湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0802民初2089号原告：毛明宜，女，1953年5月29日出生，汉族，居民，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：肖淑蓉，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：毛明扬，湖南湘江律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地湖南省张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地湖南省张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南大成国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430000616771401F，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：毛致平，董事长。原告毛明宜与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称张家界山水公司）、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称张家界大成酒店公司）、被告湖南大成国际大酒店有限公司（以下简称湖南大成酒店）合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告毛明宜的委托诉讼代理人肖淑蓉到庭参加诉讼，被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛明宜向本院提出诉讼请求：1、判决被告张家界山水天下置业有限公司向原告支付回购位于张家界市永定区××庄××座××号房屋回购款共计489700元及逾期付款损失5000元【暂计算至2020年8月，要求以489700元为基数，自2020年9月1日，按年利率12％计付逾期付款损失至房屋回购款全部付清之日止】；2、判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司支付原告房屋投资收益184572元及逾期付款损失10000元【暂计算至2020年8月，要求按4489元／月继续计付房屋收益至被告受让房屋并支付房屋回购款止；3、判决被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司和被告湖南大成国际大酒店有限公司对被告张家界山水天下置业有限公司对原告所负全部债务承担连带支付责任；4、判决被告张家界山水天下置业有限公司和被告湖南大成国际大酒店有限公司对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司对原告所负全部债务承担连带支付责任；5、判决被告承担本案的诉讼费。诉讼过程中，原告将第1、2项诉讼请求中的“暂计算至2020年8月，明确为暂计算至2020年8月31日”。事实与理由：原告基于被告提出的返租和无条件回购和保证付款之承诺，于2012年1月1日就购买被告位于张家界市永定区××庄××座××号××号房屋，与被告张家界山水公司签订了一份《商品房买卖合同》，并于当日与三被告另行签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，双方在上述三份协议中约定了关于原告购买本案房屋同时，被告二承租本案房屋经营酒店，被告三并承诺租赁满三年后无条件回购；同时协议并约定几位被告之间对原告所负债务均承担连带支付责任。原告于签订合同时即支付了本案房屋全部房款，被告二受领和经营管理该房屋，期限3-6年，被告按约向原告支付固定收益。2012年至2016年9月期间，被告基本能全面履行支付义务，但自2016年10月起，被告虽陆续有支付租金，但并未足额支付，存在欠付行为，至2019年11月份后，被告对原告再无任何支付行为。基于被告的违约行为，原告遂于2018年9月向被告书面致函，要求被告回购房屋并依约支付房屋转让款，但被告迄今为止仍未履行合同约定的支付房屋转让款和租金的义务。据此，原告为维护自己合法权益，诉请法院依法支持原告的诉讼请求。被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店未到庭参加诉讼，但提交书面答辩状共同辩称：请求依法公正处理本案，降低违约金；因出现新型冠状病毒不可抗力因素请求减免租金；请求驳回要求支付回购款及承担连带责任的诉讼请求。本案尚未达到回购条件，被告不存在回购违约，不应计算回购违约金。对原告计算的已付租金没有异议，被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的投资收益不予认可。原、被告双方并未对投资收益达成续签协议。现因出现新型冠状病毒不可抗力的情况及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准。原告主张的分项违约金过高，请求原告放弃违约金或人民法院降低违约金标准。根据本案的情势变更原则，被告主张即使承担违约金也只应按银行同期存款利率计算原告所受经济损失，以不超过该存款利率的30%为宜，原告应当选择行使合同权利或继续履行《商品房买卖合同》，或解除《房屋租赁合同》。请求原告放弃回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与山水置业公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与大成山水酒店、山水置业公司签订的《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解除。本案原告已丧失回购权利，其无权要求被告无条件回购，且尚未达到房屋回购条件，被告有权拒绝回购。原告以诉讼的方式同时主张房屋回购款和房屋投资经营收益属于重复主张权利，且原告主张回购房屋事实上不应成立。被告在目前阶段不同意回购该房屋，也没有经济能力进行回购。