河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异280号 案外人：郭岩，男，1987年11月19日出生，汉族，住石家庄市正定县。 委托诉讼代理人：袁淑兰，女，1962年5月12日出生，汉族，系郭岩母亲。 申请人：殷子岚，女，1965年7月5日出生，汉族，住邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：殷志刚，河北维民权律师事务所律师。 被申请人：河北金建房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区东岗路**。 法定代表人：赵丙恒。 被申请人：赵丙恒，男，1963年8月17日出生，汉族，住河北省石家庄市正定县。 被申请人：杨玲，女，1963年7月6日出生，汉族，住河北省正定县。 以上三位被申请人的委托诉讼代理人：冯战波，河北英陆律师事务所律师。 以上三位被申请人的委托诉讼代理人：吴鹏。 在申请人殷子岚与被申请人河北金建房地产开发有限公司（以下简称河北金建公司）、赵丙恒、杨玲借款合同、无因管理、不当得利纠纷一案中，案外人郭岩对本院作出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封河北金建公司开发建设的壹度恒园小区房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人郭岩称，请求依法解除河北金建房地产开发有限公司开发的壹度恒园项目的房产。事实与理由： 案外人已于2011年8月30日与河北金建房地产开发有限公司签订购房协议，购买了壹度恒园项目的房产，截止到贵院发出拟查封公告前，案外人已支付了购房款756740元（详见购房协议及房款票据），因此，在贵院拟查封的财产范围中，有案外人已购买的房产，申请贵院对案外人已购买的上述房产不进行查封。 申请执行人殷子岚答辩称，石家庄市中级人民法院查封其房产符合法律规定，根据《物权法》第九条，不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。石家庄市中级人民法院查封的该房产登记在河北金建房地产开发有限公司名下，因此申请人申请查封该房产符合法律规定。 被执行人河北金建公司答辩称，我方认为贵院查封本案案外人即被查封房产业主的壹度恒园小区房产，不符合法律规定，依法应予解封。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》“第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。以及第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”之规定，不动产买受人的民事权益符合上述要件，即可排除申请执行人对案涉不动产的强制执行。 本案所涉业主均与我公司签订了认购书。内容具备了商品房买卖合同中关于房屋位置、面积、付款方式、房屋位置调整等主要条款，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”之规定，应当认定该认购书的性质为商品房买卖合同，该认购书是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，我公司已于本案诉讼前取得案涉房屋的《商品房预售许可证》，案涉认购书应认定合法有效。且业主已经交付全款或已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十，并实际占有该不动产。显然，本案被查封房产的业主均符合上述规定，法院应依法解除对这些业主房产的查封措施。 案外人郭岩提供以下证据： 证据一、2011年8月30日，认购协议书一份； 证据二、2011年9月2日，首付款218115元收据一张；小房款72945元收据一张；2018年4月13日，补房款10642元收据一张；房款304992元收据一张；2015年6月补交房款46000元收据一张；2018年4月13日，郭锡清向吴喜进付款404116元的客户回单。 证据三、契税、维修基金、交易服务费、工本费15537元收据一张； 证据四、2018年4月13日，物业费、垃圾清运费、装TV、装修证、水电费、灭火器、坐便6856元收据一张；2019年3月14日，充电费、水费收据一张；2019年6月14日，生活垃圾收据一张。 证据五、物业服务协议； 证据六、案外人正定县不动产登记信息查询记录，证明案外人名下无房。 申请人殷子岚质证称，对证据一，真实性、合法性均有异议。认购协议书并不是正规的经工商部门制作的规范性房屋买卖合同。认购协议书上没有编号，没有被申请人签字。乙方郭岩签字处与认购书上其他签字显然是同一个笔体，我方对认购协议书的真实性、合法性均有异议。 对证据二，房款收据有异议。房款的收据远超于认购协议书上约定的房款，对房款收据的真实性有异议。对署名为郭锡清的客户回单的真实性有异议，付款人不是郭岩，收款人也不是金建房地产公司，而是吴喜进的个人，因此不能证明案外人与被申请人之间有购房关系。 对其他剩余收据均有异议，物业费缴费凭证，物业公司的大股东是本案的被申请人杨玲，也就是说物业公司是被申请人金建房地产公司的下属单位，因此，对物业费等收据的三性均有异议。 对无房证明，只能证明案外人在正定县没有其他房产，而不能证明案外人在其他地方没有房产，并且房产只有在房管部门登记后才能查询到，因此，无房证明不能真实地反映案外人是否还有其他房产。 