江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2962号上诉人（原审原告）：赵泽强，男，1979年11月13日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人（原审原告）：彭庆荣，女，1982年2月27日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘波，北京盈科（淮安）律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：刘丰瑞，北京盈科（淮安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：孙鹏飞，男，1978年1月11日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：孙洪丽，女，1984年9月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：李磊，江苏法轩律师事务所律师。原审第三人：清浦区云之家房产信息咨询服务中心，住所地淮安市清江浦区人民南路****。经营者：唐勇，男，1978年6月14日出生，汉族，住淮安市清江浦区。上诉人赵泽强、彭庆荣因与被上诉人孙鹏飞、孙洪丽，原审第三人清浦区云之家房产信息咨询服务中心（以下简称云之家房产中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2020）苏0812民初3206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙鹏飞、孙洪丽虽也向本院提起上诉，但在上诉期内未缴纳上诉案件受理费，经一审法院发出催缴上诉案件受理费通知后，其在规定期限内仍未缴纳，故按孙鹏飞、孙洪丽自动撤回上诉处理。赵泽强、彭庆荣上诉请求：撤销原审判决第二项并依法改判被上诉人承担违约金150000元；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：上诉人在本案中一直积极履行合同，在上诉人付清本案全款后，被上诉人也未在合同约定时间内交房，并且怠于履行合同义务致约定时间内房屋未能过户，依法应当承担合同约定的逾期交房违约金并承担部分违约责任。孙鹏飞、孙洪丽公司辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，通过一审可以查明被上诉人积极履行合同，而上诉人一再拖延，应当认定上诉人存在违约行为，被上诉人不应支付违约金，但被上诉人认为一审的判决也存在错误，建议法庭发回重审。云之家房产中介未作答辩。赵泽强、彭庆荣向一审法院起诉请求：1.判令孙鹏飞、孙洪丽继续履行《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，协助赵泽强、彭庆荣办理涉案房屋网签及产权转移登记手续；2.孙鹏飞、孙洪丽将涉案房屋交付赵泽强、彭庆荣，并自2020年5月4日起以118万元为基数按日千分之一向赵泽强、彭庆荣支付逾期交房违约金至实际交付之日止；3.孙鹏飞、孙洪丽支付赵泽强、彭庆荣违约金35.4万元；4.本案诉讼费、保全费、担保费由孙鹏飞、孙洪丽承担。一审法院认定事实：2020年1月5日，孙鹏飞、孙洪丽（卖方）与赵泽强、彭庆荣（买方）及第三人云之家房产中介（居间方）签订了《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，合同约定：孙鹏飞、孙洪丽将登记在自己名下的位于淮安市清江浦区兴业国际商业广场1号楼808室以118万元的价格出售给赵泽强、彭庆荣，合同签订时支付定金5万元，2020年3月15日前支付首付款55万元，剩余购房款通过银行按揭贷款支付，买卖双方须于2020年1月16日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续；因卖方产权现状为存在贷款，故约定由卖方自行赎楼，卖方承诺在2020年4月1日前还清原有贷款并办妥注销抵押登记手续；卖方应当于款清后三日内交房；买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留5000元作为交房保证金，该交房保证金在卖方交付该房地产时，将附随的水费、电费、煤气费、物业费等费用结清，买方再将上述预留的交房保证金支付给卖方；买卖双方于2020年4月1日前向房地产登记机关申请办理转移登记手续。合同第七条还约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能全面实现，守约方有权选择：（1）定金双倍赔偿；（2）要求对方支付该房地产总价款30%的违约金，且该房地产升值部分归守约方所有，所升价值以本小区和最近小区的同类型房地产成交均价为准。