原告以诉讼的方式选择了主张购房本金、收益、违约金，实属解除合同的内容，但未明确合同解除的事实。原告起诉要求被告回购涉案房屋，实质是原告解除与山水置业公司签订的《商品房现房买卖合同》，被告愿意继续履行《房屋买卖合同》，协助原告办理过户登记。本案任何争议合同均未约定担保期限，保人已实际免除担保责任，且租赁合同以及委托装修折旧合同均已到期，合同到期后担保人没有继续履行担保责任的义务。查明的事实根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实：2012年1月1日，原告毛明宜（合同买受人）与被告张家界山水公司（合同出卖人）签订《商品房买卖合同》，在合同中约定：被告张家界山水公司将张家界大成山水大酒店第11层1138A号房，建筑面积共48.97平方米，套内建筑面积35.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积13.71平方米，以489700元出卖给原告毛明宜。签订合同时，原告毛明将购房款489700元，一次性支付给被告张家界山水公司。2012年1月1日，被告张家界山水公司（合同甲方）与原告毛明宜（合同乙方）签订《商品房买卖补充合同》，合同约定：签订本合同时乙方需与张家界大成酒店公司签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，同时甲方、乙方、张家界大成酒店公司及湖南大成酒店四方须签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》。2012年1月1日，原告毛明宜（合同甲方）与被告张家界大成酒店公司（合同乙方）、被告张家界山水公司（合同丙方）、湖南大成酒店（合同丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》，在合同中约定：甲方将其投资的物业坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××房，建筑面积46.97平方米，交由乙方统一管理、经营，投资期内，乙方对该房屋拥有占有、管理、使用和收益等相关权利，并由乙方对外统一经营管理。合同约定：该房屋的投资期限最短时限不少于3年，最长不超过6年，甲方同意乙方根据上市的具体情况，缩短投资期限，自甲方付清全部房款之日起开始计算投资收益。在合同投资期内，投资收益每月4489元，乙方在每月20号之前，将当月投资收益一次性划入甲方指定的银行账户。在本合同投资期内，如逾期3个月乙方未向甲方支付投资收益，除应付甲方的投资收益之外，乙方应向甲方支付该房屋本年度投资收益的0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月乙方未向甲方支付投资收益，甲方有权要求丙方按该房屋约定回购价格提前回购该房屋；同时乙方需向甲方支付该房屋约定价格的0.5%作为违约金，但甲方违约或不可抗力情形除外。被告张家界大成酒店公司（合同丙方）对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为乙方向甲方支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店（合同丁方）对乙方在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为乙方向甲方支付投资收益及回购款项提供担保。2012年1月1日，原告毛明宜（合同甲方）与被告张家界山水公司（合同乙方）、被告张家界大成酒店公司（合同丙方）、被告湖南大成酒店（合同丁方）签订《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》，在合同中约定：甲乙双方同意在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满三年后至第六年内，甲、乙双方的任何一方都有权要求对方按本合同第三条约定的购买价（即489700元）回购该房屋。被告张家界大成酒店公司(合同丙方)对回购甲方该房屋之义务提供担保。在合同第七条约定：在甲方与丙方所签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》所约定的投资期内，如逾期超过3个月或每年度逾期累计超过6个月未向甲方支付投资收益，甲方有权要求乙方按本合同第三条约定的价格（即489700元）提前回购该房屋，并在该房屋回购手续办妥之日一次性将回购款支付给甲方。同时约定在本合同第六条、第七条第一款相关规定中，任何一方若逾期30天未履行，则违约方应向守约方支付该房屋约定价格（以本合同中第三条约定的购买价即489700元）0.5%的违约金。逾期60天内因乙方违约造成甲方投资收益损失或因甲方违约造成乙方的经济损失，由违约方负责赔偿。逾期超过60天，守约方有权要求违约方履行合同或有权单方解除本合同。2012年1月1日，原告毛明宜（合同甲方）与被告张家界山水公司（合同乙方)、被告张家界大成酒店公司(合同丙方）、被告湖南大成酒店（合同丁方）签订《补充合同》，合同第五条约定，在该房屋《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》投资期满六年后，乙方须于15日内一次性将该房屋回购款支付给甲方（具体执行细则见甲乙丙丁四方签订的该房屋之《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中的相关规定）。另查明，2012年1月至2016年9月被告张家界大成酒店公司按照投资经营合同的约定，向原告毛明宜按月支付投资收益，自2016年10月1日起至2020年8月31日止，被告张家界大成酒店公司应按照投资经营合同的约定，向原告支付投资收益款206494元，实际共向原告毛明宜支付投资收益款21922元，未能按期足额向原告支付投资收益款184572元。自2019年11月起，被告张家界大成酒店公司，停止向原告支付投资收益款。