福建省漳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽06民终2727号 上诉人（原审被告）：邱龙山，男，1951年08月25日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。 委托诉讼代理人：吴文通，福建元光律师事务所律师。 委托诉讼代理人：温搏，福建元光律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：吴建云，男，1977年10月20日出生，汉族，住福建省南靖县。 委托诉讼代理人：陈达华，福建仁胜律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩杰毅，福建仁胜律师事务所律师。 原审第三人：漳州惠民房屋征收有限公司，住所地福建省漳州市芗城区新浦路**瑞丰苑**，统一社会信用代码91350602660383924M。 法定代表人：黄陈斌，总经理。 委托诉讼代理人：吴育林，福建三和律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡先文，福建三和律师事务所律师。 上诉人邱龙山因与被上诉人吴建云及原审第三人漳州惠民房屋征收有限公司（以下简称惠民征收公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 邱龙山上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴建云的诉讼请求；2.本案诉讼费用由吴建云承担。事实和理由：一、一审判决对停产停业损失补偿对象认定事实不清。一审判决将停产停业损失的对象确定为承租人即吴建云存在错误。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿。第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。第二十三条规定，对因征收房屋造成停产停业损失的补偿，根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定。因此，根据上述规定，停产停业损失补偿的对象是被征收人即被征收房屋所有权人。《福建省关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（2012年11月1日起执行）第十一条规定，生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿。该规定进一步明确停产停业损失补偿的对象是被征收人，即房屋所有权人。一审判决违背上述规定对停产停业概念的界定，作出的判决缺乏法律依据。二、涉案租赁合同并未约定停产停业损失补偿费用分配问题，一审判决支持吴建云的主张明显依据不足。《福建省关于进一步做好国有土地上房屋征收与补偿工作的实施意见》（2012年11月1日起执行）第十一条规定，生产经营者承租房屋从事生产经营活动的，依照其与被征收人的约定分配停产停业损失补偿。可见，生产经营者主张分配停产停业损失补偿应当依据其与被征收人的合同约定。具体本案，涉案《仓库租用合同》对停产停业损失补偿均未约定。吴建云主张停产停业损失补偿缺乏法律依据。三、一审法院依据公平原则所作判决完全错误。一审判决直接认定停产停业损失补偿归吴建云所有，再由吴建云补偿邱龙山相应的租金损失明显错误。如果公平原则可以适用的情况下，应当是停产停业损失补偿归邱龙山（房屋产权人）所有，然后再由邱龙山补偿一定费用给吴建云。四、本案不能适用公平原则。依据合同意思自治原则，当事人对停产停业损失补偿已经做了处分和安排，吴建云对于搬迁费用进行约定并主张，相应的停产停业损失未在合同中进行约定。因此本案不存在合同未约定而适用公平原则的问题。 邱龙山答辩称：一、一审判决对停产停业损失补偿对象的认定，事实清楚，适用法律正确。