甘肃省张掖市中级人民法院民事判决书（2020）甘07民终1116号上诉人（原审原告）：贺某，甘肃省民乐县人，住甘肃省民乐县。公民身份号码：×××。委托诉讼代理人:何某，甘肃锦舒律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李某1，甘肃省民乐县人，住甘肃省民乐县。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：李某2，甘肃省民乐县人，住甘肃省民乐县。公民身份号码：×××。被上诉人（原审被告）：王某，甘肃省民乐县人，住甘肃省民乐县。公民身份号码：×××。上诉人贺某因与被上诉人李某1、李某2、王某房屋租赁合同纠纷一案，不服甘肃省民乐县人民法院(2020)甘0722民初2212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人贺某及其委托诉讼代理人何某，被上诉人李某1、李某2、王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。贺某上诉请求：撤销甘肃省民乐县人民法院作出的（2020）甘0722民初2212号民事判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、被上诉人李某1在与上诉人签订的房屋租赁合同有效期内，将房屋钥匙交给被上诉人李某2装修、入住。被上诉人李某2将房屋装修成家居格式，装修的柜子占用了空间，上诉人经营的舞蹈培训班无法正常进行，导致合同目的不能实现，应予解除；2、被上诉人李某2在与上诉人在新天派出所调解后签订第二份合同时，约定被上诉人李某2于2020年5月17日前将自己使用的物品进行清理，但至6月23日民乐县人民法院通知上诉人开庭之前，被上诉人及其家人尚未搬离，导致上诉人无法正常招生，造成经济损失。因此无论合同解除与否，应由被上诉人李某1、李某2承担上诉人的损失。李某1辩称，一审判决适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。理由如下：上诉人与王某租赁房屋的情况属实。王某与上诉人的租赁合同到期日是2020年7月20日，涉案房屋到期后王某将房屋出售给李某2，李某2和上诉人商议后，在不改变房屋结构的情况下贴壁纸。装修期间上诉人打电话告知我要将房屋内课桌摆放整齐，证明上诉人是同意李某2进行装修的。后接到民乐县公安局新天派出所的通知，我们的行为涉及侵权，刑警队查明情况进行了调解，双方约定将租期延长至2020年10月1日，弥补上诉人在疫情期间的损失。上诉人正常使用房屋至2020年10月1日腾空，由李某2居住，房屋装修只是简单的张贴壁纸，并没有进行其他的装修。上诉人因疫情原因没有开课的损失不应由被上诉人承担。李某2辩称，其在民乐县公安局新天派出所调解后才认识上诉人，后来向上诉人告知其要在涉案房屋张贴壁纸以及做柜子和沙发，并未影响开课，2020年10月11日后才搬进去。王某辩称，一审判决正确，请求驳回上诉。贺某向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的《房屋租赁协议》；2.被告退还原告2020年1月20日至2020年7月20日期间的房租6798元；3.被告承担违约期内因补习班无法正常开课所造成损失15840元；4.被告承担本案诉讼费。一审法院认定的事实：原告与被告王某于2019年7月20日签订《房屋租赁协议》一份，约定：被告王某将位于民乐县新天镇瑞景新城广场东面由北向南6-7间上下层商铺租赁于原告贺某，原告用于开设辅导班，租赁期限为2019年7月20日至2020年7月20日。原告按约定向被告王某支付了租金。租赁期间内因王某无力支付被告李某1房屋购买款，被告李某1与被告王某签订《退房协议》一份，将本案涉诉商铺退还给被告李某1，协议约定：被告李某1在2020年7月20日后再向他人出租本案涉诉商铺。后被告李某1又将本案涉诉商铺出售于被告李某2，2020年4月被告李某2对本案涉诉商铺进行了装修。2020年5月15日，在民乐县公安局新天派出所的调解下，原告贺某与被告李某1、李某2达成《房屋租赁协议》，协议约定：租赁期间自2020年5月15日至2020年10月1日，原告不承担租金;被告李某2于2020年5月17日前将自己使用、生活的物品进行清理，租赁期间若有损坏，原告概不负责。另查明,原告贺某在2020年未向民乐县教体局申请过复课。一审法院认为，当事人之间从事民事活动应当遵循诚实信用原则。本案中，原告贺某于2019年7月20日从被告王某处租赁位于民乐县新天镇瑞景新城广场东面由北向南6-7间的上下层商铺，用于开设辅导班，租赁期限至2020年7月20日。