四川省华蓥市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1681民初1078号 原告：四川省黎明法律咨询有限公司，住所地：四川省达州市大竹县白塔街道青年路**。 法定代表人：唐文学，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：练虎，四川黎明律师事务所律师。 被告：徐林，男，汉族，1978年11月18日出生，住四川省内江市东兴区。 委托诉讼代理人：陈蓓蓓，四川爱众律师事务所律师。 第三人：华蓥市盛大企业管理有限公司，住所地：四川省华蓥市广华大道一段华夏苑**。 法定代表人：林静，该公司经理。 委托诉讼代理人：李世俏，四川黎明律师事务所律师。 第三人：华蓥金利源置业有限公司，住所地：四川省华蓥市红星三路**。 法定代表人：沙似东。 原告四川省黎明法律咨询有限公司（以下简称黎明法律咨询公司）与被告徐林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年8月19日第一次公开开庭进行审理，上列诉讼参与人除被告徐林经本院传票传唤未到庭参加诉讼外，其余人均到庭参加诉讼；2020年8月25日，被告徐林申请追加华蓥市盛大企业管理有限公司（以下简称盛大管理公司）、华蓥金利源置业有限公司（以下简称金利源公司）为第三人参与诉讼，本院准予，于2020年9月22日第二次公开开庭审理，上列诉讼参与人除被告徐林、第三人盛大管理公司的法定代表人林静、金利源公司的法定代表人沙似东经传票传唤未到庭参加诉讼外，其余人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黎明法律咨询公司向本院提出诉讼请求：判令被告徐林向原告黎明法律咨询有限公司支付自2019年7月1日至2020年6月30日止的租金394，100元、管理费87,290元，共计481,390元，并支付滞纳金（以481,390元为基数，按照5‰/天的标准自2020年6月30日起支付至付清之日止）。事实及理由：被告徐林与案外人华蓥市盛大企业管理有限公司于2017年10月21日就华蓥市财富中心香港盛大百货C401、402号商铺租赁事宜签订了《商铺租赁合同》，商铺建筑面积2745平方米，约定租期为6年，自2018年1月1日至2023年12月31日止，月租金为41,175元（2018年1月1日至2020年12月31日期间），管理费为5,490元/月。被告徐林仅支付部分租金及管理费，截止2020年6月30日，下欠租金及管理费共计481,390元，由于被告徐林违约，按照合同约定，应按照5‰/天的标准向盛大管理公司支付滞纳金。盛大管理公司与原告黎明法律咨询公司签订《债权转让协议书》，约定将案涉《商铺租赁合同》的全部债权转让给原告黎明法律咨询公司，同时债权转让事宜已通知被告徐林，故由原告黎明法律咨询公司提起诉讼。 被告徐林辩称：1.原告黎明法律咨询公司不是本案适格原告，被告徐林是与案外人盛大管理公司签订的《商铺租赁合同》；2.《商铺租赁合同》仍在履行中，并不存在可以转让的债权，同时债权转让的通知，被告徐林也并未收到，因此不能对被告徐林产生法律效力。 第三人盛大管理公司述称，原告黎明法律咨询公司的诉讼是属实的，由于被告徐林未按时足额的支付租金、管理费等，盛大管理公司对被告徐林享有债权，盛大公司已经将该债权转让给本案原告，债权转让的通知也已经通知到被告徐林，因此本案原告提起的诉讼请求及事实理由是真实合法的。 第三人金利源公司未作答辩，亦未提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据及事实，本院予以确认：2016年12月21日，第三人金利源公司与案外人香港盛大百货集团有限公司、深圳市盛大联商企业管理顾问有限公司签订《委托经营管理合同》，约定甲方委托乙方旗下的香港盛大百货品牌进驻甲方华蓥国际财富中心项目并对2-4层商业项目局部进行招商、营运管理，乙方的合同经营管理期限为3年，从2018年2月1日起至2021年1月31日止（具体起止时间以商场正式开业之日起计算），同时还对其他相关事宜进行了约定。 2017年10月21日，盛大管理公司（甲方）与徐林（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定1.甲方将华蓥市财富中心香港盛大百货Ｃ401、402号商铺出租给乙方使用，商铺建筑面积2745平方米，租赁期限为6年，自2018年1月1日起至2023年12月31日止；2.