重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7975号上诉人（原审原告）：秦伟，男，1973年7月1日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：肖长芳，重庆峰珲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆香江高科地产发展有限公司，住所地重庆市渝**洪湖东路******，统一社会信用代码91500000753054302C。法定代表人：杨孙西，董事长。委托诉讼代理人：赵旸凯，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：宗佳棋，重庆百君律师事务所实习律师。上诉人秦伟因与被上诉人重庆香江高科地产发展有限公司（以下简称香江高科公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初12058号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了询问。上诉人秦伟的委托诉讼代理人肖长芳、被上诉人香江高科公司的委托诉讼代理人赵旸凯、宗佳棋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。秦伟上诉请求：1、撤销一审判决并依法予以改判；2、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认为因上诉人未按时足额支付2020年1月份的租金，从而认定被上诉人于2020年1月20日向上诉人送达《解除的通知》解除租赁合同的行为系合法解除属于认定错误。上诉人于2019年12月20日向被上诉人支付了2020年1月1日至1月31日期间的房屋租金，符合合同约定的支付租金的时间，尽管上诉人向被上诉人支付的租金为17000元，但该金额是上诉人与被上诉人协商后被上诉人对上诉人的租金优惠后的金额，且该金额也是上诉人之前向被上诉人支付租金的金额，因此上诉人不存在故意拖欠租金的行为。被上诉人在未经过催告的情况下，直接向上诉人送达《解除的通知》不符合《合同法》第二百二十七条的法律规定。二、一审法院认为上诉人实际使用案涉商铺至2020年3月25日系事实认定错误。被上诉人违约在先要求与上诉人解除商铺租赁合同，并强行要求上诉人的工作人员撤离案涉商铺，但因疫情影响以及被上诉人以上诉人未结清租金等费用为由，一直不允许上诉人去搬离案涉商铺内属于上诉人自身的物品。导致上诉人多次与被上诉人沟通搬离自身物品未果，上诉人至今未拿回属于自身所有的物品；三、既然被上诉人解除与上诉人签订的《重庆财富中心商业租赁合同》没有事实与法律依据，故被上诉人的解除行为系违法解除，上诉人有权要求被上诉人退还上诉人的相关费用。同时，因被上诉人违法解除商铺租赁合同，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的相关规定，被上诉人应赔偿上诉人剩余租赁期限内的装饰装修残值损失。香江高科公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持。秦伟向一审法院起诉请求：1、判决香江高科公司退还秦伟租赁保证金35000元；2、判决香江高科公司退还秦伟物业管理保证金27500元；3、判决香江高科公司退还秦伟已支付的2020年1月24日至2020年1月31日的房屋租金及物管费6944元；4、判决香江高科公司支付秦伟装饰装修残值损失50000元；5、判决本案的诉讼费由香江高科公司承担。诉讼中，秦伟将第三项诉讼请求的金额变更为7935元。一审法院认定事实：2016年8月29日，香江高科公司（出租人，甲方）与食天下公司（承租人，乙方）签订《重庆财富购物中心商业租赁合同》，合同约定：第一条承租房产1.1甲方将位于中国重庆市“渝北区及其设施出租给乙方从事经营使用。第三条计租面积3.1双方确认，承租房产的计租面积为250平方米（以房屋测绘站的实测数据为准）。本合同项下承租房产的计租面积按套内建筑面积计算。第四条租赁期限4.1商铺租赁期限为五年，自交付日开始计算。双方暂定商铺的交付日为2016年9月1日，租期于2021年8月31日届满。第六条租金标准和租金支付租金收取方式有以下两种，此合同按第二钟方式收取：6.2第二种：固定租金或抽成租金，两者取高方式租赁期限内，乙方应按本合同约定每月向甲方支付固定租金以及抽成租金超过固定租金的差额部分。固定租金：自2019年9月1日至2020年8月31日期间租金标准为：85元／月.