台州市椒江区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙1002民初3260号原告（执行案外人）：郭李妹，女，1982年11月21日出生，汉族，住广西北海市海城区。委托诉讼代理人：林鑫，浙江台信律师事务所律师。被告（申请执行人）：平安银行股份有限公司台州分行，住所地浙江省台州市经济开发区白云山南路****。负责人：单伟平，该行行长。委托诉讼代理人：卢修永，浙江星册律师事务所律师。委托诉讼代理人：张强，浙江星册律师事务所律师。第三人（被执行人）：章丽君，女，1975年3月15日出生，汉族，住浙江省台州市路桥区。原告郭李妹为与被告平安银行股份有限公司台州分行（以下简称平安银行台州分行）、第三人章丽君案外人执行异议之诉一案，于2020年7月16日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。原告郭李妹的委托诉讼代理人林鑫、被告平安银行台州分行的委托诉讼代理人卢修永、张强到庭参加诉讼。第三人章丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告郭李妹向本院提出诉讼请求：不得对坐落于北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区爱丁堡8幢2911号房产（以下简称本案讼争房产）强制执行，并解除对该房产的查封。事实和理由：2019年4月9日，原告郭李妹与第三人章丽君签订二手房买卖合同，约定原告郭李妹以40万元价格购买第三人章丽君所有的本案讼争房产。2019年3月26日，原告郭李妹预付购房定金2万元，后分别于同年4月9日、4月15日、4月16日各支付购房款25万元、10万元、3万元，并自2019年4月，原告郭李妹已合法占有、使用本案讼争房产。被告平安银行台州分行因与第三人章丽君申请支付令一案，本院以（2019）浙1002执2627号执行裁定，查封了本案讼争房产。原告郭李妹认为，其与第三人章丽君签订的二手房买卖合同，系双方真实意思表示，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，其在本院查封前已签订书面买卖合同，也已支付全部价款并已合法占有本案讼争房产，且本案讼争房产未办理过户登记非因其自身原因，实践中，能够归责于买受人的原因分为三个层面，一是对他人权利障碍的忽略，二是对政策限制的忽略，三是消极不行使登记权利，其明显不存在这三类情形。在其与第三人章丽君的房屋买卖合同中，双方明确约定因其是借款买房，后期需办理贷款以偿还前期借款，故双方于2021年4月14日前办理过户手续，现该期限尚未来临，其作为买受人的物权期待权应予保护，至于在这期间内何时办理过户登记手续，是其对自身权利的处分，不能以此认定其消极行使权利。最高人民法院九民会议纪要第127条也规定，买受人只要有向出卖人提出办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合“非因买受人自身原因未办理过户登记”，即使买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定。现其在购房后一段时间内才能办理过户登记的情况下，第三人章丽君即出卖人通过公证方式委托案外人蔡卓勇在2021年4月14日前协助其办理过户登记等相关手续，应是一种积极行为，且未办理过户登记手续有合理的客观原因，一是约定的办理过户手续时间尚未届满，本案讼争房产于2019年10月17日被查封，离其购买时间仅隔半年，但离约定的办理过户手续时间尚有一年多，其在主观上不存在怠于行使权利的故意，二是其购买本案讼争房产是为给年老的父亲养老居住，其一直为兼顾保障父亲居住和办理贷款用于归还前期买房借款努力，未办理过户登记手续是受制于按揭贷款的客观结果。综上，其对本案讼争房产享有的权益能够排除本院的执行，本院驳回其异议请求的（2020）浙1002执异23号执行裁定，缺乏事实和法律依据，故提起本案诉讼，请求支持如前之诉请。被告平安银行台州分行辩称：原告郭李妹的请求不能成立，应予驳回。