云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云03民终2194号上诉人（原审被告）：吴丽梅，女，1978年2月23日生，汉族，曲靖市麒麟区人，高中文化，住云南省曲靖市麒麟区，现住云南省曲靖市麒麟区。委托诉讼代理人：杨鑫明，北京京师（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：陈南高，男，1978年10月8日生，汉族，云南昭通市人，小学文化，住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审原告）：施兰兰，女，1977年9月5日生，汉族，云南昭通市人，小学文化，自由职业，住云南省昭通市巧家县，现住云南省曲靖市麒麟区。被上诉人（原审被告）：王毕春，男，1981年2月26日生，汉族，云南省保山市人，住云南省保山市龙陵县。被上诉人（原审被告）：周礼勇，男，1976年12月22日生，汉族，曲靖市麒麟区人，初中文化，住云南省曲靖市麒麟区，现住曲靖市麒麟区。上诉人吴丽梅因与被上诉人陈南高、施兰兰、王毕春、周礼勇房屋买卖合同纠纷一案，不服麒麟区人民法院（2020）云0302民初2739号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴丽梅上诉请求：1.依法撤销（2020）云0302民初2739号民事判决，确认上诉人吴丽梅与被上诉人陈南高、施兰兰签订的《房屋买卖合同》无效。2.请求二审法院驳回被上诉人陈南高、施兰兰要求上诉人吴丽梅返还120523元购房款的请求。3.本案诉讼费由四被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人吴丽梅与被上诉人陈南高、施兰兰之间的《房屋买卖合同》是上诉人吴丽梅与被上诉人周礼勇妻子巴利娟虚假《借条》而演化产生的虚假买卖合同。2014年上诉人吴丽梅与被上诉人王毕春系男女朋友关系，2016年被上诉人王毕春曾向上诉人吴丽梅表示过因自己欠他人债务无法偿还便向好友即被上诉人周礼勇借了7万元，上诉人并不清楚被上诉人周礼勇是否将借款给付被上诉人王毕春，上诉人从未收到过周礼勇的任何款项，事实上是被上诉人周礼勇为保证借给被上诉人王毕春的资金安全而串通被上诉人王毕春促使周礼勇妻子巴利娟与上诉人签订虚假《借条》。一审对周礼勇借给吴丽梅七万元的真实性并未查明。且上诉人提交的《房屋买卖合同》并未有王毕春的签字，一审错误的认定王毕春与上诉人作为《房屋买卖合同》的出卖人。被上诉人王毕春既不是房屋的所有权人，也与上诉人不是夫妻关系，显而易见，陈南高、施兰兰提供的《房屋买卖合同》中王毕春的签字是虚假的，是串通起来为了侵占上诉人的利益。就案涉《收据》没有上诉人签字，一审在王毕春未到庭的情况下进行认定该收据属于事实认定错误。二、一审法院认定事实存在巨大矛盾。一审法院确认了是被上诉人王毕春因欠他人钱需要找被上诉人周礼勇的妻子借款的事实。王毕春因欠周礼勇70000元，所以是王毕春、周礼勇串通好将70000元债务转移给上诉人用《房屋买卖合同》来掩盖事实真相，最终借款始终没有支付、房屋买卖合同的尾款未支付就是最好的说明。三、上诉人吴丽梅与被上诉人陈南高、施兰兰签订的《房屋买卖合同》实际是被上诉人王毕春与被上诉人周礼勇的借贷合同的担保。上诉人从始至终并没有过与被上诉人陈南高、施兰兰签订《房屋买卖合同》的意思表示，其隐藏的法律关系是他人的借贷关系与上诉人无关，被上诉人陈南高、施兰兰替上诉人支付的房贷是为了将《房屋买卖合同》《借条》混淆起来，掩盖《借条》虚假事实，《借条》是虚假事实，那么《房屋买卖合同》的事实必然是假的。周礼勇辩称：1.我们与上诉人原来是很好的朋友，吴丽梅与王毕春同居生活，自称夫妻，二人对借款的事实均是知晓，借款到期后，我多次催要，好不容易找到他们之后，他们写下借条，并用房屋作担保。2.我方提供的《房屋买卖合同》有王毕春的签字属于被上诉人陈南高、施兰兰对该交易风险防范的一个细节，并非如上诉人所称的法院认定的事实存在矛盾。