西安市莲湖区人民法院民事判决书 （2020）陕0104民初7605号原告：吴静静，女，1974年3月5日出生，汉族，住西安市莲湖区。被告：陕西凤凰房地产开发有限公司，住所地：西安市经开区。法定代表人：张爱英，该公司董事长。委托诉讼代理人：冯宝生，男，1972年4月20日出生，汉族，住西安市未央区，该公司职员。 原告吴静静与被告陕西凤凰房地产开发有限公司（以下简称“凤凰公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴静静与被告凤凰公司之委托诉讼代理人冯宝生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告凤凰公司向房产登记机关提交为原告办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋产权转移登记的相关备案资料；2、判令被告凤凰公司向原告支付违约金2678元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年12月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号住宅房屋一套，建筑面积39.38㎡，购房款共267784元。合同第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后800日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照第3项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。合同签订后，原告依约缴纳了房款，被告于2012年12月31日向原告交付了房屋，至起诉时被告未为原告办理房产转移登记手续已构成违约，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，原、被告双方于2012年12月15日签订《商品房买卖合同》，因为当时原告买的是现房，因此实际交房时间是2012年12月15日，根据合同第十五条房屋产权登记应在交付房屋后800日内办理备案登记，原告是在2019年5月24日向法院主张房屋产权转移备案登记及支付违约金的，已经超过了法定的诉讼时效，请求法院驳回原告诉请，诉讼费由原告自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告围绕其诉讼请求依法提交以下证据：《商品房买卖合同》、购房收款收据、物业费收据，证明双方存在商品房买卖合同关系，2013年8月9日原告缴纳了购房款267784元，2012年12月16日原告缴纳物业费，且被告应在房屋交付后800日内为原告办理涉案房屋备案登记手续。被告凤凰公司对原告提供的证据中《商品房买卖合同》、物业费收据的真实性及证明目的均认可，无异议，但对购房收款收据的真实性及证明目的有异议，均不认可，认为收据上盖的章子并不是凤凰公司，而是陕西秦源企业策划有限公司，原告的购房款实际并没有交至凤凰公司，而是交到陕西秦源企业策划有限公司。被告凤凰公司依法提供以下证据：1、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、土地使用证、施工质量验收技术资料通用表、情况说明一份，证明涉案房屋系合法项目，不是违建工程，项目是在2011年4月5日竣工，但是因为与室外市政设施没有衔接好，因此交房时间推迟至2011年11月25日至30日；2、莲湖区处理房屋办证遗留问题领导小组办公室关于转送遗留问题项目的函、西安市勘察测绘院实测面积成果表、凤凰大厦结构可靠检测鉴定报告，证明凤凰大厦项目已经列入西安市莲湖区处遗项目，房产证正在办理中；3、莲湖区法院的（2019）陕0104民初8195号民事判决书、西安市中级人民法院的（2020）陕01民终5173号民事判决书，证明原告起诉的案子属于同类案件，诉讼请求时效已过，要求驳回原告的诉讼请求。原告对被告提交的证据一的真实性及证明目的均不认可，认为原告所提交的均为复印件，无法辨别该证据的真实性。对证据二、三的真实性认可，但对证明目的有异议，认为被告所提交的以上证据不能够证明房产证现在办理到了什么程度，另外法院判决被告在180日之内办理产权登记备案这一项没有异议，但是对于主张的违约金法院判决驳回存在异议，不予认可。对原、被告上述证据本院认定如下：原告举证的《商品房买卖合同》、购房收款收据，能够证明原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效。被告逾期备案构成违约，对此合同约定买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，但原告对逾期备案违约金未举证证明有诉讼时效中断情节之证据。被告提交的商品房预售许可证等，能够证明涉案工程2007年2月12日取得商品房预售许可证等相关手续事实。2019年12月25日本院作出的（2019）陕0104民初8195号民事判决书，李随全因本案同样诉讼请求将被告诉至法院，该案审理中查明，西安市自然资源和规划局莲湖分局函复记载：涉案凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目。2019年1月31日，原西安市规划局向凤凰公司开具了《首次登记审查意见书》，对超建部分3381.251㎡予以行政处罚，由建设单位对所有超建部分补缴土地出让金、配套费及其它税费，院内的5层立体停车库违法建设予以拆除。凤凰公司2019年8月21日向西安市莲湖区城市管理和综合执法局缴纳行政罚款424654.69元，土地出让金、配套费、其他税费均未补缴。为配合我市 “缓堵保畅”相关工作，院内的5层立体停车库凤凰公司申请保留，正在征求西安市住房和城乡建设局批准，因此涉案项目目前未取得《建设工程竣工规划验收合格证》。竣工验收需提交第三方《房屋可靠性检测报告》，因凤凰公司委托第三方作出的检测报告不符合西安市住房和城乡建设局的相关要求，也未取得建设局《竣工验收备案表》。办理房屋首次登记需要提供包括《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关资料，目前不具备申请办理房屋首次登记的条件。该项目验收中存在问题进行整改需要的时间以及住建、税务相关部门的审批时间，该局无法确定完善备案登记资料手续需要的时间。另查，2017年10月31日本院作出的（2017）陕0104民初5816号民事判决书中查明，本案涉及的项目凤凰大厦，是由西安粮贸商业大厦和凤凰公司合作开发，2001年11月23日双方签订《西安粮贸商业大厦（暂名）项目合作开发合同书》，西安粮贸商业大厦提供其拥有位于北关什字西南角土地一块进行合作，被告投资在该地块范围内进行的开发，利用、经营等活动。双方商定，西安粮贸商业大厦占合作开发项目的27%。