第一，原告郭李妹在与第三人章丽君签订的买卖合同中没有约定本案讼争房产的过户时间，其可以随时要求办理过户手续。在2021年4月14日前办理过户手续，是第三人章丽君委托公证中的委托截止日期，这个时间与约定过户时间是不同概念，原告郭李妹在第三人章丽君办理公证前、办理公证后都随时可以要求办理过户，其认为何时办理过户是其自身权利，但可办而不办，就是其自身原因，理应对本案讼争房产未办理过户承担责任。第二，原告郭李妹认为购买房屋是为给其父亲居住，而办理按揭贷款时因其父亲年老被拒绝，这不是事实。原告郭李妹提供的证据说明本案讼争房产与其父亲没有任何关系，房屋贷款应当在产权过户后才可以办理，不可能涉及到其父亲的问题，因此银行是否拒绝按揭贷款，并不是其未办理过户的客观理由。委托公证是买卖合同中约定的内容，也是原告郭李妹与第三人章丽君履行合同中的程序，与原告郭李妹有没有提出办理过户登记的请求，不是一个概念，原告郭李妹应提供其向第三人章丽君要求办理过户的证据，而不能以公证书体现，且在办理公证之后，原告郭李妹还是可以随时要求第三人章丽君办理过户。第三，原告郭李妹在法院查封之前已经合法占有本案讼争房产的证据不足，其提供的物业公司出具的证明、两个缴费凭证，都是2020年4月份的材料，完全是为诉讼去缴费、去让物业公司出具证明，不能证明法院查封前其已经实际占有该房产。物业费可能按年支付，但水电费都是按月支付的，原告郭李妹应提供去年4月至法院查封前的缴费情况。综上，原告郭李妹不具有无过错买受人的物权期待权，虽然在法院查封本案讼争房产前其已签订了买卖合同，也付清了房款，但其实际占有本案讼争房产的证据不足，又对未办理过户手续存在过错，故其诉讼请求的理由不能成立，应予驳回。至于原告郭李妹在本案中产生的损失，其可以向第三人章丽君要求赔偿，但应当另案解决，通过其他法律途径实现救济。第三人章丽君未作陈述。原告郭李妹为支持其诉讼主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据一：二手房买卖合同、承诺书各一份，证明原告郭李妹与第三人章丽君买卖本案讼争房产的事实。证据二：公证书一份，证明第三人章丽君委托案外人蔡卓勇办理本案讼争房产转让等相关事宜，委托期限至2021年4月14日止的事实。证据三：微信支付帐单详情四份，微信支付交易明细证明二份，帐户交易明细一份（三张），解押收据、“特此证明”各一份，证明原告郭李妹已付清购房款的事实。证据四：居住证明、帐单详情各一份、物业公司收款收据二份，证明原告郭李妹在本院查封前已实际占有本案讼争房产的事实。证据五：房产证、不动产登记信息查询证明、北海市不动产登记资料查询结果证明各一份，证明本案讼争房产为第三人章丽君所有及被本院查封的事实。证据六：本院（2020）浙1002执异23号执行裁定书一份，证明原告郭李妹的执行异议申请被本院驳回的事实。被告平安银行台州分行的质证意见：对证据一中的二手房买卖合同存疑，合同的第四页与前三页非一次性形成，不仅在内容上有冲突，在条文上也不一样，第三页称“三方”，第四页称“双方”，这份合同存在瑕疵，很可能是伪造的或后补的，因此，买卖合同、承诺书的真实性请求法院核实。对证据二公证书的真实性无异议，但该公证书与买卖合同没有直接联系，合同中没有对办理过户的时间进行约定，委托事项有截止时间在公证书中也是常见的现象。对证据三，因其没有参与，对实际支付情况不清楚，所以对证据的真实性不发表意见，但案外人蔡卓勇支付给第三人章丽君的款项是否是本案的购房款，存在疑问。如果原告郭李妹于2019年4月16日即已付清全部房款，那就可以办理过户手续了，可办而不办，就不能阻止本案的执行。对证据四的居住证明，现实中物业公司出具证明比较随意，但证明上加盖了新营社区居委会的公章，反而说明该证明的不真实性，居委会证明小区居民的居住情况，不太现实，从房产登记上看，房屋还登记在第三人章丽君的名下，作为物业公司、居委会也不会知道第三人章丽君的关系。对物业公司的收款收据，显示的是2020年3月以后对公摊物业费、水电费的收取情况，对2019年10月份之前的交费，没有凭据。原告郭李妹是为了本案诉讼才去交纳以上费用。对证据五、证据六的真实性无异议，但对证据六法院的裁定书中认定的事实，应以本案查清的事实为准，对认定原告郭李妹因自身原因未办理本案讼争房产的过户予以认可。