江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9089号上诉人（原审原告）：顾连元。委托诉讼代理人：董轶明，江苏筹胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵亮，江苏筹胜律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昆山百格丽企业管理有限公司。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘思颖，江苏嘉昆律师事务所律师。上诉人顾连元因与被上诉人昆山百格丽企业管理有限公司（以下简称百格丽公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2020)苏0583民初391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。顾连元的上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；事实费用由百格丽公司承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，顾连元与百格丽公司之间因对合同条款无法达成一致而未能签订租赁合同，归于不可归责于双方的原因，定金应当返还。1.一审中提供的微信聊天记录、会议纪要、会议纪要照片，足以证明双方进行了多次磋商，但未对合同条款达成一致。2.顾连元承租的百格丽公司厂房位于祖冲之路1999号，而百格丽公司提供的权属登记证书、消防验收意见书、排污许可证、环评资质所载明的位置是祖冲之路2331号。百格丽公司对于二次装修应当进行消防验收，但百格丽公司未能提供。二、一审法院适用合同法第52条、第226条属于适用法律错误。三、一审程序违法，昆山市巴城镇雪绒服装厂的营业执照，顾连元未收到副本，也未质证，一审法院直接认定，程序违法。百格丽公司二审辩称，顾连元与百格丽公司之间签订的租赁确认单系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方应全面履行义务。确定单中对于租赁物的地址、面积、租金、租期、支付方式等必要内容均作了明确约定，双方之间的租赁关系成立生效，顾连元没有按照确认单的内容一次性交其租赁尾款和经营保证金，违反了双方约定，百格丽公司请求二审法院维持原判。顾连元向一审法院起诉请求：1、判令百格丽公司返还顾连元定金10万元及利息(利息按照中国人民银行贷款利率以10万元为基数自起诉之日计算至实际支付之日止);2、诉讼费百格丽公司承担。一审法院认定事实：2019年05月13日，顾连元作为承租人与百格丽公司作为出租人签订《百格丽昆山产业园工厂展示间租赁确认单》一份，该确认单载明：“顾连元商户姓名，承租1楼二层A201-2展示间，建筑面积55.8平方米，经营内容为羊绒生产与销售，现交纳人民币10万元为租赁定金。租期为2019.7.1-2020.6.30,共1年，租金共计人民币23.4万元整（大写贰拾叁万肆仟元整)，经营保证金人民币1万元整(大写壹万元整)。商户持本确认单，自签字确认之日起，五个工作日内一次性交齐人民币13.4万元整(大写壹拾叁万肆仟整)租金尾款及人民币1万元整(大写壹万元整)经营保证金。如商户在上述期限内末签署正式租赁合同，或未交齐租金及保证金的，被视为读商户自动放弃，所交定金不予退还，百格丽昆山产业园有权另行寻租。”。（注：从商户在上述期限内。至履行寻租该句均加黑加粗打印）。同时该确认单下方，由顾连元在商户签字栏签名，旁边载明手书：“定金交纳日期：2019.5.13”，并附顾连元联系电话及其身份证号。百格丽公司在招商经理签字栏旁由该公司的经办人刘洪签名且加盖“昆山百格丽企业管理有限公司合同专用章”。顾连元当场向百格丽公司支付了10万元租赁定金。对此，百格丽公司无异议。二、此后，双方经过磋商未能签署正式的租赁合同。2019年09月02日和同月17日，顾连元两次致函百格丽公司，认为双方就房屋性质、产证办理、租赁期限、续租条件、违约责任等无法达成一致，双方无法签订房屋租赁合同，要求百格丽公司在接到本函的3日内返还已付定金，否则提起诉讼。