四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15216号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：付某1，女，2006年9月22日出生，汉族，住四川省彭州市。 法定代理人：付某2（付某1之父），男，1980年7月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：马泰，四川恒和信律师事务所律师。 原审被告：四川橙森科技发展有限公司金牛分公司。住所地。住所地：成都市金牛区花牌坊街**********iv> 负责人：袁毅。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人付某1及原审被告四川橙森科技发展有限公司金牛分公司（以下简称橙森金牛分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初6290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员何春梅独任审理。本案现已审理终结。 上诉人橙森公司上诉请求：撤销一审判决，改判案涉《房屋租赁合同》于2020年2月1日解除，其向被上诉人付某1支付租金12334元。事实与理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》第四条第1项对橙森公司的单方解除权进行了约定，橙森公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，后橙森公司因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向付某1主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截止日期也应当为2020年2月1日；2.从本案现有证据来看，案涉损失仅限于租金，橙森公司于2020年2月初向付某1主张解除合同并提醒其尽快收房以免造成更大的损失，但付某1迟迟不收房，故对2020年2月1日后产生的租金损失应由付某1自行承担，同时，本案的损失以租金损失为限，不应当适用违约金条款。综上，一审判决认定事实有误，请求依法改判。 被上诉人付某1辩称，橙森公司并不具有合法的合同解除权，且在其提出解除合同之前就已出现拖欠租金的违约行为，其作为违约方无权主动解除合同，且在疫情期间提出解约也有违公平，同时，合同约定了违约金条款，一审判决违约金符合法律规定和合同约定，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告橙森金牛分公司未陈述意见。 付某1向一审法院起诉请求：1．判令解除付某1与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》；2．判令橙森金牛分公司、橙森公司结清房屋租赁期间的物业费及水电气费，并将房屋按原状返还；3．判令橙森金牛分公司、橙森公司支付自2019年8月1日至合同解除之日止的欠付租金；4．判令橙森金牛分公司、橙森公司支付房屋占用费（从合同解除之日起至实际交还房屋之日止，按月租金标准4158元计算）；5．判令橙森金牛分公司、橙森公司支付违约金24948元（6个月×4158元）；6．本案诉讼费用由橙森金牛分公司、橙森公司承担。 一审法院认定事实：付某1（出租方）与橙森金牛分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．付某1将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积55.44㎡）出租给橙森金牛分公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年5月1日起至2024年4月30日止；3．租金每月75元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年5月1日至2019年7月31日的租金）在本合同签订后的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年5月1日至2022年4月30日，租金每月75元／㎡，2022年5月1日至2024年4月30日，租金每月80元／㎡；5．租赁期间，该物业产生的物管费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用均由橙森金牛分公司承担，并及时按规定缴纳；6．橙森金牛分公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，付某1有权收回房屋，并不退还橙森金牛分公司押金，橙森金牛分公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 合同签订后，付某1将租赁房屋交给橙森金牛分公司使用。 庭审中，付某1陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给橙森金牛分公司经营酒店；双方一致认可：从起租日至庭审之日（2020年6月18日），橙森金牛分公司已付租金总额为25088.3元。 一审法院认定上述事实，主要采信了《房屋租赁合同》、银行流水及一审庭审中当事人陈述等证据。 一审法院认为，付某1与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。针对付某1主张解除合同的诉讼请求，橙森金牛分公司抗辩已于2020年2月初发函解除合同，因橙森金牛分公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森金牛分公司无解除权，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因橙森金牛分公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》约定内容，付某1有权主张解除合同；付某1提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持。 