重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0110民初8798号原告：重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道**,统一社会信用代码915002227500952487。法定代表人：孙宗，公司总经理。委托代理人：谭淋、李秀会，该公司员工。被告：胡良会，女，1969年11月21日出生，汉族，住重庆市綦江区。委托诉讼代理人：帅光明（与被告胡良会系夫妻关系），男，汉族，1963年5月11日出生，住重庆市綦江区。原告重庆君航物业管理有限公司诉被告胡良会物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理。由审判员雷永适用小额诉讼程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谭淋，被告胡良会及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告重庆君航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告立即支付从2019年3月至2020年8月期间的物业服务费3283.75元；二、支付从2019年3月至2020年8月期间物业服务费违约金2704.45元；三、承担本案诉讼费。事实和理由：被告胡良会是XXX小区业主，按照原、被告双方于2017年12月10日签订的《远典·XXX物业服务合同》及《远典·XXX业主公约》的约定，被告从2017年9月起应当按照189.92元/月的标准缴纳物业服务费，以上费用应于每月15日前按时缴纳给原告，如逾期从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告依合同约定提供了物业服务，被告也缴纳物业服务费至2019年2月，然而从2019年3月起至今未再缴纳，原告多次通过电话、书面方式能知、催告其缴纳，被告均置之不理，拖欠至今。特请求依法裁决。被告胡良会答辩如下：被告与原告只签订了一年合同即2017年12月11日至2018年12月11日终止，原告应退出小区；要求原告公布公共收益及使用情况和将物业用房租给他人使用2年多的租金；按照2017年政府相关文件原告收费标准属四级服务，但未按四级标准提供服务，小区多次被盗，，地下车库进出口岗亭长期脱岗车库连通酒楼通道长期没有安保人员看守，对原告多次投诉的5盏灯未修理，，地下负**长期装修垃圾堆积如山要求原告赔偿被告安全隐患精神损失费5万元及被告的误工费、材料费2800元。经审理查明：2015年1月9日重庆远典房地产开发有限公司作为甲方与原告重庆君航物业管理有限公司作为乙方，就远典·XXX小区签订了《前期物业服务合同》。约定：服务费住宅1.70元/月·平方米；期限三年，自2015年1月9日起至2018年1月8日止，本物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，乙方自愿按照本合同约定继续提供服务的，本合同自动延续至业主大会作出选聘或续聘决定为止；业主未能按时如数交纳物业服务相关费用，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。另外双方还就物业服务事项、服务质量、双方的权利义务、专项维修资金的管理和使用、物业管理用房等事项进行了约定。该合同于当月15日在重庆市綦江区国土资源和房屋管理局进行了备案。2017年8月25日该小区建设工程取得了重庆市建设工程竣工验收备案登记证，原告按照《前期物业合同》约定进驻小区提供物业服务，原告还按照《前期物业服务合同》的内容制作了《远典·XXX物业服务合同》的格式合同，与接房的业主逐户签订。被告胡良会系XXX业主，房屋建筑面积XXX平方米，被告于2017年12月10日与原告签订了《远典·XXX物业服务合同》和《业主公约》及承诺书，承诺履行、遵守该合同和公约的所有条款。被告胡良会在签订《远典·XXX物业服务合同》时将格式合同中服务期限六年，改成一年。至今远典·XXX小区未成立业主大会也未选聘新的物业服务公司，一直由原告重庆君航物业管理有限公司按照《前期物业服务合同》的约定提供服务。庭审中原告陈述，按合同约定住宅1.70元/月·平方米，但实际是按住宅1.55元/月·平方米收取，被告每月应交189.92元，被告于2017年12月11日接房时预交2279元物业服务费，抵扣到2019年3月开始拖欠，截止2020年8月，被告尚欠物业服务费3283.75元。与被告签订的合同中，服务期限一年是其个人擅自更改的，即时合同到期，在没有成立业主大会也没有选出新的物业公司前，合同仍然继续履行。被告提出发改委2017年（35）服务标准的文件只适用于该文件以后签订的合同，不适用本服务合同。公共收益有专帐，按期进行了公示并报社区备查，同时也提供过给被告查看。被告提出的二楼的物业用房是开发商一直未移交占用办理小区房屋及车库的后续事宜，并不是出租。为此原告举示了：1、《前期物业服务合同》及备案表、《远典·XXX物业服务合同》和《业主公约》及承诺书、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、房测报告；2、被告最后交费收据复印件、催费记录、向法院申请支付令及裁定书、欠费明细；3、原告提供服务的相关资料和图片和公共收益表等证据。被告胡良会对欠交物业费的事实予以认可，对原告举示的证据也无异议。被告举示了图片9张，证明原告管理不到位，有岗亭脱岗，大门敞开等现象。原告认可图片的真实性，但说明大门平时是关起的刷卡进出，在高峰时期为方便业主进出是敞开的，岗亭有时无人是因保安在小区轮岗和寻岗。前述证据经质证，双方均未对对方证据的真实性予以否认，本院予以确认。根据以上证据及原、被告双方的陈述，认定被告胡良会拖欠原告2019年3月至2020年8月期间的物业服务费3283.75元的事实成立。本院认为，原告重庆君航物业管理有限公司与重庆远典房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。因此该合同对原、被告双方均具有约束力。被告认为其个人与原告签订的合同期限为一年，原告应按该合同退出小区的意见不予支持。原告已经按照合同约定及相关规定对远典·XXX小区进行了服务，履行了合同约定的义务。被告作为小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费。因此对原告要求被告给付拖欠的2019年3月至2020年8月期间的物业服务费3283.75元予以支持。原告还要求被告按照合同约定给付违约金，并自动将违约金调减为600元，符合法律规定，本院也予以支持。对被告要求原告赔偿安全隐患精神损失费5万元及误工费、材料费2800元于法无据予以驳回。本庭特别强调，业主对物业服务质量有高标准要求是值得肯定的，但业主应当通过多种渠道和方式向物业服务企业提供意见和建议，并配合物业服务企业共同管理好自己的家园，不支持以欠缴物业服务费作为对小区服务不满的对抗手段，如若人人效仿，将直接影响物业服务公司对小区提供的服务质量，最终受损的是全体业主。因此在原告对小区提供了相应的物业服务后，小区业主均应按照约定支付物业服务费，在没有重大服务瑕疵的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。但同时原告也应不断增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理意见要高度重视，尽快予以妥善解决，避免矛盾纠纷发生。为此，依《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、一百一十四条，《物业管理条例》第七条（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：被告胡良会在本判决生效之日起5日内支付原告重庆君航物业管理有限公司物业服务费3283.75元和违约金600元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告胡良会负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。审判员  雷永二〇二〇年十一月二十日书记员  刘颖