浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终6756号 上诉人（原审原告）：浙江兴能自动化设备有限责任公司。住所地：浙江省桐庐经济开发区东兴路****。统一社会信用代码：91330122MA28RR164P。 法定代表人：谢一民，总经理。 委托诉讼代理人：叶**，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江汉德邦建材有限公司。住。住所地：浙江省杭州市萧山区萧山经济技术开发区红垦农场萧清大道****一社会信用代码：91330122759546914E。 法定代表人：许自力，董事长。 委托诉讼代理人：李凌峰，浙江**茂律师事务所律师。 上诉人浙江兴能自动化设备有限责任公司（以下简称兴能公司）因与被上诉人浙江汉德邦建材有限公司（以下简称汉德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初957号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2017年4月，兴能公司（承租方、乙方）与汉德邦公司（出租方、甲方）签订厂房租赁合同，合同约定：1、甲方在现有的厂房内，提供一块面积为6000㎡区域及设备供乙方用于设备制造，合同期限为3年，即自2017年5月1日至2022年4月30日止，租金为8.4元/㎡/月；2、本合同签订后，收到乙方支付的定金10万元后，甲方将现有区域的设备、设施搬迁、隔断制作安装等工作，甲方将租赁物按现状交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状承租。因乙方原因，未履行合同的，该定金作为甲方已经投入的费用，不予退还（该定金已抵扣租金）；3、在租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、增设附属设施和设备的，须事先向甲方提交装修、增设方案，并经甲方同意方可进行，装修、增设附属设施费用由乙方承担，否则乙方应于收到甲方通知后7日内负责拆除、恢复原状；4、本合同生效后，经双方协商一致可以解除合同。鉴于双方发展需要，可以提前3个月通知甲方解除本合同，并赔偿3个月期房租款作为违约金，另乙方需增加赔偿隔断施工费10万元（租期超过2年的，按照实际时间进行折算）；乙方应于本合同解除或终止后10天内，将设备、人员撤离甲方工厂，清理后将该租赁物原貌返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并收回租赁厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；5、凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的（政府征收、甲方控股人变更）、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此可以免责。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，双方按约履行合同。2019年10月30日，杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，其董事会发布杭萧钢构股份有限公司关于全资子公司汉德邦公司签订框架协议书的公告，载明：因桐庐县“富春未来城”的开发建设，汉德邦公司与桐庐新城公司就拟收购坐落于桐庐经济开发区东兴路388号的房屋（含土地使用权、部分设施设备）达成框架协议。11月25日，汉德邦公司向兴能公司发出拆迁事宜联系函，载明：桐庐县“富春未来城”的开发建设，根据其项目规划，汉德邦公司区域属一期建设区拆迁范围内，双方签订的租房合同期限为2017年10月1日至2022年9月30日，根据合同第12条免责条款，因政府征收无法履行合同，双方解除租赁合同。根据政府要求，请贵公司2020年2月28日配合做好完成拆迁搬空工作，如未按时完成搬迁，造成一切损失由贵方承担，且房租费按搬迁腾空时间进行结算收取。同年12月12日，汉德邦公司与桐庐新城公司就上述收购事宜签订协议书，收购费用总计47006.9272万元，其中房屋装修费2136.4441万元、停产停业损失为3347.5057万元，兴能公司设备等财物搬迁补偿评估价为254115元。12月20日，杭萧钢构股份有限公司董事会就此事再次发布公告。2020年3月3日，汉德邦公司向兴能公司发出关于要求支付租金及限期腾退的函，通知兴能公司于2020年3月7日前将设备、人员撤离出租区域，清理后归还汉德邦公司，如逾期不迁离或不返还出租场地的，将按照合同约定加倍支付租金，同时汉德邦公司将租赁场地内的物品搬离，不负保管责任。3月7日，兴能公司复函，载明：1、厂房租赁合同履行期限尚未届满；2、已交清租金费用；3、在相关征收补偿未能解决前，要求腾退厂房不能接受；4、如单方解除合同要求追究法律责任；5、要求提供相关拆迁征收补偿等文件及资料，并妥善解决双方分歧及纠纷。3月13日，双方签订承诺书，兴能公司承诺于2020年3月30日前腾空，所属物资搬离完毕。要求汉德邦公司在此期间给予供电、供水、人员车辆进出通行、物业服务等便利等。3月25日，桐庐县公证处对兴能公司指定的设备、设施拍照摄像，进行保全证据公证。兴能公司现已按承诺腾空。2020年4月9日，兴能公司提起诉讼，请求判令：1、汉德邦公司支付兴能公司违约金144000元；2、汉德邦公司赔偿兴能公司附属设施损失（含隔墙、办公及生产用房等）、设备搬迁费及停工停业损失等费用共计150万元。