贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4352号上诉人（原审被告）：钟光明，男，1965年11月2日出生，汉族，贵州省榕江县人，住址贵州省凯里市，现住贵州省凯里市（靠供电局）。被上诉人（原审原告）：李秀祥，男，1967年2月17日出生，苗族，贵州省凯里市人，住址贵州省凯里市,现住贵州省凯里市。原审被告：贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司,住所地贵州省凯里市韶山南路**,统一社会信用代码:91522601722169705W。法定代表人:游钢,该公司执行董事。上诉人钟光明、原审被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司（以下简称“新世纪公司”）因与被上诉人李秀祥房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月17日立案后，依法组成合议庭，因无新证据不开庭进行了审理。本案现已审理终结。钟光明上诉请求：一、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初7081号民事判决，发回重审或依法改判;二、一、二审案件受理费用由被上诉人承担;三、被上诉人必须在2020年12月30日前到税务局交清2006年2月至2015年12月房产租金税，并开具房屋租赁发票。事实和理由：1、李秀祥、新世纪公司双方签订的《房屋（门面）租赁合同》第二条明确规定房产租金税由李秀祥承担。2、《中华人民共和国房产税暂行条例》第七条：房产税按年征收。3、被上诉人违约在先，上诉人从2017年停付被上诉人房屋租赁金，根据甲乙双方房屋租赁合同第四条规定，租金按月结算，长时间被上诉人没找上诉人，说明被上诉人默认上诉人的违约。李秀祥未作出答辩。李秀祥向一审法院起诉请求：1、判令被告支付2015年1月18日至2016年12月24日少支付的租金4032元;2、判令被告补交2017年1月18日至2020年5月18日的房屋租金，共计55384元;3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2005年10月23日，以李秀祥为甲方，以新世纪公司为乙方，双方签订《房屋（门面）租赁合同》，合同主要约定，甲方将属甲方所有的位于凯里万博地下商场共28㎡给乙方使用，租赁期限为15年，自2006年1月18日至2021年1月18日止，租金为26元/㎡，每3年后调整租金，调整后的租金在原基础上每平方米加6元。租金按月结算，由乙方每月18日前交付给甲方。同日，以新世纪公司为甲方，以李秀祥为乙方，双方签订《联营合同》，主要约定，乙方将万博购物广场（地下）门面28平方米及部分资金作为投资方与甲方共同经营。双方联营期限为15年，2006年1月18日至2021年1月18日。甲乙双方实行双赢、风险共担、并按投资比例进行利润分成和分担费用。合同签订后，李秀祥将案涉门面交付给新世纪公司使用。通过原告提供的银行流水显示，有钟光明的银行账户向原告转账的多笔流水。根据双方签订的《房屋（门面）租赁合同》约定，2006年1月18日至2008年1月18日的租金为728元/月，即年租金为8736元/年；2009年1月18日至2012年1月18日的租金为896元/月，即年租金为10752元/年；2012年1月18日至2015年1月18日的租金为1064元/月，即年租金为12768元/年；2015年1月18日至2018年1月18日的租金为1232元/月，即14784元/年；2018年1月18日至2021年1月18日的租金为1400元/月，即16800元/年。另查明：黔东南州中级人民法院（2020）黔26民终2693号民事判决书中查明的事实有：2007年12月19日，游钢作为甲方，钟光明作为乙方，双方签订《商场承包转让协议》，主要约定，甲方将凯里市新世纪万博广场所有物资设备及场所转让给乙方独立经营，办理独立法人执照自主经营。承包时间为2007年12月30日至2021年1月30日止。押金500000元，签订合同后2日内支付300000元，2008年5月1日前付余款200000元。租金：56户外租赁业主合同由甲方转给乙方，由乙方支付至合同期满。乙方在2008年4月30日前可用甲方经营执照进行营业，在此期间，如消防有问题由甲方负责解决，消防造成乙方停业、罚款由甲方负责全部责任，并赔偿乙方经济损失。乙方在转让合同期内经营期间所产生的一切债权、债务，56户外租赁户业主的租金由乙方按原合同按时支付，及安全责任均由乙方自行承担。