江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏04民终4297号上诉人（原审被告）：常州德厚房地产开发有限公司，住所地常州市钟楼区中吴大道******。法定代表人：陈德树，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王滨，江苏怀德律师事务所律师。委托诉讼代理人：王嘉辉，江苏怀德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘会尧，男，1987年12月8日出生，汉族，住邳州市。被上诉人（原审原告）：朱英，女，1985年2月7日出生，汉族，住徐州市睢宁县。上诉人常州德厚房地产开发有限公司（以下简称德厚公司）因与被上诉人刘会尧、朱英房屋买卖合同纠纷一案，不服常州市钟楼区人民法院(2020)苏0404民初3534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。德厚公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回刘会尧、朱英的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由刘会尧、朱英承担。事实和理由：一、《补充协议》对我公司逾期交付的违约责任约定了最高限额，即违约金按日累计总额最高不超过刘会尧、朱英已付房价款的1%，该约定不存在无效情形，对双方具有约束力。现我公司支付的违约金已经达到了该最高限额，原审判决却要求我公司在该约定限额外继续承担违约责任，不仅没有事实及法律依据，也与其对《商品房买卖合同》及《补充协议》的效力认定相悖。1.《补充协议》第七条第2款及第4款明确约定了我公司逾期交付所应承担违约责任的最高限额，上述条款不构成格式条款，且刘会尧、朱英也确认我公司履行了相应提示及告知义务。根据《城市房地产管理法》第四十五条、《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条、《城市商品房预售管理办法》第十条以及《常州市商品房买卖合同（预售）登记备案管理办法》的规定，商品房预售，应将预售合同及其附件向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。本案中我公司已向原审法院举证证明了涉案商品房买卖合同及其附件的内容已经由行政机关审核通过并经备案认可，其内容不应作为格式条款。另外，在涉案商品房买卖合同《补充协议》第一条中，已明确说明在刘会尧、朱英签约前，我公司已经向其出示了全部合同文件，其中包括补充协议，并已采取合理方式提请其注意及作出充分说明，刘会尧、朱英也确认了商品房买卖合同及补充协议条款不构成格式条款，且不以任何理由要求我公司承担合同及补充协议之外的责任等，因此，在双方对条款性质及责任范围有明确约定且刘会尧、朱英认可我公司已经履行了提示及说明义务的情况下，该补充协议的内容不应作为格式条款。2.退一万步说，即使认定上述最高限额条款属于格式条款，但该条款的内容也不构成《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十条所规定的应当认定无效的情形，对我公司与刘会尧、朱英双方应当具备约束力。该司法解释第十条规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。首先，如前所述，刘会尧、朱英在补充协议中确认了我公司已经履行了提示及告知义务，该条款不符合司法解释第十条所规定的违反合同法第三十九条第一款规定的情形。其次，该条款也不存在合同法第四十条列举的情形，具体表现在以下四个方面：（1）该条款不存在合同法第五十二条和第五十三条规定的情形。（2）该条款不存在免除我公司责任的情形。对合同法第四十条中规定的“免除其责任”的情形，结合《合同法》第五十三条所规定无效情形（即造成对方人身伤害、因故意或者重大过失造成对方财产损失）中对行为人主观状态及客观结果的要求，以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第九条（即提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人申请撤销该格式条款的，人民法院应当支持）。