广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤12民终1888号上诉人（原审原告）：梁国光，男，1982年10月14日出生，汉族，住广东省四会市*******委托诉讼代理人：高卫军，广东七星律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：四会市新乡里人家美食农庄。住所地：四会市**********经营者：高作通。被上诉人（原审被告）：高作通，男，1982年3月6日出生，汉族，住广东省四会市*******两被上诉人共同委托诉讼代理人：莫俊杰，广东圣禾律师事务所律师。上诉人梁国光因与被上诉人四会市新乡里人家美食农庄（以下简称新乡里农庄）、高作通租赁合同纠纷一案，不服四会市人民法院（2020）粤1284民初1934号民事判决,向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。梁国光及其委托诉讼代理人高卫军与新乡里农庄的经营者高作通及其委托诉讼代理人莫俊杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁国光提出上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持梁国光一审全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由高作通、新乡里农庄承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。（一）按照“先补偿后搬迁”征地工作基本原则，案涉土地尚在补偿协议协商过程中，并未完成征收，更未要求交回土地，因而案外人怡和经济合作社尚有权利出租案涉土地，于2020年1月19日收取梁国光租金24821元。（二）案涉土地属于协议征收，并未进行行政征收决定程序。本案自始至终未见到行政征收决定书，所见的《四会市************线四会城区陆巷至丽岗段改建工程项目征地拆迁补偿标准的批复》，征地范围不清(没有“四至”、土地面积等内容)并非土地征收决定书，而四会市****办事处与怡和经济合作社签订的《征收农村集体土地协议书》也仅是一份民事补偿协议，并非征收决定书。根据土地管理法第四十六条、第四十八条规定，集体土地征收工作由一系列行政程序构成，包括土地利用总体规划制定、农用地转用审批，拟征收土地现状调查和社会稳定风险评估，并将征收范围、土地现状、征收目的、补偿标准、安置方式和社会保障等在拟征收土地所在的乡（镇）和村、村民小组范围内公告至少三十日，听取被征地的农村集体经济组织及其成员、村民委员会和其他利害关系人的意见等，缺少任何一个程序，征地工作均不完整。本案中征地单位通过与怡和经济合作社签订民事协议性质的《征收农村集体土地协议》方式进行征收，并未按照土地管理法规定进行行政征收。而由于该《征收农村集体土地协议》并未约定土地交付期限，因此，在征地单位正式通知怡和经济合作社交付土地前，怡和经济合作社仍然有权将涉案土地出租给梁国光，并于2020年1月19日收取梁国光租金24821元。由于案涉土地并未实施行政征收程序，四会市人民政府也并未下达《集体土地征收决定书》，因此，本案不适用物权法第八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定。（三）一审判决对征收决定作出及其生效时间节点的事实认定不清且存在矛盾。一审判决认为根据物权法第二十八条规定，从人民政府的征收决定生效时案涉土地权属发生变更。但对于四会市人民政府何时作出了征收决定、征收决定的生效时间节点等关键事实并未查清。到底是2017年四会市人民政府批复即为征收决定生效时，还是2019年5月17日四会市**********签订征地协议时属于征收决定生效时，还是2019年*月**日支付了征地补偿款1714130元给怡和经济合作社时征收决定生效，一审判决并未明确。按照一审判决第*页第*行“上述23.55亩土地于2019年被人民政府依法征收，相关土地补偿金等亦已支付给村集体”的认定，一审判决显然采用了后种认定标准，即补偿款支付完毕即属于征收决定生效、土地权属变更的时间节点。依据一审判决此认定标准，那么根据物权法第四十二条第二款“征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用，安排被征地农民的社会保障费用，保障被征地农民的生活，维护被征地农民的合法权益”《国务院办公厅转发劳动保障部关于做好被征地农民就业培训和社会保障工作指导意见的通知》以及原国土资源部、劳动和社会保障部《关于切实做好被征地农民社会保障工作有关问题的通知》[劳社部发(2007)14号]《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发(2006)31号)等有关规定，农村集体土地“征地补偿安置必须以确保被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障为原则。”而新乡里农庄、高作通及一审法院依职权调取的征地资料中并没有看到怡和经济合作社村民的社会保障费用得到了落实，因而征地补偿工作至今尚未完成，征收决定尚未生效，案涉土地权属并未发生变更。（四）我国土地管理制度中土地所有权与使用权分离是常态，一审判决混淆了此常态。