广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9704号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗洪禄，男，汉族，1958年12月28日出生，身份证地址：吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：罗杞明，黑龙江义正律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗派，男，汉族，1970年5月19日出生，身份证地址：广东省深圳市龙岗区，系罗洪禄弟弟。上诉人（原审被告、反诉原告）：方镇锐，男，汉族，1968年10月16日出生，身份证地址：广东省惠来县。被上诉人（原审被告）：深圳市佰通酒业有限公司，住所地：广东省深圳市龙岗区南湾街道南岭村南洋花园****，统一社会信用代码：91440300MA5EKL1604。法定代表人：方镇锐。上述两当事人共同委托诉讼代理人：张玉，广东南龙律师事务所律师。上诉人罗洪禄因与上诉人方镇锐及被上诉人深圳市佰通酒业有限公司（以下简称佰通公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初7082号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗洪禄上诉请求：一、撤销一审民事判决的第四、五和第六项；二、改判一审民事判决第四项为：罗洪禄不承担方镇锐的所谓装修费的损失9.3023万元；三、改判一审民事判决第五项为：方镇锐“实际占有使用”罗洪禄出租屋的时间和未支付实际占有使用费的月数为:从2018年9月至本案出租屋正式交接日即2019年10月15日共13个月；方镇锐应向罗洪禄支付此期间出租屋“实际占有使用费”共计13万元；四、改判一审民事判决第六项为：方镇锐应向罗洪禄支付“费用”（水、电、物业费）1.421347万元。方镇锐辩称：同其上诉意见。上诉人方镇锐上诉请求：一、维持深圳市龙岗区人民法院（2019）粵0307民初7082号民事判决书第一、二、三项判决；二、改判罗洪禄按照资产鉴定报告书鉴定的数额支付方镇锐财产装修损失225170元；三、改判方镇锐无须向罗洪禄支付房屋占有使用费；四、改判方镇锐无须向罗洪禄支付费用4953.22元；五、改判罗洪禄按中国人民银行同期贷款利率向方镇锐支付利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年9月15日计算至付清之日止，暂计至2019年4月15日为3813元）；六、判令罗洪禄承担本案一审、二审的诉讼费。罗洪禄辩称：同其上诉意见。被上诉人佰通公司无意见。罗洪禄向一审法院诉请：1、罗洪禄与方镇锐、佰通公司解除租赁合同，搬离15A商铺；2、方镇锐、佰通公司支付拖欠2018年11月至2019年3月的租金50000元（人民币，下同）及水电费和管理费共计5413.15元（自2018年11月至2019年3月26日，后续水电费及物业管理费计算从2019年3月26日至实际清偿之日止）；3、方镇锐、佰通公司支付迟延交付租金的滞纳金3000元（按拖欠租金50000元的6%收取，自2018年11月至2019年3月26日，具体计算至实际搬离房屋且清偿之日止）；4、本案诉讼费由方镇锐、佰通公司承担。方镇锐向一审法院提出反诉请求：1、确认罗洪禄与方镇锐签订的《15A商铺租赁合同》无效；2、罗洪禄向方镇锐返还租金13000元（自2018年10月15日计算至2018年12月15日止）、进场费30000元、押金20000元；3、罗洪禄向方镇锐支付利息（以50000元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2017年9月15日计算至付清之日止，暂计至2019年4月15日为3813元）；4、法院依法评估方镇锐的装修损失、购买设备损失；5、罗洪禄依据法院的评估数额赔偿方镇锐装修损失、购买设备损失，暂按570000元计算；6、本案反诉费由罗洪禄承担。