安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3025号 上诉人（原审原告）：汤秀花，女，1978年1月15日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：汤四鸽（系汤秀花弟弟），男，1987年2月3日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：张先锋，宿州市埇桥区蕲县镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：耿飞，男，1987年7月24日出生，汉族，住安徽省泗县。 上诉人汤秀花因与被上诉人耿飞房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院(2020）皖1302民初3237号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 汤秀花上诉请求：1.撤销一审判决，判令耿飞赔偿汤秀花房屋装修设施款57581.05元、经济损失12240元及评估费3000元，合计72821.05元；2.本案一、二审案件受理费均由耿飞负担。事实和理由：1.一审判决认定事实错误。一审认定耿飞租赁案涉商铺时为毛坯状态及耿飞进行装修有误。汤秀花于2013年购买案涉商铺。2013年至2019年由宿州意邦建材市场管理有限公司代为管理。2019年1月15日，汤秀花与宿州意邦建材市场管理有限公司签订了商铺委托管理解除协议，解除了双方间的委托租赁合同关系，宿州意邦建材市场管理有限公司按照该协议签订时的现状将商铺交还给汤秀花。况且耿飞也没有提供证据证明其与汤秀花签订协议时房屋属毛坯房，亦未提供其对案涉商铺进行装修的证据。汤秀花与耿飞在签订商铺租赁合同时的商铺状况与耿飞毁损前房屋状况一致。另，依据双方签订的租赁合同约定，如耿飞续租房屋，需提前一个月交纳下一年度的租金，但其未按照约定及时支付租金，相反寻找各种理由进行拖延，致使合同无法继续履行。一审判决认定因租赁期限届满解除租赁合同不当。2.一审判决适用法律错误。汤秀花与耿飞签订的商铺租赁合同未约定商铺装修事宜，仅约定了在某一方违约的情况下房屋设施的归属问题。一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，认定耿飞有权拆除尚未附着的装饰物错误。3.一审裁判结果显失公平。双方签订商铺租赁合同时，商铺装修设施完善，设施规格均如造价单所列。依据合同及法律规定，商铺内的一切装修及设施均属汤秀花所有。耿飞恶意将商铺装修设施拆除、变卖和毁损，应当予以照价赔偿。为确定赔偿数额，汤秀花委托了有资质的评估公司对商铺装潢损失进行评估并支出了部分评估费用，该部分费用应由耿飞支付。4.汤秀花主张耿飞赔偿经济损失12240元有事实和法律依据，应予支持。因耿飞的违约行为致使合同解除，且耿飞存在恶意损毁汤秀花商铺装潢和其他设施的情形，致使汤秀花无法继续出租商铺，存在一定的收益损失。依据法律规定，该部分损失应由耿飞赔偿。5.为查明案件事实，汤秀花于一审庭审中申请一审法院调取存放在派出所的证据，一审法院未予调取即草率下判，程序违法。 耿飞辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，应驳回上诉，维持原判。 汤秀花向一审法院起诉请求：1.判令耿飞赔偿汤秀花房屋装修设施款57581.05元、经济损失12240元、评估费3000元,共计72821.05；2.本案诉讼费用由耿飞负担。 一审法院认定事实：汤秀花于2013年10月购买位于意邦家居品牌中心1#0111/0112/0113三间商铺。汤秀花购买商铺时耿飞已经租赁该商铺，并在该商铺内经营，汤秀花与宿州市意邦建材市场管理有限公司签订《房屋委托管理协议》,让其代为收租。2019年1月15日，汤秀花与宿州市意邦建材市场管理有限公司签订《商铺委托管理解除协议书》，双方解除《房屋委托管理协议》。2019年1月23日，汤秀花（甲方）与耿飞（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定耿飞租赁汤秀花上述三间商铺，租赁期限为2018年11月1日至2019年11月1日，租金为12240元/年，合同第二条第3项约定：租赁期满，甲方有权收回该商铺，乙方应如期交还，乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。租金支付方式为先付后用，耿飞应提前一个月向汤秀花支付下一年的租金。合同第四条租赁场地的归还约定，合同终止时，因乙方原因退场地，场地装修设施不得拆除；由于甲方原因而撤场的，商铺内属于乙方装修及相关可移动设施可以拆除，但不得损坏原建筑物，拆除装修后，将使用场地恢复原状并经甲方确认后归还甲方，如有损坏，修复费用由乙方负责。到期后双方未重新签订新的房屋租赁合同。2019年11月10日，双方因房屋出租问题发生纠纷，12月4日，双方又因房屋租赁问题发生纠纷。12月5日，耿飞搬离租赁房屋时，因房屋大门、两侧玻璃门及部分装饰物被毁损，汤秀花报警。另查明，耿飞在汤秀花购买争议商铺之前就租赁该商铺，耿飞租赁该商铺时为毛坯状态，并进行了装修，其搬离租赁商铺时，拆除了开关、配电箱、灯具，并毁损了部分电线线路，毁损了房屋大门、两侧玻璃门及包边等。 一审法院认为，汤秀花、耿飞签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，该合同对双方均具有法律约束力，双方当事人均应依约履行各自的义务。合同期满，按照合同约定双方未能签订新的房屋租赁合同，双方合同因期限届满解除。虽然合同第四条约定：“合同终止时，因乙方原因退场地，场地装修设施不得拆除；由于甲方原因而撤场的，商铺内属于乙方装修及相关可移动设施可以拆除，但不得损坏原建筑物，拆除装修后，将使用场地恢复原状，并经甲方确认后归还甲方，如有损坏，修复费用由乙方负责”。但双方并未约定合同因期限届满解除后装修装饰物的归属问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。