江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初6078号原告：凌娟，女，1980年2月6日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：陈学忠，男，1975年9月15日生，汉族，住泰兴市，系原告之夫。被告：泰兴红星时代物业管理有限公司，住所地泰兴市泰常路**。法定代表人：徐新民，经理。委托诉讼代理人：丁佐荣，江苏辉丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘炎，江苏辉丰律师事务所实习律师。原告凌娟与被告泰兴红星时代物业管理有限公司（以下简称红星公司）委托合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凌娟及其委托诉讼代理人陈学忠、被告委托诉讼代理人丁佐荣、刘炎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌娟向本院提出诉讼请求：1.解除商铺委托经营管理合同；2.被告恢复原状、返还商铺；3.要求被告按照最近有效合同支付原告商铺使用费差价计人民币12000元（指2016年11月1日至2018年10月31日的差价）；4.要求被告按照最近有效合同支付原告自2018年11月1日至实际返还商铺期间的使用费约51672.8元；5.被告承担本案诉讼费。审理中，原告变更诉讼请求为：1.解除商铺委托经营管理合同；2.要求被告恢复原状，返还商铺；3.要求被告按照最近有效合同支付原告商铺使用费差价计人民币12000元（指2016年11月1日至2018年10月31日的差价）；4.要求被告按照最近有效合同支付原告自2018年11月1日至实际返还商铺期间的使用费约51672.8元；5.本案诉讼费由被告承担；6.要求被告明确告知原告商铺具体位置；7.如果法院不支持返还商铺或补偿原告商铺使用费，则要求被告赔偿违约金共计65000元整。事实和理由：原、被告于2011年10月25日签订商铺委托经营管理合同，约定将原告所属的位于泰兴市泰常路9号《泰兴红星美凯龙全球家居生活广场》内1号楼2层2082室商铺委托被告经营，委托经营期限为五年，每年的商铺使用费为25229.5元。合同履行完毕后，被告单方面给出过低的商铺使用费，致使双方之间未能续签有效合同。原告曾要求被告将商铺恢复原状并办理交接手续，但被告一直占有使用。为维护合法权益，原告诉至法院。被告红星公司辩称，1.原告陈述的与被告签订《商铺委托经营管理合同》及该合同约定的委托经营期限已经届满的事实无异议。合同期限届满后，被告按照与原告周边商户签订合同的相同比例支付原告经营管理费至2019年1月31日；2.被告不同意返还商铺。泰兴红星美凯龙全球家居生活广场由被告统一经营管理，案涉商铺系众多商铺中的一间，各商铺之间无明显物理间隔，众多商铺形成一个整体对外出租，以实现所有人的合法权益，一旦返还，必将损害周围商铺业主的合法权益，进而损害整个市场全体业主的权益。本院经审理认定事实如下：2008年3月14日，原告凌娟向案外人泰州市苑田房地产开发有限公司购买位于泰兴市泰常路9号红星美凯龙1幢2082室商铺（建筑面积共56.54平方米），该商品房总价款为248003元。原告凌娟（甲方）与被告红星公司（乙方）于2011年签订《商铺委托经营管理合同》一份，约定：1.甲方同意在本合同有效期内将涉及商铺经营管理的一切事项均委托于乙方处理，并同意乙方以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动；2.委托经营期限为五年，自2011年11月1日至2016年10月31日止；3.自2011年11月1日至2016年10月31日乙方向甲方支付该商铺的使用年费为25836.4元/年，五年合计使用费为129182元。商铺使用费支付方式按三个月支付一次，即人民币6459.1元（年租金/4），凭税票付款先付后用（可以委托乙方代开发票）。由乙方在第四个月的10日前支付给甲方（遇法定节假日顺延到节假日后的第一个工作日内）。商铺使用费支付形式为：银行汇款至甲方指定的账户内，如有银行按揭必须汇入甲方的还款账户内，如未办理银行按揭的可汇入甲方指定的银行账户（乙方开户行为建行，跨行、异地汇费由甲方承担）；4.甲方委托乙方经营所得属乙方部分的收益应由甲方开具相应的正规发票，所涉税费由甲方自行承担；5.