河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4532号上诉人（原审原告）：信阳市浉河区农村信用合作联社，公司住所河南省信阳市湖东大道北侧（贸易广场斜对面）。法定代表人：刘勇，系该联社主任。委托诉讼代理人：彭玉霞、贾中阳，河南法正律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审被告）：孙毓阳，女，汉族，1983年12月20日出生，身份证住址广州市越秀区，常住地河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：李萍，女，汉族，1962年7月23日出生，身份证住址河南省信阳市平桥区，常住地河南省信阳市平桥区。系孙毓阳母亲。原审第三人：信阳正大置业有限公司，公司住所信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区。法定代表人：何淼，系公司经理。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社因与被上诉人孙毓阳、原审第三人信阳正大置业有限公司执行异议之诉纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社的上诉请求：1、撤销河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初2578号民事判决，改判支持上诉人的原诉讼请求；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审认定被上诉人“以物抵债”的行为能排除法院的强制执行是错误的。原审查明被上诉人的房屋是通过以房抵债取得的，上诉人认为对于以房抵债的房屋不能排除人民法院的强制执行，以房抵债的当事人就不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、29条规定的房屋买受人，房屋买卖合同的买受人买房基于的是物权请求权，而以房抵债的当事人基于的债权请求权。根据《物权法》规定的房屋所有权转移是以办理不动产登记为条件，在被上诉人没有办理不动产登记前，被上诉人对信阳正大置业有限公司拥有的只是普通债权请求权，不能排除人民法院的强制执行。另外，被上诉人并没有实际入住，其签订的也只是《商品房认购书》而不是正规的房屋买卖合同，不符合法律规定。被上诉人孙毓阳答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人信阳正大置业有限公司未答辩。信阳市浉河区农村信用合作联社向一审法院起诉请求：1、撤销信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502执异39号执行裁定书；2、准予原告执行位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋；3、被告承担本案诉讼费。事实与理由：信阳正大置业有限公司与原告因金融借贷纠纷，原告于2018年向信阳市浉河区人民法院起诉，现正在执行阶段。被告孙毓阳提出执行异议，信阳市浉河区人民法院作出（2020）豫1502执异39号执行裁定书：中止对准予原告执行位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋的执行。为维护自身合法权益，诉至法院。一审法院认定的事实：2015年8月17日，被告孙毓阳与信阳正大置业有限公司签订《商品房认购书》，载明：“出卖人（甲方）：信阳正大置业有限公司买受方（乙方）孙毓阳……二、乙方向甲方认购该项目3号楼1单元4层404户，用途为住宅。建筑面积61.5平方米。三、该套商品房价格为：（￥4358.70元/㎡）。总价款为人民币：贰拾陆万捌仟零佰陆拾零元整（￥268060.00元）。四、付款方式及时间（一次性）1、乙方在2015年8月17日向甲方交纳该购房款。预付房款金额为人民币贰拾陆万捌仟零佰陆拾零元整（￥268060.00元）。……甲方（签章）：谢赏（签字）信阳正大置业有限公司合同专用章盖章，乙方：孙建民（签字）。”。同日，信阳正大置业丽景有限公司出具《收据》一份，载明：“交款单位：孙建民，人民币贰拾陆万捌仟零佰陆拾零元整￥268060.00。收款事由：3号楼1单元4层404注此款……投资有限公司抵付。加盖信阳正大置业丽景有限公司财务专用章并有冯娟签字”。因原告信阳市浉河区农村信用合作联社与何钦、何淼、章涛、信阳正大置业有限公司金融借款纠纷一案，原告申请财产保全，本院于2018年7月9日作出（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书，对信阳正大置业有限公司名下位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区1号楼、2号楼、3号楼所有的房屋（预备许可证号：信房预字第2016112）及相应的土地使用权（土地使用权证号：信市国用[2014]第50007）予以查封，查封期间不得买卖、转让、办理过户等手续。并出具信阳市浉河区人民法院公告一份：本院依据（2018）豫1502执4123-1号裁定书，裁定查封了被执行人信阳正大置业有限公司名下开发的信阳正大丽景小区一号楼1单元602……二号楼1单元202……三号楼一单元404……房屋，共计17套。2018年8月27日，本院作出（2018）豫1502民初4123号民事判决书，判决书认为：……原告请求以该抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押物的价款优先受偿，但抵押土地已经建成房屋，并已经出售，本院无法支持。判令：被告何钦于本判决书生效之日起三日内一次性偿付原告信阳市浉河区农村信用合作联社900万元及利息；被告何淼、章涛、信阳正大置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。原告申请强制执行，本院作出（2019）豫1502执2488号执行裁定书，裁定：一、将被执行人信阳正大置业有限公司名下所有的位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区售楼部予以查封。二、房屋查封期间，不得交易、出租或抵押等。查封期限为三年。被告孙毓阳于执行期间提出书面异议。本院于2020年6月5日作出（2020）豫1502执异39号执行裁定书，裁定：中止对位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋的执行。原告信阳市浉河区农村信用合作联社对该执行裁定不服，诉至本院，请求判令：1、撤销（2020）豫1502执异39号裁定书。2、准予原告执行位于信阳市南湾湖风景区贤山村湖东大道正大丽景小区3号楼1单元404号房屋。3、被告承担本案诉讼费。另查明，2017年，孙建民去世，其只有孙毓阳一个子女。