四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3456号 上诉人（原审被告、反诉原告）：唐婷，女，1990年6月17日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：杨纯，四川百柯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：何华英，女，1988年5月2日出生，汉族，住四川省蓬安县。 委托诉讼代理人：陈萍，四川兴恒平律师事务所律师。 上诉人唐婷因与被上诉人何华英债权债务概括转移合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3546号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 唐婷上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、案涉转让协议应系无效合同。根据《城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，双方签订的《购房指标转让协议》中约定的转让房产尚未登记领取权属证书，依法不得进行转让。同时，协议约定标的物是转让房屋购买指标，违反了《合同法》第七十九条第一款第一项的规定。更为重要的是，协议转让的是团购资格及指标，即是购房的权利，具有一定的人身依附性，很难在法律上将其进行归类。团购合同登记的权利人始终是指标持有人，权利行使具有一定限制性，在处分上存在一定局限性。因此，团购指标不能转让，转让协议无效。二、一审认定事实错误，被上诉人早在签订协议时就已知晓“非三代以内直系亲属不能转让”的情况。2019年上诉人与好友许莲准备以上诉人名义合资购买房屋。同年7月14日，许莲代上诉人与四川荆阳房地产开发有限公司签订了《团购登记协议书》。2020年3月17日，案外人何瑛代何静妹妹即被上诉人询问买房事宜。随后，何静与许莲进行了沟通，许莲电话告知非直系亲属不能转让的情况，何静表示有办法直接改名等。2020年3月21日，上诉人来到何静、何瑛办公地与被上诉人签订了转让协议。协议是被上诉人拟定，内容对上诉人十分苛刻，但上诉人是第一次转卖房屋指标，不清楚相关规定，加上出于对被上诉人的公务员身份及工作性质的信任，在未仔细阅读的情况下签订了协议。在签订协议前上诉人出示了团购协议，并再次告知了限制转让的情况，被上诉人再次表示可以转让、有办法协商等。纵观整个交易过程，被上诉人不清楚限制转让的概率微乎其微。被上诉人在一审中称其在2020年3月25日才看到团购协议，明显与常理不符、与事实不符。且在原审出示的聊天记录可见，上诉人问被上诉人“你不是说可以转让吗”，被上诉人答道“我们说可以转只是听说”等等，再次印证其早就了解限制转让情况。一审认定上诉人存在违约行为错误。三、一审判决的违约金过分高于造成的损失。双方约定的转让费为6.7万元，被上诉人还应于2020年3月26日之前支付已付购房定金30万元。而截止一审判决之前，被上诉人仅仅支付了2万元订金，且在被上诉人明确表示不能转让后，上诉人立即于2020年3月26日将2万元订金退还给被上诉人。加之被上诉人在同一日就重新在翰林锦府订购了一套房屋，并无任何损失。其次，被上诉人自身也存在违约行为，未按约履行付款义务，也应承担相应的违约责任。 何华英辩称，案涉转让协议没有违反合同法第五十二条的规定，是有效协议。原审认定事实清楚，上诉人在整个签订案涉协议过程中都没有告诉被上诉人购房指标存在权利转让障碍的情形。关于违约金过高的问题，被上诉人在2020年3月26日订购了一套房屋，和上诉人证明的违约金过高这个事实没有关联性，违约金是兼顾补偿性和惩罚性，应该赔偿。 何华英向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《购房指标转让协议》。2、判令唐婷承担违约责任，依约支付违约金40000元。3、诉讼费、保全费由唐婷负担。 唐婷向一审法院反诉请求：1、解除双方签订的《购房指标转让协议》。2、判令何华英承担违约责任，依约支付唐婷违约金40000元。3、本诉与反诉的诉讼费由何华英承担。 一审法院查明的事实：2020年3月21日，唐婷、何华英分别作为甲方、乙方，双方签订了《购房指标转让协议》，协议约定唐婷自愿将顺庆区府荆大道翰林荆府楼盘的9栋14楼G户型房屋（建筑面积89.75㎡）的购房指标转让给何华英。购房指标转让费为6.7万元，因唐婷已经交付购房定金30万元，所以何华英须支付唐婷金额为36.7万元，在2020年3月25日向唐婷付清。协议第三条约定：甲方保证对标的房屋指标享有处分权，保证转让该房屋指标不存在法律上的转让障碍，不涉及第三方权利。如果因甲方原因导致合同不能履行，属于甲方违约。协议第六条约定了违约责任，即违约方须赔付守约方违约金4万元。协议签订后，何华英于2020年3月21日通过银行转账方式支付唐婷20000元定金，唐婷当日向何华英出具收条。