云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终956号上诉人（原审被告）：赵静，女，1973年4月5日出生，汉族，隆阳区人，城镇居民，户籍地为隆阳区，现住昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：李花蕾，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：赵国祥，男，1954年1月6日出生，汉族，隆阳区人，户籍地为隆阳区，现住隆阳区。上诉人赵静与被上诉人赵国祥合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初3198号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十三条第（二）项之规定不开庭审理了本案。上诉人赵静及委托诉讼代理人李花蕾，被上诉人赵国祥接受了询问。本案现已审理终结。上诉人赵静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求或将本案发回重审，一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与被上诉人签署的《房、地产归属书》无效，不能作为定案依据。《土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。这是土地管理法对农村居民取得宅基地建房的强制性规定。双方签署的归属书载明赵国祥原建盖的房屋中的一半系借用上诉人名义取得批复，目的是为了让不具备取得宅基地及建房资格的被上诉人能够超面积进行建房居住，该行为明显违反土地管理法的规定，也属于以合法形式掩盖非法目的。根据《合同法》五十二条规定，《房、地产归属书》无效。一审认定该归属书有效，属认定错误。2.上诉人是诉争房地产的权利人，被上诉人要求变更登记到其名下，没有事实及法律依据。上诉人户籍地为隆阳区，有权在户籍地取得宅基地建房，诉争房产置换前的土地系上诉人通过隆阳区国土资源局批复免费取得，并获得了宅基地使用权证。诉争房产已于2015年9月16日登记在上诉人名下，被上诉人自始至终知情。被上诉人在法定期限内既没有提出异议登记，也没有提出对该不动产证进行撤销，说明被上诉人已经放弃主张物权、撤销权等权利。《房、地产归属书》所处分的仅是征收前的原房地产，不是诉争房产。从被上诉人在隆阳区人民法院（2019）云0502民初5656号案件中提出的反诉请求可以看出，其已放弃主张物权，而是主张债权。被上诉人无权依据《房、地产归属书》向上诉人主张物权。被上诉人赵国祥辩称：1.土地及在该块土地上所建房屋，被上诉人总共投资了23万多元，《房、地产归属书》载明全部属赵国祥投资所有。《房、地产归属书》双方自愿签字捺印，并经当地居民委员会证实，具有法律效力。2.2013年该土地房屋被拆迁，拆迁补偿协议明确房屋调换面积为340.77平米，被上诉人选取了含案涉房屋在内的四套安置房。上诉人赵静有户无房，按照政府征地拆迁政策，其享有按政府定价购买60平方米安置房的权利。被上诉人多次与上诉人电话联系，上诉人声称没有钱购买，并明确放弃自己的购房指标面积。因被上诉人是上诉人的亲哥哥，考虑到其有户无房，回来没有住处，为了避免以后过户麻烦，想留给上诉人一套房，等其有钱再支付被上诉人，故将案涉房产落到上诉人名下。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。赵国祥向一审法院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告签订的《房、地产权归属书》有效并继续履行该协议，按照协议将位于红花一期安置房21幢1单元504号房地产变更到原告名下；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告赵国祥与被告赵静系亲兄妹关系。2001年8月15日，原告赵国祥向原河图镇红花村委会购买了集镇建房用地一块，面积为480平方米。2002年原告赵国祥向政府相关部门提出了在该块土地上建房的申请。经保山市隆阳区国土资源局上报保山市国土资源局后，保山市国土资源局作出了保国土资复（2002）89号文件，2002年12月15日保山市隆阳区国土资源局根据该文件以隆国土资转【2002】30号文件转批了河图镇范围内包括原告赵国祥在内的224户农户的建房用地申请，原告赵国祥获得批准建房用地面积为0.225亩（150㎡）。2003年原告赵国祥又以其妹妹赵静的户名向政府相关部门提出在其所购买土地上建房的申请。