云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云0502民初4841号 原告：保山华隆置业有限公司。 统一社会信用代码：915305025945950392。 住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道正阳北路义乌国际商贸城--商墅**。 法定代表人：郭新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋艳梅，云南凌云（保山）律师事务所律师。特别授权代理。 被告：段云林，女，1983年9月18日出生，云南省芒市人，，住云南省保山市隆阳区 委托诉讼代理人：李加伟，云南金曦律师事务所律师。特别授权代理。 原告保山华隆置业有限公司（以下简称“华隆置业公司”）与被告段云林商品房购销合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华隆置业公司委托诉讼代理人蒋艳梅，被告段云林及其委托诉讼代理人李加伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告华隆置业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告支付购房尾款330000元；2.依法判令被告向原告支付至起诉之日的逾期付款违约金40719元，并每日按未付款项的0.015%向原告支付违约金，至款项实际清偿之日止;以上金额共计:370719元；3.本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：2018年5月25日，原、被告双方就保山义乌国际商贸城“锦绣兰城”三期第14幢第16层1602号房签订编号为锦绣兰城三期2016年(3330)号《商品房购销合同》及《合同补充协议》，协议约定被告向原告购买该商品房，房屋总价为423410元，付款方式为贷款，首付总价款的22.06%金额93410元，付款日期为2018年5月25日，剩余款项33万元，向银行或保山市住房公积金管理中心贷款支付。合同第八条约定乙方逾期付款的违约责任为:60日内，按50元/天向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60日后，乙方应按应付未付款项的0.015%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。同时，合同补充协议第三条约定，乙方须在签订合同之日起七日内向甲方提交办理贷款所需全部材料，若贷款资料经银行或保山市住房公积金管理中心审查后，不能获得贷款的，乙方应在银行或公积金管理中心审查结果后60日内自行支付相关房款。双方签订购房合同及补充协议当日，被告向原告交纳了购房首付款93410元，履行了合同约定的支付首付款义务。原告也按合同约定向被告交付了房屋，并于2018年5月25日为被告办理了商品房买卖合同登记备案，被告装修并入住房屋，现仍居住于案涉房屋内。2018年5月31日，原告将被告提供的贷款材料交到银行办理按揭，但因被告名下有车贷、授信额度不足，客户已到银行面签过，资料被银行退回，银行及保山市住房公积金管理中心均不愿向其发放贷款，导致被告按揭无法办理。按双方补充协议约定，若贷款无法办理，则被告应在60日内自行支付相关房款，否则应承担逾期付款的违约责任。本案被告在贷款无法办理的情况下，经原告多次催促，均拒不支付购房款，根据双方合同约定，被告在2018年5月31日被告知无法办理按揭60日后，未向原告支付购房尾款，应承担违约责任，2018年6月1日起至2018年7月31日止六十日内，按50元/天承担违约责任，违约金为3000元。2018年8月1日起至2020年8月31日止(共计762天)，按每日未付款33万元的0.015%的标准承担违约责任，违约金共计:762天×330000元×0.015%=37719元。现原告多次让被告履行付款义务，被告均拒绝付款。故起诉，请依法支持原告的诉讼请求。 被告段云林辩称，一、本案违约方应该是原告而不是被告。原告在诉讼中声称是由于被告的原因导致无法办理按揭贷款。《商品房购销合同》中明确约定了付款方式是按揭的方式支付，但是其中在被告购买原告开发的房屋，所有的商业银行暂不与原告合作，商业银行不支持贷款(由于去商业银行办理不了贷款时，锦绣家园127户购买房子的业主为了解决办理不了贷款的问题向保山市住房和城乡建设局信访，给出的回复是:经核实，对于购买改善性住房办理公积金贷款，因住房公积金政策调整目前住房公积金不予支持，关于保山市住房和城乡建设局回复公积金不予支持补充一点，不是因为政策调整，而是因为早在2016年时原告的原因公积金账户被法院冻结以及原告没有再跟公积金处签约导致公积金处也无法办理公积金贷款。