大连市中山区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0202民初7531号原告：中海海惠物业服务有限公司大连分公司。住所地：大连市西岗区滨海西路******。负责人：刘益民，系该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓倩，系辽宁金环律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙筱琳，系辽宁金环律师事务所实习律师。被告：丁蓉，女，1968年11月29日出生，汉族，住，住大连市中山区/div>原告中海海惠物业服务有限公司大连分公司与被告丁蓉物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海海惠物业服务有限公司大连分公司的委托诉讼代理人张晓倩、孙筱琳、被告丁蓉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告中海海惠物业服务有限公司大连分公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付拖欠自2016年12月14日至2018年9月30日合计21.55个月的物业费8782元（97.03×4.2=407.53，407.53×21.55=8782.19）；2、请求判令被告向原告支付拖欠自2018年10月1日至2020年3月31日合计18个月的物业费8383元（97.03×4.8=465.74，465.74×18=8383.39）；3、请求法院判令被告自2016年12月14日至2020年3月承担逾期支付物业费违约金1716元(此期间实际产生违约金51238.04元，暂按1716元收取)，计算方式为按欠缴物业费总金额的10%计算的违约金。事实和理由：原告系中海海港城小区的物业服务企业,被告系该小区B3栋01单元28层01号房屋的业主,房屋建筑面积为97.03平方米。根据商品房买卖合同补充协议第十六条约定，被告购买的住宅/商业物业标准为4.8元/月/平方米，单套房屋建筑面积在130平方米以下的（不包含130平方米），前三年执行优惠价，4.2元/月/平方米，此房间优惠截止期为2018年9月30日。根据原、被告签署的《中信海港城前期物业服务协议》的约定,被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额缴纳物业费,如果逾期,被告应补缴并从逾期之日起按欠交月费用每日0.5%的标准缴纳违约金。被告自2016年12月14日至今未交纳过物业费,截止至2020年3月31日,被告欠交的物业费为17165元,根据约定被告还应该向原告承担逾期缴纳的物业费的违约金1716.41元。经过原告多次电话及书面催缴,被告始终未能履行义务,严重侵害了原告的利益,为了维护原告自身的合法权利,根据相关法律规定,特向贵院提起诉讼,请求法院依法支持原告的请求。被告丁蓉辩称：不同意原告的诉讼请求，事实和理由如下：一、原告起诉的程序问题：根据原告、被告于2015年9月25日签署的《中信海港城前期物业管理服务协议》之第十五条规定“本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，协商或调解无效的直接提交大连市人民法院起诉”。被告曾多次与原告之物业管家沟通，关于原告物业服务不达标的诸多事项进行交涉，管家无力解决的遗留问题，希望物业主管能致电被告或出面与被告进行面对面的协商解决。但是，直至今日一直未得到原告的任何答复。原告没有经过与被告的沟通，也未按照协议规定向物业管理行政主管部门申请调解，直接申请法院提起诉讼，被告认为原告在起诉程序上不成立。二、原告起诉书中的法律条款问题：原告起诉书中称，“被告自2016年12月14日至今未交纳过物业费”，但是未提及在这期间原告所提供的物业服务，是否达到了起诉书中所提及的4.8元/月/平方米的标准。原告在物业合同履行过程中，没有按照《中信海港城前期物业管理服务协议》（以下称前期物业服务协议）中的规定，尽到原告应尽的合同义务，简而言之，就是原告的服务没有达到4.8元/月/平方米的标准。《合同法》第六十六条规定，“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求，一方在对方履行不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”按照《合同法》法律条款“同时履行抗辩权”之规定，原告没有按照前期物业服务协议中的规定，提供相应符合合同条款的服务，就单方面要求被告足额交纳物业费，是没有法律根据的。所以，原告起诉书中所称的被告未交纳物业费，详情没有阐述清楚，事实有所隐瞒。三、原告起诉书中的违约金问题：原告起诉书中所述的被告未按期交纳物业费，是因为在这缴费期间，原告在履行《中信海港城前期物业管理服务协议》时，有诸多违约行为。