江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2629号上诉人（原审被告）：陈士雨，男，1970年2月22日出生，汉族，住淮安市涟水县。上诉人（原审第三人）：宋丽新，女，1974年7月26日出生，汉族，住淮安市涟水县。两上诉人共同委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：贾洋，江苏龙俊律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘冲，男，1990年6月25日出生，汉族，住淮安市涟水县。委托诉讼代理人：刘少明（系被上诉人父亲），1964年7月4日出生，汉族，住淮安市涟水县。上诉人陈士雨、宋丽新因与被上诉人刘冲房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省涟水县人民法院（2019）苏0826民初7539号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈士雨、宋丽新上诉请求：依法撤销原审判决，改判驳回刘冲一审诉讼请求或发回重审；被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.刘冲与陈士雨签订的协议因缺少合同要素即标的物这一必备要件致该协议不成立，双方不构成房屋买卖合同关系；2.刘冲不是涉案房屋的所有权人，其对该房屋的民事权益限于其对宋丽新的债权请求权，如果陈士雨、宋丽新应当对刘冲承担金钱给付义务，陈士雨、宋丽新对刘冲享有的债权应该予以抵销；3.淮安市股友商贸有限公司账目与陈士雨账目并未混同，即使混同，也不影响公司转账行为形成的债权结果为陈士雨所有，580000元应予以抵销；4.合同约定给付时间为“待房产证办好后一次性还清余款”，原审判令“具备办理不动产证条件后一个月内支付”没有法律和事实依据；5.刘冲主张陈士雨给付的60000元为归还购房款，但刘冲未能举证证明，房租费分成和购房款不属于同一债务，债务人有权选择清偿债务的实体权利。被上诉人刘冲辩称:1.房屋买卖是基于双方签订的承诺函，承诺函明确约定房屋产权归被上诉人所有，在房屋转让协议签订后双方已履行部分条款，如房屋交付、房款归还、租金等等，上诉人将涉案房屋对外出租三年并于2019年收回自己经营，所以房屋买卖事实存在；2.上诉人代理人以民法典作为法律依据，因民法典还未施行所以不能以此为依据，且当事人对合同是否成立存在争议的，人民法院如果能够认定合同标的主体成立即可认定合同成立；3.一审中上诉人已经明确580000元与房屋买卖无关，580000元也非上诉人个人资金，而是公司担保垫付的保证金，后来已经退回;4.一审判决对时间约定进一步明确是避免之后的纠纷,不损害双方利益；5.对上诉人主张60000元是租金的观点不认可。综上，一审判决认定事实正确,上诉人要求改判驳回我方诉讼请求没有事实和法律依据。刘冲一审起诉请求：1.确认刘冲与陈士雨签订的房屋转让协议为有效协议；2.判令陈士雨、宋丽新向刘冲立即支付购房款500000元，在涟水县红日路红莲一品4幢101号房具备办证条件时一个月内支付购房款2220000元；3.判令陈士雨、宋丽新立即向刘冲支付利息854772元（截至2019年11月20日，之后的利息按照年利率9.35%支付）；4.判令陈士雨、宋丽新向刘冲支付租金205000元；5.本案诉讼费用由陈士雨承担。一审法院认定事实:陈士雨与宋丽新系夫妻关系。2015年2月2日，刘冲借用第三人宋丽新名义与涟水中联房地产开发有限公司签订一份《商品房买卖合同》，购买该公司开发建设的位于涟水县南侧中联·壹城第壹城·红莲4幢101号房，该商品房的用途为商业，建筑面积共484.03平方米，总价款为4900000元。当日，陈士雨与宋丽新共同向刘冲出具1份《承诺函》，约定因考虑刘冲还款来源手续等因素，陈士雨、宋丽新夫妇与刘冲共同购买壹城·红莲4幢101、102号商业用房，签订合同所有权人姓名均为宋丽新，其中101号房产权为刘冲，102号房产权为陈士雨、宋丽新夫妇，待按揭贷款还清后，陈士雨、宋丽新将无条件积极配合刘冲做好合同变更事宜，101号房按揭贷款由刘冲按月归还，102号房由陈士雨、宋丽新归还。2016年2月12日，陈士雨作为甲方、案外人刘成功作为乙方，签订1份《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落在涟水县红日大道南侧中联壹城·红莲4幢101、102两间商业用房，建筑面积共计968平方米，租赁给乙方，乙方承诺将上述房屋用于洗浴经营，不得用作其他用途，如确需作其他用途的，需经甲方书面同意。租赁期限10年，从2016年2月13日至2026年1月12日。乙方如出现拖欠电费、水费及相关管理服务费等任一项费用全部或部分且累计达十五日等情况的，甲方有权单方决定解除本合同，收回房屋。