浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6356号 上诉人（原审被告）孔培红，女，1989年7月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）范音，男，1957年6月4日出生，汉族，住杭州市西湖区。 被上诉人（原审原告）陈红，男，1960年5月13日出生，汉族，住杭州市西湖区。 上诉人孔培红因与被上诉人范音、陈红返还原物纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初1286号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年7月23日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员石清荣适用普通程序独任审理，于2020年8月13日公开开庭进行审理，上诉人孔培红、被上诉人范音到庭参加诉讼，被上诉人陈红经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。后因案件疑难复杂，本案转为合议庭进行审理，现已审理终结。 原审法院查明：2017年4月28日，范音、陈红与杭州绿凯房地产开发有限公司签订浙江省商品房买卖合同一份，约定该两人向出卖人购买坐落于杭州市余杭区××街道××大厦××幢××室××商品房，出卖人已经选聘杭州佰全物业管理有限公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。2019年1月2日，杭州绿凯房地产开发有限公司将涉案房屋交付范音、陈红。 2019年6月2日，范音、陈红通过微信与案外人南京乐伽商业管理有限公司（以下简称乐伽公司）协商确立了租赁关系，同时约定租赁期限自2019年6月4日起至2022年7月17日止，租金3400元，乐伽公司另需向范音、陈红交付押金3400元，首期租金于2019年7月19日前支付。2019年6月3日，乐伽公司通过案外人毕丽娜的个人银行账户向范音、陈红支付押金3400元。此后，乐伽公司未再依约向范音、陈红支付租金。 2019年6月7日，乐伽公司（甲方）与孔培红（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将案涉房屋出给乙方，租赁期限自2019年6月10日起至2020年6月9日止，每月租金2500元，每半年支付一次，签约时乙方应支付甲方押金2500元。甲方已获得房屋出租人的授权，代为收取房屋管理收益包括但不限于房屋租金、押金等。租赁合同签订后，孔培红依约向乐伽公司支付了2019年6月10日至2019年12月9日的租金及押金总共计17500元。孔培红于2019年12月9日腾退了案涉房屋。 2019年1月2日，范音、陈红向杭州佰全物业管理公司支付了2019年度的物业费、能耗费总计2550.02元。 2019年7月29日，范音、陈红在乐伽公司客服微信上留言要求乐伽公司支付欠付租金并解除合同，但未收到乐伽公司回应。2019年7月31日，范音、陈红又书面致函乐伽公司要求支付欠付租金并解除合同，该信函后因乐伽公司拒收后被退回。2019年8月2日，范音、陈红微信联系孔培红，要求其腾退房屋，并要求孔培红支付房屋占有使用费，孔培红拒绝腾退、支付任何费用。2019年8月6日，范音、陈红再次在乐伽公司客服微信上主张要求解除合同，乐伽公司仍未回应。2019年8月7日，乐伽公司发布公告载明：“鉴于我司无力履行与房东、房客签订的房屋租赁合同，对房东、房客同时要求解除与我司签订的房屋租赁合同的，我司无条件同意……，自本公告发布之日起即视为通知所有房东、房客，不再另行送达书面通知……”。此后范音、陈红与孔培红就房屋腾退事宜协商未果，范音、陈红故于2019年8月11日向公安机关报案要求解决其与孔培红之间的纠纷，公安机关表示双方之间属民事纠纷，可通过司法途径解决。2019年8月12日，范音、陈红更换了案涉房屋的门锁，并试图阻止孔培红继续使用案涉房屋。范音、陈红的一审诉讼请求：1、判令孔培红赔偿从2019年8月2日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（按照月租金3200元计算）；2、判令孔培红支付从2019年8月2日起至实际腾退之日止按每月212元计算的物业管理费和能耗费（范音、陈红于2019年1月2日开发商交房时已预先缴纳本年度的物业管理费和能耗费共计2550.02元）。 原审法院认为：范音、陈红与案外人乐伽公司以及乐伽公司与孔培红之间签订的租赁合同，均系缔约各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对缔约双方具有约束力。乐伽公司未按约向范音、陈红支付租金已构成根本违约，虽范音、陈红发出的解除合同通知因乐伽公司拒绝签收被退回，但乐伽公司此后于2019年8月7日发布公告表示无条件同意房东、房客解除合同的要求。据此，该院确认范音、陈红与乐伽公司签订的房屋租赁合同于2019年8月7日解除。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。据此规定，范音、陈红诉请要求孔培红支付合理房屋占有使用费，理由正当，于法有据，予以支持。关于占有使用费的具体计算。