江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终1162号上诉人（原审被告）：涟水县汉邦置业有限公司，住所地涟水县涟城镇安东南路西侧。法定代表人：嵇春林，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙任公，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁孔建，江苏引航律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江苏涟水农村商业银行股份有限公司，住所地涟水县涟城镇涟州路**。法定代表人：郑淮，该公司董事长。委托诉讼代理人：魏家巍，江苏龙俊律师事务所律师。上诉人江苏涟水农村商业银行股份有限公司（以下称涟水农商银行）因与被上诉人涟水县汉邦置业有限公司（以下称汉邦公司）合同纠纷一案，不服涟水县人民法院(2018)苏0826民初7159号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。汉邦公司上诉请求：1、请求撤销原审判决，改判驳回原审原告起诉或诉讼请求；2、被上诉人承担上诉案件受理费。事实和理由：1、承诺书不是汉邦公司的真实意思表示，内容仅为意向书，至今没有法律效力，不能代替拆迁补偿安置协议。承诺书是在汉邦公司的负责人崔海林出于帮助涟水农商银行一同找政府解决涉案房屋拆迁安置的情况下出具，不是汉邦公司真实意思表示。从承诺书内容看，该承诺书没有明确产权调换的具体房号，没有产权调换差价结算内容，承诺书中写明的“按有关拆迁补偿政策执行”、“以房屋拆迁安置中心有关政策执行”、涟水县房屋征收管理办公室（以下称县拆迁办）签署的“以双方协议为准”均表明承诺书的内容属于意向书。涟水农商银行原法定代表人程明飞明确收到承诺书时，承诺书中已有见证单位盖章和签署的意见，以及认可县拆迁办出具的情况说明，也能够印证承诺书的内容仅为意向书。2、“以双方协议为准”属于承诺书内容，单方承诺之后，双方应签订正式协议，但双方最终未能签订正式协议。3、汉邦公司不是涉案地块的拆迁人，没有向涟水农商银行承担拆迁安置的法定义务，涉案被拆迁房屋，拆迁人和被拆迁人至今没有达成拆迁安置协议。涉案地块的拆迁人是涟水县土地储备城市资产投资发展中心（以下简称涟水城投中心），涉案地块出让方式为净地出让，崔海林与涟水县城市资产经营管理有限公司（以下简称涟水城资公司）达成招商引资协议也约定公房由政府出资拆迁安置，涉案房屋属于公房。4、一审以汉邦公司目前开发的房屋的楼层均价作为认定被拆迁房屋的补偿安置价值，没有事实和法律依据。一审应当对被拆迁的房屋进行评估。5、涟水城资公司与涟水农商银行就涉案房屋未达成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院依法不应受理。涟水农商银行辩称，1、因我方房子被强拆产生了债权，汉邦公司自愿承担该债务的清偿义务并出具了承诺书，我方接受了承诺书并同意相关条款，双方形成合意。原审确定的案由确实不妥，原审认为债权产生的原因基于物权法征收的事实，也不妥当，但是原审判令汉邦公司履行债务，属于法律适用正确，因此结果正确。2、关于本案核心问题是汉邦公司对清偿债务作出的承诺，我方接受相关条款，因此汉邦公司提出的谁是拆迁义务人、谁是拆迁主体、甚至谁是强拆人都不是本案的核心事实，在本案中无需查明。3、汉邦公司应当举证证明其意思表示不真实，显然上诉人达不到该证明标准。退一步讲，假使汉邦公司的意思表示确实不真实，并且有充分的证据，但也并不直接导致承诺书无效，只是产生了汉邦公司对该法律行为的撤销权。而汉邦公司显然已过了行使权利的除斥期间。4、无论我方的债权形成原因是被侵权还是被征收，均是上诉人应当以房屋来履行。