青海省西宁市中级人民法院执行裁定书（2020）青01执异229号案外人：陈×，公民身份号码：×××，男，1963年11月15日出生，汉族，住江苏省徐州市云龙区绿地世纪城****楼****。委托诉讼代理人：渭涓，青海诺誉律师事务所律师。申请执行人：浙江横店建筑工程有限公司，统一社会信用代码91330783731518532F,住所地：浙江省东阳市横店镇八仙街**。法定代表人：项正军，该公司董事长。被执行人：青海海宏房地产有限责任公司,统一社会信用代码:91630000710584469A,,住所地：青海省西宁市城**交通巷**银泰大厦法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱建伟，该公司员工。在本院执行浙江横店建筑工程有限公司与青海海宏房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人陈×对本院查封被执行人青海海宏房地产有限责任公司名下位于西宁市城西区西关大街26号4号楼1单元1181室房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人陈×称，贵院于2020年6月24日查封位于城西区西关大街26号4号楼1181室的房屋违反法律规定，且严重损害申请人合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，一、案外人与海宏公司在贵院查封该房屋前已经签订住宅认购协议。2019年1月18日案外人与海宏公司就案涉房屋已签订银色家园《住宅认购协议》，该协议虽然名为认购协议，但协议条款具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且案外人已按约定向海宏公司支付购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条，案外人已在贵院查封前签订住宅认购协议，且该协议系双方真实意思表示，案外人的合法权益应得以保护；二、在人民法院查封之前，案外人已合法占有案涉房产。案外人与海宏公司签订商品房买卖合同后，案外人按照合同约定的付款方式向海宏公司支付了购房款并合法占有该房屋；三、案外人已向海宏公司支付房屋价款。根据案外人与海宏公司签订的住宅认购协议，案涉房屋总价款为人民币1224876.60元，案外人已于2019年1月18日向海宏公司支付首付款700000元整，剩余尾款524876.60元办理贷款手续；四、因案涉房屋尚未办理竣工验收，致使案外人至今未能办理产权过户登记，案外人对此并无过错。综上所述，案外人执行异议符合上述法律规定情形。因此，该房产系案外人所有，请求解除西宁市城西区西关大街26号4号楼1单元1181室房屋的查封措施。申请执行人浙江横店建筑工程有限公司、被执行人青海海宏房地产有限责任公司均未提交书面意见。本院查明，浙江横店建筑工程有限公司与青海海宏房地产有限责任公司建设工程施工合同纠纷一案，最高人民法院（2017）最高法民终671号民事判决,判决：一、撤销青海省高级人民法院（2016）民初104号民事判决；二、青海海宏房地产有限责任公司于本判决生效后十五日内向浙江横店建筑工程有限公司支付工程欠款24488221.05元以及利息（自2016年12月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决给付之日止）；三、浙江横店建筑工程有限公司于本判决生效后十五日内向青海海宏房地产有限责任公司移交涉案工程竣工资料、图纸并配合办理竣工资料的备案手续；四、驳回浙江横店建筑工程有限公司的其他诉讼请求；五、驳回青海海宏房地产有限责任公司的其他反诉请求。如果未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决书生效后，因青海海宏房地产有限责任公司未履行义务，申请执行人浙江横店建筑工程有限公司向青海省高级人民法院申请强制执行，青海省高级人民法院于2018年7月13日以(2018)青执76号执行裁定书,裁定本案由本院执行。本院立案执行后，于2018年8月15日作出（2018）青01执239号执行裁定、执行通知书、申报财产令等文书，于2020年6月24日向西宁市不动产登记中心发出《协助执行通知书》，对被执行人青海海宏房地产有限责任公司位于青海省西宁市城西区西大街26号3号楼1单元1162、1172、1182、1212、1302室、4号楼1单元1102、1142、1151、1171、1181室、5号楼1单元1042、1193、5号楼2单元2031、6号楼1单元1041室共计14套不动产,位于城**海西路****楼**************；19号楼2单元2052室7套不动产予以查封，查封期限三年。