贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔26民终3586号上诉人（一审原告）：贵州省榕江县鸿基置业有限公司，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县滨江花园******。法定代表人:钟盛侨，该公司总经理。委托诉讼代理人：甘清华，广西益远律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡敏坚，广西益远律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：柳家委，男，1973年07月05日出生，汉族，户籍地浙江省龙泉市。被上诉人（一审第三人）：榕江县南国花园酒店，住所，住所：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州镇滨江大道**商业楼一的****div>法定代表人：柳家委，该酒店经营者。上诉人贵州省榕江县鸿基置业有限公司（以下简称鸿基公司）因与被上诉人柳家委、榕江县南国花园酒店（以下简称南国花园酒店）租赁合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院（2020）黔2632民初203号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。贵州省榕江县鸿基置业有限公司上诉请求：一、撤销榕江县人民法院（2020）黔2632民初203号民事判决；二、改判解除上诉人与被上诉人柳家委于2015年6月8日签订的《经营场地租赁合同》；三、改判被上诉人柳家委、榕江县南国花园酒店向上诉人返还贵州省榕江县9-1号商业楼一的首层Ｂ168、Ｂ101，四层Ａ区商铺；四、改判被上诉人柳家委、榕江县南国花园酒店支付租金928907元（租金暂计至2019年12月31日为928907元，从2020年1月1日起，按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）给上诉人；五、改判被上诉人柳家委、榕江县南国花园酒店向上诉人支付违约金234487元；六、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为涉案房屋租赁合同应继续履行，不应解除的这一观点是错误的。具体理由分析如下：1、根据租赁合同的第六条第6小点的约定：“租赁期间，如乙方超过15天未按合同约定的时间、金额向甲方交付租金和费用即视乙方自动放弃经营权，并作乙方根本性违约，甲方有权解除合同收回商铺......”，在本案中，被上诉人仅是在签订合同时先缴付了3个月租金，之后一直到现在，被上诉人就再也没有缴付任何一分钱租金。那么，根据合同的约定，被上诉人已构成了根本性违约，上诉人有权解除租赁合同。2、一审法院既认定合同约定的解除条件已成就，又否定被上诉人存在根本性违约是自相矛盾的。首先，即使本案中存在上诉人没有在2015年10月31日按约定交铺标准交付商铺的情形，但该情形消除后，被上诉人就理应按照合同的约定支付租金。事实上，被上诉人拖欠租金的时间已达几年之久，拖欠租金的数额巨大，足以证明被上诉人存在恶意拖欠。其次，2019年12月28日，上诉人向被上诉人发出了《解除商铺租赁合同通知书》，也给予了被上诉人5天的时间付清拖欠的租金，但被上诉人以各种理由拒不支付租金。因此，一审法院认为上诉人未能举证证明合同签订至今未向被上诉人催告给付尚欠租金，且也没有给予合理履行期限是错误的。最后，涉案合同租期为10年，上诉人要求解除合同，而被上诉人要求继续履行合同，双方很容易形成合同僵局，对双方都不利。3、被上诉人称未交租金的理由主要有两个原因：（1）无法联系上诉人，不知将租金交给谁。（2）上诉人没有安装消防系统达不到交付使用的条件。上诉人认为，被上诉人不支付租金的理由不能成立。理由是：第一，被上诉人若真的联系不上上诉人，完全可以将租金提存，但被上诉人并没有将租金提存。被上诉人一方面表示愿意履行合同继续承租房屋，一方面又以各种理由拒不支付租金，可见，被上诉人的行为已严重违反了诚实信用原则。第二，被上诉人对房屋的消防条件有专门要求的，应当谨慎审查承租物适格问题。在租赁合同中未对该消防条件进行特别约定的，租赁物的消防未达其使用条件的责任不能归责于上诉人。而且被上诉人对消防改造适用酒店的经营需要，该费用应该由被上诉人自行承担。二、一审法院认定涉案房屋租金起算的时间有误。