重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6245号上诉人（原审原告）：傅姝萍，女，1963年11月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭欢，重庆思仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆爱德华医院有限公司，住所地重庆市沙坪坝区天陈路**，统一社会信用代码91500106774882115Y。法定代表人：杨春法，董事长。委托诉讼代理人：王祖惠，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：余方曦，北京市中伦文德（重庆）律师事务所律师。上诉人傅姝萍因与被上诉人重庆爱德华医院有限公司（以下简称“爱德华医院”）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院（2019）渝0106民初22920号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人傅姝萍及其诉讼代理人罗仁栋、被上诉人爱德华医院的诉讼代理人王祖惠、余方曦参加了询问。本案现已审理终结。上诉人傅姝萍上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判；2．本案一、二审案件受理费由被上诉人承担。其主要事实及理由：1．一审判决认定事实错误。首先，爱德华医院承租案涉房屋用于商业用途时明知该房屋系住宅，现使用4年多后以改变房屋用途未经利害关系业主同意为由要求解除合同，违反诚信原则，且其解除权已经因超过行使期限而消灭。其次，爱德华医院一审中举示的调查表系其单方制作，一审法院据此认定90%以上的业主均不同意爱德华医院租用案涉房屋用于办公错误。第三，一审法院走访调查被询问的对象是物管安保人员，其陈述的内容不能代表物管公司，不具有证明力，同时，爱德华医院一审中的证人与其存在利害关系，不能采信该证人证言。最后，爱德华医院在案涉房屋内的办公人员高达100人，严重超出了房屋可容纳量且导致电梯超负荷运行，所以即使存在爱德华医院所述的业主反对的问题等也是其不合理使用房屋所致。2．一审判决适用法律错误。爱德华医院依据合同法第94条第4项的规定要求解除合同，而一审法院却依照该条第5项的规定作出判决，适用法律不当。同时，傅姝萍并不存在前述第4项规定的迟延履行债务和违约的情形。被上诉人爱德华医院辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1．案涉房屋租赁合同明确约定为保障爱德华医院的正常经营，由傅姝萍负责与物管沟通协商。但是，因改变房屋用途未征得有利害关系业主的同意，导致遭到其他业主强烈反对，严重影响爱德华医院的正常经营活动，而在爱德华医院多次与傅姝萍联系希望其出面处理时，傅姝萍均不予出面协调，严重违约，导致爱德华医院的合同目的无法实现，所以爱德华医院据此提出解除合同符合法律规定。2．案涉房屋改变用途须经有利害关系业主的同意，而非物权法第七十六条及《重庆市物业管理条例》第三章规定的需经业主大会决定的事项。3．案涉意见调查表意思表示真实，合法有效；证人证言能够充分说明待证事实；一审法院根据走访调查结果，并结合前述证据及业委会说明等认定爱德华医院租赁案涉房屋遭到业主强烈反对严重影响其经营和合理使用房屋正确。4．一审法院适用法律正确。傅姝萍向一审法院起诉请求：1．判决确认爱德华医院于2019年9月13日向傅姝萍发出的《解除租赁协议通知函》的行为无效；2．诉讼费由爱德华医院承担。一审法院认定事实：傅姝萍系沙坪坝区天陈路27-X-X号（原野大厦）房屋（以下称“案涉房屋”）登记产权人，该房屋建筑面积400.17㎡，房屋用途为成套住宅。2015年6月24日，傅姝萍（甲方）与爱德华医院（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，用于营销部网络中心或医院办公使用，租赁期限10年，2015年11月1日至2018年10月31日，每月租金20000元，2018年11月1日起至2025年10月31日期间，租金每年递增5%。合同还约定：乙方支付定金100000元，甲方收定金之后，进行装饰装修，房屋装修好后或者在装修过程中，若乙方反悔，不租该房屋了，此定金不予返还。该房屋为住房，现用于办公，乙方所交的物业管理费和本栋其他办公用户一样按住房的双倍缴纳给物管公司。若物管干涉乙方用于办公，甲方负责协调。其后，傅姝萍将案涉房屋交付给爱德华医院用作办公场地，期间未征求过其他业主的意见。