新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院   民 事 判 决 书   （2020）新0105民初1334号   原告（反诉被告）：冯雪英，女，1961年9月23日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   被告（反诉原告）：贺晓丽，女，1972年1月3日出生，汉族，无固定职业，住乌鲁木齐市。   委托诉讼代理人：郭春江，新疆邦达律师事务所律师。   原告（反诉被告）冯雪英与被告（反诉原告）贺晓丽房屋租赁合同纠纷一案，本院2020年5月9日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）冯雪英，被告（反诉原告）贺晓丽的委托诉讼代理人郭春江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）冯雪英向本院提出诉讼请求：1．判令被告贺晓丽退还房租26,662.14元。2．判令被告贺晓丽支付2019年9月至2020年4月的利息，26662.14×0.48%×10个月=1,866.48元。3．判令被告贺晓丽承担违约金7,200元。以上合计35,728.62元。本案诉讼中原告（反诉被告）冯雪英撤销了第二项诉讼请求并增加诉讼请求：判令确认原告冯雪英与被告贺晓丽于2019年9月29日签订的《租房合同》无效。事实与理由：2019年9月29号原告与被告就位于乌鲁木齐市××路的租赁，签订了租房合同，约定2019年10月18号至2020年10月18日止，并支付了房租，并约定好剩余未支付房租20,000元，交房时付清，到了交房子时间，被告打电话强调非要让原告带原告手里的合同原件来，才能给原告交房，在楼下被告让原告把原告手里的合同和收据原件交到被告手里，说看一下就给原告，原告说你们电话约原告来时说的是：“原告必须带上合同和收据原件去社区备案，然后给原告交房子”，原告们应该去社区啊！被告看原告不给她，只好一起去了社区，到了社区，被告让原告把合同和里面夹带的被告收房租的收据，一起给社区的一个女主任，主任正看着，被告就趁机一把从社区主任手里抢过来，撕碎片后，说房子不租了，就要走，原告拦截不让走并打110报警，在警务室被告承认是他撕了，但死活不交房，原告拼命跟着被告近10个小时，她看实在没办法甩掉原告，被告就把她交到社区手里的一份合同，打电话让社区的人，给原告复印了一份，但拒绝给原告交房子，无奈起诉法院，恳请法院依法依事实支持原告的诉讼请求。   被告（反诉原告）贺晓丽辩称，只收到了原告（反诉被告）冯雪英房租20,662元，并未收到26,662.14元。房屋没有交付的原因是原告（反诉被告）冯雪英未按照合同约定缴纳剩余的房租和押金。事后涉案房屋一直空着未再出租。曾向原告（反诉被告）冯雪英主动退还过她交过来的房租，但是她一直拒收。原告（反诉被告）冯雪英主张的利息和违约金都是不合理的。   被告（反诉原告）贺晓丽向本院提出反诉请求：1．请求法院依法判令被反诉人支付反诉人剩余房租26,000元及利息（以26,000元为本金，按照中国人民银行发布的一至五年期贷款利率4.08%计算，自2019年9月至被反诉人实际付清之日止，现计算至2020年9月30日）2．请求法院判令被反诉人承担违约金7,200元。以上费用合计：34,448元。事实理由：2019年9月29日，反诉原告与反诉被告签订一份房屋租赁合同，反诉原告将乌鲁木齐市南湖北路9号兵总高层B座2203室出租给反诉被告，租赁期限一年，2019年10月18日-2020年10月17日，租金为46,662元，同时约定租金与其他费用一次性付清。合同签订当日，反诉被告以没有带卡和资金不足由，支付款20,662元，剩余26,000元与反诉原告协商交房时支付，交房之日，反诉被告拒不支付剩余房款，反诉原告多次联系反诉被告未果，在此情况下，租赁房租至今空房，无法对外重新出租，导致反诉原告损失应得合法利益。故请求法院依法判决。   原告（反诉被告）冯雪英对被告（反诉原告）贺晓丽的反诉辩称，被告（反诉原告）贺晓丽的陈述与事实不符，在社区备案时被告（反诉原告）贺晓丽撕毁了我手里的合同原件，我当时带了现金，不存在不支付房租的事实。社区当时也明确表示涉案房屋不能出租。被告（反诉原告）贺晓丽既没有交车库卡也没有交房屋钥匙，故违约方是被告（反诉原告）贺晓丽。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）冯雪英针对其请求向本院提交以下证据：证据1．租房合同，证明双方存在房屋租赁合同关系，并已向被告（反诉原告）贺晓丽支付了26,662元租金。证据2．微信聊天记录截图，证明被告（反诉原告）贺晓丽毁约，拒绝出租房屋，原告（反诉被告）冯雪英一直要求履行合同。被告（反诉原告）贺晓丽质证认为：对租房合同的真实性、合法性、关联性认可，原告（反诉被告）冯雪英未一次性付清房租，其违约在先，且社区不同意向原告（反诉被告）冯雪英出租房屋。微信聊天记录不能反映我方收到了6,000元现金，却反映我方一直找冯雪英退还20,662元的事实。   