贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔23民终1894号 上诉人（原审原告）：卢开帅，男，1981年4月23日生，布依族，住贵州省兴义市。 上诉人（原审原告）：高花，女，1981年6月29日生，汉族，住贵州省兴义市。 二上诉人共同委托诉讼代理人：王江，贵州善谋律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：贵州兴化化工股份有限公司，住所地：贵州省兴义市马岭镇兴化路**。 法定代表人：冯发光，该公司总经理。 委托诉讼代理人：雷利。 被上诉人（原审被告）：杨明波，男，1977年10月29日生，汉族，住湖北省宜昌市猇亭区。 上诉人卢开帅、高花与被上诉人贵州兴化化工股份有限公司（以下简称兴化公司）、杨明波商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴义市人民法院（2020）黔2301民初1857号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。 卢开帅、高花上诉请求:一、请求撤销原判,依法改判二被上诉人将兴义市桔山大道《天人第七街休闲文化公寓》项目C2幢27-2号房屋网签或过户到上诉人名下；二、一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、一审法院认定上诉人与杨明波签订的《商品房买卖合同》是重新签订购买案涉房屋系事实认定错误。上诉人与兴化公司签订的第一份合同真实有效,且上诉人已履行了绝大部分付款义务,上诉人实际上已经依据第一份《商品房买卖合同》取得案涉房屋。本案上诉人与二被上诉人签订的两份《商品房买卖合同》系一个整体,第二份合同是第一份合同的补充,并非重新购买。2、一审认定案涉房屋实际所有权人为杨明波认定错误。从兴化公司出具的《委托书》、《裁定书》可知案涉房屋属兴化公司所有,且在签订第二份《商品房买卖合同》之时,案涉房屋的所有权还是兴化公司所有。在签订第二份《商品房买卖合同》之时,杨明波也不是房屋的所有人,而只是兴化公司的委托人。并且两份《商品房买卖合同》中均明确条款记载,房屋所有权属兴化公司所有。在兴化公司的前后两位代理人均在场的情况下重新签订的第二份《商品房买卖合同》时候,双方明确仅需上诉人将剩余款项39500元支付给杨明波即可。3.一审认定上诉人应当按照第二份《商品房买卖合同》支付杨明波购房款属事实认定错误，一审法院认为,第一次签订的《商品房买卖合同》有效,第二次签订的《商品房买卖合同》也有效,但上诉人还应当按照第二份《商品房买卖合同》约定再支付全部购房款,那么上诉人对自己已经取得所有权的房屋需要再次购买,并且需要重复支付费用,这明显是事实认定错误,也不符合交易习惯。如认定兴化公司将房屋卖给上诉人后,又将房屋网签给杨明波,而杨明波又以个人名义将房屋卖给上诉人,那么兴化公司存在一房二卖的行为。4、一审法院认定房屋不能网签到上诉人名下属事实认定错误。从本案被告方提交的证据材料及一审庭审查明的事实可知,在上诉人与杨明波订第二份《商品房买卖合同》之后,兴化公司已将案涉房屋网签到杨明波名下,既然可网签到杨明波名下,为何不能网签到上诉人名下。二、本案的事实:上诉人与被上诉人签订的第一份合同真实有效。合同签订后,上诉人已履行完180919元的付款义务。签订第二份合同时,被上诉人的两位受委托人均到现场,并对上诉人的质疑作了解释:“此合同只是补充合同;上诉人只需履行合同一未履行的39500元即可;你只需要在你认可的数字上按个手印”。上诉人签订第二份合同后,又已履行了39500元的付款义务。其已经按照合同约定履行完毕付款义务。三、一审法院基于事实的认定错误,适用法律错误,从而做出错误的判决。兴化公司的两个受委托人均系公司股东,且是管理人员,提供同一份裁定书、均得到公司的授权委托代表公司与上诉人签订房屋买卖合同。第一次签订合同后,兴化公司的代表聂诗洋将房屋钥匙交付给上诉人,上诉人装修房屋并居住,虽然第二份合同签订的出卖方为杨明波,但是其出具的公证书上已经写了全权委托,故合同上卖方写兴化公司与写受委托人一样,其行为均代表公司。现买方已全部履行完毕付款义务,再让买方重复付款或让买方向同一卖方另案主张权利明显适用法律错误。 