浙江省桐乡市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0483民初4198号 原告：朱国萍，女，1987年11月11日出生，汉族，住桐乡市。 委托诉讼代理人：王**鸣，浙江中格律师事务所律师。 委托诉讼代理人：俞振宇，浙江中格律师事务所律师。 被告：桐乡浙北大厦购物中心有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道庆丰中路**。统一社会信用代码91330483MA2CXJLM7X。 法定代表人：方红春，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：郁其成，浙江南太湖律师事务所。 委托诉讼代理人：潘荣琪，浙江南太湖律师事务所。 原告朱国萍与被告桐乡浙北大厦购物中心有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用简易程序于2020年8月26日召开庭前会议，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人俞振宇、被告委托诉讼代理人潘荣琪，到庭参加诉讼。原、被告于2020年10月27日申请庭外和解30日，本院依法予以准许。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：被告返还原告己支付未到期的2020年6月的租金、物业管理费共18333元，退还保证金18333元，退还原告2020年2月、3月应减免的租金、物业管理费36666元，合计73332元。事实和理由：2019年11月19日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告租赁被告位于桐乡市梧桐街道庆丰中路18号桐乡××购物中心××层××商铺，用于开设“三只松鼠”品牌零食店，租期为2019年12月15日至2020年12月14日。合同还约定了租金、物业管理费、履约保证金等。合同签订后，原告按约支付被告2020年1月至6月的租金、物业管理费共110000元，并支付保证金18333元，还投入了装修、品牌使用等大量费用。但自2020年1月下旬起，因疫情影响，原告经营大量亏损，无法继续经营。在与被告协商无果的情况下，原告于2020年5月底终止了与被告的《租赁合同》，并关闭了店铺。但双方就疫情期间租金、物业管理费的减免及《租赁合同》终止后保证金、未到期租金、物业管理费的退还无法达成一致，被告拒不退还。原告认为，新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，原告因不可归责于自身的原因终止了双方的《租赁合同》，已遭受了巨大的经济损失。 被告答辩称：第一，同意原告提前退铺，《租赁合同》已于2020年6月30日解除，但原告应额外承担两个月租金的违约责任。被告发送给原告的《复函》上要求原告店铺于2020年6月30日前办理注销，是因为在原告正式注销店铺之前，被告无法将商铺出租给他人。虽然原告店铺实际注销日期为2020年6月9日，但并不代表被告同意在该日期解除合同。第二，原告要求被告返还2020年6月的租金、物业管理费共18333元，缺乏依据。提前退铺应当至少提前一个月提出，但原告仅提前三日提出，没有给被告再次招租的合理期限，给被告造成了损失。第三，原告主张被告退还履约保证金18333元，缺乏依据。被告认为新冠肺炎疫情不属于不可抗力。原告在合同期内单方解除合同，属于违约行为。根据《租赁合同》的约定，履约保证金被告不予退还。第四，原告要求被告减免2020年2月、3月的租金、物业管理费共36666元，被告不同意。诉争商铺在疫情期间并未停业，一直处于营业状态。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年11月19日，被告（甲方）与桐乡市梧桐奕彤副食品店（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于桐乡市梧桐街道庆丰中路18号桐乡××购物中心××层××商铺××方用于开设“三只松鼠”；租赁期限为2019年12月15日至2020年12月14日；租金为每三个月30000元，自2020年1月1日起计算租金，2019年11月25日至2019年12月31日为免租期，乙方应于每个支付周期到期15日前支付后三个月的租金；物业管理费为每三个月25000元，支付方式、周期与支付租金一致；履约保证金为18333元。