云南省玉龙纳西族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0721民初939号原告：李坤，男，1989年12月8日生，白族，初中文化,自由职业，户籍所在地及居住地云南省丽江市古城区。原告：赵会琴，女，1954年8月25日生，汉族，高中文化，退休职工，户籍所在地及居住地云南省丽江市古城区。二原告委托诉讼代理人：洪晓兰，云南滇西北律师事务所律师，特别授权代理。被告：丽江新地投资集团有限公司，住所云南省丽江市玉龙县黄山镇五台社区天籁雅筑小区，统一社会信用代码：91530721693050501J。法定代表人：郝军，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：沈顺发，云南康滇律师事务所律师，特别授权代理。原告李坤、赵会琴与被告丽江新地投资集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李坤、赵会琴，被告丽江新地投资集团有限公司的委托诉讼代理人沈顺发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行于2018年4月6日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告立即将天籁雅筑小区二期叠翠居Ａ区3幢1单元102号房屋交付给原告；3.判令被告向原告支付延迟交付房屋的违约金直至被告实际交付之日止，暂计226387.24元（以实际支付购房款总额620239元为基数，日利率为万分之五，暂计自2018年9月1日起至2020年8月31日共730日）4.判令被告承担律师代理费5000元。原告在庭审过程中将其诉讼请求2撤回，表示放弃主张该项诉请。事实及理由：二原告系母子关系。2018年4月6日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的位于丽江市玉龙县房屋出售给原告。该合同还约定上述房产价格总款为620239元，被告于2018年8月31日前交付房屋。2018年5月25日，原告向被告付清了全部购房款。因被告单方原因上述房产并未取得竣工验收和交付，给原告造成了巨大损失。此外，因为原告不具备相应的法律知识，只能聘请律师代为诉讼，产生额外损失，应当由被告承担。综上，原告根据相关法律的规定特提起诉讼，请求判如所请。被告丽江新地投资集团有限公司辩称，1.我方同意继续履行合同；2.因房屋交付时间受到多重影响，我公司未按约定将涉案房屋交付给原告，现该房屋正在建设中，尚未完工，也未通过竣工验收，不具备交房条件，不能确定准确的交房时间；3.根据合同约定违约金是日利率万分之五，但基于被告面临高达数千万元的债务，同时需要将资金用于A区房屋的建设，故对原告提出的日万分之五的违约金无法支付，希望原告予以考虑，按照全国银行间拆借中心授权公布的贷款利率3.85%来支付，同时违约金的计算时间应按补充协议的约定从2019年1月1日起算支付到实际交房之日止；4.原、被告双方对律师费未做约定，该费用不应得到支持。综上，请求法庭依法予以判决。原告针对其诉讼请求向本院提交的证据：1.身份证；2.半山印象、住宅认购协议书；3.收据；4.商品房买卖合同及补充协议；5.云南省农村信用社借款借据、收条；6.委托书和协议书；7.个人购房借款合同。被告对证据1、3、4、5的三性无异议，对证据2、6的关联性有异议，证据7的三性无异议，但证明内容有异议。经审查，原告提交的证据1、2、3、4、5、7的三性本院予以确认。证据6的真实性予以确认，但证明内容不予采信。被告丽江新地投资集团有限公司未向本院提交证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月6日，原告李坤、赵会琴（买受人）与丽江新地投资开发有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定买受人向出卖人购买由出卖人开发的玉龙县黄山镇五台居委会天籁雅筑小区二期叠翠居A区3幢1单元102号房屋，房屋总价为620,239元；付款方式为2018年4月6日前支付首期房价款220,239元，余款400,000元向玉龙纳西族自治县信用合作联社申请贷款支付；出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照合同第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按照逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加。逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金。出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。合同还对质量担保、前期物业管理等进行了约定。2018年4月6日，丽江新地投资开发有限公司（甲方）与李坤（乙方）签订《合同补充协议》，甲乙双方重新约定交房时间为2018年12月31日；逾期责任按照《商品房购销合同》上约定的条款执行。2018年5月25日，原告向云南玉龙农村商业银行股份有限公司贷款400,000元（年利率4.9%）,将案涉的剩余房款予以付清。被告未能按照约定交付案涉房屋给原告。为此，原告诉至本院，请求判如所请。另查明，被告丽江新地投资集团有限公司原名称为丽江新地投资开发有限公司，2019年4月29日变更为丽江新地投资集团有限公司。涉案房屋于2018年4月10日进行备案登记。被告丽江新地投资集团有限公司自认涉案房屋至今尚未竣工验收，未交付给原告。本院认为，原告李坤、赵会琴与丽江新地投资开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效。双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。《商品房买卖合同（预售）》约定买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。现原告要求继续履行2018年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求符合约定，本院予以支持。本案原告已按约付清了购房款，双方重新约定交房时间为2018年12月31日，被告未能按约交付房屋给原告，应承担逾期交房的违约责任。原、被告在《商品房买卖合同（预售）》中约定出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之五的违约金，被告提出该违约金约定过高，应予以调整。本院结合本案实际情况，将违约金调整为年利率4.9%，违约金从约定交房时间届满后的次日起至实际交房之日止。因案涉房屋尚未竣工验收，违约金应分段计算。原、被告对交房时间重新约定为2018年12月31日，逾期交房违约金应从2019年1月1日起算，2019年1月1日至2020年8月31日止的违约金为51,412.64元（620,239元×4.9%÷360天×609天）。因原、被告双方对律师代理费未进行约定，且该代理费并非必然支出费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、原告李坤、赵会琴与丽江新地投资开发有限公司于2018年4月6日签订的《商品房买卖合同（预售）》继续履行；二、被告丽江新地投资集团有限公司于本判决生效之日起十五内向原告李坤、赵会琴支付自2019年1月1日至2020年8月31日止的违约金51,412.64元。2020年9月1日至实际交房之日止的违约金以620,239元为基数，按年利率4.9%计付，限交房次日起十五日内付清；三、驳回原告李坤、赵会琴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,770元，减半收取2,385元，由原告李坤、赵会琴负担2,337.30元，由被告丽江新地投资集团有限公司负担47.70元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  王学海二〇二〇年十一月二日书记员  和国艳