吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉02民初450号原告（执行案外人）：杜强，女，1962年3月12日出生，汉族，无职业，住吉林省吉林市丰满区。委托诉讼代理人：陈长军，吉林冠霖律师事务所律师。委托诉讼代理人：马瑞，吉林冠霖律师事务所律师。被告（申请执行人）：吉林市第一建筑工程股份有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：宋军，该公司董事长。委托诉讼代理人：王正茂，男，该公司经理。委托诉讼代理人：王明新，女，该公司法务。第三人（被执行人）：吉林市翊居房地产有限公司，住所地吉林省吉林高新技术产业开发区。法定代表人：王相勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：马克来，男，该公司项目经理。原告杜强与被告吉林市第一建筑工程股份有限公司（以下简称一建公司）、第三人吉林市翊居房地产有限公司（以下简称翊居公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杜强的委托诉讼代理人陈长军、马瑞、被告一建公司的委托诉讼代理人王正茂、王明新、第三人翊居公司的委托诉讼代理人马克来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜强向本院提出诉讼请求：1.确认吉林市船营区案涉房屋为杜强所有，并停止对该财产的执行；2.诉讼费由一建公司负担。事实与理由：一、本案争议房屋应确认为杜强所有。杜强与翊居公司于2014年3月15日签订第一份《内部认购协议书》，约定杜强以313,050元的价格购买翊居公司开发的位于案涉房屋。按照合同约定，杜强切实履行了合同义务，翊居公司为杜强出具购房收据，并于2020年7月1日办理了房屋的商品房买卖合同备案登记，并开具了不动产发票。2014年7月，在涉案房屋满足进户条件的情况下，杜强于2014年7月29日办理了房屋的进户手续，并实际支付了进户费用。进户后，杜强对案涉房屋实际占有使用至今。因此，案涉房屋应当认定为杜强所有。二、（2020）吉02执异356号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。一建公司因与翊居公司建设工程施工合同纠纷一案向吉林市中级人民法院（以下简称吉林中院）提起民事诉讼，后依据（2019）吉02民初498号民事判决确定的限期履行义务向吉林中院申请强制执行。吉林中院于2020年8月5日作出了（2020）吉02执144号之一执行裁定书，查封财产中包括杜强所有的（2017）吉林市不动产权第0018932号14号楼4单元1层43号125.22平方米房屋。杜强得知房屋被查封后第一时间申请了案外人执行异议，并向法院积极提交了相关证据，而吉林中院仅仅以杜强未提交支付价款的证据，无法核实是否实际支付房款为由驳回了杜强的异议申请，并作出（2020）吉02执异356号执行裁定书，该裁定书认定事实和适用法律明显错误。杜强认为，杜强应当是被保护的一方，虽然没有第一时间取得房屋产权证书，但不能因此确定涉案房屋为翊居公司的财产，房屋产权证书只是起到对外公示作用，不是确定房屋所有权的唯一证据。综上所述，杜强对案涉房屋享有所有权，并且足以排除一建公司对该财产的执行，故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和第一百一十九条的规定，特提起诉讼，请求确认案涉房屋为杜强所有，并解除查封。一建公司辩称，通过杜强、一建公司所举证据能够看出，杜强的诉讼请求不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，请求依法驳回杜强的诉讼请求，维持房屋查封状态。翊居公司述称，一、翊居公司成立后因缺少项目开发资金，自2011年起陆续向杜强个人借用资金，至今累计借款总额达600多万元。2014年为向杜强偿还部分借款，翊居公司与杜强协商以翊居公司开发的船营区案涉号125.22平方米房屋、案涉房屋、案涉房屋作价1,135,375元抵顶给杜强。杜强同意后翊居公司按照销售流程与杜强签订《内部认购协议书》，杜强随后进户。二、案涉房屋具备产权登记条件时，翊居公司曾通知杜强办理产权登记，杜强不及时办理产权证的责任不在翊居公司。