广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终23143号上诉人（原审被告）：何媛，女，汉族，1987年2月1日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：章宏春，广东开野律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：潘毅雄，男，汉族，1967年7月18日出生，身份证住址：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：陈侠升，广东昂扬律师事务所律师。原审第三人：冯路生，男，汉族，1975年7月22日出生，身份证住址：江西省吉安市遂川县。上诉人何媛因与被上诉人潘毅雄、原审第三人冯路生房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1521号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。何媛上诉请求：1、改判何媛仅须向潘毅雄支付深圳市宝安区新桥街道新桥社区赛尔康大道90号房屋占有使用费16OO0元或发回重审；2、上诉费用由潘毅雄承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清，应追加谢建兵为第三人，一审审理中没有将谢建兵追加为第三人，错误将委托代理人冯路生列为第三人显属程序错误。潘毅雄也未向法庭提交证据证明其系涉案商铺的权利人，为查明案件事实,维护程序公正，本案应该发回重审。二、一审法院以提高诉讼效率为由，跳过承租人谢建兵，直接判令何媛向潘毅雄缴纳房屋占有使用费，但对于何媛提出的抵扣押金26000元及冯路生违法收取的装修费4万元却置之不理。冯路生收取的押金因《商铺租赁合同》解除应予退还，而收取的装修费4万元，冯路生在何媛装修商铺时并未支付任何装修费用也应一并返还。潘毅雄辩称，一、何媛拖欠房租是事实，其从未否认过，何媛是与冯路生签订的租赁合同，冯路生是和潘毅雄签订的租赁合同，但何媛和冯路生至今都没有向潘毅雄支付过拖欠的房租，冯路生同意将债权转让给潘毅雄，而且潘毅雄也是租赁房屋的合法使用人，一审法院判决何媛向潘毅雄支付租金是正确的。二、何媛拖欠房租拒不搬离的主要理由是冯路生收取了其押金和装修款，潘毅雄曾建议何媛起诉冯路生进行维权，由于冯路生没有将押金和装修款支付给潘毅雄，潘毅雄无须承担返还义务。三、何媛长期拖欠房租和水电费，是冯路生对其采取断水断电的措施，与潘毅雄无关。潘毅雄向一审法院起诉请求：1、何媛向潘毅雄支付2019年4月至2019年11月份为止的深圳市宝安区新桥街道新桥社区赛尔康大道90号房屋占有使用费95000元；2、何媛向潘毅雄支付拖欠的电费5030元(计算至返还之日的实际用电，暂计算至2019年11月7日）；3、何媛腾退房屋给潘毅雄；4、本案的诉讼费用由何媛承担。一审法院认定事实：潘毅雄主张，涉案房产为潘毅雄与沙井新桥股份有限公司合作建设，未取得房产证和建设工程规划许可证。2018年5月8日，潘毅雄作为出租方（甲方）和案外人谢建兵（承租方，乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定甲方将其位于深圳市宝安区房产出租给乙方，甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认其在签署本合同前己对房屋进行全面察看，知悉房屋现状及相关证照、手续情况；乙方在承租后，应全面考察房屋的明显瑕疵并自负费用修复，并负责房屋的日常维护，以保障房屋使用的安全。租赁期间，乙方自行承担房屋的安全管理及消防责任。第二条约定租赁期限为6年，从2018年6月1日起至2024年5月31日止。第三条约定租金、租赁保证金标准及其他费用支付：初始租金为叁拾陆万元／月，每两年在原租金标准上浮8%，具体如下：2018年6月1日至2020年5月31日期间，租金标准为360000元／月；2020年6月1日至2022年5月31日期间，租金标准为388800元／月；2022年6月1日至2024年5月31日期间，租金标准为419904元／月。在签订本合同当天内，乙方向甲方支付首月租金36万元，租赁保证金108万元。乙方应在每月的10日前向甲方支付当月租金，结算上一期产生的水电。房屋水电费标准：电费:1.1元度；水费:6.5元／吨。合同履行期间根据政府价格具体调整。