一审法院经审理查明，2017年9月15日，罗洪禄作为甲方、方镇锐作为乙方签订《15Ａ商铺租赁合同》，约定甲方将位于深圳市龙岗区方使用，用于经营清吧音乐酒吧，租赁期5年，从2017年9月15日至2022年9月15日，如果乙方在五年内独立经营，五年内不必递增租金；商铺租赁方式为押二付一，即押金两个月租金一个月，首次付清，乙方商铺租金为每月10000元，每月5日前支付租金，如乙方超过当月15日不交租金，视为乙方违约，合约解除，押金不退，首次缴纳租金的时间为合同签订之日之月；承租期间本商铺的使用，由乙方向第三方物业管理者支付水、电费、房产、土地使用税及其他产生的直接费用；14Ｂ的空间内甲方不建议大的装修和高额费用，因为14Ｂ的期限不确定，万一房东要房子，避免不必要的投入损失，甲方特此提醒，14Ｂ的装修因为乙方强烈要求整体统一风格，由乙方承担装修费用；因甲方人员罗派使用商铺二楼自行做生意，因乙方单纯租用一楼部分做生意会因面积不够用，因此双方商定，甲乙双方共用楼上楼下空间，双方使用时间分割为乙方使用晚上经营清吧，甲方使用白天经营创业活动会议及系列培训，甲方使用场地无需装修，但乙方因为清吧需要环境优雅，所以乙方决定装修楼上楼下部分，费用由乙方自行承担；甲方罗派使用商铺上下楼时间是白天18点前，乙方使用商铺上下楼时间是18点后即晚上，15Ａ楼上的大厨房依然归甲方罗派使用，14Ｂ楼上部分不属于合同内租赁商铺空间，使用权归罗派，但需要从15Ａ大门通过，因甲方人员罗派放弃15Ａ的独自使用的大部分空间给乙方使用，因此甲方罗派在使用15Ａ、14Ｂ楼上楼下空间时候的水电及物业费用由乙方承担；商铺14Ｂ不属于本合同内租赁商铺，属于甲方罗派私有空间，在甲方不使用且经罗派允许的情况下，乙方晚间营业过程中可以免费使用14Ｂ空间经营合法生意。罗洪禄委托其妹妹罗红华、弟弟罗派在合同上签字，方镇锐亦在合同上签字，并在合同乙方处填写了佰通公司的名字，但并未合同落款处盖章。方镇锐在合同签订前支付了押金20000元，另主张支付了进场费30000元，罗洪禄确认收到该款项，但否认该30000元为进场费，系支付的租金。另查，涉案房屋没有取得相关报批报建手续，亦未取得房地产权证、建设工程规划许可证。一审法院根据方镇锐的申请依法委托国众联资产评估土地房地产估价有限公司对涉案租赁物的装修进行了评估，该公司作出国众联评报字（2019）第2-0789号《资产评估报告》，确定涉案租赁物15A商铺装修在评估基准日（2019年7月5日）的评估价值为132890元，14号商铺二层装修的评估价值为8490元。罗洪禄主张评估报告中大部分装修系由其所完成，但没有提供证据予以证明。庭审中，关于合同主体，罗洪禄主张承租人为方镇锐、佰通公司，方镇锐主张其才是承租方，应罗洪禄要求在合同上加上佰通公司的名字，实际与佰通公司无关；关于合同效力，经一审法院释明涉案合同无效，罗洪禄、方镇锐均不变更诉讼请求；关于房屋占有使用费，双方确认按自然月收取，且方镇锐正常支付至2018年10月，方镇锐最后一次于2018年12月4日支付13000元，用于支付2018年11月、12月的房屋占有使用费；关于水电费、物业管理费，方镇锐确认支付至2018年11月，根据罗洪禄提交的物业管理公司收款单显示，涉案商铺2018年12月至2019年2月期间发生的水费为115.72元（89.42元＋15.78元＋10.52元）、电费为3720元（1646.4元＋1009.2元＋1064.4元）、管理费为1117.5元（372.5元×3个月），合计4953.22元；关于双方发生纠纷的原因，是由于罗洪禄弟弟罗派所承租的14B商铺二楼的业主不同意方镇锐使用14B二楼的房屋，要求收回房屋，并于2018年12月13日将方镇锐放置14B二楼的东西破坏后将14B二楼通往15A商铺之间的门封堵，方镇锐认为罗洪禄没有积极解决纠纷，且该情况影响经营，所以拒绝支付房屋占有使用费，罗洪禄则认为14B不属于涉案租赁合同空间，方镇锐理应继续支付费用；关于涉案租赁物的使用问题，方镇锐主张罗洪禄于2019年2月15日换锁后，于2019年2月19日通知方镇锐禁止进入15A商铺，应视为罗洪禄已于该日收回房屋，提交了微信聊天记录，显示罗洪禄的弟弟罗派于2019年2月19日向方镇锐发送消息“你好方镇锐，我是富景花园三栋外15A商铺的代理人罗派，我代表房东，正式通知你，由于你到今日2019年2月19日为止已拖欠四个月商铺租金四万元整，拖欠物业管理3600元，你已经单方面撕毁合同，现通知你搬走并交欠款。