对此，百格丽公司拒绝归还租赁定金，双方纠纷遂起。三、审理中，顾连元提供文号巴政[2018]35号巴城镇人民政府文件《关于印发》，该文内容为本地镇政府对工业厂房租赁的管理要求等内容。据此，顾连元指认百格丽公司并未向顾连元提供过土地证、消防环评报告等相应资质资料；同时指认，租赁确认单全是统一格式以及签订的租赁合同都是由百格丽公司出具的统一格式、厂房的性质不能办理营业执照，我方在律师函中写明协商的事宜包括了厂房的性质及产证办理营业执照，由于双方对该事项协商无法达成一致意见，厂房租赁无法继续，我方要求被告百格丽公司返还定金、百格丽公司并未向顾连元提供过土地证、消防环评报告等相应资质资料。对此，被告百格丽公司表示：顾连元并未按约支付租金，我司无义务继续提供相关资料等。为此，百格丽公司向本院提供相关依据披露如下事实：1、根据苏（2019）昆山市不动产权第3079132号权属证书记载，涉讼产权人系昆山恩缦服饰有限公司单独所有，坐落于昆山市；2、根据工商资料显示，昆山劲达塑胶手袋有限公司，2005年11月30日更名为昆山辉腾袋业有限公司，2015年05月28日更名为昆山恩缦服饰有限公司，该公司地址当时登记为昆山市；3、2020年05月26日，昆山恩缦服饰有限公司出具确认书，确认：百格丽昆山产业园所使用的房屋就是昆山恩缦服饰有限公司名下位于昆山市全部厂房；4、涉讼厂房早在2018年9月14日即通过了建设工厂消防验收，该事实记载于苏公消验字（2018）第0746号苏州市公安消防局出具给昆山恩缦服饰有限公司的《建设工厂消防验收意见书》中；5、2019年06月10日，昆山恩缦服饰有限公司取得排污许可证；6、该涉讼建筑同时还取得了环评资质。7、承租于百格丽公司厂房的三家公司苏州伊丝语服饰有限公司和苏州依美琪服饰有限公司、昆山市巴城镇雪绒服装厂均在承租的百格丽公司厂房内办理了营业执照登记。就此，百格丽公司指认该三家案外人公司均对租赁标的可以正常使用。上述事实由顾连元提供的《百格丽昆山产业园工厂展示间租赁确认单》、律师函、百格丽公司提供的催缴租金通知书、产权证复印件一份、工商资料一份、消防验收意见书一份、排污许可证一份、环评资质证书一份、产权确认书一份以及庭审笔录在案佐证。一审法院认为，顾连元、百格丽公司之间的《百格丽昆山产业园工厂展示间租赁确认单》系当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，理应全面履行。就双方已经签订的《百格丽昆山产业园工厂展示间租赁确认单》，其本质上系租赁合同的预约合同，订立预约合同的目的是在本约签订前将双方一致的条款固定，并后续商谈其他条款，直至订立正式的条款完备的本约。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违反公平、诚信原则，或者否认预约合同的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任。反之，如果双方在公平、诚信原则下的磋商过程中，无法就其他条款达成一致意见致使本约订立，应当属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。在这种情况下，预约合同应当解除，已经支付的定金应当予以返还。本案的实际情形是：顾连元并未按先前的租赁确认单上的承诺支付相应租赁款项并致函百格丽公司指认其百格丽公司租赁行为存在种种不符合法律规定的情形，包括二次装修后未及时消防验收、租赁房屋的性质、产证办理等，但顾连元的上述主张均无依据可供证实。同时，本案也无依据显示百格丽公司作为房屋出租方存在阻却顾连元继续与其磋商的事实。综上，可以看出，顾连元在签署租赁确认单后否定已决条款、无意就合同未决条款与被告百格丽公司继续磋商，最终导致双方未能签署正式的商品房买卖合同。同时本案百格丽公司从未有过同意解除双方约定的意思表示。因此，本着鼓励交易的合同基本原则，顾连元该主张无事实依据，一审法院对顾连元的主张均不予支持。另外，顾连元其诉请本质上属于解约主张，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”，原告顾连元就本案仅提供了《百格丽昆山产业园工厂展示间租赁确认单》、付款回单、要求返还定金的律师函和巴城镇人民政府文件，本案并无上述法律规定的情形。