我国城镇土地均属国家所有，但通过出让、划拨等方式将土地使用权授权他人使用。土地使用人可以通知协议方式再将土地以转让、出租、合股等形式再次流转。就本案而言，即使案涉土地所有权发生了变更，并不能当然就认定怡和经济合作社对案涉土地已无使用权、出租权。在征地单位尚未正式收回土地前，使用人按原样合理使用土地并不违法。（五）案涉租赁土地并非全部纳入了征地范围，尚有三分之一未纳入。一审未予查明。二、一审判决存在重大程序违法情形。（一）四会市新乡里人家美食农庄、高作通并未正式向梁国光提出解除租赁合同，一审中也未反诉解除租赁合同，但一审判决却主动认定终止租赁合同，完全不符合合同法第九十一条合同终止的情形。审理程序上也严重违反“不告不理”基本原则。（二）一审判决对本案租赁合同终止的认定完全错误。（三）一审将案外人怡和村经济合作社与梁国光签订的土地租赁合同也终止，相当于在权利人怡和村经济合作社不在场、未行使辩论权的情形下，擅自剥夺了怡和村经济合作社的权利，将使怡和经济合作社面临要将已向梁国光收取的租金24821元退还给梁国光的不利境地。因而，一审判决程序严重违法，势必会引发第三人撤销之诉等关联诉讼，甚至引发群体性纠纷。因此，一审若要处置案外人权利，理当追加怡和村经济合作社及四会市人民政府作为第三人参加诉讼，以查明案件事实，而不应追求在审限内完成审判的审判效率，仓促下判，而致公平正义于不存。三、四会市新乡里人家美食农庄、高作通基于租赁合同尚未解除而以“租户”身份与四会市****办协商补偿问题。若按一审判决终止租赁合同，则高作通无权再以“租户”身份获取补偿，且其农庄在租赁合同终止之后仍未拆除的，属于没有合法依据的侵占他人土地的行为，应支付占用费给权利人。另，按照买卖不破租赁的基本法理，即使案涉土地权属发生变更，也不影响租赁合同的效力。而且征收也并非八案涉租赁合同的土地全部征用，还有5.21亩不属于征收范围。新乡里农庄、高作通辩称，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求驳回梁国光的上诉请求。梁国光向一审法院提出诉讼请求：1.判令高作通立即向梁国光支付租金65800元及逾期利息（从2020年2月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至付清之日止），新乡里农庄承担连带清偿责任；2.本案诉讼费用由高作通、新乡里农庄承担。一审法院认定事实如下：2008年8月1日，梁国光（乙方）与案外人四会市*******民委员会怡和小组（甲方）签订《水田承包合同》，约定：一、甲方将本村坐落在围仔的水田发包给乙方种养使用，承包期限从2008年1月1日至2023年1月1日止，共15年。二、先交款后使用，由2008年1月1日开始，分三个档次交款。1.由2008年1月1日至2013年1月1日每年每亩（1100元×24.73亩）=27203元；2.由2013年1月1日至2018年1月1日每年每亩（1250元×24.73亩）=30913元；3.由2018年1月1日至2023年1月1日每年每亩（1400元×24.73亩）=34622元。三、承包期间，政府需要征用，土地补偿款归甲方，青苗费补偿款归乙方，其他建筑物等归乙方。四、乙方必须在每年1月15日前交清当年的承包款，不得拖欠，如有拖欠，甲方有权终止合同等内容。2015年12月7日，梁国光（甲方、转包方）与高作通（乙方、受让方）签订《鱼塘（山庄）转包协议书》，约定：一、转包标的：甲方承包位于四会市**********旁（土名：围仔）的鱼塘及鱼塘上的山庄（原名：乡里人家），包括鱼塘、山庄内的一切建筑物、构筑物，以及所有的家电和餐饮设施、设备。二、转包期限：从2016年1月1日起至2021年12月30日止。三、转包款支付方式：1.转包总价为470000元；2.乙方已于签订本协议前预付订金50000元，直接冲抵转包款，余款420000元应于甲方办妥“乡里人家”饭店的工商注销手续的当日一次性付清。四、押金和鱼塘租金的给付：1.乙方应于2016年1月31日前向甲方缴交押金10000元。转包期届满，乙方无违约情形的，甲方应于转包期届满之日起3日内无息全额返还乙方押金；2.乙方应于每年的1月31日前向甲方缴清当年租金65800元。……七、特别约定：……3.转包期间，若遇国家或政府部门征用转包标的所在土地的，乙方应予以配合，鱼塘的青苗补偿、地上建筑物、构筑物及附着物、相关生产生活设施设备的补偿款归乙方所有，鱼塘的推塘费补偿归甲方所有；4.转包期届满后，山庄的建筑物和装修物归乙方所有等内容。梁国光、高作通均在协议最后一栏签名捺印。协议约定的乡里人家山庄及相关设施实际是转让给高作通。协议签订后，高作通于2015年12月14日注册登记成立新乡里农庄（个体工商户），经营范围为餐饮服务。审理期间，经一审法院发函四会市****办事处征询有关土地征收问题，四会市****办事处确认：2017年，经四会市人民政府批复，关于省道S263线四会城区陆巷至丽岗段改建工程项目，征收相关范围内土地，征地拆迁补偿标准专项用于S263线（陆巷-丽岗）改建工程征地拆迁。案涉的四会市****陶塘社区怡和经济合作社位于“围仔”（土名）地段的23.55亩土地属于该项目红线征地范围内。四会市****于2019年5月17日与怡和村小组签订了征地协议，征收怡和经济合作社位于“围仔”（土名）地段的23.55亩土地，经四会市**改造综合PPP项目征地拆迁工作领导小组审核后，于2019年6月26日支付了征地补偿款1714130元给怡和经济合作社。