后因被告王某未付清房款将该商铺退还于被告李某1。被告李某1又将该商铺出售于被告李某2，被告李某2于2020年4月对该商铺二楼进行了装修。2020年5月15日，在民乐县公安局新天派出所的调解下，原告贺某与被告李某1、李某2重新达成《房屋租赁协议》，协议约定：租赁期间自2020年5月15日至2020年10月1日。由于新冠肺炎疫情影响，原告贺某开设的辅导班、补习班未能正常开课，在我县恢复线下教学后，原告贺某也未向县教体局申请复课。被告李某2虽将商铺二楼进行装修，但并未妨碍过原告辅导班的正常教学。重新达成的《房屋租赁协议》，延长了房屋租赁期限，是被告李某1、李某2对原告由于疫情影响和装修商铺二楼的补偿，原告与被告李某1、李某2重新达成《房屋租赁协议》，说明原告对延长房屋租赁期限作为补偿是认可和同意的。庭审中,被告李某1、李某2亦均不同意解除《房屋租赁协议》。综上，对原告要求与被告李某1、李某2解除《房屋租赁协议》的诉讼请求，不予支持。对原告要求被告王某退还房租6798元的诉讼请求，因原告与被告李某1、李某2重新签订了租赁协议，作为补偿，已经延长了租赁期限，故对原告的该项诉讼请求，不予支持。对原告要求三被告承担补习班无法开课导致的损失15840元的诉讼请求，庭审中原告未提交相关收费票据凭证，原告提交的考勤册是原告自己制作的表册，上面并没有辅导班收费依据的内容。原告的补习班无法开课的主要原因是由于疫情影响，我县全面停止线下教学导致的，且在我县恢复线下教学后，原告并未向县教体局申请复课，三被告亦没有对原告的教学活动进行过阻挠。故对原告的该项诉讼请求，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告贺某的所有诉讼请求。案件受理费436元，减半收取218元，由原告贺某承担。二审中，上诉人提交以下证据：1、视听资料一份，拟证明2020年8月24日上诉人前往租赁房屋找李某2时，李某2其家人仍在租赁房屋居住的事实。2、2020年5月19日李某2的妻子、上诉人、杨校长之间的谈话录音及书面整理笔录，拟证明录音时李某2尚居住在涉案房屋。经被上诉人李某1质证认为，视听资料的内容并不清楚，录音内容与本案无关。被上诉人李某2质证认为，对第一段视听资料的真实性无异议，但对第二段视频所要证明的内容有异议，该视频是其带自己的外孙去上诉人办的辅导班上课，录音中确实是其妻子的声音。被上诉人王某质证认为，其不清楚视频的内容，录音与其无关。经审查，上诉人提交的一审开庭前一审法院现场勘查的视频资料内容及通话录音，只能证明李某2对房屋装修的事实，尚未将物品清理的事实。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是上诉人与被上诉人李某1、李某2所签订的《房屋租赁协议》应否解除，被上诉人应否返还租金。上诉人与被上诉人王某签订的《房屋租赁协议》，租赁期限为2019年7月20日至2020年7月20日，期间原房屋所有人李某1将租赁房屋出售于李某2，李某2对房屋进行了装修，基于房屋所有权人的变更和李某2装修房屋的事实，2020年5月15日，贺某、李某1、李某2在民乐县公安局新天派出所调解下又达成《房屋租赁协议》，为上诉人延长租赁期限，上诉人在该协议上签字捺印，并未对协议内容提出异议，即三方签订协议时均为真实意思表示，合同并没有法定解除的情形，二审期间，三方签订的租赁协议履行期限已届满，故上诉人要求解除合同的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人租赁房屋期间，因新冠肺炎疫情影响，民乐县教育局于2020年4月16日下发《关于2020年春学期全县中小学开学的通知》中载明校外培训机构在中小学开学一周后向教育局提交恢复线下培训申请，经批准后方可恢复线下培训活动，上诉人并未向民乐县教育局申请恢复线下教学活动，且在发生纠纷时，由上诉人买锁被上诉人李某1锁门，上诉人仍持有租赁房屋的钥匙，现上诉人又无证据证明其不能复课是由被上诉人交付的房屋不能适租导致，故要求被上诉人赔偿损失的理由无事实依据，该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人贺某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费436元，由上诉人贺某负担。本判决为终审判决。审判长 赖 鹰审判员 陈建武审判员 宋 睿二〇二〇年十一月二日书记员 张玉芬【附本案所适用的法律条文】《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。