重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0106民初10574号原告：重庆爱捷乐农副产品有限公司，住所地重庆市沙坪坝区晒光坪**附****，统一社会信用代码91500106MA60F8N24J。法定代表人：尹明红，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘宴地，重庆静航律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄释仪，重庆静航律师事务所实习律师。被告：伍琴，女，1983年10月6日出生，汉族，个体工商户业主，住重庆市九龙坡区。原告重庆爱捷乐农副产品有限公司与被告伍琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆爱捷乐农副产品有限公司的委托诉讼代理人刘宴地、黄释仪、被告伍琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆爱捷乐农副产品有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告的租金8832元以及违约金4050元共计12882元，并判令从2020年2月20日起至被告付款之日为止，按租金金额8832元的1%/日向原告支付滞纳金；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年9月7日，原告将重庆市沙坪坝区某某*号附*号*-*至*-*、*-*号*区域*、*摊位租赁给被告售卖蔬菜类商品，租赁期限自2019年8月26日开始至2020年9月9日，并签订了《租赁协议》，约定租金每月1350元，每6个月支付一次，每次提前30日支付下半年（六个月）租金，逾期未付，原告将每天按租金金额收取1%滞纳金。被告租金支付至2020年2月19日，后一直未支付下半年租金，也未给原告进行联系。此后，原告联系被告支付租金，但被告多次拒绝支付。为维护自身合法权益，原告诉至法院，望判如所请。被告伍琴辩称，不同意原告的诉讼请求。原告于2020年1月26日出具了一份通知，说市场在2020年1月29日前暂停开放，开放时间另行通知；在2020年2月2日原告又出具一份通知，市场2月份暂停营业，营业时间另行通知；原告于2020年3月21日出具一份通知，告知复工时间不清楚，复工时会提前通知；2020年5月14日原告又向商户出具一份通知，2020年5月16日17时未交清续租手续，则视为自动放弃摊位，原告自行招租。因此被告没有违约，也不应当缴纳租金、滞纳金，双方之间的《租赁协议》已经于2020年5月16日解除。本院经审理认定事实如下:2019年7月21日，出租方重庆升伟房地产集团有限公司（甲方）与承租方重庆爱捷乐农副产品有限公司（乙方）《房屋租赁合同》，约定甲方根据本合同条件将位于沙坪坝区某某*号附*号、附*号部分区域（见附件一平面图所示）出租给乙方使用。租赁场所的租赁用途为农贸超市，以及经营所需的配套办公。乙方应在租赁场所统一以“新民乐”作为品牌对外经营。租赁期限为2019年7月28日至2026年7月27日（含装修期8个月）。双方确认2019年7月28日为进场日。双方还对租金、违约责任等事项进行了约定。2019年9月7日，重庆爱捷乐农副产品有限公司（甲方）与伍琴（乙方）签订《租赁协议》，约定甲方将其位于重庆市沙坪坝区某某*号附*号*至*、*（自编号*区域*、*号）摊位租赁给乙方作为经营蔬菜项目的摊位。租赁事项和经营范围：1、租赁期限自2019年8月26日起至2020年9月9日止。2、市场免租期自2019年8月26日起至2019年9月9日止。3、合同签订之日，乙方应向甲方交付2000元作为租赁保证金，待合同期满，经审核确定乙方按双方约定履行合同并无违约，甲方在2个月后将保证金全额无息退还乙方。因乙方违反合同规定造成的损失及费用，甲方有权从保证金中扣除。4、租赁摊位号及月租金：A173每月租金650元、A174每月租金700元。5、甲乙双方约定月租金为1350元。6、每六个月支付一次，每次提前30日支付下半年（六个月）租金。第一次交纳时间为2019年9月7日，后期每阶段的租金必须于上阶段最后截止日期30日前（如遇法定节假日向前提前至法定假日前一个工作日）一次性向甲方足额付清该阶段租金。逾期未付，甲方将每天按欠款金额收取1%的滞纳金。7、乙方应按甲方核准认可的商品种类即蔬菜守法经营，并按上述核准经营范围自行向正规厂家进货；不得利用租赁场所进行违法活动，不得经营违禁物品，不得超范围经营，不得擅自变更、增减经营项目；如需新增加、改变经营项目时必须以书面形式向甲方申请，经乙方同意后方可经营，否则甲方有权没收商品。8、营业时间概由甲方规定，乙方应严格遵守，服从管理，否则以违约论，并处以10元/小时之违约金。