河南省新密市人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0183民初6350号之二原告：新密银基房地产有限公司，住所地：新密市刘寨镇大鸿路**。统一社会信用代码：91410183590815284T。负责人：李东晓，系公司董事长。委托诉讼代理人：侯丽斌，男，1983年6月28日出生，汉族，住河南省淅川县。系公司员工。委托诉讼代理人：傅小青，女，1991年4月25日出生，汉族，住河南省林州市。系公司员工。被告：张发洋，女，出生于1976年4月1日，汉族，住河南省唐河县。原告新密银基房地产有限公司诉被告张发洋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告银基公司委托诉讼代理人侯丽斌、被告张发洋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新密银基房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告2019年12月25日签署的编号为19361924的《商品房买卖合同》，被告于判决生效后10日内配合原告办理注销预告登记手续、注销合同备案登记手续、维修基金过户手续。2、请求判令被告支付违约金58100元（违约金为累计应付款的10%）。3、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：原被告双方于2019年12月25日签订了编号为19361924的《商品房买卖合同》（下称“合同”）及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于河南省新密市××大道东侧、××路南侧、园林北××、旅游专线北侧××楼××单元××商品房××套，建筑面积90.72㎡，该商品房单价为人民币每平方米8006.45元，房款总价款为726345元。合同第六条约定付款方式为约定金额：145345元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年12月25日，交纳比例：20.01%；约定金额：581000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2020年1月25日，交纳比例：79.99%；备注：选择本条款支付方式的买受人，必须在本合同签订当日办理完毕银行按揭贷款申请手续；买受人必须保证随时按照银行要求，补充办理按揭贷款所需要额外提供的按揭资料。双方签订的补充协议第二条第四款约定买受人声明：无论采取商业银行贷款还是公积金贷款方式支付购房款，买受人均同意按照贷款银行审查批准的贷款比例执行。双方商定：无论是商业银行贷款还是公积金贷款，因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按照一次性付款的方式来支付合同款，并应当自合同签订之日起90日内一次性完成付款，逾期付款将按照《商品房买卖合同》中关于逾期付款的约承担违约责任。根据上述合同第七条及补充协议第二条第四款的约定，因被告原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按照一次性付款的方式来支付合同款，并应当自合同签订之日起90日内一次性完成付款。至今被告剩余房款581000元仍未支付。被告逾期已超过90日，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应按累计应付款的10%向原告支付违约金。原告认为上述合同及补充协议是双方在自愿、平等的基础上签订的，合同内容得到双方的认可，并且不违反法律法规的规定，因此是合法有效的，是受法律保护的，合同当事人应当按照合同约定按时履行各自的义务。被告未按合同约定及时付款的行为，已经严重损害了原告的合法权益，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》及相关法律规定，特向贵院提起诉讼，恳判如所请。被告张发洋辩称，本人认为合同的签订不是在合法、自愿的前提下签订的，本人在签订合同前已经告诉原告售楼的工作人员我不符合贷款条件，并且将本人不符合条件的手续让原告售楼的工作人员看，但原告售楼的工作人员认为他们可以帮助本人完善这些手续，在这种情况下本人签的合同了。后来本人认为如果提供其他不属实的贷款手续，可能要承担法律责任，所以本人就提出要解除合同。综上，本人认为合同无效，请求法院解除该合同，原告应当将本人交的房款定金10000元，维修基金5897元返还给本人。因为合同无效，本人不承担违约金，诉讼费应该由原告承担。原告银基公司为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：证据一：《商品房买卖合同》1份。证明目的：双方签署《商品房买卖合同》，附件补充协议第二条第四款约定，如因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按照一次性付款的方式来支付合同款，并应当自合同签订之日起90日内一次性完成付款，逾期付款将按照合同关于逾期付款的约定（第七条）承担违约责任；合同第七条约定逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。