山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初2771号 原告（反诉被告）：岳丽静，女，1986年4月11日生，汉族，住荣成市。 委托诉讼代理人：尹强，山东荣顺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘桂波，山东荣顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：孙志红，女，1973年3月7日生，汉族，住荣成市。 委托诉讼代理人：张燕，山东华夏明德律师事务所律师。 原告岳丽静与被告孙志红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告岳丽静及委托诉讼代理人尹强、刘桂波，被告委托诉讼代理人张燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告岳丽静向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告返还租金10000元，赔偿装修损失64088.70元、搬运费3000元、经营损失17000元。2、由被告负担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月1日，原、被告签订出租房屋协议书，约定原告承租被告位于石岛黄海南路东的房屋用于饭店经营，租期一年。协议约定年租金73000元，一次性付清。后经双方协商改为原告先支付租金10000元，再按每月6000元的标准按月支付。原告先行支付租金10000元后，接手房屋并进行了装修改造，费用约64088.70元。原告装修完毕后申请办理相关开业手续时，被相关部门告知由于被告提供的房屋不属于商业用房、无产权证等合法手续，不能用于餐饮业经营，无法办理烟道改造审批手续，导致原告不能开业经营。原告多次找被告协调，被告承诺为原告解决开业手续的问题，但一直未能解决。原告要求解除合同，并于2020年3月11日搬离租赁房屋。后经法院主持调解，双方协议解除了租赁合同。因被告提供的租赁物不能用于约定的经营饭店的用途导致原告无法经营，构成严重违约，原告有权要求其返还已付租金并要求被告赔偿损失。为维护原告的合法权益。特提起诉讼。 被告辩称，2019年10月1日，原告从被告处承租位于荣成市的房屋经营餐饮业。协议约定年租金73000元，合同签订时一次性付清。后双方协商原告先支付租金10000元，余款待2019年11月份原告的存款到期后再支付。原告承租后对涉案房屋花费三、四千元进行了装修。因原告制作的门头的材质不符合要求，且未按照要求改进烟囱通道，故其营业手续一直不能办理。2020年4月8日，双方协商确定租赁合同关系自2020年3月11日起解除。现涉案房屋已由案外人承租经营餐饮业。故双方的合同解除系由于原告不履行合同义务，其无权要求被告赔偿损失。反诉要求原告支付尚欠的租金10480元并赔偿经济损失12166元。 本院经审理认定事实如下：被告孙志红自荣成市石岛张家渔工商总公司承租了位于饭店一处、场地一宗用于经营饮食服务业。2019年10月1日，原、被告双方协商由原告承租其中的一间门市房用于经营餐饮业，双方签订出租房屋协议书一份，协议约定甲方：孙志红，乙方：岳丽静。甲方同意将楼房出租给乙方使用。租期为壹年。自2019年12月1日至2020年12月1日止。乙方承租期间，所产生的一切费用与甲方无关。楼房年租金柒万叁仟元正，合同签字之日付清。甲方按期交给乙方楼房，合同期满时乙方要保证楼房及室内装饰完好无损。协议签订后，原、被告又口头协议由原告先行支付租金10000元，此后按每月6000元的数额支付租金。原告交付给被告10000元租金后，对涉案房屋进行了装修。2019年3月11日，原告以涉案房屋无产权证书，导致其无法办理食品卫生许可证等经营手续，亦无法办理门头、烟道的审批手续，最终无法经营为由，搬离涉案房屋。2020年3月12日，孙志红诉至本院，请求依法解除双方的租赁合同，后双方自行达成协议，确认双方的租赁合同关系自2020年3月11日起解除，孙志红于2020年4月8日申请撤回了起诉，另行将涉案房屋租赁给他人经营餐饮业务。2020年6月4日，原告诉至本院，要求判令被告返还租金10000元、赔偿装修损失64088.70元、搬运费3000元、经营损失17000元。案件审理中，原告申请撤回要求被告赔偿搬运费3000元、经营损失17000元的主张。 2019年8月30日，荣成市综合行政执法局等部门下发了《荣成市餐饮油烟整治实施方案》的通知，规定禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。因涉案房屋无产权证及未进行排烟管道改造等原因，在2019年12月未能办理营业手续及安装门头。