甘肃省榆中县人民法院民 事 判 决 书（2020）甘0123民初2824号原告：兰州陇海电器设备有限公司，住所地：兰州市榆中县定远镇中街**(定远招待所新停车场)。统一社会信用代码：91620123224497406。法定代表人：宫志刚，系该公司总经理。委托诉讼代理人：俞友钧，甘肃律华律师事务所律师。被告：兰州银泉企业服务有限公司，住，住所地：榆中县和平乡镇企业示范区一社会信用代码:916201232246291238法定代表人：侯思成，系该公司经理。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃正锦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃正锦信律师事务所律师。被告：兰州晟泰企业服务有限公司，住，住所地：榆中县来紫堡乡方家泉村**一社会信用代码:91620123571603980H法定代表人：侯思成，系该公司经理。委托诉讼代理人：李俊明，甘肃正锦信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张英彬，甘肃正锦信律师事务所律师。被告：甘肃津华房地产开发有限责任公司，住所地，住所地：榆中县城关镇杨家庄村会信用代码:91620123556278622B法定代表人：冯健忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王廷军，甘肃云钦律师事务所律师。原告兰州陇海电器设备有限公司(以下简称陇海公司)与被告兰州银泉企业服务有限公司(以下简称银泉公司)、兰州晟泰企业服务有限公司(以下简称晟泰公司)、甘肃津华房地产开发有限责任公司(以下简称津华公司)租赁合同纠纷一案，本院于2018年12月4日作出(2018)甘0123民初2776号民事判决书，判决后陇海公司、银泉公司、晟泰公司不服提出上诉，兰州市中级人民法院于2019年4月18日作出(2019)甘01民终543号民事裁定书发回本院重审，本院经审理后于2019年11月13日作出（2019）甘0123民初1853号民事判决书，原告陇海公司提出上诉，兰州市中级人民法院于2020年5月30日作出(2020)甘01民终127号民事裁定书，裁定撤销甘肃省榆中县人民法院（2019）甘0123民初1853号民事判决，发回甘肃省榆中县人民法院重新审理。本院重审受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陇海公司的法定代表人宫志刚及委托诉讼代理人俞友钧，被告银泉公司、晟泰公司的委托诉讼代理人李俊明、张英彬，津华公司的委托诉讼代理人王廷军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告兰州陇海电器设备有限公司向本院提出诉讼请求:1、判令被告银泉公司、晟泰公司向原告支付拆迁补偿款2796469元；2、判令银泉公司、晟泰公司向原告支付停产停业损失费914740元；3、判令拆迁费、评估费117990元由银泉公司、晟泰公司承担；4、判令津华公司对银泉公司、晟泰公司应支付原告的拆迁补偿款、停产停业损失费、搬迁费、评估费承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费、保险公司担保费由银泉公司、晟泰公司承担。事实和理由:2006年6月5日，原告陇海公司与被告银泉公司(原兰州市银泉木制品有限责任公司)签订场地租赁合同，双方约定，银泉公司将位于榆中县来紫堡乡方家泉村663号的4.862亩(约3218.5平方米)土地租赁给原告使用，租期20年(2006年6月6日至2026年6月6日止)协议签订后，原告填埋深坑平整了租赁场地，并在土地上陆续投资和建设了办公楼、宿舍、厂房、化粪池、水泥地坪和太阳能取暖设备。2008年6月6日，原告与被告银泉公司再次签订场地《租赁合同》，确认租赁期限不变。2010年3月19日，被告银泉公司将租赁场地委托给被告晟泰公司经营管理。2010年6月6日，被告银泉公司以“租赁场地管理人变更”为由要求原告与被告晟泰公司签订场地《租赁合同》，约定租赁场地面积不变，租赁期限变更为2010年6月6日至2026年6月5日止。