2019年7月5日，洪泉物业管理有限公司给爱德华医院发函，称原野大厦部分业主多次就爱德华医院租用案涉房屋办公一事进行反映和投诉，强烈反对爱德华医院继续租用案涉房屋住宅办公，物业公司对此进行了调查核实，现要求爱德华医院积极应对和处理。2019年7月8日，爱德华医院在大厦张贴栏处张贴《公告》，载明“我院租用原野大厦X-X号房屋作为医院办公场地，肯定会给广大业主造成一定的影响和不便，为了征得业主们的支持、理解和谅解，现就相关情况公示如下：房屋建筑面积495.17平方米，办公人数100人左右，物业费按双倍标准缴纳。我院租用该房屋已及时缴纳了物管费、房租，不应另行承担其他额外费用，如电梯维护维修费等。如各位业主对该房屋租赁给我院办公场地存在不同意见，请在7月15日前在本公告附件处签字、致电、致信或通过业委会反映。”公告随附了征求意见调查表，每户业主可在相应房号处勾选是否同意并签名。2019年7月16日，原野大厦业主委员会出具《情况说明》，载明“2019年7月8日被告爱德华医院租赁案涉房屋为办公场地公开征询业主意见，并附有调查表让业主勾选。截止到7月15日晚，尚有20余户业主未在调查表上勾选意见。为了所有业主的意见能够体现，保护业主利益，原野大厦业主委员会委托重庆洪泉物业管理有限公司原野大厦管理处，致电未在调查表中表达意见的业主。该处受托后，电话联系未在调查表中表达意见的业主，并将业主意见代其在调查表中勾选。调查意见为90%以上业主不同意30-1号房屋作为办公房使用”。2019年7月24日，爱德华医院给傅姝萍邮寄《函告》，载明“因此前部分业主以阻止我院员工正常上下楼等方式表示不同意我院将前述房屋用作办公使用，且因我院经营需要，办公人员增加，租用案涉房屋已对大厦业主生活及出行造成严重影响和不便。为征得广大业主谅解及支持，我院于2019年7月8日通过张贴公告方式对租用房屋相关事宜进行说明公示并公开征询业主意见。自我院张贴公告以来，众多业主通过口头及公告上留言方式表达强烈不满，并通过填写后附的《关于是否同意原野大厦30-1出租为办公场地意见的调查表》明确表示不同意我院租用您房屋作为办公使用”。爱德华医院要求傅姝萍立即与物管和利害关系业主及原野大厦业主委员会进行协商沟通并征得物管、利害关系业主同意。邮政投递记录显示因信件投递至速递易中一直未被领取，后被退回。2019年8月6日，爱德华医院再次给傅姝萍邮寄上述函告，邮政投递记录显示傅姝萍拒绝签收。爱德华医院的工作人员遂于2019年8月13日给傅姝萍发送短信，称“EMS快递员陈述您拒绝签收函件，要求面谈，特征求您的意见，约定面谈时间”。2019年8月23日，爱德华医院工作人员给傅姝萍及其丈夫肖成基再次发送短信，称周三下午已与肖成基针对案涉房屋租赁问题进行过初步的面谈沟通，现因三次致电未予接听，通过短信方式再次要求傅姝萍给业主做沟通工作。2019年8月27日，爱德华医院给傅姝萍邮寄《解除租赁协议通知函》，载明“在租赁期间大多数业主对我院租用你方房屋作为办公使用强烈不满。根据《物权法》第77条规定，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。鉴于上述情况我院已多次与你方进行沟通，要求你方能尽快做好利害关系业主的沟通工作，但时至今日未得到妥善处理。2019年8月24日在沟通中你方提出如不租，需做好交接工作。现我院迫于无奈，特此向您正式函告如下：自2019年9月1日起，双方于2015年6月24日签订的《房屋租赁协议》正式解除；关于房屋的交接工作你方确定好日期后，可通过书面（电联）方式告知我院，我院工作人员将全力配合进行交接。”邮政记录显示，傅姝萍拒绝签收。爱德华医院工作人员遂于2019年8月30日给傅姝萍及其丈夫肖成基发送短信要求解除租赁合同（未表示解除原因）并办理房屋交接。2019年9月10日，傅姝萍的丈夫肖成基通过微信给爱德华医院工作人员发送了损失赔付表及报价单。2019年9月12日，爱德华医院将《解除租赁协议通知函》当面送达给了傅姝萍。一审审理中，傅姝萍申请一审法院向原野大厦物业管理处调查原野大厦有哪些房屋被用于经营性、办公场所用途；物业公司是否参与爱德华医院征求全体业主意见的协助工作。一审法院遂于2020年4月13日到原野大厦物业管理处走访，工作人员告知原野大厦存在部分业主出租房屋用于办公经营的情况，未遭到其他业主的强烈反对。但爱德华医院承租案涉房屋用作网络中心，日常工作人员近百人，上下班使用电梯频繁，甚至会排10米的长队，给其他业主出行造成了严重的影响，业主反应强烈。为此，物业公司与傅姝萍、爱德华医院进行过沟通协调，爱德华医院实行过错峰上下班，但未能实际解决电梯使用问题。为此，爱德华医院在公告栏处张贴了征求业主意见表，物业公司也参与做了一些调查工作，并给部分业主打了电话，90%以上的业主均不同意爱德华医院租用案涉房屋办公。