江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1761号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司。住所地：九江市浔阳区滨江路**792创意园****。统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林勇，男，1971年4月16日出生，汉族，住江西省九江市。被上诉人（原审原告）：刘玉菊，女，1975年9月25日出生，汉族，住江西省九江市。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人林勇、刘玉菊商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1562号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林勇、刘玉菊支付逾期交房违约金29346.19元（自2018年12月28日期计算至2020年1月23日止共计391天，按75.05元每天计算）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。林勇、刘玉菊向一审法院起诉请求：1、要求被告立即履行向原告的交房义务并向原告支付逾期交房违约金38753.046元（计算至2020年5月31日，要求按总房款每日万分之一计算直至被告实际交房之日止）；2、案件受理费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月12日，原告林勇、刘玉菊（买受人）与被告横店集团九江东磁房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000217794）一份，约定：买受人购买出卖人开发出售的位于九江市濂溪区不分单元1101号房，建筑面积共124.1平方米。单价每平方米6047.88元，总价750542元；付款方式贷款方式付款买受人应当于2017年6月12日前支付首期房价款人民币400542元，占全部房价款的53%。余款人民币350000元，向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2018年12月28日前向原告交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2017年6月12日支付购房首付款400542元并就余款350000元办理了银行按揭贷款。此后，合同约定的交房时间被告未按合同约定交付房屋，原告多次与被告协商支付违约金未果，原告遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。另查明，经原告要求，被告于2020年3月26日向原告交付了房屋钥匙，但涉案房屋于2020年6月15日通过五方验收满足交付条件。一审法院认为，原告林勇、刘玉菊与被告横店集团九江东磁房地产有限公司之间的签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现两原告已根据合同约定支付了全部购房款750542元，被告亦应按合同约定在2018年12月28日之前将符合交付条件的房屋交付给两原告，但被告未按合同约定的交房时间向两原告交付房屋，已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任；又因原、被告双方在购房合同中已明确约定“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金”，根据合同约定，在两原告要求继续履行合同的情况下，被告应按合同约定以两原告支付的全部房价款为基数按日万分之一从合同约定的交房之日（2018年12月28日）承担逾期交房违约金。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，被告辩解本次疫情也造成逾期交付的时间延长，该疫情期间应当予以扣除的意见，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，该时间在新冠疫情爆发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告上述辩解意见客观上不符合法律规定的免除责任的情形，但由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生产、促发展等相关文件精神，并结合江西省全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，本院酌情部分免除被告东磁公司疫情期间48天的违约金3602.6元（750542元0.0001×48天）。另虽被告在2020年3月26日向原告交付了房屋钥匙，但根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”该条款为法律禁止性条款，涉案房屋于2020年6月15日通过五方验收满足交付条件，故2020年6月15日前完成的交付行为应视为无效交付，此期间不能免除被告逾期交房责任，故被告主张在2020年3月26日即完成房屋交付不承担违约责任，有违法律规定，本院依法不予采信。故对原告要求被告支付逾期487天（535天-48天，违约金计算至涉案房屋通过五方验收满足交付条件之日即2020年6月15日止）的逾期交房违约金36551.4元（750542元0.0001×535天-3602.6元）的诉请，本院依法予以支持，超出部分，本院依法不予支持。被告辩解涉案房屋逾期交房系存在客观原因的意见由于在庭审中未能提供有效证据予以证明，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决：一、限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告林勇、刘玉菊支付逾期交房违约金36551.4元。二、驳回原告林勇、刘玉菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取384元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 康