吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4282号上诉人（原审原告）:蔡华龙，男，1981年6月8日出生，满族，住长春市二道区吉林街道滨河街委**。委托诉讼代理人:秦国杰，吉林创一律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:王彦国，男，1956年2月29日出生，汉族，住长春市朝阳区百汇街自由胡同****1门**。上诉人蔡华龙因与被上诉人王彦国房屋租赁合同纠纷一案，不服长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初1533号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡华龙上诉请求：1.撤销原判第二项，改判王彦国赔偿蔡华龙实际损失308318元或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由王彦国负担。事实和理由：1.一审法院认定“双方当事人在租赁合同中未对案涉房屋产权问题进行明确说明”属于事实认定错误。一审中，蔡华龙已经提交了双方签订的《商铺租赁合同》，合同第一条中王彦国保证案涉房屋拥有合法的产权，蔡华龙才与其签订了《商铺租赁合同》。虽然《商铺租赁合同》无效，但是租赁合同中对于案涉房屋的产权进行了明确约定。2.一审法院认定“原告在委托评估时未通知被告，评估机构在进行评估时未通知被告到场”属于事实认定错误。案涉房屋于2019年4月17日被下达拆违通知后，蔡华龙就无法正常营业了，直到被强拆之前一直处理存货，随时准备撤场。拆违通知下达后，蔡华龙积极联系王彦国协商赔偿事宜，但王彦国一直推诿不肯协商。2019年6月，蔡华龙得知案涉房屋即将拆除，在王彦国不出面的情况下，找到资产评估公司对装修装饰进行评估以便之后用于维权。故并非评估时蔡华龙未通知王彦国，而是王彦国一直推诿拒绝，拒不到场。3.一审法院关于“原告在签订租赁合同时未尽到审慎义务，其自身存在一定过失”的论述明显错误。《商铺租赁合同》签订时，王彦国已向蔡华龙承诺房屋拥有合法产权，而且庭审中王彦国也自认租赁房屋旁边的房屋是有产权的，所以蔡华龙是基于对王彦国的合理信赖签订的《商铺租赁合同》，不存在过失。4.一审法院认为蔡华龙提供的鉴定结论系单方做出，不应采信。这一认定没有任何事实依据。第一，蔡华龙出具资产评估报告的目的在于固定证据，以便主张合法权益；第二，王彦国在一审时当庭要求重新鉴定，一审法院在案件事实部分认定蔡华龙增设的墙体部分还未拆除，但是在论证部分却陈述不具备鉴定条件明显前后矛盾。蔡华龙认为能不能继续鉴定应由鉴定机构决定，法院无权作出相应的判断；第三，一审法院明知蔡华龙将案涉房屋用于经营咖啡厅和酒吧，所以不可能不重新进行装修。但是一审法院仍然驳回蔡华龙要求王彦国赔偿的请求没有事实和法律依据。王彦国二审辩称，原审判决正确，应予维持。蔡华龙向一审法院起诉请求：1.判令王彦国向蔡华龙返还已经支付的房屋租金122726元；2.判令王彦国赔偿蔡华龙造成的损失616636元，合计739362元；3.本案诉讼费、评估费由王彦国负担。一审法院认定事实：蔡华龙、王彦国于2017年12月22日签订了《商铺租赁合同》，约定蔡华龙租赁王彦国位于百汇街西康胡同交汇7-9栋的商铺用于经营酒吧，租期10年，自2018年2月1日至2028年2月1日，每年租金155000元。承租方每年向出租方交纳采暖费5000元，如遇政府拆迁导致承租方无法正常继续经营，出租方将按日归还承租方剩余租金，承租方损失具体赔偿事宜由双方协商解决。出租方应提供房产证和身份证等文件，双方验证后方可签订合同。案涉房屋系蔡华龙违建房屋，蔡华龙无房屋所有权证及使用证，双方在上述租赁合同中未对案涉的房屋产权问题进行明确说明。蔡华龙承租该房屋后于2018年12月31日向蔡华龙转账支付了2019年2月1日至2020年2月1日期间的租金155000元（其中包括5000元采暖费）并对房屋进行了装修，蔡华龙经营名称为朝阳品食咖啡厅，经营范围包括咖啡、餐饮服务经营、酒和散装食品的零售。2019年4月17日，朝阳区桂林街道城管执法中队向蔡华龙送达了拆违通知一份，因蔡华龙承租的房屋系违法建筑通知需强制拆除。庭审中，蔡华龙称双方签订合同时王彦国未告知其房屋系违法建筑，在街道拆违通知后于2019年4月18日停止了经营。王彦国则称蔡华龙系其儿子的同学，蔡华龙租房时王彦国已明确告知房屋系自己搭建的临时建筑，何时拆除不详，蔡华龙一直经营到2019年7月22日。