三被申请人质证称，对提供的证据的三性均无异议，吴喜进是建造房屋的施工人，我方认可吴喜进收到的资金是购房款。 本院查明，申请人殷子岚与被申请人河北金建公司、赵丙恒、杨玲借款合同纠纷一案，本院受理后，申请人殷子岚向本院申请财产保全，请求查封被申请人河北金建公司所有的位于河北省正定县正定国用（2011）第xx号、xx号国有土地使用证及在该国有土地使用证上建筑的房产。本院经审查认为，殷子岚的申请符合法律规定，2019年6月18日作出（2019）冀01民初716号民事裁定书，裁定：查封被申请人河北金建公司名下证号为正定国用（2011）第xx、xx号土地使用权及地上部分房产，标的额共计260922022元。 2019年10月21日，本院向正定县房地产管理所发出（2019）冀01执保152号协助执行通知书，查封：一、被申请人河北金建公司名下位于石家庄市正定县房产。 8号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-201、2-201、2-302、1-401、2-401、1-502、2-502、2-701、2-702、1-701、1-702号房产。 9号楼3-101、3-103、1-202、1-501、1-702、3-703、3-202年号房产。 10号楼1-101、1-301、2-302、3-301、1-402、2-501、1-701、2-701、2-702号房产。 11号楼3-101、3-102、1-202、2-201、1-301、1-302、2-301、3-301、3-302、1-402、2-401、2-402、3-401、2-501号房产。 12号楼2-102号房产。13号楼2-702号房产。 14号楼3-401、3-501、1-702号房产。 15号楼2-101、2-102、1-202、2-201、2-202、3-202、1-301、1-302、2-301、2-401、2-402、3-401、3-402、1-501、2-501、2-502、3-502、2-602、3-601、3-602号房产。 16号楼1-101、1-102、2-101、2-102、1-202、2-201、3-201、1-301、1-302、2-302、3-301、1-402、2-401、2-402、3-401、4-401、4-402、1-502、2-501、2-502、3-501、2-602、3-601、3-602、1-701号房产。 查封期间未经本院许可，不得为其办理抵押、过户等有关手续。 二、查封期限日三年，自2019年10月23日至2022年10月22日。 另查明，2011年8月30日案外人郭岩与被申请人河北金建公司签订壹度恒园认购协议书，约定购买河北金建公司开发销售的“壹度恒园”小区室，房屋面积94.34平方米，价格为5598元/平米，金额528115元；双方约定案外人于2011年8月30日交付定金贰万元，于2011年9月2日前缴纳总房款的40%及以上即218115元，剩余房款310000元由甲方协助乙方向银行申请按揭贷款。 2011年9月2日，案外人支付案涉房屋首付款218115元，河北金建公司出具收款收据，案外人亦提交客户名为袁书玲的中国农业银行个人账户明细予以证实；案外人于2015年6月补交房款46000元，票据编号为530845的案涉房屋收款收据金额为304992元；2018年4月13日补交房款10642元；2018年4月13日案外人之父郭锡清向吴喜进付款404116元，上述款项由被申请人河北金建公司出具的收款收据及建行正定支行的客户回单予以证明。其中，吴喜进的身份已被河北金建公司确认其系壹度恒园的房屋建造施工人，且河北金建公司认可吴喜进收到的资金是购房款。2018年4月13日，案外人再次向河北金建公司支付案涉房屋契税8537元、维修基金6775元、交易服务费145元、工本费80元，共计15537元，由河北金建公司出具的收款收据予以证实。 截止到2020年10月30日，经正定县不动产登记中心查询，案外人郭岩名下没有任何不动产。 2018年4月13日，案外人与正定县众鑫物业服务有限公司签订物业管理服务合同与壹度恒园装饰装修管理协议。同日，案外人缴纳2016年4月21日至2019年4月26日的物业费、垃圾清运、水费、电费、电梯费等一系列费用，正定县众鑫物业服务有限公司向其出具了收款收据，2019年6月14日，案外人再次缴纳2019年4月26日至2020年5月31日物业费、水费、电费以及2019年的生活垃圾费用，由正定县众鑫物业服务有限公司开具的收据予以证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，登记在河北金建公司名下的壹度恒园小区房产，案外人与河北金建公司于2011年8月30日签订《壹度恒园认购协议书》，并支付全部款项，且案外人郭岩于2019年10月23日本院查封前已实际入住案涉房屋，且非因案外人原因未办理过户登记。案外人郭岩的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，其对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议请求，符合法律规定，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对河北金建房地产开发有限公司名下的壹度恒园小区15号住宅楼房产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十一月十二日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