成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7588号 原告：肖红波，男，1984年2月27日出生，汉族，住四川省郫县。 原告：凌玉梅，女，1985年8月23日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡楠子，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都金港假日酒店管理有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：王碧芳，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张雪琳，女，1993年6月28日出生，汉族，四川省荣县，系公司员工。 原告肖红波、凌玉梅与被告成都金港假日酒店管理有限公司（以下简称金港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡楠子，被告委托诉讼代理人张雪琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告肖红波、凌玉梅向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同书》继续履行；2、被告向原告支付租金共计10,665元及利息（利息以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，自2020年4月1日起计算至实际付清租金之日止。）；3、被告向原告赔偿违约金（以月租金为基数，按每日4%，自2020年4月1日起计算至被告实际付清本息之日止。）；4、被告承担原告合理支出的律师费2,415.6元。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为15年。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用。2020年，被告无正当理由拒绝向原告支付2020年4月至同年12月的租金，原告多次催促无果，被告行为已构成违约。为维护自身权益，特向法院提起诉讼。 被告金港公司辩称：2020年初，因全国新冠肺炎疫情爆发，新冠肺炎疫情的突发性系不可预见、不可避免、不可克服的客观原因，属不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金，对金港公司明显不公平。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”之规定，金港公司有权要求免除不可抗力期间的房屋租金。同时，疫情期间各地政府都相继出台疫情防控期间支持中小企业的保经营、稳发展若干政策措施，引导和鼓励专业市场综合体、商务楼宇对中小企业减免疫情期间的租金。根据《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策和措施》【川办发（2020）10号】、成都市人民政府印发《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》【成府发（2020）3号】文件精神，对受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业减免1-3个月租金，或2020年2月份租金全免、3月份及4月份租金减半，由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共克时艰、协商减免缓企业租金。金港公司属经营酒店的小微企业，有权要求出租方免除至少三个月的相应租金，在双方就免除租金事宜未能达成一致的情况下，金港公司不支付租金的行为不属于违约，不应承担延迟支付租金的违约责任。且约定的违约金明显超过金港公司逾期支付租金给肖红波、凌玉梅造成的资金占用利息损失，应予调减。同时，金港公司为了避免裁员和引发社会不稳定因素，在新冠肺炎疫情期间，履行社会责任，未曾裁减任何员工，而酒店员工大多家庭条件较为困难，如果被迫强行支付大额房租，将导致酒店最终关门，员工失去唯一收入来源，引发严重的不稳定因素，请求法院予以充分考虑。 本院经审理认定事实如下：2018年6月19日，肖红波作为甲方，金港公司作为乙方，签订《房屋租赁合同书》，约定肖红波将其与凌玉梅所有的位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××号房屋出租给金港公司，该房屋建筑面积为40.26㎡，规划用途为公寓式酒店，租赁房屋用于酒店经营。第二条“租赁期限”约定：租期自2018年6月19日至2028年6月30日止。第三条“租金”约定：1、租金按照房屋建筑面积计算，基本租金为27元／月／㎡，每季度支付一次租金，本协议生效后首次租金自2018年8月开始支付。2、每三年递增一次租金，增幅为9%，具体情况为：2018年6月19日至2019年12月31日期间租金为27元月／㎡，2020年1月1日至2022年12月31日期间租金为29.43元／月／㎡，2023年1月1日至2025年12月31日期间租金为32.08元／月／㎡，2026年1月1日至2028年6月30日期间租金为43.97元／月／㎡。3、租金转账至肖红波指定账户。第十二条“违约责任”约定：金港公司如未按本协议约定履行租金支付义务，肖红波、凌玉梅可以要求金港公司按同期银行借款利率支付违约金。该合同书同时对双方的其他权利义务进行了约定。 另查明，出租方肖红波依约将案涉房屋交于承租方。截止庭审之日即2020年11月20日，金港公司已将2020年4月前的案涉房屋租金依约支付给肖红波、凌玉梅，在此之后的租金尚未支付。 