襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初3525号原告:湖北省襄州强制隔离戒毒所，住所地襄阳市襄州区荣华路**，统一社会信用代码：114206214204921014。法定代表人：张少平，该所所长。委托诉讼代理人：邱文华、贺艳辉，湖北今天（襄阳）律师事务所律师。被告:尚悦斌，男，1963年7月11日出生，汉族，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：张龙，湖北春园律师事务所律师。原告湖北省襄州强制隔离戒毒所（以下简称襄州戒毒所）诉被告尚悦斌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告襄州戒毒所的委托诉讼代理人邱文华、贺艳辉，被告尚悦斌及其委托诉讼代理人张龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告襄州戒毒所向本院提出诉讼请求为：1、请求被告向原告支付租金976000元、水费16550.1元、电费20272.5元，合计1012822.6元；2、请求被告赔偿原告逾期付款损失（2016年度-2017年度的租金逾期付款损失以106000元为基数，按照银行同期贷款基准利率，从2017年2月5日起计算至租金付清之日止；2017年度-2018年度的租金逾期付款损失以420000元为基数，按照银行同期贷款基准利率，从2017年5月14日起计算至租金付清之日止；2018年度-2019年度的租金逾期付款损失以450000元为基数，按照银行同期贷款基准利率，从2018年5月14日起计算至租金付清之日止，截止起诉之日的逾期付款利息损失共计约为100000元）；3、请求被告向原告支付违约金96000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2010年5月14日，原、被告订立《租赁合同》一份，约定原告将位于襄阳市××荣华路的办公备勤楼的备勤部分租赁给被告经营（餐饮、住宿），租赁期限为10年。前四年租金为每年300000元，从第五年开始按租金基数10%增长。被告租赁期间水电、天然气等费用自理。合同还约定，在租赁期间，如被告确因特殊情况需要终止合同，必须提前三个月书面通知原告，解除合同，应付给原告违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。合同订立后，原告遂将租赁物交付给被告使用，但被告未按时支付租金，期间原告曾多次向被告催收租金。2019年4月10日，被告向原告申请解除合同，同月29日，原告同意被告解除合同。合同解除后，原告多次要求被告支付拖欠的租金、水电费及违约金，但被告仅支付部分租金，余款未予支付。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告尚悦斌辩称，1、原告诉请要求被告支付租金的标准和起止时间不符合合同约定和事实，在合同履行过程中，双方对年租标准进行了变更由每年30万元变更为每年20万元，原告要求支付2010年5月14日-2019年5月13日租金的起止时间不符合本案的事实，根据合同约定开业时间是2010年8月1日，被告到2018年12月底就没有租赁原告的房屋了，因此即便支付租金也应在2010年8月1日-2018年12月30日止；2、根据双方的合同约定租赁期限是10年也就是2010年8月1日-2020年8月1日，目前因各种原因合同提前解除，根据合同约定和法律规定，原告方应赔偿被告方的装修损失、经营损失等；3、原告方接收了被告方经营酒店的相关物品包括空调、桌椅等各种厨房用品，对该部分的费用应当扣减租金或者由原告方对被告方进行赔偿；4、原告方起诉要求支付逾期付款损失和支付违约金系重复主张。经审理查明：原告襄州戒毒所原名系湖北省邓林劳动教养管理所，2009年8月31日更名为湖北省襄阳劳动教养管理所，2011年11月11日更名为湖北省襄州劳动教养管理所，2014年5月6日更名为襄州戒毒所。2010年5月14日，原告襄州戒毒所（甲方）与被告尚悦斌（客悦酒家，乙方）签订《租赁合同》一份，约定甲方将办公备勤楼的备勤部分承包给乙方经营（餐饮住宿，不含民警职工小餐厅），租赁期限十年，乙方租赁期间年承包费300000元，第五年开始按承包基数10%增长，2014年租金为330000元/年，2015年租金为360000元/年，2016年租金为390000元/年，2017年租金为420000元/年，2018年租金为450000元/年，2019年租金为480000元/年。乙方承包期间年承包费按月支付给甲方，不得拖延，合同期满时，如需继续租赁经营甲方可优先考虑乙方，交费时间从正式开业计算，正式开业时间双方确定为2010年8月1日。乙方承包期间水电、天然气等费用自理。租赁期间，如乙方确因特殊情况需要终止合同，必须提前三个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。甲乙双方办理交接手续时必须清理现有固定资产，按清理明细核定留用物品，甲方物品，乙方需合理使用妥善管理，使用折旧及自然磨损之外的损失由乙方按价赔偿。乙方承包期间或中间退出，按清单交还留用物品。合同还约定了被告的装修投入等问题。租赁期间，被告尚悦斌于2010年、2011年、2012年、2013年、2014年各支付租金300000元，2015年12月31日支付租金200000元，2016年12月30日支付租金100000元。2020年5月27日，原告襄州区戒毒所将2018年至2019年在被告处的就餐费373929.4元抵扣作为被告支付的租赁费，被告于2020年6月1日另行支付70.6元，共374000元。以上被告共计支付租赁费2174000元。