安徽省巢湖市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0181民初5961号 原告：正荣物业服务有限公司巢湖分公司，住所地巢湖市居巢区向阳南路天巢广场物业服务中心(配电房**)，统一社会信用代码91340181MA2RU9HX1B。 法定代表人：肖连杰，该公司总经理。 委托诉讼代理人：余兆生，该公司员工。 委托诉讼代理人：范玉洁，该公司员工。 被告：陈龙，男，1993年1月1日出生，汉族，住安徽省巢湖市。 原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司（下简称“正荣巢湖分公司”）与被告陈龙物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告正荣巢湖分公司的委托诉讼代理人余兆生、范玉洁、被告陈龙均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告正荣巢湖分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告给付2018年4月1日至2020年8月31日的物业服务费3107.99元、违约金2079.25元，共计5187.24元；2、判令被告支付2018年4月1日前的物业服务费2517.64元；3、本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：被告于2015年2月3日购买巢湖天巢广场16栋3单元1502室商品房，并与长安物业公司签订了《前期物业服务协议》，后因长安物业管理不善，于2018年3月10日撤场，后由原告接管天巢广场园区物业，并与业主委员会签订《物业服务合同》，该合同约定，被告系原告提供服务管理的天巢广场园区的业主，该户业主的房屋面积为123.04平米。自2018年4月1日起，按年度收费，逾期之日起按每日3‰收取违约金，2020年8月31日止，被告已差欠物业费3107.99元；另2018年4月1日前差欠物业费为2517.64元，原告向被告催要上述物业费无果，遂成诉。 被告陈龙辩称：对于原告诉称被告欠缴物业费的事实无异议，但被告拒缴物业费事出有因：2018年2月，被告家阳台漏水、破裂，管道结冰，阳台内增管道渗水，导致家中装修受损，另房屋玻璃也是脏的，为此，原告多次找物业处理，物业均不予理睬。 经审理查明：天巢广场小区最初提供物业服务的系案外人巢湖市长安物业管理有限责任公司（以下简称长安物业），该公司于2018年3月底退出天巢广场小区。2018年3月13日，正荣物业服务有限公司（以下简称正荣公司）与天巢广场小区开发商巢湖天乐房产开发有限公司（以下简称天乐公司）签订一份《前期物业服务合同》，合同约定：正荣公司受天乐公司的委托，为天巢广场小区的业主及物业使用人提供下列物业服务；物业服务费的标准为多层住宅：0.72元/月/平方米，高层住宅：1.32元/月/平方米，商业物业：2元/月/平方米，按年度缴纳，逾期缴纳的，从逾期之日起每日千分之三收取滞纳金等内容。当日，正荣公司与天乐公司签订一份《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，约定：正荣公司必须自双方签订前期物业服务合同之日起三个月内在巢湖市成立分公司，且两年内牵头行业主管部门、街道、社区及业主筹建业主委员会；长安物业公司物业服务截止于2018年3月31日等。2018年3月13日，正荣公司、长安物业、天乐公司签订一份《三方协议》，协议约定：正荣公司与长安物业的物业交接点日期为2018年3月31日止；正荣公司与长安物业达成一致意见，将2018年度长安物业多收的物业费与2017年未收的物业费，双方抵过等；长安物业有义务把所有的年度财务明细及业主相关资料交于正荣公司。2018年4月1日，正荣公司正式入驻天巢广场小区提供物业服务。2018年6月28日，原告登记成立，并入驻天巢广场小区提供物业服务。2019年8月27日，原告与巢湖市天巢广场小区第一届业主委员会签订《天巢广场小区物业服务合同》，合同约定：合同期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止；物业费收费的标准为：高层为1元/平方米/月，多层为0.5元/平方米/月，商业为1.2元/平方米/月；未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按银行同期利率标准向支付违约金等。 被告系天巢广场小区16栋3单元1502室房屋的业主，房屋面积为123.04平方米。自2016年2月3日起，被告一直未缴纳物业服务费。2020年8月11日，原告将催缴物业服务费的通知单张贴于被告房屋的入户门上，催告函载明：“自2016年2月份起，您共拖欠正荣物业服务有限公司巢湖分公司物业服务费5625元……”。2018年4月1日至2019年9月1日，原告对于高层住宅的物业费标准由1.32元/月/平方米调整为0.78元/月/平方米。