四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6416号 上诉人（原审被告）：都江堰惠生康复医院。住所地：四川省都江堰市青城山镇芒城新居。 执行事务合伙人：倪庆国。 委托诉讼代理人：陈俊吉，四川信善律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：都江堰市青城山镇人民政府。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇上善北路**。 法定代表人：陈洪，镇长。 委托诉讼代理人：梅松，四川蜀鼎律师事务所律师。 委托诉讼代表人：王成，四川蜀鼎律师事务所律师。 原审被告：赵勇，男，1963年11月24日出生，汉族，住四川省成都市都江堰市。 原审被告：李军，男，1986年4月20日出生，羌族，住四川省金川县。 原审被告：倪庆国，男，1990年5月10日出生，羌族，住四川省金川县。 原审被告：赵文斌，男，1965年5月7日出生，汉族，住四川省都江堰市。 原审被告：陈琳凯，男，1986年10月5日出生，汉族，住四川省都江堰市。 上诉人都江堰惠生康复医院（以下简称惠生医院）因与被上诉人都江堰市青城山人民政府（以下简称青城山政府）、赵勇、李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省都江堰市人民法院（2018）川0181民初4798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 惠生医院上诉请求：1.请求撤销原审判决第二项、第三项、第四项（上述三项暂计算至2020年1月6日，违约金为243752.18元），改判驳回对方关于违约金的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由青城山政府承担。事实与理由：一审判决对青城山政府违约金认定错误。一、根据《合同法司法解释（二）》第二十九条的规定，本案中青城山政府并未对实际损失进行举证，而一审判决却以银行同期同类贷款利率计算违约金,明显有误。二、作为原租赁合同的相对方都江堰市青城山镇芒城社区村民委员会、都江堰市青城山镇赤城社区村民委员会、都江堰市青城山镇桃花社区居民委员会以及青城山政府均没有向惠生医院进行过有效的催收租金，已经超过了租金的追索诉讼时效，故对违约金损失不应支持。三、惠生医院作为民办医疗机构，其实质是为病患者提供医疗服务，具有一定的公益性，青城山政府曾承诺协助办理养老院的相关证书，至今未办理成功，导致惠生医院租赁该房屋的预期目的无法实现，青城山政府作为出租人也存在一定的过错。综上，惠生医院认为一审法院对相关法律的理解、适用存在瑕疵，请求本院予以纠正。 青城山政府辩称，其认为一审已经充分的兼顾了法律和情谊，一审法院事实认定清楚，适用法律正确，应当维持原判，驳回惠生医院的全部上诉请求。 赵勇述称，同意惠生医院的上诉意见。 李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯未到庭，亦未提交书面意见。 青城山政府向一审法院起诉请求：1.判决解除芒城新居商业用房01号、02号、03号的《青城山镇商业用房租赁合同》；2.判令惠生医院向青城山政府支付房屋租金2840724.2元（最终租金应计算至合同解除之日）；3.判令惠生医院支付因其违约行为导致合同解除的违约金76626.48元（1532529.5元×5%）；4.判令惠生医院支付逾付租金违约金426891.85元（暂计算至2018年9月17日，最终数额应计算至付清所有房屋租金之日止）；5.判令惠生医院在合同解除后15日内将房屋腾退返还给青城山政府，若逾期腾退的，应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费及违约金；6.判令赵勇、李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯对上述第2至5项诉讼请求中的付款义务承担无限连带责任；7.判令惠生医院、赵勇、李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯承担本案诉讼费、保全费等费用。 一审认定事实如下：2014年1月6日，作为出租方（甲方）的青城山政府与作为承租方（乙方）的赵勇签订了编号为“芒城新居商业用房01号”的《青城山镇商业用房租赁合同》（以下简称01租赁合同），约定（与本案有关的内容）：“第一条房屋情况。……2、面积情况：租用房屋为芒城新居商业用房第1幢A区、1幢B区、第4幢，总建筑面积6433.76㎡。第三条租赁期限、用途。该房屋租赁期共20年。自2013年11月20日至2033年11月19日止（其中甲方给乙方6个月装修的租金免收优惠）……租赁房屋的用途为旅游住宿、商务会议、康复医疗、养生养老保健等服务产业使用。第四条租金及支付方式。1、租金标准（1）第1幢A、B区，第一年至第三年（2013年11月20日—2016年11月19日），按12元/㎡．月计算；2016年11月20日起至2028年11月19日租金标准以第三年的租金标准，每年度的递增总额为一个年度租金的3%……（2）第4幢：第一年至第五年零六个月（即2013年11月20日-2019年5月19日），按6.18元/㎡．月计算；2019年5月20日至2020年5月19日，按10元/㎡．月计算……2、租金支付方式：（1）每年支付一次租金，时间确定为每年的十二月三十日前。（2）乙方首次支付租金为协议签订后的十个工作日内，由乙方支付第一年度的租金785373.50元。