贵州省修文县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0123民初1254号 原告：王香，女，1986年06月06日出生，布依族，住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：徐学芬（系原告王香之婆婆），住贵州省修文县。 委托诉讼代理人：陈忠华，贵州省贵阳市云岩区黔东法律服务所法律工作者。 被告：陈佳铭，男，1980年10月03日出生，汉族，住贵州省修文县。 第三人：陈永福，男，1951年08月09日出生，汉族，住贵州省修文县。 第三人：黄庆林，女，1981年06月02日出生，汉族，住江西省九江市湖口县。现住贵州省修文县。 原告王香与被告陈佳铭、第三人陈永福房屋买卖合同纠纷一案，本院依法适用简易程序审理，于2019年10月16日作出（2019）黔0123民初1759号民事判决，被告不服，提出上诉。贵州省贵阳市中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）黔01民终8379号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院于2020年05月22日立案后，依法另行组成合议庭，并依职权追加黄庆林作为第三人参与诉讼，公开开庭进行了审理。原告王香及其委托诉讼代理人徐学芬、陈忠华，被告陈佳铭，第三人陈永福、黄庆林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王香向本院提出诉讼请求：1.判令被告按照《购房合同》第二项将位于贵州省修文县被征收后产权调换所取得的120㎡房屋交付原告；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2016年01月30日向被告购买位于贵州省修文县的房屋被重庆至贵阳扩能改造工程项目（修文段）征收所调换的房屋，面积为120㎡，购买价为180000.00元，双方签订《购房合同》后，原告以现金形式将房款一次性全部付清，约定于2016年05月30日交付房屋，原告多次找到被告要求交付房屋，被告均以各种理由拖延，现被告拒不履行购房合同第二条约定的过户责任。综上所述，原告认为，被告拒不履行购房合同约定的义务，已经严重侵犯了原告的合法权益，故诉至法院。诉讼中，原告明确要求被告交付的房屋为位于修文县。 被告陈佳铭辩称，1.被告与原告于2016年签订购房合同买卖的房屋是被告的父亲即第三人陈永福的；2.上述诉争房屋即便是被告的，也是被告和妻子的共同财产，被告一人签字出卖该房屋是无效的；3.被告与原告签订的购房合同，是因为原告之兄弟投资二百万元与被告合伙养殖，先拿十八万元，但是要被告拿房屋作担保，是以签订购房合同的形式来作为担保，被告就与原告签订了购房合同，但是签订合同以后实际没有履行。 第三人陈永福述称，修黔渝高铁征收我家的房屋240平方，补偿了两套房屋，我拿给被告住，当时说的是只让他住，不让他卖，后来他怎么把诉争房屋卖给原告的我不知道。 第三人黄庆林述称，大概在2014年，案外人吴x全向我介绍说被告陈佳铭有房屋卖，介绍的次日我就见到被告商谈买卖，房屋是在扎佐××安置房，有120平方，价格190800.00元，我就支付了20000.00元定金给被告，签合同是在吴x全家，第三人陈永福也在。大概在2017年，被告就告诉我说房屋得了，叫我支付房款，把剩余的房款打到吴x全的卡上，后我打款时有60000.00元是转给吴x全本人，剩下的110800.00元是打在了吴x全妻子的卡上。后面在我入住以后，原告的家人才到我家里来闹，还影响了我的正常生活。原告与被告买卖诉争房屋，我不知情，请求法院依法处理。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的被告提交的安置房屋分配抓阄结果确认书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下： 原告提交的证据：1.