我公司认为，合同法第四十条中所称“免除其责任”应当指提供格式条款的一方不合理、不正当地免除其依照法律应当负有的强制性法定的义务，且只有对强制性法定义务的违反才可能构成无效（如：以格式条款的形式作出的免责——消费金额不足100元的，概不出具发票），对强制性法定的义务之外的免除，法律赋予的救济途径是撤销而非一概认定无效。而在本案所涉补充协议中，双方约定的逾期交付责任限额并未免除德厚公司所应承担的交付房屋以及逾期交付应承担违约责任这些法定的强制性义务，而仅仅是通过约定对逾期交付责任做出了一定的调整和限制，并不存在免除德厚公司法定强制性义务并可致使条款无效的情形。（3）该条款中不存在加重对方责任的情形。加重对方责任是指格式条款含有对方当事人在通常情况下不应当承担的义务，显然，该条款中也不存在该种情形。（4）该条款中同样不存在排除对方主要权利的情形。对合同法第四十条所规定的“排除对方主要权利”，我公司认为，应当结合合同相对人订立合同所欲图达到的合同目的进行具体分析，只有与合同目的紧密关联的权利，才能构成导致合同无效的情形（如“商品离柜，概不退换”)，而不应将所有对合同其他义务的限制都归入排除对方主要权利的范围。本案中，根据刘会尧、朱英签订合同的目的，其在合同中的主要权利是获得约定的房屋，该权利并未被补充协议排除，而仅仅是约定对违约情形下的违约金额作出一定的调整，不能构成“排除对方主要权利”，更不应导致该约定的条款无效。因此，我公司认为，原审判决既已认定我公司与刘会尧、朱英双方应按照合同约定履行各自的义务，而涉案商品房买卖合同《补充协议》对我公司逾期交付的违约责任约定了最高限额，且该约定不构成格式条款亦不存在法律规定应当认定无效的情形，在德厚公司支付的违约金已经达到该最高限额的情况下，原审判决还要求我公司继续支付违约金没有事实和法律依据，也与其自身做出的认定相悖。二、原审判决认定我公司向刘会尧、朱英发出通知书及支付违约金的行为可以视为双方对《补充协议》中约定的违约金最高限额进行了相应变更，该认定与事实不符，也不符合法律对于合同变更的相关规定。1.从我公司于2019年2月26日向刘会尧、朱英发出的通知书中不能得出我公司放弃违约金最高限额或变更合同约定条款的结论。在该通知书中，对按每日万分之一支付的金额已明确表述为违约金，故其支付前提必然应当是我公司存在违约情形且我公司应当承担支付违约金的违约责任，而我公司已经向原审法院提供证据证明延迟交付的主要原因之一是由于政府环保管控措施、异常天气状况、自然灾害等多种不可抗力因素所导致。根据法律规定以及双方补充协议的约定，对这些不可抗力导致的停工期间不应计入我公司的违约期间，我公司也自然无需承担违约责任。因此，所谓我公司应对不可抗力期间承担支付违约金责任的前提并不存在；同时，该通知中并无我公司放弃对因不可抗力因素导致延期交付的免责约定的内容，而只是表示对因违约导致的延期交付期间承担合同约定的违约责任，故不能以该通知内容认定我公司放弃了对不可抗力导致延期交付的免责约定或者得出我公司承诺对因不可抗力导致的停工延误期间承担支付违约金责任的结论。从时间上看，我公司与刘会尧、朱英双方签订的商品房买卖合同约定的交付时间为2018年11月30日，该通知书发出时间为2019年2月26日，即使在不扣除因各种不可抗力因素导致停工的天数的情况下，逾期天数也仅为88天，仍在补充协议第七条第1款约定的90日范围内，尚不存在适用补充协议第七条第2款的条件，因此我公司于此时发出的通知系根据补充协议第七条第1款的约定作出，两者内容一致，并未有任何变更。同时，在补充协议中对逾期交付超过90日后的逾期违约金的约定中，既包括该违约金的计算方式（即按照每日万分之一的标准计算），还包括违约金的最高限额（即不超过已付房款的百分之一），而在该份通知书中，我公司并未改变违约金的计算方式，更没有表示将放弃对违约金限额的约定。另外，该通知书中发出时，与合同约定的交付期限2018年11月30日相比较，尚未达到补充协议中规定的逾期交付违约金上限1%所对应的逾期期限（按补充协议中每日万分之一计算，达到违约金限额1%所需达到的逾期违约天数应为100日），因此，从中同样可以得出该通知所称按每日万分之一支付相关违约金不能代表我公司对补充协议中的逾期交付违约金限额做出了调整和变更的结论。2.结合我公司另外发送的两份通知书中表述的内容，更证明我公司的真实意思表示始终是将按照《补充协议》的约定承担相应的逾期交付违约责任，原审判决将我公司的行为割裂开来分析明显不当。