江西省吉安市吉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0802民初3752号 原告（反诉被告）：江西金兴进口汽车销售有限公司，住所地：吉安市吉州区城南专业市场B-10-04块，注册号：360802210033495。 法定代表人：金丽美，执行董事。 诉讼代理人：王建勇，江西丰凯律师事务所律师，代理权限：特别授权。 被告（反诉原告）：江西德锐汽车销售服务有限公司，住所地：吉安市吉州区钓源大道东、虎溪路北城南专业市场B-10-14，统一社会信用代码：91360802MA35NU6B2A。 法定代表人：蔡金根，执行董事。 诉讼代理人：刘小云、刘臣，江西奋翼律师事所律师，代理权限：特别授权。 被告：蔡金根，男，汉族，1963年6月15日出生，住吉安县。 诉讼代理人：胡悦晨，江西庐陵律师事务所律师，代理权限：一般代理。 被告：彭兵青，女，汉族，1988年7月9日出生，住吉安县。 被告：欧阳志光，男，汉族，1979年10月24日出生，住吉安市吉安县。 诉讼代理人：黄小庆，江西文冠律师事务所律师，代理权限：一般代理。 原告江西金兴进口汽车销售有限公司（以下简称金兴公司）与被告江西德锐汽车销售服务有限公司（以下简称德锐公司）、蔡金根、彭兵青、欧阳志光租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金兴公司及其诉讼代理人王建勇，被告德锐公司诉讼代理人刘小云，被告蔡金根诉讼代理人胡悦晨，被告彭兵青，被告欧阳志光诉讼代理人黄小庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉讼请求：1、判令被告支付拖欠房租1369145元及水费2318.89元；2、判令被告支付房租滞纳金暂定543283.2元（从2017年11月1日起逾期一天以月租的1%计息至实际付清房租之日止，从2017年11月1日至2020年9月4日滞纳金为543283.2元）；3、判令被支付解约违约金127332元；4、本案诉讼费、保全费、保全保险费由被告承担。事实和理由：2017年5月1日，原告与吉安宝沃汽车销售服务有限公司签订《厂房租赁合同》约定原告将城南专业市场B-10-04厂房出租给吉安宝沃汽车销售服务有限公司使用，后吉安宝沃汽车销售服务有限公司更名为被告德锐公司。2020年8月1日，被告德锐公司委派江西奋翼律师事务所出具《律师函》解除上述租赁合同，但被告德锐公司拖欠的房租、水费等费用未缴清。被告德锐公司的股东为被告蔡金根、彭兵青二人，被告蔡金根持股比例为51%，认缴出资额为765万元，认缴出资日期为2057年1月5日，被告彭兵青持股比例为49%，认缴出资额为735万元，认缴出资日期为2057年1月5日。 被告德锐公司答辩并提出反诉请求：1.判令被反诉人立即支付反诉人违约金127332元；2.判令被反诉人支付反诉人的房屋装饰装修价值100万元；3.判令被反诉人赔偿其对反诉人造成的经济损失30万元；4.本案的受理费、鉴定费由被反诉人承担。一、答辩人已支付1155475元，剩余租金未支付是由于被答辩人存在违约行为，厂房存在严重漏水，宿舍没有建好，答辩人在行使先履行抗辩权，且租金应相应调整为10元/平方米；二、滞纳金没有事实和法律依据，属于行政法律中的概念，是因行政管理相对人违反法律规定的法律义务；三、违约金没有事实依据，厂房存在严重漏水，宿舍没有建好，原告是在行使抗辩权；四、因为原告违约造成了被告损失，我们要求被告赔偿，另外装修残值要求被告返还。 被告蔡金根辩称：被告蔡金根并非本案的适格当事人，本案的债务是公司债务，股东承担有限责任，蔡金根认缴了765万元资本，蔡金根已出了四百多万元，具体金额还没有算，另外还为公司抵押了220万元的贷款，认缴期是在2057年1月5日前。 被告彭兵青辩称：同意蔡金根的答辩意见，我认缴了735万元资本，已缴了235万元，还有500万元资本未缴，认缴期是在2057年1月5日前，公司名下还有隐名股东欧阳志光，占20%的股份，他要认缴300万元资本，他已经缴了100万元，还有200万元未缴，我实际上只占29%的股份，认缴资本是435万元，蔡金根还是占51%的股份。 