兰州新区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0191民初1654号 原告（反诉被告）：兰州新区职投房地产开发有限公司。 法定代表人：秦风雷。 委托诉讼代理人：邱剑明，甘肃诺典律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨书龙，甘肃诺典律师事务所律师。 被告：蒋天云。 被告（反诉原告）：关德宏。 委托诉讼代理人：常瑞年，甘肃智鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常永吉，永登县中堡镇法律服务所法律工作者。 被告：柯仁鹏。 委托诉讼代理人：常瑞年，甘肃智鹏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：常永吉，永登县中堡镇法律服务所法律工作者。 原告（反诉被告）兰州新区职投房地产开发有限公司（以下简称职投公司）与被告蒋天云、被告（反诉原告）关德宏、被告柯仁鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）职投公司委托诉讼代理人邱剑明、被告蒋天云、被告（反诉原告）关德宏、被告柯仁鹏及关德宏、柯仁鹏共同委托诉讼代理人常瑞年、常永吉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 职投公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除职投公司与三被告签订的编号为×××24和ＣＴＤＣ-ＪＹ-026的两份《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》；2.判令三被告支付拖欠职投公司的两间房屋第二期租金及因租赁面积变大而需补交的相关费用合计211770元；3.判令三被告支付的履约保障金30764元不予退还；4.本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2017年6月18日，职投公司和三被告签订编号为×××24和ＣＴＤＣ-ＪＹ-026的两份《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》，三被告共同租赁职投公司所有的位于兰州新区××路××小区××项目Ｓ4-202、Ｓ4-203房屋。合同约定：Ｓ4-202房屋建筑面积为129.25㎡，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日共3年，并约定租金分三期缴纳（不包含优惠期），优惠期租金自2017年10月1日至2017年11月30日为1293元（已缴纳），第一期租金自2017年12月1日至2018年11月30日为62040元（已缴纳），第二期租金自2018年12月1日至2019年11月30日为77550元；Ｓ4-203房屋，建筑面积为127.12㎡，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日共3年，并约定租金分三期缴纳（不包含优惠期），优惠期租金自2017年10月1日至2017年11月30日为1271元（已缴纳），第一期租金自2017年12月1日至2018年11月30日为61018元（已缴纳），第二期租金自2018年12月1日至2019年11月30日为76272元。由于房屋面积变大，Ｓ4-202房屋建筑面积变更为150.86㎡，租赁期限变更为2018年8月29日（实际租赁期限）至2023年8月28日，由于面积的变大三被告需要补缴的相关费用为：履约保证金2593元，优惠期租金216元，第一期租金10373元，且第二期租金90516元也已逾期；Ｓ4-203房屋建筑面积变更为152.35㎡，由于面积的变大三被告需要补缴的相关费用为：履约保证金3028元，优惠期租金253元，第一期租金12110元，且第二期租金91410元也已逾期。合同约定，被告迟延缴纳租金超过30日的，职投公司有权解除合同。