山东省淄博市张店区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0303民初3443号 原告：王红武，女，1959年8月26日生，汉族，住淄博市张店区。 被告：朱连军，男，1973年8月21日生，汉族，住济南市槐荫区。 原告王红武与被告朱连军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王红武、被告朱连军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行房屋租赁合同义务，赔偿原告房租金损失12000元；2.依法判令被告支付并结清截至2020年6月5日的租赁房屋物业费、水费合计1333.9元；3.依法判令被告承担原告委托律师的代理费3000元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2018年11月24日，原告与被告、第三人朱倩签订房屋转租协议，被告承租原告的商铺用做酒店前台，约定了租期、租金支付时间等，还约定原、被告之间的合同权利义务，除转租协议规定的内容外，均继续遵照原告与第三人朱倩签订的合同条款履行。2020年4月，被告以疫情为由向原告提出减付2020年1月至4月的房租，原告同意减免，但双方对减免额未达成协议。2020年5月1日，被告在合同未到期且具备履行条件的情况下，单方通知原告解除合同，构成违约。原告得知，被告为实现利益最大化，在2020年4月份就已决定毁约，而且为毁约做好了准备，事先与原告隔壁的房主签订租赁合同并装修，根本原因就是其租赁该房支付的租金更少。被告明知自己的行为系违约行为，却“恶人”先告状，以显然不成立的理由反告原告违约，以疫情构成不可抗力为由，主张其不应向原告承担违约责任，原告委托律师应诉，被告知其诉求无理，开庭时无故不出庭，被法院按撤诉处理。另，被告欠付了租赁期间的物业费与水费。综上，原、被告房屋租赁合同未到期，具备履行条件，被告要求提前解除构成违约，应承担违约责任。为维护自身合法权益，原告诉至法院。庭审中，原告放弃了要求被告继续履行房屋租赁合同的诉讼请求。 被告辩称，原告所诉事实无证据证明，双方一直协商，原告不同意减免房租，最后协商不成。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交：1.房屋租赁合同一份、转租协议一份；2.手机短信截图一份；3.照片三张；4.物业费、水电费欠费证明；5.律师代理费发票一份。以上证据拟证明原、被告之间存在房屋租赁关系，被告于2020年5月1日单方解除租赁合同，且并非因不可抗力原因解除合同，被告搬走后另行租赁其他房屋进行经营，截至2020年6月被告尚欠物业费、水费共计1339元，原告为解决与被告的纠纷支出了律师费3000元，应由被告承担。 被告对原告证据1的真实性与证明内容均无异议，对证据2-5的真实性无异议，但认为其未违约，被告在与原告协商续租未果的情况下，于2020年5月底另行租赁其他房屋，除2020年6月的物业费232.6元不应承担外，其他费用无异议，且律师费不应由被告承担。 被告提交：1.房屋租赁合同复印件一份、转租协议一份；2.短信截图一份；3.电话通话录音两份；4.政府文件打印件一份。上述证据拟证明被告根据合同第十一条的约定解除合同并未违约，原告在合同到期前两次张贴出售、出租、转让广告，严重影响被告正常经营，属于违约，且疫情期间的房租应由双方共同承担。 原告对被告证据1-3真实性均无异议，对证据4真实性不清楚，认为被告行为违约且不符合合同第十一条的约定，原告虽张贴了广告但应被告的要求已经清除并道歉，原告提出减免5000元租金，但被告不同意，原告并未影响被告正常经营。 经审核，原、被告的证据能够反映案件真实情况，与待证事实相关联，证据来源和形式符合法律规定，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月14日，原告（甲方/出租人）与案外人朱倩（乙方/承租人）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定原告将位于张店区金晶大道189号华润中央公园3期2号商业楼2-1-101、建筑面积57.07平方米商铺出租给乙方使用；租赁房屋第一、二年租金为70000元，缴款方式为12个月付一次，第三年租金在第二年租金基础上上浮3%-5%，首期租金于2018年5月14日前支付，之后的每期租金应于上一期结束前15天内付清；租赁期限为2018年6月6日至2021年6月5日；租赁保证金为10000元；租赁期间除甲方签字同意外，乙方不得将租赁房屋部分或全部转租于他人；合同第十一条约定，如发生不可抗力或意外事件，使本合同无法履行时，甲乙双方均可主张本合同解除；合同第十四条约定，合同有效期内，乙方因故提出中途终止合同，须提前30天书面或邮件通知甲方，剩余房租不退，甲乙双方协商后乙方可转租；第十七条约定，由败诉方承担诉讼费、律师费；双方还约定了其他条款。 