河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1302民初2341号原告（执行案外人）：刘霞，女，汉族，1969年1月21日出生，住南阳市。原告（执行案外人）：刘国润，男，汉族，1964年2月9日出生，住南阳市。二原告委托代理人：董晓生，河南雷雨律师事务所律师，特别授权。二原告委托代理人：董瀚浩，西藏宏伟律师事务所律师，特别授权。被告（申请执行人）：王子娟，女，蒙古族，1977年5月28日出生，住南阳市。委托代理人：张秀梅，河南隆翔律师事务所律师，一般代理。第三人（被执行人）：熊臣，男，汉族，1973年12月15日出生，住南阳市卧龙区。委托代理人：冯铁柱，河南道睿律师事务所律师，特别授权。原告刘霞、刘国润与被告王子娟、第三人熊臣案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年5月21日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月23日公开开庭进行了审理，原告刘霞、刘国润的委托代理人董晓生、董瀚浩，被告王子娟及其委托代理人张秀梅，第三人熊臣的委托代理人冯铁柱到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘霞、刘国润诉称，二原告系夫妻关系，第三人熊臣与蒋伟霞系夫妻关系、与熊宛莹系父女关系。二原告自2014年11月起实际占有、使用该房屋至今，期间所有的物业、水电、燃气等一切费用均由二原告交纳。2018年4月，二原告与第三人熊臣及蒋伟霞、熊宛莹达成购房合意，第三人熊臣及蒋伟霞、熊宛莹以60万元价格出卖该房屋给二原告，二原告于2018年4月20日、24日、26日、30日分5次将60万元购房款全部打入房屋出卖人蒋伟霞的银行账户，2018年5月22日蒋伟霞向二原告出具购房款收据。2018年5月23日，二原告与第三人熊臣及熊宛莹、蒋伟霞签订正式的《房屋买卖合同》。因教育佳苑小区手续不全该房屋未取得正式房产手续，原告至今无法办理该房屋的过户手续。2018年5月28日，卧龙区人民法院作出（2018）豫1303执427号之二执行裁定查封了该涉案房屋。2019年6月，二原告依法向卧龙区人民法院提出书面执行异议。2019年8月12日，卧龙区人民法院作出（2019）豫1303执异108号执行裁定书，认定异议人对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，能够阻却法院的执行，裁定中止对该涉案房屋的执行。2019年2月15日，宛城区人民法院作出（2018）豫1302执2693号之二执行裁定查封该涉案房屋。2019年12月，二原告依法向宛城区人民法院提出书面执行异议。2020年5月11日，宛城区人民法院违法作出（2020）豫1302执异84号执行裁定，驳回二原告的异议请求。综上所述，原告认为，二原告与第三人熊臣及蒋伟霞、熊宛莹于2018年5月23日签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，该合同合法有效。同时，二原告的买房行为不存在任何过错，在人民法院查封以前二原告已实际占有该栋房产并与原房屋所有权人熊宛莹、蒋伟霞、熊臣已签订合法有效的书面买卖合同，且原告已支付全部购房款，原告是该户房产的所有权人。因教育佳苑小区“五证”手续不全涉案房屋无法办理备案、网签、产权过户手续，二原告也多次要求房屋出卖方办理更名手续，但熊宛莹当时在外地上学，不能如期回来办理更名事宜，加之期间亦无法找到开发商负责人，且冠华的印章被其锁在保险柜内无法办理更名手续，后该房屋又被法院查封至今未能办理更名，二原告对此并无过错。二原告符合最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的四个要件，可以排除人民法院对该房屋的执行。