天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3157号上诉人（原告被告、反诉原告）：刘玉香，女，1962年6月5日出生，汉族，住天津市河**。监护人：刘舜，男，1992年5月20日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：潘丽，天津卓旭律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庄静，女，1962年4月18日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：张书勤（系庄静之夫），住天津市河**。原审被告（反诉原告）：刘津宝，男，1962年8月29日出生，汉族，无职业，住天津市河**。原审被告（反诉原告）：刘舜，男，1992年5月20日出生，汉族，无职业，住天津市河**。委托诉讼代理人：刘津宝（系刘舜之父），住天津市河**。上诉人刘玉香因与被上诉人庄静、原审被告（反诉原告）刘津宝、刘舜房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院作出的(2020)津0105民初1454号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。刘玉香上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判庄静将电表恢复安装；2.一、二审诉讼费由庄静承担。事实和理由：1.案涉租赁合同关系尚未解除，刘玉香并未收到合同约定的书面通知；2.本案存在特殊性，双方一直协商续租事宜，庄静一直扰乱刘玉香一家人的生活；3.庄静将房屋电表违法拆除造成刘玉香摔伤，致使其一家人无法正常生活；4.庄静的行为给刘玉香及其家人造成极为严重的精神负担。庄静辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。刘舜、刘津宝述称，同意刘玉香的上诉请求。庄静向一审法院起诉请求：1.要求刘玉香、刘津宝、刘舜立即腾房，赔偿由此给庄静造成的一切损失，并归还庄静的物品；2.诉讼费由刘玉香、刘津宝、刘舜承担。一审诉讼过程中，庄静变更诉讼请求为：1.判令刘玉香、刘津宝、刘舜立即腾空占用房屋并交还庄静房屋及屋内物品；2.判令刘玉香、刘津宝、刘舜按照每月3000元的标准向庄静支付自2020年4月14日至实际腾房之日止的房屋使用费；3.判令刘玉香、刘津宝、刘舜赔偿庄静因新租户未能入住造成的租房损失12800元；4.判令刘玉香、刘津宝、刘舜按照1.75元/平方米标准向物业公司支付自2019年12月至实际腾房之日止的物业费；5.要求刘玉香、刘津宝、刘舜返还庄静2019年全年的物业费和采暖费票据；6.案件受理费由刘玉香、刘津宝、刘舜承担。刘玉香、刘津宝、刘舜向本院提出反诉请求：1.判令庄静将电表恢复安装；2.判令庄静返还刘玉香电费700元；3.反诉费由庄静承担。一审法院查明，坐落天津市河北区中山大厦××号房屋（以下简称涉案房屋）权利人为庄静。2018年4月5日，庄静作为出租方（甲方）与刘玉香作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定乙方租赁涉案房屋，租期从2018年4月15日至2020年4月14日，租金每月3000元，押金3000元。租期内水电、煤气、暖气、物业费等由乙方负担。如违约，应赔偿给对方造成的一切损失。乙方应在下一租期前一个月交付租金，若双方终止协议，应在到期前一个月通知对方。2018年5月1日，双方对室内物品进行了确认并出具室内物品单一张，载明室内物品为：1.电冰箱一台；2.全自动洗衣机一台；3.空调柜机一台、分体机一台、遥控器一个；4.家具一套、沙发一套。同时还载明：今将水电费结清，已将水卡、电卡交于租房方，今后水、电费由乙方自己购买。同时，双方还约定了其他权利义务。双方建立租赁关系后，刘玉香、刘津宝、刘舜入住涉案房屋至今。刘玉香交纳房屋租金至2020年4月14日。2020年1月20日，庄静告知刘玉香《房屋租赁协议》到期后，不再续租，并在刘玉香的协议背面写下“租金已付齐，到期不再续租”等内容，庄静签字确认，刘玉香未签字确认。庭审中，庄静自述：协议届满前，庄静再次通过微信方式两次告知刘玉香协议到期不再续租，但刘玉香均未回复。2020年3月30日，庄静与案外人王增华签订《房屋租赁协议》，约定庄静将涉案房屋出租给王增华，租金每月3200元，交三押一，租期自2020年4月15日至2021年4月14日。如违约，应双倍赔偿给对方造成的一切损失。双方还约定了其他权利义务。协议签订后，王增华交付庄静三个月租金和一个月押金共计12800元。因刘玉香在租期届满后未腾空房屋，导致庄静无法将涉案房屋交与案外人王增华，故经双方协商，庄静以现金方式退还王增华12800后，又通过银行汇款方式赔偿王增华损失12800元。2020年4月14日，庄静再次到涉案房屋告知刘玉香协议已到期，不再续租。刘玉香希望延期，庄静未同意。刘玉香、刘津宝、刘舜对庄静的上述陈述不予认可。2020年4月22日，庄静将涉案房屋电表拆除，表内尚有余额677.39元。该案审理过程中，经一审法院现场勘验，涉案房屋现由刘玉香、刘津宝、刘舜居住使用。