首先，涉案被征收房屋为仓库，吴建云向邱龙山承租后，成立了厦门新驰建材有限公司漳州分公司，并在被征收房屋内实际进行生产经营，生产主体、生产内容均合法合规，由于房屋征收工作，造成吴建云无法正常生产经营，吴建云因重新寻找新的经营场所必然会产生停产停业损失，而停产停业补助费就是对因房屋被征收而造成生产经营活动暂停或者终止而产生的损失的补助。因此本案停产停业补助费依法应归吴建云所有。其次，被征收的仓库不属于有不动产登记的店面或是商业用途的房屋，若无吴建云承租，该仓库并不会用于生产经营，本案中邱龙山属于个人，其也未以涉案仓库为住所办理合法有效的生产经营行政许可证照并进行生产经营活动，不可能产生停产停业损失。再次，邱龙山将涉案仓库进行出租，出租行为不属于生产经营活动，租金收益属于预期收益，是财产孳息，也非经营收入，而停产停业补助费很明显是要补偿实际经营者暂停或终止生产经营活动而产生的直接损失，并不包括租金损失。租金损失另有特定的补偿，根据《福建省城市房屋拆迁管理条例》第三十条第二款规定“拆迁非住宅房屋为出租房的，按照拆迁时在房地产交易管理部门备案的租赁协议的租金标准，对被拆迁人一次性给予三个月租金补偿。”足以证明出租房的租金损失另有特定的补偿。最后，惠民征收公司审查认定可发放停产停业补助费的原因是：吴建云具有合法的证照、纳税凭证，且营业执照的住所地及实际经营场所为被征收房屋，吴建云通过邱龙山向惠民征收公司提交了厦门新驰建材有限公司漳州分公司的《内资企业登记基本情况表》、《营业执照》等有效证照，如若没有以上有效证照，根本不会有本案的停产停业补助费。二、涉案租赁合同未就停产停业损失补助费分配问题进行约定的，停产停业补助费用应归实际经营者也即吴建云所有。各地拆迁安置补偿方案及国家拆迁政策均规定：停产停业补助费等系补偿实际经营者因房屋征收造成的经营损失，停产停业补助费归实际经营者所有。经营者与被征收人有约定的，才从其约定。根据《北京市高级人民法院关于印发的通知》第13条，“房屋租赁合同当事人就停产停业损失补偿的分配发生争议的，如何处理？房屋租赁合同履行过程中遇拆迁解除，当事人就停产停业损失补偿的分配存在争议，合同对此有约定的，依约定处理，合同没有约定或约定不明的，应区分以下情形处理：（1）承租人（或次承租人）以拆迁房屋为经营场所办理了营业执照，并在此实际经营，其要求出租人给付拆迁补偿安置协议中确定的停产停业损失补偿的，一般应予支持。出租人以拆迁房屋为经营场所也办理了营业执照的，停产停业损失补偿可在其与承租人（或次承租人）之间合理分配。”根据2020年8月1日厦门市思明区人民政府发布的《厦门市思明区人民政府关于厦门市湖滨片区改造提升项目国有土地上房屋搬迁补偿安置方案征求意见及修改情况的通告》第十条规定“3、停产停业损失补偿归经营者所有，经营者与被搬迁人有约定的，从其约定。”因此，双方在租赁合同未就停产停业损失补助费分配问题进行约定的，停产停业补助费用应归实际经营者也即吴建云所有。三、一审法院依据公平原则作出判决，事实清楚、适用法律正确。本案中，惠民征收公司的房屋征收工作导致吴建云实际产生了停产停业损失，因此停产停业补助费归吴建云所有，于法有据；同时房屋征收工作，也导致了邱龙山的租金损失，虽然租金损失不包含在停产停业补助费里，但一审法院结合本案事实，认定停产停业补助费归吴建云所有，再依据公平原则，判决由吴建云补偿邱龙山的租金损失，事实清楚，适用法律正确。四、本案依法可以适用公平原则，即使不适用公平原则，涉案停产停业补助费同样应归吴建云所有。首先，一审判决适用公平原则，实际上受益的是邱龙山，基于公平原则，邱龙山的租金损失才得以补偿。其次，吴建云从未放弃对停产停业补助费的主张，双方虽未在租赁合同里就停产停业补助费的分配进行约定，但根据各地拆迁安置补偿方案及国家拆迁政策，停产停业补助费应归吴建云所有。最后，退一万步讲，即使邱龙山的租金损失，也属于停产停业损失，但吴建云的剩余租期也还很长，结合双方约定的租金标准，其中2348平方米部分的租金为每平方米每月10元，另外530平方米部分的租金为每平方米每月12.5元，而漳州市芗城区人民政府南坑街道办事处的停产、停业补助标准为每平方米每月20元。