湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初2551号 原告：郴州市方舟物业服务有限公司，住所地郴州市北湖区竹叶冲****。统一社会信用代码：9143100268744714XK。 法定代表人：傅密如,系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：周乘宇，湖南奋斗者律师事务所律师。 委托诉讼代理人:薛利强，女，1964年1月24日出生，汉族，住湖南省郴州市。 被告：郴州市金江房地产开发有限公司，住，住所地郴州市北湖区日月路**雄森假日酒店副楼**一社会信用代码：91431000707398497Y。 法定代表人：曹永贵。 委托诉讼代理人：黄坤彬，湖南淡远律师事务所律师。 原告郴州市方舟物业服务有限公司（以下简称方舟物业公司）与被告郴州市金江房地产开发有限公司（以下简称金江房地产公司）服务合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理,原告方舟物业公司委托诉讼代理人周乘宇、薛利强，被告金江房地产公司委托诉讼代理人黄坤彬到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告方舟物业公司请求判令：1、被告支付物业管理服务费185062.64元；2、被告支付管理顾问费75000元；以上合计:260062.64元。3、本案诉讼费由被告承担。 庭审中，原告撤回了第二项诉讼请求，变更第一项诉讼请求为：1、判令由被告支付物业管理服务费146252.09元；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告金江房地产公司答辩要点：1、原被告签署的前期物业合同及相应协议属于借用资质行为，该行为违反建设部关于《物业服务企业资质管理办法》。2、原告所述空置房屋系其单方制作，未经双方确认，空置房屋房号、面积、物业费明细均不明确。3、根据物业服务合同第9条第1小点明确约定物业管理费由乙方根据物业不同类型，按照建筑面积收取，原告诉请金皇大厦2#栋各公司欠费详单中的物业服务费均与被告无关，详单中所涉公司均不是被告控股、占股以及关联公司，详单中所涉公司均具有独立法人资格，即使有产生物业管理费，均由其公司自行承担。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实: 被告金江房地产公司系金皇大厦2#栋的业主，物业面积9292㎡。2015年4月30日，原告方舟物业公司就金皇大厦2#栋住宅区提供前期物业管理服务事宜与被告金江房地产公司签订《前期物业服务委托合同》。双方约定：1、委托管理期限为3年，自2015年5月1日至2018年4月30日。2、高层住宅区每月1.8元/平方米。3、房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、杂房；共用设施、设备维护、养护、运行和管理；小区内共用设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理;公用绿地；附属配套建筑和设施的维护、养护和管理；公共环境卫生；交通与车辆停放秩序的管理等…。该物业服务委托合同还对其他事项进行了约定。 合同签订后，在大厦装修期间入住的装修公司共产生了物业费用：南京稼禾公司1955.5元、南京众达公司1971元、金和贵公司5515.18元、金螳螂装饰公司59710元、清华水木公司1979元、帅华石材公司1955.5元、英浩消防公司5629.54元、金贵公司老板娘3041.92元、2015年5-7月空置房50075元、2016年10月-2017年2月空置房53230元。这些装修公司在被告同意其免费入住期间，双方对物业费的交付没有约定。 庭审中，原告方舟物业公司自愿对被告金江房地产公司欠付2015年5-7月空置房50075元物业费予以五折计算。剩余的其他物业费予以九折计算。 判决的理由与结果 本院认为，本案系物业服务合同纠纷。被告金江房地产公司与原告方舟物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，真实合法有效，对作为业主的被告金江房地产公司具有约束力。双方争议的焦点为：一、本案物业管理服务费数额的确定；二、本案物业管理费的支付主体。 关于焦点一，被告金江房地产公司认为“原告诉请金皇大厦2#栋各公司欠费详单中的物业服务费均与被告无关，详单中所涉公司均不是被告控股、占股以及关联公司，详单中所涉公司均具有独立法人资格，即使有产生物业管理费，均由其公司自行承担”。原告方舟物业公司认为“这些装修公司都是被告物业金皇大厦装修期间，在原告的授意下入住的，物业费应当由被告承担”。本院认为，在金皇大厦装修期间被告同意南京稼禾公司、南京众达公司、金螳螂装饰公司、清华水木公司等装修公司免费入住2#栋住宅区，在此期间被告的业主身份并未改变，在被告未与这些免费入住的装修公司约定在入住期间的物业费由哪一方承担也未就此与原告重新修改或补充物业服务合同的情况下，这些免费入住的装修公司所产生的物业管理费应当由被告承担。对被告认为金皇大厦2#栋住宅区中各公司产生的物业费应当由各装修公司自行承担的抗辩主张，本院不予支持。 关于焦点二，被告金江房地产公司认为，原告所述空置房屋物业费系其单方制作，未经双方确认，空置房屋房号、面积、物业费明细均不明确。原告方舟物业公司认为，2017年10月23日原告与被告方的工作人员贺及时就空置房屋房号、时间、面积、物业费明细均进行了核对，且贺及时在物业费清单上签署“已核，贺及时”。本院认为，原、被告签订的《前期物业服务委托合同》约定了物业费按1.8元/月/平方米收取，在2017年10月23日被告的工作人员对于空置房屋的房号、空闲时间、面积等都进行了核对确认。原告收取物业管理费的数额计算是有合理依据的。原告方舟物业公司按照合同约定提供了物业服务，被告作为业主理应支付物业管理费。庭审中原告自愿对部分物业费进行优惠计算是原告对自己诉讼主张的合理处分。故，原告对住宅区2015年5月至7月期间空置房的50075元物业管理费予以五折计算，即物业费25037元；对南京稼禾公司1955.5元、南京众达公司1971元、金螳螂装饰公司59710元、清华水木公司1979元、帅华石材公司1955.5元、英浩消防公司5629.54元、金和贵公司5515.18元、金贵公司老板娘产生的3041.92元及2016年1月至2017年7月期间空置房53230元物业管理费予以九折计算，即物业费121215.09元，以上二项合计146252.09元。原告方舟物业公司要求被告金江房地产公司支付物业管理费146252.09元的诉讼请求本院予以支持。 综上，依照《中国人民共和国民事民法通则》第八十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中国人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下： 一、被告郴州市金江房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告郴州市方舟物业服务有限公司物业费146252.09元； 二、驳回原告郴州市方舟物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5200元，由被告郴州市金江房地产开发有限公司负担5148元，原告郴州市方舟物业服务有限公司负担52元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  罗 琛 人民陪审员  李登平 人民陪审员  李世杰 二〇二〇年十一月十三日 法官助理欧阳芳 书记员袁帆 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同,受法律保护。 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。