广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1803民初4794号原告：黄勤飞，男，汉族，1978年10月1日出生，住清远市清新区*************，身份证号码：441************455。委托诉讼代理人：朱文权，广东正肯律师事务所律师。被告：冯海珠，男，汉族，1975年11月19日出生，住阳山县***************，身份证号码：441************416。被告：陈玉琼，女，汉族，1984年8月27日出生，住清远市清城区***********，身份证号码：441************023。共同委托诉讼代理人：梁含烟，广东恒展律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司，住所地：清远市清新区*********（帝景花园）B幢203#。统一社会信用代码：914***********654Y。法定代表人：陈某1。被告：慧峰（清远）房地产有限公司，住所地：清远市清城区****办事处清郊村委会（庙田）。统一社会信用代码：914***********648E。法定代表人：文某1。原告黄勤飞与被告冯海珠、陈玉琼、清远城建房地产有限公司（以下简称城建公司）、慧峰（清远）房地产有限公司（以下简称慧峰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告黄勤飞的委托诉讼代理人朱文权、被告冯海珠、陈玉琼的共同委托诉讼代理人梁含烟到庭参加诉讼。被告城建公司和慧峰公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄勤飞向本院提出的诉讼请求:1.确认原告与被告冯海珠、陈玉琼于2019年10月21日签订的《房地产买卖合同》合法有效；2.确认清远市清新区*********************、清远市清新区*********************、清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼13层01的所有权归原告所有；3.判决被告冯海珠、陈玉琼、城建公司立即将清远市清新区*********************、2803过户给原告，并协助原告办理过户手续；4.判令被告冯海珠、陈玉琼、慧峰公司立即将清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼13层01号房屋过户给原告，并协助办理过户手续；5.本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年10月21日，原告与被告冯海珠、陈玉琼签订《房地产买卖合同》，约定原告购买被告位于清远市清新区*********************、清远市清新区*********************、清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼13层01房屋，交易总金额为2000000元。并约定合同签订后三日内支付全部购房款，被告收到全部购房款当日协助原告办理过户手续。合同签订后，原告于2019年10月22日向被告支付2000000元购房款。被告称要等几天才能办理过户，但等了差不多一个星期，被告仍然没有办理过户，并要求原告再等等。被告冯海珠、陈玉琼答辩称，一、案涉《房地产买卖合同》确系我方与原告所签订。我方与原告系多年朋友，因急需资金周转，且原告系一次性付款，故将案涉三套房屋折价出售给原告。二、我方愿意配合将案涉三套房屋过户给原告，我方不存在违约。我方已经收齐三套房屋的房款，理应将房屋过户给原告。但由于房屋未出证，所以至今未过户。被告城建公司答辩称，一、我公司与原告不存在房屋买卖合同关系，案涉房屋并非出售给原告，我公司与原告不存在任何权利和义务关系，依法应驳回原告对我公司的起诉。二、依据合同相对性原则，原告应要求被告冯海珠、陈玉琼协助办理过户，与我公司无关。原告黄勤飞向本院提交的证据：1.原告身份证，拟证明原诉讼主体资格。2.被告身份证，拟证明被告诉讼主体资格；3.《房地产买卖合同》、商品房买卖合同三份，拟证明原告购买被告冯海珠、陈玉琼位于清远市清新区*********************、清远市清新区*********************、清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼13层01号共三套房屋；4.中国工商银行电子银行回单、《收据》，拟证明原告已向被告冯海珠、陈玉琼支付2000000元购房款。5.短信通知截图，拟证明2019年10月30日原告再次要求被告冯海珠、陈玉琼办理过户手续；6.婚姻登记审查处理表，拟证明被告冯海珠、陈玉琼是夫妻关系，被告冯海珠、陈玉琼出卖的三套房屋均属于夫妻共同财产；7.全国企业信用信息，拟证明被告主体适格。被告慧峰公司没有答辩，亦没有向本院提交证据。经审理，本院认定事实如下：2018年8月14日，冯海珠受作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定，冯海珠购买出卖人位于清远市清新区***********************屋；第六条约定房屋总金额759054元；第七条约定，买受人应当在2018年8月14日前支付该商品房全部价款。第十一条约定，城建公司应当在2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付冯海珠使用。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1100日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人不按天数为计算基础，向买受人支付已付房价款总款千分之一的违约金，买受人承诺不以任何因素和对该违约金标准进行调高。同日，冯海珠受作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定，冯海珠购买出卖人位于清远市清新区***********************屋；第六条约定房屋总金额759054元；第七条约定，买受人应当在2018年8月14日前支付该商品房全部价款。