云南省曲靖市麒麟区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0302民初3535号原告（反诉被告）：刘某，男，汉族，2003年8月15日生，住曲靖市麒麟区。法定代理人：吴某，女，汉族，1974年10月2日生，住址同上，系原告刘某之母。委托诉讼代理人：刘乐、刘荣华，云南精茂律师事务所律师，（特别授权代理）。被告（反诉原告）：蔡学明，男，汉族，1972年7月18日生，住曲靖市沾益区。第三人：刘子林，男，汉族，1971年8月15日生，住曲靖市麒麟区，系原告刘某之父。原告刘某诉被告蔡学明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，被告蔡学明提出反诉，并追加第三人刘子林参加诉讼。本院依法组成合议庭，2020年8月18日，公开开庭合并审理了本案。原告（反诉被告）刘某的法定代理人吴某及其委托诉讼代理人刘乐、刘荣华，被告（反诉原告）蔡学明，第三人刘子林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘某诉称，原告于2019年3月29日通过淘宝网司法拍卖平台竞得曲靖市麒麟区人民法院拍卖的位于曲靖市昇花园）2幢第—1—5层5号房屋，原告支付全部拍卖款后，麒麟区人民法院裁定房屋归原告所有。现原告已办理房屋不动产权证书。房屋原所有权人王顺文于2009年11月1日将房屋出租给被告，租期十年，自2010年1月1日至2020年1月1日。原告拍得房屋时租期未届满，租赁合同未解除，被告继续占有使用房屋。租期届满前，原告曾与被告商议房屋的续租，因对合同条款不能达成一致，原告未将房屋租给被告，并要求被告在租赁期满后将房屋腾还给原告。但租赁期届满后，被告拒不腾房并占用至今，原告多次与被告交涉均无果。请求判令：一、被告立即搬离曲靖市昇花园）2幢5号—1—2层房屋；二、判令被告按7万元／年的租金标准，支付原告自2020年1月1日起至搬离房屋之日止的房屋占有使用费（暂计27808元）；三、判令被告承担自2020年1月1日起至搬离房屋之日止的物管费、垃圾处置费及水电费等费用，（物业费382.23元／月、垃圾处置费11元／月、电费0.8元／度、水费5.6元／方）；四、被告承担本案诉讼费。被告蔡学明反诉称，原告起诉状所述事实严重不符，提交的麒麟区人民法院拍卖成交确认书是虚假伪造的，是为了达到无偿非法占有我的装修，擅自提高房租的目的。今年1月，我主动要交房租，刘子林说过一久再说，后来遇疫情。4月份我打电话给他，他回河南老家，回来再说。5月份我说先把上半年的房租交给他，还未想到疫情期间扣减。他们说房租要涨到7万元／年，物管费要我交。我说你承诺按4万元／年的租金，租给我5年，物管费由房东交。但他否认承诺。我提出要涨价就不租，但要赔偿我装修折旧费或装修损失费。铺面租赁合同约定，租赁合同到期后，装修由双方协商解决。关于我带刘子林买房一事，原房东王顺文欠银行贷款，房屋被法院拍卖，成交价1761360元，被卢燕华买下，卢要我整栋房屋租下，我说只租三层。他叫我找人买，我找姜明波告知房屋为毛坯房，是我装修的，我想续租，按原合同履行租金4万元／年，物管费由房东交，租我5年，我才带你买房。他看房满意同意了，我才带他到法院执行局交钱，相关手续办给了姜明波。后姜明波又不要了，把钱退了。我又通过杨留和找到刘子林，刘子林来公司与我谈，同意我继续承租。我带他到法院执行局，2019年7月12日又到银行转款交钱。2019年3月29日拍得此房的证据是虚构伪造。2019年7月12日，我交给姜明波的下半年房租2万元转给了刘子林，视为同意或默许每年4万元的租金。物业公司证明2019年前的物管费由刘某交清，我只应交水电费、垃圾费。今年5月，原告要涨房租，且不想赔偿我的装修费用。原告要租或卖，我有优先承租权和购买权。此据，反诉请求判令：一、原告和第三人赔偿装修折旧费或装修损失费，暂估价10万元；二、原告和第三人继续履行《铺面租赁合同》，按每年4万元房租，减去疫情3个月房租1万元，今年只交3万元，并从装修赔偿款中扣除。在同等条件下被告有优先承租权和购买权。三、判令第三人支付中介劳务费，按房价3—5%计算。四、诉讼费、反诉费由原告和第三人承担。原告针对被告的反诉辩称，被告的反诉请求，无事实及法律依据，应驳回被告的反诉请求。