四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终2771号 上诉人（被告、反诉原告）：雷冬梅，女，1975年8月14日出生，汉族，住四川省阆中市。。 委托诉讼代理人：贺克崎，四川源正律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何帅，男，1996年5月5日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：谢恩，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充十月商贸有限公司，住所地：阆中市阆水西路玉台仙都大门左侧。统一社会信用代码91511381MA63Q4468U。 法定代表人：邢永成。 被上诉人（原审第三人）：何政宏，男，1970年3月24日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：谢恩，四川纪明律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：邢永成，男，1966年2月2日出生，汉族，住四川省阆中市。 委托诉讼代理人：葛黎，四川伊丽达律师事务所律师。 上诉人雷冬梅因与被上诉人何帅等房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2752号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现审理终结。 雷冬梅上诉请求：撤销一审判决，将案件发回一审法院重审或改判雷冬梅向何帅支付三个月的房屋租赁费，并由何帅负担一、二审案件受理费。事实与理由：一审判决认定事实不清。1、何帅与雷冬梅互不相识，雷冬梅与没有与何帅签订房屋租赁合同，法院判决解除租赁合同不当。雷冬梅系与何政宏签订房屋租赁合同时，何政宏并未披露房屋的所有权人是何帅，当何政宏向雷冬梅披露时，双方已经产生纠纷，且何政宏也未有何帅的授权委托书，不能凭何帅单方说是授权就是授权。雷冬梅系与何政宏签订房屋租赁合同，也系何政宏将房屋钥匙交与雷冬梅，雷冬梅与是将租金转至何政宏帐户，一审法院却判决雷冬梅与何帅解除租赁合同，与客观事实不符，判决结果不当。2、何政宏未与邢永成签订房屋租赁合同，又为何将房屋所有权证交与邢永成到工商局办理营业执照，且工商局档案中有何政宏与邢永成签订租赁合同，此合同究竟是否是邢永成本人与何政宏签订，法院应当查明。即便是与本案无关，法院判决书也应当阐述，一审判决对此只字不提不当。何政宏2017年7月30日同时与雷冬梅与邢永成均签订了租赁合同，谁的合同在前，何政宏系与谁履行合同，涉及谁应当向何政宏支付租金的问题，法院应当查明。3、何政宏将何帅房屋一房两租，雷冬梅租房两个月知道后此事，找何政宏协商解决不成，雷冬梅才将租赁房屋上锁，雷冬梅不应当承担向何帅支付租金的责任。综上，请求二审法院支持雷冬梅的上诉请求。 何帅、何政宏答辩意见：1、何政宏出租房屋给雷冬梅时，说明了房屋的产权人是何帅，且何帅对何政宏出租房屋的事实是认可的。2、雷冬梅在租赁房屋期间是否认识何帅均不影响其2020年3月20日之前对房屋占用的事实。3、雷冬梅租赁房屋之后，与邢永成经营酒水销售生意，并注册成立十月商贸公司，雷冬梅是租赁合同的相对方，不能免除向何帅支付租金的义务。综上，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，请求二审法院维持。 刑永成答辩意见：邢永成没有与何帅签订房屋租赁合同，不是本案适格被告，在本案不应当承担向何帅支付租金的责任。请求二审法院维持一审判决。 南充十月商贸有限公司未作答辩。 何帅向一审起诉请求：1、判令解除原、被告2017年7月30日签订的《房屋出租合同》，并判令被告承担违约责任即雷冬梅向何帅支付违约金13,000.00元；2、判令雷冬梅、南充十月商贸有限公司腾退房屋向何帅交还，雷冬梅向何帅支付房屋租金至实际交还之日止；3、本诉诉讼费由被告承担。 