江西省于都县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0731民初2854号原告：于都县三只蚂蚁商贸有限公司法定代表人：丁军华地址：江西省赣州市于都县。原告：丁军华，男，汉族，1977年12月11日生，住江西省赣州市于都县。委托代理人：王连华，江西雩山律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：于都丽洁洗涤厂经营者：谢燕，女，汉族，1994年8月29日生，住赣州市于都县。委托代理人：康忠，江西至中律师事务所律师，代理权限：特别代理。被告：刘福英，女，汉族，1973年7月11日出生，住于都县（确认送达地址）。被告：黄君荣，男，汉族，1983年9月18日出生，住于都县。原告于都县三只蚂蚁商贸有限公司（以下简称：三只蚂蚁公司）、丁军华与被告于都丽洁洗涤厂（以下简称：丽洁洗涤厂）、刘福英、黄君荣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用普通程序，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。被告丽洁洗涤厂经营者谢燕申请追加被告刘福英、黄君荣参加诉讼，本院依法追加其参加诉讼。于2020年10月22日第二次公开开庭进行了审理。原告三只蚂蚁公司、丁军华的委托代理人王连华、被告丽洁洗涤厂经营者谢燕（第一次开庭）及其委托代理人康忠、被告刘福英到庭参加诉讼。被告黄君荣经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三只蚂蚁公司、丁军华向本院提出诉讼请求：1.依法解除原告方与被告之间签订的工业厂房租赁合同，并判决被告腾空厂房；2.依法判决被告立即向原告方支付拖欠的厂房租金、管理费、违约金、保安费、水电费用、垃圾清运费共计53706元，并支付起诉之日起实际占用厂房期间的租金及相关费用；3.本案诉讼费用由被告承担。2010年3月9日，原告丁军华与丁振松、陈春生共同投资成立了于都和盛工贸发展有限公司（简称：和盛公司），丁军华为总经理、丁振松为监事、陈春生为执行董事。和盛公司成立后，依法取得了位于于都县块工业用地，使用权证登记宗地图为Ａ、Ｂ、Ｃ，三地块使用权均为和盛公司。和盛公司取得该三宗地后，该公司股东陈春生在Ａ宗地投资建厂房、股东丁军华在Ｂ宗地投资建设厂房、股东丁振松在Ｃ宗地投资建设厂房。2017年7月13日，原告丁军华以和盛公司名义将Ｂ区厂房租赁给被告使用，与被告经营者谢燕签订《工业厂房租赁合同》，实际收益归原告丁军华所有。2018年7月4日原租赁合同期满，于是，2017年7月5日，原告丁军华与被告经营者谢燕重新签订了《工业厂房租赁合同》，合同约定如下：期限自2017年7月5日至2021年7月4日止，租金（不含税）12563元／月，押金37689元，保安费700元，如拖欠租金则每天按应交租金的0.5%计算滞纳金，拖欠15天以上，出租方有权单方解除合同等。起初，被告基本能按合同约定向原告丁军华支付厂房租金和相关费用，至2020年5月份起被告连续拖欠厂房租金、水电费、保安费用、垃圾清运费等费用至今未付。2020年6月1日，为方便资产管理，充分发挥各股东职能和盛公司召开股东会议决定：1.同意股东丁军华拆分为三只蚂蚁公司；2.同意该公司宗地图Ｂ区3333.05㎡及地块的建筑物以及其他设施归原告三只蚂蚁公司（丁军华）所有，并承担职责和费用。被告拖欠厂房租金及相关费用至今数月未付，也不与原告协商。无奈，原告依照合同法、民事诉讼法的规定向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告丽洁洗涤厂辩称，不同意解除租赁合同；被告是多人合伙经营的，本案被告仅占15的股份，已申请追加了另外二名股东来参加诉讼；本案的垃圾清理费和管理费没有事实依据，不应当由被告来支付。被告刘福英辩称，是黄君荣、谢燕他们承包的，房租也是黄君荣给房东的，房东也知道承包这回事，承包后也是承包者支付的租金。被告也要求要支付房租给房东。因为疫情和火灾导致承包者无法支付租金的原因，希望房东可以酌情考虑一下是否让所有股东一起支付。被告方想追加另外几个实际股东，他们也是实际承包者。被告黄君荣未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，原告举证如下：1.