浙江省温州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙03民终2849号上诉人（原审被告）：温州市安孝老年护理有限公司。住所地：温州市瓯海区茶山睦州垟工业区新州路**第**东首。法定代表人：陈凤英，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：应云总，浙江时代商务律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘德约，浙江时代商务律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：温州市中昊锁业有限公司。。住所地：温州市瓯海区茶山街道睦州垟工业区新州路**诉讼代表人：管理人北京京师（温州）律师事务所。负责人：林策，系律师事务所副主任。委托诉讼代理人：张知远，北京京师（温州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：何富豪，北京京师（温州）律师事务所律师。上诉人温州市安孝老年护理有限公司（以下简称安孝老年护理公司）因与被上诉人温州市中昊锁业有限公司（以下简称中昊锁业公司）与破产有关的纠纷一案，不服浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初9320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安孝老年护理公司上诉请求：撤销一审判决第一项，并依法改判。事实和理由：一审判决认定事实错误。一、一审认定“退二进三”手续审批部门的调整属于政策原因，属认定事实错误。涉案厂房“退二进三”手续由温州市规划局生态园分局调整至温州市规划局瓯海区分局属于行政系统内部审批职权划分的调整和流转，中昊锁业公司作为厂房所有人，其申请厂房进行“退二进三”功能变更的实体权利仍然存在。因此，为履行《厂房租赁合同》，中昊锁业公司仍然负有变更办理“退二进三”手续的义务，以满足厂房的出租要求。根据《厂房租赁合同》第七条第三款的内容，双方约定的政策原因应当仅限于“退二进三”政策的存续或废除，“退二进三”审批职权的调整不在双方签订合同时可预见的范围之内。一审判决适用《厂房租赁合同》第七条第三款的约定免除中昊锁业公司的赔偿责任，显属不当。二、“退二进三”土地收益金应由中昊锁业公司负担。根据双方于2014年9月21日签订的《补充协议》，安孝老年护理公司承租的厂房为“退二进三”功能厂房，可以直接用于开办老年护理中心，安孝老年护理公司作为从事老年护理的企业，租赁的厂房满足“退二进三”功能系租赁合同得以顺利订立的根本前提，也是签订合同承租该厂房的目的，中昊锁业公司作为出租人，负有确保交付的厂房在承租期内始终保持“退二进三”功能的义务。虽然根据《厂房租赁合同》第二条的约定，安孝老年护理公司使用厂房需向相关部门办理的审批、许可手续由安孝老年护理公司自行负责，但此处约定由安孝老年护理公司自行负责的范围仅限于办理“老年护理”的相关审批、许可手续，而不涉及“退二进三”手续。双方后续签订的《补充协议》进一步明确涉案厂房“退二进三”功能相关的审批手续不属于安孝老年护理公司自行办理的范畴。在承租过程中，涉案厂房不满足“退二进三”功能，导致安孝老年护理公司长期奔走于各政府部门并支付“退二进三”土地收益金，实质是中昊锁业公司交付的厂房不符合合同要求，中昊锁业公司违约，安孝老年护理公司因此造成的损失及支出的土地收益金应由中昊锁业公司承担。三、安孝老年护理公司应支付的租金总额为626538元。因政府审批职权的调整导致涉案厂房不符合“退二进三”功能，在安孝老年护理公司的长期努力之下，直至2016年9月13日，才促成中昊锁业公司与温州市规划局签订《临时改变规划用途协议书》，该厂房自此时起才正式满足合同约定的“退二进三”条件。在此之前，安孝老年护理公司无法按照合同目的使用租赁物，在投入巨额装修之后非但未能盈利，反而一直处于亏损状态，中昊锁业公司应当承担因其违约造成安孝老年护理公司损失的赔偿责任。在2016年9月13日之前，中昊锁业公司不应收取厂房租金。安孝老年护理公司在承受因无法盈利、承担运营成本支出带来巨额损失的情况下，再承担租金，将遭受双重损失，而中昊锁业公司作为违约方反倒因此获取租金收益，有违民法的公平原则。从公平原则出发，涉案厂房的租金最早只能从2016年9月13日签订《临时改变规划用途协议书》之后开始计算。鉴于安孝老年护理公司在前期已经支付一年租金，本案租金的计算期间应为2017年9月13日至2019年9月26日，扣除已缴纳的押金50000元和中昊锁业公司应承担的土地收益金148087元，安孝老年护理公司应当支付的租金为626538元。