甘肃省兰州市七里河区人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0103民初3688号原告（反诉被告）：张怡凝，女，1989年10月30日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：郝爱茹，女，1963年9月26日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。系张怡凝母亲。原告（反诉被告）：陈振鹏，男，1989年4月24日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被告（反诉原告）：王成武，男，1978年7月14日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：赵和康，系甘肃赛莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨骞，系甘肃赛莱律师事务所律师。第三人（反诉被告）：彭文斌，男，1989年9月8日出生，汉族，住甘肃省兰州市安宁区。原告（反诉被告）张怡凝、陈振鹏诉被告（反诉原告）王成武、第三人（反诉被告）彭文斌租赁合同纠纷一案。本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张怡凝委托诉讼代理人郝爱茹、原告（反诉被告）陈振鹏、被告（反诉原告）王成武委托诉讼代理人赵和康、杨骞、第三人（反诉被告）彭文斌到庭参加诉讼，本案现已审理终结。张怡凝、陈振鹏向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告张怡凝赔偿损失260836元（其中包含拆迁补偿款190836元，装修补偿款7万元）；2.判令被告向原告张怡凝支付违约金78250.8元；3.判令被告向原告陈振鹏赔偿损失130428元（其中包含拆迁补偿款95418元，装修补偿款3.5万元）；4.判令被告向原告陈振鹏支付违约金39125.4元；5.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：两原告与第三人原系合伙关系，计划共同出资合伙经营企业。2016年8月2日，原告、第三人共同与被告经协商一致签署了《房屋租赁合同》，合同约定：被告将其自有的位于兰州市七里河区××镇××村××号的土地（建筑面积405平方米）出租予原告及第三人，由原告及第三人自行出资在上述土地建造房屋并用于经营，房屋免费使用期限（即免租期）为五年，自2016年8月2日起至2021年8月8日止，上述免租期内房屋归原告及第三人共同所有，免租期满后房屋归被告所有；同时，被告将其自建的房屋（110平方米）出租予原告及第三人,租金每月1600元，租赁期限与上述免租期相同；上述免租期内，若遇房屋拆迁或改造，原告及第三人出资建设房屋及装修的拆迁补偿款归原告所有；上述免租期满后，若遇房屋拆迁或改造，仅房屋的装修部分由原告及第三人自行与拆迁方协商，与被告无关；任何一方未按合同约定执行全部条款，均赔偿对方的全部经济损失并附加全部损失30％的违约金。合同生效后，原告及第三人依约履行，出资在上述租赁土地上建造房屋（房屋共两层，房屋面积约500多平方米）并且装修好投入使用，并于2017年4月1日向被告支付了110平方米房屋的租金ｌ万元。后因原告与第三人无法继续合伙经营，2018年2月8日，经兰州市七里河区人民法院主持调解，达成调解协议，法院作出（2018）甘0103民初30号民事调解书，调解书约定：原告与第三人解除合伙关系，三方投资兴建房屋在租赁期限内被征用，则由原告张怡凝占40％，原告陈振鹏占20％，第三人彭文斌占40％。2019年8月，经原告了解，上述《房屋租赁合同》所涉原告及第三人投资兴建的房屋被依法征收，被告在未经原告同意的情况下，擅自与征收方商定了该房屋的征收补偿方案并签署了相关补偿协议；而且被告获得拆迁补偿款后，亦未按合同约定向原告支付相应款项，已构成严重违约，侵害了原告的合法权益。现原告依法提起诉讼，请求依法裁判。本案审理中张怡凝、陈振鹏变更诉讼请求：1.判令被告向原告张怡凝赔偿损失260,085元;2.判令被告向原告张怡凝支付违约金78,025元;3.判令被告向原告陈振鹏赔偿损失130,433元;4.判令被告向原告陈振鹏支付违约金39,129元;5.判令被告承担本院全部诉讼费用。以上费用合计金额507,676元。王成武就本诉辩称：1.答辩人与三被答辩人张怡凝、陈振鹏、彭文斌签订的《房屋租赁合同》中关于所有权归属及拆迁补偿的约定显属违反现行法律规定的约定，属于无效约定。《房屋租赁合同》第四条中“免租期以内所属权归乙方，免租期后所属权归甲方”以及第七条第2项“因国家市政建设等需要拆除或改造已租赁房屋，致使乙方造成损失的，由乙方优先向拆迁改造方提出补偿请求，以确保乙方建造房屋，房屋装修和终止合同的全部损失”的约定，违反了《中华人民共和国土地管理法》第九条及第四十八条的规定。