且在宛城区人民法院作出驳回异议人请求的执行异议裁定前，卧龙区人民法院已作出（2019）豫1303执异108号生效执行裁定书，认定异议人对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，能够阻却法院的执行，裁定中止对该涉案房屋的执行。故此，特向贵院提起诉讼，望判如所请。诉讼请求：1、判决立即停止对二原告购买的位于南阳市××路制鞋厂商住楼（教育佳园）1号楼2102号房屋的强制执行。2、依法确认位于南阳市××路制鞋厂商住楼（教育佳园）1号楼2102号房屋所有权归二原告所有。3、诉讼费由被告承担。被告王子娟辩称，对原告所述事实与实际情况不相符。熊臣曾经出示过相关证明证实二原告是在拉萨工作，所以说水电、物业、燃气这些费用不可能是由二原告在交付，因为本案涉案房产并未办理正式的房产手续，仅仅是在开发商有相关的登记，如果原告与第三人买卖房屋完全可以在开发商的相关登记地登记房屋，所以原告所述实际占有房屋缺乏实际证据证实。第三人熊臣辩称，原告所诉与第三人之间的房屋买卖属实，2014年入住也属实，第三人认为双方之间的买卖合同有效，最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，规范的商品房合同规范的合同双方主体，一方是房地产开发商，另一方是社会中间不特定的自然人或者法人。本案中卖方是第三人自然人，而买方是原告也是自然人，法律没有禁止五证不齐的房屋不能流通，因此该房屋的买卖合同不违反法律、行政法规的禁止规定，是双方真实意思表示。原告支付了房屋价款，第三人已经交付房屋，原告已经合法占有，符合最高院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定的第28条四个要件，所以说第三人认为原告起诉要求排除执行符合法律规定，合议庭应当予以支持。原告刘霞、刘国润为支持自己的主张，向本院提交如下证据：一、二原告身份证复印件各一份。证明原告主体身份。二、执行案件立案登记表、宛城区人民法院（2016）豫1302民初3957号民事判决书、宛城区人民法院（2018）豫1302执2693号之二执行裁定书、查封公告、协助执行通知书、地址确认书复印件各一份。证据来源：宛城区人民法院，证明该涉案房产被宛城区人民法院查封的情况。三、房屋买卖合同、银行交易流水明细清单、收条、商品房预售许可证复印件各一份。四、【冠华教育佳苑】认购书复印件一份。五、物业证明、熊臣情况说明复印件各一份。六、燃气民用户安检单复印件一份。七、水费、电费、物业费、有线电视交费凭证复印件一份。八、原告交纳物业费统计表复印件一份。三至八组证据：证实原告与第三人等人就涉案房产在法院查封前签订了合法有效的买卖合同，且原告已经支付了全部购房款并实际占有至今的事实。九、卧龙区人民法院（2019）豫1303执异108号执行裁定书、卧龙区人民法院（2019）豫1303民初7664号民事裁定书复印件一份、卧龙区人民法院（2019）豫1303执恢498号之一民事裁定书一份。证明原告就涉案房屋向首封法院提起异议申请后，卧龙区人民法院的生效裁判认定，原告在法院查封前与熊臣等人签订了买卖合同并支付了全部购房款，并占有了该不动产，能够阻却法院的执行。裁定对涉案房屋中止执行并解除查封。十、宛城区人民法院（2020）豫1302执异84号执行裁定书复印件一份、提起异议申请及所附的证据目录一份。证明原告就该房屋向宛城区人民法院提起执行异议申请。十一、刘国润自支付房款之日起至当年年底该笔账户的全部银行流水。被告王子娟对原告刘霞、刘国润所举证据发表如下意见：一、身份证真实性无异议，但是恰恰证明了二原告户口所在地是拉萨市，在南阳市买房子和居住与常理不符。二、无异议。三、对买卖合同真实性有异议，熊臣前后签字非一人所写，指印差距甚大。对合同内容，从2014年11月开始合法占有使用仅仅是双方的一面之词，原告应当提交在此期间并未在拉萨生活的相关证据，并且被告认为原告和第三人有合伙逃避被执行的嫌疑。