福建省清流县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0423民初907号 原告：三明恒诚物业有限公司，住所地福建省三明市清流县龙津镇龙城街金鼎时代广场**，统一社会信用代码91350423569296977E。 法定代表人：魏云水，该公司总经理 委托诉讼代理人：廖秀华，该公司员工。 委托诉讼代理人：陈桂青，该公司员工。 被告：朱阿文，男，1986年10月15日出生，汉族，电业局职员，住福建省清流县。 原告三明恒诚物业有限公司（以下简称恒诚物业公司）与被告朱阿文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒诚物业公司委托诉讼代理人廖秀华、陈桂青到庭参加诉讼,被告朱阿文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 恒诚物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令朱阿文缴纳所欠费用合计3,288元。其中：①2016年1月至2017年12月、2019年1月至2020年6月公共水电费299.50元；②2016年1月至2017年12月、2019年1月至2020年7月共43个月物业费（139.1㎡×0.5元/㎡=69.5元/月）：43月×69.5元/月=2988.50元。2.判令朱阿文支付2016年1月至2020年7月违约滞纳金2,000元（滞纳金暂计至2020年7月，最终金额以结案时间为准）。3.判令朱阿文承担本案诉讼费用。事实与理由：朱阿文是清流县碧林北路369号龙腾御景小区2栋401室业主，该房屋系多层住宅。我司于2012年7月1日与三明市禾盛房地产开发有限公司签订《前期物业服合同》，合同第三章第七条服务费中第3款约定缴纳费用标准及时间：多层住宅0.5元/㎡.月，高层住宅0.7元/㎡.月，低层住宅（别墅）1元/㎡.月，商业用房0.8元/㎡.月，幼儿园0.8元/㎡.月，储藏间30元/月，停车位（室内）30元/月。第二十三条第13款约定我司依据《前期物业服务合同》向业主收取物业管理费，并有权依法对逾期或拒不缴纳物业管理费的业主或物业使用人加收滞纳金。该小区业主委员会成立后，我司于2018年7月3日与龙腾御景小区业主委员会签订的《福建省物业服务合同》，该合同第七条物业服务费中第（二）款约定缴纳费用标准：多层住宅0.5元/㎡.月，高层住宅0.7元/㎡.月，低层住宅（别墅）1元/㎡.月，商业用房0.8元/㎡.月，幼儿园0.8元/㎡.月。第（三）款约定物业服务费从物业交付买受人之日起按月收取，业主应于每月15日前向乙方支付物业服务费。合同订立后，我司按照所签订的物业服务协议积极履行物业管理职责，为小区业主提供了保洁、秩序维护等基本物业管理和服务。然，被告仍长期拒绝支付所拖欠的费用，严重侵害了我司的合法权益，特提起诉讼。 朱阿文书面答辩称，曾经也是人民陪审员的我，当收到传票的时候，我心里是矛盾的。一是激动。激动的是这个事情终于有第三方的介入，我想会有个公正的交代和处理。二是反感。反感的是我一直找物业协商、交流，物业公司谎话连篇，置之不理，结果是浪费公正资源解决本应该合同双方就可以解决的问题，我觉得这是个很不负责的企业。俗话说，一个好的制度会让坏人变好，一个坏的制度会让好人变“坏”。其他楼我不好说，但2号楼第一单元，就有这么多住户强力“违约”，物业公司怎么就不想想问题根源所在，其他人情况我不是很熟悉，我发言权不足，现将我自己的情况向法官做个说明。1.物业公司“不作为”是惯出来的。拿到房子后，我就开始装修，我严格按照规定，没有一处违规搭建，严格按照物业要求合规装修房子，严格按照物业要求及时缴纳物业费。2013年下半年发现书房渗水，我就向物业反映；2014年上半年发现客厅的墙面渗水，我多次向物业公司反映，也像建设局咨询了情况。在多次交涉后，物业也有所行动，对我的书房墙面进行了处理，并保证三年内不会出现问题。结果一个多月后，墙面又开始漏水，并愈演愈烈之势。到目前的情况，是下大雨墙面渗水，飘窗滴水。2015年我调三明市区工作，电话也多次联系，他们之后找了很多师傅来看，一会儿说这个问题，一会儿说那个问题，但是物业就是没有拿出实际行动出来。2015年5月“5.19”洪灾，2号楼地下的草坪和排水管都被淹没了。物业就是久久没有处理，这些都有照片为证。2016-2017年也多次联系，物业工作人员换了一茬又一茬，每次我都得从头说起、解释来龙去脉，但很多时候都是雷声大雨点小，就是不作为。2018年开始倒是上门看了几次，我觉得物业有所作为，所以把2018年的物业费交了，但漏水问题最终还是没能得到解决。2019年下半年发生的事情，就更让人气愤不已。物业公司的陈某和我约好谈维护方案，结果我等了一天，没来，也没有打电话解释。事后碰到她，她居然说和我打电话了，我没接。我就和她打赌说没打，结果她说不敢。一个公司，居然用忽悠，我觉得可以用谎话来做工作。