广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1775号上诉人（原审原告）：龚凤防，男，1953年12月2日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**************。上诉人（原审原告）：黄正娇，女，1952年3月14日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**************。两上诉人共同委托诉讼代理人：龚玉敬，男，1979年9月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**************之二。系龚凤防、黄正娇的儿子。两上诉人的共同委托诉讼代理人：刘照东，广东粤北律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龚玉敏，男，1965年10月20日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**************。被上诉人（原审被告）：龚玉芬，男，1957年3月4日出生，汉族，住广东省韶关市武江区**************。被上诉人（原审被告）暨龚玉芬委托诉讼代理人：龚玉枚，男，1954年5月10日出生，汉族，住广东省韶关市武江区***市高级技工学校宿舍4栋103房。系龚玉芬哥哥。上诉人龚凤防、黄正娇因与被上诉人龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚物权保护纠纷一案，不服广东省韶关市武江区人民法院（2020）粤0203民初539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人龚凤防、黄正娇的共同委托诉讼代理人龚玉敬、刘照东，被上诉人龚玉敏，被上诉人龚玉枚暨龚玉芬的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人龚凤防、黄正娇上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带赔偿龚凤防、黄正娇房屋损失8000元；二、纠正原审判决所认定的龚玉敏与龚玉芬置换房屋的事实，变更为龚玉敏与龚玉枚置换房屋；三、本案一、二审诉讼费由龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚。事实与理由：一、原审判决不支持房屋损失的赔偿，属法律适用错误。龚凤防、黄正娇不申请房屋价值鉴定是考虑到涉案房屋价值与鉴定费用可能基本相当，进行鉴定是加大了各方的诉讼成本，且在房屋已被拆除的情形下，鉴定的可行性及可信性都较低。上述考虑都是合理的，不应被视为怠于举证，请法院酌情处理。另外，涉案房屋损失即使难以确定，其关键原因也在于相关龚玉敏强行、恶意拆除房屋，相当于龚玉敏强行、恶意毁灭本案关键证据，由此造成损失无法确定的后果应由龚玉敏承担。二、原审判决认定龚玉敏与龚玉芬置换房屋属事实认定错误。原审判决认定龚玉敏与龚玉芬置换房屋有误，根据《换屋协议书》，明确是龚玉敏与龚玉枚置换房屋，龚玉芬也不存在无民事行为能力或限制民事行为能力等法定监护的情形，原审判决认定龚玉敏与龚玉芬置换房屋属事实认定错误，根据《换屋协议书》，应变更为龚玉敏与龚玉枚置换房屋。（2019）粤0203民初147号民事判决书第3页倒数第3-4行认定龚玉敏与龚玉枚互相交付房屋的事实，虽然龚凤防、黄正娇己提出异议，认为房屋仍属龚凤防、黄正娇管理，但龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚均无提出异议，故不应认定龚玉敏与龚玉芬置换房屋。被上诉人龚玉敏答辩称：房屋是在2011年9月27日向龚凤防购买，对价已经支付给了龚凤防。现在，龚凤防要求返还房屋并赔偿损失，但龚凤防也应该退还购房款，同时要计算利息。龚玉芬、龚玉枚答辩称：龚玉敏将从龚凤防处购的房屋与龚玉芬的房屋互换，龚玉敏利用换的房子新建了楼房，而换回来的案涉房子一直由龚玉芬家管理、使用。