河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异291号 案外人：吴雷雷，男，1982年5月10日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：王凯峰，河北鹏业律师事务所律师。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 以上三位被申请人的委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 以上三位被申请人的委托诉讼代理人：吴鹏。 在申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，案外人吴雷雷对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的壹度恒园小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人吴雷雷称，请求依法解除对河北金建房地产开发有限公司开发的壹度恒园项目的查封。事实与理由： 案外人于2013年7月1日与河北金建房地产开发有限公司签订了购房合同，支付了全部购房款592320元，并于2016年6月17日收房，同时缴纳契税、维修基金、办证费等费用，且与物业公司签订了物业服务合同，缴纳物业费至2020年5月31日。案外人对该房产已经享有准物权，不能因为其他债权纠纷，对抗善意第三人的准物权。河北金建房地产开发有限公司因债务纠纷，土地手续之前曾被邯郸市中级人民法院查封，故导致迟迟不能为案外人办理房屋产权登记，案外人不存在任何过错。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际战有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故特申请贵院解除对该房产的查封。 申请执行人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封其房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建房地产开发有限公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。 被执行人河北金建公司答辩称，我方认为贵院查封本案案外人即被查封房产业主的壹度恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主已经交付全款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。 案外人吴雷雷提供以下证据： 证据一、2013年7月1日签订认购协议书，证明在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同。 证据二、2013年7月1日，房屋全款592320元收据一张； 证据三、2017年6月17日，小房款68172元收据一张； 证据四、2017年6月17日，补房款10798元收据一张； 证据五、2017年6月17日，契税、维修基金、交易服务费、办证费16023元收据一张； 证据六、2017年6月17日与正定县众鑫物业公司就壹度恒园签订的物业管理服务合同以及壹度恒园交费协议； 证据七、2017年6月17日，物业费、垃圾清运费、装TV、装修证、水电费、电梯费、坐便、灭火器5234元收据一张。 证据八、2019年10月13日交纳的2018年-2020年物业费收据一张。 以上证据证实案外人在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并合法占有案涉房屋。案外人已经支付了全部价款，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，案外人有权利排除执行，案涉房产应予以解封。 申请人殷子岚质证称，对证据一，真实性、合法性均有异议。认购协议书并不是正规的经工商部门制作的规范性房屋买卖合同。认购协议书上没有编号，没有被申请人签字。乙方吴雷雷签字处与认购书上其他签字显然是同一个笔体，我方对认购协议书的真实性、合法性均有异议。 对证据二，房款收据有异议，只有收据，没有转账凭证，大额转款应该有转账凭证。房款盖有被申请人公司的财务专用章，财务专用章上的编号的尾号为7655，而案外人提供的小房款等收据上财务专用章的编号的尾号为0127，显然财务专用章的真实性有异议。 对其他剩余收据均有异议，物业费缴费凭证，物业公司的大股东是本案的被申请人杨玲，也就是说物业公司是被申请人金建房地产公司的下属单位，因此，对物业费等收据的三性均有异议。 三被申请人质证称，对提供的证据的三性均无异议。对于财务章的编号是不一样的，第一套章在申请人手中，拒不交给公司；后公司申请作废又重新刻的章。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第xx号、xx号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第xx、xx号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产。 8号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-201、2-201、2-302、1-401、2-401、1-502、2-502、2-701、2-702、1-701、1-702号房产。 9号楼3-101、3-103、1-202、1-501、1-702、3-703、3-202年号房产。 10号楼1-101、1-301、2-302、3-301、1-402、2-501、1-701、2-701、2-702号房产。 11号楼3-101、3-102、1-202、2-201、1-301、1-302、2-301、3-301、3-302、1-402、2-401、2-402、3-401、2-501号房产。 12号楼2-102号房产。13号楼2-702号房产。 14号楼3-401、3-501、1-702号房产。 15号楼2-101、2-102、1-202、2-201、2-202、3-202、1-301、1-302、2-301、2-401、2-402、3-401、3-402、1-501、2-501、2-502、3-502、2-602、3-601、3-602号房产。 16号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-202、2-201、3-201、1-301、1-302、2-302、3-301、1-402、2-401、2-402、3-401、4-401、4-402、1-502、2-501、2-502、3-501、2-602、3-601、3-602、1-701号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限日三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2013年7月1日案外人吴雷雷与被申请人河北金建公司签订壹度恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“壹度恒园”小区，房屋面积98.72平方米，价格为6000元/平米，金额592320元。并约定一次性付款。案外人于2013年7月1日一次性付清总房款592320元。 2017年6月17日案外人吴雷雷补交案涉房屋房款10798元，并支付案涉房屋契税8885元、维修基金6910元、交易服务费148元、办证费80元，共计16023元；被申请人河北金建公司出具收款收据。同日，案外人与正定县众鑫物业服务有限公司签订物业管理服务合同及壹度恒园交费协议，并向正定县众鑫物业服务有限公司支付2016年4月26日至2018年4月25日的物业费、垃圾清运费、水、电、电梯费等在内的一系列费用，正定县众鑫物业服务有限公司向案外人出具了收据。2019年10月13日，案外人再次向正定县众鑫物业服务有限公司支付2018年4月26日至2020年5月31日的物业费，由正定县众鑫物业服务有限公司出具的收据予以证明。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的壹度恒园小区房产，案外人与河北金建公司于2013年7月1日签订《壹度恒园认购协议书》，并支付全部款项，且案外人吴雷雷于2019年10月23日本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人吴雷雷的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的壹度恒园小区房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十一月十二日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