湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12052号上诉人（原审被告）：湖南东怡置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市天心区书院南路**。法定代表人：李宏坤。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。上诉人（原审被告）：湖南湘邮置业有限公司，住，住所地湖南省长沙高新开发区桐梓坡西路**麓谷林语小区****/div>法定代表人：黄新华。委托诉讼代理人：张友友，湖南森力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘艳，女，1990年2月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龙安平，男，1990年2月25日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：王崇求，湖南湘天律师事务所律师。上诉人湖南东怡置业投资有限公司（以下简称东怡公司）、湖南湘邮置业有限公司（以下简称湘邮公司）因与被上诉人刘艳、龙安平商品房销售合同纠纷一案，上诉人东怡公司、湘邮公司不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人东怡公司、湘邮公司上诉请求：1、依法撤销（2020）湘0103民初5985号民事判决或者依法改判；2、依法判令由刘艳、龙安平承担一审、二审的全部诉讼费用。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、一审法院判决解除刘艳、龙安平与东怡公司和湘邮公司订立的《长沙市商品房买卖合同》和返还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息是错误的。因涉案商铺没有解除抵押是由于新型冠状病毒的影响，且涉案商铺现只是被抵押，并未损毁和灭失，只要东怡公司和湘邮公司相关债务偿还即可解除抵押，合同目的并非完全不能实现。二、一审法院判决东怡公司和湘邮公司承担已付房款50%的违约责任错误。刘艳、龙安平购买的商铺仅是商业投资，是不存在间接损失的。东怡公司和湘邮公司与长城华西银行股份有限公司成都分行正在做执行和解，东怡公司和湘邮公司是有可能给刘艳、龙安平办理房产证的，刘艳、龙安平存在的损失仅包括东怡公司和湘邮公司逾期办理房产证带来的直接损失，东怡公司和湘邮公司应该承担的仅是逾期办理房产证的违约责任。被上诉人刘艳、龙安平辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律准确，双方签订的《长沙市商品房买卖合同》因东怡公司和湘邮公司迟延履行债务，致使合同不能实现目的，刘艳、龙安平有权主张解除合同。刘艳、龙安平向一审法院提出诉讼请求：1、解除刘艳、龙安平与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》；2、东怡公司、湘邮公司退还刘艳、龙安平购房款242710元；3、东怡公司、湘邮公司支付刘艳、龙安平购房款一倍的赔偿242710元、印花税契税9306.80元、维修基金591.60元、产权登记费560元；4、东怡公司、湘邮公司支付刘艳、龙安平资金占用利息14562.60元（以242710元为基数，按照年利率6%从2019年5月26日暂计算至2020年5月25日，实际应计算至付清款项之日止）；5、东怡公司、湘邮公司支付刘艳、龙安平律师费5000元；6、东怡公司、湘邮承担本次诉讼所有费用。一审法院认定事实：2019年5月26日，刘艳、龙安平与东怡公司、湘邮公司签订《长沙市商品房买卖合同》，该合同约定，刘艳、龙安平购买坐落于长沙市天心区××路××号××大厦××层××号房屋，规划用途为商业，产权登记建筑面积为4.93平方米，单价为49231.24元／平方米，总房价为242710元；首付款242710元于本合同签订之日支付；东怡公司、湘邮公司应于收到刘艳、龙安平交纳房屋维修资金及契税、印花税票据后180个工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，双方应于合同备案后90个工作日内向长沙市不动产登记中心办理房屋转移登记，如因东怡公司、湘邮公司的责任，致使刘艳、龙安平未能在约定期限办理上述登记，刘艳、龙安平如不解除合同，自本合同规定期限的次日起至实际办妥登记之日止，被告每日按已付房款的万分之一支付违约金。合同签订后，刘艳、龙安平支付了购房款242710元，维修基金591.60元，印花税60.7元，契税9246.10元，产权登记费560元。另查明，东怡公司、湘邮公司将包括本案刘艳、龙安平购买的商铺在内的多数商铺抵押给案外人长城华西银行股份有限公司成都分行，并在长沙市不动产登记中心办理了抵押登记。案涉商铺目前仍处于抵押状态。一审法院认为：商品房买卖合同是出卖人交付房屋并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。刘艳、龙安平与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效。刘艳、龙安平按合同约定向东怡公司、湘邮公司支付了购房款，并支付了维修基金、印花税、契税、产权登记费。因案涉商铺已被抵押给案外人，且东怡公司、湘邮公司未将涉案商铺已设立抵押登记的事实告知刘艳、龙安平，导致案涉商铺无法办理不动产登记，案涉合同目的无法实现，故本院对刘艳、龙安平请求解除与东怡公司、湘邮公司签订的《长沙市商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。对于东怡公司、湘邮公司提出的未隐瞒商铺抵押、不存在欺诈的抗辩意见，因无充分证据证实，故一审法院不予采纳。