浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2947号 原告：林国民，男，1965年8月20日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人（特别授权）：汪廖、孔鲁生，浙江东瓯律师事务所律师。 被告：温州裕园房地产开发有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海十八路**，统一社会信用代码91330301MA297E9P7L。 法定代表人：申鑫。 委托诉讼代理人（特别授权）：刘盎，男，1992年12月7日出生，汉族，住上海市长宁区，系公司职员。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶娜娜，女，1996年10月16日出生，汉族，住浙江省青田县，系公司职员。 原告林国民为与被告温州裕园房地产开发有限公司（以下简称“裕园公司”）商品房销售合同纠纷一案，于2020年6月3日向本院起诉，本院于同日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年8月6日、9月10日公开开庭进行了审理。原告林国民的委托代理人汪廖、孔鲁生及被告裕园公司的委托诉讼代理人刘盎、叶娜娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林国民向本院提出诉讼请求，并在庭审中确认变更为：1、被告继续履行交付符合约定商品房义务；2、若被告无法按请求1履行则向原告赔偿经济损失31916.6元；3、依法判令被告逾期交房违约金暂按3万元（从2020年1月1日起实际交房之日止，每日按总房价款万分之三计算）；4、本案的诉讼费由被告负担。其事实和理由：原告向被告购买一套商品房，其商品房建筑面积129.87平方米，套内建筑面积99.52平方米，阳台为2个，总房价为1544314元，于2018年6月6日双方签订一份《商品房买卖合同》，并约定在2019年12月31日前交房，合同签订后，原告按期履行完毕付款义务。后在被告向业主通知验房时，原告发现被告交付的商品房内有4个阳台，与购房合同约定的1个阳台不符，且主卧和次卧各对应1个阳台，导致套内面积过小，严重影响正常使用功能，也与当初购房时约定不一致。被告在交房之前亦未通知业主存在设计变更情况，且合同所附房屋构造图纸与样板房构造均符合一个阳台的房间构造，被告存在销售欺诈行为。诸多业主分别于2019年12月30日、2020年1月5日联合维权，并要求被告交付合约定商品房及其合理诉求。后于2020年3月11日，被告召集部分业主对小区存在的问题进行谈话并形成会议纪要，经与业主代表进行谈判搁置商品房阳台问题（二改问题），仅就部分安全、质量等问题作出回应。至今被告仍未对阳台问题进行正式回复，且仍未就违约行为作出合理补救，并意图以与部分业主达成会议纪要为由拒绝履行合同义务。原告从未放弃对被告不符合约定交付阳台的权利主张，也未授权他人放弃主张该合同权利。原告认为被告违反合同约定，多交付阳台、套内面积变少，与原告当初购房的目的相违背，未完成符合约定商品房交付义务，严重影响原告按期收房并使用，己构成严重违约，依据《中华人民共和国合同法》第107条、第112条之规定，被告应承担继续履行责任并赔偿损失，但被告至今仍未对其违约行为进行任何补救。故起诉。 被告裕园公司辩称：1、答辩人已按时交付了案涉房屋，不存在逾期交付。案涉房屋在合同约定的交付日期前已具备交付条件，案涉房屋所在小区案涉房屋在合同约定的交付日期前已具备交付条件。答辩人于2019年12月28日已履行了通知原告收房的义务，不存在逾期交付；2、原告向答辩人主张经济赔偿无事实、合同及法律依据。答辩人设置的样板房均已明确告知原告，涉房屋部分房问的空间需要对阳台或设备平台进行改造后方可得到，不存在“欺诈”。除合同约定的阳台个数外，合同所附户型图及答辩人前期输出的内容均与实际交付一致，表明前者为双方明知的“笔误”。合同所付户型图与实际交付一致，样板房门口处展现内容与实际交付一致，案涉房屋报批报建的施工图纸与实际是相一致的，能够充分说明我方是在填充合同模板的时候出现了笔误。