云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3886号原告高凯，男，1979年7月14日生，汉族，麒麟区人，住曲靖市麒麟区。被告曲靖华泰房地产开发有限公司。地址:云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。统一社会信用代码:91530300775549074E。法定代表人施长德，该公司董事长。委托代理人杨静，云南恒序律师事务所律师。（特别授权）原告高凯诉被告曲靖华泰房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月8日受理后，依法组成合议庭，于2020年7月7日公开开庭审理了本案。原告高凯，被告曲靖华泰房地产开发有限公司的委托代理人杨静均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年3月1日，原告支付了全额房款购买了雅利安都15栋3单元302号的房屋。根据小区的其他用户交房日期推定，被告最迟在2015年就应当交付房屋。原告在2015年开始多次催促被告协助办理过户手续，被告总以种种理由推脱，后原告发现被告已将原告购买的房屋用于抵押贷款，被告既不交付房屋也拒不配合办理过户手续，故原告迫于无奈，提起诉讼，请求依法判令：1、确认坐落在雅利安都15栋3单元302号的房屋产权为原告所有;2、被告交付房屋并协助办理房屋过户手续;3、被告支付逾期交房违约金96600元;4、本案全部诉讼费用由被告承担。庭审中，原告变更诉讼请求为“1、解除双方签订的《住宅定购协议书》；2、要求被告返还原告已付购房款322103元，并按银行同期贷款利息支付自2013年4月25日起至款项还清之日止的资金占用利息；3、赔偿原告已付购房款一倍的损失322103元及自2013年4月25日起至2020年7月7日期间的利息151409元；4、被告承担本案诉讼费”。被告曲靖华泰房地产开发有限公司辩称，一、原告与答辩人之间不存在商品房买卖合同关系，原告主张确认房屋产权、办理过户以及支付逾期交房的违约责任的请求不能成立。原告的主张均是商品房买卖合同中的义务与责任，而原告与答辩人之间并未建立商品房买卖合同关系，其主张缺乏基础法律关系，应当予以驳回。二、本案应为商品房预约合同纠纷。三、答辩人从未与原告签订过商品房定购协议，原告所提交的《雅利安都定购协议》是不真实的。理由是：1、《雅利安都定购协议》签订日期是2012年3月1日，但答辩人是2013年9月6日取得《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》的，协议中载明的将来可能发生且无法预估的内容，明显违背常理；2、答辩人于2013年7月10日召开股东大会，决议将公司地址由：“麒麟区环城路东星北路越钢基地”变更为“麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼”，并于2013年7月22日进行了变更登记。但协议中载明的地址是将来可能发生且无法预估的内容有悖常理；3、协议载明原告已付清全部付款，但2013年4月25日原告向答辩人支付房款110000元、2013年5月11日支付房款31456元。定购协议与实际付款时间相互矛盾。”。四、即使原告与答辩人存在房屋定购协议关系，但原告的主张不能成立。理由是“1、从法理上讲，原告诉求的确认房屋产权、办理过户以及支付逾期交房违约金都是正式的《商品房销售合同》的义务，而不是《定购协议》的义务，因此原告的主张不应得到支持；2、从立法上看，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条的规定，即使因地产开发商违约未能签订商品房买卖合同，也只能按定金的规定处理，而未规定可主张履行《商品房销售合同》的义务或者直接主张确定房屋权利”。五、答辩人仅收到原告支付的房款141456元，另180647.13元并非是向答辩人支付。1、答辩人于2013年4月25日收到原告支付的房款110000元、2013年5月11日收到31456元，但因原告未将剩余的房款向答辩人支付，双方至今未签订《商品房销售合同》；2、原告诉称的已付房款中，30000元是向曲靖麒麟煤化工有限公司支付，150647.13元是向曲靖越钢控股集团有限公司支付，答辩人至今未收到该两笔款项。综上，原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系，原告的诉请缺乏基础依据，请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告针对其诉求，向本院提交如下证据：1、《雅利安都住宅定购协议书》一份，用于证明双方签订《雅利安都住宅定购协议书》的事实。2、收据三份、POS机刷卡小票二份，用于证明原告向被告全额支付购房款的事实。上述证据经庭审质证，被告对上述证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为被告没有与原告签订过该协议，该协议是不真实的。对证据2中编号为0012190、0012197的二张收据及POS机刷卡二张小票的真实性、合法性、关联性予以认可，认为原告向被告支付房款141456元；对编号为0012129的收据的真实性、合法性、关联性不予认可，认为被告没有收到原告支付的款项，是原告向越钢下属的麒麟煤化工公司支付的款项。本院认为，上述证据1的来源不合法，协议书上只有被告公司的印章，而没有参与签订协议书的相关人员的签字及签订协议的落款时间，以及该协议书中原告高凯的身份证号码是经过涂改的事实，与本案无关联性，本院不予采信。对于证据2中由被告曲靖华泰房地产开发有限公司出具的编号为№0012190、№0012197及POS机刷卡小票的来源合法，客观真实地证明原告高凯向被告曲靖华泰房地产开发有限公司支付购房款141456元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。