三只蚂蚁公司的企业信用报告及法定代表人证明；2.原告丁军华的身份证复印件；3.被告丽洁洗涤厂营业执照复印件、经营者谢燕的身份证复印件；4.和盛公司营业执照复印件、企业信用报告、国有土地使用证复印件、股东会议决议书复印件；5.2017年7月13日和盛公司与谢燕签订的《工业厂房租赁合同》复印件；6.原告丁军华与谢燕签订的《工业厂房租赁合同》复印件；7.拖欠租金、管理费清单。被告丽洁洗涤厂质证：对证据1-7，真实性、合法性无异议，但是不足以证明被告构成了根本违约，被告不同意解除租赁合同；对证据7中的垃圾清运费因为在合同中无明确约定，不应该由被告来承担，合同中约定的违约金过高，超过了实际损失，请求法庭核减。刘福英质证：对身份证复印件无异议、对两公司的营业执照复印件有异议，我认为主体有问题；签订租赁合同时是谢燕签订的，所以我不清楚；关于租金我无异议，我们也一直在催承包者支付租金。被告丽洁洗涤厂举证，股东协议合同书一份，证明被告公司是由谢燕和黄君荣合并联盟设立的，还有另外刘福英所占的股份。原告方质证，对该合同书三性无异议。被告刘福英质证，对该两份证据的真实性无异议，黄君荣虽然占了百分之五十的股份，但没有支付相关的费用。被告刘福英向法院举证：承包合同，证明实际使用者是黄君荣、卢辉他们。原告方质证，该证据是他们内部签订的，原告无法发表质证意见。被告丽洁洗涤厂质证无异议。本院对当事人提交的证据和庭审陈述，综合认定事实如下：和盛公司成立于2010年，有股东丁军华、丁振松、陈春生。和盛公司宗地B的厂房由丁军华投资建设，产权土地使用权登记在和盛公司名下，使用权面积为3333.05㎡。土地使用权证号为：于国用（2012）第3356号。2017年8月31日，经营者谢燕，经于都县市场和质量监督管理局登记发放营业执照。名称：于都丽洁洗涤厂。类型为个体工商户。2017年7月13日，和盛公司作为出租方与承租方谢燕签订了《工业厂房租赁合同》。合同约定甲方将坐落于于都县贡江镇楂林工业园怡信大道中段的一栋厂房共计882平方米，宿舍二楼、三楼右边共计248平方米，出租给乙方。附属厂房建筑面积130平方米（甲方同之前租客胡红连、谢元明口头协议2015年7月5日至2018年7月4日不收取附属厂房租金）；租赁期限：从2017年8月5日至2018年7月4日止，租赁期为11个月，租赁期满，如需续租，租金随行就市调整，并另行签续租合同。还约定了租金支付方式、其他条款内容。2018年7月5日，之前合同到期后，甲方（出租方）丁军华与乙方（承租方）谢燕签订了《工业厂房租赁合同》。合同中约定：一、出租厂房情况：甲方将坐落于于都县贡江镇楂林工业园怡信大道中段的一栋厂房出租给乙方（厂房882平方米，宿舍六楼右边及三楼左边共计248平方米，附属厂房150平方米）；二、厂房起租日期和租赁期限：1.租赁期限：从2018年7月5日至2021年7月4日止，租赁期限为三年。租赁期满，如需续租，租金随行就市调整，并另行签续租合同；2.租赁期满，甲方有权收回厂房，乙方应如期归还，乙方需续租…。3.本合同签订后，在合同期内未经双方协商一致，任何一方不得随意解除本合同，任一方解除本合同必须提前三个月书面通知对方，并赔偿对方三个月租金。若是甲方提出终止的，还应赔偿乙方因此遭受的包括临时搬厂导致的搬迁费，工厂停工费在内的一切损失。三、租金支付方式：1.甲乙双方约定，该厂房一楼882平方米，租金按月11元／㎡／月计算，宿舍三楼左边124平方米，租金按月7.5元／㎡／月计算，宿舍六楼右边124平方米，租金按月6.5元／㎡／月计算，附属厂房150平方米，租金按月7.5元／㎡／月计算。月租金共计12563元，以上租金不含房屋租赁发票税。2.乙方需要采用先付后租的形式，甲、乙双方一旦签订合同，合同及生效，乙方向甲方缴纳三个月的租金作为押金，共计37689元。待乙方退租时，（提前解除本合同期满时）乙方须在租约期满之日退还该厂房，同时经甲方验收该厂房，无设备损坏及欠缴的水电费与物业管理费后十天内，无息退还乙方所交给甲方的押金。该厂房交付使用后所发生的水电费、物业管理费、有线电视天线使用费等有关费用，由乙方负责缴交，与甲方无关。如由于这些费用未交清而致使甲方被有关部门（公司）追讨滞纳金或违约金，则甲方有权经乙方书面同意后从乙方所缴纳的押金抵扣，并有权要求乙方补足该押金的不足部分。3.乙方每月10号前缴纳本月租金。