重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8331号上诉人（原审被告）：周菊，女，1991年11月14日出生，汉族，居民身份证住址重庆市江津区，现住重庆市江**。被上诉人（原审原告）：冉雯嘉，女，1982年7月22日出生，土家族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：李欣，男，1980年12月29日出生，汉族，住重庆市九龙坡区，系冉雯嘉丈夫。被上诉人（原审原告）：丁小康，男，1984年12月24日出生，汉族，住重庆市南岸区。委托诉讼代理人：彭秀娟，女，1982年3月21日出生，汉族，住重庆市南岸区，系丁小康妻子。上诉人周菊因与被上诉人冉雯嘉、丁小康房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院(2020)渝0106民初11185号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人周菊、被上诉人冉雯嘉的委托诉讼代理人李欣、被上诉人丁小康的委托诉讼代理人彭秀娟到庭参加二审询问。本案现已审理终结。周菊上诉请求：1.撤销重庆市沙坪坝区法院所作(2020)渝0106民初11185号民事判决中第一项判决;2.请求改判上诉人不向被上诉人支付违约金;3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：1.一审法院认定上诉人具有过错应承担违约责任，属于事实认定不清；2.一审法院错误的认定本案违约金合乎常理，属于事实认定不清。3.本案系因不可抗力的新冠肺炎疫情引发的纠纷所致，其产生原因均不能归责于合同签订主体的任意一方，但因被上诉人的行为导致其自身及上诉人均有损失扩大，一审法院错误认定了被上诉人的实际损失，未对全案事实予以充分的认定及考虑，机械适用了合同中关于违约责任的条款，应予纠正。冉雯嘉、丁小康辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.上诉人具有过错，应当承担违约责任；2.一审法院认定本案违约金合乎常理。冉雯嘉、丁小康向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告2020年4月1日起至2020年5月22日止的门面租金11455元（计算方式为：6700元+6700元/31天X22天）；2.判令被告支付原告违约金13600元（计算方式为：合同约定违约金20100元-已缴纳押金6500元）；3.本案的诉讼费由被告承担。审理中，原告将第二项诉讼请求变更为：判令被告支付原告违约金20100元。一审法院认定事实：位于沙坪坝区房屋的所有权人为原告冉雯嘉、丁小康，房屋建筑面积33.98㎡，不动产权号为：渝（2018）沙坪坝区不动产权第000968416号。2019年9月底，原告冉雯嘉、丁小康（出租方、甲方）与被告周菊（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定以下主要事项：第一条、房屋坐落地址。甲方将其拥有产权的商铺出租乙方作为商业用途，该商铺坐落地址为沙坪坝区三峡广场负一楼G区G-76，建筑面积33.98平方米。第二条、租赁期限。租期2年，自2019年10月1日起至2021年9月30日止。第三条、租金和租金交纳期限。租金：2019年10月1日至2020年9月30日，每月租金为6700元；2020年10月1日至2021年9月30日，每月租金为6800元。租金的支付方式：每季度付一次。第八条、违约金和违约责任。若甲方在乙方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金为3个月的租金；若乙方在甲方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为3个月的租金。第九条、免责条件。若租赁房屋因国家政策变化，不可抗力的自然灾害等导致损毁或造成乙方损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因免责原因导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方，同时甲方应将剩余之月租金及押金退还乙方。第十一条、附则。本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》的有关规定，经甲、乙双方共同协商，做出补充规定，补充规定与本合同具有同等效力。合同签订后，原告于2019年10月1日将案涉房屋交付于被告，被告向原告交纳了2019年10月1日起至2020年3月31日止的租金33500元（6700元/月X5个月），并支付押金6500元。2020年1月，全国爆发新冠肺炎疫情。重庆市人民政府于2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月10日将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，于2020年3月24日将突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级。因受新冠肺炎疫情及防控措施的影响，被告承租的案涉门面不能正常经营使用，被告从2020年1月底开始与原告丁小康的妻子彭秀娟、原告冉雯嘉的丈夫李欣进行微信交流。被告提出免租减租，经多次沟通，李欣在微信中答应免租2个月，后续合同期间每月降租金200元，即4、5月不再支付租金，从2020年6月起，每月租金根据合同约定减少200元。被告认为减租太少，双方未就减租事宜达成一致意见。被告遂提出解除案涉租赁合同。2020年5月22日，被告周菊出具撤场申明，载明，本人周菊从2020年5月22日起从三峡广场购物中心G区G76撤场。庭审中，被告周菊为证明案涉合同为格式合同，举示原告与案外人陈婷婷签订的《门面租赁合同》。原告对合同的真实性无异议，但认为不能达到被告的证明目的，原、被告签订的案涉合同是经被告查阅、同意后签署的，且被告未对案涉合同的条款提出异议，案涉合同不属于格式合同。庭审中，被告周菊为证明案涉门面附近的门面租金均降低至3000元-4000元左右，而案涉门面仅每月降低200元，举示照片、三峡广场地下商场G区68号商铺租赁合同、微信聊天记录截屏等。原告仅对照片的真实性无异议，对其余证据的真实性均不予认可，且认为与本案无关。庭审中,原、被告一致陈述，案涉合同于2020年5月22日解除，被告将承租的商铺交还于原告。关于案涉门面的押金问题，原、被告同意协商处理，若未达成一致意见，则另案起诉，本案不予处理。另查明，原、被告解除案涉门面租赁合同后，原告将案涉门面另行出租。2020年7月5日，丁小康、李欣（出租方、甲方）与祝嘉敏（承租方、乙方）签订《门面租赁合同》，合同约定以下主要事项：甲方将其拥有产权的、坐落于沙坪坝三峡广场负****G-76商铺出租于乙方；租期为壹年，自2020年7月6日起至2021年7月5日止；租金为每月4200元；乙方在签订本合同时同意支付4200元给甲方作为履行本合同的押金；甲方应当于2020年7月5日将房屋交付于乙方使用。