广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1756号上诉人(原审被告)：邹亚英，女，1967年7月19日出生，汉族，住广东省肇庆市鼎湖区***********。委托诉讼代理人：刘振兴，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：程子福，男，1941年7月21日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区************。委托诉讼代理人：梁贯庭，广东诚名金律师事务所律师。上诉人邹亚英因与被上诉人程子福房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初292号民事判决,向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人邹亚英及其委托诉讼代理人刘振兴、被上诉人程子福及其委托诉讼代理人梁贯庭到庭参加诉讼，本案现已审理终结。邹亚英提出上诉请求：1.撤销一审判决，驳回程子福全部诉讼请求，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由程子福承担。事实和理由：一、一审法院定性错误，本案并非房屋租赁合同纠纷，而是房屋买卖合同纠纷。程子福曾在鼎湖区******街经营“***酒家”，后因经营不善而停业，并拖欠银行借款及他人债务，急需资金还债。因此其与邹亚英丈夫李锡清(已故)商谈转让案涉房屋，李锡清于2004年10月3日支付了案涉房屋首期款四万元给程子福，程子福当日出具收据确认“李锡清已交来房屋转让首期款四万元。关于此屋转让双方经协商并无反悔，特立此据。待付清尾数时一并办理转让手续。”后程子福妻子曾木带也收到李锡清房屋转让费3万元，并在上述收据签名确认。李锡清共支付案涉房屋转让款7万元。经过修缮，李锡清及邹亚英全家于2004年12月入住案涉房屋。由于房屋没有办证，程子福出具《委托书》委托李锡清全权办理案涉房屋的屋契事宜，待办理完毕再办理过户手续。但李锡清在办理上述事宜过程中，因车祸不幸身亡，导致手续无法完成，造成至今该房屋尚未办理过户后续。因此本案应当是因房屋买卖所引起的纠纷，并非租赁合同纠纷。程子福以租赁合同到期等为由要求邹亚英搬出鼎湖区*****街“***酒家”没有事实和法律依据。二、一审法院基本事实认定不清，漏掉诉讼主体。案涉房产属于李锡清和邹亚英的夫妻共同财产，现李锡清已故，婚生女儿李绮红应当按法定继承属于李锡清房屋的遗产份额。一审法院在未查明本案基本事实就对案涉房屋进行实体处理侵害了李绮红的合法权利，应当依法发回重审并且追加李绮红为当事人，保障李绮红的合法诉权。三、邹亚英被迫与程子福于2015年1月1日签订的房屋租赁合同应属无效合同，且该合同未实际履行。李锡清过世后，邹亚英携带年仅8岁的女儿在案涉房屋生活近十年，程子福均未提出任何异议。后因鼎湖房地产市场价格大涨，程子福在2014年9月以遗失补办的形式补办案涉房屋集体土地使用证后，程子福及其家人多次对邹亚英进行骚扰，并指使邻村无业游民闯到家中恐吓，在程子福女儿等恐吓下，邹亚英于2015年1月1日被迫签订租金一年一元的房屋租赁合同。签订该房屋租赁合同并非邹亚英真实意思表示，且李绮红作为案涉房屋的共有人，未经其同意及签名确认，该合同并未生效。另外，合同约定内容违反常理，约定内容亦与事实不符，合同约定每年租金一元，将房屋首期款3万转为租赁按金也与收据不符。事实上，程子福在收到房屋首期款为共四万元后，程子福妻子曾木带也在收据上签名收到款项3万元，合计已收到7万元房款，才将案涉房屋交给李锡清及邹亚英使用。因此，租赁合同记载的房屋首期款为3万元与事实不符。一审判决邹亚英归还案涉房屋给程子福是没有事实和法律依据。四、案涉房屋租赁合同因侵犯第三人利益且不符合日常交易习惯，应属无效合同。