云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书(2020)云0702民初562号原告（反诉被告）：张松，男，汉族，1989年1月13日生，住湖北省汉川市。诉讼委托代理人：郜云，云南滇西北律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告（反诉原告）：王丹丹，女，汉族，1993年11月9日生，住广东省揭东县人，现住丽江市古城区。被告（反诉原告）：牛明伟，男，汉族，1984年7月15日生，住山东省东明县。诉讼委托代理人：杨偈，北京盈科（昆明）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告（反诉被告，以下简称原告）张松诉被告（反诉原告，以下简称被告）王丹丹、牛明伟房屋租赁合同本诉及反诉二案，本院受理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》普通程序之规定，于2020年7月3日公开开庭审理了本案，原、被告委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告双方于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》；2.被告退还原告自2020年1月15日至2020年6月5日期间租金82000元；3.被告退还原告押金60000元；4.被告向原告支付违约金60000元；5.本案诉讼费由被告承担。并提出如下事实与理由：原、被告双方于2018年6月5日签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告将位于丽江市古城区长风庭院云筑客栈出租给原告，租赁期限为三年（自2018年6月6日至2021年6月6日），租金每年210000元，押金为60000元，被告负责办理客栈经营所需的证照，被告无故单方终止合同的，负责赔付被告60000元，并退还已付租金的剩余部分，不足整月的按天数计算。合同签订后，原告依约支付了前两年租金及押金，2020年1月4日，被告以院子收拾不干净等理由收回客栈，2020年1月15日原告搬离客栈并就退还租金事宜与被告协商未果，原告为此诉至法院。二被告答辩并反诉称：王丹丹系牛明伟委托代理人，受被告牛明为委托，与原告签订了合同，因此产生的法律后果，由被告牛明伟承担，与王丹丹无关，请求驳回原告对王丹丹的诉讼请求，被告未收回客栈，被告将房屋交付给原告后，被告从未在客栈中，原告何时离开客栈被告并不清楚，原告离开客栈属其个人行为，被告未违约，请求驳回原告全部诉讼请求；双方签订后合同后，至2019年2月起，被告多次接到房东反映房屋存在严重脏、乱、差的情况，并且房屋设施、物品被严重损坏，要求被告整改并修复，被告随即通知原告，原告承诺修复但一直未付诸行动，至2020年1月，迫于多方压力，原告同意修复，但因其拖欠工人工资，导致修复工作搁置，被告迫于无奈，便自行聘请工人进行修复，由于原告疏于管理，加上疫情影响，原告便不辞而别，致使被告替其缴纳了公安网费、水电费等费用，为此特提起如下反诉诉请：1.反诉被告向反诉原告承担修复损失59564元、公安网费514元、绿植修复损失79286元、布草损失28128元、水费530元、电费6013.92元及保洁用具费285元，双方合同继续履行；2.被告向原告支付违约金60000元；3.反诉案件受理费由反诉被告承担。原告针对反诉答辩称：被告的反诉没有事实依据，在2020年1月4日及1月15日被告强行收回客栈，公安执法记录仪具有记录，原告在正常经营期间，二被告无故闹事，影响客栈的正常经营，现原告已搬离客栈，自2020年1月15日至2020年6月5日期间租金80000元、押金60000元及违约金60000元，被告反诉的各项主张均系其单方陈述，原告并不知情，原告并不知情，请求驳回被告全部反诉请求。原、被告围绕各自的主张，向本院提交了证据，本院依法组织双方当事人进行证据交换及举证、质证，对于双方无争议的证据，本院记录在卷予以佐证，对于双方有争议的证据，本院认定如下：原告对被告提交的第1组证据真实性不予认可，经审查，该合同系被告与案外人之间针对房屋所签订，证明了该房屋的来源，故本院对被告提交的第1、2组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据，原告对被告提交的第4、5、6、7组证据真实性不予认可，经审查，上述4组证据系被告与案外人之间形成，在案外人未到庭确认真实性的情况下，本院对被告提交的第4、5、6、7组证据真实性不予确认，不作为本案认定案件事实的依据，原告对被告提交的第8、9组证据真实性不予认可，经审查，该聊天记录系原告与被告及二被告之间形成，原告未能提交证据证实上述聊天记录系伪造，故本院对被告提交的第8、9组