杨明波辩称，杨明波为案涉房屋的实际所有权人，上诉人知晓且认可，2017年12月10日的《商品房买卖合同》合法有效。2017年4月7日的《商品房买卖合同》，系聂诗洋伪造兴化公司公章而签订的合同，该合同无效。2017年12月10日的《商品房买卖合同》中明确表述杨明波为涉案房屋的实际所有权人，双方均签字确认且附有公证文书等资料，合同中对房款进行了明确约定为262400元，即上诉人与杨明波就案涉房屋价款达成一致。上诉人并未按照合同履行其合同义务，截至目前，上诉人仅履行了89500元，剩余172900元房款未履行。 兴化公司辩称，聂诗洋以兴化公司名义与卢开帅、高花签订合同的行为属于无权代理并非表见代理。一审认定案涉房屋实际所有权人为杨明波，卢开帅、高花应当按照第二份《商品房买卖合同》支付杨明波房款认定事实清楚，证据充分。因卢开帅、高花未履行完与杨明波的付款义务，故一审法院认定房屋不能网签至其名下认定事实清楚。 卢开帅、高花向一审法院起诉请求：1.请求判令被告将兴义市桔山大道“天人第七街休闲文化公寓"项目C2幢27-2号房屋转移登记至原告名下；2.本案诉讼费用由二被告承担。 一审法院认定事实：因天人房开向何迎紫借款未偿还，后经黔西南布依族苗族自治州中级人民法院组织调解并达成调解协议，由天人房开于2015年8月21日前一次性偿还借款本金13450000元及利息。兴化公司对前款确定的还款责任承担连带清偿责任。该公司承担连带清偿责任后，可依法向天人房开追偿。后天人房开未履行生效的法律文书，兴化公司履行代偿后，向黔西南布依族苗族自治州中级人民法院申请执行。2017年1月23日，黔西南布依族苗族自治州中级人民法院作出（2016）黔23执42号之二执行裁定书，载明在执行兴化公司与天人房开民间借贷纠纷一案中，责令天人房开在五日内给付兴化公司代偿的借款本金18350000元及利息，并交纳执行费85829.51元，但天人房开未履行生效法律文书确定的义务。2017年1月22日，兴化公司与天人房开自愿达成以物抵债协议，即登记在天人房开名下在建的位于兴义市商业门面5间及成套住宅37套（包含本案Ｃ幢2-27-2号）,以评估价16000000元（不含已付的1070185元），交付兴化公司抵偿借款本金13450000元及利息。上述财产的财产权利自本裁定送达兴化公司时起转移到兴化公司名下。兴化公司可持本裁定书到有关机关办理相关产权过户登记手续，天人房开必须提供相关资料并派员配合。办理产权过户登记手续产生的税、费由兴化公司承担。2017年6月2日，兴化公司出具一份《委托书》载明根据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔23执42号之二执行裁定书，天人房开所有的位于兴义市项目37套成套住宅（包含案涉Ｃ2-27-2号）裁定归兴化公司所有，本公司委托杨明波作为我的合法代表人并全权代表本公司办理如下事项：1、全权代表本公司出售上述房产；2.代为签署与上述房产交易有关的合同文件等；3、代为收取出售上述房产的款项；4、代为办理上述房产产权证等与之相关的一切手续。对委托人在办理上述事项过程中所签署的有关文件，本公司均予以确认并承担相应的法律责任，法定代表人冯发光在委托人兴化公司下方签名并加盖了兴化公司印章。并对上述委托行为在贵州省黔西南国瑞公证处进行了公证，贵州省黔西南州国瑞公证处于2017年8月7日出具（2017）黔西南证民字第477号《公证书》载明该委托书上兴化公司的签章、法定代表人冯发光的签名均属实，该委托书后所附《法定代表人身份证明》上兴化公司的签章及法定代表人冯发光的签名均属实。2017年6月2日，兴化公司还出具一份《说明》载明由于（2016）黔23执42号之二执行裁定书涉及的民间借贷案中兴化公司只是担保人，实际借款人是杨明波，现债权得到清偿，兴化公司担保责任解除，故天人第七街休闲文化公寓项目Ａ幢第一层5间商业门面及37套成套住宅名义上所有权人为兴化公司，实际所有权人为杨明波，本公司同意由杨明波全权对上述房屋进行处置。2017年4月7日，聂诗洋以兴化公司委托代理人的名义（卖方）与卢开帅、高花（买方）签订《商品房买卖合同》，主要约定卖方将其位于兴义市房屋及附属设施设备、装饰装修及相关物品一并转让给买方。房屋的基本情况为该房屋系天人房开投资开发建设，因天人房开欠兴化公司到期债务不能履行，后兴化公司申请黔西南布依族苗族自治州中级人民法院强制执行，执行过程中，天人房开将该套房屋以物抵债给兴化公司，故本合同买卖房屋现所有权人为兴化公司，该楼盘至今仍有消防等部分设施未验收合格，至今未办理得房屋产权证书。