四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5100号 原告：宋质国，男，生于1946年7月17日，汉族，住四川省广安市广安区。 原告：陈明蓉，女，生于1952年1月15日，汉族，住四川省广安市广安区。 二原告委托诉讼代理人：陈铭，四川法雨律师事务所律师，系一般授权。 二原告委托诉讼代理人：宋惠楠，女，生于1977年5月3日，汉族，住四川省广安市广安区，系二原告之女，系特别授权。 被告：广安碧桂园房地产开发有限公司，住所地广安市广安区新天地**第****门市。 法定代表人：缪驰，董事长。 委托诉讼代理人：颜宁（公司法务），男，生于1992年6月29日，汉族，住重庆市綦江区，系特别授权。 原告宋质国、陈明蓉与被告广安碧桂园房地产开发有限公司（下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋质国、陈明蓉的委托诉讼代理人陈铭、宋惠楠，被告碧桂园公司的委托诉讼代理人颜宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宋质国、陈明蓉向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续修缮二原告所有的位于广安市广安区花园路××号××期××幢××单元××层××号房屋；2.判令被告向二原告支付修缮期间，按双方约定每日500元的标准进行计算，其中：从2020年7月17日至起诉之日（2020年9月9日）止损失费27500元，2020年9月10日起后按每日500元的标准算至房屋修缮完毕之日止3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实与理由：2017年9月30日，二原告作为买受人购买被告开发的位于广安市广安区花园路××号××期××幢××单元××层××号××，房屋价款642738元。原告购买被告开发的房屋时精装修房屋。2020年4月6日，被告向原告移交钥匙、房屋质量保证书等材料。在2020年6月17日广安地区强降雨，因空调外籍外墙上的平板排水孔过高、次卧预埋空调管道位置过低等因素，导致大量雨水倒灌室内，将卧室地板、家居、墙面损坏。经与被告协调，签订书面协议，约定：由被告负责修缮，修缮期为30天，逾期二原告有权向被告要求按照500元／天的标准赔付。被告至今还未修缮完毕。二原告依据《合同法》及其司法解释规定，起诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。 被告碧桂园公司辩称，1.被告履行保修义务是根据商品房买卖合同，而并非是履行协议，且协议没有被告法定代表人签字及盖章，协议上约定了需要签字盖章后生效，该协议对被告不具有约束力；2.原告主张的实际是精神损失费赔偿，实际本案也不会对原告造成任何精神损失；3.假定法院认为协议有效，我方认为500元每天的赔偿标准过高，请求予以调减。4.案涉房屋并不存在严重影响居住使用的质量问题，案涉房屋并非是因为防水层破坏或不够导致的渗水、漏水，只是因为暴雨导致漏水导致原告损失，从原告提交的视频也可以看出在暴雨情况下原告的屋顶墙面也未发生渗水，所以案涉房屋的质量问题实际就是空调洞口设置不当，该质量问题被告认为不属于影响居住使用的质量问题，假设法院认为协议生效，该协议将原告的损失拆分为了2个部分，第6条约定的物业费、清洁费等以及第7条约定的精神损失费，原告主张的实际是精神损失费赔偿，违约金应当以实际损失为基础，过分高于实际损失的，法院应当予以调减，本案原告并未证明其精神损失，实际本案也不会对原告造成任何精神损失。 原告为了证明其诉请依法向本院提交了《四川省商品房买卖合同（预售）》、购房发票、被告物业及资料移交书、2020年3月26日及6月17日拍摄的视频资料、协议、协调会议签到表、微信转账记录、照片、修缮期间的视频、证人姚某与嘉宝莉漆的聊天记录，被告依法向本院提交了姚某与欧派橱柜的微信条件记录并申请了证人姚某出庭作证。本院依法组织了双方对以上证据进行质证，对于无争议的证据，本院予以认可，并佐证在卷。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年9月30日，原告宋质国与被告陈明蓉（买受人）与被告碧桂园公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定：1.原告购买被告开发的位于广安区花园路××号××期××幢××号房屋，建筑面积119.93平米，总价款为642738元；2.付款方式为分期付款，2017年9月30日前支付340000元，2017年10月30日支付302738元；3.出卖人在2019年12月25日前交付该商品房，交付房屋时出卖人应取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋面积实测报告。合同附件十三《补充协议》第四条第6款约定：该商品房存在地基基础和主体结构的质量问题、或存在导致无法正常居住使用的质量问题的、修复后方可交付给买受人，同时还应当承担修复费用及修复期间的逾期交楼责任。该商品房除存在地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修或修复。出卖人应负责保修或修复，并承担保修或修复费用，如因此给买受人造成损失的，还应当赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承担逾期交楼责任。合同附件十三《补充协议》第五条第2款约定：逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，但该违约金总额最高不超过买受人已付购房款的10%。合同签订后，原告依照合同约定向原告缴清了购房款。2020年4月6日，被告将房屋交付给原告。 2020年6月17日遇强降雨天气，原告购买的房屋因次卧室预埋空调管道位置过低，造成雨水倒灌进屋内，导致原告房屋次卧以及厨房等地木地板、家具、墙面被雨水浸泡。2020年6月21日，二原告之女宋惠楠与被告工程部经理曹某荣达成《协议》，约定：1.被告对原告房屋空调外机百叶窗重新找坡、以解决雨水倒灌问题，费用由被告承担；2.被告在重新找坡和重新确定空调出水口位置时，需“格力空调售后”拆装空调内外机，所产生费用由碧桂园承担；3.被告承诺待地面自然风干后，更换该房屋内同款木地板、门套新品，费用由被告承担；4.