河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫96民终946号上诉人（原审被告、反诉原告）：郭亚军，男，1979年7月18日出生，汉族，住济源市。委托诉讼代理人：段东波，河南凌峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾亚丽，河南凌峰律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：济源市居然之家家居建材有限公司，住所地：济源市济水大道**中原国际商贸城建材广场**楼**。法定代表人：张智杭，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐琨鹏，河南法铎律师事务所律师。上诉人郭亚军因与被上诉人济源市居然之家家居建材有限公司（以下简称居然之家建材公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服济源市人民法院（2020）豫9001民初4165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人郭亚军及其委托诉讼代理人段东波，被上诉人居然之家建材公司的委托诉讼代理人徐琨鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郭亚军上诉请求：1、撤销（2020）豫9001民初4165号民事判决，改判其支付居然之家建材公司15855.8元，即不服金额为10077.88元；2、支持郭亚军的反诉诉求，即居然之家建材公司赔偿郭亚军装修补偿款203520元（407.04平方米×500元／每平方米=203520元）；3、本案诉讼费由居然之家建材公司承担。事实和理由：一、郭亚军对一审根据公平原则确立各方分担责任的比例表示无异议，但判决其支付居然之家建材公司25933.68元属于计算错误。事实一：居然之家建材公司的主管领导袁向阳曾在2020年3月21日、24日、25日分别向郭亚军发送催收消息，称截止2020年3月25日郭亚军欠缴2019年12月份-2020年3月的租金合计44248元。事实二：根据郭亚军与居然之家建材公司之间的租赁约定，租金、物业管理费按天计算。其中2019年12月、2020年1月、3月均为31天，费用数额相等；2020年2月为29天。费用计算应按照如下步骤：第一步：郭亚军2019年12月、2020年1月、3月数额均为13770.74元；2020年2月各项费用总额为13013.66元。四个月总额为54325.88元。第二步：上述四个月总额减去居然之家建材公司催款通知的数额44248元，计算出截止2019年12月1日郭亚军交费结金为10077.88元。第三步：郭亚军于2020年3月31日支付的15000元，加上此前结余的10077.88元，共计结余25077.88元。第四步：计算2019年12月、2020年1月还应交的数额。这俩月的费用总额为27541.48元，扣减25077.88元，等于2463.6元。第五步：计算出2020年2、3月费用总额。根据一审计算得出，这俩月正常情况下应交纳各项费用为26784.4元。第六步：计算出郭亚军应支付的总额。（2020年2、3月费用总额）＊50％＋（2019年12月、2020年1月还应交的数额）26784.4元＊50％＋2463.6元=15855.8元。综上，即使按照一审酌定的比例，郭亚军应支付给居然之家建材公司的租金及相关管理费也仅为15855.8元，而不是一审判决所述的25933.68元。一审判决计算错误，请二审法院予以纠正。二、双方租赁合同解除系居然之家建材公司强制断电的重大违约行为所导致，居然之家建材公司应对合同提前解除承担违约责任。1、关于物业管理费的收取：疫情期间，居然之家建材公司没有给郭亚军提供任何物业管理服务，在闭馆期间没有经营。而物业管理费的收取是建立在提供安保、保洁、空调等物业服务的基础上，是居然之家建材公司对这些服务投入的回报，因此，在居然之家建材公司未产生这些服务的费用时，向郭亚军收取该费用不公平；关于市场管理费的收取：根据合同约定，该费用收费依据在于销售收入，且有保底额度。显而易见，该约定是将市场管理费建立在正常经营的情况下，在生意不好时适用保底额度。因此，疫情期间未经营就不应收取该费用。关于固定租金的收取：疫情过后，居然之家建材公司发出通知，减免疫情期间2个月租金，郭亚军表示赞同。2．商场意见坚决要按照正常经营状态的标准全额收取。（二）关于合同提前解除的原因。