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定如下事实：一建公司与翊居公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2020年3月20日作出（2019）吉02民初498号民事判决书，判决：“一、翊居公司于本判决生效后十日内给付一建公司工程款9,812,498.56元，并自2017年11月10日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率，自2019年8月20日起至款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；二、翊居公司于本判决生效后十日内返还一建公司工程质保金3,559,875元，并自2019年10月12日起至款付清时止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。”判决生效后，因翊居公司未能自动履行该判决确定的义务，一建公司于2020年7月6日向本院申请执行。本院于2020年8月5日作出（2020）吉02执144号之一执行裁定，查封了登记在被执行人翊居公司名下的坐落于吉林市船营区案涉小区的含本案案涉房屋在内的15套房屋，查封期限三年。2020年9月1日，杜强对案涉执行标的向本院提出书面执行异议。2020年9月3日本院作出（2020）吉02执异356号执行裁定书，驳回了杜强的异议请求。杜强不服该裁定，在法定期限内提起本案诉讼。另查明，2011年11月23日，杜强从中国建设银行取款50万元。2011年11月23日，翊居公司记账凭证“其他应付款”记载应付季时雨50万元。同日，翊居公司出具借据一份，载明“人民币50万元，上款系借季时雨款”，并加盖翊居公司财务专用章。2015年7月1日，杜强向翟得信银行账户转款100万元；2016年5月6日，杜强向翟得信银行账户转款50万元；2017年10月10日，杜强向翟得信银行账户转款45万元。2014年3月15日，杜强与翊居公司签订了《内部认购协议书》，主要约定杜强向翊居公司购买案涉住宅，建筑面积暂定为125.22平方米（最终以实际测绘面积为准），单价2,500元/平方米（建筑面积），总价为313,050元，支付方式为杜强向翊居公司一次性支付全部房款313,050元。2020年7月1日，杜强与翊居公司就案涉房屋签订《商品房买卖合同（现售）》，约定的主要内容与《内部认购协议书》约定的内容基本一致，该合同在吉林市房屋权属交易服务中心进行了备案，翊居公司向杜强开具金额为313,050元的吉林省增值税普通发票。2014年7月29日，杜强向翊居公司交纳费用6,611元，办理入住手续。2016年、2017年、2018年，杜强向吉林市冠和物业服务有限公司交纳物业费，2020年7月3日，杜强交纳了案涉房屋的专项维修资金。2020年8月31日，杜强向吉林市源源热电有限责任公司交纳基础热费676.19元（用热状态：报停）。再查明，季时雨系杜强与季国春的婚生子，翟得信系翊居公司的股东。吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，截至2020年9月4日，在吉林市辖区内除案涉房屋外，杜强尚有其他住房。杜强在本院执行异议审查听证过程中自述，案涉“房屋价款313,050元，现金一次性支付”。案涉房屋在2017年就具备了办理不动产过户登记的条件，杜强“因为之前想出售房屋，因为办理产权证会多花一笔钱，所以一直未办理”。认定以上事实的证据有银行取款凭证、转款凭证、记账凭证、借据、独生子女证、银行流水明细、《内部认购协议书》《商品房房买卖合同（现售）》、收据、发票、《吉林市个人住房信息查询结果》、（2020）吉02执异356号执行裁定书、询问笔录等在卷佐证。本院认为，本案为案外人执行异议之诉，案外人提起执行异议之诉的主要目的在于通过诉讼阻却人民法院对执行标的的强制执行。故在诉讼中，需要审查案外人对执行标的是否享有足以阻止执行标的的转让、交付的实体权利。综合当事人的起诉请求、答辩意见以及有关证据，本案争议的主要焦点问题为：1.杜强对案涉房屋是否享有所有权；2.杜强就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院具体分析如下：一、关于杜强对案涉房屋是否享有所有权的问题。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”该法第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”本案所涉商品房系不动产，故依法应当办理所有权转移登记，方发生所有权变动的效力。案涉房屋仍登记在翊居公司名下，杜强未办理房产变更登记手续，其所购案涉房屋并未发生物权变动，杜强并未取得案涉房屋的所有权。