广西壮族自治区北流市人民法院 民 事 判 决 书 (2020)桂0981民初3549号 原告：北流市青园益丰百货超市，住所地广西北流市南站北路**清华园小区**楼第****商铺。统一社会信用代码：92450981MA5NT8DF26。 经营者：谢岳峰，男，1992年9月19日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：谢祖进（系谢岳峰的父亲），男，1968年8月11日出生，汉族，住广西北流市。 委托诉讼代理人：江武、广西济见律师事务所律师。 被告：揭萍，女，1978年9月8日出生，汉族，住广西北流市，现住北流市。 委托诉讼代理人：陈军，广西曾纪淼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁盛，男，1973年9月12日出生，汉族，住广西北流市。公民身号码：452××××123294。 被告：梁盛，男，1973年9月12日出生，汉族，住广西北流市。公民身号码：452××××123294。 第三人：赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司，住所地北流市月塘路****。统一社会信用代码：91450981794342458G。，住所地北流市月塘路****t-size: 15pt; font-family: 宋体; margin: 0.5pt 0cm; line-height: 25pt; text-indent: 30pt"> 法定代表人：万青梅。 第三人：赤壁市泽中房地产开发有限公司，住，住所湖北省赤壁市蒲圻办事处斋公岭村一社会信用代码：91421281722006455E。 法定代表人：黄银海，该公司董事长。 两第三人的共同委托诉讼代理人：黄运英，女，该公司员工。 第三人：北流市华荣百货超市，住，住所广西北流市一社会信用代码：92450981ＭＡ5Ｌ0ＰＡＲ80。 经营者：李保桦，男，1992年11月30日出生，汉族，住，住广西北流市/div> 第三人：李武生，男，1969年3月17日出生，汉族，住，住广西北流市/div> 原告北流市青园益丰百货超市（以下简称益丰超市）与被告揭萍、梁盛、第三人赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司（以下简称泽中北流分公司）、第三人赤壁市泽中房地产开发有限公司（以下简称泽中公司）、第三人北流市华荣百货超市（以下简称华荣超市）、第三人李武生租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢祖进、江武，被告揭萍的委托诉讼代理人陈军、梁盛，被告梁盛，第三人泽中北流分公司、泽中公司的共同委托诉讼代理人黄运英均到庭参加诉讼；第三人华荣超市的经营者李保桦、第三人李武生经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、判令解除被告揭萍与第三人李武生、北流市华荣百货超市于2018年5月10日签订的《商铺租赁合同》；二、判令两被告在判决生效后三日内将商铺内的物品全部撤离，将商铺归还给原告使用；三、判令两被告支付拖欠的租金给原告，计至2020年8月止暂计为65200元，2020年9月至被告将商铺归还给原告时的租金按照《商铺租赁合同》约定的租金以每月4400元计算支付；四、判令两被告支付拖欠租金的违约金暂计为27450元（暂计至2020年8月，2020年9月1日起至被告履行完毕止按每天50元计算）；五、判令两被告支付原告因本案诉讼支出的律师服务费5000元；六、当庭增加判令被告支付原告物业费5181.7元、水电费3600元（计至2020年10月止）；七、本案的诉讼费用均由两被告承担； 事实和理由：2013年3月31日，赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司将位于北流市间商铺租给黄毅。后因黄毅个人原因，经泽中北流分公司同意，于2014年12月18日将上述商铺全部转租给李武生，李武生用于经营华荣超市。2018年5月10日，李武生将2栋Ｂｌｌ、Ｂ12号商铺转租给被告揭萍，并以李武生、华荣超市作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订了一式两份《商铺租赁合同》，该合同主要约定：一、甲方同意将坐落于北流市清华园12号商铺，建筑面积160平方米。