贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4107号上诉人（一审原告）：贵州瑞腾商业运营管理有限公司，统一社会信用代码915226203469715924，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区凯开大道**红星美凯龙生活馆。法定代表人：曹小良。委托诉讼代理人：黎承芳，女，1995年3月11日出生，住贵州省凯里市。被上诉人（一审被告）：梁云，女，1975年8月15日出生，汉族，住贵州省凯里市。上诉人贵州瑞腾商业运营管理有限公司(以下简称瑞腾公司)因与被上诉人梁云租赁合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院作出(2020)黔2601民初4881号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理，于2020年11月16日公开庭询，上诉人瑞腾公司的委托诉讼代理人黎承芳，被上诉人梁云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。瑞腾公司上诉称:1.依法撤销原判之驳回瑞腾公司在本案中第一、第二项诉讼请求；2.依法撤销驳回瑞腾公司的其余诉讼请求；3.依法查清案件事实，依法判决；4.本案的诉讼费由梁云承担。事实与理由：一、原判决认定事实错误。一审法院认定2018年12月30日至2019年2月期间，梁云承租的门面遭受大雪覆盖，导致屋顶铁皮变形，卷闸门打不开等，梁云申请瑞腾公司安排修缮，瑞腾公司以根据合同约定修缮义务由梁云自行负责为由拒绝，导致租赁物不符合租赁用途，梁云无法经营，与事实不符。首先，关于瑞腾公司不积极修缮铺面的认定与事实不符。2018年12月黔东南州大面积降雪，多个地方因该场大雪受灾受损，生产生活等方面收到影响，但要求瑞腾公司立即处理不可抗力的大雪致损，不符合公平原则。虽然双方也在合同4.4条约定，铺面有任何损坏由梁云自行负责维修，但瑞腾公司也根据受损程度协助修缮了铺面。其次，瑞腾公司拒绝修缮铺面导致租赁服不符合租赁用途，梁云无法经营与事实不符，梁云在瑞腾公司修筑修缮铺面后，一直在合同约定的铺面经营，直至其申请撤场。在其经营期间，我方多次催促梁云交纳相关费用，但梁云却没有按照约定交租金、运营费、物业费等。二、适用法律错误。原审法院判决梁云不支付任何的租金、运营费、管理费显然不符合公平原则。综上所述，瑞腾公司的行为是符合双方合同约定，请求二审法院查明事实，依法支持瑞腾公司的诉讼请求。梁云二审答辩意见，1.2018年底至2019年2月发生大雪压倒出租门面，导致四处漏水、水管爆开，使得我方店内汽车配件严重损坏，卷侧门还经常自动开关，导致无法正常经营。梁云多次联系公司处理，但公司一直以各种理由推脱，无人修缮损坏的铁皮房、门、水管等，只是一味催租，为此梁云才拒绝交租。2.瑞腾公司的工作人员在没有经过梁云的允许下，多次私自翻入店内进行断电，造成梁云极大损失。3.双方发生争议后，经双方协商，梁云同意撤出，用梁云交纳了押金抵租金，瑞腾公司欠梁云汽车保养费、洗车费共计约1300元抵水电费，双方互不相欠。现瑞腾公司出尔反尔，不守承诺，请二审法院查明事实，依法维持原判。瑞腾公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令梁云支付瑞腾公司2019年1月1日至2019年9月8日门面租赁费、市场运营管理费共计42043.9元；二、判令梁云支付其逾期支付的门面租赁费、市场运营管理费的利息928.62元（以欠付的门面租赁费、物业管理费为基数按照中国人民银行同期年利率4.75%从2019年1月1日起暂算至2019年9月8日分段计算，后期逾期利息以相同标准计算至付清全部门面租赁费、市场运营管理费为止）；三、判令梁云支付瑞腾公司2019年6月1日至2019年7月31日水、电费共计人民币821.6元，逾期未缴纳水电费产生的水、电代办费958.52元（以欠付的水费、电费为基数按照日2%分段计算）；四、本案诉讼费用由梁云承担。一审判决认定事实:2018年5月16日，瑞腾公司（甲方）与梁云（乙方）签订《凯里浙商建材城市场服务合同》，主要内容：梁云租赁瑞腾公司所有的位于凯里市门面，面积283.18㎡；租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止；门面租赁及服务期限共五年，梁云先交费后再使用，下次交费须提前7日完成；瑞腾公司按月交纳门面租赁、市场运营管理费，2018年7月1日起，市场运营管理费按9元／月／㎡，每月为2548.62元；门面租赁费按9元／月／㎡，每月为2548.62元，每月的门面租赁、市场运营管理费共计5097.24元；甲方每月20日起收取经营户电费，暂定按1.4元／度执行，乙方须在开始收取后7个工作日内向甲方付清电费，由甲方统一向供电部门缴纳，如供电部门电费价格调整，甲方有权作出相应调整，乙方逾期未支付电费，每天按应支付总额的2%加收代办费；甲方每月20日起收取经营户水费，暂定按4.5元／吨执行，乙方须在开始收取后的7个工作日内向甲方付清水费，由甲方统一向供水部门缴纳，如供水部门水费价格调整，甲方有权做出相应调整。乙方逾期未支付水费，每天按应支付总额的2%加收代办费。在本协议期间，甲方应对凯里浙商建材城公共设施设备进行维护，并保证其正常使用和运转，但甲方若遇特殊原因未及时处理，乙方不得以此类问题拒交各种费用，否则视为乙方违约；为保障乙方合法权益，乙方在签订本协议前应确定甲方所提供门面内设施设备完好，并能正常使用，本协议的签订，则视为乙方已进行此项行为，合同生效之日起，在市场服务期间有任何损坏，由梁云自行负责维修，其费用概由乙方自行承担。