从我反映问题开始，有7周年了。物业迟迟不作为。我想，一方面思想上不重视业主的呼声，没有树立服务意识，同时也觉得我们不会付诸行动。二是被我们这些业主惯出来的，我们没有拿起法律武器去解决，没有向媒体曝光物业公司的作为。2.我们业主的“拖”是被逼出来的。作为一个业主，我们的要求是合理的，也是合规的。但物业这边就是得不到响应，物业的管理服务何在？正对起诉书提到的问题，我这边做个回应：①在协商处理两处漏水的过程中，物业公司有口头上和我达成共识，维护方案出来，我立马全部足额缴纳，结果迟迟没有出来，无视我们的诉求。今年6月份，我还碰到物业的工作人员，说你们疫情期间很辛苦，物业费怎么都没有来收，他们回答说前段时间很忙，等过段时间。之后8月份说要和我协商处理方案，结果我打电话又是没接，也没回。②物业费金额不大，我这边也表态，不是不交，而是怎么去解决问题，办法总比困难多。希望在法院的主持下，把这个事情做个了结，一起构建和谐环境。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织到庭当事人进行了举证、质证。 恒诚物业公司起诉时提交：1.《营业执照》（副本）、《资质证书》、《内资企业登记基本情况表》复印件及法定代表人身份证明等，拟证明其主体资格；2.《前期物业服务合同》、《福建省物业服务合同》各一份，拟证明其提供物业服务内容质量、服务费用、物业的承接验收、物业的使用与维护、双方权利义务、违约责任等；3.2#401朱阿文等欠费一览表，拟证明朱阿文的欠费明细等；4.催款函，拟证明恒诚物业公司寄送物业费催款函、并由业主签收、退回的事实。对恒诚物业公司提供的上述证据材料本院予以确认，并在卷佐证。 针对朱阿文的书面答辩，恒诚物业公司认为，1.房屋渗水问题是物业解决不了的，物业是中间协调处理。经协调，2014年以来，已联系开发商多次去解决。关于协商渗水处理方案的问题。我司的工作人员有多次上门去找，他家没有人在家，所以就一直拖着没有结果，今年7月18日也致电给被告，被告说月底回来处理，但是也没有回来处理。并提供照片一组四张（多次跟进渗水等工程问题的通知）：拟证明物业公司于2017年12月起至2019年6月间关于小区房屋渗漏等质量问题登记报开发商处理的事实。关于洪灾与河堤改造问题。恒诚物业公司认为，洪灾造成河堤受损，是小区业委会和物业公司经多次向县里有关部门反映后，由县里的市政主持把河堤修好，淤泥、杂草由物业公司处理。并向法庭提交照片一组（清理1、2#楼河边）七张，拟证明因2015年5月“5.19”洪灾后，物业公司清理涉案1栋、2栋楼河边、地下室（架空层）淤泥杂草，并购买大量树木及草皮补植恢复绿化等情况，费用三万多元均为物业公司承担。3.管道的堵塞，损坏也是物业维修的。恒诚物业公司向法庭提交照片一组十四张、小区业委会于2019年5月27日向县城管局提交的“关于小区1#、2#居民楼绿化地被污水倒灌”，要求及时处理的报告、2019年8月5日物业公司向小区1#、2#楼业主关于《污水问题告知书》、2019年8月13日、14日出具的《情况反映》各一份，拟证明2017-2019年我司维修龙腾御景小区1、2号楼污水管、向县城管局反映，并多次跟进污水等工程问题的事实。4.关于1、2#楼的架空层的产权及使用问题。物业公司认为，该架空层没有明确用途，产权是龙腾御景小区全体业主所有。因小区停车位很少，不能满足小区业主的需求，在“5.19”洪灾清理淤泥时，原下到架空层的台阶改为工程车辆通道，工程结束后，经小区业主委员会商定，因小区住户多、车位少，业主停车难等问题突出，决定把1、2号楼的架空层改为小区业主无偿使用的公共停车位。并提交《清流县房产平面图》、《房屋分层平面图》、《幢分摊说明书》共四张、龙腾御景小区业委会于2020年7月28日出具的《关于龙腾御景小区1#、2#楼若干问题的情况说明》，拟证明上述事实。 本院认为，恒诚物业公司针对朱阿文答辩而提交的证据及事实，可以证明恒诚物业公司已经认真负责地履行了《物业服务合同》约定的各项义务，朱阿文关于房屋渗漏问题属于房屋质量问题，应当依照相关法律规定另行主张权利。据此，朱阿文的主张证据不足，本院不予支持。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认为可以确认案件事实如下： 2012年7月1日，恒诚物业公司的前身--清流县恒诚物业有限公司（当时的法定代表人为刘连添）与三明禾盛房地产开发有限公司就物业名称为“清流县龙腾御景住宅小区”选聘前期物业管理服务事宜签订《前期物业服务合同》，合同期限自2012年7月1日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时止。2016年8月25日，清流县恒诚物业有限公司的名称变更为三明恒诚物业有限公司（法定代表人为魏云水）。清流县“龙腾御景小区业主委员会”成立后（以下简称龙腾御景业委会），于2018年7月3日与三明恒诚物业有限公司签订《福建省物业服务合同》，合同期限三年（自2018年7月1日起至2021年6月31日止），并已向清流县住房和城乡规划建设局备案。