按照上述强制性法律规定，首先，被征收的宅基地属于农民集体所有，宅基地上附着的住宅应属该块宅基地居住的农民所有，不能约定附着房屋的所有权。其次，国家征收土地系出于保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为目的，向被征地农民支付相应社会保障费用的征收征用活动，该费用包括了土地补偿费、安置补助费及农民村民住宅的补偿费用等。国家征收的目的是征收土地，被答辩人不能约定由其代替被征地农民向国家申请拆迁补偿请求。上述约定显属违反现行法律规定，属无效约定。被答辩人张怡凝、陈振鹏依据合同第四条及第七条第二项的无效约定要求答辩人支付所谓的拆迁补偿款没有任何的法律依据和事实基础，理应予以驳回。2.三被答辩人在答辩人所有的宅基地上扩建并经营承租房屋，未按合同约定向答辩人支付相应的租金，却要求享有国家拆迁补偿的权利，违背了公平公正、公序良俗原则。3.根据相关法律规定，《房屋租赁合同》属于无效合同。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及第三条的规定，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。”三被答辩人在扩建房屋时并未取得建设工程规划许可证，显属未经批准的临时建筑，《房屋租赁合同》显属无效合同，被答辩人陈振鹏、张怡凝依据无效合同约定的内容要求答辩人承担所谓的建造房屋的损失没有法律依据，理应予以驳回。4.被答辩人主张的建造房屋的赔偿损失没有事实依据。被答辩人不能以《彭家坪镇土门墩三勘院项目房屋征收评估分户报告》中的补偿金额来认定所谓的“建造房屋”的损失。房屋补偿价值不仅仅包括了房屋的补偿价值，还囊括了政府征收农民宅基地的补偿。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：(一)办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；(二)未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。被答辩人作为本案原告，理应按照“谁主张谁举证”的原则，向合议庭提供“建造房屋损失”的相关证据。《彭家坪镇土门墩三勘院项目房屋征收评估分户报告》不能作为本案中认定“建造房屋损失”的证据。5.三被答辩人理应参照《租赁合同》约定的租金标准向答辩人支付租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。三被答辩人理应按照14.54元/平方米/月的租金标准向答辩人支付自2016年8月2日至2020年5月10日共计515平方米房屋的租金，共计343,798.34元。综上所述，请求贵院依法驳回二被答辩人的全部诉讼请求，并依法支持答辩人的全部反诉请求。彭文斌就本诉述称,对原告的诉讼请求没有意见。王成武向本院提起反诉，请求：1.请求判令三反诉被告向反诉原告支付房屋租金333798.3元（按照每月ｌ4.54元／平方米自2016年8月2日至2020年5月10日计算）；2.请求判令三反诉被告向反诉原告支付违约金ｌ,139.5元；（以上金额合计433937.8元）；3.本案产生的本诉及反诉的诉讼费用均由三反诉被告承担。事实与理由：2016年反诉被告与反诉原告签订了《房屋租赁合同》一份，约定反诉被告彭文斌、张怡凝及陈振鹏承租反诉原告所有的坐落于甘肃省兰州市七里河区××村××号的ｌｌ0平方米房屋及其自建的405平方米的房屋。合同约定的租金为14.54元／平方米／月。现上述房屋已被人民政府征收征用。按照《房屋租赁合同》的第七条第三项的约定，三反诉被告应向反诉原告支付实际房屋使用期间的租金。另三反诉被告在承租的过程中未按合同约定向反诉原告支付租金，理应承担相应的违约责任。基于上述事实，反诉原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定，特向贵院提起反诉，诚望贵院判如所请!张怡凝、陈振鹏就王成武的反诉辩称：我不承认反诉原告反诉状中所述，我们的合同是自愿签署的合法有效，我们不是宅基地所有权出租的问题，我们是地上附着物，合同约定五年内地面附着物归我方所有，五年后归反诉原告所有。对反诉原告要求我们支付租金和违约金，我们宅基地上的附着物是我们投资所建的，合同约定，五年内我们不需要交付租金，五年后交付租金。所以我只支付110平方米的房租。自我们承租后没有任何收入，没有盈利，我们这几年一直承担着风险。彭文斌就王成武的反诉述称：王成武诉求的房屋租金数额没有依据。王成武自建的房屋，每平方米每月的租金是15元，我们投资自建的房屋不能按照被告自建的房屋标准衡量。彭文斌向本院提出诉讼请求：1.判令王成武向彭文斌赔偿损失294,428元(其中包含拆迁补偿款l88,480元，每平方1,178元*400平方米*0.4)、装修补偿款105,948元(装修补偿264,870元*0.4)；2.