广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤09民终2039号上诉人(原审原告)：茂名市好世界房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名********。法定代表人：梁锦洪，总经理。委托诉讼代理人：张涛，北京乾成(广州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：林嘉慧，北京乾成(广州)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：叶观有，男，1960年1月13日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区********。委托诉讼代理人：罗洁，广东诚挚律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴飞龙，广东法申律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：茂名香满楼酒家，住所地：广东省茂名市*******。经营者：吴水华，男，1972年1月21日出生，汉族，住广东省东莞市东城区*************。上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司因与被上诉人叶观有、茂名香满楼酒家房屋租赁合同纠纷（立案案由为：租赁合同纠纷）一案，不服广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6348号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司上诉请求：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6348号民事判决第一、二项，改判被上诉人叶观有及被上诉人茂名香满楼酒家向上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司支付租金232667元及违约金(违约金以每月所欠租金为基数，从欠款之日起按年利率24%计至付清租金时止，执行时应扣除保证金25000元)；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人叶观有、被上诉人茂名香满楼酒家承担。事实和理由：一、现有证据足以证明叶观有是本案《房屋租赁合同》的承租方，一审判决事实认定严重错误，明显偏袒，有失公正。(一)上诉人提供的与叶观有签订的《房屋租赁合同》，足以证明叶观有就是《房屋租赁合同》的承租方。而且，无论是合同签订前的磋商、合同的当面签订，还是合同签订后的房屋交接、租金支付，以及后期其拖欠租金的上诉人与之交涉，甚至于交涉无效后上诉人被迫请公证员到现场、在公证员见证下强制收回房屋，都是只有叶观有一人与上诉人接触，并无他人。况且，从上诉人提供的《房屋租赁合同》原件可以看出，整份合同没有任何一处出现过“香满楼酒家”字样，更没有茂名香满楼酒家的盖章，只有叶观有的签名。至于叶观有把该租赁物用来作为其经营茂名香满楼酒家的场所，那是他的合同权利。而叶观有提供的证据《房屋租赁合同》，虽有香满楼酒家盖章，但只有复印件，无法提供原件予以当庭质证，该证据真实性、合法性无法确定，不能作为认定本案重要事实的证据使用。因此，本案《房屋租赁合同》的承租方就是叶观有。一审法院无视合同相对性原则，认定茂名香满楼酒家是合同承租方，是严重错误。(证据：《房屋租赁合同》原件)本案中，一直以来都是叶观有作为履行主体出现，从未有第二个人和上诉人联系过，在起诉到法院前，上诉人甚至没有听过吴水华这个名字。叶观有主要通过现金和银行转账方式向上诉人交付租金，从上诉人提供的银行流水可知，租金均是从叶观有个人账户转来的，并未出现茂名香满楼酒家或者吴水华的转账记录。(证据：银行流水复印件)(二)叶观有提供《房屋租赁合同》复印件，但无法提供原件，且与上诉人所出示原件不符，属于伪造的证据，不能作为认定证明叶观有仅是茂名香满楼酒家签订合同的授权代表这一重要事实的证据，一审法院采信该伪造的证据进而认定叶观有是茂名香满楼酒家的授权代表是错误的。叶观有提供的《房屋租赁合同》复印件是伪造的理由如下：其一，从证据的性质来看，复印件的证明力低于原件。在上诉人已提供合同原件的前提下，除非被上诉人叶观有能提交其所持有的《房屋租赁合同》的原件，否则不应当认定其提供的与原件相抵触的复印件为真，因此叶观有递交的复印件不具有证明力。其二，从证据的来源来看，该复印件明显不符合法院提供的复印件规格。