云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民初294号原告：祥云县恒通建筑实业有限责任公司，住所云南省大理州祥云县祥城镇龙翔路东延段，统一社会信用代码91532923738069573N。法定代表人：白丕云，董事长。委托诉讼代理人：赵锦邦，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨兴慧，云南匡州盛欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：韩素梅，女，1971年7月3日出生，汉族，云南省大理市人，住大理市。委托诉讼代理人：冯聪，云南安华律师事务所律师，特别授权代理。被告：祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司,住所云南省大理白族自治州祥云县祥城镇财富路东侧龙凤街北侧，统一社会信用代码91532923077613542G。法定代表人：徐树辉，执行董事。委托诉讼代理人：邹昌权，男，特别授权代理。原告祥云县恒通建筑实业有限责任公司（下称“恒通公司”）与被告韩素梅、祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司（以下简称“祥云尔海金沙公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月27日立案后，依法适用普通程序于2020年9月24日公开开庭进行了审理。原告恒通公司的委托诉讼代理人赵锦邦，被告韩素梅及其委托诉讼代理人冯聪，被告祥云尔海金沙公司的委托诉讼代理人邹昌权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒通公司向本院提出诉讼请求：1.撤销大理州中级人民法院作出的（2020）云29执异12号裁定书，恢复对祥云县“祥云生态城?飞虎美食广场”C1-3-6号房产的执行。2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：恒通公司与祥云尔海金沙公司建设工程施工合同纠纷一案，大理中院作出（2018）云29民初141号民事判决书，判决生效后恒通公司申请强制执行，执行过程中祥云县“祥云生态城#飞虎美食广场”C1-3-6房产被列为执行物，案外人韩素梅提出执行异议，认为该房产系其所有，应中止执行。大理中院审理后作出（2020）云29执异12号执行裁定书，中止对该房产的执行。原告认为该裁定所依据的事实不充分，属于错误裁定，理由如下：1.韩素梅与祥云尔海金沙公司并未签订合法有效的《商品房购销合同》。韩素梅虽然提交2017年8月25日签订的《商品房购销合同》，但该合同至今仍未备案，且未实际交纳过房款，无资金流向的相关证据，极有可能系为恶意串通逃避执行的倒签合同。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，韩素梅并未与祥云尔海金沙公司签订合法有效的《商品房购销合同》，不能排除执行。2.韩素梅提交的《抵款协议》及《欠款抵购房款协议》属于无效协议，不能证实支付全部购房款。大理洱海金沙旅游度假置业有限公司（下称大理洱海金沙公司）与祥云尔海金沙公司是不同的两个法人主体，大理洱海金沙公司不是祥云生态城飞虎美食广场房地产项目的开发主体，其与被告韩素梅签订的《抵款协议》系无效协议，在案也没有证据证实大理洱海金沙公司与祥云尔海金沙旅游地产开发有限责任公司存在债权债务关系，故三方签订的《欠款抵购房款协议》没有事实及法律依据，其所提交的交纳购房款收据是虚假的，所提交的发票开具时间为2019年12月2日，形成于原告申请执行之后，明显为逃避执行而变造。因此韩素梅主张用欠款抵购房款的依据不足，不能视为己经支付全部价款。3.本案不能证明被告韩素梅己合法占有C1-3-6号房产。大理洱海金沙公司的法定代表人刘曲同时为大理金都物业管理有限公司的大股东及高管，所以本案中韩素梅提交的由大理金都物业管理有限公司祥云分公司的物业管理费收据极有可能是虚假收据，且系单一证据，不能凭一份物业管理费单一证据就认定其经“合法交接实际占有案涉房屋”明显依据不足。4.韩素梅未取得C1-3-6号房产的所有权，C1-3-6号房产仍属祥云尔海金沙公司所有。本案C1-3-6号房产系祥云尔海金沙公司开发，该房产未到不动产登记机构进行备案登记或预告登记，房产所有权并未发生变更，韩素梅并非该房产的所有权人。韩素梅辩称，1.依法维持大理州中级人民法院（2020）云29执异12号裁定书，并驳回原告的全部诉讼请求。2.本案诉讼费用由原告承担。事实与理由：1.原告未能提供否定韩素梅和祥云尔海金沙之间依法订立的《商品房购销合同》效力的任何证据。