浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终8299号 上诉人（原审被告）：杭州杰士美电子产品经营部，住所地杭州市登云路**浙江时代电子市场**。 经营者：卞庆佘，男，1969年7月11曰出生，住江苏省泰州市高港区。 被上诉人（原审原告）：浙江时代电子市场有限公司。住所地。住所地：杭州市佘杭区良渚街道博园路********iv> 法定代表人：屠红燕。 委托代理人：于程，浙江**浙律师事务所律师。 上诉人杭州杰士美电子产品经营部（以下简称杰士美经营部）因与被上诉人浙江时代电子市场有限公司（以下简称时代公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初8343号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员李骏适用普通程序独任审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年9月19日，时代公司（甲方、出租方）与杰士美经营部（乙方、承租方）签订了《浙江时代电子市场营业房租赁合同》，合同约定：1、甲方将3层B区618号营业房，其建筑面积23.3㎡的使用权出租给乙方，经营用途为：安防通讯产品。2、租赁期限自2017年10月1日起至2018年9月30日止。合同到期后，乙方在上一合同期内无违规行为的，乙方享有优先承租权，但须在合同终止日前10天办完新合同续签，否则甲方视为乙方放弃优先承租权，甲方可另行招租。3、上述营业房的年租金为￥13302.4元，按每六个月征收，先付后用。付款方式为现金或转账。下次续交租金时间为2018年3月25日前。若未按时交纳，按每日所欠金额的0.3%征收滞纳金，超过十五日以上的视作违约。4、商铺押金为5000元和商品质量预赔金3000元（上一合同期转入）。5、合同期内，甲方为乙方提供如下服务，并收取费用。（1）电费按户内电表计算收取，中央空调使用费每日每平方米0.5元；（2）电话费按电信部门每月账单实收（电话安装、维护由电信部门负责）；（3）年物业管理费为￥11184元，按每六个月收取。以上费用逾期未交纳者，按每日所欠金额0.3%征收滞纳金（以市场通知交费止日为准）。超出十五日未足额交纳，则停止相应服务，追究乙方相关责任。2018年4月19日，时代公司因案涉市场拆迁向其全体经营户发出《回复函》,载明：浙江时代电子市场商铺租金目前暂缓，具体收取时间市场将另行通知。2019年1月28日，时代公司在市场张贴《重要通告》，表示截止到2019年1月28日上午，浙江时代电子市场的搬迁工作已经结束，于2019年1月28日17：00后全面清场，所有遗留物品做无主处理，所有车辆及人员不得进入，整个市场彻底关停移交。2019年1月31日，案外人杭州广赛电力科技有限公司作为拱墅区登云路428号土地的使用权人将该土地及其上房屋移交杭州市拱墅区城中村改造工程指挥部（动迁部）。 时代公司的诉讼请求为：1、支付2018年4月1日至2018年9月30日租金及物业费12243元，电费、空调费115.34元，并自2018年4月1日起按照未付金额千分之三标准支付滞纳金。2、杰士美经营部支付2018年10月1日至2018年12月31日逾期腾房产生的双倍租金及物业费9447元；3、诉讼费由杰士美经营部承担。 原审法院认为：时代公司、杰士美经营部签订的合同系双方真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。对时代公司诉请杰士美经营部支付自2018年4月1日起至2018年9月30日的租金及物业费，符合双方合同约定，原审法院予以支持。杰士美经营部预先交纳的押金及预赔金共计8000元先行抵扣杰士美经营部应付的租金、物业费。2018年4月19日，时代公司已告知承租户同意缓交租金，故时代公司主张自2018年4月1日起计算滞纳金，原审法院不予支持。