重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2019)渝05民终5314号上诉人(原审原告）：重庆国强建筑工程有限公司，住所地重庆市巴**鱼洞巴县大道**，统一社会信用代码91500113709398909J。法定代表人：张宗超，总经理。委托诉讼代理人：刘章红，重庆金码律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆极罡机械成套设备有限公司，，住所地重庆市江津区双福镇津福街统一社会信用代码915001163048952886。法定代表人：张九雄，总经理。委托诉讼代理人：李智，重庆君策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市峻坤实业有限公司，，住所地重庆市江津区德感工业园******统一社会信用代码91500116696599815X。法定代表人：邹文发，董事长。委托诉讼代理人：郭建，男，汉族，1988年12月19日出生，公司工作人员。被上诉人（原审被告）：重庆市江津大酒店有限责任公司，住所地，住所地重庆市江津区鼎山大道**会信用代码91500116091238005Y。法定代表人：邹承刚，董事长。上诉人重庆国强建筑工程有限公司（以下简称国强建司）与被上诉人重庆极罡机械成套设备有限公司（以下简称极罡公司）、重庆市峻坤实业集团有限公司（以下简称峻坤公司）、重庆市江津大酒店有限责任公司（以下简称江津大酒店）申请执行人执行异议之诉一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初2339号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。审理中，本案于2019年9月25日中止审理，2020年11月20日恢复审理。本案现已审理终结。国强建司上诉请求：撤销原判，改判准予对案涉江津区德感街道北汽路2号附41（峻坤1号厂房2-6）、附43号（峻坤1号厂房2-7）、附45号（峻坤1号厂房2-8）、附51号（峻坤1号厂房2-11）四间厂房的保全执行。事实和理由：一审认定事实不清，极罡公司和峻坤公司之间没有签订合法有效的购房合同，双方的所谓网签行为是为了规避峻坤公司名下房产被查封、扣押和冻结。网签合同是行政管理手段，不具有备案的效力，不能证明双方签订了合法真实有效的商品房买卖合同。极罡公司和峻坤公司在2018年2月5日当天办理了十余套房产的网签登记，还存在对多套房产办理网签当日又解除网签的情况，且没有付款记录。结合峻坤公司将涉案房产用于置换银行账户查封时所作“提供担保的房屋都是干净的，没有瑕疵”的承诺，充分证明其与极罡公司之间所谓房屋买卖合同关系是虚假的。极罡公司没有根据网签合同约定及时足额支付购房款，其没有证据证明先转账后网签的事实，现有银行转账凭证载明的付款时间及金额与网签合同约定不一致。前述转款凭证载明的转账款项用途是“往来款”而非购房款，极罡公司与峻坤公司是关联公司，往来款用途不具有唯一性。峻坤公司收取所谓购房款没有开具发票，其提供的收据系庭审后补章，收据中没有注明是购房款，在没有相关财务凭证和报表佐证的情况下，不能认定为极罡公司支付购房款的依据。极罡公司称其系按《标准厂房预售合同书》支付款项，但该预售合同与网签合同涉及的是不同标的，不具有关联性，不能证明其转账款项为案涉厂房的购房款。极罡公司提供的《房屋交接记录》不能证明其已合法占有涉案房屋，极罡公司在庭审中对房屋现状不知情，有违合法占有使用房屋的常理。极罡公司对案涉房屋至今没有办理产权变更登记存在过错。极罡公司不是消费者购房，不享有优先权。国强公司对于案涉房屋享有建设工程优先受偿权，且该权利只需主张而无需法院判决，本案应当依《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，判决驳回极罡公司的执行异议。极罡公司辩称，极罡公司在案涉房屋被查封前已经和峻坤公司办理了网签手续并缴清了大部分购房款，还在办理网签之前就合法占有房屋，现购房款项已全部支付。未办理产权证是峻坤公司未履行合同约定义务，责任不在极罡公司。一审判决正确，要求维持。峻坤公司辩称，极罡公司和峻坤公司签订的房屋买卖合同合法有效，购房款项已全部支付完毕，案涉房屋在被法院查封前完成了网签备案手续及房屋交接。一审判决正确，要求维持。国强建司向一审法院起诉请求：撤销（2019）渝0116执异17号执行裁定书；裁定准予对案涉厂房江津区德感街道北汽路2号附41、43号、45号、51号四间厂房的保全执行。一审法院认定事实：2017年1月19日，极罡公司与峻坤公司签订《标准厂房预售合同书》，约定峻坤公司将位于重庆市江津工业园区德感街道北汽路2号厂房出售给极罡公司，建筑面积约为6060平方米。