四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终5921号 上诉人（原审原告）：牟德芳，女，1986年9月14日出生，汉族，住四川省都江堰市天府大道紫荆城**“都江堰市。 委托诉讼代理人：梅晓东，四川都江律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：都江堰城市奥莱企业管理服务有限公司，住所地：四川省成都市都江堰市永丰街道联盟社区彩虹大道南段**东能财富广场写字楼****。 法定代表人：孟伟胜，执行董事。 委托诉讼代理人：张丁，男，1989年8月19日出生，藏族，住四川省壤塘县，系公司员工。 被上诉人（原审被告）：成都东能物业管理有限公司，住所，住所地：四川省都江堰市彩虹大道南段**张氏综合楼**div> 法定代表人：廖峰曦，执行董事。 委托诉讼代理人：陈军，男，1973年3月3日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工。 上诉人牟德芳因与被上诉人都江堰城市奥莱企业管理服务有限公司（以下简称奥莱公司）、成都东能物业管理有限公司（以下简称东能公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2019）川0181民初2870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月9日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 牟德芳上诉请求：1.撤销原判，改判奥莱公司、东能公司赔付因其不履行合同造成的经营损失50万元、设备物品及装修损失40万元，共计90万元；2.一、二审诉讼费用由奥莱公司、东能公司承担。事实与理由：一、2017年下半年牟德芳知悉奥莱公司、东能公司在对“购物中心-财富奥莱”进行商铺招租，2017年底、2018年初牟德芳与奥莱公司、东能公司达成商铺租赁和物业管理协议，后牟德芳投入大量资金用以设备采购和场地装修，并于2018年2月开始营业。2018年10月15日牟德芳与奥莱公司签订了《财富奥莱商铺租赁合同》，与东能公司签订《商业裙楼物业管理服务补充协议》。但牟德芳在进场经营后才发现该商场不具备招商条件，奥莱公司、东能公司不能按照合同约定提供符合出租常规的商业房屋和物业服务，牟德芳与其他众多商家多次要求奥莱公司、东能公司进行整改，但奥莱公司、东能公司不仅不予整改，还进行了断水断电，致使其无法经营。二、牟德芳为经营儿童游乐场所购买的游乐设施均是按照租赁房屋的位置、大小、高低进行定制定购，一旦拆卸均无法使用，失去了设备的使用价值，故牟德芳坚持要求奥莱公司、东能公司按照设备价值赔偿损失40万元。三、合同解除后，东能公司、奥莱公司给牟德芳造成了巨大的经济损失，应当对牟德芳的预期利益进行赔偿，故应当赔偿不履行合同造成的经营损失50万元。 奥莱公司、东能公司共同辩称，牟德芳的上诉理由不成立，一审认定事实清楚，请求二审法院予以维持。 牟德芳向一审法院起诉请求：1.判令奥莱公司、东能公司赔付牟德芳因不履行合同造成的经营损失50万元（暂计）、设备物品及装修损失40万元（暂共计90万元）；2.诉讼费用由奥莱公司、东能公司。 一审法院认定事实如下：一、张体与牟德芳系夫妻关系，2018年5月，牟德芳作为经营者取得字号为都江堰市星期六娱乐活动中心的个体工商户营业执照。2018年10月15日，甲方奥莱公司作为出租方与乙方张体作为承租方签订《财富奥莱商铺租赁合同》，合同明确承租方经营的品牌为星期六。案涉条款约定：（一）、甲方是购物中心财富奥莱的建设单位/出租单位，乙方作为儿童游乐业态的专业经营商，同意承租该房屋，经营品牌为星期六儿童成长乐园，经营项目为儿童游乐；（二）、物业服务公司：接受甲方委托、对包括该房屋在内的财富奥莱提供统一专项物业管理服务和实施商业服务管理的企业；（三）、保证金。1、乙方应当向甲方支付人民币5万元作为履约保证金，以保证其履行本合同所有条款，否则甲方有权终止本合同。商家交纳首期费用时，履约保证金转为租金和质量保证金；每月租金为7元/平方米/月或该营业额（含税）20%(提成租金含物业管理费)，以较高者为当月租金。