我公司在2018年11月及2019年5月还向刘会尧、朱英发出了两份通知书（已向原审法院提供），在2018年11月的通知中，通知内容是“在延期交房期间，我公司将按合同约定支付相关违约金”，而在2019年5月通知中，通知内容是“延期交房我公司将按相关合同条款执行”，因此，综合我公司在整个过程中向业主通知的全部内容，可以看出我公司所表达的真实意思始终都是将按照合同（指补充协议）约定承担相应的逾期交付违约责任，同样无法得出我公司对违约金最高限额的约定作出了变更或取消的主张。3.原审判决认定我公司向刘会尧、朱英发出通知书及支付违约金的行为可以视为双方对《补充协议》中约定的违约金最高限额进行了相应变更，也不符合合同法关于合同变更的法律规定。合同法第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同，但对法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定；第七十八条规定：当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。而在本案中，刘会尧、朱英并未提供证据证明其与我公司双方就逾期交付违约金条款的变更进行了协商并达成一致；且根据相关法律、行政法规和行政规章的规定以及我公司提供的合同备案证据均显示，包括补充协议等附件在内的商品房买卖合同均应向行政主管部门备案，经核准公示后方可签订，而事实上涉案项目的备案合同在备案后也未做任何修改；同时，即使在2019年2月26日的通知中，也未有我公司明确表示放弃补充协议所约定的逾期交付违约金限额的任何意思表示，无法根据合同法第七十七条的规定得出我公司与刘会尧、朱英之间就补充协议中的违约金条款作出变更的结论。根据合同法第七十八条的规定，应推定双方并不存在变更合同的情形，原审判决作出的可以视为双方对合同条款进行了相应变更的认定与法律规定不符，明显错误。4.我公司支付违约金金额超出最高限额的行为也不应视为我公司放弃违约金限额或与刘会尧、朱英达成变更合同条款的合意。我公司在发现所支付的金额超出补充协议约定的违约金限额后，已经停止了对后续金额的支付，即使认为支付金额突破合同约定，也只能针对已支付的金额，而无法得出我公司同意之后继续支付的结论，更不能以此作为突破合同法规定的对于合同变更须当事人协商一致的理由。三、根据我公司与刘会尧、朱英签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（1）项的约定，对于逾期交付的不可抗力免责事由不仅包含异常天气，还包括自然灾害，但原审判决无视我公司提供的证明施工期间发生多次自然灾害的证据，而是将其笼统归入天气情况范畴，事实认定明显不清。且我公司也已提供了气象部门对施工期间每月连续降雨情况的统计，作为影响施工正常进行的、客观存在的状态，我公司认为也应计入不可抗力免责事由的范围。我公司与刘会尧、朱英签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（1）项明确约定刘会尧、朱英购买的商品房所在楼宇或本项目在开发建设或销售交付过程中所发生的“因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气等造成工程延误或逾期交房的”，构成对逾期交房的不可抗力免责事由。该约定中自然灾害与异常天气属于两种不同的不可抗力情形，我公司向原审法院提交的工期延误汇总中也将这两种情形分别进行了统计。其中因气象灾害停工共计15天，包括因暴风雪停工以及因暴雨、台风停工，在因暴风雪停工的证据材料中我公司提供了相关行政主管部门明确发出的应在此期间停止室外施工的通知，在因暴雨、台风停工的证据材料中我公司提供了气象灾害防御办公室发出的启动气象灾害应急响应的通知，但原审判决却无视这些证据，将上述属于自然灾害的不可抗力情形笼统归入天气情况范畴，并以合同中对于异常天气的限定条件作为认定两种不可抗力情形是否成立的统一标准，显属事实认定不清。另外，我公司提供的因连续雨天无法进行土方施工的数据，与当月降雨天数的数据所反映的内容并不一致，而且我公司也已向原审法院提供了气象部门对施工期间每月连续降雨情况的统计，作为影响施工正常进行的、客观存在的状态，我公司认为也应计入不可抗力免责事由的范围。