浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6962号 上诉人（原审被告）：黄建卫，男，1971年10月6日出生，汉族，住浙江省淳安县。 委托诉讼代理人：李达，男，1990年11月2日出生，汉族，住山东省滕州市。系上诉人公司同事，为公民代理。 被上诉人（原审原告）：南金瑞，男，1979年4月17日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：聂留辉，浙江泽大律师事务所律师。 原审被告：谢玉琴，女，1974年8月6日出生，汉族，住浙江省淳安县。 上诉人黄建卫因与被上诉人南金瑞、原审被告谢玉琴民间借贷纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初7374号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 南金瑞向原审法院起诉请求：1.黄建卫、谢玉琴共同归还借款177万元，并按月利率2%计付逾期还款利息至款清之日止（暂计算至2019年7月20日，共计产生利息226926.67元），合计1996926.67元。2.案件诉讼费用由黄建卫、谢玉琴承担。 原审法院认定的事实：南金瑞系杭州君锐房地产营销策划有限公司（以下简称君锐营销策划公司）法定代表人。2018年5月30日，杭州精欧置业有限公司（以下简称精欧置业公司）与君锐营销策划公司达成《代理销售合同》一份，约定：精欧置业公司委托君锐营销策划公司代为销售其名下的位于杭州经济技术开发区××幢××单元××室房产，销售基价为13131元／平方米；君锐营销策划公司可视市场销售情况灵活浮动，高于销售基价（注：7009459元）部分作为君锐营销策划公司方运营费用和佣金，由君锐营销策划公司自行收取支配。2018年8月29日、2018年8月31日，君锐营销策划公司与黄建卫签订《房屋买卖定金协议》《房屋买卖协议》各一份，约定确认黄建卫预定购买的上述房产出售总额为9448437元；签订房屋买卖合同后，黄建卫于当日支付购房款5439523.9元，剩余4008913.1元款项中1570000元于取得不动产当日支付，余款2438913.1元于取得不动产权证之日起30日支付。 2018年8月30日，黄建卫向南金瑞借款并出具了欠条，载明：本人黄建卫，今向南金瑞借款1570000元，双方约定于3日内即2018年9月3日前还清，如到期未还，按总金额的千分之三计算每日利息。此后，从2018年9月8日至2019年2月3日期间，南金瑞向精欧置业公司指定代收人刘源通过支付宝及银行转账方式多次支付款项，共计1140000元。 2018年8月31日，精欧置业公司与黄建卫签订《浙江商品房买卖合同》，黄建卫支付了房款5439523.9元，办理了过户登记。2018年9月7日，黄建卫将该房屋为11000000元债务提供抵押担保，并办理了抵押登记。 2018年9月18日，黄建卫向原告再次借款并又出具了借条，载明：本人黄建卫，今向南金瑞借款200000元，双方约定于3日内即2018年9月21日前还清，如到期未还，按每日1500元计算利息。当日，南金瑞通过银行转账向黄建卫转款200000元。 另查明：1.黄建卫、谢玉琴为夫妻关系。2018年9月3日，涉案房产办理了不动产产权登记，权利人为黄建卫、谢玉琴共同共有。2.君锐营销策划公司诉黄建卫合同纠纷一案，杭州市淳安县人民法院于2020年2月13日作出（2019）浙0127民初4106号民事判决书，判决黄建卫支付君锐营销策划公司2438913.1元及相应逾期付款利息。该判决书现已生效。 原审法院认为：一、根据查明的事实，精欧置业公司委托君锐营销策划公司出售房子，君锐营销策划公司受托后就购买房屋价款与黄建卫达成了协议，协议约定了黄建卫于取得不动产当日支付1570000元，结合黄建卫同时向南金瑞出具了借条，载明向南金瑞借款1570000元，可以认定黄建卫向南金瑞借款用于支付购房款的事实，但之后南金瑞向精欧置业公司实际转款数额仅为1140000元，故黄建卫该笔借款数额认定为1140000元，并非1570000元。据此，南金瑞要求黄建卫归还借款并支付相应逾期利息的诉讼请求，该院予以支持。二、黄建卫借款用于购买房屋，且涉案房屋登记为黄建卫、谢玉琴共同共有，涉案借款为黄建卫、谢玉琴共同生活所负的债务，故应视为黄建卫、谢玉琴的夫妻共同债务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条，《中华人民共和国婚姻法》第四十一条之规定，该院于2020年6月20日作出如下判决：一、黄建卫、谢玉琴于该判决生效之日起十日内归还南金瑞借款本金1340000元，支付逾期利息（按年利率24%标准从2019年2月3日起算至付清之日止）；二、驳回南金瑞的其它诉讼请求。