大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初4910号原告：温霞，女，汉族，1976年2月10日出生，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：姜艳，系辽宁滳盈律师事务所律师。委托诉讼代理人：张祖杰，系辽宁滳盈律师事务所律师。被告：大连金万科置业有限公司，统一社会信用代码91210200MA0P5QCG56，住所地辽宁省大连市甘井子区山东路**（207）。法定代表人：周旭升，系总经理。委托诉讼代理人：梁红，系辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟小宇，系辽宁智库律师事务所律师。原告温霞与被告大连金万科置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告温霞和委托诉讼代理人姜艳、张祖杰,被告大连金万科置业有限公司委托诉讼代理人梁红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温霞向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿因房屋没有达到入住标准，使原告无法按期收房造成的损失（以房款2,920,000元为基数，按照日万分之1.75标准，自2019年7月10日起计算至实际收房之日止）；2、请求法院判令被告承担原告实际收房前的取暖费3,640.26元、物业费6,496元、车位管理费1,019元，共计11,155元。（计算期间为2019年7月10日至2020年4月13日）；3、请求法院判令被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2018年6月28日，经原、被告双方协商一致签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2017037114）。原告购买被告商品房为甘井子区商城花园北街17号6单元2跃3层2号房，建筑面积共140.01㎡，商品房总价款2,920,000元。2019年7月1日，被告通知原告办理入住手续，原告在验房过程中发现房屋存在严重质量问题导致无法入住：1.没有按照图纸安装室内基础楼梯；2、房屋大面积的渗漏水。介于以上质量问题，原告拒绝收房并多次与被告进行协商，被告自2019年10月24日开始维修至今，仍未维修好，维修期间多次损害原告房屋，严重影响原告入住。为避免损失的扩大，原告于2020年4月13日在与被告确认房屋现存质量问题后收房。并被强制要求交付了2019年7月10日至2020年4月13日的取暖费3,640.26元、物业费6,496元、车辆管理费1,019元。综上所述，被告的违约行为造成了原告的巨大损失，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望支持原告的诉讼请求。被告大连金万科置业有限公司辩称，我公司不同意原告的诉讼请求，请求人民法院在查清事实的基础上，依法驳回原告诉请。具体答辩理由如下：一、案涉房屋已于2018年12月28日取得《竣工验收备案表》，具备交付条件，不存在原告主张的没有达到交付标准的情形。二、原告主张的“室内基础楼梯”因装修拆改致未施工，不属于房屋主体结构质量问题或严重影响正常居住使用的质量问题，原告无权以此为由拒收房屋。1.原告主张的“室内基础楼梯”因原告委托施工单位进行装修拆改致未施工，原告承诺并保证不以此为由拒绝收房或者主张赔偿，原告拒收房屋的，与我公司无关，应自行承担不利后果。2017年11月22日，原告与施工单位签订《委托搭建合同》，该合同第一条约定“原告委托施工单位对其房屋进行改造、搭建，其知悉改造、搭建需要对该房屋原结构进行局部变动，并同意施工单位对房屋进行相关的结构变动，且承诺自行承担因前述变动而对该房屋产生的任何后果。”第五条约定第1款“甲方在验收该本工程时，认为有需要维修整改的事项，由乙方负责整改直至符合本合同约定的质量标准，但维修事项不能作为甲方拒绝接收该房屋或者要求该房屋开发商或乙方承担逾期交房责任的理由。”同日，原告因此为我公司出具《承诺书》，承诺“其知悉并认可该部位的装修拆改封闭可能造成装修拆改部位与交房标准及《合同》附图不符，并可能引起该房屋及所在楼宇的规划设计变更，因此发生的法律责任均由承诺人承担，与贵司无关；承诺人承诺不就前述事宜向贵司主张退房或拒绝接收房屋等或主张任何责任或赔偿、补偿等。”案涉房屋因装修拆改致室内基础楼梯未施工，责任应由原告自行承担，原告已经承诺并保证不以此为由拒绝收房，或者要求我公司承担任何责任。现原告提起逾期交房诉讼，违反委托搭建协议及承诺书的约定，违反诚实信用原则，依法不应予以支持。2.室内基础楼梯不属于房屋主体结构质量问题，或严重影响正常居住使用的质量问题，原告无权以此为由拒绝收房。根据双方《商品房买卖合同》第十三条“达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2.出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备替代。”《商品房买卖合同》第九条第4款“房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：(1)主体结构以外的质量问题；(2)装修和设备标准与合同约定不一致的；(3)设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》的约定。”及第十三条“买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定。如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。买受人无合法理由未按约定的日期办理房屋交付手续，保修期从视为交付之日起计算。”之约定，室内基础楼梯不属于房屋主体结构质量问题，或严重影响正常居住使用的质量问题，原告无权以此为由拒绝收房，假如存在其他问题，亦应在完成房屋交付后按规定处理，而不应拒绝收房。《住宅室内装饰装修管理办法》第5条，本法所称建筑主体是指建筑实体的结构构造，包括屋盖、楼盖、梁、柱、支撑、墙体、连接接点和基础等。本案室内楼梯不属于上述法定的建筑主体。3.补充一点事实，为维护开发商和业主的友好关系，出于共建和谐美好小区的社会效果，我公司已经沟通协调施工单位于2019年9月完成楼梯搭建。三、2019年8月，案涉房屋因遭遇超强台风“利奇马”影响致渗漏，属于不可抗力事件，根据法律规定，我公司对此无责任，且我公司已履行保修义务。1.合同约定的交房时间为2019年7月10日前，即房屋交付时并不存在渗漏问题。2.案涉房屋因超强台风“利奇马”影响致出现局部渗漏，属于不可抗力，根据法律规定，我公司对此免责。