河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4588号上诉人（原审被告）：信阳华辰社区资产经营管理有限公司。法定代表人：谢华，系公司总经理。委托诉讼代理人：张辉，河南法正律师事务所律师。委托诉讼代理人：边秀珍，系公司副总经理。被上诉人（原审原告）：河南福阳置业有限公司住所地。法定代表人：王亚军，系公司经理。委托诉讼代理人：张文静，河南上品律师事务所律师。原审第三人：信阳国申资产经营有限责任公司。法定代表人：王延中，系公司总经理。委托诉讼代理人：陈娜，河南金誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：许耀武，系公司总经理。上诉人信阳华辰社区资产经营管理有限公司因与被上诉人河南福阳置业有限公司及第三人信阳国申资产经营有限责任公司合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人信阳华辰社区资产经营管理有限公司的委托诉讼代理人张辉、边秀珍，被上诉人河南福阳置业有限公司的委托诉讼代理人张文静，原审第三人信阳国申资产经营有限责任公司的委托诉讼代理人陈娜、许耀武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。信阳华辰社区资产经营管理有限公司上诉请求：1、撤销原审判决，依法查明事实并改判；2、由被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、原审认定事实错误且无证据支持。原审认定“信阳市物价局对龙腾公寓1#楼商业定价36000元/㎡，应为批准的商业房预售单价……”。首先，原审对《商品房销售标价表》上加盖的信阳市物价局房地产管理科公章，理解系物价部门的批准，对该理解没有任何法律依据。其次，物价部门在该表上加盖印鉴是根据相关法规履行的市场价格监督的行政行为，是物价部门对已向物价部门备案销售价格的备案行为的确认，而非是对价格的批准。二、原审采信物价部门的备案价格，违反双方合同约定。1、案涉协议约定购买单价为市房管中心批准的商业房预售单价下浮14%，可是原审却按照物价部门备案价格下浮14%确定双方的交易价格。上诉人认为，本案双方约定的为市房管中心的批准价格，而原审擅自变更为物价部门的备案价格来确定双方的交易单价，违反了意思自治的原则，违反了当事人的合同约定。2、案涉协议约定购房款来源土地出让金的返还，目前该付款条件尚未成就，原审就判令上诉人支付房款，严重违反了合同约定。综上，上诉人认为原审对本案的核心焦点即交易单价的认定，过于草率，完全错误且违背了当事人的意思表示。目前房地产市场交易价格完全是市场调节价格，原审忽略了这一基本生活常识，将备案价格错误的理解为批准价格，导致原判错误。上诉人恳请二审法院依法纠正原审错误，依法改判。河南福阳置业有限公司辩称，一、被上诉人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审依法维持原判。理由如下：根据双方签订的《信阳亿佳置业有限公司股权转让补充协议》（以下简称《补充协议》），《补充协议》第四条第五款约定“待龙腾公寓项目获得商品房预售许可证时，由信阳华辰社区资产经营管理有限公司按原协议要求，购买乙方商业房（需在拆迁原址新建四间独立门面房）用于安置原拆迁户，门面房面积共500平方米，购买单价为市房管中心批准的商业房预售单价下浮14%，在乙方取得预售许可证的情况下，甲方用返还的土地出让金支付购房款，付款时间最长不超过取得预售许可证之日6个月”。该条约定了三个问题，第一，华辰公司应当回购福阳公司的500平方米商业房用于安置拆迁户；第二，房屋的单价为市房管中心批准的商业房预售单价下浮14%；第三，甲方用返还的土地出让金支付购房款，付款时间最长不超过取得预售许可证之日6个月。华辰公司主要对一审判决中的房屋单价和购房款的交付时间结点问题进行上诉。首先，福阳公司认为关于购买房屋的单价一审法院按照福阳公司取得预售证时的备案价格36000元/平方米再下浮14%即30960元/平方米判决是符合合同约定的，具体理由如下：虽然合同约定的文字写的是“市房管中心批准的商业房预售单价”，但福阳公司取得预售证时的备案价实际上就是合同约定的“市房管中心批准的商业房预售单价”，根据《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》[国发（2010）10号文件]第五项第九条“加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住房城乡建设部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任”，另外根据国务院发布的《商品房销售明码标价规定》第九条“对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，商品房经营者要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售”。