江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3080号上诉人（原审原告）：陈刚，男，1959年9月30日出生，汉族，住泗阳县。上诉人（原审被告）：淮安华德力置业有限公司，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。法定代表人：虞文白，该公司董事长。委托诉讼代理人：武超平，江苏圣火律师事务所律师。上诉人陈刚因与上诉人淮安华德力置业有限公司（以下简称华德力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2019）苏0812民初3908号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈刚上诉请求：依法改判华德力公司按原审诉请支付违约金；由华德力公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：本案合同明确约定合同义务，华德力公司违约应按照所交房款56万元万分之二支付违约金，该约定系双方真实意思表示，双方应按照该约定进行处理，而一审采用推定过错责任自由裁量进行判决，属适用法律错误。华德力公司辩称，合同第九条明确约定，逾期超过60日以后，违约金应当是万分之一，一审认定违约金按万分之一标准计算正确。华德力公司上诉请求：撤销原审判决，驳回陈刚的诉讼请求。事实与理由：根据《住宅专项维修资金管理办法》第12条、13条、36条规定，在办理房屋入住手续前缴纳住宅专项维修资金是业主的法定义务，如业主不履行这一义务，开发商有权拒绝交房，双方合同附件四补充协议（一）第四条也有相关约定，陈刚至起诉之日未向华德力公司提供其已经缴纳住宅专项维修资金的凭证，故华德力公司未能交房不构成违约。陈刚辩称，华德力公司的上诉请求无法律依据，陈刚与华德力公司是买卖合同关系，应该按照合同约定进行交房。陈刚向一审法院起诉请求：1.华德力公司支付陈刚购房合同违约金32030元（暂计算为2019年7月18日至2020年4月29日，实际违约金至实际交房之日止)；2.由华德力公司承担诉讼等费用。一审法院认定事实：2016年9月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定陈刚以56万元价格购买雅芳园6号楼13A01室房屋，合同第八条约定华德力公司应当在2012年12月26日前将经验收合格的房屋交付陈刚。合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日其30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，该房屋的物业管理费等相关费用，同时，出卖人对该房屋的保修期限自交房日起开始计算。合同附件四：补充协议（一）第三条约定，在出卖人具备了《合同》约定的交房条件的情况下，买受人应在入伙（交房日起）开始时间起10日内签署房屋交接单并履行领受房屋的义务。买受人逾期未办理入伙手续或因买受人原因造成房屋未能按期交付的，买受人应按照出卖人要求承担责任。第四条，在房屋交付前，买受人自行将维修资金缴存至专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，买受人自行承担缴纳的费用。合同附件四：补充协议（二）第三条约定，本物业的公共管理服务费，自开发公司通知交房之日开始按年度缴纳。合同签订后，陈刚于2016年9月22日支付了全部房款56万元，但双方就交房问题产生纠纷。陈刚于2019年7月18日起诉被告至一审法院，要求华德力公司支付截止至起诉之日止的逾期交房违约金115920元，一审法院判令华德力公司向陈刚一次性支付3万元，后双方当事人均提出上诉，经淮安市中级人民法院审理后维持原判。上述判决生效后，华德力公司员工于2019年8月27日通过电子短信及电话联系的方式通知陈刚携带包括维修基金发票在内的材料，至华德力公司营销部办理交房手续，但陈刚直至2019年10月14日才向淮安市物业管理中心缴纳案涉房屋的维修资金，虽陈刚于2020年4月22日向华德力公司邮寄书面交房通知，但并未向华德力公司出示房屋维修资金缴付凭证。2020年4月29日，陈刚至华德力公司处再次要求交付案涉房屋，华德力公司向原告出具房屋交付签收单1份，载明交付流程包括审核维修基金缴纳发票、全款发票、预收物业费、预收装修押金等内容，但因陈刚拒绝缴纳物业管理费用，故华德力公司以此为由并未办理交房手续。一审法院审理认为：双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应受法律保护，当事人应当依照合同的约定行使权利并履行相关义务。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，在房屋交付前，买受人自行将维修资金缴存至专户，办理交房手续时，需出示房屋维修资金缴付凭证，买受人自行承担缴纳的费用。出卖人逾期交房且买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。现陈刚已缴纳案涉房屋维修资金并取得缴付凭证，华德力公司理应协助陈刚办理交房手续。虽双方在案涉合同及补充协议中就物业管理费用计算及缴纳作出约定，但缴纳物业管理费并非房屋交付的必要条件，现华德力公司以陈刚未缴纳物业管理费用，不符合交房条件为由拒绝交付房屋，其行为属于违约，应当承担违约责任。陈刚虽多次联系华德力公司要求交房，但在华德力公司于2019年8月27日通知其办理交房手续后，陈刚并未及时缴纳房屋维修资金，且在维修资金缴纳后亦未及时向华德力公司出示，结合该幢楼其他住户已在此期间陆续入住的情况，陈刚对逾期交房的发生亦具有过错，因此一审法院对违约金起算之日认定为2020年4月29日，即双方签署房屋交付签收单之日。故一审法院对陈刚要求华德力公司以已交付房款56万元为基数，按照日万分之一的标准自2020年4月29日计算逾期交房违约金至实际交房之日止的诉讼请求予以支持，超出部分不予支持。至于华德力公司辩称陈刚未缴纳维修基金及物业管理费，不符合交房条件。因预缴物业管理费并非法定的交房条件，华德力公司以此为由拒绝办理交房手续的行为，于法无据，针对陈刚拒绝缴纳物业管理费的行为，华德力公司可在交房后另案主张。而陈刚迟延出示缴纳维修基金凭证的行为亦有过错，一审法院就违约金计算标准进行调整。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、华德力公司于判决生效后10日内支付陈刚逾期交房违约金（该违约金以56万元为基数，按照日万分之一的标准自2020年4月29日计算至实际清偿之日止）。二、驳回陈刚的其他诉讼请求。案件受理费300元（已减半收取），由陈刚负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理，确认一审法院查明的事实。二审另查明，涉案房屋已于2020年10月12日实际交付。本院认为，根据双方当事人签订的合法有效的《商品房买卖合同》及补充协议约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，出卖人还需提供相关证明文件。涉案房屋在双方签订合同时即可以交付使用，但华德力公司未能按照合同约定书面通知陈刚办理交付手续，且经陈刚书面通知催告交房后，仍未及时履行通知义务，华德力公司应当承担逾期交房的违约责任。华德力公司于2020年4月29日出具的房屋交付签收单上书面载明需审核维修资金缴纳发票，而陈刚已于2019年10月14日缴纳维修资金并开具发票，故对华德力公司所提因买受人陈刚未能在办理房屋入住手续前履行缴纳住宅专项维修资金义务致华德力公司未能交房，其不构成违约的主张，本院不予支持。陈刚在办理交付手续时未能出示该份发票，对逾期交房的发生亦有过错，一审法院将违约金起算之日认定为2020年4月29日即双方签署房屋交付签收单之日，有事实和法律依据。根据双方《商品房买卖合同》约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，华德力公司应以买受人陈刚已交付房款56万元为基数，按照万分之一的标准自2020年4月29日计算逾期交房违约金至实际交房之日止，一审判决并无不当。综上所述，陈刚与华德力公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。陈刚预交的二审案件受理费600元，由上诉人陈刚负担；淮安华德力置业有限公司预交的二审案件受理费50元，由上诉人淮安华德力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  马玉宝审 判 员  于晓萍二〇二〇年十一月二十日法官助理  何 倩书 记 员  鲍婷婷