湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8037号原告：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区****。法定代表人：彭桂先。委托诉讼代理人：何俊，湖南维毅律师事务所律师。被告：高东红，女，1959年2月13日出生，汉族，住长沙市岳麓区。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称原告）与被告高东红（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何俊和被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付物业管理费用（至2019年12月31日）17855元；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金16192元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年9月1日、2012年9月1日、2015年9月1日、2018年9月1日先后四次与长沙市雨花区仁和雨花家园业主委员会签订《仁和雨花家园物业管理服务委托合同》，从2009年9月1日起至2021年8月31日止原告对仁和雨花家园小区提供物业管理服务。被告作为仁和雨花家园松月苑2栋501号业主（建筑面积为188.74平方米），应切实履行《仁和雨花家园物业管理服务委托合同》相关约定，但被告从2009年9月1日起无故拖延缴纳物业管理费用。依据2009年、2012年、2015年、2018年签订的《仁和雨花家园物业管理服务委托合同》的相关约定，从2009年9月1日起至2012年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.65元，小高层1.2元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金：从2012年9月1日起至2015年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.75元，小高层1.3元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金；从2015年9月1日起至2018年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.85元，小高层1.4元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金；从2018年9月1日起至2022年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.85元，小高层1.4元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金。被告从2009年9月1日起至2019年12月31日止被告拖欠物业管理费用17855元（188.74平方米×0.65元/平方米×36个月+188.74平方米×0.75元/平方米×36个月+188.74平方米×0.85元/平方米×52个月=17855元），违约金16192元(188.74平方米×0.75元/平方米×124个月×0.0005×[(124-1)/2×30]=16192元。根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法公正裁判，实现原告的诉讼请求。被告辩称，被告并非无故拖延物业管理费，实是因为原告管理违反国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条第二款，即未按照《雨花家园物业服务委托合同》的条款对被告房屋外墙漏水进行及时维修导致被告财产蒙受损失，又未给予被告财产损失补偿。并在被告多次上门协商不予理睬，严重侵犯业主合法权利。具体事实如下：1、2006年，被告通过全款购买长沙市雨花区××路××号××栋××号住房，2007年8月装修完工后入住。2008年3月下雨时被告发现书房窗套被漏坏产生霉点。之后没多久又发现书房墙外大面积渗水，导致书柜和书桌都发生霉变。被告多次向原告反映，原告回答要维修，要动用房屋维修基金要走程序，他们没有办法只能等维修基金，但并未答复被告需要多久时间能够解决问题。2、2008年12月18日，被告发现客厅阳台的实木柜顶出现漏水，被告当天就向原告反映情况，几天后在被告的不断催促之下原告才来人到被告家看了一下，来人回复漏水是因为外墙漏水所致，要先向公司报告商量怎么处理，之后就没有给过被告任何答复，后来被告多次向原告反映漏水的情况，并要求给予维修但都均未得到回复，后漏水不断渗透到被告家的书房、客厅、以及主卫生间和主卫生间过道的位置。3、2009年4月，原告水电工师傅来被告家，说为了查漏水，要把被告家阳台柜子撬开查看漏水情况，在撬开柜顶后明确告诉被告确实是外墙渗水，他告诉被告会把情况向物业反馈，但之后被告去找物业公司，物业经理助理许喜莲答复要从楼顶放绳子来维修，费用较高，然后又没人提供我怎么处理的方案了。同年9月因房屋漏水导致墙体霉变，影响正常生活，被告自费买来材料请装修人员帮忙修缮被漏坏的主卫生间过道顶和墙面、书房顶和墙面、客厅顶和墙面、餐厅顶和墙面进行维护，共计花费人民币5424元整。4、2010年2月5日凌晨4时许，当天下大雨，被告被水流声吵醒，起来查看时发现被告家客厅阳台被6楼漏下的水淹掉了，水直接漫到了客厅。被告赶紧起来并呼唤被告的先生起来，俩人一边拿盆子接水一边用拖把拖地，弄到早上6点多雨小一些才终于止住水蔓延到客厅。被告凌晨4点漏水的时候给物业打电话，到上午8点多物业才到被告家里来看情况，他后来告诉被告漏水是因为楼顶的下水道被死鸟堵住了这才导致漏水。