场地《租货合同》第八条明确约定，“乙方在租赁期间，因政府或甲方(银泉公司)统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方赔偿给乙方所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商。”合同履行中，银泉公司瞒着原告于2016年7月6日将租赁土地转让给了津华公司，由津华公司用于房地产开发。2016年9月5日，银泉公司、晟泰公司以“原告未按约支付租金”为由起诉原告要求解除场地租赁合同，以达到不向原告给付拆迁补偿的目的。诉讼中，原告申请追加津华公司为第三人参加诉讼并反诉要求银泉公司、晟泰公司给予原告拆迁补偿。但原告的反诉被一审法院拒绝受理。此后，津华公司催促原告搬迁，因银泉公司、晟泰公司拒绝给子原告合理的拆迁补偿，故原告没有搬迁一直持续到2017年8月。同年8月，津华公司主动找原告协商搬迁事宜，经多次协商，原告与被告津华公司于2017年8月28日签订《协议书》，约定由津华公司对原告拆迁补偿承担连带担保责任，双方共同委托评估机构对租赁场地附着物(含地面硬化)、停产停业损失进行评估，津华公司预先向原告支付搬迁费20万元。此后，原告按协议约定搬迁并将场地移交给津华公司。2017年9月8日，兰州中瑞房地产咨询估价有限公司出具《咨询估价报告书》(兰中瑞估字【2017】第5885号)，评估认定地面附着物(含地面硬化)2796469元，停产停业损失914740元，共计3711209元。基于以上事实，兰州市中级人民法院于2018年1月23日作出(2017)甘01民终3393号民事判决书，解除了原告与银泉公司、晟泰公司签订的场地《租赁合同》。关于拆迁补偿，兰州市中级人民法院认为由银泉公司、晟公司与原告协商解决，协商不成可另行诉讼。另因津华公司对原告的门房、路面进行强拆，为了保全证据，原告与津华公司委托评估部门对涉案财产进行了评估。被告兰州银泉企业服务有限公司、兰州晟泰企业服务有限公司辩称，1、本案只有晟泰公司是适格主体，将银泉公司和晟泰公司均作为适格被告，既违反合同相对性原则，又违反委托代理的相关规定；2、陇海公司依据《租赁合同》起诉了银泉公司和晟泰公司，但其主张权利依据的法律却是所有权人才能享有权利的物权法，陇海公司认为银泉公司、晟泰公司不应享有对涉案建筑物处分权的主张，应另行提出。法院亦不应超越本案租赁合同纠纷的审理范围，审理所有权纠纷，其诉讼请求不应得到人民法院的支持；3、陇海公司所称“陇海公司向银泉公司和晟泰公司主张租赁场地上附着物的补偿及其他直接损失费用有充足的事实和法律依据”是错误的，陇海公司没有事实依据，其依据的法律规定也不适用于本案。根据《租赁合同》第八条明确规定：“乙方（原告）在租赁期间，因政府或甲方统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方（晟泰）赔偿给乙方所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方（晟泰）按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方（原告）协商。”根据该条约定，即便存在补偿，也仅仅是对建造价值进行补偿，除此之外，并无其他项目的补偿。现陇海公司本次主张的停业、停产损失费系根源于陇海公司与另一被告津华公司2017年8月28日签订的《协议书》。该协议书第一条约定的是“乙方（津华公司）仅对甲方（原告）与银泉公司、晟泰公司之间因租赁土地而产生的搬迁费及拆迁补偿费（地上附（地上附着物补偿及停产歇业损失补偿额担保。”现津华公司自行与陇海公司约定的担保范围超出了《租赁合同》的约定。对此部分超出的“停产、歇业损失”应当由陇海公司与津华公司自行依约解决。现有明确证据证实建造价值仅为1104147.89元的情况下，且陇海公司在前期诉讼中认可折价后50余万元，陇海公司又自行委托进行了评估，由于该评估报告的无效及无必要，故相关费用也属于陇海公司扩大合同上损失的行为，不应得到支持；4、原告私自委托的鉴定结论中涉及房屋增值部分明显与事实不符，鉴定报告的客观性存在缺陷，因为双方在形成诉讼纠纷以前就有明确证据证实涉诉场地是失陷性黄土，地基进，地基进水后，整个场地是危房质部门检测后要求拆除，依据国务院危房条例相关规定，认定为危房的如果有明确拆除结论，房屋是没有修缮价值的，本案中晟泰公司依据鉴定报告向房产主管部门递交注销申请，注销申请内容明确罗列地质报告结论，在此情况下房产部门对房产证予以注销，注销是2018年，在与津华公司判决中予以确认，由于原件被津华公司扣留，故不提交房产证原件，房产部门不予注销，因此我们在另案判决生效后才得以顺利注销房产证；5、陇海公司建造房屋的价值为1104147元，依约定租期内以租金优惠折抵完毕。