湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1798号上诉人（原审原告）：张艳，女，1988年4月2日出生，汉族，市政公司员工，户籍地宜昌市西陵区，住伍家岗区东艳路宜化新天地**503。上诉人（原审原告）：黄海冬，男，1992年12月2日出生，汉族，个体工商户，户籍地宜昌市点军区，，住伍家岗区二上诉人委托诉讼代理人：吴宜坡，湖北夷桢律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宜昌东方金亚房地产有限公司，住所地宜昌市夷陵区发展大道**（夷陵国际）。法定代表人：孔德恒，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：胡祺岚，女，该公司员工。上诉人张艳、黄海冬因与被上诉人宜昌东方金亚房地产有限公司（以下简称金亚房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭，因符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条规定，经阅卷和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张艳、黄海冬上诉请求：撤销（2020）鄂0506民初753号民事判决第二项，改判金亚房地产公司返还张艳、黄海冬支付的定金20000元。事实和理由：其一，金亚房地产公司在一审庭审后补充提交了购房特别提示，一审未组织质证，该提示中第23条中涉及腰线层房屋瑕疵提示的关键部分被售房人员刻意隐藏，并向上诉人坚称腰线层除了阳台稍高外不存在其他瑕疵，明显属于欺诈。其二，商品房买卖合同格式文本将办证期限规定为交房后的540日内，但根据司法解释和行政法规，办证应当在交房后90日内，该格式条款上诉人不能接受。所以上诉人不同意继续签订购房合同，定金应当退还。金亚房地产公司辩称，被上诉人已经通过微信照片的方式向上诉人发送了购房特别提示，告知其购买的房屋属于腰线层，尽到了瑕疵提示义务。上诉人未按照认购协议的约定与被上诉人签订商品房买卖合同，并支付剩余房款，已经构成违约，因此上诉人支付的定金不应退还。请求驳回上诉，维持原判。张艳、黄海冬向一审法院起诉请求：判令金亚房地产公司返还预交的购房款103409元及购房定金20000元。2、判令金亚房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：张艳与黄海冬系夫妻关系。2020年2月，张艳、黄海冬欲购买商品房，便在网络上通过恒房通了解到恒大名都有房屋出售，张艳、黄海冬便联系置业顾问崔家钰。由于在疫情期间，张艳与黄海冬于2020年2月29日以微信方式向崔家钰发出认购承诺书，该承诺书载明“本人张艳、黄海冬自愿购买恒大名都23-1-503号房源，本人自愿对公（宜昌东方金亚房地产有限公司）转账定金20000元，因疫情期间本人无法办理相关认购文件的前述手续，但已知晓该房屋的相关信息及按揭办理事宜，同时知晓该定金不退，认购（定金转账）后房屋不退不换不更名不增减名不享受无理由退房。”该承诺书还载明了付款方式等。张艳与黄海冬于当日向金亚房地产公司支付定金20000元和房屋首付款65836元。2020年3月31日，张艳与黄海冬又向金亚房地产公司支付房屋首付款37573元。事后，张艳与黄海冬要求退房无果，双方也没有签订《商品房买卖合同》。一审法院认为，公民和法人合法的权益受法律保护。金亚房地产公司辩称因对方违约，请求法院酌情认定金亚房地产公司的损失，由于金亚房地产公司未提交相关证据证实，法院不予支持。一、关于本案的购房款的处理。张艳与黄海冬已经支付的购房款103409元，有银行交易流水明细清单证实，且金亚房地产公司当庭予以认可，法院予以认定。由于双方一直没有签订《商品房买卖合同》，致使合同目的不能实现，金亚房地产公司理应返还张艳与黄海冬支付的购房款。二、关于定金的处理。定金是指当事人双方为了保证债务的履行，约定由一方当事人给付另一方当事人一定数额的货币作为担保。张艳与黄海冬向金亚房地产公司购买恒大名都23-1-503号房，向金亚房地产公司支付20000元定金作为将来签订买卖合同的担保。根据《中人民共和国合同法》第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，处理定金方式有三种：一是给付定金一方不履行约定债务的或给付定金一方拒绝签订合同的，无权要求返还定金；二是收受定金一方不履行约定债务的或收受定金一方拒绝签订合同的，双倍返还定金；三是因不可归责双方当事人事由的，出卖人应当将定金返还。