重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7702号上诉人（原审原告）：申大勇，男，1969年3月11日出生，汉族，住四川省资阳市安岳县。委托诉讼代理人：左昌德，重庆星兴律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：向南金，男，1975年5月17日出生，汉族，住四川省内江市东兴区。委托诉讼代理人：段晓，四川豁达律师事务所律师。上诉人申大勇因与被上诉人向南金房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院(2020)渝0105民初2823号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，对此案进行了审理。上诉人申大勇及其委托诉讼代理人左昌德，被上诉人向南金及其委托诉讼代理人段晓到庭参加了询问。本案现已审理终结。申大勇上诉请求：1、撤销一审判决并确认上诉人与被上诉人至今未解除租赁合同关系；2、请求支持上诉人的一审诉讼请求；3、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：（1）、上诉人与被上诉人并非在2016年7月解除租赁合同，而应当依法认定在本案一审起诉时为双方解除合同的时间。本案中，被上诉人应当举证证明已经将解除租赁合同的通知送达上诉人的事实依据，否则应承担举证不能的法律后果。上诉人提交的证据可以证明案涉租赁合同并未解除，由于被上诉人不配合交还房屋，也不同意上诉人单独使用、出租以及故意拖延办理解除租赁合同手续才导致双方一直处于僵持状态至今；（2）、一审认定上诉人的诉请超过诉讼时效，存在部分不当。上诉人多次向被上诉人催要租金，且多次协商租赁合同解除事宜，但被上诉人从中作梗才导致现在的结果。退一步讲，即使上诉人没有保留之前的租金催收依据，存在部分权利的丧失，上诉人与合伙人陈佳的通话录音时间是2018年2月28日，录音中已经作出催收的意思表示，虽然陈佳并非合同相对人，但也是合伙人，向其催收行为也视为对合伙企业以及被上诉人的权利主张行为，因此，至少上诉人应该从2018年2月28日倒推3年享有租金主张权。即使从2016年8月起至今租赁房屋未实际使用，也是因被上诉人的故意行为所致，期间的损失应由被上诉人承担。向南金辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉。申大勇向一审法院起诉请求：1.判决解除申大勇、向南金于2011年8月6日签订的房屋租赁合同；2.判决向南金支付拖欠的房租、物管费及电费合计1258344元（欠款明细为：合同签订后至2014年7月期间有9个月未付房租135000元；2015年8月房租15750元；2015年2月至3月、9月、12月房租66152元，2015年1月、4月至8月、10月至11月递增部分房租6304元；2016年1月至4月递增部分房租3308元、5月至12月房租138920元；2017年房租208380元；2018年房租229740元；2019年房租241224元；2020年1月至6月房租126642元。房租共计1171420元。2016年4月至12月、2017年至2019年、2020年1月至6月物管费共计69240元。电费共计5684元。2016年7月至12月守夜费12000元）；3.判决向南金支付资金占用损失，以每月欠款金额为基数，从2014年9月起计算至判决生效之日止，按年利率6%为计算标准，暂计20000元。一审法院认定事实：2011年8月6日，申大勇与向南金签订房屋租赁合同，双方约定申大勇将自有的坐落在重庆市江北区邦渝花苑11号负1层特1号，建筑面积600平方米、使用面积560平方米的房屋出租给向南金经营使用。租赁期限为10年，申大勇从2012年1月1日起将出租房屋交付向南金使用，至2021年12月30日收回。月租金为15000元，每月底交纳房租（庭审中双方确认系缴纳下月房租）。租期满两年后，月租金逐年递增5%。2011年9月6日，申大勇与向南金，以及案外人车益建、郭某签订《股东合作协议》，协议约定合伙经营项目为重庆市江北区家侨足浴服务部，并表明合伙经营地址为重庆市江北区邦渝花苑11号负1层特1号。出资人股权比例为：申大勇占股40%，车益建占股20%，郭某占股20%，向南金占股20%，并决定推荐向南金为“法人代表”，以其名义办理营业执照等证件，还决定推荐郭某为总经理，负责企业全面的经营、管理工作，并承担相应的责任。