浙江省兰溪市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0781民初5083号 原告：倪联辉，男，1975年3月15日出生，汉族，住浙江省兰溪市。 被告：朱建忠，男，1969年3月21日出生，汉族，住浙江省杭州市余杭区。 委托代理人：柳雄飞，浙江德名律师事务所律师。 原告倪联辉与被告朱建忠房屋租赁合同纠纷一案，于2020年9月18日诉至本院。本院于同日受理后，依法审判员佘万宝独任审判，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告倪联辉、被告朱建忠及其委托代理人柳雄飞到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告倪联辉诉称，2019年12月5日，被告作为出租房与原告签订租赁合同，约定被告将自有的坐落于兰溪市××镇××路××号营业用房一楼至八楼出租给原告，房屋建筑面积、使用范围等以不动产权证记载为准，房屋的附属设备设施以合同附件清单为准，该房屋原从事酒店业的经营。合同签订时，被告没有提供不动产权证给原告。在原告签订租赁合同前即2019年4月，被告就以兰溪万豪酒店管理有限责任公司（于2018年12月5日成立，股东为朱建忠及其妻子黄雪花、朱超杰三人）名义委托国安中建建设集团有限公司进行设计，由金华市国泰建筑装饰工程有限公司施工，至租赁合同签订前，水电未完工，地面、墙面、相关油漆、地板、地砖未完成施工就离场。在签订租赁合同前被告曾明确承诺保证水电齐全，地面、墙面安全齐全。合同签订后，被告没有依约进行，在百般无奈之下，原告自行完成水电安装及地面、墙面施工，自行叫他人完成装修。 2019年12月20日，被告以兰溪万豪酒店管理有限责任公司名义提供设计图纸，向兰溪市住房和城乡建设局申请酒店内部装修建筑工程施工许可证。2020年1月8日，被告朱建忠以国安中建建设集团有限公司名义向兰溪市住建局竣工验收消防备案凭证，并依法取得建设工程竣工验收消防备案凭证，兰溪万豪酒店管理有限责任公司提供工程竣工验收报告，有关消防设施的工程图纸等。2020年1月22日，原告合伙开办的兰溪市慕巴尚酒店开始试营业，原兰溪市友谊大酒店实际所有人柳雪景、江星伟（柳雪景丈夫）等人多次阻碍原告开办的兰溪市慕巴尚酒店营业，并在酒店南侧摆放花圈、原酒店的家具、席梦思、沙发等杂物，严重影响原告经营酒店的声誉和形象。在多次协调处理过程中，江星伟、柳雪景提供房产证、土地证复印件等，原告这才发现被告租赁给原告的房屋产权存在重大争议，具体表现为：权证记载建筑面积3410.28元，所在层数1-10层，土地面积431平方米，总面积3540.84元，超规划面积130.56平方米。根据金华市婺城区人民法院在2018年1月31日委托浙江恒基房地产土地资产评估有限公司兰溪分公司的评估，明确柳雪景地下一层，地上**，一层入户带柱门厅（无证房，现状为1-2层），底层门厅地面花岗岩，现浇楼面，造型装饰柱，建有无证房（厨房两间及锅炉房，其中一间为混合两层，面积33.26平方米，砖墙称重，现浇楼面，本屋架红瓦层面，平均曾高2.25米，其余为砖木一层，厨房面积14.63平方米，锅炉房面积45.56平方米，朝西设露台，建设有部分无证房（仓库面积21平方米）及钢化玻璃棚（无证，面积7.7平方米），六层朝南露台建有阳光房（无证，面积23.49平方米）。经仔细核实，江星伟、柳雪景提供房产证、土地证及评估报告，结合被告提供的兰溪万豪酒店管理有限公司内部装修的设计图纸，发现朱建忠开办的兰溪万豪酒店管理有限公司对酒店一楼进行改造，将没有列入房产确权面积的部分裙房全部建改并作为酒店大厅。江星伟、柳雪景明确对原告及其开办的兰溪市慕巴尚酒店多次提出产权异议，认为原告侵害其产权，同时门口的水泥路面、花盆、桥面等均其投资。