福建省顺昌县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0721民初1864号 原告：严华高，男，1969年6月14日出生，汉族，住福建省顺昌县，确认送达地址系福建省福州市马尾区。 原告：彭忠英，女，1978年8月14日出生，汉族，住福建省顺昌县，确认送达地址系福建省福州市马尾区。 以上两原告委托诉讼代理人：黄永炎，福建阳旭律师事务所律师。 被告：张小明，男，1967年10月15日出生，汉族，住福建省顺昌县（系确认送达地址）。 原告严华高、彭忠英与被告张小明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告彭忠英及原告严华高、彭忠英的共同委托诉讼代理人黄永炎，被告张小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 严华高、彭忠英向本院提出诉讼请求：1.解除严华高、彭忠英与张小明签订的房屋买卖协议，张小明退还严华高、彭忠英已付的购房首付款30000元；2.本案诉讼费由张小明承担。事实和理由：2018年4月7日，严华高、彭忠英与张小明就购买张小明位于顺昌县房屋签订了房屋买卖协议，房屋总售价为450800元。同日，严华高、彭忠英也按张小明要求交付了购房首付款30000元。根据协议规定，余款在该房产办理过户后严华高、彭忠英在银行办理二手房按揭贷款发放由张小明指定的账户贷款金。事后，张小明以无法在张小明指定的顺昌县农村信用社办理到严华高、彭忠英账户贷款金以及张小明的房屋已经有人出更高价格要买之理由不给严华高、彭忠英办理房产过户手续。严华高、彭忠英要求张小明退还已经交的首付款30000元，张小明口头答应会退还，但是一直拖延不还。 张小明辩称，1.张小明与严华高、彭忠英签订的房屋买卖协议第三条载明签订协议之日严华高、彭忠英要支付首付款150000元。第七条载明支付定金后协议生效。而严华高、彭忠英根据口头约定只有支付一笔30000元的定金，之后就没有能力支付首款给张小明。虽然张小明出具收条给严华高、彭忠英，是以首付款名义出具的，但是根据房屋买卖协议的第三条和第七条，诉争款30000元和首付款150000元相差悬殊不能代表首付款。从房屋买卖协议的生效以及对签订合同双方具有约束力的目的中可以确认诉争款为定金。2.严华高、彭忠英主张解除房屋买卖协议，说明严华高、彭忠英是认可协议的生效，根据协议的第七条，严华高、彭忠英也认可支付唯一的一笔30000元是定金。协议签订后严华高、彭忠英违反房屋买卖协议第三条，没有履约支付完150000元的首付款。张小明多次催严华高、彭忠英补齐150000元的首付款，张小明给了严华高、彭忠英一年时间，严华高、彭忠英没有补齐首付款，房屋买卖无法继续完成。3.根据合同法和担保法，定金是对受约方的保护和救济，由于严华高、彭忠英的违约，张小明是不需要返还定金给严华高、彭忠英的。 经审理查明，2018年4月7日，严华高、彭忠英与张小明签订一份《房产买卖协议》，约定：严华高、彭忠英以450800元的价格向张小明购买位于顺昌县的房屋；合同签订之日首付150000元，余款在该房产办理过户后，办理按揭贷款发放至张小明指定的账户；本协议一式两份，出售人与受让人各执一份，并由双方签字盖章，且受让人交付定金后生效。合同签订后，严华高、彭忠英于当日支付30000元给张小明，张小明出具一份《收条》，载明：今收到严华高、彭忠英购买华阳小区5号202室房产首付款人民币叁万元整。此据，收款人张小明，2018年4月7日。 同日，原告二人与张小明又签订一份由张小明执笔的《房产买卖补充协议》，约定：兹有严华高购买张小明华阳小区5号202室房产首付款事宜，购买人严华高首付款壹拾伍万元，因资金不足，实际只支付叁万元给张小明，不足的壹拾贰万元待购买人严华高办理农信社普惠卡后付给张小明。如该卡办不来，张小明有权不将购买人已付的叁万元退还给购买人，解除与购买人的房产买卖协议，买卖双方不做任何经济补偿。《房产买卖补充协议》中“如该卡办不来，张小明有权不将购买人已付的叁万元退还给购买人”的“不”字明显有别于《房产买卖补充协议》的其他字。 庭审中，张小明陈述：《房产买卖补充协议》中“如该卡办不来，张小明有权不将购买人已付的叁万元退还给购买人”的“不”字是双方签完《房产买卖补充协议》后，张小明发现漏字后当场自行添加。严华高、彭忠英对此表示反对，认为张小明自行添加“不”字，完全变更了协议的内容，对其行为不予认可。当事人均认可《房产买卖补充协议》仅签订一份，保存在张小明处。 另查明，张小明于2019年10月将本案诉争房产出售给案外人。 本院认为，严华高、彭忠英与张小明签订的《房产买卖协议》意思表示真实，未违反法律、法规的强制性规定，现严华高、彭忠英已经交付30000元购房款，张小明收取购房款并出具《收条》，《房产买卖协议》已经具备生效要件，且双方当事人对于合同的生效亦不持异议，应当认定《房产买卖协议》已经生效。《房产买卖协议》第七条虽约定“本协议在双方签字盖章，且受让人交付定金后生效”，但该合同主文未对定金金额、交付时间等主要内容进行约定。张小明辩称，严华高、彭忠英认可《房产买卖协议》已经生效，所以其支付的30000元应视为购房定金。《中华人民共和国担保法》第九十条的规定“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。”本案中，当事人在《房产买卖协议》《房产买卖补充协议》中并未对定金进行具体约定，且张小明出具的《收条》也载明收到的是购房款非定金，故认定严华高、彭忠英支付的购房款30000元为定金无事实及法律依据，对张小明该抗辩意见不予采纳。当事人签订的《房产买卖补充协议》中“如该卡办不来，张小明有权不将购买人已付的叁万元退还给购买人”的“不”字系张小明在买卖双方对《房产买卖补充协议》签完字后自行添加，添加后未让严华高、彭忠英在添加之处摁手印或签字认可，亦未提供其他证据证明该添加行为系双方共同的意思表示，现严华高、彭忠英不认可张小明自行添加文字、更改合同内容的行为，故本院对《房产买卖补充协议》中“如该卡办不来，张小明有权不将购买人已付的叁万元退还给购买人”的表述不予认可。双方在《房产买卖补充协议》中达成合意应为“如该卡办不来，张小明有权将购买人已付的叁万元退还给购买人，解除与购买人的房产买卖协议，买卖双方不做任何经济补偿”。张小明将涉诉房屋另售他人，使严华高、彭忠英履行《房产买卖协议》成为不可能；严华高、彭忠英要求张小明退还30000元购房款的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、解除严华高、彭忠英与张小明于2018年4月7日签订的《房产买卖协议》、《房产买卖补充协议》。 二、张小明应于本判决生效之日起十日内返还严华高、彭忠英购房首付款30000元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费550元，适用简易程序审理减半收取计275元，由张小明负担。 案件受理费应在本判决生效之日起十日内交纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。 本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 欧 阳 二〇二〇年十一月十日 书记员 朱倩云 本案依据的主要法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 二、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 申请执行提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。