黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0381民初1981号原告：虎林市和谐家园物业有限责任公司，住所地虎林市和谐小区。法定代表人：陆海波，经理。委托诉讼代理人:孙玉斌，男，1960年10月22日出生，汉族，该公司职工，住虎林市。被告：段玉发，男，1961年10月27日出生，汉族，无业，住虎林市。原告虎林市和谐家园物业有限责任公司（以下简称和谐物业公司）诉被告段玉发物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告和谐物业公司的委托诉讼代理人孙玉斌、被告段玉发到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。和谐物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即给付拖欠的2016年4月至2020年12月物业费1610元，逾期缴费的滞纳金2470元，合计4080元。诉讼过程中，原告变更诉讼请求：段玉发给付物业服务费1610元，并按月利率6.5‰给付违约金至欠款实际给付之日止。事实和理由：2015年4月，原告经市物业办批准、富华小区业主委员会同意，为富华小区提供物业服务，并同富华小区业主委员会签订了2015年4月至2020年3月的物业服务合同，服务费每平方米0.35元/月。2020年1月签订了2020年4月至2021年3月的物业服务合同，服务费每平方米0.5元/月。被告系富华小区9单元602室（77.86平方米）业主，违反《物业管理条例》第41条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费”的规定，自2016年4月开始拖欠物业费（含楼道灯费每月1元）1610元，其中：2016年4月至2016年12月物业费254元、2017年1月至2017年12月物业费339元、2018年1月至2018年12月物业费339元、2019年1月至2019年12月物业费339元、2020年1月至2020年12月物业费339元。根据《物业服务合同》第六条：“每次缴费时间为每年12月1日至下一年度的1月30日前交纳下年度物业费，逾期没有交纳服务费的业主，物业公司按业主全年物业服务费总额每日按2‰收取滞纳金”的约定，截止到2020年6月30日共计应收违约金2470元。针对被告的欠费行为，原告多次催促交纳未果，并于2020年7月12日向被告送达了物业费催缴通知书，告知在7日内交清所欠款项，到期后被告置之不理。根据《物业管理条例》第64条“违反物业服务合同规定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”的规定，诉至法院，请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。被告段玉发辩称，因为物业服务不到位，不同意缴纳物业费用。被告居住六楼，因为七楼房盖漏水，物业公司没有进行维修，导致水漏到被告家，墙、棚扣板都被泡了，厨房瓷砖也被浸泡掉了，被告多次找原告要求维修，都未进行维修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交证据一、收费台账一份，证明欠款事实存在。被告对该证据的真实性不持异议，称被告家每年交纳物业费240元。被告对该证据的真实性不持异议，对该证据的真实性，本院予以确认。2.原告提交证据二、物业费催缴通知书一份，证明已向被告催缴物业费。被告对该证据不持异议。本院予以确认。3.原告提交证据三、送达回执及照片各一份，证明物业费催缴通知书已送达给被告。被告对该证据不持异议。本院予以确认。4.原告提交证据四、2015年小区物业管理服务协议书一份；原告提交证据五、2020年物业服务合同一份，两份证据证明服务合法，收费及滞纳金标准。被告称未见过上述证据，也不认识业主委员会成员，不知道有业主委员会。被告所持异议没有提交相关证据予以证明，原告提交的证据形式要件符合法律规定，对原告提交的上述证据，本院予以确认。5.被告提交证据一、证人王某当庭证言一份，证明内容：证人居住的房屋七楼是顶楼，因为冬天墙体缓霜，证人家西面的墙体从2010年左右开始从最上面逐渐向下延伸，现在这面墙一到冬天都是是湿的，墙面都是水，已经渗到六楼，导致六楼也就是本案被告家墙面发霉，都是湿的。一年之中冬天发霉最严重，从十月中下旬开始，开春就一点点好了。证人一直按建筑面积77.86平方米、每平方米0.35元交纳物业费，证人向物业公司反映墙体问题，物业公司维修过几次，但都没有效果，物业公司苏经理去看过，从外观看不出来什么原因。原告称根据证人证言，墙面发霉的时间主要集中在每年11月至第二年4月期间，而并非6月至10月雨季，因此，墙体发霉跟房盖漏雨无关，与气温有直接关系，系建筑主体缺陷导致，与物业无关。被告对证人证言不持异议。原、被告对证人证言不持异议，对证人证言，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告和谐物业公司系从事物业管理服务的公司，被告段玉发系虎林市富华小区9单元602室的业主，居住房屋建筑面积为77.86平方米。2015年4月1日，和谐物业公司与虎林市富华小区业主委员会签订《小区物业管理服务协议书》。协议中约定，有效期自2015年4月1日至2020年4月1日止，交纳费用时间为每年的1月20日前，一次性交纳全年的物业管理服务费，住宅按建筑面积每平方米0.35元/月，过期未交的每日收取5‰的滞纳金。2020年1月3日，和谐物业公司与虎林市富华小区业主委员会签订《物业服务合同》。合同约定，合同期限自2020年4月1日至2021年3月31日止，双方约定住宅服务标准按《鸡西市物业管理办法》鸡政规[2017]28号文件规定的三级标准，并按此标准收取物业服务费用。按建筑面积每月每平方米征收0.5元，非住宅及商业用房在此标准上浮20%。小区院内每个库房每年按360元征收物业费。物业公司在合同生效日起按规定向业主提供小区院内停车位，每个停车位每年收取300元停车费，其收入用于补贴物业公司物业服务费，按每平方米标准减征0.15元/平方米计算，以解决物业费不足的问题。业主应按年交纳物业服务费，每次交费的具体时间为每年12月份收取下一年度的物业服务费，小区业主应在下一年度的1月30日前到物业公司办公室处交纳物业服务费，逾期没有交纳服务费的物业公司按业主全年物业费总额每日按千分之二收取滞纳金。被告尚欠原告2016年4月1日至2016年12月31日物业费254元，2017年1月1日至2020年12月31日每年物业费339元，合计1610元。原告提起诉讼。本院认为：《物业管理条例》第四十一条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条规定：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，双方签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，其除违约金外的内容不违反有关法律规定，依法应受法律保护。原告作为具有从事物业管理资质的企业，为被告居住的小区提供了物业管理服务，被告理应按照合同约定按时交纳物业费。被告辩称物业公司服务不到位，七楼房盖漏水，物业公司未进行维修，导致被告房屋墙体被浸泡，原告不予认可，被告提交证人证实物业公司已多次进行维修，故对被告称物业公司对其楼上漏水不予维修的抗辩，本院不予采信。物业公司对被告住宅楼上的维修虽然未取得明显效果，但未根本性的违反物业管理合同约定，被告因此拒付物业费的行为是不恰当的。业主对物业服务公司的服务不满时，应通过正常途径与物业公司沟通协商解决，也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决，业主不应以拒交物业费为对抗手段。因被告未按照约定的期限交纳物业费应承担违约责任，原告要求被告按月利率6.5‰计算违约金，系其对自身权利的处分，该主张符合双方约定且不违反法律规定的标准，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告段玉发于本判决生效后三日内给付原告虎林市和谐家园物业有限责任公司自2016年4月1日至2020年12月31日物业服务费1610元，自2016年4月1日起，按每年度欠费实际金额为基数，按月利率6.5‰给付违约金至欠款实际给付之日止。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告段玉发承担。该款原告已预付，被告给付上款时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审判员  庚楠二〇二〇年十一月三日书记员  陈旭附：本裁判文书适用的法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合同期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。