租金及管理费、空调费：2018年1月1日起至2020年12月31日，租金为41175元／月，商场开业之日起计算，租金每半年支付一次，乙方应当缴纳商业管理费5490元／月，季度管理费为16470元，管理费每季度支付一次；暂定5、6、7、8、9月开放空调，其余时间开放新风系统，空调使用费12元／平方米／月，新风系统使用费2元／平方米／月，乙方逾期缴纳上述费用的，从逾期之日起，甲方按照应缴金额的5‰／日收取滞纳金；3.资料送达：乙方送达地址为内江市东兴区××道西翡翠国际社区7栋905，送达地址未经书面变更通知，一直有效；4.附加补充内容：乙方于2017年10月20日一次性交纳6个月租金247050元，则免12个月租金，于2019年4月1日一次性交纳6个月租金247050元，则免12个月租金；5.双方还对其他相关事宜进行了约定。 被告徐林于2017年10月20日一次性向盛大管理公司缴纳了247,050元，系2018年1月1日至2019年6月30日期间的租金（已免12个月租金）；被告徐林缴纳了管理费11530元，盛大管理公司未按合同约定对水、电、空调费等进行收取。 被告徐林于2019年5月14日缴纳租金100,000元，当日双方签订《补充协议》，约定原租赁面积2745平方米，原半年租金247,050元，原一季度管理费16,470元，从2019年5月15日起调整为经营面积1910平方米，半年租金171,900元，管理费金额,盛大管理公司同意于2019年5月15日起徐林交清款项后，同意徐林减少经营面积385平方米。 2020年7月1日，盛大管理公司（甲方）与原告黎明法律咨询公司（乙方）签订《债权转让协议书》，约定因徐林在履行其与甲方签订的《商铺租赁合同》过程中，尚欠甲方租金、管理费共计481,390元（其中尚欠2019年度租金147,050元、管理费54,350元，尚欠2020年度租金247,050元，管理费32,940元），甲方现将《商铺租赁合同》的债权全部转让给乙方，乙方有权以自己名义向徐林主张在《商铺租赁合同》中享有的权利，催收徐林所下欠的款项。 对双方当事人有争议的证据及事实，认定如下： 一、是否应当第二次免除12个月租金。《商铺租赁合同》的附加补充内容约定徐林于2017年10月20日一次性交纳6个月租金247,050元，则免12个月租金，于2019年4月1日一次性交纳6个月租金247,050元，则免12个月租金。2017年10月20日，徐林按约定一次性交纳了6个月租金247,050元，已达到第一次免12个月租金的条件，故租期自2018年1月1日至2019年6月30日止（即免12个月租金），第二次免12个月租金的条件为于2019年4月1日一次性交纳6个月租金247,050元，但徐林未在约定期限内足额缴纳，故自2019年7月1日起不再享受免12个月租金。被告徐林辩称其没有足额缴纳租金的原因是盛大管理公司违约在先，没有进行开空调及物业管理等致使徐林的设施设备受损，本院认为徐林并未举证证实因盛大管理公司管理不善致使其设施设备遭受损失，而徐林自己提交的证据证实其缴纳了空调费，说明空调亦有开通使用，因此对徐林的该项意见，不予采信。徐林还称盛大管理公司与金利源公司签订《委托经营管理合同》约定盛大管理公司的经营期限为3年，至2021年1月31日经营期满，而盛大管理公司与徐林签订的《商铺租赁合同》约定租赁期限为6年，至2023年12月31日届满，其认为合同不能履行下去而行使不安抗辩权，故没有支付余下租金。本院认为虽然盛大管理公司与徐林约定的租赁期限确实大于其实际的经营管理期限，但是案涉租金系2020年6月30日之前发生的，该时间段仍在盛大管理公司经营管理期间内且徐林也在实际使用租赁物，徐林以此不支付下欠租金，理由不成立，不予采纳。综上，徐林并未按约定于2019年4月1日一次性交纳6个月租金247,050元，故不应当第二次免除12个月租金。 二、《补充协议》是否履行。《补充协议》是否履行在于该协议中约定徐林退还给盛大管理公司的835平方米经营面积是否实际退还。本院于2020年8月25日组织原告黎明法律咨询公司与被告徐林到案涉房屋进行实地查看并在案涉房屋所在的财富中心商管处查看了图纸，被告徐林并未实际退还该部分经营面积，因此本院认为该协议并未实际履行，相关权利义务仍按原合同执行。 三、被告徐林下欠租金金额。 1.自2019年7月1日至2020年6月30日止，被告徐林应缴纳的租金为494,100元，扣除已经缴纳的100,000元，还应缴纳394,100元。 2、被告徐林已支付的电梯费用70,000元、设备维修费9,630元，空调费98,957.25元是否应当在租金中予以抵扣。