理由如下：1、涉案房屋租赁合同并没有约定交铺标准要通过消防验收，因此，一审法院认定上诉人于2016年5月18日才将涉案房屋真正交付给被上诉人使用，纯属无中生有。2、一审法院认为商业一四层Ａ区商铺租金起算的时间应从2017年9月18日起算是错误的。因为该租赁合同约定：“出租方给予承租方壹拾陆个月的免租赁费用期，即第一年租赁费用从2016年7月1日计收。”根据后半句的理解“第一年租赁费用从2016年7月1日计收”实际上免租期是2015年11月1日至2016年6月30日这一期间即为8个月，并非16个月，因此，16个月是笔误。综上，上诉人认为涉案房屋租金起算的时间从2016年7月1日开始计算。三、上诉人之所以请求解除合同是由于被上诉人不按合同约定支付租金，被上诉人的行为已构成根本性违约，故被上诉人应按照合同约定第六条第6小点向上诉人支付违约金。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院予以纠正，依法改判，以维护上诉人的合法权益。被上诉人柳家委和榕江县南国花园酒店共同答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，作出的判决合法合理，依法应予以维持原判。一、一审法院认定案涉房屋租赁合同应继续履行是正确合法的。首先案涉房屋租赁合同是答辩人柳家委与被答辩人在公平、合法、协商一致的基础上签订的，是双方的真实意思表示，案涉房屋租赁合同是合法有效的。其次，在案涉房屋租赁合同履行的过程中，被答辩人存在违约行为，而答辩人不存在违约行为。再次，答辩人在履行案涉房屋租赁合同过程中不存在违约行为，作为守约方，答辩人有权利要求继续履行案涉房屋租赁合同。最后，双方就继续涉房宿租赁合同不存在《合同法》第一百一十条规定的各种情形，案涉房屋租赁合同完全可以继续履行。二、一审法院认定涉案房屋租金起算时间是正确的。一审法院以消防验收通过之日认定为商铺交付之日，是合法合理的。三、从上述答辩意见中可知答辩人在履行案涉房屋租赁合同过程中一直是守约一方，不存在违约行为，不应向被答辩人支付任何违约金，一审法院关于违约金的判决亦是合理合法的，依法应予维持。四、虽然被答辩人在民事上诉状中对一审中其主张的物业管理费只字未提，或许是被答辩人自知理亏不再提，一审法院关于物业管理费的认定亦是符合客观事实的。综上所述，答辩人柳家委与被答辩人签订案涉房屋租赁合同后，被答辩人因为公司内部管理混乱等种种原因，导致案涉商铺一直无法达到交铺标准，被答辩人根本性违约在先。答辩人作为守约方，有权利要求继续履行案涉房屋租赁合同。被答辩人要求解除案涉房屋租赁合同、退还案涉商铺、支付违约金、物业管理费等诉讼请求没有任何事实和法律依据。一审法院查明的案件事实清楚，适用的法律正确，作出的判决合法、公正，依法应予以维持原判。贵州省榕江县鸿基置业有限公司向一审法院起诉请求：1、判令解除上诉人与被上诉人柳家委于2015年6月8日签订的《经营场地租赁合同》；2、判令被上诉人柳家委、榕江县南国花园酒店支付租金1046069元（租金暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）；3、判令被上诉人柳家委和南国花园酒店向上诉人返还贵州省榕江县9-1号商业楼一的首层Ｂ168、Ｂ101，四层Ａ区商铺；4、判令被上诉人柳家委、南国花园酒店支付物业管理费721396元（暂计至2019年12月31日，之后按《经营场地租赁合同》的标准计算至返还商铺止）；5、判令被上诉人柳家委、南国花园酒店向上诉人支付违约金234487元；6、本案诉讼费由被上诉人承担。一审期间，原、被告及第三人围绕起诉请求和答辩意见提交了证据，一审法院经质证，对有争议证据认定如下：1、二份经营场地租赁合同，该合同是原、被告双方自愿签订，内容真实，合同能证明双方存在租赁合同关系及约定的租金、租期起付条件的事实，一审法院予以采信。2、解除商铺租赁合同通知书、快递信息单、律师函，该组证据来源合法，客观真实，双方对证据的真实性均无异议，一审法院予以采信。3、黔东南州公消验字［2016］第0061号建设工程消防验收意见书，来源合法、客观真实，证明涉案房屋于2016年5月18日通过消防验收，与本案待证事实有关联性，一审法院予以采信。