广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终961号上诉人（原审原告）：梁国超，男，汉族，1969年7月13日出生，公民身份号码441************015，住梅州市梅江区*********民小组。委托诉讼代理人：张展源，广东从信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：梅州市梅江区*******民委员会。住所地：梅州市梅江区三角镇机场圆盘侧上坪安置**。法定代表人：刘某1。委托诉讼代理人：邓燕红，梅州市梅江区三角镇镇政府工作人员。上诉人梁国超因与被上诉人梅州市梅江区*******民委员会房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初699号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁国超上诉请求：1.撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初699号民事判决第一、三项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实和适用法律存在错误。从被上诉人向法院提交的第一至十六村村民小组长出具的《声明书》可知，上述村民小组长在2019年上半年才从被上诉人处得知属于村民小组回购商铺的指标被时任村委书记、主任梁义章转卖给他人。上诉人作为普通村民，从开始征地拆迁到2019年12月11日被上诉人发出《关于退还回购安置区店铺款的通知》时止，对于涉案商铺的回购主体根本不知情。二、上诉人与被上诉人形成房屋买卖关系。2013年江南新城征地拆迁工作开始，同年3月拆迁办、被上诉人为促进拆迁工作进度，组织206国道旁有店铺的村民开会，宣传拆迁政策，鼓励带头拆迁，并承诺在2013年4月30日前签约且有店铺的村民可以优先置换店铺，在场参加会议的所有人员均在会议记录簿上签名。被上诉人无法提交该次开会的会议记录、村两委会议记录，应由被上诉人承担举证不能的不利后果。上诉人在206国道旁有店铺，且于2013年4月14日与梅州市梅江区**********签订了《梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收货币补偿协议书》，享有优先置换店铺的权利。2013年8月23日被上诉人与梅州市梅江区**********、梅州市梅江区三角镇人民政府签订《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》。2013年8月27日，上诉人将购买置换店铺款180万元支付给被上诉人。2015年12月10日被上诉人通知选店铺并确认上诉人选取的店铺位于上坪安置区北区北地块152号，2017年12月上诉人接收店铺并搬入了原拆迁饭店内的相关厨具等，2018年被上诉人通知已交购房款店铺村民再次确认店铺和购房款额。因此，上诉人与被上诉人形成房屋买卖关系。三、退一步说，假设法院审理后认为被上诉人对标的物没有所有权或者处分权，认定合同无效，那么被上诉人也应依法承担违约责任和损害赔偿责任。首先，上诉人完全有理由相信被上诉人对涉案标的物有所有权或者处分权。上诉人在2013年8月27日支付购房款180万元给被上诉人之前，被上诉人已在2013年8月23日与梅州市梅江区**********、梅州市梅江区三角镇人民政府签订了《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》。如果被上诉人无权回购安置区商铺，那么梅州市梅江区**********、梅州市梅江区三角镇人民政府不可能与被上诉人签订协议。其次，梅州市梅江区**********、梅州市梅江区三角镇人民政府、被上诉人自认签订的《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》无效，对此上诉人无任何过错，上诉人购买涉案安置区商铺无过错。再次，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第二款规定：“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”第八条规定：“具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”本案中，被上诉人于2019年12月11日违约解除双方之间的买卖合同关系，被上诉人除应返还购房款本金及支付资金占用期间利息给上诉人外，还应赔偿损失。综上，请求二审法院改判支持上诉人的全部诉请。梅州市梅江区*******民委员会辩称，一、原审判决各判项合理合法，理应予以维持。1.上诉人称不清楚涉案店铺回购主体资格，不存在任何过错与事实不符。从上诉人向原审法院提交的录音可知，2013年3月，梁义章召开会议明确说明该回购商铺指标属于各村民小组，不属于各村民，是其利用关系将指标拿到且每平方米只需要5000到6000元，即使村民小组明确放弃回购店铺，由其他被征收商铺的拆迁户购买安置店铺，回购价格每平方米起码也得8000到9000元。故，上诉人是为了低价购买安置区店铺，谋取自身的利益，在明知不具备回购资格的情况下购买，产生的法律后果应由其自行承担。2.因梁义章与上诉人回购安置区店铺的行为严重侵害了被上诉人所在村各村民小组的合法权益，导致各村民小组回购安置区店铺遥遥无期，也导致被上诉人的社会评价降低。二、原审判决适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。