大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5294号原告：大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司（统一社会信用代码91210202MA0YDNA486），住所地辽宁省大连市中山区港景园********。负责人：金山，系该分公司总经理。委托诉讼代理人：张颖，女，1981年11月2日生，汉族，系大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司职员，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：杜维奇，系辽宁翊鼎律师事务所律师。被告：赵显君，男，1982年9月21日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：潘雁，女，1983年11月12日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司与被告赵显君、潘雁物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的委托诉讼代理人张颖、杜维奇以及被告赵显君、潘雁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年12月31日的物业费2,328元（1.9×102.13×12月）；2、判令被告支付违约金2,328元；3、判令被告支付律师费500元。事实与理由：2010年2月3日起，广东中奥物业管理有限公司为中体奥林匹克小区前期物业服务企业，2019年3月1日，中奥物业撤出，经柳树村委会备案同意由原告为中体奥林匹克小区继续提供前期物业服务。中奥物业将2019年2月28日以前业主拖欠的物业费债权转让给原告，由原告继续收取。现被告拖欠上述期间物业费及按日千分之三计算的违约金。为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告赵显君、潘雁辩称，不同意原告的诉讼请求。理由是：1、业主所住单元电梯内的木板六年来一直没有拆除，存在严重的安全隐患；2、电梯广告收入未向业主公示；3、原告家门外墙皮被水浸泡，墙体水泥和大白墙皮脱落，造成一个很大空洞，至今没有上门维修和说明事故原因；4、原告来到小区不是来收钱的，而是要提供物业服务，从以上事实表明原告不具备管理小区的能力。恳请法院撤销原告所有的诉讼请求。经审理查明：2010年1月20日，大连乐百年置业有限公司为其开发的大连中体奥林匹克花园物业选聘物业服务企业，遂与广东中奥物业管理有限公司签订了《前期物业服务合同》。2014年6月28日，被告赵显君、潘雁作为大连中体奥林匹克花园住宅小区409栋2单元503室即甘井子区柳韵街105号2—503号业主，接受广东中奥物业管理有限公司提供的物业服务，并与广东中奥物业管理有限公司所属大连分公司签订物业服务协议，约定小区内普通住宅的物业服务费标准为1.9元/平方米建筑面积/每月，对应被告所有的102.13平方米住宅计算的每月物业费金额为194.05元。协议签订之初，被告一直正常交纳物业费直至2017年6月底，自2017年7月开始，被告以家里漏水、墙皮脱落，走廊水泥墙漏大洞以及电梯广告收入未公示等为由开始拒交物业费，其中2019年全年其拖欠物业费金额为2,328.6元。同时查明，2019年3月1日，原告与大连乐百年置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告接管大连中体奥林匹克花园小区接续为小区全体业主提供全面物业管理与服务，并办理了物业服务项目备案登记。当天，广东中奥物业管理有限公司大连分公司即发布通知，告知大连中体奥林匹克花园全体业主，对于业主各自欠交的2019年2月28日之前的相关物业费用，原告作为债权受让人有权向欠费业主主张权利。另查，被告所住房屋门口楼梯间墙壁确有墙皮起皮脱落发生，室内墙壁对应部位亦有返潮起鼓现象，目前上述问题仍然没有得到彻底解决。本院确认的上述事实，有原告提交的《前期物业服务协议》、《前期物业服务合同》、物业服务项目备案登记表、公告和通知，有被告提交的照片以及本院的庭审调查笔录等在案为凭。上述证据，业经当庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与大连乐百年置业有限公司签订的《前期物业服务合同》，均出双方的真实意思表示，符合平等自愿和诚实信用原则，不违反法律和行政法规的强制性规定，上述合同依法成立，对大连中体奥林匹克花园小区全体业主均具有约束力，本案原、被告都应当按照上述合同全面、完整地履行各自的法律义务。原告进驻大连中体奥林匹克花园小区后，接替广东中奥物业管理有限公司大连分公司连续为小区内全体业主以及本案被告提供物业管理与服务，作为物业服务企业，原告已经按照合同的有关约定履行了自身的法律义务，被告作为小区业主之一，其在接受原告为其提供的物业管理与服务的同时，理应按照房屋建筑面积以每月每平方米1.9元标准及时足额向原告交纳物业管理费，借故拖欠不妥。现,原告请求被告立即给付2019年1月至2019年12月31日期间的物业费2,328元，于法有据，本院予以支持；至于违约金和律师费一节，因被告提出的室内墙皮返潮起鼓、室外墙壁起皮脱落等现象确实存在，无论其是什么原因产生的，原告都有义务协助查清原因，更有责任积极加以关注并妥善予以解决，只有及时处理这些与业主生活息息相关的现实问题，才能让全体业主切实感受到物业公司的担当与作为，更能增进彼此之间的尊重与信任，为共同维护小区的和谐与稳定创造有利条件。据此，本院对原告主张的违约金和律师费请求不予支持。至于被告当庭提出的几点抗辩意见，其中关于墙皮脱落、返潮的部分意见，理由适当，本院予以采纳；至于其他各项意见，无据认定，本院不予考虑。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条以及《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告赵显君、潘雁给付原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司物业费2,328元。二、驳回原告大连国宝典藏物业管理有限公司中山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（减半收取，原告预交），由二被告共同承担（此款应同上述款项一并给付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 郭 强二〇二〇年十一月十三日书记员 祝琳琳本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务:……（五）按时交纳物业服务费用；……。