案涉《长沙市商品房买卖合同》因合同目的无法实现而解除，东怡公司、湘邮公司应向刘艳、龙安平返还购房款242710元，以及维修基金591.60元、印花税60.70元、契税9246.10元、产权登记费560元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条之规定，因东怡公司、湘邮公司故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实,案涉房屋买卖合同被解除后，刘艳、龙安平可以请求东怡公司、湘邮公司返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求东怡公司、湘邮公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。根据本案的具体情况，一审法院酌情支持东怡公司、湘邮公司按购房者已付购房款的50%承担赔偿责任，即东怡公司、湘邮公司应向刘艳、龙安平承担合同解除后的赔偿责任是121355元（242710元×50%）。对于刘艳、龙安平请求的资金占用利息及律师费，因已支持龙安平、刘艳请求的赔偿责任，足以弥补其损失，故一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项之规定，一审判决:一、解除刘艳、龙安平与湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于2019年5月26日签订的《长沙市商品房买卖合同》；二、由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于判决生效之日起十日内共同向刘艳、龙安平退还购房款242710元；三、由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于判决生效之日起十日内共同向刘艳、龙安平赔偿刘艳、龙安平已支付的维修基金591.60元、印花税60.70元、契税9246.10元、产权登记费560元；四、由湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司于判决生效之日起十日内共同向刘艳、龙安平赔偿121355元；五、驳回刘艳、龙安平的其他诉讼请求。本案受理费减半收取计4477元，财产保全费3070元，合计7547元，刘艳、龙安平承担1047元，湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司共同承担6500元。二审中当事人均未提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为，本案二审争议焦点主要为：1、东怡公司、湘邮公司是否存在故意隐瞒抵押事实的行为进而导致刘艳、龙安平购房目的不能实现，一审判令解除合同是否合法；2、一审判令东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%承担赔偿责任是否正确。关于东怡公司、湘邮公司是否存在故意隐瞒抵押事实的行为进而致使龙安平购房目的不能实现，一审判令解除合同是否合法的问题。本院认为，案涉房屋抵押时间发生在案涉商品房买卖合同签订之前,且该抵押至今仍存在。案涉商品房买卖合同并未载明案涉房屋已被抵押的情况,即东怡公司、湘邮公司未在合同中书面告知刘艳、龙安平案涉房屋已被抵押的事实,庭审中东怡公司、湘邮公司亦未证明取得了抵押权人出售案涉房屋的同意许可。案涉房屋存在抵押,担保的债权金额高达2.2亿。上述情况与购房者能否获得所购房屋产权息息相关,直接关涉购房者购房的合同目的能否实现。东怡公司、湘邮公司作为房地产销售企业,应向购房者披露前述房屋抵押信息及出售房屋尚未获得抵押权人许可的信息,以使购房者审慎决定购房选择。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中,东怡公司、湘邮公司在出售房屋时隐瞒了案涉房屋被抵押且未经抵押权人许可出售，至今无法办理过户，属于违约行为，并致使合同目的不能实现。根据前述法律规定,刘艳、龙安平有权解除案涉合同。一审根据刘艳、龙安平诉请，判令解除案涉《长沙市商品房买卖合同》，并无不当，本院予以维持。对于东怡公司、湘邮公司上诉称只要东怡公司和湘邮公司相关债务偿还即可解除抵押，合同目的并非完全不能实现，一审判令解除案涉合同错误的意见，本院认为，一审法院综合刘艳、龙安平起诉时的案件事实、双方诉辩主张，判断其是否享有合同解除权并作出裁判。东怡公司、湘邮公司在诉讼发生后仍未注销抵押权,无法为刘艳、龙安平办理权属登记。因此,东怡公司、湘邮公司认为案涉合同不应被解除的主张,本院不予支持。关于一审判令东怡公司、湘邮公司按已付购房款的50%承担赔偿责任是否正确的问题。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定，“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:…(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。…”前文已论述,案涉商品房买卖合同因东怡公司、湘邮公司的违约行为而被判令解除。根据前述法律规定,刘艳、龙安平在要求东怡公司、湘邮公司退还购房款、商铺代收费及支付资金占用利息的同时,还有权要求东怡公司、湘邮公司承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。一审法院根据本案的具体情况，酌情判令东怡公司、湘邮公司按已付购房款（242710元）的50%承担赔偿责任并无不妥，本院予以维持。综上所述，东怡公司、湘邮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8954元，由上诉人湖南东怡置业投资有限公司、湖南湘邮置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  刘耀武审判员  金新贵二〇二〇年十一月二十日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法条：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。