湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异180号异议人（被执行人）：罗雰，女,1984年1月19日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被异议人(申请执行人)：平安银行股份有限公司长沙分行，住所地长沙市五一大道**亚大时代大厦******。负责人：陈守中，行长。委托代理人：谭诚，广东合权律师事务所律师。被执行人：李争,女,1986年10月9日出生,回族,住湖南省常德市武陵区。被执行人：杨红,男,1986年5月27日出生，汉族,住湖南省桃源县。在本院执行申请人平安银行股份有限公司长沙分行（以下简称平安银行长沙分行）与被执行人李争、杨红金融借款合同纠纷一案中，异议人罗雰对本院(2020)湘0102民初9928号民事裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人罗雰请求终止执行湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2020）湘0102民初9928号《执行裁定书》、执行费用由被申请人承担。事实与理由：2016年10月4日，罗雰与李争签订《房地产买卖居间合同》，合同约定购买李争所有的位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋（以下简称为该房屋）。合同签订后，罗雰分多次向李争支付购房款及补偿款共计438833.19元，剩余房款由罗雰以按揭形式偿还。李争已向罗雰交付房屋使用。法院冻结的该房屋早就系罗雰所有，因此请求法院依法终止本案的强制执行。申请执行人平安银行股份有限公司长沙分行答辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款的规定，“非因自身原因未办理房屋过户登记”，本案中，罗雰在买房时已有两套房屋，只是因限购政策，无法办理房屋过户登记，应当认定为系其自身原因未办理过户登记，不符合上述法律规定，请求驳回异议人的执行异议。本院查明：原告平安银行长沙分行与被告李争金融借款合同纠纷一案，向本院申请诉讼保全，本院于2019年9月10日作出（2019）湘0102民初9928号民事裁定，裁定：冻结被申请人李争、杨红银行存款人民币38186.93元或相应价值的其他财产。2019年11月21日本院依据该裁定查封了李争名下位于长沙市岳麓区××路××号××期××栋××号房屋。查封期限为三年，自2019年11月21日起至2022年11月20日止。本院于2019年12月4日作出（2019）湘0102民初9928号判决：一、解除平安银行股份有限公司长沙分行与李争订立的编号为平银长沙分行个信贷字2016第RL20160601000921号《个人信用贷款合同》；二、李争于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司长沙分行偿还截至2019年5月15日的借款本金38300.14元，利息4653.86元、复利278.61元（之后利息、复利数额按照月利率2%的约定标准计算至全部清偿日止）；三、李争于本判决生效之日起十日内向平安银行股份有限公司长沙分行支付律师代理费1000元。该案判决经送达后，双方均未提出上诉，已经生效。另查明，异议人罗雰于2019年9月6日提起对李争、杨红房屋买卖合同一案的诉讼，本院经过审理后于2019年11月28日作出（2019）湘0102民初13748号民事判决：一、原告罗雰与被告李争、杨红于2016年10月4日签订的《房地产买卖居间合同》合法有效；二、原告罗雰与被告李争、杨红于2016年12月14日签订的《房屋买卖合同补充协议》、2017年11月3日签订的《补充协议书》、2018年8月17日签订的《补充协议书三》均合法有效；三、驳回原告罗雰的其他诉讼请求。该案判决送达罗雰、李争后，双方均未提出上诉，已经生效。该案生效裁判查明确认以下事实：2016年10月4日异议人罗雰和被执行人李争在居间方湖南中环地产顾问有限公司的服务下签订了《房地产买卖居间合同》(合同编号:S0005817)一份，合同约定罗雰购买案涉房屋，该房屋成交价格为70万元。罗雰于合同签订当日向李争支付购房定金5万元,剩余房款65万元于登记权属证书发放后,双方办理公证当日一次性付清。2016年10月4日罗雰向李争支付定金5万元，李争出具收条一张。2017年11月3日,双方再次签订《补充协议书》一份,约定罗雰向李争支付补偿款10万元。2017年11月3日、12月2日和12月5日罗雰分三次向李争共计支付补偿款10万元。2016年12月4日罗雰向李争、杨红支付购房款25万元。2018年8月17日原、李争因房产证未下发,双方未能依约办理公证,双方再次签订《补充协议书三》,约定至2018年7月31日李争、杨红已偿还案涉房产按揭贷款本金78833.19元,剩余按揭贷款本金361166.81元（44万元-78833.19元）未偿还。双方约定剩余按揭贷款由原告自2018年8月1日起按期偿还，罗雰于签订该协议后10日内支付李争部分房款38833.19元。上述合同另外对双方的相关权利义务进行了约定。2018年8月1日罗雰向李争转账支付2万元，2018年8月14日罗雰向李争转账支付5000元，2018年8月17日罗雰向李争转账支付13833.19元，共计38833.19元。签订上述合同至今，罗雰和李争仍未办理不动产过户登记手续，但罗雰已实际占有案涉房屋使用。罗雰支付被告合同购房款、补偿款共计438833.19元（含定金5万元、补偿款10万元），剩余房款罗雰按约继续以按期偿还被告李争名下的按揭贷款的形式履行付款义务（贷款账号：6222********，户名：李争，开户行：交通银行）。经查，罗雰截止至2019年11月11日，其名下已有两套房产（不动产权证号分别为716191660和20170077804号，登记时间分别为2016年6月30日和2017年4月20日）。房产用途均为住宅，至今登记状况均为有效。案涉房产属于罗雰名下待确认过户的第三套房产。2018年6月25日长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，第三条“进一步加强商品住房（含新建商品住房和二手住房）购买资格审查，在我市限购区域（除浏阳市、宁乡市以外的行政区域）购买商品住房须符合以下规定：（一）本市户籍家庭在限购区域内已有2套及以上住房的，不得在限购区域再购买商品住房”。限购政策实施时间：自2018年6月26日起施行。上述限购政策施行后，案涉房产交易属于长沙市限购范围。李争于2018年12月10日取得案涉房产的不动产权证书，不动产登记号为湘（2018）长沙市不动产权第0411126号，权利人：李争，单独所有。李争取得案涉房屋不动产权证书后，罗雰和李争曾多次协商过户登记，但因限购政策均未能成功过户登记。2020年9月22日，罗雰已将案涉房屋所有按揭贷款清偿。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”2018年6月25日长沙市人民政府办公厅印发了《关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》，该通知规定:“本市户籍家庭在限购区域内已有两套及以上住房的，不得在限购区域内再购买商品住房”。通过本院（2019）湘0102民初13748号生效民事判决确认，在本院查封案涉房屋前，罗雰已与李争签订了合法有效的房屋买卖书面合同，并实际占有使用案涉房屋，于2020年9月22日支付完毕所有房屋价款。关于双方未办理过户登记的原因，本院（2019）湘0102民初13748号生效民事判决确认案涉房屋属于上述通知规定的限购区域。而异议人罗雰名下不动产信息显示，其在限购区域内已有两套住房，罗雰无法办理转让房屋相关不动产登记等手续，系湖南省长沙市当地房产交易限购政策调整的原因导致履行不能。因此罗雰不能办理案涉房屋过户登记系其自身原因，不符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”的规定，因此其提出的执行异议不能成立，依法应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，裁定如下：驳回异议人罗雰的执行异议。如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  罗长华人民陪审员  周泽英人民陪审员  康 毅二〇二〇年十一月十一日法官助理刘玥书记员廖沙