安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3786号 上诉人（原审被告）：砀山帝奥置业有限公司，住所地安徽省砀山县砀城镇砀城路住建局院内，统一社会信用代码91341321395565638J。 法定代表人：薄坤发，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱怀良，安徽梨苑律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王雪新，男，1992年7月4日出生，汉族，住安徽省砀山县。 上诉人砀山帝奥置业有限公司（以下简称帝奥置业公司）因与被上诉人王雪新商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省砀山县人民法院（2020）皖1321民初2327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 帝奥置业公司上诉请求：撤销一审判决，改判帝奥置业公司不承担逾期交房违约金。事实和理由：1.案涉收房承诺书合法有效。一审适用格式条款的相关规定，属适用法律错误。收房承诺书约定承诺不再索要逾期交房违约金，而放弃违约金是当事人意思自治行使处分权。当事人放弃违约金属于当事人弃权处分行为，并不违背公平原则，不具有合同法规定的无效情形。2.一审认定收房承诺书对王雪新不发生效力，属于认定事实、法律错误。案涉收房承诺书系王雪新安排其妻办理，王雪新的妻子既是房屋共有人，也是违约金的受益人，其对签署收房承诺书的弃权约定带来的后果应当是明确认知的，依据诚信原则，该收房承诺书对王雪新具有约束力。王雪新的妻子在收房承诺书签名“王雪新”构成表见代理，而王雪新否认其妻子的代签行为，且放弃笔迹鉴定，能印证王雪新对其妻子签署承诺书知晓，且自2018年7月29日其妻子代签至诉讼之日，超过一年撤销期限。 王雪新辩称，一审判决正确，应予维持。帝奥置业公司的上诉请求及上诉意见不能成立，应予驳回。 王雪新向一审法院起诉请求：判令帝奥置业公司给付王雪新逾期交房违约金34692元、逾期办证违约金31098.9元、房屋面积差价835.92元，并承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：帝奥置业公司系依法登记设立的其他有限责任公司，从事房地产开发经营等业务活动。2016年4月28日，王雪新与帝奥置业公司签订书面商品房买卖合同（预售），购买该公司开发的位于砀山县（预测建筑面积共133.40平方米，其中套内建筑面积100.68平方米，分摊共有建筑面积32.72平方米），约定：（计价方式与价款）该商品房价款按照建筑面积计算，房屋单价3096元／平方米，房屋总价款413000元。首付款83000元，余款330000元向砀山建设银行申请贷款；（交房时间及逾期交房的违约责任）出卖人应当于2017年1月15日前向买受人交房。出卖人未按照约定的时间交付房屋，应当承担逾期交付责任，（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金，（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金；（面积差异的处理）该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据。实测面积与合同载明的预测面积发生误差的，按照建筑面积计价的，（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3﹪以内（含3﹪）的，根据实测建筑面积结算房价款，（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3﹪时，买受人有权解除合同。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人。绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人；（房屋登记）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。前述合同签订后，王雪新按照约定向帝奥置业公司交付了购房款项。之后，至合同约定的交房期限（2017年1月15日）届满，帝奥置业公司未能按照约定交付案涉商品房。2018年7月29日，帝奥置业公司通知王雪新向其交付案涉商品房。王雪新的妻子（阚毯）前去帝奥置业公司办理了相关交接商品房手续，并以王雪新的名义代签了案涉收房承诺书（即：在该收房承诺书上代签了‘王雪新’及代按了手印），该承诺书第1条的内容为“本人已知悉所购房屋的工程进度及交付条件，自愿按照现有条件收房，同时承诺不再向砀山帝奥置业索要商品房买卖合同中约定的逾期交房违约金”。诉讼过程中，王雪新虽否认该收房承诺书系其母亲或者妻子（阚毯）代签。但经法庭释明，王雪新未在法庭指定的时间内向法庭书面回复，以及未书面申请笔迹真伪鉴定。