陕西省咸阳市秦都区人民法院民事判决书         （2020）陕0402民初4698号原告：咸阳秦德物业服务有限公司。住所地：陕西省咸阳市秦都区人民中路咸阳世茂中心（一期）商业楼4层4-36号。统一社会信用代码：91610402MA6XN1ED16。法定代表人：翁建义，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李永进，系陕西润丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某某(系该公司执行董事)，男，汉族，住陕西省永寿县东岭。身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。 被告：吴某某，男，汉族，住陕西省咸阳市秦都区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。委托诉讼代理人：李蕤，系陕西万兴律师事务所律师。原告咸阳秦德物业服务有限公司（以下简称秦德物业公司）与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年9月17日公开开庭审理了本案。原告的法定代表人翁建义及委托诉讼代理人李永进、赵某某、被告吴某某及委托诉讼代理人李蕤均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即支付自2017年10月1日至2019年12月31日之间的物业服务费共计280800元（104个车位，每个车位每月100元，自2017年10月1日至2019年12月31日共计27个月）。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告为物业服务专业公司，2017年9月11日，咸阳世茂商住区业主委员会与原告签订了《咸阳世茂商住区委托物业服务协议书》，聘请原告为咸阳世茂商住区的物业服务机构。自2017年9月12日，原告全面接收了咸阳世茂商住区的物业管理与服务事务。被告拥有所有权的世茂中心X期X层为地下停车场，建筑面积为6XX7.48平方米，共规划车位104个。原告按照《咸阳世茂商住区委托物业服务协议书》的约定和政府有关物业服务的规定，为包括被告所有的整个世茂商住区提供了物业服务，但被告至今未付分文物业服务费。为此，原告多次催促被告交费，但收效甚微。不得已提起诉讼，请求人民法院依法维护原告的合法权益。被告辩称：原告所述不属实。1、答辩人所在世茂商住区地下X层车场，面积6XX7.48平方米，为答辩人单独所有，与整个世茂商住区物业单独区分、单独管理。被答辩人之前的世茂商住区前期物业公司以及后来实行物业管理的咸阳彩生活物业公司，乃至咸阳市世茂商住区业主委员会交接物业后，在委托给被答辩人提供物业服务时，均没有将答辩人的地下X层车场物业区域明确授权给被答辩人进行服务，被答辩人也没有向答辩人提供过任何车场物业区域的清洁、物业维修、养护以及治安管理等实质发生的物业服务，历届物业公司也从没有向答辩人主张过任何属于答辩人车场区域的物业服务费。显然，被答辩人明知侵害了答辩人的合法自主物权利益，其诉讼请求缺乏基本事实依据和法律依据，请求依法予以驳回。2、咸阳市世茂商住区业主委员会设立被答辩人的初衷，是为了停止之前的物业服务公司对全体业主的侵权伤害，故费了很大力气才从前任的咸阳彩生活物业服务公司收回了物业管理。咸阳市世茂商住区业主委员作为隐名股东，依法发起委托4名业主作为显名股东，从而以代持股形式设立了被答辩人。被答辩人在接受咸阳市世茂商住区业主委员会的物业服务委托后，并未按照委托协议要求，并未向真正的权利人咸阳市世茂商住区业主委员会严格履行接受监督义务，咸阳市世茂商住区业主委员会曾多次书面要求被答辩人接受咸阳市世茂商住区业主委员会清查整顿，被答辩人明知咸阳市世茂商住区业主委员会作为其实际股东及物业委托人，但拒绝接受咸阳市世茂商住区业主委员会监督管理，有相关证据为证。被答辩人显然已背离初衷，不符合咸阳市世茂商住区业主委员会设立其之根本目的。3、开发商咸阳世茂房地产开发公司关于咸阳市世茂商住区的物业设施等物业用房，截止目前尚在发起阶段，尚未依法建设。被答辩人使用的物业主配电室、消防水池、水泵房、消防控制室、安防控制室等区域，均占用了答辩人单独所有的车场面积2XXX平方米，答辩人权利证书记载一期车场面积6XX7.48平方米，而目前实际能够使用的面积为4XXX平方米，被答辩人始终未向答辩人交纳专有权属产权面积的占用、使用费，造成了答辩人的实际利益损害，被答辩人应当向答辩人支付合理的使用费。综上，本案中，被答辩人无权对答辩人物业进行管理，并未实际向答辩人提供物业服务，被答辩人隐瞒相关客观真实，向人民法院提起民事诉讼明显违反法律的诚实信用要求。请求法院驳回被答辩人的起诉。原告为支持其诉讼请求，提举如下证据：一、《咸阳市世茂商住区委托物业服务协议书》。