经保山市隆阳区国土资源局上报保山市国土资源局后，保山市国土资源局作出了保国土资复（2003）99号文件，2003年12月9日保山市隆阳区国土资源局根据该文件以隆国土资转【2003】41号文件转批了河图镇范围内包括被告赵静在内的37户受灾农户建房用地申请，被告赵静获得批准建房用地面积为0.225亩（150㎡）。原告赵国祥通过以本人户名和妹妹赵静的户名在其购买的土地上获批了两宗建房用地，每宗150㎡，共计300㎡，超出批示的剩余面积180㎡经保山市国土资源局隆阳分局永昌国土资源所进行了罚款处理。2006年原告赵国祥在该块土地上投资建房。2010年5月前述两宗建房用地办理了集体土地使用证，以原告赵国祥名义办理的集体土地使用证证号为：隆永集（2010）第00012号；以被告赵静名义办理的集体土地使用证证号为：隆永集（2010）第00013号。2012年6月14日，针对该块土地及在该块土地上所建房屋的权属问题，原告赵国祥与被告赵静夫妇签订了内容为：“保山市隆阳区永昌街道办红花社区小红花七组，赵国祥2001年8月15日于红花村委会购买土地一块，南至公路边，西至赵庆祥家地，（注：红花村已将赵国祥与赵庆祥地交界处另留滴水1米，两户各占0.5米的滴水，南北长30米）北至村窑房塘边，东至王兴留（王德川）家地，此地总长30米，总宽16米，总亩积0.72亩，总面积480平方米（肆佰捌拾平方米）。赵国祥于2006年在此地中投资新建砖木结构（1）路边建二层砖木结构三格瓦屋面，铁大门壹道。（2）正面建二层砖木结构五格瓦屋面，平顶厦子。（3）北面建一层四格石棉瓦屋面，厕所一间。（4）东面全部24砖砌围墙封闭。以上房、地产权全部属赵国祥所有。赵国祥本户批示“保国土资复（2002）89号”壹份，用妹妹赵静户赵静名字批示“保国土资复（2003）99号”壹份，每批示0.225亩（150平方米）。若在今后赵国祥需办理一切手续，赵静妹妹一定要协助办理各种手续。”的《房、地产权归属书》一份。2013年5月因保岫东路扩建，该块土地上的房屋被划入拆迁范围内，被告赵静向原告赵国祥出具了内容为“兹有赵静，（身份证号：×××752Ｘ住所地：永昌街道红花社区××组，电话号码：087166×****）。名下有宅基地建房，现该房屋已被保山中心城市保岫东路房屋征收拆迁范围内。赵静因本人原因，无法办理该次拆迁的相关事宜，现尊请村小组予以见证，本人自愿委托，将本人名下的该房屋及宅基地全权委托赵国祥，（身份证号：×××781Ｘ住所地：永昌街道红花社区××组电话号码：135××******）”的《授权委托书》一份，原告赵国祥和被告赵静在该《授权委托书》中签字捺印，在该《授权委托书》的见证人栏处有保山市隆阳区红花社区居民委员会备注的“情况属实2013.5.23”的内容，并加盖了该居委会的公章。房屋征收常驻人口认定表认定原告赵国祥户有赵国祥与妻子宋玉会两人，被告赵静户有赵静一人。2013年5月18日原告赵国祥与隆阳区永昌街道办事处签订了《隆阳区保岫东路房屋征收产权调换协议》，被征收人为赵国祥、赵静，协议确定该块土地上的房屋建筑面积合计337.76㎡，可调换的安置房建筑面积为340.77㎡；土地实测总面积480㎡，150㎡不予补偿，150㎡以上部分（330㎡）按征地价120元／㎡进行补偿。2015年5月6日，原告赵国祥选取了保山中心城市棚户区改造项目（红花一期）安置房21幢1单元5层501室、502室、503室、504室四套房屋。选房后，原告赵国祥以被告赵静名义签订了购房合同，将504室安置房登记在了被告赵静名下，2015年9月16日取得了以被告赵静为房屋所有权人的保山市房权证隆阳区字第**房屋所有权证，于2015年12月4日取得了以被告赵静为土地使用权人的隆国用（2015）第03213号土地所使用权证，该两证一直由原告赵国祥保管。领房后，原告赵国祥将504室安置房装修后给其儿子居住使用至今。后原被告因504室安置房的权属发生纠纷，被告赵静以遗失补证的方式于2017年3月22日取得了504室安置房的《不动产权证书》。2019年9月19日被告赵静以赵国祥和赵国祥之子赵某某为被告向该院提起排除妨害之诉，请求判令赵国祥与其子赵某某停止侵害、排除妨害,搬离隆阳区红花一期安置房21幢1单元504室。赵国祥应诉后，提出了反诉，请求判令赵静向其支付红花一期安置房21幢1单元504室的购房款251556.20元、房装修款70072.30元，共计321628.50元。2019年12月6日该院作出（2019）云0502民初5656号民事判决书，判决驳回了赵静的诉讼请求、驳回了赵国祥的反诉请求。宣判后，赵静提起了上诉。2020年3月9日云南省保山市中级人民法院作出（2020）云05民终206号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2020年6月12日，原告赵国祥诉至该院并提出前述诉讼请求。