另，一审法院注意到，根据双方租赁确认单记载的内容，约定的1年租金共计人民币23.4万元，实际顾连元实际已经向百格丽公司支付了10万元租赁定金，根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十”之规定，故双方约定的按法律规定的顾连元能够承担的定金法则处罚的金额上限为4.68万元。现百格丽公司收取顾连元实际已经支付的全部租赁定金10万元，已经超过法律规定的上限，因此，百格丽公司应返还顾连元5.32万元。综上，由于顾连元单方要求解除双方合约，从而引发纠纷，故顾连元应对本案承担相应民事责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、第五十二条、第六十条、第一百一十五条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、昆山百格丽企业管理有限公司返还顾连元预付的租赁定金人民币5.32万元。二、驳回顾连元对昆山百格丽企业管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费2300元，由顾连元负担1076元，百格丽公司负担1224元。二审对一审查明事实予以确认。二审中，当事人均未提交新的证据。关于承租房屋的位置，百格丽公司二审中陈述，昆山恩缦服饰有限公司的曾用名是昆山辉腾袋业有限公司，当时使用的门牌号是××，苇城中路就是现在的祖冲之路。百格丽产业园的门牌号××，百格丽产业园的百度导航上地址显示为祖冲之路1999号，上述两个地点是同一个地点，百度导航地址上显示的图片与百格丽产业园的图片也是相符的。昆山市公安局巴城派出所一审中出具了证明，确认了昆山恩缦服饰有限公司的地址是位于祖冲之路2331号，祖冲之路2331号是实际的公安编号，由此可见，祖冲之路1999号与2331号是门牌号与公安编号出入的问题。一审中，百格丽公司提供了地址证明、百度地图截图、百格丽产业园现场照片、百格丽产业园内承租户的企查查软件查询信息。本院认为，百格丽公司与顾连元之间的《百格丽昆山产业园工厂展示间租赁确认单》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立并生效，双方均应恪守。从确认单的内容看，租赁确认单本质上是租赁合同的预约合同，顾连元、百格丽公司对于租赁物的位置、面积、租赁期限、租金标准等均已经明确，同时在确认单中约定“如商户在期限内未签署正式租赁合同，或未交齐租金及保证金的，被视为该商户自动放弃，所交定金不予退还，百格丽公司有权另行寻租。”顾连元交付定金后，未按照确认单上所承诺的期限支付租金，并拒绝签署正式的租赁合同，顾连元的行为构成违约，根据租赁确认单上双方约定的内容，顾连元无权要求百格丽公司返还定金。顾连元上诉主张在其与百格丽公司签署确认单后，双方进行了磋商，但双方最终并未协商一致，本院认为，顾连元在确认单已经明确了租赁物的位置、面积、租赁期限、租金标准等，又发函指认百格丽公司的租赁行为不符合法律规定，其目的在于否定双方已决条款，因此顾连元以其与百格丽公司进行了磋商为由要求百格丽公司返还定金缺乏合同依据和法律依据，但顾连元与百格丽公司约定的定金数额超过了主合同标的的百分之二十，对于超过法律规定上限的部分百格丽公司应当返还，一审判决百格丽公司返还顾连元预付的超过法律规定上限的定金5.32万元本院予以维持。关于顾连元主张确认单所明确的承租厂房位置与百格丽公司提供的相应材料所载明的位置不一致，本院认为，根据百格丽公司一审中提供的证据足以证明承租厂房位置与百格丽公司提供的相应材料所载明的位置是一致的，故对于顾连元关于承租位置的上诉主张本院不予采信。一审中关于预约合同解除适用了《中华人民共和国合同法》第五十二条合同无效的条款属于法律适用不当，但一审实体处理正确，本院予以维持。综上所述，顾连元的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由顾连元负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十一月二十三日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