浙江省龙港市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0383民初2936号 原告：黄细丹，女，1968年6月18日出生，汉族，住浙江省龙港市。 委托诉讼代理人：庄益探，浙江正昌律师事务所律师。 被告：黄杨花，女，1959年4月26日出生，汉族，住上海市黄浦区。 被告：倪立秋，男，1959年9月17日出生，汉族，住浙江省龙港市龙江片区。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：甘细平，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 以上两被告的共同委托诉讼代理人：刘红梅，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 原告黄细丹与被告黄杨花、倪立秋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告黄细丹的委托诉讼代理人庄益探，被告黄杨花及被告黄杨花、倪立秋的共同委托诉讼代理人甘细平、刘红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告黄细丹向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2020年1月18日签订的关于龙港市××幢××室的房屋买卖合同合法有效（房屋价值：1020490元）；2.判令被告协助原告办理房屋过户手续；3.本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2020年1月18日，原告与两被告签订商品房买卖合同。合同约定：一、该商品房位于福地华苑3幢504室，该商品房规划用途为住宅，预测建筑面积为107.42平方米；二、被告承诺对该商品房享有合法权利，没有出售给除本合同买受人以外的其他人、没有司法查封或者其他限制转让的情况；三、该商品房单价为9500元／平方米，商品房总价值为1020490元；四、在签订本合同前，原告已向被告支付定金人民币1000000元（大写壹佰万元整，2019年2月25日黄杨花承诺支付黄增加的200万元作为504、506房各100万购房定金），该定金于本合同签订时抵做商品房价款。五、被告应当在2020年4月30日前将竣工验收合格的商品房交付给原告等等条款。原被告双方签订的涉案商品房买卖合同系双方的真实意思表示，且不存在无效的情形，应依法认定为有效。对于有效合同，双方都有全面履行的义务。现原告已履行自己的义务，但被告并未向原告交付涉案房屋。故原告特提起诉讼。 被告黄杨花、倪立秋辩称，一、原、被告之间不存在真实的商品房买卖合同关系；二、原告不是真正的购房者；三、原告未向被告交付购房款及定金；四、根据原告的诉状及证据材料显示，涉案《商品房买卖合同》中约定支付的定金，是来源于被告出具承诺书，该份承诺书载明的200万元中的100万元是涉案房屋的定金，但该承诺书依据的是被告黄杨花出具给黄细丹的一张金额300万元的借条，但该笔300万元的借条是在原告兄弟黄增加、黄增干的胁迫下出具的，也是因为黄增加、黄增干的胁迫，被告才出具了承诺书。因此，本案房屋商品房买卖合同是以合法的形式掩盖非法的目的，是黄增加、黄增干对被告敲诈勒索的继续，本案属于虚假诉讼，应驳回原告的起诉。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告黄细丹依法提交了下列证据材料：1.原告的身份证，用于证明原告的身份情况；2.被告的人口信息，用于证明被告的身份情况；3.《商品房买卖合同》，用于证明原、被告签订房屋买卖合同的事实；4.定金收据，用于证明原告已支付定金的事实；5.《协议书》，用于证明案外人黄增加与被告黄杨花达成以房抵债的约定，被告将两套商品房抵偿给原告黄细丹的事实。 被告黄杨花、倪立秋对上述证据共同质证如下：对原告提供的证据1、证据2均无异议；对原告提供的证据3有异议，认为该合同是被告本人签字捺印的，但该合同是非法无效的，房物价款是120万元，但支付定金100万元，该行为违反常理，且该定金100万元是以承诺书形式出具，承诺书是在胁迫下出具的，而从法律角度来看是单方承诺，在未交付涉案房屋前被告可撤销该承诺；对原告提供的证据4有异议，认为该定金收据是被告本人签字捺印的，但不存在已收到100万元的事实；对原告提供的证据5有异议，认为虽被告黄杨花的签字是真实的，但该协议书是在胁迫下出具的，因被告已与购房户约定交房期限，而案外人黄增加以敲诈勒索目的，通过对涉案楼盘申请财产保全来阻挡被告顺利交房，被告为避免纠纷才与案外人黄增加签订协议书。 被告黄杨花、倪立秋依法提交了下列证据材料：1.2019年2月25日的承诺书（复印件）、2019年2月25日的协议书、2019年2月25日的情况说明、2018年6月22日出具给黄莹的借条（复印件）、2018年6月22日出具给黄细丹的借条（复印件），用于证明本案案由应为民间借贷关系，原告提交的《商品房买卖合同》不是当事人的真实意思表示，该合同是无效的及原告支付的100万元定金系案外人黄增加向被告敲诈勒索所得，该款是虚构的，实际并未支付的事实；2.照片两张，用于证明2019年2月25日，案外人黄增加组织社会人员阻挡被告工地正常施工的事实；3.和解协议书、接警单详情，用于证明2020年6月16日，原告黄细丹在案外人黄增加的指使下，到被告开发的楼盘销售处持刀阻挠公司正常经营，公司已报警的事实；4.