广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5227号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶发根，男，1965年3月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区****************。委托诉讼代理人：陈晟晟，江西雄石律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄莹莹（WONG，YING，YINGAMY），女，1982年2月2日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港北角七姊妹道**昌辉阁4字楼**。委托诉讼代理人：林少杰，广东翔宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张威，广东翔宇律师事务所律师。原审第三人：陈庆宁，男，1966年12月11日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区******。上诉人叶发根因与被上诉人黄莹莹（WONG，YING，YINGAMY）、原审第三人陈庆宁房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2018）粤2071民初23968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶发根上诉请求：撤销一审判决，改判叶发根无需向黄莹莹返还20万元定金。事实和理由：一、按照合同第三条的约定，黄莹莹应于2018年3月13日前支付第二笔定金，但黄莹莹具体支付的日期为2018年4月19日，属于违约行为，故黄莹莹应对其违约行为承担责任，叶发根无需返还定金。二、黄莹莹因编造假资料导致房屋不能过户，应承担违约责任。黄莹莹在获得银行按揭贷款审批手续手后要求贷款88万元，后因其收入证明、住房、住房证明等相关资料无法提供给银行审核揭手续不齐全，银行拒绝放款，该部分事实在其提交的微信聊天记录中均能反映。故因黄莹莹无法贷款88万元给叶发根是导致双方合同目的无法实现的原因。黄莹莹辩称，一、黄莹莹已足额向叶发根支付20万元定金，按照合同第四条约定在买卖双方共同到房地产交易机构办理递件过户当日给房地产交易机构申请交易登记当日，黄莹莹才须再支付30万元给叶发根。因叶发根承认没有钱清偿按揭贷款、注销抵押登记，而黄莹莹急于完成交易过户登记手续，故于2018年5月14日双方协商后向叶发根提前支付了30万元，叶发根承诺在2018年6月25日至2018年6月29日申请交易过户登记，故该行为是双方约定申请交易登记的最后期限。但直至黄莹莹一审起诉之日叶发根不仅失联，且在2018年7月23日归还按揭贷款后又重新进行了150万元的抵押登记，才导致无法办理申请交易过户登记手续。二、双方一审诉讼中进行过调解，由叶发根给付125万元给债权人，涉案房屋继续由黄莹莹买受，其中叶发根授权黄莹莹直接向债权人支付88万元购房款，叶发根仅需自行支付37万元，但由于叶发根仅支付了7万元，尚欠30万元仍未支付，导致调解亦无法进行，故本案违约方是叶发根。三、叶发根认为黄莹莹编造假资料的问题，但该《贷款通知书》是由中国建设银行审查完黄莹莹的资料后认定其符合贷款的条件和资格才出具的。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。陈庆宁未作陈述。黄莹莹向一审法院请求：一、解除双方于2018年3月10日签订的《房屋买卖合同》；二、叶发根向黄莹莹双倍返还定金共40万元；三、叶发根向黄莹莹返还购房款30万元；四、叶发根向黄莹莹支付已付购房款30万元之利息，按年利率6%，自2018年5月14日起计至2020年3月30日止，22个月零17天，共33850元；五、叶发根向黄莹莹支付已付购房款之利息（以30万元为基数，按年利息6%，自2020年4月1日起计至判决规定的返还之日止，逾期则按逾期付款的法律规定执行）；六、叶发根负担诉讼费，返还黄莹莹为本案支出的财产保全保险费4140元。一审法院认定事实如下：1．2018年3月10日，黄莹莹（买方）与叶发根（卖方）、中山市宇辰房地产服务有限公司（居间方）签订《房地产买卖及居间服务合同》约定：叶发根将中山市石岐区****************（套内建筑面积115.24平方米）作价138万元卖给黄莹莹，其中定金20万元，买方同意在签订合同时支付定金10万元，签后3个工作日再支付10万元。合同第四条第2款约定：“买方意向贷款88万元……向银行提交按揭贷款申请的相关资料，配合银行办理按揭贷款审批手续，双方均不得借故拖延，否则视为违约，……在递件过户当日全部支付完毕首期款（不含定金）30万元给卖方。”合同第六条约定：“产权现状。