四川省达州市通川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1702民初3497号 原告：王晓琳，女，1967年1月19日出生，汉族，住四川省达县。 委托诉讼代理人：刘跃忠，达州市达川区新桥法律服务所法律工作者。 被告：王庚惠，女，1963年7月10日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：郝近模，男，1962年10月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 被告：郝青辰（曾用名郝楠），女，1989年7月4日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 第三人：四川达州运输（集团）有限公司汽车北站，营业场所：达州市通川北路559号。 负责人：何军，站长。 委托诉讼代理人：薛飞，男，1966年9月10日出生，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：陈东亚，四川天地大律师事务所律师。 原告王晓琳与被告王庚惠、郝青辰及第三人四川达州运输（集团）有限公司汽车北站（以下简称“汽车北站”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月15日立案后,依法适用简易程序于2020年10月12日公开开庭审理，于2020年11月6日依法追加郝近模为本案被告，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告王晓琳的委托诉讼代理人刘跃忠（一般代理），被告王庚惠、郝近模、郝青辰及第三人汽车北站的委托诉讼代理人薛飞（特别授权）、陈东亚（一般代理）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓琳向本院提出诉讼请求：1、原告王晓琳与被告郝青辰签订的《房产转让书》有效；2、请求判令通川区北外汽车站内综合楼2单元4楼4号房屋（面积20.8平方米）归原告所有；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：二被告系母女关系，被告王庚惠是原告王晓琳的亲姐姐，王庚惠系汽车北站工作人员，2018年4月8日，原告购买汽车北站综合楼2单元4楼4号住房一间,因为王庚惠是车站工作人员，以王庚惠名义买房要便宜些，于是原告将7280元人民币交给王庚惠并一同到汽车北站办公室，王庚惠与汽车北站签订《房屋出售协议》，汽车北站出具“收款收据”给王庚惠，王庚惠当即将《房屋出售协议》、收款收据转交给原告，为感谢姐姐，当天原告又分两次给王庚惠交1万元（每次5000元）作为便宜买房的补偿，随后，被告郝楠与原告签订《房产转让书》：“汽车北站内综合楼2单元4楼4号房屋1间，建筑面积20.8平方米，出售给王晓琳，现金已付清。即日起生效，王晓琳拥有房产所有权。2008.4.8出卖人：郝楠，买受人：王晓琳”，因为是姐妹关系，为了感恩也为了帮助姐姐（当时被告郝楠在上大学），原告口头承诺由被告王庚惠管理该房三年时间，被告将该房租赁给了一个北站汽车驾驶员，三年租金共4500元由王庚惠收取，三年后的2011年原告收回了该房，并租赁收益，从2017年3月至今，原告又将该房租赁给了叫李志国的承租人并收益。现两被告不肯配合过户，为维护原告的合法权益，特诉之法院。 被告王庚惠答辩称，案涉房屋是1995年汽车北站单位的双职工分房，当时向单位交款1500元，2008年单位通知补交尾款7500元、签订房屋买卖合同买断所有权，并非王晓琳以王庚惠的名义购买。房屋先后由幺妹王晓梅、弟弟王庚洪、二妹王庚碧居住。原告王晓琳离婚后带一儿一女到达州，无工作无住所，被告王庚惠作为姐姐，于1998、1999年左右好心将案涉房屋拿给王晓琳居住并帮助其找工作，考虑到其要抚养子女，经济困难，无固定工作，作为姊妹帮助照顾，至今没有向王晓琳收取任何房租，包括向外人出租的租金。2009年左右，原告搬到王庚洪房屋居住，遂将案涉房屋出租，2011年起被告王庚惠大部分时间在成都，案涉房屋交给原告打理。由于王晓琳一直居住在案涉房屋，被告王庚惠的丈夫也想自己的妹妹来达州可以居住该房屋。为了让王晓琳安心住房，不引起家庭矛盾，郝青辰就与原告签了一份房屋买卖合同，该房屋是被告王庚惠和郝近模的夫妻共同财产，被告王庚惠夫妇对于郝青辰签订的协议并不知情，该协议不受法律保护，原告与被告王庚惠从未签订过任何合同，亦未将房屋卖给原告，原告提供买卖合同属于造假。由于一直居住在外地，平时达州家里大小事情都由原告帮忙经办，多年没有过问案涉房屋，买卖合同原件、收据都由原告保管，期间几次都由原告帮忙在单位登记。