贵州省正安县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0324民初4184号 原告：正安诗琴物业管理服务有限公司。 统一社会信用代码：91520324MA6E8TH01F。 住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区印象小区**3-15-5。 法定代表人：李诗琴，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：秦开灿，系该公司法务。 被告：正安县真安人家餐饮有限公司(自然人独资)。 统一社会信用代码：91520324MA6GNT031K。 住所地：正安县凤仪镇印象步行街。 法定代表人：刘禹，男，1990年1月8日出生，汉族，初中文化，贵州省遵义县人，住遵义县，系正安印象****物业使用人。 原告正安诗琴物业管理服务有限公司与被告正安县真安人家餐饮有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月12日上午9时在本院第一审判庭公开开庭进行了审理。原告正安诗琴物业管理服务有限公司委托诉讼代理人秦开灿、被告正安县真安人家餐饮有限公司法定代表人刘禹到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告正安诗琴物业管理服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告2018年5月20日起至2020年9月13日止所欠的物业服务费共计48747元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2017年9月2日，“正安印象”小区业主委员会委托原告为该小区进行物业服务，双方签订了物业服务合同，合同约定由原告向小区提供物业服务，小区内的业主或物业使用人应当按照房屋面积（住宅1元/月/m2，非住宅用房2元/月/m2）向原告支付物业服务费用。被告系该小区****门面物业使用人，经营正安县真安人家餐饮有限公司，门面总面积为876.55m2。原告按照合同约定为被告所在小区提供了完善的物业服务，但被告从2018年5月20日起至2020年9月13日止（计27个月23天）的物业服务费48747元一直未缴纳。原告经多次催收未果，故提起诉讼，请求支持原告的诉讼请求。为证明自己的主张，原告向本院提供了如下证据：1、《营业执照》、《企业备案登记证书》各1份，证明原告具备物业服务资质的事实；2、《正安印象小区物业服务合同》1份，证明2017年9月2日原告与小区业主委员会已签订物业服务合同的事实；3、《电梯日常维护保养合同》1份、检验收费通知书、电梯消毒记录、《正安县综合执法局责令限期改正违法行为通知书》1份、现场工作图片14张、《楼层巡查签到表》、《车辆巡查登记表》、化粪池、下水道、油污管道定期清理费用清单、小区公共水电费缴纳发票，证明原告已按照物业服务合同的约定履行物业服务的事实。 被告正安县真安人家餐饮有限公司辩称：对原告诉称的事实无异议，门面是从聂昌会手中租赁过来，合同中没有约定物业费由谁交。原告以什么理由来收取物业费；原告从未书面告知我们业主收取物业费后为我们提供什么服务；收取2元的标准是什么；原告为我们服务了什么；我店里的电梯是两台，从两年前就坏，物业公司称在维修，但是至今未维修好；天花板漏水物业公司一直没有给我们维护；我们未享受任何服务，为什么要交物业费。因此我不同意支付物业费。被告未向本院提供证据。 本院经审理查明：2017年9月2日，正安印象小区业主委员会作甲方与乙方即原告正安诗琴物业管理服务有限公司签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定，甲方将“正安印象”小区物业委托给乙方进行物业管理，服务内容为公共环境卫生保洁，小区内公共设施设备的维护维修保养、安全秩序维护、绿化带养护等；收费实行包干制，由业主或物业使用人按年按住宅1元/月/m2、非住宅用房2元/月/m2的标准向原告缴纳物业服务费；合同期限为三年。合同并约定其他具体内容。合同签订后，原告进驻小区提供物业管理服务至今。正安县真安人家餐饮有限公司所经营门面位于“正安印象”小区A区二楼，从业主聂昌会处租赁而来从事餐饮经营，由其法定代表人刘禹投资个人独资经营。房屋面积为876.55m2。自2018年5月20日起至今，被告以原告的收费标准过高、未享受物业服务以及天花板漏水未得到及时维修、电梯未得到使用为由拒向原告缴纳物业服务费，原告经催收未果后，诉来本院，请求被告支付2018年5月20日起至2020年9月13日止的物业服务费48747元并承担本案诉讼费。 另查明，2020年11月6日本院会同正安县住建局、正安县凤仪镇桃园社区、小区业主委员会对原告在该小区的服务质量现场考核，综合考核评分为91.12分。 对原告提供的《营业执照》、《企业备案登记证书》、《正安印象小区物业服务合同》、《电梯日常维护保养合同》、检验收费通知书、电梯消毒记录、《正安县综合执法局责令限期改正违法行为通知书》、现场工作图片、《楼层巡查签到表》、《车辆巡查登记表》、化粪池、下水道、油污管道定期清理费用清单、小区公共水电费缴纳发票，因客观真实，来源合法，本院予以采信。 本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”。本案中，被告作为物业使用人，虽非所经营门面业主，也未与原告单独签订物业服务合同，不是物业服务合同的相对主体。但作为承租人却享有原告对小区提供的公共物业服务，其在占有、使用涉案房屋，享受业主权益的同时也应履行缴纳物业费的义务。因庭审被告未提供租赁合同证明应由出租人缴纳物业费，并对由其承担物业费并无异议，对照《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”。故原告在履行物业服务义务的基础上，请求被告正安县真安人家餐饮有限公司支付物业服务费的诉讼主张，因事实及理由充分，符合法律规定，本院予以支持。鉴于被告经营所在的临街门面，虽为小区组成部分，原告与小区业委会签订的物业服务合同约定价为非住宅用房2元/月/m2，但原告并未提供优于小区的物业服务，按照物业服务等价有偿原则，应与小区其他业主享有平等的民事权利，即应以1元/月/m2的标准为宜。结合本院11月6日对原告在该小区服务质量综合考评91.12分，同时考虑临街门面卫生均由正安综合行政执法局环卫站清理，并缴纳相应卫生费实际，酌情再扣减3%物业费，即按88.12%（91.12%-3%）比例标准计算物业服务费较为公平，即由被告支付原告2018年5月20日起至2020年9月13日止期间的物业费共计20855元（876.55m2×27月×1元/月/m2×88.12%〕为宜，原告诉请超出部分原告不予支持。因正安县真安人家餐饮有限公司为个人独资企业，根据《个人独资企业法》第三十一条“个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以个人其他财产予以清偿。”规定，故作为被告个人独资经营的投资人刘禹对本案债务不足清偿部分承担清偿责任。 综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《个人独资企业法》第三十一条之规定，判决如下： 一、限被告正安县真安人家餐饮有限公司于本判决生效后五日内支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司物业服务费20855元。刘禹对正安县真安人家餐饮有限公司对本案债务不足清偿部分承担清偿责任； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二、驳回原告正安诗琴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。 本案诉讼费1020元，减半收取510元，由原告正安诗琴物业管理服务有限公司负担292元，由被告正安县真安人家餐饮有限公司负担218元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，同时在七日内缴纳上诉案件受理费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定的履行期间的最后一日起计算。 审 判 员  焦 苑 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  黄远喻 书 记 员  雷 涛