德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0603民初4007号 原告：苟光英，女，1955年11月15日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 委托诉讼代理人：毛孝成，四川经川律师事务所律师。 被告：四川鑫时代房地产开发有限责任公司，住所地四川省德阳市旌阳区凯江路二段**琪达锦上花****，统一社会信用代码91510600729806535J。 法定代表人：刘秀英。 委托诉讼代理人：邱蓉，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：薛尔，四川迪泰（德阳）律师事务所律师。 原告苟光英与被告四川鑫时代房地产开发有限责任公司（以下简称鑫时代公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人毛孝成，被告的委托诉讼代理人薛尔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 苟光英向本院提出诉讼请求：一、判令被告将位于市区××街××号“鑫沙时代”城中城“小二楼”灾后拆迁改造项目3幢第5层1-5-8号（合同备案号：201107310000066）、第六层1-6-8号（合同备案号201107310000103）房屋交付给原告；二、判令被告立即为原告办理位于市区××街××号“鑫沙时代”城中城“小二楼”灾后拆迁改造项目3幢第5层1-5-8号（合同备案号：201107310000066）、第6层1-6-8号（合同备案号201107310000103）房屋的不动产权证书；三、判令被告支付原告逾期交房办证的违约金（逾期交房的违约金以58.7899万元为基数，按照每日万分之一的标准从2013年7月8日起计算至实际交付之日止；逾期办理楼栋权属证书的违约金以58.7899万元为基数，按照每日万分之一的标准从2014年7月7日起计算至被告实际取得案涉房屋楼栋权属证书之日止；逾期办理不动产权证书（转移登记）的违约金以58.7899万元为基数，按照每日万分之一的标准从2015年1月7日起计算至原告实际取得不动产权证书之日止，）暂计算为14.815万元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年7月31日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的“鑫沙时代”城中城“小二楼”灾后拆迁改造项目3幢第5层1-5-8号、第6层1-6-8号房屋，房屋价款分别为29.3346元、29.4553万元，共计58.7899万元。合同约定被告于2013年7月8日将房屋交给原告，2014年7月7日前取得案涉房屋的楼栋权属证书，于交付之日起540日内办理房屋权属转移登记。合同签订前原告向被告支付了20万元，签订后得知被告转移财产、挪用、侵占购房人交纳的维修基金、水费、管理混乱，经营状况严重恶化，众多购房人集体信访维权，被告已成立清算组等，基于此原因原告无法支付剩余购房款，被告至今未将案涉房屋交付原告。2020年初在政府和司法机关的介入下，被告已陆续为购房人办证，原告将1-5-8号房屋卖给了龚明军，约定龚明军代原告支付被告剩余房款，被告同意并指定原告将剩余房款转至其代理律师所在的四川迪泰（德阳）律师事务所。2020年4月7日，龚明军转账31万元，同日原告转账7.7899万元，原告付清了全部房款，被告仍不履行合同义务。原告为维护合法权益遂诉讼来院。 鑫时代公司答辩称，一、房屋买卖合同对支付购房款的时间进行了约定，合同签订后被告未收到原告支付的购房款；二、被告不存在违约行为，根据补充协议第四条第一款约定买受人没付清应付款的,出卖人有权拒绝交付房屋并不承担违约责任，交房款与交付房屋是有先后履行顺序的，应先付款，再交房；三、即使被告存在违约，原告主张的违约金计算标准也是错误的；四、本案原告仅能主张起诉之日前三年的权利，之前的诉讼时效已过。 经审理，本院认定基本事实如下： 2011年7月31日,原告与被告签订了《商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的“鑫沙时代”城中城“小二楼”灾后拆迁改造项目房屋，房屋为该项目中3幢5层1-5-8号房屋，面积64.9平方米，总价款293346元，原告采取一次性付款方式，即签订合同之日2011年7月31日支付房款10万元，2011年12月30日付房款10万元，2013年7月8日支付房款93346元。被告在2013年7月8日前向原告交付该商品房，逾期超过30日后，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。被告应当在2014年7月7日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告原因未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，按日计算向原告支付全部已付款万分之0.1的违约金。如因被告责任未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金。同日，双方还签订了《补充协议》，该协议第四条第一款约定：在商品房达到交付使用条件后，如买受人未向出卖人缴齐所有应付款包括办理房屋所有权所需的各项资料及费用或有银行按揭（月供）欠款等，出卖人有权拒绝交付房屋而无须承担迟延交付的责任，直至买受人付清款项。双方还签订了购买案涉项目3栋1单元6层8号住房的《商品房买卖合同》，内容与上述合同类似。2011年7月31日,上述两份合同进行了备案。2011年7月5日，原告向被告单位出纳代青青的建设银行帐户转帐20万元。2011年7月31日原告向被告出具的《承诺书》两份，关于3栋1单元6层8号住房的内容为：原告承诺在2011年12月30日未能支付房款10万元，则从2011年12月31日起每天按所欠金额的万分之一交纳滞纳金，在2013年7月8日未能支付房款94553元，则从2013年7月9日起每天按所欠金额的万分之一交纳滞纳金。另一份承诺书内容与此类似。 2020年4月3日原告将案涉3幢5层1-5-8号房屋出卖给案外人龚明军。2020年4月7日，龚明军向四川迪泰（德阳）律师事务所支付购房款31万元，被告称因对方要求发票开给龚明军，因被告开具发票及备案问题无法满足对方要求，该笔款已作退款处理，原告认可该笔款确实已退回。原告向四川迪泰（德阳）律师事务所支付77899元，被告向原告出具了收到购房款77899元的收据，被告认可书面委托了四川迪泰（德阳）律师事务所收取了苟光英的购房款。 证人代某陈述，代某原为被告公司股东，负责管理销售业务，当时被告在酒店举行商品房销售会，苟光英是现场交的购房款20万元，交给被告公司的出纳代青青。 以上事实有当事人陈述、《商品房买卖合同》、收据、银行转账记录、证人证言等在卷佐证。 本院认为，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，双方当事人应当按照协议履行各自的义务。2011年7月5日，被告举行商品房销售会时，原告向时任被告单位出纳的代青青转账支付20万元，被告公司原股东代某出庭作证时也证实原告是在销售会上向被告支付了第一期购房款20万元，被告虽不认可收到了该款项，本院根据原被告签订《商品房买卖合同》之日付10万的约定，合同签订当日被告并未收到原告购房款，但被告却在签订合同当日给原告的合同号备案，不符合常理，且合同签订当日，原告给被告的《承诺书》，也只对合同约定的后两期购房款支付时间作出承诺，并没有承诺首期应支付的购房款20万元，被告接受了该承诺并作为证据向本院提交，此证据也侧面证明了被告已经收到原告支付的20万元首期购房款的事实,故被告已收到原告的首期购房款20万元。但庭审中原告认可案外人龚明军支付被告的31万元已退回，原告尚未向被告付清购房款，根据补充协议第四条第一款约定，原告未缴齐所有应付款的，被告有权拒绝交付房屋而无须承担延迟交付的责任，本院对原告的诉讼请求予以驳回。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条规定，判决如下： 驳回原告苟光英的诉讼请求。 本案案件受理费1632元，由原告苟光英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 审 判 员 陈利蓉 二〇二〇年十一月五日 法官助理 张华敏 书 记 员 马淑婷