安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初4594号 原告：关浩，男，汉族，1994年8月7日出生，住安徽省濉溪县。 委托诉讼代理人：惠郭丽，女，系原告之妻。 被告：宿州广源置业有限公司，住所地安徽省宿州市银河一路南侧三八沟东侧河畔****楼**。 法定代表人：侯东来，该公司总经理。 委托诉讼代理人：池亚军，安徽民之声律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。 原告关浩与被告宿州广源置业有限公司（以下简称广源置业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告关浩的委托诉讼代理人惠郭丽、被告广源置业公司的委托诉讼代理人池亚军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告关浩向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告交付房屋；2、请求判决被告支付原告逾期交房违约金15010.20元，每日违约金计算方式为全部房价款820230元的万分之一，应计算至实际交付之日，现暂计算至2019年12月30日；3、诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告增加一项诉讼请求：判令被告支付原告延期交付广源缤纷城7＃楼1001室房屋权证的违约金7382.02元（自2019年10月1日起至2019年12月30日止，共计90天，以后另计，权证包括土地、房屋权证），每日违约金计算方式为全部房价款820230元的万分之一，计算至实际交付之日，现暂计算至2019年12月30日。事实与理由：原告与被告于2018年4月9日签订《商品房买卖合同（预售）》，商品房项目坐落于，项目名称为宿州广源缤纷城，原告购买房屋坐落于项目7＃号楼1001室，房屋面积为118.70平方米，单价为每平方米6910.11元，总房价为820230元。《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定交付时间为2019年6月30日之前，但至今被告仍未向原告交付房屋，被告的行为已构成违约，按合同约定，每逾期交付一日，被告应按照全部房价款的万分之一向原告支付违约金。 被告广源置业公司辩称，1、涉案房屋在2019年10月底工程竣工验收合格，被告均通知业主办理交接手续，房屋能够实际使用；2、因政府环保和创建文明城市等导致工程中途停工，因不可抗力导致交房日期依法顺延，应扣除不可抗力导致的196天延期；3、原告要求违约金过高，原告实际损失为房租，应以房租为基数乘130%计算。 本院经审理认定事实如下：2018年4月9日，原告关浩与被告广源置业公司签订《商品房买卖合同》（预售），约定：买受人关浩购买出卖人广源置业公司开发的坐落于的宿州广源·缤纷城项目7＃号楼1001号房；该商品房用途为住宅，合同约定建筑面积118.7㎡；单价6910.11元／㎡，总金额820230元；出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。 除不可抗力外，出卖人未按本合同约定的期限将该商品房交付买受人的，双方同意按照以下方式处理：（1）逾期在30日之内，自约定的交付期限满之次日起至实际交付之日止，出卖方按日计算向买受方支付全部房款万分之1的违约金；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。 因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。原告关浩依约履行了支付全部购房款的义务。案涉房屋所属广源·缤纷城7#楼工程于2019年11月27日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收，但至法庭辩论终结前并未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站的相关验收。案涉房屋并未交付使用。 另查明，原告当庭同意扣除196天的工程延期天数。 本院认为，依法成立的合同对合同当事人均具有法律约束力，合同当事人均应履行合同所确定的义务。合同签订后，原告关浩已按合同约定支付了案涉房屋的全部购房款，被告广源置业公司亦应按合同约定将符合交付条件的房屋如期交付关浩。但被告广源置业公司并未按本合同约定的期限将案涉房屋交付给原告，该行为已违反合同约定构成违约，应按约定支付原告关浩逾期交房违约金。涉案商品房所在工程广源·缤纷城7#楼于2019年11月27日竣工，并经过设计、施工、监理、建设单位验收，但至法庭辩论终结前并未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站等专门管理部门的认可性意见，因此至本案法庭辩论终结前广源置业公司并未提供完整的《工程竣工验收报告》，故原告关浩关于判令被告广源置业公司承担违约金的时间应计算到涉案商品房实际交房之日止的诉讼请求，合理部分，本院予以支持。被告称因环境治理和创建文明城市的原因造成涉案工程工期延误196天，系不可抗力，应扣除该日期，原告当庭对该196天数同意扣除。故自2019年7月1日至2020年6月2日（起诉之日）共计338天，被告逾期交房违约金计11647.3元【820230元×0.0001×（338-196）天】。 当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少。虽然被告辩称应当以案涉房屋同地段同类房屋租金标准作为衡量其逾期交房给原告所造成损失的计算依据，但是该项标准是在双方对违约金数额或者损失赔偿计算方法没有约定的情况下的计算标准，而本案中案涉合同对违约金数额的计算作了明确约定，故被告的上述答辩意见没有事实依据，本院不予以采纳。原告交付了巨额房款，但因被告原因无法享用该款带来的住房便利，因此应将案涉合同约定的购房款本金作为衡量原告损失的依据较为公平，故自2020年6月2日起至符合交房条件之日（或实际交房之日，以发生在先的日期为准）止的违约金应依据案涉合同约定继续计算，但最高不超过合同本金的30%。 案涉合同约定因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，应由出卖人承担相应的违约责任，因此被告承担该责任的前提是商品房交付，如果自交付之日起90内因其原因不能让原告取得该商品房的房屋所有权证书，则应承担约定的违约责任，而案涉商品房并未交付尚不具备计算办理房屋所有权证书的起始时间，更谈不上办理时间是否超出约定期限，因此原告关于判令被告支付其逾期办理所有权证书违约金的条件尚未成就，对原告此项诉请本院本案暂不处理，原告可待条件成就时另行主张。 现已查明案涉房屋尚未经过公安消防、环保部门、规划部门、城建档案管理机构及工程质量监督站的相关验收，因此暂不具备交付条件。且对于被告逾期交付的行为本院已确认构成违约，在不具备交付条件之前或没有实际交付之前应承担违约责任，如果原告自愿接收尚不具备交付条件的房屋系对其民事权利的处分，符合民事主体从事民事活动遵循自愿原则的民法原则，国家公权力不界入属于民事主体自愿范围内的自由意思，由审判机关判令被告将尚不具备交付条件的房屋交付给原告于法无据，故关于原告请求判决被告向其交付房屋的诉讼请求本院暂不处理，原告可待条件成就时另行主张或与被告庭外协商解决。 六十条综上，依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条,《安徽省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第四条、条五条、条六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告宿州广源置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告关浩逾期交房违约金11647.3元（暂计算至2020年6月2日，自次日起至符合交房条件之日（或实际交房之日，以发生在先的日期为准）止按双方案涉合同约定继续计算，但最高不超过合同本金的30%）； 二、驳回原告关浩的其他诉讼请求。 如果未按照本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。 案件受理费360元，减半收取为180元，由被告宿州广源置业有限公司承担155元，原告关浩承担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本 院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员  袁琳琳 二〇二〇年十一月二日 书记员  贺 侠