河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终8991号 上诉人（原审被告）：河北尚元房地产开发集团有限公司，住所地河北省石家庄市新华区中华北大街**华林国际办公楼**。 法定代表人：牛志成，该公司董事长。 委托诉讼代理人：张某，该公司法律顾问。 委托诉讼代理人：张某彪，男，1986年2月22日，汉族，该公司职员，住河北省冀州市。 被上诉人（原审原告）：何某，女，1984年3月30日出生，汉族，住河北省石家庄市新华区。 委托诉讼代理人：周英斌，河北合乾律师事务所律师。 上诉人河北尚元房地产开发集团有限公司（以下简称尚元房地产公司）因与被上诉人何某房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2940号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 尚元房地产公司上诉请求：1.撤销石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2940号民事判决书，并依法驳回被上诉人全部诉求；2.本案一审和二审案件受理费均由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人何某（一审原告）诉上诉人河北尚元房地产开发集团有限公司（一审被告）商品房买卖合同纠纷一案，一审法院石家庄市新华区人民法院（2020）冀0105民初2940号民事判决书认定事实不清、适用法律错误。1.一审法院违背众所周知的大气污染防治导致的政府要求上诉人停工的事实，没有全面认定上诉人依法提交的政府公开的停工文件或通知，没有考虑上诉人延期交房实属不可抗因素导致，不属于上诉人违约延期交房的事实，同时在判决计算返款利息时也未考虑应减除上述时间。2.一审法院在双方当事人均认可签署的合同二《协议书》的情况下，忽略了该协议书第2条约定的，即“在被上诉人未付清全部借款（共计16万元）前，上诉人有权拒绝交房，”这一基本约定。即，在被上诉人当庭承认仅偿还了八万元借款、尚欠八万元未还的情况下，上诉人拒绝并延期交房具有约定权利和法律依据，被上诉人以上诉人延期交房为由提出解除购房合同无任何依据。综上，一审法院事实审查不清，置上诉人延期交房的合法权益和合理抗辩于不顾，错误适用违约解除合同的法律，应予以纠正。请求上诉法院依法支持上诉人的上诉请求。 何某辩称，上诉理由不能成立。一、按照上诉人所提交的证据计算，即使该证据真实，大气污染影响的天数应为74天。合同约定的是在2019年11月30日交房，延期74天以后应当在今年的2月15日交房。但是我方起诉是在5月底，缴费是在今年的6月18日。因此，按照合同约定我方解除合同的权利是正当的；二、关于上诉人所提到的在判决计算还款利息时，未考虑减除上述时间，就是大气污染影响的停工时间，这是按合同约定的，解除合同从什么时间计算，合同中都有约定。另外即使在大气污染影响施工的期间，该款上诉人也在使用，因此不应当扣除；三、关于双方签订的协议书，合同二中上诉人的意思是不完整的。请求驳回上诉，维持原判。 何某向一审法院起诉请求：1.依法解除原被告双方于2019年6月24日签订《商品房买卖合同（预售）》；2.被告退还原告交纳的购房款277092元及利息23690.18元（自2019年4月29日起至2019年8月19日起按年4.75%计算利息），并自2019年8月20日起按同期全国银行间同期拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际还清之日止；3.诉讼费等费用由被告负担。 一审法院认定事实：一、2019年4月，何某认购尚元房地产公司开发的石家庄市新华区尚宾城（一区）10号办公楼1620号，价款共计547092元。何某于2019年4月10日向尚元房地产公司支付1万元，2019年4月15日向尚元房地产公司支付10.7092万元，2019年4月29日向尚元房地产公司支付16万元（从第三人处借款），2019年7月12日向尚元房地产公司支付27万元（从银行贷款），共计支付547092元。二、何某（乙方，借款人）为交纳上述购房款，于2019年4月与河北博涵投资管理有限公司（甲方，出借人）、尚元房地产公司（丙方，担保人）签订《借款合同》，约定甲方（出借人）以无利息借给乙方（何某）首付购房款16万元用以购买上述商品房，借款期限自2019年4月10日至2021年4月9日，共计24个月，上述借款由甲方直接代乙方支付给丙方作为乙方首付购房款的相应部分，上述借款乙方保证分两年期还清，第一期自签订商品房买卖合同之日起一年期满后一周内偿还借款的50%，即8万元，第二期自签订商品房买卖合同之日起两年期满后一周内偿还借款的50%，即8万元，否则，每逾期一日，乙方向甲方支付延付金额的0.1%的违约金。丙方为乙方还款提供连带担保责任，担保期限截止2025年12月31日。