包头市青山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）内0204民初2903号 本诉原告（反诉被告）：王俊武，男，1973年11月27日出生，内蒙古一机集团五分公司职工，住内蒙古自治区包头市青山区自由路**街坊****。 委托诉讼代理人：马宝杰，内蒙古鹿城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：邓馨，内蒙古鹿城律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：赵泽仁，男，1985年5月8日出生，住内，住内蒙古自治区包头市div> 委托诉讼代理人：刘晓丽，内蒙古琛琪律师事务所律师。 本诉被告（反诉原告）：马秀兰，女，1959年11月16日出生，住内，住内蒙古自治区包头市div> 本诉原告（反诉被告）王俊武与本诉被告（反诉原告）赵泽仁、马秀兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，王俊武及其委托诉讼代理人邓馨、赵泽仁的委托诉讼代理人刘晓丽到庭参加诉讼，马秀兰经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 本诉原告（反诉被告）王俊武向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告双方于2018年4月29日签订的《二手房屋买卖合同》；2、判令被告返还购房款300000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月，原告通过58同城网络平台了解到被告欲出售位于包头市××区，建筑面积129平方米房屋。后经原、被告双方协商一致，于2018年4月29日签订《二手房屋买卖合同》（以下简称合同）一份，合同约定：甲方（被告）自愿将其坐落与包头市青山区青山路5号街坊华清佳苑-2-5-610建筑面积129平方米房屋出售给乙方（原告），房屋总价款89万元，乙方（原告）在2018年4月29日支付定金3万元，5月30日前支付27万元，在房屋产权证、土地使用权理论上过户手续办理完毕之日付款59万元，双方定于2018年8月1日正式交付该房屋，甲方应在正式交付房屋后30日腾空该房屋，同年8月1日前向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，合同生效之日起60日内到房地产主管部门办理过户手续及房产交易过户平台手续，甲方（被告）如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期一天按房价的总额1%计算违约金给与乙方（原告），逾期超过三个月时，乙方（原告）有权解除合同，解约时，甲方将已收的房价款全部退还乙方。合同签订后原告依约支付购房款3万元，其中现金支付36100元，通过银行转账方式支付至被告母亲即本案被告马秀兰中国银行账户263900元。到2018年9月底，原、被告双方经过协商，同意被告在58同城重新登记房屋出售。2018年10月份，被告再次在58同城，网登记该房屋出售信息，被告和马秀兰承诺在出售房屋后把原告支付的购房款30万元归还原告。到了2020年元旦过后，原告去买卖房屋处问询时才知道2019年5月被告同弓旭峰签订了买房合同，到2019年10月房屋过户，买房人弓旭峰把所有房款103万元全部付清给被告，被告至今不给原告退还房款30万元。被告与马秀兰知道房屋已出售，不告知原告故意隐瞒，有意要把原告的房款占为己有。现为了维护原告的合法权益，故提起诉讼，请求人民法院依法支持诉请。 本诉被告（反诉原告）赵泽仁辩称，一、王俊武在起诉状中对于事实的陈述并不属实，恰恰由于王俊武未能遵守诚实信用原则，一再违约，最终导致双方签订的房屋买卖合同最终未能实际履行。王俊武的违约行为有：其一，第一期购房款应于2018年5月30日前支付，但王俊武于6月2日支付，迟延支付三天；其二，第二期购房款以旧房子未能售出无钱付款为由，要求延期支付第二期购房款，致使双方延期办理过户手续；其三，再次以另选别处房源为由提出解除与赵泽仁签订的《二手房屋买卖合同》。二、根据《合同法》第115条对定金问题规定如下：给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的应当双倍返还定金。