湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1292号上诉人（原审被告）：彭覃，男，土家族，1980年5月1日出生，湖南省永顺县人，住吉首市。委托诉讼代理人：彭再明，湖南风云律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：湖南天环物业管理有限责任公司，住所地湖南省长沙市天心区友谊西路**克拉美丽山庄会所**。统一社会信用代码：91430103788014597W。法定代表人：夏高波，该公司董事长。委托诉讼代理人：周靖，广东诚公（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴幻，广东诚公（长沙）律师事务所实习律师。上诉人彭覃因与被上诉人湖南天环物业管理有限公司（以下简称天环公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省吉首市人民法院（2020）湘3101民初430号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。彭覃上诉请求：撤销一审判决并确保上诉人的合法权益。事实与理由：一、一审程序违法，遗漏当事人。上诉人彭覃与被上诉人天环公司之间没有签订前期或后期的物业服务合同，根据合同相对性原则，该合同对上诉人彭覃不产生约束力，上诉人彭覃的房屋是从他人手中购买，购买期间产生的物业费用应由合同签订人支付，不应将前期物业合同约定的费用判由二手房买受人承担，故本案程序违法，遗漏当事人；二、前期物业与后期物业性质不一样，混为一谈，被上诉人的诉讼请求不应保护。前期物业主要是为开发商服务，为开发商的房屋建设和销售提供指导。后期物业主要是为业主服务，就是通常概念的“物业管理”，比如卫生、保洁、绿化、保安、维修等等，被上诉人天环公司是开发商安排的物业，现开发商已完成开发，后期物业应由业主安排和选任，被上诉人不是业主选任，故被上诉人不具备收取物业管理费的主体资格；三、一审认定事实不客观，判决错误。一审认定前期物业合同是原购房人签订,房屋由原购房人吴杰蒙转卖给上诉人彭覃后，后期物业应当由买受人承受，视为买受人接受了原合同约定的权利、义务错误。天环公司辩称：一、一审程序合法，未遗漏当事人。天环公司向法院起诉请求判令彭覃支付未交纳的物业管理费期间为2018年7月1日至2019年10月31日。经天环公司提交的吉首市不动产权信息查询证明可知被答辩人进行不动产权登记日期为2018年7月5日，故起诉期间被答辩人作为小区业主享受了天环公司提供的物业服务，应当交纳物业管理费。原房屋所有权人吴杰蒙对与彭覃进行商品房所有权转让后产生的物业管理费已无承担支付义务，不属于本案的当事人。2014年1月1日，天环公司与中铁金桥世纪山水置业有限公司（下称“金桥置业公司”）签订《中铁置业·世纪山水物业服务合同》，约定天环公司为包含被答辩人在内的世纪山水全体业主提供物业服务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上诉人以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持，上诉人应当依该合同交纳物业管理费。即使上诉人不认可答辩人与原房屋所有权人吴杰蒙所签订的前期物业服务协议，上诉人也应当依据天环公司与金桥置业公司签订的《中铁置业·世纪山水物业服务合同》交纳物业管理费；二、前期物业服务合同是指在业主大会、业主委员会成立之前，由建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主同样具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。天环公司自2010年起至今为世纪山水小区全体业主提供前期物业服务，天环公司与金桥置业公司签订的《中铁置业·世纪山水物业服务合同》第十章第一条约定“本合同期限自2014年1月1日起至小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”。截至答辩人起诉之时，世纪山水小区未成立业主委员会选聘新的物业公司并另行签订物业服务合同。依据《物业管理条例》第二十六条“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同。”之规定，《中铁置业·世纪山水物业服务合同》不符合合同终止或无效情形，该合同合法、有效，上诉人应当履行物业费交纳义务；三、一审认定事实清楚、证据充分、适用法律准确，依法应当维持原判。上诉人购买房屋成为世纪山水小区业主，同样受《中铁置业·世纪山水物业服务合同》约束，且上诉人自2018年7月变更产权登记后，即享受天环公司提供的前期物业服务，但至今未交纳过物业管理费，不但对天环公司提供物业管理工作造成影响，更是对小区其他按时交纳物业管理费业主的不公平。天环公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付其拖欠的物业管理费5295.55元及违约金405.11元（违约金暂计至2019年10月31日），合计5700.66元；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认定以下事实：案外人吴杰蒙购买了中铁世纪山水置业有限公司开发建设的坐落于吉首市××道××栋××室（花园洋房），面积275.81㎡，于2012年12月28日签收了该房产。2012年12月29日，原告（甲方）与案外人吴杰蒙（乙方）签订了《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》。