叶观有声称该复印件来源于上诉人于另案(2019)粤0902民初2672号(该案已撤诉)中提交的证据，是其从茂南区法院复印而来。上诉人从未提交过此份证据，且此复印件中没有茂南区法院档案室印章，叶观有未能证明此份证据来源的真实性和合法性。其三，从合同的盖章来看，叶观有提供的复印件中存在矛盾之处。该复印件中甲方(出租方)盖有上诉人公章，乙方(承租方)盖有茂名香满楼酒家公章，然而在骑缝处仅有上诉人的骑缝章而未见茂名香满楼酒家的骑缝章。从常理而言，合同双方都应该骑缝章，然而该复印件中未见茂名香满楼酒家的公章，明显是叶观有在伪造合同之时忽略了盖骑缝章，使得该伪造的复印件错漏百出。很明显，叶观有提供虚假证据的行为属于伪造证据，在民事诉讼中向法院递交伪造的证据属于妨害司法的行为，人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审法院不仅采信该伪造的证据，反而加重上诉方的举证责任，认为由于上诉方无法证明该伪造的复印件为假因此应承担不利后果是对法律和客观事实的恶意忽视。综上，一审法院无视合同相对性，加重上诉人举证责任，减轻叶观有的举证责任，判决被上诉人叶观有无须承担任何违约后果，属于明显偏袒被上诉人叶观有，在证据采信和事实认定上存在严重错误。二、叶观有是茂名香满楼酒家的实际经营者，一审法院认定叶观有是管理者而非实际经营者属于严重的事实认定不清。(一)上诉人提供多份证据证明被上诉人叶观有是茂名香满楼酒家的实际经营者，大部分证据却被一审法院无视。实际经营者顾名思义就是经营、参与、组织甚至控制个体户的人。上诉人提供的证明叶观有是实际经营者的证据如下：1.叶观有支付宝收款记录，证明酒家经营收入归其所有。该证据是被上诉人拖欠租金之后，上诉人在茂名香满楼酒家以吃饭名义采证时，茂名香满楼酒家员工明确表示不接受刷卡方式支付至酒家账户，反而要求客人向叶观有的支付宝账号扫码转账。从常理来看，饭店不可能以一般员工或者管理人的支付宝账户作为收款账户，叶观有以其个人支付宝账户来收取茂名香满楼酒家经营的收入恰恰证明了叶观有就是茂名香满楼酒家的实际经营者。2.银行流水，证明叶观有管理茂名香满楼酒家的日常经营事务。证明叶观有为了经营茂名香满楼酒家，一直以现金或银行转账方式向上诉人支付租金和水电费等费用。3.茂名香满楼酒家工商登记(企查查截图)，证明叶观有负责办理茂名香满楼酒家的工商登记事务。茂名香满楼酒家工商登记的电话为叶观有的个人电话。(新证据一：企查查工商信息截图)4.《社会保险费用明细申请表》，证明叶观有承担茂名香满楼酒家的社保责任。此份证据由被上诉人叶观有提交，从中可知茂名香满楼酒家的社会保险事务的办费联系人是叶观有，且留有叶观有本人的手机号码。该证据强有力的证明了叶观有负责给茂名香满楼酒家的员工购买社保，一旦出现问题，社保局也是在第一时间找到叶观有承担责任，而非吴水华。以上的种种包括前述的签约履行行为等等，都是事关经营者切身利益关系的事情，试问，如果叶观有仅仅是一个管理者，是个打工仔，他有权利将茂名香满楼酒家的营业收入直接占为已有，有必要去承担租金支付责任、社保支付责任吗？这完全不符合常理。这些证据足以证明叶观有就是茂名香满楼酒家的实际经营者。(二)叶观有主张其仅是茂名香满楼酒家的员工和管理者而非实际经营者，但是其提供的两份证据在真实性上存在极大瑕疵，而该主张反而被一审法院支持。叶观有为证明其是员工提供了两份证据作证，其一是伪造的《房屋租赁合同》复印件，伪造的证据无证明力；其二是代吴水华提交的吴水华的答辩状，属于未经证人出庭作证的证人证言，不可作为定案依据，却被一审法院违法予以采信。此外，叶观有未能提供劳动合同、社保记录、工资卡等直接证明劳动关系的证据。1.叶观有提交的伪造的《房屋租赁合同》复印件不能证明其主张。此份伪造证据中承租方处盖有茂名香满楼酒家公章，叶观有在授权代表处签字。由于存在未能提供原件核对、且该复印件并非从法院档案室中复印而来、茂名香满楼酒家未盖骑缝章等真实性上的漏洞，该证据不能证明叶观有是员工和管理者。2.本案中吴水华的答辩状里声称叶观有仅是员工，但由于此答辩状为叶观有及其代理人代为提交，程序违法，不应认定为吴水华的答辩意见，而仅仅能作为一种证人证言使用，但该证人证言不能证明叶观有的主张。吴水华的答辩状不能认定为吴水华的答辩意见。首先，程序上违法，吴水华本人并没有到庭，也没有委托律师，该答辩状既非其本人当庭提交，又不是吴水华通过合法的邮寄方式寄送给法院；其次，叶观有在代为提交答辩状时，并未出示吴水华本人的授权委托书，一审法院及上诉人多次拨打电话也未联系上吴水华本人，无法核实此答辩状的真实性；最后，吴水华提供的《民事答辩状》内容、格式与叶观有答辩状提交的雷同，完全就是为了摆脱叶观有责任强行揽责，与常理不符，上诉人有理由认为叶观有当庭提交的吴水华的《民事答辩状》系叶观有自行伪造。