针对被告平安银行台州分行的质证意见，原告郭李妹补充说明：因其是借款买房，买卖合同约定其应在办理完公证委托后付清房款，其付清房款后还需要办理按揭贷款，可当时找不到合适名字过户，银行贷款又是专款专用，不会直接把钱打给其，而是打到第三人章丽君的账户，所以在第三人章丽君办理了公证委托后，其要求第三人章丽君签署承诺书，留一张空白的银行卡并与密码一起交其保管。被告平安银行台州分行为支持其主张，向本院提交并当庭出示了下列证据：证据七：本院（2019）浙1002民督382号支付令一份，证明被告平安银行台州分行对第三人章丽君享有债权。证据八：本院（2019）浙1002执2627号之一执行裁定书一份，证明本院查封本案讼争房产的事实。原告郭李妹的质证意见：由法院认定。第三人章丽君未提供证据，也未发表质证意见。本院认证如下：原告郭李妹提供的证据二、证据五，被告平安银行台州分行对证据的真实性无异议，本院予以采信。对被告平安银行台州分行提供的证据七、证据八，因是本院的生效法律文书，本院直接予以认定。对原告郭李妹提供的证据一，经核对原件特别是合同经纪方北海和家乐房地产营销策划有限公司的骑缝章，被告平安银行台州分行也没有证据证明该合同虚假或补签，故本院对该证据予以采信。原告郭李妹提供的证据三、证据四，支付凭证与第三人章丽君的“特此证明”相互印证，被告平安银行台州分行也没有提供证据证明自己的反驳主张，故本院均予采信。至于原告郭李妹提供的证据六，是本案的程序问题，认定本案事实应以本案查明的事实为准。据此，结合原告郭李妹、被告平安银行台州分行的庭审陈述，本院认定如下事实：本案讼争房产坐落于广西北海市冠岭路86号嘉和冠山海东区××幢××号，房产证号为桂（2018）北海市不动产权第00703**，登记的权利人是第三人章丽君，单独所有。2019年3月26日，案外人蔡卓勇微信支付给第三人章丽君2万元。2019年4月9日，原告郭李妹与第三人章丽君及案外人北海和家乐房地产营销策划有限公司签订二手房买卖合同，约定第三人章丽君将本案讼争房产出卖给原告郭李妹，价款为40万元，签订本合同时支付2万元作为定金，首期房款25万元由原告郭李妹于还贷日直接存入第三人章丽君的还贷银行卡，用于办理提前还清贷款，余款13万元由原告郭李妹于办理完公证委托时支付给第三人章丽君。该合同第四条约定，第三人章丽君在办理交易过户手续前，应保证本案讼争房产上无任何负担，第十条约定，本案讼争房产售价40万元，原告郭李妹过户前已支付27万元，包括由案外人蔡卓勇微信转入的定金2万元和原告郭李妹建行帐户转入作为第三人章丽君提前还贷专用的25万元，剩余尾款13万元于办理完公证委托书当天一次性支付，因原告郭李妹还找不到合适的名字过户，所以暂时公证委托，又因原告郭李妹是借款买房，后期需办理贷款，所以第三人章丽君给原告郭李妹留一张空白的银行卡，并与密码一起交给原告郭李妹保管，以便原告郭李妹收回卖房款，第三人章丽君不得擅自挂失该银行卡，并确保密码正确无误。同日，第三人郭李妹出具承诺书，保证自己提供的银行卡取款密码正确无误，不擅自挂失、补办、修改密码，不擅自开通网上银行等。同日，原告郭李妹通过中国建设银行股份有限公司北海支行转帐给第三人章丽君25万元，注明是房款，同时又批注“用于办理银行解押”。第三人章丽君也于同日出具解押收据，载明收到原告郭李妹购房的预付款27万元，用于办理银行解押。2019年4月15日，案外人蔡卓勇两次微信转帐给第三人章丽君共10万元，并注明是支付本案讼争房产的房款。同日，第三人章丽君与其丈夫林子明出具委托书，载明委托蔡卓勇代为办理本案讼争房产的与买方签订房地产买卖合同、协助买方办理按揭贷款、转让过户、转让纳税申报等事宜，并载明委托期限自该委托书签署之日起至2021年4月14日止。2019年4月18日，广西壮族自治区北海市公证处作出（2019）桂北证内字第2183号公证书，证明该委托书系第三人章丽君及其夫林子明出具。在此前后的某一时间，第三人章丽君出具“特此证明”，内容为原告郭李妹委托案外人蔡卓勇代转剩余13万元房款，其已收到原告郭李妹本案讼争房产的全部房款40万元。2019年11月7日，北海市自然资源局向本院出具查询结果证明，证明本案讼争房产上无抵押登记。