根据以上行政法规的规定，我公司在办理商业房预售证时向房管局申报的价格，是经过房管部门的批准同意后，方才发放预售证和盖有物价局房地产管理中心印章的房屋预售单价。该备案价是需要经过房管局批准的对外销售的最高价格。因此，被上诉人与上诉人约定的“市房管中心批准的商业房预售单价”，就是如今的备案价36000元/平方米。一审法院按照备案价36000元/平方米下浮14%（30960元/平方米）计算房屋单价属认定事实清楚，适用法律正确。其次，关于付款时间的问题，合同约定“甲方用返还的土地出让金支付购房款，付款时间最长不超过取得预售许可证之日6个月”。虽然双方约定是用返还的土地出让金来购买该500平方米商业房，但合同也另外确定了付款的结点为最长不超过取得预售许可证之日6个月，龙腾公寓项目取得预售许可证的时间为2017年12月28日，最迟应于2018年6月28日向福阳公司支付回购房屋的全部款项。上诉人已经严重违反合同约定。二、一审法院驳回我公司关于要求支付逾期付款利息的诉讼请求且判决诉讼费由胜诉方的答辩人承担实际上是不合理也不合法的，但是鉴于双方长期友好的合作关系，被上诉人并未对该部分提起上诉。综上，请二审法院依法维持原判。信阳国申资产经营管理有限责任公司述称，上诉人请求二审依法改判的诉讼与第三人无关。从一审判决和二审上诉可知，上诉人和被上诉人争议的焦点问题是以什么价格购买商业用房的问题，双方争议的焦点问题和第三人无关。河南福阳置业有限公司向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令被告立即支付原告500平方米商业房购房款15480000元及利息1857600元（①利息以1548万元为本金，按照年利率6％计算从2018年6月28日至2020年6月28日；②利息以1548万元为本金，按照年利率6％计算从2020年6月29日起至本息全部付清之日止）；2、诉讼费、保全费等一切实现债权的费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月29日，被告信阳华辰社区资产经营管理有限公司和信阳国申资产经营有限责任公司（甲方）与原告河南福阳置业有限公司（乙方）签订《信阳亿佳置业有限公司股权转让补充协议》，约定的于本案有关的主要内容：信阳亿佳置业有限公司系信阳华辰社区资产经营管理有限公司与信阳国申资产经营有限责任公司共同投资成立的国有房地产开发公司，2012年12月19日，河南福阳置业有限公司以亿佳置业有限公司的名义，竟得华夏路与107国道交汇处6232平方米地块。为了联合开发该地块（龙腾公寓项目），2013年3月，亿佳置业有限公司与福阳置业有限公司签订合作协议；信阳华辰社区资产经营管理有限公司股权640万元，信阳国申资产经营有限责任公司160万元，共计800万元所有股权100％全部转让给福阳置业有限公司；根据2013年合作协议约定，待龙腾公寓项目获取商品房预售许可证时，由信阳华辰社区资产经营管理有限公司按原协议要求购买河南福阳置业有限公司的商业房用于安置原拆迁户，门面房面积共500平方米，购买单价为市房管中心批准的商业房预售单价下浮14％，在河南福阳置业有限公司取得预售许可证的情况下，甲方（信阳华辰社区资产经营管理有限公司和信阳国申资产经营有限责任公司）用返还的土地出让金支付购房款，付款时间最长不超过取得预售许可证之日6个月。甲乙双方均需全面履行协议约定的内容，任何一方不履行本协议的约定或补充条款的约定均视为该方对另一方的违约，另一方有权要求支付违约金并赔偿相应损失。其它内容略。另查明，2013年3月15日，原告河南福阳置业有限公司（乙方）与信阳亿佳置业有限公司（甲方）签订土地开发合作协议，约定的主要内容：乙方为亿佳置业取得该土地使用权提供全部资金；甲方根据政府相关文件申请该宗土地出让金返还事宜，所返还的土地出让金由甲方的母公司信阳华辰社区资产经营管理有限公司所有，乙方不主张任何权利；项目征地拆迁过程中，临茶韵路2012年12月拆迁的四户商业房补偿，则用信阳华辰社区资产经营管理有限公司返还的土地出让金回购乙方以甲方名义开发的该路段商业房，商业房交易单价为乙方办理商品房预售许可证时政府批准价，在甲方土地出让金返还到位后，购买面积为500平方米，楼层为一至二层，位置为本项目商业房自西端开始向东，商业房设计分割单元面积和与拆迁户原约定赔偿面积之差部分处理办法为：单价以乙方办理商品房预售许可证时政府批准价为准，由拆迁户自行按照设计分割单元面积据实结算，补全差价。信阳华辰社区资产经营管理有限公司向市财政局反映应当返还土地出让金。又查明，2018年6月11日，信阳市房产管理中心对市财政局出具信房函［2018］35号关于龙腾公寓预售价格的复函：信阳亿佳置业有限公司于2017年12月申请办理龙腾公寓项目商品房预售许可证时，申请的1#商业用房备案均价为36000元／平方米，2#商业用房备案均价为26274元／平方米。根据《城市房地产开发经营管理条例》（中华人民共和国国务院令第248号）第30条规定，“房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定”，该项目商业用房价格为企业申报价格，房管部门对商品房价格没有审批及定价权限。