上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9593号上诉人(原审被告)：范士梅，女，1977年5月1日生，汉族，户籍地安徽省。委托诉讼代理人：江信南，上海博群律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海立兆物业管理有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：周建红，董事长。委托诉讼代理人：韦振亮，上海俊豪律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：竹仁尧，男，1962年2月15日生，汉族，户籍地浙江省嵊州市。上诉人范士梅因与被上诉人上海立兆物业管理有限公司(以下简称立兆物业)、竹仁尧房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2020)沪0114民初1398号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。范士梅上诉请求：撤销(2020)沪0114民初1398号判决书之判决内容，依法驳回立兆物业的全部诉讼请求。事实和理由：一、立兆物业以房屋租赁合同起诉，范士梅并非合同方，不应作为一审被告。合同具有相对性，范士梅并非合同相对方，没有合同的权利义务，范士梅与竹仁尧及立兆物业的其他法律关系应另案处理。二、没有充分证据证实范士梅与竹仁尧存在合伙关系。三、范士梅也不存在拖欠房租情形。范士梅于2018年4月与立兆物业相关人员“厉总”的聊天记录的真实性在另案中也由立兆物业所认可。范士梅经营餐厅期间均按期支付房租，立兆物业也承认在2018年时，曾经确认过房租及物业费的收费标准。且按商业习惯，商铺房屋均是先付后租，出租人不可能允许使用人在长期拖欠房屋的情况下使用房屋。立兆物业答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。竹仁尧未作答辩。立兆物业向一审法院起诉请求：1．解除立兆物业与竹仁尧之间签订的《房屋租赁合同》；2．竹仁尧、范士梅向立兆物业支付租金人民币(以下币种均为人民币)254，866元(其中包括2018年1月16日至2018年7月15日期间的租金39，706元、2018年7月16日至2019年1月15日期间的租金160，600元、2019年1月16日至2019年3月18日期间的租金54，560元，合计254，866元。)；3．竹仁尧、范士梅向立兆物业支付免租期租金54，560元；4．竹仁尧、范士梅向立兆物业支付违约金52，800元(相当于2个月的租金)。一审法院认定事实：2017年6月30日，立兆物业与竹仁尧就上海市嘉定区天祝路XXX弄XXX号楼102室(以下简称系争房屋)签订一份《房屋租赁合同》，约定立兆物业将系争房屋出租给竹仁尧办公使用，该房屋的建筑面积总计400平方米。租赁期限为5年，自2017年7月16日至2022年7月16日止。2017年7月16日至2019年7月16日期间房屋日租金为2.2元／㎡，2019年7月16日至2022年7月16日期间房屋日租金为2.5元／㎡。免租期为2个月，2018年5月16日至2018年7月16日免交租金。租金按6个月为一期支付，第一期租金乙方应于2017年7月1日前全部付清，以后每期租金支付时间为该期的一周前支付。甲方应于收到每期租金的同时签署租金收据给乙方。每期租金由乙方以现金形式支付或以银行划账方式付至甲方指定银行账户。乙方应于双方签订房屋租赁合同当日向甲方支付租赁保证金26，400元，乙方在收到租赁保证金同时开具保证金收据给乙方。乙方不得以租赁保证金抵付租金等任何费用。租赁期限内，水费、电费、物业管理费等房屋使用费由乙方承担。乙方应按本合同的规定，按时支付租金、租赁保证金及其他各项应付费用。乙方逾期不支付租金累计超过20日的，甲方有权单方面解除本合同，并追究乙方违约责任。如任何一方未按本合同约定履行，本合同另有特别约定相关责任的，从其约定；本合同没有特别约定相关责任的，经另一方书面催告后仍不履行的，其视作根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的贰倍。物业费收费为每月15元／㎡。