房屋租赁合同侵犯案外人李绮红的合法权益应属无效。李锡清与程子福签订的房屋转让协议合法有效，在李锡清因车祸不幸去世后，李绮红有权继承李锡清基于房屋转让协议合法享有的债权，即李绮红享有要求程子福继续履行房屋转让协议的权利。现邹亚英在未经李绮红同意的情况下，单独签署租赁合同，尤其租赁合同中涉及变更废止先前签订的协议的条款，属无权处分，侵犯了李绮红依法应继承的债权和物权期待权，租赁合同应属无效。生存权优先于债权保护。在李锡清去世后，邹亚英母女相依为命，案涉房屋为邹亚英唯一住房。邹亚英及李绮红享有案涉房屋物权期待权，并自2004年居住至今，不应以租赁合同的约定剥夺邹亚英及李绮红的居住权、生存权。租赁合同约定违反常理，不符合日常交易习惯，也与事实不符。首先，邹亚英及李绮红与程子福有合法有效的房屋转让协议，且自2001年12月一直居住至2015年初，程子福从无异议，说明程子福一直基于房屋买卖的意思表示在履行合同。且自2015年1月l日房屋租赁合同签订以来，每月仅收取1元租金，期间程子福并未催促邹亚英缴纳租金，租金的定价标准与合同履行过程不符合日常交易习惯。且李锡清共支付程子福7万元购房款，租赁合同仅将其中3万元转为按金，亦与事实不符。况且，涉及当事人权利义务如此重大的协议变更，理应在租赁合同中明确约定房屋转让协议废止，而不应含糊其辞甚至采用法律解释的方法去判断，这与一般人的常识不符，也不符合一般人的交易习惯。五、即使房屋租赁合同有效，也不应影响房屋转让协议的效力。邹亚英没有用房屋租赁合同代替房屋转让的意思表示。邹亚英与程子福仅是签订租赁合同的意思表示，双方并未对以租赁合同变更转让协议达成合意：从经验逻辑看，任何一位理性人在仅支付25000元即可办理房屋过户手续的前提下，不可能去签署这样一份租赁合同代替对房屋所有权的取得。从邹亚英的立场看，房子已经居住10年之久，并无给付任何对价，在此情况下，虽然另行签订了租赁合同，但是仅一元对价的事实，并未对邹亚英继续占有使用***酒家现场产生实质变更，进而不会让邹亚英产生租赁合同变更转让协议的想法与认知。租赁合同约定不应擅自扩大解释。租赁合同第一条约定：“房屋租赁条件及协议以本协议为准，以前手写或口头条文一律作废。”根据合同法125条的规定，对于以前手写或口头条文不应扩大解释为包含房屋转让协议在内的所有协议。而应根据合同条款及合同目的，将“以前手写或口头条文”限缩解释为仅是关于房屋租赁的有关协议。一审判决擅自认定“租赁合同变更房屋转让协议”属事实认定错误。租赁合同并未对房屋转让协议作出全面的终止安排，仅将购房款中3万元转为按金，未对李锡清另外支付的4万元购房款作出安排，据此同样不能让邹亚英有租赁合同变更转让协议的预期。综上，请二审法院依法改判，驳回程子福全部诉讼请求，或者依法发回重审。程子福答辩：一、一审法院认定事实正确，邹亚英称一审法院认定事实有误没有任何事实以及法律依据。双方于2015年l月l日达成了房屋租赁的一致意思表示，并就房屋租赁等事宜签订了《房屋租赁合同》。该《房屋租赁合同》载明程子福向邹亚英出租位于肇庆市鼎湖区************的房屋（原“***酒家”），租期5年，每年租金为人民币l元，合同经双方签字确认，并已实际履行。在本案中，签订合同的双方均为完全民事行为能力人，可以独立进行民事活动，双方出于真实意思表示签订了合同，内容没有违反法律和社会公共利益，不存在合同无效的法定情形，为真实有效的合同，双方均要接受合同的约束。邹亚英基于合同真实有效合法占有案涉房屋，现合同期限已届满，邹亚英无权占有案涉房屋，应当将案涉房屋归还给程子福。若如邹亚英所述租赁合同为无效合同，则邹亚英由此至终根本无权占有案涉房屋，更应当予以归还。双方在签订租赁合同时，已在合同第一条中明确了“房屋租赁条件及协议以此合同为准，以前之手写或口头条文一律作废”，退一步讲，如邹亚英所述双方曾经达成买卖协议，但是双方在签订租赁合同时已约定以前之手写或口头条文一律作废，且案涉房屋一直没有进行变更登记。