四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民初321号 原告：上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司，住所地江苏省盐城市大丰区川东农场。 法定代表人：罗飞，公司执行董事。 委托诉讼代理人：蒋帅，北京市天同（重庆）律师事务所律师。 被告：南充深龙泉房地产开发有限责任公司，住所地南充市高坪区江东大道铁十二局北侧龙江花园********。 法定代表人：田永忠，公司总经理。 委托诉讼代理人：王鹏，南充市法源法律服务所法律工作者。 第三人：贾瀚波，男，生于1979年4月23日，汉族，住上海市宝山区。 委托诉讼代理人：秦蓁，上海市锦天城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐琳，上海市锦天城律师事务所律师。 原告上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司（以下简称东穗大丰分公司）与被告南充深龙泉房地产开发有限责任公司（以下简称深龙泉公司），第三人贾瀚波房屋买卖合同一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告东穗大丰分公司的委托诉讼代理人蒋帅，被告深龙泉公司的委托诉讼代理人王鹏，到庭参加诉讼，第三人贾瀚波经传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东穗大丰分公司向本院提出财产保全申请，请求对深龙泉公司的财产进行查封，本院依法对深龙泉公司位于南充市高坪区××镇××房屋予以查封。 原告东穗大丰分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令36份《商品房买卖合同》有效；2、请求判令被告履行案涉《商品房买卖合同》项下1450万元的商品房交房义务，并积极配合原告办理各种产权登记手续；3、请求判令被告支付逾期交房违约金，暂计659.025万元（以1450万元购房款为基数，自2016年6月27日起至实际交房之日止，按日计算万分之三的违约金）；4、请求判令被告向原告支付逾期办理初始登记（以1450万元购房款为基数，自2017年6月27日起至实际取得权属证明之日止，按日万元之一计算，暂计至2020年10月26日为1766100元）。事实及理由：2015年3月，原告与案外人湖北金威麦芽有限公司（以下简称金威麦芽公司）签订《还款协议书》，还款协议书载明：一、湖北金威麦芽有限公司共欠原告到期债务16344610元；二、被告以其开发的“龙城国际”价值1450万元的36套住宅房屋代案外人偿还债务；三、抵债方式是被告将抵债住宅以房地产买卖合同的形式，登记在乙方或者乙方指定的个人名下。据此，第三人受原告委托，以自己的名义与被告签署了36套“商品房买卖合同”及两份“协议书”。自此，原告与案外人的债权债务关系终止，与被告建立了商品房买卖合同关系，将案外人的到期未还债务本金转化为购买被告房产的购房款。嗣后，被告又连续出具了两份承诺书，同意用价值145万元的36套住宅，用以房抵债的方式，代案外人还债。根据《商品房买卖合同》约定：被告将位于四川省高坪区××镇××幢××单元××室，4幢2单元101、201、301、401、501、502室，4幢3单元501、502室，4幢4单元103、203、303、403、501室，4幢5单元101、202、401、501、602室及2幢1单元201、202、402、502室，2幢2单元102、201、202、301、302、401、402室不动产售卖给第三人贾瀚波，合同中约定出卖人至迟应当于2016年6月26日前将上述房产交付买受人。被告作为案争房屋的开发商，明知原告购房款的支付源于原告与案外人的债权，且自愿用自己开发的房屋帮案外人抵债。如今，即将交房之际，却否认收取原告的全部房款。根据购房合同约定的交房日期，被告至今仍未履行交房义务。 被告深龙泉公司辩称，1、深龙泉公司不是本案的适格主体。 深龙泉公司与东穗大丰分公司素不相识，没有任何经济往来民事行为，没有房屋买卖关系，将深龙泉公司列为本案被告，作为诉讼参与人没有事实和法律依据。