重庆市武隆区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)渝0156民初3122号 原告：罗琼，女，1964年6月5日出生，汉族，居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：冯伟常，重庆正耀律师事务所律师。 被告：胡媛，女，1972年11月6日出生，汉族，居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 委托诉讼代理人：杨波（系被告胡媛之夫），1973年4月2日出生，汉族，居民，户籍地重庆市武隆区，现住重庆市武隆区。 第三人：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路**3-1，统一社会信用代码915002325789547672。 诉讼代表人：重庆天亿（涪陵）律师事务所，系重庆尚廷房地产开发有限公司管理人。 委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。 原告罗琼与被告胡媛及第三人重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷房地产公司）确认合同有效纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月28日公开开庭进行了审理，原告罗琼及其委托诉讼代理人冯伟常、被告胡媛及其委托诉讼代理人杨波、第三人尚廷房地产公司的委托诉讼代理人付圆圆、唐斯诗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗琼向本院提出诉讼请求：判决确认原、被告于2016年6月13日签订的《房屋买卖协议》有效。事实和理由：2016年6月13日，原、被告双方签订《房屋买卖协议》，约定由原告购买尚廷房地产公司开发建设的位于重庆市武隆区XXXX的房屋一套，房屋建筑面积74.29平方米。合同签订后，原告按照约定向被告缴纳了全部购房款185725元，并接房装修入住。第三人尚廷房地产公司进入破产清算程序后，管理人以《债权审查意见书》的方式函告原告，认为尚廷房地产公司因民间借贷债务抵偿给被告房屋存在恶意串通，据此认为原、被告签订的合同无效或效力待定，并拒绝给原告办理房地产权证，欲对该房屋进行变价处置。此外，尚廷房地产公司管理人还提出将在破产程序中将该问题提请人民法院确认。原告针对前述《债权审查意见书》提出了异议，但尚廷房地产公司的破产管理人未予采信。故此，为了维护原告的合法权益，特提出前述诉讼请求。 被告胡媛辩称，被告于2015年2月11日从第三人处购买了包括案涉房屋在内的6套商品房，均签订了房屋买卖合同并支付了全部房款，同时在相关部门办理了商品房买卖合同网签备案登记手续，故被告对案涉房屋享有处分的权利。2016年6月13日和2016年6月24日，被告将其中2套房屋出售给原告的事实属实，双方分别签订两份《房屋买卖协议》，均系真实意思表示，被告认可该合同合法有效，被告愿意配合履行除金钱给付以外的其他协助义务。 第三人尚廷房地产公司述称，其一，被告与第三人之间的房屋买卖合同，实为担保法律关系。被告胡媛于2015年2月11日向第三人尚廷房地产公司的实际控制人谭荣转账91万元，尚廷房地产公司出具收条载明收款100万元，备注“此笔款转入谭荣账户，谭荣已打借条”。当日，被告又与第三人签订《重庆市商品房买卖合同》，载明被告购买第三人开发的位于重庆市武隆区XXXX共6套房屋，同时办理了网签手续。因此，被告与第三人之间系民间借贷关系，双方签订的合同并非基于真实的商品房买卖意思表示，而是对借款的担保，故《重庆市商品房买卖合同》中的相关条款不应得到执行。其二，被告与第三人签订的《重庆市商品房买卖合同》中约定的房屋单价明显过低，被告在明知该房屋市场价格的情况下仍与第三人签订协议，双方之间存在恶意串通，损害了尚廷房地产公司全体债权人的利益，该合同应当认定为无效。第三，被告胡媛虽与第三人签订了商品房买卖合同，但该商品房因未办理竣工验收手续，尚不能进行不动产产权登记，故案涉商品房仍属于第三人的财产。被告胡媛在尚未取得房屋所有权的情形下与原告签订房屋买卖合同属于无权处分行为。即便原、被告之间的房屋买卖合同有效，因涉案标的物的所有权不能转移，原告可以向被告要求承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。第四，在连环房屋买卖中，前一手的房屋买卖合同无效，后一手的房屋买卖合同即使有效，后一手的买受人若需取得房屋产权亦应符合善意取得的条件。综上，原告提出的诉请缺乏法律依据，不应得到支持。 经审理查明，2015年2月11日，被告胡媛通过转账方式分两次向案外人谭荣支付50万元和41万元，合计91万元。当日，第三人尚廷房地产公司向被告胡媛出具一张《收据》，载明收到被告胡媛支付的款项100万元，并备注“此笔款转入谭荣账户（谭荣已打借条）”。