广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20505号上诉人（原审被告）：刘青松，男，汉族，1982年1月12日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：王云彬，广东宏泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钮承军，男，汉族，1986年1月29日出生，身份证住址：湖北省郧西县。委托诉讼代理人：曲宁宁，广东宝城律师事务所律师。原审被告：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区华富街道深南大道**深圳国际创新中心****603,统一社会信用代码：91440300715279885G。法定代表人：包宗权。委托诉讼代理人：黄凯欣，公司员工。委托诉讼代理人：林荣金，公司员工。原审第三人：中国银行股份有限公司深圳罗湖支行，住所，住所地：广东省深圳市罗湖区宝安南路**宝丽大厦**社会信用代码：91440300892303591E。负责人：刘晓晖。委托诉讼代理人：赵兵，广东惠商律师事务所律师。委托诉讼代理人：江婉霞，广东惠商律师事务所律师。上诉人刘青松因与被上诉人钮承军、原审被告深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华公司）、原审第三人中国银行股份有限公司深圳罗湖支行（以下简称中行罗湖支行）买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初13186号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘青松上诉请求：1、撤销一审判决或将本案发回重审；2、本案一审、二审费用由钮承军承担。事实和理由：一、原审判决书认定刘青松向钮承军交付的房产应以钮承军看房时即刘青松已分隔好的房产现状为准属于事实认定不清、适用法律错误。《二手房买卖合同》第一条明确记载了出售房屋的面积为76.4平方米,并明确约定了买卖标的以房地产证记载为准。依据《二手房买卖合同》第一条的约定，双方的买卖标的就是房产证记载的76.4平方米。虽然刘青松实际是按照钮承军看房时的现状将房屋交付给钮承军使用的，交付时比房产证记载交付实际多了9平米，但这9平米不应视为二手房买卖合同的标的。二、原审法院认定刘青松违约没有事实和法律依据。首先，刘青松作为原双拼房的所有权人，将争议的9平米隔墙至C202房中是刘青松对其房屋行使所有权的体现，该行为在先，且并未违反任何法律法规的规定。因此，被告方不因该隔墙行为承担责任。三、原审法院认定钮承军没有过错属于事实认定错误。在刘青松从未承诺争议的9平米属于C202房、在合同明确约定买卖标的以房产证记载为准的情况下，钮承军认为刘青松在先的隔墙状态就是房产证记载的状态，而未充分履行合理的注意义务，核查房屋房产证及法定户型图或要求刘青松出示房屋的法定户型图，因此，钮承军并未尽到审慎的义务，存在过错。钮承军辩称，一、钮承军与刘青松签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，钮承军看房时刘青松的房产已经分隔好，且刘青松向钮承军交付的房产是以其分割好的房产交付。二、刘青松存在不能按看房时现状向钮承军继续履行交房义务的根本违约行为，应承担违约责任。三、钮承军在整个涉案房产交易过程中不存在任何过错，且钮承军持续还贷已达三十多万，涉案房产目前已升值百万，即便按原审法院判决的刘青松按成房款的4%向钮承军支付违约金也远远无法弥补钮承军的实际损失。四、本案刘青松的诉求无法律依据，因此诉讼费理应由刘青松全部承担。世华公司未发表陈述意见。中行罗湖支行述称，一、中行罗湖支行与钮承军仅存在金融借款的债权债务关系，中行罗湖支行依钮承军的申请发放贷款作为其购房资金，中行罗湖支行作为无过错方，不应对本案承担任何责任。二、钮承军向中行罗湖支行申请贷款200万元用于购买涉案房产，并将所购房产作为借款担保抵押给中行罗湖支行，双方已办理了抵押登记手续。三、钮承军与中行罗湖支行签订的《贷款合同》附件一第四条第四款的约定，若钮承军在贷款发放三年以内提前还款的，应提前30日向中行罗湖支行书面申请，并向中行罗湖支行支付提前还款补偿金。综上，中行罗湖支行不应就本案承担任何责任。