广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1202民初3914号原告：邓景良，男，1988年7月19日出生，汉族，身份证住址广东省肇庆市端州区*********。委托诉讼代理人：冯媚婷、陈水养，广东侨英律师事务所律师。被告：肇庆市泰湖新城房产项目有限公司，住所地：肇庆市端州区*****侧（106、107区），统一社会信用代码：914************298。法定代表人：姚炎和，该公司董事长。委托诉讼代理人：张佳斌、杨世军，分别是广东赛力律师事务所律师、实习律师。原告邓景良与被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2020年8月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人陈水养，被告的委托诉讼代理人张佳斌、杨世军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付违约金44164.4元（按已付房款981431元的每日万分之三计算，从2018年9月2日起计至2019年1月30日止。）2、本案受理费及其他诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2017年12月17日，原告邓景良与被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的坐落于肇庆市端州区****房，总房款为981431元，被告应于2017年12月30日前向原告交付该商品房，并自交付商品房之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，因出卖人原因，买受人未能在90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，出卖人应自期限届满之日起次日至实际完成房屋所有权登记之日止，按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告2018年6月3日向原告发出《泰湖新城收楼书》。按约定，被告应在2018年9月1日前为原告办理了该房屋的所有权证书，但被告直至2019年1月30日才为原告办理了该房屋的所有权证书，已经逾期150天。根据合同约定，被告应向原告支付违约金44164.4元，但被告至今仍未支付。基于以上事由，为维护原告的合法权益，现向贵院提出起诉，请按前述请求判决之。在庭审过程中，原告补充诉讼请求：违约金的计算是从2018年4月1日开始计算。被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司辩称，一、关于涉案房屋交付时间。本案中，答辩人向物业公司发出的《收楼通知书》，仅说明此时涉案房屋已具备交付条件，可以随时交付给业主；而《泰湖新城收楼书》载明：“经业主现场验收施工质量，装修标准符合要求，同意收楼，产权归业主所有”，后经业主签名确认同意予以收楼，此时房屋完成交付手续。因此，答辩人认为涉案房屋交付时间应以《泰湖新城收楼书》载明的时间为准。业主未在《泰湖新城收楼书》签名的，则表示业主拒绝收楼，交付手续尚未办理完毕，由此所产生的责任应由业主承担。二、关于办证时间的确认。答辩人认为办证时间应以答辩人提交办证资料给房管部门且由登记部门出具《临时收件收据》以证据清单为准，视为答辩人已履行合同约定的办证义务。三、原告未能及时提供应由其提供的相关资料，自身的违约行为具有过错，应承担相应的责任。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议2、（1）约定：原告付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托答辩人代办房产证。委托答辩人代办房产证的，应及时提供应由原告提供的相关资料。答辩人在收齐相关资料60天内将资料送交房管部门申请办理房产证。以及合同第二十条第（三）款约定：因原告的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，答辩人不承担责任。本案中，有证据证明原告迟于合同约定的时间（以证据清单为准）才向答辩人交齐办证所必需的相关资料（契税和专项维修基金单据等），答辩人收到后及时提交相关资料给房管部门并由登记部门出具《临时收件收据》，答辩人依约在收齐相关资料60天内将资料送交房管部门申请办理房产证。故，答辩人认为，本案中办证迟延与原告自身迟交资料的过错具有关联性，并不能完全归责于答辩人。综上，依照《合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。本案中，原告委托答辩人代办房产证是基于委托法律关系，提交办证所必需的契税和专项维修基金单据等是原告应履行的义务（应该在涉案房屋交付后30天内提交资料给答辩人，90天-60天=30天），但原告未能及时提交的行为亦构成违约，具有一定的过错，应承担相应的责任。因此，基于公平原则恳请法院按双方违约、过错程度对各自应承担的责任予以分配。四、原告并没有任何证据证明其所受损失的金额，依法违约金可适当减少。本案是商品房预售合同纠纷，房款的支付和房屋的交付是双方合同的主要义务，而委托办证是双方合同的附随义务，答辩人是基于原告的委托代为办理房产证，在此过程中，即使因答辩人逾期办证也未给原告造成任何损失。