福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初2302号 原告：和美（漳州）房地产有限公司，住所地漳州市漳州开发区宁江路**融信学院名筑****-2，统一社会信用代码：91350681091372271G。 法定代表人：张维，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：梁文峰，福建瀛坤律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：吴芬，福建瀛坤律师事务所执业律师。 被告：周斌，男，1983年10月12日出生，汉族，住厦门市思明区。 第三人：上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行，，住所地漳州市龙文区迎宾大道**长福小区****统一社会信用代码：91350600073236786N。 负责人：林东昇，行长。 委托诉讼代理人：游东臻，福建闽仁律师事务所执业律师。 原告和美（漳州）房地产有限公司（以下简称“和美房地产公司”）与被告周斌、第三人上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行（以下简称“浦发银行漳州分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案受理后，依法适用简易程序。2020年5月9日，原告和美房地产公司向本院提出财产保全申请，并以中国平安财产保险股份有限公司漳州中心支公司于2020年4月28日出具的担保金额为1238864元的财产保全担保函提供担保。2020年5月21日,本院作出（2020）闽0681民初2302号民事裁定：“查封漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅4幢1204室商品房，期限为三年。案件申请费5000元，由申请人和美（漳州）房地产有限公司负担”。因需采用公告方式送达，本院于2020年7月9日依法裁定将本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告和美房地产公司的委托诉讼代理人梁文峰、吴芬、第三人浦发银行漳州分行的委托诉讼代理人游东臻到庭参加诉讼，被告周斌经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 和美房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告双方在2016年8月19日签订的《商品房买卖合同（预售）》（编号：1420010016080220501110，含《补充协议》及其他相关附件）于2020年3月24日解除；2、判令立即解除原告、被告与第三人于2017年1月19日签订的《个人购房担保借款合同》（编号：23412017100074130301）；3、原告有权没收被告定金24万元（人民币，下同），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；4、判令被告偿还原告因承担保证责任所支付的款项53925.55元（暂计至2020年6月30日，具体金额以第三人实际扣收金额为准）及逾期利息1316.85元（暂计至2020年4月15日，按第三人实际扣收金额的日万分之五计算），并确认上述款项从原告收取的购房款中直接抵扣；5、判令被告立即腾空涉案房屋漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅4幢1204室（以下简称“涉案房屋”）并交还给原告，并按照同时期、同地点市场平均公允租金（暂按每个月2500元标准）向原告支付自2019年1月28日起至被告实际腾房之日止的房屋使用费36494元（暂计至2020年4月15日）；6、判令被告立即配合、协助原告办理《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）备案登记和预告登记注销的相关手续，并承担所需费用；7、判令第三人在《个人购房担保借款合同》解除后3日内配合、协助原告办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续；8、判令被告立即将《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件以及购房发票原件返还给原告；9、判令原告有权将收取的被告购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息（具体金额以第三人出具的结算金额为准）；10、判令被告赔偿原告因本案产生的律师费损失6000元；以上暂合计：321477.45元。11、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、财产保全保险费、公告费等。事实和理由：2016年8月19日，原被告签订《商品房买卖合同（预售）》（编号：1420010016080220501110，含《补充协议》及其他相关附件），并于2016年9月8日完成合同备案。该合同约定：被告向原告购买坐落于漳州开发区，预测建筑面积89.46ｍ²，单价人民币13848.25元／ｍ²，总价款1238864元。被告应于2016年8月19日支付购房首期款248864元，其中19万元与前期支付的5万元定金，共同构成预售合同的定金24万元，剩余购房款99万元被告申请商业贷款按揭支付。合同签订后原告、被告及第三人于2017年1月19日签订《个人购房担保借款合同》（编号：23412017100074130301），约定原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证，后第三人依约发放贷款86万元。