二、租金为5年，自2018年6月1日起至2023年6月1日止。三、承租方有下列情形之一的承租方拖欠租金累计达15天的，出租方可以中止合同收回房屋，并赔偿违约金50元一天。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。四、每年租金为人民币48000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每月支付一次，必须每月5号前交至出租方。租金每两年递增10%。2018年7月27日，泽中北流分公司出具了一份《证明》，该《证明》载明：李武生因没有使用完上述所有的商铺，于2018年6月1日将其中的2栋Ｂ11号、Ｂ12号商铺转租给揭萍。实际上该商铺由两被告合伙经营，被告梁盛系该商铺经营的实际受益人。因李武生、华荣超市无法继续经营上述商铺，2019年4月1日，泽中公司作为甲方、谢岳峰作为乙方签订了《商铺租赁合同书》，将上述16间商铺又全部转租给谢岳峰，谢岳峰用于经营北流市青园益丰百货超市，谢岳峰分别于2019年4月4日、2019年10月8日向泽中公司交纳了上述16间商铺的一年的租金给泽中公司，包括被告所承租的2栋Ｂ11号、Ｂ12号商铺的租金。华荣超市经营者李保桦通过微信告知被告上述情况，在保证被告可以继续承租涉案2栋Ｂ11号、Ｂ12号商铺的情况下，将上述16间商铺转给谢岳峰。并要求被告2019年5月起的租金直接向谢岳峰支付。后因原告与被告就租金的交付方式与违约金等无法达成一致的意见，未能重新签订新的《商铺租赁合同》，被告至今未向原告益丰超市交付2019年5月以后的租金。被告却于2019年8月21日向北流市人民法院提起诉讼，经法院审理确认该《商铺租赁合同》合法有效，并要求继续履行，该合同的权利义务则由原告予以承继。该判决生效后，被告却一直未履行合同约定的交纳租金的义务，经原告多次催促，均以各种理由拖延，甚至关门占用商铺致使有时联系不上。《商铺租赁合同》经法院认定合法有效，但被告一直未履行交纳租金的义务，从2019年5月起至今严重拖欠租金，并一直占用商铺使用，构成了严重违约。基于被告的严重违约行为及根据该合同的约定，原告作为该合同的权利义务承继者，有权依据约定要求解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。同时，由于被告的严重违约，致使原告为了依法维护自己的权益提起的本案诉讼产生的律师服务费5000元，应依法由被告承担。综上，为了维护原告的合法权益，请法院支持原告的诉讼请求。 被告揭萍、梁盛辩称，租赁合同是揭萍签订的,梁盛并没有签订过租赁合同,根据合同相对性原则,将梁盛列为诉讼主体,是不适格的。梁盛是受揭萍委托去打理有关该商铺经营的一切事宜,梁盛不是铺主,没有任何证据证明梁盛是实际经营受益人。2019年8月9日,因原告的经营者谢岳峰对揭萍经营的商铺断电,一直无法经营该店商铺,造成严重亏损,之后揭萍被迫起诉维权。至2020年4月29日,因上述事情造成店铺再没法经营,揭萍与出租方赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司解除了租赁合同, 有视频录像为证。租赁合同解除前,也即是2020年4月中旬,被告已经雇人将该铺内所有物品搬离,后将钥匙交还了出租方赤壁市泽中房地产开发有限公司北流分公司,退还了铺面,当时搬离铺内物品过程中还遭到原告经营者谢岳峰的阻拦,有证人为证。综上所述,租赁合同已于2020年4月29日解除,商铺早已归还,原告起诉无理,应驳回其诉讼请求。 第三人泽中公司北流分公司、泽中公司述称，泽中公司与泽中分公司与被告没有任何合同关系。据了解，当时有人把钥匙交到泽中公司的物业前台，工作人员告诉与他们没有任何的合同关系，何来的合同解除，并且没有收被告的钥匙，在办公室人员叫被告交给益丰超市，至今泽中公司没有被告商铺的钥匙。 第三人李武生、华荣超市未提交答辩状，也未提交证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件法律事实如下：2013年3月31日，被告泽中北流分公司将位于北流市间商铺租给黄毅。后因黄毅个人原因，经泽中北流分公司同意，于2014年12月18日将上述商铺全部转租给李武生，李武生用于经营华荣超市。2018年5月10日，李武生将2栋Ｂ11、Ｂ12号商铺转租给原告揭萍，并以李武生、华荣超市作为出租方（甲方）、被告作为承租方（乙方）签订了一式两份《商铺租赁合同》，该合同主要约定：“一、甲方同意将坐落于北流市清华园11、12号商铺，建筑面积160平方米。