贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初898号原告：杨洁，女，1963年6月8日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：石华菊，贵州贵达律师事务所律师。原告：林康，男，1962年11月2日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：石华菊，贵州贵达律师事务所律师。被告：赵洋，男，1987年7月15日出生，汉族，住贵州省贵阳市乌当区。委托诉讼代理人：殷俊，贵州坤健律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦维，贵州坤健律师事务所实习律师。被告：李瑶，女，1983年8月17日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：殷俊，贵州坤健律师事务所律师。委托诉讼代理人：韦维，贵州坤健律师事务所实习律师。第三人：王亚文，男，1979年7月27日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。原告杨洁、林康与被告赵洋、李瑶，第三人王亚文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行了审理。原告杨洁及其与原告林康的共同委托诉讼代理人石华菊，被告赵洋、李瑶及其共同委托诉讼代理人殷俊、韦维到庭参加诉讼；第三人王亚文经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洁、林康向本院提出诉讼请求：1.被告支付原告2020年5月1日到2020年7月30日止的租金45000元；2.被告支付原告税费68771.81元(原告已垫付2018年税费14758.25元及2019-2020年的税费54013.56元，以税费票据载明的金额为准)；3.被告已交纳的押金40000元不予退还；4.被告支付2020年7月31日至实际退房期间的房屋占用费及违约金3000元(按月租金15000元进行计算，暂算至2020年8月5日为3500元)；5.被告支付拖欠租金的违约金30600元(每拖欠一日，按月租金15000元的2%标准从2020年4月25日起计算至实际支付之日止，暂算至2020年8月5日违约金为30600元)；6.被告支付拖欠税费的违约金7777.04元(以14758.25元为基数，每月按2%标准从2018年6月8日起计算至实际支付之日止，暂计算至2020年8月5日的违约金为7777.04元)，以上6项共计188648.85元；7.被告立即归还原告房屋，并结清水电、物业费，交还该房钥匙；8.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭撤回第4项、第7项诉讼请求。事实与理由：2017年7月2日，原、被告签订了《租赁契约》，约定：被告承租原告贵阳市云岩区富水中路富水花园一层8号、22号、40号、96号、9号的门面，租赁期间为2017年8月1日至2020年7月30日止，月租金为35000元，租金按季度结算，于每季度开始前一个月的20日前支付；在租赁期间，该门面的管理费、水电煤气费、工商税务费及该物业产生的房屋税费由被告承担；被告逾期支付租金的，每逾期1日，则按月租金金额的2%支付违约金，逾期超过5天视为被告擅自解除合同，原告有权收回房屋并没收押金；逾期交纳税费的，每逾期1日，按欠费总额每日1%向原告支付违约金。2019年7月25日，原告将其中云岩区富水中路富水花园****门面转让给第三人，经原、被告及第三人协商一致，承租房屋中，原告收取云岩区富水中路富水花园一层22号、40号、96号、9号物业的月租金为15000元，第三人收取云岩区富水中路富水花园一层8号的租金20000元，押金40000元由原告转交第三人。合同签订后，原告依约向被告交付了租赁房屋，但被告未按约定期限向原告支付租金及房屋税费。原告经多次催收未果遂诉至法院，诉请如前。被告赵洋、李瑶辩称，原被告及第三人于2020年4月21日协商一致减免最后一季度房租15000元，最后一季度房租实付90000元，本案租金并非原告主张的45000元。原被告双方约定的税费为租赁房屋产生的税费，不包括房屋所有权人交纳的房产税及城镇土地使用税。原告要求被告承担其垫付税费缺乏事实及法律依据，对因房屋产生的税费，原告作为交纳主体并未实际交纳，无权向被告主张。原告未按合同第5条第三款提前30日告知收回房屋，应给被告合理的搬离时间，且原告拒绝与被告在房屋租赁到期时进行交接及结算，因此产生的损失应由原告承担。被告未按时支付租金并非违约行为，而是行使不安抗辩权，原、被告因押金产生的纠纷不仅是简单的租赁纠纷，涉及合同法下抵销权关系。因疫情导致被告营业收入明显减少，被告并非拒付租金，系与原告协商抵销互有债务，原告拒绝承诺到期退还被告押金存在违约，故被告通过行使不安抗辩权中止履行，根据合同第三条、第七条第二款的规定涉案押金具有担保及违约金双重属性，即使法院认定被告存在违约行为，不能同时支持原告要求扣除押金又支付违约金的主张，原告实际损失系资金占用损失，诉请的违约金标准高于实际损失，应调低。第三人王亚文未作陈述。经审理查明，2017年7月2日，林康、杨洁（出租人、甲方）与李瑶、赵洋（承租人、乙方）签订《租赁契约》，约定：1.甲方将位于贵阳市云岩区的房屋出租给乙方使用，建筑面积为254.79㎡，用途为商业。月租金为35000元，租赁期自2017年8月1日起至2020年7月30日止，共计36个月。租金按季度结算，以转账形式支付给甲方。乙方向甲方交纳70000元作为房屋押金（保证金），乙方在租赁期满之日交清租赁该物业的一切费用后，甲方将押金（保证金）无息退回乙方，本押金不得于租赁期满前抵付租金或抵扣任何费用。