山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁01民终12683号上诉人（原审原告）：刘永强，男，1975年11月4日生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：黄志帅，山东瀛岱律师事务所律师。委托诉讼代理人：常慧慧，山东瀛岱律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山东鲁能亘富开发有限公司，住所地济南市。法定代表人：郭广森，董事长。委托诉讼代理人：刘娟，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王若宇，山东众成清泰律师事务所律师。上诉人刘永强与被上诉人山东鲁能亘富开发有限公司（以下简称鲁能亘富公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院（2020）鲁0103民初6934号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。刘永强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判并支持上诉人诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人延期交付涉案房屋，已构成合同违约，应向上诉人支付延期交房违约金。根据双方签订的《济南市商品房买卖合同》第八条约定，出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。虽然涉案房屋于2019年6月28日通过综合验收，但不代表被上诉人的房屋具备交付条件。根据上诉人举证的公证书显示，前期涉案房屋及涉案房屋所在的整个小区存在严重质量问题，包括但不限于回填土下陷、管道断裂、地面下陷裂缝、地下车库渗水和漏水等情况，上述安全隐患已严重影响到上诉人对涉案房屋的使用。上诉人多次与被上诉人沟通，被上诉人答应对涉案房屋进行整改，直至2019年12月25日被上诉人才通知上诉人接收涉案房屋，并口头同意支付延期交付房屋违约金，但被上诉人一直未实际支付。被上诉人上述延期交付房屋的行为，已构成商品房买卖合同约定的违约情况，故上诉人在一审过程中主张被上诉人支付延期交付房屋违约金，存在事实依据和法律依据，请求法院依法撤销原审判决，并依法予以改判。上诉人举证的会议纪要、整改通知书等证据亦可证实被上诉人的房屋存在质量问题，不具备交付条件。原审过程中，被上诉人主张已通过顺丰快递的方式向上诉人发送入住通知书，但上诉人并未收到该类似通知书，原审法院对于此事实并未详细进行查明，导致本案认定事实与实际情况不符，严重侵犯上诉人的合法权益。被上诉人在原审庭审时请求法院调取证据顺丰快递单一份，该证据内容仅包括收方地址济南市市中区华润中央公园18-2-1202，该邮件于2019年7月6日上午9时55分46秒上门派件，签收人签字为“刘”。根据上述证据，无法明显看出此邮件所邮寄的内容，也无法根据此快递单判断是否该邮件是通知上诉人收房的入住通知书，但原审法院却仅以此为依据，断定被上诉人已履行完“一次通知”义务，缺乏合理性，亦无法说服上诉人。即使该邮件内容确为被上诉人通知业主上诉人接受涉案房屋，邮件寄出时间也为2019年7月5日，已超过合同约定的交房期限，同样构成逾期交房，应承担逾期交付房屋违约金的责任。被上诉人也认可上诉人是2019年12月25日接受涉案房屋，故应该计算2019年7月1日至2019年12月25日期间被上诉人逾期交房违约金。但原审法院在此事实的认定上却认定为被上诉人已按照合同约定履行完交房义务，与事实相悖，请求二审法院对此事实进行详细查明，以维护上诉人的合法权益。三、车位现状销售也得符合国家规定，被上诉人在售前公示阶段也没有将上诉人所购车位列为问题车位。上诉人依法有权要求被上诉人调换符合国家规范要求的车位。根据上诉人一审提交的证据可显示被上诉人在售前公示时，并未将上诉人购买的涉案车位列为问题车位。但在网签合同时，被上诉人却要求上诉人签署相关协议书。上诉人购买的涉案车位在售前未公示时显示为非问题车位，上诉人才支付26.5万元购买，若被上诉人提供的车位有瑕疵，根据《合同法》第一百十一条，“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。若被上诉人无法更换，则法院有权减少就车位价格减少价款以弥补上诉人的上诉讼请求。综上，原审判决认定事实错误，证据不足，请求二审法院依法予以改判或发回重审，以维护上诉人的合法权益。法庭调查中，上诉人补充意见如下：虽然被上诉人单方陈述2019年7月5日向上诉人邮寄入住通知书，但是被上诉人并没有提供邮寄通知书的内容，也没有告知何时要求上诉人收房，结合一审中上诉人2019年12月25日实际收房时间，可以看出被上诉人已经逾期交房，故其应该承担相应的法律责任。