云南省楚雄彝族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云23民初55号 原告：中国银行股份有限公司楚雄州分行。 负责人：母其环，该分行行长。 委托诉讼代理人：黄晓玫，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 委托诉讼代理人：余梦琳，云南精益律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：段建华，男，1963年7月10日生，汉族，住云南省昆明市官渡区大石坝云南航天工业总公司****，公民身份号码：5301111963********。 被告：张碧，女，1971年7月14日生，汉族，系段建华之妻。 二被告共同委托诉讼代理人：王绍花，云南兴彝律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。 被告：楚雄海弘房地产开发有限公司。 法定代表人：高群，总经理。（未到庭） 被告：楚雄茂林房地产开发经营有限公司。 法定代表人：李林海，总经理。（未到庭） 被告：楚雄茂林水电能源开发有限公司。 法定代表人：李林海，总经理。（未到庭） 被告：高群，女，1962年12月1日生，彝族，云南省禄丰县人。（未到庭） 被告：李林海，男，1962年8月24日生，汉族，系高群之丈夫。（未到庭） 被告：李林涛，男，1972年11月13日生，汉族。（未到庭） 被告：罗继梅，女，1971年5月21日生，汉族，系林涛之妻。（未到庭） 原告中国银行股份有限公司楚雄州分行（以下简称中国银行楚雄州分行）诉被告段建华、张碧、楚雄海弘房地产开发有限公司（以下简称海弘地产公司）、楚雄茂林房地产开发经营有限公司（以下简称茂林地产公司）、楚雄茂林水电能源开发有限公司（以下简称茂林能源公司）、高群、李林海、李林涛、罗继梅申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告中国银行楚雄州分行的委托诉讼代理人余梦琳、黄晓玫，被告段建华、张碧及二被告的共同委托诉讼代理人王绍花到庭参加了诉讼。被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅经本院合法传唤未到庭应诉，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国银行楚雄州分行起诉请求：1.撤销楚雄彝族自治州中级人民法院（2019）云23执异21号执行裁定书，请求支持原告对楚雄市开发区金色花园小区8幢1401号价值449356元商品房的查封、执行。2.由被告段建华、张碧承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年9月11日，楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的等值财产共计进行冻结、查封（其中包含了案外人段建华、张碧提出异议的楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园小区8幢1401号房屋）。案件进入执行程序后，楚雄州中级人民法院又于2016年9月5日作出（2015）楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前己冻结、查封的被执行人的财产续行冻结、查封。2019年3月13日，被告（案外人）段建华、张碧对执行标的提出书面异议。楚雄州中级人民法院于2020年5月27日作出（2020）云23执异21号执行异议裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园8幢1401号房屋的执行。原告提起执行异议之诉的理由如下：一、本案被告段建华、张碧不属于执行异议标的物登记的所有人或者备案登记的购买人。首先，根据《物权法》第九条和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《异议复议规定》）第25条规定，被查封房产的土地使用权是登记在被告海弘地产公司名下，建设工程规划许可证、施工许可证由被告海弘地产公司办理，故本案所涉房产也是属于该公司所有。其次，在2014年9月11日楚雄州中级人民法院作出（2014）楚中民保字第8号裁定书进行查封时，被告段建华、张碧提出异议的房产并未登记备案在其名下。因此，被告段建华、张碧并不是执行标的物登记的所有人和备案登记的权利人。二、楚雄州中级人民法院（2020）云23执异21号执行裁定书适用《异议复议规定》第28条错误，应适用第29条规定。被告段建华、张碧提出的异议不符合《异议复议规定》第29条规定的保护条件，不应予以支持。（2020）云23执异21号执行裁定书同意解除对上述不动产的查封，其法律依据为《异议复议规定》第28条，但原告认为，本案不应适用该条款，而应该适用第29条。第28条是适应于一般买受人的情况，第29条是使用与买受人向房地产开发企业购买商品房的情况。《异议复议规定》第29条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购买商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”上述规定的三个条件仅要同时满足，缺一不可，而且权利能够排除，才能支持买受人（异议人）的异议请求。本案中，第一，被告段建华、张碧虽提供了商品房购销合同，但截至财产查封之日，该合同一直未办理登记备案，不符合商品房销售的要求及一般惯例，合同真实性无法核实，存在虚假合同的可能。第二，被告段建华、张碧未提供其名下无其他用于居住的房屋的相关证据，不符合《异议复议规定》第29条第（二）项规定。第三，被告段建华、张碧提交的支付购房款及其他费用的证据复印件未经原告审查质证，不能认定证据的真实性，故也不能证明其已经满足《异议复议规定》第29条第（三）项规定。