广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终21074号上诉人（原审被告）：杨娟，女，汉族，1977年2月22日出生，身份证住址：深圳市宝安区。上诉人（原审被告）：龙成华，男，汉族，1972年1月23日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：王潘锋，广东金唐律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托诉讼代理人：李峰，广东金唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王娣丽，女，汉族，1977年10月11日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：李绮文，广东深信律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603，统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。上诉人杨娟、龙成华因与被上诉人王娣丽、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2019）粤0306民初22087号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。杨娟、龙成华上诉请求：1、撤销一审判决第二项，依法改判杨娟向王娣丽支付违约金不高于30万元；2、撤销一审判决第三项，依法改判杨娟无需向王娣丽支付评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元；3、撤销一审判决第四项，依法改判龙成华无需对杨娟的债务承担连带责任；4、本案诉讼费由王娣丽承担。事实和理由：一、一审法院未基于公平合理原则结合杨娟、龙成华的过错程度合理适当调整涉案违约金，也未考虑王娣丽的实际损失进而认定杨娟、龙成华应向王娣丽赔偿高额的违约金，有违合同法有关违约金性质的规定，属于适用法律错误。杨娟出卖涉案房产系为了偿还另案的债务，是有真实可行的出售目的，主观上不存在违约的主观恶意。在一审法院已经认定王娣丽并未提供任何实际损失证据的情况下，认定杨娟、龙成华需承担高额的违约金显然自相矛盾，有违公平合理原则。二、涉案评估费、按揭服务费、前期律师费等并未实际产生，王娣丽也未提交任何证据予以佐证，一审法院未对上述事实是否发生予以查明，导致适用法律错误。三、龙成华与杨娟虽为夫妻关系，但龙成华并未对杨娟转让涉案房产的交易产生任何作用，也并未与杨娟达成共同的意思表示，龙成华无需对杨娟的债务承担连带责任。王娣丽辩称，一、原审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨娟、龙成华的上诉请求。二、杨娟、龙成华的上诉请求缺乏事实和法律依据。杨娟表示王娣丽在适用定金罚则收取51万元的基础上，杨娟愿意再赔偿王娣丽其他费用，故签署了2019年6月17日的补充协议。三、杨娟和龙成华系合法夫妻关系，杨娟、龙成华对于双方签订的契约均未依约履行，龙成华应当对杨娟的债务承担连带责任。王娣丽向一审法院起诉请求：一、王娣丽与杨娟解除《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》【深（宝）房居间字（2019）第2085号】；二、杨娟、龙成华共同支付王娣丽违约金50万元；三、杨娟、龙成华共同支付王娣丽评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元；四、杨娟、龙成华承担本案诉讼费、保全费、担保费。王娣丽于庭审中变更第二、三项诉讼请求如下：二、杨娟、龙成华共同支付王娣丽违约金50万元及利息（按银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计至实际付清之止）；三、杨娟、龙成华共同支付王娣丽评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元及利息（以39700元为基数，按银行同期贷款利率，自2019年7月1日起计至实际付清之止）。一审法院认定事实：涉案的深圳市宝安区新安街道办兴华路南侧灵芝新村四十七栋第三层301房（产权证号为：50××**）登记的权利人为杨娟，产权份额为100%。2019年3月1日，王娣丽作为买方，杨娟作为卖方，在世华公司的居间下，签订了一份编号为深（宝）房居间字（2019）第2085号的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，主要约定如下：1、卖方杨娟将涉案房产出售给买方；2、涉案房产转让总价款为390万元；3、该房产交易定金为50万元，由买方合同签订时向卖方支付；买卖双方同意在交易总价款中预留5000元作为交房保证金，此款在买方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；4、买方向银行抵押贷款支付除定金、交房保证金之外的剩余房款340万元。买方须于2019年3月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款233万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户，买方须于2019年3月16日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料；5、任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之20的违约金。王娣丽于2019年3月2日支付了定金50万元，2019年3月7日另外支付定金1万元。2019年3月7日，王娣丽向监管银行支付首期款232万元，并向监管银行申请按揭贷款也提交了相关资料。银行未出具贷款承诺函。2019年3月12日，涉案房产因李宝莲诉杨娟买卖合同纠纷一案被该院查封，期限为三年，查封文号为（2019）粤0306执保1567号。截至2019年8月14日，涉案房产仍处于抵押查封状态，另有两轮轮候查封。2019年5月16日，王娣丽与杨娟签署《补充协议》，就卖方签署买卖合同后房产被查封导致无法正常办理手续事宜协商如下：卖方自愿承担该物业提前还款所产生的公证费、短期利息、罚息等全部赎楼费用；因卖方出售物业被查封导致手续时间延长，现卖方赔偿人民币15000元给买方作为赔偿；卖方承诺在2019年5月24日前将该物业解封，否则视为根本违约，并配合解除资金监管，于2019年5月31日前违约退还双倍定金。