湖南省怀化市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘12民终1709号上诉人（原审被告）：周本军，男，1965年2月20日出生，汉族，住湖南省溆浦县。委托诉讼代理人：姜洪业，男，溆浦县江口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：周清华，女，1975年6月7日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告）：黄秀梅，女，1979年9月15日出生，汉族，住湖南省溆浦县。被上诉人（原审原告）：何升美，女，1982年11月7日出生，汉族，住云南省普洱市镇沅彝族哈尼族拉祜族自治县。上述三被上诉人共同委托诉讼代理人：戴隆华，男，溆浦县天裁法律服务所法律工作者。上诉人周本军因与被上诉人周清华、黄秀梅、何升美确认合同无效纠纷一案，不服湖南省溆浦县人民法院（2020）湘1224民初1010号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人周本军上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实不清，判决错误。被上诉人仅转账了80000元，并非当场一次性支付给上诉人224000元。被上诉人仅提供了“房基地转让协议书”，没有提供上诉人的收条、收据和合理的银行转账记录，也没有支付现金的来源证明。被上诉人说是2014年买的地，居然五年不来找上诉人办理相关手续，甚至不知道所买的地在哪里，不合常理。而且，既然合同无效，就不存在利息。请求二审法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人周清华、黄秀梅、何升美辩称：被上诉人虽转账支付了80000元，但协议约定的是现金交易，村里还收了9000元的迁户费，被上诉人一审中还提交了录音光盘等证据佐证，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人周清华、黄秀梅、何升美向一审法院起诉请求：一、请求法院依法确认原、被告签订的《房基地转让协议书》无效；二、判令被告返还原告房基地转让费224000元；三、支付资金占用利息73000元；四、由被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：被告周本军在卢峰镇哑塘村有一块屋基地出售。原告周清华、黄秀梅、何升美经他人介绍与被告周本军相识。经协商，被告周本军将位于卢峰镇哑塘村2组新塘垴上的一块屋基地出售给三原告建房，转让价格为224000元。2014年11月4日，原告周清华通过农业银行向被告周本军的银行账户转款80000元。2014年11月6日，原告周清华、黄秀梅、何升美作为乙方与被告周本军作为甲方正式签订了《房基地转让协议书》，协议约定了房基地的位置、四至、面积及转让价格，付款方式为协议双方签字后现金一次性付清。双方在协议书签名，舒某作为见证人在协议书上署名。协议书签订后原告当即将转让款付给被告。为便于原告建房，被告答应将何升美丈夫周百季的户口迁入卢峰镇哑塘村。之后，因某种原因周百季户口未能迁入哑塘村，原告建房审批手续未能办理。现该块屋基地已被征收，征收款被被告周本军领取。双方就返还屋基地转让款协商未果，原告诉至法院。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项规定，土地承包经营权的流转，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，被告周本军将土地出售给原告用于建房，明显改变了土地的农业用途，违背了法律强制性规定，故双方签订了《房基地转让协议书》应属无效。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告要求被告返还转让款，于法有据。涉案土地已被征收，征收款已被被告领取，故不存在返还的问题；原告要求被告按年利率6%支付资金占用利息，于法有据，予以支持。被告辩称未收到原告的转让款，不存在返还的问题，从双方提交的证据来看，原告提交了协议书、转账凭证，被告与原告周清华不存在其他经济往来，不可能无故给被告转款，被告对该转账凭证不能作出合理的解释，故应认定原告为买地向被告支付了转让款，对被告的主张，不予采信。综上，原告的诉讼请求，于法有据，予以支持。据此，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第二项及《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条的规定，判决：一、原告周清华、黄秀梅、何升美与被告周本军于2014年11月6日签订的《房基地转让协议书》无效；二、被告周本军在本判决生效后十日内返还原告周清华、黄秀梅、何升美房基地转让款224000元及利息73000元（该利息按年利率6%计算至2020年4月28日止）。如未按上述指定的履行期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5755元，减半收取2878元，诉讼保全费2120元，共计4998元，由被告周本军负担。二审中，上诉人周本军申请证人舒某出庭作证，拟证明案涉协议书上“舒某”的签名是否系其所签其不能确认，案涉转让费是否现金支付其不清楚。被上诉人周清华、黄秀梅、何升美质证未提实质异议。被上诉人周清华、黄秀梅、何升美提交了以下证据：1、原溆浦县国土资源局执法监察大队的询问笔录一份，2、微信聊天记录二页，拟证明上诉人已经承认收到了转让款152800元，其余款项被中介人拿走了。上诉人周本军质证认为：对证据1的真实性无异议，但询问笔录中所说的152800元上诉人没有收到，上诉人只收到周清华转账的80000元；证据2聊天记录中所说的就是这80000元。本院认为：上诉人申请的证人舒某出庭所作的证词没有实质内容，不予评价。被上诉人提交的上述证据具有真实性、合法性、关联性，上诉人在上述证据中自述已经收到案涉转让费152800元以及没有收据和中介人收取了剩余转让款等事实，上诉人在质证意见中虽予否定，但其无证据支持其反驳意见，对其该质证意见，本院不予支持，对上诉人提交的上述证据予以采信。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，农民的宅基地属于集体所有，《中华人民共和国土地管理法》第二条规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条第（二）项规定：土地承包经营权的流转，不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途。本案中，上诉人周本军将案涉土地出售给三被上诉人用于建房，违反了上述法律强制性规定，双方签订的《房基地转让协议书》依法无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此造成的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，双方应当返还各自取得的财产。关于上诉人是否已经领取案涉转让款的问题，从本案查明的事实来看，双方在协议中已约定土地转让款为224000元且以现金交付，被上诉人通过转账方式支付80000元不影响该约定的成立，上诉人在国土管理部门的调查中亦承认收到被上诉人的转让款152800元且没有收据，结合其自述的中介人拿走部分转让款的事实，本案应予认定其已经收取被上诉人案涉土地转让款224000元。对于该款以及由此给被上诉人造成的资金被占有期间的损失，上诉人依法应当承担返还和赔偿的法律责任。关于案涉土地返还的问题，被上诉人未实际使用案涉土地建房，且案涉土地已被征收，征收款亦被上诉人领取，故本案已不存在返还案涉土地的前提，故被上诉人无需承担返还土地的法律责任。一审判决认定案涉协议无效以及判决上诉人返还案涉转让款、赔偿资金占用费具有事实和法律依据，并无不当，本院予以支持。上诉人认为一审判决认定事实不清、判决错误等的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由依法不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5755元，由上诉人周本军负担。本判决为终审判决。审判长 周 晓审判员 彭湘平审判员 欧晓林二〇二〇年十一月三日书记员 沈慧娟