湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8897号原告：谭谞，男，1987年9月19日出生，汉族，户籍所在地湖南省长沙市岳麓区，现住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：曾垂斌，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：扶招兵，湖南云天律师事务所律师。被告：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被告：长沙市雨花区梦都宾馆，住所地湖南省长沙市雨花区韶山南路**华翼府商住楼**。经营者：余春芳，女，1974年3月11日出生，汉族，住湖南省澧县。委托诉讼代理人：杜武，男，1988年5月31日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：孙萧，男，1977年1月7日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。原告谭谞（以下简称原告）诉被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆（以下简称三被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人曾垂斌，被告杜武、孙萧同时作为被告长沙市雨花区梦都宾馆的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令三被告连带支付拖欠的房屋租金30606元（计算到2020年6月30日止），并按未付款金额的每天万分之五的标准承担逾期付款违约金直至付清日止；2、判令三被告承担本案诉讼费用。事实与理由：被告杜武、孙萧于2014年12月19日与案涉房屋原权利人刘振宇、刘正坤签订《房屋租赁合同》，已向原执行法院湖南省长沙市天心区人民法院提交备案并于司法拍卖网站进行信息公示。因原权利人无法归还贷款被法院强制拍卖偿还欠款。原告依法通过司法拍卖途径取得华翼府Ｂ座2119号（面积69.83㎡）房屋及涉租房产的所有权益。本着“买卖不破租赁”的原则，双方应以原合同标准执行原租赁合同。根据执行法院备案及公示标准，原租赁总体面积为2180平方米，2018年12月31日前，总体租金为600000元／年，即总体月租为50000元／月,即每平方米租金为23元／月（每平租金为0.77元／日）。自2018年12月31日起每年在上年的基础上递增5%，逾期付款按每日万分之五支付滞纳金。原告通过司法拍卖程序支付购房款于2019年1月3日取得坐落在湖南省长沙市韶山××路××号××座××房的房屋产权权益，产权面积为69.83㎡，按即日为起算日计算租金。2119房的租金计算为（计算区间到2020年6月30日止）30606元，其后计算以此类推。被告杜武，孙萧为合同签订人及实际参与经营并掌控实体的控股股东，被告长沙市雨花区梦都宾馆为利用涉租房屋开办宾馆的实际经营者和受益人，三被告应连带支付欠款的法律责任。三被告共同辩称，一、被告杜武、孙萧与案涉房屋原权利人刘振宇、刘正坤签订《房屋租赁合同》承租案涉房屋，此后双方签订《补充协议》，《补充协议》对递增租金部分重新进行了约定。二、原告以拍卖方式竞得案涉房屋时，拍卖公告中载明了租赁情况，三被告同意继续租赁案涉房屋，但需要重新协商租金标准。三、因受新冠肺炎疫情影响，酒店经营受到冲击，希望原告酌情减免租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年12月19日，被告杜武、孙萧（乙方）与案外人刘正坤、刘振宇（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于湖南省长沙市韶山南路123号华翼府Ｂ座大厅2101至2120房（复式两层）以及屋顶员工宿舍总建筑面积2180㎡的房屋租赁给乙方用于开办经济型酒店。租赁期限为十三年，自2014年12月31日起至2027年12月30日止。自签订本合同之月起，甲方给予乙方90天免租装修期，即从2015年4月1日起计租。双方约定第一年的租金为600000元，租金按季度支付，自第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增5%。签约时乙方向甲方支付150000元作为押金，合同期满后乙方无违约行为并结清应付给甲方的各项费用后无息退还。乙方如未能按合同约定及时支付租赁费，每逾期一天按逾期支付总额的万分之五向甲方支付滞纳金，逾期超过30天，则视为乙方违约乙方应承担违约责任和赔偿一切损失，同时甲方有权解除合同。