云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终814号上诉人（原审原告、反诉被告）：杨国芳，女，1982年5月10日出生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区。委托诉讼代理人：丁懿，云南晨宇律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审被告、反诉原告）：保山圣灵房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530502563154468U。住所地：云南省保山市隆阳区永昌街道八一路（八一花园酒店）。法定代表人：李小燕，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：李康鸣，女，汉族，1975年11月29日出生，昆明市五华区人，住五华区，系该公司法务。代理权限为特别授权。上诉人杨国芳因与被上诉人保山圣灵房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院（2020）云0502民初2333号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。杨国芳上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项，改判支持上诉人的一审全部上诉请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人已经按照合同约定履行了办证所需全部资料的提交义务，一审认定上诉人未签订办证委托书的事实错误。上诉人已于交房当日（2013年10月17日）将办证所需的完整资料，并由被上诉人代收了房屋维修基金、契税、办证费、工本费、测绘费，签订了办证委托书。办证委托书签订后已提交被上诉人，上诉人不可能再提交委托书作为证据。如果上诉人没有签过委托书，2018年4月3日，被上诉人又怎么会主动将办证资料提交到不动产登记机关。2、被上诉人延期办证的行为严重违约，并给上诉人造成损失，理应承担违约定责任。（1）按照合同约定，被上诉人应当在收到办证资料后180个工作日内向房屋产权登记机关提交。（2）国家政策变更不是本案被上诉人延迟办证的客观原因，更非不可抗力。保山圣灵房地产开发有限公司辩称，请求依法驳回上诉人的全部上诉请求。一、上诉人的上诉没有事实依据和法律依据，我公司不应当支付上诉人任何逾期办证违约金。1、上诉人未能提供证据证明其将办委托书签署并交付我公司，公司没有责任和义务为其办理产权登记。2、双方在合同中没有约定违约责任，上诉人以每天50元为依据，不是我方应向上诉人承担的逾期办证责任，相反是上诉人应该向我方承担的责任。3、本案客观存在办证过程中确实存在国家政策调整，属不可抗力。二、上诉人提出的诉讼事实已经超过诉讼时效，根据上诉人一审所陈述，提交办证资料的最后期限是2014年7月7日，在2016年7月6日诉讼时效已经届满，上诉人未在此日期前向我公司提出主张，已超过诉讼时效。杨国芳向一审法院起诉请求：1、判令被告支付给原告逾期办证的违约金74700元；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年9月3日原告杨国芳（乙方）与被告保山圣灵房地产开发有限公司（甲方）签订商品房认购协议书、置业计划书。2013年9月8日原、被告签订《商品房购销合同》、《商品房购销合同补充协议》，确认原告杨国芳购买被告开发建设的圣灵·城市理想Ｂ幢1804号房,该商品房套内建筑面积为95.15平方米，每平方米4379.29元，总价416690元。约定付款方式为：原告于2013年9月8日前支付总房款的30%作为首付款，该房的首付款为166690元，剩余房款250000元通过办理银行按揭贷款支付。约定交付期限为：甲方于2013年12月31日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：房屋交付乙方后，在具备政府部门规定的办证条件的情况下，甲方应协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应于甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给甲方，同时交清乙方应缴纳的各项费用；甲方应在乙方提供完整资料后的180个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府产权登记机关。因乙方原因逾期60日不交付相关合法完整资料或者不签订代办委托书，致使甲方不能顺利代办产权登记的，属一次性付款购房的业主，责任由乙方承担；属按揭购房业主，则乙方须按50元／天承担向甲方支付违约金的责任。甲方将乙方资料和代办手续提交产权登记机关后，即视为甲方已依约履行了代办义务，因政府产权登记机关的原因而延误乙方产权证的领取，不属甲方违约。原告杨国芳于2013年9月9日向被告交付首付款166690元，2013年10月14日通过中国建设银行办理按揭250000元贷款支付给被告。被告于2013年10月17日将涉案房屋交付给原告杨国芳，原告于同日向被告交纳契税、维修基金、办证费等费用，并将办证所需材料提供给被告，但双方未签订办理产权登记的授权委托书。2016年10月25日后国家实行两证合一的政策，被告于2018年4月3日将原告杨国芳的办证材料提交给保山市不动产登记中心，由被告公司职员代签委托书，并于2018年8月8日办理云（2018）隆阳区不动产权第××号不动产产权证。一审法院认为，原告杨国芳与被告保山圣灵房地产开发有限公司签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，商品房购销合同及补充协议合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定：房屋交付乙方后，在具备政府部门规定的办证条件的情况下，甲方应协助乙方办理房屋产权证。委托甲方办理的，乙方应于甲方签订《办理房屋产权登记授权委托书》，并且乙方应于交房时将办理房屋产权登记所需要的相关材料提供给甲方，同时交清乙方应缴纳的各项费用；甲方应在乙方提供完整资料后的180个工作日内将办理房屋产权登记资料提交到政府产权登记机关。该案原告杨国芳虽已将办理房屋产权登记所需要的相关材料提交给被告，并缴纳了办证所需的各项费用，但未与被告保山圣灵房地产开发有限公司签订代办授权委托书，2016年10月25日后国家实行两证合一政策，被告于2018年4月3日将原告杨国芳的所有办证资料提交给保山市不动产登记机关，同年8月8日办理了不动产登记证，故原告要求被告支付逾期办证违约金74700元的诉讼请求，不符合法律规定和双方的约定，一审法院不予支持。针对本诉被告提出本案诉讼时效已经超过，原告依法丧失胜诉权的请求，因该案出卖人已将房屋交付于买受人，买受人亦已实现对房屋的占有的，买受人请求出卖人办理房屋所有权登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定，故被告的请求不能成立，一审法院不予支持。对于被告反诉原告支付违约金74700元的诉讼请求，被告在原告提交办证资料后未及时与原告签订代办授权委托书，对此，被告也有一定的责任，逾期办证没有给被告造成任何损失，故被告的反诉请求，不符合法律规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）杨国芳的诉讼请求。二、驳回被告（反诉原告）保山圣灵房地产开发有限公司的反诉请求。二审中，被上诉人提交EMS快递单，说明被上诉人已提起上诉，但被一审法院剥夺。上诉人质证认为，属于程序问题，不予质证。本院认为，EMS快递单并未载明邮寄的是上诉状，本院不予采信。二审查明的事实与一审认定一致，本院予以确认。本院认为，关于上诉人主张逾期办证违约金74700元是否应得到支持的问题。本案上诉人虽于2013年10月17日向被上诉人交纳契税、维修基金、办证费等及办证所需材料提供给被上诉人，但上诉人未根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条的约定与被上诉人签订代办委托书，被上诉人并未违约，上诉人要求支付逾期办证违约金的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费834元，由上诉人杨国芳负担。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十一月二十七日书记员  段 嵘