江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2788号 上诉人（原审被告）：南昌市熠顺实业有限公司，住所地：南昌市新建区长堎镇明矾路****楼**，统一社会信用代码：9136012209473495H。 法定代表人：程建军，系公司执行董事。 委托诉讼代理人：罗建春，江西瀛洪仁律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龚国平，男，汉族，1966年11月4日出生，住江西省南昌市新建区。 被上诉人（原审原告）：龚庆祥，男，汉族，1990年7月3日出生，住江西省南昌市新建区。 上诉人南昌市熠顺实业有限公司因与被上诉人龚国平、龚庆祥房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市新建区人民法院（2020）赣0112民初2447号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理。本案现已审理终结。 南昌市熠顺实业有限公司提出上诉请求：撤销一审判决；依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实与理由：1、一审判决认定办理房屋登记是上诉人的责任是错误的。依据双方签订的房屋买卖合同约定，办理房屋产权登记是买卖双方共同的责任,而不是上诉人熠顺公司单方责任。2、被上诉人并没有任何证据证明未能在约定的期间内办理所有权登记是因为上诉人的原因。3、未能按期办理商品房所有权登记是因为上诉人未能按时缴纳契税和房屋维修基金等多种原因造成。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以改判。 龚国平、龚庆祥辩称：2020年1月6日上诉人熠顺公司通知被上诉人以购房收据换取购房发票，以及缴纳维修基金和契税。1月9日被上诉人积极办理了契税和维修基金的相关手续，并将上述材料交给上诉人熠顺公司。依据双方签订的房屋买卖合同约定，被上诉人已积极履行了义务，由于上诉人熠顺公司的原因，未取得房屋产权证书，上诉人熠顺公司应当承担相应的违约责任。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 龚国平、龚庆祥向一审法院起诉请求：1、按合约赔偿违约金6000元整；2、本案诉讼费由原审被告方承担。 一审法院认定事实如下：2016年2月21日，龚国平、龚庆祥与熠顺实业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：201601351）。合同约定：原审原告购买原审被告开发的位于南昌市新建区南侧，规划路东侧2＃商住楼-住宅-1903（宜合家园）房屋一套。该商品房预测建筑面积16.19平方米，商品房单价为每平方米7270.4元，总金额为553932元；出卖人（被告）应当在2017年6月30日前向买受人（原告）交付该商品房；因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。合同签订后，原审原告向原审被告支付了全部购房款。2017年6月30日，原审原告实际收房。2020年6月4日，原审原告办理了涉案房屋的不动产权证。按照合同约定，原审被告应在2018年6月30日前为原审原告办理房屋所有权登记，但原审被告未按约履行义务。根据合同约定，原审被告已经逾期办证，截至2020年6月4日，逾期704日，每日违约金为5.53932元（553932元／日×0.1?＝5.53932元），原审被告应支付原审原告违约金3899.68元（704日×5.53932元／日＝3899.68元）。 一审法院认为：龚国平、龚庆祥与熠顺实业公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签订，是合同当事人真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自义务。原审原告按照合同约定向熠顺实业公司支付了全部购房款，原审被告亦应在合同约定的办理所有权登记日期（2018年6月30日）前为原审原告办证。原审被告逾期为原审原告办理房屋所有权登记，逾期704日，应按约定向原审原告支付逾期办证违约金3899.68元。原审原告要求原审被告支付违约金6000元，计算依据不足，应调整为3899.68元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四、第一百四十四条规定，判决如下：一、南昌市熠顺实业有限公司在本判决生效后十日内支付龚国平、龚庆祥支付违约金3899.68元；二、驳回龚国平、龚庆祥的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由南昌市熠顺实业有限公司负担16元，由龚国平、龚庆祥负担9元。 二审期间，上诉人向本院提交物业小区（项目）楼盘表复印件和商品房小区（项目）基本信息登记表打印件各一份，证明：上诉人按时于2017年11月就已经提交了申报材料办理登记。被上诉人主张该组证据看不出来是2017年提交的，该表格上只有上诉人公司的盖章，不能说明出自房管局。 本院对一审查明事实予以确认。 本院另查明，经双方当事人确认，办理房屋权属证书的大致流程包括先由开发商办理商品房初始登记，开发商向购房人交付购房发票，再由购房人凭购房合同和购房发票等向相关部门缴纳购房契税和住宅专项维修基金。如需办理房屋产权证书，缴纳购房契税和住宅专项维修基金为必备手续。2019年12月16日涉案的小区办理房屋的初始登记，上诉人于2020年1月6日向业主发出《通告》要求“2020年1月7日至2020年1月9日，请还未缴纳房屋维修基金及契税的业主带好购房合同及购房缴款收据前往物业办公室，到我司工作人员处，领取购房发票及维修基金缴费通知书”，被上诉人于2020年1月7日和1月8日分别缴纳了住宅专项维修基和缴纳购房契税。 本院认为：涉案《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，当属合法有效，应受法律保护。依据案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.1的违约金。”由此可见，如因上诉人原因导致逾期办证，上诉人应承担违约责任。本案中，熠顺公司于2017年6月30人向两被上诉人交付房屋时，案涉房屋初始登记并未办理完毕，上诉人亦未提供证据证实其已向两被上诉人交付购房发票，但从上诉人于2020年1月6日向业主发出的《通告》及两被上诉人于2020年1月7日、8日办理缴纳契税和维修基金等情况分析，能够认定上诉人于2020年1月6日向被上诉人交付购房发票。根据办理产权登记相关流程要求，购房人需凭购房发票方可缴纳契税和维修基金，而缴纳契税和维修基金乃是办理房屋权属证书的必备手续。上诉人未及时向与两被上诉人提供购房发票，导致两被上诉人无法缴纳契税和维修基金，且无法办理房屋权属证书。同时，上诉人熠顺公司未对免除自身责任的情形提供证据予以证实，亦未提供确切、有效的证据证明被上诉人存在过错，故涉案房屋未办理房屋权属证书的责任应当由上诉人承担。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施和赔偿损失等违约责任，上诉人熠顺公司履行合同义务不符合约定，理应承担相应的违约责任”，故熠顺公司上诉主张不承担违约责任的依据不足，理由不充分，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25元（南昌市熠顺实业有限公司已预缴），由南昌市熠顺实业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  龚 江 审 判 员  沈 莉 审 判 员  陈大奎 二〇二〇年十一月十六日 法官助理  王超迁 书 记 员  钟万友