黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0382民初1352号原告：刘德义,男，1947年12月19日出生，汉族，住所地黑龙江省齐齐哈尔市龙沙区。委托诉讼代理人：刘伟，黑龙江智轩律师事务所律师。被告：密山市交通运输局，住所密山市。法定代表人：王景全，职务局长。委托诉讼代理人：梁鹏，黑龙江立江律师事务所律师。原告刘德义诉被告密山市交通运输局房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案后，适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。审理中，被告密山市交通运输局向本院提出反诉请求，请求依法解除原、被告双方于2002年3月8日达成的房屋买卖合同并要求刘德义协助密山市交通运输局将密山市房权证中心字第**房屋过户登记至密山市交通运输局名下。经审查，密山市交通运输局提出反诉的诉讼请求，与本诉不属于同一法律关系，本院不予受理。开庭时，原告刘德义的委托诉讼代理人刘伟，被告密山市交通运输局的委托诉讼代理人梁鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘德义向本院提出诉讼请求：1.要求被告密山市交通运输局赔偿2016年2020年的房屋租金损失50000元（10000元/年X5年）；2.要求被告密山市交通运输局从2021年开始在没有将房屋恢复为北向开门前每年支付房屋租金损失10000元；3.要求被告密山市交通运输局承担本案诉讼费用。事实与理由：2002年，刘德义购买密山市交通运输局开发的密山市xx中心综合楼x楼18.12平方米营业用房，用于出租经营食杂店。刘德义购买房屋是为南向开门，而房产证登记房屋为北向开门。2004年，北琴海公司在诉争房屋南侧建设了若干车库，致使刘德义无法出行，更无法从事经营活动，刘德义多次找到北琴海公司协商，均未果，故刘德义在2016年将密山市交通运输局诉至法院。经密山市人民法院判决，密山市交通运输将刘德义的房屋恢复至房产证所示明的北向开门状态，并赔偿刘德义房屋租金损失50000元。判决生效后，密山市交通运输局没有将案涉房屋恢复至北向开门状态，现刘德义的出行和对外出租仍受影响，故刘德义诉至法院。密山市交通运输局辩称，首先，刘德义要求赔偿2016年至2020年租金损失50000元的诉讼请求无事实及法律依据。1、根据密山市人民法院（2016）黑0382民初61号判决书认定的事实，刘德义于2002年3月购买了案涉房屋，房屋交付使用后于2003年8月办理了房产证。刘德义购买房屋时已经建成，房屋实际情况就是南向开门，正对着临时客运站院内，有利于经营使用，刘德义在购买房屋时对南向开门知情且认可。2、刘德义因不能出行产生的经济损失系因邻居违建板房造成，与房屋的开门朝向无关。刘德义于2016年9月20日以其邻居于x福在刘德义的门前非法建造板房，影响其开门通行为由诉至密山市人民法院，又于2016年10月26日撤回对于x福的起诉的行为属于放弃自身利益的行为。密山市交通运输局已赔偿刘德义2015年之前的经济损失，2016年之后的损失刘德义应向于x福主张或自行承担。3、案涉房屋并非空置状态，已被旁边饭店用作库房存储蔬菜及杂物，刘德义可以从中获益，并未影响其出租。4、刘德义未能提供证据证明其租金损失，应驳回其诉讼请求。其次，刘德义的第二项诉讼请求尚未实际发生，在2021年之后，刘德义是否有损失，损失数额以及由谁承担损失都不能确定，故该项诉讼请求不应支持。本院经审理认定事实如下：2002年，被告密山市交通运输局开发建设了密山市xx中心综合楼。原告刘德义购买了该楼房的x层18.12平方米营业房屋。2002年3月8日，刘德义交付了购房款36240元，在接收该房屋时，该房屋为南向开门，对面为密山市临时客运站，刘德义将该房屋出租用于经营食杂店。刘德义于2003年8月13日办理了房屋所有权证，该产权证所附《房地产平面图》（图幅号49xxx）标明为北向开门，后密山市临时客运站因故迁址。2004年，密山市xxx公司在刘德义房屋南建设了一排房屋（车库），致刘德义购买的案涉房屋无法用于营业。刘德义为此多次找交通局予以解决，未果。故刘德义于2016年1月5日诉至法院，要求按产权登记证标明的开门朝向（北向）开通出门通道，并赔偿房租损失132000元。经密山市人民法院（2016）黑0382民初61号民事判决“一、被告密山市交通运输局将原告刘德义房屋恢复至房屋产权证所示明的北向开门状态。于判决生效后十五日内履行。二、被告密山市交通运输局赔偿原告刘德义房屋租金损失50000元。于判决生效后十五日内付清。”。