原审法院确定自时代公司向原审法院递交起诉材料之日开始计算滞纳金，以抵扣后应支付的金额为基数，标准按年百分之六计算。时代公司主张的电费、空调费，欠缺证据证实实际使用中央空调的时间，故原审法院不予支持。时代公司主张2018年10月1日至2018年12月31日的逾期腾房的物业费及双倍租金。原审法院认为，合同期满后，杰士美经营部未与时代公司续签合同，且在合同期满前，已经确定租赁合同无法继续履行，故杰士美经营部应于期满后及时腾退。其在此后继续使用承租房屋，应支付相应占用费。因考虑到实际整体房屋已经进入待拆迁状况，对其实际使用客观上产生了一定的影响，双倍标准的约定亦为违约责任的承担方式，但该约定标准过高，考虑到租赁标的物的实际使用状况，对于时代公司要求按双倍租金标准计算使用费及物业费的请求不予支持，确定仍按原合同标准计算。杰士美经营部主张的损失，依据不足，原审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院于2020年8月20日判决：一、杰士美经营部于判决生效之日起十日内支付时代公司2018年4月1日至2018年9月30日的租金及物业费4243元，并支付滞纳金（以4243元为基数，自2019年5月15日起按年息6%标准计算至生效判决确定的给付之日）。二、杰士美经营部于判决生效之日起十日内支付时代公司2018年10月1日至2018年12月31日占用费、物业费合计6121.6元。三、驳回时代公司的其他诉请。如果杰士美经营部未按判决指定的期间履行金钱给付的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计160元，时代公司承担78元，杰士美经营部承担82元。 宣判后，杰士美经营部不服，向本院提起上诉称：一、租赁纠纷由拆迁矛盾引起。在2003年市场还没有造完房子时，市场就打着打造四星级电子市场的广告招商，那时杰士美经营部交了意向金并选号在案涉店铺位。杰士美经营部是从2004年9月就进场的首批商户，见证了市场的发展过程，一直积极配合市场各项工作，按期缴纳租金。2018年4月1日之后的纠纷系由于拆迁原因引起。市场卖地给政府过程中，总是回避与商户的关系，而商户是市场主体的一部分，不解决拆迁矛盾就自然引起租赁纠纷。市场拆迁没有按照国家有关规定就市场拆迁的政府相关文件在市场进行公示、公告；没有与杰士美经营部进行平等沟通；没有提前公示拆迁补偿标准，在拆迁前补偿款没有给杰士美经营部；对杰士美经营部没有进行合理安置。由于市场方没有化解矛盾，扩大了纠纷。二、时代公司是租赁合同的违约方。按照租赁合同第六条的约定，当甲方因政府安排、市场发展等原因需要扩建、改建、搬迁或调整布局的，要提前30日告知租赁商户。事实上，时代公司为倒卖国有土地，在没有政府公告，也不是市场发展的情况下，没有依据国家、省、市各级政府制定的法律、法规对国有土地房屋拆迁补偿，对市场进行强行拆迁。从而形成了市场租赁商户上门要求续租，而时代公司不续租的局面。2018年1月到3月，《市场名称登记证》时效，虽时代公司于4月份补办，但也不能改变时代公司违约的事实。根据租赁合同，时代公司未合同规定的要求提供服务，应承担违约责任，杰士美经营部不应该承担违约责任。另外，在合同期限内几百名保安和社会闲杂人员进驻市场，甚至吃睡在商户店门口，对市场的商户进行盯梢、跟踪、上门恐吓，严重破坏了市场秩序，这也证明市场方未按照合同规定的要求提供服务，也给杰士美经营部造成了损失，时代公司是违约方，应承担违约责任。三、时代公司是市场也放弃了收取租金的权利。按十多年的惯例，市场收取租金都要跟商户提前签合同和送达缴费通知单，但到了2018年3月底没有送达缴费通知单给杰士美经营部，杰士美经营部主动去财务处交租金也没有人接收，具体收取租金时间另行通知。至今杰士美经营部也没有等到市场方的另行通知。杰士美经营部认为时代公司自知理亏，给杰士美经营部造成巨大损失和自身的违法强拆行为而主动放弃租金。