江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7679号上诉人（原审被告）：张家港市南丰鑫辉摇绞厂，住所地江苏省张家港市南丰镇南丰村。经营者：刘孝友，男，1966年5月12日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市，现暂住江苏省张家港市。委托诉讼代理人：樊国兴，张家港市鑫洲法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：张家港市锦祥金属材料有限公司，住所地江苏省张家港市南丰镇南丰村。法定代表人：谢玉珍，该公司执行董事。委托诉讼代理人：朱毅，江苏和嘉律师事务所律师。上诉人张家港市南丰鑫辉摇绞厂（以下简称鑫辉厂）因与被上诉人张家港市锦祥金属材料有限公司（以下简称锦祥公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院（2020）苏0582民初3749号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。上诉人鑫辉厂上诉请求：撤销一审判决并依法改判。事实和理由：一审判决认定事实不清。锦祥公司采用停电及封锁厂房等不合理的措施导致鑫辉厂不能使用厂房的时间应当为58天，占有使用费应当为34412.56元。而且鑫辉厂在不能使用厂房的该时间段内支付了28名员工合同中约定的每人每天50元的生活费，共计81200元，所以在本案中并不应当只扣除1.5个月的占有使用费26700元，而是应当扣除占有使用费34412.56元及停工时间段的员工支出81200元，共计115612.56元。被上诉人锦祥公司辩称，服从一审判决，请求驳回上诉，维持原判。原审原告锦祥公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2018年11月1日签订的《租房协议》；2.判令鑫辉厂向锦祥公司支付截至2020年1月31日的租金248300元；3.判令鑫辉厂将《租房协议》所涉房地产返还给锦祥公司；4.诉讼费由鑫辉厂承担。一审法院认定事实如下：2015年11月开始，鑫辉厂承租锦祥公司位于南丰开发区的厂房、办公楼、车间，双方签订了《租房协议》，协议到期后，锦祥公司（甲方）、鑫辉厂（乙方）于2018年11月1日再次签订《租房协议》，约定：一、甲方负责电送到车间、办公楼、宿舍，辅房表由自己购买，电费结算按用户根据电站的电价计算（每月座机费9450元，按每月总的度数分摊），甲方向乙方收取电费押金5000元，到期可退还，乙方负责每月预付电费根据乙方用电购买电量，甲方不预支电费。二、厂房1120平方，每平方价格180元，计201600元，宿舍四套每年为24000元，办公楼每套每年7000元，全年租金总额232600元。三、租期为2018年11月1日生效，此合同有效期为贰年。合同生效之日起，一次性付清宿舍、办公楼全年租金，厂房租金第一次付12万元，余款112600元付清，不得拖欠。……。2019年11月11日，鑫辉厂出具《还款承诺书》一份，载明：鉴于本单位拖欠贵方房屋租金，明细如下：2018年11月——2019年10月租金194900元，2019年11月——2020年1月租金53400元，暂欠该两笔租金合计248300元。本单位承诺2019年11月30日前支付30000元，2019年12月31日前支付30000元，2020年1月25日前支付188300元；若我单位未履行上述付款承诺，则：我单位自愿按照月利率1%的水平向贵方支付欠款利息，且贵方有权对我单位实施下列措施：进行用电、用水限制；封锁租赁区域，限制人员、车辆进入租赁区域；对我单位的相关设施设备、库存物资采取留置措施；其他一切合法的资产保全措施。贵方采取上述措施造成的一切损失及后果责任，我单位不予追究。因鑫辉厂未按承诺付款，引起本案纠纷。一审另查明，锦祥公司（甲方）、鑫辉厂（乙方）先后于2018年8月15日和2019年8月15日另外签订了两份《租房协议》，租赁525平方和330平方的厂房，租赁期分别为二年，租金分别为年租金94500元和59400元。