买卖双方均清楚该房产以现状出售，买方已检查或已授权代表代为检查该房产，故买方不得据此拒绝交易，该房产已办理产权证，处于抵押状态，卖方承诺在买方取得银行贷款批复函后，×个工作日内自行筹资还清银行贷款。办妥注销抵押登记手续，并将房地产证原件交予居间方……”合同第十二条约定“违约责任。1、如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如卖方逾期履行超过十五个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；2、如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金；……”合同签订当日，黄莹莹向叶发根支付定金10万元；2018年4月19日，黄莹莹再向叶发根支付定金10万元。2018年5月10日，黄莹莹取得了中国建设银行出具的同意其贷款88万元的《贷款通知书》。2.2018年5月14日，叶发根写了一份《协议》载明：“本合同房产证地址为中山市石岐区****************。现买方黄莹莹首期款叁拾万元提前支付卖方叶发根用于银行还款。但房产证需过两年，业主在配合买方过户，过户日期为2018年6月25号至2018年6月29号。卖方签字叶发根。”同日，黄莹莹通过中国建设银行向叶发根转账30万元，叶发根写了收据。之后，叶发根并未能按照《协议》于2018年6月25日至2018年6月29日为黄莹莹办理过户手续。3.关于涉案房屋的《中山市不动产登记资料查询结果》显示：权利人叶发根，房地坐落石岐区龙凤街2号溢彩家园4幢2103房，不动产权证号（2016）中山市不动产权第0092459号。抵押信息：现势，抵押权人陈庆宁，被担保主债权数额150万元，登记时间为2018年9月17日。此前，还有数项抵押登记和注销抵押登记的记录，包括2018年7月11日，设定了两笔150万元（共300万元）的最高额抵押担保债权，抵押权人为陈承浚，此两笔抵押于2018年9月19日注销；2018年7月23日还注销了交通银行中山分行的48万元抵押担保债权。4.关于陈庆宁与叶发根民间借贷纠纷一案，一审法院（2019）粤2071民初4111号民事判决书认定：2018年9月13日，陈庆宁与叶发根签订《抵押借款合同》，约定：叶发根向陈庆宁借款150万元；借款期限6个月，自2018年9月13日至2019年3月14日；借款月利率为2%；叶发根提供位于中山市石岐区****************【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0092459号】作为上述借款的抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、违约金及其它实现抵押权所支付的包括但不限于诉讼费、律师费在内的一切费用。合同还约定了其他事项。2018年9月17日，叶发根对上述抵押物办理抵押登记手续，不动产登记证明号为“粤（2018）中山市不动产证明第0094913号”。2018年9月17日，陈庆宁根据叶发根指示向案外人陈承俊银行转账102万元。借款后，叶发根于2018年11月2日向陈庆宁支付利息3.3万元，其余借款本息至今未还。陈庆宁经多次催讨无果，于2019年2月11日起诉至一审法院，主张前述实体权利。该案判决结果为：一、叶发根于该判决发生法律效力之日起七日内向陈庆宁偿还借款本金1124779元、利息1020元以及相应利息（计算方法：以1124779元为本金，从2018年11月3日起按月利率2%计算至借款清偿之日止）；二、陈庆宁对叶发根名下位于中山市石岐区****************【不动产权证号：粤（2016）中山市不动产权第0092459号】的房地产折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。5.为证明黄莹莹违约，叶发根提供了一些自称是其与中介（微信昵称有房卖）的聊天记录，内容包括有2018年8月27日中介“有房卖”说的“叶总，今天我问了下银行那头。现在麻烦了。8月15号开始针对于港澳客户审核比较严厉。资料补上去后有一些未通过，流水我们还在做。哎，不是上个月抵押证，早就搞定了。现在真是麻烦，我头都大了。”等等，叶发根认为此是黄莹莹无法办理按揭、构成根本违约的证据。黄莹莹对此证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。6.黄莹莹为本案的诉讼保全申请，支出了保险费4140元。一审法院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案合同纠纷应适用我国内地法律作为准据法进行裁决。