河北省霸州市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）冀1081民初3988号 原告：梁雷，男，1988年7月12日出生，回族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。 被告：廊坊市铭圳房地产开发有限公司，住所地：河北省廊坊市安次区杨税务新新小镇2-1-101，统一社会信用代码：91131002665283869P。 法定代表人：葛言周，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄锦，北京大成（石家庄）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志强，北京大成（石家庄）律师事务所实习律师。 被告：北京鑫佳众成房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区南磨房乡百子湾家园**楼，统一社会信用代码：9111010505928479XQ。 法定代表人：唐守昌，系该公司执行董事。 原告梁雷与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司、北京鑫佳众成房地产经纪有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁雷，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司的委托代理人黄锦、李志强到庭参加诉讼，被告北京鑫 2 佳众成房地产经纪有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告梁雷向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决确认原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司于2017年1月14日签订的两份《内部员工购房确认单》无效；2、请求法院判令被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司返还原告购房定金400000元整，并自2017年1月14日起，以原告所付购房定金400000元整为基数，按照年利率10%赔偿原告利息损失至购房定金退清之日止；3、请求法院判令被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司返还原告居间服务费80000元整，并自2017年1月12日起，以原告所付居间服务费80000元整为基数，按照年利率10%赔偿原告梁雷利息损失至居间服务费退清之日止；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年1月14日，原告与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订《内部员工购房确认单》，约定原告购买该公司开发的霸州市天鹅湾项目8-1-1202号和8-1-1702号的两套房屋。当日，原告支付购房定金40万元（工商银行卡62×××92支付15万元，农业银行卡62×××19付25万元），2017年1月12日向被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司员工陈哲支付居间服务费8万元，款项以汇兑方式转账至北京鑫佳众成房地产经纪有限公司员工陈哲的中国银行账号中。但时至今日，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司没有取得商品房预售许可证，没有房屋预售资格，购房合同无法履行。被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司未审查代理销售的房地产项目是否取得预售许可证便违规销售，亦属违法行为。原告多次找二被告公司 3 商量退款事宜未果。故此，向贵院提起诉讼，望贵院依法裁决。 被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司辩称，1、原告并不是被告的员工，只是为了享受内部员工福利，而冒用身份签订了《内部员工购房确认单》原告冒用员工身份存在明显过错，应当承担一定的不利后果。2、2017年1月14日，原告明知《内部员工购房确认单》为非正式商品房买卖合同，所涉房屋是没有预售许可证的，仍然坚持购买，可见原告对于该交易中的风险是应当预见自愿承受的，当下由于房地产大环境的不景气，房价有持续下跌的趋势，原告为了避免自己的损失，以涉案房屋没有预售证为由确认双方签订的内部员工购房确认单无效，并要求被告公司承担全部过错责任。简言之，原告在追逐利益时甘冒风险，在风险出现后为了保护自己的利益又要求被告承担全部责任。3、原告与被告没有约定违约金，或者损失计算方式，原告没有证据证明被告占用其资金给其造成损失及具体损失数额，故原告主张按照年利率10%计算利息的方式没有事实和法律依据。综上，即使判决内部员工购房确认单无效，依据合同法第五十八条之规定，合同无效的法律后果双方都有过错的，应当各自承担相应责任，本案双方签订的内部员工购房确认单属于双方真实意思表示，原告也存在一定过错，理应承担相应责任。 被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司未答辩。 原告针对其主张，向法庭提供如下证据： 1、2017年1月14日签订的《内部员工购房确认单》两份，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系，并且原告向被告支付合同金额。 2、廊坊明圳房地产公司出具的收据两份，证实向被告支 4 付相应金额400,000元。 3、2017年1月14日工商银行和农业银行的转账记录各一份，证明合同价款的支付方式。 4、2017年1月12日原告向陈哲的转账记录一份，证明原告向被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司员工陈哲支付的居间服务费80,000元。 5、霸州市人民政府信息公开截图，证明被告开发的天鹅湾没有取得预售许可证。 被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司质证意见：对证据1，真实性、合法性、关联性都认可，对原告所说存在合同关系也认可，确认单特别说明的第二条约定本单一经签署，即视为锁定房源，不予退房。对证据2，真实性合法性关联性和证明目的都认可。对证据3，对于证据三性及证明目的都认可。对证据4，不予质证。对证据5，认可。 被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司未发表质证意见。 被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司、北京鑫佳众成房地产经纪有限公司未提供证据。 经审理查明，2017年1月14日，原告梁雷与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订内部员工购房确认单两份。约定原告梁雷购买被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司开发的霸州市天鹅湾项目8-1-1202号房屋一处和8-1-1702号房屋一处，建筑面积均为137.95平方米，购房总款分别为1,012,553元和1,029,107元，协议签订当日原告支付给被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司定金400,000元。 经当庭询问被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司称其开发的霸州市天鹅湾小区项目至今未取得商品房预售许可证，未与原告签订房屋买卖合同，无法确定房屋交付时间。 5 本院认为，被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司与原告梁雷签订内部员工购房确认单后，未与原告签订正式房屋买卖合同，至今被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司未取得商品房预售许可证，亦无法确定房屋交付时间，其与原告签订内部员工购房确认单，收取原告购房定金款，违反法律强制性规定，双方订立的内部员工购房确认单无效，被告应当返还已经收取原告购房定金400,000元，并赔偿原告相应的利息损失。双方虽没有约定违约金或者损失计算方式，但铭圳公司占用梁雷资金给梁雷造成了损失，在没有证据证明具体损失数额的情况下，以支付资金占用期间利息为宜。利息自2017年1月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%/年计算，2019年8月20日起至退清全部款项之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年计算。梁雷主张按年利率10%计算利息的方式，没有事实和法律依据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明事实主张的，承担不利后果。原告主张其转账给陈哲的80,000元系被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司收取的居间服务费，无证据证实，本院不予支持。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告北京鑫佳众成房地产经纪有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、2017年1月14日原告梁雷与被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司签订的两份内部员工购房确认单无效。 6 二、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司返还原告梁雷购房定金400,000元，限本判决生效之日起七日内付清。 三、被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司于本判决生效后七日内向梁雷支付利息，以400,000元为基数，自2017年1月14日起至2019年8月19日按中国人民银行公布的同期同类贷款利率4.35%/年计算，2019年8月20日起至购房定金退清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%/年计算。限本判决生效之日起七日内付清。 四、驳回原告梁雷的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8,500元减半收取4,250元，由原告负担708元，由被告廊坊市铭圳房地产开发有限公司负担3,542元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，缴纳上诉案件受理费，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审判员  崔仰光 二〇二〇年十一月五日 书记员  董妍琨