广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6357号上诉人（原审原告）：黄运全，男，汉族，1961年10月22日出生，户籍地：江西省赣州市定南县**************，公民身份号码362************637。委托诉讼代理人：丁兆成、顾建博，北京宇宙律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠东县汇商房地产有限公司，住所地：广东省惠州市惠东县**************。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：庄凯钦、刘斌，广东东维律师事务所律师、实习律师。上诉人黄运全与被上诉人惠东县汇商房地产有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服惠州市惠东县人民法院（2019）粤1323民初4435号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人黄运全上诉请求：1、请求撤销广东省惠东县人民法院作出的（2019）粤1323民初4435号民事判决书；2、请求支持上诉人黄运全的全部诉讼请求；3、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实及理由：一、一审法院认定事实错误，将被上诉人逾期交房的责任推卸给合同外第三人，明显违反了《合同法》第121条之规定。涉案《商品房买卖合同（预售）》第四章第九条明确约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”从被上诉人提交的《竣工验收备案表》可见，被上诉人直到2019年4月9日才完成房屋的竣工验收备案手续；从被上诉人提供的《房屋面积测绘记录表》可见，直到2019年5月20日惠东县房屋测绘所才完成房屋面积测绘报告出具前的审批工作（房屋面积测绘正式报告至今仍未取得）。依据《补充协议》第五条第三项之规定，“如果买受人未付清房款或者未完善银行按揭及放款手续及相关税费的，出卖人有权拒绝交付商品房，直至买受人付清房款为止。”由此可见，即使上诉人逾期付款，被上诉人拒绝交房的拒绝权也应止于上诉人付清房款之日，即2019年1月28日，故在本案中，合同约定被上诉人的交房时间至迟也应始于2019年1月29日，至惠东县房屋测绘所2019年5月20日审核通过测绘成果，逾期时间已超过112天，逾期时间已超过合同约定的90天，本案符合合同解除的条件。本案的争议焦点为2019年4月8日被上诉人是否具备交房条件，若不具备，逾期交房责任是否应由第三人审批机关承担。1、被上诉人提供的《房产面积测绘成果（实测）报告书》并非正式房产面积测绘报告。被上诉人提供的《房屋面积测绘记录表》开发公司校核意见一栏已注明该报告书仅是供被上诉人验收的测绘成果。经办人意见一栏已明确注明，应按此报告书内容出具正式房屋测绘报告，被上诉人提供的报告书并非合法正式的房产面积测绘报告。一审法院也认为：“缺审批出证手续。”根据《商品房销售管理办法》第34条明确规定，房地产开发企业应当在商品房交付使用前，按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。《房产测绘管理办法》第18条也明确规定：“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格，测绘成果的适用性，界址点准确性，面积测算依据与方法等内容进行审核。”《惠州市房产测绘实施细则（试行）》第7.1条规定：“房地产测绘成果实行二级检查、一级验收制度。”第7.1.3条规定：“验收工作是由测绘工作的委托方组织实施的对测绘单位所提交测绘产品的验收。”第7.1.4条规定：“二级检查、验收工作完成后，应分别编写检查、验收报告。”第7.2条规定：“验收后，上交成果资料内容包括：1、合同和委托书；2、技术报告和技术说明；3、验收报告；4、图形数据成果；5、《房屋面积测绘报告》。”由此可见，被上诉人提交的报告书是前期技术成果，并未经过二级检查、一级验收，也未经过主管部门审核，并不是房屋面积测绘报告。2、被上诉人提供的报告书并不具备正式报告的格式和形式。正式的报告书在首部均有说明接受委托的背景以及测绘流程的相关内容，最后还要加盖测绘单位的公章以及附有测绘单位的资质证书和测绘人员的资格证书等附件。在本案中，被上诉人提交的报告书并不具备上述内容以及形式要件，不是正式有效的测绘报告。3、被上诉人提供的报告书并非分户测绘报告。由被上诉人提供的测绘记录表以及报告书的内容可见，测绘房屋的建基面积为699.89平方米，建筑面积两千余平方米，测绘的范围是吉星豪园60到64号五套别墅，并非是对涉案房屋的分户测绘成果，对本案没有直接关联性。综上所述，被上诉人至本案辩论终结前，始终未取得正式房屋面积测绘报告，已明显构成逾期交房。