黄莹莹与叶发根及中山市宇辰房地产服务有限公司签订的《房地产买卖及居间服务合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，黄莹莹依约向叶发根支付了定金20万元，首期款30万元，且于2018年5月10日取得了银行的《贷款通知书》，但叶发根未能及时办理涉案房屋的解除抵押手续，未能依约于2018年6月25日至6月29日协助黄莹莹办理过户手续，已构成违约；2018年9月17日，叶发根再就涉案房屋设定150万元的抵押物权，又未按时归还陈庆宁的借款，导致一审法院判决陈庆宁对涉案房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，使黄莹莹购买涉案房屋的合同目的无法实现，叶发根的该行为已构成根本违约。据此，黄莹莹要求解除其与叶发根于2018年3月10日签订的《房地产买卖及居间服务合同》，由叶发根双倍返还定金、返还首期款及利息等诉讼请求均理据充分，予以支持。叶发根提供的其与“有房卖”的微信聊天记录与黄莹莹无关，无法证明黄莹莹没有能力支付尾款，无法证明黄莹莹存在违约行为，故叶发根的反诉请求不能成立。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除黄莹莹与叶发根及中山市宇辰房地产服务有限公司于2018年3月10日签订的《房地产买卖及居间服务合同》；二、叶发根于一审判决生效之日起七日内向黄莹莹双倍返还定金共40万元；三、叶发根于一审判决生效之日起七日内向黄莹莹返还购房款30万元并支付利息（以30万元为基数，按年利息6%的标准，自2018年5月14日起计至叶发根全部清偿之日止）；四、叶发根于一审判决生效之日起七日内向黄莹莹赔偿诉讼保全保险费；五、驳回叶发根的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费17220元,诉讼保全费5000元,合共22220元（黄莹莹已预交），由叶发根负担(叶发根于一审判决发生法律效力之日起七日内返还黄莹莹，一审法院不另行收退)。反诉受理费2722元（叶发根已预交），由叶发根负担。二审期间，叶发根围绕上诉请求提交了以下证据：1.《中山市商品房买卖合同》一份；2.入伙通知书一份；3.税收缴款书一份，拟证明涉案房屋于2015年取得，因房屋在购满5年后再过户会减少税费的缴纳，故本案约定过户时间为笔误，真实的过户时间应为2020年。黄莹莹对上述证据的真实性确认，但不认为《协议》中约定的过户时间是笔误。另查明，叶发根于2020年9月12日向本院提交律师调查令，申请对黄莹莹在内地是否存在房产及其没有如期贷款的原因进行调查。一审判决查明除过户外的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案系涉港房屋买卖合同纠纷。双方均同意适用我国内地法律审理本案纠纷，依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，一审法院适用内地法律作为准据法进行裁决正确，本院予以维持。一审判决解除合同，双方均无异议，本院对此予以维持。结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是一、致使合同目的无法实现的违约方是谁；二、违约责任承担的问题。经审查，首先，2018年5月14日叶发根签署的《协议》载明“房产证需过两年，业主在配合买方过户”，结合《协议》约定的过户时间2018年6月25日至6月29日，双方约定的实际办理过户期间应为2020年6月25日至2020年6月29日，一审法院对过户时间认定有误，本院予以纠正。其次，叶发根主张黄莹莹未按约定支付第二笔定金已构成违约，但其在黄莹莹提起本案诉讼前未提出过异议，且在收到第二笔定金后继续履行合同，应视为其对第二笔定金支付时间的变更无异议，故对其该项主张，本院不予支持。最后，叶发根主张是黄莹莹无法取得贷款致使合同目的无法达成，但黄莹莹已按照合同约定提供了有中国建设银行股份有限公司中山分行盖章的《贷款通知书》，叶发根虽对《贷款通知书》有异议，但没有证据予以反驳，且其后收取了黄莹莹30万元首期款，黄莹莹在房产过户前的合同义务已履行完毕，而涉案房产直到实际办理过户期间仍处于被查封的状态无法办理过户，才是导致合同目的无法实现的原因。因此一审判决认定叶发根的行为构成根本性违约，并无不妥，本院予以维持，而叶发根申请的律师调查令事项不影响本案事实认定，本院对此不予准许。一审判决虽错误认定实际过户时间，但不影响实体判决，故判决叶发根双倍返还定金、返还首期款并支付利息，并无不妥，本院予以维持。综上所述，上诉人叶发根主张黄莹莹违约其无需返还20万元定金的诉讼请求不能成立，应予驳回。一审判决认定主要事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元（上诉人叶发根已预交4300元，剩余未缴部分上诉人叶发根应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳），由上诉人叶发根负担。本判决为终审判决。审判长  胡怡静审判员  张 荣审判员  卢俊廷二〇二〇年十一月十九日书记员  吴淑贞