房屋成交价为220419元，付款方式为本合同签订后1日内，买方向卖方支付购房款170419元，余款50000元按月分期付款，三年内付清，从2017年5月开始，每月25日前向买方支付1500元。卖方应当在购房款到账后一个月内将该房屋交付给买方。权属转移登记约定为由于本房屋因尚未验收合格，待验收合格后方能办理房屋权属登记；房屋验收合格后，卖方应及时办理房屋产权登记，办理时间以房屋权属登记部门通知可以办理时间为准。办理房屋产权登记后，卖方应于3个月内将房屋产权登记转移于买方。合同还对其他的权利义务进行了约定。在合同尾部卖方处加盖有兴化公司印样的印章，聂诗洋在法定代表人处签名。另聂诗洋还向卢开帅、高花出示了（2016）黔23执42号之二执行裁定书、以及加盖兴化公司印样印章的《委托书》，该委托书载明“卢开帅、高花：我公司于2017年4月7日与你们签订的《房屋买卖合同》，根据该合同约定，你们购买我公司所有的位于兴义市房屋一套，你们应支付购房款170419元，现我公司全权委托聂诗洋向你收取购房款，请你将购房款直接汇入聂诗洋个人账户”。卢开帅、高花查看上述委托书后，按照合同约定向聂诗洋汇款170419元，聂诗洋向卢开帅、高花出具相应的收条。卢开帅、高花从2017年5月起，按照合同约定每月向聂诗洋汇款1500元，付至2017年11月27日，共计10500元。2017年12月10日，杨明波在向卢开帅、高花出示上述兴化公司2017年6月2日出具的《委托书》、《说明》、《公证书》及（2016）黔23执42号之二执行裁定书后，针对案涉房屋杨明波作为卖方重新与卢开帅、高花（买方）签订《商品房买卖合同》主要约定，兴化公司依据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔23执42号之二执行裁定书取得本合同下的房屋所有权,兴化公司出具书面说明,证明本合同下的房屋所有权实际为杨明波所有,其有处置权。故杨明波将位于兴义市房屋及房屋内现有的附属设施设备转让给卢开帅、高花，房屋成交价格为262400元，付款方式为买方在2017年12月20日前向卖方支付购房款50000元，在2017年12月30日前向卖方支付购房款107440元，在2018年3月10日前支付购房款65460元。余款39500元按月分期付款，从2017年12月开始，每月25日前卢开帅、高花向杨明波支付1500元，付清为止。购房款汇入杨明波账户。卖方应当在购房款到账后一个月内将该房屋交付给买方。权属转移登记约定为由于本房屋因尚未验收合格，待验收合格后方能办理房屋权属登记；房屋验收合格后，卖方应及时办理房屋产权登记，办理时间以房屋权属登记部门通知可以办理时间为准。办理房屋产权登记后，卖方应于3个月内将房屋产权登记转移于买方，逾期则按200元／日计付违约金，或买方有权解除合同。合同还对其他的权利义务进行了约定。合同签订后，卢开帅、高花从2018年1月起，按照合同约定每月向杨明波支付1500元的购房款，直至2020年2月共计26个月，总计39000元。另在2018年1月10日，聂诗洋向高花转账50000元后，高花于2018年1月13日将该50000元转给杨明波。杨明波自认收到卢开帅、高花支付的购房款共计89500元。现卢开帅、高花已对案涉房屋进行装修并入住。并从2017年7月13日起交纳小区物业管理费。因案涉楼盘部分工程未验收合格，至今未办理产权变更登记。天人房开于2018年2月28日将涉案房屋网签至杨明波名下。另聂诗洋因涉嫌诈骗罪于2018年1月16日被兴义市公安局刑事拘留，同年2月14日被逮捕。兴义市人民检察院于2018年8月3日以聂诗洋犯职务侵占罪向一审法院提起公诉。一审法院于2019年1月7日作出（2018）黔2301刑初627号刑事判决书，该判决书中经审理查明：2013年8月，贵州宜化公司委托兴义农村商业银行股份有限公司贷款30000000元给安达房开公司，贷款期限为1年。2014年7月，贵州宜化公司将该债权转让给兴化公司，2014年8月，该笔贷款到期后，安达房开公司清偿了部分贷款。2015年7月，兴化公司委托公司法律顾问聂诗洋向安达房开公司追讨欠款。后兴义农村商业银行股份有限公司起诉安达房开公司、兴化公司等要求偿还借款本金及利息，聂诗洋作为兴化公司、贵州宜化公司的特别授权代理人参加诉讼。