重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0106民初11204号原告：曾江邻，男，1992年9月29日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：何曾城，重庆嘉豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：代文玲，重庆嘉豪律师事务所（实习）律师。被告：刘玉兰，女，1981年11月12日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。原告曾江邻与被告刘玉兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾江邻的委托诉讼代理人何曾城、代文玲、被告刘玉兰到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解,和解期应予以扣除。本案现已审理终结。原告曾江邻向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告返还剩余租金1600元；2、被告支付原告违约金1200元；3、被告支付原告律师费5000元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2020年6月16日，原告与被告签订房屋租赁合同，合同约定被告将位于重庆市沙坪坝区碧桂园摩卡的房屋出租给原告，租期自2020年6月17日起至2021年6月17日止，每月租金1200元，租金每6个月付一次，押金为1200元。此外，合同还对违约责任、争议解决等问题作出了约定。合同签订当日，原告按约向被告一次性支付6个月租金7200元及押金1200元，合计8400元。2020年6月29日，被告单方提出解除合同，并要求原告搬离房屋。2020年7月6日，原告搬离租赁房屋，并将退房时房屋状况通过微信告知被告。原告随即要求被告返还剩余租金、押金7600元（房租按实际居住期间20天计算，为800元）、支付违约金1200元，共计8800元。被告仅向原告返还部分费用，尚有2800元未支付。为维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，要求判如所请。被告刘玉兰辩称，1、原告于2020年7月7日凌晨12点搬走，原告系提前退租，原告未告知被告解除合同之事。原告搬走时，被告总共退还原告6000元，被告只收取了原告房租800元（2020年6月17日至2020年7月7日期间），扣下的1600元包含电视维修费400元、热水器费用1000元、物管费、水电费200元（核实后应收原告129.23，应退原告70.77元，但原告未收取70.77元）；2、被告没有违约，被告不同意支付原告违约金1200元以及律师费5000元。本院经审理认定事实如下：被告刘玉兰系重庆市沙坪坝区房屋的所有权人。2020年6月16日，原告曾江邻（承租方）与被告刘玉兰（出租方）签订房屋租赁合同，合同约定出租方将坐落在重庆市沙坪坝区金的房屋出租给承租方。该房屋租赁期共12个月，自2020年6月17日起至2021年6月17日止，月租金1200元，租金每6个月一付，押金1200元。租赁期间，该房屋所发生的水、电、燃气、通信、取暖、有线电视费用、物业管理费、服务费由承租方承担，其中上述费用应由出租方分担的，具体费用分担比例或金额，由租赁双方在合同补充条款中约定。合同第十条第三款约定，承租方有下列违约情形之一的，出租方可通知承租方终止本合同，并有权要求承租方赔偿损失：①承租方擅自改变房屋居住用途的；②因承租方原因造成房屋结构损坏的；③承租方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的；④承租方利用承租的居住房屋从事违法违规活动的；⑤承租方逾期超过7日不支付租金的。合同第十一条第一款约定，租赁期间，非本合同第十条第三款约定的情形，出租方提前终止合同，应与承租方协商一致，并按房屋租赁押金的1倍向承租方支付违约金。若违约金不足抵付承租方损失的，出租方还应负责赔偿损失与违约的差额部分。未与承租方协商一致的，出租方不得提前收回该房屋。合同第十三条第六款约定，合同一方存在违约或侵权行为时，相对方为此提起诉讼，或被牵连进违约方或侵权方与第三人的诉讼活动中来时，相对方因此发生的必要费用（包括但不仅限于律师代理费用），均由违约或侵权方承担。合同尾部，被告刘玉兰在出租方处签名，原告曾江邻在承租方处签名。合同签订当日，原告向被告支付6个月的房租7200元、押金1200元，合计8400元。合同签订第二天，被告向原告交付涉案房屋。原、被告因维修热水器产生矛盾。2020年6月29日，被告向原告发微信称：“小曾，热水器的事情美的已经给我回复了，不是美的售后来维修的情况下这个热水器以后出现任何质量问题都属于保外机，更不用说我还有几年的质保期，所以现在换了零件的机器交给你自行安排，然后帮我安一个原装机上去！另外这个房我需要收回来，给你一周的时间找房吧。”2020年6月30日，原告发微信回复被告称：“租金，押金，违约金，请你计算清楚”。“我现在答应你一周内搬”。“电视维修费用，我承担，毕竟你交给我是好的，热水器换新，我不能接受，你非要换新，那我就需要你承担合同上的违约金。”2020年7月5日，原告向被告发微信称：“2020年6月16日签订《房屋租赁合同》，合同约定租期为2020年6月17日－2021年6月17日，每月租金为1200元；违约责任为如出租方提前解约，应与承租人协商一致且应向承租方支付一个月房租作为违约金。合同签订后，我于2020年6月16日通过支付宝向你支付6个月房租7200元，押金1200元。但2020年6月29日，你通过微信告知我让我搬离，依据合同约定，你应该向我支付违约金1200元。…….此外，我仅居住19天，你应向我退还剩余租金6440元、押金1200元。上述违约金、剩余房租、押金共计8840元。现请你在收到本通知后2日内将8340元退还我，收到款后24小时内我将按照你的要求搬走。你可留存500元作为水电气物管费，待水电气物管费帐单出来后你按照实际产生费用扣除，将500元剩余费用退还给我。”