四川省成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初4304号 原告：刘世武，男，1985年8月26日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。 委托诉讼代理人：韩冀平，四川中研律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐斌，四川中研律师事务所律师。 被告：成都美一家房地产经纪有限公司，住所地中国（四川）自由贸易试验区成都高新区天府大道北段**********。 法定代表人：贺**华。 被告：唐杰，男，1985年11月10日出生，汉族，住四川省蓬溪县。 原告刘世武与被告成都美一家房地产经纪有限公司（以下简称美一家公司）、唐杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘世武的委托诉讼代理人徐斌到庭参加诉讼，被告美一家公司、唐杰经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘世武向本院提出诉讼请求：1.判令解除刘世武与美一家公司签订的《物业委托管理合同》；2.判令美一家公司支付2019年11月25日应支付的房屋租金固定回报27303元（计算标准：应支付32895元，实际支付2＊2796＝5592元）；3.判令美一家公司承担违约金11610元（计算标准：总租金77400＊15%）；4.判令美一家公司支付剩余未履约期间的免租期间的房租2947元（计算标准：总租金77400元／36个月＝2150元／月租，合同实际履行18个月，免租期只应合理扣除18个月／36个月＊90天＝45天，美一家公司应补偿刘世武免租期90-45＝45天房租，金额为2150元／30天＊52天＝3225元）；5.判令美一家公司支付刘世武3个月房屋空置期租金6450元（计算标准：2150元＊3个月）；6.判令唐杰对上述债务承担连带偿还责任；7.本案诉讼费由美一家公司、唐杰承担。事实和理由：2018年8月25日，刘世武与美一家公司签订关于成都市龙泉驿区××道××号（皇冠湖壹号）二栋一单元1101号的房屋《物业委托管理合同》，约定刘世武把房屋出租给美一家公司，租期为3年3个月，自2018年8月25日至2021年11月25日止，其中90天为免租期，总租金为77400元，平均月租2150元。美一家公司于2018年8月25日支付967元、2018年9月18日支付4837元、2018年10月18日支付5805元，履行了第一次、第二次付款义务，但从合同约定2019年11月25日应付32895元起，美一家公司于2019年11月25日和12月26日各付了2次2796元共5592元的租金后，剩余租金一直未付，尚欠租金27303元。根据法律规定，美一家公司系唐杰成立的一人有限责任公司，因此，应对债务承担连带责任，故特此起诉。 被告美一家公司、唐杰未作答辩。 本院经审理认定事实如下：刘世武作为委托方与美一家公司作为受托方签订《物业委托管理合同》，约定刘世武将位于龙泉驿区××道××号（皇冠湖壹号）二栋一单元1101号房屋（以下简称案涉房屋）委托美一家公司全权管理并对外出租。合同约定委托期为3年3个月，自2018年8月24日至2021年11月24日止；双方协商，美一家公司管理刘世武房屋，美一家公司向刘世武支付固定租金回报，支付方式为年付，具体支付日期和支付方式及金额以附表2付款日期和支付方式及金额为准；合同第六条第5项约定刘世武给美一家公司90日免租期，作为美一家公司寻找客户的时间，此期间刘世武不收取固定租金回报；合同第六条第6项约定合同期内，如因刘世武以任何原因中途收回房屋，则每年的免租期仍需由刘世武承担，美一家公司有权提前扣除；合同第七条第2项约定合同期未满，美一家公司要求提前终止合同的，赔偿刘世武租期内总租金的15%作为违约金。 合同附件2付款日期及金额载明：第一次付款2018年8月25日付967元；第二次付款2018年9月10日付10642元；第三次付款2019年11月25日付32895元；第四次付款2020年11月25日付32895元；备注：美一家公司有权单方面按照单次节点月租价上浮2%分月支付固定租金回报。上述四次付款共计应支付租金77399元。 案涉合同签订后，刘世武向美一家公司交付了案涉房屋。美一家公司已于2018年8月25日支付了租金967元；于2018年9月18日支付了租金4837元；于2018年10月18日支付了租金5805元；于2019年11月25日支付了租金2796元；于2019年12月26日支付了租金2796元，共计已支付租金17201元。 刘世武已于2020年6月1日收回了案涉房屋。 另查明，2020年3月11日，美一家公司变更登记为一人有限责任公司，股东及法定代表人为贺**华。变更前该公司共有两名股东，唐杰系其中之一并为法定代表人。 上述事实有当事人陈述、《物业委托管理合同》、转账凭证等证据在案佐证，本院依法予以确认。 本院认为，刘世武与美一家公司签订《物业委托管理合同》，系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 关于合同解除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，刘世武将其所有的房屋委托美一家公司全权管理并对外出租以获取固定租金回报，但美一家公司未依照合同约定履行租金支付义务，即以自己的行为表明不履行案涉合同的主要债务，故刘世武依法享有解除权。刘世武诉请解除其与美一家公司签订的《物业委托管理合同》，于法有据，本院予以支持。结合刘世武述称已于2020年6月1日将案涉房屋自行收回的事实，本院确认双方签订的《物业委托管理合同》于2020年6月1日解除。 关于应付租金金额。如前所述，因案涉租赁合同于2020年6月1日解除，刘世武于同日将房屋自行收回，故美一家公司应按约支付截至2020年6月1日之前应付的租金。根据合同约定，免租期为90天即3个月，该期间不支付租金，本案租金应从2018年11月25日计算至2020年6月1日（共计十八个月零七天），按月租金2150元（77399元÷36个月）标准计算，租金共计39195元，扣除其已向刘世武支付的租金17201元，美一家公司还应支付租金21994元。刘世武超出此部分的租金主张，本院不予支持。 关于免租期剩余房租及房屋空置期租金的问题。因案涉合同并未对美一家公司违约后需支付前述费用作出约定，故刘世武的该项诉请，本院不予支持。 关于刘世武诉请美一家公司支付违约金11610元的问题。刘世武根据合同第七条第2项的约定主张美一家公司向其支付11610元违约金。本院认为，该条约定系美一家公司提前终止合同所应承担的责任，美一家公司违约导致合同解除，刘世武有权主张违约金，故本院对其该项主张予以支持。 关于唐杰是否承担连带责任的问题。本院认为，案涉合同签订时，唐杰仅为公司股东之一，公司性质并非一人有限责任公司，刘世武对唐杰的主张，不符合一人有限责任公司股东承担连带责任的法律规定，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告刘世武与被告成都美一家房地产经纪有限公司签订的《物业委托管理合同》于2020年6月1日解除； 二、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘世武支付租金21994元； 三、被告成都美一家房地产经纪有限公司于本判决生效之日起五日内向原告刘世武支付违约金11610元； 四、驳回原告刘世武的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费507.5元，由被告成都美一家房地产经纪有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当 事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  蒲彦仪 二〇二〇年十一月六日 书记员  邓 莎