经职投公司多次催收，三被告至今未付上述费用，故诉至法院。 蒋天云辩称，同意解除合同，但不同意承担任何费用。蒋天云、关德宏、柯仁鹏三人租赁了职投公司的三间房屋，蒋天云的一间已经解除合同，涉案的两件跟蒋天云无关。 关德宏、柯仁鹏共同辩称，职投公司没有证据证明其为涉案房屋合法的所有权人，也没有证据证明涉案房屋经验收合格符合出租条件且经消防验收合格，在租赁期限内实际的房屋所有权人强制锁门，导致无法正常经营，合同目的无法实现，如职投公司不能提供相关证据，则租赁合同自始无效。职投公司未按照约定的期限交付房屋，直到2018年8月29日才交付房屋，严重违背合同约定，承租人有权解除合同，原合同约定的关于房屋租金的主要条款对双方已经没有约束力，虽然2018年8月29日以后双方实际仍在履行合同，但并没有签订新的合同，所以之后的履行行为是没有书面合同依据的。双方签订租赁合同中的附件《房屋及设施设备移交清单》是合同不可分割的组成部分，关德宏、柯仁鹏虽然在租赁合同中签字，但未在移交清单中签字，说明涉案房屋的设施设备始终没有达到移交的条件，尤其是消防设施，在2019年8月26日才开始安装，根本无法正常经营，关德宏曾于2018年11月30日向信访部门反映，但一直未得到解决。涉案房屋的所有权在租赁期间内已经发生变化，职投公司未尽到通知义务，应承担赔偿责任。关德宏、柯仁鹏是基于对国有公司履约能力的信任才签订的租赁合同，现所有权人已非国有公司，损害了关德宏、柯仁鹏的信赖利益。综上，关德宏、柯仁鹏同意解除合同,但双方未对租赁期限及租金进行过变更，故职投公司关于租金的诉讼请求没有事实和法律依据，在关德宏、柯仁鹏已经按照约定的时间足额缴纳履约保障金的情况下，职投公司在合同约定的交房时间一年以后才交付房屋，严重违约，贻误了商机，依法应当双倍返还履约保证金。 关德宏向本院提出反诉请求：1.依法解除双方于2017年6月18日签订的房屋租赁合同，判令职投公司退还房租78289元；2.判令职投公司返还定金的双倍30508元；3.判令职投公司返还关德宏对房屋进行装修、装饰、设备等折旧价款150000元；4.本案诉讼费由职投公司承担。事实与理由：2017年6月18日，关德宏与职投公司签订了房屋租赁合同，职投公司将其位于兰州新区××路××小区××项目的铺面出租给了关德宏。2017年9月9日，关德宏根据合同约定履行合同义务，交纳了优惠期以及第一期租金，而职投公司迟迟不交付租赁房屋，关德宏多次要求交付房屋并接通水电，职投公司拒绝履行合同义务，直到2018年8月29日，租赁房屋才得以通电，关德宏开始着手装修，但职投公司拒不配合，甚至将所租赁房屋上锁，致使关德宏无法进入，装修无法进行，租赁房屋至今无法开展经营，给关德宏造成了巨大损失。职投公司的行为构成根本违约，致使关德宏无法实现合同目的，故提起反诉。 职投公司辩称，不存在迟延交付房屋的实施，职投公司按照合同约定在期限内交付了房屋，但因当时房屋没有通水电，职投公司负责另行接通水电，供关德宏装修使用，2018年8月29日是整个小区的通电时间。不存在装修损失的问题，关德宏装修后一直在使用涉案房屋。双方合同中不存在返还定金的约定，合同约定有履约保证金，没有定金条款，即便存在定金，也没有双倍返还的事实。请求驳回关德宏的法诉请求。 本院经审理认定事实如下：2017年6月18日，职投公司作为甲方与乙方蒋天云、关德宏、柯仁鹏签订了三份《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》，编号为×××24、×××26，蒋天云、关德宏、柯仁鹏三人共同租赁了职投公司位于兰州新区××路××小区××项目Ｓ4-201、Ｓ4-202、Ｓ4-203房屋三间，合同约定Ｓ4-202、Ｓ4-203房屋建筑面积暂估分别为129.25㎡、127.12㎡，最终建筑面积以政府主管部门认可的测绘公司出具的实测报告为准，租赁期限为2017年10月1日至2020年9月30日共3年，房屋交付时间为2017年10月1日前，如职投公司原因未按期交付，租赁期及优惠期往后顺延，优惠期自2017年10月1日至2017年11月30日，按5元／㎡·月的标准收取，备注三间商铺为三人合租，按三间商铺总面积给予优惠期。