浙江省温岭市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1081民初8852号 原告（执行案外人）：台州市壹酷新能源科技有限公司，住所地：温岭市泽国镇商城大道**，统一社会信用代码：91331081MA28GTT84Y。 法定代表人：金世威，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王钦巍，浙江红大律师事务所律师。 被告（申请执行人）：浙商银行股份有限公司台州温岭支行，住，住所地：温岭市太平街道人民东路**一社会信用代码：91331081062012592M。 负责人：王文琴，该支行行长。 委托诉讼代理人：叶杨鹏，浙江硕晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：许晓萍，浙江硕晖律师事务所律师。 第三人（被执行人）：温岭市宏大铝业有限公司，住所地，住所地：温岭市泽国镇泽楚路**会信用代码：91331081704730511W。 法定代表人：林仙岳，该公司执行董事。 第三人（被执行人）：林仙岳，男，1962年9月30日出生，汉族，住温岭市。 第三人（被执行人）：钟仙芽，女，1963年2月6日出生，汉族，住温岭市。 原告台州市壹酷新能源科技有限公司（以下简称壹酷公司）与被告浙商银行股份有限公司台州温岭支行（以下浙商银行温岭支行）、第三人温岭市宏大铝业有限公司（以下简称宏大公司）、林仙岳、钟仙芽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年11月4日公开开庭进行了审理。原告壹酷公司的法定代表人金世威及其委托诉讼代理人王钦巍、被告浙商银行温岭支行的委托诉讼代理人叶杨鹏到庭参加诉讼，第三人宏大公司、林仙岳、钟仙芽经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告壹酷公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告对第三人宏大公司所有的坐落于温岭市××镇商城××道××号的房地产（1＃楼3400平方、2＃楼5800平方）在2017年2月9日至2037年2月8日期间享有租赁权并不得要求原告腾退房屋；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：法院在执行案外人姜丽慧与第三人林仙岳、宏大公司民间借贷纠纷一案中，决定拍卖第三人宏大公司所有的坐落于温岭市××镇商城××道××号的房地产。原告认为，原告对执行标的享有租赁权，法院应确认原告对执行标的享有租赁权并停止拍卖。为此，原告向法院提起执行异议申请，法院作出（2020）浙1081执异96号执行裁定书，认为原告租金未实际支付，对以租抵债形式未予支持，驳回了原告的异议申请。对此，原告认为，原告对第三人宏大公司享有真实的债权，且法院在（2020）浙1081执异96号执行裁定书中已认定原告在法院查封前、抵押设立前签订了书面租赁协议，并有占有使用的事实。涉案房屋年租金标准符合市场行情，每年租金原告已实际支付，虽然在租金支付方式上约定以租抵债形式，但以租抵债并非为法律所禁止。原告取得房屋的使用权是以债权每年不断减少为代价的，并非无偿使用或者是以明显不合理的低价承租。以租抵债是一种合同行为，只要不违背法律或者是串通损害第三人利益，并不能否定其合同效力。综上，原告认为，原告租赁关系合法有效，法院拍卖房屋已严重影响原告租赁权的行使，案涉房屋的租赁关系可排除对执行标的的执行，法院在处置房屋时应带租拍卖。据此，提起执行异议之诉，请求支持原告诉请。 被告浙商银行温岭支行答辩称，浙江省高级人民法院《关于执行非住宅房屋时案外人主张租赁权的若干问题解答》第二条明确表明，执行机构一般作形式审查，经审查发现当事人自认或有其他明确的证据证明租赁合同为虚假，或者名为租赁实为借贷担保、房屋使用权抵债等关系的，对租赁合同的真实性不予认可。