四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终901号 上诉人（原审原告）：岷怡苑临时业主委员会。 负责人：李安龙，主任。 委托诉讼代理人：游碧勇，眉山市东坡区商贸法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：杨颜梅，女，1976年6月29日出生，汉族，住四川省眉山市东坡区。 上诉人岷怡苑临时业主委员会因与被上诉人杨颜梅租赁合同纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初1664号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。 岷怡苑临时业主委员会上诉请求：撤销原判，改判被上诉人给付商铺租金156699.84元。一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、租金的计算应当以测绘的商铺建筑面积缴纳租金，不应以套内面积计算租金。一审认为两电梯间的通道约135.90平方米计入了2号房的套内面积，但并未向上诉人出示对四川佳柯公司工作人员的询问材料，不知该135.90平方米从何而来。一审也认为双方签订合同时是估算面积820平方米，最终以实际测绘为准，那么应当以测绘的1632.29平方米计算租金。这也符合租赁合同中双方的约定。2、按照面积计收商铺租金是行业惯例。上诉人管理的岷怡苑其余商铺，是按照建筑面积缴纳的租金，岷东新区富牛镇农贸大市场和东坡区尚义镇的商业综合楼也是按照测绘面积计收租金。一审按照实际使用的套内面积减去通道面积收取租金的计算方式错误。 杨颜梅答辩称，一般商铺的租赁都是甲方装好乙方直接租赁，案涉的商铺和两个电梯间都是我花钱装的，但是所有商家都在使用。我安装电梯间的防护玻璃，花了7万多，是有合同能证明的，我没有享受过甲方提供的任何服务。通道130多平方米都是保留了只是说占用，不能算入我的租赁面积中。当时政府为了招商引资，说我的面积写小点，单价提高些是为了政府招商方便。结果后来招商进来的，同样的楼层，别人的价格还比我低一元，不能说现在的主任换了就不承认之前的合同了。而且当时对方是承诺过我招进来的商家同一楼层的不能经营同样的产业，结果不到半年招商进来三家都经营的茶楼，而且我的租金都是给了的，另外的人都没有付租金。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 岷怡苑临时业主委员会一审诉讼请求：给付拖欠原告2020年的商铺租金156699.84元。 一审认定事实如下：本案双方当事人就杨颜梅租赁岷怡苑10号楼4层房屋用于经营茶楼一事达成协议后，杨颜梅按约支付保证金4万元，岷怡苑临时业主委员会将房屋交付杨颜梅。杨颜梅于2018年10月4日进场装修。2019年1月1日，本案双方当事人签订《岷怡苑商铺租赁合同》，主要约定内容：商铺面积第四层820平方米，合计820平方米（以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准）；租期15年，自2019年1月1日至2034年1月1日；首次签订本合同后五年内租金不变，每年租金按月计算，第四层8元，每年租金合计78720元，第一年免租；本合同一经签署，被告即应缴纳保证金4万元（相当于六个月租金）。合同对双方的其他权利义务作了详细约定。截至签订合同时，房屋尚未进行测绘，更未取得产权证书。 2019年7月，眉山市东坡区崇礼镇人民政府委托四川佳柯地理信息技术有限公司对岷怡苑住宅小区（崇礼镇第三安置区）6/10/13号楼商业划分进行房屋面积测绘。四川佳柯地理信息技术有限公司于2019年7月25日出具《眉山市房屋面积测绘报告》，10号楼4层2号房的套内面积为1288.29平方米，公摊系数0.267023，公摊面积344平方米，建筑面积1632.29平方米，合计1632.29平方米。后杨颜梅按合同约定租金78720元支付2020年租金，岷怡苑临时业主委员会要求按测绘面积计付租金故拒绝收取杨颜梅租金，双方因此产生纠纷。 庭审中，杨颜梅确认《眉山市房屋面积测绘报告》中载明的10号楼4层2号房是其租赁的房屋，但该2号房的测绘面积包含了电梯井及通道，电梯井及通道面积应扣除。岷怡苑临时业主委员会陈述，合同中约定的面积820平方米是双方到现场估算的套内面积不含公摊，电梯及走廊不包含在租赁范围内。 一审法院就岷怡苑临时业主委员会提交的眉山市房屋面积测绘报告向四川佳柯地理信息技术有限公司工作人员作了相关询问，岷怡苑10号楼4层的电梯井及楼梯面积分摊到了10号楼的所有商业面积中，杨颜梅所称的两电梯间的通道计入了2号房的套内面积，约135.9平方米。 