案涉房屋于2020年5月23日至2020年7月5日空置期间，共产生公摊水电费280元、物管费433元，合计713元，原告已缴纳上述费用。原告认为，原、被告签订的《门面租赁合同》为有效合同，双方应按合同履行各自的义务，被告既未按时向其交纳2020年4月起的租金，又单方面提出解除合同，并于2020年5月22日撤场。被告的行为已构成违约行为，给原告造成经济损失51739.67元，原告有权依照合同约定，请求被告支付欠付的租金及支付违约金。被告认为，原告已同意免除被告2020年4月及5月的租金，且被告提出解除合同是由于新冠肺炎疫情的影响，属于因不可抗力导致合同不能履行情形，故被告无须承担违约责任。即便被告应承担违约责任，违约金应以2020年6月1日至2020年7月4日期间的租金标准计算，请求驳回原告的全部诉讼请求。双方争议较大，调解未成。一审法院认为，原告冉雯嘉、丁小康与被告周菊于2019年9月底签订的《门面租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应该按照合同的约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、案涉《门面租赁合同》是否属于格式合同；二、原告是否有权要求被告支付2020年4月1日起至2020年5月22日止的租金；三、原告是否有权请求被告支付违约金及违约金是否过高。对此，一审法院分别评述如下：一、案涉《门面租赁合同》是否属于格式合同格式合同是指当事人一方预先拟定合同条款，对方只能表示全部同意或者不同意的合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合同的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，虽然原、被告签订的《门面租赁合同》由原告拟定，且和原告与案外人签订的租赁合同内容基本一致，但被告对案涉《门面租赁合同》的内容是知晓的，其未对合同条款提出异议，也未约定合同补充条款。案涉合同关于违约金及违约责任的约定为甲方或乙方违反本合同条款提前解除合同，均需赔偿3个月的租金作为违约金，未免除原告责任并加重合同对方义务，故被告提供的证据不能证明案涉合同为格式合同。二、原告是否有权要求被告支付2020年4月1日起至2020年5月22日止的租金首先，原告通过微信明确向被告表示“免租2个月，后续合同期间每月降租金200元，即4、5月不再支付租金，从2020年6月起，每月租金根据合同约定减少200元”，原告未对免除4月、5月租金附加条件，应视为原告同意免除被告2020年4月及5月的租金。其次，新冠肺炎疫情属于不可抗力情形，被告作为案涉房屋的承租人，的确受疫情或者疫情防控措施导致没有营业收入或者营业收入明显减少，疫情期间继续按照案涉租赁合同支付租金对其明显不公平，相应租金应予以适当减免。考虑被告已向原告交纳新冠肺炎疫情期间的租金（2020年2月至3月），一审法院根据公平原则，结合原、被告达成的意见，案涉房屋2020年4月及5月的租金应予以免除。被告要求免除2020年4月及5月租金的理由成立，一审法院予以采纳。原告要求被告支付2020年4月1日起至2020年5月22日止租金的诉讼请求，一审法院不予支持。三、原告是否有权请求被告支付违约金及违约金是否过高根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金、也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。案涉《门面租赁合同》第八条约定，若乙方在甲方没有违反本合同条款的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金为3个月的租金。虽被告因新冠肺炎疫情影响了经营，但并未致使不能实现合同目的，原告亦向被告提出减免2个月的租金及降低月租金，以弥补被告的损失。被告在原告没有违反合同条款的情况下，提前解除案涉合同，构成违约，应向原告支付违约金。被告抗辩其提前解除合同是因原告拖延时间造成被迫违约及受新冠肺炎疫情不可抗力因素影响，故无须承担违约责任，无事实、法律依据，一审法院不予采纳。违约金的承担一般应当以违约方给守约方造成损失的数额为基础进行确定。本案中，被告提前解除合同，会给原告造成房屋空置期间的租金损失、转租后的租金减少损失，被告也未举示违约金过高的证据，故可认定原、被告约定赔偿3个月租金作为违约金并未高于损失。被告认为违约金过高，要求调低，无事实、法律依据，一审法院不予采纳。原告请求被告支付违约金20100元的诉讼请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条第一、二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告周菊于本判决发生法律效力后三日内向原告冉雯嘉、丁小康支付违约金20100元。二、驳回原告冉雯嘉、丁小康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426.38元，减半交纳213.19元（原告冉雯嘉、丁小康已预交），由被告周菊负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.周菊提前解除案涉《门面租赁合同》是否构成违约；2.一审判决的违约金是否合理。现评析如下：关于周菊提前解除案涉《门面租赁合同》是否构成违约的问题。根据案涉《门面租赁合同》的约定，双方不得提前解除合同，若提前解除合同的应当承担违约责任。本案中，虽然因新冠肺炎疫情导致周菊在疫情期间未正常经营使用案涉房屋，但疫情常态化后，其仍然可以继续经营使用案涉房屋，合同可以继续履行，因此新冠肺炎疫情并非解除案涉租赁合同的理由。根据合同约定，周菊提前解除案涉租赁合同构成违约，应当承担违约责任。关于一审判决的违约金是否合理的问题。违约金兼具补偿性及惩罚性，人民法院在认定违约金数额时应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，因新冠肺炎疫情原因，出租方同意免除两个月的租金，承租方应当按照合同约定继续履行，但承租方并未按照合同约定继续履行，而是提前解除了案涉租赁合同，因此其应当承担违约责任，并支付违约金，一审法院按照合同约定判令由承租方支付三个月的租金作为违约金恰当，本院予以支持。综上所述，周菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费302.50元，由周菊负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月十八日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静