从合同签订的全过程来看，原告自始至终都是明知案涉房屋涉及二改，二改是浙江地区房地产普遍存在的现象，原告在购房前是明知该情形，改造的内容都是拆除阳台、卧室等功能区进行隔离，这种改造能够使购房者获得更多的使用面积，在实践中二改是两种操作模式，备案图纸和二改后的图纸是不一致的，在第一种操作模式下，开发商是不会将二改后的内容约定在商品房买卖合同中，与合同约定也是一致的，合同约定是二改之前的内容；原告在认购房屋时已经明知房屋是二改，在原告与被告签订房屋定金合同的时候，是没有任何的户型图，也没有任何文字对户型进行介绍，原告明确表示对房屋情况进行充分了解，商品房买卖实际情况了解，原告是查看户型图册及样板房对房屋户型进行了解，我们已经对户型图册以及样板房进行了充分说明，二改之后的内容并非是商品房买卖合同约定的标准，原告在签订买卖合同之前已经对户型内容明知；原告在签订合同之时，知道二改的内容与商品房买卖是标准的，被告与原告签约的时候也通过要求原告在户型图册单独签字的同时对户型图册进行核实，原告在户型图册签字确认是明知内容的，合同附图虽没有标识，户型图册以及样板房的户型图都已经进行明显标识，对合同附图作出正确理解。原告是具有完全民事行为能力人，应当对自己的行为进行负责，对户型图的相关知识进行了解，并不需要太多的知识，原告以自己没有观察户型图或不知道户型图怎么理解是完全不符合情况的，在存在差异的情况下原告还签字是对户型图是予以认可的。同样，原告在合同附图存在差异的情况下仍然与被告签约，可能存在原告根本没有发现合同对阳台个数进行文字上处理，原告并没有从合同附图中准确识别出阳台个数，原告发现了这个差异，仍然与被告进行签约。原告是怎么认知案涉商品房的描述也是自相矛盾的，在存在差异的情况下，原告还对买卖合同和图纸进行认可；3、即使阳台约定的个数不被认定为笔误，户型结构也应以合同即所附户型图为准；4、原告主张套内面积变少无事实依据；5、原告诉请赔偿款项无合同、法律依据。故请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提供的证据1-2身份证、企业信息登记及证据3中的购房发票、证据9温州经济技术开发区金海园区Ｄ-04ａ地块备案户型平面图，当事人对上述证据真实性均无异议，能够证明本案相关事实，本院均予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提供的证据3中的《商品房买卖合同》，双方对真实性均无异议，至于主张被告存在违约的证明目的，在判决主文说理部分一并予以阐述；2.证据3中样板房视频，系现场采集样板房视频资料，真实性予以确认，但是否为本案户型样板房未有相应证据证明，视频中亦无完整的显示，故其关联性无法确认；3.原告提供的证据4商品房套内照片，系原告现场拍摄照片，被告未予否认，其真实性予以确认；4.原告提供的证据5-8湖悦名邸全体业主诉求（照片）、维权视频、湖悦名邸项目会议纪要、聊天记录以及证人韩某的证人证言，均系其他业主就交付的商品房及配套设施存在的瑕疵提出的诉求及沟通协调事实，但与本案并非同一争议，亦不具有关联性；5.被告提供的证据1《定金合同》、《碧桂园旭辉.湖悦天境签约明细单》、《商品房买卖合同》及补充协议，原告对真实性无异议，均系原告签署，依法予以确认，至于证明目的，在判决主文说理部分一并予以阐述；6.被告提供的证据2、4、6即《竣工验收备案表》、《房屋建筑面积测绘成果书》、《四-十七层平面图》，系第三方对涉案房产竣工验收及建筑面积测绘的相关材料，具有真实性与合法性，并与案情相关联，故依法予以确认；7.被告提供的证据3《关于温州碧桂园湖悦名邸项目9幢1102号房短信发送情况说明》、寄发收楼信照片、寄发收楼信清单、ＥＭＳ签收记录，原告确认收到相应短信通知，但认为交付不一致而未予受付，故对该组证据本院予以确认；8.被告提供的证据5《公证书》，系浙江省温州市东南公证处受被告委托，于2017年12月27日对与涉案房产相似户型即“建筑面积约135㎡”的样板房的公示牌和文字标示进行的证据保全，业经公证，原告无相反证据反驳其合法性，故对公证书证明的现场公示情况依法予以确认。涉案房产与“建筑面积约135㎡”样板房为相似户型，故该公证书不能作为直接证据，应当结合其他证据作出认定；9.