青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3794号原告(反诉被告)：泰康人寿保险有限责任公司青海分公司，统一社会信用代码：91630000564932612C，住所地：青海省西宁市城**新宁路**。负责人：叶彦华，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗生旺，青海致琨律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈玉玲，青海致琨律师事务所律师。被告(反诉原告)：青海滨海投资有限公司，统一社会信用代码：916300007574431883，住所地：西宁市长江路**华德大厦**。法定代表人：徐晓林，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁海平，青海立卓律师事务所律师。原告(反诉被告)泰康人寿保险有限责任公司青海分公司（以下简称泰康青海分公司）与被告(反诉原告)青海滨海投资有限公司（以下简称滨海公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。泰康青海分公司的委托诉讼代理人罗生旺、陈玉玲，滨海公司的委托诉讼代理人袁海平到庭参加诉讼，本案现已审理终结。泰康青海分公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认泰康青海分公司与滨海公司签订的《泰康人寿保险有限责任公司青海分公司职场租赁合同》于2020年7月20日解除；2.依法判令滨海公司退还泰康青海分公司预交的2020年7月21日至2021年3月14日的租金272934.19元；3.本案诉讼费由滨海公司承担。事实与理由：2017年12月28日，泰康青海分公司与滨海公司签订了《泰康人寿保险有限责任公司青海分公司职场租赁合同》，约定泰康青海分公司承租滨海公司位于西宁市城中区长江路75号华德大厦21楼12101室的房屋，建筑面积639.58平方米，年租金为422122.8元，承租期为5年，自2018年3月15日至2023年3月14日止，其中2018年1月15日至2018年3月14日为免租装修期。年租金分1次以公对公转账的形式支付，每次支付12个月的租金，先付后使用。2020年由于新型冠状病毒肺炎疫情影响，泰康青海分公司根据租赁合同第十二条第5款“租赁期内，乙方需提前退租的，应当提前60日通知甲方”之约定，享有解除权，于2020年5月20日通过微信告知滨海公司关于其决定提前退租事宜，已经发生了解除合同的效力，并于2020年7月14日搬出租赁场地，故租赁合同于2020年7月20日解除。泰康青海分公司已向滨海公司预交了2020年7月21日至2021年3月14日的租金272934.19元（年租金422122.8元÷365天×预交租金天数236天），滨海公司应将泰康青海分公司预交的租金全部退还。经双方协商无果，诉至法院。滨海公司辩称，一、不同意泰康青海分公司解除合同要求，双方签订合同约定的租赁期限是五年，泰康青海分公司单方解除合同是违约。以疫情为由单方解除合同，将给滨海公司带来巨大损失。二、如法院判令解除，也应当将租金计算到法院判定的解除之日，而不是泰康青海分公司单方认为的2020年7月20日。因为2020年7月20日滨海公司并未收到泰康青海分公司交还钥匙办理交接手续，如果解除合同，还应当扣除泰康青海分公司单方面承诺免租期的租金及违约金，解除合同因为泰康青海分公司违约在先，应当将滨海公司的租赁场所恢复原状，使其可以继续对外出租，现在的状况是我方无法继续出租。滨海公司向本院提出反诉请求：1.判令泰康青海分公司将房屋恢复到租赁前的状态（从规划图纸恢复至原版图纸效果，即恢复室内的四面墙）；2.判令泰康青海分公司向滨海公司支付违约金21106.14元；3.判令泰康青海分公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：泰康青海分公司与滨海公司于2017年12月28日签订租赁合同，由滨海公司将城中区长江路75号华德大厦21楼整层12101室以每年422122.8元的价格出租给泰康青海分公司，租期5年，合同约定：“未经甲方同意，乙方擅自改变承租房屋的结构和用途，或将房屋转租转借的，甲方有权要求乙方限期改正，乙方未按期改正的甲方有权解除本合同，并要求乙方承担违约责任”。“租赁期内，乙方需要提前退租的，应当提前60日通知甲方，并按年租金的5%支付违约金”，合同签订后，滨海公司依据合同的约定将房屋交给泰康青海分公司使用，但泰康青海分公司违反约定擅自改变房屋结构并拒绝恢复原状，且提前退租，其行为已构成严重违约。给滨海公司造成了一定的经济损失，故提起反诉。