成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3429号 原告：缪雪，女，1988年10月12日出生，汉族，住成都市青羊区。 原告：蔡伟，男，1986年9月26日出生，汉族，住成都市温江区。 委托诉讼代理人：蔡永泽，系原告父亲。 被告：成都万浩置业有限公司，住所地：成都市温江区政通东路******。 法定代表人：杨珩。 委托诉讼代理人：高辉，系公司员工。 原告缪雪、蔡伟诉被告成都万浩置业有限公司（以下简称“万浩公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缪雪、蔡伟及其委托诉讼代理人蔡永泽到庭参加诉讼。被告万浩公司委托诉讼代理人高辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告缪雪、蔡伟提出诉讼请求：买受人购买出卖人商品房一套。请求出卖人履行销售商品房发布广告和宣传资料所确定的商品房景观阳台一半产权面积，生活阳台不计入产权面积。出卖人违反了广告和宣传资料的允诺，承担违约责任。出卖人返还买受人多收房价款、利息共计人民币100,963.75元。事实和理由：出卖人在销售恒大未来城二期商品房发布了广告和宣传资料，买受人同出卖人于2018年01月17日签订购买恒大未来城二期9号楼3101室商品房合同书。合同内容其中有该商品房的预测建筑面积128.62平方米，其中套内建筑面积104.07平方米，分摊的共有建筑面积24.55平方米。按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币13，525.61元，总价款为人民币1，407，610元。测绘成果资料表内该商品房景观阳台7.56平方米，生活阳台2.73平方米。买受人于2018年01月17日支付购房首付款707，610.00元，2018年6月5日贷款支付购房款余款700，000.00元。2020年5月31日，出卖人发布成都恒大未来城二期项目收(验)楼通知书，众多购房人在收房时发现房屋套内建筑面积与合同预测套内面积不相符，且出卖人错误将商品房景观阳台按7.56平方米，生活阳台按2.73平方米的一半1.37平方米计入产权面积。经买受人所涉及恒大未来城二期68户业主同出卖人多次协商，出卖人只按景观阳台7.56平方米的一半3.78平方米作调整，其他不作处理，双方引起纠纷。出卖人在销售恒大未来城二期商品房发布的广告和宣传资料真实、有效、合法。出卖人同买受人在双方签订的合同中第三十一条规定：要约邀请与要约。出卖人发布的商品房销售广告和宣传资料，为要约邀请，出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明、允诺具体确定，并对本合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，买卖双方均视为要约。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第三条规定：商品房的销售广告和宜传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约，该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。依据上述规定：出卖人应当将恒大未米城二期9号楼3101室商品房景观阳台7.56平方米按一半3.78平方米计入产权面积，生活阳台2.73平方米不计入产权面积。出卖人给买受人在合同中多计入5.15平方米商品房产权面积，多收取5.15平方米商品房房价款。一、出卖人返还买受人多收取5.15平方米商品房房价款97，113.88元(房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比3%以内含3%部分的房价款由出卖人返还买受人：面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人)二、出卖人返还买受人多收取5.15平方米，面积误差比3%以内的房价款42，199.90元的利息3，849.87元(从2018年6月5日至2020年7月10日计算，利息应当算止退款之日)。出卖人返还买受人多收房价款、利息人民币100，963.75元。请人民法院受理此案，依法作出裁判。 被告万浩公司辩称：生活阳台自始至终按照一半计算产权面积,测绘公司出具的实测报告尚在审核中,审核通过才能确定最终产权面积，才能确定应退原告的面积差价，我公司同意实测报告在房管局审核通过后，按照合同约定退还原告面积差价，即使我方需退还面积差价，原告无权要求我公司支付利息，因为没有合同及法律依据。 本院经审理认定事实如下：万浩公司在销售公司开发建设的位于成都市××路××号“恒大未来城”的房屋过程中，对外发放了宣传资料，其对外宣传的9号楼1号房的“楼书”中载明：建面约128㎡。楼书中的户型图中载明了每间房屋的结构和相应的数据，同时以涂色的方式将承诺赠送的房屋空间部分进行了标注，其中景观阳台以计一半产权面积的色彩进行了标注、生活阳台以不计入产权面积的色彩进行了标注。同时在“恒大未来城”楼书户型图背面以较小的字体注明：本广告相关面积均为建筑面积，最终计算面积以房管局测绘面积为准。（1）本户型图片所示尺寸仅供参考，交房尺寸以买卖合同约定为准。（2）相同的户型单位因楼栋楼层、单元等差别，局部结构、面积可能不同。（3）本广告对该项目的周边道路规划、环境、交通、公告设施文字介绍、设计效果图是对项目所做的示意表现，仅供参考，绝不构成任何表述、承诺或保证，最终标准详见政府相关部门批准文件、图则。（4）经政府批准的详细规划以现场公示为准，敬请查看。（5）本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。相关内容如有更新，请以最新资料内容为准”。 2018年1月17日，缪雪、蔡伟、万浩公司签订《商品房买卖合同》：缪雪、蔡伟购买万浩公司开发的“恒大未来城”9栋31层3101号商品房一套，该商品房的预测建筑面积共128.62平方米，其中套内建筑面积104.07平方米，该房屋按套内建筑面积计价，单价每平方米13，525.61元，总价1，407，610元。套内建筑误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款。