云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终964号上诉人（原审原告）：高刚，男，1980年5月13日生，汉族，住云南省昆明市宜良县。委托诉讼代理人：倪传洲，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：白韩秋，云南天外天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：宋德正，男，1979年1月28日生，汉族，住云南省澄江市。原审第三人：普绍坤，男，1973年11月5日生，汉族，住云南省澄江市。委托诉讼代理人：潘绍春，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：杨晓会，云南中天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人高刚因与被上诉人宋德正，原审第三人普绍坤建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服云南省澄江市人民法院（2020）云0422民初7号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。高刚上诉请求：撤销原判，改判支持高刚一审的全部诉讼请求。事实与理由：一、本案所涉及的土地均为可自由合法转让且宗地分割无异议，均属完全可办理使用权变更登记的土地，高刚与宋德正签署的《土地出让合同书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应当认定为有效。（一）关于涉案合同的根本目的及核心条款。高刚与宋德正签署的《土地出让合同书》中，第一段“为明确甲、乙、丙三方的权利、责任……，就三方土地使用权转让及关联事宜签订如下合同条款……”，第三条第一款“甲方转让使用权的土地位于澄江县……”，第四条“甲方出售土地使用权性质：甲方转让的土地性质为国有土地住宅用地，使用权类型为出让”，第六条第一款“土地使用权证从其他方过户至甲方所产生的税、费由甲方承担……”，第七条第一款“即土地使用权证变更至乙方（或乙方指定人）名下……”第七条第二款“且不得将上述土地使用权转让或租赁给乙方以外的其它人……”等诸多核心条款足以认定，高刚与宋德正签署的《土地出让合同书》的根本目的是高刚向宋德正支付土地使用权转让的价款后取得涉案土地的使用权。因此，就《土地出让合同书》核心条款而言，双方约定的土地转让内容即土地使用权、土地面积和坐落、土地使用权性质即国有住宅用地、转让价款、办理土地使用权证产生的税费及土地使用权证变更要求等条款均属于合同的核心条款，且在该核心条款中均明确写明转让土地使用权，而非所有权。（二）关于合同核心条款的法律释明。原审判决认为《土地出让合同书》第二条第三款（即签署本合同的事由）、第五条第二款（即数量）、第七条第一款（即履行期限）属于核心条款，而在上述三个条款提到了转让土地所有权，据此片面地认为高刚与宋德正之间转让的是土地所有权，进而认定违反法律法规的强制性规定，毫无逻辑可言，实属无稽之谈！所谓合同核心条款，是指包含和概括合同权利义务的条款，上述三个提及“所有权”的条款，无法包含和概括合同的权利义务，不能认定为合同核心条款，更不属于合同必要条款，连合同的构成要件都不符合，据此不能认定高刚与宋德正之间转让的就是土地所有权。（三）双方当事人交易的标的物是否合法，应当结合双方当事人的交易目的、交易方式及合同条款的具体约定综合分析，而非通过咬文嚼字的方式提取合同中的某几个字眼，进而片面认定合同无效。从合同法的立法精神而言，其基本宗旨是鼓励市场交易，为经济交易关系提供准则，保护合同当事人的合法权益。在本案中，宋德正转让的土地性质为国有住宅用地，且该土地属于可自由合法转让且宗地分割无异议，均属完全可办理使用权变更登记的土地。但基于双方当事人均属于普通百姓，并非专业的法律人士，在签署的合同条款中难免出现不严谨的措辞，但出现措辞不当的条款并不必然导致合同无效，不能仅凭合同条款中的某几个措辞来简单认定，何况在《土地出让合同书》第一段、第三条第一款、第四条、第六条第一款、第七条第一款、第七条第二款等至少七个核心条款已经明确写明了双方转让的是土地使用权！