泰康青海分公司针对反诉辩称，一、滨海公司要求泰康青海分公司恢复原状，无合同依据。租赁合同第九条第五款约定：甲方（滨海公司）允许乙方（泰康青海分公司）对承租房屋进行装修。第十九条第一款约定：乙方可以根据需要在不改变房屋承重结构的情况下，可对房屋进行改造。第十二条第三款约定：未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租房屋的结构和用途，乙方不得将承租房屋转租、转借给第三人使用。滨海公司不仅同意泰康青海分公司进行装饰装修，并且进一步同意除改变房屋承重结构的情况外的其他改造行为。二、滨海公司要求泰康青海分公司恢复原状，无法律依据。双方在合同中明确约定泰康青海分公司可以进行装饰装修，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”三、因新冠疫情直接导致本合同不能履行，泰康青海分公司不应向滨海公司承担违约责任，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第一款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”四、滨海公司的反诉请求均以解除租赁合同为前提，与本诉第一项诉讼请求相一致，是对解除合同的认可及同意，故主张由泰康青海分公司承担违约责任，人民法院不应予以支持。综上，请求驳回滨海公司的全部反诉请求。泰康青海分公司为支持自己的本诉，反驳滨海公司的反诉向本院提交如下证据：证据一、泰康人寿保险有限责任公司青海分公司营业执照副本、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件。证明泰康青海分公司主体资格适格。证据二、《商铺租赁合同》、退租告知函、撤场照片、聊天记录。证明泰康青海分公司与滨海公司存在租赁关系，泰康青海分公司已按合同约定提前60日通知滨海公司退租事宜，并已于2020年7月14日搬出租赁房屋，双方之间的租赁合同已于2020年7月20日解除。证据三、付款回单。证明泰康青海分公司已按合同约定预交2020年7月21日至2021年3月14日的租金，滨海公司应当向泰康青海分公司退还预交的部分租金。证据四、泰康青海分公司承租涉案房屋前的照片、泰康青海分公司针对承租房屋进行装修所依据的图纸、泰康青海分公司交付7月14日承租房屋时的照片。证明泰康青海分公司仅针对承租房屋进行装修，未对承租房屋主体结构进行改变，泰康青海分公司在搬离时，未造成承租房屋毁损，承租房屋可以使用的事实。证据五、录音材料。证明泰康青海分公司到华德大厦21楼向滨海公司送达告知函，对于5月20日的送达函对方知悉的事实。证据六、华德物业公司水、电、物业费收费登记表、2020年物业费缴纳发票、青海省华德物业管理有限公司出具的证明、快递单据的详情及运单详情。证明泰康青海分公司在年初已经向物业公司缴纳了2020年3月15日至2021年3月14日的物业费，泰康青海分公司公司于2020年7月14日已经搬离了承租场地，泰康青海分公司于2020年10月28日以顺风快递的方式将承租场地的钥匙向滨海公司邮寄，滨海公司于2020年10月29日进行签收的事实。滨海公司质证认为：对证据一的真实性及证明方向均无异议，予以认可；证据二中合同真实性予以认可，告知函不予认可，我方并未收到，对于撤场照片真实性不予认可，对于照片拍摄时间不能确定，聊天记录真实性与证明方向均不予认可，无法证明双方身份，我向公司法定代表人了解过情况，他对该聊天记录并不知情；对证据三的真实性无异议，证明方向不予认可，只能证明我们收到了租金，并不能说明我们应退还；对证据四的真实性无异议，证明方向不予认可，该照片说明泰康青海分公司对我方所出租场所擅自进行变更，对图纸真实性予以认可，证明方向不予认可，该图纸说明泰康青海分公司在未取得滨海公司同意的情况下，对滨海公司所出租的场所擅自进行变更的事实；对证据五的真实性及证明方向均不予认可，该录音是现场录音，无法证实场所及出场人员身份，因此不予认可；对证据六中的华德物业公司水、电、物业费收费登记表、2020年物业费缴纳发票、快递单据的详情及运单详情均无异议，泰康青海分公司已经缴纳了全年的物业费，我公司也已经收到了钥匙，对青海省华德物业管理有限公司出具的证明的真实性认可，对其证明方向不认可，因为腾空不等于交付，泰康青海分公司并未与我们办理交接手续。本院认为，因滨海公司对泰康青海分公司提交的证据一、证据二《商铺租赁合同》、证据三、证据四、证据六的真实性没有异议，本院予以采信；对证据二中的退租告知函、聊天记录、撤场照片，结合其他证据，本院综合认定；因滨海公司对泰康青海分公司提交的证据五录音材料不认可，且对话人员身份不能确定，本院不予采信。