并承诺被告等房子干了，物业会派人来维修被水漏坏的房屋阳台墙顶以及打湿的柜子的柜体，但至今为止都无人来帮忙维修。5、2010年被告的孙子出生，被告前往照顾几个月时间未住回仁和雨花家园，在离开小区之前被告就多次找到物业反映漏水情况，并委托本栋101的业主帮被告去小区物业反映。但当被告回到小区时才得知小区正在进行外墙维修，但本次维修并未将被告户纳入维修名单，被告当即打电话联系小区物业经理助理许喜莲，得到的答复是“物业忘记将我纳入名单”，因名单已经审批通过，无法增加给予维修。6、2013年12月5日，为解决被告房屋损失问题以及和物业公司多年物业费用的矛盾，被告再次找到小区物业公司。当时依然是物业经理助理许喜莲接待，物业经理邹利平给被告的答复是先帮被告把阳台漏水的问题解决后，再谈如何补交物业费的问题。7、至2019年被告房屋外墙漏水的问题一直未得到彻底解决，且因此导致的房屋损失物业公司也未予答复，且被告也未收到任何物业费催缴通知单。被告本着协商解决的态度于当年2月10日向原告提出书面报告，但至今也无人与被告协商。8、物业公司依法代收电费应按照长沙市物价局核定的收费标准收缴电费（应为0.6243元／度），但2012年物业公司按照0.64元／度代收电费。被告认为长沙市金房子物业管理公司管理混乱，服务不到位。其行为已违反国务院颁布的《物业管理条例》第三十五条第二款、《长沙市城市住宅小区物业管理暂行办法》第二十三条第二款、第二十六条，符合2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定。恳请法院依法维护公民正当权利，驳回原告诉讼请求，并判令其赔偿被告26404元的经济损失；恳请法院要求原告对小区修缮记录予以公示；诉讼费用由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，原告（乙方）与雨花家园业主委员会签订《雨花家园物业管理服务委托合同》，约定甲方将雨花家园住宅小区委托乙方实行物业管理及服务，委托管理期限三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花草、树木、建筑小品的维护和管理，公共环境卫生，小区内交通与车辆停放秩序的管理，维护小区公共秩序安全，制止各种违法或威胁小区安全的行为，等；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.65元，小高层1.20元向业主或物业使用人收取；合同还就双方其他权利义务责任等进行了约定。2012年8月20日，双方续签合同，委托管理期限为2012年9月1日至2015年8月31日，收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.75元，小高层1.30元向业主或物业使用人收取。2015年9月1日，合同续签，委托管理期限自2015年9月1日至2018年8月31日，收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.85元，小高层1.40元向业主或物业使用人收取。2018年9月1日，合同续签，委托管理期限自2018年9月1日至2021年8月31日，收费标准同上份合同约定。被告系仁和雨花家园小区松月苑2栋501号房屋业主，房屋建筑面积188.74平方米。原告向被告进行了催收，但被告自2009年9月1日起未交纳物业费。2019年11月4日，原告委托湖南维毅律师事务所刘慧律师向原告发出《律师函》，要求被告支付501号房屋拖欠的2009年9月1日至2018年12月31日的物业费15931元及违约金14958元。被告及该系列案业主提供了涉案楼道、杂物间、垃圾桶周边、车辆停放等照片，显示小区存在垃圾处理不及时、车辆乱停放、杂物间住人等情况，以证明原告物业管理混乱，没有履行物业管理职责。原告另提供了其房屋受到漏水影响的照片，以及进行维修的记录和费用，以证明因原告没有履行职责导致被告受损。本院认为，原告与长沙市雨花区仁和雨花家园业主委员会于2009年9月1日签订的《物业管理服务委托合同》及续签合同合法有效，该合同对被告具有约束力。上述合同签订后，原告在合同期间按照约定提供了基本的卫生、安保、维修、养护等物业服务，被告应当交纳物业管理费用，因此被告应当向原告支付2009年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费。被告一直拒交物业费，从被告及该系列案业主提交的证据来看，原告在履行物业管理职责方面存在着履行职责不到位，物业管理服务质量有欠缺的问题，本院根据实际情况酌情认定对原告主张的物业费按照合同约定标准的90%收取，故被告应当向原告支付物业费16069.5元【（188.74平方米×0.65元/平方米×36个月+188.74平方米×0.75元/平方米×36个月+188.74平方米×0.85元/平方米×52个月）×90%】，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。因原告履行合同存在瑕疵，对原告主张违约金本院不予支持。被告辩称原告违约在先，没有处理好被告房屋漏水问题，导致被告承受损失。本院认为被告上述辩解与本案纠纷并非同一案由，可另行向原告主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告高东红于本判决生效之日起5日内向原告湖南长沙金房子物业管理有限公司支付物业管理费用16069.5元；二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费326元，由被告高东红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年十一月二日书记员 旷豪才