判决生效后，密山市交通运输局给付了刘德义2005年至2015年房屋租金损失50000元，但经密山市人民法院执行，未能恢复至房屋产权证所示明的北向开门状态。故刘德义起诉至法院，要求1.被告密山市交通运输局赔偿2016年2020年的房屋租金损失50000元（10000元/年X5年）；2.要求被告密山市交通运输局从2021年开始在没有将房屋恢复为北向开门前每年支付房屋租金损失10000元；3.要求被告密山市交通运输局承担本案诉讼费用。审理中，刘德义提供了案涉房屋的产权证、密山市人民法院(2016)黑0382民初64号民事判决书、生效文书、密山市xx中心综合楼外部照片3张，案涉房屋现场视频一份。证明刘德义购买的案涉房屋系营业性用房，该房屋为北向开门，但实际交付的是南向开门的房屋。后因xxx公司在案涉房屋南向盖了若干车库，导致案涉房屋南向出行障碍，导致案涉房屋无法用作经营使用，造成了房屋租金损失。2016年刘德义将密山市交通运输局诉至密山市人民法院，要求被告恢复原告房屋北向开门状态并且赔偿原告从2005年至2015年的房屋租金损失。经密山市人民法院判决，密山市交通运输局恢复案涉房屋北向开门状态并且赔偿刘德义2005年至2015年房屋租金损失50000元。密山市交通运输局对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称刘德义在接收案涉房屋时，对房屋的朝向知情且认可，其自认不能出行是因邻居违建板房导致，与被告无关，其损失不应由密山市交通运输局承担。密山市交通运输局向法庭提交了案涉房屋现状照片三张、2016年9月20日刘德义起诉于x福相邻关系纠纷的诉状、撤诉申请及撤诉裁定书，证明案涉房屋已被西侧饭店用作库房使用，刘德义可以获得收益，并非其称不能使用的状态。刘德义自认其不能出行是因邻居于金福违建房屋造成的，其相应损失应向邻居主张，与密山市交通运输局无关。刘德义对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，称密山市交通运输局未能提供刘德义将案涉房屋出租并收取租金的证据，案涉房屋的朝向应由密山市人民法院根据生效判决强制执行，而并非是刘德义以起诉的方式来解决北向开门的问题。另查明，经本院对案涉房屋相对应北向开门附近的三户营业用房走访，该三户证实，52平方米营业用房自2016年至2019年房屋租金每年18000元，2020年房屋租金15000元。110平方米营业用房自2016年至2019年房屋租金每年20000元（不包括取暖费），2020年房屋租金15000元。32.8平方米自2016年至2020年房屋租金每年12000元。本院认为，刘德义购买密山市交通运输局开发的密山市客运中心综合楼，该房屋产权证照所附图示明确标明出行通道为北向开门，但该房屋在交付时为南向开门、临密山市临时客运站，刘德义接收此房屋并用于出租符合当时的环境条件和房屋用途，因此刘德义对交付的房屋与房照不符未提出异议，但不影响刘德义正常权利的行使，密山市交通运输局不履行义务不能免除其应承担的责任。案涉房屋业由生效的法律文书判决被告密山市交通运输局履行北向开门的义务，密山市交通运输局未履行，导致原告刘德义不能正常营业、使用案涉房屋，其所受到损失与密山市交通运输局不履行义务具有因果关系，刘德义诉求有事实和法律依据，本院予以支持，其损失数额可参照案涉房屋北向开门的周边营业用房出租租金状况予以适当保护。根据本院走访调查，应保护每年5500元为宜。案外人北琴海公司在房屋南侧建设的房屋妨碍刘德出行进行营业目的使用，但不影响密山市交通运输局因交付房屋朝向不符、不履行生效法律文书确定义务而给刘德义造成损失的赔偿确认。关于刘德义要求密山市交通运输局从2021年开始在没有将房屋恢复为北向开门前每年支付房屋租金损失10000元的诉讼请求，密山市交通运输局辩称该损失尚未发生，其异议成立，本院予以采纳，故对刘德义的该项诉讼请求本院不予支持，可待损失实际发生时另行解决。关于密山市交通运输局辩称案涉房屋以对外出租有出租收益，因其提供的证据不足以证实，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告密山市交通运输局赔偿原告刘德义房屋租金损失27500元。于判决生效后五日内付清。二、驳回原告刘德义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费525元，由原告刘德义负担37元，由被告密山市交通运输局负担488元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  卢秋影二〇二〇年十一月二十四日书记员  李 涛