重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7000号上诉人（原审被告暨反诉原告）：卢胜珍，女，1972年10月26日出生，汉族，住重庆市云阳县。委托诉讼代理人：郭浩，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫刚，北京大成（重庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：丁维兵，男，1971年4月17日出生，汉族，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：白志强，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志丽，重庆周立太律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）：丁若凌，男，1994年12月23日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：白志强，重庆周立太律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡志丽，重庆周立太律师事务所律师。被上诉人（原审第三人暨反诉被告）：重庆满江红房地产营销策划有限公司，住所地重庆市渝**龙溪街道金龙路**附**财信城市国际**1-商业6，统一社会信用代码91500112MA60BUX501。法定代表人：潘雷。上诉人卢胜珍与被上诉人丁维兵、丁若凌、重庆满江红房地产营销策划有限公司（以下简称满江红公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初2966号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卢胜珍及其委托诉讼代理人闫刚，被上诉人丁维兵、丁若凌的共同委托诉讼代理人白志强，被上诉人满江红公司的法定代表人潘雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢胜珍上诉请求：1、撤销重庆市渝北区人民法院作出的（2020）渝0112民初2966号民事判决，发回重审或依法驳回丁若凌、丁维兵的诉讼请求，改判支持上诉人的诉讼请求。2、一审、二审诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实及理由：1、涉案房屋为“商业门面”，经营业态为“便利店”，上诉人与被诉人签订《房屋买卖（居间）合同》后，双方在履约过程中，因涉案房屋门前大型公交站台搬迁，致使涉案房屋商业价值发生巨大贬损。上诉人举示的前承租人通话录音、涉案房屋所在区域在2020年4月1日至开庭前的照片，均能够证明在交易中，因非商业原因导致买卖标的发生价值贬损，上诉人向一审法院提出了资产评估申请，原审法院应在评估完成后，结合价值贬损程度，对“公交站台”搬迁一事是否构成“情势变更”进行评判，对继续履行合同是否会对上诉人造成明显不公进行评判。2、继续履约将对购房者明显不公，人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况进行变更或者解除合同。因案涉房屋附近公交站搬迁，价值可能由一百八十万元跌落至八十万元左右，市场租金由九千元左右跌至四千元左右，前述变化无法被上诉人预见，因此不属于商业风险，而是合同成立后客观情况的变化。如若继续履行合同，对于上诉人明显不公平。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十六条规定，法院应当结合案情，酌情决定是否变更合同内容或解除合同，支持上诉人在一审中提出的反诉请求。丁维兵、丁若凌辩称，一审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应当维持，上诉人的上诉不成立，应当驳回。上诉人在一审中以存在欺诈为由要求撤销合同而提起反诉，但没有举示任何证据证明，上诉人在一审中未以情势变更为由主张解除合同。满江红公司辩称，请求驳回上诉，维持原判。丁维兵、丁若凌向一审法院起诉请求：1、确认丁维兵、丁若凌与卢胜珍签订的房屋买卖合同有效；2、请求卢胜珍支付购房尾款167万元，并按欠付款额每日万分之五承担逾期违约责任，违约金暂定2万元；3、本案诉讼费、保全费由卢胜珍承担。卢胜珍向一审法院反诉请求：1、要求撤销双方签订的《房屋买卖合同》；2、判令丁维兵、丁若凌立即向卢胜珍退还定金180000元；3、判令丁维兵、丁若凌及满江红公司支付定金180000元的资金占用损失，资金占用损失以180000元为基数，自2020年4月1日起至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；4、判令满江红公司赔偿其因本案支付的律师费4000元。