广西壮族自治区来宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂13民终1691号 上诉人（原审原告、反诉被告）：韦湘柔，女，1992年7月1日出生，壮族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 委托诉讼代理人：韦鸿杰，广西旺宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：王建生，男，1964年3月14日出生，汉族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：李合玲，女，1968年9月23日出生，汉族，户籍地：广西象州县，现住广西象州县。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：江婉婷，广西象法律师事务所律师。 上诉人韦湘柔因与被上诉人李合玲、王建生房屋买卖合同纠纷一案，不服广西壮族自治区象州县人民法院（2020）桂1322民初691号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。本案现已审理终结。 韦湘柔上诉请求：1.撤销一审民事判决书的第四项判决；2.改判二被上诉人按银行同期贷款利率的标准支付给上诉人房屋交易款利息（其中30万元从2015年9月2日起开始计算，3万元则从2016年6月7日起开始计算，且均计算至二被上诉人全部返还收取的上诉人上述房屋交易款33万元时止，利息约113925元）；3.改判二被上诉人赔偿给上诉人房屋装修经济损失共计10万元；4.改判二被上诉人按同期银行贷款利率标准，支付给上诉人上述房屋装修费的利息损失（从2015年12月22日起至二被上诉人全部付清上诉人房屋装修费经济损失10万元止，利息约33250元)；5.本案一审、二审诉讼费等全部由二被上诉人承担。事实和理由：一审判决驳回上诉人的诉讼请求错误。1.涉案《房屋交易合同》的解除，完全是由于二被上诉人的原因造成的。二被上诉人在履行合同的过程中，故意拖延办理涉案房屋产权变更过户登记手续至上诉人名下，故意隐瞒涉案房屋在2013年2月6日与2019年5月22日先后抵押给象州农村合作银行妙皇支行贷款40万元、抵押给象州农村合作银行进行贷款38万元的事实，两次抵押贷款金额总计达78万元人民币，远远超过双方合同约定的涉案房屋交易款63万元人民币。并且该房屋因二被上诉人拖欠他人借款未还，己被象州县人民法院强制执行拍卖，构成根本性违约。2.二被上诉人的违约行为对上诉人在客观上造成的经济损失，也即第一期房屋交易款本金33万元及利息与上诉人对涉案房屋进行装修造成的装修费10万元利息。3.一审判决对二被上诉人上述的根本性违约行为和违约事实以及上述经济损失予以确认，但仅仅是判决解除本案《房屋交易合同》，判决二被上诉人返还给上诉人房屋交易款本金33万元，未支持33万元的利息损失与10万元的装修费及其利息损失的诉讼请求，违反了上诉人与被上诉人签订的《房屋交易合同》第五条：“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财物纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的由甲方负责赔偿。”的约定以及《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条的规定。4.一审判决依据“损益相抵原则”驳回上诉人房屋交易款本金利息损失的诉讼请求错误。“损益相抵原则”仅是适用于一方违约的情况下，守约方因违约方的违约行为非但没有受到损失，反而还获得了利益，且所获得的利益大于或等于守约方因违约方的违约行为受到的经济损失的情形，明显与本案客观实际不符。综上，上诉人为维护其合法权益，特提出上诉，恳请二审法院能够依法撤销一审判决书的第四项错误判决，改判支持上诉人的全部上诉请求。 李合玲、王建生答辩意见如下：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有法律依据，请求二审法院依法维持原判。上诉人在明知该房屋存在抵押以及未办理房屋产权变更登记手续的情况下，依旧支付购房款并一直居住使用长达五年。在上诉人要求解除购房合同时，被上诉人也同意。虽然给上诉人造成了前期购房款的利息损失，但相应的被答辩人也获得了相应时段的房屋居住、使用利益，损失与利息基本相当。因此，上诉人不应当在要求被上诉人承担损失。二、上诉人购房前已明知房屋存在抵押情形，应当承担相应的风险。上诉人作为购房者，在购买房屋时理应进行详细的了解。被上诉人对房屋已经抵押的事实并未进行隐瞒并做了详细说明，上诉人应当预见可能存在的风险并承担相应的责任。三、本案中不存在上诉人对涉案房屋进行装修花费10万元的情形。被上诉人交付给上诉人涉案房屋时是装修好的，可以拎包入住的，根本无需装修，并且上诉人也没有证据证明其确实花费了10万元用于装修。四、上诉人因涉案房屋被申请执行而选择解除合同，被上诉人多次劝说可以解决此事，不会被执行拍卖。但上诉人执意解除合同，现在涉案房屋解除了上述执行程序，上诉人的解除合同理由不存在了。综上，请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。 韦湘柔向一审法院起诉请求：1.判决解除韦湘柔与王建生于2015年9月1日达成，2018年5月27日补签订的，关于来宾市象州县象州镇莲江二路15号房屋的《房屋交易合同》；2.判决王建生、李合玲共同返还韦湘柔购房款33万元；3.判决王建生、李合玲按照同期银行贷款利率计算支付韦湘柔上述购房款的利息（其中30万元从2015年9月2日开始计算，3万元从2016年6月7日开始计算，均计算至全部返还购房款为止）；4.判决王建生、李合玲赔偿韦湘柔房屋装修经济损失10万元；5.