2020年7月17日本院发出（2018）青01执239号《查封公告》，告知与上述查封财产的有关实际占有人或者房屋权属有争议的人，在七日之内向本院提出异议。案外人陈×得知后，遂于2020年9月11日向本院提出执行异议。另查明，青海海宏房地产有限责任公司因开发建设银色家园，于2019年1月18日，案外人（乙方）陈×与（甲方）青海海宏房地产有限责任公司签订了《银色家园住宅定购协议》一份，协议中约定，乙方购买甲方开发建设的银色家园4号楼1181室。其中建筑面积约为130平方米，房屋单价为9810元/平方米，总房款为1275300元，现支付认购金均为700000元。乙方在甲方通知之日起15日内选择付款方式按实际测绘面积支付剩余房款，逾期甲方将收回房屋，退回其交付的认购金。2019年5月13日，买受人陈×与出卖人青海海宏房地产有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，该合同约定，陈×购买西宁市城西区西关大街26号4幢1单元18层1181室，该房屋预测建筑面积为124.86平方米，其中套内建筑面积87.56平方米，分摊共有建筑面积37.30平方米。该商品房单价为每平方米9810元。房屋总价款为1224876.6元，付款方式：贷款方式付款：买受人应当于2019年1月18日前支付首期房价款人民币700000元。余款人民币524876元向贷款机构申请贷款支付。陈×提供了加盖青海海宏房地产有限责任公司财务专用章收据1份，2019年1月21日编号0066381的收据载明交款单位：陈×，人民币700000元，收款事由：银色家园4号1181室。购房款转账凭证为青海银行的客户回单打印凭证1张。陈×提供业主信息一览表，房屋交接验收单，以及养宠物协议书、安全消防协议书，前期物业服务合同等证据拟证明房屋已经办理了交接，并已经在2020年3月23日合法占有了案涉房屋。再查明，在执行异议审查期间，经向青海海宏房地产有限责任公司核实，该公司委托诉讼代理人证实案涉房屋的工程项目没有综合验收。本院要求陈×将剩余购房款524876元交付本院执行，陈×于2020年10月30日通过银行转账将剩余524876元购房款转账至本院案款账户，本院出具了编号00565008的票据，付款单位：陈×，收款项目：交海宏房地产银色家园4号楼1181室购房尾款，金额：524876元。本院认为，首先，本案系案外人陈×对执行标的提出的执行异议。本院查封的西宁市城西区西大街26号4号楼1单元1181室房产系青海海宏房地产有限责任公司名下登记的不动产。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭。经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，本院查封青海海宏房地产有限责任公司名下的房产，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权”的规定，查封措施并无不当。其次，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性和真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，陈×与青海海宏房地产有限责任公司在本院查封之前就案涉西宁市城西区西大街26号4号楼1单元1181室房产签订了《银色家园住宅定购协议》、《商品房买卖合同》并合法占有上述房屋，己按合同约定支付购房款700000元，并将剩余购房款524876元按照本院要求转入本院指定案款账户交付本院执行。因该工程项目尚未办理综合验收手续，故不是陈×的自身原因未办理过户登记。据此，案外人陈×的异议理由符合上述法律规定的情形。综上，虽然本院查封青海海宏房地产有限责任公司名下房产的执行行为符合法律规定，但案外人陈×提交的证据能够证明其对执行标的享有足以排除强制执行的权益，案外人陈×的异议请求成立，本院应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款之规定，裁定如下：中止对被执行人青海海宏房地产有限责任公司名下位于西宁市城西区西大街26号4号楼1单元1181室房产的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 蒋清燕审判员 许正芳审判员 司世江二Ｏ二Ｏ年十一月二日书记员 杨 杰附：本裁定的适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内进行审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条人民法院依照民事诉讼法第二百二十七条规定作出裁定时，应当告知相关权利人提起执行异议之诉的权利和期限。