河南省汤阴县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0523民初2760号原告：汤阴县天域国际小区业主委员会，住所地汤阴县天域国际小区。负责人：邢东方，该组织主任。委托诉讼代理人：江斌，河南华厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：程洁丽，河南华厚律师事务所实习律师。被告：安阳市博地物业管理有限公司，住所地安阳市北关区民航路**院****。法定代表人：田丽莎，该公司经理。委托诉讼代理人：贾永平，河南精忠律师事务所律师。原告汤阴县天域国际小区业主委员会（以下简称业主委员会）与被告安阳市博地物业管理有限公司（以下简称博地物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告业主委员会委托诉讼代理人江斌、程洁丽，被告博地物业公司法定代表人田丽莎及其公司委托诉讼代理人贾永平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告业主委员会向本院提出诉讼请求：1.判令被告退出天域国际小区，并向原告移交物业办公用房、电梯说明书、电梯钥匙、管理服务器、三角钥匙、建筑物图纸等相关资料；2.本案案件受理费由被告承担。事实及理由：被告系汤阴县天域国际小区（以下简称案涉小区）前期物业公司。2019年8月1日，案涉小区依法成立业主委员会，业主委员会成立后至今未与被告重新签订物业管理合同。被告作为案涉小区前期物业，因物业服务质量太差，引起各业主不满。2020年4月30日，案涉小区召开全体业主大会，会议决议清退被告，小区实行业主自治管理并成立物业领导小组。随后，被告安排的门卫人员、清洁工等服务人员以放假为由退出案涉小区，垃圾遍地，导致小区内臭气熏天；被告又安排几名物业管理人员继续在小区收取业主物业管理费，并对小区停水停电、破坏电梯，业主只能爬楼梯回家，被告的行为严重影响了小区业主的正常工作与生活。为改善小区良好的生态环境，恢复业主的正常生活，使小区业主能够安居乐业，从2020年5月6日起，案涉小区业主物业人员已经上岗，但被告拒不搬出物业办公用房并移交相关手续、钥匙等行为，仍然影响小区正常的管理秩序。为维护全体业主的合法权益，特此起诉，请求法院依法判决。被告博地物业公司辩称，1.前期物业服务合同现未解除也未终止，原告的诉讼请求没有合同依据和法律依据，依法应予以驳回。2.开发商并未向被告公司移交原告诉请的管理服务器、建筑物图纸等相关资料，即使法院支持移交，原告该部分诉请也无法实现。3.如果原告单方解除或终止前期物业服务合同，原告应赔偿被告截至2020年5月5日的损失891962.4元，即应收的物业费、已经支出的物业服务管理人员的工资、水电、电梯、照明、监控、绿化、维修维护费用等。4.原告称被告不服务、垃圾遍地等与事实不符，原告诉状中自认2020年5月6日业主物业人员已经上岗，实际仅是保安和保洁上岗，而至今物业服务合同并未终止和解除，被告为避免冲突，通知该项人员退出，之后才出现垃圾遍地，显然属于原告责任；原告称被告对小区停电、停水、破坏电梯不是事实，有2020年6月、9月被告缴纳的电梯维修维护费用、电费等证据予以证明。综上，原告应当依法履行督催业主缴纳物业服务费的义务，原告赔偿已经产生的损失之后，被告同意解除或终止合同，被告现仍在岗的4名物业管理人员自然退出，并移交现有物业用房等全部手续。业主委员会为证明其诉讼请求，向本院提交证据为：1.博地物业公司服务期间小区内环境照片10张，证明小区环境的脏乱差；2.2020年1月2日、1月27日、4月2日、4月17日的4份通知，证明要求博地物业公司及时整改，否则退出小区，其中2020年1月2日的通知有博地物业公司工作人员张海玉签字；3.2020年4月30日小区召开业主大会现场录像光盘、以单元为单位的签字公告18张及当日发布的公告1份，证明业主大会决定小区实行自治管理，博地物业公司退出小区。博地物业公司的质证意见为：1.10张照片不显示时间和地点，不能证明是在案涉小区，其中9张照片裸露的土地属于开发商没有完成路面硬化。2.4份通知其中3份没有证据证明已送达其公司，物业接收人张海玉的签字是否本人所签无法确认，即使是张海玉本人签字，该通知没有提出终止和解除合同的意思表示，只是要求提高卫生绿化标准和解决正式用电、天然气、监控等，其公司在此之后已经投资安装了监控，更新了路灯等。3.发布的公告没有解除和终止前期物业合同的意思表示；对以单元为单位签名的公告真实性有异议，不能证实系业主本人所签，其中多处明显为一人笔迹，不应采信；光盘中场面混乱，断断续续，无法证明召开了业主大会，也无证据证明本次召开的业主大会符合法律规定的人数和所占小区面积，对该光盘所要证明的事实不予认可。博地物业公司为证明其主张，提交以下证据：1.照片16张，证明其公司进行了正常的物业服务，如消毒、清理打扫等；2.电梯日常保养合同（复印件），证明合同期限至2022年3月31日，电梯已安检至2021年5月；3.特种设备使用标志（复印件），证明电梯已安检至2021年5月；4.电梯维护保修费收据（复印件），证明其公司2020年6月9日交纳电梯维保费用；5.