甘肃省天水市麦积区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0503民初2722号 原告（反诉被告）：孙某，住天水市麦积区。 委托诉讼代理人：王爱东，甘肃昊泰律师事务所律师。 被告（反诉原告）：李某，住天水市麦积区。 原告（反诉被告）孙某诉被告（反诉原告）李某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）孙某及其委托诉讼代理人王爱东、被告（反诉原告）李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）孙某向本院提出诉讼请求：1.判令被告依照合同约定，协助原告办理房屋过户手续；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年9月4日，原告与被告签订了《房屋转让协议》，协议约定：1、被告将其购买的位于麦积区XX家园X#-X-XXX的住宅转让给原告；2、房屋价格516000元，原告于合同签订时向被告交付250000元，于2013年9月1日至2013年9月30日期间一次性付清余款；3、被告需向原告抵押20000元作为保证金。合同签订后，原告于当日通过中国农业银行向被告转款250000元，随后被告将房屋的钥匙交付于原告。至2013年10月16日前，原告向被告累计付款493000元，帮被告结清了房屋转让前被告所欠的物业费3000元，共计496000元。因按照合同约定，被告需向原告抵押20000元保证金，原告将该笔款项抵扣房款后，已按约履行了516000元的付款义务。2014年，原告要求被告依约尽快办理原始房产证，被告借此向原告提出诸多不合理的要求，拒不办理，导致该套房产至今无法过户至原告名下，原告为维护其合法权益，特诉至法院。 被告（反诉原告）李某辩称，这个房屋的交易过程是一个骗局，事实和理由中的房屋价格不属实。转让房子时孙某姐姐孙某1在XX家园工作，当时房价为540000元，孙某1邀请我去她家签合同，我才知道要买房子的是孙某1的妹妹孙某，我和孙某协商由孙某替我交清物业费3000元，剩余536000元是售房款，3000元的物业费不包括在售房款内，签合同时我向孙某和孙某1说过要等到5年后我还完住房公积金才能办理过户手续，协议中也约定原告同意我在5年后归还完住房公积金再办理过户手续。当时签协议时，孙某1告诉我转让房子要给XX家园交10000元的转让费，XX家园会给我出具发票，但是这10000元钱不能写在协议中，所以协议中对这10000元并没有约定。还有10026元是维修基金和门禁等基础费用，孙某1说没有正式发票，孙某1提出让我在协议上再少写10000元，孙某可以少交税，所以协议中共少了20000元钱。当时我也提出，孙某交物业费后将清单和剩余的200多元交给我，但她没把清单和200多元给我。2013年10月，孙某给我交了493000元购房款，来找我要房屋的钥匙，我就把房屋的钥匙给孙某了。后来孙某多次催促我将住房公积金还了，把房屋过户给她。2014年1月初，我到XX家园开具房屋转让费的票据，XX家园工作人员告诉我房屋转让和他们没有关系，让我去找孙某1，我再去找孙某1时，才发现孙某1以其工作之便把所有的原始发票及票据均转给了孙某。因为我没有原始发票及票据，无法办理原始登记。 被告（反诉原告）李某向本院提出反诉请求：1.请法院依法判令被反诉人孙某向反诉人李某支付剩余拖欠房款43000元；2.反诉费由被反诉人孙某承担。事实与理由：拖欠房款43000元由两部分组成，第一部分是根据《房屋转让协议》明确孙某尚拖欠房款23000元未付清。《房屋转让协议》第3条约定在2013年9月1日至2013年9月30日期间一次性交清剩余房款，2013年9月4日至2013年10月6日孙某共向我支付购房款493000元，《房屋转让协议》第6条明确甲方同意乙方押20000元作为保证金，甲方保证五年内自己名下不得有其他房屋所有权，甲方已根据合同约定履行了自己的义务，约定期限已过，孙某并未按合同约定付清押金20000元；另有20000元未写入《房屋转让协议》中，其中10000元是当时在XX家园售房部工作的孙某1（系孙某姐姐）在签订《房屋转让协议》告诉我转让房屋需要向XX家园交付10000元转让费，并有XX家园发票，这10000元不能写入合同，故未写入《房屋转让协议》；另外10000元是交给XX家园的基础设施维修基金、垃圾清运押金等共计10026元，我按照10000元计算，当时签订协议前没有相关的正式发票，孙某1说等10000元发票开出来后让孙某直接向我支付10000元。但是直到2013年底，孙某和孙某1既未给发票亦未向我付款，2014年1月我到XX家园取10000元的转让发票和本套房子的正式发票，XX家园的管理人告诉我所有正式发票均在孙某1手中，并告知我XX家园并未收取房屋转让费。孙某1将正式发票均给了孙某，并对收取10000元房屋转让费和10000元基础设施维修基金及垃圾清运费拒不承认。我因为没有购房发票所以无法办理房产证。原告（反诉被告）的行为有违诚信，损害了我的合法权益。 