安徽省萧县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1322民初6256号 原告：王成，男，1978年10月1日出生，汉族，住安徽省宿州市萧县。 委托诉讼代理人：周超，安徽烁光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范翔敏，安徽烁光律师事务所实习律师。 被告：安徽安粮新城置业有限公司，住所地安徽省萧县龙城镇龙凤大道北侧行政大道东侧。 法定代表人：刘超，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王健，北京盈科（合肥）律师事务所律师。 原告王成与被告安徽安粮新城置业有限公司（以下简称安粮公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告王成及其委托诉讼代理人周超、范翔敏、被告安粮公司的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王成向本院提出诉讼请求：1．判令安粮公司给付房屋修缮费用26937元；2.判令安粮公司给付迟延交付房屋违约金12139元；3.判令安粮公司返还所购买储藏室的价款5119.07元。事实和理由：2010年7月24日，王成与安粮公司签订购房合同，约定购买位于安粮中央花园8幢2单元0303室，价款313145元，并带有储藏室，需另付18533元；交房日期为2011年9月1日。合同签订后，王成已向安粮公司支付完毕，但按公司实际交房日期为2012年3月16日。在王成居住过程中，该房出现了种种质量问题，如墙皮脱裂、渗水等。另，王成在该房交付后才发现储藏室不符合房屋分层平面图的设计要求，在平面图中并未显示有隔断墙，但实际上储藏室一分为二，且其中一间遍布裸露的排水管道，该管道的持续渗水，造成储藏室阴冷潮湿，墙皮脱裂，无法发挥储藏室的功能。王成就上述问题多次与安粮公司沟通，但均未果。 安粮公司辩称，1、涉案房屋所在楼于2011年8月31日竣工验收完毕，2012年3月16日，王成正式验收该房屋签收收房资料，并实际入住至今，涉案房屋不存在任何质量问题。2、截止至庭审之日安粮公司尚未收到房屋质量反馈，更不存在沟通协调过程，涉案房屋是否存在单方陈述的墙皮脱落渗水问题，安粮公司不得而知，需进一步核实。3、即便存在墙皮脱落渗水问题，根据住建部印发的商品住宅质量保证书和使用说明书的规定第五条，墙面渗漏保修期为一年，墙面顶层抹灰层脱落保修期为一年，涉案房屋自王成入住之日已达八年之久，保修期早已经过，王成单方面陈述的问题即便存在应当由其自行维修，并自行承担费用。且王成主张的修缮费用并未实际发生，其提供的社会调查并非专业的鉴定意见，损失数额也无法确定，只有在确定是安粮公司的原因导致房屋存在质量问题，且损失数额确定的情况下才能主张修缮费用的数额。4、对延期交房问题，安粮公司已经做出合理补偿，即便王成可以主张延期交房的违约金，该主张早已经过诉讼时效两年，不应得到法律保护。王成并未提供有效的证据证明房屋违约金诉讼时效中断的事实。5、储藏室与所购房屋不可分离，其价款也与王成协商确定，与所购的房屋一同出售，在涉案房屋买卖合同解除或撤销之前，王成无权单独要求返还储藏室的价款，另外所购房屋并非二手装饰装修完好的存量房，存在排水管道分布属于合理范围。综上，应依法驳回王成的诉讼请求。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对王成提供的证据1照片1组，欲证明房屋现状。安粮公司对三性均有异议，认为从照片中不能直接反映出所出现的问题是涉案房屋所存在的问题，另外出现该问题的原因并不能直接说明是涉案房屋存在质量问题。经审核，对该证据的真实性予以认定。证据3装修装饰修缮明细表1份，欲证明因房屋质量问题而产生的修缮费用。安粮公司对三性均有异议，认为该明细表系江苏国恒土地房地产资产评估咨询有限公司加盖公章，但该表中没有提供检测人员的相关资质证书及检测机构的营业执照，并不符合鉴定意见规定的法定形式，不能作为证据使用；该明细表并非专业的鉴定报告，不能作为认定案件事实的依据；王成也没有提供正式的维修发票，也无转账记录，维修费用是否发生均无法查清。经审核，安粮公司异议理由成立，对该证据不予认定。证据4淮北晨阳房屋检测咨询报告1份，欲证明在安粮公司欲要交房时未达到交房条件，同时证明房屋存在诸多质量问题。安粮公司对三性均有异议，认为该检测报告并非专业的鉴定意见，没有相关人员及相关机构的资质证书，不符合民事诉讼法中的鉴定意见的证据形式，不能作为证据使用。经审核，安粮公司异议理由成立，对该证据不予认定。证据5《商品房买卖合同》、《中国银行住房公积金委托贷款借款合同》各1份，欲证明王成已履行全部合同义务，其中平面设计图也能清晰显示储藏室是无隔断。安粮公司对三性均无异议，但认为不能达到证明目的，不能直接反映储藏室隔断的问题；从房屋买卖合同中第九条双方关于迟延交付的违约金计算问题可以证明王成主张的违约金诉讼时效从2012年3月17日开始计算。经审核，对该证据予以认定。证据7（2020）黔06民终1070号民事判决书1份，欲证明该案例与本案高度相似及裁判要旨说明房屋保修期的功能和作用，在于可以在保修期内免除购房户证明房屋质量问题系开发商方面的原因所致的举证责任，并不能免除开发商在合理期限内保证房屋质量的合同义务。