安徽省宿州市埇桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1302民初7381号 原告（反诉被告）：陈晨，男，1989年12月15日出生，汉族，住江苏省常州市新**。 原告（反诉被告）：常州市汇诚环保科技有限公司，住所地江苏省常州市钟楼区宝龙城市广场****，统一社会信用代码91320404MA1YW2RK5D。 法定代表人：陈晨，该公司总经理。 上述两当事人共同的委托诉讼代理人：朱玉，安徽三联律师事务所律师。 被告（反诉原告）：谷利强，男，1975年6月21日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 被告：邵志敏，女，1980年11月7日出生，汉族，住安徽省宿州市埇桥区。 上述两当事人共同的委托诉讼代理人：邵瑾，安徽民之声律师事务所律师。 上述两当事人共同的委托诉讼代理人：孟云东，安徽民之声律师事务所律师。 原告陈晨、常州市汇诚环保科技有限公司（以下简称汇诚公司）与被告谷利强、邵志敏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后,依法适用简易程序审理。谷利强在法定期限内向本院提出反诉，本院经审查后决定予以受理并与本诉合并审理。本院于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）暨汇诚公司的法定代表人陈晨及原告（反诉被告）共同的委托诉讼代理人朱玉，被告邵志敏及其与被告（反诉原告）谷利强共同的委托诉讼代理人邵瑾，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈晨、汇诚公司向本院提出诉讼请求：1.判令谷利强退还陈晨房租费及押金4257元；2.判令谷利强、邵志敏赔偿汇诚公司5000元。事实和理由：陈晨系汇诚公司的法定代表人，该公司于2020年1月2日与河北天元地理信息科技工程有限公司签订宿州主城区污水管网病害修复工程外协合同。2020年3月4日，陈晨与谷利强签订租房协议，谷利强将其所有的位于宿州市出租给陈晨，租期从2020年3月5日至2021年3月4日止，租金含物业费合计14200元，半年一付，租房押金1000元。合同签订后，陈晨付给谷利强7100元，谷利强出具了收条。2020年6月14日，谷利强及其妻子就让陈晨及其员工搬离出租房屋，并多次上门吵闹，陈晨无奈于6月28日上午搬离出租屋。但未曾想6月29日上午，谷利强及妻子阻拦陈晨的员工出工，耽误半天工期，导致汇诚公司被罚款5000元，给汇诚公司造成了损失。陈晨、汇诚公司多次找谷利强、邵志敏协商，但谷利强、邵志敏均无理推脱。 针对陈晨、汇诚公司的起诉，谷利强、邵志敏辩称，陈晨、汇诚公司的诉请没有事实依据，应当驳回。陈晨租赁谷利强、邵志敏的房屋，但使用不当，导致地板被水浸泡，谷利强、邵志敏多次找陈晨要求其维修，但其一直不理，谷利强、邵志敏才要求解除租赁合同。汇诚公司要求赔偿5000元没有事实和法律依据，谷利强、邵志敏因房屋被损坏报案，民警为了解案件事实，满足正常工作所需而对其工人进行阻拦。 谷利强反诉称，2020年3月4日其与陈晨、汇诚公司签订租房协议，约定陈晨、汇诚公司租住其位于宿州市房屋，租期为2020年3月5日至2021年3月4日止，租金为14200元，押金为1000元，租金每年支付2次，先付后住。2020年6月，谷利强查看出租房发现墙面和木地板被水泡，经询问得知，在承租人使用过程中因忘记关水龙头致使屋内发水所造成。谷利强要求维修、恢复原状、搬离房屋，陈晨、汇诚公司部分维修后弃之不管，并且搬出之前故意毁损部分物品，在入户门上喷涂侮辱性文字。为恢复出租房内的原状，谷利强找装修公司进行了现场查看和预算，修复需要支付工料款6350元。因陈晨、汇诚公司拖延维修房屋造成房屋不能及时出租，必然产生房租损失（暂时计算4个月）应由陈晨、汇诚公司承担。综上，请求判令陈晨、汇诚公司支付谷利强房屋装修费6350元、房屋损失4733元（租房押金1000元优先扣除）。 针对谷利强的反诉，陈晨、汇诚公司辩称，是谷利强、邵志敏要求搬离房屋，而且谷利强、邵志敏还将门锁更换，双方才实际解除租赁合同，谷利强、邵志敏应当返还剩余房租。