云南省楚雄市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2301民初2838号原告：秦怀礼，男，1964年10月6日生，汉族，小学文化，云南省牟定县人，务农，住云南省楚雄彝族自治州牟定县。委托诉讼代理人：苏琳珍，云南精益律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：楚雄亿海房地产开发有限公司，住所地：云南省楚雄市团结路**，统一社会信用代码：91532300563190354C。法定代表人：沙建聪，该公司总经理。被告：楚雄市预盛房地产开发有限公司，住，住所地：云南省楚雄市鹿城镇雄宝路丽景花园******一社会信用代码：91532301683672980Y。法定代表人：汪翠，该公司执行董事。委托诉讼代理人：杜正明，代理权限为一般代理。被告：楚雄宏宫房地产经纪有限公司，住所地：云南，住所地：云南省楚雄市鹿城镇阳光大道**代码：91532301584836150C。法定代表人：王作凯，该公司总经理。原告秦怀礼与被告楚雄亿海房地产开发有限公司（以下简称亿海公司）、楚雄市预盛房地产开发有限公司（以下简称预盛公司）、楚雄宏宫房地产经纪有限公司（以下简称宏宫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月11日立案受理后，依法使用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告秦怀礼及其委托诉讼代理人苏琳珍，被告预盛公司的委托诉讼代理人杜正明到庭参加诉讼，被告亿海公司、宏宫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦怀礼向本院提出诉讼请求：1、判决三被告共同返还原告购房预付款122000元；2、判决三被告支付原告预付款利息71222元[利息计算：①自2010年12月29日至2019年8月19日按中国人民银行同类贷款基准利率6.4%计算的利息67491元（122000元×6.4%÷365天×3155天）；②自2019年8月20日至2020年6月10日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算的利息3731元（122000元×3.85%÷365天×290天）]，自2020年6月11起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至全部房款还清之日止。案件受理费由三被告承担。事实和理由：2010年12月间，被告宏宫公司称其有“鹿鸣美郡”小区的房源出售，每个户头须交购房报名费22000元。2010年12月29日，被告宏宫公司收取了原告报名费22000元，并带着原告到被告亿海公司的办公室办理相关购房手续。当日，原告与被告亿海公司签订了《商品房认购协议书》，约定：“由乙方（即原告）认购“亿海·鹿鸣美郡”小区住宅一套，建筑面积暂定120平方米左右，乙方按平层10万元/户交付给甲方（即亿海公司），甲方在取得《预售房屋许可证》后3日内通知乙方签订《商品房购销合同》，确认双方权利义务。”协议签订当日，原告向被告亿海公司交付了购房预付款100000元。协议签订后，由于原告购买的房屋迟迟未动工，经原告多次找被告交涉，被告亿海公司和被告预盛公司同意将原告购买的房屋转换为被告预盛公司开发的“鹿鸣清城1幢1单元605号”房屋。2014年7月12日，被告预盛公司与原告签订《鹿鸣清城团购选房协议书》，约定：“原告购买的物业为鹿鸣清城1幢1单元605号房屋，物业建筑面积为137.3/㎡,建筑单价为2330元/㎡，总价为319909元，优惠后单价为2280元/㎡，预盛公司在2015年1月31日以前电话通知原告签署《商品房购销合同》及办理按揭贷款手续。”2014年11月23日，被告预盛公司再次与原告签订《鹿鸣清城返利协议书》，协议第条约定：“预盛公司给予原告：2010年12月29日起，按原告交款总额100000元乘以4%年利率标准，给原告每月返利333元至预盛公司与原告签订《团购选房协议书》当月截止，合计14485元在签订《商品房购销合同》时从总房款中扣减……”。签订上述协议时被告亿海公司、预盛公司对原告已经交纳的10万元购房预付款均予以认可。但上述协议签订后，被告亿海公司开发的“亿海·鹿鸣美郡”项目至今未取得商品房预售许可证，未按合同约定与原告签订《商品房购销合同》，也未对合同约定的建设项目动工建设。被告预盛公司开发的“鹿鸣清城”仅盖了4幢，原告所选的1幢至今未建盖，也未与原告签订《商品房购销合同》。原告发现三被告实际根本不可能向自己交房，便多次上门和打电话找三被告交涉，要求三被告返还购房预付款122000元，但三被告置之不理。综上所述，三被告以销售商品房为名共同收取了原告的购房预付款122000元并长期占用原告的资金，现原告所购买的房屋根本不具备交付的条件，原告的合同目的已经不能实现，原告与被告签订的协议应依法解除，三被告应共同返还原告的购房预付款122000元，并支付利息71222元。为维护自己的合法权益，现依法起诉，请求判决。被告亿海公司、宏宫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。被告预盛公司辩称，一、原告未向预盛公司支付任何费用。