重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终5207号上诉人（原审原告）：李陈辰，女，1998年12月15日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：张传林，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆润君房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区歇马镇冯时行路******，统一社会信用代码915001097907154218。法定代表人：陈鹏飞，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：韩兴印，重庆静昇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林卯，重庆静昇律师事务所律师。上诉人李陈辰因与被上诉人重庆润君房地产开发有限公司（以下简称润君公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初1536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人李陈辰的委托诉讼代理人张传林，被上诉人润君公司的委托诉讼代理人韩兴印到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。李陈辰上诉请求：1、撤销原判；2、改判润君公司向李陈辰支付逾期交房违约金502430元；3、诉讼费由润君公司承担。事实和理由：1、李陈辰要求润君公司承担违约责任的依据，是润君公司迟延交付《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》（以下简称“两书”）的事实。一审法院在庭审中，将润君公司何时交付“两书”列为案件争议焦点，并限期要求润君公司书面答复交付“两书”的具体时间，但却在一审判决书中查明案件事实查明部分，没有对此进行审查，也没有对这一争议焦点作出任何评述和认定，遗漏审查了李陈辰起诉所依据的案件事实，审理存在瑕疵。2、2017年3月31日，润君公司在交房当日并未向李陈辰交付“两书”；2018年1月19日，润君公司通知李陈辰办理交房首先时，以李陈辰未交物业管理费为由，扣留了“两书”，李陈辰因必须取得“两书”后才能开始装修房屋，为此李陈辰在长达2年多的时间里耗费大量精力和时间到处奔走，甚至投诉到北碚区委，润君公司始终以李陈辰未交物业管理费为由扣留“两书”直到2020年1月20日才交付“两书”给李陈辰。一审法院未对李陈辰未能按照合同约定拿到“两书”的原因进行审查，未能认定系润君公司的过错导致迟延交付“两书”。3、一审法院擅自改变李陈辰起诉的理由。李陈辰在起诉书以及庭审中，均主张以润君公司迟延交付“两书”的事实，而非以房屋存在质量问题的事实，作为要求润君公司承担逾期交房的违约责任的理由，一审法院改变李陈辰起诉的理由，以李陈辰没有证据证明房屋存在质量问题为由，判决驳回李陈辰要求润君公司因迟延交付“两书”承担逾期交房的违约金的诉讼请求。润君公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李陈辰的上诉。李陈辰一审法院起诉请求：1、润君公司支付李陈辰逾期交房违约金502430元；2、本案诉讼费由润君公司承担。一审法院认定如下事实：2016年12月30日，李陈辰（乙方、买方）与润君公司（甲方、卖方）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定甲方将坐落于重庆市北碚区房屋一套预售给乙方，建筑面积为177.54平方米，总成交金额为1650018元，乙方于签约当日付清首付房款500018元，剩余房款172000元在银行办理按揭贷款。该合同第七条交房期限及交付条件约定：（一）本商品房交房期限……2、属预售商品房的，甲方应当在2017年3月30日日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房。（二）本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第八条交房手续的办理约定：1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。2、由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：（1）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费由乙方承担。