黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终56号上诉人（原审原告、申请执行人）：金淑芬，女，1954年2月12日出生，汉族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：郭岩（系金淑芬女儿），女，1981年9月11日出生，蒙古族，住黑龙江省双鸭山市尖山区。委托诉讼代理人：李方双，黑龙江郝雅枫律师事务所律师。被上诉人（原审被告、案外人）：张忠武，男，1973年6月21日出生，汉族，住辽宁省大连市沙河区。委托诉讼代理人：刘金德，辽宁达练律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、被执行人）：哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区黄河路科工贸**楼**。法定代表人：陈广利，该公司经理。被上诉人（原审第三人、被执行人）：集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司，住所，住所地黑龙江省集贤县福利镇机械街40委**div>法定代表人：陈广利，该公司经理。被上诉人（原审第三人、被执行人）：陈广利，男，1969年5月23日出生，汉族，哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司及集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司经理，住黑龙江省双鸭山市尖山区。上诉人金淑芬与被上诉人张忠武、哈尔滨恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称哈尔滨裕隆公司）、集贤县恒泰裕隆房地产开发有限公司（以下简称集贤县裕隆公司）、陈广利申请执行人执行异议之诉一案，原黑龙江省绥棱林区基层法院于2016年12月28日作出（2016）黑7509民初99号民事判决。张忠武不服，提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2017年6月5日作出（2017）黑75民终58号民事裁定，撤销原判，发回重审。原绥棱林区基层法院于2018年5月3日作出（2017）黑7509民初115号民事判决，张忠武不服，提起上诉。黑龙江省林区中级人民法院于2018年12月25日作出（2018）黑75民终159号民事裁定，撤销原判，发回重审。黑龙江省诺敏河人民法院于2019年12月18日作出（2019）黑7530民初356号民事判决。宣判后，金淑芬不服，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后,依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人金淑芬与被上诉人张忠武、哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司、陈广利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。金淑芬上诉请求:1.依法撤销黑龙江省诺敏河人民法院(2019)黑7530民初356号民事判决，判令对执行标的(位于集贤县福利镇向福家园小区****楼1带2商服楼**楼1带2商服楼**楼1带2商服楼**楼1带2商服楼**楼************商服楼)许可执行；2.本案一、二审诉讼费及全部诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。1.集贤县裕隆公司不具备案涉房屋的销售主体资格。哈尔滨裕隆公司与集贤县裕隆公司是两个独立的企业，本案中只有哈尔滨裕隆公司取得了开发、销售证书，有权对外销售案涉房屋，而集贤县裕隆公司无此销售资格。哈尔滨裕隆公司及陈广利出具证明证实集贤县裕隆公司受其委托是因三方都为本案的第三人，是相互恶意损害上诉人利益的行为。即使集贤县裕隆公司接受委托，那么对外出售房屋也要以哈尔滨裕隆公司的名义，而不能以自己的名义，而且在建筑管理单位及房屋销售管理单位中均没有哈尔滨裕隆公司书面的对集贤县裕隆公司授权来证明所谓的委托关系。