广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初2491号原告：程靖媛，女，1974年1月21日出生，汉族，身份证住址天津市武清区，委托诉讼代理人：莫惧，北京市华纳律师事务所律师。被告：广州市佳尔华机械设备有限公司，住所地广州经济技术开发区蓝玉四街**科技园**厂房**。法定代表人：蔡伟明，董事长。委托诉讼代理人：雷慧霞，女，1981年2月12日出生，汉族，系公司员工。第三人：张建林，男，1966年9月1日出生，汉族，身份证住址河北省石家庄市裕华区，原告程婧媛诉被告广州市佳尔华机械设备有限公司（以下简称佳尔华公司）、第三人张建林执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年1月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告程靖媛及其委托诉讼代理人莫惧到庭参加了诉讼。被告广州市佳尔华机械设备有限公司、第三人张建林经本院传票传唤，无正当理由逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程靖媛向本院提出诉讼请求:1、请求确认第三人张建林名下的位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房的房产归原告所有；2、请求终结执行第三人张建林名下的位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房的房产，并解除查封措施；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由如下：2006年5月30日，本院以（2006）云法民二初字第43号民事判决书对广州市佳尔华机械设备有限公司诉张建林买卖合同纠纷一案作出民事判决：判令张建林给付佳尔华公司预付货款20.9万元及违约金3.9万元。经佳尔华公司申请，本院以（2006）云法民执字第3980号立案执行。在执行过程中，本院作出（2019）粤0111执恢265号执行裁定，查封被执行人张建林名下位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房的房产。程靖媛作为上述房产的实际权属人，于2019年8月22日向本院提出执行异议，要求终止对上述房产的执行，并解封、返还上述房产。本院于2019年11月11日作出（2019）粤0111执异203号执行裁定，驳回原告提出排除执行的异议请求。原告不服上述裁定，特向贵院提起执行异议之诉。一、原告请求确认涉案房屋归原告所有。原告已于2014年4月18日就购买涉案3002房产与张建林签订《房屋买卖合同》；原告已依照约定分期分批向张建林支付了涉案3002房的全部房屋价款71万元，张建林也已于2014年6月底将涉案3002房交付原告占有使用；因张建林拟使用涉案房屋办理天津市户籍入户登记手续才导致房屋过户手续至今没有办理。二、原告请求终结执行涉案房产，并解除查封措施。三、贵院对事实认定不清，法条适用错误，应予纠正。原告认为自身情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的法定情形。特诉至贵院，请求贵院判如所请。被告佳尔华公司辩称，本案诉争的位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房产应为张建林所有。理由如下：1、不动产的权属首先以登记机关登记确认，而本案诉争的房产所登记的权属为张建林所有；2、原告提交的证据15-21、32表明：房屋的水、电、气、数字电视等日常必需户名均为张建林，对外出租亦是张建林签订合同，更进一步印证了诉争房产系张建林所有的事实；3、原告所提供的证据显示2014年签订合同购买诉争房产且在2016年已付清全部房款，但至2019年仍未办理过户登记，显然不合常理，不足以对抗权属登记和人民法院的强制执行；4、原告所提出的：张建林要以已被其出售的诉争房产办理天津市户口为由而未办理产权登记，该行为明显涉嫌恶意串通欺骗户口主管行政机关，系违法行为，该理由显然不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记。”综上，原告提供的证据不足以对抗诉争房产权属登记和人民法院执行。应依法予以驳回。