河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4533号上诉人（一审原告）：李凤，女，汉族，1981年5月29日出生，住址河南省淮滨县。被上诉人（一审被告）：固始县豫坤房地产开发有限公司，住所地河南省固始城关蓼南路，统一社会信用代码91411525066476108U。法定代表人：张礼红，公司总经理。委托诉讼代理人：李萍，浙江航向律师事务所律师。上诉人李凤因与被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司（以下简称豫坤公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初2085号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李凤、被上诉人豫坤公司的委托诉讼代理人李萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李凤上诉请求:1、要求撤销（2020）豫1527民初2085号民事判决，发回重审或者依法改判；2、要求判决一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、事实不清、证据不足。关于房屋交付条件方面，被告仅提供竣工验收报告且为复印件的证据，未提供其他方面的证据，特别是消防验收合格方面的证据。消防验收合格系涉及公共安全方面的验收，若人民法院在判决时认为消防验收不合格的房屋可以交付使用，那么建设工程的消防验收就形同虚设，显然危害了公共安全，不符合人民对美好生活的向往。立法者、人民政府、人民法院也不应当支持消防验收不合格的房屋交付使用。本案中，符合交房条件的最基本要求是经竣工验收和消防验收合格，而上诉人在收房时对于房屋验收情况并不知情，被上诉人在交房时存在欺诈行为，因此在计算违约天数时，至少应计算至竣工验收合格和消防验收合格时，才符合社会公共利益需求。二、一审法院适用诉讼时效错误。约定交房时间是2016年10月30日，上诉人收房时间是2017年8月28日。即便不考虑上诉状事实与理由第一条的因素，计算诉讼时效的起点也应从2017年8月29日起，而不是2016年10月30日；被上诉人因房屋权属登记等违约行为一直持续，时至今日，被上诉人的违约行为仍在继续。因此至今不存在诉讼时效经过问题。三、关于履行期限，一审判决被告的履行期限为判决生效后的60日，一般判决的履行期限为判决生效后的10日或15日，本案判决偏向被上诉人。被上诉人豫坤公司答辩称，一、一审查明事实清楚、证据确实充分。上诉人上诉状中已自认其与2018年8月29日收房。在该房交付当时确实不符合双方合同约定的交房条件，但是被告交付、原告接收，这是双方对合同内容关于房屋交付事宜的更改，否则上诉人当时有权拒绝接受。对于上诉人所称的在收房时对房屋验收情况并不知情，但是其收房总是可以知道答辩人未向其提交合同约定的交房手续，对此应明知不符合合同约定交房条件却仍予以接收，说明双方就房屋交付条件作出临时更改，入住多年无异议更是对房屋合格的认可。二、上诉人起诉已经超过诉讼时效，依法丧失胜诉权。合同约束双方当事人，合同明确约定交房时间为2016年10月30日，双方均应审慎严格履行。在约定的交房时间期限届满时原告就已明知权利被侵害。依据有关法律规定，向人民法院要求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的除外。诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。关于本案诉讼时效起算点的认定，根据我国法律法规和司法解释，在民事审判实践中，本案商品房买卖合同纠纷适用合同类诉讼时效起算点，即合同规定有履行期限的，应自履行期限届满时起计算。显然，上诉人于今年起诉明显超过诉讼时效。三、关于上诉人一审中的第二项、第三项诉讼请求属于行政机关行政执法调整范畴，上诉人诉请要求答辩人解决，事实上履行不能。众所周知，房屋不动产权属证书的办理机关是政府职能部门房管局，而并非是开发商。被告作为开发商只能在相关机构办证过程中予以提供资料，积极配合和沟通。合同约定的办证时间是360日，至今目前淮滨所有小区商品房绝大多数均未能办理出房产证，一审判决内容非金钱债务，不能与给付之诉的判决履行期间同日而语。一审在参照客观履行的可能性基础上，确定适当的履行期间，是对双方当事人的公平保护。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回上诉，维持原判。上诉人李凤向一审法院起诉请求：1、要求判决被告继续履行合同；2、要求判决被告向原告交付符合本合同第八条第1项条件的房屋；3、要求判决被告为原告办理权属资料备案并办理房地产权属证书；4、判令被告向原告支付1355天的违约金62603.71元（违约天数计算至2020年7月16日，按照日万分之一计算，违约金计算至符合交房条件止）；5、判令被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：原告李凤与被告固始县豫坤房地产开发有限公司于2015年9月23日签订《商品房买卖合同》（合同编号：淮1509230002），商品房总价款462002元，购得被告固始县豫坤房地产开发有限公司开发的滨城雅苑第3号楼2单元7层704号房一套，买受人于签订本合同时付首付款192002，剩余房款计人民币270000元办理银行按揭。