《担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定，《二手房屋买卖合同》中约定的3万元定金，赵泽仁不应向王俊武返还。三、王俊武迟延支付第一期、第二期购房款，并且擅自解除了《二手房屋买卖合同》，根据合同第九条约定，应当向赵泽仁支付违约金，以承担违约责任。综上所述，请人民法院查清王俊武违约、毁约的事实，依法裁决。 马秀兰未到庭，未作答辩。 反诉原告（本诉被告）赵泽仁、反诉原告（本诉被告）马秀兰向本院提出反诉请求：1、判令解除双方于2018年4月29日签订的《二手房屋买卖合同》；2、反诉原告无需退还定金30000元；3、反诉被告支付反诉原告逾期支付违约金178000元；4、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月，反诉原告赵泽仁将包头市青山区青山路5号街坊华清佳苑2栋5单元610号房屋通过58同城网络平台出售，反诉被告主动联系购买。2018年4月29日双方签订《二手房屋买卖合同》。双方约定，合同签订之日反诉被告付定金3万元，于2018年5月30日付27万元作为第一期房款，60日内过户，并在办理过户手续的当天支付尾款59万元。合同签订后，反诉被告虽于2018年6月2日付款27万元，但是迟延3日。反诉原告一再敦促反诉被告备齐尾款办理过户手续，但反诉被告一直找种种理由拖延。2018年8月1日，反诉原告如约为反诉被告腾出房屋，但反诉被告一直以没有凑够尾款为由拖延。2018年9月19日，反诉原告忍无可忍之下，再给反诉被告打电话，双方通话时长近一小时，起初反诉被告仍然要求再等一等，继续凑钱，此时依约产生违约金483800元。此后，反诉被告提出确实凑不够尾款，同意反诉原告再将房屋登记58同城出售，并称另择他处购房。2019年初，反诉原告仍未能将房屋售出。反诉原告将唯一住房出售后，使用反诉被告的第一期付款，在异地另行购房，并支付定金10万元，由于反诉被告迟迟不能将第二期尾款支付，反诉原告被起诉，导致10万元定金损失。反诉原告长达一年之久无法购房，异地房价上涨两倍，这让反诉原告不得不放弃购房。反诉被告出尔反尔极不诚信的违约行为严重损害了反诉原告的合法权益，给反诉原告造成了巨大的经济损失，给反诉原告的工作、生活带来极恶劣的影响，致使反诉原告生活陷入困顿。双方多次协商退费事宜，但反诉被告拒不承担违约责任，反而倒打一耙，向人民法院起诉。为维护自己的合法权益，现反诉原告诉至贵院，请求人民法院，判令反诉被告承担违约责任，以弥补反诉原告的损失。 反诉被告（本诉原告）王俊武辩称，一、答辩人同意解除案涉《二手房屋买卖合同》，被答辩人已将房屋出售给第三人，案涉《二手房买卖合同》无法继续履行。二、被答辩人应当退还答辩人定金3万元，本案中并不存在答辩人违约导致合同解除或无法继续履行的情形。2018年9月19日，答辩人与被答辩人协商，在答辩人未凑齐房款前，为不影响被答辩人售房，被答辩人可边等边将案涉房屋登至58同城售卖，优先他人购买，答辩人并未明确表示解除合同。至2019年10月10日，答辩人凑够房款后，要求被答辩人继续履行合同，但此时被答辩人坐地起价，将合同约定的89万元房款抬高至100万元（详见答辩人举证短信聊天记录），双方就被答辩人擅自抬高合同价款无法达成一致意见，故协商一致解除合同，由被答辩人将案涉房屋出售后，退还答辩人30万元房款（详见答辩人举证2019年1月24日，时长01:12:45通话录音中“00：00：28赵泽仁：房子预付款我已花，卖了房子我会给你的；01：11：47赵泽仁：少则半年、多则一年，我把房子卖出去，一分不少给你王俊武”）。答辩人认为：1、解除合同并非因答辩人单方原因，被答辩人坐地起价，抬高合同价款，导致双方无法达成一致意见，导致合同解除，不应当对答辩人适用定金罚则：2、解除合同系双方协商一致行为，且双方协商一致，由被答辩人全额退还购房款30万元，被答辩人应当履行。三、被答辩人诉求的第一期购房款逾期付款违约金8100元过高。根据《合同法》第114条第二款：“约定的违约金过分高于造成的损失的，……予以适当减少”之规定，以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题解释二》第29条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量……”之规定，案涉《二手房屋买卖合同》约定的每日1%违约金明显高于被答辩人受到的损失，应当予以减少。