至于合同中王毕春的签字，是为保险起见，以后不因王毕春作为吴丽梅的丈夫不同意处分房屋而导致不必要的纠纷，陈南高和施兰兰便要求王毕春在他们的合同上签字。3.我方与王毕春、吴丽梅的借款是之前就发生的，找了他们多次，他们说把房子卖掉就还钱，叫我联系卖房子。被上诉人陈南高、施兰兰辩称：当时买卖房屋的时候，都是他愿意卖我愿意买，当时是吴丽梅、王毕春、周礼勇在场同意卖的，吴丽梅和王毕春叫我把钱付给周礼勇。上诉人和周礼勇借钱的事要他们才能说清楚。被上诉人王毕春一审经依法传唤未出庭应诉，二审亦未提交答辩意见。陈南高、施兰兰一审起诉请求：1.解除原告与被告于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》；2.由被告向原告返还购房款122810.00元，并按年利率6%支付自2017年5月10日至实际返还完毕止的资金占用费；3.案件受理费2756.00元、保全费1770.00元由被告承担。在诉讼过程中，原告将要求返还的购房款变更为120523.00元。一审认定法律事实：原告与被告吴丽梅、周礼勇系恩洪煤矿的同事。被告吴丽梅、王毕春曾是朋友关系。被告王毕春欠他人借款需要偿还，欲向被告周礼勇的妻子巴利娟借款，巴利娟提出用被告吴丽梅的房屋作担保，被告吴丽梅事先不同意，被告王毕春保证赎回房屋，其便向被告周礼勇的妻子巴利娟出具借条，收条记载：吴丽梅向巴利娟借款人民币70000.00元，用云南省曲靖市麒麟区云玉路南侧、平安路东侧天欣苑2栋3103号房屋作抵押，担保人王毕春。经被告周礼勇介绍，被告吴丽梅同意将其名下的房屋出售给原告。2017年5月10日，原告作为买受人（乙方）、被告吴丽梅、王毕春（甲方）作为出卖人签订了《房屋买卖合同》，合同约定，甲方自愿将云南省曲靖市麒麟区云玉路南侧、平安路东侧天欣苑2栋3103号房屋以256000.00元价款出卖给乙方；合同自双方当事人签字摁印后成立并生效。甲乙双方予以签名摁印，被告周礼勇作为证明人予以签名摁印。合同还约定了其他内容。合同签订当日，原告与被告一同至中国建设银行曲靖翠峰支行就被告吴丽梅因购买涉案房屋所欠按揭贷款的偿还予以协商，被告吴丽梅逾期未偿还的贷款5010.00元由原告予以代偿，原告当时代偿了逾期未偿还款5010.00元，几方承诺按揭贷款恢复正常的还款方式，由原告予以代偿，于是将还款卡号做了变更，由原告持有还款卡，尾号是3735，被告吴丽梅的还款卡尾号为9415停用。在被告吴丽梅、王毕春的同意下，2017年5月11日，原告向被告周礼勇缴付了71000.00元，被告周礼勇向原告出具了收据，确认收到原告缴付的房款71000.00元。自2017年5月27日至2020年3月25日期间原告代被告吴丽梅向中国建设银行曲靖翠峰支行偿还贷款及利息44513.00元。2020年3月6日，上述还款账户被本院予以冻结。上述房屋系被告吴丽梅于2015年8月27日与曲靖天欣房地产开发有限公司签订《商品房购销合同》（合同得到了备案），并以按揭贷款的方式购买的。被告吴丽梅尚未取得房屋不动产权属证书，也未向原告交付。该院基于原告的申请，于2020年4月26日采取了查封措施（此房屋办理了抵押预告登记）。一审法院认为，原告与被告吴丽梅、王毕春签订的《房屋买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，既不违反法律、行政法规强制性规定，又不违背公序良俗，也不损害他人合法权益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。合同当事人就合同的履行期限未明确约定，现原告提出解除合同，共同出卖人之一被告吴丽梅明确表示解除合同，说明其明确不交付房屋。此行为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定“在履行合同届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”的情形，原告要求解除合同的诉讼请求成立，本院予以支持。