购房合同（2016年01月30日）、收条，证明：第一、诉争房屋以18万元的价格出售王香；第二、原告王香于2016年01月30日支付18万的购房款；第三、购房合同第三条约定如果是甲方未按合同约定交付房屋，应按总价款的百分之三支付过渡费。被告质证意见：真实性没有异议；但该份合同是无效合同，签订合同的前因是王香的兄弟要投资养殖场200万元，先拿18万元，签订购房合同作为担保；双方当时没有约定不能按期交房要付过渡费。第三人陈永福质证意见：原、被告之间的事情我不清楚。第三人黄庆林质证意见：不清楚。被告对该组证据的真实性无异议，该组证据来源合法、客观真实，予以确认。但该购房合同第三条并未约定，未按合同约定交付房屋应按总价款的百分之三支付过渡费。 2.协议、重庆至贵阳扩能改造工程项目（修文段）房屋征收补偿协议书，证明：诉争房屋虽然是以陈永福的名义补偿，但是实际是陈佳铭所有。被告质证意见：协议是我自己写的，陈永福的签名也是我签的，房屋征收补偿协议是真实的，没有意见。第三人陈永福质证意见：房屋征收补偿协议没有意见；但是我从来没有和陈佳铭签订过协议，没有签过字，我是左撇子，也没有盖过手印。第三人黄庆林质证意见：我不知道。虽然被告称协议是其自己所写，且第三人陈永福也否认与被告签订该协议，但该证据是被告提供给原告的，原告有理由相信该协议的真实性以及被告对诉争房屋享有权利，故对该组证据，予以确认。 3.修文农村商业银行交易流水、支付宝转账记录截图，证明：被告没有按照合同的约定交付房屋，构成违约，2016年3月3日、4月7日、5月11日、6月16日被告向原告每月支付过渡费5400元。被告质证意见：第一、合同上没有过渡费的约定；第二、合同上约定的是逾期交房以后才支付违约金，时间上不符合；第三、我支付给王香的钱是十八万的利息，但是他们没有把十八万支付给我，我就没有继续支付利息了。第三人陈永福质证意见：我不清楚。第三人黄庆林质证意见：我不清楚。对该组证据的真实性，予以确认，但对原告用以证明被告支付的款项为过渡费，不予认定。 4.修文县人民法院（2019）黔0123民初1759号民事判决书，证明：第一、陈佳铭在本次庭审中所作的抗辩陈述不属实，其在原来开庭中是认可与原告购房合同的事实，只是以没有收到购房款作为抗辩，并未对协议书予以否认，但是在现在的庭审中作出了否认，被告陈佳铭的陈述不属实。第二、第三人陈永福在本次庭审中的陈述不属实，判决书上明确记载陈永福说诉争房屋是为陈佳铭所有。被告质证意见：原来开庭我没有说，是因为怕罗x祥会构成诈骗罪，我确实没有收到十八万。第三人陈永福质证意见：我什么都不晓得。第三人黄庆林质证意见：我不清楚。该判决书虽已经贵州省贵阳市中级人民法院裁定撤销，但对该判决书本身的真实性当事人并无异议，且该判决书真实地简述了被告及第三人陈永福在原审案件中的陈述内容，对该判决书本身的真实性予以确认，并结合相应的证据对原告拟证明的事实予以认定。 被告提交的证据：1.股东新增入资协议，证明：签订购房合同的起因就是股东协议引起的，在签订股东协议之前案外人罗x祥说投资两百万，先拿十八万，但是要与王香签订购房合同，后面一直没有支付十八万。原告质证意见：该协议与本案没有关联性。第三人陈永福质证意见：我不清楚。第三人黄庆林质证意见：我不清楚。该组证据不能证明被告拟证明的事实，不予确认。 2.结婚证复印件，证明：房屋应该是共同财产，但是合同上没有我妻子的签字。原告质证意见：第一、证据是复印件；第二、与本案没有关联性；第三、结婚证上显示已注销。第三人陈永福质证意见：没有意见。第三人黄庆林质证意见：没有意见。该组证据不能证明被告拟证明的事实，不予确认。 3.购房合同（2017年2月5日，复印件）、银行流水2页，证明：该份合同证明被告与第三人黄庆林房屋买卖是真实有效，该份合同是真实合同，但是陈佳铭同意黄庆林将购房款170800元支付给吴x全及吴x全的妻子。