安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3579号 上诉人（原审被告）：邹守香，男，1965年1月28日出生，汉族，户籍地安徽省肥东县，现住安徽省宿州市埇桥区。 委托诉讼代理人：吴怀矿，砀山县李庄镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：吕耀营，男，1962年11月20日出生，汉族，户籍地安徽省灵璧县，现住安徽省灵璧县。 被上诉人（原审原告）：胡桂荣，女，1977年11月10日出生，汉族，户籍地安徽省灵璧县，现住安徽省灵璧县。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：王瑞影，安徽民之声律师事务所律师。 上列两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚萍，安徽民之声律师事务所实习律师。 原审第三人：陈矿，男，1976年4月28日出生，汉族，户籍地安徽省宿州市埇桥区，现住安徽省宿州市埇桥区。 上诉人邹守香因与被上诉人吕耀营、胡桂荣、原审第三人陈矿案外人执行异议之诉纠纷一案，不服安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初1548号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邹守香上诉请求：撤销一审判决，改判驳回吕耀营、胡桂荣的诉讼请求；本案一、二审案件受理费均由吕耀营、胡桂荣负担。事实和理由：1.吕耀营、胡桂荣与陈矿签订的房屋买卖合同为无效合同，不受法律保护，不能享有案涉房屋的产权。根据吕耀营、胡桂荣提供的身份信息及居住状况证明，反映其二人系安徽省灵璧县韦集镇人，而案涉房屋在宿州市迎宾小区，系拆迁安置还原房，该房屋的产权人陈矿是购买原三八乡村民在集体土地上的房屋后进行了违法扩建拆迁置换而来，该宅基地属集体性质，在2014年3月6日房屋被拆迁后附属土地才变更为国有性质。吕耀营、胡桂荣与陈矿签订房屋买卖协议的时间为2014年2月28日，此时附属土地仍属集体经济组织成员共有，吕耀营、胡桂荣无资格购买案涉房屋。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，依照合同法第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定，拆迁安置房买卖合同应当办理批准手续，或者办理批准手续才生效。实践中，购房者未办理批准手续的，或者仍未办理批准和登记手续的，人民法院应当认定该合同未生效，其合同标的物所有权及其他物权不得转移。双方于2014年2月28日签订的房屋买卖合同属于无效合同，不受法律保护。吕耀营、胡桂荣主张因购买而获得案涉房屋的产权无法律依据，异议理由依法不能成立。2.吕耀营、胡桂荣与陈矿签订的房屋买卖合同也违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条的规定，不享有涉案房屋的任何权益。吕耀营、胡桂荣提供的《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》是原房屋产权人陈矿于2014年3月6日与宿州市埇桥区城乡建设指挥部、埇桥区三八街道办事处签署，安置合同上吕耀营、胡桂荣的名字均是由陈矿自行添加，吕耀营、胡桂荣不在场也不知情。在案涉房屋没有建设也没有确定房型面积与位置及权属证明的情况下，吕耀营、胡桂荣就与陈矿进行了预期交易，不具有合法性，事实上陈矿在未取得所售安置房的权属证明的情况下与吕耀营、胡桂荣达成书面交易，具有恶意串通的情形，有违房屋买卖遵循的规则与习惯。因为安置对象是特定的动迁安置户，该类房屋的买卖除受法律、法规的规范之外，还受到当地政府相关的地方政策的约束，和一般的商品房交易有很大的不同。按照现行法规及政策规定，因重大市政工程动迁居民而建造的配套商品房或配购的中低价商品房。该类回迁安置房的转让往往受到政策限制，城市集体土地性质的拆迁安置房均规定在取得房屋所有权的五年之内不能自由上市交易，《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，禁止转让尚未确权发证的房地产，其立法目的就是为制止来源不明、权属不清的房地产转让。3.吕耀营、胡桂荣购买案涉房屋不适用善意取得制度，吕耀营、胡桂荣与陈矿之间存在恶意串通，所谓的“交易”不真实。双方虽签有房屋买卖合同，但依据该合同中的第八条、第九条、第十二条内容显示，该部分条款系交易双方均在明知陈矿无权处分该房产的情况下，为了规避法律而设立的恶意条款。吕耀营、胡桂荣与本案雷同的其他几位所谓“购房人”均是陈矿的亲属，对陈矿家庭当时所负债务及经营活动状况了如指掌。