浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5566号 上诉人（一审原告）：吴航珍，女，1966年3月8日出生，汉族，住浙江省杭州市江干区。 委托诉讼代理人：侯丽卿，浙江君策律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：魏欣，女，1987年3月6日出生，汉族，住浙江省杭州市拱墅区。 委托诉讼代理人：吴炜刚，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 上诉人吴航珍为与被上诉人魏欣租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初11398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员章保军适用普通程序独任审理。本院于2020年8月25日召集双方当事人进行庭询调查。上诉人吴航珍的委托诉讼代理人侯丽卿、被上诉人魏欣的委托诉讼代理人吴炜刚到庭参加调查。双方当事人经庭外和解一个月未能达成调解协议。本案现已审理终结。 上诉人吴航珍上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持吴航珍的全部诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由魏欣承担。事实与理由：一、一审判决认定的基本事实不清。（一）一审判决认定房屋租赁合同于2019年11月25日解除认定事实不清。首先，虽然魏欣于2019年10月30日通过微信向吴航珍发出一份通知要求解除合同，但是吴航珍已第一时间告知不同意解除合同，且双方对赔偿金额未协商一致。魏欣称因为扩大规模需要更换房子，但是该经营计划应早就确定而不应临时通知。其次，魏欣并没有将案涉房屋交还给吴航珍，进入房屋的梯控卡、钥匙等，至今还在魏欣处。房屋内仍存放着魏欣的部分办公家具，装修挡板亦未拆除，魏欣并没有将房屋腾空并恢复原状。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”因此，魏欣未完成房屋交还，谈何解除合同。（二）一审判决认定房屋再次出租的期限为一个月缺乏事实根据。一审判决认为，再次将房屋出租给他人，需一定的合理时间，酌情确定魏欣赔偿一个月租金68372元。如此认定没有任何事实根据。事实上房屋至今未能再次出租。因此即使确认合同解除，吴航珍的实际损失应为剩余租期（6个月）的租金474894.82元。二、一审判决适用法律错误。首先，根据合同第六条约定，守约方才有解除合同的权利，而魏欣属于违约方不具有解除合同的权利。其次，一审判决确认合同性质是房屋租赁合同，属于不能强制履行的合同。但是对于魏欣来说承担的是支付租金的义务，不属于不能强制履行的合同。《中华人民共和国合同法》第一百一十条适用于非金钱债务的违约责任，而魏欣承担的是金钱债务的违约责任，不应适用不能强制履行的规定。因此，吴航珍要求魏欣继续履行合同并支付租金的诉讼请求应予支持。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，应支持吴航珍的全部诉讼请求。 被上诉人魏欣二审答辩称：一、一审判决认定事实清楚。吴航珍称魏欣临时通知解除。但实际上魏欣于2019年10月30日通过微信通知解除合同，提前将近一个月，不属于临时通知。吴航珍主张魏欣没有将案涉房屋交还与事实不符。魏欣已于2019年11月25日清空并搬离房屋，并且将梯控卡交还给物业并告知了吴航珍。房屋是通过电梯直接进入房间并没有钥匙，不存在移交钥匙的问题。司法解释第十条实际是规定承租人有权利拆除装修装饰物，而非规定必须拆除装饰装修物。魏欣保留一定的装饰装修物并没有违反法律或者合同约定。二、一审判决适用法律准确。虽然魏欣搬离并强制解除合同，但是根据合同法第一百一十条以及相关法律规定，在不能实际履行的情况下，人民法院可以判决解除合同。魏欣也提供了《北京市高级人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》，其中第二十四条明确规定，在这种情况下法院可以判决解除。三、关于违约金和损失赔偿方面。虽然魏欣认为依据合同约定只需要赔偿一个月租金，但是一审法院根据相关事实及综合情况，酌情判定赔偿两个月租金作为损失赔偿，属于法官自由裁量。魏欣考虑到房屋实际没有租出去，也接受法官的自由裁量。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律也是准确，请求驳回上诉，维持原判。 