套内建筑误差比绝对值超过3%时，买受人选择不解除合同的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比在3%（含3%）部分的房价款由买受人补足；超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。同日缪雪、蔡伟与万浩公司还签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充协议第十三条约定：“出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括单不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。”合同签订后，缪雪、蔡伟按约支付了全部购房款。 2020年5月31日，万浩公司通知收房。缪雪、蔡伟收房时发现，万浩公司提供的房屋测绘报告备注，9栋31层3101号房建筑面积123.65平方米、套内面积100.29平方米（其中景观阳台7.56平方米及生活阳台2.73平方米均按半算计入套内面积。缪雪、蔡伟认为万浩公司将原楼书上户型图所标涂的属于不计入产权面积的生活阳台作为产权面积进行了计算，故向万浩公司提出异议。因双方对争议不能协调，缪雪、蔡伟提起诉讼。 上述事实，有原被告双方的当庭陈述、原被告当事人身份信息、原被告双方签订的《商品房买卖合同》预售、原被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》、《个人住房公积金借款合同》、测绘成果资料、成都万浩置业有限公司出具给原告的收款收据等证据在案佐证，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》及附件内容不违反法律规定，为有效协议，双方应按协议约定履行各自的义务。本案争议的焦点是万浩公司在销售公司开发建设的位于“恒大未来城”的房屋过程中，对外发放的宣传资料（“楼书”）是要约还是要约邀请，万浩公司是否应该受楼书内容的约束。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第14条规定，“要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意见表示约束”。该规定表明，要约应当具备四个方面的条件，一是要约定是特定合同当事人所为的意思表示；二是要约必须具有与他人订立合同的目的；三是要约的内容必须具体、确定；四是经受要约人承诺，要约人即受要约的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。由此可见，售房宣传资料是否构成要约，首先要看内容是否具体确定，二是发出人有无受宣传资料约束的意思表示，三是对合同订立及房屋价格是否产生重大影响。三是对合同订立及房屋价格是否产生重大影响。首先，万浩公司对外发放的“恒大未来城”楼书，是万浩公司对外向不特定的人发放的宣传资料，从其内容看，虽然该楼书载明了房屋的面积的数据，但在后面又注明了“约”，表明该数据仅为大概，并不十分确定。因此，该楼书的内容并不具体确定。 其次，在该“恒大未来城”楼书户型图背面，以较小的字注明了“本资料为要约邀请，买卖双方权利义务以双方签订的《商品房买卖合同》为准。相关内容如有更新，请以最新资料内容为准”的内容，该内容表明，万浩公司向宣传资料的接受者表明了楼书为要约邀请的性质，万浩公司不受该楼书载明的内容约束，双方权利义务要以正式签订的合同为准。同时缪雪、蔡伟与万浩公司签订的《商品房买卖合同补充协议》第十三条明确约定，出卖人针对买受人所购商品房及其所在楼宇、项目做的销售资料及宣传资料（包括单不限于售楼书、宣传折页、报纸、电视广告等）仅供买受人购房时参考，并不视为正式要约之内容，出卖人不因上述广告、宣传资料而承担违约责任，上述广告、宣传资料与本合同及其附件内容不一致的，以本合同及其附件为准。双方在交易过程中口头表示的意向和信息，不构成合同内容，双方不受其约束。因双方在订立合同过程中，均认可楼书对万浩公司不具有约束力，因此，缪雪、蔡伟现主张该楼书对万浩公司具有约束力与事实不符。 最后，从缪雪、蔡伟与万浩公司签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的内容看，与楼书记载的面积、图示并不完全一致，且双方在合同中并未约定不计入产权面积的空间位置，因此，不能认定双方在缔约过程中对楼书的内容确认为合同内容。由于双方在缔约过程中对楼书的内容未作确认，且合同内容与楼书记载的内容并不一致，现有证据不能认定楼书的内容对双方合同的订立以及房屋价格产生重大影响。 综上所述，缪雪、蔡伟认为万浩公司的楼书构成要约、万浩公司将承诺不计入产权面积的生活阳台2.73平方米计算了房价、万浩公司应退还多收的房屋价款及利息的理由不成立，本院不予支持。 本案中案涉房屋的预测套内面积为104.07平方米，实测套内面积为100.29平方米，套内建筑面积误差比为3.63%，套内建筑面积误差比绝对值已超过3%，按照双方合同约定，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时，套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；套内建筑面积误差比绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。万浩公司应当返还缪雪、蔡伟房价款60，053.71元（13，525.61元/平方米×3.12平方米+13，525.61元/平方米×0.66平方米×2）。双方对万浩公司返还房价款时间未约定，也未约定利息。因此利息应自缪雪、蔡伟起诉之日起计算。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都万浩置业有限公司于判决生效之日起十日内向缪雪、蔡伟返还房价款60，053.71元及利息（利息计算方式：以60，053.71元为基数，支付自2020年8月10日起至本判决确定的履行之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付）。 二、驳回缪雪、蔡伟其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费1，160元由缪雪、蔡伟负担460元，成都万浩置业有限公司负担700元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 鲜 明 二〇二〇年十一月三日 书记员 陈丽玉