原告于2019年1月27日向被告交付了涉案房屋。2019年9月起，被告停止向第三人偿还借款本息（断供），经第三人多次催收，被告均不能按期偿还。第三人要求原告承担保证责任并从原告公司保证金账户划扣了相应金额，截止2020年6月30日，第三人已划扣原告公司保证金账户资金53925.55元。原告承担保证责任后，多次要求被告清偿已垫付的款项，分别于2020年2月27日、2020年3月19日按照预售合同中被告提供的联系地址，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还贷款催告函》和《销售合同解除函》，然而被告至今尚未偿还原告代为垫付的银行按揭贷款本息。被告无正当理由断供并拒绝偿还原告为其垫付的银行按揭贷款本息，已严重侵犯了原告的合法权益，原告依约有权解除预售合同。原告因第三人的扣划行为而为被告承担了担保责任，依法可向被告进行追偿。请求法院判如所请。 周斌在规定的期间内没有提交书面答辩意见和证据。 浦发银行漳州分行述称，不同意原告第1、2、5、6、7、8项诉讼请求。理由：（一）原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》合法有效，原告无解除权，各方应继续履行该合同，原告的第2、7项诉讼请求不应得到支持。（二）原、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》约定被告向第三人贷款，以其所购涉案房屋提供抵押担保，各担保人在合同项下的担保责任不因其他任何原因而有所改变（第13.3条）等。原告的第1、5、6、7、8项诉讼请求影响第三人实现《个人购房担保借款合同》中的抵押权，损害第三人的合法权益，违反三方《个人购房担保借款合同》中的约定，不应得到支持。（三）即使法院认为应解除《商品房买卖合同（预售）》或办理《商品房买卖合同（预售）》的备案撤销登记，但因《个人购房担保借款合同》独立生效，应判决第三人对抵押物仍享有抵押权，第三人在《个人购房担保借款合同》约定的范围内对抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行举证、质证。和美房地产公司提供了下列证据：1、《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，欲证明2016年8月19日，原告与被告签订编号为1420010016080220501110的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）。2、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》，欲证明原被告双方订立的商品房买卖合同已于2016年9月8日完成网上备案。3、《房屋权属信息查询结果证明》，欲证明涉案房屋登记在被告名下。4、《房屋交接单》，欲证明原被告于2019年1月27日办理涉案房屋的交接手续。5、《个人购房担保借款合同》，欲证明原告、被告及第三人于2017年1月19日签订编号为23412017100074130301的《个人购房担保借款合同》，原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证。6、《履行担保责任催收函》（编号：spdcbzzc003）；7、《中国工商银行网上银行电子回单》；8、《履行担保责任催收函》（编号：spdbzzc2020003）；9、《中国工商银行网上银行电子回单》。证据6-9欲证明：自2019年9月起被告停止向第三人偿还本息（断供），经第三人多次催收，被告均不能按期偿还，第三人要求原告承担保证责任。后第三人于2019年12月2日从原告公司保证金账户划扣15780.02元、于2020年3月23日从原告公司保证金账户划扣21886.58元，截止2020年3月23日，原告为被告承担保证责任，第三人已划扣原告公司保证金账户资金37666.6元。10、《及时偿还贷款催告函》及邮寄凭证；11、《销售合同解除函》及邮寄凭证。证据10-11欲证明：原告承担保证责任后，多次要求被告清偿已垫付的款项，分别于2020年2月27日、2020年3月19日按照预售合同中被告提供的联系地址，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还贷款催告函》和《销售合同解除函》。12、福建省增值税普通发票，欲证明原告已向被告开具购房款发票。13、委托代理协议、律师费发票，欲证明原告因本案诉讼支付律师费6000元。14、网站截图，欲证明同期、相似地段房屋的租金标准。15、律师费转账凭证，与证据13共同证明：原告因本案诉讼支付律师费6000元。16、诉讼财产保全责任保险材料及保险费发票，欲证明原告为提起本案诉讼而申请财产保全，通过保险公司出具保函的形式为财产保全提供担保，并支出保险费3098元，系原告为实现债权支出的合理必要费用。17、《履行担保责任催收函》（编号：spdbzzc2020017）；18、《中国工商银行网上银行电子回单》。证据17-18欲证明第三人于2020年6月30日从原告公司保证金账户划扣16258.95元。截止2020年6月30日，原告为被告承担保证责任，第三人已划扣原告公司保证金账户资金53925.55元。第三人质证认为，对证据1-9、证据17-18，有原件核对，确认真实性、认可。对证据10-16，与第三人无关，无法确认真实性。 第三人浦发银行漳州分行提供了下列证据：《不动产登记证明》【闽（2017）漳州开发区不动产证明第0001994号】，欲证明涉案商品房办理抵押权预告登记的事实。和美房地产公司质证认为，三性无异议。 