江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏07民终2821号上诉人（原审原告）：唐环佩，男，1938年5月15日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。上诉人（原审原告）：相景云，女，1940年12月24日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。以上两上诉人共同委托诉讼代理人：陈浩，江苏念黎律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴海连，女，1950年2月23日出生，汉族，住江苏省连云港市海州区。被上诉人（原审被告）：连云港海誉税务师事务所，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路国际商务大厦第****。执行事务合伙人：孙献兵。被上诉人（原审被告）：连云港海誉联合会计师事务所，住所，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路国际商务大厦第****div>执行事务合伙人：程玉萍。被上诉人（原审被告）：江苏海誉信用评估有限公司，住所地江苏，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路国际商务大厦****>法定代表人：吴海连。原审第三人：连云港广盛元房地产开发有限公司，住所地江苏省连云，住所地江苏省连云港市海州区通灌北路**国际商务大厦第****iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：王路平，该公司董事长。原审第三人：陈建，男，1963年8月30日出生，汉族，住江苏省如东县。上诉人唐环佩、相景云因与被上诉人吴海连、连云港海誉税务师事务所（以下简称海誉税务师事务所）、连云港海誉联合会计师事务所（以下简称海誉会计师事务所）、江苏海誉信用评估有限公司（以下简称海誉评估公司）、原审第三人连云港广某房地产开发有限公司（以下简称广某公司）、陈建返还原物纠纷一案，不服连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7650号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。唐环佩、相景云上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判被上诉人向上诉人支付自2019年4月3日至2020年8月2日期间的房屋占有使用费24000元，自2020年8月3日起的房屋占有使用费按1500元/月计算至实际返还房屋之日；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院对本案的关键事实认定错误。1.一审法院仅凭广某公司与陈建的口头陈述就认定双方之间存在以房抵工程款的事实，严重依据不足。广某公司、陈建作为成熟的市场主体，在不签订书面协议，没有明确冲抵房产的具体房号价格的情况下，就用房产抵充数百万的工程款，违背市场交易习惯和违反常识。2.一审法院认定“陈建将涉案1804室出售给吴海连，并收取房款30万元，并由郭某安排物业管理处负责人乙克勇将钥匙交给吴海连并办理交房手续”的事实错误。吴海连在一审中陈述是现金交易，在其支付了全部房款并实际占有使用房屋的情况下，却不要求与对方签订房屋买卖合同、不主张办理房产证，明显违背房屋交易习惯和常理。二、吴海连系恶意占有，应当承担赔偿责任。一审中陈建陈述，吴海连为广某公司做审计工作，且吴海连又系当时广某公司的代账会计，吴海连与广某公司及管理人员非常熟悉，因此吴海连、陈建应当知道涉案房屋系拆迁安置房，但其仍然进行所谓的交易，并占有使用，主观恶意明显。上诉人于2019年4月3日为涉案房屋办理了不动产权证，但吴海连却继续占有涉案房屋，拒不返还给上诉人，应当向上诉人支付占有使用费。被上诉人吴海连未到庭，但提交书面答辩状称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分。1.涉案房屋是广某公司抵债给陈建的，用于冲抵广某公司欠付陈建的工程款，广某公司和陈建在一审中对该事实均予以认可，故广某公司和陈建的以房抵债协议并不违反法律的强制性规定，合法有效，双方之间是否签订书面协议不影响以房抵债协议的效力。