重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6565号上诉人（原审被告）：周发波，男，1982年12月8日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王光永，重庆朝锐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴霞辉，女，1982年1月1日出生，汉族，户籍地四川省蓬溪县，现住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张先春（吴霞辉之夫），住重庆市渝**。原审第三人：重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪**附**，统一社会信用代码91500106MA5YMW1190。负责人：赵明，该分公司经理。上诉人周发波因与被上诉人吴霞辉及原审第三人重庆到家了网络科技有限公司晒光坪分公司（以下简称到家了晒光坪分公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2020）渝0106民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周发波的委托诉讼代理人王光永，被上诉人吴霞辉及其委托诉讼代理人张先春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周发波上诉请求：撤销一审判决，改判周发波不承担违约责任。事实及理由：周发波与吴霞辉于2019年4月6日签订房屋买卖合同后，吴霞辉于2020年4月8日将案涉房屋交付周发波。周发波于2019年4月6日、8月13日支付房款10万元，并对案涉房屋进行了价值15万元的装修，代吴霞辉付了2019年4月至8月期间的房屋按揭款12000元。后双方因履行合同发生了分歧。2019年9月5日，吴霞辉以975000元的价格将案涉房屋出售给案外人倪伯巧并签订了房屋买卖合同。吴霞辉丈夫张先春在周发波不知情、未同意的情况下通过电话录音的方式诱使周发波作出了有利于吴霞辉的音频证据，该通话内容属于磋商而非周发波明确同意。2019年9月6日，吴霞辉向周发波发送短信“请你于两天之内付清余款”，表明吴霞辉否认2019年9月5日通话录音内容，仍然选择继续履行其与周发波签订的房屋买卖合同。因此，吴霞辉应当承担一房二卖的责任。由于吴霞辉一房二卖，周发波对按合同约定继续付款产生了合理不安因素。周发波2019年9月5日并未反对将房屋另售，但吴霞辉将房屋另售时，并未明确其与周发波的房屋买卖合同如何解除、双方互负义务如何履行。且吴霞辉至今未返还周发波已经支付的各项费用，周发波采取未按合同约定继续付款和向法院申请保全，具有合理性及正当性，主观上不存在故意或重大过失。周发波基于继续履行合同或实现债权，均不存在违约行为。吴霞辉辩称，1.吴霞辉与周发波签订合同，约定周发波2019年8月7日前第一次付款25万元，但周发波并未按时支付款项。2019年8月8日，中介公司约周发波和吴霞辉进行见面，但周发波却一直不出来见面。2019年8月13日，周发波只打款5万元。2.关于电话录音的问题。周发波同意吴霞辉进行卖房，因为周发波称其确实违约了。3.吴霞辉卖房给倪伯巧是经过周发波同意的，准备过户时发现周发波对案涉房屋申请采取了保全。后吴霞辉要求周发波解除保全未果，倪伯巧及周发波分别起诉吴霞辉，要求赔偿损失或违约金。周发波因为知道吴霞辉持有周发波同意吴霞辉卖房给倪伯巧人的录音通话，后周发波起诉吴霞辉赔偿房屋违约金案件就撤诉了。周发波、倪伯巧与第二次房屋买卖中介的中介公司否认互相认识。2019年9月5日，吴霞辉才将房屋产权调查资料交给倪伯巧，但倪伯巧起诉时向法院提交的房屋产权调查资料，是2019年4月8日吴霞辉交给周发波的房屋产权调查资料。据吴霞辉了解，周发波申请保全，需要提交吴霞辉与周发波以及吴霞辉和倪伯巧签订合同的原件，法院才能去保全涉案房屋。因此，吴霞辉怀疑周发波如何拿到吴霞辉和倪伯巧签订的房屋买卖合同原件。到家了晒光坪分公司未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。吴霞辉向一审法院起诉请求：一、判决解除吴霞辉与周发波于2019年4月6日签订的《房屋买卖合同》及《购房协议》；二、判决周发波立即支付吴霞辉违约金300000元；三、判决本案诉讼费由周发波承担。