但是以房屋履行已经不能实现，才变更为金钱给付履行。金钱的给付的数额应当按照申请评估的时间确定。原审判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。涟水农商银行向一审法院起诉请求：1、判决被告向原告支付安置房价款55667100元、搬家费26130元、装饰补偿费32671.5元、2019年8月20日之前的一、二层房租费4608752元。2、判决被告向原告支付利息，以60334653.5元为本金，自2019年8月27起按银行同期同类贷款利率计算至实际付清款项之日止。3、要求被告承担诉讼费、鉴定费。一审法院认定事实：原告对涟城镇安东路221号面积1272.72平方米土地原享有土地使用权，该土地上原告原有面东营业用房3310.75平方米，局部四层。2010年8月10日，被告汉邦公司与涟水县自然资源和规划局（原涟水县国土资源局）签订国有建设用地使用权出让合同，合同第四条约定：本合同项下出让宗地编号为2009-24号，坐落于西侧。合同第六条约定出让人同意在2010年8月14日前将出让宗地交付受让人，交付条件为现状土地条件，宗地上所有房屋拆迁安置以及所发生的所有费用由受让方负责，宗地外基础设施以现状为准。原告的上述营业用房被拆除后，原告遂找县拆迁办等相关部门进行交涉，要求签订拆迁安置协议。被告于2012年3月4日向原告出具承诺书，承诺书主要内容有：江苏涟水农村商业银行：你行所拥有的位于涟水县（原江淮商场）房地产，被县房屋拆迁安置中心拆除，经协商作如下安置补偿承诺：一、安置地点：现大润发面北对面第一排，安东路西侧，第二排，至东向西安置（规划楼号：回迁2号楼）。二、安置面积：一层1052.5平方米、二层1125.6平方米、三层住宅51.09平方米。三、拆迁房租经营损失补偿：1、一层、二层房租（1052.5*20800+1125.6*8000）*3%=92.69万元；2、搬家费2.613万元；3、装饰补偿费32671.5元，合计985701.5元。4、其中房租补偿时间为18个月，补偿时间以原测量时间为开始时间,2011年6月21日为起点。5、18个月后补偿方式，按照涟水县房屋拆迁安置中心有关政策执行。6、所有拆迁补偿款，交房时一起结算。四、安置房交房时间：保证在竣工验收合格后10日内交给贵行。承诺书上加盖了被告汉邦公司及汉邦公司当时法定代表人崔海林印章。2012年4月18日，涟水县人民政府房屋拆迁管理办公室作为见证单位在上述承诺书上签有“以双方协议为准”字样，并加盖了公章。被告对上述承诺书的真实性未表异议，但提出：1、根据拆迁政策法规应当是先签订协议，后拆迁，而原告称案涉房屋于2011年6月被拆除，而承诺书是2012年3月4日签署，这明显不合情理，实际是原告作为被告的持股公司和主要债权人强迫被告违背真实意思作出的承诺，被告作出上述承诺的目的是原告当时法定代表人找到被告当时法定代表人，声称房屋被拆对公司职工没法交代，请求配合出具一份承诺书，之后再按照工作流程向政府相关部门申请办理拆迁手续。2、承诺书对安置房号并未明确，承诺书只是面积确认书或意向书。3、承诺书对于安置面积只是初步的确认，而正式的安置协议对于调换面积的计算、结算及找补差价均有明确的约定。4、承诺书中写明“应按有关拆迁补偿政策执行”、“按照涟水县房屋拆迁安置中心有关政策执行”均表明承诺书的内容属于意向书，不能替代正式的协议。5、见证单位盖章下面手写“应以双方协议为准”，故被告的单方承诺不能解释为双方协议。6、承诺书不具备正式拆迁安置协议的条款。7、承诺书本质上不是赠与。本案审理过程中，被告原法定代表人崔海林在一审法院调查时陈述被告向原告出具承诺书属实，但当时原告的房屋已被拆迁，当时原告多次找县拆迁办解决没有结果，当时原告的当定代表人程明飞认为崔海林与县里关系不错，认为崔海林能找县里解决，就请崔海林出具承诺书，好给原告职工有个交代，因被告在原告处有贷款，同时崔海林当时也是原告董事，遂向原告出具了承诺书。