文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初19266号原告：重庆房博士科技有限责任公司，住所地重庆市沙坪坝区凤鸣山**附**3-26，统一社会信用代码91500112MA607A134J。法定代表人：丁伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨某某，男，重庆房博士科技有限责任公司员工，住江西省上饶市，现住重庆市沙坪坝区。被告：刘子榆，女，1992年6月25日出生，汉族，住重庆市渝中区。原告重庆房博士科技有限责任公司（以下简称：房博士科技公司）与被告刘子榆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告房博士科技公司的委托诉讼代理人杨昌龙，被告刘子榆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房博士科技公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告签订的《存房租赁合同》于2020年9月2日解除；2、判令被告返还租金3660元；3、判令被告支付合同约定的违约金4440元；4、本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，即判令被告返还租金3660元。事实和理由：2020年8月27日，原、被告签订《存房租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区某山xxx号x栋x-x号房屋出租于原告，租期为2020年9月1日至2022年8月31日，每年第一季度有45天的免租期。合同签订后，原告依约将第一季度租金支付于被告，但被告却未按合同约定将房屋托管给原告，而是采取强制换锁的方式阻止原告进入案涉房屋。被告的恶意违约行为给原告造成了巨大损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告刘子榆辩称，1、案涉《存房租赁合同》应为无效合同。因为于2020年8月27日签订《存房租赁合同》时，被告未委托案外人余平代为签署，且事后补签的委托书中亦无受托人余平的签字，被告与余平之间未建立委托代理关系。2、即使案涉《存房租赁合同》有效，根据合同第三条约定，原告应于签订合同的第2天即2020年8月28日向被告支付租金，但原告却未按约支付租金，构成违约。被告鉴于原告的违约行为，遂向原告提出解除案涉租赁合同，未对原告造成任何实际损失，原告请求被告支付违约金无任何法律依据，且违约金过高，应予以调低。3、案涉《存房租赁合同》第三条与第八条约定矛盾，由于该合同是原告提供的格式合同，若对合同内容产生分歧，法院应当依法作出不利于格式合同提供方的解释。4、2020年9月2日，被告已向原告退还租金3660元。5、原告曾于9月份起诉过一次，但开庭后即撤诉，涉嫌滥用诉权、浪费司法资源。综上，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年8月27日，被告刘子榆出具委托书，载明，委托人刘子榆将某城x期x-x住房的租赁权及托管权委托余平办理。2020年8月27日，原告房博士科技公司（乙方、承接方）与被告刘子榆（甲方、存房方）签订《存房租赁合同》，合同约定以下主要事项：一、甲方将其名下的重庆市沙坪坝区某山xxx号x幢x-x房屋（建筑面积78.53平方米）存入乙方名下的“租赁管理中心”。二、存房租赁合同期限共贰年，自2020年9月1日至2022年8月31日。三、租金为2220元/月，付款方式为签订合同的第2天支付第一季度45天的房租，第二季度提前5天之内收房租，以此类推，直到合同终止。五、本合同签订时，甲方应向乙方出具水、电、燃气、电话等相关费用结算清单，填写《物业使用状况表A》、《物业使用状况表B》。六、存房租赁期间的住房出租税由甲方承担，乙方可代为缴纳，房屋物管费由乙方负责缴纳，电视费、水、电、燃气费由乙方负责缴纳。八、甲方房屋存入乙方名下“租赁管理中心”，于合同签订时每年提供免租期45天后，无论该房屋出租与否，乙方保证在第2天（即2020年8月28日）起将该房屋租金按季划入甲方账户，若到期乙方未按合同约定时间将租金划付甲方账户，逾期时间达十五天，甲方有权收回房屋，视乙方违约处理。九、甲方若提前收回该房屋或不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知乙方，按合同约定每年赔偿乙方壹个月租金作为违约金，并退还房屋剩余租金及房屋保证金。十二、在存房期间，乙方拥有完全使用出租权，将该房屋进行出租以支付甲方存房租金，乙方根据承租人租赁房屋期间实际需要，甲方同意存房期限将自动顺延至承租人期满为止，最长时间不得超过六个月。合同存房人（甲方）处由余平签字。同日，原告房博士科技公司还与被告刘子榆的代理人余平签订《房屋理财中心物业使用状况表A》及《房屋理财中心物业使用状况表B》，就案涉房屋的费用情况（包含水、电、燃气、管理费），地板，地板、阳台、排水、供电、墙体悬挂物等的使用状况，家电家私的数量、使用状况等作出约定。合同签订后，被告刘子榆向原告房博士科技公司出具《业主授权委托书》，载明，本人刘子榆因工作繁忙，现将位于重庆市沙坪坝区某山xxx号x幢x-x房自有房产委托重庆房博士科技有限责任公司出租管理。委托有效期为2020年8月27日起至2022年8月31日止。并向万科物管处出具声明，载明，本人已授权重庆房博士科技有限责任公司全权代理本人所拥有的重庆市沙坪坝区某山xxx号x幢x-x单位租赁管理业务，有效期为2020年9月1日至2022年8月31日。被告刘子榆的代理人余平在业主代理人处签字。根据原告房博士科技公司员工杨昌龙与被告刘子榆的微信聊天记录，被告刘子榆分别于2020年8月28日、8月31日表示未收到第一笔房租，后于2020年9月1日表示因原告违约，不愿意把房屋交原告托管。