4、榕江县汇龙物业有限公司质量记录及情况说明书，该二份证据没有其他证据进行佐证，不能直接证明案件事实，一审法院不予采信；5、民事判决书、公告、鸿基公司变更信息，上述证据来源合法、客观真实，与本案事实具有关联性，能够证明原告公司内部出现问题引发榕江县滨江国际大酒店项目商业区众多商户退订商铺诉讼案件，一审法院予以采信；6、四份收据，该组证据来源合法，双方对收据所证实的金额均无异议，一审法院予以确认作为本案证据使用；7、榕江水务公司欠费通知单、电费的缴费表、消防工程合同、收款收据、变压器报价汇总、收条、证人张某的证言，该组证据与本案待证事实没有关联性，一审法院不予采信；8、公用电梯设施费用通知、发票、收条、收据，该组证据来源合法，客观真实，一审法院予以采信。一审法院认定事实：贵州省榕江县鸿基置业有限公司在榕江县内侧建设榕江县滨江国际大酒店项目，该项目工程包括榕江县滨江国际大酒店主楼、裙楼、商业一、商业二四个区域。因经营需要，2015年6月8日，被告柳家委与原告鸿基公司签订二份《汇龙商业广场经营场地租赁合同》，承租鸿基公司修建的贵州省榕江县9-1号商业楼一的首层Ｂ168、Ｂ101商铺（面积126.6平方米）和四层Ａ区商铺（面积2140平方米）。租赁首层Ｂ168、Ｂ101商铺的合同约定：“第一条出租面积126.6㎡。第二条1、租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止，共壹拾年。第三条3、租赁费用：租金￥33.00元／㎡／月。（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月租金￥4178.00元（原告给予被告捌个月的免租赁费用期，即第一年租赁费用从2016年7月1日开始计收）；第二个租赁年度（自2018年11月1日至2019年10月31日止）每月租金￥4387.00元；第三个租赁年度（自2019年11月1日至2020年10月31日止）每月租金￥4606.00元；第四个租赁年度（自2020年11月1日至2021年10月31日止）每月租金￥4836.00元；第五个租赁年度（自2021年11月1日至2022年10月31日止）每月租金￥5078.00元；第六个租赁年度（自2022年11月1日至2023年10月31日止）每月租金￥5332.00元；第七个租赁年度（自2023年11月1日至2024年10月31日止）每月租金￥5599.00元；第八个租赁年度（自2024年11月1日至2025年10月31日止）每月租金￥5879.00元；4、租赁期内，双方同意接受由某某（合同此处为空白）物业有限公司负责东滨江大道9-1号商业项目的物业管理，该商铺物业管理费由原告按￥22.00元／㎡／月标准计收；（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2018年10月31日止），每月物管费￥2785.00元（原告给予被告捌个月的免物管费用期，即第一年物管费从2016年7月1日开始计收”。租赁四层A区商铺的合同约定：“第一条出租面积为2140㎡。第二条1、租赁期限自2015年11月1日起至2025年10月31日止，共壹拾年。3、租赁费用：租金￥9.00元/㎡/月。（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2017年10月31日），每月租金￥19260.00元（原告给予被告壹拾陆个月的免租赁费用期…）；第二个租赁年度（自2017年11月1日至2018年10月31日止）每月租金￥20608.00元；第三个租赁年度（自2018年11月1日至2019年10月31日止）每月租金￥22051.00元；第四个租赁年度（自2019年11月1日至2020年10月31日止）每月租金￥23594.00元；第五个租赁年度（自2020年11月1日至2021年10月31日止）每月租金￥25246.00元；第六个租赁年度（自2021年11月1日至2022年10月31日止）每月租金￥27013.00元；第七个租赁年度（自2022年11月1日至2023年10月31日止）每月租金￥28904.00元；第八个租赁年度（自2023年11月1日至2024年10月31日止）每月租金￥30927.00元;第九个租赁年度（自2024年11月1日至2025年10月31日止）每月租金￥33092.00元；4、租赁期内，双方同意接受由某某（合同此处为空白）物业有限公司负责东滨江大道9-1号商业项目的物业管理，该商铺物业管理费由鸿基公司按￥6.00元/㎡/月标准计收；（1）第一个租赁年度（自2015年11月1日至2017年10月31日止），每月物管费￥12840.00元（原告给予被告壹拾六个月的免物管费用期，即第一年物管费从2016年7月1日开始计收……”。