陕西省延安市宝塔区人民法院   民事判决书     （2020）陕0602民初5027号     原告:马滕，男，汉族，1990年4月27日出生，陕西省西安市雁塔区人，本科文化，延安旅游集团有限公司员工，现住延安市宝塔区坐12E，公民身份号码：61273XXXX004270016。   被告:李贺，男，汉族，1989年5月25日出生，辽宁省昌图县人，小学文化，个体户，现住内蒙古自治区包头市青山区，公民身份号码：21122XXXX905257512。   第三人:北京工美文化艺术股份有限公司（以下简称工美文化公司），住所地:北京市西城区。   法定代表人:马**，该公司总经理。   委托代理人：陈鹏，男，汉族，1982年8月19日出生，北京市西城区人，本科文化，该公司市场部副经理，现住北京市西城区，公民身份号码：11010XXXX208191639。   委托代理人：李娜，女，汉族，1983年4月22日出生，湖北省十堰市人，本科文化，该公司客服部副经理，现住北京市海淀区，公民身份号码：42030XXXX304221727。   原告马滕诉被告李贺及第三人工美文化公司合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案受理后，依法由审判员姚倩倩适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马滕、被告李贺及第三人工美文化公司的委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告马滕向本院提出诉讼请求：1、判令被告及第三人给付房屋租赁费10500元，物业费5534元，承担违约金28000元，共计44034元。2、本案的诉讼费由被告负担。事实与理由：2019年6月25日，原告马滕和被告李贺在宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX室签订了一份租赁合同，合同约定：被告李贺租赁原告位于宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX室，年租金为56000元，租期为3年，先付一年的租赁费，违约承担年租金50％的违约金。合同签订后，被告李贺交纳了45500元租金，欠10500元租金。之后，原告多次催要房租，被告一直说北京工美文化艺术股份有限公司财务不在。原告几次到宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX室，房内陈列着北京工美文化艺术股份有限公司牌子，被告李贺说明个人租赁的，是北京工美文化艺术股份有限公司在延安开展经营活动。2020年7月2日，一名自称为北京工美文化艺术股份有限公司员工的人给原告打电话，称要搬出房子，并将房屋的钥匙放在楼道消防柜子上面。原告拿钥匙开门后，发现大部分东西已搬走，只留下部分办公桌椅。原告将电话打过去询问情况，一名自称为被告北京工美文化艺术股份有限公司职工的人说，剩余的东西可以自行处理，不要影响房屋出租。被告李贺租赁原告的房子，实际租期为1年又17天，17天的房租2608元，原来欠10500元房租，实际欠房租13108元，欠10个月的物业费5534元。依据合同约定，要求被告及第三人给付房租，物业费，承担违约金。   被告李贺辩称：原告所述部分不属实。其与原告签订租赁合同，租赁原告所有的位于宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX室，租金为56000元/年。其已向原告支付45500元，欠付10500元。但原告之后再没有向其催要过租金，在此期间其听说第三人公司向原告支付过部分租金，具体金额不清楚。其也不知道第三人公司是何时停止租赁涉案房屋的，其它事情其不清楚。   第三人辩称：原告所述不属实。其公司不是合同主体，不是租赁房屋的实际使用人；案涉房屋签订时其公司与李贺不存在任何授权或合作关系；故签订案涉租赁合同的行为与其公司无关。因此恳请法院驳回原告马滕要求其公司给付房租、物业费、承担违约金的诉讼请求。事实和理由：   一、其公司不是案涉合同的主体，也不是租赁房屋的实际使用人，无须承担案涉合同约定的义务及违约责任。首先，其公司与李贺不相识，不存在任何劳动、劳务、合作关系。被告李贺不是其公司的员工，其公司也未曾授权被告李贺签订案涉合同，故其公司不是案涉合同的当事人。其次，其公司在接到本案诉状前，从未知晓案涉房屋的租赁情况，亦从未实际使用过案涉房屋，不是案涉房屋的实际使用人。综上，在本案房屋租赁合同中，其公司不是案涉合同的主体，也不是案涉房屋的实际使用人，无须对原告马滕承担案涉租赁合同约定的义务及违约责任。二、被告李贺原任法定代表人的金玉公司曾系其公司的经销商，合作期限已经在被告李贺签订案涉租赁合同前届满。被告李贺以个人名义租赁房屋后为拖欠房租冒用了其公司的名义。在接到本案开庭通知后，其公司出于谨慎考虑查阅公司资料，发现与其公司合作销售工艺美术品的中鼎公司曾与被告李贺原任法定代表人的延安金玉国典商贸有限公司（以下简称“金玉公司”）签订过《合作合同》，许可其在当地销售其公司的艺术品，亦在合同中明确金玉公司自行承担在经营活动中的一切责任。故即使在合作关系存续期间，金玉公司也应当自负盈亏，自行承担经营的成本及风险。此外，上述合作关系已于2018年9月30日终止。故2018年9月30日之后，金玉公司或其法定代表人实施的一切法律行为均与其公司无任何关联。因此，被告李贺于2019年6月签订的租赁合同，应由实际承租人自行承担相应的法律责任。被告李贺在合作结束后仍使用其公司的授权标识，并以其公司的名义拖延租金，不能改变其公司不是租赁方、不是房屋使用方的事实，且其公司保留向被告李贺追究名誉侵权责任的权利。综上所述，首先，被告李贺不是其公司的员工，其公司未曾授权李贺签订案涉合同，其公司不是合同主体。其次，案涉房屋实际由被告李贺及金玉公司使用，其公司不是租赁房屋的实际使用人。第三，案涉合同签订之时，李贺及金玉公司与其公司不存在任何授权或合作关系，签订案涉合同的行为与其公司无关。因此恳请法院驳回原告马滕要求其公司给付房租、物业费，承担违约金的诉讼请求。此外，其公司员工从未向原告打过电话，未与原告发生过直接往来。   本案经审理认定事实如下：2019年6月15日，原告马滕和被告李贺在宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX室签订了《房屋租赁合同》（以下简称《合同》），约定:被告李贺租赁原告位于宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX室，年租金为56000元。合同第四条约定：双方合同签订后，乙方（被告李贺）一次性将全年租金交付乙方。第五条约定：乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、物业以及其它由乙方居住而产生的费用由乙方负担。租赁结束时，乙方须交清欠费。第九条约定：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。后被告李贺向原告支付了45500元租金，欠付10500元，且未支付物业费。   本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告于2019年6月15日租赁原告位于宝塔区XX街XX广场XX小区XX单元XX号房屋，应当按照约定支付欠付租赁费10500元及物业费5534元。关于违约金，《合同》第九条明确约定：在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的50%作为违约金。由于租赁合同本为出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告李贺逾期不支付租金，已构成根本违约。但以年度租金的50%作为违约金违反了《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的司法解释（二）》第二十九条的规定，故本院酌情认定违约金为年租金的20%，即11200元。关于原告提出的由第三人向其支付租赁费、物业费及违约金的诉求，由于第三人并非案涉租赁合同的相对方，原、被告也均无法证明第三人具有向原告支付租赁费、物业费及违约金的法定或约定义务，故对原告的该项诉求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条及第二百一十二条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告李贺于本判决生效之日起五日内向原告支付租金10500元，物业费5534元及违约金11200元，合计27234元；   二、驳回原告的其它诉讼请求。   如果未按照本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费901元，原告马滕已预交，减半收取，实际由被告李贺负担450.5元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。           审判员       姚 倩 倩         二0二0年十一月十一日     书记员     雷 圆 圆