本案中，租赁协议约定是以转让款转作借款，借款再折抵房租的形式，且租赁期限为20年。从该合同看，金世威为了自己的债权得到清偿，同意林仙岳以涉案房屋使用权折抵借款。且不论金世威与林仙岳之间的债务是否真实，债务金额是否如其合同所载明的金额，即便有债务，也是金世威与林仙岳之间的债务。其次，即便是宏大公司与壹酷公司之间的债务，也是宏大公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。以租抵债合同并非真实有效的租赁合同，原告基于以租抵债合同要求排除执行没有事实和法律依据。综上，请求驳回原告的诉讼请求，并要求其按约腾空涉案不动产。 第三人宏大公司、林仙岳、钟仙芽在答辩期内未作答辩，亦未提交证据。 原告为支持其主张的事实，向本院提交了下列证据： 1、（2020）浙1081执异96号执行裁定书一份，用以证明原告提起执行异议申请并被裁定驳回，原告在法定期限内提起诉讼的事实。 2、房屋租赁协议一份，用以证明宏大公司作为出租方与承租方壹酷公司签订租赁协议，就租赁标的物、租金交付情况以及租赁期限作了约定，双方存在租赁关系的事实。 3、台州银行回单原件十一份，复印件一份，用以证明金世威转账给林仙岳资金1968万元的事实。 4、用户基本资料及用户情况打印件二份，用以证明房屋产权人是宏大公司，水表用户名为宏大公司，但水费均由原告支付，资料由原告持有的事实。 5、电费明细表四份，用以证明涉案房屋一直由原告占有使用，电费总表由温岭东盛国际大酒店有限公司管理，由酒店统一交给电力公司，酒店再向原告收取电费的事实。 6、浙江增值税专用发票六份，用以证明2017年转为租赁合同后，双方存在真实的租赁关系，宏大公司开始履行相关义务，向原告开具租赁费发票的事实。 被告为支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据： 1、房屋租赁协议一份，用以证明宏大公司以涉案房屋向银行抵押担保，并告知抵押物出租给原告的事实。 2、承诺函各一份，用以证明原告承诺如受信人或抵押人不能按约履行合同义务，银行行使抵押权时，原告自愿放弃抵押物的租赁权，保证不影响银行的处置行为的事实。 依被告浙商银行温岭支行的申请，本院开具了律师调查令，调取了2007年1月10日至2012年12月30日金世威与林仙岳银行款项往来情况。查询记录显示，期间金世威与林仙岳款项往来频繁，总额达一亿余元，往来差额为800余万元。因第三人林仙岳未到庭参加诉讼，为进一步查明案件事实，本院当庭出示了林仙岳在执行阶段的询问笔录，其陈述宏大公司位于温岭市泽国镇商城大道218号的房产目前出租给五家商户，其中壹酷公司是其亲戚金世威开办的，当时想把房产分割后卖给他，2007年至2012年累计收取了1968万元，钱都是金世威转到我的银行卡上，但因为办理过户有问题，才转作长期租赁协议。我们没有收到租金，因为他借给我的钱没付过利息，利息就直接抵作租金了。宏大公司因为他人担保，自2016年开始导致资金链紧张，经营困难。 根据原、被告举证质证，本院认证如下：第三人宏大公司、林仙岳、钟仙芽经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证和抗辩的权利。对原告提供的证据，被告浙商银行温岭支行质证认为：对证据1无异议；对证据2的三性均有异议，认为金世威与林仙岳于2007年达成不动产买卖协议，在支付2000万元后，到2017年才知道无法分割出售，并采取以租抵债形式占有涉案不动产，明显不合常理和商业逻辑，双方存在串通的可能。租赁协议中出租方为宏大公司，承租方为原告，而非金世威与林仙岳之间的租赁关系。对证据3的真实性无异议，对关联性有异议，认为金世威与林仙岳之间有大量的经济往来，2007年1月10日至2012年12月30日间两人往来的实际差额为800余万元，与原告所称的1968万元并不相符。两人之间的经济往来情况不能证明欠款事实，且与本案无关。