不动产中心对合同的认可是为了缓解处理上访等纠纷矛盾才做出的，并非是集贤县住房保障中心和不动产登记中心对集贤县裕隆公司销售资格的行政认可。2.张忠武与集贤县裕隆公司没有在法院查封前订立商品房买卖合同。根据张忠武提供的合同存在众多时间上的矛盾。根据法院执行卷宗中的证据能证实这10套签订买卖合同的房屋发生的是借贷抵押关系，并且在法院查封时己经解除了抵押，显然不存在在法院查封时双方的买卖关系。10份合同是在法院查封之后伪造的，属于恶意串通，逃避债务的行为，属于无效合同。3.集贤县裕隆公司与张忠武没有以合理的对价进行房屋抵债，也不存在抵债事实。10份商品房买卖合同名为买卖或抵债，实为借贷，不产生商品房买卖合同的效力。至今为止也没有提供任何书面的抵债协议，抵债行为无效。另外根据提供的借款本金的依据及合同和银行凭证，借款不足500万，因此双方陈述的以物抵债金额不属实。4.张忠武没有实际占有该房屋。其主张的实体权利不能排除法院的强制执行。根据原一审、二审的审理卷宗材料张忠武提供的相关材料(物业公司证明等)，张忠武以交付物业费、供热费为由主张占有，但法院调取的集贤龙杰供热公司的证明，证实了张忠武在法院查封前不存在占有并缴纳供热费的事实，因此从张忠武提供的虚假材料也证实了其在法院查封前没有占有诉争房屋。诉讼中法院调取了物业公司后期出具的证明，也证实了张忠武在法院查封前不存在占有并缴纳物业费的事实。上诉人提供的9套房屋粘有张忠武的招租电话的照片材料，是在2016年拍摄取得的，也不是在法院查封之前存在的。后期即2017、2018、2019年张忠武提供的涉案房屋的物业费等费用也是为了案件胜诉刻意进行的小金额缴纳，并非是实际占有的事实。5.张忠武名下有多处用于居住的房屋，10套合同中的房屋并非是用于居住目的。另外，张忠武与集贤裕隆公司是按2011年8月17日双方签订的抵押合同中的流押条款，对抵押物进行以物抵债的处分。该行为因违反《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条禁止流质条款的规定而无效。一审法院也认定签订的商品房买卖合同实质是以物抵债协议，因此性质上不是房屋买卖合同，不能适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十八条。综上，张忠武主张的实体权利不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》的第二十八条和二十九条的规定，不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决适用法律错误。张忠武辩称，同意一审判决，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。事实与理由：1.集贤县裕隆公司和哈尔滨裕隆公司均是由陈广利为1人股东的有限公司，二公司进行相互授权，销售案涉房屋，并且经过了房屋登记机关的确认认可。在诉争房地产所在地的其他房屋也是由哈尔滨裕隆公司授权由集贤县裕隆公司签订的房屋买卖合同，并且已经办理了产权登记。上述相关证据已经在一审法院进行了提交，所以集贤县裕隆公司签订的合同合法有效，并且其在哈尔滨裕隆公司授权的情况下有销售资格。2.张忠武和二公司不存在恶意串通，10份房屋买卖合同经法院核实，以及向房地产登记机关调取备案合同，均证实了10份合同的真实性。3.双方签订商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，不存在上诉人在上诉状第3条陈述的事实。4.张忠武实际占有案涉房屋，在本案的历次庭审中，上诉人已经向法庭提交了张忠武占有涉案房屋的证据。上诉人也认可张忠武对案涉房屋的实际占有和持续占有，并且张忠武提供了物业公司的证明，也证明了张忠武占有涉案房屋的时间。5.张忠武名下有多处居住房屋，并不影响本案张忠武具有排除执行的民事权利。6.2011年8月17日抵押合同并没有约定流押条款，即便双方进行了流押条款的约定，那么仅是流押条款无效，在哈尔滨裕隆公司和陈广利不履行流押条款时，张忠武请求人民法院保护流押条款的相关权益，请求哈尔滨裕隆公司交付案涉房屋，并办理过户登记手续，那么法院不予支持。