9、租赁期内，甲方如需对本摊位所在区域的经营类别进行调整时，乙方应无条件积极配合。10、租赁期内甲方收取乙方垃圾处理费300元按户收取。11、六个月交费合计10832元。其他费用的支付：1、乙方应于每月20日前向甲方交付租赁场所物业管理费。2、因乙方需要所产生的二次照明的电费、水费等相关费用由乙方自行负责，每月24日前按时向甲方交纳费用。3、每年5月至11月商场中央空调开放，在此期间，乙方同意按照该租赁场地面积公摊于每月24日前向甲方按时支付空调费。乙方责任：1、经营期间，乙方应严格按照重庆市有关经营商品的标准和规定的要求进行经营。2、乙方应自行办理工商、税务等与经营活动相关的一切手续，并依法、合法、诚信经营。乙方在租赁期间应承担经营所产生的一切费用，以及因经营所产生的一切债权债务。3、乙方对租赁场所内消防设施、用电、用水设施等一切公共设施负有保管维护的义务，如有损坏乙方应负责恢复原状或照价赔偿，并承担因此造成的其他损失，情节严重的，甲方有权无条件提前中止本合同，并不承担违约责任。4、在合同期限内，乙方必须遵守甲方作勤时间，不得擅自关门或不经营，若乙方擅自关门或不经营连续三天以上（含三天），则视为乙方违约，甲方有权解除合同，并收回该租赁场所，该租赁场所另行出租。合同提前终止及续约：1、租赁合同期间，双方中任何一方因各种特殊原因需提前解除本合同的，应提前30天书面告知合同另一方，违约方须支付三个月租金给守约方作为赔偿金，同时已交所有费用不退还（包括但不限于租赁金、保证金）。2、如遇国家建设需要、拆迁改造、自然灾害或其它不可抗力影响，导致合同无法执行时，本合同自行终止，双方均不负违约责任。3、合同期满，乙方应按时将租赁场所归还甲方，如逾期未归还，按照当期每月应缴纳租金的每日金额计算，从乙方保证金中扣除，不足部分由乙方负责赔偿，同时甲方有权按逾期租金的50%追究乙方的违约责任。4、乙方有下列违约行为之一的，甲方有权立即终止本合同收回乙方租赁的经营场所，并没收其合同保证金，乙方对甲方造成各种损失的，应由乙方承担一切赔偿责任：（1）、租金按照应付费时间未交纳，拖欠超过十五天；（2）、未经甲方书面认可，擅自改变承租场所房屋结构和柜台设施，造成安全隐患；（3）、将所租赁经营场所擅自转包、转给合同之外的第三方；（4）、因违法被取消经营资格或有其他严重违反国家法律法规行为；（5）、严重违反商场纪律和规章制度，不听规劝。其他：3、乙方确认对本合同各项条款完全理解，双方对各项条款含义认识一致。合同签订后，伍琴向重庆爱捷乐农副产品有限公司支付了2020年3月8日前的租金、垃圾处理费、空调费，并交纳保证金2000元。2020年1月24日，重庆市决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，重庆爱捷乐农副产品有限公司通过微信群发出《紧急通知》，告知伍琴等各商户因新冠肺炎疫情影响“新民乐农超”于2020年1月29日暂停对外开放，开场时间根据疫情发展情况另行通知。2020年2月2日，重庆爱捷乐农副产品有限公司通过微信群发出《通知》，告知伍琴等各商户因新冠肺炎疫情影响“新民乐农超”2020年2月9日前暂停营业，之后开场时间根据疫情发展情况另行通知。2020年3月10日，重庆市决定将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年3月21日，重庆爱捷乐农副产品有限公司通过微信群发出《通知》，告知伍琴等各商户现新冠疫情已进入复工、复产阶段，但由于“新民乐农超”经营方式的特殊性，政府安排在最后复工，为尽快重新营业，公司正积极与天星桥街道、沙区商委沟通、协调，力争早日复工。复工具体时间会提前通知各位商户。2020年5月14日，重庆爱捷乐农副产品有限公司向伍琴等各商户发送短信《通知》，告知“我公司定于2020年5月13日恢复正常营业，并要求各位商户于2020年5月16日17:00时之前完善续租手续，缴清下半年费用。如未能在该时间内缴清下半年费用的，我公司将一律视为该商户自动放弃摊位，我公司将另行招商。”另，重庆爱捷乐农副产品有限公司在“新民乐农超”公告栏也粘贴了该《通知》。2020年5月13日，伍琴收到该《通知》后未在继续使用案涉摊位经营，也未支付2020年3月9日至2020年9月9日期间的租金。现，重庆爱捷乐农副产品有限公司认为其与伍琴之间的《租赁协议》并未解除，故起诉要求伍琴支付2020年3月9日至2020年9月9日期间的租金、垃圾处理费、空调费、违约金以及滞纳金。审理中，原告称《租赁协议》第二条第十一项约定“六个月缴费合计金额10832元”，该金额包括保证金2000元、173摊位租金3900元（650元/月×6个月）、174号摊位租金4200元（700元/月×6个月）、垃圾处理费300元（50月/月×6个月）、空调费432元。