安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2615号 上诉人（原审原告、反诉被告）：方荣，男,1978年12月15日出生,汉族,住桐城市。 上诉人（原审原告、反诉被告）:安徽金桐米业有限公司,住所地桐城市金神镇塘桥村桐双公路。 法定代表人:方荣,该公司经理。 两上诉人共同委托诉讼代理人:刘宝国,安徽文都律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:刘克彬,男,1975年7月23日出生,汉族,住桐城市。 被上诉人（原审被告、反诉原告）:刘克进,男,1979年2月23日出生,汉族,住桐城市。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：鲍大壮，安徽同合律师事务所律师。 上诉人方荣、安徽金桐米业有限公司因与被上诉人刘克彬、刘克进房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省桐城市人民法院（2020）皖0881民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 方荣、安徽金桐米业有限公司上诉请求：一、依法撤销桐城市人民法院(2020)皖0881民初1643号民事判决中的第一项,改判为:解除上诉人、被上诉人签订的《厂房租赁合同》:二、依法将第三项变更为:被上诉人支付房屋占有使用费97260元;三、依法撤销第五项中的“驳回上诉人的其他诉讼请求”;四、本案一、二审案件法院受理费由被上诉人承担。事实与理由:桐城市人民法院(2020)皖0881民初1643号民事判决部分适用法律错误,应依法纠正。桐城市金神镇环境保护规划建设管理分局出具的总体规划一份,足以证明:涉案房屋并不在城镇和乡、村庄规划区域内。但一审却依据司法解释法释[2009111号第2条认定《厂房租赁合同》 无效,进而认定出租人有过错并承担20%的过错责任。最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(法释[2009]11号)第一条规定:本解释所称城镇房屋,是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理。但并没有规定“乡村庄规划区外的房屋租赁合同纠纷案件,可以参照本解释处理”,一审对此法条擅自作扩大解释,无法律依据,属于适用法律错误,因为适用法释[2009]11号的前提是必须符合第一条,故应依法纠正。同时一审如果生效,势将导致:法释[2009]11号规定的2009年9月1日施行前、《城乡规划法》规定的2008年1月1日起施行前、甚至《城市规划法》规定的1990年4月1日施行前乡、村庄规划区外的房屋租赁合同都将无效,这显然于法无据!综上,请求二审法院查明本案事实,依法支持上诉人的上诉请求。 刘克彬、刘克进共同辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回其上诉。理由是：涉案房屋在桐城市金神镇规划区域范围内；上诉人至今未取得涉案房屋的建设工程规划许可证，未取得相关部门批准；本人有相应过错，尊重一审对支付占用费的判决。 方荣、安徽金桐米业有限公司向一审法院起诉请求：一、依法判决立即解除原、被告签订的《厂房租赁合同》；二、二被告支付2019年5月8日至2020年5月8日期间租金100000元，并支付逾期腾房占有使用费每月8333.33元,自2020年5月8日起至返还全部租赁物之日止;（当庭变更日期）；三、被告支付违约金60000元;四、被告支付恢复原状费用40000元(或由被告自行填平水坑、大米车间屋墙恢复至原状)；五、判决由被告改建成的一栋简易钢结构厂房(南北纵向,约100平方米)归原告所有；六、被告承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年5月8日，原告方荣将其公司安徽金桐米业有限公司的部分厂房等出租给被告刘克彬、刘克进，并签订《厂房租赁合同》,约定:甲方（原告）将位于桐城市原（方荣米业）厂房部分租赁给乙方（被告）使用,面积约3000平方米。具体房屋为大门东一栋三间门面房,大门南一栋四间门面房,院内西北三栋（见草图）,变压器、地磅等租给乙方使用,合同期满后,乙方要保证设备交付给甲方能正常使用。租用期限为五年,即自2018年5月8日至2023年5月8日止;租金缴纳采取按年支付先付后用的方式，租金为每年人民币壹拾万元,签订合同时一次性交清第一年租金壹拾万元，以后每年由乙方于2月8日缴纳当年的租金给甲方。如乙方拖欠租金满一个月,甲方有权增收5%滞纳金,并有权解除合同。租期期满后,该厂房归还时,乙方拆除机器设备后应当保留改造后厂房的原貌,不得破坏;甲方应提供乙方水、电等基础设施，乙方用水、用电应按国家部门收费标准缴费。甲方同意乙方按自己的生产要求对第一、第二、第三厂房进行改造。如乙方需改造或维修其他建筑,须经甲方同意尚可施工;合同有效期内任何一方违约,由此造成的经济损失由违约方赔偿；双方代表签字之日起,本合同生效。合同签订后，被告向原告支付租金10万元，原告将租赁房屋交付被告，被告将其中二间厂房（库房）拆除后改建成一栋简易钢结构厂房，从事废旧轮胎炼化，2018年8月停产。2018年10月18日，因被告租赁原告的房屋从事废旧轮胎炼化，排放大量刺激性气味气体，影响周边群众生产生活，桐城市金神镇人民政府向原告安徽金桐米业有限公司发出通知书，责令限期拆除恢复土地原状。此后，被告未予生产营业。