江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏1283民初2767号原告（反诉被告）：陈武军，男，1975年2月20日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：陈春富、顾为军，泰兴市南沙法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：曹宏明，男，1967年10月1日生，汉族，住常熟市。原告（反诉被告）陈武军与被告（反诉原告）曹宏明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。陈武军的委托诉讼代理人陈春富、顾为军、被告曹宏明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈武军向本院提出诉讼请求：1、判令曹宏明给付购房款200000元并承担自2016年5月18日起至款项实际清偿之日期间的利息（以600000元为基数，按照银行贷款利率6%计算）；2、本案诉讼费由被告负担。审理中，陈武军变更诉讼请求，要求按照公布的市场贷款报价利率计算利息。事实和理由：2014年7月6日，陈武军和曹宏明签订《购房协议》一份，陈武军将黄桥镇致富小区房屋出售给曹宏明，总价1200000元，被告首付600000元，余款600000元待房产证到手后一周内付清。协议签订当天，陈武军交付售房钥匙给曹宏明，曹宏明出具了收条。2016年5月10日，陈武军交付房产证给曹宏明，曹宏明仅付款600000元，直至2019年才又付款400000元，尚欠200000元未付，曹宏明的行为已构成严重违约，由于双方对违约金约定不明，故曹宏明必须承担占用原告资金期间的利息，现提起诉讼，请求法院依法判准陈武军诉求。曹宏明辩称，陈武军的诉讼请求没有道理，对房款的支付及违约金支付问题我们微信沟通过，签协议时我支付房款600000元，今年以来我分两次支付了房款400000元，后来因陈武军没有按期向我提供房产证和土地使用权证，我把违约金的计算方法提供给了陈武军。违约金包括两部分：一是协议上约定房屋面积为300平方米，但实际只有292.64平方米，陈武军应按实际面积收取购房款。二是时间问题，2014年7月6日签订协议，我从2014年7月7日开始计算违约金的时间。曹宏明向本院提出反诉请求：要求陈武军承担违约金176280元（以600000元为基数，自2016年1月1日至2020年1月10日止，按日万分之二标准计算）。事实和理由：陈武军和曹宏明在合同中约定，2015年12月30日前必须办理好房产相关手续，该约定包含所购房屋的房产证和土地证，但陈武军一直到2020年1月10日才拿到所购房产的合法手续，根据该合同第四条第一款的违约条款，陈武军应当承担相应的违约金。对曹宏明的反诉请求，陈武军辩称，对曹宏明主张的违约金不认可，因为陈武军在2016年5月10日按协议为曹宏明办理了房产证，曹宏明对陈武军提供的房产证未提出异议，认可了该事实，因此法院应驳回曹宏明的反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年7月6日，陈武军（甲方）与曹宏明（乙方）签订《购房协议》，协议约定：“一、甲方将致富小区的房屋，由东向西第三间。建筑面积约300平方米（以房产证上的面积为准）。以人民币壹佰贰拾万元整(￥1200000.00)的价格出售毛坯房给乙方，乙方愿意以上述价格认购该房。二、甲方承诺：1、在2014年7月6日前，将该房交付于乙方。2、自签订本协议起将该房屋按约定价格出售给乙方，期间不得反悔或将房屋出售给第三人。3、乙方同时不可在协议约定期内无故退房。房产证领取时间甲方保证在2015年12月30日之前到位。领证时缴纳的各项规费和契税等由乙方自付。三、付款方式：甲、乙双方签订后，首次付款60万元，余款60万待房产证到手后一周内付清。四、违约责任：1、如果甲方违约，未能如期交房，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。2、如果乙方违约，随意解除合同，买收人则同样按上述违约1向出卖人支付同等的违约金。五、本协议自双方签字或盖章之日起生效……”同日，陈武军将案涉房屋钥匙交付曹宏明，曹宏明出具钥匙收条一份。同时曹宏明于当日向陈武军给付购房款600000元。2016年5月10日，陈武军协助曹宏明办理案涉房屋房产证。2020年1月10日，陈武军协助曹宏明办理案涉房屋不动产产权证书。2020年2月29日曹宏明给付陈武军200000元购房款，2020年3月7日曹宏明给付购房款200000元，下欠200000元购房款曹宏明未予给付。