广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终3194号上诉人（一审原告）：东莞市南城实业投资集团有限公司，住所地为东莞市*******************，统一社会信用代码为914***********326K。法定代表人：李富恩，总经理。委托诉讼代理人：陈有维，广东陈梁永钜律师事务所律师。委托诉讼代理人：方嘉浩，广东陈梁永钜律师事务所律师。上诉入（一审被告）：梁慰球，男，汉族，1976年10月8日出生，住广东省东莞市*****************，公民身份号码为441************973。委托诉讼代理人：杨加放，广东万言律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄娟，广东万言律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：袁智贤，男，汉族，1968年2月29日出生，住广东省东莞市***************，公民身份号码为442************454。东莞市南城实业投资集团有限公司（以下简称南投公司）、梁慰球因与被上诉人袁智贤土地承包合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4719号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。南投公司向一审法院起诉，请求：1.判令解除南投公司与梁慰球、袁智贤于2012年9月1日签订的《土地承包合同书》；2.判令梁慰球、袁智贤立即向南投公司返还案涉地块；3.判令梁慰球、袁智贤立即向南投公司支付拖欠租金439974.25元（租金自2018年1月1日起至梁慰球、袁智贤返还土地之日，暂计至2019年3月7日共431天，按照每亩每年租金1000元计算）和滞纳金93150元（自2018年7月1日起计至梁慰球、袁智贤支付完毕拖欠租金之日，暂计至2019年3月7日共250天，每逾期一日按拖欠租金的1‰计算）；4.判令梁慰球、袁智贤之合同保证金300000元由南投公司予以没收；5.判令梁慰球、袁智贤承担本案诉讼费用。一审法院依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四的规定，判决：一、确认南投公司与梁慰球、袁智贤于2012年9月1日签订的《土地承包合同书》无效；二、梁慰球、袁智贤于判决发生法律效力之日起十五日内向南投公司返还位于东莞市南城区水濂社区的废旧石场土地（总面积约248412.05平方米）；三、驳回南投公司的其他诉讼请求。一审案件受理费6284.38元（南投公司已预交），由南投公司与梁慰球、袁智贤各负担3142.19元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4719号民事判决书。南投公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第一项、第三项，改判解除南投公司与梁慰球、袁智贤于2012年9月1日签订的《土地承包合同书》；判令梁慰球、袁智贤立即向南投公司支付拖欠的租金732780元（租金自2018年1月1日起计算至梁慰球、袁智贤返还土地之日，按照每亩每年1000元计算，暂计至2019年12月9日拖欠租金732780元）和滞纳金256721.4元（自2018年7月1日起计至梁慰球、袁智贤支付完毕拖欠租金之日，每逾期一日按拖欠租金的千分之一计算，暂计至2019年12月9日滞纳金为256721.4元）；判令梁慰球、袁智贤的合同保证金300000元由南投公司没收。2.一审、二审全部诉讼费由梁慰球、袁智贤承担。事实与理由：一、案涉《土地承包合同书》合法有效，一审法院认定无效属事实认定和适用法律错误。东莞市自然资源局出具的复函显示，集体土地可以进行出租。就是说，集体农用地可以进行出租。案涉合同第三条第2款、第六条均约定了“免租期”、“计租”、“租金”和“免租”等，符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的定义性规定。案涉土地属于集体农用地，一审法院在合同性质认定上适用《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条的规定属于适用法律错误。