根据原告与第三人的举证、质证意见，本院经审查认为，被告周斌未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告和美房地产公司和第三人浦发银行漳州分行提交的上述证据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告与第三人主张的相关事实，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年8月19日，原告和美房地产公司与被告周斌签订了一份编号为1420010016080220501110的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）。合同第三条、第六条约定：周斌向原告购买涉案漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅4幢1204室商品房，预测建筑面积89.46ｍ²，单价13848.25元／ｍ²，总价款1238864元。合同第七条第（二）款第4项约定：买受人应于2016年8月19日前向出卖人支付购房首期款248864元，其中190000元与前期支付的5万元定金，“共同构成本合同定金”；剩余购房款99万元买受人申请商业贷款按揭支付。合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起1日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件四第四条第八项约定：“若因买受人未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的，买受人应在出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项，并承担自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息（按日万分之三的标准计算）；在上述约定时间内如仍未归还的，买受人应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息。买受人累计2个月不交或少交按揭款项，或未按约向出卖人归还全部款项并支付相应利息的，出卖人有权解除主合同，也有权在不解除主合同的前提下要求买受人返还出卖人为买受人扣收的一切费用并支付出卖人为实现债权而产生的一切费用”。合同附件十一《补充协议》第十四条约定：“主合同中所列的买受人联系地址、联系电话必须准确、完整，若有变更，买受人应于变更后一日内以书面形式通知出卖人。出卖人根据主合同中所列的买受人联系地址、联系电话发出的通知自发出之日视为已送达买受人且出卖人已履行相应的通知义务，如出现本合同上载明的买受人联系方式不详或联系方式错误或联系方式已变更而买受人未按时书面通知甲方等情形导致出卖人发出的通知延期到达或无法到达买受人而产生的所有相关责任均由买受人自行承担，出卖人不承担任何责任”；第十八条约定：“1、如因买受人违反主合同或本补充协议约定导致出卖人解除主合同及本补充协议的，出卖人有权将该商品房另行销售，没收购房定金，同时因买受人违约，出卖人为实现债权及为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、执行费、拍卖费、差旅费等）均由买受人承担。……。对于本款所述的购房定金、违约金、费用、差价损失、销售费用等款项，出卖人有权从买受人已付购房款中直接扣除，而后不计利息地将剩余的购房款退还给被告。2、在主合同及本补充协议被解除后，买受人应承担以下义务：（1）如买受人已实际接收了该商品房的，则买受人应自主合同及本补充协议解除之日起7日内迁出该商品房，将该商品房清空、恢复原状并返还出卖人；买受人迁出该商品房时如己进行装修的，买受人应自行拆除或搬离装饰装修物且不得损害该商品房结构和原有装饰装修，装修损失由买受人自行承担；在出卖人接收该商品房时，遗留在该商品房内的一切物品均视为买受人放弃所有权，出卖人有权自行处置；买受人应承担自接收该商品房之日起至迁出期间的房屋使用费，使用费标准按照同时期、同地点的市场平均公允租金标准确定；买受人应结清所欠的物业管理费、实际产生的水电费、公摊水电费等因使用该商品房而产生的一切相关费用。（2）主合同及本补充协议解除之日起3日内，买受人应与出卖人共同到房地产管理部门或房屋权属登记机构办理注销合同备案登记、预告登记等相关手续，确保该商品房处于出卖人可以不受限制地自由销售的状态，因此产生的一切费用由买受人承担。……。（4）买受人应在主合同及补充协议解除后3日内将该商品房及相应的合同／协议原件和购房发票原件退还出卖人”。《商品房买卖合同（预售）》签订后，当日申请合同网上备案登记，并于2016年9月8日完成合同备案。2016年9月27日，原告出具一份编号为№05735995的增值税普通发票给被告，确认收取被告购房首期款248864元；2016年12月29日，原告又出具一份编号为№05926424的增值税普通发票给被告，确认收取被告购房款130000元。2017年1月19日，原告、被告及第三人签订了编号为23412017100074130301的《个人购房担保借款合同》，约定被告向第三人按揭贷款86万元用于购买涉案商品房，贷款期限“预计自2017年1月19日起至2047年1月19日止，具体以贷款借据（借款凭证）记载的日期为准”。并约定原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间“自本合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止”，并以涉案房屋作抵押，于2017年5月4日办理完成不动产抵押权预告登记。