2020年5月23日，原告为解决酒店门口停车场使用，遭到原业主江星伟等人阻扰并产生纠纷，经兰溪市横溪镇人民调解委员会做了大量工作，终于达成协议。其内容为：1、江帆、江星伟、柳雪景等不得以任何借口和理由，干涉原告与他人投资合办的兰溪市慕巴尚酒店有限公司使用停车场，影响酒店正常经营。2、江星伟等人同意原告对门口花坛、停车场地面进行拆除改造。3、原告自愿补偿江星伟等人停车场地面、被损坏费用20000元，在签订合同时当场付清等。原告为此产生经济损失20000元。 原告认为，被告出租给原告用于酒店经营的房产，明知房屋产权存在纠纷、有异议，在签订合同时可以隐瞒产权争议事实，并且双方签订的租赁合同第一条1.1与1.2明显存在矛盾。根据原告通过江星伟提供的评估报告及房产证、土地证复印件、不动产权证及被告提供给兰溪市住房和城乡建设局兰溪万豪酒店管理有限公司有关朱建忠兰浦路118号酒店内部装修图纸，结合酒店一楼、二楼装修现状，明确被告与柳雪景、江星伟争议的不动产共计530平方米，不在产权确权登记的范围内，按照租房协议1.1条，坐落于兰溪市××镇××路××号营业用房1-8楼出租给乙方。按常理，按被告装修施工图纸及现状，应包括无证房及违建房部分，但租房协议1.2条款，又约定该房屋建筑面积使用范围等以不动产权证记载为准，明显不一致，使原告在承租被告房产用于酒店经营中多次受到侵害，为处理纠纷也花费了大量人力、物力、财力，而江星伟、柳雪景不断纠缠，申诉、上诉，使原告根本无力经营。根据《民法总则》第一百四十八条规定，一方以欺诈手段，使对方在违背真实意愿的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或仲裁机构予以撤销，原、被告的签订租房协议行为依法应当撤销，并解除双方的租房协议。故原告向法院起诉，请求依法判令解除原、被告于2019年12月5日签订的租赁合同，本案诉讼费用由被告承担。 原告倪联辉在举证期限内提交证据材料： 证据1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格； 证据2、兰溪万豪酒店管理有限责任公司、兰溪市慕巴尚酒店有限公司信息，证明原告与他人合伙开办公司及被告与他人开办公司的事实； 证据3、租赁合同原件，证明原告与被告签订租赁合同，约定标的房屋基本情况及权利情况等相关事实； 证据4、评估报告及执行裁定书复印件，证明被告从柳雪景处拍卖的酒店产权存在争议的事实； 证据5、建设工程竣工验收消防备案凭证及建设工程施工许可证、设计图纸复印件，证明被告以万豪酒店管理责任公司名义申请酒店内部装修施工许可证及消防备案许可证，其提供设计图纸及工程竣工图纸均是以拍卖房产的现状（即包括有证建筑面积3410.28方米，也包括无证超面积的厨房、阳光房、锅炉房、裙房、门厅、仓库等），也就是说竣工验收备案的竣工图纸、施工图纸均包括被告与柳雪景、江星伟争议的房产无证部分面积； 证据6、调解协议、委托书原件、身份证，证明原告为处理门口停车场使用相关问题而向江帆支付损失2万元的事实； 证据7、照片，证明被告未处理好相邻杂物及花园等问题，严重影响原告经营酒店的声誉； 证据8、被告不动产权证，证明江星伟提供图纸的不动产及设计图纸、竣工图纸、租赁合同约定房屋自相矛盾。 被告朱建忠辩称，被告不予认可原告的诉讼请求。双方签订租赁合同的时间、租赁物以及租赁范围没有异议，对原告提出被告未提交不动产权证给原告与事实不符，原告签订租赁合同前，自行叫他人完成装修与事实不符，双方签订房屋租赁合同中明确约定该租赁合同自完成消防验收后生效，未完成相应的消防验收，被告将房屋出租给原告前已经进行了完整装修并通过了消防验收，原告在合同签订后擅自将二楼大厅进行了改造，该改造施工并未经过被告书面同意，不存在被告将未装修完工的房屋交给原告的事实。诉状第三段陈述原告支付了2万元的损失与事实不符部分内容超越了双方签订合同中被告作为出租人的义务。