上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9475号上诉人(原审被告)：张畅，女，1980年2月18日出生，汉族，住址吉林省长春市。委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾海伦，上海明迈律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：周雪峰，男，1976年12月8日出生，汉族，住址上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李开叶，国浩律师(上海)事务所律师。原审被告：刘铭，男，1974年1月29日出生，汉族，住址上海市黄浦区。原审被告：高毅晶，女，1950年2月19日出生，汉族，住址吉林省长春市。委托诉讼代理人：徐晶，上海明迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾海伦，上海明迈律师事务所律师。上诉人张畅因与被上诉人周雪峰、原审被告刘铭、原审被告高毅晶房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。张畅上诉请求：撤销上海市黄浦区人民法院(2019)沪0101民初23113号判决第五项，改判为按每月人民币(以下币种均为人民币)12，500元的标准支付违约金，诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：根据合同第9-1条，逾期返还房屋违约金的起算时间应为租期届满后3日。被上诉人通知上诉人解除合同之日为2020年5月31日，上诉人应于2020年6月3日前返还房屋，自2020年6月4日起才能计算逾期返还房屋的违约金。2017年5月5日，双方书面约定租赁期限延长至2019年1月31日，租金调整为每月12，000元。此次调整已经考虑到当时房屋租赁市场的整体状况，实际上目前案涉房屋所在小区的市场租金平均为10，000元每月，12，000元的租金标准已经能够弥补被上诉人的实际损失。被上诉人亦未举证证明除租金损失之外还存在别的损失，一审判决逾期返还房屋的违约金为每月15，000元显然过高。周雪峰答辩称，不同意上诉人的上诉请求。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。高毅晶述称，同意上诉人的上诉请求。刘铭未作答辩。周雪峰向一审法院起诉请求：1．确认周雪峰、张畅所签《居住房屋租赁合同》于2019年5月31日解除，刘铭、高毅晶、张畅向周雪峰返还上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称案涉房屋)及地下三层316车位；2．判令刘铭、高毅晶、张畅向周雪峰支付2019年5月1日至2019年5月31日的房屋及车位租金12，500元，以及逾期支付租金产生的违约金(自2019年4月25日起，按每逾期一日1，000元计算至实际支付之日止)；3．判令刘铭、高毅晶、张畅向周雪峰支付逾期返还房屋及车位产生的违约金(自2019年6月1日起，按每逾期一日1，000元计算至实际返还之日止)；4．判令刘铭、高毅晶、张畅承担返还房屋及车位前产生的所有尚未支付的水、电、煤费用。一审法院认定事实：2016年1月17日，周雪峰(甲方)与张畅(乙方)签订《居住房屋租赁合同》，约定甲方将案涉上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积99.17平方米)房屋出租给乙方，租赁期限自2016年2月1日至2017年1月31日；每月租金为10，000元，乙方应于每月20日前向甲方支付下个月租金，逾期支付的，每逾期一日，乙方需向甲方支付1，000元违约金；房屋租赁保证金为10，000元；该房屋租赁期间发生的水、电、气、通信、宽带、有线电视费用由乙方承担；本合同租期届满后，甲乙双方未提出异议的，本合同自动续期一年；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后3日内返还该房屋；乙方未经甲方书面同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按1，000元每日向甲方支付违约金；乙方逾期不支付租金累计超过一个月或欠缴应承担的费用累计超过5，000元的，甲方可书面通知乙方解除本合同并有权要求乙方赔偿损失。该合同抬头处，乙方(承租人)一栏下方的内容“乙方的其他承租人共2人，姓名和公民身份号码情况如下：刘铭、高毅晶”。其中，“2”“刘铭”“高毅晶”内容均为手写。合同签订时，刘铭在场。同日，张畅向周雪峰支付保证金10，000元。2017年5月5日，周雪峰、张畅书面约定租赁期限延长至2019年1月31日，自2017年2月起月租金调整为12，000元；乙方补充承租甲方位于地下三层的316车位，租赁期限为2017年5月1日至2019年1月31日，每月租金500元；房屋和车位租金每月支付一次，支付日期为每月25日，其余按照原合同条款执行。