湖南省祁阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1121民初2856号 原告：周明，男，1968年4月12日出生，汉族，居民，现住祁阳县。 委托诉讼代理人（特别授权）：孙群，湖南芙蓉律师事务所律师。 被告：湖南省鑫赋房地产开发有限公司，住所地祁阳县浯溪街道办事处浯溪南路（灯塔路）。 法定代表人：陈泽斌，公司董事长。 委托诉讼代理人（一般授权）：刘伟，湖南齐物律师事务所律师。 原告周明与被告湖南省鑫赋房地产开发有限公司（以下简称鑫赋公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周明及其委托诉讼代理人孙群，被告鑫赋公司的委托代理人刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周明向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付逾期交房的违约金51467元；2、请求判令被告返还原告已经缴纳的水、电、燃气开户费16500元；3、请求判令被告承担诉讼费、保全费等全部诉讼费用。事实和理由：2017年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县XX路X栋XX号房产，房屋面积为116.80平方米，单价为2710元，购买总价款为316528元。合同第十一条约定被告应当在2017年12月31日前向原告交房，逾期交房的，被告按照第十二条的约定承担相应的违约责任。原告实际收房日期为2020年1月7日，被告应当按照全部房价款日万分之二的标准向原告支付2018年1月31日至2019年4月23日逾期交房的违约金51467元。根据《商品房买卖合同》的第十条的约定，水、电、燃气的开户费用由被告承担，但被告要求原告向其缴纳了水、电、燃气开户费用16500元，被告应当予以返还。 鑫赋公司辩称，1、祁阳县规委会延误规划研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，导致涉案小区人防费增加，工程延期开工；2017年灯塔路道路提质改造，涉案小区总图设计被迫变更，导致竣工及交房一定程度延迟，加之政府机构改革和全年雨天达133天等不可抗力因素，导致工程竣工和验收延迟，基于上述客观原因，原告对延迟交房表示理解，并出具了承诺书，表示不再要求被告承担延迟交房责任。2、合同虽约定水电气开户费由被告承担，但该约定是被告聘请的销售中介公司在填写合同时将买方误写成卖方，系重大失误，事后，业主自愿交纳了水电燃气开户费，是双方对该合同条款的变更，同时，也符合我县及附近县区的商品房市场，水电气开户费均由买方承担的行业惯例。3、原告收房时出具承诺书，不属于格式条款，是双方真实意思表示，合法有效。综上，请求法院从维护社会公平交易秩序，促进稳定的市场交易角度出发，请求依法驳回原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：2017年1月23日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买位于祁阳县XX路X栋XX号房产，房屋面积为116.80平方米，单价为2710元，购买总价款为316528元。合同第十条约定，水、电、燃气开户费由出卖方即被告鑫赋公司承担。第十一条约定，被告应当在2017年12月31日前向原告交房。第十二条约定，逾期交房超过30日，被告应当按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。原告依约支付了全部购房款，涉案楼栋于2018年2月竣工，2018年3月，鑫赋公司申请竣工验收，2020年6月25日鑫赋公司在小区张贴了7、8栋业主可以收房的通知。2020年4月23日，原告周明交纳了水电燃气开户费16500元，同日向被告鑫赋公司出具了《业主提前收楼承诺书》，承诺自愿按照现有条件收房，不再要求出卖人承担该房屋交房责任和其他相关责任。双方同日办理了交房手续。 另查明，2014年5月27日，祁阳县城乡规划委员会2014年度第二次会议，通过了金鼎名府规划建筑设计方案。为提高道路的通行能力和建设标准，经祁阳县政府研究同意，祁阳县经开区启动园区灯塔路等道路提质改造工程，设计方案经祁阳县政府2017年第四次会议审议通过。改造后灯塔路道路红线宽度扩至60米，两侧建筑最少后退距离为5米。金鼎名府住宅小区项目位于灯塔路与浯溪南路交汇处西北角。2018年10月27日，祁阳县城乡规划委员会2018年第八次会议，通过金鼎名府住宅小区总图变更方案。 又查明，2017年全年雨天133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天。 上述事实，有原、被告的陈述，商品房买卖合同，收款收据，相关会议纪要、文件等证据在卷证实，足以认定。 