一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的不影响合同效力。”的规定，原被告于2012年6月14日签订的《房、地产权归属书》，系双方变更不动产物权的合同，并经过当地基层组织予以证实，且不违反法律规定，该《房、地产权归属书》自双方签字即发生法律效力。案涉红花一期21幢1单元5层504室安置房虽然登记在被告赵静名下，但追本溯源504室安置房系由拆迁房屋置换而来，而被拆迁的房屋全部由原告赵国祥投资建盖；建房用地中虽然有以被告赵静的名义报批的150㎡，并以被告赵静名义办理了隆永集（2010）第00013号集体土地使用证，但该宗建房用地事实上却是原告赵国祥向原河图镇红花村委会购买的集镇建设用地，与法定意义上的宅基地存在着本质上的区别，正是为了防止双方因以被告赵静名义报批的建房用地权属及该宗土地上所建盖的房产权属发生争议，原被告才签订了《房、地产权归属书》，并且该签约行为发生在房屋被征收拆迁之前，因此案涉红花一期安置房21幢1单元5层504室虽然登记在被告赵静名下，但事实上却属于原告赵国祥所有。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”和第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，原被告于2012年6月14日签订的《房、地产权归属书》真实、合法、有效，依法受法律保护，被告赵静负有协助原告赵国祥办理红花一期安置房21幢1单元504室产权变更手续的合同义务。故原告的诉讼请求，符合合同约定，予以支持。被告赵静的辩解不能成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、原告赵国祥与被告赵静于2012年6月14日签订的《房、地产权归属书》有效。二、由被告赵静协助原告赵国祥将红花一期安置房21幢1单元5层504室变更登记到原告赵国祥名下。于判决生效后三十日内履行完毕。本院二审期间，上诉人赵静、被上诉人赵国祥均未向本院提交新证据。二审中经征询各方当事人对一审认定事实的意见，上诉人赵静提出异议：1.上诉人的土地是国土局批复的。2.上诉人的建房申请是上诉人自己申请的，并非被上诉人借上诉人名义提出申请。被上诉人赵国祥对一审认定事实无异议。本院认为，上诉人赵静提出的异议与双方签订的《房、地产权归属书》载明事实不一致，异议不成立。二审查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。归纳双方的诉辩主张，本案的争议焦点是：《房、地产权归属书》是否有效。本院认为：上诉人赵静与被上诉人赵国祥签订的《房、地产权归属书》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，协议有效，双方均应按协议内容诚实守信履行。案涉房屋系由拆迁房屋置换而来，被拆迁房屋的权利归属在《房、地产权归属书》中已载明，赵国祥作为权利人有权要求赵静配合办理置换后的房地产过户手续。赵静认为案涉房产置换前的土地系其通过隆阳区国土资源局批复免费取得，根据隆阳区国土资源局隆国土资转【2003】41号文件，该局转批的是包括赵静在内的37户农户建房用地申请，赵静的该项上诉请求不成立，本院不予采纳。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，法律不禁止村民向同一村集体组织成员出卖、出租、赠与住宅。本案中，赵静将其名下宅基地转让给同一村集体组织的赵国祥并不违反法律规定。隆阳区人民法院（2019）云0502民初5656号案中，赵静提起排除妨害之诉，要求赵国祥和赵国祥之子搬离案涉房屋，赵静的行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”规定的合同法定解除条件，赵国祥有权据此反诉要求赵静支付购房款及装修款。赵国祥在反诉请求未获支持的情况下，另行提起本案诉讼要求继续履行《房、地产权归属书》，符合法律规定，应予支持。双方在《房、地产权归属书》中未约定履行期限，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条规定，“履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间”，现赵国祥起诉要求赵静协助办理过户手续，一审法院判决支持并给予赵静30天的履行期适当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人赵静负担。本判决为终审判决。审判长 谢 玲审判员 田 旭审判员 古 颖二〇二〇年十一月十七日书记员 赵梧谚