江西省抚州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）赣10民申50号再审申请人（一审被告）：黄金华，男，1970年10月12日出生，汉族，住江西省抚州市临川区，委托诉讼代理人：熊剑频，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被申请人（一审原告）：抚州华美立家置业有限公司。住所地：江西省抚州市迎宾大道**西南角商住楼栋**。法定代表人：刘敏龙，执行董事。委托诉讼代理人：姚晓忠，江西三松律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李方敏，江西三松律师事务所律师,代理权限为特别授权代理。一审第三人：抚州农村商业银行股份有限公司。住所地。住所地：江西省抚州市临川区抚临大道中段iv>法定代表人：苏海东，董事长。委托诉讼代理人：俞玲娇，女，抚州农村商业银行股份有限公司玉茗支行员工，代理权限为一般授权代理。委托诉讼代理人：章友华，江西澍正律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。再审申请人黄金华因与被申请人抚州华美立家置业有限公司（以下简称：抚州华美立家公司）、一审第三人抚州农村商业银行股份有限公司商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2019）赣1002民初1321号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。黄金华申请再审称：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定申请再审，请求：1、撤销一审判决和本院（2019）赣10民终1180号民事裁定，改判驳回被申请人的全部诉讼请求；2、本案一审及再审的诉讼费用由被申请人承担。其主要理由为：（一）由于抚州华美立家公司逾期为黄金华提供办证资料，导致抚州华美立家公司承担了保证责任，因此抚州华美立家公司不能以黄金华逾期偿还按揭贷款为由，行使合同解除权，一审判决认定事实不清。1、双方签订了28份商品房买卖合同，根据合同第八条的规定，抚州华美立家公司应该在2016年5月31日前依法将验收合格的商品房交付给黄金华，实际上，2016年3月，在店铺没有验收合格的情形下，抚州华美立家公司就通知黄金华进驻装修。抚州华美立家公司最迟应在2016年6月30日前将办理产权登记的资料提供给产权登记机关，但至本案一审起诉前，抚州华美立家公司都未达到办理产权登记要求，且未将购房发票交给黄金华。黄金华向银行偿还了2015年12月21日至2017年10月期间贷款本息。如果抚州华美立家公司按照合同的约定在2016年6月30日前向产权登记部门提交办理产权登记的资料，并为黄金华办理完产权证，则抚州华美立家公司完全可以在2017年10月1日前免除保证的责任。如果黄金华早拿到产权证，在其无力偿还按揭贷款之前，可以通过处置商品房的方式来避免拖欠银行按揭款，也不会造成后续损失；2、一审判决认定黄金华违约且违约行为表明黄金华无能力清偿案涉贷款本息这一基本事实缺乏证据证明。《商品房买卖合同》第16条约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的治疗报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期间取得房地产权属证书的，双方同意按照下列第3向处理……3、出卖人在项目竣工综合验收合格后360个工作日内，将办理权属等需由出卖人提供的治疗报登记机关备案。”从第3项的内容明显免除抚州华美立家公司的责任，且完全与前面约定的时间相悖，依法应认定为无效条款。根据《中华人民共和国合同法》第39条规定的提供格式条款的一方应遵循的公平原则，黄金华违约时每日应按总房款的万分之五承担违约责任。抚州华美立家公司逾期提供资料备案亦应向黄金华承担对等的违约责任。抚州华美立家公司于2016年3月将不符合约定的房屋交付给黄金华起算，抚州华美立家公司最迟应在2016年6月30日前将办理产权登记的资料提供给产权登记机关，而抚州华美立家公司直到2017年10月才完成竣工验收。抚州华美立家公司因为逾期交付相关的资料导致黄金华不能取得产权证的，应当承担违约责任。（二）关于新证据的问题。从竣工验收备案表来看，抚州华美立家公司直到2017年10月24日才完成竣工验收，抚州华美立家公司违约在先，违约的时间至少16个月，我们认为一审判决黄金华违约在先事实不清；（三）一审判决适用法律错误。