租金以银行转账方式转入丁军华账户：中国农业银行广州市珠江新城支行，（账号：…5172））。每月租金12563元。四、其他条款：1.乙方需分摊的各项费用：电费按供电公司计量表公摊缴费，水费按自来水公司计量公摊缴费，保安费每月摊700元，保安屋电费按公摊缴费。2.租赁期间，乙方不得擅自转租该厂房。如乙方转租，须经甲方书面同意。…，在解除合同后，乙方在租赁物上添附的且无法拆除附属物，乙方有权决定是否无偿交与甲方。…，4.乙方如拖欠租金，则每天按应缴纳租金的0.5%缴纳滞纳金，如拖欠租金达15天，则甲方有权单方终止合同，并有权拒绝返还押金，甲方如未按期交付房屋…。5.租赁期间，所发生的水电费与物业管理费等，乙方需在每月15号前缴付。如未按时缴付所产生的滞纳金罚款等由乙方自行负责。…8.若因不可抗力的因素引起本合同不能正常履行时，不视为违约。甲方应将乙方已预交的押金退还乙方。本合同经双方签字盖章并在乙方缴交保证金之日生效。…。甲方丁军华签字按手印，乙方签字按手印，2018年7月5日。另查明，2017年10月28日，于都丽洁洗涤厂法人代表谢燕与原于都艾美洗涤厂法人黄君荣双方签订了《合并洗涤厂股东协议合同书》。约定：为双方利益，扩大生产，合股联营特定厂名为于都丽洁洗涤厂。股东出资入股及财产所有权情况：洗涤厂由双方共同投资设立，各占50%股权；洗涤厂的所有财产、机械设备、设施等和车间为双方各占50%。合股后原于都丽洁洗涤厂营业执照使用权归双方所有权，未经双方同意不得转让和其它使用。双方自2017年11月1日合股共同为于都丽洁洗涤厂。盈亏分配：双方均等分配利润和承担亏损，盈利以每月月底分红结算平分。本厂财务、出纳卢辉，会计谢燕。生产负责人黄君荣。2018年4月11日，甲方刘福英与乙方谢燕签订了《股份协议书》。约定，于都丽洁洗涤厂原股东刘福英、谢燕共占合并后股份的百分之五十。原于都艾美洗涤厂占合并后于都丽洁洗涤厂百分之五十股份（合并后厂股份的50%）刘福英占合并后于都丽洁洗涤厂百分之三十五的股份（合并后厂股份的35%）、谢燕占合并后于都丽洁洗涤厂百分之十五的股份（合并后厂股份的15%）。盈亏分配、所需增资、双方均按股份比例分配，盈利益每月月底按比例分红、结算。2019年2月10日，甲方谢燕、刘福英与乙方黄君荣、卢辉签订了《承包合同》。甲方将于都丽洁洗涤厂承包给黄君荣、卢辉经营。约定：甲方发包给乙方所经营企业名称为于都丽洁洗涤厂，厂所在地为：于都县贡江镇楂林工业园。发包时间：从2019年2月10日至2029年2月9日，承包期为十年。乙方每月向甲方缴纳承包费16000元，每年承包费192000元。承包费每月30日前一次性通过银行支付甲方股东刘福英11200元，谢燕4800元。该承包企业生产、生活所需的水费、电费、房租全部由乙方按月支付房东，跟甲方无关。甲方企业的所有设备、办公用具全部供给乙方使用，乙方期满后所有设备、办公用品归双方所有，如有损耗必须维修移交等内容。被告黄君荣与案外人卢辉共同承包于都丽洁洗涤厂后，按合同约定向被告刘福英和谢燕支付承包费，租赁房屋的租金、水电费用按月向原告方支付。2020年4月前租金等费用经原告确认，已付清。同年4月16日，因被告黄君荣因火灾原因，未再经营生产。原告通过微信向被告于都丽洁洗涤厂经营者谢燕催收租金，因该厂承包给被告黄君荣，被告也向黄君荣催缴租金，被告黄君荣未支付2020年5月后的租金及相关水电等费用。原告向被告通知要求解除合同。因于都丽洁洗涤厂合伙人之间意见不一，协商未成，遂形成本诉。本院认为，于都县和盛工贸发展有限公司股东有原告丁军华等三人，经股东会议决定，丁军华股东拆分为于都县三只蚂蚁商贸有限公司。和盛公司宗地B区建筑物及其他设施归三只蚂蚁公司所有。三只蚂蚁公司法定代表人为丁军华。和盛公司B区宗地租赁给被告于都丽洁洗涤厂经营者谢燕后，续租签订合同时，由原告丁军华与被告于都丽洁洗涤厂经营者谢燕签订了《工业厂房租赁合同》。该合同系双方真实意思表示，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。合同约定，被告拖欠租金达15天，则有权单方终止合同。2020年5月起至当事人诉讼时，租金一直未付，原告方要求解除合同的通知已通过微信方式向被告丽洁洗涤厂经营者谢燕告知。根据《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；”，因此，原告有权解除合同，原告请求解除与被告方签订合同之诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。