陕西省西安市长安区人民法院民事判决书 (2020)陕01**民初8749号 原告：王艳红。委托诉讼代理人：贡好，西安市莲湖区青年路法律服务所法律工作者。被告：韩雪萍。委托诉讼代理人：孔峰辉、张娅仙，北京市盈科（西安）律师事务所律师。原告王艳红与被告韩雪萍房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及其委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告签订的《场地租赁合同》于2020年8月19日解除；2.要求被告将房屋恢复原状至毛坯状态；3.判令被告向原告支付欠付租赁费54278.22元（自2020年4月6日计算至2020年8月19日），并按照合同约定租金标准支付自2020年8月20日至实际恢复原状之日止的房屋占用费用；4.判令被告向原告支付物业费9827.96元（暂计算至2020年8月19日），要求按照每平方米10元的标准支付至实际恢复原状之日止；5.判令被告向原告补交面积差异部分的租赁费2147.92元；6.判令被告向原告赔偿房屋空置损失37148.2元；7.判令本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2016年10月5日，原、被告签订《阳光天地-场地房屋租赁合同》，约定被告租赁原告商铺一间，租赁期限5年。按照合同约定，被告应于2020年3月20日前向原告支付2020年4月6日至7月5日的租金，但被告以疫情为借口拒绝支付，并向原告出具律师函要求解除租赁合同。原告表示不同意其解除合同之请求，但此后被告即不交纳租赁费也不交还房屋，经协商未果，故原告诉至法院。被告辩称，其与原告签订的《场地租赁合同》由于不可抗力导致合同目的不能实现而于2020年3月14日（被告向原告书面通知解除之日）解除；合同解除后，原告拒绝接收房屋，由此产生的后续租赁费及物业费应由原告自行承担；因不可抗力导致合同解除，双方互不承担责任，原告应返还被告剩余租期的租金及保证金；因原告同意被告对涉案房屋进行装修，故应按照公平原则分担装饰装修的残值损失，原告主张恢复原状缺乏合同依据。综上，请求驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2016年10月5日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告将位于西安市高新区博士路60号的阳光天地3层50302场地出租给被告用于音乐培训，租赁期限自2016年10月6日至2021年10月5日，租赁费标准为52元/月/㎡，合计为11745元/月，交付方式为季度交付（提前15天支付下一季度租金），保证金为2个月租金23490元，自第三年起，租金每年上涨5%。房屋装修期60天，自2016年10月6日起至2016年12月5日止；经营租金优惠期90天（装修期及优惠期均免租）。双方还约定，被告应按承租使用房屋单元的建筑面积（以租赁房屋单元的产权测绘面积为准）交纳物业服务费，交纳标准暂定为每平方米每月人民币10元，合同期间由被告直接向原告支付。关于设施及装修，双方约定在本合同终止时，被告设备自行收回，对被告装修部分，原告拥有处置权（归原告所有或要求被告恢复原状）。关于合同终止，双方约定如需变更或终止本合同时，双方应达成书面一致意见，未经协商一致，任何一方不得擅自变更或终止合同。因不可抗力及政府拆迁、干预等原因，致本合同不能继续履行时，双方互不承担责任，原告依约退还被告剩余租期的租金和质保金。任何一方违反本合同约定，且未能在守约方指定的期限内采取补救措施，守约方可终止本合同，同时违约方应赔偿守约方因此蒙受的经济损失和其他损失。房屋租赁合同签订后，原告向被告支付了保证金23490元并按照225.87平方米计算支付了至2020年4月5日的房屋租金及物业费。2020年1月底至2020年6月初，为加强新型冠状病毒感染肺炎防控工作，西安市教育局要求暂停全市校外培训机构线下培训活动。被告因此暂停营业，由于经营困难，被告于2020年3月12日向原告提出减免租金，原告并未同意，被告遂于2020年3月14日告知其不再租赁商铺，要求尽快交付商铺，退还剩余租金，但原告认为合同未到期，不同意被告主张；3月17日原告提醒被告因未续交房租，房屋使用日期至4月5日24时，被告回复“你退我房租，我还你铺子，少一分都不行。”