一审认定事实：2017年7月30日，何政宏、雷冬梅签订《房屋租赁合同》，约定：一、何政宏同意将私有营业用房出租给雷冬梅使用，该房屋位于阆水西路玉台仙都大门左侧，共三层，合计面积约200余平方米。二、该房屋租赁期为五年，自2017年8月1日起至2022年7月31日止。在此期间，双方均不得终止合同。三、该房屋租金经双方商定，确定为：第一年陆万叁千元，第二及第三年陆万伍千元。第四及第五年根据租房市场行情确定，但不能低于陆万伍千元，租金为按年按时一次性交纳，租期内，确定以每年的7月31日为租金交纳日。……五、在承租期间，雷冬梅不得私自转租或转借他人，如确需转让，必须征得何政宏同意并协商一致。……十、上述条款，双方均保证共同遵守。如有一方违反本合同约定，违约方须向对方支付当年房租总额的20%作违约金。合同签订后，雷冬梅仅如约支付第一年租金63,000.00元，并交纳房屋押金3,000.00元。雷冬梅租赁房屋后与邢永成等人经营茅台醇酒系列，期间，雷冬梅将房屋钥匙交给了邢永成。雷冬梅电话、短信通知何政宏过来处理房子事情，要求变更承租人，何政宏没有理会。 原审法院审理中，雷冬梅提供租赁房屋外墙照片复印件，显示有“阆中十月商贸有限公司”“阆中市海天农业科技开发有限公司”的吊牌，并提供邢永成、黎晓蓉签订的租期为2018年4月10日至2019年4月10日的《房屋租赁合同》复印件、何政宏与邢永成于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》复印件。何政宏对该合同中其签名不予认可。邢永成陈述雷冬梅在与何政宏签订《房屋出租合同》后，邀请其共同经营茅台醇酒系列，当时因为设立十月商贸公司需要住所地，正好雷冬梅租的有房屋，所以雷冬梅起草了该合同，其签的他自己的名字，该合同当时系用来办理十月商贸公司的营业执照、税务登记等，其没有和何政宏签订过合同。邢永成还称成立十月商贸公司后，当时酒生意不好，为了减轻经济压力，就腾了一间办公室租给了海天公司，并挂了吊牌；后来与黎晓蓉签订的《房屋租赁合同》是黎晓蓉与其和雷冬梅、冯素芬一起开茶楼。现在海天公司已经搬走、茶楼也没有开了。对此，雷冬梅否认邢永成与何政宏之间的《房屋出租合同》系其起草的，其陈述仅和邢永成在2017年8月-11月合伙经营茅台醇酒系列，其没有加入十月商贸公司，也没有和邢永成等人开茶楼。2018年8月至9月期间，雷冬梅通过微信与何政宏协商减少房租的事宜，何政宏不同意，雷冬梅即要求退租。 同时查明，该案涉房屋登记的所有权人为何帅，何政宏系何帅父亲。何政宏曾起诉雷冬梅要求支付租金以及违约金，雷冬梅提起反诉称何政宏违约将房屋出租给他人，要求解除合同并要求何政宏承担违约金。法院作出（2018）川1381民初5226号民事判决书，支持何政宏的诉讼请求，驳回了雷冬梅的反诉请求。后雷冬梅上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终977号民事裁定书，其中查明认定“雷冬梅在庭审中陈述在与何政宏签订《房屋出租合同》时何政宏说了房子是他儿子的，何政宏也承认在签订合同时给雷冬梅说了房子是儿子（何帅）的。”该裁定认为何政宏不是适格原告，何帅才是适格原告，裁定撤销（2018）川1381民初5226号民事判决书；驳回何政宏的起诉；驳回雷冬梅的反诉。之后，雷冬梅又向法院起诉何政宏、邢永成、第三人何帅，要求解除其与何政宏签订的《房屋出租合同》，并要求何政宏承担违约金12,600.00元；要求何政宏退还所交房租52,500.00元以及保证金3,000.00元。该案中，何帅述称何政宏系受其委托对外出租房屋，其与何政宏履行了房屋交付义务及其他的房屋租赁合同义务。何政宏陈述与雷冬梅签合同时何帅没有在场，第二天向雷冬梅交付房屋时其与何帅都在场，其当时说了房子是其儿子何帅的，出租收益是其在打理。法院审理后作出（2019）川1381民初3203号民事判决书，认为何政宏并非该案适格被告，其不应承担民事责任，遂判决驳回了雷冬梅的诉讼请求。雷冬梅上诉至南充市中级人民法院，南充市中级人民法院作出（2019）川13民终3574号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。后雷冬梅又向四川省高级人民法院申请再审。