四川省广安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川16民初123号 原告（执行案外人）：谭江，男，1988年3月6日出生，汉族，住四川省武胜县。 委托诉讼代理人：王旗，四川鑫泰律师事务所律师。 被告（申请执行人）：郑剑，男，1964年4月26日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：林刚，重庆圣世律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任家永，重庆圣世律师事务所律师。 第三人（被执行人）：广安和谐置业有限公司，住所地四川省岳池县。 法定代表人：杨晓东，执行董事。 原告谭江与被告郑剑、第三人广安和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月7日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭江及其委托诉讼代理人王旗，被告郑剑及其委托诉讼代理人任家永到庭参加了诉讼，被告和谐公司的法定代表人杨晓东经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 谭江向本院提出诉讼请求：1.判令确认岳池县××道××路××段××栋××号房屋为谭江所有，并停止对该财产的执行；2.本案诉讼费用由郑剑承担。事实和理由：2017年5月16日，和谐公司向谭江借款580万元并出具了借条，谭江亦履行了支付借款的义务。2017年5月17日，和谐公司与谭江签订了《商品房买卖合同》，约定由谭江购买岳池县××道××路××段××栋××号房屋，面积224.64平方米，单价为4000元每平方米。和谐公司同意以该房屋抵扣欠付谭江的借款本息1,317,120元，且和谐公司已将房屋交付给谭江占有、使用，并由谭江将该房屋出租给他人。郑剑与和谐公司因建设工程施工合同纠纷一案，广安市中级人民法院作出了（2019）川16执290号之六执行裁定书，裁定查封了案涉房屋，对此谭江不服该裁定向广安市中级人民法院提出了执行异议。广安市中级人民法院作出（2020）川16执异28号执行裁定书驳回了谭江提出的执行异议请求，然而该裁定缺乏事实和法律依据，认为谭江现有证据不能证明与和谐公司成立了合法有效的商品房买卖合同及谭江履行了商品房买卖合同下的支付义务，属于认定错误。综上，案涉房屋属于谭江所有，不属于和谐公司的财产，郑剑无权向法院申请执行该房屋。 郑剑辩称，1.案涉房屋属于商业用房，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定进行处理；2.案涉房屋交易相对方和谐公司否认与谭江发生了真实的商品房交易，认为案涉《商品房买卖合同》是虚假的，即双方不具有进行商品房交易的合意，谭江未能在房屋查封前签订合法有效的书面买卖合同，若谭江坚持主张其签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，则其应按照合同约定支付购房款；3.谭江未按照合同约定支付全部或部分购房款，亦没有证据证明其与和谐公司之间已达成以物抵债的合意冲抵了其应当支付的购房款；4.谭江所主张的以物抵债因其债权未经确认、金额期限不明、利率非法甚至主体错误等原因无法成立，且以物抵债需双方在债务清偿届满后达成书面抵债协议，并办理不动产产权变更手续才算完成。综上，谭江不具有排除案涉房屋被强制执行的权利。 和谐公司未向本院提交答辩意见。 本院审理查明：2017年5月16日，和谐公司向谭江出具了借款580万元的借条，该借条载明“此借款由杨伊立代转”；同日，和谐公司向谭江出具了580万元（其中80万元为现金）的收条。2017年5月17日，谭江与和谐公司签订《商品房买卖合同》，约定由谭江购买岳池县翔凤大道与丝绸路延伸段交汇处花漾城13栋2-6号经营用房，建筑面积224.64平方米，单价4000元每平方米。 2018年4月18日，和谐公司向谭江出具说明，表示和谐公司以岳池县××道××路××段××栋××号门市抵扣谭江的1,317,120元借款本息。 2018年12月6日，和谐公司（出租方）、谭江（受让方）与案外人刘聪（租赁方）签订了《花漾城商铺租赁合同三方协议》，约定和谐公司已与谭江签订《商品房买卖合同》，将花漾城××栋××层××号商铺购买权受让给谭江；案外人刘聪租赁该商铺的租赁期限为五年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止；2018年12月之前的租金已由和谐公司支付给谭江，2019年至2021年应付租金由刘聪交纳给谭江。