文书内容重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初4744号原告：王闪闪，女，1989年12月5日出生，汉族，无固定职业，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：胡小秋，重庆佰鼎律师事务所律师。被告：胡良秀，女，1986年8月6日出生，汉族，无固定职业，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：朱博文，重庆理博律师事务所律师。原告王闪闪与被告胡良秀房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月20日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王闪闪及其委托诉讼代理人胡小秋，被告胡良秀及其委托诉讼代理人朱博文到庭参加了诉讼。审理中，因被告胡良秀申请司法鉴定及双方当事人申请庭外和解，本院依法扣除了相应期间的审限。本案现已审理终结。原告王闪闪向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方与2019年4月6日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同部分；2、请求判令被告返还原告定金20000元；3、请求判令被告支付原告违约金100000元；4、请求判令本案诉讼费由被告承担。审理中，原告王闪闪自愿申请撤回第一项诉讼请求：请求判令解除原被告双方与2019年4月6日签订的《房地产买卖及居间合同》中的房屋买卖合同部分。事实和理由：2019年4月6日，原被告双方及重庆云端房地产营销策划有限公司签订了《房地产买卖及居间协议》，合同约定：原告购买被告所有的位于重庆市×路×号×幢×号房屋，房屋总价为1100000元，合同签订时支付20000元定金，剩余款项通过银行按揭付款，如被告未履行合同约定，原告可要求双方返还定金或选择要求赔付不低于本合同物业价款20%的违约金，合同签订后，原告按照合同约定履行了合同义务，并向被告支付了定金20000元，被告擅自将案涉房屋转卖给其他人并办理了过户登记，被告违反合同约定，应向原告返还定金并支付违约金，为了维护自身的合法权益，故提起本案诉讼，望判如所请。被告胡良秀辩称，案涉房屋买卖合同已经于2019年5月27日已经解除，被告不存在违约行为，不应该向原告返还定金，支付违约金及诉讼费，若法院认定被告存在违约行为，被告未给原告造成损失，被告要求调低违约金。本院经审理认定事实如下：2019年4月6日，原告王闪闪（买方）与被告胡良秀（卖方）、案外人居间方重庆云端房地产营销策划有限公司签订《房地产买卖及居间合同》，合同约定：“1、买卖双方通过居间方出售及购入位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号房屋，建筑面积98.35平方米，套内面积80.83平方米……2、该物业转让成交价为1100000元，买方需按照以下方式付款：……在签署本合同时买方交定金20000元给卖方，在买方支付最后一笔房款时，该定金自动冲抵房款，第二部分房款为1080000元，付款方式为银行按揭付款：i、买方办理银行按揭，则上述的第二部分房款中的按揭贷款部分由买方向银行申请办理按揭贷款，贷款手续完毕后，由银行将买方已获批准的贷款直接支付给卖方，办理银行按揭所发生的费用……iii、在银行同意贷款后10个工作日内，买卖双方必须到房屋交易所办理过户手续，并由本合同第4条约定的税、费支付方向居间方给付过户的全部代收费用……10、如买方未能履行本合同的约定，则卖方所收定金不予返还，或选择要求买方赔付不低于本合同物业价款20%的违约金。如卖方未能履行本合同的约定，则买方可要求双倍返还定金，或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金……”，该合同第13条备注载明：“……买方可指定第三方上户，该房屋按揭由买方自行承担，与居间方无关，买方该房屋按揭通过后支付给卖方贰拾伍万元整，卖方自己解押该房屋，剩余捌拾贰万元整由银行放款给卖方，过户当天，卖方结清该房屋水、电、气、物管等费用后，买方支付剩余壹万元房屋尾款，本合同款项除定金贰万元和首付款贰拾伍万元整由买方支付给卖方外，剩余捌拾叁万元整由银行支付给买方，如买方按揭未通过，买方自行承担责任。”合同签订后，原告王闪闪即按约支付了定金20000元给被告胡良秀。2019年5月22日，原、被告双方相约到按揭银行办理按揭贷款手续，当天办理未果。2019年6月4日，原告王闪闪通过微信聊天软件向被告胡良秀发送微信聊天信息：“胡姐”，“我这边的房子，你们好久能安排时间签一下合同”，“我这里等起的”。