山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁11民终2133号上诉人（原审被告）：张静，女，1984年8月30日出生，汉族，居民，住日照市岚山区（博航文体百货商店）。委托诉讼代理人：翟玉强，山东律苑律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛似山，山东律苑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟志强，男，1979年4月1日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。被上诉人（原审被告）：宋冬冬，男，1992年3月18日出生，汉族，居民，住日照市岚山区。原审第三人：孙杰，男，汉族，居民，住日照市岚山区（博航文体百货商店）。上诉人张静因与被上诉人牟志强、宋冬冬、原审第三人孙杰房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市岚山区人民法院（2020）鲁1103民初132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。张静上诉请求：1.撤销一审判决第二、三项，依法改判驳回被上诉人牟志强对上诉人的请求；2.一、二审案件受理费等由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决突破合同相对性审查案件并认定法律关系及合同责任，违反法律规定。二、一审举证责任分配错误。1.在上诉人否认基础法律关系和事实的情况下，被上诉人牟志强未举证证实，一审也未进行调查。本案系房屋租赁合同纠纷，应当由主张租赁事实的牟志强证实租赁合同成立、租赁费用足额缴纳等基本租赁事实。但在一审中，在上诉人否认二被上诉人之间的租赁合同的情况下，一审未对上诉人与牟志强之间形成租赁合同及租赁费用交付的证据进行调查，反而以上诉人“自认”确认基础法律关系，违背了基本的举证责任和法律规定。2.一审认定法律关系和事实均未明确证据内容、证明事项及证明结论。没有上诉人与牟志强之间合同关系的证据，一审直接概括性的使用“微信记录”、“谈话记录”及“录音证据”认定牟志强的主张，明显错误。三、证据关联性未审查。牟志强提交的证据二、三、四，质证及审查使用中均未涉及证据关联性。微信记录、谈话录音、电话录音等是否同涉案房屋有关联、是否同涉案租赁关系有关联、是否为同一事实和法律关系均未进行查证，直接作为案件证据使用，有违证据审查适用的基本要素。四、一审判决认定事实和适用法律均错误。1.认定上诉人同宋冬冬系委托合同关系，违反法律规定。一审认定代理关系的依据有两点：一是记录中有上诉人出租房屋的意思并收取租金；二是上诉人在场的情况下，宋冬冬同牟志强签订合同，且租赁事宜均系牟志强同上诉人直接协商。可见，一审认定委托合同关系成立系从牟志强的视角得出的，而非双方合意形成代理合同关系，超越了合同意思自治。2.一审推理认定代理关系违背事实和法律规定。代理关系的成立应以双方形成代理合意或对外代理授权为准，上诉人同宋冬冬之间没有代理合意，也没有代理授权。五、一审认定案件事实存在前后逻辑错误。1.若代理关系存在，牟志强在委托人在场的情况下要求代理人签字，存在矛盾。二被上诉人声称因上诉人身份问题无法直接签订合同，没有证据，不能成立。而且，根据牟志强的陈述，上诉人直接将房屋出租给了第三人，存在矛盾。2.牟志强明知合同签订人没有出租权却仍签订租赁合同，又同合同外的他人协商支付租赁费用。补充上述意见：1.上诉人同宋冬冬之间为男女朋友关系，宋冬冬对本案事实的陈述存在严重的道德风险。一审中宋冬冬全程认可、同意、没有意见，未作出任何解释、辩解，将相应的义务全部推至上诉人处。双方合同履行均系宋冬冬所为。2.一审未查明牟志强不与宋冬冬联系的原因，当时宋冬冬被采取了强制措施，一审根据牟志强同上诉人电话、微信联系，即认定双方存在房屋租赁合同关系，推定错误。3.一审基于牟志强陈述的上诉人因身份原因无法同其直接签订租赁合同，与租赁费交付给上诉人，存在明显冲突。若依据电话、微信联系认定成立租赁关系，反而租赁费未交付，也存在冲突。牟志强辩称，一审认定事实清楚。当时租房和上诉人谈的，与上诉人商定租金5年10万，经上诉人同意，牟志强预付定金4万，上诉人给牟志强写了4万的收到条。5月1日牟志强与宋冬冬签订合同后，将6万给了宋冬冬，宋冬冬又给了上诉人。合同签订后，上诉人说合同载明了租金5年10万，签订合同之日起全部付清，4万的收到条没有存在的必要，要回去撕掉了。签合同时，上诉人让宋冬冬签，因为他们生活在一起，且上诉人已经怀孕，牟志强认为他们是夫妻关系，谁签都一样。租房一直是和上诉人谈的，不是和宋冬冬谈的。在与牟志强的通话中，上诉人多次陈述“我只是将房子租给你，你没有规定我干什么”、“你没法干的话我把钱退给你，现在房租太高了”、“我把房子租给你，租给别人难道不一样么”、“我还惦记你这边，假如孙杰一起租下来，他不可能这个钱租给你，到时候怎么办？我将钱退给你你再走？这不合适吧。当时我和你签订合同一年2万，我也不懂法，合同上又要赔偿这个或那个”。签订合同时上诉人一直在场，宋冬冬只是作为代理。牟志强向一审法院起诉请求：1.确认牟志强与张静、宋冬冬签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令张静、宋冬冬双倍返还牟志强租赁费200000元并赔偿牟志强经济损失50000元；3.