湖南省永州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘11民终2672号 上诉人（原审被告）：永州农村商业银行股份有限公司,住所地湖南省永州市冷水滩区湘永路**。 法定代表人：田万顷，该公司董事长。 委托诉讼代理人：谭灿，湖南弘一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：肖兆朝，湖南弘一律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：唐少华，男，1962年6月25日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：郭文斌，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张浪，湖南人和人（永州）律师事务所律师。 第三人：永州市××房地产开发有限公司，住，住所地湖南省永州市冷水滩区零陵中路**/div> 法定代表人：何华吉。 诉讼代表人：湖南金州（永州）律师事务所，系该公司管理人。 委托诉讼代理人：胡榆洁，女，1991年8月17日出生，汉族，住湖南省永州市冷水滩区。 上诉人永州农村商业银行股份有限公司（以下简称农商银行）因与被上诉人唐少华、原审第三人永州市××房地产开发有限公司（以下简称吉发公司）案外人执行异议之诉一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2018）湘1103民初3598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 农商银行上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审费用由被上诉人承担。事实和理由：1.上诉人与原审第三人吉发公司签订的《门面买卖合同》在先，上诉人是真实权利人，享有涉案门面的物权，被上诉人与原审第三人办理抵押登记时间在后，上诉人的物权可以对抗成立在后的抵押权；2.上诉人提交了原审第三人开具的不动产统一发票，足以证实上诉人已支付了全部购房款；3.上诉人购买的原审第三人的门面就是涉案的银竹家园B栋101、102、103门面，即C5、C4、C3；4、上诉人没有要求原审第三人交付房屋不是上诉人的原因，而是涉案房屋的现状无法交付。 唐少华辩称，一、农商银行诉称其购买的C5、C4、C3号门面就是诉争的101、102、103号门面没有相应证据证明。二、农商银行诉称已缴纳全部购房款和契税与事实不符。三、农商银行没有取得B栋101、102、103门面的所有权，不能排除法院的强制执行。四、唐少华对诉争的101、102、103号门面已取得抵押权，对诉争门面依法享有优先受偿权。 吉发公司辩称，1.一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判；2.房屋编号以不动产登记为准；3.案涉101、102、103号现处于空置状态。 唐少华向一审法院提出诉讼请求：1.请求确认原告对登记在永州市××房地产开发有限公司名下，房产证号为7××2号的101、102、103号门面享有抵押权；2.请求立即恢复对登记在永州市××房地产开发有限公司名下的上述执行标的物的执行。 一审法院查明以下事实：2005年8月3日，被告与第三人签订了《门面买卖合同》，被告购买第三人位于“冷水滩区凤凰园银竹家园（暂名）银竹区步行街门面（不含地下层），栋号为Ｂ座Ｃ栋，编号为Ｃ4、Ｃ5，层号为第一层，建筑面积约为101.1平方米，属框架结构（位置及户型祥见示意图），金额为1011000元，该门面买卖合同没有附位置及户型祥见示意图。2009年1月12日，被告又与第三人签订了二份《门面买卖合同》，被告购买第三人位于“冷水滩区凤凰园银竹家园（暂名）银竹区步行街门面（不含地下层），栋号为Ｂ栋，编号分别为Ｃ3、Ｃ6，层号为第一层，建筑面积分别约为50、112平方米，属框架结构（位置及户型祥见示意图），金额分别为640000元、692160元，该门面买卖合同没有附位置及户型祥见示意图。2011年12月30日，被告又与第三人签订了《门面买卖合同》，被告购买第三人位于“冷水滩区凤凰园银竹家园（暂名）银竹区步行街门面（不含地下层），栋号为Ｂ栋，编号为104＃、115＃，层号为第一层，建筑面积约为154.98平方米，属框架结构，（位置及户型祥见示意图）。