广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终2111号上诉人（原审被告、反诉原告）：李鉴标，男，1965年1月13日生，汉族，住广东省肇庆市高要区**************。上诉人（原审被告、反诉原告）：李少梅，女，1964年12月27日生，汉族，住广东省肇庆市高要区************队226号。委托诉讼代理人：李鉴标，系李少梅的丈夫。被上诉人（原审原告、反诉被告）：碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司（原名碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司肇庆分公司），经营场所肇庆市高要区城区（象山区）。负责人：彭定博，该公司总经理。委托诉讼代理人：林海萍，该公司员工。委托诉讼代理人：刘晓红，该公司员工。上诉人李鉴标、李少梅因与被上诉人碧桂园生活服务集团股份有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园肇庆分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省肇庆市高要区人民法院（2020）粤1204民初948号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后依法组成合议庭进行了审理。上诉人李鉴标、被上诉人碧桂园肇庆分公司的委托诉讼代理人林海萍、刘晓红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李鉴标、李少梅上诉请求：1.撤销一审判决第一判项，发回重审或认清事实后改判，支持李鉴标、李少梅的诉讼请求；2.撤销一审判决第三判项，发回重审或直接依法改判，支持李鉴标、李少梅的一审反诉请求（2、7项除外)；3.本案一、二审诉讼费用由碧桂园肇庆分公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审判决以“认定《肇庆碧桂园前期物业服务协议》(以下简称《协议》)合法有效，有关物业收费以该协议为依据”就推断出物业按协议上的价格收费合法有据，属于认定事实不清。“物业收费”与“收费价格”是二个不同的概念，“物业收费”合法不等于它的“收费价格”合法。根据《肇庆市物业服务收费管理实施细则》﹝肇价（2010）45号﹞第七条的规定，物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。业主大会成立之前的住宅，即前期物业管理的服务收费，实行政府指导价；别墅、已成立业主大会的住宅(含自有产权车位、车库)、非住宅物业实行市场调节价。第九条规定，实行政府指导价的物业服务收费，具体标准由物业服务企业在当地指导价范围内，根据物业服务实际情况与业主协商确定，并报当地价格主管部门备案。实行市场调节价的物业服务收费，由物业服务企业与业主双方协商确定。可见，物业服务收费是否合法，还要看协议上的收费价格是否实行政府指导价，是否有报当地价格主管部门核定，是否到当地价格主管部门备案。如果物业的收费价格违反法律、法规、部门规章规定，那就是属于擅自提高收费标准，是违规收费，是不合法的。2.《协议》第五条规定，物业服务费的计收标准由乙方报政府相关主管部门备案或批准后执行；甲、乙双方同意，物业服务费的计收标准可按当地消费者物价指数的变动幅度每年调整一次，并按调整后的计收标准执行。李鉴标、李少梅在一审中多次质疑碧桂园肇庆分公司收费价格的合法性，多次提出必须要按照2011年的物业服务收费备案价格收费，并要求其提供2011年的物业服务收费备案表原件，以此质证《协议》上收费价格的合法性。但碧桂园肇庆分公司一直没有提供此备案表，违反了《协议》第五条的规定。3.从李鉴标、李少梅提供的证据可知，碧桂园肇庆分公司未能提供《协议》约定其应提供的物业管理服务，但一审判决简单认为这是管理服务过程中的瑕疵问题，是认定事实不清。二、一审判决认定事实错误。