对收条，一是仅仅有蒋伟霞的签字，没有熊臣和熊宛莹所签。二是收条上的时间与实际转款时间相差甚远，不符合正常的交易习惯。按照常理，买方付款分为定金和尾款，买房人对于定价为60万元的房款分了五次支付，在买房人余额非常充足的情况下，分五次转款也与正常交易习惯不符。收条时间与银行流水的时间不相符，银行流水时间是在2018年4月20日，但是收据时间是2018年5月22日，所以说书写收据的时间违背常理。对银行流水，在2018年4月20日下午发生了两笔转款，转款数额显示第一笔是50，000元，余额有将近160，000元，但是在间隔半个小时之后又转款150，000元，与平时的转款习惯不相符，且第二笔转款并未注明该笔转款用途为购房款。2018年4月24日、26日，分别有不同数额的转款，转款的余额证实完全可以一次性转完，有一笔转款在后面也没有备注为何转款。2018年4月30日的转款也没有注明为何转款。所以该组银行流水转款违背常理，不能充分证明其为购房转的购房款。对预售许可证真实性无异议，但是也充分证明开发商应当对房屋所有权人的变更尽到相应的义务。对三张收款收据，真实性无异议，收款收据的时间显示2015年5月28日，房屋所有权人熊宛莹，她与单号0016027号燃气安检单上的时间严重不符，所有人为刘国润，签署时间是2014年12月16日，刘国润交燃气时间在熊宛莹买房之前，明显证据是伪造的，燃气单所显示的时间是后添加的。四、该房屋的原所有人为熊臣，冠华房地产公司可以对房屋所有人进行变更，更加证实原告根本不是本案房屋的实际购买人。五、真实性有异议，第一是复印件，第二是该证明并没有出证人的签名，根据相关法律规定，没有出证人签名的证据不能作为依据，如果是刘国润所交，则应当提交刘国润缴纳水电费的付款凭证和收款收据。对熊臣的情况说明，真实性有异议。首先该情况说明是复印件，熊臣与本案有利害关系，不具有出具情况说明的主体，但是从说明中也反映出熊臣与刘国润系朋友关系，也证实二原告在拉萨工作，根本不可能实际入住产生水电费，更不能成为不能办理更名的理由。六至八、对用户安检单真实性无异议，仅仅具有原告刘国润的签名，不能证实该单是燃气公司所出具，可能为自己制作，电费表收据显示，用户姓名依然为熊臣，仅有的一张用户是刘霞的，时间是在2019年5月27日。物业费证据完全是单方制作，并没有物业公司的盖章和付款凭证。九、对执行裁定书真实性无异议，但是从（2019）豫1303民初7664号民事裁定书中证实，闫振明并非是对（2019）豫1303执异108号裁定书内容的认可，且该裁定书仅仅是对其中一套房屋的中止，但是裁定书可以看出被告熊臣仅仅是欠闫振明264，300元，但当时却查封熊臣两套房产，在裁定书裁定中止对涉案房屋的执行，对于闫振明的实际利益并未产生影响，闫振明未交诉讼费也是情有可原。十、裁定书真实性无异议，该裁定书中已经查明刘霞和刘国润对执行标的不享有足以排除执行的民事权益。十一、银行流水真实性无异议，熊臣和房屋购买人是好朋友，刘国润对于熊臣被执行状况应当是明知的，刘国润不是善意购买人。熊臣既然能将购房人名字由熊臣更改为熊宛莹，为什么不能将熊宛莹更改为刘国润。第三人熊臣对原告刘霞、刘国润所举证据发表如下意见：均无异议。被告王子娟和第三人熊臣均无证据出示。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：闫振明与熊芳、熊臣民间借贷纠纷一案中，卧龙区人民法院于2017年8月11日，作出了（2017）豫1303民初5208号民事判决书，判决如下：“一、被告熊芳于本判决生效后十日内向原告闫振明支付欠款本金264，300元及自2015年1月8日之日起的利息（月息2分）；二、被告熊臣对上述本息承担连带清偿责任；三、如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息”。在执行过程中，卧龙区人民法院于2018年5月28日作出了（2018）豫1303执427号之二执行裁定书，查封了被执行人熊臣所有的位于南阳市××路制鞋厂商住楼（教育佳苑）1号楼21楼2101、2102室房产。