福建省三明市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽04民终1545号 上诉人（原审原告）：沙县金诚物业管理有限公司，住所地福建省沙县洋坊205国道边盛隆汽车园**。统一社会信用代码：91350427779635631X。 法定代表人：陈镇关，董事长。 被上诉人（原审被告）：张素琴，女,1977年12月23日出生，汉族，住福建省沙县扬帆新城**。 被上诉人（原审被告）：吴敬年，男，1976年8月20日出生，汉族，住福建省沙县扬帆新城**。 上诉人沙县金诚物业管理有限公司（以下简称金诚物业公司）因与被上诉人张素琴、吴敬年物业服务合同纠纷一案，不服福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初346号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案并依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。 金诚物业公司上诉请求：撤销福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初346号民事判决，改判支持金诚物业公司的一审全部诉讼请求。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。金诚物业公司与张素琴、吴敬年签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，城市生活垃圾处理费、产权人使用人人身财产保险费、楼道共用路灯电费、清洗楼道水费、保洁和绿化用水、电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费；带电梯住宅按建筑面积124.8平方米计每平方米每月0.8元；乙方交纳各项物业管理服务费用时间，从建设单位通知入伙（交房）之日起交纳；乙方违反协议，不按约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；协议并对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该协议于2015年经沙县住房和城乡规划建设局备案，备案合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日。而一审法院则以《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……”。电梯的日常维护费用属共用设施设备的日常运行、维护费用，属物业服务成本，应由物业公司自行承担。故金诚物业公司要求两业主支付电梯年检、维护费，不予支持。金诚物业公司认为一审法院对本案部分事实认定有误适用法律判决过程不当，适用法律错误。《物业管理条例》第四十条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条规定业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。第四十二条规定县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。《福建省物业管理条例》第四十六条规定商品房的物业服务收费，实行市场调节价，并遵循合理、公开、收费标准与服务质量相适应的原则，采取酬金制、包干制等方式收取。按照国家和本省的有关规定实行政府指导价的除外。……物业服务收费实行政府指导价的，县（市、区）人民政府价格主管部门应当会同物业管理主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。第四十七条规定物业服务企业应当在物业管理区域内醒目位置公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项，……。第四十八条规定业主应当按照物业服务合同约定及时足额交纳物业服务费。……。第四十九条规定第二款规定：供水、供电、供气、通信、有线电视等单位，按下列规定向物业管理区域内最终用户收取有关费用：（三）公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。《三明市住房和城乡建设局文件》明建房（2016)44号，《沙县住房和城乡规划建设局文件》沙建（2016)61号转发《三明市住房和城乡建设局关于印发和的通知》第十六条规定:物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，公摊费用包括：电梯的日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。