合同解除后，橙森金牛分公司、橙森公司应将案涉租赁房屋交还给付某1。对此，付某1要求橙森金牛分公司、橙森公司将房屋恢复原状。一审法院认为，因付某1在庭审中陈述并未实际接收案涉房屋，无法证明房屋交付时的具体现状，故付某1主张恢复房屋原状的诉讼请求，一审法院不予支持。 关于欠付租金，橙森金牛分公司提出受疫情影响，应调整租金。因橙森金牛分公司在疫情发生前，已存在逾期支付租金的违约事实，故对其意见，一审法院不予采纳。根据合同约定内容，案涉房屋从起租日2019年5月1日至本案判定合同解除之日即2020年6月30日的租金共计58212元，扣除橙森金牛分公司已支付的租金25088.30元，橙森金牛分公司还应向付某1支付租金33123.70元。合同解除后至房屋腾退之日的房屋占用费，橙森金牛分公司应参照合同约定的租金标准（即每日138.60元）向付某1支付。 关于违约金，一审法院认为，橙森金牛分公司未按合同约定标准及期限向付某1支付租金，已构成违约。付某1主张按合同约定支付六个月租金作为违约金，橙森金牛分公司抗辩公司经营困难，希望法院酌情调整违约金。一审法院认为，橙森金牛分公司违约给付某1造成的损失主要是租金损失，付某1已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对橙森金牛分公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定橙森金牛分公司按2个月租金的标准（4158元×2个月）向付某1支付违约金，计8316元。付某1超出此部分的违约金主张，一审法院不予支持。 关于付某1主张橙森金牛分公司、橙森公司结清租赁期间的物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，因付某1未就案涉房屋在租期内水、电、气及物业费的具体金额及实际代付的事实向一审法院提交证据证明，故对付某1的前述诉讼请求，一审法院不予支持。 另，橙森金牛分公司系橙森公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，一审法院认定橙森金牛分公司应承担的上述支付义务，均应由橙森公司承担；付某1主张橙森金牛分公司共同承担责任，于法无据，一审法院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、付某1与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除；二、橙森金牛分公司、橙森公司于判决生效之日起十五日内将位于成都市金牛区房屋（建筑面积55.44㎡）腾空并交还给付某1；三、橙森公司于判决生效之日起十日内向付某1支付租金33123.70元；四、橙森公司于判决生效之日起十日内向付某1支付违约金8316元；五、橙森公司于判决生效之日起十日内向付某1支付房屋占用费（从2020年7月1日起按照每日138.60元的标准计算至交还租赁房屋之日止）；六、驳回付某1的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元，由橙森公司负担。 各方当事人未在二审中提交新证据。 本院经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：如何确定《房屋租赁合同》的解除时间；一审确定的租金及违约金是否适当；对此，本院评析如下： 一、关于合同的解除时间。橙森公司主张根据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定其有解除合同的权利，故其于2020年2月初已经向付某1主张解除合同，故合同解除时间应为2020年2月1日，但经审查该约定内容，并未约定其有权提前解除合同，其解除合同的理由并不符合合同约定，故对该上诉意见，本院不予采纳。如一审法院认定，因橙森金牛分公司逾期支付租金已超过一个月，根据《房屋租赁合同》之约定，付某1有权主张解除合同，则付某1提出解除《房屋租赁合同》的诉讼请求，符合合同约定，一审法院予以支持并确定《房屋租赁合同》于判决生效之日起解除并无不当，本院亦予确认。 二、关于租金。如前所述，案涉合同并未于2020年2月1日解除，橙森公司上诉称租金仅应计算至2020年2月1日的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。案涉房屋仍被橙森金牛分公司占用且拖欠相应租金，故一审法院根据橙森公司欠付租金、占用房屋的情况，确定橙森公司支付付某1租金33123.70元并支付相应的房屋占用费正确，本院亦予确认。 三、关于违约金。橙森金牛分公司未按合同约定标准及期限向付某1支付租金，已构成违约，根据合同之约定，橙森公司应当向付某1支付6个月租金作为违约金，本院对橙森公司所提不适用违约金条款的上诉意见不予支持。橙森公司上诉称其系因疫情影响而于2020年2月主张解除合同，但从其欠付租金的情况来看，其在疫情之前即已拖欠租金，故对该上诉意见，本院不予采纳。橙森公司在一审中辩称公司经营困难，希望酌情调整违约金，一审法院考虑到付某1已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，采纳了橙森公司的意见，酌定橙森公司按2个月租金的标准（4158元×2个月）向付某1支付违约金，计8316元，该认定并无不当。 综上，上诉人橙森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费527.64元，由上诉人四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何春梅 二〇二〇年十一月十八日 书记员  蒋娅姣