辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终6097号上诉人（原审原告）：马平泉（原本溪市金凯达便利连锁有限公司法定代表人），男，1965年6月13日出生，回族，住本溪市平山区。委托诉讼代理人：于洪革，辽宁平正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：沈阳和平区长兴小额贷款有限责任公司，住所地沈阳市和平区青年大街**。法定代表人：刘大巍，该公司董事长。委托诉讼代理人：隋辉，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张海宁，北京隆安（沈阳）律师事务所律师。原审第三人：沈阳实华置业发展有限公司，住，住所地沈阳经济技术开发区沈辽西路**/div>法定代表人：李居成，该公司经理。委托诉讼代理人：刘乃溪，女，2000年5月24日出生，汉族，该公司员工，住辽宁省本溪市溪湖区。原审第三人：辽宁实华（集团）房地产开发有限公司，住所地辽宁省本溪，住所地辽宁省本溪市平山区解放南路**iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王晶，该公司董事长。委托诉讼代理人：徐长野，辽宁平正律师事务所律师。原审第三人：王晶，男，1954年9月28日出生，满族，住辽宁省本溪市平山区。委托诉讼代理人：徐长野，辽宁平正律师事务所律师。上诉人马平泉（原本溪市金凯达便利连锁有限公司法定代表人）因与被上诉人沈阳和平区长兴小额贷款有限责任公司（以下简称“长兴公司”）、原审第三人沈阳实华置业发展有限公司（以下简称“沈阳实华公司”）、辽宁实华（集团）房地产开发有限公司（以下简称“辽宁实华公司”）、王晶案外人执行异议之诉一案，不服沈阳市和平区人民法院（2019）辽0102民初664号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马平泉上诉请求：一、撤销一审判决，支持上诉人原审诉讼请求；二、被上诉人承担一二审诉讼费用。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，本溪市金凯达便利连锁有限公司（以下简称“金凯达公司”）已向辽宁实华公司支付了全部购房款，由于金凯达公司2020年4月15日注销，原金凯达公司债权债务归马平泉承接，故案涉房屋已归马平泉所有，马平泉对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。案涉房产原系金凯达公司于2013年从辽宁实华公司租用的房产，用于经营超市。李某系马平泉的弟媳，李某于2014年5月24日向辽宁实华公司订购本溪金域蓝湾房产一处，预交房款定金30万元，因房屋迟迟未交付，李某申请退房，但资金一直没有退还李某。辽宁实华公司因缺少资金，曾于2014年6月17日向马平泉借款50万元，没有偿还。本溪实华资产经营管理有限公司系本溪实华开发公司的全资子公司。金凯达公司曾于2014年租用辽宁实华公司开发的商场，并支付房租20万元，由于房屋严重漏水不能使用，应退还租金一直没有退还。基于上述情况，辽宁实华公司提出将上述资金作为案涉房屋的购房款，由上诉人补足差价部分，以将案涉房屋出售给上诉人的方式解决各方债务问题。2014年11月28日金凯达公司单位的财务人员杨某到辽宁实华公司补足房屋差价款。辽宁实华公司收回了给李某出具的30万元收购款收据、马平泉的50万元借条等，与辽宁实华公司签订了案涉房屋的购房意向书，领取了1,162,020元购房款的收款收据，故金凯达公司已向辽宁实华公司支付了全部购房款。长兴公司辩称：原审法院认定事实清楚。上诉人对案涉房产不享有排除强制执行的权利，上诉人陈述的房款定金30万元、借款50万元、租金20万元均与本案无关。上诉人与第三人之间形成的是债权债务关系，案涉房产未在房屋登记机关备案，未办理过户手续。上诉人虽然占用房屋至今，但系租赁行为，不是购买行为，上诉人未将房产过户至其名下存在重大过错。沈阳实华公司述称，同意上诉人的意见。辽宁实华公司、王晶述称，同意上诉人的意见。辽宁实华公司的确将案涉房屋抵顶给了上诉人。金凯达公司向一审法院起诉请求：1.确认位于本溪市溪湖区仕仁街12栋1门房产（本溪市溪湖区和谐家园B78#公建1#门市）归原告所有；2.判令中止对本溪市溪湖区仕仁街12栋1门房产（本溪市溪湖区和谐家园B78#公建1#门市）的强制执行；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：1.2018年4月3日，一审法院作出（2016）辽0102执2299号协助执行通知书和民事裁定书，查封了辽宁实华公司名下位于本溪市溪湖区产（包括1-2层1门，建筑面积219.69平方米）。