收据（复印件）及照片3页，证明其公司缴纳电梯用房电费；6.维修维护单据3页（复印件），证明安装了监控、路灯、使用材料；7.垃圾清运费单据7页（复印件），证明2018年8月5日至2020年4月16日期间部分清理垃圾的事实；8.县政府驻案涉小区工作组协调会工作记录（打印件），证明2020年5月6日业主委员会门卫、保洁人员上岗后，其公司其他物业工作仍在按合同履行；9.汤阴县房地产领域问题楼盘台账，证明案涉小区被汤阴县政府列为问题楼盘；10.前期物业服务合同2份（2014年合同为复印件），证明合同自动延续不用续签，仍在履行期间内；11.2020年9月8日其公司缴纳的物业电梯费用1988元单据（复印件）；12.2020年9月8日单据1份（复印件），证明缴纳物业用房、电费647.8元。业主委员会的质证意见为：博地物业公司提供的复印件全部不予认可；照片不能证明其公司完全履行物业服务义务，照片显示地面有烟盒，也足以说明被告服务不到位；关于2017年前期物业服务合同，按照《中华人民共和国物权法》第八十一条、《物业管理条例》第二十六条规定，业主可以自行管理建筑物及附属设施，也可以委托物业公司进行管理，前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业公司签订的服务合同生效的，前期物业服务合同终止，就本案而言，案涉小区业主有权决定自行管理而不是用物业公司，并于2020年4月30日召开业主大会，会议决定小区实行自治管理，物业公司退出，比照上述规定，2020年4月30日即为前期物业服务合同终止之日，博地物业公司的服务合同已经终止。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以采信并在卷佐证，对于当事人有异议的证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邯郸市博地房地产开发有限公司作为甲方、博地物业公司作为乙方，分别于2014年、2017年4月11日签订《前期物业服务合同》，合同约定：第一条物业基本情况物业名称：天域国际……建筑面积：114453.89平方米……第三十条本合同期限自2014年4月11日起至2017年4月10日止（其中2017年合同期限自2017年4月11日起至2021年4月10日止）；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与新物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。第三十一条本合同期满，未成立业主委员会，本合同也可自行延续履行，不用续签。邯郸市博地房地产开发有限公司与博地物业公司分别在合同上签字盖章。协议签订后，博地物业公司进入案涉小区开始提供前期物业管理服务。2019年8月1日，案涉小区业主委员会依法成立并向汤阴县城东办事处进行备案，同时抄送汤阴县房管局。业主委员会认为开发商与博地物业公司签订的前期物业服务合同因业主大会决定自治管理之日起终止，不存在解除问题，要求博地物业公司退场。业主委员会、博地物业公司均表示案涉小区共398户，业主委员会称签署2020年4月30日公告的业主为270户，占67.8%，专有面积也在60%以上，但未提交证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，业主共同决定选聘和解聘物业服务企业或其他管理人的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。本案中，业主委员会未提交证据证实参加业主大会的人员身份，不能证实召开业主大会程序合法；2017年的《前期物业服务合同》期限自2017年4月11日起至2021年4月10日止，现合同期限未满，业主委员会并未与其他物业服务企业签订物业服务合同，故其主张自业主大会决定自治管理之日前期物业服务合同即自行终止的意见，不符合法律规定，本院不予采纳。此外，业主委员会未提供证据证实签署2020年4月30日公告的人员身份，无法证明系案涉小区业主本人签字及真实意思表示，亦未提交证据证明解聘博地物业公司符合专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意的条件。业主委员会要求博地物业公司退出案涉小区等诉讼请求，本院不予支持。博地物业公司要求的物业费，应向拖欠物业费的业主主张权利；其主张的其他损失，可另行处理。综上，业主委员会的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷具体应用法律若干问题的解释》第八条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告汤阴县天域国际小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告汤阴县天域国际小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  桑倩倩人民陪审员  芦合芹人民陪审员  陶莉莉二〇二〇年十一月二十日书 记 员  张文梦