合同第八条约定：居间方应对买卖双方当事人资格、房地产产权信息的合法性进行查验，向买方准确传达或报告卖方的真实意图，向卖方准确传达或报告买方的真实意图；促成买卖双方进行交易，协助办理房地产交接事宜，提供银行抵押贷款、赎楼事项的咨询服务；对买卖双方办理产权转移登记手续、期限、应交纳的费用等事项提供咨询服务；买卖双方须向居间方支付佣金，标准以佣金确认书为准。合同第十二条约定：目前此房为开明中学学位，卖方保证在2022年6月30日前将此房学位空出，不得被任何人占用，否则承担本合同第七条违约责任；合同第十三条约定：卖方保证在过户前迁出全家人户口，买方承诺有购房和贷款资格。当日，赵泽强与云之家房产中介签订了佣金确认书，约定由赵泽强向云之家房产中介支付佣金3000元，当日支付1500元，余款待交房时付清。赵泽强于当日向云之家房产中介支付中介费1500元。合同签订后，赵泽强、彭庆荣支付了孙鹏飞、孙洪丽定金5万元，孙鹏飞、孙洪丽将涉案房屋产权证1本交云之家房产中介保管。因新冠××疫情影响，2020年3月14日，三方达成一致意见，在上述合同下方用手写方式注明“因疫情影响，首付时间、解押和过户时间往后顺延一个月，三方无异议，签字后生效”字样，并签名、盖章确认。2020年4月15日，赵泽强与孙洪丽联系，欲将涉案房屋变更由其亲戚购买，遭到卖方拒绝后，孙鹏飞、孙洪丽决定仍自己购买并于当日向孙鹏飞、孙洪丽支付购房首付款55万元。2020年4月27日，孙鹏飞、孙洪丽将涉案房屋的抵押贷款结清，并办理了抵押注销手续。2020年4月29日，赵泽强向孙鹏飞支付购房款30万元，孙洪丽通过微信向赵泽强催要剩余房款28万元，要求赵泽强、彭庆荣在2020年5月1日前付清尾款并办理过户手续。2020年5月1日，赵泽强向孙鹏飞支付购房款27.5万元（房款28万元中预留5000元作为交房保证金）。2020年5月5日，孙洪丽通过微信向赵泽强催促办理涉案房屋过户手续；赵泽强回复其妻子正在住院手术。2020年5月8日、2020年5月14日，孙洪丽又催促赵泽强办理涉案房屋过户手续，要求赵泽强、彭庆荣明确过户时间。2020年5月16日，孙洪丽告知赵泽强，将过户期限宽限到2020年5月20日，待过户完毕后进行房产交接，赵泽强也表示同意。2020年5月20日上午，赵泽强通过微信告知孙洪丽可以去市政务中心办过户，并先至市政务中心等待孙鹏飞、孙洪丽，且在办理二手房网签及过户等相关手续的C区窗口取号排队。孙洪丽看到微信后回复，让赵泽强通知中介，赵泽强回复：“你跟他们说吧，他们和我们搞得不是太舒心。”孙洪丽让赵泽强、彭庆荣尽快解决其与中介之间的问题，不要耽误过户，以便孙鹏飞、孙洪丽腾出购房资格。当日上午，孙鹏飞、孙洪丽也至市政务中心并在市政务中心G区取号（该G区也可以办理过户手续，但不办理网签等事项）。赵泽强陈述因在政务中心没找到孙鹏飞、孙洪丽，便发微信和拍照告知孙鹏飞、孙洪丽其在C区01窗口。孙鹏飞、孙洪丽则仍坚持要中介到场并通过微信与赵泽强联系：“请你与中介协调好，抓紧来办理过户，如今天过不成，我们将取消此次房产交易，退回你的购房款。”赵泽强回复：“我和中介有协议，我跟他按协议履约。你应带着产权证、身份证等材料来办理过户，我们的合同并没有要你把材料放在中介，这些是你需要清理的事宜。”孙洪丽微信回复：“我们的房屋买卖是通过中介办理的，属于三方合同，你应抓紧催中介来。”当日下午，孙洪丽再次向赵泽强发出消息，要求赵泽强、彭庆荣与中介尽快协调解决问题，携带房产证办理过户手续，孙鹏飞、孙洪丽在市政务中心等候。赵泽强则一直强调，孙鹏飞、孙洪丽把产权证放在中介处，应由孙鹏飞、孙洪丽处理。当日，双方因各持己见，互不相让而最终没有办理过户手续。2020年5月21日，孙洪丽通过微信向赵泽强发出通知：“鉴于你方多次迟延履行和中介的不配合，房屋买卖合同已无法履行，现通知你方解除我们三方签订的房屋买卖合同。你方收到本通知时，房屋买卖合同解除，不再履行。”后孙鹏飞又向赵泽强账号退还购房款61万元。当日，赵泽强、彭庆荣向一审法院提起诉前财产保全，请求查封孙鹏飞、孙洪丽名下的淮安市兴业国际广场1号楼808室房屋，并由保险公司以保单保函的形式提供担保。法院审查后，作出（2020）苏0812财保6号民事裁定书，裁定查封上述涉案房屋。赵泽强、彭庆荣支付保全费5000元，保险服务保费2800元。2020年5月22日，孙鹏飞、孙洪丽以赵泽强、彭庆荣、云之家房产中介为被告向一审法院提起诉讼，即（2020）苏0812民初2756号案件，请求判决解除三方于2020年1月5日签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，赵泽强、彭庆荣支付违约金35.4万元。2020年6月4日，赵泽强、彭庆荣提起本案诉讼。另查明，涉案房屋尚未交付赵泽强、彭庆荣。一审法院审理认为：依法成立的合同，受法律保护。本案中，三方当事人签订的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》，系当事人的真实意思表示，为有效合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同签订后，赵泽强、彭庆荣按约向孙鹏飞、孙洪丽支付了除交房保证金5000元以外的购房款，孙鹏飞、孙洪丽多次催促赵泽强、彭庆荣办理房屋过户手续，赵泽强、彭庆荣虽因特殊情况有所拖延，但最终得到了孙鹏飞、孙洪丽的同意延期并与孙鹏飞、孙洪丽双方商定在2020年5月20日办理房屋过户手续。