黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民终57号上诉人（一审被告）：哈尔滨市万鑫小额贷款有限责任公司，住所地哈尔滨市南岗区宣化街**。法定代表人：冯建成，该公司董事长。委托诉讼代理人：师洋，男，该公司法律顾问。被上诉人（一审原告)：张雪桐，女，1978年7月16日出生，汉族，住哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：宋岩，黑龙江奔河律师事务所律师。一审第三人：赵松蕾，女，1978年7月3日出生，汉族，住哈尔滨市道里区。上诉人哈尔滨市万鑫小额贷款有限责任公司（以下简称万鑫贷款公司）因与被上诉人张雪桐、一审第三人赵松蕾案外人执行异议之诉一案，不服哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民初432号民事判决向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，以阅卷、法庭调查的方式审理了本案。上诉人万鑫贷款公司的委托诉讼代理人师洋，被上诉人张雪桐的委托诉讼代理人宋岩到庭参加询问，赵松蕾经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。万鑫贷款公司上诉请求：撤销一审判决发回重审或依法改判驳回张雪桐的诉讼请求；诉讼费用由张雪桐承担。事实及理由：一、一审判决未查清案件事实，张雪桐并不具备阻却执行的条件。1.张雪桐与赵松蕾签订房屋买卖协议后，长达半年多的时间不办理房屋更名手续，自身存在过错。双方签订房屋买卖协议时，该房屋具备所有权变更登记条件，而赵松蕾在明知该房屋有银行贷款未还清的情况下，仍放任贷款状态继续存续，导致无法更名过户，并非一审判决所称已尽到审慎的交易注意义务。该房屋至今未更名完全是其自身原因造成。2.一审判决认定张雪桐母亲王长花与赵松蕾父亲赵洪涛之间的银行流水，即是张雪桐支付的购房款错误，张雪桐向法院提供的银行流水及网上银行付款凭证都没有记载收款人及收款账户，无法确认钱汇入赵洪涛账户，即使王长花与赵洪涛之间有经济往来，在赵洪涛没有取得赵松蕾书面授权委托的情况下，一审判决就认定赵松蕾收到了购房款，缺乏证据支持，也没有事实依据。3.张雪桐原审中申请证人出庭作证，欲证明案涉房屋实际交付，但该证人仅是在所谓的交接单上签字，并没有在房屋现场见证张雪桐与赵松蕾交接房屋的事实。该证人证言及赵松蕾提交的电费票据不能证实张雪桐已对案涉房屋实际占有。二、一审判决支持张雪桐的诉请适用法律错误。张雪桐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张雪桐向一审法院起诉请求：1.终止对张雪桐所有的坐落于哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房产的执行，解除对该房产的查封；2.案件受理费由万鑫贷款公司、赵松蕾承担。一审法院认定事实：王长花系张雪桐的母亲；赵洪涛系赵松蕾的父亲。2009年4月15日，赵松蕾与哈尔滨哈药集团房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，赵松蕾购买了哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房产。2015年3月12日，张雪桐、赵松蕾签订房屋买卖合同约定：“赵松蕾自愿将哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房产转让给张雪桐；成交价格为600万元整，房屋所涉及的贷款及办理过户更名的费用由张雪桐承担；张雪桐应在2015年3月31日之前向赵松蕾支付购房款585万元，并在赵松蕾交付房屋清算费用完毕后将剩余尾款支付给赵松蕾；该房屋具备房屋产权变更条件后，赵松蕾保证按照张雪桐的通知及时到国家部门或开发商处配合张雪桐办理公证及产权过户更名等相关手续”。当日，张雪桐通过其母亲王长花农业银行账户向赵松蕾父亲赵洪涛银行账户转款200万元；次日，王长花再次向赵洪涛银行账户转款385.6万元；剩余14.4万元张雪桐以现金方式支付。2015年5月14日，张雪桐、赵松蕾在哈尔滨公证处办理了案涉房屋买卖公证。同日，赵松蕾、赵洪涛出具承诺书，认可张雪桐通过王长花转账支付购房款585.6万元，剩余房款以现金方式支付。2015年5月20日，在谢智伟、张世国的见证下，赵松蕾、张雪桐签订房屋交接协议，赵松蕾将案涉房屋交付给张雪桐。