原告质证意见：陈佳铭与第三人签订合同的时间是在2017年，是在被告与原告签订购房合同之后，证明黄庆林对诉争房屋第一次出卖的情况知道，从银行流水清单来看第三人黄庆林并没有向陈佳铭支付购房款，黄庆林支付给吴x全的款项是否与本案有关联性，没有佐证。第三人陈永福质证意见：将诉争房屋卖给第三人黄庆林我确实签字了，没有意见；我知道第三人黄庆林将房款支付给吴x全的，也是同意的。第三人黄庆林质证意见：是真实的，2014年签订第一份合同我本来是准备买被告的两套房子，押金都是交的两万，2017年签合同是想买被告的另一套房子，但被告说要涨价，2017年签合同买的这套房子我就不要了，这份合同就当作废了，没有履行。原告及两第三人对该组证据的真实性无异议，对该组证据本身的真实性，予以确认。 第三人黄庆林提交的证据：前期物业管理服务协议，购房合同（2014年6月18日）、收条一张、借记卡明细清单两页、陈佳铭写的关于过户费的便签。证明：第三人黄庆林向陈佳铭购房是事实，钱支付给吴x全是因为是吴x全介绍的，吴x全也是担保人。原告质证意见：前期物业管理服务协议不是唯一证明房屋所有权的证据；购房合同在内容上形式上都存在矛盾，一个是190800，一个是250000，可以看出买卖房完全不是事实，第二支付购房款的时间还有支付第三人的方式，从三点来看，该份合同不具有合法性，因此原告认为该份合同应当认定无效，不应当作为本案认定事实的依据；对于收条，原告认为黄庆林没有按照合同约定支付价款，原告按照合同约定支付了全部价款；从借记卡的明细来看，房款不是支付给被告陈佳铭的；第三人黄庆林与被告陈佳铭签订的合同中没有约定过户费，陈佳铭写的关于过户费的便签与本案无关。被告质证意见：前期物业管理服务协议是非常有效的，黄庆林已经装修好并且入住了；购房合同没有意见；收条没有意见；其他证据也没有意见。第三人陈永福质证意见：没有意见。虽然原告对该组证据中的购房合同有异议，但并无证据证明此份购房合同为虚假，且被告及第三人无异议，故对该组证据予以确认。 根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年05月02日，以修文县房屋征收管理局为征收人、第三人陈永福为被征收人，双方签订了《重庆至贵阳扩能改造工程项目（修文段）房屋征收补偿协议书》，协议书中载明第三人坐落于修文县，建筑面积合计240㎡的砖墙瓦面住房因重庆至贵阳扩能改造工程项目（修文段）被征收，采取产权调换方式补偿，修文县房屋征收管理局以两套建筑面积120.01㎡房屋与第三人被征收房屋进行产权调换。同日，被告陈佳铭与第三人陈永福签订《协议》一份，主要内容为“兹有丁官村村民陈佳铭......因重庆至贵阳扩能改造工程需要征收陈佳铭房屋，因陈佳铭房屋有960平方米、每个户头只能补偿240平方米。所以陈佳铭的父亲陈永福帮忙用自己的户头为陈佳铭顶下240平方米房屋。双方协议：陈永福在扎x的拆迁补偿房屋240平方米，是陈佳铭所有。”后第三人黄庆林经案外人吴x全介绍说被告陈佳铭有房屋出售，便与被告陈佳铭取得联系，商谈房屋买卖事宜。2014年06月18日，以第三人陈永福、被告陈佳铭并代表其母亲姜x兰作为甲方与第三人黄庆林作为乙方签订《购房合同》，约定：一、甲方自愿向乙方出售房屋，出售的房屋为甲方住房被征收后产权调换房屋两套（每套120平方米），每套价格190800.00元；乙方分二次将房款附给甲方，合同签订之日付180800.00元，余款在产权转移后是日内付清，交房日为2017年05月30日。 2016年01月30日，被告陈佳铭作为甲方、原告王香作为乙方签订《购房合同》一份，合同约定：甲方自愿将其位于修文县，建筑面积合计240平方米的住房被重庆至贵阳扩能改造工程项目（修文段）征收后的产权调换房两套（每套120平方米）每套共计180000.00元出售给乙方；自本合同签订之日起，乙方一次性将房款付给甲方，即合同签订之日付180000.00元，交房日期为2016年05月30日。