（3）装修优惠免收租金的计算，在第二年度和第三年度租金分2次结算完。第六条乙方租用房屋后涉及注册经营的相关约定。本合同生效后，乙方应在青城山镇内依法注册经营，依法办理审批、税务等相关合法经营证件，新注册的经营机构依法批准设立后，乙方在本合同项下享有的权利和义务全部移交给新注册的经营机构，由其行使本合同租用房屋的经营权，开办旅游住宿、商务会议、康复医疗、养生养老保健等服务产业，享有乙方在本合同的权利和义务。……第八条合同变更、解除与终止。1、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：……（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，未向甲方说明原因并已经给甲方造成严重损害的。（4）首期（第一次）租金未按时支付，其后逾期三个月未足额支付租金。7、甲乙依据本合同约定解除合同，应当书面通知对方，甲方应给乙方三个月的搬迁时间。第十一条乙方违约责任处理。……3、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按照日租金5%支付滞纳金。4、乙方须于本合同解除之日起1个月内或租赁期限届满之日起1个月内搬离该房屋，结清相关费用并办理完毕移交手续，否则视为乙方违约，每延期一日，除按照本合同约定标准支付租金外，还将按照合同约定房屋年租金的5%向甲方支付违约金。”在该合同尾页“甲方”处有青城山政府签字盖章，“乙方”处有赵勇签字。 同日，青城山政府与赵勇签订了编号为“芒城新居商业用房02号”的《青城山镇商业用房租赁合同》（以下简称02租赁合同），约定（与本案有关的内容）：“第一条房屋情况。2、面积情况：租用房屋为芒城新居商业用房第1幢C区、第5幢，总建筑面积4226.96㎡。第四条租金及支付方式。1、租金标准（1）第1幢C区，第一年至第三年（2013年11月20日—2016年11月19日），按12.36元/㎡．月计算；2016年11月26日起至2028年11月19日租金标准以第三年的租金标准，每年度的递增总额为一个年度租金的3%……（2）第5幢：第一年至第五年零六个月（即2013年11月20日-2019年5月19日），按7.72元/㎡．月计算；2019年5月20日至2020年5月19日，按10元/㎡．月计算……租金支付方式：（1）每年支付一次租金，时间确定为每年的十二月三十日前。（2）乙方首次支付租金为协议签订后的十个工作日内，由乙方支付第一年度的租金514460.10元。（3）装修优惠免收租金的计算，在第二年度和第三年度租金分2次结算完。”此外，该合同关于“租赁期限”、“租赁用途”、“租用房屋后涉及注册经营的相关约定”、“合同变更”、“解除与终止”以及“违约责任”与上述的01租赁合同完全一致。 同日，青城山政府与赵勇签订了编号为“芒城新居商业用房03号”的《青城山镇商业用房租赁合同》（以下简称03租赁合同），约定（与本案有关的内容）：“第一条房屋情况。2、面积情况：租用房屋为芒城新居商业用房第3幢，总建筑面积为2020.16㎡。第四条租金及支付方式。1、租金标准（1）第3幢，第一年至第五年零六个月（2013年11月20日—2019年5月19日），按7.18元/㎡．月计算；2019年5月20日起至2020年5月19日，按10元/㎡．月计算，2020年5月20日—2028年11月19日租金标准以第六年的租金标准，每年度的递增总额为一个年度租金的3%……2、租金支付方式：（2）乙方首次支付租金为协议签订后的十个工作日内，由乙方支付第一年度的租金174057元。（3）装修优惠免收租金的计算，在第二年度和第三年度租金分2次结算完。”此外，该合同关于“租赁期限”、“租赁用途”、“租用房屋后涉及注册经营的相关约定”、“合同变更”、“解除与终止”以及“违约责任”与上述的01租赁合同完全一致。 2014年1月26日，赵勇作为汇款人向都江堰市青城山镇财政所（以下简称青城山镇财政所）汇款785373.50元和174057元，“附言”处载明“房租款”；2014年1月27日，赵勇向汇款514460.10元，“附言”处载明“房租款”；2015年7月30日，惠生医院作为付款人向汇款400000元，并附言“芒城新居房屋租金”；2015年9月16日，惠生医院向汇款505418元，并附言“芒城新居房屋租金”；2017年1月25日，惠生医院向汇款800000元，并附言“2017年房租”；2018年4月17日，都江堰市青城山镇芒城新居物业服务中心以借款方式代惠生医院向青城山政府支付房屋租金200000元，并于2018年4月28日将该笔款项转入账户。2018年5月2日，惠生医院向账户转账500000元，并附言“2017.11.20-2018.11.19房租金”。 青城山政府自认，双方租金金额及付款情况如下：2013年11月20日至2014年11月19日，惠生医院应付租金1473890.6元，实付1473890.6元，欠付租金0元；2014年11月20日至2015年11月19日，惠生医院应付租金1105417.9元，实付905418元，欠付租金200000元；2015年11月20日至2016年11月19日，惠生医院应付租金1105417.9元，实付0元，欠付租金1105417.9元；2016年11月20日至2017年11月19日，惠生医院应付租金1502776.8元，实付800000元，欠付租金702776.8元；2017年11月20日至2018年11月19日，惠生医院应付租金1532529.5元，实付700000元，欠付租金832529.5元。