一是梁义章未召开两委会议，也未经村民代表大会决议和征得各村民小组同意的情况下，与上诉人商议购买安置区店铺事宜，事后也未经过各村民小组同意或追认，双方之间的买卖行为依法认定无效。上诉人明知不具备回购资格的情况下仍与梁义章串通购买，自身存在重大过错，损失应由其自行承担。二是被上诉人在本案中未收取任何费用或占用资金，也没有任何谋利行为，不应承担经济责任。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原告梁国超向一审法院起诉请求：1.依法确认原、被告之间于2013年8月27日形成的店铺买卖合同关系于2019年12月11日解除；2.判令被告返还购房款180万元给原告；3.判令被告自2013年8月27日起至付清购房款之日止，按年利率6%标准计付利息给原告，暂计至2020年3月24日利息为710728.77元；4.判令被告自2013年8月27日起至付清购房款之日止，按年利率6%标准计付损失赔偿给原告，暂计至2020年3月24日止损失数额为710728.77元；5.由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告梁国超是梅江区三角镇上坪村第四村民小组村民。梅江区三角镇上坪经济联合社与被告梅江区三角镇上坪村委会是两个牌子同一套工作人员。村委会法定代表人和经济联合社社长原为梁义章，2019年1月和8月，分别变更为刘某1。2013年因江南新城建设需要，梅州市梅江区******位于206国道旁的村民土地被依法征收。2013年3月，梁义章代表上坪村两委与G206国道旁有店铺村民召开了座谈会。梁义章在会上讲，各村民小组预留款可以买店铺，五千至六千一平方的指标。指标在村委，现村委拿出一部分给带头签约拆迁店铺的村民。2013年4月14日，原告与梅江区土地房屋征收安置中心签订了《梅州市梅江区江南新城建设工程房屋征收货币补偿协议书》。该协议约定，对原告被征收房屋作出货币补偿奖励、按时签约奖励金、按时搬迁奖励金和一次性搬家补助等奖励项目，但无优先选购店铺奖励措施。2013年8月13日，被告与梅江区土地房屋征收安置中心、梅江区三角镇人民政府签订了《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》，约定留用地货币折款对象为江南新城建设铁路以北区域征收范围（北起丽都中路，南至广梅汕铁路线，东以梅江为界，西至G206国道及农科所周边）内的各村民委员会、村民小组。被告同意用留用地货币折款19597062.9元回购安置区商铺，折款交由梅江区土地房屋征收安置中心预收等。2013年8月27日，原告等23户人（其中部分不是上坪村村民）向被告缴交购买留用地货币折款回购商铺款项。原告支付一笔购买安置店铺的购房款180万元到被告指定的上坪村经济联合社账户（开户行：中国农业银行梅州华南支行，账号：44-193********028），被告给原告出具了一张180万元的收款收据。收款收据内容：“兹由（预收）梁国超交来购置店铺款（39万折款）壹佰捌拾万元，收款人李延清，梅州市梅江区*******民委员会（盖章）。”除此之外，原、被告双方无签订购买案涉店铺合同或协议，无约定双方权利义务。后来，原告选定上坪安置区北区北地块152号店铺，2017年12月，原告接收该店铺。2013年9月2日，被告将1200万元回购安置区商铺预收款支付给梅州市梅江区**********。2019年11月19日，被告与梅州市梅江区**********、梅州市梅江区三角镇人民政府签订了《解除回购安置区商铺协议》,协议确认2013年8月23日签订的《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》是被告在未征得集体土地权属人（上坪村各村民小组）同意的情况下，擅自占用各权属人的留用地折款回购安置区商铺指标，以上坪村民委员会的名义签订的，事后没有得到各权属人的追认，此行为是无权处分行为，三方签订的协议无效。协议解除后，梅州市梅江区**********将被告于2013年9月2日缴付的1200万元回购安置区商铺的预收款退还至被告指定账户（开户行：中国农业银行梅州华南支行，账号：44-193********028）等。2019年12月11日，被告向原告发出《关于退还回购安置区店铺款的通知》，退还原告预交的回购安置区商铺款180万元给原告。原告认为被告的行为损害了其合法权益，曾向政府有关部门反映，相关部门作出答复。原告于2020年3月31日诉至法院并提出上述诉讼请求。被告则作出上述答辩意见。诉讼中，被告提出追加梁义章为被告申请，一审法院经审查认为，梁义章在担任梅江区三角镇上坪村村民委员会法定代表人期间对外发生民事法律行为，产生的法律后果应由梅江区三角镇上坪村村民委员会承担，依法驳回被告的申请。诉讼中，一审法院查明目前案涉安置区店铺产权初始登记在梅州市梅江区****地产开发有限公司名下。根据补偿安置方案，安置区商铺优先安排上坪村民小组留用地折款购买，剩余商铺允许按签订补偿协议的先后顺序由被征收商业用房的产权人购买。经查，案涉农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺的村民小组或村委均未按照法定程序召开村民代表大会对有关回购商铺的事宜进行表决，作出决议。案经调解，原告要求被告支付从2013年8月27日起至付清购房款之日止，按年利率6%标准计付的利息。被告则认为其是无偿代理，并未取得原告支付款项的利息，被告仅同意退还原告预付的180万元购房款，双方各持己见。一审法院认为：留用地是征地拆迁中多方妥善安置被征地农民，切实维护被征地农民合法权益的重要举措。