湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1835号上诉人（原审被告）：周柳好，女，1956年7月14日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：罗仁，湖南湘江律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告)：严建汶，男，1951年2月20日出生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区。上诉人周柳好因与被上诉人严建汶合同纠纷一案，不服湖南省株洲市芦淞区人民法院（2020）湘0203民初1340号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周柳好的委托诉讼代理人罗仁、被上诉人严建汶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周柳好的上诉请求：1、请求撤销原审判决第一项，并依法发回重审或改判为上诉人无须向被上诉人支付2019年6月1日前场地管理使用费1670000元、2019年6月1日至2019年12月31日期间场地使用费874000元、2017年1月1日至2019年12月31日期间空调房变压器费108000元，共计2652000元；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：上诉人周柳好、被上诉人严建汶均不是本案的适格主体；一审判决认定事实不清,证据采信不当、程序违法。1、涉案场地系株洲市华成置业有限责任公司的公司财产，并非严建汶的个人财产，且该公司也非严建汶的一人公司。上诉人周柳好与被上诉人严建汶签订的《场地使用管理合同》是2019年1月1日，被上诉人严建汶将其双方签订的《场地使用管理合同》的签订日期涂改成2019年4月1日，可见在上诉人周柳好与被上诉人严建汶签订《场地使用管理合同》时，严建汶并没有取得华成公司的授权。2、一审法院认定事实不清、证据未经上诉人质证。一审判决书中认定:2012年11月19日，周柳好与华成公司签订《房屋租赁使用合同》、2014年1月1日，周柳好委托周后明与华成签订《场地使用合同》、《场地使用管理合同》各一份，以上未经质证的证据予以认定，明显违反我国《民诉法》和最高院《证据规定》的相关规定。3、2015年1月1日至2012年12月31日的《场地使用合同》是案外人袁国品与华成公司签订的，且一直在正常履行；涉案场地的出租人和承租人均不是上诉人周柳好和被上诉人严建汶，即周柳好和严建汶均不是本案的适格主体。二、上诉人周柳好未欠被上诉人严建汶的任何租金，一审法院第一项判决金额错误。1、2019年1月1日上诉人与被上诉人所签的《还款协议》，是被上诉人单方制作、上诉人不知情，且未与袁国品进行三方核对的情况下签订的，这份还款协议遗漏了袁国品委托案外人周爱桃、罗腊等人代付的近百万元。一审法院在第二次庭审中责令上诉人与被上诉人双方庭后提交银行收、付租金转账记录，上诉人与被上诉人均在规定时间内向一审法院提交了。而一审法院未组织上诉人与被上诉人、袁国品三方对账和质证，且将袁国品2020年度支付的130000元租金计入了上诉人2019年度所谓的欠付金额中；也没有查明袁国品或上诉人在2019年12月31日前实际欠付华成公司或被上诉人的租金金额，所作出的判决金额与实际情况不符，显然错误。2、上诉人与被上诉人双方所签订的合同没有实际履行，因为袁国品2015年1月1日与华成公司所签订的《场地使用合同》并未解除或终止，所以不存在上诉人周柳好欠被上诉人严建汶2020年1月1日之前的租金。