湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11602号上诉人（原审被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**。法定代表人：李宏坤。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南湘邮置业有限公司，住，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****/div>法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：易茹，女，1978年11月17日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：杨意丰，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：王辉，湖南金厚律师事务所实习律师。上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）因与被上诉人易茹商品房销售合同纠纷一案，上诉人东怡公司、湘邮公司不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6021号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东怡公司、湘邮公司上诉请求：1、依法撤销长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初6021号民事判决或者依法改判；2、依法判令由易茹承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院判决撤销易茹与东怡公司和湘邮公司订立的《长沙市商品房买卖合同》是错误的。因涉案商铺没有解除抵押是由于新型冠状病毒的影响，且涉案商铺现只是被抵押，并未损毁和灭失，只要东怡公司和湘邮公司相关债务偿还即可解除抵押，合同目的并非完全不能实现。二、一审法院判决东怡公司和湘邮公司返还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息，并承担已付房款50%的违约责任错误。易茹在合同中的主要履行的是支付房款义务，但是其银行按揭没有办理完成，其所付金额也仅为房款的将近一半，因此东怡公司和湘邮公司具有先履行抗辩权。在易茹没有履行付款义务时，东怡公司和湘邮公司是可以不为其办理不动产证的。合同暂时不能继续履行，易茹应当承担相应的责任。被上诉人易茹辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》因东怡公司和湘邮公司恶意欺诈隐瞒，易茹有权主张撤销。东怡公司和湘邮公司因其违约，应当依法承担返还购房款、商铺代收费、资金占用利息以及支付已付房款50%的违约责任。请求二审法院维持原判，驳回东怡公司和湘邮公司的上诉请求。易茹向一审法院提出诉讼请求：1、请求撤销易茹与东怡公司、湘邮公司之间订立的《长沙市商品房买卖合同》；2、判令东怡公司、湘邮公司共同向易茹退还购房款共计240000元及资金占用利息9989.76元（按照银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月4日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；3、判令东怡公司、湘邮公司共同向易茹退还商铺代收费2130元及资金占用利息88.66元（按照银行同期贷款基准利率暂计算至2020年6月4日止，此后利息以该标准支付至实际清偿之日止）；4、判令东怡公司、湘邮公司共同向易茹承担已付房款即240000元的赔偿责任；5、判令本案诉讼费及保全费用由东怡公司、湘邮公司承担。一审法院认定事实：2019年6月26日，易茹与东怡公司、湘邮公司形成商品房买卖合同关系。双方在《长沙市商品房现售合同登记备案申请表》中确认，东怡公司、湘邮公司将座落于长沙市天心区××路××号××大厦××号房屋出售给易茹；该房屋为现房，房屋建筑面积为6.08㎡，总房款470000元；付款方式为银行按揭。2019年6月26日，易茹向东怡公司、湘邮公司支付购房款240000元、商铺代收费用2130元（维修基金730元、其他1400元）。2019年6月27日，易茹就购买的商铺向长沙市天心区税务局缴纳了印花税、契税共计18022.26元。之后，易茹就购买的商铺向长沙农村商业银行股份有限公司斑马支行申请按揭贷款，并提交了《南湖东怡大厦买卖合同》（合同编号：2018--1-266）及相关贷款资料。《南湖东怡大厦买卖合同》中载明：甲方（东怡公司、湘邮公司）自愿将座落于长沙市天心区书院南路799号G层266号商铺不动产出售给乙方（易茹），面积为6.08平方米，规划用途为商业；经甲乙双方议定，转让单价为77302.63㎡，总房价470000元；买受人以银行按揭方式付款的，于合同签订之日向出卖人交付首期房款240000元，剩余房款230000元向银行按揭申请贷款。合同还约定了其他事项。易茹申请的银行按揭贷款至今未办理成功。另查，2016年12月23日，东怡公司向案外人长城华西银行股份有限公司成都分行贷款220000000元，东怡公司、湘邮公司为该笔贷款提供最高额抵押担保，将包括本案易茹购买的商铺在内的多数商铺抵押给案外人长城华西银行股份有限公司成都分行，并在长沙市不动产登记中心办理了抵押登记。涉案商铺目前仍处于抵押状态。一审法院认为：商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，易茹虽未提交《长沙市商品房买卖合同》，但结合《长沙市商品房现售合同登记备案申请表》、《南湖东怡大厦买卖合同》，可以证明易茹与东怡公司、湘邮公司就涉案商铺成立商品房买卖合同关系，且东怡公司、湘邮公司已经按照约定收受易茹支付的首付购房款240000元，易茹也支付了相关税费，故一审法院认定易茹与东怡公司、湘邮公司之间存在商品房买卖合同关系，该合同关系系双方真实意思表示,受法律保护。本案中，东怡公司、湘邮公司未提供证据证明其在合同订立过程中将涉案商铺已设立抵押登记的事实告知易茹，故关于东怡公司、湘邮公司未隐瞒商铺抵押、不存在欺诈的抗辩，因无充分证据证实，一审法院不予支持。因东怡公司、湘邮公司未将涉案商铺已设立抵押登记的事实告知易茹，导致易茹无法办理不动产登记权证，其合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：…一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。…”故对易茹请求撤销与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，一审法院依法予以支持。关于退还购房款、商铺代收费并支付资金占用利息。