第十一条约定，城建公司应当在2020年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付冯海珠使用。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起1100日内取得该商品房的房屋所有权证书的，合同继续履行，出卖人不按天数为计算基础，向买受人支付已付房价款总款千分之一的违约金，买受人承诺不以任何因素和对该违约金标准进行调高。2018年4月4日，冯海珠、陈玉琼受作为买受人与城建公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》。第三条约定，冯海珠、陈玉琼购买出卖人位于清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼（9号楼）13层01房屋号房屋；第六条约定房屋总金额1923670元；第七条约定，买受人应当在2018年4月3日前支付该商品房全部价款。第十一条约定，城建公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付冯海珠使用。第二十条约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照附件十一处理。被告冯海珠、陈玉琼述称已经付清以上三份合同的购房款，但尚未取得案涉三套房屋的所有权证书。2019年10月21日，冯海珠、陈玉琼（甲方、转让方）与黄勤飞（乙方、受让方）签订《房地产买卖合同》，约定甲方将位于清远市清新区*********************、清远市清新区*********************、清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼（9号楼）13层01号三套房所有权转让给乙方。双方议定上述三套房交易总金额为2000000元整，乙方应在合同签订后三日内支付完上述全部购房款。甲方应在收到全部购房款当日，协助乙方到清远市*******、清新区不动产登记中心办理过户手续，并在上述房地产过户后三日内将房地产交付乙方使用。甲方指定收款账户：户主冯海珠，开户行中国工商银行清远北江支行，账号621*************573。2019年10月22日，黄勤飞向被告冯海珠、陈玉琼指定银行账号转入购房款2000000元，冯海珠、陈玉琼向黄勤飞出具相应金额收据一份。后黄勤飞要求冯海珠、陈玉琼按约办理房屋过户，但冯海珠、陈玉琼未能协助办理。另查明，冯海珠与陈玉琼是夫妻，双方于2017男7月4日办理结婚登记。诉讼中，黄勤飞向本院申请财产保全，查封了案涉三套房屋。以上事实，有原告提交的证据，以及庭审笔录等证据证实。本院认为：本案系房屋买卖合同纠纷。一、合同效力问题。原告黄勤飞与被告冯海珠、陈玉琼签订的《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行。二、合同履行问题。合同签订后，黄勤飞按约向冯海珠、陈玉琼支付购房款2000000元，但冯海珠、陈玉琼未能按约定在收到购房款后办理房屋过户，构成违约，黄勤飞有权要求冯海珠、陈玉琼继续履行合同、办理房屋过户手续。但至法庭辩论结束，冯海珠尚未取得清远市清新区**********************、清远市清新区**********************、清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼13层01号三套房屋的所有权证书，无法立即办理过户手续。另冯海珠通过房屋买卖方式，将其与清远城建、慧峰公司之间两份《商品房买卖合同》中买受人享有的权利义务转让给黄勤飞，该买卖行为经诉讼证据材料送达，清远城建、慧峰公司已经知悉，因此转让行为合法有效，清远城建、慧峰公司应直接将案涉房屋办证到黄勤飞名下。但清远城建为冯海珠办理清远市清新区**********************、清远市清新区**********************房屋所有权登记的期限是2023年10月5日，慧峰公司为冯海珠办理清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼13层01号房屋所有权证书的期限是2021年6月19日，以上三套房屋的办证期限尚未届满，清远城建和慧峰公司没有义务立即为黄勤飞办理所有权证书。因此，黄勤飞要求冯海珠、陈玉琼、清远城建和慧峰公司立即办理案涉三套房屋的过户手续，依据不足，本院不予支持。为减少诉累，结合清远城建、慧峰公司的办证义务履行期限，本院酌情认定冯海珠、陈玉琼、清远城建、慧峰公司在以上办证期限内协助将案涉房屋办证到黄勤飞名下。三、关于房屋所有权问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”冯海珠、陈玉琼将案涉房屋出售给黄勤飞，但还未依法办理产权过户登记，未发生产权变更的效力。现黄勤飞要求确认案涉三套房屋所有权归其所有，依据不足，本院不予支持。为此，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告黄勤飞与被告冯海珠、陈玉琼于2019年10月21日签订的《房地产买卖合同》为有效合同；二、被告冯海珠、陈玉琼、清远城建房地产有限公司在本判决生效后和2023年10月5日前协助将清远市清新区**********************、2803号房屋办证到原告黄勤飞名下；三、被告冯海珠、陈玉琼、慧峰（清远）房地产有限公司在本判决生效后和2021年6月19日前协助将清远市清城区*******飞来湖壹号花园天钻楼（9号楼）13层01号房屋办证到原告黄勤飞名下；四、驳回原告黄勤飞的其他诉讼请求。本案受理费22800元、财产保全费5000元，合共27800元，由原告黄勤飞负担13900元，由被告冯海珠、陈玉琼负担13900元。被告负担部分原告已经预交，本院不作退回，由被告冯海珠、陈玉琼在履行本判决时迳付给原告黄勤飞。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  邝正兵人民陪审员  曹凯欣人民陪审员  曾雪琼二〇二〇年十一月二日书 记 员  黎昊明附件：法律条文《中华人民共和国合同法》第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。