山东省泰安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁09民终3896号 上诉人（原审原告）：于帝，男，1982年6月2日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：刘传斌，山东平云律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：李兵，男，1971年3月17日出生，汉族，住肥城市。 委托诉讼代理人：汪海英，山东信望律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：赵明英，女，1973年11月10日出生，汉族，住肥城市。 上诉人于帝因与被上诉人李兵、赵明英房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院（2019）鲁0983民初1627号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 于帝上诉请求：1.撤销（2020）鲁0983民初1627号民事判决书，发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院认定事实并非客观、全面。在一审诉讼中，上诉人提交了涉案三座房屋拆除前、后的相关照片一组，在照片中房屋后的背景，清楚的体现了肥城市的标志性建筑（广播电视塔），该组照片结合上诉人提交的《土地租赁建房合同》及《委托拆除承诺书》等相关证据，足以能够认定涉案房屋及其所建位置的全貌；以上证据证明的事实，原审法院应认定而未予认定；同时，上诉人认为，至于上诉人是否在此房屋居住，不影响房屋本身价值的属性认定。二、原审法院认定上诉人与被上诉人签订的《土地租赁建房合同》内容全部无效错误，该合同中双方对建房损失的约定为有效条款。首先，被上诉人与东尚里村民委员会（以下简称“东尚村”）及肥城市人民政府新城街道办事处（以下简称“新城办事处”）签订的两份合同为无效合同。2009年1月1日，李兵与东尚村签订了为期30年的40亩《土地租赁合同》，合同约定由乙方李兵在土地上建设项目；2010年1月25日，李兵的妻子赵明英又与新城办事处签订了一份《协议书》，协议约定，由被上诉人租赁东尚村山体100亩，用于建设“白云山农业生态观光园”，两地块紧邻，通过被上诉人签订的两份合同可以看出，李兵、赵明英夫妻二人签订该涉案土地租赁协议的目的是搞建设经营项目，各方签订协议的内容因擅自改变土地用途，违反了我国《土地管理法》的相关规定而无效。其次，被上诉人在明知其所签订的土地租赁合同不能办理土地审批的情形下，仍与上诉人签订无效的《土地租赁建房合同》，造成上诉人拆除房屋损失，存在主要过错。在被上诉人与东尚村及新城办事处签订的两份合同中，均要求被上诉人建设项目时，自行向上级请示办理并在符合城市规划的要求承建，至2013年10月16日，被上诉人与上诉人签订土地租赁建房合同时，被上诉人在明知不能办理土地审批手续的情况下，为达到收取租金目的仍与上诉人签订土地租赁建房合同，存在欺诈行为；上诉人自行建设房屋后，因违反法律强制性规定而被认定为无效合同，对因合同无效给上诉人造成的财产损失，被上诉人应承担主要过错责任。再次，关于上诉人房屋拆除损失的认定。上诉人与被上诉人签订合同并支付土地租赁费后，于2013年先后投资一百余万元建设房屋三座，上诉人基于对被上诉人的信赖，已经尽到了审慎注意义务，对上诉人信赖利益的损失，双方已经在合同中对房屋损失进行了约定，即：“如遇特殊原因赔偿不到位由李兵（被上诉人）负责最低投资，十年之内每座房屋40万。”，本合同损失条款的约定，是双方真实意思的表示，并不违反法律规定，应为有效约定，原审法院未予认定错误。最后，上诉人诉请的八十万元房屋损失款应予支持。根据《合同法》第58条规定，当合同被确认无效后，如果合同双方当事人都有过错，双方应各自承担相应的过错责任；本案在一审诉讼中，上诉人对租赁土地未批先建可能产生的后果，基于对自身过错责任的理解，自愿诉请承担次要过错责任，即：双方约定总损失120万元的三分之一（80万元），该请求份额合理、合法，应予支持。