截止2017年12月28日，被告欠付水电费共计18007.1元，2017年12月28日至2018年12月20日，被告使用水电费合计18815.5元，以上共欠付水电费36822.6元。2019年4月10日，被告以经营困难，没有客源难以维持为由向原告申请解除租赁合同。原告于2019年4月29日同意与被告解除合同。2019年12月2日，被告将襄州区戒毒所固定资产等移交给原告，原告接收了被告购买的座椅、空调等物品。庭审中，原告同意租金计算至2019年4月30日。另查明，被告尚悦斌于2020年7月28日向本院提起反诉，本院于2020年8月11日向其送达交纳反诉费通知书，要求其在七日内向本院预交案件受理费，但在该期限内被告未交纳反诉费用。本院认为，当事人的合法权益应受法律保护。原告襄州戒毒所与被告尚悦斌签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告将房屋交付给被告，被告应当按照合同约定及时支付租金，被告未全额支付租金，应当承担继续履行的责任。关于被告欠付租金数额问题。租赁合同约定交费时间从正式开业计算，正式开业时间双方确定为2010年8月1日，庭审中，原告同意租金计算至2019年4月30日，故租金的起止时间应为2010年8月1日至2019年4月30日。按照合同约定的租金标准，被告共应支付租金3037500元，被告支付2174000元，还需支付863500元。被告辩称自2015年后双方协商一致租金变更为每年200000元，但未提供相应的证据证实，2015年被告支付租金金额为200000元，但2016年仅支付了100000元，亦非连续固定金额，不能证实双方协商一致变更租金的事实。原告主张抵销的餐费与本案不属于同一法律关系，但双方结算后出具收据明确载明该部分就餐费用抵作租赁费，系双方协商一致的结果，且在原告的诉请中已经予以抵销，故对该部分费用，本院予以认可，系被告支付的租赁费。被告对欠付的水电费金额无异议，该费用应予支付。关于原告主张的违约金问题。双方签订的《租赁合同》约定租赁期间，如乙方确因特殊情况需要终止合同，必须提前三个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的20%计算。被告于2019年4月10日以经营困难为由向原告申请提前解除合同，存在违约，应当向原告支付违约金。庭审中原告同意租金计算至2019年4月30日，双方签订的租赁合同期限为十年，剩余租期租金总额的20%，原告主张96000元，本院予以支持。关于原告主张的逾期支付租金的利息损失问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，根据双方之前的交易习惯均为按年一次性支付租金，原告将被告已交及抵扣的租金补足前期未交纳租金后，计算2016年7月31日前租金已交齐，2016年8月1日至2017年7月31日剩余未交租金106000元，及以后租金未交纳，原告认为被告逾期支付租金给其造成利息损失，主张自逾期之日至租金付清之日止按照银行同期贷款基准利率计算逾期付款损失，本院依法核实后，认定2016年8月1日至2017年7月31日剩余未交租金106000元自2017年8月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，2017年8月1日至2018年7月31日未交租金420000元自2018年8月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，2018年8月1日至2019年4月31日未交租金337500元自2019年5月1日起至租金付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率（2019年8月20日后改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计算，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称合同提前解除，原告方应赔偿被告方的装修损失、经营损失，被告提出反诉后，本院于2020年8月11日向其送达交纳反诉费通知书，但被告未在规定期限内交纳反诉费用，故本院对其反诉不予处理，并告知被告可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告尚悦斌于本判决生效后十五日内支付原告湖北省襄州强制隔离戒毒所租金863500元、水电费36822.6元及违约金96000元；二、被告尚悦斌于本判决生效后十五日内支付原告湖北省襄州强制隔离戒毒所逾期支付租金损失：2016年8月1日至2017年7月31日剩余未交租金106000元自2017年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2017年8月1日至2018年7月31日未交租金420000元自2018年8月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2018年8月1日至2019年4月31日未交租金337500元自2019年5月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至租金付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、驳回原告湖北省襄州强制隔离戒毒所的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7840元，由被告尚悦斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  刘亚莉二〇二〇年十一月十八日法官助理赵丽芬书记员李俊杰