湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9942号原告：刘志平，男，1960年11月9日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路****128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：栗元（），男，1989年2月11日出生，汉族，住黑龙江省鸡西市滴道区。委托诉讼代理人：任宏达（），男，1998年11月14日出生，汉族，住黑龙江省木兰县。原告刘志平(以下简称原告)与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。原告和被告的委托诉讼代理人栗元、任宏达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向法院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的房屋租赁委托合同；2、被告支付原告拖欠的房租8400元、违约金25245元、燃气费125.5元，合计33770.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。本案在审理过程中，原告诉称因被告实际只租原告3年的房子，对应租一年给一年的免租期，原告不同意按照合同约定的5个月的免租期，所以被告应当支付被告两个月的免租期租金，故原告增加一项诉讼请求：被告支付原告两个月的免租期的租金4200元。事实和理由：原告与被告于2018年5月22日签订房屋出租委托合同，约定原告将自己位于长沙市雨花区××路××村××栋××单元××室××室住房委托被告出租，被告按季度向原告支付租金，双方另就租赁期限、租金标准进行了明确约定。被告自2020年6月23日起未向原告支付租金，原告多次催要未果，被告的行为构成违约。被告辩称，1、被告同意解除合同，被告已支付原告第二项诉讼请求的租金，从2020年6月到2020年11月21日的租金按照每月2100元已经支付完毕；2、被告不同意支付原告违约金，被告不存在违约行为，被告按照合同约定是作为原告的受托方，被告已尽到了合同约定的委托事项，且不存在过错。另根据今年疫情原因导致被告经营困难，原、被告协商迟延支付租金，原告也表明可以协商，所以双方协商解决。之后，原告起诉到法院，法院已经判决被告支付2020年2月到6月的租金，且承担了违约金，被告已及时支付了之后的房租，故被告不应当再承担违约金；3、被告愿意支付原告主张的燃气费。只要合同解除，被告同意按照物业实际交割金额进行支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议以及经与原件核对无异的《长沙市房屋出租委托合同》、房屋产权证，本院予以采信。根据以上采信证据和当事人的陈述，本院查明以下事实：2018年5月22日，原告（甲方、委托人）与被告（乙方、房屋管理机构）签订《长沙市房屋出租委托合同》，约定：1、甲方将位于长沙市雨花区××路××村××栋××单元××方进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时提供经纪服务；2、甲方授权乙方的委托期限自2018年8月22日至2024年8月21日，其中2018年5月22日至2018年8月21日为免租期共计3个月，2019年8月22日至2019年10月21日免租期共计2个月，2020年8月22日至2020年9月21日免租期1个月；租金标准：第一年2018年8月22日起2100元／月，合同总租金25200元，第二年2019年8月22日起2100元／月，合同总租金21000元，第三年2020年8月22日起2100元／月，合同总租金23100元，第四、五、六年期间租金为2200元／月，合同总租金26400元／年；3、乙方支付方式为季付；乙方未按约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，视作乙方违约，乙方应按合同总租金的17%向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告于2019年11月22日支付原告截至2020年2月22日的租金后未再支付租金，原告催要未果，于2020年6月10日诉至本院，请求依法判决：1、被告支付原告2020年2月23日至2020年6月22日期间拖欠的房租共计8400元；2、被告支付违约金25245元【案号为：（2020）湘0111民初5412号】。本院对该案进行审理查明后认为：原、被告之间签订的合同名称虽然为《长沙市房屋出租委托合同》，但合同内容实际为原、被告之间的房屋租赁关系，被告主张本案为委托关系不予采纳，因被告支付了截至2020年2月22日的租金后未再支付，故原告主张被告支付2020年2月23日至2020年6月22日的租金8400元（2100元×4），符合合同约定和法律规定，本院予以支持。合同约定被告未按期支付租金的应按合同总租金的17%支付违约金，原、被告对于“合同总租金”有不同的理解，本院认为被告拖欠租金发生在疫情期间，本院从实际情况出发认定按照2020年度租金的17%计算违约金为3927元（23100元×17%），并于2020年8月10日做出（2020）湘0111民初5412号判决书，判决：一、被告支付原告房租8400元；二、被告支付原告违约金3927元；三、驳回原告的其他诉讼请求。该判决已生效并执行完毕。之后，被告未按照合同约定支付原告后续租金，原告诉至法院，请求依法裁决。本院于2020年11月6日向被告送达了起诉状和证据副本。本案在审理过程中，原告申请撤回其第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求中租金8400元的起止时间为2020年6月23日至2020年10月21日，并当庭确认被告已支付该期间的租金，目前尚欠2020年10月21日至2020年11月22日的租金2100元。违约金25245元系以合同约定的六年租金总额148500元为基数乘以合同约定的17%计算所得；燃气费计算至起诉之日为125.5元，被告对原告主张的燃气费125.5元无异议。被告在本案审理过程中为证明原告催缴被告交纳房租后，被告马上缴纳了欠付的房租，被告已支付原告截至2020年11月21日的房租，提供了林夕的微信聊天记录、电话记录和房租支付记录。原告质证认为，微信聊天记录和电话记录属实，但原告一直催缴被告支付房租，被告一直拖欠不支付，对房屋支付记录无异议，原告收到了部分房租，只是没有收到2020年10月21日至2020年11月22日期间的租金。上述房租支付记录载有如下内容：被告于2020年10月28日向原告支付2020年6月23日至2020年8月21日的租金4200元和2020年8月22日至2020年11月21日的租金4200元（2020年8月22日至2020年9月21日为免租期）。本院认为，原告与被告签订的《长沙市房屋出租委托合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格依约履行各自的权利义务。1、关于租金。原告在庭审中确认被告已支付其2020年6月23日至2020年10月21日期间的租金8400元，故原告主张被告支付其该期间的租金，本院不予支持；原告主张被告尚欠其两个月免租期租金4200元，不符合约定和法律规定，本院不予支持；2、关于违约金。根据合同的约定，被告未按约定支付租金达5日的，原告有权单方解除合同，视作被告违约，被告应按合同总租金的17%向原告支付违约金。原告因被告欠付其2020年2月23日至2020年6月22日的租金诉至法院，请求被告支付租金和违约金，本院对此做出了判决，被告亦按照判决向原告支付了违约金。鉴于被告欠付的租金均发生在2020年期间，且被告经原告催要后及时履行了支付义务，鉴于疫情影响且被告拖欠租金的时间较短、金额较少，本院根据审理查明的事实并结合公平原则，对原告再次主张被告支付其违约金25245元的诉讼请求不予支持；3、关于燃气费。原告主张被告支付其燃气费125.5元，被告对此予以认可并同意支付燃气费125.5元，故本院予以确认。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告北京美丽屋资产管理有限公司于本判决生效后7日内支付原告刘志平燃气费125.5元；二、驳回原告刘志平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序减半收取322元，由原告刘志平和被告北京美丽屋资产管理有限公司各自负担161元。如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  孔干雄二〇二〇年十一月二十七日书记员  罗 彬附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。