第三人张建林无陈述意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的《房屋买卖协议书》、《房屋买卖合同》、中国工商银行个人业务凭证、收据、个人业务转账凭证、收条、中国建设银行转账凭条、《补充合同》1、《补充合同》2、《天津市房地产权》、《天津市不动产登记簿查询结果》、《天津市新建商品住宅使用说明书》、《天津市新建商品住宅质量保证书》、天津市商品住宅维修基金交款收据、《供用水合同》、《天津市居民住宅供用热合同》、发票、天津数字电视付费业务订购/退订单、天津数字电视用户服务登记表、中华人民共和国税收完税证明、建设银行支付回单、《收款收据》、转账记录截图、《房屋租赁合同》、照片、微信沟通及转账记录、中信银行流水、《房屋租赁协议》、裁定书及当事人陈述等，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于佳尔华公司诉张建林买卖合同纠纷一案，本院于2006年5月30日作出（2006）云法民二初字第43号民事判决，判令张建林给付佳尔华公司预付货款20.9万元及违约金3.9万元。由于张建林逾期不履行上述民事判决确定的义务，本院依佳尔华公司的申请以（2006）云法民执字第3980号立案执行；执行过程中，因无法找到被执行人名下可供执行的财产，故裁定终结本次执行。2019年3月21日，佳尔华公司向本院申请恢复强制执行，本院以（2019）粤0111执恢265号恢复执行；执行过程中，本院于2019年4月10日向天津市规划和自然资源局送达（2019）粤0111执恢265号协助执行通知书及执行裁定书，首轮查封被执行人张建林名下位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房；据天津市规划和自然资源局于2019年4月10日打印的《天津市不动产登记簿查询证明》记载：位于天津市武清区××路西侧××河雅苑××房的权利人为张建林，共有情况为单独所有，登记时间为2014年7月8日，不动产权证号为122021412199。原告程靖媛表示，其于2014年4月18日与张建林签订《房屋买卖合同》，约定原告向张建林购买涉案3002房（价款71万元分四次给付），双方于2017年5月11日至2017年5月31日之间办理涉案房屋所有权过户手续；其后，张建林已于2014年6月底向原告实际交付涉案房屋及所有相关票据，而原告也已依照合同约定先后于2014年4月13日向张建林支付定金2万元、于2014年4月18日支付首期房款39万元、于2014年12月8日支付房款10万元、于2017年6月1日支付20万元，全额付清了购房款；由于张建林拟使用涉讼房屋办理天津市户籍入户登记手续，买卖双方当事人遂通过补充合同的形式，将上述房屋的过户期限延长至2019年5月20日；而至2019年5月20日当事人到管理部门办理房产变更过户手续时，涉案房屋就已被法院查封。为证实其诉讼请求，原告向本院提交了《房屋买卖协议》、《房屋买卖合同》、银行业务凭证、《收条》、补充合同、《房屋租赁协议》、微信聊天截图等材料。程靖媛并表示：有关银行业务凭证就是其就购买涉案3002房先后于2014年4月18日向张建林转账支付首期房款39万元、于2014年12月8日向张建林转账支付房款8万元（当月另现金支付2万元房款）、于2017年6月1日向张建林指定的张达银行账户转账支付房款20万元的转账凭证，而《房屋租赁协议》则是程靖媛在2016年8月至2017年8月期间对外出租涉案3002房时与租户所签订合同（2014年7月至2016年7月期间涉案3002房由程靖媛与家人自住），微信聊天截图反映的就是程靖媛缴纳涉案3002房物管费用的情况；另，程靖媛承认，因张建林拟使用涉讼房屋办理天津市户籍入户登记手续，故其与张建林并没有进行房屋买卖合同的网签，也一直没有就涉讼房屋办理产权过户手续，而涉案3002房在2014年6月交付程靖媛使用后，涉及该房屋供水、供电、供热等公用设施及物业管理事务仍使用以张建林名义签订的原相关供水、供电、供热等合同，并使用张建林名下的账户缴纳相关费用。查，上述《房屋买卖协议书》注明的签订日期为2014年4月13日，卖方为张建林，买方为程靖媛，标的房屋为座落于武××城区××河雅苑××室，成交价款为710000元，其中定金20000元协商于2014年4月13日前交付，2014年4月25日之前交付39万元，2014年12月31日前再交付10万元，余款20万于老证过户时结清，张建林已于2014年4月13日收到程靖媛购买涉案3002房的定金2万元等。上述《房屋买卖合同》注明的签订日期为2014年4月18日，其中张建林为甲方（卖方）、程靖媛为乙方（买方）、“叶宗跃”为丙方（中介方），合同约定：甲方售出的房屋座落于天津市××河雅苑××室，建筑面积94.34平米；该交易房屋的实际成交价格为71万元；房屋所有权过户、公证时产生的费用由乙方承担；第一次付款：乙方于2014年4月13日交付甲方房款定金2万元；第二次付款：乙方于2014年4月18日交付甲方房款39万元；第三次付款：乙方于2014年12月31日交付甲方房款10万元；第四次付款以契税票日期为准满五年（自2012年5月11日起算至2017年5月11日），甲乙双方必须于2017年5月11日至2017年5月31日之间办理该房屋所有权过户手续，乙方所欠甲方剩余房款20万元于双方实际办理该房屋所有权过户手续时经房管局资金监管中心打入甲方账户形式支付，资金监管以房管局评估价为准，乙方支出20万元，剩余部分由甲方支出；乙方交付甲方第二次房款39万元时，甲方向乙方出具收款凭证，同时将购房合同、购房发票、契税票、维修基金票原件交于乙方保管，乙方保证购房合同、购房发票、契税票、维修基金票原件的完整无损；甲方办理蓝印户口、转红印户口、办理房屋产权证时乙方应积极配合，保证甲方办理手续的顺利进行；甲方应在2014年7月15日之前取得房屋产权证后，于2014年8月1日之前与乙方办理该房屋产权过户和房屋公证手续；甲乙双方约定2014年7月15日之前办理房屋交接手续等。