河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8967号 上诉人（原审原告）：熊某某，女，1977年8月8日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杜某林（系熊某某丈夫），男，1973年2月3日出生，汉族，住河北省石家庄市桥**。 委托诉讼代理人：杨新建，河北中宇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：河北滨江房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市桥**休门街**滨江优谷大厦****。 法定代表人：张坚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：柴某某，男，1993年10月13日出生，汉族，该公司员工，住河北省石家庄市新华区。 上诉人熊某某因与被上诉人河北滨江房地产开发有限公司 —2— （以下简称滨江公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河北省石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2563号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 熊某某上诉请求：1.请求撤销石家庄市桥西区人民法院（2020）冀0104民初2563号民事判决，改判支持上诉人的诉请或发回重审；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人违约的事实一审判决未认定，且被上诉人应支付的逾期过渡费天数计算有误。根据上诉人与被上诉人双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》，双方约定过渡起始时间以交房单为准，共计36个月，上诉人于2010年11月9日将被拆迁房屋交于被上诉人，故被上诉人应在2013年11月9日前向上诉人交付产权调换房屋。被上诉人于2016年1月30日向上诉人交房，已构成违约事实。被上诉人自2016年1月9日至2016年1月30日应支付过渡费的天数为22天。二、一审判决适用法律有误。1.根据《合同法》第二条：本法所称合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。第三条：合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。在被上诉人构成违约事实的基础上，双方应当就违约赔偿问题进行协商，而非被上诉人单方自行以公示形式确定。被上诉人公示中承担违约责任的条件既不合理，也不能弥补上诉人的实际损失。被上诉人 —3— 这样做明显违背《合同法》的基本原则。上诉人认为产权调换所取得的房屋同样是与被上诉人等价交换所得，上诉人被拆迁的房屋是住宅用地，被上诉人对上诉人被拆迁房屋评估也是在房地合一的基础上进行的。依据双方订立的《产权调换协议书》约定，上诉人是以原房屋及附属物补偿款、搬迁补偿款及临时安置补偿款共计389062.5元，做为对价的。对于违约损失的确定，在没有约定的情况下，应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，以对价做为计算违约责任和赔偿损失的前提条件。2.延期交房的损失与临时安置补助费并非同一概念，不能混为一谈。临时安置补助费是拆迁人对被拆迁人失去被拆迁房屋的一种临时性生活补助，并非是双方约定被上诉人延期交房需承担违约责任，且临时安置补助费不足以补偿因被上诉人违约给上诉人带来的实际损失。《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》对逾期交房增加了安置补助费，但该《办法》是行政管理行为，是对开发商延期交房反复适用的惩戒措施，而不是对延期交房而导致违约责任的承担方式。在双方协议对此没有约定的情况下，上诉人认为没有约定应适用法定，即适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第二款，逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。原因是，上诉人所得的安置房屋同 —4— 样是与被上诉人等价交换所得，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条。退一步讲，即便被上诉人因逾期交房增加了临时安置补助费，但增加的临时安置补助费仍不能弥补上诉人的实际损失下，根据《合同法》第一百零七条规定，被上诉人仍应承担赔偿损失等违约责任。3.利息损失也是上诉人的实际损失。无论是上诉人主张的逾期过渡费，还是被上诉人应支付的违约金，都应在交房之日，即2016年1月30日按期支付上诉人。被上诉人单方承诺的公示中也明确“该支付款项在实际交房日一并结清”。现被上诉人未按期支付上诉人，该资金一直被被上诉人占用，被上诉人理应支付占用资金期间的利息。综上，一审认定事实及法律适用均有错误，请二审法院依法加以纠正，支持上诉人的上诉请求。 河北滨江房地产开发有限公司辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。被答辩人主张逾期交房的违约金无事实依据及法律依据，依法应驳回上诉请求，维持原判。主要理由如下：一、一审判决认定的超期过渡费天数计算正确。答辩人于2016年1月30日向被答辩人交付产权调换房屋，并将临时安置补助费支付至2016年1月8日，答辩人应另行向被答辩人支付过渡费的过渡期间为2016年1月9日至2016年1月29日，共计21天。