平方米；月租金为人民币21250元；抽成租金：自2019年9月1日至2020年8月31日，抽成租金为当月营业额的12%。6.3租金和抽成租金支付在整个租赁期限内，除第一期租金外，本合同项下的租金支付方式为月缴纳，乙方应当在每月第25日之前（如到期为法定节假日，则该到期日顺延至下一个工作日）向甲方一次性足额支付下一个月的固定租金。第七条租赁保证金7.1本合同签署7日内，乙方应当向甲方支付租赁保证金。租赁保证金的金额共计35000元，相当于2个月租金的金额。第八条物业管理费和物业管理保证金8.1……物业管理费收费标准为：……每月共计人民币13750元……8.3本合同签署7日内，乙方应向管理公司支付物业管理保证金。物业管理费保证金的金额共计27500元，相当于两个月物业管理费的金额。若乙方逾期缴纳本合同约定之物业管理费、ＰＯＳ机使用费、能源费等费用的，管理公司有权从物业管理保证金中扣除相应费用，乙方应于收到管理公司抵偿通知书后十五个工作日内一次性补足物业管理保证金。第二十三条违约责任23.2在租赁期内，如乙方未经甲方同意提前终止合同或甲方根据合同约定行使提前终止／解除合同之权利的，则甲方有权在享有本合同其他条款所赋予甲方之权利的前提下，不予退还乙方租赁保证金，甲方并有权按未履行租赁期的租金总额的10%收取违约金。乙方应以合同解除前12个月（合同履行尚不足12个月的，以实际已履行期间计算）平均租金作为未履行租赁期的租金标准。23.5如乙方迟延缴纳本合同项下租金或其他费用超过7日，经甲方、管理公司书面催告，乙方仍不缴纳的，甲方或管理公司可以对承租房产暂停部分或全部能源供应或物业管理服务，直至乙方履行相关付款义务为止。甲方或管理公司无需因此而向乙方或第三方承担任何责任。甲方或管理公司因此受到第三方索赔的，则甲方或管理公司有权向乙方追偿损失。如乙方延迟缴纳本合同项下租金或其他费用超过15日，甲方有权解除合同，收回乙方承租的商铺，并保留行使其他索赔权利。23.6若乙方拖欠租金或各项费用超过15天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失。同时甲方或管理公司有权停止商铺能源供应。第二十五条租赁物的交还25.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止日，乙方应当将承租房产交还甲方。25.2交还日，乙方须按甲方规定的标准，搭建围挡后，把该单元连同其所有的附属物、装置、附加物撤除，按本合同交付时的标准返还甲方；同时，须将通向该项目各部分的钥匙交还甲方，并按甲方要求办理返还手续。如乙方要求按现状返还，在甲方无需为此对乙方进行任何装修和搭建补偿的前提下，双方另行协商。25.7在乙方向甲方交还承租房产的同时，双方应当签署承租房产交还确认书。在双方签署了该确认书之后，或虽未签署该确认书，但乙方已经实际撤离承租房产之后，或交还日届满乙方仍未撤离承租房产的，乙方在承租房产内遗留的任何装饰装修、设施设备、物品等均视为乙方放弃了所有权及一切权利，甲方有权自行予以处置（包括作为垃圾予以处理等等）。第二十七条通知27.4乙方确认，租赁期间，承租房产也是乙方的有效通知地址。因此，甲方有权选择将本合同项下的通知张贴于承租房产的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉等。2016年9月18日的收据（NO.0037075）显示：食天下公司向香江高科公司交纳租赁保证金35000元；收据（NO.1122041）显示：食天下公司向重庆香江财富商业管理有限公司交纳管理费保证金27500元。重庆财富购物中心商铺场地移交确认书载明：……于2016年9月20日对财富购物中心L3-6守柴炉商铺进行场地移交……。确认单载明：L3-6守柴炉租户进场装修需使用水电表经双方现场确认：电表表号：030156……电表表号：028169……水表表号：1100526……於2016年9月20日开始使用。2016年10月13日，食天下公司（发包方）与重庆斯普仑装饰设计工程有限公司（承包方）签订《建筑装饰工程施工承包合同》。合同约定：第一条工程概况1.1、工程名称：财富中心3楼6-1、6-2号商铺。1.5、工期：本工程自2016年10月13日开工，于2016年11月13日竣工。工期共计30日。1.7、工程合同总价款壹拾贰万圆整（不含税金）。第三条乙方工作3.2、指派何平为乙方驻工地代表，负责合同履行等。2016年10月31日，秦伟向何仁平支付财富中心一期工程款42000元；11月16日，支付财富中心装修工程二期进度款54000元；2017年1月25日，支付工程款三期30000元；2018年5月31日，支付财富中心装修尾款6000元。