安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2873号上诉人（原审被告）：沈光九。上诉人（原审被告）：沈劲松。两上诉人共同委托诉讼代理人：绍克服，芜湖市老年学会法制分会法律顾问。被上诉人（原审原告）：周杏枝。原审第三人：李靖靖。上诉人沈光九、沈劲松因与被上诉人周杏枝、原审第三人李靖靖房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初3683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，因当事人均未提交新证据，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。沈光九、沈劲松共同上诉请求：1.撤销原判，改判驳回周杏枝的诉讼请求或将本案发回重审；2.一、二审诉讼费由周杏枝承担。事实和理由：1.原审认定部分事实错误，周杏枝一审主张解除租赁合同条件尚未成就。根据2018年3月10日与周杏枝签订为期二年的房屋租赁合同，于2020年4月30日续签至2022年4月19日。说明周杏枝对沈光九、沈劲松第一次租赁合同使用时采取打通两间门面房中间隔离墙系与其协商一致。其后沈光九采取加固槽钢支撑确保安全也是得到周杏枝的首肯，沈光九也为此向周杏枝出具了承诺书，且周杏枝经常居住地与租赁房屋相距不足百米，其日常生活购物进出也必须经过涉案房屋的门前，故原审法院认定沈光九擅自拆除隔离墙，不仅与两次签订租赁合同行为不符，也不符常理。2.根据周杏枝所提交证据，不能证明案涉房屋隔离墙等同于负重墙。墙体开裂漏水，房屋租赁前就已存在，与拆除隔离墙不存在关联性。3.沈光九、沈劲松在租赁前即已口头告知周杏枝租赁两间门面主要为经营方便，周杏枝在租赁前便已心知肚明，沈光九、沈劲松在租赁后进行了装修加固等工程，为此花费有5万元之多，若其执意解除案涉房屋租赁合同也应当对沈光九、沈劲松的装修损失、加固费用予以酌情补偿。周杏枝辩称：沈光九把承重墙改造以后过了半年，墙体就开裂，并且开始漏水。在这之后，与其协商要求修复墙体，但是对方一直没有维修。因担心安全隐患，怕以后出事，所以起诉要求解除合同。双方签订了3年的租赁合同，本来准备续签，但前提是续签之前要把房子的墙体修好，后来快到期了对方也一直没有维修，不敢再续租了。原审第三人李靖靖未向本院提交书面意见。周杏枝向一审法院起诉请求：1.依法解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.沈光九、沈劲松及李靖婧交还租赁房屋；3.沈光九、沈劲松立即将房屋恢复原状（修复承重墙以及周边开裂部位）；4.沈光九、沈劲松赔偿其损失2万元；5.本案诉讼费用由沈光九、沈劲松承担。一审法院认定事实：2018年3月10日，周杏枝与沈光九、沈劲松签订房屋租赁合同，约定沈光九、沈劲承租周杏枝所有的康健（团结一村）门面房一间，租赁期限自2018年3月20日至2020年3月19日；租金2000元/月，按半年付；沈光九、沈劲松在租赁期内不能随意破坏房屋结构，不能损坏房内设施。上述合同签订后，周杏枝将门面房交付给沈光九、沈劲松使用。同年3月，沈光九、沈劲松对门面房进行装修，并将该门面房与其承租的相邻一间门面房中间的隔墙拆除。2019年10月26日，沈光九将该门面房转租给第三人李靖靖等人。2020年上半年，周杏枝同意沈光九、沈劲松续租一年。该门面房现由第三人李靖靖等人共同使用至今。一审法院认为，双方签订的房屋租赁合同，是其真实意思表示，且内容不违反法律规定，合法有效，对双方均具有约束力。该合同约定沈光九、沈劲松不能随意破坏房屋结构，但其在使用案涉门面房装修时，未经周杏枝同意拆除该门面房与相邻门面房的隔墙，属于擅自变动房屋建筑主体和承重结构的行为，周杏枝作为出租人依法享有合同解除权，故对周杏枝要求解除房屋租赁合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故沈光九、沈劲松应将拆除的隔墙恢复原状。涉案门面房现由第三人李靖靖等人实际使用，故沈光九、沈劲松在合同解除后，应与第三人李靖靖将涉案门面房腾空并返还给周杏枝。关于周杏枝主张赔偿2万元损失，因无足够证据支持，不予支持。沈光九主张周杏枝应支付其装修损失，不属于本案处理范围，不予处理。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十九条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条之规定，判决：一、解除周杏枝与沈光九、沈劲松签订的《房屋租赁合同》；二、沈光九、沈劲松及第三人李靖靖于判决生效之日起三十日内将团结一村门面房腾空并返还给周杏枝；三、沈光九、沈劲松于判决生效之日起三十日内将团结一村门面房内拆除的隔墙恢复原状；四、驳回周杏枝的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取250元，由沈光九、沈劲松负担。本院二审查明：2018年3月10日周杏枝与沈光九、沈劲松签订《房屋租赁合同》，约定沈光九、沈劲松承租周杏枝所有的位于团结一村康健门面房一间，租期3年，自2018年3月20日至2021年3月19日；租金2000元/月，按半年付，押金500元；沈光九、沈劲松在租赁期内不能随意破坏房屋结构，不能损坏房内设施。同时双方还约定了违约责任等内容，且在合同左下方周杏枝签字处手写“可以转让”字样。上述合同签订后，周杏枝将案涉门面房交付给沈光九、沈劲松使用。同年3月，沈光九、沈劲松对门面房进行装修，并将该门面房与其承租的相邻一间门面房中间的隔墙拆除。2019年10月26日，沈光九将案涉门面房转租给第三人李靖靖等人。2020年4月19日，周杏枝与沈光九、沈劲松补充约定：续租一年2020年4月20日至2022年4月19日；俞能香合同同样另加保证金500元+500元共1000元；租金1600元/月。同日，沈光九向周杏枝、俞能香出具《拆改房屋结构承诺书》，载明：本人因经营需要拆除了两间商铺中间的一堵墙体，将两间商铺打通，本人承诺拆改作业属于个人装修行为。如有因拆除墙体造成的危害，本人承担与之相关的所有法律责任，与两间商铺的房东无关；租赁合同到期或本人取消租赁时，本人承诺会将两间商铺之间的墙体恢复；此承诺书一式三份，三方各持一份；沈光九在承诺人处签字。案涉门面房现由第三人李靖靖等人共同使用至今。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行相应义务。合同明确约定承租人在租赁期内不能随意破坏房屋结构，沈光九、沈劲松在未经周杏枝允许的情况下擅自拆除隔墙，有违合同约定。二审中，周杏枝认可其在合同签订半年后知晓隔墙拆除的事实，但其并未主张解除合同，且在2020年4月19日与沈光九、沈劲松续签了合同，据此周杏枝以自己的行为认可了沈光九、沈劲松擅自拆除隔墙的事实。然，根据二审查明的事实，周杏枝续签合同的前提是要求沈光九就案涉房屋进行修复，但截至今日，沈光九仍未对案涉房屋进行修复，显属违约，周杏枝据此要求解除合同，合法有据，应予支持。故对沈光九、沈劲松诉称案涉合同解除条件未成就的主张，本院不予支持。至于沈光九、沈劲松主张的装修补偿，因其并未提出反诉，不属本案审理范围，故本院不予处理。综上所述，沈光九、沈劲松的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由沈光九、沈劲松负担。本判决为终审判决。审判长 杨 洋审判员 丁大慧审判员 宋喜萍二〇二〇年十一月二十四日法官助理张录书记员陈少哲附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持。