被告当庭提供作为销售宣传资料的不同面积与户型的宣传资料即楼书，楼书中有装修示意图与缩小版的平面图、本户型所在位置示意图。虽原告质证对该楼书与已经获得的该楼书同一性提出异议，但原告未能提出相反证据，由于楼书系被告制作并广泛宣传，具有普遍性，故本院对其真实性予以确认。但原告认为应当按照楼书中的装修示意图的效果来认定阳台个数是否符合合同要求。 结合上述认定的证据、原告及被告的陈述，本院认定本案的事实如下： 原告林国民与被告裕园公司于2018年6月6日签订编号为20180401122《商品房买卖合同》一份，合同约定：原告向被告购买一套湖悦名邸第14幢1单元1503室房；该商品房设计用途为住宅，属框架剪力墙结构，层高约3.0米。该商品房有阳台2个，其建筑样式非封闭式；该商品房建筑面积共129.87平方米，其中，套内建筑面积99.52平方米；该商品房单价11897.23元，总金额1544314元；原告以银行按揭分期付款，签订合同时支付30%即464314元；交付期限为2019年12月31日前；出卖人逾期交房的违约责任约定，逾期不超过90日，自本合同第九条规定的期限（即2019年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的期限（即2019年12月31日）的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》，有原告签字确认。房屋平面图中仅有一处标记“阳台”，其他阳台或设备阳台区域没有任何文字标示。原告已按约向被告支付购房款首付464314元，剩余购房款以银行按揭方式进行支付。 另原告与被告签订《定金合同》，原告（乙方）向被告（甲方）预定湖悦名邸第14幢1单元1503室商品房，预定上述房屋单价为12634.23元，并享受按时签约98折的优惠，定金为20万元。其《定金合同》第十一条约定“乙方对本房屋情况和买卖条件（包括但不限于放我具体位置、户型、朝向、结构形成、尺寸、层高、内外交付标准、设备设施、内外环境、不利因素、房屋面积误差处理、付款方式、房屋质量、违约责任、争议解决方式等）及相关情况已作充分了解且均予以认可。若乙方以《商品房买卖合同》以及相关文件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《商品房买卖合同》以及相关文件的，视为乙方违约，甲方可按本合同第四条约定行使相关权利”。 被告所销售涉案房产的温州经济技术开发区金海园区D-04a地块湖悦天境14#楼《四-十七层平面图》于2017年9月经设计并备案，其《四-十七层平面图》图纸对各处阳台及面积均有详细明确标示，与《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》的具体位置、户型、朝向等均一致，但《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》未有标明面积，仅标明一处阳台。被告销售的涉案商品房于2017年12月25日取得了《商品房预售证》。被告制作相应的售楼户型的楼书中有装修示意图与缩小版的平面图、本户型所在位置示意图，其装修示意图显示装修效果，其缩小版的平面图与《商品房买卖合同》附件一《房屋平面图》一致，但有3个阳台及2个设备阳台标示。 被告销售的涉案商品房于2019年12月27日完成竣工验收及备案。被告于2019年12月28日向原告发送短信通知收楼并办理交付手续，但原告认为，被告交付的商品房的阳台个数与实际双方签订的《商品房买卖合同》不符且应当将多余阳台封闭再行交付，以及小区存在部分安全、质量问题，遂产生争议，故原告一直未办理商品房交付交接手续。另2020年3月11日，被告与部分小区业主就小区设施、环境及存在质量瑕疵问题，形成《湖悦名邸项目会议纪要》，被告对相关问题进行回复并进行了整改。另双方对该商品房现有实际建筑面积符合合同约定建筑面积未有争议。 本院认为，原告林国民与被告温州裕园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》系当事人真实意思表示，依法成立，合法有效。