广东省新兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤5321民初987号 原告（反诉被告）：新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组。住所地：新兴县新城镇南外村。 负责人：甘志杰，小组长。 委托诉讼代理人：李新林，广东来邦律师事务所律师。 被告（反诉原告）：新兴县润富房地产开发有限公司。住所地：新兴县新城镇翔顺花园**新乐居****商铺**（办公住所）。 法定代表人：李海军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李政、吴升南，分别系广东碧辉律师事务所律师、辅助人员。 原告（反诉被告）新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组（下称南外第五小组）与被告（反诉原告）新兴县润富房地产开发有限公司（下称润富公司）土地使用权转让合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月3日公开进行了第一次开庭审理。原告南外第五小组的负责人甘志杰及委托诉讼代理人李新林、被告（反诉原告）润富公司的法定代表人李海军及委托诉讼代理人李政到庭参加诉讼。后为查清案件情况，本院于2020年9月17日公开进行了第二次开庭审理。原告（反诉被告）南外第五小组的负责人甘志杰及委托诉讼代理人李新林、被告（反诉原告）润富公司的法定代表人李海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）南外第五小组向本院提出诉讼请求：1.判令解除南外第五小组与润富公司于2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》、于2014年11月3日签订的《房地产开发合作合同补充协议》以及于2016年9月22日签订的《补充协议》；2.判令润富公司将新府国用（2014）第001392号《国有土地使用证》载明的土地使用权（土地使用权面积：488.2平方米）返还给南外第五小组；3.判令润富公司折价补偿50个摩托车位的现金价值500000元给南外第五小组；4.判令润富公司折价补偿25栋不锈钢大门现金价值75000元给南外第五小组；5.判令润富公司支付分配房屋面积不足部分差价款1259100元给南外第五小组；6.案件受理费由润富公司承担。事实和理由：南外第五小组与润富公司于2014年8月8日签订《房地产开发合作合同》，合同载明：“……现就甲方位于新兴县新城镇大南路（华侨中学对面）的国有土地两宗［宗地号分别为新府国用(2014)第001392号（土地面积488.2平方米）和新府国用(2014)第001406号（土地面积1987.3平方米）］与乙方进行房地产项目合作开发。乙方因资金问题如须用该项目土地作抵押贷款(备注:地块:地块一乙方不准用作抵押担保贷款属于违约),……地块;地块一以甲方出租国有土地使用权给乙方的方式进行合作开发期限为三十年,自2014年9月1日起算至2044年8月31日止,具体约定见下一条。第十四条乙方在地块一上所建物业(楼高四层以上)的使用权在三十年租赁期内归乙方所有,由乙方经营管理,甲方无权参与管理及利润分配。但乙方所建物业的权属证件原件在租赁期间归甲方存放保管。……第二十四条本项目的合作开发期限暂定为24个月,即从2014年10月1日至2016年9月30日(具体计算时间以项目地块全部转到由此设立的公司名下日开始计算),乙方承诺自本项目取得《建设工程施工许可证》,施工单位进场施工之日起18个月内交楼,除不可抗力因素外最长不超过20个月,……(二)乙方的违约责任:2.若乙方因资金问题或其它因素未能在本合同第五章第二十四条规定的期限内完成地块一上的项目建设,双方经沟通确认后,甲方可催告乙方12个月以内完成各项开发工作任务。若乙方经催告后仍未能按时完成项目建设，则地块一上未完成的建筑物及土地使用权无偿归甲方所有”。另外,双方于2014年11月3日签订《房地产开发合作合同补充协议》,于2016年9月22日签订《补充协议》,以上两份补充协议主要是对另一地块(地块(地块二发方式进行约定,与本案的地块一无关。 上述合同签订后,南外第五小组将涉案土地交付润富公司开发,润富公司取得开发权后在地块二上已经建成房屋,并取得了《商品房预售许可证》,对外销售了部分房屋,具备了双方签订《商品房买卖合同(预售)》以及备案的条件,南外第五小组多次催促润富公司办理地块二上的实物对价(商品房)网签和备案手续以及支付补偿款给南外第五小组,但润富公司至今未能办理备案手续和支付补偿款给南外第五小组,南外第五小组于2017年10月27日提起诉讼,经法院作出(2018)粤5321民初30号《民事判决书》,对合同约定的地块二内容进行了处理。