安粮公司对真实性不持异议，对其合法性关联性有异议，认为不能达到证明目的；该案例不能作为本案认定案件事实的依据，本案中王成提出的相关问题是否因为开发商的原因所导致并不能查清，不能以该案例作为裁判的依据。经审核，对该证据的真实性予以认定，对其关联性不予认定。证据8录音资料1份，证明王成自发现房屋出现质量问题后向物业及安粮公司反映，但一直未予解决。安粮公司对三性均有异议，认为该证据不能证明对话主体双方的身份职务，从对话的内容中并不能体现出涉案房屋存在质量问题，安粮公司自始至终没有收到王成在本次诉讼中提出的相关问题，该证据不能作为认定案件事实的依据。经审核，安粮公司异议理由成立，对该证据不予认定。2.对安粮公司提供的证据1《工程竣工验收报告》1份，欲证明安粮中央花园二期A8号楼于2011年8月31日竣工验收的事实。王成认为是复印件，真实性请法庭依法核实。经审核，对该证据予以认定。证据2《收房资料签收表》、《领房验收交接表》、《入伙手续书》各1份，欲证明2012年3月16日王成验收涉案房屋并领房入住的事实。王成对三性均无异议，但认为并不能证明交付的房屋不存在质量问题。经审核，对该证据予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年7月24日，安粮公司（出卖人）与王成（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定：出卖人将其开发的位于萧县龙城镇安粮·中央花园8幢2单元0303号房出售给买受人，建筑面积122.89平方米；房屋总价款313145元，该商品房所带的储藏室编号为9114，建筑面积23.46平方米，单价789.98元，总价18533元；买受人选择以银行按揭贷款方式支付全部房款，应于本合同签订之日支付首付款133145元，余款180000元办理银行按揭，并于签约当庭同时与贷款银行签订抵押借款合同；该商品房储藏室的价款在签订本合同时，一次性付清；出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；逾期交房的违约责任，……（2）逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之贰的违约金；合同还对保修责任等其他事项进行了约定。合同签订后，王成依约支付了首付款133145元及储藏室款18533元；并按约定办理了银行按揭贷款。2012年3月16日，安粮公司将房屋交付给王成，王成装修后入住至今。王成因房屋维修问题与安粮公司协商处理未果，故提起诉讼。 另查明，案涉安粮中央花园A-8#楼于2011年8月31日经验收合格。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反相关法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，王成履行了支付购房款义务；安粮公司也履行了交房义务。王成自述入住时没有发现房屋质量有问题，自2015年期间发现房屋内客厅出现裂缝，墙皮开始脱落，便找安粮公司处理，一直没有处理，2019年期间说给维修，但也没有回复。从王成提供的照片等现有证据来看，仅能证明房屋墙皮出现脱落等现象，并不足以证明房屋质量有问题，且王成就房屋质量及修缮费用问题没有进行相关鉴定。故，王成主张安粮公司给付房屋修缮费用26937元，证据不足，不予支持。 关于王成主张安粮公司给付迟延交付房屋违约金12139元的诉讼请求。本案中，涉案《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2011年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1中条件即该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。从王成提供的《钥匙委托保管书》及安粮公司提供的《收房资料签收表》、《领房验收交接表》、《入伙手续书》等证据来看，案涉房屋于2012年3月16日交付给王成，双方对此均予认可。安粮公司逾期交付房屋事实存在，构成违约。王成应从2011年9月1日起知道其权利被侵害，然王成至2020年7月份才主张其权利，显然，超过了《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年”的规定，且王成也未提供证据证明该诉讼时效期间存在中止、中断、延长或者其他正当理由的情形。故，王成的该项诉讼请求已超过诉讼时效，不予支持。安粮公司辩解该主张早已经过诉讼时效两年的理由成立，予以采信。 关于王成主张安粮公司返还所购买储藏室的价款5119.07元的诉讼请求。王成自述在该房交付后才发现储藏室不符合房屋分层平面图的设计要求，在平面图中并未显示有隔断墙，但实际上储藏室一分为二。但从王成提供的现有证据来看，并不能证明储藏室的实际面积与合同约定面积之间存在面积之差。故，王成的该项诉讼请求，证据不足，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 驳回王成的诉讼请求。 案件受理费905元，减半收取计453元，由王成负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 孙 伟 二〇二〇年十一月十九日 书记员 晁晓晓 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。