本院经审查对《租房合同》的真实性予以确认，对微信聊天记录截图的真实性、合法性及与本案的关联性予以确认。   被告（反诉原告）贺晓丽向本院提交以下证据：证据1．租赁合同2份，证明只收到房租共计20,662元，原告（反诉被告）冯雪英未一次性缴清房租。收到钱款后被告（反诉原告）贺晓丽在由原告（反诉被告）冯雪英保管的合同原件背后打了收款证明。证据2．微信聊天记录截图，证明双方发生纠纷后，被告（反诉原告）贺晓丽一直要将20,662元房租退还，但对方拒不收取。原告（反诉被告）冯雪英质证认为：两份租房合同原件中，由我保管后被撕毁的租房合同背面手书的证明不清楚是什么事后写上去的，被告（反诉原告）贺晓丽打过欠条，金额为26,662.14元，但是也被撕毁了。微信聊天记录截图中没有反映向被告（反诉原告）贺晓丽支付现金6,000元的事实。   本院经审查对《租房合同》2份的真实性予以确认。对微信聊天记录截图的真实性、合法性与关联性予以确认。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：   2019年9月29日冯雪英与贺晓丽签订《租房合同》，约定贺晓丽将位于乌鲁木齐市××区的房屋及车库出租给冯雪英。租期为2019年10月18日至2020年10月18日。房屋月租金为3,000元，按年结算，年租金为36,000元，保证押金5,000元，物业费1,834.9元，暖气费2,803.24元，车位暖气费和月租一年合计1,024元，共计46,662.14元。双方在宁峰社区进行房屋租赁备案时发生纠纷，冯雪英所持《租房合同》原件被撕毁，后贺晓丽向冯雪英出具《租房合同》复印件一份，并注明：“此件与原件相等。”因双方在履约时发生纠纷，贺晓丽未将房屋钥匙及车位卡交付给冯雪英。   另查，涉案房屋系新疆生产建设兵团武警总队经济适用住房。   本院认为，本案争议焦点为：1．《租房合同》的效力如何认定。2．冯雪英向贺晓丽支付的租金数额如何确定。   针对第一个争议焦点，军队经济适用住房是具有保障性质，面向住房有困难的军队人员的政策性住房。《经济适用住房管理办法》第三十三条规定：“个人购买的经济适用住房在取得完全产权以前不得用于出租经营。”《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定：“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益……；”庭审中贺晓丽自认尚未取得涉案房屋产权证书。本案中，《租房合同》虽是原被告双方的真实意思表示，但贺晓丽明知房屋性质为新疆生产建设兵团武警总队经济适用住房，仍然以营利为目的，与冯雪英签订租赁合同，违反了《经济适用住房管理办法》的规定，且损害了社会公共利益，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项规定的合同无效情形，故双方签订的《租房合同》应认定为无效。   针对第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”《租房合同》第四条第二款载明：“保证金支付方式是以微信转账支付。”在贺晓丽提交的微信聊天记录截图中，贺晓丽向冯雪英留言：“姐，你的钱少付了6000，应付26662。”冯雪英主张向贺晓丽共支付了26,662.14元房屋租金，其中的6,000元系现金支付。但其未提交充分证据予以证实。故本院认为，贺晓丽应向冯雪英返还的租金金额为20,662元。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项、第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：   一、确认原告（反诉被告）冯雪英与被告（反诉原告）贺晓丽于2019年9月29日签订的《租房合同》无效。   二、被告（反诉原告）贺晓丽于于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）冯雪英返还房屋租金20,662元。   三、驳回原告（反诉被告）冯雪英的其他诉讼请求。   四、驳回被告（反诉原告）贺晓丽的全部反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费646.55元﹝原告（反诉被告）冯雪英已预交﹞，由原告（反诉被告）冯雪英负担252.04元，被告（反诉原告）贺晓丽负担394.51元。剩余46.67元退还原告（反诉被告）冯雪英。反诉案件受理费330.6元﹝被告（反诉原告）贺晓丽已预交﹞，由被告（反诉原告）贺晓丽负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。   审  判  长   李煜森   人民 陪 审员   王利强   人民 陪 审员   王秀丽   二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 一 月 十 六 日   书  记  员   齐 敏