三、上诉人认为，本案定案案由应为土地租赁合同纠纷。 李兵辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.一审法院认定土地租赁建房合同全部无效是正确的。本案中建房行为未经审批，是违法的，由此产生的债务系违法之债，不受法律保护，上诉人诉请不能得到法律支持。2.即使合同赔偿条款有效，也不适用于涉案房屋。本案房屋因违反国家法律规定而被强制拆除，并非合同中约定的规划占地补偿原因拆除，上诉人无依据要求李兵赔偿。3.被上诉人无任何欺诈行为。上诉人和李兵签订合同时明知建房需要办理审批手续，李兵的同意不是上诉人可以违法建房的理由。 赵明英未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 于帝向一审法院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令两被告赔偿原告房屋损失款捌拾万元（￥800,000元）；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2009年1月1日，东尚里村（合同甲方）与李兵（合同乙方）签订土地租赁合同一份，将白云山前流转土地40亩租赁给李兵，该合同约定，一、租期30年，自2009年1月1日至2039年12月31日止（公历）。甲方只向乙方租赁土地，乙方如在土地上建设项目，一切手续由乙方自行向上级请示办理，甲方只协助办理，费用由乙方全部承担；二、租费每年每亩（指前五年）1000元人民币。以后每五年递增一次；六、合同期内，乙方在甲方土地上投资建设的设施归乙方所有。该土地如果被国家或集体征占，一切损失由征占单位赔偿乙方，土地赔偿全部归甲方所得，设施补偿归乙方所有。合同期内乙方无权将该土地转租他人或作任何抵押；八、合同终止时，乙方在甲方土地上投资建设的设施，由双方协商解决，协商不成，该设施由乙方自行处理。东尚里村在合同上加盖公章、法定代表人签字、李兵签字予以确认。合同签订后，东尚里村即将涉案土地交付李兵。2010年1月25日，肥城市人民政府新城街道办事处（合同甲方）与白云山农业生态观光园、赵明英（合同乙方）签订协议书一份，该协议书约定，1、乙方要在建设过程中按照城市规划的要求承建，否则，乙方自行承担因违反规划而造成的一切损失。乙方同意本项目在五年内达到投资规模500万元，注册100万元；7、该公司属于新城街道办事处招商引资项目，必须在新城街道办事处驻地工商、税务登记注册，方能享受本协议的优惠政策，甲方协助乙方办理该项目的注册手续新城街道在该合同上加盖公章、赵明英签字予以确认。2013年上半年，于帝租赁李兵位于肥城市米白云山前的房屋一处，面积178平方米，李兵对该房屋进行了翻建，于帝翻建不满意并又加盖40平方米的楼房二层，在该房屋西侧于帝另行租赁李兵房屋两处，面积分别为40平方米、80平方米。2013年下半年，于帝找到李兵，想租赁李兵已建成的婚宴大厅翻建房屋，同年10月16日，于帝与李兵签订土地租赁建房合同一份，该合同约定，于帝租赁李兵租赁的东尚里村白云山南山地建设房屋三座，李兵土地租赁期至2039年12月31日，于帝租赁期至2039年12月31日止。土地租赁费于帝一次性给李兵付清。在李兵租赁期内所建房屋如遇占地、规划等等原因拆除，所得赔偿于帝要三分之二，李兵要三分之一。如遇特殊原因赔偿不到位由李兵负责于帝最底投资，十年之内每座房屋40万，十年至20年每座房屋20万，二十年之后每座房屋10万。如果租赁期限到期后，双方协商解决。本合同双方签字后生效，具法律效益。李兵、于帝在合同上签字予以确认。合同签订后，于帝支付于帝将李兵租赁的原婚宴大厅拆除，翻建房屋两套，面积400平方米，并围建院墙。2019年5月7日、8日，肥城市公安局治安大队对于帝进行询问并制作询问笔录两份，在该笔录中于帝陈述了租赁土地及房屋建设的过程，并称签订土地租赁建房合同系因“害怕李兵属于违法建设”。