一、关于赔偿装修费，原告是通过拍卖取得该房，2020年1月1日租期届满，原、被告就新的租赁合同未达成协议，故被告无权使用该房屋。原租赁合同未对装修进行过约定，《铺面租赁合同》约定双方协商，本案原告不是铺面租赁合同的相对方，原告拍卖取得，是依房屋现状所购买，原告不应支付被告的反诉请求。司法解释规定，租赁期限已满，其请求无事实及法律依据。反诉请求第二项，原、被告就租期满后的租金标准未达成一致意见，其请求无事实依据，予以驳回。对第三项请求，被告不是房产中介，原告也不是通过房产中介购房，原告是通过司法拍卖取得，不需要支付中介费，被告要求支付中介费的请求，无事实及法律依据，被告在反诉中反复强调原告是通过违法取得房产，如被告有异议，可按执行异议另案诉讼。第三人刘子林述称，被告反诉支付劳务费，双方从未说过。我从法院接收房屋并过户，我认为被告的合同期已满，但可以优先被告。该房屋的左边是7万元，我的位置比7万元还好，应在4万元的基础上加一点，被告不加房租。被告要求赔偿房屋装修费10万无法律依据，不应支付。原告为证明其诉讼主张，向本院举证如下：1、原告及其法定代理人身份证、户口簿各一份，用于证明原告的主体资格。2、拍卖成交确认书、执行裁定书、不动产权证书各一份，用于证明原告通过淘宝网司法拍卖平台竞得麒麟区人民法院拍卖的王顺文位于曲靖市昇花园）2幢第—1—5层5号房屋，现房屋所有权归原告。3、铺面租赁合同一份，用于证明王顺文2009年11月1日将房屋出租被告，租期十年，自2010年1月1日起至2020年1月1日止，租赁期限已届满。4、房屋照片三张、企业信用信息公示报告一份，用于证明房屋由被告占有使用。5、评估报告一份，用于证明房屋价格是依现行价值进行评估。6、物业公司证明一份，用于证明应交的物业费、垃圾代运费、水电费的标准。经质证，被告对原告提交的证据1、3、4无异议。对证据2中的不动产权证书无异议。对拍卖成交确认书有意见，认为时间不符合，不是2019年4月购买的，是2019年7月购买的。对执行裁定书有意见，提出王顺文是原房东，拍卖房屋时没有告知我。对证据5评估报告认为不清楚。对证据6无异议，但提出水电费、垃圾代运费是由我交纳，物业费是由房东交纳。经质证，第三人对原告提交的证据无异议。被告对其反诉主张，向本院举证如下：1、铺面租赁合同一份，用于证明原告父母承认并愿意继续履行该合同，且明知装修属我所有。并收取2019年下半年房租2万元，2019年12月31日前的物管费由原告交纳。2、民事起诉状一份，用于证明原告父母明知装修是我的，明知合同约定到期后装修由双方协商解决，目的是想无偿占有我的装修，并提高房租7万元/年，与合同相矛盾，是故意违背承诺。3、银行汇款回单一份，用于证明我介绍刘子林买房，按交易习惯，购房成交应支付中介劳务费3—5%。原告提交的拍卖成交确认书系伪造，原告是姜明波退房后购买，转款时间是2019年7月22日。第一个购买人是卢燕华。4、发票一份，用于证明我于2019年7月12日交下半年房租2万元。5、建行专用回单一份，用于证明第一个买房付款人为卢燕华，2019年4月18日付款给法院。6、建行专用回单一份，用于证明刘子林2019年10月31日接收我交给法院，由法院转交下半年房租2万元。原告未提出异议，视为同意4万元/年房租，愿意继续履行原合同。7、证明一份，用于证明物管费应由房主交纳。2015年1月1日至2019年12月31日的物管费原告已交清。8、装修工程预算书、施工合同各一份，用于证明我重新装修共用398570元，原告应赔偿装修折旧费或损失费，如原告不服可进行评估。9、短信截屏二份，用于证明原告任意提高房租，遭我拒绝，我提出赔偿。他们是想无偿占有我的装修。经质证，原告对被告提交的证据1无异议，但提出合同是被告与王顺文签订，在租赁期内可按原合同履行，但不能证明原告同意继续履行该合同内容。原告收到的2万元是法院划到原告账上的，不是被告支付给原告的。原告交纳2019年12月前的物管费，是应法院的要求结清物业费的行为。原告是司法购买，不是原告承认并愿意履行原合同的内容。对证据2无异议，但对证明目的不予认可，认为购买房屋是包括装修。对证据3无异议，但对证明对象不予认可，汇款是支付房款，原告是通过司法拍卖购得房产，被告不是房产中介。成交确认书是真实有效的。对证据4无异议，2019年下半年的房租是被告交给法院，不能证明原告同意4万元/年的租金。对证据5的真实性、合法性无异议，认为与本案无关。