2018年8月15日的《租房协议》实际承租一年后退还了部分租赁物，遂于2019年8月15日重新签订了《租房协议》。双方在审理中对已支付的租金发生争议，鑫辉厂主张其在2019年2月19日至2019年11月11日期间支付的租金已经超过2018年11月1日签订的《租房协议》约定的租金，其签订《还款承诺书》时双方没有对账，因锦祥公司王洪祥称没事的，所以就签了。一审法院组织双方进行对账，第一次庭审中，经过双方对账确认，2019年2月19日至2019年11月11日期间鑫辉厂支付租金285000元，已经超过了2018年11月1日《租房协议》约定的租金。锦祥公司主张该期间支付的租金部分是之前租赁期间未结清的租金，故一审法院要求双方就之前租赁期间已支付的租金进行对账，双方在第二次庭审中确认鑫辉厂在2019年2月19日前已经支付的租金为380000元。但鑫辉厂主张其另有现金支付15万元未开具收据，但是未能提供证据。锦祥公司对第一次庭审双方确认的2019年2月19日至2019年11月11日期间支付的租金285000元予以否认，认为该期间鑫辉厂支付的租金为222000元，但是未能进一步举证证明其否认的依据。一审审理中，双方确认锦祥公司与鑫辉厂自2015年开始发生租赁关系，2018年11月1日的《租房协议》开始前三年的租金分别为150600元、155600元、155600元。2018年8月15日的《租房协议》实际履行了一年，租金94500元。后对该份合同中的部分租赁物重新于2019年8月15日签订了《租房协议》，实际租赁至2019年10月份即退还不再租赁，实际发生租金金额应为12375元（2.5个月租金）。2018年11月1日的《租房协议》约定年租金为232600元（车间201600元、宿舍四间24000元、办公楼7000元），实际承租情况是宿舍四间中的一间于2019年6月1日退还，一间于2019年10月底已经退还，办公楼已经于2019年4月1日退还，故该份合同截至2020年1月31日的租金为279416元（按实际租赁日期计算）。上述租赁期间的租金总额为848091元。鑫辉厂在2015年11月5日至2018年12月6日期间支付租金380000元，在2019年2月19日至11月11日期间支付租金285000元，合计支付租金665000元。尚结欠租金183091元。一审再查明，上述租赁房屋未办理建设工程规划许可证，也未取得房屋产权证。鑫辉厂主张2019年12月1日起由于锦祥公司停电和封锁租赁厂房导致其无法使用。锦祥公司明确由于鑫辉厂未按承诺书承诺的时间支付租金，根据承诺书，其有权采取停电及封锁租赁厂房的措施，但是其是自2019年12月15日左右才开始封锁厂房。一审法院认为，因本案租赁房屋未取得建设工程规划许可证，锦祥公司与鑫辉厂订立的《租房协议》无效。因鑫辉厂实际占有使用租赁房屋，应当按照《租房协议》约定的标准支付占有使用费。关于占有使用费，锦祥公司主张按照《还款承诺书》确认的金额进行确定，虽然鑫辉厂出具了《还款承诺书》，但是根据庭审举证、质证情况，鑫辉厂提出了充分的证据证明《还款承诺书》的金额与实际结欠金额存在较大差距，一审法院对双方整个租赁期间的约定金额和实际支付金额进行了对账确认，经过对账确认，截至2020年1月31日的未付占有使用费应为183091元，鑫辉厂应当支付上述占有使用费。双方确认因鑫辉厂未付租金，锦祥公司采取了停电和封锁租赁厂房的措施，但是双方对何时开始封锁厂房陈述不一致，均未提供证据，鑫辉厂应当举证证明锦祥公司自2019年12月1日起采取了封锁租赁厂房的措施导致其无法实际使用租赁物，因鑫辉厂未能提供该部分证据，故一审法院确认封锁厂房的时间是锦祥公司自认的自2019年12月15日起。虽然鑫辉厂在承诺书中承诺如果不按照承诺时间支付租金，锦祥公司有权采取停电、封锁厂房等措施，但是锦祥公司采取此类措施以要求支付租金并不属于合理的措施，且由于锦祥公司的上述措施造成了鑫辉厂事实上无法使用租赁物的情况，故锦祥公司无权主张该段期间内的占有使用费，经计算，自2019年12月15日至锦祥公司主张的占有使用费的截止时间2020年1月31日为1.5个月，占有使用费为26700元（厂房和两间宿舍）。故鑫辉厂应当支付的占有使用费为156391元。