根据被上诉人在一审案件中提供的案外人袁国品在2019年12月21日所作出的承诺书可以看出：上诉人周柳好并未欠被上诉人严建汶任何租金。被上诉人严建汶答辩称：一、上诉人认为上诉人和被上诉人均不是本案的适格主体与事实不符。被上诉人系株洲市华成置业公司的法人代表，占股份51%，其儿子严东剑占股份49%，公司为父子俩的私人公司，被上诉人代表本人和公司都是适格的民事主体。1、公司股东2019年1月曾召开股东会议确定：把公司的经营场地全权委托由被上诉人经营或被上诉人与他人签订合同由他人整体经营，以被上诉人名义签订合同，故被上诉人是本案合法适格的民事主体。2、被上诉人与上诉人实际签订合同的时间是2019年5月1日，由区市场管理局主持召开的协调会确定的上诉人每月租金从每月33万元降至25万元，是2019年4月28日上诉人和被上诉人双方签字确定。至于被上诉人与上诉人侄儿周后明签订的《场地租赁合同》、《场地使用管理合同》是上诉人亲笔签名，授权委托周后明与被上诉人签订的，上诉人称未见过上述合同不符合实际。3、2015年1月1日至2021年12月31日的《场地租赁合同》和《场地使用管理合同》均是上诉人全权委托其儿子袁国品与被上诉人的法人主体签订的，本案被上诉人所主张的各项费用均是上诉人委托的代理人袁国品签名认可的（见承诺书），故袁国品的行为代表上诉人。上诉状中说“上诉人与被上诉人所签订的《还款协议》是被上诉人单方制作，周柳好未欠被上诉人严建汶的任何租金，一审法院第一项判决金额错误“不妥！1、该协议是在市场管理局主持，多方参与，上诉人亲笔签字的。上诉人认定是单方制作，没有任何证据可以证明。上诉人认为“上诉人与被上诉人双方签订的合同没有实际履行，原因是上诉人委托其儿子袁国品与被上诉人签订的合同并未解除和终止”，既是这样，上诉人为何在区市场管理局的纪要和在新的合同上签字！即使合同未解除和终止，袁国品的所有民事行为都是由上诉人委托的，其责任和后果依法应由上诉人负责和承担。上诉人与被上诉人共签订了四份合同，可以认定上诉人是本案的适格主体，是债务人，且其儿子袁国品和上诉人签订的合同标的每月相差8万元。如上诉人认为被上诉人与其儿子袁国品的合同未解除和终止，应对被上诉人履行每月33万元租金的义务，而不是上诉人与被上诉人新签合同的月租金25万元。综上，上诉人是适格主体，名副其实的债务人，请求二审法院维持原判。原告严建汶向一审法院提出的诉讼请求：（诉讼中明确后）：1.判令解除原、被告于2019年4月1日签订的《场地使用管理合同》；2.判令被告立即退出涉案的使用场地并将该场地交还给原告；3.判令被告向原告给付2019年5月30日之前所欠的场地管理使用费180万元；4.判令被告给付原告空调机房和变压器场地使用费10.8万元；5.判令被告给付拖欠原告场地2019年6月1日至12月31日止的场地使用管理费87.4万元，2020年元月1日起的场地使用管理费计算至被告实际退出原告场地的时间为止；6.由被告承担诉讼费。一审法院认定的事实：一、与案涉场地权属有关的事实。株洲市华成置业有限责任公司（以下简称“华成公司”）系成立于1998年8月6日的有限责任公司（自然人投资或控股），原告严建汶系华成公司法定代表人，现有股东两人：严建汶、严东剑（系严建汶儿子）。坐落于湖南省株洲市芦淞区栗树街**华茂商厦（**，**）房屋为华成公司所有，建筑面积为12249.06平方米，-1-4层为商业用途钢混结构，510号为办公用途混合结构，产权来源为自建。2015年1月1日，华成公司内部形成如下《股东会决议》：从2015年元月1日起同意由严建汶或严东剑以个人的名义对外招商并签订合同或协议，市场招商签约收取的管理费和使用费付至严建汶或严东剑个人账户。