对原告提供的证据4、5、6的三性均有异议，认为证据4系打印件，真实性无法确认，且户名是宏大公司，不能证明原告水费缴纳情况。证据5系温岭东盛国际大酒店有限公司提供，无法证明原告电费缴纳情况。证据6发票开具的时间和租赁费金额均与租赁协议载明的情况不符，且未提供支付凭证，不能证明租赁费实际缴纳情况。对被告提供的证据，原告壹酷公司质证认为，这份房屋租赁协议是虚假的，原告公司成立的时间是2016年，协议上租赁期限为2011年至2020年不合情理。承诺函上的公章是真实的，但公章如何加盖不清楚，且金世威的签名也不是其本人所签。对调取的银行往来查询情况，原告对真实性无异议，对关联性有异议，认为2007年1月10日至2012年12月30日间，金世威除支付给林仙岳个人外，还有款项支付给宏大公司，双方经济往来资金有几个亿，结算的差额并不是只有800余万元。被告对真实性无异议，但认为该查询情况系金世威与林仙岳个人转账情况，不是原告与宏大公司的转账行为，与本案无关。对林仙岳在执行阶段的陈述，原告认为2017年与林仙岳结账后，因房屋不能办理过户就转为租赁，签订了租赁协议，但房屋一直由原告在使用。被告对该陈述的真实性无异议，认为能证明是金世威与林仙岳的个人往来，跟宏大公司无关。本院认证意见为：原告提供的证据1，系本院执行裁定书，能证实本案相关事实以及原告在法定期限内提起诉讼的事实，本院予以认定。原告提供的证据2以及被告提供的证据1，均系房屋租赁协议，均加盖了壹酷公司和宏大公司的公章，但两份协议内容不同，故对协议的真实性，本院将结合双方当事人庭审陈述以及林仙岳在执行阶段的询问笔录等证据在论理部分综合阐述。对原告提供的证据3，真实性予以认定，但结合本院调取的查询记录，双方经济往来频繁，原告提供的银行回单仅是其中的一部分，不能证明原告的待证事实。原告提供的证据4、5，户名均非壹酷公司，不足以证明原告的主张。对原告提供的证据6，真实性予以认定，但根据原告当庭陈述，该发票仅用于公司做账，租赁费并未实际支付，故不能证明原告的待证事实。对被告提供的证据2，虽然原告认为签名非金世威本人所签，但对公章的真实性无异议，公章代表公司行为，应承担相应的法律后果。虽然原告认为宏大公司向银行提供的租赁协议是虚假的，但对宏大公司向其出租涉案房屋的事实无异议，并自愿向银行出具承诺函，故承诺的内容是其真实意思的表示，本院对该事实予以认定。 根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下： 2018年5月22日，浙商银行温岭支行与宏大公司签订了《最高额抵押合同》一份，约定宏大公司以其所有的坐落于泽国镇商城大道218号的房产和土地作为抵押物，在114600000元的最高余额内提供担保。2018年5月23日，壹酷公司向浙商银行温岭支行出具一份承诺函，承诺因抵押物已出租给其使用，如受信人或抵押人不能按约履行合同义务，银行行使抵押权时，其自愿放弃抵押物的租赁权，保证不影响银行的处置行为的事实。后在温岭市国土资源局办理了抵押登记。因宏大公司未按约偿付借款及利息，浙商银行温岭支行向本院起诉。本院立案受理了浙商银行温岭支行与宏大公司、林仙岳、钟仙芽金融借款合同纠纷一案，并根据浙商银行温岭支行的申请，于2020年7月6日裁定查封了宏大公司所有的坐落在温岭市泽国镇商城大道218号［不动产权证号：泽国194581、194582、194583、194584号；温国用（2009）第Ｇ××1号］的不动产。本院于2020年7月20日作出（2020）浙1081民初5299号民事判决，责令宏大公司偿还给浙商银行温岭支行借款本金6500万元及相关利息等；浙商银行温岭支行有权对登记在宏大公司名下的坐落于温岭市××镇商城××道××号的不动产【不动产权证号：泽国194581、194582、194583、194584号；温国用（2009）第Ｇ××1号】在拍卖、变卖或折价后所得价款在上述第一项款项的范围内享有优先受偿权；林仙岳、钟仙芽对上述第一项款项承担连带保证责任。因宏大公司、林仙岳、钟仙芽未履行，浙商银行温岭支行向本院申请执行。