《协议变更说明》（复印件），用于证明福地华苑3幢506室已转让给上官海娜的事实；5.（2016）浙0304执1791号执行裁定书，用于证明被告黄杨花以14058888元购买温州康翔房地产开发有限公司名下的位于苍南县龙港镇江××路××号（土地号：苍国用2014第1××5号）、江滨路118-134号（土地号：苍国用2014第1××7号）土地使用权，即涉案房屋所在地的地块使用权；6.银行转账凭证，用于证明被告黄杨花购买涉案地块后，案外人黄增加、黄增干（原告黄细丹的兄弟）强迫被告转账支付至少200万元的事实。 原告黄细丹对上述证据质证如下：对被告黄杨花、倪立秋提供证据1中日期为2019年2月25日的承诺书、协议书、情况说明的真实性、关联性均无异议，被告已确认存在民间借贷纠纷，但认为不能证明存在敲诈勒索的情况；对被告黄杨花、倪立秋提供证据1中的2018年6月22日出具给黄莹的借条有异议，认为原告不清楚该借条的情况；对被告黄杨花、倪立秋提供证据1中的2018年6月22日出具给黄细丹的借条无异议，认为被告黄杨花欠原告黄细丹款项，并约定以房抵债，该情况也有中间人代笔，但不存在敲诈勒索的情况；对被告黄杨花、倪立秋提供的证据2有异议，但认为仅能说明案外人黄增加曾向被告黄杨花讨要债务，但不能证明被告所主张的待证事实；对被告黄杨花、倪立秋提供的证据3有异议，调解协议书中关于争议事项的记载不是原告陈述的，也不是事实。对被告黄杨花、倪立秋提供证据4的真实性无异议，该说明是属实的，原告已将被告抵债的福地华苑3幢506室进行转让并办理了房屋过户手续；对被告黄杨花、倪立秋提供证据5的形式真实性无异议，但对其合法性、关联性均有异议，认为该裁定书作载明的作价金额并不是被告黄杨花实际受让的金额，被告黄杨花为低价受让，与朱**贵或温州康翔房地产开发有限公司的债权人达成执行和解协议，也与尚未诉讼案件的债权人达成债务转移协议，原告黄细丹于2004年在温州康翔房地产开发有限公司出资70万元，朱**贵于2014年期间以开发涉案地块名义向案外人黄增加借款360万元，而黄杨花同意清偿该债务，因此各方多次调解；对被告黄杨花、倪立秋提供的证据6有异议，案外人黄增加未收到2017年6月17日的转账，对其他转账情况的真实性均无异议，但认为该款项均是被告黄杨花偿还债务。 对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提供的证据3、证据4、证据5，被告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。被告黄杨花、倪立秋提供证据1中的2019年2月25日的承诺书、2019年2月25日的协议书、2019年2月25日的情况说明、2018年6月22日出具给黄细丹的借条，原告对其真实性均无异议，故本院对其真实性予以确认。被告黄杨花、倪立秋提供证据1中的2018年6月22日出具给黄莹的借条，涉及案外人黄莹，与本案不具有关联性，本院不作认定。被告黄杨花、倪立秋提供的证据2，不能证明被告所主张的待证事实，对其证明力本院不予确认。被告黄杨花、倪立秋提供的证据3，系相关职能部门出具的证明材料，本院对其真实性予以确认。被告黄杨花、倪立秋提供的证据5，该执行裁定书系瓯海区人民法院作出法律文书，本院对其证明力予以确认。被告黄杨花、倪立秋提供的证据6，本院对其真实性予以确认，但在缺乏其他证据佐证的情况下，不能证明被告所主张的待证事实。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月25日，被告黄杨花出具《承诺书》一份，载明：“黄杨花自愿支付黄增加贰佰万元（小写?200万元）正，由龙港镇江滨路118-134号、136-142号地块靠华百广场和方岩街方向五楼两对门的两套商品房，具体商品房面积按照销售时统一确定，现作价优惠后每平方米9500元计算价格出售给黄增加，多退少补。商品房预售开始后，一个月内由黄增加持2018年6月12日黄杨花出具的借条和承诺书来交割清楚”。案外人李其群、高小平在该《承诺书》的见证人一栏签字捺印。 2020年1月18日，案外人黄增加（甲方）与被告黄杨花（乙方）签订《协议书》一份，载明：“……二、原《承诺书》中载明的乙方结欠甲方贰佰万元，乙方承诺用两套商品房抵偿。甲乙双方一致同意，在本协议出具之日，由甲方指定人即黄细丹与乙方签订关于两套商品房的预购协议、商品房买卖合同。三、在乙方按本协议第二条约定的期限和金额向甲方支付以及乙方按本协议第三条约定与黄细丹签订关于两套商品房的预购协议，商品房买卖合同的，则乙方在2019年2月25日向甲方出具《承诺书》、《协议书》、《情况说明》三份材料自动失效，若乙方未按本协议第二条、第三条约定的事项履行其中一项的，则甲方有权按照原《承诺书》、《协议书》、《情况说明》追究乙方责任……”。 2020年1月18日，原告黄细丹（乙方）与被告黄杨花、倪立秋（甲方）签订《商品房买卖合同》一份，载明：“……乙方向甲方购买位于苍南县龙港镇江××路××商品房，该在建商品房系由甲方开发建设，经批准该地块上的项目名称为“福地华苑”。……一、乙方购得的商品房位于福地华苑3幢504室，该商品房规划用途为住宅，预测建筑面积为107.42平方米。……三、该商品房单价为9500元／平方米，商品房总价款为1020490元（大写壹佰零贰万零肆佰玖拾元整）；除商品房总价款外，甲方向乙方代收管道燃气开户费2480元／套，合同总价款为1022970元（大写壹佰零贰万贰仟玖佰柒拾元整）；四、在签订本合同前，乙方已向甲方支付定金人命币1000000元（大写壹佰万元整，2019年2月25日黄杨花承诺支付黄增加的200万元作为504、506房各100万购房定金），该定金于本合同签订时抵作商品房价款，剩余购房款乙方在本合同签订时一并付清。