正式通知你门锁我已更换，你不交租金自己自动放弃租赁权，禁止你进出15A商铺，如果你再私自拆门开锁我将报警。如有异议，可以走法律程序，你可以去法院起诉”，罗洪禄称于2019年3月份经派出所调解后将钥匙交给方镇锐，方镇锐予以否认，称派出所只是建议让法院处理。经一审法院组织，罗洪禄、方镇锐双方于2019年10月15日完成15A商铺的交接。一审法院认为，关于本案的合同主体，承租方处虽记载有佰通公司的名字，但该公司并未进行盖章确认，且根据双方提供的证据显示，涉案商铺实际由方镇锐使用并履行合同义务，故本案的承租方应为方镇锐，罗洪禄请求佰通公司承担责任，一审法院不予支持。罗洪禄与方镇锐签订的《15A商铺租赁合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案的租赁房屋未取得相应的建设工程规划许可证或经主管部门批准建设，也没有取得房屋所有权证，应认定该租赁合同无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。根据合同无效的处理原则，方镇锐要求罗洪禄返还租赁押金20000元，符合法律规定，一审法院予以支持。关于房屋占有使用费，根据方镇锐提交的微信聊天记录显示，罗洪禄于2019年2月19日通知方镇锐涉案商铺已换锁且禁止方镇锐进入，对于罗洪禄主张的2018年11月至该日期间的房屋占有使用费，方镇锐应参照合同约定向罗洪禄支付，数额为36785.71元（10000元×3个月＋10000元÷28天×19天），因方镇锐于2018年12月4日支付了13000元，经扣除，尚欠23785.71元，方镇锐诉请退还租金13000元，缺乏依据，一审法院不予支持。因双方在一审法院组织下于2019年10月15日完成15A商铺的交接，对于2019年2月20日至该日期间的房屋占有使用费，罗洪禄将商铺换锁导致方镇锐无法正常使用，方镇锐亦未及时搬离涉案商铺，双方对该部分的扩大损失均有过错，一审法院酌定方镇锐按照合同约定10000元/月的50%（即5000元/月）的标准向罗洪禄支付该期间的房屋占有使用费，数额为39107.14元（5000元÷28天×9天＋5000元×7个月＋5000元÷2）。即方镇锐应向罗洪禄支付房屋占有使用费合计62892.85元（23785.71元＋39107.14元）。方镇锐主张在签订租赁合同前支付了进场费30000元，提交了微信转账记录予以证明，罗洪禄辩称收取的款项不是进场费，但没有提交证据证明收取该款项的依据，一审法院对其抗辩不予采纳，对方镇锐要求返还该款项的诉请予以支持。关于方镇锐主张的装修损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，双方应各自按照导致租赁合同无效的过错分担已形成附合的装饰装修物的现值损失，罗洪禄作为出租方，明知涉案房屋没有取得建设工程规划许可证仍出租，应承担主要过错责任，方镇锐作为承租方，在订立合同时对承租房屋的合法性未尽到审查义务，应承担次要过错责任，故一审法院综合本案情况并根据公平原则，确认罗洪禄应对方镇锐的装修损失承担70%的责任，方镇锐承担30%的责任，经一审法院依法委托评估机构进行评估，涉案15A商铺装修工程的现值为132890元，即罗洪禄应向方镇锐赔偿装修损失93023元（132890元×70%），因14号商铺并非涉案的租赁物，且罗洪禄已在合同中提醒该处避免装修，故一审法院对方镇锐主张该部分装修损失不予支持。关于方镇锐主张的设备损失，因设备均是可移动物品，且其已自行搬离，故一审法院对该部分诉请不予支持。关于水电费及物业管理费，涉案商铺2018年12月至2019年2月期间发生的水电费、管理费合计4953.22元，理应由方镇锐承担，对于罗洪禄主张2019年3月之后的费用，一审法院不予支持。因双方对导致租赁合同无效均存在过错，一审法院对双方主张的滞纳金请求，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认罗洪禄与方镇锐于2017年9月15日签订的《15A商铺租赁合同》无效；二、罗洪禄于本判决生效之日起五日内向方镇锐返还押金20000元；三、罗洪禄于本判决生效之日起五日内向方镇锐返还进场费30000元；四、罗洪禄于本判决生效之日起五日内向方镇锐赔偿装修损失93023元；五、方镇锐于本判决生效之日起五日内向罗洪禄支付房屋占有使用费62892.85元；六、方镇锐于本判决生效之日起五日内向罗洪禄支付费用4953.22元；七、驳回罗洪禄的其他诉讼请求；八、驳回方镇锐的其他反诉请求。