江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏08民终3342号上诉人（原审被告）：淮安喜利达房地产开发有限公司，住所地淮安市淮阴区喜利达名苑**商业附房S-103。法定代表人：漆贯凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：周向荣，江苏铭彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，江苏铭彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周理才，男，1969年3月12日出生，汉族，住淮安市淮阴区。被上诉人（原审原告）：陈美丽，女，1970年5月23日出生，汉族，住淮安市淮阴区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：周巧红，女，1977年12月13日出生，汉族，住淮安市淮阴区，系被上诉人周理才妹妹。上诉人淮安喜利达房地产开发有限公司（以下简称喜利达公司）因与被上诉人周理才、陈美丽商品房销售合同纠纷一案，不服淮安市淮阴区人民法院（2020）苏0804民初3410号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。喜利达公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金57126.12元。事实和理由：一、一审程序违法。上诉人在一审中因为工作失误错过开庭时间，曾向一审法院邮寄了涉案29号楼于2020年6月22日四方验收合格的《工程竣工验收报告》，但一审法院未进行质证，也未查明涉案房屋实际早已符合交付条件的事实。二、一审判决上诉人支付自2019年1月1日开始至实际交付之日的逾期交房违约金错误。涉案房屋早已符合交付条件，因疫情影响于2020年6月22日取得四方验收合格手续，在此之前上诉人多次通知被上诉人拿房，所有的楼栋业主都按上诉人通知至现场拿房，是被上诉人不履行拿房义务，即便上诉人应当支付违约金，应当截止到上诉人通知之日止，或者最多只能计算到涉案房屋经四方验收之日止。且自2020年1月23日以来，全国各地爆发疫情，随即各地进行封城，各项工作停滞，房屋交付工作也被迫停滞，在此期间上诉人不能交付房屋属于不可抗力，最起码应扣除疫情期间不能交房的逾期交房违约金。周理才、陈美丽辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。周理才、陈美丽向一审法院提出诉讼请求：1.请求判决喜利达公司向周理才、陈美丽支付逾期交房违约金70465.8元（违约金暂计算至2020年6月30日）；2.喜利达公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：周理才、陈美丽于2017年10月18日签订商品房买卖合同一份，约定周理才、陈美丽购买喜利达公司开发的淮阴区喜利达小区29号楼2103室房屋，房款总额为966609元。合同约定的房屋交付期限为2018年12月31日前。该合同还约定，出卖人逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。上述合同签订后，周理才、陈美丽按照合同约定交清了全部购房款966609元。但喜利达公司未能在约定期限内将符合法律规定以及合同约定的房屋向周理才、陈美丽交付。2019年9月20日，双方又签订补充协议一份，约定交付日期延期至2019年12月31日，同时约定，如2019年12月31日仍未按照合同约定交付房屋的，双方继续履行合同，同时甲方（即喜利达公司）同意自2020年1月1日起按已付购房款日万分之二向乙方（即周理才、陈美丽）支付违约金；2020年1月1日之前的违约金仍遵照原合同核算；如2019年12月31日前甲方按照合同约定向乙方交付房屋的，则违约金的核算遵照原合同履约。此后，喜利达公司于2020年5月1日向周理才、陈美丽邮寄商品房交付通知书，要求周理才、陈美丽于2020年5月25日至27日前往办理房屋交付手续，周理才、陈美丽前往喜利达公司办理房屋交付手续时，因认为喜利达公司未提交房屋交付时应当具备的相关材料，遂未办理领房手续。此后周理才、陈美丽要求喜利达公司支付违约金未果，即于2020年7月27日以诉称的事实及请求诉至一审法院，一审庭审中要求2020年6月30日以后的违约金按补充协议约定支付至房屋实际交付之日。一审认为：双方之间的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。周理才、陈美丽已履行了交纳房款的义务，喜利达公司应按照约定交付房屋。因周理才、陈美丽未能按期交房，其应按照合同约定承担逾期交房违约金。