湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初3257号 原告：朱军，男，汉族，湖南省汝城县人，住湖南省汝城县。 委托诉讼代理人：吴志律，湖南奋斗者律师事务所律师。 被告：郴州市恒吉房地产开发有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区人民东路**，统一社会信用代码：91431000717003129D。 法定代表人：谭衡钧，该公司董事长。 委托诉讼代理人：许友国，湖南省郴州市苏仙区光明法律服务所法律工作者。 第三人：李加平，男，汉族，湖南省嘉禾县人，住湖南省长沙市天心区。 委托诉讼代理人：王当正，湖南民浩律师事务所律师。 原告朱军与被告郴州市恒吉房地产开发有限公司（以下简称恒吉公司）、第三人李加平商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年11月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。2020年1月23日，本院作出（2019）湘1002民初6767号民事判决，第三人李加平不服该判决，上诉至湖南省郴州市中级人民法院。2020年5月29日，湖南省郴州市中级人民法院作出（2020）湘10民终837号民事裁定，撤销本院（2019）湘1002民初6767号民事判决，指令本院重新审理本案。本院于2020年7月9日重新立案受理后，依法另行组成合议庭公开开庭进行审理。原告朱军的委托诉讼代理人吴志律，被告恒吉公司的法定代表人谭衡均及委托诉讼代理人许友国，第三人李加平及其委托诉讼代理人王当正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱军向本院提出诉讼请求：一、判令被告为原告办理位于郴州市北湖区××路××号××大厦××层××㎡房屋的产权证；二、本案诉讼费用由被告承担。 第三人李加平向本院提出诉讼请求：一、请求驳回原告朱军对李加平享有物权权益的位于郴州市北湖区××路××号××大厦××层房屋中的九间房屋［房屋编号：1001、1002（10010与1002实为同一间）、1003、1005、1006、1007、1008、1009、10013］享有所有权的诉请，并依法判决确认前述九间房屋为李加平所有。二、本案全部诉讼费用由原告和被告承担。 被告恒吉公司的答辩要点：一、答辩人与被答辩人于2001年8月8日签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。二、产权未登记，答辩人承认过错，但主要原因是案外人李加平借款涉案房产抵押所致尚未处理。涉案房屋系答辩人与湖南碳素厂合作的一个项目，答辩人拥有51%股权，工程竣工后，因湖南碳素厂破产，导致电梯、消防、装修等事宜无法及时完工。在被答辩人购买该房产后，长沙富菱达电梯有限公司商务代表李加平为能够保障电梯安装款项及时收回，答应出借资金，提出需答辩人以卖房的形式担保借款债务的履行。后答辩人与李加平于2006年8月5日、2009年12月3日先后签订了两份“商品房买卖合同”，上述合同均为借贷抵押关系，并非实质上的“房屋买卖”关系。因此，答辩人才没有将房屋过户给被答辩人。此后，答辩人与李加平结算电梯款项时，李加平欲将两份借贷抵押性质的合同认定为实际购房合同，答辩人知道一房不得二卖，所以未配合被答辩人办理房屋产权登记。另被答辩人购买的涉案房产已交款，并实际占有、使用、收益，待条件成熟时答辩人愿意配合办理房屋产权登记。另，被答辩人于2001年9月24日支付315000元，虽未支付到答辩人账户上，答辩人认可已收到，再有100000元购房款是用房屋出租的租金予以抵扣，已于2018年抵扣完（包括了房屋装修款），且因该款未支付到位，给恒吉公司造成损失双方已达成调解，各承担一半责任。 