鹤壁市淇滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0611民初2703号原告：鹤壁市为民物业服务有限公司，住所地鹤壁市淇滨区华山路福源小区物业楼**。法定代表人：秦金娥，该公司董事长。委托诉讼代理人：李书德，男，1963年5月5日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。被告：高祥英，女，1970年10月14日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。委托诉讼代理人：王诗阳，男，1996年6月14日出生，汉族，住鹤壁市淇滨区。原告鹤壁市为民物业管理有限公司（以下简称为民物业公司）与被告高祥英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告为民物业公司的委托诉讼代理人李书德、被告高祥英委托诉讼代理人王诗阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告为民物业公司向本院提出诉讼请求：被告高祥英支付物业管理服务费530元和违约金2901元。事实和理由：原告为民物业公司自2018年1月1日入住鹤壁市淇滨区海河路福源小区为被告提供物业服务至今，被告拖欠原告物业服务费构成违约，物业费收费标准为建筑面积每月每平方米0.24元,被告自2018年1月1日起至2019年12月31日止共拖欠24个月的物业费,住房建筑面积为91.99平方米,欠物业费金额为530元和违约金2901元。被告在原告多次催收的情况下，被告拒绝缴纳物业服务管理费,被告的欠费行为对小区物业服务工作造成严重的影响，同时，被告也侵犯了已交费业主的切身利益,导致物业企业发不了工资，造成恶性循环。综上，为维护原告的合法权益，诉至法院。被告高祥英辩称：1、鹤壁市福源住宅小区业主委员会与原告签订的物业服务合同无效，理由如下:(1)、鹤壁市淇滨区福源住宅小区业主委员会的成立违法、无效,该业主委员会签订的任何合同及协议对福源小区每一位业主没有法律效力和约束力。我有证据证明,业主委员会的成立没有按照河南省物业管理条例的规定选举产生业主委员会。而是由福源小区社区组织56人私自选举产生出的业主委员会，其56人所谓的业主代表也没有经过业主大会选举产生的“代表”，业主委员会任期为2015年10月16日至2018年10月15日,56人业主代表中有社区郭银生书记、刑胜强主任及社区工作人员也在里面，并不是业主。连业主都不是，怎么能成为业主代表。选举产生业主委员会违反了河南省物业管理条例的规定。2015年执行的河南省物业管理条例是2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议的公告修正的河南省物业管理条例，2010年7月30日执行。而2017年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会公告第79号的河南省物业管理条例，2018年1月1日执行，该文件尚未形成和执行。依据该河南省物业管理条例第二章业主、业主大会及业主委员会规定,召开业主大会,应当由过半数以上有投票权的业主出席,业主大会决定业主委员会组成人员数额和任期，决定或者授权业主委员会选聘、解聘物业管理企业，业主委员会作出的决定应当予以公布。福源小区45栋楼,179个单元每个单元12户,共计2148户，没有召开业主代表大会，没有达到法定票数，选举产生业主委员会不能代表福源小区业主。依据当时执行的河南省物业管理条例，可以确定、鹤壁市淇滨区福源住宅小区业主委员会的成立违法、无效，该业主委员会签订的任何合同及协议对福源小区没有法律效力和约束力。(2)淇滨区黎阳路办事处文件淇滨黎阳办{2017}16号文件业主委员会的产生及备案政策依据错误,是无效文件,文件日期为2017年3月20日。2001年1月13日河南省人民代表大会常务委员会通过河南省物业管理条例,2001年5月1日起执行。2010年7月30日河南省第十一届人民代表大会常务委员会第十六次会议通过修正了河南省物业管理条例并作出公告，2010年7月30日执行。2017年9月29日河南省第十二届人民代表大会常务委员会公告第79号的河南省物业管理条例，2018年1月1日执行。经过我方的核对，淇滨区黎阳路办事处的文件的依据只有2001年1月13日河南省人民代表大会常务委员会通过河南省物业管理条例，2001年5月1日起执行的物业管理条例第16条内容与办事处文件部分符合，与其他时期的物业管理条例的内容都不相干。2001年5月1日起执行的物业管理条例第16条内容如下:业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。可以看到以李书全为主任的这一届业主委员会的任期2015年10月16日至2018年10月15日,而备案时间是2017年3月20日。可以看到是福源社区、淇滨区黎阳路办事处有法不依,无法乱依，拿着失效的河南省物业管理条例为依据,不知法，不学法,不作为，乱作为，为他人充当保护伞，欺压老百姓不懂法。建议人民法院将此情况向政府相关部门反映。