安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1301号上诉人（原审原告）：安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**皖通高科技产业园内，统一社会信用代码9134000078109626XT。法定代表人：沈阳，执行董事。委托诉讼代理人：徐欣，该公司员工。委托诉讼代理人：方华子，上海天衍禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芜湖易和来福汽车销售服务有限公司，住，住所地芜湖汽车服务中心宣高速北侧，纬次路南端）1号地块，统一社会信用代码91340207066502732M。法定代表人：卞恒春，总经理。委托诉讼代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文强，安徽承义律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安徽省易和福来汽车销售服务有限公司，住，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路**一社会信用代码91340100683619872P。法定代表人：卞恒春，总经理。委托诉讼代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文强，安徽徽商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：安徽龙天洋机械设备有限公司，住所，住所地安徽省合肥市巢湖经济技术开发区昭关路机构代码76279945-3。法定代表人：夏江平，总经理。被上诉人（原审被告）：安徽金交洋投资管理有限公司，住所，住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道花塘社区办公楼****社会信用代码913402075663847362。法定代表人：夏日云，执行董事兼总经理。上诉人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称安徽驿达经营管理公司）、上诉人芜湖易和来福汽车销售服务有限公司（以下简称芜湖易和来福公司）与被上诉人安徽省易和福来汽车销售服务有限公司（以下简称安徽易和福来公司）、安徽龙天洋机械设备有限公司（以下简称龙天洋公司）、安徽金交洋投资管理有限公司（以下简称金交洋公司）返还原物纠纷一案,不服安徽省芜湖市鸠江区人民法院（2019）皖0207民初4114号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。安徽驿达经营管理公司委托诉讼代理人徐欣、方华子，芜湖易和来福公司及安徽易和福来公司委托诉讼代理人白云峰、马文强到庭参与了诉讼，龙天洋公司、金交洋公司经本院传票传唤未到庭参与诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。安徽驿达经营管理公司的上诉请求：一、撤销原审判决;二、改判支持其原审全部请求,判令安徽易和福来公司支付自2014年12月2日起房屋占用费损失4045223元及利息损失192777.6元(房屋占有使用费按原《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》约定的租金计算,暂计算至2018年3月31日,此后发生的房屋占有使用费损失计算至房屋出租之日即2018年9月20日),龙天洋公司、金交洋公司、芜湖易和来福公司对上述房屋占用费及利息损失承担共同的给付责任。三、各被上诉人共同承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审法院经过重审,确认了上诉人系物权人,享有返还原物及追索占用损失的请求权,但对被上诉人之间租赁的事实认定错误,导致适用法律错误,主要有以下几点:一、安徽易和福来公司与金交洋签订租赁合同后,将房屋交由芜湖易和来福公司实际经营使用,并无任何证据证明。安徽易和福来公司签订租赁合同,支付了金交洋公司履约保证金及租金,租赁后支付水电费用,其主张没有占用,并无证据证明其未租赁或交还房屋。一审对其无任何证据的口头抗辩予以采信,系主要事实认定不清。芜湖易和来福公司除注册地址在芜湖汽车服务中心1#地块,并无证据证明其存在实际经营活动,如纳税报表等证据。二、上诉人与龙天洋公司、金交洋公司的合同关系已于2014年12月2日解除,且经合肥市瑶海区人民法院判决确认解除合法、有效,并非解除租赁合同关系,也不存在“租赁合同关系存续期间”。一审法院无权对生效判决认定的解除合同性质作出新的认定。上诉人与金交洋公司、龙天洋公司的合作协议书,规定了建设阶段和租赁阶段的权利义务,并非因租赁合同关系而解除合同,龙天洋公司、金交洋公司在建设阶段严重违约导致合同被解除,与上诉人并无租赁关系。