一审法院却认定“房屋测绘所的经办人在2019年4月8日已同意按报告内容出具成果报告书”，但事实上测绘部门至今也没有出具房屋面积测绘报告。一审法院将逾期不具备交房条件的责任转嫁给审批机关，明显违反了合同法第121条的规定。合同法第121条明确规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”另外，一审法院以被上诉人违约行为程度显著轻微为由，不支持上诉人解除合同的诉求，明显是对合同约定解除条件的粗暴干涉。如前所述，《商品房买卖合同》第四章第九条已约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。”故在被上诉人未取得房屋测绘报告的情况下，本案合同已达到约定解除的条件，一审法院却以法定解除的标准进行裁判，严重违反了约定优于法定的基本原则。二、合同应当解除，上诉人主张返还款项、支付违约金和利息均有事实和法律依据。《商品房买卖合同》第12条第1款第2项明确约定：“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。”在本案中，无论是从双方最初约定的2018年12月31日，还是从上诉人付清最后一笔房款的2019年1月28日，被上诉人都已逾期超过90天，故依据合同第12条第一款第二项的约定，上诉人有权单方解除合同。《商品房买卖合同》第12条第1款第2项明确约定：“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起按6%计算及付利息；同时，出卖人应按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。”综上所述，被上诉人逾期交房已构成严重违约，至今尚未具备交房条件，上诉人要求解除合同具有合法依据。一审法院对商品房审批办理的条件未作深入研究，从而对其中出现的常识性问题及责任划分问题没有专业的辨别能力，对上诉人提供的大量证据不予重视，却对被上诉人毫无证据证明的言辞偏听偏信，作出了错误判决，一审严重违背了《合同法》第121条之规定，故恳请惠州市中级人民法院明察事实，撤销一审判决，支持上诉人黄运全的全部诉讼请求，以维护法律的正确实施，保护上诉人的合法权益。被上诉人惠东县汇商房地产有限公司答辩称：一、一审认定事实清楚，涉案房屋完全符合交付条件，不存在无法继续履行的情形。涉案房屋已于2019年1月29日完成竣工验收，2019年4月9日完成竣工备案登记，2019年4月8日完成测绘，惠东县房屋测绘所出具《房产面积测绘成果（实测）报告书》，该报告书于2019年5月20日经测绘所审批盖章通过，因此，涉案房屋完全符合双方合同约定的交付条件（具备验收备案、测绘报告），被答辩人称《房产面积测绘成果（实测）报告书》非正式房产测绘报告根本毫无依据，其目的无非是想污蔑涉案房屋不具备交付条件，以此达到其解除合同的目的，请二审法院对此予以明鉴。二、一审法院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条的精神进行判决并驳回被答辩人诉求的做法并无不妥。《全国法院民商事审判工作会议纪要》的第三部分“关于合同纠纷案件的审理”指出：“人民法院在审理合同纠纷案件时，要坚持鼓励交易原则，审慎适用合同解除制度。”同时第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”由此可知，合同纠纷案件的重点应当是维护社会交易的稳定性及促进交易，当事人行使解除权应当受到限制，不能简单地认为，凡是出现约定解除情形则可任由当事人解除合同，而应当结合合同目的、合同履行情况、诚实信用原则等实际情况审慎适用合同解除制度，否则将不利于社会经济的稳定运行。纵观本案，被答辩人已付清所有购房款项并进行了网签，答辩人已完成房屋建设并完全符合交付条件，作为“房屋买卖合同”而言，合同的主要内容已完成；同时，答辩人逾期交付的天数极短（一审认定93天），该逾期天数根本不影响合同目的实现，通过违约责任即可解决该问题，况且被答辩人也不居住于该房屋，逾期交房对其并不造成严重影响。因此，逾期交付情形相对于整体合同目的实现而言，违约程度显著轻微，如任由被答辩人解除涉案合同，一方面不符合《合同法》诚实信用原则，另一方面也明显违反《全国法院民商事审判工作会议纪要》有关审慎适用合同解除制度、维护交易稳定的精神，故一审法院参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》精神并驳回被答辩人的请求并无任何不妥。三、被答辩人请求解除合同不符合诚实信用原则。本案中，被答辩人不仅故意逾期付款并至今未依约支付逾期付款违约金，而且其代理人也多次承认解除合同的原因是房价下跌，故明显地，被答辩人在合同签订后一直根据房价波动情况来决定其付款进度，并极有可能通过逾期付款使房屋交付日陷于约定不明状态，以便其根据房价波动对房屋交付期限进行任意解释并选择继续履行或解除合同，其行为和目的不仅严重违背中央有关“房住不炒”的政策精神，更是对契约精神及诚实信用原则的践踏，依法不应支持其解除请求。