安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3294号 上诉人（原审原告）：许从军，男，1952年6月20日出生，汉族，住安徽省泗县。 委托诉讼代理人：陆汝明，安徽陆汝明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆栋良，安徽陆汝明律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：泗县远程房地产开发有限公司，住所地安徽省泗县开发区长沟路，统一社会信用代码91341324672630881B（1-1）。 法定代表人：卜家富，该公司经理。 委托诉讼代理人：张涛，安徽焕然律师事务所律师。 上诉人许从军与上诉人泗县远程房地产开发有限公司（以下简称远程公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，安徽省泗县人民法院作出（2018）皖1324民初434号民事判决，许从军与远程公司均不服，向本院提起上诉。本院作出（2019）皖13民终2696号民事裁定，撤销该判决，发回安徽省泗县人民法院重审。该院作出（2020）皖1324民初1408号民事判决，许从军与远程公司仍不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 许从军上诉请求：撤销一审判决第四项，远程公司赔偿许从军过渡费的计算方式应为：（1）227×18×4=16378元；（2）288.25×8×计算至交房之日止天数=过渡费数额。事实和理由：1.车库不属于房屋范畴，无产权登记，非周转房。2.许从军本身有两间车库，存放东西和临时短期居住是许从军的权利。3.许从军从未领取一审作为判决依据的2600元，一审法院将该2600元作为违约金的计算依据错误。 远程公司辩称，应驳回许从军的上诉请求，依法改判。 远程公司上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回许从军的诉讼请求；本案一、二审诉讼费由许从军负担。事实和理由：1.案涉协议不是商品房买卖合同，本案的基础法律关系为拆迁补偿而非商品房买卖。按照拆迁安置的性质，补偿房屋面积一般是拆一赔一，一审法院适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，属法律适用错误。上述规定的适用范围限于商品房买卖，而本案房屋的性质系产权置换，许从军作为买受人应向远程公司支付相应价款，但许从军不仅未支付，反而要求远程公司支付因拆迁延期交房的双倍房租，本案不符合上述法律规定的情形。许从军在与远程公司签订房屋拆迁安置补偿协议时，房屋尚未建设，房屋面积不确定，故本案应按房屋的总面积计算赔偿面积。另外，一审法院立案时确定的案由是房屋拆迁安置补偿合同纠纷而非房屋买卖合同纠纷，该两案虽均属合同纠纷，但仍存在不同之处。2.远程公司不应向许从军赔偿逾期交房房租9450.27元。远程公司未按时交房系由不可预见且无法克服的客观原因所致，依据合同法第一百一十七条的规定，属不可抗力。根据民法总则第一百八十条的规定，远程公司不应承担赔偿责任。许从军一直居住在远程公司为其提供的周转房内，且其另占据远程公司一套车库用于居住，故虽远程公司逾期交房，但未给许从军造成任何损失。综上，远程公司存在未按拆迁补偿协议的约定向许从军安置房屋的情形，但许从军从远程公司处所获得的安置房面积并不少于约定的总安置面积。 许从军辩称，远程公司的上诉理由不能成立，一审判决第一项、第二项及第三项正确，应予维持，第四项判决错误，逾期房租计算过少，且远程公司并未提供周转房给许从军居住使用。被拆迁的房屋面积为227平方米，而车库只有几平方米，且不通水电，无法居住，不能视为周转房。况且，远程公司也负有为许从军安置车库的义务。依据协议约定，18个月内的房租应按照4元/平方米计算，超过18个月，按照8元/平方米标准计算应安置的房屋房租。 许从军向一审法院起诉请求：1.判令远程公司履行房屋拆迁补偿安置协议，将位于泗县瑞兴花园14号楼302室、7号楼403室、12号楼301室的房产（价值1441250元）交付给许从军，并协助办理上述房产的权属登记手续；2.判令远程公司将位于泗县瑞兴花园7号楼和12号楼楼下的两间车库（价值200000元）交付给许从军；3.判令远程公司返还房价款189889元；4.判令远程公司支付双倍房租49062元；5.本案诉讼费用由远程公司负担。 一审法院认定事实：2014年8月24日，许从军与远程公司签订《房屋拆迁补偿安置协议》，约定：远程公司在拆迁范围内拆迁许从军主房227.17平方米，1.安置许从军房屋在瑞兴花园14#B楼叁层302室，面积约104.85平方米，7#楼肆层403室，面积约91.7平方米，12#楼301室，面积约91.7平方米。注：附属物、装潢、地基垫土、土地、树木等费用冲抵安置房款。双方互不找补差价。2.自本协议签订之日起，8日内搬空房屋内物品，逾期按遗弃物处理。3.远程公司安置许从军汽车库贰间，在7#楼楼底壹间，12#楼楼底壹间。自购储藏室壹间，其中和一间汽车库相近，储藏室价格与同拆迁户同价。4.此协议自签订之日起18个月上房，超出时间甲方支付双倍房租。房屋拆迁后，许从军居住在远程公司作为周转房的瑞兴花园15号楼两间车库中，2014年9月2日，许从军从远程公司领取过渡期房租2600元。房屋建成后，不动产权证书显示案涉7#403室面积为106.47平方米、12#楼301室面积为89.7平方米、14-B#楼302室面积为85.15平方米。2017年1月1日远程公司通知许从军上房，因双方对误差面积、款项结算未能协商一致，许从军至今未上房。诉讼过程中，经许从军申请，一审法院委托鉴定机构对瑞兴花园7#楼403室、14-B#楼302室进行价值评估，评估结果为：7#楼403室单价为4716元/平方米、14-B#楼302室单价为4833元/平方米，双方对评估价格无异议，并同意12#楼301室单价按4068元/平方米计算。