浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初5372号 原告：陈文娟，女，1975年10月25日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：曾志坤,浙江博方律师事务所律师。 被告：上海颉成酒店管理有限公司，住所地上海市松江区谷阳北路******，统一社会信用代码91310117MA1J2PYT94。 法定代表人：刘彦成。 被告：刘彦成，男，1991年5月16日出生，汉族，住安徽省太和县。 上述二被告之共同委托诉讼代理人：张杰、高英婕，上海孚光律师事务所律师。 原告陈文娟与被告上海颉成酒店管理有限公司（以下简称颉成公司）、刘彦成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月14日公开开庭进行了审理。期间被告颉成公司申请对案涉房屋装修的市场价值进行鉴定，本院予以准许。鉴定结束后，本院于2020年10月28日再次公开开庭进行了审理。原告陈文娟的委托诉讼代理人曾志坤，被告颉成公司、刘彦成的委托诉讼代理人张杰、高英婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈文娟向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令于2020年5月31日起解除陈文娟与颉成公司签订的委托经营管理合同；2.颉成公司立即从绍兴市柯桥区平水镇若耶明珠1幢612室的房屋内腾退；3.颉成公司立即向陈文娟支付至2020年5月31日的租金9776.67元;4.颉成公司立即向陈文娟支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止按合同约定的租金标准计算（5866元每季度）的房屋占有使用费；5.颉成公司返还陈文娟装修款102082.51元，并支付该款自2018年4月27日起至实际腾退之日按年利率6%计算的利息损失；6.颉成公司按合同约定标准支付陈文娟违约金624.73元(以5866元为本金，自2020年1月1日起按日利息万分之五的标准暂计至2020年5月31日，违约金为445.82元；以5866元为本金，自2020年4月1日起按日利息万分之五的标准暂计至2020年5月31日，违约金为178.91元；以上暂合计624.73元)；7.刘彦成对上述第三至第六项的债务承担连带责任；8.由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月14日，陈文娟因看到若耶明珠小区的对外宣传销售广告，宣称购房后,5年包租，租金固定为年化6个点。陈文娟因此被吸引去若耶明珠楼盘售楼处看房，并在售楼中心工作人员的带领下参观了精装修的样板房。现场工作人员承诺购买该楼盘，将会有5年包租，由颉成公司承租，但所购房屋必须由颉成公司进行装修，装修标准参照样板房。双方达成合意后，陈文娟根据售楼处工作人员的要求和指示，与颉成公司签订了《颉成·紫郡定金合同》，约定由陈文娟购买绍兴市柯桥区平水镇若耶明珠小区1幢612室房屋，房屋合同价为227424.65元，装修款及经营管理费140209.35元，颉成公司于2019年12月31日开始向陈文娟支付租金，并约定了支付方式、违约责任等，陈文娟于当日支付了5万元定金。 2018年4月27日，陈文娟再次前往售楼处，根据现场销售人员的指示，支付了剩余款项，其中包括140209.35元的装修款。 2018年5月8日，陈文娟与案外人绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》。 2018年5月25日，陈文娟与颉成公司签订《颉成·紫郡委托经营管理合同》，约定由颉成公司向陈文娟承租绍兴市柯桥区平水镇若耶明珠小区1幢612室，租赁期限自2018年12月31日起至2023年12月30日止，其中第一年租金己支付，每季度租金为5866元，于每季度开始月份的1号之前一次性支付。合同还对违约责任、相关费用的承担等进行约定。 按照合同约定，颉成公司应当在2020年1月1日前支付合同约定的2020年度第一个季度的租金5866元。但颉成公司一直未向陈文娟支付，后经陈文娟多次催讨，颉成公司明确表示将不再履行合同义务，拒付租金，且己经收取的装修款不予退回。 陈文娟认为，正是由于案涉房屋相关销售广告以及颉成公司的承诺均表示，陈文娟所购房屋将由颉成公司进行5年的包租，陈文娟也正是冲着5年包租的承诺才同意由颉成公司进行装修，并向颉成公司支付了140209.35元的装修款，该装修标准达到了3585元/平方米，费用极高，远超正常装修标准。现颉成公司单方违约，表示不再履行合同义务，并表示己经收取的装修款不予退还，这与销售过程中颉成公司所作承诺严重不符，存在明显的虚假宣传，并给陈文娟造成了严重的损失。 另外，陈文娟了解到，除陈文娟本人外，有百来户购房者均因类似事件与颉成公司发生纠纷，并己经向省市区镇各级政府、各投诉监管部门反映了此事，政府及相应部门均要求颉成公司妥善解决处理，颉成公司仍未积极与陈文娟处理此事。 另查明，颉成公司系一人公司，在颉成公司不能证明公司财产独立于股东刘彦成财产的情况下，刘彦成应当对公司债务承担连带责任。 因此，陈文娟为维护自身合法权益，特向法院起诉，请求依法判如所请。 被告颉成公司、刘彦成共同辩称，1.