其一，早在范音、陈红与乐伽公司的租赁合同解除之前，范音、陈红即已要求孔培红腾退房屋，据此，该院确认孔培红应支付范音、陈红自2019年8月7日起至实际腾退之日的占有使用费。其二，根据合同相对性原则，范音、陈红与乐伽公司之间的租赁合同约定的租赁标准对孔培红并无约束力，该院酌情确定占有使用费按照乐伽公司与孔培红之间签订的月租金2500元/月的标准计算。孔培红虽辩称范音、陈红与乐伽公司之间是委托关系，但未提供充分证据加以佐证，故不予采信。范音、陈红另诉请要求孔培红支付物业管理费、能耗费，缺乏事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、孔培红支付范音、陈红2019年8月7日至12月9日期间的房屋占有使用费10250元，于判决生效后十日内付清。二、驳回范音、陈红的其他请求。一审案件受理费58元，减半收取29元，由孔培红负担。 宣判后，孔培红不服，向本院提出上诉称：一、一审法院认定事实错误，依法应予撤销。第一，一审法院没有查清被上诉人与乐伽公司的授权委托关系，被上诉人没有提交其与乐伽公司签订的具体合同内容，一审却认定被上诉人与乐伽公司为租赁合同，证据缺失，与事实不符，显然错误。第二，一审法院认为乐伽公司2019年8月7日发布公布表示无条件同意房东，同意房客解除合同的要求，由此确认被上诉人与乐伽公司的合同于2019年8月7日解除。而乐伽公司2019年8月7日发布的公告中的实际内容为“凡房东、房客自愿达成和解协议的，我司无条件认可”、“房东、房客无法达成和解的，可依法通过法律途径解决，追究我司应承担的法律责任，因我司造成房东的损失由我司完全承担，不应波及房客”。一审法院不顾公告中“凡房东、房客自愿达成和解协议的”前提，断章取义，确认被上诉人与乐伽公司的合同解除，缺少依据，与事实不符，显然错误。 二、创客空间3-325的乐伽公司收房业务员明确表示被上诉人与乐伽公司签订的合同是委托合同，并与其提供的编号为USFE030003006的《房屋出租委托代理合同》内容一致，该合同为乐伽公司统一合同模板。综上，请求：1、撤销原审判决，改判驳回被上诉人的一审全部诉讼请求；2、本案一二审诉讼费由被上诉人负担。 被上诉人范音答辩称：乐伽公司未能支付被上诉人租金，已经构成违约，被上诉人联系乐伽公司支付房租和要求解除合同，后又于2019年7月29日在乐伽公司的官微客服上要求乐伽支付欠款并解除合同，但没有得到回答，后又于2019年7月31日用EMS书面方式邮寄送达乐伽公司要求解除合同，由于信函封面上已经注明了解除合同，乐伽公司理应知情，该信函被拒收，随后又于2019年8月6日再次在乐伽官微上明确提出解除合同，未得到答复。据此，被上诉人已经把解除合同的主张通过三种方式，电话、微信和挂号信通知乐伽公司，乐伽公司应当知晓被上诉人要求解除合同的要求，被上诉人已经尽到了告知义务。且乐伽公司8月7日公告中已经明确表示不履行合同，按照合同法第94条和96条的规定，上诉人与乐伽公司合同已经解除。对于上诉人提出的被上诉人与乐伽公司的关系是否是委托合同一节，如果乐伽公司提供的是居间服务，则签约人就应该是被上诉人和房客，而不是乐伽公司和房客。被上诉人主张系委托关系，就必须委托人付给受托人服务报酬委托关系才能成立。显然，被上诉人没有给乐伽公司一分钱报酬要求其提供中间服务，反而乐伽公司付给了被上诉人租赁押金，明确说明了双方的关系就是租赁关系。乐伽公司8月7日公告第三条明确表明，鉴于其已无力履行与房东、租客签订的租赁合同，这里已经注明是租赁合同，而不是委托合同。请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人陈红未作答辩。 二审中，两被上诉人未向本院提交证据材料。上诉人孔培红提交其与乐伽公司业务员的微信聊天记录截图三页、案外人的房屋出租合同一份，拟证明房东与乐伽公司之间是委托合同关系。 经质证，被上诉人范音认为微信聊天记录与本案无关，不能证明被上诉人与乐伽公司签订的是委托合同；案外人的房屋出租合同与本案无关。被上诉人陈红未做质证。本院认为，该组证据与本案无直接关联，故不予采信。 根据有效证据及各方当事人的陈述，二审经审理认定的事实与原审判决查明的事实一致。 本院认为，根据本案查明的事实，范音、陈红与乐伽公司，以及乐伽公司与孔培红之间分别形成房屋租赁合同关系，孔培红按照其与乐伽公司之间合同的约定支付了2019年12月9日之前的租金。因乐伽公司未参与本案诉讼，导致前述两份房屋租赁合同是否解除难以查明。在此情况下，范音、陈红抛开各方之间存在的基础的房屋租赁合同关系，径直以物权保护纠纷为由提起本案诉讼，要求孔培红支付2019年8月2日至12月9日期间的房屋占有使用费，依据不足，本院不予支持。原审处理不当，本院予以纠正。孔培红提出调取范音、陈红与乐伽公司签订的《房屋出租委托代理合同》的申请，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销杭州市余杭区人民法院（2020）浙0110民初1286号民事判决。 二、驳回范音、陈红的全部诉讼请求。 一审案件受理费58元，减半收取29元，由范音、陈红共同负担。 二审案件受理费58元，由范音、陈红共同负担，并于本判决生效之日起七日内向本院交纳。孔培红于本判决生效之日起十五日内联系本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长  石清荣 审判员  俞建明 审判员  孔文超 二〇二〇年十一月九日 书记员  童晓波