四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13184号 上诉人（原审原告）：李德芳，女，1968年2月20日出生，汉族，住四川省成都市温江区。 上诉人（原审原告）：龙骄尔，女，1994年4月9日出生，汉族，住成四川省成都市武侯区。 被上诉人（原审被告）：四川省仁寿县津大坩埚耐材有限公司，住所地四川省仁寿县清水镇。 法定代表人：郭建，执行董事。 原审第三人：成都亿丰商务酒店管理有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区银河北街******。 法定代表人：刘存伟，总经理。 委托诉讼代理人：郑永俊，男，1985年4月5日出生，汉族，系该公司员工。 上诉人李德芳、龙骄尔因与被上诉人四川省仁寿县津大坩埚耐材有限责任公司（以下简称津大公司）、第三人成都亿丰商务酒店管理有限公司（以下简称亿丰公司）返还原物纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院作出的（2019）川0107民初9767号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人李德芳、龙骄尔上诉请求：1.撤销原判，改判支持李德芳、龙骄尔的全部一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉商铺权属明确，在不动产登记中心的备案材料中，有清晰明确的房屋平面图，准确标识出了案涉商铺的位置，可以计算出案涉商铺的长度、宽度等；2.不能依据有无墙体来判断案涉商铺是否是一个独立的房屋；3.不能依据是否编制门牌号来判断案涉商铺是否是一个独立的房屋；4.案涉商铺所在楼层是根据实际使用来进行分割，目前该层商铺已被分割成多间分租给多人使用，已经不存在所谓整体价值；5.上诉人独立使用案涉商铺并不会影响危害建筑物的主体结构；6.被上诉人租用案涉房屋时未尽到合理的审慎义务，并非善意，不适用表见代理制度；7.对所谓的租金不予认可，该租金没有取得上诉人的同意。 津大公司辩称，津大公司与亿丰公司签订租赁合同时，租赁的面积是1400多平方米，审查了亿丰公司持有的授权委托书。津大公司每月按时支付房租，上诉人也收取了房租。津大公司支付的租金已经高于同地段房屋租赁市场价格。 亿丰公司述称，1.案涉商铺是一个虚拟分割的产权式商铺，上诉人在购买案涉商铺时，案涉商铺就没有墙体和明确的分割，上诉人应当清楚这一点，其对于案涉商铺不能独立行使物权，必须要考虑商铺的整体性；2.亿丰公司与被上诉人签订租赁合同时已经取得了其余200多户业主的授权，且有业主代表参加；3.租赁价格是在进行市场考察后确定的价格，不低于市场均价；4.房屋租赁给被上诉人后，按照合同约定将房屋租金支付给了所有业主，并未对上诉人造成实质上的损失。 李德芳、龙骄尔向一审法院起诉请求：1.判令津大公司归还李德芳和龙骄尔所有的位于成都市武侯区；2.判令津大公司向李德芳和龙骄尔赔偿强占李德芳和龙骄尔商铺给其所造成的损失，从2019年5月计算至实际归还之日止，按照（2016）川0107民初1570号民事判决中认定的2002元／月计算。 一审法院经审理认定如下事实： 一、案涉房屋的相关情况。 1.2013年5月15日，李德芳、龙骄尔作为买方，宋玉田作为卖方，成都市蓉易居房地产营销有限公司作为居间方，三方签订了《成都市存量房买卖合同》，约定买方向卖方购买位于成都市武侯区商业房屋（建筑面积6.22平方米），房屋成交价格为41674元。2013年7月10日，位于成都市武侯区商业房屋（权2350427，建筑面积6.22平方米，套内面积2.21平方米）登记在李德芳和龙骄尔名下，由二人按份共有，其中李德芳享有30%的份额，龙骄尔享有70%的份额，其上无抵押信息，无限制登记信息。成都市不动产登记中心备案的《房屋分层平面图》显示：位于成都市武侯区共计246个商铺，均为方正的商业铺面，共用通道、楼梯、自动扶梯等设施。其中，64号商铺临街，与60至63号商铺相连接，隔通道与65号至69号商铺相对。 