根据原告房博士科技公司提供的招商银行转账汇款电子回单，原告于2020年9月1日向被告刘子榆转账支付房租3660元，被告刘子榆又于2020年9月2日将上述房租回退于原告房博士科技公司。审理中，原、被告一致确认，案涉《存房租赁合同》于2020年9月2日解除，案涉房屋于同日退还被告刘子榆。另查明，原告房博士科技公司于2020年10月14日向被告刘子榆出具《解除租房合同通知书》，载明，我司承租您位于重庆市沙坪坝区某山xxx号x栋xxxx房，合同约定的租赁时间2020年9月1日至2022年8月31日，租金2220元/月。我公司已经按合同约定正常支付您租金，您未经我公司同意的情况下私自采取更换密码阻止我公司人员进入。现依法通知您：自本通知函发之日起，由于你在2020年9月2日已更换密码锁，您与我司之间的房屋租赁关系终止；公司将通过法律途径予以解决，并有权要求你承担相应的损失。原告房博士科技公司于2020年10月15日通过中通快递将上述通知书邮寄给被告刘子榆，被告刘子榆于2020年10月16日签收。另查明，原告房博士科技公司曾于2020年9月3日以房屋租赁合同纠纷将被告刘子榆起诉至本院，后原告房博士科技公司于2020年10月14日自愿向本院提出撤诉申请，本院于2020年10月15日作出（2020）渝0106民初16313号民事裁定，裁定准许原告房博士科技公司撤回起诉。本案审理中，被告刘子榆陈述，原告来租房时我不在场，就书面委托余平代刘子榆于2020年8月27日与原告签订了《存房租赁合同》。因原告未在2020年8月28日前支付租金，被告才提前解除租赁合同。原告认为，原、被告签订的《存房租赁合同》合法有效，被告无正当理由提前解除合同构成违约，根据合同约定，原告有权要求被告支付两个月的房租作为违约金。被告认为，因原告未按时支付案涉房屋的租金，构成违约，其有权要求提前解除合同，即使法院认定其违约，原告主张的违约金过高，应予以调低。双方争议较大，调解未成。上述事实，有原告提交的委托书、《存房租赁合同》、房屋理财中心物业使用状况表A、房屋理财中心物业使用状况表B、业主授权委托书、解除租房合同通知书、微信聊天记录截屏、招商银行转账汇款电子回单、重庆市商品房买卖合同，被告提交的微信聊天记录截屏、建设银行短信截屏以及原、被告的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经本院审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款的规定，民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。第一百六十二条规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。根据被告刘子榆出具的委托书，其已将案涉房屋的租赁权及托管权委托于案外人余平，即余平有权代被告刘子榆签订案涉《存房租赁合同》。案涉《存房租赁合同》是原、被告的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。原、被告于审理中一致确认，案涉《存房租赁合同》于2020年9月2日解除，案涉房屋已退还，故原告请求确认原、被告于2020年8月27日签订的《存房租赁合同》于2020年9月2日解除的诉讼请求，本院予以支持。本案的争议焦点为：被告提前解除案涉租赁合同是否构成违约，如构成违约，原告主张的违约金是否过高。本院评述如下：根据案涉《存房租赁合同》第三条约定，付款方式为签订合同的第2天支付第一季度45天的房租，第二季度提前5天之内收房租，以此类推，直到合同终止。第八条约定，乙方保证在第2天（即2020年8月28日）起将该房屋租金按季划入甲方账户，若到期乙方未按合同约定时间将租金划付甲方账户，逾期时间达十五天，甲方有权收回房屋，视乙方违约处理。本案中，原告房博士科技公司已于2020年9月1日将案涉房屋第一季度的租金支付于被告刘子榆，逾期时间并未达十五天，不违反合同约定。被告刘子榆提前要求解除合同并收回房屋，构成违约，应承担违约责任。被告刘子榆抗辩其提前解除合同并收回房屋是因原告迟延支付租金，其行为不构成违约，无须向原告支付违约金，无事实、法律依据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《存房租赁合同》第九条约定，甲方若提前收回该房屋或不能按合同履行，须提前30天以书面形式或电话通知乙方，按合同约定每年赔偿乙方壹个月租金作为违约金，并退还房屋剩余租金及房屋保证金。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定，违约方对违约金过高承担举证责任。本案中，案涉租赁合同租期为2年，合同仅履行了一天，被告即提前解除合同，必然给原告造成经济损失。原告主张2个月租金4440元作为违约金符合合同约定，被告认为违约金过高，要求调低，并未举证证明，本院不予采纳。原告请求被告支付违约金4440元的诉讼请求，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：原告重庆房博士科技有限责任公司与被告刘子榆于2020年8月27日签订的《存房租赁合同》于2020年9月2日解除。二、被告刘子榆于本判决发生法律效力后三日内向原告重庆房博士科技有限责任公司支付违约金4440元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费965.5元，减半交纳482.75元（原告已预交），由被告刘子榆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件诉讼费,递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请强制执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员  宗 新二〇二〇年十一月十六日法官助理  田箴堃书 记 员  李夏露