2017年2月26日，食天下公司（甲方，转让方）与秦伟（乙方，受让方）签订《权利义务转账确认书》，约定：一、甲乙双方确认将甲方与重庆香江高科地产发展有限公司签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》中涉及的甲方权利与义务一并转让给乙方。二、甲乙双方确认若与重庆香江高科地产发展有限公司因履行《重庆财富购物中心商业租赁合同》发生纠纷，乙方有权以自己的名义主张权利（包括但不限于退还各种保证金和其他费用以及主张赔偿、违约等一切甲方应有的权利）等。2018年8月22日，香江高科公司（甲方）与秦伟（乙方）签订了《补充协议》。内容为：第一条租金优惠期：1、2018年4月1日至2018年8月31日，固定租金按原合同固定租金标准（75元/月.平方米）的80%收取，抽成租金按当月营业额的8%收取，两者取其高。2、2018年9月1日至2018年9月30日，固定租金按原合同固定租金标准（80元/月.平方米）的80%收取，抽成租金按当月营业额的8.8%收取，两者取其高。其后，香江高科公司（甲方）与秦伟（乙方）重新签订了一份未签署具体日期的《补充协议》，约定：第一条：租金优惠期：1、租金优惠期自2019年8月1日起至2019年12月31日止。在原租金优惠期内按原合同约定固定租金标准的80%向甲方缴纳固定租金，抽成租金不变等。2、乙方的物业管理费仍须按照原合同约定的正常标准缴纳；双方认可，租金优惠期是甲方基于乙方整个租赁期限给乙方的优惠，无论何种原因，如原合同履行期限不足60个月，则双方确认取消本条所述租金优惠期之约定，双方按乙方实际使用及/或占用承租房产天数以及原合同约定租金标准计算租金及相应违约金。秦伟按补充协议的约定向香江高科公司支付了2019年12月31日之前的房屋租金，2019年12月的租金标准为17000元。2019年12月20日，秦伟向香江高科公司预付2020年1月房租17000元。庭审中，秦伟称：双方口头约定继续参照《补充协议》享有优惠。香江高科公司称：没有口头约定享有优惠。2019年12月24日，秦伟向重庆香江财富商业管理有限公司预付2020年1月物管费13750元。2020年1月20日，香江高科公司向秦伟发出《解除的通知》，载明：……2016年12月1日签订《关于的变更协议》，承租人由重庆食天下企业管理咨询有限公司变更为秦伟……截止2020年1月20日，贵方拖欠租金费用人民币4250元，且已达26天……现我司正式函告贵方：一、从即日起我司正式解除与贵方签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》《关于的变更协议》以及相关《补充协议》；二、请贵方于合同解除之日起3日内无条件撤场，并将租赁商铺及其设施按我司向贵方交付时的标准返还我司。同时，结清所有应付的租金、物业管理费等款项；三、若贵方未能按照函告第二条所述期限完成撤场，我司将于2020年2月8日收回被贵方占用的原租赁场地。通知右下方注明“原件已收周灿2020.1.20”。2020年3月5日，香江高科公司向秦伟发出《关于解除通知告知函》，载明：根据我司于2020年1月20日发送给贵方的解除《重庆财富购物中心商业租赁合同》通知（以下简称“解除通知”），贵方应于2020年2月8日将原租赁商铺清水归还我司。但现因疫情特殊期间，上述通知所载商铺清水归还事宜未正常实施。现我司再次函告，请贵司于2020年3月11日前完成原租赁商铺的装饰拆除，将租赁商铺及其设施按交付标准围挡封闭后返还我司。同时，结清该商铺的所有应付租金、物业管理费等款项。2020年3月7日，秦伟向香江高科公司发出《退租通知》，载明：目前新型冠状病毒感染有肺炎疫情来之凶猛，按照党中央、国务院和省委、市委、省政府、市政府部署、周密安排、科学防控，且市政府下达了餐饮业暂停开业文件，我司于2020年1月31日起无法进行门店经营，而且在疫情未有效控制前，餐饮门店何时开业尚属未知，客观上导致经营收入巨亏，店铺无法继续经营，特提出自2020年1月31日起不再租用重庆渝北区洪湖东路1号13层6-1、6-2商铺。现通知你方如下：1、我双方租赁合同于你收到本通知之日起解除，并立即退还我方保证金；2、剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，故请贵司酌情考虑我方巨大装修损失并适当补偿我公司。该通知的顺丰速运快递单的运单号为：SF1008944169401；状态为：已签收；收件人为：于喆；签收时间为：2020-03-2118:24。