证明：1、该协议书是被告吴某某本人以咸阳市世茂商住区业委会主任身份，代表咸阳市世茂商住区业委会与原告签订的。2、咸阳秦德物业服务有限公司是咸阳市世茂商住区全区【包括一期（世茂中心）、二期（世茂中心•新都汇）、三期（世茂中心公馆）】的物业服务人。3、物业服务期限为2017年9月12日至2023年9月11日。4、协议第2条规定了物业服务内容，其中2.1规定了地下室物业服务的内容。5、协议约定“各项收费标准另行协商补充”（9.1）。6、协议约定了业主交纳物业费的义务和物业服务费的交费时间（12.1，20.1.4）；约定了乙方（原告）收取物业服务费的权利（20.2.1）。7、协议最后备注中约定了由乙方（原告）负责接收物业。二、《咸阳世茂中心项目物业移交清单》、《咸阳世茂中心项目（物业）移交框架协议》。证明：物业移交情况及自2017年11月19日起，原告开始向包括被告在内的咸阳世茂商住区业主提供物业服务。三、《商品房买卖合同网签备案页》。证明：被告吴某某是咸阳市秦都区人民路世茂中心（一期）第一幢X层1号房屋的实际所有人。四、《咸阳世茂商住区物业服务工作清单》、票据。证明：原告实际向被告提供了相应的物业服务及费用的发生。五、陕价服发【2012】128号文件、咸发改物价（2019）512号文件。证明：原告向被告收取每月每车位100元服务费符合政府定价规定。六、吴某《世茂•公馆车位使用权转让协议》、吴某《车位服务协议》、吴某《车位物业服务费收据》、王某某《世茂•公馆车位使用权转让协议》、王某某《车位服务协议》、王某某《车位物业服务费收据》。证明：原业主与物业签订合同情况及缴费标准；咸阳世茂商住区三期（世茂公馆）地下停车场（业主自用）的现今实际车位物业服务费为100元/车位每月符合定价标准。七、秦德物业公司与孔某某《物业服务合同书》、秦德物业公司与金碧辉煌《物业服务合同书》。证明：原告对于同为一期物业的其他物业，物业服务费标准为5元/平米每月；原告主张收费标准的合理性。八、商品房买卖合同。证明吴某某购买房屋情况，其系业主，且该房屋用途为商业用途，其实际占有104个车位；原告并未占用被告2000多平方米。被告质证后表示：对原告所举证据一的真实性、合法性均予以认可，证明目的均不认可，本案服务期限起始时间及服务范围与原告所述不符。对证据二的真实性、合法性均予以认可，证明目的均不认可，服务期限起始时间与原告所述不符。对证据三的真实性、合法性均予以认可，证明目的均不认可，合同载明原告所有系非住宅，与原告所述被告系房屋所有权人不符，但该非住宅系被告所有认可。对证据四的真实性、合法性、证明目的均不认可，该证据系原告单方出具，涉及项目与被告无关，无证据证明原告直接向被告提供服务，无法证明单据上的内容用于基础设施服务，且载明内容中均没有涉及一期X层，与被告无关。对证据五的真实性、合法性、证明目的均不认可，不属于证据，无法证明其证明目的。对证据六的真实性、合法性、证明目的均不认可，三期住宅楼地下停车场的相关协议与本案无关。对证据七的真实性、合法性、证明目的均不认可，与本案没有关联性。对证据八的真实性认可，证明目的不认可，本案中原、被告未明确约定服务范围内容，原、被告之间没有发生物业服务合同关系，不能证明原告向被告提供物业服务。被告围绕其答辩意见提交以下证据：一、2015年7月31日前期物业服务合同备案表、秦都区字第S136XXX号非住宅权证、2017年9月11日《咸阳市世茂商住区委托物业服务协议书》、2017年9月21日咸阳世贸中心（物业）移交框架协议、2017年11月19日咸阳世茂中心项目物业移交清单、原告企业信用信息公示报告、《民事起诉状》。证明：1、被告单独所属的非住宅权证（一期）X层车场及面积，均不在前期物业服务备案合同服务范围以及原告提供的约定物业服务面积和物业服务范围的事实。2、原告隐瞒了案涉物业实际收回时间为2017年11月19日，收回人为咸阳市世茂商住区业主委员会的事实。3、原告向人民法院隐瞒了其向涉案物业区域实际提供物业服务的起始时间为2017年11月19日之后的事实。4、原告向人民法院隐瞒了其自2018年7月9日才被核准从事物业服务行业准入的事实。5、原告在被核准之前，均属于无权进行物业服务及收费的相关经营业务的事实。6、原告在提交人民法院的民事诉状中虚假捏造了提供物业服务的时间、范围以及是否有权提供物业服务等事实。7、原告向人民法院隐瞒了其未向被告提供任何实际物业服务的事实。8、原告客观存在捏造虚假陈述案件事实，进行不合法收费获取利益之诉的事实。二、2018年1月10日咸阳世茂房地产开发有限公司《关于咸阳项目相关问题回复》、秦都区字第S136XXX号非住宅权证。证明：1、原告向人民法院故意隐瞒了开发商尚未建设完成物业用房的事实。2、原告使用的物业设施，实际占用了被告专属（一期）X层车场2XXX平方米面积，原告占用期间未向被告交纳占用费，该占用行为侵害被告物权利益的事实。3、原告进入区域后至起诉前，被告始终没有收到原告书面主张交纳物业费的文件凭证的事实。4、原告捏造了其向被告实际提供了养护、维修、清洁管理、治安保障等物业服务的虚假事实。