2.陈建将涉案房屋以30万元的价格出售给我方，并收取了全部房款，时任广某公司董事长的郭某安排物业将涉案房屋交付给我方。我方之所以没有及时办理房屋登记手续是因为涉案房屋被海州区法院查封，导致房屋无法办理过户手续，并未违反交易习惯和常理。3.我方主观上不存在恶意占有涉案房屋的故意。我方并不知道涉案房屋已经被广某公司作为安置房安置给了上诉人，我方占有涉案房屋是合法的，并不存在过错。二、上诉人要求我方给付占有使用费无事实和法律依据。1.涉案房屋是广某公司交付给我方的，我方主观上不存在恶意占有的故意，且我方在一审判决前已经将涉案房屋交还给了广某公司。2.上诉人虽然办理了涉案房屋的产权证书，但直至一审庭审，广某公司都陈述没有将涉案房屋交付给上诉人。3.在广某公司将涉案房屋交付给上诉人之前，如果广某公司处置涉案房屋的行为损害了上诉人的合法权益，上诉人只能向广某公司主张权利，而无权要求我方承担赔偿责任。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回上诉人对我方的诉讼请求。被上诉人海誉税务师事务所未到庭，但提交书面答辩状称：我方并没有占有和使用涉案房屋，上诉人针对我方的诉讼请求无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人海誉会计师事务所未到庭，但提交书面答辩状称：我方并没有占有和使用涉案房屋，上诉人针对我方的诉讼请求无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。被上诉人海誉评估公司未到庭，但提交书面答辩状称：我方并没有占有和使用涉案房屋，上诉人针对我方的诉讼请求无事实和法律依据，请求二审法院查明事实，依法驳回上诉人的诉讼请求。原审第三人广某公司、陈建未到庭进行答辩，亦未提交书面答辩状。唐环佩、相景云向一审法院起诉，请求判令：1.吴海连、海誉税务师事务所、海誉会计师事务所、海誉评估公司返还位于连云港市海州区通灌北路国际商务大厦第B幢单元1804室；2.吴海连、海誉税务师事务所、海誉会计师事务所、海誉评估公司连带给付自2014年10月6日至2019年8月5日的租赁费（占用费）87000元及租赁费（占用费）自2019年8月6日至实际给付之日止，按每月1500元计算；3.吴海连、海誉税务师事务所、海誉会计师事务所、海誉评估公司承担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：广某公司系海州区通灌北路国际商务大厦的开发商。2006年11月30日，广某公司与唐环佩签订《房屋拆迁安置协议书》，约定如下：广某公司拆除唐环佩位于的房屋，建筑面积75.06平方米，为其安置高层（29层）601室124.6平方米房屋一套，于2008年11月30日将安置房交付使用。2012年9月12日，双方又签订《拆迁安置补充协议》，约定：唐环佩同意原协议安置房B楼601室，面积124.6平方米的住宅房，调置到B楼1804室，建筑面积约47.85平方米的公寓房，安置面积超出部分81.96平方米，广某公司以每平方米6000元补偿，补偿款项计479485.24元。同日，广某公司将补偿款479485.24元给付唐环佩。一审法院另查明，陈建系国际商务大厦消防工程的实际施工人，因广某公司欠陈建工程款，2012年底，广某公司董事长郭某与陈建协商用国际商务大厦房产冲抵工程款，陈建以广某公司名义对外出售国际商务大厦房屋，直接收取购房款。2013年初，陈建将案涉1804房屋出售给吴海连，并于2013年4月收取吴海连房款23万元，2014年9月收取房款7万元。2014年9月，陈建告知郭某，吴海连已经付清全部房款30万元，可以办理交房手续。郭某安排国际商务大厦物业管理处负责人乙克勇将1804钥匙给付吴海连并办理交房手续，吴海连将房屋装修并使用至今。1804房屋被广某公司交付吴海连使用后，唐环佩曾向广某公司公司要求给付与房产价值相当的补偿款项。因广某公司无钱给付，唐环佩、相景云(二人系夫妻关系)于2019年4月3日办理了1804（通灌北路93-1号1804号）房屋的不动产权证书。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。本案国际商务大厦第B幢1804室房屋系唐环佩、相景云基于原有房屋被拆迁获得的安置房产，且唐环佩、相景云已经取得房屋的不动产权证书，其对案涉房产享有所有权，对唐环佩、相景云要求吴海连返还1804室的主张，一审法院予以支持。