湖北省武汉市东西湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0112民初3977号原告：武汉鑫祥建筑工程有限公司，住所地汉阳区汉阳大道**绿色晴川第********，统一社会信用代码91420105771353437U。法定代表人：李月祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：程继章，该公司经理。委托诉讼代理人：潘怡安，该公司监事。被告：李德华，男，1971年12月15日出生，汉族，住武汉市武昌区，被告：潘秀祥，男，1958年11月20日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。被告：刘爱珍，女，1961年3月11日出生，汉族，住武汉市东西湖区，委托诉讼代理人：周克静，北京盈科（武汉）律师事务所律师。原告武汉鑫祥建筑工程有限公司（以下简称鑫祥建筑公司）与被告李德华、潘秀祥、刘爱珍案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告鑫祥建筑公司的委托诉讼代理人潘怡安，被告李德华，被告潘秀祥、刘爱珍共同委托诉讼代理人周克静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鑫祥建筑公司提出诉讼请求，判令：1、对被告潘秀祥名下位于武汉市江汉区香港路261号香天公寓2单元1002号房屋带租拍卖并在租期内不向受让人移交占有被执行的不动产；2、撤销武汉市东西湖区人民法院（2020）鄂0112执异16号执行裁定书；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告李德华与被告潘秀祥、刘爱珍民间借贷纠纷一案，武汉市中级人民法院（2017）鄂01民终7807号民事判决已生效，武汉市东西湖区人民法院在执行本案过程中，作出的（2019）鄂0112执恢35号之一《执行裁定书》拟拍卖位于武汉市江汉区香港路261号香天公寓2单元1002号的房屋（以下简称涉案房屋），原告对此不服，提出执行异议。2020年8月24日，武汉市东西湖人民法院作出（2020）鄂0112执异16号执行裁定：驳回原告的异议。原告对该异议不服，提起诉讼。2012年，经原被告对账确认潘秀祥应支付原告的工程款为1800000元。2012年9月28日，因被告潘秀祥无力偿还上述工程款，其与原告商定以涉案房屋15年租赁权偿还债务并签署书面租赁合同。租赁合同签订后，原告已实际占有并使用涉案房屋。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第31条第1款的规定，原告在法院查封执行标的之前，便与被告潘秀祥签订书面租赁合同，租赁合同系原被告双方真实意思表示且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。在签订租赁合同后原告一直占有使用该房屋，原告享有排除对标的物执行的实体权利。综上，原告诉至法院，请支持原告的诉讼请求。被告李德华辩称，被告李德华与原告鑫祥建筑公司并无任何关系，对其与被告潘秀祥、刘爱珍的租赁合同亦不知晓。被告李德华向被告潘秀祥出借了5000000元，其应当依照生效判决向被告李德华偿还全部借款本息。现案件已进入执行阶段，原告鑫祥建筑公司的异议不能阻却对标的物的执行，请求驳回原告的诉讼请求，维护债权人的合法权益。被告潘秀祥、刘爱珍共同辩称，二被告与原告鑫祥建筑公司签订的房屋租赁合同合法有效，且房屋已交付给原告鑫祥建筑公司使用。原告鑫祥建筑公司依法享有该房屋的权利，可以阻却对标的物的执行。本院经审理认定如下事实：李德华与潘秀祥、刘爱珍民间借贷纠纷一案，本院于2017年5月16日作出（2017）鄂0112民初1750号之一民事裁定：一、冻结潘秀祥、刘爱珍银行账户存款人民币6420000元或查封、扣押两被告其他等值财产……。本院于同年5月19日、6月5日分别作出（2017）鄂0112执保183号协助执行通知书，查封了潘秀祥名下位于武汉市东西湖区三店农场集镇的土地（土地证编号：010107040号）和刘爱珍名下位于武汉市武昌区姚家岭村星海红城3栋3单元8层2号房屋（房权证号：昌**）。2017年9月26日，本院作出（2017）鄂0112民初1750号民事判决：一、潘秀祥、刘爱珍于本判决生效之日起十日内共同偿还李德华借款本金5000000元；二、潘秀祥、刘爱珍于本判决生效之日起十日内共同向李德华支付逾期利息（以5000000元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率的标准，但以年利率6%为限，自2017年1月1日起计算至借款清偿之日止）；三、驳回李德华的其他诉讼请求。潘秀祥、刘爱珍不服上述判决，上诉至武汉市中级人民法院，该院于2017年12月19日作出（2017）鄂01民终7807号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，潘秀祥、刘爱珍未履行偿付义务。李德华于2018年3月14日向本院申请执行。