2019年1月8日，华成公司（甲方）与严建汶（乙方）共同签订《场地使用管理合同》一份，由华成公司将其拥有所有权的栗树街46号附1-4层的场地整体交给严建汶使用，使用期限为10年，自2016年元月1日起至2026年12月31日止，合同约定甲方将商场整体给乙方使用，具体经营方式和形式由乙方自行确定，无论乙方是自用或转租，采取大包干保底，由乙方自负盈亏。二、案涉场地的租赁、使用管理的事实。2012年11月19日，周柳好（乙方）与华成公司（甲方）签订《房屋租赁使用合同》一份，由华成公司将案涉场地的附一层作为商场租赁给周柳好使用，使用期限为12年，自合同签订生效之日起至2024年12月31日止，在合同尾部的甲方签字盖章处加盖了华成公司公章并有严建汶的签名，周柳好在乙方处签名。2014年1月1日，周柳好（乙方）委托周后明与华成公司再次签订《场地使用合同》、《场地使用管理合同》各一份，由华成公司将案涉场地的1-4层（不包括东西夹层）整体交给周柳好使用，使用期限为8年，自2014年元月1日至2021年12月31日止。2015年1月1日，周柳好向华成公司提交一份《个人授权委托书》，委托其儿子袁国品全权与华成公司签订场地使用合同，管理处理市场相关事务。同日，袁国品（乙方）与华成公司（甲方）共同签订《场地使用合同》一份，由华成公司将案涉场地的1-4层（不包括东西夹层）交给乙方使用，使用期限为7年，自2015年元月1日起至2021年12月31日止，合同约定：2015年期间的每月使用费为15万元，2016年元月1日至2017年12月31日期间的每月使用费为16万元，2018年元月1日至2019年12月31日期间的每月使用费为17万元，2020年元月1日至2021年12月31日期间的每月使用费为18万元；付款方式为季付。在合同尾部的甲方签字盖章处加盖了华成公司公章并有严建汶的签名，袁国品在乙方处签名。2018年10月15日，华成公司因乙方欠付其场地使用费产生纠纷，向株洲市芦淞区人民政府提交书面报告《关于协助解决我公司与承包人产生纠纷的报告》（株华置字[2018]第03号），要求政府有关部门协助解决其与袁国品之间的纠纷。2018年10月24日，芦淞区市场管理局综治维稳中心组织华成公司与袁国品进行协商，并形成会议纪要，初步达成以下意见：袁国品于2018年10月24日前先支付华成公司租金欠款25万元，另于27日前再行支付5万元；余下租赁期限的月租金，华成公司原则同意为28万元/月，同时华成公司原则同意将袁国品前期所欠租金总额降为190万，具体事项近日双方再行协商。2019年1月1日，原告严建汶（甲方）与周柳好（乙方）签订《还款协议》一份，内容为：“甲方：株洲市华成置业有限责任公司严建汶，乙方：周柳好、袁国品，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，就乙方拖欠甲方1-4层商场使用场地的管理和使用费一事，经市老领导斡旋政府及市场管理局协调，甲、乙双方达成以下协议条款。一、从2016年元月至2018年9月30日止，由于乙方市场经营困难，乙方多次书面报告甲方要求降费，甲方大力支持，总计降费148万元。二、在市场管理局多次协调下，经三方会议纪要精神将欠费下调至295万元，乙方归还30万元后，所剩欠款265万元，甲方又同意核减105万元，将乙方欠款降至160万元，加上乙方2019年1-3月所欠费用约10万元，4-5月欠费10万元，共计乙方欠甲方管理使用费180万元（壹佰捌拾万元）。三、从2019年6月1日起至2020年5月30日止，乙方将欠款180万元均摊，务必在一年半内结清。四、本还款协议和《场地管理使用合同》是不可分割的整体，若违反本协议视同违反《场地管理使用合同》，甲方有权单独终止合同，按合同中的‘违约责任’处罚。五、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，双方签字即产生法律效力。甲方签字：严建汶（签名），乙方签字：周柳好（签字并按手印）”。