2017年度至2020年度物业费收费为每月9元／㎡，优惠每月6元／㎡；2021年至2022年物业费为每月10元／㎡，物业费三个月一付，先付后使用。合同另对其他事项作了约定。2019年3月10日，范士梅书面确认，其为系争房屋实际经营负责人，于当日至系争房屋内搬东西。3月18日，范士梅向立兆物业发出通知。称“本人与你方多次协商签合同一事，一直未达成协议，现我决定放弃在此经营，今日将我个人的物件拿走，特告知。”嗣后，范士梅搬离了系争房屋。3月22日，立兆物业向系争房屋的租户及经营者发出《告知函》，要求结清欠付的租金等，无果。之后，立兆物业以竹仁尧、范士梅拖欠租金等为由，诉至法院，要求判如所请。就系争房屋已付租金的问题，庭审中，立兆物业提交了其自行制作的账单明细(租金、物业费、水电费)，认为自2017年7月16日至2019年3月18日，应付租金、水电费、物业费合计615，199元，已付360，333元(含范士梅向案外人高超支付的195，600元)，未付254，866元。庭审后，因范士梅当庭提交了其支付租金、物业费、水电费的相关收据、转账回单等，立兆物业经核对后确认，应付租金、水电费、物业费合计615，199元，收到226，501元(范士梅提交的已付款单据中，有一笔是其向案外人高超转账支付的195，600元，庭审中范士梅坚决否认该笔款项系支付的租金，立兆物业遂未将该笔195，600元计算在已收款项中，基于此，立兆物业在原来诉请基础上当庭增加了要求再支付195，600元租金的诉请)，未付388，698元。范士梅认为，账单明细系立兆物业单方制作，不予认可，并称明细单上的物业费、水电费都已支付，并无异议，但是对租金标准有异议。范士梅认为其与永宁公司人员“厉总”商谈的系争房屋物业费、租金的标准合计为650元／天，其已根据“厉总”的要求将相应款项付到了立兆物业的账户上，立兆物业也开具了收据。范士梅另表示，若按照竹仁尧与立兆物业签订的合同，其对明细中的金额则无异议。庭审中范士梅坚持称其通过向案外人高超转账支付的195，600元并非支付的系争房屋租金，庭审后却又表示认可该笔费用作为已付的租金。一审法院另查明，1．立兆物业、范士梅庭审中一致确认系争房屋权利人为永宁实业。2015年9月，永宁实业与立兆物业就包括系争房屋在内的物业签订租赁合同，永宁实业委托立兆物业管理和租赁包括系争房屋在内的物业。2．为办理营业执照、合同备案需要，范士梅于2017年7月同案外人永宁实业就系争房屋签订了一份《房屋及场地租赁合同》。3．在法院审理的范士梅与案外人朱文祥健康权纠纷一案(案号(2019)沪0114民初6175号)中，根据该案庭审笔录记载，范士梅曾答辩称“我是2017年7月16日与竹仁尧一起到金嘉广场做生意，但是当时签订租赁合同，转让费25万元，租期是5年，是由竹仁尧出面签的……”4.2017年7月4日，案外人孟凡平出具《收条》一份，内容为其收到竹仁尧、范士梅转让金嘉商务广场三号楼101-1中餐厅转让费25万元。范士梅在庭审中表示确实支付过该笔中餐厅转让费。5．关于《房屋租赁合同》项下保证金26，400元，立兆物业明确表示已收到该费用，要求在本案中一并处理；范士梅称保证金系竹仁尧支付，其接手后保证金权利一并转让给了范士梅，若合同解除，亦要求该费用在本案中一并处理。一审法院认为，《房屋租赁合同》中“承租人”处明确载明系竹仁尧，乙方落款处也系竹仁尧签字，在竹仁尧并未退出与立兆物业之间租赁合同的情况下，立兆物业完全有理由信赖竹仁尧系与其建立合同关系的一方当事人，法院对此也予以确认。其次，范士梅虽坚持称合同并非其签订，但综合范士梅提交的付款单据等证据、租赁合同履行的实际、范士梅在本次庭审中的表述、在他案中的自述，均可以确认，范士梅亦系租赁合同的相对方。具体理由有：1．根据范士梅在他案庭审中的自述，其是“2017年7月16日与竹仁尧一起到金嘉广场做生意，但是当时签订租赁合同，转让费25万元，租期是5年，是由竹仁尧出面签的……”，故范士梅自己也认可是与竹仁尧一起租赁系争房屋做生意，并承认是由竹仁尧出面签订合同。2．范士梅庭审中认可向上家支付转让费25万元，该表述与本案中案外人出具给二人的《收条》相互印证。3．范士梅自2017年始就在系争房屋内经营，并向立兆物业支付租金等，立兆物业也向其开具了收据，其实际也在履行租赁合同。4．范士梅庭审中主张租赁合同项下保证金的权利应由其享有，本身也是认可其作为合同相对人的表现。