因此一审判决仅是计算答辩人应另行支付过渡费起始时间有误，而计算天数及计算方式并无错误。二、答辩人向 —5— 被答辩人交付的产权调换房屋是政策性住房，而非商品房，不应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，而应适用《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》。答辩人已按期向被答辩人支付过渡费，并未给被答辩人造成其他损失。本案中所涉房屋是回迁安置房屋，用来产权调换，其房屋性质为政策性住房，而非商品住房。同时，所涉房屋也不是答辩人对外销售并收取买受人价款的房屋。熊某某按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》计算违约损失，要求答辩人支付违约损失，无法律依据。答辩人与被答辩人双方在《城市房屋拆迁产权调换协议书》中对逾期交房没有约定违约责任，该协议被答辩人在签订合同时已对合同条款了解且未对条款内容未提出异议。故双方在协议中对违约责任没有约定的情况下，被答辩人向答辩人主张支付违约金没有事实依据。答辩人逾期交房后，己承担了因拆迁人（答辩人）的责任延长过渡期限而需要增加临时安置补助费的责任，即按《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》第50条（一）款规定，自逾期之月起，以规定标准为基数（原18元，于2012.1.1因政策变更调整为25元），增加临时安置补助费，增加的过渡费分别为：1.逾期6个月以内的增加25%；2.逾期6个月不满12个月的增加50%；3.逾期12个月不满12个月的增加75%；4.逾期24个月以上的增加100%。故在2015年11月8日以后逾期交房的，按 —6— 50元每平方米每月标准向被答辩人支付过渡费，过渡费由原来每月1036.8元逐步增加到2880元（50*57.6平方米）。答辩人因逾期交房而增加临时安置补助费已弥补了逾期交房给被答辩人造成的损失，在被答辩人的损失已得到补偿的情况下，再向被答辩人主张损失没有法律依据。综上，在双方未约定逾期交房的违约责任，且答辩人已承担了逾期交房而增加临时安置补助费弥补了被答辩人损失的情况下，被答辩人主张逾期交房的违约金的上诉请求应依法驳回。三、关于房屋差价款的利息答辩人同意支付自2013年11月16日起至2016年1月18日通知交房之日止期间的利息7053元，基数按被答辩人一次性交房款68345.6元，利率按4.75%计算上述利息。对被答辩人收房后再请求支付利息没有依据，不同意再支付此后利息。综上，请人民法院依法审理，以维护答辩人的合法权益。 熊某某向一审法院起诉请求：1.请求被告支付原告逾期交房违约金51985.1元及利息（利息自2016年1月30日起至本息付清止按6%计算）；2.被告支付原告超期过渡费2112元及利息（利息自2016年1月30日起至本息付清止按6%计算）；3.本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：熊某某（乙方，共有人杜某航）与石家庄市东房城市房屋拆迁有限公司、被告滨江公司（甲方）于2010年11月6日签订石建拆东房协（2010）第0291号《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其附件，约定：乙方被拆迁房屋 —7— 坐落于桥东区房屋性质私有，建筑面积为57.6平方米；乙方选择产权调换，产权调换房屋的坐落位置为Ｂ5号楼2单元1403号、1404号，建筑面积均为60.12平方米，房屋总价款566330.4元，按照本项目优惠政策计算后，甲方按总价389062.5元收取乙方产权调换房屋价款；乙方应支付甲方产权调换差价款123526.5元，在入住前结清；釆取自行过渡方式的，临时安置补助费每月按被拆迁房屋面积18元／平方米计算，过渡起始时间以交房单为准，共计36个月，首次计发18个月，计18662.4元，以后每6个月发放一次，在拆迁现场发放。超期过渡的按《办法》有关规定执行；乙方在2010年11月8日前交房的，领取奖金5760元。熊某某于2010年11月9日将被拆迁房屋交付。2010年11月15日，熊某某向滨江公司支付产权调换差价款68345.6元，滨江公司出具收据一张，载明：“交款单位：熊某某（共有杜某航），人民币68345.6元，收款事由：Ｂ区5-2-1403,5-2-1404房款”。2013年9月28日，休门拆迁指挥部发布公示，载明：“一、对被拆迁居民自愿一次性缴纳扩房款的，按照扩房面积给予500元／平方米的优惠。二、被拆迁居民自签订《拆迁安置补偿协议》并已交房，过渡期将依据《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》中的第五十条第一款规定予以增加过渡费发放标准。三、对本方案第一条中已自愿一次性交清全部扩房款满三年仍不能回迁的，之后按照被拆迁居民已支付的扩房款额以中国人民银行同 —8— 期定期贷款利率支付给被拆迁居民，该支付款项在实际交房日一并结清”。2016年1月30日，滨江公司将调换房屋交付熊某某使用。2016年1月14日，滨江公司在燕赵晚报刊登《交房通知书》，载明B5交房日期为1月30日至2月1日。熊某某主张滨江公司尚未支付2016年1月9日至2016年1月30日期间的过渡费。另查明，2011年12月30日石家庄市人民政府办公厅发布《关于石家庄市市区国有土地上住宅房屋征收搬迁费、临时安置费标准》，规定临时安置费标准按被征收房屋建筑面积，每平方米每月25元执行，本标准实施前已经取得《房屋拆迁许可证》的拆迁项目，临时安置补助费自本标准发布之日起按每平方米每月25元执行。