此后，重庆市工商行政管理局江北区分局办颁发的江北区家侨足浴服务部（以下简称家侨足浴）营业执照载明经营者为向南金，主体类型为个体工商户，经营场所即为出租房屋，注册日期为2012年2月15日。在合同履行过程中，家侨足浴向申大勇支付了2015年10月至12月租金，付款时间分别为2015年12月30日、2016年2月14日、2016年3月9日，金额各为16538元。一审庭审中，向南金陈述，《股东合作协议》中合伙人的出资，由四人按股份比例，另行以现金方式完成。向南金主张，家侨足浴将应付申大勇的房租支付至2016年1月，家侨足浴经营至2016年7月停业，四名合伙人达成口头协议解散合伙并以店面财产清算房租，将房屋退还给申大勇，由申大勇自行处理。对该主张，向南金除举示《股东合作协议》和家侨足浴营业执照外，另举示以下证据：一、12名员工分别于2016年7月17日出具的领款说明，主要内容为领款人领到家侨足浴补足的工资和补助，其从此与家侨足浴无任何工作关系和经济关系，有领款人签名及捺印，并附有领款人身份证复印件（其中包括到庭证人王某、杨某、陈某）。二、到庭证人车益建、郭某、王某、杨某、陈某的证言。证人车益建陈述，合伙协议签订前，其系通过向南金的介绍而认识的申大勇和郭某，家侨足浴于2012年开始营业，2016年七八月份停业，当时员工在店里“闹”，是其到场后拿钱遣散员工。证人郭某陈述，其负责家侨足浴的日常经营管理，家侨足浴解散是在2016年7月份。员工在店里“闹”的时候，是他与车益建、向南金凑钱遣散的员工。解散时每个股东都知情，其通知申大勇出钱解决问题,但申大勇未到场。解散后，合伙人结账称房租支付到2016年1月，郭某建议将店作价15万抵给申大勇，申大勇称作价10万，当时达成了口头协议，也告知了其他股东，几个股东当面谈及将房子交还给申大勇，申大勇收回了原安装的简易门的钥匙。证人王某陈述，其于2015年8月开始在家侨足浴上班，因家侨足浴倒闭，2016年7月离职，其离职后，因门店离家近，曾经路过看到有招租广告。证人杨某陈述，其于2014年到家侨足浴上班，2016年7月因家侨足浴生意做不下去，结清工资后离职。证人陈某陈述，其于2013年到家侨足浴上班，2016年7月家侨足浴关门时离职，离职时工资已结清。申大勇质证意见为，对12名员工领款说明的真实性和关联性不予认可，证人证言只能代表合伙之足浴店的经营状况，不能理解为双方针对租赁合同的当然处置，证言亦不能证明房屋交还情况。对以上证据的证明效力，一审法院于后评判。向南金还举示以下证据：付款凭证，以表明家侨足浴支付了2016年1月员工工资52738元、3月员工工资55578元；支付了2016年3月水电费5035元、5月水电费4754元。家侨足浴2016年6月支付最近几个月所欠电视费用、宽带费、电话费以及其他开支的记账凭证，费用报销单载明电视费用（欠5个月）为3833元；宽带、电话费148元；大垃圾袋、牙刷、洗厕精、西瓜、电池344元，共计4325元。家侨足浴2015年10月至2016年7月的员工出勤考勤表，拟证明2016年7月之后家侨足浴没有再继续经营。家侨足浴2014年6月17日至2016年5月22日的收支日记记账页，其中记载了部分支付租金的情况。向南金的拟证对象同领款说明及证人证言。申大勇质证认为证据或为向南金自行记录，或与本案无关联性，不予认可。一审法院认为，此部分证据因属合伙经营的财务收支材料，与本案缺乏关联性，故不予采信。一审法院认为，申大勇和向南金签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于租赁合同是否已经解除及其时间，对此，一审法院评析如下：申大勇与向南金是房屋的出租人及承租人，同时，根据《股东合作协议》，两人也是四人合伙中的部分合伙人，即申大勇和向南金的身份具有双重性。另一方面，《股东合作协议》反映合伙经营项目为家侨足浴，经营地点为向南金承租的房屋，营业执照亦反映该情况，且房屋租赁合同签订仅一个月时间，申大勇、向南金即与其他两人签订合伙协议，结合家侨足浴依托租赁房屋实际进行长达四年多的经营情况，可以判断房屋租赁合同与合伙协议虽然是不同的法律关系，但向南金承租房屋的目的是明显的，即用于家侨足浴的经营。向南金举示的多名证人的证言均陈述家侨足浴于2016年7月停业、员工遣散，结合12名员工2016年7月17日出具的领款说明，可以判断该事实。由此，向南金承租房屋的目的落空，从常理分析，其因租赁合同的目的不复存在，向南金自无再继续使用房屋的必要。