湖北省通城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1222民初1687号原告：刘珍，女，1971年8月7日生，汉族，湖北省通城县人，住本县。委托代理人杨涛，湖北泰元律师事务所律师。被告：崇阳宏骏房地产开发有限公司法定代表人：王进,执行董事住所地：崇阳县天城镇仪表路二巷38号统一社会信用代码：9142122309911607XQ被告：崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部负责人：王西良，项目部经理住所地：通城县隽水镇古龙村七组统一社会信用代码：91421222MA492R648F委托诉讼代理人：庞再月，湖北立中律师事务所律师。原告刘珍诉被告崇阳宏骏房地产公司（下简称崇阳宏骏公司）、崇阳宏骏房地产公司华城大厦项目部（华城大厦项目部）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月27日立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月7日、2020年10月9日二次公开开庭进行了审理，原告及其委托代理人杨涛到庭参加了诉讼，被告崇阳宏骏房地产公司的法定代表人王进、崇阳宏骏房地产公司华城大厦项目部的委托代理人庞再月到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认《商品房认购书的效力》；2、判令被告按《商品房认购书》约定交付房屋，或返还购房款186000元及利息。利息按本金186000元自2018年6月17日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同档次贷款基准利率计算；自2019年8月20日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际还款日止。赔偿因不能交房导致《商品房认购书》签订时的房价与现在同地段房屋均价之间的差价损失。并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实及理由：2018年6月17日。原告与被告位于通城县的分公司（华城大厦项目部）签订了《商品房认购书》，约定了房屋基本情况，原告购买被告开发的华城大厦第2单元第1103号商品房一套。面积137.36平方米，单价3398元每平方米，房屋总价466000元，优惠后总价436000元。合同签订后，原告向崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部支付了购房款186000元。《商品房认购书》系双方真实意思表示，双方对名称、住所、商品房基本情况、商品房价款、付款方式、付款时间、违约责任等内容进行了明确约定，具备商品房预售合同的主要条款。并且出卖人已经按照约定收受了商品房预售合同法律关系，原告请求按《商品房认购书》交付房屋。故特起诉，请求判如所请。被告华城大厦项目部辩称一、如果《商品房认购书》属实，被告愿意按合同书履行义务；二、如果《商品房认购书》确认无效，被告同意返还法院调查确认的本金并按中国人民银行同期的存款利率计算利息。关于原告请求的房屋差价损失及已付房款损失赔偿没有事实依据，请求驳回。被告崇阳宏骏公司的答辩意见与第一被告一致。经审理查明，华城大厦项目部是崇阳宏骏公司在通城县设立的项目部，项目部负责人为王西良（因涉嫌刑事案件被判处刑罚）。2018年1月30日，华城大厦项目部在职能部门办理了通城县（2018）隽土资字第004号建设用地批准书，批准用地面积为3628.8平方米，2018年5月9日，在通城县城市规划和管理执法局办理了建设用地规划许可证，2018年11月9日，在通城县城市规划和管理执法局办理了建设工程规划许可证。开发过程中，因超规划，通城县城市管理和执法局作出隽城执行决字（2019）第18号行政处罚决定书，决定对华城大厦房地产开发项目14层至23层违法建设部分作出没收实物并处罚款壹佰零捌万元的处罚。2018年6月17日，华城大厦项目部与原告签订《商品房认购书》，《认购书》第一条：乙方所认购商品房的基本情况，1、该商品房坐落、位于通城县××国道，系第**第**住宅房，2、该商品房的建筑面积：约137.36平方米。第二条：乙方所购商品房的计价方式和价款，该商品房价款按建筑面积计算，其单价每平方米人民币为3398元，总金额为肆拾陆万陆仟元（466000元）。第四条第一款：乙方于本认购书订立时，以现金或银行转帐的方式向甲方一次性交付定金人民币（壹拾捌万陆仟圆整）元。该订金，可抵付《商品房买卖合同》项下商品房首付款，或最后一次应付房款。第二款：甲方保证将来具备商品房销售条件，如因甲方原因导致认购书无效，甲方应承担缔约过失责任，除退还订金外，还应赔偿对方利息等资金损失及其他相关财产损失，第四款：本认购书签订后，甲方必须为乙方保留该商品房，不得将该商品房出卖给他人，并承诺在乙方携本认购书与甲方签订《商品房买卖合同》时，甲方将完全履行本认购书约定的房屋位置、面积、价格等条款，否则，甲方应向乙方双倍返还定金。第五款：乙方应于2019年月日携带身份证、收据凭证、本认购书前来华城大厦营销中心签署商品房买卖合同并缴纳全款或者首付款及办理按揭手续。第六款：乙方在收到甲方通知后，必须按照通知规定的时间到达该通知规定的地点，与甲方签订《商品房买卖合同》；如乙方违反上述规定，则视为乙方自动放弃该商品房的保留权，甲方有权终止本认购书的履行，并将该商品房另行出售，同时乙方交纳的定金不予退还。