辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)辽08民终3230号上诉人（原审被告）：陈瑞芹，女，1952年7月20日出生。汉族，无职业，住辽宁省营口市站**贵都花园**3-2-24。上诉人（原审被告）：李美云，女，1981年10月28日出生。汉族，无职业，住辽宁省营口市西市区安路**3-3-30。上诉人（原审被告）：李美素，女，1985年6月28日出生。汉族，无职业，住，住辽宁省营口市站**贵都花园**3-2-24/div>上述三上诉人之共同委托诉讼代理人：杨盛辛，辽宁海润律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高平，男，1971年3月22日出生。汉族，个体，住，住辽宁省营口市站**中华园****楼**/div>被上诉人（原审原告）：范春侠，女，1973年6月6日出生。汉族，个体，住辽宁省，住辽宁省营口市站**中华园****楼**v>委托诉讼代理人：吴军，营口市老边区诚意法律服务所法律工作者。原审被告：宫颖，女，1959年8月5日出生，汉族，无职业。住辽宁省营口市老边区边城镇金屯村鸿程种猪场。/6上诉人陈瑞芹、李美云、李美素因与被上诉人高平、范春侠及原审第三人宫颖房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人陈瑞芹、李美云、李美素及其委托诉讼代理人杨盛辛，被上诉人高平、范春侠及其委托诉讼代理人吴军到庭参加诉讼。原审第三人宫颖经本院合法传唤未到庭参加诉讼，依法按缺席审理。本案现已审理终结。陈瑞芹、李美云、李美素上诉请求:一、要求撤销一审判决。改判房屋买卖合同无效，上诉人对一审判决8万元不服上诉；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审关于上诉人与被上诉人关于房屋买卖合同关系是否存在的事实认定及法律适用均错误。1.关于房屋买卖合同关系是否存在的事实认定部分。本案房屋所有权人李家瑞与一审被告为朋友关系，一审被告以离婚后无处居住为由向李家瑞借房居住，并以办理户口落户为由向李家瑞借得该房屋的产权证的事实，在一审中一审被告均已承认。一审法院认定房屋买卖合同关系存在的依据为原告陈述、证人证言、录音证据、被上诉人持有房屋产权证及原告对房屋近十年的占有、使用。上诉人认为以上均无法证明房屋买卖合同关系的存在，理由如下（1)、被上诉人陈述,原告在一审中陈述其与宫颖签订房屋买卖合同，但后其将合同丢失，那么其陈述便失去了相关的事实认定依据，对其陈述不应予以采信。(2)、证人证言。一审中的证人均为被上诉人单方提供，对证人证言所要证明的事实是存疑的，且证人证言并非事实认定的直接证据，其仅能认定被上诉人对房屋近十年的占有、使用，并不能证明房屋买卖合同的存在。（3)、录音证据，在被上诉人提供的录音证据中，房屋所有权人李家瑞明确表示对一审被告将房屋用于抵债并不知情且不同意，此证据恰恰可以证明被上诉人所陈述的关于买卖合同存在并得到李家瑞授权的内容并不真实存在。（4)、被上诉人对房屋近十年的占有、使用。本案中，李家瑞与一审被告系朋友关系，一审被告以无处居住为由向李家瑞借得房屋居住，李家瑞及上诉人在营口市内有其他长期居住的小区房屋，其没有必要对已经借给朋友的该50余平的基本不居住的平房再进行过问，李家瑞与一审被告之间是房屋无偿借用关系，并非房屋租赁等需支付相关使用对价的关系，且李家瑞及上诉人均有其他条件更好的市内长期固定居住场所，客观上，李家瑞及上诉人拥有充足的对该房屋长期为被上诉人占有、使用不知情的理由，且根据《物权法》相关规定，房屋产权的变更需以变更登记为生效要件，上诉人的占有、使用并不产生房屋产权变更的效力，本案的争议焦点为房屋买卖合同是否存在，一审中，被上诉人并未提供房屋买卖合同，一审法院所依据证据均为间接证据，无法认定房屋买卖合同的真实存在。2.关于房屋买卖合同关系是否存在的法律适用部分。一审法院做出房屋买卖合同关系存在的法律适用为“生活经验法则”及“被上诉人对房屋近十年的占有、使用的推定”根据《最髙人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实负有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，被上诉人对于房屋买卖合同是否存在举证不能，应当承担其诉求的不利后果，不应适用“生活经验法则”，根据《物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记,不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定。