答辩人认为，被答辩人将案涉房屋出售给第三人价款为103万元，比当时出卖给答辩人价款高出14万元，被答辩人并无损失甚至获得收益，即使存在损失，仅为应付房款的利息损失，答辩人逾期支付第一期房款仅两日（约定5月30日前，实付6月2日），并未对被答辩人产生任何损失，故应结合答辩人逾期日期较短，被答辩人可得利益未受损失以及公平原则等因素，按中国人民银行同期贷款利率标准计算违约金：27万元×4.35%÷365日×2日=64.35元。四、被答辩人诉求的逾期支付第二期购房款违约金169900元，无依据，不应予以支持。1、支付第二期房款59万元的条件尚未达到，逾期付款违约金产生的前置条件未达到。《二手房屋买卖合同》第四条约定了房屋价款支付方式：“第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款59万元”，故第二期价款59万元的逾期付款违约责任产生的前置条件是案涉房屋的房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕”，现房屋产权证、土地使用权证自始未办理过户，支付第二期房屋价款59万元的条件尚未达到，故违约金产生的前置条件未达到，被答辩人诉求支付第二期价款逾期付款违约金无依据。2、被答辩人计算逾期支付第二期房屋价款违约金的依据错误。被答辩人反诉答辩人支付第二期房屋价款逾期付款违约金的计算方式为：自2018年4月29日（合同签订日）起60日内应付59万元，即2018年6月28日前足额支付完毕，答辩人2018年9月19日通知被答辩人解除合同，时隔82天，故第二期房屋价款的违约金计算方式为59万元乘以1%×82天。根据案涉《二手房屋买卖合同》可知，被答辩人混淆了合同约定的“过户时间”和“付款时间”：被答辩人据以计算第二期逾期付款违约金所依据的60日是“过户时间”（合同第七条“双方应于本合同生效之日起60日内到房地产主管部门办理过户手续,及房产交易过户平台手续”）;而“付款时间”为合同第四条约定的“第二期:在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款59万元”。故第二期房款付款条件尚未达到，不存在逾期付款违约金;双方未在合同中约定逾期办理过户的违约责任，被答辩人基于答辩人没有按照合同约定的“过户时间”支付第二期房屋价款来计算逾期付款违约金无依据;即使存在逾期付款违约金，则违约金过高，应按中国人民银行同期贷款利率标准计算。综上，请法院应依法支持反诉第一项诉讼请求解除案涉案二手房买卖合同，依法调整反诉第三项诉讼请求中违约金数额，依法驳回反诉第二项、第四项、第五项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。王俊武作为甲方与赵泽仁作为乙方于2018年4月29日签订《二手房屋买卖合同》一份，合同约定：赵泽仁自愿将其所有的坐落于包头市××区房屋一套（建筑面积为129㎡）出售给王俊武，房屋总价款为89万元，房屋价款的支付方式为2018年4月29日支付定金3万元，2018年5月30日前支付首付款27万元，在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款59万元。合同第五条约定：于2018年8月1日向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益的更名手续，并正式向原告交付房屋，且于正式交房后腾空该房屋。合同第七条又约定：双方应于本合同生效之日起60日内到房地产主管部门办理过户手续及房产交易过户平台手续。第八条约定：甲方如不按合同规定的日期办理房产过户以及交付房屋，每逾期一天按房价总额的1%计算违约金给乙方，逾期超过3个月，乙方有权解除本合同，解约时，甲方将已收的房价款全部退还乙方。第九条约定：乙方全部或一部分不履行本合同约定的日期给付房屋价款时，其逾期部分，乙方应加付按日1%计算的违约金给与甲方，逾期超过3个月时，甲方有权解除本合同。后双方在该合同落款处又补充条款，补充条款第2条约定：甲、乙双方协商，首次交付30万元，卖方开始办理此房屋之前的税票前手续，如无法办理更名在王俊武名下，所产生的大税由甲方承担。