2017年9月11日，原告毛明宜向被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司提交《申请回购报告》，要求被告张家界山水公司按照《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》的约定，回购涉案1138A号房屋，并在回购手续办妥之日，将双方约定的回购款一次性支付给原告毛明宜，被告张家界山水公司并未按照回购合同的约定予以回购涉案房屋和支付回购款。张家界大成酒店公司继续占有、使用1138A号房屋。2020年1月下旬以来发生的××疫情，对酒店业的经营确有一定影响。上述事实，有当事人陈述，原告提交的《商品房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》、补充合同、银行交易清单、申请回购报告等证据予以证实，足以认定。判决的理由与结果本院认为，原告毛明宜与被告张家界山水公司、张家界大成酒店公司、湖南大成酒店签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖补充合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，对各方当事人具有法律约束力。被告张家界山水公司未按照《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》和《补充协议》的约定回购涉案1138Ａ号房屋，已构成违约。故对原告要求被告张家界山水公司向原告支付回购位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房屋回购款共计489700元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告张家界山水公司支付逾期付款损失5000元（计算至2020年8月31日）,本院亦予以支持。对原告要求被告张家界山水公司自2020年9月1日起按年利率12%计付逾期付款损失，至房屋回购款全部付清之日止的诉讼请求，本院支持被告张家界山水公司自2020年9月1日起，按年利率6%向原告计付逾期付款损失，至房屋回购款全部付清之日止。对原告要求被告张家界大成酒店公司支付原告房屋投资收益184572元（计算至2020年8月31日）的诉讼请求，因2020年2月发生的新型冠状肺炎疫情，符合不可抗力的情形，对酒店业的冲击较大，被告辩称应减免部分租金的观点，本院予以采纳，根据××发生的时间及对被告经营影响的程度，本院酌情以减免1个月租金为宜，即对原告的该项诉讼请求本院支持180083元（184572元-4489元）。对原告要求被告张家界大成酒店公司向原告支付逾期付款损失10000元的诉讼请求,本院予以支持3000元（计算至2020年8月31日，参照本年度投资收益的0.5%支付违约金计算）。对原告要求被告张家界大成酒店公司按4489元每月继续计付房屋收益至被告受让房屋并支付房屋回购款止的诉讼请求，因本院支持原告要求被告回购涉案房屋的诉求，原《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》及补充合同权利义务终止，故对原告的该项请求本院不予支持。本案判决生效后，涉案房屋的占用、使用、收益、处分等权利应由被告享有，原告不再享有涉案房屋的相关权利。对于原告要求被告张家界大成酒店公司、被告湖南大成酒店、张家界山水公司相互承担连带支付责任的诉讼请求，因在《张家界大成山水国际大酒店房屋投资经营合同》约定，被告张家界大成酒店公司对张家界山水公司在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业，为张家界山水公司向原告支付投资收益及后期回购款项提供担保。被告湖南大成酒店对张家界山水公司在本合同投资期内所限定的权利及义务提供连带担保，以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益为张家界山水公司向原告支付投资收益及回购款项提供担保；在《张家界大成山水国际大酒店房屋销售回购合同》中约定，张家界大成酒店公司对回购该房屋之义务提供担保。均符合《中华人民共和国物权法》第十五条的规定，合法有效，故应在提供担保物的价值范围内承担连带清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告张家界山水天下置业有限公司于本判决生效后十日内，向原告毛明宜支付回购位于张家界市永定区南庄坪的张家界××层××号房屋回购款489700元及逾期付款损失5000元（计算至2020年8月31日），并自2020年9月1日起，以未付的房屋回购款为基数，按年利率6％支付逾期付款损失至房屋回购款全部付清之日止；二、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告毛明宜房屋投资收益180083元及逾期付款损失3000元（计算至2020年8月31日）；三、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业、被告湖南大成国际大酒店有限公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对本判决第一项确定的金额承担连带清偿责任；四、被告张家界山水天下置业有限公司以张家界大成山水国际大酒店的资产和物业、被告湖南大成国际大酒店有限公司以其现经营的长沙大成国际大酒店经营收益对本判决第二项确定的金额承担连带清偿责任；五、驳回原告毛明宜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本判决书发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请强制执行，申请执行的期限为二年。案件受理费10692元，减半收取计5346元，由被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审 判 员  吴廷杰二〇二〇年十一月四日代理书记员  陈 斐附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承提保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。