江苏省射阳县人民法院民 事 判 决 书（2019）苏0924民初6952号原告：射阳县恒源棉业有限公司，住所地射阳县经济开发区模范路东侧。法定代理人：丁某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：田爱友，江苏德佳律师事务所律师。被代：杨栋，男，1970年12月21日生，居民身份证号码3209241970********，汉族，住射阳县合德镇人民西路**。委托诉讼代理人：祁从周，射阳县维权法律服务所法律工作者。原告射阳县恒源棉业有限公司（以下至判决主文前简称“恒源公司”）诉被告杨某房屋租赁合同纠纷，本院于2019年11月20日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月21日、2020年7月29日、2020年10月23日公开开庭进行审理。原告恒源公司的法定代表人丁某及其委托诉讼代理人田爱友、被告杨某及其委托诉讼代理人祁从周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告恒源棉业向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付至2019年8月31日期间的欠付房屋租金130000元（其中2017年9月1日至2018年8月31日尚欠55000元，2018年9月1日至2019年8月31日75000元），并判决被告承担自2019年9月1日起至房屋实际交还之日止，以年75000元（月6250元）租金标准，按实际占用日计算的租金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由:原被告双方于2016年8月30日签订房屋租赁合同，合同约定：被告（承租人）向原告（出租人）租赁房屋；租赁期间两年，自2016年9月1日起至2018年8月31日止；年租金75000元，于每个租赁年度前支付；合同期满后，被告未经原告同意，不能及时返还房屋，按约定租金的200%计算违约金等条款。签约后，原告依据合同约定将出租房屋交付被告使用，被告仅支付两万元租金，原告多次催要，被告总以各种借口搪塞，既不交付租金，合同约定租期届满日（2018年8月31日）也不退还房屋，至今仍占用原告房屋。为维护原告合法财产利益，特向法院提起诉讼。被告杨某辩称，1.2008年被告开始租用诉争房屋，年租金24600元，2011年9月后年租金调整为3万元。2016年的年租金为3万元，之后租金每年递增10%。被告租赁期间的房租已经全部给付完毕。2.落款时间为2016年8月30日的房屋租赁合同是恶意行为，是原被告为了多获得房屋及土地征拆费用而签订的，合同实际签订时间是2017年7、8月。3.原告先拟定《房屋租赁合同》，让被告在案涉合同上签名后，再自行在空白处填写其他内容，仅一份合同在原告处。直至收到法院诉讼文本副本时，被告才知道合同的具体约定。该合同违背了被告真实意思表示，属无效合同，原告承担主要过错。4.被告已搬离租赁房屋，存在租赁屋内的烤漆房等为遗弃物，且原告将其自己的加工设备移进该租赁房屋并已收回租赁房屋厂区大门钥匙。5.原告主张2017年按照75000元租金与涉案房屋2016年8月以前年租金为3万元的租金习惯相差甚远，不是真实意思表示,并且被告也不差欠原告租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交《房屋租赁合同》、房产权证及国有土地使用证、与被告夫妻的通话录音、照片4张、被告提交《场地租赁合同书》、原告手写的两份收条、（2018）苏09民终334号判决书复印件、新闻媒体文章打印件等证据，具有合法性和真实性，与本案具有关联性，本案予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2008年9月1日，恒源公司将其所有的、位于东侧的厂房出租给杨某，并签订《场地租赁合同书》约定租赁期限自2008年9月1日至2011年8月31日，三年租金合计为73800元。2011年至2016年之间，原被告按照交易习惯给付房租，2016年8月31日之前的原被告租金已结清。2017年原告厂房面临搬迁。落款时间为2016年8月30日《房屋租赁合同》，由恒源公司（合同中称为“出租人”）和杨某（合同中称为“承租人”）签订，合同实际形成于落款时间之后，庭审中原告称形成于2017年3、4月份，被告称形成于2017年7、8月份。合同约定租赁时间为2016年9月1日至2018年8月31日，年租金为75000元，庭审中双方认可年租金实际标准为43000元。合同签订后被告搬离至另处经营，留下烤漆机、升降机、办公桌椅、废品汽车等物品占用场地，未在租赁场地实际经营。原被告签订该合同的目的是在政府将来的征拆动迁中多获得房屋及土地征拆费用。目前涉案房屋未被政府征用。2017年9月1日被告给付原告租金20000元。本院认为，关于《房屋租赁合同》的效力认定，原被告签订的《房屋租赁合同》中约定的年租金75000元明显高于庭审中双方认定的租金标准43000元，且合同签订后该房屋未得到实际使用经营，仅被用来堆放杂物，以上事实可以看出双方当事人并非为了出租和承租涉案土地使用权而订立合同。过分抬高租金、用杂物占用厂房等行为的目的是原被告预期在政府征拆动迁中多获得房屋及土地征拆费用，缺乏租赁房屋的效果意思。原被告虽然未造成国家、集体或者第三人利益的实际损失，但双方恶意串通，以订立租赁合同的合法形式掩盖多获得政府搬迁款的非法目的，构成合同无效的情形，故本院认定该《房屋租赁合同》为无效合同。关于恒源公司和杨某过错责任的划分，《房屋租赁合同》系无效合同，自始无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。杨某应当将房屋及土地使用权还给原告。就原告的租金损失，因双方签订《房屋租赁合同》的目的是预期获得政府高额搬迁费，双方具有同等过错，给原告造成的房屋及土地使用权占用损失，被告应当承担一半的责任。根据原被告的交易习惯以及原告庭审中陈述的“（房租费计算应从）2017年9月1日至房屋实际交付之日，扣减已交付的2万元”内容，本院认定2万元价款是杨某给付的2017年9月以后的部分租金，原告租金损失的起算时间为2017年9月1日。第三次庭审中，恒源公司要求被告出让场地，被告明确表示放弃场地中废弃物，使得恒源公司当日接收厂房，因此租金损失计算至2020年10月23日，厂房实际占用日为1148天。租金实际标准为每年43000元，日租金为117.81元，故原告的租金损失为135245.88元，被告承担的部分为135245.88÷2-20000=47622.94元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告杨栋于本判决生效起十日内向原告射阳县恒源棉业有限公司给付从2017年9月1日起至2020年10月23日止的房屋租金47622.94元；二、驳回原告射阳县恒源棉业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2900元，由原告射阳县恒源棉业有限公司和被告杨栋各负担1450元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  杨文涛人民陪审员  程新涛人民陪审员  王锦源二〇二〇年十一月十日法官 助理  戴 艺书 记 员  何苏阳附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。