判令王成武承担本案全部诉讼费用。以上合计金额合计：294,428元(诉讼费除外)。事实和理由：与原告（反诉被告）张怡凝、陈振鹏事实与理由相同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年8月2日甲方王成武与乙方张怡凝、陈振鹏、彭文斌签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将其自有的位于兰州市七里河区××镇××村××号建筑面积405平方米房屋出租给乙方使用，由乙方自筹资金，自建用房；作为乙方建房的补偿，甲方将上述房屋交由乙方使用，并提供60个月的免租期，甲方从2016年8月2日起将上述房屋交由乙方使用，至2021年8月8日免租期满后，房屋归甲方所有；甲方在一楼另有房屋一间110平方米，也由乙方租赁，租金采用先付后用的方式，每月乙方支付甲方1600元，房屋合同时间与上述合同共享；乙方因使用需要，在不影响房屋结构的前提下，可以对承租房屋进行装修，对装饰物的工料费由乙方承担，免租期以内所属权归乙方，免租期后所属权归甲方；甲乙双方如未按合同内容执行全部条款，均赔偿甲乙双方的全部损失（以实际费用计）并附加全部损失30%的违约金；因国家市政建设需要拆除或改造已租赁房屋，致使乙方造成损失的，由乙方优先向拆迁改造方提出补偿要求，以确保乙方建造房屋，房屋装修和终止合同的全部损失；因上述原因而终止合同的，租金按实际房屋使用时间计算。2017年11月29日又签署《附属合同》，约定合同有效期止2018年8月8日；承租人乙方为三人，张怡凝、彭文斌、陈振鹏；合同期满后，如房屋拆迁或改造，装修由乙方向拆迁方全权协商赔偿，与甲方无关。2019年8月6日兰州市七里河区人民政府发布公告，为保障彭家坪镇土门墩村整村征收项目三勘院征收工作的顺利推进，根据相关规定，公布了征收范围、补偿标准、安置方式，要求被征收范围内的土地所有权人、使用权人自公告发布之日起七日内持集体土地使用证书或其他相关证明材料，在土门墩村委会办理征收补偿登记手续。本案兰州市七里河区××镇××村××号在拆迁补偿范围之内。经甘肃金诚信房地产估价有限责任公司评估被征收人王成武七里河区彭家坪镇土门墩新村449号转混结构一、二层建筑面积各404.14平方米、重置价格均为1178元／平方米,负一层建筑面积65.45平方米、重置价格均为880元／平方米；附属物及构筑物评估价计33403元；装饰及装修评估价计419639元。兰州市七里河区彭家坪镇人民政府据此评估结果对王成武进行补偿。2020年4月14日王成武与兰州市七里河区彭家坪镇人民政府签订《彭家坪镇土门墩三勘院项目拆迁补偿协议》，约定兰州市七里河区彭家坪镇人民政府向王成武安置住房总面积384㎡；王成武宅基地内房屋置换剩余面积及附属物经评估机构评估，补偿金额合计1,010,439元，同时约定了过渡补助费、搬家费等，总计补偿、补助金额为1,112,207元；王成武在本协议签字生效后于2020年4月21日前搬迁完毕；协议签订后兰州市七里河区彭家坪镇人民政府付给王成武60%的补偿款，待乙方搬迁完毕交付房屋后，付清余款。2020年5月10日张怡凝、陈振鹏搬离涉案房屋。王成武已领取55万元补偿款。原告张怡凝、陈振鹏与被告彭文斌合伙纠纷一案，2018年2月8日本院作出（2018）甘0103民初30号民事调解书：一、原告张怡凝、陈振鹏，被告彭文斌同意解除合伙关系；二、双方投资兴建的房屋由原告张怡凝、陈振鹏出租或者经营，被告彭文斌不再获取出租或经营所得利益；若在租赁期限内房屋被征用，则三人按照合伙份额享有房屋相应的补偿利益，其中原告张怡凝占40％，原告陈振鹏占20％，被告彭文斌占40％；若在房屋租赁期限届满后房屋被征用，则三人共同享有房屋装修相应的补偿利益，份额同上，被告彭文斌再支付二原告5,000元；三、案件受理费6,322元，减半收取3,161元，由原告张怡凝负担1,265元，原告陈振鹏负担631元，被告彭文斌负担1,265元。第三人彭文斌在本案审理中，提起诉讼请求，但在法庭规定的期限内未缴纳案件受理费。本院认为，公民的合法权益受法律保护。张成武与张怡凝、陈振鹏、彭文斌签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，庭审中各方当事人虽未出示张怡凝、陈振鹏、彭文斌在兰州市七里河区××镇××村××号院自建涉案房屋的相关建设手续，但该房屋已被兰州市七里河区彭家坪镇人民政府拆迁并给予了补偿，即政府确认了该房屋的合法性，且《房屋租赁合同》已终止，故被告王成武辩称《房屋租赁合同》无效，陈振鹏、张怡凝依据无效合同约定的内容要求其承担所谓的建造房屋的损失没有法律依据，本院不予支持。张怡凝、陈振鹏、彭文斌依据《房屋租赁合同》在兰州市七里河区××镇××村××号院落土地上自筹资金建房，张成武又将该房出租于张怡凝、陈振鹏、彭文斌，并免除60个月租金，即以建房资金抵顶房租。