的律师向被告发出《律师函》，载明：重庆索通律师事务所接受原告的委托，就被告逾期付款事宜与被告进行交涉，委托人与被告订立《重庆市商品房买卖合同》及相关协议，被告购买了前述涉案房屋，合同订立后，委托人履行了相应合同义务，被告尚有房款本金4104833元及相应利息、违约金等至今未付，委托人多次催促未果，通知被告在收到本函之日起三个工作日内，立即支付全部未付款项（金额以支付日委托人确认为准）。2019年5月17日，原告向被告发出《〈重庆市商品房买卖合同〉解除函》。函件载明：原告与被告签订《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，被告购买原告开发的前述涉案房屋，因被告未按照合同约定支付购房款，合同目的已不能实现，现正式通知原告：1、合同即行解除；2、保留追究违约责任的权利。被告向法庭举示了法院（2018）渝05民初1777号《民事判决书》，该《民事判决书》查明如下事实：2010年7月5日，重庆市公安局经济犯罪侦查总队向重庆市南岸区国土资源管理局送达了《重庆市公安局经侦总队关于冻结“091（618）”涉黑专案涉案土地的函》，要求重庆市南岸区国土资源管理分局对重庆众诚物业发展有限公司、重庆庆隆屋业发展有限公司、重庆联星投资有限公司在重庆市南岸区国土资源管理分局登记的土地立即予以冻结。重庆市南岸区国土资源管理分局随后对登记在重庆众诚物业发展有限公司等名下的土地证进行了冻结登记。其中包含正在南岸土地房屋权属登记中心办理房屋分户登记。2013年10月22日，重庆市南岸土地房屋权属登记中心出具证明，载明南岸区房屋于2010年7月12日由重庆市公安局经济犯罪侦查总队查封，2013年5月21日解除查封；并于2010年8月12日由重庆市第五中级人民法院查封，2012年3月26日解除查封。另查明，案涉房屋原告未向被告交付。一审法院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，应属合法有效，对双方当事人具有法律约束力，法院依法予以确认。本案中，原告提出诉讼请求确认原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，反诉原告亦提出请求解除该合同。双方均表示不愿继续履行上述合同，该合同已缺乏履行的必要条件和基础，故宜解除。本案的争议焦点为：合同解除的违约责任以及解除后的义务承担问题。关于合同解除的违约责任问题。作为买卖合同的相对方，原告众诚公司作为卖方负有的主合同义务为交付房屋、转移房屋权属，被告彭毅作为买方负有的主合同义务为支付购房款，二者构成对价关系。判断哪方违约需厘清双方是否履行其相应的合同义务。在本案中，双方约定被告作为购房人，于签约之日付房款1780402元，余款414万元向银行申请办理按揭贷款支付；原告于2010年6月22日完成了向第三人重庆农村商业银行股份有限公司营业部的按揭贷款，并完成了抵押登记。但从本案查明的事实，第三人重庆农村商业银行股份有限公司营业部在办理完毕抵押登记后并未如期发放贷款，因第三人未到庭，无法查明未发放贷款原因。但从原告方举示的证据来看，无法证明系因被告原因导致的按揭款不能发放。故被告并无违约行为。被告认为原告一直未交付房屋构成违约，作为买卖合同的相对方，原告众诚公司作为卖方负有的主合同义务为交付房屋、转移房屋权属，被告彭毅作为买方负有的主合同义务为支付购房款，因此，支付购房款是被告的合同义务，按时交付房屋亦是原告的合同义务。原告众诚公司在未收到全部款项之前，未交付房屋是行使先履行抗辩权的体现，此行为并未构成违约。故双方在本次合同中，均无违约行为，均无须向对方承担违约责任。关于合同解除后的义务。法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定：“因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于一方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。”本案中原被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》解除后，原被告双方的权利义务应当回归到合同签订之前的状态，即：被告将房屋交还给原告（实际尚未交付），并配合办理相关的登记手续；原告则将所收房款、税费等所有款项退还被告。由于原告在被告交付首付款项后一直实际占有使用被告的资金，其因该占有使用行为实际获得了利益并对被告造成了损失，故原告应向被告赔偿该自用占用利息，该利息自原告实际支付之日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止。