吴航珍向一审法院起诉请求判令：一、魏欣向吴航珍支付租金及违约金共计543266.82元。二、诉讼费由魏欣承担。 一审法院认定如下事实：2015年3月24日，吴航珍（甲方、出租方）与魏欣（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：乙方向甲方承租位于杭州市拱墅区××幢××室，建筑面积为747.47平方米，房屋租赁期限从2015年5月25日至2020年5月25日止。月租金68372元。租金的支付方式为第一年租金是年付，第二年开始为半年一付，第三年租赁年度开始，每年递增5%。乙方在本合同签订之日起二天内向甲方支付押金68372元，租赁期满物业交割完毕且结清相关费用后，甲方全额无息返还该押金。甲乙双方任何一方违反本合同第二、三、四、五、九条款情况的，均被视为违约，守约方有权解除合同，违约方应支付守约方违约金68372元。若违约金不足以弥补守约方损失的，违约方应另行赔偿。合同签订后，吴航珍按约交付了房屋，魏欣按约支付租金及缴纳押金68372元。2019年11月25日，魏欣与物业结清费用，并不再承租该房屋。截止2019年11月25日之前的租金，魏欣已付清。2019年10月30日，魏欣通过微信向吴航珍发出一份《通知》，内容是：本人与阁下于2015年3月24日签订的《房屋租赁合同》，租赁期限为2015年5月25日至2020年5月24日，现因本人个人原因，需提前解除《房屋租赁合同》，本人将不再支付最后一期即2019年12月25日至2020年5月24日租赁费用，亦将于《房屋租赁合同》正式解除之日起不再使用承租房屋并妥善做好搬离及后续相关事宜。本人同意按照《房屋租赁合同》约定向阁下支付违约金68372元，并授权阁下直接从本人于2015年3月24日向阁下支付的房屋押金68372元予以等额扣除，该等扣除后，本人不再向您补充支付违约金，阁下亦不需在合同解除后向本人返还押金。吴航珍收到上述通知，并回复“……房屋租赁因为涉及招租问题，需要时间，前段时间有人来咨询，我都回报了，说租期未到期。”“你们的搬迁不会是临时决定，我想应该可以更早一些时间告诉我，对吗？”“对你们提出的一个月押金作为违约金，现在我还不能接受。”庭审中，吴航珍陈述，吴航珍不同意解除租赁合同，涉案房屋至今双方未办理退房交付手续。违约金是基于魏欣迟付租金而产生的，并不是基于解除合同而产生的。退一万步，即使解除合同，因房屋至今仍未出租，根据合同约定，若违约方不足以弥补守约方损失的，违约方即魏欣应另行赔偿租金损失474794.82元（六个月的租金）。魏欣辩称，魏欣单方违约解除合同已支付给吴航珍违约金68732元。至于吴航珍要求赔偿损失474794.82元，其并未举证证明其损失，且魏欣已提前一个月通知吴航珍不再承租涉案房屋，给吴航珍寻找新的承租人没有设置任何障碍，不能将此损失完全归责于魏欣。 一审法院认为：吴航珍、魏欣双方签订的《房屋租赁合同》，依法有效，双方均应按约履行各自义务。合同签订后，吴航珍按约将房屋交付给魏欣承租使用，魏欣亦按约支付了自2015年5月至2019年11月的租金及缴纳一个月租金的押金。现魏欣于2019年10月30日通过微信向吴航珍发出解除合同的通知，并于2019年11月25日搬离不再承租使用，而吴航珍不同意解除合同。虽吴航珍不同意解除，但鉴于本合同的性质是房屋租赁合同，属于不能强制履行的合同，合同的目的已经无法实现，一审法院确认本案合同已于2019年11月25日解除。由于魏欣的违约导致合同解除，给守约方的吴航珍造成损失系客观事实，魏欣对此应按约承担违约责任，吴航珍主张的违约金68342元，魏欣予以同意并已支付给吴航珍，一审法院予以准许。吴航珍认为违约方不足以弥补守约方损失，魏欣还应另行赔偿6个月租金的损失474894.82元，对此一审法院认为，在魏欣单方违约解除合同的情形下，如吴航珍再次将房屋出租给他人，需一定的合理时间，此期间吴航珍的租金损失应由魏欣承担，一审法院结合合同对于违约责任的约定、合同的剩余租期、承租人的过错程度、再次承租可能需要的时间等酌情确定魏欣应赔偿吴航珍损失为68372元。综上，吴航珍合理的诉请，一审法院依法予以支持。魏欣合理的辩称意见，一审法院予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院于2020年5月25日作出如下判决：一、魏欣赔偿吴航珍损失68372元，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、驳回吴航珍的其余诉讼请求。