湖北省潜江市人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂9005民初2782号原告：万宝清，女，1947年7月27日出生，汉族，湖南省株洲市人，住湖北省潜江市。被告：徐延平，男，1966年3月28日出生，汉族，湖北省仙桃市人，住湖北省武汉市洪山区。被告：汤英，女，1970年9月26日出生，汉族，湖北省石首市人，住湖北省武汉市洪山区。原告万宝清与被告徐延平、被告汤英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告万宝清，被告徐延平到庭参加诉讼。被告汤英经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告万宝清向本院提出诉讼请求：1、判令二被告履行配合原告办理位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋产权及土地使用权变更登记手续的义务；2、二被告承担违约责任；3、诉讼费由二被告承担。事实及理由：被告徐延平与被告汤英系夫妻关系。2008年12月28日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，约定将二被告位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋以65000元的价格出售给原告，原告于签订合同当日支付房款64000元，余款1000元待原告领到房屋所有权证后一次性付清给被告。2008年12月29日，原告按照被告徐延平的要求将房款64000元以现金方式支付给案外人张国庆和郑春红，案外人张国庆和郑春红向原告出具收条1张，并将房屋交给原告居住、使用，原告一直在该房居住至今。2010年9月7日，经二被告要求，原告将剩余1000元支付给案外人郑春红，案外人郑春红向原告出具收条1张。原告认为原告已经将房款支付完毕，被告至今仍未履行配合原告办理房屋变更登记手续的义务。为维护合法权益，原告特诉至法院，请求判如所请。被告徐延平答辩称，原告所说的不是事实：1、原告并没有将现金64000元房款支付给二被告，而是支付给了案外人张国庆与郑春红。二被告将位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋卖给案外人张国庆，但还未办理房屋产权变更登记手续，案外人张国庆又将该房屋卖给原告，二被告与原告已经在潜江市公证处办理了委托原告办理房屋产权变更登记手续的公证，且购置房产的全部手续不在二被告手中，二被告与案外人张国庆因该房屋产生的纠纷尚未完结；2、二被告同意配合原告办理房屋产权变更登记手续，但二被告常住武汉，要求原告承担二被告因办理房屋产权变更登记往返潜江的路费、误工费及办理房屋产权变更登记的手续费。被告对原告提交的证据均无异议，本院经审理，认为原告提交的证据具有真实性、关联性、合法性，能够作为认定本案事实的依据，依法予以采信。根据上述有效证据，结合当事人陈述及本案庭审查明情况，认定本案基本法律事实如下：被告徐延平与被告汤英系夫妻关系，位于湖北省潜江市××油田××路××房屋××二被告所有，二被告与案外人张国庆、郑春红于2008年9月10日签订房屋买卖合同，约定二被告以34000元价格出售给案外人张国庆、郑春红，因该房屋尚未取得房屋所有权证和土地使用权证，故二被告未配合案外人张国庆、郑春红办理房屋产权变更登记手续。2008年12月26日，原告通过潜江市博林信息公司了解到案外人郑春红要将湖北省潜江市××油田××路××号的房屋出售，2008年12月27日原告与案外人郑春红口头达成协议，因案外人张国庆、郑春红尚未取得房屋所有权，在案外人张国庆、郑春红的介绍下，2008年12月28日，原告与二被告签订了房屋买卖合同，约定将二被告位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋以65000元的价格出售给原告，待原、被告双方办理完委托过户等公证事宜后，原告支付64000元给二被告，二被告将该房屋购房协议及购房发票交与原告，余款1000元待原告领到该房屋产权证后一次性付清给二被告；还约定了如因二被告原因造成原告不能办理权属过户手续时，则视为二被告违约，原告有权退房并追究二被告的违约责任，二被告需在原告提出退房要求之日起三日内返还原告。当日，原、被告在潜江市公证处公证员李某见证下签署委托书，载明内容为：“我们是徐延平、汤英，现在委托万宝清为我们的代理人，并以我们的名义，办理如下事项：办理位于潜江市××油田××路××号的房屋产权及所附属土地使用权的产权办理及转让过户等各种相关手续。代理人在其权限范围内签署的一切文件，我们均予以承认。