二份合同共同约定：“第三条6、按‘先交租后使用’原则，被告每3个月缴付一次租赁费用，在每次租赁费用结束前缴付下一次的租赁费用，于每月5日前交付上月的水电费。签订合同时须先缴首个三个月租赁费用。第四条1、租赁期间，被告负责对商铺及附属设施的维修保养，因被告使用不当或人为造成商铺及附属设施损坏的，由被告负责修复或赔偿；第五条1、原告应于2015年10月31日前按双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。第六条6、租赁期间，如被告超过15天未按合同约定的时间、金额向原告交付租金和费用，或未经原告同意而擅自将租赁商铺转租、分租给他人经营，或未经原告同意而单方面解除合同，即视被告自动放弃经营权，并作被告根本性违约，原告有权解除合同收回商铺，同时原告有权停水停电，被告所交付的履约保证金归原告所有不予退回，并按协议第四条第3项约定处理。同时被告仍须按合同剩余租期的租金总额的10%计算违约金赔偿给原告。”2015年6月9日，被告向原告缴纳了商业楼一首层B168、B101商铺租金20889元、履约保证金20899元和四层A区商铺租金96300元、履约保证金96300元。2016年5月18日，榕江县江滨国际大酒店商业一高、商业二高均通过消防验收。2017年4月17日，第三人榕江县南国花园酒店进行工商登记注册，登记类型为个体工商户，柳家委登记为酒店经营者，酒店组成形式为个人经营，经营场所为贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州镇东滨江大道**商业一的****，即涉案房屋。因前期酒店电梯井道设施没有完善，为保障酒店电梯能够正常使用，2018年初，第三人南国花园酒店雇请广西宇菱电梯空调有限公司修建安装电梯井道，花费51860元。2019年12月27日，原告向第三人发出一份《关于榕江县南国花园酒店前期垫付榕江县汇龙商业广场公用电梯设施费用通知》，承认因为涉案房屋所在的商业楼的电梯井道设施未完善，同意被告及第三人因为修建、完善电梯井道所产生的费用在未付租金中抵扣。2019年12月28日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，告知其因自2016年起拖欠租金，已构成违约，原告依约解除租赁合同。第三人就该通知书向原告邮寄律师函，答复不同意解除，愿意继续履行合同。同时查明，原告公司已对商业楼一（四层）进行了不动产登记。一审法院认为，本案的争议焦点：1、合同是否达到解除的条件？2、被告及第三人是否存在违约行为？责任如何承担？3、原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据？4、涉案房屋租金起算日期如何确认？一、关于合同是否达到解除条件的问题。根据2019年9月11日出台的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47点规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持。”。从本案合同目的来看，原告的目的是收取房租及相关费用，被告的目的是租用房屋进行经营。合同约定原告应当在2015年10月31日按约定的交铺标准交付商铺，但双方未在合同中约定具体的交铺标准。经查，涉案房屋属于商业楼，被告经营的南国花园酒店亦属人员聚集地，从维护社会公共利益的目的及涉案房屋所属商业区域可知，房屋交付使用时应当通过消防验收，即消防验收应当作为本案交铺的标准之一。2016年5月18日涉案房屋通过消防验收，在合同约定的交付期限之后，原告逾期交房在先。且原告公司内部管理出现问题，甚至涉案房屋电梯井道完善和安装问题是被告为经营需要自行出资解决。一审法院认为，因欠付房屋租金，合同约定的解除条件已成就，但双方在合同履行中都存在过错，被告欠付租金的行为，是原告公司内部矛盾导致管理混乱、消防验收延迟及基础设施未完善等因素造成的，并非恶意拖欠，且原告未能举证证明合同签订至今向被告及第三人催告给付尚欠租金，并给予合理履行期限的行为。因此，被告欠付租金的行为，不存在根本违约。被告一直表示愿意履行合同继续承租房屋，本案继续履行合同不影响原告合同目的的实现，故根据诚实信用原则及公平原则，原告主张解除合同、返还商铺的诉求一审法院不予支持。2、被告及第三人是否存在违约行为，责任如何承担的问题。被告欠付租金是事实，虽非恶意，但其行为构成违约，应当承担继续履行支付租金的合同义务。