四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3325号 上诉人（原审原告）：何芝明，男，1975年9月23日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：何林洪，四川华晨（南充）律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：何红梅，女，1976年7月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 委托诉讼代理人：范雄国，西充县晋城法律服务所法律工作者。 上诉人（原审原告）：庞华会，女，1951年7月26日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：庞华东，男，1962年8月13日出生，汉族，住四川省西充县。 上诉人（原审被告）：何俊，男，1960年1月5日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：阳厢聿，四川罡正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市金天置业有限公司，住所地四川省西充县晋城镇安汉大道三段。 法定代表人：刘敏，总经理。 上诉人何芝明、何红梅、庞华会因与上诉人何俊、被上诉人南充市金天置业有限公司（以下简称金天公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省西充县人民法院（2018）川1325民初2832号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 何芝明、何红梅、庞华会上诉请求：1、请求撤销一审判决第三项，依法改判被上诉人何俊向上诉人支付“中城锦尚”1号楼165号门面房还房后剩余面积329.52平方米（门面房短缺面积66.84平方米＋二楼营业房应还面积262.68平方米）的补偿款2993306.04元；2、请求撤销一审判决第四项，依法改判被上诉人何俊从2013年2月16日起至办理“中城锦尚”项目竣工验收备案之日止，以117平方米为基数按38元／平方米·月向上诉人计算支付“中城锦尚”1号楼165号门面房逾期交房租金损失。并从2013年2月16日起至判决生效之日以262.68平方米（379.68平方米－117平方米）为基数按25元／平方米·月向上诉人计算支付“中城锦尚”2号楼二楼营业房租金损失；3、请求撤销一审判决第二项，依法改判被上诉人何俊向上诉人支付“中城锦尚”1号楼165号门面房层高降低造成的损失费用309307.13元；4、请求撤销一审判决第一项，依法改判被上诉人南充市金天置业有限公司、何俊在办理“中城锦尚”项目“竣工验收备案”后向上诉人交付“中城锦尚”1号楼165号门面房，为上诉人的“中城锦尚”1号楼165号门面房安装水、电、气、视、讯，完善排污管道和化粪池。并立即为上诉人办理该门面房的不动产证及水、电、气、视、讯户头、卡证；5、请求依法维持一审判决第五项被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付过渡期安置补偿费用5281.92元、第六项被告南充市金天置业有限公司对上述第二、三、四、五项承担连带清偿责任；6、一审诉讼费、二审诉讼费用及司法评估费用由被上诉人南充市金天置业有限公司、何俊负担。事实和理由：1、一审判决违背双方协议“按今后修建的门面进深×原门面宽度作为还门面面积，剩余面积在多层临街2楼营业房还房”约定，认定“双方均未对门面房还房面积不足部分是否补差作出约定”、被上诉人只向上诉人还1号楼165号门面房面积50.16平方米错误，按约定应还门面房面积117平方米，造成上诉人少得补偿款687984.12元的严重损失。2、一审判决认定2017年6月26日，被上诉人向上诉人交付了1号楼165号门面房，进而判决被上诉人支付逾期交房租金损失截止日期为2017年6月26日错误，应改判被上诉人支付门面房逾期交房租金损失截止至办理“中城锦尚”项目取得“竣工验收备案书”之日。3、一审判决仅酌定被上诉人支付1号楼165号门面房层高损失费用30000元严重失衡，被上诉人依法应支付门面房空间损失309307.13元。4、一审判决被上诉人在完善相关手续后为上诉人办理“中城锦尚”1号楼165号门面房的不动产权证及水、电、气、视、讯户头、卡证”无法实际履行。5、被上诉人为达到拖延诉讼目的反复要求延期举证，一审法院一再同意被上诉人延期举证，导致一审诉讼长达两年，远远超过普通诉讼时限。 何俊辩称，1、应还门面房屋面积为50.16平方米，不应是117平方米。2、已于2017年已交付165号门面房，交付房屋后不应当再支付租金损失。3、我方不应当赔偿3万元层高损失费。4、1号楼、2号楼水电气已入户到位，只需何芝明一方申请开通即可。 