2015年9月5日、2016年10月11日，张雪桐向哈药集团物业管理有限公司交纳物业费、电梯费。张雪桐占有使用案涉房产期间，均是以张雪桐名义向电力部门交纳电费。2017年9月，张雪桐以赵松蕾为被告提起诉讼，哈尔滨市南岗区人民法院于2018年5月22日作出（2018）黑0103民初3394号民事判决：案涉房产归张雪桐所有，赵松蕾协助张雪桐办理产权登记过户手续。2014年8月29日，案外人哈尔滨正阳河调味食品有限公司（以下简称正阳河公司）、万鑫贷款公司签订借款合同。2014年12月24日，万鑫贷款公司分别与赵松蕾、哈尔滨利龙房屋开发公司、哈尔滨市红十字中心血站药业有限公司、哈尔滨市阿城区世纪名苑购物中心有限公司、云梅新、赵洪涛、刘德林、王松茂签订《保证合同》，赵松蕾等人承担正阳河公司保证还款责任。2015年3月24日，万鑫贷款公司提起诉讼要求解除其与正阳河公司之间签订的借款合同、偿还借款、保证人承担保证责任。审理期间，人民法院查封哈尔滨市红十字中心血站药业有限公司持有黑龙江正阳河肉制品有限公司92%的股权。2015年6月17日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈民三商初字第69号民事调解书确认：正阳河公司偿还万鑫贷款公司借款利息，赵松蕾、哈尔滨利龙房屋开发公司、哈尔滨市红十字中心血站药业有限公司、哈尔滨市阿城区世纪名苑购物中心有限公司、云梅新、赵洪涛、刘德林、王松茂承担连带清偿责任。2015年9月24日，哈尔滨市中级人民法院作出（2015）哈执字第285号执行裁定书，查封赵松蕾名下哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房屋。执行过程中，张雪桐以该房产为其所有，应解除查封为由提出异议，2019年1月18日，该院作出（2018）黑01执异10号裁定书，驳回张雪桐的异议请求。张雪桐不服提起本案案外人执行异议之诉。一审法院认为，本案系案外人执行异议之诉。争议焦点是张雪桐对哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。人民法院审查该类案件应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条等相关法律规定，来认定案外人张雪桐是否具备阻却执行的法律要件。关于张雪桐、赵松蕾就案涉房屋签订的买卖合同效力问题。2015年3月12日，张雪桐、赵松蕾签订房屋买卖合同，在公证机关办理了房屋买卖协议公证证明，该房屋买卖交易系双方真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，且经生效的民事判决予以确认，故张雪桐、赵松蕾订立房屋买卖合同为有效合同。万鑫贷款公司虽对房屋买卖合同为赵松蕾本人签字持有异议，但赵松蕾对原始取得案涉房屋，其自愿将该房屋售与张雪桐，协议系其本人签字均予以认可，万鑫贷款公司未举证推翻双方当事人订立合同、进行公证的事实，万鑫贷款公司的抗辩，该院不予采纳。2014年12月24日，万鑫贷款公司、赵松蕾签订保证合同，赵松蕾作为保证人为万鑫贷款公司的债务人正阳河公司提供保证，保证期限为两年，至2015年6月，该院作出已发生法律效力的民事调解书再次确认赵松蕾保证责任期间，张雪桐、赵松蕾之间的房屋买卖交易已完成。在人民法院已查封正阳河公司其他保证人财产的情况下，可以排除赵松蕾处分案涉房产存在恶意逃避担保之债的主观故意。张雪桐、赵松蕾在2015年9月24日人民法院查封案涉房产前已签订合法有效的书面买卖合同，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第一个法律要件。关于张雪桐是否实际占有问题。张雪桐、赵松蕾签订房屋买卖合同、办理公证手续后，2015年5月20日，赵松蕾将房屋交付张雪桐，双方签订了交接协议，明确了房屋的权属。张雪桐提供案涉房屋的物业费、电费交费票据进一步证明张雪桐在人民法院查封前已合法占有使用了该房屋。关于购房款交付问题。王长花系张雪桐的母亲，赵洪涛系赵松蕾的父亲。张雪桐、赵松蕾房屋买卖合同订立后，王长花通过银行转账方式向赵洪涛银行账户转款支付购房款585.6万元。该款的来源虽不是出自张雪桐本人银行账户，收款人亦非赵松蕾本人，但王长花、赵洪涛分别作为房屋交易主体张雪桐、赵松蕾的母亲和父亲，代替交易双方当事人收付款的行为不违反法律规定，张雪桐、赵松蕾亦认可该支付方式，张雪桐提供的银行流水、付款凭证能够证明王长花向赵洪涛支付了购房款的事实。