价格为1800元/平方米，总价为10908000元。付款方式为合同签订3日内支付460万元，作为合同首付款；2017年12月31日前支付540万元；剩余价款乙方可向银行申请贷款，或甲乙双方协商一致后，在办理产权证15个工作日一次性付清。交付时间为2018年1月30日前。极罡公司于2017年1月23日向峻坤公司转账460万元，于2017年12月20日向峻坤公司转账250万元、285万元，于2018年2月14日向峻坤公司转账90万元。上述四笔款项摘要用途为往来款或结算款，峻坤公司向极罡公司出具了四份购房款收据。2019年1月30日，极罡公司将剩余房款57154元打入一审法院标的款账户。2017年12月20日，极罡公司与峻坤公司签订了四份《德感工业园峻坤标准厂房二期工程1#厂房交接记录》，载明峻坤公司建设的标准厂房1#厂房已建设完工，并经江津质监站初检验合格，按照合同约定将标准1号厂房（2-6、2-7、2-8、2-11）移交极罡公司。2018年2月5日，极罡公司（乙方）与峻坤公司（甲方）签订四份《重庆市商品房买卖合同》，约定峻坤公司将坐落于江津区德感街道北汽路2号附41号（峻坤1号厂房2-6、建筑面积均1510.68平方米）、附43号（峻坤1号厂房2-7、建筑面积均1519.09平方米）、附45号（峻坤1号厂房2-8、建筑面积均1514.88平方米）、附51号（峻坤1号厂房2-11、建筑面积均1514.88平方米），出售给乙方。每套房屋均由乙方于2018年2月5日前支付20万，乙方于接房后3日内支付部分房款，剩余房款由乙方向银行申请贷款支付甲方。交房时间均为2018年1月30日前。同日，双方办理了上述商品房现房买卖备案登记。2018年4月13日，国强建司向一审法院提出诉前财产保全申请，要求对峻坤公司、江津大酒店价值2500万的财产采取财产保全措施。2018年4月18日，该院作出（2018）渝0116财保75号民事裁定书，裁定准予该财产保全的申请。2018年4月20日，该院作出（2018）渝0116执保346号裁定书，裁定冻结峻坤公司、江津大酒店2500万或查封、扣押相应价值的其他财产。之后，峻坤公司、江津大酒店以房产作为担保，请求解除对峻坤公司在重庆农村商业银行股份有限公司江津双福支行基本账户、江津大酒店在中国工商银行重庆几江支行基本账户的冻结措施。2018年4月28日，该院裁定书准予峻坤公司、江津大酒店变更担保财产的申请。同日，该院裁定查封峻坤公司所有的房产共51套，其中包括案涉四间厂房。2019年1月10日，极罡公司提出异议。一审法院组成合议庭，对该异议进行审查，并组织各方当事人听证。同年1月31日，作出（2019）渝0116执异17号执行裁定书，裁定中止对案涉四间厂房的保全执行。一审法院认为，本案的争议焦点为：一是本案适用执行异议程序是否合法；二是极罡公司案涉厂房的买受人其享有的权利是否足以排除执行。针对上述争议焦点，该院评议如下。关于执行异议审查程序问题。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十六条规定，申请保全人、被保全人、利害关系人认为保全裁定实施过程中的执行行为违反法律规定提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十五条规定审查处理。经查，该院在执行保全裁定过程中，查封了登记在峻坤公司名下的案涉四间厂房，后极罡公司对财产保全裁定实施过程中查封厂房的执行行为提出异议，根据上述规定，应当进行执行异议审查，当事人对裁定不服的，依法有权提起执行异议之诉。因此，关于国强建司称执行异议程序不合法的意见，于法无据，不予支持。关于极罡公司的权利是否能够排除执行的问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述规定，是对房屋买受人物权期待权的保护，买受人同时符合上述四种情形方可排除执行。一是，关于查封前签订买卖合同的问题。极罡公司与峻坤公司在法院查封之前，签订了四份《重庆市商品房房屋买卖合同》，并在不动产登记机关进行网签，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，上述合同应认定合法有效。关于国强建司认为该合同无效的意见，由于国强建司提交的证据无法证明极罡公司和峻坤公司存在恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形，对该意见不予采纳。二是关于厂房占有的问题。上述规定的占有是指对不动产的管理和支配。峻坤公司在查封厂房前已移交极罡公司，极罡公司对案涉厂房已经有事实上的管理和支配权，应当认定极罡公司已合法占有。