福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽09民终1222号 上诉人（原审被告）：福州平畅贸易有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道东浦路琴亭综合楼****(送达确认地址同上)。 法定代表人：徐清爱，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：王晓，男，住福建省福州市闽侯县。 被上诉人（原审原告）：寿宁县新城房地产开发有限公司，住，住所地福建省寿宁县鳌阳镇东部新区东方商住城**楼**达确认地址同上）。 法定代表人：张扬磊，执行董事。 委托诉讼代理人：林长扬，寿宁县中诚法律服务所法律工作者。 上诉人福州平畅贸易有限公司（以下简称“平畅公司”）因与被上诉人寿宁县新城房地产开发有限公司（以下简称“新城公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服寿宁县人民法院（2020）闽0924民初623号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 平畅公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回新城公司的诉讼请求或发回重审；诉讼费用由新城公司负担。 事实与理由：一、一审罔顾证据最基本的三性原则，采纳被上诉人提供的空白合同及被上诉人与第三方签订的合同、被上诉人自己股东的签字、被上诉人擅自办理抵押登记的票据作为本案的关键证据使用，且错误采纳利害关系人的证言来认定本案重要事实，明显违背民诉法所确认的证据规则及证人证言采纳规则。1、空白协议书可随意伪造，不具备三性，被一审法院采纳令人费解。2、证人叶某系被上诉人持股股东兼前法定代表人，证人金某系被上诉人下属在职的办公室主任，均为被上诉人公司高管，实际上系被上诉人公司一把手、二把手，与被上诉人存在重大、密切利害关系，叶某除受上诉人委托缴纳诉争房屋税费外，在房屋交易、办证过程，叶某、金某并未在所有协议中有所签字，其陈述系谎言，一审采纳错误。3、被上诉人提供的土地证领条，仅有叶某签字，系被上诉人随时随意可以制作的证据，在被上诉人未提供土地证原件核实、上诉人明确否认领条真实性的情况下，一审认定该事实错误。产权证领回记录仅有被上诉人股东罗润镇签字，其签字真实性无法确定，同样也是被上诉人随时随意可以制作的证据，一审对此认定明显错误。4、房屋抵押登记票据未记载房屋信息，具体用途不清，诉争房屋最终未办理过任何抵押登记，一审对此认定错误。房地产抵押登记费实际可能是被上诉人代领房屋权属证书过程中，未经上诉人同意，企图擅自使用诉争房屋办理抵押贷款而产生，最终因害怕上诉人发现而作罢，故除该抵押登记费外，被上诉人也没有提供任何上诉人请求报销的其他证据，一审主观臆断认为这是上诉人以诉争房产办理抵押登记进行报销的费用，导致最终认定事实错误。二、房屋买卖合同已约定签订合同时付清购房款，且被上诉人证据解除财产保全申请书中自认诉争房屋属于上诉人所有，原审反而以各种错误推理认定上诉人未缴纳购房款，明显认定事实错误。1、上诉人已携带现金在被上诉人售楼部二楼支付了全部购房款，双方现场进行清点，后被上诉人依约办理土地证、房产证至上诉人名下，合同签订至今，被上诉人未对房屋权属提出异议或要求上诉人履行付款义务，足以证明房屋买卖合同确已履行完毕。2、上诉人法定代表人徐清爱有支付能力。2014年10月27日，罗润镇向徐清爱提出出售房屋办理产权需缴税，上诉人才通过其他公司向罗润镇支付20万元用于办证缴税，罗润镇将该笔费用转给叶某，被上诉人才产生叶某代为缴纳各种税费的票据。因徐清爱常年在外地做生意，实际合同签订之后双方就进行了诉争房屋的简单交接，罗润镇曾向上诉人借用诉争房屋自用，但上诉人不清楚诉争房屋已被被上诉人转租的情况。