二、租金为5年，自2018年6月1日起至2023年6月1日止。三、承租方有下列情形之一的，出租方可以中止合同，收回房屋：……3、承租方拖欠租金累计达15天的，并赔偿违约金50元一天。合同期满后，如出租方仍继续出租房屋，承租方享有优先权。但租金按当时的物价及周围门市租金涨幅，由双方协商后作适当调整。四、每年租金为人民币48000元，承租方以现金形式向出租方支付租金，租金暂定为每月支付一次，必须每月5号前交至出租方。租金每两年递增10%。……5、租金押二付一，合同到期退还。五、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金5000元。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金5000元。承租方违反合同，擅自将承租房屋转给他人使用的视为违约，应支付违约金5000元。如因此造成承租房屋损坏的，还应负责修复或赔偿”。2018年7月27日，泽中北流分公司出具了一份《证明》，该《证明》载明：“李武生因没有使用完上述所有的商铺，于2018年6月1日将其中的2栋Ｂ11号、Ｂ12号商铺转租给揭萍”。 因李武生、华荣超市无法继续经营上述商铺。2019年4月1日，泽中公司作为甲方、谢岳峰作为乙方签订了《商铺租赁合同书》，将上述16间商铺全部转租给谢岳峰，谢岳峰用于经营益丰超市。谢岳峰分别于2019年4月4日、2019年10月8日向泽中公司交纳了上述16间商铺的一年的租金给泽中公司，包括原告所承租的2栋B11号、B12号商铺的租金。华荣超市经营者李保桦通过微信告知被告上述情况，在保证被告的可以继续承租涉案2栋B11号、B12号商铺的情况下，将上述16间商铺转给谢岳峰，并要求被告从2019年5月起的租金直接向谢岳峰支付。后因原告益丰超市与被告就租金的交付方式与违约金等无法达成一致的意见，未能重新签订新的《商铺租赁合同》。被告至今未向原告益丰超市交付2019年5月以后的租金。2019年5月11日、2019年7月28日被告分别向原告益丰超市通过微信转账了1000元、3000元作为涉案商铺的电费。2019年8月9日至10月1日，因被告未交纳租金也没有交纳相应的电费等费用，原告益丰超市对被告采取了停电措施，致被告不能对商铺进行经营。于2020年4月29日被告向第三人泽中北流分公司送达解除合同通知，泽中北流分公司员工叫被告把商铺的锁匙交给原告，之后，被告亦未向原告送达解除合同通知及移交商铺给原告。 另查明，原告益丰超市、第三华荣超市是依法领取有营业执照的个体工商户。第三人泽中公司是依法成立的企业法人，泽中北流分公司是依法成立的泽中公司分支机构。 本院认为，第三人李武生、华荣超市与被告揭萍于2018年5月10日签订的《商铺租赁合同》，经被告泽中北流分公司同意，被告泽中北流分公司是泽中公司的分支机构，泽中北流分公司的行为应由泽中公司承担，合同是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同依法成立有效，受法律保护，对原告、被告、第三人李武生、华荣超市、泽中北流分公司、泽中公司均具有约束力，各方均应按合同的约定履行各自权利义务，不得擅自变更或者解除合同。因原告与被告揭萍、第三人泽中北流分公司没有达成新的《商铺租赁合同》，第三人李武生、华荣超市已通知被告2019年5月之后涉案《商铺租赁合同》的合同权利义务由原告益丰超市承继，向原告益丰超市交纳租金等义务。根据《中华人民共和国合同法》第八十条：“债权人转让权利的，应当通知债权人”的规定，第三人李武生、华荣超市已经通知被告上述合同的权利转让给原告益丰超市，该通知具有法律效力。原告益丰超市、被告揭萍、第三人泽中公司、泽中北流分公司应继续履行被告揭萍与第三人李武生、华荣超市于2018年5月10日签订的《商铺租赁合同》，该合同的权利义务相对人应变更为转租方为原告和承租方为被告揭萍。被告揭萍于2020年4月29日没有向原告益丰超市送达解除合同通知和移交租赁商铺给原告益丰超市，应认为被告并没有向原告提出解除合同事宜。从2019年5月起至今被告未向原告交纳租金，并一直占用商铺，被告的行为已构成了违约。依据合同第三条约定：承租方有下列情形之一的承租方拖欠租金累计达15天的，出租方可以中止合同收回房屋，并赔偿违约金50元一天。原告作为该合同的权利义务承继者，有权依据合同的约定提出解除合同，并要求被告承担相应的违约责任。