被告王庚惠经同事告知要进行拆迁登记，才知道王晓琳以自己名义在拆迁办登记，但是拆迁办并未与原告办理相关手续，因原告提供的买卖合同是伪造的复印件，拆迁办要求提供原件，原告无法提供，才通知被告王庚惠回来签字。原告王晓琳拒不归还相关手续，被告无奈去单位补办了合同原件。原告歪曲事实，不懂感恩，无中生有欲将被告财产占为己有，请求人民法院驳回原告的全部诉讼请求。 被告郝近模答辩称，一、原告王晓琳是被告王庚惠的三妹，原告离婚后来达州无工作、住所，王庚惠将北站房屋给原告免费居住。汽车北站房屋是达县地区运输公司1995年分给王庚惠与郝近模夫妻，当时交了1500元定金。房屋先后由幺妹、弟弟、二妹居住，原告于1998年居住至今止，由于原告没有固定收入来源，经济条件较差，作为亲姊妹照顾，被告没有向原告收取任何费用。被告王庚惠于2008年签订房屋买卖合同、补缴房款后，房屋属于王庚惠与郝近模的夫妻共同财产。二、原告诱骗不适格主体郝青辰签无效合同。被告王庚惠、郝近模对郝青辰签订的房产转让书毫不知情，二人也未委托任何人出售此房，也未收到原告支付的任何购房款，郝青辰无权出售房屋，该转让协议无效。三、原告伪造合同，意图骗取被告的财产。被告一家多年在外地，因房屋由原告居住，便于管理，将合同、收据原件交原告保管，原告曾几次帮忙在单位登记。原告使用房屋，其应当交纳水电气费。原告王晓琳代签王庚惠的名字和涂改合同的行为属于诈骗。被告王庚惠因拆迁办理手续，原告拒不交还合同原件、收据。 被告郝青辰答辩称，被告郝青辰认可与原告王晓琳签订的房屋买卖协议，该协议大概是被告郝青辰读初中的期间签订。案涉房屋所有权人不是郝青辰。由于时间太久，记不清协议内容，签订协议时只有原告与被告郝青辰两人在场，原告称签订协议用来蒙骗被告父亲，以免因原告居住该房导致被告父母感情不和，被告郝青辰签订了房屋买卖协议，但并非将此事告知母亲王庚惠，王庚惠在拆迁办看到协议才知道。被告郝青辰不享有房屋所有权，其所签订的协议无任何法律意义，不受保护，房屋买卖协议“王庚惠”的签名属于伪造。原告诉称其在被告郝青辰读大学期间提供帮助不实，被告系独生子女、父母都是正式单位的职工、也在做生意，并不是经济困难状态。原告一家三口经常在被告家吃住，其现在用的电话号码都是绑定在被告一家，这些年都是被告母亲一直偷偷帮其缴费。原告女儿于前三个月到被告家要求被告母亲将房子卖给她被拒，当着外婆、幺姨的面在被告家里大吵大闹。被告请求原告归还房屋以及多年的房屋租金、赔偿二被告往返的交通费、误工费、精神损失费，并追究原告造假合同、签字的刑事责任，请求法院作出公平公正的判决。 第三人汽车北站述称，原告将汽车北站列为第三人，属于错列主体，汽车北站不应是本案第三人；本案诉争之房系被告王庚惠与汽车北站之间的房屋出售协议约定的房屋，该协议只能约束汽车北站与王庚惠之间的关系，与原告王晓琳无关；原告王晓琳与被告郝青辰签订的房产转让书，只能约束签订的双方，与汽车北站无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人的举证、质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 本院经审理认定事实如下：原告王晓琳与被告王庚惠系同胞姐妹关系，被告王庚惠、郝近模系夫妻关系，被告郝青辰系被告王庚惠、郝近模之女，被告郝青辰曾用名郝楠。被告王庚惠系第三人汽车北站职工。2008年4月8日，被告王庚惠作为买受人（合同简称乙方）与第三人汽车北站作为出卖人（合同简称甲方）签订《房屋出售协议》，约定：一、甲方将位于汽车北站内综合楼幢2单元4楼4号房屋1间，建筑面积20.8m2出售给乙方。二、房屋出售价格每平方米350.00元，合计7280.00元。三、甲乙双方在签订本协议的同时，乙方必须一次性缴清全部购房款。……五、乙方所购房屋，不能办理产权证，甲方以企业名义出具产权所有证明。……九、本协议一式四份，甲方三份、乙方一份，双方签字或盖章后生效。当日原告王晓琳和被告王庚惠同行，在付清购房款后，汽车北站当即向原告王庚惠出具收据一份，收据载明“今收到王庚惠柒仟贰佰捌拾元正￥7280收购房款。”本案各方当事人未提交案涉房屋所在楼栋的权属证明，第三人汽车北站陈述案涉房屋及所在楼栋至今未取得产权登记。 原告于2008年8月8日交纳了案涉房屋的天然气开户费3500元。2008年至2011年期间，被告王庚惠收取案涉房屋的租金。自2011年起至今，案涉房屋一直由原告王晓琳居住、出租并收取租金。上述《房屋出售协议》、收据、广播电视收视证书、天然气用户证书原件均由原告王晓琳持有，水、电费等由原告负责缴纳。原告庭审中陈述被告王庚惠因将案涉房屋出售给原告，于《房屋出售协议》签订后即将协议及收据原件交给原告以作为出售依据。