按照原审判决的简单逻辑，在合同中简单挑取几个措辞就可以认定合同效力，则上述如此多的条款中均明确写明转让土地使用权，是否应当认定合同有效？况且，就合同中的“使用权”字眼也远远多于“所有权”字眼，再者，提及“使用权”的条款均属于核心条款，是否更应当认定为合同有效？（四）就涉案土地性质及现状而言，属于可自由转让且宗地分割无异议的土地。根据高刚在一审庭审中提供的证据显示涉案土地于2016年2月6日经澄江县人民政府批复同意后，土地用途变更为国有住宅用地，属于可自由出让的土地，且对于涉案宗地的分割澄江县和城乡建设局也予以认可。澄江县人民法院于2017年12月20日做出的（2017）云0422民初696号民事判决书及2019年1月20日出具的《关于（2017）云0422民初696号民事判决书的情况说明》中，均明确了《共同出资购买协议》系合法有效，且具备分割地块的现实基础。澄江县自然资源局及澄江县人民政府均已同意对云（2018）澄江县不动产权第0000920号宗地分割为19宗，并且进行变更登记。涉案土地的使用权依法可以转让，且该土地由宋德正实际掌控和占有，宋德正将其所有的可自由合法转让且宗地分割无异议的土地转让给高刚，并未违反法律法规的强制性规定。（五）签署《土地出让合同书》系高刚与宋德正的真实意思表示。高刚与宋德正通过多次洽谈、多次实地考察，且有普绍坤共同参与的情况下，共同协商一致签署了《土地出让合同书》，在一审庭审中宋德正也明确表示其并未受到威胁、胁迫，普绍坤也认可系三方真实意思表示，该合同合法有效。二、涉案合同属于合法有效且可以继续履行的合同。如前述，涉案土地属于具备现实分割基础的土地，依法可继续履行。《土地出让合同书》第七条明确约定宋德正于收到高刚支付的土地转让款30日内无条件配合高刚办理土地使用权。但宋德正于2018年8月22日收到高刚支付的土地价款120万元之后至今仍拒不履行过户义务。依据合同的约定，宋德正也应当继续履行合同。三、高刚要求宋德正承担违约责任符合双方的约定，也符合法律的规定，依法应当予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及《土地出让合同书》中明确约定，如宋德正未能及时办理变更登记或因其他因素未能变更登记，视为宋德正根本违约，并且对违约金具体金额做了明确约定，宋德正应承担违约责任。四、宋德正将涉案土地使用权转让高刚后，又通过微信等网络平台公开售卖包含涉案土地在内的所有土地，既违反“一物二卖”的法律规定，也违反与高刚的合同约定，宋德正既不履行合同也拒不退还款项，严重损害了高刚的合法权益。在一审庭审中，高刚提供了关于宋德正将涉案土地出售给高刚后又将该土地通过网络平台出售给第三人的相关证据，时至今日，宋德正仍在持续售卖，包含高刚在内的其他受害人无一不受欺骗，蒙受巨大的损失，宋德正既不履行合同也拒不退还款项，其行为严重损害高刚合法权益的同时，也在挑战法律的权威性，恳请二审法院予以查明本案客观事实，严肃查处宋德正的行为。宋德正答辩称，同意一审判决，因为宋德正不是自愿签订《土地出让合同书》，而是被胁迫。宋德正只向普绍坤借款45万元，因为是高利贷，现在已经还了100多万。关于转让款120万元，虽然打到宋德正卡上，但是宋德正的银行卡和身份证都是普绍坤持有，关于收到这120万元其没有签过字，也没有使用过。普绍坤述称，同意高刚的上诉。宋德正陈述受威逼胁迫不是事实。高刚向一审法院起诉请求：1.判令宋德正继续履行《土地出让合同书》，立即配合高刚办理土地所有权变更登记手续；2.判令宋德正向高刚支付违约金共计人民币36万元，及以156万元为基数按照年利率4.9%的三倍向高刚支付2018年8月22日起至宋德正支付完毕之日止的利息（暂计至2019年11月30日的利息为296205元），以上款项共计人民币656205元；3.案件受理费、公告费、保全费、担保费等为维权支出的费用由宋德正承担。一审法院认定事实：2018年8月1日，宋德正与普绍坤签订《土地使用权转让协议》，协议约定宋德正将土地使用证号为（2015）第840号土地中根据1997年3月27日签订的《共同出资购买协议》分割的第4、5、6三宗土地转让给普绍坤，用于抵偿宋德正欠普绍坤的140万元借款。2018年8月中旬，宋德正作为甲方、高刚作为乙方、普绍坤作为丙方签订《土地出让合同书》，协议主要约定如下内容：“第一部分：关联事由。