金额为1500000元。总价款为3843160元，该房屋分层平面图没有体现出115号房的位置。庭审中被告农商银行出具房屋分层平面图两份，拟证实被告农商行购买Ｃ3即为103门面，Ｃ4即为102门面，Ｃ5为101门面，并且在101、102门面的坐标内标明了钱步云的名字。被告农商银行当时没有给付购房款。2005年8月10日，冯晓燕（第三人吉发公司法定代表人何华吉妻子）取款50万元，同日替冷水滩区白竹路基础设施有限公司交贷款及利率50万元。2010年12月25日，被告农商银行付103＃购房款665344元，2011年12月31日，被告农商银行付104＃、115＃购房款100万元，2012年1月19日，被告农商银行付购房款50万元。被告农商银行于2010年12月25日交纳了103房的购房款契税，于2012年1月19日交纳了104＃、115＃房的购房款契税。被告农商银行于2013年4月12日交纳了面积为112平方米、面积为154.98平方米、面积为50平方米、面积为101.1平方米的税收。该房屋在2013年4月12日缴纳了契税后，第三人吉发公司没有给被告农商银行办理产权登记。第三人吉发公司于2015年就建好了所争执的银竹家园Ｂ栋房屋。被告农商银行从签订了《门面买卖合同》到法院采取查封措施时，都没有要求第三吉发公司交付上述诉争房屋，也没有实际使用和占有该上述门面。2013年9月13日，第三人吉发公司向原告唐少华借款人民币230万元，吉发公司以名下产权证号为“××”号中的101、102、103号三间门面作为还款担保，双方在借款的前一天到永州市房产局依法办理了他项权备案登记，取得了他项权证，证号为永房他证冷水滩字第1××7号。经永州市不动产信息查询第三人永州市××房地产开发有限公司对冷水滩区凤凰园白竹路银竹家园Ｂ栋101—112门面登记资料显示：2009年11月26日，第三人吉发公司在永州市房产局对Ｂ栋101—112门面办理了房屋初始登记申请，在永州市房屋登记审批表中显示，申请种类：初始发证，在申请房屋基本概况一档中，座落：冷水滩区白竹路与银象路交汇处东南角、栋号：Ｂ栋、建设年月：2009年、房号：101—112、房屋面积：699.54ｍ2、房产证号为7××2号。在房屋单元登记簿中，对101、102、103号房他项权状况记录了于2013年9月16日登记，抵押权人为唐少华。2015年12月18日，原告唐少华与第三人吉发公司民间借贷纠纷一案经法院调解双方达成一致协议，法院依法下达了调解书，内容为：1、吉发公司应偿还唐少华借款本金及利息1836000元（借款本金150万元，2014年1月18日至2015年2月17日止的利息为336000元）；2、2015年2月18日起，吉发公司以1836000元为基数，按月利率2%计算利息，向唐少华支付利息，利随本清；3、所抵押的财产（永房他证冷水滩字第130056**）在吉发公司偿还上述借款本息后，双方到房产局解除抵押手续。由于吉发公司未偿还唐少华借款，唐少华向法院申请执行。法院在执行申请执行人唐少华与被执行人吉发公司民间借贷纠纷一案中，于2017年1月5日作出（2016）湘1103执743号之一《执行裁定书》，查封被执行人吉发公司所有的产权证号为7××2号中的101、102、103号三间门面，以及（2016）湘1103执743号之二《执行裁定书》，裁定：拍卖被执行人吉发公司所有的产权证号为7××2号中的101、102、103号三间门面。本案被告农商银行以该三间门面在法院采取执行措施前由其购买，并交纳了全部购房款和契税为由，向法院提出执行异议。法院于2017年9月28日下达了（2017）湘1103执异99号民事裁定书，裁定：一、中止对登记在被执行人吉发公司名下，房产证号为7××2号中的101、102、103号门面的执行。原告唐少华不服，遂诉至法院。另查明，2005年8月3日，钱步云与第三人签订了同样的《门面买卖合同》，同样购买第三人位于“冷水滩区凤凰园银竹家园（暂名）银竹区步行街门面（不含地下层），栋号为Ｂ座Ｃ栋，编号为Ｃ4、Ｃ5，层号为第一层，建筑面积约为101.1平方米，属框架结构（位置及户型祥见示意图），金额为1011000元的门面。 一审法院认为，被告农商银行与第三人签订了《门面买卖合同》，购买第三人位于冷水滩区××街栋号××座××栋，编号为Ｃ3、Ｃ4，Ｃ5的门面后，没有直接证据证明支付了购房款。