在2018年10月至2018年12月，市场也主动放弃了服务，先后关闭电梯、照明、卫生间，更没有人打扫卫生，事实上在这三个月里杰士美经营部在没有市场服务，市场一片混乱的情况下根本无法在市场经营。时代公司也没有要求杰士美经营部离开市场。因此事实上不存在杰士美经营部占用所租赁的商铺的事实，时代公司也不想收取未提供服务的三个月的租金。在街道办和信访办等多个场合市场方也表明2018年7月份以后的租金不收取。时代公司要求杰士美经营部支付租金，违反了诚信原则。四、时代公司强行搬走杰士美经营部的财务是非法的。时代公司在法院、街道办、信访办等多个场合已公开承认杰士美经营部的财务是被时代公司搬移走的，但时代公司没有权利强制搬离杰士美经营部的物品。五、时代公司在一审中有证据造假的行为。杰士美经营部在一审庭审开始就质疑2019年1月28日的《重要通知》和《青年时报》系时代公司造假，其目的是为了掩盖非法搬移杰士美经营部财务的违法行为。六、杰士美经营部的损失。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》、最高人民法院《关于处理申请人民法院强制执行国有土地上房屋征收补偿决定案件若干问题的规定》等规定中，都说明承租人是有权获得征收补偿的。在全国大小拆迁中，先补偿后拆迁已为常识。然而时代公司未达到侵占市场广大商户的拆迁临时安置补偿款，动用了大量的社会闲杂人员，对市场的商户进行盯梢、跟踪、上门恐吓等，一部分商户经不住时代公司的威逼利诱，接受了所谓的搬迁奖励政策。时代公司对杰士美经营部造成的直接经济损失是165738元，其中，按国家规定应给付拆迁补偿费89938元，货物赔偿款62800元，押金8000元，违约金5000元，其余损杰士美经营部保留追讨的权利，时代公司必须要承担。综上，本案的租赁纠纷系因拆迁引起，时代公司是拆迁矛盾的责任方，其拆迁的目的系为了倒卖国有土地获利，不是为了继续经营，更没有考虑给杰士美经营部造成的巨大损失，反而非法截留了杰士美经营部应得的补偿款和非法搬走杰士美经营部的财物。原审法院可以回避和拒绝了杰士美经营部提出的因时代公司拆迁而产生纠纷的事实，忽视了时代公司给杰士美经营部造成的各种损失及时代公司伪造证据的行为，作出判决，属于认定事实不清，适用法律错误，应予以撤销。综上，杰士美经营部的上诉请求为：1、撤销原审判决，发回重审或改判时代公司赔付杰士美经营部各项直接经济损失165738元；2、本案诉讼费用由时代公司承担。 针对杰士美经营部的上诉，时代公司发表答辩意见称：本案与拆迁并没有直接的关联性。时代公司经营的电子市场在2019年1月进行的市场搬迁，1月31日正式移交给指挥部，案涉租赁合同期限截止到2018年9月30日届满，双方也并未续约。因此我们认为该租赁合同纠纷与拆迁没有关联性。同时时代公司从未放弃过2018年4月以后的租金，仅仅是在2018年4月因为得知市场可能要拆迁，通知商户暂缓缴纳租金，但并没有免除租金。2018年7月30日，时代公司发布书面通知，其中对于同意配合时代公司到期进行腾退或去新市场重新签约的商户，给予了一定的奖励及租金的免除政策，但也明确如未与时代公司签订租赁合同终止协议，也不按约按时腾退的，是需要支付租金并承担违约责任的。对杰士美经营部提出的时代公司搬走其财物的问题及杰士美经营部主张的经济损失，杰士美经营部是可以另案主张的。时代公司也是一再通知杰士美经营部要求其尽快予以腾退，但杰士美经营部直至2019年1月31日时代公司将市场移交给指挥部后也未将店铺内的物品清空，即使产生损失也应由杰士美经营部自己承担。关于杰士美经营部提出的时代公司一审证据造假的问题，时代公司一审提交的《通告》及《青年时报》，主要证明的是《通告》的内容，并不是2019年1月28日该通报在《青年时报》中进行过刊登或公告，只是当时该照片的拍摄时间是1月28日，《青年时报》只是为了证明拍摄时间。