湖南省永兴县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1023民初2177号 原告：何昭华，男，1964年8月12日出生，汉族，湖南省永兴县人，住湖南省永兴县（朝阳）。 委托代理人：李浪兵，永兴县维群法律服务所法律工作者，一般代理。 被告：汇华房地产开发有限公司（原郴州市汇华房地产开发有限公司），住所地湖南省郴州市北湖区湘南国际物流园长信广场办公楼**。 法定代表人：陈湘金，系该公司董事长。 被告：郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司，住，住所地湖南省永兴县便江镇龙山路**祥家园一楼门面）。 负责人：刘似杨，系该公司总经理。 二被告共同委托代理人：林军，湖南金鸥律师事务所律师，一般代理。 原告何昭华与被告汇华房地产开发有限公司（简称汇华公司）、郴州市汇华房地产开发有限公司永兴县分公司（简称汇华永兴分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理，适用简易程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告委托代理人李浪兵，二被告共同委托代理人林军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何昭华向本院提出诉讼请求：一、依法判令被告立即为原告办理不动产权证；二、责令被告支付原告违约金2088元；三、由被告承担诉讼费用。 事实与理由：2011年，被告在永兴县××路××号××开发房地产，2011年10月25日，原告与被告汇华公司签订《商品房买卖合同》，被告汇华公司将其开发的楼盘峥嵘家园的Ｂ栋5单元506室售与原告，同时合同第十五条第2款约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告按已付房款的1%向买受人支付违约金，之后，原告按约履行义务分期分批向被告汇华永兴分公司支付房款，并缴纳水电落户费2935元及预交办证费用，至2012年7月份交付使用，随即，原告开始装修，2013年原告顺利进伙，可是被告至今未为原告办理不动产登记证，双方发生纠纷。另外得知，被告汇华公司与原告签订了商品房买卖合同，被告汇华永兴分公司收取购房款、办证费、水电落户费，现因被告汇华永兴分公司不具有法人资格，民事责任应当由被告汇华公司承担。为此，特具文起诉，请求判如所请。 被告汇华公司、汇华永兴分公司共同答辩如下：1、被答辩人的诉讼请求一，请求依法判令被告立即为原告办理不动产权证的诉讼请求违反法律规定，答辩人即本案被告没有办证的职能及权力，根据《民事诉讼法》有关规定，依法应予驳回该不符合法律规定且不明确不具体的诉讼请求。根据有关法律行政法规的规定，办理房屋产权证的主体是买受人，而房产开发企业只有向有关部门提供办理产权证登记所需的相关资料及配合、协助买受人办理房产证的义务。2、本案峥嵘家园项目部所开发的实际投资人是代林峰，其与汇华公司签订了内部项目管理协议书，约定该项目由代林峰投资兴建，独立承担一切民事责任，该项目部的楼盘其他楼幢在多年之前，由于各业主的积极配合，房屋产权证均已办出，而本案所涉的峥嵘家园B栋由于政府职能部门及被答辩人（被答辩人没有出具办证授权委托书，没有缴纳房屋维修基金，没有到税务部门缴纳契税）等多种原因造成至今没有办理房屋产权证的结果，而且该幢的总证在办理当中，能够办理房屋分证。因此，将不能及时办证的违约责任归纳于被告一方显失公平，原告也有过错，被告应不予承担违约责任。 3、汇华永兴分公司不具有独立的法人资格，是在总公司营业执照核准的业务范围内开展业务，不应独立承担民事责任。 经审理查明：2012年1月18日，原告与被告汇华公司签订一份《商品房买卖合同》。合同的第一条约定：出卖人以拍卖方式取得位于永兴县××路××号××的地块的土地使用权。第三条约定：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第Ｂ幢五层506号房，该商品房的用途为住宅，属砖混结构，层高为3.0米，建筑层数地上五层，地下0，地下**房建筑面积114.15平方米。第四条约定：按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米1649.2元，总金额壹拾捌万捌仟捌佰叁拾捌元整。第六条约定：签订本合同时付138838元，余50000元交房时付清。第八条约定：出卖人应当在2012年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第十五条：关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告依合同的约定支付该购房款188838元，被告汇华公司依约定交付了房屋，原告对房屋进行了装修并居住。因被告未办理诉争房产的整栋楼房的不动产的产权总证，无法在约定的期限内提供资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房屋的房地产权属证。原告诉至本院，要求被告办理不动产权证，并承担违约责任。 上述事实有原告提交的《商品房买卖合同》，购房的收款收据，交纳水电落户费，办理房产证款以及双方的陈述予以证实，足以认定。 本院认为：本案争议的焦点是：被告汇华公司是否违约，原告的诉请是否支持，阐述如下： 根据法律的规定，依法成立的合同受法律的保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照合同的约定履行自己的义务。因不履行合同或者履行合同不符合规定，应承担违约责任。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。本案的原告已按合同的约定支付清了购房款，被告汇华公司亦交付了房产。依照合同第十五条的约定，被告汇华公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记的资料报产权登记机关备案。但被告汇华公司至今未提供资料报产权登记机关备案，致使原告无法办理房屋不动产权证，被告的行为已构成违约。应承担违约责任。故原告要求被告承担违约金的诉讼请求符合合同的约定，本院予以支持。但原告支付的房款为188838元，故依合同约定的违约金应为1888.38元，超过部分不予支持。原告要求被告为原告办理不动产权证没有法律的依据，亦不符合合同的约定，合同没有约定被告办理不动产权证，但被告有协助的义务，应当提供办理不动产权证的资料。根据法律的规定，被告汇华永兴分公司不具有法人资格，其责任由汇华公司承担。故原告要求被告汇华永兴分公司承担责任没有法律依据，应予以驳回。 综上所述：依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条，第五十二条，第六十条，第一百零七条，第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三个月内协助原告何昭华办理所购房屋不动产权证。 二、限被告汇华房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内支付原告何昭华违约金1888.38元。 三、驳回原告何昭华的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取105元，由被告汇华房地产开发有限公司负担55元，由原告何昭华负担50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  张灿玺 二〇二〇年十一月十七日 法官助理刘思思 书记员曹柏慧 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国公司法》 第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。 公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。