该合同系双方自愿签订，内容真实，购房收据也是依据国家税务主管部门规定出具的增值税发票；合同未能备案原因系祥云尔海金沙公司未能向政府相关部门足额缴纳土地出让金，且不能备案原因与韩素梅无关，属于开发商的义务范畴，登记备案并非合同生效要件，不影响合同效力。2.韩素梅与大理洱海金沙公司之间早在2014年就建立借款关系，金额达1600万元，三方签订的《欠款抵购房款》协议真实合法有效。3.人民法院查封之前韩素梅已合法占有涉案房产。该房产于2018年6月30日已交付，且有《房屋交付验收表》、物业公司出具的物业管理费、水电费《收据》等证据证明。4.大理州中级人民法院（2020）云29执异12号裁定书适用法律正确。祥云尔海金沙公司辩称，1.祥云尔海金沙公司和韩素梅就涉案房产订立《商品房购销合同》合法有效。2014年，大理洱海金沙公司与韩素梅签订《借款合同》，向韩素梅借款1600万元，2017年8月25日，大理洱海金沙公司与韩素梅签订《抵款协议》，确认欠款本金100万元，利息349.5833万元，约定由韩素梅购买“祥云生态城·飞虎美食广场”C1-3-6号、C1-3-7号房产，购房款449.5834万元与大理洱海金沙公司欠的借款本息折抵。2017年8月25日，韩素梅向祥云尔海金沙公司提交《更名申请》，将C1-3-7号房产更名至张迪斯名下。双方签订的《商品房购销合同》不违反《中华人民共和国合同法》的规定，合同内容真实合法。此后，祥云尔海金沙公司给张迪斯开具购房款收据及购房款增值税普通发票。因祥云尔海金沙公司办理手续的原因，该合同没有登记备案。2.本案所涉房产在人民法院查封之前祥云尔海金沙公司已合法交付韩素梅。2018年6月26日，祥云尔海金沙公司在大理日报刊登“祥云生态城·飞虎美食广场”《交房公告》，2018年6月30日将“祥云生态城·飞虎美食广场”C1-3-6号房产交付韩素梅，《房屋交付验收表》足以证实交房经过，接房后韩素梅与大理金都物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，并自行交纳水电、物管费。3.大理白族自治州中级人民法院(2020)云29执异12号裁定书适用法律正确。本案中，在人民法院查封之前买卖双方就签订合法有效的《商品房购销合同》，买方以抵款形式支付全部购房款，交房后业主合法占有案涉房产，未能办理登记备案手续系被告祥云尔海金沙公司的原因导致，不是韩素梅的原因。韩素梅提出的执行异议理由足以排除恒通公司申请的强制执行，应依法驳回恒通公司的全部诉讼请求。结合当事人双方的陈述及在案有效证据证明的内容，本院认定以下事实：2014年3月20日、2014年6月10日、2014年9月19日、2014年9月25日，韩素梅向大理洱海金沙公司以借款名义分别四次汇款500万元、500万元、180万元、220万元，共计1400万元；2014年11月27日，张迪斯之妻宋丽向大理洱海金沙公司转账200万元。2014年10月26日，韩素梅（甲方）与大理洱海金沙公司（乙方）签订《借款合同》，约定甲方向乙方借款金额为1400万元，还款时间为2015年3月18日前；甲方提供的借款1400万元已分四次划入乙方账户。大理洱海金沙公司据此向韩素梅出具《借据》一份。2016年1月至8月，大理洱海金沙公司向韩素梅偿还了借款本金部分。上述事实有被告韩素梅提交的《个人汇款委托书》《借款合同》《借据》、客户回单、大理洱海金沙旅游度假置业有限公司向韩素梅还款银行进账单等证据证实。2017年8月25日，韩素梅（甲方）与大理洱海金沙公司（乙方）、祥云尔海金沙公司（丙方）签订《欠款抵购房款协议》，载明：甲方于2014年3月、2014年6月、2014年9月、2014年11月分别借款给乙方人民币总计1600万元，已归还借款本金1500万元，截止2017年7月，乙方还欠甲方借款本金100万元以及借款利息349.5833万元，共计449.5833万元，经三方友好协商，达成以下协议：乙方欠甲方借款本金及利息共计449.5833万元用于抵扣甲方2017年8月25日在丙方开发的“祥云生态城?飞虎美食广场”项目认购物业的购房款，具体如下：1.房号C1-3-6，买受人韩素梅，合同价224.7916万元，抵款金额224.7916万元；2.房号C1-3-7，买受人张迪斯，合同价224.7917万元，抵款金额224.7917万元；上述两套房屋共计总价为449.5833万元，共计抵扣449.5833万元。2017年8月25日当天，祥云尔海金沙公司分别与韩素梅、张迪斯签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》，约定韩素梅、张迪斯分别购买祥云尔海金沙公司开发的“祥云生态城?飞虎美食广场”C1-3-6号、C1-3-7号房产，购房总款分别为224.7916万元和224.7917万元，付款方式均为一次性付清；交房时间为2018年3月31日前；并对其他权利和义务进行了约定。