江西省赣州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）赣07执异75号案外人(异议人)：江西建宇置业有限公司，住所地：江西省赣州市章贡区站**京九路**京九锦豪苑****办公（含公寓），统一社会信用代码：91360700MA380GQW0P。法定代表人：曾华，系该公司执行董事。申请执行人：康昆平，男，1961年10月11日生，汉族，住江西省赣州市崇义县。被执行人:赣州赣晟房地产综合开发有限公司，，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道**轩雅居******统一社会信用代码：91360700772384390U。法定代表人：古钟，该公司董事长。被执行人：邓增进，男，1960年3月17日出生，汉族，住江西省赣州市石城县。在本院执行康昆平与赣州赣晟房地产综合开发有限公司（下称赣晟公司）、邓增进民间借贷纠纷一案中，案外人江西建宇置业有限公司（下称建宇公司）因不服本院对赣晟公司位于赣州市站北区地块［不动产权证号：（赣20**）赣州市不动产权第××号］土地使用权的查封，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人建宇公司称，请求解除对赣晟公司名下位于赣州市站北区地块［不动产权证号：（赣20**）赣州市不动产权第××号］土地使用权的查封。主要事实和理由是：赣州市中级人民法院（下称赣州中院）在本案执行中，对其向赣晟公司购买的，尚在办理土地过户手续的上述涉案土地使用权予以查封。对该涉案土地其享有足以排除执行的权利。其在赣州中院查封涉案土地前就已经和赣晟公司签订合法有效的书面转让合同，足额支付了土地使用权的转让对价，且在查封涉案土地前，实际占有涉案土地，未办理土地过户登记并非因其自身原因所致。据此，根据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条等相关法律的规定提出上述异议请求。本院查明，康昆平与赣晟公司、邓增进民间借贷纠纷一案，本院作出（2017）赣07民初17号民事判决，判决：一、邓增进偿还康昆平借款本金57224251元及相应利息；二、赣晟公司对上述还款义务承担连带清偿责任；三、邓增进、赣晟公司清偿康昆平债权860万元及相应利息；四、驳回康昆平的其他请求。赣晟公司不服提起上诉，2017年10月23日，江西省高级人民法院（下称江西高院）作出（2017）赣民终373号民事判决，判决：维持了（2017）赣07民初17号民事判决第三项；撤销该判决第二、四项；变更该判决第一项为邓增进偿还康昆平借款本金36984512元及相应利息；赣晟公司对邓增进的上述还款义务承担连带清偿责任；驳回康昆平其他诉讼请求。并对一、二审案件受理费、保全费等费用负担作出相应判决。赣晟公司仍不服申请再审，最高人民法院作出（2017）最高法民申245民事裁定，驳回了赣晟公司的再审申请。因邓增进、赣晟公司未履行二审生效判决确定义务，康昆平向本院申请执行，本院立执行案号为（2018）赣07执287号。执行中，本院于2018年8月21日，依据（2018）赣07执287号执行裁定，查封了案外人提出异议的上涉案土地（系首封）。另查明，1.位于赣州市站北区地块［不动产权证号：（赣20**）赣州市不动产权第××号］系赣晟公司取得国有建设用地使用权的“赣市章国用（2009）第Ａ××1号”宗地（使用面积16421.29㎡）中分割办证的用地，使用面积3913.61㎡。2018年6月16日，赣晟公司与案外人建宇公司就该涉案土地转让签订了《关于赣晟公司“御澜湾”售楼部地块交易协议书》（下称《涉案土地交易协议书》），约定赣晟公司将该涉案土地以1800万元（含地上附属物、变压器等补偿款500万元）价格转让给案外人，协议还就其他转让事项作出规定。协议订立后，案外人于2018年6月19日至11月2日，先后通过转账支付转让款1000万元，赣晟公司出具了收据。此外，案外人还根据赣晟公司的支付函分别于2018年11月24日、27日各转账50万元给赣晟公司指定收款人兰光标和游道明。2018年11月24日，案外人的法定代表人曾华与赣晟公司就终止上述涉案土地交易变更为房地产项目合作开发签订《房地产项目合作开发协议》，约定：成立赣晟公司“幸福领寓分公司”，以该分公司名义对涉案土地进行房地产项目合作开发。赣晟公司提供涉案土地使用权，案外人出资建设开发。赣晟公司以收取固定回报2000万元分配利益，案外人先行支付该2000万元回报款，并明确案外人已支付1000万元（即上述涉案土地转让款），余款1000万元在签订合作协议之日起15天内支付900万元，开盘七日内支付100万元。剩余利益归案外人，项目建设开发形成的相关债权债务以及税费由案外人负责承担。此后，因涉案土地被查封无法申办报建，就案外人已支付的1100万元款项，赣晟公司归还300万元（即以案外人法定代表人向赣晟公司的借款300万元抵扣了归还款）。2019年8月29日，赣晟公司（甲方）、曾华（乙方）、案外人（丙方）三方就解除上述协议及退还剩余款项等事宜签订《协议书》，约定：为保障乙方已支付的合作开发款的安全，甲方提供110个车位给乙方办理不动产备案手续，在甲方退还开发款后乙方应及时解除该110个车位的备案登记。三方并就甲方应支付的1100万元开发款利息补偿、合作开发中办理前期开发手续费用补偿、剩余未还的800万元开发款及相应利息计算后，确定该三项合计970万元，由甲方于2020年元月起每月归还200万元，至2020年5月前全部归还。本院认为，本案争议的焦点为案外人对涉案土地主张的权利能否排除执行。《中华人民共和国民法总则》第一百三十三条和第一百三十六条第一款分别规定，民事法律行为是民事主体通过意思表示设立、变更、终止民事法律关系的行为。民事法律行为自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，案外人与赣晟公司虽就涉案土地转让在本院查封前签订了《涉案土地交易协议书》，且先后支付了部分转让款。但此后，案外人与赣晟公司双方终止了涉案土地转让，并就涉案土地的开发另行订立《房地产项目合作开发协议》。合作开发中，因发现涉案土地被查封，案外人与赣晟公司又就解除上述合作开发协议和归还案外人的投资款等事项达成协议，赣晟公司也已退还案外人300万元投资款，并备案部分车位作为剩余未还款项（含补偿费用等）的担保。上述事实表明，基于案外人与赣晟公司的一系列法律行为，双方就涉案土地最初的买卖转让关系已经终止，并变更为合作开发关系，其所支付的土地转让款也变更为投资款。据此，案外人已由最初土地买受人的身份变更为合作开发人的身份，即其不再是涉案土地的买受人或第三人。因此，案外人以其与赣晟公司就涉案土地存在买卖交易关系为由，认为本案应按《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，支持其异议请求的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。故案外人对涉案土地主张的权利，不能排除本案的执行。如案外人因投资款归还与赣晟公司发生纠纷，应另行依法通过其他途径主张权利救济。综上，建宇公司的异议理由不能成立，对其异议请求依法应予驳回。如案外人、当事人对本裁定不服，有权提起执行异议之诉。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定，裁定如下：驳回江西建宇置业有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  陈小奇审判员  李 鸿审判员  何树明二〇二〇年十一月三日书记员  刘 珍