四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12945号 上诉人（原审被告）：成都中铁正和置业有限公司，住所地四川省崇州市崇阳镇蜀州南路**。 法定代表人：孔浩，董事长。 委托诉讼代理人：袁敏，四川衡平律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都忠信物业管理有限公司，住，住所地四川省成都市武侯区星狮路********/div> 法定代表人：田永云，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：向世林，四川蜀西律师事务所律师。 上诉人成都中铁正和置业有限公司（以下简称中铁置业公司）因与被上诉人成都忠信物业管理有限公司（以下简称忠信物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省崇州市人民法院（2019）川0184民初3491号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 中铁置业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院程序违法，对本案证据采信存在程序瑕疵，2016年7月13日被上诉人向上诉人发出的《关于贵公司“中铁汉嘉御景”项目赠送（代付）业主服务费用的支付事宜》通知上载明的金额并非结算金额，被上诉人用以证明欠费的直接证据全部为复印件，证明客户清单真实的其他佐证证据自身来源无法证明真实，且与被上诉人陈述自相矛盾，亦未表明是抵扣哪家物业公司的费用，一审判决上诉人承担逾期付款利息没有任何法律依据。综上，一审判决程序违法、认定事实不清，故提起上诉。 忠信物业公司二审中辩称，关于结算双方是有明确约定的，清单上赠送物业费时间等内容都是清楚的，一审中也提交了加盖上诉人公章的赠送物业费客户名单等证据，一审判决适当，请求驳回上诉，维持原判。 忠信物业公司向一审法院起诉请求：1.判令中铁置业公司支付忠信物业公司尚欠的赠送（代付）业主物业服务费261225元；2.判令中铁置业公司支付逾期交纳物业费违约金52245元，以上两项合计313470元。 一审法院认定事实：2012年11月23日，双方签订《汉嘉御景前期物业服务合同》，约定忠信物业公司为中铁置业公司开发建设的四川省崇州市蜀州南路180号“中铁·汉嘉御景”小区提供物业服务。中铁置业公司在销售房屋过程中，为利于小区开发房屋的销售工作，开展了对购房业主及介绍客户购房的老业主实行赠送物业费的促销活动，即中铁置业公司应赠送的物业服务费受赠业主不再向忠信物业公司支付，而由其代为支付。2014年12月3日，中铁置业公司向忠信物业公司支付赠送老带新物管费76776.36元。2016年4月30日，忠信物业公司从“中铁·汉嘉御景”小区退场，不再为该小区提供物业服务。忠信物业公司退场后，安排公司原员工虞某与中铁置业公司就赠送物业费事宜进行核算并请示忠信物业公司后，于2016年7月13日向中铁置业公司发出“关于贵公司‘中铁·汉嘉御景’项目赠送（代付）业主物业服务费用的支付事宜”的书面通知，载明中铁置业公司应支付物业服务费215405.02元，虞某与中铁置业公司财务人员杨璐莎在该书面通知上签名。事后，忠信物业公司因向中铁置业公司收取赠送业主的物业费未果，遂提起诉讼。一审法院另查明，（一）李某系中铁置业公司的股东；（二）忠信物业公司曾于2017年2月9日向一审法院起诉要求中铁置业公司给付尚欠的“中铁·汉嘉御景”项目尚未售出的商品房的物业服务费，一审法院于2017年12月27日作出（2017）川0184民初505号民事判决，支持了忠信物业公司的部分诉讼请求，该判决已生效。一审法院认为，首先案件存在中铁置业公司向业主赠送物业费且赠送的物业费由中铁置业公司支付给忠信物业公司的事实，争议的焦点是：忠信物业公司退场时，中铁置业公司是否还有赠送业主的物业费未支付，有多少赠送业主的物业费未支付，双方是否就此进行了结算，该如何进行结算。