颉成公司同意解除合同，因为疫情影响，导致颉成公司经营产生困难，在这种情况下，颉成公司也早就告知了陈文娟，无法再履行合同；2.颉成公司早就腾空了涉案房屋，并且已经通知了陈文娟，由于客观原因导致颉成公司无法再继续履行合同，颉成公司也要求陈文娟及时接收房屋，但是陈文娟一直都不予接收；3.颉成公司也是同意支付相应的租金，但是因为受到疫情影响，颉成公司经营出现困难，颉成公司也已经于2020年2月24日书面通知陈文娟解除合同，希望法庭可以酌情减免相应的租金；4.颉成公司已经腾空了涉案房屋，并且已经通知了陈文娟，只是陈文娟一直都不予接收，延迟接收房屋的过错是陈文娟，该部分的房屋占有使用费不应该由颉成公司承担；5.颉成公司为陈文娟提供的房屋装修服务，颉成公司已经按照合同的约定提供了合同的装修工程，并且已经履行完毕，该装修工程的受益人是陈文娟，不存在返还装修款的法律和事实依据。提请法庭注意，涉及到装修的定金合同，管辖约定的是仲裁；6.颉成公司确实有迟延支付租金的事实，受到疫情的影响，公司经营出现困难，所以希望法庭可以酌情减免相应的违约金；7.颉成公司确实是一人有限责任公司，但财务制度一直都很健全，与法定代表人是相互独立的，不存在财产混同，所以债务由颉成公司承担，刘彦成不承担连带责任；8.诉讼费由法院依法判决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述，和经审查确认的证据即《颉成·紫郡定金合同》、汇款凭证、收据、《浙江省商品房买卖合同》、《不动产权证》、《颉成·紫郡委托经营管理合同》、国家企业信用信息公示、评估报告书等，本院认定事实如下： 2018年4月14日，颉成公司（甲方）与陈文娟（乙方）签订《颉成·紫郡定金合同》一份，约定颉成公司将案涉房屋即柯桥区平水镇若耶明珠1幢612室出卖给陈文娟，建筑面积39.11平方米，双方商定成交价格367634元，其中房屋合同价227424.65元，装修款及经营管理费140209.35元。乙方于2018年4月14日支付定金50000元，贷款13万元，余款于2018年4月28日前支付187634元。乙方自愿委托甲方为代理方，全权办理验收房屋、交房、装修房屋等事宜。双方约定于2019年12月31日开始计算租金，甲方开始向乙方支付租金。如发生争议，双方协商解决；协商不成，双方愿向绍兴市仲裁委员会申请仲裁。补充条款：已抵扣一年房款。合同还对其他事项进行约定。后陈文娟按约支付了房款，同时颉成公司于2018年4月27日收取案涉房屋的装修款及经营管理费140209.35元。 2018年5月8日，绍兴市柯桥区中宇房地产开发有限公司（出卖人）与陈文娟（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定出卖人将案涉房产以227424.65元出售给买受人。 2018年5月25日，陈文娟（甲方）与颉成公司（乙方）签订《颉成·紫郡委托经营管理合同》一份，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租赁期限自2018年12月31日起至2023年12月30日止。2018年12月31日前，为乙方装修免租期，不计算租金。协议期的租金，乙方按季度支付给甲方，每季度租金5866元，其中2019年1月1日至2019年12月31日止的租金已支付。租金按季度支付，即在本合同生效之日起每个季度开始月份的1号之前将每季度租金通过转账一次性支付给甲方。乙方如逾期支付租金，逾期部分按日利息万分之五计息。逾期不得超过15天，若超过15天则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。甲方出租之房屋，由乙方负责进行装修，在民宿酒店运营过程中，装修、维护以及修缮等费用由乙方负责。合同还对其他事项进行了约定。 2020年5月，颉成公司告知陈文娟不再继续履行房屋租赁合同，并就因此产生的赔偿问题同陈文娟协商，但未协商一致。颉成公司未支付过2020年1月至5月的租金。 经宁波天润资产评估有限公司评估，案涉房屋装修在2020年9月7日的评估价格为38126.84元。 另查明，颉成公司为一人有限公司，股东为刘彦成。 本院认为，原、被告间就案涉房屋签订的《颉成·紫郡定金合同》、《颉成·紫郡委托经营管理合同》，内容未违反我国相关法律法规的禁止性规定，体现了双方当事人的真实意思表示，应认定合法有效。据此，原、被告应当按照租赁合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。针对陈文娟所提出的各项诉讼请求，本院作以下评判分析。 针对陈文娟提出解除《颉成·紫郡委托经营管理合同》诉求。颉成公司同意解除合同，关于解除合同的时间，颉成公司主张以短信发送之日即2020年2月24日为合同解除的时间，并提供短信截图的打印件予以佐证。本院认为，颉成公司提供的短信截图并不能证明短信发送者与颉成公司之间的关系，也不能提供证据证明陈文娟收到了该短信，且陈文娟否认收到过该短信，对该短信截图的关联性本院不予认可。故本院对颉成公司的该主张不予采信。根据合同约定，租金逾期超过15天，则视为颉成公司不履行合同，陈文娟有权解除合同。现颉成公司自2020年1月1日起未支付租金，解除合同的条件成就，陈文娟起诉要求判令解除合同的诉请本院予以支持。