湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2163号上诉人（原审原告）：王衍宪。被上诉人（原审被告）：中共郴州市苏仙区委党校，住所地湖南省郴州市苏仙区郴资大道**。法定代表人：朱和平，该校校长。委托诉讼代理人：陈迟甜，男。委托诉讼代理人：何伦武，湖南方缔园律师事务所律师。上诉人王衍宪因与被上诉人中共郴州市苏仙区委党校（以下简称苏仙党校）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省郴州市苏仙区人民法院（2020）湘1003民初382号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。王衍宪上诉请求：1.维持一审判决第一项；2.撤销一审判决第二项，依法改判苏仙党校以139779.86元为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率，向王衍宪支付自2010年8月26日起计算至2019年8月19日的违约金；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR），向王衍宪支付自2019年8月20日起计算至办理出约定证件之日止的违约金。以上违约金（2019年8月19日前违约金73913.96元，LPR政策实施后违约金为2521.74元）现合并暂计到2020年1月21日，两项为76435.7元。3.本案一、二审诉讼费全部由苏仙党校承担。事实与理由：一、涉案房屋名为集资房，实为商品房。一是，纵观双方之间签订的《郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书》（以下简称《集资建房协议书》）其实质内容和需要实现的合同目的均符合商品房买卖合同的特征，并非其协议书名称所言的集资建房。首先，《集资建房协议书》约定了王衍宪支付全额购房款项向苏仙党校购买讼争房屋、苏仙党校交付确定方位及面积的房屋（四栋201房），证明王衍宪购房的目的是取得讼争房屋的产权过户至王衍宪名下为最终目的。其次，《集资建房协议书》还约定了王衍宪使用房屋一年内，苏仙党校办出购买商品房才能有的完全产权的权属证件。集资建房的产权关系体现的是经济适用房特征。《经济适用住房管理办法》第二十九条规定的经济适用房办理权属登记、第三十条规定经济适用房如何取得完全产权，与商品房完全不同。二是，讼争房屋的土地性质是出让用地。《经济适用住房管理办法》第三十五条规定：“单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分。”第七条规定“经济适用住房建设用地以划拨方式供应。”讼争房屋的土地性质是出让用地。首先，苏仙党校与望仙花园建设指挥部签订《用地补充协议》购买土地，土地款为87万元，以市场转让的方式取得出让用地使用权；其次，苏仙党校分两次向苏仙区望仙花园住宅小区工程建设指挥部缴纳了底商住宅楼土地出让金共20万元。至于苏仙党校为了获得讼争房屋的出让土地使用权，是否仍需要缴纳土地出让金，不在本诉之列。三是，苏仙党校近年来向市政府及有关部门申请解决相关事项的文件也明确承认是“底商住宅楼”，而从未承认是集资建房。一审时，苏仙党校声称“底商住宅楼”是为了办出商品房权属证件的借口，但从未有正式文件证明国家允许这种行为，更无此方面法律法规或先例允许操作。《郴州市苏仙区人民政府关于请求将苏仙区委党校底商住宅楼问题列入市政府房地产遗留问题处置工作事项的请示》（文号为[2016]118号）、2019年7月16日向郴州市遗留问题处理办公室提交的《中共郴州市苏仙区委党校关于讲求将苏仙区委党校底商住宅楼问题列入市政府房地产遗留问题处置工作事项的请示》（以下简称为2019年7月16日提交给郴州市遗留办《请示》）均写明是“底商住宅楼”，而非一审判决认定的“集资建房”。四是，双方签订《集资建房协议书》时间是2008年6月23日，而国发（2007）24号、建住房[2006]196号早已明令禁止不许集资建房。苏仙党校作为国家单位，理应严格执行落实政策文件法律法规。二、苏仙党校名为解决党校困难职工的住房问题，实为变相开发并销售商品房，即向社会不特定对象和党校部分职工销售商品房和门面。一审判决错误地认为“双方签订的上述协议，系针对特定范围内人员”，而未从房屋面积探明建房目的、未从购房对象探明购房人员范围。1.苏仙党校销售房屋对象的范围并不特定在党校职工，或苏仙区内机关事业单位职工。