台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3225号原告：王健，男，1971年6月11日出生，汉族，住温岭市。原告：王超利，女，1971年9月16日出生，汉族，住温岭市。上述两原告共同的委托诉讼代理人：郑超，浙江海贸律师事务所律师。上述两原告共同的委托诉讼代理人：朱娇霞，浙江海贸律师事务所律师。被告：台州市中梁皓置业有限公司，住所地：台州市市府大道********。法定代表人：刘占彪。委托诉讼代理人：潘丽君，北京中银（台州）律师事务所律师。原告王健、王超利与被告台州市中梁皓置业有限公司（以下简称中梁皓公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年8月7日公开开庭进行了审理。原告王健、王超利及两原告共同的委托诉讼代理人朱娇霞、被告中梁皓公司的委托诉讼代理人潘丽君到庭参加诉讼。本案经双方庭外和解未达成一致意见，现已审理终结。王健、王超利向本院提出诉讼请求：1.中梁皓公司立即将影响王健、王超利通风采光的风机设备移至楼顶；2.中梁皓公司立即将影响王健、王超利通行的消防管道沿内墙贴近楼面布设，并将消防箱迁移至合适位置；3.中梁皓公司承担违约金20000元。诉讼过程中，王健、王超利将第3项诉讼请求变更为：中梁皓公司赔偿损失20000元。事实与理由：中梁皓公司系“颐和嘉苑”小区的开发单位，在“颐和嘉苑”小区顶层商品房销售过程中，中梁皓公司在宣传资料《望族跃墅》中宣传“二层专属花园：超大L型空中花园，轻松娱乐休闲，专属主人的怡乐空间”，且装修示意图和交付示意图上均未设置消防风机、消防箱和消防管道。基于对中梁皓公司宣传广告的信赖，同时考虑到顶层平台的效用，王健、王超利于2017年9月25日与中梁皓公司签订《商品房买卖合同》（合同编号2017331001YS0002218），约定王健、王超利购买中梁皓公司开发建设的暂定名为“颐和嘉苑”小区6幢2单元1601室商品房，建筑面积162.76平方米，总价2434099元。中梁皓公司交付商品房时，王健、王超利现场查看发现，王健、王超利所购买的商品房顶层平台（露台）与中梁皓公司宣传资料存在巨大差异：1.消防风机设置在王健、王超利购买的商品房顶层窗户外，高出窗户近60cm，严重影响王健、王超利的通风、采光，且消防风机电源为高压380V，24小时通电，存在巨大的安全隐患；2.消防管道高出顶层楼面约60cm，在中梁皓公司已经为顶层平台设置进户门的情况下，中梁皓公司的这一设置，严重影响王健、王超利通行，且存在安全隐患；3.消防箱和消防管道设置随意。中梁皓公司本应从便利王健、王超利通行和平台整体美观的角度沿内墙设置消防管道，并将消防箱设置在合理位置，防止因管道布置不合理进而影响王健、王超利的通行及合理使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房销售广告和宣传资料为要约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。中梁皓公司在宣传资料《望族跃墅》中对顶层平台（露台）的说明具体明确，同时是王健、王超利购买顶层商品房的重要参考因素，且对顶层商品房销售价格的确定有重大影响，应当视为合同内容。但中梁皓公司在建设过程中罔顾王健、王超利的合法权益，顶层平台的消防箱和消防管道布局与宣传资料《望族跃墅》中的说明和允诺明显不符，中梁皓公司的行为已构成严重违约，应承担违约责任。在施工过程中，中梁皓公司仅考虑到其施工便利，从未考虑消防风机、消防箱、消防管道等设施设置的合理性、安全性，粗暴随意的设置不仅给王健、王超利的通风、采光、通行造成障碍，还降低了顶层平台（露台）效用，影响顶层平台的整体品质，甚至埋下安全隐患。王健、王超利委托律师前往消防主管部门台州市开发区综合应急救援大队进行了解，消防设施尚可变更工程设计，重新布设。同时，王健、王超利等多户业主经咨询有资质的浙江宏纪消防工程技术有限公司，涉案消防设施可以改造重做。由此可见，将消防风机移至楼顶、将消防箱迁移至合适位置、将消防管道沿内墙贴近楼面布设，既是中梁皓公司作为房地产开发企业应当从业主利用角度予以考量的义务，也是中梁皓公司必须严格履行的合同义务，同时在政策上和技术上也完全可行。