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，时代公司未向本院提交新的证据，杰士美经营部向本院提交如下证据材料：证据1、营业执照；证据2、《营业房租赁合同》；证据3、2018年4月3日关于商户提出的市场拆迁依据的官方回复；证据4、府办关于商户于2019年7月15日申请信息公开的告知书；证据5、2017年11月14日《府办简复第B20171436》；证据6、2017年11月28日区府《关于明确杭州文化商城和时代电子市场地块做地主估的通知》；证据7、2018年4月17日省工商档案查阅的时代电子市场的企业信息；证据8、2018年7月13日蒋杰与屠红燕法人和股权变更信息；证据9、2018年3月份市场提供的过期的旧市场名称登记证；证据10、2018年4月初市场补办的新市场名称登记证；证据11、2018年4月19日缓交租金回复通知；证据12、2018年7月3日时代公司发的《通知》；证据13、2018年9月18日关于2018年中秋国庆放假的通知；证据14、2018年12月22日有关工商执照、消防和搬迁时间的《重要通知》；证据15、2018年12月25日关于元旦放假通知；证据16、2019年1月10日时代公司发出的《迁址公告》；证据17、2019年1月17日时代公司发出的关于春节放假和老市场停业时间的《通知》；证据18、2018年9月21日和2018年9月26日商户主动找市场领导就新市场不具备经营条件等事情进行沟通的照片；证据19、2018年8月9日杰士美经营部以书面形式跟市场沟通时的照片；证据20、大量保安和社会闲杂人员进入市场破坏经营秩序的照片；证据21、2019年1月28日时代市场大门被市场封堵照片；证据22、杰士美经营部的货品清单；证据23、光盘及六段视频内容情况说明；证据24、关停电梯的照片；证据25、2020年8月12日拍的新市场的照片；证据26、补偿标准依据和杰士美经营部的主张的补偿统计表。庭审中杰士美经营部明确证据1、2、9、10、11、21在一审中已经提交。证据3-8拟证明：1、市场拆迁信息都是商户主动通过信访及申请信息公开等方式获知，时代公司一直未向市场商户公示公告政府有关拆迁文件，没有公示政府规划，掩盖真相，违反了案涉租赁合同第六条的约定；2、万事利在2017年11月14日前就介入时代市场拆迁，2018年7月13日屠红燕才正式从蒋杰手中买下时代市场，其买下的目的不是继续经营市场而是倒卖国有土地；3、当时的广赛电力是时代市场的全资母公司，法定代表人是蒋杰，有关拆迁买卖合同协议等适宜广赛就代表了时代公司；4、时代公司有暗箱操作的行为，商户作为市场主体的一部分被时代公司忽视了。证据12拟证明：变相的把原租赁合同添加捆绑了拆迁和新市场签约的条款是不正当的；在新市场还不能办理工商执照、没有市场建设工程消防意见书、市场名称登记证没办理、无法知道商铺的得房率，更不知道新市场合同条款的情况下，让商户签署意向书和缴纳意向金是霸王条款，存在欺骗行为；内容中只提到拆迁奖励，拆迁补偿一字不提，截留或贪污了商户应得的拆迁补偿款；时代公司主动把合同期内的三个月作为免租腾空期。证据13-17拟证明：时代公司2018年7月3日提出的免租腾空期被一直向后顺延至2019年1月，时代公司自己也变相承认拆迁安置工作没有做实；时代公司主动承认市场的搬迁条件一直不具备，直到2018年底，所谓开办的新市场的基本条件都没有具备，进一步证明2018年7月3日的通知中的所谓安置是不负责任的，通知中的备注原则是无效条款；时代公司2019年1月20日前实际上都没有启动搬迁，从2018年7月1日至2018年12月31日均是时代公司自己承认的免租腾空期。证据18-19拟证明：杰士美经营部积极主动配合市场搬迁。证据20拟证明：未按合同约定的第十一条第三款提供服务，时代公司是违约方，不应该收取杰士美经营部的租金。证据22—23拟证明：2019年1月28日起杰士美经营部不能进场拿货，杰士美经营部的货品只能被堵在商铺内，时代公司搬走杰士美经营部财物的行为是非法的。证据24拟证明：2018年10月起时代公司停止了三楼的物业服务。证据25拟证明：商户散去店铺已空，进一步说明时代公司拆迁的目的是倒卖国有土地而非经营市场。