原、被告解除租赁合同后，原告之夫田明于2020年4、5月间拨打12345热线，反映其经营手续办理过程中的相关问题。依据被告的申请，本院依法调取了荣成市社会综合治理联动指挥中心转办单，荣成市港湾街道的回复信息中的办理情况载明：“经落实，按照2019年9月份通知的《荣成市餐饮油烟整治实施方案》要求，所有新开餐饮店均须到规划部门审批烟道改造外观方案。对于没有房产证的新开餐饮店，规划部门不予审批。2020年以后，本着对老百姓负责的原则，凡不属于以下几种情形（1、违法建设，2、居民住宅楼，3、未配套设立专用烟道的商住综合楼，4、商住综合楼内与居住层相邻的楼层，5、排烟口距周边敏感目标不大于20米的，6、2019年9月份以后取得建设工程规划许可证，未配套设立专用烟道的），且油烟管道设置、油烟净化等均符合相关法律法规要求，有营业执照、食品经营许可证，能提供门店权属证明的门市，可以经营餐饮店。目前该正在经营的业户有合法证照、有营业执照、食品经营许可证，有房屋租赁合同，能够提供房屋权属证明。根据《威海市户外广告设置管理办理》的相关规定，允许业户安装门头。而诉求人准备经营面馆时，没有出具任何合法手续、排烟管道也没有按照相关法规进行改造就私自安装门头广告，执法人员依法对其违法行为进行制止；…”。 案件审理中，依据原告的申请，本院依法委托威海市恒信价格评估有限责任公司对涉案房屋的装修价值进行鉴定评估。价格鉴定评估意见：涉案房屋装修价值，在鉴定评估基准日：无争议部分的评估价格为人民币壹万捌仟捌佰叁拾贰元整（￥18832.00）；存在争议部分的评估价格为人民币贰万肆仟柒佰玖拾贰元整（￥24792.00）。原告为证明有争议的项目是由其装修的，提供了涉案房屋在其装修前后的相关照片及视频，被告对自己的该部分主张未提供证据证实。 本院认为，2019年10月1日，原、被告签订的出租房屋协议书及此后达成的关于租金交付的口头协议，系当事人双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。原告承租房屋后，因政府相关职能部门的管理行为，导致2019年12月无法办理有关开业手续，原告在此期间不能经营，系不可归责于双方的事由，故对2019年12月1日至2019年12月31日期间应付的房租6200元，依据公平原则，由原、被告平均分担，由原告付给被告该期间的房租3100元。2020年后，根据相关规定，原告可以在无房权证的情况下办理开办餐馆的经营手续（食品经营许可证），但原告没有办理，且没有对烟道进行改造并安装合格的烟道、油烟净化设施，而于2020年3月11日自行搬离，因此构成违约。对于合同的解除，被告无违约的主观故意和事实行为。原告选择在2020年3月11日以行为表明不履行租赁合同的义务，导致合同无法履行，则应当全额支付合同解除前2020年1月1日至2020年3月11日的租金，为14200元。原告主张被告所提供的房屋不属于商业用房、无产权证等合法手续，不能用于餐饮业经营，致使其不能实现合同目的，与事实不符，本院不予认定。综上，原告共应支付被告租金17300元，已支付10000元，尚应支付7300元。对自己的装修损失，原告提供涉案房屋装修前后的照片及相关视频为证，被告对原告主张的部分装修项目提出异议，但未提交证据证实，本院认定威海市恒信价格评估有限责任公司的鉴定意见书中所涉无争议部分及存在争议部分所涉装修项目均由原告完成。依据鉴定意见，无争议部分的评估价格为18832.00元，存在争议部分的评估价格为24792.00元。以上共计43624元。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：…（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；”。本案被告已接收利用原告对涉案房屋的装修，可酌情由被告补偿原告装饰装修价值的40%，即17449.60元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下： 一、被告孙志红于判决书生效后十日内补偿原告岳丽静装修费损失17449.60元。 二、原告岳丽静于判决书生效后十日内付给被告孙志红房屋租金7300元。 三、驳回原、被告其余诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1076元，由原告负担876元，被告负担200元;反诉费183元，由原告负担59元，被告负担124元；鉴定费5000元，原告负担3000元，被告负担2000元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 张 峰 二〇二〇年十一月三日 书记员 常婷婷