一审未考虑徐清爱与罗润镇朋友关系，认定事实错误。三、被上诉人在诉状及庭审中始终以被欺诈为由主张权利，根据合同法第54条规定，属可撤销范畴，一审以合同法没有规定为由认定串通合同系无效，属认定事实不清、适用法律错误。四、在被上诉人无证据证明双方形成代办抵押贷款获融资法律关系的情况下，一审以民法通则第55条规定认定双方存在串通且认定合同无效没有任何事实和法律依据。五、退一步讲，即使原审认定双方之间合同无效，却未考虑商品房涨价情况，被上诉人对此获利，对该部分获益未予以处置，属对合同无效后果认定的重大疏忽，应当撤销原判，发回重审。 新城公司答辩称：一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。（一）、原审法院认定双方之间签订的《商品房买卖合同》无效完全正确。1、上诉人未能提供支付购房款的任何证据。2、上诉人主张以现金方式支付，不符合交易习惯，也不符合常理。3、上诉人仅凭购房发票认为已经支付了相应价值的购房款，明显证据不足。4、双方签订的《商品房买卖合同》，其内容自身存在违背常理与交易习惯的约定：第一、一次性支付全部购房款后，于2年后进行交房，违反了交易习惯。第二、违约金的约定不符合常理；第三、专项维修资金的约定与实际支付矛盾同时也与《商品房买卖合同》第十八条第二项规定的内容相矛盾：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……”，向实际支付过程由出卖人（答辩人）支付。（二）、上诉人未支付案涉商品房的任何税费款。1、案涉商品房的税收（契税、印花税等）均由答辩人支付。第一、案涉商品房的税收由答辩人缴纳（股东叶某缴纳）。第二、买受人购房，税收由开发商（答辩人）支付，明显违背常理、市场规则和交易习惯；第三、上诉人认为叶某的证言与答辩人有利害关系，该证言不采纳的观点是错误的。2、案涉商品房的专项维修资金由答辩人支付。第一、证人叶某、金某均当庭证实该项费用系答辩人缴纳；第二、证人金某证实上诉人提供的农业银行缴纳的专项维修资金凭证上书写的“福州平畅贸易有限公司”、及建筑面积栏中“105.80㎡、137.76、130.34㎡、126.00㎡、141.81”的字迹，均系金某本人亲笔书写。第三、上诉人认为金某的证言与答辩人有利害关系不予采纳的观点同样是错误的。第四、专项维修资金由开发商（答辩人）支付，明显违背常理、市场规则、交易习惯，同时也与《商品房买卖合同》第十八条第二项规定的内容相矛盾：“专项维修资金由买受人按有关规定缴交，……”，因此，原审法院予以采纳完全正确。（三）、案涉商品房从建成至今一直由答辩人实际占有、使用、处分、收益，从未交付给上诉人使用。1、案涉店面由答辩方装修并投入使用。2、该商品房由答辩人出租并收益。3、该商品房的电费登记于答辩人的名下。4、该商品房的水费登记于答辩人的承租人名下。以上可以看出，双方并不存在买卖关系，只是一种名义上的转移产权登记行为。（四）、上诉人采取隐瞒欺骗手段，向不动产中心挂失补证行为，其动机不良。（五）、上诉人故意提供虚假证据、作虚假陈述，妨碍司法，人民法院可以根据情节予以罚款或追究相应的法律责任。1、公司尚未成立，就以公司主体资格向外借款，明显造假。2、房屋尚未购买就先缴税，违背购房交易逻辑。3、该拆借资金与答辩人毫无关联，“上海农商银行付款通知”上显示，收款人是罗润镇，并无证据证明罗润镇是答辩人的法定代表人或股东，退一步讲，即使罗润镇是公司的股东，也只能证明该款与罗润镇个人之间的资金往来，并且在备注栏中显示是往来款。4、能够一次性支付270多万元的购房款，却要对外借款支付税收，自相矛盾。5、上诉人的注册资本资质能力与购房能力不相匹配。（六）双方签订《商品房买卖合同》，将商品房登记于上诉人名下，目的是想通过上诉人为答辩人融资，以解决答辩人当时资金困难之事。