江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终2816号上诉人（原审原告）：徐峥嵘，男，1982年3月30日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被上诉人（原审被告）：淮安金地广场商业管理有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道**。法定代表人：张孟，该公司总经理。委托诉讼代理人：邱润元，该公司总经理助理。委托诉讼代理人：翁树忠，该公司法律顾问。上诉人徐峥嵘因与被上诉人淮安金地广场商业管理有限公司(以下简称金地管理公司)房屋租赁合同纠纷一案，不服淮安市淮安区人民法院（2020）苏0803民初2505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐峥嵘上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人一审诉讼请求，由被上诉人承担一、二审诉讼费。事实与理由：一审认定事实、适用法律错误。1.金地商业广场矛盾协调处理工作组并没有确定涉案房屋的租金为20元/平方米/月。2.上诉人未收到被上诉人于2019年9月9日发出的短信息，也没有在所谓的租金确认表上签字。3.本案不适用《中华人民共和国合同法》第402条规定，上诉人将涉案房屋委托被上诉人经营和管理，向被上诉人收取固定的收益，至于被上诉人将涉案房屋出租或如何使用与上诉人无关，本案中上诉人与被上诉人之间不是普通的委托合同关系。根据合同相对性原则，被上诉人与案外人王会龙签订的租赁合同不能对抗上诉人与被上诉人签订的合同，亦不能作为其减免租金的依据。4.上诉人对被上诉人支付的租金及租金的计算依据提出异议，但一审并未对此审查。5.一审认定被上诉人自2017年11月27日至2019年10月24日多次向上诉人转账支付租金，上诉人在诉前未提出异议，视为双方就租金支付达成一致意见，该认定无法律依据。6.被上诉人未按约定支付租金，且未与上诉人就租金标准、支付方式协商一致即与王会龙签订8年的租赁合同，存在严重违约，应承担法律责任。7.被上诉人经营管理商铺未向上诉人支付相应等值的租金不符合民事活动应当遵循的等价有偿原则。被上诉人金地管理公司辩称，上诉人主张给付其租金46431元无事实和法律依据。1.《商铺委托租赁及经营管理合同书》第二条约定，“甲方（上诉人）同意在合同有效期内，将商铺租赁及经营管理的一切事项，均委托给乙方（被上诉人）安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将该商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺租赁及经营合同的约定”，被上诉人于2016年11月11日将上诉人的商铺及周边的商铺一同租赁给案外人王会龙，是在合同有效期内的民事法律行为，上诉人应当认可。2.金地广场负一楼市场租赁情况一直不好（处于空铺状态），后经过多方努力，才于2016年11月11日将上诉人的商铺及周边的商铺一同租赁给案外人王会龙，只有商铺出租才有租赁回报，故被上诉人已经尽到最大限度维护上诉人的合法权益。一审认定事实清楚、程序合法、判决结果正确，请求驳回上诉，维持原判。徐峥嵘向一审法院起诉请求：1、判令被告给付租金46431元；2、判令被告承担案件受理费。一审法院认定事实：2013年1月3日，原告与案外人淮安金地置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：淮安金地置业有限公司将其开发建设的位于淮安市淮安区翔宇南道588号金地商业广场地下商铺10468号房，建筑面积为10.45平方米，以总价132705元出售给原告。2013年11月17日，原告（甲方、委托方）与被告（乙方、受托方）签订《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》一份，约定：一、商铺房屋标的：原告将其所有的位于淮安市淮安区翔宇南道588号（金地广场）地）地下室**积10.45平方米商铺委托被告自营或对外租赁经营。二、委托经营方式：甲方同意在本合同有效期内，将涉及商铺及经营管理的一切事项，均委托给乙方安排处理，乙方有权以自己的名义从事商铺租赁及经营管理的一切活动。乙方也有权以自己的名义将商铺对外租赁经营，甲方认可并接受乙方与任何第三人签署的商铺及经营合同约定。