现陇海公司的租赁期从20年调整为19年（228个月），至陇海公司起诉时止，陇海公司已实际租赁11年2个月（134个月）。因此，陇海公司建造价值剩余为1104147-（1104147元÷228×134）=455218元。根据“权利受损填平”原则，陇海公司起诉时自认，其因本次拆迁已经提前获得津华公司支付的200000元。因此，该200000元应当在涉诉房屋的剩余价值中予以扣除。陇海公司应获得的补偿款项应当为455218元-200000元=255218元。我公司愿意按照255218元的标准进行赔偿。被告甘肃津华房地产开发有限责任公司辩称,1、津华公司与陇海公司之间签订合同属实，我公司对于陇海公司与晟泰公司、银泉公司之间商定或者由法院确定的赔偿数额承担连带担保责任；2、被告津华公司与晟泰公司之间存在协议，约定陇海公司与晟泰公司、银泉公司之间的拆迁，由晟泰公司和银泉公司完成。陇海公司与被告晟泰公司、银泉公司存在拆迁补偿关系，同时津华公司和晟泰公司、银泉公司存在土地房屋交付及转让的合同关系，在合同中约定，由晟泰公司、银泉公司负责搬迁完毕，同时约定在交付完毕后津华公司交付440万元补偿款。但是在2017年3月份，津华公司向晟泰公司、银泉公司交付了50万元的费用，之后因为晟泰公司、银泉公司无法完成与陇海公司的搬迁，所以一直延续到了2017年7月份，津华公司为了减少损失，所以与陇海公司进行了协商，并进行了担保，之后陇海公司才将土地交付给了晟泰公司和银泉公司，所以至于晟泰公司、银泉公司与陇海公司之间的补偿数额，与我公司没有关系；3、我公司遵循与原告之间的协议，法院判决多少我们承担连带责任多少。被告银泉公司与晟泰公司注销房屋时间违反了我们之间的约定，且我公司拆除房屋后被告银泉与晟泰才注销的，注销原因只能是物灭失以后注销，如果是因为危房注销的话，那注销理由是错误的。关于鉴定结论与鉴定机构的选择，鉴定机构选择的目的是为了证据保全，鉴定机构是有合法资质的鉴定第三方，津华公司与原告双方选择是为了避免单方选择带来的不公平。鉴定范围是包括了所有涉案的财产，目的是为了不落下所有拆迁财产的现状，以供法院后续判定，所以我公司认为鉴定机构鉴定所包括的财产如实记录我们拆除的全貌。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原告陇海公司为支持其诉讼请求向本院提交了：1、租赁合同两份、国有土地使用权登记卡、土地估价结果一览表、土地使用权转让合同、榆中县国土资源局土地《变更记事栏》。证明：根据《租赁合同》第八条的约定，租赁期间，因政府或银泉公司、晟泰公司统一规划，需占用此地，除土地外由政府或银泉、晟泰公司赔偿给陇海公司所建造的房屋价值；银泉公司在转让涉案土地之前，委托评估机构对涉案土地进行了评估，但银泉公司、晟泰公司却不通知陇海公司对涉案房屋及附属设施进行评估，存在有意不对涉案房屋及附属设施进行评估的故意；租赁期内，银泉公司将涉案土地转让给了津华公司。根据《物权法》土地转让地面上的附着物随之转让的法律规定，陇海公司在涉案土地上所建房屋及附属设施也随之转让给了津华公司。津华公司系涉案拆迁补偿（赔偿）的利害关系人之一；银泉公司也是合同的签订方，被告银泉公司也是本案的被告。被告银泉公司、晟泰公司质证对以上证据的真实性无异议，第二份证据银泉公司和陇海公司经过案件的审理该份证据不生效力，生效判决经过两级法院确认，晟泰和陇海的协议是有效但是后面经过法院解除了合同。2011年的合同不生效,2010年的合同租期是19年而不是20年。根据晟泰和陇海签订的合同，基于合同相对性，银泉不是适格被告。根据签订租赁合同的内容拆迁补偿的范围是建造时的价值而非拆迁时的价值。基于原告所称的委托关系，被告是银泉而不是晟泰，本案承担责任的主体只能有一个，而不能即是银泉又是晟泰。一览表跟本案没有关系，是基于合同约定的赔偿，而不是基于所有权的拆迁补偿。