本案中，尽管原告与预盛公司签订了《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》，但其并未向预盛公司支付任何费用。原告系分别向亿海公司、宏宫公司支付的10万元团购款、2.2万元转让费及服务费，该付款行为与预盛公司无关，且亿海公司、宏宫公司也没有将此款转付给预盛公司。因此原告要求预盛公司退回款项没有事实和法律依据。二、即便认定预盛公司认可该“10万元”团购报名费，在《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》未解除的情况下，原告无权要求退回该“10万元”团购报名费。三、原告的请求依据超过诉讼时效。原告与预盛公司的《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》签署于2014年。《鹿鸣清城团购选房协议书》第5条明确约定“若甲方未能在2015年1月31日以后电话通知乙方前来签署《商品房购销合同》，乙方可递交书面申请退款”，显然即便按照原告主张认定预盛公司已经认可该“10万元”团购报名费，原告也应当在2015年2月1日要求预盛公司退还该“10万元”，而原告一直未向预盛公司主张权利。根据法律的规定，原告的请求依据超过诉讼时效，因此其诉讼请求不应得到支撑。被告亿海公司、宏宫公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。原告秦怀礼为证明自己的诉讼请求，向本院提交了以下证据：1、原告秦怀礼的身份证复印件1份，欲证明原告的身份信息情况；2、被告亿海公司、预盛公司、宏宫公司企业信用信息公示表3份，欲证明三被告的基本信息及诉讼主体资格情况；3、（亿海·鹿鸣美郡小区）商品房认购协议书1份，欲证明2010年12月29日，原告与被告亿海公司签订《商品房认购协议书》，约定原告认购被告亿海公司开发的“亿海·鹿鸣美郡”小区住宅一套，原告按平层十万元/户向被告亿海公司交纳购房预付款10万元，但被告至今未取得商品房预售许可证的事实；4、收款收据1份，欲证明2010年12月29日，被告亿海公司收取了原告的购房预付款10万元的事实；5、收据2份，欲证明2010年12月29日，被告宏宫公司收取了原告的购房报名费22000元的事实；6、《鹿鸣清城团购选房协议书》1份，欲证明2014年7月12日，被告预盛公司与原告签订《鹿鸣清城团购选房协议书》，同意将原告购买的房屋转换为鹿鸣清城1幢1单元605号房屋，物业建筑面积为137.3/㎡，建筑单价为2330元/㎡，总价为人民币319909元，优惠后为2280元/㎡，甲方（即被告预盛公司）在2015年1月31日以前电话通知乙方（即原告）签署《商品房购销合同》及办理按揭贷款手续的事实；7、《鹿鸣清城返利协议书》，欲证明2014年11月23日，被告预盛公司再次与原告签订《鹿鸣清城返利协议书》，协议约定：“甲方（即被告预盛公司）给予乙方（即原告）：2010年12月29日起，按乙方交款总额10万元乘于4%年利率标准，给乙方每月返利333元至乙方与甲方签订《团购选房协议书》当月截止，合计14485元在签订《商品房购销合同》中从总房款中扣减……”。证明被告预盛公司对原告已经缴纳的10万元购房预付款予以认可的事实。经质证，被告预盛公司对原告秦再洪提交的证据1、2、3、4、5有异议，认为与预盛公司无关，证据6、7无异议，认可协议上的公章应该是我们公司盖的。被告亿海公司、宏宫公司未到庭质证，亦未向法院提交证据。被告预盛公司针对辩解，没有向法院提交证据。本院认为，原告秦怀礼提交的证据1、2证实了原、被告的基本情况；证据3、4证实了原告与被告亿海公司签订《商品房认购协议书》、亿海公司收取原告购房预付款100000元的事实；证据5证实了被告宏宫公司收取原告服务费的事实；证据6、7证实被告预盛公司与原告签订了《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》，协议书中被告预盛公司对原告已经交纳的购房预付款10万元予以认可的事实。综上，本院经审理认定本案法律事实如下：2010年12月间，被告宏宫公司对原告陈述其公司有被告亿海公司开发的“鹿鸣美郡”小区的房源出售，每个户头须交购房报名费22000元。2010年12月29日，被告宏宫公司收取了原告转让服务费22000元，并带着原告到被告亿海公司的办公室办理相关购房手续。当日，原告与被告亿海公司签订了《商品房认购协议书》，约定：“由原告认购“亿海·鹿鸣美郡”小区住宅一套，建筑面积暂定120平方米左右，乙方按平层10万元/户交付给亿海公司，亿海公司、宏宫公司在取得《预售房屋许可证》后3日内通知原告签订《商品房购销合同》。”协议签订当日，原告向被告亿海公司交付了购房预付款100000元。协议签订后，由于房屋迟迟未动工，原告多次找被告亿海公司交涉，被告亿海公司和被告预盛公司同意将原告购买的房屋转换为被告预盛公司开发的“鹿鸣清城1幢1单元605号”房屋。2014年7月12日，被告预盛公司与原告签订《鹿鸣清城团购选房协议书》，约定：“原告购买的物业为鹿鸣清城1幢1单元605号房屋，物业建筑面积为137.3/㎡,建筑单价为2330元/㎡，总价为319909元，优惠后单价为2280元/㎡，预盛公司在2015年1月31日以前电话通知原告签署《商品房购销合同》及办理按揭贷款手续。”