在“购买”拆迁还原房时，吕耀营、胡桂荣对陈矿之前所负债务知情在先，陈矿在处置名下财产时存在主观恶意的情形。按照法律规定，善意取得制度一般只适用于动产的转让，而不适用于不动产。现实生活中，吕耀营、胡桂荣与陈矿为亲属关系，所谓“购买”目的是为了帮助陈矿逃避债务、借机转移财产，该非法行为应受到法律禁止或惩戒。4.案涉拆迁安置房属于地方政府保障性住房，国家及地方政策均限制上市交易。吕耀营、胡桂荣与陈矿私下签订的房屋买卖合同不受法律保护。案涉房屋产权不明晰，吕耀营、胡桂荣对案涉房屋不具有实际产权，在一审法院查封之前也未合法占有或使用，不能排除人民法院对案涉房屋进行的强制执行。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结前作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院应当按照下列情形，分别处理：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产。一审法院在2017年7月24日依据(2016)皖1302民初4143号民事调解书，作出(2016)皖1302执2050号之一及(2017)皖1302执2761、2762号执行裁定查封陈矿名下的涉案房屋之前，吕耀营、胡桂荣既没有签订合法有效的房屋买卖合同，也没有合法占有或者实际使用涉案房屋。其二人的异议请求不符合上述法律规定，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。 吕耀营、胡桂荣辩称，一、其与陈矿签订的房屋买卖合同合法有效，应受法律保护。1.案涉房屋系陈矿享有产权证的房产被拆迁安置还原取得，法律未禁止上市交易，即为法律所许可上市交易的标的物。吕耀营、胡桂荣虽不是陈矿涉案原被拆迁房屋所在辖区居民，同样，法律也未禁止非本辖区居民不能购买案涉安置房屋。且吕耀营、胡桂荣与陈矿签订房屋买卖合同时，陈矿所在的宿州市埇桥区三八乡行政区划也已变更为宿州市埇桥区三八街道办事处，被拆迁房屋所占用的土地性质也随之变为国有土地，以上事实从政府补偿安置合同记载的内容“因旧城改造需要，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》……”及案涉房屋系陈矿从他人处购买取得且办理了房产转移登记手续（如是集体土地，办不了房产转移登记手续），足以印证陈矿原被拆迁房屋所占用土地性质为国有土地，邹守香诉称吕耀营、胡桂荣非三八街道办事处迎宾社区居民，所涉被拆迁房屋占用的土地性质是集体土地，属于小产权房，不能上市交易等理由无事实和法律依据，也无证据支持。2.陈矿与张侠飞系夫妻关系，其二人于2004年9月15日取得案涉房屋拆迁之前的房屋所有权（房地权宿字第××号），属于其二人的夫妻共同财产。2014年陈矿夫妻共有房屋（房地权宿字第××号）面临政府征收，陈矿夫妇的原房产被征收补偿安置三套房产，陈矿夫妇将安置房6号楼905室（建筑面积约为98.73平方米）以290000元的价格转让给吕耀营、胡桂荣，吕耀营、胡桂荣与陈矿于2014年2月28日到拆迁办选取房号，当日签订房屋买卖合同，陈矿并于2014年3月6日到拆迁办为答辩人办理房屋转移登记备案手续，将吕耀营、胡桂荣名字登记在房屋征收补偿安置合同中，吕耀营、胡桂荣也已按照合同约定付清了全部购房款，吕耀营、胡桂荣和陈矿的房产买卖行为不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，依法应予保护。3.邹守香诉称吕耀营、胡桂荣与陈矿签订的房屋买卖合同违反《中华人民共和国房地产管理法》第三十八条无效的理由不能成立。该条规定的不能转让的房屋包括未依法登记领取权属证书的房屋。本案中，陈矿的被拆迁房屋是有房产权属证书的（房地权宿字第××号），该房屋被拆迁后，政府依法为其还原三套房产，其中包括吕耀营、胡桂荣购买的安置房6号楼905室，此房虽在安置时没有取得权属证书，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。从上述法律规定可知，吕耀营、胡桂荣与政府签订征收补偿安置合同时，当然取得物权的期待权，且该物权期待权具有公示性，足以对抗邹守香的一般债权。4.吕耀营、胡桂荣与陈矿虽存在亲属关系，但法律没有规定亲属间不能进行房屋买卖交易行为，邹守香出借给陈矿钱款时，陈矿经营超市，生意正处于正常运转阶段，陈矿只是到2016年时资金周转困难，此时，吕耀营、胡桂荣与陈矿间的房屋买卖合同已签订两年之久，合同签订时其二人不可能预见到两年后陈矿会出现资金周转困难的情况。因而，邹守香称吕耀营、胡桂荣与陈矿存在恶意串通、逃避债务的情形实属其猜测。5.