甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)甘01民终3535号上诉人（原审原告）：赵成珍，女，1949年6月15日出生，汉族，住兰州市城关区。委托诉讼代理人：谭旻，甘肃并欣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷生忠，男，1950年6月10日出生，汉族，住兰州市城关区。被上诉人（原审被告）：雷鑫，男，1976年1月3日出生，汉族，住兰州市城关区。上诉人赵成珍因与被上诉人雷生忠、雷鑫确认合同无效纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13242号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵成珍上诉请求：1.撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2019）甘0102民初13242号民事判决，依法改判或发回重审。2.本案一、二审案件诉讼费用由雷生忠、雷鑫承担。事实和理由：一、一审认定事实有遗漏且适用法律错误。首先，一审对于雷鑫没有支付房款的事实未予认定。其次，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。”第三人善意取得房屋需要符合三个条件:（一）第三人属于善意购买而非与配偶一方恶意串通损害另一方的利益;（二）买受人支付了合理对价;（三）买受人已经办理了产权登记手续。在这三个条件均已具备的情况下不能认定房屋买卖合同无效。但在本案中雷生忠在赵成珍并不知情的情况下擅自出卖夫妻共有房屋，在没有支付对价的情况下办理登记手续，雷鑫并非善意取得的第三人，无法依据善意取得制度取得该房屋，赵成珍有权追回房屋。根据特别法优于普通法的原则，本案应当依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》认定《房地产买卖合同》无效。二、一审法院认为“基于父母与子女的亲属关系，赵成珍对于雷生忠将涉案房屋转移给雷鑫的情况不知情明显与常理不符”的判由错误，系办案人的个人生活经验，不能作为常情常态判定本案。雷鑫不属于法律意义上的善意第三人，在实际取得房产后也没有按照合同约定支付房款。一审判决认定合同有效显然违背了合同约定以及公平、公正原则。赵成珍以此诉请要求返还房屋具有事实与法律依据，理应得到支持。雷生忠辩称，我和雷鑫的买卖合同无效，雷鑫没有按合同约定向我支付房款，合同是违约合同，请求二审法院判决雷鑫向我返还原物。雷鑫未到庭未答辩。赵成珍向一审法院起诉请求：1.依法确认《房地产买卖合同》无效；2.判令雷鑫返还涉案房屋；3.判令雷生忠、雷鑫承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：赵成珍与雷生忠系夫妻关系，雷鑫系二人的次子。位于兰州市城关区××街道××路××号××单元××层××室的涉案房屋系雷生忠于1995年从兰州市工商行政管理局公平交易分局购得，雷生忠于2006年6月20日取得该房屋的房屋所有权证（编号为兰房历城字第2××7号），证载权利人为雷生忠一人。2014年3月27日，雷生忠与雷鑫签订《房地产买卖合同》一份，约定雷生忠将涉案房屋以10万元的价格出售给雷鑫。同日，双方向原兰州市住房保障和房地产管理局提交了产权变更登记的申请。2014年3月31日，雷鑫取得了涉案房屋的房屋所有权证，产权证号为兰房权证（城关区）字第3××6号。现赵成珍认为涉案房屋系其与雷生忠的夫妻共同财产，雷生忠擅自处分房屋侵犯其合法权益，而雷鑫亦未支付房屋的对价，故其诉至本院。一审法院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。雷生忠与雷鑫签订《房地产买卖合同》的行为有效与否，也应当从以上三个方面进行判断。首先，雷生忠与雷鑫签订《房地产买卖合同》时,双方均是具备完全民事行为能力的主体,能够独立完成签订合同的行为。其次,雷生忠与雷鑫签订合同的目的在于将涉案房屋的物权转移至雷鑫名下，而雷鑫亦基于该合同取得了涉案房屋的所有权，因此该合同的内容是双方协商一致达成的真实意思表示。最后，虽然涉案房屋是雷生忠与赵成珍在夫妻关系存续期间取得，在无其他相反证据证明其为个人财产的情况下，应属二人的共同财产，雷生忠一人无权处分，但是赵成珍、雷生忠与雷鑫系父母与儿子的关系，赵成珍对于雷生忠将涉案房屋转移给雷鑫的情况不知情明显与常理不符；况且，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。因此，雷生忠与雷鑫签订的《房地产买卖合同》也不违反法律、行政法规的强制性规定。综上，雷生忠与雷鑫签订的《房地产买卖合同》应属有效，对赵成珍要求确认合同无效的主张不予支持。至于赵成珍认为雷鑫未支付房价款10万元的主张，虽然雷鑫未支付房屋对价违反了合同约定，但该违约行为并不能导致合同无效，故对赵成珍的该主张不予采纳。关于赵成珍要求雷生忠、雷鑫返还涉案房屋的诉讼请求。因雷生忠与雷鑫签订的《房地产买卖合同》合法有效，雷鑫已经基于该合同取得了涉案房屋合法的占有、使用、处分及收益权，赵成珍要求其返还房屋缺乏事实及法律依据；而雷生忠对涉案房屋已无物权，赵成珍要求其返还房屋客观上已不能实现，故对赵成珍的该请求亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，判决：驳回赵成珍的诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由赵成珍承担。二审中，双方当事人均未提交新的证据。经审理查明，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”本案二审庭审查明，雷生忠认可《房地产买卖合同》系其与雷鑫协商一致后所签，将涉案房屋过户至雷鑫名下是为了获得补偿款用于其与赵成珍养老，合同签订后雷生忠向雷鑫主张过100000元房款，故雷生忠并无与雷鑫串通损害赵成珍权益的主观恶意，《房地产买卖合同》是双方真实意思表示，依法成立并生效。赵成珍虽上诉认为本案应当依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十一条规定认定房屋买卖合同无效，但本案系房屋买卖关系为基本事实的确认合同无效纠纷，该司法解释的规定也不能优先适用于本案合同效力的审查，赵成珍未提交证据证明存在影响合同效力的其他事实，根据本案现有证据及查明的事实，涉案《房地产买卖合同》不具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，故一审法院认定合同有效并无不当，本院予以确认，对赵成珍主张确认合同无效的上诉请求不予支持。关于赵成珍认为一审判决判由错误的问题，二审庭审中，双方均认可涉案房屋在过户之前交由雷鑫占有使用，且赵成珍在庭审中陈述其于2014年发现过户事实。直至2019年5月赵成珍才通过行政诉讼主张权利，结合雷生忠“2014年在一起居住，因腿疾和本案纠纷双方分居”的陈述，一审判决认定赵成珍对过户事宜不知情的主张不成立，符合本案查明的基本事实。赵成珍的该项上诉理由缺乏事实依据，本院亦不予支持。综上所述，赵成珍的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由赵成珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 莹审 判 员  李文军审 判 员  谷元元二〇二〇年十一月二日法官助理  何丽霞书 记 员  段鸿燕