2018年5月21日，谢建兵与冯路生签署《房屋出租委托书》：“本人合法享有位于深圳市宝安区房屋物业的出租权，现特全权委托受托人冯路生（身份证号:×××2014）为合法代理人，代表我办理上述房屋出租事宜。具体委托办理房屋事项如下：一、代为办理上述房屋的租赁手续；二、代收上述房屋出租的全部款项；三、凡与上述房屋出租有关的一切事务等均全部委托受托人全权代办；四、受托人冯路生全权代表我办理相关房屋租赁事宜，签署一切法律文书，对受托人在办理上述事宜过程中所签署的有关文件（合法委托人知情），我均予以认可，并承担相应的法律责任”。2018年9月30日，何媛向冯路生支付了66000元及2018年10月租金，冯路生向何媛出具了三张《收款收据》，确认收到何媛“店铺押金26000元”、“公共装修费4万元”、“10月份租金4333元”，在该收据收款人处，有冯路生的工作人员签名，并加盖了“星之鵬芙蓉管理处业务专用章”。2018年10月1日，冯路生作为甲方，何媛作为乙方，签署了《商铺租赁合同》，约定甲方将拥有经营管理及转租权的商铺（6栋1-6号商铺）出租给乙方，作为汽车修理经营场所。租用期限2年，自2018年10月1日，至2020年10月30日，租金标准为13000元/月。本合同签订之日，乙方一次性支付押金26000元，押金支付方式：现金。第三条第3款约定，水电费由甲方同房租一起收取，在每月5号前交当月租金。双方在合同下方落款处签名捺印。2019年6月12日，潘毅雄向谢建兵发送《解除合同通知书》，主张因谢建兵拖欠租金、电费，构成严重违约，潘毅雄依法解除与其签订的《房屋租赁合同》，要求谢建兵搬离涉案房产。同时，潘毅雄向承租涉案房产的各租户发出《缴纳租金通知书》，要求各实际承租人直接向潘毅雄缴纳租金。2019年9月24日，潘毅雄向包括何媛在内的承租人出具书面的《合同出租房变更通知书》，通知称，何媛等与冯路生签署的《商铺租赁合同》从2019年10月1日起，出租方（甲方）变更为潘毅雄，合同权利义务由潘毅雄继续执行，从2019年10月1日起，租金及有关费用直接支付给潘毅雄，退租时费用结算直接与潘毅雄结算，房屋直接退还给潘毅雄。潘毅雄、冯路生在合同下方签名捺印。各方确认，2019年9月30日，冯路生向潘毅雄交回了商铺钥匙，2019年10月1日起，潘毅雄与何媛直接建立了租赁合同关系。此后，各方因租金及相关费用问题发生纠纷，潘毅雄认为何媛2019年4月至11月占有使用涉案房产，应当支付相关费用，何媛主张其2019年11月潘毅雄已经换锁，其已搬离涉案房产，且其支付前提是冯路生退回相关费用，另外由于一手房东（潘毅雄）停水停电，给何媛造成很大损失，应予赔偿，各方商讨无果。2020年1月7日，潘毅雄将何媛和第三人诉至该院，请求判如所请。庭审中何媛提起反诉，要求潘毅雄赔偿相关损失30万元，但于庭后撤回反诉申请。另查明，庭审中，冯路生确认收到潘毅雄66000元，其中26000元是押金，40000元是公共装修费，但主张押金条已经交付潘毅雄，后续应由潘毅雄和何媛协商处理押金事宜。潘毅雄当庭确认其已经收到案涉押金条。潘毅雄确认冯路生已经于2019年9月30日向其交回涉案商铺钥匙，但主张何媛至今未向潘毅雄交付商铺；庭审过程中，何媛确认已搬离涉案房产，房间内是空的，潘毅雄表示，如何媛确认空房，潘毅雄可自行收回房屋，并当庭撤回第二项诉讼请求（要求何媛腾退房租给潘毅雄）。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案房产未取得相关房地产证或者建设工程规划许可证，故潘毅雄作为出租方（甲方）于2018年5月8日和谢建兵（承租方，乙方）签订的《房屋租赁合同》以及2018年10月1日冯路生（作为甲方）与何媛（作为乙方）签署的《商铺租赁合同》均属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，潘毅雄依据无效合同取得的押金应当退还谢建兵，冯路生依据无效合同取得的押金应当退还何媛。同时，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。故涉案租赁合同无效，潘毅雄作为出租人，有权请求何媛（负有腾房义务的次承租人）支付2019年4月后的占有使用期间的房屋占有使用费。至于何媛能否基于其对转租人冯路生的押金返还请求权和其存在损失为由，对抗出租人（潘毅雄）对其作为实际承租人的房屋占有使用费请求权的问题。