2020年3月26日的重庆市公安局案（事）接报回执载明：简要报警信息：周灿于2020年3月24日20:56:36报称：在财富中心3楼守柴炉烤鸭店，称商场物业将报警人店面桌子板凳搬走，发生纠纷。民警到现场核实情况，信息反馈，系周灿510283197505043270守柴炉烤鸭店工作人员，与于喆230302199403157030因为房屋租金未支付问题发生分歧，于某收走周某店内物品，称用于抵债，民警调解无果，建议双方通过司法途径维权。2020年4月7日，香江高科公司向秦伟发出《关于物品搬离告知函》，载明：根据我司于2020年1月20日发送给贵方的解除《财富购物中心租赁合同》通知（以下简称“解除通知”），贵方未按照合同约定进行物品搬离，现我司已将物品搬离封存，请贵方或贵方授权人于2020年4月15日前前往物品封存地点进行物品搬离，逾期未搬离我司将视为贵司放弃所有物品，我司将自行处理所有物品。时间戳为2020年4月22日的照片显示：案涉商铺围着海底捞火锅的装修围挡；案涉商铺周边铺面处于停业状态。同日的录音内容：录音1彭艳红：你们好久进场装修的？上次看到都是烤鸭。路人甲：也就是这两天才进场装修的。录音2彭艳红：守柴炉好久没开的？路人乙：年前。彭艳红：海底捞好久开始装的？路人乙：我们3月中旬复工的时候就开始装了，就已经用海底捞的围栏围起来了。2020年6月1日的通话录音内容：刘建华：这回秦伟回来了，照像签字搬东西的照片发给你。陈寒冰：哦！你发给我嘛。刘建华：发给你过后，我们哪个时间可以搬东西？陈寒冰：你发给我吗，我给公司打个招呼，再确定时间。刘建华：还有一个事情，我们的保证金可以退给我们啥？陈寒冰：退不到，所有的保证金都退不到。……陈寒冰：海底捞四月份才进的场。刘建华：3月份都围起了得。陈寒冰：4月份才进场，进场一个星期才打的围挡……刘建华：3月7号我们交的退租通知，这块你们收到的吗？陈寒冰：是，收到的……刘建华：我们交了一个房租保证金、物业管理费还有27500元。陈寒冰：这个没得办法，已回复你退还是不退，一切以法律程序为准，看法官怎么判，而不是我怎么说了，没有办法协商，如果不办我们只有按照法律程序来。刘建华：我们协商下来就可以搬了哦。我们要求把租赁保证金、物管保证金、房租退给我们。香江高科公司另举示了证据：水费明细及电费明细。秦伟的质证意见为：水电明细的三性不予认可，原告自疫情之后未实际使用案涉房屋，故原告对水电明细完全不知情。从该证据本身无法确定秦伟欠付水电费的金额，本院对该证据不予采纳。庭审中，香江高科公司明确，2020年3月25日、26日，香江高科公司代秦伟搬离案涉商铺，将案涉商铺另行出租。商场的物管职责由重庆香江财富商业管理有限公司履行。一审法院认为，香江高科公司与食天下公司签订的《重庆财富购物中心商业租赁合同》（以下简称租赁合同）、食天下公司与秦伟签订的《权利义务转账确认书》、香江高科公司与秦伟签订的《补充协议》，均是双方当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。秦伟概括承继了食天下公司与香江高科公司所订租赁合同的权利义务。根据租赁合同第6.2、6.3条的约定，2019年9月1日至2020年8月31日期间的固定月租金为21250元，租金按月支付，每月25日前预付下月的租金，延迟缴纳租金超过15日，甲方有权解除合同，收回商铺。结合香江高科公司与秦伟签订的《补充协议》以及秦伟举示的支付凭证，租金优惠期至2019年12月31日止，秦伟于2019年12月20日预付2020年1月房租17000元，截至2020年1月25日未补齐余款，应当认定秦伟迟延履行。秦伟主张的口头约定继续参照《补充协议》享有优惠无证据支持，一审法院不予支持。关于合同解除时间点。根据租赁合同第27.4条的约定，香江高科公司于2020年1月20日在案涉商铺处张贴《解除的通知》的行为视为送达。并且该通知右下方注明的“原件已收周灿2020.1.20”中的“周灿”与秦伟举示的重庆市公安局案（事）接报回执中的报警人“周灿”一致，周灿系秦伟的工作人员，两项证据相互印证，证明解除通知已经送达。因此，一审法院对香江高科公司与秦伟间的租赁合同及补充协议于2020年1月20日解除的事实予以确认。对于秦伟于2020年3月7日发出的《退租函》，即使不考虑香江高科公司已发出解除合同的通知，双方合同已解除的事实，秦伟以疫情原因解除合同也没有法律依据。疫情属于不可抗力，双方均没有违约行为时，秦伟作为承租人，可以要求香江高科公司依照公平原则合理减免租金，但其以此为由解除合同也应当认定其是导致合同解除的违约方。关于秦伟的第一项诉讼请求。秦伟迟延支付租金，香江高科公司通知解除合同，并援引租赁合同第23.2条关于“甲方根据合同约定行使提前终止/解除合同之权利的，则甲方有权在享有本合同其他条款所赋予甲方之权利的前提下，不予退还乙方租赁保证金”的约定行使抗辩权。