贵州省高级人民法院民 事 裁 定 书(2020)黔民申2649号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：王旭东，男，1974年10月10日生，彝族，住贵州省大方县。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：文菊，女，1989年10月13日生，汉族，住贵州省大方县。被申请人（一审被告、二审上诉人）:龙义，男，1970年5月25日生，白族，住贵州省毕节市。再审申请人王旭东、文菊因与被申请人龙义房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省毕节市中级人民法院（2019）黔05民终4665号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。王旭东、文菊申请再审称，（一）原二审认为“王旭东、文菊主张土地出让金应由龙义承担的理由不能成立，王旭东、文菊未举证证明龙义存在不正当地阻止履行条件成就的情形”，故认为“双方的支付房屋余款条件未成就”，从而驳回了王旭东、文菊的诉讼请求。二审的观点与其认定的事实及法律规定明显不符，阐述如下：（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《城市房地产管理法》）第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”，第二款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。这是转让划拨土地上的房屋时，若交易双方没有约定缴纳土地出让金主体时，由谁承担土地出让金的法律判断依据。同时，该规定也明确了转让划拨土地时的两种行政审批方向：第一、需办理土地出让手续的，由受让方进行办理，并由受让方缴纳土地出让金，土地出让金缴纳后办理过户手续，过户后土地性质由划拨变为出让。第二、不需办理土地出让手续的，正常过户，但转让方应将土地收益上缴国家或者作其他处理。本案中，涉案房屋的交易需缴纳土地出让金，适用的是第一款的规定，理由：1、原一审判决书确认事实：“因办理产权转移登记前需向有关部门支付土地使用权出让金等相关款项，双方就应由哪一方支付土地使用权出让金产生争议，继而未能办理产权转移登记，未能支付购房余款”（载于原一审判决书第6页）。原二审判决书认定：“双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认”（载于原二审判决书第8页）。既然原一、二审判决均认定本案的争议是过户过程中的土地出让金由谁承担问题，那当然得适用《城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，但二审判决认定了上述事实，又认为王旭东、文菊没有证据证明本案交易属于《城市房地产管理法》第四十条第一款或是第二款的情形，明显认定事实与适用法律自相矛盾，错误。2、《城市房地产管理法》第四十条第二款的情形根本不需要缴纳土地出让金，只需在办理过户后由转让方将土地收益上缴国家。而本案未能过户是因为土地出让金未缴纳导致，故该第二款的规定明显与本案案情不符。（二）《城市房地产管理法》是全国人大常委会制定的国家法律，其第四十条的规定实质上是“公平原则”的体现：划拨土地上的房屋在转让时的转让价值低于出让土地上的房屋，故规定受让方在受让房屋时应缴纳土地出让金，缴纳后土地性质变为出让，实质上受让方的房屋因土地性质变化后立即处于升值状态。此种情况下，若仍由转让人缴纳土地出让金，明显不公平。三、本案中的交易双方存在多次履行变更，原二审未能正确认定、适用法律。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同”。本案中，交易双方对付款时间的最后一次变更是2018年10月9日龙义作出的：“购房余款20.3万元于2018年11月9日支付，逾期承担违约金”的承诺，该承诺对龙义具备法律约束力，应成为定案依据，原二审认为双方付款条件未成就明显错误。四、原二审判决简单粗暴，典型的案结事不了，不仅丧失定纷止争的民事审判功能，相反还会激化民间矛盾。购房最主要的目的是居住。本案中，双方房屋买卖约定的交易总价款为393000，而龙义仅支付了19万元后便获得房屋装修、入住，其购房主要目的已得以实现，但王旭东、文菊却有大半购房尾款未能获得。