证据26拟证明杰士美经营部有权获得的征收补偿。 上述证据经出示，时代公司发表意见称：杰士美经营部提交的证据除了证据25外，其余证据一审时均已存在，不属二审新证据范畴。在此基础上，发表意见如下：对证据3-8，真实性没有异议，但不能证明杰士美经营部所要证明的内容。股权变更与本案的租赁合同纠纷没有关联性。对证据12，真实性没有异议，关联性、证明目的有异议，根据通知内容，是否去新市场，都要签署终止协议书，未签订的要承担相应的法律后果。杰士美经营部提到的租金收取截止至2018年6月30日，针对的是配合市场签订了终止合同协议书以及继续租赁新市场的商户，杰士美经营部并未与时代公司签订终止协议书，也未按约腾退，同时通知提到“各位商户需在2018年9月30日前腾空摊位并交还我司”，“未按期腾空交还摊位的，不享有上述奖励，未按期腾空交还摊位的，市场将根据租赁合同收取最近一期合同租金结束日至最后腾空日的租金，并根据租赁合同之约定由你方承担违约责任”，时代公司针对继续租赁新市场的商户给予了一定的免租。对证据13-17，该几项通知的发送对象主要是针对2018年9月30日合同到期后进新市场重新与时代公司签订租赁合同的商户，因为当时新市场还不满足搬迁条件，时代公司同意该市场商户继续使用原租赁的商铺，但并不包括本案的杰士美经营部。对证据18、19，不能达到杰士美经营部的证明目的，即使杰士美经营部之前与时代公司存在沟通，双方也未就合同的终止、奖励等事宜达成一致意见。对证据20，时代公司在2018年7月3日通知市场将在年底拆迁后确实聘请了保安维护市场秩序，但并不像杰士美经营部所述是恶意破坏市场秩序，时代公司也不存在违约。对证据22，三性都有异议。该清单是杰士美经营部单方制作的，即使有物品遗留，杰士美经营部存在大量时间可以进行搬离。对证据23，三性有异议，视频的拍摄时间都接近市场移交的时间，时代公司在1月28日通知后任何人未经允许不得再经营。在1月28日前，据时代公司代理人所知，是需要商户提供证明，身份证原件，在保安及当时工作人员的陪同下才能进入。视频3、4都是2019年1月25日拍摄，当时市场已移交指挥部，与本案无关。对证据24，真实性没有异议，拍摄时间是2018年11月10日，并不是杰士美经营部所述从2018年10月起停止该楼的物业服务，当时停止的是客梯，商户要使用搬运货物等要使用电梯都没有受影响，手扶电梯也是可以使用的。证据25，2020年8月12日拍摄新市场的照片，对三性有异议，与本案没有关联性。对证据26，真实性没有异议，但认为与本案无关，杰士美经营部也不符合该规定的征收补偿要求。 本院经审查认为，证据1、2、9、10、11、21杰士美经营部在一审中已经提交，并经质证、审查；其余证据与本案争议均缺乏关联性。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，时代公司与杰士美经营部签订的案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，为合法有效。原审法院依据该《租赁合同》的约定，并结合杰士美经营部在2018年12月31日前未实际腾退的客观事实，判决杰士美经营部支付相应的租金、物业费及占有使用费，具有事实和法律依据，并无不当。杰士美公司未按期腾退，不满足时代公司要求的可以免除租金的条件，故杰士美公司主张其享有免除租金的权利，依据不足，本院难以支持。杰士美经营部上诉要求时代公司支付其相应的经济损失，系基于拆迁安置补偿提起的诉请，其所依据的法律关系与本案非同一法律关系，且因杰士美经营部未在一审中提起反诉，该请求超出了本案诉讼审理范围，故本院对此不作审查处理。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费59元，由上诉人杭州杰士美电子产品经营部负担。 本判决为终审判决。 审 判 员  李 骏 二〇二〇年十一月十日 法官助理  徐森燕 书 记 员  王 勤