文书内容重庆市渝中区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0103民初18176号原告：罗学凤，女，汉族，1969年12月20日出生，住重庆市渝中区。委托诉讼代理人：莫愁，男，汉族，1993年11月5日出生，住重庆市渝中区。被告：周伟，男，汉族，1964年7月10日出生，住重庆市渝中区。原告罗学凤与被告周伟房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告罗学凤的委托诉讼代理人莫愁，被告周伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗学凤向本院提出诉讼请求：1.判决原被告双方2010年7月15日签订的《租赁合同》终止失效，限令被告将该门面房归还给原告;2.判令被告在归还原租赁房屋之日，付清自2020年4月16日起的房租，按月租金1339元计每日为44.63元。同时付清至交还房屋之日止的物管费、水费、电费，并将缴费收据交给原告；3.本案诉讼费用由被告全部承担。事实及理由：2010年7月15日，原被告双方签订了《租赁合同》，被告租用原告拥有产权的大坪XX路XX号附30号门面房。2012年7月15日,该合同到期后至今双方没有再另签书面合同，但被告仍继续租用，并且双方还达成了协议：自2019年起每月租金1300元，且以后逐年上升3%即2020年起每月租金为1339元。以上口头协商结果被告在一份银行转账付租金的回单上还作了文字说明。今年元月末，即春节前夕，新冠肺炎疫情发生后，被告仍然在继续从事其米线餐饮营业（有被告的用电记录为据）。被告的这一做法违反了渝中区政府（2020）50号文件的规定，XX路社区通知物管公司进行“停水管理”，停水不久又开了。对此，被告气急败环，从2月至今不仅拒不交纳应交的物管费、电费，还向原告寄送了通知书。2020年4月3日，物业管理公司给原告送来了一份《告知书》。面对这样的局面，原告于4月4日依照《合同法》第232条、第236条的规定，给被告送去了终止租赁关系、收回XX路XX号附30号门面房的书面通知。4月10日，被告向原告寄送了一份所谓的《催款通知》及两本各有50多页的所谓《法律意见书》。综上所述，原告在忍无可忍的情况下，依照《中华人民共和国物权法》第4条、第32条、《中华人民共和国合同法》第128条之规定，特向法院起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告周伟辩称，原告构成恶意侵权，与半岛深蓝物业中心恶意串通，违法侵权。2020年1月23日，半岛深蓝物业中心在被告经营的三味米线品牌店春节合法营业期间，首次恶意违法侵权强制断水，2月16日再次强制断水，4月1日实施了恶意违法侵犯三味米线品牌店名誉权的行为，4月3日，制作假证据《告知书》，4月23日，原告恶意提起了诉讼。原被告2010年7月15日签订的合同依法成立，对当事人双方具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原被告在疫情发生前依法成立的租赁合同未被解除，合同关系继续有效。原告从2012年伊始，不讲诚实信用，不认真履行合同中规定的850元/月、10年以内不涨租金的约定，从2012年开始，一直要求涨租金。原告单方擅自多次恶意主张违法解除（终止）租赁合同，违反了合同法的有关规定，应就其违约行为承担相应的法律和赔偿责任，原告租赁合同撤销权消灭，应当依法赔偿被告的经济损失和精神损害赔偿。经审理查明，2010年7月15日，罗学凤（出租方，甲方）与周伟（承租方，乙方）签订《租赁合同》，合同约定：甲方将产权属于自己的XX号商铺（建筑面积17平方米）出租给乙方；租赁期限自2010年7月15日起至2012年7月15日止，有效期二年；承租人拖欠租金累计达15天的，出租人可以中止合同，收回房屋，违约赔偿金850元；合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅作适当调整；每年租金为人民币10200元正，乙方每3个月缴纳一次租金，乙方以现金形式支付租金，乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如无故拖欠租金，甲方给予乙方7天的宽限期，从第8天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金1%加收滞纳金；各项费用的缴纳，物业管理费：乙方自行向物业管理公司缴纳，水电费：由乙方自行缴纳；若租赁房屋因不可抗力的自然灾害导致损毁或者造成承租人损失的，双方互不承担责任；本合同双方签字盖章后生效；本合同1式2份，甲、乙双方各执1份，均有同等法律效力。