该合同第九条甲方逾期交房的违约责任约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在30日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之3的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。该合同附件五《商品房买卖合同补充协议》第四条、对商品房买卖合同第八条的补充约定：4.1在商品房达到交付使用条件后，甲方可以通过电话（含手机短信）、传真、E-mail、邮寄或在《重庆晨报》等重庆本地报纸发布入住公告等任一方式向乙方发出房屋交付通知；甲方发出通知，即视为甲方已履行向乙方告知交房的义务，乙方均应在房屋交接通知载明的交房时间内到甲方处办理房屋交付手续；即使乙方未能收悉前述通知，乙方仍有义务按商品房买卖合同约定的交付时限前往该商品房所在地办理房屋交接手续。如果乙方购买的是现房，则应在买卖合同约定的交付期限届满时自行至甲方办理接房手续，甲方不再另行通知。4.2乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，乙方应向甲方提出书面维修要求（如以填写《房屋验收交接单》等形式提出维修要求），并应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项或维修时间不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，维修事项属于法定可退房情形除外。4.3如在买卖合同约定的合同备案登记或交房期限届满之日，乙方尚有应付款或违约金（含拖欠按揭银行本息、面积误差增加的房款等情形）未付清的，则合同备案登记日期或房屋交付日期相应顺延，甲方无须承担逾期责任。乙方付清应付款或违约金等款项时甲方无须另行通知乙方办理交付手续，并视为房屋已在买卖合同约定的交房期限届满之日交付使用，相关税费和风险自约定的交房之日起转移。……合同签订当日，李陈辰支付润君公司定金14万元、首期款360018元。2017年2月28日，李陈辰以银行按揭贷款方式支付润君公司115万元。上述金额合计1650018元。2017年3月8日，李陈辰取得涉案房屋不动产权证。还查明，涉案房屋于2016年12月28日取得竣工验收备案登记证。关于涉案房屋交付时间，双方存在争议。李陈辰认为，其于2017年3月30日之前收到润君公司的交房通知，并于当日验房，但发现2楼露台有严重漏水现象，故要求对方进行整改。润君公司整改完毕后，于2018年1月10日通知其再次验房，李陈辰之后签署了相关交接手续，但润君公司以李陈辰未缴纳2017年3月30日至2018年1月10日期间的物管费为由扣留了涉案房屋的“两书”，直至2020年1月10日才交付“两书”。李陈辰认为，根据合同约定润君公司应该在2017年3月30日前交房，但是润君公司直到2020年1月10日才把涉案房屋的“两书”交付李陈辰，所以润君公司逾期交房的期间为2017年3月31日至2020年1月10日，共逾期1015天；根据合同第九条第一款第二项的约定，润君公司逾期交房，应该按照已付房款每日万分之3支付违约金，现李陈辰已经付完房屋总价款1650018元，所以润君公司应该承担逾期交房的违约金为502430元。为此，李陈辰还举示了：1、《物品签收单》（落款时间为2018年1月1日，李陈辰认为实际时间应为2018年1月19日）、《收楼书》（2018年1月19日）、《办理入住装修须知》，拟证明2018年1月19日，李陈辰主动到润君公司委托的物业公司处要求接房。当日，物业公司向李陈辰交付了业主装修手册、办理入住装修须知、钥匙等，但未交付“两书”；2、2020年1月10日的录音及2019年6月10日的视频，拟证明铁发物业公司陈经理在与李陈辰方协商问题时承认房屋在交房当日发现有漏水现象，并进行了整改，同时润君公司同意代李陈辰支付2017年4月1日至2018年1月19日期间的物业服务费，但李陈辰不同意；3、收条（2020年1月10日）复印件一份，拟证明李陈辰于2020年1月10日又主动到铁发公司协商移交“两书”的问题，最终铁发公司代润君公司将“两书”交付给李陈辰。此时，润君公司的交房义务才算履行完毕。润君公司认为，其于2017年3月30日之前已通知李陈辰交房，李陈辰无正当理由拒绝接房，根据商品房买卖合同及补充协议的约定，李陈辰实际接房时间应是2017年3月30日；至于李陈辰说房屋存在漏水，但并未举示证据，润君公司不予认可；涉案房屋已经竣工验收合格，并不存在质量问题，竣工验收备案证也出示给李陈辰，润君公司也不存在扣留“两书”的问题。