其中2019年1月1日至2019年12月31日的违约金为966609元/10000*365天=35281元，2020年1月1日至2020年6月30日的违约金为966609元/10000*2*181天=34991元，违约金合计70272元。喜利达公司虽然于2020年5月1日书面通知周理才、陈美丽于2020年5月25日至27日可以办理房屋交付，但本案中未到庭应诉，也未就房屋已经具备交付条件向一审法院提交证据，故一审法院依据现有证据暂不认定其房屋已经具备合同约定或法律规定的交付条件，如喜利达公司确有证据证明其已经取得房屋交付应当具备的相关材料，可凭相关材料与周理才、陈美丽在结算逾期交房违约金时据实予以扣除。一审判决：喜利达公司于判决生效后十日内向周理才、陈美丽支付逾期交房违约金70272元（暂计算至2020年6月30日，此后的违约金以966609元为基数，按日万分之二继续计算至房屋实际交付之日）；如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1562元，减半收取781元，由喜利达公司负担。二审中，上诉人喜利达公司向本院提供以下证据：1、EMS快递回执及物流信息，证明在一审中已向一审法院邮寄了竣工验收报告；2、工程竣工验收报告，证明涉案29号楼房屋于2020年6月22日已经验收，符合交付条件；3、涉案的29幢2103号房屋住宅质量保证书和住宅使用说明书，证明涉案房屋早已具备交付条件，但被上诉人接到通知后未拿房。4、中国电信2020年11月10日的交易凭证，证明上诉人多次拨打被上诉人的电话，通知被上诉人收房；5、微信聊天记录，证明上诉人在6月29日多次在微信群中通知业主拿房，并在此前的2020年5月1日发过书面交房通知。被上诉人周理才、陈美丽质证认为，对于证据1的真实性不予认可，上诉人在一审中未到庭参加诉讼，其于庭后提供的材料，被上诉人并未看到；对于证据2的真实性不予认可，即便真实只能说明工程竣工验收，并不能说明符合交付条件。对于证据3的真实性不予认可；对于证据4、5的真实性予以确认，早在2018年上诉人就通知被上诉人去拿房，但是并不符合交付条件，所以被上诉人未拿房。本院认证意见为，对于上诉人提供的证据1的真实性予以确认，上诉人向一审举证早已超过法定的举证期限，故无法证明上诉人的证明目的；对于上诉人提供的证据2的真实性予以确认，可以证明涉案房屋直至2020年6月22日经四方竣工验收。对于证据3的真实性予以确认，但无法证明上诉人的证明目的。对于证据4、5的真实性予以确认，但是无法证明上诉人的证明目的，通知发送于竣工验收之前，发出通知时涉案房屋并不具备符合合同约定的交房条件。二审另查明，《商品房买卖合同》第十一条规定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。……”本院经审查，对原审查明的事实予以确认。本院认为，关于一审程序是否违法的问题。经查，一审法院根据法律规定向上诉人喜利达公司直接送达了开庭传票及举证通知书等，上诉人在一审开庭后向法院提交了部分证据，因超过法定的举证期限一审未予组织质证，并无不当，上诉人主张一审程序违法的上诉理由，本院不予采信。关于上诉人是否已按约交付涉案房屋，且应否扣除疫情期间逾期交房违约金的问题。首先，根据二审中上诉人提供的竣工验收报告显示涉案的29号楼直至2020年6月22日才经竣工验收，虽上诉人主张其于2020年5月1日已向被上诉人送达交房通知书，但在邮寄交房通知书时上诉人并不具备符合合同约定的交房条件，在涉案房屋经竣工验收后上诉人亦未举证证明其已向业主送达书面的交房通知书，直至2020年11月24日二审中，上诉人才向被上诉人出示《住宅质量保证书》和《住宅质量说明书》，应认定2020年11月24日上诉人具备交付条件，并向被上诉人履行了交付义务，故对于逾期交房违约金的计算时间应当算至2020年11月24日截止，一审中对逾期交房违约金的截止时间未予明确，因二审中出现新情况，本院对计算逾期交房违约金的截止时间明确为2020年11月24日。其次，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。双方签订的商品房买卖合同中明确约定交房时间为2018年12月31日前，直至2020年1月疫情发生之前上诉人未履行交房义务，疫情系发生于迟延履行之后，上诉人并不符合因不可抗力免除违约责任的条件，且上诉人亦未提供其因疫情影响导致竣工验收延迟的相关证据，故上诉人主张应扣除疫情期间的逾期交房违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人喜利达公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1228元，由淮安喜利达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 纯审 判 员  王 伟审 判 员  柏娟娟二〇二〇年十一月二十五日法官助理  孙祚伟书 记 员  赵亚运