2019年6月5日，被告胡良秀向原告王闪闪发送微信聊天信息：“你已经多次违反合同违约多次，我们已经在27号就通知中介告知你解除合同了，在我们房子另外处理完前保留对你的违约责任的追责权利”，“绝对不会再相信你了和你交易了，你后面有问题直接和中介沟通”，原告王闪闪向被告胡良秀发送微信聊天信息：“我违反了撒子嘛”，“姐姐”。2019年8月13日，被告胡良秀将位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号房屋作价1100000元出售给案外人。2020年1月14日，原告王闪闪向被告胡良秀发出《律师函》，该函载明：“委托人与贵方于2019年4月6日签订了《房地产买卖及居间合同》，合同约定委托人购买贵方所有的位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号，合同价款为110万元，签订合同时支付定金2万元，尾款通过银行按揭方式支付，若贵方未履行合同约定，买方可要求双倍返还定金或选择要求卖方赔付不得低于本合同物业价款20%的违约金。合同签订后，委托人按照协议约定支付了定金2万元，同时也在积极办理按揭贷款手续，2019年6月，贵方单方解除《房地产买卖及居间合同》，贵方的行为已经严重违反合同约定。根据前述认定的事实，我们提出如下法律意见：根据《中华人民共和国合同法》及《房地产买卖及居间合同》的相关规定，贵方应当在签订合同后完全履行合同义务，贵方行为已严重违约，委托人可以根据《房地产买卖及居间合同》第10条的约定，要求贵方返还定金并承担物业价款20%的违约金。委托人的诉求：请贵方于2020年1月19日下午18:00前退还委托人定金20000元和支付委托人违约金220000元，上述两项合计240000元（大写：贰拾肆万圆整）……”，被告胡良秀于2020年1月18日收到该律师函。审理中，经被告胡良秀申请，刘南川、叶德锋出庭作证。证人刘南川陈述其与被告胡良秀系夫妻关系，原、被告签订房屋买卖合同后，原告王闪闪一直怠于办理银行按揭贷款面签手续，2020年5月22日，经中介方通知，双方到银行办理银行按揭贷款面签手续，原告让被告与胡光碧签按揭合同，原告又让被告去向银行谎报成交金额为1500000元，被告遂要求原告和其一起向银行陈述，但原告要求被告单方和银行说成交金额为1500000元，被告未同意，后被告要求原告在合同上补上其所带的人的身份信息，但是原告称没有带合同，也不同意在被告带的合同上补签信息，当天就没有办成银行按揭贷款面签手续，然后被告就告知原告，给其5天时间，要不更改合同，要不就按原合同，合同成交价不同意更改，最后被告给原告定的3天时间并当面告知原告，原告当场没有回复，被告就和中介打电话，告知了中介这个事情，3天后被告就告知了中介解除合同，也通过微信告知原告其违约了，被告不将案涉房屋卖给原告，原告没有回复，后面原告也没有联系被告，被告就把案涉房屋卖给案外人。证人叶德锋陈述其系重庆云端房地产营销策划有限公司的工作人员，案涉《房地产买卖及居间合同》约定由买方自己办理银行按揭，中介方未参与办理银行按揭。被告曾向证人打电话询问原告何时能够办银行按揭，证人就打电话问原告准备好了没有，大概需要多久等，原告称在准备资料，在签订案涉合同的过程中，原告提出过以其母亲的名义去办按揭，但是因其母亲不在，所以没有在合同上签字。签订银行按揭当天，被告告知中介方其在合同没有签字，贷款金额是1500000元，然后原告也给我们打过电话，称被告没有签字，按揭金额是1500000元，被告没有同意，中途又让我公司的田经理和双方沟通，沟通后还是没有办成。经庭审质证，原告王闪闪认为证人刘南川与被告胡良秀系夫妻关系，有利害关系，对该证人证言不予认可，证人叶德锋并非本案涉案合同的经办人，大部分其知晓的事实均是以听说这种方式而未实际参与，故该证人证言的真实性请法院综合考虑。被告胡良秀对证人刘南川、叶德锋的证言的真实性均予以认可。原、被告均认可双方曾于2019年4月1日就案涉房屋的买卖签订《房地产买卖及居间协议》一份，后双方又在2019年4月6日签订了案涉《房地产买卖及居间协议》。被告胡良秀陈述双方之所以未在2019年5月22日办理完毕银行按揭贷款审批手续是由于原告带胡光碧来与被告签按揭合同，被告同意与胡光碧签但要求更改案涉买卖合同的买受人，原告称合同没有带，也不同意在被告提供的合同上补签新的买受人信息，故当天就没有办成办理完毕银行按揭贷款审批手续，并且原告让被告把房屋成交总价金额变更为1500000元，被告没有同意，后被告当面告知原告若3天内能够更改合同，原告就同意继续履行，被告也当场向中介方打电话告知此事，3天后，被告未收到原告的消息，也没有给原告发过消息和打电话，直至被告于2019年6月5日向原告发送微信告知解除合同。