并在黔西南布依族苗族自治州中级人民法院达成调解协议。聂诗洋使用兴化公司盖有空白公章和聂诗洋私刻的兴化公司公章伪造委托书、付款说明，以兴化公司名义向安达房开公司追讨欠款，并要求安达房开公司将所欠款项汇入聂诗洋提供的其个人银行账户上。自2015年12月至2017年9月，安达房开公司、易江萍等共向聂诗洋提供的个人银行账户汇款共计9600001元，聂诗洋获得上述款项后，将其中的1000000元汇至兴化公司账户，剩余8600001元被其用于偿还个人债务和消费。最终作出聂诗洋构成职务侵占罪的判决。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。本案聂诗洋于2017年4月7日以兴化公司委托代理人的名义与卢开帅、高花针对兴义市房屋签订了《商品房买卖合同》，约定将案涉房屋出售给卢开帅、高花，并向其出示了（2016）黔23执42号之二执行裁定书、《委托书》。首先，该合同尾部加盖有兴化公司印样的印章，但兴化公司主张该印章不是公司公章，兴化公司并未授权委托聂诗洋出卖涉案房屋；其次，根据黔西南布依族苗族自治州中级人民法院（2016）黔23执42号之二执行裁定书载明案涉房屋为兴化公司所有，聂诗洋作为兴化公司委托诉讼代理人的内容，虽然该裁定书中授权委托聂诗洋的事项与聂诗洋出示给卢开帅、高花的《委托书》的委托事项不一致，但都与涉案房屋的处理有关，具有关联性，对于不是从事法律专业领域的卢开帅、高花，有代理权的客观表象让其有理由相信兴化公司授权委托聂诗洋在执行案件中与天人房开达成以物抵债协议，用登记在天人房开名下在建的位于兴义市商业门面5间及成套住宅37套（包含本案Ｃ2-27-2号）,以评估价16000000元（不含已付的1070185元），交付兴化公司抵偿借款本金13450000元及利息后，又授权委托聂诗洋出售该房，亦不可能苛刻地要求卢开帅、高花对印章进行鉴别；再次，虽卢开帅、高花与聂诗洋签订的合同中约定涉案房屋价款为220419元，卢开帅、高花与杨明波签订的合同中约定涉案房屋的价款为262400元，但卢开帅、高花亦不是从事房地产行业的人员，对房屋市场价格并不能作出准确的估算，对此不能认定为其非善意。根据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，构成表见代理需构成以下要件：1、行为人无权代理却以被代理人的名义与相对人订立合同；2、客观上须有使相对人相信无权代理行为人具有代理权的理由；3、相对人主观上是善意且无过失的。综上，聂诗洋将涉案房屋出售给卢开帅、高花的行为构成表见代理。案涉合同仍对兴化公司产生约束力。另根据兴化公司的陈述以及其于2017年6月2日出具的《说明》，案涉房屋的实际所有权人为杨明波，并网签至杨明波名下，对此杨明波亦认可，即兴化公司将杨明波的房屋出售给卢开帅、高花，构成无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》有效。但2017年12月10日，卢开帅、高花又与杨明波签订了《商品房买卖合同》。本案的争议焦点为应该履行兴化公司与卢开帅、高花签订的合同，还是履行杨明波与卢开帅、高花签订合同。首先，从合同的签订看，杨明波在向卢开帅、高花出示（2016）黔2301执42号之二执行裁定书、委托书、公正书、兴化公司出具的案涉房屋为杨明波所有的《说明》后，卢开帅、高花与杨明波签订了《商品房买卖合同》，该合同卖方为杨明波，在合同尾部亦是杨明波本人所签，即合同的签订主体进行了变更。其次，从合同的内容看，合同中已载明案涉房屋为杨明波所有，在卢开帅、高花与杨明波签订的《商品房买卖合同》中，在原房款的基础上增加了40000余元，即房屋价款进行了重大变更。再次，从两份合同的履行情况看，在与聂诗洋签订《商品房买卖合同》后，卢开帅、高花向其支付了房款170419元后，又从2017年5月至2017年11月按月分期支付了房款共计10500元，但在2017年12月10日卢开帅、高花与杨明波签订《商品房买卖合同》后，卢开帅、高花便开始向杨明波支付房款。2017年4月7日签订的《商品房买卖合同》实际未再继续履行，这点从聂诗洋于2018年1月10日向高花转账50000元后，高花又于2018年1月13日将该50000元转给杨明波可以体现。