2、东穗大丰分公司的诉讼请求不成立。1450万元所涉的36套《商品房买卖合同》已被南充市中级人民法院（2020）川13民初231号民事判决，判决合同无效，商品房买卖合同关系不存在，依法应驳回其诉讼请求。原告诉状称“深龙泉公司以其开发的案涉价值1450万元的36套房屋代案外人湖北金威麦芽有限公司偿还债务”这一事实纯属虚构，《还款协议》与深龙泉公司没有关系。深龙泉公司与第三人贾瀚波所签订的两份协议，深龙泉公司盖章属实，但内容是虚构的。公司是为了经营需要而签订的该“协议”和《商品房买卖合同》并将合同中的房屋进行网签备案。请求依法驳回原告的全部诉讼请求。 第三人贾瀚波未到庭进行陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 2015年3月29日，甲方金威麦芽公司与乙方东穗大丰分公司签订《还款协议书》，约定，1、金威麦芽公司尚欠东穗大丰分公司16364610元，金威麦芽公司委托第三方深龙泉公司以其名下位于南充市北部新区××道“龙城国际”项目的住宅以物抵债归还1000万元欠款。2、截止协议生效之日，双方之间债权总额为16364610元。3、深龙泉公司以龙城国际项目总价值1000万元的住宅，归还东穗大丰分公司的部分债权。抵债住宅的单价参照龙城国际项目2015年1月1日至3月31日同类型房屋网签价格的平均价为参考，经双方合理估算后确定。抵债住宅的面积以1000万元抵债金额和确定的单价确定，实际抵债住宅的套数可按抵债住宅面积加减3%予以调整。4、金威麦芽公司委托深龙泉公司将抵债住宅以房地产预售合同的形式，预售登记至东穗大丰分公司或东穗大丰分公司指定的个人名下。金威麦芽公司指定邵兴贤作为具体经办人，东穗大丰分公司指定贾瀚波作为具体经办人，具体与深龙泉公司办理房地产预售及登记事宜。预售及预售登记过程中的税、费由东穗大丰分公司据实承担，在2015年4月10日前办理完毕。5、东穗大丰分公司同意在本协议生效后，给予深龙泉公司五个月的委贷期限，在五个月内不以任何方式将已预售登记至东穗大丰分公司或东穗大丰分公司指定个人名下的房屋，对外出售或设置抵押等权利负担。深龙泉公司在本协议生效后五个月内将委贷手续办理完毕，并取得贷款的，东穗大丰分公司同意由深龙泉公司优先回购。深龙泉公司在本协议生效五个月后仍未办妥委贷的，东穗大丰分公司可自行处置抵债住宅，包括但不限于以合理低价向外出售、变卖。上述协议，甲方由邵兴贤签字，乙方由贾瀚波签字，未加盖金威麦芽公司及东穗大丰分公司的公章。同日，东穗大丰分公司出具委托书，委托贾瀚波代表东穗大丰分公司负责办理与深龙泉公司的房产预售登记备案等事宜，并同意贾瀚波有权以个人名义，作为商品房买卖合同中的买受人予以签字及落款。 2015年4月1日、2015年6月27日，深龙泉公司（甲方）与贾瀚波（乙方）分别签订二份《协议书》，约定，1、深龙泉公司系以房抵债的形式，自愿冲抵贾瀚波的购房款。遂深龙泉公司已实际收取了贾瀚波购房款合计1000万元、450万元，现依双方约定的房价，双方另行签署合计25份、11份商品房买卖合同。2、深龙泉公司同意将上述25份合同于2015年4月30日前，将上述11份合同于2015年7月31日前送交房屋登记机关办结“预购商品房备案登记”，3、为了经营需要，对合同所涉及的房屋坐落，深龙泉公司请求在合同中，贾瀚波以分期付款的形式予以支持，贾瀚波表示理解。4、深龙泉公司承诺在合同生效后的五个月内（即2015年8月30日之前），深龙泉公司交依照合同价款全部回购，逾期则由贾瀚波自行处置，深龙泉公司并配合提供贾瀚波的一切销售文件及手续。同时，对双方签订《商品房买卖合同》项下第六条付款方式及期限作补充约定：1、双方所签的所有“合同”项下的购房款项，依照双方之合意，贾瀚波已经一次性地足额缴清，不存在拖欠余款之情形。2、贾瀚波同意深龙泉公司合同中记载，贾瀚波以分期付款的方式付款。但该约定条款之仅为满足网签及备案登记所需。深龙泉公司不得再以合同中的余款金额向乙方主张及追索。3、深龙泉公司保证在合同及协议生效后的五个月内，即迟至2015年9月5日之前，若深龙泉公司未能回购合同签定的房屋，在贾瀚波给付结清深龙泉公司已垫付贾瀚波应付的相关税费后，深龙泉公司给贾瀚波出具与合同编号相对应的房屋销售发票，凭发票按实结算。