文书内容广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0113民初9191号原告：中铁诺德物业管理有限公司广州分公司，营业场所广州市番禺区南村镇自在城市花园自在豪庭1座综合管理处。负责人：孙铁刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯晓飞，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉焱，广东法制盛邦律师事务所实习人员。被告：李德钦，男，汉族，1988年7月30日出生，居民身份证住址广东省汕头市金平区。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司与被告李德钦物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。后经审理发现有不宜适用简易程序的情形，裁定转为普通程序，再次公开开庭进行了审理。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司的委托诉讼代理人冯晓飞、被告李德钦均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业服务费、水电费、空调费合计212421元及违约金212821.80元（暂计至2019年6月30日，实际应计至还清之日止）；2.本案诉讼费等由被告承担。事实和理由：2018年1月，原、被告签订《诺德大厦物业管理服务协议》，约定被告承租的位于广州市番禺区××村镇××306房，建筑面积为301.2934平方米，由原告提供物业管理服务，合同约定了物业服务费的缴纳标准、其他费用及收费标准（水电费、空调费等）及缴费时间、违约责任等。原、被告双方签订的上述协议均是双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守履行各自的义务。被告于2018年1月开始缴交物业服务费和其他费用，2018年5月开始拖欠，2018年11月后被告未再经营，原告亦未再提供相应的物业服务。按照双方签订的协议第三条第（一）款第3项、第六条第（三）款的约定，被告应于每月25日以前向原告支付下个月的物业服务费，每逾期一日，按应付未付金额的3‰向原告支付违约金。被告欠费及相应违约金计算如下表：            月份              应付未付金额（元）              违约金起算日              违约截至日（暂计）              违约天数（天）              违约金（元）                  2018年5月物业费              25609.94              2018年4月26日              2019年6月30日              430              33037                  2018年5月水电、空调费              1678.89              2018年6月26日              2019年6月30日              369              1859                  2018年6月物业费              25609.94              2018年5月26日              2019年6月30日              400              30732                  2018年6月水电、空调费              13924.20              2018年7月26日              2019年6月30日              339              14161                  2018年7月物业费              25609.94              2018年6月26日              2019年6月30日              369              28350.20                  2018年7月水电、空调费              19116.32              2018年8月26日              2019年6月30日              308              17663.50                  2018年8月物业费              25609.94              2018年7月26日              2019年6月30日              339              26045.30                  2018年8月水电、空调费              17298.69              2018年9月26日              2019年6月30日              277              14375.20                  2018年9月物业费              25609.94              2018年8月26日              2019年6月30日              308              23663.60                  