判决王建生、李合玲按照同期银行贷款利率计算支付韦湘柔上述10万元装修费用的利息［从2015年12月22日起计算至王建生、李合玲付清韦湘柔装修损失费之日止］；6.判令王建生、李合玲承担本案诉讼费用。 王建生、李合玲一审反诉请求：韦湘柔按2000元／月计算支付房屋占用费给王建生、李合玲。 一审法院认定事实：王建生、李合玲是夫妻。广西象州县象州镇莲江二路15号房屋是登记在王建生名下的夫妻共同财产。2013年2月6日王建生、李合玲用该房屋作抵押向象州农村合作银行妙皇支行贷款，抵押金额为40万元。2015年8月，王建生、李合玲经与韦湘柔协商，王建生、李合玲决定以总价63万元的价格将其该房屋出售给韦湘柔。2015年9月1日韦湘柔向王建生、李合玲支付了购房款30万元，2016年6月6日又向王建生、李合玲支付了购房款3万元。王建生、李合玲于2015年9月1日将房屋交付给了韦湘柔，韦湘柔接收房屋之后对房屋进行了一些装修，但双方对装修的具体项目存在争议，无法明确。2018年5月27日，王建生与韦湘柔补签了一份书面的《房屋交易合同》，合同的主要内容有：1.王建生将广西象州县象州镇莲江二路15号房屋出卖给韦湘柔；2.总价款为63万元，2015年9月1日前支付33万元，余下房款在办理好转让手续并核发新的《房屋产权证》时付清；3.合同签订起一年内，双方应携带有关资料到房屋管理部门办理过户手续，买受人支付所有购房款时，出卖人应当同时将过户后的《房屋产权证》交付给买受人；4.出卖人同意于2015年9月1日将房屋交付给买受人使用；．．．．．．等等。随后几年韦湘柔一直使用着涉案房屋，但双方至今没有办理房屋产权变更登记手续。王建生、李合玲于2019年5月22日再次用涉案房屋作抵押向象州农村合作银行贷款，抵押金额为38万元。一审法院在执行申请人曾桂香与被执行人李合玲民间借贷纠纷一案的过程中，2020年以（2020）桂1322执295号之一执行裁定书拍卖被执行人李合玲与王建生共有的上述不动产。韦湘柔提出异议被一审法院裁定驳回后，韦湘柔于2020年7月1日向一审法院起诉。王建生、李合玲在诉讼过程中，提出反诉。 一审法院认为，韦湘柔与王建生2018年5月27日签订的《房屋交易合同》，是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当遵照履行。王建生、李合玲在合同履行过程中单方将买卖标的物用于抵押贷款及因其他债务纠纷造成买卖标的物被法院拍卖等行为，造成无法完成房屋产权变更登记，导致合同目的无法实现，韦湘柔要求解除《房屋交易合同》事实清楚、理由充分，王建生、李合玲亦同意解除合同，予以支持。虽然造成合同无法履行的原因在于王建生、李合玲违约，但是双方2015年达成房屋买卖合意之后，韦湘柔自愿于2015年9月1日和2016年6月6日向王建生、李合玲支付第一期购房款共33万元，王建生、李合玲也自愿于2015年9月1日将房屋交付给韦湘柔，并且韦湘柔也一直居住使用房屋至今，说明双方均有履行合同的意愿和行为，如今解除合同固然给韦湘柔造成第一期购房款的利息损失，但是韦湘柔也获得了相应时段的房屋居住、使用利益，而且韦湘柔的上述损失和收益基本相当，根据“损益相抵”原则，应当予以抵销，因此对韦湘柔要求支付购房款利息的诉讼请求和王建生、李合玲要求支付房屋占用费的反诉请求，均不予支持。虽然韦湘柔在接收房屋后对房屋作出一些装修，存在一些开支，但由于韦湘柔在诉讼过程中无法证明其装修房屋的具体内容和具体费用，故对韦湘柔要求赔偿装修损失10万元及利息也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、解除韦湘柔与王建生2018年5月27日签订的《房屋交易合同》；二、王建生、李合玲应当于本判决生效之日起十五日内返还韦湘柔购房款33万元；三、韦湘柔应当于本判决生效之日起三十日内将涉案房屋返还给王建生、李合玲；四、驳回韦湘柔的其他诉讼请求；五、驳回王建生、李合玲的其他反诉请求。本案受理费7750元，减半收取3875元，由韦湘柔负担1500元，由王建生、李合玲负担2375元；反诉受理费1310元，由王建生、李合玲负担。 本院二审期间，当事人未提交新的证据。 经审理查明，一审认定事实正确，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人王建生于2018年5月27日补订的涉案《房屋交易合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人产生法律约束力。在订立该合同之前，上诉人于2015年9月1日和2016年6月6日，向被上诉人支付了33万元的购房首付款，依约履行了合同义务。后被上诉人因将涉案房屋单方抵押贷款及其他债务纠纷，导致房屋一直无法办理产权变更登记，构成违约，一审法院根据双方当事人的自由意愿，判决解除合同符合法律规定，本院予以支持。被上诉人因违约造成涉案合同解除，理应承担返还购房首付款及其利息损失的违约责任，但考虑到被上诉人已于2015年9月1日将房屋交付给上诉人居住使用至今这一实际情况，上诉人也应向被上诉人支付房屋居住使用期间的房屋使用费。一审法院虽然运用“损益相抵”原则进行裁判说理有所不当，但其酌定上诉人受到的违约损失与上诉人应向被上诉人支付的房屋使用费相当，并以此判决驳回上诉人要求被上诉人支付购房款利息的诉讼请求与被上诉人要求上诉人支付房屋占用费的反诉请求与事实相符，本院予以支持。上诉人提出被上诉人应赔偿其10万元装修费用及利息，因其未能提供充分的证据对此予以证明，本院不予支持。 综上所述，韦湘柔的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3244元，由上诉人韦湘柔负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  邓 媚 审 判 员  黄月秀 审 判 员  侯永魁 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  王 震 书 记 员  卓秋雄