一审法院认为，庄静与刘玉香于2018年4月5日签订的《房屋租赁协议》系双方合意后订立，是当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”的规定，《房屋租赁协议》于2020年4月14日届满，在庄静多次告知刘玉香不再续签合同的情况下，刘玉香应当将涉案房屋腾空并返还庄静。就屋内属于庄静的物品，刘玉香应当按照双方签订的物品单所列一并返还庄静。刘津宝、刘舜作为涉案房屋的使用人，亦应同刘玉香一并履行返还义务。就刘玉香辩称庄静已同意延期居住的抗辩理由，因庄静当庭表示未同意过，且双方亦未达成过新的合意，故就刘玉香该项抗辩，一审法院不予采信。刘玉香、刘津宝、刘舜目前仍占用涉案房屋拒不腾还的行为，侵害了庄静的合法权益，故庄静参照协议约定的租金要求刘玉香、刘津宝、刘舜按照每月3000元标准支付自2020年4月15日至实际腾房之日止的使用费，于法有据，一审法院予以支持。因庄静处还有刘玉香交纳的3000元押金，故根据押金的法律属性，2020年4月15日至2020年5月14日的房屋使用费，可用押金冲抵，庄静可不再退还。关于庄静的第三项诉讼请求，庄静为证明其主张，向一审法院提交庄静与案外人王增华签订的《房屋租赁协议》及汇款业务回单，关于上述证据的真实性、关联性及合法性，因王增华不能出庭接受本庭询问，故无法证明庄静所述事实的真实性，亦无法达到证据的证明目的。因此，对于庄静该项诉请，一审法院不予支持。关于庄静的第四项诉讼请求，根据双方关于物业费的协议约定，该费用应由刘玉香自行向物业公司交纳，故物业公司与刘玉香之间存在物业服务关系，因此，向刘玉香主张物业费的主体应是物业公司，而非庄静。根据合同相对性原则，庄静该项主张于法无据，一审法院不予支持。关于庄静的第五项诉讼请求，双方就物业费和供热费票据的持有问题未作约定，在庄静无证据证明供热费票据已经出具并由刘玉香持有以及物业费一直由刘玉香自行交纳的情况下，庄静该项主张，无事实和法律依据，一审法院不予支持。关于刘玉香、刘津宝、刘舜反诉要求庄静恢复安装电表的诉请，根据上述论述，刘玉香、刘津宝、刘舜占有使用涉案房屋已无合法依据，故三人无权要求庄静恢复电表的安装。关于反诉要求刘玉香返还电费700元一节，根据调查核实，电卡中尚有电费余额677.39元，因双方租赁关系已终止，电表亦已被摘除，刘玉香、刘津宝、刘舜无法再用电，故此费用应退还刘玉香。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十五条规定，判决：“一、本判决生效后十五日内，刘玉香、刘津宝、刘舜将坐落天津市河北区中山大厦××号房屋腾空，一并将屋内电冰箱一台、全自动洗衣机一台、空调柜机一台、分体机一台、遥控器一个、家具一套、沙发一套返还庄静；二、本判决生效后十五日内，刘玉香、刘津宝、刘舜按照每月3000元标准支付庄静自2020年5月14日至实际腾空房屋之日止的房屋使用费；三、本判决生效后十五日内，庄静返还电费677.39元；四、驳回庄静、刘玉香、刘津宝、刘舜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取40元，由刘玉香承担，该款于本判决生效后十五日内给付庄静。反诉案件受理费减半收取25元，由庄静负担，该款于本判决生效后十五日内给付刘玉香，上述费用相互折抵后，刘玉香给付庄静15元。”二审中，刘玉香提交病例两份、司法鉴定意见书一份，证明因庄静行为导致刘玉香到心理科就诊，现刘玉香已被认定为无民事行为能力人。庄静对刘玉香提交证据的真实性未发表意见，对证明目的不认可，认为与本案无关。刘津宝、刘舜对刘玉香提交证据没有异议。本院认为，刘玉香提交证据不属于新证据，且不能证明与本案存在关联性，本院不予认定。本院查明的事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。本院认为，庄静与刘玉香签订的案涉《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应按照协议约定履行各自义务。《房屋租赁协议》约定租期截至2020年4月14日届满，房屋到期前庄静曾多次告知刘玉香不再续签合同，并在刘玉香所持《房租租赁协议》背面写明合同到期后不再续租，刘玉香应当将涉案房屋腾空并返还庄静，同时就屋内属于庄静的物品按照双方签订的物品单一并返还庄静。刘津宝、刘舜作为涉案房屋的使用人，亦应同刘玉香一并履行返还义务。现租赁合同已经到期，刘玉香、刘津宝、刘舜目前仍占用涉案房屋，侵害了庄静的合法权益，一审判决根据押金的法律性质将刘玉香交给庄静的3000元押金冲抵一个月租金，并判决刘玉香、刘舜、刘津宝参照每月3000元的标准支付自2020年5月15日至实际腾房之日止的使用费并无不当，本院予以维持。关于刘玉香要求庄静恢复安装电表的上诉请求，因刘玉香、刘津宝、刘舜占有使用涉案房屋已无合法依据，无权要求庄静恢复电表安装，现电表已被摘除，一审判决庄静将电卡中尚有的电费余额677.39元退还刘玉香亦无不当，本院予以维持。关于刘玉香主张因庄静的行为造成刘玉香摔伤，并给其名誉造成影响，要求法院考虑本案特殊性的上诉理由，因其主张与本案并非同一法律关系，刘玉香亦自述已另行提起诉讼，本案不予涉及。综上所述，刘玉香的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人刘玉香负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  兰岚二〇二〇年十一月九日书记员  王欣