前述合同履行期满后，2012年7月16日，原被告协商租赁期限顺延至2017年7月15日。顺延合同期满后，周伟继续使用涉案商铺至今。2020年4月3日，重庆鼎诺物业服务有限公司向罗学凤发出《告知书》，内容为：XX路XX号附XX号业主（罗学凤）：2020年2月14日新冠肺炎疫情严管期间，XX路XX号附XX号门面使用人周伟三味米线私自营业，违反《渝中肺炎指办【2020】50号》文件规定，接天灯堡社区通知进行停水管理，使用人周伟三味米线不予配合，以此为由拒绝缴纳上述门牌号2、3月物业费及电费人民币共计670.5元，截止2020年4月3日，我司电话、短信、书面等形式催收，至今未缴。使用人周伟三味米线于2020年3月19日，提出赔偿未营业期间的经济损失，属无理要求，现我司正式告知如下：一、截止2020年3月31日止，已欠我司2020年2-3月物业费和电费，人民币共计670.5元（其中物业费106.1元，电费564.4元）。二、该门面为你合法产权用房，请你督促使用人尽快缴清相关费用。三、你处房屋电费是我司代收代缴费用，我司已于当月足额完清相关费用，按照谁使用谁负责的原则，请你按期缴纳相关费用，逾期未缴纳，按物业服务协议约定3‰违约金收取，我司保留采取下步措施的权利，维护全体业主的合法权益。特此告知。2020年4月4日，罗学凤向周伟发出《关于终止XX路60号附30号房屋的通知》，内容为，周伟：贵我双方于2010年7月15日签订的贵方租用我拥有产权的大坪XX路XX号附XX号房屋《租赁合同》早已到期，但因贵方的原因至今该房屋你仍在使用。鉴于我自己需要等多种原因，我决定收回使用，按照国家法律和租赁关系的惯例，现正式书面通知如下：一、贵方必须于2020年7月5日前将该房屋腾空交还。二、贵方必须按照双方2017年协商约定的数额付清租金。三、贵方必须将2020年7月5日前应支付的水费、电费、物业管理费缴纳收据移交给我。2020年4月10日，周伟向罗学凤发出《催款通知》2份，内容为：重庆鼎诺物业服务有限公司及连带违法侵权责任人/张泽云先生、经理江先生、收费员黄女士、产权人罗学凤、莫开国夫妇：截止2020年3月31日止，贵公司及上述连带违法侵权责任人等已欠赔偿责任金额共计人民币334500元整（其中违法断水赔偿款：34500元整，名誉侵害赔偿款300000元整）。截止2020年3月31日止，罗学凤已欠赔偿责任金额共计人民币417000元整（其中2010年7月15日至2020年4月15日共117个月的门面租金双倍返还234000元整、半岛深蓝品牌店的装修损失100000元整；经济损失、精神损害赔偿、生活困难损害赔偿100000元整）。请产权人（出租人）罗学凤女士尽快一次性依法（在2020年6月5日24时前）赔付结清。在上述款项依法赔付到本负责人手中时：罗学凤女士、周伟先生于2020年7月15日签署（又于2012年7月16日双方签署的有效期顺延五年至2017年7月15日止）的租赁合同依法终止（解除）。本负责人在收到因贵方严重多款违反《中华人民共和国合同法》的上述赔偿款项后，即刻将门面归还罗学凤女士，无条件支持罗学凤女士的违法终止（解除）《租赁合同》的违法行为。2020年7月7日，重庆鼎诺物业服务有限公司半岛深蓝物业中心向罗学凤发出《催费通知》，内容为：XX路XX号附XX号业主/使用人：截止2020年6月30日止，你已欠2020年2-6月物业费和电费，共计人民币1893.3元（其中物业费265.7元，电费1627.6元），请你尽快缴清相关费用，逾期未缴纳，将按物业服务协议约定3‰违约金收取。你处房屋电费是我司代收代缴费用，我司已按电力公司要求每月足额向电力公司完清相关费用，按照谁使用谁负责的原则，请你尽快完善相关费用，我司保留采取下步措施的权利，维护全体业主的合法权益。