原告（反诉被告）孙某针对被告（反诉原告）李某的反诉辩称，关于要求给付剩余房款43000元的要求，我们已经陈述清楚了，房屋转让的价格是516000元，我们支付了房款493000元及物业费3000元，剩余的20000元是办理房产证的保证金。李某作为产权人有协助过户的义务，在李某没有协助办理房产证的情况下，孙某没有给付保证金是合理的。李某协助办理房产证后我会向她支付20000元的保证金。被告（反诉原告）要求的另20000元应该是案外人孙某1对其的承诺，被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付这20000元钱的主体是不适格的。被告（反诉原告）称其因没有发票及相关手续等，她是被骗了，从其陈述中可以看出她很早就知道这个事实，如果被告（反诉原告）认为双方签订的协议不是其真实意思表示，属于重大误解，被告（反诉原告）应该及时行使撤销权，可是到目前为止，被告（反诉原告）都没有提出要求撤销协议，现在已经过了撤销期间，我们建议法庭依法驳回被告（反诉原告）的所有诉讼请求。 原告孙某围绕其诉讼请求提交了以下4组证据：1.房屋转让协议一份，拟证明被告将其购买的位于麦积区XX家园X#-X-XXX的住宅以516000元转让给原告的事实；2.中国农业银行转账凭证及客户缴费回单各2份、收条1份，拟证明原告已按约履行了516000元的付款义务的事实；3、《商品房买卖合同》一份，拟证明该涉案房屋为商品房，XX家园出售给被告的房屋已经在天水市房地产权交易中心备案；4.房屋维修基金的票据及商品房销售发票、分户售房卡各一份，拟证明该房的售房发票已经在2014年2月24日开具，并且证明该房已经在发票开具以后可以办理原始登记；5、天水XX物业管理有限公司于2014年1月22日出具的收款收据一份，拟证明原告替被告缴纳了2011年1月至2013年12月的物业费2890元的事实。 经质证，被告对第1-3组证据无异议；对第4组证据的真实性不予认可；对第5组证据的真实性不予认可，我给原告减少了3000元的售房款让原告交物业费，物业费不到2800元，原告交完物业费后未将剩余的200元及物业费发票给我。 经审核，本院认为，原告所举证据客观真实，与案件事实紧密关联，予以确认。 被告李某围绕其抗辩理由依法提交了以下3组证据：1.中国工商银行还款凭证一份，拟证明被告提前将住房公积金贷款129793.33元还清；2.房屋维修基金收条一份，拟证明被告于2010年7月4日交了房屋维修基金4586元；3.交房结算表一份，拟证明被告于2010年7月4日向XX公司缴纳了维修基金4586元、天然气初装2130元，对讲系统1150元，数字电视260元，共计8126元。 经质证，原告对第1组证据的真实性无异议，对证明目的不予认可；对第2-3组证据的真实性无异议，但该组证据与本案516000元的售房款没有必然的联系。 经审核，本院认为，被告所举证据客观真实，但与案件事实缺乏关联性，不予确认。 本院经审理认定事实如下：2009年11月19日，被告（反诉原告）李某与天水XX房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同已由天水市房地产产权交易管理服务中心备案。李某购买了位于麦积区XX家园X#-X-XXX（面积为114.65平方米）商品住宅房一套。2013年9月4日，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）李某签订《房屋转让协议》，李某将自己位于麦积区XX家园X#-X-XXX（面积为114.65平方米）商品住宅房一套转让给孙某，房屋转让价格为516000元。《房屋转让协议》中甲方为被告（反诉原告）李某，乙方为原告（反诉被告）孙某，该协议约定：“1、甲方将自己位于麦积区XX家园X#-X-XXX住宅一套转让给乙方，住宅面积为114.65平方米。2、乙方给甲方支付伍拾壹万陆仟元整516000.00元。3、乙方于合同签订时向甲方交付现金250000（25万）并于2013.9.1至2013.9.30期间一次性交清剩余款，同时甲方向乙方交付有关房屋钥匙及相关手续。5、本合同签订后，由乙方负责办理房屋产权证，甲方配合提供相应资料，办证所需费用由乙方支付。6、乙方同意，甲方提出的五年后，办理房屋产权过户手续，同时甲方需同意乙方提出的押贰万元，作为保证金，甲方保证五年内自己名下不得有其他房屋所有权，如违背，本房屋过户费用超出部分由甲方承担。”2013年9月4日，孙某通过中国农业银行股份有限公司向李某转账房款250000元；2013年9月30日，孙某向李某交付房款80000元现金，李某于当日向孙某出具收条一份，收条载明“今收到孙某现金捌万元整。”；2013年10月16日，孙某通过中国农业银行股份有限公司向李某转账房款163000元，截至2013年10月16日，孙某共向李某支付房款493000元，李某于当月将房屋交付孙某。2014年1月22日，孙某向天水XX物业管理有限公司缴纳2011年1月至2013年12月的物业费2890元。 另查明，涉案房屋的分户售房卡、物业专项维修资金缴款单、销售不动产统一发票均由孙某持有。 本案争议的焦点为：一、《房屋转让协议》是否合法有效，原告的本诉请求是否应当得到支持；二、被告的反诉请求是否应当得到支持。 