王健、王超利曾多次与中梁皓公司就涉案消防设施改造问题进行交涉，但中梁皓公司以各种理由搪塞。中梁皓公司辩称：一、本案所涉房屋的风机设备、消防管道及消防箱均是安装在属于全体业主的公共建筑部位，是共有设施，为了全体业主的生活安全而设计，且经过相关行政部门的设计、施工、验收审核。本案所涉房屋已于2019年9月30日经竣工验收满足交付使用条件。涉案房屋所在的6幢楼的屋顶面给排水平面图、通风平面图经相关行政部门审核通过，图纸上显示有消防管道、消防箱及风机设备，中梁皓公司严格按照图纸施工，并非如王健、王超利所述随意设置、存在安全隐患。同时，《商品房买卖合同》附件八补充协议内容第九条2款约定：“买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解，对该商品房的周边环境（配套设施、邻近建筑高度等）、消防水管等的位置均已了解，且由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议”。第九条第6款约定：“建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、排风竖井等设施的位置，以政府部门及电力等相关部门最终确定为准，除合同特别约定外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解及同意，出卖人不构成违约，且无需就上述事宜另行通知买受人。”因此，中梁皓公司是按照图纸施工，且消防管道的设置经相关部门审查通过，该消防管道、消防箱、消防风机的移位必然会影响整栋楼宇的消防安全。从现有证据来看，消防箱、消防风机、消防管道均未对王健、王超利的生活造成实际影响和损害，如果移位，势必影响整个小区的规划且强行移位成本较高。二、中梁皓公司不存在违约行为，王健、王超利不存在损失，二人要求赔偿损失的请求不合理。三、宣传资料只是给消费者提供的楼盘效果图，仅作为参考，没有合同约束力，最终以双方签订的商品房买卖合同为准。根据合同约定，中梁皓公司交付的商品房以实际交付实况为准，宣传资料与实际交付商品房存在差异，并不构成违约。综上，中梁皓公司与王健、王超利签订的商品房买卖合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力。本案所涉房屋不存在质量问题，交付的房屋符合双方签订的合同约定，中梁皓公司没有违约行为，不应承担违约责任。要求驳回王健、王超利的全部诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：2017年9月25日，王健、王超利就“颐和嘉苑”（暂定名）6幢2单元1601室房屋的购买事宜与中梁皓公司签订《商品房买卖合同》，约定了各自的权利义务。合同第九条约定，出卖人应当在2019年9月30日前将符合下列各项条件的商品房交付买受人使用：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2.取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3.用水、用电、用气、道路等，具备商品房正常使用的基本条件；……。合同第十九条约定：“双方可以就下列事项约定：1.该商品房所在楼宇的屋面使用权归该幢楼宇买受人共有，但与该幢楼宇有关的商品房买卖合同中以特别约定特定的买受人对与其所购商品房相连通的某部分屋面（诸如设计为露台或设备平台等）享有专有权（独占使用权）的除外，各买受人对此专有权的约定均同意并无异议，但该买受人使用时须符合小区管理规约及物业管理公司制定的有关规定。……”合同附件八系补充协议条款。其中，第一条第2款约定：“房屋平面图未尽标注或说明该商品房及该幢商品房内外全部管线、框架柱或其他组成部分，具体以该商品房实际交付实况为准。”