四川省邻水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1623民初2297号 原告：陈茂林，男，1970年12月16日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：熊素琼（原告之妻），1970年9月12日出生，汉族，住四川省邻水县，特别授权代理。 委托诉讼代理人：王东炜，四川顿开律师事务所律师，一般授权代理。 被告：余涛元，男，1981年10月18日出生，汉族，住四川省邻水县。 第三人：付玉芳，女，1971年12月8日出生，汉族，住四川省邻水县。 委托诉讼代理人：叶洋，四川欣锐律师事务所律师，一般授权代理。 第三人：黄星星，女,1992年12月1日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告陈茂林与被告余涛元房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年9月18日立案后，第三人付玉芳以有独立诉讼请求的第三人身份向本院申请参加诉讼，并同时申请追加黄星星作为本案第三人参加诉讼，本院依法合并审理，并公开开庭进行了审理。原告陈茂林及其委托诉讼代理人熊素琼、王东炜，第三人付玉芳及其委托诉讼代理人叶洋到庭参加诉讼，被告余涛元、第三人黄星星经传票传唤未到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈茂林向本院提出诉讼请求：1.依法确认编号为“中字2017第0117号”的《房屋买卖合同》有效；2.判令被告余涛元配合原告履行办理邻水县房屋的交接义务，并且待能够办理产权过户时，及时配合办理过户义务；3.判令被告余涛元向原告支付房屋成交价20%的违约金（即178000×0.2＝35600元）；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年1月17日，原告与被告签订编号为：中字2017第0117号的《房屋买卖合同》，以178000元的价格向被告购买了位于邻水县（以下简称案涉房屋）。按照合同约定，2017年1月17日原告向被告支付了定金20000元以及房款130000元，共计150000元购房款。双方还约定：在被告办理三证（契证、房产证、土地证）并且过户给原告后，原告才将剩余尾款28000元支付给被告；被告应当在有关单位办理交接手续时，腾出案涉房屋并通知原告办理交接手续；若在履行合同时出现一方有违约行为，违约方应当承担相应的违约责任。在签订完该《房屋买卖合同》后，同年7月19日，被告要求原告再拿出3000元，抵偿相同价值的尾款，并向原告出具借条一张。之后，原告便一直等待政府部门及被告的接房通知。2020年6月原告从朋友处打听到可以办理交接登记手续，便持被告交予的安置补偿协议原件到相关部门办理，但工作人员告知被告已经办理完登记手续，之后原告再与被告联系时，都被其用各种理由搪塞。直到2020年9月8日正式办理交接手续时，原告发现被告在2018年时又将案涉房屋出卖给了其他买受人，致使该房屋有一房二卖的情况。原告便于9月15日向邻水县公安局城东派出所报案，之后原告再与被告协商案涉房屋事宜，双方未达成一致合意。综上所述，合法的买卖关系受到法律保护，原、被告双方约定了合同标的物、价款、违约责任等主要权利义务，系双方的真实意思表示，不违反法律规定。在达到交房条件后，被告未履行交付房屋义务，并出现了违约行为。原告为维护自身合法权益，根据《民事诉讼法》、《合同法》等相关法律法规规定，请求判令支持原告的诉讼请求。 被告余涛元未到庭，向本院书面答辩称，2017年1月17日，被告在喝醉酒后与原告陈茂林签订了案涉房屋的《房屋买卖合同》，被告不愿意将案涉房屋出卖给原告，之后找原告协商退房他一直不同意。陈茂林向被告支付了案涉房屋150,000元购房款，另外3,000元是借款，不是支付的购房款。2018年7月27日，经中介介绍被告又将案涉房屋出卖给付玉芳，并且签订了《安置房买卖合同》，该合同是被告的真实意思表示，付玉芳按合同支付了330,000元购房款。政府通知接房后，被告亲自带身份证到现场办理了接房手续，由付玉芳支付了案涉房屋相关费用。被告接房后将案涉房屋交给了付玉芳，付玉芳已装修入住。 第三人付玉芳答辩称，被告余涛元将案涉房屋出卖给付玉芳，双方签订了买卖合同，付玉芳也按合同约定向余涛元支付了购房款，现余涛元已将案涉房屋交付给付玉芳，付玉芳已装修入住，原告陈茂林起诉交付案涉房屋的合同目的无法实现，其诉请被告交付房屋不能成立，应予以驳回。 第三人付玉芳向本院提出诉讼请求：1.判决第三人付玉芳与被告余涛元于2018年7月27日签订的《安置房买卖合同》有效；2.