河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终5074号 上诉人（原审被告）：保定市和易兴华酒店有限公司，住所地河北省保定市东风中路**。 法定代表人：徐晓霞，该公司经理。 委托诉讼代理人：周伟静，河北佳篷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：李智，女，1993年6月18日出生，汉族，住河北省张家口市怀来县。 委托诉讼代理人：韩来宝，河北衡尊律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴鑫鑫，河北衡尊律师事务所实习律师。 上诉人保定市和易兴华酒店有限公司（以下简称和易兴华公司）因与被上诉人李智合同纠纷一案，不服河北省保定市莲池区人民法院（2020）冀0606民初1560号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人和易兴华公司委托诉讼代理人周伟静、被上诉人李智委托诉讼代理人韩来宝、吴鑫鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 和易兴华公司上诉请求：一、撤销原判，改判确认上诉人与被上诉人之间的租赁关系已经成立，在双方租赁关系依法解除之前，上诉人无需返还被上诉人60万元合同履行款。二、本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人履约过程中，其因个人银行贷款没有过审导致双方产生纠纷。无论是一审认定的额被上诉人应当缔约过失责任，还是违约责任，均应由被上诉人承担本案全部责任，赔偿上诉人全部损失。上诉人是否由转租权，并不属于本案的审理范围，如果审理，根据本案实际情况应将举证责任分配给被上诉人。恒祥公司一直支持转租，只是基于客观情况未能对本案单独出具证明，恒祥公司并未行使任意解除权，亦未有任何不同意转租的通知。双方租赁合同履行过程中，被上诉人采取违法行为解除合同，违反了诚实信用原则，导致损失扩大，请二审法院对该错误行为进行匡正，在每一个民事案件中贯彻正确的社会主义核心价值观。二、关于认定双方合同是否成立，一审法院有三处明显的事实和法律适用错误。1．合同是否成立，应以是否具备合同成立的基本条款来判断，而不应以是否具备租赁合同的主要条款来判断，一审法院人为提高认定合同成立的标准，变相加大了上诉人主张合同成立的难度。2．一审法院认为双方有意“重新签订正式书面合同”，即是对双方一审表达的误解，又违反了我国法律遵循合同形式的自由原则。3．被上诉人缴纳的40万元、承诺以贷款190万元缴纳剩余款项的行为，均属于被上诉人实际履行行为。合同成立除了书面形式和口头形式，还有其他形式，即以当事人的行为进行推定合同是否成立。三、一审法院认定上诉人的损失为10万元明显过低，上诉人的损失至少是25万元。因被上诉人自身违约，以虚假陈述不正当解除合同，导致上诉人在疫情暴发期间未能另行寻找交易机会，上诉人可得利益损失系被上诉人应缴纳的第一年租金250万元的损失。 李智辩称，1．上诉人与被上诉人签订的是恒祥商务楼场地租赁协议，地，地址是东风中路门牌**租场地面积约4500平米，这个场地不是被上诉人的所有权，是上诉人租的恒祥房地产的，这是我们签了协议之后才知道的，上诉人隐瞒了这个情况。2．我们解除的是场地租赁协议的合同，上诉人收了我们六十万保证金，应当退还我们。一审判决认定事实正确，适用法律正确。3．上诉人要求被上诉人赔偿的损失在上诉状第二页要求的是没能转让如家酒店的经营权，损失巨大，濒临破产，所以损失是因疫情造成全世界酒店重大冲击，属于自然灾害不可抗力，涉及到上诉人可能给恒祥承担了疫情租金，所以我们认为一审判决缔约合同过失由被上诉人赔偿上诉人十万元我们认可。其他的答辩意见同一审质证和辩论意见。请求法庭维持原判，驳回上诉。 李智向一审法院起诉请求：1．请求人民法院判令被告返还原告支付给被告的人民币60万元；2．诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2019年11月20日，原告李智（承租方、乙方）与被告和易兴华公司（出租方、甲方）签订《恒祥商务楼场地租赁协议》，该协议约定：“……甲乙双方在平等、自愿的基础上，就甲方将场地出租给乙方使用，乙方承租甲方场地事宜，为明确双方权利义务，经协商，订立本合同。1、甲方出租给乙方的场地位于河北省保定市莲池区，门牌号为340号。2、出租场地面积共约4500平方米，现经营项目“如家酒店”。3、双方达成协议，乙方于2019年11月21日支付甲方履约保证金贰拾万元整。作为双方协商场地租赁的保证金。甲方收到保证金后于2019年11月30日前与甲方完善租赁协议及交接细则。4、若乙方未能按时支付保证金，视为双方协议无效，保证金不予退还。5、甲方在收到保证金后应给予乙方出具收款证明。并配合乙方完善后续交接事宜……”。被告和易兴华公司在“甲方”处加盖公章，原告李智在“乙方”处签字按捺。原告李智于2019年11月20日至2019年11月22日通过本人账户和案外人张红琪账户分五笔向崇娟尾号8888保定银行卡转账共计20万元，完成《恒祥商务楼场地租赁协议》约定的保证金支付。2019年11月27日，原告李智与马超见面协商租赁相关事宜，协商结果未有书面记载。被告辩称该日双方口头约定租期、租金。因涉及股权转让，需原告继续向被告支付保证金。原告对被告上述辩称不予认可。2019年11月28日，原告向马超中国建设银行尾号4899账户转账40万元。被告和易兴华公司认可收到原告共计60万元。原告主张已支付的60万元系协商场地租赁的保证金。