四川省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川执复326号 复议申请人（申请保全人）：薛和荣，男，1963年12月1日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈韦为，四川法邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何雨珂，四川法邦律师事务所律师。 复议被申请人（被保全人）：成都建宁置业有限公司，住所地四川省大邑县。 法定代表人：樊建成，执行董事兼总经理。 复议被申请人（被保全人）：成都中烟科技发展有限公司，住所地四川省成都市青羊区。 法定代表人：于静，执行董事兼总经理。 复议申请人薛和荣不服四川省成都市中级人民法院（2020）川01执异714号执行裁定，向本院申请复议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查。现已审查完毕。 四川省成都市中级人民法院接受薛和荣的财产保全申请，于2020年4月23日作出（2020）川01执保118号执行裁定，被保全人成都建宁置业有限公司（以下简称建宁公司）不服，向四川省成都市中级人民法院提出书面异议。 异议人建宁公司称，本案保全金额为13000万元，法院查封建宁公司名下房屋1937套（其中住宅350套，商业用房281套，车位1306个），查封的房屋中347套住宅、247套商业用房和598个车位已出售给案外人并在不动产登记中心备案。扣除前述已销售的房屋，未销售的房屋经评估公司评估，总价值已超过1.5亿元，且法院还冻结了建宁公司银行存款，远远超过保全范围。请求变更（2020）川01执保118号执行裁定查封房屋的范围，解除对已销售部分及超标的部分房屋的查封。 薛和荣辩称，建宁公司存在虚假销售房屋的情况，其中备案至四川宏吉建设工程有限公司名下的128套房屋系抵付工程款，另外还涉及将数十套房屋备案至同一人名下的情况；查封的房屋系在建工程，已停工一年，财产价值严重缩水，建宁公司提交的证据不足以证明查封财产超过保全标的额；法院实际冻结建宁公司银行存款仅234万余元。 四川省成都市中级人民法院查明，四川省成都市中级人民法院接受薛和荣的财产保全申请，于2020年4月15日作出（2020）川01民初2060号之一民事裁定，对建宁公司、成都中烟科技发展有限公司的财产在价值13000万元范围内采取保全措施。后四川省成都市中级人民法院依据前述民事裁定，于2020年4月23日作出（2020）川01执保118号执行裁定：一、查封建宁公司名下的位于大邑县晋原镇的房屋和车位（详见清单），查封期限三年，自2020年4月28日起至2023年4月27日止；二、冻结建宁公司在中国工商银行成都东大支行账户（账号：4402××××3607）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；三、冻结建宁公司在成都农村商业银行大邑支行账户内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；四、冻结建宁公司在中国农业银行成都商鼎国际支行账户（账号：2290××××6730）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；五、冻结建宁公司在成都银行大邑新城支行账户（账号：1001××××5758）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；六、冻结建宁公司在中国建设银行大邑支行账户（账号：5105××××0388、5105××××0928）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；七、冻结建宁公司在中国农业银行大邑县支行账户（账号：2286××××0978）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；八、冻结建宁公司在华夏银行成都东大支行账户（账号：1136××××5583）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；九、冻结建宁公司在华夏银行成都分行营业部账户（账号：1135××××8786）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止；十、冻结成都中烟科技发展有限公司在华夏银行武侯支行账户（账号：6439××××1155）内的存款，冻结期限一年，自2020年4月24日起至2021年4月23日止。对上述财产的保全以冻结的银行存款和其他财产变现后合计金额13000万元为限。本案实际冻结建宁公司和成都中烟科技发展有限公司前述银行存款共计2351193.66元。 另查明，建宁公司委托四川大友房地产评估咨询有限责任公司（以下简称大友公司）对前述查封房屋中的3套住宅、32套商业用房、694个车位价值进行评估。