山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11284号 上诉人（原审被告）：王春英，女，1965年7月17日出生，汉族，住即墨区。 委托诉讼代理人：魏大国，山东元衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡文磊，山东元衡律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：张召东，男，1964年4月4日出生，汉族，住即墨区。 被上诉人（原审原告）：赵淑芳，女，1960年8月8日出生，汉族，住即墨区。 两被上诉人委托诉讼代理人：陈华，山东齐岳律师事务所律师。 两被上诉人委托诉讼代理人：李强，山东齐岳律师事务所律师。 原审第三人：青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行，住所地即墨区振华街**。 负责人：韩秀峰，行长。 委托诉讼代理人：赵欣，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丽，山东青大泽汇律师事务所律师。 上诉人王春英因与被上诉人张召东、赵淑芳与、原审第三人青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行（以下简称农商通济支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2110号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王春英的委托诉讼代理人魏大国，被上诉人张召东、赵淑芳及委托诉讼代理人李强，原审第三人农商通济支行的委托诉讼代理人赵欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王春英上诉请求：1.撤销原审判决，改判上诉人与被上诉人房屋买卖有效；2.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实与理由：一、一审法院认定事实没有根据，适用法律错误。上诉人与被上诉人系儿女亲家关系，2014年被上诉人张召东在青岛市黄岛区工地上出现了事故，导致大笔赔款。因怕房屋被执行给他人，故将涉案房屋卖给上诉人价款55万元。一审法院认定自2016年12月份开始由被上诉人儿子、女儿开始向上诉人被银行卡号汇款到2018年9月17日，从而认定为不是真正的房屋买卖关系。而是实际当初被上诉人儿子只有一笔款项，其余款是张森打款到上诉人的银行账户，而张森系上诉人的儿媳妇，所有款项均系上诉人儿子陈吉昌和张森所有，通过张森手机银行转到上诉人账户，并非是被上诉人的款项。2016年11月18日被上诉人收到了青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行的房屋贷款385000元。我国合同法第52条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同均是真实意思表示，也没有违反法律的强制性规定，是合法有效的。不能单纯认为上诉人没有支付给被上诉人首付款，被上诉人卖房后依然居住在涉案房屋，就认定不是真实的意思表示，就认定房屋买卖无效，双方毕竟存在亲属关系。 二、一审法院适用法律错误，应予以改正。合同法56条规定：无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。58条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即使按照一审法院判决结果，认定房屋买卖无效，也应该考虑上诉人的利益，合同是双方自愿签订的，根据过错程度来承担。2016年11月份涉案房屋价格比较低，至今房价增值很大，上诉人也缴纳了自2018年9月17日以后的房贷，房屋增值部分也应当与上诉人予以分割。一审法院这样判决，明显存在不公平，被上诉人出卖房屋给上诉人，获得了银行贷款，风险由上诉人承担，贷款由上诉人负责偿还。涉案房屋买卖判决无效，被上诉人不必承担任何责任，却可以直接接受房屋，接收房屋的增值部分，而不必支付给上诉人一分钱，明显对上诉人存在不公平现象。综上，原审认定事实以及适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判。 张召东、赵淑芳答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确。涉案房屋是被上诉人夫妻于2002年出资购买，2016年因张召东对外欠付工人工资急需用钱，通过房屋买卖合同形式办理银行抵押贷款的手段来获取银行利率较低的贷款。双方之间没有买卖房屋并签订房屋买卖合同的真实意思表示，在两个不同的案件中均被认定为无效。青岛市即墨区人民法院（2018）鲁0282民初11620号排除妨害纠纷，认定被上诉人与王春英之间没有形成真实的房屋买卖合同关系，驳回了王春英的诉讼请求。