鉴于(2018)粤5321民初30号民事判决于2018年5月底生效后，目前已经进入执行阶段,经执行局发出执行通知书(催告)后，润富公司也无法履行其义务。长达两年以来,润富公司至今未能交付地块二中的25套商品房及补偿款2268000元及物业管理费135000元给南外第五小组;至今本案的地块一上也没有开工建设,完封不动地空置多年,且超过合同约定的建设时限而未能开工,润富公司至今无法将地块一四层房屋(租赁物)交付南外第五小组使用。可见,润富公司以其行为明确表示无法继续履行合同。鉴于润富公司目前在新兴县人民法院执行局正在执行中的债务巨大,至今无法履行双方在合同中约定地块一的工程项目,依照《合同法》第九十四条第一款第(二)、(三)、(四)项的规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，涉案《房地产开发合作合同》、《房地产开发合作合同补充协议》、《补充协议》应予解除。 由于润富公司在建设地块二时,至今未能依照《房地产开发合作合同》第十二条第(四)项的约定安装“304规格”不锈钢大门(即25户村民合计25栋大门),现按市场价每栋大门3000元折算为75000元,依法应当由润富公司支付给南外第五小组。 由于润富公司在建设地块二时,至今未能依照《房地产开发合作合同》第十四条第三款约定为每户居民无偿分配两个摩托车位(即25户村民合计50个摩托车位,每个车位面积2平方米),现按市场价每平方米5000元折算，每个摩托车位价值为10000元,并按25户每户二个摩托车位合计总价值为500000元,依法应当由润富公司支付给南外第五小组。 由于润富公司在建设地块二时,至今未能依照《房地产开发合作合同》第十二条第(三)约定履行“如个别家庭或个人不需分配房屋,或分配房屋后多余的面积部分,可由乙方按3000元/平方米折现回收”,故现请求润富公司支付分配房屋面积不足部分的差额款1259100元给南外第五小组,具体如何分配由南外第五小组内部处理。现经发现,其中19户实际可分得的房屋面积比约定少,经计算差额部分的面积和补偿金额,分别如下:1幢303房甘秉芳(5份额应分得140平方米,实分105.41平方米,回收34.59平方米,补103700元);1幢503房甘建文(6份额应分得168平方米,实分105.41平方米,回收62.59平方米,补187770元);1幢603房甘伟传(5份额应分得140平方米,实分105.41平方米,回收34.59平方米,补103700元)；1幢803房甘镇杰(4份额应分得112平方米,实分105.41平方米,回收6.59平方米,补19770元);1幢903房甘健文(4份额应分得112平方米,实分105.41平方米,回收6.59平方米,补19770元)；1幢1003房甘正帮(4份额应分得112平方米,实分105.41平方米,回收6.59平方米,补19770元)；1幢1103房李金星(4份额应分得112平方米,实分105.41平方米,回收6.59平方米,补19770元);1幢1203房黎瑞兰(5份额应分得140平方米,实分105.41平方米,回收34.59平方米，补103700元);3幢304房甘伟立(5份额应分得140平方米,实分104.04平方米,回收35.96平方米，补107880元);3幢404房李**(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米,补23880元)；3幢504房古丽芬(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米,补23880元)；3幢604房甘子康(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米,补23880元);3幢704房甘东林(6份额应分得168平方米,实分104.04平方米,回收63.96平方米,补191880元);3幢804房甘灿伙(5份额应分得140平方米,实分104.04平方米,回收35.96平方米,补107880元);3幢904房甘镇洪(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米,补23880元);3幢1004房欧秀芬(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米,补23880元);3幢1104房甘子充(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米，补23880元);3幢1204房甘伟登(4份额应分得112平方米,实分104.04平方米,回收7.96平方米,补23880元)；2幢702房简少华(5份额应分得140平方米,实分104.55平方米,回收35.45平方米,补106350元)。