原告王闪闪陈述双方之所以未在2019年5月22日办理完毕银行按揭贷款审批手续是因为原告提出由其母亲胡光碧来购买案涉房屋及办理银行按揭手续，被告同意由胡光碧来办银行按揭并要求把胡光碧的名字写在买卖合同上，因原告未携带合同，故原告提出先办理银行按揭手续，后面再改买卖合同，但是被告没有同意，原告没有说过把案涉房屋总价金额变更为1500000元，被告也并未说过让原告3天之内来改合同。被告胡良秀认为原告主张的违约金过高，理由是从双方交易至今，受疫情影响，案涉房屋的房价下跌，比去年同期的房价要低，即使被告存在违约行为，被告的行为也未给原告造成实际损失。双方均同意以案涉房屋在2019年4月6日的房屋价值与2019年8月13日的房屋价值的差价，作为违约金是否过高的判断依据，故被告胡良秀申请鉴定案涉房屋于2019年8月13日的房屋价值，后被告胡良秀又再申请对对案涉房屋截止2019年6月的房屋价值进行鉴定，本院依法委托重庆开睿源资产评估土地房地产估价有限公司进行评估，该公司出具渝开睿源（房估）2020字第178-1号房地产估价报告，载明价值时点2019年8月13日，评估单价为10990元/平方米，房地产市场价值1080900元，该公司另出具渝开睿源（房估）2020字第178-2号房地产估价报告，载明截止时点2019年6月，评估单价为11010元/平方米，房地产市场价值1082800元，被告胡良秀共计垫付评估费10000元。上述事实，有原告王闪闪举示的房地产买卖及居间合同、定金收条、微信付款截图、支付宝付款截图、重庆市沙坪坝不动产登记中心档案查询结果、微信聊天记录，被告胡良秀举示的律师函、房地产买卖及居间合同、个人征信报告、房地产估价报告、发票以及到庭当事人的陈述等证据在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告王闪闪与被告胡良秀于2019年4月6日就位于重庆市沙坪坝区×路×号×幢×号房屋形成的房屋买卖合同关系系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，原、被告双方均应按照约定行使权利和履行相应义务。关于案涉合同中房屋买卖合同部分是否已在2019年5月27日或2019年6月5日解除的问题。本案中，被告胡良秀认为原告王闪闪在2019年5月22日要求被告与第三人办理案涉房屋的银行按揭面签手续，而被告并未认可将案涉房屋出售给原告王闪闪以外的第三人，同时原告要求被告向按揭银行谎称案涉房屋的交易价格为1500000元，故原告王闪闪违约，被告在2019年5月27日打电话告知居间方即重庆云端房地产营销策划有限公司工作人员田轻松其要与原告解除合同，被告又于2019年6月5日通过微信聊天的方式告知原告解除合同。对此，本院认为，当事人一方向对方发送通知要求解除合同，通知解除方必须享有合同解除权，才能发生通知解除合同的效力。本案中，首先，案涉《房地产买卖及居间合同》约定有“买方可指定第三方上户”等内容，在庭审中，被告胡良秀陈述其在2019年5月22日亦同意与原告所带的第三人胡光碧办理银行按揭贷款面签手续但要求更改案涉买卖合同的买受人，故其现以原告要求其与第三人胡光碧办理银行按揭贷款面签手续为由认为原告违约，理据不足，本院不予支持。其次，原告王闪闪在庭审中否认其在2019年5月22日要求被告胡良秀向银行陈述案涉房屋的成交金额为1500000元，即便原告王闪闪确在当日要求被告向银行陈述案涉房屋的成交金额为1500000元，被告胡良秀对此予以拒绝，但在双方就此协商未果的情形下，原告王闪闪并未就此拒绝履行合同，被告以此为由认为原告违约，理据不足，本院亦不予支持。再次，关于办理银行按揭贷款手续的时间，案涉《房地产买卖及居间协议》约定“买方须在接到居间方签订按揭相关法律文件通知后10个工作日内到按揭银行签订相关文件，卖方须积极配合买方提交申请银行按揭贷款所需全部资料并按银行规定签署所需文件”，本案中，居间方的工作人员即证人叶德锋陈述因案涉《房地产买卖及居间协议》约定由买方自己申请办理银行按揭，居间方并未参与双方办理银行按揭的过程，其只是曾经应被告的要求询问过原告申请按揭的资料准备好了没有，本案并无证据证明居间方向原告王闪闪发出过签订按揭相关文件的通知，故被告胡良秀主张原告王闪闪未按合同的约定办理银行按揭贷款手续，无事实依据，本院不予采信。最后，本案中，被告胡良秀还陈述其于2019年5月22日告知原告若3天内能够更改合同主体或者按原合同主体继续交易，其就同意继续履行，原告王闪闪否认被告在当日向其作出过上述陈述，被告胡良秀未提供证据证明其作出过上述陈述，本院对被告胡良秀的上述陈述不予采信。综上，虽然被告胡良秀于2019年6月5日通过微信聊天的方式通知原告王闪闪解除合同且原告王闪闪在接到该通知后也未在3个月内提起诉讼，但是因被告胡良秀并不享有合同解除权，无论原告王闪闪是否在法定的异议期限提起诉讼，案涉合同中房屋买卖合同部分并未在被告胡良秀主张的2019年5月27日或2019年6月5日解除。关于原告要求被告返还定金20000元的问题。