中昊锁业公司辩称，一、中昊锁业公司所在地的审批机关由温州市生态园管理委员会调整为温州市规划局温州瓯海区分局，属于温州市政府对行政区域范围内职能机构的调整，应当归属于法律意义上的政策原因。二、“退二进三”土地收益金，由谁来承担，在两份租赁合同中均有约定。合同中约定中昊锁业公司的义务是提供相关证件、手续予以配合，租赁期间的相关费用由承租方自行负责缴纳。其负责缴纳的相关费用当然包括“退二进三”的土地收益金。三、涉案房屋在出租时符合“退二进三”的要求，安孝老年护理公司的损失属于商业经营风险，不应当由中昊锁业公司承担。中昊锁业公司向一审法院起诉请求：判令安孝老年护理公司向中昊锁业公司支付租金1969520.54元，并赔偿利息损失（截止至2019年9月26日的利息损失为255989.68元，自2019年9月27日起以未付租金1969520.54元为基数按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至际履行完毕之日止）。诉讼过程中，中昊锁业公司变更诉讼请求为判令安孝老年护理公司向中昊锁业公司支付租金1620596.41元，并赔偿利息损失（截止至2019年9月26日的利息损失按年利率4.15%计算，计为115486.17元，自2019年9月27日起以未付租金1620596.41元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行完毕之日止）。一审法院认定事实：2014年5月4日，中昊锁业公司与温州生态园管理委员会签订编号为［20146005］的《临时改变规划用途协议书》，约定同意中昊锁业公司不改变土地用途，利用原有建筑及新建临时建筑从事“三产”经营活动，本项目土地收益金已于2014年4月30日收缴，有效期自2014年5月4日至2015年5月3日止。2014年8月27日，中昊锁业公司、安孝老年护理公司基于上述《临时改变规划用途协议书》，签订《厂房租赁合同》，约定中昊锁业公司出租给安孝老年护理公司坐落于瓯海区××街道××路××号的厂房，租赁面积为2592平方米，包括地下室、前后道坦在内；厂房用于老年护理，安孝老年护理公司使用该厂房需向相关部门办理的审批、许可的手续由安孝老年护理公司自行负责，中昊锁业公司必须提供相关证件手续予以配合；租赁期限为10年，自2014年11月15日至2024年11月15日止，租金年价不变，年总租金为405000元，租金每年提前一个月付清，先付后用；定金为20万元，电费、水费押金为5万元；在租赁期间，因中昊锁业公司原因（如厂房建筑质量问题、管理以及违约等原因，政策原因除外）造成安孝老年护理公司生产受到影响的，中昊锁业公司应承担责任。协议签订后，安孝老年护理公司向中昊锁业公司指定的案外人詹锡龙转账21万元、20.5万元、5万元，共计46.5万元，中昊锁业公司向安孝老年护理公司出具收款收据3份，并加盖公司公章，确认收到租金40.5万元，水电费押金5万元。2014年9月21日，双方签订补充协议，约定安孝老年护理公司承租的属于“退二进三”厂房，作为老年护理中心使用等内容。2016年4月8日，温州市规划局生态园分局向温州市规划局瓯海分局发函称：中昊锁业公司原已与我局办理临时“退二进三”手续（协议书编号20146005），现该单位向我局提出申请，要求办理临时“退二进三”延续手续，根据温市规办字［2014］23号文件，该项目所处区域由你单位负责规划办理，请你单位办理后续相关规划手续。2016年4月15日，安孝老年护理公司向瓯海区提交《关于要求办理延续［20146005］临时改变规划用途的报告》，称因区域变动，茶山街道归瓯海区管辖，瓯海区有关部门未受理办理手续，恳请瓯海区有关部门给予办理［20146005］临时改变规划用途的延续手续。温州市瓯海区茶山街道在该报告落款处注明“情况属实、请予办理”，并加盖公章确认。同日，安孝老年护理公司向温州市瓯海区执法局提交《关于要求办理［20146005］临时改变规划用途的缓拆报告》，称现由温州市生态园管委会发函给瓯海规划分局，缓拆的部位原温州生态园管委会认定的2468平方米，恳请瓯海区执法局给予办理缓拆手续，茶山街道在该报告落款处确认情况属实，并加盖公章。温州市瓯海区城市管理与行政执法局签字同意缓拆，并加盖公章。2016年7月29日，温州市公安局消防局瓯海区分局向安孝老年护理公司出具《行政处罚决定书》，查明位于涉案厂房的安孝老年护理公司未经消防验收擅自投入使用，违反法律规定，决定给予责令停止使用，并处罚款3万元的处罚。2016年8月3日，温州市公安局消防局瓯海区分局出具催告书，限安孝老年护理公司自收到催告书之日起责令停产停业。后安孝老年护理公司缴纳了罚款3万元。