苏仙党校是向不特定对象销售大部分商品房和16个门面。苏仙党校内部职工仅有少部分人购房。其余房屋购买业主均是社会不特定对象购买。2.即使是针对特定范围内人员，其合同目的与用地性质也改变不了商品房性质。三、讼争房屋为商品房，应当适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《商品房买卖合同纠纷解释》）第十八条规定计算违约金。一审判决错误地将讼争房屋定性为集资建房，进而导致错误地认为王衍宪请求支付违约金的诉请无合同和法律依据，系适用法律错误。合同无约定违约金，但并不因此不能适用相关法律法规。《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条：“由于出卖人的原因……出卖人应当承担违约责任：……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”四、按照合同法第一百零七条，苏仙党校应当承担违约责任，并依据合同法第一百一十四条支付违约金。至于是否按《商品房买卖合同纠纷解释》第十八条及参照何种标准计算，只是如何计算的事宜。双方约定当王衍宪不履行按时交款义务时，应当按月利率千分之四支付利息，则苏仙党校也应当承担同等标准义务。综上，请求支持上诉请求。苏仙党校辩称：一、一审判决认定涉案房屋为集资房事实清楚，证据充分，应予维持。1.从苏仙党校筹建集资房时发布的《苏仙区委党校教职工住宅楼集资建房方案》、《集资建房公告》的内容，双方签订的《郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书》，以及苏仙党校向王衍宪收取建房集资款时开具《收据》收款项目为“集资建房款”等证据，足以充分证明，王衍宪在购买涉案房屋的整个过程中都清楚明白其所购买的房屋为集资房。2.涉案房屋由苏仙党校单位组织实施，单位职工或者具有购房资格的购房人向单位缴纳资金，以单位的名义筹建房屋，房屋建成后由单位依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工和具有购房资格的人，该房屋是为解决单位职工住房困难而建造，具有一定的福利性质，建房单位没有从中获利，系针对特定范围内人员的房屋集资建房，非商品房买卖。3.涉案房屋购房款由购房人直接存入郴州市苏仙区国库集中收付中心，资金实行专户管理、专项使用，并接受财政主管部门的监督。二、涉案房屋不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》的规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。苏仙党校不是房地产开发企业，不具备房地产开发资质；且涉案房屋为集资房，依据内部集资建房的政策，按成本价销售给职工和具有购房资格的人，具有福利性质，不适用商品房买卖的法律关系，不能适用该司法解释。三、向望仙花园住宅小区项目工程建设指挥部购买涉案房屋的土地，以及在向市政府的请示中使用“底商住宅楼”，不能改变涉案房为集资建房的事实。1.望仙花园住宅小区项目也是集资房，该小区是由苏仙区人民政府组织筹建的，苏仙党校当时的领导正是看到政府在相邻区域筹建集资房，才萌生向区政府要一块地过来，筹建集资房解决本单位教职工住房困难的问题。2.多次在申请文件中使用“底商住宅楼”，是为解决办证问题，为将涉案集资房列入市政府房地产遗留问题进行处置。四、王衍宪诉求的违约金双方没有约定，也没有法律直接规定。1.双方签订的《郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书》中没有逾期办证违约金的条款，王衍宪诉求逾期办证违约金双方没有约定。2.本案不适用商品房买卖的法律关系，不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第十八条的规定，王衍宪诉求逾期办证违约金没有法律规定。五、王衍宪诉求的逾期办证违约金，已超过了诉讼时效，应当驳回其诉讼请求。依照《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》18规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间。”双方签订的《郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书》中约定“四（一）5、在交付乙方使用房屋之日起一年内负责给乙方办理《房屋所有权证》、《房屋契证》、《土地使用权证》”。