合同还约定：除人力不可抗拒因素外，甲方未按合同约定的期限将上述房产交付乙方的，应按已收款向乙方支付利息，利息自约定交房之日起第二天至实际交付之日止，利息按银行同期利率计算；逾期30天后甲方除支付利息外，每月还应按已收款的3%向乙方支付违约金，合同继续履行。被告陈佳铭在合同尾部甲方处签名捺印，原告王香委托其婆婆徐学芬在乙方处签写原告名字并捺印。同日，被告陈佳铭向原告王香出具收条一份，收条主要内容为收到原告王香180000.00元。 2017年07月13日，由第三人陈永福通过抓阄方式确定上述产权调换房屋为位于扎佐城区。2019年07月，被告领取上述两套房屋钥匙后，将其中的xxxxxxxxxxx号房屋即诉争房屋交付给第三人黄庆林，未向原告交付房屋。第三人收到房屋后，进行装修，并入住至今。被告及第三人现均未取得诉争房屋产权证书。 另查明，诉讼中，原告对第三人黄庆林提交的2014年06月18日签订的《购房合同》提出异议，认为并非双方当事人合意所签，对形成时间也有异议，于2020年09月21日向本院申请文书形成时间鉴定。经本院组织双方当事人依法选定重庆公信物证司法鉴定所作为鉴定机构，2020年10月19日，重庆公信物证司法鉴定所向本院出具不予受理通知书，以该案检材落款日期距今已六年有余，已超出本机构技术条件，据定不予受理，予以退案。经本院征求原告方的意见，原告表示不再申请鉴定。鉴定程序终止。 再查明，审理中，本院进行释明，如诉争房屋客观上不能交付给原告，原告是否变更要求被告将诉争房屋交付原告的诉讼请求，并告知了不变更诉讼请求的风险，原告坚持原诉讼请求，不予变更。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告王香与被告陈佳铭签订的《购房合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性规定，应为有效合同。被告辩称，是因原告之兄弟与被告合伙养殖先拿十八万元投资，便由其与原告签订购房合同的形式来作为该款项的担保，合同签订以后实际没有履行，但被告提交的证据不能证明其所称事实，且其所述亦不符合常理，本院不予采信。被告提出其出卖的房屋是被告父亲即第三人陈永福的，即便是被告的，也是被告和妻子的共同财产，被告一人签字出卖该房屋无效的抗辩意见。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”的规定，对被告该抗辩意见，本院不予支持。关于原告要求被告交付诉争房屋的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条规定“出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。”诉争房屋存在“一房二卖”的事实，被告陈佳铭将诉争房屋另售他人，不能履行交付原告房屋的义务，显属违约，理应承担违约责任。但在原告王香与被告陈佳铭就诉争房屋签订《购房合同》之前，以被告陈佳名等人作为出卖方与第三人黄庆林作为购买方签订《购房合同》约定将诉争房屋出卖给第三人黄庆林，并且无证据证明被告等人与第三人黄庆林签订的购房合同存在恶意串通损害原告利益以及其他无效的情形；现第三人黄庆林已根据购房合同合法占有诉争房屋，并已经装修入住，原告要求被告将案件涉房屋交付原告，已属客观履行不能。诉讼中，本院就此向原告进行释明，原告仍坚持原诉讼请求不变更，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回原告王香的诉讼请求。 案件受理费60.00元，由原告王香负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。 审 判 长  饶伏龙 人民陪审员  颜 娟 人民陪审员  宋洪梅 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理张颖 书记员严红碧