黑龙江省友谊县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0522民初434号原告：吴庆新,男,1967年6月13日出生，汉族，系龙江银行双鸭山分行职工,住黑龙江省友谊县。委托代理人：侯国军，男，系黑龙江王久林律师事务所律师被告:大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司,住所地：黑龙江省大兴安岭地区加格达奇区长虹街春城路**。法定代表人:王淑华职务：总经理。第三人:李明惠（系王陆军之妻）,女，1971年9月3日出生，汉族，系哈尔滨银行职员,住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人:王涌力(系王陆军之女),女,1994年7月7日出生，汉族,无职业,住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人:王思宏(系王陆军之父),男,1947年10月2日出生,汉族,系双鸭山市政府退休干部,住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托代理人：赵浩然，男，系黑龙江双峰律师事务所律师。第三人:马桂华（系王陆军之母），女，1945年11月17日出生,汉族,系双鸭山市政府退休干部,住黑龙江省双鸭山市尖山区。第三人:周树学，男，1957年4月13日出生,汉族，系双鸭山市四方台区政府退休干部,住双鸭山市尖山区。原告吴庆新与被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司，第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告吴庆新的委托代理人侯国军、第三人王思宏的委托代理人赵浩然、第三人周树学到庭参加了诉讼，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.请求被告公司及所有第三人将建行综合楼3单元501、502室房屋的预售备案予以涂销，配合原告及被告办理友谊县建行综合楼3单元501、502室房屋产权登记义务，（因该房屋预售在友谊县房产处有备案，体现的是该房屋已预售王陆军，因此，房产处在未经法定程序下不给原告办理房产证，因此，通过诉讼查明房屋预售并非真是买卖而是借款抵押这一事实）。原告要求被告公司办理房屋证照手续；2.要求被告给付原告逾期办证违约金152365.62元(计算方法：自2012年3月1日计算至2020年11月1日金额为152365.36元，计算依据为两处房屋合计为148.94平方米，按照被告公司销售价格2200.00元/平方米计算，两处房屋合计价值为327668.00元，按照年6%利率计算，共计104个月，数额为170387.36元，但原告仍按原起诉状中的152365.36元主张违约金)；3.被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年5月22日，原告与被告签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》,协议约定被告拆迁原告房屋，被告同意调换安置给原告建行综合楼三单元501、502二套住宅及车库一处,回迁时间2011年12月30日。协议签订后,原告将房屋交付被告拆扒，被告开发建成建行综合楼后，于2011年12月1日将上述回迁房屋交付原告，原告居住使用至今。后原告多次要求被告公司开发该住宅的经办人周树学给原告办理房产证,但被告一直拖延未办。经查,被告已经为建行综合楼的部分房屋办理了房证，被告已经办理初始登记,具备为原告办理房证的条件。2019年10月,原告经友谊县房地产管理处得知,该501、502室房屋在2011年6月16日被第三人近亲属王陆军与被告一同办理了商品房预售备案。经原告查询最高人民法院裁判文书网,本案第三人（因房屋备案人王陆军2011年11月29日去世,其权利义务由其继承人第三人承受)曾在2014年以民间借贷为由起诉过被告公司,黑龙江省双鸭山市中级人民法院(2014)双民初字第6号民事判决书确认如下事实:2011年6月16日第三人近亲属王陆军与被告公司及公司代理人周树学签订了《房屋抵押借款合同》,王陆军出借给公司300万元,并以友谊建行综合楼2834.36平米房屋作为抵押。因此原告认为被告公司与王陆军2011年6月16日所做37户房屋的商品房预售备案非合同双方真实意思表示,双方系借款关系非房屋买卖关系。民法总则146条:行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理。最高人民法院关于民间借贷司法解释第二十四条也已经对明为房屋买卖实为借贷担保中的房屋买卖合同履行进行了否定。同时,鉴于原告系被拆迁人身份,依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。因此，原告签订房屋拆迁协议在先，且被告也交付了房屋，被告与第三人间的房屋预售备案并不具有对抗拆迁人效力,被告理应继续履行为原告办理房屋产权证义务。另外，被告2011年12月1日交付房屋后,90日内，直至现在未能给予原告办理房证，应该支付2012年3月1日后至办证之日止按照月利率千分之五,房屋价格米2200元×148.94平米×93月×月1638.34元=152365.62元违约金,故诉讼法院,要求法院判令所请。