四、涉案房地产开发项目在施工过程中，还存在大量因政府环保管制措施导致的停工情形，根据我公司与刘会尧、朱英签订的商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（2）项的约定以及合同法第一百一十七条的规定，对此类不可抗力情形导致的停工期间，也应在实际逾期交付的天数中予以扣除，不应认定为我公司的违约期间。原审判决在事实认定尚且不清的情况下，武断地排除政府环保管制措施这一不可抗力免责事由，显属不当。1.原审判决曲解和误读了商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（2）项的文义。商品房买卖合同《补充协议》第六条第2款第（2）项约定“因执行合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规以及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致工程拖期或逾期交房的”，构成对逾期交房的不可抗力免责事由。该项既包括“合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规”，也包括“政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为”，原审判决却将上述两部分内容强行归入“合同签署后”这一限定条件下，并以此排除合同签订后政府部门采取的行政措施或政府管制的政府行为等构成合同约定的不可抗力免责事由，显然是对合同条款的曲解和误读。退一步说，即使原审判决的上述逻辑成立，但在我公司向原审法院提供的政府文件中不仅包括有原审判决提到2017年3月15日文件，还包括有2017年11月13日常大气办（2017）8号文件，该文件发布于涉案商品房买卖合同签订后，且其中规定的管制措施与2017年3月15日文件并不一致(如在黄色预警时应当停止工地的一切施工），我公司事实上就是按照该文件内容及相应管控通知实施的停工行为，但原审判决刻意忽视该份文件，事实认定明显不清。2.原审判决对监理日志的认定明显不当，其只关注到监理日志与我公司提交的工期延误汇总之间存在的不一致之处，却忽视了监理日志的具体内容以及我公司提出的合理意见。首先，监理日志字迹潦草，我公司无法一一辨识其中所记载的内容，特别是是否与施工单位对于施工过程的记载相一致，我公司无法判断。但需要特别说明的是，我公司向原审法院提供的工期延误汇总表及相应的停工文件、通知、气象资料等也都是由该监理单位向我公司提供后再由我公司提交的，但监理日志与上述监理单位向我公司提供的工期延误汇总资料存在显著的差异，应由该监理单位向法庭做出合理的解释和说明，否则应以更具有采信度的停工文件、群发通知及气象资料等作为统计不可抗力因素导致工期延误的证据。其次，从监理日志反映的2017年10月之后的施工过程来看，主要的施工内容就是包括墙体保温、回填土、管线施工、道路铺设、场地平整等在内的土方作业及场外作业，而这些施工内容恰恰会受到我公司所提到的自然灾害、环保管控以及阴雨天气等不可抗力因素的直接影响，这与我公司的主张是相吻合的。再次，从监理日志的表述内容来看，其记载的主要是每天的天气状况（仅包含是否阴雨、气温）和监理工作的情况，对施工情况则仅仅记录了实际进行的施工内容，而没有记录由于各种因素停止施工的内容，从中也就无法反映出当天是否有施工项目停工以及停工的对象和范围。因此我公司认为不能从监理日志中反映的当天有一定的施工内容就反推出当天没有任何施工项目受到不可抗力因素影响的结论，还是应以政府部门下发的文件、通知及气象资料为准。最后，我公司也注意到该监理日志中有部分记载涉及到了环保管控等事件的情况，但这些内容是记载在其他情况一栏里，没有反映在施工内容中。而且对于管控事件的记载多数仅涉及起始的一天，对管控事件影响的连续期间都没有记载，因此我公司认为不能仅以监理日志中存在管控事件记载的天数计算受管控事件等不可抗力因素影响的实际期间，还是应以政府部门下发的文件、通知及气象资料等所反映的期间为准。3.原审判决混淆了我公司与刘会尧、朱英之间的商品房买卖合同关系与我公司与案外人之间的建设工程施工合同关系，且片面强调我公司代表在接受电视台采访时作出的陈述，却忽视了我公司向刘会尧、朱英发出的通知书中表述的内容以及室外及土方施工受到异常及灾害性天气及空气污染管控直接影响的客观事实。