补充条款第3条约定：甲方税票办理更名完成，乙方交接尾款59万元，款齐之日起30日内腾出此房屋。合同签订前，王俊武于2018年4月18日向赵泽仁支付定金1万元，合同签订当日即2018年4月29日向赵泽仁支付定金2万元，于2018年6月2日向赵泽仁支付首付款27万元，之前支付的3万元定金也计算在首付款内，赵泽仁给王俊武出具了收到首付款30万元的收条一张。后双方因支付尾款发生争议未在合同约定的时间向有关部门申请办理相关附属设施和相关权益更名手续。赵泽仁于2019年5月将该房屋以103万的价格出售给第三人，并于2019年11月14日办理了产权过户登记手续。后经双方多次协商退款事宜，王俊武与赵泽仁于2020年1月14日签订《协商退款》协议一份，协议载明：“今赵泽仁与王俊武协商2018年购房时未履行合同后期按比例退王俊武首付款事宜，于今日起每季度向王俊武退10%-20%，协商最终以具体商议决定”。 对于双方没有继续履行合同及59万元余款未支付的原因，王俊武称，王俊武确实存在当时无法支付59万元的情形，但是在王俊武提出要办理过户时，赵泽仁也拒不过户，因为合同约定办理过户手续完毕之日付款59万元，赵泽仁应按照合同约定的日期办理过户手续，假如存在办理完毕过户后王俊武无法付清59万元的情形，则赵泽仁可以要求王俊武承担逾期付款违约金，但赵泽仁没有按照合同约定履行其办理过户手续的义务，王俊武即享有先履行抗辩权才导致59万元房款没有支付。另合同第四条约定：双方在房屋交易平台过户，甲方需配合乙方进行房屋贷款。可以说明贷款也是赵泽仁基于合同应负的法定义务，房屋过户给王俊武，王俊武使用房屋进行贷款或再卖支付赵泽仁房屋尾款，均属于王俊武的自由，赵泽仁的干涉没有依据。赵泽仁称：双方约定60日内办理变更登记，但时间届至到60日时，王俊武声称其手上的房屋卖40万元没有卖出去，没凑够尾款，不能在过户之日支付尾款，要求赵泽仁将房屋先登记在58同城上，2018年9月19日距离双方约定的过户日期已过去3个月，王俊武提出再次购房但仍然没有凑够尾款，在此之前的2018年9月14日王俊武明确告知赵泽仁要买更便宜的保林苑的房屋，明确提出解除合同，王俊武一再违约导致合同无法履行。上述王俊武的代理人的陈述与王俊武在2018年9月14日录音中的陈述一致，王俊武要求赵泽仁先行过户，过户之后用赵泽仁过户之后的本案争议的房产贷款再来支付尾款，对于王俊武对合同的变更赵泽仁明确表示不同意，王俊武代理人陈述的先履行抗辩权王俊武不享有，理由是王俊武一再告知赵泽仁其手上的房产没有售出无法支付59万元的尾款，已经明确表示不能履行合同约定的义务，是先期违约行为，在此情形下，王俊武提出另行购房，属于根本违约，不论是先期违约还是根本违约，都应按照合同约定支付违约金，王俊武假设办理过户手续之后所产生的情形是不可能出现的，因为双方协商此情形的时候，赵泽仁已经断然拒绝了。 王俊武为证明其主张，向本院提交证据如下：证据一、王俊武与赵泽仁于2018年4月29日签订的《二手房屋买卖合同》原件一份，用于证明：合同第四条约定：第2期房屋价款支付期限为“房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日”，现房屋未办理上述过户手续，支付第2期房屋价款条件未达成，不存在赵泽仁反诉所称逾期付款问题。赵泽仁对该组证据的真实性认可，证明目的不认可。称双方约定在2018年8月1日前办理更名手续，更名手续的当时需支付尾款59万元，但王俊武因凑不齐尾款提前要求解除合同，在王俊武已经明确表示凑不齐尾款放弃购买房屋的情形下，王俊武已经先期违约，所以双方办理过户手续的条件因王俊武的违约而未成就。证据二、1、定金收据原件2张；2、付款人为王俊武和吴素英的中国银行人民币汇款业务回单原件2张及赵泽仁出具的收条复印件1张，用于证明：王俊武向赵泽仁支付房屋定金3万元，于2018年6月2日分两笔向赵泽仁通过银行转账方式支付购房款26.39万元，另现金支付赵泽仁6100元，共向赵泽仁支付购房款30万元。赵泽仁对该组证据真实性及证明目的均认可。证据三、王俊武妻子吴素英和马秀兰的短信聊天记录截图打印件2张，用于证明：王俊武于2018年10月10日要求赵泽仁继续履行合同，但赵泽仁坐地起价，将原本89万元的房屋价款抬高至100万元，后双方对房屋价款无法达成一致，最终协商一致解除合同，王俊武对合同的解除没有过错。