广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0902民初5583号原告（反诉被告，以下简称原告）：梁艳星，女，1966年10月5日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区************，公民身份号码440************。委托诉讼代理人：曾志坚、苏如坚，广东鸿基律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：范振青，女，1993年5月17日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区***********，公民身份号码450************。委托诉讼代理人：吕伟泽，广东华创律师事务所律师。第三人：茂名市源之家置业顾问有限公司，住所地：茂名市****。法定代表人：冯国桢。第三人：广东鸿力房地产中介有限公司，住所地：茂名市********。法定代表人：黄暖娣。原告梁艳星诉被告范振青、第三人茂名市源之家置业顾问有限公司（以下简称源之家公司）、广东鸿力房地产中介有限公司（以下简称鸿力公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，被告范振青对原告梁艳星提出反诉，本院经审查后决定予以合并审理。本院于2020年10月13日公开开庭进行了审理，原告梁艳星的委托诉讼代理人曾志坚、苏如坚，被告范振青及其委托诉讼代理人吕伟泽、第三人源之家公司法定代表人冯国桢到庭参加诉讼，第三人鸿力公司经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告梁艳星向本院提出诉讼请求:1、判令解除原告梁艳星与被告范振青就房产证为粤房地证字第*****号，房屋坐落茂名市**************，权属人为原告项下双方所签订的房屋买卖合同；2、判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2020年6月29日，原告与被告及第三人签订《房屋买卖合同》，约定原告将其名下位于茂名市**************以66.5万元转让给被告，第三人提供中介服务。同日，原告收到被告支付购房款定金3万元。2020年7月23日，原被告双方到茂名市******签订了《广东省房地产买卖合同》，同日，原告收到被告支付购房款7万元，合同约定原告的悔约条件是原告将所收取的定金及购房款退还被告。上述合同签订后，原告基于父亲临终前的嘱咐，原告胞弟一直照顾患有精神分裂症且瘫痪的母亲，承诺胞弟对该房屋亦享有永久居住权。原告基于其女儿装修急需用钱，未征得胞弟同意私自转让涉案房屋，心怀愧疚。为此，原告在网签后多次与被告联系，请求协商解除原被告签订的涉案房屋的买卖合同，并于2020年8月19日已向被告退还定金及购房款10万元，但均未能协商一致。综上，为维护自己的合法权益，原告依据相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告范振青辩称，被告已履行合同的全部条款，原告提出解除合同的事实及法律依据不充足，原、被告存在阴阳合同，房产部门备案的合同规避纳税及贷款，违反国家强制性法律规定，应属于无效合同。原被告及中介的四方合同签署在先，是真实履行，应该以四方签署的合同作为有效合同，请求驳回原告所有诉讼请求。第三人源之家公司同意被告范振青的答辩意见。第三人鸿力公司不作答辩。被告（反诉原告）范振青提出反诉请求：1、请求人民法院依法宣告反诉人与被反诉人于2020年6月29日签订的《房屋买卖合同》（编号*****）为有效合同。2、请求人民法院依法判令被反诉人支付《房屋买卖合同》的违约金为人民币133000元（房产约定价格665000元×20%）及反诉原告支付的中介费用9975元，共142975元。3、诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2020年6月29日在第三人的主持下签订《房屋买卖合同》，确认了反诉人以665000元购买被反诉人名下的房产（即涉案房屋）的事实。后因被反诉人以其父亲过世前立下的口头遗嘱，要求被反诉人转让给其胞弟作为养育母亲的房子为由，拒绝履行签订《房屋买卖合同》，让反诉人无法在合同指定时间内购买涉案房屋。被反诉人明显违反了合同约定，现被反诉人单方提出违约，所以反诉人提出反诉，要求被反诉人支付违约金。为了维护反诉人的合法权益，特提起反诉，请求人民法院支持反诉人的诉求。原告(反诉被告)梁艳星辩称，一、原告与被告签订房地产买卖合同并非是原告的真实意思表示，更未得到共有权人的同意。