重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终6956号 上诉人（原审被告）：重庆石舍商业管理有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道红黄路**附**紫荆商业广场****2-商业6，统一社会信用代码91500112MA5U3WH72X。 法定代表人：肖**林，执行董事。 委托诉讼代理人：卢春明，北京德恒（重庆）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴祥，男，1969年5月4日出生，汉族，住重庆市巫山县。 委托诉讼代理人：孙伟，广东卓建（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾永长，广东卓建（重庆）律师事务所实习律师。 原审第三人：重庆金唐房地产开发有限公司，住所，住所地重庆市渝**龙塔街道红黄路****楼**社会信用代码915000007398309934。 法定代表人：彭静，总经理。 委托诉讼代理人：刘倩，女。 上诉人重庆石舍商业管理有限公司（以下简称石舍公司）因与被上诉人吴祥、原审第三人重庆金唐房地产开发有限公司（以下简称金唐房地产公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初13986号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月27日进行了询问。上诉人石舍公司的委托诉讼代理人卢春明、被上诉人吴祥的委托诉讼代理人孙伟、曾永长、原审第三人金唐房地产公司的委托诉讼代理人刘倩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 石舍公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回吴祥的全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由吴祥承担。事实和理由：1.《商铺租赁合同》第六条约定，实际经营方提前终止合同，上诉人应当提前一个月书面通知被上诉人，否则视为违约，实际经营方缴纳的租赁保证金赔偿给被上诉人。因此，在实际经营方提前终止合同后，上诉人即有权解除与被上诉人的《商铺租赁合同》。一审法院遗漏该事实，导致对上诉人是否具有合同解除权的事实认定错误。2.一审法院关于新冠肺炎疫情未导致合同目的不能实现这一事实认定错误。重庆市突发公共卫生事件响应级别从2020年3月10日调整为二级，但二级响应也完全说明了疫情的严峻形势，影响才刚刚开始，政府出台各种扶持企业的政策和措施，实际经营方收缩经营规模退租了案涉商铺。上诉人于2019年12月提前支付了2020年1月至3月的房屋租金，但商铺从2020年1月底就开始处于无法使用的情况，尤其是300多套酒店公寓承租人的重大违约，导致上诉人经营十分困难，无法对商铺进行利用经营，合同目的当然无法实现。3.案涉合同在事实上已无法继续履行，在合同性质上也不适宜继续履行，且被上诉人也已向一审法院撤回了要求继续履行合同的诉求、双方对合同解除已经达成了一致。故一审法院要求上诉人继续履行案涉合同侵害了上诉人的合法权益，不当加重了上诉人的义务，对上诉人明显不公平，也侵害了上诉人与被上诉人关于合同解除的合意和权利。上诉人已向被上诉人发函解除合同，在被上诉人未接收商铺钥匙的情况下，上诉人按照行业惯例将商铺钥匙交由物业公司进行保管并再次通知被上诉人及时接收商铺和钥匙，涉案商铺不在实际经营方和上诉人的控制下，更未被利用和经营，涉案合同事实上已经终止履行，无法继续履行。同时，房屋租赁是一个持续性义务，从性质上不宜强制履行，继续履行合同明显对上诉人不公平，不当加重了上诉人的义务。4.在上诉人发函解除合同后，案涉商铺并未处于上诉人的控制下，上诉人也未对其进行使用和经营，而由于使用商铺是支付租金的前提和基础，因此，在案涉商铺并未使用的情况下，一审法院径行判决上诉人就未使用的商铺支付租金侵害了上诉人权益，对上诉人明显不公。5.在不考虑上诉人是否具有解除权的情况下，在上诉人发函解除合同并通知被上诉人接收商铺后，无论双方是否有争议，被上诉人也应当及时采取措施减少损失，否则其应当对损失扩大部分承担相应责任，但一审法院并未对此进行审理和查明。 