贵州省遵义市中级人民法院行 政 判 决 书（2020）黔03行终383号上诉人(原审原告)遵义市群谊房地产开发有限公司。住所地：遵义市红花岗区官井路（军分区内）。统一社会信用代码：91520300722120928W。法定代表人袁兴财，执行董事兼总经理。委托代理人胡瀚中，贵州遵兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）遵义市自然资源局，所在地：遵义市新蒲新区播州大道**。统一社会信用代码：1152030000950052X2。法定代表人宋祖禹，局长。委托代理人郑皓东，贵州子尹律师事务所律师。被上诉人(原审第三人)遵义市恒业房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市红花岗区高桥镇新舟村。组织机构代码：722144997。法定代表人邵云贵，执行董事。诉讼代表人遵义市恒业房地产开发有限公司破产管理人。地址：贵州省遵义市汇川区。委托代理人彭洪清，贵州山一律师事务所律师。上诉人遵义市群谊房地产开发有限公司（以下简称群谊房开公司）因与被上诉人遵义市自然资源局、被上诉人遵义市恒业房地产开发有限公司（以下简称恒业房开公司）行政登记纠纷一案，不服遵义市播州区人民法院（2020）黔0321行初228号行政判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。原审审理查明：2000年5月18日群谊房开公司成立，法定代表人为范绍孝；2000年9月13日，长征电器集团永佳电器厂、长征电器集团房地产开发有限公司（甲方）与群谊房开公司（乙方）签订《联合开发及房屋分割协议》开发建设上海路“佳家花园”项目，协议约定“2幢附楼1、2、3层及3幢1、2、3层产权属乙方所有”等内容。2004年8月10日，群谊房开公司与恒业房开公司签订《商品房买卖合同》，群谊房开公司将其在上述《联合开发及房屋分割协议》中约定分割并已竣工的“佳家花园”2幢附楼2、3层房屋（营业房）出售给恒业房开公司，价款417084元。2004年8月11日，遵义市黔北建设工程有限公司第九公司出具《收据》，收到恒业房开公司购房款417084元。2004年11月16日，群谊房开公司向遵义市房地产管理局产权处出具《申请》，申请办理2幢2、3层，3幢2、3层房产证，同年11月18日予以办理，房产证号“监证0066432号”，建筑面积960.41平方米。之后，恒业房开公司以该房产证项下房产于2006年、2007年、2008年相继抵押贷款。2008年4月，恒业房开公司申请将“监证0066432号”房产证项下房屋建筑面积分割、变更登记为：①“监证200804312号”（更正）产权为附2幢2层办公用房，面积220.86平方米；②“监证200804316号”（分割）产权为附2幢2层办公用房，建筑面积177.09平方米；③“监证200804317号”（更正）产权为附2幢3层办公用房，建筑面积527平方米。并增加办理“监证200804319号”（更正）房产证，产权为附2幢4层办公用房，建筑面积56.63平方米。2008年6月13日，群谊房开公司法定代表人由范绍孝变更为袁兴财，原股东郭明华、陈吉勇、李泽良、范雪梅等变更为袁兴财、管娅和赵光芬。2014年8月12日，原股东管娅、赵光芬将其股份全部转让给袁兴财，群谊房开公司登记类型为有限责任公司（自然人独资）。现群谊房开公司以其股权及法定代表人等变更为由，认为对案涉房产管理存在盲点，被遵义市自然资源局登记给恒业房开公司，其登记行为违法，侵犯群谊房开公司合法利益，提起本案诉讼，要求撤销案涉房产所有权证。同时申请诉讼保全，要求查封案涉房产。2020年4月7日，原审法院作出（2020）黔0321行初228号行政裁定，查封上述案涉房产。同年6月8日，恒业房开公司破产管理人提出解封申请及红花岗区人民法院已于2018年8月受理张集利对恒业房开公司的破产清算申请裁定书和指定破产管理人决定书，经审查属实，原审法院作出（2020）黔0321行初228号之一行政裁定，解除对上述房产的查封。庭审中，原告对《商品房买卖合同》的真实性以及该合同上、《联合开发及房屋分割协议》上加盖的群谊房开公司印章不一致、遵义市黔北建设工程有限公司第九公司为何收恒业房开公司购房款等存在质疑，经向原告释明可先行提起民事诉讼解决，但原告答复本案并非主张房屋买卖合同无效或应被撤销，其诉请的是被告未尽审慎义务，登记行为违法，不属于最高人民法院《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条规定的情形，故要求继续审理本案。原审法院认为：本案争议的焦点是：1、原告起诉是否超过起诉期限；2、被告颁发案涉房屋产权证的行为是否合法。关于起诉期限，行政诉讼法第四十六条第二款规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年提起诉讼的，人民法院不予受理，本案起诉未超过二十年，故未超过起诉期限。关于焦点2，本案是基于《商品房买卖合同》进行的案涉房屋产权登记，被告依据双方签订的《商品房买卖合同》和原告单位的书面颁证申请以及第三人缴纳的税、费等票据，受理、登记审批、核准登记，颁发“遵房权证监字第**”房产证和2008年4月恒业房开公司申请分割、变更登记，被告颁发“监证200804312号”、“监证200804316号”、“监证200804317号”房产证的行为均合符当时生效的《城市房屋和权属登记管理办法》第十条“房屋权属登记，依以下程序进行：（一）受理登记申请；（二）权属审核；（三）公告；（四）核准登记，颁发房屋权属证书。”和第十七条“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书及相关合同、协议、证明等文件。”的规定。