一审认为，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担，业主委员会与他人发生民事争议，可以作为民事诉讼主体参加诉讼。岷怡苑临时业主委员会提交的身份信息虽然没有全体业主的信息，但不影响其民事主体资格。本案双方签订的《岷怡苑商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。 本案争议焦点为：一、租金应按双方在合同中载明的面积820平方米计算还是按实际测绘的面积计算。二、是按实测建筑面积计算还是实测套内面积计算。 关于焦点一，双方在签订合同时，岷怡苑临时业主委员会没有取得房屋产权证书也未对房屋进行测绘，故合同中载明的租赁面积820平方米系双方估算面积，该面积后用括号备注“以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准”，说明双方签订合同时以估算面积暂计租金为78720元，最终应以实测面积计付租金。如果双方约定的是固定租金，则没有必要在租赁面积后备注以实测面积为准。基于上述理由，杨颜梅辩称双方约定的是固定租金的辩解理由不成立。 关于焦点二，根据岷怡苑临时业主委员会的陈述，租赁合同中载明的820平方米是套内面积不含公摊面积，杨颜梅承租的房屋不含通道。说明双方签订合同时对租赁面积是以实际使用面积即套内面积计算租金。根据岷怡苑10号楼4层的平面图及关于通道的通常理解，双方争议的通道应为平面图中标注为18.022、8.725的两条边向两边延伸至杨颜梅租赁房屋的边缘形成的区域，该区域面积约为135.9平方米。杨颜梅租赁房屋的实测套内面积为1288.29平方米，该面积扣减通道面积135.9平方米即为杨颜梅实际租赁房屋的套内面积1152.39平方米。 综上，根据双方合同约定的单价，按实测套内面积计算，杨颜梅每年应支付岷怡苑临时业主委员会租金110629.44元(1152.39平方米×8元/平方米×12个月)。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告杨颜梅于本判决生效之日起十日内支付原告岷怡苑临时业主委员会租金110629.44元；二、驳回原告岷怡苑临时业主委员会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3434元，减半收取1717元，由原告岷怡苑临时业主委员会负担505元，被告杨颜梅负担1212元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。 岷怡苑临时业主委员会提交如下证据：第1组，崇礼镇人民政府出具的证明一份，证明岷怡苑商铺的租赁不同于底楼门面的租赁，商铺是一个商业综合体，不是单间门面，不能割断，办理房产证是要包含公摊面积。第2组，岷怡苑商铺租赁合同2份、眉山市东坡区尚义镇七里元小区商业综合体租赁合同1份及富牛镇人民镇府的房屋租赁合同版本，证明上诉人与承租人黄佳和徐玉明均是以测绘的建筑面积为计算依据，按平方面积计费。两位承租人是与被上诉人同楼层。尚义镇和富牛镇的相关商铺租赁也是按照测绘面积计收租金。第3组，眉山市房屋竣工测绘资料和四川省房产测绘实施细则，证明眉山市佳柯测绘有限公司测绘的岷怡苑的其他地段楼层，测绘计算依据已经在眉山市住房和城乡管理局备案。充分证明佳柯测绘有效公司测绘的数据是合法有效的。室内楼梯和楼梯间电梯井垃圾通道等均按照房屋自然层计算建筑面积。 杨颜梅质证意见：证据1与我的租赁合同没有关系。对证据2黄佳和徐玉明的合同真实性存疑，徐玉明的合同是修改过的。尚义镇和富牛镇的合同与本案无关。证据3关于测绘报告和实施细则也与本案无关，我只是承租方，不是房屋的买受方，我的合同中是约定了租金的，应当按照合同中约定执行。 杨颜梅提交如下证据：1，上诉人与思韵艺术培训有限公司签订的岷怡苑商铺租赁合同，租金是7元一平方米，而且是在杨颜梅租赁之后对方才租赁的，证明同一楼层的商铺租金比杨颜梅的便宜。2，王永生与上诉人签订的岷怡苑商铺租赁合同，是10号楼2层铺面，租金是11元一平方米。3，3张照片，证明通道平时都是开放的，都是大家通用的。4，租金交款依据，证明一审判决之后，杨颜梅已经借钱支付了一审判决的租金。 岷怡苑临时业主委员会质证意见：1、证据1培训机构的租赁合同与本案没有关联性，虽然是同一楼层，但是地段不同租金肯定是有区别的。而且签订的时间是在被上诉人之后，正因为被上诉人先租了好的地段，培训机构租的位置是较差地段，因此租金才是7元一平方米，另外这份合同进一步证明培训机构租的铺面就是按照测绘面积计算的租金。2、王永生的租赁合同与本案无关，不能达到被上诉人的证明目的，王永生租的铺面是10号楼，刚租出去还在装修中，未测绘。3、证据3照片中这个门一关上，这个通道就在杨颜梅的租赁范围内，她拿来作茶楼使用，电梯井是公用的。4、 杨颜梅交租金属实，我们确实收到了该笔款。 