湖南省张家界市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘08民终433号 上诉人（原审原告）：湖南民泰资产管理有限公司，住所地湖南省吉首市镇溪办事处砂子坳社区湘西自治州民族体育学校办公楼**。 法定代表人：廖卫果，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黎之昊，湖南通程律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：张家界益多商务发展有限公司，住所地：湖南省张家界市永定区南庄坪中兴大厦**B202。 法定代表人：符华祥，董事长。 委托诉讼代理人：辛磊，男，1972年9月25日出生，公司员工。 委托诉讼代理人：符伸云，湖南天门律师事务所律师。 上诉人湖南民泰资产管理有限公司（以下简称民泰公司）因与被上诉人张家界益多商务发展有限公司（以下简称张家界益多公司）排除妨害纠纷一案，不服湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初119号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人民泰公司的委托诉讼代理人黎之昊，被上诉人张家界益多公司的委托诉讼代理人辛磊、符伸云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 民泰公司上诉请求：撤销原判决，改判张家界益多公司腾空并交付位于张家界市永定区××栋××层××号房屋，房屋占用损失由人民法院酌情考虑。事实和理由：2016年8月23日，张家界市中级人民法院对时任晟昊置业公司的副总经理胡开华进行调查，胡开华承认晟昊置业公司为规避案涉房屋的查封，与包括张家界益多公司在内的多人倒签租赁协议。2016年9月30日，张家界市中级人民法院决定对胡开华罚款处罚。故张家界市中级人民法院已经依法对倒签事实作出了认定并对相关责任人进行了处罚，该处罚决定具有法律效力，一审认为倒签没有证据证明是错误的。民泰公司取得房屋所有权虽然是在租赁期间，但张家界益多公司签订租赁协议是在房屋被查封之后，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，该租赁合同对民泰公司不发生法律效力，张家界益多公司无权占用房屋，应该排除妨害，并支付占用费用。 张家界益多公司辩称，签订租赁合同是2015年7月21日，不是查封之后，且张家界益多公司在2013年5月4日就已经与晟昊签订了租赁意向书，也缴纳了意向金。张家界益多公司是有偿使用，没有妨害行为，请求维持原判。 民泰公司向一审法院起诉请求：1.依法判决张家界益多公司排除妨害，立即向民泰公司腾空并交付位于张家界市永定区××栋××层××号房屋；2.判决张家界益多公司赔偿因占用房屋导致原告受到的损失389752.89元（暂计算至具状之日，之后的实际损失计算至被告向原告腾空并交付房屋之日止）；3.本案诉讼费用由张家界益多公司承担。 一审法院认定事实：2014年5月1日，晟昊置业公司（委托方）与晟昊商业公司（受托方）签订《授权委托书》，内容为：为保证商业城的统一管理和正常运营，商铺经营权对外招商、商铺租赁等与商铺管理相关的一切事宜，在此授权晟昊商业公司作为晟昊置业公司的合法代理人，全权代表晟昊置业公司办理一切事项，对晟昊商业公司在办理上述事项过程中所签署的有关文件，晟昊置业公司均认可，委托期限自2014年5月1日至2033年4月30日。 2013年5月4日，晟昊商业公司（甲方）与张家界益多公司（乙方）签订《张家界国际旅游商业城签约租赁意向书》，内容为：甲、乙双方根据国家法律及湖南省房屋经营等相关规定，现就乙方预与甲方张家界国际旅游商业城商铺租赁事宜，经双方协商一致，本着平等、公正的原则签订本意向协议书，以资共同遵守：承租商铺号为A3栋1层，面积979.52平方米，租金2元/平方米/天，物业管理费1元/平方米/月（租金内不包含），租期10年（2014年6月1日至2024年5月31日），付款方式为每半年支付一次租金，支付时间为下一个半年租期届至前一个月，正式租赁合同签订时间2013年5月5日前，定金壹拾万元（可转履约保证金），租金逐年递增5%，免租一年，在租期最后一年执行，即免第一年租金，第一年缴付第二年的租金，依次类推，双方应于2013年5月5日之前携带本意向书、身份证或公司证明文件及出租方要求出具的证件签署正式租赁合同。2013年5月8日，晟昊商业公司向张家界益多公司出具收据一份，内容为：“交款单位张家界益多商务发展有限公司，收款方式为建转账商业公司，人民币壹拾万元（￥100000.00元）收款事由为A3栋一层部分商铺租赁意向金”。 晟昊置业公司、晟昊商业公司与张家界益多公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，约定：晟昊置业公司、晟昊商业公司将坐落在张家界永定区火车站国际旅游商业城A区A1栋一层112、113、113A、115、116号商铺出租给张家界益多公司，租赁期自2016年3月1日至2026年2月28日止，2015年10月1日至2016年2月28日为装修期，2016年3月1日至2017年2月28日为免租期；租金单价为2元/平方米/日，年租金逐年递增百分之五，2016年3月1日至2017年2月28日租金为200363.1元/年（免租期），2017年3月1日至2018年2月28日租金为210381.26元/年；租金实行先付后用方式，每6个月支付一次，支付时间在下一个半年租期届至前一个月，免第一年租金，时间在最后一年执行，签订本合同当日支付2017年3月1日至2017年8月31日的租金105190.63元，2016年8月1日前支付2017年9月1日至2018年2月28日的租金105190.63元……该合同载明的落款时间为2015年7月21日。 