综合上述分析，法院确认，竹仁尧、范士梅均系与立兆物业建立房屋租赁合同关系的相对方，享有合同项下的权利，并应承担合同项下的义务。涉案《房屋租赁合同》系竹仁尧、范士梅与立兆物业之间真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应按约履行。竹仁尧、范士梅自2018年10月30日后再未支付系争房屋租金，已构成违约，且范士梅于2019年3月18日已明确表示放弃在系争房屋内经营，立兆物业也同意终止合同，故法院确认，双方租赁合同自2019年3月18日起解除。合同虽已解除，但竹仁尧、范士梅仍应结清欠付的租金。范士梅称立兆物业与永宁实业签订的租赁合同为无效合同，立兆物业无权出租，缺乏依据，法院不予采信。范士梅虽称与永宁公司“厉总”就租金标准达成合意，但并无证据证明该“厉总”系代表立兆物业或立兆物业与竹仁尧、范士梅就合同内容作出了实质性变更，故对范士梅主张的租金标准，法院不予认可，双方应按《房屋租赁合同》履行。经查，竹仁尧、范士梅应付2017年7月16日至2019年3月18日期间租金、物业费、水电费合计615，199元。根据范士梅提交的收据、转账回单，其共计支付422，101元，其中包括其通过向案外人高超转账支付的195，600元(因立兆物业起诉时已明确将该笔款项计入已收租金中，范士梅庭后也确认该笔款项系支付的系争房屋租金，故法院将该款作为已付租金计算在内)。但该笔195，600元付款凭据本系范士梅在庭审中作为其证据提交，立兆物业也已表示收到了该笔租金，但在法庭调查过程中，虽经法院多次询问，范士梅拒不承认，庭后却又改口认可，其行为显不诚信，应予谴责。竹仁尧、范士梅未付款项为193，098元，该款竹仁尧、范士梅应当支付给立兆物业。涉案合同的解除系竹仁尧、范士梅违约所致，竹仁尧、范士梅应当向立兆物业支付违约金。立兆物业主张的相当于两个月租金标准的违约金，符合合同约定，且于法不悖，法院予以支持。立兆物业要求竹仁尧、范士梅支付免租期内租金，无合同依据，且违约金已足以弥补立兆物业损失，故对该诉请，法院不予支持。立兆物业已收取的租赁保证金26，400元，应当退还给竹仁尧、范士梅。竹仁尧经法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃了在诉讼中享有的举证、质证、答辩等权利，应承担不利后果。一审法院判决如下：一、上海立兆物业管理有限公司与竹仁尧、范士梅之间的《房屋租赁合同》于2019年3月18日解除；二、竹仁尧、范士梅应于判决生效之日起十日内向上海立兆物业管理有限公司支付租金193，098元；三、竹仁尧、范士梅应于判决生效之日起十日内向上海立兆物业管理有限公司支付违约金52，800元；四、上海立兆物业管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还竹仁尧、范士梅租赁保证金26，400元；五、上海立兆物业管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。本院二审期间，双方均未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁合同》由竹仁尧签署，载明的承租人亦为竹仁尧。虽然范士梅并未在《房屋租赁合同》上签字，但根据其陈述以及提交的付款单据等证据，结合合同的履行情况，一审法院认定范士梅亦系租赁合同的相对方。范士梅称其与竹仁尧间是商铺转让关系、转租关系，遭到对方否认，又无任何证据予以证明，与已经查明的有关事实不符。因此一审法院的认定，本院予以认同，理由一审法院已经详细阐述，本院不再赘述。至于范士梅主张租金已经足额支付，其基础在于立兆物业重新确定了租金标准。现并无证据证明永宁公司工作人员可以代表立兆物业，故本院对范士梅的该主张不予支持。综上所述，上诉人范士梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，700元，由上诉人范士梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年十一月二十七日法官助理  苗一路书 记 员  韩燕萍附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……