赵泽仁对该证据真实性、关联性、证明目的均不予认可，仅从手机截屏看不出手机的使用人是吴素英和马秀兰，也无法核实吴素英的身份，而且本案所涉房产是由赵泽仁所有，与马秀兰无关，马秀兰也不能代表赵泽仁对房屋的价款作出承诺，即使作出任何承诺也是无效，从信息的内容可以看出，王俊武已经明确告知赵泽仁另行购买房屋，不再购买赵泽仁的房屋，可以看出是王俊武违约在先。证据四、1、赵泽仁与案外人签订的二手房买卖合同、房产证复印件各一份；2、协商退款协议原件1份，用于证明：1、赵泽仁已将房屋出售给案外人，案涉合同无法继续履行，应当予以解除，且双方在合同未继续履行时，达成一致意见，待案涉房屋出售后赵泽仁将王俊武支付的30万元房款退还王俊武，现房屋已经出售，赵泽仁应当依约履行退还房款义务；2、王俊武与赵泽仁签订的房屋买卖合同系协商一致解除，且并非因王俊武原因导致合同未能继续履行。且双方一致同意赵泽仁将房屋出售后向王俊武退还全部购房款，2020年1月14日，赵泽仁向王俊武出具“协商退款”协议一份，载明“于今日起每季度向王俊武退还10%-20%”，足以证明退还首付款30万元是双方协商一致的结果。赵泽仁的质证意见为：1、对该组证据中二手房买卖合同真实性及证明目的均不认可，由于该证据是复印件，与本案无关联性，该合同的内容可以证实赵泽仁由于王俊武的违约行为房屋迟延售出长达一年之久，该合同若已经实际履行则可以证实赵泽仁欲出售其房产的真实意思表示以及房产可以如约过户的事实，该房屋买卖合同上登记的建筑面积是130平方米，与房屋的实际情况不符；对房产证的真实性认可，证明目的不认可，房产证可看出根本不存在王俊武在第一次开庭中陈述的无法过户的情形，房屋建筑面积是151.06平方米，在原、被告签订二手房屋买卖合同时，给王俊武的售价远远低于当时房屋的实际价值，赵泽仁之所以低价出售是因急于用钱且明确要求王俊武一次性付清房款，因此王俊武的迟延付款行为已经构成根本违约；2、对协商退款协议真实性认可，证明目的不认可，该协商退款的手写凭据并非双方意思表示一致的产物，而是因为王俊武多次去赵泽仁工作单位滋事，赵泽仁单位的领导给赵泽仁施加压力的情形下，赵泽仁被迫出具了该手写凭证，因此该协议是无效的，该凭据上虽写明按季度退款，但并非是真实意思表示，而应以最终商定的方案退款，因双方至今未能就退款的总金额达成一致意见，该书面凭证还可以反映出赵泽仁并不同意全额退款。证据五、赵泽仁和王俊武录音通话光盘一张及文字摘要一份，用于证明：双方协商一致，由赵泽仁全额退还购房款30万元，赵泽仁应当履行退还30万元首付款的义务。赵泽仁对该证据真实性认可，证明目的不认可，双方的通话录音只是双方对违约的事实、违约金、利息、退款金额协商的过程，并不是最终的协商结果，而且赵泽仁明确提出来应当计算违约金，该录音也能证实王俊武存在违约的事实。上述证据，马秀兰未到庭，未质证。 赵泽仁提供的证据有：证据一、赵泽仁与王俊武于2018年4月29日签订的《二手房屋买卖合同》复印件一份，用于证明：双方于2018年4月29日签订的《二手房屋买卖合同》，赵泽仁欲将房屋卖给王俊武，双方约定了定金3万元，2018年5月30日付27万元作为第1期房款，60日内过户，并在办理过户手续前付清尾款59万元，否则承担违约责任。王俊武对该组证据真实性认可，证明目的不认可，赵泽仁将过户日期和付款日期混淆，合同并没有约定逾期过户的违约责任，合同约定的逾期付款违约金过高。证据二、户名为马秀兰的招商银行交易流水打印件1份，用于证明：王俊武逾期支付第1期购房款3天，构成违约，违约金为8100元。王俊武对该证据真实性认可，证明目的不认可，王俊武迟延支付第一期房款属实，但迟延支付3天对赵泽仁仅是利息损失，违约金请求过高应当予以调整。证据三、1、录音光盘一张及文字摘要一份；2、安居客网站公示的无锡房价市场价资料打印件一份，用于证明：1、王俊武未能如约凑够购房尾款，在与赵泽仁通话过程中自认违约事实，并最终导致双方合同未能履行，赵泽仁将房产卖给他人，已经顺利过户，不存在王俊武所称的不能过户的情形，赵泽仁卖给王俊武时仍按照89万元，并未涨价；2、2018年6月-2018年9月房价暴涨，若购买150平方米左右的房产，2019年9月的房价比2018年6月高出322650元，王俊武违约行为导致赵泽仁未能在无锡买房，给赵泽仁造成的损失远远高于赵泽仁主张的违约金和定金之和。