2019年2月28日，因周柳好及其儿子袁国品仍未按期向原告交纳租金，双方再次产生纠纷。芦淞区市场管理局综治维稳中心再次组织严建汶、周柳好等人召开协调会，根据芦淞区市场管理局综治维稳中心所做会议记录记载，严建汶以华成公司的代表、周柳好以市场承包商的身份分别参与会议，会议达成以下基本意向：“一、即日起，周柳好于15日内归还欠款160万元；二、严建汶同意将租赁期限延长至2028年12月31日；三、严建汶将场地使用费降至25万元/月为起点；四、在新合同签订之前，2019年1-3月份场地使用费按原合同（协议）执行；五、新合同具体条款、含场地使用费调整等细节条款由双方协商明确。”严建汶、周柳好分别在会议记录上签名确认。2019年4月30日，芦淞区市场管理局综治维稳中心又一次组织严建汶、周柳好等人召开协调会，并形成以下意见：“一、租期为2019年5月1日至2029年4月30日；二、后续租金25万元/月，按季收取，每季最后一月25日前付清当季租金75万元，两年后租金标准视市场情况再行协商确定，租金如逾期超过30天未全额付清，合同自行终止，周柳好无条件退场；三、今年一季度租金在2019年5月1日前到位，前述1、2项生效；四、正式合同细节双方再行具体明确，未尽事宜双方协商”。周柳好在会议记录上签名确认，严建汶签署“按政府市场管理局多次会议纪要双方再签订详细合同条款执行”的意见并签名确认。2019年4月30日，原告严建汶（甲方）与被告周柳好（乙方）共同签订《场地使用管理合同》一份，约定原告（甲方）将位于栗树街46号1-4层（不包括东西夹层和负一楼）的场地整体交给乙方使用。合同约定：第二条使用期限：10年，自2019年元月1日至2028年12月31日止。第三条管理使用费的递增方式：1、2019年4月1日至2019年5月30日2个月的管理使用费50万元，甲方考虑到乙方的困难同意降至40万元交纳，乙方必须在5月30前交纳给甲方。2、2019年6月1日起每月管理使用费25万元，按月交纳。乙方必须在应交月的25日前将本月管理使用费全部交给甲方，本管理使用费，未含甲方应向乙方出具的税务发票费用。3、2021年元月1日至2024年12月31日的管理使用费按每年当年市场行情价格双方协商确定。第四条付款方式：从2019年6月1日起，每月管理费和使用费按月支付：在每月25日前，乙方必须按时足额付至甲方指定账上，乙方逾期支付：本合同立即终止，乙方净身无条件退出甲方的使用市场。第五条保证金……第七条甲方权利与义务：1、甲方确保对使用标的拥有合法的使用权。2、依本合同约定收取场地使用管理费。……第八条乙方权利与义务：1、应具备合法的经营资格，并按照工商行政管理部门核准的经营范围亮证经营。乙方独立核算、自负盈亏，单独承担民事责任和法律纠纷。2、应按期足额主动向甲方交纳使用管理费和使用费，如逾期交纳，乙方净身退出甲方的经营场地。3、应将管理使用费支付于甲方指定的账户。……6、甲方将华茂商厦整体给乙方使用，只限于乙方经营专业市场并形成整体规模，具体经营方式和形式由乙方自行确定。乙方未经甲方书面同意不得将华茂商厦整体转让给他人，但乙方有权分给第三方使用，乙方与第三方签订的使用合同必须交一份给甲方备案，否则甲方有权单方终止合同。……第九条违约责任：1、乙方未按本合同约定按时足额主动向甲方交纳管理使用费的；2、乙方擅自将市场使用权整体转让、转给其他使用人的；3、乙方未将市场各经营业主真实的租赁合同交甲方备案的；4、因乙方自身原因导致本合同无法或不能履行而解除的；乙方如违反以上四条中任何一条，甲方可以单方解除本合同，合同保证金70万元不退，归甲方所有，乙方已完成的装修、局部改造和增添的设施、设备、不动产和物品无偿归甲方所有，乙方无条件净身退出甲方使用场地。第十条：本合同期满如甲方继续对外招商，在乙方己诚信履行本合同及在同等使用条件下，乙方享有优先签约权。