三、安徽易和福来公司与金交洋公司签订租赁合同之时,芜湖易和来福公司尚未设立,主体既然不存在,安徽易和福来公司不可能代未设立的企业签订合同。同理,芜湖易和来福公司既然未设立,就不可能以安徽福来公司签订合同。安徽易和福来公司自始至终并无任何变更租赁关系的证据提交。相反,有足够证据印证两公司共同使用案涉房屋:1、两被上诉人的股东、法定代表人、主营业务完全一致,其经营、身份混同,且汽车服务中心范围内,易和系列之下,共有4家关联企业相互代缴纳水电费用,足以印证二者共同使用,应共同承担责任。2、安徽易和福来公司支付租赁履约保证金,装修并组织施工结算,其实际使用房屋的证据充分、确凿。上诉人收回房屋之后,不能立即出租或使用,占用的损失仍在持续,直至出租才消除,因此,上诉人主张的占用损失终止时点是合理的,应予支持。四、易和公司与金交洋约定了租金标准,并支付了租金,此租金标准作为占用损失,非常合理,无须另行认定一个租金标准,一审法院无视客观证据确定的事实,任意裁量损失,应予以纠正。芜湖易和来福公司答辩意见：一、安徽易和福来公司为了设立芜湖易和来福公司而租赁案涉1#地块，芜湖易和来福公司注册地也是在案涉1#地块，实际使用人为芜湖易和来福公司，不能以此就认为两公司共同使用案涉地块。二、芜湖易和来福公司因为安徽驿达经营管理公司的违法行为，无法正常使用案涉房屋。安徽驿达经营管理公司是建设单位，建设单位的法定义务首先是依法及时办理施工许可证、组织竣工验收并将竣工验收合格的房屋交付使用。但实际情况是金交洋公司、龙天洋公司是建筑单位，跟安徽驿达经营管理公司在2011年就签订了合同，安徽驿达经营管理公司直到2013年10月29才办理施工许可证，也就是因为安徽驿达经营管理公司的过错导致这个项目延后了两年多，项目的延后导致金交洋公司可能资金方面就存在问题，最后导致合同解除，实际上金交洋公司与安徽驿达经营管理公司合同解除过错也在于安徽驿达经营管理公司。按照建筑法的规定，没有竣工验收合格的房屋是不允许交付使用的。案涉项目是2016年12月28日竣工验收的，但竣工验收报告既没有专业管理部门的公章和同意部门的签署，也没有这些专业管理部门批准，这些文件也都没有。所以案涉工程至今都是一个不合法的建筑或者叫违法建筑，办理不了房产证。不能出租，也不能收取租金。三、原一审判决是正确的，安徽驿达经营管理公司没有证据证明其是合法建造人、所有权人，不存在返还原物问题。四、安徽驿达经营管理公司称安徽易和福来公司与芜湖易和来福公司法定代表人、主营业务完全一致，这属于正常情况。一个自然人可以担任多家公司的法定代表人、在不同的城市做同样的业务，实际上安徽驿达经营管理公司并没有提出证据证明两家公司人格混同。安徽易和福来公司替芜湖易和来福公司交保证金、预付租金，并不代表就是说两公司共同使用这个房屋。五、安徽驿达经营管理公司自己提供的证据，在2018年的2月份，芜湖易和来福公司在1#地块就没人了，应该及时收回房屋，减损。对扩大的损失无权主张。六、租金标准没有太大争议，客观的进行计算就行了。芜湖易和来福公司的上诉请求：一、撤销一审判决,改判驳回安徽驿达经营管理公司的诉讼请求;二、本案一审、二审诉讼费用均由安徽驿达经营管理公司承担。事实与理由:一、一审判决认定安徽驿达经营管理公司合法建造涉案房屋并取得相应物权系认定事实错误。一审判决依据《物权法》第三十条认定被上诉人系涉案房屋的合法建造人显然错误。根据该条规定,能够取得物权的前提是“合法建造”及“事实行为成就”,本案中,安徽驿达经营管理公司并无证据证明涉案房屋为合法建造,且房屋也未建成,不能达到事实行为成就。首先,安徽驿达经营管理公司在一审开庭时称涉案1#地块为租赁用地,根据《土地管理法》第五十四条,除国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地及法律、行政法规规定的其他用地外,建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得。现安徽驿达经营管理公司在划拨土地上建造经营性设施,显然不是合法建造。其次,安徽驿达经营管理公司在短期用地上修建永久性建筑,显然不是合法建造。本案中,根据安徽驿达经营管理公司的陈述,《土地租赁合同》为一年一签,明显是临时用地,而该公司却在土地上修建永久性建筑,其在与龙天洋公司签订的《合作协议》中约定的租赁期限至2027年,明显违反法律规定。第三、根据安徽驿达经营管理公司提供的有关土地租赁的证据,其《建设用地批准书》的有效期至2013年4月,其土地租赁合同为一年一签,目前提供的是到2018年4月4日。即安徽驿达经营管理公司持有的所有用地手续均已过期,故其无法证明其享有涉案土地使用权,更无法证明其享有房屋的所有权。第四、涉案房屋至今未通过验收,一审判决所认定的基于建造而取得物权的事实行为并未成就。