辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13445号上诉人（原审被告）：王建君，男，1976年3月2日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：陈政，辽宁永定律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱丹阳，女，1977年9月20日出生，汉族，住沈阳市大**。委托诉讼代理人：魏丹，辽宁诚铭律师事务所律师。原审被告：杨剑，女，1978年8月26日出生，汉族，住沈阳市大**。上诉人王建君因与被上诉人朱丹阳、原审被告杨剑房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3333号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。王建君上诉请求：1.请求撤销一审判决，将此案发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定被上诉人朱丹阳享有房屋所有权属于认定事实错误。案涉《房产租赁协议》涉及的房屋产权由二部分组成，朱丹阳不享有租赁房屋所有权；二、一审法院认定《房产租赁协议》有效是错误的。综上，一审判决认定事实不清，适用法律不当。朱丹阳辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。杨剑辩称，同意上诉人的上诉请求。朱丹阳向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告的租赁关系；2.被告给付原告租金134,780元；3.被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月28日，原告丈夫姜竹泉与被告签订《房屋租赁协议》，约定将位于沈阳市沈河区文化路103号甲12号四楼房屋出租给二被告，约定房屋年租金134,780元，交费方式：提前三十天缴纳下期房租，每半年交费一次。取暖费由甲方负责。若乙方未按合同执行，甲方有权终止合同。计租时间从2018年6月1日起。被告已缴纳第一年房租，现尚欠从2019年6月1日至今的房租。被告交纳取暖费16,672元。2006年12月25日，原告与沈阳东源企业集团有限公司（原名沈阳开发区东源实业总公司）签订《房屋购销合同》，约定原告购买位于沈河区文化路103甲12号四楼房屋，建筑面积279.28平方米，原告支付相应价款。该房屋所有权人是沈阳开发区东源实业总公司。2007年12月27日，甲方：辽宁省现代科技经贸公司与乙方：沈阳市华星药物研究所签订《房屋买卖合同》，约定位于沈河区，建筑面积241.732平方米房屋，以90万元转让，乙方出资人是朱丹阳。2007年12月10日，沈阳市华星药物研究所出具《房屋所有权证明》，载明：兹证明位于沈阳市沈河区文化路103号甲四楼房屋所有权属出资人朱丹阳个人财产，房屋的相关材料由朱丹阳保存并处理与房屋相关事宜，特此证明。姜竹泉与朱丹阳是夫妻，姜竹泉已去世。一审法院认为，原、被告签订的租赁协议是双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告未及时取得房屋产权证，但是产权清晰，并无争议，因此不能直接导致《房屋租赁协议》无效。被告未因原告未取得产权证影响正常经营，故对被告辩称不支付租金的请求不予支持。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。原、被告签订的租赁协议第六条约定，若乙方未按合同执行，甲方有权终止合同，且不承担任何损失责任。按照协议被告应于2019年5月1日交纳2019年6月1日至12月31日的房租，被告未按期交纳房租，致使原告不能实现合同目的，在本院审理期间，在本院主持下，原、被告经过磋商，仍未达成协议，故对原告请求解除租赁合同、给付欠缴租金的请求予以支持。被告缴纳的取暖费按照合同应由原告负担。关于被告辩称2018年3月26日，与姜竹泉签订的手写合同，因至今被告未提供此份合同，且该份合同的签订时间在前，被告是按照3月28日签订的合同数额交付的租金，视为原、被告变更了3月26日的合同，原、被告均应按3月28日合同执行。关于被告主张的维修费用，被告未提供证据证实系合理支付且应由原告负担，故对被告要求原告支付维修费用的请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、原告朱丹阳与被告王建君、被告杨剑的租赁协议解除；二、被告王建君、被告杨剑于本判决生效后十日内，给付原告朱丹阳2019年6月1日至2020年5月31日租金118,108元（134,780元-16,672元）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,484元，保全费1,220元，由被告王建君、被告杨剑负担。