被上诉人对房屋的占有、使用也不必然发生产权变更的效力，故不适用法律推定。一审法院混淆了“法律推定与事实推定”，法律适用错误且没有任何法律依据。二、一审对于一审被告对房屋处分行为及被上诉人取得房屋的性质认定错误。本案一审被告对于房屋仅有使用权，而无所有权。其在房屋所有权人李家瑞不知情的情况下，未征得李家瑞同意而私自将房屋抵债给被上诉人的行为属于无权处分。被上诉人在一审中未能提供任何能够证明其有理由相信李家瑞对于房屋用于抵债知情且同意的证据，其在性质上也不属于善意第三人。故一审被告由于对该房屋没有处分权而将房屋抵债的行为无效，房屋产权未发生变更。一审法院将此认定为房屋买卖合同关系明显与事实不符且缺乏必要证据，认定事实错误且无任何法律依据。如果任凭本判决所认定的理论则会使真正的房屋权利人在不知情的情况下丧失房产，也会使真正的权利人的利益受损。三、一审法院的判决侵犯了上诉人的合法权益。上诉人与房屋所有权人李家瑞系夫妻、父女关系。该房屋系李家瑞与上诉人陈瑞芹的夫妻共同财产，即使李家瑞同意出让该房屋在没有得到上诉人陈瑞芹的同意的情况下该买卖行为也是无效的，更何况，李家瑞并不同意将该房屋抵债。李家瑞去世后，陈瑞芹及李美云、李美素对该房屋均享有合法的继承权。一审法院在证据不足，事实认定不清的情况下判决房屋买卖合同存在，侵犯了上诉人对房屋合法的所有权及继承权。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，法律适用错误，应当予以撤销并依法改判。维护上诉人的合法权益。被上诉人高平、范春侠辩称，一、原审法院的判决事实清楚、证据确凿是公正的判决。二、被上诉人夫妻二人购买房屋长达10年之久，当时购买房屋时，原审被告宫颖与李家瑞是以夫妻名义与被上诉人高平、范春侠签订的房屋买卖协议书，李家瑞将本人身份证复印件、房照正本，房屋产权使用人李家瑞、而且，有见证人周某、王某、周桂媛参加买卖房屋见证，见证交付房屋款项事宜。签完房屋买卖协议后一起聚餐。这一事实证明了，李家瑞同意原审被告宫颖处分该房屋、双方房屋买卖合同关系存在。因此，原审判决结合事实的判决是合情合法的判决。三、根据《民事诉讼法》第七十二条规定：凡是知情案件情况的单位和个人。都有义务出庭作证。证人证言的法律效力一方当事人提供了两个以上无利害关系人的证人证言、对方有异议，但无证据予以推翻的，应当确认其证言具有法律效力。上诉人对被上诉人提供的证人证言有异议。四、从日常生活经验法则解析事实推定的司法适用。2001年12月6日最高人民法院审判委员会通过了《关于民事诉讼证据的诺干规定》规定：根据《规定》第九条第一款第三项规定：根据法律法规或者已知事实和日常生活经验法则，能推定出的另一事实；当事人无需举证证明。原审法院结合生活经验法则，可以认定被上诉人存在关于涉案房屋买卖合同关系。该买卖合同依法成立、合法有效的判决是合法公正的判决。五、被上诉人高平、范春侠2009年开始、该涉案房屋被上诉人占有、使用10年之久，到2018年该房屋动迁时李家瑞提出异议，这不难看出是李家瑞长期未协助被上诉人高平、范春侠办理房屋更名手续是违约行为。被上诉人为了维护公民合法权益，诉诸法院，请求法院依法判令上诉人配合办理房屋更名手续的请求。综上，事实清楚、证据确凿、原审法院的判决是公平合法的判决，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，公正判决。高平、范春侠向一审法院起诉请求：一、请求法院依法判令被告与原告签订房屋买卖合同合法有效（房屋位于营口市光明村、建筑面积571平方米）；二、要求被告配合原告办理房屋过户手续；三、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告高平、范春侠夫妻系夫妻关系，被告宫颖与李家瑞系朋友关系，陈瑞芹与李家瑞系夫妻关系，李美云、李美素系陈瑞芹与李家瑞婚生女。2020年6月12日，即诉讼中，李家瑞因病去世。大约2009年5月7日，二原告及其朋友周某、王某、周桂媛称，二原告因购买房屋与朋友周某、王艳、周桂嫒一同到营口市老边区（洲际宾馆后面）看房，随即中午到附近的通达饭店就餐，现场二原告与被告宫颖（李家瑞未在现场）经协商签订了房屋买卖协议（原告称此书面协议后来丢失），由周某书写，二原告、被告宫颖作为买卖双方签名，周某、王某、周桂媛也签名，约定将李家瑞署名的房屋（位于营口市老边区建筑面积：57.1平方米，村房字第**、房屋所有权人：李家瑞）卖与二原告，价格8万元，二原告现场将8万元现金交付被告宫颖，被告宫颖将此房屋的房照以及钥匙交给二原告。