2020年4月20日，南宁嘉和物业服务有限公司北海分公司爱丁堡物业服务中心和北海市海城区新营社区居民委员会共同出具证明，证明原告郭李妹自2019年4月至今一直居住于本案讼争房产内，并每月结清物业费、水电费和公摊费用。另查明，被告平安银行台州分行与第三人章丽君申请支付令一案，本院于2019年5月28日作出（2019）浙1002民督382号支付令，责令第三人章丽君归还给被告平安银行台州分行借款227349.33元并支付利息、罚息等，申请费1626元，由第三人章丽君负担。该支付令生效后，被告平安银行台州分行申请执行，本院于2019年10月17日作出（2019）浙1002执2627号之一执行裁定，并于同年10月21日查封了本案讼争房产。原告郭李妹向本院提出执行异议，本院于2020年6月10日作出（2020）浙1002执异23号执行裁定，驳回原告郭李妹的异议请求。原告郭李妹不服，于法定期限内提起本案诉讼。本院认为，原告郭李妹对本案讼争房产享有的民事权益能否排除本院的执行，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。该条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。根据该条规定，买受人的物权期待权要得到法院的保护，必需同时满足以上四个要件。本案中，被告平安银行台州分行对第三人章丽君申请实现的债权是金钱债权，在本院查封本案讼争房产前，原告郭李妹与第三人章丽君也已签订合法有效的书面买卖合同，并已支付全部价款且已经合法占有，因此，本案讼争房产未办理过户登记能否归责于原告郭李妹，成为本案的争议焦点。从原告郭李妹与第三人章丽君签订的二手房买卖合同第十条“因买方还找不到合适的名字过户，所以暂时公证委托”、“由于买方是借款买房，后期需要办理贷款。所以卖方给买方留一张空白的银行卡和把密码一起交给买方保管”等约定以及双方没有约定具体的过户时间看，原告郭李妹并不急于办理本案讼争房产的过户，结合原告郭李妹按照合同第二条B项的约定在2019年4月15日即为第三人章丽君“垫资”25万元用于解除本案讼争房产的抵押，在2019年4月18日第三人章丽君办理委托公证时已付清全部买房价款，及原告郭李妹不认为第三人章丽君有违反合同义务行为的陈述和未提供证据证明其于2019年4月18日以后曾要求第三人章丽君协助办理过户或者曾向房屋登记机构递交过过户登记材料等事实，本院认定原告郭李妹未办理本案讼争房产的过户，是因“找不到合适的名字过户”。而能够办理过户却未办理，应归责于原告郭李妹。原告郭李妹根据公证的委托书主张其于2021年4月14日前均可请求办理过户，但一方面其称是借款买房，需按揭贷款还债，另一方面又只要求第三人章丽君公证委托他人协助办理过户手续而不约定具体的办理过户时间，在具备办理过户条件的情况下也不要求过户，且2021年4月14日也只是第三人章丽君委托案外人蔡卓勇办理交易本案讼争房产相关事宜的截止时间，对原告郭李妹并不具有约束力，相反，根据原告郭李妹自认蔡卓勇是其同事的事实，有了该委托，更方便原告郭李妹随时请求办理过户手续，故本院对原告郭李妹的其未消极行使权利的主张，不予采信。综上，原告郭李妹对本案讼争房产享有的民事权益不足以排除本院的执行，本院对其请求不予支持。第三人章丽君经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本院对本案的审理。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条、第三百一十二条第一款第（二）项的规定，判决如下：驳回原告郭李妹的诉讼请求。本案受理费7300元，由原告郭李妹负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。审 判 长  叶华斌审 判 员  邵 丹人民陪审员  韩希春二〇二〇年十一月十二日书 记 员  王 婷?附件：本案判决所依据的法律和法规《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的;（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。