三、2017年12月18日咸阳市世茂商住区业主委员会《关于世茂商住区业主委员会物业清查整顿小组进驻咸阳秦德物业服务有限公司的函》、2017年12月19日咸阳市世茂商住区业主委员会《关于要求咸阳秦德物业服务有限公司提供资料的函》。证明：1、原告违背咸阳市世茂商住区业主委员会委托代理持股设立初衷，拒绝接受、服从其实际股东、委托人咸阳市世茂商住区业主委员会监督管理的事实。2、原告在提供专项委托的代收水、电费服务过程中，随意提高中间费用，侵害业主利益的事实。3、原告在本案虚假陈述多项事实，已经丧失诚实信用的客观事实。4、被告专属物权区域物业始终实行自管、自我维护，被告与原告之间不存在实际物业服务关系，依法应当驳回原告起诉的事实。原告质证后表示：对被告所举证据一的真实性均认可，证明目的1不认可，不在前期物业范围内但可以在后期物业服务合同范围内，无法证明被告的证明目的；证明目的2、3不认可，与本案无关联性；证明目的4、5不认可，原告没有隐瞒被告，原告系2017年5月注册成立，2018年变更法人；证明目的6、7、8不认可。证据二中《关于咸阳项目相关问题回复》与本案无关，不予质证；秦都区字第S136XXX号非住宅权证真实性认可；证明目的不认可。证据三与本案无关，不予质证。合议庭认定证据如下：原告所举证据一、二、三、四、五来源合法、内容真实，且能相互印证，本院予以采信。原告所举证据六、七不能证明和本案的关联性，本院不予采信。原告所举证据八及被告所举证据不能证明其所要证明的目的，本院不予采信。本院根据当事人的陈述及本院认定的相关证据，认定如下事实：2017年9月11日，咸阳世茂商住区业主委员会与原告签订《咸阳世茂商住区委托物业服务协议书》，约定原告在咸阳世茂商住区域内开展物业经营服务活动，并向业主和使用人收取服务费用，服务期限为2017年9月12日至2023年9月11日，服务范围为咸阳世茂商住中心一期、二期、三期的地下室、广场、外墙、公共交叉部分。2017年11月19日起，原告开始向咸阳世茂商住区业主提供物业服务。因被告单独所有咸阳世茂中心一期X层6XX7.48平方米的非住宅（地下停车场，共规划车位104个），故原告按照《咸阳世茂商住区委托物业服务协议书》约定，为被告提供物业服务，被告未支付物业服务费。在本院审理过程中，原告自愿放弃2017年10月1日至2017年11月30日的物业服务费，符合法律规定，本院予以准许。本院认为：咸阳世茂商住区业主委员会与原告签订《咸阳世茂商住区委托物业服务协议书》系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合同合法、有效，对全体业主具有约束力。被告吴某某单独所有咸阳世茂中心一期X层6XX7.48平方米的非住宅（地下停车场，共规划车位104个），系咸阳世茂商住区业主，原告提供的物业服务范围涵盖了被告所有的停车位，故被告应缴纳相应的物业服务费。原告提出的被告支付自2017年12月1日至2019年12月31日之间的物业服务费共计260000元（104个车位按照每车位每月100元的标准，自2017年10月1日至2019年12月31日共计25个月）的诉讼请求，未超过年度咸阳市政府定价的经营服务性收费最高标准，本院予以支持。关于被告提出的被告所在世茂商住区地下X层车场（面积6XX7.48平方米）为被告单独所有，与整个世茂商住区物业单独区分、单独管理，其没有将地下X层车场区域明确授权给原告进行服务，原告也未向被告提供物业服务的辩解意见，经查，物业管理费主要用于为全体业主公共部分的管理、共用设施设备维修等而支出的费用，多为针对全体业主而支出的费用，原告对整个商住区按照合同约定进行管理和服务，世茂商住区共有部分和被告专属部分紧密联系，被告享有其专有部分权利的同时还享有商场共有部分的权利，亦应当履行其作为共有部分权利人的义务，故该辩解意见本院不予支持。关于被告提出原告使用的物业主配电室、消防水池、水泵房、消防控制室、安防控制室等区域占用了被告单独所有停车场面积2XXX平方米，应向被告交纳占用、使用费的辩解意见，不属于本案审理范围，被告可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《最高人民法院》第一条之规定，判决如下：被告吴某某于本判决生效之日起十日内一次性支付原告咸阳秦德物业服务有限公司自2017年12月1日至2019年12月31日之间的物业服务费共计260000元。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5512元，由原告咸阳秦德物业服务有限公司承担512元，被告吴某某承担5000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。         审  判  长    梁语晴人民陪审员   王晓建人民陪审员   魏岁丽 二0二0年十一月九日 书  记  员   王  越