目前商业银行不与原告合作的其他原因是因为原告自身原因将土地证抵押，因为上述两种原因导致业主持购房合同也无法办理按揭贷款)，故本案中的违约人应该是原告，原告在明知自己的原因导致无法办理贷款还诱导业主去购房，并承诺可以办理按揭贷款。二、关于接房的问题是原告跟业主商量后由业主给原告签订过《承诺书》才去接的房，针对《承诺书》现在也只有原告持有。三、关于按揭付款的处理被告同意并支持保山市住房和城乡建设局的回复:待产权证办理下来后2个月内，由业主持不动产权证，自行到银行抵押贷款后，按购房合同支付购房款，或者按照保山市住房和城乡建设局对原告发出的要求，业主将购房款交至法院监管账户(但是按照原告的要求一次性支付完毕购房款是不现实的，如果业主能一次性支付购房款何必按揭贷款来支付购房款，现在被告的能力最多只是能支付每月2000元到法院监管账户)。综上，根据以上事实和理由，请驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下: 原告华隆置业公司提交的证据：1、被告段云林身份证复印件一份，欲证明被告身份信息。 2、《商品房购销合同》[锦绣兰城三期2016年（3330）号]一份，欲证明2018年5月25日，原告与被告签订商品房购销合同及补充协议，双方对购房款项支付方式、时间及违约责任进行了约定，现被告违约。 3、《商品房买卖合同登记备案表》一份，欲证明原告已按合同约定履行了交房及办理备案登记的义务，现房屋备案在被告名下。 4、《云南增值税普通发票》（NO.16737984）一份，欲证明被告于2018年6月6日向原告交付锦绣家园14-16-1602号房屋定金。 5、《保山市个人住房公积金贷款借款凭证》（马臻、田淋舟）二份、《贷款还款计划打印》（马臻、田淋舟）二份、《中国银行消费信贷凭证收据》（马臻、田淋舟、谢君鹏）三份、《代扣银行账户还款协议》（马臻、田淋舟）二份、《保山市个人住房公积金借款合同》（马臻、田淋舟）二份、《个人借款借据》（谢君鹏）一份、《中国银行消费信贷转账传票》（谢君鹏）一份、《中国银行个人贷款放款回单》（谢君鹏）一份、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（谢君鹏）一份，欲证明被告所述因原告原因无法贷款不属实，原告开发建设的房屋共计1000多套，其他房主不管是公积金贷款还是银行贷款，只要符合银行规定，均可以成功贷款，现仅有被起诉至法院的五户银行不放贷，本案被告无法向银行贷款并非由原告原因造成。 经质证，被告对原告提交的证据1、证据2、证据3、证据4的真实性、合法性、关某及证明目的不持异议；对证据5的真实性、合法性、关某不持异议，对证明目的不予认可，被告提出马臻、田淋舟、谢君鹏能够向银行申请住房贷款的前提是由下村建筑公司提供担保。 本院认为，原告提交的证据1、证据2、证据3及证据4，来源合法、客观真实，本院予以采信；证据5，与本案争议无关，对其关某，本院不予采信。 被告段云林提交的证据：1、《申请报告》一份，欲证明案涉房产和车位捆绑销售，总价款为423410元。 2、《关于锦绣家园楼盘贷款问题的集体联名反映情况》一份，欲证明实业主在签订购房定金后开发商即原告迟迟没有为业主办理按揭贷款等事宜。 3、《关于锦绣家园127户住户信访件回复意见》一份，欲证明①经保山市住房和城乡建设局核实关于到银行办理不了贷款的问题，目前因原告土地证（在建工程、房产查封保全）抵押，商业银行暂不予华隆置业有限公司合作；②经洽谈解决事项等待产权证办理后2个月内，由业主持不动产权证，自行到银行贷款后再将尾款支付给原告。 4、《通话记录--段云林与华隆置业公司按揭经理陈灿文》一份，欲证明业主办理按揭贷款并非业主自身原因导致银行拒签，事实上农行从2018年2月份、中行2018年年底至2019年年初时就停止跟华隆置业公司合作，现在银行都停止与开发商合作办理按揭贷款。 5、《通话记录--段云林与华隆置业公司销售征信负责人林宏》一份，欲证明业主与开发商签订的接房《承诺书》由销售中心代开发商同业主签订。 6、《公积金中心咨询对话记录--字国芳、高小燕-保山市公积金中心工作人员2名》一份，欲证明开发商没有跟保山市公积金中心签订按揭协议。 7、《公积金中心咨询对话记录--段云林--保山市公积金中心工作人员》一份，欲证明公积金中心已经有3、4年没有和开发商办理公积金贷款，主要原因是开发商（即华隆置业公司）的问题所致。 8、《个人缴存证明》一份，欲证明如果开发商正常和保山市公积金中心签订协议，段云林符合办理公积金贷款的条件。 9、《承诺书》（“承诺人”处签章空白，未填写时间）一份，欲证明原被告签订了承诺书，但是被告段云林未持有该份承诺书。 经质证，原告对被告提交的证据1的真实性和合法性认可，对关某和证明目的不予认可，被告提出该组证据是被告为了获得贷款提交的申请，无法反映出原告捆绑销售，被告签字表明是被告的真实意思表示。对证据2的真实性、合法性、关某及证明目的均不予认可，为业主办理贷款并非本案原告的义务，根据原告提交的证据可知原告的业主只要符合贷款条件是可以办理按揭贷款的。