对李陈辰举示的证据，润君公司质证意见如下：对《物品签收单》，真实性认可，但是无法达到李陈辰证明目的，润君公司持有的该证据原件显示李陈辰父亲李定明已签收“两书”；对《收楼书》，真实性无异议，但是无法达到李陈辰证明目的，《收楼书》上第三条李陈辰已确认于2018年1月19日收到了润君公司提交的涉案房屋“两书”；对《办理入住装修须知》，真实性认可，但是后面没有落款时间，无法确认其具体时间；对李陈辰提交的录音资料，真实性认可，合法性不认可，无法确认里面双方的身份，关于录音中男方提出的扣证问题，女方始终不予认可，录音提到房屋质量问题，女方认为男方以房屋质量问题拒绝接房，不符合合同约定；对视频资料，真实性认可，合法性不认可，属于偷拍，其谈到房屋费用问题和本案无关，且根据其中男方的陈述，其在2017年3月30日前已经收到了接房通知，但是其以房屋存在质量问题一直无正当理由拒绝办理房屋交接手续，根据房屋买卖合同补充协议4.2约定，如果存在维修事项，李陈辰应该以书面方式通知润君公司维修，且不得以此为由拒绝接房。一审法院认为，李陈辰、润君公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。双方均应按照该约定享有权利、承担义务。本案中，双方签订合同之后，李陈辰履行了付款义务，润君公司亦应按照合同约定交房。现双方对交房时间存在争议。庭审中，李陈辰自述其于2017年3月30日之前收到润君公司的接房通知，但其当日并未实际接房，未接房原因系其发现二楼露台存在漏水现象。对此，一审法院认为，李陈辰并未举示直接证据证明涉案房屋二楼存在漏水，即使李陈辰所述情况属实，根据双方签订的房屋买卖合同附件五补充协议4.2的规定“乙方在办理商品房交付手续过程中，认为有需要维修的事项，乙方应向甲方提出书面维修要求（如以填写《房屋验收交接单》等形式提出维修要求），并应按《商品房质量保证书》中的规定要求甲方承担保修义务，但维修事项或维修时间不能作为乙方拒绝接收商品房并要求甲方承担逾期交房责任的理由，维修事项属于法定可退房情形除外”，因涉案房屋在此之前已经通过竣工备案验收，故李陈辰不能以二楼露台漏水为由拒绝接房。因李陈辰拒绝接房理由不成立，故一审法院依法认定2017年3月30日应视为李陈辰已经接房。因此，李陈辰主张润君公司应承担逾期交房违约金的诉讼请求，一审法院依法不予支持。若李陈辰确实认为房屋存在质量问题，可另行主张修复费用或者修复期间给其造成的损失。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“驳回原告李陈辰的诉讼请求。案件受理费8824元，由原告李陈辰负担。”本院二审审理查明：二审中，双方对原判查明的事实均无异议，本院对原判查明的事实予以确认。二审审理中，李陈辰举示以下证据：房屋的现场照片4张，拟证明2017年3月30日至2018年1月19日期间李陈辰未能接房的原因是润君公司在交接房屋时也发现房屋确实存在漏水等瑕疵，说待整改完毕瑕疵后再组织交接房屋，因此润君公司才会在2018年1月19日组织第二次交房，李陈辰并未以该房屋存在上诉瑕疵而拒绝接房，是润君公司主动提出整改完毕后再交房；润君公司2017年3月30日第一次组织交房时认为存在瑕疵需要整改，没有向李陈辰出示两书，也没有向两书交给李陈辰。对于李陈辰举示的以上证据，润君公司质证称：1、对照片真实性、合法性、关联性不予认可，从照片本身无法判断拍摄时间，这些照片不能作为新证据，因为李陈辰备注的照片的拍摄时间是2017年3月30日。2、李陈辰应提供照片的原始载体，因为是打印件。3、通过几张照片无法判断此房屋就是李陈辰的房屋。4、根据房屋买卖合同补充协议4.2，即使房屋存在质量问题，李陈辰应提出书面的维修要求，由润君公司按照商品房质保的规定履行保修义务，并不能以此作为拒绝接房的理由。对于李陈辰提交的四张照片，因其均为拍摄部分场景，无法证明与本案的关联性，本院不予采信。本院二审询问：“审：上诉人在上诉状中提出在2018年1月19日的物品签收单上面所写的新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书，这两书并没有收到，对于被上诉人在一审中举示的清单上面勾选了两书，上诉人的意见？上：这是被上诉人自己勾画的，该物品签收单一式两份，我方提交的证据显示2018年1月19日并未收到该两书，因此我方并未勾画，真实交接两书的时间上诉人在一审中举示了收条。审：为何会有两份物品签收单？上：就是被上诉人拿了两份出来签，签了之后给了我们一份。审：物品签收单上面有哪些字是物管公司的人写的？上：除了李定明的签字和手印、落款时间，其余都是工作人员签写的。