新乡里农庄所在土地在上述23.55亩土地上，经与高作通协商，东城街道于2019年11月8日委托有资质的广东永辉资产评估与土地房地产估价有限公司对新乡里农庄的青苗、附着物进行了评估，评估价格为724252元，后根据评估结果于2020年4月12日与高作通签订了青苗、附着物补偿协议，目前该补偿款尚未兑付。2020年1月19日，梁国光向四会市*******民委员会怡和小组缴交当年租金24821元。梁国光要求高作通支付合同约定的2020年度租金，高作通以土地已被征收为由拒绝支付，双方为此发生纠纷。诉讼中，高作通认为怡和村小组与本案有法律上的利害关系，申请追加怡和村小组为本案第三人参加诉讼。梁国光认为本案事实清楚，不宜追加怡和村小组为本案第三人。一审法院认为，本案争议的焦点是出租土地被征收后租赁人是否还应交付租金。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。本案所涉的梁国光出租给高作通的土地位于四会市****陶塘社区怡和经济合作社所属“围仔”（土名）地段的23.55亩土地范围内，上述23.55亩土地于2019年被人民政府依法征收，相关土地补偿金等亦已支付给村集体。上述土地原属四会市****陶塘社区***集体所有，根据上述法律规定，自土地被征收之日起，土地权属已变更，由集体土地转为国有土地，原土地权人怡和村已不具有使用、出租、收益的权利，原怡和村小组与梁国光签订的《水田承包合同》在土地征收决定生效时自然终止，梁国光将向怡和村承包的土地转包给高作通而与高作通签订的《鱼塘（山庄）转包协议书》也因《水田承包合同》终止而发生终止的后果。梁国光已因转包土地被征收，失去对土地承包、转包的权利，其主张承包人高作通交付2020年度的租金已失去法律基础，故梁国光请求高作通缴交2020年的租金65800元缺乏法律依据，理由不成立，该院不予支持。高作通的抗辩意见理由成立，该院予以采纳。至于高作通申请追加怡和村小组为本案第三人，该院认为其与本案争议无关，故不予追加。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条，《中华人民共和国物权法》第二十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：驳回梁国光的诉讼请求。本案一审受理费减半收取723元，由梁国光负担。二审期间，梁国光提交一组新的证据，四会市*******民委员会怡和小组出具的两份《证明》以及一张征地图，拟证明案涉所租赁的土地并未全部被征收，政府只征收了其中一部分。高作通与新乡里农庄对此质证认为，梁国光是四会市*******民委员会怡和小组的村民，与四会市*******民委员会怡和小组存在利害关系，而征地图并非权威的测量机构所作出，故对上述新证据均不予认可。高作通与新乡里农庄未提交新的证据。一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷，一审法院案由定性准确，本院予以维持。根据双方当事人的诉辩意见和陈述以及查明的事实，本案二审的争议焦点是高作通是否应当向梁国光支付65800元租金及相应逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案中，四会市****于2019年5月17日与四会市*******民委员会怡和小组签订了征地协议书，征收四会市*******民委员会怡和小组位于“围仔”（土名）地段的23.55亩土地。根据四会市****办事处向一审法院的复函，梁国光出租给高作通用于经营新乡里农庄的土地位于四会市****陶塘社区怡和经济合作社所属“围仔”（土名）地段的23.55亩土地范围内。四会市**改造综合PPP项目征地拆迁工作领导小组于2019年6月26日向四会市****陶塘社区怡和经济合作社支付了征地补偿款1714130元。根据上述法律规定和查明的事实，原权属于四会市****陶塘社区怡和经济合作社的案涉土地于2019年被四会市人民政府依法征收，四会市****陶塘社区怡和经济合作社已不再是案涉租赁土地的所有权人，其无权再将案涉土地发包给高作通，高作通亦无权再将其承包的案涉土地转包出租给梁国光。自案涉土地于2019年被四会市人民政府依法征收后，案涉梁国光与高作通签订的《鱼塘（山庄）转包协议书》已无履行的可能，合同的目的已不能实现，梁国光无权再向高作通收取租金。因此，高作通无需再向梁国光支付65800元租金及相应逾期利息。一审法院认定准确，本院予以维持。至于梁国光提出案涉所租赁的土地并未全部被征收，有部分尚未被征收的意见。由于其所提供的征地图无法体现案涉租赁土地与被征收土地的关系，也没有相关政府部门的盖章确认，本院不予认可。而其提供的两份《证明》，由于梁国光是该《证明》出具单位的村民，二者之间具有利害关系，本院亦不予认可，故梁国光主张的上述意见，本院不予采纳。综上所述，梁国光的上诉请求理据不足，不能成立，应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1445元（梁国光已预交），由梁国光负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴 文审 判 员  苏振业审 判 员  陈卓杰二〇二〇年十一月二日法官助理  夏佳明书 记 员  吴兰芳