被告辩称上述60万元中，20万元系履约保证金，40万元系合同履行款。后马超多次与原告李智微信联系，询问原告李智后续款项支付情况，原告李智迟迟未向被告付款，而向被告邮寄《解除通知书》一份，主张“……根据《协议》：‘3．甲方收到保证金后于2019年11月30日前与甲方完善租赁协议及交接细则。’也已逾期。综上，贵公司出租场地并非您公司财产，而且逾期并未签订租赁协议，李智决定解除协商租赁关系，不再协商租赁事宜。请求返还上述汇款60万元……”2020年1月21日马超通过微信向原告发送《催告继续履行合同通知函》，载明：“……我公司已经按照协议第三条之约定，将所有需要交接的细则准备完成，您分两次支付履约保证金合计60万元……我方多次催促您签订补充协议，并完成房屋交接手续，但您已没有取得银行贷款为理由，多次拖延且拒不配合我公司完成租赁房屋的交接手续……您的行为已经构成违约……故您应该继续履行合同义务，协助办理交接手续，否则依据双方协议约定，我公司将不予退还您已经支付的履约保证金人民币60万元……诚望你在收到本函7日内到我司签订补充协议并办理房屋交接手续……”后原、被告未签订后续补充协议，原告诉至法院，请求判如所请。另查明，被告提交的《补充合同》显示本案中涉及的“保定市莲池区东风中路门牌号340号场地”所有权人系河北恒祥房地产开发有限公司。该合同约定河北恒祥房地产开发有限公司同意刘薇转租前述场地房屋（建筑面积约5200平方米）给被告和易兴华公司，租期自2012年5月15日至2022年5月14日止。 一审法院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，原、被告签订的《恒祥商务楼场地租赁协议》仅对租赁物名称作出表述，对租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等条款均未约定。而是约定由原告先行支付20万元，作为双方协商场地租赁的保证金，而后继续完善租赁协议及交接细则，并约定了“若乙方未能按时支付保证金，视为双方协议无效，保证金不予退还”的失效条款，表明当事人一致认为在相关问题上还需进一步磋商，以最终明确双方租赁关系的具体内容。双方都负有促进正式租赁合同签订的义务，以及依据诚实信用原则在合同签订时及时告知相关事项的义务。原告已明确表示没有租赁本案中房屋的意向，故双方之间已无法成立有效的租赁合同。现原、被告双方对原告已向被告支付人民币60万元的事实无争议，但是关于该60万元是否应予返还原告有异议。被告主张该60万元系定金，根据相关法律规定，原被告双方未有关于定金的书面约定，涉案协议中约定的保证金不能视为定金，双方亦未对合同未成立情况下已交款项如何处理进行约定，故对被告该项辩称，不予采纳。综合本案，双方未能成立有效的租赁合同，原、被告双方均应承担相应的缔约过失责任。首先，被告提供的现有证据无法证实其取得所有权人同意对本案中房屋进行转租，而原告在签订意向协议书的时候亦未尽到审慎审查的义务。其次，原告在《恒祥商务楼场地租赁协议》后续磋商过程中未及时支付相关款项，导致合同最终未能订立。根据双方陈述及现有证据，考虑被告在磋商过程中产生信赖利益损失，本院酌定损失数额为10万元，故被告应返还原告款项数额为50万元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十二条，《中华人民共和国担保法》第九十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决：一、被告保定市和易兴华酒店有限公司于本判决生效后七日内返还原告李智人民币50万元。二、驳回原告李智其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4,900元，由原告李智负担817元，被告保定市和易兴华酒店有限公司负担4,083元。 二审中，当事人均未提交新证据。 二审查明事实与一审查明事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《恒祥商务楼场地租赁协议》并未对租赁用途、租赁期限、租金及支付期限和方式、租赁物维修等具体条款予以约定，且当事人一致认为在相关问题上还需进一步磋商，一审法院认定双方之间已无法成立有效的租赁合同，并无不当。在上诉人发给被上诉人的催告继续履行合同通知函中载明“．．．您分两次支付履约保证金合计60万元．．．”，即其自己认可被上诉人给付的60万元的性质为保证金，而非其主张的20万元为保证金，40万元为实际履行合同的款项，故其主张以该履行合同的行为推定合同成立，本院不予支持。上诉人于一审时提供的现有证据确实无法证实其取得所有权人同意对本案中房屋进行转租，而被上诉人在签订意向协议书的时候亦未尽到审慎审查的义务，一审法院综合本案情况认定双方均应承担缔约过失责任，于法有据。在疫情暴发的2020年，我国各行各业的经济状况均受到了很大的影响，造成上诉人经济损的失原因多重，被上诉人解除合同的行为只是其中一部分，而非全部。故上诉人主张被上诉人应赔偿其损失数额为250万元，无合理依据，本院不予支持。 综上所述，和易兴华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,800元，由上诉人保定市和易兴华酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 赵鹏壮 审 判 员 于纪芳 审 判 员 张 力 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 庞晓兰 书 记 员 甄红云