2017年3月5日，钟光明向万博地下商场各位房东出具《承诺书》，内容为：本人承诺在2017年6月30日正常支付大家房租（按月支付），2017年12月30日前付清所欠房租。凯里市世纪新贸易有限公司于2011年11月24日注册成立，法定代表人为钟光明。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护,具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。结合本案，原告李秀祥与被告新世纪公司签订的《房屋（门面）租赁合同》双方是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。合同签订后，原告李秀祥如约交付案涉门面给被告新世纪公司使用，新世纪公司应当按照合同约定履行支付租金的义务，其未能按约支付租金，构成违约，应承担民事责任。关于钟光明是否承担责任的问题。游钢与钟光明签订《商场承包转让协议》将案涉门面所有物资设备及场所转让给钟光明，由于游钢系新世纪公司的法定代表人，原与出租人签订的租赁合同系新世纪公司与原告签订，享有承租权的系新世纪公司，游钢与钟光明签订的《商场承包转让协议》虽未加盖新世纪公司公章，游钢系作为新世纪公司的法定代表人与钟光明签订，且从合同内容来看系房屋租赁权的转让，新世纪公司将房屋租赁权让与给受让人钟光明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条规定，本案，从形式上来看租赁权的转让虽未取得出租人的书面同意，但从当事人的民事行为及原告提交的证据来看，2017年3月5日钟光明作为承诺人向万博地下商场各位房东出具的《承诺书》以及查明的事实，以钟光明的银行账户向原告转账的事实及另案生效的法律文书确认的事实，为此，原告诉请钟光明承担本案民事责任，予以支持。关于租金的问题。根据双方签订的《房屋（门面）租赁合同》的约定，租金为26元/㎡，每3年调整租金，调整后租金在原基础上每平方米加6元。结合原告的诉请，原告收取租金账号的银行流水及钟光明支付租金的情况，从2015年1月18日至2016年12月期间，被告系按照1064元/月支付租金，根据双方合同约定，2015年、2016年的租金应按照1232元/月支付，少付的租金为4032元。对原告诉请2015年1月至2016年12月少付的租金为4032元，予以支持。对原告诉请被告支付2017年1月18日至2020年5月18日的租金问题。根据双方签订的租赁合同约定，2017年1月18日至2018年1月18日的租金应按照14784元/年计算，从2018年1月18日至2020年5月18日的租金为1400元/月计算，合计39200元。以上欠付截至2020年5月18日的租金共计53984元。对原告诉请该期间的欠付租金为55384元，仅支持53984元，超过部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法总则》第六十条、第六十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明于本判决生效之日起十日内支付原告李秀祥从2016年1月18日至2016年12月18日期间欠付的租金4032元；二、被告贵州省凯里市新世纪房地产开发有限公司、钟光明于本判决生效之日起十日内支付原告李秀祥从2017年1月18日至2020年5月18日期间欠付的租金53984元；三、驳回原告李秀祥的其余诉讼请求。二审期间，双方当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，缴纳房屋租赁管理税费是租赁房屋当事人的法定义务，虽然李秀祥（甲方）与新世纪公司（乙方）签订的《房屋（门面）租赁合同》第二条约定：“该房屋为乙方商业经营用房，房产租金税由甲方承担。”但李秀祥缴纳房屋出租税费与钟光明支付房屋租金的先后顺序并没有约定，即合同没有约定李秀祥需履行缴纳房屋出租税费义务后，钟光明才能支付租金。因此，李秀祥缴纳房屋出租税费并不是钟光明支付租金的先履行合同义务。钟光明为此认为李秀祥违约在先的上诉理由，无事实和法律依据，本院不予支持。另，钟光明要求李秀祥“在2020年12月30日前到税务局交清2006年2月至2015年12月的房产租金税，并开具房屋租赁发票”的上诉请求，不属二审审查范围。综上所述，钟光明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费346.00元，由钟光明负担。本判决为终审判决。审判长 王 莉审判员 龙集东审判员 郑华品二〇二〇年十一月二十五日法官助理潘虹兵书记员王嘉