同日，被告胡媛与第三人尚廷房地产公司签订六份《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告胡媛购买尚廷房地产公司开发的位于重庆市武隆区XXXX的商品房各一套，双方在合同中对购房款、交房、违约等事项进行了约定。其中针对位于重庆市武隆区XXXX的房屋，双方在《重庆市商品房买卖合同》约定，房屋建筑面积74.29平方米，房屋建筑面积单价2422.94元∕平方米，房屋总价180000元，房款于合同签订当日全部付清；该房屋属于预售商品房，交房时间为2015年9月30日。合同签订后，被告胡媛与第三人尚廷房地产公司在重庆市武隆区不动产登记中心办理了前述房屋的商品房预售网签备案登记。 2016年6月13日，原告罗琼与被告胡媛签订《房屋买卖协议》，约定被告胡媛将位于重庆市武隆区XXXX的房屋出售给原告，房屋建筑面积74.29平方米，套内面积65.98平方米，房屋价格2500元∕平方米，房屋总价款185725元，该款于合同签订之日一次性付清。该协议还约定，出售房屋已办理网签，被告胡媛负责将网签手续办理给原告罗琼，否则退还全部房款和装饰费80000元，同时双方还对违约情形及违约责任作出明确约定。原告罗琼与被告胡媛均在合同上签字捺印。当日，原告通过转账方式向被告支付19275元，转账附言“转房款”。2016年6月24日，原告罗琼再次购买被告出售的位于重庆市武隆区XXXX的房屋，并另行签订《房屋买卖协议》，约定房屋价款为136350元。2016年7月1日，原告罗琼通过银行转账向被告胡媛支付306350元，被告胡媛同日向原告罗琼出具两张《收条》，分别记载被告收到原告罗琼房款189275元和136350元。前述合同签订后，被告胡媛便将案涉房屋交付给原告罗琼，原告罗琼于2016年6月起对该房屋进行了装修，现已实际入住。 2019年9月20日，本院受理了重庆市南浦建筑工程有限公司对第三人尚廷房地产公司的破产清算申请，尚廷房地产公司进入破产清算程序。2020年5月9日，重庆天亿（涪陵）律师事务所被指定为尚廷房地产公司的管理人。破产清算过程中，原告罗琼向第三人尚廷房地产公司的破产管理人申报了债权，但管理人至今未对该笔债权予以确认。 另查明，被告胡媛至今未能取得案涉房屋的房地产权证，也未解除网签备案登记手续并过户给原告罗琼。 上述事实，有原、被告及第三人的法庭陈述，原告提交的《房屋买卖协议》《重庆农村商业银行客户付款回单》《收条》《重庆市钰航物业管理有限公司专用收据》《上海景瑞物业管理有限公司重庆分公司物业服务收费单》《重庆增值税电子普通发票》《债权审查意见书异议回复》《重庆市商品房联机备案登记表》，被告提交的《重庆市商品房买卖合同》，第三人提交的《对私客户账户明细》《收据》、户室详细情况等证据在案相佐证，以上证据经庭审质证，本院对其真实性、合法性及关联性均予采信。 本院认为，本案的争议焦点为原告罗琼与被告胡媛就本案所涉房产签订的《房屋买卖协议》是否有效。经审查，从合同形式上看，原告罗琼与被告胡媛签订的《房屋买卖协议》，有原、被告双方的签字和捺印，足以证明双方已就房屋买卖达成了一致的意思表示。从合同内容来看，被告胡媛将案涉房屋出售给原告罗琼，双方在合同中对出售房屋的位置、价款、支付方式、网签手续办理及违约责任等主要条款进行了约定，所约定的内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定。从合同履行情况看，该协议签订后，被告胡媛已将案涉房屋交付给原告罗琼居住使用，原告罗琼向被告胡媛支付的房款虽和双方协议约定的金额有出入，但被告胡媛已出具收条且在本案庭审中对原告已支付全部房款的事实予以确认，可见买、卖双方均已履行了主要的合同义务。虽然被告胡媛并未按照约定为原告罗琼办理网签备案登记，案涉房屋至今存在尚未办理产权过户登记的障碍，但这属于物权变动方面的问题，并不影响双方合同的效力。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，依法成立的合同，自成立时生效。本案原、被告签订的《房屋买卖协议》系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不存在合同无效的法定情形，依法应当认定该合同合法有效。现原告请求确认其与被告签订的《房屋买卖协议》有效的理由成立，本院予以支持。对于第三人提出其与被告之间签订的《重庆市商品房买卖合同》属于恶意串通应认定无效的抗辩理由，因不属于本案的审理范围，本案中不作评述。 据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 确认原告罗琼与被告胡媛于2016年6月13日签订的《房屋买卖协议》合法有效。 本案案件受理费减半收取2007.25元（原告罗琼已预交），由原告罗琼负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。 审 判 员 李林妍 二〇二〇年十一月九日 法官助理 周之平 书 记 员 黄 翠