济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初11292号原告：济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会，住所地济南市。统一社会信用代码：54370102ME02774657法定代表人:韩世刚，村委会主任。委托诉讼代理人：李明，山东公孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：张翠喜，山东公孚律师事务所实习律师。被告：济南市历下区快乐阳光幼儿园，住所地济南市。统一社会信用代码：52370102MJD7122541法定代表人:李光辉，园长。委托诉讼代理人：王升，山东漫森律师事务所律师。原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会（以下简称中井庄村委会）与被告济南市历下区快乐阳光幼儿园（以下简称快乐阳光幼儿园）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中井庄村委会的委托诉讼代理人李明、张翠喜，被告快乐阳光幼儿园的委托诉讼代理人王升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中井庄村委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告快乐阳光幼儿园返还、腾空我单位所有的中井村中心广场北侧院落；2、判令被告快乐阳光幼儿园支付占用房屋的经济损失(自2019年10月1日起至返还房屋之日止，截至到起诉前暂计12000元)；3、判令本案的诉讼费用由被告快乐阳光幼儿园承担。事实与理由：2016年10月1日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定我单位将位于中井村中心广场北侧院落出租给被告快乐阳光幼儿园经营，每年租金13000元。合同期限2016年10月1日至2019年9月30日止。合同到期后双方未续约，被告快乐阳光幼儿园也未缴纳任何费用。2020年8月21日，我单位委托律师发送《律师函》要求被告快乐阳光幼儿园补足占用使用费及限期搬离房屋，被告快乐阳光幼儿园均未履行上述义务。为了维护我单位的合法权益，特起诉至贵院，望判如所请。被告快乐阳光幼儿园辩称，一、我单位与原告中井庄村委会签订《房屋租赁协议》后严格按照双方的约定积极履行义务，不存在未缴纳租赁费的情况。我单位在收到《律师函》之前就多次与原告中井庄村委会沟通缴纳租赁费事宜，但新上任的村书记称先等等。我单位在收到原告中井庄村委会邮寄的《律师函》后，第一时间便前往原告中井庄村委会处要求按照律师函载明的数额缴纳租金，但原告中井庄村委会拒不收取该租金。在本次庭审后我方要求按照原告中井庄村委会提供的对公账户转入租金。在整个合同履行过程中，我单位不存在违约情形，反倒是原告中井庄村委会背信弃义，违背双方签订合同之初的承诺，欲强取豪夺非法占有我单位投资150万元打造的幼儿园。1、我单位原在济南市历下区姚家庄村开设幼儿园，因济南市打造CBD，我单位积极响应政府号召，搬离位于CBD的场所。后经学生家长介绍得知，中井庄村有一闲置多年的幼儿园。我单位便与原告中井庄村委会进行沟通。经多次沟通确定了年租金13000元，同时必须招收所有原告中井庄村委会的适龄幼儿，且除按照历下区政府规定的价格收取生活费外，不再收入任何费用，仅这一项免收的学费金额就高达近24万元，因此我单位实际支付的租金远非13000元，而是253000元。该费用还不包括前期对涉案房屋投入的150万元的装修价值。2、我单位在搬入涉案房屋前，涉案房屋已经荒废多年杂草丛生，一片荒凉，门窗没有玻璃，而是在窗户上钉着木板，操场地面坑洼不平，只有一个旱厕，根本不具备历下区要求的办学条件，对此我单位又对涉案房屋投入150万元重新装修，以使涉案房屋符合历下区要求的办学条件。考虑到对学校投资过大，若想单纯的收回投资需要近6年的时间，签订《房屋租赁协议》前双方磋商的租赁期限是截止至拆迁时，故双方就约定租赁期限截至涉案房屋被拆迁时（详见双方签订的《房屋租赁协议》第七条）。因原告中井庄村委会的公章保存在街道办事处，双方前往办事处盖章时，街道的领导称一届村委会的任期是三年，还是约定的三年租赁期吧，我单位当即就提出前期需要对幼儿园大量投资，三年的租赁期限过短，根本收不回对涉案房屋的装修投资，但原告中井庄村委会和街道办称村里每年都有适龄幼儿需要入园，村民的适龄儿童在你办的幼儿园上学不用交学费，村民得到了实惠，三年到期后不可能不再续签合同，即使村委会成员更换后不续签租赁合同，村民也不会答应不续签合同的。我单位考虑到原告中井庄村委会的陈述也合情合理就签订了《房屋租赁协议》。