湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8567号原告:李凯，男，汉族，1987年8月11日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：陈军，北京市华泰（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄佳敏，北京市华泰（长沙）律师事务所律师。被告：长沙尚家酒店有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路**东盈商业中心****。法定代表人：肖爱华。被告：长沙明瑜酒店管理有限公司，住所地，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦iv>法定代表人：戴爱平。被告：湖南华泉置业有限公司，住所地湖南，住所地湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路**综合楼**>法定代表人：戴春泉。委托诉讼代理人：王子岳，该公司员工。原告李凯与被告长沙尚家酒店有限公司（以下简称尚家酒店）、长沙明瑜酒店管理有限公司（以下简称明瑜酒店）、湖南华泉置业有限公司（以下简称华泉公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李凯的委托诉讼代理人陈军，被告华泉公司的委托诉讼代理人王子岳到庭参加诉讼。被告尚家酒店和明瑜酒店经本院依法传唤，未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李凯向本院提出的诉讼请求：1、判令尚家酒店继续按原约定履行与原告之间的《房屋租赁协议》；2.判令尚家酒店支付拖欠的房屋租金押金和租金差额部分（暂计算至2020年6月30日为：押金2945元＋未付租金2331.49元＝5276.49元），并按欠缴租金金额1%／日计算支付自应付租金之日（2020年1月1日）起至付清之日的违约金；暂计算至2020年6月30日为960.32元；3.判令尚家酒店给付2020年下半年度欠付租金6474元（已扣除相应物业费）（16886.28元-10412.28元＝6474元）；4.判令明瑜酒店、华泉公司对尚家酒店第1项、第2项、第3项给付义务承担连带责任；5.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月7日，原告与华泉公司分别签订《长沙市商品房买卖合同》、《东盈商业中心物业费用协议》，约定原告向华泉公司购买位于长沙市芙蓉区××路××号××层××号房屋，同时将该房屋租赁给尚家酒店于开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店使用。2018年11月7日，原告根据华泉公司的指示，与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，亦约定原告将该房屋租赁给尚家酒店，用于开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店使用，租赁期限为2019年8月1日起至2034年12月31日共185个月，免租期为5个月，即从2019年8月1日起至2019年12月31日止，免租期届满次日起开始计收租金，其中2020年1月1日至2022年12月31日期间租金为2945元／月。《房屋租赁协议》中约定“乙方（尚家酒店）按季度支付租金，押一付三（押一个月付三个月租金），物业费由乙方代扣代缴给物业公司。乙方第一次租金（扣除相应物业费后）于免租期到期前15天支付给甲方。此后，乙方于每个季度前十五个工作日支付下一季度租金（扣除相应物业费后）。”2019年12月15日，华泉公司发布《关于希尔顿欢朋酒店事项的情况说明》，称尚家酒店由于资金链断裂无法继续履行其与原告的《房屋租赁协议》，原告所在房屋由华泉公司华泉置业接管并寻找新的酒店运营商。尚家酒店在未经原告同意的情况下，与明瑜酒店、案外人欢朋酒店管理（广州）有限公司（以下简称欢朋酒店）签订《权利义务转让书》，私自将经营管理权利转让给明瑜酒店。2019年12月31日，华泉公司在未取得业主同意的情况下，单方通知原告等业主，由被告明瑜酒店以低于《房屋租赁协议》约定的价格向原告预付2020年1-6月的租金。截至目前，原告只收到明瑜酒店代付的租金14554.79元。三被告的行为侵犯了原告的合法权益。为维护自身合法权益，特提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告尚家酒店未出庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。