被告承诺在确保墙面不反碱的情况下，对房屋墙面以“嘉宝莉艺术漆雅晶石”为修缮标准，墙面维修费用由被告承担；5.被告承诺房屋家具以“欧派现代风格品质系列”为更换标准，费用由被告承担；6.因修缮该房屋耽误业主原计划搬家时间，所产生的物业费、择日费、精保洁费等，共计1000元，由被告与原告签订此协议之日，一次性将赔偿金支付给业主；7.该房屋修缮期限为30天，逾期业主有权向被告按500元/天的标准，索要精神损失费；8.被告对该房屋重新修缮的地板、墙面、更换的家具，均以业主原装修风格、质量为标准。被告将房屋修缮完毕交于业主，业主认可签字之日为木地板、墙面漆的保修日，保修时间为一年。《协议》签订后，被告向原告支付了1000元补偿费并立即组织人员进行修复，但在修复过程中双方发生矛盾，原告于2020年8月15日左右将防盗门密码锁的密码更换掉，在原告更换防盗门的密码后，被告亦未找原告询问新的密码，而直接暂停了装修，并暂停向艺术墙面漆的嘉宝莉漆支付货款，导致嘉宝莉漆拒绝为原告进行修复。至今原告的房屋仍然没有装修好，还有橱柜未安装及艺术漆未修复，完成剩下的修复工作大概需要1个星期时间。在本案2020年11月12日的庭审中，原告与被告协商同意由被告立即安排人员进场继续施工，原告并同意将防盗门密码告知被告施工人员。 另查明，原告宋质国、陈明蓉现因为房屋不能入住一直居住在广安正康养老院，月租金为2200元。 本院认为，原被告签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》及其附件系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。原告宋质国、陈明蓉向碧桂园公司购买房屋，已履行支付购房款的义务，碧桂园公司亦于2020年4月6日将房屋给原告。原告在使用该房屋过程中，因被告碧桂园公司出卖的房屋设计存在瑕疵，致使房屋在遇强降雨时，雨水从空调管道倒灌如室内，致使原告房屋大面积遭受雨水侵蚀，而无法继续使用。为解决这一问题，原告之女与被告的工程部经理曹某荣达成协议，由被告公司完成修复工作。此《协议》虽未加盖被告公司的公章，但是曹某荣作为公司的工程部经理与原告协商解决雨水倒灌事宜，原告有理由相信曹某荣即使代表被告公司，且达成协议后被告已经履行部分协议约定义务，曹某荣的行为应认定为职务行为，被告公司应该对曹某荣与原告达成的协议承担责任。故被告应该按照《协议》约定在30天内完成修复工作，但被告至今未完成修复工程，故被告应该承担继续修复并赔偿原告损失的责任。原被告在《协议》中约定，如果被告在30天内未完成修复工作则按照500元/天赔偿原告精神损失费，此处的500元/天的精神损失费应理解为违约金，但违约金存在的目的系补偿守约方的损失，同时原告举示的证据载明原告因无法正常使用房屋而居住在养老院的月租金为2200元，故原告的违约金本院酌情参照原告的租金计算即2200元/月。原告违约金的起算时间应该从2020年7月21日（2020年6月21日+30日）开始计算，因双方在2020年11月12日的庭审中已经确认立马继续对案涉房屋进行修复，在结合修复工作仅剩余橱柜未安装以及艺术漆未修复，故修复时间本院酌情考虑为15天，故被告应该在2020年11月27日前完成修复工作，故损失期限计算到2020年11月27日。故原告的损失为9240元（2200元/月×4个月+2200元/月÷30天×6天）。如果在2020年11月27日前仍未完成修复工作，原告可根据双方的过错另行主张。由于在修复过程中原告更换防盗门密码亦存在过错，原告亦应该承担部分责任，考虑到在原告更换防盗门密码后，被告并未主动与原告联系而直接停止修复工作并且拒绝支付艺术漆的相关费用，原告多次联系修复人员，修复人员均以费用未到位而拒绝继续为原告完成修复，被告的过错更大，故本院酌情认定原告承担其损失的30%责任，被告承担原告损失的70%责任。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条、第一百一十二条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告广安碧桂园房地产开发有限公司在2020年11月27日前完成广安区花园路××号××期××幢××号房屋的修复工作（修复标准参照宋惠楠与曹某荣于2020年6月21日签订的《协议》标准）； 二、广安碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告宋质国、陈明蓉因房屋进水造成的损失6468元； 三、驳回原告宋质国、陈明蓉的其他诉讼请求。 本案受理费488元，减半收取244元，由原告宋质国、陈明蓉负担187元，被告广安碧桂园房地产开发有限公司负担57元，分别向广安市广安区人民法院交纳。 义务人如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广安市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。同时依法预交上诉案件受理费，逾期未预交又不提出缓交申请的，依法按自动撤回上诉处理。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  陈洪宁 二〇二〇年十一月十七日 书记员  李 欢 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十条当事人一方履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求继续履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适合强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 第一百一十二条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十三条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同乙方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，依照《中华人民共合伙消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己的主张，有责任提供证据。