安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3013号 上诉人（原审被告）：李淑芹，女，1973年10月16日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：王薪玥，安徽大泽律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宿州市恒丰办公家具有限公司，住所地安徽省宿州市埇桥区汴河街道办事处家具工业区**，统一社会信用代码91341302557831514C（1-1）。 法定代表人：陈艳秋，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王琛，安徽大泽律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王凯，安徽大泽律师事务所律师。 上诉人李淑芹因与被上诉人宿州市恒丰办公家具有限公司（以下简称恒丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初456号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李淑芹上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回恒丰公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由恒丰公司负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审判决查明：2016年5月8日，李淑芹与恒丰公司签订租赁合同，租赁期限一年。合同到期后，李淑芹继续租赁使用该房屋。一审法院据此认为双方签订的租赁合同合法有效。李淑芹承租案涉房屋期间支付给冯玉荣的26000元，用于偿还恒丰公司法定代表人陈艳秋拖欠冯玉荣的款项，该款项不能抵消李淑芹欠付恒丰公司的租金。上述查明事实部分与一审法院认为部分相互矛盾。李淑芹与恒丰公司签订的租赁合同到期后，双方没有继续签订租赁合同。一审法院认为合同到期后，李淑芹继续租赁厂房错误。事实上，该份合同到期后，李淑芹与恒丰公司的法定代表人陈艳秋签订了租赁合同，即便案涉房屋属于恒丰公司所有，但李淑芹未从恒丰公司处租赁房屋。一审判决认定李淑芹与恒丰公司之间存在租赁合同关系错误，恒丰公司不具备本案的诉讼主体资格。2.一审判决认定的租赁费数额有误。因李淑芹与恒丰公司之间不存在租赁合同关系，一审法院以署期为2016年5月8日的租赁合同中约定的价格及面积为参照，认定李淑芹欠付租赁费50803.2元无事实和法律依据。另补充：1.2016年5月1日，陈艳秋与李淑芹签订了房屋租赁合同，该合同真实有效。2016年5月8日陈艳秋以恒丰公司名义与李淑芹补签的房屋租赁合同，系为达到规避陈艳秋债权人索要房屋租金的目的，而非李淑芹与恒丰公司的真实意思表示，故该合同为虚假合同，理应无效。本案应以署期为2016年5月1日的合同为定案依据。2.上述合同约定租赁期限为5年。李淑芹依据该合同将其对陈艳秋所享有的10000元债权抵作保证金。除上述款项外，李淑芹另于2016年4月支付给陈艳秋50000元现金作为2016年5月10日至2017年5月的房租费、2016年5月16日转账给陈艳秋20000元、2016年5月17日转账给陈艳秋30000元、2016年5月21日转账给陈艳秋2002元、2017年4月25日给付陈艳秋现金20000元、2017年6月6日转账给陈艳秋10000元、2017年经陈艳秋指示转账给冯玉荣26000元、2017年12月陈艳秋收取张鹏举欠付李淑芹做柜子的33000元，上述款项均系李淑芹支付的房租，已超额支付十几万元，对于超付款项，李淑芹保留诉权。 恒丰公司辩称，1.李淑芹于一审中认为合同有效但已经解除，其并未提及2016年5月1日的合同，并且案涉房屋为恒丰公司所有，合同中是否加盖恒丰公司印章均应认定为陈艳秋的职务行为。对于同一处房屋的出租事宜，即便存在两份合同，前一份也属无效合同。2.恒丰公司的诉讼请求系要求李淑芹给付拖欠的一年半租金，每年50000元，一年半就是75000元，扣除从张鹏举处得到的11000元，李淑芹仍拖欠64000元。3.李淑芹与恒丰公司的法定代表人陈艳秋系同学关系，多年来关系较好，两人之间有许多的经济往来，对于李淑芹上诉称已给付200000元的问题，陈艳秋表示不予认可，2019年6月1日后可能存在10000元至20000元的转账，但均系其二人的其他经济往来，与本案租金无关。李淑芹关于给付了200000元的上诉意见明显超过双方合同约定的租金数额，据此能够反映其与陈艳秋之间不仅存在租赁关系，还有其他经济往来。4.除给付冯玉荣的26000元外，李淑芹在一审审理过程中对于其他款项未予举证，亦未提及。综上，请求二审法院依法判决。 恒丰公司向一审法院起诉请求：1.判令解除恒丰公司与李淑芹签订的房屋租赁合同；2.判令李淑芹给付拖欠的房屋租赁费64000元（计算至交付房屋之日止）。 一审法院认定事实：2016年5月8日，恒丰公司与李淑芹签订合同，李淑芹租赁恒丰公司的厂房，租赁期限为1年，自2016年5月10日至2017年5月9日，租赁费为每平方米2.8元。合同到期后，李淑芹继续租赁使用厂房。2018年5月，李淑芹将钥匙交给案外人冯玉荣搬离厂房（因恒丰公司法定代表人欠冯玉荣款项，厂房由冯玉荣代管）。