浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终2318号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州锦悦企业管理有限公司，住所地杭州市上城区水门********。 法定代表人：郁敏珺，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周再松，浙江君安世纪律师事务所律师。 上诉人（原审被告、反诉原告）：王雅萍，女，1963年2月18日出生，汉族，住杭州市萧山区。 委托诉讼代理人：张雷，浙江泽大律师事务所律师。 上诉人杭州锦悦企业管理有限公司（以下简称锦悦公司）因与上诉人王雅萍房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2018）浙0102民初5904号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年3月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年7月28日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与王雅萍（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落在杭州市上城区庆春路87号越都荟商场4层005、006室（建筑面积986.16平方米）出租给乙方用作自助餐用途；租赁期自2017年1月1日起至2021年12月31日，交付日为2016年9月15日；给予108天的装修期，即自2016年9月15日起至2016年12月31日；2017年1月1日起至2017年12月31日的月租金为74989.25元，2018年1月1日起至2018年12月31日的月租金为74989.25元，2019年1月1日至2019年12月31日的月租金为78888.69元等；房屋租金采用先付后用的方式，乙方须在2016年8月10日前向甲方支付2017年1月1日至2017年1月31日的首期租金74989.25元，其后每1个月为一个付款周期，乙方应于该付款周期前一个月的25日之前向甲方支付下期租金，每逾期支付一日，按逾期支付租金的5‰支付滞纳金；乙方应于租赁期内按照约定向物业公司支付该房屋的物业管理费，每月的物业管理费为14792.4元，乙方须在2016年8月10日前向受托的物业管理单位支付装修期及租赁期首期物业管理费66950.81元，以后每1个月为一个付款周期，乙方在该付款周期前一个月的25日之前支付物业管理费，每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；该房屋实际使用的水、电、煤气等能源费用及其他公用事业费用以独立计量装置所得为计算依据，乙方须在收到书面结算通知后5个工作日或甲方另行确定的时间支付上一月的该笔费用，如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5%支付滞纳金；甲方有权要求乙方自负费用保证该承租房屋的开业日与本项目开业日同步，乙方同意承租房屋与项目同步开业，在该前提下，甲方同意在装修期结束至项目开业日之间乙方可免交租金和物业管理费；如乙方逾期或未足额支付租金及其他应支付费用累计超过15日的，甲方可不予返还乙方的租赁保证金，并要求乙方补交装修期所免除的租金等费用，提前终止本合同并合法提前收回该房屋或任何部分，同时乙方应另行按第一年月租金的3倍金额补偿甲方；因甲方原因致使乙方无法营业超过90天仍未解决的或甲方存在其他违约行为，经乙方书面催告后90天仍未有效解决，从而致使乙方无法实现本合同目的等任一事件，乙方有权在任意时间提前终止合同，同时甲方应另按第一年月租金的3倍金额补偿乙方；合同首页所列的双方信息为合同双方的有效方式，包括收件人、电话、联系地址等。任何一方在收到另一方所发出的变更上述联系方式的书面通知之前，该方的有效联系方式仍以首页所载为准。对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达；双方还对其他条款进行了约定。2017年4月24日，锦悦公司（作为出租方、甲方）与王雅萍（作为承租方、乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：甲方同意在原108天装修免租期的基础上，再给予乙方五个月免租期优惠，免租期为2017年5月、6月和2018年12月以及2019年1月、2020年1月；乙方确认，除非不可抗力事件发生，该房屋的起租日确定自2017年6月1日起算；因乙方违约导致甲方解除租赁合同或乙方提前退租等导致租赁合同提前解除的，则乙方丧失该装修期、免租期的优惠等；双方还对其他条款进行了约定。