审：上诉人是认为物管公司的工作人员出示了两份物品签收单，在李定明签字捺印后物管公司的工作人员自行在自己持有的这份物品签收单上勾选了序号上的第一项，也就是新建住宅质量保证书和新建住宅使用说明书？上：是的。这两份物品签收单上除了李定明签字捺印、落款时间外，也就是房号和车库遥控器的数量是由同一个工作人员，也就是收楼书后面的“但XX”写的。被：收楼书上的但某的确是物管公司的人，但是已经离职了。在本案的物品交接单中上诉人均已签字确认收到了两书且根据收楼书第三条，原告已确认收到了涉案房屋的两书，并且也在收楼书上签字确认了。”二审中，因为双方持有的《物品签收单》的内容不一致，李陈辰坚持认为润君公司持有《物品签收单》上第1项《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》后面的“√”是润君公司事后添加，提出鉴定申请。本院委托重庆市弘正司法鉴定所对两份《物品签收单》上第13项中手写的“1套2个”，以及房号“993”是否同一人所写进行司法鉴定。重庆市弘正司法鉴定所于2020年10月21日作出弘正所[2020]文鉴字第147号《重庆市弘正司法鉴定所司法鉴定意见书》，鉴定意见为：1、送检落款时间为2018年1月19日，左上方有“17”字样的《物品签收单》上序号为13的“数量”栏内“1套2个”和房屋房号处“99、3”字迹与落款时间为2018年1月19日的《物品签收单》上序号为13的“数量”栏内“1套2个”和房屋房号处“99、3”是出自同一人的笔迹。2、送检落款时间为2018年1月19日的《物品签收单》上序号为13的“数量”栏内“1套2个”和房屋房号处“99、3”并非手写而是落款时间为2018年1月19日、左上方有“17”字样的《物品签收单》上序号为13的“数量”栏内“1套2个”和房屋房号处“99、3”手写字迹的复制字迹。两张检材中，左上方有“17”字样的《物品签收单》为润君公司持有，另一张为李陈辰持有。针对李陈辰提交的检材的时候右下角日期的问题，李陈辰陈述签字的时间是“2018.1.19”，李定明签字的时候因手误将数字“9”签到了这份材料外面重叠的其他资料上。所以我方的原件上本身就没有“9”字。对重庆市弘正司法鉴定所2020年10月21日出具的弘正所[2020]文鉴字第147号《重庆市弘正司法鉴定所司法鉴定意见书》，李陈辰质证称，对鉴定意见书的证据三性予以认可，物品签收单一式两份，是由被上诉人工作人员填写后交上诉人签字确认。润君公司质证称，对鉴定意见书的证据三性予以认可，根据此意见书上诉人提交的物品签收单字迹是被上诉人提交的物品签收单的复制品，由此可认定上诉人提交的物品签收单是伪造的，根据被上诉人提交的物品签收单，上诉人已经签收了两书。根据鉴定报告明确指出上诉人提交的物品签收单是打印或复印形成。本院认为，一审法院对李陈辰、润君公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议合法有效的评判正确，本院不再赘述。就李陈辰上诉提出的因润君公司迟延交付《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》导致李陈辰拒绝接房的上诉理由。李陈辰就此举示的《物品签收单》和2020年1月10日的收条，一审法院进行了评判。李陈辰坚持认为自己持有的《物品签收单》是润君公司的工作人员先填写部分内容后，将两份《物品签收单》交李定明签字捺印，之后润君公司的工作人员在润君公司持有的《物品签收单》第1项《新建商品房质量保证书》和《新建商品房使用说明书》后面打钩。但是，根据《重庆市弘正司法鉴定所司法鉴定意见书》中对两份《物品签收单》的鉴定意见，李陈辰持有的《物品签收单》至少在润君公司工作人员填写的部分，为润君公司持有的《物品签收单》的复印件。即李陈辰所称的润君公司工作人员填写两份《物品签收单》并将其中一份交给李陈辰持有的说法不能成立。在目前证据不能反映出李陈辰持有的《物品签收单》为润君公司交付的原件的情况下，结合润君公司一审中举示的《收楼书》上李陈辰已确认于2018年1月19日收到了润君公司提交的“两书”，本院对李陈辰关于润君公司在润君公司持有的《物品签收单》上事后增加勾选内容的说法不予采信。李陈辰的其余诉讼理由，一审法院已进行过评判，本院不再赘述。综上所述，李陈辰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8824.3元，鉴定费10000元，由李陈辰负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  乔 艳审 判 员  吴学文二〇二〇年十一月二十四日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