卢开帅、高花主张与杨明波签订的《商品房买卖合同》中约定只需由其二人支付剩余购房款39500元给杨明波后，即可办理房屋过户登记。但在2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》中并无该约定，且两份《商品房买卖合同》约定的房款亦不一致，2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》约定的购房款扣减卢开帅、高花已付房款后，尾款亦不是39500元。并且该主张与其于2018年1月13日向杨明波转账50000元的行为相悖，故对其主张无事实依据，不予确认。对于涉案房屋的受让，卢开帅、高花应按照与杨明波于2017年12月10日签订的《商品房买卖合同》履行。卢开帅、高花的主要义务是支付购房款，而杨明波的主要义务就是交付房屋并办理房屋产权转移登记。卢开帅、高花至今共计向杨明波支付了89500元，已付购房款并未达到合同约定的金额，其支付购房款的义务并未履行完毕。而本案卢开帅、高花已经入住案涉房屋。现卢开帅、高花要求将案涉房屋转移登记至其名下，首先，如前所述，卢开帅、高花的购房款义务并未履行完毕，自身存在违约情形；其次，案涉房屋尚未验收合格，合同中亦明确约定待验收合格后方能办理房屋权属登记。案涉房屋系天人房开开发的商品房，因取得建设工程竣工验收备案是办理大产权初始登记的前提条件，案涉房屋暂不具备办理产权登记的法定条件。如在未办理竣工验收及其他证明文件缺少的情况下，判决直接履行办证义务，将造成履行不能的法律后果，故对卢开帅、高花关于要求杨明波办理案涉房屋产权转移登记的诉讼请求，本院不予支持。其应待按照合同约定履行相应义务，并具备办理房产转移登记的法定条件后,再行主张权利。针对卢开帅、高花支付给聂诗洋的款项，其可另案主张权利。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十一条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回卢开帅、高花的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由卢开帅、高花负担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。 二审审理查明的事实一审审理查明的基本一致，本院予以确认。 依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院对上诉人卢开帅、高花的上诉请求进行审理，没有提出的，不予审理。 综合当事人的诉辩理由，归纳本案二审争议焦点为：卢开帅、高花主张兴化公司、杨明波将案涉房屋转移登记至其名下的诉讼请求能否得到支持。 本院认为，关于争议焦点，针对2017年4月7日的《商品房买卖合同》，系聂诗洋在向卢开帅、高花出示了(2016)黔23执42号之二执行裁定书、《委托书》后，以兴化公司委托代理人的名义与卢开帅、高花所签订，且在合同尾部加盖了兴化公司公章，(2016)黔23执42号之二执行裁定书、《委托书》的内容足以使并非专业人员的卢开帅、高花相信聂诗洋有权代理兴化公司处理其名下房屋，故本院对聂诗洋将涉案房屋出售给卢开帅、高花的行为构成表见代理予以确认。至于卢开帅、高花要求兴化公司、杨明波将案涉房屋转移登记至其名下，因案涉房屋尚未验收合格，未取得建设工程竣工验收备案，故暂不具备办理产权登记的法定条件，如判决直接义务人履行相应的办证义务，将造成履行不能的法律后果，故卢开帅、高花关于要求兴化公司、杨明波办理案涉房屋产权转移登记的诉讼请求，不能得到支持。卢开帅、高花可待案涉房屋具备办理房产转移登记的法定条件后,另行主张权利。至于卢开帅、高花要求将案涉房屋网签至其名下，因该诉讼请求属于卢开帅、高花二审新增的诉讼请求，且案涉《商品房买卖合同》中并未对网签的条件作出约定，故当事人可自行约定处理。 综上，卢开帅、高花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由卢开帅、高花负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  程 鹏 审 判 员  杨 林 审 判 员  张基柱 二〇二〇年十一月四日 法官助理  冯青春 书 记 员  徐地梅