河北省黄骅市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0983民初3723号 原告：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞公司），住所地：河北省沧州市渤海新区北海宜城尚苑2-1-103室。 法定代表人：于文涛，总经理。 委托诉讼代理人：陈林，河北铭晖律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王金英，女，1958年9月15日出生，汉族，公司员工，住河北省沧州市渤海新区。 被告：沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会（以下简称海天雅居业委会），住所地：河北省沧州市渤海新区海天雅居小区。 负责人：周焕焕（周璇），主任。 委托诉讼代理人：崔爱梅，女，1965年10月2日出生，汉族，高中文化，住河北省渤海新区。 委托诉讼代理人：时振杰，男，1965年1月8日出生，回族，高中文化，住河北省渤海新区。 原告图瑞公司与被告海天雅居业委会委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。 2 原告图瑞公司的委托诉讼代理人陈林、王金英，被告海天雅居业委会的负责人周焕焕（周璇）及其委托诉讼代理人崔爱梅、时振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告图瑞公司向本院提出的诉讼请求：一、判令被告偿还原告垫付的车位拓展费、外墙保温费维修费、监控改造安装费、电费共计120077元；二、诉讼费由被告方承担。 事实与理由：原被告于2014年12月16日建立物业服务合同，约定2017年8月7日合同到期。2017年合同到期后，经双方协商，原告又继续服务到2018年9月9日。2015年，因海天雅居小区车位紧张，被告商请原告对车位数量进行拓展，并增加减速带，同时更换10号楼台阶，并由原告先行垫付全部费用。后经被告确认，原告垫付的费用总额为50000元。2016年雅居小区2号、3号、5号、6号、8号、9号楼的外墙保温均出现损坏，被告商请原告垫付费用对外墙保温进行维修。原告选聘施工队对损坏的外墙进行维修。后经三方确认，原告垫付的费用为50613元。2015年，雅居小区内监控出现信号不稳定等情况，监控设施无法正常使用。2016年，被告商请原告垫付费用对小区内的监控进行正常维修、更换和增加。原告依约对小区内的监控设备进行了检查，并对损坏的设备进行了更换。后经被告确认，原告垫付的总费用为78720元。经双方协商，原告于2018年9月9日正式退出了雅居小区，但公共照明电表中尚有原告垫付的14844元的电费。该笔费用被告并未退还给原告。上述四项费用合计194177元，被告陆续支付了其中的74100元，现还 3 剩余120077元未支付。为此原告诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。 被告海天雅居业委会辩称：一，我方承认原告2014年至2017年在该小区提供过物业服务，但对于服务内容等所有物业服务事项现任业委会不知情。原告撤离该小区时与现任业委会及物业服务公司无任何交接手续。原业委会与现业委会及物业服务公司无任何交接手续。二，被告未与原告签订过任何书面合同。原告诉状中所诉各项物业服务被告根本不知情，是在未经小区业主同意下私自施工。根据《物权法》第七十三条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有。如果小区要改造绿化、增加车位，涉及到改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑物三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意方可实施。所以被告不应承担任何费用。三，该小区11号楼、12号楼楼前的车位拓展、增加减速带是在2017年至2018年之间施工。施工期间业主委员会的负责人辞职，一直无负责人及管理人员。原告自行毁坏公估绿化，私自施工，该费用不应要求被告承担。四，2017年6月份，原告在召开业主大会时，在大会上承诺将其监控摄像头7个自行拆走，费用不再向任何人主张。五，原告要求的14844元电费是原告与接任物业之间的纠纷，与被告无关。