辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0283民初5497号原告：大连和家物业管理有限公司。住所地：庄河市城关街道海云天小区**。统一社会信用代码：91210283687058371J。法定代表人：钟德一，系该公司经理。委托诉讼代理人：王丹丹，女，1987年10月22日出生，汉族，系该公司职工，住庄河市。被告：赵文强，男，1985年5月2日出生，住庄河市。委托诉讼代理人：刘芳（系被告妻子），女，1986年5月30日出生，汉族，住址同上。原告大连和家物业管理有限公司与被告赵文强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王丹丹及被告赵文强的委托诉讼代理人刘芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付2017年10月1日至2019年9月30日期间物业费、电梯费合计2488元，并承担滞纳金2560元，共计5048元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：被告居住于庄河市，建筑面积86.99平方米，被告入住前与开发商签订了《世纪海云天前期物业管理服务协议》。2018年12月20日，庄河市海云天一期小区业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同》，约定：该小区的物业服务由原告提供，作为业主的被告应按住宅、仓房、地、地上车库每月每平方米1元标准交纳物业费户每年交纳电梯费200元。付费时间为每年10月1日起收取下一年度物业服务费用。被告每年住宅物业费为1044元、电梯费200元，合计1244元。被告入住后，原告按合同约定提供物业服务，被告陆续交付2017年9月30日前的物业费。2017年10月1日至2019年9月30日期间物业费和电梯费合计2488元，虽经原告多次催缴，但至今未果。按照《物业管理委托合同》约定乙方不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，乙方需从逾期之日起按日0.3%交纳滞纳金。截止2020年9月6日共产生滞纳金2560元。现原告依法提起诉讼，请求法院依法判决。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下：1.原告提供的物业服务未达到1元的收费标准，小区卫生不达标，我家住二楼，卫生没有人收拾；2.我家楼下有个厦子，厦子的业主将厦子改成三间房屋，将承重墙打掉；3.我家楼下的车库被业主改成披萨店，油烟味太大，对我家造成影响；4.我家房屋西侧的香沅桥过桥米线店的东侧后门，正对着我家卧室和阳台窗户和门，油烟味对我家造成影响。针对上述存在的问题，多次找原告解决，而原告未给予解决；5.我居住的单元门门锁不好用，鞋放在防盗门门外丢失；6.我家车库漏水，物业答应修理但没修好，漏的比以前严重，我没地方停车，将车停在车库门口，车被划，找物业解决，物业说没有监控，管不了。本院经审理认定事实如下：被告赵文强系庄河市海云天小区一期7号楼1单元203室业主，房屋建筑面积为86.99平方米。被告于2008年10月15日接受了该房屋钥匙。2008年10月15日，大连百汇房地产开发有限公司（以下简称百汇公司）与被告签订了《世纪海云天前期物业管理服务协议》，协议约定：百汇公司有权委托物业管理企业对案涉小区实施前期物业管理，并有权将百汇公司的有关权利义务转让给委托的物业管理企业。百汇公司委托的物业管理企业对案涉小区提供下列物业管理服务：房屋共用部位的维修和管理；房屋共用设备及其运行的维护和管理；房屋共用设施及其运行的维护和管理；附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与管理；公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理；公共环境卫生；协助公安部门维护社区秩序；房屋及附属建筑物装修垃圾清运的管理等。物业管理服务费按被告所占房屋建筑面积每月每平方米1元收取，电梯费每年每户收取200元。物业管理费缴付办法：房屋交付被告时，被告预交两年物业管理费，两年以后物业管理费收取方式可分为半年缴或年缴，业主自愿选择缴费方式。被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，百汇公司或者委托的物业企业有权要求被告补交并从逾期之日起按0.3%按日交纳滞纳金。百汇公司现委托原告对案涉小区实施前期物业管理。本协议自签订之日起生效，至物业产权人委员会与其选定的物业管理企业签订的《物业管理委托协议》生效之日终止。2018年12月20日，庄河市海云天一期小区业主委员会（以下简称海云天小区业委会）与原告签订了《大连市物业管理委托合同》，合同约定：海云天业委会委托原告实行物业管理；委托管理期限为五年，自2018年12月20日起至2023年12月19日止。物业费及电梯费的收费标准、逾期缴纳后果与前述合同一致。付费时间为每年9月5日起至次年9月4日缴清。原告对案涉小区提供了物业管理服务，但被告尚拖欠2017年10月1日至2019年9月30日期间的物业费和电梯费，该期间被告应付物业费和电梯费合计2487.76元（86.99平方米×1元/平方米/月×12个月×2年+200元/年×2年）。此款经原告书面催要未果，故原告诉至本院，请求判如所请。本院所确认的上述事实，有当事人陈述，钥匙领取交接单，《世纪海云天前期物业管理服务协议》，《大连市物业管理委托合同》，专用收款收取及催缴物业费通知等证据在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉的《世纪海云天前期物业管理服务协议》和《大连市物业管理委托合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为有效。前述协议、合同对被告均具有约束力。原告已对被告居住的小区实施了物业管理服务，并履行了相应义务，被告理应按照合同约定交纳物业费及电梯费，拖欠不交构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告物业费和电梯费之诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告应给付原告2017年10月1日至2019年9月30日期间物业费及电梯费合计2487.76元。关于被告提出的原告物业服务未达到相应标准的抗辩意见。本院认为，物业服务具有持续性和不间断的特点，物业服务达不到业主满意的情况在所难免。原告针对物业管理服务不到位的问题，应当虚心听取被告等业主提出的意见，及时改进存在的问题，不断提高物业服务水平，共同营造和谐小区。被告亦可依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”但被告以此为由拒付物业费和电梯费于法无据，本院不予支持。关于被告提出的相邻业主私自改造物业，打掉承重墙体危及房屋安全及部分经营餐饮业主的经营活动对其生活造成严重影响等抗辩意见。本院认为，《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款规定：“行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。”依据该规定，如果被告有证据证明相关业主及经营者的经营行为对其构成侵权，那么被告可以选择对侵权人提起诉讼的方式予以解决。关于原告提出的滞纳金请求。鉴于原告提供的物业服务确实存在一些问题，原告未交纳物业费和电梯费事出有因，并非无故拒交，故本院对原告要求被告承担滞纳金之诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告赵文强于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连和家物业管理有限公司2017年10月1日至2019年9月30日期间物业管理费、电梯费合计2487.76元。二、驳回原告大连和家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 于 强二〇二〇年十一月二十五日书记员 娄严文