湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11317号上诉人（原审原告）：广东恒宝物业管理有限公司，住所地广东省广州市荔湾区宝华路**恒宝华庭负********。法定代表人：孙国林。委托诉讼代理人：潘炫燕，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹婷，女，1981年2月24日出生，汉族，住湖南省长沙县。委托诉讼代理人：彭志军，男，1975年6月25日出生，汉族，住湖南省长沙县，系曹婷丈夫。上诉人广东恒宝物业管理有限公司（以下简称恒宝物业公司）因与被上诉人曹婷物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初5160号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人恒宝物业公司上诉请求：一、撤销（2020）湘0121民初5160号民事判决，依法改判被上诉人曹婷立即向上诉人恒宝物业公司支付2011年2月1日至2016年12月31日拖欠的物业管理费14435.11元（每月服务费单价1.65元/平方米的管理费标准）；二、撤销（2020）湘0121民初5160号民事判决，依法改判被上诉人曹婷立即向上诉人恒宝物业公司支付2011年2月11日起至被上诉人曹婷清偿所拖欠的物业管理费之日的物业管理费滞纳金。（滞纳金以被上诉人曹婷所欠物业管理费为基数，按每日1‰的标准计至被上诉人曹婷清偿完全部物业管理费之日，暂计至2019年9月10日为14435.11元）；三、请求判令被上诉人曹婷承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一、一审法院认为上诉人主张的2011年2月1日至2015年9月30日的物业费已经超过诉讼时效，属于认定事实及适用法律错误；二、曹婷从没有提出过关于房屋存在质量问题的抗辩，但一审法院却以“被告抗辩认为被告房屋存在质量问题，原告公司未积极修复，并非故意不交物业费”为由不支持滞纳金。一审法院的该认定没有任何事实依据。被上诉人曹婷答辩称,恒宝物业公司的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。一、恒宝物业公司的主体不合格；二、邮政快递单从来没有接收过；三、曾协商过墙面掉粉。恒宝物业公司向一审法院起诉请求：1、曹婷立即向恒宝物业公司支付2011年2月1日至2016年12月1日(恒宝物业公司更正为31日)期间拖欠的物业管理费14435.11元（每月服务费单价1.65元/平方米，203.63元/月的管理费标准）；2、曹婷立即向恒宝物业公司支付自2011年2月1日起至曹婷清偿所拖欠的物业管理费之日的滞纳金（以当月所欠物业管理费为基数，按每日千分之一的标准计至曹婷清偿完全部物业管理费，暂计至2019年9月10日为14435.11元），以上合计28870.22元；3、曹婷承担本案的诉讼费用。一审法院确认如下法律事实：一、双方当事人无争议的事实1、2009年10月26日，曹婷（买受人）与恒基兆佳（湖南）房地产发展有限公司（以下简称恒基兆佳公司）（出卖人）签订了《长沙县商品房买卖合同》，约定：（1）曹婷购买恒基兆佳公司开发的位于长沙县××镇××路××开元路以北、东四线西、东三线东恒基·凯旋门7幢1102房（建筑面积137.12㎡）；（2）出卖人在销售前已制定不损害买受人合法权益的《临时管理规约》并明示，买受人应当书面承诺遵守。出卖人以招投标方式聘请广东恒宝物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。前期物业服务合同约定的期限自2010年1月1日至2020年12月31日，收费标准为1.65元／㎡／月，收费的起始时间为入住通知书约定的交楼日期。其他事项等内容详见《前期物业服务合同》。上述《前期物业服务合同》约定：（1）恒宝物业公司为恒基·凯旋门一期小区提供物业服务，住宅：高层1.65元／月／平方米；（2）物业服务费按月交纳，业主应在每月第一日至第七日履行交纳义务，逾期交纳的，违约金按应缴纳费用每日万分之一收取。2、《恒基·凯旋门前期管理规约》中约定物业服务费标准为1.65元/月/平方米，业主或物业使用人应于每个月10日前向物业服务公司足额交纳应承担之物业服务费，逾期每日按拖欠额的0.1%的标准加收滞纳金。物业服务公司或发展商任何发给本物业各业主的各类告示、管理规定，在本小区域内连续张贴15天后即成为有效通知，如通过邮局以挂号信件寄送的，则以邮局挂号凭证为准；业主需要更改通讯地址的应将新的通讯地址及时准确的告知物业公司。曹婷作为业主签署了前期管理规约签署页：“声明本人已详阅《恒基·凯旋门前期管理规约》全部内容，同意按《恒基·凯旋门前期管理规约》中条款执行。……业主签署：曹婷”。并注明：保留广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司前期物业服务合同条款不同看法。3、广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司与上海永升物业管理有限公司长沙分公司于2017年10月26日签订委托合同，委托上海永升物业管理有限公司长沙分公司向长沙恒基·凯旋门一、二期业主退还装修押金、出入证押金，向未履约缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主收取物业服务费。