对原告在诉状中称，在多次协调处理中江星伟、柳雪景提供房产证、土地证、评估报告给原告等陈述与事实不符，江星伟就案涉房产是否存在漏评的问题曾向金华市婺城区法院提起执行异议，要求举行听证会，法院经审查后做出2019浙07**执异38号执行裁定书，驳回江帆、江星伟的执行异议，该裁定书应用了横溪土地房产公司的书面回复，该回复中提出，2018你2月1日现场查勘时，被告执行人全程陪同并提交了材料，出具了评估报告后在规定期限内未收到被执行人的书面异议，被执行人在出具评估报告后对案涉房地产原状做出了改动，在估价时已在成本、装修及收益中整体考虑门厅、餐厅作为无证房，已按整体造价评估，婺城区法院在做出执行裁定中，就江帆、江星伟向金华中级法院提出专家评审，2019年1月25日，婺城区法院收到金华中院回复函，告知中院已组织三名专家进行审查，结果不存在漏评，江帆、江星伟不符执行裁定书，向中院提出执行复议，中院审查认为婺城区法院认定事实清楚，适用法律正确，对裁定书予以维持，驳回了复议申请。就江帆、江星伟在向金华人民检察院提起抗诉，也被驳回。原告在诉状中所称部分面积存在漏评的问题已经经过两级法院裁定驳回，其在诉状中称发现朱建忠开办的兰溪万豪酒店公司对酒店一楼进行改造，将没有列入改建范围的面积扩面，与事实严重不符。事实是江星伟为达到非法目的在法院进行评估拍卖时擅自增加部分面积，横溪公司在评估时就江帆、江星伟还在进行扩建，原告在不了解事实的基础上妄加猜测，职责被告将无权处置的面积出租给原告，构成了欺诈，与事实严重不符。法院在拍卖房产时已经将就江星伟擅自扩展的面积是擅自建造的建造物进行了评估并进行了拍卖，诉状称门口路面、花园等与事实不符，被告从没向原告提出上述面积属于被告投资，租赁合同中也没有将水泥路面、花盆、桥面等列入出租物范围，就江帆、江星伟阻扰原告经营与被告无关，原告应当追究江帆、江星伟的责任。原告自愿就花盆、停车场对江星伟进行了补偿，与被告无关，综上，被告在出租案涉房产时已经将合同租赁物交付给了原告，原告实际使用的部分面积虽然没有记入被告的不动产权证，但也是记入了法院的拍卖款中，被告支付完毕全部拍卖款，取得该部分面积的权利，有权交付原告有偿或无偿使用。原告对被告的善意举动反过来主张被告欺诈，与事实不符。请求驳回原告的诉讼请求。 被告朱建忠在举证期限内向本院提交证据材料：（2019）浙0702执异38号执行裁定书、（2019）浙0702执复65号执行裁定书各一份，证明经金华市婺城区法院和金华市中级法院裁定，认定江帆、江星伟在法院对案涉房产进行拍卖过程中，擅自对案涉房产进行改动部分，已在成本装修收益中予以考虑，无证房已按整体造价评估其价值，不存在原告说的漏评情况，金华中级法院裁定出具时间是2019年7月26日，早于原、被告签订房屋租赁合同的时间2019年12月，原告说签订合同时房屋无证部分存在争议是不存在的。被告有权将无证房有偿或无偿给原告使用。被告实际交付给原告使用的房产包含了合同约定的不动产权证载明的1到8楼，还包括了部分无证房面积，实际上多给原告一些面积。被告交付给原告的房屋面积超过了合同约定的面积，这部分还没有向原告收取租金，这部分经生效裁定确认是被告所有。 经庭审举证质证，当事人质证意见如下： 对原告提交的证据1、2，被告无异议，本院予以认定。 对原告提交的证据3，被告对真实性合法性无异议，但认为证明对象的陈述与起诉状不一致。租赁合同第一条第一款、第二款不存在矛盾。本院对证据3的真实性予以认定。 对原告提交的证据4，被告对真实性无异议，对关联性有异议，认为被告和柳雪景不存在纠纷。本院对证据4的真实性予以认定。 对原告提交的证据5，被告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为竣工验收备案施工图纸包含了无证面积，也已经在评估时计入了拍卖费用中，虽然该部分面积是无证面积，但被告已通过法院拍卖支付了相应的对价。