文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初16171号原告：贺文访，女，1992年2月28日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：唐彩红，重庆首同律师事务所律师。委托诉讼代理人：李英，重庆首同律师事务所律师。被告：重庆房联汇科技有限公司，住所地重庆市沙坪坝区土湾新生村**附**22-6，统一社会信用代码91500106MA5U6WFH81。法定代表人:刘阳，重庆房联汇科技有限公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：郭庆，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：钱玅如，重庆百君律师事务所律师。第三人:重庆美龙置业有限公司，，住所地重庆市北碚区蔡家岗街道凤栖路**(自贸区)统一社会信用代码91500109MA5YN21L6H。法定代表人:杨学清，重庆美龙置业有限公司董事长。委托诉讼代理人：唐熠杰，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐康银，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告贺文访与被告重庆房联汇科技有限公司（以下简称房联汇公司）、第三人重庆美龙置业有限公司（以下简称美龙公司）居间合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人唐彩红，被告的委托诉讼代理人郭庆、第三人重庆美龙置业有限公司的委托诉讼代理人唐熠杰、徐康银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贺文访向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告一次性返还20000元(大写:贰万元整)并判令被告以20000元为基数，从2018年12月31日起按照年利率6％向原告支付资金占用损失计算至付清之日止；2.本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2018年12月，原告欲购买第三人销售的位于重庆市北碚区嘉瑞大道190号红星大都汇项目*号商品房，交易时，售房部工作人员要求原告支付2万元享受“一口价”，并一再承诺该2万元计入房款，遂原告交付了2万元。后售房部工作人员向原告出具《收据》，且加盖了被告公司公章。后经原告核实，该2万元并未计入房款。原告经与其他购房都多方了解发现所谓的“一口价”其实就是市场价。且被告出具收据载明“咨询服务费”，但原告实际并未享受任何的咨询服务。被告的行为系通过隐瞒等手段诈骗原告交易，违反了《房地产经纪管理办法》第二十五条第三项等法律法规，使原告遭受重大经济损失，原告为维护自身合法权益特向贵院起诉，望判如所请。被告房联汇公司辩称，被告主体不适格，并不应当作为退还定金的主体；本案为定金合同纠纷，原告是向本案第三人重庆美龙置业有限公司购买红星大都汇的房屋，被告并非红星大都汇项目的开发商，亦未与原告订立过商品房买卖合同，也没有向原告收取过购房定金。原告称案涉的2万元是支付的购房定金，即使符合法定或者约定的定金退还条件，原告也应当是以第三人美龙置业为被告，要求其返还2万元定金。原告与被告已订立了书面的《咨询服务协议》，原告向被告支付的2万元是居间服务费，被告已经履行了《咨询服务协议》项下的义务；被告是红星大都汇项目开发商美龙置业的分销商，为促进成交量，被告在征得美龙置业同意的前提下，有偿组织购房者参与团购活动，参与该团购活动的购房者可享受实际购房价低于备案价的购房优惠。原告是在充分了解该元购活动政策的基础上要求参加该团购活动，与被告签订书面的《咨询服务协议》后，才向被告支付2万元的居间服务费。原告明知是向被告支付的居间服务费，不存在原告所称的诱骗原告交易的情形。第三人美龙公司述称，第三人并非与原告形成定金合同法律关系的当事人，不是本案适格的当事人，请求法庭裁定驳回原告对第三人的起诉。理由如下：1、定金合同法律关系形成的依据是一方向对方给付定金作为债权请求权的担保，定金合同自实际交付时成立；2、第三人未向原告寄送发票也对所谓的收款工作人员不知情；3、第三人并未收取原告诉请的2万元，原告也未向第三人交付，因此，定金合同自始未成立；4、原告将诉请的2万元直接支付给被告，被告也开具了相应的票据；5、依原被告之间支付的2万元的时间、金额、票据、相应的交易习惯等综合判断，原被告之间的交易具有典型的咨询服务、行纪合同的属性和特征；6、第三人认为本案诉称的2万元的性质系属于咨询服务费，即使如原告所主张的属于定金那么原告与第三人最终是签署了《重庆市商品房买卖合同》的，因此，其缺乏退还定金的请求权基础。综上所述，原告与第三人之间不存在定金合同法律关系，原告与被告之间形成合法有效的咨询行纪合同法律关系。原告围绕诉讼请求举证如下：证据1，收据，被告收取了原告2万元。证据2，重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、售房专用收据（复印件）、转账记录（复印件），证明原告与第三人签订《购房合同》，房屋首付款为167141元，原告缴纳的2万元未抵扣房款。