广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执异40号 异议人（案外人）：冯锡超，男，汉族，1952年2月2日出生，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：林智勇，广东法大春秋律师事务所律师。 申请执行人：江门市中骏建筑装修工程有限公司。住所地：广东省江门市新会区会城冈州大道中**101。 法定代表人：赵翠婵，该公司经理。 委托诉讼代理人：吴年发，广东广能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：关超鸿，广东广能律师事务所律师。 被执行人：江门市蓬江区远禾发展有限公司。。住所地：广东省江门市建设三路**之七301、302 法定代表人：邓剑华。 被执行人：冯建明，男，汉族，1967年2月28日出生，住广东省鹤山市。 被执行人：吕惠卿，女，汉族，1965年10月21日出生，住广东省鹤山市。 被执行人：任燕平，女，汉族，1970年3月14日出生，住广东省鹤山市。 被执行人：吕杰明，男，汉族，1979年5月28日出生，住广东省鹤山市。 本院在执行申请执行人江门市中骏建筑装修工程有限公司（以下简称中骏公司）与被执行人江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称远禾公司）、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明债权转让合同纠纷一案中，案外人冯锡超对本院作出（2020）粤07执恢37号执行裁定，拍卖任燕平名下位于鹤山市沙坪xx至xx双号（产权证号：粤房地证字第**）与鹤山市沙坪XX路XXX、XXX号（产权证号：粤房地：粤房地证字第**提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人冯锡超称，请求撤销（2020)粤07执恢37号拍卖通知书中关于任燕平名下位于鹤山市××××至××××双号[产权证号：粤房地证字第2：粤房地证字第**X路XXX、XXX号[产权证号：粤房地证字第XXX号]：粤房地证字第**裁定。具体事实与理由如下：一、涉案房屋的所有权人是任燕平，冯锡超与任燕平签订的《商业房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。《商业房屋租赁合同》约定由任燕平将其拥有的涉案房屋出租给冯锡超，租赁期限从2014年11月20日至2034年11月19日止，租金为3000元/月，从第五年起每五年递增10%，2014年11月8日，任燕平将涉案房屋交付给冯锡超使用，2020年1月1日，冯锡超将涉案房屋转租给第三人使用。二、《商业房屋租赁合同》约定涉案房屋的租赁期限至2034年11月19日止。根据《合同法》第二百二十九条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，即使中骏公司申请江门市中级人民法院拍卖涉案房屋，冯锡超的承租人权利仍受法律保护。即使涉案房屋拍卖过程中或被他人参加拍卖买受，在租赁期内，冯锡超仍有权正常使用和收益，无需交出钥匙、搬离房屋。三、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第十三条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第十四条的规定，涉案房屋已租赁给冯锡超的事实应予以在拍卖公告中明确。且拍卖涉案房屋时，冯锡超作为涉案房屋的承租人，依法享有优先购买权。因此，人民法院应在拍卖5日前以书面形式通知冯锡超到场，保障冯锡超的优先购买权。 案外人冯锡超为证明其主张，向本院提供了下列证据原件：1.《商业房屋租赁合同》，证明2014年11月20日冯锡超与任燕平就涉案房屋签订《租赁合同》，约定租赁期限为20年;2.《鹤山农商银行客户回单》,证明冯锡超于2020年3月3日和2020年9月12日向任燕平儿子冯志浩支付自2014年11月至2020年11月期间租金人民币30万元整；3.房屋租赁协议、营业执照、电费单、水电费、收据，证明冯锡超转租给翁少维。4.涉案房屋自2015年10月17日至2019年8月7日的租金收据，证明上述期间冯锡超将涉案房屋转租给多位次承租人。 申请执行人中骏公司答辩称，一、冯锡超所主张已支付涉案房产的租金，与被执行人任燕平就涉案房产存在租赁关系的说法不成立。冯锡超仅提供《商业房屋租赁合同》，不能证明任燕平交付涉案房产给冯锡超占有使用涉案房产。银行转账客户回单并不能证明用于支付涉案房产的租金。涉案房产2014年至2019年长达5年多的租金，不可能直至2020年时才一次性支付，不符合上述《商业房屋租赁合同》第2.2条的约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条第二款规定，涉案房产于2019年被江门市中级人民法院查封，冯锡超所主张的租赁关系，不得对抗法院执行拍卖。二、《房屋租赁协议》，仅反映冯锡超作为任燕平的委托代理人，代任燕平出租涉案房产给翁少维，并不是冯锡超所称的将涉案房产转租给翁少维。涉案房产于2019年被江门市中级人民法院查封，早于冯锡超所称的所谓转租时间（2020年1月1日）。