该房屋租金为乙方经营净利润的30%。收银台收款由甲、乙双方共同委派人员，按天结算，按分成比例存入各自的预留账户。乙方入住前交纳20000元押金。自合同签订之日次年起五年内，乙方保证甲方提取的年租金不得低于300000元；第七年到第十年，不得低于400000元。2016年11月20日，刘冲作为乙方、陈士雨作为甲方达成1份《协议》，约定：“就红莲一品幢号房转让一事，乙方同意将号房转让给甲方，价格490.439398万元，其中原农行宋丽新按揭贷款212.439398元由甲方归还，其余价款278万元由甲方分期归还给乙方；协议签订后，甲方根据自己的资金情况分次归还，每次不低于50万元，待房产证办好后一次性还清剩余款项；甲方所欠款项按农商行房产抵押贷款利率计息，每半年一次结息，结息日从2016年11月17日（划掉）2017年2月1日算起；协议履行完毕后，乙方将房产合同即相关手续交予甲方，并帮助甲方办理房产办证手续；甲方每年将转让房产的经营收入或租金收入的一半分成给乙方，分成13年结束。”2017年10月10日，陈士雨向刘冲给付购房款50000元，后又支付购房款10000元、租金20000元。2019年7月22日，陈士雨将刘成功诉至一审法院[案号为（2019）苏0826民初5472号]，经调解，双方于2019年9月17日达成民事调解书：陈士雨与刘成功均同意提前终止双方于2016年2月签订的《房屋租赁合同》；陈士雨同意给予刘成功520000元补偿，并退还刘成功押金20000元，合计540000元（补偿及押金包含：1.刘成功欠缴陈士雨房租21.25万元。2.刘成功向陈士雨借款11万元。3.刘成功欠缴水电费2万元。4.刘成功向王瑾借款19.75万元）；刘成功于2019年9月17日之前返还房屋及附属物品等。一审另查明，2017年1月4日，刘冲的母亲祝玉芹向法定代表人为陈士雨的淮安市股友商贸有限公司（类型：自然人独资有限责任公司）汇款100000元。2017年2月17日，淮安市股友商贸有限公司向祝玉芹汇款50000元，并注明用途为还款。2017年5月9日，淮安市股友商贸有限公司向祝玉芹汇款52000元，并注明用途为还款。2018年11月23日，淮安市股友投资管理有限公司（法定代表人陈士雨）向祝玉芹汇款580000元。一审法院认为：第一、关于本案是否存在违法事实的问题，陈士雨辩称刘冲的委托诉讼代理人刘少明（亦为刘冲父亲）与陈士雨双方通谋虚构事实，存在协助刘少明逃避组织调查的违法事实，但未提供证据证明，一审法院不予采信，确认本案是一起普通的民事案件。第二、关于陈士雨、宋丽新与谁形成民事法律关系问题，陈士雨辩称，其系与刘少明签订的协议，刘少明只是签了刘冲的名字，一审法院认为，早在2015年2月2日购买涉案的101号房屋时，陈士雨与宋丽新即向刘冲本人出具《承诺函》，表明借用第三人名义购房者为刘冲，而非刘少明；2016年11月20日，双方签订《协议》时，亦表明房屋转让人为刘冲，故能够认定陈士雨、宋丽新与刘冲形成了民事法律关系，刘冲主体资格适格。第三、关于陈士雨、宋丽新与刘冲形成何种法律关系问题，一审法院认为，双方之间形成了房屋买卖合同关系，2015年2月2日，刘冲借用第三人宋丽新名义购房，其享有涉案房屋的所有权，故陈士雨与刘冲于2016年11月20日再次签订《协议》，陈士雨、宋丽新将涉案房屋购回。第四、关于刘冲、陈士雨之间签订的《协议》是否已经成立以及效力问题，虽然双方在签订《协议》时，房号为空白，但综合《协议》全文来看，双方约定了房屋价款、坐落等决定性因素，能够确认双方系就涉案101号房达成房屋买卖合同，《协议》已经成立。虽然双方在达成《协议》时，涉案房屋与开发公司签订《商品房买卖合同》的买受人为第三人宋丽新，但双方能够确认第三人为被借名人，房屋真正的所有权人为刘冲，刘冲有权将涉案出售给陈士雨、宋丽新，故能够认定双方签订的《协议》为有效合同。第五、关于刘冲是否有权要求陈士雨、宋丽新立即支付购房款500000元，刘冲与陈士雨签订的《协议》约定支付购房款的时间不明，现刘冲无权要求陈士雨及宋丽新立即支付购房款500000元，陈士雨、宋丽新应当按照双方签订的《协议》约定，在涉案101号房具备办理不动产权证条件后一个月内支付刘冲尚欠的2720000元购房款。第六、关于刘冲要求判令陈士雨、宋丽新立即支付利息854772元（截至2019年11月20日，之后的利息按照年利率9.35%支付）的问题，因双方签订的《协议》关于利息约定不明，刘冲无权要求陈士雨、宋丽新按照年利率9.35%支付利息，一审法院酌定按照年利率6%计算。第七，关于刘冲要求陈士雨支付租金205000元问题，双方约定陈士雨每年将转让房产的经营收入或租金收入的一半分成给刘冲，分成13年结束，对于2016年2月12日陈士雨与刘成功签订的《房屋租赁合同》中的第一年租金，双方约定按照营业收入提成计算，刘冲未能提供证据证明陈士雨已提成的金额，故不能认定租金的金额，刘冲在有证据证明时，可另案主张。