吴祥辩称，上诉人在一审中明确解除合同的依据是不可抗力，而新冠肺炎疫情不是解除合同的法定事由，疫情并不影响合同的继续履行，不会导致合同目的不能实现，上诉人作为专业的商业管理公司，应当预见转租后的风险，且上诉人管理的很多房屋仍在继续出租。我方撤回了继续履行合同的诉讼请求是基于一审法院认为继续履行合同的范围过广，不能单独作为诉讼请求提出，但双方并未就解除合同达成一致。该房屋一直在上诉人控制之下，其虽发函要求解除合同，但我方以起诉的方式明确告知不同意解除，是防止损失扩大的反应，且疫情并未导致上诉人损失进一步扩大。 金唐房地产公司述称，本案与我方无关，请依法判决。 吴祥向一审法院起诉请求：由石舍公司支付拖欠的2020年4月1日至2020年6月30日的租金23601.66元；诉讼费由石舍公司承担。 一审法院认定事实：原告从第三人处购买了渝北区，双方于2017年2月9日签订《紫荆商业广场认购书》。2017年5月25日，以原告为甲方，以被告为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将上述房屋出租给乙方代为经营管理，租赁期限5年，自2017年3月1日起至2022年2月28日止，租期内乙方对甲方出租的商铺及其附属设施享有使用权、收益等权利，并且有权自主决定招商、转租或自行经营管理等事项；租金第1年……，第4年（2020年3月1日至2021年2月28日）7867.22元／月，……；装修免租期4个月，自2017年3月1日至2017年6月30日；租金按季度支付，首季度场地租金于免租期到期之日前缴纳，此后，其余季度乙方应于上季度租金到期之日起提前10日（如遇休息日、法定节假日，则顺延至下一个工作日）将下季度的租金一次性支付给甲方；六、违约责任，1.乙方或实际经营方违约责任，乙方如逾期支付租金，逾期部分按月利息5‰计息，逾期不得超过一个月，若超过一个月则视为乙方不履行合同，甲方有权解除本合同并要求乙方支付拖欠的租金。实际经营方提前终止合同须提前一月以书面形式通知乙方，否则视为违约，实际经营方所缴纳的租赁保证金（即2个月租金）赔偿给甲方。十一、不可抗力，本合同履行期间，如遇不可抗力事件致使本合同不能或无法继续履行，双方互不追究对方责任……如因不可抗力导致不能实现合同目的，双方均有解除合同的权利。合同签订后，原告将租赁房屋交付给被告。2016年12月2日，被告（甲方）与案外人重庆好儿尚婴幼儿用品有限公司（乙方）（以下简称好儿尚公司）签订《紫荆商业广场房屋租赁合同》，主要约定，甲方将包括上述房屋在内的紫荆商业广场5＃楼二层2-13至2-20、2-28至2-32、2-43至2-50租赁给乙方，约定租金按80元／月／平方米缴纳，保证金98295.20元，租期自2017年3月1日至2022年2月28日，……因乙方原因不能连续经营，乙方应提前三个月书面通知甲方，经甲方同意后，可解除本合同，乙方应撤场但履约保证金不予退还。2020年3月2日，好儿尚公司渝北第二分公司向被告提交《退租申请》，提出因受新冠肺炎疫情及政府采取的防控措施等不可抗力因素影响，经营状况不佳，已无力承担租金，租赁合同已无法继续履行，故对租赁合同的部分商铺（5-2-28至5-2-32）提前于2020年4月2日退租，承诺于2020年4月10日前恢复商铺并交还，于2020年4月15日前结清租金物业费。2020年4月3日，被告向原告寄送达了《关于解除商铺租赁合同的通知》，载明：我司与你在2017年5月25日签订了《商铺租赁合同》，约定案涉商铺由我司代为经营管理，现由于实际经营方受新冠肺炎疫情及政府采取的防控措施等不可抗力因素影响，租金支付压力剧增，已无法继续承租前述商铺并通知我司解除租赁关系。而同样受不可抗力影响，我司也已无法继续履行前述合同并继续为你提供代为经营管理服务。故而，在实际经营方将商铺交还我司后，我司将妥善保管好该商铺的钥匙并及时交还给您。请清明假期结束后3日内至我司处办理相关合同解除手续及商铺交还手续，我司也按合同约定将实际经营方缴纳的租赁保证金支付给你作为赔偿。原告于2020年4月4日收函。2020年4月10日，被告向原告发告知函，告知由于原告未来办理商铺交接手续，已于2020年4月10日将钥匙放在物业公司保管，请及时前往领取，同时视为我公司于2020年4月9日交还商铺。另，重庆百名御物业管理有限公司于2020年6月15日盖章出具情况说明，载明案涉上铺的钥匙被告于2020年4月10日由交至本单位。另，双方对2020年3月31日前的租金已完清无异议。另，2020年1月底，爆发新冠肺炎疫情。