判决第三人付玉芳对被告余涛元依照与邻水县鼎屏镇人民政府签订的《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆（2013）02-2号】中取得位于邻水县春城）6栋16楼3号房屋拆迁安置利益享有所有权；3.判决被告余涛元在具备办理案涉房屋不动产产权登记后一个月内协助变更不动产权登记至第三人付玉芳名下。事实和理由：2018年7月27日，第三人付玉芳通过中介廖某得知被告余涛元有一套位于邻水县春城）6栋16楼3号的安置房（婚前个人财产）欲出售，第三人付玉芳与被告余涛元经中介廖某的撮合，签订了《安置房买卖合同》，主要约定“房屋位于邻水县旁《邻水县建设征地房屋拆迁安置协议书》【合同编号：（2013）02-2号】6栋16楼3号，砖混结构面积70.41平方米；房屋总价款350000元和付款时间及方式、违约责任等”。第三人付玉芳按照合同约定分别于2018年7月27日向被告支付100000元、2018年8月11日支付了210000元、2019年10月20日支付了10000元、2019年12月17日支付了10000元，合计支付房款330000元。2020年9月被告接到接房通知，于2020年9月9日带着第三人付玉芳正式接房、领取房门钥匙、签订《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》等，并由第三人付玉芳向邻水县鼎屏镇财政所支付装修保证金2000元、物业服务费766.04元、水电气立户费11163元，合计13929.04元。向四川博蜀物业管理有限公司支付除渣费、二次供水费524元、出入证押金40元。第三人付玉芳接房后于2020年9月13日正式开始装修，2020年10月2日已入住。综上所述，第三人付玉芳与被告余涛元签订的《安置房买卖合同》依法成立和生效，受法律保护，双方也按照合同约定履行了绝大部分合同义务，第三人付玉芳对被告余涛元依照与邻水县鼎屏镇人民政府签订的《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》中取得位于邻水县春城）6栋16楼3号房屋拆迁安置利益享有所有权，被告余涛元在具备办理不动产权登记后有义务变更登记至第三人付玉芳名下。 原告陈茂林针对第三人付玉芳的诉讼请求辩称，原告与被告余涛元签订的房屋买卖合同早于余涛元与付玉芳签订的房屋买卖合同。案涉房屋是被告余涛元的拆迁安置房屋，原、被告在签订房屋买卖合同时，余涛元已将其持有的拆迁安置协议原件交给了原告保管，余涛元之后又伪造了一份虚假的拆迁安置协议与付玉芳签订房屋买卖合同。在余涛元和付玉芳去接房当日，原告之妻熊素琼发现了被告有一房二卖的情形，便当场告知了付玉芳案涉房屋有争议，但政府接房人员称，只看安置房协议和被拆迁人签字，就可以将房屋交接给被拆迁人，原告只好眼见余涛元和付玉芳将案涉房屋接走。之后原告与被告联系，试图联系付玉芳，阻止其入住装修，该二人拒不配合解决问题。2020年9月15日，原告向邻水县公安局城东派出所报案，9月18日，邻水县公安局城东派出所通知了物业公司将案涉房屋停水停电，待争议解决再恢复供水供电。然而第三人付玉芳在明知自己的行为会损害他人利益的情况下，向物业公司出具了一份承诺书，物业公司又恢复了供水供电，付玉芳仅用十多天的时间进行简单装修入住。综上，虽然付玉芳称已占有了案涉房屋，但其与被告有恶意串通，故意抢占先机取得案涉房屋，属于非法占有。案涉房屋尚未办理不动产登记，付玉芳仅享有债权而非物权，其诉讼请求不应得到支持。 第三人黄星星未到庭，针对付玉芳的诉讼请求书面答辩称，第三人与余涛元于2018年6月27日在邻水县民政局登记结婚，婚后余涛元于2018年7月27日出卖他位于邻水县安置房给付玉芳，并签订了《安置房买卖合同》，该房屋是余涛元婚前财产安置所得，属于余涛元的婚前个人财产，与第三人黄星星无关。卖房时房屋中介说余涛元现已结婚，担心扯皮，所以叫第三人黄星星在《安置房买卖合同》上签字，本身黄星星对房屋是不享有任何权利。当时收取付玉芳的310000元房屋是转到黄星星的银行卡上的，该款后来作为夫妻共同生活在使用。2020年5月19日，黄星星与余涛元性格不合，已登记离婚。 原告陈茂林提供了《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆［2013］02-2号】、《房屋买卖合同》【编号：中字2017第0117号】、收条、银行明细对账单、邻水县城东派出所询问笔录、两份安置房补偿协议复印件、承诺书等证据。