甲方自本合同签订之日起，将该房屋交付给乙方使用，乙方并于签订合同当天支付保证金及半年的租金210000元。2.租赁期内，甲方责任：在付清水、电、煤气费、管理费等应付费用后依约将房屋及设备交付给乙方使用，同时保证屋内附属设备、设施能正常运行及使用。甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前30天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买此物业。乙方不购买的，有权继续执行本契约至租赁期满。租赁期届满甲方要求收回房屋，应在租赁期满之日前30天书面通知乙方。甲方继续出租该房屋的，乙方在同等条件下有优先承租权。甲方因该物业发生任何经济及产权纠纷，均与乙方无关，乙方有权继续执行本契约至合约期满为止。如因此而导致乙方受到损失的，乙方有权立即解除本契约并要求甲方赔偿乙方因此所受到的损失。3.租赁期内，乙方责任：依约按期交纳房屋租金。未经甲方书面同意，不得对房屋进行扩、加、改建或转租、转让、分租或与他人互换房屋使用，乙方保证不改变房屋用途。因使用需要进行房屋内部装修，须经甲方同意。要爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知甲方并积极配合甲方检查和维修房屋。因此延误房屋维修而造成甲方或第三人的人身、财产遭受损害的，乙方应负责赔偿。因使用不当或人为造成房屋或原配置的设备损坏的，乙方应负责赔偿或修复。不得在承租的房屋内安装或使用超过水、电表容量的任何水电设备及储存有危险、易燃等违禁物品，或在该物业内进行非法行为。租赁期满或解除契约之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前30日与甲方协商，双方另签订契约。租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、工商税务费及该房屋产生房屋税费由乙方负担。乙方于租约期满、解除合约或终止合约时，应及时迁出及交还该物业给甲方，如有任何遗留物品，甲方有权作出处置。4.违约责任。任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除契约，违约方应以年租金金额20%作为违约金予以赔偿。如仍不足弥补因此而造成直接经济损失，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准，在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的2%收取违约金。逾期超过5天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）。甲方逾期交付房屋，每逾期一日，须按月租金金额2%向乙方支付违约金。逾期超过5天视为甲方擅自解除合同，甲方除退还所有已收款项外还须支付等额于押金数额之违约金。乙方逾期交纳本合同第六条第8小点规定之应付费用的，应按欠费总额每日1%向甲方支付滞纳金，逾期超过5天甲方有权解除合同。租赁期满解除契约之日，双方应共同检查交接房屋和设备，如发现有人为损坏的，则在乙方押金（保证金）中扣除，不足部分由乙方负责赔偿，租赁期满，甲乙双方未续订承租契约或已解除租赁后，乙方逾期不交出承租房屋的。除限期迁出和补交占用期间租金外，甲方还有权按月租金额2%加收违约金。违约金、赔偿金应在确定责任后十日内付清，否则按逾期付租金的条款处理。如因不可抗力的原因，造成租赁契约无法履行时，双方互免承担责任。5.租赁期内，租金交付方式为：2017年7月1日一2018年1月31日止，年租金420000元，应付租金210000元；2018年1月1日-2018年4月30日止，应付租金105000元......2020年4月1日-2020年7月30日止，应付租金105000元。2019年7月25日，杨洁（甲方）与王亚文、罗全金（乙方）签订《补充协议》，约定甲乙双方已于2019年4月29日签订了房屋买卖合同，现补充约定：1.双方已于2019年7月25日办理了位于贵阳市云岩区的房屋（建筑面积65.73㎡）过户手续，乙方已将剩余房款一次性支付甲方；2.由于该物业已出租给李瑶、赵洋，签订合同期限到2020年7月30日止，乙方同意继续履行该租赁合同，租金按每月20000元收取承租人租金，直到租赁合同履行完毕。甲方已转交承租人押金40000元给乙方；3.由于该物业李瑶、赵洋已转租给凯辉超市，在装修期间凯辉超市改变了原户型的结构，甲乙双方同意在该租赁合同到期后恢复该物业（按产权图纸）原始户型；4.双方同意在租赁合同到期后，再协商是否共同出租。庭审中，原、被告共同认可杨洁向王亚文支付贵阳市云岩区房屋押金为30000元。2019年7月25日，王亚文在2017年7月2日林康、杨洁与李瑶、赵洋签订《租赁契约》的甲方处签名。《租赁契约》签订后，被告使用房屋，并向原告支付了押金70000元。庭审中，双方认可被告欠付的是2020年5月1日至2020年7月30日止的房屋租金；原告认可已收回涉案房屋，水电费被告已结清。被告提交原、被告、第三人聊天记录载明，被告欠付税款，已于2018年12月支付15000元税款给原告。被告尚欠2020年5月1日一2020年7月30日止最后一季度房租。因疫情影响，原告杨洁与第三人王亚文同意免除2020年2月份的部分租金15000元（因凯辉超市即8号门面疫情期间正常营业，该免除不包括凯辉超市），杨洁确认欠付房租为105000元-15000元=90000元。原告要求分开支付房租，被告已经向王亚文支付60000元租金，欠付30000元租金。涉案租赁合同被告向原告交纳的70000元押金，其中王亚文已收到30000元的押金。