第十一条其他：1、任何一方行使合同解除权的，可将解除合同的通知直接挂号邮寄至本合同中对方的住所地，一经挂号邮寄，凭签寄单，视为送达至对方。2、不可抗力的原因导致合同不能或无法履行的，甲方应退还乙方的保证金，并由双方另行协商或依法处理。3、合同履行过程中发生纠纷时双方应友好协商处理，协商不成时，由株洲市芦淞区人民法院管辖。4、本合同一式两份，甲乙双方各执壹份，双方签字即产生法律效力，还款协议是本合同附件，具有本合同的同等法律效力。5、双方对合同内容的变更或补充应采用书面形式，并由双方签字或盖章作为附件，附件与本合同具有同等的法律效力。甲方：严建汶（签字），乙方：周柳好（签字并注明身份证号码）。合同上的落款日期为2019年4月1日，原、被告双方在庭审中均确认上述合同实际系2019年4月30日签订。在庭审中，原告严建汶称被告周柳好自2012年11月19日开始与华成公司签订合同，租赁并使用了案涉的场地，在2014年周柳好又委托其侄子周后明与华成公司签订了合同。被告认为目前涉案场地系周柳好的儿子袁国品在使用，使用依据为2015年1月1日由袁国品与华成公司签订的合同。对于2019年4月30日的合同，被告提出系在被欺骗情况下与原告签订，但未向本院提交有关证据。三、与合同履行、租金支付有关的事实2019年12月21日，袁国品向严建汶账户支付6万元租金，在转账电子回单空白处袁国品手写以下承诺：“承诺书第一项：2019年6月1日至2019年12月31日欠付甲方场地使用管理费共计874000元（捌拾柒万肆仟元），2020年元月31日前交250000元，剩余624000元2020年4月底前交完；第二项：2017年元月1日至2019年12月31日欠付空调房变压器费每月3000元共108000元（壹拾万捌仟元），2020年元月31日前交70000元，2020年5月底交38000元；第三项：原欠1800000元按协议（还款协议）办理（壹佰捌拾万）。袁国品（签名）2019年12月21日，见证人：袁实（签名）”。涉案场地自被告租赁后，一直用于经营皮具城。在庭审中，被告称现有租赁户二十余户，对外以袁国品的公司（株洲市东南国品贸易有限责任公司）与次承租人签订合同，并由该公司及其袁国品进行实际管理，已经提前收取了部分次承租人后续租赁期内的租金。原告起诉要求解除合同，但未将需要提前解除合同、收回场地的情况告知各租赁户。在本案中，原告严建汶主张被告周柳好欠付其以下费用：1.2019年5月30日之前所欠的场地管理使用费180万元；2.2019年12月21日的承诺书中明确的空调机房和变压器场地使用费10.8万元；3.按照25万元/月的标准计算2019年6月1日至12月31日期间所欠的场地使用管理费87.4万元；4.2020年元月1日起按照25万元/月的标准计算的场地使用管理费。被告认为周柳好非合同当事人，并未欠付原告费用，在本院释明后，被告向本院提交了有关付款凭证，用于证明被告或袁国品方已经按合同约定履行了支付租金的义务。根据被告提交的付款凭证，在2019年12月22日之后，被告于2020年1月19日向原告儿子严东剑付款10万元；于2020年4月10日向原告付款3万元；共计向原告支付了13万元款项，对此原告予以认可。被告另向本院提交了其他付款凭证，付款时间均在2019年12月21日之前，大部分凭证的付款主体为袁国品。另，2020年年初新冠肺炎疫情爆发，受疫情影响芦淞市场群推迟复市，直至3月底才全部复市。一审法院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点为：一、原、被告主体是否适格？二、原告严建汶（甲方）与被告周柳好（乙方）于2019年4月30日签订的《场地使用管理合同》是否应当解除？三、被告周柳好是否欠付原告费用及具体数额？