浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初3905号原告：黄正良，男，1977年11月28日出生，汉族，住浙江省苍南县。原告：肖少意，女，1981年10月3日出生，汉族，住浙江省苍南县。以上二原告共同委托诉讼代理人：李海燕，浙江思勤律师事务所律师。被告：苍南逸家房地产开发有限公司，统一社会信用代码91330327551783566U，住所地浙江省龙港市德雅花园****302商铺。法定代表人：李前模，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：缪仁加，男。第三人：吴朝炯，男，1968年1月24日出生，汉族，住浙江省龙港市。第三人：叶美微，女，1969年4月23日出生，汉族，住浙江省龙港市。原告黄正良、肖少意与被告苍南逸家房地产开发有限公司（以下简称逸家公司）与第三人吴朝炯、叶美微商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后,于2020年11月26日适用简易程序公开开庭进行了审理，原告黄正良、肖少意的共同委托诉讼代理人李海燕、被告逸家公司的委托诉讼代理人缪仁加到庭参加诉讼，第三人吴朝炯、叶美微经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄正良、肖少意向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金20178元（自2017年7月1日起至2018年2月10日止，每日按已交付房价款万分之0.5计算）；2.判令被告立即办理相关权属证书，并向原告支付逾期交付权属证书或登记证明违约金（自2017年12月30日起至实际办理不动产权登记证明之日止，每日按已交付房价款万分之0.5计算）；3.本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第二项诉讼请求中的办理权属证书的诉讼请求明确为责令被告办理涉案房屋的初始登记，支付逾期办证违约金的期限变更为至判决之日止。事实与理由：2015年7月16日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三人购买被告开发的位于温州市龙港市××幢××室房屋（建筑面积140.68平方米，单价为12750元每平方，购房总金额1793670元）；被告应当在2017年6月30日前将验收合格的商品房交付给第三人，并承诺于2017年12月30日前取得规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，否则承担违约责任。根据合同第十条之规定，出卖人逾期未按合同规定的期限将商品房交付给原告使用的，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金。根据合同第十六条规定，出卖人不能在前款约定的期限内交付权属证书，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。合同签订后，第三人依约付清了购房款。2017年10月21日，原告与第三人签订房地产买卖合同，向第三人支付购房定金10万元，双方于2017年10月31日签订卖尽契，第三人将案涉房屋以总价2301670元的价格出卖给原告，付款方式为一次性付清该房首付款加车位款加红包加已付银行按揭款，剩余银行按揭由原告续交。另，被告于2018年2月10日方才办理交房手续，且截至起诉之日，被告仍未办理房屋产权登记。原告黄正良、肖少意在本院指定的举证期限内提供了下列证据材料：1.原告居民身份证，用以证明原告的诉讼主体资格；2.被告工商登记信息，用以证明被告的诉讼主体资格；3.第三人居民身份证，用以证明第三人的诉讼主体资格；4.商品房买卖合同，用以证明原、被告签订商品房买卖合同及被告违约的事实；5.销售不动产统一发票，用以证明原告已经向被告支付全部购房款的事实，被告逾期交房的事实；6.房地产买卖合同、买尽契、苍南农商银行存款分户明细查询，用以证明原告向第三人购买案涉房屋并交付购房款的事实；7.补充协议，用以证明第三人与原告约定案涉房屋违约补偿款归原告所有的事实。被告逸家公司答辩称：其公司已经收取全部购房款；关于交房违约金，涉案房屋交房时间应为2017年12月底；关于办证违约金，其公司已经提交全部的备案资料，但是政府无理由不予办理，逾期办证的原因系由龙港镇人民政府造成，应部分免除其公司的责任。被告逸家公司在本院指定的举证期限内未提供证据。原告提供的上述证据，经庭审出示质证，被告对原告提供的证据无异议，本院认为，原告提供的证据经当事人质证后对真实性无异议，上述证据能够证明本案的相关事实，本院均予以认定。经审理，本院认定事实如下：2015年7月16日，第三人与被告签订《商品房买卖合同》，约定：第三人购买被告开发的位于温州市龙港市××幢××层××室房屋（建筑面积140.68平方米，购房款总金额1793670元）；第三人向被告支付首付款543670元后，剩余购房款1250000元第三人通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。被告应于2017年6月30日前将符合下列条件的商品房交付给第三人：1.建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；……。并承诺于2017年12月30日前取得房屋权属证书，交付给第三人。合同签订后，第三人依约付清了购房款。2017年10月21日，原告与第三人签订房地产买卖合同，约定原告向第三人以总价2301670元的价格购买案涉房屋，签订合同时支付定金100000元，双方于2017年10月31日签订卖尽契后原告支付购房款924000元，后续案涉房屋的银行按揭贷款继续由原告支付。