何俊上诉请求：1、撤销西充县人民法院（2018）川1325民初2832号民事判决，依法予以改判或发回重审；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院错误要求上诉人为案涉“中城锦尚”1号楼165号门面房安装水、电、气、视、讯并办理产权登记。二、一审法院错误认定上诉人向被上诉人承担门面房高度差损失30000元。三、一审法院错误认定上诉人向被上诉人支付还房后剩余面积补差款2305321.92。四、一审法院错误认定上诉人向被上诉人逾期交房租金损失101657.6元，以及2号楼二楼营业房租金损失。 何芝明、何红梅、庞华会辩称，一、何俊应当在办理“中城锦尚"项目竣工验收备案后,按约定安装1号楼165号门面房水电气视讯，并办理产权登记。二、一审判决赔偿门面房空间损失30000元太低而不是太高，何芝明、何红梅、庞华会已就此项提起上诉。三、一审判决何俊支付还门面房后剩余面积货币损失正确，但赔偿金额低于按约定应得赔偿金额，应判决支付何芝明、何红梅、庞华会按约定应得补偿2993306.04元。四、一审判决门面房、二楼营业用租金损失正确，但计算租金截止日期错误，因“中城锦尚”项目本身违反规划设计，至今没有完成配套市政工程、消防工程等规划核实，至今未取得《规划核实合格证》、《竣工验收备案书》，不具备交付使用的法定条件，租金截止日期应计算到取得竣工验收备案之日。 何芝明、何红梅、庞华会向一审法院起诉请求：1、判令被告按《搬迁还房协议》及《补充协议》约定向原告交付临西充县晋城镇晋城大道拆迁原门面位置、面积89.856平方米、层高不低于4.5米的临街商用门面房一间及“中城锦尚”小区电梯公寓旁二楼面积为289.824平方米营业房。如被告未能按约定还房则承担门面房面积短缺及空间损失等违约责任；2、判令被告按《搬迁还房协议》约定支付过渡安置期限内剩余期限过渡安置费用约9838.8元（273.3平方米×6元／月×6月）；3、判令被告赔偿《搬迁还房协议》中约定过渡安置期限后未能按期交付门面房及营业房租金损失（从2013年2月9日起暂计算至2016年12月9日）约40万元；4、判令被告委托有法定建筑资质的建筑公司修建门面房门窗及营业房消防安全通道。 重审中，何芝明、何红梅、庞华会变更诉讼请求为：1、判令被告按《搬迁还房协议》及《补充协议》约定向原告连带交付临西充县晋城镇晋城大道拆迁原门面位置、面积为117平方米的门面房一间，如被告未能按约定还房则连带赔偿实际还房面积与合同约定还房面积117平方米之间面积差额按评估市场价格17289元／平方米计算的损失费用。并由被告按《搬迁还房协议》约定将水、电、气、视、讯安装到门面房，完善排污管道、消防设施管道安装，按约定交付不动产权证及水、电、气、视、讯户头、卡证；2、判令被告按《搬迁还房协议》约定连带将所还门面房恢复到层高5.9米。若不能恢复，则按评估市场价格17289元／平方米连带赔偿原告空间损失费用818757元；3、判令被告连带赔偿不能按约定交付营业房损失费2364120元；4、判令被告连带赔偿原告逾期交付门面房租金损失（按面积117平方米、月租金标准38元／平方米从2013年1月1日起至办理“中城锦尚”项目竣工验收备案书后实际交付之日）和营业房租金损失（按面积262.68平方米、月租金标准25元／平方米从2013年1月1日起至本案判决生效之日）；5、判令被告连带支付原告过渡安置费13575元。 一审法院认定事实：根据西充县城市总体规划和“棚户区”改造总体要求，西充县人民政府决定将晋城镇府南社区包括何芝明、何红梅、庞华会在内共65户居民户所在区域纳入“棚户区”改造。何俊实际出资挂靠金天公司承建该“棚户区”改造项目。 2011年3月5日，西充县晋城镇人民政府作为甲方、金天公司作为乙方签订《晋城镇府南社区“棚户区”改造协议》，约定将晋城镇府南社区“棚户区”改造工程交由金天公司实施。 何芝明系庞华会之子，何红梅系庞华会之女。2010年7月24日，金天公司作为甲方（拆迁人）、何芝明作为乙方（被拆迁人）签订《搬迁还房协议》，主要内容为：一、旧房拆迁。1、旧房面积：以房管部门测绘经甲乙双方共同认可的面积为准，甲、乙双方需做书面签字。2、偏房、搭接房、隔热层及其他非住房建筑层高在2.2米以下的建筑处理方式：（1）玻纤瓦房按80元/平方米由甲方一次性付给乙方，不作还房面积；（2）小青瓦房按150元/平方米由甲方一次性付给乙方，不作还房面积；（3）层高在1.8-2.2米以下的由甲方按此层总面积的1/4作还住房处理。3、过渡安置：过渡期限内住房甲方按已认可的原面积每月3元/平方米，门面按已认可的原面积每月6元/平方米支付，过渡安置费分两次（首付一年）以搬迁之日至还房之日计算……。二、还房事项。1、甲方还给乙方的房屋类型为临街一楼商用门面房；2、还房面积：甲方还乙方的住房和门面均按1：1.6计算。甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×门面宽度作为还门面的面积，原几间门面还几间门面，且每家的还房门面宽度不能超过原门面宽度，还门面和住房的总面积即为1.6×原面积。还房面积以房管部门测绘的、经甲、乙双方认可的总面积为依据。