浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙01民终5148号 上诉人（原审被告）：向某，女，1973年3月3日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人（原审第三人）：陈某，女，2005年11月25日出生，汉族，住杭州市江干区。 法定代理人：向某，系陈某母亲。 两上诉人的共同委托诉讼代理人：楼泽丰，浙江尹天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡仁彪，男，1974年1月17日出生，汉族，住浙江省开化县。 被上诉人（原审原告）：钟忠英，女，1971年6月3日出生，畲族，住址同上。 两被上诉人的共同委托诉讼代理人：赵公明，北京京师（杭州）律师事务所律师。 原审被告：陈荣法，男，1969年1月30日出生，汉族，住杭州市江干区。 上诉人向某、陈某与被上诉人胡仁彪、钟忠英、原审被告陈荣法房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初4653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院查明，2008年11月10日胡仁彪、钟忠英与陈荣法、向某签订房屋转让合同1份，约定陈荣法、向某将坐落于本市江干区丁桥镇后珠家苑3幢2单元601室（以下简称601室）房屋以50万元的价格转让给胡仁彪、钟忠英；合同签订后3日内付款交房；陈荣法、向某应在办理好房产证之日起30日内，向房地产产权登记机关申请办理房地产权属转移手续，胡仁彪、钟忠英给予协助；等等。合同签订后，陈荣法、向某按约交付房屋，2010年8月8日双方签署说明1份，确认胡仁彪、钟忠英已付清房款50万元及利息6万元。2013年8月5日陈荣法办理了涉案房屋的产权登记，但却拒不配合两原告办理产权过户登记手续。2018年5月17日，胡仁彪、钟忠英起诉请求判令陈荣法、向某予以协助办理，过户所需税费胡仁彪、钟忠英自愿承担。 另查明：一、胡仁彪、钟忠英系夫妻关系，第三人陈某系陈荣法、向某共同生育的女儿，陈老虎已死亡。二、以陈荣法为户主的家庭户在册人口有陈荣法、向某、第三人及陈老虎4人。2006年1月19日陈荣法以户为单位与拆迁人杭州市土地储备中心签订拆迁补偿安置协议书1份，将原观音桥14号房屋交由拆迁人拆迁。2007年9月15日又与拆迁人签订回迁安置协议书1份，分得601室及坐落于本市江干区××幢××单元××室××室××幢××单元××室××室××。2012年8月21日陈荣法、向某与陈老虎签订协议书1份并于2012年9月5日经杭州市国立公证处公证，约定回迁安置房屋中的601室归陈荣法、向某及第三人所有、202室归陈荣法、陈老虎所有、401室归向某、第三人所有。2012年10月16日陈荣法、向某与陈老虎又签订协议书1份并经公证，约定601室归陈荣法所有、202室归陈荣法、向某及第三人所有、401室仍归向某、第三人所有。2013年8月5日601室（建筑面积104.59平方米）房屋登记至被告名下，202室（建筑面积101.60平方米）房屋登记至陈荣法、向某及第三人名下。2018年7月第三人认为因第二份协议书的签订导致其所得房屋面积减少，合法权益受到侵害，故诉至本院，要求调处。2019年10月本院判决确认第三人为601室房屋的共有权人，享有三分之一份额。 原审法院认为，根据2007年9月15日陈荣法户与拆迁人签订的回迁安置协议书，陈老虎与第三人系原被拆迁房屋的在册人口，对包含涉案房屋在内的安置房屋享有所有权。在本案胡仁彪、钟忠英与陈荣法、向某签订的房屋转让合同中陈老虎确实未经签名，但其签名与否只是判断是否同意转让的表现形式之一，未签名并不代表事实上的不认可。涉案房屋转让发生在2008年11月，合同签订后胡仁彪、钟忠英即实际居住、使用至今，同住一个小区的陈老虎不可能不知晓，期间也未向陈荣法、向某提出过任何异议，这在之后两次公证中陈老虎对3套房屋的分配也得以印证。另一共有权人即第三人系未成年人，陈荣法、向某作为其监护人均在涉案合同上签名且房屋转让价格并未明显低于当时市场价格，未损害其合法利益。综上，胡仁彪、钟忠英与陈荣法、向某签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。