本院认为，原告周明与被告鑫赋公司在平等、自愿的基础上所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应依约全面履行各自的义务。原告依约支付了全部的购房款，被告未依约按时交付房屋，已构成违约。双方在《商品房买卖合同》中对延期交房免责事由没有约定，因此，本案争执的焦点：1、被告鑫赋公司是否存在延期交房的法定事由；2、原告要求被告返还水电燃气开户费的诉请是否能得到支持。 关于焦点一：首先，关于鑫赋公司主张的祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，灯塔路道路提质改造，机构改革等是否能成为延期交房的法定事由。不可抗力，是指不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。鑫赋公司作为金鼎名府小区的开发商，对小区周边配套设施的规划和建设应有预判并制定解决方案，并非不能预见，不可避免并不能克服的客观情况，同时，从鑫赋公司提供的证据来看，祁阳县规委会研究审议金鼎名府规划建筑设计方案通过时间，发生在合同签订之前，说明在签订合同之前，鑫赋公司对此事是知晓的，其在签订合同时完全可以将上述因素予以考虑，并合理确定交房时间，从而避免延迟交房的情况出现。祁阳县经开区园区灯塔路道路提质改造工程虽于2017年经县政府第四次会议审议通过，但涉案栋楼于2018年2月竣工，说明灯塔路道路提质改造工程对涉案楼栋建设影响不大。祁阳县人民政府于2018年进行政府机构改革，但政府机构改革并不影响或停止相关职能部门的工作，鑫赋公司仍可以申请相关部门对涉案小区进行房屋验收。故上述事项均不属于不可抗力，鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 其次，被告鑫赋公司主张的天气因素是否能成为延期交房的法定事由。双方签订的《商品房买卖合同》对何种天气造成无法正常施工没有约定，从被告提供的晴雨表来看，2017年当地全年雨天为133天，其中小雨69天，中雨14天，阵雨47天，大雨（暴雨）4天，没有出现极端恶劣天气，导致工期延长，故鑫赋公司的上述主张不能成立，本院不予支持。 第三，关于交房条件是否成就及延期交房期限、违约金问题。鑫赋公司虽于2018年3月申请竣工验收，但至今未提交涉案房屋已经相关部门验收合格的证据，鉴于原、被告双方已办理房屋交接手续，原告已实际收房的事实，涉案房屋应视为已验收合格。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告交房日期为2017年12月31日，原告于2020年4月23日实际收房，并向被告出具承诺书，明确表示自愿按照现有条件收房，被告不再承担该房屋交房责任和其他相关责任。原告没有证据证明在签订承诺书时，被告存在欺诈、胁迫等情形，因此，该承诺书系双方自愿签订，也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故被告逾期交房的事实虽然存在，但因原告出具的承诺书而免除其违约责任，因而原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予以支持。 关于焦点二：被告主张合同约定水电燃气开户费由被告公司承担系笔误，原告主张其事后缴纳水电燃气费不是自愿交纳，双方均没有提供证据证明其主张，对双方的主张本院均不予以支持。依据合同约定，被告应承担水电燃气开户费，但因原告事后缴纳了上述费用，并书面承诺自愿缴纳各项费用，且由买受方承担水电气开户费符合本县商品房开发企业的行业惯例，故对原告的缴费行为应视为双方对该条款的一种变更。被告收取的费用虽与相关部门规定标准不一致，也与《中华人民共和国价格法》有关规定相抵触，但价格法系管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，双方关于水电燃气开户费的变更条款并不当然无效。故原告要求被告返还水电燃气开户费的理由不能成立，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第七十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告周明的诉讼请求。 案件受理1500元，减半收取750元，由原告周明负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 员 黄红丽 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 李 锴 书 记 员 尹钦瑛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。 法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。