在本合同委托经营期限届满时，甲方如需出售，需提前三个月通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买、承租及经营权；6.在委托经营期间，甲方同意乙方因规模经营和品牌效益需要与第三方合作经营；同意乙方因经营之需而对商铺进行重新分割、布局。委托经营期满时，如甲乙双方不再继续维持委托经营关系时，乙方承诺将该商铺恢复至原有状态；7.委托经营期间，如乙方逾期向甲方支付商铺使用费，甲方有权要求乙方按约履行，并将按以下方式处理：逾期不超过60日，自本合同第六条第二款规定的最后付款期限的第二天起至实际付款之日止，乙方按日向甲方以当期应付使用费用之银行同期存款利率的两倍，作为违约金支付给甲方，合同继续履行…。原告在该合同中签名，被告加盖公章。后原告将案涉商铺交给被告经营。上述委托经营管理合同履行完毕后，被告未与原告重新签订委托协议。合同期限届满后，被告向原告支付2016年11月至2019年1月31日期间的款项共计48265元，2019年1月31日以后的使用费未支付。后双方产生纠纷，原告凌娟遂诉至本院。另查明，江苏省泰州市中级人民法院于2019年12月17日作出的（2019）苏12民终2810号民事判决，认定如下事实：1.泰兴红星美凯龙商场由4幢4层楼房组成综合体，有的楼层签约率达100%，最低的签约率也达到67.61%；2.泰兴红星美凯龙与其他业主签订的十份商铺委托经营合同均载明，双方约定商铺的年租金按照当时购买房屋的总价5%计算，按三个月平均支付一次，在每个季度的10日前支付给业主。审理中，本院通过关联案件查询系统查询显示有(2019)苏1283民初6755号包瑾华、何小忠与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托合同纠纷、(2019)苏1283民初5402号富晓行与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托合同纠纷、(2019)苏1283民初4957号卢婕与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托合同纠纷、(2019)苏1283民初4955号叶宏卿与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托合同纠纷、(2019)苏1283民初4953号龚小燕与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托合同纠纷、(2019)苏1283民初4951号郑金桥与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托合同纠纷、(2020)苏1283民初1027号毛颖、章炯雯与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司委托经营管理合同纠纷、(2020)苏1283民初846号陈建华与泰兴红星美凯龙家居家饰品有限公司房屋租赁合同纠纷等关联案件，上述案件部分经二审，对合同到期后的租金标准均采取绝大部分业主所约定的年租金为购买商铺总价款的5%进行判决。以上事实，有原告提交的商铺委托经营管理合同、被告提交的商品房买卖合同，泰州市中级人民法院（2019）苏12民终2810号民事判决书以及原、被告陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。原、被告签订的《商铺委托经营管理合同》并不违反我国法律、行政法规的强制性规范，合法有效。原被告均应按合同的约定履行各自的义务。关于原告主张解除合同、恢复原状、返还商铺的诉讼请求。本院认为，1、《中华人民共和国物权法》第七十一条规定：“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。”原告作为案涉商铺的产权人拥有、占有、使用、受益、处分的权利，但是不得损害其他业主的合法权益。从个人利益与整体利益的平衡角度看，整体出租商铺符合整体利益。产权式商铺只有在统一规划、统一经营、统一管理使用时，业主才能更好地获得利益，单个商铺的利益应当服从于广大业主的共同利益，接受整个市场规划布局的限制和约束，才能获得稳定的投资回报；2、本案中，红星美凯龙全球家居生活广场由4幢4层楼房组成综合体，原告虽系案涉商铺的所有权人，但案涉商铺及其他商铺之间无明显物理间隔，仅进行了面积上的分割，平面上紧密相连，空间上没有分割墙体，客观上众多商铺存在于一个整体空间，属于产权式商铺；3、虽然原、被告之间的委托经营管理合同期限已届满，双方没有再达成新的委托合同，但原告要求返还涉案商铺的行为会影响商场整体功能的发挥，鉴于大部分商铺的业主与红星公司重新签订了委托经营管理合同，约定将房屋交给被告统一经营管理。