广东省佛山市三水区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0607民初4149号 原告：李**飞，男，1994年10月17日出生，汉族，住湖南省衡阳县**************，公民身份号码430************219。 委托诉讼代理人：卢炽鹏，广东瀛律师事务所律师。 被告:陈思婷，女，1978年5月4日出生，汉族，住广东省罗定市*******委丰登道二十一巷7号，公民身份号码441************740。 被告：郑琳琳，女，1990年8月28日出生，汉族，住湖北省监利县************，公民身份号码421************041。 上述两被告的共同委托诉讼代理人：邓国雄，广东天骅律师事务所律师。 原告李**飞诉被告陈思婷、郑琳琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告李**飞的委托诉讼代理人卢炽鹏，被告郑琳琳及郑琳琳与陈思婷的共同委托诉讼代理人邓国雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李**飞向本院提出的诉讼请求：一、判令两被告向原告返还合同履约保证金180000元、水电费保证金10000元，合计190000元；2.被告向原告返还2018年9月、10月因租赁物业消防设施不合格致原告被责令停业期间的租金120000元；3.本案诉讼费用由两被告承担。 事实及理由：2018年8月1日，原告李**飞与被告陈思婷、郑琳琳签订《租赁合同》一份，约定：两被告将位于佛山市三水区*********恒达花园A区二层自西向东第B1、B2、B4、C1号铺位出租给原告经营美容店。租期22个月，自2018年8月1日至2020年5月10日。每月租金及管理费为人民币60000元。原告先交三个月租金即180000元作为履约保证金，交10000元作为水电保证金。上述合同签订后，原告依约向被告支付了保证金190000元。因经营困难，原告于2019年春节后便将美容店停业，并通知被告终止租赁合同。原告当时考虑美容店内的物品都不要了，被告亦无需退还190000元的保证金，作为原告单方终止合同给予被告的违约补偿。但被告仍以原告拖欠租金为由向法院提起诉讼。三水法院以（2019）粤0607民初3338号案件受理，该案最终判决确认双方解除上述租赁合同时间为2020年3月31日，并判令李**飞向被告陈思婷、郑琳琳支付拖欠的租金，并赔偿陈思婷、郑琳琳两个月租金作为违约损失补偿。原告认为，即使原告中途解约对被告造成损失，亦已于（2019）粤0607民初3338号案件中判决原告额外支付被告两个月租金作为损失填补，且原告在该案中已明确表示不主张保证金的权利。根据《合同法》第一百二十二条的规定，“因当事人一方的违约行为，侵害对方人身、财产权益的，受损害方有权选择依照本法要求其承担违约责任或依照其他法律要求其承担侵权责任。”实际损失与违约责任属于责任竞合的关系，原则上只能择一主张，被告已于（2019）粤0607民初3338号案件中主张了实际损失，被告不能再依据案涉租赁合同的约定，没收原告的190000元违约金。 被告陈思婷、郑琳琳辩称，一、原告在履行案涉合同过程中存在违约事实。原、被告于2018年8月1日签订的《租赁合同》约定，原告承租案涉商铺的期限从2018年8月1日至2020年5月10日，每月应交租金及管理费为人民币60000元，原告需向被告交纳履约保证金180000元、水电保证金10000元。合同签订后，原告亦实际向被告交纳了保证金190000元。但从2019年1月14日起，原告拒绝向被告支付租金，被告遂向法院提起诉讼。三水区人民法院作出的（2019）粤0607民初3338号民事判决书中亦确认原告需向被告承担违约责任。另按租赁合同约定，原告提前终止合同的，须提前三个月通知被告，并交清所欠的水电费、租金等，履约保证金不予退还。因此被告有权没收原告交纳的190000元保证金。二、原告经营的美容店并非因经营场地消防不合格而被相关部门要求停业整改，而是该美容店经营行为涉嫌诈骗，以及该店经营者与消费者发生争执，而被有关部门责令停业整顿。三、被告实际向原告出租案涉商铺的期限至2019年11月15日，原告应向被告交纳计至2019年11月15日的租金。四、（2019）粤0607民初3338号民事判决书确认案涉租赁合同解除的时间为2019年3月31日是错误的，本案不应采纳。综上，请求法院驳回原告对被告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院审查认定意见如下。 一、原告李**飞提交的证据： 1.《租赁合同》一份，证明原、被告签订了租赁合同，被告将其承租的案涉商铺转租给原告使用。 2.（2019）粤0607民初3338号案庭审笔录一份，证明被告已于（2019）粤0607民初3338号案的庭审笔录中表示不主张没收李**飞的保证金。 3.（2019）粤0607民初3338号民事判决书一份，证明该判决书已确认案涉租赁合同于2019年3月31日解除，同时判令李**飞向陈思婷、郑琳琳支付两个月租金作为对违约损失的补偿。 4.收据两张，证明两被告收取了原告押金190000元。 5.押金权益转让声明及照片各一份，证明被告出具的押金收据上注明是收到李**飞、徐志凡交纳的押金，现徐志凡出具声明，明确同意由李**飞向被告行使请求退还全部押金的权利。 