第五条：乙方按下列方式付款，优惠后折扣总房款1、一次性付款：2018年6月17日交10万，2019年2月24日交86000元，抵2万，优惠1万，优惠后的总房款436000元余款25万元，贰拾伍万圆整。2、分期付款；3、余款。第六款：未尽事宜，由甲、乙在《商品房买卖合同》中约定。七、本认购书自甲、乙双方签字或盖章之日起生效，为一式两份，甲、乙双方各执一份为据。原告刘珍于2018年6月17日交款10万元，于2019年2月24日交款86000元，被告华城大厦项目部向原告出具了收款收据。2020年9月8日，本院（2020）鄂1222刑初37号刑事判决书，以隐匿、故意销毁会计凭证罪等犯罪判处华城大厦项目部负责人王西良有期徒刑，目有此案正在二审审理中。经调查《商品房认购书》经办人，其表示当时签订《商品房认购书》时，华城大厦售楼部给相对方的是复印件，原件由华城大厦项目部保管，因华城大厦项目部项目负责人王西良销毁了《商品房认购书》原件，导致本案原告起诉为复印件，但庭审时被告方表示，只要华城大厦出具的收款收据与《商品房认购书》的金额一致，即予认可。上述事实有开庭笔录、原被告的举证材料等证据在卷予以佐证。本院认为，原告与被告华城大厦项目部签订的《商品房认购书》，应为商品房预售合同，而不是商品房预约合同。商品房预约合同，是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订的商品房买卖合同。一般以认购书、订购单、意向书等形式表现，且多约定了定金，其目的为预约购房。商品房预售合同，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给买受人，买受人支付定金或房屋价款的合同。被告华城大厦项目部与原告签订《商品房认购书》，主要内容有当事人名称及姓名、住所，商品房的基本情况，商品销售方式，商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，支付使用条件及日期，面积差异的处理方式，违约责任等，并实际以定金或订金的形式收取了当事人的款项，其目的不是为了在一定时限内订立商品房买卖合同，而是为了规避法律规定，收取房屋预售款。所收的款项，或全款，或超过房屋总价款的20%以上，其目的为预售在建房屋。因此本案《商品房认购书》具有预售合同的性质，应定性为商品房预售合同。被告华城大厦项目部在签订《商品房认购书》时，并未取得商品房预售许可证。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”。至目前为止，被告华城大厦项目部并没有取得商品房预售许可证，被告华城大厦项目部违反了法律强制性规定，原告与被告华城大厦项目部签订的《商品房认购书》无效。被告华城大厦项目部明知自已没有取得商品房预售许可证，仍与原告订立商品房预售合同，存在明显过错，应当承担缔约过失责任；原告在与被告签订《商品房认购书》时，未尽到审慎注意义务，亦应承担相应的责任。因此，对原告要求被告赔偿因不能交房导致《商品房认购书》签订时的房价与现在同地段房屋均价之间的差价损失，并请求被告承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任的诉求，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第四项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、确认原告刘珍与被告崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部签订的《商品房认购书》无效；二、由被告崇阳宏骏房地产开发有限公司华城大厦项目部、崇阳宏骏房地产开发有限公司在本判决书生效之日起三十日内偿还原告刘珍预交购房款186000元及资金占用期间的利息损失（损失计算方法：自交款之日起至2019年8月20日，按中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日起至还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告刘珍的其他诉讼请求。如果未按本指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6995元，由原告刘珍承担2975元，二被告共同承担4020元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费6995元。湖北省咸宁市中级人民法院诉讼费专户名称：湖北省咸宁市中级人民法院；开户银行：中国农业银行咸宁市金穗支行；帐号：17×××50。上诉人在上诉期满次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪 涛人民陪审员  吴尔雅人民陪审员  胡红霞二〇二〇年十一月十七日书 记 员  胡晶晶附：相关法律条文最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条【合同无效的法定情形】有下列情形之一的，合同无效：。（5）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。