原告提供两份租赁合同，要证明两公司横向关联，在证明标准上是不够的，应根据公司法相关规定来进行认定。津华公司质证认为前四份证据我公司没有参与，我们不清楚，第五、第六份证据真实性和证明目的无异议。基于原告和津华公司的协议，不便发表基于赔偿数额的意见。综合原告提供的证据，陇海公司与银泉公司、晟泰公司签订内容同样的租赁合同，在租赁期内，银泉公司将涉案土地转让给了津华公司，并且在转让前委托评估机构对涉案土地进行了评估，没有通知陇海公司对涉案房屋及附属设施进行协商或评估作价。土地转让时地面所建房屋及附属设施也随之一并转让给了津华公司。银泉公司、晟泰公司应对陇海公司所建房屋及附属设施妥善处理。根据合同约定，陇海公司所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商。该条约定不能确定赔偿是按建造时的价值赔偿的，应由双方协商或第三方介入评定才能确定。故以上证据证明效力本院予以确认。2、榆中县人民法院（2017）甘0123民初1274号民事判决书、兰州市中级人民法院（2017）甘01民终3393号民事判决书。证明：法院生效判决书确认解除陇海公司与银泉公司、晟泰公司租赁合同的真正原因是银泉公司将涉案土地转让给了津华公司；法院生效判决书确认涉案土地上的房屋及建筑物系陇海公司建造。租赁合同解除后，因陇海公司先期建造房屋的赔偿可由陇海公司与银泉公司、晟泰公司协商，协商不成另行诉讼；判决书中银泉公司和晟泰公司是以原告提起诉讼的，那么陇海公司现作为原告将银泉公司和晟泰公司作为被告起诉是合适的。被告银泉公司、晟泰公司质证认为两份生效判决确认陇海公司建造的事实，但是判决没有确权的内容，如果原告还认为其是涉案房屋产权人，应该提起确权诉讼。跟原告所诉的事实一样，银泉公司委托晟泰公司经营涉诉土地，被告予以认可，所以当时案件存在两个原告，但是根据合同相关规定，与第三人交易过程，已说清委托人身份时，民事主体是委托人不是受托人，因此，本案的适格主体是银泉公司，我们又有生效判决证明适格被告是晟泰公司，所以我们一直坚持本案将银泉公司、晟泰公司均列为被告必有一错。津华公司质证认为我公司只在约定范围内承担责任，其他的只认法院最后判决。两份生效判决能够证明原告的待证事实，生效判决确认涉案土地上的房屋及建筑物系陇海公司建造，当事人均无异议。该财产的产生因陇海公司与银泉公司、晟泰公司租赁合同的约定而来，且在合同第八条有明确约定：“租赁期间，因政府或银泉公司、晟泰公司统一规划，需占用此地，除土地外由政府或银泉、晟泰公司赔偿给陇海公司所建造的房屋价值”。银泉公司将涉案土地已转让给了津华公司，双方的租赁合同已经经法院确认解除。陇海公司基于合同解除提出赔偿要求系合同项下约定的内容，符合法律规定，故该组证据证明效力本院予以确认。3、照片、协议书、发票、合同书、劳务发票、咨询估价报告书、评估费发票、担保发票各一份，证明银泉公司、晟泰公司拒绝按评估价给予陇海公司公平公正的拆迁赔偿，陇海公司拒绝搬迁。长时间拖延使得津华公司房产项目持续延误导致其重大利益受损，津华公司迫不得已动用机械设备强行拆除陇海公司大门。陇海公司与津华公司就搬迁事宜进行协商，为求得公平公正，由陇海公司和津华公司共同委托评估机构对涉案土地上的附着物及停业损失进行评估，为之后的法院裁判提供依据；津华公司系本案拆迁赔偿的利害关系人之一，其与陇海公司委托评估机构所作的评估报告合法有效；经评估机构评估，地面附，地面附着物折旧后估报告18页》)的评估价为3,711,209元(含停产停业损失914,740元)。因陇海公司搬迁，支出搬迁费及设备安装费117,990元。陇海公司认为，本案是在租赁期内因银泉公司转让土地导致租赁合同提前解除，提前解除合同必然产生经营企业停业损失及搬迁费用的支出，这些损失的产生与费用的支出与银泉公司、晟泰公司提前解除租赁合同存在因果关系。因此，这部分损失应由银泉公司和晟泰公司赔偿；因诉讼保全，陇海公司支付保险公司保险担保费4668元，此费用的支出与当事人向评估公司支付评估费性质一样，应由案件的败诉方承担。被告银泉公司、晟泰公司质证认为证据力、证明目的均不认可。照片是否是强拆不得而知。陇海公司和津华公司的协议与我们无关，真实性不得而知，证明目的不认可，是基于租赁合同而非所有权。搬运费发票与本案无关。