2014年11月23日，被告预盛公司再次与原告签订《鹿鸣清城返利协议书》，协议第一条约定：“预盛公司给予原告：2010年12月29日起，按原告交款总额100000元乘以4%年利率标准，给原告每月返利333元至预盛公司与原告签订《团购选房协议书》当月截止，合计14485元在签订《商品房购销合同》时从总房款中扣减……”。签订上述协议时，被告亿海公司、预盛公司对原告已经交纳的10万元购房预付款均予以认可。上述协议签订后，被告亿海公司开发的“亿海.鹿鸣美郡”项目至今未取得商品房预售许可证，未按约定与原告签订《商品房购销合同》，合同约定的建设项目也未动工建设。被告预盛公司开发的“鹿鸣清城”房屋仅盖了4幢，原告所选的1幢至今未建盖，也未与原告签订《商品房购销合同》。后原告多次要求三被告退还购房预付款，三被告未予退还。同时查明：被告亿海公司的法定代表人沙建聪现在仍然是被告预盛公司的股东。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告宏宫公司向原告介绍其有房源，并以此收取原告转让服务费22000元，原告按照其介绍与被告亿海公司签订了《商品房认购协议书》，但至今已经10年，房屋仍未建盖，原告购买房屋的目的不能实现，故被告宏宫公司应退还原告收取的费用。被告亿海公司、预盛公司分别与原告签订《商品房认购协议书》、《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》至今10年，被告亿海公司、预盛公司承诺的房屋仍未建盖，按现状在也不可能向原告交付房屋，所签订的协议不能履行，故收取的购房预付款应退还原告。同时，三被告使用原告的款项已经多年，给原告造成较大的经济损失，三被告应支付原告用款利息，原告所诉利息按中国人民银行同类贷款基准利率6.4%、全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算到款项付清时止符合法律的规定，本院予以支持。利息从2019年12月30日开始计算。被告亿海公司、预盛公司应承担的利息为58362元[①2010年12月30日至2019年8月19日按中国人民银行同类贷款基准利率6.4%计算的利息55303元（100000元×6.4%÷365天×3154天）；②2019年8月20日至2020年6月10日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算的利息3059元（100000元×3.85%÷365天×290天）}。被告宏宫公司应承担的利息为12839元[①2010年12月30日至2019年8月19日按中国人民银行同类贷款基准利率6.4%计算的利息12166元（22000元×6.4%÷365天×3154天）；②2019年8月20日至2020年6月10日按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算的利息673元（22000元×3.85%÷365天×290天）]。被告预盛公司辩称的问题：1、其未收到款项，不应承担退款责任。因其与原告所签的《鹿鸣清城团购选房协议书》、《鹿鸣清城返利协议书》已经对原告所交的预付款、原告所选的房屋进行了确认，故应认定为被告预盛公司对预付款的确认，其应退还款项；2、诉讼时效问题。原告所交的是购房款，作为房地产开发商的被告亿海公司、预盛公司在收取款项后，房屋长时间未建盖，应主动与原告商谈退款的问题，而不是等原告来商谈。而且，原告交款目的是为了购房，一直未提出退款应该是相信被告亿海公司、预盛公司能建盖房屋，其能购买到房屋。但被告亿海公司、预盛公司长时间未能建盖房屋，原告认识到购房已经不可能才要求退款，故本案的诉讼时效不存在。被告亿海公司、宏宫公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交相应证据，应承担由此产生的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告楚雄亿海房地产开发有限公司、楚雄市预盛房地产开发有限公司共同退还原告秦怀礼购房预付款100000元，并支付原告秦怀礼计算至2020年6月10日的利息58362元，2020年6月11起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至全部款项付清之日止；二、由被告楚雄宏宫房地产经纪有限公司退还原告秦怀礼转让服务费22000元，并支付原告秦怀礼计算至2020年6月10日的利息12839元，2020年6月11起的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算至全部款项付清之日止。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4164元，由被告楚雄亿海房地产开发有限公司、楚雄市预盛房地产开发有限公司承担3413元（未交），被告楚雄宏宫房地产经纪有限公司承担751元（未交）。公告费250元由由被告楚雄市预盛房地产开发有限公司承担（未交）。上述被告楚雄亿海房地产开发有限公司、楚雄市预盛房地产开发有限公司、楚雄宏宫房地产经纪有限公司应执行的款项，限判决生效后十日内执行，款交法院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。审 判 长  王玉平人民陪审员  郎文启人民陪审员  杨翠芝二〇二〇年十一月五日书 记 员  李 航