广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤07民终3589号上诉人（原审原告、反诉被告）：李敬孝，男，1970年8月11日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区*********。公民身份号码：440************437。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：鹤山市万泰物业投资有限公司，住所地广东省鹤山市*******。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：陈浩兰，广东巨信律师事务所律师。原审被告：江门市蓬江区万禾房地产投资咨询有限公司，住所地广东省江门市蓬江区**********1-1/8A-F1/8-10A-C1-9F-K1-6K-L1-9L-N轴之二。法定代表人：戚某1。上诉人李敬孝、鹤山市万泰物业投资有限公司（以下简称万泰公司）因与原审被告江门市蓬江区万禾房地产投资咨询有限公司（以下简称万禾公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1743号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敬孝上诉请求：1.撤销一审判决第六项；2.改判李敬孝向万泰公司支付不动产面积差额款60390元；3.本案一、二审诉讼费全部由万泰公司承担。事实和理由：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。一审法院认为涉案不动产并非商品房，因此本案不适用上述司法解释规定，属于认定错误。本案中，双方在《合作开发协议》中并未对约定面积与实际面积不符如何处理这一事项有明确约定，法律对此也没有明确的规定，则可以参照最相类似的规定。本案中，李敬孝与万泰公司合作开发的内容是万泰公司开发建设相关商铺和住宅，住宅属于商品房，可以适用上述司法解释规定，商铺应同理也能适用。李敬孝与万泰公司之间的《合作开发协议》中约定的面积是201.3平方米，而最终万泰公司通知收铺时，实际面积是220.5平方米，面积差异为19.2平方米，面积差异误差比为9.54%，超过了3%(计算公式：19.2÷201.3=9.54%，其中3%是6.039㎡)。根据上述司法解释的规定，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，因此李敬孝无需支付面积误差比超出3%部分的面积差额款项。对于面积误差比3%以内的部分，李敬孝同意按约定的价格10000元每平方米向万泰公司补足，即李敬孝仅应支付60390元不动产面积差额款。综上，商铺面积增加是万泰公司自身过错，万泰公司扩大面积向李敬孝收取面积差异款，即使是建设过程中不得已而造成的，也不应由李敬孝承担后果，否则扩大部分的面积对于李敬孝来说就是强买强卖的性质。李敬孝同意支付面积误差比3%以内的差异款已是体谅之举。万泰公司辩称，一、李敬孝上诉主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来处理涉案房屋面积差异问题，没有任何法律依据。根据双方签订的《合作开发协议》内容，本案纠纷应定性为建设用地使用权转让合同纠纷，即使二审法院维持一审法院作出的合资、合作开发房地产合同纠纷的认定，本案纠纷也不可能属于商品房买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”已明确了该司法解释的适用范围，但本案明显不属于该范围，因此，涉案房屋关于面积差异问题不能依据该司法解释的相关规定进行处理，应当根据多退少补的公平原则进行补足差异面积差额款，一审法院的认定和判决合理合法，二审法院应当予以维持。二、一审中，李敬孝已明确表示继续履行合同，完全不存在强买强卖的性质。一审庭审中，法院已明确询问李敬孝，因涉案房屋的面积与《合作开发协议》约定的面积不符，是选择继续履行合同接受涉案房屋还是解除合同拒绝接受涉案商铺，李敬孝明确表示继续履行合同并接受涉案商铺。因此，李敬孝自愿接受涉案商铺意味着完全接受涉案商铺超过合同约定面积的事实及愿意为此支付相应的面积差额款，完全不存在其所称的强买强卖性质，一审法院认定李敬孝须支付面积差异19.2平方米的差额款合法有据，二审法院应当予以维持。万禾公司对李敬孝的上诉未作陈述。万泰公司上诉请求：1.