山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁04民终3287号上诉人（原审被告）：朱永兰，女，1979年6月2日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：张也，山东鼎赢律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梅时强，男，1962年8月16日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：田丽（系梅时强之妻），住枣庄市市中区。上诉人朱永兰因与被上诉人梅时强房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2020）鲁0402民初4537号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱永兰上诉请求：1.撤销（2020）鲁0402民初4537号民事判决第二项；2.改判为租金自2020年6月1日至合同解除，按每年2,000元计算（即每月166元）；合同解除后至搬离之日，按照月租金1,000元计算；3.本案一、二审诉讼费由梅时强承担。事实和理由：一审法院认定事实不清。2020年5月15日，朱永兰与梅时强的配偶田丽通话录音中，其认可因疫情原因，一楼两间、二楼两间的房租到2020年6月30日到期。而在2020年5月19日，梅时强在朱永兰房租未到期且不知情的情况下，将一楼南间及二楼两间以48,000元的租金租给案外人，朱永兰的装饰装修物、家电等物品也未办理交接，致使朱永兰无法收回。朱永兰租赁的一楼两间、二楼两间一年租金是50,000元，梅时强将一楼南间、二楼两间强行租给案外人，那么朱永兰租赁一楼北间只需承担全部50,000元租金的剩余租金。2020年6月1日后，租赁合同没到期，梅时强未通知朱永兰解除一楼南间和二楼两间的合同，并未告知朱永兰一楼北间的后续租金金额，梅时强违约和案外人签订一楼南间和二楼两间租赁合同，并已实际收益48,000元年租金，朱永兰原承租房屋的整体年租金50,000元，剩余一楼北间年租金应为2,000元，每月应为166元。梅时强辩称，朱永兰的上诉请求没有事实和法律依据，请求二审法院依法予以驳回。梅时强向一审法院起诉请求：1.判令解除梅时强、朱永兰的房屋租赁合同，腾空枣庄市市中区间)，并将房屋交付给梅时强；2.判令朱永兰按每月2,000元支付租金，自2020年6月1日起至腾空房屋将房屋交付给梅时强之日止；3.诉讼费用由朱永兰承担。一审法院认定事实：梅时强系坐落于枣庄市市中区房屋的所有人，产权证上记载层数为1-2层，梅时强主张该地址即青檀北路沿街门市94-6一楼及二楼。朱永兰自认承租枣庄市市中区门市（青檀北路沿街门市94-6一楼两间及二楼两间），租金为5万元/年，租金交至2020年5月31日，对此梅时强亦予以认可。期间双方未签订书面合同。2020年5月19日，梅时强将青檀北路沿街门市94-6一楼南间及二楼两间租赁给案外人吴天翔，并签订《房屋租赁合同》，合同约定租金为48,000元/年。该合同中并未明确每间房屋租金的具体计算方式。枣庄市市中区间)由朱永兰使用至今。田丽与梅时强系夫妻关系，2020年5月15日田丽以短信的形式向朱永兰通知“朱经理你好！为了你我双方的责权利，从下个月也就是六月份起，如果你们亨得利钟表店打算继续租赁我们沿街门市94-6一楼北间，也就是现在所使用的房，请于五月底前签订租赁合同，同等条件下你有优先租赁权。如五月三十一日前不签订租赁合同，视同你已放弃该房屋的租赁权，请于六月十五日前搬离”。朱永兰另提交与田丽的短信聊天记录及通话录音，在短信聊天记录中，田丽于6月4日称“不过答应你正用着的房子到六月三十号的承诺我不会食言”，通话录音中，朱永兰称“你不是说疫情期间让我们一个月，是吧”，田丽回答“对、对、对”、“让是让你咱原来以前的，不会让你一间的，咱得那个，我得讲信誉，是这个意思”。对上述证据真实性梅时强无异议，上述证据该院予以采信。在通话中，田丽承诺“让是让你咱原来以前的，不会让你一间的”，意思表示明确，因朱永兰2020年5月31日之前四间房屋的房租是按照50,000元/年支付，故应当认定梅时强同意减免的房租金额为4,166元。