一、对于《房屋转让协议》是否合法有效，原告的本诉请求是否应当得到支持的问题。 本院认为，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）李某双方签订的《房屋转让协议》，系双方当事人的真实意思表示，符合公平自愿、等价有偿原则，不违反法律和行政法规的效力性强制性规定，合法有效。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）李某于2013年9月4日签订《房屋转让协议》，协议第六条约定“乙方同意，甲方提出的五年后，办理房屋产权过户手续，同时甲方需同意乙方提出的押贰万元，作为保证金，甲方保证五年内自己名下不得有其他房屋所有权，如违背，本房屋过户费用超出部分由甲方承担。”《房屋转让协议》属于附条件合同，协议的约定属双方自由意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。至2013年10月16日孙某共向李某支付购。房款493000元，并于2014年1月22日缴纳了涉案房屋2011年1月至2013年12月的物业费2890元，李某于2013年10月向孙某交付了涉案房屋。因2011年1月至2013年9月涉案房屋的实际使用人为李某，2011年1月至2013年9月涉案房屋的物业费2649.17元应由李某承担；2013年10月至2013年12月涉案房屋的实际使用人为孙某，2013年10月至2013年12月涉案房屋的物业费240.83元应由孙某承担，故孙某缴纳的物业费2890元，其中2649.17元予以折抵房款并无不当，原告（反诉被告）孙某尚欠被告（反诉原告）李某房款20350.83元，除办理房屋过户手续的20000元保证金外孙某尚拖欠李某房款350.83元，原告（反诉被告）孙某已按照双方签订的《房屋转让协议》履行了合同主要义务，被告（反诉原告）李某未按约定为孙某办理房屋产权过户手续，属违约行为，应承担协助孙某办理房屋过户手续的责任，李某在协助孙某办理完房屋过户手续后双方约定的20000元保证金的履约条件即成就，孙某应及时向李某支付20000元的履约保证金。故对于原告（反诉被告）孙某请求被告（反诉原告）李某按照《房屋转让协议》的约定，协助孙某办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。 被告（反诉原告）李某辩称，原告（反诉被告）孙某尚欠其房款43000元未付，但李某对其所称合同外约定的20000元，即10000元房屋转让费及10000元维修基金和门禁等基础费用并未提供相应证据支持其抗辩，亦未对原告代缴的2890元物业费的约定提供相应证据支持其抗辩，故对于李某的抗辩，本院不予支持。 二、对于被告的反诉请求是否应当得到支持的问题。 《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”根据本院查明的事实，原告（反诉被告）孙某与被告（反诉原告）李某房屋买卖关系成立，至2013年10月16日孙某共向李某支付房款493000元，并于2014年1月22日缴纳了涉案房屋2011年1月至2013年12月的物业费2890元，其中2649.17元物业费为应属李某缴纳的2011年1月至2013年9月的物业费，故截至2014年1月22日孙某共向李某支付房款495649.17元。除双方约定的2万元保证金外，孙某尚欠李某房款350.83元，孙某未及时足额向李某支付房款，属违约行为。被告（反诉原告）李某诉请原告（反诉被告）孙某支付拖欠的房款43000元，其中3000元为按照合同约定孙某尚未支付的房款，该款从原告代缴的物业费中冲抵后尚欠350.83元，20000元为双方在《房屋转让协议》第6条约定的履约保证金，另20000元系李某与案外人的口头约定，与本案无关联性，本案不予处理。故根据查明的事实，对于李某反诉孙某支付其拖欠的房款43000元，其中的350.83元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第一百零七条、第一百二十条之规定，判决如下： 一、由孙某给付李某剩余房款350.83元，于判决生效后十五日内履行完毕； 二、由李某协助孙某办理位于麦积区XX家园X#-X-XXX房屋的过户手续，于判决生效后十五日内履行完毕； 三、李某在履行完上述第二项后，由孙某于五日内向李某支付20000元保证金； 四、驳回李某的其他反诉请求。 如果原告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费8960元，反诉案件受理费876元，合计9836元，因适用简易程序减半收取4918元，由李某负担3442.6元，由孙某负担1475.4元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省天水市中级人民法院。 审 判 员 韩天成 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 严维琳 书 记 员 王 戏