广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终5532号 上诉人（原审被告）：中山博达房地产开发有限公司，住所地广东省中山市西区***********，统一社会信用代码914********1105396。 法定代表人：陈**，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周维坤，广东森科律师事务所律师。 委托诉讼代理人：姚斌，广东森科律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈芮琪，女，1991年8月17日出生，汉族，住广东省中山市石岐区*******，现住广东省广州市天河区黄村中海康城小区***********。 上诉人中山博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）因与被上诉人陈芮琪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2020）粤2071民初6159号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 博达公司上诉请求：撤销一审判决第一项，改判博达公司向陈芮琪支付2019年1月1日至2019年9月8日期间逾期交房违约金18900元。事实与理由：一、本案涉案房屋的交付时间为2019年9月8日并应以该日期作为计算逾期交楼违约金的截止日期，而非一审判决认定的2019年9月15日。根据一审查明的事实，博达公司通知陈芮琪9月10日左右前去收楼，陈芮琪在《验房交接表》签名确认的时间为2019年9月8日。《验房交接表》记载房屋存在一些瑕疵问题需要整改，陈芮琪一审庭审中陈述未收到房屋钥匙也是因为要便于博达公司进入房屋进行瑕疵整改，根据最高人民法院的司法解释，该瑕疵问题并非严重影响正常居住使用的房屋质量问题，房屋买受人不得以此为由拒绝收楼，因此不影响收楼时间的认定，所以应认定涉案房屋在2019年9月8日已经交付给陈芮琪。二、双方商品房买卖合同补充协议约定了逾期交楼违约金上限为房价款的2%，该约定是双方的真实意思表示，应当按该约定确定本案逾期交房违约金为18900元。本案中博达公司与陈芮琪签订的《中山市商品房买卖合同附件六：合同补充协议》明确约定出卖人按合同第九条（即逾期交楼）所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总价的2%，该条款为双方合法有效的意思表示，对双方具有约束力，陈芮琪亦未另行主张撤销或主张该条款无效。涉案商品房总价为945000元，即本案中博达公司应承担的违约金不应超过18900元，该违约金总额折合逾期每月2300余元，这与陈芮琪逾期收楼的损失（即涉案房屋的市场租金价格）亦相适应。 陈芮琪辩称：一、一审法院认定事实正确，涉案房屋交付时间为2019年9月15日，博达公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。博达公司称陈芮琪在《验房交接表》签名确认的时间2019年9月8日应认定为收楼日期。收楼日期为2019年9月15日的事实在一审法院判决书中得到了确认，并无对事实认定错误。陈芮琪（买受人）与博达公司（出卖人）签订的《中山市商品房买卖合同》该合同附件《业主物业管理协议》第三十条明确约定：双方应遵循如下物业管理服务费：1.无论甲方是以何种原因拒收楼，均应自收到收楼通知书所载收楼日期之日起计付物业服务费。第三十条已明确应于收楼之日起计付物业费。博达公司于2018年底向陈芮琪发出收楼通知书通知其收楼，但陈芮琪于2019年1月1日去博达公司处收楼，发现没有任何竣工验收资料，故拒绝收楼。博达公司为了逃避法律责任，于2019年9月初口头电话通知陈芮琪中秋节前后去收楼，陈芮琪虽然于2019年9月8日在《验房交接表》上签名，但由于该表验收项目存在问题中记载有“入户门侧面刮损补漆；次卧窗手柄松动；主卧飘窗下抹灰；次卧窗下（疑渗水）加急”等重大瑕疵问题，符合业主收楼时发现瑕疵问题要求开发商整改后再收楼的一般生活常理。另物业服务费收据上也显示，物业费从2019年9月15日开始缴纳，博达公司默示承认涉案房屋交付日期从2019年9月15日而不是2019年9月8日。开始缴纳涉案商品房物业管理费之日即2019年9月15日为涉案商品房交付时间，事实认定正确。故博达公司认为一审认定事实错误的上诉理由不成立。二、陈芮琪认为逾期交楼违约金上限为房价款的2%，并非双方的真实意思表示，应维持一审判决认定的违约金24381元。博达公司逾期交房，按房价每日0.01%的标准计算的逾期交楼违约金虽已高于总房价的2%。若博达公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且低于买受人逾期付款可能产生的违约金数额，则该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，而博达公司逾期交房的违约行为导致陈芮琪不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。故一审法院计算违约金额正确，博达公司应向陈芮琪支付的2019年1月1日至2019年9月15日期间的逾期交房违约金为24381元（945000元×0.01%/天×258天）。 陈芮琪向一审法院起诉请求：1.博达公司支付逾期交房违约金119542.5元及利息损失（以119542.5元为基数按照同期同类贷款利率自2019年9月11日起计至付清之日止）；2.博达公司支付陈芮琪律师费7300元。一审诉讼中，陈芮琪变更第1项诉讼请求为：博达公司支付逾期交房违约金121905元及利息损失（以121905元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年9月16日起计至付清之日止）。 