二审中，王建君向法庭提供沈阳开发区东源实业总公司和沈阳东源企业集团有限公司工商企业机读档案各一份，证明上述企业是两个没有关联性的独立法人企业，来说明一审判决认定的沈阳东源企业集团有限公司原名沈阳开发区东源实业总公司错误的事实。朱丹阳对上述证据的质证意见：真实性有异议，沈阳开发区东源实业总公司在1997年7月26日变更为沈阳东源实业有限责任公司，1998年3月23日变更为沈阳东源企业集团有限公司，因此这两个企业是有关联的。杨剑对该证据的质证意见：无异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人的诉争焦点为：1.案涉《房屋租赁协议》的效力应如何认定；2.朱丹阳要求解除租赁合同、给付租金的诉请能否得到支持。关于案涉《房屋租赁协议》的效力应如何认定的问题。庭审中，王建君主张朱丹阳不享有案涉租赁房屋的所有及主体资格，故双方签订的《房屋租赁协议》属于无效协议。对此，本院认为，一方面，通过本案庭审调查及朱丹阳在一审中提供的房屋购销合同、股东大会决议、房屋买卖合同、房屋所有权证明、收款收据等证据材料可知，案涉租赁房屋由两部分组成。其中一部分位于沈河区文化路103甲12号四楼房屋，建筑面积279.28平方米。该房屋系朱丹阳于2006年12月25日从沈阳东源企业集团有限公司处（原名沈阳开发区东源实业总公司）购得并支付相应价款；另一部分位于沈河区，建筑面积241.732平方米。该房屋系沈阳市华星药物研究所于2007年12月27日从辽宁省现代科技经贸公司处购得，且沈阳市华星药物研究所亦出具《房屋所有权证明》，载明该房屋所有权属出资人朱丹阳个人财产，房屋的相关材料由朱丹阳保存并处理与房屋相关事宜。且二审中王建君自认其自承租案涉房屋以来，未有任何人或单位就该房屋向其主张相关权利。由此可以认定，朱丹阳对案涉房屋享有对外出租的权利；另一方面，虽朱丹阳未取得案涉房屋产权证，但鉴于王建君与姜竹泉签订合同时，王建君对此问题并未提出异议，视为其对房屋现状及租赁协议的认可。综上，案涉《房屋租赁协议》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反相关法律规定，应为合法、有效。本院对王建君的该项上诉主张不予支持。二、关于朱丹阳要求解除租赁合同、给付租金的诉请能否得到支持的问题。本案中，案涉协议第六条协议解除的第2项约定，若乙方未按合同执行，乙方有权终止合同，并追究由此引起的损失。按照该协议的约定，王建君、杨剑应于2019年5月1日前交纳2019年6月1日至11月30日的房租，应于2019年11月1日前交纳2019年12月1日至2020年5月31日的房租，但其至今仍未交纳租金，该行为已构成违约。故一审法院判决解除案涉协议并责令王建君、杨剑继续履行给付租金义务并无不当。至于王建君、杨剑应当给付租金的数额问题。朱丹阳此次诉请是要求给付至2020年5月31日的房租，但考虑到2020年1月23日至2020年4月23日期间，正值新冠××疫情最为严重之时，该疫情属于突发的重大公共卫生事件，具有突发性、不可预见性，属于不能避免、不能克服的客观情况，该疫情势必影响王建君、杨剑的正常经营，故本着公平、公正原则，本院酌定王建君、杨剑承担2020年1月23日至2020年4月23日期间的50%租金为宜。同时，按照协议约定，房屋的采暖费应由出租方承担，故王建君、杨剑先行垫付的采暖费16,672元应从给付租金中予以扣除。据此计算，王建君、杨剑应当给付2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金数额为101,260.5元（134,780元-16,672元-16,847.5元）。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3333号民事判决第一项即“一、原告朱丹阳与被告王建君、被告杨剑的租赁协议解除”；二、变更沈阳市沈河区人民法院（2020）辽0103民初3333号民事判决第二项即“二、被告王建君、被告杨剑于本判决生效后十日内，给付原告朱丹阳2019年6月1日至2020年5月31日租金118,108元（134,780元-16,672元）”为“二、上诉人王建君、原审被告杨剑于本判决生效后十日内，给付被上诉人朱丹阳2019年6月1日至2020年5月31日期间的租金101,260.5元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人的其他诉讼请求。一审案件受理费1,484元，保全费1,220元，由王建君、被告杨剑承担2,496元，由朱丹阳承担208元；二审案件受理费1,485元，由王建君、被告杨剑承担1,277元，由朱丹阳承担208元。本判决为终审判决。审判长  姜会军审判员  赵 智审判员  吕长辉二〇二〇年十一月十九日书记员  孙天齐本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。