将一审判决第一项改判为“万泰公司自本判决发生效力后且李敬孝依法缴纳鹤山市***********之一、鹤山市***********之二的过户税费之日起十日内，协助李敬孝办理将上述两房屋的所有权人变更为李敬孝的登记手续。”；2.撤销一审判决第二项、第三项；3.本案一、二审诉讼费用由李敬孝负担。事实和理由：一、即使万泰公司应支付迟延交付不动产的租金，一审法院对于万泰公司应租金计算错误，仅应自2016年2月23日起计算至2018年9月29日止。1.一审法院计算万泰公司应支付租金的起始时间错误。涉案《合作开发协议》第八条约定，万泰公司未能按时交付商铺的，酌情可延长3-6个月时间。万泰公司于2013年8月22日取得施工许可证，即使法院认为自取得施工许可证当日起24个月内交付商铺，但自2015年8月22日至李敬孝提起本案诉讼之日止期间，李敬孝在长达四年多的时间未催促万泰公司交付商铺，其怠于行使自己的权利，一审法院应当基于公平原则及考虑合同中已有相关违约责任的约定，认定延长6个月而非3个月的交付期，即万泰公司应当于2016年2月22日前向李敬孝交付涉案商铺。2.一审法院计算万泰公司应支付租金的终止时间错误。涉案不动产于2018年9月29日即已取得竣工验收报告，经监理、设计、勘测、施工等单位共同审核竣工资料及检查现场工程质量，同意通过验收，即涉案不动产于2018年9月29日已具备法定交付条件。但一审法院“涉案不动产于2019年4月15日才经鹤山市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案表，此后涉案不动产才具备交付条件”的认定，与现有法律规定不一致。《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”建设部办公厅关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函[建办法函（2003）524号]中答复“商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用，建设行政主管部门依法对已竣工的建设工程不再进行质量核验，核发竣工验收证书”。上述规定，明确了现行法律规定了建筑工程法定交付条件为“竣工经验收合格”。《建设工程质量管理条例》第49条“建设单位应当自竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门备案”的规定，仅是规定建设单位应当在建设工程竣工验收报告等资料办理备案手续，并非规定工程竣工验收并经备案才具备交付使用条件。《广东省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施细则（试行）》第七条规定:“竣工验收备案是一种程序性的备案检查制度，是对工程建设参建各方质量行为进行规范化、制度化约束的强制性控制手段，竣工验收备案不免除参建各方的质量责任。办理竣工验收备案是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。”由此可见，建设工程竣工验收合格与取得《竣工验收备案表》是两个不同的程序，建设工程经验收合格后就可交付使用，而《竣工验收备案表》是在工程竣工验收合格后向行政机关所进行的备案登记。因此，一审法院认定“鹤山市住房和城乡建设局出具的工程竣工验收备案表是认定涉案不动产竣工验收合格的唯一有效法定证明文件”，适用法律错误，同时也缺乏法律依据。本案涉案不动产取得竣工验收报告（2018年9月29日）之日即具备交付条件。万泰公司于2018年8月2日、2018年10月8日、2019年7月份通过多种形式通知李敬孝接收涉案不动产，万泰公司履行交付义务，但李敬孝不接收。所以，如一审法院认定万泰公司应承担迟延交付涉案不动产违约责任，则计算迟延交付涉案不动产的租金的截止时间应为2018年9月29日而非2019年7月24日。二、一审法院判令万泰公司向李敬孝支付迟延办理产权登记的违约金，缺乏事实和法律依据。首先，涉案《合作开发协议》没有特别约定万泰公司迟延办理产权登记的违约责任。其次，协议中约定以工程取得施工许可证当日起24个月内协助甲方办好产权证并将涉案不动产交付给甲方。工程未能取得工程竣工验收报告，万泰公司未能交付涉案不动产给李敬孝，自然也未能办理产权证，未能交付涉案不动产期间与未能办妥房产证期间重叠，一审法院在已认可协议中约定的万泰公司迟延交付涉案不动产的违约责任情况下，则不应该再重复评价万泰公司迟延交付涉案不动产期间的其他违约行为（迟延办理房产证），加重万泰公司的法律责任。而且，对于认定迟延办理产权证的违约责任，应当自房屋已具备可办理产权证条件后起算。