2016年5月11日，一审法院作出（2016）辽0102民初3446号民事判决，内容为：一、被告沈阳实华置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告沈阳和平区长兴小额贷款有限公司借款本金2000万元；二、被告沈阳实华置业发展有限公司于本判决生效之日起十五日内偿还原告沈阳和平区长兴小额贷款有限公司借款本金2000万元的利息（以2000万元为本金，自2015年2月19日按年利率24%，计算至实际给付之日止）；三、被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、王晶对被告沈阳实华置业发展有限公司的上述债务（包括本金和利息）承担连带保证责任；被告辽宁实华（集团）房地产开发有限公司、王晶承担连带保证责任后，享有对被告沈阳实华置业发展有限公司追偿权；四、驳回原告沈阳和平区长兴小额贷款有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。该判决生效后，进入执行阶段。本案原告于该案件执行过程中提出执行异议。2018年9月30日，一审法院作出（2018）辽0102执异466号执行裁定，驳回原告的异议。原告不服，提起执行异议之诉。2.庭审中，原告为证明其诉讼请求，向法庭提交了购房意向书、收款收据、银行明细、劳动合同、身份证复印件、证人证言等证据。3.原告提供的购房意向书载明，客户姓名为本溪市金凯达连锁超市配送有限公司；房屋坐落和谐佳园；拟购房屋B78号楼1#门市，人民币7,500元/平方米；房屋总价人民币1,162,050元;交付意向金日期2014年11月28日；备注载明用房面积以产权测算为准，房款多退少补。附注约定：买方所交购房意向金，在签署商品房买卖合同或认购协议后自动转为购房款。买卖条件以销售方办理预售许可证后签署正式商品房买卖合同为准。本购房意向书为意向金交付之临时凭证，签署认购协议或商品房买卖合同后由卖方收回作废。本购房意向书经买卖双方签字盖章后即可生效。该购房意向书购买方有杨某的签字确认。销售方加盖的是辽宁实华（集团）房地产开发有限公司的公章。2014年11月28日，被告辽宁实华公司开具收款收据，载明付款单位为本溪市金凯达连锁超市配送有限公司，交款人为杨某，人民币壹佰壹拾陆万贰仟零伍拾元。收款事由载明为和谐佳园B78#公建1#门市，154.94平方米。4.2018年9月26日，被告辽宁实华公司出具证明一份，载明本溪市金凯达连锁超市配送有限公司所购买的房屋为和谐佳园B78号楼1#门市，面积为154.94平方米，与和谐佳园B78号楼1#门市，面积为219.69平方米是同一个门市，变更的原因是由于设计变更，由原来的二层变为一层，故面积发生变化。5.庭审中，原告提供银行流水明细三份及收款收据一张，欲证明其于2014年5月24日通过李某账户向被告辽宁实华公司转账房款30万元；2014年6月17日通过马平泉账户向被告辽宁实华公司转账房款50万元；2014年4月28日向被告本溪实华资产经营管理有限公司支付房款20万元，该收款收据收款事项载明为新家源商场租金。6.庭审中，原告申请证人杨某出庭作证，拟证明其曾系原告公司工作人员，其签订案涉购房意向书的行为系职务行为。原告申请证人李某出庭作证，拟证明其替原告公司向被告辽宁实华公司支付的购房款30万元。7.案涉房屋现由原告作为超市而占有使用，原告主张其于2013年开始占有使用至今。8.原告公司曾用名为本溪市金凯达连锁超市配送有限公司，于2015年6月28日更至现名。一审法院认为，案外人执行异议之诉的主要目的系通过诉讼排除对特定执行标的的强制执行。本案的争议焦点为：原告对涉案房屋是否享有所有权或其他足以阻止执行的实体权利，原告的权利是否能够排除对涉案房屋的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。买受人基于正当的不动产买卖关系，在已经支付全部价款（或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行）、实际占有且未办理过户登记没有过错的情况下，其虽未取得标的物之所有权，但该买受人仍享有排除普通金钱债权强制执行的权利。上述规定是基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则。故人民法院在适用上述规定时，应当严格审查买受人与被执行人之间不动产买卖协议是否合法有效，以及该条所规定的付款、实际占有和非因买受人自身原因未办理过户登记等要件是否具备。本案中，虽系杨某与被告辽宁实华公司签订的购房意向书，但杨某本人亦出庭作证，证明其曾为原告公司工作人员，其行为系职务行为，代表原告公司意思表示，对此予以采信。