2.2012年10月23日，李德芳、龙骄尔签署《授权委托书》，其上载明：“成都市武侯区武侯横街17号‘金南旺角’1栋1层64号房屋业主李德芳（身份证号：5110241968××××××××）授权委托亿丰商务酒店行使业主权利（包括但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等业主权利）。本授权委托书有效期从授权人签字之日起至2025年2月28日止。”2012年12月5日，李德芳、龙骄尔（甲方）与亿丰公司（乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定李德芳、龙骄尔将其位于成都市武侯区房屋出租给亿丰公司，约定租赁期限为2013年3月1日至2025年2月28日，第一至三年月租金2002元，第四年至第六年月租金2174元，第七年至第九年月租金2374元；租金需于每季度第一个月15号前支付。2013年12月13日，亿丰公司将包括李德芳、龙骄尔的商铺在内的236户商铺出租给攀枝花商业银行股份有限公司成都高升桥支行（以下简称攀枝花商业银行高升桥支行）。 3.2019年5月6日，亿丰公司（甲方）与马俊华、秦叶春、刘胜（乙方），津大公司（丙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方、乙方将位于成都市武侯区（整层）出租给丙方使用。租赁房屋的基本情况为：该房屋位于成都市武侯区（整层），面积共计1428.50平方米。房屋权属证明材料为：产权证复印件、业主委托甲方进行招商管理的授权委托书、业主委托业主代表进行招租、签订租赁合同的手续；此材料用以证明甲方、乙方对前述房屋有对外出租、管理、收益、处分等权利，并承诺这些材料真实、合法。租赁期限自2019年5月10日起至2029年5月9日止，免租期共计三个月。三方约定租金支付方式为：前三年（2019年5月10日至2022年8月9日）租金单价为125元／平方米（含免租期），每月固定租金为178562.5元，从第四年开始每年递增5%，租金为半年支付一次。户名马俊华在广发银行股份有限公司开立的账号尾号为7110账户的个人活期对账单显示，2019年8月20日，该账户向对方户名为李德芳账户转账支付4665元；2020年1月19日，该账户向李德芳账户转账支付3887.5元。本案审理过程中，马俊华到庭陈述称，前述款项均为津大坩埚公司支付的租金，转账备注亦为租金，但李德芳收到租金后，从未联系马俊华或进行返还。 二、与本案相关的案件审理情况。 1.2016年2月29日，李德芳、龙骄尔因与亿丰公司、成都同瑞资产管理有限公司（以下简称同瑞资产公司）及攀枝花商业银行高升桥支行房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，要求判令：1.解除李德芳、龙骄尔与亿丰公司之间的《房屋租赁合同》，并腾退成都市武侯区房屋；2.亿丰公司向李德芳、龙骄尔支付租金17684.33元（暂计至2016年1月25日，最终计算至房屋腾退之日）及违约金12012元，同瑞资产公司对此承担连带支付责任；3.攀枝花商业银行高升桥支行将欠付亿丰公司的房屋租金直接支付给李德芳、龙骄尔。 一审法院认为：“李德芳、龙骄尔与亿丰公司签订的《房屋租赁合同书》，以及同瑞资产公司出具的《担保函》是各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。依据《房屋租赁合同书》第五条约定：‘租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回该房屋、乙方按合同年租金的50%向甲方支付违约金……：（4）因乙方原因，拖欠租金达30日以上的’。现亿丰公司自2015年8月底开始拖欠租金且现仍未支付，故一审法院对李德芳、龙骄尔要求解除与亿丰公司之间的《房屋租赁合同书》的诉讼请求予以支持。