傅姝萍质证认为接受询问的物业公司工作人员并非物业公司负责人，可能不清楚实际情况，且均是其个人陈述，没有书面证据予以佐证，对物业公司工作人员陈述的内容不予认可，同时称原野大厦存在大量房屋出租用于办公使用的情形，不存在业主强烈反对并阻挠爱德华医院使用电梯的情况。爱德华医院申请了证人余某出庭作证，证人陈述：其为爱德华医院信息部负责人，此前一直在原野大厦30楼办公，最开始部门员工有五六十人，后来有一百人左右。2018年开始业主对我们乘坐电梯上下班表示了强烈的不满，对爱德华医院的工作人员有谩骂和阻挠。2018年下半年起，电梯甚至还经常被设置为28-30楼只能进入1人，为此我们有时候不得不走楼梯，员工的意见也很大。傅姝萍认为证人系爱德华医院的员工，要求对其证言不予采信。一审法院认为，傅姝萍与爱德华医院签订的《房屋租赁协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规关于合同效力的强制性规定，合法有效，傅姝萍与爱德华医院均应当按照合同约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国物权法》第七十七条规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。依据该规定，傅姝萍将案涉房屋出租给爱德华医院用作办公用房，应征得利害关系业主的同意。傅姝萍否认租赁合同履行过程中存在业主阻挠爱德华医院使用电梯并强烈反对的情况，爱德华医院提供的征求意见表、证人证言虽不能单独作为认定案件事实的证据，但结合业委会的说明，物业公司出具的函件以及一审法院到物业公司走访的记录，上述证据能形成完整的证据锁链，可以认定爱德华医院承租案涉房屋遭到了利害关系业主的强烈反对，甚至影响了爱德华医院对案涉房屋的合理使用。爱德华医院要求傅姝萍与业主进行协商，傅姝萍未予反馈，也未就业主意见进行补强，爱德华医院据此提出解除租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第五项及《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定。故对傅姝萍要求确认爱德华医院发出《解除租赁协议通知函》的行为无效的诉讼请求不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国物权法》第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“驳回傅姝萍的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（傅姝萍已预交），由傅姝萍负担。”本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新的证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。傅姝萍提交如下证据：原野大厦12小时进出人员随机抽样表。拟证明上下班人员进出电梯的情况，对使用电梯并不会造成实质影响。经质证，爱德华医院认为该证据没有单位盖章，上面载明的人员无法核实其真实身份，且2020年9月8日的进出表系在双方合同解除之后形成，与本案无关，故对其真实性、合法性及关联性均不认可。爱德华医院提交如下证据：重庆洪泉物业管理有限公司出具的《情况说明》。拟证明：1．自2016年爱德华医院租用案涉房屋起，其他业主以影响其正常生活为由向物管办公室投诉，强烈反对爱德华医院继续租用该房屋，物管公司调查核实后，于2019年7月要求爱德华医院联系业主处理。2．因傅姝萍未出面与其他业主沟通，爱德华医院张贴公告调查询问业主意见，又因部分业主未填写调查表，物管公司受业委会委托电话询问未填表业主后代为勾选。经质证，傅姝萍认可该证据盖章的真实性，但对于该证据载明的大部分内容的真实性不予认可，且认为该证据达不到爱德华医院的证明目的。本院对上述证据认证如下：傅姝萍举示的证据无法核实其真实性，本院不予采信。爱德华医院举示的情况说明加盖有重庆洪泉物业管理有限公司的印章，真实、合法且与本案具有关联性，本院予以采信。本院二审查明：案涉租赁合同第二十条约定：“该房屋为住房，现用于办公……若物管干涉乙方（爱德华医院）用于办公，甲方（傅姝萍）负责协调。”本院对一审审理查明的其他事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，争议焦点在于爱德华医院是否享有解除案涉房屋租赁合同的权利以及其向傅姝萍发送解除通知函的行为是否有效。