合同签订之后，瑞腾公司将上述房屋交付给梁云承租使用，梁云依约支付相关费用至2018年12月份。2018年12月30日至2019年2月期间，梁云承租的门面房屋遭受大雪覆盖，导致房顶铁皮变形、卷闸门打不开等，梁云申请瑞腾公司安排修缮，瑞腾公司以根据合同约定该修缮义务由梁云自行负责为由拒绝，导致梁云无法正常经营。时至2019年6月份，瑞腾公司开始向梁云催收租金、管理费等，双方为此发生分歧，协商未果，梁云于2019年9月8日搬离承租房屋。同时查明，梁云尚欠瑞腾公司2019年6月1日至2019年7月31日的水费61.6元，电费760元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。结合本案，瑞腾公司、梁云经充分协商之后，签订了《凯里浙商建材城市场服务合同》，双方就租赁标的，费用的计算、收取等内容进行了约定，内容未违反法律的禁止性、限制性规定，合同自双方签字即生效，对双方具有约束力。瑞腾公司作为出租人，应将符合约定用途的门面交予梁云承租，在租赁期还需保证出租物符合租赁用途，是瑞腾公司应负的基本合同义务。而瑞腾公司得知大雪事件之后，拒绝维修，导致租赁物不符合租赁用途，梁云无法经营，瑞腾公司的行为构成对其在先义务的履行不符合约定，梁云作为后履行一方，有权拒绝支付租金、管理费。为此，瑞腾公司诉请梁云支付租金、管理费以及利息，依法予以驳回。梁云因租赁而使用了水、电，依约应向瑞腾公司支付该项费用，梁云答辩称用其对瑞腾公司员工的洗车费、机油费等的债权，向瑞腾公司主张抵消，瑞腾公司不同意抵消，经查，梁云提交的证据未能证明其对瑞腾公司享有债权，为此，梁云的抵消主张，不予采纳，梁云需向瑞腾公司支付水、电费，共计821.6元。瑞腾公司还主张因梁云拖欠水电费，依约应承担代办费，经查，虽然，双方在合同中有此约定，但瑞腾公司已向水电部门缴纳了该款项，为此向梁云主张收取代办费，无事实依据，不予支持。瑞腾公司主张大雪事件，发生在梁云已经接受承租之后，依据合同条款4.4和5.2的内容，该事件属不可抗力因素所导致，瑞腾公司不负违约责任，且维修义务应由梁云负责。对此，如本院前述，瑞腾公司应保证出租物在租赁期间，符合约定的租赁用途，大雪事件之后，瑞腾公司在得到梁云申请其维修之后，应积极修缮，因瑞腾公司消极未维修，导致其合同的基本义务履行不符合约定，且大雪事件不符合双方合同中条款4.4的情形，故对瑞腾公司的该项意见，不予采信。梁云仅以答辩方式主张因大雪事件、瑞腾公司工作人员擅自进入其店内等，导致其损失，瑞腾公司应赔偿损失，根据不告不理原则，在本案中不予一并审理，梁云可以另行合法途径解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十条，＜最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释＞第九十条之规定，判决：一、驳回瑞腾公司在本案中的第一、二项诉讼请求；二、梁云于本判决生效之日起十日内向瑞腾公司支付水、电费821.6元；三、驳回瑞腾公司的其余诉讼请求。案件受理费918元减半收取459元，由瑞腾公司负担459元。二审中，梁云向本院提交了以下证据：贵州超鼎物业服务有限公司撤场申请表，拟证实：梁云与瑞腾公司协商，用梁云交纳的押金抵扣租金，瑞腾公司欠梁云的维修费1355元抵扣物业费和水电费，双方互不相欠，但直到瑞腾公司起诉梁云后，梁云才发现撤场申请表没有写抵扣房租，只写了抵扣物业费。经本院组织质证，瑞腾公司对于撤场申请表无异议，认可用梁云交纳的押金抵扣物业费。因瑞腾公司对撤场申请表无异议，本院对撤场申请表予以认可。二审查明的事实与一审查明认定一致，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审查。综合瑞腾公司的上诉请求和理由，本案二审争议焦点为：瑞腾管理公司是否有权要求梁云支付相应的租金及市场运营管理费。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”从该规定可以看出，出租人有维持租赁物适租状态的义务。本案中，因大雪导致梁云承租的商铺屋顶铁皮变形、卷闸门打不开等，导致梁云无法正常经营，此时商铺已不能正常使用，处于不适租的状态，而瑞腾公司却拒绝修缮，没有履行出租人的适租义务，梁云因此而不能正常使用承租商铺，其有权拒绝交纳租金及市场运营管理费。虽然双方在涉案合同中约定，“合同生效之日起，在市场服务期间有任何损坏，由乙方（梁云）自行负责维修，其费用概由乙方承担”，该条约定中梁云的维修义务应指对普通损坏的维修，但涉案商铺因大雪原因，属于不可抗力，已经造成商铺不能正常使用，而不仅仅是普通的损坏，因此，对房屋的维修义务仍应由瑞腾公司承担。瑞腾公司在二审中提出其已经履行了房屋维修义务，但梁云对此不予认可，而瑞腾公司未提交证据证实其已经履行了房屋维修义务，本院对其上诉理由不予采信。因此，一审法院驳回其要求梁云支付租金及市场运营费的诉讼请求，并无不当，本院依法予以确认。对于水电费821.6元，梁云对此无异议，本院予以确认。综上所述，瑞腾公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费918元，由贵州瑞腾商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 刘志红审判员 欧阳樟二〇二〇年十一月二十七日法官助理马浩菱书记员赵艳萍