如果魏欣未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4616.5元，由吴航珍负担4035.5元，魏欣负担581元。 二审期间，上诉人吴航珍向本院提交授权委托书1份。拟证明：涉案房屋截至2020年6月1日仍在委托房地产代理公司出租。 被上诉人魏欣质证认为：对真实性和合法性没有异议，关联性有异议。案涉房屋至今没有出租的原因是多方面的。魏欣已于2019年10月25日通知解除租赁合同。此后房屋未能出租受到多方面因素影响，疫情影响是最主要，不能将房屋至今未能出租所造成的全部损失归咎于魏欣解除合同。经审查，本院认为，该证据真实、合法，房屋在租赁期间内未租出的事实，魏欣予以认可。租期届满后房屋是否租出与本案无关。 被上诉人魏欣二审期间未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为：本案中，魏欣提出解除合同并无约定和法定的事由，其并不享有单方解除权，而吴航珍坚持不解除合同。考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，该义务性质不适宜强制履行，租赁合同目的也已无法实现，为避免陷入僵局，一审法院判决确定合同解除并无不当。魏欣拒绝履行合同给吴航珍造成的损失，应当由违约方魏欣承担赔偿责任，但同时应考虑出租人作为守约方也应根据实际情况负有减少损失扩大的义务。该损失的确定，还应根据剩余六个月的租期、魏欣提前一个月告知不再履行后六个月的租赁合同、房屋客观上在租赁期间内未能租出、承租人过错程度较大等因素综合确定，而不能简单地以合同期内租金确定。一审法院在提前一个月告知情形下，再判决给付两个月的租金（含押金扣除）作为损失赔偿数额，已实际考虑给予吴航珍三个月的空窗期间，其解除合同后产生的合理损失已基本得以弥补。一审判决并无明显不当，本院予以维持。 综上所述，吴航珍的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8423元，由上诉人吴航珍负担。上诉人吴航珍于收到本判决书之日起向本院申请退费810元。 本判决为终审判决。 审判员  章保军 二〇二〇年十一月九日 书记员  季三云 附： 浙江省杭州市中级人民法院 自动履行指引及拒不履行后果预告书 发生法律效力的法律文书，当事人必须履行。一方当事人自动履行的，人民法院将对其予以正向激励；一方当事人未履行的，对方当事人可以依法向第一审人民法院或与该院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将依法对其采取强制措施和间接执行措施。 一、自动履行可获得正向激励 法律文书生效后，一方当事人自动履行的，可直接向对方当事人履行，也可联系审理法官履行。一方当事人要求履行的，审理法官应及时告知收款账号，并在收款后及时发还对方当事人。 对自动履行完毕、不需进入执行程序的案件当事人，人民法院可通过出具自动履行证明、发布诚信履行名单等方式进行正向激励。 二、拒不履行的将依法承担不利的法律后果 当事人依法向人民法院申请执行的，对于符合执前督促条件的，人民法院可先行执前督促其履行，通过自动发送短信、语音智能外呼、人工干预介入等方式执前督促履行。执前督促不履行的，进入强制执行程序。 案件进入执行程序后，被执行人未履行生效法律文书确定的义务，人民法院将采取以下措施： （一）要求支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金； （二）查封、扣押、冻结应当履行义务部分的财产； （三）根据情节轻重，实施拘传、罚款、拘留措施； （四）联合信用惩戒。包括纳入失信名单、限制消费、限制出境等，不得乘坐飞机、列车软卧、轮船二等以上舱位，不得在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费，不得参团旅游，子女不得就读高收费私立学校，不得乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车作列车一等以上座位等高消费及非生活和工作必需的消费行为。被执行人为单位的，被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人，不得实施前述行为。 人民法院可以在征信系统记录、通过媒体公布不履行义务信息以及法律规定的其他措施，还可以将被执行人不履行或不完全履行义务的信息向其所在单位、征信机构以及其他相关机构通报。 （五）对构成非法处置查封、扣押、冻结的财产罪，妨害公务罪，拒不执行判决、裁定罪的，依法追究刑事责任。 诚实守信是最好的通行证，失信违法者将寸步难行！