河南省孟州市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0883民初2041号原告（反诉被告）：孟州市河雍街道办事处富村第三村民小组，住所地：孟州市河雍办富村。负责人：耿和国，该组组长。委托诉讼代理人：徐跃民，孟州市法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：杨庆贺，孟州市法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：郭琼璐，男，1993年6月11日出生，汉族，住孟州市。委托诉讼代理人：刘战红，河南孟洲律师事务所律师。原告孟州市河雍街道办事处富村第三村民小组（以下简称河雍办富村三组）与被告郭琼璐农村土地承包合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐跃民、杨庆贺，被告的委托诉讼代理人刘战红均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告河雍办富村三组向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告交纳2020年的土地租金4万元及违约金2万元，共计6万元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告本组内的一块地计五亩，依照程序公开招标被告以每亩每年8000元的价格中标承租，并与原告签订了土地出租合同，已向原告交纳了2019年的租金4万元，按合同规定被告应在2019年10月份向原告交纳2020年度的租金计4万元，被告未按该约定履行义务，无奈诉至法院。被告郭琼璐辩称：1、该土地出租合同应属于无效合同，从合同主体来讲，被告不属于原告经济组织的成员，根据农村土地承包法的相关规定，不具有承租该土地的主体资格。根据合同法52条的规定，该合同属于违背法律的强制性规定，应认定为无效合同。原告依据该合同向被告主张权利，没有事实和法律依据，请依法驳回其诉讼请求。2、被告委托郭卫星向原告缴纳的2万元押金，现提出反诉，要求原告返还。针对被告反诉，原告作如下说明：1、被告是在招投标时交的2万元押金，该2万元是为了保障合同履行交纳的保证金。2、合同签订是原被告双方真实意思表示，并在合同中由郭琼璐亲笔签名。现因被告不履行合同，也未向原告足额缴纳2020年的土地租金，因此被告所提起的反诉不能成立。依据双方当事人的诉辩意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、双方签订的土地出租合同是否为无效合同；2、原告要求被告缴纳2020年土地租金4万元及违约金2万元有无依据；3、被告反诉要求原告返还所交押金2万元有无依据。围绕争议焦点，原告河雍办富村三组向本院提交的证据有：1、出租合同一份3页，证明河雍办富村三组将本村土“东至本村四组地界，南直富村村民住户边界，西至孟州市西环公路，北至孟州市富村加油站计地五亩”出租给被告郭琼璐，并签订了出租合同，是双方真实意思表示。合同约定每年租金40000元，出租期限自2018年12月1日起至2033年12月1日止，被告应每年10月1日前向原告支付下年租金，原告起诉要求被告交纳2020年的租金4万元，因被告违约，应一并支付违约金2万元。2、村委证明二份，证明（1）耿和国是富村三组组长。（2）出租方是孟州市河雍办富村第三村民小组，土地出租合同上的“孟州市河雍办事处赋存第三组村民小组”存在笔误。被告郭琼璐对原告提供的证据的质证意见为：对证据1的真实性无异议，但不能证明原告的观点，因为案涉土地属于农村土地。根据农村土地承包法第2、3、8、15条的规定，有资格承包原告该处土地的只能是原告集体经济组织的成员，而被告不属于原告经济集体组织的成员，不具有承包该处土地的主体资格，该土地也不属于四荒地。所以，该土地出租合同违反了合同法52条第一款第五项的规定，应为无效合同。同时该土地出租合同约定租金为每亩每年8000元，明显高出我县农业用地每亩每年1500元的上限，所以双方在签订该条款时，应当明知该土地承租后不会用于农业用途。该合同第5条第4项约定，国家对该土地的补贴全部归甲方所有，结合当前政策，也能反证该土地应属于农业用地。也就是说，双方均明知该土地是农业用地的前提下，通过签订本合同达到改变土地使用性质的目的，应属于合同法52条第一款第三项规定的以合法形式掩盖非法目的的情形，也应当属于无效合同。对证据2的真实性无异议。根据被告的质证意见，原告作如下补充说明：1、该地的承包是由原告通过村组集体大会讨论决定，并通过招投标的方式，签订本合同。2、另根据本合同属于原告对该地对外出租，不适用农村土地承包法的规定。3、合同的签署及合同约定的租金、违约金也是被告的真实意思表示。4、关于土地租金是否高于孟州市相关土地的承包金等问题，与原告无关。原告只知道对该地进行招投标，用途归被告使用安排，因此被告上述的质证意见不能成立。