涉案工程至2016年12月28日才通过安徽驿达经营管理公司自身验收,但公安消防部门、规划部门、环保部门均未验收通过,被上诉人单方在公安消防、规划、环保等专业管理部门验收意见处加盖自己的公章,意欲混淆视听,一审法院对此未予查明,直接认定涉案工程现已实际竣工验收,显然没有任何事实依据。最后,安徽驿达经营管理公司与芜湖市国土局签订的《国有土地使用权租赁合同》第十条明确了“租赁年限届满,乙方未申请续租或者虽申请续租但未获批准的,甲方有权……要求乙方拆除地上建筑物、构筑物,恢复土地原状。”涉案土地上建造的是4S店,目的是长期使用,而上述合同约定决定了涉案土地存在随时被收回、涉案房屋存在随时被拆除的风险,很显然,安徽驿达经营管理公司在该土地上建造长期使用的4S店并不合法。二、一审判决房屋占用使用费支付期间为2014年12月2日至2018年5月30日没有事实依据。1、根据《租赁合同》的约定,租期尚未起算。《租赁合同》第五条明确约定了租期起算时间,即“租期自建成交付乙方之日第45天后开始计算,至2027年12月31日。”首先,涉案房屋并未建成交付，租期未起算。其次,本案因金交洋公司一直未交付合格房屋,故芜湖易和来福公司并未与其签订任何补充协议,并非租赁期间的占有,无需支付租金。2.无论如何,一审判决认定从2014年12月2日开始计算占用使用费显然不妥。本案中,金交洋公司与上诉人签订《租赁合同》的依据是安徽驿达经营管理公司与金交洋公司签订的《合作补充协议》,而《合作补充协议》被确认解除的《民事调解书》(2018皖01**民初152号)作出时间为2018年2月28日,虽然双方调解确认解除时间为2014年12月2日,但上诉人作为承租人,在双方争议期间无法预知双方的《合作补充协议》是否解除以及何时解除,如果以被上诉人和金交洋公司确认的解除时间作为《租赁合同》的解除时间,对于上诉人来说,显然有失公平。因此,在2018年2月28日《合作补充协议》被法院确认解除前,上诉人均有权依据合法有效的《租赁合同》占有房屋。3、根据本案查明的事实,安徽驿达经营管理公司早就可以收回涉案房屋。首先,安徽驿达经营管理公司在一审中并未提交任何有利证据证明上诉人占有涉案房屋至2018年5月30日。其次,根据安徽驿达经营管理公司单方出具的证明,其于2018年5月30日自行打开店门接手涉案房屋,足以说明被上诉人早就可以收回涉案房屋,不能以被上诉人单方陈述的时间为其收回时间。三、一审判决按照上诉人与金交洋公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》约定的租金单价计算房屋占用费没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解》第五条,“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”根据前述司法解释第十八条,“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除,出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的,人民法院应予支持。”在同一司法解释中,占有使用费的计算标准应当相同,本案中,安徽驿达经营管理公司与金交洋公司、龙天洋公司在《合作协议书》第五条已经明确约定了整个项目地块125.7亩每年的租金为267万元/年,涉案地块建筑面积3110.38平方米,折合为4.67亩,每年租金约为991957元;一审判决按照30元/平方米计算,显然与安徽驿达经营管理公司的实际损失不符。安徽驿达经营管理公司答辩意见：首先，案涉地块是高速公路建成之后，经政府部门同意使用部分划拨用地、部分商业用地，两者结合起来，建一个芜湖汽车服务中心，这个项目的由来肯定是合法的，而且交通集团跟芜湖市政府当地机构对接，这个地方分两块，1到6号楼用的是叫商业服务用地，这是后来拿到的，每年要交土地年租金的，7号楼到10号楼是划拨用地，是不要交土地年租金的，是交通集团原来从高速公路用地到地里面剩下来用的，所以土地的整个配套建设就是为高速公路以及汽车行业服务的是没有任何问题的，这是一个大前提。其次，安徽驿达经营管理公司与芜湖易和来福公司没有任何合同关系，芜湖易和来福公司主张有权占有显然没有法律依据。芜湖易和来福公司与金交洋公司、龙天洋公司之间的法律关系应由其与龙天洋公司、龙天洋公司解决，芜湖易和来福公司是否投资也不影响安徽驿达经营管理公司依法主张物的返还及房屋占用费。安徽易和福来公司、龙天洋公司、金交洋公司对安徽驿达经营管理公司、芜湖易和来福公司的上诉均未发表答辩意见。