河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4238号上诉人（原审原告）：许珂，女，1992年4月29日出生，汉族，住河南省固始县。委托诉讼代理人：靳玉平、吴承家，河南长建律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：固始县五月花实业有限公司。住所地：河南省固始县蓼城大道。法定代表人；王晓明，该公司董事长。委托诉讼代理人：王世传，河南振蓼律师事务所律师。上诉人许珂因与被上诉人固始县五月花实业有限公司（以下简称五月花公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4689号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人许珂的委托诉讼代理人靳玉平、被上诉人固始县五月花实业有限公司的委托诉讼代理人王世传到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许珂上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判支持上诉人一审诉讼请求。二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为被上诉人在条件成就时解除合同，将涉案房屋出售并无不妥的观点不能成立，该观点完全混淆了附条件解除和约定解除的法律概念，属于基本事实认定错误，法律适用错误。1、根据《合同法》第45条：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效……”，附解除条件的合同所附的“条件”必须是将来发生的、不确定的事实，通常与合同自身的内容以及合同履行行为本身无关。而《合同法》第93条：“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。”约定解除条件的“条件”通常为合同的义务，与合同自身内容以及合同的履行行为有关，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定时，守约方有权行使解除合同的权利。由此可见，附解除条件中的“条件”通常具有不确定性，不属于合同义务的一部分，而约定解除条件的“条件”属于合同义务的一部分，与合同的履行行为有关。2、根据双方的《商品房买卖合同补充协议书》第六条：“乙方未按本补充协议第四条、第五条约定按期、足额支付购房款及利息……逾期超过90日的，双方签订的《商品房买卖合同》解除，甲方对该商品房有自行处置权；乙方承担房屋处置过程中的一切法律责任、费用及经济损失。”从上述内容可以看出，该条款明显是基于合同的履行行为约定的解除条件，属于约定解除权条款，并非附解除条件合同的“条件”，因此，一审法院认定基本事实不清，适用法律错误。二、上诉人至今未收到被上诉人发出的解除合同的通知，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并未解除，并且被上诉人的合同解除权已经消灭。1、根据《合同法》第96条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”，上诉人至今未收到被上诉人发出的解除合同的通知，双方合同并未解除，在合同未解除的情况下，被上诉人逾期交房并将涉案房屋另售系严重的违约行为。2、根据《商品房买卖合同司法解释》第15条：“……法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”被上诉人自商品房买卖合同签订至今未向上诉人发出解除合同的通知，已经超出一年的行使期限，被上诉人已不具有合同解除权。三、上诉人已经按照合同约定支付了85426元税费，并向被上诉人支付了40万元购房款，上诉人已经按照合同完全履行了自己的义务，被上诉人逾期交房属于严重的违约行为，应当承担违约责任。双方签订合同后，虽然上诉人没有直接支付85426元税费，但是是案外人王广福代上诉人支付（王广福支付的税费实际上是欠上诉人母亲的钱部分冲抵），这并不能否认上诉人支付85426元税费的事实。之后，上诉人与中国农业银行固始县支行签订了《个人购房担保借款合同》，通过银行贷款向被上诉人支付40万元购房款，上诉人已经完成了购房款的支付义务，被上诉人应当及时将涉案房屋交付给上诉人，并承担相应的违约责任。四、《商品房买卖合同补充协议书》的内容并非上诉人的真实意思表示，且协议内容显失公平，权利义务严重失衡，对上诉人不具有约束力，上诉人已经就该协议提起了合同撤销之诉。首先，上诉人签订《商品房买卖合同》时，并不知道补充协议的存在，上诉人在一审开庭时才知道补充协议的存在，协议的内容并非上诉人的真实意思表示。其次，根据该协议第一条：“该商品房价款为581812元。”第四条：“该商品房总价款自《商品房买卖合同》签订之日起十日内付清，且每月付款不低于76000元。”按照该条款上诉人需要陆续支付购房款共计76万元，减去合同约定总房款581812元，上诉人需要额外多付178188元购房款，严重超出了房屋本身的价值。另外，上诉人不仅需要承担涉案房屋按揭贷款的月供，还要以总房款为基数按月利率3%向被上诉人支付利息，这完全是不平等条款，双方权利义务严重失衡，不符合《合同法》的公平原则。因此，该份补充协议对上诉人不具有约束力。综上，一审法院判决适用认定基本事实不清，适用法律错误，请二审法院查清全部事实，依法改判，支持上诉人的上诉请求。五月花公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。许珂向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告交付符合合同标准的、位于固始县蓼城大道根亲铭都小区**楼****房屋；2.判令被告协助原告办理该房屋的不动产证；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金59902.78元（暂定）；4.案件的受理费、公告费等费用由被告承担。一审法院认定事实：1.原、被告就根亲铭都3号楼1单元802房屋签订了《商品房买卖合同》和《＜商品房买卖合同＞补充协议》；2.根亲铭都3号楼1单元802房屋已经被被告出售给他人。一审法院认为，原、被告就根亲铭都3号楼1单元802房屋签订的《商品房买卖合同》和《＜商品房买卖合同＞补充协议》，应该是双方真实的意思表示，是有效的协议，双方都应当按协议约定享有权利和履行义务。被告在条件成就时，解除合同，将该房另行出售，并无不妥。原告诉请要求被告交付房屋、办理证件、支付违约金等，没有事实和法律依据。综上所述，原告的诉求，该院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第七十五条规定，判决：驳回原告许珂的诉讼请求。案件受理费1297.58元，减半收取计648.79元，由原告负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审查明的主要事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据本院查明事实，许珂与五月花公司就案涉房屋签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，该两份协议均系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。其中，《补充协议》明确约定，“甲乙双方于2016年7月7日签订《商品房买卖合同》，由乙方购买甲方“根亲铭都”3号楼1单元802房屋，房屋价款581812元。该合同虽约定由乙方首付购房款181812元，余款400000元按揭贷款支付，但事实上，乙方除支付因开具购房款发票而发生的税费85426元外，并未支付其他费用。”许珂作为成年人，在该补充协议上签字即意味着其知晓在合同中签名的法律后果，且其至今并未否认该签名虚假，虽然许珂在另案中请求撤销该补充协议，但已经终审判决驳回其诉讼请求，故许珂在未足额支付案涉购房款的情况下，诉请五月花公司向其交付房屋并办理相关产权证书及逾期交房违约金无事实和法律依据，原审法院未支持许珂的诉讼请求并无不当。综上所述，上诉人许珂的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1297.58元，由上诉人许珂负担。本判决为终审判决。审判长 张 杰审判员 李 虎审判员 左立新二〇二〇年十一月二十三日法官助理马征程书记员任有为