山东省荣成市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1082民初5754号 原告：尚金焕，女，1982年10月10日生，汉族，住山东省宁阳县。 委托诉讼代理人：王雨桐，山东康桥（威海）律师事务所律师。 被告：赤山集团有限公司。住所地荣成市斥山街道办事处双山东路**。 法定代表人：王玉春，董事长。 委托诉讼代理人：毕晓晖，女，1987年10月31日生，汉族，该公司职员。 原告尚金焕与被告赤山集团有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王雨桐、被告委托诉讼代理人毕晓晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尚金焕向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告间的商品房预约合同关系于2020年7月1日解除。2、请求依法判决被告返还原告定金20000元、购房款143538.05元。事实和理由：2018年5月6日，原告与被告下属的赤山集团有限公司房地产开发分公司签订凤凰湖F区认购协议书一份、按月交付房款协议书一份，约定原告购买被告开发的凤凰湖F区920号楼401室房屋，总价款480000元，原告按月交付房款。合同签订后，原告依约交付首付房款102910元，其中定金20000元。被告当日将房屋钥匙交付给原告。2018年6月至2019年6月，原告通过银行转帐的形式共交付款60628.05元。后由于原告延期付款，被告于2020年7月1日通过客服微信号告知已将涉案房屋另行出售他人，解除了双方的商品房预约合同关系。虽原告延迟付款，但被告在通知原告解除买卖合同前将房屋另售他人，双方均有违约行为。故被告应返还原告定金20000元及购房款143538.05元。 被告辩称，原、被告签订的凤凰湖F区认购协议书及按月交付房款协议书中，均明确约定定金金额为房屋总价款的20%，被告给原告开具的收款收据也明确写明定金为96000元。在按月交付房款协议书中，明确约定买受人逾期付款90日，则视为买受人单方解除协议，被告不再履行订立商品房买卖合同的义务。原告自2019年7月6日起再未付款，其以自己的行为解除了协议，而且被告已通过邮寄快递、发送微信的方式通知原告解除协议。因此，原告因逾期未付款单方违约，应适用定金罚则，其交付的定金96000元不予返还。 本院经审理认定事实如下：2018年5月6日，原告与被告下属的赤山集团有限公司房地产开发分公司签订编号为FF2538的凤凰湖F区认购协议书一份，载明：“出卖人：赤山集团有限公司房地产开发分公司。买受人：尚金焕，身份号码：，联系电话：187××××3558，通讯地址：山东宁阳县。出卖人开发的凤凰湖F区项目，位于威海石岛管理区黄海北路，经甲乙双方协商，签订认购书如下：1、出卖人同意买受人优先购买凤凰湖F区920号楼401室，该商品房建筑面积为86.91平方米。2、该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币6478元/平方米，房价款为人民币563003元。3、买受人房款价可享受有关优惠后，上述房屋实际成交价格如下：该商品房按照建筑面积计价，单价为人民币5522.95元/平方米，房价为人民币480000元。4、买受人同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币（大写）贰万元整。买受人须于2018年5月6日（下称该限期）前付清全部房款人民币480000元（含定金），同时签署正式《商品房买卖合同》…，于该限期之前，出卖人不可将该单位出售给他人。5、如买受人在限期内未补办有关手续，则视为买受人违约，买受人应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款的20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。出卖人有权将该房屋出售给他人而无须告知买受人，买受人不得有任何异议。如出卖人在上述期限内将买受人认购房产另行出售，造成买受人无法购买所认购之房产，出卖人应双倍返还买受人所付认购定金。6、本协议一式肆份，出卖人执三份，买受人执一份，本认购协议书自双方或代理人签字盖章生效”。备注：买受人申请分期付款，一切按分期协议执行（包括定金）。同日，原、被告签订按月交付房款协议书一份，载明：“出卖人：赤山集团有限公司房地产开发分公司。买受人：尚金焕。买受人于2018年5月6日与出卖人签订认购协议书，向出卖人购买位于山东石岛凤凰小区920栋一单元401室，该商品房建筑面积为86.91平方米，总价款为人民币480000元。现经双方协商达成如下协议：一、买受人于2018年5月6日向出卖人支付首付房款人民币100000元（含定金96000元）。二、买受人向出卖人按月交付房款，应付款总额为人民币380000元，付款时限为壹拾年，自购房之日的次月起计，每月6日向出卖人指定帐户付款。三、…。四、买受人如未按本协议约定时间付款，由此引起的法律责任全部由买受人承担。逾期在90日之内的，每逾期一日买受人须向出卖人按应付款的万分之五支付滞纳金。五、买受人逾期付款超过90日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价的20%，以买受人已交付的房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还，出卖人有权单方面处置该房产。六、…。七、买受人向出卖人支付的房款本金达到总房款的20%后，方可办理入户手续；买受人向出卖人支付的房款本金达到总房款的80%后，方可签订商品房买卖合同；买受人交清全部房款后，方可办理不动产权证。八、…。九、…。