四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3153号 上诉人（原审原告）：李朝林，男，生于1972年7月20日，汉族，住四川省南充市顺庆区。 委托诉讼代理人：任超，四川维大律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南充市顺庆城市建设投资有限责任公司，住所地南充市顺庆区文明街**南门坝夫子书院**。 法定代表人：陈法良，董事长。 上诉人李朝林因与被上诉人南充市顺庆城市建设投资有限责任公司（下称顺庆城投公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服四川省南充市顺庆区人民法院（2020）川1302民初3243号民事判决，上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李朝林上诉请求：撤销原判，改判支持其一审全部诉讼请求；本案诉讼费由顺庆城投公司承担。事实及理由：（一）原判关于竣工验收备案书不是交房条件的认定错误。1.根据竣工验收备案书中竣工验收备案文件的内容可知，需要提供的竣工验收备案资料多达17项，涉及规划、施工、监理、质检、城建、造价等多部分的验收资料，具体内容包括工程所有主体工程、消防、绿化、水、电、气等配套设备全部内容，竣工验收备案书是工程全部验收合格的证明。竣工验收报告仅仅是17项验收资料中的1项，不能证明工程全部验收合格，不能证明具备交付条件。2.根据《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管理部门或者其他部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，进一步说明竣工验收备案书是房屋可以交付使用的证明和必备条件。3.南充市房管局网签商品房买卖合同的文本内容中约定的交房条件是取得竣工验收备案书，任何房产公司不得对该交房条件进行更改。4.案涉楼盘的商品房买卖合同第十一条约定“该商品房交付时应符合以下所列条件：该商品房为住宅的出卖人还应提供住宅质量保证书和住宅使用说明。该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表（即备案书）…满足第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件”，第十二条约定“出卖人承诺与该商品房正常使用直接相关的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：市政基础设施：上水、下水；电；然气。其他设施：公共绿地、公共道路、公共停车场、幼儿园、学校、会所、购物中心、体育设施”，取得备案书是交房的必备条件，而且交房前所有设施必须达到使用条件。还房与商品房交易标准应当一致。（二）原判以竣工验收报告载明时间2017年10月30日认定为房屋具备交房条件，没有事实和法律依据。1.虽然被上诉人提供的竣工验收报告所载明的竣工验收时间是2017年10月30日，但这份报告中只是对主体结构的验收，不是对所有项目的验收，验收的主体开发商、设计、监理、施工方、质检等相关部门并没有签字签章，不能证明通过政府等有关部门的全部验收，更不能证明合格。故该报告不能证明房屋具备交房条件。2.根据南充市顺庆区建设工程质量监督管理站2018年6月4日出具的工程质量监督报告中“工程质量问题的整改和质量事故处理情况：详南顺质监（2017）改字15号，已督促整改”的内容证明2017年被上诉人的案涉房屋因质量问题还在进行整改，根本不具备交房条件。2018年6月4日南充市顺庆区建设工程质量监督管理站才出具该工程的质量监督报告证明工程整改合格。（三）2017年10月24日被上诉人登报发布回迁公告时，案涉房屋并没有验收，不具备交房条件，其通知不属于有效通知。应认定被上诉人未按时交房。1.被上诉人2017年10月24日在南充日报上刊登南门坝棚改工程第三期A区还房回迁安置公告，内容为“南门坝棚改工程第三期A区还房工程已经相关门部验收，符合交房入住条件”的内容存在虚假宣传，因为当时相关部门并没有验收，更没有备案，根本不具备交房条件。该公告不能作为交房的有效公告。2.还房动员大会召开的时间为2017年10月30日上午10点，开会时并没有向还房户出示竣工验收报告书和备案书。而且当时场地绿化等工程都没有完成，不愿意接收不具备交房条件的房屋合法有据。虽然竣工验收报告所载时期为2017年10月30日，但并没有在还房动员会上出示（开会当天正在验收，也不可能出示），也没有通过其他方式向还房户出示，不能证明当时就具备交房条件。3.2018年6月4日南充市顺庆区建设工程质量监督管理站出具工程质量监督报告后，被上诉人依法应当重新组织验收，验收合格后应另行通知没有接房的还房户接房，但被上诉人并没有通知上诉人接房，应认定为因被上诉人的原因未按时交房。（四）被上诉人是还房安置协议的相对方，有还房和办证的义务。被上诉人未按时交房和办证，应承担违约责任，赔偿上诉人方的损失。综上，请求依法改判。 被上诉人顺庆城投公司未提交答辩意见。 李朝林向一审起诉请求：1.要求顺庆城投公司及时完善交房条件，并向李朝林交付符合交房标准的面积为90平方米的安置还房；2.要求顺庆城投公司继续向李朝林支付逾期交房期间的过渡费（从2017年7月10日起至判决之日止，按18,000元/年的标准计算）；3.要求顺庆城投公司及时为李朝林办理产权过户手续，并承担逾期办证的违约责任（违约金5万元）；4.本案诉讼费由顺庆城投公司承担。 