云南省丽江市古城区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0702民初1784号原告：林玲芳，女，1976年2月3日出生，汉族，住云南省丽江市古城区。委托代理人（特别授权代理）：覃曲，云南泰联律师事务所律师。被告：丽江世星文化旅游发展有限公司。住所：云南省丽江市古城区下八河。法定代表人：刘刚，系公司董事长。委托代理人（特别授权代理）：马忠华，男，普米族，1984年4月21日生，住址云南省丽江市玉龙纳西族自治县。原告林玲芳诉被告丽江世星文化旅游发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月29日公开开庭进行了审理，原告林玲芳之委托代理人覃曲，被告丽江世星文化旅游发展有限公司之委托代理人马忠华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林玲芳向本院提出如下诉讼请求：1、依法判令被告立即为原告办理位于丽江市古城区房屋的不动产权证书；2、依法判令被告向原告支付自2018年12月1日起至取得不动产权证书之日止的逾期办证期间的违约金（暂计算至2020年8月31日，共计21个月，按中国人民银行同期贷款利率标准4.35%计算为：274050元）；3、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告双方于2018年4月4日签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由原告向被告购买位于丽江市古城区房屋，房屋价款为360万元，被告应于2018年8月31日前交付房屋，应于竣工验收后将整体资料报送房管理部门，并为原告代办不动产权证，合同还对双方的权利义务与违约责任作了约定。合同签订后，原告按约定支付了全部购房款360万元，并应被告要求提交了全部所需资料，被告虽交付了房屋，但交付使用至今，被告迟迟不为原告办理不动产权证书。被告的行为，属于严重违反合同约定和法律规定，不仅给原告造成了经济损失，还给原告的生活造成诸多不便。虽经原告多方交涉，被告却一直推诿拖延，为维护原告合法权益，特向人民法院提起诉讼，并恳请人民法院支持如上诉讼请求。被告丽江世星文化旅游发展有限公司辩称：一、答辩人无法按照被答辩人要求立即办理被答辩人所购房屋的不动产权证书。1、被答辩人与答辩人于2018年4月4日，就被答辩人购买位于丽江市古城区（现地址名称调整为：丽江市古城区大研街道办事处义尚社区）甘泽苑一期47幢1-2层101号房屋，签订《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，2018年10月17日答辩人完成交房手续，房屋正式交付被答辩人。2、被答辩人所购房屋的不动产权证办理需要先进行小区房产测绘、地籍测绘等一系列工作并整体产权登记后，方可为小区业主分户办理不动产权证，办证过程需要一定的时间，且该办证流程的期限并非答辩人可控制，故答辩人无法立即为被答辩人办理不动产权证书。二、答辩人应承担违约金的计算时间应从2019年5月14日起，违约金计算比例每日应按照购房款总金额的万分之零点三计算。1、被答辩人与答辩人就购买丽江市古城区房屋，于2018年4月4日签订了《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议，合同补充协议第九条第2款第（1）项约定：“出卖人在房屋通过竣工验收180个工作日内将小区内建设整体资料报送当地房地产行政主管部门登记备案。”2、被答辩人所购房屋竣工验收日期为2018年8月21日，根据合同补充协议的相关约定，答辩人在2019年5月13日前将小区内建设整体资料报送当地房地产行政主管部门登记备案即视为答辩人履行完毕房屋登记的义务，答辩人未履行该义务的违约金起算日期应从2019年5月14日起。3、被答辩人与答辩人签订的《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议中约定被答辩人未按期办理不动产权登记证的违约责任为：每逾期一日，承担总房价款万分之零点三的违约金，虽然《商品房买卖合同（预售）》及合同补充协议未明确约定答辩人未按期履行房屋登记义务的违约责任，但按照民事活动应遵循公平的原则，答辩人违约行为的违约金计算方法应参照被答辩人相应违约行为的违约责任约定。为支持其诉讼请求，原告林玲芳向本院提交了如下证据：证据1：身份证复印件，拟证明原告林玲芳和身份情况。证据2：《商品房买卖合同》、《合同补充协议》，拟证明原、被告双方于2018年4月4日签订《商品房买卖合同（预售）》《合同补充协议》与《合同补充协议》，由原告向被告购买位于丽江市古城区房屋，被告应为原告代办不动产权证。证据3：《收据》、《认购书》，拟证明原告分几次付清了全部购房款360万元。证据4：《民事判决书》，拟证明丽江市古城区甘泽苑一期48幢的买受人林玲芳于2019年向法院提起诉讼，虽经判决，但被告至今仍未办理产权证。经审查：被告质证对原告提交的4组证据均无异议，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。被告丽江世星文化旅游发展有限公司向本院提交如下证据：证据1：《商品房买卖合同（预售）》，拟证明买卖合同双方权利义务约定。证据2《合同补充协议》，拟证明买卖合同双方权利义务约定。证据3：《客户验房交房资料》，拟证明客户收房。经审查：原告质证对被告提交的证据的真实性、合法性、关联性予以认可，故本院予以采信并作为认定案件事实的依据。根据当事人的当庭陈述和有效证据的认定，本院确认如下法律事实：2015年3月26日，原告林玲芳与被告丽江世星文化旅游发展有限公司签订了《丽江古城东方楼宇认购书》，由原告认购被告丽江世星文化旅游发展有限公司开发的楼宇，具体优惠房款以《商品房买卖合同（预售）》约定为准。该《丽江古城东方楼宇认购书》签订后当日，原告林玲芳向被告支付了购房定金3万元，同年3月28日再次支付了购房定金20万元。2018年1月24日再次向被告支付了100万元。2018年4月4日，原告林玲芳与被告丽江世星文化旅游发展有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定由原告向被告购买位于丽江市古城区（现为丽江市古城区大研街道办事处义尚社区）甘泽苑一期47幢1-2层101号房屋，房屋总价款360万元。付款方式和期限为：（一）合同签订前，买受人已向出卖人支付定金230000元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。分期付款：买受人应当在2018年4月30日前分2期支付该商品房全部价款，首期房价款200万元应当于2018年4月4日前支付。第二笔款项应在2018年4月30日前付清剩余款项，即137万元。