本院对证据5的真实性予以认定。 对原告提交的证据6，被告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为调解不是处理被告与原告和江帆之间矛盾的调解，而是当地政府处理倪联辉在经营酒店过程中与江星伟的矛盾，酒店门口花坛停车场不是被告出租给原告租赁物。江帆无故破坏花坛不是被告怂恿，与被告无关。江帆等人阻碍原告正常经营也已经被当地派出所处罚。本院对证据6的真实性予以认定。 对原告提交的证据7，被告认为是复印件，无法质证。本院认为证据7系复印件，不符合证据的有效要件，本院不予认定其证明力。 对原告提交的证据8，被告对真实性合法性无异议，对关联性有异议，认为争议面积经两级法院处理，争议面积已明确计入拍卖价款中。本院对证据8的真实性予以认定。 对被告提供证据，原告认为该证据无关联性，本院认为，经法院审理，案外人江帆对涉案房屋产权提出的异议不成立，故对该组证据予以认定。 根据上述认定的证据及原告的陈述，本院认定案件事实如下： 金华市婺城区人民法院在执行申请人上海浦东发展银行股份有限公司金华分行与被执行人江帆、柳雪景、江星伟等金融借款合同纠纷一案中，于2018年5月29日对被执行人柳雪景名下位于兰溪市××镇××村××路××号房屋进行司法拍卖，被告朱建忠以702万元最高价竞得该房屋，于2018年6月28日根据婺城区人民法院作出的（2017）浙0702号执行裁定书办理房屋产权过户手续，于2018年12月3日领取房屋产权证书。被执行人江帆、江星伟向金华市婺城区人民法院提出执行异议，认为浙江恒基房地产土地资产评估有限公司对涉案房屋的房地产估价报告存在漏评，包括二至四层实际漏评建筑面积15.03平方米，一层、八层的二条1.5米外檐的面积和友谊大酒店地下室和一层面积未评估。金华市婺城区人民法院于2019年4月9日作出（2019）浙0702执异38号执行裁定，认定法院执行拍卖的涉案房屋，评估机构评估时已将走廊、1层、8层的二条1.5米外檐作为整幢合法确权建筑物的一部分，在估价时已在成本装修及收益中整体考虑，门厅、餐厅作为无证房已按整体造价评估其价值，驳回了江星伟、江帆的异议请求。江帆、江星伟就该裁定向金华市中级人民法院提出复议申请，金华市中级人民法院于2019年7月26日作出（2019）浙07执复65号执行裁定，维持了金华市婺城区人民法院的执行裁定。 2019年12月5日，原、被告签订租赁合同一份，约定原告涉案房屋一楼至八楼出租给被告，用作经营酒店，建筑面积、使用面积以不动产权证记载为准。租赁期限为十年，自房屋消防验收合格之日起开始计算租金，一年一付；第一年租金为530000元。原告在经营酒店过程中，与案外人江星伟、江帆等人为酒店门口停车场使用等问题发生纠纷，经兰溪市横溪镇人民调解委员会调解，双方于2020年5月23日达成调解协议，由原告补偿江帆、江星伟20000元，江帆、江星伟不能再以任何理由干涉原告与他人合伙经营的兰溪慕巴尚酒店有限公司使用停车场以及影响酒店正常营业。 本院认为，原、被告签订的涉案房屋租赁合同合法有效，双方均应依据合同履行各自权利、义务。原告认为被告明知案涉房屋产权有纠纷，仍将房产出租给原告，存在欺诈，要求解除合同，但金华市婺城区人民法院、金华市中级人民法院已裁定驳回异议人江帆对涉案房屋产权提出的异议，涉案房屋产权归属主体无争议，被告不存在欺诈行为。同时，原告已与江帆等人达成调解协议，排除干扰酒店正常经营的因素，因此，原告要求解除涉案房屋租赁合同的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条之规定，判决如下： 驳回原告倪联辉的诉讼请求。 本案受理费40元（已减半收取），由原告倪联辉负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 员 佘万宝 二〇二〇年十一月十八日 代书记员 陈卸艳