云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终1011号上诉人（原审被告、反诉原告）：李红云，女，1968年12月1日生，彝族，住云南省玉溪市红塔区，现住云南省玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：赵洋，云南新海天律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：黄剑峰，女，1950年6月12日生，汉族，住云南省玉溪市通海县。上诉人李红云因与被上诉人黄剑峰房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2517号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李红云上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求。事实及理由：一、一审认定事实不清、遗漏和错误认定重要案件事实。1.一审遗漏认定被上诉人租房存在严重违约的情况。双方在签订合同时明确约定租房是附带车位的，然而真实的情况是被上诉人没有车位，上诉人只能自行租赁车位。自2019年以来，上诉人所承租房屋楼上一直装修，严重影响上诉人休息，被上诉人作为房东也未加以协调。2.一审遗漏认定2019年8月11日上诉人用atm机向被上诉人支付房屋租金9600元，并且当日被上诉人就向上诉人出具收条，出具的日期就是汇款时间2019年8月11日，证明被上诉人写收条不会写错时间。3.一审遗漏认定上诉人夫妻长期分居基本不相往来的事实，从而导致错误认定了上诉人和其丈夫李建青重复交纳租金的事实。理论上夫妻之间应该相互沟通，但是上诉人与李建青自2013年上诉人租房子后就长期分居，所租房屋也是上诉人及其儿子居住，被上诉人7月8日要求不是合同相对人的李建青三日内向被上诉人的银行卡支付租金，之后李建青在未与妻子商量的情况下自行向被上诉人银行转账19200元。平时租金都是上诉人交纳，故上诉人为筹措租金还向证人讨要欠款，讨要欠款后证人还陪同上诉人一同到被上诉人位于通海的家中交纳房租，因为上诉人与李建青长期分居，对李建青已经重复支付租金的事实并不知情，直到被上诉人起诉时才知道。一审判决采用推定的形式认为2018年7月18日的收条是对上诉人丈夫转账支付租金的行为进一步确认，该推定没有事实和法律依据，推定错误。被上诉人作为原保密局干部，退休后长期经商，不可能出现收条上日期不能对应，交款人不能对应，况且收条上明确记载“今收到李红云交来”，而不是记载收到李建青转账租金。银行转账是2018年7月9日，而交纳现金是7月18日，并且有证人在场，在上诉人充分举证的情况下一审判决为何如此推定不得而知。二、一审庭审中严重偏袒被上诉人。1.一审庭审中法庭阻止了上诉人丈夫李建青的出庭作证，严重不公，李建青作为本案重要关键人物，其陈述有助于完整还原事实的真相，然而一审中法庭却不允许李建青出庭作证，导致该案无法完全还原事实真相。2.一审庭审中被上诉人无意中向法庭提交证据时夹杂了一张其写给李建青的关于2018年7月9日转账交纳租金的收条（因被上诉人居住在通海，当时没有及时交给李建青），该收条摆在法官桌子上，上诉人当场看见后要求质证并复印该证据，法官却以被上诉人未提交该份证据为由拒绝提供，该行为严重偏袒被上诉人。综上所述，一审判决认定事实全部为对被上诉人有利部分，庭审中严重偏袒被上诉人，对上诉人及其证人发问刁钻诱导，严重违反法律的公平公正，请求二审法院查明事实后依法改判。黄剑峰答辩称，请求驳回上诉，维持原判。黄剑峰向一审法院起诉请求：1.判令解除双方2013年9月8日签订的房屋租赁合同，李红云立即搬离房屋，将房屋归还黄剑峰；2.判令李红云立即支付8个月零17天（2019年9月10日至2020年5月27日）的租金13706元；3.判令李红云支付黄剑峰违约金4800元（月租的3倍）；4.判令李红云支付黄剑峰通讯费500元、车旅费1000元；5.判令李红云赔偿黄剑峰精神损失费10000元。庭审中黄剑峰变更第二项诉讼请求，要求李红云支付2019年9月10日至2020年7月10日的租金16000元；放弃要求支付通讯费500元的诉讼请求。李红云提出反诉请求：1.判令黄剑峰立即退还李红云已经支付的房租19200元及租房押金1600元；2.判令黄剑峰赔偿李红云违约金14400元、交通费1500元及精神损失费20000元。庭审中，李红云放弃要求黄剑峰退还已经支付的房租19200元和赔偿交通费1500元的反诉请求。