但是本案是在借款期限到期之后，经双方协商哈尔滨裕隆公司将房屋出售给张忠武，是借款期限届满之后，双方形成的商品房买卖合同，因此该合同不损害上诉人和其他利害关系人的利益，协议合法有效。请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司、陈广利辩称，同意一审判决，同意张忠武意见。金淑芬向一审法院起诉请求：准许执行原黑龙江省绥棱林区基层法院（2016）黑7509执异5号执行裁定中止执行的位于集贤县福利镇向福家园B区6号楼1带2商服楼、7号楼1带2商服楼、9号楼1带2商服楼、11号楼1带2商服楼、11号楼1层3号、4号、5号、6号、7号商服楼。并判令张忠武承担诉讼费用。后在重审中撤回准许执行向福家园B区5号楼1带2商服楼的诉讼请求。一审法院认定事实：申请执行人金淑芬与被申请执行人哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司、陈广利民间借贷纠纷一案，双鸭山市中级人民法院依据（2012）双商初字第31号民事判决，于2013年5月9日立案后，进入执行程序。2013年5月20日，双双鸭山市中级人民法院作出（2013）双中法执字第39号执行裁定书，预查封向福家园B区七栋（4#、5#、6#、7#、8#、9#、11#）楼房的全部住宅、车库、商服。在双鸭山市中级人民法院执行过程中，黑龙江省高级人民法院于2015年4月1日作出的（2015）黑高法执指字第16号执行裁定及黑龙江省林区中级人民法院于2015年4月29日作出（2015）黑林法执指字第3号执行裁定，将该案，指定原黑龙江省绥棱林区基层法院继续执行。2015年5月4日，原绥棱林区基层法院立案后，继续执行该案。2015年5月5日作出（2015）绥棱林执字第14号执行裁定，裁定对向福家园B区住宅、车库、商服房屋予以查封，该裁定送达后，2016年5月6日案外人张忠武向绥棱林区基层法院提出执行异议，要求停止执行（2015）绥棱林执字第14号执行裁定所查封的案涉10套商服楼。2016年5月25日原绥棱林区基层法院作出（2016）黑7509执异5号执行裁定，裁定中止对张忠武所提出异议的案涉10套房屋执行。该裁定送达后，金淑芬不服，提起诉讼。另查明，哈尔滨裕隆公司在建设集贤县向福家园期间，2011年8月17日，张忠武与哈尔滨裕隆公司订立借款合同、抵押合同，合同约定：哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，约定月息3分，借款期限为4个月，哈尔滨裕隆公司用案涉房产予以抵押，如到期不能归还借款，借款人所抵押的房产所有权归张忠武所有，哈尔滨裕隆公司无条件为张忠武办理房屋产权证照，同时签订了抵押合同，抵押合同是借款合同的从合同，并到集贤县住房保障中心办理了抵押登记。借款合同只履行了2个月的利息。哈尔滨裕隆公司在债务履行期限届满后，2013年1月27日，以集贤县裕隆公司的名义与张忠武订立10份《商品房买卖合同》，将案涉10套商品房共1523.26平方米，以每平方米4267.00元的价格，总价格6499994.00元，抵顶500万元借款本息。2013年2月1日，张忠武提出申请，以借款还清为由解除抵押，2013年2月4日，批准解除抵押。2013年2月27日，10份《商品房买卖合同》在住房保障中心登记备案。再查明，2008年10月9日，哈尔滨裕隆公司成立，2010年9月6日，集贤县裕隆公司成立，二公司法定代表人均为陈广利，均系自然人独资企业。2010年5月20日，哈尔滨裕隆公司取得45800平方米建设用地规划许可证，2010年7月12日，哈尔滨裕隆公司取得向福家园建设工程规划许可证，2011年4月6日，哈尔滨裕隆公司取得建筑工程施工许可证，建设集贤县向福家园。2010年9月19日哈尔滨裕隆公司取得（集）房预售证第2010-08号向福家园一期商品房预售许可证。2011年6月9日，哈尔滨裕隆公司取得（集）房预售证第2011-04号向福家园B区9号楼、11号楼商品房预售许可证。