福建省南平市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽07民终1407号 上诉人（原审原告）：邱为海，男，1966年10月25日出生，汉族，住福建省南平市建阳区。 委托诉讼代理人：高小敏，福建名仕（南平）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南平市今日特价网络有限公司，住所地南平市马坑路**（世纪星城**）****。 法定代表人：叶巧镕，执行董事。 委托代理人：林相琴，福建武夷律师事务所律师。 委托代理人：郑凌燕，福建武夷律师事务所律师。 原审被告：福建永乐汇商业运营管理有限公司，住，住所地福建省武夷山市度假区曼陀岩路**/div> 法定代表人：翁绳法，执行董事。 上诉人邱为海与被上诉人南平市今日特价网络有限公司（以下简称今日特价公司）、原审被告福建永乐汇商业运营管理有限公司（以下简称永乐汇公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武夷山市人民法院（2020）闽0782民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱为海上诉请求：撤销一审判决，改判今日特价公司、永乐汇公司共同偿还邱为海租金218469.93元及逾期付款违约金65540.98元。事实和理由：1.今日特价公司一审未到庭，也未答辩，但一审法院在法庭辩论终结后，向今日特价公司制作调查笔录，今日特价公司在调查笔录中的陈述与事实不符，一审法院予以采信违反法律规定。2.今日特价公司在邱为海与永乐汇公司签订的租赁合同盖章、向邱为海支付房租以及与邱为海签订补充协议行为可以形成证据链，证明邱为海与今日特价公司之间形成事实上的租赁关系。一审认定邱为海与今日特价公司之间未形成租赁合同关系是错误的。3.2014年4月1日永乐汇公司与今日特价公司签订的租赁协议不具有真实性，且与本案无关。 今日特价公司辩称，1.今日特价公司是涉案商铺的次承租人，与邱为海没有直接租赁合同关系。2.永乐汇公司与今日特价公司签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》不属于无权处分，该合同合法有效，今日特价公司有权依据该租赁合同支付租金，现邱为海主张的租金系该合同约定的免租期，故今日特价公司无须承担邱为海诉请的租金。3.今日特价公司在邱为海与永乐汇公司签订的《武夷.紫阳古城商铺租赁合同》第一页左上角盖章以及之后垫付了两笔租金的行为，并不能以此认定今日特价公司是租赁合同的当事人或租金债务加入人。邱为海的诉请没有依据，一审判决是正确，请求驳回上诉，维持原判。 永乐汇公司未作陈述。 邱为海向一审法院起诉请求：判令今日特价公司、永乐汇公司立即共同偿还邱为海租金218469.93元及逾期付款违约金65540.98元（该违约金按欠付租金的30%计算），上述两项请求款项合计284010.91元。 一审法院认定事实：2014年11月1日，邱为海（甲方）与永乐汇公司（乙方）签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》，约定甲方将位于武夷山市度假区（紫阳古城）xx幢楼xxx号、x7号、xx号（含地下室）-1商铺出租给乙方使用；商铺计租面积为xx号85.28平方米，107号85.28平方米，119号216.37平方米，租赁期限为62个月，自2014年11月1日起至2019年12月31日止，其中前8个月为免租期（装修期）；106、107号第一年租金为32元／平方米／月，119号第一年租金为27元／平方米／月，以上租金以后每年在前一年的基础上递增10%；租金每季度支付一次，第一季度的租金须在免租期结束之日的前30日内付清，以后每季度的租金须同在本计租季度开始之前30日内付清，否则甲方有权从本计租季度的第一日起，按乙方拖欠租金额每日加收1‰的滞纳金。合同第九条9.1约定，若乙方违约，甲方有权终止本合同，同时乙方应支付自违约之日起至合同期满之日期间租金的100%作为违约金给甲方。2014年4月1日，永乐汇公司与今日特价公司签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》一份，约定永乐汇公司将业主委托的包括本案所涉106、107、119号店面在内的多处商铺按现有条件出租给今日特价公司使用，租赁期限自2014年5月1日起至2019年12月31日止，其中32个月为免租期；合同第八条约定，本协议所涉及的场所允许今日特价公司分租给各运营商，转租后本协议继续有效；合同还对租金、双方权利义务、违约责任等进行约定。2014年12月18日，今日特价公司与案外人杨文强签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》一份，约定将包括本案所涉119号商铺在内的若干处商铺出租给杨文强使用，租赁期限64个月，前32个月为免租期，合同还对租金、双方权利义务、转租、违约责任等进行了约定。2017年4月30日，邱为海（甲方）与今日特价公司（乙方）、杨文强（丙方）三方签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》补充协议一份，约定119号商铺的租期统一变更60个月，自2017年5月1日至2022年4月30日止，无免租期，租金变更为地上部分按32元／平方米／月，租期内无递增，租金不再由丙方支付至乙方，再由乙方支付至甲方，变更为由丙方直接支付至甲方。另查明，案涉107号、119号商铺邱为海于2015年4月14日办理了房屋所有权证，106号商铺的商品房买卖合同（合同号201300395号）于2013年3月9日办理合同备案，目前尚未办理房屋所有权证。 一审法院认为，本案的争议焦点是邱为海与今日特价公司之间是否形成房屋租赁合同关系。邱为海认为今日特价公司在其与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》上加盖印章，实际使用案涉房屋，并直接向邱为海支付租金，故邱为海与今日特价公司形成事实上的租赁关系，应按前述《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》约定向邱为海支付租金。今日特价公司则认为，其与永乐汇公司签订租赁合同，而没有与邱为海订立租赁合同，在邱为海与永乐汇上盖章只是作为见证，不是表明公司同意按这份合同的条款履行。判断邱为海与今日特价公司间是否直接形成房屋租赁合同关系，今日特价公司是否同意按邱为海与永乐汇公司订立的租赁合同履行义务，应当分析邱为海与今日特价公司之间是否达成租赁的合意，今日特价公司是否同意接受邱为海与永乐汇公司订立的租赁合同的条款。