江西省南昌市湾里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0105民初619号 原告：彭丽佳，女，1985年9月20日出生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：熊涛，江西康润律师事务所律师。 被告：南昌恒富置业有限公司，住所：江西省南昌市湾里区梅岭国家森林公园旁。 法定代表人：陈荣圣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李薇，女，该公司职员。 原告彭丽佳诉被告南昌恒富置业有限公司（以下简称“恒富公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭丽佳及其委托诉讼代理人熊涛、被告南昌恒富置业有限公司委托诉讼代理人李薇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 彭丽佳向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原告彭丽佳与被告南昌恒富置业有限公司签订的《林溪府商品房认购书》；2.判令被告立即退还原告缴纳的认购款679841.77元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告彭丽佳与被告南昌恒富置业有限公司于2019年4月3日签订的《林溪府商品房认购书》，共计支付购房款及装修款679743元。原告方得知因南昌市实施购房限购政策，原告不具备向被告购买商品房的资格，遂要求被告解除双方签订的《林溪府商品房认购书》及《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》，并退还购房款，却遭到被告的拒绝。原告认为，因南昌市限购政策，原告不具备购房资格，导致双方签订《南昌市商品房买卖合同》无法备案，原告亦无法依据《南昌市商品房买卖合同》取得恒大林溪府58栋2-202室商品房所有权，该《南昌市商品房买卖合同》应当予以解除，被告拒绝原告解除合同及退还购房款及装修款的行为没有法律依据。庭审中，原告申请变更诉讼请求为：“1.请求判令解除原告彭丽佳与被告恒富有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》、《室内装修委托合同》；2.判令被告立即退还原告缴纳的购房款及装修款679743元；3.本案诉讼费用由被告承担。” 恒富公司辩称，1.本案中被告与原告于2019年3月30日签订《林溪府商品房认购书》，于2019年4月3日签订《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，约定原告购买被告南昌恒大林溪府楼盘58幢2-202号房，商品房价款为1535706元，装修价款为406410元，付款方式均为分期付款。合同签订后，原告共向被告支付了前四笔房款537499元及装修款142244元，但因原告享有提前还款优惠86元，故原告共计支付被告679657元，剩余款项均未支付，系原告违约，被告没有任何违约情形，且在原告认购涉案房屋后，被告依据约定支付原告的推荐人李宗贵佣金金额38842元，原告若主张解除涉案房屋相关合同，应偿还被告基于其购买房屋而产生的额外支出。2.被告在售楼部公示区域公示了南昌市政府的限购政策文件，原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》的抬头即提示“此房屋属限售商品住宅”，原告与被告签订的《南昌市商品房买卖合同》附件十一合同补充协议第十二条中，原告向被告声明：“买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿意承担全部责任”，且原告在认购涉案房屋时向被告出具一份《购房确认书》，确认其已全面知晓政府限购、限价及限贷等政策。可见在涉案房屋的购买过程中，被告始终提醒原告必须符合政府的限购政策方能购买涉案房屋。购房资格属于个人隐私范畴，被告无权自行调查，只能通过提醒的方式提醒原告注意。原告作为一个完全民事行为能力人，在经过被告的种种提醒后依然选择签订涉案房屋的买卖合同，并且支付了前四笔合同价款，被告有理由相信其具备购房资格。《南昌市商品房买卖合同》补充协议第二条第二款约定：“分期付款的，在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方需承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。若原告确属限购人员而使得涉案房屋买卖合同无法在现有政策下办理备案，其应对合同的解除承担责任，按照合同约定承担50%已付款违约金。被告作为合同的约定方，不应因为原告的行为承担损失。 经审理，本院认定事实如下：2019年3月30日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《林溪府商品房认购书》，载明原告向被告认购林溪府楼盘洋房58幢2-202号房。