天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4185号上诉人（原审被告）：天津市河东区东美安居建设有限公司,住所地天津市河**八纬路与六经路交口绚丽园公建楼。法定代表人:苏振东,经理。委托诉讼代理人:张默蕾,天津君荐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：穆杰,男,1953年4月20日出生,回族，住天津市河**。上诉人天津市河东区东美安居建设有限公司（以下简称东美安居公司）因与被上诉人穆杰房屋买卖合同纠纷一案民间借贷纠纷一案，不服天津市河东区人民法院（2018）津0102民初10256号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东美安居公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第四项；2.本案诉讼费由穆杰承担。事实和理由：一、穆杰于2004年12月享受廉租住房实物配租,其在2010年1月购买欣荣馨苑2号楼1门1707号房屋后,即应按照政策要求,在其家庭人口、住房、财产等基本情况变化时,向有关部门申报变化情况。届时,穆杰已不符合享受廉租住房实物配租的条件,其应当在规定时间内腾退住房，现穆杰如按照住保办的政策解决问题,不再享受其他保障性住房待遇,东美安居公司即可与其签订正式的《天津市经济适用住房买卖合同》并办理产权登记手续。因此,穆杰应承担解除合同的全部责任。二、欣荣馨苑住宅项目于2009年立项,用途为定向安置经济适用房,穆杰对此情况知晓,东美安居公司在此过程中并无过错。一审判决认定东美安居公司与穆杰负均等责任,继而判决东美安居公司赔偿穆杰损失,缺乏事实和法律依据。此外,因穆杰原因致使合同无法履行,而穆杰在涉诉房屋内已居住十年,如解除合同,穆杰应向东美安居公司支付居住期间的占有使用费。且穆杰对该房屋进行了装修改造,亦给东美安居公司造成了损失,一审判决未考虑东美安居公司的上述损失,存在明显错误。一审法院在穆杰未主张损失赔偿的情况下，判令东美安居公司赔偿损失，程序违法。穆杰辩称，不同意东美安居公司的上诉请求，也不同意一审判决的第四项，应该按评估价赔偿损失，但我未提交上诉状也未交上诉费。穆杰向一审法院起诉请求：1.请求判令解除双方于2010年1月28日签订的《房屋认购协议》；2.请求判令东美安居公司按照现市场价值1200000元退还穆杰购房款；3.本案的诉讼费由东美安居公司承担。一审法院认定事实：2010年1月9日，天津市房屋拆迁补偿安置协议载明：拆迁人（甲方），天津顺驰新地置业有限公司，被拆迁人（乙方），穆杰，拆迁单位（丙方），天津市东正房屋拆迁服务中心，乙方被拆迁房屋坐落在河东区××村××小区××号××号，乙方自愿选择货币补偿安置方式，总计280893元。三方签字盖章。2010年1月28日，穆杰（甲方）与东美安居公司（乙方）签订房屋认购协议书载明：甲方持天津市有关单位开具的本人的城市拆迁购房证明，自愿购买天津市河东区××街××期××房屋，建筑面积41.96平方米，房款277846元。同时约定，如遇不可抗力及国家与天津市政策变化的原因，导致本协议不能履行，则甲乙双方互不承担违约责任。甲方签字，乙方盖章。加盖新房号，欣荣馨苑2-1707号，新面积，48.68，新房款，333945，补交房款，287846元。加盖房款已交齐印章，2011年3月18日。经穆杰申请，一审法院委托天津同章房地产土地资产评估有限公司对诉争房屋市场价值进行评估，2019年6月21日，该机构出具房地产估计报告，确定市场价值为118.8万元，使用期限2019年6月12起至2020年6月11日止。2018年，东美安居公司通知穆杰涉诉房屋具备办理产权登记条件，但因穆杰已配租廉租住房，无法办理涉诉房屋相关手续。2009年9月24日，原市城乡建设和交通委员会下发《关于下达2009年河东区南横街二期地块基础设施定向安置经济适用房项目建设投资计划的通知》。涉诉房屋由穆杰居住，至今未办理房屋权属证书，穆杰因河北区房屋拆迁，于2004年12月享受坐落河东区彩丽园6号楼2门501号廉租住房配租。