二、根据双方签订《广东省房地产买卖合同》的约定，原告有权解除合同。三、被告请求原告支付违约金没有法律依据，依法不应得到支持。四、被告请求原告承担133000元违约金不成立，且该违约责任的约定显然不是原告的意思表示，且远远高于解除合同给被告造成的损失。五、原告行使解除权是基于对父母的“孝顺”及对胞弟的“关爱”，符合中国几千年倡导的道德观，不存在违反诚信的问题。六、被告在资金不足的情况下，在备案合同抬高价进行贷款的说明。原、被告围绕诉讼请求及答辩意见依法提交了证据，对双方提交的证据，经本院组织证据交换和质证，本院对无异议的证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：经审理查明，涉案房屋位于茂名市**************，其房地产权证（证号：粤房地证字第*****号）中登记的权属人为原告梁艳星。2020年6月29日，原告梁艳星作为卖方，被告范振青作为买方，第三人源之家公司、鸿力公司作为经纪方，四方签订了《房屋买卖合同》（编号：*****），《房屋买卖合同》主要约定：“第一条：物业情况。（以买卖之房屋）地址为茂名市**************。第二条：成交价、付款方式和税费约定。（一）该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为665000元。（三）付款方式，1、定金：签订本合同时支付人民币30000元作为定金，定金自动转为房款。2、首期房款（不含定金），按下列第（1）种方式支付：（1）首付款为人民币70000元，由买方在网签当天直接支付给卖方。第四条：合同三方的权利义务与违约责任。（一）卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的产权纠纷、债务、税项以及解除抵押等事项处理完毕，并保证办理交易过户完成时买方无须对上述事项负责。……卖方保证对该物业享有完整的处分权，保证该房产没有被司法机关查封，且出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引起的一切责任。由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。（二）经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同……买方于签该合同当天向经纪方支付人民币9975元作为咨询及中介服务费，如买方或卖方违约，导致交易不能进行或者交易取消的，经纪方无需退还咨询及中介服务费，违约方须赔偿另一方已支付的咨询及中介服务费。（三）卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金；逾期60天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的20%作为违约金。第五条：本合同如与后续办理手续所需的网签合同、声明、承诺等不一致，应以本合同为准。第七条：三方约定的其他事项（对合同条款内容的修改或补充）：③买卖双方约定，在办理该房屋过户贷款过程中，双方不得以任何理由推迟办理，超过3个工作日，由中介方以短信、微信、电话通知起算。”原、被告分别在《房屋买卖合同》上签名以及捺印指模，第三人源之家公司、鸿力公司分别加盖公司公章予以确认。同日，被告范振青支付30000元购房定金给原告梁艳星。2020年7月23日，原、被告双方到茂名市********办理房屋网签手续并签订了《广东省房地产买卖合同》（合同编号：*****），该合同主要约定：“甲方（转让方）梁艳星，乙方（受让方）范振青。第一条买卖房地产情况，甲方拟将位于茂名*****的房地产转让给乙方。第二条买卖房地产价格、付款方式，甲、乙双方议定该房地产交易总金额为730000元整。第三条登记过户手续办理，本合同签订之日起三十日内，甲、乙双方应携带有关资料到茂名市*******办理过户手续。第四条房地产交接，双方同意于2020年8月20日由甲方将该房地产交付给乙方使用。第六条违约责任，甲方决定中途不卖及逾期15天仍未交付房地产时，作甲方中途悔约处理，本合同即告解除，甲方应在悔约之日起七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方×仟×佰×拾×万×仟×佰×拾×元整的违约金。同日，被告范振青支付70000元首期购房款给原告。2020年6月24日，被告范振青支付5000元诚意金给第三人源之家公司，第三人源之家公司于2020年6月29日出具《收据》给被告范振青予以确认。