湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0103民初8039号原告：长沙叮叮商业管理有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路**叮叮商业广场集装箱创意办公室。法定代表人：阳世勇，执行董事。委托诉讼代理人：邹倩，北京市君泽君（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王超，北京市君泽君（长沙）律师事务所实习律师。被告：吴章武，男，1991年6月20日出生，汉族，住湖南省宜章县。委托诉讼代理人：刘昭，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，湖南天恒健律师事务所实习律师。被告：覃明达，男，1986年5月3日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：刘昭，湖南天恒健律师事务所律师。委托诉讼代理人：张云，湖南天恒健律师事务所律师。原告长沙叮叮商业管理有限公司（以下简称“叮叮商业公司”）与被告吴章武、覃明达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月9日公开开庭进行了审理。原告叮叮商业公司的委托诉讼代理人邹倩、王超，被告吴章武、覃明达的委托诉讼代理人刘昭、张云均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叮叮商业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告吴章武向原告叮叮商业公司支付商铺租金53152元、物业管理费17717元、推广费5906元，以及逾期支付商铺租金、物业管理费及推广费产生的滞纳金9340.7元（滞纳金暂计算至2020年7月20日，实际需支付至付清欠款之日止）；2.判令被告吴章武向原告叮叮商业公司支付商铺占用费43394.84元（暂计算至2020年7月20日，实际需支付至其腾空商铺之日止）；3.判令被告吴章武赔偿原告叮叮商业公司商铺恢复原状费用17910元；4.判令被告吴章武向原告叮叮商业公司支付律师代理费3750元；5.判令被告吴章武向原告叮叮商业公司支付合同解除违约金77610元（上述第1-5项费用合计228780.53元）6、判令被告吴章武立即腾空商铺，并将商铺返还给原告；7.判令被告覃明达对被告吴章武诉求中第1-5项费用承担连带责任；8.本案的诉讼费等实现债权的费用由被告吴章武、覃明达承担。事实与理由：2017年9月7日，叮叮商业公司与覃明达签订《商铺租赁合同》，约定由覃明达承租长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场B2层201-2号商铺，出租面积199平方米，租赁期限自叮叮商业广场开业之日（即2017年11月25日）起5年。第一至第二年租金15920元/月，第三年租金17910元/月，第四年租金19900元月，第五年租金21890元/月。物业费均为5970元/月，推广费均为1990元/月；合同对双方权利义务、合同解除条件、违约责任等亦做出了明确约定。2017年11月9日，叮叮商业公司与覃明达、吴章武签订《三方协议》，约定自三方协议生效之日起，将叮叮商业公司与覃明达签订的《商铺租赁合同》的承租方变更为吴章武；原《商铺租赁合同》中覃明达享有的权利及应履行的义务全部由吴章武承继并由其继续履行原合同。原合同中的所有条款及约定，在承租方变更为吴章武后保持不变；覃明达应对吴章武履行受让权利义务的行为承担连带责任。前述《商铺租赁合同》及《三方协议》签订后，叮叮商业公司按照约定向被告交付了商铺，被告亦接收该商铺并进行了装修和使用，然而，在合同履行期间，吴章武自2020年2月份开始拖欠租金、推广费及物业管理费等费用，且至今未支付。鉴于吴章武长期拖欠租金、推广费及物业管理费等费用，已严重违反合同约定，叮叮商业公司根据《商铺租赁合同》第19.2条第19.2.3款的约定，于2020年5月26日向吴章武发送了《解除通知》，双方签订的《商铺租赁合同》已解除。合同解除后，吴章武应付清合同履行期间拖欠的租金、推广费、物业管理费等费用，并将商铺返还叮叮商业公司，然而吴章武至今仍占用叮叮商业公司商铺。为维护自身合法权益，叮叮商业公司特提起诉讼。被告吴章武、覃明达辩称：1.