一审法院认定事实：位于沙坪坝区房屋登记权利人为吴霞辉，建筑面积为76.32平方米，套内面积为58.87平方米，不动产权证号为渝（2019）沙坪坝区不动产权第××号。在第三人重庆到家了网络科技有限公司的居间下，吴霞辉（甲方）、周发波（乙方）于2019年4月6日签订房屋买卖合同，约定吴霞辉将其所有的上述房屋出售给周发波。房屋总成交价格为835000元。其中，定金50000元由乙方于签订合同当日支付甲方，剩余款项中的250000元于2019年8月7日前支付，235000元于2019年10月8日前支付，另300000元乙方支付甲方用于解除涉案房屋抵押。涉案房屋已设定抵押，抵押权人为农业银行，甲方应于按揭审批通过壹个月之内办理完成解押手续，自行承担相关费用（包括但不限于提前还款违约金、罚息、诉讼费等），并负责取回注销抵押登记后的房屋权属证件。乙方应于抵押权人告知或甲方告知可还款或特定还款日之前5个工作日内向甲方银行还款账户（该房屋解押账户）汇入房款用于该房屋解押，甲方不得将此款用于其它用途。乙方交付房款之前，甲乙双方须前往该房屋所属的登记中心查明该房屋的权属情况。如乙方贷款购买该房屋，则乙方须于乙方向银行申请的按揭贷款获得审批通过之后再向甲方交付房款用于解押。乙方交付房款后，若甲方挪用房款、非因乙方原因造成不能取得解押后的权属证件、因司法查封等原因导致该房屋买卖交易无法进行时，甲方应立即退还乙方已交付的房款。每逾期还款一日，甲方应向乙方支付已付房款总额5‰的赔偿金，且乙方有权解除合同。甲方应当自解除合同之日起3日内按照该房屋成交价的20%向乙方支付违约金。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内前往贷款银行办理贷款申请手续并交齐所需资料。甲乙双方应于接到经纪方通知（电话、短信或书面通知）后5个工作日内办理该房屋权属转移登记申请手续。甲方应于2019年4月8日将该房屋交付乙方。因未按照约定时间付款的，按逾期时间，分别按下列约定承担违约责任：1、自约定的应付款期限届满之次日起至实际付款之日止，每逾期一日，乙方按照该房屋成交价的5‰向甲方支付违约金，并于实际支付之日起3日内向甲方支付违约金，合同继续履行。2、逾期超过15日的，甲方有权解除合同。合同被解除的，乙方应当自合同解除之日起3日内按照该房屋成交价的20%向甲方支付违约金，并由甲方退还乙方全部已付款。同日，吴霞辉（甲方）与周发波（乙方）签订购房协议，约定甲乙双方自行协商后达成一致，甲方同意乙方于签订本合同五个工作日交付上述房屋给乙方进场装修，甲方配合乙方办理装修手续。甲方同意乙方在该房屋装修好之后转让给第三方并全力配合办理所有手续。合同成交价为835000元，现经双方协商装修成本为150000元。当转给第三方价格低于或平于本合同成交价，乙方保证甲方能够收到835000元房款。双方约定，该房屋在交房给乙方后至2019年10月7日前为装修期和售卖期。此期间该房屋未售出，乙方有权一次性将房款（定金除外）支付给甲方，甲方无条件将该房屋过户到乙方指定人名下。甲乙双方在该合同履行期间任何一方违约则视为根本性违约，违约方则须向守约方赔偿人民币300000元。乙方同意每月支付甲方月供2400元至乙方帮甲方解押还款为止。该房屋过户后退还乙方所支付月供本金（不含利息）。吴霞辉将涉案房屋钥匙交给了第三人，第三人转交给周发波。周发波接房后，对涉案房屋进行了装修。周发波于2019年4月6日支付吴霞辉定金50000元。由于周发波未按照合同约定于2019年8月7日前支付250000元，吴霞辉、周发波于2019年8月8日到第三人处协商未果。周发波于2019年8月13日支付吴霞辉50000元。周发波向吴霞辉支付了2019年4月-8月的月供共计12000元。2019年9月5日，吴霞辉丈夫张先春致电周发波，周发波同意吴霞辉将涉案房屋另行出售他人。同日，吴霞辉与案外人倪伯巧及重庆友能房地产经纪有限公司签订房屋买卖（转让）合同，约定吴霞辉、张先春以975000元价格出售给倪伯巧。2019年9月25日，周发波向一审法院申请诉前财产保全，要求对涉案房屋进行查封，利宝保险有限公司重庆分公司提供担保。周发波随后向一审法院提起诉讼，要求继续履行其与吴霞辉于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及购房协议，一审法院于2019年10月25日受理。周发波于2019年11月21日向一审法院申请撤诉，并申请解除对涉案房屋的查封。