宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院   民事判决书   （2020）宁0105民初3505号   原告：宁夏科飞皮草科技有限公司（原宁夏西部滩兔皮草进出口有限公司）。   法定代表人：李某1，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：李某2。   被告：银川民盛源商贸有限公司。   法定代表人：毕某。   委托诉讼代理人：林某，宁夏平瑞律师事务所律师。   原告宁夏科飞皮草科技有限公司（以下简称科飞皮草公司）与被告银川民盛源商贸有限公司（以下简称民盛源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告科飞皮草公司的法定代表人李某1及委托诉讼代理人李某2，被告民盛源公司的委托诉讼代理人林某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   科飞皮草公司向本院提出诉讼请求：1.判令民盛源公司按双合同、四协议支付租金水电费合计147329元；2.依照双合同四份还款协议书，判令民盛源公司违约金104475元，合计欠科飞皮草公司租金水电费违约金共251804元；3.本案诉讼费民盛源公司承担。事实及理由：科飞皮草公司与民盛源公司于2013年7月24日至2020年7月24日签订为期七年的双合同和四份协议书。民盛源公司欠付科飞皮草公司租金水电费147329元，并产生违约金104475元。科飞皮草公司与民盛源公司于2013年7月24日签订《房屋货场租赁合同》，约定民盛源公司租赁科飞皮草公司西货场3.92亩，租赁期限两年，年租金39200元，2013年8月1日前付清第一年租金，满一年后付清第二年租金。2014年7月26日，民盛源公司欠付科飞皮草公司租金水电费54670元，双方清算签订《支付租金水电费协议书》，民盛源公司法定代表人毕某承诺如果到期不付清全部款项，所欠款项按照年利率22%计算违约金，按此计算一年为12027元，合计欠款66697元。2015年7月24日，双方签订《货场场地租赁合同》，约定租赁期限为两年，年租金48000元。2015年7月24日付清前面欠款后，民盛源公司必须付清下一年租金48000元。2016年4月26日，因民盛源公司没有按第一份协议书付清54670元，依次顶扣后尚欠46742元。双方清算后签订《关于扣留钢材顶水电费租金协议书》，约定如果不按此协议书付清欠款，民盛源公司所欠款按22%利息计算违约金。扣除又新增加前欠科飞皮草公司46242元，违约金17253元（22%×20个月4天），合计63995元。从2016年4月26日至2017年4月7日，民盛源公司应交水电费2944元，民盛源公司用卖房款3030元，只能顶扣欠款86元，扣除后尚欠63909元。依照《场地搬迁后租赁协议书》，截至2017年4月12日，决算西货场租金13个月16天，租金合计54133元，违约金共计29287元（118042×22%），总欠款合计147329元。截至2020年7月24日，民盛源公司应支付235749元。2017年4月4日，甲方毕某，乙方张长亚，丙方李某1三方达成《欠款用钢材顶账协议书》，约定毕某欠李某1约6万元，毕某用六台矿山发动机，60根防腐钢管，两卷铝皮卷，铁柜房屋顶账欠款钢材由李某1所有，但是在处理拍卖时，毕某和李某1协商卖价。2017年4月7日，双方签订《场地搬迁后再租金协议书》，民盛源公司搬出西货场，再租东晒皮场共105㎡，月租金2000元，门卫房一间，月租金300元，截至2018年1月1日，产生租金18860元，门房水电费1452元，合计20312元。2018年1月1日至2020年2月24日，民盛源公司拍卖六台发动机返还35㎡，60根防腐钢管、铝皮卷、铁柜房占地70㎡，平均分担租场地为1533元每月×30个月23天，租金共计47165元，租金水电费共计66910元。民盛源公司共欠付320659元，已支付68855元，尚欠251804元，其中包含违约金106420元。2020年5月，毕某要求拉走其钢管及铁皮房，科飞皮草公司认为其欠付租金，不允许拉走，双方发生矛盾，故诉至本院。   民盛源公司辩称，请求法庭查明案件事实后驳回科飞皮草公司诉请，科飞皮草公司所主张的款项存在重复计算违约金及租金的情况，并且民盛源公司进行抵顶时已经将到期的欠付款项支付完毕，剩余部分物资继续产生租金，但是该部分物资已经被科飞皮草公司挪作他用，民盛源公司的合法权益受到损害。   