电梯费用70,000元，该项费用系徐林使用电梯后向案外人缴纳的费用，并未包含在案涉《商铺租赁合同》约定中，与本案无关联性，不应抵扣；设备维修费9,630元，缴费票据显示该收据由广州爱进动漫科技有限公司出具，收费内容为维修娃娃机主板、电源盒等，本院认为该支出系被告徐林的经营支出，不能证实系盛大管理公司原因导致，与本案无关联性，不应抵扣；空调费98,957.25元，按照《商铺租赁合同》约定，被告徐林应当缴纳空调使用费12元/平方米/月,但由于盛大管理公司未进行收取，被告徐林需要正常使用空调，被迫向四川振华博盛商业管理有限公司缴纳，于2019年9月17日缴纳2019年6月1日至9月16日期间的空调费158,523.75元（16.5元/平方米/月*2745平方米*3.5月）、于2020年9月11日缴纳2020年6月25日至9月10日期间的空调费171,013.5元（17.8元/平方米/月*2745平方米*3.5月），合计329,537.25元，但按照合同约定，被告徐林应缴纳空调费为230,580元（12元/平方米/月*2745平方米*7月），被告徐林实际缴纳的费用高出合同约定98,957.25元，本院认为盛大管理公司未完全履行合同义务，致使被告徐林多缴纳了空调费，扩大了被告徐林的支出，因此该部分空调费应当在租金中予以抵扣。原告认为该费用并未实际支付，但未提交证据证实，不予采信。 3.被告徐林向本院提交了金利源公司通知其缴纳案涉房屋房租欠款71,900元至金利源公司的通知，证明其已向金利源公司支付了下欠租金71,900元，并要求抵扣。本院认为被告徐林并未举证证实其已实际缴纳了71,900元，即便已经向金利源公司缴纳，也与本案无关联性，因为被告徐林与盛大管理公司是租赁合同相对方，租金应向盛大管理公司缴纳，因此不应进行抵扣。 综上，被告徐林下欠租金金额为295,142.75元。 四、被告徐林下欠管理费金额。 自2019年1月1日至2020年6月30日止，按照合同约定被告徐林应缴纳的管理费为98,820元，同时按合同约定盛大管理公司的管理义务主要为对水、电、空调费等进行收取及相关政策、法律法规方面的义务，而盛大管理公司并未对水、电、空调费等进行收取，未尽到合同主要管理义务，因此本院酌定该期间管理费减半，减半后金额为49,410元，扣除原告黎明咨询公司自认的徐林已经缴纳的11,530元，徐林还下欠管理费37,880元。 本院认为，盛大管理公司与徐林签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，对双方当事人均有约束力。根据查明的事实，被告徐林下欠盛大管理公司租金295,142.75元及管理费37,880元，按照租赁合同约定徐林应当向盛大管理公司支付，现盛大管理公司将该债权转让给原告黎明法律咨询公司,系当事人自由处分权利，也不违反法律规定，本院予以确认，原告黎明法律咨询公司受让债权后成为新的债权人，被告徐林辩称转让通知并未向其送达，本院认为即便没有送达，现原告黎明咨询法律公司提起诉讼徐林应知晓债权已转让，因此该转让对徐林产生法律效力，故黎明法律咨询公司作为新的债权人要求徐林支付租金及管理费的主张，事实及理由充分，也符合法律规定，予以支持，但租金金额为295,142.75元、管理费37,880元，共计333,022.75元，对其主张超出部分不予支持。 关于滞纳金。原告黎明法律咨询公司要求被告徐林按照5‰/天的标准支付滞纳金，被告徐林认为滞纳金过高，要求调低，本院认为，被告徐林延迟支付租金及管理费已构成违约，应当支付滞纳金，但是原告黎明咨询公司未举证证实被告徐林违约给其造成的损失金额，故本院酌定以333,022.75元为基数，自2020年7月1日起按照2020年6月22日全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.1倍计算至付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告徐林于本判决生效后十日内向原告四川省黎明法律咨询有限公司支付租金及管理费333,022.75元并支付滞纳金（以333,022.75元为基数，自2020年7月1日起按照2020年6月22日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.1倍计算至付清之日止）。 二、驳回原告四川省黎明法律咨询有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4,216元，由原告四川省黎明法律咨询有限公司负担1,476元，被告徐林负担2,740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期 履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对 相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等 措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 苟建华 二〇二〇年十一月十日 法官助理 高芷瑶 书 记 员 刘白乐