综上,为了确保南外第五小组的合法权益不受侵害,特此起诉,请求法院支持南外第五小组的诉讼请求。 被告（反诉原告）润富公司辩称：一、南外第五小组的第一项诉讼请求是没有事实和法律依据的。该合同是由法院判决确认合法有效的，应当继续履行，如南外第五小组单方解除合同的话，其没有解除合同而承担违约责任的能力，如果解除合同，双方要回到达成合同前的状况，南外第五小组要退回所收的楼房，村民会不同意。由于润富公司暂时经济困难，又与南外第五小组有其他涉诉案件，第二期的项目只能迟点开发，但是不能达到解除合同的地步。如南外第五小组一定要解除合同，要求南外第五小组的村民在诉状上签名或达成决议。新兴县人民法院（2018）粤5321民初30号等案也有可能被撤销，这个后果法院也不想见到。二、南外第五小组的第二项诉讼请求没有依据。润富公司并没有收到南外第五小组的土地证，南外第五小组也没有将土地过户给润富公司。三、南外第五小组的第三项诉讼请求没有依据。南外第五小组已经将润富公司交付的摩托车位规划好并涂上南外第五小组的字样，南外第五小组确认接收摩托车位，现在又要求补偿500000元，法院不应当支持。四、南外第五小组的第四项诉讼请求没有依据。润富公司如果要补偿的话，也只能补给南外第五小组的村民，不应直接补偿给南外第五小组。五、南外第五小组的第五项诉讼请求在新兴县人民法院作出的（2018）粤5321民初30号民事判决有处理结果，现在本案中再次起诉，是重复起诉，不应当支持其诉讼请求。综上所述，南外第五小组在要求解除合同的情况下，又要求润富公司按合同的约定去履行义务，根本是相矛盾的。合同解除的话，没有了履行的依据，南外第五小组凭什么要求润富公司去履行相应的义务，南外第五小组只是想着索取相应的利益。依据《中华人民共和国民法通则》第六十一条的规定：“民事行为被确认无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方”。南外第五小组的村民因该合同取得的25套房的财产，亦应返还给润富公司。 被告（反诉原告）润富公司向本院提出诉讼请求：1.判令南外第五小组支付1000000元违约金给润富公司；2.反诉受理费由南外第五小组承担。事实与理由：2020年5月7日，南外第五小组在没有与润富公司协商并经过其同意的情况下，私自向新兴县人民法院起诉润富公司，要求法院判决解除双方在2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》及于2014年11月3日签订的《房地产开发合作合同补充协议》以及2016年9月22日签订的《补充协议》，案号为（2020）粤5321民初987号。根据2014年8月8日双方签订的《房地产开发合作合同》第六章甲、乙双方责任第二十六条第一项“甲方的违约责任第一款：在本合同生效后，甲方单方解除本合同，或拖延履行本合同应尽义务超过三十个工作日，视为甲方构成根本性违约。甲方应赔偿乙方已投入的所有项目资金，并支付违约金人民币壹佰万元”。润富公司现先要求南外第五小组支付违约金1000000元，润富公司已投入的所有项目资金保留追究偿还的权利，待润富公司组织有关证据后另案起诉。润富公司认为该合同是经过新兴县人民法院（2018）粤5321民初30号民事判决确认合法有效的，双方应当守约，而南外第五小组单方解除合同，已构成违约，应当按约定支付1000000元违约金给润富公司。在第二十六条第二项乙方的违约责任第1款“本合同生效后，若乙方单方面解除本合同，甲方有权把一切土地使用权和所有权收回，包括上盖建筑物，乙方应向甲方支付违约金人民币壹佰万元并赔偿甲方一切损失”。从上述条款可以看出，双方的权利和义务是对等的，违约金相对所投资的款项来说相比也是较少的，违约金的约定并没有违法。南外第五小组单方解除合同将会对润富公司造成巨大的损失，而南外第五小组及其村民因本合同取得巨大利益，有失公平。 原告（反诉被告）答辩称：南外第五小组没有违约，由于润富公司已经逾期没有履行其合同义务，对涉案地块一至今没有开工建设，空置多年，超过合同约定的建设时限未能开工，无法将地块一的四层房屋交付南外第五小组使用。润富公司以其行为明确表示无法履行合同，而且润富公司目前在新兴县人民法院正在执行的债务过大，无法实现合同目的。