案涉商品房的房产证于2020年1月19日登记至王雪新名下，办理了不动产权证书（皖20**砀山县不动产权第××号），载明该套商品房的房屋建筑面积为133.13㎡。案涉‘梨花广场壹号’住宅小区**楼房的不动产权证（不动产权初始登记）于2019年12月20日办理完毕。 一审法院认为：案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，应确认为有效合同，对双方具有约束力，当事人应当依合同的约定履行义务。王雪新于合同签订后，履行了交付购房款的义务，帝奥置业公司应当按照约定向王雪新交付案涉商品房。案涉商品房于2018年7月29日交付，帝奥置业公司于2019年12月20日办理了案涉商品房不动产登记（初始不动产登记），即：逾期交房560天（自2017年1月15日至2018年7月29日），逾期办理不动产证419天（自2018年7月29日交房之后90日届满开始计算至2019年12月20日），违反了合同约定的交付日期以及办证日期，应当承担违约责任。按照前述合同约定，帝奥置业公司应当承担的逾期交房违约金责任及逾期办证违约责任为：逾期交房违约金为413000×0.15‰×560天＝34692元，逾期办证违约金为413000×0.1‰×419天＝17304.7元。关于案涉房屋面积差异的处理，依照前述合同约定，帝奥置业公司应退还王雪新购房款（133.4-133.13）×3096＝835.92元。关于案涉‘收房承诺书’第一条的约定是否对王雪新具有拘束力的问题。审理认为，该承诺书从合同形式和内容上看，系帝奥置业公司为了重复使用而预先拟定，非在订立合同时与对方经协商而订立的，应为格式合同（条款）。承诺书中第一条约定的内容系免除或限制其（帝奥置业公司）责任的内容，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”、第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款的一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任”的规定，前述约定内容没有采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并且帝奥置业公司亦未向本院提交相关有效证据予以证实其向王雪新尽了合理提示及说明义务。另外，案涉承诺书上面王雪新的名字系由他人代签，王雪新否认帝奥置业公司该承诺书的经办人及其名字代签人向其进行了告知及征求其是否放弃逾期交房违约金的行为，不认可该承诺书上放弃逾期交房违约金的内容系其意思表示。因此，该条款约定的内容对王雪新应不发生效力。帝奥置业公司的前述该项抗辩意见，应不予采纳。王雪新的其余诉讼请求，缺乏相关事实和法律依据，应不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、帝奥置业公司于判决生效后三日内给付王雪新逾期交房违约金34692元、逾期办证违约金17304.7元，退还王雪新（房屋面积差价）购房款835.92元；二、驳回王雪新的其他诉讼请求。案件受理费733元，由帝奥置业公司负担。 二审中，当事人没有提供新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为，帝奥置业公司应否向王雪新支付逾期交房违约金。 《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。帝奥置业公司没有按照合同约定的期限向王雪新交付案涉房屋，按照上述规定及合同约定，帝奥置业公司应当向王雪新承担逾期交房的违约责任。虽帝奥置业公司提供收房承诺书，证明王雪新承诺不再向帝奥置业公司索要逾期交房违约金，但该承诺书并非王雪新所签。且该承诺书系帝奥置业公司提供的格式条款，而帝奥置业公司作为格式条款的提供方，未采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，帝奥置业公司亦未提供证据证明其对该条款已尽合理提示及说明。加之该条款系帝奥置业公司免除其责任，加重王雪新责任，排除王雪新的主要权利，故一审认定该承诺书对王雪新不产生效力并无不当。帝奥置业公司关于该承诺书合法有效，一审适用格式条款规定，认定对王雪新不发生效力，属于认定事实及法律错误的上诉理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，帝奥置业公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费657元，由上诉人砀山帝奥置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  王磊 审判员  姚强 审判员  赵路 二〇二〇年十一月十日 法官助理崔玉凤 书记员朱晶晶 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉人，第二审人民法院不得再次发回重审。