2017年8月25日当日，祥云尔海金沙公司分别向韩素梅、张迪斯出具收到购房款的《收据》。2019年12月2日，祥云尔海金沙公司分别向韩素梅、张迪斯出具《云南增值税普通发票》。2018年6月26日，祥云尔海金沙公司在《大理日报》上刊登了“祥云生态城?飞虎美食广场”《交房公告》，交房日期为2018年6月30日起。2018年6月30日，韩素梅、张迪斯进行了接房，并在《房屋交付验收表》上进行签字；当天二人分别与大理金都物业管理有限公司签订《前期物业服务协议》，进行了业主联络资料登记，交纳2018年6月30日至2019年6月29日的物业管理费，此后于2020年8月12日交纳了第二年度的物业管理费；2019年12月23日，二人分别交纳了水电费用。2020年8月11日，祥云尔海金沙公司出具《证明》,证实因公司资金紧张欠付政府该项目的部分土地出让金，相关部门停止备案，导致韩素梅、张迪斯购买的C1-3-6号、C1-3-7号两套房至今未给予《商品房购销合同》登记备案。上述事实有被告韩素梅提交的提交《商品房购销合同》《商品房购销合同补充协议》《欠款抵购房款协议》《收据》《云南增值税普通发票》《交房公告》《房屋交付验收表》《前期物业服务协议》《业主联络资料登记表》,物业管理费《收据》、水电费《收据》，祥云尔海金沙出具的《证明》等证据证实。祥云尔海金沙公司与大理洱海金沙公司系关联公司关系。针对该事实，祥云尔海金沙公司提交以下证据：1.恒通公司向大理洱海金沙公司领导写的《购房优惠申请书》1份以及大理洱海金沙公司向其出具的《关于“祥云县恒通建筑实业有限公司购房优惠申请”的回复》1份，主要载明原告公司的领导及部分员工想购买涉案项目的房源，特申请董事长给予售价优惠；大理洱海金沙公司回复，鉴于原告公司对涉案项目施工建设的贡献及解决工程款支付问题，决定对申请的房源给予优惠成交价。2.土地款转款凭证3份，证实大理洱海金沙公司为祥云生态城·飞虎美食广场项目地块向祥云县政府支付13680万元的土地款；3.大理洱海金沙公司与祥云尔海金沙公司之间的往来款转账凭证5份，证实大理金沙公司与祥云尔海金沙公司平常往来款；4.公司内部请示文件和公司内部任命文件21份，证实祥云尔海金沙公司日常经营活动均由大理洱海金沙公司把控，祥云尔海金沙公司高管任命均由大理洱海金沙公司公司下达；5.资金计划调拨单、往来款凭证11份，证实祥云尔海金沙公司资金使用以及计划均由大理洱海金沙公司统一调度支配。祥云尔海金沙公司所举的上述系列证据能证实双方在资金往来、重要人事任免、涉案项目地产的管理上息息相关，能证明双方之间系关联公司的关系，对该事实本院予以确认。祥云尔海金沙公司与恒通公司就“祥云生态城?飞虎美食广场”一期项目工程的建设工程施工合同纠纷一案,本院作出（2018）云29民初141号民事判决书已生效，恒通公司申请强制执行，本院在执行该案过程中于2019年7月23日作出（2019）云29执207号之二执行裁定书，依法查封被执行人祥云尔海金沙公司名下“祥云生态城?飞虎美食广场”包括C1-3-6号的房产34套，并于2019年11月11日作出（2019）云29执207号之三执行裁定书，裁定对上述房产中包括C1-3-6号房产等19套房产进行拍卖。案外人韩素梅对执行“祥云生态城?飞虎美食广场”C1-3-6号房产提出执行异议，本院经审查后认为，案外人执行异议成立，故于2020年6月23日作出（2020）云29执异12号执行裁定书，中止对“祥云生态城?飞虎美食广场”C1-3-6号房产的执行。申请执行人恒通公司对该裁定不服，遂向本院提起诉讼，要求撤销大理州中级人民法院作出的（2020）云29执异12号裁定书，恢复对祥云县“祥云生态城?飞虎美食广场”C1-3-6号房产的执行。综合各方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.韩素梅与大理洱海金沙公司、祥云尔海金沙公司三方签订《欠款抵购房款协议》的效力问题；2.韩素梅对案涉房产是否享有足以排除保全执行的民事权益。本院认为，关于韩素梅与大理洱海金沙公司、祥云尔海金沙公司三方签订《欠款抵购房款协议》的效力问题。首先，根据韩素梅提交的个人汇款委托书、借款合同、借据等证据，能证实韩素梅与大理洱海金沙公司之间存在真实借款关系。原告对此不认可，但无相反证据予以证实，对该事实本院予以确认。第二，大理洱海金沙公司与祥云尔海金沙公司之间的关系。原告主张大理洱海金沙公司与祥云尔海金沙公司系两个不同的法人主体，双方之间不存在债权债务关系，三方签订的《欠款抵购房款协议》无效。被告祥云尔海金沙公司辩称二者之间系直接关联公司关系，并提交《购房优惠申请书》、《关于“祥云县恒通建筑实业有限公司购房优惠申请”的回复》、土地款转款凭证、大理洱海金沙公司与祥云尔海金沙公司之间的往来款转账凭证、公司内部请示文件和公司内部任命文件、资金计划调拨单、往来款凭证等证据予以证实，本院认为，上述系列证据能证实双方之间系关联公司的关系，祥云尔海金沙公司辩解理由成立，本院予以采信。