2020年5月25日，大友公司作出川友房估20200269号《房地产估价报告》（以下简称评估报告），载明：前述3套住宅、32套商业用房、694个车位在价值时点2020年5月18日的市场价值为15193.3万元。评估报告另载明：“（4）在价值时点估价对象的完工程度如下：根据委托方提供的形象进度相关说明资料和本公司估价人员现场查勘，在价值时点，估价对象所在大楼系在建工程，房屋状况如下：土建工程：结构、主体工程等均已全部完工；安装工程：管线等均已完工；装饰装修工程：已完工；室外工程：项目临街道路、路面均已完工、小区内正在进行总平工程。” 异议案件听证过程中，薛和荣表示同意解除对已销售部分（买受人支付全部购房款）房屋的查封。 四川省成都市中级人民法院审查认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百零二条的规定，人民法院保全财产应当以申请保全人请求的范围为限。本案中，薛和荣请求保全的金额为13000万元，故本院保全财产的金额应以13000万元为限。建宁公司提供了大友公司的评估报告以证明四川省成都市中级人民法院对案涉财产的查封已明显超过保全范围。委托评估的房屋虽系在建工程，但其土建、安装、装饰装修工程均已完工、室外工程部分完工，大友公司采用比较法和收益法对前述房屋进行评估，该评估结论与案涉房屋的市场价值较为吻合，薛和荣关于大友公司估价不准确的质证意见无事实依据。参照评估报告的估价，法院查封房屋中仅前述3套住宅、32套商业用房、694个车位价值即已超过13000万元，故四川省成都市中级人民法院（2020）川01执保118号执行裁定保全的财产金额远远超过（2020）川01民初2060号之一民事裁定载明的保全标的额13000万元，系明显超标的保全财产，应依法予以纠正，变更查封房屋的范围。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第三项规定，裁定变更（2020）川01执保118号执行裁定查封房屋的范围，查封房屋以总价值127648806.34元为限。 薛和荣不服四川省成都市中级人民法院（2020）川01执异714号执行裁定，向本院申请复议，请求依法裁定撤销四川省成都市中级人民法院作出的(2020)川01执异714号执行裁定书，维持(2020)川01执保118号执行裁定书，保全范围以冻结的银行存款和其他财产变现后合计金额13000万元为限。主要理由包括:(2020)川01执异714号执行裁定“评估结论与案涉房屋的市场价值较为吻合”的认定错误；房地产估价报告》采用比较法和收益法的评估方法错误；报告在《估价的假设和限制条件》二、限制条件中明确约定：1.本报告估价结果，仅用于为委托人了解估价对象在价值时点按预期完工状态下的房地产（期房）市场价值提供咨询参考，不得作其他用途。5．本报告未经本公司同意，不得向委托人以外的人员或单位提供，并不得公开发表。《房地产估价报告》的使用超出了委托估价的目的和使用范围 ；《房地产估价报告》是假定按预期完工状态下的房地产（期房）市场价值的评估，而不是对案涉房产保持现状现有变现价值的评估，且估价时不考虑估价对象已被查封、债权债务关系及强制变现等因素对估价对象市场价值的影响明显背离案涉房产的现时的事实情况。结合司法拍卖的不确定因素以及市场波动等情况，目前本案查封的不动产为未完工的在建工程，其变现价值难以准确确定。 本院认为，本案的争议焦点在于保全查封是否明显超标的，请求撤销对部分标的的查封行为应否等到支持，以及一审裁定是否适当。在双方对《房地产估价报告》的证明内容及范围存在分歧的情况下，在《估价的假设和限制条件》有明确使用范围限制的情况下，一审裁定直接认定该报告的数据不当。保全财产的目的在于保证诉讼请求胜诉的情况下能够得到执行，故是否明显超标的查封，应考虑执行中变现因素而不应完全依据评估报告，一审裁定未审查和确认明显超标的的标准及依据，仅依据评估报告数据认定明显超标查封不当。建宁公司的异议请求为变更（2020）川01执保118号执行裁定查封房屋的范围，解除对已销售部分及超标的部分房屋的查封，一审裁定应围绕前述请求进行审查，结论应为驳回请求或解除部分房屋的查封。一审裁定遗漏前述请求，裁定结果为变更（2020）川01执保118号执行裁定查封房屋的范围，查封房屋以总价值127648806.34元为限，没有具体指向应解除查封的房屋，既没有实际操作性，没有回应异议申请人的具体请求，也违反程序法的相关规定。综上，（2020）川01执异714号执行裁定认定基本事实不清，遗漏申请人请求事项、裁定结果不具有实际操作性，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第三项规定，裁定如下： 一、撤销四川省成都市中级人民法院（2020）川01执异714号执行裁定； 二、发回四川省成都市中级人民法院重新审查。 审判长 李 海 涛 审判员 王 东 风 审判员 高 新 玉 二〇二〇年十一月十八日 书记员 邓敏（代）