2017年11月16日，哈尔滨裕隆公司取得（集）房预售证第2017-12号向福家园B区5号楼、6号楼、7号楼商品房预售许可证。案涉10套房屋中B区5号楼1带2商服楼，系回迁户费宪文的回迁房屋，已回迁并实际使用。9套房屋粘有张忠武的招租电话，2017年、2019年张忠武交纳案涉房屋物业费，2018年2月交纳案涉房屋电费，2018年1月、2月交纳案涉房屋水费。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.集贤县裕隆公司是否具备案涉房屋的销售主体资格；2.张忠武与集贤县裕隆公司是否是在法院查封前订立的《商品房买卖合同》；3.集贤县裕隆公司与张忠武是否以合理的对价以房抵债；4.案涉10份《商品房买卖合同》的效力。1.关于集贤县裕隆公司是否具备案涉房屋的销售主体资格的问题。2011年4月6日，哈尔滨裕隆公司取得建筑工程施工许可证后建设向福家园，法定代表人陈广利为了在集贤县办理房地产业务上的便利，2010年9月6日，成立集贤县裕隆公司，二公司法定代表人均为陈广利，系自然人独资企业。哈尔滨裕隆公司委托集贤县裕隆公司进行房屋销售，房屋销售产生法律责任由哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司共同承担。根据同类地点、相近购买时间的其他购买人房屋产权登记办理情况，以集贤县裕隆公司为出卖人，预售依据为（集）房预售证第2010-08号的商品房买卖合同中，住房保障中心、不动产登记中心皆对集贤县裕隆公司的销售资格予以认可，并于近期在不动产登记中心，依据此类合同办理房屋所有权登记证。故金淑芬主张集贤县裕隆公司不是诉争房屋的所有人和出卖人，集贤县裕隆公司不具备该房产的销售资格，不予支持。2.关于张忠武与集贤县裕隆公司是否是在法院查封前订立了《商品房买卖合同》的问题。据张忠武提供的10份《商品房买卖合同》、住房保障中心存档的10份《商品房买卖合同》、10份商品房销售登记审批表证明，2013年1月27日，张忠武与集贤县裕隆公司订立10份《商品房买卖合同》，2013年2月27日在住房保障中心登记备案，2013年5月20日，双鸭山市中级人民法院对案涉房屋查封。金淑芬主张10份《商品房买卖合同》系双方恶意串通，法院查封之后伪造的，无证据予以证明，只是建立在其主观推论基础上，金淑芬的该项主张，不予支持。3.关于集贤县裕隆公司与张忠武是否以合理的对价以房抵债的问题。第一、据10份商品房买卖合同的收据，案涉10套房屋的总价款为6499994.00元，张忠武、第三人均无异议。第二、2011年8月17日，张忠武与哈尔滨裕隆公司订立借款合同，哈尔滨裕隆公司向张忠武借款本金500万元，约定月息3分，借款期限为4个月。自借款的发生至达成以物抵债止16月余，陈广利给付了两个月的利息，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，月息3分，即年利率36%，债务人予以清偿的，法律不予制止，这样至达成以物抵债时，债务本息合计710万元余。第三、2013年1月27日，张忠武与集贤县裕隆公司订立10份《商品房买卖合同》，2013年2月1日张忠武承诺借款还清并解除抵押，系债务人在履行期限届满后达成以物抵债协议。第四、订立《商品房买卖合同》没有损害国家、集体或者第三人利益。故第三人与张忠武之间以其所建的10套房屋与500万元本息形成对价，消灭从前的债权债务关系，形成新的以物抵债民事法律关系。4.关于案涉10份《商品房买卖合同》的效力的问题。2013年1月17日，张忠武与集贤县裕隆公司订立案涉10份《商品房买卖合同》，从外观上看具备商品房买卖合同的形式要件，是商品房买卖合同，但就本案的性质和功能上看，性质上属于债务履行期届满后以物抵债的约定，并非以转移所有权为目的买卖合同债权请求权的执行异议之诉，而是因非金钱债权确认而产生的执行异议之诉。《商品房买卖合同》的功能在于登记。另外，原审法院认为，（1）关于B区5号楼1带2商服楼的《商品房买卖合同》。虽然金淑芬撤回准许执行B区5号楼1带2商服楼的诉请，张忠武也同意金淑芬撤回该项的诉请，因本案金淑芬与张忠武在本案诉讼期间就双方争议的事项撤回合意，关联到第三人，并不是对自己权利所作的处分。