双方之间签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月24日解除，吴章武、覃明达无需向叮叮商业公司支付商铺租金、物业管理费、推广费及滞纳金。2020年年初全国爆发新冠肺炎疫情后，湖南省于2020年1月24日因新冠肺炎疫情而启动重大突发公共卫生事件一级响应。根据湖南省高级人民法院于2020年2月27日发布的《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》【湘高法（2020）16号】中关于“涉疫情民商事案件审判相关问题”的解答之规定：“问题4：因新冠肺炎疫情导致不能履行合同的，能否适用不可抗力条款？如何确定起止时间?答：全国人大法工委已经明确，对于因新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件导致不能履行合同的，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，故该情形可适用不可抗力条款。根据具体案件中新冠肺炎疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定起止时间。一般可根据合同履行地或当事人住所地的省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。而根据《合同法》第94条第1项规定“因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故《商铺租赁合同》已于2020年1月24日解除，合同解除后无需再向叮叮商业公司支付商铺租金、物业管理费及推广费；滞纳金是指行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，目的是促使其尽快履行义务，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式，叮叮商业公司要求吴章武、覃明达支付滞纳金的请求缺乏法律依据，且双方签订的《商铺租赁合同》中并无滞纳金相关约定。2.吴章武、覃明达无需向叮叮商业公司支付商铺占用费。自吴章武第一次向叮叮商业公司提出撤铺申请函后便一直与其就撤铺事宜进行协商，但一直未果。后叮叮商业公司便通过更换门锁的方式将涉案商铺关闭，至今吴章武仍无法进入该商铺内搬离相关物品。在因叮叮商业公司的原因使得吴章武无法完成搬离商铺物品的情况下，仍要吴章武、覃明达为此支付商铺占用费明显有违公平原则。3.吴章武、覃明达无需向叮叮商业公司支付商铺恢复原状费用。涉案商铺由叮叮商业公司实际控制，吴章武、覃明达无法进入该商铺内进行清理及恢复原状，叮叮商业公司并未提供其对商铺进行清理及恢复原状所花费的费用的相关证据，对叮叮商业公司的该项请求不予认可。4.吴章武、覃明达无需向叮叮商业公司支付律师代理费。根据《商铺租赁合同》约定，支付叮叮商业公司律师代理费的条件为吴章武的违约行为给叮叮商业公司造成损失，但本案并不符合该项条件。《商铺租赁合同》的解除是因为新冠肺炎疫情这一不可抗力导致，而非吴章武的违约行为导致。叮叮商业公司并亦未提供其支付律师代理费的相关凭证，对该项请求不予认可。5.吴章武、覃明达无需支付合同解除违约金。《商铺租赁合同》系因新冠肺炎疫情这一不可抗力而解除，根据《合同法》第117条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”吴章武所经营的是一家餐店，年初因疫情影响使门店客流量几乎为零，在此期间吴章武经营的门店遭遇到非常大的经营风险，双方合同签订的目的根本无法实现，故《商铺租赁合同》的解除并非吴章武违约行为而导致。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：长沙盛邦房地产开发有限公司系长沙市天心区劳动西路**叮叮商业广场**房的所有权人。长沙盛邦房地产开发有限公司向叮叮商业公司出具《委托授权书》，将其位于长沙市天心区劳动西路337号叮叮商业广场物业（包括房屋及附属设施设备等），委托叮叮商业公司进行出租、经营和管理。2017年9月5日，叮叮商业公司（甲方、出租方）将叮叮商业广场-2001号房对应编号后的铺位201-2号商铺（面积：199㎡）出租给覃明达（乙方、承租方）经营餐饮品牌，双方为此签订了《商铺租赁合同》。主要约定：乙方向甲方承租叮叮商业广场B2层201-2号商铺以及乙方接受甲方对叮叮商业广场经营管理、接受物业服务公司对叮叮商业广场物业管理等事宜。