青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3566号原告（反诉被告）：景明岳，男，1997年5月5日出生，汉族，公民身份号码：×××，住青海省湟中县。委托诉讼代理人：王士俊、赵海磊，青海卫方律师事务所律师。被告（反诉原告）：李忠香，女，1969年1月27日出生，藏族，公民身份号码：×××，住青海省西宁市。委托诉讼代理人:刘英春，青海磐瑞律师事务所律师。第三人：青海光盛房地产经纪有限公司，统一社会信用代码：91630103MA758T0B7Y，住所地：西宁市城中区南京路****楼**。法定代表人：祁祥栋，该公司总经理。原告（反诉被告）景明岳与被告（反诉原告）李忠香、第三人青海光盛房地产经纪有限公司（以下简称：光盛房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）景明岳及其委托诉讼代理人王士俊、赵海磊，被告（反诉原告）李忠香的委托诉讼代理人刘英春，第三人光盛房地产公司的法定代表人祁祥栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）景明岳向本院提出诉讼请求：1、解除景明岳、李忠香及第三人于2020年4月20日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》；2、李忠香返还景明岳已付购房款210000元；3、李忠香承担违约金35000元，李忠香及第三人共同承担居间费21000元，李忠香承担律师费12000元；4、本案诉讼费由李忠香承担。事实和理由：2020年4月20日，景明岳、李忠香达成书面房屋买卖合同，该合同约定：“李忠香将其所有的位于西宁市城中区新城大道176号1号楼2单元2032室住宅出售给景明岳，房屋总价700000元。景明岳于2020年4月30日支付房款210000元，剩余房款490000元于2020年6月30日通过银行办理贷款方式支付，李忠香于2020年5月20日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续，如逾期未办理登记手续，李忠香按照房屋总价的5%支付违约金并承担所有的居间费，违约方还应支付守约方包括但不限于由此产生的律师费、交通费、鉴定费等。”协议达成后，景明岳按约于2020年4月30日将房屋首付款210000元支付给李忠香，但李忠香违约未将房屋于2020年5月20日之前给景明岳办理房屋登记手续。该合同双方履行义务有先后顺序，先由景明岳将首付款支付给李忠香，后李忠香将房屋过户给景明岳，最后景明岳通过银行贷款将房屋剩余尾款支付给李忠香，但李忠香违约未办理房屋过户登记，导致纠纷产生，特诉至法院，请求判如所请。被告（反诉原告）李忠香针对本诉辩称：同意解除三方于2020年4月20日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，对原告主张的违约金、居间费、律师费，因我方没有违约，故不同意承担。第三人光盛房地产公司述称：同意解除三方于2020年4月20日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》，同意退还景明岳向我公司支付的居间费5000元。被告（反诉原告）李忠香向本院提出反诉请求：1、解除三方签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》；2、景明岳承担违约金70000元、律师费8000元，共计78000元；3、反诉费由景明岳承担。事实与理由：2020年4月11日，李忠香、景明岳及第三人光盛房地产公司签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》（合同编号：GSFC180710-426），该合同约定李忠香将位于西宁市城中区新城大道176号1号楼2单元2032室的住宅以70万元的价格出售给景明岳，景明岳以按揭贷款方式支付房屋成交价款，景明岳应当及时提交银行贷款审批资料，但截至双方约定共同办理房屋所有权转移登记手续之日即2020年5月20日，景明岳银行活期账户的存取款交易记录未满足贷款资格审查，未获批准导致不能贷款，必然不能办理房屋所有权转移登记。我方提出若景明岳于2020年7月5日前补齐房款，依旧同意履行合同，但景明岳一直未能履行，其行为已经构成根本违约。原告（反诉被告）景明岳针对反诉辩称：合同约定了双方的履行顺序即先由景明岳支付首付款，再由李忠香办理过户，最后由景明岳支付房屋剩余的尾款。李忠香反诉称景明岳应当提交贷款资料，但李忠香应先办理房屋所有权转移手续，合同中明确约定了景明岳办理贷款支付房款的时间为2020年6月30日，且合同仅约定景明岳应当及时提交贷款手续，但没有明确是在房屋所有权转移登记之前还是之后。另外，按照常理先办理房屋过户手续，再由景明岳去办理贷款。第三人光盛房地产公司述称：同意解除三方于2020年4月20日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》。原告（反诉被告）景明岳针对本诉、反诉向本院提交以下证据：证据一、《西宁市存量房买卖居间服务合同》，证明合同约定了逾期办理过户手续及逾期交房的违约事项；证据二、增值税发票，证明景明岳支付律师费12000元的事实；证据三、收据，证明景明岳依照约定支付了210000元的首付款，其中包含通过微信转账给第三人光盛房地产公司，再由第三人光盛房地产公司支付给李忠香的5000元；证据四、转账凭证，证明景明岳的妻子黄延月通过农业银行将房屋首付款205000元转给被告的事实。被告（反诉原告）李忠香质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可；对证据二的真实性无异议，但不应由我方承担；对证据三、四均无异议。第三人光盛房地产公司质证认为，对证据一的真实性无异议，证明方向不予认可；其他证据与我公司无关，不予质证。被告（反诉原告）李忠香为支持其抗辩主张及反诉请求，向本院提交以下证据：证据一、《西宁市存量房买卖居间服务合同》，证明合同约定景明岳按揭贷款，应当及时提交银行贷款审批资料，并明确约定了违约责任；证据二、微信聊天记录，证明因景明岳的银行贷款审批未通过，导致我方没有办理过户手续，房屋买卖的目的不能实现，景明岳根本违约的事实；证据三、律师代理费发票，证明我方为实现债权支付律师费8000元。原告（反诉被告）景明岳质证认为：对证据一、二的真实性无异议，证明方向不认可；对证据三的真实性无异议，但我不同意承担。第三人光盛房地产公司质证认为，对证据一的真实性认可；对证据二的真实性认可，第一次去银行办理贷款时，贷款资料审核通过，但景明岳认为贷款利率过高；证据三与我公司无关，不予质证。