据房屋拆迁产权调换安置协议，系回迁户费宪文的回迁房屋，且回迁实际使用，依据《中华人民共和国物权法》第三十条的规定，应依法予以保护，费宪文的权利具有优先性，进而排除执行，即停止对黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇向福家园B区5号楼1带2商服楼的执行；（2）关于B区6号楼1带2、B区7号楼1带2商服楼的两份《商品房买卖合同》，虽然是在商品房预售许可证颁发前订立的合同。第一、本案是债务履行期届满后以物抵债的约定，应依诺成性合同的法律规定进行调整。第二、张忠武在订立商品房买卖合同时对无商品房预售许可并不知情，无过错。第三、同类地点、相近时间的其他购买人已经取得房屋所有权证。第四、第三人与张忠武订立的商品房买卖合同无异议，第三人同意履行。故B区6号楼1带2、B区7号楼1带2商服楼的两份《商品房买卖合同》，双方当事人的意思表示真实，没有损害国家、集体或者第三人利益，不违反行政法规的强制性规定，各方当事人就应当按照该协议履行各自义务，金淑芬对其两份合同无效的主张，无法律依据，故不予支持；（3）本案中其他7份《商品房买卖合同》，也是债务履行期届满后以物抵债的约定，系双方当事人的真实意思表示，不存在恶意损害第三人合法权益的情形，又不存在违反法律、行政法规规定的情形，故该合同书已经成立并生效，该合同对包含债权人和债务人在内的各方当事人均具有约束力。综上所述，金淑芬主张张忠武与第三人恶意串通，商品房买卖合同是由张忠武伪造的，并且张忠武没有实际占有执行标的，商品房买卖合同无效不能成立，金淑芬的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百零四条、第三百零八条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：一、停止对黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇向福家园小区B区5号楼1带2商服楼的执行；二、驳回原告金淑芬对黑龙江省双鸭山市集贤县福利镇向福家园小区B区6号楼1带2商服楼、7号楼1带2商服楼、9号楼1带2商服楼、11号楼1带2商服楼、11号楼1层3号、4号、5号、6号、7号商服楼执行的诉讼请求；三、黑龙江省绥棱林区基层法院（2016）黑7509执异5号执行裁定中止集贤县福利镇向福家园小区B区5号楼执行，自本判决生效时自动失效。案件受理费100元，公告费690元，合计790元，由金淑芬承担。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与原审判决认定的事实基本一致，本院予以确认。另查明，2011年8月17日，张忠武与哈尔滨裕隆公司订立借款合同及抵押合同各一份，约定借款期限4个月，并到集贤县不动产登记中心对案涉10套商品房办理了抵押登记。根据集贤县不动产登记中心档案他项权利登记审批表记载，张忠武于2011年8月17日申请抵押权登记，不动产登记中心的股长于2011年8月17日签字，审批人于2011年8月18日签字。张忠武按照哈尔滨裕隆公司法定代表人陈广利的要求于2011年8月17日向哈尔滨裕隆公司财务人员汤丽珠的银行账户转账215万元，2011年8月18日向实际施工人张涛的账户汇款200万元，哈尔滨裕隆公司向张忠武出具借工程款500万元借据一份。约定的借款期限届满后，因不能偿还欠付的500万元借款及利息，哈尔滨裕隆公司及集贤县裕隆公司的法定代表人陈广利与张忠武商定将案涉的10套商品房以每平方米4267.00元的价格，总价格6499994.00元，卖给张忠武，并以欠付的500万元借款本金及利息抵付购房款。2013年1月27日，陈广利以集贤县裕隆公司的名义与张忠武签订10套商品房的《商品房买卖合同》。2013年2月1日，张忠武向集贤县不动产登记中心提出申请，以借款还清为由申请解除案涉房屋的抵押，并于当日申请对10套商品房买卖合同进行登记备案。根据集贤县不动产登记中心档案中的申请解除抵押登记表记载，张忠武申请解除抵押日期是2013年2月1日，集贤县不动产登记中心初审审批人签字日期为2013年2月1日，部门复核意见的领导签定日期为2013年2月4日，即2013年2月4日集贤县不动产登记中心批准解除抵押。