云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终811号上诉人（原审被告）：云南泰润房地产开发有限公司。住所地：凤庆县凤山镇凤山社区清真街**。法定代表人：林传忠，公司总经理。委托诉讼代理人：马弘，云南聚盈（凤庆）律师事务所律师。执业证号：15309201710013939。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告）：杨天友，男，汉族，1970年10月6日生，云南省凤庆县人，住凤庆县。委托诉讼代理人：伍金荣，云南顺宁律师事务所律师。执业证号：15309201510161807。代理权限：特别授权代理。上诉人云南泰润房地产开发有限公司(以下简称：云南泰润公司）因与被上诉人杨天友商品房销售合同纠纷一案，不服云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初736号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条的规定进行了审理。本案现已审理终结。上诉人云南泰润公司上诉请求：1、撤销云南省凤庆县人民法院（2020）云0921民初736号民事判决，查明事实依法改判，驳回杨天友的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由杨天友承担。事实和理由：一、杨天友主张向云南泰润公司“交付了十万元房款”，并提交了两张刷卡小票，却未提交云南泰润公司出具的收到“房款”的收据，而辩称云南泰润公司未出具收据，从常情、常理、交易习惯上看，杨天友不可能不索要收据，云南泰润公司也不可能不出具收据。在杨天友无证据证明两次刷卡付款是“预付房款”的情况下，断然认定杨天友付款是“预付房款”，并判决云南泰润公司返还“购房款10万元”无事实依据。二、杨天友称未能签订《商品房购销合同》是因住房公积金管理中心贷款政策调整，无法按计划申请贷款，在云南泰润公司不予认可的情况下，杨天友未就“无法按计划申请贷款”提供证据或陈述说明。对此，原审法院也未作查明，全然不顾合同的法定解除条件，任意解除一方的过错责任，却评判为“不能证明应归责于原告或是被告”。一审中，云南泰润公司提交了两份收据存根，第一份收据存根非常明确载明“现付定金10000.00元，8月18日过来补剩余9万元”，这是双方对付款金额、性质、剩余金额补交时间的约定；第二份收据载明“付剩余定金90000.00元”。两份收据存根所附刷卡小票与杨天友提交刷卡小票相互印证，且庭审中杨天友也承认收到收据，这足以证明双方对杨天友所交的前后两笔款项的性质（定金）、交付期限进行了约定，并在收据上予以载明。所以，该两份收据存根既是收款凭证，又是定金约定协议。而原审却评析为“原告虽持有收据联，但亦不能证明双方对适用定金罚则有合意”，完全不顾事实，不公平公正。三、云南泰润公司与杨天友签订的《【凤凰城】预定合同》是合法有效合同，受法律保护。如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。杨天友与云南泰润公司签订了商品房预定合同，并为保证合同的履行两交付了定金，在云南泰润公司多次通知要求其交付首付款，进而签订《商品房买卖合同》，办理贷款时，杨天友却故意拖延，最后以自己的行为表明不再履行合同，己是根本性违约，除按定金罚则处理外，还应承担由此而给云南泰润公司所造成的损失。综上所述，原审判决认定杨天友交款性质为“购房款”无事实依据，在无证据或未查明杨天友诉称“无法按计划申请贷款”是否属实的情况下，得出合同的解除“不可归现于原告或是被告”，而对云南泰润公司提交的证据能证明杨天友交款性质是定金，且是双方的合意，却评判不能适用定金罚则，有失公平公正。被上诉人杨天友答辩称：《【凤凰城】预定合同》是双方当事人共同签署的合同，合同约定的十万元是预付的购房款，并没有约定是定金。收据则是云南泰润公司单方面出具的，收据上也未让杨天友按手印，杨天友并不清楚收据上将预付购房款写成定金，对于杨天友来说，收据就只是其交付十万元预付购房款的证明材料。因杨天友不能筹措到购房款，亦不能申请到银行贷款，故不能按预约合同履行，不是杨天友随意解除合同，既然合同不能继续履行，所预付的购房款就应全款返还杨天友。所以，一审判决认定事实清楚，处理正确，请求维持原判。杨天友向一审法院起诉请求：判决解除《“凤凰城”预定合同》，并判决云南泰润公司返还杨天友已支付的房款100000元。一审法院认定事实：2019年8月17日，杨天友与云南泰润公司经相互协商，签订《【凤凰城】预定合同》。合同约定：1、杨天友对云南泰润公司的房源（【凤凰城】B幢106商品房）进行预定，预定商品房建筑面积310平方米，每平方米成交价格6860元，总价2126600元。云南泰润公司当日向杨天友收款10万元（实际收款1万元）；2、商品房房款按：首付房款50%，计首付款1126600元，贷款100万元，本次应收款10万元，本次实收款10万元整；3、对杨天友预定商品房相关保密事项及泄密后果等进行了约定。