黑龙江省哈尔滨市双城区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0113民初2183号原告：贾林源，女，1990年1月19日出生，汉族，无业，住黑龙江省拜泉县。委托诉讼代理人：张嘉新，黑龙江江铭律师事务所律师。委托诉讼代理人：董国策，黑龙江江铭律师事务所律师。被告：徐洪岩，女，1971年12月8日出生，汉族，教师，住哈尔滨市双城区。委托诉讼代理人：徐洪梅，女，1974年7月29日出生，汉族，自由职业，住双城区。被告：哈尔滨昌霖投资管理有限公司，地址：哈尔滨市双城区奋斗街法院综合楼****商服。法定代表人：辛宪魁，总经理。委托诉讼代理人夏仲波，男，1993年2月9日出生，满族，系该公司职员，住双城区。原告贾林源诉被告徐洪岩、哈尔滨昌霖投资管理有限公司（以下简称昌霖公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人董国策、被告徐洪岩的委托诉讼代理人徐洪梅、被告昌霖公司的委托诉讼代理人夏仲波均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《黑龙江省房地产经纪居间服务合同》及《附属合同》，被告徐洪岩返还原告已缴纳定金的双倍共计20,000元。2、判令被告徐洪岩支付原告已缴纳居间服务费5,000元；3、判令被告徐洪岩支付原告因追究其违约责任支付的律师费5,000元；以上三项诉请合计金额30,000元。4、本案诉讼费由被告徐洪岩承担。事实和理由：原告与被告徐洪岩、昌霖公司于2020年7月15日签订了黑龙江省房地产经纪居间服务合同及附属合同。约定：原告购买徐洪岩所有的位于哈尔滨市双城区××小区××单元××号的楼房，房屋总价款为478,000元；并约定合同签订十日内，徐洪岩负责结清贷款，如十日内不能完成为徐洪岩违约，若单方违约，自违约之日起两日内退还双倍定金，并承担全部经纪服务费及追究违约责任支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。原告于合同签订当日，缴纳给徐洪岩定金10,000元，交付给昌霖公司居间经纪服务费5,000元。合同签订后，徐洪岩怠于履行其合同义务，经原告与昌霖公司多次督促，未按时解贷，导致后续过户手续无法办理，徐洪岩的行为违反合同约定，构成违约，应按约定返还原告双倍定金，并按约定承担居间服务费5,000元及律师费5,000元。请求法院依法审理，支持原告的诉讼请求。被告徐洪岩辩称，原告所述属实，并认为：是被答辩人违约放弃购买房屋，应该放弃支付给被告的定金，现在却说是我方违约，实属倒打一耙。我方的延期解贷是违约行为。因为在经济活动中比较常见的一个误解就是违约行为一旦产生，未违约方就可以立即解除合同，即使后续合同相对人继续履行了合同，也不能改变违约的事实，从而给予非违约方拒绝履行自身义务的绝对权力。这样的理解当然是错误的。本案我方虽然延期解贷，但是终究还是愿意解贷，完成乙方义务。对于房屋买卖合同，最重要的给付义务对于卖方来说就是提供符合约定的房屋，办理房屋过户手续。由此可见，延期解贷并未导致合同目的（本案中就是房屋买卖）根本性的无法实现，虽然延迟，但是房屋交易还是可以进行。在这种情况下，买方有权要求卖方根据合同的约定支付延期解贷的违约金，但是无权要求解除合同。这份居间合同的第11条明确合同一切政策以贷款和不动产政策为准。那么根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，本案我方在资金周转出现问题，向被答辩人提出晚几天解贷的请求，被答辩人却不置可否，我方仅仅延迟了几天解贷，原告在没有催告的情况下，就控告我方违约（是违反了时间约定，但是没有违反房屋买卖约定）是违背这条法律的，是被答辩人想违约不买这套房子。此居间合同后面有关于期限违约的规定，规定违期一天的违约金是1%，远远高于相关法律0.03%的规定，属于超高利，是完全违法的。此合同违约责任完全是卖房人单方的，违反了权利义务均等，合同订立双方平等的原则。因此，此合同违法，格式条款未尽到提醒重视义务，格式条款加重卖方责任，而减轻居间方责任，而且此居间合同相应条款与前面所谓的以不动产政策为准条款相冲突。所以合同违法部分、格式条款部分、对卖方人要求承担责任不公部分应属无效。由此产生的约定不明部分应该按照法律法规规定处理，本案既应按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定处理。综上：被答辩人的诉求毫无依据，而且涉嫌合同欺诈，清法院驳回。被告昌霖公司辩称，原告所述属实。