被告欧阳志光辩称：欧阳志光在德锐公司既不是显名股东，也不是隐名股东，没有德锐公司的股份，吉安县法院的判决也认可欧阳志光不是德锐公司的股东。德锐公司成立后，彭兵青邀请欧阳志光成为德税公司的股东，也打了120万元给彭兵青，但蔡金根和彭兵青不认可欧阳志光是德锐公司的股东，也没有履行认可欧阳志光为公司股东的手续，我们就要彭兵青还钱，彭兵青还了20万元给欧阳志光，还欠100万元，我们今年6月到吉安县法院起诉彭兵青还钱，吉安县法院判决彭兵青还钱且认可欧阳志光不是德锐公司的股东，彭兵青不服，现在上诉到吉安中院，整个过程蔡金根没有参与，也不认可欧阳志光是公司的股东。 本院经审理查明：2017年5月1日，原告金兴公司（甲方）与吉安宝沃汽车销售服务有限公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，约定：第一条甲方将坐落于吉安市吉州区城南专业市场B-*厂房出租给乙方使用，总面积为3537㎡，甲方在现有厂房基础上新建一幢宿舍楼，免费提供给乙方使用；第二条租赁期共十年，甲方从2017年5月1日起将厂房出租给乙方使用；第三条租金第1、2、3、4年房租按15元/㎡/月结算，第五年起每两年递增20%，厂房租金从签订合同之日起每半年结算一次，同时乙方向甲方支付20万元作为押金；第五条租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他因乙方使用而产生的费用由乙方自行承担，租赁结束时，乙方需缴清欠费；第六条因房屋维护产生的费用由甲方承担，如漏水等房屋质量问题影响乙方正常经营的，甲方需在7个工作日内解决，给乙方造成经济损失的，甲方应给予相应赔偿；第八条在房屋租赁期间，乙方若提出终止合同，需提前3个月书面通知甲方，双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效；第九条在房屋租赁期间，甲方违反本合同的规定，须向乙方交纳年度租金的20%作为违约金并赔偿乙方因甲方违反合同所造成的经济损失，乙方违反本合同的规定，需向甲方交纳年度租金的20%作为违约金，乙方逾期未交付租金的，每逾期一天，甲方有权按月租的5%向乙方加收滞纳金。2018年2月12日，吉安宝沃汽车销售服务有限公司名称变更登记为江西德锐汽车销售服务有限公司，被告德锐公司章程规定公司注册资本1500万元，股东蔡金根认缴出资额765万元，出资比例51%，出资时间2057年1月5日，股东彭兵青认缴出资额735万元，出资比例49%，出资时间2057年1月5日。在租赁期间，被告通过公司财务蔡莉的银行账户向原告支付20万元押金，后被告陆续通过蔡金根、彭兵青、蔡莉的银行账户向原告支付租金合计70万元；被告对案涉厂房进行了装饰装修。2018年9月-11月，被告与原告沟通厂房漏水维修事宜。2019年8月30日，被告蔡金根代表德锐公司（甲方）与原告金兴公司（乙方）、欧阳伟忠（丙方）签订《三方协议》，约定：甲乙双方系租赁合同关系，丙方系购车消费者，由于甲方拖欠乙方租金约壹佰万元，为解决部分拖欠租金问题，三方协商同意甲方将一台全新的宝沃BX7汽车出售并交付给丙方使用，车辆价格23万元，该车款由丙方直接支付给乙方，用作抵扣甲方拖欠乙方相应金额的店面租金，甲方用上述车辆以丙方的名义作按揭分期付款，每月按揭款4609元，该款均由甲方按时支付给按揭金融机构，如甲方未按时支付，导致丙方征信失信，甲方应承担2万元的违约责任，乙方在收到丙方全款的情况下应继续为丙方付清按揭款，乙方付款部分可向甲方追偿。2020年6月8日，欧阳志光与彭兵青、蔡金根等人股权转让纠纷诉至吉安县人民法院。2020年7月29日，被告德锐公司委托江西奋翼律师事务所向原告发《律师函》，载明：“2019年委托人因内部股东矛盾，导致公司至今无法继续经营，在本律师函出具之前，委托人多次口头通知贵司解除双方厂房租赁合同，但贵司均未有回应，现委托人最后书面通知贵司，解除双方厂房租赁合同，委托人腾出厂房，贵司将空置厂房另行出租，若贵司未另行出租，所造成的损失由贵司自行承担。”2020年9月23日，吉安县人民法院作出（2020）赣0821民初1238号一审民事判决书，没有认定欧阳志光为德锐公司的股东，判决彭兵青返还100万元给欧阳志光。彭兵青不服该判决提起上诉，现该案在二审审理过程中。 