江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0214民初5575号原告：邹好，男，1988年10月20日生，汉族，住安徽省蒙城县。委托诉讼代理人：苏广伟，江苏金易律师事务所律师。被告：徐双庆，男，1990年8月9日生，汉族，住江苏省泰兴市。原告邹好与被告徐双庆房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹好的委托诉讼代理人苏广伟、被告徐双庆均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹好向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方签订的《房屋买卖居间服务合同》；2、判令徐双庆支付违约金人民币208000元；3、本案诉讼费用由徐双庆承担。事实和理由：2020年4月2日，邹好与徐双庆签订一份《房屋买卖居间服务合同》，约定徐双庆购买邹好位于无锡市新吴区房屋，合同总价为1040000元，合同签订当天支付定金10000元，2020年4月8日前支付房款370000元，房款650000元以银行按揭贷款形式支付，剩余房款10000元支付给中介公司，在办理完房屋交接手续后再支付给邹好。合同签订后，徐双庆向银行办理了贷款手续，后因个人信用问题，导致贷款金额低于650000元。邹好多次催促徐双庆补齐贷款不足部分，但徐双庆一直未予办理。2020年6月23日，邹好通过律师向徐双庆发送了律师函，催促其支付房款，但徐双庆至今未予支付。邹好认为，徐双庆逾期付款已经构成违约，其有权要求解除双方的房屋买卖合同，故诉至法院，请求判如所诉。徐双庆辩称，同意解除双方签订的房屋买卖合同，要求邹好归还收取的首付款380000元。因其并未违约，故不同意支付违约金。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月2日，邹好（甲方）与徐双庆（乙方）、无锡我爱安源房地产经纪有限公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间服务合同》，约定：“第一条：房屋的基本情况1.1甲方自愿将其所有的位于春城家园34-101室的房屋出售给乙方，本合同签订之前，丙方已带领乙方实地查看了该房屋，乙方对房屋的现状有了充分的了解并予以接受，愿意购买该房屋。第二条：价款、税费等承担2.1甲乙双方确认该房屋的转让总价款为1040000元，如房屋存在装修的，相关装修及设施清单中载明的物件一并转让，且包含在房屋转让总价款中。本次房屋交易只计总价，不论面积，如房屋实际面积与登记面积不符的，以登记面积为准，相关风险由乙方自行承担；2.2该房屋交易过程中可能产生的相关费用按照以下方式承担营业税/增值税由甲方承担，个人所得税由乙方承担、土地增值税由甲方承担、土地出让金由甲方承担，其他过户相关费用由乙方承担。该房屋配套设施过户的相关费用由乙方承担。本合同未约定的税费或因政策变动而出现的税费，按相关规定由甲乙双方各自承担。第四条：房屋价款的支付4.2乙方应于2020年4月2日前向甲方支付购房定金10000元；4.3乙方应于2020年4月8日前向甲方支付购房款370000元；4.4乙方采取按揭方式支付房款的，上述4.3第一款约定的款项即为购房首付款，甲方同意乙方以贷款方式支付购房款650000元，乙方应在本合同签订后柒日内备齐按揭贷款所需的资料向银行申请贷款并办理相关手续。在贷款成功后，乙方同意银行直接将相关款项发放给甲方（具体发放时间以银行的规定为准）；如乙方最终贷款出现数额低于上述约定贷款额或无法取得贷款或乙方自行终止贷款等的，由乙方以现金方式支付相关购房款；4.6尾款约定乙方应在本合同签订之日将购房尾款10000元一次性支付给丙方暂时管理，在房屋交接完毕后由丙方支付给甲方。第六条权利与义务6.3本合同签订时上述房屋如仍有贷款未还的，甲方应于2020年4月30日前还清相关贷款，并注销该房屋的相关抵押登记，如上述贷款还清日期晚于购房款或首付款支付日期的，甲方应将乙方支付的购房首付款优先用于偿还房屋贷款，如甲方未将相关首付款用于偿还房屋贷款的，视为甲方违约，乙方有权暂停支付剩余款项，直至甲方将房屋贷款还清。