宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终3255号 上诉人（原审被告）：宁夏建新房地产营销策划有限公司。 法定代表人：仇某，系该公司董事长。 被上诉人（原审原告）：宁夏北方明珠房地产开发有限公司。 法定代表人：黄某。 委托诉讼代理人：刘某1，北京浩天信和（银川）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：袁某，住宁夏回族自治区贺兰县，住宁夏回族自治区贺兰县，住宁夏回族自治区贺兰县。 原审被告：仇某，系宁夏建新房地产营销策划有限公司董事长，住宁夏回族自治区银川市，住宁夏回族自治区银川市，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：姜某，住宁夏回族自治区银川市，住宁夏回族自治区银川市，住宁夏回族自治区银川市。 原审被告：李某，住宁夏回族自治区永宁县，住宁夏回族自治区永宁县，住宁夏回族自治区永宁县。 上诉人宁夏建新房地产营销策划有限公司（以下简称建新公司）因与被上诉人宁夏北方明珠房地产开发有限公司（以下简称北方明珠公司）、原审被告仇某、姜某、李某合同纠纷一案自治区贺兰县人民法院（2020）宁0122民初1568号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年8月10日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年9月8日公开开庭进行了审理。上诉人建新公司法定代表人仇某仇某仇某并作为原审被告、被上诉人北方明珠公司委托诉讼代理人刘某1刘某1刘某1、袁某袁某袁某，原审被告姜某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 建新公司上诉请求：1、依法改判一审民事判决第一项为支付托管费43865元；2、本案一审、二审案件受理费均由被上诉人宁夏北方明珠房地产开发有限公司负担；事实和理由：1、托管期限应自2019年7月15日计算至11月11日。2、上诉人应支付被上诉人托管费43856元。3、上诉人在签订托管协议时，向被上诉人缴纳的60000元押金至今没有退回，应将该笔押金与上诉人向被上诉人支付的托管费用互相折抵，上诉人不应再向被上诉人支付托管费用。 北方明珠公司答辩称，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。 北方明珠公司一审诉讼请求：1、被告宁夏建新房地产营销策划有限公司向原告支付房屋托管费158760元（自2019年7月15日暂算至2020年4月15日期间），租赁押金58500元，合计217260元；2、被告仇某、姜某、李某在宁夏建新房地产营销策划有限公司未付款的范围内各自承担补充责任；3、本案的案件受理费由被告负担。 一审法院确认如下事实：一、签订合同情况：1、2015年5月9日，北方明珠公司与被告建新公司签订《明珠恺阳托管合作协议》（以下简称托管协议），约定托管方（甲方）北方明珠公司将其位于宁夏银川市××县位于宁夏银川市××县位于宁夏银川市××县）房屋委托给受托管方建新公司（乙方）代为管理。2、建新公司具体托管权限为：1.房屋出租事宜（包含房屋的推荐、看房、签订租赁合同等）；2.代收租金；3.管理房屋修缮事宜（房屋主体修缮费用由甲方承担，乙方配备的物品由乙方负责管理，租赁户使用的物品损坏由乙方协调租户维修和负担）；托管期限自2009年5月15日起至2020年5月15日止，筹备期60日，托管费用计收日期自筹备期结束后开始计算即2019年7月15日起至2021年5月14日。3、涉案公寓托管费用标准为：1501号、1510号、1520号公寓托管费用每月680元，1521号、1522号公寓托管费用每月1000元，其余17套公寓托管费用每月800元，建新公司通过将涉案房屋出租后赚取租金差额部分盈利。4、建新公司应于筹备期结束后每月10日前以银行转账方式将托管费用支付给甲方北方明珠公司指定账户（户名黄慧，账号×××××××××，开户行邮政银行贺兰支行），北方明珠公司向建新公司开具相应收据；托管费用不含发票，公寓其他配套及物业费用由建新公司自行向所在物业及相关管理部门交纳。5、建新公司向北方明珠公司支付了6万元托管保证金，该托管保证金用于建新公司托管物业履约、托管期间房屋装修装饰、物业及相关费用保证所用，现仍由北方明珠公司保管。