四川省高级人民法院作出（2019）川民申7208号民事裁定书，认为（2019）川13民终977号民事裁定书认定案涉房屋系何帅所有，足以证明何政宏不符合表见代理的条件，对于雷冬梅起诉何政宏的案件，二审判决驳回诉讼请求并无不当，何帅起诉雷冬梅的案件即本案正在诉讼中，雷冬梅应通过该诉进行抗辩。遂驳回了雷冬梅的再审申请。 另原审庭审中，雷冬梅陈述在（2018）川1381民初5226号案件受理几个月后，其将该租赁房屋锁了。何政宏陈述2019年4月7日，雷冬梅找到他，欲将钥匙交还给他，但由于雷冬梅不愿意付拖欠的租金违约金，何政宏未收取钥匙。2020年3月20日，何帅的委托诉讼代理人谢恩、何政宏、雷冬梅、邢永成及其委托诉讼代理人葛黎到场，对案涉房屋进行了腾退并向何帅进行了交还。 一审法院认为：何政宏、雷冬梅于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，从（2019）川13民终977号民事裁定书认定的内容看，何政宏、雷冬梅均认可在签订《房屋租赁合同》时，何政宏说了房子是何帅的。在之后雷冬梅起诉何政宏、邢永成、何帅的案件中以及本案件中何帅均称其父亲何政宏系受其委托对外出租房屋。依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条关于“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和原审第三人，但有确切证据证明该合同只约束受委托人和第三人的除外。”本案租赁合同发生纠纷时，何政宏已向雷冬梅披露了房屋所有权人是何帅，在后来的诉讼中，何帅也明确表示何政宏对外出租房屋系其授权，应视为何帅对何政宏与雷冬梅签订的《房屋租赁合同》的认可。在本案中无确切证据证明租赁合同只约束何政宏和雷冬梅，故何政宏与雷冬梅签订的《房屋租赁合同》对何帅和雷冬梅具有法律约束力，何帅应系合同相对人，该合同内容不违反法律、法规强制性规定，应属合法有效。故对雷冬梅主张合同无效的请求，法院不予支持。雷冬梅提供显示有何政宏与邢永成于2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》，证明何政宏将房屋出租给雷冬梅后又出租给邢永成。何政宏不认可该合同中的签名，邢永成也陈述其未与何政宏签订过该合同，该合同系用来办理营业执照、税务登记使用。故何政宏并未与邢永成另行签订房屋租赁合同。该合同显示的签订时间为2017年7月30日，雷冬梅与何政宏签订的合同时间也是2017年7月30日，而此时，雷冬梅应和邢永成在筹备合伙经营茅台醇酒系列，邢永成之后取得该案涉房屋的钥匙是通过雷冬梅向其交付的，可以证明，雷冬梅与何政宏签订《房屋租赁合同》后，系该租赁房屋的实际占有和使用人，对房屋有实际控制权，其将钥匙交给邢永成，系其对租赁物占有使用权利的一种处分行为，产生的法律后果应由其承担。雷冬梅提供的租赁房屋外墙照片复印件，显示有“阆中十月商贸有限公司”“阆中市海天农业科技开发有限公司”的吊牌以及邢永成、黎晓蓉签订的租期为2018年4月10日至2019年4月10日的《房屋租赁合同》复印件。根据查明的事实，并非何政宏或何帅将租赁物转租给他人或何帅和何政宏实施的。另2018年8月至9月期间，雷冬梅通过微信与何政宏协商减少房租的事宜，也表明雷冬梅实际占有使用了租赁房屋并欠付租金的情况。故雷冬梅所称何政宏一房两租的事实不能成立。按何政宏原审庭审中陈述，2019年4月7日，雷冬梅找到何政宏，欲交还钥匙，由于雷冬梅不愿意付拖欠的租金违约金，何政宏未收取钥匙。此时，何政宏、雷冬梅已为房屋租赁的事宜发生纠纷，并产生了诉讼，在当月的25日，何帅以其自己为原告提起了本案诉讼，要求解除合同。虽然此时双方未对租金等事项协商一致，但雷冬梅有意交还钥匙，而此时双方都应无继续履行合同的意愿，故合同双方均有义务减少损失，防止损失的扩大。鉴于此，法院酌定2019年4月7日之后的租金损失由何帅和雷冬梅分摊，各自承担一半损失。2020年3月20日，雷冬梅、邢永成、十月商贸公司对案涉房屋进行了腾退向何帅进行了交付，故租金应计算至该日。即雷冬梅应承担2018年8月1日至2019年4月7日的租金以及2019年4月8日至2020年3月20日租金的50%，按照合同约定的租金，计算应为44,597元+30,965元=75,562.00元。