被告王庚惠陈述因其常年不在达州，且原告王晓琳经济条件困难，将案涉房屋交给原告王晓琳免费使用，为便于管理，于2011年将《房屋出售协议》、收据原件交给原告。 原告王晓琳还持有一份落款日期为2008年4月8日由被告郝青辰以出卖人身份书写并签字、原告王晓琳为买受人签字的《房产转让书》，内容为：“汽车北站内综合楼2单元4楼4号房屋1间，建筑面积20.8㎡出售给王晓琳。现金已付清。即日起生效，王晓琳拥有房产所有权。2008年4月8日。出卖人：郝楠买受人：王晓琳”。原告与被告郝青辰均陈述《房产转让书》并非2008年4月8日签订，原告称大约在2008年底或是次年年底签订，并多次要求被告王庚惠签字，但被告王庚惠均以“将房屋的手续原件交给原告就着数”、“双方是亲姐妹用不着签字”等理由拒绝。被告郝青辰称是其上初中时签订。 原告王晓琳陈述几年前原告接王庚惠通知前往原北站办公楼二楼对案涉房屋以王庚惠名义进行过登记，今年又接王庚惠通知前往原汽车北站办公楼进行拆迁登记，原告便以自己的名义进行登记，但被告王庚惠拒不承认房屋已出售给原告的事实，为办理拆迁需要，原告于2020年8月在上述《房产转让书》出卖人处自行签署了“王庚惠”的名字。 本院认为，被告王庚惠与第三人汽车北站签订的《房屋出售协议》，是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，被告王庚惠和第三人汽车北站是合同的相对人、权利义务人，签订该合同支付房款后，被告王庚惠可基于该合同对案涉房屋享有相关的权利。 本案争议焦点之一：原告被告郝青辰签订的《房产转让书》是否有效。被告郝青辰辩称系在其未成年时签订且其并非房屋的所有权人，《房产转让书》不具有法律效力。被告郝青辰对其辩称意见未提供证据证明。被告王庚惠于2008年4月8日与第三人汽车北站签订合同买受案涉房屋，此前，被告王庚惠并未取得案涉房屋的处分权利，故被告郝青辰称早于此时间与原告王晓琳签订协议与常理相悖，该协议应当形成于2008年4月8日之后，本院对被告郝青辰这一辩称意见不予支持。被告郝青辰虽不是案涉房屋的所有权人，但其签订协议时已具有完全民事行为能力，原告王晓琳与被告郝青辰系《房产转让书》的合同相对人，该《房产转让书》是否有效不以郝青辰对标的物即案涉房屋享有所有权为要件，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，该《房产转让书》有效。 本案争议焦点二：被告王庚惠是否已将案涉房屋出售给原告王晓琳。原告王晓琳主张被告王庚惠早已将房屋出售给原告，所以自己一直管理、使用房屋、保管协议及收据原件。被告王庚惠称未就案涉房屋与原告建立买卖合同关系。首先，原告与被告郝青辰签订《房产转让书》虽然有效，但被告郝青辰并未对房屋享有处分权、或者所有权，郝青辰无法依照《房产转让书》约定转移该房屋所有权或处分权。被告王庚惠亦否认其委托郝青辰与原告签订合同出售案涉房屋，原告也未举出相关证据证明被告王庚惠授权被告郝青辰出售房屋或者对被告郝青辰出售房屋的行为予以追认，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。”因此《房产转让书》的效力不能及于被告王庚惠。其次，从日常生活角度出发，本案原告王晓琳与被告王庚惠系同胞姐妹关系，双方自述曾经相互帮助，可见二人曾经关系密切。购买房屋时，案涉房屋对被告王庚惠发挥的经济效用并不大，故被告王庚惠将房屋交原告免费居住使用具有感情基础及合理性。被告王庚惠称将《房屋出售协议》、收据原件交由原告保管是为便于管理房屋实际需要也符合常理。原告作为房屋实际使用人交纳电视、天然气、水电费用系其应尽的义务，原告也认可曾按被告王庚惠的指示对案涉房屋进行登记。因此，不能据原告使用该房屋、持有相关手续即推定被告王庚惠已将房屋出售并交付给原告。原告提供的证据不足以证明其与被告王庚惠就案涉房屋建立买卖合同关系并已履行是事实。故本院不予支持原告主张案涉通川区北外汽车站内综合楼2单元4楼4号房屋归其所有的诉讼请求。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百三十条、第一百三十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决如下： 一、原告王晓琳与被告郝青辰签订的《房产转让书》有效； 二、驳回原告王晓琳的其他诉讼请求。 案件受理费232元，减半收取166元，由原告王晓琳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省达州市中级人民法院。 审判员  黄娟 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  周密