因此，原告要求解除合同的诉讼请求理由成立，证据充分，本院依法予支持。在开庭后，被告已于2020年11月9日将商铺移交给了原告，原告要求被告移交商铺的诉讼请求，在判决书中不再作处理。被告从2019年5月起没有向原告交纳商铺租金，被告应按合同约定每月向原告交纳租金4400元计至移交商铺之日（即2020年11月9日止），2019年8月9日至10月1日二个月，因被告未交纳租金等费用，原告益丰超市对被告商铺采取了停电，致被告不能进行经营，这两个月的租金应予扣减，被告尚欠原告租金：16个月X4400元=70400元。合同约定被告拖欠租金累计达15天的，赔偿违约金50元一天，被告拖欠租金已构成违约，应向原告支付违约金，但双方约定违约金过高，过高部分不予支持，应按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的基础上上浮30%进行计算，详见《违约金计算表》。原告要求被告支付代缴物业费5181.7元和水电费3600元的诉讼请求，原告没能提供缴费的依据，且被告有异议，本院依法不予支持。被告梁盛与被告是揭萍是雇佣关系，被告梁盛是履行职务行为，不应承担本案的民事责任。原告要求被告支付本案律师费用5000元的诉讼请求，合同中没有约定，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第八十条、第八十二条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下： 一、解除被告揭萍与第三人李武生、北流市华荣百货超市于2018年5月10日签订的《商铺租赁合同》； 二、被告揭萍向原告北流市青园益丰百货超市支付尚欠租金70400元； 三、被告揭萍向原告北流市青园益丰百货超市支付违约金（违约金的计算办法：详见《违约金计算表》）； 四、驳回原告北流市青园益丰百货超市的其他诉讼请求。 上述判决，义务人应于判决生效之日起十日内履行完毕；逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息；权利人可于本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费2242元，减半收取1121元(原告已预交)，由被告揭萍负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于玉林市中级人民法院；于上诉期限届满后七日内预交案件受理费2242元（开户行：中国农业银行股份有限公司玉林城东支行，户名：广西壮族自治区玉林市中级人民法院，账号：20×××57）；逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 林惠志 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 邓水金 书 记 员 黎倍兰 违约金计算表 1、以4400元为基数，自2019年6月5日起至2020年11月9日止； 2、以4400元为基数，自2019年7月5日起至2020年11月9日止； 3、以4400元为基数，自2019年10月5日起至2020年11月9日止； 4、以4400元为基数，自2020年11月5日起至2020年11月9日止； 5、以4400元为基数，自2019年12月5日起至2020年11月9日止； 6、以4400元为基数，自2020年1月5日起至2020年11月9日止； 7、以4400元为基数，自2020年2月5日起至2020年11月9日止； 8、以4400元为基数，自2020年3月5日起至2020年11月9日止； 9、以4400元为基数，自2020年4月5日起至2020年11月9日止； 10、以4400元为基数，自2020年5月5日起至2020年11月9日止； 11、以4400元为基数，自2020年6月5日起至2020年11月9日止； 12、以4400元为基数，自2020年7月5日起至2020年11月9日止； 13、以4400元为基数，自2020年8月5日起至2020年11月9日止； 14、以4400元为基数，自2020年9月5日起至2020年11月9日止； 15、以4400元为基数，自2020年10月5日起至2020年11月9日止； 以上均按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的130%计算（违约金金额为以上1-15项合计）。