综上，被告段建华、张碧不符合《异议复议规定》第29条的情形，不能够排出查封和执行。三、原告的抵押权具有排他性和优先性，被告段建华、张碧的权利不能够排除执行。《异议复议规定》第27条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案被查封房产的土地使用权【购房合同上所写明的楚国用（2011）第0308号土地使用权证】已经在被告海弘房地产开发有限公司向原告借款时用于抵押担保，并办理了抵押登记手续，原告取得了他项权证。根据《物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”抵押权是典型的担保物权，具有排他性，可以对抗物的所有人和第三人。原告对本案争议的不动产进行查封，是行使抵押权的正当行为。被告段建华、张碧与楚雄海弘房地产开发有限公司之间形成的是合同之债，根据物权优于债权的原则，被告段建华、张碧的债权不能够排除原告对抵押权的执行。（2020）云23执异21号执行裁定书适用了《异议复议规定》第27条规定，但得出的结果是错误的。综上所述，本案被告段建华、张碧不属于执行标的物的所有人或者备案登记的购买人，楚雄州中级人民法院（2020）云23执异21号执行裁定书适用司法解释错误，被告段建华、张碧的异议请求不成立。原告的诉讼请求具有充分的事实和法律依据，请求法庭予以支持。 被告段建华、张碧辩称，答辩人在人民法院查封本案诉争房屋前已经与海弘地产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，合同成立在先，其合法权益理应得到保护。在法院查封前，答辩人已付清金色花园8幢14层1401号房屋全部购房款449356元，并交纳完毕涉诉商品房大修基金、办证费、配套费、契税等相关费用后入住，答辩人已合法占有涉诉房屋。且答辩人名下无其他房产用于居住。涉诉房屋未办理产权备案登记并非答辩人的原因所致。原告与海弘地产公司之间的借贷关系不能对抗答辩人对涉诉房屋的善意取得。 被告海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅未到庭，也未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在案佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院认定如下：原告提交的证据一：楚雄州中级人民法院（2014）楚中民保字第8号民事裁定书、证据二：楚雄州中级人民法院（2015）楚中执字第126—23号执行裁定、证据三：云南省高级人民法院（2015）云高民二终字第107号民事调解书、证据四：原告与被告海弘地产公司签订的抵押合同及土地他项权证、国有土地使用权证。本院认为，原告提交的证据一、二、三、四具备证据真实性，合法性，关联性，能够证明本案的来源；海弘地产公司截止2015年5月14日，尚欠原告借款本金92850802.31元，利息6363396.91元；海弘地产公司将位于云机四厂南侧的土地于2013年6月21日抵押给原告并办理了《土地他项权利证书》。本院对原告提交的证据一、二、三、四依法予以采信。被告段建华、张碧提交了证据一：段建华、张碧的身份证、结婚证、证据二：《商品房销售合同》、证据三：交纳购房款发票、银行流水、交纳商品房契税、补交房款、小区配套费、大修基金、办证费收款收据、证据四：接房验收单、消防安全责任书、新建商品房质量保证书、入住证明、金色花园前期物业管理服务协议、缴纳物业管理费、生活垃圾费《收据》、证据五：《楚雄市不动产登记信息查询结果告知书》、证据六：楚雄州中级人民法院（2020）云23执异21号裁定。本院认为，段建华、张碧提交的证据一、二、三、四、五、六具备真实性，合法性，关联性，能够证明段建华、张碧于2013年11月14日与海弘地产公司签订购房合同，向海弘地产公司购买了楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园住宅8幢14层1401号房屋，后按合同约定付清了全部购房款；段建华、张碧于2014年7月8日接收涉诉房屋，并交纳了相关费用，所购涉诉房屋系用于居住且段建华、张碧名下无其他用于居住的房屋。本院对被告段建华、张碧提交的六组证据依法予以采信。 根据庭审调查和经过审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年11月14日，被告海弘地产公司与被告段建华、张碧签订了《商品房购销合同》，将其开发的位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园住宅8幢14层1401号房屋出售给段建华、张碧夫妇。合同约定：“房屋总价款为449356元，乙方（段建华、张碧）于2013年11月14日支付购房款449356元；甲方（海弘地产公司）应于2014年5月30日前，将经建设单位组织验收合格并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。乙方交清该套商品房所有购房款、专项维修基金、相关税费、设施配套费、办证费及其它相关费用，并出具合法有效的产权登记所需全部的相关资料后由甲方代办产权登记，甲方必须在365个工作日内提交相关部门办理。乙方在规定时间内未交齐所需办证资料，则由乙方承担相关责任……”，合同签订后，段建华、张碧按合同约定于2013年11月14日付清了全部购房款449356元。2014年7月8日，段建华、张碧接收了涉诉房屋。段建华、张碧交纳完毕涉诉商品房大修基金、办证费、配套费、契税等相关费用，后经过装修入住涉诉房屋。 2013年6月19日，被告海弘地产公司与原告中国银行楚雄州分行签订了《借款合同》，约定海弘地产公司向中国银行楚雄州分行借款120000000元，借款用途为用于金色花园项目建设，借款期限24个月；同日，海弘地产公司、茂林地产公司与原告签订了《共同还款协议》，被告茂林能源公司与原告签订了《质押合同》及《应收账款质押登记协议》，被告高群、李林海、李林涛、罗继梅与原告签订了《最高额保证合同》，约定茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅对海弘地产公司不能归还借款本息及全部损失承担连带保证责任。