山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终2108号上诉人（原审原告、反诉被告）：莒县娃娃乐幼儿园，住所地莒县青年路**莒县图书馆院内，统一社会信用代码52371122MJE74651X1。法定代表人：赵凤梅，园长。委托诉讼代理人：周夫峰，山东文心正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：莒县图书馆，，住所地莒县青年北路**统一社会信用代码12371122552230509B。法定代表人：王瑞峰，馆长。委托诉讼代理人：吴海龙，山东聚祥律师事务所律师。上诉人莒县娃娃乐幼儿园（以下简称娃娃乐幼儿园）因与被上诉人莒县图书馆房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初2636号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。娃娃乐幼儿园上诉请求：撤销一审判决，发回重审或予以改判。事实和理由：一、一审判决认定事实、适用法律均错误。1.一审判决书第9页认定：“反诉原告莒县图书馆主张的占用费用中包含两部分，一是莒县图书馆建设部分，该部分系因原合同到期，原被告之间基于事实租赁行为形成无固定期限租赁合同，租赁合同解除后承租人继续占用的，占用费用应参照市场行情进行计算”，该认定违反立法本意，“占用费”应当参照双方关于租赁费的约定直接核算，无需审计或评估。双方第一份合同中关于被上诉人自建部分，每年租赁费9000元，合同于2011年6月1日到期后，被上诉人仍按每年9000元连续收取三年，且双方对该用途约定一直未变化。2006年双方第二份合同，承租的用途是同一幼儿园，承租范围与第一份合同承租范围不可分割，作用一致。第一份合同到期后的实际履行过程中租赁费未产生变化，应当认定是对原合同的顺延，顺延期限应与第二份合同期限一致，至2021年5月1日止。因此，在2021年5月1日之前，不论租赁费还是占用费均应按照原约定数额每年9000元核定，一审判决违反合同的诚信原则和当事人意思自治原则，违反契约精神，显失公平正义。2.上诉人与被上诉人签订的合同到期后，双方未解除合同，而是按照合同约定顺延履行了合同，租金按照合同约定数额履行。被上诉人于2016年提起诉讼要求解除租赁合同，法院判决解除生效之前，双方的租赁合同一直在履行中，租金应按9000元/年执行。法院解除合同判决生效后，双方未实际解除，被上诉人未要求增加租金，上诉人使用期间，基于双方签订租赁合同的目的，应按照双方约定租金9000元/年执行，不应按评估占用费执行。二、一审判决不尊重历史事实，擅自扩大上诉人责任范围有违公平。在2000年左右，机关事业单位干部轮岗从事民营经济是全国性的改革举措，莒县县委对此专门成立轮岗工作领导小组，鼓励、支持轮岗，要求轮岗人员真正铺下身子从事民营经济，各单位根据自身情况给予政策上的倾斜和支持。上诉人正是因轮岗要求产生，之前的国办幼儿园早已因运营不当予以关停。轮岗政策对于解决生产力、对于改革创新上的成功探索，是中国特色社会经济结构的组成部分。上诉人作为民办非营性教育机构，运营至今，成为优秀民办幼儿园，既有自身努力，也有社会支持。学前儿童教育极大的方便了周边社区群众，业内口碑较好，负责人赵凤梅也多次获得各种政府荣誉。幼儿园与其它盈利性商业主体不同，且办园成功为被上诉人完成了轮岗任务指标，被上诉人作为当初支持办园的单位，应当始终对幼儿园坚持当年的政策倾斜。赵凤梅应政策要求办园，以服务社区群众为主，不为盈利，也不是市场主体，要求上诉人按照市场价格承担房租费或占用费，违背了轮岗政策规定，也违反了双方租赁合同及实际履行的约定。莒县图书馆辩称，一、上诉人的上诉无事实和法律依据，请求驳回上诉人的上诉请求。二、被上诉人对一审认定的损失范围及责任比例均有异议。关于赔偿范围，一审已提交《关于价格评估报告书的质证意见》。关于责任比例大小，一审未考虑剩余租赁期限较短，让被上诉人承担80%的比例不当，已经照顾上诉人利益。娃娃乐幼儿园向一审法院起诉请求：1.依法判令莒县图书馆赔偿娃娃乐幼儿园损失550000元；2.诉讼费用由莒县图书馆负担。莒县图书馆向一审法院提出反诉请求：1.要求娃娃乐幼儿园向莒县图书馆支付房屋及场地占用费用230000元；2.反诉费由娃娃乐幼儿园承担。