因此，润富公司的行为已经构成违约，南外第五小组有权行使合同解除权，而南外第五小组没有违约行为，因此不需支付违约金给润富公司，请法庭驳回润富公司的反诉请求。 本院经审理认定事实如下：2014年8月8日，南外第五小组作为甲方、润富公司作为乙方，双方就南外第五小组位于新兴县新城镇大南路（华侨中学对面）的两宗国有土地进行房地产项目合作开发的相关事宜签订《房地产开发合作合同》，合同约定如下内容：1.项目地址：位于新兴县新城镇大南路（华侨中学对面），项目用地面积约为2475.5平方米。2.（一）宗地号为新府国用（2014）第001392号、地号、地号为445321001006GB00207的土地简称地块一），土地坐落位置：新兴县新城镇大南路，土地使用权面积：488.2平方米，土地规划用途：商业、住宅用地，土地性质：国有划拨。（二）宗地号为新府国用（2014）第001406号、地号、地号为445321001006GB00208的土地简称地块二），土地座落位置：大南路华侨中学对面，土地面积：1987.3平方米，土地规划用途：商业、住宅，土地性质：国有划拨。3.由于合作前期地块二上的土地是集体土地性质，乙方负责承担该项目土地的变更、出让费用，预计投入人民币伍佰万元。4.甲方用实物出资作为公司的名义股东，但不能参与公司经营同决策，公司在经营期间发生自负盈亏与甲方无关，甲方占公司20%的股份作为名义股东，甲方不参与任何经营业务同决策，不承担公司任何债权债务，不投入任何资金和不承担任何经济责任以及各种债权债务。5.本项目的履行期限为取得《建设工程施工许可证》后18个月内完成工程建设。6.双方同意将上述开发土地按不同性质采取两种不同的合作模式和收益分配方式。7.双方计划在本项目土地上建成商铺及住宅混合型建筑，由于两块土地在合同签订时仍然是划拨的国有土地使用性质的商业及住宅用地，必须依法进行变更，本项目开发所发生的所有费用均由乙方承担。8.地块二上所建筑物业收益进行如下分配：甲方收益为按固定人数分配的固定住房面积（具体分配方案和办法在签订本合同的同时甲方递交给乙方备案，今后执行只能以此为依据）；本项目地块二余下物业的所有权及其他合法收益归乙方所有，甲方除分配所得利益外，不参与本项目的商品房销售、商铺出租等其他经营事项，且物业管理概由乙方负责。具体方式为（下述优惠价格以及条款仅限于甲方签订本合同时登记的居民享有）。（一）本项目合作开发完成后，由乙方选取其中一栋住宅给甲方集中分配住房，按照甲方签订本合同时的登记居民人数进行分配（分配人数及每户组成人员由甲方出具相关资料证明，总人数以签订合同当日统计的数据为准，甲方应当就其集体组织成员的分配资格召开村民会议表决通过，作为本合同的附件）。四楼以上楼层住房，甲方可按其内部分配方案的顺序楼层自行分配，乙方不得以任何理由阻扰，甲方全体居民每人可分得28平方米房屋面积（含楼层分摊面积、所分摊面积按房产管理局计算核准分摊），房屋分配初步设定以4人/套为标准原则上以每户为单位分配，如个别人数较少的家庭所分配面积不够一个标准房（112平方米/房）可以向乙方以建筑价格每平方米2000元购买按需补足标准房的面积。（二）如甲方个别家庭所分配面积超一个标准住房面积，超出建筑面积则按3000元/平方米由乙方购买。（三）如个别家庭或个人不需分配房屋，或分配房屋后多余的面积部分，可由乙方按3000元/平方米折现回收或以30平方米住宅面积对换一个小车停车位，并可获得物业管理补贴一次性给付15000元/户，其他业主不享受此优惠。9.乙方所交付甲方的楼房必须符合国家的建筑标准并保证质量，包含装“304规格”不锈钢大门并包括水、电、排污等配套设施。10.乙方计划在地块二上建设十层以上的房屋（含一至二层商场和地下停车场）。11.地块一以甲方出租国有土地使用权给乙方的方式进行合作开发，租赁期限为三十年，自2014年9月1日起算至2044年8月31日止。乙方在地块一上所建物业（楼高四层以上）的使用权在三十年租赁期内归乙方所有，由乙方经营管理，甲方无权参与管理及利润分配。但乙方所建物业的权属证件原件在租赁期间归甲方存放保管。租赁期限到期后，地块，地块一上的一切建筑物及配套设施的所有权无条件归甲方所有赁经营期间，乙方无需交付任何租金给甲方，但必须支付甲方在地块二所有已分配房屋住户的物业管理费用，直到地块一的租赁期限到期为止。12.分得房屋的每户在地块二上无偿分配两个摩托车停车的位置，停车位为砼地面，每个停车位2平方米。13.地块一的物业建成后，在乙方经营期间必须在该建筑物上免费提供一处面积100平方米的房屋给甲方用作居民小组办公用房使用。14.