湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2285号 上诉人(原审被告、反诉原告)：郴州嘉晟房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区燕泉路**郴江街道办公楼**。 法定代表人：陈积知,该公司董事长。 委托诉讼代理人：石小飞，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘益槟，湖南奋斗者律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局长沙管理站（原广州军区房地产管理局郴州房地产管理处已合并），，住所地湖南省长沙市雨花区人民中路窑岭巷** 负责人：吴志勇，该站站长。 委托诉讼代理人：后国贤，男。 委托诉讼代理人：何潇，湖南天夫律师事务所律师。 上诉人郴州嘉晟房地产开发有限公司（以下简称嘉晟公司）因与被上诉人中国人民解放军联勤保障部队第二储备资产管理局长沙管理站（以下简称解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站）租赁合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 嘉晟公司上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站的诉讼请求，支持嘉晟公司的反诉请求；2.一、二审诉讼费用由解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站在庭审时提交的《军队房地产租赁合同》只是彩印的照片，非原件，且该合同没有加盖原广州军区房地产管理局郴州房地产管理处（以下简称广州军区郴州房管处）的公章或该管理处相关负责人的签字，不具有法律效力，应不予采信。上述《军队房地产租赁合同》最后一页内容为手写，非电脑打印，广州军区郴州房管处完全可以事后在该页空白处任意添加条款，免除自身责任，排除嘉晟公司权利及加重嘉晟公司责任，故上述租赁合同最后一页手写部分应认定为无效，不予采信。而且，解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站未提交租赁合同的原件，举证存在巨大瑕疵，应承担举证不能的不利后果。2.涉案临时用地已于2012年被郴州市人民政府作为木子岭公园的一部分，收归政府所有，即涉案临时用地已不在广州军区郴州房管处实际控制范围内。而且，该临时用地内的游乐设施、健身器材等均是响应加强郴州市精神文明建设并按照郴州市人民政府的指示建造，嘉晟公司也早已不再使用该临时用地，广州军区郴州房管处对此知情，故在2014年至2020年期间，未要求嘉晟公司支付租金。现解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站起诉请求嘉晟公司支付租金，对嘉晟公司极为不公平，且该起诉已超过诉讼时效，故解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站的诉讼请求，缺乏事实、法律依据，应予驳回。3.嘉晟公司的反诉请求，具有事实、法律依据，应予支持。综上，请求支持上诉请求。 解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站辩称，其无法提供《军队房地产租赁合同》原件，并在一审中已对此做出说明，一审法院结合本案其他证据也可以认定该租赁合同的真实性。嘉晟公司认为涉案临时用地在2012年已被郴州市人民政府收归政府所有，不是事实。该临时用地属军队资产，若要转变土地性质，需向解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站的上级机关报告才能决定。该临时用地现仍属于军队资产，不属于郴州市人民政府。解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站一直向嘉晟公司主张权利，且嘉晟公司欠付租金处于连续状态，故本案未超过诉讼时效。 解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站向一审法院起诉请求：1.判令嘉晟公司向解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站支付场地租金410000元；2.由嘉晟公司承担本案诉讼费用。 嘉晟公司向一审法院反诉请求：1.判令解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站赔偿挡土墙工程款损失481325.3元、退还保证金97000元，合计578325.3元；2.本诉及反诉的诉讼费用均由解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站承担。 一审法院认定事实：一、2008年12月19日，广州军区郴州房管处（甲方）与嘉晟公司（乙方）、案外人郴州市司法局（丙方）签订《临时用地绿化协议》，合同主要约定：甲方提供位于青年大道（原环城南路）南面凤凰山地段、为向南延伸的尖形三角地段约1000㎡的土地，作为乙方临时绿化用地，乙方全额出资绿化，不得搭建永久性建筑物，不能挪作它用，只能用于绿化园林建设；乙方在本地段的夹谷约1000㎡的周边砌一道挡土、挡水毛石墙体、防止山水、泥土直接冲入甲方已平整好的4000㎡空地内和丙方的办公区；协议一年一签，首次用地时间自2008年12月19日至2009年12月18日止，乙方每年支付临时用地费300元；乙方向甲方支付保证金100000元，保证按绿化方案施工，保证按本协议约定的用途使用，如乙方不能按方案施工绿化、或挪作它用，乙方所交纳的保证金归甲方所有；乙方按绿化方案施工完毕，经甲、乙、丙三方共同验收合格后十天内，由甲方向乙方退还保证金伍万元，剩余伍万元转为乙方使用该场地支付给甲方的总收益金，乙方每使用一年扣除一万元，直到扣完为止，如果甲方没有扣完，则按乙方实际使用时间扣除，余额退还给乙方；甲方的上述场地仅供乙方建设绿化园林，乙方使用期间，如因甲方需要使用该土地，甲方有权无条件无偿收回使用等。合同签订后，嘉晟公司向广州军区郴州房管处缴纳了保证金10万元。广州军区郴州房管处依约将1000㎡土地交付嘉晟公司使用，嘉晟公司花费481325.3元修建了挡土、挡水毛石墙体，并对地面进行了绿化，修建了休闲场地及道路，在休闲场地设置了儿童游乐滑滑梯、石桌、石凳、健身器材等固定设施。经实地测量，嘉晟公司实际占用广州军区郴州房管处的土地面积为2519.6㎡。 二、2012年6月18日，广州军区郴州房管处（甲方）与嘉晟公司（乙方）签订《军队房地产租赁合同》，合同主要约定：甲方自愿将位于湖南省郴州市××道（坐落号：广湘字第6143号）场地面积2528㎡（实测面积为2519.6㎡）出租给乙方使用，用途为绿化用地，租赁期限自2012年6月1日起2013年5月31日止，年租金为50000元；因不可抗力原因以及国家和军队政策法规重大调整等造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；签订本合同后，原2008年12月19日所签订的《临时用地绿化协议》作废，同时原协议所约定缴纳的10万元押金作为历年乙方向甲方缴纳的场地使用费，抵扣完毕；该场地年租金为5万元，从第二个合同年开始年租金在原租金基础上逐年递增8000元（其他内容详见合同）。嘉晟公司分别于2012年6月4日、2013年6月17日，向广州军区郴州房管处缴纳2012年6月1日至2013年5月31日、2013年6月1日至2014年5月31日的租金50000元、58000元，此后未再缴纳租金，双方亦未续签租赁合同。 三、2016年2月18日，中央军委下发了军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停上有偿服务活动的通知》，为落实中央军委通知要求，广州军区郴州房管处要求嘉晟公司返还租赁土地，自行撤除在地面上设置的儿童滑滑梯、石桌、石凳、健身器材等固定设施，嘉晟公司未予理睬，广州军区郴州房管处向一审法院提起诉讼，已另案处理。 