上述《补充合同》注明的签订时间为2017年8月30日，其中张建林为甲方、程靖媛为乙方、“叶宗跃”为丙方，约定：2014年4月18日甲乙双方达成房屋买卖合同，但根据甲方多次要求，因要办红印户口，请求延长过户期限，故此乙方根据甲方的要求达成如下补充合同；甲方将坐落在天津市××河雅苑××室（房字号：122021412199），建筑面积94.34平米卖给乙方；根据甲方的要求将过户期限改为延长至2019年4月19日；2014年6月乙方已实际占有使用居住此房；无论国家政策怎样变化，甲方均不得以任何理由不卖此房屋；如果国家政策发生变化，乙方不能购买此房或甲方不能卖此房，则全部责任均由甲方负责；如到期不能过户，无论是因任何原因包括国家政策的改变此房屋均应归乙方所有或者经乙方同意甲方以当时的市场价格给付乙方全部款项作为甲方的赔偿金并在市场价格之外；如政策原因或甲方个人原因未能到期办理完红印户口，则甲方也应无条件配合乙方办理过户等相关手续；如不配合乙方有权到人民法院起诉甲方办理过户等相关手续，房屋归乙方所有等；2019年4月3日，张建林与程靖媛在上述《补充合同》上另约定“因甲方办理红印手续需要，该房过户时间推迟至2019年5月20日，甲方无条件配合乙方将此房过户至乙方指定的任何人名下”。听证中，第三人张建林对上述材料均无异议，并确认程靖媛已将涉案3002房的购房款全额付清。另查，原告曾以确认其与第三人张建林签订的《房屋买卖合同》有效为由于2020年5月12日向天津市武清区人民法院提起诉讼，2020年9月22日，天津市武清区人民法院作出（2020）津0114民初3826号民事判决书，判决确认原告与第三人于2014年4月18日签订的《房屋买卖合同》有效。该案因需公告送达尚未生效。本院认为，原告程靖媛对本院作出的（2019）粤0111执异203号执行裁定书提起的诉讼为案外人执行异议之诉。涉案房屋登记在第三人张建林名下，本院认定第三人张建林系涉案房屋的所有权人并裁定查封其名下涉案房屋并无不当，因此本院对涉案房屋采取查封措施合法合理，并无不妥。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，原告与第三人于2014年4月18日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》合法有效。且案涉《房屋买卖合同》签订的时间为2014年4月18日，涉案房屋的查封时间为2019年4月10日，签订《房屋买卖合同》的时间早于涉案房屋查封时间；其次，根据原告提交的微信聊天记录、证人证言及租赁合同可知，在涉案房屋查封前原告已经合法占有；再次，根据转账记录及收款收据可知，原告已向第三人付清全部房款；最后，涉案房屋至今未办理过户登记在原告名下的原因并非原告所致，根据双方签订的《补充合同》内容可知，因被告需要办理户口，双方约定过户时间推迟到2019年5月20日，故在涉案房屋查封之前双方仍未办理过户转移登记手续，过错不在原告。综上，原告请求要求停止执行并解除对涉案房屋的查封诉请于法有据，本院予以支持。关于原告提起确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，根据物权登记及物权公示原则，涉案房屋目前仍登记在第三人张建林名下，在涉案房屋尚未办理转移登记过户至原告名下前，原告主张涉案房屋归其所有的诉请本院不予支持。被告佳尔华公司、第三人张建林经本院传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百零七条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下:一、不得执行位于天津市武清区武清城区泉发路西侧上河雅苑北里33-1-3002房并解除查封；二、驳回原告程靖媛的其他诉讼请求。本案受理费10900元，由被告广州市佳尔华机械设备有限公司负担并于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。（2019）粤0111执异203号执行裁定书于本判决生效时自动失效。审判长  张旭增审判员  周子珺审判员  刘 笛二〇二〇年十一月四日书记员  陈春燕