（第五章第二十四条）本项目合作开发期限：本项目的合作开发期限暂定为24个月，即从2014年10月1日至2016年9月30日（具体计算时间以项目地块全部转到由此设立的公司名下日开始计算），乙方承诺自本项目取得《建设工程施工许可证》，施工单位进场施工之日起18个月内交楼，除不可抗力因素外最长不超过20个月。15.任何一方不履行本合同规定的义务或履行义务不符合约定的，应承担违约责任，违约方的违约行为致使项目无法按计划实施，守约方有权单方解除本合同，同时，违约方应赔偿守约方由此受到的全部经济损失。16.在本合同生效后，甲方单方面解除本合同，或拖延履行本合同应尽义务超过三十个工作日，视为甲方构成根本性违约。甲方应赔偿乙方已投入的所有项目开发资金，并支付违约金人民币壹佰万元。17.若乙方因资金问题或其他因素未能在本合同第五章第二十四条规定的期限内完成地块一上的项目建设，双方经沟通确认后，甲方可催告乙方于12个月以内完成各项开发工作任务。若乙方经催告后仍未能按时完成项目建设。则地块一上未完成的建筑物及土地使用权无偿归甲方所有。18.乙方在签订合同日起需交人民币伍拾万元作履约保证金，到项目顺利完成交付甲方使用后7日内归还给乙方（不计利息）。此外，上述合同还约定了其他权利义务等内容。该合同由南外第五小组及润富公司的法定代表人签名并加盖印章，见证方为新兴县新城镇南外社区居民委员会及广东来邦律师事务所。签订上述合同当天，南外第五小组召开户代表会议，会议内容为以《南外第五居民小组户成员》为抬头的表格形式，以户代表捺印通过的表决方式作为上述《房地产开发合作合同》的附件，确认南外第五小组共有**128名居民。签订合同后，润富公司依约交纳了履约保证金500000元给南外第五小组。 2014年11月3日，南外第五小组（甲方）与润富公司（乙方）针对上述《房地产开发合作合同》记载的地块二的开发建设事宜又补充签订了一份《房地产开发合作合同补充协议》，协议主要约定了“就甲方位于新兴县新城镇大南路（华侨中学对面）的国有土地两宗［宗地号分别为新府国用(2014)第001392号和新府国用(2014)第001406号与乙方进行房地产项目合作开发的相关事宜，经甲、乙双方友好协商达成一致，自愿订立本补充条款，共同遵守履行。……乙方必须全力争取按最高价格竞买到本项目地块的土地使用权，并按主合同设置的合作条件进行处理，乙方中标后，按主合同全面履行，双方的合作模式不变……本补充协议与主合同内容互相补充，是主合同不可分割的一部分，其他未明事宜，双方按主合同约定条款履行”等内容。 2016年9月22日，南外第五小组（甲方）与润富公司（乙方）再次签订《补充协议》，约定“甲方与乙方合作开发房地产项目，双方于2014年8月8日签订了《房地产开发合作合同》，现甲方经居民代表大会讨论及居民代表表决同意（以户为代表），自愿签订如下补充条款，共同遵守履行：第一条由于甲方的居民户主已经内部分配好了户型和房号，自乙方取得《商品房预售许可证》七日内，乙方应当通知甲方，由甲方通知各居民户主，按甲方指定的具体户型及房号，乙方与居民户主签订《商品房买卖合同》。第二条因甲方部分居民户主不需要分配房屋的，按原合同的约定，由乙方按每平方米3000元折现回收并连同物业管理补贴每户15000元支付给乙方的居民户主，乙方定于2017年8月30日前一次性付清上述款项给乙方的居民户主。第三条乙方取得了《商品房预售许可证》和预登记通知单后，在与甲方居民户主签订《商品房买卖合同》之日起30日内，由乙方向房产交易管理部门申请办理商品房预售合同备案手续；同时，乙方应当在商品房交付使用之日起90日内办理完房地产初始登记。如果因为乙方原因无法及时办证的，甲方则可以按照合同约定索赔。第四条甲方保证签订本补充协议之前各居民户主已经分配好了具体的户型和房号，并及时提供相关户主的身份证明文件给乙方办理房地产登记手续。……第六条任何一方不能将该原合同约定的土地及房产，在未经一方同意的前提下，另行出租、抵押或变卖给他人”等内容。 上述合同约定的地块二经招拍挂程序由润富公司竞拍取得后，润富公司向国土等相关部门缴纳了土地出让金及契税，土地性质变更为出让国有土地。南外第五小组及润富公司于2014年12月5日签订《新兴县土地使用权转让合同书》，并于2015年1月28日到国土资源局办理了国有土地使用权变更登记手续，该地块的土地证号变更为新府国用（2015）第0002**，权利人变更为润富公司。随后，润富公司在该地块上建设商品房进行销售，该楼盘取名为润富名苑，并于2016年11月1日取得商品房预售许可证（新建房预字第[2016]017号）。