湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘10民终2705号上诉人（原审原告）：李嵩，男，1990年7月16日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。上诉人（原审原告）：蒋敏，女，1990年5月2日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。以上二上诉人委托诉讼代理人：唐鹏，湖南又一村律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。法定代表人：欧小明，该公司总经理。委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。上诉人李嵩、蒋敏因与被上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初4534号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李嵩、蒋敏上诉请求：1.撤销一审判决；2.判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务。3.判决裕湘置业公司逾期交房而向李嵩、蒋敏支付违约金167080元，以后的违约金计算至实际交房之日止；4.本案一、二审诉讼费由裕湘置业公司负担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国建筑法》第61条、《中华人民共和国合同法》第279条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第17条、《建设工程质量管理条例》第16条、第49条规定，综合验收并办理完成竣工验收备案手续是房屋合格的最终条件，没经过综合验收是不允许使用的。裕湘置业公司明知涉案房屋未达到收房标准，仍交付涉案房屋，故《补充协议二》中关于收楼的约定违反法律规定，属于无效合同，裕湘置业公司仍应按照合同约定及法律规定履行房屋交付义务。一审法院以双方签订《补充协议二》并以双方已实际交接房屋为由判定裕湘置业公司已完成交房义务无事实和法律依据。《郴州市商品房买卖合同》及《补充协议二》均为格式条款，格式条款违反法律规定的，属于无效条款。综上，请求支持上诉请求。裕湘置业公司辩称：一、裕湘置业公司与李嵩、蒋敏签订的《补充协议二》为有效合同，未违反法律、法规的效力性强制规定。法律、法规的强制性规定分为管理性强制性规定和效力性强制性规定，而李嵩、蒋敏所罗列的相关规定均为管理性强制性规定，即使违反也不会因此否定私法行为的效力。二、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。《补充协议二》系李嵩、蒋敏自愿与裕湘置业公司签订的协议，是双方真实意思的体现，协议内容亦未违反法律、法规的效力性强制性规定，故一审判决在此基础上认定“《补充协议二》实际变更了案涉《郴州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定，也即李嵩、蒋敏同意放弃追诉裕湘置业公司违约责任的承诺后，应恪守诚实信用原则，不得就该诉请再行诉讼主张”是完全正确的。综上，请求驳回上诉，维持原判。李嵩、蒋敏向一审法院起诉请求：一、判决裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务。二、判决裕湘置业公司逾期交房而向李嵩、蒋敏支付违约金152012.6元，以后的违约金计算至实际交房之日止。三、判决裕湘置业公司承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：一、2017年4月22日，李嵩（买受人）、蒋敏（共有人）与裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》（合同编号20160121601），约定李嵩、蒋敏购买裕湘置业公司开发建设的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，建筑面积128.74平方米，商品房单价为每平方米3649.99元，总金额为469900元。其中，合同第九条约定，出卖人应当在2017年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定将经质监部门验收合格符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用。合同第十条约定，由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）……；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。上述合同签订后，李嵩、蒋敏按约定支付了首期房款169900元，余款300000元向银行申请贷款，已支付房款合计469900元。二、2018年5月6日，李嵩、蒋敏与裕湘置业公司、郴州市欣康物业有限责任公司（下称欣康物业公司）签订了《合同补充协议（二）》。该《合同补充协议（二）》其中主要内容为：一、经买受人与出卖人充分协商一致同意出卖人在2018年6月30日之前完成水、电、弱电、绿化工程的施工。二、出卖人自愿为买受人承担部分物业管理费及部分水电费用，作为对买受人的相应补偿。具体约定如下：1.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至2018年3月31日止）3个月的物业管理费，此物业管理费由出卖人与物业服务企业另行协商解决。2.