安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1503民初6205号 原告：杨国臣，男，汉族，1972年11月1日出生，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：范先宝，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：聂楠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 被告：六安市百建置业有限公司，住所地安徽省六安市。 法定代表人：陆婧，公司总经理。 委托诉讼代理人：李登宏，安徽嘉树律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪小亮，安徽嘉树律师事务所律师。 原告杨国臣与六安市百建置业有限公司（以下简称百建公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨国臣及其委托诉讼代理人聂楠、被告百建公司的委托诉讼代理人汪小亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告杨国臣向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告支付原告延期办理房产证违约金84320元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年10月14日原被告双方签订《商品房买卖合同》，约定被告应在商品房交付之日起90日内为原告办理好房屋所有权证书，若违约被告应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金。合同约定的房屋交付期限为2016年1月30日之前，按照约定被告应在2016年4月29日之前为原告办理好房屋所有权证书。然，被告却于2019年3月19日才为原告办理好房屋所有权证书。原告认为，被告延期办证的违约行为已严重侵犯到自身的合法权益，原告有权按照合同约定向被告主张延期办理房屋所有权证的违约金。 被告百建公司辩称：一、原告起诉超过诉讼时效，依法不应得到支持，按原告起诉可知，其是于2016年4月29日便得知自身权益可能遭受侵害，但却于2020年10月20日才提起诉讼，明显超出诉讼时效，相关诉讼请求不应得到支持；二、导致原告未办证不是被告的原因，被告不应承担违约责任，案涉项目15#楼于2016年便已经通过竣工验收，但是政府未按照招商协议约定保证电力等配套设施建设，致使项目不满足供电部门电力配套要求，经被告公司及相关单位积极向政府反映，直至2019年春节前问题才得以解决，被告公司也在第一时间积极为原告等购买方办理产证。结合商品房买卖合同中第二十条的约定，被告公司承担违约责任的前提是由于出卖人的原因导致未按时办证，但是本案中被告公司作为出卖人一直积极主动为买受人办理产权登记，但由于政府配套设施不完善这一完全出于出卖人意志以外原因导致未按时办证，被告公司不应承担违约责任，原告诉请不应支持。即使法院支持原告违约金请求，原告早已接收房屋并投入使用，无实际损失，其主张违约金过高，应大幅降低，按原告诉讼请求总额的5%计算违约金。 原告为印证其主张，提交证据如下： 一、《身份证复印件》、《企业信息查询单》，证明原被告双方诉讼主体资格适格。 二、《商品房买卖合同》、《安徽增值税普通发票》、《物业费收据》、《税收完税证明》、《维修资金专用收据》，证明：1、证明原被告双方存在商品房买卖合同关系的事实；2、证明原告已按照合同约定履行完毕商品房买卖合同项下的所有法律义务的事实；3、证明被告已存在违约行为的事实，按照合同约定应按日计算向原告支付全部房价款万分之二的违约金事实。 三、《房屋产权证》，证明：1、证明被告为原告办理房屋产权证的时间已远远超过合同约定期限的事实；2、证明被告已存在违约行为的事实，按照合同约定应当向原告支付违约金的事实。 被告对原告提交证据质证意见：对原告提交证据真实性没有异议，但是对证明目的有异议，1、从证据看出被告方是按约将房屋交付给原告使用，原告也实际进行了使用；2、被告没有违约行为，不承担违约责任，延期办证不是出于被告方的原因。 被告为印证其主张，提交证据如下： 一、法人代表身份证明书，证明被告主体适格。 二、投资协议书、专项电力线路施工协议书（原件），证明被告公司属于招商引资企业，与政府明确签订协议，由政府保障案涉项目“三通一平”，尤其另行签订协议明确约定由政府保障电力设施建设。 三、竣工验收报告，证明案涉项目15#楼2016年便通过竣工验收，被告公司一直按照施工进度保质保量完成工程建设。 四、情况汇报、情况说明（原件），证明：1、证明被告一直在积极主动寻求解决方案，力求尽快为原告等买受人办理产权登记，积极向政府反映情况，也得到了相关政府部门领导的批复；2、证明案涉项目未能及时办证的原因是政府未能履行招商引资协议，配套设施不完善，并不是出于被告原因，被告不负违约责任；3、证明政府在2019年春节完成电力配套设施建设，被告公司在符合办证条件后便积极尽快地为买受人办理产权登记，原告方于2019年3月取得房产证便是被告公司没有违约行为的佐证。 原告对被告提交证据的质证意见： 对证据一无异议。 对证据二投资协议书“三性”均有异议，因未提供投资协议书原件无法核实其真实性，退一步说即使该投资协议书是真实存在的，但是该协议书与本案不具有关联性，该份协议书是被告与案外人所签订的，与原告无关，该协议无法达到被告证明目的。