对于证据2中的由被告曲靖华泰房地产开发有限公司出具的编号为№0012129的来源不合法，且与编号为№0012197所交款的时间为同一天，即为2013年5月11日所交款项，作为同一时间所交纳的款项并未由被告向其出具一份收据，而是出具了两份收据，该收据的出具有悖于常理，故本院不予采信。被告针对其辩解，向本院提交如下证据：1、营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证复印件各一份，用于证明被告的基本信息。2、中华人民共和国房地产开发企业资质证书、公司章程、企业法人营业执照附件二份、收据二份、银行转账凭证一份，用于证明原告提交的《雅利安都住宅定购协议书》是不真实的，被告公司从未与其签订过该协议。3、云南曲靖越钢集团有限公司收据二份，用于证明原告未将上述款项支付给被告，才导致双方至今未签订《商品房购销合同》，从而证明双方未建立房屋买卖合同关系。4、企业信用信息报告一份，用于证明越钢是被告公司的大股东，并控制着华泰，华泰是独立的法人主体，原告向越钢支付的款项不能等同于已向被告支付，并且现在越钢通过股权转让已经不是被告的股东。上述证据经庭审质证，原告对上述证据1的真实性、合法性、关联性均无异议。对证据2中的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》没有意见；认为《公司章程》不清楚；认为《企业法人营业执照附件两份》是复印件，不清楚；对《收据》2012年2月29日编号为0006069的收据不认可，对另外一张收据认可；对《银行转账凭证》不清楚。认为证据3不清楚。认为证据4是复印件，不清楚。本院认为，上述证据1、4来源合法，客观真实地证明被告公司的基本信息，及云南曲靖越钢控股集团有限公司系被告曲靖华泰房地产开发有限公司股东之一，以及被告曲靖华泰房地产开发有限公司具有独立的法人资格的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。作为证据2中的《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，其来源合法，客观真实地证明了被告于2013年9月6日取得中华人民共和国房地产开发企业资质证书的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；作为证据2中的《公司章程》、《企业法人营业执照附件》，其来源合法，客观真实地证明被告公司于2013年7月10日经全体股东大会讨论，决定：曲靖华泰房地产开发有限公司的公司住所由“麒麟区环城东路东星北路越钢基地”变更为“麒麟区麒鸡路巧克立公寓**”，及被告公司于2005年8月3日成立至2013年7月22日期间的公司住所为“麒麟区环城路东星北路越钢基地”，以及之后变更为“麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼”的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；作为证据2中的《收据》，其来源合法，客观真实地证明原告高凯于2011年11月2日向云南曲靖麒麟煤化工有限公司交纳购房认购定金30000元，及以陈敏莲的名义向云南曲靖越钢控股集团有限公司转款150647.13元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；作为证据2中的《银行转账凭证》，其来源合法，客观真实地证明2013年4月25日通过农村信用社向被告转款110000元的事实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据庭审与质证，本院确认如下法律事实：2005年8月3日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司成立，于2010年8月10日在云南省曲靖市工商行政管理局注册登记的公司类型为：非自然人出资有限责任公司；营业期限为：2005年8月3日至2015年8月3日；公司住所为：麒麟区环城东路东星北路越钢基地。2013年7月10日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司经全体股东大会同意，公司地址由“麒麟区环城东路东星北路越钢基地”变更为“麒麟区麒鸡路巧克立公寓**”，其股东为：云南曲靖越钢控股集团有限公司、云南曲靖信宇创业投资有限公司、曲靖华泰房地产开发有限公司。2013年7月22日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司在云南省曲靖市工商行政管理局注册登记的公司类型为：非自然人出资有限责任公司；营业期限为：2005年8月3日至2015年8月3日；公司住所为：麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。2016年4月11日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司在云南省曲靖市工商行政管理局注册登记的公司类型为：有限责任公司（国有控股）；营业期限为：2005年8月3日至2025年8月2日；公司住所为：云南省曲靖市麒麟区麒鸡路巧克立公寓二楼。2013年9月6日，被告曲靖华泰房地产开发有限公司经云南省住房和城乡建设厅颁发的编号为：云建房证开字（2013）141号《中华人民共和国房地产开发企业资质证书》，取得了房地产开发的贰级资质证书。2013年4月25日，原告高凯通过农村信用社向被告曲靖华泰房地产开发有限公司转款110000元，被告曲靖华泰房地产开发有限公司向其出具了收据一份，确认其公司收到原告高凯交纳的房款人民币110000元。2013年5月11日，原告高凯向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳房款31456元，被告曲靖华泰房地产开发有限公司向其出具了收据一份，确认其公司收到原告高凯交纳的房款为31456元。两笔购房款项合计人民币141456元。