2019年6月19日何某（借款人）与中国建设银行股份有限公司石家庄分行（尚元房地产公司合作银行，贷款人，以下简称建行）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定何某向建行贷款27万元用于购买案涉房产，借款期限为120个月，自2019年6月19日至2029年6月19日止，还款方式为等额本息还款法，每月偿还贷款本息3047.97元；贷款支付方式为委托支付，即贷款人一次性将贷款划入借款人指定的河北尚元房地产开发集团有限公司尚宾一区10号办公楼账户。合同签订后，2019年7月12日建行依约向何某发放贷款27万元，建行将此款付至何某指定的尚元房地产公司账户，2019年7月15日尚元房地产公司向何某出具收款收据，载明收到27万元。2019年8月1日至2020年7月1日何某每月偿还银行贷款本息3047.97元。2020年4月9日何某偿还第三人河北博涵投资管理有限公司借款本金8万元。三、2019年6月24日何某与尚元房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定何某购买尚元房地产公司座落于石家庄市新华区尚宾城（一区）10号办公楼1620号，预测建筑面积41.64平方米，单价13138.62元／平方米，价款共计547092元，买受人应当于2019年6月23日前支付首期房价款277092元，占全部房价款的50%，余款270000元向河北银行或农业银行或兴业银行或建设银行或中国银行或招商银行或邮政储蓄银行或交通银行或北京银行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应当在2019年11月30日前向买受人交付该商品房，如因遵守相关法规政策的变化或因有关政府机构的行为导致出卖人房屋配套设施交付发生逾期的，交付期顺延，出卖人不承担违约责任；除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.01%向买受人支付违约金。四、何某提交其与尚元房地产公司业务人员崔小龙的微信聊天记录，欲证明何某自2020年4月8日起向尚元房地产公司提出退房要求，但至今没有结果。何某提交其与尚元房地产公司销售主管董远丽的通话录音，证明何某曾于2020年4月向尚元房地产公司发出信函，通知尚元房地产公司解除合同，尚元房地产公司已收到该信函，但明确答复何某只有通过诉讼才能解决。尚元房地产公司质证对何某与崔小龙的微信聊天记录不予认可，因何某未能举证证明崔小龙系尚元房地产公司员工；认可董远丽是尚元房地产公司销售人员，但何某未提供录音的复制文本，无法核实录音的真实性，且何某提供的上述两份证据与本案没有直接关系。五、2019年4月何某、尚元房地产公司签订《协议书》，约定何某以贷款形式购买尚元房地产公司开发的石家庄市新华区“尚宾城一区”10号办公楼1620室，并与尚元房地产公司签署了相关购房协议，何某购买商品房的首付款不足而从河北博涵投资管理有限公司（以下简称第三人）处借款，尚元房地产公司为此提供了担保责任，何某保证按借款合同约定偿还第三人的相关借款，若何某、尚元房地产公司双方之间相关购房协议被解除或终止，导致上述以贷款方式购房的购房协议无法履行，何某上述以从第三人处借款形式支付的购房首付款，尚元房地产公司有权直接代何某归还给第三人，何某未偿付第三人全部借款（含违约金等）前，或尚元房地产公司承担了担保责任而替何某偿付了第三人相关借款，则在何某全额偿付尚元房地产公司垫付资金前，尚元房地产公司有权拒绝向何某交付所购商品房，并有权拒绝给何某办理房产证。六、尚元房地产公司主张自2019年7月11日至2020年3月2日期间因大气污染和新冠疫情等原因导致共计停工127天，属于不可抗力，不应承担违约责任，并提供以下证据：1.石家庄市供水公司停水通知，欲证明2019年7月11日至7月13日期间因石家庄城市轨道交通3号线一期工程柏林庄站施工，供水管线改迁，主城区部分区域（包括被告施工区域在内）停水3天；2.石家庄市新华区住房和城区、石家庄市重污染天气应急指挥部办公室、河北省大气污染防治工作领导小组办公室等发布的停工通知，欲证明因大气污染等原因政府启动重污染预警，2019年9月24日至2020年1月23日期间共计要求停工85天；3.2020年1月24日至2020年3月2日因全国范围内突发疫情（公共卫生事件）导致停工39天。何某质证认为停水通知的真实性不确定，且用户可以提前储水，不属于不可抗力；双方签订合同时案涉工程主体已经完工，剩余工程系室内工程，室内施工是否属于通知要求的停工范围无法证实，从被告提供的证据来看，显示的是施工工地土石方作业、电焊、切割、粉刷、混凝土搅拌等户外易产生扬尘的作业，室内施工并非在限制的范围内。另外，尚元房地产公司计算的天数不对，首先何某不认可被告提供的停工证明属于不可抗力，退一步讲，即使尚元房地产公司证据成立也应按74天扣除，而非127天。 一审法院认为，何某与尚元房地产公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并有效，双方均应认真履行各自义务。何某依约向尚元房地产公司支付购房款后，尚元房地产公司应在约定的期限内向何某交付房屋。双方签订的合同约定，尚元房地产公司应在2019年11月30日前向何某交付商品房，如因遵守相关法规政策的变化或因有关政府机构的行为导致出卖人房屋配套设施交付发生逾期的，交付期顺延，出卖人不承担违约责任。