双方在履行上述合同过程中，南外第五小组认为润富公司无按照约定履行交付房屋等合同义务，遂于2018年1月向本院提起诉讼【案号：（2018）粤5321民初30号】，请求：一、依法确认南外第五小组与润富公司于2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》、于2014年11月3日签订的《房地产开发合作合同补充协议》以及于2016年9月22日签订的《补充协议》均合法有效。二、判决责令润富公司与南外第五小组到新兴县房产管理局办理座落于新兴县新城镇兴龙路19号润富名苑商品房的所有权转移登记备案手续，具体如何分配由南外第五小组内部处理。三、判决润富公司支付未分配房屋补偿款1848000元给南外第五小组，具体如何分配由南外第五小组内部处理。四、判决润富公司支付分配房屋面积不足部分的差额款1281450元给南外第五小组，具体如何分配由南外第五小组内部处理。五、判决润富公司支付多占用道路的土地补偿款180000元给南外第五小组，具体如何分配由南外第五小组内部处理。六、判决润富公司支付物业管理补贴款105000元给南外第五小组，具体如何分配由南外第五小组内部处理。七、案件受理费由被告承担。该案经审理后，本院于2018年5月2日作出判决，判令如下：一、确认南外第五小组与润富公司于2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》、于2014年11月3日签订的《房地产开发合作合同补充协议》以及于2016年9月22日签订的《补充协议》均合法有效；二、润富公司应于判决发生法律效力之日起十五日内协助南外第五小组到新兴县房产管理局办理座落于新兴县新城镇兴龙路19号润富名苑商品房中1栋303、403、503、601、603、703、803、901、903、1001、1003、1101、1103、1203、2栋702以及3栋304、404、504、604、704、804、904、1004、1104、1204号共25套商品房的预售备案手续；三、润富公司应于本判决发生法律效力之日起七日内支付未分配房屋补偿款2268000元及物业管理补贴款135000元给南外第五小组；四、驳回南外第五小组的其他诉讼请求。其中对于南外第五小组上述第四项即要求判决润富公司支付分配房屋面积不足部分的差额款1281450元的请求，本院以涉案商品房尚未完成备案手续、也未取得房屋权属证明，双方无法提供证据证实涉案商品房的具体建筑面积、分摊面积为由，驳回南外第五小组该项诉求，同时告知其可在取得房屋产权证明等证件后另行主张权利。该判决生效后，润富公司将上述第二判项确定的25套商品房的钥匙交付给南外第五小组，但未能依判决完成预售备案登记手续。南外第五小组在接收商品房后，发现润富公司交付的25套商品房未能依双方签订的《房地产开发合作合同》约定的安装“304规格”不锈钢大门，而是安装普通木质门；且润富公司亦未能按合同约定交付分得房屋的25户居民每户2个合共50个摩托车位。此外，南外第五小组还认为润富公司交付的25套商品房中有19套房屋面积分配不足，南外第五小组在经与润富公司沟通协商无果后，遂于2020年5月17日诉至本院，并提出前述请求。润富公司收到起诉状后，于2020年7月3日向本院提起反诉，并提出前述反诉请求。 另查明，上述合同约定的地块一【宗地号：新府国用（2014）第001392号、地号、地号5321001006GB00207】现存性质为国有土地，权利登记人为南外第五小组。双方在签订上述合同后，南外第五小组将该地块的土地使用权证复印件交付给润富公司，润富公司在接收该地块后，对该地块进行土地平整，并用铁皮进行了围蔽，但该地块现仍为空地，润富公司至今未开发建设。 庭审中，润富公司陈述在本案诉讼过程中，润富公司已经于2020年8月底规划好了50个摩托车位可以交付给南外第五小组，南外第五小组对此予以确认，同时亦同意按现状规划好的50个摩托车位进行接收。对于不锈钢大门的价值，润富公司在第一次庭审中陈述一副不锈钢大门的价格为2500元，南外第五小组对该价格无异议，同意按该价格进行计算。此外，对于南外第五小组第五项诉求，其主张已交付25套房屋中有19套房屋面积不足部分数值来源，南外第五小组于庭审中陈述是参考同户型房屋面积进行计算，但润富公司对此不予确认，而润富公司交付给南外第五小组的25套商品房，南外第五小组及润富公司均未能提供房屋权属证明等相关证据，证实房屋的具体建筑面积、分摊面积等。另，对于已收取润富公司的500000元履约保证金，南外第五小组于庭审中主张可用于抵扣本案中润富公司应付的款项。 诉讼中，南外第五小组向本院提供了其在中国裁判文书网查询的多份生效民事判决书和执行裁定书，以此证明润富公司欠债金额巨大，缺乏偿还债务的能力，无法继续履行涉案合同。