再次，结合协议第七点第3点、第八条第4点内容分析，双方制定第八条第4点是针对第七点第3点的交付和办证义务设置的违约责任，一审法院另行拆分认定两个行为的各自违约责任，无疑违反协议真正表达的意思。最后，万泰公司为李敬孝办理产权证不仅是万泰公司的义务，也是李敬孝的义务，万泰公司必须有业主即李敬孝的配合才能为其办理产权证登记手续。李敬孝必须先依法缴纳涉案不动产过户的税费后才能办理产权证，但李敬孝在工程已竣工验收、万泰公司多次催促办理收楼手续情况下仍无合理理由拒绝收楼，也没有依法缴纳过户税费，万泰公司无法单方为其办理产权证登记手续。因此，在涉案不动产未具备产权证登记手续（包括李敬孝未配合缴纳税费）的情况下，一审法院认定万泰公司承担迟延办理产权证的违约责任，没有事实依据和法律依据，也与协议本身表达的真实意思不符。在二审审查期间，万泰公司补充事实和理由如下：一、一审法院对本案法律关系性质认定错误，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷，而非合资、合作开发房地产合同纠纷。1.根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的协议”、第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险、只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，可见“共担风险”是合作开发房地产合同的基本内容。但根据涉案《合作开发协议》的内容，李敬孝以土地使用权出资，建成后取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积，且明确李敬孝不承担项目开发建设的风险责任和债权债务及收益，可见，双方当事人的真实意思表示并非进行涉案房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，涉案《合作开发协议》应当认定为土地使用权转让合同。2.江门市中级人民法院作出的（2019）粤07民辖终218号《民事裁定书》仅是对双方当事人争议的本案管辖权作出的终审裁定，仅是以法院已立案的合资、合作开发房地产合同纠纷案由认定本案不属于不动产物权纠纷，不应适用专属管辖的规定，但并非对本案的法律关系及争议事实进行实质性认定。一审法院以该终审裁定作为本案法律关系纠纷的认定依据，实属不当。3.2020年6月8日本案一审庭审上，一审法院向李敬孝释明本案案由应为土地使用权转让合同纠纷而非合资、合作开发房地产合同纠纷，但因李敬孝坚持按原案由来，一审法院最终认定本案案由为合资、合作开发房地产合同纠纷。根据《最高人民法院关于印发修改后的的通知》第三条第5点“当事人起诉的法律关系于实际讼争的法律关系不一致的，人民法院结案时应当根据法院查明的当事人之间实际存在的法律关系的性质，相应变更案件的案由”之规定，一审法院有权依职权根据实际法律关系性质变更案由，而不是应该因原告方不同意为由而认定与实际法律关系性质不符的案由。综上，一审法院认定本案法律关系错误，本案应为建设用地使用权转让合同纠纷。二、涉案合同第七条第3款关于办证的约定不符合现实商品房过户办证的客观流程，该条关于办证期限的约定对双方没有约束力。按照现行一手商品房办理过户手续前的顺序如下：工程竣工验收-交付商品房-商品房大确权-受让方依法缴纳税费-办理过户手续。交付商品房后至办理过户手续之前，商品房必须先完成大确权（即初始登记）后，才能将商品房过户至小业主名下，在过户之前，受让方还必须依法向相关税务部门缴纳该商品房的税费后，才能办理过户手续，因此交付房屋和过户办证两个程序之间是有时间间隔不可能同时完成，而且受限于房屋受让方即李敬孝是否已依法缴纳税费。其次，涉案合同第七条第3款约定“乙方保证在房屋计划建设的24个月内（以工程取得施工许可证当日起计），协助甲方办好产权证并将商铺交付给甲方”结合第二条第4款“房屋建设时间为24个月”之约定，第七条第3款重点是约定在房屋的交付时间是建设期24个月内。在现实建设开发过程中，在24个月的房屋建设期内要完成交付义务并办好受让方的产权过户手续，是不符合实际的，完全忽视了房屋大确权和受让方须履行缴税义务这两个缺一不可的办证前提条件。因此，涉案合同第七条第3款关于办证期间的约定不符合实际的客观流程及忽视办证的前提条件，所以该约定应视为不明确或没有约定，对合同各方不具有法律效力。三、万泰公司协助李敬孝将涉案房屋过户至其名下前，李敬孝必须先向相关税务部门履行缴纳税费的义务后，万泰公司才能配合其办理过户手续，这是有先后履行顺序的。但一审法院作出的第一项判决并没有体现李敬孝应先履行缴税义务的先行条件，而将过户的义务全推给万泰公司，这很不公平。