3、还房位置：甲方应按拆迁房原门面位置依次还房，晋城大道旁的还房应以何芝林现住房位置向牛转盘方向依次还门面，住房在**还房。甲方应先做好还房排序、还房位置、门面间数、住房套数、抓阄定位等确认还房工作，并经甲、乙双方签字认可。4、还房要求：住：住房的面积应在80-110平方米之间面高度不小于4.5米，住，住房高度不小于3米、费用：甲方所还乙方的住房、门面房不得向乙方收取新旧结构差等任何费用。甲方为乙方办理房屋产权证、土地使用证等相关证件，但乙方的住房维修基金由乙方承担。乙方在接到钥匙前应向甲方付清已结算的各种费用，除乙方缓交3000元作为代办两证押金外，其他补差房款全部付给甲方。甲方将土地使用证、房产证交给乙方时，乙方必须将缓交代办两证的3000元押金全部付给甲方，否则按《合同法》相关规定办理。6、甲方还乙方的住房如还房面积超过或不足拆迁面积的，均按2000元/平方米相互补差，相互补差面积最多不能超过20平方米，超过20平方米按市场价结算。7、还房时间：从搬迁之日起三十个月内（不可抗力的因素顺延工期除外）。土地使用证及房屋产权证甲方应在交房之日起半年内为乙方办理，办证费用由甲方负责。三、还房标准：……。8、还房水、电、气、视、讯到户，材料、安装费由甲方负责。室内水、电、气、视、讯材料、安装费由乙方负责，已有的户头由乙方自行保留。新增户头由甲方统一安排上户，费用由乙方负责。协议还对质量要求、责任与安全、违约责任等作了约定。协议落款处甲方一栏加盖有金天公司印章，卢剑航在法人处签名，何俊在委托代理人处签名，何芝明在乙方一栏签名捺印。 《搬迁还房协议》签订的同日，金天公司作为甲方、何芝明作为乙方签订《补充协议》，约定在原有协议基础上达成如下协议：甲方还乙方的门面和住房均以1：1.6还房，甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×原门面的宽度作为还门面的面积，剩余的面积乙方在甲方修建的多层临街2楼框架营业房还房，还房位置为电梯公寓旁2楼临街面，超出的面积（最多不能超过20平方米）以甲方出售的价格结算。乙方原住房层高在1.8米以上甲方均认可为还房建筑面积。甲、乙双方所签订的其他协议中的条款如与本协议有冲突，以本协议条款为准。注：如要住房就在电梯公寓按原面积的1：1.8的比例还房。协议落款处甲方一栏未加盖金天公司印章，卢剑航在甲方法人代表处签名捺印，陈玉峰在甲方委托代理人处签名捺印，何芝明在乙方一栏处签名。协议主文涂改以及添加文字的地方加盖有何俊的印鉴。协议上还注明有“电梯公寓位置为晋城大道临街向，楼梯在前面上”的内容和楼房位置图。 2010年8月9日，经住建局审核，确定案涉“棚户区”改造项目名称为“中城锦尚及限价商品房”，金天公司取得建设工程规划许可证。同日，金天公司作为甲方、何芝明、何红梅、庞华会作为乙方签订《拆迁还房面积确认书》，内容为：经房管部门测绘，甲、乙双方在场认可，现已确认乙方拆迁还房总面积为379.68平方米，其中还门面的宽度为3.9米，拆迁还房的面积待设计方案由相关部门审批过后，最终由甲、乙双方按现已确定的还房面积确定还房位置和还房套数。 2010年8月16日，何芝明从何俊处领取了2010年7月1日至2011年6月30日一年的拆迁还房安置费和青苗补偿等附属费用共计30000元（其中安置费17000元、附属费用13000元），并于同日将原有房屋交由被告拆迁。 2012年1月14日，庞华会从何俊处领取了2011年5月至2012年5月一年的安置费12187.2元。领款单备注栏载明“238.3平方米－31.2平方米﹦207.1×4×12﹦9940.8元，31.2平方米×6×12﹦2246.4元。共计12187.2元”内容。 2011年9月10日，金天公司向住建局提交申请，主要内容为：由我司开发改造的府南棚户区“中城锦尚”项目，按贵局审批的设计方案，“中城锦尚”与“聚龙豪邸”之间的支路为一个坡段，无变坡点，道路坡度为3.5％。但我司在建设中发现，贵局审批的“聚龙豪邸”设计方案其支路为两个坡段，其中临晋城大道的坡段坡度较大，约为6％，但邻府南西路的坡段坡度较缓，约为1％。按此道路设计坡度，势必造成“中城锦尚”1号楼（电梯上窗）室内正负零存在约3.5米的高差，给我司的开发造成损失。对该情况我司向城乡规划局作了反映,城乡规划局答复因“聚龙豪邸”商住城已基本建成,不可能拆除，其道路坡度只能按审批的“聚龙豪邸”设计方案执行,目前只能调整“中城锦尚”审计方案。为支持配合贵局工作，我司同意按城乡规划局的答复执行,但因存在较大高差，特申请对1号楼营业房进行调整,利用地势高差局部增设一层营业房副楼。同月22日,住,住建局在申请上签署&ldquo意此方案”的意见。2013年4月26日,住,住建局认为金天公司未按建设工程规划许可证的规定进行建设的行为违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十三条规定金天公司发出《四川省建设行政处罚决定书》，决定对金天公司作出如下处罚：1、2号楼违规超修1800平方米；2、1号楼二楼夹层违规修建1500平方米；3、可变空间违规修建3520平方米。