江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏08民终3047号上诉人（原审被告）：全炎林，男，1963年11月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。委托诉讼代理人：严荣新，江苏润知律师事务所律师。委托诉讼代理人：孟凡苏，江苏润知律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭守涛，男，1964年6月27日出生，汉族，住江苏省淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：罗来峰，江苏六仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱洋，江苏六仁律师事务所实习律师。原审被告：全钢华，男，1986年5月23日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。上诉人全炎林因与被上诉人郭守涛、原审被告全钢华房屋买卖合同纠纷一案，不服淮安市洪泽区人民法院（2020）苏0813民初794号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。全炎林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：1.一审适用法律错误，绍兴钢华房地产开发有限公司（以下简称钢华公司）系受东双沟镇招商引资，各项建房手续齐全，被上诉人也明知涉案房屋为小产权房，故本案不适用《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，涉案合同应为有效。2.涉案房屋已在四年前由被上诉人出卖，被上诉人无权主张返还款项。郭守涛辩称，1.涉案土地为集体土地，涉案购房合同应为无效。2.上诉人认为被上诉人已将涉案房屋委托陈正海、姚玉龙对外出售不是事实，陈正海本人在一审谈话中否认出卖房屋，姚玉龙是称听说一个女的向陈正海买房。但并无证据证明，因此对于姚玉龙的证言不应当采信。即使陈正海将涉案房屋卖给案外人，但与本案上诉人与被上诉人的房屋买卖关系属于两个法律关系，事实上上诉人将涉案房屋一房二卖客观也无法再向被上诉人交付房屋，因此应当返还购房款并承担占有资金的利息损失。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。全钢华未陈述意见。郭守涛向一审法院起诉请求：1.确认双方于2010年9月16日签订的购房合同无效；2.判令全炎林、全钢华返还购房款200000元并赔偿损失200000元；3.本案诉讼费由全炎林、全钢华承担。一审法院经审理确认以下事实：2010年9月16日，钢华公司（甲方）与郭守涛（乙方）签订《购房合同》，合同第一条项目建设和依据约定“甲方与东双沟镇安乐村以招商引资方式取得位于安乐村北部屠西组的老庄台地块土地使用权，用于建设安乐居民拆迁安置房屋，为了弥补该项目工程资金不足而建设部分房屋进行出售”；并约定“乙方购买的房屋（以下简称该房屋）为本合同第一条规定的项目中的第二排第11号房……该房屋的用途为乐苑新村，别墅居住房，两户共山墙体权属共有，属砖混结构，别墅房屋一户为上下两层建筑面积共200平方米……”；“该房屋售价每平方1490元，总金额为人民币298000元”；付款方式及期限为“分期付款订房付伍万元，主体完工付壹拾万元，余款交房付清”。此外合同第七条房屋证书约定“房屋售完后由乙方提供符合相关证件给土地转让方（东双沟镇安乐村委会）统一办理本村农户住房有关证书，办证费用由乙方承担每平方20元”；第八条违约责任约定“乙方在预订甲方房屋合同签订后，如需退房，预定金概不退还。如果甲方到时没有房屋交付给乙方，由甲方退还给乙方同等数目的违约金”。该合同加盖钢华公司公章，并由全炎林在法定代表人处签字。同日，郭守涛向钢华公司交付订房款50000元，钢华公司出具收款收据。合同签订后，郭守涛分别于2011年2月23日、2012年5月10日、8月21日向全炎林支付共计150000元房款，并由全炎林出具相应收条、收据。全炎林对上述已付款情况予以认可。2016年3月27日，郭守涛出具《委托书》，委托陈正海、姚玉龙出卖涉案房屋。姚玉龙在一审法院谈话中陈述，其帮全炎林向郭守涛要剩余房款，郭守涛表示不想要房子了，委托其和陈正海把房子卖了，退还其已付房款200000元，余款给全炎林。陈正海在一审法院谈话中陈述，郭守涛曾委托其和姚玉龙帮忙卖房，后未卖成，委托书退还给了郭守涛。一审庭审中，全炎林陈述涉案房屋由其于2017年4月30日出卖给案外人黄河，并表示2011年4月涉案房屋就具备交付条件，因郭守涛未付清房款，故一直未向郭守涛交付房屋。另查明，钢华公司于2008年6月18日成立，为有限责任公司（自然人投资或控股）。股东为全炎林、全钢华，法定代表人为全炎林，该公司于2011年9月15日注销，注销原因为“股东、股东会（股东大会）决议解散”，未进行清算。