众所周知，卫浴销售店面装修豪华，尤其是知名品牌，且装修部分不可连同商品一并带走。若合同不解除，装修部分还有很大的利用价值，这也是合同约定按照500元／平方赔偿装修损失的基础，更是合同约定撤场不撤装修，否则要按照500元／平方赔偿出租人的原因。在郭亚军去找居然之家建材公司进行协商疫情期间的费用该不该交，该交多少的问题时，居然之家建材公司态度强硬，坚决不同意。郭亚军称两项管理费可作为争议搁置，后续慢慢协商。但居然之家建材公司为逼迫郭亚军交费，在未经过郭亚军同意的情况下，于3月26日对其商铺进行了断电，而租赁合同并未约定欠缴租金时可采取断电方式催收。郭亚军代理的是浪鲸卫浴，属知名品牌，很多产品的展示均需要用电，断电直接导致郭亚军不能经营，郭亚军找商场经理杨光理论时，杨光承认断电，但就是不送电，郭亚军一再称费用可慢慢协商，电不能断，但居然之家建材公司坚决不答应。最终，经与居然之家建材公司多次协商未果，导致郭亚军再无继续经营的条件和心情，无奈提出撤场。在提出撤场时，还大致估算了疫情之前的费用，通过转账方式支付给居然之家建材公司15000元。足见郭亚军并无故意不交费用的意图。因此，居然之家建材公司违法断电的行为是造成合同提前解除的根本原因。（三）一审判决的理由明显错误。一审判决一方面认定居然之家建材公司采取的措施不当，一方面又认为该措施并不导致合同必然解除，双方仍可通过协商或诉讼解决纠纷。既然一审法院已经确认居然之家建材公司措施不当，就意味着对合同解除应承担责任，至少也应酌定个责任比例。但一审法院却没考虑该不当措施对双方合同的解除所产生的作用，也没让居然之家建材公司为不当行为承担责任，显属不妥。一审法院以此为由认定郭亚军反诉请求不成立，显然错误。郭亚军当时就准备起诉，后经了解，当时由于疫情原因，涉及民间房屋租赁纠纷可能暂不会立案，所以暂时未起诉。即便起诉可能也需要少则三月多则一年的时间，郭亚军投资巨大实在拖不起，诉讼绝不是解除合同最经济的方案，因此，郭亚军提出撤场并经居然之家建材公司同意是最佳的解决方案。综上所述，一审判决认定事实不清，显失公平，请求依法改判。居然之家建材公司辩称，一、居然之家建材公司没有提出上诉,并不代表一审认定的事实及判决全部正确，但居然之家建材公司为了息诉,尊重一审法院的判决结果。二、一审判决事实清楚,适用法律正确,郭亚军的上诉请求没有事实和法律依据,应当依法驳回郭亚军的上诉，维持原判。1、一审判决数额计算正确,郭亚军的计算方法错误,应当依法驳回。郭亚军在一审提交的证据仅能证明在郭亚军撤场前将2019年12月31日前的费用结清,结余1229.26元。2020年1、2、3月份双方均认可没有交纳。那么依据合同约定,1月份的费用为13770.74元扣除1229.26欠12541.48元,2、3月份费用共计26784.4元,减半后为13392.2元。两项欠费合计为25933,68元。因此一审计算是正确的。2、在90%以上客户都能按时交纳租金及各项费用的情况下,郭亚军不按合同约定交纳租赁相关费用(应在2019年11月25日前交2019年12月,2020年1、2月共三个月的费用),是造成合同不能履行的根本原因,且居然之家建材公司在郭亚军长期拖欠各种费用的情况下也没有通知郭亚军解除合同,而是在郭亚军主动提出解除合同后,居然之家建材公司为了减少损失而同意的,故居然之家建材公司在合同未到期解除中没有任何过错,不应承担违约责任。第一,物业费及市场管理费的收取符合同约定。在疫情停业期间,居然之家建材公司为了商户的财产安全,环境的卫生,是要组织安保人员值班,组织保洁人员打扫卫生的。居然之家建材公司一直在提供服务。第二、因为疫情的原因,居然之家建材公司在原房东不同意减少房租的情况下,为响应政府号召,主动向经营者提出了在未来一年内分两次减免经营者二个月的租金和费用。而郭亚军认为疫情期间没有开业,居然之家建材公司应当承担全部费用更没有法律依据。3、合同解除的原因是因为郭亚军拖欠租金及各项费用,经居然之家建材公司多次通知后仍拒绝支付,在此情形下,郭亚军又主动提出了解除合同，居然之家建材公司同意解除,但应结清前期费用。郭亚军为了将店中物品搬走,说先把2019年12月份的费用结清,2020年的费用双方通过协商或诉讼解决。居然之家建材公司为了避免损失扩大,同意郭亚军先转的15000元结清2019年12月份前的费用,搬走店中物品。因此,郭亚军所转15000元不是为了继续履行合同,更无履行合同的诚意，结清是为了拉走店中物品。合同不能履行的根本原因是郭亚军违约和主动解除合同造成的。从2019年11月郭亚军拒绝交纳租金至2020年3月郭亚军贴出公告解除合同,双方多次沟通协商,但郭亚军拖欠的费用拒不交纳。