李鉴标、李少梅一直有缴交物业管理费，直至碧桂园肇庆分公司对住建局协调结果出来后不愿赔偿才停止交纳，其有理由暂停缴交物业费，故此才提起反诉。李鉴标、李少梅的第1、3、4项请求是有证据支持并得到物业公司承认的。按照协议规定，装饰装修期间所产生的垃圾由甲方或该物业使用人自行清理，如需乙方协助清理的，甲方或该物业使用人可委托乙方提供特约服务，具体收费标准由乙方与委托方另行商定。一审已判决物业收车位管理费无依据，自然要赔偿。碧桂园肇庆分公司辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，李鉴标、李少梅主张撤销一审判决第一、三项无事实与法律依据。一、李鉴标、李少梅应当支付2019年6月起至2020年4月期间的物业服务费。李鉴标、李少梅购买了碧桂园商品房住宅区翠堤春晓三十一街2座401号房，并于2011年12月26日与碧桂园肇庆分公司签订了《碧桂园前期物业服务协议》，该协议真实有效，对李鉴标、李少梅具有约束力。李鉴标、李少梅一直享受碧桂园肇庆分公司提供的物业管理服务，却拒不履行缴纳物业服务费的义务，其行为已违反上述协议的约定，一审法院判决其支付物业服务费并无不当。二、一审法院驳回李鉴标、李少梅的反诉请求认定事实清楚、适用法律准确。（一）李鉴标、李少梅要求碧桂园肇庆分公司赔偿其租房损失及利息，没有事实与法律依据。1.李鉴标、李少梅声称其入户大门损坏无法居住而在外租房，但其未能举证予以证实。2.退一步说，即使李鉴标、李少梅存在租金支出，但其租房行为与碧桂园肇庆分公司无关，其要求碧桂园肇庆分公司支付租金无依据，且该请求已过诉讼时效。（二）李鉴标、李少梅要求碧桂园肇庆分公司返还2个月物业服务费及不当得利，没有依据。1.根据上述前期物业服务协议第六条的约定，从约定的物业交付之日起，无论李鉴标、李少梅是否居住或使用，其均应向碧桂园肇庆分公司支付物业服务费。2.除协议约定外，收楼通知书上也明确约定了物业服务费支付的时间为2013年4月1日起，李鉴标、李少梅对此已签名确认，并认可物业服务费的支付时间。因此，李鉴标、李少梅要求碧桂园肇庆分公司向其返还2个月物业服务费及不当得利的事实没有法律依据，且该请求已过诉讼时效。（三）李鉴标、李少梅要求碧桂园肇庆分公司返还水电费没有依据。李鉴标、李少梅房屋产生的水电费属于碧桂园肇庆分公司代收代缴的费用，该费用实际由相关供水供电部门收取，而非碧桂园肇庆分公司。（四）李鉴标、李少梅要求碧桂园肇庆分公司返还装修管理费及不当得利无法律及事实依据。1.碧桂园肇庆分公司收取该装修垃圾服务费已得到高要市发展改革和物价局许可，相关主管部门对此收费已出具《广东省收费许可证》（粤费高经704号副本），该收费合法有效。2.碧桂园肇庆分公司收取的装修垃圾服务费是园区业主装修期间产生的建筑垃圾、装修材料、废品等进行清运的费用，李鉴标、李少梅已享受装修清运服务，理应予以缴纳相应服务费用，其要求返还违背诚实信用原则，且该请求已过诉讼时效。（五）李鉴标、李少梅要求返还车位服务费及不当得利没有事实及法律依据。李鉴标、李少梅购买案涉车位，并与房产公司签订了相关购买合同后，即对车位享有占有、使用、收益等权益。按照上述前期物业服务协议第三条的约定，李鉴标、李少梅应向碧桂园肇庆分公司支付车位的物业服务费。（六）物业服务协议内容合法有效，李鉴标、李少梅要求撤销第十六、十七条内容，没有事实与法律依据。1.根据《物业管理条例》第四十一条的规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，故第十六条的约定合法有效。2.违约责任是一份合同的核心内容，法律法规没有禁止在合同中约定违约责任条款，故在物业服务协议中约定违约责任合法有效。综上所述，李鉴标、李少梅的上诉请求没有事实和法律依据，请二审法院全部予以驳回。碧桂园肇庆分公司向一审法院起诉请求：1.判令李鉴标、李少梅向碧桂园肇庆分公司支付物业服务费2477元；2.判令李鉴标、李少梅支付从应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2020年4月1日为821.12元；上述两项金额共计3298.12元；3.