辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0791民初894号原告（反诉被告）：锦州房总不动产投资有限公司，住所地锦州市凌河区龙江南里**。法定代表人：吴宝权，该公司董事长。被告：朱治博，男，1980年12月10日生，汉族，住锦州滨海新区。被告（反诉原告）：齐珊珊，女，1987年5月30日生，汉族，住锦州经济技术开发区。委托诉讼代理人：王福利、靖静，系辽宁民聚律师事务所律师。原告（反诉被告）锦州房总不动产投资有限公司与被告朱治博、被告齐珊珊（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理，依法由审判员耿丹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）锦州房总不动产投资有限公司的法定代表人吴宝权，被告朱治博、被告齐珊珊（反诉原告）及其委托诉讼代理人王福利、靖静均到庭参加了诉讼。原告（反诉被告）向本院提出如下诉讼请求：1、要求被告齐珊珊支付2020年4月1日至2021年3月31日房租金48000元和逾期支付日2‰的违约金；2、由被告齐珊珊承担本案诉讼费。事实与理由：被告朱治博于2013年3月30日与原告锦州房总不动产投资有限公司，签订位于锦州滨海新区《房屋租赁协议书》和附件补充《协议书》，用于开办幼儿园。被告齐珊珊于2015年12月3日与被告朱治博签定《幼儿园合作经营合同书》，双方约定由被告齐珊珊完全承接并履行被告朱治博与原告锦州房总不动产投资有限公司签订的《房屋租赁协议书》和附件补充《协议书》之权利及义务。被告齐珊珊于2015年起已实际履行上述房屋租赁相关协议的义务，直接向原告给付房租金。被告齐珊珊应于2020年3月22日前向原告锦州房总不动产投资有限公司支付的2020年4月1日至2021年3月31日年租金48000元，至今未支付，故原告诉至法院。被告朱治博辩称，2013年我与原告公司的经理车志刚签订协议书租赁原告的房屋经办幼儿园，2015年幼儿园的经营权转给被告齐珊珊了，这个之后都是齐珊珊与原告沟通对接，我就不参与了。2019年幼儿园正式更名到齐珊珊处，所以2015年至今都是齐珊珊与原告接洽，具体情况我就不知道了。被告（反诉原告）齐珊珊辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与被告之间的租赁合同已经解除。2020年1月25日开始全国发生新冠××疫情，自2020年1月27日，辽宁疫情防控指挥部发布第1号令，因疫情原因，幼儿园被政府责令关停。被告已经通知原告从2020年5月1日起解除双方的租赁合同。合同解除后被告按照合同和原告的要求腾空租赁房屋并将99-2号与99-1号房屋间打通的墙体重新砌堵恢复原状，并按三方协议拆除二楼顶部玻璃棚厦，结清了2020年4月30日前的物业费和水电费，多次通知原告验收房屋。在原告拒绝受领的前提下将钥匙放到物业公司并通知原告收取，房屋租赁合同已经于2020年4月30日前法定解除，被告已经和原告法定解除房屋租赁合同，并已经实际履行完毕，被告不应再支付2020年5月1日以后的房租金及违约金。另房屋租赁合同是出租人转移房屋占有使用权和收益权，承租人支付租金的合同，从2020年5月1日起被告已经返还租赁的房屋，被告已经不再使用租赁标的物。99-1和99-2间通道已经封堵，事实上也不可能履行房屋出租合同，根据合同法第九十四条第（一）项、一百一十条第（一）项，被告与原告间合同均无法履行，所以原告请求被告支付租金无请求权基础，请求驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）齐珊珊提出如下反诉请求：1、要求被反诉人锦州房总不动产投资有限公司返还2020年2、3、4月三个月房屋租金12000元；2、要求被反诉人返还押金10000元；3、反诉被告锦州房总不动产投资有限公司承担诉讼费用。事实和理由：2013年3月30日，朱治博与车志刚签订《房屋租赁协议》，由朱治博租用锦州经济技术开发区朝阳新路99-2号房屋开办幼儿园。2015年，反诉人齐珊珊与朱治博达成幼儿园合作经营协议，共同经营该幼儿园。2019年3月反诉人转款48000元给吴宝权，用于支付2019年5月1日起至2020年4月31止的房屋租金。2020年1月26日，因新型冠状病毒××疫情，辽宁省下发相关文件，辽宁省取消一切人员集聚活动，全省幼儿园处于关闭状态，一直到2020年8月6日，锦州市教育局下发复园通知。因此，2020年2月至4月，案涉租赁房屋一直处于闲置状态，幼儿园停止经营，租用房屋开办幼儿园的目的无法实现，但反诉人已经交纳了房租，反诉人承担了很大经济损失。