河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异300号 案外人：温静，女，1979年8月14日出生，汉族，住石家庄市桥**。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙式军、高健，北京市国振律师事务所律师。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，，住所地石家庄市桥**中山东路** 法定代表人：杨龙飞，该公司董事长。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）仲裁裁决欠款合同纠纷一案中，案外人温静对本院查封石家庄房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人温静称，请求立即中止（2018）冀01执恢149号案件的执行程序并解封案外人位于石家庄房产。事实与理由： 案外人与石家庄勒泰房地产开发有限公司双方签订《石家庄勒泰中心认购协议》，约定被执行人将其位于石家庄房屋共计167.4平方米作价3152685元出售给案外人，案外人已经支付全部房款。《石家庄勒泰中心认购协议》签订后，被执行人将上述房屋的钥匙交给案外人，在查封之前也已经将该套房屋正式交付给案外人使用。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，因案外人在查封之前已经签订合同并交付房款且已经实际使用，案外人并无过错。而贵院将案外人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》的规定，提出异议，请立即中止对上述财产的执行，并解封上述财产，切实维护案外人的合法权益。 申请执行人中铁集团答辩称，案外人申请执行异议排除执行应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第28条、29条的规定，本案中被执行人为房地产开发企业，被执行的标的为商品房，而本案中的案外人购买的房屋是用于出租经营，而并非其唯一住房，并非居住使用。这不符合最高院执行规定29条的规定，依法应驳回其申请。 案外人温静向本院提交以下证据： 证据一、2015年12月17日商品房预约合同书； 证据二、房产勒泰中心认购协议； 证据三、2015年12月7日，房款收据两张；2015年12月17日，房产的房款收据两张； 证据四、中国光大银行两笔交款流水； 证据五、2015年12月25日物业服务协议； 证据六、2015年12月25日，温静与周风艳的房屋租赁合同；河北尚拓慧学教育科技有限公司的营业执照；周风艳交水费、电费、物业费的增值税发票。两套房产打通了，一起买的，物业费、水电费都是一起交的。 申请执行人中铁集团质证称，所有证据的真实性，因所有证据均不涉及申请执行人无法核对其真实性，所有证据的真实性由法庭最终予以认定。下面仅就关联性发表意见，对所有证据的关联性均不认可。案外人提交的证据能够证实其所购买的房屋不是用于居住使用，而是用于出租经营，更能证明其不是唯一居住用房，不符合执行规定第29条的规定。 本院查明，中铁集团与勒泰房地产公司就建设工程施工合同欠款一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决：（一）被申请人（勒泰房地产公司）向申请人（中铁集团）支付欠款407012986元；（二）被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16462893.67元（其中400000000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16219178元；7012986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243715.67元）；（三）被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350000元。（四）本案仲裁费1784503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1784503.01元。裁决书发生法律效力后，被执行人勒泰房地产公司未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，查封勒泰房地产公司提供的88套自有房产，包含本案诉争房产。 另查明，2015年12月7日，案外人与勒泰房地产公司签订《石家庄勒泰中心认购协议》，约定案外人认购勒泰房地产公司开发的位于中山房屋，建筑面积83.7平方米，定金100000元；及Ａ座房屋，建筑面积83.7平方米，定金100000元。 2015年12月17日案外人温静与勒泰房地产公司签订《商品房预约合同书》，约定：案外商品房每平方米18807.98元/平米，总价1574228元。案外人采取现金或转账方式支付商品房价款，案外人应当在本合同签订当日（2015年12月17日前）支付商品房两套100%房价款3152685元。 2015年12月17日，案外人通过银行转账方式向被执人勒泰房地产公司支付号房屋房款578457元，通过POS机方式支付1000000元房款；通过银行转账方式支付号房屋的房款574228元，POS机方式支付1000000元；上述房款被执行人勒泰房地产中心均出具了收款收据，案外人亦提交了中国光大银行对账单予以证明。 2015年12月25日，案外人温静与北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司、石家庄勒泰物业服务有限公司三方签订勒泰中心物业服务协议，案外人所购房屋石家庄勒泰中心A座，建筑面积167.4平米。由案外人向丙方石家庄勒泰物业服务有限公司交纳物业管理费及其他费用，乙方北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司提供物业服务。物业费收缴起算时间为2015年12月25日，协议期限自2015年12月25日至2017年5月31日。 同日，案外人与承租人周风艳就案涉房屋签订房屋租赁合同，该租赁合同期限共三年，自2016年1月25日至2019年1月24日止。2019年12月25日，案外人与承租人周风艳就案涉房屋续签了三年租赁合同。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前与被执行人勒泰房地产公司签订了商品房预约合同书，并支付了全部价款，案涉房屋已于2015年12月25日交付案外人占有使用，且非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄勒泰房地产开发有限公司名下的位于石家庄市产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