二、双方买卖合同无效，涉案房屋增值与否与王春英没有关系，王春英就应当将取得的财产返还给被上诉人。王春英确认提供给原审第三人的两张银行回单是伪造的，王春英并没有向被上诉人支付首付款。2018年9月17日之前的贷款本息均由被上诉人指示自己的儿子、女儿将款项支付到王春英还贷的银行账户内。王春英没有任何实际出资，和涉案房屋没有任何权益关系，房屋本身升值与否与王春英并无任何法律上的联系。 综上，原审认定事实以及适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 农商通济支行陈述意见同一审。 张召东、赵淑芳向一审法院提出诉讼请求：1、判令双方之间签订的房地产买卖契约无效，2、判令王春英将涉案房屋过户到张召东、赵淑芳名下，3、本案诉讼费由王春英承担。 原审查明，张召东与赵淑芳系夫妻关系，其女儿张森与王春英的儿子陈吉昌系夫妻关系，张森与陈吉昌正在离婚诉讼中。涉案房屋位于即墨区户，房屋权证号为：鲁20**即墨市不动产权第0013467号。 2016年11月11日，张召东、赵淑芳与王春英签订《房地产买卖契约》，约定张召东、赵淑芳将涉案房屋出售给王春英，成交价格为425000元。该份契约没有约定房款支付时间和方式、房屋交付及过户的时间。2016年11月16日，王春英与农商通济支行《个人购房担保借款合同》，陈宗林作为王春英的丈夫系该借款合同的保证人。该份借款合同约定，王春英向农商通济支行申请购房借款385000元，用于购买涉案房屋，并以涉案房屋作为抵押，还款账号62×××68。购房借款385000元汇入张召东的账户。 在农商通济支行的银行贷款资料中，有一份张召东与王春英签署的《首付款收款证明》，载明张召东收到王春英的首付款165000元，其中现金15000元，通过银行支付款项为150000元。并附有中国农业银行的两张回单，分别是2016年11月3日王春英转给张召东70000元，2016年11月14日王春英转给张召东80000元。双方均认可提供给农商通济支行的该两张银行回单是伪造的，王春英实际并没有向支付首付款。 上述《房地产买卖契约》履行过程中名称或缴款人为王春英的房产评估费收据、测绘公司出具的收款收据、印花税、契税、增值税、房屋所有权登记费、住房转让手续费、出具房地产等证明费、住宅专项维修资金收据的原件全部由张召东、赵淑芳持有。从张召东、赵淑芳提交的银行明细看，张召东、赵淑芳的儿子张振于2016年12月16日向王春英的还款账户转账3600元，张召东、赵淑芳的女儿张森自2017年1月23日至2018年9月17日向王春英的还款账户转账17笔，分别于2017年1月23日转账7000元，于2017年2月16日转账2000元，于2017年5月14日转账2900元，于2017年7月14日转账3500元，于2017年8月13日转账3300元，于2017年9月15日转账3300元，于2017年10月13日转账3100元，于2017年11月13日转账600元，于2018年1月14日转账3300元，于2018年2月13日转账3300元，于2018年3月16日转账3300元，于2018年5月18日转账3300元，于2018年6月14日转账3000元，于2018年7月19日转账3300元，于2018年7月21日转账10元，于2018年8月17日转账3200元，于2018年9月17日转账3000元。张森于2018年9月12日向王春英转账14500元。王春英不认可上述转账是张召东、赵淑芳偿还按揭贷款，主张是王春英向张**和张森的借款，且主张因为是亲属关系，对借款的偿还及利息均没有进行约定。 张召东、赵淑芳认可2018年9月17日后的银行还款由王春英进行，因为双方发生了纠纷。张召东、赵淑芳同意在双方解除备案登记后将王春英偿还的款项支付给王春英，还同意将第三人处的贷款本息一次性结清。涉案房屋于2016年11月14日登记在王春英名下，单独所有。涉案房屋一直由张召东、赵淑芳占有使用。 另，王春英于2018年12月13日向一审法院提起诉讼，要求张召东、赵淑芳腾出涉案房屋并支付租赁费。一审法院于2019年6月4日作出（2018）鲁0282民初11620号民事判决书，判决驳回了王春英的诉讼请求。 原审认为，双方争议的焦点问题为：张召东、赵淑芳与王春英签订《房地产买卖契约》是否是双方进行房屋买卖的真实意思表示。综合案件证据及双方的主张、陈述，分析如下：1、从双方签订的房地产买卖契约内容看，作为房屋买卖合同主要内容的房款支付方式和时间、房屋交付使用的日期、房屋过户的时间，在双方签订的房地产买卖契约中均未进行约定，双方对该内容在庭审中也未表示签订契约之时对该部分内容协商一致进行了约定，这与一般房屋买卖交易习惯相悖。2、从房款支付情况看，王春英并未实际支付首付款，在银行按揭贷款中提供的15万元银行回单，双方均认可是伪造的。且自2016年11月16日办理了按揭贷款开始到2018年9月17日双方产生纠纷，这期间一直是由张召东、赵淑芳的儿子张振和女儿张森向还款账户中转账还款，2018年9月17日以后由王春英偿还银行贷款。