邹守香称依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第九条第一款规定，人民法院应认定吕耀营、胡桂荣与陈矿所签房屋买卖合同未生效，继而又诉称此合同属于无效合同，可见，邹守香到目前为止已经混淆了无效合同与未生效合同的本质区别。无效合同自始不发生法律效力，而未生效的合同，多数情形下是因为不具备一定生效要件而未生效，未生效的合同未必一定是无效合同，因此，对于合同效力的判断是从法律价值的角度来评价的。二、吕耀营、胡桂荣对案涉房屋享有物权期待权，对案涉房屋依法享有排除强制执行的权利。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案中，吕耀营、胡桂荣与拆迁办已签订《政府征收补偿安置合同》，依据上述法律规定，吕耀营、胡桂荣依法取得案涉房屋的物权期待权，此物权期待权相对于普通债权而言具有优先权，且吕耀营、胡桂荣与拆迁办签订的《政府征收补偿安置合同》具有物权公示性。一审庭审查明，该安置合同之所以还保留陈矿的名字，陈矿已说明因该合同中还有其过渡费、违建补偿费、附属物补偿费等费用需由陈矿领取。因此，陈矿对案涉合同中享有的财产权利内容仅为过渡费、违建补偿费、附属物补偿费，对于案涉合同中涉及的6号楼905室房产其已不享有财产权益，吕耀营、胡桂荣对案涉房产享有排除邹守香强制执行的权益。三、本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。吕耀营、胡桂荣与拆迁办于2014年3月6日签订《政府征收补偿安置合同》时约定过渡期24个月，事实上拆迁办直到2018年3月16日才通知交房，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的房产应为现房，指的是具备交房条件而购房人怠于履行权利，不合法占有房屋，也不积极主动办理房产转移登记，才能适用该条法律规定。本案中，吕耀营、胡桂荣未在法院查封之前实际占有房屋的原因是拆迁办没有按合同约定时间交付房屋，直到2018年3月16日拆迁办才通知上房，吕耀营、胡桂荣上房时才得知房屋被查封，没有办理房屋产权转移登记的原因并非吕耀营、胡桂荣的过错所致。目前案涉房屋被一审法院查封，导致吕耀营、胡桂荣无法办理房产证，即使办理房产证，该房产证也是直接登记到吕耀营、胡桂荣名下，而非先办到陈矿名下后再转移登记给吕耀营、胡桂荣，与《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定不同。现吕耀营、胡桂荣已在案涉房屋居住至今，已实际占有该房屋。因此，本案不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上所述，吕耀营、胡桂荣已实际取得案涉房屋的物权期待权，没合法占有房屋和没办理房产转移登记非吕耀营、胡桂荣的原因所致，且享有排除邹守香强制执行案涉房屋的权益。 陈矿述称，其与吕耀营、胡桂荣签订的案涉房屋买卖合同合法有效，交易客观真实，案涉房屋非保障性住房。 吕耀营、胡桂荣向一审法院起诉请求：1.停止对宿州市磬云南路安置区6号楼905室的强制执行，解除查封；2.本案诉讼费等相关费用由邹守香承担。 一审法院认定事实：登记在陈矿名下的位于宿州市赵家的房屋一处，权证字号为房地权宿字第××号，产证载明0001幢混合结构2层房屋，建筑面积119.61平方米。因纺织西路两侧旧城改造项目建设需要，该房屋被拆迁，拆迁编号为Ａ-55。2014年2月28日，吕耀营、胡桂荣与陈矿及其妻张侠飞签订了《房屋买卖合同》，陈矿自愿将其名下位于宿州市埇桥区东侧）住房6号楼905室拆迁安置房（建筑面积约98.73平方米）出卖给吕耀营、胡桂荣，约定总价款为290000元，签订合同时支付定金30000元，余款260000元吕耀营于2014年3月2日、8月21日、12月30日分三次转款180000元、50000元、30000元给张侠飞付清。2014年3月3日，被征收房屋面积计算单中，陈矿在被征收人签字栏签名。2014年3月6日，陈矿、雷保山、陈晓、吕耀营（乙方）作为被征收人与征收部门埇桥区房屋征收办公室（甲方）签订了《宿州市埇桥区房屋征收补偿安置合同》，委托征收实施单位为三八街道办事处，该合同载明被征收房屋建筑面积232.1平方米、政策奖励23.21平方米，安置255.31平方米；违建119.55平方米作价补偿35865元，通过产权调换方式安置了磬云南路安置区6号楼905室（约98.73平方米）、5号楼1203室（约87.75平方米）、5号楼2303室（约87.75平方米）三套住宅，安置面积以实际测量为准。2018年3月16日，磬云南路安置小区上房公告发布，称已具备上房条件开始办理上房结算手续，集中办理上房手续时间为2018年3月17日至2018年4月16日。 