安徽省芜湖市鸠江区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0207民初4948号原告（执行案外人）：吴祥凤，女,1984年7月1日出生,汉族,住芜湖市鸠江区。原告（执行案外人）：张俊芳,男,1982年2月1日出生,汉族,住芜湖市鸠江区。两原告共同委托诉讼代理人：张印，安徽真见律师事务所律师。被告（申请执行人）：曹宗良,男,1945年12月4日出生,汉族,现住芜湖市经济技术开发区。委托诉讼代理人：王叶云，系曹宗良儿媳。第三人（被执行人）：胡友才,男,1965年2月28日出生,汉族,户籍地芜湖市鸠江区。委托诉讼代理人：章洪花，系胡友才儿媳。原告吴祥凤、张俊芳与被告曹宗良、第三人胡友才案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月31日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告吴祥凤及其委托诉讼代理人张印，被告曹宗良及其委托诉讼代理人王叶云，第三人委托诉讼代理人章洪花到庭参加了诉讼。现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除对位于芜湖市鸠江区清水街道竹秀清苑B2幢1单元2103室房屋的查封措施,并中止对该房屋的执行;2、依法确认位于芜湖市鸠江区清水街道竹秀清苑B2幢1单元2103室房屋属于两原告所有;3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:两原告系夫妻关系。2016年6月13日,两原告为改善居住条件,与出售人胡广胜、张金花、胡友才签订《出售房屋协议》,购买位于芜湖市鸠江区竹秀清苑B2幢1单元2103室房屋,价格为156000元,面积约75㎡。两原告在协议签订当日,按照出售人的指示,将120104.92元转给芜湖市鸠江建设投资有限公司、将38400元转给张金花。同日,两原告与出售人一起到房屋所在小区与小区物业管理方安徽万鸿鹤业管理有限公司办理房屋交付手续。随后两原告对涉案房屋进行装修,并于同年9月9日与芜湖中燃城市燃气发展有限公司签订《用气合同(居民)》,安装燃气及民用报警器,后于2017年初搬入涉案房屋居住至今。2019年6月,根据政府通知可以办理涉案房屋原始产权证。出售人于2019年7月办理房屋产权证时,得知贵院于2018年11月21日作出(2014)鸠执字第00339号民事裁定书,查封了涉案房屋,致使该房屋无法办理原始产权证,更无法办理过户手续。随后出售人张金花依法提出执行异议,被贵院裁定驳回异议。张金花不服裁定,提起执行异议之诉。贵院于2019年12月2日作出(2019)皖0207民初5643号民事判决书,依法驳回诉请。两原告与出售人胡广胜、张金花、胡友才签订《出售房屋协议》,购买涉案房屋,是双方的真实意义表示,且在相关见证人的见证下签订,并于当日支付了全部购房款,出售人也将涉案房屋交付给两原告。两原告对房屋进行了装修,从2016年6月13日起就对被法院查封的涉案房屋行使占有权、使用权,并居住至今。两原告在购买涉案房屋时并不知道胡友才与被告等人之间存在民间借贷纠纷。另外,因政府原因致使涉案房屋无法办理原始产权登记,两原告对购买房屋及房屋被查封前无法办理原始产权登记,显然不存在任何过错。两原告作为案外人于2020年6月4日依法向贵院提出执行异议,贵院于2020年7月17日作出(2020)皖0207执异5号执行裁定书,以两原告购买的房屋属于拆迁安置房,不具备市场交易条件,仍无视交易风险进行交易,其自身对不能及时办理过户登记存在过错,驳回两原告的异议。两原告认为,不论从本案事实,还是法律依据来看,该裁定依据的理由依法完全不能成立。被告辩称，原告系伪造证据进行虚假诉讼，对比案外人张金花于2019年8月20日就清水街道竹秀清苑B-2号楼1单元2103室房屋提起执行异议之诉一案(案号:2019皖02**民初5643号)所提交的证据《出售房屋协议》,与本案原告提交的《出售房屋协议》系同一份协议。不难发现,案外人张金花的协议甲方签字处仅有案外人胡广胜与案外人张金花两人,然时隔半年之后,原告所提交的同一份《出售房屋协议》却多出了第三人胡友才的签字,且该签字笔迹深浅明显同其他签字不一,显然是第三人胡友才在案外人张金花执行异议诉讼败诉后补签或原告自行伪造签署情形,原告伪造证据,掩盖案件事实的行为昭然若揭。