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：…（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；…”涉案《长沙市商品房买卖合同》被撤销后，易茹要求东怡公司、湘邮公司返还易茹已付购房款240000元、商铺代收费2130元及按中国人民银行同期贷款利率支付自2019年6月26日起至实际返还之日止资金占用利息的诉讼请求，于法有据，故一审法院予以支持。关于赔偿责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的规定，因故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,房屋买卖合同被撤销后，买受人可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案的具体情况，一审法院酌情支持东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%承担赔偿责任，即东怡公司、湘邮公司应向易茹承担合同撤销后的赔偿责任120000元（240000元×50%）。关于保全费用。该费用并未实际发生，故一审法院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，一审判决:一、撤销易茹与湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司之间的商品房买卖合同关系；二、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于判决生效之日起十日内共同向易茹退还购房款240000元并支付资金占用利息（利息以240000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年6月26日起计算至款项实际返还之日止）；三、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于判决生效之日起十日内共同向易茹退还商铺代收费2130元并支付资金占用利息（利息以2130元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的标准，自2019年6月26日起计算至款项实际返还之日止）；四、湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于判决生效之日起十日内共同向易茹赔偿120000元；五、驳回易茹的其他诉讼请求。本案受理费8684元，减半收取4342元，由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点主要为：1、东怡公司、湘邮公司是否存在故意隐瞒抵押事实的行为进而对易茹构成欺诈；2、一审判令东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%承担赔偿责任是否正确。关于东怡公司、湘邮公司是否存在故意隐瞒抵押事实的行为进而对易茹构成欺诈的问题。案涉房屋抵押时间为2016年12月23日,发生在案涉商品房买卖合同签订之前,且该抵押至今仍存在。案涉商品房买卖合同并未载明案涉房屋已被抵押的情况,即东怡公司、湘邮公司未在合同中书面告知易茹案涉房屋已被抵押的事实,庭审中东怡公司、湘邮公司亦未证明取得了抵押权人出售案涉房屋的同意许可。案涉房屋存在抵押,担保的债权金额高达2.2亿,东怡公司、湘邮公司无证据证明已取得抵押权人长城华西银行股份有限公司成都分行同意出售案涉抵押房屋的许可,这些情况与购房者能否获得所购房屋产权息息相关,直接关涉购房者购房的合同目的能否实现。东怡公司、湘邮公司作为房地产销售企业,应向购房者披露前述房屋抵押信息及出售房屋尚未获得抵押权人许可的信息,以使购房者审慎决定购房选择。根据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款规定，“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”本案中,东怡公司、湘邮公司在出售房屋时隐瞒了案涉房屋被抵押及未经抵押权人许可出售案涉房屋的重要信息,该重要信息足以影响决定易茹是否购房案涉房屋的意思表示,东怡公司、湘邮公司的销售行为应认定为构成欺诈,根据前述法律规定,易茹有权撤销案涉合同。故一审根据易茹诉请，判令撤销案涉《长沙市商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。对于东怡公司、湘邮公司上诉称只要东怡公司和湘邮公司相关债务偿还即可解除抵押，合同目的并非完全不能实现，一审判令撤销案涉合同错误的意见，本院认为，易茹享有的撤销权属于形成权范畴,人民法院依据易茹起诉时的情形判断其是否享有撤销权并作出裁判。东怡公司、湘邮公司在诉讼发生后是否注销抵押权,但不影响易茹撤销权的行使。因此,东怡公司、湘邮公司认为案涉合同不应被撤销的主张,本院依法不予支持。关于一审判令东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%承担赔偿责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:。(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”前文已论述,案涉商品房买卖合同因东怡公司、湘邮公司的销售行为构成欺诈而被撤销。根据前述法律规定,易茹在要求东怡公司、湘邮公司退还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息的同时,还有权要求东怡公司、湘邮公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据本案的具体情况，酌情判令东怡公司、湘邮公司按已付购房款（240000元）的50%承担赔偿责任并无不妥，本院予以维持。对于东怡公司、湘邮公司主张易茹其银行按揭没有办理完成，其所付金额也仅为房款的将近一半，因此东怡公司和湘邮公司享有先履行抗辩权。本院认为，易茹的本案诉讼请求为撤销涉案合同、要求赔偿损失，而非要求东怡公司、湘邮公司继续履行涉案合同，故该上诉主张并不妨碍本院依前述事实与理由对本案作出判决，对该上诉意见本院不予采纳。综上所述，东怡公司、湘邮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8684元，由上诉人湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十一月二十日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法条：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。