2、鹤壁市为民物业服务有限公司没有为福源小区业主去服务,而是与业主委员会伙同榨取民脂民膏，一切向钱看。有证据证明,福源小区物业管理企业管理的福源小区脏乱差，楼前楼后绿地荒草遍地，垃圾流出的水恶臭难闻，苍蝇蚊子乱飞咬人,恶犬听闻，长成的树木被毁坏，刮风树叶塑料袋乱飞迷人眼,下雨水土横流，冬天道路湿滑,这就是福源小区的现状。同时物业公司将南门岗变成道口烧鸡店、久久鸭脖店，将门岗出租出去8年了，擅自将南门岗改变用途，成了为民物业服务有限公司和业主委员会的摇钱树，把小区3、4、7、8号楼绿地树木砍伐,修建停车场每个停车位3000元，小区业主多次上访相关部门。东门岗因业主车辆进出乱收费每年多次发生打架斗殴,业主丢失物品查看录像不让看，每年报警150多次左右。福源社区综合服务楼出租出去进行经营的有超市、托儿所、达芬奇画班、医疗门诊。公共设施托儿所对外出租每年20万元，这些有证据的，也有可以到福源小区一看便知。人民法院可以向110询问一下福源小区报警次数便知。这些钱是所有业主共同共有的，至今没有公布账目,财务不知去向。收取的物业费使用也没有公布账目。3、本案审理不适用小额诉讼。我们小区情况复杂,并不是原告提交的相关证据那么简单，相关事实不清，权利义务不明确，本案审理不适用小额诉讼。综上所述，请求人民法院将驳回原告诉讼请求，收取费用违法;诉讼费用由原告承担。本院经审理认定事实如下：2017年11月30日甲方鹤壁市淇滨区福源小区住宅小区业主委员会与乙方原告为民物业公司签订了《福源住宅小区物业管理服务（委托合同书）》，由原告为民物业公司为鹤壁市淇滨区华山路北段福源住宅小区提供物业管理服务，期限为2018年1月1日至2022年12月31日止，原告对住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.24元收取物业管理服务费，业主和使用人逾期缴纳物业管理费的，按以下约定处理：（1）从逾期之日起按每天1.00元交纳滞纳金（但不得超过应交物业管理费);(2)从逾期之日后90日起按每天应交管理费的百分之一缴纳滞纳金（但不得超过应交物业管理费)。被告高祥英系该小区3-14号楼4单元102号住户，房屋建筑面积为91.99平方米。被告高祥英未交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费529.86元（91.99平方米×0.24元×24个月=529.86元），原告为民物业公司经催要无果，诉至本院。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。”本案中，鹤壁市淇滨区福源住宅小区业主委员会与原告为民物业公司签订的物业管理服务合同是双方在平等自愿的基础上签订的，不违反法律法规的强制性规定，为有效合同，双方当事人应按合同约定履行各自的义务。该合同中约定有原告为福源小区业主提供物业管理服务，并由原告按住宅面积每月每平方米0.24元收取服务费，被告作为福源小区的业主，原告为该小区提供了物业服务，被告应及时向原告交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费529.86元（91.99平方米×0.24元×24个月），但其并未交纳，对此应承担责任。对原告为民物业公司要求被告高祥英支付物业管理服务费529.86元的诉讼请求本院予以支持，超出部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金2901元的诉讼请求，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告高祥英未按时交纳物业管理费，已构成违约，应当承担违约责任，《福源住宅小区物业管理服务（委托合同书）》约定违约金的计算方式明显过高，结合本案实际，根据公平原则，本院酌定以不超过欠缴物业费的30％计算违约金为宜，故被告高祥英应支付原告为民物业公司违约金158.96元（529.86元×30％＝158.96元）。被告辩称原告与鹤壁市淇滨区福源住宅小区业主委员会签订的物业服务合同无效，但其并未提供有效证据予以证明，对其该辩称意见本院不予采纳。应当指出，原告为民物业公司在今后的物业服务过程中，应加强服务意识、提高服务质量，加强与业主的交流沟通，对业主反映的物业服务中存在的问题及时答复与解决，为业主创造一个整洁、安全、文明的生活环境。案经调解无效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告高祥英于本判决生效之日起十日内支付原告鹤壁市为民物业管理有限公司2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费529.86元及违约金158.96元；二、驳回原告鹤壁市为民物业管理有限公司其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元,由被告高祥英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于河南省鹤壁市中级人民法院。审判员  王丽芳二〇二〇年十一月二十六日书记员  关 芯