本案中，在案涉合同尚未解除的情形下，被告胡良秀于2019年8月擅自将案涉房屋出售给案外人，构成违约，原告王闪闪无法基于案涉合同取得案涉房屋所有权，其购买案涉房屋的合同目的无法实现，原告王闪闪有权要求解除案涉合同中房屋买卖合同部分。2020年1月14日，原告王闪闪向被告胡良秀邮寄了律师函，该律师函载明的“贵方单方解除《房地产买卖及居间合同》，贵方的行为已经严重违反合同约定”等内容，可以看出原告王闪闪并未认可被告胡良秀享有合同解除权，另外，该律师函中还有“贵方行为已严重违约，委托人可以根据《房地产买卖及居间合同》第10条的约定，要求贵方返还定金并承担物业价款20%的违约金，委托人的诉求：请贵方于2020年1月19日下午18:00前退还委托人定金20000元和支付委托人违约金220000元，上述两项合计240000元”等内容。原告王闪闪在发出该律师函时，案涉合同在事实上已不能履行，原告王闪闪在该律师函中提出的诉求均是建立在合同解除的基础上，据此可以认定原告王闪闪系已在该律师函通知被告胡良秀解除合同，被告胡良秀于2020年1月18日收到该律师函，故案涉合同中房屋买卖合同部分于2020年1月18日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿”。案涉合同中房屋买卖的合同部分解除后，被告胡良秀基于案涉合同而收取的购房定金20000元应当返还原告王闪闪。关于原告要求被告支付违约金100000元的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十六规定：“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”。在案涉合同的履行过程中，被告胡良秀擅自将案涉房屋转让给案外人，致使合同目的无法实现，构成违约，原告王闪闪有权向被告主张违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。从上述规定可知，我国合同法规定一方违约应当赔偿另一方因违约造成的损失，合同约定的违约金低于实际损失或者过分高于损失的，当时人可以请求增加或者减少。本案中，案涉协议约定的违约金为物业总价款的20%即220000元（1100000元×20%），原告王闪闪要求被告胡良秀向其支付违约金100000元，被告胡良秀认为从案涉合同签订至今，受疫情影响，房价比去年同期的房价要低，被告在2019年8月13日将案涉房屋出售给案外人的价格为1100000元，被告的行为并未给原告造成损失，被告胡良秀认为原告王闪闪主张的违约金过分高于实际损失，请求法院将原告主张的违约金予以减少。庭审中，原被告双方均同意鉴定案涉房屋在2019年8月13日的房屋价值，以案涉房屋在2019年8月13日的价值与签订案涉合同时的房屋价值之间的差额作为判断违约金是否过高的依据，被告胡良秀后又申请鉴定案涉房屋在2019年6月的房屋价值。根据渝开睿源（房估）2020字第178-1号房地产估价报告，案涉房屋在2019年8月13日的市场价值1080900元，根据渝开睿源（房估）2020字第178-2号房地产估价报告，案涉房屋在2019年6月的市场价值1082800元，案涉房屋在案涉合同签订时的房屋价值为1100000元，故被告胡良秀的违约行为并未给原告王闪闪造成房屋差价损失。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。虽然被告胡良秀的违约行为并未给原告王闪闪造成房屋差价损失，但原告王闪闪确存在其交付的定金在被告胡良秀占用期间的资金占用损失，本院依据上述规定，酌情将被告胡良秀应支付原告王闪闪的违约金确定为10000元，对原告王闪闪诉请的超出该部分的违约金，本院不予支持。原告王闪闪自愿申请撤回第一项诉讼请求，是在法律允许的范围内对自己的诉讼权利所作出后的处分，本院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告胡良秀于本判决发生法律效力后立即向原告王闪闪返还定金20000元；二、被告胡良秀于本判决发生法律效力后立即向原告王闪闪支付违约金10000元；三、驳回原告王闪闪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半交纳1350元（原告王闪闪已预交），由原告王闪闪负担800元，被告胡良秀负担550元，被告胡良秀负担部分于本判决发生法律效力后立即迳付原告王闪闪。鉴定费10000元（被告胡良秀已预交），由原告王闪闪负担5000元，被告胡良秀负担5000元，原告王闪闪负担部分于本判决发生法律效力后立即迳付被告胡良秀。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 灿二〇二〇年十一月十七日法官助理  王福林书 记 员  唐诗怡