受第9号台风“利奇马”影响，自2019年8月10日起，大连市区部分地区遭遇暴雨到大暴雨，局部地区特大暴雨，据大连市政府新闻办公室召开“防台防汛”主题新闻发布会统计，大连全市平均降雨量为156.6毫米，大连市区降雨量为235.6毫米，大暴雨、特大暴雨覆盖全市84%的区域，大连市区日降雨量182.2毫米，是1993年以来最大，是1951年有历史记录以来第二多，大连市区过程降雨量235.6毫米，是1953年以来最多，是1951年有历史记录以来第四多。因超级台风“利奇马”影响致原告房屋局部发生渗漏，属于不可抗力，根据《民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”《民法通则》第一百零七条“因不可抗力不能履行合同或者造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”之规定，我公司对因遭遇不可抗力造成房屋渗漏的，不应承担任何责任。3.案涉房屋漏雨问题已经于2019年11月30日修复完毕。如原告提供照片所示，我公司已经按照双方合同约定，对案涉房屋履行了保修义务，及时进行了维修，渗漏问题已经于2019年11月30日前修复完毕。四、原告主张“维修房屋装饰材料与前期房屋装饰材料存在差异”，无事实依据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条“原告向人民法院起诉或者被告提出反诉,应当提供符合起诉条件的相应的证据。”之规定，合同附件三对室外部分外饰面的交付标准约定为多层干挂石材、涂料、面砖结合，而我公司维修的部分是房屋外饰面的涂料部分，现外饰面所用装饰材料仍为涂料，并不存在更换装饰材料的事实。原告未举证证明其关于“维修房屋装饰材料与前期装饰材料存在差异”的主张，应承担举证不能的不利后果。五、原告无正当理由拒绝收房，根据约定，案涉房屋自2019年7月10日起已经视为交付，原告无权要求我公司承担逾期交房违约金。根据《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间15日未办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付。房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：（1）主体结构以外的质量问题；（2）装修和设备标准与合同约定不一致；（3）设备及配套设施不符合《新建住宅使用说明书》的约定。”之约定，我公司已经于2019年7月10日书面通知原告交房，原告无正当理由拒绝收房的，案涉房屋自2019年7月10日起已经视为交付原告，原告无权要求我公司承担逾期交房违约金。七、原告第二项诉讼请求所主张的物业费、取暖费、车位管理费与本案房屋买卖合同非同一法律关系，与本案无关，不应在本案中处理。八、原告当庭变更诉求要求按日万分之1.75承担违约金无法律和合同依据，日万分之1.75为法律规定的执行案件加倍履行债务利息非法定逾期交房违约金的依据，原告按此主张不应予以支持。综上所述，原告诉请无事实和法律依据，请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求，以维护我公司的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告温霞（买受人）与被告大连金万科置业有限公司（出卖人）于2017年11月22日签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买行政街号甘井子区商城花园北街17号6单元2跃3层2号房，建筑面积140.01平方米，按套计算该商品房总价款2,920,000元。出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定附件三的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替方式处理。买受人购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。原告自述被告于2019年7月1日通知原告交房，原告认为房屋漏水、没有楼梯而拒收房屋。另查，大连市甘井子区城市建设管理局于2018年12月28日出具房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表记载，甘井子区华东路26号宗地项目1#-14#楼、CK1#-CK3#楼工程竣工验收备案文件已收讫。本院认为，原告温霞与被告大连金万科置业有限公司于2017年11月22日签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。按照该《商品房买卖合同》约定，被告将经验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用，被告自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。案涉房屋于2018年12月28日经竣工验收备案，也就是说，案涉房屋在合同约定的交付时间2019年7月10日前已达到合同约定的交付条件。原告自述被告于2019年7月1日通知原告交房，由此可见，被告已在合同约定的交房期限前通知原告交付符合合同约定条件的房屋，系原告拒收而产生延迟接收房屋，故原告要求被告给付逾期交房违约金及要求被告承担原告实际收房前的取暖费、物业费、车位管理费，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。关于原告提出房屋存在漏水等问题，被告辩称漏水系因遭遇超强台风所致，并非被告责任。原、被告目前提交的证据均不足以证明案涉房屋漏水的具体地确定性原因，鉴于庭审中原、被告均确认，被告已进行了相应的维修，由此可见，无论是何原因漏水，被告已履行了《商品房买卖合同》中的义务。关于原告提出房屋没有安装室内基础楼梯一节。合同中所附房屋平面图标示的是室内楼梯间所在位置，原、被告签订的《商品房买卖合同》与附件《八栋墅叠拼交付标准》中，均没有被告应向原告交付楼梯以及楼梯的具体材质、规格的明确约定。庭审中，被告表示为维护开发商和业主的友好关系，出于共建和谐美好小区的社会效果，被告已经沟通协调施工单位于2019年9月完成楼梯搭建。现原告以被告没有交付楼梯而主张被告违约，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用驳回原告温霞的诉讼请求。案件受理费890元，减半收取445元（原告温霞已预付445元），由原告温霞负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  赵廷山二〇二〇年十一月六日书记员  郝安琪