2020年1月24日，重庆市政府启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月10日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为二级。2020年3月24日，重庆突发公共卫生事件响应级别调整为三级。一审法院认为：原、被告签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。本案争议的焦点是被告是否具有合同解除权。被告以受新冠疫情及政府采取的防控措施等不可抗力影响致使租金支付压力剧增、无法继续承租商铺为由解除租赁合同，由于重庆本地新冠肺炎疫情影响自2020年3月10日趋于减弱，各行业复工复产，且被告自2020年4月1日起欠付租金，截至开庭时欠费金额仍不满三个月，以上不能表明新冠疫情影响到租赁合同目的不能实现，故被告以此为由解除租赁合同，一审法院不予支持。由此，原被告应当继续履行租赁合同，对原告要求被告支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金23601.66元（7867.22元／月×3个月）的诉讼请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：被告重庆石舍商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告吴祥2020年4月1日至2020年6月30日租金23601.66元。案件受理费3698.60元，减半收取1849.30元，由被告重庆石舍商业管理有限公司负担。 二审中，双方当事人均未举示新证据。二审查明的事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为，石舍公司是否应支付2020年4月1日至2020年6月30日的租金。而要对前述焦点问题进行裁判，首先要确定石舍公司于2020年4月3日向吴祥发出的《解除商铺租赁合同的通知》是否具有解除双方租赁合同的效力，由此，又需审查石舍公司单方解除租赁合同是否符合合同约定和法律规定。对此，本院认为，首先，吴祥与石舍公司在2017年5月25日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行合同义务。其次，合同第六条“违约责任”约定，“实际经营方提前终止合同须提前一个月以书面形式通知乙方，否则视为违约，实际经营方所缴纳的租赁保证金（即2个月租金）赔偿给甲方”。该条款系石舍公司与吴祥对实际经营方提前终止合同条件的约定，同时对实际经营方违约解除合同后其缴纳的租赁保证金应归吴祥所有的约定，该条款并未赋予石舍公司在实际经营方提前解除租赁合同的情况下单方解除本案租赁合同的权利，故石舍公司根据该条约定单方向吴祥发出解除租赁合同的通知不具有解除本案租赁合同的效力。第三，新冠疫情虽对实体经营造成一定影响，但其影响并不足以导致合同目的无法实现而需提前解除合同，双方当事人可以协商减免租金或延期支付租金，石舍公司在本案中未以减免或延付租金作为抗辩理由，本院对此不作审查。第四，石舍公司虽发函要求吴祥解除合同收回商铺，并将商铺钥匙交物管公司保管，但如前所述，石舍公司并不具有单方解除合同的权利。石舍公司又以租赁合同不宜强制履行为由认为双方应当提前解除合同，但其没有提起诉讼并请求法院对此理由提前解除合同予以审查裁判，故双方签订的租赁合同至今仍未解除，石舍公司应当向吴祥支付本案租金。第五，吴祥在本案一审中虽撤回了继续履行租赁合同的诉讼请求，并不代表其不要求石舍公司继续履行租赁合同，也不代表其与石舍公司就解除租赁合同达成了一致。相反，其拒绝接收案涉商铺，起诉要求石舍公司支付租金，说明其并未同意石舍公司提前解除租赁合同的请求。第六，石舍公司在租赁合同并未提前解除的情况下，将商铺钥匙交物管保管，使得商铺处于空置状态，此种情况并非合同解除后吴祥拒绝接收租赁房屋导致商铺空置，故商铺空置期间的租金损失应由石舍公司自行承担。 综上所述，石舍公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3698.62元，由重庆石舍商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 硕 审 判 员  郑 泽 审 判 员  刘 希 二〇二〇年十一月三日 法官助理  江满意 书 记 员  程 容