湖北省松滋市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1087民初1406号原告：松滋市黄杰小学（以下简称黄杰小学）统一社会信用代码：124210873098520414法定代表人：杨继军，黄杰小学校长地址：松滋市新江口街道办事处玉岭南路东段1号委托诉讼代理人：王朝阳，松滋市刘家场镇法律服务所法律工作者，特别授权代理。委托诉讼代理人：陈为，湖北金捷律师事务所律师，特别授权代理。被告：陈明旺，男，1970年12月27日出生，汉族，住松滋市，委托诉讼代理人：卢汉云，湖北博智律师事务所律师，特别授权代理。第三人：李少华，男，1980年7月1日出生，汉族，住松滋市，委托诉讼代理人：覃海斌，松滋市新江口街道法律服务所法律工作者，特别授权代理。原告黄杰小学诉被告陈明旺、第三人李少华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，本案依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄杰小学委托诉讼代理人陈为、被告陈明旺委托诉讼代理人卢汉云、第三人李少华委托诉讼代理人覃海斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄杰小学向本院提出诉讼请求：1、判决解除黄杰小学与陈明旺签订的《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》；2、请求依法判决陈明旺按合同约定向黄杰小学支付拖欠的商铺租金930000元。事实和理由：2015年10月12日，黄杰小学与陈明旺之间签订了《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》，合同约定黄杰小学将座落于松滋市新江口街道办事处玉岭南路东段1号，建筑面积为1896平方米的商铺租赁给陈明旺，租期为5年，自2015年12月25日至2020年12月24日，前三年每年租金为30万元，第四年租金为33万元，第五年租金为36.3万元，一年一缴，于每年12月20日一次性交清，先缴后用。合同签订后，陈明旺于2015年12月7日支付了第一年的租金30万元，黄杰小学出具了票据。但因场地硬化、水电接通、消防检查等因素黄杰小学未按照合同约定的时间将商铺交付陈明旺使用，于2016年5月才将商铺交付陈明旺，鉴于此双方在友好协商下签订了《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》补充协议，该补充协议与《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》具有同等的法律效力，补充协议约定租期为5年，自2016年5月15日至2021年5月14日，租金缴纳时间为2016年5月15日至2017年5月14日的租金陈明旺于2015年12月7日已支付30万元，2017年5月15日至2018年5月14日的租金于2017年12月25日前交清，以后为一年一缴，于每年5月10日前交清。2015年12月陈明旺与李少华签订了《黄杰小学空架层租赁转让协议》，陈明旺将黄杰小学食堂下面架空层的商铺转租给第三人李少华使用，并取得了黄杰小学的同意。但陈明旺除支付了第一年（2016年5月15日至2017年5月14日）的租金30万元外，下欠三年(2017年5月15日至2018年5月14日；2018年5月15日至2019年5月14日；2019年5月15日至2020年5月14日）的租金陈明旺拒不支付，黄杰小学多次请求陈明旺支付租金，但陈明旺以各种理由予以推辞，拒不支付。综上所述，陈明旺的行为已经严重侵犯了黄杰小学的合法权益，依据相关法律的规定，向贵院提起诉讼，请依法支持黄杰小学的诉讼请求。陈明旺答辩称，黄杰小学和陈明旺的租赁合同是真实的，2015年12月8日黄杰小学出具同意函同意将租赁物转租给第三人李少华，这是对租赁合同权利义务的概括性转让，应该由黄杰小学与李少华之间履行合同，与陈明旺无关。李少华答辩称：黄杰小学把李少华列为第三人，诉讼地位不当，李少华与黄杰小学没有租赁合同权利义务关系，不能作为本案的诉讼参与人参加诉讼，请法院裁决第三人李少华作为当事人的法律地位。黄杰小学的诉讼标的计算有误，根据松办发2020年11号文件规定，疫情期间国有资产出租是免收三个月租金、减半六个月租金，应缴租金应下调13.75万元。因租赁合同尚在租赁期内，且李少华已将租赁物转租给第三人，不同意提前解除租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，双方当事人对所提出的证据均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的事实，本院认定如下：1、关于第三人李少华主体是否适格的问题。李少华作为转租合同的相对方，与本案的审理结果有法律上的利害关系，是本案适格的当事人。2、黄杰小学是否可以行使租赁合同的解除权。黄杰小学作为出租方，应当履行提供租赁物的义务，陈明旺作为承租人，应当按约履行支付租金的义务，黄杰小学交付租赁物后，在租赁合同期内，陈明旺仅于2015年12月7日向黄杰小学支付一年租金300000元（按照补充协议的约定支付的是2016年5月15日至2017年5月14日的租金），2017年5月15日至2020年5月14日的租金至今未支付。陈明旺逾期不支付租金的行为严重侵害了黄杰小学的合法权益，黄杰小学有权行使合同解除权。3、关于黄杰小学出具的《同意函》是否是对租赁合同权利义务的概括性转让的问题。《同意函》所记载的内容是黄杰小学同意陈明旺将一楼架空层经营权转租给第三人李少华，并非是同意《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》的权利义务概括性转让，另《黄杰小学空架层租赁转让协议书》上记载，转让方是陈明旺，而非黄杰小学。故黄杰小学出具《同意函》的真实意思表示是同意陈明旺的转租行为。4、关于新冠疫情期间租金减免的问题。根据中共松滋市委办公室文件松办发（2020）11号对减免市场主体房屋租金的规定，从2月份起，对承租国有资产类和集体资产类经营用房的个体工商户免收三个月租金，按照文件精神，减免陈明旺2020年2月至5月的应付租金，即82500元（330000元/年÷12月×3个月）。本院认为：本案审理的是房屋租赁合同纠纷。2015年10月12日，黄杰小学与陈明旺之间签订了《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》，租期为2015年12月25日至2020年12月24日。2015年12月8日，经出租人黄杰小学同意，陈明旺将租赁物转租给第三人李少华，并于2015年12月10日签署了《黄杰小学架空层租赁转让协议书》，租期为2015年12月25日至2015年12月24日。因场地硬化、水电接通、消防检查等因素黄杰小学未按约将租赁商铺交付给陈明旺使用，双方经协商于2017年12月20日签订了《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》补充协议，变更租期为2016年5月15日至2021年5月14日。上述三份合同是均系双方当事人真实意思的表示，《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》、《黄杰小学架空层租赁转让协议书》、《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》补充协议均合法有效，应予维护。陈明旺作为承租人应按合同约定向黄杰小学支付租金，至起诉时止陈明旺仅支付2016年5月15日至2017年5月14日一年的租金300000元，2017年5月15日至2020年5月14日的租金至今未支付。陈明旺多期租金未按约支付且经黄杰小学催告后仍不支付的行为侵害了黄杰小学的合法权益，黄杰小学请求支付租金并解除《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》的请求合法，本院予以支持。参照案件受理法院地对新冠疫情期间租金的减免政策，享受减免政策后陈明旺应支付给黄杰小学租金847500元。陈明旺履行支付租金义务后，可以在已支付租金范围内向次承租人李少华追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第七十七条、第二百二十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、陈明旺于本判决生效后十日内支付松滋市黄杰小学租金847500元（租金计算截止至2020年5月14日）。陈明旺履行支付租金义务后，可以在已支付租金范围内向李少华追偿。二、松滋市黄杰小学与陈明旺签订的《黄杰小学一楼空架层超市租赁合同》于本判决生效之日解除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6550元，由陈明旺负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。审判员  胡敏二〇二〇年十一月十九日书记员  夏颖