租赁期限为叮叮商业广场开业之日起5年。商铺租金按出租面积计算即月租金=单位面积租金标准（元/㎡/月）×出租面积（㎡）：第1年租金15920元/月（即单位面积租金约80元/㎡/月）优惠后为第1-3个月租金0元/月、第4-6个月按5折计算租金为7960元/月、第7-9个月按7折计算租金为11144元/月、第10-12月个月按8折计算租金为12736元/月；第二年租金15920元/月优惠后第1-3个月按9折计算为14328元/月，第4-12个月为15920元/月；第3年租金为17910元/月；第4年租金为19900元/月；第5年租金为21890元/月。首期租金为起租日至第三个自然月最后一日期间的租金，除首期租金外其他各期租金均以每三个完整的自然月（即每月的第一日至最后一日）为一个计租期，乙方应当在每个计租期最后一个月的第20日前向甲方一次性足额支付下个计租期租金。推广费为10元/㎡/月，共计1990元/月（自叮叮商业广场开业之日起计）。物业管理费为30元/㎡/月，共计5970元/月（自叮叮商业广场开业之日起计）。租赁保证金计取标准为租赁期内第一年度首月租金（优惠前）、物业管理费、推广费之和的一倍，共计23880元，乙方应于本合同签订之日起7日内缴纳全部租赁保证金，如乙方在签署《租赁确认书》时已交纳租赁保证金则自本合同签订之日起乙方已缴纳的租赁保证金自动转为本合同的租赁保证金；若乙方违反合同约定，包括但不限于拖欠其根据合同应向甲方支付的任何款项或乙方有其他违约情形，甲方有权但无义务从乙方的租赁保证金中扣除所欠款项、相应的违约金及由于乙方违约而导致甲方遭受的全部损失。乙方应于收铺后15日内向甲方支付租赁期限内前三个月的租赁、物业管理费、推广费共计2388元，物业管理费及推广费的计费周期及支付时间同租金一致。乙方应按本合同约定向甲方支付租金、推广费、水电费及向物业服务公司支付物业管理费及其他费用，逾期支付的，每逾期一日，乙方应按欠缴总额日千分之一的标准向甲方/物业服务公司支付违约金，违约金应与欠缴费用一并支付；乙方有逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达10日，甲方/物业服务公司可以对该商铺暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止；在前述停止能源供应或物业服务期间，乙方仍须按照本合同的约定支付租金、物业管理费以及本合同约定的其他费用并应承担所有因此而引起的费用。合同期内，乙方因经营不善需提前解除本合同的，应提前90天【出租面积200㎡以上或租赁期限4年以上（含4年）的，应提前180天】书面通知甲方并征得甲方同意，甲方按本合同对于保证金的约定进行退还。乙方非因法律、法规及本合同约定的可以提前解除合同的情况而中途擅自退租的，甲方有权没收乙方缴纳的租赁保证金，并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业费之和的3倍违约金，若前述租金保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿；乙方出现逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日以上或不按合同约定时间支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用连续2次或一年内累计达3次等违约行为时，甲方有权单方解除合同，收回商铺，不予退还保证金并要求乙方支付相当于合同终止前6个月乙方实际应付平均月租金、月推广费和月物业费之和的3倍违约金，若前述租金保证金及违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应继续赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费用、律师费等。无论本合同因何种原因提前终止（包括但不限于单方解除或者双方协商一致解除、不可抗力或意外事件等其他原因导致提前终止的），乙方均应在合同终止之日起5日内按照合同约定将该商铺返还给甲方；双方确认因乙方原因导致本合同终止的，则在返还期内（合同终止之日起5日）乙方仍应当按届时月租金及月物业管理费标准向甲方支付占用费、物业管理费并承担各项能源费用。