中华人民共和国辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初9518号原告：郑晓冬，男，1977年1月17日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：晏宏宇，辽宁大宸律师事务所律师。被告：韩昌勋，男，1955年12月1日出生，大韩民国人。第三人：沈阳智虹房产置业有限公司，住所地沈阳市大**，注册号210103000012996。法定代表人：赵贵武，该公司经理。委托诉讼代理人：凌杰，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘劲，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。原告郑晓冬与被告韩昌勋、第三人沈阳智虹房产置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告郑晓冬及其委托诉讼代理人晏宏宇、第三人沈阳智虹房产置业有限公司委托诉讼代理人刘劲到庭参加诉讼，被告韩昌勋经公告送达传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑晓冬向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原、被告于2004年3月25日签订的房地产经纪合同（编号：SF-99-0101）及补充协议；2.请求判令被告腾退位于沈阳市和平区市房产并交付给原告；3.请求判令被告支付原告违约金30万元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年3月25日，原告（甲方）与被告（乙方）通过第三人沈阳智虹房产置业有限公司（丙方）签订《房地产经纪合同》（合同编号：SF-99-0101)—份，该合同约定原告将自己所有的位于沈阳市和平区房产（以下简称“案涉房产”）卖与被告，总价款为人民币63.9万元。同日双方又达成补充协议一份，补充协议约定“签订合同即日起乙方付给甲方叁拾万元整，甲方交钥匙交房，待更名过户贷款下来后付清全额房款”。补充协议同时约定：“甲方房产证下来后通知乙方，十五日内不到视为违约，按第十四条约定赔偿”，第十四条约定：“双方不得违约，如甲乙双方一方违约不买不卖…将赔偿对方陆拾万元整。”合同签订后，原告将房屋交付与被告，2015年3月30日，案涉房产办理了房屋登记，房产部门颁发了房产证（原告名），具备了更名过户的条件。原告当时按合同约定及时找到被告，将房产证复印件交与被告，告知其继续履行双方的房产买卖合同。后在准备办理过户时，原告再也无法联系上被告。原告先后通过快递、登报等方式通知被告办理案涉房产的更名过户手续并支付剩余房款，至今仍无法与被告联系。原告认为，被告在知晓案涉房产具备更名过户条件后，不配合原告办理过户手续并按约定支付购房款，已经严重违反了《房地产经纪合同》及补充协议的约定，时至今日原告仍无法联系到被告，被告的行为已经严重违约，导致合同无法继续履行。故根据《合同法》第九十四条之规定，原告特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。韩昌勋未到庭参加诉讼，亦未在答辩期内提交书面答辩。沈阳智虹房产置业有限公司述称，我司成立于2002年，早年的档案留存情况不是太完善。原告向法院提供2004年3月25日由原、被告与第三人签订的房产经纪合同（合同编号为SF-99-0101），经第三人内部调档查询，第三人并未找到该份合同的原件，也未找到该笔中介服务费的收款收据。经询问第三人2004年左右确实有位名为杨锡富的中介工作人员，但该名中介人员在2005年左右早已离职，无法联系，当时也确实在远东大厦办公。综上第三人现在无法确定是否实际发生了该笔中介服务，请求人民法院依法查明案件事实，公正裁决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2004年3月25日，原告郑晓冬（甲方、卖方）与被告韩昌勋（乙方、买方）通过第三人沈阳智虹房产置业有限公司（丙方、中介方）签订《房地产经纪合同》（合同编号：SF-99-0101)—份，约定“甲方将位于沈阳市和平区，建筑面积161.58平方米房产出售给乙方，总价款为人民币639000元，中介服务费6000元，支付方为乙方……”。同日，双方又签订《补充协议》一份，约定“十四、双方不得违约，如甲乙双方一方违约不买不卖、甲方如重复买卖或抵押他人，将赔偿对方陆拾万元整。十五、在更名前还贷由甲方承担，甲方房产证下来后通知乙方，十五日内不到视为违约，按第十四条约定赔偿……十九、中介服务费陆仟元整（包括贷款手续费），签订此合同后，首付叁仟元整，剩余叁仟元整待产权证下来后付清。第二十一条、签订合同即日起乙方付给甲方叁拾万元整，甲方交钥匙交房，待更名过户贷款下来后付清全额房款，贷款期间需甲乙双方配合的，如一方恶意不配合视为违约，按第十四条赔偿……”。上述合同签订后，被告支付原告购房款30万元，原告将涉案房屋交付被告。2005年8月10日，被告出具《收条》份，载明“今收到《商品房买卖合同》（Gf-2000-0171）、《专用发票》（No0025945）、《契税完税证》（No0107240）、《维修基金专用收据》（No0003771）、《商品房准住通知单》（017号）等5件文件”。2015年3月30日，案涉房产办理了房屋产权登记，建筑面积161.97平方米，为原告单独所有。2015年被告在“现收到郑晓冬北市家园房产证（证号：NO60687019）复印件一份，房产地址为沈阳市和平区”字条上签字。2016年11月11日，原告通过《辽宁法制报》发布《公告》载明“韩昌勋（证件号码CP***2576），你购买的位于沈阳市和平区市府大路224-1号1-24-1房屋所有权证去年已办理完毕，房主郑晓冬已多次通知你尽快办理房屋过户手续并支付剩余房款，而你一直不办理有关手续，现无法与你联系，请你在此公告刊登之日起15日内，与房主郑晓冬联系并办理过户手续，如不办理，产生的一切后果自负”。另，原告也通过EMS方式向位于诸暨市被告担任法定代表人的诸暨奥柏丽生物科技有限公司地址进行邮寄，亦无反馈。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告韩昌勋经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本院根据到庭当事人提供的证据对相关案件事实予以认定。原、被告及第三人签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》系各方当事人真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效，各方均应恪守履行。现原告房屋产权手续已办理完毕，被告应当履行配合原告办理房屋更名过户及支付剩余房款的义务。经原告通过数次登门、报纸公告、EMS等多种方式向被告进行催告，多年来被告迟迟未能履行配合原告办理房屋更名过户及支付剩余房款的义务，已构成违约，致使原告不能实现合同目的，依照《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，故对于原告要求解除《房地产经纪合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，依照合同法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，故原告应当返还被告购房款30万元，被告应当将房屋腾空并交予原告。关于原告主张的30万元违约金，合同约定“甲方房产证下来后通知乙方，十五日内不到视为违约，按第十四条约定赔偿……待更名过户贷款下来后付清全额房款，贷款期间需甲乙双方配合的，如一方恶意不配合视为违约……违约金60万元”，如上所述，被告行为已构成违约，现原告主张违约金30万元系自行处分权体现，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告郑晓冬、被告韩昌勋于2004年3月25日就位于沈阳市和平区房屋签订的《房地产经纪合同》及《补充协议》；二、被告韩昌勋于本判决生效之日起三十日内将位于沈阳市和平区市府大路224-1号1-24-1房屋腾空并交予原告郑晓冬；三、原告郑晓冬于本判决生效之日起三十日内返还被告韩昌勋购房款30万元；四、被告韩昌勋于本判决生效之日起三十日内给付原告郑晓冬违约金30万元。案件受理费16500元，公告费560元，均由被告韩昌勋承担。如不服本判决，原告郑晓冬可以在判决书送达之日起十五日内，被告韩昌勋可以在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  周伟丽二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  王俊恫本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。