崔海林同时还陈述原告的房屋实际应当由县里安置，因为当时涟水城资公司法定代表人杨亚专与崔海林签有一份协议，约定案涉宗地上公房由县里出资安置，民房由汉邦公司出资安置。原告当时法定代表人程明飞在一审法院调查时陈述当时原告的房屋被强拆后，程明飞安排职工找县拆迁办协商此事，一直没有结果，后来县拆迁办在汉邦公司的承诺书上加盖了印章，程明飞遂认为是县拆迁办给原告的真实东西。对于当时是否请崔海林出具承诺书以便给职工有个交代，程明飞表示记不清了。涟水县人民政府房屋拆迁管理办公室向一审出具情况说明，表示：1、汉邦公司出具承诺书的目的是为了中央城项目顺利推进，涟水农商银行要求汉邦公司对房屋补偿安置问题作出承诺，汉邦公司遂作出承诺的。2、承诺书县拆迁办签有“以双方签订协议为准”字样，是因为汉邦公司虽出具了承诺书，但承诺书不能代替安置协议，补偿安置事项应以协议为准。3、该宗地拆迁许可证载明的拆迁人为涟水城投中心，国有建设用地使用权出让合同中约定拆迁安置责任为土地受让方。审理中，被告还向一审法院提交2009年7月23日甲方为涟水城资公司、乙方为崔海林的协议，协议就涟地2009-24号地块出让条件达成协议，协议第二条约定：该地块上涉及到的所有公房全部由政府出资拆迁安置。该地块上除公房以外的其他建筑物为11.15万平方米，该部分不超出10%的房屋，即12.26万平方米以内的拆迁安置由乙方负责，超出部分由政府出资拆迁安置。审理中，被告向法庭提供案涉宗地上被拆迁人为韩凤英、杨士梅、林金波的房屋拆迁安置协议，协议载明的拆迁人均为本案被告汉邦公司、拆迁实施单位为涟水县房屋拆迁安置中心。中央城回迁2号楼于2015年通过竣工验收，因被告欠施工单位亚都建设集团有限公司工程款，亚都建设集团有限公司起诉主张对回迁2号楼行使优先受偿权，得到法院生效判决确认。一审法院于2019年9月20日作出（2018）苏0826执1269-3号执行裁定，裁定汉邦公司所有的中央城回迁2号楼101-113共13套商铺交付亚都建设集团有限公司，抵偿债务2623.38万元，上述13套商铺的所有权自本裁定送达时转移。被告表示回迁2号楼一至三层目前产权已不属于被告，无法向原告实际交付。江苏同方房地产资产评估规划勘测有限公司受一审法院委托于2019年8月28日作出苏同方【2019】（淮房）（法）（估）字第0015号房地产估价报告，按照2019年5月16日（申请评估日）市场价值进行评估，评估结果为：涟水县中央城回迁2号楼（涟水大润发超市北第一排）一层商业平均单价34290元/平方米，面积1052.5平方米，总价为3609.02万元；二层商业平均单价17145元/平方米，建筑面积1125.6平方米，总价为1929.84万元；三层住宅平均单价5452元/平方米，建筑面积51.09平方米，总价为27.85万元，合计总价5566.71万元。原告预交评估费60000元。一审法院认为，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。承诺通知到达要约人时生效。承诺生效时合同成立。原告的房屋被拆除后，找有关部门协商解决，目的是与拆迁安置义务人签订拆迁安置协议。被告向原告作出承诺，对原告的房屋安置位置（回迁2号楼）、安置面积（一层1052.5平方米、二层1125.6平方米、三层51.09平方米）、房租等费用补偿（合计985701.5元）、18个月后补偿方式、交付时间均予以明确，原告接收了被告的承诺书，并未提出反对意见，即表示被告的承诺内容符合原告的要约内容，被告的承诺生效，双方合同成立，承诺内容即成为合同内容。