事实上，双方房款两清且办理产权过户登记手续的条件成就，陈荣法、向某理应予以协助办理。审理中，胡仁彪、钟忠英亦表示自愿承担过户所需税费。胡仁彪、钟忠英之诉，理由正当，应予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第十七条、第二十条、第二十三条、第二十七条第一款、第三十四条第一款、第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十四条、第十六条第一款、第五十六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：陈荣法、向某于本判决生效之日起三十日内协助胡仁彪、钟忠英办理杭州市江干区丁桥镇后珠家苑3幢2单元601室房屋的产权过户登记手续。案件受理费40元由陈荣法、向某负担。胡仁彪、钟忠英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；陈荣法、向某于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，向某、陈某不服上述判决，分别向本院提起上诉。向某上诉称：一审法院事实认定错误。原审法院认定陈老虎对房屋买卖知情且同意属于事实认定错误，实际上陈老虎既不知情也没有同意。本案中陈老虎既未参与涉案房屋买卖合同的签订，也没有任何追认涉案合同的行为。即使陈老虎知道被上诉人居住在涉案房屋内，也不能推定陈老虎知道房屋买卖合同的存在。本案一审已经查明胡仁彪、钟忠英是明知道涉案房屋在没有权属登记前属于陈老虎、陈荣法、向某、陈某共有的，但胡仁彪、钟忠英、陈荣法、向某均未就涉案房屋买卖与陈老虎有过交流。所以一审法院推定陈老虎知道涉案房屋买卖合同，既然推定陈老虎同意涉案房屋买卖合同，是没有任何依据的妄断。 原审法院认定涉案房屋买卖合同没有损害陈某的利益属于事实认定错误，实际上涉案房屋买卖行为严重损害了陈某的利益。首先、房屋相对于纸币，是具有保值增值属性的，而纸币的常态是贬值的。第二，房屋可以稳定的保留到陈某成年，按照自己的意思处分，而纸币很容易被其他人占有使用掉。第三，本案中的房款陈荣法也没有实际使用到陈某身上。一审法院法律适用错误。一审法院不厌其烦的引用了大量的法条，无非说明几点：一、监护人可以代被监护人做意思表示。二、沉默可以是意思表示。三、依法成立的合同受法律保护。实际上是故意回避本案事实，枉顾左右而言他。首先《民法总则》第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”那么陈老虎在涉案房屋买卖合同中的沉默可以理解为默示的法律依据何在，约定依据何在，陈老虎与原告之间也没有房屋买卖的交易习惯。其次《民法总则》第35条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”那么退一步讲，即使“未明显低于市场价格”能够被理解成未明显损害被监护人的利益，也就是说还是损害了被监护人的利益的，只是不明显而已。这与为维护被监护人利益根本不是一回事。本案上诉人与陈荣法的行为明显侵犯被监护人的利益，其处分行为属于典型的无权处分。请求二审法院查明事实改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。 陈某上诉称：一审法院事实认定错误。原审法院认定陈老虎对房屋买卖知情且同意属于事实认定错误，实际上陈老虎既不知情也没有同意。本案中陈老虎既未参与涉案房屋买卖合同的签订，也没有任何追认涉案合同的行为。即使陈老虎知道被上诉人居住在涉案房屋内，也不能推定陈老虎知道房屋买卖合同的存在。本案一审已经查明胡仁彪、钟忠英是明知道涉案房屋在没有权属登记前属于陈老虎、陈荣法、向某、陈某共有的，但胡仁彪、钟忠英、陈荣法、向某均未就涉案房屋买卖与陈老虎有过交流。所以一审法院推定陈老虎知道涉案房屋买卖合同，既然推定陈老虎同意涉案房屋买卖合同，是没有任何依据的妄断。 原审法院认定涉案房屋买卖合同没有损害陈某的利益属于事实认定错误，实际上涉案房屋买卖行为严重损害了陈某的利益。首先、房屋相对于纸币，是具有保值增值属性的，而纸币的常态是贬值的。第二，房屋可以稳定的保留到陈某成年，按照自己的意思处分，而纸币很容易被其他人占有使用掉。