一审法院认定事实：2016年12月17日，陈芮琪（买受人）与博达公司（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》（以下简称商品房买卖合同），约定：由买受人向出卖人购买出卖人开发建设的位于中山市西区********************（建筑面积101.41平方米，套内建筑面积77.67平方米），总价款为945000元；付款方式为银行按揭，于2016年12月15日现金付款189000元，于2017年2月15日以商业贷款方式支付756000元；出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；买受人如未按本合同规定的时间付款，则逾期在30日之内，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过30日后，出卖人随时有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按总房价款的20%向出卖人支付违约金；出卖人同意继续履行合同的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际付清应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金；出卖人如未能按合同和补充协议约定的期限交房，则自合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；若逾期超过180日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了其他事项。该合同另附件六合同补充协议的补充合同第九条还约定：出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%。签订上述合同后，陈芮琪依约向博达公司支付房价款945000元。 2019年6月13日，涉案商品房所在工程取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。 2019年9月8日，陈芮琪前往涉案楼盘办理收楼手续，并签订《验房交接表》。该交接表上记载：验收项目存在问题有：入户门侧面刮损补漆；次卧窗手柄松动；主卧飘窗下抹灰；次卧窗下（疑渗水）加急。 陈芮琪提交的物业费收据显示，其从2019年9月15日开始缴纳涉案商品房的物业管理费。 陈芮琪认为博达公司未按合同约定逾期交房，双方就违约责任无法协商一致，陈芮琪遂诉至一审法院，主张前述实体权利。 陈芮琪因本案诉讼，于2019年12月4日与广东广和（中山）律师事务所签订民事案件委托代理合同，并为此支付律师费7300元。 一审庭审中，陈芮琪述称，博达公司于2018年年底向其发了同份书面通知书通知其收楼，但是其于2019年1月1日去到博达公司收楼，发现没有任何竣工验收的资料，故其拒绝收楼；2019年9月初，博达公司的工作人员电话通知其在中秋节（2019年9月10日）左右去收楼，但由于收楼过程中发现有瑕疵，故于2019年9月15日才正式收楼，物业管理费也是从当日开始缴纳。 一审法院认为,本案为商品房预售合同纠纷。博达公司与陈芮琪签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定部分，当事人应当遵循诚信原则，恪守履行。本案争议焦点在于：一、涉案商品房于何时交付;二、诉请的违约金及利息损失是否符合法律规定或双方约定；三、诉请的律师费有否依据。 关于焦点一。涉案商品房买卖合同约定，博达公司应于2018年12月31日前，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合合同约定的房屋交付陈芮琪使用。即陈芮琪与博达公司约定的涉案商品房的交付条件是涉案商品房经过竣工验收合格并办理工程竣工验收备案。其次，依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第十一条，以及《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条的规定，商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用，因此取得工程竣工验收备案证是房屋交付使用的法定条件。博达公司于2019年6月13日才取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，其于2018年年底向陈芮琪邮寄收楼通知书，要求陈芮琪办理收楼手续时，涉案商品房尚未取得竣工验收备案登记证，尚未符合合同约定的交付条件，故陈芮琪有权拒绝收楼。博达公司抗辩陈芮琪于2019年9月8日在《验房交接表》上签名确认，故应认定陈芮琪于该日收楼。对此，一审法院认为，虽然陈芮琪于2019年9月8日在《验房交接表》上签名，但由于该表验收项目存在问题中记载有“入户门侧面刮损补漆；次卧窗手柄松动；主卧飘窗下抹灰；次卧窗下（疑渗水）加急”等瑕疵问题，陈芮琪陈述由于上述瑕疵问题其于9月15日才正式办理收楼手续，该陈述更符合业主收楼时发现瑕疵问题要求开发商整改后再收楼的一般生活常理。因此，陈芮琪主张从开始缴纳涉案商品房物业管理费之日即2019年9月15日为涉案商品房交付时间，一审法院予以支持。 关于焦点二。（一）关于违约金的计算标准问题。博达公司未按合同约定的时间将符合合同约定的商品房交付陈芮琪，其行为构成违约，应自逾期交房的次日起向陈芮琪承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款“约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定,请求人民法院增加违约金的,增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”的规定,涉案商品房买卖合同中明确约定了逾期交房违约金的计算方式,如博达公司逾期交房，博达公司应以购房款945000元为基数，按每日0.01%的标准计付违约金。