2020年5月20日，房屋买卖双方到达市政务服务中心后，由于孙鹏飞、孙洪丽的房屋产权证在第三人云之家房产中介处，且当时是三方签订的合同，孙鹏飞、孙洪丽要求赵泽强、彭庆荣与中介方联系三方共同到场办理过户手续；中介方以孙鹏飞、孙洪丽临时通知办理过户手续仓促，赵泽强、彭庆荣未提交购房资格证明无法办理网签，以及赵泽强、彭庆荣未完全支付中介费为由，未至市政务中心协助买卖双方办理过户手续；赵泽强、彭庆荣则坚持房屋过户是买卖双方的事情，与中介方无关，要求孙鹏飞、孙洪丽与其办理过户手续。最终由于各方相持不下没有完成房屋过户。从房屋买卖双方在2020年5月20日的交流以及各方当事人的陈述来看，房屋买卖双方及中介方在房屋过户事宜的处理上均存在准备不足，事前交流协商事项不完全、不充分的情形，并因三方各持己见而导致未能办理过户手续。孙鹏飞、孙洪丽虽于2020年5月21日通过微信向赵泽强、彭庆荣发出了解除房屋买卖合同的通知，但本案房屋买卖合同买卖双方并未明确约定单方解除条件，孙鹏飞、孙洪丽所提交的证据亦不能证明本案符合法定单方解除的情形，孙鹏飞、孙洪丽单方向赵泽强、彭庆荣发出解除合同通知，因不符合约定或法定单方解除条件而不产生解除效力。考虑到赵泽强、彭庆荣在买卖双方约定的过户时间前已支付了除交房保证金以外的购房款，孙鹏飞、孙洪丽也多次催促赵泽强、彭庆荣办理过户手续，房屋买卖双方均没有不履行主要义务的情形；房屋买卖双方在房屋过户事宜办理过程中虽有协商交流准备工作不充分等情况，但并未真正致使房屋买卖合同目的不能实现，只要双方当事人诚信守约，充分协商，合同继续履行并无问题，为维护交易的稳定性，一审法院认为本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》应当继续履行，现赵泽强、彭庆荣主张继续履行合同，予以支持。赵泽强、彭庆荣主张孙鹏飞、孙洪丽支付房款总价30%的违约金35.4万元，不予支持。赵泽强、彭庆荣要求孙鹏飞、孙洪丽协助办理涉案房屋网签及产权转移登记手续并交付房屋，由于孙鹏飞、孙洪丽在2020年5月21日向赵泽强、彭庆荣退还了部分购房款，赵泽强、彭庆荣的购房款尚未付清，故对赵泽强、彭庆荣的该诉请在本案中暂不予处理。赵泽强、彭庆荣可待房款付清后，与孙鹏飞、孙洪丽协商处理或向法院另行主张。赵泽强、彭庆荣要求孙鹏飞、孙洪丽支付逾期交房违约金，一审法院认为，双方当事人在2020年5月16日商议将过户期限宽限至2020年5月20日，待过户完毕后进行房产交接，由于房屋买卖双方及中介方在房屋过户事宜的处理上均存在准备不足，协商、沟通不充分的情形，并因三方各持己见而未能办理过户手续，后续的房产交接亦无法进行，孙鹏飞、孙洪丽并非恶意不交房，故对赵泽强、彭庆荣的该主张不予支持。赵泽强、彭庆荣要求孙鹏飞、孙洪丽承担诉前保全担保费（即保险费），法律依据不足，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、赵泽强、彭庆荣与孙鹏飞、孙洪丽及第三人清浦区云之家房产信息咨询服务中心于2020年1月5日签订关于淮安市清江浦区兴业国际商业广场1号楼808室的《淮安市房屋买卖及居间服务合同》继续履行；二、驳回赵泽强、彭庆荣的其他诉讼请求。案件受理费18606元，减半收取9303元，由赵泽强、彭庆荣负担2147元，孙鹏飞、孙洪丽负担7156元；诉前保全费5000元，由孙鹏飞、孙洪丽负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，确认一审法院查明的事实。本院认为，在本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》签订后，因疫情影响，三方就首付时间、解押和过户时间进行顺延达成一致意见并写入合同，实质上应视为对原合同条款进行了更改。在赵泽强、彭庆荣付清尾款后，孙鹏飞、孙洪丽也多次催促其办理涉案房屋过户手续，但又因赵泽强、彭庆荣的特殊原因未能及时办理。双方也就涉案房屋交付及过户事宜进行协商，在孙洪丽提出过户完毕再进行房产交接的要求后，赵泽强表示平时上班没有时间交房，所以要求双休日进行交房，但对于孙洪丽的要求并未明确否认，双方最终确定于2020年5月20日办理过户手续，但因当事人之间的沟通不足、意见不一导致涉案房屋未能办理过户和交接。双方均不存在不履行主要义务的情形，也无恶意违约之行为，上诉人要求被上诉人支付逾期交房违约金及承担逾期过户违约责任的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。一审法院为维护交易的稳定性，判决本案《淮安市房屋买卖及居间服务合同》继续履行，并无不当。综上所述，赵泽强、彭庆荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人赵泽强、彭庆荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十一月二十五日法官助理  何 倩书 记 员  鲍婷婷