双方于2018年11月1日再次签订委托合同，委托事项为向长沙恒基·凯旋门一、二期业主退还装修押金、出入证押金，向未履约缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主收取物业服务费，以及向未缴纳物业服务费的长沙恒基·凯旋门一、二期业主派发律师函。4、2010年7月28日，曹婷办理房屋收楼手续并预交了6个月物业服务费。2011年2月1日至2016年12月31日的物业服务费未交纳。2018年8月29日，恒宝物业公司通过邮政EMS向曹婷邮寄了催收物业费的律师函。二、双方当事人有争议的事实1、涉案小区是否由恒宝物业公司提供物业服务的问题。曹婷认为，长沙县住房和城乡建设局信息公开告知书显示长沙市恒宝物业管理有限公司中标了涉案小区前期物业，其与开发商签订了“恒基·凯旋门一期前期物业管理服务合同”，因此，恒宝物业公司不是涉案小区的物业服务企业。恒宝物业公司认为，《长沙县商品房买卖合同》明确约定了由开发商选聘恒宝物业公司作为该小区的前期物业，且开发商与恒宝物业公司签订了前期物业管理服务合同，恒宝物业公司自曹婷收楼时起就一直为该小区提供物业服务直至2016年12月31日撤场，因此，恒宝物业公司是该小区的物业服务企业。一审法院认为，曹婷在购买房屋时签订的《长沙县商品房买卖合同》明确约定了由恒宝物业公司为小区提供物业服务，曹婷对此应为明知，且恒宝物业公司与开发商签订了前期物业服务合同。在本次系列案开庭时查明小区的物业费发票收款单位为广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司，因此，上述证据可以证实广东恒宝物业管理有限公司长沙分公司为涉案小区提供了前期物业服务直至2016年12月31日退场时止，恒宝物业公司具有原告主体资格。2、恒宝物业公司的诉讼请求是否存在超过诉讼时效。恒宝物业公司认为，其持续履行合同义务至2016年12月31日，曹婷连续欠费，并未中断欠费行为；且恒宝物业公司在2018年8月29日向曹婷邮寄了律师函，故不存在超过诉讼时效的问题。曹婷认为，在恒宝物业公司本次起诉前，曹婷从未收到过恒宝物业公司的任何催缴通知，且恒宝物业公司亦未能提供任何有效证据证明其向曹婷主张过权利；根据法律规定诉讼时效为三年，因此，恒宝物业公司主张2011年至2016年12月31日的物业服务费及违约金的权利已过诉讼时效，曹婷无需支付。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外”及《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。……”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日实施，该日期之前适用二年的诉讼时效，如至该日时效仍未届满，则适用三年的诉讼时效。诉讼时效从当事人知道或者应当知道其权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效可因权利人向义务人提出履行请求，义务人同意履行义务，权利人提起诉讼或者申请仲裁等情形中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算。《恒基·凯旋门一期前期物业管理服务合同》第十条约定：物业服务费按月缴纳，业主应在每月第一日至第七日履行交纳义务。故恒宝物业公司在当月的7号在曹婷仍未支付其上月物业费时即知道自己的权利被侵害，当月的第八日开始计算未支付月份的物业费的诉讼时效。即2011年2月的物业费恒宝物业公司最迟应于2013年2月8日主张权利，依次类推，2015年9月的物业费恒宝物业公司最迟应于2017年9月8日主张权利，2015年10月的物业费恒宝物业公司最迟应于2018年10月8日主张权利，2016年12月的物业费恒宝物业公司最迟应于2019年12月8日主张权利。恒宝物业公司于2018年8月29日通过EMS向曹婷邮寄了催收物业费的律师函，根据前期管理规约的规定，上述邮寄无论是否收受均视为送达，诉讼时效因恒宝物业公司主张权利开始中断，因此，2015年9月及之前的物业费因恒宝物业公司未及时向其主张权利，已超过诉讼时效，其权利已不受法律保护，曹婷无需再向恒宝物业公司支付该段期间的物业费。2015年10月1日至2016年12月31日期间的物业费未超过诉讼时效，曹婷应当向恒宝物业公司支付。一审法院认为，恒宝物业公司为涉案小区提供了物业服务，曹婷应按约定支付物业费。因恒宝物业公司未及时主张权利，导致2015年9月及之前的物业费已超过诉讼时效，故对恒宝物业公司主张的该期间物业费，一审法院不予支持。曹婷应当支付2015年10月1日至2016年12月31日的物业费共计3393元。关于恒宝物业公司主张按每日千分之一的标准计算所欠物业费的滞纳金的问题。曹婷抗辩认为曹婷房屋存在质量问题，恒宝物业公司公司未积极修复，并非故意不交物业费，且滞纳金过高。一审法院认为，曹婷未交物业费系双方存在房屋未及时修复纠纷导致，曹婷非恶意拖欠，恒宝物业公司该项诉讼请求一审法院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，一审判决如下：一、曹婷在本判决生效后十日内支付广东恒宝物业管理有限公司物业服务费3393元；二、驳回广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费521元，减半收取260.5元，由广东恒宝物业管理有限公司负担200.5元，曹婷负担60元。