娃娃乐幼儿园为证实其请求一审法院提供如下证据：1.娃娃乐幼儿园的办园许可证，用以证明娃娃乐幼儿园系适格主体；2.赵凤梅（娃娃乐幼儿园）于2002年5月与莒县图书馆签订的房屋租赁合同复印件一份，用以证明娃娃乐幼儿园租赁莒县图书馆院内北二楼用于幼儿园经营的事实，合同期限为2002年6月1日至2011年6月1日共计9年；3.赵凤梅（娃娃乐幼儿园）与莒县图书馆于2006年5月1日签订的房屋租赁建设合同复印件一份，用以证明莒县图书馆将坐落在莒县图书馆二层楼西办公楼东2间平房和二层楼后8间平房租赁给娃娃乐幼儿园使用，并约定幼儿园可以对原有房屋根据需要进行投资改造，继续由幼儿园使用，幼儿园建设需要经过莒县图书馆同意，房屋产权归莒县图书馆所有，幼儿园可使用15年，每年缴纳房屋租赁费1500元，到期后无条件将使用权交给莒县图书馆，合同履行期限为2006年5月1日至2021年5月1日；4.一审法院作出的（2015）莒民初字第3196号民事判决书；5.日照市中级人民法院作出的（2016）鲁11民终1105号民事判决书；以上两份证据用以证明娃娃乐幼儿园提供的证据3中的房屋租赁建设合同经法院确认无效，莒县图书馆应当承担全部或者主要责任。莒县图书馆对娃娃乐幼儿园提供的证据1、2、4、5的真实性没有异议，对证据3认为合同只是涉及二层东办公楼东二间平房和二层楼后8间平房，并没有涉及北二层楼或其他建筑。莒县图书馆未提供证据。为查明案件事实，经娃娃乐幼儿园及莒县图书馆申请，一审法院委托日照信益达价格评估有限公司对娃娃乐幼儿园自建及扩建部分价值（包括图书馆北二层楼后平房12间、院内东平房9间、园内硬化、洗手间1间及门卫平房3间、院墙、园内凉亭）；对自2014年6月至2019年5月31日娃娃乐幼儿园占用的北二层楼房、东侧厕所2间及院落一处的占用费；对自2014年6月至2019年5月31日娃娃乐幼儿园占用的其扩建部分的占用费进行评估。日照信益达评估有限公司经评估认定：1.娃娃乐幼儿园自建及扩建部分房屋的建筑价值为166374元；2.2014年6月至2019年5月31日娃娃乐幼儿园占用的北二层楼房、东侧厕所2间及院落一处的占用费为88263元（其中2014年6月1日至2016年1月1日占用费用25956元、2016年1月1日至2016年5月1日占用费5843元、2016年5月1日至2019年5月31日的占用费用为56464元）；3.2014年6月至2019年5月31日娃娃乐幼儿园占用的其扩建部分的占用费为31353元（2014年6月1日至2016年5月1日占用费用11783元、2016年5月1日至2019年5月31日占用费用19570元）。该评估报告的建筑物清评估明细表中载明的第7—11项中关于车库的相关价值共计1708元，审理过程中车库已经拆除，且该车库不在双方约定的租赁物范围内；该评估报告的建筑物清评估明细表中载明的第26项人造草坪、第31项院内墙瓷、第32项墙画共计9315元系娃娃乐幼儿园在2019年新建。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，一审法院经审查认定如下：赵凤梅原系莒县图书馆的工作人员，2001年参加单位轮岗后，成立娃娃乐幼儿园。2002年5月1日，莒县图书馆与娃娃乐幼儿园签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：莒县图书馆将座落在图书馆院内北二楼的楼房租赁给赵凤梅做幼儿园使用，租赁期限自2002年6月1日起至2011年6月1日止，共九年，租赁费每年9000元。合同签订后，赵凤梅使用租赁的楼房及楼房前面的场地用于开办娃娃乐幼儿园。2003年6月份，莒县图书馆与娃娃乐幼儿园约定，由娃娃乐幼儿园在北二楼前东侧兴建平房，建成后由娃娃乐幼儿园使用九年，期满后平房所有权归莒县图书馆所有。2006年5月1日，莒县图书馆与娃娃乐幼儿园再次签订《房屋租赁建设合同》一份，合同约定：莒县图书馆将座落在图书馆院内二层楼西办公楼东二间平房和二层楼后八间平房租赁给娃娃乐幼儿园使用，娃娃乐幼儿园可以对原有房屋根据需要进行投资改造，建设方案需经莒县图书馆同意，产权归莒县图书馆所有，合同履行时间自2006年5月1日起至2021年5月1日止，每年交纳房屋租赁1500元，合同到期后娃娃乐幼儿园无条件将使用权移交给莒县图书馆。