同时根据集贤县不动产登记中心档案中张忠武申请登记的10份商品房销售登记审批表记载，张忠武申请登记的日期是2013年2月1日，表中有集贤县不动产登记中心共三人签字，经手人的签字日期为2013年2月1日，一位领导签字日期为2013年2月1日，另一位领导签字日期为2013年2月17日。集贤县住房保障中心档案中《商品房买卖合同》备案登记日期为2013年2月17日。2013年5月20日双鸭山市中级人民法院向集贤县房产管理处送达（2013）双中法执字第39号执行裁定书及协助执行通知书，协助执行通知书的协助内容为，预查封向福家园B区七栋楼房的全部住宅、车库、商服。金淑芬不能证明2013年5月20日双鸭山市中级人民法院查封时，在被查封房产处张贴了查封公告。2016年2月25日哈尔滨裕隆公司下属的集贤县泰隆物业有限公司出具证明，证明张忠武购买的10套案涉房屋于2013年2月18日在哈尔滨裕隆公司物业办登记（物业费和取暖费已交），已交付本人使用。2016年4月26日原绥棱林区基层法院执行员询问集贤县房地产管理处备案股股长梁波笔录记载，其证实张忠武所买的房屋在备案后被双鸭山市中级人民法院查封，是由于法院拿来的查封清单及上面记载的房源号，然后房产处按查封清单出的材料，经其部门核实后加盖了公章，出材料时因工作失误将张忠武已备案的房屋写到查封材料当中。2016年7月19日哈尔滨裕隆公司与集贤县裕隆公司出具证明，内容为哈尔滨裕隆公司与集贤县裕隆公司均是同一法定代表人陈广利，在集贤县福利镇开发建设向福家园小区楼房的相关手续是哈尔滨裕隆公司开发办理的，为了销售向福家园小区的楼房方便和使税收归集贤县管理等情形，成立了集贤县裕隆公司来办理签订向福家园小区房屋的商品房买卖合同、办理房产备案等相关手续。向福家园小区房屋的销售是哈尔滨裕隆公司同意并授权集贤县裕隆公司销售的，若因向福家园小区的房屋销售产生了法律责任由哈尔滨裕隆公司和集贤县裕隆公司共同承担。本次二审中陈广利当庭陈述，2013年2月17日在集贤县不动产登记中心备案后，其就将10套商品房交给了张忠武，到物业公司办理了手续，物业公司将钥匙交给张忠武，并将张忠武当时的物业费用给免交了，因为当时的物业公司是陈广利的下属公司。本院认为，本案争议焦点为：1.集贤县裕隆公司是否具备案涉房屋的销售主体资格；2.张忠武与集贤县裕隆公司是否在法院查封之前订立的商品房买卖合同；3.张忠武与集贤县裕隆公司是否以合理的对价签订的商品房买卖合同；4.张忠武在法院查封前是否占有案涉的9套商品房；5.一审判决适用法律是否正确。关于集贤县裕隆公司是否具备案涉房屋的销售主体资格的问题。本案案涉项目是由哈尔滨裕隆公司开发建设，其法定代表人陈广利为了在集贤县办理业务便利，成立集贤县裕隆公司，二公司法定代表人均为陈广利，且均系自然人独资企业。哈尔滨裕隆公司委托集贤县裕隆公司进行房屋销售，房屋销售产生法律责任由哈尔滨裕隆公司、集贤县裕隆公司共同承担，该行为合法有效。且该项目相同情况的其他购买人已经办理了房屋产权登记，集贤县住房保障中心、集贤县不动产登记中心皆对集贤县裕隆公司的销售资格予以认可，准许依据此类合同办理房屋所有权登记。故对金淑芬所提集贤县裕隆公司不具备案涉房屋销售主体资格的上诉主张，不予支持。关于张忠武与集贤县裕隆公司是否在法院查封之前订立的商品房买卖合同问题。根据集贤县不动产登记中心、集贤县住房保障中心、集贤县房产管理处等档案材料，能够认定张忠武与哈尔滨裕隆公司订立借款合同及抵押合同各一份，于2011年8月17日申请抵押权登记。约定的借款期限届满后，因不能偿还欠付的500万元借款及利息，哈尔滨裕隆公司及集贤县裕隆公司的法定代表人陈广利与张忠武商定将案涉的10套商品房以每平方米4267.00元的价格，总价格6499994.00元，卖给张忠武，并以欠付的500万元借款本金及利息抵付购房款。2013年1月27日陈广利以集贤县裕隆公司的名义与张忠武签订10套商品房的《商品房买卖合同》。2013年2月1日，张忠武向集贤县不动产登记中心提出申请，以借款还清为由申请解除案涉房屋的抵押，并于当日申请对10套商品房买卖合同进行登记备案。