本院二审期间，上诉人恒宝物业公司向本院提交了如下证据：证据一、《律师函》，拟证明上诉人向被上诉人寄送了律师函；证据二、《中标通知书》，拟证明上诉人参加恒基凯旋门住宅一期物业管理服务招标，并且中标了；证据三、《律师函》（2018年）、粘贴律师函的图片，拟证明上诉人在被上诉人住所房屋楼下的公告栏粘贴了公开律师函；证据四、《律师函》（2019年）、粘贴律师函的图片，拟证明上诉人在被上诉人住所房屋楼下的公告栏粘贴了公开律师函，律师函连续公开了15天以上（2019年10月30日至2019年11月13日期间）；证据五、（2019）湘民申2969号民事裁定书（湖南省高院裁定），拟证明物业服务合同诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算；证据六：（2020年）湘01民终1063号民事判决书（长沙中院判决），拟证明物业服务合同诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算。被上诉人曹婷对恒宝物业公司提交的证据发表质证意见如下：对证据一的真实性有异议，其没有收到该律师函；对证据二、中标通知书的真实性有异议，中标通知书的年月日都没有；对证据三和证据四，律师函张贴的真实性有异议；对证据五和证据六，真实性有异议，且与本案无关联。对恒宝物业公司提交的证据，本院认证如下：对于证据一、证据二、证据五、证据六的真实性本院予以确认，对于上述证据的关联性以及证明目的，本院将结合争议焦点综合予以认定。对于证据三和证据四，该两份证据系打印出来的照片，无法核实其真实性，本院不予采纳。被上诉人曹婷向本院提交了如下证据：证据一、小区其他相同物业服务合同纠纷案件证据，拟证明上诉人涉嫌伪造证据。被上诉人恒宝物业公司对曹婷提交的证据发表质证意见如下：对该组证据的前三张证据真实性认可，对后一张证据三性不予认可。该组证据的证明目的不予认可。对曹婷提交的证据，本院认证如下：对于上述证据的真实性本院予以确认，对于上述证据的关联性以及证明目的，本院将结合争议焦点综合予以认定。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，结合庭询以及双方诉辩情况，本案二审争议焦点为：本案是否已超过诉讼时效；二、曹婷是否应向恒宝物业公司支付物业管理费滞纳金。关于本案是否已过诉讼时效的问题。本院认为，2017年10月1日实施的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。本案中，《恒基·凯旋门前期管理规约》约定物业服务费为分期履行，虽使得各期物业管理费的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认物业管理费债务的整体性，故在物业管理委托合同持续履行的情况下，各期物业管理费的诉讼时效可一并计算，其诉讼时效的起算时间与最后一期物业管理费的诉讼时效起算时间一致。恒宝物业公司持续为曹婷提供物业服务至2016年12月31日，曹婷物业服务费交至2011年1月31日，2011年2月1日至2016年12月31日的物业服务费未交纳。根据《恒基·凯旋门前期管理规约》的约定，最后一期即2016年12月的物业管理费的缴纳时间为2016年12月10日，因此，恒宝物业公司在2019年12月10日前向曹婷主张权利并未超过诉讼时效。故恒宝物业公司于2019年11月5日向一审法院起诉并未超过三年的诉讼时效期间，恒宝物业公司上诉主张曹婷支付2011年2月1日至2016年12月31日拖欠恒宝物业公司的物业管理费14435.11元，本院予以支持。一审法院认为，因恒宝物业公司未及时主张权利，导致2015年9月及之前的物业费已超过诉讼时效，并不予支持该期间物业费，属于法律适用错误，本院予以纠正。关于曹婷是否应向恒宝物业公司支付物业管理费滞纳金的问题。本院认为，在本案一审、二审庭审中，曹婷均并未提交任何证据证明其房屋存在质量问题，一审法院认定曹婷未交物业费系双方存在房屋未及时修复纠纷导致属于事实认定不清，本院予以纠正。但恒宝物业公司要求滞纳金金额过高，本院依法予以调整，酌定曹婷应向恒宝物业公司支付物业管理费滞纳金1500元。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，恒宝物业公司的上诉理由部分成立，本院予以支持；一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省长沙县人民法院（2020）湘0121民初5160号民事判决；二、限曹婷于本判决生效之日起十日内向广东恒宝物业管理有限公司支付欠付的物业管理费14435.11元；三、限曹婷于本判决生效之日起十日内向广东恒宝物业管理有限公司支付物业管理费滞纳金1500元；四、驳回广东恒宝物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费521元，减半收取260.5元，由广东恒宝物业管理有限公司负担130.5元，曹婷负担130元。二审案件受理费521元，由广东恒宝物业管理有限公司负担261元，曹婷负担260元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  何 鑫二〇二〇年十一月二十日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。