合同内容、合同形式由合同双方当事人约定，承诺书上虽有见证人县拆迁办注有“以双方协议为准”，但被告的承诺内容并未表示双方需要另行签订拆迁安置协议，故被告以承诺书不符合正式房屋拆迁安置协议的形式要件，认为承诺书是意向书或面积确认书，无法律依据，不予采纳。被告辩称出具承诺书承诺安置不是真实意思表示，而是受当时原告的法定代表人程明飞请托出具以应付原告单位职工，但该辩解未能得到程明飞证实，且县拆迁办出具的情况说明表示汉邦公司出具承诺书的目的是为了中央城项目顺利推进，故被告辩称作出的承诺不是被告的真实意思表示，依据不足，不予采纳。被告提供的崔海林与杨亚专签订的协议虽约定案涉宗地公房由政府负责安置，但被告与涟水县自然资源与规划局签订的土地出让合同约定，案涉宗地以现状交付，案涉宗地上的房屋拆迁安置补偿等所有费用由被告负责。崔海林与杨亚专协议签订在先，土地出让合同签订在后，且崔海林与杨亚专签订的协议对公房的范围指向不明，另被告提供的该宗地上被拆迁人为韩凤英、杨士梅、林金波的房屋拆迁安置协议均载明被告为案涉宗地的拆迁人，而拆迁人有义务负责安置补偿，故被告向原告作出安置补偿的承诺属于履行土地使用权出让合同约定的安置补偿义务的行为，不违反权利义务相一致原则，故被告所作的承诺合法有效，被告应按承诺履行义务。现被告承诺安置的回迁2号楼因被告欠他人债务被强制执行，客观上无法进行实物安置，故原告要求按市场价格予以补偿，予以支持。根据评估报告，安置的房屋总价5566.71万元，被告应当支付。承诺明确补偿的搬家费、装饰费合计58801.5元，被告应当支付。2011年6月21日起18个月过度期止于2012年12月21日，自2012年12月22日起按18个月以后补偿方式进行补偿，至2019年8月22日，计80个月，按被拆迁房屋的评估单价×合法建筑面积×0.25%/月计算，即6179360元，连同18个月过度期内一、二层房租费92.69元，合计房租费7106260元，原告主张给付4608752元，予以支持。逾期安置，原告可主张逾期安置过度费用至实际安置之日，现原告按银行同期贷款利率主张利息，无事实与法律依据，不予支持。一审法院判决：一、被告涟水县汉邦置业有限公司于判决生效后10日内支付原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司房屋拆迁补偿款、搬家费、装饰费、过度安置费等费用合计60334653.5元。二、驳回原告江苏涟水农村商业银行股份有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估费60000元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担。案件受理费343473元，由被告涟水县汉邦置业有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，一审法院认定事实除“中央城回迁2号楼于2015年通过竣工验收”外无误，本院予以确认。二审另查明，汉邦公司在二审陈述中央城回迁2号楼至今尚未通过竣工验收。程明飞出具说明称，原拆迁时，我是涟水农商银行的法定代表人，职务是董事长，当时我方房屋先被拆迁，后向汉邦公司要求出具承诺书，我方收到的承诺书上已有见证单位盖章和补充内容，对判决书中见证单位的说明予以认可。涟水农商银行的房屋被涟水县纪委牵头拆迁办组织拆除后，我代表涟水农商银行多次向拆迁办和县政府要求解决安置问题，但一直没有解决，时间长了（近两年），职工也要说法，当时汉邦公司系该地块的开发企业，具体的安置房源需要汉邦公司提供，但房屋系政府拆迁，最终需要政府解决拆迁补偿安置，为此，我找汉邦公司的负责人崔海林，因汉邦公司当时也是涟水农商银行的股东，经沟通，由汉邦公司向我行出具该承诺书，便于我行和汉邦公司一起找政府解决拆迁安置问题，在此情况下，汉邦公司出具该承诺书，但拆迁办代表县政府在该承诺书上注明具体的安置应当以双方签订的拆迁安置协议为准，后多次要求政府解决，但拆迁安置协议一直没有签订。