第三，《欠款抵购房款协议》的效力问题。韩素梅与大理洱海金沙公司存在借款关系，祥云尔海金沙公司与大理洱海金沙公司系关联公司关系，三者之间因债权债务和房地产项目的开发而具有了一定的关联性，大理洱海金沙公司欠付韩素梅的款项到期未还清，三方于2017年8月25签订《欠款抵购房款协议》，协议中，韩素梅与大理洱海金沙公司对借款1600万进行结算，尚欠本息为449.5833万元，并约定以祥云尔海金沙公司开发的“祥云生态城?飞虎美食广场”的C1-3-6号、C1-3-7号两套商品房来抵扣上述债务，该以物抵债协议系三方的真实意思表示，不违反法律强制性或禁止性规定，也未损害第三人的合法权益，合法有效。原告关于《欠款抵购房款协议》无效的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。韩素梅对案涉房产是否享有足以排除保全执行的民事权益的问题。《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”根据上述法律规定，本案应审查韩素梅是否在本院采取财产保全措施前，已与祥云尔海金沙公司签订合法有效的书面买卖合同，是否合法占有案涉房产以及非因买受人原因而未办理过户登记，从而排除本院对案涉房产的保全执行。首先，关于当事人是否在本院采取财产保全措施前已签订合法有效的书面买卖合同和付清购房款的问题。本院对案涉房产采取保全措施的时间是2019年7月23日，而祥云尔海金沙公司与韩素梅签订《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》的时间是2017年8月25日，且当天祥云尔海金沙公司向韩素梅出具收到购房款的《收据》，说明在采取财产保全措施前双方签订了合法有效的书面商品房购销合同，且已以房抵债形式付清购房款。祥云尔海金沙公司虽于2019年12月2日向韩素梅开具购房发票开具，但并不影响双方签订购房合同的效力。其次，关于韩素梅是否在在本院采取财产保全措施前已合法占有案涉房产的问题。韩素梅提交《交房公告》、《房屋交付验收表》、《前期物业服务协议》、《业主联络资料登记表》、物业管理费《收据》、水电费《收据》等证据，证实其已合法占有案涉房产，上述证据能证明交房的事实，本院予以采信。原告对上述证据及事实均不认可，但无相反证据予以证实，对其韩素梅未合法占有案涉房产的主张本院不予支持。故韩素梅在本院采取保全查封措施之前已合法占有案涉房产。第三，关于是否非因买受人原因而未办理案涉房产的过户登记的问题。祥云尔海金沙公司当庭陈述且出具《证明》证实,因公司资金紧张欠付政府该项目的部分土地出让金，相关部门停止备案，导致韩素梅、张迪斯购买的C1-3-6号、C1-3-7号两套房至今未给予《商品房购销合同》登记备案；韩素梅也当庭陈述因开发商的缘故致其未能办理备案登记和产权证书，责任不在房屋买受人。原告对该陈述不予认可，但未提供相反证据予以证明。故本院认定案涉房产未办理过户登记并非因韩素梅自身原因导致。因此，本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，韩素梅对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。关于原告恒通公司的诉请是否成立的问题。案涉C1-3-6号房产现虽仍登记在被告祥云尔海金沙公司名下，但根据在案证据能认定韩素梅对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，故在恒通公司申请执行祥云尔海金沙公司的建设工程施工合同纠纷案件中，不能对“祥云生态城?飞虎美食广场”C1-3-6号房产进行执行，本院作出的（2020）云29执异12号执行裁定书是正确的，不应予以撤销。原告要求撤销（2020）云29执异12号裁定书的诉请，无事实和法律依据，本院不予支持。原告主张案涉房产的物权并未发生变更，韩素梅对案涉房产不享有物权。本院认为，韩素梅与祥云尔海金沙公司签订商品买卖合同所形成的债权关系属于该房产物权发生变动的原因，而办理产权登记手结系物权变动的结果，不能以没有办理物权登记而否认合同的效力，故原告的该观点不成立，本院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告祥云县恒通建筑实业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费100元，由原告祥云县恒通建筑实业有限责任公司负担。如不服本判决，可在收到本判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提交副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十一月九日书记员 段杰润