广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤20民终5534号上诉人（原审被告）：孙婷梅，女，1981年5月12日出生，汉族，住广西壮族自治区钦州市钦南区水东街道东南社区******。被上诉人（原审原告）：雅居乐雅生活服务股份有限公司（原雅居乐物业管理服务有限公司），住所地广东省中山市***********管理大厦，统一社会信用代码914***********687C。法定代表人：黄奉潮，该公司董事、副总裁。委托诉讼代理人：黎诗媛，女，该公司员工。委托诉讼代理人：吴育斌，男，该公司员工。上诉人孙婷梅因与被上诉人雅居乐雅生活服务股份有限公司（以下简称雅居乐公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初1483号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。孙婷梅上诉请求：撤销一审判决，将物业费标准调整为0.5元每平方米的标准。事实及理由：1.一审判决认定的焦点不合理，孙婷梅在收到判决书前没有得到任何说明或者回复，对该争议焦点不予认可。孙婷梅答辩书中明确针对“协议不平等”、“雅居乐公司违反协议”、“收费标准不合理”而非滞纳金的相关问题。2.雅居乐公司在物业服务管理方面并未完全履行义务，一审法院没有对此进行认定。3.一审判决对于雅居乐公司长期没有尽到安全和消防方面的义务的事实没有认定，认为只是小的瑕疵，也没有对公共收益进行明确，存在包庇雅居乐公司的嫌疑。4.一审判决间接认可雅居乐公司只需要制定相应的物业服务管理制度，而无需做相关的物业服务内容的工作就享有全额收取物业服务的权利，不符合逻辑。雅居乐公司辩称：1.雅居乐公司已经按照合同约定履行义务。本案中，双方已经就涉案物业的服务事项及服务质量进行了约定，雅居乐公司对涉案小区的物业、公共区域及绿化地带提供了管理服务，履行了物业服务合同约定的维修、养护和管理义务。且孙婷梅也未能举证证明雅居乐公司存在不履行或者不完全履行物业服务合同的约定。本案的二审争议焦点为孙婷梅是否有权拒绝向雅居乐公司支付服务费，而孙婷梅的上诉观点和本案争议焦点没有关联，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。2.双方签订的前期物业服务协议属于双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。根据《物业服务管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，物业公司已经按照合同约定对涉案物业提供了管理服务，孙婷梅应当履行按时缴纳物业费的合同义务。孙婷梅逾期不缴纳物业费，应当承担违约责任。雅居乐公司向一审法院起诉请求：判令孙婷梅向雅居乐公司支付2018年9月1日起至2020年4月30日止（共20个月）的物业费5548元及违约金（以每月物业费277.4元为基数，分别从欠费次月1日按1‰利率计算至清偿之日止）。一审法院认定事实：2015年11月28日，雅居乐公司作为甲方，孙婷梅作为乙方签订一份《雅居乐新城前期物业服务协议》约定，乙方将位于中山市**********房，委托甲方对其进行物业管理；物业费收费标准为高层住宅(带电梯)2.8元/月/平方米，乙方物业总建筑面积为99.08平方米。乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业费，物业费在每月25日前交纳当月物业费；乙方不按约定标准和时间交纳物业费，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按应付未付款的每日千分之一计收逾期付款违约金。中山市雅建房地产发展有限公司于2017年4月15日通知孙婷梅于2017年4月21日至2017年5月7日办理收楼手续，孙婷梅于2017年7月20日办理了收楼手续，并签收房屋钥匙及相关文件。庭审时雅居乐公司陈述，孙婷梅从2018年9月1日起开始拖欠物业费，至2020年4月30日共拖欠20个月的物业费5548元。雅居乐公司主张孙婷梅拖欠的上述费用提供了欠费明细表证明。雅居乐公司经多次追讨未果，于2020年1月13日向一审法院起诉，主张前述实体权利。中山市不动产登记资料查询结果载明，孙婷梅位于中山市****************房，建筑面积为99.1平方米，登记时间为2017年12月15日。按照中山市三乡镇发展和改革局备案回执文件（中三价备2015年16号），雅居乐新城十七期万象郡高层住宅每月2.8元/平方米计算，孙婷梅每月应向雅居乐公司缴交物业费277.48元（99.1平方米×2.8元/平方米）。2020年5月20日，一审法院工作人员对涉案的雅居乐新城万象郡小区进行现场勘察，对业主反映的安全管理、小区卫生等情况进行了了解并现场拍照。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。孙婷梅委托雅居乐公司对其所有的物业提供管理服务，双方之间形成物业服务合同关系。雅居乐公司与孙婷梅签订的《雅居乐新城前期物业服务协议》，是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。雅居乐公司对孙婷梅的物业依约履行管理服务，孙婷梅亦应依约定期限向雅居乐公司支付相应费用。本案争议的主要焦点为：孙婷梅是否有权拒付物业费及滞纳金？孙婷梅认为雅居乐公司的物业服务水平不达标，如安全管理混乱、小区卫生脏乱差、房屋漏水、未公示物业服务资金的收支情况等，以此为由拒交相应费用，但未提供相应证据予以证明。对此，一审法院就孙婷梅所反映的问题，于2020年5月20日下午对涉案小区的卫生、基本设施等状况进行现场勘查并拍照。