被告已经交纳保证金，因此原告主张2020年3月9日至2020年9月9日期间的租金为8832元。双方分歧较大，调解未成。本院认为,原告与被告签订的《租赁协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。该协议对原、被告均有约束力，双方应按合同约定履行相应的义务。被告本应按照约定支付2020年3月9日至2020年9月9日期间的租金。但，2020年5月14日被告向原告发送《通过》，告知原告“新民乐农超”于2020年5月13日恢复营业，请被告于2020年5月16日17:00时之前完善手续，缴清下半年租金，否则被告将视为原告自动放弃摊位，被告将另行招商。实际上原告单方改变《租赁协议》中约定的租赁期限、解除租赁协议的条件，以该《通知》的形式向被告发出新的要约。被告在收到该要约后以行动，即未按照《通知》中约定的时间完善续租手续并缴清下半年租金，向原告作出承诺，原被告双方对《租赁协议》的解除达成一致。因此，原被告签订的《租赁协议》于2020年5月16日解除。关于2020年3月9日至9月9日期间的租金。2020年5月16日《租赁协议》解除，因此被告无需支付2020年5月16日至2020年9月9日期间的租金。2020年1月29日至2020年5月12日期间被告承租的摊位所在的新民乐农超并未对外营业，原被告双方对2020年3月9日至2020年5月15日期间租金的支付存在争议。本院认为新冠肺炎疫情不能预见、不能避免、不能克服，属于不可抗力，对原被告均造成较为严重的经济影响，在原被告《租赁协议》尚未解除的情形下，为了分担新冠肺炎疫情造成的经济损失，被告理应支付租金。但案涉新民乐农超属于高密度人员聚集场所，人员流动性也较为频繁，为了更好的控制新冠肺炎疫情，政府对农贸市场采取的疫情防控措施较为严格，导致被告承租摊位所在的新民乐农超停业时间长达将近4个月。本院应当依据公平原则并结合实际情况酌情判定，即2020年1月29日至2020年5月15日期间的租金，被告在该期间支付一半的租金较为适宜，被告已支付2020年1月29日至2020年3月8日期间的租金1829.04元（1350元÷31天×3天+1350元+1350元÷31天×8天），2020年1月29日至2020年3月8日期间被告应支付租金为914.52元（1829.04元÷2），多支付租金914.52元，2020年3月9日至2020年5月15日期间被告应支付租金1175.81元[（1350元÷31天×8天+1350元+1350元÷31天×15天）=2351.62元÷2]，故被告尚需支付原告2020年3月9日至2020年5月15日期间的租金261.29元(1175.81元-914.52元)。关于垃圾处理费300元（50月/月×6个月）、空调费432元。2020年1月29日至2020年5月12日期间被告承租的摊位所在的新民乐农超并未对外营业，并未实际产生垃圾处理费以及空调费，况且原被告之间的《租赁协议》已于2020年5月16日解除。因此原告主张2020年3月9日至2020年9月9日期间的垃圾处理费以及空调费，本院不予支持。关于违约金。《租赁协议》约定“租赁合同期间，双方中任何一方因各种特殊原因需提前解除本合同的，应提前30天书面告知合同另一方，违约方须支付三个月租金给守约方作为赔偿金”。原告以该约定主张被告支付违约金4050元。根据上述阐述，原被告系对《租赁协议》的解除达成一致，并不存在被告违约解除《租赁协议》的情形，原告的该项诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。关于滞纳金。《租赁协议》约定被告逾期支付租金，原告将每天按欠款金额收取1%的滞纳金。被告确实未按照《租赁协议》约定的时间支付2020年3月9日至2020年9月9日期间的租金，但《租赁协议》约定的租金支付时间处于疫情期间，且2020年1月29日至2020年5月12日期间被告承租摊位所在的新民乐农超一直未对外营业，因此被告对是否应支付租金、何时支付租金系存在疑问的，被告未按《租赁协议》约定支付租金，并不属于恶意违约。因此，原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、限被告伍琴于本判决书发生法律效力后3日内支付原告重庆爱捷乐农副产品有限公司2020年3月9日至2020年5月15日期间的租金261.29元；二、驳回原告重庆爱捷乐农副产品有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费172.06元，减半收取计86.03元，由原告重庆爱捷乐农副产品有限公司负担80元，被告伍琴负担6.03元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  马晓敏二〇二〇年十一月二十五日书记员  乔丹丹