1、根据《中华人民共和国合同法》第39条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”的规定，及第四十条“格式条款具有本法第五十二条和五十三条规定的情形的，或者提供条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，抚州华美立家公司作为提供格式条款的一方，《合同补充协议》第三条第四款约定的解除合同的情形，明显不公平，且约定买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，属于排除对方主要权利的条款，是无效的。2、即使《合同补充协议》第三条第四款约定有效，该约定并未明确解除权的行使期间。抚州华美立家公司认为黄金华未按时支付按揭款时，其多次催告黄金华还款，其解除权行使的合理期间自催告之日起三个月。如抚州华美立家公司没有催告，则从黄金华未支付按揭款的2017年10月起后一年内行使。而抚州华美立家公司于2019年3月提起解除权诉讼，已超过法定期限。3、双方签订的28份合同都是格式条款，从商品房买卖的补充协议来看承担的违约金每天是万分之五，然而出让人逾期交付办理产权交付资料却没有责任，从合同法来看没有遵循公平的原则。如果按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，抚州华美立家公司因为逾期交付相关的资料导致黄金华不能取得产权证的，应当承担违约责任，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；4、即使解除商品房买卖合同，原审判决返还合同约定的购房款本金6019714.62元，属于适用法律错误。因为案涉28套房屋不但有升值，还有装修，该房屋已经无法按照签订合同时的状况进行返还；退一万步来讲，即便黄金华逾期交付按揭款，因为双方签订的是28份合同，抚州华美立家公司也没有必要将28份合同全部解除。根据抚州华美立家公司所承担的那部分解除，就完全可以解决问题，抚州华美立家公司提出解除28份合同明显扩大了损失，那扩大的损失也应该由抚州华美立家公司承担。抚州华美立家公司提交书面意见称：1、抚州华美立家公司不存在逾期办证、交房，且逾期办证、交房与黄金华是否按时归还按揭贷款没有法律上的因果关系。《商品房买卖合同》的第16条关于产权登记，出卖人应当在商品房交付使用后90天内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定的时间内取得房地产权证书的，下列同意按第三项处理，即出卖人在项目综合竣工验收合格后360个工作日内将办理权属包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证，登记须由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而涉案的28套商品房均是在2017年10月份竣工验收合格，根据合同约定，自2017年10月份往后的360个工作日均可办理产权登记且黄金华提到的商品房的司法解释的规定并不排除合同约定的；2、黄金华在2017年10月就一直未按时还按揭款，且其民间借贷等多个纠纷已涉诉多起案件，包括其拖欠的答辩人旗下张家口市桥东区金发家具经销部借款本金115万元及利息1359847元，有（2018）冀0791民初189号民事判决，至今该判决仍未履行，且黄金华还有其他的案件，详细的案件可以在临川区法院查看，黄金华在本案二审上诉时也应无力缴纳上诉费才被裁定驳回上诉请求，由此可以看出黄金华是没有偿还能力才导致违约，与抚州华美立家公司没有关系。3、依据最高院国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知，法发（2004）5号第22条之规定，国土资源房地产管理部门对人民法院依法查封，预查封的土地使用权房屋，在查封期间不得办理抵押、转让等权属变更转移登记手续，就是说在2017年10月开始黄金华的名下的房产、商铺因为陆续被查封而无法办理产权登记证。4、商品房买卖合同及补充协议是房管局备案的格式合同，其内容和条款并未违反法律的强制规定，是抚州华美立家公司与黄金华的真实意思表示，合法有效。黄金华认为合同补充协议第三条第四款约定属无效条款与事实不符，没有法律依据。