本案中，张艳与黄海冬认为在购买房屋时，金亚房地产公司未告知其所购买的房屋位于腰线层，但从其提交的微信聊天记录（2020年2月23日）中，可以看出张艳与黄海冬已经知道其所购买的房屋位于腰线层，因此张艳与黄海冬在知道所购买的房屋位于腰线层的情况后，仍于2020年2月29日支付了定金，现以此拒签合同，理由不能成立。另外，张艳与黄海冬还认为金亚房地产公司提供的商品房买卖合同中的条款不符合相关规定而严重损害其利益。但该合同系格式合同，并在相关部门登记备案。若合同中的条款违反相关规定，此条款应属无效，并不影响整个合同的效力，张艳与黄海冬就此条款应与金亚房地产公司商量，且在认购承诺中，已将商品房买卖合同的其他主要条款达成一致意见，并已部分履行，也明确告知张艳与黄海冬不享受无理由退房等，现张艳与黄海冬以此拒签合同，理由也不能成立。综上，张艳与黄海冬购买位于恒大名都23-1-503号房，不能签订商品房买卖合同，是由于支付定金的张艳与黄海冬一方的原因，属于无权要求返还定金的情形,但金亚房地产公司应返还张艳与黄海冬的购房首付款103409元。本案经过法院组织调解，双方当事人不能达成一致意见。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、由宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决书发生法律效力后十日内返还张艳、黄海冬购房首付款103409元。二、驳回张艳、黄海冬其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2768元，减半收取1384元，由宜昌东方金亚房地产有限公司负担。本院查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审期间，张艳、黄海冬提交了《宜昌恒大名都二期项目购房特别提示（住宅）》第三页打印件。证明售房人员只告知该房屋位于腰线层，没有告知腰线层商品房存在的瑕疵；结合聊天记录可以看出，售房人员故意对该提示中的第23条分开拍照，隐瞒了最重要的瑕疵提示内容，且坚称除了阳台稍微高一点外没有其他瑕疵。金亚房地产公司质证称，该证据真实性无异议，但不能达到上诉人的证明目的。本院认为，该证据与聊天记录结合看，能够证实售房人员未将腰线层房屋存在的瑕疵告知张艳、黄海冬，本院对该证据予以采信。本院认为，因金亚房地产公司售房人员未将腰线层房屋存在的瑕疵完整告知上诉人，导致张艳、黄海冬作出了错误判断，发出了《认购承诺》并交纳了部分购房款和定金。张艳、黄海冬发现拟购买的腰线层房屋存在较多瑕疵后，不同意按照《认购承诺》的约定继续与金亚房地产公司签订商品房买卖合同，并要求返还已交纳的购房款和定金，符合法律规定，本院予以支持。一审判决返还购房款正确，本院予以维持，但判决驳回张艳、黄海冬要求返还定金的诉讼请求不当，本院予以纠正。一审判决未引用实体法，及引用《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条系适用法律错误，本院予以纠正。综上所述，张艳、黄海冬的上诉请求成立。依照《中人民共和国合同法》第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初753号民事判决第一项，即由宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决书发生法律效力后十日内返还张艳、黄海冬购房首付款103409元；二、撤销宜昌市夷陵区人民法院（2020）鄂0506民初753号民事判决第二项，即驳回张艳、黄海冬其他诉讼请求；三、宜昌东方金亚房地产有限公司在本判决书发生法律效力后十日内返还张艳、黄海冬购房定金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2768元，减半收取1384元，由宜昌东方金亚房地产有限公司负担。二审案件受理费300元，由宜昌东方金亚房地产有限公司负担，该费用张艳、黄海冬已预交，在本案执行中由宜昌东方金亚房地产有限公司支付给张艳、黄海冬。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  吴如玉审判员  王明兵二〇二〇年十一月二十七日书记员  张 翌