李敬孝辩称，一、一审法院对万泰公司在上诉状的事实和理由都有一一回复，相关的法律法规也是有依据，因此李敬孝认为一审法院对该部分的事实查明是正确，适用法律也是正确，应驳回万泰公司的所有上诉请求。二、根据双方的合作开发协议第二条第四点，项目预计在2010年12月30日动工，但本案中万泰公司直到2013年8月22日才取得施工许可证，一审法院以施工许可证为计算时间已经有利于万泰公司另合同中的第八条约定万泰公司不能按时交付商铺酌情可延长三到六个月，那么一审法院考虑到万泰公司违约时间之久，而且给予延长的时间是李敬孝的权利，因此李敬孝只同意给予延长三个月，因此一审法院对该租金的起算时间是正确的。三、对该租金的终止时间，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条以及建筑工程管理条例，建筑工程是需要竣工验收备案表出来后方可交付使用。本案中是在2019年4月15日才完成竣工验收备案表，备案表出来后万泰公司需要书面向李敬孝要求收楼，那么本案中是在2019年7月份万泰公司才通过法院要求李敬孝去接收涉案房屋，因此一审判决中的终止时间是正确的。四、本案中的案由是立案时由法院确定，万泰公司对本案提出管辖权异议，那么二审法院已经对本案的案由做了认定，双方对该认定都没有提起再审，因此该认定是生效了，所以本案的案由应以生效的裁定书确定的为准。本案中，双方签订的合同是由万泰公司提供的，万泰公司作为专业的房地产公司熟悉整个房地产开发、销售、办证等等流程，因此其所约定的办证的时间已经充分考虑各种不确定的因素所定下来的，因此双方的办证的时间应按合同约定履行。五、双方合同中，虽然没有约定迟延办理房产证的违约金，那么只能按照法律规定来计算违约金，因为万泰公司直到今天为止，没有办理产权证给李敬孝，导致李敬孝不能正常使用涉案房屋，因此万泰公司应承担相应的违约责任。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条以及《中华人民共和国合同法》第一百二十四条的规定来计算违约金有理有据，应予维持。万禾公司对万泰公司的上诉未作陈述。李敬孝向一审法院起诉请求：1.万泰公司协助李敬孝办理鹤山市************、132-2的房屋过户手续；2.万泰公司向李敬孝支付迟延交付期间的租金548341.20元（租金计算标准：以40元/平方米，按土地面积201.3平方米计算，从2014年8月23日起计算至2020年3月27日止）；3.万泰公司向李敬孝支付迟延办理产权登记的违约金[按涉案房屋现值201.3万元（房价以1万元/平方米计算），参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，从2014年8月23日起计算至实际办理之日止]；4.万禾公司对上述请求承担连带保证责任；5.万泰公司、万禾公司负担诉讼费用。万泰公司向一审法院提出反诉请求：1.李敬孝向万泰公司支付商铺面积差额款19.2万元（以1万元/平方米计算）；2.李敬孝负担诉讼费用。一审法院认定事实：2010年11月1日，李敬孝（甲方）、戚某1（乙方）签订《合作开发协议》，约定共同开发鹤山市********侧的商住楼。甲方以其所有的鹤山市*******相关土地使用权作价入股万泰公司，公司运营过程中的一切债权、债务及得益与甲方无关。双方合作后，甲方不参与项目的开发建设，不承担项目开发建设的风险责任和债权债务及收益。乙方负责交纳的各项规费，包括城市配套费、人防费、墙改基金、岩土工程勘察费、文物勘察费、政府质量监督费等。乙方办理开工前的一切必要手续的费用，包括建设工程规划许可证、施工许可证，以及后期需要办理的商品房预售许可证等费用。项目开发完成后，甲方取得与投入项目的土地所处同一位置、相同面积的首层商铺（该商铺面积包含住宅公共楼梯占用面积），甲方对除去住宅公共楼梯占用面积后的剩余商铺面积享有所有权和处分权。该商铺销售过户税费由甲方负责支付。乙方取得余下的二至六层所有住宅面积的所有权及处分权，该房屋销售过户税费由乙方负责支付。乙方在房屋计划建设的24个月内（以工程取得施工许可证当日起计），协助甲方办好产权证并将商铺交付给甲方。乙方未能按时将商铺交付给甲方的，（酌情可延长3-6个月时间给乙方）如无法交付使用的，则需按土地面积每月租金每平方米40元赔偿给甲方。未能履行违约责任，则由担保方履行。上述《合作开发协议》落款的甲方处由李敬孝签名，乙方处由万泰公司盖章及相关人员签名，担保方处由万禾公司盖章。2013年8月22日，万泰公司取得相关建筑工程施工许可证。涉案工程于2019年4月15日经鹤山市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案。