河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4349号上诉人（原审被告）：刘艳辉，女，汉族，1957年12月14日，汉族，住浉河区。被上诉人（原审原告）：信阳市泽源物业管理有限责任公司。法定代表人：曹振华，该公司经理。住所地：信阳市羊山新区新七大道**龙飞山城**楼**。上诉人刘艳辉因与被上诉人信阳市泽源物业管理有限责任公司物业服务合同纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2020）豫1502民初3201号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘艳辉到庭参加诉讼，被上诉人信阳市泽源物业管理有限责任公司经本庭传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘艳辉上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人按照50%支付物业费。事实和理由：被上诉人公司违反物业服务合同，不履行小区管理义务，物业服务存在严重瑕疵：小区停车管理混乱，车辆乱停乱放，占用消防应急车道，给居民安全造成了隐患；小区卫生环境差，垃圾清理不及时，绿化带没有修整，路灯坏了也不维修；一楼开设酒店、家庭食堂，影响上诉人生活；安全措施不到位，门禁卡形同虚设，小区遛狗不带绳子，等等。一审法院判决上诉人按80％支付相关的物业管理费用明显不公正。信阳市泽源物业管理有限责任公司未答辩。信阳市泽源物业管理有限责任公司向一审法院起诉请求：1、被告支付物业费13358元；2、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：被告刘艳辉居住在河区经典花园小区××楼××单元××室，该小区由原告信阳市泽源物业管理有限责任公司提供物业服务。2009年12月28日，被告刘艳辉经典花园结算入住通知书一份，载明：根据《经典花园选房定位协议》、《商品房买卖合同》有关约定和实测情况，刘艳辉同志返迁（购买）的经典花园的房屋已竣工交付使用。房屋建筑面积142.54㎡。现已结清全部房款和物业维修基金，请按规定办理入住手续。房屋具体位置9号楼4单元6层7号。审批人河南信房集团置业有公司。同年12月30日，原、被告双方签订《经典花园物业服务协议》一份，载明：甲方信阳市泽源物业管理有限责任公司经典花园物业管理处，乙方刘艳辉，物业类型高层住宅，甲方义务，1、履行合同、提供物业服务…4、协助做好本物业管理区域内的公共安全防范工作，保安人员在维护本物业管理区域内的公共秩序时，要履行职责，不得侵害公民的合法权益；…7、有义务对小区内的各种公用设施、设备及绿化带进行常规性的管理及维护…。甲方信阳市泽源物业管理有限责任公司经典花园物业管理处盖章，乙方刘艳辉签字。2019年10月1日，泽源物业管理有限公司经典花园物业处向原告刘艳辉出具催交通知，从2012年12月28日起至2019年12月31日，被告刘艳辉未向原告信阳市泽源物业管理有限责任公司支付物业服务费用共计13358元。另查明，原告信阳市泽源物业管理有限责任公司收取了被告刘艳辉2010年12月28日至2011年12月28日（免一个月）的物业管理费1505元。现原告诉至法院，提出如上诉请。一审法院认为，原告与被告签订的物业管理服务协议是双方真实意思的表示，且不违反法律规定，法院予以确认。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第六条，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告刘艳辉提交的证据仅能证明原告信阳市泽源物业管理有限责任公司在管理上存在瑕疵，但不能否认原告信阳市泽源物业管理有限责任公司提供了相应的管理及服务，故被告刘艳辉应当按照合同约定按期缴纳物业费。原被告双方之间的合同上未注明物业费收取的价格，但从原告已经收取的物业费计算为每平米0.96元／月，被告刘艳辉房屋面积为142.54㎡，142.54㎡×0.96元×12月=1642元／年，从2012年12月28日至2019年12月31日共计7年为11494元。业主作为物业服务的对象可直接感受物业服务的质量和水准，本案中被告刘艳辉在庭审中提交的关于小区卫生、公共设施维护及管理的照片可以看出，原告信阳市泽源物业管理有限责任公司在管理和服务中确实存在一定瑕疵。结合物业服务合同约定、原告实际提供的物业服务水平及民法通则中公平原则的考虑，在原收费的基础上酌情扣减20％较为适宜，被告刘艳辉应交纳原告信阳市泽源物业管理有限责任公司物业管理费11494元的80％，即9195元。同时对于被告刘艳辉认为原告信阳市泽源物业管理有限责任公司存在其他侵权行为损害了业主方的利益，与本案不是同一法律关系，可另行主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘艳辉应于判决生效后十日内向原告信阳市泽源物业管理有限责任公司支付物业管理费9195元；二、驳回原告信阳市泽源物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期限履行给付金钱义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费为66.97元，由被告刘艳辉承担54元，原告信阳市泽源物业管理有限责任公司承担12.97元。本案二审期间，上诉人刘艳辉提供了小区环境的照片若干，拟证明被上诉人未尽到管理职责，应减少物业管理服务费。二审查明的事实与一审一致，本院对一审查明的事实予以确认。本案二审争议的焦点为：是否应当减免50%物业费。本院认为，本案是物业服务合同纠纷，物业公司的经营范围是对其所管理的小区的房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，其经费来源主要是业主交纳的物业服务费。如物业公司在对小区进行服务的过程中出现瑕疵，该小区业主立即拒绝交纳物业服务费，则势必会导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降如此恶性循环，不利于小区乃至整个社会的发展，同时也侵害了已交纳物业费的业主的合法权益。当该小区的业主发现物业公司在服务过程中出现瑕疵时，其可以向物业公司反映问题，并提出合理化建议；物业公司作为小区的物业服务企业，应就存在的问题予以改正，努力提高自身的服务质量和水平，促进小区环境改善。小区业主应通过合法途径向物业公司主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业服务费。本案中上诉人刘艳辉提出被上诉人物业服务存在重大瑕疵的问题，如私拉电线、车辆乱停乱放、遛狗不栓绳等情况，主要是小区个别居民的不文明行为，被上诉人作为物业服务单位，仅能通过劝告、提醒等方式予以管理，但其并无执法权。上诉人刘艳辉如认为以上行为侵犯其合法权益，可向具体侵权人主张权利或向有关职能部门进行反映。对于小区垃圾清理不及时，公用设施损害维修不及时等问题，确属被上诉人提供物业服务存在瑕疵。一审法院结合物业服务合同约定、被上诉人实际提供的物业服务水平，充分考虑被上诉人在提供物业服务瑕疵给上诉人生活带来的不便，在原收费的基础上酌情扣减20％，有事实和法律依据，判决结果适当。上诉人要求减免50%物业服务费的上诉理由，没有法律依据，不予支持。综上所述，上诉人刘艳辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费134元，由上诉人刘艳辉负担。本判决为终审判决。审判长  沈继红审判员  马 勇审判员  彭 晨二〇二〇年十一月二十日书记员  张中尉