杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初11187号 原告：杭州一方房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330109727622388R，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区心北路**。 法定代表人：姚兴友，执行董事。 委托诉讼代理人：胡光辉、罗绍康，浙江泰杭律师事务所律师。 被告：杭州星悦影视传媒有限公司，统一社会信用代码91330109MA27XT2331，住，住所地杭州市萧山区萧山经济技术开发区市心北路****/div> 法定代表人：汪岩超。 被告：汪红尧，男，1971年9月30日出生，汉族，住浙江省杭州市萧山区。 原告杭州一方房地产开发有限公司（以下简称一方公司）诉被告杭州星悦影视传媒有限公司（以下简称星悦公司）、汪红尧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依原告申请，于同年9月23日作出财产保全裁定，并采取了相应的保全措施。本案依法由审判员许璘哲适用简易程序并于同年10月9日公开开庭进行了审理。原告一方公司的委托诉讼代理人胡光辉、罗绍康及被告汪红尧到庭参加诉讼，被告星悦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告一方公司向本院提出诉讼请求：1.要求两被告支付租金470000元及违约金28500元；2.要求两被告支付房屋占有使用费1900000元并实际支付至腾房完毕之日止；3.要求两被告腾退房屋并将房屋恢复原状；4.本案诉讼费、保全费由两被告承担。事实与理由：2016年5月1日，被告星悦公司因业务发展需要向原告租赁位于萧山区××路××号××房的第三层共389平方米用于办公。双方约定年租金为350000元，合同期自2016年5月1日至2020年4月30日。2017年7月1日，双方重新签订租赁协议，约定由被告星悦公司向原告租赁1167平方米的商业用房，年租金为950000元，合同期限自2017年7月1日至2020年6月30日。合同生效后，被告星悦公司经常拖欠原告租金，后原告与被告星悦公司的实际控制人即被告汪红尧进行协商，双方在2019年6月19日签订《房屋租赁解除协议》，确认原告有条件免除470000元租金并收回商铺钥匙，被告汪红尧分两次结清全部1100000元租金等内容。后被告未依约支付租金亦未腾退房屋并恢复原状。2020年1月14日，原告向被告发送《通知函》一份并要求被告腾退，但未果。2020年7月，经原告现场查看，被告将室内吊顶、门、小便池等不可移动的装修进行了拆除，上述物品依约应归原告所有，被告无权拆除。 被告汪红尧辩称：案涉房屋租赁解除协议中，双方约定减免了租金470000元，原告现在又来主张，答辩人认为没有理由。答辩人当时通知了原告一名金姓负责人并告知其不租案涉房屋了，但是原告没有来收房，而且原告没有给答辩人开具已付的1100000元增值税发票。签订解除协议时，答辩人同俞兴昊口头约定，1100000元付掉之后就不再开具相应发票，并和应付的470000元租金冲抵掉，但上述金姓负责人并没有将答辩人的意见转达给原告，原告自身也有一定责任，且答辩人认为已经支付的1100000元也是多付的，如果说原告及时来收房，答辩人最多只需支付几十万元即可。答辩人逾期支付1100000元是事实，但款项结清之后便不再占有案涉房屋，原告并将案涉房屋底层楼梯口入户的门锁以及三楼的一扇门更换了锁芯，答辩人无法进入案涉房屋，当时房间内主要的东西都搬掉了，剩余的东西还在房间里，后来因为疫情答辩人便无法进入。直至2020年7月份，答辩人才进入房屋并将剩余办公用品搬走。期间，答辩人曾联系中间人来买受案涉房屋，但是因为疫情原因没能促成，原告在此期间也没有来催答辩人。因为原告已将案涉房屋的门上锁，故原告不应再主张违约金和占有使用费，而且原告的保证金也没有退还。室内有2、3扇门的边框和1个小便池被答辩人拆掉了，答辩人也曾电话联系原告到现场落实施工的方案，但是原告人员并没有到现场。 被告星悦公司未作答辩也未向本院提交任何证据材料。 经审理，本院查明如下事实： 2016年5月1日，原告与被告星悦公司签订《租赁协议》一份，载明：原告将坐落于萧山区市心北路228号、238－3号大成名座商业用房第三层出租给被告星悦公司作办公使用，建筑面积共389平方米，租期为四年，即自2016年5月1日至2020年4月30日等内容。被告汪红尧在上述合同被告星悦公司法定代表人或代理人处签字。 2017年7月1日，原告与被告星悦公司重新签订《租赁协议》一份，载明：原告将坐落于萧山区市心北路228号、238－3号大成名座商业用房出租给被告星悦公司作办公使用，建筑面积共1167平方米，租期为三年，即自2017年7月1日至2020年6月30日，第一年租金为950000元，在协议签订后三个工作日内支付，之后租金按年租金的7%递增；被告星悦公司在本协议签订之日向原告支付履约保证金150000元，租赁期满付清所有费用并腾空房屋且无违约行为的情况下，原告不计息退还；原告允许被告星悦公司在不影响结构安全及不改变房屋主体结构的前提下，交付首年租金并经原告书面许可后进行适应经营需要的装修；租赁期满后15日内，被告星悦公司应缴清所有水、电、燃气、物业管理等费用，将腾空及恢复的房屋与设施完好交还给原告，可移动装潢设备归被告星悦公司，不可移动装潢设备无偿归原告，原告不作任何补偿，原告要求恢复的，被告星悦公司应予恢复原状，如原告恢复的，所产生的费用由被告星悦公司承担；有下列情况的，原告有权提前解除协议，已付租金及履约保证金不予退还并按当年租金的3%承担违约金…不按约定支付租金超过15日的…不履行或违反协议约定的；租赁期满时未按规定腾空房屋或恢复原状的，每逾期一日应支付当年租金3%的违约金，同时履约保证金不予退还，逾期占用费按当年租金的2倍支付等内容。