案涉土地已被统筹，南投公司有权进行出租，一审法院认为南投公司属于农村土地承包人，将农村土地经营权出租给梁慰球、袁智贤亦属于事实认定错误。案涉合同第一条约定了对土地进行复绿，明确要求不得经营破坏自然生态和污染环境的项目，该约定属于土地农用用途。同时，根据《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》第二条规定，生产设施、附属设施和配套设施用地直接用于或服务于农业生产，其性质属于农用地，按农用地管理，不需要办理农用地转用审批手续。案涉农用地可以建设相关生产设施、附属设施和配套设施。案涉合同第一条第3、4款约定应理解为梁慰球、袁智贤建造该等设施时应与相邻的水濂山森林公园情况进行整体考虑，不得破坏水濂山森林公园的生态环境。一审法院将合同约定的土地利用认定为建设用地地类的公园绿化，事实认定错误。案涉合同第五条第2款约定未经相关职能部门批准，不得动工建设等，明确了梁慰球、袁智贤应按照土地规划用途使用土地，建造时应办理相关审批手续，一审忽略了该重要约定，错误将合同约定的土地利用认定为建设用地地类的公园绿化。案涉合同是土地使用权租赁合同，合同约定用途属于土地农用用途。梁慰球、袁智贤按照土地规划用途建设时需办理相关审批手续。事实上，梁慰球、袁智贤擅自违法建设行为属于单方违约行为，与南投公司无关。案涉合同没有违反法律强制性规定，合同合法有效。二、案涉合同有效，梁慰球、袁智贤严重违约，南投公司有权解除合同，并要求梁慰球、袁智贤支付拖欠的租金和滞纳金，没收保证金。案涉合同第五条第2款、第10款约定，梁慰球、袁智贤因项目建设需要而建设的建筑物，建筑方案需报南城区办事处同意并办理手续，未经相关职能部门批准，不得动工建设；梁慰球、袁智贤未经南投公司同意，不得将地块整体或者大部分转租给第三方。梁慰球、袁智贤将地块擅自分租给多个第三方，且梁慰球、袁智贤及其分租的第三方违反土地用途，未经南投公司同意且办理相关批准手续的情况下，在合同地块上建造建筑物，严重侵害南投公司利益。梁慰球、袁智贤亦未按合同约定支付租金。南投公司有权解除合同。根据案涉合同第三条的约定，案涉地块2018年租金为37.26万元，应在2018年6月31日前支付。梁慰球、袁智贤主张2018年7月10日支付的380000元是支付案涉租金，但无论是支付时间还是数额均与案涉合同约定不符。梁慰球、袁智贤2018年7月10日支付的380000元和2019年6月15日支付的372600元均是双方另一合同的款项，与本案无关。梁慰球、袁智贤就双方另一合同支付的3000000元款项同样备注“代袁智贤梁慰球缴交水濂旧石场承包费”，可见2018年7月10日支付的380000元和2019年6月15日支付的372600元均不是案涉合同款项。梁慰球、袁智贤违约，南投公司可以合同约定没收保证金300000元。针对南投公司的上诉意见，梁慰球答辩：答辩意见与梁慰球上诉意见一致。梁慰球亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决，改判驳回南投公司全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由南投公司承担。事实和理由：一、一审法院认定案涉合同无效依据不足。案涉合同约定的承包土地用途不属于将农用地改变为建设用地的范畴，无需强制办理农用地转用审批手续。案涉合同第一条第1向载明承包的土地是水濂社区的废旧石场，该区域根本不具备农业利用价值，更无法进行耕种。南投公司将该土地承包给梁慰球、袁智贤，是要梁慰球、袁智贤进行复绿，主要以种植花草树木为主，以期将该区域与相邻的水濂山公园融为一体。复绿自然会有一些生产设施、附属设施及配套设施的用地需求。根据《国土资源部、农业部关于进一步支持设施农业健康发展的通知》（国土资发〔2014〕127号）的规定，这些设施用地按农用地管理，不需办理农用地转用审批手续。根据该通知的精神，只有经营性粮食存储、加工和农机农资存放、维修场所；以农业为依托的休闲观光度假场所、各类庄园、酒庄、农家乐；以及各类农业园区中涉及建设永久性餐饮、住宿、会议、大型停车场、工厂化农产品加工、展销等用地，才必须依法依规按建设用地进行管理。而案涉合同显示只是以培植花卉、植树作为主要内容，所谓的园林、休闲等字眼，不过是对绿化的一种描述性用语，合同通篇未对如何建设园林、休闲基地做进一步规定。