经本案双方当事人和贷款银行的同意，原告代被告吴丽梅向被告周礼勇与银行代偿的款项为支付的购房款120523.00元。《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，原告要求被告吴丽梅、王毕春返还，有事实和法律依据，本院予以支持，被告吴丽梅、王毕春应当予以返还。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定合同未约定损失赔偿额计算方法，逾期付款的按照未购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，根据此规定，被告返还购房款，原告请求的利息本院参照金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。2020年2月全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（年利率）为4.05%，上浮30%为年利率5.265%，上浮50%为6.075%，原告请求按年利率6%计算资金占用费，本院予以支持，但其中76010.00元（71000+5010）的起算时间为2017年5月11日，剩余44513.00元的利息起算时间为2020年2月1日。被告周礼勇不是房屋买卖合同的当事人，收取的款项是借款，其就原告的诉讼请求不承担民事责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第四百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告吴丽梅、王毕春于本判决发生法律效力后六十日内返还原告陈南高、施兰兰房价款120523.00元，并按年利率6%支付资金占用费（76010.00元的起算时间为2017年5月11日，剩余44513.00元的起算时间为2020年2月1日）至实际履行完毕止。二、驳回原告陈南高、施兰兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2756.00元，该院收取2711.00元，多缴部分45.00元予以退还，诉讼费2711.00元与保全费1770.00元，合计4481.00元由被告吴丽梅、王毕春负担。本院二审期间，上诉人吴丽梅提交恩洪煤矿交接班记录，证明2017年5月11日当天周礼勇签收据给陈南高、施兰兰的时候吴丽梅没有在场，而是在上班，与陈南高、施兰兰陈述上诉人也在场不符。陈南高、施兰兰质证后认为当时吴丽梅在场。周礼勇质证后认为，对证据真假无法判断，当时说好把钱给我。二审中，巴丽娟到庭陈述，我与周礼勇是夫妻关系，与陈南高、施兰兰、吴丽梅是朋友关系，吴丽梅、王毕春两个多次向我借钱，总的写了个借条，借条是吴丽梅写了叫我签字，钱是吴丽梅自己算的。上诉人吴丽梅质证后认为，巴丽娟当庭陈述是由吴丽梅和王毕春多次借款但没有明确时间和次数，并不是7万元直接给了吴丽梅。对房款当时并没有约定首付款是多少，无法查清是否是7万元，本案涉及另外一个法律关系。被上诉人陈南高、施兰兰对巴丽娟陈述没有意见。被上诉人周礼勇认为钱是其夫妻两个借给上诉人吴丽梅及王毕春夫妻两个的。本院认为，上诉人吴丽梅提交的恩洪煤矿二号井交接班记录仅记录了吴丽梅作为当日中班交接人，不能证实吴丽梅要证明的其对陈南高、施兰兰付款给周礼勇71000元钱其不知情的事实。对该证据证明力本院依法不予采信。巴丽娟二审中关于其与周礼勇系夫妻关系以及吴丽梅向其写下借条的内容与周礼勇的陈述及借条记载的事实一致，本院对该证言中涉及双方夫妻关系及借条内容的部分予以采信。本院二审经审理查明，一审事实认定中“被告王毕春欠他人借款需要偿还，欲向被告周礼勇的妻子巴利娟借款，巴利娟提出用被告吴丽梅的房屋作担保，被告吴丽梅事先不同意，被告王毕春保证赎回房屋，其便向被告周礼勇的妻子巴利娟出具借条，收条记载：吴丽梅向巴利娟借款人民币70000.00元，用云南省曲靖市麒麟区云玉路南侧、平安路东侧天欣苑2栋3103号房屋作抵押，担保人王毕春。