2020年7月7日，原、被告解除房屋租赁合同。同日，原告从涉案房屋搬走。2020年7月7日，被告给原告发微信称:“给你打电话不接，首先房屋内的家电没有当面交还清点，目前电视损坏并没有维修，扣除维修费400，房屋租金800，气止数36645，水止数20，电止数527，水电气的耗用金额以实际扣除。再有一个就是热水器必须换新的，扣除1000，以上扣除后退还6000包含押金，留存200扣水电气物管费之后的余额再返还。”同日，被告向原告微信转账6000元，后原告收取6000元。2020年7月7日，原告向被告发微信称:“第一，是你违约解除合同在先，我已经按照你的要求于2020年7月6日搬离，你应当按照合同约定向我支付违约金1200元……综上所述，请你将违约金1200元、扣除的1000元、电视修理费扣除的400元一并给我，上述共计2600元。限你在收到本信息之日起当日退还，否则我将采取法律维护自己的合法权益，由此产生的费用由你按照合同约定承担”。原、被告均同意在被告未退的1600元租金中扣除被告已垫付的水电、物管费129.23元。被告要求在未退的1600元租金中扣除400元电视机维修费，但未提供证据证明维修电视产生的具体金额。被告提出，原告未找美的专门售后维修涉案房屋内热水器，而找他人维修，虽然现在热水器可以正常使用，但造成热水器超过维修期无法免费维修，故被告要求在未退的1600元租金中扣除1000元热水器维修费。原告因本次诉讼产生律师费5000元。由于双方分歧较大，调解未成。上述事实，有原告曾江邻提交的房屋租赁合同、转账记录、微信聊天记录、发票、委托合同，被告刘玉兰提交的房屋权属证书、微信聊天记录等书证以及双方当事人的陈述证明。这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原告与被告签订房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，原、被告双方在履行合同过程中均应按照合同的约定履行各自的义务，否则应当承担相应的法律责任。原、被告在合同履行过程中因热水器维修产生矛盾。被告抗辩认为，原告未请美的售后来维修热水器，但又欺骗被告说请的美的售后来维修，存在欺骗行为，故被告有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同履行过程中，涉案房屋的热水器坏了，原、被告在合同中未明确约定必须请美的售后来维修热水器，原告自行请他人维修，符合法律规定。故被告无权以原告未请美的售后来维修热水器为由解除双方签订的房屋租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。本案中，被告给原告发微信称，“另外这个房我需要收回来，给你一周的时间找房吧”，表明在履行期限届满之前，被告明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。被告系违约解除合同，原告同意搬出涉案房屋，双方合同于2020年7月7日解除。（一）被告是否应当退还原告剩余房租1600元原、被告约定的合同期限是2020年6月17日起至2021年6月17日止，原告于2020年6月17日入住，并于2020年7月7月搬离，实际居住20天，被告应当退还原告剩余房租。原告应支付被告房租20天×40元／天＝800元，原告已付被告房租7200元以及押金1200元，被告现已退还原告房租6000元（包含租金4800元及押金1200元），被告尚应退还原告剩余房租1600元。被告抗辩认为，剩余房租1600元中应扣除电视维修费400元、未找美的专门售后维修涉案房屋内热水器而给原告造成的损失1000元、被告垫付的水电、物管费129.23元。原告同意在剩余房租1600元中扣除告垫付的水电、物管费129.23元，但不同意扣除电视维修费400元、未找美的专门售后维修涉案房屋内热水器而给原告造成的损失1000元。关于电视维修费，原告虽在与被告微信聊天中承认由原告承担，但被告未举证证明电视维修费的具体金额，故对被告要求在房租中扣除电视维修费400元，本院不予支持。关于未找美的专门售后维修涉案房屋内热水器而给原告造成的损失1000元，因原、被告在合同中对此无约定，被告要求扣除无法律依据和事实依据，故该项费用不应在房租中扣除。原、被告均同意在剩余房租1600元中扣除告垫付的水电、物管费129.23元，本院予以确认。综上，被告应当退还原告房屋租金1600元－129.23元＝1470.77元。（二）被告是否应当支付原告违约金1200元《中华人民共和国合同法》第一百零八条规定，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。根据原、被告签订的房屋租赁合同约定，出租方提前终止合同，应当承租方协商一致，并按房屋租赁押金1倍向承租方支付违约金。现被告提前终止合同，被告应支付原告押金（1200元）1倍向原告支付违约金即1200元。（三）被告是否应当支付原告律师费5000元原、被告在房屋租赁合同中约定，合同一方存在违约或侵权行为时，相对方为此提起诉讼，或被牵连进违约方或侵权方与第三人的诉讼活动中来时，相对方因此发生的必要费用（包括但不仅限于律师代理费用），均由违约或侵权方承担。因被告违约解除合同，故被告应承担原告因本次诉讼产生的律师费5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零八条、第一百一十二条、第一百一十四条、第二百二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告刘玉兰在本判决发生法律效力后三日内退还原告曾江邻房屋租金1470.77元。二、限被告刘玉兰在本判决发生法律效力后三日内支付原告曾江邻违约金1200元。三、限被告刘玉兰在本判决发生法律效力后三日内支付原告曾江邻律师费5000元。四、驳回原告曾江邻的其他诉讼请求。案件如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），由被告刘玉兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  滕磊二〇二〇年十一月一日书记员  方宇