根据南外第五小组提供的多份已生效民事判决或执行裁定，反映润富公司对外欠债已高达五百多万元。此外，润富公司于庭审中亦自认因资金问题导致上述合同约定的地块一至今未能开发建设。 以上事实，有南外第五小组提供的机构信用代码证、职务任命证、法定代表人身份证明书和身份证、润富公司工商信息查询和营业执照副本、《房地产开发合作合同》、《房地产开发合作合同补充协议》、《补充协议》、国有土地使用证、润富家园面积表、（2018）粤5321民初30号《民事判决书》、（2017）粤1202执1513号之一《民事裁定书》、（2017）粤5321执601号之一《执行裁定书》、（2019）粤5321民初372号《民事判决书》、（2019）粤53民终180号《民事判决书》、（2019）粤53民终239号《民事判决书》、（2019）粤53民申12号《民事裁定书》、（2019）粤5321执597号之二《执行裁定书》，润富公司提供的照片，本院依职权调取的不动产登记资料查询结果证明、土地登记卡以及本院的庭审笔录等附卷证实。 本院认为，涉案《房地产开发合作合同》虽名为合作开发房地产，但根据该合同中有关利益与风险的约定“甲方（南外第五小组）用实物出资作为公司的名义股东，但不能参与公司经营同决策；公司在经营期间发生自负盈亏与甲方无关，甲方不参与任何经营业务同决策，不承担公司任何债权债务，不投入任何资金和不承担任何经济责任以及各种债权债务”等内容，南外第五小组并不承担涉案土地上建造建筑物的一切责任，只收取建成建筑物的固定收益，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条：“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，该合同约定明显不符合合作开发房地产必须具备的对合作事项共担风险的法律特征。结合本案合同，应适用该解释第二十四条：“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”的规定，本院认定涉案《房地产开发合作合同》是名为合资、合作开发房地产，实为土地使用权转让合同，本案的案由应确定为土地使用权转让合同纠纷。针对双方的请求，本院作以下评析： 一、关于案涉合同是否解除的问题。南外第五小组与润富公司于2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》、于2014年11月3日签订的《房地产开发合作合同补充协议》以及2016年9月22日签订的《补充协议》，已经（2018）粤5321民初30号生效民事判决认定其合法有效，对此本院予以确认。根据双方签订的《房地产开发合作合同》，约定涉案项目的开发合作期限从2014年10月1日至2016年9月30日，针对地块一的开发建设，双方还特别约定如因资金问题或其他因素未能在上述期限内完成建设的，在经催告后可延长12个月。但至今为止，距离合同约定的地块一最后开发期限已逾期长达三年之久，地块，地块一仍处于未动工的状态据南外第五小组提供的多份已生效民事判决和执行裁定，显示润富公司对外欠债金额巨大，润富公司亦于庭审中确认因资金问题导致地块一至今未能开发建设。换言之，在已经逾期的情况下，何时可以开始及完成地块一的建设，至今仍处于待定未知的状态。但根据《房地产开发合作合同》的约定，在完成地块一的建设后，南外第五小组可依据润富公司对地块一所建物业的收租管理而获得物业管理费用的免除，同时亦可在地块一上免费获得一处面积为100平方米的房屋作为办公用房使用。现鉴于地块一至今未能动工建设，南外第五小组与润富公司签订合同合作开发地块一的合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，南外第五小组依法可享有合同解除权。故此，对南外第五小组要求解除双方于2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》，以及针对该合同而补充签订的《房地产开发合作合同补充协议》、《补充协议》，于法有据，本院予以支持。 二、关于地块一是否应予返还的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，案涉《房地产开发合作合同》已被解除，合同解除后，润富公司依据该合同而接收的地块一应返还给南外第五小组。故此，对南外第五小组该项诉求，合理合法，本院予以支持。 三、关于折价补偿50个摩托车位的现金价值问题。《房地产开发合作合同》中约定润富公司应为南外第五小组25户每户分得房屋的居民在地块二上无偿分配两个摩托车停车位，停车位为砼地面。