两被告对原告提供的证据1-4的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。对于原告提供的证据5，经本院审核，该证据来源合法、具有客观真实性，本院予以采信。 二、被告陈思婷、郑琳琳提供的证据： 1.（2019）粤0607民初3338号民事判决书一份，证明（2019）粤0607民初3338号案对案涉租赁合同中原告的违约行为进行了确认。 2.（2019）粤0607民初6386号民事判决书一份，证明两被告就承租案涉商铺与上一手出租方发生纠纷，法院作出了相应判决。 3.（2019）粤0607民初3338号案庭审笔录一份，证明被告于（2019）粤0607民初3338号案开庭时的真实意思表示，并非不需要没收原告交纳的保证金。 4.原告经营的佛山市半御亭美容服务有限公司（以下简称半御亭公司）的营业执照、卫生许可证、消防安全检查合格证各一份，证明被告向原告出租的案涉商铺符合营业条件与消防卫生条件。 5.网络打印资料一份、徐志凡与陈思婷、商铺业主的微信聊天记录一组，证明原告经营半御亭公司期间涉嫌违法经营，并非因商铺消防不合格而被责令停业。 6.半御亭公司的企业登记信息查询资料一份，证明原告因自身经营问题注销半御亭公司，并非消防设施不合格而停业。 原告对被告提供的证据1、2、3的真实性没有异议，本院对以上证据的真实性予以确认。被告提供的证据4、5，不足以证明被告主张的事实，本院不予采纳，被告提供的证据6与本案没有关联性，本院不予采信。 综合本院采信的证据及当事人的陈述，本院确认以下事实： 2018年8月1日，原告陈思婷和郑琳琳（作为合同甲方）与被告李**飞（作为合同乙方）签订《租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于佛山市三水区*********恒达花园A区二层自西向东第B1、B2、B4、C1，面积共计1090平方米的商铺，出租给乙方使用，用于经营男士、女士生活美容服务。租赁期限为22个月，从2018年8月1日至2020年5月10日。乙方每月应交租金及管理费60000元，租赁税701元。乙方每月1日前向甲方支付当月不含税费的租金、水电费等费用，延迟支付，则以实欠金额按每日1‰计收违约金，延迟交租超过15天，视为乙方违约，甲方有权解除合同。乙方先交三个月租金即180000元给甲方作为合同履约保证金，交10000元作为水电保证金。若因乙方原因需提前终止本合同的，须提前三个月通知甲方，并交清所欠的租金、电费等费用，租金交到全面撤离之日，履约保证金不予退回。合同签订后，李**飞向陈思婷、郑琳琳支付了履约保证金180000元、水电保证金10000元。同时，李**飞以该商铺地址开办经营半御亭公司。从2018年10月1日起，李**飞出现迟延交租的情形。2019年7月5日，陈思婷、郑琳琳（为该案原告）以李**飞、徐志凡等人（为该案被告）拖欠租金为由向本院提起诉讼，请求：李**飞、徐志凡、李刚连带清偿陈思婷、郑琳琳从2018年11月1日至2019年6月30日的租金386388元及违约金；李**飞、徐志凡、李刚连带清偿陈思婷、郑琳琳从2018年8月1日至2019年5月31日的水电费43706元；李**飞、徐志凡、李刚连带清偿陈思婷、郑琳琳从2018年8月1日至2019年6月30日的租赁税8492元。本院以（2019）粤0607民初3338号案件立案受理。该案庭审中，陈思婷、郑琳琳陈述：李**飞承租的案涉商铺于2019年春节前没有开业，陈思婷、郑琳琳于2019年4月联系中介将案涉商铺进行转租，同时将该商铺内属于半御亭公司的物品另行存放。（2019）粤0607民初3338号案件的承办法官于庭审中询问陈思婷、郑琳琳是否需要法院处理其就案涉合同已收取的租赁押金180000元，陈思婷、郑琳琳明确表示不就该押金处置提出主张，认为按照合同约定，若李**飞违约，其有权没收该笔押金，李**飞对该笔押金收取有异议可向其另行主张。该案审理期间，李**飞没有到庭应诉。本院于2020年2月20日作出了（2019）粤0607民初3338号民事判决书，判决认为：根据陈思婷、郑琳琳的庭审陈述，李**飞承租的案涉商铺于2019年春节前没有开业，陈思婷、郑琳琳在2019年4月前已联系中介将该商铺转租，并将属于李**飞的物品另行存放，应视为陈思婷、郑琳琳以其行为表示解除了案涉合同，同时确定该合同解除时间为2019年3月31日，并确认计至合同解除日，李**飞尚欠租金为206388元。由于在合同解除前，陈思婷、郑琳琳已将出租商铺收回，故李**飞无需向陈思婷、郑琳琳支付合同解除后的占用费，但考虑李**飞的违约行为给陈思婷、郑琳琳造成另行招租期间的租金损失，酌定李**飞赔偿两人二个月的转租期租金损失，参照陈思婷、郑琳琳向上一手出租人每月支付的租金35000元的标准计算，故李**飞应向陈思婷、郑琳琳支付的租金损失为70000元。该判决书最后判决：李**飞、李刚（半御亭公司注销前登记的一人股东）向陈思婷、郑琳琳支付租金及损失共计276388元，并支付违约金；驳回陈思婷、郑琳琳的其他诉讼请求。上述判决书作出后，双方当事人均没有提出上诉，该判决书现已发生法律效力。 另查，佛山市三水区*********恒达花园A区二层自西向东第B1、B2、B4、C1商铺的所有权人为案外人黄惠玲。