被告明瑜酒店未出庭参加诉讼，提交书面答辩状辩称，在尚家酒店跑路后，明瑜酒店与华泉公司多次在实际经营并测算运营数据后进行了接盘洽谈，最后决定由明瑜酒店试运营酒店，试运营期间，由华泉公司承担运营期间的人员工资。在临近年关的情况下，我司于2020年1月按每月65元/平方米提前一次性预付6个月(2020年1月至6月)租金至所有业主个人账户，但因本次疫情，长期亏损，未免酒店直接破产，引起更大不稳定因素，我司投资人决定跟业主协商减免疫情期间2个月房屋租金，并将每月租金降低至62元/平方米的标准(我司与业主签订房屋租赁合同)，同时支付所有业主的房屋租金，我司与华泉公司在2020年年初多次组织业主进行洽谈，希望得到业主的谅解，因此并非强行占用业主房屋经营。自明瑜酒店接管以来，一直按时缴纳租金给业主，现已缴纳租金至2020年12月底，故不存在拖欠业主租金。综上所述，我司认为原告的诉求没有法律和事实依据，请求人民法院依法驳回其全部诉讼请其他请求。被告华泉公司辩称，一、有关租赁事宜，原告应向承租方尚家酒店主张权利，与我司无关。二、关于原告要求我司及新的承租方三方重新签订租赁合同的问题，我司会协助原告与新投资人签订租赁合同。三、原告认为我司涉嫌欺诈销售，要求我司无条件退房的问题，我司认为不存在任何欺诈问题，不存在退房一说。四、关于要求我司支付免租期内的租金问题，我司认为租赁关系是存在原告与尚家酒店之间，应向尚家酒店主张。华泉公司不应当承担本案的连带责任。因为政府的要求，华泉公司仅作为开发商在尚家酒店走后，找来明瑜酒店接手经营。根据合同相对性原则，原告诉求的租金及物业费等与华泉公司无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月7日，华泉公司（出卖人）与李凯（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.李凯购买华泉公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××层××号房屋，建筑面积为37.32平方米，规划用途为商业，房屋总价款为730066元，华泉公司应当在2019年7月31日前将经验收合格的商品房交付给李凯使用。同日，李凯与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，约定李凯将上述房屋出租给尚家酒店用于其开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店，租赁期限为185个月，即从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，即从2019年8月1日至2019年12月31日，免租期届满次日开始计收租金，2020年1月1日至2022年12月31日期间的租金为2945元／月，2023年1月1日至2025年12月31日期间的租金为3033元／月，2026年1月1日至2028年12月31日期间的租金为3124元／月，2029年1月1日至2031年12月31日期间的租金为3218元／月，2032年1月1日至2034年12月31日期间的租金为3314元／月。尚家酒店按季度支付租金，押一付三，租金含物业费。上述合同签订后，华泉公司将涉案房屋交付给尚家酒店。尚家酒店将涉案房屋所在的整层打通重新规划布局装修欢朋酒店。2019年8月，尚家酒店将欢朋酒店的经营权转让给明瑜酒店，并与欢朋酒店管理（广州）有限公司、明瑜酒店签订《权利义务转让协议书》，约定尚家酒店将其与欢朋酒店管理（广州）有限公司签订的《管理合同》中的权利义务全部转让给明瑜酒店。2019年12月，华泉公司向各业主出具了《关于希尔顿欢朋酒店事项的情况说明》，告知各业主，由于尚家酒店资金链断裂导致工程停工，经向社区、街道及区政府反映，为了保证该项目不烂尾，华泉公司立即与欢朋酒店进行沟通，并一边自筹资金进行酒店装修一边寻找新的酒店运营商等。当月，华泉公司组织各业主召开会议，告知业主尚家酒店因资金链断裂已将欢朋酒店的经营权全部转让给明瑜酒店，并就租金价格组织业主方和明瑜酒店进行重新商议等。2019年12月31日，华泉公司向各位业主出具《关于长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店预付租金声明》，表明为保证希尔顿欢朋酒店广大业主切身利益不遭受酒店闲置所造成的更严重损失，希尔顿欢朋酒店新投资方将于2020年1月2日至1月12日期间，先以65元／平方／月的租金（具体租金价格以酒店新投资方与各位业主签订的合同为准），一次性预付2020年1月至6月租金给各位酒店业主。酒店已通过希尔顿欢朋集团的验收，将于2020年1月正式上线营业。2020年1月1日，东盈商业广场6-12楼业主回复称：1、禁止贵公司擅自动用业主房屋谋利。贵公司在继尚家酒店后，相继冒出“明瑜酒店”与“新投资商”。