另查明，2019年10月24日，案外倪伯巧向一审法院提起（2019）渝0106民初24655号诉讼，以吴霞辉、张先春将涉案房屋出售他人，房屋已被他人查封，无法办理过户手续为由，要求判决解除房屋买卖（转让）合同，赔偿居间服务费10000元，退还购房定金20000元，支付违约金100000元及律师费20000元。一审法院于2019年11月22日作出（2019）渝0106民初24655号民事判决书，确认倪伯巧与吴霞辉、张先春之间的房屋买卖合同于2019年10月31日解除；由吴霞辉、张先春于判决生效后十日内退还定金20000元、支付违约金100000元、律师费20000元、居间服务费10000元。2019年12月12日，吴霞辉支付倪伯巧156775元。吴霞辉于2020年1月2日向一审法院起诉，要求周发波赔偿损失169275元，利宝保险有限公司重庆分公司承担连带责任。吴霞辉于2019年10月8日将涉案房屋的按揭贷款提前还清，共计偿还了284182.47元。其中，本金为282840.84元，利息359.95元，违约金981.68元。2019年4月20日，周发波与重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司签订装饰装修工程施工合同，约定由重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司对涉案房屋进行装修，合同工程造价为150000元。2019年7月8日，周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华微信转账20000元。2019年8月16日，周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华电子银行转账100000元。2019年9月5日，周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华微信转账10000元。2019年9月25日，周发波向重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司法定代表人赵建华电子银行转账30000元。审理中，对于周发波装修添附部分的价值，吴霞辉只认可70000元，而周发波则认为其价值为150000元，但均不申请申请鉴定。吴霞辉陈述，其提前所还款项是从他人处高息借得；由于周发波未及时支付房款，导致其原本欲受让的美发店合同无法履行，造成80000元定金损失。周发波表示，如果法院最终认定其需要支付吴霞辉违约金，其已经支付的定金、房款及月供等同意进行冲抵，吴霞辉也予以同意。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，房屋买卖合同及购房协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应该遵守。本案的焦点：1、吴霞辉是否有权要求解除其与周发波于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及购房协议？2、周发波是否违约，如果违约，吴霞辉主张的违约金是否需要调整？关于吴霞辉是否有权要求解除其与周发波于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及购房协议问题。吴霞辉、周发波在购房协议中达成协议，在约定期间，涉案房屋未出售，周发波有权一次性将除定金外的房款支付给吴霞辉。从内容来看，购房协议应为房屋买卖合同的组成部分。购房协议实质上赋予周发波选择权，周发波既可以选择自己购买涉案房屋，也可以选择将涉案房屋装修后出售给他人，吴霞辉无条件协助过户至指定人名下；付款既可以根据房屋买卖合同约定选择分期付款方式，也可以在2019年10月7日前未出售给他人的情况下，选择将除定金外的房款一次性支付给吴霞辉。然而，截至2019年10月24日，周发波既没有按照房屋买卖合同的约定分期付款，也没有于2019年10月7日前将除定金外的房款支付给吴霞辉，周发波存在逾期付款的违约行为，吴霞辉有权按照房屋买卖合同的约定，解除双方于2019年4月6日签订的房屋买卖合同。购房协议是基于房屋买卖合同，房屋买卖合同解除，购房协议吴霞辉也有权要求一并解除。周发波于2020年1月8日收到一审法院送达的起诉状副本，吴霞辉要求解除房屋买卖合同及购房协议的意思于该日到达周发波处，房屋买卖合同及购房协议于当日解除。关于周发波是否违约，如果违约，吴霞辉主张的违约金是否需要调整问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，周发波既没有按照房屋买卖合同的约定分期付款，也没有于2019年10月7日前将除定金外的房款一次性支付给吴霞辉，周发波存在逾期付款的违约行为，应当承担违约责任。