吴水华的答辩状属于叶观有为证明其主张所提供的证人证言，此份证据完全为叶观有开脱责任，且吴水华本人并未出庭对质，此证人证言的真实性无法确定，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证，接受当事人的质询。”第六十九条“下列证据不能单独作为认定案件事实的依据：(二)与一方当事人或者其代理人有利害关系的证人出具的证言；(五)无正当理由未出庭作证的证人证言。”不能作为认定案件事实的证据。3.叶观有未能提供社会保险、劳动合同、工资卡等易于获得的，且直接证明其与茂名香满楼酒家的劳动关系的证据，无法证明其为员工和管理者。综上，一审法院无视上诉人提出叶观有为实际经营者的证据，违法认可叶观有代交的吴水华答辩意见，在无任何证据证明支持的前提下认定叶观有是员工和管理者的主张，属程序严重违法，事实认定错误。三、在叶观有无证据证明微改造工程对茂名香满楼酒家的经营造成具体损失的情况下，一审法院滥用公平原则将被上诉人应交纳的租金减半，属于事实认定不清、适用法律错误。（一)叶观有提供的文件仅能证明微改造工程的施工时间，其并未提供任何证据证明茂名香满楼因此遭受过实际损失，也未能证明损失的数额。叶观有提供的《关于中心城区主干道两侧微改造工程可行性研究报告的批复》及工程竣工文件，仅能证明市政工程于2018年5月8日至2018年12月18日开展，不能证明茂名香满楼酒家实际经营中所遭受的损失数额。此外，叶观有并未提供任何证据例如财务报表、工程前后的酒家收入状况等证据证明茂名香满楼酒家所遭受的任何损失。相反，在与上诉人发生纠纷后，叶观有又承租了涉案租赁物楼上的房屋并重新经营，甚至将涉案租赁物墙体打穿来给其在二楼经营提供便利(详见公证书，该侵权行为上诉人将另案追究)。(二)叶观有主张微改造工程期间茂名香满楼酒家被迫停业，该主张与事实不符，事实是茂名香满楼酒家在工程期间正常营业，且新湖北街一面畅通无阻。首先，从茂名香满楼酒家主体证明资料的《企业信用信息公示报告》可知，酒家直至2019年10月仍在经营中，从未出现停业现象。其次，通过百度地图全景照片可看到，2018年10月茂名香满楼酒家门口的霓虹灯显示“香满楼酒家修路期间酒楼正常营业”，由于租赁物位于江东中路与新湖北街交界，而微改造工程的地段仅限于江东中路，从照片明确可见新湖北街一带道路畅通无阻，茂名香满楼酒家大门门口附近停放多辆汽车、摩托，说明茂名香满楼酒家在工程期间仍在经营。(新证据二：百度地图全景照片)综上，一审法院在被上诉人未提供证据证明其实际损失数额的情况下滥用自由裁量权，依据公平原则判令上诉人减半收取施工期间的租金，实属事实认定不清、法律适用错误。一审法院认定“市政工程施工造成的影响属原被告不可预见情况，但市政工程施工，确实给被告的经营造成一定损失，根据公平原则，市政工程施工期间(2018年5月至2018年12月)的租金，原告应予以适当减少。本院酌情决定市政工程施工期间的租金原告减半收取。”被上诉人叶观有并未提供任何证据证明市政工程施工阶段茂名香满楼酒家实际遭受损失的数额，其主张茂名香满楼酒家因此遭受停业与事实不符，一审法院在叶观有未提供证据证明茂名香满楼存在损失和属实具体数额的情况下滥用自由裁量权，作出明显不公正的判决，违法判令茂名市好世界房地产开发有限公司减半收取施工阶段的租金，毫无事实和法律依据，属事实认定不清、法律适用错误，恳请二审法院依法予以纠正。综上所述，一审法院认定事实错误，作出错误判决，显失公正，现上诉人依法提起上诉，请二审法院依法查明事实，撤销一审错误判决，依法改判。被上诉人叶观有辩称,一、叶观有只是合同承租方的代理人，这是毫无疑问的。(一)被上诉人叶观有依法提供合同原件，承租方茂名香满楼酒家加盖公章，叶观有作为代理人在代理人栏签名，证明叶观有是合同代理人，而非承租方。上诉人称被上诉人叶观有提供的合同原件为伪造证据，是诬告，被上诉人叶观有保留追究的权利。(二)正如合同对方签名的代理人蔡春霞也不是出租物业的所有权人一样，对方与叶观有联系租赁业务，并不能代表叶观有就是承租方。承租方是茂名香满楼酒家。二、叶观有不是香满楼的实际经营者，而只是管理者，且是受害者。(一)法定的工商登记资料十分充分地证明，吴水华一直是茂名香满楼酒家的所有者、经营者。吴水华2006年开始接手经营茂名香满楼酒家。据茂名市市*监管局有关档案记载证明，茂名市茂南区河东街道禾黎社区*民委员会书面证明，茂名香满楼酒家转让给吴水华。之后，吴水华一直是茂名香满楼酒家的所有者、经营者。吴水华长期亲自经营酒家，亲自负责管理，为员工和客人所共知。(二)叶观有代为管理茂名香满楼酒家，也是受害者。吴水华后来到外地做生意，认为叶观有是茂名本地人，性格老实，让其代为管理。到后来茂名香满楼酒家受到划定单行线、江东路改造、租金上涨、人流减少等因素影响，生意萧条，但叶观有诚实守信，苦苦守候，仍然代为管理，入不敷出，捉襟见肘，但始终无法支撑，直到倒闭。