以上事实，肖红波、凌玉梅及金港公司身份信息、《房屋租赁合同书》、房屋权属证书、支付租金凭证、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。案涉房屋为肖红波、凌玉梅共有，《房屋租赁合同书》虽由肖红波与金港公司签署，但肖红波、凌玉梅作为本案原告以《房屋租赁合同书》的约定主张案涉房屋租赁权利，视为对《房屋租赁合同书》的追认，合同的权利、义务应由肖红波、凌玉梅共同享有和承担。《房屋租赁合同书》约定的履行期限尚未届满，且合同双方均未举证证明，双方通过协商或者单方行为解除合同，双方均应严格按照合同约定继续履行。对肖红波、凌玉梅提出的《房屋租赁合同书》继续履行的主张，本院予以采纳，但该主张不属于诉的范围，不能作为诉讼请求提出。本案争议焦点为：1、金港公司迟延支付租金的行为是否构成违约？2、受新冠肺炎疫情影响，是否应当减免租金？3、金港公司应承担怎样的违约责任？本院评析如下： 一、关于金港公司迟延支付租金的行为是否构成违约的问题。金港公司按照约定于2019年12月31日支付了2020年第一季度的案涉房屋租金3,557.96元，依据《房屋租赁合同书》第三条的约定，租金每季度支付一次，第二季度租金应于2020年3月31日前交纳，第三季度房租应于2020年6月30日前交纳，第四季度房租应于2020年9月30日前交纳，金港公司未予交纳，现均已逾期，双方均无异议，本院对此予以确认。金港公司辩称，因新冠肺炎疫情爆发，导致金港公司无法营业，属不可抗力因素，双方就免除相应租金事宜未能协商一致，由此金港公司才未依合同约定时间交纳房租，故金港公司迟延支付租金的行为不属于违约行为。对此辩称意见，虽然新冠肺炎疫情属不可抗力，但依据相关规章、地方政策，仅鼓励私人出租方减免房租，未作强制规定，肖红波、凌玉梅作为出租方不同意金港公司提出的至少免除三个月房租的请求，并不能成为金港公司不依约履行支付房租义务的正当理由。金港公司未按约定时间支付房租，违反《房屋租赁合同书》第三条的约定，构成违约。 依据《房屋租赁合同书》第一条、第三条的约定，案涉房屋租金标准为39.5元/天（40.26㎡×29.43元/月/㎡÷30天），金港公司2020年欠付第二季度租金为3,594.5元（39.5元/天×91天），欠付第三季度租金为3,634元（39.5元/天×92天），欠付第四季度租金为3,634元（39.5元/天×92天），共计10,862.5元。 二、受新冠肺炎疫情影响，是否应当减免租金的问题。金港公司承租期间，2020年1月下旬全国突发新冠肺炎疫情，金港公司作为酒店行业受疫情冲击巨大，综合考虑新冠肺炎疫情对金港公司经营活动所产生的影响，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，本院酌情扣减金港公司一个月的案涉商铺租金，即1,185元（39.5元/天×30天）。扣减后，金港公司应当支付的租金为9,677.5元。故对肖红波、凌玉梅要求金港公司支付欠付租金10,665的诉讼请求，本院予以部分支持9,677.5元。 三、关于金港公司应承担怎样的违约责任问题。依据《房屋租赁合同书》第十二条第1项约定，金港公司未按本协议约定履行租金支付义务，迟延给付租金，肖红波、凌玉梅可按同期银行借款利率要求金港公司支付违约金。以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率（2020年4月1日至2020年4月20日为4.05%，2020年4月21日至2020年11月20日为3.85%）计算，第二季度欠付租金的违约金为：3,594.5元×4.05%÷360天×19天+3,594.5元×3.85%÷360天×72天=35.36元，第三季度欠付租金的违约金为：（3,594.5元+3,634元）×3.85%÷360天×92天=71.12元，自2020年10月1日起至欠付租金支付完毕之日止违约金为：（3,594.5元+3,634元+3,634元）×3.85%÷360天×实际欠付天数，即10,862.5元×3.85%÷360天×实际欠付天数。故对肖红波、凌玉梅提出金港公司应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%支付逾期租金利息的诉讼请求，本院予以部分支持；对肖红波、凌玉梅提出以月租金为基数，按每日4%，自2020年4月1日起计算至被告实际付清本息之日止支付违约金的诉讼请求，无法律和事实依据，本院不予支持。 另，肖红波、凌玉梅因提起本次诉讼产生的委托律师代理费2,415.6元，属于间接损失，且《房屋租赁合同书》未对诉讼产生的委托律师代理费进行约定，故对肖红波、凌玉梅提出金港公司承担律师费2,415.6元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告成都金港假日酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告肖红波、凌玉梅支付欠付租金9,677.5元； 二、被告成都金港假日酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告肖红波、凌玉梅支付违约金（截止2020年9月30日的违约金为106.48元，此后的违约金以欠付租金为基数，按年利率3.85%，自2020年10月1日起计算至欠付租金支付完毕之日止）； 三、驳回原告肖红波、凌玉梅的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费154元，由原告肖红波、凌玉梅负担46元，被告成都金港假日酒店管理有限公司负担108元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏建辉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  张 玲