……。电梯属于公共使用的设备，其产生的电梯维保费、电梯年检费不属于物业企业运行成本，应当由业主进行分摊。所以一审不予支持电梯的日常专业维护保养费、年度安全检测费的判决毫无依据。三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准(试行)：一级〔多层住宅（无电梯）（1.10—1.30元/平方•月）、电梯住宅（1.70—1.90元/平方•月）〕；二级〔多层住宅（无电梯）（0.90—1.10元/平方•月）、电梯住宅（1.50—1.70元/平方•月）〕；三级〔多层住宅（无电梯）（0.60—0.80元/平方•月）、电梯住宅（1.20—1.50元/平方•月））；四级〔多层住宅（无电梯）（0.50—0.60元/平方•月）、电梯住宅(0.80—1.10元/平方•月）〕;五级〔多层住宅（无电梯）（0.50元/平方•月）、电梯住宅（0.60—0.80元/平方•月）〕;金诚物业公司依据以上法律、法规、部门规章与业主签订的《前期物业管理服务协议》经沙县住房和城乡规划建设局备案并在物业处公示服务内容、服务事项、服务标准、收费项目、计费方式、收费标准、公共水电分摊情况、电梯维修保养检验费用等有关事项；以及三明、永安、沙县等物业服务企业都有收取电梯的日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等费用，该一审法院都有支持其他物业服务企业收取电梯专业维护保养费、年度安全检测费。而金诚物业公司要求两业主支付电梯年检、维护费，一审法院却不予支持。金诚物业公司是三级物业企业，严格来讲根据三明市区普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准(试行)应该收取三级（多层住宅（无电梯）（0.60—0.80元/平方•月）、电梯住宅（1.20—1.50元/平方•月））；而金诚物业只收0.80元/平方•月）。物业公司与业主签订的物业服务合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。故金诚物业公司认为一审法院对本案部分事实认定有误适用法律判决过程不当，有显失公平、不合理、不合法。二、迟延交付物业服务费的违约金计算。一审法院认定关于违约金问题，两业主虽逾期支付物业管理服务费，但金诚物业公司服务存在瑕疵，且将电梯日常维护与水电公摊混同一并要求业主承担，造成业主无法区分。故对其要求违约金的主张不予支持。金诚物业公司认为一审法院对本案部分事实认定有误适用法律判决过程不当，有显失公平、不合理、不合法。《前期物业管理服务协议》第九条第四款约定：乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，……。业主如果没有依照物业服务协议的约定期限及时交纳物业服务费，其行为应属违约，应当支付违约金。违约金的标准，当事人有约定的遵从约定。当事人无约定的，应当参照最高人民法院关于逾期付款违约金的司法解释所规定的标准计算。该张素琴、吴敬年属于“无正当理由”而延迟履行支付义务，属于违约行为。违约金的约定是双方当事人意思自治的表现，只要不存在无效情形，双方当事人应当受其约束，任何第三方无权以自己的意志施加影响。违约金是考虑惩罚性，有助于公民诚信守约，维护社会稳定。故一审对其要求违约金的主张不予支持有显失公平、不合理、不合法。三、关于装修保证金问题。两业主装修期间，擅自拆除损坏露台女儿墙及违章搭盖凉棚。根据双方签订的《前期物业管理服务协议》第一条第二款业主的权利义务第6点：在装饰装修房屋时，……，不得私自在外墙面上或外窗面上安装户外遮光帘、遮蓬、防盗护栏或其它伸出物，……；第四条第一款第5点住宅装修保证金2000元/户(注：无违规装修及损坏设备设施，入住后三个月将无息退还保证金)；《房屋装修管理协议》第五条、装修责任：第7款……，对违反协议损坏楼体外观和公共设施设备的将责令停工并要求修复与赔偿。所以装修押金不能抵扣，待业主修复并拆除违章后，无息退还保证金。装修押金与本案不同法律关系，业主可以另案提诉。装修押金抵扣物业服务费一审有显失公平、不合理、不合法。四、房屋质量和遗留问题由于开发商的原因，楼盘在建设、销售过程中出现不少问题，如房屋建筑质量差、配套设施不齐全等。很多业主就以不交物业服务费的形式进行抗争。物业服务企业与开发商在法律上是两个相互独立的民事主体。从法律上讲，三方法律主体此时形成两个法律关系，即物业服务企业与业主之间的物业服务合同关系和业主与开发商之间的房屋买卖合同关系。