第三人付玉芳提供了《安置房买卖合同》、转款凭证、收条、《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》、邻水县鼎屏镇财政所出具的收据、四川博蜀物管公司出具的收据、押金单、银行流水明细、现场照片、视频、不动产查询结果、证人郑某、廖某当庭证言、装饰工程合同书、离婚登记审查处理表、离婚协议等证据。以上证据经本院审查后，本院予以采信。对原告提供的借条，拟证明被告余涛元于2017年7月19日向原告借款3000元用作抵扣案涉房屋购房款的事实，无其他证据佐证，对该份证据在本案中不予认定。 根据审查确认的证据，并结合当事人的陈述，本院认定本案事实如下：2013年7月22日，邻水县鼎屏镇人民政府（甲方）与余涛元（乙方）签订《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆［2013］02-2号】，约定甲方拆迁乙方位于邻水县房屋，结构为砖混，建筑面积为70.41㎡。乙方共选基本住房建筑面积为70.41㎡，安置房屋为6栋16-3，面积70.41㎡。2017年1月17日，余涛元（甲方／出卖方）与陈茂林（乙方／买受方）通过房屋中介签订了《房屋买卖合同》约定：甲方将位于邻水县房屋（即案涉房屋）出售给乙方，房屋建筑面积为70.41平方米，房屋成交总价为178000元。乙方于签订合同时向甲方支付定金20000元，乙方于2017年1月18日向甲方支付房款130000元，乙方于甲方三证（契证、房产证、土地证）办理下来并将该房屋产权过户给乙方后，乙方当天应向甲方支付房屋尾款28000元，过户产生的相关税、费由乙方按过户时国家政策全部承担。经双方协商一致，同意甲方于有关单位交房时，并当天腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应当在收到通知之日起的三日内对房屋及其装饰、设备情况进行检验，检验无异议后甲方将该房屋交付给乙方。甲、乙双方同意将该房屋的相关真实合法有效的原始文件交存于乙方。自本合同签订后，甲方明确提出不出售此房屋或以行动表示不愿出售此房，需到场时以各种理由推辞，拖延或拒不到场，视为甲方违约。甲方违约应承担办理产权交易过户手续所发生的一切费用并且退还已收房款给乙方，同时应向乙方支付本合同约定的房屋成交价20%违约金。合同签订后，原告陈茂林按照合同约定向被告余涛元支付了定金20000元和购房款130000元，被告余涛元于2017年1月17日出具收条一张，载明收到陈茂林房屋首付款150000元（含定金20000元），被告余涛元并将《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆［2013］02-2号】原件交付给原告陈茂林保管。 2018年7月27日，被告余涛元、第三人黄星星（甲方／出卖人）与第三人付玉芳（乙方／买受人）在房屋中介廖某的介绍下签订了《安置房买卖合同》约定：甲方将安置房位于邻西春城6栋16楼3号（即案涉房屋）70.41平方米出卖给乙方，房屋总价款为350000元，乙方在签订合同时向甲方支付购房款100000元，2018年8月30日前再向甲方支付购房款210000元，接房时再付20000元，甲方向乙方交付不动产权证时，由乙方向甲方支付剩余购房款20000元。邻水县政府通知甲方接房、接钥匙时，由甲方通知乙方一起到邻水县政府接房、接钥匙，乙方接房后开始行使该房的各项民事权利。甲方不按合同约定交付房屋协助乙方办理不动产权登记视为甲方违约，由甲方承担合同总价款20%的违约金，同时无条件退还乙方所交的房款，利息按月息2%从交款之日计算至还清之日，支付全额装修损失，承担案件受理费、保全费、律师代理等费用。合同签订后，第三人付玉芳分别于2018年7月27日、2018年8月11日向第三人黄星星转账支付购房款100000元、210000元，于2019年10月20日向余涛元、黄星星支付购房款现金10000元，2019年12月17日向余涛元支付购房款现金10000元，共计支付购房款330000元。 2020年9月7日，邻西春城小区即案涉房屋所在小区开始办理交接房手续。2020年9月9日，被告余涛元与第三人付玉芳到邻西春城小区办理接房手续，第三人付玉芳与邻西春城小区物业四川博蜀物业管理有限公司（以下简称四川博蜀物管公司）签订《临时管理规约》、《装饰装修管理服务协议》,并由第三人付玉芳缴纳了案涉房屋装修保证金2,000元、物业服务费766.04元、水电气立户费11,163元、二次供水费240元，除渣费284元，付玉芳收到了案涉房屋的钥匙。次日，付玉芳另支付了小区出入证押金40元，并与邻水县金典伊科装饰设计部签订《装饰工程合同书》，从2020年9月13日开始对案涉房屋进行装修。 同时查明，2020年9月9日，原告陈茂林的妻子熊素琼才知晓案涉房屋被余涛元又出卖给了付玉芳。