迄今吴水华仍拖欠其多年工资。叶观有本身就是受害者，2017年还做了脑瘤手术。若因此承受不白之冤，则更加是雪上加霜。(三)吴水华除了委托叶观有代为管理外，也委托其他人代为处理其他事务。比如茂名市市*监管局查询的资料载明，吴水华还委托郑小平等人办理过工商、食品、卫生等业务。对方称工商登记电话为叶观有的电话，用这个来证明叶观有是实际经营者，那么工商登记吴水华是法人，不更加证明吴水华是经营者吗?(四)吴水华一审答辩状明确证明叶观有只是管理者。该答辩状由吴水华签字寄出并经邮政EMS快递至茂名市，且一审书记员在开庭前打电话亲自求证吴水华，确认是其本人签名并寄出，答辩状为其本人真实意思表示。为查明本案事实，申请二审法院对该点事实向一审法院进行调查核实。三、江东中路市政改造工程对茂名香满楼酒家经营造成巨大影响，造成巨大损失，且出租方已明确承诺免租，出租方应履约免租。茂名人所共知，江东中路改造工程前后历时一年多，且采取了封闭道路、围蔽临街商铺施工等方式，对整条江东中路的经营户造成了很大影响，不仅茂名香满楼酒家深受影响，毗邻的宴江南、潮牛食庄，甚至沿江大厦等都影响很大，大部分门面停业歇业。这些店铺受影响的情况，不仅茂名人都知道，而且百度街景照片也可以清晰看到门面被围蔽等现状。当时出租方及其代理人承诺，施工影响期间免收租金，且同意茂名香满楼酒家在2019年春节期间利用餐饮旺季，尽量做一点生意，弥补亏损。但后来出租方因为道路改造未达预期，其协商收回物业再高价出租给城投公司的愿望落空，转而出尔反尔，索要其原本承诺减免的租金和高价滞纳金。双方长期合作，出租方作为物业，应该体谅经营者的困难，信守双方的口头承诺，而非落井下石，雪上加霜。特别是今年疫情期间，很多物业出租方均通过减租、免租等方式，支持商家经营，国家都出台了支持经济发展的若干政策，其中就包括减免租金，因此减免租金完全合法合理，且富有人情味。比如今年上半年迎宾三路某商家其所租物业外墙装修，但出租方免收租金，商家因此悬挂感谢横幅，十分温馨!两者对比，高低立现。四、关于租金的真正事实。真正的事实是对方唯利是图，出尔反尔。合同原租赁期从2014年4月1日至2017年3月31日，到期后一直未续签。到2018年2月份经双方协商，准备同意按月租金两万元提高百分之十(即22000/月)来续约，后因上诉人称其授权签字的代表蔡春霞住院等原因一直未办理手续。一直拖到2018年5月份，市政府改造沿江路，城投公司开会，提出因为政府打造酒吧风情街，将来可能会高价租赁该物业来统一经营。因此，上诉人不满足原来跟被上诉人约定的租金了，向被上诉人提出租金要提高一倍，即每个月4万元。因酒楼无力承担，经双方协商，上诉人法定代表人梁锦洪在茂名香满楼酒家大门右边贴出招租广告(有酒楼全体员工和邻居可以作证)，并且承诺高价招租出去后还补偿茂名香满楼酒家部分装修补偿金。2018年5份政府封闭门口施工，一直到2018年12月底，酒楼都无法经营(有城投公司工程验收证明)。为了做2019年春节期间的生意，被上诉人和梁锦洪双方协商，同意被上诉人2019年1月份至2月份期间继续经营。被上诉人按照约定2月底后也不再经营，员工社保也全部终止(有社保凭证)。后来梁锦洪同意茂名香满楼酒家租赁的押金不退，作为合同到期以来的全部租金。这个协商过程主要是通过手机通话完成，当时被上诉人叶观有还通过手机短信把看门人的电话号码发给梁锦洪手机，叫梁锦洪可以联系看门人拿钥匙，交回物业给梁锦洪(有手机短信截图)。因为茂名香满楼酒家三楼租期未到，被上诉人想改造门面，涉及到梁锦洪一楼的利益，加上沿江路改造未达到预期效果，上诉人想高价招租的目的没有达到，才出尔反尔，违反承诺，提出起诉。整个过程中，上诉人的洽谈人对叶观有多次口头承诺不追究租金，叶观有从未见过也从未知道本案上诉人的存在，一直认为接洽人就是出租方，对方也从没有说明真正的出租人和出租人实际意思表示，才导致这场诉讼的发生。因此上诉人具有一定过错。希望法院判决上诉人承担相应的过错责任。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。被上诉人茂名香满楼酒家没有应诉、答辩。茂名市好世界房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、判令叶观有、茂名香满楼酒家向茂名市好世界房地产开发有限公司归还所拖欠租金，要求计至实际清偿之日，暂计为232667元(自2018年7月1日起计至2019年6月19日)；二、依法判令叶观有、茂名香满楼酒家支付滞纳金，要求计至实际清偿之日，暂计为223544.15元(每天按所欠租金总额千分之三加收滞纳金，自2018年7月4日起暂计至2019年10月30日，计算方式以滞纳金计算表为准)。三、本案诉前财产保全费用、诉讼费用由叶观有、茂名香满楼酒家承担。