被告对原告证据的质证意见如下：证据1，收据，三性无异议，从收据中可以看出原告支付案涉2万元款项当天，被告就向原告开具了收据，收据抬头就写明了被告名称，收款事由为：咨询服务费。证据2，重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明，真实性无异议。售房专用收据、转账记录，因为没有原件，且被告不是收取购房款的当事人，真实性无法核实。第三人对原告证据的质证意见如下：证据1，收据，三性无异议，但是其提供的证据无法证明我方收取案涉2万元款项；其次，我方对案涉2万元的交易只是知道交易模式和框架，但对交易金额、被告如何提供的服务等交易细节不清楚，另外诉争的2万元无论是何性质均不应当抵扣房款。此外，原告提供的证据无法证明是由第三人工作人员收款并提供收据证据2，重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明，真实性无异议。售房专用收据、转账记录，真实性无异议，我方收到该款项，确实未抵扣房款，但不应当抵扣房款，因为涉案2万元未交付给第三人。被告围绕抗辩意见举证如下：证据1、情况说明、《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》，证明被告是蔡家红星大都汇项目的分销商，被告在征得开发商美龙公司的同意后，有偿组织购房人进行团购活动，原告交纳了2万元的居间服务费后参与了该购房团购活动，最终以低于备案价185445元的价格购得房屋，被告已经按照约定履行了相应的义务。第三人向我方出具的情况说明载明的原告所购房屋的备案价为519586元，购买价是334141元，同时在重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）中载明原告所购的房屋是1008，备案价是519586元，而根据原告自己所举示的《商品房买卖合同》其所购房屋的价格为334141元。因此，原告所享受的购房优惠为185445元。证据2、《咨询服务协议》、POS机刷卡回单、收据，证明原告是基于《咨询服务协议》向被告支付的2万元居间服务费。无论是《咨询服务协议》还是刷卡消费的POS单、收据都明确载明收款主体及事由，不存在任何隐瞒、诱骗原告交易的情形。《咨询服务协议》第三条第四款载明甲方（原告）知晓本次费用为支付乙方（被告）经纪服务费，并不是甲方购房费用的一部分。POS机刷卡回单中明确载明商户名称为重庆房联汇科技有限公司，而原告还在POS单上进行了签字确认，同时，在原告付款后当天，被告就向原告开具了收据，收据的抬头写明“重庆房联汇科技有限公司收据”，收款事由为“咨询服务费”。原告对被告证据的质证意见如下：证据1，《情况说明》的真实性、合法性、关联性均不认可，该情况说明是由第三人单方出具的，第三人并没有在销售现场公示商品房的销售备案价格，也没有提示说明或者公告购房人向被告公司支付2万元后可参加团购活动。对《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》的真实性无异议，但该备案价格并不代表第三人实际对外的销售价格，不能证明原告享受了优惠价。证据2，《咨询服务协议》的真实性有异议，咨询服务协议上原告贺文访的签名经与原告核实，是其本人所签。原告在缴纳2万元时并未签订任何协议，原告是在签订购房协议时（具体签订协议时间不清楚）由第三人提供了多份资料要求原告签字，但原告并未详细审核每一份资料的内容，原告认为该协议系格式合同，被告应当对其内容向原告提示告知，但被告并未告知，并且该协议也没有送达给原告。对POS机刷卡回单的真实性无异议，但原告在刷卡时是在第三人的工作人员提供的POS机，刷卡地点也是在售房部，因此原告合理的认为收款方是第三人，在签字时也只是核对了金额。对收据的真实性无异议，但对证明目的有异议，收据并不能证明原告在交纳2万元时清楚该款项的收款事项。第三人对被告证据的质证意见如下：证据1，情况说明、《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。备案价格表是一直在售房部公示的，即使没有公示也不能否定本案中备案价高于实际成交价的事实。团购活动是第三人针对包括本案被告以及案外人卓简公司等在内的代理机构所作出的合作性经营活动，其交易逻辑是原告首先要与被告完成咨询或者居间服务合同，然后再到第三人处报到成为第三人的客户，因此，原告在向第三人支付购房款前的交易活动与第三人没有关系，且第三人不知情。证据2，《咨询服务协议》、POS机刷卡回单、收据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。对于原告诉称的其对2万元的收费事项不清楚，在收据上有明确载明，其收款方为被告，且收款事项为咨询服务费，说明原告在交款时对2万元的性质是清楚的。第三人未举示证据。对各方当事人举示的证据，根据各方当事人的质证意见，本院对各方当事人举示的证据认证如下：对原告举示的收据的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明于2018年12月30日向被告支付了20000元的证明目的予以采信，但对原告的其他证明目的不予采信；对原告举示的重庆市预购商品房买卖合同备案登记证明、售房专用收据、转账记录的真实性、合法性、关联性予以确认，对其证明目的予以采信。