江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1786号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司。住所地：九江市浔阳区滨江路**792创意园****。统一社会信用代码：91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江丹凤，女，汉族，1990年4月12日出生，住九江市濂溪区。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司因与被上诉人江丹凤商品房预售合同纠纷一案，不服九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。横店集团九江东磁房地产有限公司上诉请求：1、依法撤销原审判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告江丹凤支付逾期交房违约金22353.47元（自2018年12月28日期计算至2020年1月23日止共计391天，按57.17元每天计算）；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。江丹凤向一审法院起诉请求：1、要求被告立即履行向原告的交房义务并向原告支付逾期交房违约金32298元（计算至2020年6月20日，要求按总房款万分之一/日计算至被告实际交房之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月14日，两原告与被告东磁公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000218018）一份，约定：出卖人东磁公司，买受人张忠发、李腊萍，买受人购买位于九江市濂溪区不分单元103号房；建筑面积共120.69平方米；房屋单价4736.61元／㎡，总价款571661元；出卖人应当在2018年12月28日前，将已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告的商品房交付给买受人，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；除不可抗力外，出卖人未按期将商品房交付买受人的，逾期超过60日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。此外该合同还对双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，两原告按约定交清了首付购房款231661元，并办理了涉案房屋购房款尾款的银行按揭手续，但被未按约履行交房业务。故原告诉至法院，要求被告东磁公司按合同约定支付逾期交房违约金。另受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应。被告已于2020年6月19日向《商品房买卖合同（预售）》中预留的原告江丹凤手机号159××××****发送收房短信，但原告江丹凤称未收到短信故至庭审结束时双方仍未办理交房手续。一审法院认为，原告与被告东磁公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容合法有效，依法受法律保护，在合同生效后，原、被告双方均应按合同约定履行各自的合同义务。两原告已按合同约定履行了支付全部购房款义务，但被告东磁公司未按合同约定履行按期交房义务，故被告逾期交房已构成违约，应承担合同约定的违约责任。即被告应按逾期天数向原告支付全部房价款万分之一的违约金。但因被告已于2020年6月16日通知原告于2020年6月18日办理交房手续，被告辩称未收到收房短信故未办理交房手续与事实不符，故逾期交房起止时间应自2018年12月29日算至2020年6月19日止共计539天。另被告辩称2020年1月底新冠××爆发至今，客观上造成被告公司不能开展房屋验收工作，该期间应当扣除，但本案被告约定商品房交付时间为2018年12月28日系在新冠疫情暴发之前，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。故被告辩称客观上本不符合法律规定的免除责任，然而由于新冠疫情的爆发对经济社会产生重大影响，根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》及江西省人民政府为有效应对疫情出台的稳就业、保生产、促发展等相关文件精神，结合江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应期间共48天，本院酌情免除被告东磁公司疫情期间48天的违约金。因此原告要求被告支付逾期交房违约金32298元，本院依法仅支持28011元［571661×（538-48）×1／10000］，超出部分本院不予支持。因原告诉讼前，被告已向两原告发送交房通知，故原告诉请被告立即履行交房义务，无事实依据，本院依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告江丹凤支付逾期交房违约金28011元；二、驳回原告江丹凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费608元，减半收取304元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 康