江苏省睢宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0324民初3721号 原告：韩修甫，男，1971年2月1日生，汉族，住睢宁县。 原告：吴**蓉，女，1974年4月2日生，汉族，住睢宁县。 二原告共同委托诉讼代理人：姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。 被告：陈文章，男，1969年8月24日生，汉族，住睢宁县。 委托诉讼代理人：顾时立，睢宁县民意法律服务所法律工作者。 被告：周州，男，1967年11月25日生，汉族，住睢宁县。 被告：鲁月粉，女，1966年10月17日生，汉族，住睢宁县。 原告韩修甫、吴**蓉与被告陈文章、周州、鲁月粉案外人执行异议之诉一案，本院2020年7月2日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩修甫及其与原告吴**蓉的共同委托诉讼代理人姚旭、被告陈文章的委托诉讼代理人顾时立到庭参加诉讼，被告周州、鲁月粉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告韩修甫、吴**蓉向本院提出诉讼请求：1.停止对睢宁县睢城镇东升街119号名仕花园2号楼1单元202室商品房的执行，并解除保全措施；2.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2010年8月29日，原告与被告周州、鲁月粉签订一份《房屋出售合同》，约定被告周州、鲁月粉将其所有的位于睢宁县睢城镇东升街119号名仕花园2号楼1单元202室103.43平方米商品房一套以30万元的价格(此价格包括25.3平方米的车库价格)出售给原告。原告分别于2010年8月29日、2011年5月23日支付购房款15万元和3万元，余款12万元为银行按揭贷款，由原告负责偿还，到2013年6月17日全部还清。此后，原告多次要求被告周州、鲁月粉协助办理过户手续，周州、鲁月粉却予以拒绝。2014年6月4日，被告周州、鲁月粉以发生交通事故需要用钱救人为由，找原告协商，以涉诉房屋做抵押贷款，出于对他们的帮助和达到顺利过户的目的，原告同意了他们的请求，并签订了一份《协议书》，被告周州、鲁月粉承诺贷款期限为二年，2016年6月6日协助原告方过户。2016年6月6日过后，原告再次要求周州、鲁月粉协助办理过户手续，因房屋被案外人柴新华申请查封而不能过户。原告向法院提起执行异议，在审理的过程中，柴新华自愿解除了对上述房产的查封，原告遂撤回了异议申请。此后周州、鲁月粉以房屋还有贷款没有还清为由，仍被拒绝协助办理过户手续。原告无奈于2016年9月12日向法院提起诉讼，请求判令周州、鲁月粉协助办理过户手续。法院在审理的过程中发现，房屋上确实还有18万元贷款需要到2019年6月才能还清，当时房屋无法过户，原告只好撤诉。2019年5月13日，法院受理了原告再次提起的请求，判令周州、鲁月粉协助办理过户手续的诉讼，在审理的过程中，双方达成协议，原告替周州、鲁月粉偿还银行贷款2万元，剩余贷款由周州、鲁月粉还清后，于2019年7月1日前到房产管理部门办理过户手续。原告履行调解协议后，申请予以强制执行，在执行的过程中知道，法院已经依据被告陈文章的申请，于2016年12月14日查封了该房屋。原告方随即提起执行异议，被驳回后，遂提起本案诉讼。 被告陈文章辩称，1.原告与被告周州、鲁月粉在2010年8月29日签订房屋买卖协议两份，与交易习惯相互矛盾。首先，涉案的房屋前期被抵押于银行，购买人在购房时要考虑是否符合购买的条件;其次，涉案房屋位置并没有优势,按当时的房屋正常售价偏高，原告购买被告周州、鲁月粉的房屋于情于理不符；2.原告与被告周州、鲁月粉签订的房屋买卖合同明确约定原告付完15万元之后,下欠的15万元“待甲方（周州、鲁月粉）将房产证、土地使用证及房屋使用说明书及预检质量保证书等包括物业出具的所有手续，在一年内过户到乙方名下后，乙方在3日内一次性付给甲方，若甲方因某种原因不能将房产及车库过户给乙方时，乙方有权要回房屋及车库及预付款”。