劳动合同书真实性不得而知，在协议中没有关于这部分的规定，与我们无关。保全费发票的证明目的不予认可，原告的诉请中没有要求保全费，故保全费的发票我们不予认可。鉴定报告在证据效力上因为没有银泉和晟泰参与，只是陇海单方面申请做的。鉴定范围与协议的补偿范围不符，对鉴定书存有异议，鉴定程序严重违法，不具有客观真实性，鉴定费是原告自行扩大的损失。原告的诉讼请求并没有更改，证据与其诉求不一致，原告与津华公司达成折旧意见，这部分没有得到银泉公司同意，根据合同相关规定，应该原告与津华公司进行商量。津华公司质证认为照片真实性没有异议，因为银泉公司的行为给津华公司造成了严重损失，才造成了强拆，评估公司报告也是客观事实，我们与原告的约定由法院确定，关于折旧，津华公司与原告没有达成约定，只是希望银泉公司考虑折旧因素。综合本案全案案情及证据材料，银泉公司将土地转让给津华公司后，并没有妥善处理陇海公司土地上建筑物及附属设施的问题来排除障碍，造成陇海公司与津华公司产生纠纷，形成诉讼，造成损失，故对以上证据的真实性本院予以确认，证明效力与租赁合同项下内容有关的本院予以确认，其余本院将在事实部分作综合判断。被告银泉公司、晟泰公司为反驳原告的诉讼请求向本院提供了以下证据：1-1、2006年6月6日，原、被告（银泉）签订的《厂地租赁合同》一份3页；1-2、2008年6月6日，原、被告(银泉)签订的《厂地租赁合同》一份2页；1-3、2010年6月6日，原、被告（晟泰）签订的《租赁合同》一份；1-4、甘肃省兰州市中级人民法院（2019）甘01民终288号民事判决书。证明目的：被告自原告处租赁4.826亩土地，原定租赁期限自2006年6月6日起至2026年6月6日止，期间共计20年；经过数次变迁，原告租赁期限整体上未做根本性调整，最终租赁期限为19年。租金每亩最低0.8万元/年，最高1.08万元/年；经过数次变更，现唯一有效的合同系2010年6月6日原告与被告晟泰公司签订的《租赁合同》。依据该合同第八条“乙方（原告）在租赁期间，因政府或甲方统一规划，需占用此地，除土地外由政府或（晟泰）赔偿给乙方所建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方（晟泰）按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方（原告）协商。”因此，根据合同相对性原则，另一被告银泉公司并不是适格的赔偿责任主体,生效判决对此已经确认。且原、被告当时明确约定的补偿范围仅限于建造价值，不涉及停产停工及房屋增值部分。原告陇海公司质证认为第一次诉讼解除合同的案件中，银泉和晟泰是委托关系。2011年银泉和陇海公司签订的合同与前一年签订的合同的内容一致。兰州中院的判决书，银泉公司委托晟泰公司收取租金，原告的房产权是登记在晟泰公司名下的，且银泉公司与晟泰公司把土地且土地附着物转让给被告津华公司，因此银泉和晟泰是本案被告。拆迁补偿依据是根据法律规定提出的。原被告双方没有约定建造时的价格而是建造房屋的价格。租期20年，而非19年。津华公司质证认为我公司只在和原告签订的合同内承担责任，其余与我们无关，判决真实性予以认可，但是并没银泉公司将土地交给我方的事实。根据查明的事实，在原、被告数次协商交易中，银泉公司与晟泰公司权利义务混同，且两公司系同一法人，故将两公司同时列为被告符合法律规定。合同第八条“赔偿给乙方所建造的房屋价值”，按文义理解并不能确定系建造价值。考虑到经济的发展，市场的变化因素，应以合同解除时的市场价格计算较为合理。故以上证据的真实性本院予以确认，证明效力不予确认。2-1、房产证复印件一份；2-2、榆中县房地产管理局房屋所有权证存根一份；2-3、甘肃省高级人民法院（2018）甘民终115号民事判决；2-4、甘肃水文地质工程地质勘察院出具的《岩土工程勘察报告》一份；2-5、《注销房屋所有权证的申请报告》一份；2-6、榆中县房管局所有权注销登记（存根）一份；2-7、甘肃省兰州市中级人民法院（2018）甘01执692号执行裁定书。