另查明，原告已为被告代交水费合计2318.89元。 本院认为：当事人应当严格按照约定履行自己的义务。因被告德锐公司内部股东矛盾无法继续经营，2020年7月通知原告单方解除合同，原告要求租金计算至2020年7月的诉讼请求本院予以支持，自2017年5月至2020年7月的租金为15元/㎡/月×3537㎡×39个月=2069145元，品除被告德锐公司已支付的押金20万元、租金70万元，抵偿款23万元共计113万元，被告德锐公司还应支付租金939145元。因被告已支付租金113万元，每月租金为15元/㎡/月×3537㎡=53055元，租金已支付21个月，已支付到了2019年1月，同时因厂房漏水，造成了被告损失，但损失数额无法查明，根据本案具体情况，本院酌定被告支付原告的违约金自2019年10月1日起按日万分之三计算。因双方合同约定水费由被告德锐公司自行负担，2318.89元水费双方没有异议，原告要求被告支付水费2318.89元的诉讼请求，本院予以支持。虽被告德锐公司未提前3个月向原告提出解除合同，但受新冠疫情影响，同时已形成附合的装修物由被告直接拆除不符合绿色原则，根据本案的具体情况，原告要求被告支付解约违约金127332元的诉讼请求，本院不予支持。因被告德锐公司主张的25475元维修费是被告德锐公司与金丽美个人之间的争议，由被告德锐公司向个人另行主张。因23万元抵偿款已抵偿完成，履行三方协议的后续争议由三方另行主张。 因双方未提供生效判决，欧阳志光是否为德锐公司股东的事实还无法查明，退回的20万元是否为偿还债务的事实无法查明，财产是否混同的事实无法查明，同时原告未提供相关证据，德锐公司也还未进行清算，德锐公司财产是否不足以清偿债务的事实还无法认定，此外股东认缴出资时间还未到期，原告要求德锐公司股东承担责任的请求本院不予支持，在相关事实确定后，原告可向股东另行主张权利。 因被告德锐公司自身原因单方解除合同，被告德锐公司反诉要求原告支付违约金127332元的反诉请求，本院不予支持。因双方没有约定，同时被告德锐公司自身原因单方解除合同，原告又不同意利用装饰装修物，被告德锐公司要求原告支付装饰装修物价值100万元的反诉请求，本院不予支持。因2018年9月厂房漏水的现场没有了，漏水造成的经济损失无法查明，同时原告未提供证据，宝沃厂家有没有扣被告的补贴、扣了多少、什么原因扣补贴的事实无法查明，被告要求原告支付经济补偿30万元的反诉请求，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求应予以相应支持，被告的反诉请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第十六条、第二十九条之规定，判决如下： 一、被告江西德锐汽车销售服务有限公司支付原告江西金兴进口汽车销售有限公司租金939145元及违约金（自2019年10月1日起按日万分之三计算至实际付清之日止），限判决生效后15日内付清； 二、被告江西德锐汽车销售服务有限公司支付原告江西金兴进口汽车销售有限公司水费2318.89元，限判决生效后15日内付清； 三、驳回原告江西金兴进口汽车销售有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回被告江西德锐汽车销售服务有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费减半收取为11568元，由原告江西金兴进口汽车销售有限公司负担2313元，由被告江西德锐汽车销售服务有限公司负担9255元；反诉案件受理费减半收取为8823元，由被告江西德锐汽车销售服务有限公司负担。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。 判决生效后，负有义务的当事人不自动履行义务，享有权利的当事人可在上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  熊宗华 二〇二〇年十一月二日 法官助理颜倩雨 书记员乐平 附相关法律条款： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。