江苏省常州市武进区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0412民初5966号原告：杨小龙，男，1989年2月4日生，住南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：华鹏，江苏圣园律师事务所律师。被告：陈杰，男，1976年2月2日生，住南京市栖霞区。被告：杨云松，女，1975年3月20日生，住南京市栖霞区。两被告共同委托诉讼代理人：王文俊，南京市秦淮区光大法律服务所法律工作者。原告杨小龙诉被告陈杰、被告杨云松房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序于同年11月10日公开开庭进行了审理。原告杨小龙及其委托诉讼代理人华鹏，被告陈杰和被告杨云松的共同委托诉讼代理人王文俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨小龙向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告赔偿罚金100000元；二、请求判令被告赔偿律师费10000元；三、请求判令被告赔偿经济损失100000元；四、请求判令被告按照中国人民银行同期贷款基准利率支付自起诉之日起至付款之日止的利息；五、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告与两被告于2020年8月2日签订房地产买卖居间合同。双方约定由原告购买两被告位于房屋。原告按照约定支付两被告定金100000元。2020年8月11日，两被告微信通知原告解除房地产买卖居间合同，已经构成违约，给原告造成损失。原告发律师函要求被告赔偿，被告未赔偿。原告提起诉讼。被告陈杰和被告杨云松辩称，请求依法驳回原告的诉讼请求。理由是：原告与被告陈杰订立的合同无效，案涉合同系原告与第三人叶某合伙欺骗被告陈杰签订的所谓的房地产买卖居间合同，因案涉房产不是被告陈杰一人所有而是两被告共同所有，被告陈杰没有全部的处分能力，且被告陈杰在签订该合同后回去与被告杨云松商量即遭到被告杨云松的极力反对，被告陈杰即通知叶某和原告要求解除合同，但原告不同意协商并要求赔偿。原告与叶某串通欺骗被告陈杰签订的房地产买卖居间合同中所确定的价格明显低于案涉房屋的市场价，因此，被告认为案涉合同符合《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，属无效合同。其次，合同签订后，被告陈杰第一时间通知原告及叶某解除合同，原告拒绝解除合同且直接要求被告陈杰赔款100000元，因此，被告怀疑原告签订该合同的真实动机。原告在起诉状中第二、第三、第四项诉讼请求没有法律依据，因此，请求法院驳回原告的诉讼请求。其三，被告陈杰于2020年8月11日已退还原告定金100000元。原告杨小龙为支持其诉讼请求提交了如下证据：1、两被告的身份证打印件，证明两被告的身份；2、房产证照片打印件、不动产登记结果手机查询打印件，证明案涉房屋属两被告共有的事实；3、原、被告签订的房地产买卖居间合同，证明原、被告约定由原告购买被告房屋且房屋价款约定为4280000元、定金100000元的事实；4、被告陈杰与王某的微聊天记录，证明被告陈杰向中介方王某提供了两被告的身份证、房屋权属证明的信息的事实及被告陈杰得到被告杨云松相应授权的事实；5、叶某出具的情况说明及叶某与被告陈杰的微信聊天记录，证明被告陈杰单方违约的事实及中介退还原告12000元中介费的事实、被告陈杰虚构事实要求解除合同的事实；7、原告于2020年8月21日发给被告的律师函及邮寄凭证，证明原告要求被告双倍返还定金及告知不双倍返还定金的法律后果的事实；8、网上查询案涉房屋当时的估价，证明案涉房屋当时市场估价4720000元；8、原告与江苏圣圆律师事务所签订的委托代理合同及律师发票，证明原告为本次诉讼支出律师代理费10000元的事实。被告陈杰和被告杨云松为证明其辩称主张提交了如下证据：1、武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部的工商信息及企查查信息，证明武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部已于2019年4月17日注销登记，不具备房产中介资格的事实；2、被告于2020年8月24日向中介叶某邮寄的解除合同通知的挂号信及凭条，证明中介叶某拒收信件的事实；3、转账凭证，证明被告陈杰已于2020年8月11日退还原告支付的100000元的事实；4、被告陈杰与中介叶某的微信聊天截图，证明被告陈杰第一时间通知叶某解除合同并要求叶某转告原告的事实。