四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3403号 上诉人（原审被告）：四川省鸿华房地产开发有限公司，住所地：武胜县沿口镇祥升大道。 法定代表人：周德胜，该公司董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：宋新民，四川维尊律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川洁欣新高物业服务有限公司，住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段****楼******。 法定代表人：权杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：林治平，该公司职工。 委托诉讼代理人：蒋胜利，四川红彤律师事务所律师。 上诉人四川省鸿华房地产开发有限公司（以下简称鸿华房地产开发公司）因与被上人四川洁欣新高物业服务有限公司（以下简称洁欣物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省营山县人民法院（2020）川1322民初1784号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已依法审理终结。 上诉人鸿华房地产开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回洁欣物业公司的诉讼请求，并由洁欣物业公司负担一、二审案件受理费。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。1、鸿华房地产开发公司对涉案64个商铺已出租，租赁合同明确约定物业费用由承租人缴纳，一审开庭前，鸿华房地产开发公司已将商铺租赁合同或出售合同交与洁欣物业公司，是洁欣物业公司怠于向商铺承租人收取物业费用。2、一审中，鸿华房地产开发公司根据物业管理条例第十一条规定申请追加涉案商铺的承租人为本案第三人参加诉讼，一审法院未予准许错误。3、物业服务企业要对物业所有权人、使用人提供质价相符的物业服务，洁欣物业公司没有提供合同约定的服务，却要收取高额服务，违背法律规定和合同约定，且在疫情期间，涉案商铺均处于关闭状态，应当扣减物业费用，关闭的具体时间只有承租人才清楚，故应当追加涉案商铺的承租人参与诉讼才能查清案件事实。4、鸿华房地产开发公司未将涉案商铺移交洁欣物业公司管理或服务，鸿华房地产开发公司也未享受过洁欣物业公司的物业服务，不应当支付物业费用。5、涉案商铺登记于鸿华房地产开发公司名下，并不必然等于鸿华房地产开发公司与洁欣物业公司之间就形成了物业服务合同关系，也不等于洁欣物业公司向鸿华房地产开发公司提供了物业服务。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 被上诉人洁欣物业公司答辩：涉案商铺登记于鸿华房地产开发公司名下，鸿华房地产开发公司系涉案商铺的所有权人，鸿华房地产开发公司应当支付物业服务费。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持。 洁欣物业公司向一审法院起诉请求：1.调解或判令鸿华房地产开发公司支付下欠洁欣物业公司的物业管理费共计171，392.84元（庭审中，变更该金额为168，913.23元）；2.本案诉讼费用由鸿华房地产开发公司承担。 一审法院认定事实：鸿华房地产开发公司系营山县××小区的投资开发商。2018年11月1日，洁欣物业公司（乙方）与营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会（甲方）签订了《物业服务管理合同》，该合同约定自2018年11月1日起，由洁欣物业公司对营山县××小区的住宅、商务办公用房、商业用房1-4幢、工业用房、机动车场（库）及其他用房提供物业管理服务，并约定了物业管理公共服务标准：高层住宅1.0元／月／平方米，高层非住宅1.5元／月／平方米。2020年3月18日，洁欣物业公司向营山县人民法院起诉鸿华房地产开发公司对其所有的（商业）门市（物业面积6509㎡）支付物业服务费，鸿华房地产开发公司辩称有部分门市已经出售或出租，应当由洁欣物业公司直接向门市购买人或承租人收取物业服务费，同时，因洁欣物业公司未按照法律规定预交案件受理费，营山县人民法院依法作出（2020）川1322民初639号民事裁定书，裁定该案按洁欣物业公司撤回起诉处理。之后洁欣物业公司与鸿华房地产开发公司协商共同向门市的购买人、承租人收取物业服务费未果，洁欣物业公司遂于2020年7月1日再次向营山县人民法院起诉鸿华房地产开发公司支付（商业）门市（截止2020年6月30日）19个月的物业服务费。