行政处罚款：345400元〔（1500平方米＋1800平方米）×600元／平方米×5％＋3520平方米×700元／平方米×10％〕，要求金天公司于2013年5月17日以前将罚款缴至住建局。金天公司于2013年5月30日缴清了罚款，住，住建局遂作结案处理/div> 2011年12月8日，金天公司作为甲方与乙方重庆金帆建设工程有限公司签订《建设工程施工合同》，约定将案涉“中城锦尚”项目1号楼发包给重庆金帆建设工程有限公司承建。2号楼由金天公司另发包给四川省西充县晋城建筑工程公司承建。1号楼临晋城大道，为高层建筑（电梯公寓）。2号楼临东风巷，为多层建筑。 2013年10月19日，西充县公安消防大队向金天公司发出《建设工程竣工验收备案检查通知书》，通知书载明其对金天公司申报的“中城锦尚”项目1号楼、2号楼进行了现场检查验收，确认该工程消防验收备案抽查合格。 2014年9月15日、16日，“中城锦尚”项目1号楼进行竣工验收，验收结论为工程质量合格。庭审中，何俊提供四川省西充县晋城建筑工程公司施工的2号楼《竣工验收报告》，但该报告工程概况部分载明的建筑物建筑面积为32600平方米、层数为地上24层、总高84.4米，与被告提供的2号楼竣工图竣工总说明中载明的“本工程六加一层，地下**，总建筑面积8022.95平方米（其中地下室1320平方米），建筑高度22.2米”内容不符。 工程竣工后，双方就层高、消防等产生分歧一直未接收还房。2017年6月26日，何俊向何芝明、何红梅、庞华会交付了1号楼165号门面房的钥匙。根据西充县诚信房地产测绘所于2014年12月23日制作的房产测绘分层平面图，165号门面房面积为50.16平方米。 同时查明，何芝明、何红梅、庞华会原有晋城大道四段临街竖向砖混结构开间一间进深二间房屋两层，第一层后面另有砖木结构房屋一间。拆迁前，西充县诚信房地产测绘所对房屋进行了测绘，并制作测绘图。测绘图标注：砖混结构房屋临街面第一间开间3.9米、进深14.4米，面积56.16平方米，第二间开间4.1米（3.9米＋0.2米）、进深10.8米，面积44.28平方米，合计面积200.88平方米〔（56.16平方米＋44.28平方米）×2〕；砖木结构房屋前部开间4.1米（3.9米＋0.2米）、进深7米，面积28.7平方米，后部开间3.8米、进深0.8米，面积3.04平方米，合计面积31.74平方米（28.7平方米＋3.04平方米）。另加阳台部分，总面积为237.28平方米。庭审中，何俊称第一间与第二间之间有一个天井，第一间进深只有8米，面积为31.2平方米，测绘图中标注的56.16平方米包含天井面积在内，庞华会在2012年1月14日的领款单上签名捺印即是对第一间面积31.2平方米的认可，并提供其他拆迁户的测绘图、调解协议等依据佐证其主张。何芝明、何红梅、庞华会对何俊的该陈述予以否认，认为领款单上庞华会的名字不是本人亲笔签名，庞华会没有文化，何俊将领款单内容填写好后让庞华会捺印，以此欺骗庞华会，同时，不能以其他拆迁户类推适用。何俊认可领款单上庞华会的名字不是其本人亲笔签名。 重审中，一审法院依据何芝明、何红梅、庞华会申请向西充县自然资源和规划局调取了“中城锦尚”项目设计方案，该设计方案的设计单位为上海同建强华建筑设计有限公司。从设计方案所附剖面图可以看出，“中城锦尚”项目1号楼门面房层高5米；2号楼一楼以上均为住宅，西充县不动产登记中心房屋登记表载明的规划用途亦为成套住宅。但修建好后的1号楼门面房实际层高为4.2米，2号楼二楼为全框架结构营业房。针对1号楼门面房层高问题，何俊认为其所还门面房的高度合法合规，并向一审法院提供了西充县人民政府《关于印发〈西充县城市规划管理技术规定〉的通知》，《西充县城市规划管理技术规定》第三十八条规定：“无电梯住宅不得超过6层。在地形起伏较大的地区，当住宅分层入口时，可按进入住宅后的单层上或下的层数计算。顶层为跃层户型的，跃层户型的二层部分不计层数，其层高参照间距或后退距离计算，底层为商业用房的商住综合楼，其底层商业铺面的层高不应大于4.5米”。何芝明、何红梅、庞华会认为该条款并不是针对高层建筑所作规定，何俊的意见属于偷换概念；一审法院针对2号楼二楼房屋用途从住宅变更为营业房所需审批时长问题对何俊进行了询问，何俊称现在正在提交资料，三个月可以办理完毕。2019年4月10日，一审法院向何俊发出通知，要求其在90日内提供2号楼二楼房屋用途变更为营业房的批复、登记资料，但其在规定时限内未能提供。2019年7月8日，何俊以国土资源部门、规划部门机构改革为由向本院提交申请，请求延长举证期限，延长的期限为30日，一审法院准许，但仍未能提供。 原审中，一审法院依据何芝明、何红梅、庞华会申请，委托四川鹏程房地产土地评估有限公司对1号楼165号门面房的市场价值和市场租赁价值进行评估，2017年9月18日，四川鹏程房地产土地评估有限公司作出川鹏房评（2017）第09-23号《房地产估价咨询报告》，估价结果为市场价值评估单价17289元／平方米，月租金38元／平方米，支付评估费用13800元；委托北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司对2号楼二楼营业房租金价值进行评估，2017年10月17日，北京中建华房地产土地评估有限责任公司成都分公司作出《房地产司法评估鉴定估价报告》，估价结果为月租金25元／平方米。