浙江省杭州市余杭区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）浙0110执异31号 案外人杨献范，男，1967年8月20日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托诉讼代理人：徐湘玲，浙江人益律师事务所律师。 申请执行人汤富祥，男，1955年8月9日出生，汉族，住杭州市余杭区。 被执行人梁国明，男，1965年2月18日出生，汉族，住杭州市余杭区。 本院在执行申请执行人汤富祥与被执行人梁国明民间借贷纠纷一案中，案外人杨献范对本院执行位于杭州市余杭区××镇××花园××路××室××室房产（299室房产预售合同号为2010预867148，建筑面积为134.34平方米；301室房产预售合同号为2010预867155，建筑面积为375.38平方米;购房人均为梁国明，以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法进行了书面审查，现已审查终结。 案外人杨献范称：2011年4月19日，杨献范与梁国明签订了一份《营业房转让协议》，约定杨献范向梁国明购买案涉房产，并于合同签订当天交付了房屋。截止至今，杨献范已按协议约定向梁国明支付了部分购房款305万元，剩余购房款双方约定待房屋所有权证办理完毕后支付，并且杨献范也已于2011年4月20日就将案涉房产出租给他人。2019年9月30日，余杭区人民法院在案涉房产加贴封条，杨献范才得知案涉房产被查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的相关规定，杨献范与梁国明系在法院查封前签订的买卖协议并合法占有案涉房产，同时杨献范已按协议约定支付部分价款，也同意将剩余价款按照法院的要求交付执行，且杨献范对未办理过户登记手续不存在过错，故杨献范依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提出异议，恳请法院立即中止对案涉房产的执行并解除查封。为证明自己的主张，杨献范向本院提交了如下证据：1、营业房转让协议一份；2、2011年3月16日金额10万元的收条一份；3、2011年3月29日金额200万元的收条一份；4、2019年3月29日浙江省农村信用社业务委托书一份；5、沈虹的存款分户明细查询一份；6、蒋连根的情况说明、身份证复印件、银行转账凭证各一份；7、韩久青的情况说明、身份证复印件、银行转账凭证各一份；8、王爱东的存款分户明细查询两份、结婚证一份；9、2011年5月5日金额30万元收条一份；10、2018年2月15日金额5万元的分户明细对账单一份；11、2018年9月6日收贷收息凭证、取款凭证、流水凭证各一份；12、2018年9月19日收贷收息凭证、业务凭证各一份；13、房屋租赁合同二份、银行明细对账单9页；13、情况说明一份、身份证复印件三份、企业信用信息一份。 申请执行人汤富祥答辩称：一、梁国明与杨献范之间不存在房屋买卖关系，房屋转让合同是以合法形式掩盖非法目的，应当为无效合同。2011年，杨献范为了银行贷款，委托马绍中说情，让梁国明帮助出具资产证明(即将案涉房产以转让合同的方式从形式上增加杨献范的资产情况，从而获得贷款)，贷款人为杨献范。因此本案的转让合同系无效合同。二、2011年、2018年，杨献范支付给梁国明都是担保贷款而不是购房款，两者属于两个法律关系，并不是同一件事情。梁国明与杨献范在资金上来往比较频繁复杂，并不是买卖合同关系。三、梁国明因被法院纳入失信名单，不能直接使用自己名下的账户，因此本案的转账记录并不能说明杨献范为出租人，也不能证明案涉房屋已经交付给杨献范占有。梁国明有60万的银行贷款是杨献范担保并偿还，因此案涉房屋的租金是梁国明补偿给杨献范的利息，双方约定以租金抵充利息。四、房屋租赁合同的出租方一直是梁国明本人，承租人也一直与梁国明签订合同。五、夫妻共有房屋转让须夫妻双方签字方具有效力，梁国明的房屋转让合同没有得到共有权人(配偶朱霞萍)的签字，该转让协议本身就不具有法律效力。且不动产转让以房屋登记为准，在未登记前转让合同有效，转让行为无效，所有权并未发生转移，即使双方存在真实的买卖合同也只能按照债权处理，并不能主张所有权。本案的转让合同无效且系伪造，杨献范无权主张中止执行。综上，请求法院驳回杨献范的异议申请。杨献范未向法院提供证据。 被执行人梁国明答辩称：一、梁国明与杨献范未签订营业房转让协议。杨献范向法院提供的房屋转让协议是无效的。1、杨献范违约在先，没有在规定时间内付清款项。应付310万元，只付了240万元，杨献范并且提出退房。