2013年6月7日，黄惠玲将上述商铺出租给案外人林冠雄用于经营佛山市三水区**********物业服务部（以下简称家世界服务部）。2017年5月6日，***服务部与陈思婷、案外人邓南燕签订《租赁合同》，将上述商铺当中的1090平方米商铺出租给陈思婷、邓南燕用于经营美容院，每月租金为35000元。2018年8月6日，***服务部与陈思婷、邓南燕签订《租赁合同》的补充协议，三方约定自2018年8月3日起，《租赁合同》中有关邓南燕的权利、义务全部由陈思婷享有和承担。2019年11月22日，***服务中心向本院提起诉讼，请求确认与陈思婷签订的《租赁合同》于2019年11月15日解除，并要求陈思婷支付拖欠的租金，以及要求没收陈思婷交纳的履约保证金70000元等。2020年5月22日，本院作出（2019）粤0607民初6386号民事判决书，判决：1.确认家世界服务中心与陈思婷签订的《租赁合同》、补充协议于2019年11月15日解除；2.陈思婷支付家世界服务中心租金70000元及利息；3.陈思婷赔偿家世界服务中心损失7031.29元；4.驳回家世界服务中心的其他诉讼请求。 本院认为，原告李**飞与被告陈思婷、郑琳琳签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，且合同内容没有违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，本院确认该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。本案争议焦点问题为：1.两被告应否向原告退还履约保证金180000元、水电保证金10000元；2.两被告应否向原告退还2018年9月、10月的租金120000元。 关于第一个焦点问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。上述法律规定明确赔偿损失与其他违约责任方式可以并用。另根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。由此可见，合同一方当事人既可向对方主张违约金，同时也可要求对方赔偿损失，只是限制了违约金的请求幅度，不能超过违约行为造成损失的30%。本案中，李**飞在案涉租赁合同履行期间，拖欠陈思婷、郑琳琳的租金未付，并中途退租，其行为已构成违约，应向陈思婷、郑琳琳承担相应的违约责任。另根据双方签订的《租赁合同》的约定，李**飞单方提前终止合同的，其已交纳的履约保证金不予退还。李**飞实际已向陈思婷、郑琳琳交纳了案涉合同的履约保证金180000元、水电保证金10000元。从上述合同条款对履约保证金约定是否退还条件进行分析，该履约保证金具有惩罚性作用，应视为合同解除后违约方需向守约方承担的违约金。而本院作出的（2019）粤0607民初3338号生效民事判决书，以李**飞中途退租构成违约而判令李**飞赔偿陈思婷、郑琳琳两个月的租金，作为合同解除后导致出租方重新招租，期间的租金损失，以每月租金35000元计算，确定陈思婷、郑琳琳的招租期租金损失为70000元。因（2019）粤0607民初3338号判决书所确定的李**飞向陈思婷、郑琳琳赔偿2个月的招租期租金损失，只是以陈思婷、郑琳琳向上一手出租方支付的租金标准35000元∕月为参考依据，该租金损失仅考虑陈思婷、郑琳琳的租赁成本损失，并不足以填补陈思婷、郑琳琳因李**飞中途退租而产生的实际损失，本院综合考量李**飞的违约行为，陈思婷、郑琳琳因此而产生的实际损失，以及（2019）粤0607民初3338号判决书已判令李**飞向陈思婷、郑琳琳承担的损失等情形，酌定陈思婷、郑琳琳可没收李**飞的履约保证金为60000元，剩余120000元的履约保证金应当退还给李**飞。另（2019）粤0607民初3338号判决书没有支持陈思婷、郑琳琳主张的水电费，而陈思婷、郑琳琳在本案中亦未举证证明李**飞存在欠缴案涉商铺水电费用的事实，因此陈思婷、郑琳琳要求没收李**飞的水电保证金10000元，依据不足，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。李**飞未能举证证明陈思婷、郑琳琳向其出租的案涉商铺存在消防设施不合格的情形，并导致其停业损失，故李**飞对该项诉讼主张应承担举证不能的法律后果，本院对其要求陈思婷、郑琳琳退还2018年9月、10月租金共120000元的诉请不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第一、二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告陈思婷、郑琳琳应于本判决生效之日起十日内向原告李**飞退还履约保证金120000元、水电保证金10000元，合计130000元。 二、驳回原告李**飞的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取2975元（已由李**飞预交），由李**飞负担1727元，陈思婷、郑琳琳共同负担1248元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 审判员  蔡月梅 二〇二〇年十月二十三日 书记员  成婉玲