2019年7月16日，万泰公司向鹤山市人民法院（以下简称鹤山法院）提交《申请书》，请求法院要求李敬孝到万泰公司的万和苑销售中心处办理收铺事宜。鹤山法院向李敬孝的委托诉讼代理人邮寄上述《申请书》，李敬孝的委托诉讼代理人于2019年7月18日收到上述《申请书》。2019年7月24日，李敬孝向鹤山法院提交《关于被告申请书的回应》，认为涉案不动产仍未办理竣工验收备案及消防验收，不具备交付条件，故拒绝接收。2019年8月2日，鹤山市***********之一（以下简称132号之一，登记面积为109.68平方米）、鹤山市***********之二（132号之二，登记面积为110.82平方米）办理了不动产权证，权利人均为万泰公司。2020年3月27日，万泰公司将上述不动产交付给李敬孝。一审法院另查明：李敬孝用于合作的涉案土地的登记面积为201.3平方米。2014年3月26日，万泰公司的法定代表人由戚某1变更为李某1。一审法院认为，本案是合资、合作开发房地产合同纠纷。关于万泰公司称本案是土地使用权转让合同纠纷而非合资、合作开发房地产合同纠纷的答辩意见。首先，李敬孝在起诉及庭审时一直坚持以合资、合作开发房地产合同纠纷提起本案诉讼。其次，江门市中级人民法院已作出（2019）粤07民辖终219号民事裁定，认定本案是合资、合作开发房地产合同纠纷。因此，本案应为合资、合作开发房地产合同纠纷。关于李敬孝请求万泰公司协助李敬孝办理132号之一、132号之二不动产的过户手续的主张。万泰公司庭审时表示愿意协助李敬孝办理该过户手续，且万泰公司亦已实际将涉案不动产交付给李敬孝，故对李敬孝上述请求，一审法院予以支持。关于万泰公司称万泰公司不是《合作开发协议》的主体，不是本案适格被告的答辩意见。虽然2010年11月1日签订的《合作开发协议》的抬头处记载乙方为戚某1，但从《合作开发协议》的内容看，是约定由乙方开发建设相关商铺及住宅，而《合作开发协议》落款的乙方处由万泰公司盖章及相关人员签名，万泰公司的法定代表人于2014年3月26日才由戚某1变更为李某1。因此，足以认定万泰公司才是《合作开发协议》的当事人。万泰公司上述答辩意见，与本案证据证明的事实不符，一审法院不予支持。关于万泰公司称万泰公司已履行了交付涉案不动产的合同义务，只要李敬孝支付完所有税费，涉案不动产就可过户到李敬孝名下的答辩意见。万泰公司庭审时确认仅于2018年8月2日、2018年10月8日、2019年7月份通过挂号信、向鹤山法院提交申请等形式通知李敬孝接收涉案不动产，但从《收铺通知书》《申请书》来看，并无通知李敬孝办理产权证，且当时涉案不动产亦确实尚未办理产权证，故万泰公司至今没有为涉案不动产办理产权过户手续，其行为已构成违约。至于过户所涉税费由谁承担的问题，因双方在本案中均没有主张，且税务机关对谁是纳税主体必然有相关规定，故一审法院不作处理，双方可在实际办理过户登记后另循合法途径解决。万泰公司上述答辩意见，理据不足，一审法院不予支持。关于李敬孝请求万泰公司支付迟延交付不动产期间的租金的主张。《合作开发协议》约定万泰公司在取得施工许可证当日起24个月内（酌情可延长3-6个月）将涉案不动产交付给李敬孝，逾期交付的需按土地面积每月租金每平方米40元赔偿给李敬孝。万泰公司于2013年8月22日取得施工许可证，即万泰公司于2015年8月22日（酌情可延长3-6个月）前就应将涉案不动产交付给李敬孝。万泰公司庭审时确认仅于2018年8月2日、2018年10月8日、2019年7月份通过挂号信、向鹤山法院提交申请等形式通知李敬孝接收涉案不动产，但依据《中华人民共和国消防法》第十三条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第四十九条之规定，建设单位组织勘察、设计、施工、监理等单位进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。建设工程还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。本案中，鹤山市住房和城乡建设局出具的工程竣工验收备案表是认定涉案不动产竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。因涉案不动产于2019年4月15日才经鹤山市住房和城乡建设局办理工程竣工验收备案，此后涉案不动产才具备交付条件，即使万泰公司此前有通知过李敬孝接收不动产，但该些通知也不产生通知李敬孝接收的法律效力。办理竣工验收备案后，万泰公司于2019年7月16日才向鹤山法院提交要求李敬孝接收不动产的《申请书》，故万泰公司逾期交付的行为已属违约。