2018年9月水电、空调费              21176.36              2018年10月26日              2019年6月30日              247              15692                  2018年10月水电、空调费              11177.2871              2018年11月26日              2019年6月30日              216              7243                  合计              212421                                                           212821.80      被告李德钦辩称，其承租涉案商铺是用于经营餐饮业，并由其和另外三名股东成立广州市潮味潮发发餐饮有限公司，因其占51%股份，故由其作为代表签订合同。广州市潮味潮发发餐饮有限公司于2018年4月正式成立，2018年4月20日开始经营，到2018年9月20日停业没有再经营，但是该公司没有注销。其对原告主张的欠付2018年5月到2018年9月期间相关费用没有异议，但2018年10月水电、空调费不存在，因为广州市潮味潮发发餐饮有限公司当月没有经营。2018年1月到2018年4月是出租方给予的免租期，该期间不存在管理费。上述拖欠的费用应该由四名股东按照占股比例承担。另外，广州市潮味潮发发餐饮有限公司放在涉案商铺的一些工具不知去向。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月9日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司（甲方）与李德钦（乙方）签订《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》一份。该协议约定：乙方承租的商铺坐落在番禺区××村镇××306铺（下称涉讼商铺），租赁面积301.2934平方米，商用；甲乙双方分别作为诺德大厦（天街）商业的物业管理人和商铺使用人，由甲方为乙方提供物业管理服务；[第三条第（一）项]乙方按承租商铺的套内建筑面积缴纳物业服务费采用预付形式（按月度缴纳），物业服务费的缴纳标准暂定为50元/平方米/月。物业服务费计收时间为乙方接收承租商铺之日起。乙方应于本协议签订之日起一次性预缴一个月物业服务费。此后物业服务费按月结算，乙方应当在每月的25日前向管理公司支付下个月的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日）。乙方逾期交付的，按本协议第六条有关协议约定承担违约责任；[第三条第（二）项]其他费用及收费标准包括水费5.75元/立方米，电费1.3元/千瓦时，空调费（塔楼）10时至22时1.1元/千瓦时冷量、22时至10时2.13元/千瓦时冷量，空调费（裙楼）按商户实际用量进行分摊，燃气费以燃气公司价格为准。以上费用标准根据政府指导价而调整。乙方应按照计量核算并自行承担承租商铺发生的水、电、燃气等能源费用，并相应的承担损耗费用。乙方应按照公用事业部门或甲方的收费通知按时足额交纳其他费用，不得以任何理由拒绝或延期支付；[第三条第（三）项]为确保乙方按照本协议约定支付物业服务费用及能源费用，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳相当于二个月的物业服务费作为履约保证金。合同解除或终止后30日内，如未发生本协议规定的违约情形的，物业管理保证金余额（如有）无息退还。如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分物业管理保证金，冲抵乙方的前述欠费。物业管理保证金不足以冲抵前述欠费的，甲方有权向乙方追索。乙方应在接到甲方书面通知后将履约保证金补足，否则，按本协议第六条有关约定承担违约责任；[第六条第（三）项]如乙方不按约支付物业服务费或履约保证金或其它应缴费用的，乙方除应如数支付或补足外，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向甲方支付违约金。逾期达15日的，甲方还有权按本协议第二条第（一）项有关约定中止或停止对其提供物业服务，由此造成的损失，由乙方自行承担；（第十一条）乙方与业主（或其委托代理人）签订的商铺租赁合同涉及物业管理服务的条款，构成本合同的有效组成部分，如本协议与商铺租赁合同发生冲突时，以商铺租赁合同为准。乙方承租商铺租赁合同终止时，本协议自动终止，但如相关费用尚未结清，则有关费用结算、违约责任及争议解决条款继续有效。同日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司与李德钦签署了《收铺确认书》，李德钦确认已按交付标准接收涉讼商铺，并承诺按期交费。山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司于2018年1月10日出具收据，确认收到涉讼商铺装修保证金9038.80元、垃圾清运费7231.04元、物业费按金30129.34元、水电费按金4519.40元和物业费15064.67元，交费方式均为银行转账。2018年9月17日，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称为原告，变更后的具体经营项目包括物业管理。原告提交的涉讼商铺电费（含公摊电费）和水费（含公摊水费）明细显示，读数期间自2018年3月22日至2018年9月22日，费用共计59783.68元。