第三人榕江县南国花园酒店工商登记为个体工商户，组成形式为个人经营，被告柳家委作为第三人南国花园酒店的经营者，其为经营该酒店与原告鸿基公司签订《经营场地租赁合同》取得经营场所，该场所是南国花园酒店的登记地址，酒店开业后即开始使用租赁场所进行生产经营，根据《中华人民共和国民法总则》第五十六条：“个体工商户、农村承包经营户的债务，个人经营的，以个人财产承担”的规定，继续履行租赁合同支付租金义务应当由被告承担。因被告并未构成根本违约，原告主张被告及第三人按照解除合同的约定支付剩余租期总租金10%违约金的诉求没有事实根据，一审法院不予支持。3、关于原告主张的租金、物业费、清洁费是否有事实及法律依据的问题。双方就涉案房屋签订《经营场地租赁合同》，原告将房屋交付给被告使用，被告应当按照合同约定向原告支付租赁期限内的租金，原告主张被告支付到期租金有事实和法律依据。一审原、被告虽在《经营场地租赁合同》中约定了物业费、清洁费的收取标准，但合同并未明确具体的物业公司及物业服务项目，原告提供的证据不能证实榕江县汇龙物业服务有限公司与被告存在物业服务合同关系，亦不能证明汇龙物业服务有限公司向被告及第三人提供了物业管理服务和清洁服务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者提供证据不足以证明事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告要求被告及第三人支付免租期清洁费、2016年7月1日至2020年1月1日物业管理费共计721396元的诉求无事实根据，于法相悖，不予支持。4、关于涉案房屋租金起算日期如何确认的问题。双方签订的《经营场地租赁合同》约定了商业一首层B168、B101商铺有8个月免租期，商业一四层A区商铺有16个月免租期，二份《经营场地租赁合同》第五条第1点：“原告应于2015年10月31日前按照双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。”合同约定租金从2016年7月1日开始计收是以原告在2015年10月31日前交付符合交铺标准的商铺为前提，虽然双方在合同中未约定具体的交铺标准，但涉案房屋属于商业楼，被告经营的南国花园酒店亦属人员聚集地，从维护社会公共利益的目的及涉案房屋所属商业区域可知，消防验收应当作为本案交铺的标准之一。涉案房屋于2016年5月18日通过消防验收，按合同约定，商业一首层B168、B101商铺租金起算日期应自2017年1月18日（2016年5月19日加8个月）起；商业一四层A区商铺租金起算日期应自2017年9月18日（2016年5月19日加16个月）起。根据合同约定，租金分年度有不同标准，商业一首层B168、B101商铺：第一个租赁年度自2015年11月1日至2018年10月31日止，每月租金￥4178.00元；第二个租赁年度自2018年11月1日至2019年10月31日止，每月租金￥4387.00元；第三个租赁年度自2019年11月1日至2020年10月31日止，每月租金￥4606.00元。截至2020年5月31日，被告应付商业一首层B168、B101商铺租金174713元=4178元×21.5个月（2017年1月18日至2018年10月31日）+4387元×12个月（2018年11月1日至2019年10月31日）+4606元×7个月（2019年11月1日至2020年5月31日）。商业一四层A区商铺：第一个租赁年度自2015年11月1日至2017年10月31日，每月租金￥19260.00元，第二个租赁年度自2017年11月1日至2018年10月31日止每月租金￥20608.00元；第三个租赁年度自2018年11月1日至2019年10月31日止每月租金￥22051.00元；第四个租赁年度自2019年11月1日至2020年10月31日止每月租金￥23594.00元。截至2020年5月31日，被告应付商业一四层A区商铺租金705956元=19260元×1.5个月（2017年9月18日至2017年10月31日）+20608元×12个月（2017年11月1日至2018年10月31日）+22051元×12个月（2018年11月1日至2019年10月31日）+23594元×7个月（2019年11月1日至2020年5月31日）。