案外人俞兴昊在原告代表人处签字。 2019年6月19日，原告与被告汪红尧签订房屋租赁解除协议一份，载明：原告与被告汪红尧实际控制的被告星悦公司于2017年7月1日签订的房屋租赁合同，截至2019年5月31日止，被告汪红尧累计拖欠原告租金合计1570000元，由于被告2018年上半年提出1－2层未使用并要求退租，但未办理相关手续，原告根据实际情况同意减免470000元并同意被告汪红尧分二次结清全部租金并提前解除房屋租赁合同，该房屋租赁合同于2019年5月31日解除，被告汪红尧于2019年6月19日交原告1－2层商铺钥匙，原告同意被告汪红尧于2019年6月30日前支付500000元，2019年8月31日前一次性付清剩余600000元并腾空房屋，结清水电、物业等全部费用，并将相邻墙壁恢复原状，原告放弃巨额违约金；如果被告汪红尧于2019年8月31日前仍不能结清全部租金、未对相邻墙壁恢复原状，原告保留对被告汪红尧应付租金和违约金的追索权等内容。案外人俞兴昊在原告代表人处签字。 被告汪红尧分别在2019年8月8日及同年10月11日分两次向案外人俞兴昊转账500000元，并于同年11月19日向案外人俞兴昊转账100000元，共计1100000元。 2020年1月14日，原告向两被告寄送《通知函》一份，载明：截至今日贵司仍未按照协议的约定执行，对上述款项我公司曾多次催讨，直到2019年11月份才结清，且房屋仍在使用未腾空，为此，望贵公司收函后三天内腾空房屋，我司保留贵司逾期占用追诉的权利等内容。经查，上述函件于次日送达被告。 另查明，案涉房屋系毛坯交付给被告星悦公司，且后续由被告星悦公司进行了装修。案涉租赁协议解除后，室内隔墙存在拆除的情形，现被告已将其复原，但被告另外拆除的小便池、门框、吊顶等并未复原。 又查明，被告直至2020年7月底才将案涉房屋腾空。 另又查明，被告汪红尧曾系被告星悦公司的法定代表人，并且是星悦公司现任法定代表人汪岩超的父亲。 以上事实，由原告提供的租赁协议、房屋租赁解除协议、银行交易明细表、通知函、送达回证等证据及原告与被告汪红尧在庭审中的陈述等在案证实。 本院认为：当事人应当按照约定全面履行各自的义务。具体到本案，案涉租赁合同解除后，原告与被告汪红尧签订的房屋租赁解除协议应系双方真实意思表示，其效力应予确认。本案中，被告延期支付租金且直至2020年7月才腾空案涉房屋，故被告行为违约，原告有权要求被告支付房屋占用期间的占有使用费及违约金。至于占用使用费的具体标准，因原告所主张的两倍占有使用费明显过高且被告汪红尧亦不认可，故本院对合理的占有使用费（即按照年租金950000元标准计算自2019年9月1日起至2020年7月底并酌情扣除受新冠疫情影响的两个月，共9个月计712500.03元）予以确认；经本院审核，原告主张的28500元违约金（即按照年租赁950000元的标准×3%）合理，故本院予以确认。其次，至于原告主张的470000元租金，本院分析认为，双方在案涉房屋租赁协议的协商解除过程中，原告对被告的应付租金进行了减免，且双方在房屋租赁解除协议中对被告的欠付租金进行了结算并确定为1100000元，上述解除协议中虽载明“如果被告汪红尧于2019年8月31日前仍不能结清全部租金、未对相邻墙壁恢复原状，原告保留对被告汪红尧应付租金和违约金的追索权”，但并未对应付租金是否包括上述减免的470000元作出明确约定，尤其在没有其他有效证据且被告汪红尧不认可的情况下，应作出对原告不利的解释，故本院对原告主张的上述470000元租金不予支持。再次，对于原告要求被告就室内小便池、吊顶等固定装修恢复原状的诉讼请求，鉴于被告汪红尧称其无法继续完成后续的修复与施工，尤其在本院已支持原告所主张的违约金且相应修复标准与样式不明的情况下，本院对原告的该部分诉讼请求不予支持；如原告后续自行修复，就其支出的实际费用可另行向被告依法主张。此外，案涉租赁协议发生在原告与被告星悦公司之间，但鉴于被告汪红尧曾系被告星悦公司的法定代表人且系星悦公司现任法定代表人之父亲的特殊身份，况且被告汪红尧对于原告向其主张的案涉权利并未有否认的意思表示，被告汪红尧仅认为原告主张的金额过高，故本院对原告要求被告汪红尧共同承担被告星悦公司应负担的案涉法律责任的诉讼请求予以支持。综上，对于原告的诉讼请求中符合法律规定的合理部分本院予以支持。被告星悦公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告主张的事实及诉讼请求自行放弃抗辩的权利，本院依据查明的事实依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、杭州星悦影视传媒有限公司、汪红尧在本判决生效之日起十日内支付杭州一方房地产开发有限公司房屋占有使用费712500.03元； 二、杭州星悦影视传媒有限公司、汪红尧在本判决生效之日起十日内支付杭州一方房地产开发有限公司违约金28500元； 三、驳回杭州一方房地产开发有限公司的其余诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25988元，减半收取12994元，诉讼财产保全申请费5000元，共计17994元，由杭州星悦影视传媒有限公司、汪红尧负担5578元，杭州一方房地产开发有限公司负担12416元。 原告杭州一方房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费；被告杭州星悦影视传媒有限公司、汪红尧于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的诉讼费。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员  许璘哲 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  孙涵青