湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0881民初2305号原告：湖北泰福润物业服务有限公司，住所地武汉市洪山区珞狮南路**明泽大厦****，统一社会信用代码91420881722000467W。法定代表人：李林，执行董事。委托诉讼代理人：宁光辉，男，1970年12月1日出生，汉族，住湖北省钟祥市，系公司员工，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：邓金龙，湖北喜祥致运律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：钟祥御成置业有限公司，住所地湖北，住所地湖北省钟祥市郢中镇莫愁大道**用代码9142088155701221X5。法定代表人：雷鹏飞，总经理。委托诉讼代理人：侯小红，女，1976年3月8日出生，汉族，住湖北省南漳县，系公司法务。原告湖北泰福润物业服务有限公司与被告钟祥御成置业有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖北泰福润物业服务有限公司的委托诉讼代理人宁光辉、邓金龙、被告钟祥御成置业有限公司的法定代表人雷鹏飞及委托诉讼代理人侯小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖北泰福润物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付空置房物业费703905.30元；2、本案的诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年7月10日，原告与钟祥市莫愁国际小区业主委员会签订《物业服务合同》，由原告方对物业项目“莫愁国际小区”提供物业服务。被告钟祥御成置业有限公司系该小区的开发建设单位，依照上述合同第六条的约定及我国《物业管理条例》第四十一条第二款规定，被告应对已竣工尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业负责交纳物业服务费（即空置房物业费），至2020年7月11日止，被告拖欠空置房物业费703905.30元，经原告多次催收无果。被告钟祥御成置业有限公司法定期限内未提交书面答辩意见，庭审时辩称，1、原告主张与事实不符，原告与莫愁国际小区业主委员会于2017年7月10日签订了物业服务合同后，至今未按照物业管理条例等相关法律规定履行物业服务项目、收费标准等公示义务，被告根本不清楚原告收取的物业服务标准且原告从未向被告发出收取物业服务费的书面收缴函，原告在负有先履行义务的情况下，将被告诉之法院，违反了相关法律规定，原告主张被告支付物业服务费的条件未成就；2、原告在莫愁国际小区未履行合同约定义务，小区存在乱搭乱建现象，小区垃圾满天飞，要求被告支付物业费于法无据；3、原告与莫愁小区业委会签订的物业合同未考虑小区的建设标准、配套设施、服务功能，业主的居住消费能力及当地实际消费水平等因素，该收费标准损害全体业主的合法权益，合同为无效合同；4、原告主张被告支付空置房物业费703905.3元无事实依据，其在诉状中未明确需结算依据，法院不能以该诉状中主张的金额判令被告支付违约费的依据，有违公平原则；5、被告于2017年7月10日至今代为原告垫付1516254.86元，请求依法核减该费用，原告不够抵扣的费用，原告另行支付。请求驳回原告全部诉请。原告乱用诉权，有浪费司法资源的嫌疑。原告湖北泰福润物业服务有限公司、被告钟祥御成置业有限公司围绕诉讼请求及抗辩理由向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告提交的证据A1（原告企业营业执照复印件、资质证、监审证复印件）无异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据，本院作如下认定：（2018）原告湖北泰福润物业服务有限公司提交的证据：证据A2、《物业服务合同》，证明原告在给小区提供物业服务并收取费用的依据。被告钟祥御成置业有限公司对证据A2有异议，认为合同是最后一页加盖原告及业委会公章，合同未加盖骑缝章，即使证据真实不能证明原告及业委会履行法定公示义务，该证据的收费标准与实际生活水平不相符，严重损害了全体业主的合法权益，为无效合同；被告为小区业主，未参与签订该合同，达不到原告证明目的。原告称合同是否必须盖骑缝章并无法律规定，被告也无证据证明合同无效；同时该合同己在钟祥市房产局备案。证据A3、（2018）鄂08民终691号民事判决书，证明被告拖欠的前期物业费已结案及原告收费的标准。被告钟祥御成置业有限公司对证据A3的真实性无异议，对证明目的有异议，该证据明确被告于2017年7月10日前代为垫付的费用原告已抵扣，因此被告于2017年7月10日以后垫付的费用也应核减，另该证据对2017年7月10日后的收费标准无明确约定，原告已2017年7月10日以前的收费标准向被告主张权利于法无据。证据A4、被告给市政府及业主的《回复》一份，证明被告电梯维修等费用由被告自行承担。被告钟祥御成置业有限公司对证据A4的真实性无异议，证明目的有异议，该证据不能证明被告应对2017年7月10日以后产生的维修费进行承担，该证据达不到原告的证明目的。因此原告应对被告于2017年7月10日以后垫付的费用进行抵扣。证据A5、原告收取物业费的标准公示照片三份，证明原告将收费标准已履行公示义务。被告钟祥御成置业有限公司对证据A5有异议，达不到原告证明目的。公示时间不清楚、不确定是什么小区。证据A6、被告入伙通知单、业主与原告签订物业合同等一组，证明原告对被告已出售的房屋计算收取空置时间起止点。被告钟祥御成置业有限公司对证据A6有异议，该证据系原告单方制作，不符合证据形式要件，该证据中既无被告公司印章也无法定代表人签字认可，证据达不到原告证明目的。该证据即使是真实的，原告应当向该业主主张权利，而不是向被告主张该费用。原告称被告一直这样操作的，有被告公司员工签名，若被告有异议，应提交商品房买卖合同来证实入伙通知单的真伪。