5、关于违约责任不公平，买卖合同的第9条对出卖人逾期交房的违约责任进行了明确的约定，与合同规定买受人逾期付款的责任相对应，不存在显失公平的情况，至于黄金华逾期贷款所承担的利息显然与抚州华美立家公司无关，这是其自己应当承担的违约责任；6、原审判决返还合同约定的购房款本金6019714.62元并无不妥，符合法律规定。黄金华违约在先，近一年半的时间未按时偿还按揭款方才导致合同的解除，抚州华美立家公司作为开发商多次催促其按时还款也提醒过其不按时还款的法律后果，黄金华仍然我行我素，抚州华美立家公司才动用司法的手段来维护自己的合法权益，其次黄金华自己的贷款行为导致其支付的银行利息与抚州华美立家公司无关，抚州华美立家公司并未收到该利息，再次房屋的装修金额无法确定，升值多少也难以计算，补充协议第3条第4款对房屋的装修金额、升值部分等有明确的规定，合同既然是合法有效的，那么这两个问题就与本案没有关联性；7、关于涉案的28份商品房买卖合同，抚州华美立家公司对该28份合同均需承担连带保证责任，如果只解除部分合同，首先在黄金华仍然未按时归还按揭款的情况下，银行仍然每个月都会扣除公司的保证金，这对公司来讲是一种扩大损失，有可能因为后续的追偿再次向法院起诉，浪费司法资源，黄金华名下的房产在当时也已经被其他人查封过，是无法办理产权证的，综上，原审判决事实清楚，黄金华违约在先才导致合同的解除，请求驳回黄金华的再审申请。抚州农村商业银行股份有限公司提交书面意见称：黄金华在商品房买卖中有相应的违约责任，其应按照三方签订的个人商品房借款担保合同约定归还借款，但黄金华在2017年10月就开始逾期没有按约向银行缴纳按揭房款，有明显的严重违约行为。案涉的28份商品房的合同涉及房产是作为一个整体向抚州农村商业银行股份有限公司进行按揭贷款，原审法院判决解除个人商品房借款、担保合同以及一次性返还所欠的贷款是正确的，应驳回黄金华的再审申请。再审审查期间查明，1、抚州华美立家公司商铺竣工验收时间为2017年10月份，其中26号楼、31号楼竣工验收的时间为2017年10月10日和2017年10月24日。2、黄金华购买的案涉店面查封的时间为2018年3月26日，5月24日，12月5日，5月25日等，期限3年。3、2018年10月10日，抚州华美立家公司通过（账号：18×××84）转帐至抚州市临川区人民法院账户（18×××50）交纳了本案一审诉讼费10354元。4、一审判决生效后，抚州华美立家置业有限公司在2019年12月20日向抚州市临川区人民法院支付案件标的款3490295.98元；同日向一审第三人抚州农村商业银行股份有限公司账户支付2332415.86元，用于黄金华提前结清贷款本息。本院认为：（一）关于一审判决认定的基本事实是否缺乏证据证明的问题。经查，本案中，2015年10月29日，抚州华美立家公司与黄金华签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》二十八份，约定黄金华向抚州华美立家公司购买其开发的位于抚州市华美立家建材家居广场商铺共计二十八套，双方对单价、面积、付款方式及期限、交付期限、逾期交房的违约责任、产权登记以及违约责任、合同解除等进行了约定。2015年11月27日，抚州华美立家公司（保证人）、黄金华（借款人）、黄金华与王美华（抵押人）与抚州农商银行（贷款人）签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定：黄金华向抚州农商银行贷款341万元，用于购买抚州市安石大道北侧、曾巩大道东侧华美立家建材家居广场26栋1-5至1-24室、31栋5-1至5-5以及5-18至5-20室共计28套商铺，房屋总价款6844708元，黄金华已支付3434708元；贷款期限为10年，自2015年11月27日至2025年11月26日；双方对贷款利率、违约责任、保证责任等进行了约定。2015年11月30日，抚州农商银行向黄金华发放了案涉商铺按揭贷款341万元，并按借款合同的约定将该笔贷款341万元支付给了抚州华美立家公司。黄金华自2015年12月21日起至2017年10月1日期间共计向抚州农商银行偿还了案涉贷款本息共计人民币791059.95元（其中还本金438043.3元，还利息353016.65元），此后，因黄金华未再支付银行按揭款本息，抚州农商行依据借款／担保合同的约定，自2017年10月24日开始从抚州华美立家公司开立在第三人的保证金账户中扣收了截止2019年5月21日黄金华尚欠的案涉银行按揭贷款本息共计人民币824993.38元（其中还本金518633.8元、还利息306359.58元）。截止2019年5月21日黄金华尚欠抚州农商银行涉案贷款本金2453322.9元（341万元-438043.3元-518633.8元），之前的利息已结清。