江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2496号上诉人（原审原告）：陈赵元，女，1982年12月1日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：严朝阳，江苏东南律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江苏八方置业有限公司，住所地淮安市洪泽区东湖印象小区售楼处。法定代表人：吴国来，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈刚，江苏泽之源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京市消防工程有限公司淮阴分公司，住所地淮安市淮阴区南昌北路**（软件科技产业园**楼**P037）。负责人：陈仲伟，该公司经理。委托诉讼代理人：朱迎花，该公司员工。被上诉人（原审被告）：于灿灿，男，1988年11月15日出生，汉族，住南通市。上诉人陈赵元因与被上诉人江苏八方置业有限公司（以下除判决主文外均简称八方公司）、南京市消防工程有限公司淮阴分公司（以下除判决主文外均简称消防工程分公司）、于灿灿商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2020）苏0813民初640号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人陈赵元的委托诉讼代理人严朝阳，被上诉人八方公司的委托诉讼代理人陈刚，被上诉人消防工程分公司的委托诉讼代理人朱迎花到庭参加诉讼。被上诉人于灿灿经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人陈赵元提起上诉，请求：1、撤销一审判决，改判三被上诉人与上诉人补签并继续履行淮安市洪泽区东湖印象3幢2405室（或该小区相同面积的其他房产）的商品房买卖合同，或者解除双方之间商品房买卖关系，由三被上诉人返还上诉人购房款20万元并赔偿上诉人可得利益损失10万元，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院将上诉人与被上诉人于灿灿之间的款项往来认定为借款，以及八方公司未授权于灿灿对外销售涉案房屋属认定事实错误。上诉人一审中提交的证据以及双方在庭审中的陈述可以反映双方已经就涉案房屋买卖达成合意，上诉人已交付了全部房款，三被上诉人未履行商品房买卖合同的义务。一审法院以上诉人未举证证明双方就房屋买卖达成合意为由判决驳回上诉人的请求，属于适用法律错误。一审法院在上诉人还有证据需要提交的情形下未延期开庭，剥夺了上诉人的举证权利，程序违法。综上，请求二审依法改判或发回重审。被上诉人八方公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人消防工程分公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人于灿灿未作答辩。陈赵元向一审法院提起诉讼，请求：1、要求三被告补签并继续履行洪泽区东湖印象小区3幢2405室商品房买卖合同；2、被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：2017年8月7日，被告消防工程分公司出具《情况说明》：“洪泽区住建局开发科：我公司施工的东湖印象小区3#、4#楼消防、通风工程已到付款节点，建设单位由于三个监管账户全部被查封，导致购房款无法顺利从监管账户中支付给本公司，现本公司申请将3#楼2405室购房款直接打入以下银行账户（江苏涟水农村合作银行郭超62×××67）用于支付农民工工资”。被告八方公司在该说明上盖章，淮安市洪泽区朱坝街道办事处在该说明上盖章。2017年8月17日,原告通过银行转账向郭超（账户62×××67）转入200000元后，该账户随即退回原告账户140000元，原告再次转给郭超上述账户140000元。同日，被告于灿灿向原告出具《收条》一张，载明“今收到陈赵元人民币叁拾肆万元整，洪泽东湖印象3#2405购房款”。庭审中，被告于灿灿陈述其向陈赵元出具《收条》的目的是证明向原告借钱，如果钱还不上拿房子做担保；上述《情况说明》也是于灿灿本人操作出具的。原告在庭审中陈述，退回的140000元是被告于灿灿偿还欠原告姐姐陈赵芳的钱，但未提供证据予以证明。一审另查明，涉案东湖印象小区3#楼2405室房屋现已预告登记在案外人缪同红、黄志和名下。一审法院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋非被告于灿灿所有，亦无证据证明被告八方公司授权其对外销售，原告与被告八方公司及于灿灿之间没有就涉案房屋签订过买卖合同，原告所举证据也不能证明双方就房屋买卖达成合意。