第三人王思宏辩称：一、案外人王陆军与被告公司签订的《房屋抵押借款合同》、《商品房买卖合同》有效，办理商品房预售备案系双方真实自愿的行为，其签订合同及办理预售备案登记的目的是担保债权得到实现，依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第66条、71条，案外人王陆军与被告公司签订《房屋抵押借款合同》、《商品房买卖合同》及办理预售备案的行为有效。2011年案外人王陆军与被告大兴安岭华夏房地产开发有限责任公司进行了商品房预售备案登记，该行为合法有效依法应当得到保护。二、案涉的房屋实际是由周树学、周树森共同投入资金并由二人挂靠在大兴安岭华夏房地产开发有限责任公司开发的。2012年周树学、周树森与大兴安岭华夏房地产开发有限公司出具一份文书，表明将案涉房屋用于清偿周树学、周树森欠付案外人王陆军的300万借款。案外人王陆军与周树学、周树森的债权债务由双鸭山市中级人民法院（2014）双民初字第6号判决确认。根据合同相对性为原告办理房照是被告的合同从给付义务，与第三人无关；综上，请驳回原告的诉讼请求。第三人周树学辩称：一、2011年6月15日，我因开发友谊县建行综合楼缺乏资金，以大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司名义在王陆军处借款300万元，应王陆军要求，于2011年6月16日到友谊县房产处办理了商品房买卖预售备案，将建行综合楼部分房屋作为借款抵押。公司包括我和王陆军之间不存在房屋买卖关系，而只是为民间借贷提供的抵押。二、我作为大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司开发建设友谊县建行综合楼的代理人，对公司回迁吴庆新房屋一事没有异议，我是经办人，这是事实。三、我同意为友谊建行综合楼的全体住户办理房屋产权证，需要我的时候我一定配合；四、其他事宜与我无关。被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。第三人李明惠、王涌力、马桂华本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。原告吴庆新为证明自己的主张，向本院提供如下证据：证据一、房屋拆迁产权调换安置协议书复印件一份，证明：被告公司与原告签订协议，将友谊建行综合楼三单元501、502两套住宅及车库一户拆迁安置给原告，协议是2011年5月25日签订，该房屋已经在2011年12月10日交付给原告使用至今，证明原告的拆迁房屋具有优先权；证据二、收据一张，证明：原告在2011年5月24日向被告交缴纳了房屋差价款2万元；证据三、建行综合大厦入户通知单一份，证明在2011年11月25日被告公司将以上三单元501、502室房屋交付给原告，通知单上体现的被通知人于丽华是原告的妻子；证据四、结婚证复印件一份，证明：原告与于丽华系夫妻关系；证据五、友谊县房地产管理处出具的房屋面积分户明细表一份，证明：被告公司与第三人亲属王陆军在2011年6月11日将建行综合楼2834.36平方米房屋办理了预售备案，其中包括原告的三单元501室74.42平方米及502室74.52平方米两户房屋；证据六、双鸭山市中级人民法院（2014）双民初字第6号民事判决书一份、双鸭山中级人民法院法院（2015）双执字第68-1号执行裁定书一份，证明：本案第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华曾在2014年起诉被告公司及本案第三人周树学，案由为借款合同纠纷，生效判决文书确认事实为：2011年6月16日，四第三人的近亲属王陆军与被告华厦公司、周树学签订房屋抵押借款合同，王陆军出借金额为300万元，约定公司与周树学以友谊县建行综合楼2834.36平方米房屋做抵押借款，因该日期与原告提供的友谊县房产处的被告公司与王陆军签订的房屋预售备案时间为一致为同一天，因此，预售备案不是双方真实买卖房屋的意思表示，而是为王陆军出借300万元借款提供了抵押担保，因该预售备案不具有物权法的优先效力，因此，不影响被告公司与原告及其他购房户间的房屋买卖合同的效力及履行，该判决书已经进入法院执行程序，产生法律效力。证据七、不动产权证书一份、友谊县不动产档案查询单一份，证明：被告已经为中国建行友谊县支行综合楼建行办公室110号房屋办理了房屋产权证照，证明被告开发的该建行综合楼已经具备为拆迁户及购房户办理房证的条件，该房证虽为复印件，原告无法提供原件，但友谊县不动产登记中心已经为原告出具了该房屋的档案查询单证明已办理房屋登记及房证；证据八、被告公司的企业公示信息报告一份，证明：被告公司现仍在存续之中，法定表人为王淑华。