对被告举示的“情况说明”、《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》，因“情况说明”系第三人出具，第三人对其真实性不否认，则本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》系第三人制作的，第三人对其真实性不否认，且重庆市北碚区物价检查所加盖了监制印章，故本院对其真实性及证明目的予以确认；对被告举示的《咨询服务协议》、POS机刷卡回单、收据的真实性、合法性、关联性本院予以确认。根据本院确认的证据，结合原告、被告及第三人的陈述，本院认定事实如下：第三人重庆美龙置业有限公司系重庆市北碚区嘉瑞大道190号*红星大都汇项目开发商。2018年12月，原告欲购买第三人美龙公司开发的位于重庆市北碚区嘉瑞大道109号红星大都汇商品房，当月30日，原告（买方）作为甲方，被告重庆房联汇科技有限公司（服务方）作为乙方，签订《咨询服务协议》，载明：“鉴于重庆房联汇科技有限公司有房产经纪资质及代理权限，现甲方委托乙方提供项目咨询服务”、“甲方拟购买乙方推介的项目物业相关信息如下：开发商重庆美龙置业有限公司，项目名称红星大都汇，物业类别公寓，房号*”、“乙方为甲方提供项目信息咨询服务，现甲方自愿向乙方缴纳经纪服务费人民币20000元”、“在达成本协议之前，甲方已经认真阅读和充分了解了现场出示的标的物业的房价及相关购房政策，并同意接受”、“甲方同意，在签订上述标的物业《商品房买卖合同》后，所缴纳的服务费作为乙方的经纪服务，不再退还”、“甲方知晓，本次缴纳费用为支付乙方的经纪服务费用，并不是甲方购房款的一部分。”《咨询服务协议》签订后，原告在售房部现场以POS机刷卡方式交纳了20000元后，工作人员开具给原告《重庆房联汇科技有限公司收据》一张，收款事由为“咨询服务费*”。2019年6月26日，重庆市住房和城乡建设委员会出具重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明，证明原告向第三人购买的位于北碚区嘉瑞大道190号*房屋，用途为办公，建筑面积38.14平方米，套内建筑面积27.25平方米，成交金额334141元，并于该日办理了预购商品房买卖合同备案。原告提起诉讼后，第三人针对包括原告在内的多起诉讼向本院出具情况说明1份，内容：“美龙公司开发建设的重庆蔡家红星大都汇项目商品房，美龙公司在销售现场公示了每套商品房的备案销售价格，房联汇公司作为美龙公司该项目的分销商向购房人推荐商品房促进成交，购房人向房联汇公司支付20000元后即可参加团购活动，享受低于备案价格购房的优惠价格。原告均是通过房联汇公司组织的团购活动享受的优惠价购房，具体信息见下表……”其中原告也列在表格中，房号为北碚区嘉瑞大道190号*，备案价519586元，购买价334141元。《重庆市商品房（住房除外）预（销）售明码标价牌（表）》上显示原告所购房屋的销售金额为519586元。审理中，双方确认咨询服务协议中约定的房屋即为原告所购买的位于重庆市北碚区嘉瑞大道190号*房屋。本院认为，当事人对自己提出诉讼请求所依据的事实，或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原告针对自己的诉讼请求举示的收据能够证明其向被告支付了20000元，但这20000元的性质是“经纪代理服务费*咨询服务费”，并非“定金”；再结合被告围绕自己的抗辩意见举示的《咨询服务协议》、收据，进一步证明了原告支付给被告的20000元是依据《咨询服务协议》支付给被告的经纪服务费而非“定金”；同时，第三人美龙置业提供了书面证明，认可本案所涉交易是其委托被告作为分销商出面组织团购活动才最终以适当价格达成交易的，鉴于房屋出卖方对被告促成交易予以确认，即使原告分不清现场人员到底是代表被告还是第三人，但根据当事人的行为表现及事后追认，本案也应当认定被告与原告签订《咨询服务协议》后，为原告提供了居间服务，其收取的20000元系《咨询服务协议》中约定的经纪服务费。另外，定金合同是指当事人为约定一方向对方给付定金作为债权的担保而签订的合同，定金应当以书面形式约定，定金合同从实际交付定金之日起生效，合同中应约定定金交付的期限，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或收回，给付定金的一方不履行约定的债务，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金，本案原告主张自己支付的20000元系定金，因其系向第三人购买房屋，那么，只能在原告与第三人的房屋买卖合同中有给付定金的约定，但原告自己举示的与第三人签订的《商品房买卖合同》中并未约定原告要向第三人支付定金，更无定金的数额和支付期限，也未约定原告支付给被告的20000元要抵扣原告在第三人处购买房屋的房款。综上，对原告的诉讼请求，因其未举示充分证据证明其事实主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告贺文访的诉讼请求。案件受理费348.18元，减半收取174.09元，由原告贺文访负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  罗燕二〇二〇年十一月十八日书记员  龙洪