案件受理费22772元，由南金瑞负担4903元，由黄建卫、谢玉琴负担17869元。 上诉人黄建卫不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.依法改判黄建卫归还借款200000元，驳回南金瑞的其他诉讼请求；2.案件诉讼费用由南金瑞承担。事实与理由：原审判决事实认定不清，失之公正。1.原审法院故意延长审理期限，不符合法律规定。南金瑞在2019年7月26日提交诉讼状，之后黄建卫提出管辖权异议被驳回。根据《民事诉讼法》的规定，将管辖异议的时间算上，至少也应该在2019年12月31日前审理完毕并作出判决。该案由简易程序转为普通程序，未及时通知黄建卫。2.原审法院认定房屋价格与实际不符。黄建卫与精欧置业公司签订的《房屋买卖合同》确定房屋单价为10190元/平方米，而此价格也是黄建卫与精欧置业公司在杭州市房管局网签合同上的价格，并有精欧置业公司出具的证明价格一致的《具结书》。此房屋为一手房，是黄建卫从开发商处经过房管局登记后购买。根据《商品房销售明码标价规定》，商品房经营者不得使用虚假或者不规范的价格误导购房者、商品房经营者不按本规定明码标价和公示收费的，或利用标价形式和价格手段进行价格欺诈的，违者应由县级人民政府价格主管部门依据相关法律进行处罚。而南金瑞提供的黄建卫与精欧置业公司签订的《代理销售合同》约定的价格与实际成交价不一致，明显违反《商品房销售明码标价规定》。3.南金瑞存在多个向案外人转账的情况：（1）购房前，南金瑞为了使房屋能够增值，在2018年7月27日3次转账给俞伟春共计150万元，备注写的是“购房预付款”。（2）购房后，南金瑞在黄建卫同意和授权情况下，实际转账114万，但起诉的却是157万元。4.《房屋买卖定金协议》《房屋买卖协议》主体不适格，不存在157万元的借款事实：（1）原审判决抛开了《房屋买卖定金协议》、《房屋买卖协议》合同主体双方是否适格和合同效力问题。根据《合同法》第132条的规定，出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。据此，君锐营销策划公司不具有本案所涉房产的产权和所有权，不具备买卖合同主体资格。（2）南金瑞诉称157万元是借款，但实际上157万元是存有疑问的房屋价款，法律规定借款应以实际支付为准。综上，黄建卫与精欧置业公司的房屋买卖实际价格为网签合同的价格，黄建实际应归还南金瑞借款20万元。南金瑞、君锐营销策划公司、精欧置业公司存在价格欺诈行为。 被上诉人南金瑞答辩称：原审程序合法；黄建卫与精欧置业公司、君锐营销策划公司达成的协议（包括购房价格）均为当事人的真实意思表示，合法有效，没有违反法律规定；南金瑞向案外人俞伟春转款，是因为当时黄建卫向融资公司借款需要体现其具有抵押财产和现金流水，要求南金瑞直接付款150万元给黄建卫，再由其转给君锐营销策划公司。但是南金瑞不放心，所以先付款给了君锐营销策划公司的高管俞伟春，再由俞伟春付到君锐营销策划公司并注明为黄建卫的购房款。该款项在本案中和黄建卫没有关系；黄建卫为购买案涉房产而由南金瑞代付一百余万元，双方之间形成民间借贷关系，且黄建卫出具了欠条予以确认，现应予归还，请求驳回黄建卫的上诉请求。 原审被告谢玉琴未陈述意见。 二审期间，上诉人黄建卫、被上诉人南金瑞、原审被告谢玉琴均未提交新的证据材料。 本院审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为，本案中，君锐营销策划公司接受精欧置业公司的委托销售房屋，与黄建卫签订《房屋买卖订金协议》《房屋买卖协议》。从协议约定的付款方式、南金瑞代为支付部分房款以及黄建卫向南金瑞出具欠条的事实，可以认定黄建卫与南金瑞之间具有借贷合意，且借款已通过代为支付房款的形式交付。双方之间的借贷关系合法有效，黄建卫未履行还款义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。黄建卫上诉主张君锐营销策划公司不具有签订《房屋买卖定金协议》《房屋买卖协议》的主体资格，并提出原审法院认定的房屋价格与实际不符。对此，本院认为，君锐营销策划公司受精欧置业公司的委托销售房屋，其有权就房屋买卖与黄建卫签订协议。黄建卫本人在《房屋买卖定金协议》《房屋买卖协议》上签字确认，并向南金瑞出具欠条，由南金瑞代为支付部分房款，表明黄建卫对协议内容和房屋买卖价款是清楚并认可的，黄建卫主张原审认定房屋价格与实际不符缺乏有效依据。综上，黄建卫的上诉主张不能成立，本院不予支持。另经查，未发现原审法院存在重大程序违法情形。原审判决认定事实清楚，实体处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15060元，由上诉人黄建卫负担。 本判决为终审判决。 审判长  夏文杰 审判员  梁 琦 审判员  魏之薏 二〇二〇年十一月二日 书记员  张帅帅