因此，根据《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。综合本案，原告并没有任何证据证明其所受损失的金额，因此恳请法院对原告所主张的违约金予以适当减少。本院经审理认定事实如下：2017年12月17日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于肇庆市端州区****侧（116区）（肇庆市端州区****房（以下简称案涉房屋），建筑面积159.81平方米，总金额981431元。在《商品房买卖合同（预售）》中，原、被告对商品房的基本情况、计价方式与价款、付款方式及期限、商品房交付条件、商品房相关设施设备交付条件、交付时间和手续、逾期交付责任、房屋登记等进行了约定。其中合同第三条“商品房基本情况”第4款约定，该商品房的房产测绘机构为肇庆市房屋测绘所，其预测建筑面积共159.81平方米……合同第十一条“交付时间和手续”约定，(一)出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前7日(不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。合同第十二条“逾期交付责任”约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（1）和（2）不作累加：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金。合同第二十条“房屋登记”约定，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.03%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。附件十一《补充协议》第2条第（1）点约定，买受人付清购房款和有关全部费用并收楼后，可委托出卖人代办房产证。委托出卖人代办房产证的，应及时提供应由买受人提供的相关资料。出卖人在收齐相关资料60天内将资料送交房产部门申请办理房产证。另，合同签订后，原告依约向被告支付了购房款981431元。2018年6月3日，原告在《泰湖新城收楼书》中签名确认收楼。此后，原告因被告未能在合同约定的期限内办理房产证而诉至本院。另查明，2018年12月17日，被告向肇庆市房产交易管理所提交案涉房屋的办证资料，肇庆市房产交易管理所于同日出具了《临时收件收据》。此后，肇庆市国土资源局核发了案涉房屋的不动产权证。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件，是双方的真实意思表示，合同的主要内容没有违反法律、行政法规强制性规定，是合法有效的合同,双方均应全面履行合同约定的义务。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求。首先，根据本案查明的事实，被告确实存在迟延办证的行为，已构成违约，理应依约向原告支付违约金。其次，关于逾期办证的起止时间。根据合同约定，案涉房屋应在收楼日即2018年6月3日起90日内(即2018年9月1日前)取得所有权证书，故逾期办证的起始时间应为2018年9月2日。对于截止时间，原告认为违约金的截止时间应计算至房屋所有权证出证时止，而被告则认为应计算至其提交办证材料给房管部门之日止。对此，本院认为，被告提交办证资料给房管部门后，有关房屋所有权证书的核发属于行政部门的行政行为，并非被告可以控制之情形，故在被告提交了全部办证所需材料且由登记部门出具《临时收件收据》后即2018年12月17日应视为已履行了合同约定的办证义务，故被告逾期办证的期间应为2018年9月2日起至2018年12月17日止合共106日。被告对于逾期办证期间所提之抗辩，其理由成立部分，本院予以采纳。关于违约金的标准。根据合同的约定，逾期办证的违约金为每日按总房价款的万分之三计付。但在本院处理案涉小区同类型案件中依据当事人的申请，已根据公平原则和诚实信用原则依法调整违约金为每日按总房价款的万分之一的标准计付，有关的判决已发生法律效力。本案中，原告已根据有关生效判决自行调整违约金每日按总房价款的万分之一的标准主张，该违约金标准合理合法，本院予以支持。综上，被告存在迟延办证的违约行为，理应依约承担支付违约金的责任。根据上述认定，被告应付逾期办证的违约金为10403.16元（981431元×106日×0.01%=10403.17元）。原告的诉讼请求，其合理合法部分，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第(九)项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办理房屋权属证书的违约金10403.17元给原告邓景良。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费452.06元（原告已预交），由原告邓景良负担422.02元，被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司负担30.04元。被告肇庆市泰湖新城房产项目有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内迳付给原告邓景良。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 员 董炽文二〇二〇年十一月九日法官助理 员黎婧书 记 员 黄安玉