对于原告提供的《情况说明》，其内容为申请将涉案房屋购房款打入指定账户，未载明为原告支付购房款。且被告于灿灿陈述原告所汇入的款项实际为借款，当天原告汇入20万后，于灿灿退回14万元，原告又汇入14万元，与原告陈述支付购房款34万元数额不符；关于退回的14万元原告解释为于灿灿偿还原告姐姐陈赵芳欠款，未举证证明，一审法院不予采信。综上，原告主张三被告补签并继续履行东湖印象小区3幢2405室商品房买卖合同的诉讼请求，无事实和法律依据，一审法院不予支持。原告与被告于灿灿之间的债权债务纠纷可另案主张。依照《中华人民共和国合同法》第十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告陈赵元的诉讼请求。案件受理费6400元，减半收取3200元，由原告陈赵元负担。二审中，上诉人陈赵元申请证人阮某,4出庭作证，阮某,4陈述：2017年，于灿灿告诉阮某,4称，为支付农民工工资急售3号楼2405室房子一套，需要全款支付，无法做按揭。阮某,4将该信息告诉了陈赵芳，后来陈赵芳与于灿灿私下谈的价格，最后成交价是20万元。上诉人陈赵元质证称，证人证言是真实合法的，证明了涉案房屋买卖的过程，双方约定涉案房屋的售价为20万元。被上诉人八方公司质证称，证人证言没有明确涉案房屋的房号，不能达到上诉人所谓的证明目的。被上诉人消防工程分公司的质证称，无法确认证人证言的真实性。上诉人陈赵元还提交一份2016年8月30日被上诉人消防工程分公司与江苏友安消防工程有限公司第九分公司签订的关于东湖印象3、4号楼及地下室消防通风工程施工的内部协议，证明案涉房产与内部协议中以房屋抵付工程款的情况相同，抵债单价为3150元/平方米。被上诉人八方公司质证称，该证据与本案没有关联性。被上诉人消防工程分公司质证称，对证据真实性不予认可。二审中，被上诉人消防工程分公司提交如下证据：项目承包合同一份和项目情况调查表一份，证明被上诉人消防工程分公司只承建东湖印象小区1、2号楼的消防工程，没有承建3、4号楼的消防工程。上诉人陈赵元质证称，对项目承包合同的真实性、合法性不予认可。对项目情况调查表的真实性不清楚，只能证明东湖印象小区1、2号楼消防工程的项目负责人是于灿灿，不能证明被上诉人消防工程分公司没有承建东湖印象小区3、4号楼消防工程。被上诉人八方公司质证称，对两份证据的三性均没有异议。二审经审理确认一审已查明的事实。本案争议的焦点是：上诉人陈赵元与被上诉人八方公司是否就涉案东湖印象小区3号楼2405室房屋形成买卖关系，对上诉人陈赵元要求就涉案东湖印象小区3号楼2405室补签商品房买卖合同的请求是否应当支持？本院认为，本案中，涉案东湖印象小区3号楼2405室房屋的产权属被上诉人八方公司所有，按照正常商品房买卖的流程，购买方应首先与八方公司达成有关买卖房屋的合意，并与八方公司签订正式的商品房买卖合同，然后再向八方公司支付约定的购房款，并进行网上备案登记。上诉人陈赵元主张其通过被上诉人于灿灿购买了涉案房屋，并支付了购房款，要求被上诉人八方公司与其签订商品房买卖合同。经审查，并无证据证明八方公司将涉案房屋作价抵给于灿灿，于灿灿也不持有八方公司委托其对外销售涉案房屋的委托手续，对于于灿灿的收款行为八方公司事后也未予以追认，故不能认定上诉人与八方公司之间形成了房屋买卖的合意。上诉人主张其提供的《情况说明》可以证明其主张的事实。经审查，被上诉人消防工程分公司作为《情况说明》中标注的出具方对该《情况说明》的真实性持怀疑态度，即使该《情况说明》是真实的，从内容上看也是出具给案外人洪泽区住建局开发科的，不是出具给上诉人的，且就房屋买卖双方的姓名、房屋的性质、类别、面积、房屋的单价和总价款、付款方式等房屋买卖的实质性内容均未作明确的约定，也不具备商品房认购、订购、预订等协议的内容，上诉人另就房屋价款的数额一审中主张是34万元，二审中又主张是20万元，故也应认定就房屋的价款双方未达成一致意见，不具备买卖合同成立的必备要件。《情况说明》中有关付款账户的内容对上诉人而言充其量只能算作是一种要约邀请，现在八方公司明确表示不同意与上诉人签订正式买卖合同的情况下，不能认定上诉人与八方公司之间已形成买卖合同关系。至于上诉人在二审中主张的返还房款、赔偿损失的上诉请求，上诉人在一审中并未提出该诉请，本院不予理涉。综上所述，上诉人陈赵元的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费6400元，由上诉人陈赵元负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 坚审 判 员  蒋其举审 判 员  孙 艳二〇二〇年十一月三日法官助理  刘仕龙书 记 员  史瑞琪