上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8123号上诉人(原审原告)：李正平，男，1960年10月25日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：周慧，上海明伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱江霞，上海明伦律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：孙丽娟，女，1958年8月9日出生，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：金逸帆，上海新望闻达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：上海南兴房地产实业公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：季振兴。原审第三人：上海草原房地产经营公司，住所地上海市。法定代表人：吴建民。上诉人李正平因与被上诉人孙丽娟、上海南兴房地产实业公司(以下简称南兴公司)、原审第三人上海草原房地产经营公司(以下简称草原公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市普陀区人民法院(2019)沪0107民初15294号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李正平上诉请求：1．撤销原审判决，依法改判两被上诉人就上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)所签订的《上海市商品房出售合同》无效，或将本案发回重审；2．本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：草原公司与上诉人签订动迁安置协议，不存在动迁计划和规划未审批先签安置协议的问题。在上诉人安置协议中约定了回搬地址楼室号。到建成交付时，协议中约定的安置房地址曹杨二村XXX号楼1608室事实存在。只是交付使用的安置房面积与约定不符，但过错责任不在上诉人。1999年动迁组让上诉人入住已建成交付使用的门牌号码“梅岭北路XXX弄XXX号XXX室”，其房屋建造施工编号楼层室号就是上诉人安置协议中约定的“曹杨二村XXX号楼1608室”。孙丽娟与南兴公司之间的房屋买卖合同存在恶意串通。草原公司接盘的南兴公司为了逃避法律责任，于2003年6月3日与草原公司职工孙丽娟，针对上诉人等动迁居民已分别入住的多套安置房，以每套五十万元左右的价格同时签订了多份房屋买卖合同。在签订购房合同后，南兴公司在2003年8月12日曾起诉有同样情况的钱明一家，南兴公司知道钱明一家居住的梅岭北路XXX弄XXX号XXX室是安置协议中约定的房屋，在钱明家愿意按草原公司定价购买超面积解决问题时，南兴公司撤诉。2005年3月2日孙丽娟、南兴公司隐瞒着上诉人等动迁居民，将多套动迁居民已入住房的房产证同时空转到孙丽娟名下，被上诉人南兴公司从来没有按合同约定实物交付涉案房屋给被上诉人孙丽娟。2007年被上诉人孙丽娟又将系争房产证空转给普陀区市容管理局仇巧英。孙丽娟答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。南兴公司未作答辩。草原公司未作陈述。李正平向一审法院起诉请求：一、依法确认孙丽娟、南兴公司就涉案房屋签订的《上海市商品房出售合同》无效；二、本案诉讼费孙丽娟、南兴公司由承担。一审法院认定事实：1999年9月24日，南兴公司取得上海市梅岭北路400弄2、20、24号房屋(含涉案房屋)的房地产权证。2003年6月3日，南兴公司作为卖方(甲方)，孙丽娟作为买方(乙方)就涉案房屋签订《上海市商品房出售合同》一份，约定，房屋建筑面积105.81平方米，其中套内建筑面积78.84平方米、公用分摊建筑面积26.97平方米；总房价款人民币(以下币种均为人民币)507，888元；甲方在收到乙方全部房价款之日起20日内，甲方向乙方交付房屋。同时合同对违约责任等作了相关约定。2005年3月2日，房屋产权变更登记至孙丽娟名下。2007年9月，孙丽娟与案外人仇巧英就涉案房屋出售事宜签订《上海市房地产买卖合同》，约定孙丽娟将涉案房屋以825，318元的价格出售给仇巧英。同年10月，涉案房屋登记至仇巧英名下。2018年4月10日，仇巧英(原告)与李正平、雷惠萍(被告)及草原公司(第三人)排除妨害纠纷展开诉讼，法院于2019年3月12日作出(2018)沪0107民初8499号民事判决书。该案经审理查明中部分事实如下：“1995年11月20日，第三人作为拆迁人与作为被拆迁人的刘维亚(案外人)签订《房屋拆迁安置协议》。