河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4300号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘玉，女，汉族，1966年2月10日生，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：谢福存，河南涵信律师事务所律师。代理权限：一般代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：庞江民，男，汉族，1956年9月28日生，住河南省信阳市浉河区。上诉人刘玉与被上诉人庞江民房屋买卖合同纠纷一案，不服信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。上诉人刘玉及其委托诉讼代理人谢福存，被上诉人庞江民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘玉上诉请求：1、依法改判或发回重审，认定双方是借钱关系而不是房屋买卖关系。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、双方仅仅起诉了一个买卖协议，而被上诉人从2003年至今根本没有对房屋在房产局办理交易合同或占有使用，因此，被上诉人意愿并不是想要房子而是抵押贷款，双方仅仅订立一个纸上买卖协议，是无效的。二、上诉人与被上诉人抵押期发生于2003年已过了抵押期，被上诉人期间并没有到房管部门办理任何过户手续，因此，抵押期已过。三、本案显失公平，此标的物位于平桥中心大道东侧，面积达78.28平方米，房屋均价在当时应当在3000平方米左右，而被上诉人在闹市区以区区5万元来买78.28平方米的房屋，则是明显的显失公平。四、被上诉人与上诉人订立协议在2003年中间没有向法院主张权利，因此，已过了诉讼时效，被上诉人应当将房产证返还给上诉人。综上所述，双方是借钱关系，而不是房屋买卖关系，请法庭明察秋毫，给予公平判决。庞江民辩称，一、依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。二、全部费用由被答辩人承担。事实与理由：一、(详见起诉书)。上诉人说没有对房屋在房产局办理交易合同或占有使用。请问上诉人，从双方买卖成立之后，水电不通，门窗没有，直至烂尾楼影响市容被政府强制拆除，房屋如何使用?二、上诉人与被上诉人抵押期发生于2003年已过了抵押期，被上诉人期间并没有到房管部门办理任何过户手续。请问上诉人与我什么时候办理抵押了举出证据，事实是房屋转让协议签订买卖成立后，刘玉将房产证交给了我，由我从银行贷款时与银行办理的抵押登记。因房产证名称是刘玉的，所以刘玉必须协助我办理评估作价，他项权证。贷款期限5年到2008年4月9日，在此期间房屋产权已发生了变化。房屋他项权人已属中国银行信阳市城西支行。假如在贷款期间我的贷款没有偿还，请问刘玉房屋应该属谁所有?我于2008年1月25日提前将贷款还完之后，银行将他项权证交给我本人。之后我多次找刘玉协助我办理产权过户，杳无音讯。没办法，我找到刘玉的哥哥刘国华(法律工作者)才要到刘玉的手机号码。电话联系之后刘玉总说在外地回来马上办。至2012年房屋被政府拆除。三、本案显失公平问题，请问刘玉2003年房屋是什么状况，你自己心里难道不清楚吗?请问当时应当是3000平方米左右是什么意思?有何凭据?我们经房屋产权评估机构评估才4万元，你卖给我5万元，这难道显失公平吗?四、在2003年中间没有向法院主张权利问题，我不知道是你不懂还是故意装懂，难道所有的民事行为都要向法院主张权利吗?向法院主张权利只能是发生纠纷时产生诉讼时效。是指民事权利受到侵害时权利人在一定期限内向法院主张权利最长可达二十年。我们之间的纠纷是什么时候产生的?2019年5月25日19点25分与刘玉通电话时还没有产生纠纷，刘玉仍然说：“有协议就按协议执行嘛。”纠纷是刘玉采取欺骗开发商手段企图将赔偿非法占有，被我发现后产生的。所以不存在过诉讼时效问题。综上所述，上诉人是无理狡辩，浪费诉讼资源，上诉没有任何理由，无任何证据支持，请依法驳回，维持原判。庞江民向一审法院起诉请求：1.依法确认被告卖给我的房屋合法有效并判令被告履行产权过户义务；2.本案一切费用由被告承担。事实与理由：二〇〇三年二月十八日，被告刘玉因需要用钱向我借款，我说没钱，她说咱关系认识那么多年，我哥又是律师，你给帮忙。我平桥有一套房子伍万元卖给你可以吗？当时出于面子，为解决她急需就答应同意。并于二〇〇三年二月十八日由刘玉执笔写好协议，签字生效后，我付给刘玉现金2万元，刘玉将房产证交给了我，因余下3万元我当时的确没有钱，就用刘玉的房产证通过评估从中国银行信阳市城西支行按揭贷款3万给了刘玉（二〇〇三年四月九日）。于二〇〇八年元月二十五日我才将贷款还清。在此期间房屋只是空壳，水电不通，我多次找她什么时候房子可以使用，她老是说快了，开发商正在努力，水、电接好就可以装修了。时间一直往后拖，二〇一二年以烂尾危楼被平桥区政府拆迁，交由信阳市华利置业有限公司进行棚户区改造建金桂园综合楼。在此期间我多次找刘玉要求其到房管部门去换回原房产证并办理过户手续，被告刘玉均以在外地让我找其哥协助办理。