滨海公司为支持自己的反诉，反驳泰康青海分公司的本诉向本院提交如下证据：证据一、关于退还预交租金的告知函。证明：1.泰康青海分公司承认违约的事实并愿意承担违约金；2.泰康青海分公司自认承担一个月免租期的租金；3.泰康青海分公司并未向滨海公司交还房屋及双方租赁关系仍未解除的事实。证据二、房屋租赁协议。证明：1.双方签订的合同合法有效，是双方真实的意思表示；2.房屋租赁期未到泰康青海分公司擅自解除合同的违约行为。证据三、原装修图、现装修图。证明泰康青海分公司改变房屋结构拒绝恢复的事实。泰康青海分公司质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可，告知函用于双方沟通所用，并不是公司承认违约的证据，该份证据证明了泰康青海分公司向滨海公司通过微信于2020年5月20日向滨海公司发送告知函的事实；对证据二的真实性无异议，证明方向不予认可，合同约定退租应当提前60日告知，并需支付违约金，但并未约定需要取得滨海公司同意；对证据三的真实性无异议，证明方向不予认可，该两份图纸是由泰康青海分公司提供给滨海公司，泰康青海分公司在装修时告知过滨海公司，但是滨海公司一直未提出异议，合同中约定允许泰康青海分公司进行装修，且对比图纸，装修并未改变房屋原有承重结构。本院认为，因泰康青海分公司对滨海公司提交的证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，本院予以采信。经审理查明：泰康青海分公司（乙方）与滨海公司（甲方）于2017年12月28日签订《泰康人寿保险有限责任公司青海分公司职场租赁合同》，约定：泰康青海分公司承租滨海公司位于西宁市城中区长江路75号华德大厦21楼整层12101室的不动产作为营销服务部使用，建筑面积639.58平方米，年租金422122.8元，承租期限为5年，自2018年3月15日至2023年3月14日。2018年1月15日至2018年3月14日为免租装修期。合同第九条承租房屋的修缮管理……4、乙方如需对承租房屋原建筑物的结构及各种设备管线进行改造，应事先征得甲方的书面同意并由甲方协助向有关部门办理申报手续。5、甲方允许乙方对承租房屋进行装修。第十二条乙方义务约定：……3、未经甲方同意，乙方不得擅自改变承租房屋的结构和用途，乙方不得将承租房屋转租、转借给第三人适用；4、乙方不能擅自提前解约，如因特殊原因不能履行本合同，应提前30日书面通知甲方解除本合同。第十四条违约责任约定：4、未经甲方书面同意，乙方擅自改变承租房屋的结构和用途或将该房屋转租、转借的，甲方有权要求乙方限期改正，乙方未按期改正的甲方有权解除合同并要求乙方承担相应的违约责任；5、租赁期内，乙方需提前退租的，应当提前60日通知甲方，并按年租金的5%支付违约金。合同第十九条第1项约定乙方根据需要在不改变房屋承重结构的情况下，可对房屋进行改造。装修期内，泰康青海分公司依照2018年1月8日的规划版图纸对房屋进行了改造，拆除了承租房屋原图版中的四面墙体，滨海公司持有上述规划版图纸。2020年2月4日泰康青海分公司向滨海公司转账支付了2020年3月15日至2021年3月14日的租金422122.8元。2020年5月泰康青海分公司作出《关于泰康人寿青海分公司城中营销服务部租赁职场退租的告知函》，并于2020年5月20日通过微信向滨海公司公司员工发送，载明“我方书面形式通知贵公司退租决定。请贵公司接到通知后，尽快安排时间进行退租具体事宜的商议”。2020年6月29日，泰康青海分公司向滨海公司出具《关于退还预交租金的告知函》载明已于2020年5月20日微信送达《关于泰康人寿青海分公司城中营销服务部租赁职场退租的告知函》，并承诺愿意支付一个月免租装修期的房租35176.9元以及违约金21106.14元，并同意从预交的2020年7月20日至2021年3月14日的租金275247.2元中扣减上述两项款项。另查明，庭审中滨海公司认可同意泰康青海分公司对承租房屋进行装修，双方对装修事宜进行过协商。泰康青海分公司于2020年7月14日搬离了承租场地，双方并未办理交接手续，直至2020年10月28日，泰康青海分公司通过顺风快递将承租房屋的钥匙向滨海公司邮寄，滨海公司于2020年10月29日进行了签收。本院认为，泰康青海分公司与滨海公司签订的《泰康人寿保险有限责任公司青海分公司职场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的规定，合法有效，应受法律保护，该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方均应以合同约定承担义务、享受权利。一、关于《泰康人寿保险有限责任公司青海分公司职场租赁合同》解除的时间。