沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初2705号原告张艳云，男，汉族，1987年10月09日出生，住辽宁省桓仁满族自治县。委托代理人马艳春，系辽宁东尧律师事务所律师。被告辽宁方达房产开发有限公司，住所地沈阳市铁**兴工北街**。法定代表人伊双艳。被告辽宁利达行房地产顾问有限公司，住所，住所地沈阳市皇姑区北陵大街**div>法定代表人邵玉林，系该公司总经理。委托代理人邵永刚，男，1989年5月24日出生，汉族，住址沈阳市铁**，系该公司员工。原告张艳云与被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张艳云委托代理人马艳春、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司委托代理人邵永刚到庭参加了诉讼，被告辽宁方达房产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张艳云诉称，原告于2019年5月17日与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告辽宁方达房产开发有限公司开发的预售商品房，约定房屋总价款为474,864元，首付款为144,864元，团购费20,000元，房屋交付期限应当在2019年10月31日前，出卖人逾期交房的违约责任中明确约定，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部己付款，并按买受人累计己付款的3%向买受人支付违约金。原告支付了首付款，被告未按期交房，按照合同约定，被告构成违约，因在合同签署过程中，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司销售被告辽宁方达房产开发有限公司开发的房产，如存在授权行为，二被告应当承当连带责任，如没有授权，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司存在欺诈行为。依据法律规定，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。诉讼请求：1、请求解除商品房买卖合同；2、请求法院依法判令被告返还144,864元购房首付款、20,000元团购费，违约金4,345.92元，共计169,209.92元；3、请求法院判令被告承担本案诉讼费等一切费用。被告辽宁利达行房地产顾问有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。2万元团购费不是我方收取的，涉案房屋已经具备交付条件，因原告无能力继续购买，自己想退房。被告辽宁方达房产开发有限公司未答辩。经审理查明，原告提供2019年5月12日刘清（系原告前妻）与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订的《项目认购协议书》载明，买受人认购被告辽宁利达行房地产顾问有限公司开发的房产，签订协议书时交付认购定金10,000元，签订商品房买卖合同后自动转为购房款。原告提供2019年5月12日刘清（系原告前妻）与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订的《团购申请书》载明，在签署本申请时申请人自愿交纳团购服务费20,000元，申请人持团购申请书及服务费收据购房即可享受以上专属团购优惠权益，成功认购（即与开发商签订订购商品房认购书或商品房买卖合同）后，本申请书权益履行完毕，同时由开发商收回，组织方处由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司盖章。同日刘清通过微信支付了定金10,000元及团购费20,000元，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司给其出具了收款收据载明收到定金10,000元，沈阳渺杰房地产代理有限公司给其出具收款收据载明收到团购款20,000元。在审理过程中，刘清到本院接受询问，认可其签订项目认购协议书、团购申请书及支付款项的行为均是受原告的委托，是原告要买房子，之后的也是原告实际签订的《商品房买卖合同》，要求被告向原告返还及赔偿，因为实际与被告交易签订合同的人均是原告。原告表示团购费20,000元，即使出具收款收据的不是被告，作为合同违约方被告辽宁利达行房地产顾问有限公司应赔偿其团购费的损失。另查明，2019年5月17日，原告张艳云与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司订立《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告辽宁方达房产开发有限公司出售的利达行金誉第1期第1幢1单元6层10号,建筑面积40.58平方米的房屋，但对于房屋准确地址合同中未约定，房屋总价款474,864元，其中首付款144,864元，房屋贷款330,000元。合同约定出卖人应当在2019年10月31日前将经商品房验收合格的房屋交付买受人使用，出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。合同签订当日刘清向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付购房首付款134,864元，该转账行为亦是原告委托刘清支付房款，刘清表示均应返还原告。原告录音资料显示2020年3月原告到被告辽宁利达行房地产顾问有限公司询问，涉案房屋仍不能交付，原告认为被告延期交付房屋，已构成违约，故要求与被告解除《商品房买卖合同》，由被告返还已付购房款，承担违约责任并赔偿损失。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、收款收据、转账凭证、项目认购协议书、团购申请书、微信转账记录、录音光盘等证据，在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。被告辽宁方达房产开发有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。本案中，原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订商品房买卖合同，并向其支付了购房首付款及定金共计144,864元，双方形成的买卖合同关系合法有效，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司应当按照合同约定履行合同义务。被告辽宁利达行房地产顾问有限公司未能提供证据证明其能按照合同约定的期限及条件向原告交付房屋，现原告因被告辽宁利达行房地产顾问有限公司逾期履行交付房屋的义务已符合合同解除的期限，故原告有权解除商品房买卖合同，并要求出卖人被告辽宁利达行房地产顾问有限公司返还已付购房首付款144,864元（含定金10,000元）。本案立案后，被告于2020年4月28日收到起诉状副本，应当视为解除合同通知于当日到达被告，故双方签订的《商品房买卖合同》应于2020年4月28日解除。关于原告主张被告辽宁利达行房地产顾问有限公司赔偿违约金4,345.92元的诉求，因双方签订的《商品房买卖合同》对解除合同违约金约定明确，故原告此项诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告辽宁利达行房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的诉求，原告在审理过程中明确为赔偿损失，因该团购费在签订《商品房买卖合同》后，团购行为已履行完成，现被告的违约行为导致原告解除合同，该团购费应属于因被告违约给原告造成的实际损失，故原告此项诉求，本院予以支持。关于原告主张二被告对其承担连带责任的诉求，因被告辽宁方达房产开发有限公司未在《商品房买卖合同》中加盖公章予以确认，不能认定其是《商品房买卖合同》的合同相对人，故原告此诉求，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于2019年5月17日签订的《商品房买卖合同》于2020年4月28日解除；二、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告张艳云购房首付款144,864元（含定金10,000元）；三、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张艳云违约金4,345.92元；四、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告张艳云团购费损失人民币20,000元；五、驳回原告张艳云的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,684元，由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司承担。公告费560元，由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 张 淼人民陪审员 王 宁人民陪审员 于咏梅二〇二〇年十一月十六日法官助理林思圻书记员蒲娣本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。