不曾想原告中井庄村委会作为国家最基层的党政单位竟背信弃义，意图联合他人强取豪夺我单位花费重金修缮的幼儿园。3、在原告中井庄村委会起诉前，已有自称为济南市市中区某幼儿园的山东橙禾教育科技有限公司工作人员前往我单位处考察正在经营的幼儿园，几番试图闯入幼儿园。原告中井庄村委会联合案外人强取豪夺我单位幼儿园之心昭然若揭，背信弃义、严重违反民法中诚实信用的根基，恳请法院依法驳回原告中井庄村委会的诉求，维护法律的公平正义。二、根据房屋租赁协议约定，合同到期后若甲方继续出租，同等条件下乙方有优先租赁权。现甲方欲将涉案房屋收回后另行出租给市中区的某家幼儿园，原告中井庄村委会的行为严重违反合同约定及法律规定，使我单位的优先承租权受到侵害，在《房屋租赁协议》未确定解除的情况下，原告中井庄村委会无权要求我单位搬离涉案房屋。三、根据《中华人民共和国合同法》第236条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，原告中井庄村委会在合同到期后并未提出异议，且通过发律师函的形式要求我单位支付租金，足以说明双方的租赁合同仍然有效，在双方签订的租赁合同未被解除的情况下，我单位占有涉案房屋有事实及法律依据，属于合法占有。原告中井庄村委会无权要求腾空涉案房屋，因此诉求不应得到支持。即使原告中井庄村委会要求解除双方的租赁合同，解除租赁合同后，涉及涉案房屋的装修残值的补偿问题还需要解决。本案涉及到众多幼儿园学生，若贸然解除合同将面临近百户家庭孩子无法入园。原告中井庄村委会除非将涉案房屋出租给他人另行开设幼儿园，否则短期内无法安置百余名幼儿园学生，会引发不稳定因素，也不利于幼儿的成长。原告中井庄村委会提起本次诉讼，其行为已经严重违反了民法中最基本的诚实信用原则，于情、于理、于法，原告中井庄村委会的诉求都不应当得到支持。综上，恳请法院依法驳回原告中井庄村委会的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2016年10月1日原告中井庄村委会（甲方）与济南市HAPPY阳光幼儿园（乙方）签订房屋租赁协议，约定“一、出租院落位于中井村中心广场北侧。二、乙方幼儿园建成后，必须招收本村幼儿，除按照历下区政府规定的价格收取生活费外，不得收取其他额外的费用。三、甲乙双方只是租赁关系，乙方必须合法经营，在经营期间，必须注意幼儿安全，如发生任何安全事故等责任由乙方承担。甲方不承担任何责任。乙方所需的各类证件由乙方自行办理，费用由乙方自行解决，租赁期间电费由乙方承担。四、乙方在租赁期间，所建的所有地上物产权归甲方所有，房屋修缮由乙方自理，费用由乙方自理。五、乙方在租赁期间，如遇国家建设和集体使用，乙方必须在规定时间内无条件迁出。六、租金按每年壹万叁仟元收取，先付租金后使用，租金缴纳时间为每年的9月1日一次性付清当年的租金。七、租赁期限自2016年10月1日起至2019年9月30日。合同到期后如甲方继续出租，同等条件，乙方有优先租赁权……”。另查明，2018年11月14日，济南市HAPPY阳光幼儿园变更名称为济南市历下区快乐阳光幼儿园。被告快乐阳光幼儿园已支付租赁期内所有租赁费。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中原告中井庄村委会与被告快乐阳光幼儿园签订房屋租赁协议，该合同系双方真实意思的表示，不违反法律规定，本院予以确认。原被告双方签订的房屋租赁合同已到期，被告快乐阳光幼儿园未继续交纳房租，亦未能证实双方已就续租达成合意，因此原告中井庄村委会主张被告快乐阳光幼儿园腾空、返还出租院落合法有据，本院予以支持。原告中井庄村委会主张被告快乐阳光幼儿园支付占用房屋的经济损失，自2019年10月1日至实际腾空、交付院落之日止，按年租金13000元计算，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告济南市历下区快乐阳光幼儿园于本判决生效之日起十日内将位于济南市历下区龙洞街道办事处中井庄村中心广场北侧的出租院落腾空，并交付原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会。二、被告济南市历下区快乐阳光幼儿园于本判决生效之日起十日内支付原告济南市历下区龙洞街道中井庄村民委员会占用房屋的经济损失（自2019年10月1日起至实际腾空、交付院落之日止，按年租金13000元计算）。如果未按本判决所指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，减半收取150元，由被告济南市历下区快乐阳光幼儿园负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十一月二十三日法官助理  东 超书 记 员  杨淇程