广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0604民初27786号原告：佛山市茂兴房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇南庄大道****E422。统一社会信用代码91440604MA4UK2TK4E。法定代表人：魏某1。委托诉讼代理人：杨秀瑾，广东环球经纬律师事务所律师。被告：李崇乐，男，汉族，1982年5月21日出生，住广东省广州市荔湾区************。公民身份号码440************815。现羁押于广州市黄埔区看守所。原告佛山市茂兴房地产开发有限公司与被告李崇乐房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人杨秀瑾、被告李崇乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）解除；2.被告配合原告办理签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）的网签、备案的注销手续；3.被告向原告支付违约金156000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告于2018年12月18日签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）及补充协议，约定被告向原告购买位于禅城区湖田路1号1区二座403房的商品房，房屋价款为1117091元。合同第七条约定被告通过商业贷款方式支付房款，首期337091元合同网签1日内支付，剩余房款780000元于2018年12月18日前办理银行按揭手续并按照按揭手续付款。但被告在支付了首期款后，一直未办妥银行按揭手续导致未能支付全部房款。原告多次发函通知被告办妥按揭手续以支付剩余房款，但被告一直不予理睬。根据补充协议第五条第二项第（二）款的约定，被告未在原告通知之日起5天内补办手续的，逾期超过30天，原告有权解除合同并要求被告支付按揭贷款金额20%的违约金。合同及补充协议是双方自愿签订，合法有效，合同双方均应严格履行。被告的违约行为已严重侵害原告的合法权益，原告根据相关法律规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告答辩称：被告与原告的房屋买卖合同是在很久之前签订，现因被告被羁押，导致合同无法继续履行，请求法院进行调解。被告是在2017年年底支付了定金及首付款，与原告合同签订是在2019年4月初。合同签订后，被告在一个月内就被逮捕，故原告的证据虽显示有向被告催款及与催办贷款，被告都无法继续履行。被告也是上两周收到本案的应诉材料才得知，不清楚法律如何规定，但被告希望可以调解，调解方案为同意解除合同并由原告没收定金30000元。对于原告的赔偿金额，被告认为过高，希望能减少。另外，被告是在合同签订不到一个月内被羁押，无法继续履行合同及办理贷款，属于不可抗力。原告在诉讼中举证：1.原告工商登记信息、被告身份证，证明原、被告主体资格。2.《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）、《补充协议》，证明原、被告双方就房款金额、付款时间和方式、违约责任的约定。3.付款凭证，证明被告于2017年12月29日分别支付了首期款合计337091元。4.佛山市房地产市*信息系统查询页面，证明涉案房屋已网签备案。5.催缴通知函件，证明原告多次发函通知被告办妥按揭手续，但被告一直未办理。被告在诉讼中未举证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人质证认为真实性无异议且与本案基本事实具有关联性的证据，本案予以确认并在卷佐证。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2018年12月18日，原告（出卖人）与被告（买受人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701），主要约定：……第三商品房基本情况1.该商品房的规划用途为住宅。3.该商品房为第一条规定项目中的绿岛湖金茂花园（（地块三1区二座403房，房屋坐落为禅城区湖田路1号1区二座403房。……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算主商品房价款及其他商品房价款：……2、按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米15217.15元，总价款为1117091元。第七条付款方式及期限（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金30000元，该定金于交付首付款时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：按揭方式付款：商业贷款首期款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的30.18%，金额337091元。除首期款外，剩余房屋金额780000元，应于2018年12月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第八条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（（1）和（2）不作累加）。……（2）逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。……第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理……（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。