一审法院认定事实：李红云与黄剑峰于2013年9月8日签订了《房屋租赁合同书》，合同约定：1.黄剑峰将其位于玉溪市红塔区的自有房屋一套出租给李红云使用，租金每个月1600元；2.合同签订之日，李红云向黄剑峰交付1600元押金；3.已付租金的租赁期间，双方不得终止合同，否则视为违规；4.任何一方违约则违约方将承担月租金3倍的违约金。该合同生效后，双方于2014年12月8日另行签订了《补充协议》，协议明确约定因黄剑峰原因造成车位不能正常使用或停水停电、邻里纠纷，则李红云不付房租并追究相应法律责任。虽租房合同签订的租期仅为三年，但三年期满时经过双方协商一致同意继续按原合同续租，故李红云一直按照合同的约定每年向黄剑峰支付租金。2018年7月8日，李红云及其丈夫李建青与黄剑峰签订结清房租协议书，协议约定，黄剑峰提供20天的免费搬家时间，由李红云搬出租赁房屋，2018年7月9日李红云的丈夫通过银行转账方式付给黄剑峰房租19200元，黄剑峰未向李红云的丈夫出具收条。2018年7月18日李红云到黄剑峰家中，黄剑峰向李红云出具了收条一份。李红云认为2018年7月18日其因为不知其丈夫已通过银行转账方式支付了黄剑峰房租，其又用现金支付，属于重复支付，根据房租的支付，租赁时间已到了2020年9月9日，拒绝搬离租赁房。2020年5月24日，黄剑峰和他人一起将租赁房的门锁砸坏，剪断水电，李红云现在租赁房内放置财物、并未在租赁房内居住。一审法院认为，本案既有本诉又有反诉，分别评判如下：对本诉部分，双方签订的租赁合同合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务。对黄剑峰要求解除租赁合同的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。由于李红云无正当理由未支付或者迟延支付租金，故对该诉讼请求予以支持，但考虑到现在要求李红云搬房有一定的困难，予以延期至2020年9月9日。对黄剑峰要求李红云支付尚欠租金的诉讼请求，虽李红云在庭审中提交了其夫的银行转账单、黄剑峰出具的收条证明其支付了两次房租，认为房租已支付至2020年9月9日，但因其陈述为现金支付，黄剑峰又不予确认，其证人又与其有利害关系，证言的真实性无法确认，黄剑峰也没有向李红云的丈夫出具转账收条，且黄剑峰出具给李红云收条的时间是转账之后，李红云在签订结清房租协议书时在场，其主张其不知道其夫转账支付房租的理由不成立，推定黄剑峰2018年7月18日出具给李红云的收条是对其丈夫转账支付租金行为的进一步确认，李红云尚欠黄剑峰一年的房租，故对该诉讼请求予以支持。对黄剑峰要求李红云支付违约金的诉讼请求，双方虽在合同中约定了违约条款，但双方约定过高，李红云迟延履行支付租金的义务，黄剑峰损失的仅为租金的迟延履行资金占用费，根据惯例予以适当调整，按李红云预付的押金作为违约金已能补偿黄剑峰的损失，对该诉讼请求予以部分支持。对黄剑峰要求李红云赔偿差旅费、精神损失费的诉讼请求，黄剑峰提交的证据虽有出租车的发票，但不能证明其为房租之事长期在通海与红塔区之间运转，同时根据黄剑峰在庭审中的陈述，其夫在红塔区所在地医院住院治病，不排除黄剑峰为了照顾其夫，其提交的从通海与红塔区的租车发票也包含其中，双方因协商房屋租金发生的语言争执、冲突，并不构成名誉侵权，对该诉讼请求不予支持。李红云的反诉不成立，对反诉请求不予支持。据此判决：“一、解除原告（反诉被告）黄剑峰与被告（反诉原告）李红云于2013年9月8日签订的《房屋租赁合同》，并于2020年9月9日前将租住房屋返还原告（反诉被告）黄剑峰；二、由被告（反诉原告）李红云于本判决生效之日起10日内支付原告（反诉被告）黄剑峰租金19200元（截止2020年9月8日），并支付原告（反诉被告）黄剑峰违约金1600元（被告已预付押金1600元）；三、驳回原告（反诉被告）黄剑峰的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李红云的反诉请求。”本院二审期间，黄剑峰提交下列证据：1.房屋所有权证一份，证明其购买了一个车位，李红云主张其没有车位，李红云只能自行租赁车位不属实。2.其与李红云20**年7月8日签订的协议一份，证明李红云因欠其2018年3月10日至2019年3月10日的房屋租金，写了一份2015年12月10日至2018年12月10日（实际租赁期到2018年6月10日）的假合同让其签字，说是拿给其丈夫李建青看，签字后就付租金。