由此可见，本案是基于房屋租赁合同引起的纠纷，并非邹亚英所述的房屋买卖合同纠纷。二、邹亚英提出的“漏掉诉讼主体”完全没有事实以及法律依据。在本案中，已有证据证明案涉土地以及房屋的权属是程子福，集体土地使用证登记的土地使用权人也一直是程子福，并未发生变更，根据物权法第九条不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定以及第一百五十二条宅基地使用权的权利内容，程子福是合法并已登记的权属人。邹亚英称案涉房屋属于李锡清和邹亚英的夫妻共同财产完全不符合客观事实，更不存在法定继承关系，案外人李绮红不仅没有权利处置案涉房屋，本案的判决结果对其也不会产生利害关系，邹亚英认为一审法院认定事实不清完全没有事实依据。三、程子福是案涉房屋的合法权属人，对案涉房屋依法享有处分权。程子福以每年租金1元租给邹亚英是其行使处分权的表现，该行为并没有违反法律和社会公共利益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回邹亚英的全部上诉请求，维持原判。程子福向一审法院提出诉讼请求：1.邹亚英立即搬出肇庆市鼎湖区**********酒家，将房屋归还程子福；2.邹亚英向程子福支付租金5元，以后的使用费从2020年1月2日起，按每月5000元计至邹亚英搬出之日止；3.程子福没收邹亚英所交租赁按金3万元，并归程子福所有；4.邹亚英赔偿程子福修复间墙费用3万元；5.本案一切诉讼费由邹亚英承担。一审法院经审理查明：程子福取得了位于鼎湖区*****街一幅农村宅基地的使用权，在1988年领取集体土地使用证（证号：3****8），并建房经营***酒家。2004年8月2日，程子福委托李锡清（与邹亚英于2000年4月25日登记结婚）代为办理上述又一村酒家的屋契事宜，并出具了委托书。后来，程子福又与李锡清达成了以95000元的价格转让上述房屋的协议，2004年10月3日，程子福向李锡清出具收据，称收到李锡清房屋转让首期款4万元，关于房屋转让双方经协商并无反悔，待付清尾款时一并办理转让手续。收据并注明房屋转让款为95000元。曾木带并在该收据上注明“今收到首其款叁万元正”。随后，邹亚英和李锡清一家便在该房屋居住。2005年5月13日，李锡清因车祸死亡。邹亚英和其女儿在上述房屋居住至今，并在该房屋饲养鹧鸪。2013年11月15日，程子福在《西江日报》上刊登《程子福的集体土地使用证遗失声明》，为上述土地办理遗失登记，补办土地证书。领取了肇庆市国土资源局于2014年9月15日核发的5个集体土地使用证（证号分别为：肇鼎集用（2014）第0*****2、肇鼎集用（2014）第0*****3、肇鼎集用（2014）第0*****5、肇鼎集用（2014）第0*****6、肇鼎集用（2014）第0*****7）。2015年1月1日，程子福、邹亚英签订了《房屋租赁合同》，约定程子福以每年租金1元将上述***酒家的房屋出租给邹亚英，租期5年，从2015年1月1日至2020年1月1日。邹亚英前夫（已故）支付的3万元转为租赁按金，合同期满或终止后在邹亚英不擅自拆除、不破坏原有房屋结构的前提下，按金如数归还。租期内，房屋只从事白鸽、鹧鸪饲养，不得更改租赁用途，不得转租或转让或借用及与他人合伙等形式加以他人使用，不得擅自破坏整体建筑，如破坏须恢复原建筑结构或赔偿。房屋及土地如列入国家征收范围或买卖交易，邹亚英无条件配合程子福终止本合同。房屋租赁条件及协议以本合同为准，以前手写或口头条文一律作废。租赁合同签订后，邹亚英至今没有向程子福支付过租金。2020年3月9日，程子福提起本案诉讼。案经该院调解，调解不成。一审法院认为，李锡清虽然与程子福达成了房屋买卖协议，并向程子福支付了一定的款项及使用了案涉房屋，邹亚英与李锡清是夫妻关系，因李锡清已于2005年5月13日死亡，程子福、邹亚英于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租金每年为1元，由邹亚英租赁案涉房屋，并约定房屋租赁条件及协议以本合同为准，以前手写或口头条文一律作废。