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据；原告对被告提交的第10、11、12、13、14、15、16、17、18、19组证据真实性不予认可，经审查，上述证据系被告单方购买物品，除上述证据外，被告未能提交其他证据证明上述支出的费用系用于客栈修复及购置相关物品，故本院对被告提交的第10、11、12、13、14、15、16、17、18、19组真实性不予确认，原告对被告提交的第20、21、22、23组证据真实性不予认可，经审查，上述证明系被告接手房屋后支出的公安网费、水电费及客栈营业执照，被告告未能提交证据证实其缴纳公安网费、水电费等正式发票，无法该笔费用系原告经营期间所欠，故本院对被告提交的第20、21、22组证据真实性不确认，不作为本案认定案件事实的依据，第23组证据，原告未能提交证据证实该营业执照系被告伪造，故本院对被告提交的第23组证据真实性予以确认，作为本案认定案件事实的依据。原告为证明原告于2020年1月15日离开客栈，及客栈现已转让他人，申请证人张某及邱某出庭佐证，经质证，原告对证人证言无异议，被告对证人证言真实性不予认可，经审查，原告除证人证言外，无其他证据予以佐证，故本院对上述两位证人证言不予采纳。根据庭审及本院认定的上述证据，本院确认以下法律事实：位于丽江市古城区房屋系被告牛明伟从案外人刘春林处承租而来，租赁期限至2035年，2018年6月5日，原告张松与被告王丹丹签订了《房屋租赁合同》，该合同约定，被告王丹丹将上述房屋转租给原告，租赁期限为3年（自2018年6月6日至2021年6月6日），租金为210000元／年，押金为60000元，租赁期限内，产生的相关经营费用，由原告自行支付，原告在租赁期限内造成房屋损坏的，由原告自行修复，一方单方终止合同的，需向守约方支付违约金60000元。被告牛明伟确认，该合同系其授权被告王丹丹与原告签订，上述合同签订后，被告将房屋交付给原告使用，原告依约支付了前两年租金及押金60000元。2020年1月4日及2020年1月15日，双方因客栈维护及其他原因发生争执，原告于2020年1月15日搬离客栈。本院认为，被告王丹丹在被告牛明伟授权下，与原告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，被告牛明伟确认了上述合同，因委托关系产生的法律后果应当由被告牛明伟承受，故本院认定，本案合同当事人为原告张松及被告牛明伟，本案涉案合同合法有效。作为合同当事人均应按照合同约定，全面履行各自的义务，在原告依约支付了租金及押金的情况下，被告应当保证原告正常使用房屋，针对被告主张，原告在使用客栈期间，未尽到合理使用义务，造成院落设施、物品被严重损坏，但未能提交证据予以证实，本院对被告上述主张不予采纳，被告不应干涉原告正常使用房屋，原告作为承租人，在被告干涉房屋的情况下，应当积极与被告协商，妥善处理双方纠纷，不应采取一走了之的手段，对于原告主张客栈大门系被告上锁，导致其不能正常使用房屋，未能提交证据予以证实，本院对原告上述主张亦不予采纳，综上，原、被告双方在使用房屋过程中，均存在违约行为，故本院对原、被告主张对方应按照合同约定支付违约金的主张不予支持。根据本案合同实际履行情况，在第二年租赁期限届满后，原告未支付第三年租金，并退出了客栈，双方合同已无法实际履行，对原告诉请解除本案涉案合同的主张予以支持，合同解除后，根据诉争合同性质，被告应当退还原告押金60000元，对于原告诉请被告退还2020年1月15日至2020年6月5日期间租金82000元的主张，原告未能提交有效证据予以证实在2020年1月15日后被告已接手客栈，故本院认定原告上述诉请缺乏事实依据，本院不予支持。针对反诉被告诉请反诉原告支付房屋相关设施、设备费用、布草费、绿植修复损失、保洁用具费等费用，被告未能提交有效证据予以证实，故本院对此不予支持，针对反诉原告诉请反诉被告支付拖欠的水电费、公安网费，被告未能提交正式发票证实该费用系原告所欠，本院对上述主张亦不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张松与被告王丹丹于2018年6月5日签订的《房屋租赁合同》；二、被告牛明伟于判决生效之日起十五日内退还原告张松押金60000元；三、驳回原告张松其他诉讼请求；四、驳回反诉原告牛明伟的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2018元，减半收取为1009元，由原告叶韶峰负担504.5元，被告胡榕负担504.9元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审 判 长  刘智超人民陪审员  和秋欣人民陪审员  木爱萍二〇二〇年十一月十日书 记 员  和毓婧【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行】。