广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7979号上诉人（一审原告、反诉被告）：梁德贤，女，汉族，1972年4月29日出生，住广东省东莞市************，公民身份号码为441************086。上诉人（一审原告、反诉被告）：东莞市联盈包装制品有限公司，住所地：广东省东莞市****************。法定代表人：张小平，该公司董事长。两上诉人的共同委托代理人：杨书洪，广东嘉茂律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人：张灿明，广东嘉茂律师事务所实习律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：陈加仁，男，汉族，1958年10月15日出生，住广东省东莞市万江区*********，公民身份号码为442************091。委托代理人：曾茂林，广东汉章律师事务所律师。委托代理人：李爱东，广东汉章律师事务所律师。上诉人梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司（以下简称联盈公司）因与被上诉人陈加仁房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1117号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。梁德贤、联盈公司向一审法院起诉，请求：1.判令梁德贤与陈加仁签署的《厂房租赁合同书》无效；2.陈加仁向梁德贤、联盈公司退还租赁保证金61000元及支付损失（以61000元为本金，按中国人民同期同档次贷款基准利率，从起诉之日起计算至付清之日止）；3.陈加仁向梁德贤、联盈公司赔偿装修损失289000元；4.陈加仁向梁德贤、联盈公司赔偿物品损失106800元；5.陈加仁向梁德贤、联盈公司赔偿停电锁门损失50000元；6.陈加仁承担一审诉讼费用。陈加仁向一审法院提起反诉，请求：1.确认梁德贤与陈加仁于2018年8月3日签订的《厂房租赁合同书》于2019年4月30日解除；2.梁德贤、联盈公司向陈加仁支付2019年4月的厂房和宿舍租金30500元；3.一审诉讼费由梁德贤、联盈公司承担。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、陈加仁应于判决发生法律效力之日起三日内向梁德贤、联盈公司返还租赁保证金61000元；二、陈加仁应于判决发生法律效力之日起三日内向梁德贤、联盈公司赔偿装修损失18000元；三、梁德贤、联盈公司应于判决发生法律效力之日起三日内向陈加仁支付占用费9150元；四、驳回梁德贤、联盈公司的其他诉讼请求；五、驳回陈加仁的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4434元（梁德贤、联盈公司已预交），由梁德贤、联盈公司负担3743元，陈加仁负担691元。一审反诉受理费281.25元（陈加仁已预交），由梁德贤、联盈公司负担84元，由陈加仁负担197.25元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1117号民事判决书。梁德贤、联盈公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第二项，改判陈加仁向梁德贤、联盈公司赔偿装修损失人民币65666.48元；2.撤销一审判决第三项，改判梁德贤、联盈公司无需向陈加仁支付占有使用费；3.一、二审受理费由陈加仁负担。事实与理由：一、一审划分合同无效责任、认定装修现值及陈加仁应当赔偿的金额，缺乏事实依据，严重损害了梁德贤、联盈公司的合法利益。（一）梁德贤、联盈公司为案涉租赁物花费了装修款286748元，一审仅判决陈加仁赔偿装修损失18000元，没有考虑梁德贤、联盈公司的添附行为给租赁物带来的增值部分，使得陈加仁因合同无效而获益。（二）案涉租赁合同无效，一审认定双方平分过错责任错误。陈加仁将未取得建设工程规划许可证的厂房进行出租，并在租赁合同第六条第4点中保证为合法的出租行为，能在合法的党政机关办理经营手续，其未如实告知梁德贤、联盈公司案涉厂房的相关情况，违反诚实信用原则，主观上存在故意，存在欺骗行为。梁德贤、联盈公司仅仅是因为轻信而未尽到谨慎注意义务。根据《中华人民共和国合同法》第42条的规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与合同有关的重要事实或提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，因陈加仁违反了诚实信用原则，导致合同无效，陈加仁应当对此应承担70%的主要责任，梁德贤、联盈公司承担30%的次要责任。（三）梁德贤、联盈公司的装修行为已经过陈加仁的同意，且陈加仁对装修情况能够随时了解和监督。案涉租赁合同第二条的内容也可以证明双方对梁德贤、联盈公司装修案涉厂房是有过约定的，且经过了陈加仁的同意。