对证据3的真实性、合法性、关某及证明目的不予认可，原告提出对外省户籍、外地工作及建筑行业的人员不予贷款系银行规避风险的操作，原告无法干涉，因被告车贷没有还完导致原告无法贷款，并非原告的原因。对证据4、证据5、证据6、证据7的真实性、合法性、关某及证明目的均不予认可，原告提出通话录音的双方通话人不明确，电子证据存在可修改性，其真实性存疑。对证据8的真实性和合法性认可，对关某及证明目的不予认可，原告提出该组证据仅代表被告近期缴纳公积金，不能证明被告当时可以办理公积金贷款，原告的其他业主今年也还有在办理公积金贷款的，并非原告的原因导致业主无法贷款。对证据9的真实性、合法性、关某及证明目的均不予认可，原告提出该份证据是空白的，没有当事人的签字及盖章，其真实性存疑。 本院认为，被告提交的1对其真实性本院予以采信，对其证明目的，本院不予采信；证据2、证据3的真实性本院予以采信，但是针对房屋价款的支付，应以案涉《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定为准，故对其证明目的，本院不予采信；证据4、证据5、证据6和证据7，无法核实对话者身份，本院不予采信；证据8，仅能证明被告段云林缴存住房公积金，被告是否符合办理住房公积金贷款的条件应以贷款机构审批为准，故对被告的证明目的，本院不予采信；证据9，不符合证据形式要件，本院不予采信。 举证期限内，经被告申请，本院要求原告向本院提交由被告向原告出具的《承诺书》（2019年1月2日出具）一份，经质证，原告提出对于被告办理房屋按揭贷款一事原告仅有协助义务，不能将协助义务扩大成无法办理贷款的主要责任在于原告，原告应承担民事责任。被告对其真实性无异议，认可该《承诺书》系被告向原告提交；被告提出因原告没钱将房款退还被告，故双方协商，由被告向原告出具《承诺书》，原告将案涉房产交付原告使用。 本院认为，《承诺书》系被告向原告出具，对其真实性，本院予以采信，但针对案涉房产价款的支付应以《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定为准。 举证期限内，经被告申请，本院准许证人王某出庭作证。证人王某到庭证实“证人于锦坤地产上班。原告的代理商委托锦坤地产帮助原告卖房，锦坤地产为原告出售了几套商品房，一开始有两三套房可以贷款，时间是2018年的年中，具体时间记不清楚，但是后续便不可以贷款。被告是证人的客户。锦坤地产的客户已经提供了全部的贷款资料，并且开发商也审核过，但是无法办理银行贷款，具体情况证人不了解。被告段云林为了办理房屋贷款曾提供了征信等资料，但后来却未办理到银行贷款，证人和被告到售楼部询问过，但是售楼部一直没有为被告办理好银行贷款。” 经质证，原告对证人证言的真实性、合法性、关某及证明目的均不予认可，原告提出，证人使用可能性、猜测性的话语陈述，不能作为证据使用；且原告对被告办理贷款仅具有协助义务，不能将被告无法贷款的责任推卸给原告。被告对证人证言的真实性、合法性、关某及证明目的均不持异议。 本院认为，证人所作被告未办理银行按揭贷款的陈述与客观事实一致，针对该部分陈述，本院予以采信；证人所作其他陈述，无证据佐证，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年5月25日，原告华隆置业公司与被告段云林签订《商品房购销合同》［锦绣兰城三期2016年（3330）号］及《合同补充协议》，《商品房购销合同》［锦绣兰城三期2016年（3330）号］约定“商品房出卖人（以下简称甲方）：华隆置业公司；商品房买受人（以下简称乙方）：段云林。……第一条项目建设依据。甲方以出让方式取得位于保山市隆阳区Ｎ-51-1的地块的土地使用权，土地规划用途为城镇单一住宅用地。土地使用权证号：隆国用（2012）第××号。甲方经批准在上述地块上建设商品房，项目名称：保山义乌国际商贸城‘锦绣兰城’三期4＃地块四期。……第三条乙方所购商品房的基本情况。乙方购买的商品房为本合同第一条约定项目中的：第14幢第16层1602号房，属框剪结构。……第四条计价方式与价款。该商品房总价款为肆拾贰万叁仟肆佰壹拾元整（已包含套内建筑面积及分摊的共有建筑面积的价格）。房屋的参考套内建筑面积为83.98平方米。……第六条付款方式及期限。……3、买受人首期支付购房总价款的22.06%，金额93410元，付款日期2018年5月25日。其余价款330000元，向银行或保山市住房公积金管理中心贷款支付。第七条交付期限。甲方应于2018年5月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。第八条乙方逾期付款的违约责任。乙方如未按本合同第六条的约定付款，按下列方式处理:自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天50.00元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按应付未付款的0.015%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。