在本案诉讼过程中，润富公司已规划好50个摩托车位予以交付给南外第五小组，而南外第五小组于庭审中亦同意按现状规划好的50个摩托车位进行接收，此乃双方协商一致的结果，本院不持异议。鉴于南外第五小组以接收实物的方式接收润富公司规划的50个摩托车位，故对其要求折价补偿摩托车位的请求，缺乏依据，本院予以驳回。 四、关于折价补偿25栋不锈钢大门现金价值的问题。双方签订的《房地产开发合作合同》约定“乙方所交付甲方的楼房必须符合国家的建筑标准并保证质量，包含装‘304规格’不锈钢大门并包括水、电、排污等配套设施”,现润富公司交付给南外第五小组的25套商品房安装的是普通铁皮门，显然与合同约定的不符。对此，南外第五小组并不要求润富公司重新安装符合合同约定的不锈钢大门，而是主张采取折价补偿的方式，对该方式润富公司并无提出异议，本院予以确认。对于补偿的价值问题，润富公司于庭审中陈述一副不锈钢大门的价值为2500元，南外第五小组对该价格无异议，同意按该价格进行计算。故此，润富公司应折价补偿给南外第五小组不锈钢大门的现金价值为62500元（25副×2500元/副）。鉴于南外第五小组在签订合同后收取了润富公司履约保证金500000元，由于该500000元已由南外第五小组实际收取，其属保证金性质，可冲抵合同履行过程中上述润富公司需折价补偿给南外第五小组的不锈钢大门价值62500元，无须润富公司再另行支付该62500元。至于在冲抵后余下的履约保证金437500元（500000元-62500元），因双方在本案中均未提出相关请求，故此本院不作处理，双方可协商解决。 五、关于房屋面积分配不足部分差额折价补偿的问题。《房地产开发合作合同》中约定南外第五小组全体居民每人可分得28平方米房屋面积（含楼层分摊面积，所分摊面积按房产管理局计算核准分摊），即双方在合同中约定在核算面积差额时以房管部门出具的权属证明为准。本案中，南外第五小组认为润富公司交付的25套商品房中有19户实际分得的房屋面积比约定少，因此要求润富公司支付房屋面积差价。但对于面积差额，鉴于上述涉案商品房尚未完成预售备案登记手续，也未取得相关房屋权属证明，双方亦无提供证据证实商品房的具体建筑面积、分摊面积等，无法证实已交付房屋的面积差额具体为多少。因此，对于南外第五小组该项请求，缺乏依据，本院不予支持。 六、对于润富公司请求南外第五小组赔偿违约金1000000元的问题。润富公司提出该项反诉请求，主要依据是认为南外第五小组在本案中要求解除合同，是单方面违约解除，因此依据合同约定要求南外第五小组支付违约金1000000元。但根据前文所述，南外第五小组在本案中行使的是法定解除权，并非违约单方面解除合同，其自身不存在违约行为。故此，对润富公司的反诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组与被告（反诉原告）新兴县润富房地产开发有限公司于2014年8月8日签订的《房地产开发合作合同》、于2014年11月3日签订的《房地产开发合作合同补充协议》以及于2016年9月22日签订的《补充协议》自本判决发生法律效力之日起解除。 二、被告（反诉原告）新兴县润富房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起二十日内将位于新兴县新城镇大南路的地块【产权证号：新府国用（2014）第001392号】土地使用权返还给原告（反诉被告）新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组。 三、驳回原告（反诉被告）新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）新兴县润富房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件本诉受理费21306.9元，由原告（反诉被告）新兴县新城镇南外社区居民委员会第五居民小组负担20580.8元，被告（反诉原告）新兴县润富房地产开发有限公司负担726.1元；反诉受理费6900元，由被告（反诉原告）新兴县润富房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。 审 判 长  陈红梅 人民陪审员  黎银燕 人民陪审员  陈广添 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  张丽莎 附：相关法律法规 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。