原告提交的涉讼商铺空调用电明细显示，读数期间自2018年4月22日至2018年9月22日，费用合计24588.07元。经质证，李德钦对上述明细无异议。涉讼商铺权属人为广州中铁诺德投资有限公司。该商铺由李德钦向广州中铁诺德投资有限公司租赁使用，其双方因此签订了《广州市房屋租赁合同》和《广州市房屋租赁合同补充协议》各一份，其中《广州市房屋租赁合同补充协议》约定：涉讼商铺仅限于经营餐饮之用途，商业品牌为至潮味，经营店名为至潮味；租赁期为72个月，拟定为2018年2月1日至2024年1月31日，装修及运营免租期共7个月，自2018年2月1日至2018年8月31日止；交付日拟定2018年2月1日；租金不含物业服务费，不含保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共水、设备维修保养、该商场日常服务所支出的各项费用的分摊以及空调费、电费、电话费等；物业综合服务费保证金50元/㎡/月×301.2934㎡×2个月，合计30130元，合同期满后无欠费无违约情况下则无息退还；等等。因涉讼商铺欠缴租金，广州中铁诺德投资有限公司将李德钦和广州市潮味潮发发餐饮有限公司列为共同被告起诉至本院要求解决，本院以（2019）粤0113民初2074号立案，于2019年9月6日作出（2019）粤0113民初2074号民事判决书，判决如下：确认广州中铁诺德投资有限公司与李德钦签订的上述《广州市房屋租赁合同》、《广州市房屋租赁合同补充协议》已于2018年11月15日解除，李德钦、广州市潮味潮发发餐饮有限公司于判决发生法律效力之日起十日内将涉讼商铺交还广州中铁诺德投资有限公司管业，李德钦于判决发生法律效力之日起十日内向广州中铁诺德投资有限公司支付2018年10月1日起至2018年12月31日止的租金（合同解除后为场地占用费）139197元，广州中铁诺德投资有限公司就涉讼商铺所收取李德钦的租赁保证金92798元可不予退还，驳回广州中铁诺德投资有限公司的其余诉讼请求。上述民事判决书已经发生法律效力。广州市潮味潮发发餐饮有限公司注册成立于2018年4月12日，登记住所为涉讼商铺，法定代表人为李德钦，该公司的股东由李德钦一人于2018年5月31日变更为李德钦及其他三名自然人股东，企业类型于2018年5月31日由有限责任公司（自然人独资）变更为有限责任公司（自然人投资或控股）。庭审中，李德钦确认，广州市潮味潮发发餐饮有限公司成立后，上述《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》的合同主体未作相应变更。庭审中，李德钦主张，上述交费均由其本人银行转账支付。双方确认，除上述收据记载交费外，涉讼商铺未向原告缴交过其他费用，上述交费中物业费15064.67元是缴交2018年4月的物业服务费，涉讼商铺自2018年5月起未缴交过物业服务费，从未缴交过水电费、空调费。双方同意上述交费中相应按金抵扣本案相应欠费。本院认为，山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司与李德钦就涉讼商铺签订的《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律法规、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。原告由山东中铁诺德物业管理有限公司广州分公司变更名称而来，合同相应权利义务由原告享有继受。李德钦承租并使用涉讼商铺，以及接受原告提供的物业管理服务，李德钦应按照合同约定向原告支付物业服务费及其他相关费用，李德钦未依约向原告支付相应物业服务费及其他相关费用，李德钦已构成违约。虽然李德钦承租涉讼商铺后，以涉讼商铺为住所登记注册经营广州市潮味潮发发餐饮有限公司，但是，本案物业服务合同主体未作相应变更，李德钦亦未举证证明广州市潮味潮发发餐饮有限公司成立及后股东变更后公司或者股东之间对涉讼商铺物业服务费及其他相关费用的承担作出约定，且本院生效民事判决已经认定涉讼商铺租金支付主体为李德钦，根据合同相对性原则，原告向李德钦主张本案欠费，理据充分，本院予以支持。李德钦抗辩主张本案欠费应由包括其在内的广州市潮味潮发发餐饮有限公司四名股东按占股比例承担，本院不予采纳。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定，李德钦承租商铺租赁合同终止时，该协议自动终止。李德钦就涉讼商铺签订的租赁合同及其补充协议已经本院生效判决确认于2018年11月15日解除，故本院确认《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》于同日终止。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于李德钦本案应付物业服务费、水电费和空调费。其一，物业服务费。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定的物业服务费缴纳标准和收据记载涉讼商铺缴交物业费情况，能够认定涉讼商铺物业服务费缴纳标准为每月15064.67元（50元/平方米/月×301.2934平方米），双方对此无争议，故本院予以确认。根据收据记载涉讼商铺缴费情况及双方陈述，本院确认李德钦共向原告缴交了2个月物业服务费作为物业管理保证金和2018年4月的物业服务费。现原告向李德钦主张支付2018年5月至2018年9月期间的物业服务费，李德钦对欠费期间无异议，本院予以支持，但物业服务费标准应为每月15064.67元。