涉案《房屋租赁合同》并未约定租赁期内原告及第三人自建房归其三人所有，且根据《中华人民共和国土地管理法》相关规定，张怡凝、陈振鹏、彭文斌对其自建房屋不具有所有权。拆迁补偿是拆迁人对被拆除房屋的所有人，依照相关规定给予的补偿。张怡凝、陈振鹏、彭文斌非涉案房屋的所有权人，无权享有涉案房屋拆迁补偿权，且涉案《房屋租赁合同》并未约定租期内涉案房屋拆迁费归原告所有，但鉴于涉案房屋系原告及第三人出资所建，在免租期内仅使用45个月（2016年8月2日至2020年5月9日，尚有15个月（2020年5月10日至2021年8月8日）未使用，根据公平、等价有偿原则，被告王成武应对原告进行补偿。庭审中原告未证明自腾房之日至合同期满15个月其建房的实际损失，应以涉案《房屋租赁合同》约定的租赁王成武110平方米房屋租金1,600元/月为标准，按张怡凝、陈振鹏主张的房屋面积400平方米计算，即王成武应补偿张怡凝建房损失34,920元（1600元÷110平方米×400平方米×15个月×40%）、陈振鹏建房损失17,460元（1600元÷110平方米×400平方米×15个月×20%）。关于原告主张的房屋装修补偿款，涉案《房屋租赁合同》约定，免租期以内房屋装修费所属权归乙方。故原告享有对其承租房屋装饰、装修的拆迁补偿权。因涉案《彭家坪镇土门墩三勘院项目拆迁补偿协议》中无法确认原、被告各方装修补偿款的具体数额，故以补偿款单位面积平均价计算。兰州市七里河区彭家坪镇人民政府补偿兰州市七里河区××镇××村××号建筑面积808.28平方米房屋装饰及装修款419639元，装饰及装修补偿款单位面积平均为519.18元／平方米（419639元÷808.28平方米），张怡凝、陈振鹏、彭文斌装修面积为510平方米（400平方米＋110平方米），故王成武应向张怡凝退还装饰及装修补偿款105913元（519.18元／平方米×510平方米×40%）、向陈振鹏退还装修补偿款52956元（519.17元／平方米×510平方米×20%）。关于张怡凝、陈振鹏主张的违约金。自2019年8月6日兰州市七里河区人民政府公告至2020年4月14日王成武与兰州市七里河区彭家坪镇人民政府签订《彭家坪镇土门墩三勘院项目拆迁补偿协议》之日，原告无证据证明其依照《房屋租赁合同》约定向拆迁方提出补偿要求，故原告该诉求，不予支持。关于王成武主张2016年8月2日至2020年5月10日期间的房屋租赁费，涉案《房屋租赁合同》约定张怡凝、陈振鹏、彭文斌自建房屋2016年8月2日至2021年8月8日为免租期，故王成武要求张怡凝、陈振鹏、彭文斌支付2016年8月2日至2020年5月10日期间张怡凝、陈振鹏、彭文斌自建房房屋租金，不予支持，但张怡凝、陈振鹏、彭文斌应支付该期间租赁王成武110平方米房屋租金62,002.5元（1600元/平方米×110平方米×45个月-10,000元）。关于王成武主张的违约金，2016年8月2日至2021年8月8日为张怡凝、陈振鹏、彭文斌自建房屋租金免租期，不存在未按合同约定支付房屋租金问题，另双方对王成武110平方米房屋租金未约定具体支付期限，故反诉原告该诉求不予支持。第三人（反诉被告）彭文斌在规定的期限内未交纳案件受理费，视为放弃其诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第九条、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第六条、第七条规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王成武于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张怡凝退还房屋租金34,920元、向原告（反诉被告）陈振鹏退还房屋租金17,460元；二、被告（反诉原告）王成武于本判决生效之日起十五日内向原告（反诉被告）张怡凝退还装饰及装修补偿款105,913元、向原告（反诉被告）陈振鹏退还装饰及装修补偿款52,956元；三、原告（反诉被告）张怡凝、陈振鹏、第三人（反诉被告）彭文斌于本判决生效之日起十五日内向被告（反诉原告）王成武支付租赁110平方米房屋租金62,002.5元；四、驳回原告（反诉被告）张怡凝、陈振鹏其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王成武其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,438元，原告（反诉被告）张怡凝、陈振鹏承担2,591元，被告（反诉原告）王成武承担1,847元；反诉案件受理费3,905元，原告（反诉被告）张怡凝、陈振鹏、第三人（反诉被告）彭文斌承担558元，被告（反诉原告）王成武承担3,347元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审判员  杨晓红二〇二〇年十一月十日书记员  胡杨青