湖北省宜昌市西陵区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0502民初1233号 原告宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司（以下简称天长地久公司），统一社会信用代码9142050067XXXX004W，住所地宜昌市西陵区云集路。 法定代表人秦向军，系该公司总经理。 委托代理人苏强，湖北西陵律师事务所律师。（一般授权代理） 被告宜昌环中房地产开发有限公司（以下简称环中房地产公司），统一社会信用代码914205007446XXXX49C，住所地宜昌市西陵区解放路**。 法定代表人熊汉华,系该公司总经理。 委托代理人张琼，系该公司员工，女，汉族，1983年5月30出生，住宜昌市西陵区。（一般授权代理） 委托代理人付鸣，湖北七君律师事务所律师。（一般授权代理） 原告天长地久公司与被告环中房地产公司缔约过失责任纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘晓蓉独任审判，于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告天长地久公司的法定代表人秦向军、苏强，被告环中房地产公司的委托代理人张琼、付鸣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告天长地久公司诉称，2011年9月29日，原告因经营需要，与被告签订《文化广场房屋租赁合同》，约定由原告承租被告开发的文化广场三号楼五层房屋及露台。其中室内面积为1168㎡+363.3㎡，露台面积为300㎡。租赁期限为10年，自2012年5月10日起算租金，至2022年5月9日止。双方还就租金标准、支付方式等作了明确约定。 因双方签约时，合同所涉的三号楼尚未完全竣工验收，产权归属无法核查。但原告此前调查同小区内的一号楼，产权归开发商即被告所有，且被告在房屋租赁合同中就明确承诺出租房屋为其享有永久使用权的自留财产，所以，原告对被告的业主身份坚信不疑。 为了一劳永逸地解决经营场地问题，原告经慎重考虑，同时向被告提出租约到期后直接购买所承租的三号楼五层房屋及露台。被告在提出阶梯性房屋租金的条件得到满足后，同意了原告的要求。双方遂在《房屋租赁合同》第九条特别约定“租赁期内，出租方保证承租方享有承租房屋的优先购买权；租赁期满，出租方保证承租方享有优先续租权。”双方还根据签约时的商铺交易行情，议定了五层房屋室内和室外露台的买卖价格，载入合同内。 但时至2018年1月，原告作为第三人参加小林园社区文化广场业主委员会与被告的物权纠纷诉讼，才得知自己承租的三号楼五层房屋及露台规划用途为文体设施用户，产权归全体业主所有，被告根本无权自行出租、销售。 这一变故，致使原告购置五层房屋及露台的计划完全落空，同时使原告丧失了购买其他房产的交易机会，而按照现在的房地产市场行情，原告要购买其他商铺作为公司经营场所，则需支付远超预期的巨额费用。 另外，五层房屋产权的确认，直接导致原告投入的数百万元装修款无法收回，因为依据双方的租赁合同，原告本计划长期使用第五层的房屋（十年租期加优先续租/购买权），所以斥巨资对第五层的室内外进行了精心装修，而由于被告的恶意隐瞒，原告的装修成本已不可能正常按期收回。 原告认为，被告已明知原告存在先租后买经营场地的意图，在签订《文化广场房屋租赁合同》时，却故意隐瞒三号楼五层房屋的权属真相，欺骗原告与之签订合同，最终导致原告购买该房产的预期目的已根本无法实现，而要另购其他商铺，则须额外承担自2012年5月至实际购买日的市场差价，给原告的稳定经营和固定投资都造成了巨大的损失，并直接造成了原告巨额的装修投入损失。诉请法院依法判令：1、被告赔偿因缔约过失给原告造成的经济损失共计7310292.4元（按2018年12月20日和2012年5月10日房地产市场参考价的差额确定）；2、被告赔偿原告因租赁合同无法继续履行而造成的过度装修损失共计2648559.28元（装修总投入－已折旧的装修费）；3、本案诉讼费用由被告承担。 被告环中房地产公司辩称，被告系受三号楼楼的9位业主的委托与原告签订租赁合同，被告仅是代理人，与原告之间并无实质上的房屋租赁关系；对《文化广场房屋租赁合同》第九条应作全面、综合性地理解；被告不存在缔约过失；本案的基础法律关系是房屋租赁关系，原告所谓缔约过失造成的经济损失7310292.4元无任何因果关系；原告要求赔偿因租赁合同无法继续履行而造成的过度装修损失2648559.28元，没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明，环中房地产公司为宜昌市解放路6号文化广场小区开发商。文化广场小区三号楼建成于2012年，总层数为31层，1-4层是商业用房，5层规划用途为文体设施用房，6层以上为住宅。 2011年9月29日，天长地久公司与环中房地产公司签订《文化广场房屋租赁合同》一份，约定，环中房地产公司将文化广场小区三号楼五楼房屋及露台出租给天长地久公司经营使用，其中室内面积为1168㎡+363.3㎡，露台面积为300㎡，租赁期限为10年，自2012年5月10日起，至2022年5月9日止；出租方给予承租方3个月免租期。从第四个月开始，乙方开始向甲方支付租金，并开始计算租赁期限。