湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4811号原告：关小军，男，1974年5月19日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：何芝贤，湖南中楚律师事务所律师。被告：谢典置，男，1989年10月1日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：朱庆东，湖南郴华律师事务所律师。原告关小军（以下简称原告）与被告谢典置（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人何芝贤，被告及其委托诉讼代理人朱庆东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2019年10月13日所签的《场地租赁合同》已于2020年5月6日解除；2.被告支付原告房屋租金185598元（2020年2月6日至2020年5月10日）；3.被告支付原告违约金25000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年10月13日，原、被告签订一份《场地租赁合同》，约定：“被告租赁原告位于长沙市雨花区××路××段××号××广场楼××号门面（以下简称涉案商铺），租金为58000元／月，租期为2019年5月6日至2024年5月6日，第一季度租金为174000元，自第三年起在第一年租金基础上递增5%，租金采用先交纳后使用的形式按季度支付，即提前一个月交清下季度的租金。合同签订时，被告应缴纳场地保证金60000元，被告逾期7日缴纳房屋租金的视为违约，原告有权解除合同，如被告违约则向原告支付违约金25000元并赔偿其他直接损失，已缴纳的押金（即保证金）归原告所有。如原告违约，则双倍退还被告缴纳的押金”。2019年12月5日，被告应缴纳下一季度（即2020年1月5日至3月5日）的租金，但被告以周转困难为由，只交租至2020年2月5日。原告多次催促被告支付剩余租金，但被告拒不缴纳。2020年4月20日，原告书面发函催促被告交租，限被告于2020年4月24日前依约交清租金，被告仍以各种理由拖延。原告遂于2020年5月6日（微信发送时间2020年5月9日）向被告发函通知被告解除租赁合同，限2020年5月10日前将房屋腾空并清空店内物品，但被告至今仍未履行。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：1.被告所承租的涉案商铺所有权属于长沙市莲湖实业有限公司（以下简称莲湖公司），系莲湖村集体经济组织的资产。根据国家有关部门《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》、最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》、湖南省高级人民法院《关于为扎实做好“六稳”工作，全面落实“六保”任务提供司法服务和保障的意见》的规定，涉案商铺虽不属于国有房屋，但也应该参照减免上半年的3个月租金。本案中，涉案商铺的所有权人已经减免了原告一个月的房租，该减免待遇应同样惠及被告。2.被告与原告签订的租赁合同是承继了周剑斌与原告签订的租赁合同，周剑斌已支付了2019年12月5日前的租金，被告应从2019年12月6日开始计租。截至2020年2月5日，被告向原告缴纳了120000元租金。2019年1月，由于疫情爆发，被告所经营的餐饮店被迫于2020年1月23日停止经营，并由另一股东邵宏艳电话通知了原告2020年2月5日不再续租。因此，原、被告的租赁合同解除期限应是2020年2月5日。3.今年的疫情属于法律规定的不可抗力因素，依据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》的规定，被告不需要承担违约责任，因此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求不应得到支持。同时，合同解除后，原告还应退还被告所缴纳的保证金60000元。4.如果原、被告有意协商，则被告同意按退还钥匙时间（2020年4月21日）计算欠付租金的截止日期，即2019年12月6日至2020年4月20日的租金共计261000元，减去已交租金120000元，减去减免的1个月的租金58000元，得出被告应付租金83000元，扣除60000元保证金，被告还需支付23000元租金。被告经营的涉案商铺里面的资产也不只价值23000元，原告未经被告的允许已经变卖了涉案商铺的部分资产，并且将涉案商铺出租给他人，所以被告并没有造成原告相关损失，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年12月20日，长沙市雨花区雨花亭街道出具《证明》1份，载明：“莲湖村经政府职能部门认可并办理了相关建设规划审批等手续后，一次性办理两安用地指标430亩（含一期项目莲湖大厦和二期项目莲湖商业广场），并于2005年建成一期项目莲湖大厦，于2006年建成莲湖商业广场。因项目确属农民安置项目，我村要求按农民安置项目减免相关费用，目前还在减免额度磋商中，因此暂未办理好项目的房屋产权证”。2016年5月，长沙市雨花区井湾子街道莲湖社区筹建委员会（以下简称莲湖社区筹委会）与莲湖公司共同出具《关于由莲湖公司负责经营和管理莲湖村集体经济组织资产的通知》，载明：“2009年12月30日，莲湖村改为莲湖社区筹委会。2010年，根据长沙市人民政府[长政发（2010）29号]文件精神，莲湖社区筹委会牵头组建成立莲湖公司，并报经长沙市农村经济经营管理局同意，莲湖村集体经济组织的资金和资产等，注入莲湖公司名下。