王俊武对安居客网站截图不予质证，与本案无关；对录音的真实性认可，第3段录音中王俊武称要买保林苑的房屋不买赵泽仁的房屋原因是防止赵泽仁拖延退还首付款30万元，其次2018年9月14日第1段录音可以侧面体现出王俊武要求赵泽仁办理过户手续但赵泽仁拒不办理，合同约定的第二期付款日期是办理过户手续之日支付尾款。上述证据马秀兰未到庭，未质证。 本院认为，王俊武与赵泽仁签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方当事人应按照合同全面履行约定的义务。本案中，双方争议的主要焦点在于导致合同未履行的违约责任由谁承担及如何承担的问题。一、分析首付款支付的问题：双方在合同中约定支付首付款的时间为2018年5月30日，王俊武实际支付首付款的时间为2018年6月2日，迟延支付3日，本院认为，王俊武未按照合同约定的时间支付首付款构成违约，但考虑到王俊武迟延支付首付款的时间较短，且迟延支付首付款亦未构成根本违约导致合同解除，我国合同法中关于违约金的规定主要体现的是补偿性原则，有限度的体现惩罚性，赵泽仁按照合同约定的日1%主张违约金明显过高，且其对因王俊武迟延3日支付首付款所造成的损失举证不足，庭审中王俊武同意按照2018年同期贷款利率4.34%支付违约金，本院结合相关法律规定及本案实际情况，酌情按照银行同期贷款利率的四倍支持王俊武向赵泽仁支付逾期支付首付款违约金385.24元。二、分析合同未履行的原因及违约责任的问题。根据双方签订的合同及双方在庭审中提供的证据及陈述，本院认为，虽双方在合同中约定在房屋产权、土地使用权证过户手续办理完毕之日付清购房尾款59万元，但通过庭审查明事实可知，未在约定期限办理产权过户登记的原因主要是因为王俊武明确称自己未凑够尾款所致，但考虑到本案中，王俊武在凑不齐尾款的情况下为了避免给赵泽仁造成损失，及时告知赵泽仁可边等其凑齐尾款边将案涉房屋登至58同城另行售卖，优先他人购买，后在王俊武凑齐尾款要求赵泽仁继续履行合同时，赵泽仁又将购房总价款增加至100万元，导致合同最终未能履行。综合以上情况，本院认为，导致合同没有继续履行，双方均有责任。现案涉房屋已出售他人，且双方均同意解除合同，故对双方要求解除2018年4月29日签订的《二手房屋买卖合同》的诉讼请求，本院予以支持；对王俊武要求赵泽仁返还购房款30万元的本诉请求及赵泽仁、马秀兰主张无需退还定金并要求王俊武支付违约金17.8万元的反诉请求，本院考虑到在双方的通话录音中赵泽仁明确表示首付款30万元已使用，等卖了房子后一分不少的还给王俊武，双方就退还首付款还签订了协商退款协议，时至今日赵泽仁未按照双方约定退还首付款，且已实际占用王俊武已付购房款两年零五个月，再考虑到赵泽仁再次出售房屋的价格比出售给王俊武的价格高出14万元，庭审中赵泽仁对其主张的损失亦举证不足，结合我国合同法中关于违约金的规定主要体现的是补偿性，有限度的体现惩罚性的原则及公平合理原则，本院对王俊武要求赵泽仁退还购房首付款30万元的本诉请求，予以支持，对赵泽仁、马秀兰主张的无需退还定金并要求王俊武支付违约金17.8万元的反诉请求，举证不足，不予支持。 另，根据合同的相对性，签订案涉房屋买卖合同的主体为王俊武与赵泽仁，30万元购房款的实际接收主体也为赵泽仁，王俊武要求马秀兰承担返还购房款30万元的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除王俊武与赵泽仁于2018年4月29日签订的《二 手房屋买卖合同》； 二、赵泽仁于本判决生效之日起十五日内返还王俊武购房款 30万元； 三、王俊武于本判决生效之日起十五日内支付赵泽仁违约金 385.24元； 四、驳回赵泽仁、马秀兰其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费5800元，一审适用简易程序减半收取计2900元，王俊武已预交，由赵泽仁负担。反诉案件受理费1930元，赵泽仁、马秀兰已预交，由王俊武负担25元，赵泽仁、马秀兰负担1905元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。 审判员  袁丽云 二〇二〇年十一月三日 书记员  杜思漾 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。