贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔26民终4301号上诉人（一审原告）：中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司，住所地贵阳市南明区新华路**富中商务大厦。负责人：何斌，该公司总经理。诉讼委托代理人：周真恩，贵州宪张律师事务所律师。诉讼委托代理人：何大党，贵州宪张律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：王健宇，男，1976年1月15日出生，苗族，住凯里市。被上诉人（一审被告）：贵州大地联创房地产开发有限公司，住，住所地凯里市北京东路**/div>法定代表人：杨昌鑫，该公司总经理。上诉人中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司（以下简称华融公司）因与被上诉人王健宇、贵州大地联创房地产开发有限公司（以下简称大地联创公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初12123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华融公司的上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持华融公司一审诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由王健宇、华融公司承担。事实和理由：一、一审判决未尊重和保护华融公司的抵押权。涉案房屋属于贵阳市中级人民法院的认可华融公司拥有在建工程抵押权的抵押物组成部分，贵阳市中级人民法院作为首次查封的法院，以“（2019）黔01执188号”《移送执行函》将涉案房屋移送凯里市人民法院执行，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十七条之规定，在王健宇未证明其享有“法律、司法解释另有规定的除外”的权利下，凯里市人民法院应当尊重和保护华融公司的抵押权。二、一审法院适用法律错误。1、王健宇仅是一般买受人，我国的物权变动为“债权合意加登记”的方式，买卖合同成立且有效后，买房人才能取得物权期待。一般买受人的物权期待权仅能对抗普通债权的执行，并不能对抗具有物上优先权的受偿权，也不能排除人民法院执行优先债权，华融公司对涉案房屋具有在建工程抵押权，因此一审法院参考《执行异议复议规定》支持王健宇是错误的。2、一审中王健宇未能证明其享有商品房消费者权，不能对华融公司抗抵押权，更不能排除执行。华融公司的在建工程抵押权是已经登记的物权，一审判决也予以认可，故应当参照《执行异议复议规定》第二十七条之规定予以保护，而不是依照第二十八条排除执行。被上诉人王健宇书面答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。被上诉人大地联创公司未提交答辩状。华融公司向一审法院起诉请求：准许执行华融公司拥有在建工程抵押权的凯里市房屋。一审法院认定事实：2014年3月19日，华融公司分别与南充银行贵阳分行及农行贵阳南明支行签订《债权转让协议》，由华融公司及农行贵阳南明支行分别受让南充银行贵阳分行对大地建工债权，其中华融公司享有债权本金3000万元。华融公司亦与大地联创及大地建工签订了《债权重组协议》及《抵押协议》，约定对其进行债务重组，并由大地联创用其所有的涉案的“永乐家园商住楼”在建工程提供抵押担保，并于同日依法办理了编号为“凯房建州字第××号”《在建工程抵押他项权证》。后因大地联创未能履行还款义务，华融公司于2017年5月18日诉至贵州省高级人民法院，同年7月17日，贵州省高级人民法院组织双方达成调解，并作出（2017）黔民初51号《民事调解书》，明确了大地联创与担保人的还款责任及华融公司所享有的抵押权。事后，因大地联创未能按（2017）黔民初51号《民事调解书》明确的内容履行还款义务，华融公司遂向一审法院申请强制执行。2017年12月13日，一审法院以（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》，裁定查封了涉案房屋在内的抵押物。在案件的执行过程中，案外人王健宇提出了执行异议，一审法院在审查之后于2020年7月10日作出（2020）黔2601执异89号《执行裁定书》，裁定撤销（2017）黔2601执1393号之一《执行裁定书》对位于贵州省房屋房屋的查封。一审法院同时查明：2012年5月，王健宇以其儿子名义向大地联创认购永乐家园1-1412号。同年5月14日，王健宇则将认购的房屋以自己的名义与大地联创签订《商品房买卖合同》，合同约定大地联创将其开发的位于凯里市房屋出售给王健宇，房屋总价款为183042元，2013年9月30日交付房屋。合同签订后，王健宇以分期付款方式支付了所有的购房款，大地联创亦向王健宇出具了金额为183042元的《销售不动产统一发票》。2013年10月15日，王健宇办理交房手续并装修入住至今。一审法院认为：公民、法人和其他组织的合法民事权益依法应予保护。本案争议焦点在于王健宇对华融公司申请执行的标的（涉案房屋）是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，王健宇在庭审中已提交了涉案房屋的书面《房屋认购协议书》、《付款记录》、《收据》《商品房买卖合同》、《钥匙发放记录》、《物业服务合同及缴费记录》、《销售不动产统一发票》、《信访材料》等，足以证明王健宇与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，故对该房屋交易的真实性、合法性，予以确认。基于庭审查明涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在一审法院查封之前，且房屋由王健宇居住至今，已符合前述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（一）、（二）、（三）项规定的法定情形。涉案房屋截止目前虽未办理房屋产权登记，但未能办证的原因系基于大地联创就在建项目上存在不合规行为所致，亦满足了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一款第（四）项，即“非因买受人自身原因未办理过户登记”之法定情形。因此，王健宇对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益。庭审中，华融公司虽对涉案房屋买卖合同签订的真实性提出异议，但王健宇足额支付购房合同约定的购房款是客观事实，则王健宇为房屋的合法物权人，华融公司未能提交推翻房屋交易真实性的直接证据，对此不予采纳。关于华融公司以其就涉案房屋设置的抵押权而享有优先排他权利，有违《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，亦不予采纳。大地联创经合法传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条、第三百零四条、第三百零六条、第三百一十三条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：驳回中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司的诉讼请求。案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。经审查，二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审争议焦点为王健宇对华融公司申请执行的标的即涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案系由于购房者对于登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出的异议，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条予以审查处理。一审根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条审查处理，系适用法律错误，本院予以纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，王健宇在庭审中已提交了《房屋认购协议书》、《付款记录》、《收据》、《商品房买卖合同》、《钥匙发放记录》、《物业服务合同及缴费记录》、《销售不动产统一发票》、《信访材料》等，足以证明王健宇与大地联创之间就涉案房屋存在商品房买卖合同关系，且根据本案查明的事实，涉案房屋的合同签订日、付款日、交付占有日均发生在人民法院查封之前，王健宇已足额支付购房合同约定的购房款，且涉案房屋的性质系住宅，王健宇在涉案房屋中已居住至今。故一审认定王健宇对华融公司申请执行的涉案房产依法享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。关于华融公司提出其就涉案房屋的抵押权优先其他权利问题，《最高人民法院关于建设工程优先受偿权问题的批复》明确规定，建设工程价款优先权优先于抵押权和其他债权，而建设工程价款优先权又不能对抗已经交付全部或者大部分所购商品房价款的消费者，由此可知，抵押权和一般债权的行使亦不能对抗房屋消费者。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条对此予以了进一步明确，故华融公司提出的该上诉理由，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，华融公司的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，虽适用法律存在瑕疵，但判决结果正确，本院予以维持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费60元，由中国华融资产管理股份有限公司贵州省分公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 琴审判员 欧阳樟审判员 刘志红二〇二〇年十一月二十四日法官助理聂嘉书记员杨亚