委托期限：自上述房屋及土地使用权证办好之日五年后起至委托事项办结为止。代理人无转委托权。委托人：徐延平、汤英，2008年12月28日”，被告徐延平、被告汤英在委托人处签名并捺手印，2008年12月30日，中华人民共和国湖北省潜江市公证处就以上内容出具了[2008]鄂潜江证字第1794号公证书。2008年12月29日，原告将购房款64000元支付给案外人张国庆、郑春红，案外人张国庆、郑春红向原告出具收条1张，载明：“今收到万宝清购向阳建新路2号15栋406室房款陆万肆仟元整（人民币64000元）。收款人：张国庆、郑春红，2008年12月29日”，案外人张国庆、郑春红在收条上签字并捺手印，并将房屋钥匙交由原告，由原告占有、使用该房屋至今。2010年9月7日，原告将购房尾款1000元支付给案外人郑春红，案外人郑春红向原告出具收条1张，载明：“今收到万宝清买房款押金1000元整，全部房款已结清。收款人：郑春红，2010.9.7”，案外人郑春红在收条上签字，并将购房发票原件交予原告。另查明，位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋，房屋所有权证载明登记时间为2012年3月6日，房屋所有权证号为：潜江市房权证油田字第**，房屋所有权人为被告徐延平、被告汤英，国有土地使用证颁发时间为2012年4月26日，国有土地使用证号为：潜国用（2012）第××号，土地使用权人为被告徐延平，该房屋的房屋所有权证附记中载明：“经济适用房五年后准予上市交易”。另查明，位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋购房款35533元由案外人张国庆支付。本院认为，本案系自然人之间的房屋买卖合同纠纷，原告与二被告签订的房屋买卖合同系双方真实的意思表示，应认定为合法有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，二被告与案外人张国庆、郑春红先达成房屋买卖合同，且二被告已将房屋钥匙交由案外人张国庆、郑春红，按照交易习惯，应当认定案外人张国庆已将购房款34000元支付给二被告，但由于房屋尚未取得房屋所有权证及土地使用证，因而未办理产权变更登记手续，案外人张国庆、郑春红此时是该房屋实际占有人；案外人张国庆、郑春红通过房屋中介公司将该房屋售卖给原告，同时让二被告与原告签订房屋买卖合同的行为，让原告有理由相信案外人张国庆、郑春红系二被告委托办理出卖该房屋手续的代理人，虽被告徐延平辩称未委托案外人张国庆、郑春红出卖该房屋，但二被告与原告签订房屋买卖合同的行为，应当视为二被告对案外人张国庆、郑春红出售该房屋行为的追认；根据《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”，因此即便二被告未授权案外人张国庆、郑春红代收取购房款，但原告向案外人张国庆、郑春红履行支付购房款义务的行为，应当视为已向二被告履行了支付房款的义务；现在位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋已经符合办理产权变更登记的条件，二被告应当按照合同约定履行配合原告办理房屋产权变更登记手续的义务。关于本案中原告主张被告按照合同约定承担违约责任，因双方在合同中约定被告承担违约责任的前提条件是原告退房，现原告不要求退房，则原告要求二被告承担违约责任的条件不成立，对原告要求二被告按照合同约定承担违约责任的诉讼请求，不予支持。关于被告徐延平辩称房屋变更登记手续费、路费、误工费等由原告承担，因原告与二被告的房屋买卖合同中仅约定了房屋因所有权转移所发生的房屋产权证及土地使用证的办证费和其他税费由原告承担，故依照双方合同约定，办理位于湖北省潜江市××油田××路××号的房屋的产权变更登记手续费由原告承担，对于被告徐延平提出的路费及误工费由原告承担的抗辩，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告徐延平、被告汤英于本判决生效之日起十日内配合原告万宝清办理位于湖北省潜江市江汉油田向阳建新路2号第015栋406号的房屋[房屋所有权证号：潜江市房房权证油田字第**，地使用证号：潜国用（2012）第××号]产权变更登记手续至原告万宝清名下，因办理该房屋而产生的办证费和其他税费由原告万宝清承担；二、驳回原告万宝清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，减半收取计100元，由被告徐延平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省汉江中级人民法院。审判员  谢均海二〇二〇年十一月十九日法官助理邹洁琼书记员熊娜