2018年11月24日，原告（甲方）与朱倩（乙方）、被告（丙方）签订《同意转租协议》，约定乙方支付甲方19000元后，甲方同意乙方在租赁期限内将案涉商铺转租给丙方，同意丙方重新装修，乙丙双方另行签订转租合同；后两年房租由丙方按合同交租时间直接打给甲方，并约定了甲方的收款账户；此协议为原房屋租赁合同的补充协议，原房屋租赁合同依然合法有效，在租赁期间，乙丙双方的纠纷与甲方无关等。同日，朱倩与被告按照《同意转租协议》的约定另行签订《转租协议》，约定案涉商铺转租给被告使用，租赁期间为2018年11月25日至2019年6月5日，租金及转让费共计60000元已经收到，原租赁合同按照三方签订的《同意转租协议》执行，与房屋有关的责任朱倩不再承担。 合同签订后，被告使用涉案房屋做为漫朴花园酒店前台，向原告支付租金至2020年6月5日。因本年度新冠疫情影响，被告要求原告减免房屋租金12000元，原告同意减免5000元，双方就减免数额协商未果，被告未支付第三年租金。被告自述在案涉房屋东侧约30米处另行租赁房屋，面积63平方米，年租金36000元，租期6年，并于2020年5月22日签订了租赁合同，租赁用途同为漫朴花园酒店前台。2020年6月初，被告搬离涉案房屋，6月6日将房屋钥匙交还原告，双方办理了交接手续。 另查明，本院于2020年6月4日受理的（2020）鲁0303民初2571号一案，原告朱连军，被告王红武，朱连军的诉讼请求为：1.请求判令王红武赔偿朱连军违约补偿金35000元；2.请求判令解除双方租赁合同并由王红武返还朱连军租房押金10000元；3.请求判令王红武减免疫情期间房租12753元；4.请求判令王红武向朱连军交付房屋租赁发票（金额105000元）。因朱连军未到庭，该案按撤诉处理。原告自述其主张的律师费3000元系在该案中支付的律师代理费。2020年7月30日，本院受理了原告朱连军诉被告王红武租赁合同纠纷一案，案号（2020）鲁0303民初4085号，朱连军的诉讼请求为：1.判决解除双方房屋租赁合同，被告返还原告租房押金10000元；2.判决被告减免并退还疫情期间房租12753元；3.请求依法判决被告向原告交付房屋租赁发票金额I40000元。 本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。具体到本案，原、被告双方亦应遵循上述原则，妥善处理房屋租赁纠纷。朱倩与原告签订的《房屋租赁合同》、朱倩与被告签订的《转租协议》以及三方签订的《同意转租协议》不违反法律或行政法规强制性规定，为有效协议，各方当事人应恪守履行。原、被告未重新签订房屋租赁合同，根据三方约定，朱倩与原告签订的《房屋租赁合同》中朱倩的权利与义务转让给被告，被告自2018年11月25日起租赁原告案涉商铺。本案争议焦点为：原告所诉有无事实依据，其诉求应否得到支持。第一，房屋租金支付至2020年6月5日，被告实际使用房屋到2020年6月5日，该事实原、被告无争议，且原告不再要求继续履行租赁合同，因此房屋租赁合同实际上于2020年6月5日已经解除。第二，被告在涉案租赁合同未到期，具备履行基础和条件的情况下，另行在同一地段、租赁面积相差不大的房屋经营相同业务，被告行为显然给原告造成了损失，且原告对解除合同无过错，所以对于原告主张的12000元的租金损失，被告应予赔偿。第三，被告拖欠了租赁期限内租赁房屋的物业费、水费事实清楚，证据充分，但2020年6月份的物业费，被告仅应承担5天7.75元，合计费用为1109.05元。第四，原告主张的律师代理费不是因本案纠纷所支出，且支付律师代理费的案件未开庭并做出实体裁决，所以原告的主张不符合《房屋租赁合同》第十七条约定。综上所述，对原告合理的诉讼请求本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第八十八条、第八十九条、第九十七条规定，判决如下： 一、被告朱连军于本判决生效后十日内赔偿原告王红武损失12000元； 二、被告朱连军于本判决生效后十日内支付原告王红武物业费和水费1109.05元； 三、驳回原告王红武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费104元，由原告王红武负担25元，被告朱连军负担79元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判长  王福宁 二〇二〇年十一月二十日 书记员  张 煜