浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初7972号 原告吴晓青，男，1975年3月6日出生，汉族，住浙江省乐清市。 原告马海英，女，1977年11月21日出生，汉族，住浙江省乐清市。 上列两原告委托代理人蔡金龙、汪智芳（特别授权），浙江金道律师事务所律师。 被告高地（杭州）房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心****-501。 法定代表人曾浩。 委托代理人陈蔚（特别授权），北京市隆安律师事务所上海分所。 原告吴晓青、马海英诉被告高地（杭州）房地产开发有限公司（以下简称高地公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2019年8月19日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员陈维专独任审判，于2019年12月13日公开开庭进行了审理。原告吴晓青、马海英及其委托代理人蔡金龙、汪智芳，被告高地公司的委托代理人陈蔚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴晓青、马海英起诉称：2017年11月2日，原告因投资需要与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买江干区××号楼××单元××室房屋一套，房屋面积是209.84平方米，被告于2017年12月30日前将符合标准的房屋交付给原告，并承担房屋的维修责任。合同签订后，原告向被告交付了房屋购房款，被告于2018年12月29日将涉案房屋交付给了原告，在交付过程中，原告发现房屋存在多处漏水，无法正常使用，为此向被告提出要求维修。因对于漏水问题，被告一直无法彻底找到合理解决方案，导致房屋漏水问题一直到2019年2月25日才维修好，并通知将房屋交付给原告。期间，因房屋漏水给原告造成损失，原告向被告提出要求进行合理赔偿，被告也承认并同意进行赔偿，但最终双方因赔偿数额及赔偿方案无法确定，导致原告的损失至今无法落实。原告认为，被告交付给原告的房屋存在严重质量瑕疵，被告有义务对房屋进行修缮，使原告能合理正常使用房屋。对于被告维修期间给原告造成的租金及物业费等损失理应由被告进行赔偿。现提起诉讼，请求判令：1、被告赔偿原告因房屋维修给原告造成的租金损失352531.2元（建筑面积209.84平方米，按每平方米每天4元的标准，自2018年12月29日起至2019年2月25日，计420天）、物业费损失26439.84元（2018年物业费22662.72元及2019年1-2月的物业费3777.12元），合计378971.04元；2、本案诉讼费由被告承担。 被告高地公司辩称：一、涉案房屋虽然存在质量瑕疵，但被告已按合同约定履行了维修义务。2017年12月29日，涉案房屋按期交付给原告。原告交接时提出房屋存在渗水，被告作了如实记录，但房屋是否存在持续渗水问题，被告当时认为需要待雨天观察后才能确定。接下来的几个月里，通过观察，被告认可房屋存在局部漏水的现象，同意予以维修。根据《购房合同》第15条的约定，在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当承担保修义务。对此，被告已经依据合同约定履行了保修义务。2018年12月19日，被告最后一次修复后，已通知原告前来验收，但原告没有在被告要求的时间内前来验收。在《购房合同》附件四第六部分关于房屋交接和质量争议处理的约定，第1条规定：出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内，对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕，因此应当视为原告已经于2018年12月26日对修复后的房屋进行了验收。 二、原告起诉主张的损失无事实依据和合同基础。1、被告虽然承认涉案房屋存在局部漏水的问题，但认为情况并未严重到房屋无法使用的程度，原告也没有举证证明这一事实。2、原告并无马上需要履行的租赁合同，也没有证据证实因房屋存在质量问题使其对其他人承担了违约责任。3、合同里仅仅约定，如果房屋存在质量问题，由出卖人承担保修责任，没有其他的约定。4、《合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，赔偿损失额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到因违反合同可能造成的损失。被告在与原告签订《购房合同》时，并未告知其买房是为了出租，因此，被告在签约时不能预见原告会因此遭受租金损失。在本案中，并无证据证明原告因此遭受的实际损失。5、即使原告确实存在着期待利益的损失，即起诉状主张以每平方米每天4元的标准计算租金也无依据，仅是其自己的估算而已。而且原告的写字楼还未进行装修，更达不到这样价格。据被告掌握，涉案房屋所在的高德置地广场在2019年的租金普遍达不到每平方米4元。《购房合同》约定逾期交付的违约金是每日万分之一，原告已经接受了房屋，其主张的违约责任，甚至大于逾期交付的违约金，不合理。6、原告起诉要求从2017年12月29日起计算至2019年2月25日无事实基础。被告最后一次修复已于2018年12月26日完成。而且杭州并非天天下雨。原告没有证明在没有下雨的日子，和没有施工的日子里，涉案房屋已完全不能使用。7、物业费发生于原告与物业公司之间，原告已经接受物业公司的服务，包括物业公司工作人员将其投诉的问题反馈给被告，原告诉称，有物业费损失与事实不符。综上，被告认为，涉案房屋虽然存在着质量瑕疵，但被告已依据合同约定履行的保修责任。合同中，对此没有其他的违约责任的约定。原告没有证据证实其存在租金损失和物业费损失，请求法院驳回原告全部诉讼请求。 