第一条、关联事由说明：甲方于2013年向丙方借款，经双方确认，截止至本协议签订日该借款本息为人民币140万元。当时经其协商一致，甲方与丙方签订债务抵偿合同。合同摘要如下：1.甲方以本合同涉及土地作价140万元，抵偿给丙方，用于债务偿还。2.甲方在3个月内，将转让的土地使用权变更登记至丙方名下，即土地使用权证变更至丙方名下。如甲方未能及时办理变更登记或因其他因素未能变更登记，视为甲方根本违约，甲方应按合同总价款的30%即人民币42万元向丙方支付违约金，合同继续履行。3.甲方保证在交易时，上述土地没有产权纠纷、无权利瑕疵（包括不限于有关抵押债务、税费等），且不得再将上述土地使用权转让或租赁给丙方以外的第三人，如违反本条约定视为甲方根本违约，甲方应按合同总价款的30%即人民币42万元向丙方支付违约金，合同继续履行。如合同不能正常履行，甲方应双倍返还土地价款。第二条、关联约定建立：鉴于甲方在办理所属名下土地，由砖瓦厂用地变更为国有住宅用地的相关手续中，遇到包括资金等方面的各种原因及与丙方原签定的相关合同，在时间上甲实属违约的情况下：2018年8月18日，经合同三方协商达成如下决定：1.甲方与丙方解除本合同第三条土地的基本情况所说明土地及第一条关联事由说明所涉及的资金而签订的合同。2.甲方与丙方在本合同签字既是达成此条款内第1条款所说明的解除合同。3.三方按协商约定在解除以前合同的基础上签订本合同，将本合同第三条土地的基本情况所述明，甲方以住宅用地类型将三宗土地的所有权出让给乙方。4.甲方与丙方在本合同约定之外涉及的所有合同、纠纷与乙方无关联。第二部分：新合同建立。第三条、土地的基本情况：1.甲方转让使用权的土地位于澄江县，原右所镇旧城村公所砖瓦厂中的部分；2.甲方取得方式：转让取得；3.土地使用证：整宗土地证号（2015）第8**；4.土地用途：根据2016年2月6日，澄江县人民政府下发《关于原旧城砖瓦厂地块用途变更的批复》，已将土地用途变更为国有住宅用途；5.出售土地为：1997年3月27日签订的《共同出资购买协议》中确定的4、5、6款约定的三宗土地，即“4.宋德正4：独有面积111.55㎡，公用通道面积34.12㎡，合计145.67㎡；5.宋德正5：独有面积111.55㎡，公用通道面积33.53㎡，合计145.08㎡；6.宋德正6：独有面积111.55㎡，公用通道面积33.53㎡，合计145.08㎡（具体以《共同出资购买协议》约定为准）。第四条、甲方出售土地使用权性质：甲方转让的土地性质为国有住宅用地，使用权类型为出让。第五条、土地出让价格及出让金支付：1.甲、乙双方确定第三条所述全部土地售价共计人民币120万元；2.甲方将第三条确定的共计334.65㎡独有土地面积及共用通道面积所有权以120万元转让给乙方。第六条、费用的承担及资金支付：1.本合同约定的土地所产生的，由砖厂用地变更为住宅用地的，土地出让金和土地因转让涉及的全部费用由甲方承担，土地使用权证从其它方过户至甲方所产生的税、费由甲方承担，甲方过户至乙方本合同约定土地所应缴纳的税由乙方承担。2.乙方在合同生效后三日内支付甲方120万元给甲方，资金支付履约确认以甲方姓名开户的银行汇款单据为准；涉及第二条甲方与丙方的资金关系由双方解决，乙方不在关联。3.乙方在合同生效后，借款给丙方30万元，借款不计利息，资金支付以履约人姓名开户的银行汇款单据为准。（1）丙方在收到乙方借给的资金后60天内一次性归还乙方。（2）此条款即是乙方、丙方借据合同，还款确认以履约人姓名开户的银行汇款单据到账为准。第七条、产权变更登记的约定。1.甲方应在收到乙方土地转让款30日内无条件配合，将转让的土地所有权变更登记至乙方（或乙方指定人）名下，即土地使用权证变更至乙方（或乙方指定人）名下。如甲方未能及时办理变更登记或因其他因素未能变更登记，视为甲方根本违约，甲方的应按乙方支付合同总价款的三倍（不含本金）在一个月内补偿乙方损失，超期按同期银行贷款（含本金）三倍利息按期计算支付乙方。2.甲方、丙方保证在交易时，上述土地没有产权纠纷、无权利瑕疵（包括不限于有关抵押债务、税费等），且不得再将上述土地使用权转让或租赁给乙方以外的其它人，如违反本条约定视为甲方根本违约，向乙方支付违约金，合同继续履行。如合同不能正常履行，甲方应按本款第一条履约。