借款合同签订后，第三人依约发放贷款86万元。2017年3月23日，原告再出具一份编号为№08489602的增值税普通发票给被告，确认收取被告购房款860000元。2019年1月27日，原告向被告交付了涉案房屋。2019年9月起，被告停止向第三人偿还借款本息（断供），经第三人多次催收，被告均不能按期偿还。后第三人先后于2019年11月19日、2020年3月17日、2020年6月18日三次向原告发出《履行担保责任催收函》，要求原告承担保证责任，并先后三次从原告公司保证金账户划扣相应金额借款本息及罚息。截止2020年6月30日，第三人共从原告公司保证金账户扣划资金53925.55元。其中：于2019年12月2日扣划15780.02元；2020年3月23日扣划21886.58元；2020年6月30日扣划16258.95元。原告在承担保证责任后，于2020年2月27日按照双方《商品房买卖合同（预售）》中被告提供的“通讯地址：厦门市思明区菜妈街20号502室”、“联系电话：139××××0882”，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还贷款催告函》，要求被告在十日内归还原告代偿的贷款本息，并按协议约定支付逾期付款违约金。2020年3月6日，该催告函被退回。2020年3月19日，原告又按上述地址向被告寄送《销售合同解除函》，通知被告解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》并要求被告承担相应的责任。该函于同月28日以“原址无此人，电话关机”为由被退回。2020年4月28日，原告与福建瀛坤律师事务所就原告与被告商品房预售合同纠纷一审阶段法律服务事宜签订一份《委托代理协议》，约定律师服务费6000元并已支付。2020年4月27日，原告为申请本案财产保全，向中国平安财产保险股份有限公司漳州中心支公司投保保全标的1238864元的财产保全责任险，支付保险费3098元。另，本院采用公告方式向周斌送达起诉状和判决书，公告费共600元。 本院认为，原告和美房地产公司与被告周斌签订的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）及第三人浦发银行漳州分行与原告、被告三方签订的《个人购房担保借款合同》，均系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，两份合同均属合法有效，各方应严格遵守并全面履行。被告周斌未能按约履行《个人住房借款合同》约定的按揭贷款还款义务，导致原告和美房地产公司承担连带保证责任为其代偿银行贷款，且被告在原告依据合同约定联系方式向其寄送《及时偿还贷款催告函》后至今亦未清偿原告代偿款，已构成根本违约。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条、附件四第四条第八项、附件十一《补充协议》第十四条的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”、第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年3月28日，即原告向被告寄送的《销售合同解除函》被退回（即视为送达）时解除。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予以支持。”的规定，《商品房买卖合同（预售）》解除后，原告请求解除原告、被告及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，应予以支持。第三人主张原告无解除权，不符合上述法律规定，不予准许。但原告为被告向第三人按揭贷款提供连带责任保证，《个人购房担保借款合同》解除后，应承担相应的法律责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，原告请求将收取的被告购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠的贷款本息，应予以支持。原、被告约定合同履约定金24万元，未超过20%，因被告根本违约导致原、被告《商品房买卖合同（预售）》解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定及双方合同约定，原告请求没收被告定金24万元并从原告收取的购房款中直接抵扣，应予以支持。原告为被告代偿其欠第三人的按揭贷款，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告请求被告周斌偿还原告代偿款项，合法有据，应予以支持。因原、被告双方对原告代偿第三人按揭贷款的违约金约定与上述解除合同定金条款的违约责任约定重复，原告未举证证明其没收的定金240000元不足以弥补其所受损失，故对原告和美房地产公司要求被告向其支付代偿款利息的请求，不予支持。本案涉案房屋已办理不动产物权抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，涉案房屋的抵押权预告登记注销应经权利人同意或债权消灭。原告请求第三人配合、协助办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续应在原告将收取的被告购房款直接支付给第三人以清偿被告尚欠借款本息之后。被告已接收并占有涉案房屋，《商品房买卖合同（预售）》解除后，被告应在合理期限（本院酌定一个月）内腾空涉案房屋并交还原告。原告请求被告腾空涉案房屋并交还给原告，应予以支持。原、被告双方合同附件十一《补充协议》第十八条中虽约定合同解除后“买受人应承担自接收该商品房之日起至迁出期间的房屋使用费，……”。