开发商遗留问题是业主和建设单位之间的法律问题，而物业服务费用是业主和物业服务企业之间的法律问题，二者不能混淆。业主拒绝交纳物业服务费用是违反物业服务协议的行为，要承担违约责任。对于开发遗留问题，业主应当与建设单位通过协商或诉讼解决纠纷。而业主以“因住宅楼层质量问题拖延交房”，提供“检查鉴定报告”不详，报告共23页，业主只提供前2页，无法证明业主房屋存在质量问题影响张素琴、吴敬年收房，张素琴、吴敬年提供给法庭的证据，是推卸责任，拒不缴纳费用，严重侵犯其他业主利益。一审法院对本案部分事实认定有误、适用法律不当，有显失公平、不合理、不合法，应以开发商通知及合同约定时间2015年1月1日计起。请求二审法院支持金诚物业公司的上诉请求。 张素琴、吴敬年书面辩称，一、金诚物业公司称一审法院认定事实有误没有任何依据。以下列出依据：2015年1月1日起自2016年1月11日因房屋质量有问题，此间费用应找开发商处理，与张素琴、吴敬年无关。小区所有公共费用金诚物业公司从没公示过，且账目混乱、作假,存在乱收费现象（最基本的1.消控室形同虚设只有空柜，2.消防管道没水）。在金诚物业公司管理期间装修垃圾也从未清理过。整个小区每栋楼门禁到2018年5月左右才正常使用。金诚物业公司存在合同欺骗。《前期物业管理服务协议》其中第三条第七款消防：消防设施设备齐全，完好，无火灾安全隐患。但时至今日消防设施仍不完善不能使用，至使整个小区存在重大安全隐患。《物业服务收费管理办法》第十一条规定实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业管理企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9.经业主同意的其他费用。根据《物业管理条例》（2018年3月19日修正版）第二十九条规定在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。金诚物业公司并没有把相关材料交给业委会。以上情况说明金诚物业公司在管理期间先存在违约违法责任。二、金诚物业公司以构成违法违规的事实。金诚物业公司明知消防设施不完善不能使用、小区总验没取得合格证书的情况下，欺瞒业主入住，使小区二百多户近千人天天生活在高危中，这行为已构成违法违规。1.根据《中华人民共和国消防法》（2019年修正）第五十八条规定违反本法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设主管部门、消防救援机构按照各自职权责令停止施工、停止使用或者停产停业，并处三万元以上三十万元以下罚款：（一）依法应当进行消防设计审查的建设工程，未经依法审查或者审查不合格，擅自施工的；（二）依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格，擅自投入使用的；（三）本法第十三条规定的其他建设工程验收后经依法抽查不合格，不停止使用的；（四）公众聚集场所未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求，擅自投入使用、营业的。2.根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定合同无效的法定情形有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十九条规定恶意串通获取财产的返还当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。三、赔偿责任。1.根据《物权法》第三十五条规定妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条规定侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承相其他民事贵任。侵害物权，除承担民事责任外，违反行政管理规定的，依法承担行政责任;构成犯罪的，依法追究刑事责任。《物业管理条例》第二十二条规定建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。第二十八条规定物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。《消费者权益保法》第七条规定消费者在购买、使用商品和接受服务时享有人身、财产安全不受损害的权利。消费者有权要求经营者提供的商品和服务，符合保障人身、财产安全的要求。