按照每平方米月租金计算至2018年5月份，李淑芹尚欠恒丰公司租金50803.2元。另查明，李淑芹租赁厂房期间支付给冯玉荣26000元，用于偿还恒丰公司的法定代表人陈艳秋所欠冯玉荣的款项。 一审法院认为，恒丰公司与李淑芹签订的《房屋租赁合同》合法有效，恒丰公司要求李淑芹支付拖欠的租金，合理部分，予以支持。李淑芹辩称不拖欠恒丰公司的租金，与查明事实不符，不予认定。李淑芹租赁厂房期间支付给冯玉荣26000元，用于偿还恒丰公司的法定代表人陈艳秋所欠冯玉荣的款项。因系恒丰公司法定代表人的个人欠款，不能抵消李淑芹所欠恒丰公司的租金。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条的规定，判决：一、限李淑芹于判决书生效后十日内向恒丰公司支付租金50803.2元；二、驳回恒丰公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取700元，由恒丰公司负担145元，由李淑芹负担555元。 本院二审期间，李淑芹提供了以下证据：1.李淑芹和陈艳秋于2016年5月1日签订的房屋租赁合同一份，拟证明李淑芹依据该合同约定交付的10000元保证金应抵作房租，同时双方约定的租赁期限自2016年5月10日至2021年5月9日；2.微信转账记录截图打印件两份，拟证明李淑芹向陈艳秋转账12002元房租；3.汴河派出所对陈艳秋和张鹏举的询问笔录，拟证明李淑芹指示张鹏举将拖欠其做柜子的款项16000元支付给陈艳秋以抵付房租。恒丰公司质证认为，证据1形成时间为2016年5月1日，而李淑芹于一审中并未提供，不属于二审新证据的范畴，且该合同已被署期为2016年5月8日的合同所替代，恒丰公司也未收取过李淑芹主张的10000元保证金；证据2真实性不予认可，收款账户未经实名认证，不能反映系转账给陈艳秋的款项，备注信息亦未注明系房租；证据3真实性无异议，但陈艳秋在笔录中仅认可收到张鹏举的10700元。综合双方的举证、质证意见，本院对李淑芹二审所提供的上述证据认证意见为：证据1李淑芹与陈艳秋签署合同的时间在其与恒丰公司签订合同之后，据此不能反映该合同的实际履行情况；证据2无法反映收款人具体身份信息及款项性质，达不到李淑芹举证该份证据的证明目的；证据3陈艳秋仅认可收到张鹏举10700元，与李淑芹主张的付款数额不符。本院对李淑芹举证上述证据均不予认定。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，恒丰公司收取李淑芹为张鹏举做柜子的款项11000元，抵付李淑芹承租恒丰公司房屋的租金。 本院认为，恒丰公司提供的署期为2016年5月8日的房屋租赁合同明确载明出租方为恒丰公司，一审法院据此认定恒丰公司与李淑芹存在房屋租赁合同关系并无不当。李淑芹上诉认为其与恒丰公司不存在合同关系及恒丰公司不具备本案诉讼主体资格与事实不符，本院不予采信。虽然恒丰公司与李淑芹签署的租赁合同载明的租赁期限自2016年5月10日至2017年5月9日，但该租赁期限届满后，李淑芹继续占有使用该房屋，且恒丰公司亦未提出异议，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，应视为原租赁合同继续有效，李淑芹仍应承担向恒丰公司继续支付房租的义务。本案二审审理过程中，恒丰公司认可李淑芹交付房屋的时间为2018年5月9日左右，故李淑芹应当向恒丰公司支付两年的房租，合计100000元。扣除李淑芹已经支付的第一年度租金50000元及恒丰公司收取的李淑芹为张鹏举所作柜子款11000元，李淑芹仍需支付恒丰公司租金39000元。一审判令由李淑芹支付恒丰公司租金50803.2元不当，本院予以纠正。李淑芹偿还冯玉荣的款项系恒丰公司法定代表人陈艳秋的个人债务，其主张抵扣所欠恒丰公司的房租无事实和法律依据，本院不予支持。至于李淑芹主张的其他已付款项，均未提供有效证据加以证明，本院不予采信。另外，双方所签署的房屋租赁合同已经终止履行，且一审判决驳回恒丰公司要求解除该房屋租赁合同的诉讼请求，其并未提出上诉，本院予以维持。 综上所述，李淑芹的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定李淑芹欠付恒丰公司的租金数额不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2019）皖1302民初456号民事判决； 二、李淑芹于本判决生效后十日内给付宿州市恒丰办公家具有限公司房租39000元； 三、驳回宿州市恒丰办公家具有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费1400元，因适用简易程序，减半收取700元，由李淑芹负担427元，由宿州市恒丰办公家具有限公司负担277元；二审案件受理费1070元，由李淑芹负担249元，由宿州市恒丰办公家具有限公司负担821元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月十七日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失的违约责任。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者 反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。