经质证，李红云对房屋所有权证的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不予认可，认为该车位购买于2015年，而其自2013年开始承租涉案房屋，其承租房屋两年后黄剑峰才提供车位；对协议的真实性予以认可，但认为该协议是为了作废结清房租协议书而签订。本院认为，李红云对黄剑峰提交的两份证据真实性均予认可，应予采信。经二审审理，查明的案件事实与原判认定相一致，本院予以确认。另查明，2018年7月8日，黄剑峰与李红云签订一份《协议》，主要内容为：玉溪市彩虹路龙盛苑一单元604号房屋房租每年19200元已给至2018年3月10日，还欠2018年3月10日至2019年3月10日房租，为了使李建青付所欠房租，特立一个2015年12月10日至2018年12月10日止（实际租赁期到2018年6月10日，为期两年零陆个月）的合同为假合同，特立此协议。李建青付清所欠租金后，李红云与黄剑峰的签订日期2015年12月10日、结帐日期2018年6月10日的租赁合同无效，双方无任何经济纠纷。2019年8月11日，李红云支付黄剑峰2019年3月10日至2019年9月10日的租金9600元，黄剑峰向李红云出具了收据。本院认为，双方达成的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。现黄剑峰主张李红云至今未支付2019年9月10日后的租金，故要求解除合同，由李红云返还房屋并支付租金、违约金等。李红云则主张2018年7月9日其丈夫李建青通过银行转账的方式支付了黄剑峰一年的租金19200元，因其不知情又于2018年7月18日以现金形式重复支付黄剑峰2018年3月10日至2019年3月10日的租金19200元，故租赁期应当往后顺延一年即至2020年9月9日。黄剑峰否认2018年7月18日李红云现金支付其租金19200元的事实，并主张当天出具的收条是对2018年7月9日李建青转账支付租金的确认。经审查：从李红云与黄剑峰2018年7月8日签订的协议内容来看，双方曾经伪造一份租赁合同，目的是为了让李建青支付李红云欠黄剑峰2018年3月10日至2019年3月9日的房屋租金，当天李红云、李建青与黄剑峰签订的结清房租协议书也明确约定，付款人于该协议签署三日内将房租19200元汇往黄剑峰银行卡，故李红云主张其不知道李建青20**年7月9日通过银行转账方式支付黄剑峰租金19200元不符合常理。此外，李红云为证明其于2018年7月18日现金支付黄剑峰租金19200元，提交了黄剑峰当天出具的收条，并申请证人柴某出庭作证，收条出具于李建青转款之后，黄剑峰主张该收条是对李建青转款的确认符合常理，而证人柴某系李红云的朋友，双方还存在债权债务关系，对其证言不应采信。因此，李红云所举证据不足以证明其主张，原判未予采纳并无不当。根据本案现有证据，可以认定李红云无正当理由未支付黄剑峰2019年9月10日后的房屋租金，故对黄剑峰要求解除合同、返还房屋及支付租金、违约金的诉请应予支持。至于返还房屋的时间，原判未考虑上诉期问题确定为2020年9月9日前不符合实际，本院予以纠正。至于租金的计算期间，黄剑峰仅主张了2019年9月10日至2020年7月10日期间的租金，一审支持至2020年9月8日超出当事人的诉讼请求，本院按黄剑峰的主张支持16000元。至于违约金，一审确定将李红云预付的押金1600元作为违约金符合本案实际，应予确认。至于黄剑峰主张的车旅费、精神损失费，一审未予支持，黄剑峰亦未提起上诉，亦予维持。关于李红云的反诉请求，其预付的押金1600元已抵作违约金，不应再由黄剑峰返还，其余反诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，原判处理部分有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2517号民事判决第四项；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2517号民事判决第一、二、三项；三、解除黄剑峰与李红云之间的房屋租赁合同；四、由李红云于判决生效后十五日内将玉溪市红塔区房屋腾还黄剑峰，并支付黄剑峰2019年9月10日至2020年7月10日期间的房屋租金16000元及违约金1600元（用李红云预付的押金1600元抵扣）；五、驳回黄剑峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费275元，由黄剑峰负担125元，李红云负担150元；反诉费609元，由李红云负担。二审案件受理费335元，由黄剑峰负担52元，李红云负担283元。本判决为终审判决。审判长 卢 伟审判员 吴析咛审判员 方明慧二〇二〇年十一月五日书记员 白子益