1、答辩人提供的与上诉人方的《协议书》文本，虽然双方均没有签字，但据答辩人股东回忆，是由于上诉人的实际隐形控股股东罗润镇，实际也是答辩人的隐形股东，由于罗润镇身份上的特殊，答辩人才相信上诉人，并且答辩人的股东回忆，当时答辩人有将盖完答辩人公盖的《协议书》给罗润镇带回福州给上诉人盖章，但上诉人以种种理由未将该《协议书》送回一份答辩人存档，同时罗润镇也以种种理由开脱，未能给答辩人融资资金，存在欺骗行为；2、为证实该份《协议书》真实性，答辩人提供了该《协议书》存档于电脑上的原始记录截图佐证，在电脑的文档名称是《抵押贷款协议书福州平畅》，修改日期显示为2015／2／314：48（该时间不具有人为可操作性，最能体现文档的最后修改时间），与双方进行谈判融资借款的时间段相吻合，大小为22ＫＢ；同时，答辩人提供一份与荣典公司签订的《协议书》，以佐证答辩人与上诉人之间签订的空白《协议书》的真实性，因为其内容上完全一致。现答辩人补充提供《协议书》存档于电脑上的原始记录截图过程的视频进行再佐证。3、答辩人将案涉商品房（6幢2层202、302、402、502）向申请评估进行抵押担保，以解除帐户被法院冻结带来的不便。（七）答辩人现提供同类案例，以证实本案认定《商品房买卖合同》无效的正确性。二、原审法院适用法律正确，程序合法，上诉人的上诉理由不能成立。三、上诉人应协助变更登记回被登记在上诉人名下的寿宁县鳌阳镇东区景泰街1号东方商住城6号楼案涉的商品房至答辩人名下。（一）、即使案涉商品房权属是上诉人所有，商品房交付的诉讼时效已过。（二）、案涉商品房的权属并没有发生转移。（三）、上诉人应协助变更登记回被登记其名下的商品房至答辩人名下。本案，从全案的证据对待事实来看，答辩人方提供的证据能够证明待证事实的发生具有高度的盖然性。请求驳回上诉，依法维持原审判决。 新城公司向一审法院起诉请求：请求确认ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0508140《商品房买卖合同》无效；判令被告协助变更登记寿国用（2015）第××号国有土地使用证及相应房产的产权回原告名下；由被告承担本案的诉讼费用。 一审法院认定事实：2014年12月29日，新城公司与平畅公司签订ＭＦ-2007-01-ＮＯ.0508140《商品房买卖合同》，约定平畅公司向新城公司购买由原告开发的坐落于寿宁县鳌阳镇东区景泰街1号东方商住城第6幢二单元202、302、402、502号店，案涉房屋总价款2036458元，付款方式为一次性付款，签订合同时付清购房款，新城公司应于2016年12月30日前交付案涉房屋，同时合同第七条约定平畅公司逾期付款的违约责任，合同第八条约定商品房应符合以下条件：1、该商品房经建设单位依法组织勘验、设计等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、商品房所在建筑物生活给排水、用电、消防等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、环卫等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求完成，如果在规定日期内未达到上述条件，平畅公司同意接受，新城公司支付平畅公司1000元违约金。2015年2月4日，由原告的股东叶某缴纳案涉房屋印花税、契税，共计62111.97元。同年2月11日，案涉房屋在寿宁县房地产管理局获得房产登记，证号为：寿房权证字第××号，房屋所有人登记在平畅公司名下，该房产证被罗润镇领取，现在被告处。同年5月22日，案涉房屋在寿宁县国土资源局获得土地使用权登记，证号为：寿国用（2015）第××号，土地使用权人登记在平畅公司名下，该土地证于同年10月9日被原告股东叶某领取，现在原告处。案涉房屋现由原告占有，原告于2015年1月1日起至今将案涉房屋租赁给案外人吴清兴使用。平畅公司以不动产权证遗失为由于2020年5月18日向寿宁县不动产登记中心申请并提交遗失声明，申请原证书作废。 一审法院认为，本案争议焦点在于原、被告双方是否有买卖案涉房屋的真实意思表示。