重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初2727号原告：重庆秀湖物业管理有限公司，住所地重庆市江**大石坝街**元佳花园**附**，统一社会信用代码91500105577198218C。法定代表人：陈其霆，职务执行董事。委托诉讼代理人：廖洪，重庆金状律师事务所律师。委托诉讼代理人：张悦，重庆金状律师事务所实习律师。被告：邓涛，男，1980年3月2日出生，汉族，户籍地乌鲁木齐市水磨沟区。被告：王玉兰，女，1983年4月6日出生，汉族，户籍地重庆市璧山区。委托诉讼代理人：邓涛，系王玉兰丈夫，男，1980年3月2日出生，汉族，户籍地乌鲁木齐市水磨沟区。原告重庆秀湖物业管理有限公司（以下简称秀湖物业公司）与被告邓涛、王玉兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼）进行了开庭审理。原告的委托诉讼代理人廖洪、张悦，被告邓涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告秀湖物业公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业服务费10449.86元（含电梯费及水电公摊费）、违约金4286.67元，暂计算至2019年12月31日止，2020年1月1日以后的违约金按月利率百分之二计算至被告付清所有款项之日。2、被告承担本案律师费1000元。3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告为被告所在湿地·溯园小区提供物业服务。被告的房屋建筑面积135.01平方米，应按1.8元/月/平方米向原告给付物管费。但被告自2016年6月18日至2019年12月31日拖欠物业费10449.86元。被告的行为已经违约，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求支持其前述诉讼请求。被告邓涛、王玉兰辩称，1、物业公司违背诚实信用原则，对业主隐瞒收费标准，且不按照有关规定公示收费标准，对答辩人多次要求协商的意见置之不理，备案价1.2元/平方米，实际按1.8元/平方米收取。2、物业公司未公示物业合同，业主无法知晓物业收费标准和合同有效期间。经住建委调阅前期物业合同发现合同于2015年8月31日失效，物业公司擅自延长合同期限侵犯业主利益。物业公司擅自提高物业费收费标准从1.2元/平方米提高到1.8元/平方米。3、物业公司以业主临时公约作为收取违约金的依据属于适用法律错误。该约定未以合理方式提请业主注意，事关物业收费和违约金约定等是在接房时作为必须的接房程序情况下而签订，属于格式合同。依据合同法第四十条之规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。故临时公约应为无效。4、物业公司违约在先，致使业主无法实现正常的物业服务需求，迫不得已采取维权措施，最后物业公司竟然索要违约金和律师费。其服务严重不达标、不到位。请求法院判决驳回原告的诉求请求。经审理查明，被告邓涛、王玉兰系湿地·溯园小区X幢X号房屋业主，房屋建筑面积为135.01平方米。2011年10月20日秀湖物业公司与重庆斗十千牛房地产开发有限公司共同向璧山县发展和改革委员会提交了前期物业服务收费备案申请，备案的物业服务费收费标准为高层住宅（建筑面积）1.2元/平方米/月，其中一是包含日常维修养护费，二是包含电梯费，电梯运行费、日常维修（小修）及保养、年检费、电梯司机工资等，一二楼不乘坐电梯的用户不交电梯费（免交标准为0.2元/月/平方米）。2015年12月17日以邓涛、王玉兰为业主方与秀湖物业公司签订了《业主临时公约》。《业主临时公约》约定小区物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米1.8元计算（含电梯费及水电公摊费）。业主同意自物业交付使用之日起承担其所拥有的物业的物业服务费用。物业费按月缴纳，各业主应在每月十日至十五日前交纳。逾期未能按时足额交纳费用，应按逾期金额的千分之三的标准支付违约金。