原告关于被告对《商品房买卖合同》的真实性以及群谊房开公司印章不一致未尽审慎义务的理由，因被告对此无法做到实质审查，原告也未提供证据证明，对该理由，原审法院不予采信。故对原告诉讼请求依法应予驳回。至于当时遵义市黔北建设工程有限公司第九公司为何代收恒业房开公司购房款417084元，不属本案审查范围。综上所述，本案被告作出的颁证行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条“行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。”规定，判决如下：驳回原告遵义市群谊房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，由原告负担。上诉人群谊房开公司不服，上诉请求：撤销原判，撤销遵义市自然资源局颁给恒业房开公司的遵房权证监字第**房屋所有权证及后续颁发的遵房权证监字第**、遵房房权证监字第**、房权房权证监字第**、权证房房权证监字第**权证；本案诉讼费用、保全费由被上诉人承担。理由：1.按照2001年《城市房屋权属登记管理办法》（已被2008年《房屋登记颁发》废止）相关规定，申请人系法人的，由其法定代表人申请，委托代理登记的，应当提交委托书。本案中，上诉人未提出过任何登记申请，遵义市自然资源局提供的初始登记申请上没有上诉人法定代表人签字，也没有委托他人代理的任何委托手续。遵义市自然资源局提供与恒业公司的登记申请表上，没有公司公章、法定代表人签字、没有日期。同时，还存在审批表无复核意见，领证人无委托手续，初始登记未实地查看，提供在卷证据中也无任何实地查看相关资料。2.股东会决议仅是公司股东内部决议程序，不能代表公司外部行为，不符合法律关于申请要求的相关规定。3.遵义市自然资源局提供的商品房买卖合同上没有上诉人法定代表人的签字。从联建协议上可以看出，群谊公司公章与商品房买卖合同上的公章不是同一个，房款收据加盖的是遵义市黔北建设工程有限公司第九公司的印章，不是上诉人的财务专用章，即使该公司是代上诉人收款，也起码应有上诉人的授权委托书或相关协议。遵义市自然资源局在登记过程中明显未尽到审慎义务。4.上诉人起诉的理由系遵义市自然资源局将案涉房屋登记于遵义市恒业房地产开发有限公司名下的行为违法，而非买卖合同无效。审查的是遵义市自然资源局行政行为的合法性，本案不属于《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第8条中止审理，先民后行的情形。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人遵义市自然资源局辩称：1.上诉人出具的书面申请载明了申请事项，申请时间为2004年11月16日，经办人为王某，符合《城市房屋权属登记管理办法》的规定。原遵义市房屋产权监理处《房屋权属登记审批表》上，有相应的审批意见，内部行政审批程序符合规定。公司公章是能够代表其法人对外行使权利的最高效力依据，无需再行提交法定代表人签字或授权委托的依据。上诉人提交的书面申请、股东会决议上加盖的公章与商品房买卖合同、本案上诉人提交的起诉状、上诉状加盖的公章均相符，答辩人已经在职责范围内尽到了合理审慎的审查义务。遵义市黔北建司第九分公司系作为群谊房开公司的委托代理人，从事房屋销售工作并无不妥，上诉人提出的收款单位无授权委托的依据不足。2.受理涉案房屋的首次登记时间为2004年，当时的房产登记制度并未要求答辩人对于房屋权属登记必须进行实地查看。3.2004年11月16日，恒业房开公司提出了对涉案房屋同时办理初始和转移登记的申请，并提供了权属来源依据等材料，缴纳了相关税费，被诉颁证行为事实清楚、程序合法。4.本案存在其他民事权利纠纷，在民事权利纠纷未解决前，上诉人直接起诉撤销行政行为系维权路径错误。综上，请求二审法院维持原判。被上诉人恒业房开公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。各方当事人向一审法院提交的证据已随卷移送本院。经审查，本院确认一审法院查明的案件事实。本院认为，房屋登记机关对房屋登记申请人提交的登记材料进行审查，申请人应当对自己提交的申请材料的真实性负责，房屋登记机关对申请人提交材料的审查职责表现为审慎审查职责。具体到本案，被上诉人在颁发遵房房权证房权证监证字第**，审查了群谊房开的书面颁证申请、《联合开发及房屋分割协议》，群谊房开公司和恒业房开公司签订的《商品房买卖合同》、购房款收据等证据，相应申请材料符合原《城市房屋权属登记管理办法》第十七条的规定。被上诉人经过内部审批，为恒业房开公司颁发遵房权房权证房权证监证字第**合原《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书”的规定。故被上诉人对提交的申请材料进行了合理审查，作出的前述登记行为，尽到了审慎的审查义务。关于被上诉人后续分割变更原房产证，颁发的“监证200804312号”、“监证200804316号”、“监证200804317号”、“监证200804319号”房产证，系在“遵房权证房权证房权证监证字第**础上进行，且经过恒业房开公司内部股东会议同意，在原产权证并无不当的情况下，被上诉人审核颁发该四个房产证亦无不当。另，在案涉《商品房买卖合同》效力未经法定途径予以否定前，案涉登记行为亦未损害上诉人合法权益，故一审法院综合全案事实，判决驳回上诉人的诉讼请求并无不当，本院予以支持。需要指出的是，一审判决引用的《城市房屋和权属登记管理办法》系笔误，实为《城市房屋权属登记管理办法》，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费50元，由上诉人遵义市群谊房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黎光勇审判员  方 兵审判员  吴梦吟二〇二〇年十一月二十七日法官助理袁瑾书记员任权贵