本案即使尚元房地产公司的抗辩理由成立，至2020年5月1日具备交付条件时，尚元房地产公司也已逾期。根据双方签订的合同约定，何某享有合同解除权。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。因此，尚元房地产公司应向何某返还购房款的本金及利息，剩余购房贷款及向河北博涵投资管理有限公司的借款应由尚元房地产公司分别返还给银行和河北博涵投资管理有限公司。双方均认可何某于2019年4月10日向尚元房地产公司支付1万元，2019年4月15日向尚元房地产公司支付10.7092万元，2019年4月29日向尚元房地产公司支付16万元（从第三人处借款，何某已偿还8万元），2019年7月12日向尚元房地产公司支付27万元（从银行贷款，何某已偿还12期贷款本息共计36575.64元）。因此，尚元房地产公司应返还何某购房款117092元及何某已向第三人支付的8万元、已偿还的银行贷款本息36575.64元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十五条之规定，判决：一、解除何某、河北尚元房地产开发集团有限公司于2019年6月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、河北尚元房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还何某购房款117092元，并支付利息（自2019年4月29日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期同类人民币贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至履行完毕之日止的利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、河北尚元房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还何某已付购房款8万元，并支付利息(自2020年4月9日起至履行完毕之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、河北尚元房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起十日内返还何某截止到2020年7月1日已付银行贷款本息36575.64元。五、驳回何某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5812元，减半收取计2906元，由河北尚元房地产开发集团有限公司负担。 本院二审期间，尚元房地产公司提交了如下证据：1.大气污染停工证明若干，欲证明自2019年7月11日至2020年3月2日共127天停工，因污染天气和疫情导致延期，属于不可抗力，公司不应承担违约责任；2.河北博涵投资管理有限公司、何某以及尚元房地产公司共同签订的《借款合同》复印件，欲证明河北博涵投资管理有限公司无利息借给何某160000元首付款用以购买案涉房产；3.《协议书》复印件，欲证明若购房合同解除，何某的借款公司扣除后由公司归还出借方，公司在何某未付清全部借款前，有权拒绝交房。何某质证称，1.疫情发生在尚元房地产公司违约之后，且即使公司提交的证据真实，大气污染影响的天数也应为74天。何某依据双方所签商品房买卖合同的约定有权解除合同；2.《借款合同》约定的还款期限与尚元房地产公司向何某交付房屋的期限相矛盾，尚元房地产公司主张拒绝交房的理由不成立。对当事人二审争议的事实，经查同原审查明的事实一致。 本院认为，尚元房地产公司主张因大气污染及疫情等不可抗因素导致其延期交房，对何某不构成违约。尚元房地产公司依照双方签订的商品房买卖合同，应于2019年11月30日前向何某交付案涉商品房。其主张大气污染及疫情共延期127天交房，并认可2020年5月1日售楼部发出交房通知，即依据尚元房地产公司的主张，其也已构成逾期交房，且何某对延期127天不予认可。对尚元房地产公司主张向何某返还款项应扣除停工期间，其未能举证证实，故其关于不构成违约并应扣减相应计息期间的诉请，理据不足，本院不予支持。关于《协议书》，何某与河北博涵投资管理有限公司及尚元房地产公司签订的《借款合同》中所约定的第二期还款期限未到，即何某未构成违约，且《协议书》中并未注明对于案涉商品房交付时间以该《协议书》约定为准，尚元房地产公司亦未证明该《协议书》系对双方签订的商品房买卖合同有关房屋交付条款的修订或补充，故尚元房地产公司以《协议书》中的约定主张有权拒绝交房，理据不足，本院不予支持。 综上所述，河北尚元房地产开发集团有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5812元，由上诉人河北尚元房地产开发集团有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯增辰 审判员  李荣水 审判员  孟志刚 二〇二〇年十一月二十日 书记员  史 暹