江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初3882号原告：丁艳梅，女，1981年6月26日出生，汉族，住本市秦淮区。被告：李玉华，男，1961年11月21日出生，汉族，住本市玄武区。原告丁艳梅与被告李玉华房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告丁艳梅、被告李玉华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告丁艳梅向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告退还原告2020年3月1日起至2020年5月15日止因疫情造成房屋空置76天的房租7125元、押金2850元，合计9975元，并且解除房屋租赁合同；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原、被告双方于2019年8月15日签订了房屋租赁合同，原告承租被告位于本市秦淮区房屋用于陪读自住，自合同签订到疫情爆发前双方均依约履行合同。自2020年1月20日起由于冠状病毒疫情爆发，原告孩子到现在都未曾开学。2月初原告也曾跟被告提出过，因为疫情原因，实在没办法回去居住，希望被告能够体谅原告的实际困难，给予一段时间免租的人情帮助，被告没有理睬，原告也能够理解被告的想法，之后就没有再提这件事了。2020年3月1日由于疫情比较严重，学校一直没办法开学，考虑原告的经济承受压力很大以及房屋确实都处于空置状态，原告又向被告提出退房申请，并且在忽略疫情原因的情况下，愿意赔付被告一个月房租作为违约金，提前终止该房屋租赁事宜，但被告需退还给原告剩余房租及押金（合同中也有明确标明，如果违约，需赔偿一个月违约金，合同即时解除并退还剩余房租及押金）。原告已按合同的违约条款进行赔付（更何况是疫情期间，学校无法复学、被告收入减少、房屋一直处于无人居住状态），但被告不予同意，让原告直接搬走，一分不退!当初入住时，租赁房屋现状很糟糕，为了让孩子住的舒适些，原告花了不少钱进行装修并添置了一部分设施。被告不仅没有考虑原告的付出，更过分的是在原告愿意赔偿一个月违约金的情况下，还不允许原告提前退房，实在有些太过分。其次根据原被告双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，因为不可抗力导致本合同不能履行的，原被告双方可以变更合同，被告应无条件给予原告及时退租，退还原告己交的租金和押金。综上，疫情期间原告因不可抗力原因无法行使租赁房屋使用权，所以根据相关法律对情势变更及不可抗力的规定，请求被告解除合同，并退还疫情期间的房租及押金9975元。因双方协商无果，故诉至法院请求依法处理。被告李玉华辩称:1、原被告双方于2019年7月10日签订的租房协议，期限三年，且是在原告验房满意后签订协议入住。2020年3月1日，原告提出可否退房，3月25日原告表示愿意赔偿一个月租金作为违约金，终止合同，4月15日原告停交了租赁费用，原告在租赁仅9个月的情况下单方终止协议。5月15日原告把租赁房屋钥匙交还被告，原告在5月15日前未按协议保持房屋原状，未经被告同意私自更换门锁并拿走床具一套价值3000元、窗帘两幅1500元，欠电费297元、水费75元，期间产生水电费用说明原告一直在正常使用租赁房屋，原告目前还要求退还一季度房租费用与事实不符，原告还多次威胁要破坏租赁房屋及被告人身安全；2、原告一边擅自终止协议，一边还要求法院司法判决解除协议，还提出转租，但协议明确规定不能转租，且协议也未明确约定不可抗力条款，双方协议中并未约定租赁房屋是为了原告陪读。原告中途单方提出解除合同，也会对被告经济造成损失，应当承担合同约定的违约责任。综上，请求法院驳回原告诉请并赔偿原告的各项损失。本院经审理认定事实如下：2019年8月10日，原告（乙方、承租方）、被告（甲方、出租方）双方签订一份《租房协议》，协议约定：一、甲方愿将坐落于南京市房屋租给乙方使用，租期两年十个月，即2019年8月15日至2022年7月15日止。第一年度租金34200元，第二年度租金34800元，2021年8月15日至2022年7月15日租金为31900元。付款方式为前半年付六押一，后续按季付款，并提前一个月结算清楚。特别约定居住人员不超过三人，人员相对固定，不得干扰楼内人员的正常生活，不得养宠物，不得打牌等。甲方提供设施有空调（2台）、冰箱（1台）、热水器（1台）、煤气灶具（1套）、煤气钢瓶（1个）、家具等部分设施。二、乙方提出自行对房屋进行部分维修，并更换部分家居，合同期满后将两张床（含席梦斯）、书桌等配套家具无偿移交甲方使用，甲方表示尊重和理解。