经现场查看没有发现房屋有损坏，即便有，也已修复完毕。综上，应驳回谷利强的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求和反诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据和事实，本院将根据全案证据综合认定。 本院经审理认定如下事实：陈晨系汇诚公司的法定代表人，谷利强与邵志敏系夫妻关系。2020年3月4日，陈晨与谷利强签订一份《租房协议》，约定：谷利强将宿州市房屋出租给陈晨，租期从2020年3月5日至2021年3月4日止，租期内租金14200元（含物业费1000元），租金每年支付2次，半年付；在租期内，陈晨不得改变房屋结构及其设施，使用中如有损坏或管道堵塞等情况，应予修复、疏通，费用由陈晨自理；租房押金为1000元。合同签订后，陈晨支付给谷利强半年租金（含半年物业费）7100元、押金1000元，谷利强向陈晨出具了收条。租赁房屋交付后，陈晨将租赁房屋用于汇诚公司员工居住。2020年6月，因租赁房屋被水浸泡导致地板、墙面等毁损，双方发生数次纠纷，陈晨对毁损部分进行了部分维修，后双方之间矛盾升级，陈晨于2020年6月28日搬离租赁房屋。2020年6月29日7时56分39秒，谷利强、邵志敏因租赁房屋入户门被喷涂侮辱性文字与汇诚公司员工发生纠纷，向公安机关电话报警。 本院认为，本案系因租赁房屋毁损而引发，一方面涉及房屋租赁合同法律关系、侵权损害赔偿法律关系等实体问题，另一方面涉及诉的合并等程序问题，从尽可能一次性解决纠纷等出发，进行合并审理并无明显不当。 从本案事实看，陈晨与谷利强于2020年3月4日订立系争房屋租赁合同，至2020年6月28日陈晨搬离租赁房屋，双方之间的房屋租赁合同即告解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”陈晨主张谷利强应当退还其剩余租期的租金和押金4257元，谷利强则反诉要求陈晨赔偿房屋装修费6350元和租金损失4733元。因系争租赁房屋系在陈晨租赁期间毁损，陈晨虽进行了修复，但修复并未全部完成，而谷利强修复租赁房屋需要支出一定费用，同时因合同解除后租赁房屋空置会导致一定的租金损失，而谷利强又未提供充分证据证明其损失数额，综合本案实际情况，本院酌定谷利强修复租赁房屋的费用及租金损失总额与剩余租期的租金和押金的总额4257元大致相当。根据《中华人民共和国合同法》第九十九条第一款“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外”，因系争房屋租赁合同解除谷利强应退还陈晨的剩余租金和押金与陈晨应赔偿谷利强的房屋修复费用和租金损失抵销，双方互负债务消灭。同时，因系争房屋租赁合同关系的当事人双方为陈晨与谷利强，谷利强反诉请求汇诚公司承担责任，无事实和法律依据。据此，陈晨的诉讼请求与谷利强的反诉请求均不应当予以支持。 关于汇诚公司要求谷利强、邵志敏因阻拦其员工上工应赔偿其损失5000元的问题。首先，谷利强、邵志敏在发现租赁房屋入户门被喷涂侮辱性文字，与汇诚公司员工发生争议后，及时电话报警，汇诚公司无充分证据证明谷利强、邵志敏的行为超出了合理限度。其次，汇诚公司提交的外协（劳务外包）合同及罚单等证据不足以证明被罚款的原因系谷利强、邵志敏导致，亦不足以证明其被罚款5000元的事实。因此，本院对汇诚公司的上述主张不予支持。 综上所述，陈晨、汇诚公司的诉讼请求、谷利强的反诉请求均不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、驳回本诉原告陈晨、常州市汇诚环保科技有限公司的诉讼请求； 二、驳回反诉原告谷利强的反诉请求。 本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由陈晨、常州市汇诚环保科技有限公司负担。反诉案件受理费39元，由谷利强、邵志敏负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。 审判员 曹 志 二〇二〇年十一月十三日 书记员 张峻豪 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。