信阳市物价局房地产价格管理科对龙腾公寓1#楼商业房定价36000元／平方米。2017年12月28日，信阳市房产管理中心给原告颁发商品房预售许可证。一审法院认为，原被告双方签订的信阳亿佳置业有限公司股权转让补充协议及其土地开发合作协议，均是各方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规等强制性规定，合法有效，法院予以确认。本案双方争执的焦点是市房管中心批准商业房预售单价的问题，双方约定“市房管中心批准的商业房预售单价下浮14％”，市房管中心对市财政局出具信房函［2018］35号关于龙腾公寓预售价格的复函中分析，有三层含义，第一信阳亿佳置业有限公司于2017年12月申请办理龙腾公寓项目商品房预售许可证时，申请的1#商业用房备案均价为36000元／平方米，是备案均价；第二房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定；第三该项目商业用房价格为企业申报价格，房管部门对商品房价格没有审批及定价权限。上述三层含义均不是双方约定的市房管中心批准的商业房预售单价，可视为合同约定不明，双方为此也进行了多次协调、沟通及向有关部门请示，均未达成一致意见或得到有关部门的肯定答复。按照对合同的解释应通常理解为有定价权限的政府职能部门即物价局，因此，信阳市物价局对龙腾公寓1#楼商业房定价36000元／平方米的定价，应为批准的商业房预售单价，据此下浮14％即30960元／平方米，法院予以确认。原告要求被告赔偿损失，理由不充分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条的规定，判决：一、被告信阳华辰社区资产经营管理有限公司于判决生效后三十日内支付原告河南福阳置业有限公司商业房购房款1548万元（按30960元／平方米计算，建筑面积500平方米）。二、驳回原告河南福阳置业有限公司其它诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费62912.8元，由原告河南福阳置业有限公司与被告信阳华辰社区资产经营管理有限公司各承担31456.4元。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。根据本案查明事实，2016年2月29日，信阳华辰社区资产经营管理有限公司、信阳国申资产经营有限责任公司及河南福阳置业有限公司签订《信阳亿佳置业有限公司股权转让补充协议》，约定“根据2013合作协议约定，待‘龙腾公寓’项目获取商品预售许可证时，由信阳华辰社区资产经营管理有限公司（以下简称华辰资产公司）按原协议要求，购买乙方的商业房（需在拆迁原址新建四间独立门面房）用于安置原拆迁户，门面房面积共500平方米，购买单价为市房管中心批准的商业房预售单价下浮14%。在乙方取得预售许可证的情况下，甲方用返还的土地出让金支付购房款，付款时间最长不超过取得预售许可证之日6个月”。由于信阳市房产管理中心于2018年6月11日出具《信阳市房产管理中心关于龙腾公寓预售价格的复函》，明确“该项目商业用房价格为企业申报价格，房管部门对商品房价格没有审批及定价权限”，因此应当视为双方对购买单价的约定不明。由于双方对该约定未能协议补充达成一致意见，因此应当根据合同有关条款或者交易习惯确定。根据上诉人和被上诉人及第三人约定的“购买单价为市房管中心批准的商业房预收单价下浮14%”内容，结合合同全部条款，应当认定双方订立该项约定的目的在于按照有定价或管控权限的行政机关确定的案涉商业房的价格来确定购买价格，由于信阳市房产管理中心明确其对商品价格没有审批或者定价权限，而河南福阳置业有限公司在一审中已经提交加盖“信阳市物价局房地产价格管理科”印章的《商品房标价（牌）表》证明案涉商业用房备案均价为36000元/平方米，上诉人信阳华辰社区资产经营管理有限公司也未能提交证据证明案涉商业用房存在其他行政机关备案或者批准的销售价格，因此一审法院基于双方协议约定按照该备案价格下浮14%的数额作为本案房屋的购买单价并无不当。由于双方明确约定“付款时间最长不超过取得预售许可证之日6个月”，而信阳市房产管理中心已于2017年12月28日给河南福阳置业有限公司颁发了商品房预售许可证，即信阳华辰社区资产经营管理有限公司的付款时间最长不应超过2018年6月28日，而河南福阳置业有限公司于2020年8月12日才向一审法院起诉主张权利，因此双方约定的付款条件已经成就。综上所述，信阳华辰社区资产经营管理有限公司的上诉理由不能成立，应当驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125825.6元，由信阳华辰社区资产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱 峰审判员 马 勇审判员 姚 涛二〇二〇年十一月十八日书记员 余子龙