一审法院认定事实：座落于茂名市***“茂南大厦”的第一层南面原“香满楼”约700平方米房产的产权人为茂名市好世界房地产开发有限公司所有。2014年4月4日，茂名市好世界房地产开发有限公司为出租人(甲方)与承租人茂名香满楼酒家(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将上述房屋出租给乙方作为经营酒店、餐厅使用。合同约定：租赁期限从2014年4月1日起至2017年3月31日止，月租金为20000元，租金于当月的1-3号缴交。乙方并应于合同签订时交纳25000元作为保证金。如有拖欠租金，每天按所欠租金总额千分之三加收滞纳金。如拖欠租金超过15天，经甲方催收后7天内仍未交付，甲方有权终止合同，收回房屋和向外重新出租，有权不退还保证金，因此造成损失由乙方赔偿。合同签订后，茂名香满楼酒家交付了25000元保证金给茂名市好世界房地产开发有限公司，并在租赁的房产上经营茂名香满楼酒家。2017年3月31日，合同约定的租赁期限届满，双方当事人没有重新签订租赁合同，茂名香满楼酒家继续在租赁房产上经营。但从2018年7月份开始，茂名香满楼酒家不再交付租金，经茂名市好世界房地产开发有限公司催收未果，致成纠纷。另认定，本案中茂名市好世界房地产开发有限公司、叶观有分别提供了一份《房屋租赁合同》。茂名市好世界房地产开发有限公司提供的《房屋租赁合同》的承租方(乙方)处空白，叶观有提供的《房屋租赁合同》的承租方(乙方)处盖有茂名香满楼酒家的印章。两份合同内容相同，叶观有均作为乙方授权代表在合同上签名。茂名香满楼酒家经营期间，有部分租金由叶观有转账交付茂名市好世界房地产开发有限公司。茂名香满楼酒家所处的路段，从2018年5月份开始至2018年12月份进行市政工程施工建设。一审法院认为，茂名市好世界房地产开发有限公司与叶观有分别提供的《房屋租赁合同》，是当事人真实意思表示，没有违反法律规定，合同有效，当事人应按合同约定履行合同义务。合同租赁期限届满后，茂名香满楼酒家继续使用租赁物，茂名市好世界房地产开发有限公司没有提出异议，原租赁合同继续有效。茂名香满楼酒家租赁过程中，从2018年7月开始，没有交付租金给茂名市好世界房地产开发有限公司，已构成违约，现茂名市好世界房地产开发有限公司请求茂名香满楼酒家支付拖欠的租金及支付违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。茂名香满楼酒家辩称从2018年5月份至2018年12月份因受市政工程影响，茂名市好世界房地产开发有限公司应减免租金及从2019年3月份起便停止经营，茂名市好世界房地产开发有限公司不应再计算2019年3月至5月份的租金。一审法院认为，合同中没有对因市政工程施工造成茂名香满楼酒家经营损失的处理方式有作约定。市政工程施工造成的影响属双方当事人不可预见情况，但市政工程施工，确实给茂名香满楼酒家的经营造成一定损失，根据公平原则，市政工程施工期间的租金，茂名市好世界房地产开发有限公司应予以适当减少。一审法院酌情决定市政工程施工期间的租金茂名市好世界房地产开发有限公司减半收取。茂名市好世界房地产开发有限公司请求租金的起始时间是从2018年7月1日起至2019年6月19日止，租金每月20000元，共计232667元。减半收取2018年7月份到2018年12份施工期间的租金60000元后，茂名香满楼酒家尚应支付茂名市好世界房地产开发有限公司的租金总数为172667元。茂名香满楼酒家从2019年3月份停业经营，并不是茂名市好世界房地产开发有限公司原因造成。茂名香满楼酒家不再经营，可与茂名市好世界房地产开发有限公司解除租赁合同，但不能以停业作为拒交租金的理由，因此茂名香满楼酒家该辩称意见，一审法院不予采纳。茂名香满楼酒家辩称合同中没有对利息进行约定，合同中约定的滞纳金不适用于本案。一审法院认为，合同中约定产生滞纳金的前提是茂名香满楼酒家拖欠租金时产生，根据合同意思表示，合同中约定的滞纳金应是违约金性质，茂名香满楼酒家拖欠租金构成违约，应支付违约金给茂名市好世界房地产开发有限公司。但茂名市好世界房地产开发有限公司请求按拖欠租金总额的日千分之三加收滞纳金作为违约金过高，一审法院作适当调整。违约金以每月拖欠租金金额为基数，按年利率24%计算至茂名香满楼酒家付清租金时止为宜。茂名香满楼酒家辩称每月20000元租金过高，显失公平。一审法院认为，当事人订立合同时如果认为显失公平，可以申请人民法院或者仲裁机构变更或撤销。在涉案合同未被变更或撤销前，茂名香满楼酒家应按合同约定支付租金给茂名市好世界房地产开发有限公司。合同签订时，茂名香满楼酒家交纳了25000元保证金给茂名市好世界房地产开发有限公司，该保证金具有单方预付违约担保金性质，由于合同约定的违约金过高，一审法院已作调整，因此该25000元应抵减茂名香满楼酒家支付茂名市好世界房地产开发有限公司的违约金。