评议如下：关于第一个争议焦点。首先，公司有权自由处分其财产。案涉坐落于湖南省株洲市芦淞区栗树街46号华茂商厦（-1-4层，510号）房屋为华成公司所有，但2015年1月1日，华成公司以股东会决议的形式将该场地交由公司股东个人对外签订合同并收取相关费用，该决议内容不违反法律法规的强制性规定，系公司自治的意思表示。之后，严建汶作为华成公司的法定代表人、股东，于2019年1月8日与公司签订《场地使用管理合同》一份，严建汶依据该合同从华成公司处取得了案涉场地的使用、管理权。因此，严建汶作为原告向法院起诉，行使案涉场地租赁有关的权利具备事实和法律依据，原告严建汶的主体适格。其次，根据原、被告双方在诉讼中提交的多份合同可以看出，周柳好从2012年11月19日开始，以个人名义从华成公司处承租了案涉场地的附一层用于经营皮具城，该合同约定的租赁期限为12年，本应至2024年才到期；2014年1月1日，周柳好又委托周后明与华成公司另行签订了二份《场地使用合同》、《场地使用管理合同》，承租了案涉场地的1-4层；租赁期限至2021年12月31日止；2015年1月1日，周柳好又委托其儿子袁国品与华成公司重新签订了《场地使用合同》，由周柳好继续承租了案涉场地的1-4层，并对场地使用费（租金）等进行了调整。该份合同的乙方虽为袁国品，并由袁国品签字确认，但原告提交了周柳好于2015年1月1日出具的《个人授权委托书》，授权袁国品全权与华成公司签订合同，管理处理市场相关事务，该委托书上有委托人周柳好与被委托人袁国品的签名，故袁国品签订上述合同的行为系受周柳好委托所为，其并非合同的当事人，此时涉案场地所签合同的乙方仍为周柳好，甲方为华成公司。2019年4月30日，周柳好与严建汶个人签订的合同上有周柳好的签名，且签订合同时严建汶已从华成公司处取得了涉案场地的管理、使用权。被告虽辩称该合同系被告受欺骗所签，实际履行合同的主体仍是袁国品，履行的仍是2015年的合同。但结合本案的几份合同、周柳好与原告签订的《还款协议》、袁国品所作出的承诺书以及政府市场管理部门的会议记录等内容来分析，从2012年开始就是周柳好作为乙方从华成公司处租赁了案涉场地用于经营皮具城，严建汶作为华成公司的代表在其中行使甲方权利，因周柳好屡次欠付租金问题，政府市场管理部门多次协调并形成会议纪要。在2019年严建汶取得涉案场地的转租、使用、管理权限后，因周柳好仍拖欠甲方租金，在市场部门的协调下，双方决定重新签订租赁合同，并对之前所欠费用进行了结算，且下调了之后的租金标准。由此才有了周柳好作为乙方与严建汶作为甲方于2019年4月30日所签订的合同，该合同系周柳好所签订，故原告将周柳好作为被告起诉主体适格。被告辩称2015年的合同尚在履行，履行合同的主体为袁国品的主张与事实不符，该院不予采信。关于第二个争议焦点。虽然原、被告主体均适格，且在合同中也有乙方未按期交纳租金，甲方享有合同解除权的约定。但根据本案实际情况，被告租赁涉案场地已有八年之久，用于经营皮具城，租赁的场地有四层，涉及几十个商铺，现有次承租人二十余人，合同能否继续履行或解除关系到二十余户次承租人的利益。且从本案合同的签订来看，双方约定的租赁期限较长，被告虽有多次欠付租金的行为，但在原告通过自身催讨或政府有关部门协调后，双方均能达成补充协议，并多次调整了租金标准重新签订了合同，另被告欠付部分租金的行为也没有导致双方的合同目的不能实现；且合同目前仍在履行当中，涉案场地处于正常经营状态，如果贸然提前解除合同、收回场地也不利于市场的稳定与发展。况且在原告起诉时全国新冠肺炎疫情尚未完全结束，被告未能按期支付租金也有疫情影响的因素存在，该院希望原、被告双方在特殊时期能够守望相助，努力克服新冠肺炎疫情带来的不利影响，化解各自的危机，助力市场的稳定。