贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6015号上诉人（原审原告）：织金县金锦房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省毕节市织金县城关镇向阳路。统一社会信用代码：915205247613885993。法定代表人：尚显能，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：陈松涛，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：张小美，贵州本芳（贵阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：潘文娟，女，汉族，1988年11月27日生，住织金县。被上诉人（原审被告）：刘伯鸿，男，汉族，1980年10月24日生，住织金县。二被上诉人委托诉讼代理人（特别授权）：欧阳全，贵州默黠律师事务所律师。上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司（以下简称：金锦公司）因与被上诉人潘文娟、刘伯鸿商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省织金县人民法院（2020）黔0524民初1669号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本院进行了审理，现已审理终结。上诉人金锦公司上诉请求：撤销一审民事判决，改判确认被上诉人与上诉人于2019年6月4日就织金县官塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋签订的《房屋买卖合同》无效，或将本案发回重审。事实与理由：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，出卖人作为合同当事人一方，只要在起诉之前未取得商品房预售许可证明，无论是出卖人还是受让人均可向人民法院主张确认合同无效，人民法院应当予以支持。本案中，织金县金锦房地产开发有限责任公司至今未取得金玉龙城17幢1层8号房屋的《建设工程规划许可证》，进而无法取得预售许可证明，因此，涉案《商品房买卖合同》，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条应认定无效，一审认定案涉合同的有效错误。二、案涉合同签订后，被上诉人潘文娟、刘伯鸿未按当时的约定于2019年6月4日一次性支付全部购房款，尚有76.6万元至今仍未实际支付。仅凭一张《收据》不足以证明其已全部履行支付购房款的义务。一审认定“已付款”的事实错误。因被上诉人未完全实际支付购房款，已经构成违约，综上，上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司与被上诉人于2019年6月4日签订《商品房买卖合同》后，被上诉人尚有76.6万元购房款未实际履行，案涉合同确认无效，对合同双方不造成任何损失，也不存在违背诚实信用原则。请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人潘文娟、刘伯鸿答辩称：1.一审判决适用法律正确，2.被上诉人在一审庭审中提交的收条银行流水的转账凭证及支取现金的凭证以及视频资料充分证实被上诉人已全额支付涉案商品房买卖合同约定的购房款，一审认定事实正确。请求驳回上诉人的上诉请求。原审原告金锦公司一审诉讼请求：判决确认被告潘文娟、刘伯鸿与原告于2019年6月4日就织金县关塘桥金玉龙城17幢1层8号房屋签订的《商品房买卖合同》无效。一审认定事实：原告系织金县金玉龙城房地产项目开发商。2019年6月4日，原告与被告潘文娟、刘伯鸿签订了商品房买卖合同，约定原告将其开发的位于金玉龙城17幢1层8号商品房出售给被告潘文娟、刘伯鸿，合同尾部出卖人签章处盖有原告公司合同专用章，并加盖法定代表人印章，买受人签章处载有被告潘文娟、刘伯鸿签名。合同约定：“该商品房建筑面积约154平方米、折为建筑面积每平方米9,000元，总价款（小写）1,386,000元，（大写）壹佰叁拾捌万陆仟元。”……“一次性付款。买受人应当在2019年6月4日前支付全部购房款。”同日，被告潘文娟、刘伯鸿通过银行转账向原告公司员工陈学敏账户转入购房款120,000元，其余购房款以现金方式交付原告，原告向二被告出具收到二被告购房款1,386,000元的收条一份。另查明，原告所开发织金县金玉龙城房地产项目中的案涉17幢未取得《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》。2019年4月1日，织金县城乡规划建设管理委员会以织规委发【2019】22号文件原则通过《金玉龙城配套基础设施修改方案》，同意该项目在原规划方案容积率不变的情况下进行局部调整，同时要求加强方案修改原由的论述，合理组织交通流线和使用功能分区，完善设计方案，完善基础设施设计。2019年8月6日，织金县人民政府以织府复【2019】94号文件原则同意金玉龙城大酒店配套基础设施修改方案。案涉金玉龙城房地产项目17幢主体建筑现已封顶完成。一审认为，案涉《商品房买卖合同》是否有效，取决于合同双方当事人的意思表示、房屋是否存在且原告有无处分权、合同是否违反法律规定等。本案中，原告未举证证明订立合同不是其真实意思表示，故合同是双方自愿签订，是双方真实意思表示，合法有效。对于案涉房屋，织金县人民政府已同意了原告的《金玉龙城配套基础设施修改方案》，且房屋的主体结构已经完成。该房屋虽未达到交付条件，但主体已经完工，原告对该房屋有处分权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效”。该规定指在保护买房人利益，未取得商品房预售许可证明的商品房预售合同，属于相对无效合同，原告作为房开商，在明知未取得预售许可的情况下与被告签订商品房买卖合同，现又以未取得预售许可为由要求确认合同无效，违背了诚实信用原则，且案涉房屋的相关手续并非绝对不能办理。综上，案涉商品房买卖合同有效，原告以其房屋未取得《建设工程规划许可证》及《商品房预售许可证》主张合同无效的理由不能成立，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百三十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决：驳回原告织金县金锦房地产开发有限责任公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。本案审理期间，被上诉人潘文娟提供多客计账软件的营业流水。拟证明：潘文娟经营月收入的现金流水有70余万，因应上诉人法定代表尚显能要求被上诉人采用现金方式支付购房款，被上诉人采用经营收入未存入银行的方式备齐现金向上诉人支付了购房款。被上诉人质证意见：达不到证明目的。经审查：该证据客观真实，与本案待证事实具有关联性，予以采信。经审理查明：本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为：本案二审争议焦点为：1.上诉人是否足额支付购房款；2.涉案《商品房买卖合同》的效力应如何认定。关于焦点1，本案诉讼过程中，上诉人最初主张被上诉人未向其支付涉案商品房买卖合同约定的所有购房款，但在上诉人提供相关证据的情况，其又才认可被上诉人向其支付12万元、现金支付50万元。根据本案双方无争议的上诉人认可被上诉人与其之间的其他债权债务与涉案购房款无关联、上诉人认可被上诉人确已用现金向上诉人支付50万元购房款、上诉人向被上诉人出具收到涉案全部购房款的收据等事实，被上诉人主张其用于支付购房款的部分现金系应上诉人要求涉案购房款采用现金支付的要求，其采用经营服装、鞋子批发、零售款、拆迁款未存在入银行的方式筹集而来较为符合常理。综上，根据民事诉讼证据高度盖然性规则，一审认定被上诉诉人已向上诉人支付了购房款的认定并无不当。上诉人关于其向被上诉人出具收条系双方系熟人关系之辩解理由则有违常理，不予采纳。关于焦点2，涉案合同是否基于未取得预售许可证而无效的问题，一审说理充分，本院予以确认，不再赘述。综上，上诉人的上诉理由不成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人织金县金锦房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 郭少华审 判 员 吉 雪二〇二〇年十一月十八日法官助理 任云娇书 记 员 何曼青