案件审理期间，经合议庭合议，报请一审法院审判委员会讨论决定。一审法院认为，争议焦点：合同是否可以履行。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；…。涉诉房屋系定向安置经济适用房，按照我市定向安置经济适用房的相关政策规定，购买定向安置经济适用房应当取得《天津市购买定向安置经济适用房资格证明》，已享受廉租经济实物配租的，应退出已享受的住房方式，再选择定向安置经济适用房。现穆杰不同意退出廉租住房实物配租，穆杰无法取得购买资格证明，不能订立天津市购买定向安置经济适用房合同，更无法取得产权证书。穆杰要求解除双方签订房屋认购协议书的诉讼请求，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。穆杰与东美安居公司签订的房屋认购协议书为认购合同，合同中，就房屋的地点、价格等主要条款进行了约定，穆杰实际居住房屋，东美安居公司与穆杰订立认购协议书时，东美安居公司应当知道涉诉房屋系经济适用房，应当严格审查穆杰的购房资格，但东美安居公司未提供证据证明已向穆杰释明涉诉房屋是经济适用房，订立认购协议也未要求穆杰提供购买资格或告知穆杰应当具备购买资格，在订立认购协议中有明显的过错，但是，造成无法订立正式购房合同完成产权登记的直接原因是穆杰已配租廉租住房。现双方不能签订购买定向安置经济适用房合同，完成产权登记，双方负均等责任。穆杰要求解除双方签订房屋认购协议书的诉讼请求，符合法律的规定，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。据此，东美安居公司应返还穆杰房款333945元。根据房屋市场价值的鉴定结论，可以将市场价值扣除原购房款作为穆杰的损失，由东美安居公司承担一半。穆杰要求按市场价值退还的诉讼请求，不予支持。综上所述，穆杰的诉讼请求，部分符合法律规定，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除穆杰与东美安居公司于2010年1月28日签订的《房屋认购协议》；二、本判决生效后十五日内，东美安居公司退还穆杰房款333945元；三、本判决生效后十五日内，穆杰将坐落天津市河东区南横街欣荣馨苑2号楼1门1707房屋腾空交还东美安居公司；四、本判决生效后十五日内，东美安居公司赔偿穆杰损失427027.5元；五、驳回穆杰其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15600元，鉴定费5470元，共计21070元。由穆杰负担10535元，东美安居公司负担10535元。二审中，东美安居公司、穆杰未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，穆杰不同意退出廉租住房实物配租，无法取得购买资格证明，无法取得产权证书。一审法院认为因合同目的无法实现，双方签订的房屋认购协议书予以解除，并无不当，予以支持。合同解除后，穆杰应退还房屋，综合各项因素考虑，一审认定穆杰损失为房屋增值部分，即评估价格扣除支付的购房款，并无不当，本院予以支持。穆杰与东美安居公司2010年签订的房屋认购协议书，但至2018年东美安居公司通知穆杰办理产权登记。一审认定东美安居公司应当知道涉诉房屋系经济适用房，应当严格审查穆杰的购房资格，但东美安居公司未提供证据证明已向穆杰释明涉诉房屋是经济适用房，订立认购协议也未要求穆杰提供购买资格或告知穆杰应当具备购买资格，在订立认购协议中有明显的过错，并无不妥，本院予以支持。因穆杰已配租廉租住房，无法再订立正式购房合同、完成产权登记，穆杰亦存在过错。一审认定双方不能签订购买定向安置经济适用房合同、完成产权登记，双方负均等责任，并无不当。故，一审法院认定合同解除、损失赔偿及过错责任，有事实和法律依据，本院予以维持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7705.41元，由上诉人天津市河东区东美安居建设有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十一月十六日书记员  单 珊