同时，案涉房屋的钥匙已经交付给被告孙毓阳，被告孙毓阳也交纳了包括小区电梯等集资款。庭审中，被告孙毓阳提供了信阳市房产档案馆出具的《证明》，载明：“当事人姓名：袁奕峰，性别：男，身份证：，配偶：孙毓阳，413023198312200045，经查微机信息，截止2020年5月22日09时，未发现上述人员在我处有房屋登记记录。特此证明。”，但原告诉称，浉河区人民法院执异39号裁定书显示，被告在广州市越秀区仍有一套房产，且收条显示是投资有限公司抵债的，以房抵债不能排除执行，不符合最高院关于排除执行和执行异议的条件，该款约束的是不动产买卖的买受人，保护的是基于买卖不动产而产生的物权期待权。对于以房抵债是消灭金钱为目的，房产的交付系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债，受让人在完成法定登记前，该以房抵债不能够形成优于一般债权的利益，不能排除法律的强制执行。此外，被告父亲与信阳正大置业有限公司签订的是认购书，非正式的书面买卖合同。被告辩称，房产是女婿的婚前财产，与被告无关，因被告待产，住房正在装修，还未达到实际入住条件，故未实际入住，但关于涉案房屋公共电梯的集资款已经实际支付。上述事实有《商品房认购书》、《收据》、《证明》、集资款收款收据、民事判决书、执行裁定书及庭审笔录等在卷佐证。一审法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定的总价款的百分之五十”。本案中，被告孙毓阳与信阳正大置业有限公司于法院查封前就已经签订了《商品房认购书》，具备商品房买卖合同的构成要件，双方存在商品房买卖合同关系。故原告诉称未签订正式商品房买卖合同，理由不充分，本院不予采信。根据全国法院民商事审判工作会议纪要第125条之精神，即“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋”，被告孙毓阳购买该房屋系用于居住并领取该房屋钥匙，形成了对该房屋的实际占有，被告及其配偶在信阳也无其他用于居住的房屋，符合上述规定之精神。虽然被告孙毓阳通过债权折抵的方式支付的案涉房屋的购房款，但合同双方均认可，且该抵销并不违反国家法律法规的强制性规定，仍应当认定被告孙毓阳支付了全额购房款，符合已支付价款超过合同约定的总价款的百分之五十的规定。故被告孙毓阳作为善意相对人合法取得案涉房屋，对案涉房屋依法享有足以排除强制执行的民事权益。综上，本院作出的（2020）豫1502执异39号执行裁定书程序合法，理由正当，应予维持。原告信阳市浉河区农村信用合作联社诉请不能成立，本院不予支持。依照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、第三百一十三条第二项之规定，判决：驳回原告信阳市浉河区农村信用合作联社的诉讼请求。本案受理费5320.90元，由原告信阳市浉河区农村信用合作联社承担。二审中，上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社和被上诉人孙毓阳、原审第三人信阳正大置业有限公司均未提交新证据。二审查明的事实和证据与一审相一致。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点：被上诉人孙毓阳是否对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益。经查：其一，《正大丽景商品房认购协议书》证实：被上诉人孙毓阳于2015年8月17日与原审第三人信阳正大置业有限公司签订《正大丽景商品房认购协议书》购买涉案房屋，早于2019年9月5日河南省信阳市浉河区人民法院（2018）豫1502民初4123-1号民事裁定书查封之前。虽然被上诉人孙毓阳与第三人信阳正大置业有限公司未补签正式《商品房买卖合同》，但双方所签订的《正大丽景商品房认购协议书》中约定的房屋位置、房号、价格等商品房买卖主要内容明确具体，具有可操作性，具备商品房买卖合同的构成要件，该《正大丽景商品房认购协议书》可认定为《商品房买卖合同》；其二，购房款“收据”证实：被上诉人孙毓阳已全额支付购房款268060元。虽然孙毓阳是通过以债权抵销购买款，但抵销行为早于人民法院查封之前，且该抵销行为并不违反法律规定；其三，信阳市房产档案馆查询“证明”证实：被上诉人孙毓阳在信阳名下无其他用于居住的房屋。被上诉人孙毓阳虽在广州市越秀区仍有一套房产，但根据2019年11月《全国法院民商事审判工作会议纪要》第125条第二款“买受人名下无其他用于居住的房屋，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。”的规定，被上诉人孙毓阳在信阳市名下无其他用于居住的房屋；其四，房屋钥匙证实：原审第三人信阳正大置业有限公司已将案涉房屋交付被上诉人孙毓阳，被上诉人孙毓阳已实际对该房屋予以占有；其五，原审第三人信阳正大置业有限公司于2019年4月24日出具“正大丽景业主自救委员会的成立报告”和2019年5月7日信阳市南湾湖风景区管理委员会文件（信南政文[2019]18号“信阳市南湾湖风景区管理委员会关于成立正大丽景问题楼盘协调处理领导小组的通知”证实：涉案小区被认定为问题楼盘，未达到入住条件，被上诉人孙毓阳等购房人为入住案涉房屋积极采取自救措施，并报告当地政府批准和协调处理。基于上述查明的事实和证据，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，并参照最高人民法院（2019）最高法民申1560号民事裁定认定“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条与第二十九条在适用情形上存在交叉，即只要符合其中一条的规定，买受人即享有足以排除强制执行的民事权益”的依据，被上诉人孙毓阳对涉案的房屋享有足以排除强制执行的民事权益。对于上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社上诉辩称“被上诉人孙毓阳是通过以房抵债方式取得该房屋，该抵债行为不能排除人民法院的强制执行”的问题：一是上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社未提供证明“被上诉人孙毓阳以房抵债的形式支付购房款系发生在人民法院查封之后”的证据；二是上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社也未提供“以房抵债不能对抗人民法院查封”的法律依据。综上，上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社的上诉理由不成立，本院不予采纳。原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5320.90元，由上诉人信阳市浉河区农村信用合作联社负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十一月十八日法官助理黄涛书记员刘唱