上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初59114号原告：王晓，女，1991年9月23日出生，汉族，住陕西省。委托诉讼代理人：包莹，上海木诚木律师事务所律师。被告：梁志平，男，1990年3月27日出生，汉族，住河北省邢台市。原告王晓与被告梁志平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓及其委托诉讼代理人包莹、被告梁志平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告之间的不定期租赁关系于2020年5月19日解除；2.判令被告立即搬离位于上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将上述房屋恢复原状后返还给原告(恢复原状的范围包括进户玻璃门、外墙面、卫生间及厨房的墙体、水泥楼梯、窗户玻璃、地面填平)；3.判令被告支付原告自2020年4月1日起至2020年5月19日止的房屋租金人民币2,665.60元；4.判令被告向原告支付自2020年5月20日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每月1,666元标准计算)；5.判令原告已收取的押金2,000元不予退还；6.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年7月1日，原告经系争房屋产权人同意后与被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作为展厅、洗车使用，租赁期限自2017年7月1月起至2019年7月1日止，每月租金为1,666元。合同到期后，被告继续使用系争房屋，按季度向原告支付租金，支付至2020年3月底。双方未签订书面续租合同，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，原告有权随时解除合同。合同第七条第2款约定：“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。”经原告多次催讨后，被告未能支付自2020年4月1日起的租金。2020年5月19日，原告通知被告解除租赁合同。租赁期间，被告擅自对系争房屋的墙体、窗户、玻璃门、楼梯等多处结构进行拆除，严重损坏了系争房屋的内、外部墙体结构及设施，违反了合同第七条第3款的约定。现大房东已催告原告交房并要求原告修复房屋受损部分，原告已多次通过微信、电话催告并发函要求与被告解除租赁合同、支付房屋租金及妥善修复房屋，但被告均置之不理，故原告诉至本院。梁志平辩称，系争房屋于2020年3月24日被断电，后发现系电表电线被剪断。原告应保证系争房屋通水电，故被告不再支付租金。因原告与房东的合同即将到期，原告询问被告是否续租，被告在外地未能及时答复。原告在未通知被告的情况下擅自用铁板将门焊死，致使被告无法正常使用系争房屋。当时双方协商签订五年合同，故被告对系争房屋进行装修，不同意解除合同。原告起初承诺三箱电，后发现没有，被告自行出资4,000元安装。原告提供的是毛坯房，当初未反对被告装修，亦未提出过恢复原状返还，否则被告不会承租。若原告坚持解除合同，则要求退还押金并赔偿装修费、安装三箱电费用、设备搬迁费、经营损失。原告擅自查封房屋、扣押被告物品，致使被告无法使用房屋，故不同意支付租金和房屋使用费。本院经审理认定事实如下：2017年7月1日，原告作为出租方(合同甲方)与作为承租方(合同乙方)的被告签订《租赁合同》，约定原告将系争房屋出租给被告作为展厅、洗车使用，租赁期限自2017年7月1日起至2019年7月1日止，月租金为1,666元，每六个月结算一次，押金为2,000元。该合同第6.2条约定：“租赁期内房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。”第7.2条约定：“乙方应按合同的规定，按时支付租金及其他费用，如有拖欠，甲方有权收回房屋，屋内设施应按无主处理。”第7.3条约定：“未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁的房屋，乙方不得将承租的房屋转租分租，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿或修复。”第9.1条约定：“甲、乙双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后，方可办理退房手续……反之若乙方违约，则甲方有权不退还押金。”合同还约定了其它事宜。合同签订后，原告将系争房屋交付给被告。被告向原告支付了押金2,000元，并陆续支付租金。合同到期后，被告继续使用系争房屋，并支付租金至2020年3月31日止。2020年5月19日，原告向被告发送微信：“我就顺便告诉你一下你的合同跟我的合同从今天到此解除掉，我这个书面告诉你一下。”同年5月24日，原告向被告发送短信：“我是租给你房子的，我合同下个月马上要到期，房东下个星期一要来，问续约的事，如果你要续租，你就和房东谈，你不续租的话，你也要来趟，房东来这边好谈，收到请回复。”