第八条、合同生效后甲方应无条件出示各种证明给乙方，并出据委托证明给乙方，办理相关手续，履约人均不能与任何理由影响乙方的正常开发及利用。第九条、本合同未尽事项，由甲、乙双方另行议定，并签订补充协议。第九条、本合同若发生争议甲乙双方可协商解决，协商不成任何方均可向出售土地所在地人民法院起诉。第十条、合同三方承诺所提供的所有材料真实可信，并愿意承担因提供虚假材料导致的违约责任。第十一条、本合同附件与本合同均具有同等法律效力。第十二条、本合同一式五份，甲、丙双方各执一份，乙方持三份。所持均具有同等效力。附：1.《共同出资购买协议》；2.（2017）云0422民初696号《民事判决书》；3.澄江县人民政府文件（澄政复［2016］11号）；4.澄江县住房和城乡建设局关于对《澄江县右所镇旧城村民委员会宗地分割登记的函》的回复。以上合同内容甲乙双方已清楚阅读，并清楚因此产生的法律后果。”甲方宋德正、乙方高刚、丙方普绍坤在该合同上签字按印。《土地出让合同书》签订后，高刚通过户名为“高翔”的云南省农村信用社账户于2018年8月22日向宋德正支付了120万元土地转让款，该笔款项全部用于偿还普绍坤借款。但宋德正未如约办理土地产权变更登记手续至高刚名下。2020年1月2日，高刚向一审法院提起诉讼。一审法院另查明：关于本案诉争的坐落于澄江市旧城村委会原旧城砖瓦厂地块，系包括宋德正在内的其家族多人合伙向澄江市右所镇旧城村民委员会购得。2017年12月20日，一审法院（2017）云0422民初696号生效判决确定：“宋有映、宋德正、曾敬江、李慧琼、曲芷昂及宋有才、宋德任、宋丽春、宋再磊、宋瑞东、高凤英、宋得成作为合伙购买人共同与澄江县右所镇旧城村民委员会签订的《共同出资购买协议》第二条有效（第二条中明确了各合伙人各自出资金额和各自所获得的土地使用面积，其中标记为1、2、4、5、6、12号的地块属宋德正购买获得面积）。”2018年9月29日，在各合伙人补交土地出让金和缴纳相关税费的基础上，时澄江县自然资源局对该宗土地进行变更登记为：“土地使用证：云（2018）澄江县不动产权第0000920号；权利人：澄江县右所镇旧城村民委员会；坐落：澄江县凤麓镇拥晖社区凤尾村；权利类型：国有建设用地使用权；权利性质：出让；用途：城镇住宅用地；面积：5942平方米。”2019年5月20日，经权利人申请和时澄江县自然资源局请示，时澄江县人民政府批复：在不改变土地使用条件、出让年限的前提下，原则同意对云（2018）澄江县不动产权第0000920号国有建设用地分割成19宗进行变更登记，请澄江县自然资源局严格按照相关法律法规规定，依法依规办理相关手续。2019年6月11日，澄江市右所镇旧城村民委员会委托宋德正作为代理人办理19宗土地的分割登记手续。据一审法院向澄江市自然资源局了解，截止2020年4月30日，因宋德正尚未向不动产登记中心完全提交税费缴纳凭证，登记材料不全，未能正式受理转移登记。分割后的19宗土地（包括涉案3宗土地），因缺少税费缴纳凭证，尚不符合不动产登记条件。一审法院认为，高刚、宋德正及普绍坤因转让国有建设用地签订《土地出让合同书》，在合同履行过程中产生纠纷，本案的案由应为建设用地使用权转让合同纠纷。《中华人民共和国物权法》第四十一条规定，法律规定专属于国家所有的不动产和动产，任何单位和个人不能取得所有权。第四十五条规定，法律规定属于国家所有的财产，属于国家所有即全民所有。国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定的，依照其规定。第四十七条规定，城市的土地，属于国家所有。法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。第九条规定，国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。从上述法律规定可以看出，国有土地的所有权归国家，单位和个人可以享有使用权，进行占有、使用、收益，但不可享有所有权、以所有权进行处分。本案中，诉争的土地性质系国有建设用地，依法属于国家所有的土地。