河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1202民初4202号原告：何XX，女，1988年3月14日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被告：三门峡力恒房地产开发有限公司，住所地：三门峡市陕州区陕州大道与神泉路交叉口东北侧。统一社会信用代码：91411222050864587R。法定代表人：王俊，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨晓玮，河南永兴律师事务所律师。委托代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：李欢，河南永兴律师事务所律师。委托代理权限为特别授权。被告：中国建设银行股份有限公司三门峡分行，住所地：三门峡市黄河路西段建业壹号城邦**楼**。负责人：袁胜卫，该行行长。第三人：李贞华，男，1987年1月20日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。原告何XX与被告三门峡力恒房地产开发有限公司（以下简称力恒公司）、中国建设银行股份有限公司三门峡分行（以下简称建行三门峡分行）、第三人李贞华房屋买卖合同、金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何柳，被告力恒公司委托诉讼代理人杨晓玮、李欢到庭参加诉讼，被告建行三门峡分行、第三人李贞华经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告何XX向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告何柳与被告力恒公司于2018年7月1日签订的编号为18592942的《商品房买卖合同》；2.依法解除原告何XX、第三人李贞华与被告建行三门峡分行、力恒公司于2018年8月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.依法判令被告力恒公司退还原告支付的购房首付款149547元并赔偿利息损失（利息损失计算方式：从2018年7月1日起按照年利率6%计算至款项退清之日止）；4.依法判令被告力恒公司退还原告自2019年2月1日起至判决生效之日止已向被告建行三门峡分行归还的贷款本金及利息(暂计算至2020年8月21日止为94446.71元，具体金额以判决生效当月被告建行三门峡分行提供的还款明细为准)；5.依法判令被告力恒公司退还原告代收的房屋维修基金8492元及款项退清为止的利息（利息计算方式：从2018年7月1日起按年利率6%计算至款项退清之日止）；6.依法判令被告力恒公司向被告建行三门峡分行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》剩余的贷款本息（以判决生效当月银行提供的下余贷款明细清单为准）；7.依法判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年7月1日，原告何XX与力恒公司签订商品房买卖合同，约定力恒公司将位于商务中心区迎宾大道东侧航科城11幢20层2001号房屋出售给原告，房屋面积141.54平方米，房屋价格为5013.05元/㎡，房屋总价款为709547元，原告支付首付款149547元，剩余购房款采用银行按揭贷款模式。合同同时约定力恒公司应于2020年6月30日前向原告交付房屋，如逾期交付房屋超过30天，原告有权解除合同。合同签订当日，原告向力恒公司交付首付款149547元。后于2018年8月15日，原告何柳、第三人李贞华与二被告一起办理了银行按揭贷款560000元，被告建行三门峡分行于2019年2月1日向力恒公司账户支付贷款56万元，原告于2019年2月起每月偿还银行贷款本息至今。现被告承诺的交房日期已至，截至目前被告力恒公司仍未将房屋交付原告，故原告有权依约解除涉案的《商品房买卖合同》。鉴于涉案商品房买卖合同解除，原告及第三人与被告建行三门峡分行订立《个人住房（商业用房）借款合同》的合同目的已无法实现，故原告有权解除该借款合同。在上述两份合同解除后，被告力恒公司应将原告支付（或偿还）的款项及剩余银行贷款分别支付给原告及贷款银行。现为了维护原告的合法权益，依法诉至来院。被告力恒公司辩称，1.我方对逾期交房不持异议，主要是因为疫情、环保等原因造成的。我公司会尽快施工，争取在短时间内完工，并将房屋交付。2.原告按年利率6%要求赔偿利息损失没有任何事实及法律依据。3.我方代收的房屋维修基金已交至维修资金管理中心，该费用应由维修资金管理中心退还。4.在建行三门峡分行未提起诉讼的情况下，原告将商品房买卖合同与银行借款合同一同诉至法院，违反了一案一诉的原则，属程序违法。综上，原告部分诉讼请求没有事实与法律依据，望依法驳回。被告建行三门峡分行未答辩。第三人李贞华述称，1.同意原告的诉讼请求，即要求解除我、原告与建行三门峡分行签订的贷款合同。2.