拖欠费用3个月以上的，含3个月，物业企业可以依法向法院起诉，因此而产生的诉讼费、律师费等费用应由业主承担。同日，被告邓涛还向秀湖物业公司出具承诺书，表示其对《业主临时公约》内容详细阅读并承诺履行遵守。合同签订后，原告依约向被告邓涛所在小区提供了物业服务，但被告邓涛、王玉兰拖欠自2016年6月18日至2019年12月31日产生的物业费6966.51元（43个月×135.01平方米×1.2元/平方米）、根据原告提交的发票和计算单确认为水电公摊费1857.31元（2016年6月至2019年3月）。原告以短信催收及律师函的形式向被告邓涛发出催收通知后，被告邓涛仍未交纳以上费用。还查明，2020年1月1日璧山区璧泉观音社区湿地溯园第一届业主委员会向秀湖物业公司发出关于终止前期物业服务合同办理移交手续的通知。主要内容是前期物业服务合同于2019年12月31日终止，请秀湖物业公司做好相关交接工作等。以上事实有原被告的当庭陈述，原告提交的《业主临时公约》1份、诺书1份、电梯日常巡查记录表、防火安全日常巡查表、来访人员登记表、电梯日常维护保养记录、保安工作日志、保洁工作记录、工程巡查记录表、关于终止前期物业合同办理交接手续的通知、移交材料、催收短信、律师委托合同、不动产权登记查询资料等；以及被告向本院举示的璧山县发改委批准的前期物业服务收费备案申请批复文件、缴费单据2张等证据经双方当庭举证质证，本院予以采信在卷。本院认为，物业服务收费是物业企业按物业服务合同约定，通过对房屋及配套设施设备进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动，向业主所收取的费用。物业服务收费是物业服务管理的重要支撑点，是直接关系业主、使用人和物业服务企业利益的问题。物业收费并不单纯是物业服务企业的收入，其中很大一部分是用于小区公共部分的维修、养护和消耗。权利与义务相统一是法律的基本原则，业主享受物业服务企业提供的物业服务，应承担相应的义务，其中最基本的义务就是及时足额交纳物业费。原告秀湖物业公司既与重庆斗十千牛房地产开发有限公司签订了前期物业合同又与被告邓涛、王玉兰签订了《业主临时公约》。但两份合同中约定的物业服务费收取标准并不一致，本院认为应按前期物业服务合同约定中的价格高层住宅（建筑面积）1.2元/平方米/月执行。原告秀湖物业公司履行了合同约定的义务，向被告提供了物业服务，被告邓涛、王玉兰作为业主方在接受物业服务后，应按该合同约定按时交纳物业服务费。其未按合同约定及时足额给付物业服务费用的行为已经构成违约，应当承担相应的民事责任。被告邓涛、王玉兰辩称秀湖物业公司违约在先等辩称意见，不能成为拒交物业费的抗辩理由，本院不予采纳。经本院核实，被告邓涛、王玉兰自2016年6月18日至2019年12月31日产生的物业费6966.51元（43个月×135.01平方米×1.2元/平方米）、水电公摊费1857.31元（2016年6月至2019年3月），合计8823.82元未支付。但原告在开庭时自愿主张按42个月计算，因于被告有利，本院予以支持。故被告邓涛、王玉兰欠缴的物业费为6804.5元（42个月×135.01平方米×1.2元/平方米）、水电公摊费1857.31元（2016年6月至2019年3月），合计8661.81。原告主张违约金4286.67元，本院认为过高，综合被告的违约情况，本院酌情主张680元。另原告主张因本案诉讼产生的律师费由被告邓涛、王玉兰承担，因律师费不是诉讼必然产生的费用，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告邓涛、王玉兰在本判决生效之日起五日内给付原告重庆秀湖物业管理有限公司物业服务费6804.5元、水电公摊费1857.31元、违约金680元，合计9341.81元；二、驳回原告重庆秀湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告邓涛、王玉兰承担（此款已由重庆秀湖物业管理有限公司垫付，限被告邓涛、王玉兰在本判决生效之日起五日内随案款时一并给付原告重庆秀湖物业管理有限公司）。本判决为终审判决。本判决生效后，权利人申请执行的期限为二年，从本判决确定给付期限届满之日起算。审 判 员 徐丽娜二〇二〇年十一月十日法官助理 陈玉文书 记 员 万椿雪