第七条过户及交付7.1甲乙双方暂定于2020年5月31日之前完成房屋过户，具体过户日期由甲乙双方根据购房款支付情况及贷款情况等因素另行确定，但如乙方采取贷款方式支付部分房款的，房屋过户日期不晚于房屋贷款审批通过后柒日。第八条违约责任8.2乙方未按合同约定支付购房款的，每逾期一天，按应付款项万分之一/天的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日且经甲方催告，乙方无正当理由仍未支付的，甲方有权解除本合同，乙方应向甲方支付房屋总价款20%的违约金，造成甲方损失的，甲方有权要求乙方赔偿相关损失。第十条其他约定①甲乙双方经友好协商同意以上条款，双方不得违约，违约方将承担总房价20%以及3%中介违约金；②甲方承诺家具家电全留；③佣金以佣金确认书为准”。合同签订后，徐双庆支付了房款380000元，剩余购房款未予支付。2020年6月25日，邹好委托律师向徐双庆发送了律师函，要求其于2020年6月30日前办妥银行贷款或补足相应的房款差额。后因徐双庆一直未能按约支付房款，邹好遂于2020年9月1日诉至本院。另查明，因徐双庆个人征信问题，其向银行申请的贷款未能通过审批。邹好于2017年6月7日取得涉案房屋的所有权。又查明，邹好系本案中中介方无锡我爱安源房地产经纪有限公司的房产中介人员。以上事实，有邹好提供的房屋买卖居间服务合同、微信聊天记录、律师函以及当事人的到庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，邹好与徐双庆签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合同真实、合法、有效，双方当事人均应按约全面履行合同义务。根据合同约定，徐双庆应于2020年4月2日前支付购房定金10000元、于2020年4月8日前支付房款370000元，以贷款方式支付购房款650000元。因徐双庆个人原因，其银行贷款未能审批通过。后邹好于2020年6月25日通过发送律师函要求徐双庆最晚于2020年6月30日前支付购房款650000元，但徐双庆直至本案诉讼时仍未能支付。根据合同约定，徐双庆逾期付款超过30日且经催告，无正当理由未能支付的，邹好有权主张解除合同。现徐双庆在经邹好催告后无正当理由一直未能付清房款，显然已构成违约，现邹好要求解除双方的房屋买卖合同，符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。关于徐双庆应承担的违约责任，邹好主张徐双庆按照合同约定的合同总价的20%支付违约金208000元。本院认为，本案中邹好并未提供证据证明其实际损失，考虑到双方合同履行期间，因无锡市房屋买卖政策调整，个人住房转让增值税免征年限由二年调整为五年，不满五年的需全额征收5%加0.3%附加税费，而邹好于2017年6月7日取得案涉房屋的所有权，该房屋产权目前尚未满五年。现因徐双庆违约导致案涉合同解除，如邹好另行出售房屋，在未满五年的情况下需要承担相应增值税税费。此外，邹好因本次诉讼产生了诉讼费、律师费的成本支出。现结合双方合同实际履行情况、综合考虑邹好的税费损失及诉讼成本支出，根据公平原则和诚实信用原则衡量，本院酌定由徐双庆支付邹好违约金100000元。综上，在扣除徐双庆应支付给邹好的违约金100000元后，邹好尚应返还徐双庆购房款280000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除邹好与徐双庆于2020年4月2日签订的《房屋买卖居间服务合同》；二、邹好于本判决发生法律效力之日起十日内退还徐双庆购房款280000元；三、驳回邹好的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16032元，依法减半收取8016元（此款已由邹好预交），由徐双庆负担7530元，由邹好负担486元（邹好同意其预交的诉讼费中应由徐双庆负担的7530元由徐双庆向其直接支付，本院不再退还，由徐双庆在本判决发生法律效力之日起十日内向邹好支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  孙 森二〇二〇年十一月二十四日法官助理  陈 莹书 记 员  刘立群本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。