广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19142号原告（反诉被告）：胡炳华，男，1965年8月8日出生，汉族，住广东省肇庆市大旺综合经济开发区，委托诉讼代理人：杨惠珊、黄烨烨，均系广东广和（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：肖卫忠，男，1973年7月10日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，委托诉讼代理人：杨瑞林、谢盛雄，分别系广东瀛真律师事务所律师和实习律师。原告（反诉被告）胡炳华诉被告（反诉原告）肖卫忠租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员林丽娜独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨惠珊及被告及其委托诉讼代理人杨瑞林、谢盛雄均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠2019年7月起至2020年3月的承包费合计130500元（2019年7月1日至2020年1月31日期间共7个月，按每月欠缴4500元计算；2020年2月1日至2020年3月31日共2个月，每月按49500元计算）及逾期利息（从立案之日起至被告实际支付之日，以130500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2、判令被告支付承包地电费321.81元（2020年2月1日至2020年3月31日期间产生的电费）。事实和理由及反诉辩称：原告与被告签订《协议书》，约定被告向原告承包广州市江南大道北18号地下102室房（第一间和第二间）的艺都婚纱店，承包期限自2016年7月1日起至2021年6月30日止，2016年7月1日至2019年6月30日的承包费每月为45000元，2019年7月1日至2021年6月30日的承包费递增10%，即2019年7月l日至2021年6月30日期间每月承包费为49500元（45000元+45000元×10%)，被告需在每月1号缴纳本月承包费，不得拖欠，若过期10天仍未支付承包费给原告的，视为被告不履行协议，原告有权终止此协议书。协议签订以后，原告按约交付艺都婚纱店给被告。被告开始也有按约支付承包费，直至2019年7月1日，按原协议约定承包费开始递增10%，被告仍按之前每月45000元的标准支付，经原告催促也不足额缴纳承包费。更让人气愤的是2020年2月和3月两个整月的承包费被告一分未付，被告的一直拖欠承包费未足额缴纳的行为已经构成严重违约。2020年3月27日原告委托广东广和（广州）律师事务所律师向被告发放《解除承包合同通知书》，基于被告的严重违约行为与被告解除承包合同，2020年4月1日下午15点30分，原告到艺都婚纱店现场收回店铺。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。针对被告的反诉，不同意退还90000元。该90000元是履约保证金，被告是作为违约方无权要求原告退还该款项给被告，故也不同意支付利息。在双方签订的协议书里，对于租赁的面积和小房间是没有明确约定的，被告在2020年以前对该小房间的问题是没有提出异议的，也没有要求使用该房间，且该小房间没有在合同约定的两间商辅内，原告也没有侵占该小房间的故意，原告只是将小房间上锁了，并没有实际使用该小房间，只是被告并未提出使用该房间，故原告不需支出占用该小房间的费用，原告也不清楚该小房间的面积。被告答辩及反诉称，不同意原告的全部诉讼请求。理由：1、双方所签的合同，名为承包实为租赁合同；2、原告与被告签订的合同是无效合同，涉案房屋是违章建筑，原告不是产权人，原告无权将涉案房屋对外转租及获得相应的租金；3、双方签订合同时，有口头协商租金随行情的起伏而调整，2019年7月份由于整个市场行情很恶劣，原告提出涨租，被告当时提出不同意涨租的意见，且原告仍按照每个月45000元的标准收取被告的租金。