六，原告要求的外墙保温维修费，其当时向每一个业主都承诺业主不用支付任何费用，由原告自己承担。七，原告所述被告向其支付74100元。该款项系原告代收的第三 4 方场地占用费，并不是被告给付原告的，所以原告应该将该费用返还给被告。 案件事实 经审理查明，2014年8月29日，海天雅居小区经业主代表会议确定十三名业委会成员，并选举王玉新为主任、田希旺、周璇为副主任。2015年9月7日，被告海天雅居业委会与原告图瑞物业签订《沧州市住宅物业服务合同》，服务期限为三年，从2014年9月7日至2017年8月7日。 2015年3月8日，被告海天雅居业委会发布公告，称“根据海天雅居小区车辆增多的实际及从安全角度考量，3月7日，经业主委员会商议决定，本小区拓展车位850平方米，需要资金41075元；增加减速带17条，需要资金6900元。两项共计47975元。这个款项由业主委员会从通讯部门在本小区的占地费中出资，首先由物业垫付。在五日内，大家有不同意见反映给业主委员会，请到物业办公室作登记”。此公告加盖被告海天雅居业委会印章。公告发布后，原告图瑞公司主张沧州渤海新区益合家政服务中心进行了施工，原告支付了相应费用。2015年4月12日，被告海天雅居业委会为原告出具欠条一张，载明“今欠物业公司拓展车位、增加减速带、更换十号一单台阶等共计五万元整”，该欠条加盖海天雅居业委会印章。2015年5月26日，沧州渤海新区益合家政服务中心为原告出具收据一份，载明“今收到海天雅居车位硬化费肆万捌仟伍佰元整”。 5 2016年8月9日，被告海天雅居业委会召开海天雅居小区一期2、3、5、6、8、9外保温层维修业主委员会商定会。参加人员由田希望、周璇、王玉新及2号楼楼长王宝进、6号楼楼长胡洪才、5号楼张永祥、9号楼楼长时振武、8号楼1单元崔爱梅等签字；业主委员会代表3号楼维修外墙保温墙，主任王玉新、委员时振武签字并加盖被告海天雅居业委会印章。2016年8月16日，原被告签订《协议》一份。《协议》甲方为被告，乙方为原告。协议载明“经双方协商一致同意：1、为了安全，2、3、5、6、8、9号楼外墙保温必须进行维修；2、由于同意维修的业主不足三分之二，由沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司先行垫付维修费用；3.使用维修队伍是当下正给一号楼……；4、维修费使用住房维修基金，2017年9月9日前维修基金申请下来，就还给图瑞物业公司，2017年9月9日前申请不下来，由后续物业公司先行付给图瑞物业公司；5、如果图瑞物业在2017年9月9日后继续在海天雅居小区服务，维修费用如果不使用住房维修基金，将从通讯部门给付的占地费中列支，逐步偿还，直至还清”。其中甲方由王玉新、周璇、田希旺签字并加盖被告海天雅居业委会印章。同日，被告海天雅居业委会出具《业主委员会决议》，载明“鉴于海天雅居小区一期2、3、5、6、8、9号楼，外墙涂料脱落较重，存在诸多安全隐患，各楼业主在维修基金申请单上签名不足三分之二，所以业主委员会决定由图瑞物业公司先行垫付资金进行维修，之后再慢慢做业主工作。是否维修有各楼的楼长代表本楼业主签字有 6 效。之后如果业主工作仍然做不下去，签字困难，这部分维修费用将从其他部门在小区的占地费中列支。业主委员会经与图瑞物业服务有限公司商议，图瑞物业公司同意业主委员会的决定。双方一致商定：图瑞物业服务有限公司与海天雅居的服务合同到期前，无论哪个物业公司中标，都必须在进入小区服务前，先行垫付这部分款项给图瑞物业服务有限公司，不愿垫付的物业公司，业委会不予签署服务合同。图瑞物业公司为小区其他硬化、改造项目费用，偿还方式将照此决议执行。”该决议加盖海天雅居业委会印章。2016年8月25日，甲方海天雅居业委会、乙方冯小清、丙方图瑞物业公司签订《关于墙面维修并刷涂料三方协议》，甲方将海天雅居小区3、9、8、5、6、2号楼的墙面维修及刷涂料工程承包给乙方冯小清，由丙方图瑞物业公司垫付工程款。2016年9月29日，冯小清出具《付款证明》，载明“海天雅居小区外墙墙面维修并刷涂料施工结束，海天雅居物业按照四方合同现付给冯小清施工队94%的施工费50613元”，原被告均在付款证明上盖章，冯小清在该付款证明上注明“工程款已收取50613元（伍万陆佰壹拾叁元整），工程款亦全部结清。” 2015年6月4日，被告海天雅居业委会向沧州泰合隆兴房地产开发集团有限公司、沧州泰和嘉业物业服务有限公司出具关于海天雅居小区监控质量差、探头数量不到位的告知。