最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及《中华人民共和国民法总则》规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。故原告应返还被告相应租金。2015年，反诉人与朱治博达成幼儿园合作经营协议时，将朱治博支付的租房押金交还给了朱治博。2020年4月31日前，反诉人与原告已经法定解除租赁合同，并按约定返还了房屋，反诉人已经将房屋恢复原状，退还押金的条件已经成就，故请支持反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）锦州房总不动产投资有限公司辩称，不同意返还三个月租金，不同意返还押金。理由如下：1、租金的计算时间有误，被反诉人收到的租金是2019年4月1日至2020年3月31日期间的租金，共计48000元，其中不包含2020年4月的租金。按照对方所指最高法关于疫情期间房屋租赁的有关说明，也强调要经过协商，但是双方并没有进行过本问题的协商；2、租房押金是全合同期内的，由2013年4月1日起至2021年3月31日终止，并且对方至今仍然实际占有着99-2号房屋，没有履行退出租赁时应对房屋恢复原状的义务，包括到今天为止室内墙面卫生间户外房檐上的金属件等仍未恢复到2013年出租时的状态，按双方合同约定不具备交还房屋条件。齐珊珊称2020年4月已经交还了房屋不是事实，其在物业公司结算水电费和物业费的时间是2020年5月29日，被告方在此问题上的陈述明显与事实不符，所以原告不同意返还租金和押金。原告（反诉被告）为了证明其主张，提供了以下证据：1、幼儿园合作经营合作书；2、房屋租赁协议书；3、协议书。被告（反诉原告）齐珊珊为了证明其主张，提供了以下证据：1、辽宁省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第1号；2、最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知；最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知；3、微信截图；4、照片；5、物业费水费结算证明；6、微信截图；7、锦州市教育局复园通知；8、房屋租赁协议书。被告朱治博未提供证据。上述证据经开庭质证，对原、被告均无异议的证据予以采信，有异议的证据综合证据证据效力。根据本院采信的证据及当事人法庭陈述，认定如下法律事实：2013年3月30日，原告锦州房总不动产投资有限公司与被告朱治博签订《房屋租赁协议》，合同主要约定原告将其坐落于锦州经济技术开发区朝阳新路99-2号房屋（建筑面积171.62平方米）出租给被告朱治博。朱治博租用房屋开办幼儿园，租期自2013年5月1日至2021年3月31日止共8年，租期首年从2013年5月1日起至2014年3月31日，仍按一年计租金。租金价格分别是第1、2年每年租金35000元，第3、4、5年每年租金43000元，第6、7、8年每年租金48000元。在甲方权利义务条款第4条约定，甲方收乙方装修恢复原貌建筑外观和室内户间墙及水电气物管等费用押金1万元，乙方退出租赁时验收合格结算相关欠费后退还。第6条约定，甲方要求乙方在平台上搭建玻璃棚为全透明结构，并距离甲方房屋东窗东5.2米以外，如有违背甲方有权责令其拆除。乙方权利义务条款中第1条约定对甲方房屋现状已有充分了解，同意现状租用此房屋。可根据经营需要对房间格局和设施进行改造。第3条约定装修中不破坏房屋主体结构和防水层……,按物业管理规定如期缴纳费用。第4条约定，用水、用电、燃气、物管等费用及恢复原貌建筑外观和室内与99-1间墙保证押金10000元，乙方退出租赁时清结费用，甲方验收合格后无息返还。该合同第五条约定，乙方在露台上搭建玻璃棚厦的相关协议书为本合同要约之一，如有违背甲方不退其保证押金外，将诉诸法律。2013年3月30日，原告作为甲方与案外人赵华（作为乙方）签订《协议书》，协议主要约定：一、甲方为朝阳新路99-2号房屋业主，乙方为朝阳新路99-1房屋业主代表。此两户房屋均为二层，互为毗邻。二、乙方将房屋出租给朱治博开办幼儿园，因经营需要朱治博要在甲方房屋东窗外露台搭建玻璃棚厦。2013年3月4日乙方与朱治博达成租赁协议单方同意搭建玻璃棚厦。三、因涉及到甲方房屋采光并改变了相邻建筑物的原有状况，考虑到乙方在未经得甲方同意已签约，并可能发生违约行为的情况，甲方有条件同意乙方对承租人的承诺：其中第2点约定距甲方房屋东窗外向东5.2以外，垂直搭建，北侧与99-1房檐相接。四、租期满乙方无条件拆除搭建在平台上的棚厦，恢复出租前毗邻建筑原貌。在该协议书承租人处朱治博签字确认。上述协议签订后，原告将房屋交付给朱治博使用，朱治博交付给原告10000元押金。