到2020年2月份，由于疫情，市场无法运作，原告仍提出涨租；双方协商期间，被告得知上手业主同意减半个月租金的情况下，原告仍要求涨租并只同意减免四分之一的租金，要求按每个月37125元的标准支付，但被告不同意，后来起诉时原告仍要求按每月49500元支付租金是不公平和不合理的；4、双方在2020年4月1日达成解除租赁合同的协议，场地于当天交回给原告，双方就水电度数进行确认并结算清付完毕，原告证据有反映双方已结算了相关费用，因此原告认为被告违约是没有事实与法律依据的，被告按时支付租金且诚实经营，没有违约行为，原告至今扣押被告押金90000元，并从租赁之日起长期占用被告部分租赁面积。对此，被告提出反诉请求：1、判令原告向被告退还租赁保证金（即合同约定的相当两个月租金的按金）人民币90000元及利息（利息以90000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日起计至原告清偿款项之日止）；2、判令原告向被告支付占用部分租赁房间面积的租金共计149281.38元（占用时间为2016年7月1日至2020年1月31日，共43个月，按月租45000元÷承租面积70平方米×5.4平方米×43个月=149281.38元计算）；3、本案诉讼费由原告承担。经审理查明：2016年4月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《协议书》，约定乙方向甲方承包广州市江南大道北18号地下102室房（第一间和第二间）（以下简称为诉争场地）的艺都婚纱店；承包期限由2016年7月1日至2121年6月30日止，另后二年即2019年7月1日至2121年6月30日这两年承包递增10%；鉴于甲方在承包前已将艺都店装修，故乙方在承包期间应均摊于装修费，每月由乙方向甲方付给四万五千元正，并付二个月按金；收据另发；乙方承包期自负盈亏，乙方经营方面的一切债务；全部由乙方负责，甲方概不负责；承包费每月1号缴交，不得借故拖欠，若过期10天仍未付承包费给甲方视为乙方不履行协议，甲方可终止此协议书；等。合同签订后，被告向原告支付了90000元按金，原告将上述场地交给被告使用，被告已按每月45000元的标准向原告方支付了截止至2020年1月的费用。被告在诉争场地经营“啸灏然”婚纱店。2020年2月23日，黄燕笑通过微信要求被告尽快交清到2020年2月欠的承包费68845元（不包括滞纳金）。2020年3月27日，原告委托律师向被告发出《解除承包合同通知书》。2020年4月1日，原、被告签订书面协议，其中载明被告于2020年4月1日将广州市海珠区江南大道北180号102房交还给原告；水表度数0590立方，电表度数164710.8℃；双方于2016年4月13日签订的《协议书》于2020年3月27日解除；双方如主张因该合同产生的权利应去管辖法院诉讼解决；等。据原、被告提交的交易明细反映，被告一直向黄燕笑账户转账支付诉争场地的相关费用。据原、被告提交的被告与黄燕笑的微信聊天记录反映，双方从2019年8月起就是否应从2019年7月起涨租的事宜产生争议；2020年1月6日，被告提出原告占用其一间房间；等。另查，原告与黄燕笑为夫妻关系。据原告提交的海珠区江南大道北18号102房（以下简称为涉案房屋）的产权证复印件记载，涉案房屋的所有权人为李子湛，该房屋总建筑面积为87.48平方米；核准日期为1992年6月6日；等。据房管部门出具的涉案房屋的《广州市不动产登记查册表》记载，涉案房屋的产权人为李汉宁和李以宁，登记时间为2019年4月30日；房屋所有权取得方式为继承、赠与；等。据原告提交的黄燕笑（乙方）与李国明（甲方）签订的《协议书》约定，乙方自愿承包广州市江南大道北18号地下102房及户外建筑物（总面积129平方米）的艺都商店……承包期限由2015年7月1日起至2018年6月30日止；另加三年生约2018年7月1日起至2121年6月30日止，承包费在期内起跌不得超过十分之一；等。原告表示承包期应至2021年6月30日，协议中的2121年为笔误。据原告提交的原告与李汉宁签订的协议约定，2018年7月1日至2021年6月30日的生约期内双方同意每月承包费三万零五百元正。诉讼中，被告陈述，双方争议的小房间被合同约定的两间房包围，所以应视为在该两间房内，原告在签订合同后就表示其有物品存放在小房间，之后一直没有将该小房间内的物品搬走，也没有将该小房间的钥匙交给被告。