三、江门市中级人民法院于2019年依法查封任燕平名下的涉案房产，于2020年9月30日作出《拍卖通知书》。2020年10月12日，江门市中级人民法院在淘宝网司法拍卖平台刊登涉案房产的拍卖公告，公示涉案房产的起拍价格、竞买条件等信息。 申请执行人中骏公司为证明其主张，向本院提供了下列证据原件：1.协助执行通知书（回执）；2.鹤山不动产登记信息查询表，以上证据证明江门市中级人民法院于2019年1月14日对涉案房产实施查封，早于冯锡超所称的2020年3月、2020年9月支付租金自始发生租赁的时间以及所谓转租的时间（2020年1月1日）。 被执行人远禾公司、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明复议期间未提交答辩意见。 本院查明，中骏公司诉远禾公司、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明债权转让合同纠纷一案，江门市中级人民法院作出（2016）粤07民初30号民事判决，判决“一、远禾公司应于判决发生法律效力之日起十日内偿还借款本金118870000元及相应利息（截至2014年12月26日，依照合同约定计算利息和逾期罚息；从2014年12月27日起至判决确定的还款之日止，其中，应以40000000元为本金，按年利率14.4638%计付；以53700000元为本金，按年利率13.5%计付；以16000000元为本金，按年利率10.8%计付；以9170000元为本金，按年利率10.8%计付）给原告中骏公司；。八、被告任燕平对上述第一项判项所确定的债务在125000000元的限额内承担连带清偿责任。” 因远禾公司、冯建明、吕惠卿、任燕平、吕杰明未履行（2016）粤07民初30号生效判决确定的还款义务，江门市中级人民法院作出（2017）粤07执228号之七执行裁定，从2019年1月14日起查封被执行人任燕平名下位于鹤山市××××至××××双号（产权证号：粤房地证字第2xxx9号）：粤房地证字第**XXX号（产权证号：粤房地证字第2XXX0号）房产，并：粤房地证字第**（2020）粤07执恢37号执行裁定，对上述房屋依法拍卖。 根据冯锡超提交的证明显示，（一）冯锡超与任燕平于2014年11月1日签订《商业房屋租赁合同》，第一条载明“出租人将位于鹤山市××街××、××、××共6卡商铺，租赁给承租人经营，租赁期限为20年，自2014年11月20日起至2034年11月19日。”第四条载明“租金按年度结算，由乙方在每年11月20日前，缴付当年租金给甲方。”第八条载明“发生下述情况之一者，出租人有权解除合同：(3)承租人未按双方约定如期支付租金、拖欠租金、水、电、煤气等费用超过十五日的。(4)承租人未经出租人同意擅自转让、转租、分租房屋的。”（二）冯锡超与翁少维于2020年1月1日签订《房屋租赁协议》，约定“甲方将位于鹤山市沙坪××、××、××、×××的房屋租给乙方使用，租期为72个月，出租方从2020年1月1日起将此房屋交付乙方使用，至2026年1月30日。” 本院认为，本案争议焦点为：案外人冯锡超主张对涉案房产带租拍卖及确认优先购买权，是否有事实和法律依据？ 首先，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，冯锡超与任燕平于2014年11月1日签订为期20年的《商业房屋租赁合同》，依据该合同第四条与第八条规定，冯锡超应于每年11月20日前，缴付当年租金。冯锡超提供《鹤山农商银行客户回单》主张其于2020年9月21日支付自2014年11月至2020年11月期间涉案房屋租金人民币30万元。经审查，上述银行回单仅显示付款人为冯锡超，收款人为冯志浩，业务类型为普通汇兑，未注明租金内容，收款人冯志浩也未对该收款情况作出确认；且该笔交易时间为2020年9月21日，与《商业房屋租赁合同》签订时间相差6年，也晚于涉案房产查封时间（2019年1月14日），冯锡超也未对此作出合理说明，因此冯锡超主张交纳涉案房屋租金人民币30万元的事实，本院不予采信。因此冯锡超提交的证据难以证明其与任燕平真实的租赁情况，冯锡超主张其与任燕平存在租赁关系缺乏充分的事实依据，本院不予采信。 其次，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。本案中，冯锡超主张其自《商业房屋租赁合同》签订后一直占有、使用涉案房屋，并提供相关房屋租赁协议、营业执照、电费单、水电费、收据予以佐证。经审查，《房屋租赁协议》签订人为冯锡超与翁少维，签订时间为2020年1月1日，晚于涉案房产查封时间，电费单、水电费的记录时间也晚于涉案房产查封时间。而收据中显示的时间虽发生在涉案房产查封时间前，但收据收款人为冯锡超，付款人则是多位次承租人。根据上述法律规定，冯锡超与多位次承租人的合同关系，不能排除本院依法执行涉案房屋。 综上，冯锡超以拥有租赁权而提出排除执行及带租拍卖的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，裁定如下： 驳回案外人冯锡超的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理舒敏 书记员区翠娟