据此可以认定，该购房意向书系原告与被告辽宁实华公司所签订，该购房意向书虽非正式的商品房买卖合同，但对案涉房屋的地址，价款等主要事项均进行了相关的约定，可以视为双方就房屋购买事宜达成了合意，合法有效，予以确认。关于房款的支付情况，原告提供了银行交易明细及收款收据，拟证明其实际向被告辽宁实华公司支付了购房款，但其提供的银行交易明细系案外人李某及马平泉个人账户转账的记录，且转账的时间早于原告所主张的购房意向书签署时间及被告辽宁实华公司出具收款收据的时间长达半年之久，有违一般房屋买卖的交易习惯，而原告对此并未给予合理解释，故不能据此认定上述从李某、马平泉个人账户转账的行为系原告公司向被告辽宁实华公司支付案涉房屋购房款的行为。关于原告提供的收款收据，系其支付租金的收据，且收款方为本溪实华资产经营管理有限公司，收款事项为新家源商场租金，亦不能认定原告与被告辽宁实华公司之间就案涉房屋存在租金抵房款的事实，故依据现有证据，不能充分认定，原告已实际向被告辽宁实华公司支付了房屋价款，进而不能认定原告就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。综上，根据现有在案证据，原告就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，原告要求确认案涉房屋归其所有，并停止对涉案房屋执行的异议请求，不予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下：驳回原告金凯达公司的诉讼请求。案件受理费15,240元，由原告金凯达公司负担。本院二审期间，当事人提交了如下证据：证据1.注销登记核准通知书、企业信用信息报告、债权债务承接书，用以证明2020年4月15日金凯达公司已经注销，权利义务由马平泉承接。证据2.企业信用信息公示，用以证明本溪实华资产经营管理有限公司是辽宁实华集团股份有限公司的全资子公司，业务范围是物业管理、房屋租赁等。证据3.结婚证，用以证明马平义和李某是夫妻关系。证据4.企业机读档案登记资料，用以证明金凯达公司由2名自然人股东组成，分别是马平泉和冯巨楠，二人股份比例分别为97.45%和2.55%。证据5.股东协议，用以证明金凯达公司注销后，经全体股东一致同意，未结清的一切债权债务，由大股东马平泉承接处理。证据6.溪湖区山里红便利店的营业执照及购买案涉房屋前马平泉的妻子张波与实华资产经营管理有限公司签订的门市房租赁合同，用以证明案涉房产于2014年6月由马平泉妻子张波从实华资产经营管理有限公司租赁，经营便利店，营业执照可以证明在案涉房产查封前已经开始经营便利店。溪湖区山里红便利店负责人周岩是便利店连锁加盟的业主。证据7.2015年度便利店交电费的收据、2017-2019年度取暖费发票、马平泉与张波的结婚证及双方身份证复印件，用以证明案涉房屋的取暖费由马平泉的妻子张波交纳，取暖费交纳的面积为154.94平方米，与案涉房产购房意向书所记载的面积一致，交纳取暖费的时间在查封前。证据8.本溪市金凯达便利店与实华资产经营管理有限公司签订的租赁补充协议，用以证明协议最后一页注明此房产多处漏水影响使用，由于实华公司没有修复，返还租金20万元抵顶案涉房屋房款。证据9.说明一份，用以证明意向书中B78-1号与采暖费中B7-06是同一处公建房屋。被上诉人长兴公司发表质证意见：对于证据1，没有工商局盖章的相关手续，对债权债务的承接不予认可。对于证据2和证据3，真实性无异议，但与本案无关。对于证据4无异议。对于证据5，无法判断其真实性，且与本案无关。对于证据6，营业执照与本案无关，租赁协议签订双方是本溪实华资产经营管理有限公司，非本案的当事人，也与本案无关，且该租赁协议只能证明双方的租赁关系，不能证明与房屋买卖有关的事实。对于证据7，便利店交的部分电费收据只能证明该便利店租赁使用情况，与本案无关，不能证明其他事实；对于结婚证、身份证无异议，也与本案无关。对于证据8，该补充协议签订双方是本溪实华资产经营管理有限公司，与本案当事人无关，且只能证明该房屋租金半年30万元，没有其他证明效力。上诉人提供的证据4至证据8与本案当事人辽宁实华公司及沈阳实华公司非同一主体，且没有相关材料证明有关行为是处置案涉房产的行为，只是各自独立的租赁行为。证据9的证明人无权证明说明的内容，该公司只是按照卡号及登记的房号收取供暖费。沈阳实华公司、辽宁实华公司、王晶对上诉人提交的证据均无异议。辽宁实华公司、王晶提交如下证据：证据1.收款收据1张，用以证明2014年5月24日我集团公司收到马平义即上诉人马平泉的弟弟，就金域蓝湾11#1-1-1房屋向我集团交付的首付款30万元。证据2.收据，用以证明2014年11月19日我公司将借款本金50万元及利息128000元用于抵顶案涉房屋的购房款。证据3.本溪市建筑物标准地名批准书（本地发【2009】9号），用以证明案涉房屋所在的本溪市溪湖区和谐佳园B78号楼的标准地址为本溪市溪湖区仕仁街12栋。