因涉案的银行贷款全部由原告通过自己的银行账户予以偿还，同意被告力恒公司将应退还的涉案款项全部退还给原告。本院经审理认定事实如下：2018年7月1日，原告何柳（××）与被告力恒公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（编号为18592942），主要约定：第三条、××购买位于商务中心区航科城11幢20层2001号房，户型四室二厅，房屋建筑面积141.54平方米，其中套内建筑面积103.35平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积38.19平方米。第四条、按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5013.05元，总金额709547元。第六条、付款方式为：149547元，现金支付，付款时间2018年7月1日，交纳比例21.08%；560000元，商业贷款，付款时间2018年10月1日，交纳比例78.92%。第八条、出卖人应当在2020年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付××使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知××；2.因交通管制、中招、高考期间禁止施工等政府行为或相关政策导致延期的突发性公共事件等出卖人不能预防控制的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，××有权解除合同。××解除合同的，出卖人应当自××解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。原告何柳在××处签名确认并按捺指印，被告力恒公司在出卖人处加盖公章。该合同办理了信息备案。合同签订当日，何柳向被告力恒公司交纳购房首付款149547元、维修基金8492元，力恒公司向何柳出具收据2份。庭审中，被告力恒公司称2018年7月2日，其公司将代收的维修基金8492元交给三门峡市物业专项维修资金管理中心，该中心向何柳出具专项维修资金专用票据，原告对此无异议。2018年8月15日，原告、第三人作为借款人与建行三门峡分行作为贷款人，被告力恒公司作为保证人签订《中国建设银行个人住房（商业用房）借款合同》（以下简称《个人住房借款合同》），主要内容约定：借款人：何柳，李贞华；保证人：力恒公司；抵押人：何柳，李贞华；借款金额560000元，借款期限240个月，自2018年8月15日至2038年8月15日止，贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。贷款人将款项一次性划入力恒公司尾号0169的建设银行账户。还款采用按月等额本金方式，每月归还本金为2333.33元，利息逐期结清。抵押财产为三门峡市商务中心区航科城11号楼20层2001号房屋。《个人住房借款合同》签订后，中国建设银行三门峡分行于2019年2月1日向力恒公司转款560000元。庭审中，原告何XX提交其手机银行截图证实其按月向中国建设银行偿还贷款本息，截至2020年10月25日止，共计偿还贷款本息104147.85元，其中本金48999.93元，利息55147.92元。庭审中，被告称涉案房屋目前在进行室外施工，可能到今年年底或者明年年初才能交房，得看具体的施工情况。原告要求解除双方间的房屋买卖合同，被告力恒公司同意解除合同。但力恒公司对于原告要求按年利率6%计算利息不认可，原告称合同违约金约定过低，要求进行调整。本院认为：原告何XX与被告力恒公司于2018年7月1日签订的编号为18592942的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”合同签订后，原告何柳按约履行了付款义务，被告力恒公司未按合同约定期限交房，根据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，原告有权解除该合同。现原告提出解除该合同，被告力恒公司也表示同意，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”之规定，本院予以照准。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。因原告与建行三门峡分行等人签订的《个人住房借款合同》的目的是为了购买涉案房屋，现关于涉案房屋的《商品房买卖合同》已约定解除，原告主张解除《个人住房借款合同》，于法有据，本院予以支持。关于原告主张被告力恒公司返还已支付的购房首付款及利息损失问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，何XX与力恒公司签订的《商品房买卖合同》解除后，力恒公司应将何XX已经支付的首付款149547元予以返还。因导致合同解除的过错方在被告力恒公司，故被告力恒公司还应当承担违约责任。关于原告请求的已付购房款149547元的违约金，双方签订的《商品房买卖合同》约定按原告累计已付款的1%向被告支付违约金，该约定标准过低，原告申请调高，本院予以准许。