根据协议约定，“如乙方未能按照本协议约定向甲方支付物业服务费、能源费、空调费或滞纳金，以及违反甲方管理制度的赔偿或罚款，甲方有权扣留全部或部分物业管理保证金，冲抵乙方的前述欠费。”现双方同意物业管理保证金用于冲抵李德钦欠付的物业服务费，本院予以采纳。因此，李德钦本案仍应向原告支付的物业服务费为45194.01元（15064.67元/月×5个月-30129.34元）。原告主张物业服务费超出部分，本院不予支持。其二，水电、空调费。原告提供的涉讼商铺电费（含公摊电费）、水费（含公摊水费）和空调用电明细显示，水电费和空调费共计84371.75元，李德钦对此无异议，且双方确认涉讼商铺未向原告缴交过水电费和空调费，故原告主张李德钦欠付涉讼商铺水电费和空调费共计84371.75元，本院予以确认。根据上述保证金抵扣欠费的约定，现双方同意李德钦缴交的水电费按金用于冲抵李德钦欠付的水电费，本院予以采纳。因此，李德钦本案仍应向原告支付的水电费和空调费为79852.35元（84371.75元-4519.40元）。关于原告主张的违约金。根据《诺德大厦（天街）商业物业管理服务协议》约定，被告应于每月25日前向原告支付下个月的物业服务费（遇法定节假日延期至节假日后第一个工作日），被告应按照公用事业部门或原告的收费通知按时足额交纳水电费和空调费，如被告不按约支付物业服务费或其它应缴费用的，每逾期支付一日，按应付而未付金额的3‰向原告支付违约金。对此，本院认为，李德钦逾期未缴费，给原告造成的主要损失体现为资金融资的利息损失，此外，原告未举证证明其存在其他损失，原告主张按每日3‰的标准计算违约金，明显过分高于李德钦逾期缴费违约给原告造成的损失，故根据合同履行情况和公平原则，本院酌情调整违约金按中国人民银行同期同类贷款基准利率（2019年8月20日起变更为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算。对于物业服务费违约金的起算时间。李德钦本案应支付原告的物业服务费期间实际为2018年7月至2019年9月，根据协议约定的支付时间，该期间的物业服务费的违约金应以每月物业服务费15064.67元为本金，分别自2018年6月至同年8月的26日起算，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率，计至2019年6月30日止违约金合计2100.79元；2019年7月1日起至2019年8月19日止的违约金，以上述三个月物业服务费总额45194.01元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，违约金为298.34元；2019年8月20日起至实际付清费用日止的违约金，以上述三个月物业服务费总额45194.01元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。且违约金总额以物业服务费总额45194.01元为限。原告主张的物业服务费违约金超出部分，本院不予支持。对于水电、空调费的违约金的起算时间。协议约定被告按照公用事业部门或原告的收费通知按时交纳，原告未举证证明其通知被告交纳该部分费用的时间，故本院确定该部分费用的违约金自原告提起本案诉讼时即2019年7月19日起算，即该部分费用的违约金以79852.35元为本金，分别按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2019年7月19日起计至2019年8月19日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计至实际付清费用日止。且违约金总额以79852.35元为限。原告主张的水电、空调费违约金超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、被告李德钦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付物业服务费45194.01元及违约金（计至2019年8月19日止的违约金为2399.13元；2019年8月20日起至实际付清日止的违约金，以物业服务费45194.01元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金总额以物业服务费45194.01元为限）；二、被告李德钦于本判决发生法律效力之日起五日内向原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司支付水电、空调费79852.35元及违约金（违约金以水电、空调费79852.35元为本金，自2019年7月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至实际付清日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。违约金总额以水电、空调费79852.35元为限）；三、驳回原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7679元（原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司已预交），由原告中铁诺德物业管理有限公司广州分公司负担5383元，被告李德钦负担2296元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。审 判 长  吴春燕人民陪审员  曾章燕人民陪审员  王 薇二〇二〇年十一月二十日法官助理冯悦书记员何佳玲