2016年4月15日，莲湖社区筹委会与井旺社区合并为社区。因莲湖村集体经济组织的资产早已注入莲湖公司名下，莲湖社区筹委会与井旺社区合并为社区后，原莲湖村集体经济组织的资产，以及之前以莲湖社区筹委会名义对外签订的经营性合同等，均由莲湖公司负责经营和管理，相关权利和义务也由莲湖公司承继”。之后，莲湖公司将“梦和商业广场”出租给湖南梦和商业有限责任公司，并同意其自主招商及转租、分租。湖南梦和商业有限责任公司则将“梦和商业广场”西北角原长沙银行场地（1-6号门面）转租给原告，并同意原告进行自主招商及转租、分租。2019年5月5日，原告与案外人周剑斌签订《场地租赁合同》，约定：“原告将涉案商铺出租给周剑斌，三间门面租金58000元/月；租期5年（自2019年5月6日起至2024年5月6日止）；周剑斌缴纳场地合同保证金60000元。”《场地租赁合同》签订后，周剑斌向原告缴纳保证金60000元，周剑斌与被告合伙在涉案商铺经营餐馆。2019年10月，周剑斌退出餐馆经营。之后，被告作为承租方和乙方，原告作为出租方和甲方，双方于2019年10月13日签订《场地租赁合同》，约定：“（一）甲方将涉案商铺出租给乙方（按间出租），三间门面58000元/月，第一年季度租金为174000元，第三年起在第一年租金基础上递增5%。租期5年（自2019年5月6日起至2024年5月6日止）。（二）本合同签订之日，乙方向甲方缴纳场地合同保证金60000元，合同到期后乙方结清应付的款项后，甲方无息七天之内退还乙方。（三）场地返还前，乙方应自行搬走其在该房产内可移动的物品，其装饰装修及固定附着物按照‘来修去丢’原则处理。场地返还时遗留在场地内属乙方所有的物品或附着物，视为乙方放弃所有权，甲方可作任意处置。（四）乙方享有转租权利，需征得甲方同意。（五）乙方无正当理由逾期7天不足额支付租金，视为乙方违约，甲方有权解除本合同，合同自发出书面通知书之日起即自行解除。如乙方违约须向甲方支付违约金25000元，并赔偿其他直接损失，已交押金归甲方所有”。2020年4月17日，被告委托他人将涉案商铺钥匙交还给原告，原告于2020年4月22日收到钥匙。之后，原告将涉案商铺内的物品进行了处理，并将涉案商铺出租给他人经营。2020年4月18日，被告向原告发送微信称：“1.经营期间，我已缴纳房租至2020年2月5日，并于2020年1月23日停止经营。受疫情不可抗力因素影响，我店决定在2020年2月5日后不再续租经营，并由股东邵宏艳电话通知你，处理结果是7天内未按时缴纳租金，合同自动终止，押金60000元不退，我放弃店内物资和经营。……。”原告在微信中未予明确同意解除《场地租赁合同》。2020年4月20日，原告在涉案商铺上张贴《关于欠缴租金的催收函》，并于当日上午10：24将《关于欠缴租金的催收函》通过微信发送给被告。《关于欠缴租金的催收函》载明：“租赁涉案商铺的租金，你方只缴纳到2020年2月5日，至今欠缴145000元（58000元/月×2.5月）。根据合同条款，你方需要提前预付下一季度租金，合计应付232000元。请你方于2020年4月24日前缴清，否则，我方将按合同约定进行处理，由此造成的损失，由你方全部承担”。当日下午14：21，被告通过微信向原告发送《关于房东无理催租的回应函》，载明：“我已收到你发出的租金催收函，对此我再次书面声明：1.我已于2020年1月23日停止经营东江湖鱼好棒餐饮店。在全国抗击疫情、限制出行的情况下，电话通知你房租到期不再续租。按照合同约定，房租到期7天未缴纳房租自动终止合同，押金60000元不退，店内物资归你处理。2.……。3.再次强调：我已放弃经营和店内物资，停止租赁你门面，未欠你租金”！2020年5月9日，原告通过微信向被告发送落款时间为2020年5月6日的《关于终止原东江湖鱼好棒场地租赁合同的通知》，载明：“因你方租金只交付到2月5日，截止至2020年5月6日，共拖欠我方租金176000元。我方多次催缴，你方一直没有给付，严重影响我方利益，我方正式通知解除双方签订的场地租赁合同。请你方于2020年5月10日前将欠缴租金缴清，并对场地内物品进行清理。逾期未处理，视为你方放弃场地内所有物品，我方将自行处置，并依法追究你方责任及追讨相关损失”。另查明：（一）庭审中，原告陈述其向湖南梦和商业有限责任公司支付完2020年上半年租金后，湖南梦和商业有限责任公司给予了原告受疫情因素影响而免除的半个月租金。本院经向湖南梦和商业有限责任公司的工作人员李德华（电话：137××******）核实，原告的陈述内容属实。（二）原、被告签订《场地租赁合同》后，被告于2019年12月6日开始支付租金（2019年12月5日之前的租金已由周剑斌付清，其中被告代周剑斌支付了54000元），扣除54000元外，被告实际支付租金120000元。（三）庭审中，原告认可周剑斌向其缴纳的60000元保证金视为《场地租赁合同》中被告应缴纳的保证金，原、被告一致同意该60000元保证金在本案中一并处理。（四）因受新冠疫情影响，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，之后疫情缓解，湖南省于2020年3月10日将重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。因被告未按约支付租金，原告遂诉至本院，要求判如所请。本院认为，本案争议为：一、原、被告签订的《场地租赁合同》解除时间；二、被告应承担的违约责任；三、被告支付的60000元保证金处理问题。现分析如下：关于争议焦点一。被告虽于2020年4月18日向原告发送微信称《场地租赁合同》于2020年2月5日后的7天内未按时缴纳租金时自动终止，但原告在微信中未予明确同意解除《场地租赁合同》，因此，原、被告当时并未达成解除合同的合意。