证明目的：本案涉纠纷房屋的所有权人系被告晟泰公司，涉案房屋经甘肃水文地质工程地质勘察院鉴定，结论该房屋系危房，建议拆除，晟泰公司依据该报告拆除了涉案房屋并向榆中县房地产管理局申请注销该房屋的产权证，榆中县房地产管理局注销了该产权证；涉案房屋作为危房，本身就不具有价值，故原告私自委托的鉴定结论中涉及房屋增值部分明显与事实不符，不能作为证据使用；因为房屋系危房，实际上涉案的租赁协议也无法履行，在此情况下解除合同，根据相关法律规定，被告也不应该承担合同责任；根据《物权法》39条：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”。原告对涉案房屋超出建造价值的部分，无权主张权利；2017年8月28日，原告才搬离涉诉场地，实际已租赁11年两个月。原告陇海公司质证认为房本的真实性无异议，对证明目的有异议，生效的判决书确认涉案房产是由原告建造的。危房照片不是本案涉及的楼房，与本案没有关系。被告津华公司认为岩土报告形成时间比注销申请早，不知两者有什么联系，至于其中是否是本案涉及房产由法院认定，注销是津华公司与晟泰公司转让协议后注销的，我们不予以认可，其他的都是按照我们与原告签订的协议范围内承担。本案现有证据无法确定危房照片就是案涉房产，且原貌已经不复存在，银泉公司与晟泰公司在案件一审、二审、发回重审等几次诉讼中并没有提交《岩土工程勘察报告》这份证据，且本案涉诉房产的注销是津华公司与晟泰公司转让协议后注销的，故以上证据的真实性本院予以确认，涉诉房屋系危房的证明效力本院不予确认。3-1、方家泉村663号宗地土地原貌一份；3-2、2011年9月15日，被告晟泰公司就同一地块1078㎡土地（1.6亩）租赁与兰州格瑞化工有限公司签订的《租赁合同》（租金最低为每亩4.38万元/年，最高近4.5万元/年）；2010年1月1日，被告晟泰公司就同一地块1173㎡土地（1.76亩）租赁与榆中隆旺泡沫材料厂签订的《租赁合同》（每亩3.3万元/年）；3-3、涉诉房屋工程结算审查核定汇总表一份；3-4、兰州市中级人民法院（2017）甘01民终3393号民事判决书、开庭笔录各一份。证明目的：本案并无对涉诉房屋价值进行鉴定的必要，现有证据能够证实，涉诉讼的房屋建设价格仅为1104147.89元。本案原告现自行委托鉴定的结论不仅仅与案件事实不符，不能采信，鉴定行为本身也属于原告扩大合同上损失的行为；依据当时的口头约定，原告所建设房屋的建设价值以租金优惠方式对其逐年折价，租赁期满即全部折完。对此，除租赁同一宗部分土地的格瑞化工有限公司、榆中隆旺泡沫材料厂的租金均3-4倍于原告支付租金可证明外，兰州中院终审的3393号租赁纠纷民事案中，判决第六页明确记载：原告自认工程造价110多万，折价后50余万。原告陇海公司质证认为照片真实性无异议，晟泰公司与格瑞公司、榆中隆旺厂签订的合同与本案无关。对估价单我们认可，这个价值是2006年陆续投资建了办公楼，当时的价格是合适的。兰州市中级人民法院的判决书真实性无异议，对证明目的有异议，涉案房屋是原告建造的，被告自相矛盾。中院的开庭笔录，当时建造房屋价格是110多万，但不包括车间等其他设施，但我们并未说同意赔偿50万元。被告提出的涉案房屋价格是原告建造时的价格，那么评估是按照重置价格计算的，因为折旧因素，我们并不是认可这个房屋值110万元，只是修建花费了110万元。津华公司质证认为与我公司无关，我们只认法院的判决。晟泰公司与格瑞公司、榆中隆旺厂签订的合同与本案并不存在关联性，不能证明用优惠租金的方式对原告所建造房屋逐年折价的事实。工程结算审查核定汇总表并不能全面反映涉诉房产建造时的价格，且合同约定不明，不能推定按建造房屋时的价格进行赔偿，原告和津华公司所作的鉴定存在必要性，并没有私自扩大损失，故以上证据证明效力本院不予确认。本案经本院审理认定事实如下:2006年6月6日，陇海公司与银泉公司签订《厂地租赁合同》，约定陇海公司租赁银泉公司的部分厂地，准备上码电器设备项目，租赁期为二十年，自2006年6月6日至2026年6月6日。双方对租金也进行了约定。其中第十条约定：“若遇国家占用土地或其他特殊情况占用土地所赔偿的费用乙方（陇海公司）应得建筑物的赔偿”。合同签订之后陇海公司在租赁厂地上陆续修建了办公楼、宿舍、室外工程、室外化粪池工程，经施工单位甘肃华威建筑安装（集团）有限责任公司第九分公司确认工程总造价为1104147.80元。陇海公司修建建筑物及附属设施后即投入生产。