庭审中查明，洁欣物业公司本次起诉仅诉请鸿华房地产开发公司支付登记在其公司名下的（商业）门市（面积共计5986.78㎡）的物业服务费。原审庭审中，经双方核对，确认登记在鸿华房地产开发公司名下的（商业）门市共计68套（面积共计5926.78㎡），该68套门市中，鸿华房地产开发公司仅有4套门市（面积共计253.58㎡）未出租，并确认自2018年11月1日至2020年5月31日止，历时19个月鸿华房地产开发公司未曾向洁欣物业公司支付过物业服务费，洁欣物业公司遂诉请鸿华房地产开发公司支付物业服务费168913.23元（5926.78㎡×1.5元／月／㎡×19个月＝168913.23元）。鸿华房地产开发公司亦当庭表示对于已出租的门市，在租赁合同中未就物业服务管理费由谁支付进行明确约定。 一审法院认为：洁欣物业公司（乙方）与营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会（甲方）于2018年11月1日签订的《物业服务管理合同》合法有效，该物业服务管理合同对洁欣物业公司及营山县××小区的全体业主均具有法律约束力，洁欣物业服务公司及营山县××小区的全体业主均应按照该物业服务管理合同的约定享有权利、履行义务。洁欣物业公司自2018年11月1日起按照物业服务合同约定为营山县××小区的住宅和（商业）门市的业主提供物业管理服务，该小区的业主也应当按照约定向洁欣物业公司支付物业服务管理费。鸿华房地产公司辩称案涉68个门市仅剩4个门市未出租，其余64个门市已租赁给他人，对于未出租的4个门市鸿华房地产开发公司没有任何收益，洁欣物业公司未向业主提供服务，故不应当收取物业服务费，对于已出租的64个门市，则应当由承租人交纳物业服务费，故应当追加承租人为本案的第三人或共同鸿华房地产开发公司承担物业服务费的支付责任，对此，鸿华房地产开发公司未提交充分的证据证明其与承租人之间就门市应交纳的物业服务费应当由承租人支付，且即使鸿华房地产开发公司与承租人之间明确约定物业服务管理费应由承租人支付，根据合同的相对性原则，该约定对本案洁欣物业公司没有法律约束力；我国《物业管理条例》中也没有明确规定业主支付物业服务费须以业主居住使用房屋或（商业）门市实际产生了收益为条件；同时本案鸿华房地产开发公司当庭承认其在营山县××小区持有68套门市，物业管理面积共计5926.78㎡，该68套门市均登记在鸿华房地产开发公司名下，故鸿华房地产开发公司亦是营山县××小区的业主,其应当按照物业服务管理合同的约定向洁欣物业公司交纳物业服务管理费，综上所述，鸿华房地产开发公司的辩称理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第六条，《物业管理条例》第七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：四川省鸿华房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付四川洁欣新高物业服务有限公2018年11月1日至2020年5月31日期间的（商业）门市物业服务费168913.23元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1864.00元，由四川省鸿华房地产开发有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提供证据。 二审查明的事实与一审一致。 本院认为：2018年11月1日，洁欣物业公司与营山县鸿华·华盛国际南苑业主委员会签订的《物业服务管理合同》系双方真实意思表示，且未违反法律的禁止性规定，合法有效。《物业服务管理合同》对洁欣物业公司及营山县××小区的全体业主均具有约束力，洁欣物业服务公司及营山县××小区的全体业主均应按照该物业服务管理合同的约定履行。洁欣物业公司签订《物业服务管理合同》后即按照物业服务合同约定为营山县××小区的住宅和（商业）门市的业主提供物业管理服务，该小区的业主应当按照约定向洁欣物业公司支付物业服务管理费。涉案商铺均登记于鸿华房地产公司名下，鸿华房地产公司系涉案商铺的房屋的所有权人，也即系营山县××小区的业主，应当按照合同约定向洁欣物业公司支付涉案商铺的物业服务费用。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项关于“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3,678.00元，由上诉人四川省鸿华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 程 鹰 审判员 苟 豪 审判员 唐晓兰 二〇二〇年十一月十一日 书记员 杜 倩