湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终10043号上诉人（原审原告）：李宗兵，男，1975年6月25日出生，汉族，住山东省青岛市城阳区。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，湖南越一律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：周灵芝，女，1965年4月25日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：王嫱，湖南越一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琳，湖南越一律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙市天心区暮云街道北塘路**。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区，系公司员工。上诉人李宗兵、周灵芝因与被上诉人湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6530号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李宗兵、周灵芝上诉请求：一、撤销长沙市天心区人民法院（2019）湘0103民初6530号民事判决，依法改判橘郡公司支付李宗兵、周灵芝自2014年12月1日起至2017年5月22日止的逾期交房违约金（按已付房款每日万分之一的标准计算）或发回重审；二、判决一审、二审诉讼费用由橘郡公司承担。事实与理由：一、《商品房买卖合同》中明确约定橘郡公司应于2014年11月30日前交付房屋，但橘郡公司直至2017年5月22日才交付房屋。逾期交房期间李宗兵、周灵芝一直不断地通过多种方式和途径向橘郡公司及相关部门主张权利，其诉讼时效多次中断，逾期交房违约金应从合同约定的交房时间2014年12月1日起开始计算。二、补充协议的第五款关于橘郡公司逾期交房违约金上限为房款总价的2%的约定属于无效条款。该条款将其置于交付及房屋保修的隐蔽条款中，且未以合理方式提请李宗兵、周灵芝注意，并未对该条款进行说明，橘郡公司存在明显的排除李宗兵、周灵芝主要权利、限制其自身责任的行为，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该条款应认定为无效条款，故逾期交房违约金计算标准应按主合同约定执行（即按已付房款从逾期之日起至实际履行之日止按日万分之一计算）。该标准年化利率仅为3.65%，远低于银行同期贷款利率，实际上也无法弥补李宗兵、周灵芝的损失，故不存在违约金约定标准过高的问题。李宗兵、周灵芝向一审法院起诉请求：一、橘郡公司向李宗兵、周灵芝履行合同，交付房屋；二、橘郡公司支付自2014年12月1日至2019年4月15日（共1596天）的逾期交房违约金272419.32元；三、本案诉讼费由橘郡公司承担。一审中，李宗兵、周灵芝变更诉请，撤回第一项诉请，将第二项诉请变更为橘郡公司支付自2014年12月1日至2017年5月22日（共638天）的逾期交房违约金108899元。一审法院查明，2013年6月5日，橘郡公司（出卖人），周灵芝（买受人）、李宗兵（共有人），签订了一份合同编号为20130045101的《长沙县商品房买卖合同》，约定：李宗兵、周灵芝购买橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区暮云街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第C12幢1层101号房，房屋建筑面积239.62平方米，房屋总价1706888元，买受人于合同签订之日支付1026888元，余款680000元向银行申请贷款。出卖人应当在2014年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。买受人购买的商品房为预售商品房的，自合同签订之日起，出卖人应于90日内向长沙县房屋登记机构办理合同备案。从标的商品房交付使用后365日内，出卖人向房产主管部门申请初始产权登记，办妥初始登记后180日内，双方共同配合到房产主管部门申请办理房屋产权分户登记手续（即个人的房产证），房屋产权分户登记手续办妥之后365日内，双方共同配合到土地主管部门办理业主个人的土地使用证。如因橘郡公司的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记，如买受人不解除合同，自合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，每逾期一天，橘郡公司按已付房款的万分之一支付违约金。出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，李宗兵、周灵芝向橘郡公司支付了房款1706888元。2014年12月17日，涉案C2区C12栋经五方验收合格。2015年4月15日，长沙县建设工程质量监督站发（2015）长质监字第45号函，称橘郡C12、C12b栋工程未履行竣工验收程序即投入使用，违反了《中华人民共和国建筑法》第六十一条之相关规定，责成橘郡公司尽快完善竣工验收及备案程序。2017年5月2日，长沙县建设工程质量监督站发（2017）长质监字第27关于要求立即停止工程交付使用的函，称橘郡住宅小区C9、C10、C12、C16栋及地下室工程未取得公安消防部门的认可意见，未履行竣工验收程序即投入使用，违反《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《建设工程质量管理条例》第十六条的相关规定，要求橘郡公司立即停止违法行为，并及时完善工程竣工验收。