湖北省武汉经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鄂0191民初4598号 原告：冯丹，女，1985年12月25日出生，汉族，住武汉 经济技术开发区博学路6号联投金色港湾18栋1单元413号，公民身份号码4221261985********。 被告：武汉星聚房地产管理有限公司，住所地武汉市东西湖区将军路街武汉客厅小型会展中心******。 法定代表人：焦霆。 委托诉讼代理人：许晶彧，湖北立丰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡建峰，湖北立丰（海口）律师事务所律师。 原告冯丹与被告武汉星聚房地产管理有限公司（以下简称星聚公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告冯丹，被告星聚公司的委托诉讼代理人许晶彧、胡建峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告冯丹向本院提出诉讼请求：1.判令被告星聚公司支付拖欠原告冯丹318房的房租17,281元，并按年利率4.9%支付拖欠之日起至实际支付之日止的利息1,140元，共18,421元；2.判令被告星聚公司支付合同约定三倍违约金6,348元，并请求法院予以增加违约金；3.判令被告星聚公司把装修款81,624元的9%装修发票折现成现金7,346.16元给原告冯丹；4.判令被告星聚公司支付318房原告冯丹自己封阳台费用2,800元；5.判令被告星聚公司退还原清单里未交付一台电视机的货款1,550元；6.判令被告星聚公司按原补充协议损坏换新；7.本案诉讼费、保全费由被告星聚公司承担。事实和理由：原、被告于2017年5月16日签订《房屋托管返租合同》，约定由原告冯丹将位于联投金色港湾18栋318房出租给被告星聚公司使用，被告星聚公司向原告冯丹支付租金。双方的租赁期限为5年，租赁期为2018年5月1日至2023年5月1日。2020年4月18日，被告星聚公司告知原告冯丹318房要等到2020年8月18日解约，并说已拖欠的房租要等到2020年8月支付，原告冯丹同意被告星聚公司在2020年8月支付318房已拖欠的2月和3月房租，原租约合同继续执行到8月。但被告星聚公司到期未支付房租，且2018年5月房租亦未支付。原告冯丹的房屋是具有居住功能的住宅，且所在小区没有被政府强制隔离，318房的租客一直在居住且已按年支付租金给被告星聚公司，故不应减免被告星聚公司疫情期间的租金。原告冯丹要求被告星聚公司履行相应合同义务无果，故诉至法院，请求依诉予判。 被告星聚公司辩称，原告冯丹主张的房屋租金中2018年2月至2018年5月的房租不属于合同期内，其主张没有事实依据。2020年8月9日至2020年9月13日期间的租金属于合同解除之后的期限，不在合同期内，其主张没有事实依据。关于原告冯丹诉请主张的利息和违约金，被告星聚公司是依据不可抗力解除合同，根据最高人民法院的指导意见，被告星聚公司不应承担违约责任。关于原告冯丹主张的2020年2月8日至2020年4月8日的租金属于是在疫情期间，根据最高人民法院的指导意见，法院可以根据公平原则予以减免。关于原告冯丹诉请的第三项、第四项、第五项、第六项不属于租赁合同审理的范围，但原告冯丹第六项诉请被告星聚公司可以配合原告冯丹进行维修。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冯丹系武汉经济技术开发区15C6地块联投金色港湾二期二标段18栋1单元3层（18）号房屋（以下简称涉案房屋）登记所有权人。2016年11月30日，原告冯丹与案外人可可西里星空（武汉）科技有限公司（以下简称星空公司）签订《装饰装修施工合同》，约定案外人星空公司以包工包料形式承包涉案房屋的装修，工期自2017年11月1日至2018年2月1日竣工，总价款81,624元等内容。2017年5月16日，原告（甲方）冯丹与被告（乙方）星聚公司签订《房屋托管返租合同》，载明：鉴于甲方向开发商购买涉案房屋，建筑面积63平方米，乙方为项目的经营管理方，双方经友好协商，就委托经营相关事宜签订协议，根据有关相邻关系的法律规定和项目物业的特殊性，为维护全体业主的共同利益，项目实行统一招商租赁、统一向甲方支付租金和收益，对此甲方在签订《商品房买卖合同》时已充分了解，并予以同意；统一经营管理5年期限，从装修竣工后三个月起算；在开发商通知的交房时间七日内完成收房及开工手续办理，否则返租顺延且承担相应的施工成本；在该房屋的返租期限内，房屋的月租金为2,166元，乙方应于每月1日前向甲方支付当月租金；若乙方违反本协议约定，乙方应向甲方支付相当于本协议约定的月返租租金的3倍违约金，乙方未依照协议约定支付租金，逾期一个月的，甲方有权解除本协议，收回房屋，且逾期房租仍需按合同约定照常支付等内容。