陈文娟未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，颉成公司于2020年6月17日收到起诉状副本，故本院判令陈文娟与颉成公司签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》于2020年6月17日起解除。 针对陈文娟提出要求颉成公司从案涉房屋内腾退的诉求。经查，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院已判令陈文娟与颉成公司签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》于2020年6月17日起解除。合同解除后，颉成公司负有及时返还租赁物的义务。本院对陈文娟的该诉求依法予以支持。颉成公司辩称早就腾空了涉案房屋，并且已经通知了陈文娟，但未提供有效证据予以证明。本院对该辩解不予采信。 针对陈文娟要求颉成公司支付至2020年5月31日租金的诉求。经查，承租人在租赁期间内负有向出租人支付租金的合同义务。根据双方约定，协议期租金颉成公司按季度支付给陈文娟，每季度租金5866元，故颉成公司应支付自2020年1月1日起至2020年5月31日的租金计9776.67元。本院对陈文娟的该诉求予以支持。 针对陈文娟要求颉成公司支付自2020年6月1日起至实际腾退之日止按合同约定租金标准计算的房屋占有使用费的诉求。经查，本院已判令陈文娟与颉成公司签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》于2020年6月17日起解除。合同解除之前即2020年6月1日起至2020年6月17日的租金1108.02元（5866元/季度÷3个月÷30天×17天），颉成公司仍应支付给陈文娟。合同解除之后，承租人未及时返还租赁物的，应负有支付使用费的义务，以体现民事活动应遵循的等价有偿原则。据此，本院确认颉成公司应向陈文娟支付自2020年6月18日起至实际腾房日止的房屋占有使用费。陈文娟主张按合同约定的标准计算该项费用是合理的。据此本院对陈文娟的该诉求予以采纳支持。 针对陈文娟提出要求颉成公司返还102082.51元并支付相应利息的诉求。经查，颉成公司收取陈文娟140209.35元的用途为装修款及经营管理费。经宁波天润资产评估有限公司评估，案涉房屋装修在2020年9月7日的评估价格为38126.84元。颉成公司并未按合同约定进行经营管理。故颉成公司应将扣除装修款后的余款102082.51元予以返还。本院对陈文娟要求颉成公司返还102082.51元的诉求予以支持。考虑到本案实际及利益平衡，本院对陈文娟要求颉成公司支付该款项的利息损失不予支持。 同时颉成公司提出该项诉求管辖约定的是仲裁的抗辩。经查，我国仲裁法第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。颉成公司在首次开庭前未对本案提出异议，视为放弃仲裁协议，本院对颉成公司的该抗辩不予采信。 针对陈文娟提出要求颉成公司支付违约金的诉求。经查，根据本案实际及疫情影响，本院对陈文娟的该诉求不予支持。 针对陈文娟要求刘彦成承担连带责任的诉求。经查，颉成公司系一人有限责任公司，股东为刘彦成。根据我国公司法第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现刘彦成不能证明颉成公司的财产独立于刘彦成的财产，应当承担举证不能的后果。故本院对陈文娟要求刘彦成在颉成公司应付款范围内承担连带责任的诉求予以支持。 综上所述，本院对陈文娟的诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、原告陈文娟与被告上海颉成酒店管理有限公司签订的《颉成·紫郡委托经营管理合同》于2020年6月17日起解除； 二、被告上海颉成酒店管理有限公司应自本判决生效之日起十日内从绍兴市柯桥区平水镇若耶明珠1幢612室的房屋内腾退归还给原告陈文娟； 三、被告上海颉成酒店管理有限公司应支付给原告陈文娟自2020年1月1日起至2020年5月31日的租金9776.67元，限于本判决生效后十日内付清； 四、被告上海颉成酒店管理有限公司应支付给原告陈文娟自2020年6月1日至2020年6月17日的租金1108.02元,2020年6月18日起至实际从绍兴市柯桥区平水镇若耶明珠1幢612室的房屋内腾退之日止按5866元/季度的标准计算的房屋占有使用费，限于本判决生效后十日内付清； 五、被告上海颉成酒店管理有限公司应返还给原告陈文娟装修费102082.51元，限于本判决生效后十日内付清； 六、被告刘彦成对前述第三至五项承担连带责任； 七、驳回原告陈文娟的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2903元（已预交），减半收取计1452元，由原告陈文娟负担185元，由被告上海颉成酒店管理有限公司、刘彦成共同负担1267元。财产保全费用1361.33元，由被告上海颉成酒店管理有限公司、刘彦成共同负担。当事人应负担的受理费均限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  鲁琴芳 二〇二〇年十一月十一日 书记员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《中华人民共和国公司法》 第六十三条一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。