合同签订后，娃娃乐幼儿园对北二楼西二间平房和北二楼后八间平房进行了扩建和装修，亦用于幼儿园使用，该扩建部分未取得相关的建设规划许可。北二楼租赁到期后，双方没有续签书面的租赁合同，但娃娃乐幼儿园仍继续使用该北二楼，莒县图书馆亦按原合同约定的标准每年9000元收取租赁费至2014年6月30日，对北二楼西二间平房和北二楼后八间平房，按每年1500元收取租赁费至2014年6月份。2015年5月底，莒县图书馆向赵凤梅发出解除租赁合同关系、限自接到通知之日起十五日内搬离租赁的房屋及场地的通知。后莒县图书馆以政府对办公用房进行清理、对涉案房屋另有用途为由，向一审法院提起诉讼，请求判令娃娃乐幼儿园将其占用的北二楼及北二楼西侧平房、北二楼楼前东侧平房、北二楼北侧平房及院内场地返还。一审法院经审理认为莒县图书馆与娃娃乐幼儿园订立的关于北二楼北侧平房和西侧平房的房屋因该房屋未取得建设规划许可，租赁建设合同无效，娃娃乐幼儿园应将其基于该无效合同占有使用的北二楼北侧平房和西侧平房返还给莒县图书馆；双方之间对北二楼的房屋租赁合同到期后，莒县图书馆与娃娃乐幼儿园未续签租赁合同，莒县图书馆亦未对娃娃乐幼儿园继续使用该房屋提出异议，双方之间形成不定期房屋租赁合同关系，不定期租赁出租人可以随时解除合同，但应在合理期限前通知承租人，莒县图书馆提前通知娃娃乐幼儿园后可解除租赁合同，一审法院于2016年4月7日作出（2015）莒民初字第3196号民事判决书，判令娃娃乐幼儿园于判决生效后十五日内向莒县图书馆返还涉案北二楼、北二楼东侧平房、北侧平房、西侧平房及相关院内场地。后娃娃乐幼儿园不服，上诉至日照市中级人民法院，日照市中级人民法院经审理作出(2016)鲁11民终1105号民事判决书，判决驳回娃娃乐幼儿园的上诉，维持原判。后娃娃乐幼儿园向山东省高级人民法院申请再审，再审过程中按娃娃乐幼儿园撤诉处理。一审法院判决生效后，娃娃乐幼儿园一直占用场地未予以返还，且娃娃乐幼儿园在此期间又在院落内建造了人造草坪、刷墙画、院内墙瓷。一审法院认为，一、关于本诉部分：娃娃乐幼儿园根据与莒县图书馆于2006年5月1日签订的《房屋租赁建设合同》对其租赁的房屋进行了扩建用于幼儿园经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”的规定，本案中双方虽约定租赁合同到期后，其扩建部分归莒县图书馆所有，但在合同期间内，莒县图书馆向一审法院起诉要求返还租赁物，且经一审法院审理认为娃娃乐幼儿园扩建部分未取得合法建设规划许可，认定该合同无效，娃娃乐幼儿园应返还租赁物，合同未履行至约定期限，娃娃乐幼儿园主张莒县图书馆赔偿其因扩建部分的造价费，应予支持。娃娃乐幼儿园在一审法院判决书确认涉案合同无效判令其搬出涉案房屋后新添附部分，不在双方合同约定范围内，系因其违反一审法院生效判决书而导致的损失扩大部分，其主张予以赔偿，不予支持。娃娃乐幼儿园主张的车库相关的损失，该车库现已不存在，且该部分不在双方约定范围内，该主张无事实依据，不予支持。综上，一审法院确定娃娃乐幼儿园扩建部分的价值为155351元。本案中，娃娃乐幼儿园基于与莒县图书馆签订的租赁建设合同对房屋进行扩建，其扩建行为已经莒县图书馆同意，为维持幼儿园的长久经营进行了大量投资，结合娃娃乐幼儿园对房屋的使用情况及建设当时的政策情况，莒县图书馆的过错较大，应承担较大的过错责任。综上，以莒县图书馆返还娃娃乐幼儿园扩建部分价值的80%为宜，即莒县图书馆应返还娃娃乐幼儿园扩建价值款124280.8元（155351元×80%）。二、关于反诉部分：娃娃乐幼儿园在经一审法院判决要求搬出涉案房屋后，仍未按照生效判决书的要求搬出，应当向莒县图书馆支付占用费用。本案反诉部分争议的焦点为娃娃乐幼儿园应支付的占用费用的标准。莒县图书馆主张的占用费用中包含两部分，一是莒县图书馆建设部分，该部分系因原合同到期，双方之间基于事实租赁行为形成无固定期限租赁合同，租赁合同解除后承租人继续占用的，占用费用应参照市场行情进行计算；二是娃娃乐幼儿园自建部分，该部分应于2021年5月1日到期，履行至2014年6月份之后莒县图书馆未继续收取租赁费用，该合同因未取得建设规划许可应为无效合同，合同期间内承租人的占用费用应参照双方约定的1500元/年进行结算。