……对于李德芳、龙骄尔要求腾退房屋以及要求攀枝花市商业银行高升桥支行在欠付租金范围内承担付款义务的诉讼请求，一审法院认为，《房屋租赁合同书》第八条第5款约定：‘甲方自愿委托乙方行使业主权利（包括但不限于收房、物管、招商、出租、办理相关营业手续等业主权利），直至甲乙双方租赁合同到期或者租赁合同因其他原因解除为止’，该条款表明李德芳、龙骄尔对亿丰公司授予包括转租在内的各项业主权利，亿丰公司在该授权范围内，与攀枝花商业银行高升桥支行签订了《锦宏阁---金南旺角商业项目房屋租赁合同》，属于合法转租，应受法律保护。现虽一审法院判令解除李德芳、龙骄尔与亿丰公司之间的《房屋租赁合同书》，仅表明终止李德芳、龙骄尔对亿丰公司的上述授权，并不因此影响《锦宏阁---金南旺角商业项目房屋租赁合同》的效力，自本判决生效之日起，《锦宏阁---金南旺角商业项目房屋租赁合同》直接约束李德芳、龙骄尔与攀枝花商业银行高升桥支行，攀枝花商业银行高升桥支行应承担直接向李德芳、龙骄尔支付租金的义务。”据此，一审法院于2016年6月30日作出（2016）川0107民初1570号民事判决，判决：解除李德芳、龙骄尔与亿丰公司之间的《房屋租赁合同书》；亿丰公司于判决生效之日起五日内向李德芳、龙骄尔支付租金17684.33元（暂计至2016年1月25日，其余租金按2002元/月自2016年1月26日起计至本判决生效之日止），及违约金12012元；同瑞资产公司对亿丰公司上述付款责任承担连带支付义务；驳回李德芳、龙骄尔其他诉讼请求。该案民事判决书已于2016年8月10日生效。 2.2019年8月8日，李德芳、龙骄尔因与攀枝花商业银行高升桥支行房屋租赁合同纠纷诉至一审法院，要求判令攀枝花商业银行高升桥支行因2019年5月1日提前单方解除与李德芳、龙骄尔签订的《锦宏阁-金南旺角商业项目房屋租赁合同》，应向李德芳、龙骄尔支付违约金即支付三个月租金5283元。后因双方就赔偿事宜达成了和解，李德芳、龙骄尔于2019年9月11日向一审法院提出撤诉申请，一审法院于2019年9月11日作出（2019）川0107民初9299号民事裁定，裁定准予李德芳、龙骄尔撤诉。 3.2019年8月22日，李德芳、龙骄尔因与亿丰公司侵权责任纠纷诉至成都市金牛区人民法院。成都市金牛区人民法院于2019年11月15日作出（2019）川0106民初10416号民事判决，判令：亿丰公司应于判决生效之日起十五日内归还李德芳、龙骄尔于2012年10月23日出具的授权委托书原件和房产证、身份证复印件；判决生效后亿丰公司不能再以2012年10月23日李德芳、龙骄尔出具的授权委托书对外实施民事行为；驳回李德芳、龙骄尔的其他诉讼请求。 三、与本案有关的其他情况。 （一）庭审中，李德芳和龙骄尔作如下陈述：案涉房屋系李德芳、龙骄尔从同瑞资产公司处购买，买的时候同瑞资产公司在实际使用，之后出租给了攀枝花商业银行高升桥支行在使用，李德芳和龙骄尔购买的时候商铺是有实体墙隔的，虽然打的很乱，但可以看出哪一块是李德芳、龙骄尔的；水、电费是一层商铺统一缴纳的，水、电没有单独的表。2012年是委托给亿丰商务酒店缴纳的，攀枝花商业银行高升桥支行退租前，不清楚水、电费是如何缴纳的；李德芳和龙骄尔于2019年5月10日告知了津大公司其不愿出租，但津大公司坚持支付租金，强行支付至李德芳的账户内，其当时收到了4000余元，但并不清楚是什么款项，当时提出了异议，但对方微信拒收了；（2016）川0107民初1570号民事判决和（2019）川0106民初10416号民事判决生效后，找亿丰公司要过《授权委托书》，但亿丰公司拒绝返还。 津大公司作如下陈述：通过看到一层商铺上张贴的电话知晓商铺出租事宜，电话是业主代表的，业主代表告知津大公司一层商铺是亿丰公司在管理，与亿丰公司签订合同；在与亿丰公司签订《房屋租赁合同》时，亿丰公司向津大公司出示了全部的《授权委托书》，其中包括李德芳和龙骄尔的《授权委托书》，但没有看业主的房屋产权证书，有几百户业主津大公司不可能一家家的核实，签订合同时亿丰公司并未告知津大公司和部分业主有争议的事情；津大公司将房租支付给了两位业主代表，由业主代表将费用分别支付给业主，李德芳和龙骄尔也已收到了房租；除李德芳和龙骄尔外，无其他业主起诉。 亿丰公司作如下陈述：亿丰公司和业主代表在讨论招租的事情时，津大公司就来了。