上述协议中载明：被拆迁人原居住曹杨四村XXX号XXX室，属公房性质，居住面积共计29.9平方米，被拆迁人接受第三人拆迁安置；第三人应安置的人数为包括被告在内的9人(为家庭成员关系，其中独生子女按两人计算面积)，安置居住面积36平方米，被拆迁人无异议；签约后第三人对拆迁人家庭人员中发生人数增减或拆迁补偿安置有关的纠纷概不负责，也不增减安置面积；第三人提供曹杨二村XXX号楼1008室、曹杨二村XXX号楼1608室公房，合计居住面积56.28平方米；因第三人提供被拆迁人安置房屋未竣工，故第三人向拆迁人提供自行过渡；若因国家计划发生变更或其他不可抗力的原因，造成第三人无法履行本协议时，双方同意在原协议的基础上签订补充协议，同时第三人按《细则》规定向被拆迁人增发因第三人延期安置被拆迁人的过渡补贴费；曹杨二村XXX号楼1008室，28.14平方米安置刘维亚等五人，租赁户名为刘维亚；曹杨二村XXX号楼1608室，28.14平方米安置李正平、雷惠萍等4人，租赁户名为李正平；自行过渡期为三年。“1999年6月，被告自行搬入系争房屋内居住至今……“再查，第三人曾在另一案件中表示，第三人与被拆迁人签署《房屋拆迁安置协议》时，规划尚未批复。之后，因受规划调整，安置协议中约定的安置房屋实际已不存在。“审理中，被告表示，原告自2004年起开始在系争房屋所在区域购买商品房和商铺，在购买系争房屋时，从未上门看房，其本人就是系争房屋所在小区的开发商上海市市容环卫局的员工。上述情况说明原告是与上海市市容环卫局、南兴公司、第三人、孙丽娟之间存在恶意串通，就系争房屋签订买卖合同损害被告利益，应为无效。对此，原告表示，其是通过中介公司办理的购房手续，不存在恶意串通。原告购房时，出售方是说过还有人居住在内，但属于临时过渡，过一段时间会搬离。因原告在系争房屋所在小区内有其他住房，对系争房屋的房型比较了解，所以就在门外看了一下，未敲门进入查看。合同签订后，原告曾为交房问题与出售方交涉，出售方表示在系争房屋内居住的人员是因动迁与开发商有纠纷，开发商已为此在诉讼，让原告耐心等待。原告也曾找过开发商，开发商表示第三人安置给被告的房屋是梅岭北路XXX弄XXX号XXX室，该房屋面积与安置协议中约定的面积相符。梅岭北路XXX号中的房屋是安置房，而系争房屋所在的梅岭北路XXX号中的房屋是商品房。因被告一直未搬入，该房屋一直处于空置中。原告为系争房屋事宜亦向当地物业公司和居委会交涉过，但均没有结果……“关于被告提出的本院(2000)普民(行)初字第1831号民事判决书曾认定‘曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号’之事宜。经查明，该案系与本案被告类似的被拆迁人王怀仁等人作为原告起诉上海草原房地产经营公司，要求上海草原房地产经营公司全面履行安置协议、将其安置于梅岭北路XXX弄XXX号1501室。该案生效判决书中，在‘曹杨二村XXX号楼的门牌号码应为梅岭北路XXX弄XXX号’内容之后，还载明：‘但是基于房型规划的变化等原因，现梅岭北路XXX弄XXX号1501室系商品房，房地产权人不是上海草原房地产经营公司而是上海东尼(集团)有限公司。梅岭北路XXX弄XXX号1501室的建筑面积为105.81平方米、居住面积为44.5平方米，与安置协议约定的居住面积为37.447平方米公房不相一致，两者存在差别，且上海东尼(集团)有限公司与原告不构成房屋拆迁安置的民事法律关系，原告坚持要求安置于梅岭北路XXX弄XXX号1501室，缺乏事实和法律依据。’最后，法院判决对原告该项诉请不予支持。另，在本院(2000)普民重字第242号上海东尼(集团)有限公司作为原告起诉被告王怀仁等人及第三人上海草原房地产经营有限公司房屋迁让一案中，法院最后判决被告王怀仁等人迁让出本市梅岭北路XXX弄XXX号1501室。”该案经审理后法院认为：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权力。现根据相关部门颁发的所有权证书之记载，原告为系争房屋的所有权人，依法享有上述权利。被告居住使用系争房屋缺乏合同和法律上的依据，原告要求被告迁出依法有据，本院予以支持。被告辩称根据其与第三人之间签订的安置协议，系争房屋即为第三人安置的房屋，但从第三人在以往案件中的陈述意见及安置协议中所约定的安置房屋与系争房屋实际面积相差甚远(安置房屋居住面积为28.14平方米、系争房屋实际建筑面积为105.81平方米)之事实来看，不能得出上述结论，亦不足以推翻系争房屋登记在原告名下之产权证的效力……”据此法院作出如下判决：“被告李正平、雷惠萍应于本判决生效之日起十日内迁出上海市梅岭北路XXX弄XXX号XXX室房屋。”上述判决作出后，李正平、雷惠萍不服，依法向上海市第二中级人民法院提起上诉，上海市第二中级人民法院于2019年10月15日作出判决，“驳回上诉，维持原判。”上述判决现已生效。一审法院另查，2008年5月12日，上海市普陀区市容管理局针对案外人戴某某、王某某(与本案李正平类似情形的案外人)的来信来访内容出具普市容(2008)28号《来信来访答复意见书(信访处理决定)》，载明：“你们反映：1996年4月与草原公司签订了房屋拆迁安置协议，当时双方约定草原公司提供曹杨二村XXX号楼1501室作为安置房，自行过渡三年。后因东尼公司接盘草原公司，改变安置房屋到梅岭北路XXX弄XXX号楼1701室，不服，自行入住梅岭北路XXX弄XXX号楼1501室(信访人认为现自行入住的房屋即为动迁协议中的安置房屋)，要求确认原动迁安置协议有效，东尼公司快帮其办理好房屋产权证，使其合法入住。