诉讼费由张静、宋冬冬承担。诉讼过程中，牟志强变更第一、二项诉讼请求为：1.解除牟志强与张静、宋冬冬签订的《房屋租赁合同》；2.牟志强与张静、宋冬冬返还牟志强租赁费100000元，并支付违约金100000元、赔偿金50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。孙杰无正当理由拒不到庭，视为放弃举证质证权利。对当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，认定如下：1.牟志强提交《房屋租赁合同》一份，证实房屋租赁事实及租金、违约责任等情况。张静对合同真实性有异议，且张静非合同相对方。宋冬冬对证据真实性无异议。一审法院认为，张静对证据真实性有异议但未提交证据予以证实，且牟志强、宋冬冬作为实际签订合同的当事人，均认可其真实性，“张静非合同相对方”不影响证据真实性的认定，故对该份证据予以采信；2.牟志强提交微信截图一份，证实张静认可收到租金。张静认可微信号真实性，但对证明目的有异议，“我收着你的租金，没给你房子用吗？”为疑问句不能证实张静收到租金。宋冬冬对证据真实性无异议。一审法院认为，该微信截图系牟志强与张静聊天记录，双方对微信号真实性均无异议，“我收着你的租金，没给你房子用吗？”应为反问句而非张静主张的疑问句，且该句反问点在后半句，前半句系对事实客观陈述，该证据能够证实张静收取租金情况，可与其他证据相互印证，与本案具有关联性，应予采信；3.牟志强提交其与张静谈话记录(光盘及文字版)一份，证实张静违反约定将一楼出租给与牟志强经营同一类产品的第三人孙杰，并承诺若牟志强无法继续经营可将租金退还。张静对证明目的有异议，该份录音不能证实租金交付给张静。宋冬冬对证据的真实性无异议。一审法院认为，张静、宋冬冬对证据真实性无异议，且录音涉及房屋租赁与本案具有关联性，对该份证据予以认采信；4.牟志强提交其与电信公司徐局长通话录音及文字版各一份,证实张静以亲戚借用的名义,擅自将电信公司租赁的房屋租赁给牟志强。张静对证明目的有异议，录音中亲戚应为宋冬冬亲戚。宋冬冬对录音内容不清楚，录音中亲戚为张静亲戚。一审法院认为，张静对证据真实性无异议，“亲戚”争议不影响房屋租赁事宜与本案的关联性，对该份证据予以认采信；5.张静提交说明一份，证实房屋租赁过程。牟志强对说明不予认可，质证称其一直与张静联系房屋租赁事宜，房租亦支付张静，与宋冬冬签合同系碍于张静电信员工身份，且张静、宋冬冬就签订合同如何约定与本案没有关联性。宋冬冬对证据真实性不予认可。一审法院认为，该证据系张静单方说明，无其他证据予以佐证，仅凭该份说明不足以证实其主张，故对该份证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：2017年5月1日，牟志强与宋冬冬在案涉房屋签订《房屋租赁合同》一份，张静在场并收取现金60000元，牟志强称4月份曾给付张静40000元。合同约定：甲方将位于绣针河一路西侧锦绣花园小区电信营业厅二楼租赁给乙方进行文体用品经营，租赁期限5年，自2017年5月1日起至2022年5月1日止，签订合同时一次性付清租金100000元，因第一房东或房屋产权人以及其他因素致使乙方在租赁期内不能继续经营，甲方必须赔偿双倍房租及其相应的经济损失（包括停业经济损失、装修及购买货架货柜费用），甲方为乙方提供照明用电及自来水。宋冬冬、牟志强分别在甲方、乙方处签名。2019年9月份，第三人孙杰租赁锦绣花园小区上述电信营业厅一、二楼经营文体用品。同年10月份，孙杰要求牟志强搬离案涉房屋并两次停水停电，致使牟志强无法继续履行租赁合同。2019年9月23日，牟志强就孙杰租赁房屋经营文体用品事宜与张静交涉，张静表示“我只是把房子租给你”、“人家卖什么咱管着了”、“你实在没法干，我把钱退给你也行”、“当时我和你签合同一年2万元”。同年11月19日，牟志强与电信公司徐某通话，徐某表示“说你是她亲戚在这里干个生意什么的”、“她也没和单位上说租出去”。2020年3月5日，牟志强就二人同时经营冷饮问题与张静微信交涉，张静表示“我收着你的租金，没给你房子用吗？”2020年1月8日，牟志强与张静多次交涉无果后，诉至一审法院要求确认《房屋租赁合同》无效。同年4月13日，牟志强在庭前会议中变更上述诉讼请求为解除房屋租赁合同。因张静要求举证期、孙杰未到庭，本案定于4月30日再行开庭审理。另查明，2016年，电信公司自新岚山集团处租赁案涉房屋。2018年下半年，租赁到期。合同签订时，张静系电信公司员工，与宋冬冬为情侣关系，并共同生活。就房屋租赁事宜，牟志强一直与张静联系。一审法院认为,《房屋租赁合同》系双方当事人自愿达成,并不违反法律、法规强制性规定,为有效合同。本案争议焦点为:一、张静是否为租赁合同相对方;二、租赁合同应否解除及解除的法律后果。关于焦点一，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，受托人以自己名义,在委托人的授权范围内与第三人订立合同的,第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的,该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。