异议人刘霞、刘国润据此提出执行异议，请求法院解除对2102室房产的查封，卧龙区人民法院于2019年8月12日作出（2019）豫1303执异108号执行裁定书，以“本案中，异议人提供的房屋买卖合同、银行流水、燃气民用安检单、美嘉物业公司的说明等证据，可以证实在人民法院查封前，异议人与熊宛莹、蒋伟霞、熊臣签订了《房屋买卖合同》且支付了房款，并占有了该不动产。故异议人对案涉房产享有足以排除强制执行的权益，能够阻却法院的执行。在本执行异议的程序性审查中，异议人的异议理由成立”为由，裁定中止对南阳市××路制鞋厂商住楼（教育佳苑）1号楼21楼2102室房产的执行。申请执行人闫振明不服，向卧龙区人民法院提起申请执行人执行异议之诉，因未按指定期限预交案件受理费，卧龙区人民法院作出（2019）豫1303民初7664号民事裁定书，按原告闫振明撤诉处理。异议人刘霞、刘国润据此，于2020年3月20日向卧龙区人民法院书面申请解除对涉案2102室房产的查封，卧龙区人民法院于2020年5月18日作出（2019）豫1303执恢498号之一执行裁定书，解除了对涉案2102室房产的查封。王子娟与熊芳、熊臣民间借贷纠纷一案，本院于2018年6月10日作出（2016）豫1302民初3957号民事判决书，判决：“一、限本判决生效后十日内被告熊芳支付原告借款本金200万元，并自2015年1月27日起按照月息2％的利率支付利息至借款还清之日止。二、被告熊臣对上述款项承担连带还款责任。三、限本判决生效后十日内被告熊芳支付原告王子娟鉴定费11，680元。”判决生效后，熊芳、熊臣未按期履行判决书确定的还款义务，王子娟于2018年11月21日向人民法院申请强制执行，执行案号：（2018）豫1302执2693号。案件进入执行程序后，本院于2019年2月15日作出（2018）豫1302执2693号之二执行裁定书及协助执行通知书，查封被执行人熊臣所有的位于南阳市××路制鞋厂商住楼（教育佳苑）1号楼21楼2101、2102室房产两套，查封期限三年。案外人刘霞、刘国润不服查封，再次向本院提起执行异议，本院于2020年5月11日作出（2020）豫1302执异84号执行裁定书，认定如下：“本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉房产登记在被执行人名下，案外人刘霞、刘国润虽然在法院查封前与被执行人签订了书面合同，支付了房款，但其对不能办理过户登记，自身存在过错。因此，案外人刘霞、刘国润对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻却执行。综上，案外人的异议理由不能成立，应予驳回……”，裁定驳回了案外人刘霞、刘国润的异议请求。案外人刘霞、刘国润不服裁定又提起本案案外人执行异议之诉。另查明，2018年4月20日、2018年4月24日、2018年4月26日、2018年4月30日，刘国润通过其中国银行账户分五次向蒋伟霞中国工商银行账户转账50，000元、150，000元、130，000元、120，000元、150，000元，共计转账600，000元，其中4月20日及4月26日两笔转账附言为“购教育佳苑一号楼2102”、“教育佳苑购房款”。2018年5月22日，蒋伟霞出具收条一份：“今收到购房款￥600，000元整，大写陆拾万元整（注：教育佳苑1#2102室）。”2018年5月23日，刘霞、刘国润作为买方与卖方熊宛莹、蒋伟霞、熊臣签订了《房屋买卖合同》，约定将位于南阳市卧龙区红庙路教育佳苑A幢2102号房产，建筑面积97平方米，以人民币600，000元整转让给买方，且合同约定：“……三、付款方式1、经双方协定，乙方应于合同签订日前支付房款，合同签订则示乙方已以现金或银行转账方式将协议价款全部支付给甲方收讫。……四、使用交接经甲方同意，乙方于2014年11月始合法占有、使用该房产至今。