湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1121民初2915号 原告：王凤，女，汉族，1984年12月29日出生，住湖南省祁阳县。 被告：祁阳鼎城房地产开发有限公司，住所地祁阳县长虹街道办理处金盆西路**。 法定代表人：蒋铁桥。 委托诉讼代理人：邹小龙，湖南齐物律师事务所律师。 原告王凤与被告祁阳鼎城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王凤、被告祁阳鼎城房地产开发有限公司（以下简称鼎城公司）委托诉讼代理人邹小龙到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告王凤向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告将超出国家定价收费标准的水、电、燃气开户费用超出的部分12620元退还给原告。2、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：1．原告是鼎城新都业主，根据司法局祁阳函［2020］1号函复，凡《商品房买卖合同》约定供水、供电、供气设施建设费（开通费）由买受人承担该费用的，从其约定，但合同中约定的水、电、气费不得超过政府定价。永发改价［2016］383号文件规定，用电新户安装收费标准自2015年10月21日起，由980元/户调整为950元/户；祁发改价［2019］3号文件规定居民燃气工程安装费用自2019年5月1日起，由2000元/户调整为1800元/户。2．鼎城新都开发商实际费用收取情况是：鼎城新都开发商收取买受人水、电、气开户及不动产办证费用15600元提供了收据，而办不动产证时再次收取1000元办证费（拒开发票及收据），实际办理的情况是：水的开户至今都没有开户到我们买受人的户头上，故请求法院依法支持原告要求鼎城新都开发商退还其以代办开户为由多收的超出政府定价范围的费用的请求。 被告鼎城公司辩称，一、原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）及原告出具的买房条款及费用知悉承诺书是双方真实、合法、有效的意思表示，《商品房买卖合同》及费用知悉承诺书等就水、电、燃气开户及房产证、土地证费用15600元由买方承担的约定，并未违反法律、行政法规的强制性规定。二、前述约定的水、电、燃气开户费，不仅是指开户费用，还包含被告与供水、供电部门接驳安装费用，水、电、燃气代办人员误工费及差旅费用及房产证、土地证费用。三、原告以司法局函［2020］1号函复，以及永发改价［2016］383号文件、祁发改价［2019］3号文件，作为否定被告与原告之间对水、电、燃气开户及安装费用的依据，不符合法律规定。根据最高人民法院《关于适用司法解释（一）》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。四、市场交易所强调的有约定从约定，无约定从规定。在约定优先的前提下，没有强制效力的行政管理是无效管理，对市场主体没有约束力。五、原告起诉已超过诉讼时效。双方于2017年5月14日签订《商品房买卖合同》，原告于当天出具了买房条款及费用知悉承诺书，15600元费用则于此前的2016年5月29日交付，原告起诉时间为2020年8月份，已超过民法总则规定的三年诉讼时效。请法院依法驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的事实和证据，本院认定如下： 1、对原告提供的证据1：永司函［2020］1号文件，拟证明根据祁阳县司法局对祁阳县市场监督管理局关于商品房买卖合同有关条款约定是否具有法律效力的函复，商品房买卖中的水电气开通费应计入开发建设成本，并包含在商品房销售价格中；若商品房销售价格中已包含开通费，开发商不得再向用户单独收取；若商品房销售价格中未包含开通费，合同约定另行收取的，从其约定，但该费用不得超出政府定价；若超出政府定价的，应责令经营者退还多收价款。被告对该证据的真实性无异议，对合法性有异议，认为根据湖南省人民政府相关规定，规范性的文件有限期是5年；对该证据的真实性本院予以采信。2、对原告提供的证据2：原告产权结算及代办代缴契税、维修基金结算明细表，拟证明原被告之间房屋买卖结算情况；被告认为该证据是契税维修基金的结算，与本案无关联性，被告质证理由充分，对该证据本院不予采信；3、对原告提供的证据3：收据，拟证明被告向原告收取水电燃气办证费15600元，被告对该证据的真实性无异议，对证明目的有异议，认为原告已于2016年自愿交纳，现要求退还无依据，原告的起诉超过诉讼时效；对该证据的真实性本院予以采信。4、对原告提供的证据4、5、6：永发改价［2017］79号文件《永州市发改委关于核定祁阳县居民燃气管道与户内设施服务收费的复函》，永发改价［2019］3号文件《关于祁阳县管道燃气安装费和销售价格的批复》，永发改价［2016］383号文件《关于核定我市用电新户安装和电力延伸服务收费标准的通知》，拟证明根据政府定价，居民燃气工程安装费不超过1800元每户，用电新户安装费950元每户，新建住宅的管道燃气工程安装费计入开发商开发建设成本，由商品房开发商按照价格主管部门的规定与燃气经营企业结算，不再向用户单位收取。