本案中，一方面，虽然张静未签订《房屋租赁合同》，但张静的微信聊天记录、谈话记录以及当事人陈述可以相互印证，足以证实张静有出租案涉房屋的意思表示并实际收取了租金，即接收牟志强履行支付租金义务，张静辩称谈话记录中有否认收取租金语句，但无其他证据予以佐证，不予采信；另一方面，张静在场前提下，宋冬冬以自己名义与牟志强签订房屋租赁合同，且从租赁事宜协商情况来看，均系牟志强与张静直接协商，宋冬冬与牟志强均应知晓宋冬冬系代张静签订合同。综上所述，张静与宋冬冬之间应为委托合同关系，张静委托宋冬冬，并以宋冬冬名义与牟志强签订涉案房屋租赁合同，该合同依法对牟志强与张静具有约束力。关于焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项规定了“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的法定解除情形，《房屋租赁合同》第二款亦约定“因第一房东或房屋产权人以及其他因素致使乙方在租赁期内不能继续经营”的违约条款。本案中，第三人孙杰租赁锦绣花园小区电信营业厅一、二楼经营文体用品，并要求牟志强搬离案涉房屋、停水停电等行为，致使牟志强在租赁期内不能正常使用租赁房屋继续经营。符合以上“不能实现合同目的”及“不能继续经营”情形。综上，牟志强要求解除合同的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。关于合同解除时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。2020年4月13日，牟志强在庭前会议中变更诉讼请求为解除房屋租赁合同，张静表示“需要举证”视为其已收到解除合同的意思表示,此时合同解除。故一审法院依法认定《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除,合同解除后不应再计算租金及其他费用。关于合同解除后果，张静质证称违约金过高，应予调整。一审法院认为，租金部分：截至2019年10月份，牟志强已按照协议约定实际使用案涉房屋两年五个月，该部分租金应予扣除，故张静应返还牟志强剩余租金51667元；违约金、赔偿金部分：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《房屋租赁合同》亦约定“甲方必须赔偿双倍房租及其相应的经济损失”违约责任条款。因此，牟志强要求支付违约金、赔偿金的诉讼请求，有事实及法律依据，应予支持。但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条“增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持”、第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”规定，同时适用违约金、赔偿金后的数额过高，在牟志强无证据证实其实际损失情况下全然予以认定，有违公平及诚实信用原则。因此，综合考虑合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，一审法院仅就违约金部分酌情确定为20000元。综上所述，对牟志强要求解除合同的诉讼请求，予以支持。对牟志强要求张静、宋冬冬返还租金并支付违约金、赔偿金的诉讼请求，予以部分支持。牟志强对宋冬冬的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十六条、第一百零七条、第四百零二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、牟志强与宋冬冬2017年5月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月13日解除；二、张静于判决生效之日起十日内返还牟志强租赁费51667元；三、张静于判决生效之日起十日内支付牟志强违约金20000元；四、驳回牟志强的其他诉讼请求。付款义务人如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5050元,减半收取2525元，由牟志强负担1800元，张静负担725元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，宋冬冬与牟志强签订《房屋租赁合同》，将涉案锦绣花园小区电信营业厅二楼出租给牟志强进行文体用品经营。牟志强主张，张静系涉案房屋的出租人，牟志强系与张静协商房屋租赁事宜，合同签订前向张静预付定金4万元，合同签订当日交付的租金6万元亦由张静实际收取。为证实自己的主张，牟志强提交了其与张静之间的微信截图、谈话录音以及其与电信公司徐某的通话录音等证据。张静对上述证据的真实性均无异议，一审予以采信并无不当，上述证据能够证实张静系涉案房屋的实际出租人、租金由张静实际收取的事实。上诉人主张其与宋冬冬之间并非委托代理关系，涉案房屋租赁合同的出租人系宋冬冬，但未能提供足以反驳的相反证据推翻上述证据，应承担举证不能的不利后果。因此，一审认定张静系涉案房屋租赁合同的出租人正确。现因涉案房屋被第三人孙杰承租，孙杰要求牟志强搬离案涉房屋并两次停水停电，致使涉案房屋租赁合同无法继续履行，根据合同约定，张静应当返还相应的租赁费并承担违约责任。综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5050元，由上诉人张静负担。本判决为终审判决。审判长  卜雪雁审判员  杨荣国审判员  苗自富二〇二〇年十一月十八日法官助理张锦秀书记员陈飞羽