原告诉请谎称2016年6月13日第三人胡友才将该房屋卖于原告,并占有该房屋,然提请法庭注意原告提交的部分物业缴费时间及拍照使用房屋的时间为2020年,此时涉案房屋已被法院张贴封条,原告撕毁封条,强行使用房屋,不仅不能证明其对于案涉房屋的合法占有,更是对于司法的公然藐视。且被告申请强制执行申请的时间为2014年,在原告谎称的卖房时间之前,此间无论是案件的审判阶段抑或是执行阶段第三人胡友才经法院多次传唤拒不到庭,并恶意隐瞒其财产并拒绝履行判决书确认的还款义务。据被告了解,真实情况为第三人胡友才因拖欠巨额债务,长期在外逃债,客观上也不可能将房屋出售给原告。第三人胡友才在以其前妻(即案外人张金花)名义提起执行异议之诉失败后,滥用司法程序,再次以原告的名义提起执行异议之诉,不过是第三人胡友才为了掩饰其转移财产的目的,恶意虚假诉讼的表现。此外,《出售房屋协议》载明的房屋出售人并非胡友才本人，系案外人胡广胜,无论其是否为该房屋的共有产权人,其擅自出售案涉房屋的行为均为无权处分,而案涉房屋系拆迁安置房,房屋预登记产权人为第三人胡友才,原告自然也不能适用善意取得。被告认为,两次执行异议申请均系被执行人胡友才主导,案外人张金花与第三人胡友才为了脱逃债务,具有转移财产之主观恶意,蔑视司法,恶意伪造证据,串通原告等人滥用执行异议阻碍法院执行程序。两原告诉请无事实和法律依据。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定,原告主张排除本案的执行须同时具备上述四个条件。具体到本案中,《出售房屋协议》系原告或第三人胡友才伪造或修改,显然不属于合法有效的书面买卖合同。其次,原告未能提交其购买房屋并占有房屋的有效证据,且自认长期在外工作,在人民法院查封之前已合法占有该不动产条件也不能成就。最后,两原告关于支付房款的证据与案外人张金花所作陈述、证据相互矛盾,亦不能提供证据证明其已支付房屋全部价款,故原告并不具备排除本案执行的权利。综上所述,第三人胡友才与原告恶意串通、虚构事实,利用执行异议程序抗拒执行,事实清楚、证据充分。被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。同时根据《中华人民共和国民事诉讼法》第百一十一条“诉讼参与人伪造重要证据,妨碍人民法院审理案件的,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留;构成犯罪的,依法追究刑事责任”,被告恳请法院对第三人胡友才及原告予以惩戒。第三人述称，卖房屋时第三人知情，第三人因无钱补齐拆迁安置房差价而出卖涉案房屋，但因为人在外地故没有当场签字，字确实是第三人后来补签的。原告为证明其主张，向本院提交了以下几组证据：1、身份证及结婚证复印件，证明两原告于2007年12月26日登记结婚,双方形成夫妻法律关系。被告、第三人均无异议。2、《出售房屋协议》，证明两原告与胡广胜、张金花、胡友才于2016年6月13日签订《出售房屋协议》,购买位于芜湖市鸠江区竹秀清苑B2幢1单元2103室房屋,价格为156000元;房款付清后,将房屋交给两原告,该房屋产权归两原告所有。被告质证意见称该协议伪造的，张金花在（2019）皖0207民初5643号案件中曾提交过该份证据，张金花提交的协议中甲方签字处仅有胡广胜与张金花。而原告所提交的出售房屋协议却多出了第三人胡有才的签字，且该签字笔迹深浅明显同其他签字附议，显然是第三人胡有才在案外人张金花执行异议诉讼败诉后补签或原告自行伪造签署。第三人对该份证据无异议。3、转款凭证、收据，证明2016年6月13日,在《出售房屋协议》签订当日,两原告按照出售人的指示将120104.92元转给芜湖市鸠江建设投资有限公司、将38400元转给张金花,已履行全部购房款支付义务。被告称不清楚。第三人对该组证据无异议。4、领取钥匙、物品、房屋验收签收表，证明2016年6月13日,原告与安徽万鸿鹤业管理有限公司办理被查封房屋的验房、交接手续,正式占有、使用该房屋。被告质证意见称涉案房屋在2014年就已经被强制执行了并张贴了封条，是非法占有，原告强行撕毁封条。第三人对该组证据无异议。5、用气合同、安装确认单、开通用气首检单，证明原告购买被查封的房屋后于2016年9月9日与芜湖中燃城市燃气发展有限公司签订《居民用气合同》,以及开通燃气、用气后的首次检查的事实。被告质证意见称原告诉请谎称2016年6月13日第三人才将该房屋卖给原告并占有该房屋，而原告提交的部分物业缴费时间及拍照，使用房屋的时间为2020年。此时，涉案房屋都已经被法院张贴封条。第三人对该组证据无异议。6、水电气费缴费通知、交费凭证及居住照片，证明原告于2016年6月13日购买房屋后对房屋行使一直占有、装修、使用、居住的事实。