合同第八条约定，出卖人应当在于2016年10月30日前将经验收合格，并完成规划，单体工程质量、消防、人防、燃气等专项工程验收达到合格，排水、供电、供水等公共配套设施，市政公用设施及绿化工程按设计条件建成并经有关行业单位认可，达到使用功能要求的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，自双方约定的最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一的违约金。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。一审另查明，原告交付首付购房款192002元，剩余购房款270000元以银行按揭方式付清。被告向原告实际交付房屋的时间是2017年8月28日。一审法院认为，原告李凤与被告固始县豫坤房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应恪守履行。庭审中原告认可其在2017年8月28日拿钥匙，原告已经接收涉案房屋并能够控制该房屋，视为原告认可被告交付房屋给其使用。原告已经占有使用涉案房屋，说明原告对被告交付房屋予以认可，现在又要求被告交付符合本合同第八条第1项条件的房屋，违反诚信原则，一审对该项诉讼请求不予支持。涉案合同约定交房日期为2016年10月30日，被告迟延交房构成违约，但原告的起诉日期为2020年7月17日，距被告违约已超过诉讼时效，故一审对原告诉求被告支付迟延交房违约金不予支持。2020年9月14日淮滨县不动产登记中心出具的“情况说明”中指出，截止目前为止，固始县豫坤房地产开发有限公司未向淮滨县不动产登记中心提出不动产首次登记的申请，因被告为原告办理权属登记提供资料报产权登记机关备案系合同约定的义务，故一审对原告诉求被告为其办理权属登记提供资料备案予以支持。因办理产权登记属于行政机关的法定职责，原告诉求被告办理房地产权属证书无法律依据，一审不予支持。庭审中原告称其诉求被告继续履行合同包括办理房地产权属证书、支付延期交房违约金，一审不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百一十九、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决：一、被告固始县豫坤房地产开发有限公司于判决生效后六十日内为原告将办理权属登记所需资料报淮滨县不动产登记中心备案；二、驳回原告李凤的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取780.87元，由原告李凤负担。二审中，当事人没有提供新证据。本院认为，依法成立的合同具有法律效力，双方均应按照合同的约定行使各自的权利并履行各自的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被上诉人豫坤公司应在2016年10月30日前将符合合同约定的交房条件的房屋交付上诉人李凤使用，被上诉人豫坤公司于2017年8月28日才将房屋交付上诉人李凤使用，已构成违约，应按照《商品房买卖合同》第九条承担出卖人逾期交房的违约责任，上诉人李凤于2020年7月17日向人民法院起诉未超出诉讼时效。对于上诉人李凤主张收房之后的逾期交房违约金，上诉人李凤收房时如果房屋尚未符合合同约定的交付条件，上诉人李凤本可以此为由拒绝接收房屋，但是上诉人李凤已自愿接收房屋。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应认定上诉人李凤收房之日，被上诉人豫坤公司即履行了交付房屋的义务。如果被上诉人豫坤公司存在房屋尚未符合合同约定的交房条件而向上诉人李凤交房，则属于瑕疵交房，而不属于逾期交房，因此，上诉人李凤要求被上诉人豫坤公司支付收房之后的逾期交房违约金，本院不予支持。按照双方合同的约定，被上诉人豫坤公司应在案涉房屋交付上诉人李凤使用后360日内将办理权属登记需由被上诉人豫坤公司提供的资料报产权登记机关备案，但被上诉人豫坤公司未能提供证据证实其已履行了该义务，因此上诉人李凤要求被上诉人豫坤公司为其办理权属登记需由被上诉人豫坤公司提供的资料报产权登记机关备案的诉讼请求，依约应予支持；主张被上诉人豫坤公司履行由相关行政机关办理房地产权属证书的职责，于法无据，本院予以驳回。综上所述，上诉人李凤的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实部分有误，应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持河南省淮滨县人民法院（2020）豫1527民初2085号民事判决主文第一、二项；二、被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向上诉人李凤按日支付2016年10月31日至2017年8月28日止已交付房价款万分之一的违约金。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费1561.74元，由上诉人李凤承担780.87元、被上诉人固始县豫坤房地产开发有限公司承担780.87元。本判决为终审判决。审判长 汪 涛审判员 吴 斌审判员 张 伟二〇二〇年十一月十六日书记员 刘韫滔