广西壮族自治区平果市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1023民初3772号 原告：广西龙江物业服务有限公司，住所地平果市马头镇大学路龙江**府住宅小区1幢1层B1号。统一社会信用代码：914510236927773700（1－1）。 法定代表人：覃爱珠，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周卫凤，女，汉族，1974年8月16日出生，广西龙江物业服务有限公司物业经理。 被告：彭纹琼，女，1987年1月5日出生，土家族，户籍地湖南省龙山县，现住平果市。 原告广西龙江物业服务有限公司与被告彭纹琼物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周卫凤和被告彭纹琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广西龙江物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告拖欠的2012年9月至2020年7月物业管理费3972.90元、2020年1月至2020年7月生活垃圾处理费49元、2018年1月至2020年7月专项维修费324.11元，共计4346.01元，并从2012年10月1日起按日支付3‰的滞纳金；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2010年3月1日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，约定原告对被告购买的平果市新安镇旺江花园小区21幢1单元602号房提供物业服务，被告每月向原告缴纳物业服务费用41.82元、生活垃 圾处理费7元、专项维修费10.46元，公摊水电费每年100元。如逾期未缴纳的按日支付3‰滞纳金。多年来，被告拖欠自2012年9月至2020年7月物业管理费3972.90元、2020年1月至2020年7月生活垃圾处理费49元、2018年1月至2020年7月专项维修费324.11元，共计4346.01元。原告经多次催缴未果，为此，特向法院提起诉讼。 原告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．旺江花园欠费明细表，证明原告服务期间被告从2012年9月至2020年7月欠费明细的事实。 2．缴费通知书，证明原告2012年12月4日至2017年3月10日向被告催缴费用的事实。 3．物业服务协议，证明原告与被告签订的物业服务协议，约定物业费0.4元/月/平方米的事实。 4．住宅区管理费收缴协议，证明原告与被告约定每月每户生活垃圾费7元，公摊水电费每年预收100元并且按每户分摊的事实。 5．律师函，证明原告通过律师函向被告催缴所欠费用并告知不按时缴纳所带来的法律后果的事实。 6．相片5张，证明原告以粘贴缴费通知书及亲自上门的方式向被告多次催缴所欠费用。 被告彭纹琼辩称，物业公司没有按协议约定提供服务，我们装修的时候，原告要求每户交300元的装修保证金，之后会退给我们，但是10年了，原告都还没有退给我们，我们怀疑原告乱收费。关于消防这一块，原告没有尽到责任，有些楼层只有一个灭火器，有些楼层没有，然后有些甚至是用不了。我们不交物业费，是因为原告的服务不到位。还有我家也存在漏水的情况。综上，因为原告的服务不到位，所以我们不愿意交物业费。另外，我们小区里边有存在很多小车被刮，倒车影像被拔，我们跟物业反映，物业只是让我们自行保管好。原告说他们有24小时巡逻，但是从来没有跟我们说为什么我们的小车被刮的原因，也没有巡逻到过这个问题。 被告为证明其主张，向本院提交的证据有： 1．安全隐患照片10张，证明小区的消防存在安全隐患。 2．损坏照片10张，证明小区楼面漏水。 3．财产损害照片6张，证明小车被刮。 经质证，被告对证据1、2、3、4、5、6均无异议。 原告对被告的证据1、2、3均有异议，对证据1认为基本上已经整改，关于消防隐患这块，公共维修费是需要大家一起交费，才能更换，但是有些业主都没有交；关于证据2的楼面漏水，这个在质保期内是开发商责任，然后质保期外是需要大家交钱才能进行维修的；对证据3小车被刮，原告也知情，原告让派所所调查了，刮车的是29栋的一个小孩，公安机关也说了这个人智商有点问题，也跟他父母说了要管好这个小孩。 经核证，原告广西龙江物业服务有限公司的证据可以与其陈述相互吻合，故本院对原告的证据的证明力予以认定。对被告彭纹琼的证据，原告的质证理由成立，故本院对被告的证据的证明力不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认案件法律事实如下： 2020年6月平果县撤县设市，更名为平果市。2010年3月1日，原告与广西龙江物业服务有限公司签订《物业管理服务协议（前期）》，约定原告对被告购买的平果县新安镇旺江花园小区21幢1单元602号房提供物业服务，建筑面积为105.47平方米。物业管理服务收费标准约定：住宅按建筑面积0.4元/㎡/月收取；受有关部门的委托，原告提供水费、生活垃圾处理费代收代缴服务；专项维修基金按房屋建筑面积从2018年1月起按0.1元/㎡/月筹集；每月1日-15日交纳当月费用；业主不按约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告有权要求业主补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。被告经原告催收但未交纳物业费，尚欠2012年9月至2020年7月物业管理费3972.90元、2020年1月至2020年7月生活垃圾处理费49元、2018年1月至2020年7月专项维修费324.11元，共计4346.01元。 本院认为，原告与被告签订的《物业管理服务协议（前期）》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。原告依据协议，在物业管理方面投入了相应的人力、物力，业主作为被服务对象，应按合同约定缴纳物业管理费及其他相关费用，如拖欠物业费则构成违约，还应担相应违约金。现原告主张被告支付拖欠的2012年9月至2020年07月物业管理费用及违约金符合法律规定，本院予以支持。关于违约金，被告一直拖欠物业管理费，违约行为明显，原告有权依法主张违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过损失百分之三十的，一般可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张2012年10月1日起按日支付3‰违约金过高，本院予以酌减为按中国人民银行银行同期贷款利率和同期贷款市场报价利率(LPR)计算。自2019年8月20日起，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率(LPR)。为此，本案违约金计算方式为：以当月尚欠物业费的金额为基数，自2012年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率(LPR)按月依次计算。被告提出原告服务不到位，进而不用缴纳物业管理费的辩称，考虑到物业服务的特性及物业服务的标准，物业服务存在瑕疵在所难免，除非物业服务企业出现严重违约，被告提供的证据不足以证实，故本院对该辩称不予采信。被告辩称房子存在漏水，未能提供证据证明该问题系合同约定应由原告物业公司处置，故对该辩称本院不予采信。被告主张小车被刮造成的经济损失，原告可另案向相关责任人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 被告彭纹琼向原告广西龙江物业服务有限公司支付尚欠的平果市新安镇旺江花园小区21幢1单元602号在2012年9月至2020年7月期间的物业费4346.01元及违约金（计算方式：以当月尚欠物业费的金额为基数，自2012年10月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计付；自2019年8月20日起至实际清偿之日止，按同期贷款市场报价利率(LPR)按月依次计算）。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，债权人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费25元，财产保全费69元，共计94元，由被告彭纹琼负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  黄河元 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  谭永前 书 记 员    黄源婷