综上，该院结合本案实际，考虑新冠肺炎疫情对于租赁市场的影响，以及被告的违约程度、次承租人的利益、维护市场的稳定等综合因素，认为原、被告双方的合同宜继续履行为妥，但双方在合同中约定有“2021年元月1日至2024年12月31日的管理使用费按每年当年市场行情价格双方协商确定”的内容，待2021年1月1日时双方可再就租金问题协商处理，如不能达成一致意见原告可按合同约定行使相关权利。故该院对于原告要求提前解除合同并收回场地的诉请依法不予支持。关于第三个争议焦点。如上所述，原、被告双方的合同宜继续履行为妥，故被告应当继续履行向原告支付租金与场地使用费的义务。对于被告是否欠付原告有关费用以及具体数额，双方在庭审中陈述不一。该院认为，根据2019年12月21日，袁国品向原告出具的承诺书内容可以看出，截止至该日期时止，被告已经明确其共欠付原告三项费用，分别为：（一）2019年6月1日至2019年12月31日期间欠付原告场地使用管理费共计874000元；（二）2017年元月1日至2019年12月31日期间欠付空调房变压器费每月3000元共108000元；（三）2019年6月1日前原欠场地使用费1800000元。以上承诺虽系袁国品作出，但在周柳好委托其签订合同时的授权委托书中有全权委托其代为“管理和处理市场相关事务”的内容，且在市场日常的管理过程中，也实际是由袁国品代为履行了包括租金支付、市场管理等的事务，故袁国品所作的承诺系行使代理权的行为，该承诺书的内容与周柳好本人签订的还款协议、市场会议纪要等记载的内容基本相符，可以认定为原、被告双方对之前所欠费用进行的结算，故该院对于被告在2019年12月21日时尚欠付原告上述三项费用的事实予以确认。因此对于原、被告分别提交的付款情况，结合双方的质证意见，对于被告目前尚欠付原告具体款项的数额，重点对2019年12月21日之后的付款情况进行审查。被告周柳好提交的付款凭证中，付款时间在2019年12月21日之前的部分应当属于双方结算时已经计算的部分，该院不再重复核算。根据被告提交的付款凭证以及质证意见，在2019年12月21日之后，被告于2020年1月19日向原告儿子严东剑付款10万元；于2020年4月10日向原告付款3万元；共计向原告支付了13万元款项，对此原告予以认可，予以确认。原告认为该13万元款项系被告支付的2020年度租金，因2020年度新冠肺炎疫情的影响，该院认为对于2020年度的租金，原、被告双方可以另行协商，故该费用该院酌情抵扣2019年6月1日前所欠的180万元费用。因此，一审法院认为，被告周柳好应当向原告支付以下款项：（一）2019年6月1日至2019年12月31日期间欠付原告场地使用管理费共计87.4万元；（二）2017年元月1日至2019年12月31日期间欠付空调房变压器费每月3000元共10.8万元；（三）2019年6月1日前原欠场地使用费167万元（180万元-13万元）。对于原告2020年度租金的主张，因原告起诉时间为2020年4月，受新冠肺炎疫情的影响，本年度租金是否需要部分免除或降租等，原、被告双方可再行协商确定，本院暂在本案中不予处理，如协商不成，原告可以依据合同根据实际履行情况另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条第一款、第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十四条、第二百二十六条与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告周柳好于本判决生效之日起十日内支付原告严建汶2019年6月1日前所欠的场地管理使用费（租金）1670000元、2019年6月1日至2019年12月31日期间所欠的场地使用费（租金）874000元、2017年元月1日至2019年12月31日期间所欠的空调房变压器费108000元，共计2652000元；二、驳回原告严建汶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29056元，减半收取计14528元，由被告周柳好负担。