合同约定建新公司按约定将托管层剩余房屋全部销售并全部回款结束后以书面形式向北方明珠公司提出保证金退还申请，经北方明珠公司审核无异议后退回建新公司。6、合同第五条约定，甲乙双方在合同履行期内无特殊情况不得擅自单方面终止本托管协议；甲方有权销售乙方托管的剩余未销售房源，如甲方所出售的客户后期不考虑继续托管，甲方需向乙方核实该房出租到期的实际信息，并向甲方客户反馈。甲方客户在确保该房乙方出租当时客户当期出租到期后正常收房并解除托管，此情况下甲乙双方可解除该房屋托管并无违约责任。合同同时还对物业交付及撤场等进行了约定。 二、涉案公寓托管后出租情况明细：涉案22间公寓北方明珠公司交由建新公司托管后，建新公司将其中17套出租给案外人，1套建新公司自用，2套未出租，2套（1513号和1517号）在筹备期结束前已经售出，北方明珠公司在应收托管费中自愿将该两套筹备期售出的房屋托管费14400元予以扣减。 三、北方明珠公司与建新公司之间存在多笔业务往来，双方除涉案托管协议外还存在贺兰县明珠丽景、恺阳公寓代理合同，2019年11月11日北方明珠公司向建新公司发出解除合同通知书，解除了贺兰县明珠丽景剩余房源代理销售合同和贺兰县恺阳公寓代理销售合同，但并未解除涉案明珠恺阳公寓托管协议，建新公司亦未提交证据证明双方就已出售的公寓达成了解除托管的合意。 四、建新公司股东为仇某、姜某、李某，庭审中查明李某系被冒名登记为股东，其并未履行出资义务对设立公司亦不知情，也从未从建新公司获得过任何利益，仇某、姜某亦认可该事实，北方明珠公司鉴于此申请撤回了对被告李某的起诉，仅要求被告仇某、姜某在未出资范围内承担补充责任；建新公司章程规定股东出资截止日期为2028年9月5日。 一审法院确定本案争议焦点为：1、建新公司托管的恺阳公寓15层托管费用如何计算？2、建新公司收取承租人的租赁押金能否直接支付给北方明珠公司？关于第一个争议焦点，北方明珠公司主张自2019年7月15日起计算至2020年4月15日共9个月的房屋托管费用，根据双方约定的托管单价计算，20套公寓（扣除1513号和1517号）9个月托管费用为144360元；建新公司辩称托管费用应自2019年7月15日起计算至涉案公寓售出之日止，售出后托管费用应由建新公司和房屋买受人之间清算移交。 一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。本案中，北方明珠公司委托建新公司对涉案22套公寓代为出租、收取租金、进行管理等，管理期限截止日期为2021年5月14日，现托管协议并未解除，已售出公寓双方亦未达成合意解除托管，故在托管协议履行期内，建新公司应按约向北方明珠公司支付托管费用。建新公司自托管协议签订后至今未向北方明珠支付托管费已构成违约，应自筹备期结束后即2019年7月15日起向北方明珠公司支付托管费。建新公司辩称托管费用应自2019年7月15日支付至涉案公寓出售给买受人时截止，一审法院对该辩称不予采纳，首先，建新公司与公寓买受人之间并无合同约束，其次，买受人在购买涉案公寓时已被告知公寓存在出租的情况，根据“买卖不破租赁”的规定，公寓买受人即使享有所有权，在租赁期间也不影响建新公司向北方明珠公司支付托管费，再次，涉案公寓系北方明珠公司开发建设，公寓出售后托管协议相应权利义务应转移给公寓买受人，由买受人代为收取托管费，故托管费用由建新公司支付给北方明珠公司，北方明珠公司再依据公寓买卖情况及时向买受人支付托管费，如此既符合合同约定，亦不影响建新公司盈利，也不影响公寓买受人对涉案公寓享受收益；第四，建新公司未提交证据证明对已出售的公寓和北方明珠公司达成了解除托管的合意，故对北方明珠公司要求建新公司支付2019年7月15日至2020年4月15日期间托管费的请求，一审法院予以支持144360元，超出部分不予支持。其次，关于第二个争议焦点，建新公司收取的租赁押金能否支付给北方明珠公司？建新公司受北方明珠公司委托，对涉案公寓进行托管，代为签订租赁合同、收取租金等。涉案公寓实际也由建新公司对外出租，收取承租人租赁押金并出具收款收据，在租赁期限届满后，该租赁押金也应由建新公司退还承租人。北方明珠公司与承租人之间无合同约定，与建新公司之间对租赁押金的收取也未进行明确约定，综上，北方明珠公司要求建新公司返还租赁押金无事实及法律依据，一审法院不予支持。第三，北方明珠公司主张由仇某、姜某在建新公司未付款的范围内承担补充责任，但建新公司章程规定股东出资截止日期为2028年9月5日，在注册资本认缴制下，股东依法享有期限利益，债权人以公司不能清偿到期债务为由，请求未届出资期限的股东在未出资范围内对公司不能清偿的债务承担补充赔偿责任的，不予支持。