杨天友与云南泰润公司签订《【凤凰城】预定合同》后，杨天友于当日和2019年8月21日两次分别向云南泰润公司支付了1万元和9万元款项。云南泰润公司向杨天友出具《收据》载明：“现付定金10000元。”、“付剩余定金90000元。”后云南泰润公司的律师于2020年4月22日通过国内标准快递向杨天友发函，要求杨天友按照预定合同约定与云南泰润公司签订《商品房买卖合同》。至今，杨天友与云南泰润公司未签订《商品房买卖合同》。一审法院认为：杨天友与云南泰润公司双方在协商一致，双方自愿的情形下签订了《【凤凰城】预定合同》，合同内容符合法律的相关规定，合同有效。但因该合同相对于本约合同即商品房买卖合同具有“预约”性，而该预约合同的签订是以发生将来订立一定契约即本合同（商品房买卖合同）为目的，而本合同是为了履行预约合同而订立的合同。由于本案双方当事人尚未签订本合同，故只要当事人一方毁约，该预约合同均应予以解除。同时，导致本案当事人未能签订《商品房购销合同》的事由，在案证据不能证明应归责于原告或是被告，故杨天友请求云南泰润公司返还10万元的诉请符合法律的相关规定。综上，杨天友的上述诉讼请求，予以全部支持。云南泰润公司辩称该10万元款项在收到后即向杨天友出具了《收据》并载明该款项系付定金，应适用定金罚则处理本案。定金应当以书面形式约定。本案中从杨天友与云南泰润公司签订的《【凤凰城】预定合同》中并没有约定定金，只是云南泰润公司在收到杨天友支付10万元款项后出具收据，并单方载明收到的是定金，杨天友虽持有收据联，但亦不能证明双方对适用定金罚则有合意，故，云南泰润公司的辩解无事实和法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条，《中华人民共和国担保法》第九十条之规定，判决：一、解除杨天友与云南泰润公司于2019年8月17日签订的《【凤凰城】预定合同》；二、云南泰润公司于判决生效后十五日内返还杨天友购房款10万元。本案收取案件受理费2300元，适用简易程序审理减半收取1150元，由云南泰润公司负担（限于判决生效后十日内缴纳）。本案中双方当事人对以下问题存在争议：案涉10000元款项的性质如何认定？针对上述争议焦点，本院二审期间，双方当事人均未向本院提交证据。本院审理查明的法律事实与一审审理查明的一致，不再赘述。针对上述争议焦点，本院作如下评判：本院认为，杨天友与云南泰润公司签订的《【凤凰城】预定合同》，系合同当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。该合同明确约定杨天友向云南泰润公司预定【凤凰城】B幢106号房屋，建筑面积（约）310㎡，成交单价6860元/㎡，总价2126600元，已收款100000元。从上述约定内容上看，云南泰润公司在未取得出卖标的物【凤凰城】B幢106号商品房的商品房预售许可的情况下，与杨天友达成商品房买卖意向并签订《【凤凰城】预定合同》，先行向杨天友收取部分购房款。上诉人云南泰润公司提交的两份《收据》上虽然均有“定金”字样，但该两份《收据》均是云南泰润公司在依据《【凤凰城】预定合同》的约定向杨天友收取部分购房款后向交款人杨天友出具的收款凭证，附属于《【凤凰城】预定合同》，故案涉10000元款项的性质应当根据主合同《【凤凰城】预定合同》的约定进行认定，即100000元款项系云南泰润公司依据《【凤凰城】预定合同》的约定先行收取的购房款，不属于定金性质。且，根据双方签订的《【凤凰城】预定合同》的约定内容来看，该合同仅仅是双方对案涉商品房达成了买卖意向，但因杨天友未能筹集到相关购房款项，导致双方最终未能签订正式的商品房销售合同，双方之间并未形成法律意义上的商品房销售合同关系。现杨天友要求解除双方签订的《【凤凰城】预定合同》，即是撤回买卖商品房意向的意思表示，在《【凤凰城】预定合同》未约定不能撤回的情况下，杨天友请求解除《【凤凰城】预定合同》，撤回买卖商品房的意向，并未违反《中华人民共和国合同法》的相关规定，一审判决解除双方签订的《【凤凰城】预定合同》，由云南泰润公司返还预付购房款100000元并无不当。上诉人云南泰润公司上诉认为案涉100000元款项属于《收据》上载明的定金，杨天友构成根本违约，应承担违约责任，其不应当承担返还责任的上诉意见，无事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。另，因本案纠纷系杨天友自身原因撤回购买商品房的意向而产生，故本案一审及二审案件受理费均应由其承担，一审对案件受理费处理不当，本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费1150元，二审案件受理费2300元，均由杨天友承担。本判决为终审判决。审判长  李世兰审判员  郭兰娟审判员  张 丽二〇二〇年十一月二十日书记员  帕莹李