江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终1543号上诉人（原审被告）：谢学明。委托诉讼代理人：程秉义，江苏淮海潮律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：淮安鑫辉新型建材有限公司，住所地淮安市清浦工业园纵五路**。法定代表人：史学辉，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱军，江苏圣火律师事务所律师。原审被告：周军。上诉人谢学明因与被上诉人淮安鑫辉新型建材有限公司（以下简称鑫辉公司）、原审被告周军房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市清江浦区人民法院（2018）苏0812民初5902号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年6月4号立案后依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谢学明上诉请求：一、撤销一审法院判决，改判上诉人无需向被上诉人支付15万元；二、由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：1、一审判决认定事实不清。上诉人于2016年面临多次环保检查，环保部门要求不得再生产，上诉人于2016年7月搬离不是擅自。双方签订的协议书第七条约定：在承租期内，如遇政府、环保部门来干涉，由史学辉出面协调，如协调不成造成停产，次年租金不付，合同解除；2、被上诉人在上诉人搬离后很快就出租他人，并不是一审判决确认的2014年4月20日才出租；3、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十六条规定，因承租人违约行为导致房屋租赁合同解除，出租人可以要求承租人赔偿租赁房屋闲置期间的租金损失，但最长不得超过六个月。一审法院酌定上诉人给付15万元租金过高，因为根据双方协议书，合同解除不完全是上诉人的过错，被上诉人也有过错，涉案房屋没有闲置，没有空置损失。上诉人即使应该给付六个月租金，也应该扣除2015时已经给付的3个月租金。鑫辉公司答辩称，1、上诉人的上诉理由不能成立，无事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。上诉人搬走了一部分机器设备，但并不代表双方的租赁合同已经解除，由于上诉人仍存放一部分设备在厂房（见一审现场勘查笔录），且双方没有就租赁合同解除达成一致，所以原告认为双方的合同在2018年4月20日前并未解除，上诉人应当支付相应的租金；2、被上诉人本着息事宁人的态度对一审判决的六个月租金并未提起上诉，并不代表被上诉人完全认可一审六个月租金的判决。鑫辉公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间的房屋租赁合同，立即迁出承租房屋（原搅拌站院内）；2、两被告立即支付欠付的房租41.5万元（计算至2018年6月31日）；3、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月30日，原告鑫辉公司与被告周军、谢学明签订协议书一份，约定：现有乙方需要承租约2000平方米房屋使用，甲方具备条件，同意出租给乙方房屋2000平方米和场地一块给乙方使用；承租地点，鑫辉搅拌站院内；承租用途：工厂；承租期5年；租金每年提前一个月结算一次，年租金30万元；第一年租金付款办法，2015年7月30日付10万元，作为建房订金，第二次厂房基础完成，钢材进场付10万元，第三次主体完成，上瓦前再付10万元；在承租期内，如遇政府、环保等部门来干涉，由史学辉出面协调，如协调不成，造成停产，次年租金不付，合同解除；如果甲方内部出现举报造成损失的，如果证据属实由甲方负责赔偿一切经济损失；由于市场行情不好，造成停产的，停产期间租金照付；租金结算时间，以甲方把房屋交户使用为准，以交之日止开始计算租金,2015年9月30日交房，高温，不再顺延。合同签订后，原、被告均在合同上签字盖章。两被告向原告支付了第一年的租金30万元，原告按约将涉案房屋和场地交付两被告使用。庭审中两被告陈述其已经于2016年7月底搬走，并停止生产经营，但仍有部分设备没有搬走。之后，两被告未支付租金，也未继续使用租赁房屋。另查明，2018年4月20日，原告与案外人北京泰润恒业高新技术有限公司签订场地厂房租赁合同，约定原告将淮安市清江浦区工业园区纵五路5号，原告厂区内产地面积约22亩（含厂房、5住宿及办公楼）及场地出租给案外人使用，租赁期限自2018年4月20日起至2019年4月20日止。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给被告使用，双方形成租赁合同关系，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护。被告抗辩涉案房屋属无证建筑，因而租赁合同无效，由于原告出租给两被告的是鑫辉搅拌站院内的房屋和场地，庭审时原告提供了相应的房屋规划许可证以及图纸，故被告的抗辩意见不能成立，原、被告之间的租赁合同关系合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据双方诉辩意见，本案争议焦点主要集中在如下几个方面：一、关于原、被告之间租赁合同解除的问题。原告以两被告拖欠房租为由要求解除租赁合同，而两被告则辩称原告曾于2016年3月左右，贴公告告知被告搬离，被告于2016年6、7月份期间搬走，搬离过程中双方发生矛盾，导致部分机械设备置于原告处，说明双方已口头达成解除合同的合意，涉案租赁合同已于2016年7月底解除。