沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初16690号原告：朱敏娟，女，1956年1月1日出生，汉族，住沈阳市和平区。被告：沈阳市和盛房地产开发有限公司，住所地沈阳市和平区胜利南街**，统一社会信用代码91210100798494993G。法定代表人：田伟，系该公司总经理。委托代理人：肖鹏，男，1975年2月23日出生，该公司工作人员，住沈阳市铁**。原告朱敏娟诉被告沈阳市和盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员郝志杰担任独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告朱敏娟诉称，2009年10月7日，原、被告签订了《东北汽配商贸中心入住协议》，约定购买被告开发位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2A31号商铺，商铺面积19.36平方米，合同总金额为149582元。原告于2009年10月7日交付全部价款。入住协议未就何时办理产权证书进行约定。2009年12月1日，被告交付了商铺，但至今都未能与原告签订正式的《商品房买卖合同》，更没有为原告办理房屋产权证书。2010年3月物业牵头把我的商铺出租，租期一年，年租金8000元，因为二楼区电路控制箱A在我档口内总是跳闸，吓得租户不敢在里面办公，找物业电工来解决不了，租户勉强租了一年就不租了，我也同物业管理员反映这个问题，但也解决不了，上级有关部门来年检发现不合格要求整改，由于档口电器问题加上汽配城经营一直不景气，商铺从2011年开始一分钱收入也没有，每年还得交3000元物业费，看到自己积蓄了大半辈子的血汗钱付之东流，我只好张贴出售，结果有意向的人一问没有房产证无法交易都放弃了，我多次打电话咨询被告，总是说让等消息，一等就是10年多，可时至今日房证还是没办下来，能卖商铺的商机房产证却迟迟下不来。综上，为维护原告的合法权益，特诉至贵院。诉讼请求：1、请求判令被告协助原告办理诉争房屋产权证；2、请求判令被告支付自2019年7月30日起至实际办理房屋产权证之日止的逾期办证违约金（以149582元为基数，按中国人民银行逾期贷款利息标准计算）；3、诉讼费用由被告承担。被告沈阳市和盛房地产开发有限公司辩称，被告于2009年10月7日与原告签订了东北汽配商贸中心入住协议，将其购买的2A31商铺于2009年12月1日交付使用，购房款是149582元，原告已全部交纳。案涉商铺所处的东北汽配商贸中心项目是通过解遗程序办理产权证，该项目的解遗文件沈和政函（2019）100号于2019年6月28日下发，数据审核整合工作也于2020年6月4日办结，即可以持办结通知书到相关业务部门办理不动产登记。同意原告提出的协助办理案涉房屋所有权转移登记的诉讼请求。双方签订的入住协议没有对产权证办理时间及违约进行约定，而且超过了诉讼有效期，所以原告不同意支付原告逾期办证违约金，如法院判令被告支付，那么违约金截至日期应计算至2020年6月4日。经审理查明，2009年10月7日，原告朱敏娟与被告沈阳市和盛房地产开发有限公司签订《东北汽配商贸中心入住协议》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2A31号商铺，建筑面积为19.36平方米，总价款为149582元。原告一次性付款149582元。该协议没有约定办理权属登记的时间。协议签订后，原告向被告支付了全部购房款149582元，被告于2009年12月1日向原告交付了商铺。另查明，2019年6月28日，和平区人民政府沈和政函[2019]100号，和平区人民政府关于准予东北汽配商贸中心项目办理房屋权属登记的通知中记载准予为“东北汽配商贸中心”项目购房人办理不动产权登记，其中房屋登记明细表中包含本案诉争房屋“2A31朱敏娟”，即诉争房屋现已具备办理不动产权登记条件。上述事实，有当事人向法庭提供的东北汽配商贸中心入住协议、收款收据、解遗文件、数据整合办结通知书等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的东北汽配商贸中心入住协议具有商品房买卖合同的主要内容，应视为商品房买卖合同。该协议系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。原告依约交纳了全部购房款，被告亦依约将房屋交付原告使用。双方在合同中没有约定办理房屋产权证书的时间，故应依照法律、行政法规的规定履行。依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。被告应在商品房交付使用之日起90日内协助原告办理产权证书，而直至2019年6月28日诉争房屋才具备不动产权登记条件，故被告存在违约行为，应承担相应的违约责任。关于原告要求协助办证的诉请，因房屋已通过解疑程序具备办证条件，故本院予以支持。关于原告主张的逾期办证违约金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。故自房屋交付使用之日起90日（2010年3月1日）起至解疑文件下发之日（2019年6月28日），被告应参照此标准支付违约金，鉴于被告答辩意见中陈述同意计算至2020年6月4日，本院予以准许。关于被告抗辩的诉请时效，由于原告要求被告支付逾期办证违约金的请求，属于债权请求权，故应适用三年普通诉讼时效期间。因违约金的计算方式为按日支付，原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼时效应按日分别计算。原告于2020年9月18日向本院提起诉讼，且未提供证据证明诉讼时效存在中止、中断事由，故2017年9月19日之前的违约金诉请已超过诉讼时效，本院不予支持。而2017年9月19日至2020年6月4日这段期间的违约金诉请应受保护，被告应支付原告该期间的违约金，即以购房款149582元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。综上，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告朱敏娟办理位于沈阳市和平区胜利南街92号东北汽配商贸中心2层2A31号房屋所有权证书；二、被告沈阳市和盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱敏娟逾期办证违约金（自2017年9月19日至2020年6月4日止，以购房款149582元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1916元（已减半收取），由被告沈阳市和盛房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  郝志杰二〇二〇年十一月十七日书记员  王俊恫本案判决依据的相关法律《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是在权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。