辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初8611号原告：中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行,住所地：沈阳市和平区南三好街**,统一社会信用代码：912101008177413991。负责人：李玉国,该行行长。委托诉讼代理人：丁彦杰，男，1983年3月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，该公司员工。彦杰，男，1983年3月2日出生，汉族，住沈阳市皇姑区，该公司员工被告：梁立波,男,1991年2月15日出生,汉族,住黑龙江省甘南县。被告：沈阳锦城房地产开发有限公司，，注册地址沈阳市沈河区小南街清泉巷****统一社会信用代码：91210100071505460W。法定代表人：朱万芹。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行委托诉讼代理人丁彦杰，被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司经本院依法传唤均未到庭应诉，本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原、被告于2017年12月31日签订的《个人购房担保借款合同》；2.请求法院判令被告偿还原告借款本金419,477.52元,利息21,427.04元、罚息259.74元、复利843.62元,总计442,007.92元（以上本金及利息、罚息、复利截止日为2020年9月6日,具体偿还金额以实际发生为准）；并自2020年9月7日起,按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行逾期利息至本判决实际清偿之日止；3.原告对具体被告名下位于沈河区金家街98－1号2－31－2,建筑面积78.72平方米的房产行使抵押权,并在上述债权范围内享有优先受偿权；4.请求法院判令沈阳锦城房地产开发有限公司对梁立波拖欠款项承担连带担保责任。5.请求法院判令被告承担本案全部诉讼费用。被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司经本院依法传唤未到庭应诉，亦未提交答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、贷款合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2017年12月31日原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行（贷款人、抵押权人）与被告梁立波（借款人、抵押人）、沈阳锦城房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》一份；2.贷款本金：43万元；3.贷款期限：2018年1月5日--2048年1月4日；4.合同执行利率：浮动利率5.145%，即以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础浮动上浮或下浮一定比例；自中国人民银行贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整。5.逾期利率标准：贷款执行利率基础上上浮50%；6.还款方式：等额本息还款法，按月还款，还款日为每月借款发放日对应日；7．违约责任：借款人未按照约定按期足额偿还借款，贷款人有权限期纠正违约行为，提前收回已发放的借款，有权行使担保权，有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿。8.欠款情况：截至2020年9月6日，被告梁立波尚欠原告本金419,477.52元,利息21,427.04元、罚息259.74元、复利843.62元；二、担保合同成立及生效情况：1.合同签订情况：2017年12月31日原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行(贷款人、抵押权人)与被告梁立波（借款人、抵押人）、被告沈阳锦城房地产开发有限公司（保证人）签订《个人购房担保借款合同》；2.主债务：借款本金最高限额43万元；3.2018年1月11日，登记机关为案涉抵押房产办理预购商品房抵押权预告登记，但未办理所有权登记。4.保证范围：债务本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及贷款人为实现债权所支付的一切费用；5.保证方式：连带责任保证；6.保证期间：阶段性保证人自借款发放之日起至借款人取得房地产权属证书并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。7.若借款人、保证人违反本合同项下的义务，贷款人有权保证人承担担保责任。本院认为，原告与被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司所签订《个人购房担保借款合同》系各方当事人真实意思表示，合法有效，对各方均具有法律约束力。原告依约向被告梁立波发放了贷款，被告梁立波未依约履行还款付息的义务，原告有权要求解除《个人购房担保借款合同》、要求被告梁立波偿还借款本息并要求沈阳锦城房地产开发有限公司承担担保责任。原告主张对案涉抵押房产行使抵押权，因该房产未取得所有权证书亦未办理抵押登记，不予支持。被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司经本院依法传唤无正当理由未到庭应诉，视为放弃抗辩权。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行与被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司于2017年12月31日签订的《个人购房担保借款合同》；二、被告梁立波于本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行借款本金419,477.52元,利息21,427.04元、罚息259.74元、复利843.62元（以上本金及利息、罚息、复利计算截至2020年9月6日）；并自2020年9月7日起按《个人购房担保借款合同》约定的计息办法给付原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行逾期利息至本判决实际偿还之日止；三、被告沈阳锦城房地产开发有限公司在抵押房产取得房产权属证书，并办妥以原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行为抵押权人的抵押登记手续之日前对被告梁立波应支付的上述款项承担连带保证责任；并在承担保证责任后，有权向被告梁立波追偿。四、驳回原告中国农业银行股份有限公司沈阳南湖支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,755元，由被告梁立波、沈阳锦城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  程兴桥人民陪审员  马 欣人民陪审员  刘红杰二〇二〇年十一月六日法官助理杨坤书记员安冬本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第九十三条二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国合同法》第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国担保法》第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。