另一方面，根据现有证据，申大勇收到最后一笔租金的时间是2016年3月9日，所付的是2015年12月的租金，从申大勇收到该笔租金的时间，到提起本案诉讼，接近四年的时间，其作为租赁房屋的债权人，在如此之长的时间里，不向对方主张权利，与常理不符。再则，申大勇也是合伙人之一，既然其出租的房屋用于合伙经营，则合伙停业后，房屋的归属当然是申大勇最为关注的问题，不会坐视不理。最后，关于房屋的交还问题，基于申大勇和向南金同为合伙人的身份，经历长时间的合伙，彼此之间已经较为熟悉，房屋的交付，可能有别于一般租赁，即承租人交还钥匙，承租人出具收条的情况，而存在口头交接的可能性。根据以上评判，本案应认定2016年7月，双方已协商解除租赁合同。关于2016年7月前的租金等费用，因向南金未举证证明其已清偿，本应承担给付义务，但向南金提出诉讼时效的抗辩。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。因《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，且《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持，故该部分请求应适用民法通则的诉讼时效规定。因申大勇的该部分诉讼请求，已超过诉讼时效期间，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定，判决如下：驳回原告申大勇的诉讼请求。案件受理费8152.55元，由原告申大勇负担。本院二审期间，当事人提交了新证据。上诉人申大勇提交如下证据：上诉人与被上诉人之间以及与陈佳之间的录音光盘三份，拟证明一审认定的事实与客观事实不符，租赁合同未解除，房屋至今未交付给上诉人是被上诉人的原因所造成。向南金质证认为，不属于新证据，达不到证明目的。合议庭对上述证据的采信意见在本院认为中具体评述。原审法院对事实和证据的认定正确，本院予以确认。二审法院审理查明的事实与一审法院查明事实相同。本院认为，本案双方争议的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否已于2016年7月解除以及之后的租金是否应予主张；二、申大勇主张的2016年7月之前欠付租金应否得到支持。本院具体评述如下：关于案涉租赁合同是否已于2016年7月解除，对此，双方当事人各持己见，上诉人申大勇主张案涉租赁合同至今仍未解除，而被上诉人向南金认为案涉合同已经于2016年7月解除。本院认为，在双方当事人均未提供书面证据的情况下，确定案涉租赁合同是否解除应结合租赁合同的目的、合同的履行情况以及交易习惯等综合判断。本案中，根据查明的事实，向南金租赁案涉房屋系为了家侨足浴店的合伙经营，而审理中双方当事人对于2017年6月后家侨足浴店停业的事实均无异议，足浴店停业后向南金已无继续使用案涉房屋的必要，而申大勇既是案涉房屋的出租人，同时又是家侨足浴店的合伙人之一，故申大勇对足浴店停业情况以及租赁房屋的实际使用情况应该非常清楚，其在收取最后一笔租金至本案提起诉讼之时，长达四年之久未就租金、房屋交接及返还等主张权利，有悖常理。同时结合向南金在一审中提交的证人证言等证据，可以推定双方在2016年7月合伙关系结束时就房屋的交付等问题已经进行了交接，故一审法院以此认定双方已协商解除案涉租赁合同并无不当，本院予以确认。申大勇上诉主张合同未解除以及向南金一直故意拖延房屋交付，但其二审提交的录音证据不足以支撑其上诉理由，对该项上诉理由本院不予采信。由于案涉租赁合同已于2016年7月解除，其后向南金亦未实际占有使用房屋，故一审法院对于申大勇主张的2016年7月之后的租金未予支持正确。关于争议焦点二，申大勇要求主张2016年7月之前租金应否得到支持。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。同时，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。由于《中华人民共和国民法总则》的施行时间为2017年10月1日，故一审法院按照上述法律规定认定申大勇主张2016年7月之前的租金等费用已经超过诉讼时效，认定正确，本院予以确认。综上所述，申大勇的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16305.1元，由上诉人申大勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 松审 判 员  张欲晓审 判 员  李盛刚二〇二〇年十一月二十七日法官助理  郝晶晶书 记 员  韩 微