措施不当和违约、有过错是不同的法律概念，因此,居然之家建材公司对合同的解除没有过错,更没有违约,居然之家建材公司无需承担任何责任,郭亚军的上诉及一审反诉没有事实和法律依据，应当依法驳回上诉，维持原判。居然之家建材公司向一审法院起诉请求：1、判令郭亚军支付房屋租赁费29794.84元、物业管理费16387.04元、市场管理费8144元及滞纳金；2、判决郭亚军支付违约金14653.2元；3、本案诉讼费由郭亚军承担。一审法院认定事实：2016年起，郭亚军即开始在案涉商场租赁摊位经营洁具。2019年，居然之家建材公司接手该商场。2019年8月27日，居然之家建材公司（甲方）和郭亚军（乙方）签订《居然之家招商合同》，约定甲方将位于济源太行店，面积为407.04平方米，公摊系数为0.2，摊位号为1-023的场地租给乙方用于商业经营。乙方向甲方支付场地租金及相关管理费用，并接受甲方的统一管理；乙方的产品经营类别为洁具，主经营品牌为浪鲸；租赁期限自2019年9月1日至2020年4月30日，共计243天。每平方米每日租金0.6元，合同期内租金公计59346.43元。租金每3个月一付，付款时间均为每个付款周期的上月25日之前；甲方为乙方提供空调、保洁、保安等公用物业配套服务，乙方应向甲方支付每平方米物业管理费0.33元，合同期内共计32640.54元。每3个月一付，物业管理费的付款时间与租金付款时间相同，即每个付款周期的上月25日之前；乙方应于每月15日之前向甲方按上月的销售额的0.5％缴纳市场管理费。市场管理费用于为市场商户提供销售合同、交易票据、代收货款、办理营业执照、代开发票、系统维护、销售人员培训等管理服务。乙方租赁摊位的保底销售额为每月（不论月份大小）每平方米1000元，合计共407040元。乙方每月销售低于保底销售额的，市场管理费按保底销售额的0.50％收取；乙方未按上述规定向甲方支付租金等费用（含税款）的，乙方应每日按未付金额的1‰向甲方支付滞纳金；超过七天，甲方视同乙方违约并有权随时终止合同；因甲方原因导致合同提前终止，甲方将装修费的净值赔付给乙方（装修费的净值＝乙方投入的装修费×提前撤场的时间／合同期。乙方不能提供装修合同和发票，装修费用按每平方米500元计算）。如因乙方原因提前撤场，装修费一律不予赔偿。不论何种原因撤场，若未经甲方同意，乙方不得对原有装修进行拆除，否则甲方有权按每平方米500元的价格要求乙方进行赔偿；除甲乙双方另有约定外，因甲方违约导致合同提前终止的，甲方除退还乙方已预付但未发生的租金及费用赔偿乙方装修费外，还应支付相当于60天租金的违约金，但违约金上限不超过乙方已支付的本合同项下的租金费用。除甲乙双方另有约定外，因乙方违约导致合同提前终止的，乙方除了补齐所欠租金及费用，退还甲方在合同期内给予乙方在租金、物业管理费、广告费等方面的减免优惠和促销活动中甲方给予乙方的补贴（包括但不限于按销售额承担的扣点、赠品费用）外，乙方还须赔付甲方相当于两个月租金的违约金；合同终止后，甲方给予乙方撤场时间不得少于5天，所有费用计算至乙方撤场向甲方交付场地之日止。春节期间，居然之家建材公司通知各商户2020年1月23日至1月29日春节放假。因新冠肺炎疫情影响，居然之家建材公司于3月7日发出通知，告知经审核批准，商场定于2020年3月7日复工，周一至周五营业时间10点-16点，周六、周日10点-18点。3月23日通知恢复正常营业。郭亚军应于2020年1月25日前缴纳相应的下季度租金、物业管理费等。因未缴纳，居然之家建材公司于2020年3月24日通知郭亚军于3月25日之前补齐2019年12月至2020年3月所有欠费。郭亚军认为疫情期间商场没有提供任何服务，不应收取全额费用，双方发生争执，未能达成一致意见，居然之家建材公司对郭亚军商铺采取了断电措施。2020年3月30日，郭亚军以短信方式向居然之家建材公司经理杨光发出解除合同通知，杨光回复表示同意解除合同。3月31日，郭亚军向居然之家建材公司缴纳15000元，该款补足截至2019年12月31日的固定租金、物业管理费、市场管理费后，尚余1229.26元。2020年3月31日郭亚军发出撤场声明，主要内容为：居然之家建材公司响应国家号召决定疫情期间闭馆2020年1月23日至2020年3月23日，期间租金进行变相减免，在后期租金中采取3个月免1月的方式减免，表示赞扬。但商场要求其全部缴纳疫情闭馆期间的物业管理费和市场管理费，其表示反对，因该期间商场没有为客户提供任何服务，其同意结清2020年1月23日之前的物业管理费和市场管理费，疫情期间的费用作为争议协商，因商场不同意，协商未果，商场对其商铺断电，导致其无法经营，其向商场提出终止合同，商场同意，从即日起开始撤场。