江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1740号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司。住所地：九江市浔阳区滨江路**792创意园****。统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程旺旺，男，1995年8月26日出生，汉族，江西都昌县人，技工，住九江市浔阳区。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人程旺旺商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程旺旺支付逾期交房违约金19711.25元（自2018年12月28日期计算至2020年1月23日止共计391天，按50.41元每天计算）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。程旺旺向一审法院起诉请求：判令被告因逾期交房而向原告支付违约金25659.91元（暂计算至2020年5月20日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。一审法院认定事实：2017年6月29日，原告程旺旺（买受人）与被告横店集团九江东磁房地产有限公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：20171528546）一份。合同约定：买受人购买出卖人出售的位于九江市濂溪区，建筑面积共89.85平方米。单价每平方米5610.73元，总价504124元；付款方式为贷款方式付款，买受人应于2017年6月29日前支付首付房价款人民币204124元，占全部房价款的40%。余款人民币300000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不做累加］，（1）……。（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金；合同还约定了双方的其他权利义务。同时，原、被告双方还签订了《合同补充协议》一份，约定了双方的其他权利义务。上述合同签订后，原告于2017年6月29日向被告支付购房首付款204124元，余款300000元办理了银行按揭贷款。此后，合同约定的交房时间2018年12月28日到来时，被告并未按合同约定向原告交付房屋。原告要求继续履行合同，多次与被告协商逾期交房违约金事宜，无果。原告遂诉来法院，要求法院支持原告诉请。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。一审法院认为，原告程旺旺与被告横店集团九江东磁房地产有限公司之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告双方作为合同的当事人，均应当按照合同约定全面履行各自的义务，现原告已根据合同约定支付了全部购房款504124元，被告亦应按合同约定在2018年12月28日之前将符合交付条件的房屋交付给原告。现被告未按合同约定的交房时间向原告交付房屋，已构成逾期交房，依法应承担逾期交房的违约责任。又因原、被告双方在购房合同中已明确约定“逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一［该比率应当不低于本条1（1）项中的比率］的违约金”，同时截止庭审时（2020年7月2日），被告仍未向原告交付涉案房屋，根据合同约定，在原告要求继续履行合同的情况下，被告应按合同约定，以原告支付的全部房价款为基数，按日万分之一从合同约定的交房之日起（2018年12月28日）承担逾期交房违约金。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，被告辩解本次疫情造成逾期交付时间延长，该疫情期间应当予以扣除的意见，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，该时间在新冠疫情爆发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告上述辩解意见，客观上不符合法律规定的免除责任的情形。但由于新冠疫情爆发对生产经营产生的重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生存、促发展等相关文件精神，结合江西省确定的全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，本院依法酌情部分免除被告横店集团九江东磁房地产有限公司一级响应疫情期间（48天）的违约金2420元（504124元×0.0001×48天）。因此，对原告要求被告支付逾期503天（551天-48天）违约金从2018年12月28日计算至庭审时即2020年7月2日止的逾期交房违约金元25357元（504124元×0.0001×551天-2420元）的诉请，本院依法予以支持。超出部分，本院依法不予支持。2020年7月2日后的逾期交房违约金，因被告实际满足交付涉案房屋的时间、被告后续实际通知原告交房时间及原告实际收房时间可能不一致，原告可在涉案房屋实际满足交付条件且被告实际通知原告交房后另行主张。被告辩解涉案房屋逾期交房系存在客观原因的意见，由于在庭审中未能提供有效证据予以证明，没有事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告辩论称，因为原告程旺旺已提前领取一枚钥匙去装修并缴纳物业费，应确认双方已于2020年5月30日完成交房手续。但据庭审调查，案涉房屋直到2020年6月15日才通过验收，在此之前案涉房屋并未达到约定的交付条件，原告程旺旺至今未收房。故被告的这一辩解意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百三十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条的规定，判决如下：限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告程旺旺支付逾期交房违约金25357元（违约金暂计算至2020年7月2日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计221元，由原告程旺旺负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 康