在与津大公司签订《房屋租赁合同》时，向其出示过全部的《授权委托书》，其中包括李德芳和龙骄尔的《授权委托书》，因为当时李德芳和龙骄尔的《授权委托书》在约定的有效期内，且一层商铺是不可分割的整体；同瑞资产公司最先与亿丰公司签订了《授权委托书》，由亿丰公司对一层商铺进行管理，故所有业主在购买商铺的时候，就应当知晓亿丰公司代租的事实；一层商铺的房屋平面图上的四至是理论的，实际上各个店铺没有实际的四至，只有整个一层商铺有周边墙，且攀枝花商业银行高升桥支行之前是光大银行股份有限公司在租赁，攀枝花商业银行高升桥支行进来之后一层商铺才统一进行了装修；津大公司对案涉房屋进行装修后，李德芳、龙骄尔才提出不同意出租；案涉房屋的水电均未独立；除李德和龙骄尔外，无其他业主起诉亿丰公司；246户中，包括李德芳和龙骄尔在内有19户起诉亿丰公司解除合同，法院也分别判决解除合同，但其余18户也收取了租金，并未返还津大公司；（2016）川0107民初1570号民事判决生效后，李德芳和龙骄尔并未来收回房屋，在（2019）川0106民初10416号案件开庭时，李德芳和龙骄尔才开始要求亿丰公司向其返还《授权委托书》，现《授权委托书》仍在亿丰公司处；在（2016）川0107民初1570号民事判决生效后，亿丰公司仍在使用李德芳和龙骄尔的《授权委托书》，是因为案涉房屋是不可分割的整体，亿丰公司需要对全部的业主负责。 （二）本案审理过程中，一审法院工作人员前往成都市武侯区武侯祠横街17号进行实际查看，现场情况为：1.各方确认李德芳、龙骄尔所有的商铺临街，处于拐角处。2.整个1层商铺现出租给津大公司后，划分为几个商铺分别经营，部分商铺处于闲置状态。3.各方确认的李德芳、龙骄尔所有的商铺位于“成义佛教工艺品厂家直销”店铺内，店铺内应为多个产权共同组成，无实体墙隔，无四至界限，现已统一装修。 一审法院认定以上事实，采信了当事人身份证明、房屋租赁合同、授权委托书、房屋信息查询记录、成都市存量房买卖合同、房屋平面示意图、房屋分层平面图、广发银行个人活期对账单、（2016）川0107民初1570号民事判决书、民事案件生效情况、（2019）川0107民初9299号民事裁定书、（2019）川0106民初10416号民事判决书以及庭审笔录等证据。 一审法院认为，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”之规定，李德芳、龙骄尔以其作为案涉商铺的所有权人，津大公司无权占有其房屋为由，要求津大公司搬离案涉房屋并进行赔偿。本案的争议焦点系津大公司是否无权占有李德芳、龙骄尔的房屋，津大公司是否应当返还房屋及进行赔偿。 第一从返还的现实条件看，案涉商铺位于成都市武侯区商业房屋，所在物业在李德芳、龙骄尔购买之后即始终用于整层出租。根据一审法院实际查看的现场情况，案涉房屋与其他相邻房屋在空间上紧密相邻，形成整体，未标明栋号、单元号及门牌号，无实体的墙体分割无法明确判断其四至界限，并非具有隔离设施的独立空间。成都市不动产登记中心备案的《房屋分层平面图》显示，案涉物业虽为方形块状标识，但无数据标识，无法确定长度、宽度及无法准确定位其位置。因此，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款：“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉商业房屋在构造上无法进行实质区分，且现有条件无法达到独立利用，其不完全符合建筑物区分所有权的特征，现有商业房屋只是进行了虚拟的分割，李德芳、龙骄尔所指的房屋四至亦无准确划分，津大公司在客观上不具有返还的基本条件。 第二从津大公司的占有理由看，亿丰公司持有李德芳、龙骄尔签署的《授权委托书》，虽其效力已被生效法律文书所否定，但因该《授权委托书》尚在其载明的有效期间内，基于案涉物业之前长期整体出租的状况，亿丰公司持有授权的行为足以使津大公司有理由相信其具有代理权限而与其进行法律行为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条及《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定，亿丰公司的行为构成表见代理，其代理行为对李德芳、龙骄尔发生法律效力，津大公司有权依《房屋租赁合同》占有案涉房屋。