经现场勘查发现：小区卫生较为清洁，绿化比较完善；小区门口有保安检查，有一车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施；存在个别住户的玻璃破损情况。一审法院认为，双方签订《雅居乐新城前期物业服务协议》应恪守履行，且从现场勘查的情况来看，雅居乐公司履行了保安、保洁等主要的物业服务，对房屋漏水问题亦积极处理，但部分项目如住户玻璃损坏等导致安全隐患仍存在一定程度的瑕疵，雅居乐公司作为物业服务机构，应当按照业主反映的真实情况，合理对待处理上述物业服务问题，如积极与玻璃损坏业主进行沟通等。同时，业主亦应按时支付物业费用，遵守社会公德，小区业主和物业服务公司应当一起努力，增加和谐因素，减少无谓纠纷，共同建设美丽的居住环境。至于物业服务资金的收支情况公示问题，业主支付物业费的前提是物业公司对涉案小区提供了相应的物业服务，而该问题并非业主支付物业费的对等义务。综上，一审法院认为，孙婷梅关于物业服务公司的管理服务存在上述问题为由拒绝按时支付物业费的主张，缺乏充分理据，一审法院不予支持。关于物业费的计算标准，涉案物业的建筑面积为99.1平方米，雅居乐公司主张物业费按2.8元/月/平方米、建筑面积99.08平方米计算，即孙婷梅每月应缴的物业费为277.4元，故孙婷梅应向雅居乐公司支付2018年9月1日至2020年4月30日共20个月的物业费5548元（277.4元/月×20个月）。关于滞纳金，孙婷梅拖欠雅居乐公司物业费，已构成违约，应按合同约定即“逾期未交每日加收应缴金额1‰的滞纳金”支付拖欠的物业费违约金，现雅居乐公司主张以每月物业费277.4元为基数，分别从欠费月的次月1日按每日1‰计算至清偿之日止，于法有据，一审法院予以支持。综上所述，雅居乐公司要求孙婷梅支付物业费及违约金的请求合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：孙婷梅于判决生效之日起五日内向雅居乐公司支付2018年9月1日至2020年4月30日期间的物业费5548元及违约金（违约金以拖欠各月的物业费金额277.4元为基数，分别自欠费月的次月1日起按每日1‰计至清偿之日止）。案件受理费50元，由孙婷梅负担。本院二审期间，孙婷梅向本院提交如下证据：1.照片10张，拟证明雅居乐公司在排水、安全、卫生等方面存在问题；2.照片10张，拟证明雅居乐公司在消防、安全监控方面存在问题。经质证，雅居乐公司认为以上照片无法反映拍摄地点，无法确认是否为涉案小区，即使属实也仅能反映一时的状态，不能反映真实情况。一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。二审调查期间,本院就违约金标准问题向孙婷梅进行替代释明。孙婷梅称，如法院认定其违约，应调整为合同约定的一半即为以每月应交纳的物业费为基数按照每日万分之五标准计算违约金。本院另查明，一审法院经过现场勘察认定，小区内卫生比较清洁，消防设施齐备，小区门口也有保安进行检查，有一个车库门口没有设置保安亭，但有自动安防设施，基本设施完善，绿化比较完善，几处玻璃处于破损状态，现场查看时依然存在。孙婷梅表示确认现场勘察的情况，认为卫生前期没有做到位，后期慢慢完善。本院认为,本案为物业服务合同纠纷。物业公司提供的服务的标准应与服务收费的标准相适应，且其提供的服务面向全体小区业主，具有公共物品的性质，关系到全体业主的切身利益，故在物业服务合同关系中，只有当物业公司提供的服务有较大瑕疵、影响业主正常生活的，相关业主才可以此为抗辩理由减免物业服务费。孙婷梅主张雅居乐公司的物业服务存在排水、安全、消防等方面的问题，服务水平与其收费标准不相匹配，要求调整物业费标准为0.5元/月/平方米，但其提交的照片等证据不足以佐证其主张，雅居乐公司对此不予确认，孙婷梅应承担举证不能的不利法律后果。另，根据一审法院现场走访调查情况可知，涉案小区的安保、卫生及绿化方面都比较完善，虽有一定程度瑕疵，但孙婷梅亦无证据证明该瑕疵对其日常生活造成重大影响，其拒交物业费的主张不成立。一审认定其自2018年9月1日起拖欠物业费的行为已构成违约、应按2.8元/月/平方米标准支付物业费并无不当，本院予以维持。关于违约金标准问题。孙婷梅未按约缴费已构成违约，应承担违约责任。雅居乐公司主张按合同约定的每日1‰标准计算，但无证据证明因孙婷梅的违约行为导致其资金利息损失外还存在其他损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，孙婷梅请求要求调整违约金标准为合同约定的1/2即按每日万分之五标准计算，于法不悖，本院予以照准，故本案违约金以每月实欠金额为基数，分别自欠费次月1日起按每日万分之五的标准计至清偿之日止。本院对雅居乐公司超出部分诉求不予支持，对当事人未上诉部分不作审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初1483号民事判决；二、孙婷梅于本判决发生法律效力之日起五日内向雅居乐雅生活服务股份有限公司支付2018年9月1日至2020年4月30日期间的物业费5548元及违约金（违约金以拖欠各月的物业费金额277.4元为基数，分别自欠费月的次月1日起按每日万分之五计至清偿之日止）；三、驳回雅居乐雅生活服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元（雅居乐雅生活服务股份有限公司已预交），由孙婷梅负担并于本判决发生法律效力之日起七日内径付雅居乐雅生活服务股份有限公司。二审案件受理费50元（孙婷梅已预交），由孙婷梅负担。本判决为终审判决。审判长  黄岳文审判员  吴合波审判员  马燕清书记员  高 丽书记员高丽