龚凤防、黄正娇向一审法院起诉请求：一、判令龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带赔偿龚凤防、黄正娇房屋损失8000元；二、判令龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带向龚凤防、黄正娇返还（93）曲证房字第5**《房屋产权证明书》项下的位于龙归镇奇石村委会龚屋村的平房所占用的土地（原房屋及所占用土地面积均为28平方米，产权证四至范围为：东至鱼塘，南至龚冠群房，西至公路，北至龚凤汉房）；三、本案全部诉讼费用由龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚负担。一审法院经审理查明：龚凤防与黄正娇系夫妻关系，其二人与龚玉敏、龚玉芬均为韶关市武江区***************民，但龚凤防、黄正娇与龚玉芬属于韶关市武江区**************民小组集体经济组织成员，龚玉敏属于韶关市武江区**************民小组集体经济组织成员。上世纪80年代，龚凤防家庭在龚屋村榕树头四队粮仓码头对面自建了一间平房，1993年3月2日，龚凤防、黄正娇在原曲江县公证处办理了（93）曲曲证房字第5**屋产权证明书，该证明书记载座落于曲江县龙归镇奇石管理区龚屋村（即现韶关市武江区**************），东至鱼塘（自墙），南至龚冠群房（共墙），西至公路（共墙），北至龚凤汉房的房屋一间，占地面积28平方米属龚凤凰、黄证娇所有。2011年9月27日，龚玉敏为建新房需要与龚玉芬置换房屋，遂与龚凤防协商，龚凤防同意将上述房屋作价8000元转让给龚玉敏，龚玉敏支付了房款8000元后，龚凤防向龚玉敏出具字据一份，字据内容为“出卖龚屋榕树头四队粮仓码头对面瓦屋壹间给龚玉敏，永久性出卖，款项已付清，其他人无权关涉。”同日，龚玉敏将从龚凤防处购获的房屋与龚玉芬的一间房屋进行了置换，因龚玉芬属于聋哑残疾人，遂由其哥哥即龚玉枚与龚玉敏签订《换屋协议书》，协议内容为“为了解决住房困难问题，现今龚玉枚、龚玉敏双方协议决定，现有奇石龚屋粮仓对面龚玉枚的瓦房壹间，与龚屋四队粮仓码头对面龚玉敏（原龚凤凰卖给龚玉敏的）瓦仓自愿对换，承诺换断作建住房用，双方承诺不得反悔，其他人无权关涉，今后如有争议由龚玉敏负责。”龚玉敏、龚玉枚在《换屋协议书》上签名捺印，并由龚凤年、龚凤访、龚玉平在公证人处签名。龚玉敏在与龚玉芬换屋后不久即利用所换房屋建设了新房。2018年10月10日，龚玉枚欲拆除所换来的28平方米瓦房用于建造新房，龚凤防、黄正娇以涉案房屋为其家庭所有为由予以阻拦，龚玉敏主张涉案房屋为其从龚凤防处购得后置换给龚玉芬，遂到场排除龚凤防、黄正娇的阻拦，协助龚玉芬、龚玉枚将涉案房屋予以拆除。龚凤防、黄正娇遂以龚玉敏行为侵犯其财产权益为由诉至该院，要求龚玉敏将房屋恢复原状。诉讼过程中，龚凤防、黄正娇增加一项诉讼请求，要求龚玉敏返还涉案房屋所占土地，后龚凤防、黄正娇又申请追加龚玉芬、龚玉枚为被告，要求其二人对龚凤防、黄正娇的两项诉讼请求与龚玉敏承担连带责任。该院经审理后于2019年7月2日作出（2019）粤0203民初147号民事判决，以龚玉敏善意取得涉案房屋后又与龚玉芬、龚玉枚互换房屋，龚玉芬、龚玉枚取得涉案房屋的权利，而因龚凤防、黄正娇已经将涉案房屋予以转让从而丧失了房屋占有与使用权，对涉案房屋不再拥有物权请求权为由，判决驳回了龚凤防、黄正娇的诉讼请求。龚凤防、黄正娇不服，上诉至广东省韶关市中级人民法院，该院二审认为“龚凤防将其建造于集体所有的土地上的房屋转让给龚玉敏，而龚凤防与龚玉敏非同一集体经济组织成员，在房地一体的情况下，龚凤防处分农村房屋的同时也处分了集体所有的土地，损害了集体经济组织的权益，故龚凤防将案涉房屋出售给非本集体经济组织成员的行为，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项规定的情形，应认定合同无效。在认定合同无效的情况下，应向当事人释明合同无效的法律后果，并依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，对合同无效的法律后果进行处理。因案涉房屋现已被拆除，在确认房屋价值时应参照目前当地同等类型的农村自建房屋鉴定评估出房屋价格，按合同无效的过错责任合理处理”，为此作出（2019）粤02民终1627号民事裁定，裁定撤销该院（2019）粤0203民初147号民事判决并将案件发回该院重审。重审过程中，龚凤防、黄正娇补充一份由韶关市武江区*******民委员会、韶关市武江区**************民小组、韶关市武江区**************民小组、韶关市武江区**************民小组于2019年9月16日共同出具的《证明》一份，内容为“关于龚凤防、黄正娇所有的原位于龚屋村榕树头四队粮仓码头对面的房屋，东至鱼塘，南至龚冠群房，西至公路，北至龚凤汉房，于2018年10月10日被龚玉敏等人拆除，该房所占用土地属于奇石村委第四村小组所有，与奇石村委第五、第六村小组无关，也不属于奇石村委会所有。”