2016年10月12日，锦悦公司将案涉房屋交付给王雅萍使用。2019年12月6日，王雅萍腾退出案涉租赁房屋。 庭审中，锦悦公司提供了《越都荟商业综合体开业美陈制作合同》、增值税专用发票、《精视传媒楼宇媒体广告发布合同》、发布广告情况清单、PPT报告、广告宣传打印页、《上线单》、业务回单、微信推送页面、《函告》等材料，证明越都荟项目已经开业。广告宣传打印页和微信推送页面有越都荟商场的鑫釜汇、廊棚鱼馆、蜀千签等部分餐饮租户开业酬宾介绍，上海锦能物业管理有限公司杭州分公司给越都荟餐饮租户的函告中亦写明越都荟项目已经于2017年5月1日开业，并有餐饮租户的签名。 在诉讼之前，王雅萍向锦悦公司支付首期租金74989.25元、首期物业费66980.81元、租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、装修押金57197.28元、出入保证金1500元。2018年1月1日至2018年12月31日物业管理费，王雅萍已经交纳。诉讼过程中，经王雅萍申请，该院委托浙江科佳工程咨询有限公司对案涉租赁房屋目前的装修残值进行评估，鉴定查核意见为：硬装费用折旧价款、设备折旧等价款合计1449886元。王雅萍为此支出鉴定费8000元。 锦悦公司的诉讼请求为：1、判令解除锦悦公司与王雅萍双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、判令王雅萍注销位于杭州市上城区××路××号××层××房屋工商登记信息；3、判令王雅萍向锦悦公司支付租金1274817.25元（暂计算至2018年7月31日，之后租金付至解除之日止，合同解除后至王雅萍腾空房屋之日止的房屋占有使用费按每平方米30元每日计算）；4、判令王雅萍向锦悦公司支付租金滞纳金363022.96元（暂计算至2018年7月31日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至王雅萍实际付清之日止）；5、判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费231612.51元；6、判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费滞纳金79885.89元（暂计算至2019年12月18日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至王雅萍实际付清之日止）；7、判令王雅萍向锦悦公司支付电费22593.6元，水费1789.4元（自2018年11月16日计算至2019年12月16日）；8、判令王雅萍向锦悦公司支付电费滞纳金7327.97元，水费滞纳金325.65元（暂计算至2019年12月16日，滞纳金标准为每日千分之一，具体计算至王雅萍实际付清之日止）；9、判令王雅萍向锦悦公司补交装修期内免交的租金341252.45元；10、判令王雅萍向锦悦公司支付违约金224967.75元；11、本案诉讼费用全部由王雅萍承担。在诉讼过程中，锦悦公司减少部分诉讼请求，变更后的诉讼请求为：1、判令解除双方签署的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、判令王雅萍注销位于杭州市上城区××路××号××层××室房屋上的工商登记信息；3、判令王雅萍向锦悦公司支付租金2158154.44元；4、判令王雅萍向锦悦公司支付租金滞纳金87471.12元（支付以合同约定应交租金之日次日起，以欠缴租金为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；5、判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费216820.11元；6、判令王雅萍向锦悦公司支付物业管理费滞纳金5937.97元（支付以合同约定应交物业费之日次日起，以欠缴物业费为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；7、判令王雅萍向锦悦公司支付水费1789.4元、电费22593.6元；8、判令王雅萍向锦悦公司支付水费滞纳金25.08元、电费滞纳金550.12元（支付以应交之日次日起，以欠缴费用为基数，按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率暂计至2019年8月19日，此后利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）；9、判令王雅萍向锦悦公司补交免租期租金411927.25元；10、判令王雅萍向锦悦公司支付违约金224967.75元；11、本案诉讼费用全部由王雅萍承担。 