云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云25民终1667号上诉人（原审原告）：王立拥，男，1946年12月28日生，汉族，云南省建水县人，住云南省大理市。委托诉讼代理人：王建武（系王立拥之子），男，1980年8月26日生，汉族，住云南省昆明市官渡区。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告）：王立帮（又名王立邦），男，1949年3月17日生，汉族，云南省建水县人，住云南省建水县。被上诉人（原审被告）：沈士珍，女，1956年4月9日生，壮族，云南省建水县人，住云南省建水县。两被上诉人委托诉讼代理人：王建和（系王立帮、沈士珍之子），男，1982年5月19日生，壮族，住云南省建水县。代理权限为特别授权。上诉人王立拥因与被上诉人王立帮、沈士珍房屋买卖合同纠纷一案，不服云南省建水县人民法院（2020）云2524民初881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王立拥上诉请求：1、请求二审法院依法撤销（2019）云25民初3303号民事判决；2、请求二审法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求，并以事实为依据，法律为准绳作出判决。3、本案诉讼费由上诉人全额承担。二审中，上诉人变更第2项诉讼请求为“请求二审法院依法判决”。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，经一审法院释明法律规定之后，上诉人自愿变更了诉讼请求，但上诉人变更诉讼请求并非认为《并房协议和（90）建证字第9608号公证书》无效。公证时的谈话笔录详细记录房屋建盖时间被上诉人所诉是1975年自力建盖的。《并房协议》与《併房凭据》中所述房屋位置、房屋间数、协议内容、签订日期、交易签署时间以及付款金额等均不一致，这足以证明被上诉人两次并房给上诉人的事实。因被上诉人将并给上诉人的房屋变卖，被上诉人所得的款项应全部归上诉人享有，故上诉人请求二审法院撤销原判，依法改判。二、一审法院作出判决不公平、不合理。一审法院认定并房协议、公证书和併房凭据所指房屋为父辈遗留的房屋系认定事实错误，被上诉人在1990年底将二处房屋卖给上诉人，原因为被上诉人需要批建新地基，即上诉人理应享有所并两处房产全部份额，其中一处房屋已被两被上诉人之子“王建和”出售，本案实为侵权纠纷。变卖房屋为《并房协议（90）建证字第9608号公证书》即被上诉人王立帮退伍后回来建盖的房屋，而非一审法院认定的併房凭据与并房协议公证书为同一房产，并错误适用无事实原则。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十五条的规定，请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。王立帮、沈士珍辩称，一、一审法院程序合法。上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2019年5月20日作出（2018）云2524民初501号民事判决，宣判后，上诉人不服提起上诉，二审法院于2019年11月11日以（2019）云2524民初1531号民事裁定书裁定发回重审。一审法院于2019年11月28日立案后，依法另行组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行审理，并于2020年6月19日依法作出（2019）云2524民初3303号民事判决，故本案的审理符合民事诉讼法的相关法律规定，审判程序合法。二、一审法院认定事实清楚。本案经过一审法院审理，二审裁定发回重审，恢复一审程序等多次进行审理，并经过举证、质证及法院依职权调取相应证据，所作出的事实认定是清楚的，被上诉人与上诉人签订的《并房协议》和《併房凭据》指向的标的物均是祖遗房屋等事实认定清楚。三、一审法院适用法律准确。一审法院审理程序合法，认定事实清楚，并依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定作出的判决，适用法律是准确的。四、关于上诉人的上诉请求。上诉人在上诉中的第2项请求是“请求人民法院依法驳回被上诉人一审诉讼请求，并以事实为依据法律为准绳作出判决。”