四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15177号 上诉人（原审被告）：四川橙森科技发展有限公司。住所地：中国（四川）自由贸易试验区成都高新区益州大道北段********。 法定代表人：陈志坚，总经理。 委托诉讼代理人：程梦曦，四川开山律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：魏某，女，2015年7月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 法定代理人：石某（魏某之母），女，1980年10月8日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：雍敢，四川公生明律师事务所律师。 原审被告：四川橙森科技发展有限公司金牛分公司。住所地。住所地：成都市金牛区花牌坊街**********iv> 负责人：袁毅。 上诉人四川橙森科技发展有限公司（以下简称橙森公司）因与被上诉人魏某、原审被告四川橙森科技发展有限公司金牛分公司（以下简称橙森金牛分公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初5965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员何春梅独任审理。本案现已审理终结。 上诉人橙森公司上诉请求：撤销一审判决，改判其向被上诉人魏某支付租金6928元。事实与理由：1.双方签订的《房屋租赁合同》第四条第1项对橙森公司的单方解除权进行了约定，橙森公司在放弃主张押金的前提下有权随时单方解除《房屋租赁合同》，后橙森公司因疫情原因导致经营出现困难，于2020年2月初向魏某主张解除合同，《房屋租赁合同》应当于2020年2月1日解除，租金计算的截止日期也应当为2020年2月1日；2.从本案现有证据来看，案涉损失仅限于租金，橙森公司于2020年2月初向魏某主张解除合同并提醒其尽快收房以免造成更大的损失，但魏某迟迟不收房，故对2020年2月1日后产生的租金损失应由魏某自行承担，同时，本案的损失以租金损失为限，不应当适用违约金条款。综上，一审认定事实有误，请求依法改判。 被上诉人魏某辩称，橙森公司并不具有合法的合同解除权，一审判决确定的违约金金额也符合魏某的实际损失情况，请求驳回上诉，维持原判。 原审被告橙森金牛分公司未陈述意见。 魏某向一审法院起诉请求：1．判令橙森金牛分公司立即腾退案涉房屋并恢复原状（参照装修标准）；2．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付欠付租金（暂计至2020年1月31日为6927.94元，此后的租金按3677.25元／月的标准计算至收房之日止）；3．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付房屋占用费7354.5元（按租金3677.25元／月的标准从2019年3月1日计算至2019年4月30日）；4．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付违约金22063.5元（按6个月房租计算）；5．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付案涉房屋空置损失22063.5元（按6个月房租计算）；6．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带支付拖欠的物业费、通讯费、清洁费、水、电、气费及其他相关费用（如有拖欠的情况）；7．判令橙森金牛分公司、橙森公司连带承担魏某维权产生的费用1000元；8．本案诉讼费用由橙森金牛分公司、橙森公司承担。诉讼中，魏某自愿撤回要求橙森金牛分公司腾退房屋的诉讼请求以及第6项诉讼请求，并明确租金主张截止时间为收房之日即2020年5月20日。 一审法院认定事实：魏某（出租方）与橙森金牛分公司（承租方）签订《房屋租赁合同》，与本案争议有关的主要内容：1．魏某将其所有的位于成都市金牛区房屋（建筑面积49.03㎡）出租给橙森金牛分公司作酒店、公寓租赁、商业及办公使用；2．租赁期为60个月，从2019年5月1日起至2024年4月30日止；3．租金每月75元／㎡，每3个月支付一次，首期租金（即2019年5月1日至2019年7月31日的租金）在本合同签订后的7个工作日内支付，之后每次提前5个工作日支付下期租金；4．租金递增明细：2019年5月1日至2022年4月30日，租金每月75元／㎡，2022年5月1日至2024年4月30日，租金每月80元／㎡；5．魏某于交房时（即2019年2月28日橙森金牛分公司代魏某收房时）收到橙森金牛分公司支付的押金3677元，合同到期终止时，橙森金牛分公司交清租金及水、电、煤气、网络、电话、物业等相关费用后，魏某即退还押金；若橙森金牛分公司提前解除合同，视为违约，押金不予退还；6．橙森金牛分公司必须依约提前7日缴纳下期租金，如拖欠一个月视为违约，魏某有权收回房屋，并不退还橙森金牛分公司押金，橙森金牛分公司承担违约责任；7．双方任何一方违约，违约方需支付守约方违约金六个月房租。 合同签订后，魏某将租赁房屋交给橙森金牛分公司使用。 一审庭审中，魏某陈述并未实际接收房屋，是由出售方直接交给橙森金牛分公司经营酒店；双方一致认可：魏某于2020年5月20日收回案涉房屋；截止2020年2月29日，橙森金牛分公司欠付租金金额为10605.14元；橙森金牛分公司已向魏某支付押金3677.25元。 一审法院认定上述事实，主要采信了《房屋租赁合同》、银行流水及当事人陈述等证据。 一审法院认为，魏某与橙森金牛分公司签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。 