我们三方签订的附属合同第12项其他约定中（是我们三方共同约定且是手写体，是我本人亲笔书写，都提示了双方），甲乙双方约定甲方无条件配合乙方办理贷款及过户手续，乙方承诺夫妻征信工作证明问题，具体贷款事宜以银行审批为准。交完定金后甲方10日之内把房屋拖欠费用结清，抵押贷款结清。如10日内不完成，为甲方违约，甲方只带随身物品以照片为证。因为甲方（徐洪岩）未按约定解贷，从而导致我公司无法贷款走手续。所以我方认为我们三方签订的居间服务合同、附属合同，都是真实有效的。庭审中，原、被告均举示了证据证实自己主张的成立。经质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。徐洪岩对原告举示证据1的真实性无异议，对证据指向有异议，该证据与昌霖公司提供的证据为同一证据，均能够证明2020年7月15日原告与二被告签订了黑龙江省房地产经纪居间服务合同及附属合同的事实，对该证据予以采纳。原告、昌霖公司对徐洪岩举示的证据均有异议，本院认定该证据与本案无关，不予采纳。经庭审查明的事实：2020年7月15日，原告与二被告签订了黑龙江省房地产经纪居间服务合同及附属合同。居间服务合同中约定甲方自愿将坐落在哈尔滨市双城区××小区××单元××号的房屋出售给乙方，房屋建筑面积为110.94平方米。房屋总价款为478,000元，本协定签订之日，乙方应支付购房定金10,000元。该合同中第九条责任义务（一）甲方责任义务3、甲方应及时提供办理房地产转让过户的相关手续与材料，并配合各方订立房地产买卖合同，如甲方原因导致交易延迟受理，未能按时交接房屋等，每逾期1日应向乙方支付上述房屋总成交价的1%的滞纳金，逾期10日构成甲方单方违约，甲方应按本合同第九条第一款第四项约定承担违约责任，双方另行约定除外。4、若甲方单方违约，应书面通知乙方，自违约之日起两日内退还乙方所支付购房款，同时向乙方支付相当于双倍定金的违约金，承担本合同约定的全部经济服务费用及乙方为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。在附属合同12、其他约定：甲乙双方约定甲方无条件配合乙方办理贷款及过户手续，乙方承诺夫妻征信工作证明问题，具体贷款事宜以银行审批为准。交完定金后甲方10日之内把房屋拖欠费用结清，抵押贷款结清。如10日内不完成，为甲方违约，甲方只带随身物品以照片为证。在以上两份合同中，均有贾林源和徐洪岩亲笔签名、按印，昌霖公司盖有公章。当日贾林源向徐洪岩交纳定金10,000元，徐洪岩给贾林源出具购房定金收条一份；贾林源向昌霖公司交纳5,000元中介费、代办费、评估费。2020年8月25日贾林源向黑龙江江铭律师事务所交纳律师代理费5,000元。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：“出卖人延迟交付房屋或者买受人延迟支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外”。《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，2020年7月15日，原告与二被告签订了黑龙江省房地产经纪居间服务合同及附属合同是三方意思真实表示，均合法有效。原告已按合同约定履行了义务。被告徐洪岩未按居间服务合同第九条责任义务（一）甲方责任义务和附属合同第十二条的约定结清抵押贷款，构成违约。其应按合同约定双倍返还原告交付的定金，并承担本合同约定的全部经纪服务费用及乙方（原告）为追究甲方违约责任而支付的合理费用（包括但不限于律师费、交通费、调查费等）。原告有权向徐洪岩主张解除合同，并要求徐洪岩按照合同约定赔偿其损失，故原告的诉讼请求，本院均予以支持。徐洪岩提出的所有抗辩理由，因无证据予以支持，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告贾林源与被告徐洪岩、哈尔滨昌霖投资管理有限公司于2020年7月15日签订的黑龙江省房地产经纪居间服务合同及附属合同。二、被告徐洪岩返还原告贾林源双倍定金人民币20,000元；三、被告徐洪岩赔偿原告贾林源居间服务费人民币5,000元；四、被告徐洪岩赔偿原告贾林源律师费人民币5,000元；上述二至四项共计人民币30,000元，本判决生效后十日内被告徐洪岩履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币275元，由被告徐洪岩负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审判员 李 君二〇二〇年十一月十八日书记员 孔培培