对原告向本院提交的八份证据的真实性，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华未到庭参加诉讼，本院依法视为放弃质证的权利；第三人周树学对原告提交的八份证据的真实性均未提出异议，第三人王思宏对证据四、五、六、八的真实性没有提出异议，对原告提交的证据四、五、六、八的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据一的真实性，第三人王思宏有异议，认为房屋拆迁产权调换安置协议书所加盖的被告公章不能确定其真伪，合同签订日期为手写体，不能确定合同签订的时间；本院认为，第三人周树学对该协议书的真实性予以认可，并承认协议书中法定代表人“周树学”的签字系本人所签，对原告提交的证据一的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据二的真实性，第三人王思宏有异议，认为收据的日期看不清，交款单位显示的人是于丽华，收据上所加盖的印章也不能其真伪，不是被告公司的公章，所交钱款数额也看不清；本院认为，第三人周树学对其收据的真实性予以肯定，同时承认收到原告缴纳的2万元房屋差价，从原告提交的证据四中证明，于丽华系原告吴庆新妻子，故原告提交的证据二的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据三的真实性，第三人王思宏有异议，认为入户通知单所加盖的公章不能确定其真伪。本院认为，庭审查明原告吴庆新已实际入住该房屋，同时第三人周树学对原告提交的该入户通知单没有异议，原告提交的证据三的真实性，本院予以确定。对原告提交的证据七中不动产权证书一份的真实性，第三人王思宏有异议，认为该证据系复印件，本院认为，第三人周树学对中国建行友谊县支行综合楼建行办公室110号房屋办理了房屋产权证照的事实无异议，同时有友谊县不动产登记中心已经为原告出具了该房屋的档案查询单，对原告提交的证据七的真实性，本院予以确定。被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学没有向本院提交任何证据。经审理查明：2011年5月22日，原告吴庆新与被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》,协议约定被告拆迁原告房屋，被告调换安置给原告建行综合楼三单元501、502室二套住宅及车库一处,2011年12月1日，被告将上述回迁房屋交付原告，原告居住使用至今。2011年6月16日，案外人王陆军与被告公司及公司代理人周树学签订了《房屋抵押借款合同》,王陆军出借给公司300万元,并以友谊县建行综合楼2834.36平米房屋作为担保，案外人王陆军与被告公司对建行综合楼三单元501、502室房屋办理了商品房预售备案，该商品房预售备案登记名为王陆军。2011年11月29日，王陆军去世，第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华为王陆军的第一顺位法定继承人。另查明，友谊县建行综合楼具备办理房屋产权登记的条件。本院认为，2011年5月25日，原告吴庆新与被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司签订了《房屋拆迁产权调换安置协议书》，是双方的真实意思表示，为有效合同。原告向被告缴纳了房屋差价款2万元，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司也向原告吴庆新交付了建行综合楼3单元501、502室房屋，原告享有涉案房屋的所有权。原告请求被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学将友谊县建行综合楼3单元501、502室房屋的预售备案登记予以涂销，本院予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司应承担为原告办理涉案房屋产权登记手续的义务，现友谊县建行综合楼具备办理产权登记手续的条件，被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人周树学应为原告办理涉案房屋产权登记手续。原、被告双方之间未约定办理房屋过户手续的时间，也未对违约责任部分约定，对原告请求被告给付逾期办证违约金152365.62元的诉讼请求，本院不予支持。被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华经本院合法传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，对被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、马桂华予以缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的定规定，判决如下：被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人李明惠、王涌力、王思宏、马桂华、周树学于本判决生效之日起十日内将友谊县建行综合楼3单元501、502室房屋的预售备案登记予以涂销；被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司、第三人周树学于本判决生效之日起十日内协助原告吴庆新对友谊县建行综合楼3单元501室、502室房屋办理房屋产权登记手续；驳回原告吴庆新的其他诉讼请求。案件受理费6869.16元，减半收取3434.58元，由被告大兴安岭华厦房地产开发有限责任公司负担2291.84元，由原告吴庆新负担1142.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于双鸭山市中级人民法院。审判员  孙绪水二〇二〇年十一月十六日书记员  徐涔曦附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。