本案本诉受理费1260元，因适用简易程序，减半收取630元（罗洪禄已预交），由方镇锐承担；反诉受理费5084元、评估费4700元，合计9784元（方镇锐已预交），由罗洪禄承担2197元，方镇锐承担7587元。本院经审理查明，一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案租赁物未取得建设工程规划许可证或其他合法报建报批手续，罗洪禄与方镇锐签订的涉案《15A商铺租赁合同》依法应认定为无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于涉案租赁物的装修，无法适用无效合同相互返还原则，应属于损失范畴。根据上述规定，应按照过错来分担。对于涉案租赁合同的无效，罗洪禄作为出租人应当保证租赁物为合法建筑，其自应承担无效的主要责任，但方镇锐作为承租人亦应尽到审慎审查义务，其在未审查涉案房产的合法产权证件的情况下迳行租赁装修经营，对于装修损失的产生亦存在一定的过错。一审根据双方过错大小，酌定方镇锐对于损失承担30%的责任，处理恰当，本院予以确认。方镇锐认为其不存在过错，罗洪禄认为双方应承担同等责任，均与事实不符，本院不予采纳。对于装修损失的具体认定，一审中已委托评估鉴定机构进行了评估。方镇锐主张14号商铺二层装修以及可移动使用的装修附属资产也应纳入损失范围。本院认为，可移动使用的装修附属资产与涉案房产并未形成附合，方镇锐完全可以将该部分物品取回，因而不应纳入损失范围；14号商铺二层装修部分，因14号商铺并非涉案租赁物，根据双方租赁合同约定，是罗洪禄提供给方镇锐免费使用、在罗洪禄一方提醒后，方镇锐仍进行统一装修，该部分损失应由方镇锐自行承担。因此，一审判决未将14号商铺装修部分、可移动附属资产纳入损失范围处理正确，本院予以确认，方镇锐该上诉主张不成立，本院不予支持。罗洪禄上诉认为15A商铺的部分装修为其原有装修，应从损失中扣除。本院认为，方镇锐进行装修时，双方对于涉案租赁物的原有装修未进行过确认，罗洪禄提交的照片亦无法有效证明15A商铺资产评估中部分装修项目属于其原装修，故对于罗洪禄要求扣除部分装修损失的主张，本院不予支持。一审判决以15A商铺的装修资产评估明细作为损失范围，处理正确，本院予以确认。对于涉案租赁物的占有使用费。方镇锐主张涉案商铺自2018年10月13日即无法使用，其无需支付此后的占有使用费；罗洪禄上诉认为2019年2月15日其锁门后又将钥匙交给了方镇锐，方镇锐一直营业，应支付全部占有使用费。本院认为，根据本案查明事实，双方于2018年12月发生纠纷，且发生纠纷主要是因14号商铺的使用问题，而14号商铺是罗洪禄交由方镇锐免费使用的部分，并非方镇锐实际租赁的15A商铺，方镇锐认为14号商铺无法正常使用导致其无法正常经营理由不成立，其认为自2018年10月13日开始即无需承担占有使用的主张无事实依据，本院不予支持；罗洪禄主张2019年2月15日，其将涉案商铺钥匙交给了方镇锐，但是罗洪禄的代理人罗派2019年2月19日已明确通知方镇锐其已换锁，该时间在罗洪禄交给方镇锐钥匙之后，罗洪禄认为涉案商铺一直由方镇锐经营与事实不符，本院不予采纳。2019年2月19日，罗洪禄代理人罗派在微信中同时通知方镇锐搬走并交欠款后锁门，罗洪禄未积极收回房屋、方镇锐也未及时搬离，故双方对于商铺交接前的空置均有过错，一审认定双方各承担该期间的50%的占有使用费公平合理，本院予以维持。对于水电费、物业费等费用。根据前述分析，方镇锐实际经营至2019年2月19日，一审判令其承担该日前发生的水电费等费用具有相应依据，本院予以维持。综上所述，罗洪禄、方镇锐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费10612元（由罗洪禄预交4859元、方镇锐预交5753元），由罗洪禄、方镇锐各自负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月二十一日书记员 戴斌（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。