沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0106民初10681号原告：魏瑄达，男，汉族，1998年3月15日出生，住址辽宁省营口市站**。委托代理人：张爽，系辽宁沈川律师事务所律师。委托代理人：芦艳华，女，1976年7月21日出生，汉族，住址住址辽宁省营口市站**，系原告母亲。被告：辽宁方达房产开发有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人：伊双艳。被告：辽宁利达行房地产顾问有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人：邵玉林。原告魏瑄达与被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日受理后，依法适用简易程序，由审判员孙景坤独任审判，公开开庭进行了审理。原告孙大为及其委托代理人张爽、芦艳华到庭参加了诉讼，被告辽宁方达房产开发有限公司、辽宁利达行房地产顾问有限公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告魏瑄达诉称，2019年5月18日，原告通过某房产中介得知被告辽宁方达房产开发有限公司有商品房欲出售，于是在中介的介绍下交纳2万元的中介费（同时承诺：该两万元可以抵顶购房款），1万元的认购定金；5月20日，在中介的带领下，原告到被告一售楼处购买房产，经双方协商后，签订商品房买卖合同一份，房屋地址为：沈阳市铁西区利达行金誉小区1期1幢1单元8层7号，建筑面积92.42平方米，总金额924108元，首付款按照总房款的2%支付，当日原告交纳首付歡184108元。该合同第三条约定：“商品房用途为住宅，建筑层数地上16层；第八条约定：出卖人应当在2019年10月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备下列第1种条件（该商品房经验收合格），并符合本合同约定的商品房交付给买受人使用……；”然而截至2020年被告的售楼员联系到原告告知可以办理房屋交付使的手续，此时距离双方约定交房日期己经过了7个月有余，严重违反双方合同的约定，根据双方签订的买卖合同第九条的规定“逾期交房超过30日，买受人有权解除合同，并按买受人累计已付款的叁％支付违约金……”，据此，原告可以主张解除双方的买卖合同并要求波告支付违约金；之后，原告到出售的房屋处发现：房屋楼层并非双方合同约定的16层封顶，被告存在欺诈的行为，严重影响了原告购房的条件，亦构成重大违约；此时原告才发现，双方签订的合同加盖的是另外一家房产中介的合同章（即被告二辽宁利达行房地产顾问有限公司的合同专用章）。另外，原告到房产部门查询房屋备案情形被告知：“案涉的房屋买卖合同并没有在房产部门登记备案。”询问售楼人员原由才知晓：该房屋为旧房改造工程，房屋的销售手续办理困难，现在无法到房产部门办理备案登记。原告有理由认为被告并非案涉房屋的所有权人，其是在故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实，该合同己经无法达到继续履行的条件。原告诉至法院，请求法院判令1、二被告共同退还原告缴纳的位于沈阳市铁西区房屋的首付款184108元及暂计利息金额3万元，（以首付款184108元为基数，按照月息2分，自2019年5月20日起至实际返还之日止）；2、二被告共同双倍退还原告缴纳的购房定金2万元；3、二被告共同赔偿原告损失2万元及利息2000元；4、二被告共同给付原告违约金6423元；5、诉讼费二被告承担。被告辽宁方达房产开发有限公司未答辩。被告辽宁利达行房地产顾问有限公司未答辩。经审理查明，2019年5月20日，原告魏瑄达与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司订立《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告辽宁方达房产开发有限公司出售的利达行金誉第一期第一幢1单元8层7号的房屋，但对于房屋准确地址、面积，合同中均未约定，房屋总价款924108元，其中首付款194108元，房屋贷款73万元。合同约定出卖人应当在2019年10月31日前在经验收合格的条件下将房屋交付买受人使用。出卖人未按约定期限交付的，逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。原告于2019年5月18日向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付定金10000元，向沈阳风源吉房产销售有限公司支付中介费20000元，后于合同签订当日向被告辽宁利达行房地产顾问有限公司支付购房首付款194108元。原告另向法庭提交了照片、微信聊天记录及视听资料等证据，主张涉案房屋因被告欠缺销售手续不能正常办理房屋备案，且购买房屋时被告知总共16层，现增加三层，影响了原告对楼层的选择，而被告于2020年7月才通知原告办理入住手续，已经严重构成违约，故原告要求解除商品房销售合同，由被告返还已付购房款，承担违约责任并赔偿损失。上述事实，有当事人的陈述、原告提供的商品房销售合同、照片、微信聊天记录、收款收据两张、付款凭证一份、视频光盘、录音光盘及文字资料一份在卷为凭，经开庭质证，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”本案中，原告与被告辽宁利达行房地产顾问有限公司签订商品房买卖合同，并向其支付了购房首付款及定金，双方形成的买卖合同关系合法有效，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司应当按照合同约定履行合同义务。二被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃答辩及质证权利，原告主张被告严重逾期履行交付房屋的义务，本院予以采信，原告有权解除商品房买卖合同，并要求出卖人被告辽宁利达行房地产顾问有限公司返还已付购房首付款184108元，被告辽宁方达房产开发有限公司未在商品房买卖合同中加盖公章予以确认，原告要求其共同承担责任无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张的违约责任问题，原告支付被告辽宁利达行房地产顾问有限公司定金10000元，依据定金罚则，其主张双倍返还定金于法有据，本院予以支持，另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，同时约定定金及违约金的，守约方可选择适用，故对于原告要求被告按已付款3%支付违约金的主张，本院不予支持。关于原告主张的首付款利息问题，合同约定逾期交付房屋超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，而本案立案后，被告于2020年8月22日收到起诉状副本，故应当视为解除合同通知于当日到达被告，且买卖合同已经解除，被告辽宁利达行房地产顾问有限公司应当于2020年9月21日前返还首付款184108元，被告未能返还，应当自2020年9月22日起给付原告利息，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于原告主张的中介费损失20000元及利息2000元，该中介费属于因被告违约给原告造成的实际损失，本院予以支持，利息部分于法无据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告魏瑄达购房首付款人民币184108元；二、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内给付原告魏瑄达购房首付款的利息，以184108元为基数，自2020年9月22日起至被告实际给付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；三、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内向原告魏瑄达双倍返还定金人民币20000元；四、被告辽宁利达行房地产顾问有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告魏瑄达中介费损失人民币20000元；五、驳回原告辽宁利达行房地产顾问有限公司的其他诉讼请求。如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2619元，由被告辽宁利达行房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  孙景坤二〇二〇年十一月二日法官助理付玉书记员蔡鲁宁本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。