经质证，被告对原告提交的两被告的身份证打印件、房产证照片打印件、不动产登记结果手机查询打印件予以确认，对原告提交的原、被告签订的房地产买卖居间合同的真实性予以确认，但对该合同的关联性、合法性不予确认；对原告提交的律师函的真实性无异议，但对该证据的证明原告的证明目的；对原告提交的其他证据不予认可。原告对被告提交的转账记录的真实性予以认可，但认为被告应在举证期限内举证，现被告当庭举证不应当作为认定事实的依据，对于被告提交的武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部工商信息信企查查信息，根据房地产买卖居间合同内容，该合同包含两个法律关系，即房屋买卖合同法律关系和居间合同法律关系，本案中，原告起诉被告的是房屋买卖合同关系不是居间合同关系。本院认证意见，本院对原告提交的两被告的身份证打印件、房产证照片打印件、不动产登记结果手机查询打印件、原、被告签订的房地产买卖居间合同及被告提交的转账记录的真实性予以确认。对被告提交的武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部工商信息，因武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部的经营者叶某在庭审作证过程中已确认武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部注销登记，因此，本院对被告提交的该证据的真实性予以确认。本院依据原、被告的陈述及审查确认的证据，认定如下事实：被告陈杰与被告杨云松系夫妻关系。武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部由叶某于2018年8月10日申请设立，并于2019年4月17日申请注销登记。两被告将其共有的位于武进区出售信息发布的安居客上。原告看到该信息后即在微信朋友圈的房产中价帮忙查找该房主信息并约谈房屋售价等事宜。2020年8月2日晚，原告、被告陈杰经中介人叶某、王某集约至武进喜来登酒店大堂，洽谈武进区房屋买卖事宜。当事人于当晚签订了房地产买卖居间合同，该合同的主要内容为：甲方（出售方）：陈杰、（共有人）杨云松；乙方（购买方）杨小龙；丙方（居间方）武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部。根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》及有关法律、法规之规定，经甲乙双方实地勘察、洽谈，通过中介方居中协商，本着平等、互利、自愿的原则，就房屋转让事宜达成下列协议：第一条：房屋概况。甲方自愿将坐落在房屋出售给乙方，该房屋建筑面积286.12平方米，产权证号2017XXX，该房屋有抵押、无出租。第二条：成交价格。甲乙双方协定的上述房屋成交价格为人民币（大写）：肆佰贰拾捌万元整（￥4280000），甲方根据乙方咨询，已对房屋情况作了介绍，保证未隐瞒相应事实；乙方已验看甲方房屋权证，并对甲方出售的房屋已充分了解，愿意购买上述房屋。第三条：付款方式。1、甲乙双方签署协议之时，乙方于2020年8月2日前付给甲方购房定金人民币壹拾万元（￥100000元）。甲方在收取乙方定金的同时将房屋所有权证、土地使用证抵押于中介方，中介方出具收款凭证。2、在甲乙双方到产监处办理房屋产权转移登记手续时，乙方支付房款人民币壹佰肆拾万元（￥1400000元到资金监管专用账户，甲乙双方办理资金监管手续时，乙方申请商业贷款贰佰柒拾捌万元（￥2780000元），贷款按规定时间到资金监管账户。第四条：房屋交付。1、甲、乙双方约定于2020年8月31日前付首付，并于贷款到账三日内办理产权转让、公证手续。2、双方同意待手续办妥、贷款贷出、房款付清后，于款清将上述房屋正式交付给乙方。第五条：产权保证。…。第六条：代理佣金。1、中介受甲乙双方的委托，本着公平、公正、公开的原则，开展居间服务。2、基于中介的居间服务，甲、乙方应在签订本协议之时，以现金方式向中介方支付佣金人民币壹万元整，乙方承担人民币壹万元整。第七条：违约责任。1、甲方若中途悔约的，应在悔约之日起三日内退还已收取的全部房款，并赔偿乙方违约金人民币壹拾万元整，同时甲方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%。2、乙方若中途悔约的，应赔偿甲方违约金人民币壹拾万元整，同时乙方必须赔偿中介方劳务、通信、广告等费用，赔偿金额为议定房屋总价的2%。3、如甲、乙任何一方违约，守约方的实际损失超过违约金总金额的，违约方应据实赔偿。合同当事人还对其他事项作了约定。该合同甲方栏由被告陈杰签名，并由被告陈杰代签杨云松名字，乙方栏由原告杨小龙签名，丙方栏由武进区湖塘事事顺房产信息咨询服务部盖章。合同签订后，原告即向被告陈杰支付购房定金100000元。