鲁能亘富公司辩称，一、双方签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实的意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。根据合同约定，涉案房屋的交付条件为取得分期综合验收证明，鲁能公司于2019年6月28日取得该证明，房屋具备合同约定的交付条件。后鲁能公司于2019年7月5日按照合同的约定向上诉人邮寄了入住通知书，且原一审过程中鲁能公司也申请法院向相关单位调取了邮寄送达的原始材料，能够证明鲁能公司已按照合同约定履行了入住通知的通知义务，上诉人没有合法的理由因自身原因未能及时收房，应自行承担相应的责任。二、车位为现状销售，在双方就车位签订的协议中也明确载明，买受人已现场察看并认可车位的实际情况，且承诺不因车位未达到国家相关规范要求而追究出卖人责任。综上，一审判决认定事实准确，适用法律正确，请求法院依法查明事实，维持该一审判决，驳回上诉人的上诉请求。刘永强向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付延期交付房屋违约金，以5578385元为基数按照日万分之一计算违约金，自2019年7月1日起至2019年12月25日止，共计100108.77元；2.判令被告对原告购买的鲁能领秀城XXXX车位上方管道进行移除并达到车位的国家规范要求或在相近区域更换与上述车位长宽一致并符合国家规范要求的车位；3.判令被告承担原告律师费用2万元；4.判令本案的诉讼费用全部由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月7日，鲁能亘富公司（出卖人）与刘永强（买受人）分别签订两份商品房买卖合同及补充协议，约定刘永强购买鲁能亘富公司开发的XXXX住宅及XXXX地下室，其中住宅的价款为3775031元，地下室的价款为1799189元，交房期限均为2019年6月30日前，交房条件均为取得开发项目《分期综合验收备案证明》。关于出卖人逾期交房的违约责任双方约定：出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人不解除合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之一的违约金。上述补充协议中载明邮寄通知时买受人的有效通讯地址为济南市市中区华润中央公园18－2－1202，出卖人只履行“一次通知”义务，凡因非出卖人原因导致买受人未收到通知，均视为出卖人已履行完毕该义务。因买受人提供的上述送达地址不准确、送达地址变更未在上述约定的时间内通知出卖人、买受人拒绝签收，导致通知未能被买受人实际接收的，通知退回之日视为送达之日。2019年6月28日，鲁能亘富公司取得鲁能领秀城Q2、Q3地块房地产开发项目的竣工综合验收备案证明。2019年7月5日，鲁能亘富公司通过顺丰速运向刘永强发出一份入住通知书，邮件中的收方地址填写为济南市市中区华润中央公园18－2－1202。山东顺丰速运有限公司的送达记录显示，该邮件于2019年7月6日上午9时55分46秒上门派件，签收人签字为“刘”。刘永强已向鲁能亘富公司支付上述房屋的购房款5578385元，鲁能亘富公司于2020年3月25日向刘永强出具了相应的发票。2019年12月25日，刘永强办理了上述房屋和地下室的移交入住手续。2019年8月28日，济南市高新公证处作出（2019）鲁济南高新证民字第1669号公证书，根据张兴华的申请，对济南市市中区二环南路以南、103省道以东，鲁能领秀城Q2、Q3地块，漫山香墅麓府小区内地上和地下车库部分区域的现场现状进行保全证据公证。2019年10月30日，刘永强在鲁能亘富公司提供的一份《鲁能领秀城Q2、Q3地块(二十九区、二十八区)车位线上开盘活动细则及选购须知》上签字捺印，该《须知》第8条载明：本次计划销售车位为现状销售，车位选购前请您务必到现场查看选购车位具体情况。2019年11月7日，鲁能亘富公司（出卖人，甲方）与刘永强（买受人，乙方）签订一份商品房买卖合同及补充协议，约定刘永强购买鲁能亘富公司开发的XXXX号车位，价款为265000元。补充协议第3条载明：一般情况下，车尾对车尾的车位长度约为5.1米，车尾对墙的车位长度约为5.3米，买受人已现场查看并认可该车位的实际情况：高度约2.14米等问题，包括但不限于以上情况，达不到国家相关规范要求，对此出卖人在定价时已充分考虑本车位的特殊情况，买受人知悉并认可且承诺不因本车位未达到国家相关规范要求而追究出卖人的任何责任。同日，刘永强向鲁能亘富公司支付购车位款265000元。该车位右上方架设有公用管道等设施，鲁能亘富公司陈述该设施系消防管道和电的桥架，且无法移除。