原告遂以“原告发现被告已将原告购买的房屋用于抵押贷款，被告既不交付房屋也拒不配合办理过户手续”为由，诉至本院，且在庭审中完全变更了起诉时所提出的诉讼请求，提出前述诉求。另查明，被告曲靖华泰房地产开发有限公司是2013年9月6日取得从事商品房销售的资质证书。原告高凯与被告曲靖华泰房地产开发有限公司之间没有签订过《商品房购销合同》，也未约定具体的交、接房时间。对于原告高凯认购的房屋并没有在房管部门办理备案登记手续。作为被告曲靖华泰房地产开发有限公司、云南曲靖越钢控股集团有限公司、云南曲靖麒麟煤化工有限公司均具有独立的法人资格、独立经营、独立核算，且原告高凯向云南曲靖越钢控股集团有限公司、云南曲靖麒麟煤化工有限公司缴纳款项的时候，并没有被告曲靖华泰房地产开发有限公司所出具的书面的打款指定账户或者授权委托书。另外，2011年11月2日，原告高凯向云南曲靖麒麟煤化工有限公司交纳了购房认购定金30000元，且该公司向其出具了收据一份，确认其公司收到原告高凯交纳的款项30000元为购房认购定金。2012年2月29日，陈敏莲以原告高凯名义向云南曲靖越钢控股集团有限公司转款150647.13元。本院认为，商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中的原告高凯在事实上客观存在向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳过（注：两笔购房款项，合计人民币141456元）部分购房款项，其目的是为了购买被告曲靖华泰房地产开发有限公司开发的“雅利安都15栋3单元302号”的房屋，由于原告高凯对于选择交纳“购房认购定金和交纳购房款项”的对象发生错误，其向云南曲靖麒麟煤化工有限公司交纳购房认购定金款项30000元，及向云南曲靖越钢控股集团有限公司交纳部分购房款150647.13元。作为云南曲靖越钢控股集团有限公司、云南曲靖麒麟煤化工有限公司与被告曲靖华泰房地产开发有限公司均属于三个具有独立主体资格的独立经营、独立核算的法人企业。虽然存在公司股东利益方面的问题，但三个公司不能等同于是一个公司，即没有得到对方公司的授权或委托的情况下，原告向云南曲靖麒麟煤化工有限公司、云南曲靖越钢控股集团有限公司所交纳的相关费用不能等同于是向被告曲靖华泰房地产开发有限公司交纳了相关的费用。由于原告未向被告交清定购房屋的全部购房款，导致双方未签订《商品房买卖合同》既未签订《雅利安都住宅定购协议书》，也未签订《商品房销售合同》的原因发生，双方之间并未发生实质意义上、法律意义上的商品房买卖交易行为的结果。在双方为签订《雅利安都住宅定购协议书》、《商品房销售合同》问题发生争执后，均未对具体的返还时间及逾期的利率进行约定，故原告依法可以随时主张权利，但交纳款项之日起至主张权利之日止的期间内，依法应当视为不支付利息。作为被告曲靖华泰房地产开发有限公司既未与原告高凯签订《雅利安都住宅定购协议书》，及在原告向其公司交纳部分购房款项后，双方也未签订《商品房销售合同》，原、被告之间并未发生实质意义上、法律意义上的商品房买卖交易行为的结果，故被告曲靖华泰房地产开发有限公司的行为也就不存在违约的情形，依法也就不存在需要向原告支付资金占用期间的利息问题，且原告也未能向本院提交其他相应的证据来予以印证，解除双方签订的《雅利安都住宅定购协议书》的情形既没有事实凭据，也没有法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。”、第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”、第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”，及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”、第二款“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，对于原告诉求“要求解除双方签订的《住宅定购协议书》”的主张，于法无据，理由不能成立，本院依法不予支持。对于原告诉求“要求被告返还原告已付购房款322103元，并按银行同期贷款利息支付自2013年4月25日起期至款项还清之日止的资金占用利息；赔偿原告已付购房款一倍的损失322103元，及自2013年4月25日起至2020年7月7日期间的利息151409元”的主张，于法无据，理由不能完全成立，本院依法不予完全支持，结合本案的客观实际，本院依法予以支持的购房款费用为141456元，应当予以退还；对于原告高凯向云南曲靖麒麟煤化工有限公司、云南曲靖越钢控股集团有限公司所交纳的相关购房款项，可依法另行主张权利。对于被告辩解“原告与被告之间不存在商品房买卖合同关系，原告的诉请缺乏基础依据”的主张，于法有据，理由成立，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十二条第（五）项、第九十三条第一款、第二款、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，及最高人民法院《关于适用的解释》第九十条第一款、第二款之规定，判决如下：一、由被告曲靖华泰房地产开发有限公司退还给原告高凯所交纳的购房款人民币141456元。二、驳回原告高凯的其他诉讼请求。案件受理费14535元，由原告高凯负担11406元，由被告曲靖华泰房地产开发有限公司承担3129元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）诉讼保全费2614元，由原告高凯负担1387元，由被告曲靖华泰房地产开发有限公司承担1227元。（原告已交纳，执行时由被告一并支付给原告）上述款项于判决生效后三十日内一次性履行完毕。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。双方当事人均服判的，本判决书即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  甘志国人民陪审员  刘荫梅人民陪审员  孙绍权二〇二〇年十一月十六日书 记 员  李梦琳