而原告于2013年6月17日给付全部房款还没有取得涉案房屋的变更手续，并且于2014年6月16日将涉案房屋由被告周州、鲁月粉再一次进行抵押贷款，此次操作不是买卖关系中的正常思维；3.（2020）苏0324执异87号执行裁定书认定的事实清楚，原告购买涉案房屋明知被告设置抵押，购买房屋后又允许被执行人再次设置抵押。依据物权法的规定，不动产以登记为准，原告没有取得涉案房屋的处分权，应当由被告周州、鲁月粉返还其购房款，涉案被执行的房屋不能停止执行、终止查封。 被告周州、鲁月粉未出庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见及证据材料。 本院经审理认定事实如下：2010年8月29日,周州（甲方）与韩修甫（乙方）签订1份房屋及车库买卖协议，协议内容为：经杜海侠介绍，双方经协商，甲方自愿将座落在睢宁县东环岛名仕花园小区2号楼一单元202室，建筑总面积为103.43平方米，车库总面积为25.3平方米出售给乙方；住房及车库总出售价格为叁拾万元整(300000.00元)，乙方已预付购房款及车库款壹拾伍万元整(150000.00元)，余款壹拾伍万元整(150000.00元)，待甲方将房产证、土地证及房屋使用说明书、预检质量保证书等，包括物业出售一切所有手续；在一年内过户到乙方名下后，乙方在三日内一次性付给甲方；若甲方因某种原因不能将房产及车库过户给乙方时，乙方有权要回房屋及车库已付预付款。2010年9月3日，原告吴**荣向被告周州转账149000元，二被告出具了15万元的落款日期为2010年8月29日的收条。合同签订后，因被告周州、鲁月粉在购买房屋时所作的抵押贷款没有还清，剩余贷款由原告韩修甫、吴**荣继续以二被告名义偿还。2011年5月23日，二原告又支付二被告购房款30000元。2013年6月17日，二原告将剩余抵押贷款全部还清。在贷款还清后，原告韩修甫、吴**蓉与被告周州、鲁月粉还补签了1份《房屋出售合同》，合同落款日期为“2010年8月29日”。约定：周州、鲁月粉将其所有的位于睢宁县产一处，以30万元的价格出售给原告。第一笔购房款在2010年8月29日现金支付15万元，第二笔在2011年5月23日支付3万元现金，第三笔为银行按揭12万元，韩修甫、吴**蓉在2013年6月17日付清；车库约25.3平安米的费用包含在30万元房价内。该合同第七条补充条款约定：现韩修甫、吴**蓉已付清周州、鲁月粉所有的购房款叁拾万元整，周州、鲁月粉应当配合韩修甫、吴**蓉过户。原告陈述，在2010年协议签订后即入住了涉案房屋，在付清全部购房款后，多次和杜海侠、戴平至周州、鲁月粉的门市要求二被告办理过户手续，二被告予以允诺，却久拖未办理。 2014年6月4日，被告周州、鲁月粉因做贷款之需，与二原告协商以涉案房产作为抵押办理银行贷款。双方为此签订1份协议书，内容为：甲方（周州、鲁月粉）现向乙方（韩修甫、吴**蓉）协商，去银行做按揭贷款，贷款由甲方偿还，与乙方无任何关系，如有不按时还款，甲方承担一切责任，期限为二年，即2016年6月6日协助乙方过户。当日，周州、鲁月粉又为韩修甫、吴**蓉出具了一份收条，内容为：甲方（周州、鲁月粉）已收到乙方（韩修甫、吴**蓉）购房款及小车车库总额30万元。因被告周州、鲁月粉未按上述约定日期为原告办理该房产权过户手续，原告于2016年9月12日向本院提起诉讼，要求周州、鲁月粉为其办理该房产权过户手续。原告陈述，因发现周州、鲁月粉实际办理的银行贷款抵押期限为10年，尚有贷款没有还清，无法办理过户，遂于2016年12月15日撤回起诉，本院作出（2016）苏0324民初5784号民事裁定：准予原告韩修甫、吴**蓉撤回起诉。 2019年5月13日，本院再次受理原告韩修甫、吴**蓉与周州、鲁月粉房屋买卖合同纠纷一案，审理过程中，双方自愿达成调解协议，调解协议内容为：一、原告韩修甫、吴**蓉于2019年6月27日前替被告周州、鲁月粉偿还位于睢宁县万元，剩余房贷由被告周州、鲁月粉同时还清；二、上述贷款还清后，原被告双方于2019年7月1日前到房产管理部门办理产权过户手续，被告周州、鲁月粉将位于睢宁县睢城镇东升街119号名仕花园2号楼1单元202室及2号楼从东往西第4个车库过户至原告韩修甫、吴**蓉名下；因过户产生的费用由原告韩修甫、吴**蓉负担。