2020年8月11日，被告陈杰通过微信向中介发送解除合同通知，该通知内容为“解除合同通知。叶经理，您好！由于卖方的妻子（房屋产权共有人）执意不同意卖房，卖方陈杰个人无权决定将房子进行全权转让（该房产在共有权人不同意的情况下无法买卖和进行转让登记），因此，该房产不具备买卖条件，且卖方已将定金退还了买方（该款项已转账至买方的账号）。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》和《中华人民共和国合同法》相关规定，现正式通知你方：解除关于房屋买卖：编号为0001378《房地产买卖居间合同》。特此通知！”，并要求叶某将解除合同通知转发原告，同意与原告协商处理该合同纠纷。被告在发出解除合同通知的当日，即将收取原告交付的购房定金100000元退还原告银行账户。原告在收到叶某转发的被告发出的解除合同通知书后，于2020年8月21日向被告发出律师函，该律师函的内容为“陈杰、杨云松：本人为江苏圣圆律师事务所律师，本人受杨小龙（以下称委托人）之委托，处理你方与委托之间房屋买卖合同纠纷事宜。根据委托人提供的证据材料，事实情况如下：委托人与你方于2020年8月2日签订《房地产买卖居间合同》。双方约定由委托人购买你方仅次于房屋。委托人按照约定支付了贵方定金10万元。2020年8月11日，你方微信通知委托人解除《房地产买卖居间合同》。鉴于上述情况，经委托人授权本律师特书致函你方：1、你方行为已构成严重违约，根据相关规定应当双倍返回定金。限你在收到本函后3日内赔付10万元给委托人。2、如你方未如期全额付款的，委托人将采取法律手段维护自身合法权益，届时你将承担由此产生的所有费用，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、其他损失等！3、委托人保留追究你其他违约责任的权利。专函奉达，谢谢合作。律师联系电话：139××******。江苏圣圆律师事务所华鹏律师2020年8月21日”。被告收到原告的律师函后，双方就该本案所涉合同产生的纠纷未能协商解决，原告提起诉讼。2020年8月28日，原告与江苏圣圆律师事务所签订委托代理合同，就本次纠纷原告委托江苏圣圆律师事务所华鹏律师参加诉讼，并支出律师代理费10000元。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告陈杰签订的房地产买卖居间合同中对房地产买卖的合同内容系原告与被告陈杰的真实意思表示，对原告和被告陈杰有约束力，双方均应按约履行合同义务。合同签订后，原告按约向被告陈杰支付了购房定金100000元。被告陈杰收取原告的定金100000元后又以案涉房屋共有人杨云松不同意出售案涉房屋为由通知原告解除双方签订的房屋买卖合同，并将原告已支付主的定金100000元退还原告。原告收到被告陈杰的解除合同通知书及返还的定金100000元后向被告发出律师函，明确被告陈杰解除合同的行为系违约行为，要求被告陈杰双倍返还定金100000元。至此，应当认定原告与被告陈杰签订的案涉房屋买卖合同已解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案中，被告陈杰在合同履行中提出解除合同，既不符合同约定的解除合同的条件又不符合法定解除合同的条件，因此，被告陈杰解除合同的行为违约，应承承担相应的违约责任。现原告要求被告陈杰赔偿罚金100000元即要求被告陈杰再返还定金100000元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；对于原告的其余诉讼请求，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合同约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告未能提供被告解除合同造成原告的实际损失的依据，因此，原告的其余诉讼请求既不符合合同约定又不符合法律规定，本院对原告的其余诉讼请求不予支持。对被告辩称意见中符合事实的部分予以采信。综上，本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第九十七长、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、陈杰于本判决生效之日起十日内支付杨小龙100000元；二、驳回杨小龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2225元，保全费1670元，合计3895元，由杨小龙负担1250元，由陈杰负担2645元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  包曦民二〇二〇年十一月十二日书记员  徐一丹