另查明，2015年12月以后，泗县被征土地临时安置补助费的标准为：按拆迁房屋建筑面积4元/平方米*月。 一审法院认为，关于案涉房屋面积差价款补偿问题。双方签订的《房屋拆迁补偿安置协议》约定远程公司安置许从军房屋在瑞兴花园14#B楼叁层302室，面积约104.85平方米；7#楼肆层403室，面积约91.7平方米；12#楼301室，面积约91.7平方米。房屋竣工后，产权显示实际面积分别为14-B#楼302室面积为85.15平方米、7#403室面积为106.47平方米、12#楼301室面积为89.7平方米。双方对于房屋面积差价没有约定，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：14-B#楼302室实际面积小于约定面积19.7平方米，面积误差比在百分之三以内的面积约为3.15平方米，价款15223.95元（3.15平方米×4833元/平方米）应由远程公司补给许从军，面积误差比超过百分之三的部分为16.55平方米，价款79986.15元（16.55平方米×4833元/平方米）由远程公司双倍补给许从军，即159972.3元；7#403室实际面积大于约定面积14.77平方米，面积误差比在百分之三以内的面积约为2.75平方米，价款12969元（2.75平方米×4716元/平方米）应由许从军补足给远程公司，面积误差比超过百分之三的部分为12.02平方米，价款由远程公司自行承担，所有权归许从军；12#楼301室实际面积小于约定面积2平方米，价款8136元（2平方米×4068元/平方米），由远程公司补给许从军。综上，远程公司应补给许从军房屋面积差价款170363.25元。关于逾期交房房租问题。双方于2014年8月24日签订的《房屋拆迁补偿安置协议》第九条备注第四项约定：此协议自签订之日起，18个月上房，超出时间甲方（远程公司）支付双倍房租。由此计算，上房时间应为2016年2月24日，远程公司实际通知上房时间为2017年1月1日，双方对此均表示认可，远程公司应自2016年2月24日起至2017年1月1日止支付许从军双倍房租。远程公司主张2600元为过渡期房租应予以抵扣，2600元是远程公司安排给许从军周转房的情况下支付的18个月过渡期的房租，与违约交房期间应支付的双倍房租无关。考虑到许从军一直住在远程公司安排的周转房中，远程公司仅支付一倍的惩罚性房租即可。依照泗县被征土地临时安置补助费的标准，远程公司应支付许从军9450.27元（4元/平方米×月×227平方米×312天/30天）。至于许从军主张的位于泗县瑞兴花园7#楼和12#楼楼下的两间车库，《房屋拆迁补偿安置协议》约定远程公司安置许从军汽车库贰间，在7#楼楼底壹间，12#楼楼底壹间。庭审过程中双方对此也表示认可，关于许从军要求远程公司交付7#楼和12#楼楼下两间车库的主张予以支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，判决：一、远程公司于判决生效后十日内将位于泗县瑞兴花园14号楼302室、7号楼403室、12号楼301室的房产交付给许从军，并协助办理上述房产的权属登记；二、远程公司于判决生效后十日内将位于泗县瑞兴花园7号楼和12号楼楼下的两间车库交付给许从军；三、远程公司于判决生效后十日内补偿许从军房屋价款170363.25元；四、远程公司于判决生效后十日内支付许从军房租费9450.27元；五、驳回许从军的其他诉讼请求。一审案件受理费21940元、评估费8195元，由许从军负担3885元，由远程公司负担26250元。 本院二审期间，当事人均未提交新证据，一审判决查明的基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，经本院询问，双方对于一审判令远程公司向许从军交付安置房屋及车库，并协助许从军办理安置房屋的产权登记均未提出上诉，本院予以维持。 关于案涉房屋差价款的计算问题。虽然本案远程公司向许从军安置房屋系基于双方间所存在的拆迁安置补偿关系，但双方签署的房屋拆迁安置补偿协议同时注明远程公司将应当给付许从军的附属物、装潢、土地及树木等补偿费用冲抵部分安置房款，即远程公司向许从军安置的房屋面积系由拆除安置部分和许从军购买部分组成。在双方未就拟安置房屋面积与实际安置房屋面积差价调补事宜予以明确约定的情况下，一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定的商品房差价计算方式，确定本案远程公司所应当补偿许从军的房屋差价款并无不妥。双方对于一审法院认定的案涉三套安置房屋的单价及依据上述规定计算的各套安置房屋双方所应补偿相对方或自行承担的房屋面积均无异议，一审法院据此计算远程公司应补偿许从军房屋差价款170363.25元正确，本院予以维持。远程公司主张本案应以安置房屋总面积计算房屋差价款依据不足，本院不予采信。 关于许从军主张的双倍房租计算问题。虽然依据双方签署的房屋拆迁安置补偿协议约定，远程公司应自协议签订之日起18个月向许从军交付安置房屋，超出时间应向许从军支付双倍房租。但远程公司拆除许从军房屋后，已实际向许从军提供两间车库供许从军居住使用。基于上述因素，并考虑到双方未就房租标准进行明确约定的实际情况，一审法院依据当地临时安置补助费标准，计算许从军自远程公司逾期交房之日至远程公司通知上房之日止的房租费用亦无不妥，本院亦予维持。许从军及远程公司关于一审法院计算的双倍房租有误的上诉理由均不能成立，本院不予采信。另，远程公司提供的瑞兴花园拆迁货币补偿收据反映许从军领取了过渡期房租2600元，且经一审询问，许从军明确表示收取了该款项，现其上诉认为未领取上述款项，与其一审认可的事实相悖，本院亦不予采信。 综上所述，许从军与远程公司的上诉请求均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4696元，由许从军负担800元，由泗县远程房地产开发有限公司负担3896元。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。