2015年12月3日朱治博与被告齐珊珊签订《幼儿园合作经营合同书》，合同约定，齐珊珊自愿出资70000元入股在锦州滨海新区尚海雅居爱上幼儿园的经营管理。入股后乙方将持有幼儿园99%的经营管理权与盈利分红，甲方将持有1%股份，入股完成后甲方不再参与幼儿园的经营管理。庭审中朱治博与齐珊珊均认可齐珊珊承接了朱治博与原告及赵华签订的两份协议书中的全部权利义务。在合同实际履行过程中，被告齐珊珊按照合同约定给付了原告2020年3月31日前的租赁费。但朱治博搭建玻璃棚厦时，违反了上述协议约定，实际搭建距离为在原告房屋东窗外向东5.2以内搭建，现该玻璃棚厦已由被告齐珊珊拆除。另查明，因新型冠状病毒××疫情，爱上幼儿园根据辽宁省新型冠状病毒疫情防控指挥部文件规定从2020年1月26日关停。2020年3、4月，被告齐珊珊曾与原告沟通解除合同事宜。原告在庭审中认可2020年4月中下旬同意解除合同，但认为原告没有拆除其应拆除的附属物等原因故没有同意收房。被告齐珊珊结清了2020年5月之前的物业费及截止到2020年5月29日前的水费。关于原告腾房时间被告主张在4月31日前就已经腾空房屋，原告主张被告让其收房是在5月底6月初。被告庭审中提供的微信截图显示被告齐珊珊在2020年5月底一直与原告沟通交还案涉房屋事宜。另，庭审中原告撤回对被告朱治博的诉讼请求。本院认为，原告对被告朱治博撤回诉讼请求，系当事人自行处分其权利义务，同时被告齐珊珊认可其承接了朱治博与原告签订合同的全部权利义务，故原告对朱治博撤诉不违反法律规定及合同约定，应予准许。原告要求被告齐珊珊支付2020年4月1日至2021年3月31日的房租48000元和支付逾期违约金的诉讼请求，本院认为，因新型冠状病毒××疫情的原因，被告齐珊珊向原告提出解除合同，庭审中原告亦认可2020年4月中下旬原告已经同意解除合同，只是因为其认为被告腾房不符合约定而没有收房，故应视为原、被告因为新冠××疫情原因合同已经约定解除，原、被告只是因被告腾房时是否按约定拆除附属物及是否损坏房屋结构及物品发生争议，该争议不能作为被告齐珊珊应继续支付房租的理由，但齐珊珊腾空房屋前的租金应予支付给原告。对于被告齐珊珊的腾房时间，双方各执一词，结合被告齐珊珊提供的微信聊天记录及物业费及水费的结清时间，应认定齐珊珊腾房时间为2020年5月底，故被告齐珊珊应给付原告2020年4月1日至2020年5月31日的租金共计8000元。对于原告要求支付按照日2‰支付违约金的诉讼请求，因本案无法确定被告有故意拖延支付租金的行为，故该项诉讼请求不予支持。对于被告齐珊珊的反诉请求，本院认为，参照最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知第6条规定，“承租非国有企业房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解，调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。本案中，被告齐珊珊因疫情从2020年1月26日闭园，但其已经交纳了2020年2月与3月的租金8000元，按照上述意见，本院酌定原告返还被告齐珊珊已经交纳的租金的一半即4000元。因被告齐珊珊欠付原告2020年4月、5月的租金8000元，该部分租金因为疫情原因也应酌情减少一半即4000元，故被告应交纳的租金与原告应返还的租金互相抵扣，双方均不应再向对方支付款项。对于被告（反诉原告）齐珊珊主张原告应返还押金10000元的诉讼请求，本院认为，原告与朱治博之间房屋租赁协议第五条约定：“乙方在露台上搭建玻璃棚厦的相关协议书为本合同要约之一，如有违背甲方不退其保证押金外，将诉诸法律”，原告与案外人赵华的协议书约定：“距甲方房屋东窗外向东5.2以外，垂直搭建，北侧与99-1房檐相接”，而朱治博搭建玻璃棚厦在5.2米以内，已经构成违约，故该押金本案中不应退还被告齐珊珊。对于原告认为被告齐珊珊没有按照约定拆除附属设施及损坏其他物品等问题，不在原告本案诉讼请求范围之内，本案不予调整。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中国人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）锦州房总不动产投资有限公司的全部诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）齐珊珊的全部反诉请求。案件受理费减半收取500元（本诉），由原告（反诉被告）锦州房总不动产投资有限公司负担，反诉费25元，由被告齐珊珊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审判员  耿丹二〇二〇年十一月十七日书记员  李瑶