2020年8月8日，原告与第三人签订补充协议，约定案涉房屋的违约补偿款归属原告所有。另，原、被告于2018年2月10日办理交房手续，但被告至今未办理房屋产权初始登记。另查明：1.第三人与被告于2015年7月16日签订《商品房买卖合同》第十条约定出卖人逾期交房的违约责任，“逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，……，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之0.5（即1793670元*0.00005=89.6835元）的违约金；2.该合同第十二条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。3.该合同第十六条关于产权登记的约定，……，出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，……，“约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1、2项处理，……，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证明或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（即1793670元*0.00005=89.6835元）的违约金；4.龙港市自然资源与规划建设局于2020年7月24日就关于坐落于龙港市商业中心鑫浦豪庭房屋是否具备办理房屋初始登记条件复函如下：苍南县逸家房地产开发有限公司开发建设坐落于龙港市商业中心的鑫浦豪庭项目，已于2018年8月办理房屋建筑工程验收备案手续，编号为32580220180803101号。土地复核验收时发现，该项目竣工时间超过合同约定竣工时间，需按出让合同约定条款缴纳滞纳金并补订补充合同后方可办理房屋初始登记。5.涉案工程于2018年8月3日完成工程竣工验收备案。本院认为：吴朝炯、叶美微与逸家公司所签订的《商品房买卖合同》，黄正良、肖少意与吴朝炯、叶美微签订的房地产买卖合同、卖尽契，系合同双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。各方当事人均应全面正确履行合同约定的义务。被告逸家公司未按合同约定的期限交付案涉房屋并办理相关权属证书，应承担相应的违约责任，第三人有权要求被告支付逾期交房与逾期办证违约金。至于第三人能否将该债权转让给原告，本院认为，第三人向被告请求赔偿的请求权并不专属于第三人自身，且不具有法律规定不能转让的情形，故第三人有权将其向被告主张损失赔偿的权利转让给原告，原告起诉要求被告支付违约金的行为即视为对通知被告，原告因此获得了损失赔偿请求权，但其受让债权的范围应以第三人债权范围为限。原告要求被告支付逾期交房与逾期办证违约金，理由正当，本院予以支持。本案中，原告自愿在取得案涉商品房竣工验收合格备案证明前接收被告交付的商品房，该商品房已经实际转移占有，应当视为该商品房已于2018年2月10日交付使用，且双方亦无其他相关约定。经核算，自2017年7月1日至2018年2月10日共225天，故本院确认被告逾期交房的违约金为20178.7875元（89.6835元/天*225天），原告仅主张20178元，系其对自己权利的自由处分，本院予以准许。2018年1月1日至2020年11月26日共计1060天，被告逾期办证的违约金为95064.51元（89.6835元/天*1060天）。由于本案属于购房者与房开之间的买卖合同关系，作为出售方的房开应对出售的标的物负有保证无瑕疵的义务。根据《商品房买卖合同》第十六条约定，被告有义务将诉争房屋产权转移登记在原告名下，但由于被告尚未将诉争房屋的权属申请初始登记，故原告要求被告办理涉案房屋的初始登记，于法有据，本院予以支持。被告辩解涉案房屋不能办理初始登记的原因系其与政府之间发生争议而造成，但房开与政府之间的争议不属于本案民事诉讼的审理范围，对该辩解本院不予采纳。被告又辩解逾期办证和逾期交房系苍南县自然资源和规划局与龙港镇人民政府造成，本院认为，上述政府部门并非商品房预售合同的相对方，应由被告与政府部门另行处理，在本案中不能因此减轻被告的违约责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十九条、第八十条、第八十一条、第一百零七条、第一百一十四条第一款与《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条之规定，判决如下：一、苍南逸家房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内支付黄正良、肖少意逾期交房违约金20178元、逾期办证违约金95064.51元，共计115242.51元；二、苍南逸家房地产开发有限公司于本判决生效后三个月内办理龙港市××幢××室房屋的房屋产权初始登记。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2521元，减半收取1260.5元，由苍南逸家房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员 陈德锡二〇二〇年十一月二十六日法官助理 杨 柔代书记员 陈梦雅相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条……当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。