室内部分的租金标准为：第一、二年各275634元，第三、四年各367512元，第五、六年各404263元，第七、八年各441014元。露台部分的租金标准为：第一、二年各36000元，第三、四年各43200元，第五、六年各50400元，第七、八年各57600元。租金的交付采取“先交租金后运行”的原则，第四年后每年首日支付租金。合同第九条特别约定，租赁期内，承租方享有租赁房屋的优先购买权；承租方所购房屋为楼体的设备转换层（即为出租方享有永久使用权的自留资产），不能办理产权证，但享有合法的永久使用权。购房价格为：室内面积8000元/㎡,露台面积5000元/㎡；双方签订和启动《购房合同》时，本租赁合同自行解除。 上述合同签订后，环中房地产公司于2012年5月25日向天长地久公司交付了租赁房屋，天长地久公司对该租赁房屋进行了装修，用于经营婚纱摄影。 2018年1月8日，小林园社区文化广场业主委员会以文化广场小区三号楼五楼房屋所有权归文化广场小区全体业主所有为由，提起物权诉讼，将环中房地产公司作为被告、天长地久公司作为第三人诉至本院，提出了确认文化广场小区三号楼五楼全层房屋及五楼的公共平台空间的所有权归文化广场小区全体业主共有、天长地久公司与环中房地产公司签订的《文化广场房屋租赁合同》无效、天长地久公司向业主委员会移交承租房屋、天长地久公司向业主委员会交租、环中房地产公司赔偿租金损失等诉求。该案经本院一审、宜昌市中级人民法院二审。宜昌市中级人民法院认为，讼争房屋应属于全体业主共有，环中房地产公司与天长地久公司签订《文化广场房屋租赁合同》系无权处分，但因租赁合同未到期，天长地久公司属于善意取得的第三人，系善意承租人和善意占有人，从鼓励市场交易、维护商业秩序的角度出发，不能以环中房地产公司无权处分而否认该租赁合同的效力。对业主委员会要求确认租赁合同无效及要求天长地久公司向业主委员会返还租赁物的诉讼请求，不予支持。业主委员会可与天长地久公司就涉案房屋和平台空间的后续租赁和返还另行协商解决。生效判决判令：1、文化广场小区三号楼五楼全层房屋及五楼的公共平台空间的所有权归小林园社区文化广场小区全体业主共有。2、环中房地产公司向小林园社区文化广场小区业主委员会赔偿2012年8月10日起至2018年8月9日的租金损失2354018元。 二审宣判后，环中房产地公司不服，向湖北省高级人民法院提起申诉，申请再审。湖北省高级人民法院于2019年8月15日驳回了环中房地产公司的再审申请。 另，原告在庭审中陈述，已于2020年1月17日与小林园社区文化广场小区业主委员会签订了新的租赁合同，合同期限自2018年8月10日至2028年8月9日，同时解除了与被告环中房地产公司所签租赁合同。 上述事实，有《文化广场房屋租赁合同》、《查档证明》、本院（2018）鄂0502民初4号民事判决书、湖北省宜昌市中级人民法院（2018）鄂0502民终3025号民事判决书、湖北省高级人民法院（2019）鄂民申2754号民事裁定书、《土地使用权证》及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，原、被告在《文化广场租赁合同》中第九条约定，承租人对承租房屋享有优先购买权，双方还约定了涉案房屋的出售价格。原告基于该约定，认为自己对承租房屋享有优先购买权，并且购买的是“永久使用权”，但现在该项权利无法行使，自己的期待利益遭受损失，被告对此应予以赔偿。关于原告所提“永久使用权”的问题，根据物权法定原则，物权的种类与内容只能由法律来设定，不允许当事人自由创设。我国《物权法》并没有设定“永久使用权”这一物权种类。再者，“永久使用权”也与我国《合同法》分则部分第二百一十二条“租赁合同不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效”的规定相悖，故原告关于“永久使用权”的说法于法无据，本院不予认定。 关于本案是否存在缔约过失的问题。本院认为，即使本案要认定缔约过失，被告虚构自己对案涉房屋享有合法的使用权，存在缔约过失。但原告具有完全民事行为能力，在签订合同时负有对出租人相关权利的审查义务，在被告声明不享有所有权的情况下，依然与被告签订租赁合同，并约定有关房屋出售内容的条款，原告同样存在缔约过失。 关于原告所提损失问题。原告在履约过程中，向被告支付的租金、为经营所支出的装修费，均为正常的履约支出，其所谓的“过度装修”损失不能成立。在小林园社区文化广场业主委员会提起物权诉讼后，二审法院认定了案涉租赁合同的效力，原告不必向小林园社区文化广场业主委员会返还承租房屋，十年的租赁期也并未因合同效力问题而实际缩短，原告作为承租人的权利未受到实质上的影响，不存在期待利益的损失，其所提“永久使用权”的优先购买权无法实现而产生的房屋购置差价的损失亦不能成立。 综上，原、被告在签订《文化广场房屋租赁合同》的过程中，都存在相应的缔约过失，但原告并未因上述过失实际遭受损失，故其请求本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告宜昌市天长地久时尚婚纱摄影有限公司的诉讼请求。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。 审判员  刘晓蓉 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  郭 琴