安徽驿达经营管理公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令安徽易和福来公司赔偿自2014年12月2日起房屋占有使用费损失4045223元及利息损失192777.6元（注：房屋占有使用费按原芜湖汽车服务中心租赁合同约定的租金计算，暂计算至2018年3月31日，此后发生的房屋占有使用费损失计算至房屋出租之日即2018年9月20日止）；2、判令龙天洋公司、金交洋公司共同承担以上第一项诉讼请求中关于赔偿自2014年12月2日起全部涉案房屋占有使用费及利息损失的责任；3、判令芜湖易和来福公司赔偿自2014年12月2日起房屋占有使用费损失4045223元及利息损失192777.6元（房屋占有使用费按原《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》约定的租金计算，暂时计算至2018年3月31日，此后发生的房屋占有使用费损失计算至房屋出租之日，即2018年9月20日）；4、判令芜湖易和来福公司、安徽易和福来公司、龙天洋公司、金交洋公司共同承担本案诉讼费用。一审法院认定的事实：2011年8月26日，安徽交通集团驿安高速公路综合开发有限公司（以下简称“安徽驿安综合开发公司”）与龙天洋公司签订《合作协议书》一份，约定：1、项目概况。根据2011年4月5日芜湖市规划委员会2011年第7次会议纪要，同意建设芜湖汽车服务中心，项目位于芜湖市芜宣高速北侧，双方合作建设项目包括4个4S店、汽车俱乐部、管理大楼、停车场及4个汽车修理厂；2、合作原则。龙天洋公司应组建芜湖汽车服务中心建设项目部，具体承担项目建设事宜。项目部使用独立账册，单独核算，接受安徽驿安综合开发公司监督。为便于项目监督，项目部刻制的项目部公章、合同专用章和财务专用章，由安徽驿安综合开发公司委派人员负责保管，并按规定配合龙天洋公司使用，龙天洋公司对项目的建设工程进度、质量、安全和债务负责，安徽驿安综合开发公司对工程建设进度、质量、安全等享有监督权；3、费用承担。安徽驿安综合开发公司承担项目前期总平面规划报建相关费用（包括项目前期咨询费、总平面设计费、三通一平费用、土地二次补偿等），其余全部建设投资、行政规费、税费（包括但不限于所有项目工程单体报建、规划、设计、施工、监理等所有费用）均由龙天洋公司承担。龙天洋公司应按照有关规定、项目进度和合同要求及时汇入项目部专用账户，通过项目部向有关单位支付。项目竣工后，由合作双方共同指定的中介机构审计后确定建设投资总额。项目建设及租赁期内，该项目涉及的土地使用权需缴纳的土地年租金由龙天洋公司承担。龙天洋公司承诺按照当地政府关于划拨土地有偿使用的规定，应付租金的面积、核算的费率和具体要求汇入安徽驿安综合开发公司指定账户，由安徽驿安综合开发公司向地方政府支付；4、项目财务管理。龙天洋公司设立项目部专用账户，并由双方共管，所有项目建设款项及项目建设的各项税费、规费龙天洋公司必须按照单体施工协议书进度和国家有关规定即时汇入此账户，在安徽驿安综合开发公司监督下按规定支出，专款专用，不得挪用、抽走；5、建设进度要求。龙天洋公司应在2年内（2011年4月5日至2013年4月5日）完成规划内容所有项目的建设；6、项目建设阶段本协议书的解除、终止和违约责任。项目建设阶段，龙天洋公司如有以下违约情形的，应赔偿安徽驿安综合开发公司实际损失，并支付100万元违约金：a、未及时支付工程款或其他项目建设款项，导致设计、勘察、施工、监理等单位追究原告责任或引发农民工工资纠纷给安徽驿安综合开发公司造成不良社会影响的；b、逾期完成本协议约定的建设进度超过30日的；c、未及时支付土地年租金导致原告承担责任的等；7、项目建成后的租赁：⑴安徽驿安综合开发公司同意将建成后的地上建筑物出租给龙天洋公司，租赁期限自项目施工许可证发放日期届满一年之时至2027年12月31日止，租金一年一付；⑵投资款充作租金，经审计确认的龙天洋公司投入项目的投资总额按15年租赁期均摊，每年分摊的投资额充作当年的部分租金。龙天洋公司投资总额概算为4000万元，以此概算充作部分租金为267万元每年，鉴于龙天洋公司投资的具体金额待项目决算、审计完成后才能确定，因此实际不论投资多少均充作租金；⑶递增租金，在上述⑴⑵项之外，龙天洋公司另行支付安徽驿安综合开发公司递增租金，按照项目占地面积计算，前三个年度按照0.8万元/亩计算租金，该租金自第4年度开始以每2年5%的比例递增至租期满。2011年9月28日，安徽驿安综合开发公司与龙天洋公司、金交洋公司签订《合作补充协议》一份，约定：龙天洋公司、金交洋公司在履行上述合作协议过程中需要对外招商的，安徽驿安综合开发公司同意并给予必要的配合和协助，但由于招商引起的法律纠纷和责任由龙天洋公司、金交洋公司负责承担，安徽驿安综合开发公司不承担责任。之后，安徽驿安综合开发公司向龙天洋公司和金交洋公司出具《证明》一份，载明“兹有芜湖市芜宣高速北侧芜湖汽车服务中心项目土地和房产，系我公司与龙天洋公司、金交洋公司合作建设。项目建成后，在合作期内由龙天洋公司、金交洋公司负责经营，龙天洋公司、金交洋公司有权就芜湖汽车服务中心项目经营事宜对外招商。”2012年3月20日，龙天洋公司和金交洋公司共同向安徽驿安综合开发公司出具《承诺函》一份，载明2011年8月26日，就芜湖汽车服务中心项目合作事宜，龙天洋公司与贵司签订了芜湖汽车服务中心《合作协议书》。龙天洋公司注册地在巢湖，而芜湖市鸠江区政府要求该项目经营单位须注册落户本地，因此出资设立了金交洋公司，负责该项目的经营管理。