泰康青海分公司于2020年5月20作出并向滨海公司通过微信发送《关于泰康人寿青海分公司城中营销服务部租赁职场退租的告知函》，按照合同约定履行了提前60日告知退租的义务，明确表示不再履行承租义务，根据微信记录以及2020年6月29日泰康青海分公司向滨海公司出具的《关于退还预交租金的告知函》载明的解除合同通知到达的日期，应认定解除合同的时间为2020年7月20日。现泰康青海分公司表示不再租赁房屋，并要求解除合同，双方继续履行合同已无实际意义，且合同目的不能实现，故滨海公司抗辩不同意解除合同本院不予采纳，泰康青海分公司要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。二、关于违约金的数额。双方签订的租赁合同因泰康青海分公司提前退租的违约行为而解除,滨海公司可按照合同约定要求泰康青海分公司承担单方解除租赁合同的违约责任，且泰康青海分公司向滨海公司出具《关于退还预交租金的告知函》作出负担违约金21106.14元的意思表示，滨海公司要求泰康青海分公司负担违约金21106.14元的反诉请求，本院予以支持。泰康青海分公司抗辩称违约金过高，但无事实与法律依据，本院不予支持。泰康青海分公司并未举证证明疫情对其经营产生的不利影响，故泰康青海分公司以疫情为由作为直接导致本合同不能履行的原因，要求部分或全部免除违约责任的抗辩理由，亦无事实及法律依据，本院不予支持。三、关于恢复原状。滨海公司提交的图纸能够证明其已知泰康青海分公司在装修期内改造房屋的事实，但其并未在租赁期限内发出限期整改的通知，合同也未约定解除合同需恢复原状，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定,泰康青海分公司作为承租人,返还的租赁物符合租赁物的性质使用后的状态。滨海公司未提交证据充分证明泰康青海分公司对案涉房屋主体结构、房屋设施等造成破坏,故其要求泰康青海分公司恢复原状，没有事实与法律依据，本院不予支持。四、关于滨海公司应当返还的租金数额。房屋租赁合同于2020年7月20日解除，泰康青海分公司预交了2020年7月21日至2021年3月14日的租金272934.19元（年租金422122.8元÷365天×预交租金天数236天）。泰康青海分公司有权就交付房屋后未履行的租金部分要求滨海公司返还，但泰康青海分公司在决定提前解除租赁合同并搬离承租场地后，未积极采取措施向滨海公司实际交付房屋，滨海公司在此情形下也未采取适当措施防止损失的扩大，与泰康青海分公司办理交接手续，直至2020年10月28日泰康青海分公司才以顺风快递的方式将承租场地的钥匙向滨海公司邮寄，滨海公司于2020年10月29日进行了签收。对于自合同解除的次日2020年7月21日至2020年10月29日期间的租金损失115650元（年租金422122.8元÷365天×100天），泰康青海分公司与滨海公司都负有责任，以双方各自负担50%，即各负担57825元为宜。因泰康青海分公司提前解除合同，其于2020年6月29日向滨海公司出具的《关于退还预交租金的告知函》中承诺愿意支付一个月免租装修期的房租35176.9元（55元×639.58平方米），故扣除该费用及滨海公司分担的损失部分，滨海公司应当退还泰康青海分公司租金179932.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)泰康人寿保险有限责任公司青海分公司与被告(反诉原告)青海滨海投资有限公司签订的《泰康人寿保险有限责任公司青海分公司职场租赁合同》于2020年7月20日解除。二、被告(反诉原告)青海滨海投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)泰康人寿保险有限责任公司青海分公司租金179932.29元。三、原告(反诉被告)泰康人寿保险有限责任公司青海分公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)青海滨海投资有限公司违约金21106.14元。四、驳回原告(反诉被告)泰康人寿保险有限责任公司青海分公司的其他诉讼请求。五、驳回被告(反诉原告)青海滨海投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5394元，减半收取计2697元，由被告(反诉原告)青海滨海投资有限公司负担，反诉案件受理费164元，由原告(反诉被告)泰康人寿保险有限责任公司青海分公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇二〇年十一月十六日法官助理 李文博书记员 魏孔萍附：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。