依据本案的角色来看，被上诉人系一审被告，而一审诉讼请求系一审原告即上诉人提出的，上诉人请求驳回一审的诉讼请求，就是请求驳回自己的诉讼主张，上诉人作为一审原告，依据法律规定有权请求撤回（请求驳回）自己的诉讼请求。五、关于上诉人在上诉的事实及理由中称“一审法院认定事实错误”的问题。本案经过发回重审后，上诉人变更了其诉讼请求，对于诉讼请求的变更，系上诉人即一审原告所享有的诉讼权利，是否行使完全由其自主决定，而一审法院依据上诉人的诉讼请求作出判决，是符合法律规定的。六、关于上诉人在上诉的事实及理由中称“一审法院作出判决不公平、不合理”的问题。一审法院经过对本案的审理，根据查明的事实，并依据上诉人的一审诉讼请求，结合法律规定，在协议无效的前提下，作出返还财产的判决是公平的。对于返还的财产即并房款1800元，一审法院是基于被上诉人的自认即“分两次收到1800元的并房款”进行认定，上诉人认为一审法院对该事实的认定存在“完全袒护”，被上诉人自愿撤回该陈述，由上诉人提供相应证据证实其向被上诉人支付过并房款的事实。对于一审法院判决被上诉人退还上诉人房款6000元，系基于付款时间较长，依据中国人民银行同期贷款利率，结合民间借贷利率的相关法律规定，综合估算后酌情确定退还的金额，如果上诉人认为该判决不合理，那就根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，由上诉人举证证明其给付被上诉人的款项金额后再全额返还，且本案为房屋买卖合同纠纷，对被上诉人返还财产增加利息也是不合理的。王立拥向一审法院起诉请求：1.确认原告与二被告签订的《并房协议》无效；2.由二被告退还原告房款10000元。一审法院认定事实：原告王立拥与被告王立帮系同胞兄弟关系，被告王立帮与沈士珍系夫妻关系。原告与被告王立帮祖上遗留得房屋四间（房屋相连，一楼一底），原告分得第3间，被告王立帮分得第4间。被告王立帮于1976年退伍回到建水县曲江镇后批得约60平方米的地皮，并另行建盖得一楼一底房屋及一间厨房，一直居住至2014年。该房屋由二被告分给儿子王建和，后王建和于2015年5月16日以20600元的价格将该房屋出售给同村王立松。1990年1月7日，被告委托外甥孙建德写信给原告告知被告王立帮需要处理掉现在居住的房屋后另批地皮建房，询问原告是否愿意并房。1990年11月29日，二被告作为甲方、原告作为乙方签订了《并房协议》，内容为：“1、甲方自愿将其所有的坐落建水县曲江镇桥头办事处李枝树村与乙方相接的住房二间半［其中进堂屋右边房间二间（包括楼上一间），厨房半间］并给乙方所有。2、乙方付给甲方房屋补偿费1500元。1990年12月9日已付800元，欠700元。1992年11月30日前付清。到期不付清，甲方有权继续使用住房。……”该《并房协议》于同年12月21日经建水县公证处（90）建证字第9608号公证书公证。1990年12月16日，原告与被告王立帮签订了《併房凭据》，内容为：“兹有桥头李枝树王立邦有起楼右下耳房一间，经双方协议併给三哥王立拥永远所有，合理着价850元。请中人着证，限以付清此款，由本日为限期，双方不得悔解。”《併房凭据》上有原、被告以及中证人王某、李某的签名。原告与二被告均自认《併房凭据》并的是祖遗房屋，与证人李某的证言证实《併房凭据》并的是老房子相印证，本院对以上事实予以确认。关于《并房协议》，原告认为是并被告王立帮当兵回来建盖的房屋；而被告认为仍然是并祖遗房屋，只是公证时按公证要求另行书写。本院认为，《并房协议》以及公证处所作公证笔录明确记载所并房屋的位置是“建水县曲江镇桥头办事处李枝树村与乙方（王立拥）相接的住房二间半”，而原告在被告王立帮当兵回来后建盖的房屋处并未分得房屋也未建房，仅有分得的祖遗房屋与被告王立帮分得的房屋相接，故本院确认《并房协议》所并的房屋是祖遗房屋。因原告在大理工作，被告亦未在祖遗房屋居住，该房屋处于空置状态，即双方没有实际交付房屋的行为。关于并房款，原、被告对《并房协议》中记明的“1990年12月9日已付800元”的收付款金额无异议，但对付款时间的陈述各有不同，本院对付款金额予以确认。余款原、被告均陈述于2015年支付，但对收付款金额陈述不一，且均不能提交证据证实，本院根据双方自认，确认2015年原告向二被告付款1000元。前后两次付款共计1800元。另查明，原告原系建水县曲江镇桥头办事处李枝树村农业户口，1969年4月1日因工作将户口迁出。1982年因病以工人身份退休。1990年签订《并房协议》《併房凭据》时已非农业户口。