现评判如下：《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该法第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，案涉租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。故傅姝萍作为出租人除应按照约定将案涉房屋交付爱德华医院外，还应在租赁期间保持该房屋符合约定的用途。同时，案涉租赁合同亦约定，爱德华医院承租案涉房屋用于办公若遇物管干涉，则由傅姝萍负责协调处理。而在爱德华医院经营过程中，因案涉房屋改变用途并未经有利害关系业主的同意以及爱德华医院员工较多影响了其他业主使用电梯遭到其他业主的强烈反对，甚至阻挠其员工正常使用电梯，严重影响了爱德华医院的正常经营活动，影响了其承租案涉房屋用于办公的合同目的的实现。在物管公司调查核实并要求爱德华医院尽快处理后，爱德华医院即多次通过发函、打电话、发送短信等方式联系傅姝萍，试图就前述问题要求傅姝萍出面处理，但是傅姝萍既未予以回应也未进行协调处理，最终导致爱德华医院承租的案涉房屋无法用于办公。故爱德华医院就此提出解除案涉租赁合同，符合上述合同法第九十四条第四项的规定，即傅姝萍未能在租赁期间保障案涉房屋符合约定用途违反合同义务，构成违约，且其违约行为导致爱德华医院承租案涉房屋的合同目的不能实现。所以，爱德华医院享有解除案涉租赁合同的权利，且其向傅姝萍发送解除通知函的行为系其真实意思表示，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，也不违反公序良俗，合法有效，本院对此予以确认。傅姝萍上诉称爱德华医院明知案涉房屋系住宅仍承租用于商业用途，现又以此为由解除合同违反诚实信用原则且其解除权已经消灭。但是，爱德华医院要求解除案涉房屋租赁合同的根本原因并不在于案涉房屋改变用途是否经有利害关系业主的同意，而是因为其承租该房屋用于办公的过程中遭到业主强烈反对严重影响了其正常经营，且作为出租人的傅姝萍并未履行其保持租赁物符合约定的用途的合同义务，导致爱德华医院的合同目的不能实现。换言之，爱德华医院要求解除合同的根本原因在于傅姝萍的违约行为导致其无法实现合同目的，而非前述其他因素。此外，爱德华医院享有的上述法定解除权的起算时间应为其知道或应当知道合同目的无法实现之日起，而爱德华医院为协调处理上述问题一直通过多种方式联系傅姝萍，直到2019年8月23日再次联系傅姝萍未果后，于当月27日向傅姝萍发送解除通知函，其行使法定解除权的时间并未违反法律规定。故傅姝萍上述上诉理由不能成立，本院不予支持。傅姝萍上诉称爱德华医院一审中提交的调查表、证人证言、一审法院的走访调查记录不具有证明力。但是，前述调查表及一审法院的走访调查记录均符合证据的真实性、合法性、关联性，因一审法院并未单独采信该证人证言，而是结合业委会的说明、物业公司出具的函件以及前述调查表、走访调查记录等能够相互印证的证据综合认定案件事实，并不存在违反法律规定的情形。故傅姝萍的该上诉理由不能成立，本院不予支持。傅姝萍上诉称其他业主反对爱德华医院的员工使用电梯等影响其正常经营是因为爱德华医院不合理使用房屋所致。但是，上诉人未能举示证据证实爱德华医院承租案涉房屋期间存在不合理使用房屋的情况，且即使存在该情况，傅姝萍也应在爱德华医院联系其协调处理上述问题时提出并共同应对、协商处理以保障案涉租赁合同能够继续履行。而傅姝萍并未如约履行其合同义务，导致爱德华医院无法实现合同目的。至于爱德华医院对合同的解除是否存在过错、存在何种过错以及过错程度如何等，傅姝萍均可在另行主张权利时一并提出。最后，对于一审判决适用法律的问题，本院认为，爱德华医院要求解除案涉租赁合同的情形符合上述合同法第九十四条第四项的规定，一审法院适用该条第五项的规定，存在不当，但处理结果正确，本院对此予以确认。综上所述，傅姝萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，虽然适用法律不当，但处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条、第一百三十四条、第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第二百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人傅姝萍负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 敬审 判 员  陈 娟审 判 员  刘 静二〇二〇年十一月十八日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