本院审查意见：岷怡苑临时业主委员会提交的证据1、3真实性予以确认，但与本案无关联性；证据2中黄佳与徐玉明的合同真实性因涉及相关案外人权益，对其真实性不予确认，尚义镇七里元小区商业综合体租赁合同及富牛镇人民镇府的房屋租赁合同系空白合同，不予采信。岷怡苑临时业主委员会对杨颜梅提交的4份证据真实性认可，应予以确认，关联性结合案件事实进行认定。 二审查明，杨颜梅在一审判决后已按照判决内容向岷怡苑临时业主委员会支付2020年租金110629.44元。 其余事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案二审中双方争议焦点为：案涉商铺租赁合同的租金计费标准。 根据本案查明事实，双方签订的《岷怡苑商铺租赁合同》第一条“租赁商铺坐落地址及面积”约定，商铺面积第四层820平方米（以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准）；第四条“租金及缴纳方式”约定，首次签订本合同后五年内租金不变，每年租金按月计算，第四层8元，每年租金合计78720元。岷怡苑临时业主委员会认为应当按照商铺实际测绘建筑面积计算租金，杨颜梅认为应当按照合同约定的租金78720元履行，双方对合同约定的租金产生争议。合同法第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。 首先，双方在合同中商铺面积部分确定为820平方米，进而又备注以房屋测绘面积或按测绘面积分割的面积为准；同时双方又在租金部分明确租赁商铺的总租金为78720元，这是按照总面积820平方米、每平方米8元/月计算得出。可见双方约定的租金总额仍然是建立在双方估算的商铺面积基础上，金额与面积成正相关的关系。岷怡苑临时业主委员会主张按照实测面积来计算租金符合房屋租赁的一般交易习惯以及双方的合同约定。经过测绘公司测绘，案涉商铺套内面积为1288.29平方米，公摊系数0.267023，公摊面积344平方米，建筑面积1632.29平方米，合计1632.29平方米。该商铺实测面积包括套内面积与公摊面积两个部分，但双方并未在租赁合同中约定租金的计付是否包括公摊面积，由此双方对租金计付面积产生应否将公摊面积计入的争议。 其次，城市房屋的产权面积包括套内面积和公摊面积，该两部分面积总和构成房屋的建筑面积。一般而言，影响商铺租赁价格的因素包括商铺地段、面积、房型、市场价格等，但是在房屋租赁中，法律并未明确规定是以套内面积还是建筑面积计算租金，这是当事人可以自由协商的范围。具体到本案中，杨颜梅与岷怡苑临时业主委员会在签订书面租赁合同前，已进场装修，彼时双方已有意向协议。因当时商铺还未测绘，双方在正式签订合同时仍然只是估算面积，这个估算面积是双方到现场查看后估算。结合案涉商铺实测建筑面积为1632.29平方米，而合同中估算面积820平方米，建筑面积基本是估算面积的两倍，建筑面积包括公摊是一般常识，如果估算的是建筑面积误差不会如此大，故双方的估算面积应是实际使用面积及套内面积，而非建筑面积。因此一审以套内面积作为租金计付依据符合本案客观实际。 第三，双方还对案涉商铺两个电梯间之间的通道面积135.9平方米应否计入租金计费面积内产生争议。从测绘图上看，位于案涉商铺两端的两个电梯间之间的通道从建筑构造上在该房屋占地范围内。从使用功能上来说，杨颜梅将该通道进行装修且两端加装玻璃门，该部分与其余租用部分形成一个封闭空间，构成其经营茶楼的场所，其在通道两端加装的玻璃门实际上作为其经营茶楼的出入口，属于杨颜梅实际使用面积。故案涉商铺租金计算应将通道面积135.9平方米包括在内，则杨颜梅实际应付租金为123675.84元(1288.29平方米×8元/平方米×12个月)。一审将通道面积135.9平方米扣除后计算租金不当，岷怡苑临时业主委员会该上诉理由成立，应予支持。 综上，岷怡苑临时业主委员会上诉理由部分成立，其请求应予支持。一审对案涉商铺租金认定不当，二审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省眉山市东坡区人民法院（2020）川1402民初1664号民事判决； 二、杨颜梅于本判决生效之日起十日内支付岷怡苑临时业主委员会2020年租金123675.84元（支付时应扣除已支付的租金110629.44元）； 三、驳回岷怡苑临时业主委员会其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3434元，减半收取1717元，由岷怡苑临时业主委员会负担361元，杨颜梅负担1356元；二审案件受理费952元，由岷怡苑临时业主委员会负担761元，杨颜梅负担191元。 本判决为终审判决。 审判长 王 敏 审判员 覃 棱 审判员 罗卫平 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 张 瑜