拆许字（2010）第10号房屋拆迁许可证载明：抬头单位为涟水城投中心，拆迁范围为长青西大道北侧、安东路西侧（具体见规划红线图），拆迁实施单位为涟水县房屋拆迁安置中心。拆许字（2010）第13号房屋拆迁许可证载明：抬头单位为涟水城投中心，拆迁范围为长青西大道北侧、安东路西侧，拆迁实施单位为涟水县房屋拆迁安置中心。涟水县涟城街道房屋征收服务中心出具的落款时间为2020年8月13日的“中央城步行街拆迁情况说明”载明：对常青路居委会、农村信用社网点、市政公司、市政公司预制厂、三建公司、三建公司预制厂、水厂门市等公房没有补偿安置。本院认为，涟水农商银行在本案中依据汉邦公司2012年3月4日出具的承诺书要求汉邦公司承担民事责任，并不是按照拆迁安置补偿相关规定要求汉邦公司承担民事责任，故本案案由并非拆迁安置补偿合同纠纷，汉邦公司主张人民法院不应受理本案无事实依据，本院不予支持。即便汉邦公司不是涉案地块的拆迁人，但因本案并非拆迁安置补偿合同纠纷，汉邦公司以其不负有法定拆迁安置义务为由主张其不承担民事责任无事实依据，本院不予支持。国有建设用地使用权出让合同明确约定宗地上所有房屋拆迁安置以及所发生的所有费用由汉邦公司负责，如汉邦公司认为根据2009年7月23日协议约定，所有公房不应由其出资拆迁安置，可以另行向相关主体主张权利。即便汉邦公司出具2012年3月4日承诺书的目的是帮助涟水农商银行找政府解决涉案房屋拆迁安置问题，但因国有建设用地使用权出让合同明确约定宗地上所有房屋拆迁安置以及所发生的所有费用由汉邦公司负责，程明飞称具体的安置房源需要汉邦公司提供，县拆迁办也称涟水农商银行要求汉邦公司对房屋补偿安置问题作出承诺，汉邦公司遂作出承诺的，故不能据此认为政府不解决涉案房屋拆迁安置问题，汉邦公司就无需承担责任，汉邦公司依据2012年3月4日承诺书提供安置房源也符合国有建设用地使用权出让合同中的约定内容，故汉邦公司主张2012年3月4日承诺书不是其真实意思表示无事实依据，本院不予支持。虽然县拆迁办在2012年3月4日承诺书上注明以双方协议为准，此后双方也没有另行签订协议，但县拆迁办只是承诺书的见证单位，不能代替承诺方作出意思表示，县拆迁办注明内容不应成为汉邦公司意思表示的构成部分，故汉邦公司主张承诺书是意向性协议无事实依据，本院不予支持。承诺书中对将安置房屋面积及安置房交付时间有明确约定，虽然承诺书中没有写明具体安置房号、产权调换差价结算等内容，但承诺书并不是拆迁安置补偿合同，不应按照拆迁安置补偿合同条款对照要求承诺书内容；且中央城回迁2号楼101-113共13套商铺已经交付给亚都建设集团有限公司，汉邦公司已经表示回迁2号楼一至三层目前产权已不属于汉邦公司，无法向涟水农商银行实际交付安置房屋，承诺书已经不可能实际履行，其中是否缺少安置房号、产权调换差价结算条款已经没有实际意义。汉邦公司在二审陈述中央城回迁2号楼至今尚未通过竣工验收，当事人也未举证证明中央城回迁2号楼已经竣工验收，承诺书约定交房时间为竣工验收合格后10日内，一审法院已于2019年9月20日裁定汉邦公司所有的中央城回迁2号楼101-113共13套商铺交付给亚都建设集团有限公司，故一审法院依据2019年5月16日的市场价格判决汉邦公司承担赔偿责任并无不当。综上所述，汉邦公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费343473元，由上诉人涟水县汉邦置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈加雷审 判 员 许玉虎审 判 员 孙 洁二〇二〇年十一月十二日法官助理 刘 薇书 记 员 杨 晞