二项合计880669元，扣除被告柳家委已经支付的租金117189元和修建电梯井道垫资的51860元，被告还应向原告鸿基公司支付租金711620元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法总则》第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、由柳家委在本判决生效之日起十五日内一次性向贵州省榕江县鸿基置业有限公司支付截止2020年5月31日的租金711620元，之后产生的租金按照合同约定进行支付；二、驳回贵州省榕江县鸿基置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取11407元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担5703元，柳家委负担5704元。本院二审期间，上诉人与被上诉人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审查明一致。另查明，上诉人鸿基公司在2015-2016年法定代表人出现变更，股东及高层管理人员亦变动频繁，其后上诉人因管理不善导致经营状况恶化，2017-2019年多次作为被告人涉及多项诉讼，涉诉法院因无法联系鸿基公司或鸿基公司拒不到庭而多次被缺席判决，期间鸿基公司开发的榕江县江滨国际大酒店项目部分房产因涉诉被转让或被法院查封。2015年8月至2020年3月，鸿基公司拖欠榕江水务公司水费、违约金、污水处理费共计人民币2148932.6元，2017年4月至2019年12月，被上诉人南国花园酒店向所在地附近的榕江县港鸿资产管理有限公司临时搭接水电并向该公司缴纳水电费。本院认为，审查上诉人鸿基公司与被上诉人柳家委签订的两份《经营场地租赁合同》是否为有效合同是审理本案的基础。2015年6月8日鸿基公司与柳家委双方签订了两份《经营场地租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定交付商铺时间均为2015年10月31日。2016年5月8日，涉案房屋通过消防验收。双方签订合同和约定交付房屋的时间均在通过消防验收之前。上述合同是否有效，可以从两方面看：其一、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》明确了租赁合同无效的情形，其中并未规定通过消防验收前签订的房屋租赁合同无效。其二、《中华人民共和国消防法》第十三条规定：“国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收。前款规定以外的其他建设工程，建设单位在验收后应当报住房和城乡建设主管部门备案，住房和城，住房和城乡建设主管部门应当进行抽查进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用”，从《中华人民共和国消防法》的立法目的和该条前两款的规定情形来看，该规定内容是出于行政管理的需要和建筑物使用安全之考虑，故应当认定为管理性强制性规定。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定可知，消防验收与否不是租赁合同生效的必要条件。综上，上述两个合同是上诉人鸿基公司和被上诉人柳家委的真实意思表示，没有违反法律的效力性强制性规定，依法成立，合同有效，对双方当事人均有法律约束力。基于上述事实，本院认为，依法成立的合同应受到法律保护，因此，本案二审的争议焦点为：1、上诉人及被上诉人在履行合同中是否存在违约的行为？分别应该承担什么责任？2、合同是否达到解除的条件？3、涉案房屋租金的起算时间如何确定？一、关于上诉人及被上诉人在履行合同中是否存在违约行为并承担什么责任的问题。双方签订了两份租赁合同后，2015年10月31日在约定的交付时间到达时，涉案房屋尚处于未接通水电的状态，为减少损失，被上诉人柳家委自行从涉案房屋附近临时搭接水电，并于2017年5月入驻装修。根据双方签订的二份《租赁合同》约定，交付房屋前上诉人鸿基公司应负责供电、供水表前的水电维修保养，显然鸿基公司并未尽到合同约定的义务。2018年初，为实现经营盈利的目的，被上诉人南国花园酒店自行雇请电梯公司安装了电梯井道。合同中虽未约定上诉人应安装电梯，但上诉人开发江滨国际大酒店项目的目的在于商业经营，租赁物所在的区域为商业楼，被上诉人租赁房屋的目的亦是进行酒店经营活动，由此可以判定安装电梯应该是上诉人的义务。