综上所述，被答辩人的上诉请求缺乏事实及法律依据，望二审法院依法驳回其全部上诉请求。黄运全向一审法院起诉请求：1、依法确认被告构成违约，并判令解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告向原告返还全部款项共计3458004元；3、判令被告按照年利率6%向原告支付购房款利息（自原告付款之日起至实际付清之日）；4、判令被告向原告支付违约金103100.91元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告汇商房地产公司系经营范围为房地产开发的有限责任公司，也系涉案位于惠东县************吉星豪园的开发商。原告黄运全（买受人）预购了吉星豪园（60-64号）*****，于2017年7月5日与被告汇商房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同(预售)》（编号：******）及相关附件，约定：一、涉案房屋总价款为3436694元，买受人在2018年11月8日前通过分六期付款的方式支付购房款。首期购房款1936694元在2017年7月5日支付；第二期楼款208871元在2017年11月8日前支付；第三期楼款322783元在2018年2月8日前支付；第四期楼款322783元在2018年5月8日前支付；第五期楼款322783元在2018年8月8日前支付；第六期楼款322780元在2018年11月8日前支付。二、除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金；逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的3%向出卖人支付违约金。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之3的违约金。三、出卖人应在2018年12月31日前向买受人交付涉案房屋。商品房交付时应符合以下条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。如买受人未付清房款或未完善银行按揭及房款手续及相关税费的，出卖人有权拒绝交付商品房直至买受人付清房款为止。四、除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付房屋的，按照逾期时间：1.逾期在90日之内，自约定的交付期限届满至次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金；2.逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照6%计算给付利息。同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。《补充协议》第五条第3款约定，如买受人未付清房款或未完善银行按揭及房款手续及相关税费的，出卖人有权拒绝交付商品房直至买受人付清房款为止。2017年7月5日，原告支付了首期楼款1936694元；2017年11月16日，原告支付第二期楼款208871元；2018年2月11日，原告支付了第三期楼款322783元；2018年5月18日，原告支付了第四期楼款322783元；2018年8月21日，原告支付了第五期楼款322783元；2019年1月28日，原告支付了楼款322783元。涉案吉星豪园于2013年9月10日动工，2019年1月29日竣工验收合格，并于2019年4月9日完成竣工备案登记。2019年4月8日，惠东县房屋测绘所对涉案吉星豪园楼盘进行现场测绘后出具《房产面积测绘成果（实测）报告书》（编号：JL01201900202），2019年5月20日惠东县房屋测绘所对测绘报告书审批同意。2019年4月13日，原告以被告未按期在2018年12月31日前交付购买的涉案房屋为由，出具《书面通知》，提出退房要求，并要求被告退还已支付的全部房款、利息和违约金总计378606.22元。该书面通知通过EMS快递邮寄至被告注册经营地。被告辩称从未收到原告要求解除合同的通知，经查询快递单号，该邮件已于2019年4月15日由收发室签收。2019年4月19日，被告出具《吉星豪园收楼通知书》，通知原告于2019年4月20日至2019年4月30日期间前往涉案楼盘交楼服务中心办理收楼手续。该收楼通知书已于出具当日通过顺丰快递方式寄往原告在涉案合同确认的通讯地址处。另查：涉案房屋于2017年10月24日在惠东县自然资源局办理房屋预售登记备案。庭审中经询问，被告确认涉案房屋已符合办理房屋所有权证明的条件，不同意解除涉案购房合同。另，经释明，原告坚持诉讼请求，并明确违约金的计付为购房合同第十二条第1款第（2）项中，解除合同时被告应按房屋价款的3%支付违约金的约定。