张忠武申请解除抵押日期是2013年2月1日，集贤县不动产登记中心初审审批人签字日期为2013年2月1日，部门复核意见的领导签定日期为2013年2月4日。同时根据集贤县不动产登记中心档案中张忠武申请登记备案的10份商品房销售登记审批表记载，张忠武申请登记备案的日期是2013年2月1日，集贤县不动产登记中心共三人签字，经手人的签字日期为2013年2月1日，一位领导签字日期为2013年2月1日，另一位领导签字日期为2013年2月17日。集贤县住房保障中心档案中《商品房买卖合同》备案登记日期为2013年2月17日。2013年5月20日双鸭山市中级人民法院向集贤县房产管理处送达（2013）双中法执字第39号执行裁定书及协助执行通知书，预查封向福家园B区七栋楼房的全部住宅、车库、商服。即张忠武与集贤县裕隆公司是在法院查封之前订立的商品房买卖合同并登记备案。金淑芬主张商品房买卖合同是在法院查封之后伪造的，但未提供证据予以证明。故对其所提张忠武与集贤县裕隆公司未在法院查封前订立商品房买卖合同的上诉主张，不予支持。关于张忠武与集贤县裕隆公司是否以合理的对价签订商品房买卖合同的问题。根据张忠武提供的汇款凭证及哈尔滨裕隆公司的借据和陈广利的认可，能够证明哈尔滨裕隆公司向张忠武借款500万元。按照张忠武与哈尔滨裕隆公司订立的借款合同，借款期限为4个月，约定月息3分。而自借款的发生至达成以物抵债止共计16个月有余，陈广利给付了两个月的利息，至达成以物抵债时，债务本息合计710万元有余。远高于双方约定的10套商品房的总价款。金淑芬主张双方未以合理的对价签订商品房买卖合同，但未能提供证据予以证明。且因其中1户商品房涉及他人，经陈广利与张忠武协商，张忠武已放弃。因此，对金淑芬所提张忠武与集贤县裕隆公司没有以合理的对价取得房屋的上诉主张，不予支持。关于张忠武在法院查封前是否占有案涉9套商品房的问题。根据张忠武与哈尔滨裕隆公司订立的借款合同与抵押合同及抵押登记，以及张忠武申请解除案涉房屋的抵押，并于当日申请对10套商品房买卖合同进行登记备案等情况，以及根据集贤县不动产登记中心档案记载，能够证明张忠武在法律关系上持续占有案涉的9套商品房。而根据集贤县泰隆物业有限公司出具的证明，以及本次二审中陈广利的当庭陈述，能够证明案涉的9套商品房于2013年2月18日在集贤县泰隆物业有限公司办理入户登记，已交付张忠武使用。另外，根据2016年诉讼中金淑芬提供的案涉商品房照片中，9套房屋均粘有张忠武的招租电话，以及2017年、2019年张忠武交纳案涉商品房物业费，2018年2月交纳案涉商品房电费，2018年1月、2月交纳案涉商品房水费等情况，能够证明张忠武自2013年2月18日起，一直实际控制占有案涉的9套商品房。物业公司对张忠武的实际控制是认可的。金淑芬虽主张案涉商品房在法院查封前，张忠武并未实际占有和控制，但未能提供证据予以证实。故对其所提张忠武在法院查封前没有占有该房屋的上诉主张，不予支持。关于一审判决适用法律是否正确的问题。本案系张忠武与哈尔滨裕隆公司在债务清偿期届满后，基于此前的借款未受清偿，进而签订《商品房买卖合同》达成以房抵债的合意，案涉《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定依法成立并有效。此时，案涉9套房屋并非抵押物，故本案并不适用《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十七条规定的禁止流质条款。本案中张忠武作为执行案件的案外人，属于商品房消费者之外的一般买受人，对其提出的排除执行的异议审查，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定。根据查明的事实，张忠武对案涉9套商品房的物权期待权符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，享有足以排除强制执行的民事权益。因此，一审判决适用法律并无不当。故对上诉人所提该主张，不予支持。综上所述，金淑芬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人金淑芬负担。本判决为终审判决。审判长  王峄东审判员  芦 颖审判员  董春香二〇二〇年十一月二十七日法官助理邓尧书记员郑方