同日，原告（出卖人、甲方）与被告（买受人、乙方）签订《补充协议》，该协议系作为对上述《商品房买卖合同》的补充，主要约定：……第五条、对合同第七条“付款方式及期限”、第八条“逾期付款责任”的补充修改：……二、贷款方式付款（一）乙方须根据《认购书》约定的时间或签订合同及补充协议后3个工作日内，向合同约定的按揭银行或代办律师所交齐办理按揭贷款所需的所有资料，办妥按揭贷款手续。乙方逾期完成的，视为违约，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，则甲方有权解除合同及补充协议并要求乙方按前述约定支付违约金外还须向甲方一次性支付按揭贷款总额的20%的违约金。（二）乙方于前款规定的日期前提交按揭资料及办妥所有银行按揭手续等，并不视为乙方履行完毕其付款义务，按揭是否办理完毕，应以银行放款为准；在银行按揭贷款审批放款之前，乙方均有义务根据银行的要求进行配合，若乙方不能在银行或甲方通知之日起5天内补齐资料和补办手续的，视为违约，每逾期一天，按照按揭贷款总金额的万分之五的标准向甲方支付违约金，逾期超过30天的，则甲方有权解除合同及补充协议并要求乙方按前述约定支付违约金外还须向甲方一次性支付按揭贷款总额的20%的违约金。……三、甲方依约解除合同及补充协议的，乙方应在甲方发出解除通知之日起5日内配合甲方在房管部门办妥合同解除手续，在房管部门办妥合同解除手续，包括但不限于预售合同网上签订和房地产预告登记涂销等，否则，每逾期一日，乙方应按商品房总房价款的万分之五支付违约金给甲方。……第八条、对于合同第十二条“逾期交付责任”整体变更如下：一、甲方逾期交房的，按以下约定处理：……（2）逾期交房超过210日后，自该210日后每逾期一日，甲方按日计算向乙方支付全部房价款的万分之二的违约金。甲方逾期交房的违约金及赔偿总额累计不得超过乙方已付房价款的5%。2017年12月29日，原告出具收款收据，确认收到被告支付涉案房屋的定金30000元及首期款307091元。2020年4月14日、4月24日、5月25日，原告向被告的通讯地址寄送催办按揭贷款及催交房款的通知，该三份邮件均已签收。庭审中，被告确认没有办理银行按揭手续，并陈述于2019年4月因涉嫌职务侵占一案被羁押于广州市黄埔区看守所。另查明，本院于2020年10月14日将原告的起诉状及证据副本等送达至广州市黄埔区看守所，被告于庭审中确认已收到。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》均系双方的真实意思表示，合同内容不违反法律规定，受法律保护，双方当事人均应按合同及协议的约定履行。被告抗辩称该合同实际于2019年4月初签订，与合同载明的签订日期不符，该合同不具有合法性，但未能提供有效的证据予以证明，本院对此不予采纳。关于原告主张解除合同的诉请。根据合同第六条约定，被告应于2018年12月18日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。第八条约定，如被告逾期超过60日未依约付款的，原告有权解除合同。据查明，被告至今未依约申请办理银行按揭手续及补齐剩余房款，该行为已构成违约，原告依法依约有权解除合同。至于合同解除的时点，因无证据证明被告在诉前已收到解除合同的通知，则本院确认原、被告的合同关系于起诉状送达之日即2020年10月14日解除。关于原告主张被告配合办理注销手续的诉请。依据《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，涉案买卖合同解除后，被告负有协助原告办理合同注销手续的附随义务。故，本院对原告的该项诉请，依法予以支持。关于原告主张被告支付违约金的诉请。因被告逾期付款的行为已构成违约，原告有权向被告主张支付违约金。原告依据《补充协议》第五条的约定，主张被告支付按揭贷款总额20%的违约金即156000元。被告抗辩称其并未恶意违约，且原告主张的违约金数额过高，请求予以调整。纵观合同及协议的条文，关于逾期付款的违约责任在《补充协议》中的约定明显高于合同中的约定，而关于逾期交房的违约责任则未进行调整，双方的权利义务并不对等，故《补充协议》第五条关于逾期付款的违约条款应为无效。根据合同第八条的约定，被告应向原告支付累计应付款的5%违约金，即55854.55元（1117091元×5%），对原告诉请主张的超出部分，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告佛山市茂兴房地产开发有限公司与被告李崇乐于2018年12月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）于2020年10月14日解除；二、被告李崇乐于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告佛山市茂兴房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：201********701）网签、备案的注销手续；三、被告李崇乐于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市茂兴房地产开发有限公司支付违约金55854.55元；四、驳回原告佛山市茂兴房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告李崇乐未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案受理费因适用简易程序减半收取7427元，由原告佛山市茂兴房地产开发有限公司负担668元，被告李崇乐负担6759元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  郑泽霞二〇二〇年十一月三日书记员  林 琳