山西省乡宁县人民法院   民事判决书   （2020）晋1029民初694号   原告（反诉被告）：乡宁县明桦物业服务有限公司，住所地：乡宁县昌宁镇迎旭街**。   法定代表人：付淑果，系公司董事。   委托诉讼代理人：亢强，山西尧城律师事务所律师。   被告（反诉原告）：临汾宏丰祥房地产开发有限公司，，住所地：乡宁县昌宁镇城关村委郡马岭郡望胡同**   法定代表人：贾小龙，系公司执行董事。   委托诉讼代理人：马全保，山西师达律师事务所律师。   原告（反诉被告）乡宁县明桦物业服务有限公司（以下简称明桦物业）与被告（反诉原告）临汾宏丰祥房地产开发有限公司（以下简称宏丰祥公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案后,依法适用简易程序进行审理，被告宏丰祥公司于2020年8月11日向本院提起反诉，本院依法公开开庭进行了审理。原告明桦物业法定代表人付淑果及委托诉讼代理人亢强、被告宏丰祥公司委托代理人马全保到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   本诉原告明桦物业向本院提出诉讼请求：一、判令被告继续履行《前期物业管理服务协议》，将位于××乡的物业交付给原告，并向原告移交物业管理服务用房和文件资料，具体为：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等资料2、物业竣工验收资料；3、共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；4、物业质量保修文件和使用说明文件。二、判令被告赔偿原告2020年度的物业费损失1972.32元（暂定，最终以实际物业费损失为准）。3、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年7月19日，原告中标取得了位于乡宁县迎旭街90号明德大厦项目的物业服务，中标价153.39万元，并在乡宁县住建局备案。2017年12月21日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告将乡宁县迎旭街90号明德大厦及小区委托原告进行物业管理服务，占地面积5746平方米，建筑面积39630平方米，合同期限为长期，自2017年12月21日起至业主会与新的物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》之日止，被告在竣工验收合格后交付业主使用前10日内应与原告办理接管验收手续，委托原告管理房屋、设施、设备等物业，在物业竣工验收合格后30日内向原告无偿提供不少于本项目建筑面积5‰-6‰的物业管理服务用房，在物业竣工验收合格后60日内向原告移交下列文件和资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等资料2、物业竣工验收资料；3、共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；4、物业质量保修文件和使用说明文件；5、物业管理需要的其他资料。同时还对物业收费等进行了约定，交付业主使用前所发生的的物业管理相关费用由被告承担。合同签订后，被告没有按约履行，明德大厦写字楼建成后仅交付了部分物业，住宅小区建成后，被告竟然让其实际控制的“xxx物业服务有限公司”接管物业并向业主收取相关费用，严重侵害了原告的合法权益。被告的行为不仅违约，而且违法，违反了房地产开发与物业管理相分离的原则，为此提起诉讼，请贵院支持原告的诉讼请求。   本诉被告宏丰祥公司辩称，1、原告没有按照合同约定履行物业管理义务，被告要求解除合同；2、原告要求被告赔偿物业损失1972.32元缺乏事实及法律依据。   反诉原告宏丰祥公司提出诉讼请求：1、解除原、被告于2017年12月21日签订的《前期物业管理协议》；2、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2017年12月21日，原、被告签订了《前期物业管理协议》，约定由原告委托被告对明德大厦及小区进行物业管理，合同订立后，被告严重违反了协议第五条、第六条、第七条的约定，不全面履行自己的义务，达不到约定的管理目标，擅自改变收费标准，致使合同目的无法实现，给原告的开发商造成严重的障碍。   反诉被告明桦物业公司辩称，一、开发商不具备反诉原告的主体资格。开发商为小区的建设单位，其将所建商品房公开销售给业主后，小区全体业主便享有了对小区房屋及公区范围的所有权，答辩人提供物业服务的对象是全体业主，并非是对开发商提供物业服务，答辩人也是向业主收取物业服务费，并非向开发商收取，故前期物业服务合同的权利义务承担者为全体业主及物业公司，开发商仅是在小区未成立业主大会时，依据《物业管理条例》第二十一条的规定，履行为小区选聘物业公司的法定义务，其仅仅为前期物业合同形式上的签订者，并不是物业服务实质权利义务的承载者。《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这是前期物业服务合同终止的法定条件。