对此，赵勇予以认可。同时，在一审庭审中，双方均陈述在2019年初时，惠生医院向青城山政府支付过1000000元，用于支付2017年11月20日至2018年11月19日期间的租金，剩余部分用于支付2016年11月20日至2017年11月19日的租金。截止2018年11月19日，惠生医院共欠付租金为1840724.2元。 根据青城山政府提交的惠生医院工商备案档案信息，惠生医院系普通合伙，2013年8月27日惠生医院的合伙人为赵勇、王威、曾祥燕、谭蓉、陈兴宏；2015年6月6日，该医院合伙人变更为赵勇、陈琳凯；2016年3月8日，该医院合伙人变更为赵文斌、陈琳凯、赵勇；2016年5月10日，该医院合伙人变更为赵勇、陈琳凯；2017年7月25日该医院合伙人变更为赵勇、李军；2018年3月28日该医院合伙人变更为李军、倪庆国。案涉房屋现由惠生医院占有使用。 2019年9月18日，都江堰市青城山镇芒城社区村民委员会、都江堰市青城山镇赤城社区村民委员会及都江堰市青城山镇桃花社区居民委员会出具《情况说明》一份，载明“芒城新居安置小区经营性用房因修建的原因无法分配到拆迁安置户个人，故所涉及社区委托青城山政府统一管理、招租。”。 一审庭审中，赵勇陈述系由青城山政府招拍挂、自己举牌，与青城山政府签订的案涉租赁合同，且前期的租金也是交给青城山政府的，由青城山政府与都江堰市青城山镇芒城社区村民委员会、都江堰市青城山镇赤城社区村民委员会及都江堰市青城山镇桃花社区居民委员会或者老百姓进行结算，因此收取租金的单位应当是青城山政府。双方亦认可案涉房屋在交付时为清水房；现案涉房屋仍由惠生医院占有使用。 一审法院认为，本案争议的焦点在于：一、案涉租赁合同的效力及合同相对方问题；二、惠生医院是否应支付相应租金；三、案涉三份租赁合同是否应解除；四、惠生医院是否应支付因违约导致解除合同的违约金和逾期支付租金的违约金；五、赵勇、李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯在本案中是否应承担无限连带责任。 一、关于案涉租赁合同的效力及合同相对方问题。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”之规定，案涉三份租赁合同均由青城山政府与赵勇签订，且分别加盖了都江堰市青城山镇芒城社区村民委员会、都江堰市青城山镇赤城社区村民委员会及都江堰市青城山镇桃花社区居民委员会的公章，该三家单位向一审法院出具《情况说明》，载明案涉房屋由青城山政府统一管理、招租，一审庭审中，赵勇也对青城山政府主张租金并无异议。同时，在三份租赁合同中约定，赵勇所设立的惠生医院将承继赵勇在上述三份合同中的权利义务，故案涉三份租赁合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，该三份租赁合同依法成立并有效；该租赁合同关系的出租人为青城山政府，承租人为惠生医院。 二、关于惠生医院是否应支付相应租金的问题。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”之规定，根据一审庭审查明的事实，截止2018年11月19日，惠生医院共欠付租金为1840724.2元，因此对青城山政府要求惠生医院支付租金1840724.2元的诉讼请求予以支持。 三、关于案涉三份租赁合同是否应当解除的问题。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，首先，在青城山政府与赵勇签订的三份租赁合同中均约定了若承租方逾期缴纳租金，出租方有权解除合同并收回出租房屋，但合同第八条第七款也约定若要解除合同，青城山政府应以书面方式通知并给惠生医院三个月搬迁时间；而青城山政府在一审庭审中并未举证其已经按照租赁合同约定的程序履行必要的通知义务；其次，案涉房屋面积共计12680.88平方米，交付时为清水房，惠生医院将其装修后用于医院经营，前期必然投入大量资金，其装修投入亦只能通过较长的租赁期限予以弥补收回。也正基于此，此类房屋租赁合同一般约定较长的租赁期限。而本案租赁合同亦约定了20年的租赁期限，然而至今该合同仅履行了6年；再次，案涉房屋用于民用医疗，目前仍在经营，赵勇、惠生医院前期也履行了部分支付租金的义务，且惠生医院现合伙人李军也表示愿意继续支付租金。因此，综合以上情况，本案以再给予惠生医院一定的合同履行期限为宜，故对青城山政府要求解除案涉三份租赁合同、腾退房屋的诉讼请求不予支持。 四、关于惠生医院是否应承担违约金的问题。1.就青城山政府主张因惠生医院违约导致解除合同的违约金部分，如前所述，案涉三份租赁合同不宜解除，故对该主张一审法院不予支持。2.就青城山政府主张惠生医院逾期支付租金的违约金部分，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”及第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”之规定，案涉三份租赁合同中均约定租金的支付方式为“每年支付一次租金，时间确定为每年的十二月三十日前”，就逾期支付租金的情况，约定“乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的5%支付滞纳金。”，该滞纳金实为惠生医院应当就逾期支付租金而承担的违约责任，即违约金，一审法院认为，在兼顾本案租赁合同的履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素进行综合考量后，酌情认定惠生医院应当以每年欠付租金为基数，自应付租金之次日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算该违约金。