本院于2020年9月15日立案执行。 另查明，姜丽慧与林仙岳、宏大公司民间借贷纠纷一案，本院于2020年7月30日作出（2020）浙1081民初6004号民事调解书，双方约定林仙岳于2020年8月6日前偿还给姜丽慧借款本金550万元，并支付自2020年5月26日起按月利率1%的标准计算至实际履行之日止的利息；宏大公司对上述款项承担连带保证责任。调解书生效后，林仙岳、宏大公司未履行，姜丽慧向本院申请执行。本院于2020年8月19日立案执行。在执行过程中，本院依法对上述涉案不动产作出拍卖裁定。原告壹酷公司向本院提出执行异议申请，要求确认其在2017年2月9日至2037年2月8日期间对涉案房屋享有租赁权并不得要求其腾退。本院于2020年9月18日作出（2020）浙1081执异96号执行裁定书，驳回了壹酷公司的异议申请。壹酷公司不服该裁定，向本院提起案外人执行异议之诉。 又查明，宏大公司、壹酷公司、金世威、林仙岳于2017年2月9日签订房屋租赁协议一份，协议载明宏大公司准备将位于温岭市泽国镇商城大道218号部分房屋以2700万元的价格出卖给金世威或金世威指定的公司，金世威自2007年至2012年间通过银行转账等方式支付给林仙岳1500多万元，加上林仙岳向金世威的借款约470万元，共计1970万元。后因无法分隔办证，房屋无法出售，经宏大公司和壹酷公司协商，将宏大公司位于温岭市××镇商城××道××号××＃楼××＃楼××平方，共计9400平方，出租给壹酷公司，租赁期限为20年，自2017年2月9日至2037年2月8日止；租金支付方式：以宏大公司原已收取的对壹酷公司、金世威房屋转让款1970万元转化为借款，按月利率1%支付利息，并采取每年利息抵减租金、差额本金扣除的方式支付租金。 本院认为，本案系壹酷公司在涉案房产执行过程中请求保护其对该房产享有租赁权而提起的案外人执行异议之诉。壹酷公司请求确认其对涉案房产的租赁权，应提供证据证明在涉案房产抵押登记前已签订真实合法有效的书面租赁合同、已合法占有使用案涉房产，并已经按照约定支付租金且租金支付标准符合当地市场行情。本案中，原、被告分别提供了一份房屋租赁协议，两份协议租赁标的相同，但签订的时间、租赁期限、租金及支付方式等均不相同，两份租赁协议均加盖了壹酷公司和宏大公司的公章。被告提供的租赁协议签订时间为2011年1月，此时壹酷公司尚未成立，故该协议存在虚假。原告提供的房屋租赁协议，壹酷公司和宏大公司虽予以认可，但从协议的内容看，系壹酷公司的法人代表金世威向宏大公司购房不成，从而将宏大公司的房产出租给壹酷公司，将金世威转账给林仙岳的款项以及林仙岳以前向金世威的借款抵作租金。因此，虽然以壹酷公司和宏大公司的名义签订房屋租赁协议，但实质上是以宏大公司的房屋使用权抵偿林仙岳欠金世威的借款，使金世威的债权得到清偿。并且根据协议内容以及当事人陈述，原告壹酷公司未实际支付过租金。故壹酷公司和宏大公司之间房屋租赁关系，并非我国法律所规定的一般意义上的“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金”的租赁合同关系，而是名为租赁实为房屋使用权抵债的关系，因此对该租赁协议的真实性不予确认。即使按照原告的主张，其与宏大公司之间的租赁关系成立，协议的签订与履行发生在抵押登记之前，但原告也已书面承诺在浙商银行温岭支行行使抵押权、处置承租房产时放弃租赁权。综上，原告壹酷公司对涉案房产不享有合法的租赁权，原告请求确认其享有涉案房产的租赁权及不得强制腾空的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项规定，判决如下： 驳回原告台州市壹酷新能源科技有限公司的诉讼请求。 案件受理费81800元，由原告台州市壹酷新能源科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。 审 判 长  滕秀英 审 判 员  洪妙宝 人民陪审员  林 刚 二〇二〇年十一月二十七日 代书 记员  陈雨露