耿飞在汤秀花购买商铺之前就已经租赁争议房屋，并进行了装修，因耿飞租赁商铺时，商铺为毛坯状态，耿飞为经营需要进行装修应视为经过原出租人宿州市意邦建材市场管理有限公司的许可进行的装修。现耿飞搬离商铺，按照法律规定能够拆除未形成附和的部分装修物，但因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。本案耿飞拆除了开关、配电箱、灯具，并毁损了部分电线线路，毁损了房屋大门、两侧玻璃门及包边等与房屋形成附和的装修物，应承担恢复原状的法律责任。因耿飞租赁房屋时就为毛坯房屋，一审法院酌情判令耿飞支付15000元的修复修整费用。汤秀花要求耿飞按照其提供的造价单支付装修费用无法律依据，不予支持。汤秀花主张的3000元评估费，也无法律依据，不予支持。汤秀花要求耿飞赔偿经济损失12240元无事实及法律依据，亦不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决：一、耿飞于判决生效后十日内赔偿汤秀花房屋修复费用15000元；二、驳回汤秀花的其他诉讼请求。一审案件受理费811元，由耿飞负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。汤秀花二审提供其与耿飞的聊天记录截图打印件三张及耿飞向汤秀花的转账记录一份，拟证明耿飞未按照合同约定按时支付房租导致合同解除。耿飞对上述证据的真实性不持异议，但双方解除合同系因汤秀花恶意提高房租所致。耿飞二审提供照片五张，拟证明耿飞对其经营期间房屋所有财产具有处分权利。汤秀花对该证据的真实性及与本案的关联性均不予认可，并认为达不到耿飞陈述的证明目的。综合双方的举证、质证意见，本院认证意见为：汤秀花提供的聊天及转账记录反映双方约定的一年租期内的房租支付情况，鉴于汤秀花已经实际接收耿飞交纳的房租，且该租赁协议亦履行完毕，该组证据达不到汤秀花的证明目的，本院不予认定；耿飞举证的照片并不能直观反映房屋案涉商铺内财产的归属问题，本院亦不予认定。一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。二审另查明，耿飞与汤秀花签订的商铺租赁合同第四条第三项约定：合同终止时，乙方如不能将场地设施及时归还，则从本合同终止之日的次日起至该商铺归还日止，向甲方支付相当于租赁期满日租赁二倍的占用费。合同履行过程中，耿飞合计向汤秀花支付13220元，其中包括合同约定的2018年11月1日至2019年11月1日的房租12240元及押金980元，现980元押金汤秀花仍未退还。 本院认为，案涉商铺租赁合同约定的租赁期限届满后，耿飞在拆除其装修设施过程中，将其承租的汤秀花房屋部分区域及物品毁损，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，耿飞负有将其承租房屋恢复原状的义务。鉴于汤秀花本案诉讼请求并不包括要求耿飞恢复原状，而是主张耿飞赔偿相应款项，一审法院综合汤秀花房屋受损的实际情况，酌定由耿飞给付汤秀花房屋修复费用15000元并无不当，本院予以维持。汤秀花上诉主张应按照其自行委托的宿州市装饰工程公司出具的造价清单，判令耿飞赔偿房屋装修设施款57581.05元依据不足，本院不予支持。案涉房屋租赁期限届满后，双方就续租事宜未能达成一致，耿飞应及时将其承租房屋返还给汤秀花，否则其应按照合同约定，以日租金两倍的标准向汤秀花支付占用费，该部分费用应视为因耿飞未及时向汤秀花返还房屋导致汤秀花所受损失的范畴。至耿飞于2019年12月5日退还汤秀花房屋时，该部分损失数额应为2213.26元（12240元÷365天×2×33天）。除上述损失外，因耿飞的不当拆除行为，致使汤秀花房屋存在一定程度的毁损，房屋修复需要相应的期限，而汤秀花在其房屋受损后，也负有及时采取措施防止损失扩大的义务。综合本案的具体情况，本院酌情支持汤秀花因房屋修复而无法对外出租所产生的一个月的租金损失。参照双方商铺租赁合同约定的租金标准，该一个月的租金损失数额为1020元。鉴于耿飞在合同履行过程中向汤秀花交纳的980元押金现仍在汤秀花处，该款项应抵扣耿飞于本案所应赔偿汤秀花的部分损失，即耿飞于本案中仍应赔偿汤秀花损失2253.26元（2213.26元＋1020元－980元）。一审判决未支持汤秀花的该部分损失不当，本院予以纠正。汤秀花主张的损失超出部分无事实和法律依据，本院不予支持。因汤秀花提交的造价清单不能作为认定其装修损失的依据，其因此所支出的评估费用应由其自行承担。汤秀花主张耿飞承担该部分费用于法无据，本院亦不予支持。另外，从一审卷宗所附材料来看，一审法院于庭后依汤秀花申请向宿州市公安局经济技术开发区分局人民南路派出所调取了相关证据材料，并组织双方当事人进行了质证。汤秀花上诉主张一审未依其申请调取证据程序违法的上诉理由缺乏事实依据，本院不予采信。 综上所述，汤秀花的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。一审判决认定事实清楚，但未判令耿飞赔偿汤秀花部分经济损失不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、维持安徽省宿州市埇桥区人民法院(2020）皖1302民初3237号民事判决第一项，即“耿飞于本判决生效后十日内赔偿汤秀花房屋修复费用15000元”； 二、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院(2020）皖1302民初3237号民事判决第二项，即“驳回汤秀花的其他诉讼请求”； 三、耿飞于本判决生效后十日内赔偿汤秀花经济损失2253.26元； 四、驳回汤秀花的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1246元，由汤秀花负担1196元，由耿飞负担50元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月十七日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者 反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。