2、当时杨献范为了取得银行贷款，委托马绍中说情，让梁国明帮忙弄一个资产证明，以房产转让合同方式从形式上增加杨献范的资产情况。从而方便杨献范取得银行贷款。营业房转让协议的条款梁国明是特意写错的(注：协议第三条付款方式第2点，乙方于2010年月日前支付甲方人民币壹佰万元)，合同没有买卖双方夫妻签名，也没有写交房时间，只能用于贷款需要。二、房屋租赁合同是梁国明签的，当时杨献范违约时，梁国明向承租户夏卫东讨要租金，并告知夏卫东如不付租金将停止其使用案涉房产。于是杨献范电话联系梁国明，称房屋买卖不成可以结算款项，租金可以抵扣利息(240万元的利息)。协商之后，承租户夏卫东继续使用案涉房产，杨献范夫妻为梁国明的银行贷款60万元提供担保。到目前为止杨献范已收取案涉房产的房租费约200万元，2019年杨献范为梁国明支付的60万元担保贷款及购房款240万元的利息都可以从房租费上抵扣，2018年杨献范转账给梁国明的5万元也可以从房租费中抵扣。三、杨献范因房价上涨，曾多次电话联系梁国明要求签订购房协议，梁国明均未同意。2020年1月10日，在杭州华达瑞达城市花苑物管2楼马绍中的办公室，杨献范再次要求梁国明签订购房合同，梁国明坚决不同意。杨献范与梁国明未签订房屋转让合同，案涉房产所有权并未发生转移，杨献范与梁国明之间发生款项往来，只能按照债务处理，杨献范并不能主张案涉房产的所有权，无权主张终止本案执行。综上，请求法院驳回杨献范的异议请求。梁国明未向本院提交证据。 经审查查明，汤富祥与梁国明民间借贷纠纷一案，本院于2018年11月21日作出（2018）浙0110民初20401号民事调解书，调解协议如下：一、梁国明归还汤富祥借款本金130000元，自2018年12月起于每月月底前各支付30000元，直至付清之日止；二、如梁国明未能按上述第一项约定履行支付义务，则汤富祥有权按130000元及利息（按月息1.2分，自2018年12月起计算），扣除已支付部分，一并向法院申请强制执行；三、汤富祥与梁国明双方无其他任何争议。由于梁国明未主动履行法律文书确定的义务，根据梁国明的申请，本院于2019年2月18日立案执行，执行案号为（2019）浙0110执1583号。2019年2月26日，本院依据（2019）浙0110执1583号之三执行裁定书查封了案涉房产。 另查明，杨献范作为乙方与梁国明作为甲方签订落款时间为2011年4月19日的《营业房转让协议》一份，约定梁国明将案涉房产转让给杨献范，转让价格为330万元，合同第三条付款方式约定：“因该营业房产权证尚未办理，并需要一定时间，甲方同意乙方采用分期付款的方式支付房款：1、自双方约定后乙方先支付甲方人民币贰佰壹拾万元；2、乙方于2010年月日前支付甲方人民币壹佰万元；3、房屋所有权证办理完毕后支付剩余房款贰拾万元整。”合同第四条注意事项约定：“因该房产由房产公司开发的商品房，由于房产公司原因不能及时办理好三证的，甲方不承担责任，如有特殊情况双方可协商解决。”2011年3月16日，梁国明向杨献范出具收条一张，载明：“今收购房定金人民币壹拾万元整。”2011年3月29日，梁国明向杨献范出具收条一张，载明：“今收到杨献范购房款人民币贰佰万元整。”在本案审理中，梁国明自认截至目前，共收到杨献范支付的购房款240万元。 再查明，2011年4月20日，梁国明（杨献范）作为甲方与潘蔚峰作为乙方签订房屋租赁合同一份，约定甲方将案涉房产租赁给乙方使用，租赁期限自2011年5月20日起至2019年5月20日止，合同还就租金、租金支付期限及方式等进行了约定。梁国明、杨献范均在合同落款处的甲方一栏签字捺印。2019年4月20日，杨献范作为甲方与潘蔚峰、夏卫东作为乙方，签订房屋租赁合同一份，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，租赁期限自2019年5月20日起至2020年5月19日止，租金标准为年租金人民币220000元，合同还就其他权利义务进行了约定。 本院认为，虽然杨献范与梁国明在本院查封案涉房产之前签订了《营业房转让协议》，也支付了部分购房价款，但双方未按照《营业房转让协议》实际履行完毕，在本院于2019年2月26日查封案涉房产前，案涉房产仍是以梁国明（杨献范）名义出租给承租人，杨献范提供的证据尚不能证明其已实际占有案涉房产，且双方对继续履行《营业房转让协议》发生争议，故对案外人杨献范要求中止对案涉房产的执行并解除查封的异议请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人杨献范的异议。 案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  翟正海 审判员  任新华 审判员  余庆伟 二〇二〇年十一月六日 书记员  戴伟根