原告出租给被告从事生产经营的厂房、场地，系2013年9月2日，桐城市长江米业有限公司出让给原告后取得，上述房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续，被告在租赁期间未取得相关从事生产加工许可证等手续。案在审理中，被告已将相关生产设备拆除，并腾空房屋，但场地未予以平整恢复原状。一审法院认为，本案的争议焦点：一、原告方荣与被告刘克彬、刘克进签订的《厂房租赁合同》是否合法有效,被告刘克彬、刘克进是否应将添置简易钢结构厂房交付原告;二、被告刘克彬、刘克进是否应支付原告方荣房屋租赁费（房屋占有使用费）,并承担违约责任;三、原告方荣是否应赔偿被告刘克彬、刘克进租赁房屋安装生产设备支出的费用。关于焦点一。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条规定:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。”由于原告未举证证明该房屋在建设时取得了建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此,原、被告就案涉房屋订立的《厂房租赁合同》无效。被告辩称原、被告签订的《厂房租赁合同》无效,于法有据,本院予以采信。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”现原告依据合同的约定要求被告将改建的简易钢结构厂房交付归原告所有，并将拆除后的场地恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第五条规定:“房屋租赁合同无效,当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的,人民法院一般应予支持。”本案中,原告方荣与被告刘克彬、刘克进签订的《厂房租赁合同》无效,依据合同无效的处理原则,被告刘克彬、刘克进应返还依无效合同取得的财产,包括实际占有房屋所获取的占有利益,即支付房屋占有使用费。被告自2018年5月8日租赁原告房屋至2020年4月29日止，计720天，其房屋占有使用费按合同约定计197260元（720天×100000元÷365天）。由于原告在被告未取得相关许可手续的情况下让其在出租的房屋内进行生产有一定过错，且在2018年10月18日桐城市金神镇人民政府向原告安徽金桐米业有限公司发出通知书责令限期拆除恢复土地原状后，未及时与被告进行协商解决，导致损失的扩大，故由其承担20%的过错责任，被告刘克彬、刘克进与原告签订租赁合同后未取得生产许可不能经营，理应及时与原告解除合同，然其一直未予解除，对此应承担80%的责任即应给付原告房屋占有使用费157808元（197260元×80%），扣除被告已支付的10万元，尚给付57808元。对原告要求被告支付违约金6万元，因双方签订的合同无效，且双方均有过错，故本院不予支持。关于焦点三。房屋租赁合同司法解释第九条规定:“承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”反诉原告要求反诉被告赔偿因安装生产设备支出的材料费、人工工资等相关费用，由于该费用系反诉原告租赁该厂房进行生产必须支出的费用，与原告的租赁物未形成附合，且被告案件审理期间已将安装的生产设备拆除，故对该项反诉请求，本院不予支持。反诉原告要求反诉被告返还已支付的租金，因反诉原告在租赁期间占用租赁房屋，应承担房屋占有使用费，故对反诉原告的反诉请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、原告方荣、安徽金桐米业有限公司与被告刘克彬、刘克进签订的《厂房租赁合同》无效。二、被告刘克彬、刘克进在租赁期间添置的简易钢结构厂房归原告方荣、安徽金桐米业有限公司所有。三、被告刘克彬、刘克进于本判决生效后十五日内支付原告方荣、安徽金桐米业有限公司截至2020年4月29日房屋占有使用费57808元。四、被告刘克彬、刘克进于本判决生效后十五日内将租赁的场地恢复原状。五、驳回原告方荣、安徽金桐米业有限公司的其他诉讼请求和被告刘克彬、刘克进的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由原告方荣、安徽金桐米业有限公司负担3053元，被告刘克彬、刘克进负担1247元；反诉费4376元，由被告刘克彬、刘克进负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：1.上诉人要求解除涉案《厂房租赁合同》，其主张能否支持；2.一审对房屋占用使用费费的确定是否合理。 对于本案争议焦点一，上诉人就案涉厂房的建设未取得建设工程规划许可证，至目前也未经主管部门批准，并且其就该厂房与被上诉人签订了租赁合同，一审据此依据相关法律规定认定该《厂房租赁合同》为无效合同正确。无效合同自始即不具有法律效力，而解除合同之合同须为具有法律效力的有效合同，由此，上诉人要求解除涉案《厂房租赁合同》的请求没有法律依据，其上诉主张不应获得支持。 对于本案争议焦点二，因案涉《厂房租赁合同》系无效合同，一审依现行法律关于无效合同法律后果的规定，按照双方各自过错，确定房屋占用使用费应为合理。对上诉人的该项上诉请求不予支持。 综上所述，方荣、安徽金桐米业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费787元，由方荣、安徽金桐米业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈庆中 审判员  潘 红 审判员  陈铜林 二〇二〇年十一月十九日 法官助理严正 书记员王丹红