黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初2187号原告：刘海波，男，1975年9月29日出生，汉族，个体，住哈尔滨市双城区。原告：刘海涛，男，1974年1月2日出生，汉族，个体，住哈尔滨市双城区。二原告共同委托诉讼代理人：姜春杰，黑龙江天一律师事务所律师。被告:黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司,住所地哈尔滨市道里区兆麟街**曼哈顿多元集团**。法定代表人:江亭良，职务：董事长。委托诉讼代理人:崔俊，男，1978年6月12日出生，朝鲜族，该公司职员，住哈尔滨市平房区。被告:黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司，，住所地哈尔滨市双城区和平街生资商务楼负责人:江亭良，职务：经理。委托诉讼代理人:何玉明，黑龙江柔德律师事务所律师。原告刘海波、刘海涛与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司（以下简称曼哈顿公司）、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司（以下简称二公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘海涛、刘海波及二原告共同委托诉讼代理人姜春杰、被告曼哈顿公司的委托诉讼代理人崔俊、被告二公司的委托诉讼代理人何玉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘海波、刘海涛向本院提出如下诉讼请求：1.解除原、被告签订的《认购书》、《商铺买断经营使用权合同》（以下简称《买断合同》）及《委托租赁管理协议》；2.判令被告返还预付商铺价款878,582.10元并赔偿损失；3.判令被告按年利率15.4%支付利息或按法律规定支付利息至全部商铺款给付完毕止；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年12月23日原告与被告签订了曼哈顿新世界广场《认购书》七份，并交付定金70,000元，同时原被告双方签订了《买断合同》七份，合同约定原告购买被告投资管理的曼哈顿新世界广场二层10号、60号、61号、69号、70号、82号、88号商铺，面积分别为：15.04㎡、8.82㎡、8.24㎡、8.82㎡、8.24㎡、20.16㎡、20.16㎡。合同签订后，原告即向被告支付七套商铺首付款878,582.10元，并由被告出具七份收款收据（含已支付的70,000定金），由于被告所售的商铺未经过整体验收，被告在没有取得商品房预售许可证的情况下，擅自将原告所购买的商铺改变用途，故原告提出如上诉讼请求。被告二公司辩称：一、本案已超过法律规定的诉讼时效，双方签订《买断合同》是2014年12月23日，明显超过法律规定的3年。二、双方签订的《认购书》、《买断合同》及《委托租赁管理协议》，是双方真实意思，没有违约及其他责任。双方签订的合同已实际履行，通过原告所主张的《委托租赁管理协议》，能证实我方已经将原告购买的商铺交给了原告，我方已经履行了合同约定的义务，原告主张解除合同是没有事实依据。三、原告在诉状中所称被告所出售的商铺未经整体验收是没有依据的，原告购买的是整个商场内部的商铺，整个商场是验收合格的，原告购买的并不是商品房，不存在许可证之事。关于贷款，双方签订的《买断合同》第八条第二款明确规定，原告方有权选择做银行按揭支付，被告协助办理贷款手续。原告应在合同签订之日起8日内交清首付款，并提交办理贷款所需要全部资料。四、原告并未按照合同约定的条款向被告提交贷款所需的全部资料。五、关于原告所述改变商铺用途，原告购买的商铺依然存在，被告并未改变商铺用途。综上，被告不存在过错，也没有违约行为，原告请求解除《买断合同》及《认购书》没有事实及法律依据，请求法庭查清事实后驳回原告诉讼请求。被告曼哈顿公司答辩意见与被告二公司答辩意见一致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实本院认定如下：2014年12月22日，原告与被告二公司签订案涉七套商铺《认购书》。2014年12月23日原告与被告二公司签订六套商铺《买断合同》，分别为：编号02-201412024，面积20.16㎡，单价为27,900元/㎡，折后总价款为425,863.25元；编号02-201412023，面积为20.16㎡，单价为27,900元/㎡，折后总价款为425,863.25元；编号02-201412022，面积为8.24㎡，单价为19,800元/㎡，折后总价款为123,676.85元；编号02-201412021，面积为8.82㎡，单价为19,800元/㎡，折后总价款为132.417.05元；编号02-201412018，面积8.82㎡，单价为17,800元/㎡，折后总价款119,177元；编号02-201412019，面积8.24㎡，单价为17,800元/㎡，折后总价款111,307.85元。2014年12月27日签订编号02-2014122035《买断合同》，面积15.04㎡，单价为27,000元/㎡，折后总价款385,276元。《买断合同》约定原告买断案涉七套商铺40年的经营使用权。2014年12月23日原告共向二公司支付七套商铺首付款878,582.10元。2015年原告与被告二公司签订了《委托租赁管理协议》，协议约定，原告将案涉商铺委托被告经营管理，期限为2015年1月15日至2018年1月4日。租金已在购铺款中返还，被告二公司无需再支付原告租金，案涉商铺至今未交付给原告。就案涉商铺所有权问题，包括原告在内的商铺业主，多次上访要求解决。2015年4月30日被告二公司给出书面答复意见：业户要求办理产权事宜，2015年3月19日已向政府承诺，业户提出认定所购商铺是产权商铺的情况反映，待集团董事会确定后，计划于2015年5月10日另行签订补充协议，具体落实此项承诺，但至今未兑现承诺。本案争议的焦点，1.原告的诉讼是否超过诉讼时效；2.《买断合同》、《认购书》、《委托租赁管理协议》是否该解除；3.价款是否返还及是否赔偿利息损失。本院认为,《认购书》没有约定原告购买的是商铺使用权，而非所有权，而《买断合同》却变成使用权而非所有权，就商铺所有权问题被告一直没有给予解决。《买断合同》第八条约定，首付50%，另50%房款可按揭贷款。原告有权选择按揭贷款，被告二公司协助办理贷款手续，但就协助方式、协助时间以及是否以商铺设定抵押均没有约定。按照交易习惯，一般以案涉商铺作为抵押办理按揭贷款。事实上，原告购买商铺只是40年使用权而非所有权，银行不能为只有使用权的商铺设定抵押办理按揭贷款，原告尚有50%房款无力支付，合同目的无法实现。因此，原告要求解除《买断合同》、《认购书》、《委托租赁管理协议》，返还购房款，赔偿首付款利息，符合法律规定，本院予以支持。因本案就赔偿问题双方没有在合同中约定，因此参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》三，关于借款合同：2019年8月20日之前执行中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率执行标准，之后执行全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。关于诉讼时效问题。本院认为，被告通过书面答复意见，对包括原告在内商铺业主承诺，2015年4月30日另行签订补充协议，落实此前承诺，但被告一直未兑现承诺。就产权问题、抵押贷款问题，原、被告产生分歧，并一直处于交涉状态中。因此，原告的诉讼未超诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(三)》第二十四条第四款、第二十五条之规定，判决如下一、解除原告刘海涛、刘海波与被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司签订的02-201412035号、02-201412024号、02-201412023号、02-201412022号、02-201412021号、02-201412018号、02-201412019号《商铺买断经营使用权合同》、《认购书》、《委托租赁管理协议》。二、被告黑龙江江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司返还原告刘海涛、刘海波购买商铺首付款878,582.10元。三、被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司赔偿原告刘海涛、刘海波利息损失：1.以878.582.10元为本金,自2014年12月27日起至2019年8月19日止,以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照逾期罚息利率执行标准计算;2.自2019年8月20日起至实际给付之日止,以878,582.10为本金,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。上述二、三项，被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费6,293元，由被告黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司、黑龙江曼哈顿房地产开发有限公司双城第二分公司负担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员  苏君彪二〇二〇年十一月三十日书记员  刘松岩