关于莒县图书馆建设部分经一审法院委托评估，自2014年6月至2019年5月31日娃娃乐幼儿园对莒县图书馆建设部分应支付的占用费用为88263元；关于娃娃乐幼儿园自建部分的房屋，参照双方合同约定的合同期限内参照1500元/年进行计算，据此2014年6月1日至2019年5月31日娃娃乐幼儿园应支付的占用费用为7500元，鉴定机构对该部分的鉴定意见不符合双方的合同约定，不予采信。综上，娃娃乐幼儿园应向莒县图书馆支付的2014年6月至2019年5月31日的租赁费用为95763元。综上，娃娃乐幼儿园请求有理部分，予以支持；莒县图书馆反诉有理部分，予以支持。案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十四条之规定，判决：一、莒县图书馆于判决生效后十日内支付娃娃乐幼儿园扩建房屋损失124280.8元；二、驳回娃娃乐幼儿园的其他诉讼请求；三、娃娃乐幼儿园于判决生效后十日内付给莒县图书馆占用费95763元；四、驳回莒县图书馆的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本诉案件受理费9300元，减半收取计4650元，由娃娃乐幼儿园负担3599元，莒县图书馆负担1051元。反诉案件受理费4750元，减半收取计2375元，由莒县图书馆负担1386元，娃娃乐幼儿园负担989元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于北二楼占用费的计算标准问题。上诉人与被上诉人签订的北二楼租赁合同期限于2011年6月1日届满，上诉人继续使用租赁物，被上诉人亦按原合同约定的标准每年9000元收取租赁费至2014年6月30日。后被上诉人于2015年5月底向上诉人发出解除租赁合同关系通知。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”之规定，对涉案北二楼2014年7月1日至2019年5月31日的占用费应分段计算：一、2014年7月1日至2015年6月30日之间的租赁费，为原租赁合同继续有效期间及解除合同的合理通知期限内，应当按照原租赁合同约定的租赁费9000元/年计算1年为9000元；二、2015年7月1日至2019年5月31日之间的占用费，双方租赁合同因被上诉人按照法律规定行使合同解除权而解除，上诉人继续占用使用租赁物不具有合同依据，不应再按租赁合同约定的租赁费计算占用费，该部分占用费应当参照鉴定机构的鉴定意见进行计算为60504元（25956÷19个月×6个月+5843元+46464元）。因此，上诉人关于北二楼的占用费应当按照合同约定的租赁费标准计算，部分成立，本院予以支持。上诉人应当支付被上诉人2014年7月1日至2019年5月31日期间北二楼的占用费共计69504元，一审对该部分占用费计算错误，本院予以纠正。所以，上诉人应当支付被上诉人的占用费共计77004元（69504元+7500元）。综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，应予支持。一审判决对部分占用费计算错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、维持山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初2636号第一项及诉讼费负担部分；二、撤销山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初2636号第二、四项；三、变更山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初2636号第二项为：莒县娃娃乐幼儿园于本判决生效后十日内付给莒县图书馆占用费77004元；四、驳回莒县娃娃乐幼儿园的其他诉讼请求；五、驳回莒县图书馆的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行返还义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。二审案件受理费1231元，由上诉人莒县娃娃乐幼儿园负担995元，被上诉人莒县图书馆负担236元。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十一月十三日法官助理张锦秀书记员陈飞羽