天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4197号上诉人（原审原告）：杜涛，男，1981年3月29日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。委托诉讼代理人：刘国庆，天津言策律师事务所律师。委托诉讼代理人：张婧，天津言策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：百富计算机技术(深圳)有限公司，住所地深圳市南山区深圳软件园**401、402。委托诉讼代理人：陆雯婷，女，该公司职员。原审第三人：宋洪彬，男，1981年12月7日出生，汉族，无职业，住天津市西青区。上诉人杜涛因与上诉人百富计算机技术(深圳)有限公司（以下简称百富公司）、原审第三人宋洪彬房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2019）津0103民初16371号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。杜涛上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项，改判百富公司支付自2019年1月至2019年11月期间的租金73333元，以及2019年11月份以后至百富公司实际腾房之日止的房屋占用费用(费用计算方式同租赁合同约定)；2.判令百富公司支付违约金50000元；3.一、二审诉讼费由百富公司承担。事实和理由：1、原审法院确认双方签订的房屋租赁合同解除时间为2019年6月10日,缺乏事实依据。首先,杜涛请求判令解除租赁合同,百富公司未依约支付租金致使双方租赁合同履行不能,对此杜涛不存在过错。其次,对于百富公司为证明双方租赁合同已解除,而提交的关于撤销天津办事处的通知、《房屋租赁合同解除通知函》、解决方案等书证以及双方通信记录等证据缺乏证明效力。其中,书证部分为百富公司单方出具文件。对于百富公司提出的解除通知已当面送达杜涛的情况,杜涛本人并不知情,相关微信录音记录也并非杜涛本人作出。而针对百富公司提交通信记录中提及的杜涛擅自更换租赁房屋钥匙导致租赁合同履行不能的情况,杜涛为证明租赁物及租赁物钥匙仍为百富公司占有,向法庭申请司法鉴定并愿意对鉴定结果承担法律责任,但法官未予接受;而一审法院即以杜涛未提交相关证据予以佐证,而对百富公司证据予以采信并据此认定杜涛对合同解除具有一定的过错,是对杜涛权益的忽略。2、百富公司应承担截至实际腾房之日止的房屋占用费用。杜涛基于所有权人授权对租赁物享有收益的权利，现因百富公司的原因使得杜涛上述权利长期处于不确定的状态,百富公司应承担期间的房屋占用费用。除基于双方租赁合同关系应支付租金外,百富公司亦应因其自身确定过错对杜涛造成的损失承担责任,支付至百富公司实际腾房之日止的房屋占用费用。3、关于违约金数额认定，原审法院直接以“约定的违约金超过造成损失的百分之三十的”认定杜涛主张违约金金额过高而忽略了条款中关于兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素的规定;且杜涛在本案中损失金额也不仅限于欠付租金、房屋占用费用,还应包括为实现主合同项下的权益而支付的费用。原审法院对百富公司主张的合同解除时间以及杜涛过错情况予以确认,显然缺乏证据支持。百富公司上诉请求：1.请求确认《房屋租赁合同》无效；2.请求改判百富公司向杜涛支付租金28109元；3.请求改判百富公司无需向杜涛支付违约金；4.本案诉讼费用由杜涛承担。事实和理由:2018年1月1日,杜涛与百富公司委托的代理人宋洪彬签订《房屋租赁合同》,其房屋产权人宋作福,宋洪彬在《员工信息登记表》(入职登记时填写)中写明:其父宋作福,两人为父子关系,宋洪彬、杜涛与宋作福之间恶意串通,通过约定明显高于市场一般租金标准的租金损害百富公司的合法利益,房屋租赁合同应当无效。一审法院认定事实错误,即使市场一般出租房屋的租金标准加上水电、物业、供暖、车位、闭路、宽带、电话等费用,也明显低于《房屋租赁合同》约定的租全标准。即《房屋租赁合同》约定的租金仍然过分高于市场的租金标准,一审法院不应以约定的租金标准作为计算租金及违约金的标准，故请求确认《房屋租赁合同》无效,要求改判百富公司无需支付违约金以及按照市场月租金4500元(包含水电等费用)的标准计付应付租金。百富公司对于杜涛的上诉请求辩称，不同意杜涛的上诉请求，理由同百富公司上诉的事实和理由。杜涛对于百富公司的上诉请求辩称，不同意百富公司的上诉请求，理由同杜涛上诉的事实和理由。宋洪彬、宋作福和杜涛关系与本案无关，三者不是相互竞争，不构成恶意串通。宋洪彬述称，同意杜涛的上诉意见、事实和理由。