因此，上诉人交付的房屋属于有瑕疵的租赁物，不能完全实现承租方的合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“【出租人基本义务】出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”和第二百二十条“【租赁物的维修】出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”之规定，上诉人鸿基公司应该承维修瑕疵租赁物的义务。被上诉方的行为是对自身合法权益的救济，理应受到法律保护。上诉人2019年12月27日向被上诉人南国花园酒店发送通知，承诺南国花园酒店垫付修建电梯井道的费用可以从未交租金里抵扣，系履行出租人维修义务的补救行为，本院予以尊重和鼓励。被上诉人柳家委于2015年6月9日向上诉人交纳了两份合同的履约保证金和第一期三个月的租金后，其后直至2019年12月29日收到上诉人发出的《解约商铺租赁合同通知书》，一直未交纳后续的租赁费用。被上诉人柳家委和南国花园酒店共同辩称：上诉人在收取被上诉人的履约保证金和第一期租金后，就“神秘消失”了，上诉人作为企业法人，期间法定代表人和股东变动频繁，被上诉人多次想和上诉人协商交付商铺的事宜，股东之间相互推诿扯皮，都不知道和谁联络，2016-2019年上诉人长期处于“跑路”状态，导致其他利害关系人相继起诉上诉人，无论是诉讼还是别强制执行，上诉人均闭而不理，上述案件均是法院缺席判决、公告处理的。经查，2015-2016年鸿基公司法定代表人出现变更，股东及高层管理人员亦多次变动，2017-2019年上诉人鸿基公司因涉及多个案件被起诉，鸿基公司因未出庭被法院多次缺席判决，榕江县法院执行人员联系鸿基公司出现困难，期间鸿基公司开发的榕江县江滨国际大酒店项目部分房产因涉诉被转让或被法院查封。上诉事实有鸿基公司变更信息、法院公告、多份民事判决书、法院接待笔录和调查笔录等证据在卷佐证，本院予以确认。双方的二份合同均约定“6、按‘先交租后使用’原则”，被上诉人属于应先履行债务的当事人，在应履行后续租金期间，上诉人的确存在经营状况严重恶化，商业信誉受损的事实，南国花园酒店的房产属于榕江县江滨国际大酒店项目范围，该项目涉及多个案件诉讼，项目内部分房产被转让和被法院查封的状态，致使上诉人容易产生不安的负面预期，怀疑承租的房屋可能会被查封、抵押或拍卖，导致产权变动后上诉人丧失履行租赁合同的能力，继续交租有可能损害自身合法权益。被上诉人逾期交纳租金的行为符合一般民事行为能力人的合理判断，根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“【不安抗辩权】应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”之规定，被上诉人依法应享有不安抗辩权，在不安抗辩因素排除前可以中止履行合同义务。因此被上诉人柳家委和南国花园酒店并未违约。一审法院认为被上诉人柳家委欠付租金，虽非恶意，但其行为构成违约的认定不符合法律的相关规定，本院予以纠正。二、本案的二份合同是否达到解除条件的问题。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”，对不符合法定解除条件的合同，当事人请求解除的，人民法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款规定：“【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。上诉人以已向被上诉人发出《解约商铺租赁合同通知书》为由拟证明自己已经履行了催告义务而被上诉人恶意拖欠租金，经查，该通知的内容并非催告被上诉人在合理期间内履行支付后续租金的义务，而是通知被上诉人结清余款后返还涉案房屋，系单方解除合同的行为。上诉人并未提交其他证据证明已经催告被上诉人履行合同，应承担举证不能的责任，对上诉人的该主张本院不予采信。本院认为，违约方不享有单方解除合同的权利，上诉人作为违约方，应在不损害国家、社会公共利益和他人合法权益的前提下，与被上诉人协商一致后，方能解除合同。被上诉人柳家委在接到《解约商铺租赁合同通知书》后，委托律师出具了律师函并送达上诉人，明确表示愿意支付租金，不同意解除合同。本院认为，涉诉的二份合同并未达成法定的解除条件，为保护守约方的合法权益，维护社会主义经济秩序的稳定，倡导公平、诚实、守信的商业环境，对上诉人提出的解除二份《租赁合同》的上诉请求本院不予支持。三、涉案房屋租金的起算时间如何确定的问题。