二、南投公司想侵吞梁慰球、袁智贤的复绿成果，即使有办理过农用地转用审批手续也不会提供，以便造成合同无效。不能仅凭双方关于是否有审批手续的回答认定案涉用地未经转用审批，二审法院应查明该情况。三、本案所涉农用地转用审批的法律规定，属于管理性强制性法律规范。从《中华人民共和国土地管理法》第八十一条、第八十二条的规定可知，没有办理用地审批备案只应给予行政处罚或责令限期整改，法律法规并未规定此行为导致合同无效。梁慰球、袁智贤用六、七年时间投入巨资进行复绿工程，案涉合同不损害国家和社会公共利益，案涉合同不宜认定无效。三、南投公司在另案中自认于2019年1月自行聘请第三方拆除了案涉地块上的建筑物，但在本案一审中却恶意隐瞒上述事实，对本案审理产生严重影响。2019年1月6日开始，有大批不明身份人员闯入案涉土地，声称要进行拆违活动，由于南投公司的相关负责人员也在这些人员中，梁慰球有理由认为是南投公司为了解除合同，强行收回土地而采取的非法行动，因此在本案一审中向法庭提交了相关图片、视频证据，拟证明南投公司的违法行为，且已对梁慰球及次承包人的权益造成严重损害，以便在查清事实后提起反诉。但南投公司既不承认图片、视频的真实性、合法性、关联性，也不讲事实告知一审法院，导致法院确认案涉土地上的建筑是被相关行政主管部门强制清拆的。案涉土地上的附着物由南投公司拆除、其强拆是否违法是本案必须查明的事实，直接关系到梁慰球及次承包人的损失能否要求南投公司赔偿，关系到梁慰球是否有依据向南投公司提出反诉，关系到次承包人是否有权作为第三人参与诉讼。梁慰球是在次承包人对东莞市人民政府提起行政诉讼后才了解到原来2019年1月的强拆行为的实施主体是南投公司，证据是（2020）粤19行初19号、22号行政案件部分材料。四、一审阶段有部分次承包人向一审法院提交了书面申请，要求以第三人身份参与诉讼，想就南投公司的强拆行为索赔，但一审法院未处理。一审法院遗漏第三人，属程序错误。次承包人未能参与本案诉讼，已单独对梁慰球提起诉讼，要求解除与梁慰球签订的《土地承包合同书》并赔偿因强拆导致的损失，依据是（2019）粤1971民初20732、20733两个民事案件的部分材料。由于南投公司隐瞒事实，增加各方当事人诉累，应对南投公司处以一百万元以下的罚款。五、一审法院释明案涉合同可能无效后，梁慰球明确如果合同无效即提出反诉，具体反诉请求是：1.暂诉请南投公司赔偿投资损失及预期收入损失中的10000元；2.返还保证金300000元、承包金380000元。但一审法院未依法受理，且直接判决，程序有误。针对梁慰球的上诉意见，南投公司答辩：南投公司在一审中不存在恶意隐瞒事实，梁慰球认为南投公司存在恶意隐瞒不是事实。梁慰球主张追加案外人作为第三人参加本案诉讼，没有依据。不同意梁慰球主张将本案发回重审的意见。袁智贤未参加二审法庭调查，亦未向本院提交书面意见。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。另补充查明:梁慰球向本院提交以下材料：1.（2020）粤19行初19号、22号两个行政诉讼案件的部分材料，拟证明南投公司在一审中作了虚假陈述；2.（2019）粤1971民初20732号两个民事诉讼案件的部分材料，拟证明案涉土地的次承包人因无法以第三人身份参加本案诉讼，另行起诉梁慰球要求赔偿，并追加南投公司作为第三人。一审法院没有追加次承包人为第三人，增加当事人诉累。为彻底解决纠纷，应将本案发回重审，追加次承包人为第三人。南投公司质证认为：梁慰球二审提交的证据不是新证据，且无原件核对，南投公司对上述证据的真实性、合法性、关联性不予确认。本案为梁慰球、袁智贤与南投公司的民事合同关系，梁慰球提交的证据与南投公司起诉请求没有关联。案外人不是本案必要共同当事人，不符合发回重审的条件。关于反诉，一审庭审中，梁慰球反诉请求其中一项为暂时诉请南投公司赔偿损失中的10000元。在一审法院要求梁慰球明确反诉请求的情况下，梁慰球无法对其主张的损失金额进行明确。一审法院处理符合法律程序和规定。梁慰球主张将本案发回重审没有依据。本院认为，南投公司与梁慰球、袁智贤签订《土地承包合同书》，将农村土地承包经营权出租给梁慰球、袁智贤经营，收取承包金，从合同约定内容看，南投公司在案涉土地上为梁慰球、袁智贤设定的是用益物权而非债权，故一审法院认定案涉合同为土地承包合同，并无不当，本院予以确认。