每月保底租金为8946元/月；2、乙方向甲方支付8946元作为其销售产品或提供服务的质量保证金；如乙方违反本合同约定，拖欠甲方任何款项包括不限于租金或其他费用等，甲方有权从乙方的保证金中扣除所欠款项及相应的违约金；若乙方欠缴租金或其他费用达1个月，甲方有权停止水、电、燃气的供应，由此造成的一切后果由乙方承担，且甲方停止水、电、燃气的供应期间，不影响甲方在此期间向乙方收取租金及其它费用的权利；四、物业服务费。1、双方约定，作为该房屋的承租人，乙方应当自计租之日起向物业公司交纳该房屋的物业服务费。物业服务费的标准为前述附件五《物业管理服务补充协议》为准；2、乙方与物业服务公司应按本合同约定为原则另行签署附件五《物业管理服务补充协议》加以约定。物业服务公司有权援引本合同项下有关物业服务约定直接向乙方主张权利；（五）、物业管理。甲方可将本合同中的部分或全部权利义务委托给物业服务公司代为行使和履行，无须再通知乙方，乙方应予以接受，不得异议。本合同中关于物业服务公司的权利，可由物业服务公司直接行使，无须甲方再出具任何授权；（六）、收银管理。为确保该房屋所在的财富奥莱统一经营管理效果，乙方同意在租赁期内通过使用甲方或物业服务公司制定的POS专用收银系统服务开展经营，并保证按照该协议约定履行相应义务，承担相应责任；（七）、违约责任。1、因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费；2、本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足；3、在甲乙双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可提前解除本合同，除履约保证金不予返还外，无须承担本合同项下其他违约责任。合同尾部落款处加盖奥莱公司的公章及张体的签字按手印。 同日，乙方张体与甲方东能公司签订《商业裙楼物业经营管理补充协议》，案涉条款约定1、乙方承租并委托经营管理的物业位于都江堰市，该物业的套内面积为1278平方米，该物业只供乙方作星期六儿童成长乐园品牌经营之用；3、此次费用的收取自商场开业日起算，商场开业日定为2018年2月10日，每3个月缴纳一次，每年分四次交纳；4、违约责任。如甲方未尽管理之责给乙方造成经济损失的，甲方每次须向乙方支付不超过人民币500元的违约金；5、其他约定：甲方对乙方发出的通知及其他函件，乙方同意甲方首先送至乙方所承租的物业即为已送达，其次也可采用特快专递或挂号信的形式送达至乙方所留地址，再次乙方同意甲方在乙方所使用的物业外墙面张贴，经过3日后即为送达。 一审审理中，张体表示前述合同中的法律后果均由牟德芳承继，奥莱公司及东能公司对此均无异议。 二、前述合同签订后，牟德芳向奥莱公司、东能公司支付了履约保证金5万元及物业费10142.86元，奥莱公司、东能公司依约将其履约保证金转为牟德芳交纳的首期租金，并向牟德芳交付商铺。牟德芳购买了儿童乐园设施设备并对商铺装修后，于2018年2月10日开始营业。双方约定租赁期限自2018年2月10日开业之日起算。 其后因奥莱公司、东能公司于2019年5月11日将商铺完全停电，双方发生纠纷。奥莱公司于2019年5月11日向张体发出告知函，载明“因张体私自闭店及拒不履行合同职责及缴纳相关费用，存在违约行为，奥莱公司将从2019年5月31日起解除租赁合同”。2019年5月27日，牟德芳向奥莱公司、东能公司发出告知函，载明“因奥莱公司、东能公司不能提供符合要求的经营条件，经广大商铺承租人多次向您方提出，一直未能整改达标。近期更是断水、断电、组织我们进入经营场所。故：解除双方签订的《财富奥莱商铺租赁合同》、《商业裙楼物业管理服务补充协议》”。一审审理中，鉴于各方均在2019年5月向对方发出过解除合同的告知函，各方就解除合同达成一致意见。故奥莱公司与牟德芳一致确认双方于2019年5月31日解除《财富奥莱商铺租赁合同》，牟德芳与东能公司一致确认双方于2019年5月31日解除《商业裙楼物业管理服务补充协议》。 三、一审审理中，牟德芳为证明购买儿童乐园设施设备及装修投入的资金情况，向一审法院提交了合同及收据。