被告以上述3份证据的真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，认为上述文件是物价主管部门针对燃气和供电企业在提供燃气和供电过程中所发生的燃气和供电服务行为所作的规定，仅仅对燃气和供电企业的收费行为做出的规定，该文件不适用与开发商与业主的商品房买卖合同；本案签订时间是2017年，永发改价［2019］3号文件对双方的行为无约束力。对该证据的真实性本院予以采信。5、对原告提供的证据7：手机视频，拟证明原告上访有关领导的答复，被告对该证据的合法性有异议，认为其他人员的意见只能作为个人观点，不具有法律效力。被告的质证理由充分，对该证据本院不予采信。 根据本院采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院认定事实如下： 2016年，原告王凤与被告鼎城公司签订《房屋买卖合同》（未注明签订具体日期），该合同第四条约定，房价总金额482753元，房价款未含水电气开户费用，出卖人代为买受人办理水电气和房产证、土地证，费用均由买受人自负，并在签订此合同时一并交清。两证办理费不包含政策规定由乙方承担的契税和房屋维修基金。《房屋买卖合同补充协议》第六条约定，甲方代为乙方办理房产证、土地证，水电气开户费用共计15600元，签订本协议时，乙方以现金形式一次性付给甲方。2016年5月29日，原告向被告缴纳了15600元水电气开户费及办证费，2017年5月14日，原、被告双方签订了《买房条款及费用知悉承诺书》，原告承诺：买受人认可卖方已明确告知需要的费用，充分理解且无异议。1、卖方已明确告知该定购房价为不包含水、电、天然气开户及工程安装费用、办理不动产证费用。买受人自愿交付15600元由卖方代为办理，不动产证办理费用不包含产权工本费；2、买受人明确知悉各项收费标准及交付时间，承诺房屋维修基金及买受人承担的契税、银行按揭手续等费用在卖方约定签订《正式房屋买卖合同》时一起交付；3、买受人无论以任何理由违反该承诺，自愿赔偿卖方的一切损失。如在卖方同意下，可以选择退房，退房程序以卖方条款为准。尔后，被告为原告办理了水电燃气开户和房屋不动产权证。庭审中，原告要求被告将供水直接开户至其本人名下。 本院认为，本案的争执焦点为1、本案是否超过诉讼时效；2、原告的诉请是否应得到法院的支持。 关于焦点1，2016年5月29日，原告向被告缴纳了15600元水电气开户费及办证费，而湘发改价商（2015）966号文件、永发改价（2015）383号文件关于水电燃气的定价2015年就已经出台，原告2020年提起诉讼，已超过3年的诉讼时效。 关于焦点2，本院认为应当驳回原告的诉请。理由：1、原告、被告签订的《房屋买卖合同》第四条约定，房价款未含水电气开户费用，出卖人代为买受人办理水电气和房产证、土地证，费用均由买受人自负，并在签订此合同时一并交清。《房屋买卖合同补充协议》第六条约定，甲方代为乙方办理房产证、土地证，水电气开户费用共计15600元，签订本协议时，乙方以现金形式一次性付给甲方。2017年5月14日，原、被告双方签订了《买房条款及费用知悉承诺书》，原告承诺：卖方已明确告知该定购房价为不包含水、电、天然气开户及工程安装费用、办理不动产证费用。买受人自愿交付15600元由卖方代为办理水、电、天然气开户及工程安装、不动产证。上述一系列合同和协议是双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，应全面履行。2、原告称被告收取的水、电、气费超过了政府定价，本院认为，根据《房屋买卖合同补充协议》第六条约定，甲方代为乙方办理房产证、土地证、水电气开户，费用共计15600元，因此15600元不仅是水电气开户费用，还包括办理房产证、土地证费用。原告又称被告还额外收取了办证费1000元，但没有相关证据证实，被告不认可，本院不予采纳。3、即使被告收取的水、电、气费超过了政府定价，政府定价是管理性强制规定，并不是效力性强制规定，违反管理性强制规定并不当然导致协议无效。同时《湖南省高级人民法院关于房屋买卖、租赁纠纷案件适用法律问题的指导意见》第十一条规定，出卖人和买受人对供水、供电、供热、燃气、通讯设施建设费的承担有约定的，从其约定。本案中，原、被告签订的《房屋买卖合同》、《房屋买卖合同补充协议》及《买房条款及费用知悉承诺书》均约定水电气开户费用由买受人承担，根据上述指导意见有约定从约定，无约定从规定之原则，对原告的诉请不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、判决如下： 驳回原告王凤的诉讼请求。 本案受理费116元，减半收取58元，由原告王凤承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 于杨宁 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 唐银玲 书 记 员 李佳昕 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为3年。法律另有规定的，依照其规定。 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。