本院认为，原告（反诉被告）提交的证据一与被告（反诉原告）提交的证据一内容一致，三方对其真实性均无异议，该证据能够证明三方签订了《西宁市存量房买卖居间服务合同》，根据该合同，被告（反诉原告）将其位于西宁市城中区新城大道176号1号楼2单元2032室的不动产出售给原告（反诉被告），并对成交价格、付款方式、产权过户、居间服务、违约责任等进行约定的事实，本院予以采信；原告（反诉被告）提交的证据二，被告（反诉原告）对其真实性无异议，故对其真实性予以认定；原告（反诉被告）提交的证据三、四，被告（反诉原告）对其真实性无异议，能够证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付房屋首付款210000元的事实，本院予以采信；被告（反诉原告）提交的证据二，原告（反诉被告）及第三人对其真实性均认可，故对其真实性予以认定；被告（反诉原告）提交的证据三，原告（反诉被告）对其真实性认可，故对其真实性予以认定。第三人光盛房地产公司未向本院提交证据。经审理查明，2020年4月11日,原告（反诉被告）景明岳作为乙方、被告（反诉原告）李忠香作为甲方、第三人光盛房地产公司作为居间方共同签订《西宁市存量房买卖居间服务合同》一份,合同约定:“被告（反诉原告）以700000元的房屋总价款将其位于西宁市城中区新城大道176号1号楼2单元2032室房屋出售给原告（反诉被告）,房屋总价为700000元,首付金额210000元,剩余490000元以银行按揭贷款方式支付；乙方于2020年4月30日前将首付210000元交付于甲方并进行资金监管，其余款490000元由乙方于2020年6月30日前通过银行办理贷款支付。甲、乙双方于2020年5月20日前到房产登记部门办理房屋所有权转移登记手续。逾期未办理登记手续，则视为合同自愿解除”。合同还对其他事项进行了约定。后原告（反诉被告）通过第三人光盛房地产公司支付给被告（反诉原告）购房款5000元。2020年5月1日，原告（反诉被告）通过黄延月的银行账户向被告（反诉原告）支付购房款205000元。同日，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）出具了《收据》一份，载明：“今收到房屋首付款210000元整（贰拾壹万元整），房屋坐落：城中区新城大道176号1号楼2单元2032室”。后被告（反诉原告）未能按照合同约定在2020年5月20日前将房屋转移登记至原告（反诉被告）名下，原告（反诉被告）亦未按照合同约定于2020年6月30日前通过银行贷款方式向被告（反诉原告）支付剩余房款490000元。另查明，原告（反诉被告）向第三人光盛房地产公司支付中介费5000元。原告（反诉被告）为此次诉讼支付律师费12000元，被告（反诉原告）为此次诉讼支付律师费8000元。本院认为,合法的房屋买卖合同关系受法律保护。原告（反诉被告）景明岳与被告（反诉原告）李忠香、第三人光盛房地产公司签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》,是双方真实意思的表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效,三方均应按约定行使权利,履行各自的义务。关于合同是否应当予以解除的问题，庭审中，原告（反诉被告）、被告（反诉原告）与第三人均同意解除该合同,《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定：“当事人协商一致。可以解除合同”，故对原告（反诉被告）、被告（反诉原告）请求解除三方签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，对原告（反诉被告）向被告（反诉原告）支付的房屋首付款210000元，因被告（反诉原告）未能按照合同约定期限将涉案房屋转移登记至原告（反诉被告）名下，三方签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》第五条第（2）项约定若因任何一方的原因造成逾期未办理登记手续的，已经收取房款的，应当退还。根据上述合同约定，被告（反诉原告）应当退还原告（反诉被告）房屋首付款210000元，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）退还房屋首付款210000元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约责任承担问题，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交付房屋首付款后，被告（反诉原告）未能按照合同约定于2020年5月20日前将房屋转移登记至原告（反诉被告）名下，原告（反诉被告）亦未按照合同约定于2020年6月30日前通过银行贷款方式向被告（反诉原告）支付剩余房款490000元，双方均存在违约行为，且律师费亦不是本案诉讼必须支出的费用，故对原告（反诉被告）主张被告（反诉原告）给付违约金35000元、律师费12000元的请求及被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）给付违约金70000元、律师费8000元的请求，本院均不予支持。庭审中，原告（反诉被告）自认其向第三人光盛房地产公司支付了中介居间费5000元，第三人光盛房地产公司同意将该中介费5000元予以退还，本院予以准许。对原告（反诉被告）主张的其余居间费16000元，因其实际并未交纳，故本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下:一、解除原告(反诉被告)景明岳与被告(反诉原告)李忠香、第三人青海光盛房地产经纪有限公司于2020年4月11日签订的《西宁市存量房买卖居间服务合同》。二、被告(反诉原告)李忠香于本判决生效后十日内返还原告(反诉被告)景明岳房屋首付款210000元。三、第三人青海光盛房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内返还原告（反诉被告）景明岳中介费5000元。四、驳回原告(反诉被告)景明岳的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）李忠香的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费625元（景明岳已预交），由李忠香负担（此款由李忠香随上述款项一并给付景明岳）；反诉案件受理费875元（李忠香已预交）,由李忠香负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 马国福二〇二〇年十一月十三日法官助理 罗玉露书记员 刘亚丽附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。