出卖人自愿为买受人承担（自2018年1月1日起至水电工程施工完成）期间产生的水、电费用。3.买受人2019年起的物业管理费，每年按10个月进行缴纳，其他应缴纳部分，由出卖人与物业服务企业另行协商解决；缴纳期限至业主与现有物业服务企业服务合同终止之日。4.......。5......。6.本协议仅适用于裕湘公馆小区2栋、3栋所有业主，QQ复式公寓及商铺业主不适用于本协议。三、2栋、3栋业主应在阅读并接受此协议后，15个工作日内，完成房屋的验收及收房手续。四、买受人承诺在接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉，并保证不对房屋主体结构、房屋构架、墙体等进行任何形式的改造、拆除及增建，保证不影响建筑外观结构，若买受人违反本条约定造成房屋面积无法测绘、测绘不准确及造成房屋验收不合格等后果的，一切后果和责任均由买受人全部承担。五、补充协议约定与主合同约定不一致的，以本补充协议约定为准，本补充协议未约定的，继续依主合同之约定履行。本补充协议自出卖人与买受人签字（盖章）后生效，与主合同具有同等法律效力。三、上述补充协议签订当天，李嵩、蒋敏与裕湘置业公司办理了案涉房屋的交房手续，并交纳了2018年度物业费、装修押金、装修清运费及装修管理费。其中交纳物业费时，裕湘置业公司及欣康物业公司依协议为李嵩、蒋敏减免了3个月的物业费。2019年，案涉房屋通过了竣工验收。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。李嵩、蒋敏与裕湘置业公司签订的《郴州市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，应受法律保护。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。本案争议的焦点为裕湘置业公司是否承担逾期交房的违约责任以及李嵩、蒋敏诉请要求裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务应否予以支持。一、裕湘置业公司是否承担逾期交房的违约责任。根据案涉《郴州市商品房买卖合同》第九条约定，裕湘置业公司应于2017年12月31日前交付房屋，而双方于2018年5月6日办理了收房手续，裕湘置业公司实际逾期交房126天。但是，收房当天双方及郴州欣康物业服务有限责任公司签订了《合同补充协议（二）》，该协议不仅约定裕湘置业公司自愿为李嵩、蒋敏承担部分物业费及部分水电费，而且约定李嵩、蒋敏承诺接受本补充协议后不对水、电、弱电、绿化等因天气及不可抗力以及水电部门施工进度等原因造成的工期延误进行任何追诉。李嵩、蒋敏亦依此协议交纳2018年度物业费时，享受了减免优惠。因此，《合同补充协议（二）》实际变更了案涉《郴州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定，也即李嵩、蒋敏同意放弃追诉裕湘置业公司的逾期交房违约责任，故李嵩、蒋敏在作出放弃追究裕湘置业公司违约责任的承诺后，应恪守诚实信用原则，不得就该诉请再行诉讼主张。故对于李嵩、蒋敏要求裕湘置业公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。二、李嵩、蒋敏诉请要求裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务应否予以支持。如前所述，李嵩、蒋敏已于2018年5月6日收房，且案涉房屋于2019年通过了竣工验收，故现李嵩、蒋敏诉请裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:“驳回原告李嵩、原告蒋敏的全部诉讼请求。案件受理费1670元，由原告李嵩、原告蒋敏负担。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为：一、李嵩、蒋敏诉请要求裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务，应否予以支持。二、《合同补充协议（二）》是否属无效条款，裕湘置业公司应否承担逾期交房的违约责任。关于争议焦点一。2018年5月6日，李嵩、蒋敏与裕湘置业公司办理了案涉房屋的交房手续，进行了收房；2019年，案涉房屋亦通过了竣工验收。一审依据上述查明的事实，认定李嵩、蒋敏诉请裕湘置业公司继续履行合同约定交房标准的交房义务，缺乏事实及法律依据，不予支持该诉请并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。《合同补充协议（二）》系李嵩、蒋敏与裕湘置业公司及郴州欣康物业服务有限责任公司自愿签订，李嵩、蒋敏主张补充协议违反法律规定属于无效条款的依据不足，且补充协议对双方的权利义务约定明确，李嵩、蒋敏交纳物业费时，也依该协议享受了减免优惠。一审法院认定该协议合法有效以及实际变更了案涉《郴州市商品房买卖合同》中关于逾期交房违约责任的约定，并无不当。裕湘置业公司履行了该协议约定的义务，李嵩、蒋敏亦应遵守其在该协议中的承诺，李嵩、蒋敏主张《合同补充协议（二）》无效故裕湘置业公司仍应承担逾期交房的违约责任，其理由不能成立，也不符合诚实信用原则，本院不予支持。综上所述，李嵩、蒋敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3340元，由上诉人李嵩、蒋敏负担。本判决为终审判决。审判长  谢末钢审判员  廖 军审判员  雷金梅二〇二〇年十一月二十三日法官助理黄晓宇法官助理李言琦法官助理李佳颖书记员聂莎莉书记员陈峰书记员瞿殷婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。