广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3067号上诉人（原审原告）：白静仪，女，汉族，住清远市清新区************。委托诉讼代理人：白燕婷，系白静仪之妹。委托诉讼代理人：梁方锋，广东泽正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：清远市建德置业发展有限公司。住所地：清远市清新区*******。法定代表人：曾某1。委托诉讼代理人：江志远，广东明典律师事务所律师。委托诉讼代理人：江泓皓，广东明典律师事务所实习律师。上诉人白静仪因与被上诉人清远市建德置业发展有限公司（以下简称建德置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省清远市清新区人民法院（2020）粤1803民初1152号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。白静仪上诉请求：1、撤销一审判决，改判建德置业公司退还白静仪购买平台使用权费4万元；2、本案一、二审诉讼费由建德置业公司承担。事实和理由：一审判决在没有调查清楚事实的情况下，认定事实严重错误。1、《置业计划》上销售代表与《中环品悦认购书》的销售代表都是一样的，都是朱倩影，签名也是一致的，而且两份文件都是同一天签订，建德置业公司在一审答辩称《置业计划》下方签名的朱倩影是销售中介公司聘请人员是严重违反事实的。因为《置业计划》上销售代表一栏的签名与《中环品悦认购书》签名从运笔、笔画交叉、连接搭配等特征以及形成字体的结构等是一致的，而且《中环品悦认购书》上还有建德置业公司所盖公章予以确认。2、建德置业公司向白静仪在《置业计划》上写明购买的房子含有80平方米平台专属使用权，诱惑白静仪购买房子的行为，涉嫌欺诈销售。如前所述，在本案中，由于建德置业公司对朱倩影作为其销售代表是明确承认的，在本案房屋买卖的关系中，建德置业公司的销售代表朱倩影的行为即是建德置业公司的行为，建德置业公司的销售代表朱倩影在《置业计划》上明确写清楚了购买房子的价格为369000元，购买平台的价格为40000元（80平方米×500元/平方米），白静仪基于对建德置业公司的信任，加上白静仪本身对于有一个平台专属使用权的房子的渴望，而作出购买房屋的行为，但事实上，建德置业公司并没有按照《置业计划》上的承诺向白静仪提供80平米的平台专属使用权，建德置业公司的行为涉嫌欺诈销售。3、既然建德置业公司没有按照其承诺向申请人提供80平米平台的使用权，那么建德置业公司应当退回该笔费用40000元给白静仪。在商品房买卖关系中，商品房销售方一般处于比较有利的位置，购房者一般处于弱势位置，而且所签订的合同一般都是销售方提供的格式合同，白静仪作为一个只有初中学历的普通打工者，对合同的理解水平是有限的，根据一般生活经验，一般在房屋、车辆等重要商品买卖中，销售方一般会向购买方列清楚其需要支出费用的清单，购买方一般会根据清单上的款项、优惠等来考虑是否作出购买选择，在本案中，《置业计划》就具有费用清单的作用，是白静仪购买房屋之前了解其需要花费的费用的重要依据，也是白静仪作出购买选择的一个前提，更加是建德置业公司对白静仪作出的承诺，既然销售方在《置业计划》上承诺出售平台使用权，白静仪对此是确信无疑，认为建德置业公司会诚信行事的，提供80平方米平台的专属使用权给白静仪的，既然建德置业公司没有履行承诺，建德置业公司应当将40000元退回给白静仪。建德置业公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。2、从认购书和商品房买卖合同中均清楚约定所出售的是102.5平方米的住宅，并没有约定出售平台的所有权，且不论朱倩影能否代表建德置业公司，其在置业计划中当中手写的平台二字，正确的理解是具有利用平台的便利，因而具有其使用的价值，而决不能理解为向白静仪出售平台，所要出售的内容应以正式的商品房买卖合同的约定为准。3、商品房买卖合同的签订时间比认购书是晚了15天，当中也是清楚约定所出售的是102.5平方米的住宅，并没有约定出售平台。如果白静仪认为这与当初的约定不符的话，完全是可以拒绝签订合同和解除交易的，但白静仪依然接受并签订了合同，和按合同约定交付了购房款，充分证明白静仪是清楚和认可其所购买的是102.5平方米的住宅。4、白静仪在事实上是享有了独占平台使用权和使用平台的便利，这从建德置业公司一审提交的证据二当中的照片可以清楚反映，并非白静仪在上诉状所说的，没有取得该平台的使用便利。