原告陈述，1、小房间在合同约定的两间房屋的后面，在2020年以前双方没有对小房间的使用问题进行沟通，该小房间对原告来说也没有用，被告2020年提出使用小房间时因为被告已经拖欠租金，所以原告没有将小房间交给被告；2、被告承租的场地位于涉案102房的产权范围内，不存在违章的情况；3、确认一手房东在2020年3月份同意免除原告2020年2月的一半租金，但是原、被告协商时一手房东是还没同意的；4、黄燕笑知悉涉案场地出租给被告的情况，被告的相关款项和沟通也是与黄燕笑进行的。另外，被告确认其没有交清电费，同意支付原告主张的电费321.81元。庭审中，经本院释明合同效力问题及询问双方当事人，双方当事人均表示坚持其各自的主张和诉讼请求。原告于2020年6月3日提起本案诉讼。被告于2020年6月22日提起反诉。本院认为，关于原、被告于2016年4月13日签订的《协议书》的性质问题。从原告将诉争场地交给被告经营并自负盈亏、被告向原告支付一定费用的内容来看，上述协议实为租赁合同，协议中的承包费实为租金。被告的该意见合理，本院予以采纳。原告提交的产权证复印件、产权查册表以及黄燕笑与李国明签订的《协议书》、原告与产权人签订的协议等证据可证实涉案房屋的权属合法及原告取得涉案房屋的使用权，被告认为诉争场地为违章建筑且原告未有合法使用权而主张合同无效的意见，依据不足，本院不予采纳。上述《协议书》中约定的另后二年，即2019年7月1日至2121年6月30日这两年承包递增10%，原告陈述上述《协议书》中“2121年”为笔误，实际应为“2021年”，结合协议的上下文，本院对原告的该意见予以合理采信。鉴此，自2019年7月1日起，诉争场地的月租金递增10%，应为49500元。被告认为双方已口头协商租金一直按每月45000元支付，但提交的证据不足以证实该事实主张，故本院对被告该意见，不予采纳。考虑到新冠疫情及防控措施对被告的影响以及原告也确认业主方减免了原告2020年2月份的一半的租金等综合情况，本院酌情确定诉争场地2020年2月的租金以24750元为宜。鉴此，原告要求被告向其支付2019年7月至2020年3月欠付的租金费用105750元（其中2019年7月至2020年1月每月欠付4500元，2020年2月为24750元，2020年3月为49500元）的请求合理，本院予以支持。原告主张的超过本院支持以外部分的租金请求，依据不足，本院不予支持。至于利息，双方对此并未约定，且双方对租金金额有争议，故原告关于租金利息的主张，依据不足，本院不予支持。关于电费321.81元。被告确认该费用未交并同意交纳该费用，原告要求被告支付该费用的请求合理，本院予以支持。关于按金90000元的问题。原、被告已确认解除双方关于诉争场地的《协议书》且被告已将诉争场地交还给原告，本院也支持了原告主张的相关费用的请求，故被告要求原告向其返还该按金的请求合理，本院予以支持。因被告存在欠付租金的情况，且双方对按金的返还时间和利息也没有约定，故被告关于按金利息的请求，缺乏依据，本院不予支持。原告认为其可以没收按金，但双方对此并未约定，原告该意见依据不足，本院不予采纳。关于小房间的使用费问题。双方《协议书》约定的仅为102室第一间和第二间房，并未包括小房间，且结合双方也确认自合同签订起被告就从未使用过小房间，被告直至2020年1月才主张小房间的使用问题，此时双方已就租金标准产生争议，而被告也未提交证据证实双方就其主张的小房间的使用问题进行约定，故被告主张原告向其支付占用小房间的租金的请求，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖卫忠在本判决生效之日起10日内向原告胡炳华支付2018年7月至2020年3期间尚欠的租金费用105750元；二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付欠付的电费321.81元；三、原告在本判决生效之日起10日内向被告返回按金90000元。四、驳回原告的其他诉讼请求；五、驳回被告的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2916元，由原告负担552元，被告负担2364元。本案反诉受理费2444.5元，由原告负担919元，被告负担1525.5元。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担的受理费直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  林丽娜二〇二〇年十一月十九日书记员  于悦姗古嘉琪邬雪芳