江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2940号上诉人（原审原告）：江苏万盛置业有限公司，住所地盱眙县洪武大道与迎春大道交叉口。法定代表人：盛晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：倪永保，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡俊辉，男，1985年1月22日出生，汉族。被上诉人（原审被告）：张永芹，女，1989年1月24日出生，汉族。两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘立东，江苏法嘉德律师事务所律师。江苏万盛置业有限公司（以下至判决主文前简称万盛置业）因与胡俊辉、张永芹商商品房预售合同纠纷一案，不服盱眙县人民法院（2020）苏0830民初1037号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。万盛公司上诉称，请求撤销一审判决，改判支持一审诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.被上诉人一直未能履行房款支付义务，其行为持续数年之久，其行为构成根本违约，按照合同法第九十四条规定，上诉人享有法定解除权。2.被上诉人虽然提供公积金贷款手续，但之后未能办理商业贷款手续，也未能以现金方式支付余款，双方在2018年12月在此时无法协商一致的情况下，于2019年4月发出解除通知符合合同约定和法律规定，被上诉人在2018年12月及2019年6月29日反映公积金贷款问题，均可以说明我方在此期间一致催要购房款且一直在持续，被上诉人在2018年2月23日对公积金账户予以销户，结合该事实认定三个月催告期满即2018年5月25日，在此一年内行使解除权合法有效。3.一审中，被上诉人提供的销售人员的录音都是建立在可以办理公积金的前提之下，并非是对其付款时间的无限延期，在我方已经给与充足时间履约情况下，被上诉人未能履约，我方发出解除通知并未超出行使期间。综上，一审认定解除权超出行使期间无事实和法律依据。被上诉人胡俊辉、张永芹答辩称：我方已经支付首付，双方对于尾款的支付有明确合同约定，上诉人发出解除通知之时已经超出法定期限，请求二审维持原判。万盛公司一审诉讼请求：1.判决确认涉案商品房买卖合同解除；2.判令胡俊辉、张永芹按照合同约定支付违约金20000元；3.判决胡俊辉、张永芹协助办理商品房买卖合同网签的注销手续。一审认定事实如下：2016年7月25日，万盛公司（出卖人）与胡俊辉、张永芹胡俊辉、张永芹（买受人）签订《商品房买卖合同》一份。合同约定万盛公司将其开发的位于盱眙县洪武大道与迎春大道交叉口西北角万盛悦府小区第11号楼202号房出售给两胡俊辉、张永芹。房屋建筑面积共96.3平方米，房款总金额为426000元。合同第六条“付款方式及期限”约定：买受人按下列第3种方式按期付款：3.其他方式：（1）买受人于2016年7月25日前付清首付款86000元；（2）余款340000元于2016年8月2日前通过办理银行贷款付清。合同第七条“买受人逾期付款的违约责任”约定：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。合同还就其他事项进行了约定。同日，万盛公司开具了案涉房屋首付款86000元的增值税普通发票。双方同时签署《附件四：合同补充协议（一）》。补充协议（一）第三条约定：买受人合同约定的总房款（包括银行贷款全部进入出卖人银行账户）之前，出卖人有权拒绝买受人提出的房屋交付请求，并且不承担逾期交房责任，同时有权追究买受人的逾期付款法律责任；第四条约定：办理银行按揭约定：1.买受人应在本《合同》签署后10日内，向银行提交银行规定的办理贷款应提交的所有资料并签署贷款合同等相关文件，交清所需费用。因买受人资信及不具备贷款条件等原因造成在资料提供之日起2个月内，银行未能发放贷款或银行贷款未能进入乙方账户，视买受人逾期付款，出卖人有权按《合同》第七条行使权利，追究买受人的违约责任。2.