一审法院认为，根据查明的案件事实，原告与二被告签订的《并房协议》《併房凭据》指向的标的均是祖遗房屋。原、被告间并房的行为实际上就是房屋买卖。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”第十一条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有，由乡（镇）农村经济组织经营、管理。”原、被告虽原为同一农村集体经济组织成员，但并房时原告已是城镇户口，故双方为并房签订的《并房协议》《併房凭据》违反了上述法律规定，系无效合同。无效合同自始无效。因无效合同取得的财产，应当予以返还。原告为并房分两次共支付并房款1800元，但因付款年限较长，按实际收付款金额退还与客观实际不相符合。一审法院参照中国人民银行同期贷款利率，结合民间借贷利率的相关法律规定，综合估算后酌情确定退还房款金额为6000元。因所并房屋双方并未实际交付，故原告无须承担返还房屋的义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告王立拥与被告王立帮、沈士珍于1990年11月29日签订的《并房协议》无效；二、由被告王立帮、沈士珍于判决生效后十五日内一次性退还原告王立拥房款6000元。案件受理费150元，由原告王立拥、被告王立帮、沈士珍各负担50元。二审中，经征询双方当事人的意见，双方当事人对一审判决认定的法律事实均无异议，也未向本院提交新证据。本院对一审审理查明的事实予以确认。关于《并房协议》的效力问题。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”、第五款规定：“农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。”及国务院办公厅发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款规定：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”按照上述法律规定，农村土地属于村农民集体所有，农民对宅基地只有使用权，农村房屋只能在本村村民之间相互流转，城市居民是严禁到农村购买房屋的。本案中，上诉人与被上诉人虽系亲兄弟，但因上诉人系非农业人口，故其向被上诉人购买座落于云南省建水县曲江镇李枝树村农村房屋所签订的《并房协议》的行为，违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“违反法律、行政法规的强制性规定。”的规定，故《并房协议》无效，造成协议无效，双方均有过错。关于《并房协议》与《併房凭据》买卖的是否为同一房屋的问题。本院认为，根据上诉人与被上诉人签订的《并房协议》和《併房凭据》的内容综合进行分析，虽然两份协议签订日期、并房金额等内容不同，但上诉人与被上诉人在一审中均承认《併房凭据》约定所并的房屋为祖遗房屋，而两份《并房协议》所指向的房屋则为上诉人与被上诉人相连接的房屋，双方相连接的房屋只有祖遗房屋与此情况相符，且被上诉人当兵回来后在云南省建水县曲江镇李枝树村建盖的农村房屋与祖遗房屋不在同一地点，因此可以认定双方在《并房协议》和《併房凭据》中约定所并购的均为同一房屋即祖遗房屋。关于并房款如何返还的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，《并房协议》和《併房凭据》被确认无效后，因协议取得的财产，应当予以返还。本案中，上诉人向被上诉人并购案涉房屋后，双方事实上并未交付房屋使用，因此上诉人无须承担返还房屋给被上诉人的责任。而被上诉人于1990年11月、2015年2月已向上诉人收取并房款800元和1000元，两项合计1800元，被上诉人就负有如数返还并房款给上诉人的责任。但鉴于被上诉人长期占用上诉人并房款的原因，一审判决参照中国人民银行同期贷款利率及民间借贷利率的相关法律规定，综合估算后，酌情由被上诉人返还上诉人房款6000元并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人王立拥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人王立拥负担。本判决为终审判决。审判长 张 嘉审判员 李 涌审判员 刘玉芳二〇二〇年十一月二十三日书记员 赵泓铮