湖北省秭归县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0527民初1335号原告：宜昌煊旺商业管理有限公司，住所地湖北省秭归县茅坪镇三溪路，统一社会信用代码91420527052605677X。法定代表人：丁民，该公司总经理,被告：曹玉蓉，女，1979年7月29日出生，汉族，居民，户籍地湖北省宜都市，现住湖北省宜都市，委托诉讼代理人：汤瑞林（系曹玉蓉之夫），男，1974年6月16日出生，汉族，居民，户籍地湖北省英山县，现住湖北省宜都市，代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：李军，湖北长青律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告宜昌煊旺商业管理有限公司（以下简称“煊旺公司”）与被告曹玉蓉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宜昌煊旺商业管理有限公司法定代表人丁民、被告曹玉蓉委托诉讼代理人汤瑞林及李军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告煊旺公司向本院提出诉讼请求：要求被告支付所欠原告租金及物业管理费30000元并承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告系湖北新泰家居建材市场的运营管理公司，被告因经营需要，租赁新泰家居建材市场一层133号商铺用于经营，双方于2013年11月1日签订了租赁合同，合同约定租期五年至2018年10月31日止，合同对租金及物业管理费都做了明确约定，合同签订后原告按照约定将该商铺交由乙方使用，在租赁期间被告仅支付了部分租金及物管费，合同到期后，被告继续在此经营至2019年12月31日撤场，经双方结算，被告尚欠原告租金及物业管理费30000元，经原告多次催要被告至今未支付，被告称交了30000元的保证金来抵租金及物业管理费，经公司查证，被告租商铺时并没有交纳30000元的保证金。因此，为维护原告的合法权益，遂向人民法院提起诉讼。被告曹玉蓉辩称，2013年原、被告签订商铺租赁合同，租赁期间到2018年10月31日，租赁合同到期后被告续租，但因被告经营困难决定解除租赁关系，在2019年12月31日经双方结算，被告欠原告租金51206.11元，被告另交纳了21206.11元，下欠30000元的租金和物业管理费，被告要求用之前交的保证金30000元抵付。之后被告就将店内东西搬走了，过了十几天，原告告知说被告没有交保证金，双方因此产生分歧。被告称在其租赁经营期间，双方曾经进行过一次结算，原告并没有提出被告未交纳保证金的问题，而且在续租时原告也没有提出要求被告交纳保证金。被告认为在签订合同时被告确实交纳了30000元的保证金，由于时间久远，交纳保证金的收据已无法找到。如果其没有交纳保证金，原告经常代收商家货款，有很多途径可以收取，而且在解除合同时原告完全可以采取扣押财产等方式，但原告没有采取过任何措施，因此可以推定被告确实交纳了保证金，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。庭审中，被告向本院提交了提出书证命令申请，请求本院责令原告提交其与被告签订的《租赁意向书》、签订意向书前后五天包括其他承租人在内的交纳诚意保证金的全部收据及2013年1月1日至12月31日的现金日记账。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对证据本院分析认定如下：对于双方提交的费用知会函、2019年12月31日出具的收据、2019年12月25日秭归居然之家家居商业管理有限公司出具的两份收据，原告提交的宜昌煊旺商业管理公司商铺租赁合同和商户马可波罗收费说明，被告提交的转账7395元的凭证，双方对其真实性、合法性、关联性无异议，虽各自的证明目的不同，经审查本院予以采信。对于原告提交关于马可波罗瓷砖欠租通知函，被告认为没有收到该通知函，同时该证据进一步证实双方争议的焦点在于被告是否交纳30000元的保证金，经通过挂号信函收据查证，被告已签收，该证据能够证明双方经结算后，被告尚欠原告30000元租金，被告希望用保证金抵扣，这与被告答辩意见相印证，本院予以采信。对于被告提交的胡彧哉的《证明》，被告拟证明其当时进场时都是按照原告要求的程序办理并交纳了保证金，原告经质证认为达不到被告的证明目的，经本院审查该证明材料的内容与本案不具有关联性，对该份证据本院不予采信。为核实案涉保证金是否交纳的情况，本院依职权向煊旺公司的会计郭朦朦进行了调查，郭朦朦证实：一是煊旺公司与曹玉蓉没有签订《租赁意向书》；二是煊旺公司从2014年10月开始有现金日记帐，此前均为手工记帐凭证。同时本院依职权查看了煊旺公司从2012年成立至2013年底的全部记帐凭证，经查未发现曹玉蓉、汤瑞林、马可波罗瓷砖或133号商铺交纳保证金3万元的情况。同时根据被告曹玉蓉书证命令提出申请，本院责令煊旺公司提交了2013年9月全部承租人交纳保证金的收据。对本院的调查笔录、煊旺公司提交的2013年9月承租人交纳保证金的收据，经原、被告双方质证和本院审查，予以认定并采信。根据本院对上述证据的分析认定，结合各方当事人的当庭陈述，对本案事实认定如下：2013年9月9日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，双方约定：原告将位于湖北新泰家居建材市场内一层133号商铺租赁给被告使用，租期从2013年11月1日起至2018年10月31日止。合同还约定了租金、保证金等条款。合同签订后，2019年12月底，由于被告经营困难，双方解除租赁关系，经双方结算，截止到2019年12月底被告欠原告租金及物业管理费共计51206.11元，被告支付了21206.21元，尚欠原告租金及物业管理费30000元，被告要求用已交纳的保证金30000元抵销尚欠的费用。2020年1月11日原告向被告发出通知函，称经在账务核实，被告并未交纳保证金，要求被告在2020年1月31日前结清欠款30000元。被告称其在2013年签订租赁合同时已交纳了30000元保证金，双方因此产生争议遂成讼。诉讼中本院依被告申请，于2020年9月23日责令原告提交了煊旺公司2013年9月租户交纳的保证金收据复印件，同时依职权对原告方财务会计郭朦朦进行了询问，并现场查看了煊旺公司2012年至2013年12月的全部记账凭证，未查询到被告交纳30000元保证金的账目及凭证。本院认为，原、被告双方签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为合法有效,对合同双方均有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，租赁期满后，承租人应当返还租赁物并支付所欠租金及其他费用。原告是涉案商铺的管理人，作为租赁物的出租人，有权要求被告履行合同中约定支付租金、管理费和到期返还商铺的义务。本案双方对租赁事实及下欠款金额并无异议，争议焦点在于被告是否交纳了30000元的保证金。根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，被告主张交纳了30000元的保证金，应当承担相应的举证证明责任，被告认为双方签订的《商铺租赁合同》第3.4条、第3.5条明确载明保证金30000元，如果被告没有交纳，合同上应该会填0元，原告对此并不认可，本院认为，合同上载明保证金30000元，并不能认定已实际交纳了保证金30000元，被告未能提交交纳30000元保证金的证据，同时根据本院责令原告提交的证据和本院依职权调查的情况，也不能证明被告交纳了保证金30000元，因此被告抗辩已交纳30000元保证金并已抵销所欠款项的主张，因无足够的证据证明，本院不予支持，被告应当承担继续履行的义务。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：曹玉蓉欠宜昌煊旺商业管理有限公司租金及物业管理费30000元，曹玉蓉于本判决生效后十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，减半收取275元，由曹玉蓉负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  周志元二〇二〇年十一月九日书记员  袁胜兰