云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民终989号上诉人（原审原告）：葛强，男，1979年2月5日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：周安国，男，1979年6月10日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：张开雄，男，1978年10月28日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人（原审原告）：李永东，男，1976年12月27日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。四上诉人共同委托诉讼代理人：周楠，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。四上诉人共同委托诉讼代理人：李家雄，云南溪南律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）：玉溪大地木业有限公司。住所地：云南省玉溪市红塔区李棋街道白龙路中段原宇城钢结构公司老厂内。法定代表人：卢彦焦。委托诉讼代理人：韩永仙，红塔区汇诚法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）：卢彦焦，男，1987年2月4日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。上诉人葛强、周安国、张开雄、李永东，上诉人玉溪大地木业有限公司（以下简称大地公司）与被上诉人卢彦焦租赁合同纠纷一案，葛强、周安国、张开雄、李永东、大地公司均不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。葛强、周安国、张开雄、李永东上诉请求：维持一审判决第一项，撤销第二项，改判由大地公司、卢彦焦连带承担自2020年8月1日起至租赁物返还之日止，按照1150.68元/天标准计算的租赁物占用费。主要事实和理由：其四人一审第二项诉讼请求是如果2020年8月1日之后，大地公司仍继续占用租赁物，应当支付场地占用费和因大地公司违约拒不支付租金而导致合同解除应承担的违约金，（2020）云0402民初72号民事调解书调解的是2018年8月1日至2020年7月31日期间的租金，上述两项主张并不重复，不应认定违反一事不再理原则，一审法院根据一事不再理原则不支持其四人一审第二项诉讼请求所主张的租赁场地占用费错误。大地公司答辩，请求驳回葛强、周安国、张开雄、李永东的上诉请求，应继续履行双方合同。大地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回葛强、周安国、张开雄、李永东的诉讼请求。主要事实和理由：其公司不同意解除合同，本案没有达到法定解除合同的条件，2016年7月12日双方签订租赁合同，葛强一方将位于涉案土地及厂房租赁给其公司，约定租期14年，租赁面积是7亩，其公司承租后加盖了2000多平方米的厂房及相关设施（油漆喷房，晾干房，烤漆房），购买生产设备、采购生产原料总计投入300万元，其公司具备生产施工条件后依法开展生产经营业务。其公司在2019年8月1日以前按时交纳租金，因其公司对外的工程款没有及时收回以及葛强经营的宇城钢结构公司欠付其公司工程款60多万元，导致其公司资金链断裂无力支付2020年的租金，加之今年新冠肺炎疫情，导致工厂停工，工人放假，订货合同被取消，为了保障工人生存，其公司按月支付工人工资，致使没能在2020年4月20日前支付租金，其公司始终与葛强一方积极沟通，从未逃避应承担交付房租的责任。其公司目前在职员工注册人数52人，外包安装人员17人，公司应保障这些工人的工资，因为每个工人背后都是一个家庭。葛强一方要求解除合同没有事实和法律依据，其公司主观上不存在恶意拖欠租金的行为，反而是葛强经营的宇城钢结构公司拖欠其公司工程款60多万元，拖欠金额远高于本案租金数额，且拖欠了3年之久，导致其公司资金链断裂，葛强违约在先，本案中葛强、周安国、张开雄、李永东转租给其公司的土地及厂房最初是葛强从小组承租过来的。双方应该共同面对新冠疫情造成的困难，共度难关，减免或者缓交租金，而不是单方要求解除合同。综上，请求二审法院公正裁判。葛强、周安国、张开雄、李永东答辩，请求驳回大地公司的上诉请求，支持其四人的上诉请求。卢彦焦述称，其同意大地公司的上诉主张，本案应驳回葛强、周安国、张开雄、李永东的诉讼请求，继续履行合同。葛强、周安国、张开雄、李永东向一审法院起诉请求：1.解除其四人与大地公司于2016年7月12日签订的《租赁合同》，并立即返还所承租的厂房和土地。2.由大地公司、卢彦焦连带承担自2020年8月1日起至租赁物返还之日止，按照1150.68元/天的标准计算租赁房屋及场地占用费，并承担合同解除违约金60000元。一审法院认定事实：2016年7月12日，大地公司与葛强、周国安、张开雄、李永东签订《租赁合同》，约定：由葛强、周国安、张开雄、李永东将其享有合法租赁权的7亩土地及厂房租赁给大地公司使用，租赁期为2016年8月1日至2030年6月1日共计14年，租金为按年支付，先支付租金后使用场地，其中2019年8月1日至2020年7月31日的租金为350000元，大地公司应于2019年8月1日前支付，合同还对双方的权利义务和违约责任等进行了约定。合同签订后，葛强、周国安、张开雄、李永东将土地和厂房交付大地公司使用。2019年8月1日大地公司应支付下一年度租赁费用，因未按时支付，在葛强、周国安、张开雄、李永东多次催收的情况下仍不履行支付义务，葛强、周国安、张开雄、李永东遂提起诉讼，要求：1.解除葛强、周国安、张开雄、李永东与大地公司于2016年7月12日签订的《租赁合同》，并由大地公司立即返还所承租的厂房和土地；2.由大地公司、卢彦焦支付租赁费163711.7元（包括2018年8月1日至2019年7月31日未付部分为17000元，2019年8月1日以后按958.9元/天，暂计算自2019年8月1日至2019年12月31日），并按958.9元/天支付自2020年1月1日起至租赁物返还之日至的租赁费。同时支付逾期利息42840元（以当年350000元为基数按日利率0.08%计算，自2019年8月1日至2019年12月31日），并承担合同解除违约金200000元；3.