同时，李德芳银行账户中收入租金后，其没有采取有效方式提出异议，也使津大公司更加有理由相信李德芳、龙骄尔允许其占有使用其房屋。 第三，从物业的整体价值看，纵使案涉各方达成一致的返还意见，根据《中华人民共和国物权法》第七十一条：“业主对专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”，现案涉物业被用于整体出租，根据一审法院现场查看的情况，各物业间紧密相连，本身无法区分，李德芳、龙骄尔的返还要求本身难以实现。从《房屋分层平面图》看，部分物业居于后部，如无法使用必要的通道和其他设施，势必影响整体商业规划，极大损害其他业主合法权利。本案审理过程中，李德芳、龙骄尔亦认可案涉房屋无独立水、电表，亦佐证该物业目前仍处于整体使用的现实状况，李德芳、龙骄尔的诉求应当与其他众多业主利益保持一致。 综上，李德芳、龙骄尔诉请要求津大公司返还位于成都市武侯区商业房屋，不具有返还的客观条件和返还基础，一审法院对李德芳、龙骄尔的该项诉请，不予支持。同时，关于李德芳、龙骄尔要求津大公司支付房屋占有使用费，因一审法院对李德芳、龙骄尔的返还请求不予支持，津大公司已经按照《房屋租赁合同》的约定支付房屋租金，对李德芳、龙骄尔要求津大公司支付房屋占有使用费的请求，一审法院亦不予支持。 据此，一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十八条之规定，判决：驳回李德芳、龙骄尔的诉讼请求。案件受理费300元，由李德芳、龙骄尔负担。 本院经二审查明的事实与一审查明的事实一致；本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点是：津大公司对案涉商铺的占有是否是无权占有，是否应当向李德芳、龙骄尔赔偿损失。对此，本院评述如下： 首先，根据李德芳提交的《成都市不动产登记信息摘要3》，案涉商铺建筑面积为6.22㎡，系“同一所有权人房屋分割”而来，李德芳在购买案涉商铺时，该商铺即无实体墙体分隔，没有明确的四至空间，不符合建筑物区分所有权中专有部分的特征，现有商铺只是进行了虚拟的分割。所有权人在行使物权时，必须考虑其他所有权人的利益和商铺所在商业区间的整体使用价值。 其次，津大公司在与亿丰公司签订房屋租赁合同时，审查了亿丰公司持有的《授权委托书》，该授权委托书的内容并不涉及亿丰公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》，津大公司无法从该《授权委托书》得出上诉人与亿丰公司之间存在纠纷的可能；即使津大公司查询到上诉人与亿丰公司之间的涉诉信息，了解到（2016）川0107民初1570号民事判决解除了上诉人与亿丰公司之间的《房屋租赁合同》，但判决不涉及上诉人向亿丰公司出具的《授权委托书》，无法得出亿丰公司不具有上诉人授权的结论；上诉人向成都市金牛区人民法院提起诉讼要求亿丰公司返还《授权委托书》时，亿丰公司与津大公司已经完成了租赁合同的签订，故津大公司在业主代表参与的情况下，审查了亿丰公司的授权委托书，已经尽到了合理的审慎义务，亿丰公司的行为构成表见代理，津大公司有权依据《房屋租赁合同》占有案涉商铺，李德芳、龙骄尔主张的损失没有事实和法律依据。 综上，《房屋租赁合同》对李德芳、龙骄尔具有约束力，李德芳、龙骄尔要求津大公司返还案涉商铺的请求不能成立，津大公司占有案涉商铺后按约支付租金，李德芳、龙骄尔要求津大公司支付占有使用商铺的费用和损失没有依据。 综上所述，上诉人李德芳、龙骄尔的上诉理由均不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费300元，由上诉人李德芳、龙骄尔负担。 本判决为终审判决。 审判长  唐健 审判员  郭静 审判员  孙睿 二〇二〇年十一月四日 书记员  孙瑛