谭江向本院提交了案外人刘聪出具的证明及转款凭据以证明其收到刘聪交纳的房租款36,392元及4200元。 2020年1月13日，本院作出（2019）川16执290号之六执行裁定书，裁定查封和谐公司位于岳池县××道××路××段××栋××号房屋，查封期限三年。谭江对该裁定不服，向本院提出书面执行异议，请求解除对岳池县××道××路××段××栋××号房屋的查封措施。本院于2020年6月5日立案受理，并组成合议庭进行了书面审查，并于2020年6月16日作出（2020）川16执异28号执行裁定书，裁定驳回谭江的异议请求。 另查明，案涉房屋并非被告郑剑所承建施工的房屋。因郑剑与和谐公司建设工程施工合同纠纷，本院于2019年4月26日作出（2017）川16民初76号民事判决书，判决和谐公司支付郑剑工程款（含质保金）15,397,576.3元及相应利息，郑剑在15,397,576.3元内对其承建的案涉工程折价款或拍卖款享有优先受偿权等，该判决已发生法律效力。谭江在本案庭审中陈述其向和谐公司出借的款项以500万元的转账为准。 以上事实有原、被告双方的陈述，原告谭江提交的《商品房买卖合同》、借条、收条、银行卡交易流水、说明、证人证言、《花漾城商铺租赁合同三方协议》、证明、转账凭据，及本院作出的（2019）川16执290号之六执行裁定书、（2020）川16执异28号执行裁定书、（2017）川16民初76号民事判决书、四川省高级人民法院作出的（2019）川民终408号民事裁定书等证据予以佐证。 本院认为，本案为案外人执行异议之诉，本案的主要争议焦点是谭江对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。综合本案情况，谭江以其与和谐公司之间达成以物抵债协议为由主张对案涉房屋享有可以排除强制执行的权利，其主张不能成立。具体理由阐述如下： 一、郑剑有权申请强制执行和谐公司名下财产。经本院作出的（2017）川16民初76号生效民事判决确认郑剑对和谐公司享有合法债权。本案争议的花漾城13栋206号房屋现在和谐公司名下，故郑剑有权向法院申请强制执行和谐公司名下房屋。 二、谭江对和谐公司享有的是金钱之债，不应优先于经法院确认合法有效的另一个金钱之债。虽谭江与和谐公司之间签订了《商品房买卖合同》，谭江在本案中举示了由和谐公司出具的说明以证明双方达成了以物抵债协议，但案涉房屋并未过户登记至谭江名下，即谭江对案涉房屋享有的权利仍系一般债权。因此，即使谭江与和谐公司之间存在以案涉房屋抵偿和谐公司欠付谭江借款的真实意思，其二者设立以物抵债的目的也是通过以物抵债的方式履行原金钱之债，以消灭旧的金钱之债。在案涉房屋尚未过户至谭江名下的情形下，谭江对案涉房屋并不享有所有权，在本质上谭江对和谐公司享有的仍然是普通的金钱之债，不应优于经法院确认合法有效的另一金钱之债。 三、谭江不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条之规定排除案涉房屋的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是为保护无过错买受人、消费者购房人所作出的规定。本案中即使谭江与和谐公司之间存在以物抵债的真实意思，但是本案为案外人执行异议之诉纠纷，并非民间借贷纠纷，且经本院传票传唤和谐公司的法定代表人杨晓东并未出庭，本院无法审查谭江与和谐公司之间的债权债务关系的真实性，亦无法确认其二者达成的以物抵债协议是否存在损害他人合法利益的情形。 综上所述，原告谭江对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权利，谭江的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条第一款、第二款、第三款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下： 驳回原告谭江的诉讼请求。 本案案件受理费16,654元，由原告谭江负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省高级人民法院。 审 判 长 胡学品 审 判 员 蒋 濒 审 判 员 张 波 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 方 媛 书 记 员 王 茜