以上事实，有熊某某、滨江公司陈述，庭审笔录，熊某某提交的证据材料：《城市房屋拆迁产权调换协议书》及附件、产权调换结算单、收据、特约商户签单、公示、租赁合同、微信账单；滨江公司提交的证据材料：报纸等证据可以证实，足以认定。 一审法院认为，熊某某（共有人杜某航）与滨江公司签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效。双方应按照协议约定全面履行义务，根据该协议约定，采取自行过渡方式的，滨江公司应支付临时安置补助费按被拆迁房屋建筑面积每月18元/平方米计算，过渡起始时间以交房单为准，超期过渡的按《办法》有关规定执行。双方约定过渡起始时间 —9— 以交房单为准，共计36个月，熊某某于2010年11月9日将被拆迁房屋交于滨江公司，故过渡期应自2010年11月10日至2013年11月9日。现滨江公司支付过渡费至2016年1月8日，并于2016年1月30日交房，逾期交房满24个月以上，应按《办法》有关规定自逾期之月起，以规定标准为基数，增加临时安置费。根据《办法》第五十条第一款规定：因拆迁人的责任延长过渡期限的，按下列规定执行：“（一）对自行过渡的被拆迁人或房屋承租人，应当自逾期之月起，以规定标准为基数，增加临时安置补助费；1.逾期满6个月以内的增加25%；2.逾期满6个月不满12个月的增加50%；3.逾期满12个月不满24个月的增加75%；4.逾期满24个月以上的增加100%。”滨江公司应按照以上规定对过渡费予以调整，即：2016年1月9日至2016年1月30日，每平方米每月调整为25*2=50元，21天小计50*57.6*21/30=2016元。熊某某主张滨江公司支付超期过渡费的利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。熊某某主张滨江公司支付熊某某逾期交房违约金51985.1元及利息，因《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其附件未对违约金进行约定，且滨江公司已按照《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》对逾期交房增加了安置补助费，故熊某某的该项请求没有事实和法律依据，本院不予支持。滨江公司对2013年9月28日休门拆迁指挥部发布的《公示》无异议，现滨江公司尚未支付该款项，滨江公司应以熊伟 —10— 丽支付的产权调换差价款68345.6元为基数，向熊某某支付自2013年11月16日起至2016年1月30日止期间的利息。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、河北滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付熊某某超期过渡临时安置费2016元；二、河北滨江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付熊某某产权调换差价款的利息（以68345.6元为本金，自2013年11月16日起至2016年1月30日止，按中国人民银行同期定期贷款利率计算）。河北滨江房地产开发有限公司如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1394元，简易程序减半收取计697元，由河北滨江房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，熊某某提交了如下证据：1.石家庄市休门办事处出具的证明，欲证明交房后熊某某等人多次找居委会，要求居委会协调滨江公司违约给熊某某等造成损失的问题；2.证据目录，欲证明应以总房款为基数计算违约金。滨江公司质证称，1.对证明的真实性没有异议，但证明记载欠发2016年过渡费不是事实，滨江公司向熊某某支付过渡费至2016年1月8日；2.对熊某某提交的计算标准及公式不予认可。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，熊某某主张滨江公司应支付其自2016年1月9 —11— 日至2016年1月30日共22天过渡费。滨江公司向熊某某发放过渡费至2016年1月8日，并于2016年1月30日交房。滨江公司应另行向熊某某支付过渡费期间为2016年1月9日至2016年1月29日，共计21天。原审以21天计算过渡费数额并无不当。双方签订的《城市房屋拆迁产权调换协议书》及其附件未对违约金进行约定，且滨江公司已按照协议约定，依据《石家庄市城市房屋拆迁管理实施办法》对逾期交房增加了安置补助费。熊某某要求以原房屋及附属物补偿款、搬迁补偿款等为对价做为计算违约金和赔偿损失的前提条件，并应依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定向其支付延期交房的损失，于法无据，本院不予支持。对于房屋产权调换差价款，熊某某于2010年11月15日向滨江公司支付68345.6元，《公示》第三条中约定以被拆迁居民已支付的扩房款额计算，在实际交房日一并结清。原审判令滨江公司依照《公示》约定的利率及熊某某已支付的扩房款向熊某某支付自2013年11月16日起至2016年1月30日止期间的利息并无不当。熊某某主张滨江公司支付其未付清过渡费及逾期交房违约金利息，理据不足，本院不予支持。 综上所述，熊某某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规 —12— 定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1394元，由上诉人熊某某负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯增辰 审判员  李荣水 审判员  王 婷 二〇二〇年十一月十六日 书记员  马利佳 —1—