陈士雨与刘成功约定自签订《房屋租赁合同》之日次年起五年内，刘成功保证陈士雨提取的年租金不得低于300000元，故自2017年2月13日至2019年9月17日解除《房屋租赁合同》时共计约7个月，租金应为175000元，陈士雨应给付刘冲87500元，因陈士雨已经给付刘冲20000元，故还应给付刘冲67500元。2017年9月18日之后，刘冲无证据证明陈士雨有经营收入或租金收入，一审法院不予支持，刘冲有证据证明时，可另案主张。第八，关于陈士雨主张淮安市股友商贸有限公司、淮安市股友投资管理有限公司向刘冲母亲祝玉芹汇款的682000元，系归还刘冲购房款的问题，其中的102000元，刘冲举证祝玉芹曾向淮安市股友商贸有限公司汇款100000元，且淮安市股友商贸有限公司向祝玉芹汇款时亦注明还款，故一审法院不予认定为系归还刘冲的款项。其中的580000元，并非陈士雨、宋丽新向刘冲汇款，且淮安市股友投资管理有限公司的法定代表人即为陈士雨本人，该公司为有限责任公司，公司账目与法定代表人个人账目不应混同，故不予认定。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、第六十条、第一百三十条，《中华人民共和国公司法》第三条、第二十一条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出判决：一、陈士雨、宋丽新于涟水县南侧中联·壹城第壹城·红莲4幢101号房具备办理不动产证条件后一个月内向刘冲支付购房款2720000元；二、陈士雨、宋丽新于判决生效后十日内以2720000元为本金，自2017年2月1日起至实际给付之日止，按照年利率6%向刘冲支付利息（每半年给付一次）；三、陈士雨、宋丽新于判决生效后十日内向刘冲给付租金67500元；四、驳回刘冲的其他诉讼请求。案件受理费29040元，由陈士雨、宋丽新负担。二审中，被上诉人刘冲提供其母亲祝玉芹中国农业银行卡交易明细清单一组，证明该580000元是陈士雨与刘冲代理淮安清浦企业信用担保有限公司垫付的保证金与应付手续费。上诉人质证称，对该证据真实性没有异议，但是与本案没有关联性。本院认为，该580000元经双方当事人确认，与涉案房屋买卖无关。二审经审理，确认一审判决查明的事实。本院认为，关于双方在2016年11月20日签订的协议是否成立及效力问题。双方均认可涉案房屋系刘冲借宋丽新名义购买，虽《商品房买卖合同》系开发商与宋丽新所签，但刘冲实际享有涉案房屋的所有权，买卖合同签订当日，陈士雨与宋丽新也出具承诺书明确约定产权归属，故刘冲有权将涉案房屋出售给陈士雨、宋丽新，即产生2016年11月20日的协议内容。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。虽该协议约定转让的房号为空白，但从《商品房买卖合同》、《承诺函》贷款情况等决定性因素，能够确认双方系就涉案101号房达成的房屋买卖协议，该《协议》系双方真实意思表示，上诉人也未有证据证明该协议因违反法律强制性规定而无效，可以认定刘冲与陈士雨就涉案101号房屋形成房屋买卖合同关系。关于580000元与60000元应否在涉案房屋购房款中予以扣除的问题。经双方确认，淮安市股友投资管理有限公司（法定代表人：陈士雨）向祝玉芹（刘冲母亲）汇款的580000元与涉案房屋无关，且因陈士雨与刘冲因业务合作存在经济往来，从现有证据上看不能明确该580000元系陈士雨、宋丽新支付给刘冲的购房款，上诉人主张该款系被上诉人的暂借款，但未能提供相关证据予以证明，故上诉人所提该580000元系同种类相互给付义务到期债权可抵销的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。上诉人主张其给付刘冲的60000元为租金分成，因上诉人在2017年2月支付租金分成20000元后，直至2017年10月才发生上述60000元的给付，上诉人认为该款为补给的租金分成，但被上诉人认为其系基于双方签订的协议而支付的购房款，也未有证据证明上诉人实际给付租金分成的数目，一审法院认定该60000元为购房款并在陈士雨、宋丽新应付款中予以扣除，并无不当。关于购房款的支付期限问题，被上诉人在一审中明确该项诉讼请求为在具备办理房产证条件后一个月内支付272万元，为附条件的民事行为，一审判决在双方协议约定基础上进一步明确支付期限，不违反法律规定，本院予以认可。综上所述，陈士雨、宋丽新的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29040元（上诉人已预交），由上诉人陈士雨、宋丽新负担。本判决为终审判决。审 判 长 江东新审 判 员 马玉宝审 判 员 于晓萍二〇二〇年十一月二十七日法官助理 何 倩书 记 员 余宛蓉