同日，原告还出具《购房确认书》一份，确认本人已全面知晓政府限购、限价及限贷等政策，如因限购、限价原因导致购房合同无法备案本人予以接受，并同意在能够办理合同备案时及时配合被告办理合同备案、按揭贷款等手续……2019年4月3日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《南昌市商品房买卖合同》（含附件），约定：原告购买案涉房屋，房屋总价为1535706元，其中装修价为660416元。原告采取分期付款方式付款，其中2019年4月3日前支付首期房价款76786元，2019年6月29日前支付153571元，2019年9月29日前支付153571元，2019年12月29日前支付153571元，2020年3月29日前支付153571元，2020年6月29日前支付153571元，2020年9月29日前支付153571元，2020年12月29日前支付230356元，2021年3月29日前支付307138元。合同附件十一约定，买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。同日，原告（甲方）与被告（乙方）还签订了一份《室内装修委托合同》，约定：乙方受甲方委托，安排具有资质的装修施工单位全权负责对该房屋装修升级，委托服务总包干价406410元，交付时间为2021年12月31日，付款方式为分期付款，其中2019年4月3日前支付20321元，2019年6月29日前付清40641元，2019年9月29日前付清40641元，2019年12月29日前付清40641元，2020年3月29日前付清40641元，2020年6月29日前付清40641元，2020年9月29日前付清40641元，2020年12月29日前付清60962元，2021年3月29日前付清81281元。上述合同签订后，扣除提前还款优惠86元，原告实际支付被告购房款及装修款共计679657元。 庭审中，被告陈述恒富公司是由南昌中电投高新置业有限公司全额出资设立，南昌中电投高新置业有限公司由恒大地产集团有限公司全额出资设立，被告所有佣金款项均委托给恒大地产集团有限公司支出，故涉案佣金支出是被告的实际损失。原告当庭对被告所述的上述佣金损失予以认可，表示：“鉴于被告产生了关于佣金的实际损失，合计金额38842元，原告同意在解除合同的前提下予以承担”。 另查明，本案所涉房屋在限购区域内，而原告不可在限购区域内新购住宅类房屋。 上述事实，有原、被告提交的证据及当事人陈述在卷为凭。 本院认为，原、被告签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。但因原告限购原因，导致上述合同无法履行，合法目的无法实现，故对原告要求解除《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》的诉请，本院依法予以支持。 关于因限购导致合同无法履行的责任。南昌市住房保障和房产管理局办公室于2017年3月9日印发的《关于严格执行我市房地产住宅市场调控政策的通知》（洪房字[2017]17号）规定：“房地产开发企业及经纪机构在签订购房合同前，应履行对购房人的限购限贷政策告知和购房资格审核义务”。本案中，《购房确认书》及《南昌市商品房买卖合同》附件中虽有“本人已全面知晓政府限购、限价及限贷等政策，如因限购、限价原因导致购房合同无法备案本人予以接受”、“买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任”等内容，但该类约定属于被告为重复使用而预先拟定的格式条款，且免除了被告作为房地产开发企业根据相关政策规定而应承担的对购房人的限购政策告知及购房资格审核义务，加重了购房人的责任。被告出示《购房确认书》、《南昌市商品房买卖合同》中的该类约定，并不足以证明其履行了对购房人的限购政策告知和购房资格审核义务，故被告对因限购导致合同无法履行负有责任。而原告作为购房人，其在限购的情况下仍与被告签订《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，未尽到合理的注意义务，对限购导致合同无法履行亦负有责任。鉴于原告在庭审中表示认可被告产生了关于佣金的实际损失38842元，并同意在解除合同的前提下予以承担，系原告对其民事权利的合法处分，不违反法律法规的强制性规定，本院从其自愿。故解除合同后，扣除38842元，被告还应退还原告购房款及装修款共计640815元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第九十四条、第九十七条规定，判决如下： 一、解除原告彭丽佳与被告南昌恒富置业有限公司于2019年4月3日签订的《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》； 二、被告南昌恒富置业有限公司自本判决生效之日起十日内退还原告彭丽佳购房款及装修款共计640815元； 三、驳回原告彭丽佳其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计9310.68元，由原告彭丽佳承担4655.34元，由被告南昌恒富置业有限公司承担4655.34元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审判员  纪惠娜 二〇二〇年十一月十八日 书记员  胡玲玲