为此支付评估费用15300元。重审中，一审法院依据何芝明、何红梅、庞华会申请，委托四川大友房地产评估咨询有限公司对2号楼二楼营业房的市场价值进行评估，在评估机构工作人员实地查勘时，原、被告对营业房坐向产生分歧。2019年12月16日，四川大友房地产评估咨询有限公司作出川友房估20190685号《房地产估价报告》，估价结果为：1、临东风巷单价6996元／平方米，2、一面临东风巷、一面临内部道路单价5947元／平方米。为此支付评估费用23973元。经质证，双方对估价结果未提出异议。本案诉讼共计产生评估费用53073元。 另查明，因2号楼二楼营业房消防问题，2018年6月18日，西充县公安消防大队于2018年6月15日与举报投诉人员进行了现场核查，2018年6月18日，西充县公安消防大队向住建局发出《关于商请解决晋城大道中城锦尚小区举报投诉问题的函》，函中载明“经核查，在举报投诉中所述小区所涉及的营业房无消防设施和占用消防通道问题属实”。 金天公司、何俊不服本案原审判决，向南充中院提起上诉。二审中，合议庭以询问方式对本案进行了审理。询问笔录第8页载明，合议庭询问何俊“现在是否能按照约定的高度4.5米和位置来还房”，何俊的委托诉讼代理人陈述：“搬迁协议第二条第二款规定，上诉人还被上诉人的门面和住房均按照1比1.6来算，补充协议改变了这个约定，不还住房，只还门面。按照《补充协议》，不存在一楼面积补差的损失，一楼面积还不够，就换还到二楼面积”，何俊及金天公司对该陈述均未提出异议。 本案二审中，何俊提供了“中城锦尚”《竣工验收备案书》，但其后又表示案涉楼盘的备案并未取得，不作为证据提交。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《搬迁还房协议》、《补充协议》、《拆迁还房面积确认书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行自己的义务。就本案当事人所产生的争议，评判如下： 一、关于还房类型的认定问题。双方于2010年7月24日签订的《搬迁还房协议》第二部分还房事项中对还房类型、还房面积、还房位置等内容作了约定，可以看出，金天公司、何俊应向何芝明、何红梅、庞华会交付的还房包括门面房和住宅，但双方于同日签订的《补充协议》又特别约定“如要住房就在电梯公寓按原面积的1︰1.8的比例还房”。首先，从本案原审、二审到本次重审，金天公司、何俊均未向法院提供其通知何芝明、何红梅、庞华会接收或交付住宅的相关证据；其次，本案二审中，何俊自认双方签订的《补充协议》对《搬迁还房协议》约定的还房类型由门面房和住宅变更为门面房，1号楼一楼还不够的面积，在2号楼二楼还营业房。故《补充协议》系原双方对《搬迁还房协议》中关于还房类型约定的变更，金天公司、何俊在1号楼还门面房之后的所有剩余面积均应以2号楼二楼的营业房还房，其在本次重审中提出的“双方未约定住房还为二楼营业房”的抗辩主张不能成立。 二、关于还房面积的认定问题。首先需要确认何芝明、何红梅、庞华会拆迁前的房屋面积。何芝明、何红梅、庞华会拆迁前的房屋结构、面积已经西充县诚信房地产测绘所实地测绘，并被制作成测绘图，虽然均未在测绘图上签名盖章，但均未提出异议，说明双方均对测绘结果予以认可。这一点能够从两个方面得到印证，一方面，双方在本案历次诉讼中均未提供向西充县诚信房地产测绘所提出异议的证据，另一方面，双方在2010年8月9日签订的《拆迁还房面积确认书》中对测绘结果均予认可。据此，一审法院对测绘图载明的拆迁前的房屋总面积为237.28平方米予以确认；其次是对拆迁后应还房面积的确认。在《拆迁还房面积确认书》中，双方已经确认何芝明、何红梅、庞华会拆迁还房总面积为379.68平方米，并明确“最终由甲、乙双方按现已确定的还房面积确定还房位置和还房套数”。双方签订的《搬迁还房协议》和《补充协议》均约定还房比例为1︰1.6，按此比例和双方及确认的拆迁前的房屋总面积237.28平方米进行计算，金天公司、何俊应向何芝明、何红梅、庞华会还房379.648平方米（237.28平方米×1.6），此面积与前述《拆迁还房面积确认书》中双方确认的还房总面积379.68平方米基本一致。据此，一审法院对拆迁后应还房屋面积为379.68平方米予以确认。金天公司向何芝明、何红梅、庞华会所还门面房面积为50.16平方米，依据《补充协议》约定，应在2号楼二楼营业房还房的面积为329.52平方米（379.68平方米－50.16平方米）。 三、虽然《搬迁还房协议》约定“甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×门面宽度作为还门面的面积”，《补充协议》约定“甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×原门面宽度作为还门面的面积”，但《搬迁还房协议》还约定“原几间门面还几间门面”，同时，《补充协议》约定金天公司、何俊在1号楼还门面房之后的所有剩余面积均应以2号楼二楼营业房还房。