按照《中信海港城前期物业管理服务协议》中第一条双方的权利和义务，二、乙方的权利义，2、监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议被告多次向原告的物业管家提出意见和建议，希望按照合同协议要求改进物业服务质量，履行协议中的合同约定，但是原告方自2015年交房之日起，一直没有按照合同规定完全履行自己的义务，未尽到物业该有的职责，服务标准根本达不到合同约定的五星级收费服务4.8元/月/平方米的标准。被告多次向原告物业管家提出，希望与物业主管人联系，就物业费的收费标准与原告服务不相符的事宜进行沟通。但是至今未收到任何原告物业主管的联系方式，无法沟通。故而，被告只好暂停缴纳物业费，主观上并不存在恶意，原告要求的违约金不合理。四、原告方的违约行为：被告所居住的小区，即原告所服务的小区，大连市中山区朱玉西街32号（原中信海港城B区，现中海海港城B区）自2015年9月交房建成之日起至今，小区内的公共区域的共用设施设备的问题、小区绿化问题、环境卫生问题、小区安保问题和车库交通等等一系列问题一直是被告和其他业主投诉物业服务的大问题。楼内电梯经常出问题、小区内枯树成片、枯草遍地、保洁不达标、楼内蟑螂肆虐、小区周边垃圾遍地、老鼠进楼过街、安保人员严重不足、地下车库和停车难的问题重重、交通管理混乱、消防设施过期未检、监管不到位造成火灾发生、管理不到位楼内开饭店、未经业主同意私自改动楼宇结构、变动楼宇外观用于楼外广告。原告物业公司对被告以及本小区其他业主的多年、多次、多人的持续性投诉和反应的以上问题，一直没有拿出专业的、有诚意的和负责任的态度来解决。原告用各种推诿和借口搪塞被告和业主们。2015年至今小区业主一直生活在杂乱无章和有生命安全隐患的的小区内，原告所提供的各项服务，根本达不到被告所交物业费之对等的五星级服务，被告对因为原告的如此违约行为所造成的小区入住环境很不满意，故而，对于原告所收取的4.8元/月/平方米不认可。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院认定事实如下：被告丁蓉系中海海港城（原名称为“中信海港城”）的小区业主，其购买的房屋位于B3栋1单元28层1号，建筑面积97.03平方米。2013年8月2日被告丁蓉与开发商大连中信海港投资有限公司签订《商品房买卖合同》，在该合同的补充协议中约定：被告同意在业主大会聘任物业服务企业之前由原告中海海惠物业公司分公司（2018年7月30日“中信物业服务有限公司大连分公司”名称变更为“中海海惠物业股份有限公司大连分公司”）提供前期物业管理服务。物业服务费按建筑面积收取，每平方米每月4.8元，单套房屋建筑面积在130平方米以下（不包含130平方米），前三年执行优惠价，每平方米每月4.2元。据此项约定，案涉房屋物业费的优惠截止日期为2018年9月30日。2015年9月25日，原、被告签订《前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，协议约定了物业服务的范围及服务质量标准，同时约定：被告应于物业服务费到期前30日按其房屋建筑面积向原告足额交纳物业费。如果逾期，被告应补缴并从逾期之日起按欠交月费用每日0.5%的标准交纳违约金。对于原告主张的物业费，被告认可尚未交纳。原告主张曾多次催缴过物业费，被告表示对律师函及催缴函真实性均无异议。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，虽然物业服务合同签订时原告的公司名称为中信物业服务有限公司大连分公司，但原告的名称此后进行了变更，并依法办理了更名手续。原告在签订物业服务合同后，实际为原告所在的小区即中海海港城提供了物业服务，应认定原、被告之间的物业服务合同关系依法成立，并已实际履行，被告应按照合同的约定依法交纳物业费。被告拖欠自2016年12月14日至2018年9月30日的物业费8782元，自2018年10月1日至2020年3月31日的物业费8383元，故原告的诉求，符合合同约定，亦于法有据，本院予以支持。关于被告辩称小区物业未尽到管理责任、服务意识淡薄一节，本院认为，原告承担对小区公共环境卫生的清洁管理、安全防范、绿化管理等义务，被告身为小区业主，既然享受了服务，必然要支付相应的对价，故被告的该节抗辩不足以构成其不缴纳物业费的理由，但其提供的大量照片可以证明，小区的物业服务确实存在不尽人意之处，故关于原告要求被告支付逾期付款期间违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告丁蓉于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告中海海惠物业服务有限公司大连分公司2016年12月14日至2020年3月31日期间的物业费17165元；若逾期给付，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告中海海惠物业服务有限公司大连分公司的其他诉讼请求。案件受理费270元，由告中海海惠物业服务有限公司大连分公司负担40元，被告丁蓉负担230元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员 王 婧二〇二〇年十一月九日书记员 罗美微