一、平畅公司在新城公司共“购买”两处商品房,购房款高达2724158元（含本案房产价值2036458元）,平畅公司主张均系现金交付购房款,但未能提交相关的银行取款记录或平畅公司相关账目出账记录,与交易习惯不符。二、平畅公司于2014年11月18日成立，注册资本为1000000元，次月即向新城公司“购买”两处房产总价值2724158元（含本案房产价值2036458元），与常理不符。三、房屋抵押登记费票据、维修基金缴款凭证的交款人是平畅公司，但该项费用确在新城公司处入账，与交易习惯不符。四、平畅公司作为商品房买卖合同的一方当事人，除了房产证之外，被告处无其它案涉房屋的证据，其提供的权属转移涉税证明、销售不动产统一发票（办证联、发票联）等证据均来源于寿宁县房管所，亦不符合常理。五、从《商品房买卖合同》的内容分析，该合同第六条约定签订本合同时即付清全部房价款，第七条约定买受人逾期付款的违约责任，前后互相矛盾，同时第八条约定在规定的日期内未达商品房交付条件，买受人同意接收，新城公司支付平畅公司1000元的违约金，此处违约金约定过低，且商品房不符合交付条件，平畅公司亦同意接收，与交易习惯不符。六、双方签订商品房买卖合同后,案涉房屋仍由新城公司占有，平畅公司未主张交房，2020年5月18日平畅公司到寿宁向寿宁县不动产登记中心申请并提交遗失声明，仍未到新城公司的住所地向新城公司主张交房事宜，与常理不符。综上,平畅公司与新城公司签订的《商品房买卖合同》并非双方真实意思表示，而是为了融资签订案涉合同。 原告为融资，与被告相互串通签订虚假商品房买卖合同，双方并无买卖房屋的真实意思，而且这种串通不存在恶意，不具有非法目的，没有损害国家、集体或者第三人利益。在这种情形下，当事人双方签订的买卖合同是否有效，《中华人民共和国合同法》未作出规定。但当事人签订商品房买卖合同的行为是一种民事法律行为。《中华人民共和国合同法》作为特别法，在对有关民事法律行为效力没有规定的情况下，应适用一般法，即《中华人民共和国民法通则》的规定，认定该民事法律行为的效力。意思表示是否真实是认定民事法律行为法律效力的重要依据。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，意思表示真实是民事法律行为具有法律效力的法定条件之一，也是民事法律行为有效的核心要素。意思表示真实，就是要求行为人内部意思与外部表示一致，同时行为人出于自愿。本案中，从当事人的外部表示看，双方当事人签订了商品房买卖合同，且办理了房屋产权登记，但从内心意思看，双方并没有买卖案涉房屋的真实意思。当事人双方签订协议时虽属自愿，但内心均无实际买卖案涉房屋的真实意思。从合同的履行情况看，合同签订后至今，新城公司始终占有案涉房屋，没有交付房屋，而平畅公司也没有交付购房款。因此，双方当事人在没有买卖案涉房屋真实意思的情况下，采取串通的方法所签订的虚假《商品房买卖合同》不能发生法律效力，应认定为无效的买卖合同。同时，参照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定:“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”亦应当认定为无效的买卖合同。房屋买卖合同被确认无效后，因该无效合同而进行的房屋所有权登记也当然随之无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因此，平畅公司应配合原告新城公司将案涉房屋的权属登记恢复回新城公司名下。新城公司主张确认案涉合同无效及要求平畅公司协助原告变更案涉商品房产权至新城公司名下的诉讼请求，予以支持。依据《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条第（二）项、第五十八条第一款第（五）项、第二款、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条的规定，判决： 一、确认寿宁县新城房地产开发有限公司与福州平畅贸易有限公司于2014年12月29日签订的MF-2007-01-NO.0508140《商品房买卖合同》无效。 