钮承军向一审法院起诉请求：一、解除钮承军与刘青松于2017年10月20日签订的购房价为355万元位于布吉镇××（××）Ｈ1号楼Ｃ单位Ｃ202房产《房地产买卖合同》；二、刘青松返还钮承军购房款355万元；三、刘青松支付解除合同违约金71万元；四、刘青松支付解除钮承军实际经济损失87010.88元（含中介费、购房契税、个人所得税、印花税、登记费等费用）及逾期利息（按中国人民银行同期贷款利率自2017年12月6日计至判决生效之日前，暂计至2019年3月9日为5998.18元）；五、世华公司与刘青松承担此案的连带赔偿责任；六、若支持钮承军、刘青松解除合同，刘青松赔偿钮承军将202房产过6户给刘青松产生的一切费用，包括但不限于中介费、购房契税、个人所和税、印花税、登记费等费用；七、刘青松承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2017年10月20日，钮承军与刘青松通过世华公司提供售房中介服务签订《二手房买卖合同》，约定：刘青松向钮承军出售其位于布吉镇××（××）Ｈ1号楼Ｃ单位Ｃ202房产，房产建筑面积76.4平方米；房产转让价400万元；定金65万元于合同签订时支付；钮承军选择银行按揭付款方式付款；如刘青松履行义务超过7天或有其他根本违约行为的，钮承军可要求刘青松继续履行合同并以转让成交价为基数按日万之四支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求刘青松支付转让成交价20%的违约金或双倍返还钮承军已支付的定金；该房产连同室内装修及物品家俬一并出售，若产权有纠纷责任由刘青松全部承担。钮承军向刘青松支付房款355万元。涉案房产状况：于2017年12月13日由刘青松名下转移变更登记在钮承军名下〔粤（2017）深圳市不动产权第0236834号〕，于2017年12月14日在深圳市不动产登记中心办理了不动产抵押登记，抵押权人为第三人；现由钮承军按交付时的现状居住。因涉案房产的交易，钮承军支付世华公司中介费37000元，支付购房契税24962.94元、印花税5元，个人所得税24962.94元，登记费80元，共计87010.88元。另查，涉案房产与案外人陈海山购买的C203为双拼房。陈海山于2019年向该院提起诉讼，案号为（2019）粤0307民初2806号，诉请钮承军返还被占用的约9平方米（长3.1米，宽约3米）面积的房屋，并恢复原状。该案判决钮承军于判决生效之日起三十日内根据深圳市不动产登记中心备案的涉案C202房、C203房的房屋建筑面积分户平面图、房屋建筑面积分层平面图整改其所有的涉案C202房与陈海山所有的涉案C203房之间的分隔墙，将争议的约9平方米面积返还给陈海山，整改费用由陈海山与钮承军各承担一半。庭审时，世华公司陈述，看房时202房与203房已间隔并装修好，是根据房屋现状配置的户型图。深圳市不动产登记中心于2020年3月19日出具刘青松《购房资格证明》，确认刘青松家庭具备在本市限购区域内的住房购买资格。一审法院认为，钮承军、刘青松签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思的表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定。本案争议的焦点：一、刘青松交付房产应以房产建筑面积交付，还是刘青松分隔好的房产交付；二、刘青松是否违约；三、钮承军是否存在过错。关于焦点一，刘青松交付房产应以房产建筑面积交付，还是刘青松分隔好的房产交付。该院认为，《二手房买卖合同》虽约定刘青松交付的房产建筑面积约为76.4平方米，并注明以房产证登记为准，但钮承军向刘青松购买的第五园（二期）H1号楼C单位C202房产与案外人陈海山向刘青松购买的第五园（二期）H1号楼C单位C203房产为双拼房，根据钮承军、刘青松的庭审陈述可知，钮承军购房在世华公司居间下看现房，根据当时所看的现房交易，并非合同上述所约定的按建筑面积76.4平方米交易，那么交付的房产按看房时现状为准，这也符合二手房交易市场的习惯；同时，在钮承军与刘青松签订的《二手房买卖合同》最后一条约定房产连同室内装修及物品家俬一并出售，若产权有纠纷责任由刘青松承担，根据该约定刘青松交付的房产应以其装修好的房产为准。综上所述，该院认为，刘青松向钮承军交付的房产应以钮承军看房时即刘青松已分隔好的房产现状为准。关于焦点二，刘青松是否违约。因刘青松已分隔好的C202、C203房的户型图与国土部门备案的不一致，刘青松将应属于C203房的大约9平方米的面积分隔到钮承军的C202房，现C203房业主陈海山已另案起诉要求本案的钮承军返还约9平方米面积，该案已判决钮承军根据户型图返还陈海山约9平方米面积，钮承军所购的房产比其签订《二手房买卖合同》所预期的房产少9个平方米，刘青松不能按看房时现状向钮承军继续履行交房义务，刘青松已构成根本违约。关于焦点三，钮承军是否存在过错。该院认为，首先，没有证据证明刘青松告知钮承军涉案房产为双拼房；其次，刘青松也没有向钮承军出具涉案房产在国土部门备案的户型图，而刘青松向钮承军出售涉案的房产是按刘青松分隔装修好的现状交房；再次，二手房市场交易惯例，一般是买方先看现房，卖方交付房产按看房时房产现状交房，而根据《二手房买卖合同》内容及各方的庭审陈述，可知钮承军与刘青松约定的也是现状交房。综上所述，该院认为，钮承军已尽到审慎的义务，不存在过错，刘青松辩解钮承军亦存在过错，该院不予采纳。