同时，《物业管理条例》第十一条、第十二条还规定，选聘和解聘物业服务企业，由业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。明德小区共有两栋楼，1号商业楼除了还迁大部分已经售出，2号住宅楼已经全部售出。《物业管理条例》第二十五条规定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。据此，前期物业服务合同对业主具有约束力，所约定的内容涉及全体业主的共同利益，业主已是物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担着，为实质的当事人，答辩人的服务对象是小区的全体业主，是否解聘答辩人应当由全体业主来选择，开发商即使享有该小区相关产业，亦无权代表全体业主要求解除合同，因此诉讼主体不适格。二、开发商要求解除合同的理由不能成立。1、开发商称答辩人违反前期物业管理协议第五条、第六条、第七条的约定，不全面履行自己的义务，达不到约定的管理目标，擅自改变收费标准等，不仅不是事实，而且泛泛而谈，没有具体的内容，答辩人不清楚开发商具体指什么。2、答辩人的前期物业管理是经过招投标程序取得的，并依法在乡宁县住建局进行了备案。自提供物业服务以来，答辩人一直按照协议约定全面履行，收费也是按照协议约定的标准执行，1号商业楼至今都在正常使用，不存在违约和擅自改变收费标准等情形，更不存在致使合同目的无法实现。相反是开发商不守约，长期拖欠物业费不付，而且还拒不向答辩人移交有关资料、不按照规定配置必要的物业管理用房、擅自指派其下属的物业服务企业接管2号住宅楼物业，严重违反了《物业管理条例》的规定和前期物业管理协议的约定。   本诉原告明桦物业围绕其诉讼请求及反诉辩称理由依法提交了下列证据：1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件；证明原告身份情况，具备诉讼主体资格。   2、企业公示信息；证明被告身份情况，具备诉讼主体资格；   3、中标通知书复印件；证明2017年7月19日，原告通过法定程序中标取得了位于乡宁县迎旭街90号明德大厦项目的物业服务，招标人为被告，中标价153.39万元。   4、《前期物业管理服务协议》复印件；证明2017年12月21日，原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定被告将乡宁县迎旭街90号明德大厦及小区委托原告进行物业管理服务，占地面积5746平方米，建筑面积39630平方米，合同期限为长期，自2017年12月21日起至业主会与新的物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》之日止，被告在竣工验收合格后交付业主使用前10日内应与原告办理接管验收手续，委托原告管理房屋、设施、设备等物业，在物业竣工验收合格后30日内向原告无偿提供不少于本项目建筑面积5‰-6‰的物业管理服务用房，在物业竣工验收合格后60日内向原告移交下列文件和资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备的竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工图等资料2、物业竣工验收资料；3、共用的设施、设备安装使用和维护保养技术资料；4、物业质量保修文件和使用说明文件；5、物业管理需要的其他资料。同时还对物业收费等进行了约定，交付业主使用前所发生的的物业管理相关费用由被告承担。   5、照片、收据、前期服务协议等；证明被告向明德2号住宅小区的业主交房，同时让其实际控制的“xxx物业服务有限公司”接管物业并向业主收取相关费用，已构成违约。   针对以上证据，本诉被告认为原、被告签订的协议是无效的协议，物业协议期限的约定不能为长期合同，如果是长期合同，侵害了业主选择物业公司的法定权利，根据合同法的规定，双方签订的合同侵犯第三人利益的，合同无效。   6、资质证书、规章制度等；证明明桦物业公司制度齐全，管理规范。   7、工作照片；证明明桦物业公司按照约定提供了物业服务。   8、催缴物业费通知；证明被告临汾宏丰祥房地产开发有限公司拖欠物业费，只缴纳了几个月的电梯费。   9、回复函；证明临汾宏丰祥房地产开发有限公司擅自指派其下属的“xxx物业服务有限公司”接管物业。   10、收据；证明xxx物业服向公司向业主收取物业费和电梯费，其中王某一电梯费350元，物业费1642.68元；王某二电梯费921.24元，物业费1617.44元。   以上证据证明原告物业公司按照约定提供了物业服务，被告违约，对原告公司构成侵权。   11、招投标文件，证明原告根据合同约定均拟定过物业方案、年度维修计划、财务预算、财务报告、管理制度等制度。   12、日巡查记录共七本，证明原告一直在对移交的物业进行物业管理。   本诉被告宏丰祥公司对本诉原告明华物业提供的证据发表以下质证意见：1、关于照片，和原告对被告提供照片的质证意见一致；2、1号楼很多业主没有缴纳物业费，是因为物业管理协议履行问题造成的，合同目的无法实现，造成业主不缴纳物业费；3、现在2号住宅楼物业管理服务问题，因为交房期间出现很多问题，被告认为等问题解决了，再将物业问题和原告协商，移交是可能的，也是现实的。   