经被告周礼勇介绍，被告吴丽梅同意将其名下的房屋出售给原告。”部分存在瑕疵，二审予以重新认定为：“吴丽梅、王毕春与周礼勇、巴丽娟之间因经济往来，经计算后由吴丽梅向周礼勇之妻巴丽娟写下借条，借条记载：兹有云南省曲靖市麒麟区吴丽梅向巴丽娟借人民币70000元，自愿用所有财产作抵押担保，如果到期不还所造成的民事纠纷或行事纠纷由借款人或担保人自行承担，超一天处罚100元作为不守信用的惩罚，日期为2016年6月14日。备注：用云南省曲靖市麒麟区金沙大道天欣苑2幢3103的房子作抵押，购房合同和发票、工资卡，如超时不还，有权没收房子。”借条中有吴丽梅在借款人处签字，王毕春在担保人一栏签字。其余事实与一审认定一致。本院二审予以确认。本院认为：本案二审核心争议焦点为：1.上诉人吴丽梅与被上诉人陈南高、施兰兰签订的《房屋买卖合同》是否有效？2.吴丽梅是否应当返还陈南高、施兰兰相关购房款，数额如何计算？关于争议焦点问题1.上诉人吴丽梅与被上诉人陈南高、施兰兰于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效。其一，因该《房屋买卖合同》签订后，陈南高、施兰兰确为案涉房屋代吴丽梅向银行偿还按揭贷款及利息44513元，能够认定被上诉人陈南高、施兰兰已经为该购房合同进行履行。其二，上诉人吴丽梅虽主张《房屋买卖合同》并非其真实性意思表示，但并未举证证实该合同具有法律规定的合同无效情形。关于上诉人吴丽梅提出该《房屋买卖合同》是在虚假借款事实上产生的主张，从本案现有证据看，案涉《借条》系吴丽梅及王毕春向巴丽娟出具，且吴丽梅在借款人处签字确认，而《房屋买卖合同》系吴丽梅与被上诉人陈南高、施兰兰签订。可见，吴丽梅签订的《借条》及《房屋买卖合同》相对方并不一致，前述借条内容是否真实与《房屋买卖合同》的效力之间并无必然联系。上诉人吴丽梅关于签订该房屋买卖合同时表意不真实的主张并无其他证据予以佐证，因此，一审认定双方签订的《房屋买卖合同》有效，在吴丽梅拒绝履行该房屋买卖合同的情形下，陈南高、施兰兰要求解除合同的主张成立。一审判决说理中对此予以确认，判决主文未作判决不当，本院二审予以纠正。关于争议焦点问题2.合同解除后，相应的购房款项应予返还。就返还数额问题：其一，本案中关于陈南高、施兰兰支付71000元性质的问题，陈南高、施兰兰主张系经吴丽梅同意支付给周礼勇用于偿还借款。对该借款，有《借条》记载相关内容及巴丽娟、周礼勇的陈述，能够认定借条记载的款项并非一次性借款70000元形成，在吴丽梅没有其他证据证实借条的书写存在胁迫、欺诈等情形下，在本案中尚不能否定该借条中记载的款项。一审依据借条及陈南高、施兰兰、周礼勇的陈述，认定被上诉人陈南高、施兰兰向周礼勇支付的71000元系代吴丽梅偿还借条中记载的款项并无不当，本院二审予以支持。其二，案涉《房屋买卖合同》中，周礼勇在该合同证明人处签字，结合周礼勇“房屋出售的目的在于实现抵押权，清偿吴丽梅下欠款项”的陈述，能够佐证吴丽梅出售房屋的目的之一在于偿还案涉借条记载的款项的事实。因此，一审认定上诉人吴丽梅应当返还的款项为陈南高、施兰兰为案涉房屋代吴丽梅支付的银行按揭贷款本息44513元，以及陈南高、施兰兰代吴丽梅偿还巴丽娟夫妇的71000元共计120523元并无不当。本院二审予以维持。综上所述，一审判决认定事实存在瑕疵，判决主文表述不妥，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持麒麟区人民法院（2020）云0302民初2739号民事判决第一项；二、撤销麒麟区人民法院（2020）云0302民初2739号民事判决第二项；三、解除被上诉人陈南高、施兰兰与上诉人吴丽梅于2017年5月10日签订的《房屋买卖合同》；四、驳回陈南高、施兰兰其他诉讼请求。二审案件受理费2711元，由上诉人吴丽梅承担。本判决为终审判决。审判长 夏 尧审判员 刘招银审判员 刘宗明二〇二〇年十一月九日书记员 张雪怡