第三，本案中的房款陈荣法也没有实际使用到陈某身上。一审法院法律适用错误。一审法院不厌其烦的引用了大量的法条，无非说明几点：一、监护人可以代被监护人做意思表示。二、沉默可以是意思表示。三、依法成立的合同受法律保护。实际上是故意回避本案事实，枉顾左右而言它。首先《民法总则》第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示。”那么陈老虎在涉案房屋买卖合同中的沉默可以理解为默示的法律依据何在，约定依据何在，陈老虎与原告之间也没有房屋买卖的交易习惯。其次《民法总则》第35条规定“监护人应当按照最有利于被监护人的原则履行监护职责。监护人除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。”那么退一步讲，即使“未明显低于市场价格”能够被理解成未明显损害被监护人的利益，也就是说还是损害了被监护人的利益的，只是不明显而已。这与为维护被监护人利益根本不是一回事。本案上诉人与陈荣法的行为明显侵犯被监护人的利益，其处分行为属于典型的无权处分。请求二审法院查明事实改判驳回被上诉人一审的诉讼请求。一审、二审诉讼费用均由被上诉人负担。 被上诉人胡仁彪、钟忠英针对向某、陈某的上诉答辩称：本案所涉的交易价格是合理的，而且时间已经历史长久，在长时间的使用过程当中，无论是被上诉人还是陈老虎，都没有提出过任何的异议。因此，被上诉人认为，无论是被上诉人还是陈老虎，都是认可该交易的。该交易由于价格合理，也不存在侵害任何第三人利益的行为，相关的交易款项已经由上诉人用以了生活，包括装修以及日常的开支。在这样的情况之下，被上诉人认为并没有影响任何第三方的利益。本案当中，被上诉人认为相关的交易更加要符合法律的原则，也就是诚实信用原则和维护交易稳定性的原则。本案当中，本质其实是上诉人在房价大涨的背景下，希望来反悔这一交易获取更高的经济利益。因此，被上诉人认为上诉人本质上是在违反诚实信用原则，同时房屋被上诉人一方已经持续使用了十几年，已经通过使用行为实现了对于不动产的公示公信。因此，鉴于该基础应当维护本交易的稳定性。最后被上诉人认为本案当中，哪怕退一万步讲，陈某和陈老虎的相关权益被侵犯的主体是谁，实际上是陈荣法、向某，为什么要被上诉人来承担损失。同时，无论是陈荣法还是向某，他们的名下还有财产，完全可以用他们的财产来弥补陈某的损失。因此，并不需要由被上诉人来为上诉人向某的过错来承担责任。请求二审法院驳回上诉，维持原判。 原审被告陈荣法未进行答辩。 本院审理期间，各方当事人均未提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，2007年9月15日陈荣法户与拆迁人签订的回迁安置协议书，陈老虎与陈某系原被拆迁房屋的在册人口，对包含涉案房屋在内的安置房屋享有所有权。2008年11月10日，陈荣法、向某将回迁安置的案涉房屋转让给胡仁彪、钟忠英，并签订房屋转让合同。同时陈荣法、向某将案涉房屋交付给胡仁彪、钟忠英。胡仁彪、钟忠英与陈荣法、向某于2010年8月8日签署说明1份，确认胡仁彪、钟忠英已付清房款50万元及利息6万元。因涉案房屋转让发生在2008年11月，合同签订后胡仁彪、钟忠英即实际居住、使用至今，同住一个小区的陈老虎不可能不知晓，期间陈老虎也未向陈荣法、向某提出过任何异议，这在之后两次公证中陈老虎对3套房屋的分配也得以印证。虽然陈老虎在房屋转让合同中确实未签名，但其未签名并不代表事实上的不认可。同时另一共有权人即第三人陈某系未成年人，陈荣法、向某作为其监护人均在涉案合同上签名且房屋转让价格并未明显低于当时市场价格，未损害其合法利益。故胡仁彪、钟忠英与陈荣法、向某签订的房屋转让合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应按约履行。现办理产权过户登记手续的条件成就，陈荣法、向某理应予以协助办理；胡仁彪、钟忠英表示自愿承担过户所需税费。原审法院对胡仁彪、钟忠英的诉请予以支持并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人向某、陈某负担。 本判决为终审判决。 审判长  张一文 审判员  胡 宇 审判员  秦海龙 二〇二〇年十一月四日 书记员  何英杰