对于反诉原告要求反诉被告赔偿房屋增值损失（以司法评估鉴定结论为准）的反诉请求。法院认为，反诉原告提交的证据不足以证明该损失系由反诉被告造成，故对反诉原告此项请求不予支持，亦不准许司法评估。综上，遂判决：一、解除原告重庆众诚物业发展有限公司与被告彭毅于2010年4月15日签订的《重庆市商品房买卖合同（CQ-803184）》；二、反诉被告重庆众诚物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告彭毅返还已付房款及税费共计2080230元；三、反诉被告重庆众诚物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向反诉原告彭毅支付已付款的资金占用利息，从2010年5月30日起以2080230元为基数按中国人民银行同期同档贷款利率标准计算至付清时止，利随本清（资金占用利息以2080230元为基数，自2010年5月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止）；四、被告彭毅配合原告重庆众诚物业发展有限公司将重庆市南岸区茶园新城区玉马路1号8组团8-3号房屋过户至原告重庆众诚物业发展有限公司名下；五、驳回原告重庆众诚物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告彭毅的其他反诉请求。二审中，众诚公司陈述其已向相关部门缴纳了涉案房屋的契税及大修基金，表示庭后提交法院。本院遂令众诚公司限期提交。众诚公司在限期内提交了《契税完税证》、《物业专项维修资金余额证明》，彭毅则向本院寄送其不予质证以示抗辩的具体理由，载明：1、以上证据不是新证据，法院不应采信；2、若准许众诚公司在庭审后还可以举证，将浪费国家审判资源，导致法律设置的举证时限制度形同虚设；3、若准许众诚公司二审庭审后还可以举证，将导致法律设置的举证不能制度毫无意义，也是对一方当事人的偏袒；4、众诚公司在诉讼中已经认可将退还税费，法院不应当干涉其自由处分自己的诉讼权利；5、众诚公司应明白以上证据在本案中的重要性，二审法院在审理中提示其庭后举证，系司法偏袒；6、2020年10月10日二审庭审经过了法庭辩论及最后陈述，表示庭审活动已经完毕，若再准许众诚公司举证，将严重影响诉讼程序的公正性。彭毅在之后本院再次审理中核对以上证据原件后，对真实性均无异议，但仍当庭作出如上陈述。二审查明，涉案合同补充协议第18条第一句约定：“甲乙双方同意将合同第五条付款方式及期限中第（三）款第3项内容改为：非乙方责任而无法办理银行按揭贷款的，首先由甲乙双方共同协商变更付款方式，协商不成乙方有权向甲方提出退房，甲方应予以同意并在乙方提出退房申请后30日内退还乙方已支付的购房款（不计利息）。”彭毅认为该条款为格式条款，未特别提醒买受人注意，且约定的内容系“无法办理银行按揭贷款”，与银行未放款是两个不同的法律事实，不适用本案情形；即使存在无法办理贷款的情况，改变付款方式也应由双方共同协商，但双方并未协商过。另查明，2010年6月12日，众诚公司代彭毅缴纳了契税177612.06元，重庆市南岸区地方税务局为此开具了《契税完税证》。2020年10月10日重庆市南岸区住房和城乡建设委员会出具涉案房屋的《物业专项维修资金余额证明》，载明建盘日期为2010年5月31日，本金余额为118408元。针对涉案契税及大修基金能否由相关部门退还的问题，2020年11月17日本院经向重庆市南岸区税务局及重庆市南岸区住房和城乡建设委员会进行调查后了解到：房屋交易只要不是无效的产权转移行为，国家按规定收取的契税就不能予以退还；涉案房屋现大修基金本金为118408元，利息为27597.65元，合计146005.65元，一旦房屋买卖合同解除，经购房人申请，重庆市南岸区住房和城乡建设委员会可根据其提交的房屋权属登记中心出具的退房相关证明材料，向购房人退还本金及利息。众诚公司认为即使契税和大修基金不能退还，也不应由众诚公司承担责任；彭毅则认为其系向众诚公司缴纳的契税和大修基金，再由众诚公司向第三方缴纳，即使要退款，也应由众诚公司去申请退款。二审查明的其他事实与一审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有如下几点：一、导致涉案合同解除是谁的责任；二、众诚公司应退还的款项应否包含税费及大修基金等代收款；三、众诚公司应否承担资金占用利息。对于第一个争议焦点，众诚公司认为贷款未发放，即使彭毅对此无责任，也应与公司协商变更付款方式或解除合同，而公司多次向其发送催款通知，其均不予理会，公司遂基于彭毅根本违约而解除合同。