（四）一审不同意梁德贤、联盈公司对案涉租赁物装修费用的鉴定申请，也没有参照装修费用在租赁期间摊销完毕的原则，随意酌定装修现值是错误的。装修损失一半采用现值损失和残值损失两种不同的认定标准，通常情况下，装修费用在租赁期间内摊销完毕，残值损失与装修的现值相符。既然法院认定无需鉴定，应当参照装修费用在租赁期间摊销完毕的基本原则来认定装修的现值。（五）一审对两个车间之间开设的门洞、厂房地面抹平、打胶、厂房和宿舍墙面粉刷的装修费不予支持是错误的。1.关于门洞损失。开设门洞没有超出装修的范畴，梁德贤、联盈公司对案涉厂房的所有装修均是为了自身经营而进行的。合同无效后，对已经附合且陈加仁不同意利用的，应当按照双方各自过错分担现值。2.关于厂房地面抹平和打胶损失。梁德贤、联盈公司与案外人签订的装修工程期限是2018年8月9日至2018年9月3日，即便梁德贤、联盈公司在2018年9月3日开始使用该装修成果，直至2019年4月9日搬离案涉租赁物，使用的时间仅为7个月零7天，一审是在2020年5月7日到现场勘查的，该装修成果在2019年4月10日至2020年5月7日约13个月的时间里由陈加仁占有使用，该事实与一审认定明显不符。3.关于墙面粉刷损失。一审梁德贤、联盈公司已经提供了证据证明梁德贤、联盈公司对案涉厂房和宿舍墙面进行了粉刷并支出了相应的装修款项，梁德贤、联盈公司仅使用该成果7个月零9天，但从梁德贤、联盈公司搬离租赁物到一审法院勘查期间约13个月的时间内，陈加仁一直使用该装修成果。（六）双方已经确认形成附合但陈加仁不同意利用的装修有：1.两个车间之间开的门洞，费用1700元；2.厂房地面抹平、打胶，装修费用33250元；3.宿舍加装的四个卫生间及办公室加装的1个卫生间，装修费用12000元；4.厂房及诉讼墙面粉刷，装修费26080元。（七）参照装修费用在租赁期内摊销完毕的原则及合同无效各方应当承担的责任比例，陈加仁应当赔偿开设门洞装修损失1047.2元、地面抹平及打胶损失20482元、加装卫生间损失7392元、墙面粉刷损失16065.28元。（八）可视为陈加仁同意利用的厂房补漏费1500元及屋顶加装防水铁棚费用22000元，共计23500元。参照装修费用在租赁期间摊销完毕的原则，陈加仁应当支付上述费用折价为20680元。综上所述，陈加仁应当支付的装修损失合计65666.48元。三、梁德贤、联盈公司没有拖欠占有使用费且多支付了2869.1元。1.梁德贤、联盈公司一审提交的9张银行电子回单已经证明了梁德贤、联盈公司已经支付保证金61000元、水电费104240.5元、占有使用费227709.1元，合计392949.6元。2.按照《厂房租赁合同书》的约定，保证金为61000元，月租金为30500元/月，垃圾费为300元/月，梁德贤、联盈公司占有使用案涉租赁物的时间为2018年9月1日至2019年4月9日，应支付占有使用费、水电费、垃圾费等合计329080.5元。3.一审对梁德贤、联盈公司支付的款项金额及性质没有查明，认定梁德贤、联盈公司还应支付占有使用费缺乏事实依据。陈加仁答辩称：一、案涉《厂房租赁合同书》无效，一审法院对装修现值和双方承担的责任认定正确。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条和第二条的规定，案涉租赁合同无效。对于本案的装修，一审法院已经组织了现场勘查，制作了现场勘验笔录并拍照存档。对于装修未形成附合的部分，由梁德贤、联盈公司带走，对于没有形成附合的部分一审作出了正确的认定。二、一审认定梁德贤、联盈公司支付2019年4月1日至9日的占有使用费符合法律规定。梁德贤、联盈公司明确其支付租金、水电至2019年3月份，其虽主张于2019年4月9日搬离，但其实际上是2019年5月份才搬离的。一审认定其4月9日搬离，陈加仁为了息诉止纷，节省司法资源，放弃对此提起上诉。二审期间，各方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、案涉装修损失应当如何认定；二、梁德贤、联盈公司是否还需向陈加仁支付占有使用费。关于焦点一。首先，案涉租赁物未办理建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，案涉《厂房租赁合同书》无效。陈加仁将未取得建设工程规划许可证、未经主管部门批准建设的租赁物出租给梁德贤、联盈公司使用，存在过错；梁德贤、联盈公司在承租及装修前未尽审查义务，亦存在过错，《厂房租赁合同书》虽约定陈加仁保证其对案涉物业有权进行合法的出租行为，但该约定并不免除梁德贤、联盈公司应尽的合理审查义务，故一审酌情认定陈加仁就装修损失承担一半的赔偿责任，并无不当，本院予以确认。梁德贤、联盈公司上诉主张陈加仁应当对此承担70%的责任，缺乏依据，本院不予支持。其次，陈加仁主张梁德贤、联盈公司装修案涉厂房未经过其同意，但案涉《厂房租赁合同书》第二条有关于租赁期限、装修期限的表述内容，结合双方微信聊天记录中亦有关于装修期的内容、陈加仁未举证证实其曾就梁德贤、联盈公司的装修行为提出过异议等事实，本院认定梁德贤、联盈公司的装修行为已经陈加仁的同意。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，本院对案涉装修损失分析如下：1.