2008年6月6日，陇海公司与银泉公司又签订《厂地租赁合同》，基本内容与原合同一致，其中合同第十条约定：乙方（陇海公司）在租赁期间，因国家统一规划，需占用此厂地，除土地外由国家一次性赔偿乙方建造房屋时的总投资，具体赔偿金额由国家和乙方协商，甲方（银泉公司）一概不参与此事；如果合同到期后甲方需统一规划建造，限期乙方在四十五日内全部拆除，甲方不向乙方承担任何拆除费用”。2010年6月6日，银泉公司、晟泰公司分别与陇海公司又签订了《租赁合同》，其中银泉公司、晟泰公司的法人均为侯思成。约定陇海公司租赁银泉公司、晟泰公司的部分厂地（同一厂地）用于加工生产电器设备项目，租赁面积4.826亩（约3218.5平方米），租期时间十五年，从2010年6月6日至2025年6月5日止，同时双方对租金进行了明确约定。其中租赁合同第八条约定：乙方（陇海公司）在租赁期间，因政府或甲方（银泉公司、晟泰公司）统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方赔偿给乙方（陇海公司）建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商。之前签订的租赁合同一律终止作废。2015年9月10日，银泉公司、晟泰公司与津华公司签订《土地房产转让协议》和《搬迁拆除移交协议》，约定将银泉公司和晟泰公司拥有的位于榆中县来紫堡乡方家泉村的国有土地使用权和其上的房屋、其他地上临时建设房屋、构筑物建筑物、树木等全部有偿转让给津华公司，约定土地及房产的转让价为23600000元，搬迁费用为9400000元，于2016年8月31日前搬迁完毕，并将土地房屋整体腾空移交给津华公司。2016年6月7日，经法院整体处置后，银泉公司对榆国有（2000）字第038号国用土地使用权证进行变更记事备案，载明将榆国有（2000）字第038号土地使用权转让给津华公司。在搬迁过程中，陇海公司与晟泰公司就搬迁费及拆迁补偿费发生争议。因陇海公司的阻挡，津华公司无法正常施工，2017年8月28日，陇海公司与津华公司签订协议书一份，其中约定：双方确认，津华公司对陇海公司与银泉公司、晟泰公司之间因租赁土地而产生的搬迁费及拆迁补偿费（地上附（地上附着物补偿及停产歇业损失补偿额连带担保。2017年9月8日，陇海公司、津华公司共同申请兰州中瑞房地产咨询估价有限公司对陇海公司所建房屋及附属设施进行了评估：办公楼评估总价为952733元、宿舍353395元、厂房993148元、化粪池41950元、水泥地坪89775元、太阳能取暖设备365468元、停产停业损失914740元，评估总价为3711209元，陇海公司支付评估鉴定费25000元。陇海公司为搬迁还支出搬迁费21390元，设备基础制作及安装调试花费71600元。2017年10月31日，榆中县人民法院作出（2017）甘0123民初1274号民事判决书，判决：一、解除兰州晟泰企业服务有限公司与兰州陇海电器设备有限公司于2010年6月6日签订的《租赁合同》；二、陇海电器公司交还租赁晟泰企业服务有限公司位于兰州市榆中县××乡××村××号的4.826亩土地及地上房屋。陇海公司投资建设的坐落于榆中县来紫堡乡方家泉村丘（地）号17-007、土地证号榆国用（2000）第038号、土地使用面积22383.**平方米上的房屋，榆中县房权证榆房字第1×**房屋所有人登记为兰州晟泰企业服务有限公司。2018年6月25日，坐落于兰州市榆中县××镇××村××号的所有房屋所有权注销。因原被告就拆迁赔偿达不成一致意见，陇海公司遂诉讼法院要求解决，并提出诉讼财产保全，支付保险公司保险担保费4668元。本院认为，陇海公司与银泉公司、晟泰公司于2010年6月6日签订的《租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违背我国法律及行政法规的强制性规定，系合法有效的合同。在合同履行期间，该宗土地的使用权因履行生效判决确定的义务而转让给津华公司，《租赁合同》已经法院判决解除，陇海公司已经交还租赁晟泰公司位于兰州市榆中县××乡××村××号的4.826亩土地及地上房屋、建筑物。按租赁合同第八条约定：在租赁期间，因政府或甲方（银泉公司、晟泰公司）统一规划，需占用此地，除土地外由政府或甲方赔偿给乙方（陇海公司）建造的房屋价值，具体赔偿金额由政府或甲方按照国家《建筑法》、《会计法》之规定与乙方协商。