审理中，兴能公司将该项诉讼请求变更为：汉德邦公司支付兴能公司设备搬迁费254115元、房屋装修补偿费1200000元（6000㎡×200元/㎡）及停产停业损失2028000元（6000㎡×13元/㎡×26个月）；3、案件受理费由汉德邦公司承担。 原审法院另查明，《桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准》规定：在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。本规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。房屋征收决定作出前，已停产停业的非住宅，不给予停产停业损失补偿。二级工业用房临时安置补助费为13元/㎡/月。 原审法院认为：兴能公司、汉德邦公司之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。合同约定政府征收导致厂房搬迁，属于不可抗力，汉德邦公司作为遭受不可抗力的一方由此免责，而兴能公司要求汉德邦公司支付违约金的诉讼请求，不符合合同约定和法律规定，故兴能公司该诉讼请求不予支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿，该规定表明汉德邦公司系被征收人，其获得相关补偿有法定依据，而兴能公司并非房屋所有权人，其是否享有相应补偿，应该依据双方租赁合同的约定，故归兴能公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用，因此除机器设备搬迁补偿费外，其余补偿均应归汉德邦公司所有，兴能公司主张按征收标准要求汉德邦公司支付其房屋装修补偿费及停产停业损失的诉讼请求也不予支持。综上，对兴能公司诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2020年6月28日判决：一、汉德邦公司支付兴能公司设备搬迁补偿费254115元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回兴能公司其他的诉讼请求。案件受理费35809元，减半收取计17904.5元，由兴能公司负担16649.5元，汉德邦公司负担1255元。兴能公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；汉德邦公司于判决生效之日起七日内向原审法院交纳应负担的诉讼费。 宣判后，兴能公司不服，向本院提起上诉称：一、原判认定基本事实不清。1、原审对案涉汉德邦公司土地厂房等资产被桐庐新城发展公司收购的性质是否属于政府征收行为认定不清。2、原审对案涉新城发展公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否为了公共利益的需要认定不清。兴能公司认为汉德邦公司房产土地等资产被新城发展公司收购的性质系平等民事主体的公司之间买卖行为，并已就此提供证据予以证明。3、原审对案涉《厂房租赁合同》是否已解除及如解除则该合同解除时间及方式等事实认定不清。4、原审判决未对兴能公司在本案中遭受的损失及其金额等相关事实进行认定。5、原审法院依职权调取的四份材料在证据中予以列明，但未对该四份材料所载明的事实进行认定，对于是否能够载明案涉土地和厂房属于政府拆迁行为没有认定。原判最终认定本案案涉的房产、土地属于政府征收行为，但该征收行为是通过什么形式等均没有认定。二、原判认定相关案件事实证据不足，对所有证据三性简单确认未作具体认证。三、本案适用法律错误。1、就案涉新城发展公司收购汉德邦公司房产土地等资产是否符合政府征收的法定特征和要求、是否符合公共利益的范畴和情形，应当适用《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条、第四条、第八条、第十条予以认定。2、案涉《厂房租赁合同》正在履行中，还远未到期，汉德邦公司即因履行其与新城发展公司的平等民事主体间资产收购协议而单方解除该合同，显属违约行为，由此给兴能公司造成的各项损失，汉德邦公司应承担违约责任并赔偿相关损失。请求二审法院：一、依法撤销原判第二项，并改判汉德邦公司支付兴能公司房屋装修补偿费1200000元及停产停业损失2028000元；二、本案一审及二审案件受理费由兴能公司承担。 上诉人兴能公司在二审中未提交新证据。 被上诉人汉德邦公司在二审中提交书面答辩状称：一、原判认定事实清楚。汉德邦公司被拆迁属于政府征收行为，并非是兴能公司辩称的系平等民事主体的公司之间的买卖关系。根据《厂房租赁合同》免责条款的约定，汉德邦公司因政府拆迁的不可抗力行为而无法继续履行合同，且早已书面通知了兴能公司，明确通知兴能公司配合腾空，后双方就承租房屋腾空事宜达成一致意见。兴能公司实际搬迁腾空的时间仅比合同约定的租期届满提前了一个月时间。汉德邦公司提前解除案涉租赁合同的行为符合不可抗力的免责事由，汉德邦公司可以据此免责，无需向兴能公司承担违约责任。二、兴能公司要求支付房屋装修补偿费1200000元及停产停业损失2028000元没有事实和法律依据。根据桐庐县人民政府委托的评估公司出具的《房地产估价报告》及《财务价格评估报告书》显示，都是政府部门对汉德邦公司征收拆迁应当给予的补偿，对兴能公司需要搬迁的设备评估搬迁费用为254115元，原审法院判决汉德邦公司支付，汉德邦公司予以认可。依据双方签订的《厂房租赁合同》第6.4条约定，在租赁期内如兴能公司需对租赁物进行装修、增设附属设施和设备的，需事先向汉德邦公司提交装修、增设方案，经汉德邦公司书面同意后方可装修增设，费用由兴能公司承担。