原告称，当时被告宫颖以与被告李家瑞为夫妻名义买卖房屋，因当时被告李家瑞出门办事没有在家（营口），委托被告宫颖签名。另查，签订协议大约2周后。被,告宫颖将此房屋交付二原告。原告称，2010年，原告找李家瑞办理房屋过户，李家瑞向原告提供其本人身份证复印件，后来再找其办理房照，遭到李家瑞拒绝。案涉房屋从2009年至今由二原告实际居住控制。2018年该房屋区动迁，因原被告产生争议。该房屋纠纷至今未能解决。一审法院认为，依据原被告陈述、证人证言、录音证据、原告持有房照及原告近十年对案涉房屋的占有、使用，结合生活经验法则，可以认定原被告存在关于案涉房屋买卖合同关系，该买卖合同依法成立且合法有效。被告宫颖抗辩与原告存在案涉房屋的顶账协议，即使存在顶账协议，即存在案涉房屋所有权转移原告的约定，且已支付对待价款。原告2009年开始，近十年对案涉房屋的占有、使用，李家瑞在2009年该房屋动迁时提出异议，应推定被告宫颖处分该房屋时，李家瑞同意。被告宫颖为有权处分。在合同履行中，李家瑞长期未协助原告高平、范春侠办理上述房屋更名登记手续，为违约。被告陈瑞芹、李美云、李美素作为案涉李家瑞房屋权利义务的继受人，有义务协助原告办理该房屋更名登记手续，故原告作为该房屋买受人的诉请，符合法律规定，本院予以支持。被告的抗辩，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第107条、第135条之规定。判决如下：一、原告高平、范春侠与被告宫颖、李家瑞订立的房屋(营口市光明村、建筑面积：57.1平方米、村房字第120005921号)买卖合同合法有效；二、被告陈瑞芹、李美云、李美素协助原告高平、范春侠办理上述房屋更名手续。案件受理费1800元，由被告宫颖、陈瑞芹、李美云、李美素承担，原告已预交本院，由被告宫颖、陈瑞芹、李美云、李美素给付原告。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实。本院认定如下：二审对一审认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是原审被告宫颖是否有权外分案涉房屋，若无权外分，被上诉人高平、范春侠对案涉房屋是否构成善意取得。一、关于原审被告宫颖是否有权外分案涉房屋。本案坐落于营口市老边区（洲际宾馆后面）涉案房屋登记在李家瑞名下，是在李家瑞与其配偶上诉人陈瑞芹夫妻关系存续期间取得的不动产物权。原审被告宫颖将非自己拥有的财产处分他人系无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第51条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”的规定，此种处分必须经过权利人的追认。本案案涉房屋的“权利人”应是李家瑞及房屋共有人上诉人陈瑞芹。“追认”是指权利人同意该行为的意思表示，目的在于使无权处分的行为发生法律效力。在权利人追认之前属于效力待定行为，而本案因权利人拒绝承认而使无权处分行为被宣告无效。原审被告宫颖作为不动产案涉房屋的占有人无权任意处置该房屋。二、关于被上诉人高平、范春侠对案涉房屋是否构成善意取得。善意取得制度是法律为维护交易安全而设定的制度。其基本内容是：如果买受人取得该财产时出于善意，则可以依法取得该财产的所有权。结合本案，善意取得必须具备以下条件：1、出让人无权处分；2、受让人受让该不动产时是善意的，这里所说的善意是指受让人不知道出让人系非法转让；3、受让人已经支付了合理价格；4、转让的不动产应当登记并已经登记。原审被告宫颖无权处分成立；被上诉人高平、范春侠不知情取得成立，但被上诉人高平、范春侠至今提供不出与原审被告宫颖的买卖合同及支付对价的证据，仅凭二证人不完整的证词，不足以认定该合同关系存在及完成对价交付；不动产物权，“登记”是善意取得无权处分财产的要件，本案被上诉人高平、范春侠对案涉房屋没有办理过户登记。被上诉人高平、范春侠对案涉房屋不构成善意取得。李家瑞死亡后，案涉房屋应由三上诉人继受取得房屋所有权。综上所述，陈瑞芹、李美云、李美素的上诉请求成立，应予支持；一审判决有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销辽宁省营口市站前区人民法院（2020）辽0802民初927号民事判决；二、驳回被上诉人高平、范春侠的诉讼请求。一审案件受理费1800元、二审案件受理费1800元，均由二被上诉人高平、范春侠负担。本判决为终审判决。审判长  张丽丽审判员  崔 卿审判员  盖世非二〇二〇年十一月十九日法官助理张锐书记员王静