韶关市武江区*******民委员会还于2018年11月25日出具《证明》一份，内容为“村民龚凤防与龚凤凰是同一人，黄正娇与黄证娇系同一人。”2020年4月27日，龚凤防、黄正娇向该院提交《变更诉讼请求申请书》，要求将其二人在（2019）粤0203民初147号民事案件中第一项要求侵权人恢复被拆除房屋原状的诉讼请求，变更为要求龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带赔偿其二人房屋损失8000元；龚凤防、黄正娇还同时向该院提交一份内容为“关于涉案被推毁房屋的价格鉴定事宜，我们考虑到鉴定费用成本等原因，决定不申请进行房屋价格鉴定，同意由法院参考争议双方之前所确定的转让价格等实际情况，酌情确定房屋价格及损失问题。另外，如法院依职权进行房屋价格鉴定（不需要我们垫付鉴定费用），我们也无异议”的《（2020）粤0203民初536号案不申请进行房屋价格鉴定的情况说明》，而就涉案房屋的价值，龚凤防、黄正娇与龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚无法达成一致意见，庭审中，该院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条的规定，向龚凤防、黄正娇释明了本案不属于人民法院应当依职权委托鉴定的情形并询问龚凤防、黄正娇是否申请对涉案房屋价值进行鉴定，龚凤防、黄正娇再次明确不申请，并重申可以参考争议双方之前所确定的转让价格，在扣减部分土地使用价值的前提下，由人民法院酌情确定房屋价值。还查明，涉案房屋被拆除之后，该房屋所占土地的使用权尚未被土地所有权人韶关市武江区**************民小组收回，而龚玉敏在该土地上堆放有其个人物品，并主张堆放行为系经得龚玉芬、龚玉枚同意，龚玉芬、龚玉枚在庭审中确认同意由龚玉敏使用涉案房屋所占土地。一审法院审理后认为，本案系物权保护纠纷。龚玉敏虽于2011年9月27日与龚凤防协商一致，以8000元的价格购得涉案的28平方米房屋，但案涉房屋属于不动产，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定，不动产物权的变动系以登记为生效要件，法律另有规定的除外，而龚玉敏与龚凤防并未就涉案房屋的所有权进行变更登记，故涉案房屋仍属龚凤防、黄证娇所有；龚玉敏虽已支付房屋对价，但该行为仅为合同行为，且其二人的合同还因龚凤防违法将集体所有的土地权利处分给集体经济组织以外的他人而被认定为无效，故龚玉敏并未取得案涉房屋的所有权；龚玉芬以房屋与龚玉敏购得的涉案房屋进行置换，因涉案房屋并未办理不动产转移登记，故龚玉芬显然不构成《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得。现龚玉敏到场排除龚凤防、黄正娇的阻拦，协助龚玉芬、龚玉枚将涉案房屋予以拆除，龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚的行为侵犯了龚凤防、黄正娇的财产权益，龚凤防、黄正娇有权请求赔偿。但就赔偿数额问题，因龚凤防、黄正娇与龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚无法就涉案房屋的价值达成一致，故龚凤防、黄正娇对其二人主张的赔偿数额负有举证责任，在涉案房屋被拆除后，仍有条件通过评估鉴定的方式确定龚凤防、黄正娇损失的大小，但龚凤防、黄正娇经该院释明后，仍坚持不申请对涉案房屋的价值进行鉴定，故依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十一条第二款的规定，因龚凤防、黄正娇怠于举证证实其损失大小问题，龚凤防、黄正娇也无其他证据佐证其主张的8000元损失合理合法，故应由龚凤防、黄正娇承担举证不能的法律后果，该院对其二人主张龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带赔偿其8000元经济损失的诉讼请求，不予支持。龚凤防、黄正娇在庭审中提出，可由人民法院参考双方之前的交易价格酌情确定其损失，但农村房屋的交易，除房屋本身价值外，还通常会综合考虑房屋的相互位置关系、人情关系等因素，且在土地使用价值亦不明的情况下以2011年包含土地使用价值的价格作为参考去衡量2018年房屋的单独价值，其合理性值得商榷，在有其他途径可以较为准确、公平确定而仅因龚凤防、黄正娇怠于举证而无法确定其二人损失的情形，该院对龚凤防、黄正娇前述要求人民法院酌定损失的意见不予采纳。