4、若深龙泉公司在五个月内，回购合同签定的房屋，所产生的税费由深龙泉公司承担，贾瀚波实得人民币1000万元。贾瀚波积极配合深龙泉公司办理合同签定的房屋预售备案登记注销变更手续。5、若深龙泉公司未能在五个月内，将贾瀚波所签的房屋全部回购，则贾瀚波有权自行处置。双方同意以五个月的网签平均价格来结算，低于1000万元、450万元价值部分，深龙泉公司补足贾瀚波，高于1000万元、450万元价值部分则贾瀚波归还深龙泉公司。6、双方若合同中第六条约定与本协议约定产生冲突，双方同意以本协议的效力优于合同的效力。7、双方应严格遵守合同及协议条款，一方违约，则应承担守约方总房款的8%违约金。 2015年4月1日、2015年6月25日，深龙泉公司分别向贾瀚波作出书面“承诺书”，承诺在4月17日之前办好12套房屋备案手续，4月30日之前办好13套房屋备案手续，2015年7月31日前办好11套房屋备案手续。 2015年4月1日、2015年6月27日，深龙泉公司与贾瀚波签订“龙城国际”36份商品房买卖合同，并办理备案登记。 2020年7月9日，深龙泉公司向本院提起诉讼，主张与贾瀚波之间仅系债权债务关系，而非商品房买卖关系，请求确认双方签订的案涉“龙城国际”36份《商品房买卖合同》无效。本院经审理认为，案涉《商品房买卖合同》系为担保债权实现而达成的协议，并非以取得案涉房屋的所有权为目的，该协议系双方协商达成的虚假意思表示，作出一审判决：深龙泉公司与贾瀚波于2015年4月及2015年6月签订的36份《商品房买卖合同》无效。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八十四条规定“债务人将合同的义务全部或者部分转移给第三人的，应当经债权人同意”，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有”，《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”。本案中，原债务人金威麦芽公司与债权人东穗大丰分公司签订还款协议，约定金威麦芽公司委托深龙泉公司以案涉“龙城国际”项目住宅以物抵债偿还债务。之后，深龙泉公司与东穗大丰分公司指定的代表人贾瀚波签订36份商品房买卖合同及二份协议书，以物抵债1450万元。由此，原债务人金威麦芽公司退出1450万元的债权债务关系，将债务转移给深龙泉公司。深龙泉公司与东穗大丰分公司在协议书中约定:“若深龙泉公司在五个月内，回购合同签定的房屋，所产生的税费由深龙泉公司承担，贾瀚波实得人民币1000万元。若深龙泉公司未能在五个月内，将贾瀚波所签的房屋全部回购，则贾瀚波有权自行处置。双方同意以五个月的网签平均价格来结算，低于1000万元、450万元价值部分，深龙泉公司补足贾瀚波，高于1000万元、450万元价值部分则贾瀚波归还深龙泉公司”,根据上述约定，五个月内深龙泉公司回购房屋，贾瀚波得人民币1450万元；五个月内未能回购，贾瀚波自行处置房屋，按1450万元金额双方进行结算。故双方签订《商品房买卖合同》是深龙泉公司履行1450万元债务期限届满前达成的以物抵债协议，其实质是对原金钱债务1450万元的担保，《商品房买卖合同》是深龙泉公司与贾瀚波达成的虚假意思表示，该商品房买卖合同应当认定无效。同时，另案本院对深龙泉公司诉贾瀚波确认商品房买卖合同无效纠纷一案，亦认定案涉36份商品房买卖合同无效。无效合同自始没有法律约束力，现东穗大丰分公司起诉请求36份商品房买卖合同有效，并主张深龙泉公司履行合同，交付房屋义务并承担逾期交房、逾期办证的违约责任，无事实和法律依据，依法不予支持。同时，深龙泉公司因债务转移行为，已代替原债务人的地位，成为案涉债权债务关系的相对方，其关于不是本案适格主体的抗辩意见不予采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 驳回原告上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司的诉讼请求。 案件受理费147251元，由原告上海东穗现代农业发展有限公司大丰分公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二〇年十一月二十日 书记员 毛 蕊