该协议主要约定：物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理；房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；协助公安部门维护物业区域内的公共秩序，做好治安防范；做好物业区域内的防火、防盗等安全防范以及宣传工作；对违章行驶及乱停乱放车辆行为进行劝阻和制止，并采取相应的催改措施等。物业管理服务费收费标准为：小高层、高层住宅按1.0元／㎡／月收取；花园洋房按1.2元／㎡／月收取，别墅、非住宅按1.5元／㎡／月收取。交纳费用时间：按季度、半年、1年交纳均可。违约责任约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天3‰交纳违约金，或采取以下措施催交：1．通过法律诉讼程序；2、在小区范围内或媒体进行公布；3、将拖欠物业管理费用业主的有关资料在房产部门备案，在产权交易时交易机构代扣。案外人吴杰蒙将世纪山水31栋101室转让给被告彭覃，被告彭覃于2018年7月5日办理了湘（2018）吉首市不动产权第0××9号不动产证。案外人吴杰蒙与原告签订物业服务合同后，原告提供了公共秩序、公共设施设备、公共环境等绿化、安保、消杀、电梯保养、维修、消防等公共物业服务。但原告提供的物业管理效果有时欠佳，如小区出现了违规搭建雨棚、修建小围墙等。被告彭覃向原告交清了2018年6月30日之前的物业管理费。从2018年7月1日起至2019年10月31日止，被告共欠物业管理费5295.55元（275.81㎡×1.2元／㎡／月×16个月）。2019年11月9日，原告委托广东诚公（长沙）律师事务所律师发函催收物业费，但被告一直未交。原告在诉讼中请求违约金按每月0.9%计算，分月主张违约金。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。案外人吴杰蒙与原告天环公司签订的《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》合法有效，协议双方当事人应当遵守诚实信用原则，严格履行约定的义务。被告彭覃购买案外人吴杰蒙转让的世纪山水31栋101室房产接受了原告提供的物业管理服务并交纳了2018年6月30日之前的物业管理费，应当视为被告彭覃自愿承接了案外人吴杰蒙与原告天环公司签订的《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》中约定的权利、义务。被告彭覃未履行交纳后期的物业管理服务费用义务已构成违约，应承担继续履行交纳物业管理费的违约责任。关于原告请求被告彭覃支付拖欠物业管理费5295.55元的诉讼请求，该院予以支持。关于被告彭覃提出被告与原告没有签订过物业管理合同，原告长期不作为，不履行安全保卫义务，小区内经常被盗。被告的门铃也一直未安装。原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求的辩称意见。该院认为，根据《中铁置业?世纪山水前期物业服务协议》的约定，原告对小区房屋共用部分、共用设施设备有维护、管理的职责，原告亦对小区房屋共用部分、共用设施设备进行了维护和管理，协助公安部门维护了小区内的公共秩序，治安防范，虽然管理的效果有时欠佳，但是不能成为被告拒绝交纳物业管理费的理由，原告也可以不收取延迟交纳物业管理费的违约金。故对被告彭覃提出的原告违约在先，被告主张先履行抗辩权，有权拒绝交纳物业管理费，请求人民法院驳回原告的诉讼请求的辩称意见，该院不予采纳。对原告要求被告支付延迟交纳物业管理费的违约金的诉讼请求，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第四十二条的规定，判决如下：一、被告彭覃在本判决生效后三日内向原告湖南天环物业管理有限责任公司支付物业管理费5295.55元；二、驳回原告湖南天环物业管理有限责任公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭覃负担。二审中，双方均无新的证据提交。本院经审理查明，案涉吉首市××道××栋××室（花园洋房）物业管理费已交纳至2018年6月30日。本院二审查明的其他案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上诉人彭覃从案外人吴杰蒙处购买世纪山水31栋101室房屋，并于2018年7月5日办理了湘（2018）吉首市不动产权第0××9号不动产证，其从取得不动产证之日起取得案涉小区业主资格，依法应承担交纳物业管理费的义务。因案涉房产所在小区至今未成立业主大会及业主委员会，故建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对上诉人彭覃具有约束力，被上诉人天环公司有权向上诉人彭覃收取物业管理费。对于物业管理费的计算，根据合同约定花园洋房按1.2元／㎡／月收取，故上诉人虽系2018年7月5日才取得不动产证，但应当交纳2018年7月的物业管理费,故一审计算彭覃应交纳的物业管理费为2018年7月至2019年10月，共计5295.55元并无不当。对于上诉人提出的被上诉人天环公司履行维护、管理职责不到位，上诉人有权拒绝交纳物业管理费的主张。本院认为，被上诉人作为案涉小区的物业服务机构，确已履行前期物业服务协议约定的义务，同时也存在管理效果欠佳、管理不到位等情形，但上诉人提出的主张并不足以成为拒绝交纳物业管理费的事由，一审未予支持上诉人的主张并无不当。综上所述，上诉人彭覃的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人彭覃承担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  杨安寿二〇二〇年十一月十六日法官助理田竺青书记员吴锦尧附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……