二审审理中，上诉人周柳好与被上诉人严建汶均未提供新的证据。上诉人在上诉状中提出一审案卷中有三份证据没有质证，二审补充质证。证据一：2012年11月19日周柳好与华成公司签订的《房屋租赁使用合同》原件；证据二：2014年1月1日周后明与华成公司签订的《场地使用合同》原件；证据三：2015年1月1日袁国品与华成公司签订的《场地使用管理合同》原件进行质证。上诉人对证据一的真实性没有异议，对关联性有异议，与本案无关；对证据二三性均有异议；对证据三没有异议，2015年1月1日至2021年12月31日合同主体是袁国品，不是周柳好，证明周柳好没有欠2015年2019年的租金。被上诉人称合同均是真实的，不是周柳好签名的都是周柳好授权的。本院认证：对三份证据的真实性、合法性、关联性予以认定。对一审认定的事实和采信的证据予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点是：一、上诉人周柳好与被上诉人严建汶是否是本案的适格主体？二、一审程序是否为违法？三、上诉人和被上诉人所签订的合同是否实际履行，上诉人是否应当支付被上诉人租金？上诉人周柳好与被上诉人严建汶是否是本案的适格主体？经审查，周柳好侄儿周后明与被上诉人严建汶、被上诉人法人主体签订的《场地使用合同》、《场地使用管理合同》，周柳好儿子袁国品与被上诉人严建汶、被上诉人法人主体签订的《场地使用合同》，均有上诉人周柳好的授权委托，故周后明、袁国品在周柳好的授权范围内行使代理权限，应由被代理人周柳好承担民事责任，故上诉人周柳好是本案的适格主体。被上诉人严建汶系株洲市华成置业有限责任公司的法人代表，该公司通过股东会决议将其场地交由公司股东个人对外签订合同并收取相关费用，系公司意识自治，符合法律规定。被上诉人严建汶作为原告起诉上诉人行使场地租赁相关的权利，主体适格。一审程序是否违法？上诉人称在一审中有证据未予质证，经审查，三份证据中的第三份证据即2015年1月1日袁国品与华成公司签订的《场地使用管理合同》已在一审庭审质证，其他两份证据是在原审法院法庭询问双方最早签订合同时是什么时候时，被上诉人回答2012年11月19日及2014年1月1日签订了合同并当庭提交，上诉人未质证，一审在程序上确有不妥，二审已完善质证程序。上诉人和被上诉人所签订的合同是否实际履行，上诉人是否应当支付被上诉人租金？根据双方在诉讼中提交的多份合同、上诉人周柳好与被上诉人签订的《还款协议》、袁国品所作出的承诺书以及政府市场管理部门的会议记录等内容来分析，从2012年开始就由周柳好在华成公司处租赁了案涉场地用于经营皮具城，周柳好屡次欠付租金问题，亦经政府市场管理部门多次协调并形成会议纪要。2019年4月30日双方在市场管理部门的协调下，重新签订租赁合同，并对之前所欠费用进行了结算，且下调了之后的租金标准，明确了欠付的租金。故双方租赁合同已实际履行，上诉人应当支付被上诉人欠付的租金，具体理由及数额一审法院已阐述清楚，本院予以确认。至于上诉人称《还款协议》中遗漏了袁国品委托案外人周爱桃、罗腊代付被上诉人的款项，若查证属实，可由周爱桃、罗腊向被上诉人主张权利。综上，上诉人周柳好的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费28016元，由上诉人周柳好负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘焦平审 判 员 段郴雯审 判 员 王 虹二〇二〇年十一月二十日法官助理 黄慧娟书 记 员 王 琪