2017年12月4日，乙方张体与甲方广州市星期六教育科技有限公司签订《商务服务合同册》，约定：1、乙方向甲方交纳服务费55万元，年限为2017年12月4日至2018年12月3日止，服务地址位于都江堰市，面积为1000平方米；2、取费标准：加盟费10万元、保证金5万元、商标使用费2万元/年，权益金：经营销售额的5%，年度广告分摊：年度媒体品牌软广告费的4%；3、付款计划：签完合同后付25万元、发货前22.5万元、开业后2.5万元、帮扶5万；4、上述费用中，履约保证金在合同到期后，乙方不再续约的，与甲方账务清算完毕后，无任一违约、违规行为的，甲方无息退还。对此牟德芳向一审法院提交合同及一组收据，以证明向甲方广州市星期六教育科技有限公司支付货款55万元。2018年1月23日，甲方张体与乙方广州市华旺动漫科技有限公司签订《购销合同》，约定甲方向乙方购买电玩设备共计35台，总金额151060元。对此牟德芳向一审法院提交合同及一组收据，以证明向广州市华旺动漫科技有限公司支付合同设备151060元。2018年1月28日，张体支付成都轩诚印象广告有限公司广告费17160元，支付装修费合计282600元。对此向一审法院提交由广告公司及装修公司加盖公章的费用清单。经一审当庭质证，奥莱公司及东能公司对牟德芳提交的合同及收据均不予认可，理由是牟德芳为自行经营而购买，与本案不具有关联性。 在其租赁期间，奥莱公司、东能公司提交的星期六门店月销售收入数据：2018年2月71065元、3月26983元、4月61746元、5月68790.80元、6月85710元、7月78259元、8月34680元、9月49670元、10月34284元、11月39436元、12月47507元；2019年1月47507元、2月35977元、3月18548元、4月17641元，5月8169元，合计721551元。牟德芳对此予以认可。 一审另查明，牟德芳购买的儿童乐园设施设备现存放在商铺中，奥莱公司及东能公司确认应退还牟德芳此前支付的多余电费5171.43元。 一审审理中，因疫情原因一审法院通过电话向牟德芳释明“合同解除后腾退房屋即可自行领回设施设备减少损失，并可主张违约金”。其后牟德芳向一审法院提交《说明》，明确表示其购买的设施设备均按照租赁房屋的面积、空间等定制定购，一旦拆卸设施设备均无法使用，失去使用价值。故，牟德芳坚持以设备价值进行赔偿，至于违约金不在本案中主张。 一审法院认为，案涉《财富奥莱商铺租赁合同》及《商业裙楼物业管理服务补充协议》，系各方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规之规定，合同合法有效，对各方当事人均具有约束力。一审审理中，因双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，一审法院予以确认。 本案争议焦点：一、违约方的认定。一审法院认为，因案涉商铺自2019年5月11日起停电至2019年5月31日止合同解除，其停电时间长达20天，导致牟德芳无法继续经营使用商铺，系奥莱公司、东能公司未尽管理之责，不能提供商铺所需电力的违约行为所致，故违约方为奥莱公司及东能公司。 二、牟德芳的诉请是否成立。一审法院认为，牟德芳的诉请不能成立，理由如下：根据《财富奥莱商铺租赁合同》约定的甲方奥莱公司违约责任“1、因甲方违约原因导致乙方无法继续享有该房屋的使用权的，则甲方应当在乙方发出书面通知后30日内作出相应改正的积极有效举措，直至完全改正；若经甲方改正，仍无法使乙方继续享有该房屋使用权，在该期间内，乙方无须交纳租金、物业服务费；2、本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足”及《商业裙楼物业管理服务补充协议》约定的甲方东能公司的违约责任“如甲方未尽管理之责给乙方造成经济损失的，甲方每次须向乙方支付不超过人民币500元的违约金”之规定，因奥莱公司、东能公司存在违约行为，牟德芳无须交纳租金及物业服务费并可要求奥莱公司支付直接经济损失以及东能公司支付每次不超过500元的违约金。本案中因不涉及租金及物业服务费的支付，故一审法院在此不作认定。关于经济损失，合同明确约定守约方可要求违约方支付直接经济损失。直接损失是指实际上造成的财物减少、灭失或毁损，以及因此增加的支出；间接损失是指可得利益的损失或其他可能造成的损失。而牟德芳的诉请为不履行合同造成的经营损失、设备物品及装修损失，经营损失为可得利益的损失，其设施设备及装修并未减少、灭失或毁损，故牟德芳诉请的损失为间接损失而非直接损失，合同对此并无约定。同时基于合同已解除，牟德芳腾退房屋同时可将设施设备自行领回，并可基于合同约定要求对方支付违约金。