2016年6月15日，一审法院对邹守香、蔡德志诉陈矿民间借贷纠纷一案作出（2016）皖1302民初4143号民事调解书，双方当事人自愿达成如下协议：“一、陈矿所欠邹守香借款本金200000元,双方约定月利率1.5%,利息已付至2014年8月31日,自2014年9月1日至2016年6月30日利息共计66000,本息合计266000元,双方同意由陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清,如果不能如期按数付清,则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止,按月利率1.5%计算未偿清部分的利息。二、陈矿所欠蔡德志借款本金100000元,双方约定月利率1.5%,利息已付至2015年9月1日,自2015年9月1日至2016年6月30日利息共计15000,本息合计115000元,双方同意由陈矿自2016年7月1日起至2017年6月30日止一年内分期付清,如果不能如期按数付清,则自2017年7月1日起至本金全部付清之日止,按月利率1.5%计算未清偿部分的利息。三、双方因此案再无其他债务纠纷。案件受理费5800元,减半收取2900元,由陈矿负担”。因陈矿未按时履行法律义务,邹守香于2017年7月3日申请执行，一审法院立案后于2017年7月24日作出（2016）皖1302执2050号之一、（2017）皖1302执2761、2762号执行裁定，裁定：“一、查封被执行人陈矿所有的坐落于宿州市磐云南路安置区。二、查封期限为三年”。后吕耀营、胡桂荣提出异议，该院于2020年1月7日作出（2020）皖1302执异6号执行裁定，驳回吕耀营、胡桂荣的异议。 一审法院认为，本案中，案涉房屋系陈矿享有产权证的房产拆迁安置而来，签订房屋买卖合同时，被征收所在区域已划归城镇范畴，不属于不得交易的范畴之列，且该房屋买卖合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。吕耀营、胡桂荣与陈矿签订房屋买卖合同虽然在签订房屋征收补偿安置合同之前，但拆迁安置实际工作中先选房后签订补偿安置合同是合理的程序，且两份合同签订时间间隔较短，吕耀营、胡桂荣在与陈矿签订房屋买卖合同时安置房屋的房号已经确定是合理的；另，吕耀营、胡桂荣按照合同约定已支付了案涉房屋的全部价款，因此，双方之间的房屋买卖合同已实际履行。因案涉安置房屋在通知上房时已经被邹守香申请查封，吕耀营、胡桂荣不存在不及时办理产权登记手续的主观过错。因此，吕耀营、胡桂荣虽未获得物权登记，但其享有的合法物权的期待性优于邹守香的一般债权，其享有足以排除邹守香执行的民事权益，对吕耀营、胡桂荣请求停止对案涉房屋的执行并解除查封的主张，予以支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条、第三百一十四条规定，判决：不得依邹守香申请对宿州市磬云南路安置区6号楼905室进行强制执行。一审案件受理费80元,由邹守香负担。 二审中，当事人没有提供新的证据。一审查明基本事实属实，本院予以确认。 本院认为，陈矿将案涉安置房屋出售给吕耀营、胡桂荣时，持有拟被拆除房屋的房地产权证书，且此时拟被拆迁的房屋座落区域已被征收划归为城镇范畴，一审以双方之间的交易行为不违反法律禁止性规定为由认定为有效并无不当，邹守香上诉称案涉房屋买卖合同应为无效，不予支持。虽案涉房屋买卖合同有效，但根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买卖人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已经按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，吕耀营、胡桂荣需同时具备上述四项条件才享有足以排除强制执行标的物的权利，而吕耀营、胡桂荣在签订房屋买卖合同后，并未在一审法院查封案涉房屋之前合法占有该不动产，故，其与陈矿基于买卖合同产生的债权亦属一般债权，一审判决认定吕耀营、胡桂荣对案涉房屋享有的是物权期待权及优于邹守香的一般债权于法无据，邹守香请求继续执行的理由成立，予以采纳。吕耀营、胡桂荣请求停止执行案涉房屋的诉求应予驳回。 综上，邹守香的上诉理由成立，予以采纳；一审判决虽认定基本事实属实，但适用法律不当，致判决结果错误，本院予以纠正。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿州市埇桥区人民法院（2020）皖1302民初1548号民事判决； 二、驳回吕耀营、胡桂荣的诉讼请求。 一、二审案件受理费各80元，均由吕耀营、胡桂荣负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月二十八日 法官助理王珊珊 书记员王朔 附：本案适用相关法律条文 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。