广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7282号上诉人（一审被告、反诉原告）：徐卫星，男，汉族，1973年9月6日出生，住江西省抚州市崇仁县*************，公民身份号码为362************216。被上诉人（一审原告、反诉被告）：陈德龙，男，汉族，1985年3月12日出生，住广东省东莞市*************，公民身份号码为441************330。委托诉讼代理人：杨惠玲，广东森诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：李杰伦，广东森诺律师事务所实习律师。上诉人徐卫星因与被上诉人陈德龙房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13771号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。陈德龙向一审法院起诉，请求：1.确认双方的租赁关系已于2019年7月7日解除；2.徐卫星向陈德龙返还租赁房屋，并支付2019年6、7月的租金共79100元，2015年12月至2019年5月的租金差额43140元，2019年4月至2019年6月的电费、水费、水费滞纳金、污水处理费、生活垃圾处理费共11312.50元，2019年5、6月的电梯保养费共725元，前述费用共计134277.50元。后续产生的租金、水电费等租赁费用参照原合同标准持续计算至徐卫星返还房屋之日止；3.徐卫星承担一审诉讼费。一审庭审中，陈德龙变更诉讼请求第一项为要求确认案涉2份《房屋承包出租合同》无效，并变更诉讼请求中第二项中的租金为占用使用费，明确诉讼请求第二项中的2019年4月至6月的电费为8348.90元、2019年4月至6月水费2697.30元（包含污水处理费及生活垃圾处理费）、水费滞纳金266.30元；并主张因徐卫星已在2019年7月25日返还案涉租赁物，故撤回要求徐卫星支付2019年7月25日后续产生租金、水电费的诉求。陈德龙在诉状中主张要求以徐卫星此前支付的履约保证及80000元抵扣其拖欠的租赁费用，认为抵扣保证金后徐卫星仍须向其支付租赁费用54277.50元。徐卫星向一审法院提起反诉，请求：1.解除双方签订的《房屋承包出租合同》；2.陈德龙立即返还徐卫星房屋租赁的保证金（押金）80000元及利息（利息从2019年6月21日起，以80000元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算至实际清偿之日止）；3.陈德龙赔偿徐卫星剩余租期的租金收益损失59880元；4.陈德龙赔偿徐卫星租赁物附属物（热水器、空调等）损失23400元；5.陈德龙承担一审反诉费。一审庭审中，徐卫星变更反诉请求第1项为请求确认双方签订的2份房屋租赁合同无效；变更反诉请求中第3项中的剩余租期的租金收益损失为可预期收益；明确反诉请求第4项为若陈德龙同意徐卫星拆除案涉租赁物内徐卫星自行安装的热水器、空调，则可放弃该项诉讼请求。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认陈德龙与徐卫星双方于2019年1月21日签订的《房屋承包出租合同》无效；二、限陈德龙于判决生效之日起五日内向徐卫星退还履约保证金80000元；三、限徐卫星于判决生效之日起五日内支付陈德龙2019年6月，2019年7月的房屋占有使用费共79100元、2015年12月至2019年5月的房屋占有使用费差额43140元、2019年4月至6月的电费8348.90元、2019年4月至6月水费2697.30元（包含污水处理费及生活垃圾处理费）、水费滞纳金266.30元，2019年5、6月的电梯保养费362.50元；四、上述第“二”、第“三”两项相抵扣后，即徐卫星实际须于判决生效之日起五日内向陈德龙支付款项53915元；五、驳回陈德龙其他诉讼请求；六、驳回徐卫星其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2986元，反诉费1783元，由陈德龙承担1800元，徐卫星承担2969元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初13771号民事判决书。徐卫星不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.改判陈德龙支付预期收益损失59880元；2.改判徐卫星无需支付2019年6月、7月的占有使用费79100元、2015年12月至2019年5月的占有使用费差额，2019年4至6月份的水电费需重新核算；3.返还空调、热水器、床，并支付附属物的使用折旧费；4.一、二审受理费由陈德龙负担。事实与理由：2019年6月21日晚上，陈德龙通过发传单、锁门、给租客发信息等方式阻挠徐卫星正常经营，导致徐卫星无法收租。2019年5月21日徐卫星交的32000元租金对应的是2019年5月21日至2019年6月21日期间的租金，徐卫星无需再支付2019年6月份的占有使用费。陈德龙在2019年6月份就开始收取租客的房租水电费、配备安保人员，并对不配合他的租客停水停电，徐卫星实际上已经失去管理权，徐卫星无需缴纳7月份的租金。对于陈德龙主张的7月25日前徐卫星可以自由出入两栋出租屋与事实不符，7月11日徐卫星的老婆方小珠进入四巷13号楼，被陈德龙拳打脚踢，有报警回执和住院记录为证。五巷7号一楼的租金是包含在37000元租金以内的，从2017年2月21日至2017年11月19日一直都以37000元的标准缴纳租金，证明双方协商约定五巷7号一楼、四巷13号总租金37000元。租金自2017年12月变更为38200元是因为合同的递增，都是连同五巷7号一楼的租金在一起谈的，并且按照这个标准交到2019年1月，间接印证了双方的约定是真实存在的。