针对魏某要求橙森金牛分公司支付租金至收房之日止的诉讼请求，橙森金牛分公司抗辩合同已于2020年2月29日解除，租金只应支付至2020年2月29日。因橙森金牛分公司主张解除合同的理由不符合合同约定，橙森金牛分公司无解除权，故对其抗辩意见，一审法院不予采纳。因橙森金牛分公司逾期支付租金已超过一个月，魏某于2020年5月20日自行收房，并提出合同已于收房当日解除的意见，符合合同约定，一审法院予以确认。2020年2月29日前，橙森金牛分公司欠付租金为10605.14元，此后至合同解除之日期间的租金，按照合同约定租金标准为9683.90元，共计租金为20289.04元；前述租金系合同解除之日前的欠付租金，橙森金牛分公司应当支付。 关于魏某要求橙森金牛分公司将房屋恢复原状的诉讼请求，一审法院认为，因魏某在一审庭审中陈述并未实际接收案涉房屋，无法证明房屋交付时的具体现状，故对魏某的前述诉讼请求，不予支持。 关于违约金问题。橙森金牛分公司未按合同约定标准及期限向魏某支付租金已构成违约。橙森金牛分公司抗辩公司经营困难，望酌情调整违约金，并提出以押金冲抵违约金。橙森金牛分公司违约给魏某造成的损失主要是租金损失，魏某已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，对橙森金牛分公司抗辩违约金过高的意见，一审法院予以采纳；本着公平原则，一审法院酌定橙森金牛分公司按2个月租金的标准（3677.25元×2个月）向魏某支付违约金，计7354.50元。魏某超出此部分的违约金主张，不予支持。橙森金牛分公司要求以押金冲抵违约金的意见，因与合同约定内容不符，不予采纳。 关于魏某主张橙森金牛分公司、橙森公司支付2019年3月1日至2019年4月30日期间的房屋占用费，并另行支付6个月租金作为空置期损失赔偿的诉讼请求。合同中虽约定起租日期为2019年5月1日，橙森金牛分公司收房日期为2019年2月28日，但合同中并未就橙森金牛分公司违约致魏某主张解除合同，该期间的损失应由橙森金牛分公司承担。同时，合同解除后房屋多长时间出租，受市场因素影响，具有不确定性，且合同中对该项内容也无明确约定，故对于魏某前述主张，不予支持。 关于魏某主张维权费用1000元的诉讼请求，因合同中未约定该费用应由违约方承担，且律师费不是必然发生的费用，故对魏某的前述诉讼请求，不予支持。 另，橙森金牛分公司系橙森公司设立的分公司，依照《中华人民共和国公司法》第十四条规定，一审法院认定橙森金牛分公司应承担的上述支付义务，均应由橙森公司承担；魏某主张橙森金牛分公司承担连带责任，于法无据，不予支持。 诉讼中，魏某自愿撤回要求橙森金牛分公司腾退房屋以及要求橙森金牛分公司、橙森公司支付物业费、水、电、气等费用的诉讼请求，一审法院予以准许。 据此，依照《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，一审法院判决：一、橙森公司于判决生效之日起十日内向魏某支付租金20289.04元；二、橙森公司于判决生效之日起十日内向魏某支付违约金7354.50元；三、驳回魏某的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费643元，由橙森公司负担。 各方当事人未在二审中提交新证据。 本院经二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案二审的争议焦点在于：如何确定《房屋租赁合同》的解除时间；一审确定的租金及违约金是否适当。对此，本院评析如下： 一、关于合同的解除时间。首先，橙森公司在一审中主张合同已于2020年2月29日解除，租金只应支付至2020年2月29日，在二审中主张合同已于2020年2月1日解除，租金只应支付至2020年2月1日，其在一、二审中的主张存在冲突，有违民事诉讼“禁止反言”原则，且未说明合理的理由。其次，橙森公司主张根据《房屋租赁合同》第四条第1项的约定其有解除合同的权利，但经审查该约定内容，并未约定其有权提前解除合同，其解除合同的理由并不符合合同约定，故对该上诉意见，本院不予采纳。如一审法院认定，因橙森金牛分公司逾期支付租金已超过一个月，魏某于2020年5月20日自行收房，并提出合同已于收房当日解除的意见，符合合同约定，一审法院认定合同于2020年5月20日解除正确，本院亦予确认。 二、关于租金。因案涉合同于2020年5月20日解除，故租金应计算至该日，橙森公司上诉称租金仅应计算至2020年2月1日的上诉意见，无事实和法律依据，本院不予采纳。一审法院根据橙森公司欠付租金情况，计算橙森公司应当支付魏某租金20289.04元正确，本院亦予确认。 三、关于违约金。橙森金牛分公司未按合同约定标准及期限向魏某支付租金，已构成违约，根据合同之约定，橙森公司应当向魏某支付6个月租金作为违约金，本院对橙森公司所提不适用违约金条款的上诉意见不予支持。橙森公司上诉称其系因疫情影响而于2020年2月主张解除合同，但从其欠付租金的情况来看，其在疫情之前即已拖欠租金，故对该上诉意见，本院不予采纳。橙森公司在一审中辩称公司经营困难，希望酌情调整违约金，一审法院考虑到魏某已通过本案诉讼主张租金，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度等因素，采纳了橙森公司的意见，酌定橙森公司按2个月租金的标准（3677.25元×2个月）向魏某支付违约金，计7354.50元，该认定并无不当。 综上，上诉人橙森公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费317.89元，由上诉人四川橙森科技发展有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何春梅 二〇二〇年十一月十八日 书记员  蒋娅姣