查明的事实证明何芝明、何红梅、庞华会在拆迁前只有一间门面房，而金天公司已还面积为50.16平方米的门面房一间。无论是《搬迁还房协议》，还是《补充协议》，双方均未对门面房还房面积不足部分是否补差作出约定。故何芝明、何红梅、庞华会主张“被告向原告连带交付面积为117平方米的门面房一间，如不能交付则连带赔偿差额部分按评估市场价格17289元／平方米计算的损失费用”的诉讼请求没有事实依据，不予支持。 《搬迁还房协议》约定“甲方为乙方办理房屋产权证、土地使用证”、“还房水、电、气、视、讯到户，材料、安装费由甲方负责，已有的户头由乙方自行保留，新增户头由甲方统一安排上户，费用由乙方负责”、“甲方负责完善小区化粪池、空坝硬化、绿化、排污排水等配套设施”。诉讼中，双方对所还门面房的水、电、气、视、讯的安装、排污管道的完善产生争议，何芝明、何红梅、庞华会认为金天公司未完善门面房的排污管道安装，未安装水、电、气、视、讯。金天公司称已按合同约定履行自己的义务，但未提供证据予以证明，故何芝明、何红梅、庞华会此部分诉讼请求予以支持。 消防设施属于公用设施，是否安装、完善属于行政管理范畴，不应在民事诉讼中予以处理，何芝明、何红梅、庞华会主张由安装消防设施的诉讼请求，不予支持。 四、虽然1号楼门面房设计高度为5米，但《搬迁还房协议》约定“门面高度不小于4.5米”，修建好后的门面房高度为4.2米，实际层高低于合同约定确会对其使用功能包括通风、采光等造成一定影响，但门面房的建筑面积并未因层高降低而减少，且影响相对有限；同时，门面房层高降低，与“中城锦尚”项目的地势确有关联。综合165号门面房区间位置、金天公司违约责任的大小和本地区经济发展水平等因素，一审法院酌定由何俊赔偿损失30000元。 五、在我国，不动产物权实行登记主义，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外”。从何芝明、何红梅、庞华会变更后的诉讼请求及变更理由看,主张连带赔偿不能按约定交付二楼营业房的损失实质上是对房屋拆迁补偿方式的变更,即由房屋产权置换变更为货币补偿。首先,虽然修建好的“中城锦尚”2号楼二楼为全框架式营业房，但设计方案中载明的是住宅而非营业房，建设过程中也未经相关职能部门批准改变房屋用途，同时,重审中一审法院给予金天公司、何俊较长时间办理变更审批手续，却未能提供；其次,提供的2号楼《竣工验收报告》虽有相关单位签名盖章，但在工程概况部分载明的建筑物建筑面积、层数、总高与提供的2号楼竣工图竣工总说明中载明的内容不符，该《竣工验收报告》的真实性难以确认。综上，2号楼二楼房屋用途的变更是否能够得到批准具有不确定性，如仍然按照《补充协议》的约定将还门面房后剩余面积在2号楼二楼还房，则可能导致何芝明、何红梅、庞华会长时间不能取得属于自己的物权，势必会对使用、收益和处分造成影响和损失。故何芝明、何红梅、庞华会主张由对还门面房后剩余面积以货币方式予以补偿的请求，予以支持。 虽然在评估机构工作人员实地查勘时，双方对营业房坐向产生分歧，评估机构根据不同坐向得出不同的估价结果，但《补充协议》明确约定营业房的还房位置为电梯公寓旁2楼临街面，故确定补偿价格按估价结果第1项即“临东风巷单价6996元／平方米”作为补偿标准，按此标准计算的补偿金额为2305321.92元（6996元／平方米×329.52平方米）。 六、何芝明、何红梅、庞华会于2010年8月16日将原有房屋交由金天公司拆迁，依照《搬迁还房协议》约定，金天公司应于三十个月过渡安置期满后的2013年2月16日，向何芝明、何红梅、庞华会交付拆迁还房，但金天公司在2017年6月26日才交付了1号楼165号门面房，至今未交付2号楼营业房，其行为已构成违约，并给何芝明、何红梅、庞华会造成损失，依法应当承担相应的违约责任。确定何俊应按评估价格月租金38元／平方米标准赔偿，从2013年2月16日起至2017年6月26日以50.16平方米为基数计算的门面房租金损失101657.6元（38元／平方米×50.16平方米×53个月＋38元／平方米×50.16平方米÷30天／月×10天）；应按评估价格月租金25元／平方米标准赔偿，从2013年2月16日起至判决生效之日止以329.52平方米为基数计算的营业房租金损失。 七、双方均认可金天公司分两次支付了24个月的过渡期安置费用，尚有6个月未支付。何芝明、何红梅、庞华会原有门面房面积为56.16平方米、住、住房1812平方米（237.28平方米－56.16平方米），依照《搬迁还房协议》约定，过渡期限内住房按每月3元／平方米、门面房按每月6元／平方米标准计算，一审法院确定何俊尚应支付剩余6个月过渡期安置费用5281.92元〔（3元／平方米×181.12平方米＋6元／平方米×56.16平方米）×6个月〕。 