合同终止（不论基于任何原因），乙方必须自费将该商铺内的乙方安装的所有可拆卸、分离的装修、附属设施及设备搬离并将在该商铺设置的乙方的标示、广告、标记全部予以清除且乙方须保证其返还的商铺及其原有附属设施设备不存在损坏状态，即乙方须将该商铺恢复至附件四约定的商铺交付标准或甲方认可的状态；如甲方要求乙方将租赁商铺恢复原状，乙方拒绝的，甲方可代为恢复原状，由此产生的费用由乙方承担；乙方安装的或增加的附属设施、设备及装修等，除甲方明确表示继续利用的外，甲方无需就乙方安装或增加的设施、设备及装修给予乙方任何补偿；若乙方迟延办理商铺返还手续，则自返还期届满之日起直至该商铺返还甲方为止，每逾期一日，乙方应按合同终止日前日租金和物业管理费、推广费之和的贰倍向甲方支付该商铺的占用使用费，同时乙方还应赔偿甲方因此遭受的经济损失。若合同任何一方因发生不可抗力事件而致使无法履行其在本合同项下义务的，则无法履行义务的一方应立即将该不可抗力事件书面通知另一方，在不可抗力存续期间，无法履行义务的一方可暂时不履行其义务，也无须对另一方由此引起的任何损失、不便、麻烦或不适进行赔偿，任何相关的期限应根据该事件所影响的期限相应顺延，不可抗力事件消失时，无法履行义务的一方应继续履行其义务。若不可抗力事件发生期间该商铺仍可部分使用的，则乙方仍应继续按照本合同的约定在该商铺内开业，但租金、物业管理费等费用应当根据不能使用的面积和程度相应减免。合同还对其他权利义务进行约定。2017年8月24日，叮叮商业公司向覃明达交付了商铺。覃明达收房后即开始进行装修并注册成立长沙市天心区犍牛餐馆。2017年11月9日，叮叮商业公司（甲方）与覃明达（乙方）、吴章武（丙方）签订《三方协议》，约定自本协议生效之日起，将甲、乙双方原签订的《商铺租赁合同》中的承租方由乙方变更为丙方，原合同中乙方所享有的权利及应履行义务全部由丙方承继并由丙方继续履行原合同，在承租方变更为丙方后保持不变，甲方与丙方不再另行签订《商铺租赁合同》，乙方应对丙方履行受让权利义务的行为承担连带责任。2017年11月25日，叮叮商业广场开始对外营业。叮叮商业公司与覃明达、吴章武一致确认涉案商铺租金、物业管理费、推广费已交至2020年1月31日，另交纳了租赁保证金23880元。2020年1月1日，吴章武通过电子邮件向叮叮商业公司发送《退铺申请函》，称“由于种种原因，导致我餐厅开业至今销售不甚理想，累计亏损较多，无法继续经营。现正式向贵公司提出退铺申请。”2020年1月3日，叮叮商业公司收函后回复称吴章武未经其公司书面同意擅自撤场，应按合同约定承担相应违约责任。吴章武可就撤场事宜与叮叮商业公司招商部另行协商一致解除合同。2020年1月23日，湖南省卫生健康委员会结合新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，决定湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月2日，叮叮商业公司通过电子邮件向吴章武发出《催款函》，载明：截至当日吴章武欠付2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金53730元、推广费5970元、物业费17910元，共计77610元，并要求吴章武收函后立即付清全部欠缴费用。2020年3月20日，叮叮商业公司向吴章武发函称叮叮Mall已于2020年2月29日恢复正常营业，要求其立即恢复营业。2020年4月26日，叮叮商业公司再次向吴章武发送《催款函》，载明截至当日吴章武尚欠租金、推广费、物业管理费155220元。2020年4月24日，吴章武通过电子邮件向叮叮商业公司发送《退场申请确认书》称：因收商场商业规划和“新冠”病毒疫情影响店铺处于亏损状态，为此覃明达多次与商场沟通要求退场但未达成一致意见，覃明达、吴章武有权依据合同约定及不可抗力的原因要求解除合同。叮叮商业公司同日书面回复吴章武，载明：吴章武未按合同约定提前6个月书面通知便要求撤场违反合同约定，且商场已于2020年2月29日恢复正常营业不存在因不可抗力无法履行合同的情形，其不同意吴章武的撤场申请。2020年5月6日，覃明达、吴章武再次回函要求解除合同并要求退还租赁保证金。2020年5月26日，叮叮商业公司向吴章武发出《解除通知》，其表示自2020年5月30日起解除各方签订的《商铺租赁合同》，租赁保证金23880元不予退还，并承担相应违约损失。2020年5月30日，吴章武回函称因疫情影响不得以解除合同，己方不存在违约，要求叮叮商业公司妥善处理合同解除事宜。叮叮商业公司此后又于2020年7月10日、2020年7月31日、2020年8月6日三次发函要求吴章武、覃明达腾空商铺并恢复原状后返还，并附带有涉案店铺内部照片。