关于租金合同约定：Ｓ4-202、Ｓ4-203两间房屋优惠期租金自2017年10月1日至2017年11月30日分别为1293元、1271元,合同签订时缴纳；第一期租金自2017年12月1日至2018年11月30日分别为62040元、61018元，合同签订时缴纳；第二期租金自2018年12月1日至2019年11月30日分别为77550元、76272元，2018年11月1日前缴纳；第三期租金自2019年12月1日至2020年9月30日分别为77550元、76272元，2019年11月1日前缴纳；合同签订之日，乙方一次性缴纳Ｓ4-202、Ｓ4-203两间房屋租金15510元、15254元作为履约保证金。关于房屋的移交合同约定：乙方凭其与兰州瑞岭物业管理有限公司签订的物业管理合同及缴费凭据，与甲方及物业管理公司三方共同验收房屋，如乙方认为租赁房屋符合本合同约定的房屋交付条件的，凭单方签订的《房屋及设施设备移交清单》，乙方正式接收房屋签字之日为租赁房屋交付日；租赁房屋确有不符合交付条件之处，甲方应及时整改，甲方完成整改，凭单方签订的《房屋及设施设备移交清单》，乙方正式接收房屋签字之日为租赁房屋交付日；因甲方原因未如期交付房屋超过6个月的，乙方有权申请解除合同；房屋交付标准为有暖气、有给水、有排水、有强电的毛坯房。关于房屋装修合同约定：乙方承诺有消防要求的自行办理相关手续，若需后期改造除自己承担费用且必须先向物业公司、甲方书面申请，在取得同意批复后自己负责向有关部门审批报备，并承担租赁期内房屋消防安全方面的所有责任。关于履约保证金的使用合同约定：乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如乙方未能按照约定向甲方加纳租金、向相关部门缴纳物业费、能源费等其他费用，甲方给予乙方10天的宽限期，从第11天开始甲方有权向乙方每天按实欠金额的3‰加收罚金，超过30天，甲方有权解除本合同，收回店铺，乙方所缴纳的履约保证金抵作违约金，甲方不予退还，且对于所欠租金及费用乙方仍需缴纳。合同签订当日，蒋天云、关德宏、柯仁鹏三人分别缴纳了三间房屋的履约保证金、优惠期租金及第一期租金，其中柯仁鹏缴纳Ｓ4-202房屋的费用共计78843元（15510元＋1293元＋62040元）、关德宏缴纳Ｓ4-203房屋的费用共计77543元（15254元＋1271元＋61018元）。2018年4月，关德宏、柯仁鹏对Ｓ4-202、Ｓ4-203两间房屋进行了装修，2018年8月29日涉案房屋正式通电。2018年11月30日，关德宏向兰州新区信访工作联席会议办公室信访，反映其所租文曲湖住宅小区商业配套项目房屋的通暖、通电等配套设施以及周边基础设施未达到合同要求，请求在房租方面予以协调，减少经营损失。后职投公司提出房屋面积增加要求补交租金及履约保障金，关德宏于2019年1月18日补交履约保证金3028元、补交优惠期租金253元，职投公司出具的收据中备注优惠期为2018年8月29日至2018年10月28日。后职投公司于2019年9月向蒋天云、关德宏、柯仁鹏发出律师函，提出房屋建筑面积比约定面积大，且房屋起租时间出现变化，需重新签订补充协议。2019年10月14日，蒋天云与职投公司签订《租赁合同解除协议书》，协商解除了涉及Ｓ4-201房屋，编号为ＣＴＤＣ-ＪＹ-025的《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》，后关德宏、柯仁鹏在该协议上签字，备注蒋天云确定退出。因双方未能就Ｓ4-202、Ｓ4-203两间房屋的租金缴纳问题达成一致意见，职投公司遂诉至本院。 以上事实，有当事人在庭审中的陈述及出示并质证的租赁合同、收款收据、信访事项程序性受理告知书、律师函、租赁合同解除协议书等予以佐证，本院予以确认。 本院认为，职投公司与蒋天云、关德宏、柯仁鹏签订的三份《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合同未违反法律法规的强制性规定，合同依法成立并生效，双方应当严格按照合同约定履行各自的义务。