五、甲方应当在2020年4月30日前将竣工验收合格的商品房交付给乙方。……”同日，被告黄杨花、倪立秋以收款人身份向原告黄细丹出具《定金收据》一份，载明：“今收到买受人黄细丹交来购买本人位于苍南县龙港镇江××路××幢××室房屋定金：（大写）壹佰万元整（小写）1000000元。” 另查明以下事实：1、原告黄细丹于2020年5月27日出具《协议变更说明》一份，载明：“本人与倪立秋签订的苍南县龙港镇江滨路福地华苑3幢506室商品房购买协议，因本人愿意将此房转让给上官海娜，现由上官海娜与倪立秋直接签订购买协议，原本人与倪立秋签订的购房协议已履行完毕，涉及的购房资金由本人自行与上官海娜结算，与倪立秋无关”。2、龙港市××幢××室房屋登记于倪立秋名下；龙港市福地华苑3幢506室房屋登记于上官海娜名下。 本院认为：被告黄杨花与案外人黄增加之间的债权债务关系，有被告黄杨花出具的《承诺书》为证。被告主张该《承诺书》是在胁迫下出具的，根据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条的规定，被告有权请求人民法院变更或撤销上述《承诺书》，但应在知道或应当知道撤销事由之日起1年内行使，现被告辩称黄杨花于2019年2月25日出具的《承诺书》是在胁迫下出具的，但至今未申请撤销或变更该《承诺书》，该撤销权已经消灭，且被告也未提供证据证明上述《承诺书》是在胁迫的情况下出具的，故对其辩称，本院不予采信。现被告未能提供确凿相反证据推翻《承诺书》效力，因此，可以认定被告黄杨花对案外人黄增加负有债务。根据双方当事人陈述及签订的《协议书》、《商品房买卖合同》、《定金收据》，可知，本案是各方当事人为终止债权债务关系而建立房屋买卖关系，将相应款项转化为已付房款所进行的代物清偿，属以房抵债，由此达成的《商品房买卖合同》，意思表示真实，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应认定合法有效。双方约定被告黄杨花于2019年2月25日出具的《承诺书》中载明的200万元，分别作为龙港市××幢××室、龙港市福地华苑3幢506室房屋的定金各100万元，现龙港市福地华苑3幢506室房屋已登记于上官海娜名下，应视为双方已实际履行上述以房抵债约定，被告辩称涉案《商品房买卖合同》无效，依据不足，本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。因此，被告黄杨花、倪立秋作为房屋出卖人，在依约收取房屋转让价款后，负有办理涉案房屋权属登记并将房屋权属转移登记到原告黄细丹名下的合同义务。被告辩称该《商品房买卖合同》是以合法形式掩盖案外人黄增加、黄增干敲诈勒索的非法目的，但被告提供的证据不能证明案外人黄增加、黄增干存在敲诈勒索的情况，故本院不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、确认黄细丹与黄杨花、倪立秋于2020年1月18日签订的关于坐落于龙港市××幢××室的《商品房买卖合同》合法有效； 二、黄杨花、倪立秋于本判决生效之日起十日内协助黄细丹办理坐落于龙港市××幢××室的不动产转移登记手续。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费13984元，减半收取计6992元，由黄杨花、倪立秋负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审 判 长 黄佳佳 二〇二〇年十一月二十六日 代书记员 金 晨 ? 相关法律条文链接： 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销： （一）因重大误解订立的； （二）在订立合同时显失公平的。 一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。 当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销 第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权； （二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。 ? 附件： 龙港市人民法院民事裁判后续释明 一、对不具有强制执行内容的裁判文书： 1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行； 2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉； 3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚； 二、对具有强制执行内容的裁判文书： 4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至龙港市人民法院执行款专户； 5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书。 三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。 四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。