被告称不清楚。第三人对该组证据无异议。7、芜湖市房屋拆迁补偿安置协议书，证明原告购买位于芜湖市鸠江区竹秀清苑B2幢1单元2103室房屋是拆迁安置房；2019年7月11日,出售人向相关部门办理初始产权登记的事实。房屋的拆迁人要向拆迁单位补偿这个差价款是136370.90元。被告称不清楚。第三人对该组证据无异议。8、执行裁定书、身份证复印件，证明1、原、被告及第三人具备本案诉讼主体资格;2、法院以原告对购买的涉案房屋是拆迁安置房,认为不具备市场交易条件仍无视交易风险进行购买,自身对不能及时办理过户登记存有过错,裁定驳回原告执行异议。被告及第三人均无异议。9、关于公布芜湖市第二批安置房登记发证攻坚行动小区名单的公告》，证明2018年10月20日，芜湖市安置房登记发证攻坚行动领导小组办公室通过芜湖市政务网站发布《关于公布芜湖市第二批安置房登记发证攻坚行动小区名单的公告》，涉案房屋所在小区竹秀清苑列入芜湖市第二批安置房登记发证攻坚行动小区名单，证实涉案房屋在被法院查封时尚不具备办理产权登记的条件。被告称不清楚。第三人对该组证据无异议。10、芜湖市鸠江区法院竞买公告，证明为实现被告债权，鸠江区法院于2020年9月3日在司法拍卖网发布第三人名下位于鸠江区清水街道竹秀清苑B17-1-403室住宅房屋拍卖公告，拍卖起拍价为602512元，进一步证实被告的债权已经具备清偿的可能。被告质证意见称被告并未得到清偿。第三人对该组证据无异议。11、房地产估价报告，证明基于芜湖市鸠江区法院的委托，对涉案房屋评估价格为39.89万元，室内装修评估价格为6.34万元，进一步证实两原告对涉案房屋进行装修的事实。被告及第三人均无异议。12、竹秀清苑第三、四批办证通知，证明2020.3.1鸠江区清水街道办事处联盟社区居委会在小区公告栏张贴竹秀清苑第三、四批办证通知，告知涉案房屋从2020.4.15日起具备办理产权证。被告称不清楚。第三人对该组证据无异议。被告为证明其主张，向本院提交了以下证据：《出售房屋协议》，证明原告虽举证据中《出售房屋协议》为伪造。原告质证意见称，原告核对房屋拆迁协议后，认为第三人应在《出售房屋协议》签字，但第三人人在外地，故事后进行了补签。至于为何与张金花在（2019）皖0207民初5643号案件中曾提交过的《出售房屋协议》不同，因为协议共两份，原告当时只让第三人签了原告所持的那份。第三人质证意见称确实为第三人事后补签。第三人未提交证据。本院认为，原、被告所举证据来源合法、真实，与本案具有关联性，均予采信。根据已采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院可确认的案件事实为：2016年6月13日,两原告与胡广胜、张金花签订《出售房屋协议》,主要约定两原告购买胡广胜、张金花、胡友才共有的位于芜湖市鸠江区竹秀清苑B2幢1单元2103室房屋,价格为156000元,面积约75㎡。后胡友才在原告所持的《出售房屋协议》上签字确认。协议签订当日,两原告按照出售人的指示,将120104.92元转给芜湖市鸠江建设投资有限公司、将38400元转给张金花。同日,两原告与胡广胜、张金花完成房屋交接手续。随后两原告对涉案房屋进行装修,于2017年初入住至今。另查明，因民间借贷纠纷一案，本院于2014年2月24日作出（2013）鸠民一初字第01422号民事判决书，判决胡友才于判决生效后十日内偿还曹宗良借款57000元，并按月利率1.5%的标准支付自借款日起至本判决确定给付之日止的利息（其中30000元自2012年3月5日起算，27000元自2012年10月12日起算）。该判决生效后，曹宗良于2014年6月4日申请执行，本院于当日立案受理，执行案号为（2014）鸠执字第00339号。案件执行过程中，本院于2018年11月21日作出（2014）鸠执字第00339号之一民事裁定书，并于当日查封了芜湖市鸠江区清水街道竹秀清苑B-17#楼1单元403室、B-2#楼1单元2103室房屋及其土地使用权。两原告对此不服，以于2016年6月13日和出售人胡广胜、张金花、胡友才签订《出售房屋协议》并支付全部购房款，一直入住至今、涉案房屋不能办证的原因无法归咎两原告等为由，向本院提出执行异议。本院于2020年7月17日作出（2020）皖0207执异5号执行裁定书，以“吴祥凤、张俊芳明知案涉房屋属于拆迁安置房，不具备市场交易条件，仍无视交易风险进行交易，其自身对不能及时办理过户登记存有过错”为由，驳回两原告的异议请求。两原告仍不服，提起本案诉讼。