湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2505号 上诉人（原审原告）：罗志琼。 上诉人（原审原告）：黄小娟。 以上二上诉人共同委托诉讼代理人：雷洁林，郴州市北湖区天剑法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：郴州君联房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市七里洞村高湾组五岭公园管理处办公楼**。 法定代表人：段钬，该公司董事长。 委托诉讼代理人李昌希，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人黄朱璇，湖南星河律师事务所律师。 上诉人罗志琼、黄小娟因与被上诉人郴州君联房地产开发有限公司（以下简称君联公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4472号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗志琼、黄小娟上诉请求：1.撤销一审判决，改判君联公司支付罗志琼、黄小娟延期办证违约金26299.35元；2.本案一、二审诉讼费由君联公司承担。事实与理由：一审判决认定基本事实错误。1.将《收房确认书》认定为“收房时间确认书”错误。双方约定的交房时间为2016年3月30日前，罗志琼、黄小娟收房时间为2016年4月29日（小区早期的判决书确定），已装修入住，有罗志琼、黄小娟已缴纳的物业服务费、装修管理费、装修垃圾清运费等为证。2019年4月16日，罗志琼、黄小娟到君联公司处拿办理房屋产权证所需资料时，君联公司要求罗志琼、黄小娟签订《收房确认书》。基于对君联公司的信任，罗志琼、黄小娟在事先拟好的《收房确认书》上签了名，并将该《收房确认书》交还给了君联公司。《收房确认书》只是确认君联公司将符合合同约定的房屋交付给了罗志琼、黄小娟，并不能确认收房时间。故一审判决将罗志琼、黄小娟签订《收房确认书》当日认定为收房时间，属认定事实错误。2.罗志琼、黄小娟虽在《收房确认书》上签名，同意“收房前期”的权利义务已无争议，但罗志琼、黄小娟并未放弃对收房后君联公司不履行义务行为进行追责的权利。一审判决将罗志琼、黄小娟承诺不追究收房前君联公司的责任，认定为罗志琼、黄小娟承诺不追究“签订《收房确认书》前”君联公司的责任，属认定事实错误。3.一审判决认定君联公司先办证后交房错误。双方签订的合同约定，办证时间是在交房后365个工作日内。君联公司是在2016年4月29日交房的，但一审判决却认定君联公司是在2019年3月27日办证的，在2019年4月16日交的房，既与常理不符，也与本案基本事实不符。综上，请求支持上诉请求。 君联公司辩称：1.《收房确认书》是罗志琼、黄小娟的真实意思表示。罗志琼、黄小娟作为完全民事行为能力人，应当预见到自己行为所产生的法律后果，且罗志琼、黄小娟没有任何证据证明该《收房确认书》是在被胁迫的情形下签订的，亦未在法定期限内行使撤销权，因此《收房确认书》是真实、合法、有效的；2.与本案类似案件在一审法院立案107件，有60余案判决书已生效，20余案原告申请撤诉，现上诉案件只有17件，即将近90%的案件已经服判息诉。根据相关指导意见，恳请二审法院针对已上诉案件，作出与一审法院生效判决相同结果的判决。综上，请求驳回上诉，维持原判。 罗志琼、黄小娟向一审法院起诉请求：1.依法判令君联公司支付延期办证违约金26299.35元[478170.00元×0.0001×550天（从2017年10月12日算至2019年4月15日）]；2.本案诉讼费由君联公司承担。 一审法院认定事实：2016年3月7日，以君联公司作为出卖人，罗志琼作为买受人，黄小娟作为共有人，双方签订一份《郴州市商品房买卖合同》，合同约定主要内容：出卖人以出让方式，取得位于郴州市骆仙铺寒溪路（编号为郴国用（2012）第0052号）的地块的土地使用权，经批准，在上述地块上建设商品房，项目名称为君联名都；买受人购买的商品房为预售商品房；买受人购买的商品房为君联名都项目中的第7[栋]606号房；该商品房合同约定建筑面积共147.96平方米；出卖人与买受人约定按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米3231.75元，总金额478170元；买受人以银行按揭方式付款，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（含定金）128170元，余款350000元向银行申请贷款。买受人自行向银行申请按揭贷款的，应保证按揭贷款的款项在签订本合同后60日付至出卖人。逾期按本合同第六条处理。买受人通过出卖人办理银行按揭贷款，应向出卖人出具授权委托书，同时买受人应在接到出卖人通知（包括电话通知）之日起15日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人通知后15日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第六条处理；因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起30日内，以自有资金或其它贷款方式支付，不承担本合同第六条约定的违约责任；逾期，出卖人在30日内有权解除合同，合同解除后30日内扣除10%的房款作为违约金后将已付款退还给买受人；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.5%向出卖人支付违约金。出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；出卖人应当在2016年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件二所约定的装饰、设备标准条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；买受人应在书面通知送达之日起15天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担；前款所述书面通知包括出卖人在当地公众媒体、报纸上发布的通知、公告等；由于出卖人原因，未按本合同第十条约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1．