黄金华至今也未办理涉案28套商铺的不动产权证，抚州农商银行亦未办理涉案商铺的他项权证书。另查，黄金华因欠银行及个人等借款在一审法院及外地法院已涉诉多起案件，其名下房产均已抵押或被人民法院查封，黄金华自2017年10月2日起至今就未再向抚州农商银行偿还过涉案贷款本息。上述事实有《商品房买卖合同》、《合同补充协议》二十八份、《个人借款/担保合同》、银行放款凭证、关于申请协助划拨按揭贷款保证金函、还款明细表、一审庭审笔录、不动产登记信息查询结果单等证据证实。黄金华认为一审判决认定“自2017年10月24日开始从抚州华美立家公司开立在第三人的保证金账户中扣收了截止2019年5月21日黄金华尚欠的案涉银行按揭贷款本息共计人民币824993.38元（其中还本金518633.8元、还利息306359.58元）。截止2019年5月21日黄金华尚欠抚州农商银行涉案贷款本金2453322.9元（341万元-438043.3元-518633.8元），之前的利息已结清。”缺乏证据证明与上述事实、证据不符，且其未提供相反的证据证明其主张，对其该项再审事由，本院不予采纳。关于黄金华认为“一审判决认定其违约，且无能力偿还借款本金”缺乏事实证据的问题。根据双方签订《商品房买卖合同》、《合同补充协议》、《个人借款/担保合同》以及还款明细表、不动产登记信息查询结果单等证据可知，黄金华每月21日应归还抚州农商银行借款本息金额为38498.15元，但从2017年10月2日起至今，黄金华未再支付银行按揭款本息。抚州农商银行自2017年10月24日开始从抚州华美立家公司开立在第三人的保证金账户中扣收了截止2019年5月21日黄金华尚欠的案涉银行按揭贷款本息共计人民币824993.38元。另，黄金华涉诉多起案件，其名下的房产已被抵押或被查封。一审判决认定“黄金华违约，且无能力偿还借款本金”并无不当。黄金华该项再审事由不能成立，本院不予支持。（二）关于有新证据是否足以推翻一审判决的问题。再审审查期间，黄金华提供案涉商铺竣工验收备案表二份，用于证明抚州华美立家公司商铺竣工验收时间为2017年10月，抚州华美立家公司违约在先的事实。黄金华认为按照双方约定房屋交付的时间2016年5月，但抚州华美立家公司在2016年3月将案涉店铺钥匙交付给黄金华进场装修。抚州华美立家公司应该在2016年6月30日前将办理产权登记的资料提供给产权登记机关，而抚州华美立家公司在2018年元月才通知买受人办理产权登记，抚州华美立家公司违约。黄金华向银行的支付按揭贷款至2017年10月止，如果抚州华美立家公司按照合同的约定在2016年6月30日前向产权登记部门提交办理产权登记的资料，并为黄金华办理完产权证，则抚州华美立家公司完全可以在2017年10月1日前免除保证的责任。如黄金华早拿到产权证，在其无力偿还按揭贷款之前，可以通过处置商品房的方式来避免拖欠银行按揭款，也不会造成后续损失；由于抚州华美立家公司逾期为黄金华提供办证资料，导致其承担了保证责任，因此抚州华美立家公司不能以黄金华逾期偿还按揭贷款为由，行使合同解除权。经查，双方签订的二十八份《商品房买卖合同》第八条约定，出卖方应当在2016年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件的商品房交付买受人使用。第十六条关于产权登记的约定，“出卖人应当在商品房交付使用后90天内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的双方同意按下列第3项处理；……3、出卖人在项目综合竣工验收合格后360个工作日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。”该二十八份《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第三条第四款约定：因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除商品房买卖合同；出卖人解除商品房买卖合同时，买受人应向出卖人清偿出卖人（包括银行）代为偿还的按揭贷款余额及贷款利息、滞纳金、违约金、诉讼费用、律师代理费、房屋所有权证转移登记所缴纳的税费等相关的一切费用和直接及间接损失；买受人应在出卖人发出解除合同通知后向出卖人腾退该商品房，买受人已经装修的部分无偿归出卖人所有，出卖人不予以补偿，另外，买受人还应按同地段同类型房屋市场租金标准向出卖人支付房屋使用费（商品房未交付的，可不支付房屋使用费）若出卖人不解除商品房买卖合同的，买受人除应偿还出卖人代为偿还的全部款项及支出相关费用外，还应按照出卖人已经代为偿还的款项和支出的费用总额的30%向出卖人支付违约金。