两公司特向贵公司承诺，该项目合作中凡涉及龙天洋公司及金交洋公司的一切责任和义务，以及该项目的经营和管理责任，均由我们两公司连带承担。2013年1月29日，安徽驿安综合开发公司与马鞍山太白建筑安装有限责任公司（以下简称太白公司）签订《协议书》一份约定：安徽驿安综合开发公司将芜湖汽车服务中心工程01合同段发包给太白公司，开工日期2013年2月17日，竣工日期2013年8月16日，合同价款36412874.74元。同日，安徽驿安综合开发公司、太白公司与龙天洋公司签订补充合同约定：项目建设资金由龙天洋公司承担，三方一致同意该项目工程款实际由龙天洋公司承担，在其转入安徽驿安综合开发公司账户后支付太白公司，如发生欠付工程款情形，太白公司向龙天洋公司主张，本工程质保金为工程总结算款的5%。2018年11月20日，太平公司出具《证明》一份，载明芜湖汽车服务中心1#、9#、10#楼均由安徽驿安综合开发公司投资兴建，与安徽驿安综合开发公司项目工程决算已完毕。2014年1月26日，安徽驿安综合开发公司向龙天洋公司和金交洋公司送达一份关于要求支付芜湖汽车服务中心工程建设款项、解决民工工资纠纷的《催告函》，载明：我公司就芜湖汽车服务中心项目建设经营事宜与你公司合作，并签订了相关合作协议书，约定由你公司承担芜湖汽车服务中心项目建设工程和支付建设款项事宜，但你公司屡次迟延付款。截止2014年1月26日，你公司仍未按照约定支付相关工程款项，造成了严重的不良影响。鉴于你公司严重违约的事实，现依据相关协议及规定向你公司催告如下：限你公司在2014年1月28日前，向施工单位结清工程建设款项，及时支付农民工工资，否则，我公司将视情形解除合作协议书，并将要求你公司承担相关违约金和损失赔偿，已建成部分将根据合同约定归我公司且我公司无需返还建设费用或支付对价。龙天洋公司法定代表人夏江平对该函予以签收。2014年10月28日，龙天洋公司、金交洋公司向安徽驿安综合开发公司发出《函》一份，载明就芜湖汽车服务中心项目建设、经营事宜，该项目因诸种原因致实际投资远超预算，龙天洋公司、金交洋公司已经无力支付超出概算部分的工程款，目前项目建设部分已停工，为防止施工单位提起工程款纠纷等，特致函如下：一、同意贵司委托中介机构对金交洋公司和该项目的投资、建设及租赁状况等整体情况进行审计，承诺积极配合审计工作；二、审计期间，该项目的投资经营由龙天洋公司、金交洋公司委托贵司经营管理，在新协议签订前，原《合作协议书》及相关法律文件的权利、义务继续有效。审计结束后龙天洋公司、金交洋公司和该项目经营管理方式在贵公司收函后由双方协议约定。2014年11月26日，安徽驿安综合开发公司向龙天洋公司、金交洋公司发出《解除合同的函》，载明，因龙天洋公司、金交洋公司存在重大违约情形，依据《合作协议书》及相关约定，通知如下：一、自本函送达之日起，解除《合作协议书》及相关约定。二、没收履约保证金，龙天洋公司、金交洋公司承担违约金100万元，因违约造成安徽驿安综合开发公司的其他损失，如预收资金并挪用等，由龙天洋公司、金交洋公司承担连带赔偿责任，安徽驿安综合开发公司将在查实后视情形采取进一步的追索行动，包括依法启动相关法律程序。三、自本函送达之日起，你两公司立即撤出项目现场，移交项目有关的全部法律文件、资料，就合作关系终止后的各项事务做出合理交接和安排，避免损失进一步扩大，否则造成的损失也将全部由你两公司承担。龙天洋公司法定代表人夏江平对该函予以签收。2015年11月30日，安徽驿安综合开发公司向龙天洋公司、金交洋公司发出《催告函》一份，载明在通知解除合同后，你两公司虽未提出异议，但并未主动履行违约和损失赔偿责任，也未敦促第三方撤出项目现场、未移交项目及项目有关的全部法律文件、资料给我司。导致相关第三方安徽易和福来公司等至今仍占用项目土地、房屋经营，以致我司至今未能全部收回项目用地、房屋、未能办理竣工验收，我司现再次催告贵司承担合同约定的违约责任，赔偿自2015年1月以来的租金损失和其他损失。该函于2015年12月1日被签收。2017年3月20日，安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2016）皖0102民初1919号民事判决书，判决确认安徽驿安综合开发公司与龙天洋公司签订的《合作协议书》于2014年12月2日解除。该判决已生效。2018年2月28日，该院作出（2018）皖0102民初152号民事调解书，调解内容为安徽驿安综合开发公司、龙天洋公司、金交洋公司2011年9月28日签订的《合作补充协议》于2014年12月2日解除。安徽驿安综合开发公司解除与龙天洋公司、金交洋公司之间的《合作协议书》、《合作补充协议》后，双方对合作期间因履行合作协议而形成的权益及产生的债权、债务至今未完成清理、结算。另查明，1.2012年7月9日，安徽驿安综合开发公司与芜湖市国土资源局签订一份《国有土地使用权租赁合同》，约定：芜湖市国土资源局以现状出租给安徽驿安综合开发公司的宗地位于芜宣高速公路芜湖出入口北侧，面积39229平方米，土地使用年限为五年，自2011年4月5日至2016年4月4日，用途为商服用地。