有的楼层续签达100%，最低的续签率也达到67.61%，且该商场处于正常经营状态，为维护市场交易的稳定性，避免侵害广大业主的共同合法利益，本院确认原告的案涉商铺尚不具备返还的客观条件，在本案中不支持原告主张恢复原状、返还商铺的诉求。因双方于2011年签订的《商铺委托经营管理合同》合同期限已届满，原告的主张于法无据，本院对此不予支持。关于原告主张商铺在合同到期后按照原合同约定标准支付2016年11月1日至2018年10月31日差价、2018年11月1日至实际返还商铺使用费的诉讼请求。本院认为：1、因本院确认案涉商铺暂不返还，由被告对商铺继续经营管理。故被告应向原告支付商铺使用费。根据案涉商铺所在市场区域位置、经营现状、附近商铺租赁行情、市场发展前景以及该商场业主委员会尚未成立等事实，结合被告与大部分业主续签的《商铺委托租赁合同》所约定的租赁期限为2019年4月1日起至2022年3月31日止，年租金标准为购买商铺总价款的5%，租金支付方式为三个月平均支付一次，于每个季度的10日前支付的实际情况。而且原告未能提供证据证明上述使用费标准低于同类地段、同类商铺的正常租金标准。故被告主张按照原告购买案涉商铺总价款的5%标准向原告支付每年商铺使用费，具有合理性，本院在本案中予以支持。被告应按上述时间、方式向原告支付租金，按原告购买商铺总价款248003元的5%计算其年使用费为12400.15元，被告已支付使用费至2019年1月31日，被告应自2019年2月1日至2022年3月31日止按12400.15元/年支付使用费，2019年2月1日至2020年12月30日计23766.95元（12400.15元/年÷12个月×23个月），此后商铺的使用费每三个月支付一次计3100元，于三个月中第一个月的10日前给付。关于原告主张委托经营管理合同届满后未返还案涉商铺的违约金65000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告签订的《商铺委托经营管理合同》形成委托合同关系，该合同虽然履行期限届满，原告与被告未重新签订委托合同，鉴于判决暂不予返还，且被告实际对案涉商铺仍然经营管理，故其应当对原告支付商铺使用费，而非支付违约金。原告要求按被告实际收取的租金为标准支付违约金，依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告明确告知商铺具体位置的诉请，本院认为双方在合同中约定，原告同意被告对商铺进行重新分割、布局，被告有权根据经营者的需要对案涉商铺进行必要的改造、装饰装修，增设附属设施，拆除商铺隔断等，双方不再维持委托经营关系时，被告应将商铺恢复至原有状态。本案中在原告要求返还涉案商铺的诉求暂不予支持的前提下，红星美凯龙全球家居广场内各商铺间又无明显的物理间隔，原告要求被告披露涉案商铺的现实情况，缺少事实及法律依据，客观上被告亦无法披露，故本院对此不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第七条、第七十一条规定，判决如下：一、被告泰兴红星时代物业管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告凌娟2019年2月1日至2020年12月30日期间的商铺使用费23766.95元。二、被告泰兴红星时代物业管理有限公司自2021年1月1日起至2022年3月31日止按年租金12400.15元的标准向原告凌娟支付商铺租金（每三个月支付一次计3100元，于三个月中第一个月的10日前履行，如遇法定节假日顺延至节假日后的第一个工作日）。三、驳回原告凌娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1472元，减半收取736元，由原告负担456元（已交），由被告负担280元（此款原告已垫付，被告履行上述义务时一并给付原告280元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 员  严 超二〇二〇年十一月二十五日法官助理  伏平卫书 记 员  徐 网