第三人李加平陈述要点：一、第三人李加平与被告恒吉公司与2006年8月5日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定第三人李加平购买恒吉公司已经出租给郴州印象假日酒店用作经营场地的房屋，并位于郴州市××路××号××大厦××楼北面七间房屋（编号：1001-1008号、10010号），合同签订后第三人李加平通过银行转账、支付现金及抵扣欠付答辩人的电梯款等方式，向被告恒吉公司支付了房款共计436000元。依照第三人李加平与被告恒吉公司签订《补充协议》约定，恒吉公司将应收取郴州印象假日酒店的租金由第三人收取，并抵扣剩余房款。2009年12月31日，第三人与被告恒吉公司就银光大厦10楼第1009、10013号房屋签订《商品房买卖合同》，并且约定支付方式为恒吉公司从第三人李加平应收的房屋租金予以抵扣，租金抵扣房款的时间至2009年12月31日止。第三人已付清前述九套房屋的对应房款。九套房屋对应的租金收益权全部由第三人李加平享有，郴州印象假日酒店每月直接向第三人支付租金。截至本案起诉前，第三人与郴州印象假日酒店存在租赁关系，并继续收取租金。二、本案中原告并非所购房屋的实际购房主体，原告所有购部分的房屋权益实际享有人是原告之父朱振兴，朱振兴借用原告朱军的名义与被告签订房屋买卖合同，至今原告从未实际对该房屋形式或享有任何权益，该房屋的租金以及对外行使的各项权益均由朱振兴所谓。三、被告至今仍未就第三人所购买的九套房屋办理相关的不动产权利证书，第三人作为所购买的九套房屋的实际所有权人，依法应当享有物权权益。第三人李加平实际享有该九套房屋的物权权益已达13年，原告朱军和实际权益人朱振兴从未对第三人购买和获取银光大厦十楼九间对应的收益提出过异议，并多次与第三人商议如何办理房屋产权证，双方各自军收取假日酒店支付的租金是数十年。四、2017年1月23日，因原告被他人要债，并要收取假日酒店的租金，因此，原告、被告、第三人签名确认银光大厦10楼已经有一半卖给了第三人李加平，另外一半租金仍然为第三人李加平收取。 查明的事实 根据原、被告及第三人的诉辩主张和举证、质证情况，结合庭审中当事人陈述，本院确认如下案件事实: 一、恒吉公司是一家房地产开发企业。2001年8月8日，以恒吉公司为出售方（甲方）、朱军为认购方（乙方）签订了《房屋买卖合同书》，合同约定：“乙方购买甲方的位于郴州市××路××＃××大厦××层楼，建筑面积649.18㎡，单价1280／㎡，总价款捌拾叁万零玖佰伍拾零肆角整（830950.4元）。一、付款方式：签订本合同当天乙方向甲方交纳定金100000元，大写壹拾万元整，10天内支付总房款的50%（含定金），即人民币315475元，大写叁拾壹万伍仟肆佰柒拾伍元整，甲方交楼给乙方装修时付30%，即人民币249285元，大写贰拾肆万玖仟贰佰捌拾伍元整，其余房款166190元，大写壹拾陆万陆仟壹佰玖拾元整，在甲方提供一切办理房产证手续及土地使用证时全部付清给乙方。二、双方权利和责任：甲方……2、交房时间：2001年9月28日内交付乙方，……3、甲方协助乙方办理房产证、土地使用证等手续，除房屋交易费双方各承担50%以外，其他所需契税等费用由乙方承担。乙方……1、乙方未能按合同要求支付房价款时，则作违约处理，其逾期部分，乙方应按日百分之一计算延付金给甲方，任何一次付款逾期超过一个月，甲方可单方面终止本合同，……4、该楼层5.5%营业税由乙方承担。……五、其它事项：……3、房产证在交房后壹年内甲方保证办齐，超过一年从交款之日起按6‰支付已付款利息给乙方（时间从第一笔交款日起计）。4、甲方签定合同后三天内去房产部门办理该房产产权预登记手续。”合同签订当日，朱军即向恒吉公司支付了首期购房款415475元。恒吉公司将房屋交付朱军，恒吉公司又将房屋以反租的形式承租了回去经营酒店业务。后由恒吉公司将银光大厦第十层房屋整体出租给郴州印象假日酒店，并收取租金。2001年9月19日，朱军将银光大厦第十层在郴州市房产交易所办理抵押登记备案手续，抵押给中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行（抵押期限为2001年9月21日至2011年9月21日），用于按揭贷款400000元。2001年9月24日，朱军向恒吉公司支付了315000元购房款，尚欠购房款100000元，朱军、恒吉公司双方约定用房屋的租金予以抵扣，至2018年底抵扣完毕。