因被告接收占有涉案房屋系依据双方商品房买卖合同约定，在双方合同有效存续期间及解除后合理腾空期间属于依约合法占有，双方该约定明显违反公平原则，故原告请求被告自2019年1月28日起至被告实际腾房之日止向原告支付房屋使用费，其依约合法占有及其合同解除后一个月（即2019年1月28日起至2020年4月28日止）期间的房屋使用费部分，不予支持。关于房屋使用费标准，原告主张按每个月2500元标准计算，但其提供的网站截图显示的同期、相似地段房屋的租金标准，均为精装修或豪华装修的房屋，且面积明显大于涉案房屋，而原告并未举证证明涉案房屋交付时已装修，故对原告该主张标准不予采信，本案酌定市场平均公允租金为1200元。原、被告双方合同中明确约定，如因买受人违约导致出卖人为实现债权及为行使解除权而产生的一切费用均由买受人承担，原告请求由被告承担本案保全费、财产保全保险费、公告费，应予以支持。第三人浦发银行漳州分行作为涉案房产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房产办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人就涉案房产的处分，但非对涉案房产享有现实的抵押权。因原告已明确请求其以收取的被告购房款直接支付给第三人，用以清偿被告尚欠第三人的贷款本息，且本院已予以支持，第三人的利益已得到合理的保护。诉讼中，第三人也未明确要求其要作为有独立请求权的第三人参加诉讼并预交受理费，故对第三人要求对抵押物的拍卖、变卖价款享有优先受偿权的请求，本院不予支持。上述合同解除后，违约方周斌应当按照合同的约定承担相应的法律责任。原告和美房地产公司请求被告周斌配合其办理房屋网签、购房合同备案注销/撤销手续、预告登记注销、将《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件以及购房发票原件返还给原告，符合双方约定，应予以支持。被告周斌经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃法律赋予其抗辩的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国物权法》第二十条、《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条第二款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、确认和美（漳州）房地产有限公司与周斌于2016年8月19日签订的编号为1420010016080220501110的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）于2020年3月28日解除。 二、解除和美（漳州）房地产有限公司与周斌、上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行于2017年1月19日签订的编号为23412017100074130301的《个人购房担保借款合同》。 三、周斌支付给和美（漳州）房地产有限公司的合同定金240000元，无权要求返还。 四、周斌应于本判决生效之日起十日内偿还和美（漳州）房地产有限公司代垫款项53925.55元。 五、周斌应于本判决生效之日起三十日内腾空漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅4幢1204室并交还给和美（漳州）房地产有限公司，并支付房屋使用费（房屋使用费从2020年4月29日起至实际腾房交还之日止，按每月1200元标准计算）。 六、周斌应于本判决生效之日起十日内配合、协助和美（漳州）房地产有限公司办理编号为1420010016080220501110的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案登记注销相关手续。 七、和美（漳州）房地产有限公司应当在本判决生效之日起十日内将其收取的周斌购房贷款直接支付给上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行，用以清偿周斌尚欠的购房贷款本息。 八、周斌应于本判决生效之日起十日内将编号为1420010016080220501110的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件以及编号分别为：№05735995、№05926424、№08489602的购房发票原件返还给和美（漳州）房地产有限公司。 九、周斌、上海浦东发展银行股份有限公司漳州分行应当在和美（漳州）房地产有限公司履行上述第七项判决后十日内配合、协助和美（漳州）房地产有限公司办理漳州开发区虎甲山路86号融信半山雅墅4幢1204室房屋的抵押权预告登记注销手续。 十、周斌应于本判决生效之日起十日内偿付和美（漳州）房地产有限公司因本案产生的保全费5000元、财产保全保险费3098元、律师费6000元、公告费600元，合计14698元。 十一、周斌应当支付给和美（漳州）房地产有限公司款项的上述第三、第四、第五、第十项判决款项，和美（漳州）房地产有限公司可以在本判决生效后从其收取的周斌购房款中直接抵扣。 十二、驳回和美（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费15949.7元，由周斌负担15449.7元，和美（漳州）房地产有限公司负担500元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  洪河根 人民陪审员  许建明 人民陪审员  刘国成 二〇二〇年十一月九日 法官 助理  李昊蓝 书 记 员  黄文娟