雷冬梅交纳的押金3,000.00元,应予以抵扣。对何帅主张的违约金13,000.00元，根据合同关于违约金的约定，法院予以支持。因双方均无继续履行租赁合同的意愿，2020年3月20日雷冬梅、十月商贸公司已腾退了房屋，并向何帅交还了房屋，法院确认何帅与雷冬梅之间的房屋租赁合同关系已于该日解除，对雷冬梅腾退房屋并交还租赁房屋的请求，法院不再处理。综上，对雷冬梅以合同无效为由，要求何帅退还租金及押金的诉讼请求，不予支持。对雷冬梅认为何帅和何政宏违约，要求支付违约金13,000.00元的请求，亦不予支持。雷冬梅要求何帅承担（2019）川1381民初3203号诉讼费718.00元、（2019）川13民初3574号诉讼费1,436.00元、律师代理费20,000元的请求，因该两案诉讼费的分担，已经二审生效裁判文书确定由雷冬梅负担，对其请求，法院不予支持；对其主张的律师代理费20,000.00元，于法无据，不予支持。本案经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第四百零二条之规定，判决：一、何帅与雷冬梅之间的《房屋出租合同》已于2020年3月20日解除；二、雷冬梅支付给何帅房屋租金72,562.00元；三、雷冬梅支付给何帅违约金13,000.00元；四、驳回何帅的其它诉讼请求；五、驳回雷冬梅的诉讼请求。以上金钱给付义务限判决产生法律效力之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,690.00元，何帅负担1,057.00元，雷冬梅负担1,633.00元；反诉案件受理费2,275.00元，由雷冬梅负担。 二审查明：2018年10月16日，何政宏作为原告，起诉雷冬梅支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金65，000.00元等，雷冬梅在（2018）川1381民初5226号案件中陈述，何政宏将房屋出租给雷冬梅不到三个月时间又将房屋出租给他人，雷冬梅知道后，与何政宏协商，表示租满一年就不租，何政宏不同意。 2019年5月20日，雷冬梅作为原告，起诉被告何政宏、邢永成、第三人何帅房屋租赁合同纠纷一案，阆中市人法院受理，案件为（2019）川1381民初3203号，诉讼请求为：解除雷冬梅与何政宏在2017年7月30日签订的《房屋租赁合同》，并按合同承担违约金12，600.00元，判决退还交纳的房租费52，500.00元及租房保证金3，000.00元。阆中市人民法院判决驳回雷冬梅诉讼请求后，雷冬梅不服，上诉至本院。本院（2019）川13民终3754号（以下简称3754号案）民事判决已认定，2018年8月至9月期间，雷冬梅通过微信与何政宏协商减少房屋租金事事宜，表示其际占有使用了租赁房屋并欠付租金。雷冬梅租赁房屋后，与邢永成合伙经营，邢永成使用房屋及转租房屋的后果应当由雷冬梅承担。何政宏不认可2017年7月30日与邢永成签订的《房屋租赁合同》自己的签名，邢永成陈述该合同系用来办理营业执照、税务登记用，故何政宏并未与邢永成另行签订《房屋租赁合同》。由于雷冬梅实际占有使用了房屋，其所称何政宏一房两租的事实不能成立。本院以3754号民事判决驳回雷冬梅的上诉。 3203号案上诉案（2019）川13民终3754号民事判决已认定，2018年8月至9月期间，雷冬梅通过微信与何政宏协商减少房屋租金事事宜，表示其际占有使用了租赁房屋并欠付租金。雷冬梅租赁房屋后，与邢永成合伙经营，邢永成使用房屋及转租房屋的后果应当由雷冬梅承担。何政宏不认可2017年7月30日与邢永成签订的《房屋租赁合同》自己的签名，邢永成陈述该合同系用来办理营业执照、税务登记用，故何政宏并未与邢永成另行签订《房屋租赁合同》。由于雷冬梅实际占有使用了房屋，其所称何政宏一房两租的事实不能成立。 2018年10月16日，何政宏作为原告，起诉雷冬梅支付2018年8月1日至2019年7月31日期间的租金65，000.00元等，雷冬梅在（2018）川1381民初5226号案件中陈述，与何政宏签订了租赁合同属实。