广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初3498号原告：中山市****物业管理有限公司，住所地广东省中山市西区*************，统一社会信用代码914**********464XK。法定代表人：屈冠平，总经理。委托诉讼代理人：张世禄，广东泰力律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑诗雅，广东泰力律师事务所实习律师。被告：范志英，女，1974年6月21日出生，汉族，户籍所在地广东省佛山市南海区****************，现住广东省中山市西区彩虹社区**********，公民身份号码511************323。原告中山市****物业管理有限公司（以下简称安盈宜居物业公司）诉被告范志英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月19日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告安盈宜居物业公司委托诉讼代理人张世禄、郑诗雅、被告范志英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安盈宜居物业公司向本院提出诉讼请求：被告支付金沙花园合欢街37号别墅自2019年2月至2019年10月的物业管理费3753元及逾期付款违约金（自2019年3月1日起，以每月拖欠金额为基数按照每日千分之二计至缴清全部物业管理费之日止，暂计至2019年11月15日金沙花园合欢街37号别墅应支付的逾期付款违约金为1024.99元）。事实与理由：被告系原告所管理的金沙花园合欢街37号别墅的业主，该套别墅的建筑面积为232.26㎡。被告购得该套别墅后，于2019年1月14日与原告签订了中山市****小区公约，约定被告作为房屋产权人有按规定定期支付有关管理费用的义务。被告作为金沙花园小区的业主，其享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业管理费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务。被告自2019年2月1日至2019年11月15日累计欠两套别墅的物业管理费3753元及滞纳金1024.99元，期间经原告多次催收，被告均以种种理由拒绝交纳。原告为维护自身合法权益，特诉至法院。被告范志英辩称：1.原告管理金沙花园物业是非法经营强买强卖带有黑社会性质，不宜用小额合同纠纷一般程序审理；2.原告主张是中山市西区****的前置物业管理，是不合法的，原告主张的管理费及滞纳金不成立，首先原告没有在中山市住建局备案，第二该公司的承接协议书不成立，该转让没有取得业主委员会的同意，也没有通知本人，作为利益相关方并不知情，侵犯本人利益，违背了中山市物业管理实施细则的平等自愿原则，第三本人没有与该公司签订物业管理委托合同及收楼协议书，其内容更是霸道违法；3.原告主张办理银行划扣管理费协议无效，当时买卖房屋是原告公司的朱小姐介绍的，由于其不知道原告存在不合法管理，而且想在春节前入住，朱小姐在未告知其花园真实情况下，便忽悠其办理管理费划扣协议便可以入住，后才了解原告是三无公司，因此此协议是在其不了解情况之下签订的，属无效协议；4.原告的主张不合理不合法，诉讼费必须由原告承担；5.请求判令原告支付精神损失费6000元，原告提供的服务质量差，大部分业主建议赶走原告，并以拒交管理费来抗争；6.收楼协议书上没有约定违约金的条款，其中一条逾期一天收取应交费用总额的2%作为滞纳金属于滞纳金条款，滞纳金的收取人必须是行政等公权力单位，所以该条款是不合法和无效的；7.小区有超过一半以上业主拒交物业管理，说明原告服务不到位，原告对物业管理的收费标准存在不一致，其中大户型业主每月只收800元不按面积计算，存在歧视小户型业主的事实；8.原告没有资格从事金沙花园的物业管理，原告与中山市****置业有限公司签订的前期物业管理服务协议是非法无效的，原告成立时已成立业主委员会，聘请物业公司是业主委员会的权利义务，承接协议书是在中山市金沙物业有限公司营业执照被吊销的情况下签订，且没有通知作为利益攸关方的业主委员会及全体业主，原告不能在住建局备案是由于中山市****置业有限公司和中山市****物业有限公司侵吞全体业主的物业维修基金造成，因此原告的前期物业管理是非法无效的；9.2020年5月经金沙花园第三届业委会召开业主大会，投票通过，已聘请伍星物业管理有限公司作为金沙花园业主的物业管理公司，但原告赖住不走。本院经审理认定事实如下：安盈宜居物业公司成立于2013年4月11日，经营范围为：物业管理、停车服务。中山市****物业管理公司作为甲方与乙方金沙花园合欢街37号业主黄清檍签订收楼协议书，约定：乙方已于2005年1月1日正式接受金沙花园合欢街37号物业，乙方办理收楼手续时须缴交入伙收费一览表的费用，并于收楼次月，即2005年2月2日起，向甲方缴交当月管理费及水电费，计算方法屋宇建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，即乙方每月缴付的管理费为417元；乙方应在收到缴费通知书单25天内缴清当月的各项用费，逾期未缴，本公司将有权收取滞纳金，逾期一天，收取应交费用总额的2‰作为滞纳金，协议书上还约定了其他事项。2013年4月12日，中山市****置业有限公司（甲方）与中山市****物业有限公司（乙方）与安盈宜居物业公司（丙方）签订承接协议书，约定：乙方和丙方都是甲方指定为金沙花园小区提供物业管理服务的物业公司，在乙方被吊销不能正常经营的情况下，丙方代替乙方继续为金沙花园小区提供物业管理服务，完全承担乙方的责任和应尽的义务，承接乙方的所有债权和债务，乙方所有各部门人员人事关系包括社保、工龄等转移至丙方继续购买和延续，丙方各部门的工作制度和安排等直接沿用乙方所制定的。