租赁合同签订时，天津办事处的负责人是黄超、北京维修中心经理王志东亲自到天津办事处查看房屋后同意使用案涉房屋作为办事处才签订的合同，也有两年的租金，公司也认可同意支付。杜涛向一审法院起诉请求：1、判令解除杜涛与百富公司之间签订的租赁合同，百富公司将房屋腾空并交付杜涛；2、判令百富公司向杜涛支付自2019年1月至2019年11月期间的租金73333元，以及2019年11月份以后至百富公司实际腾房之日止的房屋占用费用(费用计算方式同租赁合同约定)；3、判令百富公司向杜涛支付违约金50000元；4、本案诉讼费用由百富公司承担。一审法院认定事实：2018年1月1日，原告杜涛（甲方）与被告百富计算机技术(深圳)有限公司的委托代理人第三人宋洪彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定:“一、房屋坐落地点：天津市河西区云水园9号楼2-402，面积130平方米。二、租赁期限：2018年1月1日至2020年12月30日。三、租金及交纳时间：按半年付一次，先付后住。四、租房押金：年租金八万(包含水电、物业、供暖、车位)。五、违约责任：合同自签订后既产生法律效力，任何一方均不得无故终止协议。如发生违背情况，违约方应支付给守约方违约金五万元，并按到期日结算房租。六、租赁期间的其他约定事项：其中2、水电、闭路、宽带、电话及卫生费由出租方（甲方）承担。5、甲乙任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。……。”合同签订后，原告依照合同约定交付房屋给被告使用。自2019年1月起，被告百富计算机技术(深圳)有限公司开始拖欠房屋租金。2019年1月4日，被告天津办事处员工向公司发送电子邮件称“昨天到办事处上班，进门后被房主赶出来，说是没有按时缴纳房租……。今天去办事处，开门时发现房主已经换锁，而且房内有人，他们出来后态度强硬，……，告诉我们这星期如果不交房租后果自负。……。”2019年4月3日，被告百富计算机技术(深圳)有限公司经董事会决议撤销天津办事处。2019年5月8日，被告员工陆雯婷受公司委托与原告进行电话沟通，通话中原告确认在2019年2月将出租房屋换锁，不让被告工作人员进入，屋内留有被告百富计算机技术(深圳)有限公司及员工物品。此后双方保持微信联系。2019年5月10日，被告员工陆雯婷来津向原告当面送达《房屋租赁合同解除通知函》“通知原告解除前述租赁合同，即日生效，相应房租将支付至2019年5月31日。此外，作为对提前解除前述租赁合同的补偿，被告将向原告额外支付一个月的房屋租金。”2019年5月13日至2019年9月2日，被告员工陆雯婷与原告继续通过微信及电话方式就《房屋租赁合同》解除及遗留问题进行协商，因双方未能就合同解除事宜达成一致意见，故原告诉至本院。另查明，坐落于天津市河**××号楼××室房产所有权人为案外人宋作福，因宋作福与原告间存在债权债务关系，故宋作福同意将自有房产委托原告对外出租使用，因此获取的相关收益由原告收取，直接冲抵债务。一审法院认为，杜涛、百富公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规，该合同合法有效，双方均应遵照执行。针对杜涛诉讼请求，评判如下：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》，百富公司将房屋腾空并交付杜涛。双方签订的《房屋租赁合同》约定，任何一方因特殊原因提前解除合同，必须提前一个月通知对方，否则视作违约。依据查明的事实，2019年1月1日，百富公司未按照合同约定向杜涛支付上半年房屋租金，构成合同违约。2019年2月初，杜涛在多次催要租金未果的情况下，本可采取合法救济途径解决问题，但其擅自更换出租房屋门锁，直接造成《房屋租赁合同》无法继续履行，同样具有过错。2019年5月10日，百富公司向杜涛实际送达《房屋租赁合同解除通知函》，认可给付杜涛房屋租金至2019年5月31日。综合上述因素，酌情确认《房屋租赁合同》解除时间为2019年6月10日；杜涛要求百富公司将出租房屋腾空并交付。依据查明的事实，双方发生争议后，杜涛于2019年2月初将出租房屋换锁，不让百富公司工作人员进入，同时拒绝返还百富公司及员工遗留在出租房内的物品至今。基于杜涛已实际控制出租房屋，故对于杜涛该项诉讼请求，不予支持。庭审中，百富公司要求杜涛返还出租屋内的ＰＯＳ设备和其他物品，与本案不属同一法律关系，双方可另案解决。2、杜涛要求百富公司支付自2019年1月至2019年11月期间的房屋租金73333元，以及2019年11月份以后至百富公司实际腾房之日止的房屋占用费用。基于确认《房屋租赁合同》解除时间为2019年6月10日，故百富公司应给付杜涛2019年1月1日至2019年6月10日期间房屋租金80000元／年÷365天×190天＝41644元；杜涛主张百富公司支付房屋租金至2019年11月，以及主张百富公司支付2019年11月份以后至实际腾房之日止的房屋占用费用，缺乏事实依据，不予支持。