又查明，涉案房屋系胡友才户位于清水联盟村胡民自然村的房屋拆迁所得，该房屋于2017年12月3日办理初始登记证，权利人为芜湖市鸠江建设投资有限公司。据《竹秀清苑第三、四批办证通知》所载，涉案房屋可于2019年4月15日起办理产权登记。本院认为，本案系案外人执行异议之诉。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、两原告与第三人胡友才之间是否存在真实合法的房屋买卖合同法律关系；二、如两原告与第三人之间存在房屋买卖合同的法律关系，两原告请求确认涉案房屋鸠江区竹秀清苑B2幢1单元2103室归其所有的诉讼请求应否得到支持；三、两原告是否有权排除对案涉房屋的执行。关于争议焦点一。两原告于2016年6月13日与胡广胜、张金花签订《出售房屋协议》，胡友才虽未在协议上签字，但其授意胡广胜、张金花卖房，并事后在协议上补签，其补签行为并不违反法律规定，协议内容亦不违反法律规定，系两原告及胡广胜、张金花、胡友才等人的真实意思表示，应认定合法有效，各方当事人均应当遵守履行。两原告按照协议约定支付了全部购房价款，并于2016年6月13日接收房屋，后装潢入住，上述事实有用水用气等凭证可以证明，故两原告与第三人之间存在房屋买卖合同的法律关系，应予认定。被告认为其早在2014年就民间借贷向本院申请强制执行胡友才财产，可推定两原告与胡友才等人串通，两原告主观存在恶意。但涉案房屋为2016年6月13日验收签收及买卖，而本院于2018年11月21日作出（2014）鸠执字第00339号之一民事裁定书，查封涉案房屋及其土地使用权。两原告在买房之初对胡友才被强制执行并不当然知情，涉案房屋在2016年6月也未被查封，故被告推定两原告存在串通恶意的意见缺乏证据证明，故对被告该主张，本院不予采纳。关于争议焦点二。根据物权公示制度，不动产物权的设立经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。本案中，两原告与胡广胜、张金花、胡友才签订了讼争房屋的买卖协议，但房屋物权未经依法登记，故原告仅能依债务不履行向胡广胜、张金花、胡友才请求损害赔偿，而不能直接取得房屋的物权。故两原告请求确认涉案房屋归两原告所有的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。两原告可就胡广胜、张金花、胡友才未履行《出售房屋协议》约定的将房屋过户给两原告的义务，追究该三人的违约责任。关于争议焦点三。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。买受人对登记在被执行人名下不动产提出异议,必须同时符合该规定第二十八条所列举的四项情形。本案中，两原告作为案涉房屋的买受人,虽在本院查封该房屋之前已签订书面买卖合同,并支付全部价款,同时也占有该不动产,但两原告明知案涉房屋属于拆迁安置房,不具备市场交易条件,仍无视交易风险进行交易,其自身对不能及时办理过户登记存有过错。根据本地拆迁安置房产权登记实际，不同安置区能够办理产权登记的时间并不一致，在政府房管部门交付安置房后、发布办证通知前，往往存在较长一段时间无法办理产权登记及所有权转移登记的客观事实，故涉案小区在房屋交付时（2016年6月13日）至通知办证时（2019年4月15日）期间不能办证的现象并非特例，应为购房人广泛知晓。涉案房屋系胡友才户拆迁安置房，两原告明知安置房在购房时至政府房管部门发布办证通知前存在不特定期间内无法办理产权登记的情况，可能会产生交易风险，仍与胡广胜、张金花、胡友才签订《出售房屋协议》购买涉案房屋，存在一定过错。故两原告称安置房屋不能办理产权登记的原因在于政府，两原告请求解除对案涉房屋的查封措施,并中止对该房屋执行的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院难以支持。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十三条的规定，判决如下：驳回原告吴祥凤、张俊芳的全部诉讼请求。案件受理费3420元，由原告吴祥凤、张俊芳共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 长  范云茂人民陪审员  奚邦金人民陪审员  胡 磊二〇二〇年十一月十八日法官助理齐世民书记员聂青玲附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行:(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。