王雅萍的反诉请求为：1、判令解除双方签订的合同编号为“×××18”的《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》；2、判令锦悦公司返还王雅萍已支付房屋租金74989.25元、租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、物业管理费244459.61元、装修保证金57197.28元、出入证保证金1450元、垃圾清运费6300元、消防防水费900元；3、判令锦悦公司赔偿王雅萍装修损失149384.26元；4、判令锦悦公司支付王雅萍违约金224967.75元；5、本案全部诉讼费用由锦悦公司承担。 原审法院认为：锦悦公司与王雅萍签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》系当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。当事人应当按照约定全面履行义务。根据《中华人民共和国合同法》规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人使用、收益，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途，承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，《房屋租赁合同补充协议》明确约定除非不可抗力事件发生，该房屋的起租日确定自2017年6月1日起算，王雅萍在交纳支付首期租金74989.25元、首期物业费66980.81元、租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、装修押金57197.28元、出入保证金1500元后，未依约支付相应的租金和物业管理费，经锦悦公司催要仍未履行，属于违约行为，该行为符合合同约定和法律规定的合同解除条件。在诉讼过程中，双方均要求解除合同，同时双方在2019年12月6日就案涉房屋进行了交接，已经成就合同解除并终止履行的后果，故双方合同自2019年12月6日起解除。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同自2019年12月6日起解除，王雅萍对合同解除之前的未付租金和物业管理费仍负有偿付的义务。锦悦公司诉请王雅萍支付欠付的2017年7月1日至2019年12月6日余欠租金2158154.44元（已经扣除首期租金74989.25元）和物业管理费216820.11元（已经扣除首期物业费66980.81元）、水电费24383元在法律许可范围内，该院予以支持。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，首先，逾期付款的滞纳金和提前解除合同的违约金属于两类不同性质的违约责任承担形式，锦悦公司可以一并主张，但对于约定的违约金过高部分可以适当予以调整，王雅萍对此亦提出违约金过高请求进行调整的抗辩，故该院综合本案实际情况，将逾期付款的滞纳金调整为：自逾期之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，经核算，锦悦公司主张租金逾期付款的滞纳金87471.12元、物业管理费逾期付款的滞纳金为5937.97元、水电费逾期付款的滞纳金为575.2元，在法律许可范围内，该院予以支持；自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算；将提前解除合同的违约金调整为按照一个月的租金标准计算即74989.25元。王雅萍就案涉房屋租赁合同项下已经交纳的保证金和能源押金、装修押金可以按照违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序进行冲抵。其次，虽然王雅萍存在逾期未足额支付租金及其他费用累计超过15日的违约行为，并且合同约定补交装修期内免除的租金等费用的责任，但根据《房屋租赁合同补充协议》的约定，王雅萍装修期间案涉房屋尚未达到起租条件，租金尚未产生，当然不存在免除问题；起租开始后，免租月份仅仅只有2017年6月，金额为74989.25元，应由王雅萍予以支付。至于锦悦公司要求王雅萍注销位于杭州市上城区××路××号××层××室房屋工商登记的诉讼请求，其要求注销的事项和内容并不明确，本案中不予处理。 综上，该院对锦悦公司合理的诉讼请求部分予以支持。