甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初3160号原告：兰州富润房地产开发有限公司，住所地:甘肃省兰州市七里河区。法定代表人：杨世江，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈志刚，甘肃正天合律师事务所律师。委托诉讼代理人：宿穆蓉，甘肃正天合律师事务所律师。被告：北京幼儿之家教育科技有限公司，住所地：北京市海淀区。法定代表人：宁婕，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李露，甘肃雷奇律师事务所律师。原告兰州富润房地产开发有限公司（以下简称：富润公司）与被告北京幼儿之家教育科技有限公司（以下简称：北京幼儿之家）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。审理中，原告富润公司委托诉讼代理人陈志刚，被告北京幼儿之家委托诉讼代理人李露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。富润公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除富润公司与北京幼儿之家于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》；2.判令北京幼儿之家腾交租赁房屋;3.判令北京幼儿之家支付自2020年1月1日起至2020年7月10日止的房屋租金1134850.50元、违约金588515.77元;4.判令北京幼儿之家以日租金5895.33元为标准支付自2020年7月1日起至实际搬离期间的房屋占用费；5.判令北京幼儿之家承担律师代理费5万元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告富润公司与北京幼儿之家于2019年1月1日签订房屋租赁合同，约定富润公司将位于七里河区××小区××，免租装修期12个月，自2019年1月1日至同年12月31日，租赁期限15年，自2020年1月1日至2034年12月31日，租金每半年支付一次，先交后使用。如逾期支付租金，每天按合同年租金的万分之五承担违约责任。同时对解除合同、收回房屋的具体事项也作了约定。合同签订后，富润公司将涉案房屋交由北京幼儿之家，履行了交房义务。2019年10月8日，因北京幼儿之家对房屋第四层面积产生异议，双方又签订了补充合同，明确了租赁总面积为5123.32平方米，同时对履约保证金及租金的交付约定北京幼儿之家应于合同签订后十日内支付2151794.40元，其中1075897.20为履约保证金，另1075897.20为2020年1月1日到6月30日期间的房租。但事后北京幼儿之家并未完全履行合同，仅支付了保证金，对房屋租金分文未缴，在富润公司多次催缴中，还以各种理由百般推脱，至今已长达18个月之久，严重侵害了富润公司的合法权益。现富润公司认为北京幼儿之家违反合同约定，不支付租金，所依据的理由，政府在多年前就已明确，北京幼儿之家作为专业连锁机构，在签订合同之时就已经知晓，有意签订合同又拒绝履行，违背诚实守信原则，致富润公司不能实现合同目的。根据相关法律规定，特提起诉讼，要求解除租赁合同及补充合同，判令北京幼儿之家返还涉案房屋，支付拖欠租金，并承担违约责任。北京幼儿之家辩称：双方合同签订之后，2019年中旬开始，甘肃省政府，兰州市政府及七里河区政府相继下发实行将现有幼儿园移交政府举办公办幼儿园或普惠性民办幼儿园的文件，其中2019年10月29日，七里河区人民政府下发七里河区城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案，明确了将北京幼儿之家列入移交政府开办的普惠民办园名单，并要求在2019年10月前确定协议，12月10日前正式挂牌。同时相关政策规定小区配套幼儿园办成普惠性民办园，原则上不得收取租金，不再具有盈利性。如按租赁合同约定缴纳租金显然对承租方明显不公，在与原告多次协商沟通时，原告不予配合，拒不执行政策的相关规定。现认为双方在履行合同之时，客观情况发生无法预见的情形，继续履行显失公平，为维护合法权益，特提起反诉，要求原告降低租金，自2020年1月1日到2034年租金为零，并返还已经支付的租金107万元。