证据二：房款收据1份。证明目的：买受人已交房款10000元。证据三：《邮政EMS快递单》1份；《关于催促业主支付剩余房款的通知》1份；快递查询单1份。证明目的：买受人未按合同约定期限支付房款，出卖人依法催告后，买受人仍置之不理，拒绝履行付款义务已构成严重违约，出卖人依法解除合同。被告张发洋对原告银基公司所提交证据的真实性无异议，对证据三的快递本人只收到了一个。被告张发洋为支持其答辩意见向本院提交以下证据：证据一：交维修基金的收据一份；证据二：我交给原告售楼的工作人员的我自己不符合贷款条件的真实的流水情况。原告银基公司对被告张发洋提交的证据发表以下质证意见：1、对被告提交的维修基金的真实性无异议，对其证明目的有异议，原被告双方签订的商品房买卖合同，被告应当按照房管局的要求交纳维修基金，该维修基金系原告代收，但是该维修基金有房管局统一收取和支出，维修基金的退还需要涉案房屋再次出卖后，由房管局直接退还被告，但是需要被告配合原告办理维修基金过户手续。2、对被告自己真实的流水情况真实性无异议，但是该证据显示打印日期为2020年11月16日，双方签订商品房买卖合同的日期为2019年12月25日，故该银行流水与本案无关，不具有参考性。本院根据原告陈述、举证，确认本案事实如下：原、被告双方于2019年12月25日签订了编号为19361924的《商品房买卖合同》（下称“合同”）及补充协议，合同约定被告购买原告开发的位于河南省新密市××大道东侧、××路南侧、园林北××、旅游专线北侧××楼××单元××商品房××套，建筑面积90.72㎡，该商品房单价为人民币每平方米8006.45元，房款总价款为726345元。合同第六条约定付款方式为约定金额：145345元，付款方式：现金，约定付款时间：2019年12月25日，交纳比例：20.01%；约定金额：581000元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2020年1月25日，交纳比例：79.99%。合同第七条约定：买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。合同附件四补充协议第二条第4项同时约定买受人声明：无论采取商业银行贷款还是公积金贷款方式支付购房款，买受人均同意按照贷款银行审查批准的贷款比例执行。双方商定：无论是商业银行贷款还是公积金贷款，因买受人的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人同意按照一次性付款的方式来支付合同价款，并应当自合同签订之日起90日内一次性完成付款，逾期付款将按照《商品房买卖合同》中关于逾期付款的约定承担违约责任。被告张发洋于2019年12月23日支付购房定金10000元。被告张发洋向原告银基公司支付了维修基金5897元。本院认为，张发洋与银基公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。银基公司要求解除其与张发洋签订的《商品房买卖合同》，有合同约定的解除合同情形的发生，故对银基公司要求解除《商品房买卖合同》的主张，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，《商品房买卖合同》解除后，银基公司要求张发洋配合办理注销合同备案登记及房屋预告登记手续、维修基金过户手续的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于银基公司要求张发洋支付违约金58100元的问题，根据合同约定，因张发洋逾期超过90日未能按约支付购房款，导致出卖人解除合同的，张发洋应按累计应付款的10%支付违约金，本院根据银基公司的损失、合同的履行情况等综合因素对违约金进行调整，酌定张发洋向银基公司支付违约金14525元。张发洋应向银基公司支付的违约金14525元与张发洋已交付的购房款10000元直接进行抵扣，抵扣后被告张发洋需向原告银基公司再支付4525元。关于原告银基公司代收被告张发洋的维修基金5897元，在原告银基公司与被告张发洋办理维修基金过户手续时，按照房管部门的规定予以处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告新密银基房地产有限公司与被告张发洋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：19361924）；二、被告张发洋于本判决生效后三十日内配合原告新密银基房地产有限公司办理注销合同备案登记及房屋预告登记手续、维修基金过户手续；三、被告张发洋于本判决生效后十日内向原告新密银基房地产有限公司支付违约金4525元；四、驳回原告新密银基房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为626元，由被告张发洋负担81元，由原告新密银基房地产有限公司负担545元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，通过本院上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  许智军二〇二〇年十一月二十七日书记员  郭万利