对证据二专项电力线路施工协议书的“三性”均有异议，无法核实其协议的真实性，该份施工协议书与本案不具有关联性，根据合同法相对性原则如相关单位未按与被告协议进行履行，被告完全有能力寻找其他单位或者采取其他的法律手段，但从被告提供的证据中被告并未采取任何措施同时被告是否与案外人签订协议不影响原被告双方协议内容的履行，因此在被告违约的情况下原告有权向被告主张相关违约金。 对证据三的“三性”均有异议，提供的是复印件，报告中的承建档案管理机构盖章时间显示的是2019年1月15日，恰恰也反映了被告延期为原告办证行为的事实。 对证据四《情况说明》“三性”均有异议，该《情况说明》没有任何的签字确认，证据形式来源不合法，且抬头是裕安区住建局但盖章并未盖章并未体现住建局的情况，达不到被告证明目的，本案被告是否与案外人建立合同关系或者是投资方的一些情况与本案不具有关联性，同时根据合同相对性原则如果案外人未能向本案被告履行协议，被告有权采取法律手段或者其他手段要求履约，另本案被告作为房地产开发商应当知晓其公司的履约能力，否则不可能在原被告双方所签订的商品房买卖合同中明确约定在商品房交付日起90日内交付产权证书，这一点可以证实被告是认为自己有能力完全该份协议内容，然被告没有按照合同约定在规定时间内为原告办理产权证书且在商品房交付2年后才进行备案明显存在过错，因此该份证明材料达不到被告证明目的。 经庭审举证、质证，认证如下： 1、对原告提交的证据予以确认。 2、对被告提交的证据一予以确认；对证据二、三予以认定，原告未提交反证；证据四系被告陈述。 经审理查明：2014年10月14日，百建公司作为出卖人与杨国臣作为买受人签订《商品房买卖合同（预售）》，约定杨国臣购买百建公司开发建设的坐落于六安市裕安区，预测建筑面积130.11平方米，总价款400000元。双方在合同中约定，出卖人应当在2016年1月30日前向买受人交付房屋；逾期交付房屋超过60日的，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、买受人有权解除合同……。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。付款方式，买受人应当于2014年12月10日前支付该商品房首付款120000元，余款280000元向银行申请贷款支付。合同还约定其他事项。 2016年7月8日，百建公司交房，并开具398586元购房发票，杨国臣缴纳契税5694.09元、住宅专项维修资金6377元。 2019年3月19日，案涉房屋在六安市不动产登记局确权登记。 另，2011年4月16日，六安市平桥工业园管理委员会作为甲方与百建公司作为乙方就乙方在甲方园区投资平桥工业园商住配套项目（商住用地）签订《投资协议书》，约定乙方投资土地面积、价款及其支付方式，甲方负责挂牌土地地块四周道路建设，保证三通一平到位等。 2014年8月16日，六安市平桥工业园管理委员会作为甲方与百建公司作为乙方签订《专项电力线路施工协议书》，约定甲方负责落实用电负荷及双回路线路端口事项，乙方承担建设用地范围内的电力施工费用，……。 2016年8月，百建世纪城15#楼完工。 2018年7月19日，百建公司向裕安区人民政府要求兑现《投资协议》条款内容：超容积率免交土地出让金、超出底价部分用于基础设施配套、土地契税、三通一平、所得税返还、建设周期延长等所有条款。裕安区政府要求平桥工业园管委会提出具体建议。 2019年1月16日，百建世纪城15#楼验收合格。 本院认为：依法成立合同具有法律约束力。原告要求被告支付逾期办证违约金，应予支持，违约金应以原告的实际损失为基础，被告逾期办证部分原因系配套设施不完善造成，并非完全由于被告自身原因，因此在没有证据证明原告损失额的情况下，结合本案的实际情况，酌情予以调整，以被告按已收房款的日万分之零点五向原告支付违约金为宜。违约金应自2016年4月29日起以原告已付房屋价款总额398586元为计算基数，以日万分之零点六五为计算标准计算至2019年3月19日，故违约金应为21005.48元（398586元×0.5÷10000/日×1054日）。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下： 一、被告六安市百建置业有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告杨国臣逾期办证违约金27307.13元； 二、驳回原告杨国臣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1910元，减半收取955元，由原告杨国臣负担400元，被告六安市百建置业有限公司负担555元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇二〇年十一月十六日 书记员  范 政 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任： （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限； （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日； （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。 合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。