证据A7、空置房照片一组（58份)，证明被告至今仍未售出的房屋仍应交纳空置房服务费。被告钟祥御成置业有限公司对证据A7有异议，是原告单方制作，不符合证据形式要件，不能证明被告有58套未销售，达不到原告证明目的。被告至2017年7月10日以后未再执行入伙通知书，原告对其主张应承担举证责任。原告称未收到该58套房的手续，被告应提交商品房买卖合同证明。证据A8、空置房物业服务费计算表一组，证明被告拖欠物业费数额。被告钟祥御成置业有限公司对证据A8有异议，认为是原告单方制作，不符合证据形式要件，达不到原告证明目的。（2018）被告钟祥御成置业有限公司提交的证据：证据B1、钟祥御成置业有限公司2017年7月—2020年10月为莫愁小区维修费用明细原件一组，证明被告代为原告垫付的相关维修费用1516254.86元应当抵扣。原告湖北泰福润物业服务有限公司对证据B1的真实性、关联性有异议，与本案无关，是被告单方制作，原告未与被告协商，即使是真实的也是被告应承担的费用，与原告无关。证据B2、（2018）鄂08民终691号判决书一份，证明原告对被告2017年7月10日以前垫付的费用已扣减，本案中被告代为垫付的费用应当抵扣。原告湖北泰福润物业服务有限公司对证据B2的真实性无异议，证明目的有异议，原被告双方前期物业费已审结，垫付的费用原告认可，本案不能类比，不应扣减。原告证据A4也证明给费用应被告自行承担。被告称原告的证据A4的承诺是对2017年7曰10日前的部分费用承诺。证据B3、莫愁国际小区乱搭建照片及垃圾满地照片一组，证明原告根本未履行物业服务，其主张被告支付物业服务费于法无据。原告湖北泰福润物业服务有限公司对证据B3的真实性有异议，是原告单方制作。本院认为，被告虽然对原告提交的证据A2提出异议，但原告与小区业主委员会签订合同且在行政职能部门登记备案其程序合法，本院予以确认；证据A3为人民法院生效的民事判决书；证据A4为被告向小区业主委员会、物业公司及钟祥市人民政府所作的承诺，本院予以确认；证据A5、A6、A7、A8能够相互印证，证明物业费的取费标准，取费的起止时间以及尚未售出的房屋的取费金额等本案的基本事实，本院予以确认。被告提交的证据B1、B3原告的质证意见有理，本院予以采纳；原告对证据B2的真实性无异议，对证据B2的真实性本院予以确认，对其证明目的本院不予采信。根据本院采信的证据，本院确认本案事实如下：2012年3月26日原告与被告签订一份《前期物业服务合同》，前期物业服务合同到期后其有关遗留问题已经诉讼程序另案处理了结。2017年7月10日，原告湖北泰福润物业服务有限公司为乙方、钟祥市莫愁国际小区业主委员会为甲方签订《物业服务合同》，约定由原告对“莫愁国际小区”提供物业服务，服务内容包括物业管理区域内共用部位及共同设施设备的管理和维护；公共绿化的维护；公共区域环境卫生的维护；公共区域秩序维护和安全协防；物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、报告等义务；物业维修、更新、改造费甲的财务管理；物业服务档案和物业档案的保管。乙方提供的物业服务应按照《钟祥市物业服务等级标准》约定的贰级物业服务标准执行。其物业服务费收费方式为（包干式）：高层住宅1.20元/㎡/月；二级提水另加0.05元/㎡/月；商铺门面1.8元/㎡/月。合同履行期限为2017年7月10日至2020年7月9日。合同签订后，原告将服务取费标准进行了公示。同时，《物业服务合同》在钟祥市房地产管理局进行了备案登记。2017年7月10日《物业服务合同》签订后，有部分住户凭被告售房后出具的入伙通知单与原告签订物业服务合同，该部分住户从2017年7月10日至被告出具入伙通知单之间空置时间以及至今尚未出售的57户空置房的物业费，依照《物业服务合同》第六条的约定和《物业管理条例》第四十一条第二款规定应当由作为钟祥市莫愁国际小区的开发建设单位即本案的被告钟祥御成置业有限公司交纳，上述费用至2020年7月9日止为703905.30元，经原告多次催收无果。另查明，2017年11月10日，由于业主反映房屋墙面渗水、电梯、门禁等问题，被告向钟祥市政府、物业公司、业委会回复于11月份安排专项资金进行整改。本院认为，原告与钟祥市莫愁国际小区业主委员会签订《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效。合同履行过程中，被告尚有57套房屋未销售以及部分住户在前期物业服务合同届满后陆续入户，该部分入住前的空置期间的物业服务费合计为703905.30元。根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位交纳”和《物业服务合同》第六条“物业管理区域内巳竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位的原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方按前款规定向开发建设单位收取物业费”的约定，被告应当向原告交纳该部分物业服务费，故对原告的诉讼请求本院予以支持。被告抗辩称“开发的房屋巳经全部销售完毕”的理由，因被告未提交商品房销售合同等证据证明，本院不予采纳。被告要求抵扣维修费用1516254.86元与其2017年11月10日向钟祥市政府、物业公司、业委会回复于11月份由被告安排专项资金进行整改的承诺相悖，该抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第八条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：被告钟祥御成置业有限公司支付原告湖北泰福润物业服务有限公司2017年7月10日至2020年7月9日的空置房物业服务费703905.30元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10839元、减半收取5419.5元，由被告钟祥御成置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审判员  张开义二〇二〇年十一月二十五日法官助理彭宣明书记员李娇娥