被告郭琼璐向本院提交的证据为：2018年11月13日原告给郭卫星出具的收款收据一张，证明被告向原告缴纳押金2万元，本案原告应当返还给被告。原告河雍办富村三组对被告郭琼璐提供的证据的质证意见为：真实性无异议，是招投标时被告缴纳的押金。但该押金在合同履行期满后可以抵作租金。本院对原告提交的证据和被告的质证意见综合审查后认为，由于被告对原告提交的两组证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以采信。原告对被告提交证据的真实性无异议，本院对被告提交的证据的真实性予以采信。依据原、被告的诉辩意见以及本院认定的有效证据，可以确认以下案件事实：2018年12月1日，被告郭琼璐通过招投标的方式承包了原告河雍办富村三组土地五亩，并签订了土地出租合同，合同约定：河雍办富村三组出租位于孟州市××以东土地一块，共计五亩，经本组全体群众大会讨论通过，报请村委同意将该地对本村（外）村民进行出租。为此，依照程序，通过公开招、投标方式竞标，后郭琼璐以每亩每年捌仟元整的价格中标，租期自2018年12月1日起至2033年12月1日止。自该合同双方签订之日起，郭琼璐应向甲方交纳本年度租金肆万元整，租期内郭琼璐需每年10月1日前向原告河雍办富村三组交纳下年租金，最晚延期不超过15天，如果超过15天，河雍办富村三组将终止本合同。郭琼璐在承租期间国家对该地的补贴等全部归河雍办富村三组集体所有，郭琼璐不得以任何理由与河雍办富村三组纠缠。郭琼璐在承租期，不得有影响环境或有污染环境的项目存在，否则后果自负。如双方任何一方违约，任何一方有权追究违约方的责任，并按该合同所交当年租金双倍赔偿损失……等内容。合同签订后，被告郭琼璐向原告交纳了2019年租金40000元，因被告郭琼璐未按合同约定交纳2020年租金，形成本诉。河雍办富村三组于2018年11月给案外人郭卫星出具了收款收据，载明“今收到郭卫星人民币贰万元正20000.00附注收承包西环路东地压金”。庭审中，原告在第一次庭审时称上述押金是被告在投标时所交，在合同履行期满可以抵作租金。第二次庭审时又称是郭卫星参加投标时所交。另查明，原告在庭审中陈述实际中标人不是郭琼璐，仅是以郭琼璐名义签订了合同，并称被告已经用实际行动说明不再继续履行合同；被告也表示，因合同属于无效合同，被告无法再经营。本院认为，原告通过招投标的方式，确定以被告郭琼璐名义承租原告河雍办富村三组土地5亩的事实，双方均无异议，双方签订的《土地出租合同》应为真实意思表示。被告在庭审中辩称该出租合同系无效合同，依据不足，本院对该辩称意见不予支持。合同履行过程中，被告没有在约定的时间2019年10月1日前缴纳2020年度的租金，是形成本诉的原因。被告认为涉案合同约定在被告超过限期15天未缴租金时，原告将终止合同；因此该合同已经于2019年10月16日终止，被告不应交纳2020年度的租金。经本院审查合同内容，原告终止合同的前提，是双方同意在被告不按期交纳租金时涉案合同赋予原告的权利，并非是被告理解的在2019年10月16日后涉案合同已经当然终止。依照法律规定，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，人民法院根据公平原则，可以解除该合同。按照双方在庭审中的陈述，涉案合同的确已经无法实现合同目的；且经本院审查，导致无法继续履行的主要原因在于被告。综上，本院认为原告河雍办富村三组与被告郭琼璐签订的《土地出租合同》可以解除；但被告郭琼璐应当向被告交纳2020年度的租金40000元。由于被告未按期交纳租金的行为，双方在合同中已约定了原告有权终止合同的处置方案，故对原告要求被告支付20000元违约金的诉讼请求，本院不予支持。因原告在第一次庭审中认可被告在投标时交纳20000元押金，且该押金可以抵作租金；根据禁止反言原则，本院对原告在第二次庭审时就该押金的陈述不予采信。对被告反诉要求原告退回押金的请求，本院予以支持。即涉案合同解除的同时，原告收取被告的20000元押金应予退回，可用于抵作被告应交的租金。扣除上述押金后，被告郭琼璐应再向原告交纳的租金为20000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第一百零七条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条之规定，判决如下：解除原告孟州市河雍街道办事处富村第三村民小组与被告郭琼璐签订的《土地出租合同》；被告郭琼璐应于本判决生效后三日内向原告孟州市河雍街道办事处富村第三村民小组再交纳20000元租金；驳回原告孟州市河雍街道办事处富村第三村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，减半收取计650元；反诉费150元，均由被告郭琼璐承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  王建伟二〇二〇年十一月十八日书记员  任志娟