判令李鉴标、李少梅承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：李鉴标、李少梅购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园商品住宅区翠堤春晓三十一街2座401号商品房。碧桂园肇庆分公司与李鉴标、李少梅双方于2011年12月26日签订《碧桂园前期物业服务协议》。协议约定由碧桂园肇庆分公司向李鉴标、李少梅提供物业管理服务，物业服务费为2元/月/㎡，明确李鉴标、李少梅每月向碧桂园肇庆分公司缴纳物业服务费218.2元（因房产证上载明面积为108.85㎡，比协议上载明面积109.1㎡少了0.25㎡，该物业服务费后来订正为217.7元/月）。逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三交纳违约金。协议签订后，碧桂园肇庆分公司依协议向李鉴标、李少梅提供物业管理服务，李鉴标、李少梅缴交了该房2019年5月31日前的物业费，2019年6月1日后该房物业费未交。另，李鉴标、李少梅购买了高要市碧颐房地产开发有限公司开发的肇庆碧桂园翠堤春晓三十一街2座401号49号车位。碧桂园肇庆分公司称双方于2012年1月21日签订《肇庆碧桂园车位管理服务协议》（庭审中，碧桂园肇庆分公司未能出示该协议原件，说遗失了）。协议由碧桂园肇庆分公司向李鉴标、李少梅提供物业管理服务，李鉴标、李少梅须按每月30元向碧桂园肇庆分公司缴纳物业服务费。李鉴标、李少梅逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业费的千分之三缴纳违约金。协议签订后，碧桂园肇庆分公司依约向李鉴标、李少梅提供物业管理服务；李鉴标、李少梅缴交了2019年5月31日前的该车位物业费，2019年6月1日后该车位物业费未交。因双方对本诉和反诉中涉及的诸多问题存在异议，酿成纠纷，碧桂园肇庆分公司遂于2020年4月27日向一审法院起诉，李鉴标、李少梅收到起诉状后，于2020年6月1日提起反诉。一审法院认为，《碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人依法签订的，一审法院确认该协议合法有效，有关物业收费以该协议为依据。碧桂园肇庆分公司要求李鉴标、李少梅缴交409号房从2019年6月1日至2020年4月1日共10个月的物业费共2177元，合法有据，一审法院予以支持。碧桂园肇庆分公司要求李鉴标、李少梅缴交49号车位从2019年6月1日至2020年4月1日共10个月的物业费共300元，由于碧桂园肇庆分公司未能出示有对方签名确认的《肇庆碧桂园车位管理服务协议》原件，该项诉求，一审法院不予支持。碧桂园肇庆分公司要求计付违约金，由于碧桂园肇庆分公司在物业管理服务过程中存在瑕疵及本案个案具体情况，该方面诉求，一审法院不予支持；李鉴标、李少梅在诉讼中提出的反诉请求，其提供的理据不足以支持其反诉请求，一审法院不予支持。对李鉴标、李少梅所提及的物业管理服务过程中存在的瑕疵，能够改进提高的，碧桂园肇庆分公司应尽量改进提高。依照《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十一条、第四十四条，以及参照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决：一、李少梅、李鉴标应于一审判决发生法律效力之日起十日内支付2019年6月1日至2020年3月31日物业服务费2177元给碧桂园肇庆分公司；二、驳回碧桂园肇庆分公司的其他诉讼请求；三、驳回李少梅、李鉴标的反诉请求。本案受理费25元，由李少梅、李鉴标负担；本案反诉费212元，由李少梅、李鉴标负担。本院二审期间，李鉴标、李少梅提交了以下证据：1.微信聊天截图打印，拟证实碧桂园肇庆分公司的服务质量差，违反了前期服务协议的约定；2.微信聊天截图打印，拟证实碧桂园肇庆分公司承认其多收取了李鉴标、李少梅的物业服务费及收楼前的水电费，也证明了碧桂园肇庆分公司从2013年7月开始收取车位费，与住建局回复的收费时间不同，属于擅自扩大收费范围；3.