在2014年11月1日签订的案涉《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》文本中，列明的甲乙双方分别为邱为海和永乐汇公司，今日特价公司虽然有在该份合同上加盖印章，但并非加盖在合同落款“乙方签章”的位置，邱为海虽称今日特价公司的这一印章是合同签订之时就已加盖，但并未提供8个月免租期届满后向今日特价公司催讨租金的证据，且若在2014年11月1日签订合同时就加盖印章，完全可以将今日特价公司列为合同的乙方，并由今日特价公司在“乙方签章”处加盖公司印章，或让今日特价公司在加盖印章的同时注明“同意接受合同条款”等内容；结合邱为海提供的2017年4月30日《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》补充协议（邱为海、今日特价公司、杨文强三方签订），以及今日特价公司系在2017年4月30日之后才向邱为海支付租金的事实，今日特价公司在2017年4月左右才在2014年11月1日的案涉《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》文本上加盖印章可能性较大。关于今日特价公司向邱为海支付租金一节，今日特价公司表明系代永乐汇公司支付，为的是转租的业主经营不受影响。在出现房屋承租人转租情形时，次承租人可以代承租人向出租人支付欠付的租金，次承租人代付租金的行为并不能得出次承租人与出租人建立合同关系的结论。综上，邱为海提供的证据不足以证明其与今日特价公司就案涉店铺出租达成合意以及今日特价公司同意接受邱为海与永乐汇公司合同条款，故其要求今日特价公司向其支付租金及承担违约责任没有事实及法律依据。关于邱为海与永乐汇公司订立的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，双方均应依约履行。因永乐汇公司在免租期满后未依约支付租金，已构成违约，邱为海有权要求其按合同约定计付租金并承担相应违约责任。租赁合同约定免租期为8个月，即应从2015年7月1日开始计付租金。租赁合同约定xx、xx号商铺按32元/平方米/月计付租金，xx号商铺按27元/平方米/月计付租金，结合商铺面积，上述3间商铺第一个租赁年度（2015年7月1日至2016年6月30日）每月租金合计为11299.91元，全年为135598.92元。租赁合同约定租金每年递增10%，即第二个租赁年度（2016年7月1日至2017年6月30日）每月租金合计为12429.90元，因至2017年4月30日106、107号商铺已由邱为海收回，119号商铺由邱为海与今日特价公司、案外人杨文强订立三方合同，故永乐汇公司应向邱为海支付租金至2017年4月30日，经计算2016年7月1日至2017年4月30日的租金为124299.01元。故永乐汇公司欠付的租金合计为259897.93元（135598.92元+124299.01元）。因今日特价公司代永乐汇公司支付了租金41428元，故永乐汇公司尚欠邱为海租金218469.93元，邱为海诉请要求永乐汇公司支付该租金有合同及法律依据，予以支持。关于邱为海要求永乐汇公司按欠付租金的30%计付逾期付款违约金65540.98元的诉请，租赁合同第九条9.1约定，永乐汇公司违约，邱为海有权终止本合同，同时永乐汇公司应支付自违约之日起至合同期满之日期间租金的100%作为违约金给邱为海。因永乐汇公司逾期缴纳租金已构成违约，导致案涉合同实际已经解除，邱为海有权要求永乐汇公司按约支付违约金，现邱为海仅主张按所欠租金的30%计付逾期付款违约金，不违反合同约定，可以支持。今日特价公司、永乐汇公司经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、福建永乐汇商业运营管理有限公司应于本判决生效之日十日内向邱为海支付租金218469.93元，并支付逾期付款违约金65540.98元；二、驳回邱为海的其他诉讼请求。本案受理费5560元，减半收取计2780元，由福建永乐汇商业运营管理有限公司负担，并于本判决生效之日起七日内缴纳。 二审中，当事人没有提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。 另查明，邱为海与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》第一页左上角有加盖今日特价公司的公章。 本院认为，本案二审的争议焦点为：今日特价公司是否是2014年11月1日邱为海与永乐汇公司签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》的承租人。今日特价公司在邱为海与永乐汇公司签订的《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》加盖公章是位于合同第一页左上角部位，而不是在合同首部的承租方位置，亦不是在合同尾部承租方签章的落款处，且《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》文本中列明的甲乙双方分别为邱为海和永乐汇公司，并没有任何内容体现今日特价公司为承租人。2017年4月30日今日特价公司作为运营方、杨文强作为实际使用方与邱为海三方签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》补充协议，仅是针对2017年5月1日之后119号商铺的租金履行方式进行约定，不能据此认定今日特价公司与邱为海之间在2017年4月30日之前存在直接的租赁合同关系。今日特价公司提供了2014年4月1日其与永乐汇公司签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》包括涉案的106、107、119号店面，足以证明今日特价公司是涉案店面的次承租人，其向邱为海支付部分租金亦符合常理。虽然邱为海对该份合同的真实性持有异议，但未能提供证据证明。因此，邱为海认为其与今日特价公司存在直接的租赁关系依据不足，今日特价公司并不是2014年11月1日邱为海与永乐汇公司签订《武夷·紫阳古城商铺租赁合同》的承租方。邱为海向今日特价公司主张2017年4月30日之前的租金及违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。一审为查明事实，向今日特价公司的法定代表人调查有关事实，不违反法律规定。 综上，邱为海的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5560元,由上诉人邱为海负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱文如 审判员  张廷贵 审判员  邱丽琴 二〇二〇年十一月十一日 书记员  叶晓桐 本案所依据的主要法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。