我找到其哥以种种理由推托。我找开发商办理拆迁补偿协议时才发现，被告采取欺骗手段从房管所复印了原房产证企图与开发商签订拆迁补偿协议，将补偿房屋非法占为己有。综上所述，被告刘玉将房屋卖给我后并签订了买卖协议，是双方真实意思的表示，属合法有效合同，被告应履行协助办理过户手续义务。房屋被拆迁后，她看房屋升值，采取欺骗手段企图非法占有，其行为恶劣。为此特向人民法院起诉，要求确认房屋归我所有，被告并履行协助办理换证及过户义务。被告并承担本案的诉讼费用。刘玉向一审法院提出反诉请求：1.判令房屋买卖协议无效；2.判令被反诉人返还反诉人的房产证；3.反诉费由被反诉人承担。事实与理由：2003年反诉人急需用钱，被反诉人声称可以借款5万元，但是要求反诉人将自己所有的位于平桥中心大道东侧的一套房屋抵押给被反诉人。当时被反诉人提出以房屋买卖协议的方式，将房屋作为抵押。后来，反诉人多次提出还钱给被反诉人并收回房产证的合理要求，均遭到被反诉人无理拒绝。没有想到被反诉人竟然违背当初约定，将抵押说成是房屋转让，并且起诉到贵院。该房屋买卖协议明显是被反诉人给反诉人下的套，符合《合同法》第52条第3款以合法形式掩盖非法目的，合同无效的情形。请求法院查明案件事实，驳回被反诉人的本诉请求，支持反诉人的反诉请求。一审法院认定事实：2003年2月18日，原告庞江民（乙方）与被告刘玉（甲方）签订《协议》约定，经甲乙双方协商将甲方位于中心大道住房一处转让给乙方，转让金伍万元整，具体达成协议如下：一、乙方于2003年二月十八号首付现金贰万元整，其余部分于二〇〇三年三月三十日前全部付清。二、甲方收交乙方购房金后有权协助乙方办理机关房产证以及其他证件。三、房屋内部装修部分，包括购房金内不能再做抵价，自购买之日起，房屋内一切设施全部归乙方所有。四、未尽事宜双方协商解决，签字后生效。协议上有原、被告双方的签字。另查明，原告提交的房屋他项权证证明房屋贷款叁万元，房屋他项权人为中国银行信阳市城西支行，房屋所有权人为刘玉，房屋所有权证号为101329，房屋坐落平桥中心大道东侧，建筑面积为78.28平方米，权利种类为抵押，权利价值叁万元整，设定日期为2003年4月9日，约定期限为五年。原告庞江民提供银行流水证明其还款记录，该贷款已于2008年1月25日全部还完。庭审中，原、被告均认可房屋贷款的三万元用于还被告欠别人的钱。一审法院认为，原、被告签订的《协议》系原、被告双方真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效。合同的双方应按照法律规定与协议约定各自享有权利和履行义务。根据双方举证与陈述，本案中，原告庞江民与被告刘玉签订协议后，原告交付两万元现金给被告，之后的房屋贷款的三万元也用来偿还被告的欠款，而该房屋贷款系原告庞江民一人偿还，该种情况视为原告已支付全部购房款。关于被告（反诉原告）刘玉提交的情况说明，说其委托原告（反诉被告）庞江民用其房屋抵押贷款伍万元，原告（反诉被告）庞江民是连带担保人，但并没有提供证据证明，且房屋抵押贷款为三万元，一审法院对此不予采纳，被告（反诉原告）刘玉的反诉请求应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）庞江民与被告（反诉原告）刘玉2003年2月18日签订的“协议”合法有效；被告（反诉原告）刘玉在本判决生效后协助原告（反诉被告）庞江民办理产权过户义务。二、驳回被告（反诉原告）刘玉的反诉请求。本案受理费100元，反诉费50元，由被告刘玉承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为:1.双方当事人签订的协议是否有效，上诉人是否应将涉案的房屋过户给被上诉人？2.本案是否已过诉讼时效？关于双方当事人签订的协议是否有效，上诉人是否应将涉案的房屋过户给被上诉人的问题。2003年2月18日双方签订的协议上明确写明，经双方协商将刘玉位于中心大道住房一处转让给庞江民，转让金伍万元整，庞江民于2003年二月十八号首付现金贰万元整，其余部分于二〇〇三年三月三十日前全部付清；并明确刘玉收庞江民购房款后有权协助庞江民办理相关房产证及其他证件。一审时庞江民提供的银行流水记录证明，涉案房屋抵押贷款的3万元已于2008年1月25日由庞江民还完，一审庭审笔录记载双方均认可房屋抵押贷款的3万元用于偿还刘玉欠别人的钱。庞江民在2003年付给刘玉现金2万元，又将涉案房屋抵押贷款的3万元用于偿还刘玉欠别人的钱，并自己承担银行还贷义务，刘玉虽主张是签订协议目的是借款，但并未举证证明在协议签订后十几年期间，向庞江民偿还过借款。综合本案证据情况，可以认定2003年2月18日双方签订的协议是房屋转让协议，而非借款协议，刘玉应依约将涉案房屋过户给庞江民。关于本案是否已过诉讼时效的问题。庞江民起诉要求确认合同有效,是确认之诉，确认之诉属于形成权，不适用诉讼时效的有关法律规定，因此，刘玉主张本案已过诉讼时效的上诉理由,本院不予支持。综上所述，上诉人刘玉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘玉负担。本判决为终审判决。审判长 郑 佳审判员 沈继红审判员 彭 晨二〇二〇年十一月二十七日法官助理阮江帆书记员胡雪垠