第九条甲方逾期交房的违约责任。甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，按下列方式处理:自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50.00元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.015%乘以逾期天数向乙方支付违约金……”。《合同补充协议》约定“甲乙双方就前述《商品房购销合同》，经协商一致订立如下协议：……第二条房款的支付。……3.2、甲方将乙方提供的全套个人住房按揭贷款或个人住房公积金贷款资料送交银行或保山市住房公积金管理中心进行审查后，如乙方不能获得银行贷款或个人住房公积金贷款，乙方应无条件选择在银行或保山市住房公积金管理中心审查结果后60天内自行支付相关房款。如乙方无力支付房款或逾期支付房款，本合同自行解除，乙方按总房价的20%向甲方支付违约金后，甲方不计利息退还乙方已付款的剩余部分，已发生的交易相关税费由乙方承担，该商品房由甲方自行处置。3.3、甲方对银行或保山市住房公积金管理中心是否同意向乙方贷款的审查和决定，不承担任何责任。……”当日，案涉《商品房购销合同》［锦绣兰城三期2016年（3330）号］进行备案登记。2018年6月6日，被告向原告支付首付款93410元。另查明，现原告已将案涉房产已交付被告使用。再查明，庭审中被告确认其于2018年8月知晓因其名下有车贷无法在中国银行办理贷款。 本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，原告与被告签订的《商品房购销合同》[锦绣兰城三期2016年（3330）号]及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，《商品房购销合同》[锦绣兰城三期2016年（3330）号]及《合同补充协议》签订后，被告的主要合同义务之一就是按照约定支付购房尾款。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定及《合同补充协议》第3.2条“甲方（华隆置业公司）将乙方（段云林）提供的全套个人住房按揭贷款或个人住房公积金贷款资料送交银行或保山市住房公积金管理中心进行审查后，如乙方不能获得银行贷款或个人住房公积金贷款，乙方应无条件选择在银行或保山市住房公积金管理中心审查结果后60天内自行支付相关房款。”之约定，原告虽主张被告于2018年5月31日确定无法向银行贷款但无证据证实，结合被告庭审自认其于2018年8月确认无法向中国银行贷款的事实，被告应于2018年11月1日前向原告支付购房尾款。根据《商品房购销合同》[锦绣兰城三期2016年（3330）号]第八条“乙方（段云林）如未按本合同第六条的约定付款，按下列方式处理:自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天50.00元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按应付未付款的0.015%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行”之约定，自2018年11月1日至2018年12月31日，被告应向原告支付违约金3000元（60天×50元/天）；2019年1月1日至2020年8月31日，被告应向原告支付违约金30096元（330000元×608天×0.015%）；以上违约金合计33096元（3000元+30096元），针对原告主张的违约金数额超出本院确认部分的数额，本院不予支持。原告提出由被告按应付未付款的0.015%乘以逾期天数向原告支付2020年9月1日至款项实际清偿之日止的违约金的主张，未违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、由被告段云林于本判决生效之日起三个月内向原告保山华隆置业有限公司支付购房尾款330000元。 二、由被告段云林向原告保山华隆置业有限公司支付违约金33096元；同时被告段云林应按应付未付款的0.015%乘以逾期天数向原告保山华隆置业有限公司支付2020年9月1日至款项实际清偿之日止的违约金。 三、驳回原告保山华隆置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6860元，减半征收3430元，由原告保山华隆置业有限公司负担71元，由被告段云林负担3359元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 审判员  刘莉青 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李 秋