而高刚、宋德正及普绍坤签订的《土地出让合同书》核心条款的表述为：“三方按协商约定在解除以前合同的基础上签订本合同，将本合同第三条土地的基本情况所述明，甲方以住宅用地类型将三宗土地的所有权出让给乙方”“甲方将第三条确定的共计334.65㎡独有土地面积及共用通道面积所有权以120万元转让给乙方”“甲方应在收到乙方土地转让款30日内无条件配合，将转让的土地所有权变更登记至乙方（或乙方指定人）名下”。从以上条款可以看出，高刚、宋德正及普绍坤签订的《土地出让合同书》系针对涉案标记为4、5、6号三宗土地的所有权转让的合同，而该宗土地的性质决定了土地的所有权是不可以进行交易的。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定的。本案的《土地出让合同书》对国有土地所有权的处分已经违反了《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，应归于无效。高刚一方虽然在书面代理意见中表示，诉讼请求表述为“所有权”系笔误，实为诉求土地“使用权”，但当事人签订的《土地出让合同书》核心内容是处置国有土地的所有权，协议内容依法无效，故对高刚确认《土地出让合同书》有效的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故对高刚请求继续履行合同的主张亦不予支持。对于高刚主张的违约金及利息，因违约金及利息的约定不属于合同中独立存在的有关争议解决方法的条款，高刚在本案中亦未主张合同无效后的责任问题，故不予支持。综上所述，高刚与宋德正、普绍坤签订的《土地出让合同书》无效，对于高刚基于合同有效所提全部诉讼请求，均不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第四十一条、第四十五条、第四十七条；《中华人民共和国土地管理法》第二条、第九条；《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条之规定，判决：“驳回原告高刚的全部诉讼请求。”二审中，各方均未提交新证据。经二审审理，查明的案件事实与一审认定相一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：“中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让……”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条规定：“土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转移的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。”本案中，宋德正未举证证明其签订《土地出让合同书》时受胁迫，且宋德正二审认可其与高刚、普绍坤签订《土地出让合同书》当天普绍坤未动手打其，也未对其说过恐吓性语言的事实，故本案无证据证明宋德正签订《土地出让合同书》是受普绍坤胁迫，应由宋德正承担举证不能的不利后果，本院认定签订《土地出让合同书》系各方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。一审认定合同无效错误，应予纠正。现涉诉土地缺乏税费缴纳凭证，故不能办理转移登记手续，且仍然登记在旧城村委会名下，旧城村委会与宋德正等人之间的合同尚未履行完毕，故高刚要求宋德正继续履行《土地出让合同书》并立即配合其办理土地使有权变更登记手续的诉请，现不具备履行条件，本院不予支持。关于违约金，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案宋德正主张合同约定的违约金过高，因涉诉合同未能实际履行且合同是否能够履行具有不确定性，高刚的实际损失难以确定，故对高刚主张的违约金本案中不予处理。对于高刚要求宋德正承担公告费、保全费、担保费等为维权支出的费用，因无相关证据予以证实，故不予支持。综上所述，原判关于合同效力的认定有误，但判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10362元、二审案件受理费10362元，均由宋德正负担。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二〇年十一月十日法官助理薛志婷书记员白子益