2019年6月30日，蔡华龙委托吉林圣沅资产评估有限公司对朝阳品食咖啡厅的构筑物及电子设备的市场价值进行了评估，2019年8月19日，吉林圣沅资产评估有限公司作出吉圣评报字（2019）第095号资产评估报告，结论为：资产评估价值为308318元。蔡华龙在委托评估时，未通知王彦国，评估机构在进行评估时，未通知王彦国到场，未对所评估的标的物进行双方确认。经查，蔡华龙在鉴定时部分被鉴定物品未向鉴定部门提供购货发票。王彦国对该鉴定报告提出异议。经查，蔡华龙已于2019年7月底撤店并将店内物品全部搬离租赁房屋，案涉房屋内现已无物品，现有蔡华龙增设的墙体部分未予拆除，双方合同中未对租赁物进行改造或增设他物进行约定。一审法院认为，蔡华龙、王彦国间房屋租赁合同纠纷一案事实清楚，因蔡华龙租赁给王彦国使用的房屋系未经批准建设的临时建筑，故2017年12月22日蔡华龙、王彦国双方签订的《商铺租赁合同》无效。双方在《商铺租赁合同》中约定“出租方应提供房产证和身份证等文件，双方验证后方可签订合同”，蔡华龙在签订租赁合同时未尽到审慎义务，其自身存在一定过失。因蔡华龙已将2019年2月1日至2020年2月1日期间的租金155000元交付王彦国，蔡华龙实际使用该房屋期间的房屋使用费用应向王彦国支付，蔡华龙因政府拆除该违建房后的房屋使用费王彦国应予返还蔡华龙。因蔡华龙自认其于2019年7月底搬离所租赁的房屋，蔡华龙实际经营期限应截止到2019年7月21日，故王彦国应将蔡华龙交纳的2019年7月21日以后的房屋使用费予以返还，依据蔡华龙、王彦国双方签订的《商铺租赁合同》第九条的约定王彦国应按日归还蔡华龙剩余租金，故应返还租金为82383.56元［155000元-（155000元÷365天×171天）］。关于采暖费的收取，双方约定蔡华龙每年支付采暖费5000元，因长春市供热期时间为当年10月20日至次年4月6日，但蔡华龙仅在供暖期内使用两个月供暖，应对蔡华龙采暖费酌定收取2000元，该款项应在王彦国返还蔡华龙的房屋使用费中扣除。关于蔡华龙于2019年6月30日自行委托吉林圣沅资产评估有限公司所作出的吉圣评报字（2019）第095号资产评估报告原审法院是否能采信一节，原审法院认为，该报告系蔡华龙自行委托，在鉴定过程中未通知王彦国到场，鉴定机构未组织双方对被鉴定物品进行质证确认，鉴定依据缺少客观性、真实性，故该鉴定结论原审法院不予采信。鉴于蔡华龙已将全部物品搬离所租赁的房屋，现室内物品已清空，故原审法院无法继续进行鉴定。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第二百二十三条之规定，原审法院判决：一、王彦国返还蔡华龙房屋租金80383.56元（已扣除供热费2000元）；二、驳回蔡华龙其他诉讼请求。一审案件受理费5597元，蔡华龙负担3788元、王彦国负担1809元。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，1.关于合同无效过错的问题。案涉《商铺租赁合同》因标的房屋系违章建筑而无效。依据《商铺租赁合同》第一条“甲方保证对所出租的房屋拥有合法的产权”的约定，王彦国对房屋具有产权作出了承诺，故其对合同无效具有过错。王彦国抗辩主张在签订合同时已口头告知蔡华龙房屋没有产权，但蔡华龙不予认可，王彦国亦未能提供证据证实，故该抗辩理由证据不足，本院不予采信。依据《商铺租赁合同》第三条“甲方应提供房产证…双方验证后方可签订合同”的约定，蔡华龙在签订合同前应对房屋是否具有产权进行审查，但其未履行该义务，亦对合同无效具有过错。故本院认定双方当事人对《商铺租赁合同》无效具有同等过错，均应对合同无效产生的损失负责。2.关于损失数额如何确定的问题。对于损失数额，蔡华龙举证了《资产评估报告》，评估意见为资产价值308318元。但该评估意见中包含了沙发、电视、装饰摆件等蔡华龙在离开案涉房屋时已经搬离的物品，该评估数额无法确实反映蔡华龙的真实损失数额，无法作为确定其损失的依据。蔡华龙另举证了《建筑装饰装修工程施工合同》，但并未举证因装修实际付款的数额，仅依据该份合同亦不能证实其对装修的投入数额，故蔡华龙对其损失的具体数额依据不足，其要求王彦国赔偿损失，本院不予支持。蔡华龙可在补足证实损失数额的证据后另行起诉。综上所述，蔡华龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费由上诉人蔡华龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 张新华审 判 员 张海胶审 判 员 于佳鑫二〇二〇年十一月九日法官助理 张佳楠书 记 员 李欣媛