北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10063号上诉人（原审被告）：王金树，男，1949年3月29日出生。委托诉讼代理人：张洪涛，男，1972年1月17日出生，由北京市丰台区东铁匠营街道四方景园第二社区居民委员会推荐。被上诉人（原审原告）：溢海（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：刘向东，经理。委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所律师。上诉人王金树因与被上诉人溢海（北京）物业管理有限公司（下称“溢海物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8805号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王金树上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回溢海物业公司的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院程序有瑕疵，影响了正确判决，侵犯了我的合法诉讼权益，我在开庭前书面提交了反诉状，但开庭前却被口头通知不予受理，建议另行起诉，没有出具书面裁定书，也没有告知复议的权利；2.一审判决依据的事实不清，证据不足，并且判决书中对物业费标准的认定遗漏了重要事实，一审判决采纳的证据“收费登记表”为单一证据，没有其他证据相互印证，该证据本身存在重大瑕疵；3.本案的法律适用存在严重错误，判决书中对合同的效力认定错误，根据已认定的事实，可以推断出溢海物业公司与前期物业公司恶意串通，占有小区物业管理，而且一直未与我达成合意，应承担缔约过失责任，判决书中认定了溢海物业公司存在服务质量瑕疵并予以减价处理，但减价处理的范围仅限于溢海物业公司的诉讼请求期限内，并没有考虑全部服务期限，对我的利益没有保护；4.一审判决结果有违“诚实信用”原则，显失公平。溢海物业公司同意一审判决，不同意王金树的上诉请求。溢海物业公司向一审法院起诉请求判令：1.王金树支付2018年1月1日至2018年11月8日期间的物业管理费用2537元，并支付自2018年11月9日起至款项付清日止的利息损失（以2537元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，暂算至2019年12月17日利息损失为116元）；2.王金树承担溢海物业为实现债权而支付的律师费1000元；3.本案诉讼费用由王金树承担。一审法院认定事实：王金树系北京市丰台区成寿寺路1号楼8层811号房屋（下称“811号房屋”）的所有权人，房屋建筑面积为82.44平方米；2011年2月18日，王金树（甲方）与恒信公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，约定“物业名称为鑫源国际大厦，物业服务费按年收取，甲方按照3元/建筑平方米·月向乙方交纳。甲方每年1月1日到1月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费”，双方另就权利义务和其他事项进行了约定。一审法院另查：2015年12月底至2016年1月初，恒信公司将鑫源小区物业移交给溢海物业公司，双方办理了物业交接，溢海物业公司提交了五张交接单，每张交接单上均有恒信公司和溢海物业公司盖章确认；溢海物业公司称自2016年1月1日起，其开始为王金树所居住小区提供物业服务；王金树称，恒信公司于2016年初将全部物业服务委托给溢海物业公司的行为违法，溢海物业公司属于非法接管物业，小区业主于2016年底成立业主大会筹备委员会，于2017年10月31日召开了业主大会成立了业委会，小区于2018年8月14日经业主大会投票选聘了新的物业公司，但溢海物业公司拒不交接、撤离，该公司后经多次催促于2018年11月8日撤离小区但未与新的物业公司办理交接手续。另外，溢海物业公司提供的物业收费清单显示，王金树所有的811号房屋每年应交物业费2968元，王金树于2016年4月11日交纳了2016年1月1日至2016年12月31日期间的物业费，于2017年6月3日交纳了2017年1月1日至2017年12月31日期间的物业费，之后未再交纳物业费。王金树认为该收费清单属于物业公司人为编制，没有经过业主确认过，无法保证记载是否准确。一审庭审中，溢海物业公司提供了电梯保养合同和消防设施保养合同，证明其对鑫源小区的电梯和消防设施履行了维护、保养义务。王金树对上述合同不予认可，认为无法核实真实性，也说明不了溢海物业公司提供了合格的物业服务。王金树提供了小区照片若干，证明溢海物业公司对小区公共区域及公共设施维护和管理不到位、环境卫生不达标，小区业主意见很大，不认可溢海物业公司提供的服务；另提供了业委会公告照片及北京瑞赢酒店物业管理有限公司（下称“瑞赢物业公司”）证明一份，证实小区业委会合法解除了与溢海物业公司的物业服务关系，聘请了瑞赢物业公司，瑞赢物业公司于2018年11月9日正式进驻接管物业服务，而且在验收时发现小区公共部位及设施存在很多问题。溢海物业公司对王金树提供的照片等证据不予认可，认为仅凭照片无法证明其物业服务存在问题，新的物业公司出具的证明不可信。一审法院认为：物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用；根据本案查明的事实，前期物业恒信公司将物业服务交接给溢海物业公司，溢海物业公司自2016年初开始为王金树所有的811号房屋所在小区提供了物业服务，溢海物业公司与王金树之间形成事实上物业服务合同关系，王金树需交纳物业费；关于收费标准，尽管溢海物业公司未与业主签订书面物业合同，溢海物业公司依据前期物业合同主张物业费缺乏合同依据，但物业收费标准应具有稳定性，非经有关政策调整或者市场价格发生重大变化并经合法程序不得随意调整，并且事实上王金树已经按照前期物业合同约定的收费标准交纳过2016年度和2017年度的物业费用，视为王金树对继续按照前期物业收费标准交纳物业费的默认，故对溢海物业公司要求王金树继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费的诉讼请求，法院予以支持；鉴于溢海物业公司提供的物业服务存在瑕疵，法院酌情予以减免。关于溢海物业公司主张的利息损失，因王金树非恶意欠费，对该项诉讼请求，法院不予支持。关于溢海物业公司主张的律师费用，无合同依据，法院亦不予支持。关于王金树辩称溢海物业公司的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，诉讼时效的期间为三年，溢海物业公司的诉讼请求未过诉讼时效，对王金树的该答辩意见，法院不予采纳。综上，一审法院于2020年7月判决：一、王金树于判决生效后七日内向溢海（北京）物业管理有限公司支付二〇一八年一月一日至二〇一八年十一月八日期间的物业服务费2283元；二、驳回溢海（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，王金树提交“物业管理费用的基本构成”打印件及“北京市物业管理费收费标准”打印件，以证明一审法院认定的物业费标准过高。溢海物业公司对王金树提交的上述两项材料的真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用；溢海物业公司与王金树之间形成了事实上的物业服务合同关系，王金树需交纳物业费。关于物业费的认定问题；经查，一审法院根据查明的事实，认定可继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费，但溢海物业公司为王金树提供的物业服务确实存在瑕疵，故综合上述情形，一审法院认定王金树应继续按照前期物业合同的收费标准向溢海物业公司交纳物业服务费，但对于物业费数额，已予以扣减；据此，一审法院对于物业服务费的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。王金树上诉不同意交纳物业服务费，认为其未与溢海物业公司达成合意，合同并未成立，一审判决违反“诚实信用”原则，显失公平；对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果；王金树并未提交有效证据佐证该项上诉意见，故缺乏事实和法律依据，本院难以支持。王金树上诉称一审法院程序有瑕疵，其提交的反诉请求未受理；对此，本院经查认为，一审法院的案件卷宗中没有王金树的反诉状，双方当事人签字确认的法庭审理笔录中没有记载王金树所述的不予受理的口头裁定；据此，一审法院并不存在程序违法的情形，王金树提出的该项上诉意见，本院不予采纳。综上，一审法院的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。王金树的上诉意见缺乏充分事实和法律依据，本院不予采信；所提上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由王金树负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 耿燕军审 判 员 张玉贤审 判 员 刘 洁二〇二〇年十一月二十三日法官助理 韩舒同书 记 员 薛 姌