事实上，在租赁期间，兴能公司从未向汉德邦公司提出任何有关装修或增设附属设施的方案，在本案中也未提供任何证据证明实际装修费用的产生，因此不存在兴能公司主张的房屋装修费1200000元由汉德邦公司承担的事实。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，征收补偿的对象是被征收人，在本案中就是汉德邦公司，并未涉及到对承租人的任何征收补偿，根据对类似生效判例的分析，凡是涉及到有关租赁关系的政府拆迁项目中，是否对提前解除合同的承租人给予停产停业损失、搬迁补贴费、临时安置费和设备评估补偿等都是需要根据租赁合同的约定，在租赁合同没有明确约定的情况下，承租人仅依据被征收人与政府部门签订的征收补偿协议提出上述主张的，法院一般不予支持。三、原审法院适用法律正确。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 被上诉人汉德邦公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实除原审认定的“合同期限为3年，即自2017年5月1日至2022年4月30日止”应为租赁期限为3年，即从2017年5月1日至2020年4月30日外，其余与原审判决认定的事实一致，予以确认。 本院认为，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理。本案二审争议焦点在于汉德邦公司是否应当支付兴能公司房屋装修补偿费1200000元及停产停业损失2028000元。汉德邦公司与兴能公司签订的《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。租赁合同约定的租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日。然在2019年11月25日汉德邦公司即以政府征收，无法继续履行合同为由，向兴能公司提出解除租赁合同并于2019年2月28日前完成腾空搬迁。根据双方签订的《厂房租赁合同》第12.2条约定若发生政府征收等不能预见、不可抗力的情形，导致不能履行合同时，遭受不可抗力的一方由此免责，汉德邦公司因桐庐县“富春未来城”的开发建设，其房产被桐庐新城发展投资有限公司收购，符合上述合同中不能预见导致合同无法履行的情形，据此汉德邦公司提前解除与兴能公司的租赁合同，可免予承担违约责任。但双方在合同中对此种情形下兴能公司所受装修损失等如何承担未作出约定。虽在本案中兴能公司未能提供其装饰装修、增设附属设施事先向汉德邦公司报批并经汉德邦公司同意的证据，但根据兴能公司提供的公证书等证据可证实兴能公司客观上存在对房屋的装修，且租赁合同约定了未经经汉德邦公司同意的，兴能公司应在收到汉德邦公司通知后7日内负责拆除、恢复原状，逾期不拆除的，支付违约金，汉德邦公司在本案中主张兴能公司装修未经其同意，但又未能举证其曾向兴能公司发出拆除通知等，故兴能公司的装修应视为汉德邦公司是认可的。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。现汉德邦公司所获得的房屋装修费用，根据《房地产估计报告》，系按有证建筑面积每平方米200元的价格计算的，考虑到兴能公司对其具体投入的装饰装修的时间、金额等未举证证明及其实际搬离腾空案涉租赁物时间距离租赁合同期限届满仅差1个月等情形，按兴能公司承租的面积，本院酌情确定由汉德邦公司支付兴能公司房屋装修补偿费8000元。关于停产停业损失，参照桐庐县国有土地上房屋征收与补偿的相关标准，可按房屋使用性质给予不同补偿。因案涉房屋收购，对房屋所有权人汉德邦公司及实际承租经营使用房屋的兴能公司均造成一定的经营损失，考虑参照二级工业用房临时安置补助费标准13元/㎡/月及兴能公司实际搬离的时间等，酌情确定由汉德邦公司支付兴能公司停产停业损失156000元。兴能公司上诉请求合理部分，本院予以支持。综上，原审认定基本事实清楚，但实体处理和法律适用不当，予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初957号民事判决第一项； 二、撤销浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初957号民事判决第二项及诉讼费负担部分； 三、浙江汉德邦建材有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江兴能自动化设备有限责任公司房屋装修补偿费8000元及停产停业损失156000元； 四、驳回浙江兴能自动化设备有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费35809元，减半收取17904.5元，由浙江兴能自动化设备有限责任公司负担15755.5元，由浙江汉德邦建材有限公司负担2149元；二审案件受理费32624元，由浙江兴能自动化设备有限责任公司负担30993元，由浙江汉德邦建材有限公司负担1631元（浙江兴能自动化设备有限责任公司已向本院预缴上诉案件受理费32624元，浙江兴能自动化设备有限责任公司应于本判决生效之日起十日内至本院退诉讼费1631元；浙江汉德邦建材有限公司应于本判决生效之日起十日内将应负担的1631元诉讼费交纳至本院，本院开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：×××68）。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十一月二日 书记员 袁其伟