茂名市好世界房地产开发有限公司与叶观有分别提供的《房屋租赁合同》中，两份合同叶观有均是作为乙方授权代表在合同上签名，合同没有注明被告叶观有是房屋的承租人，茂名市好世界房地产开发有限公司也没有证据证明叶观有提供的承租人为茂名香满楼酒家的合同存在虚假，因此一审法院认为叶观有是受茂名香满楼酒家委托而与茂名市好世界房地产开发有限公司签订合同。叶观有作为茂名香满楼酒家的管理人，以叶观有的名义转账交付租金给茂名市好世界房地产开发有限公司也符合常理，但不能据此认定叶观有是茂名香满楼酒家的实际控制人。涉案合同产生的权利义务与叶观有无关，茂名市好世界房地产开发有限公司请求叶观有承担责任，依据不足，一审法院不予支持。茂名香满楼酒家经一审法院合法传唤不到庭，本案作缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、茂名香满楼酒家在本判决生效后十日内支付租金172667元及违约金(违约金以每月所欠租金为基数，从欠款之日起按年利率24%计至付清租金时止，执行时应扣除保证金25000元)给茂名市好世界房地产开发有限公司；二、驳回茂名市好世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4072元，由茂名香满楼酒家负担3753元，由茂名市好世界房地产开发有限公司负担319元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司提交以下证据：1.“企查查工商信息截图”1页，拟证明：茂名香满楼酒家工商登记的电话为叶观有个人电话。2.“百度地图全景图片”3页，拟证明：茂名香满楼酒家于2018年10月即微改造工程施工期间仍正常营业，租赁物位于江东中路与新湖北街交界处，而新湖北街一带道路畅通，完全不受微改造工程的影响。被上诉人叶观有质证称：1.虽然工商登记的电话是叶观有的联系方式，但是工商登记经营者是吴水华，不能因此确定叶观有是实际经营者。2.不认可“百度地图全景照片”证明内容，实际上茂名居民都很清楚改造期间沿街店铺生意无法与改造前相比。被上诉人茂名香满楼酒家没有应诉、质证。对此，本院认定如下：1.茂名香满楼酒家工商登记联系电话号码为叶观有个人电话号码。2.“百度地图”显示的拍摄时间的准确性无法验证，不能确定“百度地图全景图片”的拍摄时间，故不能证明2018年10月茂名香满楼酒家是否正常营业。被上诉人叶观有提交以下证据：1.“工商内档资料”，2.“指定代表或者共同委托代理人授权委托书”，拟证明：茂名香满楼酒家经营者是吴水华：（1）茂名市茂南香满楼酒家于2006年变更法定代表人为吴水华；（2）2010年茂名市茂南香满楼酒家授权给吴水华使用“香满楼”字号办理个体工商营业执照，2010年吴水华本人申请设立登记茂名香满楼酒家；（3）2010年吴水华与上诉人签订《房屋租赁合同》，吴水华在承租方处签字捺印；（4）《茂名市**********副楼第三、四层房屋租赁契约》，吴水华系合同承租方，并签字捺印。（5）茂名香满楼酒家委托郑小平办理变更登记，吴水华在委托书上签字。3.“全景照片”，拟证明：市政工程施工已对茂名香满楼酒家造成较大影响。上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司质证称：对证据1、证据2,1.不否认工商登记吴水华曾经是茂名香满楼酒家经营者；2.上诉人授权代表蔡春霞从未与茂名香满楼酒家有过联系；3.“工商内档资料”中2010年6月10日至2011年6月9日止的房屋租赁合同真实性存疑；4.工商登记资料、授权委托书只是书面证据，不能证实茂名香满楼酒家营业收入实际收益人是吴水华。对证据3,正常拍摄不会出现图中“茂名市博物馆”、“罗马假日宾馆”之类的字眼，对其真实性、拍摄时间有异议，也不能证明改造工程造成茂名香满楼酒家遭受重大损失。对此，本院认定如下：1.工商登记茂名香满楼酒家为个体工商户，登记经营者为吴水华。2.无法确定照片或者图片的拍摄时间，故也不足以证明市政工程施工对茂名香满楼酒家营业有较大影响。本院审理查明，座落广东省茂名市***“茂南大厦”的第一层南面原“香满楼”约700平方米房产的产权人为茂名市好世界房地产开发有限公司所有。2014年4月4日，茂名市好世界房地产开发有限公司为出租人(甲方)与承租人叶观有(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定由甲方将上述房屋出租给乙方作为经营酒店、餐厅使用。合同约定：租赁期限从2014年4月1日起至2017年3月31日止，月租金为20000元，租金于当月的1-3号缴交。乙方并应于合同签订时交纳25000元作为保证金。