对证据6无异议，房租2万元是法院转给原告的，双方就租金标准未进行过协商。对证据7无异议，原告通过司法程序购买房屋时，应法院要求交纳的。对证据8不予认可，原合同租期2020年1月1日届满，被告不可能对房屋进行装修，装修工程预算书及施工合同的时间是2017年，是伪造的。如是真实的，也是被告的自愿处分行为。被告明知租期届满，不应由原告承担。对证据9的证明对象不予认可，短信内容能够证明租期届满后，双方对租金未达成协议，也未重新签订租赁合同。经质证，第三人同意原告代理人的质证意见。第三人未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据、被告提交的除证据8外，真实、合法，与本案有关联，经本院审理予以确认。被告提交的证据8，施工合同2017年9月8日签订，距租赁期限届满仅有二年多的时间，是否有必要重新装修，是否经出租人同意，无证据证明。并且无支付工程款的证据。据此，本院不予确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：位于曲靖市昇花园）2幢第—1—5层5号房屋原系王顺文、马乔芬所有。2009年11月1日，被告（乙方）与王顺文（甲方）签订《铺面租赁合同》约定，甲方将东昇花园2—5号铺面租给乙方使用，铺面两层，车库一间，面积约320㎡，租期十年，租期从2010年1月1日至2020年1月1日，前三年每年租金为38000元，租金于每年1月1日前一次性付清。租期满三年后，甲方房屋租金按左右铺面租金价格及市场行情浮动，双方协商确定。合同签订后，乙方经甲方同意，方可对租赁物进行改造、装修。装修完毕后，乙方使用产生的水电费、物管费由乙方承担，按甲方购房合同所列水电费、物管费等产生的费用交纳。在合同期间，甲乙双方任何一方违约，违约方均要赔偿另一方所有损失。合同到期后，甲方优先考虑乙方续租的权利。若甲乙双方达不成协议，装修时的地面东西，双方协商解决。被告承租房屋后，进行了装修。因王顺文、马乔芬未偿还工行曲靖牡丹支行的借款，工行曲靖牡丹支行向本院提起民事诉讼，本院于2015年11月20日作出（2015）麒民初字第3220号民事调解书，因王顺文、马乔芬未履行生效法律文书确定的义务，工行曲靖牡丹支行于2017年5月19日向本院申请强制执行。本院于2018年6月13日委托云南云英恒司法鉴定所对位于曲靖市昇花园）2幢第—1—5层5号房屋进行资产评估。2018年7月9日，云南云英恒司法鉴定所作出《司法鉴定意见书》，鉴定意见为，房屋价值为220.17万元。其中在鉴定意见书的特别事项说明中载明：鉴定对象—1—2层为中档装修，现承租给曲靖市鑫焱装饰工程有限公司（被告成立的公司）使用；鉴定对象3—5层为毛坯房，现为空置。该房屋经司法鉴定后，本院在淘宝网司法拍卖网络平台进行拍卖，原告经被告介绍向其他竞买人购买，并经本院同意购得该房屋。本院与原告签署了《拍卖成交确认书》，确认刘某以最高价竞得拍卖标的物曲靖市环城东路北段2幢第—1—5层5号房屋，成交价为1761360元，买受人已支付全部拍卖款项，拍卖人已向买受人办理了标的物的交接手续，并交付标的物。2019年5月7日，本院作出（2018）云0302执恢947号之一执行裁定书，裁定：一、被执行人王顺文、马乔芬所有的位于曲靖市昇花园）2幢第—1—5层5号房屋归买受人刘某单独所有；二、买受人刘某可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。之后，原告向房屋管理部门办理了房屋不动产权证书，权利人为刘某，单独所有。另查明，2019年7月12日，被告向本院交纳2019年下半年房租2万元，本院于2019年10月31日转付第三人。2020年5月12日，原告向物业公司交纳2015年1月1日至2019年12月31日期间的物业费，并交纳了2020年1月1日至4月30日期间被告承租的商铺物业费254.82㎡×1.5元/月×4个月=1528.92元；商铺垃圾代运费11元/月×4个月=44元，合计1572.92元。原告购买房屋后，因原租赁合同履行期限尚未到期，双方仍按原《铺面租赁合同》履行，双方认可租金为每年4万元。2020年1月1日，原租赁合同履行期限届满，被告欲继续承租，但原告提出要提高租金为每年7万元。被告表示不同意，并继续占用该房屋至今，且未交纳2020年1月1日起的租金和其他费用。