本院于2018年6月13日作出（2018）鄂0112执692号执行裁定：一、查封潘秀祥所有的武汉市江汉区香港路261号香天公寓2单元10层1002室房屋（房房产权证号：江**；二、查封期限为三年（自2018年6月15日至2021年6月14日止）。并于同年6月15日向武汉市江汉区房管部门送达了执行裁定书及协助执行通知书，该部门办理了轮侯查封手续。2018年12月13日，本院作出（2018）鄂0112执692号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。李德华后申请恢复对（2017）鄂0112民初1750号民事判决书的执行，本院于2019年2月15日立案恢复执行。2019年11月17日，本院作出（2019）鄂0112执恢35号之一执行裁定：拍卖潘秀祥所有的位于武汉市江汉区香港路261号香天公寓2单元1002号的房产（权证号：江××号）。鑫祥建筑公司后向本院申请执行异议，请求中止对上述房屋的拍卖。本院于2020年8月24日作出（2020）鄂0112执异16号执行裁定：驳回鑫祥建筑公司的异议请求。鑫祥建筑公司不服上述执行裁定，诉至本院，要求如诉称。另查明，潘怡安与潘秀祥系兄弟。潘怡安系鑫祥建筑公司的控股股东，持股比例为98%。潘秀祥与刘爱珍系夫妻。武汉桃源源有机茶叶有限公司的法定代表人为潘敏，该公司的股东分别为潘黎、潘敏、江宏伟、潘秀龙、丁玮，持股比例分别为47%、30%、12%、7%、4%。潘敏、潘黎、潘秀龙、江宏伟分别系潘秀祥的二个女儿、大哥和侄儿。审理中，鑫祥建筑公司的委托诉讼代理人潘怡安自认潘秀祥系武汉桃源源有机茶叶有限公司的实际控制人。2012年9月28日，潘秀祥（甲方）与鑫祥建筑公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于本市江汉区香江新村小区17栋二单元10层1002室房屋出租给乙方办公使用，该房屋建筑面积为151.9平方米，房屋租赁期自2012年10月6日起至2027年10月5日止，月租金总额4557元，乙方按季应缴金额为13671元等内容。同日，武汉桃源源有机茶叶有限公司（甲方）、鑫祥建筑公司（乙方）、潘秀祥（丙方）签订《还款协议》，约定：乙方与丙方已于2012年9月28日签订《房屋租赁合同》，现因甲方欠付乙方工程款1800000元，经协商一致，丙方作为甲方实际控制人与乙方达成如下还款协议：一、丙方自补充协议签订之日起不向乙方收取租金，以租金抵偿桃源公司欠付乙方的工程款。二、甲方应自补充协议签订之日起5年内还清乙方工程欠款及利息（年利率10%）。三、如甲方未按时足额偿还工程欠款及利息，则乙方租赁的丙方位于武汉市江汉区香江新村小区17栋二单元10层1002室的房屋归乙方所有……。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，鑫祥建筑公司拟通过与潘秀祥及武汉桃源源有机茶叶有限公司签订的《还款协议》证明其已经获得涉案房屋的所有权，并可以对抗对涉案房屋的执行。但第一，从《还款协议》的内容看，在潘秀祥未按时偿还工程欠款及利息的情况下，鑫祥建筑公司才能享有涉案房屋的所有权，而根据双方签订的《房屋租赁合同》可知，双方通过协商同意以涉案房屋的租金抵偿潘秀祥应当支付的工程款欠款，故不存在未按时偿还工程欠款及利息的情形；第二，双方就涉案房屋未签订任何书面买卖合同，亦不存在合同价款的支付问题，故鑫祥建筑公司拟通过《还款协议》阻却对涉案房屋执行的理由不能成立。另外，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款规定“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造支付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”鉴于潘秀祥与鑫祥建筑公司的实际控制人潘怡安之间的兄弟关系，同时，根据《房屋租赁合同》的约定，涉案房屋的租赁期限长达15年，且在租赁期限内租金未进行任何调整，按照合同约定的租金标准，租赁期限内的全部租金仅为820260元，远不足以抵偿欠款1800000元，上述事实明显与常理不符，潘秀祥与鑫祥建筑公司存在恶意串通的可能，故对鑫祥建筑公司阻止移交占有的请求本院亦不予支持。同时，鑫祥建筑公司提起案外人执行异议之诉，针对的应是本院作出的（2020）鄂0112执异16号执行裁定，而鑫祥建筑公司申请执行异议时的请求是中止对涉案房屋的拍卖，是对涉案房屋主张了实体权利，但本案中，鑫祥建筑公司的诉讼请求变更为阻止向受让人移交占有，其实质是变更了执行异议的请求。从其前后变更的请求可以看出，鑫祥建筑公司实质是滥用案外人执行异议的权利阻却执行，其请求不应得到法院支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第三十一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告武汉鑫祥建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费20100元，由原告武汉鑫祥建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长 殷 璇人民陪审员 叶 炜人民陪审员 谭湘辉二〇二〇年十一月十九日书 记 员 李盼盼