本院经审理认定事实如下：2013年7月23日，宁夏西部滩兔皮草进出口有限公司（出租方，甲方）与民盛源公司（承租方，乙方）签订《房屋货场租赁合同》一份，约定，乙方租用甲方的场地，公司西面货场由南向北7个挡，面积3.92亩。租赁期限为2年，年租金为39200元，年租金在2013年8月1日付清水电费由乙方承担。2014年7月26日，双方签订《支付水电租金协议书》，约定：“按双方签订租赁合同规定，乙方欠甲方三种费用伍万肆仟陆佰柒拾元正。现经双方协商付款如下：1.从2014年8月15日前支付壹万伍仟肆佰柒拾元正（15470）。2.在2014年8月30日前支付贰万元正（20000元）。3.在2014年9月30日前支付壹万玖仟贰佰元正（19200元），如到时不付清全部欠款。所欠款按22%年利息，计算违约金。绝不返还。如不付款无限期停电停水。双方法定代表人签字生效。”李某1在甲方法定代表人落款处签字，毕某在乙方法定代表人落款处签字。2015年7月24日，科飞皮草公司（出租方，甲方）与民盛源公司（承租方，乙方）签订《货场场地租凭合同》，约定乙方租用甲方的场地，西货场场地由南向北7个挡，面积3.92亩。租赁期限为1年，年租金为48000元。因头二年严重欠付租金、水电费24744元，在2015年7月24日付清欠款后，乙方需付清下一年度租金48000元。乙方可续租使用场地。水电费由乙方承担。2016年4月26日，双方签订《关于扣留钢材顶水电费租金协议书》，约定：“根据双方签订二次租赁合同有关条款规定，在加支付水电费租金协议书，乙方没有完全执二份合同和协议书，第二次签订协议书。1.从2014年7月1日至2016年3月18日止共计九笔水电费5632元，2014年7月26日毕总签订协议书总欠款54670元，截止2016年3月30日，毕总欠款水电费租金46742元，大写肆万陆仟柒佰肆拾贰元，还款协议书如下。2.2016年5月30日前付款6742元，2016年6月30日付款壹万元。2016年7月30日前付款壹万元，2016年8月30日付款壹万元。2016年9月30日前付款壹万元，还清欠款继续优惠合作。3.如果拒不按协议书付清欠款，所欠款按22%年利息计算违约金乙方绝不反悔，同时甲方可无限期停电停水。4.因乙方连续三年违约合同协议书付不清全部欠款，甲方有权上锁出租公司大门和本公司大门，禁止乙方全部钢材在没有付清欠款前运出大门，扣货顶欠款的正当法律条款。”科飞皮草公司在甲方落款处盖章签字，民盛源公司法定代表人毕某在乙方落款处签字。2017年4月4日，双方签订《欠款用钢材顶账协议书》约定：“甲方：毕某，乙方，张长亚，丙方李某1，经三方协商达成用钢材顶货合作协议书，三方自愿签字执行生效。甲方：毕某欠李某1租金水电费约六万元……给三方协商用钢材顶货款自愿达成如下协议条款。1.用毕某货场矿山发动机六台包装完好，西墙边约60根防腐钢管和没有的防腐钢管，东面二大小卷铝片属顶账欠款钢材由李某1所有权，但在拍买时，毕某和李某1协商买价或打价。2.毕某买给……拉走。3.以上钢材包括货场的全部……拉走。”毕某在甲方落款处签字，李某1在丙方落款处签字。2017年4月7日，双方签订《场地搬迁后再租金协议书》约定：“1.甲方同意将北面一件房由乙方使用，租金300元/月，电费按表计算。2.场地租用钢管、发动机、铝皮、铁皮房存放租金2000元/月。3.经双方协商如果乙方在2017年10月1日前处理完付清全部欠款，以上二笔租金按60%计算付款。4.所存放货物原则是双方法人在去年4月份签订的协议办理。”李某1在甲方法定代表人落款处签字，毕某在乙方代表人落款处签字。庭审中，双方就该协议书中约定的房屋实际租用至2018年1月1日没有异议以及对该协议书中约定的钢管、发动机、铝皮系双方抵顶的物品无异议。2017年，民盛源公司租赁科飞皮草公司场地产生电费4396元，双方无异议。   另查明，宁夏西部滩兔皮草进出口有限公司名称变更为科飞皮草公司。   上述事实，有科飞皮草公司与民盛源公司当庭陈述及科飞皮草公司提交的《房屋货场租赁合同》、《支付水电租金协议书》、《货场场地租凭合同》、《关于扣留钢材顶水电费租金协议书》、《欠款用钢材顶账协议书》、《场地搬迁后再租金协议书》附卷佐证，并经当庭举证、质证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。   本院认为，科飞皮草公司与民盛源公司签订的《房屋货场租赁合同》、《支付水电租金协议书》、《货场场地租凭合同》、《关于扣留钢材顶水电费租金协议书》、《欠款用钢材顶账协议书》、《场地搬迁后再租金协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定履行义务。