上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初48338号原告：孙汉军，男，1977年7月31日出生，汉族，住江苏省。委托诉讼代理人：庄小燕，上海沪泰律师事务所律师。被告：王柔，女，1993年10月9日出生，汉族，住辽宁省沈阳市。原告孙汉军与被告王柔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙汉军及其委托诉讼代理人庄小燕，被告王柔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙汉军向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告向原告支付2019年4月15日至2019年10月14日期间的房屋租金24,000元；2.请求法院判令被告向原告支付逾期支付租金的违约金4,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2016年10月6日，原告与案外人曹某某签订房屋租赁合同，承租上海市浦东新区思普路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称：系争房屋)，租期自2016年10月7日至2020年10月7日，合同签订后，原告向案外人支付了至2019年10月6日租金。2017年10月2日，原告与案外人曹某某再次签订了租期为5年，至2022年10月2日止的租赁合同。(2018)沪0115民初85649号案件民事判决书判决确认原告与案外人于2016年10月6日签订的房屋租赁合同有效，且因原告已经支付租金至2019年10月6日，故该期间原告有权占有房屋，原告与案外人于2017年10月2日签订的租赁合同无效。2018年10月12日，原告与被告签订《房屋租赁合同》约定原告将系争房屋出租给被告，月租金4,000元，租赁期限自2018年10月15日至2019年10月14日。该《房屋租赁合同》签订后，原告按约将系争房屋交付被告使用，但被告拖欠原告2019年4月15日至2019年10月4日期间租金未付，原告多次要求被告支付，但被告拒绝。现原告以被告拖欠租金，构成违约为由起诉来院，要求判如所请。王柔辩称，被告确实未向原告支付2019年4月15日至2019年10月14日期间的租金。原、被告签约时，原告所提供的系争房屋产权证复印件是假的，该复印件上记载的房屋产权人是案外人曹某某，但事实上房屋的产权人并非曹某某，同时原告提供的两份与曹某某签订的房屋租赁合同，其中第二份已经被法院认定为无效。原、被告签约时，原告与案外人夏某某就系争房屋已存在纠纷，但原告并未告知被告。签约后，原告还告知过被告如果有女的大房东(即夏某某之母)来找被告不要理睬，而在夏某某及其母亲上门找被告时原告也没有出面解决。被告与夏某某于2019年4月15日就系争房屋重新签订了租赁合同，该合同约定的租赁期限是2019年4月15日至2020年4月15日，并明确夏某某与原告的任何经济问题与被告无关，租金由夏某某母亲代收，夏某某及其母均在合同落款处签名。被告遂根据该合同向夏某某支付了2019年4月15日至2019年10月14日期间的租金。关于违约金4,000元，因为被告支付过押金4,000元，原告至今尚未退还，如果法院判决被告违约，则被告同意以押金冲抵违约金或租金。对于违约责任，不应由被告承担，即使被告迟延支付租金，也是原告与夏某某之间的纠纷引起的，原告对此存在过错，而且被告已经将租金支付给了夏某某。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权系登记在案外人夏某某名下，曹某某系夏某某之父。2018年10月12日，原告(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》约定：甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2018年10月15日至2019年10月14日；月租金4,000元；租金季付，其后房屋租金应在前一期租金到期前7日内支付；保证金4,000元，合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以冲抵本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途退租的，应与甲方协商一致，并按月租金的1倍向甲方支付违约金。双方还就其它权利义务进行了约定。合同签订后，原告向被告交付了系争房屋，被告向原告支付了保证金4,000元及至2019年4月15日的租金。2018年11月11日，夏某某向原告就确认合同无效一案向本院提起诉讼，案号为(2018)沪0115民初85649号，要求确认原告与曹某某2017年10月2日就系争房屋签订的《房屋租赁合同》无效，并由原告迁出并返还系争房屋，支付自2017年10月2日起至房屋返还之日止的房屋使用费。2019年4月26日，本院作出一审判决认为虽曹某某为无权处分人，但因系争房屋当时的产权人对曹某某出租事宜是知情且同意的，故2016年10月6日曹某某与原告签订的《租房协议书》(租期自2016年10月7日至2020年10月7日)合法有效；2017年10月2日，曹某某与原告就系争房屋再次签订的《房屋租赁合同》因曹某某无权处分且夏某某拒绝对曹某某的出租行为进行追认，故该合同无效，据此判决曹某某与原告2017年10月2日签订的《房屋租赁合同》无效并驳回了夏某某的其余诉讼请求。收到判决后，原、被告均未上诉。另查明，被告与案外人夏某某签订《租赁合同》约定夏某某将系争房屋出租给被告，租期自2019年4月15日至2020年4月15日；月租金4,000元；每三个月一付；此房屋与原告的任何经济问题与被告无关。本案审理过程中，案外人夏某某及其母夏晓英来院说明情况如下：曹某某去世后，因未收到系争房屋的任何租金，故要求被告不再向原告支付租金，之后于2019年4月15日前后与被告签订了租赁合同，租期为一年，到期后双方续租一年，被告系支付了2019年4月16日至今的租金，且至今仍居住在系争房屋内。就上述情况，被告予以认可，原告则表示由本院依法核实。审理中，原告表示(2018)沪0115民初85649号民事判决作出后，原告便将判决结果告知了被告，并向被告催讨过租金，对此被告表示原告系将该结果告知了被告男友。以上事实由原告提供并经庭审质证的与被告签订的《房屋租赁合同》、(2018)沪0115民初85649号民事判决书，被告提供并经庭审质证的与案外人夏某某系签订《租赁合同》及当事人当庭陈述、案外人夏某某、夏晓英当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。本案争议在于被告是否仍负有向原告支付2019年4月15日至2019年10月14日期间的租金的义务，对此本院认为，根据生效的(2018)沪0115民初85649号民事判决书，原告系有权出租系争房屋，因原告在签约后按约向被告交付了该房屋，故被告在涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限内对系争房屋的占有使用系基于在原告对系争房屋的合法占有基础上，在被告并未举证其对系争房屋的占有使用存在障碍的情况下，原告有权收取该部分租金。虽在被告承租过程中，原告与案外人夏某某、夏晓英存在诉讼纠纷，两案外人就某某向被告提出了异议，但被告在获悉法院判决的基础上仍与系争房屋产权人夏某某签订了租赁合同并支付租金，该行为显然欠缺考虑，被告已向案外人夏某某支付租金的行为并不构成被告拒绝向原告支付涉案《房屋租赁合同》项下租金的合法理由，故本院对原告要求被告支付租金的请求予以支持。因涉案《房屋租赁合同》明确约定被告已付租赁保证金可冲抵欠付的租金，故本院依法予以准许。而就被告向案外人夏某某重复支付的2019年4月15日至2019年10月14日期间的租金，可由被告另行向案外人夏某某予以主张。关于原告要求被告支付逾期付款违约金的请求，该请求并不具有合同依据，且在本院判令被告支付原告租期内剩余租金的情况下，原告在涉案《房屋租赁合同》项下的可得利益并未受到影响，即便被告逾期支付租金也系因原告与案外人夏某某诉讼纠纷这一不可归责于被告的事由所致，本院难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、被告王柔于本判决生效之日起十日内支付原告孙汉军租金24,000元(被告已付租赁保证金4,000元可冲抵部分租金二、驳回原告孙汉军的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费500元，减半收取计250元，由原告孙汉军负担35元，被告王柔负担215元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二〇年十一月六日书记员  王佳杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。