龚凤防、黄正娇还在本案中请求龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带返还涉案房屋所占土地，因涉案房屋被拆除后，作为土地所有权人韶关市武江区**************民小组并未收回该房所占土地的使用权，故作为涉案房屋的原所有权人，龚凤防、黄正娇在涉案房屋被他人拆除之后，仍对涉案房屋所占土地享有土地使用权，现根据查明的案件事实，龚玉敏在经得龚玉芬、龚玉枚同意后占用了该土地，故龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚除存在共同拆除龚凤防、黄正娇涉案房屋的侵权行为外，还存在共同侵犯龚凤防、黄正娇土地使用权的侵权行为，龚凤防、黄正娇要求龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带返还涉案房屋所占的28平方米土地使用权，有事实和法律依据，该院依法予以支持。一审法院经审理后作出判决：一、龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚应于本判决发生法律效力之日起十日内将龚凤防、黄正娇原有位于韶关市武江区**************榕树头四队粮仓码头对面的房屋（原房屋四至：东至鱼塘，南至龚冠群房，西至公路，北至龚凤汉房）所占的28平方米土地的使用权返还给龚凤防、黄正娇；二、驳回龚凤防、黄正娇的其他诉讼请求。案件受理费100元，由龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚负担。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案系物权保护纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合各方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是龚凤防、黄正娇要求龚玉敏、龚玉枚、龚玉芬连带赔偿8000元案涉房屋损失的请求应否予以支持。建在农村宅基地上的农村自建房，土地所有权归集体所有，宅基地使用权只能由集体组织的成员享有。建设在宅基地上的房产不能向非本集体成员的第三方转让，只能在集体成员内部转让、置换。本案中，龚凤防、黄正娇与龚玉芬属于韶关市武江区**************民小组集体经济组织成员，龚玉敏属于韶关市武江区**************民小组集体经济组织成员。龚凤防将建造在集体所有土地上的房屋出让给非本集体经济组织的龚玉敏，损害了龚凤防所在村集体经济组织的权益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定，损害社会共同利益的合同无效。故龚凤防与龚玉敏之间买卖行为无效，龚玉敏未取得案涉房屋的所有权。而龚玉敏将该房屋与龚玉芬的房屋进行置换的行为，因此前买卖房屋行为无效，故龚玉敏与龚玉芬置换房屋的行为亦无效，龚玉芬同样未取得案涉房屋所有权。因此，龚玉敏协助龚玉芬、龚玉枚将案涉房屋拆除，共同侵害了龚凤防的财产权益。龚凤防据此要求龚玉敏、龚玉芬、龚玉枚连带赔偿损失8000元，但从本案查明的事实看，龚凤防处分房屋时亦将房屋出让给非同一村集体经济组织的成员，其对造成本案房屋买卖无效有一定的责任。而对于房屋损失的价值，因房屋已经被拆除，且无其他证据证实被拆房屋价值的情况下，一审法院向龚凤防、黄正娇释明后，其仍坚持不对房屋价值申请鉴定，致使房屋损失无法确定，龚凤防、黄正娇对房屋损失价值未尽到举证责任，应承担举证不能的不利后果。综合以上因素，一审对龚凤防、黄正娇要求赔偿8000元的请求不予支持并无明显不当。对于上诉人龚凤防所提应确认是“龚玉敏与龚玉枚置换房屋”，从本案证据证明的事实看，龚玉敏将从龚凤防处购获的房屋与龚玉芬的一间房屋进行了置换，由于龚玉芬属于聋哑残疾人，龚玉芬母亲年事已高，遂由其哥哥即龚玉枚代龚玉芬与龚玉敏签订《换屋协议书》，因此，一审认定系“龚玉敏与龚玉芬置换房屋”亦无不当。综上所述，龚凤防、黄正娇的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由龚凤防、黄正娇负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十一月二十四日书记员  陈敖明