西藏自治区那曲市色尼区人民法院民事判决书（2020）藏0602民初1060号原告：那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司，住所地西藏那曲地区那曲县拉萨北路德吉乡。法定代表人：马克力木，该公司董事长。委托诉讼代理人：马么乃，男，该公司股东。被告：王建国，男，1976年2月14日出生，回族，住西藏自治区那曲市色尼区。原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司（以下简称那曲龙鼎公司）与被告王建国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告那曲龙鼎公司的委托诉讼代理人马么乃、被告王建国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。那曲龙鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告缴纳2019年6月1日至2020年10月13日间拖欠的房租及卫生费82680元及违约金87264元；2.判令被告缴纳拖欠原告电费4675元；3.判令解除租赁合同；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年6月1日原告与被告签订房屋租赁合同，将房号为F4、F5、F6的门面出租给被告，约定租赁期限为1年，年租金为57600元，房租须于签订合同后3日内付清一年房租。但是被告在签订合同后拖欠17个月房租81600元及卫生费1080元，共计82680元，拖欠电费4675元。同时合同的第十二条及第十三条约定了不按照约定支付租金，原告有权解除合同；每逾期1日按照年租金标准的千分之三被告需要向原告支付违约金。被告共计拖欠房租505天，产生违约金为87264元。原告多次催要未果，为维护自己的合法权益诉至法院，请求法院公正判决。如判决后被告需要退房，则被告应在退房之前将电费、卫生费结清。王建国答辩称，自己的房租按照1600元收取的话过高，若按照其他人缴纳的800元来计算则愿意缴纳房租，相应电费也愿意缴纳。但是违约金计算过高不愿意支付，且自己已将缴纳了押金60000元，可以折抵房租。起初双方约定四年不涨房租，但是原告每一年签一份合同，每次都涨房租。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。那曲龙鼎公司提交了《房屋租赁合同》原件1份，拟证明其与王建国间签订房屋租赁合同的时间、约定房屋租赁期限、租金等事实。本院认为该《房屋租赁合同》为原件，且有王建国的签字按印，其也承认合同中的签字按印为自己亲自书写及按印。故，本院对该份证据的真实性、合法性、关联性均予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月1日那曲龙鼎公司将位于那曲镇德吉乡109国道旁房号为F4、5、6的房屋出租给王建国，并于同年当日 签订《房屋租赁合同》。合同约定房屋租赁用途为钢材加工；房屋租赁期限自2019年6月1日起至2020年10月31日止；租金标准为年租金57600元；乙方应于本合同签订之日起3日内，支付当年租金，按先支付租金后使用的原则，次年年租金于合同到期前30日内支付；乙方向甲方支付保证金60000元；合同生效后，租金自2019年6月1日起计算；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋；1.乙方不按照约定支付租金或未按期补足保证金达30日以上的。2.因乙方欠缴各项费用达30日以上的或者金额累计达伍仟元以上的……同时约定乙方拖欠租金或者延迟返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。本院认为，那曲龙鼎公司与王建国之间的房屋租赁合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，那曲龙鼎公司将出租房屋交付给王建国使用，王建国应当按约支付约定的租金。对于那曲龙鼎公司要求王建国支付2019年6月1日至2020年10月31日的房租和卫生费82680元的诉讼请求，本院认为，双方在签订的《房屋租赁合同》中明确约定了该期间的年租金为57600元，即每月房租为4800元，而按照合同约定，被告在2019年6月1日合同签订的3日内支付2019年当年租金，即七个月房租33600元，故本院对原告要求被告支付2019年的房屋租金33600元予以支持；2020年租金被告应当在合同期满前30日内支付，原告起诉时的2020年10月1日，起诉时被告对2020年房租支付尚未逾期，故本院对原告要求被告支付2020年房屋租金的诉讼请求不予支持。原告主张的卫生费并未提交相应证据加以证明，也无合同依据，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定“在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”故，原告要求被告支付卫生费的诉讼请求不予支持。那曲龙鼎公司要求王建国支付违约金87264元的诉讼请求，本院认为，王建国未按照约定期限支付2019年租金，构成违约，应当承担违约责任，应当按照2019年租金33600元为基数计算违约金。对于那曲龙鼎公司主张的违约金，按照双方所签订的合同第十三条“违约责任第二项乙方拖欠租金或者延迟返还房屋的，每逾期一日按年租金标准的千分之三向甲方支付违约金，累计至违约行为终止。”的规定所计算的违约金过高。本院结合那曲龙鼎公司的实际损失、预期利益，兼顾合同公平等综合因素，以应支付房租33600元作为那曲龙鼎公司的损失基数，支持30%的违约金，即10080元。对于要求王建国支付拖欠电费4675元的诉讼请求，本院认为，那曲龙鼎公司并未提交相应证据证明，其应当承担举证不利的后果。那曲龙鼎公司要求王建国完好退还承租房屋的诉讼请求，在庭审中与那曲龙鼎公司核实，该诉讼请求即为要求解除合同。本院认为，双方在合同第十二条第一款第1、2项约定了解除的事由，而王建国逾期未支付2019年房屋租金的行为已符合解除合同项的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”故，本院对那曲龙鼎公司要求解除与王建国之间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，本院对那曲龙鼎公司要求王建国支付房屋租金和卫生费82680元的诉讼请求，本院支持王建国支付那曲龙鼎公司房屋租金33600元，超出部分不予支持；对于要求支付违约金87264元，本院支持10080元，超出部分不予支持；对于要求王建国缴纳拖欠电费4675元的诉讼请求，本院不予支持；对于要求解除与王建国间的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决如下：一、解除原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司与被告王建国之间的《房屋租赁合同》；二、被告王建国于本判决生效后十五日内向原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司支付房屋租金33600元；三、被告王建国于本判决生效后十五日内向原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司支付违约金10080元；四、驳回原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3792.38元（原告已预交），由原告那曲地区龙鼎钢材商贸有限公司负担2743.74元，由被告王建国负担948.64元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于西藏自治区那曲市中级人民法院。审  判  长   刘 期 波审  判  员   孔 德 巍审  判  员   旦增拉姆二〇二〇年十一月二十三日法 官 助 理   边巴宗吉书  记  员   边巴普尺 附：本判决所适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条 承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条 承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。