2020年3月25日，唐婷要求何华英给付转让费和购房款，何华英以当日方知该房屋指标转让仅限于直系三代亲属致案涉房屋指标不能转让为由拒付。2020年3月26日，唐婷通过银行转账方式退还了何华英转让定金20000元。 另查明，案涉房屋系由四川荆阳房地产开发有限公司开发建设，唐婷于2019年7月14日与该公司签订的《团购登记协议书》，载明了自愿加入团购登记购买案涉房屋。该协议书第三条约定：唐婷在签订《商品房买卖合同》时，且有一次直系亲属三代之内的更名机会。 一审法院认为，双方作为平等民事主体，自愿签订《购房指标转让协议》，该合同内容自双方当事人签订后即具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方提交的证据表明因双方非三代以内直系亲属致案涉房屋指标不能转让，合同无法继续履行，何华英诉请解除双方协议，唐婷亦反诉请求解除双方《购房指标转让协议》，表明双方对解除合同意思表示一致，对此予以确认。该案争议的焦点是：双方是否存在违约行为，即应当由哪一方承担违约责任的问题。何华英已按照协议约定向唐婷给付了定金，双方协议明确约定了唐婷保证对标的房屋指标享有处分权，但事实上由于双方非三代以内直系亲属致使案涉房屋购买指标不能转让，没有证据表明唐婷在双方签订协议时已告知了何华英前述转让障碍，故双方协议无法履行的责任在于唐婷而非何华英，唐婷应当承担违约责任并按照协议约定赔付何华英违约金40000元。唐婷的抗辩主张及其他反诉请求缺乏依据，依法不予支持。 综上，一审根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除何华英与唐婷于2020年3月21日签订的《购房指标转让协议》；二、唐婷于判决生效后十日内给付何华英违约金40000元；三、驳回唐婷的其他反诉请求。本诉案件受理费500元，反诉案件受理费500元，均由唐婷负担。 二审查明，1、案涉《团购登记协议书》约定的房屋单价为7213元每平米，若选择按揭付款则房屋单价上浮50元，若选择一次性付款，则房屋单价再优惠50元。同时还约定，认购商品房必须认购一个车位（6万元/个）。2、《翰林锦府项目签约确认单》显示，2020年3月26日何华英与四川荆阳房地产开发有限公司达成协议，购买该楼盘商品房一套，楼层为7楼，单价7400余元每平米，约定付款方式为首付34万余元，公积金贷款支付34万元。3、唐婷提供的微信记录显示，在签订案涉转让协议后，唐婷以政府要给予购房补贴为由反悔，要求何华英加价。遭到拒绝后，双方同意按原转让协议办理。在办理团购更名时，开发商要求唐婷出具双方系三代以内直系亲属关系的承诺，唐婷以该承诺虚假违法为由不同意作出承诺，致使双方转让协议未能履行。 二审查明的其他案件事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点是：1、转让协议是否有效；2、唐婷以及何华英是否构成违约；3、一审确定的违约金应否调整。 关于第一个争议焦点。唐婷与何华英签订《购房指标转让协议》，将其在《团购登记协议书》中的合同权利和义务一并转让给何华英，属于合同权利义务的概括转让，该转让协议是彼此真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，转让协议合法有效。 关于第二个争议焦点。根据规定，合同的概括转让须经对方同意，《团购登记协议书》对此也有相应约定。但本案双方最终未能履行协议的根本原因并非在此。理由：一是在协议签订后不久，唐婷即明确表示反悔，要求加价，违反诚信原则。二是在加价遭到拒绝后，唐婷才被迫同意继续履行协议。且唐婷在本可以进行团购更名的情况下，以不愿意作出虚假违法承诺为由拒绝配合，最终导致转让协议无法继续履行。因此，唐婷构成违约，应当依法承担违约责任。而何华英在唐婷不配合办理团购更名事宜的情况下，享有不安抗辩权，未支付剩余转让款不构成违约。 关于第三个争议焦点。依照《合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，本案双方从签订协议到发生纠纷的时间极短，且何华英已在同一楼盘另行购买商品房一套，也未提供证据证明其因唐婷的违约行为造成的具体损失，故唐婷主张减少违约金的理由成立，本院酌情调整违约金为2万元。 综上，唐婷的上诉理由部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、维持四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3546号第一项、第三项； 二、变更四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3546号民事判决第二项为“唐婷于本判决生效后十日内给付何华英违约金20000元”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费共计1000元，二审案件受理费800元，均由唐婷负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十一月十日 书记员 张 佳