因此，超出租金部分的停产停业补助费，依法也应归吴建云所有。 惠民征收公司述称：由法院依法判决。 吴建云向一审法院提出诉讼请求：依法判令邱龙山向吴建云支付停产停业补助费345360元以及机台搬迁费13500元，以上金额合计358860元。 一审法院认定事实：2017年12月1日，吴建云（乙方）与邱龙山（甲方）签订一份《仓库租用合同》，约定（摘要）：一、基本条款。甲方将其所有的漳州市芗城区农友村凤梧圣王大道旁用彩钢板搭建的仓库租给乙方使用，仓库总面积2348平方米，租赁期间从2018年1月5日至2024年1月4日，租金：前三年，即2018年1月5日至2021年1月4日止，每平方米每月为10元，即每年租金281760元。后三年即2021年1月5日至2024年1月4日止，每平方米每月的租金在前三年的每平方米每月10元的基础上递增10%，即每平方米每月的租金为11元，即后三年每年租金为309936元。付款方式：每年在元、七月5日前一次性付清半年租金。如果乙方没有按时付清年度租金，甲方有权终止合同，乙方须无条件在一个月内腾空厂房及仓库，交还甲方。二、甲方责任。三、乙方责任。四、其他：1.如果国家建设需要，乙方应无条件将承租仓库及时退还给甲方，甲方将剩余租金退还给乙方。国家补偿的搬迁费由甲乙双方各自与征迁指挥部协商解决。建筑物补偿（含增建和改建的财产）归甲方所有。如乙方与征迁指挥部协商的乙方搬迁费用须经甲方账户的，甲方应在款到账户一周内转付给乙方等。 2018年9月1日，吴建云（乙方）与邱龙山（甲方）签订一份《仓库租用合同》，约定（摘要）：一、基本条款。甲方将其所有的漳州市芗城区农友村凤梧圣王大道旁用彩钢板搭建的仓库租给乙方使用，仓库总面积530平方米，租赁期间从2018年9月20日至2024年9月20日，租金：前三年，即2018年9月20日至2021年9月19日止，每平方米每月为12.5元，即每年租金79500元。后三年即2021年9月20日至2024年9月20日止，每平方米每月的租金在前三年的每平方米每月12.5元的基础上递增10%，即每平方米每月的租金为13.75元，即后三年每年租金为87450元。付款方式：每年在9月20日与3月20日前分两次付清全年租金，即前三年半年39750元，后三年半年43725元。其他条款与2017年12月1日签订《仓库租用合同》约定一致。 吴建云于涉案仓库成立厦门新驰建材有限公司漳州分公司。 2018年7月，漳州市芗城区政府针对“警察培训学校”项目工作发布征迁公告、启动征迁工作。涉案租赁物位于芗城区“警察培训学校”项目征迁范围内。吴建云应于2019年5月20日前搬迁完毕。 2018年10月24日，邱龙山（乙方）、惠民征收公司（丙方）及漳州市芗城区人民政府南坑街道办事处（甲方）签订一份《漳州市芗城区房屋征迁补偿安置协议书》，约定（摘要）：乙方被征迁建筑物座落于漳州市芗城区，丈量编号Ａ06，厂房3359.24平方米，实际货币补偿款1584679元（含货币安置、奖励、装修补助、安置房、搬迁费等，详见结算清单）。 邱龙山向惠民征收公司提交关于厦门新驰建材有限公司漳州分公司的《内资企业登记基本情况表》、《营业执照》、《仓库租用合同》。 涉案租赁物停业停产损失补偿标准为：按被征迁的生产性用房、车间、仓库及配套设施的建筑面积计算，每平方米每个月补偿20元，一次性给予6个月的停产停业补助，即3359.24㎡×20元／㎡×6个月=403109元；搬迁费（含奖励）3359.24㎡×16元／㎡=53748元。 邱龙山领取补偿款1584679元（含停业损失403109元、评估书84345元、搬迁费53748元等）后，于2019年10月19日通过银行转账向吴建云支付129273元，该款包括机台评估价值84345元、机台搬迁费44928元。 一审法院认为，吴建云、邱龙山于2017年12月1日、2018年9月1日各签订《厂房租赁合同》一份，邱龙山将其所有漳州市芗城区农友村凤梧圣王大道旁用彩钢板搭建的2878平方米仓库出租给吴建云，吴建云、邱龙山之间即形成租赁合同关系。