2020年9月15日，熊素琼到邻水县公安局城东派出所报案称，余涛元对案涉房屋一房二卖，自己被余涛元所骗。邻水县公安局城东派出所分别对熊素琼和付玉芳进行了询问，付玉芳称其也是在2020年9月9日才知晓余涛元将案涉房屋已出卖给原告。因案涉房屋产生纠纷，四川博蜀物管公司对案涉房屋采取了停止供水供电措施。2020年9月18日，付玉芳在四川博蜀物管公司处出具一份承诺书：“本人付玉芳现邻西春（城）6-16-3，现有点房产纠纷，装修的一切后果跟物管无关。”四川博蜀物管公司遂恢复了案涉房屋的供水供电。 另查明，第三人付玉芳已对案涉房屋基本装修完毕，并已经入住。截止2020年9月23日，付玉芳和甘志明（付玉芳之夫）名下并无个人住房信息。被告余涛元和第三人黄星星于2018年6月27日在邻水县民政局登记结婚，双方又于2020年5月19日登记离婚。案涉房屋系余涛元婚前个人财产拆迁安置所得，尚未办理初始登记。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。原告陈茂林与被告余涛元于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》及第三人付玉芳与被告余涛元、第三人黄星星于2018年7月27日签订的《安置房买卖合同》均系合同双方当事人在平等、自愿的基础上协商签订的，且不违反法律、法规的强制性规定，都是合法有效的合同。被告余涛元虽称其在醉酒后才与原告陈茂林签订的《房屋买卖合同》，但余涛元并无证据证明该主张，也未在酒醒后向法院或仲裁机构请求变更合同内容或撤销合同，对其抗辩意见不予采纳。 出卖人就同一房屋分别与数个买受人签订买卖合同，在买卖合同均有效且买受人均主张出卖人履行合同转移房屋所有权的情况下，一般应按以下顺序确定买受人的权利保护顺位：（1）已经办理房屋所有权转移登记的；（2）已经办理房屋所有权转移预告登记或合同备案手续的；（3）已经合法占有房屋的；（4）合同实际履行在先的；（5）均未履行，合同成立在先的。本案中，被告余涛元先后与原告陈茂林及第三人付玉芳签订买卖合同将案涉房屋一房二卖，购买方先后均向被告支付了大部分购房款同时又均未办理案涉房屋的预告登记或转移登记，但被告已于2020年9月9日将案涉房屋转移给第三人付玉芳实际占有，现付玉芳已将案涉房屋装修并入住，其享有的占有权属于物权的权能之一，相对于原告买卖合同项下的债权，应当优先受到法律保护。对于原告认为第三人付玉芳与被告余涛元有恶意串通，付玉芳有非法占有案涉房屋的情况。本院认为，首先，各方当事人对案涉房屋属于被告余涛元个人财产无异议，余涛元享有对案涉房屋的处置权利，付玉芳在中介的介绍下与余涛元签订买卖合同，按买卖合同约定支付购房款，付玉芳在购买案涉房屋时并没有与余涛元串通的主观恶意。其次，付玉芳同样也是接房当天知道余涛元有一房二卖的情形，而余涛元明确表明愿意将案涉房屋交付给付玉芳占有，付玉芳并没有抢占、强占案涉房屋等非法占有的情况，其属于合法占有后进行的装修入住。 被告余涛元将案涉房屋一房二卖，并将案涉房屋先行向第三人付玉芳转移占有，余涛元客观上已无法继续履行其与原告陈茂林签订的买卖合同，被告余涛元对原告已构成违约，原告可另案依据合同约定和法律规定向被告余涛元主张权利。 《邻水县建设项目征地房屋拆迁安置补偿协议书》【合同编号：邻西征拆[2013]02-2号】是邻水县鼎屏镇人民政府与被告余涛元所签订，余涛元作为被拆迁人享有房屋拆迁的安置利益，第三人付玉芳是基于与余涛元的房屋买卖合同关系享有案涉房屋的权利义务，二者不可同日而语，付玉芳主张依照安置补偿协议书取得享有案涉房屋拆迁安置利益所有权，于法无据，本院不予支持。另案涉房屋系安置房，被告余涛元作为被拆迁人尚未取得案涉房屋的初始登记，目前客观上也无法办理产权过户登记，待产权过户登记条件成就时，被告余涛元有不履行合同义务的情形，第三人付玉芳再另行主张权利。 综上，对原告陈茂林、第三人付玉芳的部分诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告陈茂林与被告余涛元于2017年1月17日签订的《房屋买卖合同》有效； 二、第三人付玉芳与被告余涛元、第三人黄星星于2018年7月27日签订的《安置房买卖合同》有效； 三、驳回原告陈茂林的其他诉讼请求； 四、驳回第三人付玉芳的其他诉讼请求。 原告陈茂林预交的案件受理费4,504元，减半收取计2,252元，有独立请求权第三人付玉芳减半预交的案件受理费3,275元，两项共计5,527元，由被告余涛元负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员 蒋 宇 二〇二〇年十一月四日 书记员 尹依晗