另被告在庭审中自认长安物业在案涉小区提供物业服务期间是按照高层住宅0.78元/月/平方米收取物业费的。 上述事实，有双方当事人陈述及提供的书证等载卷佐证，其事实清楚，足以认定。 本院认为，根据《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院》第一条的规定，天巢广场小区开发商天乐公司在天巢广场小区业主委员会成立前，与正荣公司签订《前期物业服务合同》、《天巢广场前期物业服务合同补充协议》，符合法律规定，该合同合法有效，对包括被告在内的小区业主均具有约束力。正荣公司自2018年4月1日起为天巢广场小区提供物业服务，其于2018年3月13日与长安物业、天乐公司签订《三方协议》，由长安物业将对包括被告在内的业主享有的2018年3月31日前物业服务费的债权转让给正荣公司，正荣公司按照协议约定三个月内成立分公司，由正荣巢湖分公司提供物业服务，故正荣巢湖分公司以原告的身份起诉，合法有据。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，原告以催告函的形式向被告履行了催缴物业费的通知义务，被告负有向原告支付拖欠物业管理费的义务。 近期本院审理多起案涉小区物业服务合同纠纷，该小区业主提供的证据可以反映，小区环境卫生服务不到位，相关公共设施设备维护、保养不及时，满意度低，原告及长安物业未严格履行物业服务义务，提供的物业服务质量存在瑕疵；为平衡双方的权利义务关系，统一审判尺度，本院酌情认定被告按合同约定标准的90%向原告支付物业服务费，2018年4月1日前的物业费按80%的比例向原告支付物业服务费。被告应支付的物业服务费分段计算为：1、2016年2月3日至2018年3月31日前的物业费为1989元（123.04平米×0.78元/月/平米×25.9月×80%）元；2、2018年4月1日至2019年8月31日的物业费为1641元（123.04平米×0.78元/月/平米×19月×90%）；3、2019年9月1日至2020年8月31日的物业费为1329元（123.04平米×1元/月/平米×12月×90%），被告应支付的物业服务费共计为4959元（1989+1641+1329），原告主张的物业服务费超过部分及违约金，本院不予支持。 被告辩称其拒缴物业费的主要原因系阳台内墙管道存在渗水等问题，导致其因维修产生了一定的装修损失，从被告提供的照片可反映被告对房屋阳台处自有部位的内墙管道进行维修的事实，但无法佐证其反映问题属于原告提供物业服务范围，故原告以此为由拒缴物业费，理由不成立。 合理化建议：物业公司的经营范围主要是对其所管理的小区房屋共用部位及共用设施设备进行管理和维护，维护物业管理区域内的公共绿化、环境卫生、安全防范和秩序等，其经费来源主要是业主所缴纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵后，该小区的业主即拒绝缴纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已缴纳物业费的业主的合法权益。当业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，可主动向物业公司反映并提出合理化建议，物业公司亦应就存在的问题认真整改，不断提高服务水平。如服务质量长期达不到相关标准时业主亦可通过合法途径向相关监管部门投诉，要求对物业服务活动进行监督和管理。业主也可积极成立业主大会并选举业主委员会，对物业服务质量进行长期有效的监督，对共用物权进行合法维权，或依法选聘并更换物业服务单位。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款的规定，判决如下： 一、被告陈龙于本判决生效之日起五日内给付原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司自2016年2月3日起至2020年8月31日期间的物业服务费4959元； 二、驳回原告正荣物业服务有限公司巢湖分公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，本院减半收取25元，由被告陈龙负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒋琰 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  俞青 附法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。 二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催缴，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 三、《物业管理条例》 第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。