三、委托经营事项：乙方有权聘请境内外百货业专家和专业零售经营管理公司合作经营管理或自行成立商业管理公司进行管理；乙方有权自行确定、调整商铺的经营范围、经营布局及经营模式；在保证甲方约定利益的前提下，乙方有权独立处理一切与该商铺租赁、经营管理有关的所有事务；在合同约定的期限内，甲方同意委托乙方作为商铺的运营管理方，由乙方包括对甲方商铺在内的金地广场所作的统一形象、统一规划和统一管理要求，并承诺遵守《金地商业广场业主公约》及其乙方制定的商铺的装修、维修、安装、支撑、通行、管线铺设、商业推介、广告等管理制度；因经营管理需要，乙方无须甲方同意有权对商铺进行重新分割、增减、改造、间隔、拆除隔离墙、与相邻物业贯通、重新分隔或其它施工行为布局，但不得影响商铺的房屋安全；本合同期限内，甲方不得收回商铺或将商铺另行租给他人。四、委托经营期限：委托租赁、经营期限为长期。在本合同期限内，乙方拥有长期优先承租经营权，甲方对此无异议。五、委托租赁租金标准及支付方式：金地商业广场交付之日起前3年租金为每年265元；第4年起，乙方根据淮安市淮安区当地市场情况及金地商业广场实际经营情况与甲方另行约定租金标准及支付方式。委托经营期间，商铺的所需正常维修费、物业管理费及相关政府行政收费均由承租人负担。甲方承担商铺的财产保险及商铺内设施维护保养责任。并对双方的权利义务、合同变更和解除、违约责任、争议的解决等内容进行约定。后被告依约给付原告前3年租金，即每年265元。2015年3月31日，原告取得上述诉争房屋由淮安市淮安区房屋登记管理中心核发的淮房权证淮城字第××房屋所有权证书。2016年11月11日，甲方（出租方）金地广场管理公司与乙方（承租方）王会龙签订《淮安金地广场租赁合同》一份，约定：甲方是位于淮安市淮安区的管理使用单位，同意将其室内一、二栋（B1F）层（E005－E011、E015—E028、E035－E049、E056－E105）号商铺，面积为6188平方米，出租给乙方作为家具、沙发、地砖、卫浴、地砖、墙纸、灯具、窗帘、五金、橱柜、板材、装饰工艺品等经营使用。租期自2017年3月10日至2025年3月9日止。租金标准及支付方式：第一、二年租金单价按13元/平方米/月计算，第三、四年租金单价按14元/平方米/月计算，第五、六年租金单价按15元/平方米/月计算，第七、八年租金单价按16元/平方米/月计算，其中免租金期限15个月。甲、乙双方又签订《补充协议》一份，约定：甲方又将《淮安金地广场租赁合同》相邻的铺位B1FE050—E055、E106—E107号商铺，约1007平方米，一并租赁给乙方经营使用。合同签订后，被告按合同约定向第三人交付合同中约定的租赁房屋，第三人按合同约定对租赁的房屋进行装饰装修，于2017年7月23日开业。2017年6月30日，原告的商铺三年返租到期，经金地商业广场矛盾协调处理工作组与业主们沟通，确定商铺租金为20元/平方米/月。2017年11月27日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2017年7月租金272.13元。2018年2月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2017年9月租金329.06元。2018年2月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2017年12月租金326.17元。2018年8月3日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2018年3月租金324.24元。2018年10月24日，被告通过银行账方式至原告银行帐号上2018年6月租金316.52元。2018年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2018年9月租金316.52元。2019年3月12日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2018年12月租金314.59元。2019年5月28日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2019年3月租金330.99元。2019年10月24日，被告通过银行转账方式至原告银行帐号上2019年6月10日-7月9日租金110.01元。后王会龙缩减租赁面积，原告的商铺在缩减的商铺内。2019年9月9日，被告短信通知原告，内容为：您所购金地商业广场商铺，原属于“金地名品家具馆”品牌经营，合同期限2017年3月10日至2025年3月9日，商户因经营亏损，提出缩铺申请，缩铺起始日2019年7月10日。目前您所购铺位处于空铺状态，并已有后续替补品牌洽谈中，特此告知！如若了解详细情况可来我司面谈或电话联系。因原、被告未就2019年7月10日之后的租金标准和支付方式达成一致意见，引起诉讼。