王雅萍的抗辩理由及反诉请求缺乏相应依据，该院不以采纳和支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、王雅萍于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付租金2158154.44元及逾期付款的滞纳金87471.12元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至王雅萍实际付清之日止）；二、王雅萍于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付物业管理费216820.11元及逾期付款的滞纳金5937.97元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至王雅萍实际付清之日止）；三、王雅萍于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付水电费24383元及逾期付款的滞纳金575.2元（按照中国人民银行同期贷款基准利率的标准暂计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至王雅萍实际付清之日止）；四、王雅萍于判决生效之日起十日内向锦悦公司支付违约金74989.25元；五、王雅萍于判决生效之日起十日内向锦悦公司补交免租期租金74989.25元；六、王雅萍已交纳的租赁保证金224967.75元、能源押金15384.1元、装修押金57197.28元、出入保证金1500元，按违约金、滞纳金、水电费、物业管理费、租金的顺序予以抵扣；七、驳回锦悦公司的其他诉讼请求；八、驳回王雅萍的全部反诉请求。如王雅萍未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费31842元，由锦悦公司负担3895元，由王雅萍负担27947元；财产保全申请费5000元，由王雅萍负担。反诉案件受理费6900元、鉴定费8000元，由王雅萍负担。 宣判后，锦悦公司不服，向本院提起上诉称：一、免租期租金问题。原审法院已认定案涉房屋租赁合同合法有效，该合同就免租期期限及如何适用已作出明确约定，即免租期为2个月，但若承租人存在逾期支付租金等违约行为时，应当补交免租期租金。现，承租人逾期支付租金的违约行为已客观存在，其应当补交免租期租金的客观条件已成就。原审法院将2个月的补交额调整为1个月，违背双方合同约定，缺乏事实与法律依据，该自由裁量权的行使不符合法律规定。二、装修期的租金问题。原审已认定案涉房屋租赁合同及补充协议合法有效，而依据双方约定，若承租人逾期支付租金时，则不再享受房屋装修期间的免租待遇，即应当补缴相应租金。本案中，承租人逾期支付租金的违约行为客观存在，且其该违约行为导致出租人的损失亦显而易见。原审法院以租赁标的未达到起租条件为由，免除其装修期间的租金，与事实不符。本案租赁标的在双方签订案涉房屋租赁合同时，已符合起租条件，至于承租人如何使用租赁标的产生实际收益，纯属承租人自身经营范畴，该经营收益多寡和是否存在的风险应当由承租人承担。另，承租人也未举证证明，其无法获得收益系由出租人原因所导致。因此，所谓的起租条件系原审法院主观臆断的结果，系原审法院在双方合同约定之外额外增加的其他条件，并不符合双方签订合同时的真实意思表示，不符合客观事实，且缺乏法律依据。故，出租人认为，承租人理应依约履行合同义务，即补缴装修期间的房屋租金。三、办理工商注销的问题。租赁合同解除后，承租人办理注销位于杭州市上城区××路××号××层××室房屋上的工商登记信息系承租人的义务，且该办理事项明确具有操作性，原审法院不予处理，缺乏依据。四、修正内容：补充协议系附失效条件的合同，该协议第六条约定“乙方不会向有关行政部门和司法机关进行投诉，起诉也不会向甲方主张任何权益或权利，否则本协议自前述事项发生之日起自动失效。”王雅萍签署补充协议后，通过信访等渠道向行政部门进行投诉，并向锦悦公司要求减免租金等行为，已致使补充协议失效条件成就，因此就起租日的确定，装修期免租条件的确定，应当继续适用原房屋租赁合同。起租日顺延约定交付日为2016年9月15日，实际交付日为2016年10月12日，差距为27天。因此起租日从原约定的2017年1月1日顺延至2017年1月27日，原审法院认定起租日为2017年6月1日，免租月份为2017年6月。属于事实认定错误。综上，请求：一、维持原审判决第一至四项、第八项；二、改判原审判决第五项为：王雅萍向锦悦公司补交免租期租金149978.5元；三、撤销原审判决第六项；四、改判原审判决第七项为：王雅萍向锦悦公司支付装修期期间租金261948.75元以及判令王雅萍注销位于杭州市上城区××路××号××层××室房屋上的工商登记信息；五、判令王雅萍承担本案一、二审诉讼费。 