2019年5月12日，东尚里村经查认为于帝2013年5月占用耕地建设地上附属物未经上级主管部门依法审批，属于违法建筑，应予立即拆除。经该村两委研究决定，并经村民代表大会表决通过，特向于帝发出书面通知，要求于帝所建设的所有地上附属物全部拆除并恢复原状，逾期该村将组织人员对其建设的附属物拆除。同日，于帝向东尚里村出具委托拆除承诺书一份，表示该建设的地上附属物为违法建筑，同意拆除，但没有能力拆除，委托东尚里村实施拆除。后，东尚里村即组织人员对涉案房屋进行了拆除。房屋拆除前双方未对房屋价值进行鉴定评估，房屋拆除后，双方就房屋的损失处理未能达成一致意见。另查明，李兵与赵明英系夫妻关系。于帝要求赵明英承担赔偿责任，但未向一审法院提交证据。 一审法院认为：农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，李兵与东尚里村签订土地租赁合同约定“甲方只向乙方租赁土地，乙方如在土地上建设项目，一切手续由乙方自行向上级请示办理，甲方只协助办理”，于帝与李兵基于害怕李兵属于违法建设而签订土地租赁建房合同，通过该行为可以看出，双方对涉案土地系集体土地为明知，对在集体土地上建设房屋改变农业用地用途也系明知，双方签订的土地租赁建房合同，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，系无效合同。于帝要求李兵赔偿房屋损失80万元，虽然双方在土地建房合同中约定“在李兵租赁期内所建房屋如遇占地、规划等等原因拆除，所得赔偿于帝要三分之二，李兵要三分之一。如遇特殊原因赔偿不到位由李兵负责于帝最底投资，十年之内每座房屋40万”，但该合同为无效合同，内容全部无效，双方合同约定的条款亦应无效。于帝未向一审法院提交证据证实涉案房屋在拆除前的价值，也未提交证据证实房屋被拆除后造成的损失具体情形，一审法院无法确定房屋的价值并予以确定赔偿数额，于帝要求赔偿财产损失80万元，证据不足，一审法院不予支持。于帝要求赵明英承担赔偿责任，但未向一审法院提交证据予以证实，应承担举证不能的法律后果，一审法院对其主张不予支持。 依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定。综上，判决如下：驳回原告于帝的诉讼请求。 本院二审期间，上诉人于帝提建房合同原件两份、承建人的部分收款凭证原件21份、被上诉人李兵收到于帝的土地房屋款44万元的收条复印件一份、部分房屋拆除前的照片10张，证实于帝在所租赁的土地上建设房屋三座，所支付的实际费用约计80余万元。李兵对上述证据质证认称，对两份建房合同的真实性不予认可，郝兆青和张钦存是何人，被上诉人均不认识，也不能确定是在何处建房。对承建人的收款凭证真实性不予认可，全部都是白条，无法判断该条上款项是用于何处。对李兵的三份收到条4000元一份、5万元一份、2万元一份认可其真实性，但是和本案赔偿请求无关。对44万元的收条复印件不予认可，对于房屋照片不予认可，无法判断是何处的房屋，与本案无关。本院审查认为，上诉人提交的上述证据与本案无关联性，不予采信。 二审审理查明事实与一审认定相一致。 本院认为，本案焦点在于上诉人的损失赔偿请求是否应予支持。双方签订的土地租赁建房合同因违反法律强制性规定而被认定为无效合同，上诉人并无异议，该合同因其违法性应认定为整体无效，上诉人关于损失条款约定有效的上诉理由不成立；其次，上诉人系在租赁被上诉人原有房屋基础上自行加盖、翻建形成诉争房屋，相关拆除通知系向上诉人发出，委托拆除承诺书亦由上诉人作出，上诉人在承诺书中认可其所建设的地上附属物为违法建筑，因此其所主张的损失系因自身行为所致，要求被上诉人承担赔偿责任无事实依据。综上，上诉人请求判令被上诉人对其主张的损失承担赔偿责任无事实依据及法律依据，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11800元由上诉人于帝负担。 本判决为终审判决。 审判长 仉 磊 审判员 毕经纶 审判员 薛 茜 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 李丹丹