开设门洞损失。根据《厂房租赁合同书》第五条第2点的规定，梁德贤、联盈公司不得擅自改变物业主体结构，因需要对物业内部结构进行扩、加、改建等，需经陈加仁同意。由此可见，虽然陈加仁同意梁德贤、联盈公司对案涉厂房进行装修，但当装修涉及物业内部结构时仍需另行获得陈加仁的同意，梁德贤、联盈公司未举证证实其开设门洞的行为获得陈加仁的同意，且门洞对陈加仁而言也无利用价值，故开设门洞的装修费用应当由梁德贤、联盈公司自行承担。2.地面抹平、打胶及墙面粉刷损失。梁德贤、联盈公司主张其为案涉厂房地面抹平、打胶花费33250元，为墙面粉刷花费26080元，其就此未提供工程结算单、发票等证据证明相应工程实际产生的费用，但一审法院现场勘查的照片确实显示地面有做过抹平、打胶的情况。上述装修均容易产生损耗，但梁德贤、联盈公司于2018年8月3日承租案涉厂房，与案外人东莞市云雕装饰工程有限公司约定装修期截止到2018年9月3日，2019年4月9日搬离案涉厂房后陈加仁于2019年6月将厂房重新出租。由此可见，直至2020年5月7日一审法院到现场勘查时，陈加仁重新租给案外人使用的时间已经超过梁德贤、联盈公司自行使用的时间，由于陈加仁未举证证实后来承租的案外人有对案涉厂房进行过装修，本院结合陈加仁关于交付厂房现状的描述及东莞联盈包装有限公司预算表、支付装修款项流水、一审勘查笔录及存档照片，酌情认定陈加仁分担地面抹平、打胶及墙面粉刷损失15000元。3.加装卫生间及厂房补漏、加装防水铁棚损失。梁德贤、联盈公司主张其加装五个洗手间花费12000元，有工程结算单为证，主张其做厂房补漏及加装防水铁棚花费23500元，有工程结算单及发票为证，本院对此均予采信。一审结合梁德贤、联盈公司实际承租时间与双方约定的租赁期间及折旧因素，酌情认定陈加仁应当分担该部分装修损失合计18000元，并无不当，本院予以确认。承上，陈加仁应当分担的案涉装修损失合计为33000元。关于焦点二。梁德贤、联盈公司主张其向陈加仁多支付了占有使用费2869.1元，无需再支付占有使用费。根据《厂房租赁合同书》第四条第1款，梁德贤、联盈公司每月需向陈加仁支付1000元的变压器租金，且梁德贤、联盈公司确认其已付款项中包含了该笔款项，故梁德贤、联盈公司每月应当向陈加仁支付的款项包括：租金30500元/月、垃圾费300元/月、变压器租金1000元/月，合计31800元/月，这与梁德贤、联盈公司向陈加仁实际支付的租金金额一致。由此可见，梁德贤、联盈公司在上诉事实理由中计算的其应当向陈加仁支付的每月费用中遗漏了1000元/月的变压器租金，其主张多向陈加仁支付占有使用费2869.1元，缺乏事实依据，本院不予采纳。一审参照双方关于租金的约定，结合梁德贤、联盈公司实际使用案涉厂房至2019年4月9日的事实，认定梁德贤、联盈公司应当支付2019年4月1日至2019年4月9日的占有使用费9150元，理据充分，本院予以维持。综上所述，梁德贤、联盈公司的上诉请求部分成立，对其成立部分，本院依法予以支持，对其不成立部分，本院依法予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1117号民事判决第一项、第三项；二、撤销广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1117号民事判决第四项、第五项；三、变更广东省东莞市第一人民法院（2020）粤1971民初1117号民事判决第二项为：陈加仁应于本判决发生法律效力之日起三日内向梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司赔偿装修损失33000元；四、驳回梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回陈加仁的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4434元（梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司已预交），由梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司负担3613元，陈加仁负担821元。一审反诉受理费281.25元（陈加仁已预交），由梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司负担84元，由陈加仁负担197.25元。二审受理费1670.41元（梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司已预交），由梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司负担1230.41元，由陈加仁负担440元。由于双方当事人均同意诉讼费由败诉方直接向胜诉方支付，故陈加仁应当承担的二审受理费由其向梁德贤、东莞市联盈包装制品有限公司径付。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十一月二十日书记员  张明明赵雪然