（1）首先，依照合同约定，对发生在项目建设及销售交付过程中的以上不可抗力因素均应当按照实际天数予以扣除，并未约定例外情况；其次，施工合同所约束的是我公司与施工方之间存在的合同关系，与我公司与刘会尧、朱英间的商品房买卖合同关系是两个相互独立的法律关系，我公司依据与刘会尧、朱英间的合同关系所负有的房屋交付义务也与施工方对我公司负有的竣工义务相互独立，施工方是否存在逾期竣工的情形并不影响我公司的交付义务，我公司只需在与刘会尧、朱英的约定期限届满前向刘会尧、朱英交付经过竣工验收的房屋即可（排除不可抗力因素外），原审判决混淆两个独立的法律关系，明显错误。（2）一方面，我公司在2018年11月向刘会尧、朱英发送的延期交付通知书中已经明确表示延期交付的原因是由于施工期间环保要求提高以及施工方延误施工进度；另一方面，由于我公司对上述因素的具体情况及天数的统计是在本案起诉后方作出核查、统计，之前也从未作出放弃对这些不可抗力免责权利的意思表示，故即使我公司未提前提出主张或者未完全提出主张也不能代表我公司放弃主张的权利。原审判决片面强调我公司代表在接受电视台采访时作出的陈述，却忽视了我公司向刘会尧、朱英发出的通知书中表述的内容，明显错误。（3）虽然在涉案商品房买卖合同签订时房屋所在楼宇已经主体结构完工，但之后的主要工程范围是诸如建筑外立面、小区内管线、给排水、回填土及绿化等室外施工，且小区内管线、给排水及绿化等施工均需进行大量土方作业包括管沟开挖、基坑开挖、土方运输等，并都需要与土方作业中的回填土同步配合进行，或者在回填土完成后方可进行，这些恰恰属于室外施工，并受到异常及灾害性天气及空气污染管控期间的停工措施的直接影响，且空气污染管控措施中还存在大量禁止一切施工活动的情形，原审判决忽视该客观事实明显不当。（4）我公司与刘会尧、朱英之间合同义务的依据是双方签订的商品房买卖合同，其他项目的情况在本案中并不存在适用的条件，也不能作为衡量双方权利义务和判断我公司是否违约的依据。原审判决以所谓同类地段房屋的交付情况作为本案的裁判依据，明显不当。刘会尧、朱英未作答辩。刘会尧、朱英向一审法院起诉请求：1.判令德厚公司按总房价每日万分之一支付自2019年4月1日至2020年1月13日逾期交房违约金26505.53元；2.本案诉讼费用由德厚公司承担。一审法院查明：2017年10月2日，刘会尧、朱英向德厚公司支付50000元购房诚意金。同月5日，刘会尧、朱英作为买受人与德厚公司作为出卖人签订编号为A09A7D5523ED4E95BBCC的《商品房买卖合同》及附件一至七（《补充协议》）各一份，约定刘会尧、朱英购买德厚公司开发的君泰尚德花园4幢乙单元502室商品房（预测建筑面积88.76平方米），单价每平方米10367元、总价920331元，付款方式为2017年11月5日前支付首付款276331元，余款644000元向建行申请贷款支付。交付条件为所在楼幢已取得建设工程竣工验收备案证明文件和建设行政主管部门出具的《常州市商品房交付使用备案通知书》。交付时间为2018年11月30日前。买受人逾期付款不满90日的，买受人自逾期之日起按日计算向出卖人支付万分之一的违约金。超过90日后，出卖人有权解除合同并按约追究违约责任。出卖人不解除合同的，买受人自逾期之日起按日计算向出卖人支付万分之一的违约金。出卖人逾期交房90日内，自约定的交付之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，按日支付已付房价的万分之一违约金。逾期之日起90日后，买受人有权解除合同，出卖人应按买受人累计已付房款10%向买受人一次性支付违约金，并将已付房款、违约金、费用返还买受人。若合同继续履行，出卖人应自合同约定的交付期限届满的第二天起至出卖人书面交房通知确定的交付日止，按日向买受人支付其已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%。合同免责事由约定，楼宇或本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任，其中包括：（一）因人力不可抗拒、无法预见的自然灾害、意外事件、异常天气（施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的）、异常地质状况（指发现地下埋藏物及迁移、岩层或水文地质条件异常等）造成工程延误或逾期交房的；（二）应执行合同签署后新颁布的国家政策、法律、法规及政府规划、环保、文物等部门采取的行政措施或因政府管制、征用或规划变更等政府行为导致工程拖期或逾期交房的；（三）施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹等导致工程拖期或逾期交房的；（四）政府行为（如戒严、迟延有关文件或证件的批准，改变用地或建筑规划，进行市政工程建设影响开发进度等）、突发性社会事件（包括但不限于罢工、暴乱等影响社会秩序的情形）、群众集会或重大活动（如重大国际国内会议、国家庆典、体育盛会）期间的管制措施导致工程拖期或逾期交房的。