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项的规定：“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同”。但上述法律条文系赋予合同守约方解除合同的权利，预期违约方即被告无权单方解除合同。2020年4月17日，被告委托他人将涉案商铺钥匙交还给原告，原告于2020年4月22日收到钥匙。被告接收钥匙的行为表明其同意被告解除合同的行为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款关于“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，本院认定原、被告签订的《场地租赁合同》于2020年4月22日解除。原告主张根据其于2020年5月9日通过微信向被告发送的落款时间为2020年5月6日的《关于终止原东江湖鱼好棒场地租赁合同的通知》，《场地租赁合同》应于2020年5月6日解除，但《场地租赁合同》于2020年4月22日便已解除，无需原告事后另行通知被告解除合同，本院对原告的该主张不予支持。关于争议焦点二。原、被告签订的《场地租赁合同》约定涉案商铺租金为58000元/月，折合1933.33元/天。2019年10月13日至2019年12月5日期间的租金已由周剑斌支付（其中被告代周剑斌支付54000元）。自2019年12月6日起，被告实际支付租金120000元（已扣除被告代周剑斌支付的54000元租金），折合62.06天（120000元÷1933.33元/天），即被告已付清2020年2月6日之前的租金。结合原告送达给被告的《关于欠缴租金的催收函》载明被告已支付租金至2020年2月5日，以及被告关于截至2020年2月5日已支付租金120000元的答辩意见，本院认定被告已付清2020年2月5日之前的租金。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。本案中，新冠疫情系双方当事人不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于不可抗力因素。湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应后，疫情导致涉案商铺不能正常营业，湖南省于2020年3月10日调整为二级响应后，涉案商铺如符合防疫要求可恢复营业。庭审中，被告辩称原告实际享受了湖南梦和商业有限责任公司给予的半个月免租待遇，但被告的辩称意见与本院核实情况不符，本院对被告的该辩称意见不予采信。本院根据核实的情况认定原告向湖南梦和商业有限责任公司支付完2020年上半年租金后，享受了半个月的免租待遇。被告辩称其应享受三个月租金的减免待遇，但原告向湖南梦和商业有限责任公司付清整个上半年租金后才享受了半个月的免租待遇，且被告未付租金的违约行为发生在2020年2月5日，本院根据“比例原则”，酌情认定被告可相应享受一周的免租待遇，即13533.31元（1933.33元/天×7天）。自2020年2月6日起至合同解除时（2020年4月22日）止，被告欠付租金共计146933.08元（1933.33元/天×76天），扣除被告可享受的免租待遇，被告还需支付原告租金133399.77元（146933.08元-13533.31元）。《场地租赁合同》约定被告违约须支付违约金25000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款虽规定“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。但《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，《场地租赁合同》约定的违约金与原告的租金损失之比为18.74%(25000元÷133399.77元),未超过法律规定限额。同时，自湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应起至《场地租赁合同》解除时止，疫情确实对被告的经营活动产生了不利影响，根据公平原则，本院酌情认定被告支付原告违约金20000元。关于争议焦点三。《场地租赁合同》约定被告违约后，已交押金归原告所有。本案中，被告违约确有疫情影响因素，但湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应后不久，被告便拒付租金，故被告违约亦有自身经营不善和备用资金不足因素，根据公平原则，本院酌情认定原告退还被告押金30000元（60000元÷2）。被告主张原告应赔偿涉案商铺内的设施设备，但被告未就该损失在本案中提起反诉，且《场地租赁合同》约定场地返还前，涉案商铺的装饰装修及固定附着物按照“来修去丢”原则处理，故本院对被告的该项主张不作处理。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原、被告于2019年10月13日签订的《场地租赁合同》于2020年4月22日解除；二、被告谢典置于本判决生效后7日内支付原告关小军租金133399.77元和违约金20000元；三、原告关小军于本判决生效后7日内退还被告谢典置押金30000元；四、驳回原告关小军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4458元，因适用简易程序减半收取2229元，由被告谢典置负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 苏 辉二〇二〇年十一月二十七日书记员 李春霞附：《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。