2016年9月12日，案外人林隆森向温州市瓯海区人民政府茶山街道办事处缴纳2016年9月6日至2017年9月7日期间的“退二进三”土地收益金148087元。2016年9月13日，中昊锁业公司与温州市规划局签订《临时改变规划用途协议书》，涉案厂房临时改变建筑物使用功能期限5年，合计“退二进三”面积为1851.09平方米。2016年11月16日，安孝老年护理公司向温州市瓯海区民政局提交证明1份，称此前已办理装饰装修，并且投产使用，后装修图纸经区消防局、住建局、环保局、茶山街道等部分会审，修改了装修图纸，目前已经按照重新修改图纸整改并且已到位，现办理规划“退二进三”文件，符合温州市瓯海区人民政府专题会议纪要［2012］117号文件第3条的意见内容，该报告落款处由温州市瓯海区民政局确认情况属实，并加盖公章。2017年8月25日，安孝老年护理公司取得了温州市瓯海区安孝老年护理院的养老机构设立许可证。2017年12月28日，瓯海区人民法院受理张鸿亮申请中昊锁业公司的破产清算申请，并指定北京京师（温州）律师事务所作为管理人。2019年9月20日，管理人将涉案厂房以带租方式公开拍卖，拍卖公告确认涉案厂房登记建筑面积为864.19平方米，新增未登记面积为1936.57平方米，根据租赁协议约定年租金为405000元等内容。2019年9月26日，买受人以735.6万元价格竞拍成功。2020年1月6日，管理人与安孝老年护理公司实际控制人林传宗谈话，林传宗确认安孝老年护理公司于2014年承租后装修半年时间，于2015年4月份有老人入住，直至许可证办理之前有7-8位入住，许可证办理之后客户增多，截止目前有50多人。一审法院认为，根据双方签订的《厂房租赁合同》，中昊锁业公司已经将涉案厂房交付安孝老年护理公司，安孝老年护理公司应按照年租金405000元向中昊锁业公司支付租金，双方的实际租赁期限为2014年11月15日至2019年9月26日，合计租金为1969520.55元，扣除已支付的租金及押金合计455000元，安孝老年护理公司应及时支付中昊锁业公司剩余租金1514520.55元。安孝老年护理公司辩称涉案厂房租金应根据合法产权面积按每平方米13元的价格按实计算，但该意见与双方约定按年支付租金405000元的计算方式不符，故不予采纳。安孝老年护理公司辩称涉案厂房为“退二进三”性质才予以租用，在开办养老院的过程中，因政府“退二进三”审批职权的调整，中昊锁业公司先前办理的“退二进三”手续归于无效，需重新办理，造成的损失应由中昊锁业公司承担。经审查，中昊锁业公司在签订租赁合同后将涉案厂房交付给安孝老年护理公司时已符合“退二进三”的条件，后因政府行政区划调整原因才导致“退二进三”政策需要重新审批。根据《厂房租赁合同》第七条第三款约定，在租赁期间，因中昊锁业公司原因（如厂房建筑质量问题、管理以及违约等原因，政策原因除外）造成安孝老年护理公司生产受到影响的，中昊锁业公司应承担责任。双方在签订《厂房租赁合同》时就已经明确若因政策原因，中昊锁业公司造成安孝老年护理公司生产受到影响的不承担责任。现安孝老年护理公司以涉案厂房的“退二进三”政策因行政区划调整而需重新审批给其造成的损失主张中昊锁业公司赔偿，不符合合同约定，不予采纳。安孝老年护理公司辩称因涉案厂房的消防不达标，其向温州市公安局瓯海区分局缴纳罚款30000元，以及其向温州市瓯海区茶山街道办事处缴纳“退二进三”土地收益金148087元均应由中昊锁业公司承担。经审查，《厂房租赁合同》约定安孝老年护理公司使用该厂房需向相关部门办理的审批、许可的手续由其自行负责。因此，安孝老年护理公司未经消防验收擅自投入使用造成罚款以及办理的“退二进三”政策应当缴纳的费用均应由其自行负责，安孝老年护理公司主张该部分款项由中昊锁业公司承担，于法无据，不予采纳。中昊锁业公司主张安孝老年护理公司赔偿未付租金的利息损失，符合法律规定，但考虑到安孝老年护理公司在承租厂房后因政策原因导致其确无法使用厂房，故将利息损失的起算时间调整为自2017年10月15日起计算至安孝老年护理公司实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、安孝老年护理公司应在本判决生效后十日内偿付中昊锁业公司租金1514520.55元，并赔偿利息损失（其中以760000元为基数自2017年10月15日起按年利率4.15%计算至2019年8月19日止为58574.37元，次日起按LPR计算至实际履行之日；以405000元为基数自2018年10月15日起按年利率4.15%计算至2019年8月19日止为14379.75元，次日起按LPR计算至实际履行之日；以349520.55元为基数自2019年10月15日起按LPR计算至实际履行之日）；二、驳回中昊锁业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费20425元，减半收取10212.5元，由中昊锁业公司负担669元，由安孝老年护理公司负担9543.5元。