综上所述，何俊实际挂靠金天公司开发案涉“中城锦尚”项目，其应依约承担相应责任，金天公司应依法承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，一审法院作出判决：一、限被告南充市金天置业有限公司、何俊于本判决发生法律效力后三十日内为原告何芝明、何红梅、庞华会的“中城锦尚”1号楼165号门面房安装水、电、气、视、讯，完善排污管道。并在完善相关手续后为原告办理该门面房的不动产权证和水、电、气、视、讯卡证；二、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房层高降低造成的损失30000元；三、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房还房后剩余面积329.52平方米的补偿款2305321.92元；四、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房逾期交房租金损失101657.6元。并从2013年2月16日起至本判决生效之日止以329.52平方米为基数按月租金25元／平方米标准计算支付2号楼二楼营业房租金损失；五、限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付过渡期安置补偿费用5281.92元；六、被告南充市金天置业有限公司对上述第二、三、四、五项承担连带清偿责任； 七、驳回原告何芝明、何红梅、庞华会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费31840元，司法评估费用53073元，合计84913元，由原告何芝明、何红梅、庞华会负担14913元，被告南充市金天置业有限公司、何俊负担70000元。 二审查明，二审审理中，经现场查看，案涉“中城锦尚”1号楼临街一层均为门面，其中，安置何芝明、何红梅、庞华会房屋为165号门面，165号门面及其余门面的后面为框架房屋，尚未装修使用。前面165号及其余门面的进深均为9.7米，挨165号一边后面框架房屋的进深为25.98米，挨175号一边后面框架房屋进深为22.93米。 二审查明的其余事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：1、金天公司、何俊安置何芝明、何红梅、庞华会案涉“中城锦尚”1号楼165号门面房是否存在面积不足以及是否应当进行补偿；2、金天公司、何俊安置营业房是否符合合同约定，是否应当进行货币补偿；3、金天公司、何俊逾期交付房屋的租金损失如何计算；4、一审认定门面房层高降低赔偿损失30000元是否合理；5、金天公司、何俊是否应当履行协助办证义务。 一、关于金天公司、何俊安置何芝明、何红梅、庞华会案涉“中城锦尚”1号楼165号门面房是否存在面积不足以及是否应当进行补偿问题。补充协议约定，甲方还乙方的门面和住房均以1：1.6还房，甲方还乙方门面按甲方今后修建的门面进深×原门面的宽度作为还门面的面积。根据西充县诚信房地产测绘所的测绘，何芝明、何红梅、庞华会原晋城大道四段竖向砖混结构房屋临街面第一间面积为56.16平方米。按上述约定，应当安置的门面房屋面积为56.16平方米×1.6＝89.856平方米。测绘报告房屋分层平面图显示，现165号门面房面积为50.16平方米，故安置门面面积存在不足，其安置面积不足的差额部分应当按照门面房屋的市场价值进行补偿，一审以双方未对不足部分补差作出约定，未判决补偿面积不足部分的损失，处理不当。故何俊应当补偿门面面积不足的损失（89.856平方米–50.16平方米）×17289元/平方米＝686304.14元。 何芝明、何红梅、庞华会上诉认为，建筑进深指一幢独立房屋或一幢建筑物从前墙壁到后墙壁之间的实际长度，案涉165号门面进深至少30米，应还门面房屋面积至少117平方米，短缺面积66.84平方米。本院认为，根据测绘平面图及现场查看，修建的1号楼门面进深均为9.7米，后面的框架房屋没有包括在165号门面范围以内，何俊亦陈述属于旁边167号门面房范围内，已抵债案外人李天君。并且，何芝明、何红梅、庞华会第一次起诉主张交付门面面积为89.856平方米，其主张门面房进深按30米计算面积117平方米，无事实依据，本院不予支持。同时，何俊主张原房屋第一间面积为31.2平方米，系其自行在原房屋面积测绘图中划一虚线的单方行为，并无双方及测绘单位的确认。且2012年1月14日领款单中按门面31.2平方米计算过渡费，不能视为何芝明、何红梅、庞华会认可原门面面积为31.2平方米。何俊主张应还门面面积为50.16平方米的理由亦不能成立。 二、关于金天公司、何俊安置营业房是否符合合同约定，是否应当进行货币补偿问题。根据补充协议约定，剩余的面积乙方在甲方修建的多层临街2楼框架营业房还房。现金天公司所修建“中城锦尚”2号楼二楼虽然结构为框架式营业房，但根据设计方案及西充县不动产登记中心登记记载的规划用途为成套住宅，房屋性质不是营业房。并且，一审给予了金天公司、何俊较长时间其仍没有办理房屋性质变更审批手续。因此，金天公司、何俊履行协议不符合约定，应当承担赔偿损失的违约责任。