关于钮承军主张解除其于2017年10月20日与刘青松签订的《二手房买卖合同》。该院认为，由于刘青松的根本违约，导致钮承军签订《二手房买卖合同》合同的目的不能实现，交易过程中钮承军并不存在过错，而刘青松亦不可能按合同约定的现状交付房产，钮承军主张解除《二手房买卖合同》符合合同的约定及法律的规定，该院予以支持。关于钮承军主张刘青松返还购房款355万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿。钮承军与刘青松签订的《二手房买卖合同》解除后，根据前述法律规定，刘青松应向钮承军返还房款，钮承军向刘青松返还C202房产。钮承军与刘青松双方确认，钮承军支付刘青松购房款355万元，因此，刘青松应向钮承军返还房款355万元，同时钮承军向刘青松返还房产。关于违约金。由于刘青松对于违约并没有主观故意，钮承军亦未举证证明其损失，故违约金该院酌情按成房款的4%计，即刘青松支付钮承军违约金为14.2万元（355万元×4%）。关于钮承军主张的损失87010.88元，其中中介费37000元，购房契税24962.94元、印花税5元、个人所得税24962.94元、登记费80元、。《二手房买卖合同》解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，钮承军可主张刘青松赔偿损失，上述款项为钮承军的损失，该院予以确认，钮承军主张刘青松赔偿损失87010.88元，该院予以支持。关于钮承军主张世华公司对刘青松的上述债务承担连带责任。该院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，世华公司并非合同的相对方，根据合同的相对性，钮承军主张世华公司赔偿损失，没有事实及法律依据，该院不予支持。钮承军与刘青松签订的《二手房买卖合同》解除，钮承军应将涉案房产交回刘青松，并协助过户至刘青松名下，由于涉案的房产现登记在钮承军名下，且抵押给在第三人，并办理了抵押登记，因此，钮承军应消除抵押权，向第三人办理赎楼后，再协助办理登记至刘青松名下，因此产生的费用由刘青松承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除钮承军与刘青松于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》；二、刘青松于该判决生效之日起十日内返还钮承军购房款355万元，同时钮承军向刘青松返还位于布吉镇××（××）Ｈ1号楼Ｃ单位Ｃ202房产〔粤（2017）深圳市不动产权第0236834号〕；三、钮承军在收到刘青松355万元款项后五日内注销位于布吉镇××（××）Ｈ1号楼Ｃ单位Ｃ202房产〔粤（2017）深圳市不动产权第0236834号〕的抵押登记，中行罗湖支行协助办理注销抵押登记；四、钮承军在注销抵押登记之日起十日内将位于布吉镇××（××）Ｈ1号楼Ｃ单位Ｃ202房产〔粤（2017）深圳市不动产权第0236834号〕协助过户至刘青松名下，由此而产生的税费由刘青松承担；五、刘青松于该判决生效之日起十日内赔偿钮承军损失87010.88元；六、刘青松于该判决生效之日起十日内支付钮承军违约金142000元；七、驳回钮承军的其他诉讼请求。案件受理费41624元（钮承军已预交），由刘青松承担。本院查明，一审查明的事实清楚，本院予以确认。刘青松不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初2806号判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日作出（2020）粤03民终13621号裁定，驳回刘青松的上诉。本院认为，钮承军与刘青松于2017年10月20日签订的《二手房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制规定，应当认定合法有效。本案二审的争议焦点是：刘青松是否构成违约。在签订上述买卖合同前，钮承军查看了涉案房屋，世华公司还称户型图是根据房屋现状配置的，因此，刘青松交付的房屋应当符合看房时的现状。但是，刘青松作为双拼房业主，对双拼房进行了改造，明知涉案房产存在部分面积属于C203房，却并未告知钮承军该情况。因另案已经确定部分面积返还给案外人，导致涉案房产的面积与看房时面积不符。在此情况下，可以认定刘青松交付的房屋不符合看房时的现状，其行为可认定为构成违约，刘青松应当承担违约责任。综上，刘青松的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费37032.08元，由刘青松负担。本判决为终审判决。审判长 陈 明 亮审判员 许 莹 姣审判员 张 秀 萍二〇二〇年十一月九日书记员 李妍（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。