济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0102民初8421号原告（反诉被告）：济南东进龙鼎置业有限公司，住所地山东省济南市。统一社会信用代码：91370102307148368F法定代表人：孙成磊，董事长。委托诉讼代理人：张政敏，女，该公司员工。被告（反诉原告）：张元祥，男，1985年1月31日出生，汉族，原住山东省济南市历下区名士豪庭****楼**，现羁押于山西省太原市第二看守所。委托诉讼代理人：李庆国，山东华剑律师事务所律师。原告（反诉被告）济南东进龙鼎置业有限公司（以下简称东进龙鼎公司）与被告（反诉原告）张元祥商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）东进龙鼎公司的委托诉讼代理人张政敏，被告（反诉原告）张元祥的委托诉讼代理人李庆国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）东进龙鼎公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》;2.判令被告张元祥按已付款的50%即979252元承担违约责任;3.判令被告张元祥承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2017年6月30日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，被告张元祥购买济南恒大龙奥御苑项目35-2-102号房屋，房屋总价款6528348元。按合同约定，被告张元祥于2017年6月30日支付首期房款979252元，剩余款项按照分期付款方式自2017年12月23日至2019年6月23日分4期付清。合同签订后，被告张元祥支付了两期款项共1958504元，剩余三期款项共4569844元均未按合同约定日期支付，逾期超180日。根据商品房合同附件五补充协议第三条第（二）款之约定，被告张元祥逾期支付购房款超过180日的，我公司有权单方解除合同，被告张元祥应按已付款的50%向我公司支付违约金。综上，基于以上事实和理由，我公司根据合同约定现诉至贵院，望判如所请。被告（反诉原告）张元祥辩称，1.涉案房产是王庆、张敏夫妻基于对恒大集团无理由退房的广告承诺，相信能够无理由退房购买。因王庆、张敏夫妻限购，将涉案房产改到我名下。2.原告东进龙鼎公司是恒大集团的关联公司，其唯一股东是恒大集团济南置业有限公司。3.涉案合同为格式合同，约定的违约金过于不平等，原告东进龙鼎公司违约是按已付款的1%支付违约金，而我违约金是已付款的50%支付违约金，过于加重了我的责任，违反法律规定，应当认定无效。4.我即使违约，违约金过高，请求法院调整，同时考虑以下几个因素。（1）涉案房产价值在700万元以上，比我当初购买的价格更高，没有给原告东进龙鼎公司造成实际损失。（2）双方权利义务对等原则，承担相同的违约责任，应当参照原告东进龙鼎公司违约仅支付1%的违约金。（3）2019年3月27日我因涉嫌集资诈骗罪被太原市公安局小店分局刑事拘留，无法办理银行贷款的终审手续，该案一审判决有期徒刑6年8个月，现已上诉。5.我方认为计算违约金的时间最多应当以合同约定的180天，超过180天的扩大的损失，我不应承担，应由原告东进龙鼎公司自行承担。我听王庆说：当时原告东进龙鼎公司知道我被刑事拘留无法办理银行贷款手续审批后，提出过要求解除涉案合同，在2019年4月份，张慧也同意解除。反诉原告张元祥向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告东进龙鼎公司返还已支付的购房款1958504元及利息（以959252元为基数，按照年利率6%计算，自2017年7月1日起至实际给付之日止；以979252元为基数，按照年利率6%计算，自2017年12月24日起至实际给付之日止）；2.反诉诉讼费用由反诉被告东进龙鼎公司承担。事实与理由：张敏与王庆系夫妻关系，我系张敏姐夫，张敏与王庆于2017年6月23日与反诉被告东进龙鼎公司签订商品房认购书，购买涉案房屋，约定房屋总价款为6528348元，共支付房款1958504元（含定金2万元），因王庆限购，无法办理购房手续。2019年1月9日，王庆将房屋办理的手续全部交付给我，我重新与反诉被告东进龙鼎公司办理了涉案房屋的购买手续，购房手续中日期为当时王庆办理时的时间，当时约定购房款分期缴纳，但实际是办理的银行贷款。因我涉嫌集资诈骗罪于2019年3月27日被山西省太原市公安局小店分局刑事拘留，于4月30日批准逮捕。山西省太原市小店区人民法院于2020年4月17日作出（2019）晋0105刑初1256号刑事判决书，判决我有期徒刑六年八个月，并处罚金二万元。现已上诉。因我被限制人身自由，无法按时办理贷款手续，支付剩余购房款。后反诉被告东进龙鼎公司通知我亲属解除《济南市商品房买卖合同》。双方签订的《济南市商品房买卖合同》为反诉被告东进龙鼎公司提供的格式合同，上面权利义务不对等，过于加重我的责任，减轻反诉被告东进龙鼎公司的责任，签订合同时也未向我说明违约金的情况。约定的违约金过高，且现涉案房屋市场价值已超过700万元，反诉被告东进龙鼎公司实际并无损失。综上，请求依法支持诉讼请求。反诉被告东进龙鼎公司辩称，反诉原告张元祥未按约支付房款，利息请求没有法律依据，请依法予以驳回。首先，我公司将房屋出售于反诉原告张元祥，按合同约定占有涉案房款合法有据，在商品房合同未被合法解除之前，反诉原告张元祥利息诉求于法无据。其次，因涉案房屋由分期付款变更为银行按揭的程序并未完成，未完成的原因也在于反诉原告张元祥，其刑事犯罪导致无法办理贷款并非法定免责事由，涉案房屋的交款方式及交款时间仍应执行双方签订的商品房买卖合同。综上，因反诉原告张元祥原因，导致我公司出售房屋后，无法按期收回房款，我公司将额外融资以保证房屋的正常开发建设，再向其支付利息有悖契约精神，违背公平原则，请依法驳回反诉原告张元祥请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月23日，张慧与原告（反诉被告）东进龙鼎公司签订《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》，张慧认购济南恒大龙奥御苑楼盘35号楼2单元102室。2018年12月18日，张慧、被告（反诉原告）张元祥出具《具结书》，载明“本人张慧于2017年6月23日认购了济南东进龙鼎置业有限公司位于济南的恒大龙奥御苑楼盘35栋2单元102，并于当天签署了编号为0008682的《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》。