如有拖欠租金，每天按所欠租金总额千分之三加收滞纳金。如拖欠租金超过15天，经甲方催收后7天内仍未交付，甲方有权终止合同，收回房屋和向外重新出租，有权不退还保证金，因此造成损失由乙方赔偿。合同签订后，叶观有交付了25000元保证金给茂名市好世界房地产开发有限公司，茂名香满楼酒家在叶观有租赁的房产上经营。2017年3月31日，合同约定的租赁期限届满，双方当事人没有重新签订租赁合同，茂名香满楼酒家继续在叶观有租赁房产上经营。但从2018年7月份开始，叶观有不再交付租金，经茂名市好世界房地产开发有限公司催收未果，致成纠纷。案涉房屋所处路段，从2018年5月份开始至2018年12月份进行市政工程施工建设。本院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。争议焦点有：一、叶观有是否案涉《房屋租赁合同》当事人；二、叶观有是否茂名香满楼酒家实际经营者；三、应否减少案涉《房屋租赁合同》约定的租金数额；四、叶观有应否支付租金、违约金给茂名市好世界房地产开发有限公司；五、茂名香满楼酒家是否案涉《房屋租赁合同》当事人；六、茂名香满楼酒家应否支付租金、违约金给茂名市好世界房地产开发有限公司。对争议焦点，评判如下：一、茂名市好世界房地产开发有限公司向一审法院提出的案涉《房屋租赁合同》原件、叶观有向一审法院提出的案涉《房屋租赁合同》复印件正文内容一致，合同条款中没有“当事人的名称或者姓名和住所”的内容；第十九条处，前者书写字迹原有“押金”二字，加划横线两条涂改，后者书写字迹无涂改。前者尾部“乙方（承租方）：”“签章”处空白，其下“授权代表：”处签名“叶观有”，“联系电话：”处书写“135*****”；后者尾部“乙方（承租方）：”“签章”处盖“茂名香满楼酒家”印章，其下“授权代表：”处签名“叶观有”，“联系电话：”处书写“135*****”。在一审诉讼程序中，叶观有称该《房屋租赁合同》复印件来源于茂名市好世界房地产开发有限公司在另案诉讼程序中向一审法院提出的证据，但没有举证证明；茂名市好世界房地产开发有限公司否认。在二审诉讼程序中，叶观有出示该《房屋租赁合同》原件，与该复印件一致；叶观有称作为“授权代表”一直持有该《房屋租赁合同》原件。本院认定叶观有向一审法院提出的该《房屋租赁合同》复印件来源于其自己持有的原件，而不是茂名市好世界房地产开发有限公司在另案诉讼程序中提出的证据。叶观有在一审诉讼过程中称该《房屋租赁合同》复印件来源于茂名市好世界房地产开发有限公司在另案诉讼程序中向一审法院提出的证据，明显是虚假陈述，叶观有违反《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第一款规定的诚实信用原则。双方当事人提出的《房屋租赁合同》第十七条内容均为“本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等效力。”因此，案涉《房屋租赁合同》全部内容应以双方当事人各自持有的合同文本均有的内容为准，应当认定案涉《房屋租赁合同》没有“茂名香满楼酒家”盖章。叶观有持有案涉《房屋租赁合同》一份原件，不论叶观有是茂名香满楼酒家的经营者还是管理者，均有条件在双方当事人签订该《房屋租赁合同》后自行在合同文本上加盖“茂名香满楼酒家”印章。根据案涉《房屋租赁合同》全部内容，不能认定茂名香满楼酒家是该合同乙方当事人，也没有证据证明其他主体是该合同乙方当事人。叶观有在案涉《房屋租赁合同》“乙方（承租方）”“授权代表”处签名，叶观有是该合同乙方当事人即承租人。而且，叶观有通过个人账户向茂名市好世界房地产开发有限公司转账支付租金，履行承租人义务，也能印证叶观有是承租人。二、现工商登记茂名香满楼酒家是个体工商户，登记经营者是吴水华。茂名香满楼酒家是一审被告，吴水华不是一审被告。一审卷宗中“答辩人：吴水华”的《民事答辩状》，答辩人不是茂名香满楼酒家，也没有盖“茂名香满楼酒家”印章，因此，不是茂名香满楼酒家答辩。经一审法院、本院依法传唤，茂名香满楼酒家始终没有应诉、答辩，吴水华也始终没有到庭参加开庭审理、询问，无法确定该《民事答辩状》内容是否吴水华真实意思表示。因此，不能以该《民事答辩状》作为认定本案事实的依据。虽然，工商登记茂名香满楼酒家经营者是吴水华。但是，工商登记茂名香满楼酒家联系电话是叶观有个人电话，茂名香满楼酒家作为“用人单位”的《社会保险费明细申报表》登记“办费联系人：叶观有”，茂名香满楼酒家营业收入直接进入叶观有个人账户，叶观有与茂名市好世界房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》租赁房屋作为茂名香满楼酒家经营场所，叶观有通过个人账户向茂名市好世界房地产开发有限公司转账支付租金；也没有证据证明吴水华出资、作出经营决策、取得经营收益、负担经营亏损等。