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审仅针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，争议焦点为：一、一审法院审理程序是否合法；二、案涉合同效力；三、南投公司关于梁慰球、袁智贤拖欠租金、滞纳金的请求是否成立。关于焦点一。1.关于是否追加第三人。梁慰球、袁智贤将案涉土地分包给案外人，案外人与南投公司没有合同关系，案外人与梁慰球、袁智贤的相关权益纠纷可另行处理。案外人非本案必要共同诉讼当事人，一审法院未予准许案外人作为有独立请求权第三人加入本案诉讼，并无不当，本院予以确认。2.关于反诉。一审法院释明案涉合同可能被认定无效后，梁慰球提出如法院确认案涉合同无效其提起反诉，如法院确认案涉合同有效则其不提起反诉的意见。即梁慰球在一审法庭辩论终结前并未明确提起反诉，其主张一审法院未受理其反诉请求程序违法，与事实不符。且据梁慰球在一审庭审中曾陈述的反诉请求内容，即便上述诉讼主张未在本案中一并处理，梁慰球亦可另行起诉。故梁慰球主张一审法院程序违法，应将本案发回重审，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点二。案涉合同约定承包土地用途是通过建设园林、花卉、苗圃、休闲基地的方式进行复绿，并作为水濂山森林公园的组成部分，将水面、道路、游径、广场等公共部分对公众开放，一审法院据此认定双方约定的土地利用属于建设用地地类的公园绿化恰当，本院予以确认。案涉土地属于农业用地，不管案涉合同性质为何，在未依法先行办理用地转用手续的情况下，直接约定及实际改变土地用途，均为无效。一审认定案涉合同无效，继而认定梁慰球、袁智贤须返还案涉土地，理据充分，本院予以维持。南投公司主张解除案涉合同，缺乏依据，本院不予支持。案涉合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，南投公司因该合同取得的保证金300000元应当向梁慰球、袁智贤返还。南投公司请求没收保证金，缺乏依据，本院不予支持。关于焦点三。南投公司以梁慰球确认2018年8月31日支付的3000000元（已备注代袁智贤、梁慰球缴交水濂旧石场承包费）为支付双方另一合同的承包金为由，主张两人于2018年7月10日、2019年6月15日支付的380000元、372600元均为支付另一份合同承包金。但后两笔款项支付时分别备注“代袁智贤梁慰球缴交18年水濂旧石场承包费”、“缴交南城区水濂社区废旧石场2019年承包金”，支付指向明确，且双方均确认另一合同所涉土地不在水濂旧石场范围内。在三笔付款均备注同一属性，只有一笔双方确认备注有误的情况下，不能得出另两笔备注均有误的结论。一审认定2018年7月10日、2019年6月15日支付的两笔款项为本案承包金恰当，本院予以确认。梁慰球、袁智贤已支付2018、2019年承包金，至一审庭审辩论终结两人并未拖欠南投公司承包金。故一审法院未支持南投公司关于承包金（或其所称租金）和滞纳金的诉请，理据充分，本院予以维持。综上，南投公司、梁慰球的上诉理由均不成立，本院均予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。为减少当事人诉累，本院一并处理保证金返还问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4719号民事判决第一项、第二项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2018）粤1971民初4719号民事判决第三项；三、东莞市南城实业投资集团有限公司应在本判决发生法律效力之日起五日内向梁慰球、袁智贤返还保证金300000元；四、驳回东莞市南城实业投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6284.38元（南投公司已预交），由南投公司与梁慰球、袁智贤各负担3142.19元。东莞市南城实业投资集团有限公司预交上诉费13695.01元，梁慰球预交上诉受理费6284.38元，均由各自承担。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十一月六日书记员  张明明赵雪然