四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0193民初8960号 原告：黄斌，男，1972年8月28日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。 委托诉讼代理人：黄生富，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨锐，四川致高律师事务所律师。 被告：赵红旗，男，1672年12月21日出生，汉族，住河南省商水县。 原告黄斌诉被告赵红旗房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序公开进行了审理，原告黄斌的委托诉讼代理人黄生富，被告赵红旗到庭参加诉讼。因本案案件事实争议较大，本院于2020年10月14日裁定转为简易程序并于2020年11月13日再次公开开庭进行了审理，原告黄斌的委托诉讼代理人杨锐到庭参加诉讼，被告赵红旗经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理，现已审理终结。 黄斌向本院提出诉讼请求：判令赵红旗支付黄斌自2020年1月至3月欠付的租金10500元（3500元/月×3月），并支付违约金20000元。庭审中，黄斌变更诉讼请求要求赵红旗支付欠付的租金8516元并支付违约金20000元。事实与理由：2018年1月20日，黄斌（出租方）与赵红旗（承租方）在四川成房联房地产经纪有限公司（经纪方）处签订《房屋租赁协议》，约定赵红旗承租黄斌位于成都市高新区世纪城路1073号附1号英郡三期5幢1单元203号房屋，租期自2018年1月21日起至2022年1月20日止，租金每月3500元，赵红旗应提前15日将租金转入黄斌银行账户，若赵红旗在租赁期间违约，需向黄斌支付20000元违约金。合同签订后，黄斌按约向赵红旗交付了房屋，但赵红旗自2020年1月起无故拖欠租金共计10500元，已构成违约，黄斌多次催收未果，赵红旗于2020年4月3日搬离房屋，黄斌收回房屋，处于空置状态。黄斌为维护自身合法权益，特此向法院提起诉讼。 赵红旗辩称，赵红旗与黄斌签订房屋租赁合同属实，双方口头约定过两到三个月的免租期，赵红旗不欠黄斌的租金，租金已交至2020年4月21日，黄斌在还没有到付款日期时就催要房租，并在2020年4月3日将承租房屋换锁并赶走租客，提前把房屋收回去了，是黄斌违约。 本院经审理认定事实如下：2018年1月20日，黄斌（出租方）与赵红旗（承租方）在四川成房联房地产经纪有限公司（经纪方）的服务下签订《房屋租赁协议》，约定赵红旗承租黄斌位于成都市高新区世纪城路1073号附1号英郡三期5幢1单元203号房屋，租期自2018年1月21日起至2022年1月20日止，租金每月3500元，押一付三，承租方应在本合同签订之时向出租方支付3500元押金，出租方应出具收据。租赁期间每月的管理费、电话费、煤气费、清洁费、水电费、光纤费、卫生费等杂费均由承租方支付。合同期满，如不续租，则出租方在承租方结清杂费之日起三日内将押金退还承租方（不计利息）。合同第四条第三项约定，承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，如拖欠租金超过3天，或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过500元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。合同第九条约定，基于经纪方以促成租赁合同成立，故在签订本合同时，出租方应向经纪方支付1750元作为佣金，承租方应向经纪方支付3500元作为佣金。第十一条备注经出租方与承租方协商决定，承租方承诺装修、家具家电（除空调外）都留下给出租方，如承租方在租赁期间出现违约则赔偿出租方贰万元整，如出租方在租赁期间出现违约则赔偿承租方贰万元整，承租方在交付租金时须提前15日交纳房租，如违约时间超过3日则按照合同第四条第三小条执行，出租方积极配合承租方办理门禁卡及装修手续。 合同签订后，黄斌按照约定向赵红旗交付了房屋。2018年1月20日，赵红旗按照约定向黄斌支付了三个月租金及押金12250元，另赵红旗代黄斌支付了1750元中介费。此后，赵红旗于2018年6月23日、2018年9月22日、2018年12月23日、2019年3月22日、2019年6月21日、2019年9月26日、2019年12月24日通过银行或微信转账分别支付黄斌租金10500元，此后赵红旗未再支付过租金。 上述事实有《房屋租赁协议》、银行卡交易明细清单、聊天记录等证据材料及当事人陈述在卷佐证。 本院认为，黄斌与赵红旗签订的《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强性质规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。合同签订后，黄斌向赵红旗交付了房屋，赵红旗按照约定支付了三个月租金及押金共12250元。后因黄斌催收房租未果，致使本案纠纷产生。针对本案的事实，本院认为本案的争议焦点为赵红旗已交纳的租金费用以及在合同履行中双方是否存在违约责任。庭审中，黄斌称赵红旗自2018年6月30日起拖欠两个月房租，赵红旗辩称其与黄斌曾口头约定过两到三个月的免租期。本院认为，租金押一付三，若按照书面合同约定赵红旗支付第二次租金的周期应为2018年4月21日至2018年7月20日，而赵红旗实际于2018年6月23日支付第二次房租，于2018年9月22日支付第三次租金，赵红旗实际支付的租金周期与合同约定的支付租金周期明显不符，但黄斌却未在合同履行期内向赵红旗主张过2018年4月21日至2018年6月20日此两个月期间的租金，亦未向赵红旗主张违约及解除合同，且黄斌在赵红旗每次支付租金后依旧以三个月为期间向赵红旗催收租金，继续履行合同，故本院对赵红旗主张的两个月免租期的抗辩理由予以支持。据此，本院确认赵红旗于2019年12月24日支付的租金系2019年12月21日至2020年3月20日期间的租金。赵红旗辩称其租金已交至2020年4月20日，黄斌在未到付款日便催要房租。本院认为，押金并不直接等同于租金，赵红旗仅交纳至2020年3月20日的租金，黄斌于2020年3月20日催收下一期租金符合合同约定，赵红旗未在规定期限内支付租金，其已构成违约，黄斌有权解除合同并收回房屋，赵红旗实际于2020年4月3日搬离房屋，故其应当承担2020年3月21日至4月3日期间的房租即1516元（3500元/月÷30天×13天）。 关于违约金，本院认为，违约金应以弥补损失为主，兼具惩罚性质。黄斌主张的违约金虽符合双方签订的《房屋租赁协议》的约定，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”之规定。违约金的认定应以实际损失为基础予以衡量，而黄斌并未举证证明其损失的大小。综上，本院兼顾合同履行情况、违约方的过错程度及预期利益等综合因素，酌情予以调减，确定违约金为2个月租金即7000元。赵红旗曾支付了3500元押金，应当予以扣减，故本院确定赵红旗应当支付黄斌违约金3500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告赵红旗于本判决生效之日起三日内支付原告黄斌租金1516元、违约金3500元； 二、驳回原告黄斌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费281元，由被告赵红旗负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  姚雪莉 二〇二〇年十一月十三日 书记员  周文莉