吴章武、覃明达收函后委托湖南天恒健律师事务所刘昭律师发送了《律师函》，提出承租商铺已经由叮叮商业公司实际控制无法进行使用，且称吴章武经营的“小明烧肉屋”尚未办理商铺退还手续，租金保证金亦未退还，若叮叮商业公司擅自委托第三方对商铺进行清场、恢复原状等各项工作，由此产生的费用应由其自行负责，并保留对财物损失起诉的权利，且受疫情影响双方的《商铺租赁合同》已经解除，不再适用合同中的违约条款，叮叮商业公司收取的款项亦应予以退还。此后，各方未就退场事宜达成一致，叮叮商业公司遂诉至本院，在庭审中叮叮商业公司向本院提交了2020年9月7日拍摄的涉案承租店铺内的现场照片，照片显示商铺内仍存放有大量餐饮设备及用具。另查明：叮叮商业公司与湖南银顺拆迁工程有限公司签订了《项目工程合同书》，约定商铺还原施工单价重餐饮100元/㎡，轻餐饮90元/㎡。本院认为：当事人各方签订的《商铺租赁合同》、《三方协议》系当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，当事人应当按照约定全面履行各自的义务，覃明达在《商铺租赁合同》项下的权利义务由吴章武承继。叮叮商业公司依约向吴章武交付了符合合同约定的商铺，吴章武应当支付相应租金、推广费及物业管理费等费用。现叮叮商业公司与覃明达、吴章武一致确认租金、推广费、物业管理费已经交至了2020年1月31日，吴章武应于2020年1月20日前支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金、推广费及物业管理费，但吴章武辩称因新冠疫情不可抗力因素影响，双方签订的《商铺租赁合同》于2020年1月24日解除，此后的亦不应再支付租金、推广费、物业管理费等。对此，本院认为，吴章武于2020年1月1日以餐厅亏损为由向叮叮商业公司发送《退铺申请函》要求撤铺，根据《商铺租赁合同》的约定，若因经营不善需提前解除合同的，应提前90天书面通知叮叮商业公司并征得其同意。叮叮商业公司此后明确回复不同意解除合同并要求吴章武继续经营，故《商铺租赁合同》并未就此解除。同时，湖南省卫生健康委员会于2020年1月23日结合疫情防控形势决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，而在吴章武于此前发送的《退铺申请函》中并未提出受疫情影响要求解除合同。其直至2020年4月24日才在《退场申请确认书》中提出因受“新冠”疫情的影响要求解除合同，但此时叮叮商业广场已经恢复对外营业，吴章武承租房屋经营餐饮的合同目的并非受疫情影响不能实现，故吴章武以此为由解除合同欠缺事实和法律依据，对于其抗辩意见，本院不予采纳。2020年5月26日，叮叮商业公司向吴章武发出《解除通知》时，吴章武已经连续欠付2期租金、推广费及物业管理费且超过30日，按照合同约定叮叮商业公司有权行使合同解除权，故双方的《商铺租赁合同》已于2020年5月26日解除。对于合同解除前的租金计算。因受疫情影响，叮叮商业广场于2020年2月29日才恢复营业，叮叮商业公司已在其诉讼主张中自愿免除了2020年2月的租金、推广费、物业管理费，故吴章武应向叮叮商业公司支付2020年3月1日至2020年5月26日期间的商铺租金50842元（17910元×3个月-17910元÷31天×5天=50842元）、物业管理费16947元（5970元×3个月-5970元÷31天×5天=16947元）、推广费5649元（1990元×3个月-1990元÷31天×5天=5649元），共计73438元，对于叮叮商业公司超出上述范围的主张，本院不予支持。根据《商铺租赁合同》的约定，吴章武逾期支付租金、推广费、物业管理费应按欠款总额的日千分之一支付违约金，该标准过分高于吴章武违约所造成的损失，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，本院酌情调整为按日万分之三计算，故吴章武应支付自2020年1月20日起以2020年2月1日至2020年4月30日期间的欠缴费用51740元为基数按日万分之三计算至2020年4月20日的违约金1413元，此后以73438元为基数按日万分三的标准计算至实际偿清之日止。对于合同解除后的商铺占用费计算及返还问题。根据双方在合同中约定的结算条款，因承租方原因导致合同终止的，承租方在返还期内应当按届时月租金及月物业管理费标准支付占用费、物业管理费并承担各项能源费用。现虽吴章武认可涉案店铺内仍存放有其设备设施，但主张因涉案店铺已由叮叮商业公司换锁管理并实际控制故其无法搬离物品。