一审法院认为，朱永兰承租梅时强所有的坐落于枣庄市市中区门市，双方未签订书面合同，朱永兰以租金50,000元/年标准支付至2020年5月31日，2020年6月1日起朱永兰实际使用枣庄市市中区间)门市至今，《中华人民共和国合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，2020年5月15日田丽以短信的形式向朱永兰通知解除合同，现梅时强又以起诉的形式请求解除合同，根据上述法律规定，梅时强享有解除权，梅时强诉请解除与朱永兰之间的房屋租赁合同，并诉请朱永兰腾空枣庄市市中区间)，将房屋交付给梅时强，该院予以支持。朱永兰自2020年6月1日起至今，实际使用枣庄市市中区间)门市，梅时强诉请朱永兰支付使用期间的租金，应予支持。梅时强诉请租金按照2,000元/月的标准计算，证据不足，该院不予支持。2020年5月31日前朱永兰承租包含案涉一楼北间在内的四间房屋，年租金为50,000元/年，梅时强认为一楼房屋租金应计算为1,500元/月/间，朱永兰认为一楼房屋租金应计算为1,200元/月/间，虽然梅时强主张二楼租赁价格比一楼便宜的意见符合一般市场规律，但以梅时强主张的方式计算，二楼房间的租赁价格不合理，梅时强的该意见该院不予采信。朱永兰主张2020年6月1日起梅时强已收取案外人一楼南间、二楼两间共三间房屋的年租金48,000元，则其租赁的一楼北间的租金应计算为2,000元/年，该意见没有法律依据，该院不予支持。综合考虑双方提供的包含短信聊天记录及通话录音等在内的证据及案件的具体情况，该院支持2020年6月1日起一楼北间房屋租金按照1,200元/月的方式计算，又因梅时强同意减免朱永兰房租4,166元，应当予以抵扣。综上，该院支持朱永兰按每月1,200元支付租金，自2020年6月1日起至腾空房屋将房屋交付给梅时强之日止，计算金额应扣除4,166元，若计算金额低于4,166元，就差额梅时强应当予以返还。朱永兰主张其因装修对承租房屋产生添附，就该问题双方可另行协商，协商不成可另行依法处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条之规定，判决：一、解除梅时强与朱永兰之间的房屋租赁合同，朱永兰于判决生效之日起三十日内腾空枣庄市市中区间)后将房屋交付给梅时强；二、朱永兰于判决生效之日起三十日内一次性付清梅时强房屋租金，租金按每月1,200元计算，自2020年6月1日起计算至腾空房屋交付梅时强之日止，计算金额应扣除4,166元，若计算金额低于4,166元，就差额部分梅时强亦应于判决生效之日起三十日内一次性返还朱永兰；三、驳回梅时强的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由朱永兰负担。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点是2020年6月1日至朱永兰搬离之日期间的房屋占有使用费标准应如何确定。朱永兰承租梅时强所有的枣庄市市中区间)，租赁期限超过六个月，双方未签订书面合同，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定，应视为不定期租赁。出租人梅时强可以随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人朱永兰。朱永兰租金支付至2020年5月31日。2020年5月15日梅时强妻子田丽以短信形式向朱永兰发出通知，其中有“如果你们亨得利钟表店打算继续租赁我们沿街门市94-6一楼北间，也就是现在所使用的房，请于五月底前签订租赁合同，同等条件下你有优先租赁权。如五月三十一日前不签订租赁合同，视同你已放弃该房屋的租赁权”的内容，一审法院据此判决解除双方的租赁合同符合法律规定，合同解除的时间应为2020年6月1日。2020年6月1日之后，朱永兰仍实际使用上述房屋，应支付使用期间的房屋占有使用费。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，朱永兰应支付的房屋占有使用费可参照租金标准认定。2020年5月31日前朱永兰承租包含案涉一楼北间在内的四间房屋，年租金为50,000元/年，一审判决认定朱永兰按每月1,200元标准支付并无不当。朱永兰认为2020年6月1日起梅时强已收取案外人一楼南间、二楼两间共三间房屋的年租金48,000元，朱永兰原承租房屋的整体年租金50,000元，剩余一楼北间年租金应为2,000元，每月应为166元租金，因梅时强向案外人收取租金是基于梅时强与案外人的房屋租赁合同，与朱永兰无关，因此朱永兰的上述主张没有法律依据。综上所述，朱永兰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人朱永兰负担。本判决为终审判决。审判长 李 莹审判员 李 丽审判员 党园园二〇二〇年十一月二十日书记员 刘 畅