根据公平和诚实信用原则，本院酌定自原告付款之日即2018年7月1日起按照日万分之一的标准计算违约金。关于原告已偿还的银行贷款本息及尚未偿还的银行贷款本息问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房贷款担保合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××”。本案中，对于本判决生效之日止前何柳已经偿还的银行贷款本息，应由力恒公司予以返还。根据何柳提供的贷款手机银行截图，截止到2020年10月26日，何柳已经归还的银行贷款本息共计104147.85元，其中本金48999.93元，利息55147.92元，该款项应由被告力恒公司予以返还。判决生效后，何XX尚未偿还的购房按揭贷款，由力恒公司返还给建行三门峡分行更为公平合理。关于原告主张力恒公司返还房屋维修基金的问题。因力恒公司已于2018年7月2日将代收原告的房屋维修基金交至三门峡市物业专项维修资金管理中心，该中心已出具相应票据，故原告要求力恒公司退还该维修资金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告力恒公司认为本案将商品房买卖合同与银行借款合同同时处理，程序违法的问题。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第一款的规定系解决按揭银行进入单纯商品房买卖合同纠纷之诉的诉讼地位问题，即商品房买卖合同的双方仅就买卖合同提起诉讼时，按揭银行有权作为有独立请求权的第三人主动要求参加该案诉讼。本案显然非建行三门峡分行主动申请参加单纯商品房买卖合同纠纷之诉的情形，故前述司法解释并不适用于本案。另一方面，从合同的产生而言，按揭贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的而言，按揭贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行。故商品房买卖合同当事人因主张商品房买卖合同无效或者请求撤销、解除而提起诉讼时，按揭贷款合同的履行就处于待定状态。在商品房买卖纠纷当事人同时请求人民法院判决解除按揭贷款合同时，商品房买卖合同纠纷的处理与按揭贷款合同纠纷的处理就存在天然的关联，此时，将该两种纠纷一并处理有利于提高诉讼效率、减少当事人诉累，利于节约司法资源、保障裁判统一。故本院根据原告何柳的起诉请求，将建行三门峡分行列为本案被告，并根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条关于“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”之规定，将何柳所提起商品房买卖合同之诉与按揭贷款合同之诉一并审理，并未违反法定程序。对力恒公司的该项辩称，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,判决（缺席）如下:原告何XX与被告三门峡力恒房地产开发有限公司于2018年7月1日签订的编号为18592942的《商品房买卖合同》于本判决发生法律效力之日起解除。原告何XX、第三人李贞华与被告中国建设银行股份有限公司三门峡分行、被告三门峡力恒房地产开发有限公司于2018年8月15日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》于本判决发生法律效力之日起解除；被告三门峡力恒房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内返还原告何XX购房首付款149547元及违约金（违约金计算方式为：以149547元为基数，自2018年7月1日起，按日万分之一的标准计算至本判决确定的给付之日之日止）；被告三门峡力恒房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内退还原告自2019年2月1日起至判决生效之日止已向被告中国建设银行股份有限公司三门峡分行归还的贷款本金及利息(暂计算至2020年10月25日止为104147.85元，至判决生效之日止的数额以判决生效当月被告中国建设银行股份有限公司三门峡分行提供的中国建设银行个人贷款对账单为准)；被告三门峡力恒房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向被告中国建设银行股份有限公司三门峡分行偿还涉案《个人住房（商业用房）借款合同》自判决生效之日起剩余的贷款本息（以判决生效当月银行提供的中国建设银行个人贷款对账单中载明的贷款本息余额为准）；驳回原告何XX的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2640元，由被告三门峡力恒房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省三门峡市中级人民法院。审判员  赵云霞二〇二〇年十一月二日书记员  张东兰