天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初5806号原告：北京金泰物业管理有限公司天津分公司（统一社会信用代码91120110575145788U），住所地天津市东丽区华明街道金泰丽湾**楼**。法定代表人：宋庆友，董事长。委托诉讼代理人：崔俊喜，天津津潮律师事务所律师。被告：姚文思，女，1990年9月9日出生，汉族，住天津市东丽区。原告北京金泰物业管理有限公司天津分公司（以下简称金泰物业公司）与被告姚文思物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告金泰物业公司的委托诉讼代理人崔俊喜及被告姚文思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金泰物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费（包括机电设备运行、维护、管理费用）11424.86元，违约金1370.98元，共计12795.85元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告系物业服务合同关系。被告是天津市东丽区华明镇金泰丽湾嘉园19-1-303号房屋的业主。原告依照《天津市前期物业管理服务合同》约定对小区业主提供物业服务，物业服务费收费标准为2.48元/月/平米。被告所有的房屋面积为115.17平方米，每月物业服务费为285.62元。被告入住后交纳了部分物业服务费。但被告自2017年8月113日至2020年12月12日拖欠原告物业服务费11424.86元，违约金1370.98元，共计12795.85元。该期间内原告多次向被告催缴物业服务费，但被告无正当理由拒绝支付，故诉至法院。被告姚文思辩称，对原告要求其支付的物业服务费金额及欠付物业服务费的期间没有异议。但是认为原告服务不到位，未能达到前期物业服务合同约定的服务标准，只同意按照原告所主张金额的二到三折交纳物业服务费，不同意承担本案诉讼费用。金泰丽湾小区的物业服务应是一级标准，但是原告提供的物业服务完全没有达到这个标准。小区没有实现封闭式管理，疫情期间仍有不明身份人员出入；未曾公布物业管理用房的相关情况，私自占用共建房；未曾公开过占用公共场所营利收益情况；原告私自安装电梯梯控后又拆除；门禁、安全标志被损坏后，不曾维修；冬季主干道积水积雪，夏季卫生环境极差，垃圾桶经常满溢，下雨天气铺设的防滑垫常年不清洁；绿化植被覆盖率底，银杏树大部分已经枯死；车辆停放秩序混乱，没有尽到管理职责；原告私自安装地桩导致小区车辆出入困难；经常有业主的争吵声，影响休息；公共区域有人随意晾晒衣服；停水问题严重；被告房屋存在裂缝，原告不仅没有维修，对其还有威胁和恐吓行为；原告暴力阻止小区业主委员会的成立。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告为天津市东丽区华明街道金泰丽湾嘉园19号楼1门303号房屋的业主。2011年8月1日，原告与案外人天津津浦伟业地产有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，合同约定金泰物业公司对包括被告房屋在内的天津市东丽区华明街道金泰丽湾嘉园小区提供物业管理服务。合同对物业服务内容及标准、前期物业管理服务合同期限、双方权利义务等内容进行了约定，其中对交纳费用的时间，合同约定业主于每月5日前交纳。被告入住后交纳了部分年份的物业服务费用，但自2017年8月13日起被告开始拒交物业服务费。庭审中被告对应交纳的物业服务费用的期间和数额虽然没有异议，但认为物业服务未能达到合同约定标准，应减少交纳比例。双方调解未能达成协议。本院认为，原告与开发建设单位天津津浦伟业地产有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，对天津市东丽区××街道××小区××期的物业管理，符合《物业管理条例》的规定，对物业服务公司及业主具有约束力。原告依据服务合同已对被告居住的小区提供了物业管理服务，应享有收取相关费用的权利。被告作为业主享受了物业服务，理应履行交纳物业服务费的义务。被告欠付物业服务费的行为不仅侵犯了原告的合法权益还间接地侵害了该小区其他业主的权益。现原告在物业管理服务中存在着履行瑕疵，应当承担相应的责任，本院综合实地勘察情况及该小区物业服务费的整体交费比例等因素，酌情判令原告减免5%的物业服务费。关于原告主张的物业服务费交费的期间问题，根据原告与开发建设单位天津津浦伟业地产有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》约定，“业主于每月5日前交纳。”，结合本案被告于2017年8月13日未付物业服务费，原告于2020年9月11日立案，其有权主张的被告交纳物业服务费的期间应为自2017年8月13日起至2020年9月30日止，按每月物业服务费为285.62元计，共10739.31元，减免5%后应为10202.34元。关于原告主张的违约金问题，因原告在物业管理服务中存在着履行瑕疵，故对此项诉讼请求本院不予支持。此外，物业管理服务是物业管理服务企业与小区业主一个长期互动的过程，业主需要容纳物业服务企业有一个不断提升管理服务水平的时间，物业管理服务公司也要根据小区业主的反馈积极提升自身的管理服务水平，双方才能合作共赢，共创和谐小区。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告姚文思于本判决生效之日起十日内给付原告北京金泰物业管理有限公司天津分公司2017年8月13日至2020年9月30日期间的物业服务费10202.34元。二、驳回原告北京金泰物业管理有限公司天津分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取60元，由被告姚文思负担50元，被告北京金泰物业管理有限公司天津分公司负担10元。本判决为终审判决。审判员  顾凤和二〇二〇年十一月十九日书记员  刘焕平本判决所依据的相关法律、法规一、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。四、《物业管理条例》第二十一条：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。五、《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。六、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。七、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。