吴海连举证的广某公司的证明、物业管理处的情况说明、陈建的情况说明、法院执行案件材料仅能证明其占有使用房屋的权利来源，但即使吴海连为善意的占有人，亦无法对抗唐环佩、相景云为房屋所有人的物权效力。根据本案查明的事实，吴海连购买、使用1804房屋时对该房屋为拆迁安置房屋并不知情，不构成对房屋的恶意占有。广某公司与唐环佩签订的《房屋拆迁安置协议书》明确约定了房屋的交付期限，因广某公司将房屋另行出卖导致房屋无法交付产生的相关损失应由广某公司承担赔偿责任，故对唐环佩、相景云向吴海连主张占用费的诉求，一审法院不予支持。一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、吴海连于判决生效之日起十五日内向唐环佩、相景云返还位于连云港市海州区通灌北路国际商务大厦第B幢单元1804号（通灌北路93-1号1804号）房屋；二、驳回唐环佩、相景云的其他诉讼请求。一审案件受理费1975元，由广某公司负担（唐环佩、相景云已预交，广某公司于判决生效之日起十日内给付唐环佩、相景云）。二审期间，上诉人唐环佩、相景云提交了一份录音，证明郭某没有将涉案房屋交陈建售卖，用所得房款冲抵欠付陈建的工程款，也未安排物业将涉案房屋的钥匙交给吴海连。本院对唐环佩、相景云举证的认证意见为：因郭某未到庭接受法庭质询，即使该录音内容是郭某所述，其陈述也与之前的陈述存在矛盾，故本院对该证据的真实性不予采信。经本院审查，一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查明，唐环佩、相景云与吴海连均确认，吴海连已于2020年9月10日将涉案房屋交还给唐环佩、相景云。本案二审争议焦点为：被上诉人吴海连是否应当向上诉人唐环佩、相景云支付涉案房屋占有使用费，若应当支付，数额应当如何确定。本院认为，唐环佩与广某公司签订《房屋拆迁安置协议书》约定安置601室124.6平方米的房屋，后又签订《拆迁安置补充协议》约定安置的房屋变更为涉案房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，被拆迁人唐环佩、相景云优先取得补偿安置房屋。虽然唐环佩、相景云直至2019年才取得涉案房屋的不动产权证书，但并不影响唐环佩、相景云自对涉案房屋享有所有权。依据《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。本案中，吴海连自2014年9月至2020年9月期间占用涉案房屋侵害了唐环佩、相景云的权利，唐环佩、相景云向吴海连主张房屋被占用期间的占用使用费应当予以支持。至于吴海连与陈建、广某公司之间的房屋买卖关系如何认定，吴海连对涉案房屋的占用是否是善意，均不影响唐环佩、相景云基于所有权向吴海连主张占用使用费。关于占用使用费数额应当如何确定的问题，唐环佩、相景云主张按每月1200元计算，吴海连称每月1000元左右，本院结合具体情况酌定涉案房屋每月占有使用费为1000元。因此，吴海连应当向唐环佩、相景云支付2014年9月1日至2020年9月10日期间共计72个月10天的占有使用费72333元（1000元/月×72个月+1000元/月÷3）。综上，上诉人唐环佩、相景云的上诉请求部分能够成立；一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，判决结果不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7650号民事判决第一项；二、撤销连云港市海州区人民法院（2019）苏0706民初7650号民事判决第二项；三、吴海连于本判决生效之日起十五日内向唐环佩、相景云支付占有使用费72333元；四、驳回唐环佩、相景云的其他诉讼请求。一审案件受理费1975元（唐环佩、相景云已预交），由唐环佩、相景云负担375元，由吴海连负担1600元；二审案件受理费400元（唐环佩、相景云已预交），由唐环佩、相景云负担130元，由吴海连负担270元。本判决为终审判决。审 判 长 严伟晏审 判 员 乔永礼审 判 员 吴雪莹二〇二〇年十一月二十四日法官助理 蒋 寻书 记 员 邵 泽法律条文附录《中华人民共和国物权法》第三十二条物权受到侵害的，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；(三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。