一审查明的事实，因南门坝旧城改造建设项目，2010年5月22日，李朝林（乙方）与顺庆城投公司（甲方）签订南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议书，约定“根据顺庆区棚户区改造补偿安置实施意见规定，乙方被改造房屋的产权证面积为35平方米，产权性质为住宅，房屋产权证号0××1。乙方自愿选择还房安置，甲方在南门坝旧城改造区域四川恒河实业有限公司还房小区内按城市规划修建还房予以安置，乙方自找周转房临时过渡。按该安置实施意见的安置原则，乙方所选住宅户型为小三室厅1套。乙方所有房屋原产权建筑面积与安置房产权建筑面积结算，均按该安置实施意见的规定执行”。 房屋拆迁后，顺庆城投公司、南充市顺庆区东南街道办事处（下称东南街道办）、南充鸿安房屋拆迁事务所有限公司（下称鸿安拆迁公司）根据安置方案的安排，于2017年10月24日在南充日报上刊登了南门坝棚改工程第三期A区还房回迁安置公告，公告内容为“南门坝棚改工程第三期A区还房工程已经相关部门验收，符合交房入住条件，现将还房安置有关事项公告如下：一、还房安置对象为已选在南门坝棚改工程第三期A区安置的还房户（具体名单见现场公示）。二、还房安置动员会时间：2017年10月30日10时。地点：东南街道办事处文峰街二段福音堂。方式：参会人员凭参会证入场。参会证由产权人凭还房安置协议及本人身份证于2017年10月26、27日到南门坝社区领取。要求：由于本次还房安置对象数量384户，为确保每户还房户均有人能参会，每个产权户发放一张参会证，由本人持参会证参会。三、选房安排时间：2017年11月4日-11月5日8时30分开始。地点：恒河外滩1号还房小区。四、结算安排时间：2017年11月21日-12月1日。地点：恒河外滩1号恒河公司结算组。五、其他事项：（一）本次还房安置系对原还房安置协议的履约行为，若安置对象未准时参加，其责任和后果自行承担。（二）本次还房安置相关情况均将从2017年10月21日起陆续在恒河外滩1号还房小区公示栏予以公示，请注意阅读。（三）本公告相关事项，请相互告知。特此公告2017年10月20日”。 2017年11月4日，李朝林选定了安置房恒河外滩1号小区7幢2单元8层1号（建筑面积91.88平方米），并领取了南充市顺庆区南门坝棚改工程三期A区还房安置卡。顺庆城投公司支付李朝林过渡费至2017年6月，李朝林未主动到顺庆城投公司处办理交房结算手续。 原审另查明，2010年5月5日、5月18日，四川恒河实业有限公司（甲方）与顺庆城投公司（乙方）签订了委托协议及补充协议，约定“根据甲方委托，乙方负责对南门坝一号地块范围内的构（建）筑物和其他附着物进行搬迁、补偿，负责搬迁拆除施工安全管理，协助还房安置”。 原审还查明，2019年10月24日，该工程完成了竣工验收备案，备案书中工程基本情况里注明竣工验收日期为2017年10月30日。 原审认为，李朝林与顺庆城投公司签订的南门坝棚改工程私有房屋搬迁还房安置协议合法有效。李朝林依约进行了搬迁，顺庆城投公司亦向李朝林给付过渡费至2017年6月，同时顺庆城投公司会同东南街道办、鸿安拆迁公司在南充日报上根据安置方案等发布了安置公告，李朝林根据公告的选房时间选定了房号并领取了安置卡，但认为顺庆城投公司在通知办理结算及交房时未取得竣工验收备案书，不符合交房标准，故未在公告时间内办理结算及交接房手续。关于交房标准问题，竣工验收备案书取得的时间仅是竣工验收备案的所有文件收讫时间，备案书中工程基本情况里注明竣工验收日期为2017年10月30日，安置公告中通知的选房时间及结算时间均在竣工验收日期之后，故并不影响双方的结算及安置房屋的实际交付。且还房安置系顺庆城投公司按照安置方案对南门坝该期300多户被拆迁人的统一履约行为，并非针对李朝林一人，李朝林作为安置对象之一，应服从安置方案的统一安排，其未按公告时间及要求进行结算，是造成至今未能实际交房的原因，其责任和后果应自行承担。顺庆城投公司在一审中表示李朝林随时可以进行结算并办理交房手续。关于办理产权过户手续的问题，因双方签订的协议中没有对顺庆城投公司办理产权过户手续进行约定，且顺庆城投公司系根据建设单位恒河公司的委托负责进行搬迁、补偿、协助还房安置事项，故李朝林应在办理结算及交接房手续后根据相关规定及政策进行办理。综上，顺庆城投公司履行安置义务行为正当，不存在违约行为，李朝林的主张不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回李朝林的全部诉讼请求。案件受理费2,150元，由李朝林负担。 本院经审理，对原审查明的事实予以确认。 本院认为，李朝林与顺庆城投公司签订了还房安置协议，约定了被拆迁人所选择的安置房户型，并约定对其原产权建筑面积与安置房产权面积进行结算。顺庆城投公司向李朝林支付了安置过渡费用，并与相关政府部门及拆迁公司共同对外发布安置公告，该公告明示了被搬迁户的房号选取及结算期限，李朝林按时选定了房号并领取了安置卡，但未在公告确定期间办理结算。本案相关证据证明案涉还房工程的竣工验收日期为2017年10月30日，顺庆城投公司在此后发布安置公告，明确召开动员会及房号选择、结算的时间，且大多数被拆迁人根据安置公告完成了房号选定并办理了结算。顺庆城投公司在工程竣工验收后组织实施还房安置，系其履行合同约定的安置义务的行为。李朝林选定了房号并领取了安置卡，说明其对安置还房的位置、面积等并无异议，但其未在公告确定期间履行结算义务，系导致其未实际入住的根本原因。由于原产权建筑面积与安置房产权面积存在差异，李朝林在选定安置房后进行面积、价款结算系其应当履行的义务，也是进行安置还房交付的条件。综上，顺庆城投公司并不存在违约行为。李朝林的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,300元，由上诉人李朝林负担。 本判决为终审判决。 审判长  李卫东 审判员  杨 辉 审判员  雷发军 二〇二〇年十一月十六日 书记员  廖志宏