本合同租赁期限届满未申请续租或者虽申请未获批准的，芜湖市国土资源局有权无偿收回租赁的土地使用权。后双方对上述地块又续签了租赁合同，租赁期限延至2018年4月4日。2012年9月芜湖市国土资源局向安徽驿安综合开发公司颁发涉案工程建设用地批准书，2013年10月29日，芜湖市城乡规划局向原告颁发涉案工程建设工程规划许可证，2016年9月7日，芜湖市住房和城乡建设委员会向安徽驿安综合开发公司颁发涉案工程即芜湖汽车服务中心1-10号楼的建筑工程施工许可证。案涉工程于2016年12月28日竣工验收。工程竣工验收报告载明芜湖汽车服务中心1#楼即涉案的1号地块房屋工程规模为3110.38平方米。2.2019年8月29日，安徽驿安综合开发公司向一审法院出具《关于芜湖汽车服务中心项目投资情况的说明》一份，载明芜湖汽车服务中心地块位于芜湖市芜宣高速北侧，面临纬次路段及神山口路段土地，安徽驿安综合开发公司与龙天洋公司约定合作建设期间，经公司财务部分核实，龙天洋公司、金交洋公司对项目投资共计人民币1668万元（包含第三方代为履行）。又查明，2018年1月22日，安徽省交通控股集团有限公司出具《关于安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司吸收合并安徽交通集团驿安高速公路综合开发有限公司的股东决定》，决定由安徽驿达经营管理公司吸收合并安徽驿安综合开发公司。吸收合并后，安徽驿达经营管理公司依法存续且注册资本及股东均不发生变化，被吸收的安徽驿安综合开发公司依法解散并注销，其债权债务由安徽驿达经营管理公司承继。吸收合并基准日为2018年1月1日。2018年12月4日，安徽驿安经营综合开发公司依法办理了准予注销登记。再查明，1、2012年10月27日，金交洋公司曾与安徽易和福来公司签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》一份，合同约定金交洋公司将案涉1号地块建筑面积约3300平方米（最终面积根据房屋设计图纸及竣工图纸确定）的房屋出租给安徽易和福来公司从事轿车专卖、维修等经营；租赁期限自建成交付安徽易和福来公司之日第45天后开始计算，至2027年12月31日；合同签订后5日内，安徽易和福来公司支付金交洋公司履约保证金50万元，该保证金从租期第6年开始以每年10%的比例递减冲入当年租金，直至租期届满；租金按年度计算，标准为每月30元／平方米，自第4年度开始以每年2.5%的比例递增；合同还就租赁物的建设交付、双方的违约责任等事项进行了约定。合同签订后，安徽易和福来公司按约支付了履约保证金。2013年4月8日，芜湖易和来福公司成立。安徽易和福来公司将案涉1号地块的房屋交由芜湖易和来福公司实际经营使用。芜湖易和来福公司营业执照登记的住所地为：芜湖汽车服务中心（芜宣高速北侧，纬次路南端）1号地块。主要经营范围为：汽车销售及售后服务，汽车配件销售，汽车租赁、装潢，二手车交易，汽车信息咨询等。芜湖易和来福公司自成立后一直实际占有使用案涉1号地块房屋，至2018年2月13日仍在缴纳涉案1号地块房屋水电费。自2018年2月起安徽驿安综合开发公司前往芜湖易和来福公司经营的店面，店门闭锁，无法打开。2018年5月30日，安徽驿安综合开发公司打开店门接手涉案房屋。2018年8月15日，安徽驿安综合开发公司对涉案1号地块房屋进行公开开标招标，由安徽省雨力控股有限公司中标，双方于2018年9月21日签订合同，目前涉案1号地块房屋由安徽省雨力控股有限公司经营。2、2018年11月20日，金交洋公司出具《证明》一份，载明芜湖汽车服务中心1#、10#楼均由安徽驿安综合开发公司投资兴建，2012年10月27日金交洋公司与安徽易和福来公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》已经实际履行，即易和公司从2014年1月20日实际接收并占有使用1#楼至2018年5月30日。一审法院认为：根据本案诉辩双方的意见，归纳本案争议的焦点为：一、安徽驿达经营管理公司是否依法享有涉案房屋的物权请求权;二、安徽驿达经营管理公司诉请本案其他当事人赔偿案涉1号地块房屋占有使用费损失及利息是否具有事实和法律依据。关于争议焦点一，安徽驿达经营管理公司从芜湖市国土资源局处取得芜宣高速公路芜湖出入口北侧土地使用权，随后又取得涉案工程建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。后安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司合作在上述土地上投资建立了本案涉案1号地块房屋，双方约定将建成后的地上建筑物出租给龙天洋公司，现案涉工程现已实际竣工验收。根据以上事实，可认定安徽驿达经营管理公司系本案涉案1号地块房屋的合法建造人。