该院认为，潘毅雄的房屋占有使用费请求权与何媛的押金返还请求权、损失赔偿请求权均属债权，无优劣、先后或主次之分，本案中，虽然合同无效，且潘毅雄已收回涉案房产，但何媛作为次承租人，在搬离涉案房屋数月后，既未向出租人潘毅雄，也未向承租人冯路生支付房屋占有使用费，而承租人冯路生与次承租人何媛就何媛已付款项应否退还、应由谁退还尚存争议，次承租人何媛尚未就相关侵权人提起损害赔偿的情况下，如放任何媛以押金返还请求权为由拒付房屋占有使用费，作为承租人的冯路生仍继续以次承租人何媛拒付房屋占有使用费抗辩拒不退还相应押金，必将使包括出租人潘毅雄在内的各方权利人的权利处于不确定状态，有违民商事活动的效率原则，诉讼活动也将陷入僵局。该院认为，在潘毅雄已就房屋占有使用费提起诉讼，何媛尚未就押金返还事宜、损害赔偿主张权利、提起反诉的情况下，宜径直就潘毅雄的房屋占有使用费请求作出裁决。至于何媛的押金返还和损失赔偿事宜，其可另寻法律途径解决。对何媛关于其支付房屋占有使用费的前提是冯路生退回相关费用、潘毅雄赔偿损失的抗辩主张，于法无据，该院不予支持。何媛仅支付了2019年4月占有使用费9000元，未提交证据证实其已向承租人冯路生或出租人（潘毅雄）支付其他房屋占有使用费，应当支付2019年4月开始的剩余房屋占有使用费。至于支付截止日期，潘毅雄主张为2019年11月，何媛主张其2019年11月潘毅雄已经换锁，其已搬离涉案房产，由于潘毅雄未提交证据证实何媛该月实际使用涉案房产，依法应当承担举证不能的不利后果，结合第三人已经于2019年9月30日向其交回涉案商铺钥匙的事实，该院确认2019年11月何媛已经搬离，故何媛应支付占有使用费至2019年10月。经核算，占有使用费为82000元（13000元/月×7个月-9000元）；关于水电费，潘毅雄主张为5030元（4月至11月），但仅提供了单方制作的水电费单，无相关证据佐证，何媛亦不予认可，潘毅雄未提交充分证据证明4月至10月的何媛实际用水用电的使用情况及金额，应承担举证不能的不利后果，故对于潘毅雄要求何媛支付水电费5030元的主张，该院不予支持。对潘毅雄要求要求何媛支付2019年4月开始至2019年11月的房屋占有使用费95000元（13000元/月×8个月-9000元）、水电费5030元的诉讼请求，该院在合法范围内予以支持。至于潘毅雄请求何媛腾退房屋给潘毅雄的诉讼请求，因潘毅雄已经表示自行收回涉案商铺，其当庭撤回该诉求，该院予以准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、何媛于该判决生效之日起五日内向潘毅雄支付房屋占有使用费82000元；二、驳回潘毅雄其他诉讼请求。本案诉讼费1150元，由何媛承担943元，潘毅雄承担207元。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。、本院认为，因涉案房产没有合法的报批报建手续，各方当事人就涉案房产签订的房屋租赁合同均应当认定无效。何媛上诉称应当追加案外人谢建兵参加诉讼，但考虑到各方当事人均认可最后由潘毅雄与何媛直接建立租赁关系，谢建兵已经退出租赁关系，因此本案无需追加谢建兵参加诉讼。冯路生在一审中称收到何媛押金26000元、保证金（收条载明为公共装修费）4万元，潘毅雄在一审中称已经收到押金条，后续由潘毅雄与何媛处理押金事宜。在合同无效的情况下，潘毅雄作为出租人应当退还何媛押金26000元。冯路生收取的4万元收条上载明为“公共装修费”，考虑到其与何媛签订的租赁合同租期为2年，何媛实际使用1年，在合同无效的情况下，应当由潘毅雄退还何媛2万元公共装修费。因此，在扣减上述款项后，何媛还应当向潘毅雄支付房屋占有使用费36000元。综上，何媛的部分上诉请求成立，本院予以支持。原审判决部分处理不妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1521号民事判决第二项；二、变更深圳市宝安区人民法院（2020）粤0306民初1521号民事判决第一项为：何媛应于本判决生效之日起十日内向潘毅雄支付房屋占有使用费36000元；三、驳回潘毅雄的其他诉讼请求。一审案件受理费1150元，由何媛负担414元，由潘毅雄负担736元。二审案件受理费1450元，由何媛负担439元，由潘毅雄负担1011元。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 聂   效审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月十七日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。