郭亚军撤场后，2020年4月10日居然之家建材公司接收摊位场地。一审法院认为，居然之家建材公司和郭亚军签订的招商合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律规定，属有效协议，双方当事人均应遵照合同履行各自义务。现居然之家建材公司要求郭亚军支付2019年12月1日至2020年4月30日的房屋租赁费、物业管理费、市场管理费。郭亚军辩称，其已将各项费用缴纳至2020年1月23日，但其提交的交费单据不足以证明其主张。根据居然之家建材公司提交的交费明细，郭亚军除将2019年12月31日之前的租金、物业管理费、市场管理费付清外，尚余1229.26元，一审法院予以认定。根据本案情况，一审法院认为2020年1月份的各项费用，郭亚军应当全额缴纳。根据双方合同约定计算，郭亚军2020年1月份应缴纳固定租金7570.82元、市场管理费2036元、物业管理费4163.92元，共计13770.74元，扣除1229.26元，余款计12541.48元。2020年2月、3月的相关费用，因受到新冠肺炎疫情影响，商场客观上不能正常经营，系不可抗力的原因造成，根据公平原则，应由双方当事人分担。按合同约定，郭亚军应缴纳2月份固定租金7082.38元、市场管理费2036元、物业管理费3895.28元；3月份固定租金7570.82元、市场管理费2036元、物业管理费4163.92元，共计26784.4元，郭亚军应缴纳一半为13392.2元。双方合同已经于2020年3月30日协商解除，3月31日郭亚军发出撤场声明，即日撤场，故4月份的各项费用，郭亚军不再支付。综上，郭亚军应支付居然之家建材公司25933.68元。另居然之家建材公司要求郭亚军支付滞纳金及违约金，考虑到本案实际情况，一审法院均不支持。郭亚军反诉要求赔偿装修费203520元，理由是居然之家建材公司断电导致其不能经营，解除合同是居然之家建材公司违约造成。居然之家建材公司断电是在要求郭亚军缴纳相关费用协商未果后采取，居然之家建材公司采取的措施确属不当，但并不导致合同必然解除，双方仍然可以通过协商或者诉讼解决其间纠纷，故郭亚军要求赔偿装修费用，理由不足，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、郭亚军在判决生效之日起十日内支付居然之家建材公司25933.68元；二、驳回居然之家建材公司其他诉讼请求。三、驳回郭亚军的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1551元，减半收取计775.5元，由居然之家建材公司负担551.5元，郭亚军负担224元；反诉费2176元，由郭亚军负担。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，关于一审判决对郭亚军应支付居然之家建材公司各项费用数额计算是否错误的问题。诉讼中，郭亚军称，其已将各项费用缴纳至2020年1月23日，但其提交的交费单据不足以证明该主张。根据居然之家建材公司的交费明细，郭亚军除将2019年12月31日之前的租金、物业管理费、市场管理费付清外，尚余1229.26元。根据合同约定，郭亚军2020年1月份应当缴纳的费用13770.74元，扣除1229.26元后，郭亚军2020年1月份郭亚军应当缴纳12541.48元。2020年2、3月份应当全额缴纳的费用为26784.4元，因新冠肺炎疫情系不可抗力，一审法院根据公平原则，确定双方对2、3月的费用各承担一半，并无不当，故郭亚军2020年2、3月份应当缴纳13392.2元。综上，郭亚军2020年1-3月份应当缴纳的费用总额为25933.68元，一审法院计算结果正确，郭亚军的该上诉理由不能成立，本院不予支持。关于郭亚军请求的装修损失应否支持的问题。郭亚军认为解除合同是居然之家建材公司违约造成的，本院认为，居然之家建材公司是在要求郭亚军缴纳相关费用未果后采取的断电措施，而居然之家建材公司采取的措施并不必然导致合同解除，且郭亚军以短信方式向居然之家建材公司经理杨光发出解除合同通知，杨光回复表示同意解除合同，故郭亚军要求居然之家建材公司赔偿其装修损失，理由不足，一审法院不予支持并无不当。综上所述，郭亚军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2400元，由上诉人郭亚军负担。本判决为终审判决。审判长  黄秋坪审判员  邓 燕审判员  谢高锋二〇二〇年十一月二十三日书记员  丁冉冉