新疆生产建设兵团第三师中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）兵03民终71号 上诉人（原审原告）：赛明·艾海提，男，1980年2月14日出生，维吾尔族，无固定职业，住新疆乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：肉孜·库尔班，新疆振渊律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：谢泽（小名俊俊），男，1973年9月10日出生，汉族，无固定职业，住新疆图木舒克市。 委托诉讼代理人：斯来曼·达吾提，新疆纳迪尔律师事务所律师。 翻译人：艾山江·热合曼，新疆生产建设兵团第三师中级人民法院工作人员。 上诉人赛明·艾海提因与被上诉人谢泽房屋租赁合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2020）兵0302民初313号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人赛明·艾海提的委托诉讼代理人肉孜·库尔班，被上诉人谢泽的委托诉讼代理人斯来曼·达吾提到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人赛明·艾海提上诉请求：一、撤销一审判决，依法改判或发回重审；二、本案一、二审诉讼费及相关费用由被上诉人谢泽承担。事实及理由：1.双方当事人约定53团客运站负一层8号门面租赁给被上诉人使用，租期为2015年11月至2020年11月，年租金23000元，房屋水、电、卫生、暖气、社区管理费等由被上诉人全部承担。买某并非上诉人赛明·艾海提的委托代理人，阿某也并非被上诉人谢泽的委托代理人，告知不再经营的也不是谢泽本人，被上诉人谢泽至今占用涉案商铺，并未将商铺的钥匙退还赛明·艾海提，故谢泽应当承担给付租金的义务。2.一审中上诉人提交的物业费、暖气费缴费情况表证实，被上诉人租赁涉案商铺期间的物业费、暖气费并未向有关单位按时交纳。3.被上诉人应当按照双方合同约定，将承租的涉案商铺恢复原状。综上，请求二审法院支持上诉人的一审诉讼请求，维护上诉人的合法权益。 被上诉人谢泽辩称，1.上诉人赛明·艾海提的上诉请求不清，对于第一项请求依法改判并未提出具体的请求内容。2.被上诉人认为一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院判决驳回上诉请求，维持一审判决。 原审原告赛明·艾海提向一审法院起诉请求：一、请求依法解除原告与被告谢泽签订的《门面租赁合同》；二、请求判令被告支付原告2018年至2020年5月商铺租金53666元，违约金5827元，合计59493元；三、请求判令被告支付租赁期间的物业费12306元和暖气费14190元；四、本案诉讼费由被告全额承担。 一审法院认定事实：2015年，原告赛明·艾海提与被告谢泽口头签订了《门面租赁合同》。2016年1月1日，被告给原告书写了“2015年，我租客运站地下室，每年23000元，5年合同，每年年初给钱，门面大小135平米”的字条，未再与原告签订其他书面合同。涉案房屋现为闲置状态。 一审法院认为，2015年，原告赛明·艾海提与被告谢泽口头签订的《门面租赁合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效。被告已实际使用所租赁的房屋，应按双方合同约定，按时交纳租金。被告按时支付了2016年、2017年的租金。原告的代理人买某找到证人阿某后，得知被告2018年已不打算再经营，但其代理人并未告知原告。后原告的代理人再次找到被告，也并未就被告是否继续租赁涉案房屋签订书面协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十五条的规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。第二百三十二条规定：“不定期租赁，可以随时解除”。本案中被告主张已经告知原告要解除合同，原告并未有相应的证据证明被告在继续租赁涉案房屋，应视为举证不能。被告向原告缴纳了2016年、2017年的租金，视为对口头约定的履行，原告提交的被告书写的“字条”因不符合租赁合同的形式要件，不予确认。