上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初67692号原告：上海联昌物业管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：赵春波，总经理。委托诉讼代理人：唐红妹，女。被告：胡秋红，女，1969年8月9日出生，汉族，住山东省青岛市。委托诉讼代理人：邓玉刚(系被告胡秋红之夫)，住江苏省。原告上海联昌物业管理有限公司诉被告胡秋红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告上海联昌物业管理有限公司的法定代表人赵春波，被告胡秋红及被告胡秋红的委托诉讼代理人邓玉刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海联昌物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止、自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费人民币(以下币种均同)4,913.50元；2.判令被告支付违约金4,913.50元(自违约之日起至判决生效日止，按每日1.5%的标准收取，因实际违约金金额大于本金，故原告调整为4,913.50元)；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年1月1日与上海市浦东新区宏润公寓业主大会签订《上海浦东新区宏润公寓物业服务合同》，约定服务期限自2016年1月16日至2018年12月31日。被告作为小区业主，其房屋建筑面积为104.99平方米，每月物业服务费204.73元。原告多次催促被告交纳自2016年1月1日起至12月31日止、自2018年1月1日起至12月31日止的物业服务费4,913.50元，故原告现起诉来院，要求判如诉请。胡秋红辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告确系上海市浦东新区浦东南路2179弄宏润公寓2号1001室房屋(以下简称系争房屋)业主。第一、被告已经支付2017年及以前的物业服务费，原告的诉讼请求中要求被告支付2016年的物业服务费，但认可被告已经支付2017年的物业服务费，两者存在矛盾，任何一家物业服务单位都是按月按年进行收取的，不可能跳跃收取，这是基本常识。被告已向法庭提供2017年的物业服务费费付款凭证，2017年之前的付款凭证不可能都完好保存，也不需要全部提供。系争房屋于2014年至2016年处于出租状态，承租人告知被告该期间的物业服务费已经全部结清，但收据已被全部丢弃。2017年年底，被告至小区门卫找了物业经理询问物业服务费的支付情况，物业经理告知被告2017年的物业服务费尚未支付，故被告在2017年年底把2017年的物业服务费以现金形式支付给了原告物业经理姚碧平，并保留了收据。第二、原告现在追讨2016年的物业服务费早已过了诉讼时效，即使原告去年曾经到法院起诉追讨过，但而后又撤诉，原告系单方面起诉又撤诉，就不具备法律效力，被告对原告曾起诉的情况一无所知，另被告的电话号码十几年未换，原告有业主电话号码备份，且原告当时的经理姚碧平与被告的委托诉讼代理人邓玉刚曾微信联系过。第三、被告拒绝支付2018年的物业服务费的理由如下：原告管理宏润公寓期间，管理非常混乱，小区设施损坏严重，原告对此坐视不管，只收费不付出，业主多次反应也未得到理会和解决，故原告公司于2018年底被业委会清退。被告遇到的实际问题主要有三点：1.门禁损坏，多次报修，未得到原告解决，后新的物业服务单位已更换解决。2.阳台外铁栏杆(属于外墙门窗部分，涉及业主安全)，因缺少正常维护，已经腐烂多年，造成安全隐患，被告曾经多次向原告反映，但没有任何回应，向新的物业服务单位反映后，已经安排维护刷漆处理，部分业主家庭外阳台栏杆已经施工，被告为了保留证据，还未施工。3.十楼电梯口杂物柜、砖块等垃圾已堆放多年，影响过道通行，被告多次向原告反映，原告总是找各种理由，不予清理。被告为了保留证据，目前还没有让新的物业服务单位清理。本院经审理认定事实如下：被告系系争房屋的产权人，房屋建筑面积为104.99平方米。2016年3月19日，原告与上海市浦东新区宏润公寓业主大会签订《上海浦东新区宏润公寓物业服务合同》，约定由原告对系争房屋所在的宏润公寓提供物业管理服务，合同有效期为自2016年1月1日起至2018年12月31日止；物业服务费收费标准为1.95元/月/平方米；物业服务费按季交纳，业主应在1、4、7、10月的20日履行交义务，交纳月末日为交纳截止日，业主逾期未交付物业服务费的，自逾期日起，每日按欠交物业服务费的1.5%支付违约金；合同还约定了其他事宜。被告向原告支付2017年的物业服务费2,456.76元后，原告于2018年1月5日向被告出具上海增值税普通发票。2020年7月30日原告向被告发送短信，内容为“胡秋红女士，您欠缴2016、2018年物业费4,913.50元，法院判决还要收取违约金，如果是强制执行恐对您不便。希望您谨慎对待，逃避解决不了问题，联昌物业。”另查明，原告分别于2019年1月16日、2020年1月13日向本院提起诉讼，案号为(2019)沪0115民初25475号、(2020)沪0115民初21925号，要求被告支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止、自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4,913.50元及违约金4,913.50元，后分别于2019年4月18日、2020年4月23日申请撤诉。审理中，原告称2014年至2016年期间系争房屋处于出租状态，被告不能确定承租人是否实际支付了2016年的物业服务费，原告在要求被告支付2016年的物业服务费时，被告称要回去核查，故被告就先行支付了2017年的物业服务费。以上事实由原告递交的《上海浦东新区宏润公寓物业服务合同》、上海市不动产登记薄、短信记录截屏，被告递交的上海增值税普通发票等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，被告提供楼道柜子和阳台栏杆的照片，证明原告的物业服务不到位。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可，原告认为被告长期不住在系争房屋内，对系争房屋的情况并不了解，被告也从未就此事向原告反映过，其他业主放置在楼道里的东西会有街道来处理，不只是原告处理，栏杆问题是被告自己家的问题，与原告无关，且被告现在去拍照只能代表现在的情况，不能证明之前的事实情况。本院认为，原告与上海市浦东新区宏润公寓业主大会签订的《上海浦东新区宏润公寓物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告在接受了原告的物业服务后，理应支付相应的物业服务费。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在保洁、维修等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付2018年的物业服务费的诉讼请求与法不悖，本院予以支持。当然，原告作为宏润公寓的物业服务单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。被告认为原告起诉超过诉讼时效的意见，本院认为，原告曾于2019年1月16日向本院提起过诉讼，要求被告支付自2016年1月1日起至2016年12月31日止、自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4,913.50元及违约金4,913.50元，已发生诉讼时效中断的效力，故原告请求法院保护其民事权利并未超过诉讼时效，被告仍应依约向原告支付2016年的物业服务费，故本院对原告要求被告支付2016年的物业服务费的诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约金，《物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告胡秋红应于本判决生效之日起十日内支付原告上海联昌物业管理有限公司自2016年1月1日起至2016年12月31日止、自2018年1月1日起至2018年12月31日止的物业服务费4,913.50元；二、驳回原告上海联昌物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告上海联昌物业管理有限公司负担13元，被告胡秋红负担12元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼二〇二〇年十一月十一日书记员  钱 雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。