辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14131号上诉人（原审原告）：姜峰，男，1990年7月5日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：汪志玉，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓曦，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈宝良，男，1946年4月24日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：陈玉强，男，1976年1月22日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。上诉人姜峰因与被上诉人陈宝良房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2020）辽0105民初6711号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。姜峰上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判或发回重审；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人与被上诉人及沈阳市于洪区艳乐家房产家政中介所签订《房屋买卖合同》，协议约定“双方商定贷款方式购买此房，首先银行审批乙方贷款，乙方承诺无不良记录，如果银行贷款审批不通过，此协议无效，定金，中介费一切费用全部退还乙方，合同中止。”一审法院认定合同无法继续履行系上诉人主动违约所导致与事实不符，庭审中，被上诉人也提到其与上诉人、中介三方在合同之外达成了新的口头协议，将原合同中约定的贷款金额提高到46万元，中介并向上诉人承诺贷款肯定能办理下来，上诉人才同意将中介费3500元及20000元定金通过微信转账形式转给被上诉人。双方约定的“贷款银行贷款审批不通过，此协议无效”一审法院不应单方做扩大解释，应根据三方约定的真实意思表示，任何情况导致的贷款审批不下来，都应视为该约定成就。贷款审批不通过，增加了上诉人的购房负担，超出了购房预期，导致合同目的不能实现，应按合同约定将购房定金予以退回。法院单方判决合同解除，认为被上诉人无过错，不应返还定金的观点错误，合同第十二条约定的条款成就并非基于上诉人及被上诉人任何一方违约或过错导致，而是订立合同时的初衷、目的不能实现。上述约定也未增加被上诉人（卖方）的责任，卖方房价一直上涨，上诉人早已告知中介及被上诉人因贷款达不到46万不再购买该房屋，由于房龄老，银行贷款额度达不到要求，客观条件不能成就。因此，上诉人并无过错，也不属于主动放弃购买的违约行为，不应由上诉人承担违约责任。陈宝良辩称，请求维持原判。姜峰向一审法院起诉请求：1.确认原告与被告签订的房屋买卖合同无效；2.被告返还原告购房订金20000元；3.被告偿还订金利息暂定50元（利息以20000元为基数，自2020年4月27日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4.被告承担诉讼等费用。一审法院认定事实，2020年4月5日，被告作为甲方、原告作为乙方、沈阳市于洪区艳乐家房产家政中介所为见证人的丙方签订《房屋买卖合同》一份，主要内容为：“甲方将沈阳市皇姑区昆山西路108-3号（4-4-2）室房屋（建筑面积65.81平方米）出卖给乙方，房屋售价为725000元，购买方先付给出售方定金人民币贰万元，首付款人民币贰拾陆万元，乙方将首付款一次性付给甲方，其余房款人民币肆拾肆万伍仟元，银行以贷款形式发放给出售方，贷款过程中乙方保证自己没有不良信誉报告并手续齐全。……其他约定：①双方商定贷款购买此房，首先银行审批乙方贷款，乙方承诺无不良记录，如果银行贷款审批不通过，此协议无效，定金、中介费及一切费用全部退还乙方，合同中止。②办理程序按房产局银行规定执行，以中介说法为准，一方不遵守承揽违约责任。③双方过款以收条为准，中介作证。④甲方收到银行贷款最后一笔房款后15日内把房屋交付乙方。”被告委托代理人陈玉强、原告姜峰及沈阳市于洪区艳乐家房产家政中介所在合同上签字盖章。原告通过微信转账的方式向被告委托代理人陈玉强交付定金20000元及中介费3500元。合同签订后，原告与中介方到建设银行办理贷款过程中，由于银行审批的贷款数额未达到预期申请的数额，中介方主张原告将首付款提高到28万至29万元，此部分资金可以由中介方或被告方无息借贷给原告，原告没有同意该方案，原告也未继续在建设银行办理贷款手续。后因原告不同意中介方要求原告先行支付到广发银行办理贷款的费用，原告未再就涉案房产办理银行贷款事宜。现原告要求被告退还定金未果，原告诉讼来一审法院。一审法院认为，合法的民事权益受法律保护。原、被告及见证人沈阳市于洪区艳乐家房产家政中介所三方签订的《房屋买卖合同》系真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，故合法有效。原告现以合同中约定：“双方商定贷款购买此房，首先银行审批乙方贷款，乙方承诺无不良记录，如果银行贷款审批不通过，此协议无效，定金、中介费及一切费用全部退还乙方，合同中止。”，现银行贷款未审批通过要求确认合同无效并退还定金，那么本案所争议的焦点就应当是“银行贷款审批不通过”的前提条件是什么？是原告信用不良导致的审批不通过，还是银行审批贷款实际发放金额未达到原告预期申请金额的不通过。纵观该合同中并未有银行审批贷款金额未达到预期申请金额导致合同无效的字样，那么此“不通过”就是因原告信用不良导致的审批不通过。在原告信用无不良记录的前提下，银行贷款并非不能办理，而是经原告了解建设银行实际审批金额未达到原告预期申请金额，原告不同意提高首付款金额，原告又对中介方转办其他银行要先行收取费用产生不同意见后自主的不办理，此行为系原告与中介方的纷争行为，与作为出卖方的被告没有任何因果关系，被告亦未在原告办理贷款的过程中对原告做出不利行为，并且原告未提供证据证明其不办理银行贷款也是合同无效的生效要件的约定。现被告仍然同意与原告继续履行该合同，但原告表示不同意，合同无法继续履行应予以解除。因合同无法继续履行的原因并非被告所致，且原告所主张的无效条件不成立，故应认定合同无法继续履行系原告主动违约所导致，故原告要求被告退还定金20000元的主张不予支持。一审法院判决：一、解除原告姜峰、被告陈宝良、见证人沈阳市于洪区艳乐家房产家政中介所于2020年4月5日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回原告的诉讼请求。案件受理费301元，由原告姜峰负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人、见证人沈阳市于洪区艳乐家房产家政中介所三方签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。合同约定“双方商定贷款购买此房，首先银行审批乙方贷款，乙方承诺无不良记录，如果银行贷款审批不通过，此协议无效，定金、中介费及一切费用全部退还乙方，合同中止”。现上诉人主张中介说能贷43-44万元，被上诉人主张银行已经审批44万元贷款，故可以认定案涉房屋不具有贷款障碍，即便贷款额度未达到上诉人期待的46万元，但亦不必然造成合同无法继续履行，故本案不属于合同约定的“如果银行贷款审批不通过，此协议无效”的情形，一审对上诉人要求被上诉人返还定金的诉讼请求不予支持并无不当。综上，上诉人姜峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费301元，由上诉人姜峰负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  姜会军二〇二〇年十一月二十四日法官助理刘冰青书记员朱琳本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。