2015年8月31日，张家界市中级人民法院作出（2015）张中民二初字第25-1号民事裁定书，裁定查封晟昊置业公司的位于张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产和Ｄ1栋15、16、17层房产。 2015年9月16日，张家界益多公司向晟昊商业公司缴纳了租赁A1栋、A3栋商铺六个月的租金377350.58元（不包括已收的意向金转租金50000元）。2015年9月17日，晟昊商业公司为张家界益多公司出具收据一份，内容为：“交款单位为张家界益多商务发展有限公司，收款方式为前期已收，人民币五万元（￥50000.00元），收款事由为租赁保证金（该笔款项已由2013年5月8日收取，收据号码为0139245，金额为10万元整）”。 2016年1月6日，晟昊置业公司、晟昊商业公司（甲方）与张家界益多公司（乙方）签订《补充协议》，内容为：甲乙双方于2015年7月21日重新签订了《张家界国际旅游商业城租赁合同书》，乙方承租了甲方张家界国际旅游商业城项目内A区A1栋一层112、113、113A、115、116号商铺及A区A3栋一层105、108、109、112、113、113A、115、116、117、119、120、121、122、123、123A、125号商铺，用于经营超市、餐饮。经双方协商一致，达成协议如下：1、乙方提前支付租金人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元），并于2016年1月10日前将上述款项支付至甲方账户；2、在签订本协议项下商铺租赁合同当日（2015年7月21日），乙方已经向甲方支付了6个月（2016年3月1日起至2016年8月31日止）的租金及租赁保证金；3、双方达成一致，乙方一次性向甲方支付自2016年9月1日至2022年2月28日止（共计五年零六个月）的租金共计人民币壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元），甲方不再向乙方收取自2016年9月1日至2022年2月28日的租金；4、本协议自乙方将人民币壹佰柒拾万元整汇至甲方指定账户到账之日起生效，上述商铺租赁合同中约定的双方权利和义务不因本协议而改变；5、本协议认可双方于2013年5月15日签订的上述商铺的《张家界国际旅游商业城租赁合同书》的生效日期，租赁期间，甲方的债权、债务与乙方无关，若因甲方的债权、债务原因导致乙方无法正常经营的，一切损失由甲方承担。2016年1月7日，张家界益多公司的法定代表人符华祥向晟昊商业公司转账1700000元，晟昊商业公司出具收据一份，内容为：“今收到张家界益多商务发展有限公司（2016年9月1日至2022年2月28日）五年六个月租金壹佰柒拾万元整（￥1700000.00元）”。 2016年9月30日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08司惩03号决定书，胡开华在2015年5月22日被任命为晟昊置业公司副总经理期间，私自将张家界市中级人民法院已经查封的张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产未经张家界市中级人民法院同意，弄虚作假以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，张家界市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第二款、第一百一十五条、第一百一十六条第一款、第三款的规定，对胡开华罚款人民币10万元。 2018年1月25日，张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书，裁定：一、将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房）建筑面积合计为9847.22平方米，作价156400000元现状交付民泰公司抵偿126640000元债务，张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产（未包含Ａ2栋第105、106、108、130、131、132、133、133Ａ号房），建筑面积合计为9847.22平方米所有权自本裁定送达民泰公司时起转移；二、民泰公司可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，张家界市中级人民法院将该执行裁定书送达给民泰公司。 2018年6月20日，长沙巨鹰物业管理有限公司项目管理处向张家界益多公司发出通知，内容为：“贵方租赁位于张家界国际旅游商业中心西区××栋房产中的112、113、113Ａ、115、116号房产已经张家界市中级人民法院作出（2016）湘08执43-2号执行裁定书确认其产权归属于湖南民泰资产管理有限公司所有，并已经在张家界市不动产中心登记的房屋所有权人为湖南民泰资产管理有限公司。