因此，对于秦伟诉请香江高科公司返还租赁保证金的诉讼请求，无合同和法律依据，一审法院不予支持。关于秦伟的第二项诉讼请求。由于物业管理保证金和物管费的收取人为重庆香江财富商业管理有限公司，与香江高科公司并非同一主体，秦伟与重庆香江财富商业管理有限公司建立的是物业服务合同关系，故其要求由香江高科公司退还没有法律依据，一审法院不予支持。关于秦伟的第三项诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，香江高科公司与秦伟间的合同于2020年1月20日解除，秦伟于2019年12月20日预付了2020年1月房租17000元，故香江高科公司确实多收取了部分的房屋租金，但考虑到2020年3月25日香江高科公司才收回房屋，秦伟对房屋在合同解除后有实际占有的行为，故对其退还租金的请求不予支持。关于秦伟的第四项诉讼请求。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条关于“因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定，双方合同解除后，香江高科公司一直要求秦伟搬离并撤除装饰装修，表明其不同意利用。且本案系由于秦伟的违约行为导致合同解除，因此，对于秦伟诉请香江高科公司支付装饰装修残值损失的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告秦伟的诉讼请求。案件受理费2688.88元，因适用简易程序减半收取1344.44元，由原告秦伟负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。本院认为，香江高科公司与食天下公司签订的《租赁合同》、食天下公司与秦伟签订的《权利义务转账确认书》、香江高科公司与秦伟签订的《补充协议》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应当按照合同的约定履行相应义务。本案中，案涉《补充协议》已经明确约定了租金优惠期自2019年8月1日至2019年12月31日止，故对于2020年1月份起的租金则应按照原合同即《重庆财富购物中心商业租赁合同》的约定标准“固定租金21250元”进行支付，而秦伟于2019年12月20日预付2020年1月房租17000元，并未补齐余款，一审法院认定秦伟迟延支付租金并无不当，本院予以确认。二审中秦伟主张双方已经口头约定继续参照《补充协议》享有租金优惠，但并未提交证据予以证明，故对该项上诉理由，本院不予支持。因秦伟未按时足额支付租金，香江高科公司有权解除案涉租赁合同，一审法院以香江高科公司于2020年1月20日在案涉商铺处张贴《解除的通知》的时间作为合同解除时间点，认定正确，本院予以确认。秦伟上诉认为香江高科公司未经催告直接送达解除通知，并非合法解除行为。本院认为，当事人可以约定合同解除条件，当解除合同的条件成就时，解除权人即可行使合同解除权。案涉《租赁合同》23.6明确约定：“若乙方拖欠租金或各项费用超过15天时，甲方除向乙方追缴应交租金和征收滞纳金外，有权单方终止本合同，乙方已交的租赁保证金不再退还，并向乙方追偿由此造成的其他损失。”根据该约定，香江高科公司自秦伟逾期支付租金15日起即有权解除合同，而案涉《租赁合同》中并未约定香江高科公司行使合同约定解除权时必须进行催告，故对该项上诉理由，本院不予采信。秦伟迟延支付租金，香江高科公司有权按照合同约定行使合同解除权，同时按照《租赁合同》第23.2条的约定，秦伟无权要求退还租赁保证金，一审法院对该请求未予支持，并无不当。另，对于秦伟要求退还租金的诉讼请求，一审法院考虑到秦伟在合同解除后有实际占有房屋的行为，故对该项请求未予支持，认定正确。秦伟上诉认为系香江高科公司的原因导致其未能搬离案涉商铺，但一、二审中并未提交证据予以证明，故对该项主张，本院亦不予支持。同时，秦伟因违约导致合同解除，香江高科公司在审理中明确表示不愿利用其装饰装修且要求秦伟撤除，故秦伟无权要求香江高科公司赔偿装饰装修残值损失，一审法院未予支持，并无不当。综上所述，秦伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2688.88元，由上诉人秦伟负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十一月十八日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微