广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初8129号原告：杨珂，女，1981年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市南海区*********************，公民身份号码411************126。被告：广东广佛智城集团有限公司，住所地：广东省佛山市******************，统一社会信用代码914************393。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。原告杨珂诉被告广东广佛智城集团有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。诉讼中，被告在答辩期内提出管辖权异议，本院裁定予以驳回，被告不服提出上诉，佛山市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原裁定。管辖权异议处理期间依法不计入审理期限。后本院于2020年9月22日公开开庭审理了本案，原告杨珂与被告的委托诉讼代理人徐飞、吴诗炜均到庭参加庭审。原告本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告退还原告购房款249556元及利息15930元；2.被告支付违约金102317.96元（以249556元为本金从2018年1月1日起至2020年4月1日止按日万分之五）；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告和被告于2017年7月6日签订《广佛智城物业使用权受让确认书》，2017年7月11日签订《物业使用权转让合同》，约定原告购买被告位于佛山市南海区*********商业用房的使用权，期限至2049年12月31日，转让金额为249556元，分期支付房款。房产的交付时间为2018年12月31日前。签约后，原告依约支付定金以及首期房款129556元。于2018年3月21日在佛山南海农村商业银行大沥支行贷款120000元交付给了被告。由于被告到2020年4月1日前该物业也未建，已严重违约，原告要求和被告解除合同。在与被告协商退款事宜过程中，原告按被告要求填写退款申请书，被告承诺于2019年10月15日前退款。后被告又违约，在2019年12月16日再次承诺在2周内退款，但被告仍未付款。2020年1月17日，原、被告签订协议，约定被告在2020年4月1日前退回249556元，扣除原告所收的租金9600元，被告退还余款239956元并支付银行利息15930元。被告此后仍未按协议退还款项。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，被告同意按签署的《解除合同协议书》退还原告款项239956元，但自2020年1月底开始，由于受到新冠病毒肺炎疫情的影响，被告经营状况受到严重的影响，资金周转困难，恳请法院判决分期向原告退还上述款项，并免除支付利息15930元的责任。原告要求被告按日万分之五支付逾期交付物业的违约金没有依据。首先，双方于2020年1月17日签订的《解除合同协议书》是三方的真实意思表示，合法有效。其次，根据上述《解除合同协议书》，物业使用权转让合同和租赁合同均已于2020年1月17日已经解除，对三方均不再具有法律约束力。最后，三方在签订上述《解除合同协议书》就是对涉案物业使用权转让合同的清理，被告已经补偿了原告利息15930元，原告无权再要求被告支付任何违约金。当事人围绕其诉讼请求及主张的事实提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证，当事人对证据真实性均无异议，本院予以确认并附卷佐证。综合采信的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：2017年7月11日，原告（受让方、乙方）与被告（转让方、甲方）签订一份《物业使用权转让合同》，约定：甲方将佛山市南海区*********号商业用房的使用权转让给乙方，建筑面积28.17平方米，涉讼物业使用权转让期限从本合同签订之日起算，截止日期为2037年7月10日，甲方在前款约定的转让期限届满之日起，赠送物业使用权给乙方至2048年12月31日止，乙方应该在2049年1月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；涉讼物业按建筑面积计算使用权转让金，每平方米8859元，总转让金249556元，乙方以向金融机构贷款方式支付使用权转让款：受让人可以首期支付转让款129556元，其余款项120000元可以向符合条件的银行等金融机构借款支付；甲方在2018年12月31日前将涉讼物业交付给乙方；甲方未按照本合同第五条约定的期限向乙方交付该物业，应按照已收转让金每日万分之五的标准向乙方支付违约金。2017年7月11日，原告（甲方，新出租方）、被告（丙方，原出租方）、第三人（乙方，承租方）签订《租赁合同》，约定丙方将位于佛山市南海区**********************号物业使用权转让给甲方，涉讼物业的出租主体变更为甲方；租期3年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止；丙方负责于2018年12月31日将物业交付给甲方，甲方于2018年12月31日将物业交付给乙方；若甲方未能在交付日前付清该物业全部使用权受让款、取得该物业的全部使用权，则租赁期起算日期延至甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权之日的次月起计算，整体租赁期不变；第一年月租金1600元每间、第二年月租金1680元每间、第三年月租金1764元每间；乙方已支付给丙方该物业首月的月租金以及相当于2个月租金的履约保证金，丙方应在甲方付清该物业全部使用权受让款、取得物业使用权后十五个工作日内全额转付给甲方；自签约之日起，甲乙双方均不得无故解除合同；若乙方逾期支付租金，按应付而未付租金的日万分之一向甲方支付违约金直至付清时止。2018年6月15日,被告出具发票，载明收到原告缴纳物业使用权转让租金249556元。2020年1月17日，原、被告及广东智城梦乐城商业投资有限公司签订一份《解除合同协议书》，约定：原、被告签订的《物业使用权转让合同》及原告与乐城公司签订的《租赁合同》均予以解除，被告于2020年4月1日前退还239956元予原告，并同意向原告支付利息15930元。2020年4月7日，原告提起本案诉讼。庭审中，被告确认涉讼物业尚未办理竣工验收备案手续。本院认为，民事活动应遵循诚实信用原则。原告与被告签订的《物业使用权转让合同》约定原告一次性支付一定对价、被告交付合同项下物业予原告使用一定期限，该合同权利义务符合租赁合同特征，本案为租赁合同纠纷。合同项下物业属于在建工程，至法庭辩论终结时，该物业仍为在建状态，尚未办理竣工备案验收手续，并不具备进入市场交易的条件，《物业使用权转让合同》、《租赁合同》应属无效合同。无效合同约定的违约责任无效，原告主张被告支付违约金的诉讼请求没有法律依据，本院依法不予支持。原、被告于2020年1月17日签订的《解除合同协议书》属于结算协议，该协议合法有效，具有法律约束力。被告应按该协议的约定，支付239956元及利息15930元予原告，原告请求支付249556元依据不足，超出部分本院不予支持。退款协议中补偿金额并未超出合理范围，被告主张分期付款及免除利息的理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条之规定，判决如下：一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付转让款239956元及利息15930元，合计255886予原告杨珂；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计3408.53元（原告杨珂已预交），由原告负担756.53元，被告广东广佛智城集团有限公司负担2652元并于上述付款同期迳付还予原告杨珂，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  朱道春二〇二〇年十月二十三日书记员  黄晓璇