一审法院认为，原、被告所签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，当事人应当依约履行。上述合同及补充协议约定的交房条件为取得开发项目《分期综合验收备案证明》，鲁能亘富公司已于2019年6月28日取得该证明，且于2019年7月5日按照合同约定的邮寄地址向刘永强寄出了入住通知书，该通知书于2019年7月6日签收，即使签收人并非刘永强本人，根据合同约定也应当视为送达。刘永强因个人原因未能及时收房，应视为鲁能亘富公司已经按照合同约定履行了交付房屋的义务。如果刘永强发现涉案房屋存在质量问题，可以要求鲁能亘富公司履行维修义务并要求其赔偿因维修而造成的经济损失，但不能以存在房屋质量问题为由要求鲁能亘富公司支付逾期交房违约金。故刘永强的第一项诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。原告刘永强的第二项诉讼请求不具有可强制执行性，而且该车位的销售为现状销售，在双方签订的补充协议中载明买受人已现场查看并认可该车位的实际情况且承诺不因该车位未达到国家相关规范要求而追究出卖人的任何责任。故刘永强的该项诉求，理由不当，一审法院不予支持。因原告的第一、二项诉讼请求未能得到支持，其要求被告赔偿律师费2万元，理由不当，一审法院亦不予支持。判决：驳回原告刘永强的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取计1350元，由原告刘永强负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交质量投诉登记表（照片打印件）一份，证据原件已提交到质量监督站，拟证明上诉人收房以后，房屋仍然存在相应质量问题，上诉人一直未接收涉案房屋就是因为被上诉人所建造的房屋并未达交付条件，并且收房后仍有部分问题未解决。被上诉人质证认为，首先该证据并非是二审新证据，且上诉人未提供证据原件，另外，仅就该证据载明的内容本身发表如下意见，一、该证据的时间为2020年1月14日，其并非能够证明在2019年7月鲁能公司通知上诉人收房的时间后至2019年12月25日期间上诉人未收房的原因，时间上不具有关联性。二、根据向被上诉人工作人员了解情况，相关的主管单位收到该质量投诉后到涉案房屋的现场进行了核实，上诉人所反映的图纸上的卫生间和墙、门未安装，给排水管未做浇铸等均是在设计图纸上本身就不存在的问题，其反映的问题与设计图纸及事实均不符。本院认为，刘永强与鲁能亘富公司签订的各商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应积极履行合同义务。二审争议焦点问题为：一、鲁能亘富公司是否应向刘永强支付逾期交房违约金；二、刘永强关于将案涉车位上方管道维修或更换车位的主张是否应予支持。关于焦点问题一。双方签订的补充的《商品房买卖合同》约定，鲁能亘富公司应于2019年6月30日前将取得《分期综合验收备案证明》的案涉房产交付刘永强。鲁能亘富公司实际于2019年6月28日取得该证明，并于2019年7月5日向刘永强邮寄送达入住通知书，该邮件签收人签字为“刘”。刘永强虽对鲁能亘富公司邮寄送达及邮寄送达内容真实性有异议，但鲁能亘富公司均是按照刘永强在《商品房买卖合同》中所载明地址和联系方式进行邮寄送达。在此情况下，应视为鲁能亘富公司完成交房通知书的送达义务。鲁能亘富公司实际通知刘永强于2019年7月11日收房，确系存在逾期交房情形，逾期交房共计11天，但双方均认可对于该部分逾期交房违约金以物业费形式已经抵消。案涉房屋已经符合双方合同约定的交付条件，如刘永强认为存在质量问题，可要求鲁能亘富公司履行维修义务、赔偿相关经济损失，但不能因此拒收房屋并要求鲁能亘富公司支付逾期交房违约金。综上，刘永强关于鲁能亘富公司应向其支付逾期交房违约金的主张不应支持，一审法院认定并无不当，本院予以维持。关于焦点问题二。双方于2019年11月7日签订车位购买合同之前，鲁能亘富公司在选购须知中即已载明车位为现状销售，买受人务必到现场查看选购车位现状情况，刘永强签字确认。且刘永强系在2019年10月份已就案涉车位问题向相关主张部门进行投诉后，再行于鲁能亘富公司签订车位购买合同及补充协议，补充协议再次载明买受人已现场查看，认可车位实际情况并不因该车位未达到国家相关规范而追究出卖人任何责任。据此。刘永强在签订车位购买合同前对车位现状应是明知，再以车位未达到相应规范而向鲁能亘富公司主张权利，不应支持。综上所述，刘永强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2702元，由上诉人刘永强负担。本判决为终审判决。审 判 员  李 静二〇二〇年十一月二十三日法官助理  刘绍琰书 记 员  赵雪晗