2015年6月9日，被告杜武、孙萧（乙方）与案外人刘正坤、刘振宇（甲方）签订《补充协议》，约定将2014年12月19日签订的《房屋租赁合同》中第四条第三点“租赁费从第四年即2018年12月31日起每年在上年基础上递增百分之五”修改为“前三年租金不变，三年以后每三年一递增，每次递增为上一年租金的百分之五，其他条款不变”。2016年5月5日，长沙银行股份有限公司金城支行与刘振宇、刘正祥、刘丽容、刘慧、叶东阳、丁引弟金融借款合同纠纷一案，经湖南省长沙市天心区人民法院审理作出（2015）天民初字第02767号民事判决书。后长沙银行股份有限公司金城支行向湖南省长沙市天心区人民法院申请强制执行，“带租”拍卖刘正祥名下坐落于湖南省长沙市雨花区韶山××路××号××商住楼××室（权证号码：×××**）房屋。2019年1月3日，湖南省长沙市天心区人民法院作出（2018）湘0103执恢627号之二执行裁定书，载明原告以422080元竞得案涉房屋，将案涉房屋过户至买受人名下。2019年4月17日，原告取得上述房屋的不动产权证。原告认为三被告未按《房屋租赁合同》约定支付租金，遂于2020年8月25日诉至本院，请求判如所请。另查明，2014年12月22日，被告长沙市雨花区梦都宾馆经营者余春芳（受让方，乙方）与案外人李玉华、刘正祥、董正时（转让方，甲方）及刘正坤（房东，丙方）签订《宾馆转让合同》，丙方同意甲方将位于湖南省长沙市韶山××路××号××座××楼壹都酒店经营设施及设备等转让给乙方，转让费1480000元。后被告杜武、孙萧和余春芳合伙开设长沙市雨花区梦都宾馆，余春芳为营业执照上登记的经营者，三人均为实际经营者。本案审理过程中，一、原告愿意继续履行案外人刘正坤、刘振宇与被告杜武、孙萧签订的《房屋租赁合同》，但不认可《补充协议》的约定，其认为被告杜武、孙萧作为承租人在拍卖中未主动提交该《补充协议》，对《补充协议》的真实性不认可。被告杜武、孙萧提交了案外人刘振宇、刘正坤关于《补充协议》真实性的陈述视频录像，原告质证认为被告杜武、孙萧庭后提交的证据不符合法律规定，不予质证，且认为该证据属于证人证言，证人必须到庭接受询问。二、庭审中，原告明确第一项诉讼请求为要求三被告承担租金支付义务。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力。被告杜武、孙萧与案外人刘正坤、刘振宇签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，原告通过司法拍卖程序竞拍案涉房屋并愿意继续履行案外人刘正坤、刘振宇与被告杜武、孙萧签订的《房屋租赁合同》，被告杜武、孙萧亦同意继续租赁案涉房屋，根据上述法律规定，虽然案涉房屋所有权发生变动，但不影响租赁合同的效力。原告否认《补充协议》的真实性，但未提供足以反驳的证据，本院不予采信。三被告自认合伙经营长沙市雨花区梦都宾馆，同意向原告支付租金，仅就支付金额有异议，系对其权利的处分，本院据此确认三被告在本案中承担共同清偿责任。湖南省长沙市天心区人民法院于2019年1月3日作出（2018）湘0103执恢627号之二执行裁定书，裁定将案涉房屋过户至原告名下，原告据此主张房屋租金的起算时间为2019年1月3日，并要求三被告支付自2019年1月3日至2020年6月30日期间的租金，本院予以支持。具体计算为30077元（600000元÷2180平方米÷365天×69.83平方米×544天×105%）。原告主张以未付金额的日万分之五为标准计算逾期违约金，因双方在计算租金标准上存在争议，且三被告在经营过程中受新冠肺炎疫情影响，经营出现困难，导致支付租金迟延，有不可抗力因素存在，因此对原告要求支付逾期违约金的诉讼请求，本院不予支持。三被告提出受疫情影响要求减免租金，但被告延迟支付租金已在一定程度上减轻了经营压力，故对三被告要求减免租金的主张，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆应于本判决生效后7日内共同向原告谭谞支付房屋租金30077元；二、驳回原告谭谞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限内履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取283元，由被告杜武、孙萧、长沙市雨花区梦都宾馆共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  陈文二〇二〇年十一月十三日法官助理龚涛书记员胡婷附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。