湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11305号上诉人（原审被告）：刘旻，男，1982年2月23日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。被上诉人（原审原告）：湖南兴文物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区咸嘉湖街道咸嘉湖西路**吉顺美苑****。负责人：朱飞，总经理。委托诉讼代理人：丰庆庆，女，1989年5月3日出生，汉族，住湖南省石门县，系公司员工。委托诉讼代理人：焦芳，北京浩天信和（长沙）律师事务所律师。上诉人刘旻因与被上诉人湖南兴文物业管理有限公司（以下简称兴文物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初6551号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人刘旻上诉请求：一、撤销（2020）湘0104民初6551号民事判决，改判驳回被上诉人兴文物业公司的诉讼请求；二、按照合同约定勒令兴文物业公司公示公共收益及物业维修基金明细并返还挪用的公共收益；三、按照法律规定勒令兴文物业公司开具上诉人刘旻已交物业费用发票。事实与理由:一、原判对证据的分析认定是错误的。判决书对于物业的服务质量要求只字不提，兴文物业提供证据无一条证据显示其达到标准，庭审时兴文物业也表示无法提供证据，合同约定质量要求一条都达不到。从实际履行情况分析，暂不说合同中的特殊承诺服务无一做到，就连生活基础保障服务都无法实现：(1)基本的消防安全保障，消防栓全部处于瘫痪，通往13栋108室的消防通道全部阻塞，消防车根本无法进入，反映该问题长达5年之久毫无改善；(2)基本的人身安全保障，电梯长期处于卡人关人模式，各大媒体报纸均有报道，只要搜索金色山庄就会有显示；(3)基础的财产保障，保安全是浑水摸鱼，晚上睡觉，造成小区多数业主财产均有损失(一审时同庭业主有证据提交)；(4)基础的生活保障，水电作为生活设施，2011年开始每到用电高峰，13栋4单元每天都会跳闸停电(4单元原住的业主都可以作证)。水荒更是小区的老大难问题，小区长期水管爆裂停水，水管没爆就是水压不足，自来水公司人来维修处理，物业还多次派人阻扰，以免影响他们动用维修基金敛财；（5）基础的环境保障很差。二、一审判断有失客观。岳麓区人民法院和金色山庄几乎只有一墙之隔，小区大部分业主因物业纠纷上诉法院，法院对于合同约定质量要求判决书只字不提，不主动调查证据进行公证判决。片面的听信物业公司的提供的所谓证据。3、避重就轻，偏袒物业公司，对于业主合理诉求如公共收益公示及返还，维修基金使用公示等敏感问题，一审判决书丝毫未有提及。被上诉人兴文物业公司辩称,刘旻的上诉没有事实和法律依据,请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人（原审原告）兴文物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令刘旻立即支付长沙市岳麓区银盆岭金色山庄小区13-108房物业管理费4584.62元、违约金228.19元，合计4812.81元；2、依法判令由刘旻承担本案所有诉讼费。一审法院经审理查明：2010年11月26日，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会（甲方）与湖南葆力物业管理有限公司（现兴文物业公司，乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》，合同载明：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就长沙市金色山庄小区物业服务区域物业服务事宜，委托给湖南葆力物业服务有限公司。合同约定委托管理期限为3年，自2010年12月1日至2013年11月30日止。2013年7月22日，金色山庄业主委员会（甲方）与兴文物业公司（乙方）签订《金色山庄小区物业服务委托合同》。合同第二章第二条约定，乙方应当提供的服务包括物业公共部分的日常维修、运行和管理、公共绿地。景观的养护、清洁服务、协助做好安全防范工作、消防服务等。合同第四章第4条约定。物业服务期限为1年半，自2013年8月1日—2015年1月30日。合同第五章第五条约定，电梯住宅用房的物业服务费标准为每月/1.2元每平方米。合同第八章第十四条约定，服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。合同第九章第十七条约定，业主未按期交纳物业服务费的，乙方按照每日万分之五的标准收取相应滞纳金。对逾期6个月未交费者，可通过法律程序进行追缴。第二十二条约定，乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：4、小区内业主财物被盗，乙方有证据证明其已经适当履行了安保义务，并积极配合向业主及警方提供线索的。该合同还就物业项目的基本情况、物业服务标准、双方权利义务等进行了约定。合同到期后，因金色山庄业主委员会已解散，且新的业主委员会一直未产生，兴文物业公司在该小区提供物业服务至今。在提供物业服务过程中，兴文物业公司在安全保卫、公共管理等方面存在一定的瑕疵。刘旻系金色山庄小区13栋108房业主，房屋建筑面积86.83平方米，物业服务费标准为每月/1.2元平方米。刘旻自2011年1月1日至2014年12月31日共计44个月未向兴文物业公司缴纳物业服务费，兴文物业公司书面催要未果，遂起诉至一审法院。