合同还就其他内容做出了约定。2017年11月2日，刘会尧、朱英向德厚公司支付定金50000元；同月5日，刘会尧、朱英向德厚公司支付购房款226331元。余款644000元于2018年1月16日向中国建设银行股份有限公司常州延陵路支行申请贷款并汇付德厚公司。德厚公司分别于2018年12月20日、2019年1月22日、2月21日、3月20日向刘会尧、朱英汇款2853.03元、2853.03元、2576.93元、2853.03元，上述款项共计11136.02元，并在汇款附言中注明“违约金”。2018年11月13日，德厚公司发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，申明交房时间延期至2019年2月28日前；并表示在延期交房期间，我公司将按合同约定支付相关违约金。2019年2月26日，德厚公司再次发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，表明无法在2019年2月28日进行房屋交接，具体交付时间需政府相关部门、德厚地产、苏中建设三方协调后予以确定，确定后予以书面通知；在延期交房期间，德厚地产将按每天万分之一支付相关违约金。同年5月22日，德厚公司又发出《君泰尚德花园延期交房通知书》一份，表示业主所购买的房屋将于2019年12月31日前交付，延期交房德厚地产将按相关合同条款执行。2020年1月14日，德厚公司发出《交付准备通知书》，通知于1月21日下午办理交付，后刘会尧、朱英实际于同月15日领取了案涉房屋钥匙。一审中，法院调取了（2019）苏0404民初6038号一案案卷材料。材料显示，案涉工程约定竣工时间为2017年4月30日，施工方在施工过程中工期安排松散，耽误工期天数为500天。监理日志载明，2017年1月18日至2017年5月13日春节放假停工、2017年6月20日至8月3日期间处于墙体砌筑阶段、2017年8月4日至9月30日房屋修补、清理、2017年9月30日房屋主体验收。期间并未出现超出本地常规气候特征的恶劣气象。德厚公司于该案中抗辩的影响时间段为2017年10月28日至2018年11月30日陆续停工254天、2018年12月1日至2019年4月4日陆续停工50天。一审法院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照合同全面履行合同约定的义务。双方于2017年11月5日签订的《商品房买卖合同》及附件符合法律规定，法院予以确认。刘会尧、朱英按约履行付款义务后，德厚公司理应按约履行房屋交付义务。延迟履行的，应当按约支付违约金，实际损失超过违约金约定的，还应当赔偿实际损失。现德厚公司未能按约履行交房义务，故刘会尧、朱英要求德厚公司承担逾期交房违约金的诉讼请求法院予以支持。虽然合同约定“本项目在开发建设或销售过程中所发生的下述情形构成逾期交房的不可抗力免责事由，出卖人可据实予以延期，并不承担违约责任”，但双方签订合同的时间为2017年11月5日，案涉工程约定竣工时间为2017年4月30日，实际于2017年9月30日房屋主体验收。德厚公司提出影响时段为2017年10月28日至2019年4月4日，显然在正常情况下相互之间无任何交集。就现实情况而言，案涉工程在德厚公司抗辩所涉期间也应该不存在大规模土方施工，国家和地方政府对粉尘监控并不足以严重影响德厚公司工程进度。并且，同地段同类型建设工程也能够按期完成。关于补充协议第七条第2项“违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房价款的1%”的约定，该约定排除了买受人的重大权利，从而免除出卖人的根本性义务，且从德厚公司前期赔付情况看，德厚公司也未按此约定执行，故其效力法院不予确认。据此，一审法院作出如下判决：常州德厚房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内支付刘会尧、朱英2019年4月1日至2020年1月13日期间逾期交房违约金26505.53元。