根据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条的规定“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持”。虽然涉案1号地块房屋目前没有办理产权证明，但安徽驿达经营管理公司作为涉案1号地块的合法建造人有权请求保护其物权，并不以登记为前提条件。关于争议焦点二，安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司签订的《合作协议书》，安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司签订的《合作补充协议》，是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，对双方均有约束力。上述两份合同约定涉案1号地块房屋系安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司合作开发经营，协议书约定租赁期限为自项目施工许可证发放日期届满一年至2027年12月31日止，投资款可以冲抵租金，安徽驿达经营管理公司同意龙天洋公司、金交洋公司对外招商，对外出租。故安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司之间既形成了合作建设关系，又形成了房屋租赁关系。后因龙天洋公司、金交洋公司违约，经安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2016）皖0102民初1919号民事判决书生效判决确认安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司签订的《合作协议书》于2014年12月2日解除。同时经该院（2018）皖0102民初152号民事调解书亦确认安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司2011年9月28日签订的《合作补充协议》于2014年12月2日解除。据此，可以确认安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司之间的房屋租赁合同关系已于2014年12月2日解除。在安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司租赁关系存续期间，芜湖易和来福公司以安徽易和福来公司名义与金交洋公司曾就案涉1号地块房屋与签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，案涉一号地块房屋实际由芜湖易和来福公司承租经营使用，故对于安徽驿达经营管理公司诉请要求芜湖易和来福公司支付2014年12月2日《合作协议书》《合作补充协议》解除后实际占有使用期间的房屋占用费，具有事实和法律依据，一审法院予以支持。而在安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司租赁关系解除后，龙天洋公司、金交洋公司并未与安徽驿达经营管理公司办理房屋交接手续将涉案1号地块房屋腾空交还安徽驿达经营管理公司，而是继续任由芜湖易和来福公司继续占有使用该房屋，且龙天洋公司、金交洋公司在收到安徽驿达经营管理公司发出的《解除合同的函》及《催告函》以后，并未对安徽驿达经营管理公司要求其承担占用费损失及违约责任等提出异议。故安徽驿达经营管理公司主张龙天洋公司、金交洋公司对上述合同解除后的房屋占用费承担共同支付责任，具有事实和法律依据，一审予以支持。安徽易和福来公司系代芜湖易和来福公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，其亦非本案涉案一号地块房屋的实际承租人，故无需向安徽驿达经营管理公司支付其占用使用期间的房屋占用费。故安徽驿达经营管理公司诉请要求安徽易和福来公司支付相关房屋占有使用费及利息，不具有事实和法律依据，一审不予支持。关于房屋占用费的时间起始点、面积、单价等计算标准。首先，关于占用费计算时间起始点。安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司之间的房屋租赁合同关系已于2014年12月2日解除，租赁关系解除后，龙天洋公司、金交洋公司一直未能主动履行交房手续，而是任由芜湖易和来福公司继续占有使用涉案1号地块房屋，2018年5月30日，安徽驿达经营管理公司打开店门接手涉案房屋。故房屋占用使用费支付期间应当为2014年12月2日至2018年5月30日。其次，关于实际占用面积，工程竣工验收报告载明芜湖汽车服务中心1#楼即涉案的1号地块房屋工程规模为3110.38平方米。故房屋占用费的面积应当以3110.38平方米为计算标准。