湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初8031号原告：湖南长沙金房子物业管理有限公司，住所地长沙市天心区涂新社区****。法定代表人：彭桂先。委托诉讼代理人：何俊，湖南维毅律师事务所律师。被告：张运华，女，1969年10月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周晨，男1966年12月23日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告湖南长沙金房子物业管理有限公司（以下简称原告）与被告张运华（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人何俊，被告委托诉讼代理人周晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判决被告支付物业管理费用（2009年9月1日至2019年12月31日）11773元；2、请求法院依法判决被告向原告支付违约金10677元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2009年9月1日、2012年9月1日、2015年9月1日、2018年9月1日先后四次与长沙市雨花区仁和雨花家园业主委员会签订《仁和雨花家园物业管理服务委托合同》，从2009年9月1日起至2021年8月31日止原告对仁和雨花家园小区提供物业管理服务。被告作为仁和雨花家园松月苑6栋401号业主（建筑面积为124.45平方米），应切实履行《仁和雨花家园物业管理服务委托合同》相关约定，但被告从2009年9月1日起无故拖延缴纳物业管理费用。依据2009年、2012年、2015年、2018年签订的《仁和雨花家园物业管理服务委托合同》的相关约定，从2009年9月1日起至2012年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.65元，小高层1.2元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金：从2012年9月1日起至2015年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.75元，小高层1.3元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金；从2015年9月1日起至2018年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.85元，小高层1.4元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金；从2018年9月1日起至2022年8月31日止，住宅房屋由业主按建筑面积每月每平方米多层0.85元，小高层1.4元收取，若业主无正当理由逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交未交管理费的万分之五缴纳违约金。被告从2009年9月1日起至2019年12月31日止被告拖欠物业管理费用11773元（124.45平方米×0.65元/平方米×36个月+124.45平方米×0.75元/平方米×36个月+124.45平方米×0.85元/平方米×52个月=11773元），违约金10677元(124.45平方米×0.75元/平方米×124个月×0.0005×[(124-1)/2×30]=10677元。根据有关法律规定，特向贵院提起诉讼，请依法公正裁判，实现原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，原告侵权在先，违约在先，理由如下：1、原告没有尽到物业公司的管理责任，被告所住单元的一楼在装修时违规拆承重墙，被告及本单元住户多次提醒物业公司要加强管理，要及时制止拆墙行为，原告置若罔闻，没有对拆墙户主提醒警告制止，致使承重墙被拆除，而且拆除两面，给本单元甚至本栋楼房留下严重的质量安全隐患，给本单元业主生命财产安全留下巨大风险，原告没有尽到管理义务，属于严重的管理失职行为，根据中华人民共和国城乡规划法，建筑工程质量管理条例，住宅室内装饰装修管理办法，物业管理条例，业主公约等法律法规的规定，承重墙是房屋的重要主体结构，严禁拆除承重墙，管理方物业公司负有提醒警告制止的义务，否则要承担管理失职和侵犯业主权利的责任并处一万元的罚款，本案中，物业公司就要承担这样的责任。2、原告没有履行安全保卫义务，本人的小车停在小区内于2010年5月和2011年10月两次车门被撬车内财物被盗（两次约损失六千余元），当时都反映到物业公司要求查监控（车就停在摄像头附近），物业公司说只有监控设备而并未继续开通，形同虚设，有监控而不开通有门卫和所谓的夜巡人员而未发现盗窃的发生，造成业主财物损失，本人当时都在物业进行了登记报备，后物业反应已遗失，物业公司没有尽到安全保卫义务要负失职的责任。