针对锦悦公司的上诉，王雅萍辩称：一、针对锦悦公司的修正意见，王雅萍认为补充协议不是附失效条件的协议，协议第六条的约定应属无效。二、根据双方租赁合同的约定，装修期是不包括在起租期内的。三、原审法院统筹考虑当事人双方实际履行合同情况，对整个违约金调整为一个月租金，并无不当。四、工商注销的事情虽然合同中有约定，但是合同中有约定并不等于能够落实到单方面的一个义务的履行，并且这个事情也不是单方能够办理的。综上，请求驳回锦悦公司的上诉。 王雅萍亦不服一审判决，向本院提起上诉称：一审法院未能准确认定王雅萍与锦悦公司之间的法律关系，导致适用法律错误；一审法院未能准确认定案件事实，导致案件事实认定错误。依法应予改判。一、王雅萍与锦悦公司之间签订的所谓《房屋租赁合同》，实际上是兼具房屋租赁、物业服务、商场运营三重性质、多项权利义务并存的综合合同，属于当前《合同法》下无名合同的范畴。二、王雅萍承租房屋从事餐饮合同目的无法实现、《房屋租赁合同》的最终解除，完全是因为锦悦公司未尽到“物业服务和商场运营”的正常义务造成的。三、“越都荟”项目的开业时间至早应为2018年9月20日，而非锦悦公司主张的2017年5月1日。四、即使王雅萍对《房屋租赁合同》的解除承担违约责任，锦悦公司亦应采取措施减少损失的发生，否则，不得就损失扩大部分主张权利。综上，双方签订《房屋租赁合同》后，王雅萍依约履行了支付房租和物业管理费的义务，但锦悦公司并未提供基本的“物业管理和商场运营”服务，且在王雅萍承担亏损压力坚持开业的情况下，锦悦公司提供的“物业管理和商场运营”的根本义务仍然无法实现，最终导致王雅萍因无法实现合同目的而终止合同。因此，锦悦公司的诉讼请求不应支持，王雅萍的诉讼请求应予以支持。综上，请求：一、撤销原审判决，改判驳回锦悦公司原审诉讼请求，支持王雅萍一审诉讼请求；二、一、二审诉讼费由锦悦公司负担。 针对王雅萍的上诉，锦悦公司答辩称：一、锦悦公司已交付了适格标的物，王雅萍已验收经营，并且办理了营业执照、消防安全检查合格证等，合同目的可以实现。二、“越都荟”项目自2017年5月1日开业始除疫情影响外，均在正常经营，包括餐饮租户在内。三、王雅萍作为一个完全民事行为能力人，应当对自己的经营行为负责，并诚实履行自己的合同义务。请求驳回王雅萍的上诉。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致，本院另查明，王雅萍于2017年2月在案涉租赁场所注册了营业执照，并在2017年6月19日取得了消防安全检查合格证。 本院认为：首先，关于法律关系和补充协议效力问题。锦悦公司与王雅萍之间签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁合同补充协议》从名称到内容均为租赁，王雅萍上诉主张因锦悦公司未尽到“物业服务和商场运营”的合同义务导致其合同目的无法实现，缺乏事实和合同依据，原审法院认定双方当事人之间的法律关系为租赁关系，并无不当。而补充协议第六条剥夺了承租人王雅萍的合法诉权，应属无效，锦悦公司以该条款为由认为补充协议无效的主张不成立。其次，关于违约责任主体问题。王雅萍于2017年2月在案涉租赁场所注册了营业执照，并在2017年6月19日取得了消防安全检查合格证。表明至迟在2017年6月19日，王雅萍已经具备了在案涉租赁场所进行合法经营的条件，其上诉主张“越都荟”项目的开业时间至早应为2018年9月20日，导致其合同目的无法实现，与事实不符。王雅萍在无合法抗辩理由情况下，不按约支付租金以及相关费用，导致合同解除，原审法院认定应由王雅萍承担违约责任，并驳回王雅萍的反诉请求，并无不当。第三，关于违约责任后果问题。1、原审法院判令王雅萍向锦悦公司支付租金、物业管理费、水电费并支付滞纳金，均符合合同约定，并无不当。2、关于补交装修期、免租期租金和支付违约金问题。本院认为，上诉款项从性质上均属于承租人的违约责任后果，本案一审法院综合全案案情，酌定王雅萍实际支付一个月租金作为违约金，并补交了一个月免租期租金，实体处理结果并无明显不当。3、关于办理工商注销的问题。虽然租赁合同解除后，王雅萍依据合同有办理工商注销的义务，但注销工商登记不属于法院民事案件审理范围，原审法院未予处理，亦无不当。 综上，王雅萍、锦悦公司的上诉请求均不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费41199元，由王雅萍负担34845元，由杭州锦悦企业管理有限公司负担6354元。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十一月二日 书记员  张诗雯