买受人提供贷款所有资料之日起2个月内，因买受人原因造成银行未发放款的，买受人应以现金支付所欠购房款，同时出卖人有权按《合同》行使权利，追究买受人的违约责任。3.买受人无论何种原因导致申请额度与银行批准额度产生差额，买受人应在差额该事实发生之日起10日内自行付清差额部分房款，继续履行本《合同》。如买受人不补足差额部分房款，出卖人有权解除合同，同时追究买受人违约责任。4.如经银行出具证明，买受人未能按规定履行还贷义务或买受人客观存在不按规定履行还贷义务的，在银行要求出卖人履行担保还款义务后，出卖人有权解除合同，出卖人在解除本合同30天内，将已收买受人的房款及买受人已还银行的贷款本金，在扣除相关费用后返回买受人，相关费用包括银行罚息、撤销抵押费用、总房款5%的违约金等所有费用，同时买受人自行承担偿还贷款的利息等一切损失。5.本协议在签订生效后，买卖双方均不得反悔。如因一方违约行为导致合同解除或者终止的，违约方应向另一方支付违约金2万元整，并承担解除或终止合同同时办理退房手续的损失。2019年4月18日，万盛公司拟定《商品房买卖合同解除通知书》，主要内容为“你们于2016年7月25日在我公司定购万盛悦府11号楼1单元202室，并于当日与我公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：1039260000469）。按照该合同第六条的规定，你们如约支付了首付款86000元，余款340000元应当由你们向银行申请按揭贷款的方式支付给我公司，但之后你们未按约定履行义务。为此我公司销售人员多次电话通知你们履行付款义务并支付违约金，但你们均以种种理由推脱至今未履行支付余欠房款义务。您与我公司至今签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。双方应当严格按照合同约定全面履行自己的义务。您迟延支付购房款，经我公司催告后在合理的期限内仍未履行。你们的违约付款行为致使我公司不能实现合同目的。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，郑重通知如下：一、自本通知到达您的同时，即解除你们与我公司《商品房买卖合同》（合同编号：1039260000469）；二、我公司将采取法律手段就您迟延付款违约行为追究您的法律责任，并就我公司可能因此所遭受的经济损失向您进行索赔。”胡俊辉、张永芹收到前述《商品房买卖合同解除通知书》后，于2019年5月6日出具书面情况说明，内容为“江苏万盛置业有限公司：本人于2016年7月25日购买万盛悦府11号楼202号房并签订合同，已交付首付款86000元整。贵公司承诺本人余款可以使用外地公积金贷款，非本人原因导致外地公积金不能办理，导致双方交易没有全部完成，然后本人多次找贵公司相关人员沟通，贵司最终回复要求本人书面说明。为妥善处理双方之间的交易纠纷，本人建议如下：1.要求双方必须履行买卖合同；2.本人同意放弃外地住房公积金贷款使用商业贷款。特别说明（本含件不作为个人放弃权力的意思表示，仅作为双方协商参考依据）”。另查明，2016年7月31日，胡俊辉、张永芹胡俊辉与万盛公司销售人员王莉娟通话，部分内容为“胡：苏州这边讲可以取，但是就是那个盱眙那边意思是等贷款办下来再取。王：那你等贷款办下来呗，就是的，反正也不着急，为了保障起见，还是等贷款办下来再取吧”；“胡：因为我上次问你了就是合同能不能改，你讲合同是公司规定不好改，但是上面讲要到8月2日把剩下的款子还清，这个不矛盾吗？王：你的意思是公积金那边没有放款，你这边要还款是这个意思啊？胡：合同上是这样写的。王：这个没有关系，因为这个公积金也不是你一家办的，也不是你一个人外地公积金，这个事情不是你个人原因或者其他的方面，这个跟你没有关系的，这个你放心好了，没有事的。胡：就是说你们公司都是知道的，虽然合同上这么写，但是我们还是什么时候贷下来什么时候给你们？王：对对对，就是这个意思。”2018年12月期间及2019年6月29日向盱眙12345反映问题。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。万盛公司工作人员在与胡俊辉、张永芹胡俊辉的通话中虽然对胡俊辉所问“什么时候贷下来什么时候给你们？”表示同意，但纵观双方交谈的前后内容可见，万盛公司工作人员的承诺是有前提条件的，即公积金贷款可以办理、公积金余额也可提取。