上诉人鸿基公司和被上诉人柳家委在二份《租赁合同》中约定，商业一首层B168、B101商铺有8个月免租期，商业一四层A区商铺有16个月免租期。上诉人主张商业一四层A区商铺只有8个月免租期，理由是商业一四层A区的《租赁合同》明确记载：“出租房给予承租方壹拾陆个月的免租赁费用期，即第一年租赁费用从2016年7月1日计收”，按照约定交付时间2015年10月31日起算至2016年7月1日恰好间隔8个月。本院认为，根据合同格式通用书写规则，对可能影响合同效力的金额、日期等重要数字，为预防被恶意篡改或约定不明，宜在小写阿拉伯数字的基础上另用中文大写数字进行明确。“壹拾陆个月”为中文大写数字，是为了明确日期而记载在合同之中的合意内容，系双方的真实意思表示，故“从2016年7月1日计收”应为合同书写笔误，对上诉人的该项主张本院不予采纳。《租赁合同》中还约定了《商铺交付标准》属于合同的有效附件，但合同签订后，双方对具体的交付标准未进行协商。《中华人民共和国合同法》第六十二条第一款第（一）项规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。”本院认为，房屋的交付标准，其描述的是房屋交付时应满足租赁合同目的的客观真实状态，属于合同中对交易物的具体质量约定，双方的房屋交付标准应按照上述规定确定。《中华人民共和国消防法》第十三条规定依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；第十四条规定公众聚集场所在投入使用、营业前应经过公安机关消防机构的消防安全检查并检查合格，否则不得投入使用、营业；第七十三条对公共聚集场所进行了定义，列举了宾馆、饭店、商场等属于公共聚集场所。中华人民共和国公安部发布的《消防监督检查规定》第九条第一款规定：“对公众聚集场所投入使用、营业前进行消防安全检查，应当检查下列内容：（一）建筑物或者场所是否依法通过消防验收合格或者进行竣工验收消防备案抽查合格；……”上诉人签订租赁合同的目的在于为被上诉方开设酒店提供场所收取租金盈利，酒店所在的位置为榕江县江滨国际大酒店项目商业一建筑楼的一层和四层，黔东南州公消验字[2016]第0061号《建设工程消防验收意见书》明确记载“榕江县江滨国际大酒店……商业一高4层22.49m，一至四层均为商场……”。综上可知，涉诉的房屋属于公众聚集场所，所在建筑消防验收合格是其通过消防安全检查的必要条件，不满足上述要求则无法实现合同目的。按照《中华人民共和国合同法》第六十二条的相关规定，本案无论是按照国家标准、行业标准还是按照通常标准或符合合同目的的特定标准判断，都应当认定所在建筑通过消防验收合格为涉诉房屋的交付标准之一。二份《租赁合同》第五条第1点共同约定“上诉人应于2015年10月31日前按照双方约定的交铺标准将商铺交给被告使用，并负责供电、供水表前的水电维修保养，如不能如期交付铺位，则计收租金日期相应顺延。”，故进行水电维修保养使房屋通水通电亦是房屋的交付标准之一，上诉人未履行该义务，被上诉人为减少损失自行维修解决，且时间在通过消防验收之后，被上诉人的上诉答辩状认可消防验收合格之日为商铺交付标准到达之日，系对自身合法权利的自由处分，本院予以尊重。合同约定租金从2016年7月1日开始计收是以上诉人在2015年10月31日前交付符合交铺标准的商铺为前提，因交付标准未达到收租日期理应顺延。故涉案房屋的租金起算期应为通过消防验收之日起往后顺延相应的免租期，即商业一首层B168、B101商铺租金起算日期应自2017年1月18日（2016年5月19日顺延8个月）起；商业一四层A区商铺租金起算日期应自2017年9月18日（2016年5月19日顺延16个月）起。《最高人民法院关于印发的通知》中明确指出：“纪要不是司法解释，不能作为裁判依据进行援引。《会议纪要》发布后，人民法院尚未审结的一审、二审案件，在裁判文书‘本院认为’部分具体分析法律适用的理由时，可以根据《会议纪要》的相关规定进行说理。”一审法院以上述会议纪要的第47点指导意见为裁判依据，作出《租赁合同》解除条件已成就和被上诉人柳家委构成违约的错误认定，本院予以纠正。综上，一审判决虽适用法律有瑕疵，但认定事实清楚，裁判结果正确，故对上诉人的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22814元，由贵州省榕江县鸿基置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李邦华审判员  林 青审判员  谢文英二〇二〇年十一月十三日法官助理王书江书记员杨欣