按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；由于买受人原因，未能按期接受房屋的，视同买受人已经合格验收，出卖人按逾期每天15元向买受人收取房屋管理费，买受人并承担从出卖人通知买受人交房起的物业管理费，项目物管处有权向买受人催缴，且该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担；自本合同生效之日起30日内，出卖方应向郴州市房产管理局办理合同备案。在合同备案后，买卖双方同意一起向郴州市房产管理局申请预告登记。逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记，买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本客户签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项；如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，双方同意按买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的0.01%的违约金。2016年3月25日，以罗志琼作为借款人，中国银行股份有限公司郴州市燕泉广场支行作为贷款人，君联公司作为保证人，三方签订一份《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，合同约定贷款金额350000元，贷款期限240个月，贷款用途为购买住房。《郴州市商品房买卖合同》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》签订后，罗志琼、黄小娟向君联公司支付购房款478461元。郴州市自然资源和规划局于2019年3月27日向君联公司颁发“君联名都”项目7栋商品房不动产首次登记权属证书。 2019年4月15日，君联公司向君联名都业主发送《办理房屋权属通知书》，该通知书载明：“我公司已按合同约定完成整个项目的权属证书登记，现特通知您可自行办理所购房屋不动产权证的相关手续。需由我公司配合提供的相关资料，请在本通知书发出之日起30日内到我公司办公室领取。同时我公司郑重提醒，如您未能如约前来领取相关资料，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担，我公司不承担任何责任。”2019年4月16日，黄小娟向君联公司出具一份《收房确认书》，该确认书载明：“本人黄小娟，购买“君联名都”7栋606号房，现郴州君联房地产开发有限公司已将符合双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定的前述房屋交付于我，同时双方确认对收房前期的权利和义务已无任何争议。本人已办理完毕相关收房手续，对该现房无任何异议，特此确认，确认人：黄小娟。” 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。本案中，罗志琼、黄小娟与君联公司签订的《郴州市商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。《郴州市商品房买卖合同》约定出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。被告君联公司于2019年3月27日完成“君联名都”项目7栋商品房不动产首次登记权属证书，而黄小娟出具的《收房确认书》明确收房时间为2019年4月16日，即在罗志琼、黄小娟接受购买的“君联名都”7栋606号房之前，君联公司已完成该幢商品房的初始登记，故对罗志琼、黄小娟提出的要求君联公司支付延期办证违约金的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条，《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：“驳回原告罗志琼、原告黄小娟的诉讼请求。本案案件受理费457元，减半收取229元，由原告罗志琼、原告黄小娟共同承担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：罗志琼、黄小娟提交的《敬告业主通知书》不能证明罗志琼、黄小娟的收房时间，本院不予采信；前期物业服务协议、入住会签单、入住登记表、房屋交接登记表、装修完工查验表、承诺书、物业服务费等票据，未提交原件核对，君联公司对真实性有异议，且认为与本案处理无关，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。二审争议焦点为君联公司是否应承担逾期办证违约责任。案涉《商品房买卖合同》第十六条约定：出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记（首次登记）。罗志琼、黄小娟自愿于2019年4月16日向君联公司签署《收房确认书》确认收房时间为2019年4月16日，且表明对收房前期的权利和义务已无任何争议。而君联公司在此前已于2019年3月27日办理好案涉商品房的首次登记。一审法院根据罗志琼、黄小娟签署的《收房确认书》判决君联公司不承担延期办证违约金，并无不当。罗志琼、黄小娟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费457元，由上诉人罗志琼、黄小娟负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李性斌 审 判 员 谢末钢 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 黄晓宇 法官助理 李言琦 书 记 员 聂莎莉 书 记 员 陈 峰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。