第三人吉发公司法定代表人何华吉的妻子冯晓燕取款50万元，同日替冷水滩区白竹路基础设施有限公司交贷款及利率50万元，不能证明是代被告农商银行付Ｂ座Ｃ栋，编号为Ｃ4、Ｃ5的购房款。被告农商银行虽然于2010年12月25日付了103门面购房款，但也不能证明就是付了Ｃ3门面款。被告所提供的契税发票也没有直接指明具体是为哪一套房屋所缴纳的契税，也不能证明其购买房屋的编号。另外本案所争执的银竹家园Ｂ栋101、102、103门面，已经于2009年11月30日在永州市不动产登记中心进行了备案登记，房屋编号为101、102、103，不是Ｃ5、Ｃ4、Ｃ3，第三人吉发公司也没有在备案登记中备注编号为101、102、103的门面，就是Ｃ5、Ｃ4、Ｃ3门面。原告方的抵押房屋位于Ｂ栋，而被告购买的是Ｂ座Ｃ栋Ｃ3、Ｃ4、Ｃ5，而且没有在不动产登记中心进行备案登记，其权益无法确定。被告农商银行仅凭第三人吉发公司提供的另一份分层平面图，不能全面客观的证实Ｂ座Ｃ栋的Ｃ5、Ｃ4、Ｃ3号门面就是Ｂ栋的101、102、103号门面。第三人吉发公司于2015年建好了所争执的银竹家园Ｂ栋房屋后，被告农商银行没有要求第三人永州市××房地产开发有限公司交付上述诉争房屋，也没有实际使用和占有该上述门面。综上所述，被告农商银行所争执的银竹家园Ｂ栋101、102、103号门面不能证明是自己所购买的Ｂ座Ｃ栋的Ｃ5、Ｃ4、Ｃ3号门面，且没有支付Ｂ座Ｃ栋的Ｃ5、Ｃ4、Ｃ3号门面的购房款，也没有实际使用和占有该上述门面。法院于2017年9月28日作出的（2017）湘1103执异99号民事裁定书，并未查清事实，其裁定中止执行错误。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第一百七十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第四百零七条第二款的规定，判决：一、确认原告唐少华对登记在第三人永州市××房地产开发有限公司名下，房产证号为7××2号的银竹家园Ｂ栋101、102、103号门面享有抵押权；二、立即恢复对登记在永州市××房地产开发有限公司名下的上述执行标的物的执行。本案受理费200元，由被告永州农村商业银行股份有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并附卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：该付款收据加盖了吉发公司的公章，注明收到银竹B栋C3、C6、C4、C5门面款，因吉发公司对该收据的真实性予以认可，本院对该证据予以采信。 本院对一审法院查明的案件事实予以确认。另查明，2018年7月30日，本院裁定受理吉发公司的破产申请。 本院认为，本案的争议焦点为农商银行是否享有对涉案三间门面的所有权及该所有权能否对抗唐少华享有的抵押权。首先，农商银行上诉称签订了合法有效的书面买卖合同并支付了购房款，但其提交的《门面买卖合同》标明的门面为C4、C5、C3、C6，购房款收据同时注明C4、C5、C3、C6，并不能证实农商银行所购买的是唐少华办理了抵押权证的三间门面101、102、103。结合农商银行自述购买七个门面，其提交的房屋分层平面图不能全面客观证实，故现有证据不能证实农商银行购买的是涉案三间门面。其次，农商银行没有合法占有涉案三间门面，也没有证据证实其向吉发公司主张交付涉案三间门面，农商银行称房屋现状不能交付亦无法办证，但唐少华于2013年9月16日办理了抵押权登记。农商银行怠于行使其要求吉发公司办证和交付房屋的权利，导致其与吉发公司签订的房屋买卖合同未能实际履行，其自身存在一定过错，其权利不能对抗已经登记的抵押权人唐少华。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，对农商银行的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费200元，由上诉人永州农村商业银行股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郑和生 审判员  龚 建 审判员  黄 素 二〇二〇年十一月二十日 法官助理曾忞 书记员李俊晗 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。