由大地公司、卢彦焦承担诉讼费用。云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2020）云0402民初72号民事调解书，确认双方自愿达成如下协议：“一、由被告玉溪大地木业有限公司支付原告葛强、周安国、张开雄、李永东2018年8月1日至2019年7月31日租赁费17000元、2019年8月1日至2020年7月31日租赁费350000元及律师费6301元，三项总计373301元。其中：2020年3月14日前支付租赁费20000元；2020年3月30日前支付租赁费150000元；2020年4月20日前支付租赁费及律师费原告223301元。二、由被告卢彦焦对上述款项承担连带清偿责任。三、案件受理费7398元，减半收取3699元，由被告玉溪大地木业有限公司、卢彦焦自愿负担，并与上列款项一并支付给原告葛强、周安国、张开雄、李永东。”履行期限届满，大地公司未履行调解书确定的义务，葛强、周国安、张开雄、李永东再次起诉。一审法院认为，葛强、周国安、张开雄、李永东与大地公司所签《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”关于葛强、周国安、张开雄、李永东要求解除《租赁合同》的诉讼请求，大地公司在（2020）云0402民初72号民事调解书作出之后，仍未按调解书约定的付款时间支付葛强、周国安、张开雄、李永东租赁费的行为，属于在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的行为，根据以上法律规定，对葛强、周国安、张开雄、李永东要求解除《租赁合同》的诉讼请求，予以支持。葛强、周国安、张开雄、李永东要求大地公司、卢彦焦连带承担自2020年8月1日起至租赁物返还之日止，按照1150.68元/天的标准计算租赁房屋及场地占用费，并承担合同解除违约金60000元的诉讼请求，因2019年7月31日至2020年7月31日的租赁费已经在（2020）云0402民初72号民事调解书作了处理，根据一事不二理的原则，对该诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条之规定，判决：“一、解除原告葛强、周安国、张开雄、李永东与被告玉溪大地木业有限公司于2016年7月12日签订的《租赁合同》，并于2020年8月1日前将所租赁土地腾还原告；二、驳回原告的其他诉讼请求。”二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，各方当事人对一审查明的案件事实均无异议，本院予以确认。本院认为，综合各方的诉辩主张，本案二审争议焦点为：涉案租赁合同应否解除？如应解除，葛强一方要求大地公司、卢彦焦连带承担自2020年8月1日起至租赁物返还之日止，按照1150.68元/天计算租赁场地占用费的主张能否成立？《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，大地公司与葛强一方签订的租赁合同约定，租金按年度支付，大地公司应于每年8月1日前交清下一年度的租金，现大地公司仍欠付葛强一方2019年7月31日之前的租金17000元，2019年8月1日之后的租金也未支付，在（2020）云0402民初72号民事调解书作出之后，大地公司亦未按该调解协议履行支付租金的义务，大地公司存在迟延履行主要债务的行为，且经催告后在合理期限内仍未履行，葛强一方要求解除合同的主张成立，一审判决解除双方签订的《租赁合同》并无不当。因《租赁合同》解除，大地公司应将租赁房屋及场地腾还葛强一方，对合同解除后，大地公司占有使用租赁房屋及场地的期间，大地公司应向葛强一方支付占用费。大地公司提出今年因受新冠肺炎疫情影响，增加了其公司生产经营的困难，应当减免或者缓交租金。本院认为，大地公司陈述的该项事实客观存在，对新冠肺炎疫情导致的不利后果应由双方当事人合理进行分担，因双方在（2020）云0402民初72号民事调解书中已对2020年7月31日以前（含新冠肺炎疫情期间）的租金进行了确认，该调解书已经生效，对该期间的租金不再作调整，但2019年8月1日至2020年7月31日期间的租金相对应的租期应顺延两个月，至2020年9月30日届满，本院根据本案的实际情况确认双方签订的《租赁合同》于2020年9月30日解除。对葛强一方主张的租赁房屋及场地占用费，应参照合同约定的租金1150.68元/天（年租金420000元/365天），自2020年10月1日起计算支付至房屋及场地实际腾还之日止。一审未明确合同解除的时间，并以一事不再理的原则判决驳回葛强一方对房屋场地占用费的诉讼请求不当，二审予以纠正。关于卢彦焦应否承担连带支付租赁房屋及场地占用费的问题，经审查，卢彦焦所作《保证承诺》明确表示“在任何一笔款项未支付时，葛强等均有权解除合同，并且本人个人仍对解除合同后，玉溪大地木业有限公司应承担的给付租金及赔偿违约责任等事项承担连带保证担保义务。”故卢彦焦应对租赁房屋及场地占用费承担连带支付责任。综上所述，葛强一方的上诉请求部分成立，应予支持，大地公司的上诉请求不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2020）云0402民初2262号民事判决；二、葛强、周安国、张开雄、李永东与玉溪大地木业有限公司于2016年7月12日签订的《租赁合同》于2020年9月30日解除；三、由玉溪大地木业有限公司于本判决生效后15日内将租赁的房屋及场地腾还给葛强、周安国、张开雄、李永东；四、由玉溪大地木业有限公司、卢彦焦于本判决生效后15日内连带支付葛强、周安国、张开雄、李永东房屋及场地占用费（自2020年10月1日起按照每天1150.68元计算支付至房屋及场地实际腾还之日止）；五、驳回葛强、周安国、张开雄、李永东的其他诉讼请求。一审案件受理费1300元，减半收取650元，由葛强、周安国、张开雄、李永东负担290元，由玉溪大地木业有限公司负担360元；二审案件受理费1300元，由葛强、周安国、张开雄、李永东负担580元，由玉溪大地木业有限公司负担720元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本案生效判决书确定的履行期限届满，当事人向人民法院申请强制执行的期间为二年。审判长  黄延林审判员  殷红珍审判员  段 娟二〇二〇年十一月五日书记员  刘 震