锦祥公司在第一次庭审中经过对账确认2019年2月19日至2019年11月11日期间鑫辉厂已支付租金金额为285000元之后，于第二次庭审中提出异议，但未能就异议的原因作出说明并提出证据，第一次庭审确认的上述金额是经过法庭组织双方逐笔对账并经双方确认后确认的事实，锦祥公司在未有充分证据推翻已经确认的事实的情况提出异议，缺乏事实依据。关于锦祥公司要求解除双方于2018年11月1日签订的《租房协议》，本案《租房协议》系无效合同，锦祥公司的该项诉讼请求缺乏法律依据，一审法院不予支持。锦祥公司主张鑫辉厂返还2018年8月1日《租房协议》项下的租赁物，合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，锦祥公司的该项诉讼请求具有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于鑫辉厂提出的锦祥公司停电100天造成其损失要求予以扣减，鑫辉厂未能提供相应的证据予以证实，缺乏事实依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、张家港市南丰鑫辉摇绞厂于判决生效后10日内给付张家港市锦祥金属材料有限公司房屋占有使用费156391元。二、张家港市南丰鑫辉摇绞厂于判决生效后10日内腾退返还张家港市锦祥金属材料有限公司2018年11月1日《租房协议》项下的厂房和两间宿舍。三、驳回张家港市锦祥金属材料有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取2512元，由张家港市锦祥金属材料有限公司负担930元，由张家港市南丰鑫辉摇绞厂负担1582元。二审中，上诉人鑫辉厂提交了以下证据：证据一、接处警工作登记表，用于证明锦祥公司自2019年12月5日起就开始封锁鑫辉厂租用的厂房，不让鑫辉厂发货及加工生产。证据二、26份劳动合同，用于证明在锦祥公司封锁厂房期间，鑫辉厂按照合同支付28名工人每天50元生活费。被上诉人锦祥公司质证认为：对证据一的真实性没有异议。2019年12月5日报警记录显示，因房租问题发生纠纷，王洪祥不让其发货，但并不能证明封锁厂房，故对证明目的不予认可。对证据二劳动合同，其中职工为钟秀云的一份合同没有签名；对于其他职工的签名，真实性不予认可。正常情况下，鑫辉厂的工人只有三、四个，包括其家里的四个人，总共也就只有七、八人，没有这么多的员工。鑫辉厂也未提交支付凭证，不能证明已经实际发放工资。上诉人鑫辉厂称，有二个工人没有签订劳动合同，起诉至一审法院，已经判决并申请执行了，当庭出示了执行通知书原件。被上诉人锦祥公司认为，执行通知书与本案没有关联性，应当提交相关的判决书或调解书。以上事实，由本院调查笔录予以证明。本院二审认定事实与一审法院认定事实一致。本院认为，本案租赁房屋未取得合法的规划建设手续，故鑫辉厂与锦祥公司签订的《租房协议》应为无效，但鑫辉厂实际占有使用租赁房屋的，应当参照《租房协议》约定的标准支付占有使用费。鑫辉厂上诉主张锦祥公司自2019年12月5日起开始封锁租赁厂房，故应当扣除2019年12月5日至2020年1月31日的占有使用费，为此二审中提供了接处警工作登记表一份。本院认为，接处警工作登记表仅能证明2019年12月5日双方因房租问题发生纠纷，并不足以证明锦祥公司于2019年12月5日已封锁租赁厂房。一审法院根据锦祥公司自认的自2019年12月15日起封锁厂房，认定锦祥公司无权主张2019年12月15日至2020年1月31日期间的占有使用费，并无不当，本院予以确认。鑫辉厂还上诉主张其在停工期间支付员工工资81200元，应当在占有使用费中扣除，为此二审中提供了26份劳动合同，本院认为，一审中鑫辉厂并未就员工工资损失提出反诉请求，且其主张的员工工资损失的真实性、合法性、关联性亦难以确定，故对其该项上诉主张，本院不予支持。综上，鑫辉厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5024元，由上诉人张家港市南丰鑫辉摇绞厂负担。本判决为终审判决。审判员 周 红二〇二〇年十一月十日书记员 张颖彤法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。