本案中，北方明珠公司并无证据证明建新公司资产不足以清偿其债务，且建新公司股东的出资期限亦未届满，故对北方明珠公司要求仇某、姜某在建新公司未付款范围内承担补充责任的诉请，一审法院不予支持。建新公司辩称已收取的押金6万元应从托管费中扣除，因涉案托管协议约定的托管期限并未到期，建新公司亦未按约将托管房屋销售完毕并全部回款，故对该抗辩意见一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第三百九十六条、第三百九十九条、第四百零四条、第四百零五条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第九十二条之规定，判决：一、被告宁夏建新房地产营销策划有限公司支付原告宁夏北方明珠房产开发有限公司房屋托管费144360元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏北方明珠房产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2279元(已减半收取)，由原告宁夏北方明珠房地产开发有限公司负担765元，被告宁夏建新房地产营销策有限公司负担1514元。 二审期间，建新公司申请证人肖某、刘某2出庭作证，以证明北方明珠公司于2019年11月11日将建新公司驱逐出其办公地点(贺兰县凯恺阳大厦1915室)并更换其办公室门锁,不允许建新公司工作人员进入,以示与建新公司终止所有合作,并向购买恺阳公寓的客户散布宁夏建新房地产营销策划有限公司已跑路的信息,因此可以证明北方明珠公司于2019年11月11日终止与建新公司的所有合作；出示托管合作协议一份，证明协议约定售出房屋不再计算托管费用，但北方明珠将售出房屋托管费用计算在内，与合同约定不符；出示托管费用计算表，证明恺阳公寓1506、1507、1508、1513、1517房屋在2019年7月15日前售出，北方明珠公司收到该五套房屋购房款，因此该五套房不能记入托管费用中。 北方明珠公司认为证人陈述大部分事实不是亲身经历的事实，其证词不客观。证人与建新公司之间有欠款的关系。二证人前某证言不一致；对托管合作协议的真实性、合法性及关联性认可，对证明目的不认可。该证据被上诉人在一审中已经提交。一审法院和上诉人在计算房屋租金时，已将合同第3条筹备期内租金扣除。计算租金之前已经出售的1513、1517两套房屋进行扣除；对托管费用计算表不予认可，认为该证据上诉人在一审中出示过，根据双方后附的托管及销售价格表，双方确认的托管租金是211680元，上诉人在一审时，根据实际情况主张，扣除了筹备期的1513、1517两套房，上诉人所述其他房屋租金已有上诉人收取，且收取每家租户4000元押金，房租未向被上诉人缴纳，押金未向业主和租客退还。 经审查，证人肖某、刘某2的当庭陈述不能达到建新公司申请证人出庭作证的证明目的；托管合作协议、托管费用计算表不属新证据，亦不能达到其证明目的，本院不予采信。 二审查明，一审期间北方明珠公司申请撤回对李某起诉，一审法院予以准许。二审查明的其他案件事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，建新公司对与北方明珠公司签订《明珠恺阳托管合作协议》不持异议，双方应按协议约定履行各自义务。对建新公司所提上诉理由，经查，一审法院依据审理查明的案件事实，认为涉案托管协议约定的托管期限并未到期，托管协议亦未解除，已售出公寓双方未达成合意解除托管，建新公司亦未按约将托管房屋销售完毕并全部回款，故在托管协议履行期内，建新公司应按约向北方明珠公司支付托管费用，对建新公司所提已收取的押金6万元应从托管费中扣除的辩称不予采纳并无不当，建新公司所提交的证据亦不能支持其上诉主张，故建新公司所提上诉理由缺乏事实依据，不能成立，本院不予采纳。 综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费897元，由上诉人宁夏建新房地产营销策划有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  马少骏 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  王 瑞 附：相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； 第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。