本院认为，双方《商品房买卖合同》第十六条关于对产权登记时间的约定，是双方对具体权利义务关系的约定，虽然该约定会影响当事人之间利益关系，但尚达不到“对权利义务关系的根本性否认和权利义务关系的根本性失衡”。《补充协议》第三条第四款系具有惩罚性的条款，约束不守诚信的贷款方。上述《商品房买卖合同》及附属的《补充协议》虽是房管局备案的格式合同，但合同的内容并未违反法律强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。合同订立后，双方当事人均应按合同约定履行各自义务。本案中，抚州华美立家公司在2016年3月将案涉店铺交付给黄金华使用，黄金华收房后并未提出异议，并对部分店铺进行了装修。案涉抚州华美立家公司店铺项目综合竣工验收合格时间为2017年10月份，按照双方合同约定，抚州华美立家公司可以在项目综合竣工验收合格后360个工作日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证、土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关。故抚州华美立家公司不存在逾期交房、办理产权登记的违约行为。因黄金华自2017年10月2日开始就未再按借款合同约定向第三人偿还涉案贷款按揭款，导致抚州华美立家公司为此承担保证责任而替黄金华偿还了涉案银行贷款本息，黄金华的行为已构成违约。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》中约定，因黄金华未按期偿还银行按揭贷款而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款，抚州华美立家公司有权解除《商品房买卖合同》。黄金华提供的案涉商铺竣工验收备案表二份证据并不足以推翻一审判决，故对黄金华该项再审事由，本院不予支持。（三）关于一审判决适用法律是否错误的问题。黄金华认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条“根据第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”的规定，合同的解除权应该在一年内行使，抚州华美立家公司在2019年3月提起诉讼，合同的解除权已经消失。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。该法第九十五条规定：“法律规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案中，根据双方签订的28份《商品房买卖合同》及附属的《补充协议》的“因买受人的原因（如未按时偿还银行贷款），贷款银行解除与买受人签订的借款合同或造成出卖人承担保证责任而导致出卖人为买受人偿还贷款银行的借款和其他款项的，出卖人有权解除商品房买卖合同”约定，抚州华美立家公司有权行使约定合同解除权。双方当事人没有约定合同的解除权的行使期限，且黄金华也未催告抚州华美立家公司在合理期限内行使解除权，因此，抚州华美立家公司依约享有的约定解除权并没有消失。抚州农商银行自2017年10月24日开始从抚州华美立家公司开立在第三人的保证金账户中扣收了截止2019年5月21日黄金华尚欠的案涉银行按揭贷款本息共计人民币824993.38元。经查，一审法院立案时间虽为2019年3月6日，但抚州华美立家公司向一审法院提交民事诉状的时间为2018年10月11日，交纳诉讼费的时间为2018年10月18日。从一审起诉状和交纳诉讼费的时间来看，抚州华美立家公司在2018年10月18日已行使了解除合同的请求权，故从2017年10月24日抚州华美立家公司履行担保责任之日起算一年，至2018年10月18日提交诉讼费期间并未超过一年期限。另，一审中，黄金华对店铺装修和升值部分等亦未提起反诉，故对其该项再审事由，本院不予支持。一审判决在适用法律并无不当。综上，黄金华的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第六项之规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第三百九十五条第二款之规定，裁定如下：驳回黄金华的再审申请。审判长  姜益民审判员  张旭生审判员  杜小娟二〇二〇年十一月十一日书记员  周思敏