且张雪桐支付购房款的时间早于万鑫贷款公司向正阳河公司主张债权之前，付款行为亦发生在人民法院查封之前，故可以认定张雪桐按合同约定支付了案涉房屋的全部合同价款。关于张雪桐对案涉房屋未办理过户登记是否具有过错问题。张雪桐、赵松蕾针对房屋交易签订的房屋买卖合同对双方的权利义务进行了明确的约定，支付购房款后双方进行了公证，张雪桐已尽到审慎的交易注意义务。合同约定的房屋价款符合当时、当地的市场价格，张雪桐属善意购买。根据双方合同约定、赵松蕾的陈述，以及尚有房屋贷款未清偿的事实，双方在订立合同时该房屋不具备所有权变更登记条件，待房产管理部门许可赵松蕾办理所有权登记时，案涉房屋即被人民法院予以查封，导致张雪桐无法完成产权过户登记。张雪桐、赵松蕾之间除房屋买卖合同关系，双方并不存在着其他利害关系，本案现有证据可以排除张雪桐、赵松蕾之间存在恶意串通规避人民法院查封、执行的情形，张雪桐就案涉房产未办理过户登记非因张雪桐自身原因，张雪桐不存有过错。综上所述，张雪桐的诉讼请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：终止对哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房产的执行，解除对该房产的查封。案件受理费53,800元，由赵松蕾负担。二审期间，张雪桐举示其母亲王长花在中国农业银行银行卡交易明细清单一份，用于补强其交款事实。万鑫贷款公司对该证据真实性无异议，证明问题有异议。本院认证认为，该证据真实，一审法院对此事实已经认定，补强证据可予采信。本院依据一审相关证据及二审庭审情况补充查明，赵松蕾购买案涉房屋面积为376.37平方米，价款为4,221,122元，其中商业贷款322万元，贷款期限240个月，还款方式等额本息。张雪桐与赵松蕾于2015年3月12日签订的《房屋买卖合同》第二条载明：“张雪桐购买房屋同意按套计价，成交价格为600万元整。房屋所涉及的贷款及办理过户更名的费用由张雪桐承担”。张雪桐在本案一审、二审均陈述，其与赵松蕾交易时该房屋正在办理房产证，因开发商不给张雪桐办理三联单更名手续，故此双方又进行了公证，后因法院查封无法办理产权证，其在购房后已偿还三个月贷款，此后因无法办理产权更名未再还款。二审庭审时称，办理公证原因是因为当时不能进行三联单更名。张雪桐在一审法院举示的其交纳电费时间为2016年，其举示两张物业收据，第一张显示入账时间为2015年9月5日，票号为0087202，第二张显示入账时间为2016年10月11日，票号为0087294。本院认为，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条关于“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，解决本案争议的关键问题在于：张雪桐对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。张雪桐自认，其签订房屋买卖合同时案涉房屋具备办理产权登记的条件，且赵松蕾正在办理过程中，表明张雪桐在签订买卖合同时，明知赵松蕾仅享有案涉房屋的物权期待权，并不具有法律意义上的所有权，张雪桐购买未办理产权登记手续的房屋，作为购买人未能尽到审慎的注意义务，自身存在明显过错，其应对无法办理产权登记、变更登记有合理预期并应承担由此带来的风险与不利后果。张雪桐自认其欲办理三联单更名，三联单更名本身并不能等同于产权过户登记，且其已知悉开发公司不同意办理，买卖双方并未实际完成三联单更名。同时，张雪桐未能按合同约定及时还清全部贷款也是影响办理产权登记的原因。故张雪桐所称的三联单更名不能作为其对办理产权过户登记无过错的依据，亦未举示其他证据证实其对未能办理产权变更登记不存在过错。一审法院对此认定错误，应予纠正。故张雪桐购买案涉房屋的情形并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的全部要件，不能排除人民法院对案涉房屋强制执行。综上，万鑫贷款公司的上诉请求成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销哈尔滨市中级人民法院（2019）黑01民初432号民事判决；二、准许执行哈尔滨市道里区哈药大厦兰庭单元29层02号房产的执行。一、二审案件受理费107,600元,由张雪桐负担。本判决为终审判决。审判长  李艳梅审判员  李维东审判员  安学思二〇二〇年十一月二十一日书记员  孙思宇