文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0804民初4198号原告：祁广华，男，1954年12月8日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：祁金波，江苏凯仕曼律师事务所律师。被告：张斌，男，1970年2月26日出生，汉族，住淮安市。委托诉讼代理人：华勇，江苏天帆律师事务所律师。委托诉讼代理人：张小曼，江苏天帆律师事务所实习律师。第三人：周晓春，男，1972年5月1日出生，汉族，住淮安市清江浦区。第三人：徐新松，男，1973年6月6日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告祁广华与被告张斌、第三人周晓春、徐新松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祁广华委托诉讼代理人祁金波、被告张斌及其委托诉讼代理人华勇、第三人周晓春、徐新松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告祁广华向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2019年7月25日至2020年7月24日的房租552487元及逾期违约金（自2019年6月25日起按照年利率6%计算至实际给付之日止）；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2011年6月23日，原、被告签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于淮安市淮阴区的部分房屋出租给被告经营酒店。房屋租赁期限十年，自2011年7月25日起至2021年7月24日止。租金第一年为360000元，第二年租金在第一年租金基础上上浮5.5%，第三年租金在第二年租金基础上上浮5.5%，以此类推每年租金在上一年租金基础上上浮5.5%。租金每年交付一次，并于每个年度提前一个月交至原告，先付费后使用。租赁期间，被告将涉案房屋转租给第三人周晓春，周晓春再次转租给第三人徐新松。2019年7月25日至2020年7月24日期间租金为552487元，经原告多次催要，被告一直未给付。现原告诉至法院，请求法院支持原告诉讼请求。被告张斌辩称，1.其不是本案适格被告，涉案房屋于2013年已经转租给第三人周晓春，后周晓春又转租给第三人徐新松，徐新松使用至今，现涉案房屋经营酒店名为淮安市丰泽园温泉酒店，法定代表人是第三人徐新松，且涉案房屋租金是由第三人周晓春、徐新松直接交给原告。被告转租涉案房屋，原告是知情并同意的，未提出异议，根据相关法律规定，被告转租行为有效，其不应承担涉案房屋的租金。2.涉案房屋渗水实际影响承租人徐新松的经营使用，徐新松多次要求原告履行维修义务，但原告至今没有维修，被告方认为原告主张的租金应相应减少或延长租期。3.今年受新冠疫情的影响，涉案房屋自2020年2月至4月没有经营使用，被告方认为应属不可抗力，应免收该三月的租金或延长三个月的租期。4.2020年10月25日，被告已经缴纳租金135000元，应予减扣。5.逾期利息约定过高，请求法庭予以减少。第三人周晓春辩称，被告与原告签订合同时，支付100000元押金。2013年3月，被告与第三人周晓春签订了丰泽园酒店转让协议，当时约定100000元押金归第三人周晓春。第三人周晓春支付对应款给被告，被告和丰泽园解除了租赁协议。第三人周晓春和被告一起找到原告，原告称自己只关注房租，至于谁租都是一样的。2015年第三人周晓春又将宾馆转让给第三人徐新松，转让时，周晓春找到原告，原告答复与之前的一样，称合同未到期，不好改合同，但原告认可这种转租行为。因为没有改合同，周晓春与徐新松之间还有部分账没算。第三人徐新松辩称，1.丰泽园宾馆目前是其在经营，因为经营亏损，其已多次向原告提出房屋维修、减少租金。2.原告将下面的门面房租给了药店，影响了第三人的经营。3.2019年4月，原告将整体出租的牌子张贴，说明原告对外招租。4.原告在楼顶盖违章建筑，影响房屋结构安全。5.房屋顶漏水，导致电梯损坏，影响宾馆经营。本院经审理认定事实如下：2011年6月23日，原告祁广华（甲方）与被告张斌（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定原告将位于淮安市淮阴区房屋的一层局部及二、三、五层全部、四楼除四楼东两办公室等，总面积约2443平方米出租给被告张斌用于经营酒店。房屋租赁期限十年，自2011年7月25日起至2021年7月24日止。租金第一年为360000元，第二年租金在第一年租金基础上上浮5.5%，第三年租金在第二年租金基础上上浮5.5%，以此类推每年租金在上一年租金基础上上浮5.5%。租金为每年交付一次，并于每个年度提前一个月交至原告，先付费后使用。乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的二倍支付滞纳金。上述合同签订后，被告张斌按照合同约定支付了押金10万元及首年租金，原告向被告交付了涉案房屋。在租赁期间，被告张斌于2013年左右将涉案房屋转租给第三人周晓春，后周晓春于2014年或2015年左右再次转租给第三人徐新松，后第三人徐新松再次将部分房屋转租给案外人杨占生。但原告与周晓春之间、原告与徐新松之间均未签订书面转租合同。在转租期间，均由周晓春或徐新松等直接向原告支付相应的房屋租金。2019年7月25日至2020年7月24日期间租金为552487元，被告及第三人徐新松未按约定期限支付，原告向被告及第三人索要剩余租金未果，遂于2020年9月8日以诉称的事实及请求诉至本院。在本案审理过程中，杨占生方于2020年10月25日向原告支付租金135000元。另外，原告当庭同意因疫情原因减免一个月租金。上述事实，有原、被告之间签订的租赁协议以及双方陈述等予以证明，本院对此予以确认。本院认为，原、被告自愿签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人均应按合同约定全面履行各自的合同义务。被告张斌与第三人周晓春就房屋转租达成协议后，周晓春并未与原告直接签订合同，被告张斌也未与原告协商解除租赁合同，故原告与被告之间的房屋租赁合同关系依然存在，同样，两第三人及案外人杨占生之间存立的转租关系，也不影响原告与被告之间的租赁合同关系，杨占生支付租金的行为应认定为代被告履行合同义务，故被告张斌对于欠付的租金负有继续履行的合同义务，结合庭审双方陈述，被告尚欠原告租金417487元（552487元-135000元），但考虑到原告对涉案房屋漏水未尽到维修义务及今年初新型冠状病毒××疫情的实际影响，本院酌情在该年度总租金中扣减两个月租金，故被告应给付原告租金325406元【417487元-（552487元÷12个月×2个月）】。对于原告主张的违约金，本院认为，违约金数额的确定主要应考虑违约行为所造成的实际损失，而房屋租赁合同中租金的迟延给付造成后果是出租方不能及时使用该租金，因此相应损失主要应考虑为资金被占用的利息损失，故本院对于违约金确定为以552487元为基数，自2019年7月25日起按照年利率6%计算至2020年10月25日；以325406元为基数，自2020年10月26日按照年利率6%计算至实际给付之日止，对于原告主张中的超出部分，本院不予支持。本案经调解未果。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张斌于本判决生效后十日内支付原告祁广华2019年7月25日起至2020年7月24日止的租金325406元及违约金（以552487元为基数，自2019年7月25日起按照年利率6%计算至2020年10月25日；以325406元为基数，自2020年10月26日按照年利率6%计算至实际给付之日止）；二、驳回原告祁广华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9704元，减半收取4852元，财产保全费3540元，共计8392元，由原告祁广华负担2000元，由被告张斌负担6392元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告祁广华缴费账号：62×××59；被告张斌缴费账号：62×××42）。审 判 员 李       继       先二〇二〇年十一月十六日法官助理 徐莹书 记 员 蒋              滕