同日，海弘地产公司与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，约定海弘地产公司将坐落于楚雄经济开发区云机四厂南侧62805.81平方米的土地使用权抵押给中国银行楚雄州分行，抵押期限为2013年6月21日至2015年6月21日，2013年6月21日办理了楚他项（2013）第017号《土地他项权利证书》。贷款发放后，海弘地产公司未按约定支付利息及归还借款，茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅也未承担保证责任。原告向本院申请诉前财产保全并提起诉讼。2014年9月11日，本院作出（2014）楚中民保字第8号民事裁定，裁定对海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅所有的共计价值99940000元的财产进行冻结、查封，其中包含了段建华、张碧购买的位于楚雄市开发区东盛东路金色花园小区8幢1401号商品房。原告诉海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅金融借款合同纠纷一案，经本院审理后作出（2014）楚中民初字第81号民事判决书，经云南省高级人民法院二审审理后于2015年5月27日作出（2015）云高民二终字第107号民事调解书，双方达成调解协议：海弘地产公司于2015年8月31日前分四次偿还原告本金92850802.31元，利息6363396.91元；茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅自愿对海弘地产公司承担的借款本息的偿还责任承担连带清偿责任。因本院依据已发生法律效力的（2015）云高民二终字第107号调解书责令被执行人海弘地产公司、茂林地产公司、茂林能源公司、高群、李林海、李林涛、罗继梅履行调解书确定的义务，七被执行人仅履行了部分义务，本院于2015年9月5日作出的(2015)楚中执字第126-23号执行裁定，裁定对此前已冻结、查封的被执行人的银行账户、土地、房屋、商铺、车库续行冻结、查封。段建华、张碧得知其二人所购买的位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园住宅8幢1401号房屋将被查封后，段建华、张碧向本院提出执行异议申请，认为其与海弘地产公司签订了《商品房购销合同》，按合同付清了购房款并已入住涉诉房屋，本院对涉诉房屋的查封不合法，请求解除查封。本院于2020年5月27日作出（2020）云23执异21号执行裁定书，认为段建华、张碧提出的异议符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，故裁定：中止对位于楚雄市开发区金色花园8幢1401号房屋的执行。现原告依法提起执行异议之诉。 归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点为：段建华、张碧是否享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。 本院认为，段建华、张碧通过与海弘地产公司签订《商品房购销合同》，购买了位于楚雄市开发区云机四厂南侧金色花园住宅8幢1401号房屋。合同签订后，段建华、张碧已支付完毕全部购房款并已实际占有使用涉诉房屋。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案中段建华、张碧与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》，不存在合同无效的法定情形，该房屋买卖未违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故段建华、张碧与海弘地产公司签订的《商品房购销合同》合法有效。本案中，海弘地产公司在与中国银行楚雄州分行签订《借款合同》的同时与中国银行楚雄州分行签订了《抵押合同》，将其位于云机四厂南侧的62805.81平方米土地抵押给了原告中国银行楚雄州分行。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。”故原告对本案涉诉房屋及土地依法享有优先受偿权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，涉诉房屋在被查封时虽然登记在海弘地产公司名下，但在人民法院对涉诉房屋采取查封措施前段建华、张碧已与海弘地产公司签订了合法有效的《商品房购销合同》，且段建华、张碧已付清了全部房屋价款，所购商品房系用于居住且买受人段建华、张碧名下无其他用于居住的房屋。因本案符合《最高人民法院关于人民法院审理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情形，故而属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，因此，段建华、张碧依法享有足以排除对涉诉房屋强制执行的民事权益。故原告要求对涉诉房屋强制执行及查封的诉讼请求依法不能成立，本院依法不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告中国银行股份有限公司楚雄州分行的诉讼请求。 案件受理费8040元，公告费300元，由原告中国银行股份有限公司楚雄州分行承担（已交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。 审判长  纪艳茜 审判员  杨培松 审判员  李晓黎 二〇二〇年十一月十六日 书记员  王 力