一审法院认为，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案原告与被告金地管理公司订立的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》，根据合同约定，原告将其所有的房屋委托给被告对外租赁和经营管理，符合委托合同的法律特征，属委托管理合同。《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条第2项约定，第4年起，被告金地管理公司根据淮安区当地市场情况及金地商业广场实际情况与原告另行约定租金标准及支付方式，被告金地管理公司自2017年11月27日至2019年10月24日期间多次向原告银行账号中转账支付租金，原告在提起本案诉讼之前并未对此提出异议，也应当视为原告以实际接受租金行为与被告金地管理公司就租金支付达成一致意见。2019年7月10日之后的租金标准及支付方式，双方未有另行约定，现原告主张按照前三年租金标准支付租金无事实依据，法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第三百九十六条、第四百零二条规定，判决：驳回原告徐峥嵘的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费961元，减半收取480.5元，由原告徐峥嵘负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审查，确认一审法院查明的事实。本院认为，关于上诉人所提金地商业广场矛盾协调处理工作组并没有确定涉案房屋租金为20元/平方米/月的问题。根据淮安市淮安区调解委员会于2020年4月25日出具的《关于淮安区金地商业广场业主与金地广场商业管理有限公司矛盾经过的情况说明》，其中明确载明，金地商业广场矛盾协调处理工作组会同淮安区调解委员会协调处理，针对金地商业广场负一楼业主（金地名品家居馆合同内），最终形成了以金地公司每平米补贴七元，即租金每平米十三元提高到每平米二十元计算租金，该结果得到绝大多数负一楼业主的认可，化解了金地广场商业管理有限公司与业主之间的矛盾。故对上诉人该点上诉理由，本院不予支持。关于上诉人所提其未收到被上诉人于2019年9月9日发出的短信息，也未在租金确认表上签字，一审未对租金标准进行审查，应按照前三年的租金标准计算租金的问题。首先，被上诉人在一审中已举证证明其在2019年9月9日向109名业主包括上诉人在内发送了告知短信，对上诉人所提其未收到该短信的上诉理由，本院不予支持。其次，租金收益确认书上标明的制表日期为2017年10月18日，虽未有上诉人签字，但被上诉人自2017年11月27日至2019年10月24日期间多次向上诉人银行账号中转账支付租金，上诉人在提起诉讼前并未对此提出异议，符合租赁双方之间的交易习惯，可视为上诉人已实际接受该租金支付标准。再次，双方签订的《商铺委托租赁及经营管理合同书（三年）》第五条第2项约定，第4年起，被上诉人根据淮安区当地市场情况及金地商业广场实际情况与上诉人另行约定租金标准及支付方式。由此可见，从第4年起，涉案房屋租金标准已发生变化，应结合当地市场情况及金地商业广场实际情况由双方另行约定，不再延用前三年的租金标准，上诉人主张按照前三年的租金标准计算租金无事实和法律依据，本院不予支持。关于上诉人所提本案不适用于《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定的问题。上诉人与被上诉人签订的《商铺委托租赁及经营管理合同书》已明确约定上诉人同意在合同有效期内，将商铺租赁及经营管理的一切事项，均委托给被上诉人安排处理，被上诉人有权以自己的名义从事商铺经营管理的一切活动，包括将该商铺对外租赁经营，上诉人认可并接受被上诉人与任何第三人签署的商铺租赁及经营合同的约定。从上述约定可以看出上诉人与被上诉人之间成立委托管理合同关系。被上诉人在金地商业广场负一楼市场租赁情况不佳的情况下，将上诉人商铺及周边商铺一同租赁给案外人王会龙是为改变租赁市场情况的积极努力，现上诉人提出被上诉人与案外人王会龙签订8年的租赁合同是严重违约，被上诉人应承担法律责任的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，徐峥嵘的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费961元，由上诉人徐峥嵘负担。本判决为终审判决。审 判 长  田 庚审 判 员  于晓萍审 判 员  马玉宝二〇二〇年十一月二十五日法官助理  毛雪梅书 记 员  鲍婷婷