一审法院认定事实：丁维珍、丁若凌是位于渝**房屋的原登记所有权人。2019年12月13日，丁维兵、丁若凌作为卖方（甲方），卢胜珍作为买方（乙方），满江红公司作为经纪方（丙方）签订《房屋买卖（居间）合同》，约定房屋坐落渝北区，成交价格1850000元。国家规定买卖双方交易过户时正常需支付之税费，经双方一致同意由卖方承担。付款约定。买卖双方经协商一致选择全款支付履行本协议。1、买方于2019年12月13日交付定金180000元予卖方。2、买方于过户当日交付1670000元予卖方作为首付款。买方按约定交付房款或已付首付并通过银行贷款审批的情况下，买卖双方按经纪方要求于2020年1月13日之前到房交所现场办理该房屋产权转移登记手续。备注：5、卖方收取现租户保证金及租金于过户当日第二天算起退予买方（租金按天计算，保证金全额退还）。合同签订当日，卢胜珍向丁若凌的账户转账180000元。2020年1月8日，重庆两江公共交通有限公司张贴告示，内容为：尊敬的乘客，两路城区绿梦广场路段已完成整体路面改造工作，为进一步缓解双龙大道段道路拥堵，从2020年1月12日（星期天）起，往凯歌路、机场路方向绿梦广场站将分站停靠。2020年1月10日，丁维兵、丁若凌、卢胜珍与满江红公司工作人员到重庆市渝北区不动产产权登记中心办理过户手续。将办理过户手续的资料提交给产权登记中心。卢胜珍准备到银行转账付款时，看到重庆两江公共交通有限公司张贴的告示，知道公交站点调整的信息，遂拒绝支付房款。渝北区不动产产权登记中心已将案涉房屋的产权人变更为卢胜珍。由于丁维兵、丁若凌没有向税费机关缴纳相关的税费，故产权登记中心尚未向卢胜珍颁发房屋产权证。丁维兵、丁若凌称其未缴纳税费的原因是由于卢胜珍未付款，其履行先履行抗辩权。卢胜珍的弟弟卢胜洲与满江红公司工作人员的通话录音内容为，满：现在这个事情，证都已经出来了，你们应该交钱。卢：这个买卖存在欺骗性，这个房款一分钱不退么能行呢？满：现在这个房子已经变更为你姐姐卢胜珍的名字了。卢：既然没有协调好，双方应当取消的。丁维兵、丁若凌、卢胜珍及满江红公司均明确原绿梦广场公交车站在案涉房屋前，现由于搬迁后拆分为两个公交车站，离案涉门市较远。另，卢胜珍因本案与北京大成（重庆）律师事务所签订了《法律事务委托合同》，支付了律师服务费4000元。卢胜珍另举示了如下证据：卢胜珍的弟弟卢胜洲与承租人的通话录音内容为，卢：你是经营“喜洋洋”店的老板吗？我是这个门面的新房东的一个兄弟。承：已经卖了呀。卢：还没有交房，正在沟通。承：那个门面，现在那一排都是搬起走了，做不成生意了。卢：你现在还在那个地方做生意吗？承：我直接就搬了，那一排根本租都租不出去。任何生意都做不走。租3000元一个月，别人做起都很恼火。都做不走。卢：我看他们之前是租金7800元一个月租给你们？承：8800元，车站搬起走了，那一排都搬了。车站在那里就很好，车站搬了就根本做不成生意了，所以都搬走了。录音拟证明因公交车站搬迁，商业无法维系，买卖合同中的租赁关系可能终止，承租人搬离租金降为3000元，可能无法收回成本。丁维兵、丁若凌对卢胜珍的上述证据的质证意见为：对真实性不予认可，录音的对方身份不明。满江红公司对上述证据的质证意见为对真实性不予认可，其所称的现租金3000元也不真实。一审法院认为：卢胜珍所举示的此份录音因对方当事人的身份不明确，一审法院不予采信。庭审后，卢胜珍向一审法院申请律师调查令，要求到重庆临空都市基础设施建设运营有限公司调取绿梦广场片区交通缓堵工程中的“交通组织方案”及“绿梦广场公交车站迁址”的方案；到重庆公用站台设施投资开发（集团）有限公司调取绿梦广场公交车站迁址公示文件；到重庆两江公共交通有限公司调取关于绿梦广场公交车站迁址的立项文件、公告文件。一审法院开具了律师调查令，但相关单位未出具相关文件。卢胜珍认为案涉房屋因公交车站搬迁，商业价值下降，申请对渝北区房屋的市场价值进行评估。一审法院认为：对于卢胜珍所称的欺诈问题，从其现举示的证据来看，双方签订合同的时间是2019年12月13日，重庆两江公共交通有限公司张贴的告示上落款时间为2020年1月8日，其无证据证明丁维兵、丁若凌、满江红公司早于2020年1月8日知晓公交车站搬迁的事实，无法认定存在欺诈故意和行为。当事人之间的房屋买卖属于市场行为，价格的上下浮动是正常的，不能因房屋价值的上升或下降来认定丁维兵、丁若凌存在欺诈行为，并以此打破双方交易的稳定性，故对卢胜珍的评估申请一审法院不予准许。对于卢胜珍要求撤销双方《房屋买卖（居间）合同》的诉讼请求不能成立，一审法院不予支持。丁维兵、丁若凌与卢胜珍所签订的《房屋买卖居间合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。