3、违反业主公约擅自将小区一楼杂物间安排物业人员居住，并且对违反业主公约私自出租杂物间不加管理和制止，造成杂物间居住混乱，人员复杂，大多变成麻将室，或者废品站，杂物乱堆，隐患巨大，业主多次反映也未加管理和整改，上个月松月苑六栋杂物间引发火灾，出动了119，险些酿成大祸，这就反应出物业公司长期管理不善将业主公约和物业管理合同视为儿戏的做法，应负管理责任。4、原告物业公司在本小区长期管理较混乱，很多违反物业管理规定的现象不加管理和制止，造成很多事故隐患和物业管理纠纷，大部分纠纷都是由物业公司违反管理合同和业主公约造成的，本人不一一列举。5、原告提出的证据，复印的收据明显是后期制作而成，不具备证据的条件，结合物业遗失了业主的车辆财物被盗登记，对自己有利的留存无利的就遗失更加说明证据的不可靠性。综上所述，物业公司侵权行为成立，并有多项侵权行为存在，给业主造成了严重的生命财产安全隐患，属于侵权严重证据确凿，按照法律规定，答辩人主张先履行抗辩权，在原告纠正侵权行为前，有权拒绝支付物业费并要求相应的赔偿，因此建议法庭驳回原告的无理起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月3日，原告（乙方）与雨花家园业主委员会签订《雨花家园物业管理服务委托合同》，约定甲方将雨花家园住宅小区委托乙方实行物业管理及服务，委托管理期限三年，自2009年9月1日起至2012年8月31日止；委托管理事项包括房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，公共设施和附属建筑物的维修、养护和管理，公共绿地、花草、树木、建筑小品的维护和管理，公共环境卫生，小区内交通与车辆停放秩序的管理，维护小区公共秩序安全，制止各种违法或威胁小区安全的行为，等；住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.65元，小高层1.20元向业主或物业使用人收取；合同还就双方其他权利义务责任等进行了约定。2012年8月20日，双方续签合同，委托管理期限为2012年9月1日至2015年8月31日，收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.75元，小高层1.30元向业主或物业使用人收取。2015年9月1日，合同续签，委托管理期限自2015年9月1日至2018年8月31日，收费标准为住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层0.85元，小高层1.40元向业主或物业使用人收取。2018年9月1日，合同续签，委托管理期限自2018年9月1日至2021年8月31日，收费标准同上份合同约定。被告系仁和雨花家园小区松月苑6栋401号房屋业主，房屋建筑面积124.45平方米。原告向被告进行了催收，但被告自2009年9月1日起未交纳物业费。2019年11月5日，原告委托湖南维毅律师事务所刘慧律师向原告发出《律师函》，要求被告支付401号房屋拖欠的2009年9月1日至2018年12月31日的物业费10503元及违约金9863元。被告及该系列案业主提供了涉案楼道、杂物间、垃圾桶周边、车辆停放等照片，显示小区存在垃圾处理不及时、车辆乱停放、杂物间住人等情况，以证明原告物业管理混乱，没有履行物业管理职责。原告另提供了涉案房屋该栋一楼的业主家外部照片，以证明一楼承重墙被拆，原告没有尽到管理义务，影响了房屋安全。本院认为，原告与长沙市雨花区仁和雨花家园业主委员会于2009年9月1日签订的《物业管理服务委托合同》及续签合同合法有效，该合同对被告具有约束力。上述合同签订后，原告在合同期间按照约定提供了基本的卫生、安保、维修、养护等物业服务，被告应当交纳物业管理费用，因此被告应当向原告支付2009年9月1日至2019年12月31日期间的物业管理费。被告一直拒交物业费，从被告及该系列案业主提交的证据来看，原告在履行物业管理职责方面存在着履行职责不到位，物业管理服务质量有欠缺的问题，本院根据实际情况酌情认定对原告主张的物业费按照合同约定标准的90%收取，故被告应当向原告支付物业费10595.7元【（124.45平方米×0.65元/平方米×36个月+124.45平方米×0.75元/平方米×36个月+124.45平方米×0.85元/平方米×52个月）×90%】，对原告超出部分诉讼请求本院不予支持。因原告履行合同存在瑕疵，对原告主张违约金本院不予支持。被告辩称原告侵权在先违约在先，存在没有尽到安全管理义务、没有履行安全保卫义务等问题。本院认为被告上述辩解与本案纠纷并非同一案由，可另行主张权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张运华于本判决生效之日起5日内向原告湖南长沙金房子物业管理有限公司支付物业管理费用10595.7元；二、驳回原告湖南长沙金房子物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序减半收取受理费181元，由被告张运华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 王 牌二〇二〇年十一月二日书记员 旷豪才