房屋买卖合同签订在先，购房协议签订在后，因此，吴霞辉、周发波关于违约金金额应当是以购房协议载明的300000元为准。虽然吴霞辉在另一案件中向周发波主张了169275元的损失，但是该损失系吴霞辉在经周发波同意的情况下出售涉案房屋，周发波随后又申请保全，要求继续履行合同，导致案外人倪伯巧与吴霞辉及张先春签订合同无法履行，进而造成吴霞辉、张先春赔偿倪伯巧相应损失。吴霞辉及张先春有权要求周发波赔偿其支付给倪伯巧的赔偿款项。吴霞辉及张先春主张了该款项，并不因此减少周发波应当在本案中向吴霞辉承担的违约责任。根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，若要求周发波按照购房协议约定支付300000元的违约金过高，也有违违约金制度以赔偿守约方损失为主要功能的立法本意,违约金一审法院酌情支持200000元，对于超出部分一审法院不予支持。关于周发波装修添附部分的价值问题。按照购房协议约定，房屋装修价值为150000元，周发波举示了其与重庆爱新家建筑装饰工程设计有限公司签订的装饰装修工程施工合同及向该公司法定代表人转账的凭证，虽然吴霞辉认为装修添附价值为70000元，但其并未举示相应证据，也不申请评估鉴定，依据现有证据，一审法院只能认定涉案房屋的装修添附价值为150000元，即合同解除后，吴霞辉应就装修添附部分补偿周发波150000元。周发波已支付吴霞辉定金50000元、房款50000元、月供12000元，加上吴霞辉应支付周发波的装修添附部分价款150000元，共计262000元，超过了一审法院认定的周发波需要向吴霞辉支付违约金的金额，故无需再支付。对于超出的部分，周发波可要求吴霞辉返还。一审法院判决：“吴霞辉、周发波于2019年4月6日签订的房屋买卖合同、购房协议于2020年1月8日解除；二、由周发波支付吴霞辉违约金200000元。鉴于周发波已支付定金50000元、房款50000元、月供12000元，加上吴霞辉应支付周发波的装修添附部分价款150000元，共计262000元，与违约金冲抵后，周发波无需再支付;三、驳回吴霞辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12150元，减半收取计6075元，由周发波负担（可在吴霞辉应返还的款项中进行冲抵）。”本院二审期间，各方当事人均未提交证据。本院二审查明，双方二审中确认，周发波曾起诉吴霞辉履行合同、赔偿损失，案号为（2019）渝0106民初24738号。在该案审理中，周发波当庭撤诉。在（2020）渝0106民初139号的第二次庭审中，吴霞辉举示其丈夫张先春与周发波2019年9月5日的通话录音，内容为吴霞辉与案外人倪伯巧签订房屋买卖合同前，周发波同意吴霞辉另行出售。周发波认可录音证据的真实性，周发波同意吴霞辉出售案涉房屋，但并未同意解除房屋买卖合同。本院二审查明的其他事实与一审判决认定事实一致。本院认为，根据双方当事人的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：吴霞辉是否有权解除双方于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及补充协议。本院认为，吴霞辉有权解除双方于2019年4月6日签订的房屋买卖合同及补充协议。理由主要有：首先，首先，根据房屋买卖合同的约定，周发波应于2019年8月7日前支付支付购房款25万元，逾期付款超过15日的，吴霞辉有权解除合同。周发波虽于超过付款期限后的2019年8月13日支付了5万元，但仍尚欠20万元，且超过付款期限15日，周发波的逾期付款行为符合合同约定的解除条件。其次，2019年9月5日，吴霞辉拟向案外人出售案涉房屋时征求了周发波的意见，周发波同意吴霞辉将案涉房屋另售他人。周发波主张吴霞辉同意与其继续履行合同，未提供充分的证据予以证明，本院依法不予支持。周发波主张因吴霞辉一房二卖行为，导致周发波对按合同约定继续付款产生了合理不安因素，无事实依据及法律依据，本院依法不予支持。综上所述，周发波的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由周发波负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈娅梅审 判 员 刘家秀审 判 员 赵文建二〇二〇年十一月二日法官助理 黄灵攀书 记 员 李艾玲