合同第4.6.2条约定：“租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，并给甲方造成损失或损害，在甲方发出要求乙方纠正该行为并赔偿甲方损失的书面通知后10日内，乙方拒不纠正该等行为或未赔偿甲方损失的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的履约保证金（但不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法）以补偿甲方因乙方该等行为而遭受的损失或损害。甲方应在抵扣行为发生后10日内书面通知乙方。乙方应在收到前款书面抵扣通知后10日内把被甲方扣除部分的履约保证金重新补足并存放于甲方，否则，甲方有权解除合同，收回房产，剩余的履约保证金作为违约金赔偿给甲方。甲方损失超过剩余履约保证金的，甲方仍有权追索。”合同第9.2条约定：“如果任何一方因战争、行政控制、恐怖事件、严重火灾、台风、、地震洪水、流行病和其他无法预见、无法避免和无法克服的不可抗力事件，未能履行本合同项下的任何义务，受影响方应就该不可抗力事件的发生以书面形式立即通知另一方，并在不可抗力事件发生后的十四日内以书面形式向另一方提供由主管机构或中介机构出具的确认不可抗力事件发生的证明。在发生不可抗力时，受影响方应尽其最大努力立即采取合理措施，以将该影响和损害降到最低。”合同第11.2条约定：“除本合同明确规定的终止条款外，任何单方面终止本合同皆视为违约。违约方应向对方赔偿因合同提前终止而遭受的一切直接引致的损失，以至少赔偿2个月租赁合同租金为原则。”同日，被告将商铺交付给原告。 2019年11月28日，桐乡市梧桐奕彤副食品店支付被告履约保证金18333元。 2019年12月3日，桐乡市梧桐奕彤副食品店登记设立，经营者为原告。 2020年1月6日，桐乡市梧桐奕彤副食品店支付被告2020年1月至3月的租金、物业管理费共55000元。2020年2月24日，桐乡市梧桐奕彤副食品店支付被告2020年4月至6月的租金、物业管理费共55000元，并支付被告2019年12月、2020年1月的电费共730元。2020年4月22日，桐乡市梧桐奕彤副食品店支付被告2020年4月的电费407元。2020年5月31日，桐乡市梧桐奕彤副食品店支付被告2020年5月的电费1095元。 2020年5月27日，原告以受疫情影响，人流量大降，营业难以为继，经营亏损严重，无法继续经营为由，向被告发送《终止合同及退租告知书》，告知：1.桐乡市梧桐奕彤副食品店决定终止双方的《租赁合同》，并定于2020年5月31日完成撤柜工作，将租赁商铺归还被告，请被告于当日前来接收并办理移交手续；2.对于保证金及疫情期间减租等善后事宜，桐乡市梧桐奕彤副食品店将继续与被告协商解决。 2020年5月31日，原告将诉争商铺移交给被告工作人员蒋伟国，《商铺移交记录》载明：《租赁合同》终止，商铺交还管理人；双方确认自移交之日起商铺由接收人保管使用，发生的费用与移交人无关。 2020年6月8日，被告向桐乡市梧桐奕彤副食品店发送《复函》，载明：桐乡市梧桐奕彤副食品店单方终止合同的行为属违约行为，应承担相应的违约责任；桐乡市梧桐奕彤副食品店告知被告终止合同仅提前三日，按市场行业规则应至少提前两个月告知，给被告造成了更大的损失；根据合同约定，桐乡市梧桐奕彤副食品店应赔偿被告因合同提前终止而遭受一切直接引起的损失，以至少赔偿两个月的租金为原则；被告要求桐乡市梧桐奕彤副食品店赔偿四个月的租金，即40000元；桐乡市梧桐奕彤副食品店目前留存在被告处的有保证金18333元和6月租金18333元共36666元，剩余3334元应于2020年6月10日前支付；桐乡市梧桐奕彤副食品店应于6月30日前向工商、税务及其他备案登记等办理好注销或变更该租赁房屋下的注册地址或营业地址。同日，原告与案外人徐谦谦签订《转让协议》，约定将诉争商铺内的15组货架、灯具、收音机等所有属于原告的财产转让给徐谦谦，总金额28000元，由徐谦谦一次性付清。 2020年6月9日，桐乡市梧桐奕彤副食品店登记注销。 