经查：信访人的反映情况基本属实，但未反映事情的起因和矛盾的焦点是由于1996年7月1日起施行的《上海市住宅建设设计标准》而引起的。当年上海住宅办、区规划等部门责令草原公司修改原设计方案，因而原设计的楼号、室号有变。草原公司根据东签协议第十二条之规定，通知动迁户补签协议，戴玉华等少数动迁户却拒签，一定要按原协议履行。后来东尼公司接盘，原协议中所约定的楼号、室号完全相同的房屋落空、只好在同一小区内以相匹配的优惠条件的另房安置。信访人则坚持认为，现自行入住的房屋即为动迁协议中的安置房屋……”一审法院再查，1998年1月8日，南兴公司(乙方)与草原公司(甲方)签订《股权转让协议书》，约定：“甲方原为上海民苑房地产开发有限责任公司(以下简称民苑公司)股东，由于验资时没有资金向乙方借款，现借款期已到，甲方仍无资金归还，决定转让全部股权给乙方，经双方友好协商及股东会讨论决定，达成如下协议：1．甲方自1998年1月1日起将在民苑公司的5％股份即75万元转让给乙方；2．甲方在民苑公司注册资金75万元退出后，即抵充原南兴公司垫付草原公司验资的这笔75万元；3．甲方退股后不再享受民苑公司中的权利，不承担任何经济、法律责任，原甲方在民苑公司中的权利由乙方享受，并由其履行相应的经济、法律责任……”后各方就此完成工商变更登记。另外，民苑公司的《验资事项说明》载明：民苑公司于1997年7月17日经工商注册登记成立，原该公司由上海东尼(集团)有限公司(以下简称东尼公司)、南兴公司、草原公司共同出资组建，现这次由草原公司将其名下5％的股权75万元转让给南兴公司，投资单位由三家变为两家。2019年7月25日，李正平向法院提起诉讼，请求依法判决如其诉请。一审法院认为，李正平与草原公司签订的《房屋拆迁安置协议》以及孙丽娟、南兴公司签订的《上海市商品房出售合同》均应系合同双方真实意思表示，未违反法律规定，应为有效。李正平认为，《上海市商品房出售合同》所指向的梅岭北路房屋即为《房屋拆迁安置协议》所约定的草原公司用于安置李正平的曹杨二村房屋，因此，孙丽娟、南兴公司之买卖涉案房屋的行为，侵害了李正平的合法权益，该《上海市商品房出售合同》应为无效；孙丽娟则认为，曹杨二村房屋并非梅岭北路房屋，李正平之主张未有依据。因此，本案之争议焦点即为前述两套房屋是否为同一套房屋。法院对此评述如下：根据法院作出的(2018)沪0107民初8499号民事判决书所查明事实“……因受规划调整，安置协议中约定的安置房屋实际已不存在……”另根据上海市普陀区市容管理局出具的普市容(2008)28号《来信来访答复意见书(信访处理决定)》所载内容“……原设计的楼号、室号有变……后来东尼公司接盘，原协议中所约定的楼号、室号完全相同的房屋落空……”等内容，再结合两房屋之较大面积差异(曹杨二村房屋为28.14平方米、梅岭北路房屋为105.81平方米)，足以认定，梅岭北路房屋与曹杨二村房屋并非同一套房屋。孙丽娟、南兴公司关于买卖涉案房屋的买卖行为，与李正平无涉，更未侵害李正平的合法权益；李正平以两房屋实为同一套房屋为依据所提起的主张，无法得到法院支持。南兴公司及草原公司经法院合法传唤未到庭，不影响法院依法裁判。一审法院判决如下：对李正平的诉讼请求不予支持。本院二审期间，上诉人提交梅岭花苑竣工图、物业公司情况说明、小区视频、电表核查表、信访事项答复意见书以及相关法规，以证明上诉人应安置房屋为涉案房屋，而非24号1608室。被上诉人认为上述证据并不能证明上诉人的主张。根据上诉人的申请本院调取了(2004)沪二中民二(民)初字第14号南兴公司诉草原公司一案的相关材料。该案中南兴公司提交其与草原公司承诺书一份，约定草原公司向南兴公司借20号以及24号36套房屋以安置拆迁回搬居民，该协议中并不包含本案涉案房屋。南兴公司另提交草原公司向南兴公司商借房源一览表，该表中列明24号1608室租赁人为李正平。对此上诉人认为，上述证据是南兴公司与草原公司制作，不予认可。被上诉人认为，对上述证据所载内容是否属实不清楚。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人认为涉案房屋用于安置李正平的曹杨二村房屋，故而主张孙丽娟、南兴公司之间的买卖关系无效。综合考量现有证据，并不足以得出涉案房屋是用于安置李正平曹杨二村房屋的结论。因此一审法院认为孙丽娟、南兴公司关于涉案房屋的买卖行为与李正平无涉，更未侵害李正平的合法权益，对李正平以两房屋实为同一套房屋为依据所提起的主张无法支持的意见，并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人李正平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币11，800元，由上诉人李正平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张常青审 判 员 徐 江审 判 员 成 皿二〇二〇年十一月二十七日法官助理 苗一路书 记 员 慎哲仁附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……