对此，一审法院认为，中铁置业公司作为房地产开发商，为促进房产的销售，开展老业主介绍新业主购房后对老业主赠送一段时间物业费以及对新购房的业主赠送物业费的活动，对于向哪些业主赠送了物业费，赠送了多长时间的物业费，以及赠送物业费的起算时间点、总共赠送了多少物业费等事宜，中铁置业公司应当最清楚明了，从诚信、规范经营的角度出发，也为了减少或者避免业主、物业公司、开发商三者之间为此产生矛盾纠纷，中铁置业公司一方面应当向获赠物业费的业主出具赠送物业费的凭据，另一方面也应当及时告知物业公司哪些业主获赠了物业费、获赠了多长时间的物业费、获赠物业费的起算时间点。但从案件审理的情况看，中铁置业公司强调结算赠送业主物业费的方式是由忠信物业公司凭其给业主出具的赠送物业费的凭据进行结算，而忠信物业公司举证中涉及的业主只有个别业主手中有中铁置业公司出具的赠送物业费凭据即确认书，确认书载明由中铁置业公司与忠信物业公司结算物业费，且业主认为赠送的物业费由开发商与物业公司进行结算，因此，即便是取得了赠送物业费凭据的业主也是自己保留该凭据，没有将赠送物业费的凭据提交给物业公司，中铁置业公司提出由忠信物业公司凭其交给业主的赠送物业费凭据与之结算赠送的物业费不符合逻辑，因此，对中铁置业公司提出的结算方法不予采信。综合全案忠信物业公司提供的证据，能够确认忠信物业公司提供的三份赠送物业费清单复印件来源于中铁置业公司，是双方结算支付赠送物业费的依据，按忠信物业公司应收取赠送物业费的时间段计算，中铁置业公司应支付尚欠忠信物业公司的赠送物业费为261225元，在忠信物业公司向中铁置业公司催收过程中自愿将尚欠的赠送业主物业费金额调减为215405.02元，并以此金额向中铁置业公司进行催收，忠信物业公司自愿放弃部分物业服务费，系其的真实意思表示，不违反法律规定，按照自愿调减后的金额215405.02元予以支持，对忠信物业公司已向中铁置业公司作出自愿放弃的部分，不予支持。关于忠信物业公司要求中铁置业公司支付违约金的主张，一审认为，前期物业服务合同约定的违约责任只适用于业主与物业公司之间，双方也未对支付赠送业主物业费的期限进行约定，但考虑到忠信物业公司已退场且对中铁置业公司应支付的赠送物业予以调减，在已减轻债务的情况下，中铁置业公司应当及时履行给付义务，经过催收仍未及时给付，依法应承担违约责任，因此，酌定支持中铁置业公司从忠信物业公司退场之日即2016年4月30日起以215405.02元为基数，按年利率6%计算给付资金占用利息。中铁置业公司反驳忠信物业公司诉讼主张，未提供相关证据证明，对其提出的辩解意见不予采纳。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、中铁置业公司于判决生效之日起十日内一次性向忠信物业公司支付尚欠赠送业主的物业服务费215405.02元，并从2016年4月30日起，以215405.02元为基数，按照年利率6%计算支付资金占用利息至付清时止；二、驳回忠信物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6002元，由忠信物业公司负担1002元，中铁置业公司负担5000元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据查明的事实，中铁置业公司在销售房屋过程中开展了对购房业主及介绍客户购房的老业主实行赠送物业费的促销活动，赠送的物业费由其向忠信物业公司支付，一审中忠信物业公司提交的《关于贵公司“中铁汉嘉御景”项目赠送（代付）业主服务费用的支付事宜》、三份赠送物业服务费清单等证据，能证明双方就忠信物业公司退场后的物业费结算达成了合意，中铁置业公司上诉称一审法院对证据采信存在程序瑕疵，案涉客户清单真实性无法证明等，但提交的证据不能证明其观点，一审法院综合全案证据判决中铁置业公司向忠信物业公司支付该笔物业费并调减支持违约金并无不当。 综上，上诉人中铁置业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6002元，由成都中铁正和置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十一月三日 书记员  陈 悦