案件受理费减半收取150元，由原告韩修甫、吴**蓉自愿负担。 另查明，陈文章与周州民间借贷纠纷一案，2016年5月18日，本院作出了（2016)苏0324民初2488号民事判决，内容为：被告周州于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告陈文章借款15万元及利息（以1万元为本金，按照月利率1.3%，从2014年5月1日计算至实际履行之日；以4万元为本金，从2014年4月15日；以5万元为本金，从2014年1月9日；以5万元为本金，从2014年12月27日，均按照月利率1.5%，计算至实际履行之日）。因周州未履行生效判决书义务，陈文章申请强制执行。案件执行过程中，本院于2016年12月14日作出了（2016）苏0324执1825号执行裁定书，依法查封了周州名下的涉案房产，查封期限为三年。二原告称，依据调解协议的约定要求周州、鲁月粉协助办理过户登记时，发现涉案房产已被查封。二原告向本院提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，本院于2020年6月10日作出（2020）苏0324民初执异87号民事裁定书，驳回了原告的异议请求。原告遂提起本案诉讼，诉请如前。 另查明，涉案不动产产权情况表显示，涉案房屋登记在鲁月粉、周州名下，抵押情况显示为已抵押，抵押期限为2014年6月16日至2024年6月16日。江苏省电力公司睢宁县供电公司通用机打发票显示地址为名仕花园2号楼1单元202室用电户名为韩修甫，原告提供了电费发票，最早交费时间为2015年9月17日，自来水费发票户名为202，最早交费日期为2015年1月27日。 上述事实，有原被告当庭陈述、房屋出售合同、房屋及车库买卖协议、收条、汇款凭证、民事起诉书、（2016）苏0324民初5784号民事裁定书、民事起诉书、（2019）苏0324民初3956号民事调解书、（2020）苏0324执异87号执行裁定书、电费发票、水费发票等证据在卷证实，本院依法予以确认。 本院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”二原告非涉案房产的登记权利人，故应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”规定予以处理。本案中，原告韩修甫、吴**蓉与被告周州、鲁月粉在查封之前已经签订了合法有效的合同，并支付了全部价款且占有房屋，但未能办理过户系二原告自身原因导致，理由如下：从2013年6月17日二原告已经清偿完毕全部剩余贷款之日起至被告周州、鲁月粉再次办理抵押登记之前，在具备房屋过户条件下，二原告应积极与二被告协商过户事宜。但在2014年6月份，二原告又再次同意暂不过户，由二被告在房产上设置抵押进行贷款，亦未核实贷款年限，属于对自身权利的忽视和不能过户风险的放任，以致后期房屋被查封。因二原告的行为不符合上述规定第（四）条“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故其不享有阻却执行的权利，对二原告的诉讼请求，应予以驳回。 据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告韩修甫、吴**蓉的诉讼请求。 案件受理费3333元，由原告韩修甫、吴**蓉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  冯代群 审 判 员  张园园 人民陪审员  刘 利 二〇二〇年十一月三十日 法官 助理  吴皓月 书 记 员  李雪子 附：相关法律及司法解释条文 《中华人民共和国物权法》 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。