现自本合同签订之日甲、乙双方正式办理水费、电费、物业费等交接手续，合同签订则示办理房屋产权证的相关手续已交由乙方保管。房屋所有权自签订合同之日起归乙方所有”。又查明，案涉房产系2011年10月1日由熊臣认购，2015年5月28日熊臣之妻蒋伟霞代女儿熊宛莹与南阳市冠华房地产开发有限公司签订了《冠华·教育佳苑认购书》，认购书约定由熊宛莹认购位于南阳市文化路与红庙路交汇处西100米路南【冠华·教育佳苑】A栋21层02号物业，建筑面积为97㎡，认购单价为4，633元/㎡，合计总价为449，401元整，优惠1.2万元+9.7折，最终合同价为人民币424，279元整，认购书第五条备注“由2011年10月1日熊臣变更而来”。购房款、契税、大修基金收据均显示交款人熊宛莹。2013年2月1日，南阳市冠华房地产开发有限公司取得了南阳市制鞋厂商住楼（教育佳苑）1#2#（1-26层）住宅楼的商品房预售许可证。再查明，2019年2月28日，南阳市嘉美物业公司出具说明一份：“兹有本小区一号楼2102室业主刘国润先生，自2014年以来一直住在该房，期间的所有物业费（包括水费、电费、气费和公摊费用）自此日起均由刘国润先生交纳，该房屋实际亦属刘国润先生占有，该证明均有据可查”。本院认为，本案系案外人执行异议之诉纠纷。焦点问题在于作为案外人的刘霞、刘国润所主张的其对案涉房屋所享有的民事权益能否足以排除法院的强制执行。首先，案涉房产已于2015年5月28日由熊臣更名为其女儿熊宛莹；其次，即便熊臣、蒋伟霞、熊宛莹三人均已通过买卖行为认可案涉房产原系家庭共同财产，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，具体到本案中：（一）关于异议人在人民法院查封之前是否已签订合法有效的书面买卖合同？2018年5月23日，刘霞、刘国润作为买方与卖方熊宛莹、蒋伟霞、熊臣签订了《房屋买卖合同》，双方买卖房屋的行为早于争议房产第一次查封日期即2018年5月28日，更早于本院2019年2月15日查封日期，该房屋买卖合同合法有效，符合异议人在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同之情形。（二）异议人是否在人民法院查封之前已合法占有该不动产？出卖人在人民法院查封之前已将案涉房屋交付给案外人刘霞、刘国润使用，异议人在人民法院查封之前已合法占有该不动产。（三）异议人是否已支付全部价款？异议人提交了其签订正式的《房屋买卖合同》之前的全部转款凭证以及出卖方出具的收款收条，结合转账附言内容，可以认定异议人已按合同约定支付了全部价款。（四）是否因买受人自身原因未办理过户登记？因案涉小区相关手续不全，导致案涉房产迟迟不能办理权属登记，故该房产未能办理过户登记并非因买受人自身的原因导致。综上，买受人对案涉不动产提出执行异议，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四条情形且其权利能够排除执行，对原告的异议请求应予支持。对异议人请求确认案涉房产为其所有的诉讼请求，本院认为，案涉房产在具备办理不动产登记的相关条件后，完全可以经由当事人申请，在登记机构依法审核后办理不动产登记即可依法取得案涉房屋的所有权，因此，对原告的该项诉讼请求本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：不得执行位于南阳市红庙路制鞋厂商住楼（教育佳苑）1号楼21楼2102室房产一处。案件受理费9，800元，由原告刘霞、刘国润负担9，700元，由被告王子娟负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。本院（2020）豫1302执异84号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  刘琳瑜审 判 员  丁心然人民陪审员  李 娜二〇二〇年十一月五日书 记 员  王冬丽书 记 员  刘 洋