本案中，涉案房屋的交付日期为2009年8月26日，以此时间作为起点计算一年，苏仙党校应在2010年8月25日前为王衍宪办理《房屋所有权证》、《房屋契证》、《土地使用权证》，应从该期限届满之日即2010年8月25日起开始计算违约金的诉讼时效。而从约定的办证期限届满之日至王衍宪主张或起诉之日（2019年7月14日收到函件，2020年1月21日向法院提起诉讼）已超过诉讼时效，且王衍宪提交的证据不能证明诉讼时效中止和中断的情形。故对逾期办证违约金的诉讼请求而言，王衍宪已丧失胜诉权。综上，请求法院考虑涉案集资房暂时不能办证的实际情况以及王衍宪诉求逾期办证没有事实和法律依据，且违约金的主张已超过法定诉讼时效等相关因素，依法驳回王衍宪的上诉请求。王衍宪向一审法院起诉请求：1.判令苏仙党校继续履行办证义务（办理房屋所有权证、房屋契证、土地使用证）；2.判令苏仙党校支付逾期办证违约金76435.7元（由原违约金58939.4元变更为76435.7元）；3.本案诉讼费由苏仙党校承担。一审法院认定事实：2005年1月15日，苏仙党校为解决学习教职工住房困难，加快党校建设进度，经校委会研究决定在校园西面（王仙岭广场斜对面望仙花园住宅小区）建筑教职工住宅楼并向本单位职工（含离退休职工）以及本区内机关事业单位在职人员集资建房，该公告注明由苏仙党校统一办理房屋所有权证、房屋契证、土地使用权证，但办证所需费用由购房户承担。王衍宪（购房方、乙方）、苏仙党校（建设方、甲方）双方于2008年6月23日，签订了郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书，双方约定“一、经甲、乙双方协商同意，乙方购买甲方在××小区××委××，住宅位置为苏仙区委党校综合楼****，面积约89.61㎡（以房产部门核实的面积为准，下同）。二、住宅、住宅价格1218元／㎡……付款方式，第一次预付购房订金叁万元以上，第二次付款按甲方规定的日期交清购房总价的70%（包括购房订金在内），第三次付款即剩余部分待住宅竣工验收交钥匙时一次结清。四、双方的权利和义务，（一）甲方，1、2、3、4、……，5、在交付乙方使用房屋之日起一年内负责给乙方办理房屋所有权证、房屋契证、土地使用权证，6……。（二）乙方……。（三）其他约定事项，本协议生效后，除不可抗力外，甲方不按期交付房屋的，乙方有权向甲方追索违约金，违约金自房屋交付之日第二天起至实际交付日止按月利率4‰及所交房款计算甲方支付乙方利息……；2、本协议生效后，除不可抗力外，乙方不按期付款的，甲方有权向乙方追索违约金。违约金自本协议约定付款之日起至实际付款之日止按月利率4‰及所欠房款计算乙方支付甲方利息……”。另查明，王衍宪于2005年2月1日向苏仙党校交付第一笔购房款30000元。2008年6月23日，双方签订了郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书，并共交购房款总额106994.34元。2009年8月26日，苏仙党校向王衍宪交付了案涉房屋。至今，王衍宪购买的案涉房屋未办理不动产权属证书，该协议未就逾期办证的违约责任进行约定。再查明，苏仙党校正在办理诉争房屋的土地出让、用地规划建设审批等手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方签订的郴州市苏仙区望仙花园住宅小区集资建设住宅协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力，双方均应按合同履行。本案中，王衍宪与苏仙党校签订的上述协议，系针对特定范围内人员的房屋集资建房，非商品房买卖合同；该协议书中双方约定在交付使用房屋之日一年内由苏仙党校负责给王衍宪办理房屋权属证书（房屋所有权证、房屋契证、土地使用权证）；诉争房屋于2009年8月26日完成了交付，双方按约定应于2010年8月26日前完成办证事项。苏仙党校至今未协助王衍宪办理房屋权属证书；而不动产现实行统一的房屋不动产权属登记制度，不再办理房屋所有权证、房屋契证、土地使用权证三证，且王衍宪同意按政策规定办理相关房屋权属证书，故王衍宪主张苏仙党校履行办理房屋权属证书的义务，符合法律规定，应予支持，即苏仙党校协助王衍宪办理诉争房屋不动产权属证书。王衍宪主张逾期办证违约金76435.7元，因双方合同未约定逾期办证违约金，故王衍宪该诉请无合同和法律依据，不予支持。