所以，不能排除茂名香满楼酒家实际经营者是叶观有而不是吴水华的可能性。待证事实叶观有或者吴水华是否茂名香满楼酒家实际经营者，真伪不明。另一方面，叶观有是否茂名香满楼酒家实际经营者，不影响叶观有作为案涉《房屋租赁合同》承租人承担民事责任。从而，茂名市好世界房地产开发有限公司申请本院调取叶观有支付宝账号2019年1月1日至2019年4月1日的流水，没有必要，本院不予准许。三、案涉租赁物被用作茂名香满楼酒家经营场所。叶观有与茂名市好世界房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》没有约定因市政工程施工对承租人利用租赁物进行经营造成损失的处理方式。市政工程施工造成的影响属双方当事人不可预见情况，但市政工程施工，确实给茂名香满楼酒家的经营造成一定损失，根据公平原则，市政工程施工期间的租金，茂名市好世界房地产开发有限公司应予以适当减少。一审法院酌情决定茂名市好世界房地产开发有限公司减半收取市政工程施工期间的租金，并无不当。茂名市好世界房地产开发有限公司请求叶观有支付自2018年7月1日起至2019年6月19日止每月20000元的租金共计232667元。减半收取2018年7月份到2018年12份施工期间的租金60000元后，叶观有应支付给茂名市好世界房地产开发有限公司的租金总额为172667元。四、叶观有是案涉《房屋租赁合同》承租人，违反合同约定迟延支付租金，因此，应当支付租金、违约金给出租人茂名市好世界房地产有限公司。五、茂名香满楼酒家不是案涉《房屋租赁合同》当事人。理由如上述第一点所述。六、茂名香满楼酒家不是案涉《房屋租赁合同》当事人，茂名香满楼酒家不承担支付租金、违约金给茂名市好世界房地产开发有限公司的责任。案涉租赁物被用作茂名香满楼酒家经营场所，不构成茂名香满楼酒家承担上述民事责任的充分理由。茂名市好世界房地产开发有限公司请求茂名香满楼酒家支付租金、违约金，本院不予支持。综上所述，上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司的上诉请求部分成立，应予支持；其余部分不能成立，应予驳回。一审判决认定事实部分错误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省茂名市茂南区人民法院（2019）粤0902民初6348号民事判决；二、被上诉人叶观有在本判决生效后十日内支付租金172667元及违约金［违约金以每月所欠租金（自2018年7月4日起至2018年8月3日止欠10000元；自2018年8月4日起至2018年9月3日止欠20000元；自2018年9月4日起至2018年10月3日止欠30000元；自2018年10月4日起至2018年11月3日止欠40000元；自2018年11月4日起至2018年12月3日止欠50000元；自2018年12月4日起至2019年1月3日止欠60000元；自2019年1月4日起至2019年2月3日止欠80000元；自2019年2月4日起至2019年3月3日止欠100000元；自2019年3月4日起至2019年4月3日止欠120000元；自2019年4月4日起至2019年5月3日止欠140000元；自2019年5月4日起至2019年6月3日止欠160000元；自2019年6月4日起至今欠172667元）为基数，从欠款之日起按年利率24%分时间段计至付清租金时止，执行时应扣除保证金25000元］给上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司；三、驳回上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4072元，由上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司负担319元，被上诉人叶观有负担3753元。二审案件受理费8144元，由上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司负担638元，被上诉人叶观有负担7506元。上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司预交的二审案件受理费8144元中的7506元不予退还，由被上诉人叶观有迳付给上诉人茂名市好世界房地产开发有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 徐忠圣审 判 员 罗 文审 判 员 欧卫慧二〇二〇年十一月三日法官助理 阮树本法官助理 陈 苗书 记 员 郑子妍附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。