辽宁省沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0114民初5622号原告：刘晓曦，女，1985年2月20日出生，蒙古族，住辽宁省北镇市。原告：侯冰瑶，女，1988年8月3日出生，汉族，住沈阳市和平区。二原告委托诉讼代理人：赵东宁，系辽宁冠位律师事务所律师。被告：付亚南，女，1992年12月6日出生，汉族，住内蒙古赤峰市林西县。原告刘晓曦、侯冰瑶诉被告付亚南房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘晓曦、侯冰瑶及二原告委托诉讼代理人赵东宁，被告付亚南到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付押金3000元、预付款1000元、违约金3000元、五六月份租金4000元，共11000元；2.判令被告赔偿原告装修损失69395元、经营损失20000元，共计100396元；3.判令被告承担诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年9月11日签订沈阳市房屋租赁合同，被告以玖叁造型名义将坐落于沈阳市于洪区8门的门市店铺二楼出租给原告。合同约定房屋租赁期自2019年9月11日至2023年12月11日，含装修两个月，因疫情延期一个月。2019年9月8日，原告向被告交付定金1000元。2019年9月11日，原告向被告交付房屋租金15000元、押金3000元。2019年至今装修共花费69395元，在原告正常使用期间，被告单方面解除合同，将房屋归还于房屋所有人，致使原告原定的业务无法开展。在此期间，原告多次要求被告继续履行租赁合同，但对方拒绝，并不同意按合同赔偿原告损失。原告与被告签订的合同事实清楚、清晰有效，被告违约事实清楚，请法院依法维护原告的合法权益。被告付亚南辩称，一、答辩人没有提出解除合同。租赁合同应继续履行，答辩人与房东签订的房屋租赁合同因所租赁房屋门前修建地铁，致使答辩人无法经营理发业务，经与房东协商于2020年4月30日解除一楼租赁合同，但答辩人与房东已协商并达成一致，同意二楼房屋继续由答辩人租给被答辩人使用，故被答辩人诉称答辩人单方解除合同缺少证据，法院不应支持。二、被答辩人一直占用房屋至今，说明房屋一直在使用中，不存在答辩人终止合同要求其撤离租赁房屋的情况，说明答辩人并没有违约，不应承担违约责任。被答辩人自与答辩人签订合同后一直在租用租赁房屋，期间双方均按合同履行。被答辩人经营不好的原因是年初的疫情所致，并非答辩人造成，故答辩人承担违约责任缺少法律依据，法院也不应支持。三、关于赔偿损失的诉讼请求，因不存在答辩人单方解除合同单方违约，故不存在赔偿损失。需要说明的是，答辩人与被答辩人租赁房屋均是用于经营不可否定，由于承租房屋门前修建地铁，加之今年年初出现的疫情对经营确实带来损失，但答辩人也是受害者，如果被答辩人坚持解除合同，希望双方能友好协商，答辩人愿意使被答辩人的损失降到最低，也可以在法律范围以外给被答辩人适当的补偿（5000元以内）。如果被答辩人不同意协商，答辩人坚持履行合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告刘晓曦（乙方）与被告付亚南（甲方）签订《房屋租赁合同书》，合同约定甲方已依法取得位于沈阳市于洪区8门的房屋所有权，甲方保证该房屋符合国家及本市出租房屋的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋出租给乙方。乙方承诺该房屋仅用于舞蹈教育使用。房屋租赁期共48个月，自2019年9月11日至2023年9月11日。租金第一年30000元，第二年租金35000元，第三年、第四年租金每年40000元。第一年半年交租，以后每年一年交。房租装修期让两个月，第一年下半年房租2020年5月11日前交。乙方一次性支付甲方房租15000元。乙方需向甲方交纳押金3000元。2019年9月8日，原告向被告交付定金1000元。2019年9月11日，原告向被告交付房屋租金15000元、押金3000元。之后，原告开始对涉诉房进行装修。2020年4月30日，被告与涉诉房屋所有权人解除租赁合同。原告经营的舞蹈学校一直未营业。另查明，原告刘晓曦、侯冰瑶系合伙关系，二人共同租赁涉诉房屋，合同由刘晓曦单独签字。对于被告并非涉诉房屋所有权人二原告系明知。再查明，经原告申请，我院依法委托沈阳计华工程造价咨询事务所有限责任公司对涉诉房屋的装修进行造价鉴定（材料及工时）。2020年9月28日，该单位出具《工程造价鉴定意见书》，确定的鉴定项目鉴定金额为66270.06元（屋内装修），选择项目鉴定金额为3324.23元（仿皮沙发）。原告花费鉴定费2000元。本院认为，关于原告与被告签订的《房屋租赁合同书》的效力问题。被告作为涉诉房屋的承租人，其在与涉诉房屋产权人签订租赁合同后，将租赁房屋的一部分转租给二原告，其主张转租行为已经过出租人同意，但其未提供充分的证据，故在其无证据证明出租人同意转租的情况下，其转租行为属无权处分,其与原告签订的《房屋租赁合同书》无效。关于合同无效后果的处理问题。《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告付亚南作为房屋的承租人明知自己并非涉诉房屋的所有权人仍将房屋出租给次承租人即本案原告，并在合同中约定“甲方已依法取得位于沈阳市于洪区8门的房屋所有权，甲方保证该房屋符合国家及本市出租房屋的有关规定及政策法规，甲方有权将该房屋出租给乙方”，其应当预见到由此产生的法律风险，被告又在承租期内与房屋产权人解除租赁合同，故对于双方合同无效，其应承担主要的责任；二原告在签订租赁合同时也明知被告并非房屋的产权人，在此情况下与被告签订租赁合同并对房屋进行装修，也应意识到由此产生的风险，对租赁合同的无效也具有一定的过错，应承担次要责任。本院根据双方的过错程度，酌定由二原告承担40%的责任，被告承担60%的责任。原告主张装修损失69395元，经本院委托鉴定，原告装修损失为66270.06元，本院予以确认，对于选择项目鉴定（仿皮沙发）金额3324.23元，原告可自行拆走，本院不予支持，故被告需给付原告装修损失39762.04元（66270.06元×60%）、鉴定费1200元（2000元×60%）。原告主张营业损失20000元，至2020年4月30日被告与房屋所有权人解除合同时，二原告仍未开始营业，故其主张营业损失，本院不予支持。关于二原告要求退还5、6月份租金的问题，因被告于2020年4月30日与房屋所有权人解除合同，故应计算二原告使用期限至2020年4月30日，原告交纳了半年的租金即2019年11月11日至2020年5月11日，故被告应退还原告2020年5月1日至2020年5月11日的租金904.11元（30000元÷365天×11天）。关于二原告要求返还押金3000元、预付款1000元的请求，该部分费用系预付性质，双方合同无效，应予返还。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告与被告签订的《房屋租赁合同书》无效；二、被告付亚南于本判决生效之日起十日内给付原告刘晓曦、侯冰瑶装修损失39762.04元、鉴定费1200元；三、被告付亚南于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓曦、侯冰瑶押金3000元、预付款1000元；四、被告付亚南于本判决生效之日起十日内返还原告刘晓曦、侯冰瑶租金904.11元；五、驳回原告其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2308元，减半收取1154元，由被告负担692.4元，由二原告负担461.6元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  武晶二〇二〇年十一月六日书记员  胡楠