本诉被告宏丰祥公司针对本诉辩称理由和和反诉请求提交下列证据：   一、16张照片；证明原告不按合同约定全面履行物业管理义务的客观事实，如下：1、一直存在脏乱差的现象；2、有些设备比如消防门被偷、楼上有部分门被大风挂掉；3、有业主反映恶意停电停水的行为；4、物业人员配备不全，只有收费员和电工；5、值班缺乏经常性、持续性，造成失火、失盗、漏水等现象；6、公厕从来没人打扫，楼上通道没人打扫。   二、十张条据复印件；证实原告不按约定收取费用，存在收费高的问题；证明物业管理合同签订到现在，很多业主物业管理费原告收不起来，有可能有拒收现象，致使物业管理合同的目的无法实现。   本诉原告针对本诉被告提交的第一组证据发表以下质证意见：1、没有相关证据证明照片的来源和照片体现的位置，因此这些照片体现的是什么地方不清楚；2、物业服务提供的是公用区域范围的服务，我看到照片中有一部分不属于物业服务的范围；3、照片中可以看到的垃圾或者裂痕，只能证明拍照的时候有这部分东西，不能证明物业公司没有为此提供服务，且裂痕是什么原因造成的，是不是开发商的问题，也不能证明。被告陈述人员配备不全及不打扫的问题不属实。   经审理查明，2017年7月19日，本诉原告明桦物业中标取得了位于乡宁县迎旭街90号明德大厦项目的物业服务，中标价153.39万元，并在乡宁县住建局备案。本诉被告宏丰祥公司为该项目的开发商。2017年12月21日，本诉原、被告签订了《前期物业管理服务协议》，约定自2017年12月21日起至业主会与新的物业管理服务企业签订《物业管理服务合同》之日止，将乡宁县迎旭街90号明德大厦及小区委托原告进行物业管理服务，占地面积5746平方米，建筑面积39630平方米，合同期限为长期。被告在竣工验收合格后交付业主使用前10日内应与原告办理接管验收手续，在物业竣工验收合格后60日内向原告移交相关文件和资料。合同签订后，1号商业楼明德大厦竣工时间为2018年10月份，物业交付时间为2019年4月份，其中1号楼中有6层7层10层是商业用房，被告至今未将物业移交原告，被告未拟定过业主公约。2号住宅楼竣工时间为2020年6月份，总房数是217户，截止目前领走钥匙的有100户，物业管理至今没有移交。   本院认为，本诉原告明桦物业与本诉被告宏丰祥公司签订的《开发商与物业公司前期物业管理服务协议》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方应共同遵守。庭审中，双方一致认为涉诉小区出售面积未达50%，业主入住率未达50%，首位业主实际入住时间未超两年，所以，该小区在未成立业主委员会且另行选择其他物业公司的情况下，双方应继续履行合同。本诉被告应当在实际完工后，依据双方签订的《开发商与物业公司前期物业管理服务协议》交付本诉原告经营，并向物业服务公司提供移交以下资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工验收资料2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料，并按规定交付必要的物业管理用房。本诉原告仅提供由xxx物业服务有限公司开具的B2号住宅楼业主武某物业费和电梯费1232.76元票据，再未提供其他相关证据予以佐证，本院无法确定侵权事实及损失，故该主张本院不予支持。   根据双方签订的《开发商与物业公司前期物业管理服务协议》约定，反诉原告宏丰祥公司维护全体业主的合法权益，所以其按照合同的约定而取得主体资格，反诉被告明桦物业诉称其没有主体资格的答辩，本院不予认可。反诉原告认为反诉被告未按照合同约定全面履行自己的义务，并提供照片予以支持，反诉被告对此予以反驳，本院认为反诉原告所举证据不能全面反映其诉请，且为其他证据予以佐证，故其主张本院不予支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：   一、被告临汾宏丰祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告乡宁县明桦物业服务有限公司移交乡宁县迎旭街90号明德大厦项目的物业服务管理，并移交如下资料：1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、、地下管网工程竣工验收资料2、设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3、物业质量保修文件和物业使用说明文件；4、物业管理所必需的其他资料，并按规定交付必要的物业管理用房。   二、驳回原告乡宁县明桦物业服务有限公司的其他诉讼请求。   三、驳回被告临汾宏丰祥房地产开发有限公司的反诉请求。   案件受理费25元，案件反诉费100元，由被告临汾宏丰祥房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于临汾市中级人民法院。   审判员 张卫东     二○二○年十一月十七日   书记员 董贵萍