成都市龙泉驿区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0112民初2011号 原告：陈军，男，1974年6月6日出生，汉族，住成都市武侯区。 委托诉讼代理人：梅平，四川和奇律师事务所律师。 被告：四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司，住所地成都市武侯区一环路南二段****附**。 法定代表人：姚明华，总经理。 委托诉讼代理人：钟伟，四川名声律师事务所律师。 原告陈军与被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司（以下简称“齐盛公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年3月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈军的委托诉讼代理人梅平，被告齐盛公司的委托诉讼代理人钟伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈军向本院提出诉讼请求：1.判令被告齐盛公司立即支付原告因逾期交房的违约金562002.39元（以购房款1875216.5元为基数，从2016年6月1日起至2019年2月25日止，共计999天，按每日万分之三利率计算）；2.判令被告自2017年11月10日起至原告实际取得所有权证书之日止，每日向原告支付已付房款万分之零点一的违约金；3.判令被告协助原告办理位于成都市龙泉驿区××镇××街××号××栋××楼××号房屋（签约备案号302290）的不动产权属转移登记；4.诉讼费由被告负担。事实与理由：2015年12月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买商品房一套。合同约定被告应于2016年5月31日前交付房屋，若逾期交房达90日以上，被告应每日按原告已交房款的万分之三向原告支付违约金。由于被告原因，原告未能在商品房交付之日起360日内取得房屋所有权证书，而被告不退房的，自原告应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，被告按日计算向原告买受人支付已购房款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款，但被告直至2019年2月25日才向原告交付房屋，截止起诉之日，被告仍未为原告办理房屋不动产权属转移登记。 齐盛公司辩称，1.被告逾期交房违约是事实，但被告已通知原告于2018年12月18日至21日收房，因此逾期交房责任只能计算到2018年12月21日止。其次，本案原告并未提供相应的损失证明，因此要求违约金按照每日万分之三计算过高，请求法院调减违约金按每日万分之二支付；2.本案实际交房时间为2019年2月25日，同日，原告才向被告提交了办证的各项手续以及支付相关费用。按照合同约定，应从实际交房之日起360个工作日后才构成违约，原告诉称违约与客观事实不符，请求法院驳回原告二、三项诉请。 本院经审理认定以下事实：2015年12月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：1.出卖人将位于龙泉驿区××镇××村××幢××层××号房屋出售给买受人，商品房的用途为商业。2.商业房单价为每平方米40589.1元，总价款为1875216.5元。3.出卖人在2016年5月31日前向买受人交付商品房，在达到经设计单位、勘察单位、监理单位、施工单位和建设单位验收合格等条件后，出卖人在交付日期届满前15日内书面通知买受人查验房屋的时间、办理交接手续的时间、地点、地点及应当携带的证件材料逾期交房的，逾期在90日内，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期在90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。5.因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起360个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点一的违约金。 其后，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，1.关于交付条件的补充约定：在乙方违约甲方视为房屋已经交付的情况下，乙方不得将视为房屋已经交付的时间作为权证办理时间或视为房屋已经交付时间作为自己主张其他权利的时间。2.对办理房屋初始登记的补充约定：乙方必须委托甲方办理本合同项下的商品房的房屋权属证书及银行房屋抵押贷款的他项权利登记，乙方须向甲方出具委托书并全力配合办证事宜，交房前与甲方办理因房屋面积差异处理的结算手续，并向甲方提供按政府规定应由乙方承担的办理房屋所有权属证书及其他项权证所需各种税、费等并提供相关的办证资料。否则，甲方代为办理权属登记的时限顺延。 2015年12月30日，原告向被告支付购房款1875216.5元。 2018年12月18日，被告在《华西都市报》登报通知艺库业主在2018年12月19日至12月21日集中办理交房手续。2018年12月24日，被告向原告邮寄发出《交付通知书》，该通知书载明交房时间为2018年12月21日，该时间在邮寄时间之前。原告认可于2018年12月25日收到。 另查明，原告签订合同约定的“16幢”系原“22幢”变更的。原告实际收房时间是2019年2月25日。被告至今没有为原告办理房屋不动产权属转移登记。 再查明，案涉房屋登记信息载明，合同备案号为302290，房屋位于龙泉驿区××镇××街××号××栋××楼××号。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》、个人及家庭房屋登记记录信息证明、POS票据、收据，被告提交的艺库栋号变更对照表、建设规划核实意见书、二期竣工验收报告（22栋）、面积测绘成果报告、交付通知书、快递单、交房公告以及原、被告双方在庭审中陈述一致的事实在案佐证，本院予以认定。 本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同（预售）》、《商品房买卖合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应当按照约定全面履行其义务。针对双方争议的焦点问题，本院评析如下： 一、关于逾期交房违约金问题。 根据合同的约定，逾期交房90日后，买受人有权解除合同……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。该约定系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行。双方在合同中约定的逾期交房违约金标准虽与同一楼盘的其他业主约定的标准不同，但基于案涉合同签订的内容系双方当事人议定之结果，案涉房屋的性质为商铺，逾期交付也必然影响原告对房屋进行出租、收益，造成损失。故，对原告主张违约金按照合同约定的标准，即按支付全部房价款万分之三计收违约金，本院予以支持。被告辩称，虽然实际交房时间为2019年2月25日，但被告通知原告交房时间为2018年12月21日，故计算违约金截止时间应当为2018年12月21日。原告认为，被告邮寄交房通知的时间为2018年12月24日，原告认可2018年12月25日收到通知，但按照合同约定提前15天通知交付，故截止时间应当计算到2019年1月11日。本院认为，本案原告主张的事由与其他案件不完全相同，本案被告实际于2018年12月24日才邮寄通知，原告自认12月25日收到通知，该通知载明的交房时间有误，即交房时间在邮寄通知的时间以前。故，原告主张在收到通知后按合同约定推迟15天接收房屋（即截止计算违约金时间）符合合同约定。综上，被告应当支违约金为536124.4元（2016年6月1日至2019年1月9日，共计953天）； 二、关于原告主张办理不动产权证以及逾期办理不动产权证的违约金问题。 关于不动产权证的办理，因被告迟延交付房屋，故应当以实际交房之日即2019年1月9日起计算两证办理期限。现该期限已届满，原告已按被告要求交付了相关费用和办证资料，且房屋具备办证条件，故原告主张被告协助原告办理涉案房屋不动产权证的诉请，本院予以支持。 关于逾期办证违约金问题。双方在合同中仅对房屋所有权证的办理期限及其违约责任进行了约定，对土地使用证的办理期限及违约责任未作约定。“二证合一”后，房屋所有权证因政策原因已无法办理，但被告的办证义务并不能因此而免除。其应在合同约定的两证办理期限均届满后，及时为陈军办理不动产权证。如逾期办理不动产权证，仍应承担相应的违约责任，赔偿买受人的实际损失。本案中，原告按合同约定主张违约金，没有事实依据，本院不予支持。 综上所述，原告主张的诉请部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）〉》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 一、被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告陈军逾期交房违约金536124.4元； 二、被告四川齐盛艺库文化旅游发展有限责任公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈军办理位于成都市龙泉驿区××镇××街××号××栋××楼××号房屋（合同备案号为302290）的不动产权证； 三、驳回原告陈军的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9420元，减半收取计4710元，由原告负担150元，被告负担4560元（此款已由原告预交，被告在履行上述款项时一并支付原告）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  吴皓常 二〇二〇年十一月十二日 书记员  陈 姣