二、福州平畅贸易有限公司应于本判决生效之日起十五日内协助寿宁县新城房地产开发有限公司将案涉商品房的产权变更至寿宁县新城房地产开发有限公司名下。 案件受理费100元，减半收取计50元，由福州平畅贸易有限公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。 经审理查明，除平畅公司对一审认定的由新城公司股东叶某缴纳案涉房屋相关税费、案涉房屋的房产证和土地证领取过程有异议外，双方当事人对一审查明认定的其他事实均没有提出异议，本院予以确认。 本案的争议焦点：一、双方是否存在真实合法的房屋买卖合同关系；二、若讼争合同无效，一审对合同无效后果的处理是否恰当、被上诉人是否应赔偿上诉人损失？本院就此分析认证如下： 本院认为，双方之间不存在真实合法的房屋买卖合同关系，理由如下：首先，平畅公司主张其向新城公司一次性购买了包括案涉房产在内两套房产，房款总额高达2724158元（含案涉房产2036458元），新城公司主张一次性现金支付，但未能对如此巨大金额款项的来源提供相应依据或合理说明，亦不符合交易习惯。其次，新城公司主张已支付案涉房产购房款，但未持有新城公司开具的任何收款收据原件或购房发票原件，其一审提供的购房发票系复印于房管部门，不符合常理。再次，新城公司主张案涉房产系现房，平畅公司虽主张案涉房产系期房，但其在上诉状中明确陈述签订合同后即办理交房手续，可见，双方对合同签订时即可交房并无争议，而合同约定的交房时间在平畅公司主张其已全额付清购房款之后的2年，此不符合正常的房屋交易流程。第四，平畅公司上诉主张签订合同后即办理交房手续，与合同约定交房时间为合同签订后2年不相符，平畅公司对此主张亦未提供任何证据。相反，新城公司一审提供了吴清兴租赁合同、水电费户头等一系列证据可证实案涉房产始终由新城公司占有，合同约定交房时间之后亦由新城公司占有，此亦不符合一般交易习惯。第五，平畅公司还主张其于2014年10月27日指示案外人上海宗盛贸易公司向案外人罗润镇汇款20万元，用于支付案涉房产相关税费。首先，平畅公司未提供任何证据证明罗润镇收款系代表新城公司。其次，平畅公司主张支付案涉房产相关税费的时间早于案涉合同签订2个月，明显不符合交易习惯，平畅公司对此亦无法合理解释。故平畅公司该主张缺乏依据，本院不予采纳。第六，新城公司主张双方无其他经济往来，平畅公司亦未提供证据证明双方存在其他经济往来的情况下，平畅公司为新城公司提供案涉房产作为解除财产保全的反担保，平畅公司对此亦无法合理解释。综合以上理由，依据民事诉讼高度盖然性的证明标准，平畅公司主张其与新城公司存在真实合法的房屋买卖合同关系，本院难以支持;一审采纳新城公司主张，认定双方系因新城公司融资签订虚假房屋买卖合同，并无不当。 关于合同无效后处理问题。案涉房屋买卖合同系新城公司与平畅公司的虚假意思表示，根据民法总则第一百四十六条关于“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，该合同应属无效。案涉合同无效后，平畅公司因该无效合同取得的案涉房产，应当予以返还。一审对此认定正确。因平畅公司在本案并未实际支付购房款，平畅公司亦未提供证据证明其因此受到损失，故其主张赔偿损失，缺乏依据。平畅公司对此上诉无理，本院不予支持。 综上所述，本院认为，平畅公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由福州平畅贸易有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年十一月二日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；