2020年4月22日起，被告提出用押金来抵扣最后一季度租金，原告不同意抵扣租金，要求先支付租金。另查明，2018年6月7日，杨洁向税务机关缴纳贵阳市云岩区富水中路富水花园1层8，11，40，96号房屋税款、滞纳金，分别为：①2018年1月1日至2018年6月30日的房产税11910.78元、房产税滞纳金226.30元、城镇土地使用税102.75元、城镇土地使用税滞纳金1.95元；②2018年7月1日至2018年12月31日的房产税11910.78元、城镇土地使用税102.75元。同日，林康向税务机关缴纳贵阳市云岩区富水中路富水花园1层9号房屋税款、滞纳金，分别为：①2018年1月1日至2018年6月30日的房产税2520.20元、房产税滞纳金47.88元、城镇土地使用税205.38元、城镇土地使用税滞纳金3.90元；②2018年7月1日至2018年12月31日的房产税2520.20元、城镇土地使用税205.38元。杨洁与林康于2020年5月11日登记结婚。上述事实，有原、被告当庭陈述笔录、《租赁契约》、补充协议、微信聊天记录、完税发票、身份信息等证据在卷佐证，本院予以采信。本院认为，原告林康、杨洁，第三人王亚文与李瑶、赵洋签订的《租赁契约》，依法成立并生效，当事人应当按合同约定履行合同义务。根据原告诉请，分别阐述如下：一、欠付租金的认定。根据租赁合同约定，2020年5月1日至7月30日涉案房屋的租金为105000元，其中属于贵阳市云岩区房屋的租金20000元／月×3月＝60000元，王亚文已收取，故属于原告出租房屋部分的租金为105000元-60000元＝45000元。根据双方在微信聊天记录载明的内容，杨洁同意因疫情影响而减免租金15000元，该减免行为符合《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，故被告尚欠原告租金30000元。被告欠付租金的行为客观上造成原告资金占用期间利息的损失，原告主张支付违约金，本院予以支持，但原告主张每日按月租金15000元为基数，以2%的标准计算违约金过高，本院支持以欠付租金30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为计算标准，从2020年7月31日起计算至付清30000元之日止的违约金。二、关于税费的认定。其一，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条第一款“房产税由产权所有人缴纳……”、第三条第三款“房产出租人，以房产租金收入为房产税的计税依据”和《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二条第一款“在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳土地使用税”、第三条第一款“土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，依照规定税额计算征收”的规定，房产税和城镇土地使用税的纳税义务人系产权人及出租人。其二，原告提供了2018年6月7日其向税务机关补缴涉案房屋2018年1月1日至12月31日税款《税收完税证明》。双方于2017年7月2日签订的《租赁契约》约定的“租赁期内，乙方责任”条款载明了该物业的管理费、水电煤气费、工商税务费及该房屋产生房屋税费由乙方负担，结合被告认可欠缴房屋税款，并于2018年12月向原告支付税款15000元的微信聊天记录，涉案房屋产生的税费根据合同约定由承租人即被告承担。同时，该约定是双方当事人意思自治的结果，并未违反法律规定，故被告抗辩称合同约定的税费为租赁房屋产生的税费，不包括房屋所有权人交纳的房产税及城镇土地使用税，与合同约定及履行中双方意思表示不符，该抗辩意见本院不予采纳。其三，由于杨洁提交的其于2018年6月7日所缴纳的《税收完税证明》系贵阳市云岩区富水中路富水花园1层8，11，40，96号房屋税款，包含了非租赁合同约定租赁物1层11号房屋的税费，本院无法区分属于租赁合同租赁物的税款金额，且原告作为纳税义务人未提供证据证明其已实际缴纳2019年、2020年租赁期限内税款，故原告关于被告支付包括2019-2020年税费68771.81元及税费违约金的主张，待原告缴纳税款后根据合同约定再另行主张，故本案暂不处理。三、关于押金（保证金）的认定。原告主张押金不予退还，被告则抗辩称抵扣租金。合同签订后，被告向原告支付押金70000元，其中王亚文已收到杨洁支付贵阳市云岩区房屋押金（保证金）30000元，属于原告出租给被告房屋的押金（保证金）为40000元。本案押金（保证金）具有保证合同正常履行的功能，由于原告出租房屋的税费双方未最终结算，根据《租赁契约》约定被告在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，原告将押金（保证金）退回被告的约定，故本案对押金亦不作处理，由双方根据结算情况，另案主张。综上，原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告赵洋、李瑶于本判决生效之日起十日内支付原告杨洁、林康租金30000元及违约金[违约金以欠付租金30000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）为计算标准，自2020年7月31日起计算至付清30000元之日止]。二、驳回原告杨洁、林康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4074元，减半收取计2037元，由原告杨洁、林康负担1713元，被告赵洋、李瑶负担324元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十一月三日法官助理汤琴书记员梁文文