三、在租赁期内，乙方须遵守国家的各项法律，不得利用此房从事违法活动，须爱护室内设施和物品，切实做好防火等工作，不做一切不利于房主的事情，不得擅自改动原房屋结构，如由乙方造成的房屋和设施物品的损坏，乙方应立即予以维修并赔偿由此给甲方造成的损失，否则一切后果由乙方承担。四、乙方在租赁期间不得私自将此房屋转租或改作其它用途，在租赁期间内乙方必须按时交纳水电物业等费用。五、甲方不得干扰乙方的正常生活，保证乙方入住前室内水电、下水管道、门窗等生活设施完好。乙方在租期内所发生的个人安全问题及财产损失责任自负，如果甲方不再出租该房给乙方，或者乙方不再续租该房，甲乙双方必须在本协议到期前一个月通知对方。六、任何一方有违约行为，另一方有权终止合同，违约方须向对方按一个月租金赔偿对方，同时在10天内搬出，到时不搬，对方有权采取相应措施。七、如因不可抗拒的因素（如自然灾害、拆迁等）导致本协议提前终止，双方按实际租期及费用结算清楚，多退少补给对方。八、本协议一式两份，一经签字，立即生效。合同签订后，原告交纳租金至2020年5月15日止，租金合计25650元，交纳押金2850元。2019年8月21日，原告向被告出具说明一份，内容为：“火瓦巷35号2幢X室，租房到期后留三门衣柜、一张大床、席梦思、一张小床、床头柜、书桌”。2020年3月1日，因原告租赁期间遭遇“新冠肺炎”疫情，原告提出不再租赁房屋，原告称其租赁涉案房屋系为了陪读，由于小孩无法复课，故房屋自寒假以来一直空置，且在租房时也告知被告系为了小孩陪读。被告称其并不清楚原告租赁房屋系用于小孩陪读。2020年5月15日，双方办理涉案房屋交接手续。被告陈述，接收涉案房屋后，空置了两个半月才将房屋再租赁出去。原告称交接房屋时其拿走了小孩铁架床及床垫，还多留了两张桌子、电视柜，被告称目前只有三门衣柜、一张大床、一张简易圆桌，且交接时其就提出物品缺少，但原告扭头便走，不予理会。现原告主张被告退还2020年3月1日至2020年5月15日止空置76天的房租7125元、押金2850元，合计9975元，并且要求解除房屋租赁合同。被告审理中同意合同于2020年5月15日解除，但要求原告赔偿其两个月空置损失5700元及原告拿走的物品损失5000元，同时被告不应再退还原告租金及押金。物品损失5000元，被告称系为了原告便于居住且是长期租赁，被告在原告租赁时将房屋内物品清空扔掉造成损失（扔的物品有：席梦斯、两台电视、椅子、饭桌）。另查明，原告租赁期间使用的水电费用双方均同意扣除448元。以上事实，有《租房协议》、说明一份、微信聊天记录、产权证等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告之间签订的《租房协议》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同履行期间，原告于2020年3月1日提出解除合同，双方并于2020年5月15日办理交接手续，故合同应确认于2020年5月15日解除。合同解除后，原、被告双方应按合同约定办理交接手续，原告承诺到期后留给被告三门衣柜、一张大床、席梦思、一张小床、床头柜、书桌，根据被告的陈述租赁房屋内目前只有三门衣柜、一张大床、一张简易圆桌，考虑到清单上没有物品的价值，本院酌情支持原告物品损失1500元。因原告租赁期间遇到“新冠肺炎”疫情，本院认为，“新冠肺炎”疫情虽对原告租赁房屋居住有一定的影响，但尚不足以构成本案解除合同的条件，考虑到疫情对原告租赁房屋使用确有一定的影响本院酌情支持被告退还原告房租3500元。原告称其租赁房屋用于小孩陪读居住，因被告辩称对此不知情，且目前也无证据证明被告知晓此事，故对原告的该主张本院不予采纳。2020年5月15日合同解除后，被告应当退还押金2850元，另原告租赁期间使用的水电费用448元也应由原告负担。因原告在合同履行期间提出解除合同，故应当根据合同约定赔偿被告1个月租金2850元作为违约金。综上，被告应当退还原告1552元（3500元+2850元-1500元-2850元-448元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原、被告双方签订的《租房协议》于2020年5月15日解除；二、被告李玉华于本判决生效后十五日内退还原告丁艳梅1552元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告自行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  张爱珍人民陪审员  姜玮立二〇二〇年十一月十六日见习书记员  孙文莉