原告一并提出被告应腾空厂房交还原告，该请求合理，本院予以支持。被告丽洁洗涤厂经营者谢燕享有该厂15%股份、被告刘福英享有35%股份、被告黄君荣享有50%股份。经营期间的对外债务首先以合伙的共同财产向债权人承担共同债务，然后在以个人财产承担连带责任，若其清偿的债务超过应担份额，则其就超出部分对其他应担合伙人享有追偿的权利。原告的租金应由被告丽洁洗涤厂、刘福英、黄君荣连带清偿。被告丽洁洗涤厂经营者谢燕、刘福英与被告黄君荣、案外人卢辉系合伙人内部的承包经营法律关系，当事人应另行处理。原告方租金合同约定每月为12563元，原告方提出应按每月12687元计算，未提交证据证实，被告方抗辩应以合同约定的租金计算理由成立，本院予以采信。原告方租金2020年5月至7月，共计3个月租金37689元，8月至腾空厂房止，每月按12563元租金计算占用期间的租金损失。原告提出被告承担2020年5月份（4月份电费）1940.36元、水费（4月份水费）2200.5元、4月保安费700元、保安室水电分摊费18元、4月垃圾处理分摊费100元，共计4958.86元；6月份（5月份电费）200元、水费（5月份水费）189元、5月保安费700元、保安室水电分摊费18元、5月垃圾处理分摊费100元，共计1207元。以上2月共计6165.86元，应由被告承担。因被告2020年4月开始未生产经营，其他费用不应再计算，本院不予采信；被告方提出保安费不合理不予支持的抗辩理由不成立，该费用合同中进行了约定，应予采信。违约金问题，合同约定拖欠租金每天按应交租金的0.5%缴纳滞纳金，被告方提出违约金过高的抗辩理由成立，应按欠缴租金为基数，自（起诉之日）2020年8月3日起至还清款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金。被告方已经缴纳的押金37689元，原告应予退还，在被告履行支付租金义务时，应予扣除。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）、（三）项、第一百一十条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十九条、第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告丁军华与被告于都丽洁洗涤厂经营者谢燕于2018年7月5日签订的《工业厂房租赁合同》；二、被告于都丽洁洗涤厂（经营者谢燕）、被告刘福英、黄君荣于本判决生效后一个月内腾空所租赁的厂房交于原告于都县三只蚂蚁商贸有限公司、丁军华；三、被告于都丽洁洗涤厂（经营者谢燕）、被告刘福英、黄君荣于本判决生效后一个月内连带向原告于都县三只蚂蚁商贸有限公司、丁军华支付2020年5月至7月共3个月租金37689元，并按欠缴租金37689元为基数，自（起诉之日）2020年8月3日起至支付完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付违约金；原告收取的押金37689元退还给被告方，可抵扣应支付的租金；四、被告于都丽洁洗涤厂（经营者谢燕）、被告刘福英、黄君荣于本判决生效后一个月内连带向原告于都县三只蚂蚁商贸有限公司、丁军华支付2020年8月至腾空厂房之日止，按每月租金12563元计算占用期间的租金损失。五、被告于都丽洁洗涤厂（经营者谢燕）、被告刘福英、黄君荣于本判决生效后一个月内连带向原告于都县三只蚂蚁商贸有限公司、丁军华支付2020年5月至6月的水电费等费用6165.86元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1243元，，由被告于都丽洁洗涤厂（经营者谢燕）、被告刘福英、黄君荣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。【当事人上诉的应于上诉期满后七日内交纳上诉费并将上诉费缴纳凭证寄送至于都县人民法院民事庭处，如未按期交纳上诉费的按自动撤回上诉处理。（上诉费交入以下户名：江西省赣州市中级人民法院，账号：99×××88，开户行：招商银行赣州长征大道支行。）】审 判 长  严继东人民陪审员  曾庆婷人民陪审员  梁金妹二〇二〇年十一月十八日书 记 员  梁 娜