成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初6787号 原告：李永成，男，1965年2月19日出生，汉族，住成都市武侯区。 被告：谢兴萍，女，1994年6月3日出生，汉族，住成都市双流区。 原告李永成与被告谢兴萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李永成向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《商铺租赁合同》；2、被告立即支付原告租金5571元（以年租金15000元为标准计算，从2020年1月19日起至合同解除之日止，截至起诉之日，为5571元）；3、被告向原告支付违约金5000元；4、被告向原告支付欠付水费、气费共计590元；5、被告赔偿原告损失1500元。在诉讼中，李永成自愿放弃第2项、第5项诉讼请求。事实与理由：原、被告双方于2018年1月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定原告将其所有的位于双流区××镇××小区××街××号商铺出租给被告，租赁期限自2018年1月18日起至2021年1月17日止；第一年租金为13000元／年，第二年租金为15000元／年，第三年租金为15000元／年，租金每年支付一次；租赁期间产生的一切费用由被告承担，未经原告书面同意被告不得改变、改动商铺任何建筑结构，任何一方违约造成合同终止的，应向对方赔偿违约金5000元。合同签订后，原告依约将商铺交付被告使用，被告仅支付第一年及第二年房租，第三年房租一直未支付；且被告欠付水费、气费共计590元。原告多次催收无果，故诉至法院。 被告谢兴萍未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理认定事实如下：2018年1月18日，李永成作为甲方，谢兴萍作为乙方，双方签订《商铺租赁合同》，合同约定：李永成将其自有的位于成都市双流区××镇××小区××街××号商铺出租给谢兴萍，商铺面积共计180㎡，租赁期限为3年，自2018年1月18日起至2021年1月17日止。合同第三条“租金和保证金”约定：1、租金每年支付一次；第一年（自2018年1月18日起至2019年1月17日止）租金为13000元，应于2018年1月18日支付；第二年（自2019年1月18日起至2020年1月17日止）租金为15000元，应于2018年12月18日支付；第三年（自2020年1月18日起至2021年1月17日止）租金为15000元，应于2019年12月18日支付。2、合同约定的租金不包括电费、水费、燃气费等。3、为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，谢兴萍在签订本合同之日交纳1000元房屋使用保证金，待合同期满后，谢兴萍付清应当交纳的所有费用后，于双方签字确认时，李永成将保证金予以退还（保证金不计算利息）。第四条“设施及费用承担”约定：双方共同约定，水费为5元／吨，燃气费为4.5元／方，最终以实际使用量计算。第七条“合同的解除”约定：合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：租赁期届满、因谢兴萍过错严重造成房屋毁损、出现不可抗力造成房屋毁损且达不到使用目的、政府强制征收或拆除该房屋。第八条“违约责任”约定：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿违约金5000元，并赔偿其他的一切损失和费用，未违约方保留追究对方法律责任的权利。 合同签订后，李永成按约定向谢兴萍交付了案涉商铺，2019年8月底，谢兴萍将案涉商铺钥匙交与李永成并表示不再承租案涉商铺后，搬离承租房屋。 另查明，2004年5月26日，原双流县彭镇人民政府作为甲方、李永成作为乙方，双方签订《土地转让协议书》，约定彭镇人民政府将圆灯小区的土地201.6㎡转让给李永成，土地转让费共计52,416元，“五统一”保证金2,000元。李永成依约交纳土地转让费、“五统一”保证金后，在该土地上修建了房屋，案涉商铺即位于其中。 以上事实，有李永成陈述、房屋租赁合同、土地转让协议书、土地转让费收据等证据在卷予以佐证。 本院认为，在诉讼中，李永成自愿放弃第2项、第5项诉讼请求，系对其权利的处分。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”规定，本院予以采纳。对于李永成提出的其他诉讼请求，评判如下： 一、关于本案《房屋租赁合同》成立及效力问题。李永成向本院提交的《房屋租赁合同》，文尾合同双方签字盖章处，仅有谢兴萍作为承租方的签字确认，未有李永成的签名。