第五条第1款约定：“该商品房的屋面露台、屋面消防通道、一楼花园（如有）、下沉式庭院（如有）、地下空、地下空间等非属于专有的部分共同共有，但按照业主间达成的相关协议或约定归于该区域直接连通的商品房的买受人专属使用，该买受人享有专有或独占使用权，其他业主均同意并确认对该区域不享使用权；……享有专用权的买受人使用前述屋面露台、屋面消防通道等应当符合设计要求，并遵守业主临时管理规约及物业管理单位的规定，不得损害相邻关系，侵害共有权人或相连人的其他合法权利，破坏房屋结构和外观，严禁搭建。……享有专有权的买受人不得擅自拆除、改变前述屋面露台、屋面消防通道、一楼花园、下沉式庭院等使用功能，且自房屋交付之日起，承担维护、管理、修缮等义务及费用。……”第九条第2款约定：“买受人对于所购商品房的建筑区划内及区划外的现状和规划已经充分了解，对该商品房的周边环境（如道路、交通、配套设施、邻近建筑高度等）、位置、空间、结构、建筑高度、朝向及外立面、阳台、空调机位等处理形式以及配电房、开闭所、煤气调压室、发电机烟囱、化粪池、排烟井、消防水管、人防楼梯等的位置均已了解，且由于上述情况导致该商品房采光、通风、噪音以及其他使用功能等的影响均已充分了解并无异议”。第十条第6款约定：“建筑区划内所设的基础设施与公共配套建筑，包括但不限于电力设施、弱电系统、供水设施、供气设施、车库安全疏散口、垃圾房、排风竖井等设施的位置，以及政府部门及电力、煤气、卫生等相关部门最终确定为准，除合同特别约定外，买受人对其设置、增减、移位等表示充分理解及同意，出卖人不构成违约，且无需就上述事宜另行通知买受人。”第十三条第2款约定，买受人不可撤销的声明：“本人在签订《商品房买卖合同》及其附件时，已充分了解出卖人开发建设的商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向、小区配套、公共设施以及规划范围外的相关配套设施、环境状况，且本人与出卖人签订《商品房买卖合同》及其附件并确定买卖价格，并非基于出卖人的广告宣传资料，而是基于对产品本身与《商品房买卖合同》及其附件的相关约定。”该《商品房买卖合同》与中梁皓公司向其他人销售“颐和嘉苑”房屋所签订的《商品房买卖合同》版本格式相同，版本格式由中梁皓公司提供。中梁皓公司销售“颐和嘉苑”小区的宣传册《望族跃墅》关于涉案房屋户型的文字介绍是：“……超大L型空中花园，轻松娱乐休闲，专属主人的娱乐空间”，宣传册关于涉案房屋户型的装修示意图不仅展示了室内的布局，还展示了与二层直接连通（通过一扇门进出）的屋面布局。示意图显示，该屋面铺设了地砖，摆放了桌椅、遮阳伞、烧烤架、绿植等物品，示意图未显示消防管道、风机、消防箱的布设。宣传册封底以微小字体记载：“特别提示：1.本广告为鲲誉设计机构的装修空间示意图，旨在提供户型空间创意参考。为考虑到客户观赏需要，其展示的装修装饰（如地板、墙面、门窗等），户内格局和尺寸（如浴缸、洗漱池、部分隔墙、房间等）、公共区域（如景观、楼道、外立面、公共装修等）等的形式/样式、位置、朝向、尺寸等细节做了效果处理，仅供参考，均为非交付标准，最终以合同约定及实际交付为准；2.本广告展示的户内可移动陈设（如家具、电器、装饰品等）等未注明属于交付范围的设施，均为非交付范围，交付时均不存在；3.部分户型单位因楼栋、楼层、单元等差别，局部结构、面积朝向等可能存在差异，最终以实际交付为准；4.部分楼栋（若）商品房存在专属使用花园的，具体情况以商品房买卖合同约定为准，请客户知悉；5.本装修空间示意图的信息，以最新版本为准（自本版本起，本装修示意图将表明版次，本次为2017年3月7日版）。鲲誉设计机构保留对本装修空间示意图修改、修正的最终解释权，恕不另行通知，敬请留意最新资料。”王健、王超利购买的“颐和嘉苑”6幢2单元1601室房屋属于该单元房屋的最高楼层，共分两层，两层之间室内暂无楼梯联通，二层东北面是一间卫生间，卫生间北面有窗，二层东面有一扇玻璃门，玻璃门打开后直接连通6幢2单元屋面。该屋面上布设有消防风机、消防管道和消火栓箱，其中消防风机设置在讼争房屋二楼卫生间北面外墙，高出玻璃窗下边缘，风机体积较大；消火栓箱设置在房屋二楼卫生间东面外墙面；消防管道在较为中间的位置贯穿6幢2单元01户型屋面，消防管道支架距离地面高度约50cm左右，消防管道的直径在15-20cm左右。双方认可讼争房屋已经竣工验收合格。浙江宏纪消防工程技术有限公司曾就“颐和嘉苑”屋顶消防改造工程出具预算书，认为6幢2单元1601室消防水、消防风改造工程造价为24994.51元。