租期届满后，张畅方仍继续使用案涉房屋。周雪峰于2019年3月多次向张畅发微信催讨2019年1月起的租金，并询问后续租赁意向等，张畅于3月31日支付了2019年1月至4月的租金。2019年5月，周雪峰通过微信多次联系张畅，商询后续租金支付方式等，张畅未作明确回复，周雪峰微信告知5月租金在5月25日仍未支付的，则请张畅方在5月31日前搬离。之后，张畅方既未支付2019年5月起的租金，亦未向周雪峰返还案涉房屋。周雪峰于2019年5月底及6月期间，与刘铭也有微信沟通，请张畅方搬离。刘铭回复称其早已搬离，请周雪峰与张畅商定后，其进行协助，其理解周雪峰，但其无能为力。一审法院另查明，周雪峰已垫付案涉房屋2019年12月至2020年6月期间部分电费134.90元、燃气费66元。张畅于2018年12月代周雪峰向物业公司支付了2019年上半年车位管理费720元。周雪峰认可该笔费用及保证金在本案中一并结算处理。一审法院认为，案涉租赁合同已租期届满，承租方继续使用房屋，出租人初期未提异议，原合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均可随时解除合同，出租人解除合同应在合理期限前通知承租方。因租赁双方就后续租赁事宜协商未果，出租人周雪峰通知承租方合同于2019年5月31日解除，于法有据，本案诉讼中，张畅方对于合同于该日解除亦不持异议，法院依法予以确认。租赁合同解除，承租方应及时返还租赁房屋及车位，并与出租人结清租赁费用，但承租方却迟迟未返还案涉房屋及车位，并拖欠费用至今，应当承担相应后果。周雪峰主张的逾期付租违约金、逾期返还房屋及车位的违约金，合法合约，应予支持，该两项违约金之计算标准由法院视情调整确定。关于本案承租方范围，张畅、刘铭系夫妻关系，互有家事代理身份，签约时刘铭亦在场，之后两人共同使用租赁房屋，故可认定刘铭与张畅均为租赁合同相对方。租赁合同抬头处，虽有张畅填写“高毅晶”姓名，但高并不具有前述情形，故法院对周雪峰将高毅晶作为承租人，要求其共同承担责任的请求不予支持。刘铭认为其已搬离案涉房屋，屋内现均为张畅物品，其无能为力返还房屋等意见，系承租方内部事宜，对外，承租人共同向出租人承担义务。刘铭经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，不影响法院依据查明的事实依法作出判决。一审法院判决如下：一、确认周雪峰与张畅、刘铭签订的《居住房屋租赁合同》于2019年5月31日解除；二、张畅、刘铭应于判决生效之日起十日内向周雪峰返还上海市黄浦区中山南一路XXX弄XXX号XXX室房屋及地下三层316车位；三、张畅、刘铭应于判决生效之日起十日内支付周雪峰2019年5月1日至2019年5月31日的房屋及车位租金12，500元(张畅、刘铭已付保证金10，000元及张畅、刘铭垫付的车位管理费720元予以冲抵租金)；四、张畅、刘铭应于判决生效之日起十日内支付周雪峰2019年12月至2020年6月期间的电费134.90元、燃气费66元，并结清至返还房屋及车位之日止的水费、电费、燃气费；五、张畅、刘铭应于判决生效之日起十日内支付周雪峰逾期返还房屋及车位的违约金(自2019年6月1日起，按房屋每月15，000元、车位每月600元标准计算至实际返还之日止)；六、张畅、刘铭应于判决生效之日起十日内支付周雪峰逾期付租违约金(自2019年4月25日起，按每月300元标准计算至实际支付之日止)。本院二审期间，被上诉人提交中原地产和链家公司相关房屋信息，以证明原审判决的违约金并不足以覆盖被上诉人的实际损失。上诉人认为上述证据不足以客观全面地反映出案涉房屋的均价。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，因合同期限届满，承租人继续使用，双方形成不定期租赁关系，合同继续有效，租期不定。出租人周雪峰通知承租方合同于2019年5月31日解除，承租方应及时返还租赁房屋及车位，并与出租人结清租赁费用。但承租方迟迟未返还案涉房屋及车位，并拖欠费用至今，应当承担相应后果。周雪峰主张的逾期付租违约金、逾期返还房屋及车位的违约金，一审法院予以支持，并无不当。至于违约金数额，一审法院结合案件实际情况，对违约金计算标准做出了调整。上诉人认为该标准过高，并未提供相应的依据，故本院认为一审法院酌定的数额尚属合理，不再予以调整。综上所述，上诉人张畅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，195元，由上诉人张畅负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  姚 跃审 判 员  成 皿二〇二〇年十一月二十七日法官助理  苗一路书 记 员  项 蓉附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……