经查，众诚公司、彭毅与第三人已就涉案房屋签订了抵押贷款合同，涉案房屋也已抵押登记至第三人名下，第三人之后一直未放款虽是事实，但未放款的原因现双方各执一词而均无证据证明，故一审判决认为彭毅对此无责并无不当。众诚公司提出补充协议第18条第一句对合同第五条付款方式及期限中第（三）款第3项进行了修改，本院认为，该条款以补充协议的方式由双方协商后拟定，并非格式条款，但因修改后的内容系对于“非乙方责任而无法办理银行按揭贷款的”前提下作出的约定，而本案系彭毅已与银行签订了抵押合同、借款合同，涉案房屋也抵押登记于银行名下，而银行最终未予放款，并不属于“无法办理”的情形，故不应适用该条款。由于银行未放款，虽然众诚公司多次发出通知要求与彭毅协商变更付款方式后付清余款，但未能与彭毅协商一致，故其于2019年5月17日因彭毅未支付房款导致合同目的不能实现而解除合同的理由不能成立，双方均对涉案合同解除无违约行为，无需承担违约责任，一审法院对众诚公司要求确认合同于2019年5月18日解除的请求未予支持、同时根据双方均不愿继续合同的意思表示判决解除涉案合同，并无不当。对于第二个争议焦点，众诚公司认为其收取的税费及大修基金本属代收代缴，且已向有关部门缴纳，不应再向彭毅退还，为此举示了缴款的相应凭证。彭毅虽提出众诚公司超过举证期限举示证据，且证据亦非新产生的证据，但涉案房屋的契税和大修基金系众诚公司代收代缴，在涉案房屋转移登记至彭毅名下时，即产生了契税的纳税义务，而众诚公司亦实际向相关部门缴纳了契税和大修基金，故本院对此事实予以确认。彭毅提出众诚公司一审自认退还税费和大修基金的问题，经审查，众诚公司在反诉答辩的陈述系基于彭毅承担违约责任后可向其退还剩余款项，并非无条件的愿意全额退还，故对彭毅的此项观点本院不予采纳。根据本院调查了解的相关情况，一旦涉案合同解除、涉案房屋过户回众诚公司名下，该房屋的大修基金系由购房人即彭毅自行申请退还，故众诚公司不应再向彭毅退还此款；涉案房屋已缴纳的契税无法得到相关部门退还，因双方对涉案合同的解除均无责任，根据公平原则，酌情由彭毅和众诚公司各自承担一半该契税损失即88806.03元（177612.06元÷2）。综上，众诚公司应退还彭毅1873015.97元（已收款2080230元一大修基金118408元－契税损失88806.03元）。对于第三个争议焦点，众诚公司认为补充协议第18条对合同约定修改后，约定退还的购房款不应计息。因如前所述本案不适用该条款，而彭毅缴纳的款项1784209.94元（已收款2080230元－大修基金118408元－契税177612.06元）已由众诚公司实际占有使用，现合同并非因彭毅违约而解除，众诚公司应当从收款之日起支付相应资金占用利息，本院对众诚公司的此项上诉理由不予采纳。故众诚公司应以1784209.94元为本金，从2010年5月30日起支付相应资金占用利息。综上，根据二审中查明的新事实，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15746号民事判决第一项、第四项；二、撤销重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15746号民事判决第五项、第六项；三、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15746号民事判决第二项为：重庆众诚物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内向彭毅返还已收款项1873015.97元；四、变更重庆市南岸区人民法院（2019）渝0108民初15746号民事判决第三项为：重庆众诚物业发展有限公司于本判决生效之日起七日内以1784209.94元为基数，向彭毅支付从2010年5月30日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日、自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算至付清之日止的资金占用利息；五、驳回重庆众诚物业发展有限公司的其他诉讼请求；六、驳回彭毅的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费53243元，反诉案件受理费18300元，按一审判决执行；二审案件受理费53243元，由重庆众诚物业发展有限公司负担48835元，彭毅负担4408元。本判决为终审判决。审 判 长 钱昳心审 判 员 吴 杰审 判 员 肖 飞二〇二〇年十一月二十七日法官助理 岳 林书 记 员 曾 燕