福建省厦门市思明区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0203民初18606号 原告：厦门常春藤物业管理有限公司，住所地厦门市思明区前埔**古楼南里****之二，统一社会信用代码91350206776037599U。 法定代表人：项凌云，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王俊，男，该公司职员。 委托诉讼代理人：陈利明，男，该公司职员。 被告：黄哲兴，男，1967年5月14日出生，汉族，住厦门市湖里区。 原告厦门常春藤物业管理有限公司（以下简称常春藤物业公司）与黄哲兴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告常春藤公司的委托诉讼代理人陈利明，被告黄哲兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 常春藤物业公司向本院提出诉讼请求：1.黄哲兴向常春藤物业公司支付拖欠的物业服务费3316.66元（2013年1月至2015年12月份的物业费2341.17元，2017年4月份至2017年12月份的物业费585.29元，2019年1月份至2019年6月份物业费390.2元）；2.黄哲兴向常春藤物业公司支付拖欠的水电公摊及住宅水费162.74元（2013年1月起至2015年12月份的水电公摊及住宅水费101.43元，2017年4月份至2017年12月份的水电公摊及住宅水费19.78元，2019年1月份至2019年6月份的水电公摊及住宅水费41.53元）；3.黄哲兴向常春藤物业公司支付物业服务费违约金（自2013年1月份开始计算，按合同约定每逾期一日以千分之三的标准计算至黄哲兴支付完尚欠的物业服务费等费用之日止）。事实与理由：2013年1月1日，黄哲兴与常春藤物业公司签订《物业服务合同》，约定：常春藤物业公司为金山花园提供物业服务，规定了常春藤物业公司有权收取物业服务费用及收取标准；甲方、业主或物业使用人按季度缴纳物业服务费，同时代收水电公摊费，应于本季度10日前缴纳当季物业服务费；无正当理由拖欠物业费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为违约金。黄哲兴购买厦门金山花园1栋1单元502（湖里区金山西里1号1单元502室），且常春藤物业公司已出具《物业服务合同》以及《物业合同备案证明》证明黄哲兴已实际接受常春藤物业公司的物业服务。黄哲兴应当按《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费用。但2013年1月份以后黄哲兴以种种理由不予缴交物业服务费、违约金。黄哲兴的行为已经违反了合同的约定。据此，常春藤物业公司为维护自身合法权益，依法提起诉讼，恳请法院支持常春藤物业公司的诉讼请求。 黄哲兴辩称，讼争房屋2012年发生漏水，向物业反映，均未处理好，一直到2016年新物业主任来了后才找黄哲兴协商，同意从2016年1月起交物业费，物业负责修好漏水，后黄哲兴自2016年1月至今一直按期交物业费，物业也将漏水修好。因漏水3年，给黄哲兴造成损失，衣服损坏及家具、墙体均受损，生活受到很大影响。当时双方的意思就是2013年至2015年的物业费就免交了。双方均无异议。2015年物业费至今已超过5年了，超过诉讼时效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 厦门市湖里区金山西里1号之一502室位于金山花园，建筑面积为100.05平方米，登记在黄哲兴名下。 2019年1月1日，厦门市金山花园业主委员会（甲方）与（以下称常春藤物业公司）签订一份《金山花园物业服务委托合同》，约定：甲方将金山花园小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2016年1月1日起至2017年12月31日止；综合管理费为多层住宅（1-9#楼）0.65元/月/㎡，房屋公共维修基金为多层住宅0.2元/月/㎡，若因业主和物业使用人无正当理由拖欠费用的，自拖延之日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金。2018年1月1日和2019年1月1日，厦门市金山花园业主委员会与常春藤物业公司两次续期委托期限，约定将委托期限延长至2019年6月30日。 另查明，黄哲兴尚欠2017年4月至2017年6月的物业费195.1元，2019年1月至2019年6月物业费390.2元、水电公摊及住宅水费20.69元。 审理中，黄哲兴主张其已缴纳2017年4月至6月的物业费，并向本院提交以下证据：1.厦门市福庭物业服务有限公司出具的收据，载明讼争房屋已缴纳2019年的物业服务费780元和2019年1月至2019年11月的水电公摊共计65.31元。2.照片，拟证明常春藤物业公司未履行维修义务。常春藤物业公司的质证意见为：1.收据，不是常春藤物业公司所开具，并未委托福庭物业公司收取款项。同时，福庭物业公司陈述该款可以退给黄哲兴亦可抵扣此后的物业费。2.照片，不予确认，常春藤物业公司没有确认漏水的问题，且合同也已经就该情况进行约定，常春藤物业公司不负违约责任。 本院认为，根据《金山花园物业服务委托合同》，常春藤物业公司自2016年1月1日起方才对讼争房屋所在小区进行物业管理，其要求黄哲兴缴纳此前费用，缺乏依据，且已过诉讼时效，本院不予支持。关于2017年4月份至2017年6月份的物业费，黄哲兴虽提出已缴纳2017年4月至6月的物业费，但未能举证予以证明，故其相应主张，本院不予采纳。同时，根据常春藤公司的证据，2017年4月至6月的水电公摊及住宅水费为0元，常春藤公司要求黄哲兴缴纳该部分款项，缺乏依据。此外，2017年4月至6月的款项均已超过诉讼时效，常春藤公司未能举证证明存在时效中断或延长之情形，故其该部分诉求，本院不予支持。根据常春藤公司所提交的证据，2019年1月至6月的物业费为390.2元，水电公摊及住宅水费为20.69元，黄哲兴未经常春藤公司许可将该款缴至厦门市福庭物业服务有限公司，不能免除其向常春藤公司的缴纳义务。至于违约金，黄哲兴虽尚欠部分物业费用，但其已向厦门市福庭物业服务有限公司缴纳，系支付对象错误，并非恶意拖欠，故对黄哲兴违约金责任，本院予以免除。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、黄哲兴于本判决生效之日起十日内向厦门常春藤物业管理有限公司支付2019年1月至2019年6月的物业服务费390.2元、水电费公摊及住宅水费共计20.69元； 二、驳回厦门常春藤物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的履行期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费321元，减半收取161元，由厦门常春藤物业管理有限公司负担158元，黄哲兴负担3元。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知，违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员  辛 鹏 二〇二〇年十一月三日 代书记员  陈娟娟 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》 第二条民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 法官提示 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。