原与张家界晟昊置业有限公司签订的租赁合同也已经被张家界市永定区人民法院以（2016）湘0802民初1888号《民事判决书》作出判决予以撤销。基于以上事实，请你于2018年7月30日前到张家界国际旅游商业中心Ａ1栋尚客优酒店328房向我公司项目管理处提交你与张家界晟昊置业有限公司签订的租赁合同原件及缴纳租赁费的相关凭证及收据（湖南民泰资产管理有限公司全权委托长沙巨鹰物业管理有限公司对张家界国际旅游商业中心西区××栋房产实行物业管理）。同时另重新签订租赁协议，逾期未提供上述材料所造成的一切法律责任由贵方承担”。 一审法院认为，张家界市中级人民法院作出的（2016）湘08执43-2号执行裁定书将晟昊置业公司所有的位于张家界国际旅游商业中心西区××两栋房产（建筑面积合计为9847.22平方米）的所有权转移至民泰公司，民泰公司依法对上述房产拥有所有权，其作为张家界国际旅游商业城Ａ区Ａ1栋一层112、113、113Ａ、115、116号房屋的所有权人，有提出要求张家界益多公司腾空并交付上述房屋的权利。但张家界益多公司与晟昊置业公司、晟昊商业公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，且该合同并未被确认无效、被撤销或者解除，双方已经按照《张家界国际旅游商业城租赁合同书》的约定实际履行，该合同合法有效，张家界益多公司基于该合同的约定占有房屋，有合法的事由；同时，张家界益多公司从2015开始使用涉案房屋，民泰公司未提出任何异议，表明其对张家界益多公司的租赁行为是认可的，故对民泰公司要求张家界益多公司腾空并交付位于张家界市永定区××栋××层××号房屋及赔偿占用房屋损失的诉讼请求不予支持。民泰公司称张家界益多公司与晟昊置业公司、晟昊商业公司签订《张家界国际旅游商业城租赁合同书》的时间是倒签的，但未提供充分的证据证实，不予采纳。原审依照《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十五条，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告湖南民泰资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费7146元，适用简易程序审理减半收取3573元，由原告湖南民泰资产管理有限公司负担。 二审中，当事人没有提交新证据。一审查明的事实，二审予以确认。二审另查明，在（2015）张中民二初字第25号民泰公司与晟昊置业合同纠纷一案的执行过程中，本院于2016年9月30日作出（2016）湘08司惩03号决定，查明，在晟昊置业2015年5月22日任命的副总经理胡开华履职期间，被执行人晟昊置业为规避执行，私自将本院依（2015）张中民二初字第25号-1号民事裁定查封的部分房产以提前签订合同日期方式租赁给多名第三人，认为，对晟昊置业有限公司及法定代表人、直接责任人将法院已经查封的房产设定权利负担的行为应当予以罚款，决定对胡开华罚款10万元。2016年8月23日，胡开华在本院对其调查时陈述，张家界益多公司此前有一个租赁A3栋的合同，本案所涉的合同是2015年11月签的。 本院认为，被上诉人张家界益多公司辩称在2013年5月就签订了租赁意向书，本院审理查明，该意向性协议书是就A3栋一层的相关商铺签订的意向书，与案涉争议的A1栋商铺无关。本院生效文书（2016）湘08司惩03号决定已经查明晟昊置业规避执行、与多名租赁户倒签合同，胡开华明确承认案涉合同是倒签，故倒签合同的事实足以认定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：“租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。”根据前述规定，民泰公司虽然是在租赁期间取得所有权，但房屋出租前已经被人民法院查封，民泰公司无需继续履行租赁合同，其要求张家界益多公司返还案涉商铺的请求应予支持。关于民泰公司主张的占用费损失，鉴于租赁合同实际进行了履行，民泰公司可另行向实际收取租金的人主张。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销湖南省张家界市永定区人民法院（2020）湘0802民初119号民事判决； 二、张家界益多商务发展有限公司于本判决生效之日起九十日内，腾空位于张家界市永定区××栋××层××号房屋并向湖南民泰资产管理有限公司交付； 三、驳回湖南民泰资产管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费7146元，减半收取3573元，由张家界益多商务发展有限公司负担50元，湖南民泰资产管理有限公司负担3523元；二审案件受理费7146元，由张家界益多商务发展有限公司负担100元，湖南民泰资产管理有限有限公司负担7046元。 本判决为终审判决。 审判长  刘利利 审判员  肖昌全 审判员  杨 芳 二〇二〇年十一月十一日 法官助理樊江山 书记员龚蕊 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第二十条租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外： （一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的； （二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。