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，本院查明如下事实：2019年10月8日，原告富润公司（甲方）与北京幼儿之家（乙方）签订房屋租赁合同，合同约定：甲方将位于兰州市七里河区××小区××的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积5424.9平方米，用途开办幼儿园；免租装修期12个月，自2019年1月1日自2019年12月31日，租赁期限15年，自2020年1月1日至2034年12月31日；租金标准2020年1月1日至22年12月31日，每平方米月租金35元，每两年递增5元，2032年到2034年每平方米月租金48元；履约保证金及租金支付：自本合同签订后十日内支付2278458.00元，其中1139229元为合同的履约保证金，另1139229.00元为2020年1月1日到1月30日房租。租金半年支付一次，先交租金后使用。在当期的租金到期的最后一个月内，乙方须向甲方支付下期的租金，甲方开具上期的房租发票，2020年7月1日到12月31日房租应该于2020年7月1日前一个月内缴纳，以后每期以此类推；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，应按合同年租金的万分之五向甲方支付违约金；第十条乙方违约责任约定：1.乙方未按约定按时接收房屋的，则视为乙方违约，违约的时间段抵扣房屋的装修期；2.租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方解除合同并收回该房屋，并扣除乙方已交租金的剩余部分和履约保证金：（2）乙方拖欠房屋租金或者各项费用累计三个月的；3.乙方有本合同第十条第二款五种行为之一，而使甲方主张解除合同的，甲方的解除通知自到达乙方确认的信函有效送达地址时，合同解除效力发生；4.在租赁期间内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，自行承担违约相关责任，如给甲方造成损失的应予以赔偿。第十三条第3项约定，如因一方违约造成对方通过诉讼等方式主张权利的，违约方应该承担对方由此产生的一切费用（包括但不限于诉讼费，保全费，律师费等）。合同签订后，富润公司将涉案房屋交由北京幼儿之家。北京幼儿之家于2019年1月21日通过甘肃幼儿之家教育咨询连锁股份有限公司向富润公司转款100万元，24日富润公司向北京幼儿之家出具了履约保证金收据。北京幼儿之家在接收房屋后，开始了房屋装修。2019年10月8日，双方又签订了房屋租赁补偿合同，约定：房屋建筑面积合计5123.32平方米，履约保证金及租金的支付：北京幼儿之家需向富润公司支付人民币2151794.40元，其中1075897.20为本合同履约保证金（注：房租不能从履约保证金中扣除）；另1075897.20元为2020年1月1日到6月30日期间的房租。2020年5月22日，富润公司致函北京幼儿之家法定代表人宁婕，函件内容为催缴租金及保证金，并限定5月30日前，就相关事宜进行协商，否则按房屋租赁合同的约定执行合同，以维护双方已签订合同的严肃性。2020年6月19日，富润公司再次紧急函告，催缴履约保证金及租金。2020年6月24日，北京幼儿之家通过甘肃幼儿之家教育咨询连锁股份有限公司转款7万元，富润公司亦出具了履约保证金收据。2020年7月2日，北京幼儿之家向富润公司提交房租减免申请书，载明：新冠疫情在国外蔓延数月，富润家园幼儿园开学延期6个多月，春季学期接近结束，才临近开园，以保教费收入为主要运营资金的富润幼儿园陷入资金断流，加上家长对疫情的信心不足，本学期招生严重不足，现金流严重短缺，我园确实难以按照《房屋租赁合同》按时足额的向贵司缴纳租金。尽管贵司已同意减免我园新冠疫情期间的一个月的租金，然而我园依然资金严重短缺，当前确实无力承担剩余租金，因此特向贵司申请：1.申请减免2020年1月1日-2020年3月31日总计3个月的场地租金;2.如贵司能同意减免我园新冠疫情期间3个月租金，我园将在2020年9月30日前向贵司一次性支付4月-6月日场地租金。2020年下半年租金需要等我园法定代理人宁婕女士近日回兰后与贵司当面协商敲定，望贵司谅解。同年6月23日，富润公司回函：1.公司对北京幼儿之家的申请不予认可；2.要求北京幼儿之家应严格按照2019年1月1日签订的合同履约，且必须于2020年6月24日交清所欠的2020年1月1日至6月30日房屋租金，逾期公司将采取相关措施，保障公司的合法权益;3.要求北京幼儿之家于2020年6月30日前交清下半年的租金。