一审法院另查明：1、2012年12月12日，湖南葆力物业管理有限公司经工商登记名称变更为湖南兴文物业管理有限公司。2、2015年11月13日兴文物业公司向长沙市岳麓区银盆岭街道银星社区居委会出具《函件》一份，载明：关于我湖南兴文物业管理有限公司与原金色山庄业委会签订的物业服务合同将于2016牟01月30日到期，现金色庄小区暂未成立新的业委会，为保障小区的日常工作能正常进行，小区正常的生活秩序不至于紊乱不堪，现特申请继续为金色山庄小区进行物业服务，在此期间按照原合同享有物业权利及法律效力并承担物业服务的义务，不降低物业服务的水准。特此申请！长沙市岳麓区银盆岭街道银星社会居委会在此函件上加盖公章。上述事实，有双方当事人陈述及《金色山庄小区物业服务委托合同》、《函件》、《不动产登记情况表》、《通知》、《生活垃圾清运合同》、《小区化粪池清理、管道维护协议》《关于金色山庄电梯安全隐患的联系函》、《关于长沙市岳麓区银盆岭金色山庄申请使用物业维修基金的报告》、《内资企业管理基本情况表》《小区保安工作日检查记录表》、《律师函》、照片、短信截图等证据予以证明，一审法院予以确认。一审法院认为，长沙市岳麓区金色山庄业主委员会与兴文物业公司签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对金色山庄小区全体业主均具有法律约束力。兴文物业公司根据该合同为涉案房屋所在小区提供了物业管理服务，刘旻作为小区业主，接受了兴文物业公司提供的物业服务，应当缴纳物业费。兴文物业公司与业委会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》于2015年1月30日到期，长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散之后，一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。但兴文物业公司告在履行物业服务合同的过程中存在一定瑕疵，故对兴文物业公司请求判令刘旻向兴文物业公司支付所拖欠的物业管理服务费人民币4584.62元的诉讼请求，一审法院予以部分支持。综合合同的履行情况，根据公平原则和相关法律规定，一审法院酌情确定刘旻需支付兴文物业公司物业费3667.7元。对兴文物业公司请求判令刘旻支付违约金228.19元的诉讼请求，考虑到兴文物业公司在提供物业服务过程中，并未做到完全尽职履职，存在瑕疵，故一审法院不予支持。刘旻以抗辩的形式要求兴文物业公司赔偿其财产直接损失3260元，无事实依据，亦不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一条、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：一、限刘旻于本判决生效之日起三日内支付湖南兴文物业管理有限公司物业费3667.7元；二、驳回湖南兴文物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取25元，由刘旻负担。本院二审期间，双方当事人未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，双方当事人二审期间的争议焦点是上诉人刘旻主张因物业瑕疵而不支付物业费的意见是否成立。关于上诉人刘旻主张因物业瑕疵而不支付物业费的意见是否成立的问题。本院认为，兴文物业公司与长沙市岳麓区金色山庄小区业主委员会签订的《金色山庄小区物业服务委托合同》，对刘旻具有约束力，能够作为认定刘旻与兴文物业公司之间权利义务的依据。该委托合同约定的服务期限于2015年1月30日到期。长沙市岳麓区金色山庄小区第二届业主委员会在该委托合同期满之前解散，之后该小区一直未成立新的业主委员会。该小区业主大会未作出重新选聘新的物业公司的决定，亦未明确要求兴文物业公司退出，兴文物业公司仍按照原委托合同约定继续提供了物业服务，故兴文物业公司与业主之间形成事实上的物业服务合同关系，业主应当按照原委托合同约定的标准支付物业服务费。刘旻以物业管理混乱、缺乏基本生活保障等原因为由拒交物业费，但兴文物业公司物业服务范围包括小区内清洁卫生管理、公共绿化养护管理、公共秩序维护、安全防范事项的协助管理等多项内容，且结合一审提交的证据可以看出兴文物业公司已经履行了基本物业服务。一审法院鉴于兴文物业公司确有物业管理服务上的明显瑕疵，已酌情对刘旻应向兴文物业公司支付的物业费予以折扣，即4584.62元×80%=3667.7元，并驳回了兴文物业公司请求判令支付违约金的诉请，一审判决并无不妥，本院予以维持。须指出的是，业主拒交物业费的行为,不仅会造成物业服务企业运营经费不足,无法维持正常的物业服务水平,导致物业服务质量下降,还损害其他正常交费业主的利益;因此刘旻的该部分主张并不构成其拒付物业服务费的正当理由。另关于刘旻二审提出要求兴文物业公司公示公共收益及物业维修基金明细、返还挪用的公共收益等主张，与本案并非同一法律关系,不属于本案审理范围，本院不予审理。对于当事人的其他诉辩主张，本院并非忽视或默认，而是该部分诉辩主张并不影响本院依据前述认定和分析对本案依法作出判决，故对其他诉辩主张本院在此不再赘述。综上所述，刘旻的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘旻负担。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  何 鑫审判员  刘耀武二〇二〇年十一月二日法官助理黄毕莅书记员王嘉翌附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。