另查明，泰兴市方圆建筑有限公司向本院出具证明，载明：“2012年7月17日，本公司与泰兴市兴黄综合投资开发有限公司通过招标，签订了一份施工合同，黄桥镇定慧二期7、8、10、11号四幢楼本公司中标建设，总价为4596.33万元。2014年镇政府将黄桥致富小区某室单门独院（泰兴市兴黄综合投资开发有限公司开发的安置房）作价144万元给本公司抵算工程款，并承诺在2015年12月30日之前先办理好房产证，办理土地使用证的时间根据国土局办理程序的时间而定。因该工程的材料都是陈武军提供的，后经本公司跟陈武军协商，将此房源以原价144万元给陈武军抵算材料，此房源由陈武军本人负责处置，双方一致同意。特此证明”。本案审理中本院调取了涉案房产所在的泰兴市黄桥镇致富小区幢同类型房屋，不动产权证领取时间均集中在2020年1月份。以上事实，有《购房协议书》、房产证复印件、钥匙收条等证据及当事人陈述在卷作证，本院依法予以确认。本案认为，关于陈武军要求判令曹宏明给付剩余购房款200000元的诉讼请求，本院予以支持。关于陈武军要求曹宏明给付总房款600000元按公布的市场贷款报价利率自2016年5月18日起至款项实际清偿之日期间的利息的诉讼请求。双方购房协议第三条约定余款600000元自房产证到手后一周内付清，关于协议中“房产证”的理解，双方发生争议，陈武军陈述：“在2014年两证还没有合并，房产证在房管部门办理，土地证在国土部门办理，案涉的房屋是安置房，办理土地证有一定困难，因为该种土地必须有政府先行办理土地储备手续，然后才能办理土地出让，这些手续不全是无法办理土地证的，因此在与曹宏明洽谈订立购房协议时明确告知如果能够办理土地证，我们会要求政府免费帮曹宏明办理，但这不是陈武军的法定义务，因此购房协议上只明确了办理房产证。曹宏明认为房产证就是房产证和土地证的观点是错误的，因为两证没有合一，是两本证，不是一本证”。曹宏明不认可陈武军的陈述，其陈述“房子是安置房，我才担心双证的问题，所以签协议时两证是要解决的主要问题”、“房子的性质我是了解的，房子也是现有的，我们订协议的目的就是要交两证，即房产证和土地证”。本院根据双方订立协议后，实际办理房产证、土地证的时间及同批次该类型房屋的办证时间，认定该购房协议中第二条第3小条、第三条中的“房产证”在没有特别注明的情况下应仅指房产证。但同时陈武军确未能为曹宏明办理土地证，未完全履行完毕购房合同义务，故本院认定逾期付款利息起算点应为2020年1月10日办理好统一不动产权证时，600000元按LPR自2020年1月11日计算至2020年2月19日（曹宏明给付200000元）期间利息为2697.5元；剩余400000元按LPR自2020年2月20日计算至2020年3月7日（曹宏明给付200000元）期间利息为720元；剩余200000元应自2020年3月8日开始按照LPR计算至实际给付之日止。关于曹宏明反诉要求陈武军承担违约金176280元（以600000元为基数，自2016年1月1日至2020年1月10日止，按日万分之二标准计算）的诉讼请求。双方合同第四条约定了若陈武军逾期交房需按日万分之二给付违约金，对其他事项并未约定违约金，陈武军已在2014年7月6日向曹宏明交付了房屋，故曹宏明主张违约金并无合同依据。同时本院认为本案购房协议系陈武军与曹宏明自然人之间订立，并不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，原告亦无证据证明其实际损失，对曹宏明要求陈武军给付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、曹宏明于本判决生效之日起十日内给付陈武军购房款200000元及利息（截止2020年3月7日的利息3417.5元，2020年3月8日起以本金200000元按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价率LPR计算至实际给付之日止）。二、驳回陈武军的其他诉讼请求。三、驳回曹宏明的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元（陈武军已预缴），反诉案件受理费1913元（曹宏明已预缴），共计6213元，由曹宏明负担（曹宏明于履行上述义务时一并加付给陈武军4300元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  严 超人民陪审员  何永松人民陪审员  何良吉二〇二〇年十一月九日法官 助理  丁佳驹书 记 员  王 辉附：本案引用法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。