现二审判决并不明确认定土地出让金是由王旭东、文菊承担还是由龙义承担，仅以王旭东、文菊没有证据证明由谁承担，便驳回王旭东、文菊的诉讼请求，此判决使王旭东、文菊陷入维权困境：（一）原二审驳回王旭东、文菊要求龙义支付购房尾款的诉讼请求后，龙义已得房屋居住，其更加怠于亦或是根本不会履行义务。（二）若本案过户登记得已办理，龙义仍拒绝支付购房尾款。王旭东、文菊亦不能再次起诉龙义支付尾款，因为按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果”的规定，王旭东、文菊再次起诉将被认定为“一事不再理”。综上，王旭东、文菊根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项的规定申请再审。本院经审查认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百八十六条“人民法院受理申请再审案件后，应当依照民事诉讼法第二百条、第二百零一条、第二百零四条等规定，对当事人主张的再审事由进行审查”之规定，本院围绕申请人提出的申请事由进行了审查。（一）关于申请人所提涉案房屋的交易需缴纳土地出让金应适用《城市房地产管理法》有关规定的问题经查，本案纠纷发生的根源以及争议的核心问题在于土地出让金应当由谁缴纳，对此申请人主张，根据《城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”的规定，应当认定由买受人即被申请人承担土地出让金。本院认为，根据《城市房地产管理法》第二条“在中华人民共和国城市规划区国有土地（以下简称国有土地）范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法”的规定，本法主要调整的是“取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易”，即，城市房地产管理法适用于房地产开发企业取得土地使用权从事房地产开发并出售所开发房产的行为，不适用于公民个人之间买卖自有房产即二手房买卖的情形，故原审判决不适用上述城市房地产管理法的有关规定并无不当。（二）关于申请人所提“双方约定余款于2018年11月9日支付，原审认为付款条件未成就明显错误”的问题经查，2018年10月9日，龙义向申请人出具书面材料：购房余款20.3万元于2018年11月9日前付清，逾期承担违约金。对此，本院经审查认为，本案纠纷起因在于双方当事人对土地出让金应当由谁负担而引发，双方对于合同中第四条约定的“甲乙双方约定在办理房地产过户手续过程中产生的税费用由乙方（被申请人）承担”是否包括土地出让金产生分歧。与税费缴付是二手房交易通常会发生的负担项目不同，土地出让金并非二手房交易一定会发生的费用，故申请人主张上述约定包括了二手房交易中不必然发生的土地出让金，应当提供证据证明在签订案涉买卖合同时，已经明确告知了被申请人该笔费用，或者提供证据证明被申请人知道或者应当知道将会发生该笔费用，但申请人并未提供相应证据证明。另一方面，原审判决综合双方当事人于2017年4月29日签订的《补充协议》有关“甲方办理房屋的证件给乙方后，甲乙双方在房产局双方签字确认过户之日起30日内，乙方向甲方付清购房余款20.3万元”的约定、龙义于2018年10月9日出具的有关1个月内支付尾款的承诺，结合原审查明的“双方当事人2018年9月28日的通话中，被上诉人要求上诉人从去办理手续的当日起一个月内支付房屋余款。上诉人明确签了字就开始计算支付房屋余款的期限。双方约定2018年10月9日共同到不动产登记中心办理涉案房屋的转移登记”，认定支付房屋余款的期限是签字办理房屋转移登记手续之日起一个月内，原审认定购房尾款支付条件未成就并无不当。（三）关于申请人所提原审裁判可能导致的后续问题申请人申请再审称，被申请人已经取得房屋，可能怠于履行支付余款、可能导致本案一事二理的问题。经查，原审判决之所以驳回申请人要求被申请人支付购房余款的诉讼请求，主要基于支付房屋余款的期限是签字办理房屋转移登记手续之日起一个月内，购房尾款支付条件未成就。因此，若付款条件成就，龙义仍未支付剩余房款，属于出现新的事实，申请人可基于新的事实主张权利。故原审裁判并未剥夺申请人依法维护自己合法权益的途径。综上，王旭东、文菊的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：驳回王旭东、文菊的再审申请。审判长  李静审判员  周朴审判员  冉飞二〇二〇年十一月二十三日法官助理郑姗书记员谭垒