因银泉公司、晟泰公司已获得津华公司土地及地上附着物的赔偿，对于陇海公司的赔偿双方又对赔偿数额产生争议。合同中约定的“建造的房屋价值”按文义理解并不能确定系建造时的价值，系约定不明。考虑到经济的发展，市场的变化因素，应以合同解除时的市场价格计算较为合理。且陇海公司前期投入建造的房屋及附属工程确认工程总造价为1104147.80元，之后陇海公司又投入资金建造了太阳能取暖设备、水泥地坪等附属设施，房屋及附属物整体发生变化，以原来的工程造价计算显示公平，故银泉公司、晟泰公司辩称按建造时的价格赔偿无事实及法律依据。陇海公司与津华公司双方委托兰州中瑞房地产咨询估价有限公司作出的咨询估价报告书，银泉公司、晟泰公司虽然没有参与，但利害关系人津华公司参与其中，其鉴定报告客观真实，如实反映案涉房屋及建筑物的实际价值，且案涉房屋等已经拆除，再无其他依据来确定其价值，故估价报告书作出的相关估价本院予以采纳。至合同履行期满，陇海公司的实际租赁期为19年（228个月），陇海公司因解除合同搬离时已实际租赁11年2个月（134个月）。根据估价报告，陇海公司建造房屋及附属设施价值为2796469元，至租赁期满剩余价值为2796469-（2796469元÷228×134）＝1152930元。故原告陇海公司主张的拆迁补偿款合理部分本院予以支持；原告主张的停产停业损失费系预期间接损失，且合同没有约定，本院不予支持；原告主张的拆迁费因合同的解除系银泉公司出让土地引起，是陇海公司因合同解除搬迁产生的实际损失，本院予以支持；评估费系陇海公司为保全证据、确定损失而支出的费用，与晟泰公司、银泉公司不主动协商赔偿有一定的因果关系，该部分费用本院予以认定支持；保全保险费并非诉讼支付的必要费用，应由原告自行负担；原告主张由津华公司对银泉公司、晟泰公司的债务承担连带清偿责任，因陇海公司与津华公司双方签订了协议，应按协议约定履行，津华公司亦同意承担担保责任，本院予以支持。银泉公司、晟泰公司辩称两公司其中有一不是本案适格的被告，因银泉、晟泰公司与原告分别签订了《租赁合同》，同样是合同的相对人，在履行合同过程中两公司权利义务混同，因此，银泉公司、晟泰公司是本案适格的被告。其辩解陇海公司以租赁合同为由起诉，依据却是所有权人享有的物权法，因生效判决确认本案涉诉房产系陇海公司建造，陇海公司基于租赁合同解除提出赔偿要求符合法律规定；其辩解案涉房屋系危房，提供的证据无法确定案涉房产系危房，且注销房产证不是因为是危房而申请注销，本案涉诉房产的注销是津华公司与晟泰公司签订转让协议后注销的。其辩解原告建设房屋的价值以租金优惠的方式逐年折价至租期届满折完的理由，未向法庭提交证据证实，本院不予采纳。其辩解津华公司支付给原告的200000元搬迁费应当在涉诉房屋的价值中予以扣除，因该案赔偿主体系银泉公司和晟泰公司，津华公司作为担保方已经支付给原告的200000元搬迁费应当由银泉公司、晟泰公司承担，在本案中扣除后，津华公司有权向银泉公司、晟泰公司追偿。综上所述，为维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益不受侵犯，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告兰州银泉企业服务有限公司、兰州晟泰企业服务有限公司赔偿原告兰州陇海电器设备有限公司拆迁补偿款1152930元，扣除被告甘肃津华房地产开发有限责任公司已经给付的200000元外，还应给付952930元，限于本判决生效后十日内履行完毕；二、被告兰州银泉企业服务有限公司、兰州晟泰企业服务有限公司给付原告兰州陇海电器设备有限公司拆迁费、评估费117990元，限于判决生效后十日内履行完毕；三、被告甘肃津华房地产开发有限责任公司对以上款项承担连带清偿责任；四、驳回原告兰州陇海电器设备有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37433元，保全费5000元，合计42433元，由原告兰州陇海电器设备有限公司负担21217元，被告兰州银泉企业服务有限公司、兰州晟泰企业服务有限公司负担21216元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。审 判 长  谈敦强审判?员张玲人民陪审员  李 武二〇二〇年十一月五日书 记 员  高 伟