李永成称，《房屋租赁合同》一式两份，分别由合同相对方李永成、谢兴萍持有，李永成持有的该份合同文本仅有谢兴萍作为承租方的签字，谢兴萍持有的该份合同文本仅有李永成作为出租方的签字。由于谢兴萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩权利，承认李永成提出的谢兴萍作为承租方在《商铺租赁合同》上认可签名的事实；后李永成交付案涉商铺、收取租金、以出租方身份就《商铺租赁合同》提起诉讼，其行为表示对《商铺租赁合同》的追认，故《商铺租赁合同》成立。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，李永成虽未取得涉案商铺的权属证书和建设工程规划许可证，但依据2004年5月26日原双流县彭镇人民政府与李永成签订的《土地转让协议书》载明的内容，李永成修建房屋，获得了当地政府的许可，且房屋建成至今，长达十余年，政府相关职能部门未对其房屋认定为违章建筑，故本院根据案涉房屋的实际情况，认定《商铺租赁合同》为有效合同，该合同对双方当事人具有法律约束力。 二、《商铺租赁合同》是否解除的问题。《商铺租赁合同》约定的租赁期间为自2018年1月18日起至2021年1月17日止。李永成当庭陈述，谢兴萍在租赁期间内，于2019年8月底提前搬离案涉商铺，向李永成表示不再依约租赁案涉商铺且交付承租房屋钥匙，李永成虽接收钥匙但同时表示谢兴萍须承担相应的违约金和水气费用后，方可提前解除合同，此后，双方经协商就违约金、水气费、押金事宜未能达成一致。据此，应当认定李永成、谢兴萍未能就提前解除合同达成合意，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，李永成接收钥匙的行为，属履行止损义务，不足以证明双方协商一致提前解除合同，谢兴萍在租赁期限内单方解除合同没有合同依据及法律依据。 李永成当庭陈述，谢兴萍向其交纳了房屋使用保证金1,000元以及2018年1月18日起至2020年1月17日止的租金。由于谢兴萍经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为自愿放弃答辩权利，承认李永成提出的上述事实，本院对此予以确认。依据《商铺租赁合同》约定，2020年1月18日至2021年1月17日的租金为15,000元，应于2019年12月18日支付，但截至庭审之日，谢兴萍未向李永成支付，现已逾期；且谢兴萍曾向李永成明确表示不再承租案涉商铺，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：…（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。…”之规定，谢兴萍的行为已构成实质性违约，李永成享有法定解除权。故对李永成提出解除《商铺租赁合同》的诉讼请求，本院予以支持。 谢兴萍实际占有使用案涉商铺的时间为2018年1月18日至2019年8月31日。 三、关于谢兴萍支付违约金问题。依据《商铺租赁合同》第八条对违约责任的约定，违约方应当赔偿守约方违约金5,000元。谢兴萍于2019年8月底提前搬离案涉商铺并交付承租房屋钥匙，谢兴萍以实际行为表明不再继续履行《商铺租赁合同》，属单方违约，造成守约方李永成的预期利益受损，故对李永成提出的支付违约金5,000元的诉讼请求，本院予以支持。因李永成自愿退还谢兴萍交纳的保证金1,000元，为减少诉累、保障双方当事人合法权益，此款从谢兴萍应当支付给李永成的5,000元违约金中予以扣减，故谢兴萍应当赔偿李永成违约金的具体数额为4,000元。 四、关于李永成主张谢兴萍支付欠缴水电费问题。李永成向本院提交气费、水费收据，用以证明谢兴萍欠付李永成代为谢兴萍垫付的2018年10月至2019年11月6日的水、气费共计590元。但李永成提交的气费、水费收据系其个人所为，且无相关主管部门盖章确认，本院无法认可该收据的真实性、合法性以及与待证事实的关联性，故不能证明谢兴萍欠付的水、气费已由李永成代为交纳的事实，李永成应当承担举证不能的法律后果。故对李永成提出谢兴萍向其支付水、气费共计590元的诉讼请求，本院不予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告李永成与被告谢兴萍于2018年1月18日签订的《商铺租赁合同》于本判决生效之日予以解除； 二、被告谢兴萍于本判决生效后十日内向原告李永成支付违约金4,000元； 三、驳回原告李永成的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费58元，由原告李永成负担18元，被告谢兴萍负担40元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏建辉 二〇二〇年十一月九日 书记员  张 玲