贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初4213号 原告：正安诗琴物业管理服务有限公司。 统一社会信用代码：91520324MA6E8TH01F。 住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区印象小区**3-15-5。 法定代表人：李诗琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务。 被告：正安县刘明会小吃店（个体工商户）。 统一社会信用代码：92520324MA6GYBIW6I。 经营场所：正安县凤仪街道办正安印象小区A区3-23号门面。 经营者：刘明会，女，1976年4月4日生，汉族，贵州省正安县人，住正安县。 原告正安诗琴物业管理服务有限公司与被告正安县刘明会小吃店物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月17日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告正安诗琴物业管理服务有限公司委托诉讼代理人秦开灿、被告正安县刘明会小吃店经营者刘明会到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安诗琴物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2017年9月14日起至2020年9月13日止所欠的物业服务费4541元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月2日，“正安印象”小区业主委员会委托原告为该小区进行物业服务，双方签订了物业服务合同，合同约定由原告向小区提供物业服务，小区内的业主或物业使用人应当按照房屋面积（住宅1元/月/m2，非住宅用房2元/月/m2）向原告支付物业服务费用。被告系该小区****门面物业使用人，经营“火盆烧烤”，门面面积为112.57m2。原告按照合同约定为被告所在小区提供了完善的物业服务，但被告从2017年9月13日起至2020年9月13日止（计36个月）的物业服务费8105元一直未缴纳。原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：《营业执照》、《企业备案登记证书》、《正安印象小区物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、《正安县综合执法局责令限期改正违法行为通知书》、现场工作图片、《楼层巡查签到表》、《车辆巡查登记表》、化粪池、下水道、油污管道定期清理费用清单、小区公共水电费缴纳发票，证明原告物业服务资质，已按照物业服务合同履行了物业服务的事实。 被告正安县刘明会小吃店辩称：原告诉称不属实，我于2019年4月28日从案外人张文权手中转租该门面才开始经营。租赁合同中虽没约定由谁交物业费，我租赁应由我交，房屋面积属实。我没有交物业费的原因一是门面的卷帘门处长期漏水，去年原告催收物业费时我已反映，但是原告一直未解决；二是楼上的业主在门面的侧面安装了办补习班广告，称是通过原告的同意。因此不同意原告的诉讼请求。被告未向本院提供证据。 本院经审理查明：2017年9月2日，正安印象小区业主委员会作甲方与乙方即原告正安诗琴物业管理服务有限公司签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定，甲方将“正安印象”小区物业委托给乙方进行物业管理，服务内容为公共环境卫生保洁，小区内公共设施设备的维护维修保养、安全秩序维护、绿化带养护等；收费实行包干制，由业主或物业使用人按年按住宅1元/月/m2、非住宅用房2元/月/m2的标准向原告缴纳物业服务费；合同期限为三年。合同并约定其他具体内容。合同签订后，原告进驻小区提供物业管理服务至今。被告正安县刘明会小吃店从2017年起在正安印象小区经营“火盆烧烤”小吃。2019年4月28日，被告从案外人张文权手中转租面积为112.57m2的正安印象小区A区3-23号门面继续经营“火盆烧烤”小吃。租赁期间，因认为所租门面卷帘门漏水未得到维修、他人在其墙面上打广告未得到解决，从2019年4月28日起至今，被告未向原告缴纳物业费。原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付2017年9月13日至2019年9月13日止的物业服务费8105元，并承担本案诉讼费。庭审中，原告变更诉讼请求为：请求被告支付从2019年4月28日起至2020年9月28日止的物业服务费3827元并承担本案诉讼费。 另查明，2020年11月6日本院汇同正安县住建局、桃园社区居委会对原告在该小区的服务质量现场考核，综合考核评分为91.12分。 对原告提供的《营业执照》、《企业备案登记证书》、《正安印象小区物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、检验收费通知书、电梯消毒记录、《正安县综合执法局责令限期改正违法行为通知书》、现场工作图片、《楼层巡查签到表》、《车辆巡查登记表》、化粪池、下水道、油污管道定期清理费用清单、小区公共水电费缴纳发票，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”。本案中，被告正安县刘明会小吃店对所租赁门面由其缴纳物业服务费不持异议，本院予以认可。在是否应缴物业服务费问题上，被告虽不是涉案房屋业主，也未与原告单独签订物业服务合同，不是物业服务合同的相对主体。但作为承租人却享有物业服务，其在占有、使用涉案房屋，享受业主权益的同时也应履行缴纳物业服务费的义务。故原告请求被告缴纳其服务期间相应物业服务费的主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。原告未主张涉案房屋业主承担连带清偿责任，是对其民事权利的处分，不违反法律规定，本院予以认可。鉴于被告经营所在的临街门面，虽为小区组成部分，原告与小区业委会签订的物业服务合同约定价为非住宅用房2元/月/m2，但原告并未提供优于小区的物业服务，按照物业服务质价有偿原则，应与小区其他业主享有平等的民事权利，即应以1元/月/m2的标准为宜。结合本院11月6日对原告在该小区服务质量综合考评91.12分，同时考虑临街门面卫生均由正安综合行政执法局环卫站清理，并缴纳相应卫生费实际，酌定再扣减3%物业费，即按88.12%（91.12%-3%）比例标准计算物业服务费较为公平，即由被告支付原告2019年4月28日起至2020年9月13日止的物业费共计1686.34元（112.57m2×17个月×1元/月/m2×88.12%）为宜，原告诉请超出部分，原告不予支持。因正安县刘明会小吃店为个体工商户，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条“个体工商户的债务，个人经营的，以个人财产承担；家庭经营的，以家庭财产承担；无法区分的，以家庭财产承担。”的规定，故其以该个体工商户名义所产生的民事责任依法应由经营者刘明会承担。 因门面卷帘门漏水涉及漏水的原因，与房屋质量或与原告的物业服务有无直接关联等问题，被告未提供证据证明，被告可另行主张权利，故被告以此拒缴物业服务费的抗辩理由不充分，于法无据，本院不予采纳。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条、《中华人民共和国民法总则》第五十六条之规定，判决如下： 一、限被告正安县刘明会小吃店经营者刘明会于本判决生效后五日内支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司物业服务费1686.34元； 如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安诗琴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费50元，减半收取25元，由原告正安诗琴物业管理服务有限公司负担14元，由被告正安县刘明会小吃店经营者刘明会负担11元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年十一月十七日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