原告认为被告交付商品房的阳台个数与合同中“该商品房有阳台2个”的约定不符属于违约，且原告诉请的实际意义在于认为被告增加阳台个数将对房产使用功能造成重大影响，经本院释明违约承担的责任方式后，原告对其继续履行及赔偿经济损失、逾期交房违约金的诉讼请求未作变更，故双方争议的焦点在于被告所交付的涉案商品房交付的阳台个数是否构成违约。 本案中，虽然合同约定的“该商品房有阳台2个”，但从涉案房产备案的《四-十七层平面图》、楼书中的平面图来看，可以认定涉案商品房的设计及建造时均为包含有3个阳台及2个设备阳台，与现实际交付的商品房一致。关注于合同形式本身，被告未在合同附件一《房屋平面图》中标明尺寸等，虽不符合商品房买卖合同示范文本的相关规定，但仍应当结合实际合同约定及附图图示内容等作出相应认定，而非以不符合合同范本的格式即否定相关合同条款的效力。从合同附图图示分析，合同附件一《房屋平面图》中虽只标明一处“阳台”字样，但附图标示的区域隔断情况及相同图线标示来看，显示存在相应5个阳台区域（含2个设备阳台），因此合同附件一《房屋平面图》图示与合同约定“该商品房有阳台2个”明显存在相互矛盾。 购买商品房作为生活需要及家庭支出的重大事项，一般由购房者通过考量坐落位置、价格、户型等多方因素后的，结合宣传资料楼书、样板房、户型平面图等作出是否购买意思表示。合同附件一《房屋平面图》与备案的《四-十七层平面图》、楼书中的平面图显示的存在3个阳台的户型均为一致，现双方对该商品房现有实际建筑面积符合合同约定亦未有争议，被告在相似户型的样板房对阳台区域在样板房门口公示平面图及样板房实际装修阳台区域均有明确提示，综合上述事实，本院认为，合同附件一《房屋平面图》虽仅作出一处“阳台”标示，但结合楼书、备案的《四-十七层平面图》内容，以及附件一《房屋平面图》中所标示“阳台”所描画的区域的图线与其他未标注区域的图线相互一致的事实，均足以让原告对合同附件一《房屋平面图》的阳台区域作出正确判断，原告应然知晓被告所销售涉案商品房包含有3个阳台的事实，原告在合同附件一《房屋平面图》附图上签字确认行为系对附图图示商品房户型的确认。合同法明确规定，当事人行使权利、履行义务应当遵守诚实信用原则，虽然原被告签订的商品房买卖合同约定“该商品房有阳台2个”，但根据全案证据及常理推断，可以确定“阳台2个”的约定并非当事人真实意思表示，故应认定为被告方的笔误及附图标示存在遗漏，双方实际约定阳台个数应当为3个，亦与合同附图图示内容及相关各平面图显示内容的事实相互印证，与现有建筑面积相符合，被告主张合同约定“阳台2个”存在笔误的答辩，本院予以采信。因此，原告主张被告交付商品房的阳台个数违约及要求按使用面积减少而赔偿损失的诉请，与客观事实不符，于法无据，故本院不予支持。 同时，被告在楼书中附装修示意图中虽对客厅、卧室、储藏室、衣帽间等功能区域进行标示，由于涉案商品房交付系毛坯房交付，其商品房功能区域可以由原告根据自身需要通过后期装潢设计及装修而获得，使用功能亦会因原告变更随之变化，原被告亦未对后期装潢事项即所谓的“二改”另有约定，故其商品房区域使用功能的实现应当由原告自行承担，而非被告方的义务，亦未损害原告之利益。因此，原告选择涉案商品房后又主张被告提供的商品房含有2个阳台的户型将对房产使用功能造成重大影响，于法无据，本院不予支持。另就小区设施、环境及存在质量瑕疵问题，被告对相关问题进行回复并进行了相应整改，与本案涉案商品房交付的争议并无关联，故本案不作处置。被告在涉案商品房完成竣工验收备案后，已经按照合同约定通知原告收楼并办理交付手续，但系原告未予办理，被告并未构成逾期交付的违约行为。被告已然按约通知交付商品房，原告未予履行相应收房义务，原告作为继续履行合同的义务人，现原告又诉请要求被告继续履行交付符合约定商品房义务，于法无据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告林国民的全部诉讼请求。 案件受理费1348元（原告已预交），减半收取674元，由原告林国民负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  诸朝臻 二〇二〇年十一月三十日 书记员  韩苗河 ? 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。