湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂02民终1238号上诉人（原审原告）：张细明，男，1966年3月11日出生，汉族，住黄石市，委托诉讼代理人：杨介先，系黄石市下陆区三尊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：夏进进，男，1987年1月22日出生，汉族，住湖北省孝感市武汉市东西湖区，被上诉人（原审被告）：下陆区烨鑫超市，住所地：下陆区桂林北路****楼**一档门面。经营者：叶静。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：张苗，系湖北元申律师事务所律师。上诉人张细明与被上诉人夏进进、下陆区烨鑫超市租赁合同纠纷一案，不服黄石市下陆区人民法院（2020）鄂0204民初16号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张细明上诉请求：1、请查明本案法律事实，依法改判支持其的一审诉讼请求；2、本案一、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定出租房屋属性错误，夏进进向其提供的出租房为商业用房并非一审判决认定的住宅用房。一审依据《住宅室内装饰装修管理办法》对其进行规范调整，存在法律法规适用错误。其对租赁房屋进行符合合同目的的装修，这既是租赁合同赋予承租人使用权能的固有本质体现，同时也是双方合意的一致意思表示，依据合同全面履行原则，其无需取得对方许可或同意。确保其生产生活和办公用电用水并保证交付时水、电、路畅通并有下水排污管的流放点原本就是夏进进明确的交付保证义务，夏进进在收取租金并交房的情况下，以个人的主观认为，单方暴力阻却其的装修施工，在此存在根本违约。公安机关对夏进进的行政处罚，依法不是免除本案夏进进民事违约及民事责任的法定事由。夏进进与案外人的纷争案例对其并无约束力，且没有可比性。其的装修是基于合同目的及用途本身需要。其在一审所列的费用清单均为实现合同用途必须，该费用支出与违约及侵权前后关联存在直接因果关系。张细明向一审法院起诉请求：1、确认夏进进与下陆区烨鑫超市违约，夏进进与下陆区烨鑫超市向其支付违约金50000元并赔偿其施工等损失费用暂计12000元；2、本案的案件受理费由夏进进与下陆区烨鑫超市承担。一审法院认定事实：2019年9月10日，张细明和夏进进签订《房屋租赁合同》，约定夏进进将位于黄石市下陆区桂林北路16号12号楼一层一档门面出租给张细明使用。合同约定租赁期为10年，自2019年10月20日开始计算，月租金为2000元，每月月初交纳；自双方签字起，夏进进给张细明免房屋租金一月为装修期；在不影响整体结构的基础上，张细明可以对房屋内构造进行更改、装修；并约定任何一方违约，将承担违约金伍万元，并承担由此造成的一切经济损失。张细明和夏进进在签订上述合同时将时间往后签为2019年10月20日。合同实际签订当日，张细明向夏进进支付10月份租金2000元和押金4000元。随后，张细明和夏进进就租赁期限签订了《补充协议》，约定租赁期限从2019年10月20日至2025年8月31日止。合同签订后，张细明开始装修上述门面。2019年9月24日，因张细明装修时在门面中增设厕所且未进行防水施工，夏进进阻止张细明及其装修工人施工，张细明、夏进进因此引发肢体冲突并分别被黄石市公安局下陆分局给予行政处罚。后双方就违约责任、损失赔偿等事宜未协商一致，故而成讼。诉讼过程中，一审法院于2020年6月1日上午前往案涉门面进行现场勘查，并对案涉门面现状拍摄视频进行了记录。案涉门面内的一角，增设了隔墙，形成了独立的空间，内墙已粉刷，大便器的管道也已安装，现场有尚未安装的大便器和门。另查明，1、案涉门面的楼下即负一层为游泳健身中心。2018年，因案涉门面漏水致夏进进被游泳健身中心诉至法院，夏进进负责维修后，又与游泳健身中心签订了关于赔偿损失的协议；2、案涉门面的所有权人为黄石扬子房地产开发有限公司，黄石扬子房地产开发有限公司将案涉门面委托给黄石市中和贸易有限公司代理出租事宜，黄石市中和贸易有限公司将案涉门面出租给夏进进，并于2019年8月20日出具证明，同意夏进进将案涉门面转租给张细明。一审法院认为，本案的争议焦点：一、下陆区烨鑫超市是否为本案适格被告；二、《房屋租赁合同》、《补充协议》是否成立生效；三、被告是否违约并应否向张细明支付违约金及赔偿损失。关于第一点，《房屋租赁合同》、《补充协议》的签订主体均为张细明和夏进进，下陆区烨鑫超市并未在合同上盖章，其经营者叶静也未在合同上签字。夏进进、下陆区烨鑫超市的代理人在庭审中主张夏进进和下陆区烨鑫超市的经营者叶静系夫妻关系，下陆区烨鑫超市在夏进进出具给张细明的押金收据上盖章系代收行为，对该主张予以采信，故下陆区烨鑫超市不是本案的适格被告，应驳回张细明对下陆区烨鑫超市的起诉。关于第二点，张细明与夏进进签订的《房屋租赁合同》上虽手写的时间为2019年10月20日，但张细明与夏进进双方均认可合同实际签订时间为2019年9月10日，且张细明也于合同实际签订当日向夏进进支付租金及押金共计6000元，故《房屋租赁合同》实际于2019年9月10日签订。