第四十八条规定经营者提供商品或者服务有下列情形之一的，除本法另有规定外，应当依照其他有关法律、法规的规定，承担民事责任：（一)商品或者服务存在缺陷的；第五十五条规定经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的三倍；增加赔偿的金额不足五百元的，为五百元。法律另有规定的，依照其规定。4.《中华人民共和国侵权责任法》第七条规定行为人损害他人民事权益，不论行为人有无过错，法律规定应当承担侵权贵仟的，依照其规定。第十五条规定承担侵权责任的方式主要有：(一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）赔偿损失:(七）赔礼道歉；（八）消除影响、恢复名誉。四、张素琴、吴敬年多次向金诚物业公司及金诚物业公司上级部门反应问题：消防存在重大安全隐患，要求整改。但时至今日都无果，导致张素琴、吴敬年及家人的人身及财产安全时时刻刻都处于高危风险中，让张素琴、吴敬年及家人时时刻刻处于具大精神压力中，因此要求金诚物业公司按照福建精神损失计算方式，计算依据2020年度福建省人身损害赔偿参照数据：（18)文化、体育和娱乐业48367元/年。综上，因金诚物业公司违约违法违规，所以张素琴、吴敬年不存在违约责任，根据相关法规有权拒交物业费。请求二审人民法院依法驳回金诚物业公司上诉，撤销一审判决，并让金诚物业公司完善小区消防设施，退还张素琴、吴敬年2015年物业费1198元、押金(装修2000元，装修垃圾清运费624元、水电周转金200元）共2824元、赔偿金（1198+2824)×3＝10446元、精神损失费48367×4年7月=221682元，并承担所有诉讼费用。 金诚物业公司向一审法院起诉请求：1.两业主支付自2016年1月1日起至2019年4月30日的物业服务费3992元；2.两业主支付公摊费1434.21元（包括2015年4月至2019年10月绿化用水37.14元，消防用电432.38元、小区及单元路灯电费34.11元，电梯电费137.32元、电梯年检费和维保费793.26元）；3.两业主支付违约金3000元；4.案件受理费由两业主承担。 一审法院认定事实： 1.2016年1月12日金诚物业公司作为甲方与张素琴（乙方）签订落款时间为2015年1月1日的《前期物业管理服务协议》，约定金诚物业公司为扬帆新城B区提供物业服务。协议第四条约定物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，城市生活垃圾处理费、产权人使用人人身财产保险费、楼道共用路灯电费、清洗楼道水费、保洁和绿化用水、电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费；带电梯住宅按建筑面积124.8平方米计每平方米每月0.8元；乙方交纳各项物业管理服务费用时间，从建设单位通知入伙（交房）之日起交纳；乙方违反协议，不按约定交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金；住宅装修保证金2000元，无违规装修及损坏设备设施，入住后3个月将无息退还；协议并对双方其他权利义务、违约责任等进行了约定。该协议于2015年经沙县住房和城乡规划建设局备案，备案合同期限为2015年1月1日至2019年12月31日。 2.金诚物业公司自2015年1月至2019年4月30日持续为沙县扬帆新城B区提供物业服务。 3.两业主系沙县扬帆新城******的所有权人，产权面积为124.8平方米。 4.三明市中驰房地产开发有限公司制作的入伙通知书注明业主办理交房手续时间为2014年12月29日至31日。2015年5月5日福建省建筑工程质量检测中心有限公司对案涉房屋楼房检查鉴定，结论为该楼楼板裂缝分布范围较广，部分楼板裂缝已贯通，已影响楼板的正常使用功能及耐久性，建议建设单位及时委托具备相关资质的设计及施工单位进行处理。 5.案涉房屋于2016年1月12日实际交付，当日张素琴向金诚物业公司缴纳装修垃圾清运费624元、装修保证金2000元、公共水电周转金200元、2015年度物业费1198元。 6.2019年1月起案涉房屋所在楼的业主自行开户并缴纳梯灯及消防电梯电费。 一审法院认为：2016年1月12日张素琴与金诚物业公司签订前期物业管理服务协议，物业服务企业与业主应按约定与法律规定各自履行义务。金诚物业公司提供了物业服务，享有依法收取相应费用的权利。张素琴是否应缴纳2016年1月11日前的物业服务费问题。协议虽约定缴费时间为建设单位通知入伙（交房）之日，但物业管理条例第四十一条规定，尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。