在一审诉讼过程中，李宗兵、周灵芝陈述未收到EMS邮寄的入伙通知书。双方均认可于2017年5月22日实际收房。一审法院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。李宗兵、周灵芝依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权证。李宗兵、周灵芝依约支付购房款、税费等相应款项后，橘郡公司应依约交付房屋，否则应承担违约责任。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效，故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失，综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度，结合当事人的实际损失，根据公平合理原则，一审法院酌情支持以已付房款（1706888元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从法院收到李宗兵、周灵芝起诉材料之日倒推三年（2016年5月9日）计算诉讼时效。李宗兵、周灵芝未提供其他证据证明其直接向橘郡公司主张了权利。一审法院认定李宗兵、周灵芝未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，故诉讼时效未中断，应从2016年5月9日计算时效。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案C12栋已经通过五方验收，符合约定的交付条件，违约金应计算至实际交付之日止。李宗兵、周灵芝自认其于2017年5月22日实际收房。橘郡公司陈述，五方验收后，房屋具备交付条件，后橘郡公司通过EMS通知李宗兵、周灵芝交房，但李宗兵、周灵芝未收房。橘郡公司提供一份EMS收件人为李宗兵、周灵芝，发件人为橘郡公司的快递面单面单、费用报销单、银行转账凭证、发票、自制入伙通知书发放明细拟证明向李宗兵、周灵芝邮寄入伙通知书，但该邮单上记载的地址与《合同》中约定的送达地址不一致，橘郡公司未提供李宗兵、周灵芝已收到该快递的直接证据或李宗兵、周灵芝变更收件地址的证据，故现有证据不足以证明李宗兵、周灵芝已收到该交房通知。一审对橘郡公司关于通过EMS邮件履行房屋交付手续，不予认可。故，实际交房时间为2017年5月22日止。综上，橘郡公司应向李宗兵、周灵芝支付违约金32260.18元（以已付购房款1706888元为基数、按万分之零点五每日标准计算自2016年5月9日至2017年5月22日止）。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，一审判决：一、限湖南橘郡城镇置业有限公司在判决生效后十日内向李宗兵、周灵芝支付逾期交房违约32260.18元；二、驳回李宗兵、周灵芝其他诉讼请求。案件受理费5386元，减半收取2693元，由湖南橘郡城镇置业有限公司负担。该诉讼费系李宗兵、周灵芝预交，由湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给李宗兵、周灵芝。本院二审期间，上诉人李宗兵、周灵芝向本院提交了二份新证据。证据一、致歉信一份；证据二、分项工程完工计划时间表，拟证明本案诉讼时效已中断。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事双方签订的《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人的真实意思表示，且无法定无效情形，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，橘郡公司应依约在2014年11月30日前交付符合国家规定及质量要求的房屋。橘郡公司未能提供证据证明其在上述日期之前向买受人交付符合要求的房屋，故橘郡公司应承担相应的违约责任。关于李宗兵、周灵芝主张的违约金诉讼时效中断的问题。本院认为，李宗兵、周灵芝二审阶段提交的致歉信以及《分项工程完工计划时间表》，无法证明李宗兵、周灵芝曾直接向橘郡公司主张权利，且该致歉信收信人非李宗兵、周灵芝，故该证据不能作为诉讼时效中断的证据。对于李宗兵、周灵芝主张的诉讼时效中断的主张，本院不予支持。关于如何认定违约金计算开始日期的问题。普通民事诉讼诉讼时效为三年，而橘郡公司未按照约定时间交付房屋，属于继续性法律行为，在无诉讼时效中断事由时应该按照李宗兵、周灵芝主张权利之时倒推三年计算。一审法院收到李宗兵、周灵芝诉讼材料时间倒推三年为2016年5月9日，该时间为其主张权利之时，因此违约金应该从此日起开始计算至实际交房之日。李宗兵、周灵芝主张实际交房之日为2017年5月22日，则违约金计算日期为2016年5月9日至2017年5月22日，共计378天。关于违约金标准的问题。一审法院综合考虑当事人的实际损失、合同履行、违约原因、过错程度等情况，根据公平原则，酌情支持按已付房款万分之零点五每日计算违约金，并无不妥，本院予以确认。一审判令橘郡公司应向李宗兵、周灵芝支付逾期交房违约金32260.18元，本院予以维持。综上所述，李宗兵、周灵芝的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费5386元，由上诉人李宗兵、周灵芝负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  周 坤审判员  罗 希二〇二〇年十一月二日法官助理李银龙书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。