根据缴费明细显示：202002商业物业服务费52.9元、商业电费230.8元、商业电服务费81.9元；202003商业物业服务费53.2元、商业电费185.8元、商业电服务费65.9元；202004商业物业服务费53.2元、商业电费275.9元、商业电服务费97.9元；202005商业物业服务费53.2元、商业电费230.1元、商业电服务费81.7元；202006商业物业服务费53.2元、商业电费278.7元、商业电服务费98.9元；202007商业物业服务费53.2元。另查明，截止2019年12月31日之前的租金、物管费、水电费，被告周伟已支付完毕。2020年1月15日，被告周伟按照月租金1339元的标准向原告罗学凤支付了2020年1月15日至2020年4月14日三个月的租金。2020年7月15日，被告周伟向原告罗学凤支付了租金1275元。上述事实，有《租赁合同》《告知书》《关于终止XX路60号附30号房屋的通知》《催款通知》《催费通知》以及双方当事人的陈述载卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，原告罗学凤与被告周伟签订的《租赁合同》以及双方2012年7月16日关于顺延租赁期限至2017年7月15日止的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。合同双方当事人均应依照合同约定全面履行其合同义务。2017年7月15日，原被告之间的租赁合同关系期满后，被告周伟继续使用案涉房屋至今，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原被告之间的房屋租赁关系自2017年7月16日起为不定期租赁。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告罗学凤于2020年4月4日向被告周伟发出《告知书》，要求解除原被告之间的租赁关系，并要求被告于2020年7月5日前将案涉房屋腾空交还原告。现原告诉请本院判决双方于2010年7月15日签订的《租赁合同》终止失效，其实质是要求解除原被告之间的房屋租赁关系，根据前述法律之规定，本院对原告罗学凤的诉讼请求予以支持。鉴于罗学凤在《告知书》中明确提出要求被告周伟在2020年7月5日前将涉案租赁房屋归还罗学凤，因此本院确认双方之间的房屋租赁关系于2020年7月5日解除。原告罗学凤诉请要求被告周伟将案涉租赁房屋归还原告，符合双方合同约定及法律规定，本院予以支持。同时，被告周伟应当按照双方租赁合同约定交纳其实际占有使用涉案房屋期间的租金、物管费、水电费，并依照相关法律之规定向原告支付租赁关系解除后的房屋占用费。关于房屋租金，因新冠疫情影响，政府为防控疫情，对经营场所采取限制营业措施，导致被告周伟不能正常使用案涉房屋，基于公平原则，本院依法免除其2个月的房屋租金。关于租金标准，本院确定按照1339元/月计算。至2020年7月5日止，周伟尚应向罗学凤支付租金893元（未扣减周伟2020年7月15日支付罗学凤的1275元），被告周伟并应从2020年7月6日起按照1339元/月的标准向原告罗学凤支付房屋占用费至实际返还租赁房屋之日止。关于原告罗学凤要求被告周伟将至房屋实际交还原告之日止的水电物管费交费收据交付原告的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告罗学凤与被告周伟之间关于重庆市渝中区XX路XX号附XX号（XX号）房屋的租赁关系于2020年7月5日解除。二、被告周伟于本判决生效后立即将重庆市渝中区XX路XX号附XX号（XX号）房屋腾空交还原告罗学凤。三、被告周伟于本判决生效后立即支付原告罗学凤至2020年7月5日的房屋租金893元。四、被告周伟从2020年7月6日起按照每月1339元的标准向原告罗学凤支付房屋占用费至向原告罗学凤腾空交还重庆市渝中区XX路XX号附XX号（XX号）房屋之日止。三、驳回原告罗学凤的其他诉讼请求。如果被告周伟未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计40元，由被告周伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。审 判 员 颜莉丽二〇二〇年十一月三日法官助理 蒋雪琴书 记 员 余 峥