嗣后，因北京幼儿之家仍未执行合同，履行缴款义务，故原告提起诉讼。2020年7月15日，北京幼儿之家向七里河区政府提交申请，要求将幼儿之家富润幼儿园定为兰州市普惠性民办托护点。审理中，北京幼儿之家提交兰州市七里河区教育局文件，七教发（2020）60号；七里河区普惠性民办托幼机构评估指标；兰州市七里河区人民政府办公室文件，七政办发（2019）111号；兰州市七里河区人民政府办公室关于印发《七里河区城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》的通知；20所建成已投入使用的小区配套幼儿园统计表，拟证明幼儿园执行国家政策，变为普惠性幼儿园，需向政府移交。继续履行合同将对北京幼儿之家明显不公平，双方合同已不能履行，要求提起反诉，将合同中的2020年1月1日-2034年12月31日的租金标准变为0元，反诉被告立即返还反诉原告已经支付的租赁费用共计人民币107万元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告富润公司与被告北京幼儿之家签订的《房屋租赁合同》及《补充合同》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。原告富润公司将涉案房屋交予北京幼儿之家，即履行了合同的义务，北京幼儿之家亦实际占有、使用了涉案房屋，应按合同约定履行付款义务。本案的焦点系北京幼儿之家主张幼儿园已享受国家普惠性政策，不能按原合同缴纳房租的理由是否成立。本院认为，北京幼儿之家向本院提交的证据材料，不能证明富润公司签订的租赁合同违反有关规定。其于2020年7月15日，向政府提出认定普惠性民办托护点的申请，即使该申请获批准，北京幼儿之家依据相关政策享受补贴，也与富润公司无关；北京幼儿之家提交的七里河区20所建成已投入使用的小区配套幼儿园统计表有关富润幼儿园性质系“协议出让”，对涉案房屋租金的减免，应由双方自行协商，也并非强制性规定要求富润公司执行；北京幼儿之家在2020年7月2日向富润公司提交房租减免申请书中并未提起因幼儿园涉及普惠性，要求降低房租，且富润公司在回函中，明确不同意降低租金，故北京幼儿之家应按合同约定支付租金。由于北京幼儿之家未按约支付租金，在原告的多次催促中仍不予执行，已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限减免之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理权限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告富润公司要求解除与北京幼儿之家签订的房屋租赁合同及补充合同，以及要求北京幼儿之家返还涉案房屋，支付自2020年1月1日起至2020年7月10日的房屋租金1134850.50元、违约金588515.77元，并按日租金5895.33元为标准承担至返还房屋的房屋占用费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持；要求北京幼儿之家承担律师代理费5万元，亦符合合同约定，本院予以支持。关于北京幼儿之家提出的降低租金的反诉请求，不具备合并审理条件，北京幼儿之家应与其他事项一并另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告兰州富润房地产开发有限公司与被告北京幼儿之家教育科技有限公司签订的房屋租赁合同及补充协议；二、被告北京幼儿之家教育科技有限公司于本判决生效之日起二十天内将租赁房屋返还原告兰州富润房地产开发有限公司；三、被告北京幼儿之家教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告兰州富润房地产开发有限公司拖欠租金1134850.50元（2020年1月1日至2020年7月10日）、违约金588515.77元，以日租金5895.33元为标准支付至涉案房屋返还期间的房屋占用费；四、被告北京幼儿之家支付原告兰州富润房地产开发有限公司律师代理费5万元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10430元，已减半收取，由被告北京幼儿之家教育科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 员  王 琦二〇二〇年十一月十八日法官助理  郭佳诺书 记 员  牛 涛