故开房商虽曾通知业主交房，但因房屋存在质量问题不符合交付条件由开发商进行维修，该房符合交房条件后未再通知交房，房屋于2016年1月12日实际交付，故物业管理服务费应自实际交房之日计算。2016年1月11日前的物业服务费不应由两业主承担。两业主已缴纳物业费应予抵扣。协议约定物业服务费每月每平方米0.8元，两业主建筑面积124.8平方米，自2016年1月12日至2019年4月30日的物业服务费为3953.7元（124.8×0.8×39.6）。关于装修保证金问题，金诚物业公司主张两业主违规装修、损坏设备，但未提供证据证明。故两业主要求装修保证金2000元应予退回，予以抵扣符合规定，予以支持。抵扣后两业主尚应缴纳物业服务费为755.7元（3953.7-1198-2000）。电梯年检、维护费问题。双方在协议中虽约定“物业管理服务费不包括房屋共用部位……电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费”。但《物业服务收费管理办法》第十一条规定：“物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；……”。电梯的日常维护费用属共用设施设备的日常运行、维护费用，属物业服务成本，应由物业公司自行承担。故金诚物业公司要求两业主支付电梯年检、维护费，不予支持。关于水电公摊问题。新旧福建省物业管理条例均规定，水电公共使用的由业主分摊，按照合同约定收取。故水电公摊应由业主分摊。金诚物业公司提交了沙县供电公司、沙县水务公司关于沙县扬帆新城B区B5幢水电费缴纳情况，并制作了分摊情况表，自2015年5月1日至2019年4月30日沙县扬帆新城B区B5幢302室应交纳的水电费为640.95元。居于两业主无需交纳2016年1月11日前的费用。按月份所占比例分摊两业主应承担水电公摊费为529.38元，两业主已交200元，尚欠329.38元。关于违约金问题。两业主虽逾期支付物业管理服务费，但金诚物业公司服务存在瑕疵，且将电梯日常维护与水电公摊混同一并要求业主承担，造成业主无法区分。故对其要求违约金的主张不予支持。垃圾清运费问题。两业主虽提供相片一张，但不能证明系两业主家装修的建筑垃圾，两业主认为金诚物业公司未尽垃圾清运义务，要求返还垃圾清运费，予以抵扣，证据不足，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《物业管理条例》第四十一条，《物业服务收费管理办法》第十一条第三款第二项，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、张素琴、吴敬年应于判决生效后10日内向金诚物业公司支付尚欠物业服务费755.7元；二、张素琴、吴敬年应于判决生效后10日内向金诚物业公司支付水电公摊费用329.38元；三、驳回金诚物业公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由金诚物业公司负担43.5元，由张素琴、吴敬年负担6.5元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 金诚物业公司提交证据1《沙县住房和城乡规划建设局文件》二份、证据2物业公司制度及小区社区文化活动宣传资料一份、证据3福建省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案一份、证据4《房屋装修管理协议》一份，拟证明：电梯年检、维护费用应当由业主承担的事实。 张素琴、吴敬质证认为，对证据1、2、4的真实性无异议，对证据3的真实性无法确认（仅提供复印件），对证据内容有异议，认为物业费已包含电梯日常维护保养费。 张素琴、吴敬年提交证据1《历月电费明细》一份，拟证明：物业公司梯灯电费造假的事实；证据2沙县扬帆新城B区业主委员会出具的《证明》二份，拟证明：金诚物业公司物业服务不到位的事实；证据3沙县文化产业协会出具的《证明》一份，拟证明：吴敬年从娱乐业的事实。 金诚物业公司质证认为，对证据的真实性无异议，但对证明内容有异议，物业公司提供的电梯电费明细不存在造假情形及不存在物业服务不到位的事实。 本院认证认为，张素琴、吴敬年对金诚物业公司提供的证据1、2、4的真实性无异议，本院认定金诚物业公司所提交证据中的1、2、4为真实、合法、与本案有关联，并可以作为本案认定事实的依据，因证据3仅为复印件，且张素琴、吴敬年对真实性持有异议，故不能作为证据使用；金诚物业公司对张素琴、吴敬年提供的证据的真实性无异议，本院认定张素琴、吴敬年所提交证据为真实、合法、与本案有关联，并可以作为本案认定事实的依据。至于能否证明双方当事人的各自主张，将在以下争议焦点问题中进行分析与认定。 