同时杜强亦未提供证据证明，其因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，取得了案涉房屋的所有权。故杜强主张确认其对案涉房屋享有所有权，于法无据，本院不予支持。二、关于杜强就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，对于杜强就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益，应当根据法律、司法解释对于民事权益的规定，并可在法律、司法解释对此没有明确规定时参考有关执行程序的司法解释的规定加以认定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本条是基于生存权至上的理念进行的特别规定，目的是保护消费者房屋买受人的物权期待权。杜强基于其购买了登记在房地产开发企业翊居公司名下的商品房，而对一建公司金钱债权执行提出异议，因此，可参照该条规定的条件审查认定杜强就案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。故杜强是否为消费者房屋买受人为本案审查的重点。本案中，吉林市房屋权属交易服务中心出具的《吉林市个人住房信息查询结果》显示，在吉林市辖区内，杜强除案涉房屋外，在吉林高新技术产业开发区、丰满区尚有其他住房，不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条第一款第（二）项规定的条件，杜强并不属于消费者房屋买受人，依据该规定杜强并不享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人的自身原因未办理过户登记。”该条明确要求买受人需同时符合前述四项情形，其权利方能够排除人民法院的强制执行。该规定的目的在于保护无过错的不动产买受人的物权期待权，通过赋予其优先于普通债权的权利层级保护方式，实现对在先成立债权并已对房产占有、使用的不动产买受人的优先保护。因该种保护属于基于特殊价值取向对于特殊债权给予的优先于其他债权的保护，故在适用时应当严格审查。本案中，在本院查封前杜强与翊居公司签订了《商品房买卖合同（现售）》、占有案涉房屋。关于支付房屋价款的问题，杜强在执行异议审查听证中自述案涉“房屋价款313,050元，现金一次性支付”，但并未提供相应的证据佐证现金支付的事实。在本案审理过程中，杜强又称因其与翊居公司之间存在民间借贷关系，翊居公司为向杜强偿还借款，以案涉房屋抵顶部分借款，即杜强系以出借借款的方式向翊居公司支付了购房款，但杜强为证明民间借贷关系而提交的2011年11月23日翊居公司出具的借据显示出借人却为季时雨，并非杜强，且翊居公司2011年11月23日记账凭证上显示其他应付款人亦为季时雨，而非杜强。上述证据无法证明杜强与翊居公司之间成立民间借贷关系。杜强与翊居公司股东翟得信之间的银行转账凭证也仅能证明双方之间的金钱往来关系，以此并不能证明杜强与翊居公司之间成立民间借贷关系。关于翊居公司开具发票的问题，发票的主要作用在于买受人抵扣进项税，仅凭发票并不能证明买受人已经支付了全部购房款。综上，杜强对于支付购房款的陈述前后矛盾，其所举证据无法证明其支付了全部房屋价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。关于案涉房屋未办理过户登记的问题，案涉房屋在2017年就具备了办理不动产过户登记的条件，杜强在执行异议听证审查中自述“因为之前想出售房屋，因为办理产权证会多花一笔钱，所以一直未办理”，直至案涉房屋被查封。杜强怠于行使权利，将自己置于房屋未过户、无法取得物权的风险之中，此种情形不属于杜强意志以外的客观障碍，应当认定案涉房屋未办理过户登记系杜强自身原因。杜强虽于《商品房买卖合同（现售）》签订后，到吉林市房屋产权交易管理中心办理了商品房备案登记，但商品房备案登记属于行政机关的行政管理行为，并不能直接产生排除执行的效力。基于以上原因，杜强对案涉房屋享有的民事权利不足以排除人民法院的强制执行。三、关于杜强诉讼中主张解除查封的问题，其可持生效法律文书依照相关法律程序办理，本案中不予评判。综上所述，杜强的诉讼请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回杜强的诉讼请求。案件受理费5996元，由杜强负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省高级人民法院。审判长  李亚妮审判员  高忠华审判员  王 东二〇二〇年十一月二十三日书记员  王 健