如未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取232元（刘会尧、朱英已预交），由德厚公司负担，并应于判决生效之日起十日内直接交付刘会尧、朱英。二审查明的事实与原审一致，二审依法予以确认。本院认为：一、根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利义务，并采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款具有合同无效的情形，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方当事人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系德厚公司为出售案涉楼盘房屋而预先拟定重复使用、且在订立合同前并未与购房人充分协商的合同条款，可以认定为由德厚公司提供的格式合同。德厚公司与房屋购买人在《商品房买卖合同》及《补充协议》中约定，出卖人逾期交付房屋，若合同继续履行，出卖人应自本合同规定的交付期限届满之日的第二天起至交房通知确定的交房日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，违约金按日累计总额最高不超过买受人已付房款的1%，出卖人就逾期交房除承担本条约定的违约金外不再承担其他责任。该条款系德厚公司限制自身责任、减轻自身义务的条款，但德厚公司在《商品房买卖合同》及《补充协议》中并未采取醒目的方式提请房屋购买人注意，也未提供证据证明德厚公司曾就上述条款向房屋购买人尽说明义务，故上述违约金条款应当认定为无效。二、德厚公司要求从逾期交付时间中扣除相应天数的问题。德厚公司主张扣除的天数包括自然灾害15天、异常天气30天和空气污染管控254天。第一，所谓自然灾害，是指因不能支配、控制的自然力给社会的生产生活和人民生命财产造成的危害和损失。德厚公司称停工15天系因暴风雪、暴雨造成，现无证据证明因暴风雪、暴雨的原因在案涉楼盘所在地域引发自然灾害、且导致案涉楼盘因自然灾害停工，故德厚公司要求从逾期交付时间中扣除的主张不能成立，本院不予采信。第二，案涉合同明确约定，施工期间的冰雹、雨雪、沙尘暴等次数或数量超过本地区前两年平均值的为异常天气。德厚公司主张的异常天气主要指连续的阴雨天，根据一审法院向常州市气象局了解的情况，2017、2018年天气与2015、2016年并无异常，德厚公司亦未提供证明主张的期间内冰雹、雨雪、沙尘暴等异常天气的次数或数量超过本地区前两年的平均值，故德厚公司要求从逾期交付时间中扣除异常天气30天的主张不能成立，本院不予采信。第三，2017年3月16日常州市人民政府办公室印发了《常州市重污染天气应急预案》，明确规定对重污染天气进行管控，而案涉合同签订时，上述管控措施早已施行，并非案涉合同所约定的签署后新颁布的政府管制措施。在明知政府采取环保管制措施的情况下，德厚公司仍约定案涉房屋于2018年11月30日前交付，应视为其对环保管制措施对房屋交付的影响有所预见并充分考虑。而且，德厚公司制作的《工期延误汇总》中所列明的停工日期、原因，与监理日志所反映的停工日期、原因存在较大差异，不能互相印证，而监理日志系监理单位在工程施工过程中对案涉工程建设过程进行监督管理过程中形成的第一手资料，根据《建设工程质量管理条例》第三十七条、第三十八条及建设部《工程建设监理规定》的相关规定，一审按照监理日志的记载认定本案事实并无不当。德厚公司在其所出具的延期交付通知书中记载的延期交付的原因系其单方意思表示，并未有其他证据予以佐证，不能作为其延期交付的正当理由，结合同类地段房屋已交付的事实，德厚公司要求从逾期交付时间中扣除空气污染管控254天的主张不能成立，本院不予采信。据此，一审法院结合德厚公司代表在接受常州电视台采访时的说明对德厚公司要求扣除自然灾害15天、异常天气30天和空气污染管控254天的主张不予支持正确，本院予以维持。综上，德厚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费464元，由德厚公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴红娥审 判 员 袁海燕审 判 员 卢文忠二〇二〇年十一月九日法官助理 潘 军书 记 员 朱羲玲