被告星聚公司提供的竣工验收单载明涉案房屋装修竣工时间为2018年3月24日，原告冯丹提供的工程完工单记载装修完工时间为2018年7月15日。此后，原告冯丹将涉案房屋交付被告星聚公司，被告星聚公司已出租给次承租人实际使用。原告冯丹提供的银行流水显示被告星聚公司于2018年6月9日支付2,602.92元，2018年7月至2019年12月期间每月支付2,116元，2020年4月15日支付房租2,116元、2020年4月26日支付房租2,116元、2020年5月28日支付房租2,116元、2020年7月1日支付房租2,116元，合计49,154.92元。2020年8月9日，被告星聚公司工作人员通过微信联系原告冯丹，要求解除合同。原告冯丹已于2020年8月19日与涉案房屋的次承租人重新签订房屋租赁合同。原告冯丹向被告星聚公司催要房租及其他费用无果，故诉至法院，请求依诉予判。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对真实性无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于真实性有争议的证据，本院认定如下： 原告冯丹提交的装修合同、封阳台收据、效果图链接、聊天记录、宣传彩页、证人书面证言，因被告星聚公司未能提供反证，该证据的真实性本院予以采信。被告星聚公司提交的竣工验收单，因原告冯丹未提交反证，该证据的真实性本院亦予以确认。 本院认为，根据原告冯丹的诉讼请求及被告星聚公司的答辩意见，本案的争议焦点为：1、原告冯丹的诉讼请求哪些属于房屋租赁合同纠纷的审理范围？2、被告星聚公司应支付原告冯丹哪些款项？ 关于第一个争议焦点，原告冯丹与被告星聚公司签订《房屋托管返租合同》，与案外人星空公司签订《装饰装修施工合同》。原告冯丹在本案中仅起诉被告星聚公司，未起诉案外人星空公司，故本案中仅能处理原告冯丹与被告星聚公司因《房屋托管返租合同》产生的纠纷。原告冯丹关于装修费发票、封阳台费用、电视机费用的相关请求，均属于《装饰装修施工合同》约定的范围，本案中无法处理，原告冯丹可另案起诉案外人星空公司主张权利。 关于第二个争议焦点，租金支付问题，因《房屋托管返租合同》约定租金从装修竣工后三个月起算，且被告星聚公司提供的竣工验收单载明涉案房屋装修竣工时间为2018年3月24日，原告冯丹提供的工程完工单记载装修完工时间为2018年7月15日，被告星聚公司自认的装修竣工时间较早，属于对其不利的自认，本院以2018年3月24日为装修竣工时间，故被告星聚公司应于2018年6月24日起支付原告冯丹租金。因原告冯丹已于2020年8月19日起与涉案房屋的次承租人重新签订房屋租赁合同。故被告星聚公司应支付原告冯丹2018年6月24日至2020年8月18日期间的房租55,440元（2,116÷30天×786天），扣减被告星聚公司已支付的房租49,154.92元，被告星聚公司还应支付原告冯丹房租6,285.08元。关于违约金，因被告星聚公司未按约支付租金并提前解除租赁合同，被告星聚公司应当承担违约责任。但《房屋托管返租合同》约定的月租金三倍的违约金标准过高，综合考虑被告星聚公司在本案中的过错程度及原告冯丹的实际损失，本院酌情认定被告星聚公司应支付原告冯丹一个月的房租即2,116元作为违约金。关于利息，因原告冯丹未就其催要租金的事实提供相应证据，该请求本院不予支持。 原告冯丹要求被告星聚公司按补充协议损坏换新的请求，因原告冯丹未能提供双方签订的补充协议，该请求本院不予支持。 原告冯丹诉请超过本院核算的部分，无事实及法律依据，本院不予支持。 被告星聚公司要求原告冯丹减免疫情防控期间租金的抗辩主张，因涉案房屋属于住宅性质，并非商业用途，疫情防控政策并不影响该房屋的居住功能，故该抗辩主张本院不予支持。 综上，被告星聚公司应支付原告冯丹房屋租金6,285.08元、违约金2,116元。驳回原告冯丹的其他诉讼请求。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告武汉星聚房地产管理有限公司应于本判决生效之日起5日内支付原告冯丹房屋租金6,285.08元、违约金2,116元； 二、驳回原告冯丹的其他诉讼请求。 如义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费196元，减半收取计98元，由被告武汉星聚房地产管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。 审判员 熊 婧 二〇二〇年十一月十六日 书记员 范宇佳