朱军的按揭贷款于2011年9月20日到期偿还清，经抵押人朱军申请，抵押权人中国工商银行股份有限公司郴州苏仙支行注销了抵押登记。恒吉公司一直未就银光大厦第十层楼为朱军到房产登记部门办理房屋产权登记手续。 二、李加平系长沙富菱达电梯有限公司的销售代表。银光大厦建成后需安装电梯，该电梯由长沙富菱达电梯有限公司负责安装，恒吉公司无力支付电梯款，即于2006年8月5日，以恒吉公司为出卖人、李加平为买受人签订《商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买位于郴州市××路××号××大厦××楼××房××，建筑面积275.77平方米，房屋单价为每平方米1800元，总金额496386元，双方自行对产权登记面积与合同约定面积发生的差异进行约定，即单价不变，面积按多退少补（以房产局测绘部门实测面积为准），付款方式为分期支付：1.2006年8月10日前买受人向出卖人支付人民币336000元；2.2006年9月10日前买受人支付人民币50000元；3.2007年3月1日前买受人向出卖人支付余款人民币110386元。同日，双方又签订《补充协议》，约定：1.买受人租金从2006年8月8日起计算，按面积计价，价格按出卖人与假日宾馆签订的合同价格同价；2.买受人向出卖人支付三个月的房屋租金；3.买受人向出卖人支付余款时，除扣除房屋租金外，还应扣除出卖人办理产权证的押金伍万元整，待产权证办理好后十天内支付给出卖人；4.出卖人在2007年4月1日前办理好产权证，办证费用按国家政策规定各自承担；5.若买受人未按约定向出卖人支付款项，则房屋租金归出卖人所有。合同签订后，李加平通过抵扣此前恒吉公司欠付的部分电梯安装款、银行转账、现金支付等方式，向恒吉公司支付了购房款436000元，剩余未支付的购房款，双方协商以李加平收取上述商品房买卖合同确定的房屋租金予以抵扣。2009年12月31日，以恒吉公司为出卖人、李加平为买受人就恒吉公司已出租给郴州印象假日酒店营业的银光大厦第十层第1009号、10013号两间房屋签订了一份异地的房屋买卖合同，即《长沙市商品房买卖合同》，合同约定：买受人购买的商品房为郴州市北湖区××路××号××大厦××楼××号××号房，建筑面积51.45平方米，房屋单价为每平方米1900元，总金额97755元。双方自行对产权登记面积与合同约定面积发生的差异进行约定，即原价不变，面积按多退少补（以房产局测绘部门实测面积为准），买受人付款方式为由出卖人所欠买受人的房屋租金中扣除。上述两份房屋买卖合同签订后，恒吉公司未就涉案房屋向李加平办理房屋产权登记手续。此前，2009年12月7日，以恒吉公司为甲方、李加平为乙方就位于郴州市××路××号××大厦××楼部分房屋租金的收取事宜达成协议，签订《协议书》，约定：一、甲方已将银光大厦十楼九幅房间（即1001号、1002号、1003号、1005号、1006号、1007号、1008号、1009号、10013号）共计327.22㎡出售给乙方。二、甲方同意从2010年元月1日起将上述九幅房间（共计327.22㎡）由乙方收取房屋租金。 三、2015年2月4日，以郴州印象假日酒店为甲方、李加平为乙方签订了《委托经营合作协议》，约定：经甲、乙双方共同协商一致，于2015年2月4日提前续签本合同，根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，秉着平等、互利的原则，为明确甲、乙双方的权利，签订本协议。第一条乙方自愿将其在郴州假日宾馆所购买的产权式宾馆10层1001、1002、1003、1005、1006、1007、1008、1009、1013、1014号房全权委托给甲方实行统一管理，统一经营。第二条接上一份合同的截止时间，即从2015年1月1日起续签经营期限至2020年12月31日止。第三条续签合同后，甲方保证乙方房屋每平方18.9元/月的分红的原租金不变，该房屋面积为327.22㎡，即该房屋每月分红6217元/间，本协议约定的面积以郴州市房产局测绘中心出具的测绘报告面积为准，如有面积调整，则年收益相应调整。