互联网截图打印，拟证实李鉴标、李少梅提出退还装修管理费未过诉讼时效；4.一审提交的图片打印（更正），拟证实李鉴标、李少梅一直有交纳物业服务费，因碧桂园肇庆分公司拒绝协商解决，李鉴标、李少梅才停止交纳物管费；5.政府信息公开网的打印资料，拟证实碧桂园肇庆分公司没有按照物业局要求对物业服务进行收费备案。经质证，碧桂园肇庆分公司称，李鉴标、李少梅所提交的前四组证据在一审已提交并质证，其不予认可，该证据没有时间、地点，无法直接证明李鉴标、李少梅所要证实的事实和理由，故对其真实性及内容，碧桂园肇庆分公司不予认可。对李鉴标、李少梅提交的政府信息公开网打印的材料不予认可，一审中碧桂园肇庆分公司已提交相关的收费备案资料，证明碧桂园肇庆分公司的收费是合法有依据的。一审判决查明的事实无误，本院依法予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，争议的焦点是：一、李少梅、李鉴标应否按照《肇庆碧桂园前期物业服务协议》中约定的标准缴纳物业服务费；二、一审法院对李少梅、李鉴标的反诉请求不予支持是否正确。一、关于李少梅、李鉴标应否按照《肇庆碧桂园前期物业服务协议》中约定的标准缴纳物业服务费的问题。李少梅、李鉴标主张碧桂园肇庆分公司未能提供2011年的《物业服务收费备案表》，其按前期物业服务协议约定的标准收取物业服务费，属于违规收费。对此，本院认为，李少梅、李鉴标与碧桂园肇庆分公司于2011年12月26日签订的《肇庆碧桂园前期物业服务协议》是双方的真实意思表示，内容没有损害国家利益、社会公共利益和恶意串通损害第三方利益，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。该协议中第四条第1点载明，李少梅、李鉴标按该物业的房屋建筑面积每月每平方米贰元计收物业服务费。物业服务收费标准备案是政府行政主管部门出于对物业行业的管理需要，不具有审批性质，业主不能以物业服务收费标准没有备案为由拒绝缴纳物业服务费，故碧桂园肇庆分公司是否有提供2011年的《物业服务收费备案表》并不影响双方所签订的前期物业服务协议的效力，且双方当事人均确认，李少梅、李鉴标自2013年4月起就以每月2元/平方米的标准缴纳物业服务费，碧桂园肇庆分公司在本案中仍按每月2元/平方米的标准主张物业服务费,该收费标准亦已向肇庆市高要区发展和改革局备案。李少梅、李鉴标未能举证证明碧桂园肇庆分公司的收费标准属违规收费，应承担举证不能的法律后果。李少梅、李鉴标的上述主张，缺乏理据，本院不予支持，其应按《肇庆碧桂园前期物业服务协议》中约定的标准缴纳物业服务费。二、关于一审法院对李少梅、李鉴标的反诉请求不予支持是否正确的问题。针对李少梅、李鉴标的反诉及上诉请求，本院分析如下：1.关于李少梅、李鉴标主张因发展商迟延交楼导致房租损失的问题，由于本案是物业服务合同纠纷，发展商是否存在迟延交楼的问题不属本案的审理范畴，本院不作处理。2.关于李少梅、李鉴标主张碧桂园肇庆分公司多收2个月物业服务费的问题，由于李少梅、李鉴标未能提供证据证实其主张，故本院不予采信。3.关于李少梅、李鉴标主张碧桂园肇庆分公司退还收楼前产生的水电费、装修余泥清运费及车位物业服务费的问题，由于水电费并非碧桂园肇庆分公司收取，且上述问题与本案物业服务合同纠纷无关，故本院不予处理，当事人可另循法律途径解决。一审法院对李少梅、李鉴标在诉讼中提出的反诉请求不予支持，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，本院依法予以维持。上诉人李少梅、李鉴标的上诉请求理据不足，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费474元，由上诉人李少梅、李鉴标负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈俏颜审 判 员 李升文审 判 员 梁达明二〇二〇年十一月六日法官助理 苏翠华书 记 员 何桂好