在双方合同成立有效应当继续履行的情况下，卢胜珍的其他诉讼请求亦不能得到支持。相反，按合同约定，案涉房屋已办理过户手续，卢胜珍应当向丁维兵、丁若凌支付购房款1670000元，由于卢胜珍的逾期付款行为，应当按合同约定支付违约金，即从2020年1月11日起，以1670000元为基数，按日万分之五的标准计算至款项付清之日止；综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、原告（反诉被告）丁维兵、丁若凌与被告（反诉原告）卢胜珍于2019年12月13日签订的《房屋买卖（居间）合同》有效；二、被告（反诉原告）卢胜珍在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）丁维兵、丁若凌购房款1670000元；三、被告（反诉原告）卢胜珍在本判决生效后立即向原告（反诉被告）丁维兵、丁若凌支付违约金，计算方式为：从2020年1月11日起，以1670000元为基数，按日万分之五的标准计算至款项付清之日止；四、驳回被告（反诉原告）卢胜珍的反诉请求。案件受理费21450元，因适用简易程序审理减半收取10725元，保全费5000元，反诉案件受理费10725元，合26450元，由被告（反诉原告）卢胜珍负担”。二审中，卢胜珍举示重庆激扬房屋中介服务部专用收据2张，证明被上诉人丁维兵在已有满江红公司作为房屋中介的情况下，为推进产权办理，加速欺诈行为下的不利后果发生，委托案外人重庆激扬房产中介服务办理过户事由，因此丁维兵具有欺诈及推进欺诈结果的故意。丁维兵、丁若凌不认可该证据的真实性、关联性，收据的联次为客户联，若其对应的经济交易事项真实，则应当由被上诉人持有。满江红公司不认可该证据的真实性和关联性。卢胜珍举示的收据，理应由丁维兵、丁若凌持有的证据却由上诉人卢胜珍持有，对此，卢胜珍不能予以合理解释，故本院不予采信该证据。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，丁维兵、丁若凌与卢胜珍所签订的《房屋买卖（居间）合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。综合双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：1、卢胜珍诉讼请求对应的请求权基础；2、案涉合同是否符合合同撤销的要件。一、关于卢胜珍诉讼请求对应的请求权基础。卢胜珍在一审中反诉要求撤销《房屋买卖（居间）合同》，上诉请求中又基于情事变更要求解除合同。本院向当庭向上诉人释明，要求其明确具体诉讼请求，上诉人确定本案系基于被上诉人欺诈进而要求撤销合同。由于撤销合同和解除合同法律事实要件和法律后果均不相同，结合一审中上诉人反诉请求范围和二审中确认的上诉请求范围，本案上诉人的请求权基础为，卢胜珍依照合同法向丁维兵、丁若凌和满江红公司主张因欺诈行为产生的合同撤销权。至于卢胜珍主张的情事变更下的合同解除权，不在本案审理范围，其可另案主张。二、关于案涉合同是否符合合同撤销要件的问题。卢胜珍主张被上诉人在订立合同时存在欺诈，理由有二：其一案涉合同为带租约商业合同，但在合同签订前后，被上诉人仅告知租金标准，并未提供租金合同原件、租金收取凭证以及保证金等附属材料；其二，被上诉人作为房屋原产权人及专业房屋中介机构，应当知晓租赁房屋附近公交车站即将搬迁，由于租赁物业用途为便利店，被上诉人隐瞒了车站搬迁事实，并委托案外人推进办证进度，构成欺诈。对于上诉人提出合同欺诈的事实和理由，本院认为，案涉合同第三条第一项载明“租赁情况：见租赁合同”，在买卖双方已确定房屋成交价格的前提下，其合同文义不应视为以房屋出卖人出示租约及相关附属材料作为房屋交易前提或者出卖人的合同义务，卢胜珍也未要求其出示前述材料，故丁维兵、丁若凌在签订《房屋买卖（居间）合同》时未出示租约及相关附属材料并不会导致卢胜珍对案涉房屋价值陷入错误认识，因此不构成欺诈，本院对卢胜珍二审提出的关于调查搜集租赁合同及其附属材料的请求不予同意。至于被上诉人是否隐瞒案涉房屋公交站即将搬迁的事实，公交公司张贴告示日期晚于合同订立日，无证据证明丁维兵、丁若凌与满江红公司在合同订立日已经知晓案涉房屋附近公交站即将搬迁。综上，案涉合同不存在撤销的法律事实要件。综上所述，卢胜珍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21450元，由上诉人卢胜珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 瑜审 判 员  吴学文审 判 员  乔 艳二〇二〇年十一月二十四日法官助理  吴小忠书 记 员  李 娜