2018年2月1日，郭守涛就本案纠纷曾向本院起诉全炎林、全钢华，后申请撤回起诉。一审法院归纳本案争议焦点为，一、涉案购房合同是否无效，是否应退还郭守涛购房款；二、全炎林、全钢华是否应当赔偿郭守涛损失及损失数额为多少。一审法院认为，针对争议焦点一，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项规定:“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。钢华公司开发的涉案房屋系占用东双沟镇安乐村屠西组的集体土地用于建设安乐居民拆迁安置房，涉案房屋无法进行登记领取权属证书，郭守涛也并非东双沟镇安乐村村民，故郭守涛与钢华公司签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定应属无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。对于全炎林辩称，涉案房屋由郭守涛委托陈正海、姚玉龙出卖他人，但其在一审庭审中自认由其另行出售给案外人黄河，故对该辩称一审法院不予采信。因此，钢华公司应退还郭守涛已支付购房款200000元。针对争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二十条，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。因钢华公司已于2011年9月15日经股东、股东会（股东大会）决议解散，未依法清算，全炎林、全钢华作为该公司股东，郭守涛主张全炎林、全钢华承担责任，予以支持。钢华公司明知其建筑的房屋为无法办理权属登记的“小产权房”，仍出售给非村集体组织成员的郭守涛，存在过错。郭守涛签订的《购房合同》第七条也明确载明了“统一办理本村农户住房有关证书”，故郭守涛在签订合同时，明知涉案房屋为“小产权房”而进行购买，亦存在过错。现郭守涛要求全炎林、全钢华赔偿损失200000元，数额过高，一审法院酌情认定由全炎林、全钢华承担郭守涛已付房款200000元占用期间利息损失的60%。综上，一审法院判决：一、确认郭守涛与钢华公司于2010年9月16日签订的《购房合同》无效；二、全炎林、全钢华于判决发生法律效力之日起十日内支付郭守涛购房款200000元及利息损失（以200000元为基数，2012年8月21日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算利息的60%；2019年8月20日至实际给付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算利息的60%）；三、驳回郭守涛的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10780元，减半收取5390元，由全炎林、全钢华负担。二审中，上诉人提供洪泽县东双沟镇安乐村集中居住点合作协议一份，证明小产权房的买卖不应全部认定无效，按照协议可看出辖区外人员入住可以办理相关手续，涉案合同应为有效合同。被上诉人对该证据质证意见为：对于证据真实性请法院审核，即使是真实的，因涉案房屋客观上已由上诉人一房二卖，且案外人已善意取得并实际入住，被上诉人无法取得房屋，因此无论合同是否有效，上诉人均应返还被上诉人已交纳的购房款。本院认证意见：上诉人提供证据为复印件，故本院对该证据真实性不予确认，同时该证据也无法证明上诉人的证明目的。本院经审理确认一审法院查明的事实。本院认为，首先，对于合同效力。《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让。本案中，钢华公司开发的涉案房屋系占用东双沟镇安乐村屠西组的集体土地用于建设安乐居民拆迁安置房，涉案房屋无法进行登记领取权属证书，事实上涉案房屋至今也未能办理产权证，同时郭守涛也并非东双沟镇安乐村村民，故郭守涛与钢华公司签订的房屋买卖合同违反了法律的强制性规定应属无效。上诉人主张合同有效，无事实及法律依据，本院不予支持。其次，对于被上诉人应否返还已付购房款。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故一审判决上诉人返还应付购房款并承担60%的利息损失并无不当。对于上诉人主张涉案房屋已由被上诉人委托他人出卖，无权主张本案权利。但根据上诉人一审陈述，其已将涉案房屋又出售给案外人黄河并收取购房款，涉案房屋也由黄河实际占有使用，在此情况下上诉人理应将收取被上诉人的购房款退回。上诉人主张被上诉人也将涉案房屋出卖，并无证据证明，且即使其主张成立，也系被上诉人与案外人之间的法律关系，与上诉人无关，故被上诉人是否将房屋出卖与本案并无关联性。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5007元，由上诉人全炎林负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  柏娟娟审 判 员  王 伟二〇二〇年十一月五日法官助理  缪 珵书 记 员  张 琦