重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初9896号原告：蒋小莉，女，1990年3月28日出生，汉族，住重庆市荣昌。委托诉讼代理人：韩强，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：罗兴伟，男，1971年6月19日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告蒋小莉与被告罗兴伟房屋租赁卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依法由审判员龚陵川独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理，原告蒋小莉的委托诉讼代理人韩强，被告罗兴伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋小莉向本院提出诉讼请求：1.确认原告蒋小莉与被告罗兴伟的《租房协议》自2020年2月18日起解除。2.被告罗兴伟返还原告蒋小莉保证金15000元并支付资金占用利息，利息以15000元为基数，自2019年11月19日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清时止。事实与理由：1.2019年11月19日，原告蒋小莉与被告罗兴伟签订《租房协议》。合同约定，被告罗兴伟将位于沙坪坝区商铺出租给原告蒋小莉；保证金15000元，合同期内不退还；租金为每月7000元，按季度缴纳。协议签订后，原告蒋小莉依约向被告罗兴伟缴纳了保证金15000元、第一季度租金（2019年11月19日-2020年2月18日）21000元（合计36000元）。2.2020年1月21日，原告蒋小莉前住老挝旅行，2020年1月31日返回重庆，因返航飞机上一名乘客被确诊为新型冠状病毒感染的肺炎患者，原告蒋小莉受重庆市荣昌区荣隆镇中心卫生院指示，居家隔离、观察28天(2020年1月31日-2020年2月28日)，在原告蒋小莉居家隔离期间，被告罗兴伟未对原告蒋小莉表示出任何关心，并且多次以强硬口气索要房租，导致双方产生无法调和的矛盾，原告蒋小莉多次要求解除租赁关系。3.案涉商铺所在商场因疫情原因，自2020年1月31日至2020年3月7日暂停营业，恢复营业后，由于双方无法继续合作，此后，原告蒋小莉于2020年4月8日迁出商铺，要求解除租赁关系。综上所述，第一，不可抗力因素，原告蒋小莉在2020年1月31日至2020年3月7日间无法经营案涉商铺，导致合同目的无法实现，不应缴纳该期间房租；第二，案涉商铺租金明显高于市场价，考虑到目前商铺经营存在明显困难、且原告蒋小莉与被告罗兴伟合作关系恶化，不适合继续履行租赁合同。为此，原告蒋小莉为维护自身权益，特向提出起诉，望判如所请。被告罗兴伟辩称：1.双方于2019年11月19日形成房屋租赁合同关系，协议签订后，被告罗兴伟已经按照约定将案涉门面交付给原告蒋小莉使用至今。原告蒋小莉缴纳保证金15000元属实，该保证金属于履约保证金，是担保承租人按租赁合同履约的单方保证。原告蒋小莉未按照合同约定履行付款义务，已构成违约，该保证金不应退还。2.租赁期间，因受新型冠状病毒肺炎疫情的影响，案涉商铺所在的商场按照相关部门要求于2020年2月11日暂停营业，于2020年3月5日试营业，但是该管控措施对案涉租赁合同的影响较小、恢复营业后原告蒋小莉租赁商铺的合同目的仍可以实现。且被告罗兴伟在新型冠状病毒肺炎疫情发生后，也愿意减免部分租金，与承租人一起分摊损失，减少了新型冠状病毒肺炎疫情对承租人的影响。自2020年3月5日起，案涉商铺所在的商场已经有序开放并营业，原告蒋小莉的商铺也营业至今，案涉房屋至今仍由原告蒋小莉占有、使用。双方之间的房屋租赁合同一直未解除，被告罗兴伟也不同意解除合同。3.原告蒋小莉在新型冠状病毒肺炎疫情发生前就单方要求被告罗兴伟减免租金，被告罗兴伟要求按照合同履行，其未能如愿。在新冠病毒发生后其仍不顾自身安全前往国外旅游导致被居家隔离，继而以隔离为理由拒绝支付租金，从上述行为可以看出，解除合同是原告蒋小莉单方面的意思，新型冠状病毒肺炎疫情只是其借口。虽然新型冠状病毒肺炎疫情对整个社会各行各业存在一定影响，但是被告罗兴伟作为一个普通公民已经用力所能及的方式与承租人一起分摊损失，减少了新型冠状病毒肺炎疫情对承租人的影响，被告罗兴伟的行为已经兼顾了承租人的利益，被告罗兴伟在合同履行过程中没有过错也没有违约，如像原告蒋小莉所诉免除租金、解除合同、退还保证金对被告罗兴伟来说是明显不公平的。综上，原告蒋小莉主张的诉讼请求不能成立，请求法院驳回原告蒋小莉的诉讼请求。本院经审理查明事实如下：被告罗兴伟系位于沙坪坝区小龙坎新街**房屋的所有权人。2019年11月19日，原告蒋小莉（乙方）与被告罗兴伟（甲方）签订《租房协议》。