对此本院认为，叮叮商业公司于2020年7月10日向吴章武、覃明达发送的《关于要求腾空商铺并将商铺原状返还的函》中附带了涉案承租商铺内部情况照片，可见叮叮商业公司在此时已经可以出入涉案承租店铺进行拍照，其提交的2020年9月7日拍摄的照片进一步印证了叮叮商业公司已经可以实际管理和控制涉案承租商铺。结合2020年7月15日吴章武委托律师发出的律师函中陈述叮叮商业公司已经实际控制涉案承租房屋的意见，本院认定叮叮商业公司已于2020年7月10日收回租赁商铺，此后吴章武物品仍放置于涉案商铺内并非其自身原因所致，不应再继续承担商铺占用费。对于叮叮商业公司要求吴章武返还商铺的诉讼请求，本院不予支持，但吴章武应在叮叮商业公司配合下将自身物品迁出。自2020年5月26日至2020年7月10日期间，由吴章武实际占用商铺，其应按照月租金及月物业管理费标准支付商铺占用费35820元（17910×1.5+5970×1.5=35820）。关于商铺的恢复原状费用。现涉案商铺虽已由叮叮商业公司实际控制，但根据双方约定，无论合同因何种原因提前终止，吴章武均应在合同终止之日起5日内按照合同约定将该商铺自费恢复原状并返还叮叮商业公司，若其拒绝恢复原状则叮叮商业公司可以代为恢复原状，由此产生的费用由吴章武承担。由此可见，该费用的产生以叮叮商业公司代为实际拆除为前提，现对于店铺内的装修是否会拆除尚无法确定，不排除叮叮商业公司可能加以利用的情形，因损失尚未实际发生也并非必将发生，故对于该项诉讼请求，本院不予支持，叮叮商业公司可在实际发生该项损失后再行主张权利。关于合同解除违约金及律师费的问题。根据合同约定，承租方出现逾期支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用达30日以上或不按合同约定时间支付租金、物业管理费、推广费、水电费或其他费用连续2次或一年内累计达3次等违约行为时，出租方有权单方解除合同，收回商铺，不予退还保证金并要求承租方支付相当于合同终止前6个月实际应付平均月租金、月推广费和月物业费之和的3倍违约金，若前述租金保证金及违约金不足以弥补出租方损失的，承租方还应继续赔偿甲方因此遭受的损失，包括但不限于甲方因行使索赔权利产生的一切费用，如差旅费、诉讼费用、律师费等。现叮叮商业公司主张因吴章武单方违约导致合同解除后，不予退还租赁保证金23880元并收取租金、物业管理费和推广费之和的三倍支付违约金77610元，该违约金的标准明显过高，且叮叮商业公司已收取吴章武逾期支付租金的违约金、场地占用费等已经足以弥补合同提前解除后另行招租等损失，故本院对该项违约金的诉讼请求不予支持。对于叮叮商业公司主张律师费3750元，其未提交证据证明该费用已实际支出，故对于该项诉讼请求，本院不予支持。关于覃明达是否承担责任的问题。按照《三方协议》约定，覃明达应对吴章武受让其《商铺租赁合同》后的权利义务承担连带责任，故对于叮叮商业公司要求覃明达对吴章武上述债务承担连带清偿责任的诉求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下:一、被告吴章武于本判决生效后十日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付50842元、物业管理费16947元、推广费5649元及至2020年4月20日前的逾期违约金1413元，此后以73438元为基数按日万分三的标准计算逾期违约金至实际偿清之日止；二、被告吴章武于本判决生效后十日内向原告长沙叮叮商业管理有限公司支付商铺占用费35820元；三、被告覃明达对上述第一、二项内容中被告吴章武的债务承担连带清偿责任；四、被告吴章武于本判决生效后十日内腾空商铺，原告长沙叮叮商业管理有限公司予以配合；五、驳回原告长沙叮叮商业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2366元、保全费1276元，原告长沙叮叮商业管理有限公司承担1195元，被告吴章武、覃明达承担2447元。如不服本判决，可在判决书送达之日十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数量提供副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  董娟娟二〇二〇年十一月四日法官助理严梓豪书记员蔡资俐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。