该合同第三条约定了物业服务的主要内容，包括物业共用部位的日常维修、养护和管理；物业共用设施设备的日常维修、养护和管理；物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等。合同第七条约定了物业服务费，物业服务费按建筑面积计算交纳；多层住宅按照0.50元/月.平方米收取，高层住宅按照0.70元/月.平方米收取，别墅按照1.00元/月.平方米收取，幼儿园按照0.80元/月.平方米收取（不含公共水电分摊费及电梯年检、维护费）；物业服务费用按月收取，业主应于每月15日前履行交纳物业服务费的义务等。朱阿文系龙腾御景小区2栋401室的业主，房屋建筑面积为139.1㎡。朱阿文欠交：2016年1月至2017年12月、2019年1月至2020年6月公共水电费299.50元；②2016年1月至2017年12月、2019年1月至2020年7月共43个月物业费2,988.50元。 本院认为，本案系因物业费支付而引发的物业服务合同纠纷。清流县恒诚物业有限公司与三明禾盛房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》和龙腾御景小区业主委员会与三明恒诚物业有限公司签订了《福建省物业服务合同》，均系合同双方的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，对全体小区业主均具有法律约束力。恒诚物业公司为案涉小区提供了物业服务，朱阿文作为业主，应当依据国务院《物业管理条例》的规定以及两个《物业服务合同》的约定，负有交纳物业服务费及由物业公司代收代垫的电梯费、公摊水电费等费用的义务。恒诚物业公司在接受龙腾御景小区物业进行管理后，已履行了合同约定的维修、养护、管理、维护和相关公摊费用的代缴、代垫等义务，即使在物业管理服务过程中存在瑕疵，朱阿文也可以根据《物业服务合同》的约定维护自己的合法权益，或根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条的规定，主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，其以拒付物业管理费、公摊费、电梯费等费用来对抗物业服务瑕疵的行为既无合法依据，也非明智之举。另外，每个小区的业主委员会和全体业主，对《物业服务合同》的履行，应考虑物业服务是整体性、公共性的有偿服务，如果小区一些业主均以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业费、公摊费等费用，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足、工资发放不及时、员工情绪不稳定、服务质量下降等现象，最终损害的是其他已正常交纳物业服务费业主的利益。由于朱阿文未能按时交纳物业费及相关公摊费用，切实给恒诚公司造成了一定的经济损失，也是该物业服务企业陷入困境的原因之一，恒诚物业公司主张朱阿文支付滞纳金2,000元的诉讼请求，其已向法庭明确说明该违约金的依据、计算方式、标准等相关证据和资料，本应予以一并支持，但考虑到物业服务企业与小区业主今后能够和谐相处、共享共建文明小区等因素，经向三明恒诚物业有限公司的负责人及委托诉讼代理人释明后，其表示愿意放弃，本院亦乐见其成，同时也希望本案的当事人及小区的业主们能够理解和接受物业服务企业的诚意。朱阿文经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，本院依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条第一款、第六十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、朱阿文于本判决生效之日起五日内支付三明恒诚物业有限公司自2016年1月至2017年12月、2019年1月至2020年7月止的物业费2,988.50元。 二、朱阿文欠三明恒诚物业有限公司自2016年1月至2017年12月、2019年1月至2020年6月止的公共水电公摊费299.50元，于本判决生效之日起五日内付清。 三、驳回三明恒诚物业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元由朱阿文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  罗应鹏 二〇二〇年十一月十九日 书记员  王新烨 附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 第六十四条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。