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第二百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告赛明·艾海提的诉讼请求。案件受理费975元（原告赛明·艾海提已预交），由原告赛明·艾海提负担。 本院二审期间，上诉人赛明·艾海提围绕其上诉请求，提交了图木舒克市盛鑫物业服务有限公司出具的情况说明一份，用以证明物业公司对案涉租赁商铺的物业费仅向房东收取，房东将房屋出租给他人的，物业公司同意由房东向实际承租人收取并统一交给物业公司的事实。经当庭质证，被上诉人谢泽认为该证据不属于新证据，对该组证据的真实性、合法性认可，但认为该证据无法证实涉案房屋属于图木舒克市盛鑫物业服务有限公司管理的范围。本院认证认为，上诉人未提交证据证明双方约定物业费由谁交纳，也未提交相关证据证实物业费已经交纳，故对该证据的证明力不予确认。 经二审审理，本院对一审采信证据和查明的案件事实予以确认。另查明，2016年、2017年，被上诉人谢泽已按时向上诉人赛明·艾海提给付年租金23000元。双方当事人至今未履行商铺退房交接手续。 本院认为，本案的争议焦点为：一、本案《门面租赁合同》的性质如何认定，应否解除的问题；二、上诉人赛明·艾海提要求被上诉人谢泽给付2018年至2020年5月期间涉案商铺的租金、违约金及物业费、暖气费有无事实及法律依据的问题。 关于争议焦点一，定期租赁合同是指约定有明确期限的租赁合同；不定期租赁合同指当事人对租赁期限没有约定或约定不明确的租赁合同。本案中，谢泽于2016年1月1日出具的字条明确约定租赁案涉商铺的时间为5年，字条亦明确涉案商铺年租金、地点、给付租金的时间等合同的主要条款，结合双方当事人对涉案商铺租赁的年租金、涉案商铺地点、已给付的租金、商铺的经营事项的陈述，证实双方当事人达成了定期租赁案涉商铺的合意且已经实际履行，故本案《门面租赁合同》应为定期的租赁合同。关于案涉《门面租赁合同》应否解除的问题。上诉人请求解除租赁合同，被上诉人陈述已经无法经营，双方当事人均有解除涉案商铺租赁的意愿，故应当认定双方当事人就合同解除即终止履行达成一致意见，本院予以准许。 关于争议焦点二，本案中，依据双方当事人约定的商铺租赁事项以及实际履行情况，且现有证据不能证实被上诉人谢泽已经履行了退还商铺的交接手续，上诉人赛明·艾海提有权要求被上诉人谢泽给付2018年至2020年5月期间涉案商铺的租金。按照双方约定，被上诉人应当给付上诉人租金55583.33元，上诉人主张给付租金53666元系对自己的权利作出处分，不违反法律规定，故被上诉人应当给付上诉人租金为53666元。上诉人赛明·艾海提与被上诉人谢泽签订的租赁合同中并未约定违约金，上诉人主张违约金5827元没有事实和法律依据，本院不予支持。关于物业服务费、暖气费的问题，上诉人赛明·艾海提与被上诉人谢泽之间签订的租赁合同并未约定由哪一方交纳物业服务费、暖气费，且上诉人提交证据不足以证实其已经实际交纳物业服务费、暖气费，故上诉人要求被上诉人承担租赁房屋的物业服务费、暖气费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，上诉人赛明·艾海提的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销新疆生产建设兵团图木休克垦区人民法院（2020）兵0302民初313号民事判决； 二、解除上诉人赛明·艾海提与被上诉人谢泽签订的《门面租赁合同》； 三、被上诉人谢泽于本判决生效之日起十五日内向上诉人赛明·艾海提支付房屋租金53666元； 四、驳回上诉人赛明·艾海提的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费975元（赛明·艾海提预交），由上诉人赛明·艾海提负担370元，被上诉人谢泽负担605元。二审案件受理费1950元（赛明·艾海提预交），由上诉人赛明·艾海提负担741元，被上诉人谢泽负担1209元。 本判决为终审判决。 审 判 长 尹   惠   欣 审 判 员 刘       洋 审 判 员 麦麦提艾力·艾则孜 二〇二〇年十一月三日 法官助理 张   恒   勤 书 记 员 唐   文   太 书 记 员 阿衣古丽 ·赛买提