故对国强建司认为极罡公司未合法占有的意见不予采纳。三是关于购房款的问题。关于国强建司认为极罡公司向峻坤公司的转账并非购房款，是虚假买卖交易的意见。虽然极罡公司将转账备注为往来或结算款，但是不能就此而否定其购房款的性质，应当结合其他证据综合认定。本案中，极罡公司的四笔银行转账与合同约定的购房款数额一致，峻坤公司亦向极罡公司出具了收据，结合合同签订时间、转账时间等，可认定极罡公司支付峻坤公司的1085万元系购房款。另外，国强建司主张极罡公司和峻坤公司之间存在虚假买卖交易，应当承担相应的举证责任，而国强建司提交的证据不足以证明该情形，故对国强建司的上述意见不予采纳。关于国强建司认为《标准厂房预售合同书》与本案无关的意见，预售合同书约定“出售标准厂房位于重庆市江津工业园区德感街道北汽路2号厂房”，应当将其理解为厂房地址在北汽路2号，该地址与商品房买卖合同约定一致，故对国强建司的该意见不予采纳。因此，依据现有证据，应当认定极罡公司在查封前已支付绝大部分购房款，且将剩余购房款打入执行法院标的款账户，符合规定第二十八条第（三）项情形。四是关于未办理过户登记的问题。一方面，对于办理过户登记，峻坤公司作为卖方具有主要义务，极罡公司具有配合义务，现有证据无法证明买受人极罡公司存在未履行配合办理过户手续等过错。而且根据《商品房买卖合同》约定，双方应自合同签订之日起30日内办理房地产权证申请，可见交清房款并非办证的前提条件，因此，案涉厂房未及时过户到极罡公司名下，不是由于极罡公司的自身原因。另一方面，查封厂房在买卖双方约定申请办证一个多月以后，现实中，房屋迟延办证并不罕见，一个多月未办证也不宜认定极罡公司有过错。关于国强建司主张享有四间厂房的工程款优先受偿权，国强建司未提交证据证明其已享有工程款优先受偿权，对该意见不予采纳。综上，极罡公司作为买受人对被登记在峻坤公司名下的案涉四间厂房提出异议，符合规定的四种情形，其权利能够排除执行，故对原告的诉讼请求不予支持。对于峻坤公司将出售给极罡公司的厂房向法院提供担保，如果给国强建司造成了损失，国强建司可另寻途径救济。一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条，《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：“驳回原告重庆国强建筑工程有限公司的诉讼请求。案件受理费87248元，由原告重庆国强建筑工程有限公司负担。”本院二审查明，国强建司提起本案所涉诉前保全后，依法提起对峻坤公司、江津大酒店、叶代耀建设工程施工合同纠纷一案诉讼，主张涉及本案房屋的工程款及建设工程价款优先受偿权，重庆市江津区人民法院于2019年5月30日作出（2018）渝0116民初6129号民事判决，驳回国强公司的诉讼请求，国强公司不服提起上诉，本院于2020年4月7日作出（2019）渝05民终5689号民事裁定，撤销重庆市江津区人民法院（2018）渝0116民初6129号民事判决，将本案发回重庆市江津区人民法院重审。该重审案件正在审理中。本院二审查明的其余事实与一审查明的相同。本院认为，国强建司在与本案保全查封相关的建设工程施工合同纠纷一案中诉讼主张对案涉厂房的建设工程价款优先受偿权，如果其在该案中的诉讼请求得到支持，则对本案所涉厂房享有建设工程价款优先受偿权，该权利优先于极罡公司基于购买所享有的物权期待权；另一方面，如果国强建司在该案中败诉，则本案的保全查封可依法解除，不影响极罡公司的物权期待权。故在目前情况下，极罡公司主张的物权期待权不足以排除对案涉厂房的保全查封，国强建司起诉要求对案涉厂房继续保全查封理由正当，本院予以支持。综上所述，国强建司的上诉理由成立，应予支持。一审判决不当，本院根据二审中新查明的案件事实予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市江津区人民法院（2019）渝0116民初2339号民事判决；二、准许继续对江津区德感街道北汽路2号附41（峻坤1号厂房2-6）、附43号（峻坤1号厂房2-7）、附45号（峻坤1号厂房2-8）、附51号（峻坤1号厂房2-11）四间厂房的保全执行；三、重庆市江津区人民法院（2019）渝0116执异17号执行异议裁定失效。一审案件受理费87248元，二审案件受理费87248元，均由重庆极罡机械成套设备有限公司负担(一、二审案件受理费均由重庆国强建筑工程有限公司预交，重庆极罡机械成套设备有限公司应于本判决生效之日起五日内将其应负担的案件受理费迳付重庆国强建筑工程有限公司)。本判决为终审判决。审判长 周 舟审判员 段晓玲审判员 夏兴芸二〇二〇年十一月二十七日（院印）书记员 余文韬