关于该“应付租金之次日”，一审法院认为，双方约定交付租金的时间为“每年的十二月三十日前”，并未明确当年的12月30日前交付的是次年的租金还是当年的租金；结合青城山政府未对2015年7月30日、9月16日、2017年1月25日等已付租金主张违约金的事实，因此，一审法院认定系为当年的12月30日前交付的应为当年的租金。故，惠生医院应以本金200000元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算，从2015年12月31日起支付2014年11月20日至2015年11月19日期间租金本金200000元的违约金；以本金1105417.9元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算，从2016年12月31日起支付2015年11月20日至2016年11月19日期间租金本金1105417.9元的违约金；以本金535306.3元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算，从2017年12月31日起支付2016年11月20日至2017年11月19日期间租金本金535306.3元的违约金。 五、关于赵勇、李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯在本案中的责任问题。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”、《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第二项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（二）依法登记领取营业执照的合伙企业；”及《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条“合伙企业对其债务，应先以其全部财产进行清偿。”之规定，惠生医院为依法登记领取营业执照的普通合伙企业，对案涉债务应先以其全部财产进行清偿。故对青城山政府要求赵勇、李军、倪庆国、赵文斌、陈琳凯在本案中对付款义务承担无限连带责任的诉讼请求不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条第一款、第一百一十四条第二款、第二百一十二条、第二百一十四条、《中华人民共和国合伙企业法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条第二项之规定，判决：一、惠生医院于判决生效之日起十日内向青城山政府支付2014年11月20日至2018年11月19日期间的租金1840724.2元；二、惠生医院于判决生效之日起十日内向青城山政府支付逾期支付2014年11月20日至2015年11月19日期间租金本金200000元的违约金，计算方式为：以本金200000元为基数，从2015年12月31日起至本判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；三、惠生医院于判决生效之日起十日内向青城山政府支付2015年11月20日至2016年11月19日期间租金本金1105417.9元的违约金，计算方式为：以本金1105417.9元为基数，从2016年12月31日起至判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；四、惠生医院于判决生效之日起十日内向青城山政府支付逾期支付2016年11月20日至2017年11月19日期间租金本金535306.3元的违约金，计算方式为：以本金535306.3元为基数，从2017年12月31日起至判决确定的本金给付之日止，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率进行计算；若未按判决确定的给付之日给付本金，上述违约金计算至本金付清之日止；五、驳回青城山政府的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费33554元，减半收取16777元，由惠生医院负担。 二审中，当事人未提交新证据。 本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，青城山政府与赵勇签订的三份《青城山镇商业用房租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，属合法有效。关于违约金调整，本院认为，一审法院以惠生医院实际欠付租金为基数，按照银行同期贷款利率计算违约金并不存在过高情形，计算依据并无不当，应予维持。一审中惠生医院及赵勇均未提出诉讼时效的抗辩，故二审中对惠生医院的关于对方的诉请超过诉讼时效的主张本院亦不予支持。合同中并无关于青城山政府有义务协助、配合对方办理证照、资质的约定，故惠生医院无权以对方未能协助办理证照为由拒不支付租金。 综上，上诉人惠生医院的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4956元，由都江堰惠生康复医院负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长 赵 韬 审判员 廖 方 审判员 王 果 二〇二〇年十一月二日 书记员 王小禹