李敬孝庭审时称只同意延长3个月交付，考虑到万泰公司迟延交付的时间长达数年之久，一审法院采纳李敬孝的意见确定延长3个月交付期。李敬孝于2019年7月18日收到申请后，于2019年7月24日书面向鹤山法院表示拒绝接收。考虑万泰公司通知后需给予李敬孝适当的时间接收不动产及李敬孝已及时书面回复了鹤山法院，故万泰公司应向李敬孝支付2015年11月22日至2019年7月24日迟延交付期间的租金354851.64元（201.3平方米×40元/平方米×44.07个月）。关于李敬孝请求万泰公司支付迟延办理产权登记的违约金的主张。《合作开发协议》约定万泰公司在取得施工许可证当日起24个月内（酌情可延长3-6个月）协助李敬孝办好产权证并将商铺交付给李敬孝。即万泰公司须交付不动产并保证不动产所有权转移给李敬孝，该二项行为均是万泰公司的合同义务。如前所述，万泰公司逾期交付涉案不动产，应承担相应的违约责任。因双方并无就迟延办理产权登记所需承担的违约责任进行过约定，而迟延办证确实令李敬孝对涉案不动产行使权利产生制约，且双方庭审时均确认涉案不动产的市场价可按1万元/平方米计算，故李敬孝主张相关违约金以涉案不动产的市场价值201.3万元（201.3平方米×1万元/平方米）为本金计算违约金合理。迟延办证违约金应自2015年11月22日起计至实际办理产权登记之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。关于李敬孝请求万禾公司对涉案债务承担连带保证责任的主张。《合作开发协议》约定万泰公司未能履行违约责任，则由担保方履行。万禾公司在《合作开发协议》落款的担保方处盖章，故李敬孝上述请求合法有据，一审法院予以支持。关于万泰公司称李敬孝的请求已超过诉讼时效的答辩意见。因李敬孝请求的违约金是持续发生的，故李敬孝的请求没有超过诉讼时效。万泰公司上述答辩意见，理据不足，一审法院不予支持。关于万泰公司反诉请求李敬孝支付涉案不动产面积差额款的主张。《合作开发协议》约定的需交付不动产的面积为201.3平方米，而实际交付不动产的面积为220.5平方米，相差19.2平方米。李敬孝主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，对面积误差比超过3%部分的房价款由万泰公司承担。对此，涉案不动产并非商品房，本案也不是商品房买卖合同纠纷，故本案不适用上述司法解释规定。经一审法院询问，李敬孝庭审时表示虽然与约定不动产的面积不符，但愿意继续履行《合作开发协议》接受涉案不动产而非解除《合作开发协议》，故根据公平对等的原则，李敬孝应向万泰公司补足面积差额款。双方庭审时均确认涉案不动产的市场价可按1万元/平方米计算，故万泰公司请求李敬孝支付面积差额款19.2万元（19.2平方米×1万元/平方米）合法有据，一审法院予以支持。关于万泰公司称李敬孝在已接收涉案不动产后，应向万泰公司退还全部股份的答辩意见。如前所述，李敬孝并非以其所有的土地使用权入股万泰公司，故本案不存在李敬孝需向万泰公司退还股份的情形。万泰公司上述答辩意见，理据不足，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、万泰公司自判决发生法律效力之日起十日内协助李敬孝办理将鹤山市***********之一、鹤山市***********之二的所有人变更为李敬孝的登记手续。二、万泰公司自判决发生法律效力之日起十日内向李敬孝支付迟延交付不动产的租金354851.64元。三、万泰公司自判决发生法律效力之日起十日内向李敬孝支付迟延办理产权登记的违约金（违约金以201.3万元为本金，自2015年11月22日起计至第一项判决的实际办理产权登记之日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）。四、万禾公司对第二、三项判决承担连带保证责任。五、驳回李敬孝的其他诉讼请求。六、李敬孝自判决发生法律效力之日起十日内向万泰公司支付不动产面积差额款19.2万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费24830.44元、本诉保全费5000元，合计29830.44元，由李敬孝负担7879.50元，由万泰公司、万禾公司共同负担21950.94元。反诉受理费2070元、反诉保全费1480元，合计3550元，由李敬孝负担。二审中，各方当事人均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院另查明，万和苑1#、2#商铺住宅、3#、5#商铺住宅于2015年9月29日竣工验收。