第四条甲方必须次月10号之前把上月分红直接划入乙方账户。 四、2019年8月27日，以恒吉公司、谭衡钧为甲方、李加平为乙方双方达成合意，出具了《电梯与房屋销售付款说明》，载明：一、乙方就长沙富菱达电梯有限公司与郴州市银光大厦筹建处所签订的电梯产品供货合同（合同号991208），合同总价陆拾柒万捌仟元整（678000元整）所有电梯款项由恒吉房地产开发有限公司已经全部付清。二、乙方向甲方部分抵款购买的银光大厦第十层楼（面积为327.22平方米）的全部购房款共计人民币伍拾玖万肆仟壹佰肆拾壹元整（594141元），乙方已经向甲方全部付清。（伍拾玖万肆仟壹佰肆拾壹元的房款中含有甲方应支付乙方从2006年10月8日至2009年12月31日止的房屋租金转为购房款进行了抵扣）。 五、郴州印象假日酒店租赁郴州市银光大厦第十层的房屋，自2010年1月起至2020年1月止，分别给付原告朱军租金590000元、第三人李加平租金730000元。 判决的理由与结果 本院认为,本案为商品房销售合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条关于“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，故原告朱军、第三人李加平分别与被告恒吉公司签订的房屋买卖合同，均未违反法律法规强制性规定，系合同当事人真实意思表示，合法有效。本案争议焦点是原告主张被告恒吉公司为原告朱军办理讼争房产银光大厦第十层的产权证是否成立。2001年8月8日，原告朱军与被告恒吉公司签订《房屋买卖合同书》中，对所购房屋的基本情况、价款、价款支付方式、交付时间等作了明确约定，且原告朱军对该房屋在房产登记部门进行了备案登记手续并办理了预购商品房贷款抵押登记，由此表明朱军实际对所购买的涉案房屋进行了占有，原、被告均已履行合同约定的义务。此后被告恒吉又将涉案房产的一部分房屋出卖给了第三人李加平，并签订了两份房屋买卖合同，第三人李加平支付了全部购房款。因被告恒吉公司已将涉案房屋交付给了原告朱军，故被告恒吉公司不能按照合同约定向第三人李加平履行交房义务，被告恒吉公司构成履行不能。 综上所述，对于原告朱军要求被告恒吉公司为其办理位于郴州市北湖区××路××号××大厦××层××㎡房屋产权手续的诉讼请求，本院依法予以支持。第三人李加平请求驳回原告朱军对李加平享有物权权益的位于郴州市北湖区××路××号××大厦××层房屋中的九间房屋［房屋编号：1001、1002（10010与1002实为同一间）、1003、1005、1006、1007、1008、1009、10013］享有所有权的诉请，并依法判决确认前述九间房屋为李加平所有，无事实和法律依据，本院依法予以驳回。被告恒吉公司不履行合同义务，给第三人李加平造成的损失，第三人李加平可以另行诉讼。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市恒吉房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原告朱军办理位于郴州市北湖区××路××号××大厦××层××㎡房屋的产权手续； 二、驳回第三人李加平的全部诉讼请求。 如果被告郴州市恒吉房地产开发有限公司未按照本判决指定的期间履行上述判项确定的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。 本案案件受理费收取9781元，由被告郴州市恒吉房地产开发有限公司负担40元，由第三人李加平负担9741元。 如被告郴州市恒吉房地产开发有限公司、第三人李加平不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  黄钇瑞 人民陪审员  颜归华 人民陪审员  王三元 二〇二〇年十一月十八日 法官助理吴明星 书记员胡冰玉 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第三十二条当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。