现由于本人原因，自愿退出对该房产的购买，由张元祥向济南东进龙鼎公司签署相关的协议及办理该房产的购房手续，若因此引起的任何法律纠纷和经济赔偿均由本人负责，与济南东进龙鼎置业有限公司无关。”。后被告（反诉原告）张元祥倒签原合同日期，同原告（反诉被告）东进龙鼎公司重新签订《济南恒大龙奥御苑商品房认购书》。2017年6月30日，被告（反诉原告）张元祥（买受人）与原告（反诉被告）东进龙鼎公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》约定，买受人购买恒大龙奥御苑项目35号楼2单元102号房屋，房屋建筑面积310.31平方米。出卖人与买受人约定按建筑面积计算，单价为每平方米18990元，金额5892787元。买受人于2017年6月30日前向出卖人支付首期房款979252元；于2017年12月23日前向出卖人支付房款979252元；于2018年6月23日前向出卖人支付房款1305670元；于2018年12月23日前向出卖人支付房款1305670元；于2019年6月23日前向出卖人支付余款1958504元。买受人如未按本合同规定的时间付款，（1）逾期在180日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。本合同的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理。（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。附件五《合同补充协议》约定，如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之一计算，向出卖人支付违约金。买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付房款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。若商品房买卖合同约定的交楼日期或办理交楼手续的日期早于买房应交最后一期款的日期，买受人须在办理交楼手续日期前付清全部款项，否则出卖人有权不交付该房屋给买方，且出卖人无需承担任何违约责任。逾期超过180日后，买受人要求继续履行协议的，上述逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%。2019年1月9日，原告（反诉被告）东进龙鼎公司向被告（反诉原告）张元祥出具收据，金额为1958504元。另查明，被告（反诉原告）张元祥因涉嫌集资诈骗罪于2019年3月27日被太原市公安局小店分局刑事拘留。本院认为，原告东进龙鼎公司与被告张元祥2017年6月30日签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法作为有效证据予以采纳。被告张元祥未依约支付房款，根据《补充协议》逾期超过180天的，原告东进龙鼎公司有权单方解除《商品房买卖合同》，原告东进龙鼎公司主张解除合同合法有据，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，故本院确认《商品房买卖合同》于原告东进龙鼎公司向本院提交起诉状之日即2020年4月29日解除。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，被告张元祥应于2018年6月23日前支付第三期房款1305670元，其未按时支付房款，构成违约，应当承担违约责任。原被告签订的《补充协议》中约定的违约金系按已付款的50%作为违约金数额，本院认为此约定系原告东进龙鼎公司提供的格式条款，对于以分期付款方式支付购房款的被告张元祥，在分期付款的过程中出现逾期付款的违约行为时，原告东进龙鼎公司以已付房款的50%计算违约金，明显加重了被告张元祥的责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。本案中，被告张元祥已付房款1958504元，已达房价总价款6528348元的30%，原告东进龙鼎公司主张按已付房款的50%支付违约金，被告张元祥抗辩该违约金过高，房产价值增值较大，合同解除后原告东进龙鼎公司收回该房产并无损失，且协议约定出卖人违约则按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”双方应遵循权利义务对等原则，承担相同的违约责任，本院将违约金调整为以已付款1958504元为基数，自2018年6月24日起至合同解除之日2020年4月29日止，按照日万分之一计算。因被告张元祥在山东公司济南恒大龙奥御苑项目不选择无理由退房客户登记表中，本人已知悉《无理由退房协议书》全部内容，不选择无理由退房，客户签字确认中签名。故本院对被告张元祥称因恒大集团无理由退房的承诺，不应支付违约金的抗辩不予采纳。被告张元祥辩称因2019年3月27日涉嫌集资诈骗罪被太原市公安局小店分局刑事拘留，无法办理银行贷款的终审手续，本院认为办理银行贷款手续与其按照约定履行合同义务无关，对其辩称本院不予采纳。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。反诉原告张元祥主张合同解除后，反诉被告东进龙鼎公司应返还已支付的购房款，本院予以支持。因反诉原告张元祥是违约方，其主张已付款项的利息的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，判决如下：一、确认原告济南东进龙鼎置业有限公司与被告张元祥签订的《商品房买卖合同》于2020年4月29日解除。二、被告张元祥于本判决生效之日起十日内向原告济南东进龙鼎置业有限公司支付违约金（以1958504元为基数，自2018年6月24日起至2020年4月29日止，按照日万分之一计算）。三、驳回原告济南东进龙鼎置业有限公司的其他诉讼请求。四、反诉被告济南东进龙鼎置业有限公司于本判决生效之日起十日内向反诉原告张元祥返还购房款1958504元。五、驳回反诉原告张元祥的其他反诉请求。如未能按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13592元，减半收取6796元，由原告（反诉被告）济南东进龙鼎置业有限公司负担5878元，由被告（反诉原告）张元祥负担918元；反诉案件受理费25024元，减半收取12512元，由反诉原告（被告）张元祥负担1752元，由反诉被告（原告）济南东进龙鼎置业有限公司负担10760元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  王 晛二〇二〇年十一月十七日法官助理  郭慧文书 记 员  杨淇程