这是双方当事人对逾期交房所产生的损失赔偿额的预先约定，是双方的真实意思表示，该约定的违约金的年利率为3.60%，并非过低，且陈芮琪亦未提交证据证实因博达公司的逾期交房造成其实际损失的金额。故陈芮琪要求按照每日万分之五的标准计付逾期交房违约金无事实和法律依据，一审法院不予支持。（二）关于违约金上限的问题。从现已查明的事实来看，博达公司逾期交房，按房价每日0.01%的标准计算的逾期交楼违约金已高于总房价的2%。若博达公司应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，且低于买受人逾期付款可能产生的违约金数额，则该合同关于双方违反各自主要合同义务应承担的违约责任显然不符合法律关于公平原则的基本要求，而博达公司逾期交房的违约行为导致买受人不能完全享有对涉案商品房的占有、使用、收益、处分权益，其损失客观存在且数额难以确定。因此，博达公司要求违约金累计总额最高不超过总房价款的2%的抗辩，一审法院不予采信。经核算，以涉案商品房买卖合同约定的违约金计算标准，博达公司应向陈芮琪支付的2019年1月1日至2019年9月15日期间的逾期交房违约金为24381元（945000元×0.01%/天×258天）。一审法院对陈芮琪诉请超过的部分，不予支持。（三）关于违约金的利息损失问题。陈芮琪主张的违约金的利息损失，属于重复计算，且无事实和法律依据，故一审法院不予支持。 关于焦点三。律师费并非诉讼中发生的必然费用，也不属于违约造成的必然损失，且双方在合同中亦未对出卖人违约情况下律师费的承担问题进行约定。现陈芮琪主张按照买受人违约情况下需承担出卖人律师费的相关约定，进而推论出出卖人亦应承担同等责任，该主张有悖于法律逻辑，亦不符合平等主体之间的意思自治原则。因此，对于律师费的请求，一审法院不予支持。 综上所述，陈芮琪诉求合法部分，一审法院予以支持；博达公司抗辩合理之处，一审法院予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、博达公司于判决生效之日起七日内向陈芮琪支付2019年1月1日至2019年9月15日期间逾期交房违约金24381元；二、驳回陈芮琪的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2872元，减半收取1436元（陈芮琪已预交），由陈芮琪负担1231元，由博达公司负担205元（博达公司负担的部分于判决生效之日起七日内径付陈芮琪）。 本院二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 一审法院查明的基本事实清楚，本院予以认定。 本院另查明，二审期间，博达公司、陈芮琪双方均确认博达公司于2019年12月22日向陈芮琪交付涉案房屋的钥匙，并签订钥匙签收表。 本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。根据博达公司的上诉请求以及双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、一审法院认定涉案商品房的交付时间是否正确；二、博达公司承担逾期交楼违约金的总额是否应以涉案商品房总房价款的2%作为封顶上限。 关于焦点一。博达公司上诉称一审法院认定涉案商品房交付时间为2019年9月15日错误，涉案商品房的交付时间应为2019年9月8日。对此，本院认为，虽然陈芮琪于2019年9月8日在《验房交接表》上签名，但由于该表验收项目存在问题中记载有“入户门侧面刮损补漆；次卧窗手柄松动；主卧飘窗下抹灰；次卧窗下（疑渗水）加急”等瑕疵问题，陈芮琪要求博达公司整改再收楼。博达公司当时对此并未提出异议，而是保留涉案商品房的钥匙对上述瑕疵问题进行整改，直至2019年12月22日才向陈芮琪交付涉案商品房的钥匙；另物业费收据显示陈芮琪从2019年9月15日开始缴纳涉案商品房的物业管理费。故博达公司认为涉案商品房的交付时间为2019年9月8日，理据不足，本院不予采纳。一审法院根据陈芮琪陈述其于2019年9月15日才正式办理收楼手续，认定涉案商品房的交付时间为2019年9月15日，并无不当，本院予以确认。 关于焦点二。博达公司承担逾期交楼违约金的总额是否应以涉案商品房总房价款的2%作为封顶上限。虽然双方签订的补充协议约定了“出卖人按合同第九条所承担的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的2%”的封顶条款，但该封顶条款未与博达公司逾期交房行为的违约时限相联系。如果不论博达公司逾期交房行为的时间长短，博达公司均只承担涉案商品房总房价款2%的违约金，这显然与博达公司的违约行为的严重程度不相符，与业主支付较大数额的购房款但却长期无法实现所购商品房的使用价值构成利益失衡，有违公平原则的基本要求；也不足以督促博达公司积极、及时履行交楼义务。博达公司在目前较长时期逾期交楼的情况下，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补陈芮琪的经济损失。一审法院不以封顶条款为限，对于博达公司较长时期的逾期交房违约行为，认定按房价每日万分之一的标准计算逾期交房违约金至交付涉案商品房之日止并无不当，本院予以维持。 当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。 综上，博达公司的上诉理据不足，本院不予支持。一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费409.5元（已由中山博达房地产开发有限公司预交），由中山博达房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 官 琳 审判员 黎 妙 审判员 刘 通 二〇二〇年十一月十三日 书记员 钱绮丽