因此，双方已明确将李锡清与程子福的房屋买卖合同关系变更为程子福、邹亚英的房屋租赁合同关系。上述租赁合同合法有效，双方应依合同约定履行义务和行使权利。租赁期满后，邹亚英至今没有支付租金，也没有将租赁的房屋归还程子福，其行为已构成违约，应负违约责任。故程子福主张归还房屋和支付租金5元，理据充分，该院予以支持。程子福主张按每月5000元计付从2020年1月2日起至归还房屋日止的使用费，明显过高，该院不予支持，邹亚英应参照租赁合同约定的年租金1元计付使用费给程子福。结合程子福、邹亚英的租赁合同约定的内容和邹亚英的违约事实，程子福主张没收按金3万元，理据不足，该院不予支持。程子福、邹亚英在租赁合同签订时，没有办理租赁使用的交接清点手续，程子福提供的证据不能证明是邹亚英拆除了首层的所有间墙，因此，程子福主张修复间墙费用3万元，理据不足，该院不予支持。邹亚英认为租赁合同无效，但没有提供证据证明，该院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、限邹亚英在该判决发生法律效力之日起十五日内将位于鼎湖区******街***酒家的房屋归还给程子福。二、限邹亚英在该判决发生法律效力之日起十五日内向程子福支付租金5元，并按年租金1元计付从2020年1月2日至归还房屋日止的使用费给程子福。三、驳回程子福的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费712.57元，由程子福负担687.57元，邹亚英负担25元。二审中，程子福提交以下新证据：1.收据（该收据中有李锡清后来添加的内容），2.合同书。上述证据拟证明1999年邹亚英已经租了案涉房屋，且2004年支付给了我1万元租金及押金，其中包含2003年至2005年租金8000元，剩余的是押金。李锡清后来一共向我支付3万元购房款，程子福妻子曾木带签写收到3万元是重复书写。经质证，邹亚英认为，对该三份证据三性不予认可，因为该三份证据均是复印件，且我方持有的收据原件中后面并没有书写任何内容。根据收据购房款我方共支付了7万元。一审法院查明的基本事实无误，本院予以确认。本院另查明，李锡清生前户籍地址为肇庆市鼎湖区***********。本院认为，根据当事人的上诉、答辩和陈述以及查明的事实，本案二审争议的焦点是：1.本案是房屋买卖合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷；2.案涉《房屋租赁合同》是否有效，邹亚英应否归还案涉房屋以及押金处理的问题。关于本案是房屋买卖合同纠纷还是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定,有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈胁迫的手段订立合,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中,李锡清虽与程子福于2004年达成了案涉房屋的买卖协议，并支付了部分购房款，但案涉房屋土地属鼎湖区*****村集体所有，李锡清并非该村集体成员，双方买卖案涉房屋的行为违反了《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施条例》关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，应认定为无效合同。无效合同自始无效，故邹亚英及其女儿李绮红不能依据李锡清与程子福达成的买卖协议主张债权或物权期待权。案涉房屋为程子福的个人财产，并非李锡清与邹亚英的夫妻共同财产，李绮红对案涉房屋并不享有任何权利。邹亚英认为其女儿李绮红继承李锡清对案涉房屋的份额，应追加李绮红为本案当事人，缺乏依据，本院不予采纳。