此点胡俊辉、张永芹胡俊辉在通话的前部即已声明。故万盛公司工作人员的承诺不能视为胡俊辉、张永芹可以无限期拖延交纳余欠房款。审理中，万盛公司表示胡俊辉、张永芹申请公积金贷款当时即知晓不符合公积金贷款政策，胡俊辉、张永芹表示是一年后知晓公积金贷款无法办理，双方各执一词但可以确定的是公积金贷款无法办理的事实早已明确。胡俊辉、张永芹胡俊辉、张永芹应按照《商品房买卖合同》和《附件四：合同补充协议（一）》的约定履行给付余欠房款的义务。双方签订的《商品房买卖合同》第七条约定，买受人逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。双方签署的《附件四：合同补充协议（一）》第四条也约定：买受人无论何种原因导致申请额度与银行批准额度产生差额，买受人应在差额该事实发生之日起10日内自行付清差额部分房款，继续履行本《合同》。如买受人不补足差额部分房款，出卖人有权解除合同，同时追究买受人违约责任。双方的《商品房买卖合同》及《附件四：合同补充协议（一）》签订于2016年7月25日。双方未约定解除权行使的时间，按前述司法解释规定，万盛公司于2019年4月18日发出解除合同通知，已超过解除权的行使期间。故万盛公司确认商品房买卖合同解除的诉讼请求无法得到支持。万盛公司第二项诉讼请求，即要求胡俊辉、张永芹给付2万元违约金的诉讼请求，因双方在《附件四：合同补充协议（一）》约定该2万元违约金的产生条件为“如因一方违约行为导致合同解除或者终止的”，本案的合同未能解除或终止，万盛公司的该项诉讼请求亦无事实依据，本院不予支持。当然并不妨碍万盛公司依据法律规定向胡俊辉、张永芹主张损失赔偿或依据合同其他约定主张胡俊辉、张永芹的逾期付款责任。第三项诉讼请求以合同解除为前提，万盛公司解除商品房买卖合同的请求未得到支持，该项诉讼请求相应亦不能支持。综上，一审判决：驳回万盛公司的诉讼请求。案件受理费300元，由万盛公司负担。二审经审查确认一审查明的事实。二审另查明，被上诉人在一审判决后已经将尾款支付至上诉人账户。本院认为，本案争议焦点为上诉人行使解除权有无超出法定期限。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，双方当事人于2016年7月25日签订的涉案买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，故合法有效。现双方在合同第七条中约定，余款34000万元应当于2016年8月2日前通过办理银行贷款付清，逾期超过90日，出卖人即有权解除合同。补充协议第三条同时约定，办理银行按揭应当在本合同签署10日内提交所有资料，因买受人原因2个月内，银行未能发放贷款的，买受人应当现金支付所欠房款，否则视为逾期付款，并有权按照合同第七条行使相关权利。根据上述合同及补充协议约定，两被上诉人最迟应于合同签订后2个月零10日内即2016年10月12日前将所欠余款以银行贷款或现金的方式支付完毕，如在此期间内未支付并超出90日，上诉人即享有合同约定的解除权。两被上诉人并未在2016年10月12日前支付余款，且逾期期间早已超出合同第七条约定的90日，上诉人在明确知晓合同载明的余款支付期间、解除权行使的起始时间情况下，并未按照上述法律规定在一年内行使合同解除权，其解除权消灭。至于上诉人主张一直在催告付款并未提供证据证明，且因解除权的除斥期间是不变期间，不因催告而发生中止、中断或延长，故一审认定其解除权已经消灭并无不当。虽然双方后协商以公积金的形式支付剩余款项，但双方并未就合同条款以及补充协议条款约定的支付期间作出变更，且上诉人在一、二审中明确表明在合同签订后两三个月内已经明确知晓公积金无法办理且已经进行催款，故一审依据公积金无法办理的时间点推算出解除权行使的起始时间也并无不当。综上，上诉人上诉理由均不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人江苏万盛置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李 玲审 判 员  王 伟审 判 员  王 纯二〇二〇年十一月十六日法官助理  潘华乐书 记 员  刘 悦