对此，一审法院认为被告的抗辩意见不能成立，根据原、被告签订的租赁合同，双方租赁期限5年，2015年9月30日交房，故租赁期限应从2015年9月30日开始计算5年，双方应当遵守合同关于租赁期限的约定，如果提前解除合同，原、被告应当协商一致，形成解除合同的合意。被告辩称原告于2016年3月左右贴公告让其搬离，但是其提供的公告无法反映原告有解除合同的意思表示。同时，根据被告陈述以及证人证言，被告虽然中途搬走，但是并无证据证明其已和原告达成解除合同的协议，而且被告至今仍有部分设备留在原告处。根据民诉法规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，被告提出的双方已达成解除合同的口头协议的抗辩意见，证据不足，故一审法院不予采信。根据庭审调查，被告自搬走后一直未使用租赁房屋，也未支付租金，以其行为表明不再履行合同，其行为构成根本违约，原告有权解除合同。考虑到原告于2018年4月20日与案外人重新签订租赁合同，不管该合同是否履行，都表明原告主观上已经不再维持与被告签订的租赁合同，故本院认定原、被告之间的租赁合同于2018年4月20日实际解除。原告要求被告迁出承租房屋，考虑到被告已经实际搬离涉案房屋，仅有部分设备留在原告处，故一审法院认定被告应腾空租赁房屋内的设备。二、原告主张的租金能否成立。原告要求被告支付2016年10月1日起至2018年6月31日的房屋租金。被告则辩称其已于2016年7月底搬走，不应承担租金，且租赁场所就在原告公司院内，原告明知被告停止生产经营，容忍被告长达2年不支付任何租金，属怠于行使权利。一审法院认为，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案被告虽无证据证明其和原告达成解除合同的协议，但是从被告提供的证人证言来看，被告从租赁厂房搬走时曾和原告发生冲突，且租赁房屋本身就在原告院内，因此原告对被告搬走这一事实应当知情。被告擅自从租赁房屋搬走，又未按约定提前一个月支付第二年度的租金，其行为已构成违约，应当承担导致合同解除的违约责任，向原告支付合同解除前的租金，但是原告也应当采取措施防止损失的扩大，原告明知被告搬走，在长达两年的时间里未采取任何救济途径来防止损失的扩大，对损失扩大部分应自行承担责任。考虑到被告的过错程度，未与原告办理房屋交接手续，有部分设备滞留涉案房屋以及被告事实上7没有继续使用租赁房屋等因素，本院酌情确定被告承担原告6个月的房屋租金15万元，对原告主张的其他租金则不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条判决如下：一、原告淮安鑫辉新型建材有限公司与被告周军、谢学明2015年7月30日签订的租赁合同于2018年4月20日起解除，两被告于本判决生效之日起十五日内腾空租赁房屋内的设备。二、被告周军、谢学明于本判决生效之日起十五日内支付原告淮安鑫辉新型建材有限公司租金15万元。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8950元，诉讼保全费5000元，合计13950元，原告负担7178元，两被告负担6772元。二审审理中，双方均未提供新的证据。二审经审理确认一审查明的事实。本院认为，根据双方签订的租赁合同，约定租赁期限5年，2015年9月30日交付使用，故租赁期限应从2015年9月30日开始计算5年，双方应当遵守合同关于租赁期限的约定，如果提前解除合同，原、被告应当协商一致，形成解除合同的合意。上诉人虽然在租赁期内中途搬走，但其并未提供证据证明已和鑫辉公司达成解除合同的协议，而且至今仍有部分设备留在厂房。上诉人自搬走后一直未使用租赁房屋，也未支付租金，以其行为表明不再履行合同，其行为构成根本违约。因鑫辉公司于2018年4月20日与案外人重新签订租赁合同，上诉人与被上诉人签订的租赁合同于2018年4月20日实际解除。被上诉人主张上诉人迁出承租房屋应予支持。本案上诉人谢学明虽无证据证明双方达成解除合同的协议，但谢学明擅自从租赁房屋搬走，又未按约定提前一个月支付第二年度的租金，其行为已构成违约，应当承担导致合同解除的违约责任，向鑫辉公司支付合同解除前的租金。谢学明从租赁厂房搬走时曾和鑫辉公司发生冲突，且租赁房屋本身就在鑫辉公司院内，鑫辉公司对谢学明搬走这一事实应当知情，而鑫辉公司在谢学明搬走两年的时间里未采取任何救济途径来防止损失的扩大，对损失扩大有一定的过错，对损失扩大部分应自行承担责任。一审法院按双方的过错程度，酌定谢学明、周军承担6个月的房屋租金15万元并无不当。上诉人主张根据协议书约定由史学辉出面协调环评手续，如协调不了，次年租金不付，但一审庭审中，上诉人认可其营业执照未办理，且不能提供证据证明是因为未办理环评手续造成停产，本院对上诉人该上诉理由不予支持。因上诉人谢学明搬离出租屋后，双方没有交接手续，虽然协议书约定合同期限从2018年7月开始，计租时间从2015年9月30日开始，但双方签订的协议书于2018年4月20日才解除，一审酌定的租金是在上诉人应缴租金的基础上确定的数额，并不是因租赁房屋解除后，租赁房屋闲置期间的损失，上诉人应该缴纳的租金远超过一年的时间，故上诉人主张一审酌定的租赁合解除前产生的15万元租金过高无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人主张一审酌定的15万元租金中应扣除已交的第一年3个月租金无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢学明的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人谢学明负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 丁 然审 判 员 孙 洁二〇二〇年十一月三日法官助理 董 杰书 记 员 徐 海