本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让与受让方，受让方支付价款的协议”、第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资、共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”、第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险、只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，“共担风险”是合作开发房地产合同的基本内容。但根据涉案《合作开发协议》的内容，李敬孝以土地使用权出资，建成后取得投入项目的土地上盖的首层商铺面积，且明确李敬孝不参与项目的开发建设，不承担项目开发建设的风险责任和债权债务及收益，可见，双方当事人的真实意思表示并非进行涉案房地产项目的合作开发，而是进行投入项目建设土地使用权的转让和受让，涉案《合作开发协议》应当认定为土地使用权转让合同。一审法院将本案定为合资、合作开发房地产合同纠纷不当，应予纠正。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院二审针对李敬孝、万泰公司的上诉请求进行审查，当事人没有提出请求的，本院不予审查。结合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.李敬孝是否须支付面积误差比超出3%部分的面积差额款项；2.万泰公司应否向李敬孝支付迟延交付涉案不动产期间的租金，一审判决确定支付迟延交付涉案不动产的租金时间是否正确；3.万泰公司应否向李敬孝支付迟延办理产权登记的违约金；4.一审判决万泰公司协助李敬孝办理鹤山市***********之一、鹤山市***********之二的房屋过户手续是否妥当。关于争议焦点一。《合作开发协议》约定万泰公司需交付不动产的面积为201.3平方米，而实际交付不动产的面积为220.5平方米，相差19.2平方米。李敬孝上诉主张应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，对面积误差比超过3%部分的房价款由万泰公司承担，李敬孝无需支付面积误差比超出3%部分的面积差额款项。对此本院认为，双方在《合作开发协议》中并未对实际交付不动产的面积比约定面积多如何处理这一事项有明确约定，由于涉案不动产并非商品房，本案亦不是商品房买卖合同纠纷，故本案不适用上述司法解释规定。由于李敬孝在一审庭审时表示虽然与约定不动产的面积不符，但愿意继续履行《合作开发协议》接受涉案不动产而非解除《合作开发协议》，因此，李敬孝自愿接受涉案商铺意味着接受涉案商铺超过合同约定面积的事实及愿意为此支付相应的面积差额款，不存在李敬孝所称的强买强卖性质，故根据公平对等的原则，李敬孝应向万泰公司补足面积差额款。由于双方在一审庭审时均确认涉案不动产的市场价可按1万元/平方米计算，故一审判决认定李敬孝须向万泰公司支付面积差异19.2平方米的差额款19.2万元（19.2平方米×1万元/平方米）合法有据，并无不当。李敬孝上诉主张其无需支付面积误差比超出3%部分的面积差额款项，理据不足，本院不予支持。关于争议焦点二。涉案《合作开发协议》约定万泰公司在取得施工许可证当日起24个月内（酌情可延长3-6个月）将涉案不动产交付给李敬孝，逾期交付的需按土地面积每月租金每平方米40元赔偿给李敬孝。由于万泰公司存在逾期交付涉案不动产给李敬孝的情形，李敬孝根据协议的约定请求万泰公司支付迟延交付不动产期间的租金理据充分，一审法院对此予以支持并无不当。对于万泰公司支付迟延交付涉案不动产的租金的起始时间问题。本案中，万泰公司于2013年8月22日取得施工许可证，根据《合作开发协议》的约定，万泰公司于2015年8月22日（酌情可延长3-6个月）前就应将涉案不动产交付给李敬孝。由于李敬孝在一审庭审时称只同意延长3个月交付，考虑到万泰公司迟延交付的时间长达数年之久，一审法院采纳李敬孝的意见确定延长3个月交付期，合情合理。一审判决认定万泰公司支付迟延交付涉案不动产的租金的起算时间为2015年11月22日，并无不当。由于万和苑1#、2#商铺住宅、3#、5#商铺住宅于2018年9月29日竣工验收，即涉案不动产于2018年9月29日已具备法定交付条件。虽然万泰公司于2018年8月2日通知过李敬孝接收不动产，但当时涉案不动产尚未竣工验收，该通知不产生通知李敬孝接收的法律效力。万泰公司虽主张其于2018年10月8日通知李敬孝接收商铺，但李敬孝予以否认，万泰公司提供的证据不足以证明其于2018年10月8日履行通知手续。