即，在双方产生纠纷前，王春英并没有为购买涉案房屋进行实际出资。3、从房屋的实际控制看，涉案房屋一直由张召东、赵淑芳占有使用。无论是为了居住的刚性需求买房，还是为了出租或升值的投资买房，对房屋的实际控制都是考量房屋买卖过程中一个重要参考。王春英虽于2018年12月13日向一审法院提起诉讼向张召东、赵淑芳主张房屋租赁费，但是王春英并没有提交房屋租赁合同，也没有对双方就房屋租赁事宜进行磋商、实际履行等交易细节进行合理说明。4、张召东、赵淑芳持有双方交易涉案房屋，名称或缴款人是王春英的所有凭证，包括房产评估费收据、测绘公司出具的收款收据、印花税、契税、增值税、房屋所有权登记费、住房转让手续费、出具房地产等证明费、住宅专项维修资金收据的原件全部由张召东、赵淑芳持有。5、王春英主张从银行按揭贷款审批通过进行银行还款起至2018年9月17日期间张振和张森的还款是王春英向张振和张森的借款，但对借款的还款期限以及利息的标准没有进行约定，与通常做法不符。上述一系列与正常房屋买卖相悖的事实及王春英未进行合理解释的矛盾之处，均证明张召东、赵淑芳与王春英之间的房屋交易为虚假行为，非真实交易，房屋买卖双方不存在房屋买卖的真实意思表示，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定：“民事法律行为应当具备下列条件：……(二)意思表示真实；……”意思表示真实是民事行为的生效要件之一，因此，张召东、赵淑芳与王春英签订的《房地产买卖契约》欠缺双方就房屋进行买卖的真实意思，应为无效。 关于合同无效后的后果。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条之规定，无效的合同自始没有法律约束力。第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现涉案房屋上设立了抵押权，张召东、赵淑芳同意将以王春英名义在农商通济支行办理的按揭贷款本息一次性付清。在张召东、赵淑芳清偿登记在王春英名下涉案房屋在农商通济支行的贷款本息后，王春英应到农商通济支行处办理涉案房屋抵押权涤除手续，农商通济支行应予以协助。房屋抵押权涤除后，王春英应协助张召东、赵淑芳办理涉案房屋的过户手续。因双方均认可2018年9月17日后的银行还款由王春英进行，故，张召东、赵淑芳应将2018年9月17日后由王春英偿还的银行贷款一次性支付给春英，数额以2018年9月17日后银行每月从王春英还款账户收回贷款本息数额的总额为准。 据此，判决：一、张召东、赵淑芳与王春英于2016年11月11日签订的《房地产买卖契约》无效；二、张召东、赵淑芳于判决生效之日起十日内向青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行清偿王春英位于即墨市户房屋（权证号：鲁20**即墨市不动产权第**）在青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行的贷款本息；三、张召东、赵淑芳清偿涉案房屋贷款本息后，由王春英于判决生效之日起十五日内到青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行办理涉案房屋抵押权涤除手续，青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行应予以协助；四、涉案房屋抵押权涤除后，王春英于判决生效之日起三十日内协助张召东、赵淑芳办理位于即墨市户房屋（权证号：鲁20**：鲁20**即墨市不动产权第**；五、张召东、赵淑芳于判决生效之日起三十日内支付王春英自2018年9月17日后偿还的银行贷款本息，以2018年9月17日后青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行每月从王春英还款账户收回贷款本息数额的总额为准。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费100元，减半收取50元，保全费2645元，由张召东、赵淑芳承担1347.5元，由王春英承担1347.5元。 二审查明的事实同一审。 本院认为，双方当事人之间的房屋买卖合同关系，业经另案生效判决确认为无效。上诉人没有足够证据推翻上述事实，故原审认定本案双方之间的合同关系性质和效力得当，本院予以维持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。原审法院依据上述规定，处理本案合同无效后果基本正确，本院予以维持。上诉人提出涉案房屋增值部分的诉求，系另一法律关系，本案不予处理。 综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王春英负担。 本判决终审判决。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 厉永军 书记员王繁