最后，关于单价计算标准，因安徽驿达经营管理公司与龙天洋公司、金交洋公司所签订合同中并未对租金标准做出明确、详细约定，而本案实际占有使用案涉1#地块房屋的是芜湖易和来福公司，故一审酌定占用费单价可参照金交洋公司曾与安徽易和福来公司签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》中约定的租金单价每月30元/平方米计算（即360元/平方米/年）。综上，房屋占用费计算为3110.38平方米×360元/平方米/年÷365天×1275天（2014年12月2日至2018年5月30日）=3911409.37元。对于占用期间的利息，应当以3911409.37元为基数，自安徽驿达经营管理公司收回房屋次日即2018年5月31日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于安徽驿达经营管理公司诉请的房屋占用费及利息中超出部分，一审不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、芜湖易和来福公司于判决生效之日起向安徽驿达经营管理公司支付自2014年12月2日起至2018年5月30日止的房屋占用费3911409.37元，并支付自2018年5月31日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、龙天洋公司、金交洋公司对上述房屋占用费及利息承担共同给付责任；三、驳回安徽驿达经营管理公司的其他诉讼请求。案件受理费40707元，由安徽驿达经营管理公司负担2700元，由芜湖易和来福公司、龙天洋公司、金交洋公司共同负担38007元。二审期间，当事人均未提交新的证据材料。经庭审和阅卷，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，民事诉讼二审主要围绕上诉人的上诉请求进行审理，结合双方当事人的诉辩意见，本院分析论证如下：本案二审争议焦点有三：一、安徽驿达经营管理公司是否系涉案房屋物权人；二、安徽易和福来公司是否承担责任；三、一审判决认定的芜湖易和来福公司应予赔偿的占用使用费是否正确。一、有关安徽驿达经营管理公司是否系涉案房屋物权人的争议，一审法院已有详细论述，本院予以认可，不再赘述。芜湖易和来福公司就此点争议所主张的安徽驿达经营管理公司未按照规划许可用途用地和建设、案涉房屋竣工验收报告未经公安消防、规划部门、环保部门验收以及未向工程所在地县级以上地方政府与建设行政主管部门备案的问题，上述问题均系与本案并无直接关联性的行政管理关系，不在本案审理范围，也不影响持有相关合法有效建造房屋证书的因合法建造而取得物权人身份的安徽驿达经营管理公司得享物权保护请求权的权利。芜湖易和来福公司还主张其共同参与建造了案涉房屋，系案涉房屋实际建造人之一，可以通过按份共有或者共同共有等方式共享案涉房屋物权。有关于此，我国法律明确规定了物权法定的原则，芜湖易和来福公司的该项物权取得方式的主张毫无法律依据，其将实际施工与合法建造的事实行为等同，曲解了《中华人民共和国物权法》第三十条所规定的合法建造等事实行为作为物权原始取得方式之一的含义，显然不能成立。二、有关于安徽易和福来公司在本案中是否承担责任的问题。芜湖易和来福公司系安徽易和福来公司为了在案涉地块经营4S店在芜湖所设立的公司，安徽易和福来公司虽代芜湖易和来福公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》，但两家公司在法律上是独立主体，安徽易和福来公司并非本案涉案一号地块房屋的实际使用人，其无需向安徽驿达经营管理公司支付芜湖易和来福公司占用使用期间的房屋占用费。故安徽驿达经营管理公司诉请要求安徽易和福来公司支付相关房屋占有使用费及利息，不具有事实和法律依据，不应被支持。三、有关有芜湖易和来福公司应赔偿占用使用费标准的争议。对于案涉房屋占用费的时间起终点、面积、单价等计算标准，一审法院已有详细论述，本院予以认可，不再赘述。另，本案系物权返还纠纷案件，安徽驿达经营管理公司与芜湖易和来福公司并无合同关系，依据《中华人民共和国物权法》第三十七条“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”的规定，安徽驿达经营管理公司主张的房屋占用使用费本质是物权人因无权占有人的侵害而产生的不动产用益价值的损失赔偿费用。综上，安徽驿达经营管理公司、芜湖易和来福公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费76182元，由上诉人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司、上诉人芜湖易和来福汽车销售服务有限公司各承担38091元。本判决为终审判决。审判长 李 贺审判员 鲍 迪审判员 徐海军二〇二〇年十一月十九日书记员 米天戈附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。