事实上，后两家公司没有与任何一个业主沟通协商，也没有签订租赁协议。所以这两家公司没有获得业主的承认，业主有权停止该酒店的营业。贵公司若继续动用业主房屋谋取非法所得，则主承担相应的法律责任。2.关于免租期的界定。根据租赁协议，所有业主只与尚家酒店签署了5个月的免租期，现在贵公司所谓的另外两家公司，并没有在规定时间履行如尚家所约定的租金，故所有业主一致认为，自2019年8月1日开始即视为收租之日，免租5个月的权力仅只限于尚家酒店，与其他公司没有任何关系。各业主有权利获得自酒店营业以来至2020年元月一号之前六个月的租金。3.关于租金的约定。鉴于以上两条，贵公司于2019年12月15日将租金由每平米80元降到每平米60元，又于2019年12月31日将租金由每平米80元降至每平米65元的提议，我们所有业主均不接受。贵公司既要免租期又要降房租，属于典型的以黑恶势力强占强用。请贵公司马上停止一切侵权行为。4.请出示“希尔顿欢朋集团的验收”通过证明，并且请出示该房屋的验收合格证书。明瑜酒店于2020年1月3日按65元/平方米/月的标准向李凯支付了2020年1月至6月的房屋租金14554.79元。欢朋酒店于2020年1月23日开始营业。2020年3月，明瑜酒店向各位业主发送《致长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店广大业主的信》，表明酒店已于2020年1月23日正式开业上线，但受新冠肺炎疫情的影响，于2020年1月26日被迫暂停营业，2020年2月25日开始复工后，酒店每天的营业额还不能满足开支，请求业主减免2-3月份的房租。2020年6月25日，明瑜酒店按62元/平方米/月的标准扣除疫情期间一个半月的免租期向李凯支付了2020年7月至12月的房屋租金10412.28元。本院认为，原告李凯将房屋出租给尚家公司用于经营欢朋酒店并与尚家公司签订《房屋租赁协议》，双方成立房屋租赁合同关系。合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，尚家公司签订合同后，因其自身资金链断裂的原因，在尚未完成欢朋酒店装修且未经出租方同意的情况下将欢朋酒店的承包经营权整体转让给明瑜公司，显然，该整体经营权的转让包含了尚家公司将从李凯处所租赁的房屋转租给明瑜公司。尚家公司的行为已构成违约，无法继续履行合同，因此原告要求尚家公司继续履行合同，本院不予支持。原告李凯要求尚家公司承担违约责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持，但双方约定的12个月租金作为违约金过高，本院认为违约金以1个月租金标准即2945元确定为宜。故对李凯要求尚家酒店承担违约责任即向其支付以5276.49元为基数，按1‰/日的标准自2020年1月1日起计至付清之日止的违约金的诉讼请求，本院予以支持，但最高不得超过月租金2945元。对于李凯诉请明瑜酒店支付房屋租金押金月租金2945元，本院予以支持。事实上，明瑜公司在李凯与尚家公司签订的《房屋租赁协议》中承继了尚家公司的合同权利和义务。明瑜公司亦应当按照《房屋租赁协议》的约定向李凯支付房屋租金。但由于受新冠肺炎疫情的影响，酒店经营确受到影响，如果要求明瑜公司严格按尚家公司与李凯签订的《房屋租赁协议》支付租金，对明瑜公司显失公平。现明瑜公司已先后按照65元/平方米、62元/平方米的标准支付了2020年上半年和下半年的租金，该租金标准亦符合当前长沙市酒店行业的租金标准。故在受新冠肺炎疫情影响这一特定环境下，李凯要求明瑜公司支付租金差额的诉讼请求，本院不予支持。2021年1月1日起，明瑜酒店应当按照李凯与尚家公司签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付租金。对于李凯要求华泉公司、明瑜酒店承担连带责任的诉请，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条及，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、长沙尚家酒店有限公司于本判决生效之日起十日内向李凯支付违约金（以5276.49元为基数，按1‰/日的标准自2020年1月1日起计至付清之日止，但最高不得超过月租金2945元）；二、长沙明瑜酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李凯支付押金2945元；三、驳回李凯对湖南华泉置业有限公司的诉讼请求；四、驳回李凯的其他诉讼请求。案件受理费25元，由李凯负担15元，由长沙尚家酒店有限公司负担10元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十一月三十日法官助理刘玥书记员廖沙