江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1731号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司。住所地：九江市浔阳区滨江路**792创意园****。统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：童晓雨，男，汉族，1994年2月25日出生，住江西省九江市濂溪区。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司（以下简称东磁公司）因与被上诉人童晓雨商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告童晓雨支付逾期交房违约金29132.55元（自2018年12月28日期计算至2020年1月23日止共计391天，按74.51元每天计算）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。童晓雨向一审法院起诉请求：1、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计算至2020年5月1日，全部违约金计算至实际交付房屋之日止），违约金共计36508元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月8日，原告童晓雨（买受人）与被告九江东磁公司（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：买受人购买出卖人开发出售的位于九江市濂溪区，建筑面积共123.58平方米。单价每平方米6029.11元，总价745078元。出卖人应当在2018年12月28日前向买受人交付该商品房；除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种处理方式处理：按逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］，（1）（2）逾期超过60日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，原告于2018年5月8日支付购房首付款315,078元并就余款43万元办理了银行按揭贷款。此后，被告未按照合同约定的时间交付房屋。截止庭审时（2020年6月19日），涉案房屋仍未办理交房手续。原告多次与被告协商支付违约金未果，遂诉至法院，要求法院支持其诉请。涉案房屋项目已经通过验收，于2020年6月15日符合交付条件。庭审中，被告九江东磁公司提交2020年6月16日、2020年6月17日交房通知复印件，证实已通知原告于2020年6月20日交房。原告称未收到该通知，且该通知不合规范。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，一级响应期间共计48天。一审法院认为，原告童晓雨与被告九江东磁公司签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，依法受法律保护。原、被告均应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定支付了房屋首付款并办理了银行按揭手续，被告九江东磁公司未按合同约定按期交房，已构成违约，应承担相应的民事责任。本案争议焦点是涉案房屋逾期交付违约责任止算时间。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间为2018年12月28日前，而实际上被告九江东磁公司截止庭审时（2020年6月19日）仍未履行交付涉案房屋的义务。该《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定：逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原、被告双方约定的违约金标准为按日计算向原告支付全部房价款的万分之一，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，本院依法予以认定。至于具体计算逾期交房违约金的天数问题，因本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日，但由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生产、促发展等相关文件精神，并结合江西省全省重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，本院酌情部分免除被告九江东磁公司疫情期间48天的违约金。因此，截至法庭辩论终结（2020年6月19日），被告逾期交房539天，逾期交房违约金为745078元0.0001×（539天-48天）＝36583.33元。2020年6月20日后的逾期交房违约金，因被告未提交证据证实已向原告送达书面交房通知，故原告可在被告实际通知原告交房后另行主张。被告关于扣除疫情期间违约金的辩解意见，本院部分采信，其他辩解意见无事实和法律依据，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告童晓雨支付逾期交房违约金36583.33元（违约金暂计算至2020年6月19日）；二、驳回原告童晓雨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取356元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 康