安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终2767号 上诉人（原审原告）:陈多友，男，1963年2月9日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：周义林，安徽云飞律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市迎宾大道南侧**。 法定代表人：赵立新，该公司董事长。 委托诉讼代理人:周建，安徽皖光大律师事务所律师。 委托诉讼代理人:赵先飞，安徽皖光大律师事务所律师。 上诉人陈多友、上诉人淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司（以下简称金园公司）因商品房预售合同纠纷一案，均不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初1014号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈多友上诉请求：撤销一审判决第二项内容，依法改判金园公司支付逾期交房违约金截至起诉之日计54681.09元，之后以293511元为基础按照日万分之一顺延至具备交房条件止；本案诉讼费由金园公司承担。事实和理由：1.根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，金园公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付陈多友，但金园公司并未书面通知陈多友办理交付手续，亦未按时签署房屋交接单，应承担违约责任。2.案涉房屋尚未达到约定的交付使用条件。金园公司一审提交的验收报告只是容缺验收，目前尚有车位未建设完毕，不符合规划验收条件，该报告不能作为验收合格的依据。3.一审以金园公司出具的收款证明认定案涉房屋交付时间为2014年8月6日错误，应以具备交房条件后经双方签字确认的房屋交接单日期为准。 金园公司辩称，案涉房屋属金园公司为改善企业职工居住环境开发的福利住房，只有金园公司的职工才具有购买资格。案涉小区房屋共计74栋，在合同约定的交房日期到达前，如果逐一通知，将花费大量的人力、物力，故金园公司下发189号文件，文件要求各单位安排好交房事宜。金园公司已尽到交房义务，但部分业主未按照通知的时间办理交房手续。案涉房屋交付时已验收合格，金园公司亦提供验收报告，金园公司没有任何的责任。 金园公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回陈多友的诉讼请求；一、二审诉讼费由陈多友承担。事实和理由：1.一审判决认定金园公司逾期交房并承担违约金错误。案涉住房系金园公司为改善职工居住环境建设的福利住房，对交房时间淮北矿业集团有限责任公司文件有明确要求，陈多友系朱仙庄矿职工，文件安排交房时间系2013年12月28日，陈多友应在安排交房时即缴纳相关费用接收房屋。但其直到2014年8月6日才补交代办证费及物业费，其收房延迟系其自身原因导致，一审法院认定金园公司逾期交房并承担违约金显然不合理。2.案涉房屋既符合合同约定的交房条件，亦符合安徽省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》的规定，一审判决偏离陈多友的诉求，违反法律规定。 陈多友辩称，根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，金园公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付陈多友，但金园公司并未书面通知陈多友办理交付手续，亦未按时签署房屋交接单，应承担违约责任。案涉房屋尚未达到约定的交付使用条件。金园公司一审提交的验收报告只是容缺验收，目前尚有车位未建设完毕，不符合规划验收条件，该报告不能作为验收合格的依据。一审以金园公司出具的收款证明认定案涉房屋交付时间为2014年8月6日错误，应以具备交房条件后经双方签字确认的房屋交接单日期为准。 陈多友向一审法院起诉请求：1、判令金园公司支付逾期交房违约金截止至起诉之日为65833.96元整，以后以305494元为基数按日万分之一顺延至具备交房条件之日止；2、责令金园公司承担该案的一切诉讼费用。 一审法院认定事实:2012年12月22日，陈多友与金园公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定，买受人（陈多友）购买出卖人（金园公司）开发建设的金色家园B20幢1单元0301号房，房屋建筑面积94.58㎡；单价3280元/㎡，总金额305494元；出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房违约责任：逾期不超过90日，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2013年1月28日，涉案商品房买卖合同在宿州市房地产管理局登记备案。陈多友已经向金园公司支付全部购房款。2013年11月8日，宿州千亩园金色家园B20#楼工程竣工。2014年8月6日，金园公司将涉案房屋交付给陈多友。2015年5月19日，宿州市经济技术开发区公安消防大队出具宿开公消竣复字【2015】第0002号复查意见书；2017年6月26日，宿州市环境保护局出具同意的验收意见；2019年12月17日，宿州市自然资源和规划局出具编号2019-182号规划核实合格证；2019年12月20日，宿州市住房和城乡建设局出具验收意见。