对此，一审法院按货币补偿并无不当，除安置门面房面积89.856平方米外，其余为营业房面积289.824平方米（379.68平方米–89.856平方米），应由何俊进行货币补偿。按临东风巷营业房市场价值6996元/平方米计算，补偿金额为2027608.7元（289.824平方米×6996元/平方米）。 三、关于金天公司、何俊逾期交付房屋的租金损失如何计算问题。2014年9月，案涉“中城锦尚”1号楼竣工验收合格。诉讼中，2017年6月26日，何俊向何芝明、何红梅、庞华会交付案涉1号楼165号门面房钥匙，应当视为何俊已履行交付房屋义务。何芝明、何红梅、庞华会认为“中城锦尚”项目至今未取得《竣工验收备案书》，不具备交付使用法定条件，主张逾期交房租金损失计算至取得竣工验收备案书之日，其理由不能成立，本院不予支持。一审从三十个月过渡安置期满2013年2月16日起至实际交付门面之日止，计算门面房租金损失101657.6元处理正确。营业房租金损失应以安置门面89.856平方米的剩余面积289.824平方米进行计算，从2013年2月16日起计算至本判决生效之日止，以房屋面积289.824平方米为基数，按月租金25元/平方米计算2号楼二楼营业房租金损失。 四、关于一审认定门面房层高降低赔偿损失30000元是否合理问题。金天公司利用地势高差，增加修建一层营业房副楼，致案涉165号门面房高度降低，高度为4.2米，低于协议约定的4.5米及设计高度5米，存在违约行为。但是，现门面高度并不足以影响房屋的使用功能，一审酌定赔偿损失30000元，并无不当。 五、关于金天公司、何俊是否应当履行协助办证义务问题。办理房屋不动产权证和相关水、电、气、视、讯证，是金天公司应当履行的协助义务，何俊认为一审判决错误要求其办理登记的上诉理由不成立。同时，何芝明、何红梅、庞华会认为此项义务无法实际履行的理由亦不能成立。 综上，何芝明、何红梅、庞华会的上诉请求部分成立。何俊的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持四川省西充县人民法院（2018）川1325民初2832号民事判决第一项、第二项、第五项，即“限被告南充市金天置业有限公司、何俊于本判决发生法律效力后三十日内为原告何芝明、何红梅、庞华会的“中城锦尚”1号楼165号门面房安装水、电、气、视、讯，完善排污管道。并在完善相关手续后为原告办理该门面房的不动产权证和水、电、气、视、讯卡证”、“限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房层高降低造成的损失30000元”、“被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付过渡期安置补偿费用5281.92元”； 二、撤销四川省西充县人民法院（2018）川1325民初2832号民事判决第三项、第四项、第六项、第七项，即“限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付‘中城锦尚’1号楼165号门面房还房后剩余面积329.52平方米的补偿款2305321.92元”、“限被告何俊于本判决发生法律效力后三十日内向原告何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房逾期交房租金损失101657.6元。并从2013年2月16日起至本判决生效之日止以329.52平方米为基数按月租金25元／平方米标准计算支付2号楼二楼营业房租金损失”、“被告南充市金天置业有限公司对上述第二、三、四、五项承担连带清偿责任”、“驳回原告何芝明、何红梅、庞华会其他诉讼请求”； 三、由何俊向何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面面积差额损失686304.14元，支付未安置2号楼二楼营业房面积289.824平方米补偿款2027608.7元，共计2713912.84元。限本判决发生法律效力后三十日内履行完毕； 四、由何俊向何芝明、何红梅、庞华会支付“中城锦尚”1号楼165号门面房逾期交房租金损失101657.6元。从2013年2月16日起至本判决生效之日止以289.824平方米为基数，按月租金25元／平方米标准计算支付2号楼二楼营业房租金损失。限本判决发生法律效力后三十日内履行完毕； 五、南充市金天置业有限公司对上述第一项，何俊支付何芝明、何红梅、庞华会165号门面房层高降低造成的损失30000元、何俊支付何芝明、何红梅、庞华会支付过渡期安置补偿费用5281.92元、以及上述第三项、第四项给付义务承担连带清偿责任； 六、驳回何芝明、何红梅、庞华会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决负担；二审案件受理费63680元，由何芝明、何红梅、庞华会负担31840元，何俊负担31840元。 本判决为终审判决。 审判长 杨 辉 审判员 李卫东 审判员 雷发军 二〇二〇年十一月十二日 书记员 蒲思默