在上诉人已经事实上享有这个平台使用便利的情况下，其要求退还4万元，是不符合公平合理等价有偿的原则。白静仪向一审法院起诉请求：1、退还购买平台使用权费4万元；2、赔偿精神损失费4万元。诉讼中，白静仪撤回第2项诉讼请求。一审法院认定事实：2016年5月1日，白静仪的委托代理人白燕婷与建德置业公司签订《中环品悦认购书》约定，白静仪以409000元购买建德置业公司开发位于清远市清新区太和镇********房，建筑面积102.5平方米，套内面积85.05平方米（以日后产权登记部门核定之面积为准）；于2016年5月15日前支付首期款109000元，余款办理银行按揭；2016年5月1日-2016年5月15日到清远市清新区太和镇107国道中环品悦营销中心签订《商品房买卖合同》。2016年5月16日，白静仪与建德置业公司签订《商品房买卖合同》约定，白静仪购买建德置业公司开发位于清远市清新区*******房，建筑面积102.5平方米，套内面积85.05平方米，共有建筑面积17.45平方米；按套销售，总房款为409000元，2016年5月16日前支付109000元，余款办理银行按揭；2018年6月30日前向白静仪交付商品房。该房屋阳台前方有一平台，阳台与平台之间有栏杆隔离。白静仪收楼后，已将栏杆拆除。2020年3月30日，白静仪询问清远市清新区住房和城乡建设局，位于清远市清新区*******107国道601号建德置业公司开发的中环品悦（三楼）平台可否出售。2020年4月8日，清远市清新区住房和城乡建设局答复，中环品悦项目取得的《广东省清远市清新区商品房预售许可证》预售房屋建筑面积其中注明住宅及商业用房，商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数，并附图注明预售商品房项目的座落位置和楼号。一审法院认为，本案是商品房预售合同纠纷。一、合同的效力。白静仪与建德置业公司签订《商品房买卖合同》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、合同的履行。合同签订后，白静仪已支付房款，建德置业公司已交付房屋。白静仪称在房屋买卖过程中，蕴含了对平台的买卖，价格为4万元，建德置业公司应予退还。合同约定没有包含平台的买卖，白静仪的主张证据不足，不予支持。判决：驳回白静仪的诉讼请求。案件受理费减半计收400元，由白静仪负担。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合双方的诉辩意见，本案的主要争议焦点可归纳为：建德置业公司应否向白静仪退还部分购房款。白静仪要求建德置业公司退还部分购房款其主要理由是认为建德置业公司承诺由其专属使用的平台无法兑现，故要求退还涉及平台部分的购房款。结合认购书及商品房买卖合同的内容，交易的标的均未包含平台的专属使用权。白静仪用以证明建德置业公司作出过承诺的主要证据是一份置业计划，置业计划中包含了手写平台80㎡、40000元的内容。建德置业公司则认为该部分内容仅表示涉案商品房存在使用平台的便利，并非对专属使用权的承诺。故对该部分内容真实含义的认定成为本案的关键。首先，根据白静仪在起诉状中陈述的内容可知，白静仪在购买涉案商品房时已经明确知道平台至少有四户可以使用，并非其一户专属使用。其次，白静仪在签订认购书和合同前，已经实地查看过涉案商品房和平台，并表示其十分关注平台的状况，故白静仪对于小区其他业主是否有通道进入平台等状况应当是清楚的。再次，认购书和商品房买卖合同中明确约定了交易商品房的面积和阳台等构成情况，但均未提及平台使用权的问题。由此可见，涉案双方在交易前对于平台不能专属使用的事实均是明知的，置业计划中关于平台的内容不能视为建德置业公司对专属使用权的承诺。诉争的平台与白静仪所购商品房相连，且白静仪在收房后也已经拆除了平台与阳台之间的栏杆，也就是说，白静仪使用平台的便利并未改变，故其要求退还部分购房款，理由不成立。综上所述，白静仪的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人白静仪负担。本判决为终审判决。审判长  刘志英审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月九日书记员  钟婉超附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。