天津市静海区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0118民初4329号原告：天津市金太阳房地产开发有限公司，住所地天津市静海区西翟庄镇西翟庄村。法定代表人：王玉琴，董事长。委托诉讼代理人：王家俊，员工。委托诉讼代理人：张继军，员工。被告：北京嘉恒亿兴影院管理有限公司，住所地北京市丰台区造甲街南里******。法定代表人：党希博，总经理。委托诉讼代理人：白雪，上海锦天城（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李民，上海锦天城（天津）律师事务所律师。原告天津市金太阳房地产开发有限公司与被告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法由审判员刘云胜适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王家俊、张继军，被告委托诉讼代理人白雪、李民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告给付原告截止至2020年9月30日的房屋租金278788元、物业费551768元，共计830556元；判令被告偿付原告拖欠上述租金的逾期付款利息12220.16元(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂计算至2020年9月25日)；判令被告偿付原告拖欠上述租金应付的违约金102536.96元（2020年2月1日-2020年9月25日），以上款项共计945313.12元；本案全部诉讼费、保全费用由被告承担。事实和理由：原被告于2017年5月23日签署《房屋租赁合同》，约定：原告将地上影院层出租给被告，供被告经营影院使用，合同中对租赁期限、租金数额、支付方式及违约责任进行了明确规定。2019年2月28日，双方经过洽商达成《房屋租赁合同之补充协议》，该补充协议第一条明确约定：双方互相确认并接受目前的合同履行状态，并免除双方的相关责任(包括但不限于交付时间、开业时间、消防报批、商场开业率等影响乙方开业的因素)，同时补充协议第三条约定：甲方同意自2019年3月1日开始计算租金及物业费，此后租金支付方式按原合同第8条约定继续执行。同时甲方给予乙方在经营期内，免除100000元租金，并在首次交租的租金中扣减。合同签订后，原告将诉争房屋提供给被告使用，但自2020年1月1日起，被告开始拖欠原告租金及物业费，截至2020年9月30日，被告尚欠原告租金及物业费830556元，原告多次催要，但截至今日，被告仍未支付拖欠的租金及物业费。综上，被告拖欠租金及物业费的行为给原告造成经济损失，为维护原告的合法权益，故诉至贵院，请求判如所请。被告辩称，承租房屋用作经营电影院，自2020年1月24日因为天津市疫情防控措施，被告经营的电影院被责令暂停营业，至今未恢复营业，因不可抗力自2020年1月24日至今，无法使用租赁房屋，在此期间也没有任何经营收入。继续按原合同支付租金和物业费有违公平原则。合同7.3条约定，原告保证租赁期间项目租户的开业率不低于70%，否则原告同意免收开业率不达标期间的租金及物业费，并按照保底租金千分之三向被告支付违约金。疫情期间商场仅有几家租户经营，开业率未达到合同约定70%，原告应当免收期间的租金及物业费。疫情期间原告商场响应疫情防控措施是关闭的，原告未提供任何物业服务，商场内电梯也处于停运状态。在此期间被告也未开业经营，原告主张物业管理费的请求不应支持。按照合同约定，被告交租金后原告应向被告出具等额增值税发票，2019年全年被告正常交租，原告并未按照合同约定开具发票，我方有权延迟支付下月租金直至原告开具发票，且不构成违约。因不可抗力，且原告未按时开具发票，原告要求支付利息及违约金的诉讼请求，不应支持。本院经审理认定事实如下：2017年5月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，原告将地上影院层出租给被告，供被告经营影院使用，房屋建筑面积2520平方米；租赁期限为15年；租金每年735685元，物业费每年827646元；支付方式及违约责任进行了明确规定。2019年2月28日，双方签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定：双方互相确认并接受目前的合同履行状态，并免除双方的相关责任(包括但不限于交付时间、开业时间、消防报批、商场开业率等影响乙方开业的因素)；原告同意自2019年3月1日开始计算租金及物业费，此后租金支付方式按原合同第8条约定继续执行。同时原告给予被告在经营期内，免除100000元租金，并在首次交租的租金中扣减。2019年8月20日，双方签订《补充协议》，约定：2019年8月1日至2020年7月31日，被告给付原告租金和物业费每月共计95000元；此后付租方式恢复原状，即按2019年2月28日补充协议执行。原告将房屋交付被告用作电影院使用，2020年1月31日前双方没有争议，2020年2月1日至2020年9月30日，被告尚欠原告合同约定租金及物业费830556元。2020年9月29日，被告为影院开业与原告协商，给付原告100000元。2020年10月1日，影院重新开业。《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开放的通知》国影发（2020）1号，坚持分区分级原则。低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。天津市电影局通知，各电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于2020年7月20日有序恢复开放营业。天津市电影发行放映协会发出减免电影院物业租金和物业管理费的倡议书。上述事实由原被告提交证据及双方当庭陈述证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的有关房屋租赁合同、协议，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，为有效租赁合同，双方应按约定全面履行各自义务。今年我国突发新冠疫情，出现不可抗力情况。这次新冠肺炎疫情，是新中国成立以来在我国发生的传播速度最快，感染范围最广、防控难度最大的一次重大突发公共卫生事件，不可避免会对经济社会造成较大冲击，引发相应矛盾纠纷。原告在庭审中提出解除合同的诉讼请求，不符合鼓励交易原则，为将各方当事人损害降到最低，将疫情对市场秩序的影响降到最低，有效助力和推动复工复产，促进经济社会发展。能够继续履行的合同，应通过变更合同方式解决双方的纠纷，故原告解除合同的诉讼请求，不予支持。被告租赁原告房屋用于电影院经营，电影院受疫情影响大，国家电影局、天津市电影局及协会，出台了有关疫情防控措施及减免租金政策。关于原告请求给付租金、物业费830556元的诉讼请求，2020年2月1日至2020年7月20日，属于疫情防控期间，电影院不允许开业，结合案件的实际情况，应根据公平原则变更合同，酌情由被告给付原告租金、物业费的50%，即316666.67元。2020年7月20日前电影院不许开业，后期开业也有上座率防控要求的实际情况，后期至2020年9月30日，酌情由被告给付租金及物业费的80%，即236311.46元。上述二项，被告应给付原告租金、物业费552978.13元。减去诉后被告已给付100000元，实际应给付原告452978.13元。关于原告请求给付拖欠租金、物业费的逾期付款利息及违约金，因疫情属于突发事件，属于不可抗力造成的，不属于违约行为，原告该请求，不予支持。综上，经多次调解无效，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十七条、第一百一十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告北京嘉恒亿兴影院管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告天津市金太阳房地产开发有限公司租金、物业费452978.13元；二、驳回原告天津市金太阳房地产开发有限公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7945元，由原告负担2900元，被告负担5045元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘云胜二〇二〇年十一月五日书记员  刘桂影