湖南省衡阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘04民终2143号上诉人（原审被告）：耒阳市志建房地产开发有限公司，住所地耒阳市蔡子池办事处牌楼居委会沿江路周家码头。法定代表人：段志军，该公司董事长。委托诉讼代理人：段建明，女委托诉讼代理人：郑大岸，湖南君安达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁永平，男委托诉讼代理人:王志飞，湖南科云律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李文德，男上诉人耒阳市志建房地产开发有限公司（以下简称志建公司）因与被上诉人李文德、梁永平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省耒阳市人民法院（2020）湘0481民初312号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。志建公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回梁永平的全部诉讼请求，由李文德返还梁永平购房款30万元及利息，本案一、二审诉讼费由梁永平、李文德负担。事实和理由：2016年10月8日梁永平与李运明签订房屋买卖合同，并由李运明向梁永平出具收款收据。之后梁永平与志建公司补签房屋买卖合同，该合同与之前的合同内容相同，只是补签合同上加盖了志建公司公章，经办人李文德签字，李文德又向梁永平出具了一张30万元收据，收据只加盖志建公司财务专用章。可见涉案房产出现两份合同，一审判决志建公司承担返还购房款及利息的义务，李文德承担连带责任，未将李运明列为被告不当。2016年6月25日，志建公司委托李文德后，李文德为谋取私利，故意低价出售房屋，损害了公司利益，志建公司终止了李文德的代理权及时收回委托书原件。综上，李文德没有代理权，志建公司在本案中不应承担责任。二审中，志建公司表示该公司从未委托李文德销售房屋。梁永平辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，李运明与本案没有任何关系，无须作为本案当事人参加诉讼，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李文德未予答辩。梁永平向一审法院起诉请求：确认梁永平与志建公司于2016年10月8日签订的《志建·中央公馆》商品房买卖合同无效；志建公司返还梁永平购房款30万元及利息36812.5元（利息按年利率4.75%计算，暂时从2017年6月1日起算至2020年1月1日，实际利息计算至款项付清之日止）；李文德对前述2项诉请承担连带偿还责任；本案诉讼费用由志建公司、李文德承担。一审法院认定事实：志建公司开发建设耒阳市西关管理区下马家巷的志建·中央公馆。2016年6月25日，志建公司委托李文德销售房屋，出具委托书载明：现志建公司段志军将中央公馆售楼部全权委托李文德进行管理，段志军每月付李文德、徐明生等人工资16000元，委托书双方签字盖章为准。以后卖房再不付返点费。并附志建·中央公馆未售房明细表二份，其中2016年6月24日明细表中序号13为：房号809、H户型、面积143平方米。2016年10月8月，梁永平与李文德签订了《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》，约定:梁永平购买志建公司位于耒阳市西关管理区下马家巷的志建·中央公馆H户型8层，建筑面积143平方米，一次性付款30万元。该合同未加盖志建公司公章，也未加盖志建公司的法定代表人段志军的个人印章或由本人签名，经办人为李运明。当天，梁永平与其母亲共同取款31万元，将其中30万元交付李文德用于购房，李文德出具30万元收款收据一张，但该收据只有志建公司的财务专用章，无收款时间，无公司合计、出纳签名，只有制单人李文德签名。该款由李文德收取后，未交付给志建公司。后梁永平与志建公司补签了《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》，合同的时间、内容未变，补签的合同上加盖了志建公司公章，经办人由李文德签名。梁永平多次要求交房未果，酿成纠纷。另查明，该诉争房屋至今未办理商品房预售许可证。一审法院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，志建公司至今未取得涉案工程项目的商品房预售许可证，依照《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第二条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”，梁永平与志建公司签订的《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》为无效合同，梁永平请求确认涉案合同为无效合同的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。涉案合同既已被确认为无效合同，志建公司依据该合同取得原告交付的购房款应予返还，还应赔偿梁永平的利息损失。梁永平要求志建公司返还购房款30万元的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。至于利息起算时间及利率，由于梁永平在2016年10月8月已交付购房款，但梁永平选择2017年6月1日合同约定的交房之日起计算利息未违反法律规定，予以准许；利息自2017年6月1日起算，志建公司应至2019年8月19日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率、之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付至实际履行之日止。志建公司委托李文德销售房屋，是代理行为。李文德应知涉案房屋没有商品房预售许可证仍然进行代理活动，志建公司明知涉案房屋没有商品房预售许可证仍然委托李文德进行代理，志建公司、李德文的行为均违反法律法规强制性规定，应负连带赔偿责任。志建公司、李德文未取得商品房预售许可证即对外销售涉案房屋，其过错导致本案合同的无效，依法应承担连带返还财产、赔偿损失的民事责任。另李文德收取梁永平购房款后未交付志建公司财务账户，是购房款实际占有人，故梁永平请求李文德对30万元购房款及利息承担连带清偿责任的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。志建公司主张本案与其无关，李文德主张驳回梁永平的诉讼请求，均与查明的事实不符，均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院（关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释）》第二条之规定，判决：一、确认梁永平与耒阳市志建房地产开发有限公司于2016年10月8日签订的《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》无效；二、耒阳市志建房地产开发有限公司返还梁永平购房款30万元，并自2017年6月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率、之后按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息至清偿之日止，限本判决发生法律效力之日起10天内付清；李文德对上述购房款30万元及利息承担连带清偿责任；三、驳回梁永平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（自觉履行的，可将标的款付至耒阳市人民法院标的款账户，户名：耒阳市人民法院执行案款专户；账号：833503110********；开户行：华融湘江银行耒阳支行。付款时需注明案号）。本案案件受理费6352元，减半收取3176元，由志建公司、李文德负担。梁永平已垫付3176元，志建公司、李文德应在执行中清偿。梁永平预交的另2450元，予以退还。二审中，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，从当事人提供的证据及志建公司在一审及二审上诉状中的陈述可以认定，志建公司于2016年6月25日将中央公馆售楼部全权委托李文德进行管理的事实。在李文德接受委托期间，其以志建公司名义与梁永平签订《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》，志建公司作为委托人应对该合同产生的法律后果承担责任。因涉案合同无效，一审判决志建公司返还梁永平的购房款及相应利息并无不当。虽志建公司在二审中口头提出该公司从未委托过李文德管理、销售房屋，该主张违反了民事诉讼中“禁止反言”原则，且志建公司无充分证据推翻该公司之前所陈述的事实，对志建公司该项辩解意见本院不予采纳。关于是否应追加李运明为本案当事人的问题，因李运明作为经办人与梁永平签订的房屋买卖合同已被之后梁永平与志建公司签订的《（志建·中央公馆）商品房买卖合同》替代，李运明并非必要共同诉讼参加人，且本案的处理结果与其无利害关系，李运明无需参加本案诉讼。综上所述，志建公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6352元，由耒阳市志建房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 宏审 判 员  刘丽娅审 判 员  张 健二〇二〇年十一月二十日法官助理  许建中书 记 员  匡光美