3、杜涛要求百富公司支付违约金50000元。依据查明的事实，百富公司因自身原因拖欠房屋租金，并提前解除《房屋租赁合同》，其行为已构成违约，应承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”结合本案情况，依据《房屋租赁合同》约定，杜涛未履行部分租金损失为6667元／月×19个月＝126673元，双方合同约定的违约金数额已超过造成损失的百分之三十，应予适当调整，酌情支持百富公司给付杜涛违约金126673元×30%＝38002元。庭审中，百富公司虽抗辩涉案出租房屋租金过高，但考虑百富公司支付的房屋租金中还包含水电、物业、供暖、车位、闭路、宽带、电话及卫生费用，有别于市场一般出租房屋的租金收取标准，故对于百富公司的上述主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、杜涛与百富公司之间关于天津市河西区××号楼××室房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年6月10日解除；二、百富公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向杜涛支付2019年1月1日至2019年6月10日房屋租金41644元；三、百富公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向杜涛支付违约金38002元；四、驳回杜涛其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2767元，由杜涛负担980元，由百富公司负担1787元。二审中，百富公司提交证据如下：1、员工信息登记表，证明宋洪彬和宋作福为父子关系；2、天津市一中院民事判决书，证明杜涛和宋作福关系匪浅。3、天津市住房和城乡建设委员会《关于发布天津市2018年居住房屋市场租金水平的通知》津建办【2019】19号，证明系争房屋（梅江版本）2018年的租金水平。4、中国房价行情网云水园2018年1月租金价格，证明系争房屋2018年1月的租金水平。5、链接网云水园2018年1月租金价格，证明系争房屋2018年1月的租金水平。杜涛、宋洪彬未提交新证据。杜涛、宋洪彬对百富公司证据1、2的真实性、合法性无异议，但认为与本案无关，且证据1显示宋洪彬没有隐瞒其作为宋作福家人的情况，且2007年百富公司已经知道此事。对证据3-5的真实性、合法性、关联性不认可，证据3中只是指导文件，对本案无约束力；4、5是百富公司自己咨询的情况，无关联性，本案租金不仅是占用房屋费用，还有水暖电等其他费用。本院认证认为：百富公司提交的证据与本案缺乏关联性，均不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，杜涛、百富公司于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》，2018年百富公司租金已经支付完毕，现自2019年1月1日欠付租金。百富公司因撤销天津办事处，提出解除租赁合同。百富公司虽提出租金跟同类房屋租金水平相比过高，并提出价格评估申请，但影响租金水平高低的因素，除一审考虑的包括水电、物业、供暖、车位、闭路、宽带、电话及卫生费用等外，还包括房屋商用、租赁期间、办公环境等。百富公司主张宋洪彬、杜涛与宋作福之间恶意串通，通过约定高租金损害百富公司的合法利益，无事实和法律依据，对其价格评估申请不予准许，对其房屋租赁合同无效的主张，不予采信。故，《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规强制性规定，合同合法有效。合同履行过程中，百富公司自2019年1月1日欠付租金，杜涛于2019年2月份将门锁更换，杜涛虽然不认可百富公司提交的录音证据，但不申请鉴定。现双方对解除租赁合同不持异议，对于解除合同的时间，一审根据双方履行情况，酌情确定为2020年6月10日并无不当，本院予以确认。百富公司应按合同约定标准支付欠付的租金，因百富公司未及时支付构成违约，应支付违约金，违约金的数额认定问题，一审法院考虑损失情况及双方过错酌定为38002元，并无不妥，本院予以维持。杜涛上诉主张2020年6月10日至实际腾房之日的房屋占用费用及违约金的数额，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费，由杜涛负担2767元，由百富计算机技术(深圳)有限公司负担1453元。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十一月十七日书记员  单 珊