2013年5月1日，中山市****置业有限公司作为甲方与乙方安盈宜居物业公司签订中山市****前期物业管理服务协议，约定：金沙花园物业管理服务费按屋宇建筑面积（㎡）×1.3元/㎡+花园面积（㎡）×0.5元/㎡收取，乙方可向金沙花园业主（物业使用人）收取物业管理服务费。2019年1月14日，安盈宜居物业公司（甲方）与金沙花园合欢街37号业主范志英（乙方）签订中山市****小区公约，约定：安盈宜居物业公司是金沙花园的专业化物业管理机构，依照物业管理合同及有关规定对本小区的房屋建筑及其设备，市政公共设施，绿化、卫生、交通、治安和环境、容貌等事务行使管理权。安盈宜居物业公司向范志英出具12张收据，分别确认收到合欢街37号2018年1月至2019年1月的物业管理费，每月物业管理费为417元。范志英系中山市西区************的房主，案涉房屋的建筑面积为232.26平方米。2019年7月24日，安盈宜居物业公司向合欢街37号业主出具催费通知，载明其从2019年2月至2019年7月未缴纳物业管理费共2502元，滞纳金59.66元，共2561.66元。2019年10月22日，安盈宜居物业公司委托广东泰力律师事务所张世禄律师向范志英出具律师函，载明范志英尚欠2019年2月起至2019年10月止的物业服务费3753元，滞纳金189.26元。安盈宜居物业公司称范志英是金沙花园合欢街37号别墅业主，因其并非案涉别墅的第一手业主，故没有与其签订收楼协议书，按照涉案小区对物业服务内容及住宅物业管理费的约定标准，物业管理费的计算方法为：建筑面积（㎡）×1.3元/㎡+花园面积（㎡）×0.5元/㎡，逾期未缴的物业管理公司可按应缴费用每日2‰收取滞纳金（即逾期付款违约金）。按照不动产登记资料得知涉案别墅的土地使用面积为332.1㎡、建筑面积为232.26㎡、总层数为2层，故花园面积为215.97㎡（花园面积＝土地使用面积-建筑面积÷总层数）。但实际上业主所使用的花园面积会比产权证书计算出来的略大，根据第一手业主收取管理费的约定，案涉别墅的物业费是417元/月，范志英自入住以来已经按上述标准缴费至2019年1月，以往的交付行为表明，已经同意并认可其提供管理服务及收费标准。范志英对案涉物业土地面积332.1平方米，建筑面积是232.26平方米及花园面积进行确认。以上事实，有不动产权证、中山市****小区公约、催费通知、收据、律师函、邮寄底单及签收记录、承接协议书、收楼协议书、中山市****物业管理服务协议等在卷佐证，足以认定。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。安盈宜居物业公司提供了与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议，由于是在中山市****小区尚未成立业主委员会以前，安盈宜居物业公司与中山市****置业有限公司签订的中山市****前期物业管理服务协议应是合法有效的，即安盈宜居物业公司已取得了中山市****小区的物业管理资格。《物业管理条例》中关于建设单位应当以招投标方式选聘物业服务企业、物业服务企业应当具有资质证书等规定，系对物业管理活动的规范，属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定，不影响中山市****前期物业管理服务协议的效力。因此，范志英以前期服务协议存在未及时备案情况系无效合同的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。范志英辩称安盈宜居物业公司物业服务质量存在瑕疵，但其并未提及相应证据对其主张加以证明，应当承担举证不能的后果，本院对其抗辩不予采纳。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”之规定，现范志英以与安盈宜居物业公司没有合同或服务关系或以安盈宜居物业公司提供的服务有缺陷为由而拒不交物业管理费于法于理不合，故本院认为范志英应向安盈宜居物业公司交纳物业管理费。涉案物业的建筑面积为232.26平方米，花园面积为215.97平方米，收楼协议书中约定的物业管理费为建筑面积㎡×1.3元/㎡+花园面积㎡×0.5元/㎡，每月的物业管理费为417元，且安盈物业公司出具收据证明范志英自2018年1月起按照每月417元的标准缴纳物业管理费，现安盈宜居物业公司主张范志英支付2019年2月至2019年10月的共9个月的物业管理费3753元，本院予以支持。关于违约金的问题，由于范志英欠付物业管理费确实给安盈宜居物业公司造成了相当于利息的损失，双方约定逾期交纳物业管理费按日2‰计算滞纳金的约定即是关于违约金的约定，该违约金的标准超过了实际损失，因此本院调整违约金计算标准为：以每月拖欠的物业管理费为基数，自逾期之日起按年利率6%计算至清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《广东省物业管理条例》第四十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告范志英于本判决发生法律效力之日起七日内向原告中山市****物业管理有限公司支付从2019年2月至2019年10月的共9个月的物业管理费3753元及违约金（违约金计算方法：以每月拖欠的物业管理费为基数，自逾期之日按年利率6%计算至清偿之日止）；二、驳回原告中山市****物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告中山市****物业管理有限公司已预交），由原告中山市****物业管理有限公司负担5元，被告范志英负担45元（被告范志英负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告中山市****物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  陈立平人民陪审员  林槐龙人民陪审员  黄芬芳二〇二〇年十一月十九日书 记 员  柯佩烨黎金凤