经一审法院释明，牟德芳明确表示以设备价值进行补偿，同时在本案中不主张违约金。综上，牟德芳的诉请于法无据，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决如下：驳回牟德芳的诉讼请求。案件受理费12800元，由牟德芳负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。 本院二审另查明，1.案涉《财富奥莱商铺租赁合同》约定，首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期缴纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的20日前（若20日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。另约定，甲方给予乙方12个月免租期，第一期免租期为2018年2月10日至2018年6月9日。 2.牟德芳在二审中陈述，其缴纳的50000元保证金已用于冲抵物管费，东能公司据此在2018年5月24日开具了2018年2月10日至2018年4月30日的物管费收据50142.86元。除此外牟德芳还另行支付过10000元物管费。牟德芳未支付过租金，奥莱公司亦未进行过催缴。 3.2018年12月25日包括牟德芳在内的东能财富广场商家联合向东能公司发函，陈述东能公司存在如下违约行为：自2018年11月1日起未在营业时间开启空调，导致客流减少；商铺存在漏水并在长达半年的时间未进行修复；2018年11月1日起采取断水断电的方式催缴物业费；未向各商家出示消防证书。东能公司回函未否认空调未开放的情况，但指出是由于大部分商家未按时交纳物业费所致；对漏水问题称是由于工程设计缺陷所致，东能公司配合开发建设单位，不停查漏补缺，已保证商户的正常经营；对断水断电认为不属实，公司仅是采取限额充电模式催缴费用；对消防证书认为与物业公司无关。 本院二审查明的其他事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，案涉《商业裙楼物业管理服务补充协议》、《财富奥莱商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。双方认可一审法院确认的合同解除时间为2019年5月31日，本院予以确认。本案二审的争议焦点是案涉合同履行中的违约责任应当如何认定，东能公司和奥莱公司是否应对牟德芳赔偿损失。 关于违约责任问题。本院认为，根据《财富奥莱商铺租赁合同》的约定，牟德芳应当于2018年4月20日前支付2018年6月10日至2018年7月30日的租金，牟德芳未按约支付租金，奥莱公司在牟德芳欠付租金或其他费用达1个月，有权停止水电燃气供应。牟德芳认为其未支付租金系奥莱公司在租赁合同签订后，即未按约开放空调且房屋存在漏水，根据双方合同中关于违约责任的约定，牟德芳有权不缴纳租金和物管费。但牟德芳对此提供的证据仅有2018年12月25日案涉商场商家联合向东能公司发送的函件及东能公司的回函。从该两份函件的内容看，仅能证明在2018年11月1日起奥莱公司、东能公司存在未开放空调。但因牟德芳欠付租金的行为，奥莱公司在2018年5月20日起就有权对牟德芳停止水电燃气供应，故奥莱公司未开放空调系因牟德芳违约未支付租金在先所致，不能因此认定奥莱公司存在违约。关于漏水问题，因2018年12月25日系案涉商场商家联合发函，东能公司的回函也系针对发函的所有商家，故不能明确牟德芳所租赁的商铺是否系存在漏水的地点，牟德芳提供的其他证据也不能证明案涉商铺存在漏水未予修复的情形，故牟德芳也无权因此而拒付租金、物管费。综上，因牟德芳系案涉合同履行过程中的违约方，故其无权要求奥莱公司、东能公司赔偿损失，一审对事实认定不当，但结果正确，本院予以维持。 综上所述，上诉人牟德芳的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12800元，由牟德芳负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  赵 韬 审 判 员  廖 方 审 判 员  王 果 二〇二〇年十一月二日 法官助理  黄 迪 书 记 员  王小禹