2020年6月29日，原告梁艳星支付15000元给第三人鸿力公司。2020年7月24日，被告范振青支付4975元中介费给第三人源之家公司。2020年8月11日，原告梁艳星委托广东鸿基律师事务所发出《律师催告函》，请求双方协议解除分别于2020年6月29日、2020年7月23日签订的《房屋买卖合同》、《广东省房地产买卖合同》，但双无法达成一致的意见。2020年8月19日，原告梁艳星通过支付宝转账的方式将10万元购房款退还给被告范振青。本院认为，原告梁艳星、被告范振青、第三人源之家公司、鸿力公司于2020年6月29日签订了《房屋买卖合同》（编号：*****），该合同为当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。被告范振青反诉请求宣告即确认该份合同为有效合同，本院予以支持。原告梁艳星与被告范振青于2020年7月23日就涉案房屋又签订了编号为*****的《房地产买卖合同》，该合同中为规避国家税收而虚报房屋交易价格而订立的价格条款无效，但不影响该合同其他部分的效力。原、被告就涉案房屋先后签订了两份买卖合同，均为有效合同。被告范振青、第三人鸿力公司确认编号为*****的《房屋买卖合同》为本案的实际履行合同，原告梁艳星虽辩称对该合同部分条款不知情，但其已按该合同收取被告范振青定金、购房款。本院根据当事人的意思表示及合同履行的情况认定：编号为*****的《房地产买卖合同》是为办理房屋过户手续而签订的合同，编号为*****的《房屋买卖合同》是双方当事人选择适用且实际履行的合同，各方应依该合同全面履行义务。签订《房屋买卖合同》（编号：*****）后，原告梁艳星以非正当理由明确表示拒绝履行合同约定的交付房屋义务，被告范振青反诉请求原告梁艳星支付不履行交付房屋义务的违约金，应视为同意解除合同，请求原告梁艳星承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告梁艳星请求解除涉案房屋项下签订的买卖合同，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条的规定，合同解除后，原告梁艳星已经取得的财产应予返还被告范振青，同时原告梁艳星应承担违约责任，支付违约金给被告范振青。至于违约金的数额，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，法院应对违约金进行审查及调整。在本案中，原、被告双方在《房屋买卖合同》（编号：*****）约定卖方不能按合同约定售予买方，应支付物业成交价的20%作为违约金，约定的违约金过高。综合被告范振青支付购房款、中介费、律师费、子女读书机会成本、房价升值大小、原告梁艳星主观违约的过错程度等情况，本院根据公平原则，兼顾合同的实际履行情况、当事人的上述情况及过错程度等，将本案违约金调整为物业成交价的10%即66500元。第三人鸿力公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百四十条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）梁艳星、被告范振青（反诉原告）第三人茂名市源之家置业顾问有限公司、广东鸿力房地产中介有限公司于2020年6月29日签订的《房屋买卖合同》（编号：*****）为有效合同；二、解除原告（反诉被告）梁艳星、被告范振青（反诉原告）第三人茂名市源之家置业顾问有限公司、广东鸿力房地产中介有限公司于2020年6月29日签订的《房屋买卖合同》（编号：*****）；三、解除原告（反诉被告）梁艳星与被告范振青（反诉原告）于2020年7月23日签订的《房地产买卖合同》（编号：*****）；四、限原告（反诉被告）梁艳星于本判决生效之日起十日内支付违约金66500元给被告范振青（反诉原告）；五、驳回被告（反诉原告）范振青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费5225元（原告梁艳星已预交），由原告梁艳星负担2613元，被告范振青负担2612元，原告梁艳星已预交案件受理费中的2612元，本院予以退还。反诉受理费1505元（被告范振青已预交），由原告梁艳星负担752元，原告梁艳星负担752元，原告梁艳星负担的752元反诉受理费在履行本判决义务时一并迳付被告范振青，本院不作另行退收。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 李志豪二〇二〇年十一月十三日法官助理 林 颖书 记 员 黄红梅附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。