但何政宏将房屋出租给雷冬梅不到三个月时间又将房屋出租给他人，雷冬梅知道后，与何政宏协商，表示租满一年就不租，何政宏不同意。何政宏系违约行为，雷冬梅并提起反诉，请求终止与何政宏签订的房屋租赁合同，并判决何政宏支付违约金13，000.00元。 二审查明的其他事实与一审法院一致。 本院认为：雷冬梅于2019年5月20日作为原告起诉何政宏、邢永成、何帅，请求解除雷冬梅与何政宏签订的租赁合同，并承担违约金12600.00元，退还雷冬梅交付的租金52500.00元及租房保证金3000.00元。阆中法院以（2019）川1381民初3203号（以下简称3203号案）民事判决驳回雷冬梅的诉讼请求，雷冬梅不服，提起上诉。法院以（2019）川13民终3754号民事判决予以维持。雷冬梅又向四川省高级人民法院进行申诉，高院以（2019）川民申7208号民事裁定驳回雷冬梅的再审申请。雷冬梅在本案反诉请求中“何帅退还雷冬梅交纳的房租及押金66，000.00元，违约金13，000.00元”，与3203号案件的诉讼请求相同，系重复起诉。雷冬梅反诉请求中“判令雷冬梅与何政宏2017年7月30日签订的《房屋出租合同》无效”，合同效力属于法院主张审查的范围，仅需抗辩即可，无需提出反诉。反诉请求中的“（2019）川13民初3203号诉讼费718元、（2019）川13民终3574号案诉讼费1436元，律师代理费20，000.00元”，与本案不属于同一法律关系，不属符合反诉的条件。综上，一审法院驳回雷冬梅反诉请求不当，应当裁定驳回雷冬梅的反诉。本院已另行制作（2020）川13民终2771号民事裁定书，裁定驳回雷冬梅的反诉。 雷冬梅在本案主张何政宏2017年7月30日与邢永成对涉案房屋另行签订了《房屋租赁合同》的事实，本院发生法律效力的（2019）川13民终3754号民事判决已认定雷冬梅2018年8月至9月期间，通过微信与何政宏协商减少房租事宜，表示雷冬梅已实际占有使用了租赁房屋并欠付租金，且雷冬梅在本案并未提供确实充分的证据推翻3754号判决认定的这一事实，且雷冬梅在阆中市人民法院（2018）川1381民初5226号案件答辩意见“与何政宏协商，表示租满一年就不租了，何政宏不同意。”也能印证上述事实，再者，雷冬梅未提供充分的证据证明何政宏将房屋出租给雷冬梅三个月后，又与邢永成建立租赁合同关系。对雷冬梅上诉何政宏一房两租的请求不予支持不持。 雷冬梅2017年7月30日与何政宏签订《房屋租赁合同》，实际占有使用了租赁房屋。雷冬梅租赁房屋后，与邢永成合伙经营，邢永成使用房屋及转租房屋的后果应当由雷冬梅承担。因租赁房屋的所有权人系何帅，何帅主张何政宏系接受其委托与雷冬梅签订《房屋租赁合同》。即便何帅当时未给何政宏出具书面的授权委托书，但何帅至今认可，对雷冬梅权利没有损害。雷冬梅签订涉案《房屋租赁合同》后，也实际占有，并使用了租赁房屋，应当向何帅支付房屋租赁费。何政宏陈述，雷冬梅2019年4月7日想将租赁房屋的钥匙交回何政宏，何政宏不同意接收，一审法院将这一时间点之后的房屋租赁费用由雷冬梅、何政宏各承担一半，已兼顾了双方当事人的利益，并无不当。雷冬梅未按照合同约定支付租金，并提前解除租赁合同，构成违约，一审按照合同约定判决雷冬梅承担违约金13，000.00元，符合法律规定。 综上所述，一审判决认定事实清楚，部分适用法律错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项关于“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”之规定，判决如下： 维持四川省阆中市人民法院（2019）川1381民初2752号民事判决第一项“何帅与雷冬梅之间的《房屋出租合同》已于2020年3月20日解除；”第二项“雷冬梅支付给何帅房屋租金72,562.00元；”第三项“雷冬梅支付给何帅违约金13,000.00元；”第四项“驳回何帅的其它诉讼请求；” 一审案件受理费2，690.00元，由何帅负担1，057.00元，由雷冬梅负担1，633.00元；二审案件受理费2，690.00元，由上诉人雷冬梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二〇年十一月十一日 书记员 杜 倩