现编号为ＣＴＤＣ-ＪＹ-025的合同已经解除，蒋天云、关德宏、柯仁鹏内部达成的协议对职投公司并无约束力，故蒋天云的答辩意见本院不予采纳，本院认为，蒋天云、关德宏、柯仁鹏作为合同一方当事人，仍应共同承担编号为×××24和ＣＴＤＣ-ＪＹ-026两份合同的相应义务。合同签订时，涉案房屋尚未达到交付条件，双方约定房屋交付时间为2017年10月1日前，同时约定如甲方原因未按期交付，租赁期及优惠期往后顺延，因甲方原因未如期交付房屋超过6个月的，乙方有权申请解除合同，职投公司虽未按照合同约定签订《房屋及设施设备移交清单》，但关德宏、柯仁鹏认可正式通电交房的时间为2018年8月29日，且关德宏、柯仁鹏在2018年4月就已经对涉案房屋进行了装修，本院认为，职投公司迟延交房时蒋天云、关德宏、柯仁鹏并未提出异议，选择接收房屋并进行装修，且在之后长期占有使用房屋过程中也未向职投公司提出异议，故在关德宏提出反诉时其已丧失了因职投公司迟延交付而享有的合同解除权，按照合同约定租赁期及优惠期应往后顺延至2018年8月29日。对此，关德宏在补交费用时职投公司出具的收款收据也已进行了确认。因此，涉案的Ｓ4-202、Ｓ4-203两间房屋租期中优惠期应为2018年8月29日至2018年10月28日，第一期为2018年10月29日至2019年10月28，第二期为2019年10月29日至2020年10月28日，第二期租金的缴纳时间应为2019年9月29日，蒋天云、关德宏、柯仁鹏未按约定缴纳租金，逾期超过6个月，按照合同约定职投公司有权解除涉案的两份合同，且蒋天云、关德宏、柯仁鹏均同意解除合同，故本院予以确认。关德宏、柯仁鹏辩称在租赁期限内实际的房屋所有权人强制锁门，导致无法正常经营，合同目的无法实现，但仅凭关德宏、柯仁鹏提供的照片无法确认是谁锁的门，故该辩称意见本院不予采纳。职投公司主张房屋面积应按测绘公司测绘报告中的面积计算，本院认为，合同约定最终建筑面积以政府主管部门认可的测绘公司出具的实测报告为准，职投公司提供的测绘报告系其单方委托作出，并无证据证明已得到政府主管部门的认可，且双方未就房屋面积达成新的合议，故租金仍应按合同约定的计算，现第二期租赁期限已满，蒋天云、关德宏、柯仁鹏应当支付职投公司Ｓ4-202、Ｓ4-203两间房屋的租金合计153822元（77550元＋76272元）。关于履约保证金，本案中，蒋天云、关德宏、柯仁鹏违约逾期缴纳房租与职投公司迟延交付房屋，租赁期限顺延有一定的关系，加之2020年新型冠状病毒疫情造成的经济影响，本院认为，履约保证金不应抵作违约金，应从租金中扣减，蒋天云、关德宏、柯仁鹏还应支付租金120030元（153822元-15510元-15254元-3028元）。综上，双方之间的租赁合同因蒋天云、关德宏、柯仁鹏未按约定缴纳租金且三人均同意解除合同而解除，蒋天云、关德宏、柯仁鹏还应支付租金120030元；关德宏的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、兰州新区职投房地产开发有限公司与蒋天云、关德宏、柯仁鹏签订的编号为×××24和ＣＴＤＣ-ＪＹ-026的两份《文曲湖景园住宅小区商业配套项目房屋租赁合同》于本判决生效之日起解除； 二、蒋天云、关德宏、柯仁鹏于判决书生效之日起十五日内支付兰州新区职投房地产开发有限公司房屋租金120030元； 三、驳回兰州新区职投房地产开发有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回关德宏的反诉请求。 如未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计2669元，保全申请费1579元由蒋天云、关德宏、柯仁鹏负担；反诉案件受理费2591元，由关德宏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。 审 判 员 田彩兰 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 杨治彦 书 记 员 李春玲