夏进进已经案涉门面的出租代理人黄石市中和贸易有限公司书面同意转租，夏进进有权将案涉门面转租给张细明，故张细明、夏进进签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，均已成立并生效，张细明、夏进进双方均应遵循诚实信用原则严格全面地履行合同。关于第三点，《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款规定：承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第二项规定：住宅室内装饰装修活动，禁止将没有防水要求的房间或者阳台改为卫生间、厨房间。本案中，张细明提交的证人杨某的证人证言“我和泥工汪国栋一起在玉龙湾超市内与张老板在超市内租的房子内做厕所和装水电。9月24日泥工做好厕所的墙在内粉刷时……”，张细明在庭审中也认可大便器的管子已经安装好，放在现场尚未安装的大便器是准备试尺寸的。结合一审法院到诉争门面现场查看到张细明直接在门面的地板砖上铺设大便器管道，并准备安装大便器的状况可知，张细明在合同签订后意图增设厕所并已经开始实施的事实，且张细明增设厕所时并未先行进行防水施工，张细明在庭审中也认可尚未进行防水施工的事实。张细明未经夏进进同意擅自增设厕所的行为违反了上述规定，且增设厕所时未进行防水施工，极易引发漏水导致楼下经营的游泳健身中心财产受损从而引起纠纷，张细明的行为已经构成违约，夏进进阻止张细明继续增设厕所并未违约。夏进进的阻止方式虽不恰当，但其已经受到行政处罚，属于治安案件，不属于本案的审理范围。综上，对张细明要求确认夏进进违约，并向张细明支付违约金50000元并赔偿施工等损失费用暂计12000元的诉讼请求，不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条第二款、《住宅室内装饰装修管理办法》第五条第一款第二项规定，判决：驳回张细明的全部诉讼请求。二审查明案件事实与原审判决相同，本院对原审查明的事实予以确认。另查明，二审期间张细明提交所承租房屋的不动产登记信息，证明其从夏进进处承租的房屋用途为商业服务。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十三条规定，租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。第二百二十三条第二款规定，承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案出租方（甲方）夏进进与承租方（乙方）张细明签订的房屋租赁合同，对租赁房屋用途没有约定。其签订的房屋租赁合同第四条约定“甲方负责房屋整体的保护和维修，保证出租房屋主体结构不漏水、不倾斜、不倒塌；主管道不漏水。在不影响整体结构的基础上，乙方可以对房屋内构造进行更改、装修”。由于租赁物用途的确定，有利于在承租人对租赁物使用、收益的过程中，明确租赁物受到损失时的责任。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十九条的规定，承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。《商品房屋租赁管理办法》第10条规定，承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。虽然本案租赁合同双方约定张细明在不影响租赁房屋整体结构的基础上，可以对房屋内构造进行更改、装修，但由于双方对张细明租赁房屋后用途未作约定，在发生张细明在租赁房屋增设厕所并未先行进行防水施工时，夏进进对此进行了阻止，发生上述情况的原因主要是双方对合同约定条款理解发生分歧造成的，由于事情发生后至今租赁合同双方均未提出解除合同，夏进进阻止行为只能视为其对张细明增设厕所行为提出异议，不属于违约行为。《住宅室内装饰装修管理办法》第二条规定，在城市从事住宅室内装饰装修活动，实施对住宅室内装饰装修活动的监督管理，应当遵守本办法；本办法所称住宅室内装饰装修，是指住宅竣工验收合格后，业主或者住宅使用人（以下简称装修人）对住宅室内进行装饰装修的建筑活动。由于张细明从夏进进处承租的房屋属商业用房，而《住宅室内装饰装修管理办法》是对住宅室内装饰装修活动的监督管理的，故原审判决引用该办法相关条款有误，对此本院予以纠正。综上所述，一审判决认定事实、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对张细明的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1350元，由张细明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 詹 军审判员 童 威审判员 曹晓燕二〇二〇年十一月五日书记员 万 莹