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告与被告就买售涉案房屋于2017年7月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及相关附件、《补充协议》系双方真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的禁止性规定，系合法有效的，双方应切实履行合同项下约定的各项权利义务。根据原告诉请及被告答辩意见，本案争议焦点为：1、涉案合同是否应予解除；2、被告是否应向原告支付解除合同违约金。具体分析如下：根据涉案合同约定，被告的义务系在2018年12月31日前交付符合约定条件的房屋，而原告的义务系按时支付足额购房款。本案中，原告除了首期购房款之外，剩余五期房款均存在迟延支付的情况，且最后一期楼款系在2019年1月28日支付，存在违约。根据补充协议《补充协议》第五条第3款的约定及《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，购房合同约定了买受人在未付清房款前，出卖人可拒绝交楼，即被告的应交楼期间应从原告付清款项当日即2019年1月28日起算。虽原告向被告发出解除合同的通知书，但在该通知书送达之时，被告未同意原告的解除合同的要求，且尚不达到合同约定的解除条件。因涉案房产于2019年1月29日进行竣工验收，4月1日申请房屋面积测绘，4月8日完成竣工备案登记和进行房产面积测绘，房屋测绘所的经办人在2019年4月8日已同意按报告内容出具成果报告书，即在被告通知原告进行房屋交接时，房屋的实地测绘已完成，仅欠缺审批出证手续，该审批手续的时长不为被告办理该项业务的可控期间，该过错不能完全归责于被告；竣工验收备案后，被告按约定方式已通知原告收楼，在收到收楼通知后，原告未明确表示拒绝收楼，故应以通知收楼期限届满之日为房屋交付之日；至收楼期限届满之日即2019年4月30日，被告存在逾期交房的行为，逾期天数为93天。另，虽然涉案楼盘在约定的交付日前不具备房屋交付条件，但在被告向原告发出交付通知时，房屋竣工验收已完成；截至本案辩论终结前，被告确认涉案房屋已完成了所有审批手续，房屋已交付且具备办理房屋所有权登记的条件，被告也愿意继续履行涉案合同。鉴于涉案合同的已基本处于可履行完毕的状态，参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第四十七条意见精神，基于维护商事交易稳定和秉持诚实信用原则，综合考量涉案合同的实际履行情况，被告虽存在违约行为但程度显著轻微，被告的违约行为并不影响涉案合同目的的实现。据此，原告诉请解除涉案合同、要求被告返还已支付房款及利息的主张，本院不予支持。因原告明确其诉请的违约金为解除合同的违约金，但在本案中不存在该情形，故针对该项诉讼请求，本院不予支持。原告可及时敦促被告交付房屋并要求其配合办理房屋所有权过户手续。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告黄运全的全部诉讼请求。案件受理费35288元，由原告黄运全负担。本案二审期间，双方当事人均未提交证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除。对此分析如下：根据涉案《商品房买卖合同（预售）》第十二条约定逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。被上诉人应于2018年12月31日前向上诉人交付商品房，但涉案房屋于2019年1月29日才完成竣工验收备案，房屋测绘所的经办人在2019年4月8日同意按报告内容出具成果报告书，惠东县房屋测绘所于2019年5月20日审批盖章通过《房产面积测绘成果（实测）报告书》，被上诉人的确存在逾期交房的违约事实。但合同同时约定上诉人应当在2018年11月8日前支付该商品房全部价款，但上诉人除了首期购房款之外，剩余五期房款均存在迟延支付的情况，且最后一期楼款系在2019年1月28日支付，亦存在逾期付款的违约事实。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”涉案房屋已基本完成审批手续，房屋已交付且具备办理房屋所有权登记的条件。被上诉人违约程度显著轻微，不影响上诉人合同目的的实现，一审未支持上诉人解除涉案合同、返还房款及利息、违约金等主张并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用35288元，由黄运全负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十八日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