一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。广州军区郴州房管处与嘉晟公司于2012年6月18日自愿签订的《军队房地产租赁合同》，未违反法律强制性规定，合法有效。该合同的租赁期限为一年，租赁期限届满后，嘉晟公司仍继续使用所租赁场地，广州军区郴州房管处未提出异议，故该租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。该合同签订后至广州军区郴州房管处所主张2019年5月31日的期间内，嘉晟公司一直在使用案涉租赁场地，但只缴纳了2014年5月31日前的租金，按合同约定每年租金递增8000元，则2014年6月1日至2019年5月31日期间的场地租金410000元（2014年6月1日至2015年5月31日租金66000元，2015年6月1日至2016年5月31日租金74000元，2016年6月1日至2017年5月31日租金82000元、2017年6月1日至2018年5月31日租金90000元，2018年6月1日至2019年5月31日租金98000元，合计410000元），嘉晟公司应当向广州军区郴州房管处缴付。嘉晟公司所主张的保证金97000元，在双方《军队房地产租赁合同》中已经明确确定作为历年场地使用费抵扣完毕，故广州军区郴州房管处无需退还。中央军委于2016年2月18日下发了军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》后，案涉《军队房地产租赁合同》已经无法继续履行，按照双方合同约定及相关法律规定，广州军区郴州房管处与嘉晟公司均不应承担违约责任。因此，对嘉晟公司要求广州军区郴州房管处赔偿挡土墙工程款损失481325.3元的请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：“一、限被告（反诉原告）郴州嘉晟房地产开发有限公司自本判决生效之日起五日内向原告（反诉被告）广州军区房地产管理局郴州房地产管理处缴清场地租金410000元；二、驳回被告（反诉原告）郴州嘉晟房地产开发有限公司的反诉请求。如被告（反诉原告）郴州嘉晟房地产开发有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7450元，反诉案件受理费减半收取4792元，合计12242元，由被告（反诉原告）郴州嘉晟房地产开发有限公司负担。” 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证如下：嘉晟公司提交的签到登记表及开庭笔录、湖南省郴州市北湖区人民法院证据材料收据及相关证据复印件，解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站对真实性无异议，本院予以采信。 本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明：（一）广州军区郴州房管处工作人员邹鹏于2019年3月27日向广州军区郴州房管处的银行账户汇款410000元，解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站认为邹鹏交付该410000元的行为系军队内部责任制，属内部管理问题。（二）二审期间，解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站向本院提交《主体变更情况证明》，证明广州军区郴州房管处现已被解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站合并，广州军区郴州房管处属于解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站下辖的办事处，不具有独立的民事主体资格。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，二审争议焦点为：一、嘉晟公司是否应向解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站支付涉案场地租金410000元；二、解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站是否应赔偿嘉晟公司挡土墙工程款损失以及退还保证金。 关于争议焦点一。解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站虽未能提交双方2012年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》原件，但解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站一审提交的情况说明、报销单、结算票据、收据、银行进账单、结算依据可佐证双方已履行了上述租赁合同，嘉晟公司还按上述租赁合同的约定向广州军区郴州房管处支付了2012年6月至2013年5月、2013年6月至2014年5月两年的租金，足以证实双方2012年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》真实存在且实际履行。嘉晟公司未提交证据证明其已实际向解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站或者相关工作人员支付了2014年6月至2019年5月的租金，应承担举证不能的不利后果，一审法院根据双方合同约定，判决嘉晟公司还应支付解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站涉案场地2014年6月至2019年5月的租金410000元并无不当，本院予以确认。 关于争议焦点二。嘉晟公司上诉要求解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站赔偿挡土墙工程款损失481325.3元，与双方2012年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》约定不符。且中央军委于2016年2月18日下发了军发（2016）58号《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，案涉《军队房地产租赁合同》因政策原因无法继续履行，按照合同约定双方均不应承担违约责任。故嘉晟公司的该项上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。嘉晟公司上诉要求解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站退还保证金，但在双方2012年6月18日签订的《军队房地产租赁合同》中已经明确确定嘉晟公司交纳的保证金作为历年场地使用费抵扣完毕，故解放军联勤保障部队第二储备局长沙管理站无需再退还嘉晟公司保证金。嘉晟公司的该项上诉请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，嘉晟公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费13683元，由上诉人郴州嘉晟房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢末钢 审 判 员 廖 军 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 黄晓宇 书 记 员 陈 峰 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。