民盛源公司租赁科飞皮草公司场地，双方签订租赁合同，并经双方结算，民盛源公司应当支付租金。2017年4月4日，双方签订《欠款用钢材顶账协议书》，对2017年4月4日前的所有租金及水电费进行结算，民盛源公司用6台矿山发动机，60根钢管，2卷铝片抵顶了2017年4月4日前欠付的所有租金及水电费，因此截至2017年4月4日，该协议书中所抵顶的货物归科飞皮草公司所有，民盛源公司不欠付租金及水电费。《欠款用钢材顶账协议书》未提及违约金，民盛源公司应按照约定向科飞皮草公司支付违约金，但科飞皮草公司主张的违约金过高，且民盛源公司要求进行调整，本院结合案件事实酌定民盛源公司向科飞皮草公司支付违约金22000元。2017年4月7日，双方再次签订《场地搬迁后再租金协议书》，对于该协议书第一项约定的房屋使用至2018年1月1日双方无异议，故该房屋自2017年4月7日至2018年1月1日租金为2690元（269天×300元÷30天）。关于该协议书中第二项租金自2017年4月7日至科飞皮草公司主张的2020年7月24日计算为80266.67元（1204天×2000元÷30天）。民盛源公司应当支付2017年电费为4396元。   综上所述，民盛源公司应向科飞皮草公司支付租金及电费87352.67元（2690+80266.66+4396），违约金22000元，共计109352.67元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：   一、银川民盛源商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向宁夏科飞皮草科技有限公司支付租金及电费87352.67元，违约金22000元，共计109352.67元；   二、驳回宁夏科飞皮草科技有限公司的其他诉讼请求。   当事人未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5078元，减半收取2539元（实收2539元），由宁夏科飞皮草科技有限公司负担1436元，由银川民盛源商贸有限公司负担1103元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。   审判员 宫胜利     二〇二〇年十一月十六日   （法官助理 王 敏   书记员 颜 丽   附：本案适用的相关法律条文   《中华人民共和国合同法》   第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。   约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。   当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。   第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。   调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。   第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。   前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于适用的解释》   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。   附件：   履行告知书   本告知书效力等同于执行通知书。   依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。   1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；   2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；   3.对被执行人限制高消费、限制出入境，在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒；   4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施；   5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。   以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。