2019年12月20日，宿州市建设工程质量监督站在验收意见处加盖公章。一审法院认为，陈多友与金园公司签订的商品房买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，陈多友已按合同约定支付购房款，金园公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋交付陈多友。根据合同约定，金园公司应于2013年12月31日前将验收合格的房屋交付给陈多友，但金园公司在2014年8月6日才将涉案房屋交付给陈多友，金园公司逾期交房的行为构成违约，应每日按照陈多友已交付房价款的万分之一向陈多友支付自2014年1月1日起至2014年8月6日止这一期间的逾期交房违约金6659.77元（305494元×0.0001×218天=6659.77元）。在法庭辩论终结前，金园公司提供了完整的《工程竣工验收报告》证明公安消防部门、规划部门、环保部门、城建档案管理机构已经对涉案房屋出具了认可性意见，且宿州市建设工程质量监督站加盖了公章，故，对陈多友要求金园公司承担自2014年8月6日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决:一、淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付陈多友自2014年1月1日起至2014年8月6日止的逾期交房违约金6659.77元；二、驳回陈多友其他的诉讼请求。案件受理费723元，由陈多友负担650元，由淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担73元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈多友提供2019年8月15日的物业管理费收款收据，以证明陈多友的上房时间。金园公司质证认为，不认可真实性，该收款收据仅能证明业主交纳了物业费，无法证明房屋交付时间，达不到陈多友的证明目的。本院认为，该收据载明陈多友交纳的系2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，并非初次缴纳的物业费收据，达不到陈多友的证明目的，不予采信。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方举证、质证及诉辩意见，本案二审争议的焦点是：案涉房屋实际交付时间应如何确定，一审判决金园公司支付违约金6659.77元是否适当。经审查，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。该合同约定金园公司应于2013年12月31日前将经竣工验收合格的商品房交付陈多友，但金园公司并未提交有效证据证明其在约定交房时间之前将符合交付条件的房屋交付陈多友，故其应按照合同约定承担逾期交房的违约责任。一审中，金园公司提供了淮北矿业（集团）有限责任公司〔2013〕189号文件、陈多友2014年8月6日缴费结算凭证、缴费存根及所附结算明细表等证据，以证明其自2013年12月28日即安排交房，收房延迟系陈多友自身原因导致。所附结算明细表载明的项目包括购房缴款情况、代办代缴款、物业费用缴款、实际应缴金额等项目，即缴费结算凭证系双方对各项目款项的最终结算，且该明细表载明“交房时金园公司代收办证相关费用”，在双方均未提交陈多友实际接收房屋的其他证据的情况下，一审将金园公司与陈多友就案涉房屋进行结算、陈多友支付包括物业费等费用的时间即2014年8月6日认定为实际交房时间，并根据双方合同约定的违约金计算标准判决金园公司支付陈多友自2014年1月1日起至2014年8月6日止的逾期交房违约金6659.77元并无不当，金园公司及陈多友主张一审法院认定交房日期错误的上诉理由均不能成立，本院均不予采信。虽金园公司主张根据淮北矿业（集团）有限责任公司〔2013〕189号文件，陈多友应在2013年12月28日接受房屋，但该文件系该集团公司印发宿州生活园二期交房方案的内部通知，文件接收对象系公司各相关单位，并非针对陈多友，对陈多友不产生约束力，且该通知作出及金园公司安排交房事宜时相关专门管理部门未就案涉房屋出具认可性意见，故金园公司主张其已于2013年12月28日安排交房，其未逾期交房，一审判决其承担逾期交房违约金不合理的上诉理由无事实和法律依据，本院亦不予采信。另，审理认为，案涉房屋在2013年11月8日即经金园公司组织设计、施工、监理等单位验收合格，且金园公司在一审法庭辩论终结前就案涉房屋所涉工程提供了完整的《工程竣工验收报告》，陈多友在2014年8月6日已经接收房屋的情况下，再以金园公司未书面通知其办理上房手续、案涉房屋未经竣工验收合格为由，上诉要求金园公司承担其接收房屋以后的违约金无事实和法律依据，本院不予支持。 综上，金园公司、陈多友的上诉理由均不能成立，均应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1446元，由淮北矿业（集团）金园房地产开发有限公司负担146元，由陈多友负担1300元。 本判决为终审判决。 审判长  王玲玲 审判员  杨俊举 审判员  张 奥 二〇二〇年十一月十三日 法官助理王珊珊 书记员王艳 附：本案适用的法律规定 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。