2018年7月，因漳州市芗城区“警察培训学校”项目征迁需要，涉案仓库被列入本次征迁范围，吴建云于2019年5月20日前搬离涉案仓库，吴建云、邱龙山之间的租赁合同关系即终止，吴建云作为承租人有权主张相应损失。首先，关于吴建云设备机台搬迁费的补偿问题，因邱龙山于2019年10月19日通过银行转账向吴建云支付129273元，该款包括机台评估价值84345元、机台搬迁费44928元。因此吴建云请求判令机台搬迁费13500元的诉讼请求，依据不足，依法不予支持。其次，关于停业停产损失的补偿问题。根据惠民征收公司提供的停产停业补助标准为按被征迁的生产性用房、车间、仓库及配套设施的建筑面积计算，每平方米每个月补偿20元，一次性给予6个月的停产停业补助。邱龙山作为被征迁仓库的产权人，并未在该被征迁地生产经营，而是将该仓库出租给吴建云生产经营，该仓库在被征迁时实际造成的是承租人重新寻找新的经营场所并搬迁而必然造成的停产、停业损失，且吴建云剩余租期较长，此次征迁对吴建云的生产经营实际影响相对较大。由于租赁双方对租赁物因政府征迁造成的停产、停业损失补助如何分配未作约定，根据公平原则，邱龙山以拆迁仓库系厦门新驰建材有限公司漳州分公司经营场所的名义向惠民征收公司领取一次性六个月的停业停产损失为403109元，现吴建云主张仓库租赁面积2878平方米的停产停业损失为345360元，扣除应支付给邱龙山租金（281760元÷2+39750元=180630元），故吴建云应分得上述停业停产损失为164730元，即345360元-180630元=164730元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、邱龙山应于判决生效之日起十日内向吴建云支付停产停业补助费164730元。二、驳回吴建云的其他诉讼请求。若未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6682.9元、适用简易程序减半收取3341元，由吴建云负担1807元，邱龙山负担1543元。 二审中，各方当事人均没有提交新证据。对一审判决查明的事实，上诉人邱龙山、被上诉人吴建云及原审第三人惠民征收公司均没有异议，本院予以确认。 本案当事人争议的焦点是：本案的停业停产损失应该归谁所有的问题。对此，本院分析认定如下： 本院认为，本案中，涉案《警察培训学校片区被征收（迁）房屋补偿表》中停产停业补偿标准为根据被征迁建筑面积，按20元/平方米/月计算，一次性给予6个月的停产、停业补助。邱龙山作为被征迁租赁物的产权人，并未在该被征迁地上进行生产经营，而是将该场地出租给吴建云生产经营，该出租仓库在被征迁时实际造成的是承租人吴建云重新寻找新的经营场所并搬迁而必然造成的停产、停业损失，且惠民征收公司也明确领取停业停产损失补偿必须提供营业执照等材料证明被征迁房屋存在实际经营活动，邱龙山向惠民征收公司亦是提交了吴建云经营的厦门新驰建材有限公司漳州分公司的《营来执照》等而领取了相关补偿款。由于租赁双方对租赁物因政府征迁造成的停产、停业损失补助如何分配未作约定，且邱龙山也未举证证明其因本次征迁造成的停业停产损失，故一审法院依照公平原则分配给邱龙山6个月租金损失，并无不当，可予支持。邱龙山上诉主张本案停业停产损失补偿应归其所有，无事实和法律依据，不予支持。 综上所述，邱龙山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3594.6元，由上诉人邱龙山负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邹跃光 审 判 员 林 莉 审 判 员 王梓聪 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 朱俊平 书 记 员 洪东玲 执行申请提示： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。