交租记录不足以证明一楼1500元租金的约定，水电费、电梯保养费4月至6月合计11571.3元，其中4月至5月的水电费徐卫星已经缴纳，6月份由于陈德龙已经剥夺徐卫星的管理权，徐卫星无需再交。2015年至2019年不存在占有使用费差额，双方对缴纳的租金金额存在默契、形成惯例。且租金追缴也有时效问题。请求法院核实2019年6月21日后租客租金、水电费是由谁收取的。陈德龙未在法定期限内向本院提交书面答辩意见。二审期间，徐卫星向本院提交：1.水电表清单，拟证明该表为陈德龙制作，改成1088元也是陈德龙改的，租客使用水电后并未将相应费用交给徐卫星；2.微信记录，拟证明陈德龙6月21日起已经剥夺了徐卫星的管理权、实际控制了案涉房屋；3.图片，拟证明陈德龙2019年6月24日或6月25日为案涉房屋配备保安人员的情况；4.图片、出院证明、医院记录、医疗费发票、报警回执，拟证明陈德龙暴力限制徐卫星妻子进入案涉房屋；5.历年交租清单，拟证明租金缴纳标准是得到陈德龙许可的；6.公示声明、收回房屋管理权通知，拟证明陈德龙收走房屋管理权。陈德龙质证称：1.对水电表清单真实性确认，该表由陈德龙制作向徐卫星发送，修改部分为新增7月份的电梯维护费；2.对微信记录真实性、合法性、关联性均不确认，陈德龙未收取过2019年6月21日至2019年7月25日期间的租金和水电费；3.图片真实性确认，2019年6月下旬陈德龙安排了安保人员，是为避免再次发生治安事件及维护租客日常生活需要，并非为阻止徐卫星进入案涉房屋；4.证据4的真实性确认，关联性不确认。陈德龙与徐卫星的妻子发生肢体冲突是事实，但是没有证据证明徐卫星妻子的伤情是陈德龙造成的；5.历年交租清单是徐卫星单方制作，应当以陈德龙一审提交的证据作为认定交租情况的依据；6.确认证据6的真实性，不确认关联性。本院经审理，确认一审判决已查明的事实。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中仅针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：一、案涉占有使用费及差额应当如何认定；二、徐卫星主张的预期收益损失是否应当支持、案涉水电费及滞纳金应如何认定。关于焦点一。首先，徐卫星主张陈德龙在2019年6月21日已收回案涉租赁物，但其于二审期间提交的微信聊天记录、图片、出院记录等证据均不足以证实其主张，应当承担举证不能的不利后果。徐卫星于二审期间陈述其在2019年6月21日之后收取了几位实际承租人的水电、房租并以实际承租人的房租押金抵扣了部分租金，结合徐卫星一审自认案涉五巷7号一楼的租赁物其于2019年7月25日返还给陈德龙、律师函、微信聊天记录等证据，一审认定徐卫星于2019年7月25日返还案涉租赁物，并无不当，本院予以确认。其次，徐卫星主张其所缴纳的租金金额是经过双方默认的、已经形成惯例，所以其无需支付2015年12月至2019年5月期间的占有使用费差额，但其并未举证证实双方有对约定的租金金额协商变更，陈德龙在微信中也多次对徐卫星不按约定交租的行为提出异议，故徐卫星关于双方默认以实际交付的租金作为应付租金的主张，缺乏事实依据，本院不予采纳。再次，双方均确认陈德龙于2017年2月将案涉五巷7号1楼面积为140平方米的房屋交付给徐卫星，徐卫星主张该房屋的租金包含在其与陈德龙签订的租赁合同约定的总租金之中，但该房屋并不属于案涉《房屋承包出租合同》约定的承租范围，且徐卫星亦未举证证实双方就此房屋有免付租金的约定，故本院对徐卫星关于该房屋无需另行支付租金的主张不予采纳。陈德龙主张双方对于该房屋口头约定租金为1500元，徐卫星提供的银行流水显示自2017年2月起其支付的租金增加了1000元/月，由于徐卫星一直存在未足额支付租金的情况，故该租金增加情况并不必然反映双方对该房屋租金的约定。由于双方均无直接证据证明上述房屋租金的约定情况，本院参考双方就五巷7号2-5楼共560平米房屋约定前三年的总租金为9240元/月的标准，核算出双方有明确约定的该栋房屋租金为16.5元/平方米，五巷7号1楼房屋的面积为140平方米，即按照同样的标准，该房屋租金应当为2310元/月。现陈德龙主张双方约定标准为1500元/月，该主张低于双方有书面约定的房屋租金标准，本院予以采纳，一审对此认定正确，本院予以确认。结合上述分析，一审根据双方约定的租金标准及徐卫星已付租金的情况，认定徐卫星拖欠2019年6月-7月的占有使用费合计79100元、2015年12月至2019年5月的占有使用费差额43140元，理据充分，本院予以维持。关于焦点二。首先，徐卫星主张预期收益损失59880元，由于案涉租赁合同无效，该主张缺乏依据，一审对此不予支持，理据充分，本院予以确认。其次，徐卫星主张其于2019年5月25日向陈德龙交了20000元现金，应当抵扣水电费后将多余部分返还给徐卫星，但该笔20000元已经在核算占有使用费时予以扣减。徐卫星主张陈德龙已经向实际承租人收取了2019年6月21日之后的部分水电费，但对此未提供证据予以佐证，本院不予采信。一审结合双方确认真实性的水电费票据，认定徐卫星应当支付2019年4月至6月的电费8348.9元、水费2697.3元（包含污水处理费及生活垃圾处理费）、水费滞纳金266.3元，均无不当，本院予以维持。另外，徐卫星关于返还租赁附属物及支付热水器、空调、床及附属物折旧费的上诉主张，均不属于其一审反诉请求的范围，且陈德龙在一审中已明确待双方清点后将退还徐卫星自行安装的热水器、空调，故本院对徐卫星的此项上诉主张不予处理。综上，徐卫星的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4193元，由徐卫星负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  谢佳阳审判员  雷德强审判员  杨洁萍二〇二〇年十一月二十日书记员  张明明赵雪然