据备案合同显示，“颐和嘉苑”6幢2单元01户型的房屋中，1601室的面积为162.76平方米，1501室的面积为122.91平方米，101室的面积为106.02平方米，其他楼层面积为125.46平方米，按备案价格和面积计算，1601室每平方米单价最高。房屋建成后，中梁皓公司曾通知王健、王超利前来办理交房手续，王健、王超利因对屋面上消防风机、消防管道等的布设问题存有异议未与中梁皓公司办理交房手续。上述事实有王健、王超利提供的商品房买卖合同、宣传册、照片、预算书，本院出示的备案价格摘录整理表、现场勘查照片与笔录以及双方的陈述等证据证实。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、中梁皓公司在房屋交付方面是否存在违约；二、中梁皓公司是否应改变案涉风机、消防管道及消防箱的布设并承担王健、王超利主张的损失赔偿责任。关于中梁皓公司在房屋交付方面是否存在违约的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，中梁皓公司《望族跃墅》宣传册对于涉案房屋户型的文字描述结合示意图展示，能够确定中梁皓公司销售的该户型房屋满足“业主可以独占使用与其二层房屋相连通的屋面露台进行休闲娱乐，不存在明显影响露台休闲娱乐效用的设施或其他不利因素”的条件，这样的说明具体确定，足以使王健、王超利产生合理信赖，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定存在重要影响，故应视为要约，即使未载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容。《望族跃墅》宣传册封底的文字提示，字体微小，内容不涉及消防设施等的布设，不足以推翻宣传册关于案涉房屋户型文字和图示说明的要约性质。另外，据《商品房买卖合同》附件八第一条第2款约定，签订合同时，中梁皓公司并未向王健、王超利明确标识全部管线，本案中，中梁皓公司也未提供充足的证据证实售房时已向王健、王超利明确告知屋面的消防设施布设情况，《商品房买卖合同》又系中梁皓公司提供的格式版本，故仅凭合同附件八第九条第2款、第十条第6款、第十三条第2款等约定，不足以认定王健、王超利在购房时对屋面消防设施等的布设已经了解并认可。综上，鉴于中梁皓公司拟交付房屋的屋面现状明显不符合《望族跃墅》宣传册以文字和图示所作的说明，本院认定中梁皓公司在房屋交付方面存在违约。关于中梁皓公司是否应改变案涉风机、消防管道及消防箱的布设并承担王健、王超利主张的损失赔偿责任问题。虽然中梁皓公司在房屋交付方面存在违约，但双方认可讼争房屋已竣工验收合格，风机、消防管道及消防箱等属于各业主共有设施，其改动应由共有业主共同决定，本案中，王健、王超利并未提供证据证实其提出的改动方案已经共有业主共同决定，故其二人要求改变案涉风机、消防管道及消防箱布设的诉讼请求，本院在本案中不予支持。至于王健、王超利主张的损失赔偿问题。其二人在本案中主张的是与中梁皓公司以及相关部门沟通协调本案争议事项花费的时间成本损失以及委托浙江宏纪消防工程技术有限公司编制露台消防改造工程预算支出的费用损失。鉴于时间成本损失并非法定损失范围，而编制预算的费用，王健、王超利并未举证证实其二人确实予以支付，且该费用也非必要费用，故王健、王超利在本案中主张的损失赔偿请求，本院不予支持。如果王健、王超利因中梁皓公司违约存在其他合理损失，可由王健、王超利另行主张权利。综上，虽然中梁皓公司在房屋交付方面确实存在违约，但王健、王超利在本案中主张的违约责任承担方式不当，相应诉请，本院在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条第六项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告王健、王超利的诉讼请求。案件受理费463元（已减半，原告王健、王超利预交），由原告王健、王超利负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  林 平二〇二〇年十一月二十八日代书记员  杨梦婕