协议约定，位于沙坪坝区面积23.16平方米租给蒋小莉，于2019年19日至2021年11月18日止，租期二年，租金一季度交一次，每月租金7000元，提前十天支付，保证金15000元整，合同期内保证金不退还，商场费用由乙方承担，乙方有权转让，合同期满后，在同等条件下，乙方优先租赁。同日，原告蒋小莉向被告罗兴伟支付涉案房屋的保证金15000元，被告罗兴伟出具收到该款的收据一份。合同签订后，被告罗兴伟将涉案房屋交付原告蒋小莉。2020年2月11日，被告罗兴伟向原告蒋小莉发送短信“你好，我是房东、甲方罗兴伟，乙方蒋小莉租甲方商铺地址沙坪坝区，面积23.16平方米，租金每月7000元，于2019年11月19日至2021年11月18日止租期2年、因这份协议付租金是提前十天支付，租金是一季度付一次，今天是2020年2月11日应该支付下季度租金21000元。因现在是疫情当中，响应国家号召我房东主动给乙方免2000元，这点钱虽然不多，这是点小意思。本来一季度是21000元，现在免2000元，现在应该支付19000元。支付时间最迟不能超过2020年2月19日，如过时不交租金，一切法律后果损失由乙方蒋小莉承担。”“甲方再补充一下，今天我甲方给你打电话说交租金的事，你还说现在不是谈租金的时候，我甲方和你乙方签的合约时间到了，该付租金的时候，你又不主动付租金，难到我不该问迈？如果乙方在2020年2月19日还未交租金，另外在2020年2月19日前我答应免的2000元就不能免了。为什么，这是乙方不遵守协议不耿直造成的。如果你确实不想做了，没关系那就在2020年2月19日把商铺归还甲方，照合约办事，该办的手续就去办了，比如水电该交的费用乙方要全部交清。另外合约上写明了的合同期内保证金不退还，这是你认可了的。”重庆市荣昌区荣隆镇中心卫生院向原告蒋小莉送达《居家隔离医学观察解除告知书》，其主要内容为：蒋小莉，根据《中华人民共和国传染病防治法》《突发公共卫生事件应急条例》规定，你于2020年1月31日到重庆市荣昌区，现已经进行了居家观察14天（2020年1月31日至2020年2月17日），没有出现发热、咳嗽、气促、乏力、胸闷、腹泻等急性感染症状，现医学观察期满，予以解除医学观察。鉴于目前新型冠状病毒感染的肺炎疫情形势尚有不确定性，若您继续留在荣昌，建议您继续自我居家观察半月，期间不到人员密集场所活动；若您确需外出，建议您做好防护（戴口罩）措施。2020年3月2日，原告蒋小莉与被告罗兴伟微信聊天。被告罗兴伟问：“小蒋门面你还租不租？”原告蒋小莉回复：“现在是非常时期，根本出不了门，商城也不让营业，如果你本人不愿意租给我，你可以把押金退我，我该搬就搬。”“如果你要继续租给我，就等疫情结束了，商场不让营业，就等于没有收入，等商场恢复正常运营了，我们再合理谈这个租金的事情。”被告罗兴伟回复：“如果你要继续租，租金每月7000元不用谈，合约期满我们再谈。”原告蒋小莉回复：“那告诉你，我不搬。”2020年3月5日，涉案房屋所在商场恢复营业。2020年4月1日，原告蒋小莉承租的商铺正在营业。被告罗兴伟交纳了2020年3、4、5月涉案房屋的物管费。审理中，原告蒋小莉承认其在2020年3月15日正式营业，于2020年4月8日迁出涉案商铺。上述事实，有当事人提交的《租房协议》、微信聊天记录、照片，当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告蒋小莉与被告罗兴伟签订的《租房协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，该协议对双方当事人具有法律约束力。原告蒋小莉主张其与被告罗兴伟于2020年2月11日经协商达成一致，于2020年2月19日由原告蒋小莉归还商铺，故双方签订的《租房协议》于2020年2月18日解除。对此，本院认为，2020年2月11日被告罗兴伟提出“如果你确实不想做了，没关系那就在2020年2月19日把商铺归还甲方，照合约办事，该办的手续就去办了，比如水电该交的费用乙方要全部交清。”但原告蒋小莉并未予以明确回复同意解除合同，在此后的交涉中双方也仍未就合同解除达成合意；原告蒋小莉承认其在2020年3月15日正式营业，2020年4月1日原告蒋小莉仍在营业；且被告罗兴伟还交纳了2020年3、4、5月涉案房屋的物管费。可见，原告蒋小莉与被告罗兴伟签订的《租房协议》并未在2020年2月18日解除，故对原告蒋小莉要求确认《租房协议》自2020年2月18日起解除的诉讼请求，本院不予支持。本案审理过程中，原告蒋小莉仅要求确认《租房协议》自2020年2月18日起解除，并未要求本院解除该《租房协议》。在《租房协议》尚未解除的情况下，原告蒋小莉要求被告罗兴伟返还保证金及利息，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告蒋小莉的诉讼请求。案件受理费3540元，减半交纳1770元（原告蒋小莉已预交），由原告蒋小莉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  龚陵川二〇二〇年十一月六日书记员  张 立