2015年6与25日，被告海天雅居业委会就小区监控设备问题向渤海新区建设局出具关于海天雅居小区请求渤海新 7 区建设局领导进行帮助的报告。2016年4月27日，沧州渤海新区中恒电脑办公设备销售中心出具《海天雅居小区图瑞物业服务公司关于小区监控设备改造和安装的预算书》，海天雅居小区监控改造预算为78720元。被告海天雅居业委会在该预算书上盖章。2016年5月20日，沧州渤海新区中恒电脑办公设备销售中心出具收款收据，载明“今收到监控设备改造及安装项目，注：海天雅居小区，人民币柒万捌仟柒佰贰拾元整”。2016年10月21日，沧州渤海新区中恒电脑办公设备销售中心再次出具收据一张，载明“已收图瑞物业公司监控及安装费用78720元……”。 2018年5月15日，海天雅居小区选举产生新的业主委员会。主任为周璇，副主任为崔爱梅、时振杰、张建全、高云月。2018年9月9日，海天雅居小区更换物业公司，原告图瑞物业从海天雅居小区撤出。原告主张其在海天雅居小区服务期间预交的公共照明电费还剩余14844元。 原告图瑞公司主张原被告之间构成委托合同关系，上述四项费用合计194177元，被告海天雅居小区业委会从小区占地收入中陆续支付了74100元，尚有120077元未支付，要求被告予以偿还。 另查，被告海天雅居业委会提供现业主委员会主任周璇与原告图瑞公司委托诉讼代理人王金英之间的微信记录及部分业主签字的证明，主张原告图瑞公司承诺外墙保温费用业主不用支付，该费用由图瑞公司承担；并主张王金英承诺将监控摄像头七个自行拆走，费用也不再向任何人主张。 8 裁判理由与结果 本院认为，本案争执的焦点：原被告之间的委托合同是否有效。依据《中华人民共和国物权法》第七十五条的规定，业主可以设立业主大会，选举业主委员会。业主委员会是本建筑物或者建筑物区划内所有建筑物的业主大会的执行机构，依照业主大会的决定履行管理的职责，所产生的法律后果由全体业主承担。原告主张原被告之间存在委托合同关系，并提供公告、协议、收据等证据予以证实。被告不予认可，抗辩原业委会与现业委会及物业服务公司无任何交接手续，且原告主张的以上事项应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意方可实施。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，对改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。本案所涉拓展车位、增加减速带、外墙保温、监控设备改造及安装的事项均需达到以上标准的业主同意，从原告提供的证据看并不能证明达到以上标准，且事后未获得业主大会的追认，故本院对被告抗辩意见予以采信，原业主委员会与原告之间的委托合同无效。因原告图瑞公司提起系委托合同之诉，本案所涉照明费不属于委托合同的内容，原告可向实际受益人另行主张权利。 本案审理的重点问题是：被告海天雅居业委会是否具备承担财产给付责任的能力。业主委员会是业主大会的执行机构，具备一定的组织机构，一般没有独立的财产，也就没有 9 独立承担财产给付责任的能力。本案当中，海天雅居小区虽然有共同的占地收入，但该部分收入为全体业主所有，不属于业主委员会的财产，业主委员会亦不能擅自处分。综上所述，因原被告之间的委托合同无效，且被告海天雅居业委会不具备承担财产给付责任的能力，故本院依法驳回原告的诉讼请求。为此，依照《中华人民共和国物权法》第五十一条、第七十三条、第七十五条、第七十八条第二款，判决如下： 驳回原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司的诉讼请求。 案件受理费2701.54元，由被告齐爱军承担（限判决生效之日将款交至黄骅市人民法院，收款单位：黄骅市人民法院，开户行：中国工商银行黄骅支行，账号：04×××23）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，通过扫描下方二维码自行网上上诉立案及进行其他网上诉讼操作，或者向沧州市中级人民法院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于沧州市中级人民法院。 审 判 长  李朝霞 人民陪审员  吴悦敏 人民陪审员  孙海峰 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  王 宇          沧州市中级人法院诉讼服务中心微信公众号二维码