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的合同。被告与王顺文于2009年11月1日签订《铺面租赁合同》，被告承租王顺文、马乔芬所有的位于曲靖市昇花园）2幢第—1—5层5号房屋中的—1—2层商铺，履行期限至2020年1月1日止。该《铺面租赁合同》，合法有效，具有约束力。在合同履行期间，原告通过司法拍卖购买了该房屋，领取了不动产权证书，原告取得的物权受法律保护。《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。合同履行期限届满后，被告本应将承租的房屋归还原告，但被告拒不归还房屋，应承担民事责任。原告要求被告搬离房屋的诉求，理由正当合法，本院予以支持。被告未将房屋归还原告，双方也未达成新的租赁合同关系，现原告要求被告支付2020年1月1日起至搬离房屋之日止的房屋占用费，按每年7万元计算，暂计至起诉日合计27808元的诉求，本院不予完全支持，因双方未达成每年7万元租金的协议，应按双方认可的每年4万元租金标准计算，并扣减2个月新冠肺炎疫情这一不可抗力的影响，至2020年5月25日起诉日止的房屋占用费为：4万元÷365天×（145天－60天）＝9315元，并按每天109.6元的标准，支付至搬离房屋之日止的占用费。原告要求支付自2020年1月1日起至搬离房屋之日止的物业费254.82㎡×1.5元／月、垃圾代运费11元／月、以及水电费的诉求，本院予以支持。被告反诉要求原告、第三人赔偿装修折旧费，因本院2018年6月13日委托云南云英恒司法鉴定所对房屋进行资产评估。云南云英恒司法鉴定所作出的《司法鉴定意见书》，鉴定对象为—1—2层的中档装修，3—5层的毛坯房，鉴定意见为，房屋价值220.17万元。该鉴定的房屋价值包含整幢房屋及其被告承租房屋的装修部分的价值。原告以1761360元的成交价购买该房屋，也是包含了房屋的装修部分。依据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条：承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。据此，被告反诉要求原告、第三人赔偿装修折旧费的诉求，不符合法律的规定，本院不予支持。被告反诉要求按每年4万元租金，继续履行《铺面租赁合同》，减去疫情期间的房租1万元，并从装修赔偿款中扣除，在同等条件下被告具有优先承租权和购买权的诉求，因原合同履行期限已届满，是否续租，是当事人之间自愿协商行为，而非单方意思表示。原告诉请要求腾房，被告提出优先承租权、优先购买权在本案中不适用，本院不予支持。被告反诉要求原告支付3—5%的中介劳务费的诉求，因双方无约定，本院不予支持。被告提出的疫情期间扣减租金的辩解，本院予以采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十九条、第二百三十五条；《中华人民共和国物权法》第六条、第三十四条、第三十九条；最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）蔡学明归还原告（反诉被告）刘某位于曲靖市昇花园）2幢5号第—1—2层房屋。二、被告（反诉原告）蔡学明支付原告（反诉被告）刘某2020年1月1日至2020年5月25日期间的房屋占用费9315元；并按每天109.6元的标准，支付2020年5月26日起至归还房屋之日止的房屋占用费。三、被告（反诉原告）蔡学明支付原告（反诉被告）刘某2020年1月1日至归还房屋之日止按254.82㎡×1.5元／月计算的物业费、按11元／月计算的垃圾代运费，以及水电费。四、驳回原告（反诉被告）刘某的其他本诉诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）蔡学明的反诉诉讼请求。本诉案件受理费496元，（原告已预交），由原告（反诉被告）刘某负担299元，被告（反诉原告）蔡学明负担197元。反诉案件受理费1150元，（被告已预交），由被告（反诉原告）蔡学明负担。上述款项，于本判决发生法律效力后三十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审 判 长  郭聪辉人民陪审员  王利萍人民陪审员  何云春二〇二〇年十一月十二日书 记 员  李桃仙