同年5月25日，原告向被告发送短信：“我希望你尽快来处理这边房子和你的东西，不是我催你，是房东催我，天天给我打电话，收到请回复。”同年6月2日，原告向被告发送《律师函》，告知被告拖欠租金构成违约，原告已于2020年5月19日通知解除合同，要求被告将系争房屋恢复原状后返还，并支付拖欠租金及房屋使用费，押金归原告所有。现因被告尚未支付拖欠的租金和房屋使用费，且未将系争房屋恢复原状后返还，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原告提供：1.手机通话记录，证明其于2020年5月8日至2020年5月26日期间多次联系被告未果，无法使用房屋的扩大损失应由被告自行承担。经庭审质证，被告表示其在老家，未使用该手机号码。2.系争房屋交付时的照片，证明系争房屋交付时进户门为玻璃门，地面有台阶，外墙面为大理石砖，房屋内有隔墙及水泥楼梯，地面平整，窗户玻璃完整。经庭审质证，被告认可上述证据的真实性。3.系争房屋的现状照片，证明被告将进户门改为卷帘门，外墙面改为铝塑板，一楼厨房及卫生间的部分隔墙已被拆除，水泥楼梯改为木质楼梯，地面不平整，一楼卫生间窗户破裂。经庭审质证，被告认可上述证据的真实性，装修改动部位包括：因安装洗车机敲掉了门边的墙面和地面，外墙部分变为铝塑板，玻璃门改为卷帘门，拆除一楼部分隔墙，楼梯改为木质楼梯，地面中间下挖，其中卷帘门系被告付费原告制作。4.系争房屋卷帘门处照片以及短信记录，证明因被告拖欠租金，原告于2020年5月18日在卷帘门处焊接螺丝，后于同年6月6日拆除并告知被告。经庭审质证，被告表示确已拆除，但不清楚具体日期，被告的物品、设备尚在系争房屋内。被告提供：1.被告员工于2020年3月26日拍摄的照片，证明系争房屋电表电线被剪断，被告通知原告修缮，但原告未修缮。经庭审质证，原告认可上述证据的真实性，但不清楚断电原因，曾提出修复但被告拒绝。2.被告员工于2020年5月18日拍摄的封门封窗照片，证明系争房屋被原告所封无法使用。经庭审质证，原告认可上述证据的真实性，认可其于2020年5月18日封门，但已于2020年6月6日拆除。以上事实，由原告递交的《上海市房地产权证》《租赁合同》、账单详情、微信聊天记录、短信记录、律师函及邮寄凭证、照片，被告递交的照片等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告签订的《租赁合同》系双方的真实意思表示，也没有违反法律、法规的禁止性规定，依法成立并生效，原、被告均应恪守。合同约定的租赁期间届满后，被告继续使用系争房屋，原告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。被告以电线被剪断导致系争房屋无法使用为由拒绝支付租金，本院认为该瑕疵可以修复并不必然导致系争房屋无法使用，故该观点不予采信。因被告经催讨后仍未能支付自2020年4月1日起的租金，原告要求解除双方之间的不定期租赁关系，本院予以支持。原告于2020年5月19日将解除通知发送至被告微信账号，被告认可系其微信账号，故本院确认上述日期为合同解除之日。合同解除后，被告理应向原告返还系争房屋，并支付自拖欠租金之日起至实际返还系争房屋之日止的租金和房屋使用费。根据合同约定，被告返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。因合同约定系争房屋的租赁用途为展厅、洗车，租赁期内原告亦明知被告进行装修，现原告要求被告将系争房屋恢复原状，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。根据查明的事实，原告于2020年5月18日起至2020年6月6日期间对系争房屋进行封锁，一定程度上影响了被告对系争房屋的正常使用，故本院酌定该期间的房屋使用费标准为每月833元，其余期间的房屋使用费标准参照合同约定的租金标准。合同约定双方提前解除合同必须提前一个月通知，否则将承担违约责任，原告据此要求被告支付的押金归原告所有，与该约定内容不符，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、确认原告王晓与被告梁志平之间的不定期租赁关系于2020年5月19日解除；二、被告梁志平于本判决生效之日起十日内搬离位于上海市浦东新区惠南镇盐大路XXX号房屋，并将上述房屋返还给原告王晓；三、被告梁志平于本判决生效之日起十日内支付原告王晓自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费(自2020年4月1日起至2020年5月17日止以及自2020年6月7日起至实际返还房屋之日止按照每月1,666元的标准计算，自2020年5月18日起至2020年6月6日止按照每月833元的标准计算)；四、原告王晓于本判决生效之日起十日内退还被告梁志平押金2,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费465元，减半收取计232.50元，由原告王晓负担132.50元，被告梁志平负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 顾 慧二〇二〇年十一月六日书记员 蒯晓晓附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。