黑龙江省密山市人民法院民 事 判 决 书（2019）黑0382民初3177号原告：陈智久，男，1964年3月26日出生，住所地鸡西市城子河区。委托诉讼代理人：黄国山，男，住所地鸡西市鸡冠区（城子河区城子河街道办事处中心社区老房居民委员会推荐）。被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司，住所地宾县。负责人：初向阳，经理。委托诉讼代理人：姚齐勋，黑龙江立江律师事务所律师。被告：黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司，住所地密山市。负责人：初向阳，经理。委托诉讼代理人：魏彤，黑龙江彤城律师事务所律师。被告：于强，男，1975年2月14日出生，住所地密山市。委托诉讼代理人：于寨川，男，住所地密山市（黑龙江省牡丹江农垦北大营社区管理委员会推荐）。原告陈智久与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司（以下简称天顺缘公司）、黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司（以下简称天顺缘公司天福家园分公司）、于强互易纠纷一案，本院于2019年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈智久及委托诉讼代理人黄国山，被告天顺缘公司的委托诉讼代理人姚齐勋，被告于强及委托诉讼代理人于寨川到庭参加诉讼。被告天顺缘公司天福家园分公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈智久向本院提出诉讼请求：1.要求确认其与被告天顺缘公司签订的商品房认购协议书无效，三被告返还置换房屋款487448元；2.诉讼费用由被告负担。2018年5月13日，陈智久与被告于强达成协议，于强用其自有的坐落于密山市XX小区面积为113.36平方米的高层X号楼X单元XX室房屋一处，置换陈智久所有的价值200余万元的酒。协议达成后，陈智久与于强相互履行协议内容。2018年7月7日，经被告天顺缘公司、被告天顺缘公司天福家园分公司同意后，天顺缘公司、天顺缘公司天福家园分公司于2016年1月28日、将该商品房认购协议书中买受方改写成陈智久，同时陈智久在协议书中签字，并确认债权。2019年8月份，天顺缘公司天福家园分公司无理拒不承认该协议书的效力。并告之陈智久该协议书无效。陈智久认为，天顺缘公司、天顺缘公司天福家园分公司的行为严重侵犯了陈智久的合法权利，故诉至法院，请求支持其诉讼请求。被告天顺缘公司辩称，本案案由应为买卖合同纠纷，而不是商品房买卖合同纠纷。原告陈智久销售的酒存在以假充真、以低档冒充高档的可能，其主张的货款不应支持。陈智久未提供销售酒的合法来源，没有出库清单及发票等销售应当具备的材料。陈智久与天顺缘公司的购销合同系买卖合同中的履行方式，属于效力待定的协议。陈智久在销售酒的协议中明确约定，如出现假酒或勾兑酒，该房屋退还。被告于强辩称，原告陈智久所述事实不真实。1.陈智久在被告天顺缘公司取得两处房屋，而其中一处房屋已被处分；2.陈智久所诉称的200余万元的酒不是事实。于强与天顺缘公司只取得了其中的一部分，其余的由案外人李荣春拿走。因陈智久没有按照协议提供该酒的合法来源及销售的相关合法手续，致使天顺缘公司支付第一套房屋后拒绝支付第二套房屋。本案与于强没有利害关系，于强已将房屋改名到陈智久名下，陈智久也取得了房屋。本院经审理认定事实如下：2018年5月13日，原告陈智久与被告于强达成协议，于强用其于2016年7月28日向天顺缘公司购买的、尚未办理产权登记的两套房屋（X号楼X单元XXX室，面积64㎡，作价32万元；X号楼X单元XX室，面积113.36㎡，作价48.7448元）置换于强的酒。陈智久交付了酒，于强将两份商品房认购协议书及收据交给了陈智久，商品房认购协议书乙方、收据交款人改为陈智久，天顺缘公司天福家园分公司在上述两处改动处分别加盖了公章及财务专用章。另，本院依天顺缘公司天福家园分公司的申请，并征得全体当事人的同意，向案涉白酒厂家调查案涉白酒的真伪。原XXX有限公司经理夏某向本院提供了XXXX有限公司营业执照及食品经营许可证、XXX酒业有限公司的营业执照及食品生产许可证，称案涉白酒的生产厂家为XXX酒业有限公司，销售厂家为XXXX有限公司，XXXX有限公司于2020年注销，由XXX酒业有限公司自行销售，并以XXX酒业有限公司名义出具证明证实案涉白酒为其公司生产销售。天顺缘公司对XXX酒业有限公司出具的证明有异议，认为证明上的公章与其提供的营业执照上的公章不是同一公章，而公安部门备案的公章只能有一个，公章是假的，而且没有经办人签字，不能证明其内容。于强对XXX酒业有限公司出具的证明同意天顺缘公司的质证意见，另认为XXXX有限公司的两份营业执照信息不一致，一个注册资本为1020万，另一个为2100万，但办公地址、统一社会信用代码却一致，XXXX有限公司未向法院提供真实信息。经审核，XXXX有限公司的两份营业执照发证日期分别为2016年3月9日、2016年10月31日，而通过“天眼查”查询，XXXX有限公司于2016年10月31日，注册资本由1020万变更为2100万。于强所主张XXXX有限公司提供不真实信息的主张不能成立。XXX酒业有限公司所出具的证明加盖公章虽与其提供的营业执照上的公章不一致，但并不影响其对外代表公司的证明力，虽无经办人签字，但与本院对公司经理夏某所做的询问笔录证明内容一致，能够证明案涉白酒为真。天顺缘公司、于强的主张均不能成立。本院认为，本案案由应为互易纠纷,属于买卖合同的范畴,互易合同是互易人相互交换标的物，转移标的物所有权的合同。依据《中华人民共和国合同法》第一百七十五条的规定，互易合同参照买卖合同的有关规定。本案中，原告陈智久与被告于强签订协议，约定于强用其与天顺缘公司天福家园分公司签订购买协议、支付购房款、尚未办理产权登记的天福家园二套房屋顶酒款系互易合同。天顺缘公司天福家园分公司在商品房认购协议书、收据改名处加盖公章的行为，系其同意履行交付房屋义务，承担债务的表示。天顺缘公司分公司为陈智久、于强更改房屋认购合同，履行以房顶酒款的义务已转移给天顺缘公司。因签订商品房认购协议书时，案涉房屋并未取得预售许可证，故该协议应为无效，陈智久要求返还认购协议所约定置换房屋的价款，符合法律规定，应予支持。天顺缘公司以陈智久不能提供酒的合法来源，没有出库单、发票，案涉酒为假酒等为由，拒绝履行合同和交付房屋，与本院查明事实不符，没有法律依据，不予支持。天顺缘公司天福家园分公司系天顺缘公司的分支机构，天顺缘公司应对其分支机构的行为承担民事责任。于强认为其履行合同义务已转移给天顺缘公司的主张，符合法律规定，应予支持。天顺缘公司天福家园分公司经合法传唤未到庭应诉，应承担对其不利的后果。综上所述，原告陈智久要求被告于强给付置换房屋款，没有依据，要求被告天顺缘公司、天顺缘公司天福家园分公司给付置换房屋款，符合法律规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、原告陈智久与被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司于2016年7月28日签订的商品房认购协议书无效；二、被告黑龙江天顺缘房地产开发有限公司、黑龙江天顺缘房地产开发有限公司密山市天福家园分公司给付陈智久酒款487448元，于判决生效后付清；三、驳回原告陈智友对被告于强的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4305元（已减半收取），由黑龙江天顺缘房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省鸡西市中级人民法院。审判员  修泽海二〇二〇年十一月十七日书记员  孙玉丽