合同约定交房时间为出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房。合同还对逾期交付责任、规划设计变更、商品房质量等事项进行了约定。2018年4月4日双方再次签订了《合同补充协议》，该补充协议第九条约定：关于房屋登记的约定：1、如因买受人的责任，未能按期办理本商品房合同登记备案，或未能按期办理不动产证，或未按期提交办理上述事项的资料，双方同意按下列方式处理：每逾期一日，买受人向出卖人支付总房价款万分之零点三的违约金，并于实际取得不动产登记机构出具的相应受理单之日起30日内向出卖人支付相应违约金。2、（1）出卖人在房屋通过竣工验收180个工作日内将小区内建设整体资料报送当地房地产行政主管部门登记备案；（2）出卖人交付房屋后为买受人代办不动产权证，买受人应在出卖人限定的期限内将办理产权登记的资料交付出卖人；（3）办理产权所涉及的一切费用由买受人承担，出卖人在收取房屋款项时按相关标准一并收取。《合同补充协议》还对其他事项进行了约定。上述合同签订后，涉案房屋于2018年4月9日办理了备案登记。原告林玲芳分别于2018年5月7日、6月20日、6月22日向被告支付购房尾款137万元。涉案房屋已于2018年8月21日竣工验收，被告于2018年10月17日将房屋交付给了原告。现原告认为“其按约定交纳了全部购房款等相关费用，但被告未按照约定期限办理不动产权证。根据双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第九条约定：被告应在房屋通过竣工验收180个日内代为办理不动产权证，现被告已逾期办理不动产权证，已构成违约，要求被告为其办理不动产权证，并按中国人民银行同期贷款利率标准4.35%支付逾期利息”，而被告则辩称“涉案项目通过验收的日期为2018年8月21日，根据《合同补充协议》第九条第二款第（1）项约定，被告向当地房地产行政主管部门报送小区整体建设资料的最后期限应为2019年5月13日，且不动产权证办理需要先进行小区房产测绘、地籍测绘等一系列工作并整体产权登记后，方可为小区业主分户办理不动产权证，且办证流程的期限并非答辩人可控制，故答辩人无法立即为被答辩人办理不动产权证书。”为此双方发生争议，原告遂诉到法院，要求被告履行办理涉案房屋的不动产权证并承担违约责任。本院认为，原告林玲芳与被告丽江世星文化旅游发展有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性和禁止性规定，也未损害国家、集体或者第三人的利益，该合同合法有效，双方当事人应按照合同约定行使各自的权利并履行相应义务。本案中，在原告林玲芳在已付清了购房款项之情形下，被告亦应当履行合同约定之义务。按照原、被告双方于2019年5月15日签订的《合同补充协议》第九条第2项（1）约定“出卖人在房屋通过竣工验收180个工作日内将小区内建设整体资料报送当地房地产主管部门登记备案。”根据上述约定，涉案房屋于2018年8月21日竣工验收，被告将小区内建设整体资料报送房地产主管部门登记备案的最后期限应当为（自2018年8月22日起，180个工作日内）2019年5月13日，故违约金应当自2019年5月14日开始计算，而根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，因双方在《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》仅约定了买受人（原告）的违约责任，未约定出卖人（被告）的违约责任，现原告主张按中国人民银行同期贷款利率标准4.35%支付逾期利息，而被告则认为按照合同对等原则，违约金应当每日按照购房款总金额的万分之零点三计算利息。因《商品房买卖合同（预售）》系格式合同，故按照《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，应当作出不利于提供格式一方（即被告）的解释。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，本院将违约金计算方式依法调整为：①以购房款总价360万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算自2019年5月14日起至2019年8月19日之日止的违约金；②以购房款总价360万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金。因双方未约定办理不动产权证的期限，但根据上述司法解释，至今未办理产权证的责任在于被告方，按照双方签订的《合同补充协议》第九条“出卖人交付房屋后为买受人代办不动产权证”之约定，故被告丽江世星文化旅游发展有限公司应当履行为原告办理不动产权登记之义务，按照上述司法解释这规定，被告应当自交付房屋之日起90日内为原告办理不动产登记手续，而被告已于2018年10月17日将房屋交付给了原告，被告至迟应当于2019年1月16日之前为原告办理不动产登记手续，现期限已届满，故本院对原告要求被告为其办理位于丽江市古城区房屋的不动产权证的诉讼请求予以支持，但办理不动产登记手续需要一定的流程和期限，本院根据本案的实际情况，酌情确定办理期限为30日，对被告认为“办证流程的期限并非被告可控制，故被告无法立即为原告办理不动产权证书”的辩解意见不予采纳。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告丽江世星文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告林玲芳办理位于丽江市古城区房屋的不动产权证；二、由被告丽江世星文化旅游发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告林玲芳支付以购房款总价360万元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算自2019年5月14日起至2019年8月19日之日止的违约金；以购房款总价360万元为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算自2019年8月20日起至实际取得不动产权证书之日止的违约金。三、驳回原告林玲芳的其他诉讼请求。案件受理费5410元，减半收取为2705元，由原告林玲芳承担580元，由被告丽江世星文化旅游发展有限公司承担2125元。如不服本判决，可在送达判决书之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省丽江市中级人民法院。审判员  李玉良二〇二〇年十一月十日书记员  和建英【本判决生效后，若负有履行义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。】