苏仙党校对诉争房屋的办证虽存在历史和规划等原因，且审批手续短期内无法完成的事实，但其仍应积极、及时地补办审批手续，以便办理房屋产权证书和取得王衍宪的理解。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十六条规定，判决：“一、被告中共郴州市苏仙区委党校于本判决生效后六个月内协助原告王衍宪办理诉争房屋不动产权属证书；二、驳回原告王衍宪其他诉讼请求。本案受理费1273.49元（已交636.74元），由被告中共郴州市苏仙区委党校负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。王衍宪还向本院申请调取涉案房屋所在住宅楼国土办理手续、缴纳国土出让金的票据，同时申请要求法庭责令苏仙党校提交苏仙党校与望仙花园建设指挥部签订的《用地补充协议》、土地出让金票据、办理土地使用权的国土手续、购买苏仙党校房产、门面的业主名单。对于王衍宪的上述申请，苏仙党校向本院提交了《用地补充协议》、购房户名单、土地权属证明、购地款会计凭证和土地出让金收款收据。本院组织当事人进行了证据交换及质证。本院认证如下：1.王衍宪提交的《购房协议书》一审已作为证据提交，不属于本案二审新的证据；《用地补充协议》、土地出让金的票据、《中共郴州市苏仙区委党校关于请求将苏仙区委党校底商住宅楼问题列入市政府房地产遗留问题处置工作事项的请示》、《郴州市城区房地产开发历史遗留问题处理摸排表》、《郴州市苏仙区人民政府关于请求将苏仙区委党校底商住宅楼问题列入市政府房地产遗留问题处置工作事项的请求》系苏仙党校在一审提交的证据，对证据的真实性，本院予以采信；王衍宪自制的苏仙区委党校综合楼住房房间表和苏仙党校提交的购房户名单、购地款会计凭证与本案的处理缺乏关联性，本院不予采信；2019年的两次催办证件录音，苏仙党校对真实性未提出异议，本院予以采信；2.对王衍宪的调查取证申请，因苏仙党校提交了由郴州市苏仙区自然资源局出具的《土地权属证明》，并陈述尚未办理国有土地划拨手续和国有土地转让手续，王衍宪表示可不予调取。本院除对一审查明的事实予以确认外，另查明，根据苏仙党校提交的由郴州市苏仙区自然资源局出具的《土地权属证明》，涉案房屋住宅楼所占用的土地于2002年8月28日经《湖南省人民政府农用地转用、土地征收审批单》（2002）政国土字第307号批准征收为国有土地，该宗地界址清楚、面积准确、土地权属无争议。该地现由苏仙党校单位使用。涉案房屋住宅楼土地现尚未办理国有土地划拨和国有土地转让手续，苏仙党校正在办理涉案房屋办理相关的土地手续。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，二审争议焦点为：一、本案是否已超过诉讼时效；二、苏仙党校是否应向王衍宪支付逾期办证违约金。关于争议焦点一。根据双方签订的购房协议，苏仙党校应在涉案房屋交付使用后一年之内负责为购房者王衍宪办理相关产权手续，但苏仙党校至今仍未办好涉案房屋产权手续所需的土地手续，王衍宪要求办理房屋产权手续属于物权请求权，应不适用诉讼时效制度，故本案未超过诉讼时效。关于争议焦点二。王衍宪起诉要求苏仙党校支付逾期办证违约金，但双方合同并未约定逾期办证违约金。王衍宪上诉认为涉案房屋属于商品房，应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定计算逾期办证违约金。但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”本案涉案房屋系苏仙党校为解决职工住房困难而利用党校内部占有使用的土地向内部职工和苏仙区机关事业单位工作人员筹集资金建造房屋并出售给参与集资的人员，苏仙党校并不是房地产开发企业，涉案房屋买卖合同不符合上述司法解释规定的商品房买卖的特征，故不能适用上述司法解释的规定判决苏仙党校向购房人王衍宪支付逾期办证违约金。一审判决认为王衍宪主张逾期办证违约金缺乏合同和法律依据，并无不当，本院予以维持。综上所述，王衍宪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1710元，由上诉人王衍宪负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十一月六日法官助理黄晓宇书记员陈峰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。