2020年6月10日，被告与徐谦谦签订《租赁合同》，约定：被告将位于桐乡市梧桐街道庆丰中路18号桐乡××购物中心××层××商铺出租给徐谦谦用于开设“三只松鼠”；租赁期限为2020年6月10日至2021年6月9日；租金为每三个月31937.50元，自2020年8月31日起计算租金，2020年6月10日至2020年8月31日为免租期，乙方应于每个支付周期到期15日前支付后三个月的租金；物业管理费为每三个月3193.75元，支付方式、周期与支付租金一致；履约保证金为20000元。 庭审中，原告称，其于2020年2月8日因接到桐乡市市场监督管理局工作人员的有关疫情防控的口头通知，故停业两三周。被告称，原告在2020年2月8日至14日这周确实停业了几天，具体原因不明，其余时间并未停业。庭后，被告称，出租给徐谦谦的商铺即为诉争商铺。 以上事实，由《租赁合同》（2019年11月19日）、浙江增值税普通发票、浙江增值税电子普通发票、收款收据、付款通知单、《商铺移交记录》、个体户登记基本情况复印件、《终止合同及退租告知书》、《复函》、《转让协议》、《租赁合同》（2020年6月10日）复印件等证据和当事人庭审陈述为证。原告提供的原告2020年2月的销售记录截图打印件，因被告对真实性有异议，原告亦未提供其他证据予以佐证，故本院不予确认。 本院认为，新冠肺炎疫情虽属不可抗力，但并非对所有民事合同的履行都构成阻碍。在疫情对合同履行虽有一定影响，但未导致合同不能履行或未导致履行对一方当事人明显不公平、不能实现合同目的等情形下，一方当事人不得以疫情属不可抗力为由要求解除合同。 一、关于违约责任问题。原告于2020年5月27日以疫情期间店铺经营亏损严重难以为继为由要求解除《租赁合同》。本院认为，原告签订《租赁合同》的主要目的是使用诉争商铺，而疫情并未导致原告无法使用诉争商铺，故原告以疫情导致店铺经营状况恶化为由解除《租赁合同》，既不符合《租赁合同》9.2条的约定，亦不符合法律规定，系滥用不可抗力抗辩。但因被告同意原告解除《租赁合同》且已于2020年5月31日实际接收了原告移交的诉争商铺，故本院确认，诉争《租赁合同》于2020年5月31日解除。合同解除后，被告有权要求原告按照《租赁合同》11.2条的约定赔偿两个月租金即20000元的损失。按照《租赁合同》第4.6.2条的约定，原告已支付的履约保证金18333元应优先抵扣被告的损失，故原告还应赔偿被告1667元﹙20000元－18333元﹚。 二、关于2020年6月的租金、物业管理费。诉争《租赁合同》于2020年5月31日解除后，被告无权继续占有原告已支付的2020年6月的租金、物业管理费共18333元，应当予以返还。 三、关于减免租金问题。原告要求被告减免2020年2月、3月的租金、物业管理费共36666元，应以诉争商铺确因疫情防控需要在上述期间无法使用为前提，但原告对此并未提供充分证据证明。本院结合本市疫情防控的实际形势，适当考虑疫情防控对诉争商铺造成的不利影响，根据公平原则，酌定由被告减免原告一个月租金即10000元为宜。 综上，被告还应返还原告26666元﹙2020年6月的租金、物业管理费共18333元－还应赔偿损失1667元＋减免租金10000元﹚。原告诉请超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告桐乡浙北大厦购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告朱国萍26666元（付至：中信银行桐乡支行6217××××1791；户名：朱国萍）； 二、驳回原告其余诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1634元，减半收取817元，由原告负担520元，由被告负担297元（应于本判决生效之日起十日内缴纳，缴纳帐户户名：桐乡市非税收入结算户，开户银行：中国农业银行桐乡市支行，帐号：6228××××4168，逾期缴纳将移送执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行裁判文书确定的义务。逾期未履行的，应在逾期后三日内向本院报告财产状况。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案进入执行程序后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信被执行人名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  胡立恒 二〇二〇年十一月三十日 书记员  金胜群