上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初69162号原告：黎小兰，女，1963年8月2日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：刘正瑜(系原告之子)，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：梅念，江西东太律师事务所律师。被告：甘思霖，男，1982年1月4日出生，汉族，户籍地江西省吉安市，现住江西省吉安市。委托诉讼代理人：何良，江西白鹭律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨琪，江西白鹭律师事务所律师。原告黎小兰与被告甘思霖房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎小兰的委托诉讼代理人刘正瑜、梅念，被告甘思霖及其委托诉讼代理人何良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎小兰向本院提出诉讼请求：1.判令原、被告签订的房屋租赁合同于2019年12月13日解除；2.判令被告向原告支付违约金人民币(以下币种相同)100,000元；3.判令被告向原告支付垃圾清运费1,500元；4.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年9月1日,原告与被告签订了一份房屋租赁合同,约定由被告承租原告位于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋),租赁期限为5年(自2017年9月1日起至2022年8月31日止),年租金100,000元,支付方式按每六个月为一期支付50,000元,于每期结束日的前1日支付。2019年12月13日傍晚18时30分左右,被告强行要求把房屋钥匙留置在物业工程部,物业未接受其要求,随后被告驾车经过物业保安门岗处时将房屋钥匙直接丢弃在地便自行离开。事后原告至物业了解情况,与物业工作人员一起进入房屋,发现屋内又脏又乱一片狼籍,此时被告早已经自行搬离房屋。2020年2月28日被告本应支付原告2020年3月至2020年8月的房屋租金50,000元,可被告却无理拒不支付房屋租金至今,原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的,原告已向被告提供了符合要求的房屋,被告理应依约及时支付租金给原告。根据合同约定,在租赁期间中途擅自退租或违约的,违约方应按年租金总额的1倍向守约方支付违约金,因此被告应向原告支付100,000元违约金。因被告的行为已构成了根本违约，原告起诉要求判如所请。被告甘思霖辩称，原告提供的系争房屋地下室存在渗水现象，导致被告无法使用，被告履行了通知义务，原告未对系争房屋进行维修，故原告违约在先，被告租金已支付至2020年2月29日，如果原告确认2019年12月13日解除合同，被告多付部分的租金应当抵扣违约金，被告缴纳的租赁保证金亦予以抵扣违约金。如果法院认定被告违约的，合同约定的违约金过高，需要调整。垃圾清运费同意支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告是系争房屋的权利人。2017年9月1日,原告(甲方出租方)、被告签订(乙方承租方)《租赁合同》,约定由乙方承租甲方的系争房屋,租赁期限自2017年9月1日起至2022年8月31日止,年租金10万元，租金支付周期为6个月，并于每期结束日的前1日支付；租赁保证金1万元；本合同到期,此保证金除用以抵冲本合同约定由乙方承担但还未交纳的费用外,剩余保证金应在房屋返还时返还乙方；租赁期间,甲方提前解除本合同或构成违约的,甲方须退还保证金,并按年租金的1倍向乙方支付违约金;若违约金不足抵付乙方损失的,甲方还应负责赔偿；租赁期间,乙方中途擅自退租或构成违约的,乙方应按年租金的1倍向甲方支付违约金;若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿；合同另对其他权利义务做了约定。合同签订后，原告按约交付房屋，被告按约支付房租至2020年2月29日。2019年12月13日，被告向系争房屋物业处报修系争房屋地下室积水问题并将系争房屋钥匙留置在物业处。2020年1月9日，被告通过微信告知原告房屋渗水问题并要求原告修复，原告回复被告居住两年多期间被告从未反映过漏水，否则原告会找物业。2020年6月24日，原告为清理系争房屋垃圾花费1,500元。以上事实，由原告提供的《上海市不动产权证》、《租赁合同》、租金支付凭证、物业情况说明、照片、短信通知，被告提供的图片、录音、微信聊天记录等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。现被告在未与原告协商一致的情况下擅自提前搬离系争房屋，理应承担提前解约的违约责任。原告以被告搬离的2019年12月13日之日为合同解除之日，并无不当，本院予以确认。被告租金已支付至2020年2月29日，原告应退还解除日之后即2019年12月14日至2020年2月29日的租金21,370元，该部分费用用以冲抵被告应当负担的违约金。被告辩称租赁保证金亦用以冲抵违约金，本院予以准许。被告辩称系争房屋漏水，但未能提供向原告方及时主张维修的证据，加之被告自2017年9月租赁系争房屋后的2年多期间，从未向原告反馈房屋漏水问题，直至2019年12月13日将系争房屋钥匙交给物业并搬离系争房屋内的物品，亦未及时与原告联系要求修理事宜，如若被告所述的房屋漏水现象早已存在，其做法显然有悖常理，故被告关于房屋漏水导致无法居住系原告违约之说缺乏证据，本院难以采信。关于违约金，合同虽约定按照年租金的1倍标准，但该标准约定过高，被告辩称要求调整，本院按照合同的履行情况、结合过错责任等情节，将违约金酌定为50,000元。被告同意负担垃圾清运费，从公平合理角度出发，应予照准。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告黎小兰与被告甘思霖2017年9月1日签订的《租赁合同》于2019年12月13日解除(房屋坐落于上海市浦东新区华夏东路XXX弄XXX号全幢)；二、被告甘思霖应于本判决生效之日起十日内支付原告黎小兰违约金50,000元(被告已付租金21,370元及租赁保证金10,000元用以抵扣上述违约金)；三、被告甘思霖应于本判决生效之日起十日内支付原告黎小兰垃圾清运费1,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,330元，减半收取计1,665元，由被告甘思霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二〇年十一月十一日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。