福建省安溪县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0524执异33号 案外人：陈雪花，女，1974年7月28日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 申请执行人：高小兵，男，1976年8月14日出生，汉族，住福建省安溪县。 申请执行人：王宝满，女，1971年8月13日出生，汉族，住福建省安溪县。 被执行人：福建基弘实业有限公司，住所地福建省泉州市安溪县城厢镇永安路**海峡茗城**楼**。统一社会信用代码：913505245673116195。 法定代表人：吴章强，任董事长。 本院在执行申请执行人高小兵、王宝满申请执行被执行人福建基弘实业有限公司（以下简称基弘公司）商品房预售合同纠纷一案，案外人陈雪花对本院查封的址在安溪县城厢镇永安路777号海峡茗城3号楼309号房产（以下简称讼争房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 陈雪花提出异议称：一、讼争房产早已由基弘公司出卖给陈雪花。陈雪花系讼争房产的合法所有权人，基弘公司对讼争房产不拥有处分权利，贵院无权查封、拍卖不属于基弘公司的财产。2013年1月9日，陈雪花与基弘公司签订《安溪海峡茗城认购协议书》，陈雪花向基弘公司购买讼争房产，产权面积126.1㎡。单价为5974元/㎡，购房款753322元。认购协议签订后，陈雪花依约支付购房款，但基弘公司因种种原因，尚未办理网签合同，尚未办理备案登记。讼争房产虽为基弘公司建设，但早已于2013年出卖给陈雪花。双方间的买卖合同合法有效，应受法律保护，陈雪花系讼争房产的所有权人，不能因基弘公司尚未办理权属过户登记而予以查封、拍卖。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，陈雪花已经支付给卖方购房款，且买房时并不知道基弘公司的债务情况。陈雪花属于善意第三人，没有过错，贵院不得查封、拍卖讼争房产。三、基弘公司还有其他财产可供执行，并非必要应当唯一只能拍卖讼争房产来还债。四、查封、拍卖会给陈雪花造成莫大经济损失和精神折磨。综上，查封不属于基弘公司所有的房屋，违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于财产保全的规定，属于典型的错误财产保全，请求依法保护第三人的合法权益，依法终止对讼争房产的查封、扣押、变卖、拍卖措施并停止对讼争房产的一切执行行为。 陈雪花提交下列证据证实其异议主张：身份证及结婚证、安溪【海峡茗城】认购协议书、海峡茗城房号意向表、银行流水等证据的复印件。 高小兵、王宝满未提交书面意见。 本院查明：高小兵、王宝满与基弘公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年9月5日作出（2018）闽0524民初3617号民事判决书，判决“一、福建基弘实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给高小兵、王宝满逾期交房违约金128390.07元；二、驳回高小兵、王宝满的其他诉讼请求”，基弘公司不服该判决，向泉州市中级人民法院提起上诉。因基弘公司未在法定期限内预交二审案件受理费，也未提出减交、缓交或免交受理费的申请，泉州市中级人民法院于2019年11月14日作出（2019）闽05民终5815号民事裁定书，裁定“本案按上诉人福建基弘实业有限公司自动撤回上诉处理。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。”该案生效后，高小兵、王宝满于2020年3月11日向本院申请强制执行。本院立案受理后，于2020年8月11日查封讼争房产。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，陈雪花对提交的证据体现，陈雪花与基弘公司并未就讼争房产签订商品房买卖合同，双方签订的为《认购协议书》。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”而陈雪花提交的认购协议书中并未具备上述规定中“交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法”等主要内容，陈雪花与基弘公司签订的认购协议书并非商品房买卖合同。陈雪花未能举证证实其于本院查封之前已与基弘公司就讼争房产签订书面商品房买卖合同，其对涉案房屋并不享有排除强制执行的民事权益，其异议请求缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项规定，裁定如下： 驳回陈雪花的异议。 案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内，向本院提起诉讼。 审判长 郑 淑 珍 审判员 黄 月 治 审判员 吴 进 生 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 上官志坚 附本案适用法律法规 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百五十四条裁定适用于下列范围： ……． （十一）其他需要裁定解决的事项。 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于适用的解释》 第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理： （一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议； （二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。 驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋； （三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 《商品房销售管理办法》 第十六条商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。 商品房买卖合同应当明确以下主要内容： （一）当事人名称或者姓名和住所； （二）商品房基本状况； （三）商品房的销售方式； （四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间； （五）交付使用条件及日期； （六）装饰、设备标准承诺； （七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任； （八）公共配套建筑的产权归属； （九）面积差异的处理方式； （十）办理产权登记有关事宜； （十一）解决争议的方法； （十二）违约责任； （十三）双方约定的其他事项。