李锡清去世后，程子福与邹亚英于2015年1月1日签订《房屋租赁合同》，约定租金每年为1元，由邹亚英租赁案涉房屋，并约定房屋租赁条件及协议以本合同为准，以前手写或口头条文一律作废。至此，双方已明确将李锡清与程子福的房屋买卖合同关系变更为程子福、邹亚英的房屋租赁合同关系，一审法院将本案定性为房屋租赁合同纠纷正确，本院予以确认。关于案涉《房屋租赁合同》是否有效，邹亚英应否归还案涉房屋以及押金处理的问题。案涉《房屋租赁合同》是双方自愿签订，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同约定履行。邹亚英认为《房屋租赁合同》是受程子福女儿恐吓被迫签订，但未能提供证据予以证实，本院不予采纳。该租赁合同约定年租金1元虽有违正常的房屋租赁价格，但程子福称其与邹亚英丈夫李锡清系相识多年的朋友，程子福长期在外，案涉房屋空置需要找人看管，所以象征性收取邹亚英1元年租金让其居住并看管房屋。程子福该解释有其合理性，且该约定并不损害邹亚英的利益，合法有效。租赁期满后，程子福作为房屋所有者及出租方，有权要求邹亚英归还房屋及支付租金。程子福要求邹亚英归还房屋和支付租金5元，理据充分，应予以支持。对于邹亚英租赁期满后至返还房屋期间的使用费，一审法院参照双方租赁合同的约定按年租金1元计算并无不妥，程子福亦无提出异议，本院予以确认。至于程子福主张邹亚英违反合同约定擅自拆除房屋间墙，要求没收押金3万元及赔偿修复费用3万元，因其未能提供证据予以证明，一审法院对程子福上述主张不予支持并无不当。至于李锡清向程子福支付购房款数额的问题。邹亚英认为李锡清已支付购房款7万元，程子福则称其签写收据确认收到的4万元包含了曾木带收取的3万元，加上之前李锡清租赁案涉房屋剩下的租金与押金1万元，实际共收取李锡清购房款为4万元。首先，曾木带在收据上签名确认收到的3万元与程子福收据上所称收到的4万元均称系购房的首期款，且写在同一张收据上。其次，邹亚英与程子福在案涉《房屋租赁合同》中仅称李锡清之前向程子福支付3万元。结合李锡清于2004年之前确实存在租赁案涉房屋的事实，李锡清提出购买案涉房屋时确实可能存在部分预付的租金和押金。综上双方的陈述以及相关的证据，程子福的主张可信度更高，本院对其主张予以采纳，应认定李锡清向程子福支付购房款为4万元。由于邹亚英与程子福在《房屋租赁合同》中约定李锡清之前支付的3万元转为租赁押金，但未要求程子福返还剩余的1万元，鉴于签订租赁合同时邹亚英已在案涉房屋居住多年，对于剩余的1万元应视为签订租赁合同之前案涉房屋的使用费。租赁期满后，邹亚英应将案涉房屋归还，程子福亦应向邹亚英返还押金3万元。邹亚英虽未提出反诉请求程子福返还租赁押金3万元，但其抗辩不应没收押金3万元视为要求程子福返还该押金，为了避免当事人诉累，应将案涉房屋的租赁押金一并作出处理，由程子福向邹亚英返还押金3万元。对于当事人没有提出上诉和请求的其他问题，本院不作审查和处理。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但为了避免当事人诉累，节约司法资源，本院将案涉押金的处理作出判项。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下：一、维持广东省肇庆市鼎湖区人民法院（2020）粤1203民初292号民事判决第一项、第二项、第三项；二、程子福应于邹亚英归还位于鼎湖区******街***酒家的房屋后十天内向邹亚英返还租赁押金30000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案二审案件受理费1425.14元（邹亚英已预交），由邹亚英负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十一月十六日法官助理  张铭华书 记 员  魏珍珍