2020年3月27日，双方协商解除合同未果，被告委托律师于2020年4月13日向原告发出律师函，称因疫情影响，合同目的已不能实现，故通知原告解除双方签订的《场地租赁合同》并要求原告退还押金及剩余房租。2020年4月19日，原告向被告通过微信发送回复函，表示不同意被告解除合同。之后被告既未再支付房租也未交还房屋，故原告诉至法院。另查明，原告房屋实际面积为226.80平方米，本案审理过程中，经本院主持，被告于2020年9月17日将涉案商铺返还给原告，但双方因屋内装修部分仍的处理未能达成一致，因双方分歧较大，本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《场地租赁合同》、照片、律师函、回复函、微信聊天记录截图、房屋分层分户平面图、转账凭证、教育局通知等在卷佐证，予以认定。本院认为，原、被告之间签订的场地租赁合同权利义务关系明确，且内容不违反法律法规的强制性规定，因而合法有效，合同双方应当按约履行各自义务。疫情防控期间，被告因经营受到影响欲与原告解除合同。但因租期尚未届满，双方并未就此协商一致。现原告以被告未按约支付租金为由要求解除合同，符合合同约定及法律规定，故本院予以支持，解除时间应以本案起诉状副本送达被告之日即2020年8月19日为准，故对于原告诉请确认双方签订的合同于2020年8月19日解除之诉请本院予以支持。被告辩称合同已经于被告向原告发出解除函之日解除，理由为因不可抗力致使不能实现合同目的。但就本案而言，疫情防控确实对被告招生及经营产生了影响，但仅系阶段性影响，被告可就此与原告协商迟延支付租金，但并不当然导致合同目的无法实现，故被告也并不因此享有合同解除权，其该主张缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。合同解除后，被告应当向原告返还涉案商铺并拆除设备，因被告已于2020年9月17日向原告交还涉案商铺，其亦同意拆除其在涉案商铺里安装的空调设备，故对于原告主张被告将涉案房屋恢复原状一节，综合考虑合同履行情况、双方当事人意愿及节约资源和环保原则，本院确定被告拆除空调设备即可，无需恢复至毛坯房状态。另外，因被告在合同解除后一直占有涉案房屋，故其除了应当支付合同解除前的租赁费用，还应赔偿原告合同解除后至交还房屋前的房屋占用费用。原告主张应按照房屋实测面积支付租金及房屋占用费，因双方已按合同约定金额履行多年，双方也并未约定房屋租金要根据实测面积进行调整，故应尊重合同签订时双方的意思表示，租金标准应按照合同约定确定为每月每平米57.33元，225.87平方米共计每月 12949元，自2020年4月6日计算至2020年8月19日，因原告主张金额未超过本院核定标准，故对于原告该项诉请本院予以支持。房屋占用费应参照租金标准自2020年8月20日至2020年9月17日。被告在占用房屋期间，还应承担涉案房屋的物业费用，因双方在合同中有明确约定，故物业费应按照涉案房屋产权测绘面积即226.80平方米进行计算，故被告应按照每月2268元的标准承担合同履行期间至房屋交还之日止的物业费用，扣除其已交纳部分，还需承担12591.3元。原告主张涉案商铺交还之后的相关房屋占用费用及物业费一节，因被告在交还商铺后已不再占有该房屋，且经本院释明，原告拒绝被告及时拆除空调设备，故对于交房之后扩大的损失应由原告自行承担，对其该部分诉讼请求本院不予支持。对于原告主张被告赔偿其房屋空置损失一节，因其未提供证据证明，缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下:一、原告王艳红与被告韩雪萍于2016年10月5日签订的《场地租赁合同》于2020年8月19日解除；二、被告韩雪萍在本判决生效后十五日内拆除涉案房屋的空调设备，原告王艳红应予以配合；三、被告韩雪萍在本判决生效后十五日内支付原告租金54278.22元；四、被告韩雪萍在本判决生效后十五日内支付原告房屋占用费用12516.4元；五、被告韩雪萍在本判决生效后十五日内支付原告物业费12591.3元；六、驳回原告其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案诉讼费2368元，原告已预交，减半收取，由原告承担292元，由被告承担892元，并连同判决之款一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西安市中级人民法院。审  判  员  王  婷 二〇二〇 年 十一 月 六 日 书 记 员  王  茹 1