根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第二条规定的精神，征收农村集体经济组织土地所需的留用地（下称留用地），是指国家征收农村集体土地后，按实际征收土地面积的一定比例，作为征地安置另行安排给被征地农村集体经济组织用于发展生产的建设用地。留用地的使用权及其收益全部归该农村集体经济组织所有。又根据《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》第三条规定的精神，对符合情况的可不安排留用地，采取折算货币方式补偿。严禁将留用地分配到本村村民。可见，被征收农村集体组织对案涉农村集体土地留用地货币折款用于回购安置区商铺享有权益。根据《梅江区征收集体土地补偿标准和房屋征收安置办法》第七项规定，留用地货币折款补偿后，可在村民集中安置区建设的商铺，以评估价值由各村民小组优先按近似价值购买。从座谈会内容可证实，原、被告明知各村民小组对村集体土地留用地或留用地货币折款享有权益，在未按照法定程序征得上坪村各村民小组同意或者追认的情况下，擅自对上坪村各村民小组的留用地折款回购安置区商铺进行买卖，原、被告之间的买卖行为，侵害了上坪村各村民小组的集体利益，依法应认定无效。无效的民事法律行为自始没有法律约束力，不存在解除。被告应退还原告缴交购置店铺的180万元。原、被告之间民事法律行为因侵害他人合法权益而无效，原、被告对无效民事法律行为的产生均有过错，由此造成原、被告的损失，依法由原、被告各自承担。原告要求被告按年利率6%计付购置店铺的款项产生的利息的请求，不予支持。综上，原告要求被告返还购置店铺的180万元的请求，予以支持，其他诉讼请求，予以驳回。鉴于2019年12月2日梅州市梅江区**********将其收取的购买案涉安置区商铺款项退还给被告，被告收到退款后于2019年12月11日通知原告领回购买商铺款180万元，原告不接受退款因此产生诉讼，为此，诉讼发生的诉讼费应由原告承担。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条、第一百五十四条、第一百五十五条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、原告梁国超与被告梅州市梅江区*******民委员会之间的买卖行为无效；二、被告梅州市梅江区*******民委员会应在判决生效之日起5日内，返还购房款180万元给原告梁国超；三、驳回原告梁国超的其他诉讼请求。案件受理费32571.66元（原告已预交），由原告梁国超负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明，对原审判决查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案二审争议焦点：涉案房屋买卖合同的效力；上诉人要求被上诉人赔偿损失能否支持。首先，根据《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》约定及《广东省征收农村集体土地留用地管理办法》的规定，农村集体土地留用地的使用权及收益权全部归该农村集体经济组织所有。被上诉人将农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺出让给上诉人，该处分行为未得到各村民小组的同意或追认，被上诉人属无权处分，无权处分行为并不影响合同效力。一审判决认定上诉人与被上诉人之间的商铺买卖合同无效不妥，予以纠正。其次，梅江区土地房屋征收安置中心与被上诉人、梅州市梅江区三角镇人民政府签订《解除回购安置区商铺协议》终止《江南新城建设征收农村集体土地留用地货币折款回购安置区商铺协议书》的履行，故上诉人与被上诉人之间的房屋买卖合同已无履行基础。被上诉人于2019年12月11日通知上诉人解除涉案商铺买卖合同、退回预交的购店铺款，故双方的房屋买卖合同于2019年12月11日解除。合同解除后因合同取得的财产应予返还，一审判决被上诉人返还180万元给上诉人正确。上诉人主张双方合同于2019年12月11日解除，理由充分，予以支持。再次，双方没有签订书面合同约定违约责任，也未口头约定违约责任。如前所述，双方房屋买卖合同失去履行基础，造成案涉房屋买卖合同不能履行双方均有过错，过错相当，应由各自承担相应的责任。故，在上诉人返还涉案商铺之前要求被上诉人赔偿损失，理由不充分，不予支持。综上所述，上诉人梁国超的上诉请求部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回；一审判决认定事实部分有误，未按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加判迟延履行期间的债务利息不当，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一、二项之规定，判决如下：一、维持广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初699号民事判决第二项及诉讼费负担部分；二、撤销广东省梅州市梅江区人民法院（2020）粤1402民初699号民事判决第一、三项；三、确认上诉人梁国超与被上诉人梅州市梅江区*******民委员会的商铺买卖合同于2019年12月11日解除；四、驳回上诉人梁国超的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费32571.66元，由上诉人梁国超负担。本判决为终审判决。审判长  黄莉芬审判员  陈立民审判员  曾园芳二〇二〇年十一月四日书记员  范宇辉