经审理，本案事实认定如下： 2017年11月2日，原告吴晓青、马海英（买受人）与被告高地公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定：买受人购买坐落于杭州市江干区××号楼××单元××室房屋一套，房屋用途为办公；建筑面积209.84平方米；房屋单价为每平方米36500元，总价7659160元；2017年8月25日前支付定金500000元，2017年9月15日前付清购房余款7159160元；出卖人应当在2017年12月30日前，将经验收合格，并符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人自商品住宅交付使用之日起按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任；等等。合同附件四《合同补充协议》中“关于房屋交接和质量争议处理”约定：出卖人在向买受人交付房屋时，该房屋已达到政府规定的验收交付标准，买受人在接受房屋时，对所交付商品房的质量（隐蔽工程除外）、空间尺寸、室内设施、室内装饰设备、室外环境、公共设施质量等有异议的，买受人应向出卖人提出书面意见，由出卖人予以认可后，出卖人有义务尽快予以修复。修复期间，不视为出卖人逾期交付房屋。出卖人修复完毕后，买受人应于出卖人发出通知后的7日内对房屋的修复进行验收，逾期不验收，视同买受人已验收完毕；等等。合同签订后，原告方依约支付了全部房款。 2017年12月29日，原告验收案涉房屋时，发现房屋存在以下问题：1、客厅玻璃少一块；2、厨房东上角渗水；3、主卧入门床上方墙渗水；4、北次卧东北上方渗水；5、客卫管道侧方有水印。 同日，原告缴纳了2018年物业管理费22662.72元。 2018年4月2日，原告方委托律师向高地公司发送《律师函》，载明：案涉房屋贵司于2017年12月29日办理交房，委托人在验房时发现房屋的主卧、客厅、餐厅、阳台、卫生间等多处存在渗漏水情况。因委托人已与第三人谈好房屋出租事宜，故当场要求贵司加急修复，贵司承诺予以修复，但虽经委托人反复催促，贵司至今未解决房屋渗漏水问题，导致委托人一直无法使用所购房屋，合法权益遭受严重侵害。为此，函告贵司：1.请贵司接函后立即履行维修义务；2.自2018年1月1日起至贵司将房屋渗漏水问题修复为止，依照钱江新城写字楼当前最低日租金每平方米每日5元的标准赔偿委托人的经济损失。 2018年11月6日，高地公司向原告方寄送《关于杭州高德置地中心2幢1单元2602室问题的沟通函》，载明：针对该房屋在办理交付手续时所反映的房屋漏水问题，我司及时委托专业单位进行了维修，同时，我司在2018年4月18日、6月25日、8月20日及10月15日等时间与您沟通过关于漏水维修事宜，维修完成后亦通知并与贵方进行了现场验收，绝大部分漏水问题已得到解决。针对房屋所存在的漏水问题，我司将严格按照国家法律法规及双方签订的商品房买卖合同约定进行维修；但由于所涉问题比较复杂，还有部分细节问题尚在处理，我司也一直在积极想办法进行解决，待问题解除后及时告知您到现场确认，由此带来不便，深表歉意。 2018年12月19日，高地公司向原告寄送《验收通知》，载明：针对贵方所反映的房屋漏水维修后尚存的部分问题，我司委托专业单位进行了维修并在2018年11月25日前全部维修完毕后多次通知贵方进行现场验收，亦与贵方多次沟通确定了验收的时间，但贵方至今尚未实地查验并且没有签署验收相关文件，为督促贵方进行验收，现我司特通知贵方于2018年12月29日前至杭州市高德置地物业管理处办理相关验收手续、签署验收文件。 2018年12月28日，原告方前往案涉房屋查验维修情况，但因仍有漏水痕迹，故未办理验收手续。2019年2月20日，物业工作人员唐微通过微信告知原告吴晓青“户内已做简单粉刷，有时间可以来看看”。原告现认可案涉房屋于2019年2月25日维修好。 以上事实，由原告吴晓青、马海英提交的《商品房买卖合同》、购房发票、物业交接验收表、沟通函、微信聊天记录、物业费发票、律师函及邮寄面单，被告高地公司提交的验收通知及EMS底单以及双方当事人陈述在案作证。 本院认为，原告吴晓青、马海英与被告高地公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应属合法有效。合同签订后，原告吴晓青、马海英按约支付了全部购房款，履行了付款义务，但被告高地公司所交付的商品房存在漏水渗水问题，根据合同约定，被告应承担维修责任。因房屋维修给原告造成的损失，被告应予以赔偿。关于损失认定问题，案涉房屋使用性质为办公，高地公司维修期间给吴晓青、马海英造成的损失金额可参考案涉房屋在同期内可获得的租金收益,吴晓青、马海英未提供所主张租金单价的相应证据，本院酌情确定案涉房屋租金单价为3.1元/平方米/日；案涉房屋按合同约定应于2017年12月30日前验收合格并交付，而高地公司对案涉房屋漏水等问题维修后，于2018年12月19日向吴晓青、马海英邮寄发送验收通知，通知其于2018年12月29日前办理相关验收手续。但至2018年12月28日原告前往房屋现场验收时，仍未完全修复，此后被告又对户内做了简单粉刷，至2019年2月25日原告最终认可修复完成。因此，本院确定2019年2月25日为案涉房屋维修验收时间。经计算，高地公司应支付给吴晓青、马海英的损失金额为3.1×209.84×420≈273212元。关于物业费损失，房屋维修期间，原告不能正常使用房屋，物业费损失应由高地公司承担。经计算，物业费损失为22662.72÷365×420≈26078元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告高地（杭州）房地产开发有限公司向原告吴晓青、马海英支付租金损失人民币273212元、物业费损失人民币26078元，合计人民币299290元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、驳回原告吴晓青、马海英的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6985元，减半收取人民币3492.5元，由原告吴晓青、马海英负担人民币597.5元，由被告高地（杭州）房地产开发有限公司负担人民币2895元。 原告吴晓青、马海英于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告高地（杭州）房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内，向本院交纳应负担的案件受理费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员 陈维专 二〇二〇年十一月二十四日 代书记员 李思佳