本院二审期间，双方当事人均未提供新的证据。本院经审查当事人一审提供的证据，依法对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，首先，《厂房租赁合同》明确约定安孝老年护理公司承租涉案厂房用于老年护理，而涉案厂房只有改变建筑规划用途为服务型功能，即获得“退二进三”批准，才可作为老年护理等服务型功能用房。因此，提供符合服务型功能要求的厂房，是作为出租人的中昊锁业公司的合同义务。根据本案证据记载，中昊锁业公司原获得批准临时改变建筑规划用途的期限为2014年5月4日至2015年5月3日，该期限届满时，本案租赁合同才履行几个月，故中昊锁业公司负有重新办理临时改变建筑规划用途或申请延长临时改变建筑规划用途期限审批手续的义务。其次，对于合同有关“安孝老年护理公司使用该厂房需向相关部门办理的审批、许可的手续由安孝老年护理公司自行负责，中昊锁业公司必须提供相关证件手续予以配合”的约定内容，在双方产生不同的理解时，应从租赁合同的特征以及出租人、承租人各自义务的角度予以解释。故对上述内容应理解为安孝老年护理公司从事其自身老年护理经营活动需向相关部门办理的审批、许可手续，由其自行负责。显然，涉案厂房建筑规划用途功能改变审批手续，不属于安孝老年护理公司进行自身经营活动所需办理的审批手续。第三，中昊锁业公司原获批的临时改变建筑规划用途期限届满后，本身即应当重新审批或申请延长期限，现仅因政府行政区划调整，审批机关发生了变化，该变化不属于合同约定的在承租人遭受损失时可以免除出租人责任的“政策原因”。综上，提供可用于服务型经营活动的厂房是出租人中昊锁业公司的义务，合同中未约定由承租人承担申请改变建筑规划用途审批的义务，本案亦不存在合同约定的可免除出租人责任的政策原因。中昊锁业公司未及时重新办理或申请延长涉案厂房“退二进三”审批手续或期限，导致安孝老年护理公司无法办理经营老年护理的相关手续，无法正常开展经营活动，已构成违约，安孝老年护理公司有权拒绝支付租金。但鉴于安孝老年护理公司在未取得上述审批手续的情况下，已私自接收个别老人入住，进行一定的经营活动，故本院酌定安孝老年护理公司向中昊锁业公司支付第一、二年（即2014年11月15日至2016年11月14日）的租金200000元。2016年9月13日，中昊锁业公司与温州市规划局签订《临时改变规划用途协议书》，取得涉案厂房临时改变建筑物使用功能期限5年，视为其履行了义务。故从第三年（即从2016年11月15日）开始，安孝老年护理公司应按合同约定的405000元/年向中昊锁业公司支付租金，至2019年9月26日，计租金1160630元。以上安孝老年护理公司合计应向中昊锁业公司支付的租金为1360630元。土地收益金148087元属于办理涉案厂房“退二进三”手续应缴纳的费用，应由出租人中昊锁业公司负担。扣减安孝老年护理公司已经支付的租金405000元、垫付的土地收益金148087元，以及中昊锁业公司应当退还的押金50000元，安孝老年护理公司还应支付中昊锁业公司租金757543元。综上，安孝老年护理公司上诉主张的合理部分，本院予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销浙江省温州市瓯海区人民法院（2019）浙0304民初9320号民事判决及案件受理费负担部分；二、温州市安孝老年护理有限公司于本判决生效后十日内支付温州市中昊锁业有限公司757543元，并赔偿利息损失（其中，以405000元为基数，按年利率4.15%，自2016年10月15日起计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日。以352543元为基数，按年利率4.15%，自2017年10月15日起计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日）；三、驳回温州市中昊锁业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20425元，减半收取10212.5元，由温州市中昊锁业有限公司负担5000元，由温州市安孝老年护理有限公司5212.5元。二审案件受理费12800元，由温州市中昊锁业有限公司负担9000元，由温州市安孝老年护理有限公司负担3800元。本判决为终审判决。审 判 长  余 萌审 判 员  杨宗波审 判 员  蔡蓓蓓二〇二〇年十一月二十七日法官助理  陈黛锦代书记员  胡珏琛