涉案不动产竣工验收后，万泰公司于2019年7月16日才向鹤山法院提交要求李敬孝接收不动产的《申请书》，李敬孝收到申请后，于2019年7月24日书面向鹤山法院表示拒绝接收。考虑万泰公司通知后需给予李敬孝适当的时间接收不动产及李敬孝已及时书面回复了鹤山法院，一审判决认定万泰公司迟延交付涉案不动产的租金的终止时间为2019年7月24日，并无不当。进而，一审判决万泰公司向李敬孝支付2015年11月22日至2019年7月24日迟延交付期间的租金354851.64元（201.3平方米×40元/平方米×44.07个月），合法有据，应予维持。关于争议焦点三。万泰公司上诉主张其不应向李敬孝支付迟延办理产权登记的违约金，对此本院认为，首先，双方在涉案《合作开发协议》违约责任条款中并没有万泰公司迟延办理产权登记须支付违约金的约定，李敬孝主张延迟办证违约金缺乏合同依据。其次，《合作开发协议》约定万泰公司在取得施工许可证当日起24个月内（酌情可延长3-6个月）协助李敬孝办好产权证并将商铺交付给李敬孝。万泰公司未能按照约定时间交付涉案不动产致使李敬孝无法使用涉案不动产，自然也未能办理产权证，李敬孝在本案中已按照协议的违约责任条款就万泰公司迟延交付涉案不动产向万泰公司主张赔偿，一审法院亦已对万泰公司的合同违约责任作出处理。再次，本案不是商品房买卖纠纷，万泰公司主张适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定要求万泰公司承担迟延办理产权证的违约责任，缺乏法律依据。综上，李敬孝要求万泰公司承担迟延办理产权证的违约责任，理据不足。一审法院判令万泰公司向李敬孝支付迟延办理产权登记的违约金，缺乏事实和法律依据，应予撤销。关于争议焦点四。《合作开发协议》约定万泰公司在取得施工许可证当日起24个月内（酌情可延长3-6个月）协助李敬孝办好产权证。据此，万泰公司应协助李敬孝办理涉案不动产的过户手续，且万泰公司现已将涉案不动产交付给李敬孝，故李敬孝请求万泰公司协助李敬孝办理鹤山市***********之一、鹤山市***********之二的过户手续，理据充分，一审法院对此予以支持并无不当。至于过户所涉税费由谁承担的问题，万泰公司上诉主张李敬孝必须先向相关税务部门履行缴纳税费的义务后，万泰公司才能配合其办理过户手续。因双方在一审中均没有就税费承担问题提出相应的诉讼请求，一审法院对涉案税费承担问题不作处理，并无不当。一审判决万泰公司协助李敬孝办理将鹤山市***********之一、鹤山市***********之二的所有人变更为李敬孝的登记手续，处理正确，应予维持。综上所述，李敬孝的上诉请求不能成立，应予驳回。万泰公司的上诉请求有理部分，应予支持；无理部分，应予驳回。一审判决认定事实清楚，但部分实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第七十七条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第十四条、第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1743号民事判决第一项、第二项、第六项；二、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1743号民事判决第三项、第四项、第五项；三、江门市蓬江区万禾房地产投资咨询有限公司对广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703民初1743号民事判决第二项确定的债务承担连带保证责任；四、驳回李敬孝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费24830.44元、本诉保全费5000元，合计29830.44元，由李敬孝负担9147.82元，由鹤山市万泰物业投资有限公司、江门市蓬江区万禾房地产投资咨询有限公司共同负担20682.62元。一审反诉受理费2070元、反诉保全费1480元，合计3550元，由李敬孝负担。二审案件受理26214.52元（已由李敬孝预交4140元，鹤山市万泰物业投资有限公司预交24830.44元），由李敬孝负担8558.03元，由鹤山市万泰物业投资有限公司负担17658.69元。鹤山市万泰物业投资有限公司多预交的二审案件受理费7171.75元，由本院予以退回。李敬孝应向本院补缴二审案件受理费4418.03元。本判决为终审判决。审 判 长 马健文审 判 员 李炎途审 判 员 梁智坚二〇二〇年十一月二十四日法官助理 李永强书 记 员 陈月佩