双方当事人对一审认定的事实均没有异议，本院予以确认。 对当事人二审争议的事实，本院分析认定如下： 一、关于电梯年检费和维保费是否应当由业主分摊的问题。 《三明市住房和城乡建设局文件》明建房（2016)44号，《沙县住房和城乡规划建设局文件》沙建（2016)61号转发《三明市住房和城乡建设局关于印发和的通知》第十六条规定:物业管理区域内，供水、供电、供气、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。业主自用的向业主收取；物业服务企业使用的向物业服务企业收取；公共使用的由业主分摊，公摊费用包括：电梯的日常运行电费、专业维护保养费、年度安全检测费和公共照明等公共电费、公共水费，具体分摊办法由物业服务企业与业主在物业服务合同中约定。……。金诚物业公司与张素琴、吴敬年签订了《前期物业管理服务协议》，协议第四条约定物业管理服务费不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用，城市生活垃圾处理费、产权人使用人人身财产保险费、楼道共用路灯电费、清洗楼道水费、保洁和绿化用水、电梯日常维护保养费、年检费、电梯电费；带电梯住宅按建筑面积124.8平方米计每平方米每月0.8元。综上，应当认定电梯属于公共使用的设备，其产生的电梯维保费、电梯年检费不属于物业企业运行成本，应当由业主进行分摊。金诚物业公司提交了其制作的分摊情况表，自2015年5月1日至2019年4月30日沙县扬帆新城B区B5幢302室应交纳的电梯年检费和维保费793.26元，基于张素琴、吴敬年无需交纳2016年1月11日前的费用，按月份所占比例分摊张素琴、吴敬年应承担电梯年检费和维保费为655.23元。 二、关于张素琴、吴敬年是否应当向金诚物业公司支付违约金（迟延交付物业服务费）的问题。 因金诚物业公司在提供物业服务过程中存在诸多不到位的情形，即服务存在瑕疵，特别是张素琴、吴敬年家中发生火灾事故时，消防设施（消防栓）无法供水，加重或扩大损失结果的发生。故金诚物业公司要求张素琴、吴敬年支付迟延交付物业服务费违约金的诉讼请求，本院不予支持。 三、关于装修保证金问能否抵扣物业服务费用的问题。 金诚物业公司对已收取张素琴、吴敬年装修保证金2000元且至今未退还的事实不持异议。在本案中，金诚物业公司虽然主张张素琴、吴敬年存在违规装修、损坏设备（擅自拆除损坏露台女儿墙及违章搭盖凉棚），但未提供证据证明；且金诚物业公司亦未要求张素琴、吴敬年修复或拆除违章装修部分；现金诚物业公司已退出案涉小区的物业服务，根据《前期物业管理服务协议》的约定金诚物业公司应当将该笔装修保证金退还给业主。因装修保证金和物业服务费用均属于金钱债务，标的物的种类、品质相同，任何一方当事人可以将自己的债务与对方的债务抵销。现张素琴、吴敬年要求将装修保证金2000元抵扣物业服务费用，该主张符合法律规定，本院予以支持。 本院认为，物业服务企业与业主应按约定与法律规定各自履行义务。金诚物业公司提供了物业服务，享有依法收取相应费用的权利。一审法院对张素琴、吴敬年尚欠物业服务费、水电公摊费用具体数额的认定并无不当，本院予以确认。电梯专业维护保养费、年度安全检测费属于公摊费用，且《前期物业管理服务协议》中也约定物业管理服务费不包括电梯专业维护保养费、年度安全检测费，该笔费用应当由业主进行分摊。但一审法院却认定专业维护保养费、年度安全检测费属于共用设施的日常运行、维护费用，属于物业企业运行成本，应由物业公司自行承担，属于认定事实错误，对此，本院予以纠正。金诚物业公司要求张素琴、吴敬年支付迟延交付物业服务费的违约金及装修保证金不能抵扣物业服务费的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 综上所述，金诚物业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初346号民事判决第一项、第二项； 二、撤销福建省沙县人民法院（2020）闽0427民初346号民事判决第三项； 三、张素琴、吴敬年应于本判决生效后10日内向金诚物业公司支付尚欠电梯年检费和维保费655.23元； 四、驳回金诚物业公司的其他诉讼请求； 五、驳回金诚物业公司的其他上诉请求。 一审案件受理费50元，由金诚物业公司负担40元，由张素琴、吴敬年共同负担10元。二审案件受理费50元，由由金诚物业公司负担40元，由张素琴、吴敬年共同负担10元。 本判决为终审判决。 审判长  张丽伟 审判员  吴树辉 审判员  林炬火 二〇二〇年十一月一日 书记员  王晓婷 附：本判决所依据的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。