2019年6月17日，王娣丽与杨娟再次签署《补充协议》，约定如下：1、卖方已于2019年6月4日退还买方定金人民币51万元，买方已收到。2、卖方承诺于2019年6月30日前支付买方违约金50万元，评估费1700元，按揭服务费3000元，前期买方支付的律师费20000元，以及之前补充协议里的监管资金利息15000元，在卖方筹集资金期间，买方不得在约定时间内提起诉讼。3、卖方如若在约定日期内筹集好资金赔偿于买方，则买方需要配合卖方到居间方签署解除合同协议，居间方收回所有签署合同文件以及协议作废，买卖双方不得再追究对方违约责任。4、卖方如若未在约定日期内赔偿上述第2条提及的相关赔偿条款，则买方有权直接向当地法院提起诉讼。庭审中，王娣丽确认监管于银行的首期款已于2019年5月30日返还王娣丽，杨娟、龙成华于2019年6月4日向王娣丽退还定金51万元。另查，1、杨娟、龙成华于2006年4月26日登记结婚。2、王娣丽主张涉案交易主要是与杨娟对接，杨娟称有权利代理龙成华；世华公司主张杨娟、龙成华基本每次都会一起到其门店处理涉案交易事宜。对于法庭问及“龙成华有无参与涉案房产出售事宜，对房产出售知情、同意”，杨娟、龙成华仅在庭后回复称“涉案房产登记于杨娟名下，本案合同的签署以及定金的支付均由杨娟负责，龙成华并未对本案交易产生任何作用”。3、世华公司于庭审中确认仍托管交易资金5000元，该款项系由杨娟、龙成华另外向其支付。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，王娣丽与杨娟签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面遵照履行。上述合同签订后，王娣丽已依约支付了购房定金51万元，办理了首期款资金监管并提交按揭贷款申请材料但涉案房产因杨娟与案外人之纠纷被人民法院查封，亦未注销抵押登记，导致涉案交易无法继续进行，杨娟的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。王娣丽作为守约一方，有权要求解除合同。王娣丽已通过提起本案诉讼要求解除合同，该院确认涉案合同于起诉状副本送达之日即2019年11月11日解除。由于杨娟、龙成华已将购房定金51万元全数返还王娣丽，因此，对于世华公司仍托管的5000元，可由世华公司与杨娟另行协商解决，该院在本案中不作处理。关于违约责任。依据合同约定，任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之二十的违约金。但由于双方已于2019年6月17日签署《补充协议》约定,由卖方支付违约金50万元，评估费1700元，按揭服务费3000元，前期买方支付的律师费20000元，以及之前补充协议里的监管资金利息15000元，杨娟、龙成华理应依照上述条款履行。但杨娟、龙成华于签署《补充协议》后未支付上述款项，已再次违反了约定，王娣丽依照该《补充协议》诉请杨娟、龙成华支付上述费用，符合双方之约定，该院均予以支持。在王娣丽未能举证证明其实际损失数额的情况下，该院认为上述款项已足以弥补王娣丽的损失，对其诉请王娣丽支付上述款项的利息，该院不予支持。关于龙成华的责任承担问题。王娣丽主张杨娟、龙成华系夫妻关系，故龙成华应当对杨娟的违约责任承担连带责任。根据世华公司的陈述，在涉案交易过程中，杨娟、龙成华基本每次都是一起前往世华公司的门店处理交易事宜，杨娟、龙成华未认可世华公司的陈述，对于法庭问及龙成华对于涉案交易是否知情且同意亦未明确回复。鉴于世华公司作为涉案交易居间方，其陈述相对客观，杨娟、龙成华亦未否认参与了涉案交易的协商，可以认定涉案房产出售系基于杨娟、龙成华的共同意思表示，杨娟因违约所负的债务应作为杨娟、龙成华的夫妻共同债务处理，龙成华应对杨娟所负违约责任承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认王娣丽与杨娟签署的编号为深（宝）房居间字（2019）第2085号的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2019年11月11日解除；二、杨娟于该判决发生法律效力之日起十日内向王娣丽支付违约金50万元；三、杨娟于该判决发生法律效力之日起十日内向王娣丽支付评估费1700元、按揭服务费3000元、律师费20000元、监管资金利息15000元；四、龙成华对杨娟应支付的上述款项承担连带责任；五、驳回王娣丽的其他诉讼请求。本案受理费9198元，保全费3218.5元，均由杨娟、龙成华负担。王娣丽已预交的案件受理费9198元，保全费3218.5元，由该院予以退回。杨娟、龙成华应在该判决生效之日起七日内向该院缴纳案件受理费9198元、保全费3218.5元，拒不缴纳的，该院依法强制执行。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，王娣丽与杨娟签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及两份《补充协议》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。杨娟在不能按照买卖合同约定履行卖方义务的情况下，与王娣丽签订《补充协议》，自愿承担违约金及各项费用，一审根据《补充协议》的约定判令杨娟支付违约金及各项费用并无不当。杨娟上诉要求调低违约金缺乏依据，本院不予支持。此外，双方并未约定杨娟应当支付的各项费用以实际发生为准，因此一审法院无需对此予以查明。龙成华上诉称其不应当对本案债务承担连带责任，对此，本院认为，一审法院询问“龙成华有无参与涉案房产出售事宜”，龙成华在庭后回复称“涉案房产登记在杨娟名下，本案合同的签署及定金的支付均由杨娟负责，龙成华并未对本案交易产生任何作用”，即龙成华并未否认参与涉案房产出售事宜，结合中介方世华公司的陈述“杨娟与龙成华基本每次都会一起到门店处理涉案交易事宜”，可以认定龙成华知晓并同意出售涉案房产，因此，本案债务可以认定为龙成华与杨娟的夫妻共同债务，龙成华应当在本案中承担连带责任。综上，杨娟、龙成华的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4450元，由杨娟、龙成华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月九日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。