证据4.和谐佳园B-7B-8施工图立面、和谐佳园B-7B-8施工图一层平面图、和谐佳园总平面图（电脑打印件），用以证明:案涉房屋在B78号楼的位置、面积。证据5.建筑面积计算书（电脑打印件），用以证明该计算书系本溪市住建局金桥房产测绘中心二次测绘后所出,确定案涉房屋标准地址为本溪市溪湖区仕仁街12栋6门（1层6号房）。证据6.辽宁实华公司所出具的证明，用以证明本溪市溪湖区和谐佳园B78号楼1#门市、本溪市溪湖区和谐佳园小区仕仁街12栋1号房屋、本溪市溪湖区仕仁街12栋6门（1层6号房）所指向的是同一处房屋。被上诉人长兴公司发表质证意见：对于证据1，系本溪实华蓝海置业有限公司单方手写出具，无法证明其真实性和关联性，且系向马平义出具，与本案无关；对于证据2，无单位落款，无法认定真实性，且与本案无关，另外，收据载明2014年6月17日至2014年11月19日借款利息，无法证明是哪笔借款利息，如是辽宁实华公司、王晶所述50万的借款利息，则该利率达到月息5分以上，且该份证据上也没有说明是50万的借款利息，该证据无证明力。对于证据3，真实性无异议，文件无法证明对方要证明的问题，且与本案无关。对于证据4、5,真实性、关联性均有异议，证据非原件，且内容不能证明对方证明的问题，与本案无关。对于证据6，出具人是本案当事人之一，无法证明其要证明的问题，无证明力，且与本案无关。马平泉、沈阳实华公司均表示无异议。本院将结合案件事实，对上述证据予以综合分析认定。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：金凯达公司于2020年4月15日注销。本院认为，本案的争议焦点为上诉人对案涉房屋是否享有所有权，是否享有足以排除执行的权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，须已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。本案中，上诉人主张其以四笔钱款抵顶了购房款，已按照认购协议书的约定支付了全部购房款。首先，关于2014年4月28日收款收据所载的20万元问题，该收据记载的收款事由为“新家源商场租金”，收款单位为本溪实华资产经营管理公司，上诉人主张该款原系支付给本溪实华资产经营管理公司的房屋租金，因房屋漏水致其损失，故抵顶购房款，但其并未提供充分证据证明漏水事实、遭受到了损失以及损失数额，亦未能举证证明上诉人与辽宁实华公司之间就案涉房屋存在以租金抵房款的事实，且从上诉人提供的企业信息查询单显示，本溪实华资产经营管理公司的股东系辽宁实华集团股份有限公司，上述二公司与本案辽宁实华公司均非同一主体，无法认定上诉人向辽宁实华公司支付了该笔购房款。其次，关于上诉人主张的其弟媳李某退还购买他处房屋的购房定金30万抵顶案涉房屋房款问题，1.因李某在2014年5月24日向账号“07×××69”转账，该账号为何人账号第三人辽宁实华公司无法核实。2.根据辽宁实华公司提供的收款收据记载，收款事由为“金域蓝湾”，收款单位记载为“蓝海”，上诉人主张以该房屋退还的定金抵顶本案案涉房屋购房款，但并未提交马平义（李某丈夫）购买该房屋的书面合同以及双方解除买卖合同的相关凭证。3.上诉人一审时并未陈述以30万元退房定金抵顶本案案涉房屋房款的事实，而李某在一审到庭作证时陈述“金凯达公司要买门市房，钱不够，要向我借钱，当时是我的卡，所以当时购买房屋时我就给汇过去30万元”，该陈述与二审上诉人的陈述存在矛盾之处。再次，关于上诉人主张的以辽宁实华公司向其借款50万元抵顶案涉房屋房款问题，上诉人一审时陈述，其向辽宁实华公司支付购房款50万元，二审时又主张该50万元系借款，对辽宁实华公司所述的连同128000元利息共同抵顶购房款亦无异议，但其并未提供双方存在借款关系的相关合同、欠据等，且辽宁实华公司自述汇款账号“31×××58”系其员工账号而非公司账号，故对此亦不予支持。最后，关于现金给付剩余购房款问题，如按上诉人、辽宁实华公司所述，抵顶购房款后还应支付现金34050元，而杨某一审时到庭陈述最后的16万元是公司给的现金，系杨某带的现金支付的，上述陈述亦存在矛盾之处。综上，本院无法认定上诉人所述的其已履行了支付全部购房款的义务，一审法院认定其不享有足以排除强制执行的权益，驳回其请求并无不当。因其不享有足以排除执行的权益，故其请求确认案涉房屋归其所有，亦不能支持。综上，上诉人马平泉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15,240元，由马平泉负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  单立二〇二〇年十一月二十日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。