十、本协议为FF2538号认购协议的组成部分，如认购协议有关付款的约定与本协议有不相符，则以本协议为准。十一、…。十二、…。十三、本协议出卖人买受人双方签字生效”。同日，原告在被告处现场刷卡支付100000元，被告给原告开具收款收据一份，载明：“交款单位尚金焕，收款单位房地产；摘要：收F区920#401室房屋定金，金额96000元，收F区920#401室房款，金额4000元；合计大写壹拾万元整”。被告当日将房屋钥匙交付原告，原告缴纳了物业费，并缴纳燃气接头费2910元。此后，自2018年6月至2019年6月，原告通过银行转帐向被告交款60628.05元，其中包含购房款41391元、利息19214.05元、逾期违约金23元。后原告未按约定付款，被告经催要未果，于2019年11月4日，通过申通快递向原告在认购协议书中确认的通讯地址发送解除房屋认购协议通知书一份。庭审中，原告称自己在2019年11月期间在国外，未收到被告邮寄的信件。2020年7月1日被告通过客服微信号告知原告已将涉案房屋另行出售他人。原告诉至本院，请求依法确认双方的商品房预约合同关系于2020年7月1日解除，判令被告返还其定金20000元、购房款143538.05元。案件审理中，原告主张涉案的二份协议书均为被告提供的格式条款，所约定的定金、滞纳金加重了购房者的负担，应认定为无效。被告提供的格式条款合同约定了二个不同数额的定金，应作出有益于原告的解释。据此主张定金数额为20000元。原告主张己方未按协议履行交付购房款义务，构成违约，但被告在合同未解除的情况下，即将涉案房屋另行出售，亦构成违约，主张定金罚则在本案中不应适用。被告主张依据协议及收款收据，应确认定金数额为96000元，因被告单方违约，应在本案中适用定金罚则，故本案调解未成。 本院认为，2018年5月6日，原、被告签订认购协议书及按月交付房款协议书，被告并于当日向原告交付了房屋。该协议已不存在法律或事实上的障碍，会导致合同部分条款缺失或不确定的情形，应认定为原、被告间成立商品房买卖合同关系。本案争议的焦点问题，一是涉案认购协议及按月交付房款协议约定的定金数额；二是合同约定的定金罚则在本案中应否适用。 关于协议约定的定金数额。《中华人民共和国担保法》第九十条规定：“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”。据此规定，定金合同是实践性合同，当事人一方只有实际交付定金，定金合同或者条款才能生效。原、被告2018年5月6日签订的认购协议书，第二条约定买受人同意交付购房定金人民币贰万元整，现交人民币贰万元整。原告据此主张其所交定金数额为20000元，但原告未能提供证据证实其实际交付该20000元定金，故应认定该定金条款未生效。认购协议书第五条约定如买受人在限期内未补办有关手续，则视为买受人违约，买受人应按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价款的20%，以买受人已交付的房款中占总房款的20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还。且该认购协议书备注中以手写方式注明买受人申请分期付款，一切按分期协议执行（包括定金）。原、被告于同日签订的按月交付房款协议书第五条亦明确约定买受人逾期付款超过90日的，则视为买受人单方解除协议，不再履行订立商品房买卖合同的义务，按法律规定的定金制度承担责任，定金数额为房屋总价的20%，以买受人已交付的房款中占总房款20%的数额作为向出卖人所交付的定金，买受人无权要求返还，出卖人有权单方面处置该房产。原告在2018年5月6日支付被告100000元后，被告给原告出具的收款收据明确载明收定金数额为96000元，收房款数额为4000元。故应认定被告已交定金数额为96000元。原告以协议书为被告提供的格式条款，约定了二个不同数额的定金，相关约定加重了其负担，主张条款无效并作出对其有的解释的主张，于法无据，本院不予支持。 关于定金罚则在本案中应否适用。本案原告自2019年7月6日后再未按分期付款协议支付尚欠房款，因而构成违约。至于原告称被告在协议未解除的情况下将涉案房屋另售他人，亦构成违约的主张。原、被告在认购协议书中明确约定买受人在限期内未补办有关手续，则视为买受人违约，出卖人有权将该房屋出售给他人而无须告知买受人，买受人不得有任何异议。在按月交付房款协议书中亦约定买受人逾期付款超过90日的，则视为买受人单方解除协议，出卖人有权单方面另行处置该房产。且被告在合同解除条件成就时，已于2019年11月4日向原告邮寄了解除房屋认购协议通知书，虽原告否认收到了该通知书，但被告的寄送地址系原告在认购协议书中指定的，故应认定被告已履行了《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的通知义务，双方合同已实际解除。原告主张合同在2020年7月1日前未解除的主张，不能成立。原告主张被告亦构成违约，与事实不符，本院不予支持。本案原告拒绝履行分期付款协议构成违约，可以适用合同约定的定金罚则予以处理。被告主张原告无权要求返还定金96000元，理由正当，应予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条、第九十一条之规定，判决如下： 一、驳回原告要求确认原、被告间的合同于2020年7月1日解除的诉讼请求。 二、原告已交付定金96000元归被告所有，不予返还。 三、被告于本判决生效后十日内返还原告款67538.05元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1786元(系减半收取)，由原告负担1048元，被告负担738元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判员 张 峰 二〇二〇年十一月十六日 书记员 常婷婷