2011年8月31日，西安粮贸商业大厦与陕西秦源企业策划有限公司签订《策划营销代理合同》，陕西秦源企业策划有限公司对西安粮贸商业大厦委托的凤凰大厦其中122套房屋进行销售。根据当事人提交的证据，结合庭审查明，本院认定事实如下：2012年12月15日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号住宅房屋一套，预测建筑面积39.38㎡，购房款共267784元。第八条交付期限预定：出卖人应当在2012年12月31日之前，依照国家及人民政府有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后800日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3、买受人可选择第1或第2项（不可并选），如因买受人原因导致出卖人不能在规定期限内没办理好产权证书的，由买受人承担全部责任；买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2013年8月9日，原告向西安粮贸商业大厦、陕西秦源企业策划有限公司全额交纳购房款267784元，原告实际收房时间是2012年12月16日。2007年2月12日被告涉案工程项目取得商品房预售许可证。凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目。2019年1月31日，原西安市规划局向凤凰公司开具了《首次登记审查意见书》，对超建部分3381.251㎡予以行政处罚，由建设单位对所有超建部分补缴土地出让金、配套费及其它税费，院内的5层立体停车库违法建设予以拆除。凤凰公司2019年8月21日向西安市莲湖区城市管理和综合执法局缴纳行政罚款424654.69元，土地出让金、配套费、其他税费均未补缴。院内的5层立体停车库为配合缓堵保畅，凤凰公司申请保留，需西安市住房和城乡建设局审批，因此涉案项目目前未取得《建设工程竣工规划验收合格证》。竣工验收需提交第三方《房屋可靠性检测报告》，因凤凰公司委托第三方作出的检测报告不符合西安市住房和城乡建设局的相关要求，也未取得建设局《竣工验收备案表》。办理房屋首次登记需要提供包括《建设工程竣工规划验收合格证》、《竣工验收备案表》等相关资料，因以上原因被告至今未能将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。诉讼中，被告表示将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案最长需要12个月期限。上述事实，有《商品房买卖合同》、收据、商品房预售许可证、本院（2017）陕0104民初5816号民事判决书、（2019）陕0104民初8195号民事判决书、西安市中级人民法院的（2020）陕01民终5173号民事判决书及本院庭审笔录等在卷为证。本院认为，本案争议焦点是是否存在逾期办证事实，是否系出卖人的责任所致，原告主张的逾期办证违约金是否超过法定诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容未违背法律强制性规定，合法有效，均应依约履行。合同第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后800日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。该房屋被告于2012年12月16日交付原告使用，被告应当在交付房屋后800日内向房屋登记机关提交登记备案，依原告陈述交房时间为2012年12月16日，被告应在约定期限期满前办理完备案登记手续，被告至今未将办理权属登记所需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已构成违约，按照合同约定应向原告支付违约金，但原告应在法定时效二年内主张自己的权利。原告所述交房时间2012年12月16日，原告2019年5月开始对逾期备案的违约金主张权利，已超法定诉讼时效。现被告对原告的诉讼时效提出抗辩，不同意支付违约金，原告无证据证明由诉讼时效中断之情节，对原告要求逾期备案的违约金之诉讼请求，依法不予支持。原告要求被告向房产登记机关提交为原告办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋产权转移登记的相关备案资料，因合同约定出卖人应当在商品房交付使用后800日内，将办理权属登记需要出卖人提供的资料报产权登记机关备案，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。涉案凤凰大厦项目已列为我市和莲湖区的“处遗”项目，近期被告缴纳了行政罚款，积极配合相关部门处理遗留问题，且表示12个月内完成资料备案。原告表示尽快办理房屋权属转移登记系业主的共同心声，且近期此类案件大量涌向法院，问题在哪里值得所有职能部门的思考，这也是包括所有职能部门在内的社会责任，这方面存在的问题很多，而这需要社会各方力量的共同努力完成，但未完成备案义务主要责任在被告。房屋的权属证书为购买人取得物权的法定形式，虽基于买卖合同，但实际却落脚于物权保护。原告要求被告办理房屋权属登记备案为一种物权请求权，而诉讼时效仅适用于债权请求。关于房款的缴纳一节，凤凰大厦项目是由西安粮贸商业大厦提供土地，被告凤凰公司负责开发，建成后部分房屋按双方协商的分房协议归西安粮贸商业大厦所有，原告将购房款缴纳给西安粮贸商业大厦及其委托销售的陕西秦源企业策划有限公司，并与被告凤凰公司签订了《商品房买卖合同》，凤凰公司作为房地产开发企业有义务按照合同约定为购房者办理房屋权属登记备案。现被告的抗辩理由与法相桲，本院不予采纳。综合以上因素，本院酌情判决被告于判决生效后180日内将原告办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条、第一百九十六条之规定，判决如下：一、本判决生效后180日内，被告陕西凤凰房地产开发有限公司将原告吴静静办理位于西安市莲湖区XX大厦XX幢XX单元XX层XX号房屋权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、驳回原告吴静静要求被告陕西凤凰房地产开发有限公司支付逾期办证违约金2678元之诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金（按照已付房价款267784元的1%标准）。案件受理费50元，由被告陕西凤凰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审    判    长     郭蓉英审    判    员     樊世元                      审    判    员     高  琪 二Ο二Ο年十月二十九日                      书    记    员     马雨薇   1