江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0921民初202号原告：顾岚岚，女，1977年4月17日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：王道俊，响水县春秋法律服务所法律工作者。被告：中国银行股份有限公司响水支行，住所地江苏省响水县城双园东路北侧。法定代表人：吴海峰，该支行行长。委托诉讼代理人：周金飞，男，该行工作人员。委托诉讼代理人：张强，江苏大视宇律师事务所律师。被告：响水县浩岩轴承座制造有限公司，住所地江苏省响水县经济开发区工业园内。法定代表人：陈锦尧，该公司总经理。被告：陈锦尧，男，1970年9月6日生，汉族，现在江苏省连云港监狱服刑。原告顾岚岚与被告中国银行股份有限公司响水支行(以下简称中国银行响水支行)、被告响水县浩岩轴承座制造有限公司（以下简称浩岩公司）、被告陈锦尧执行异议之诉一案,本院于2020年1月7日立案受理后,依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告顾岚岚及委托诉讼代理人王道俊,被告中国银行响水支行的委托诉讼代理人周金飞、张强，被告浩岩公司的法定代表人陈锦尧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告顾岚岚向本院提出如下诉讼请求:请求依法确认原告顾岚岚与被告浩岩公司于2014年1月25日和2016年4月27日所订立的《房屋租赁合同》和《补充协议》有效,继续将所租赁的房屋使用至2024年1月24日。事实与理由:2014年1月25日，被告浩岩公司因经营不善，有部分房屋闲置，便将一号、四号、五号车间及部分办公用房向外出租，经商谈由原告租用，租期十年，年租金9万元，租期到2024年1月24日止。在租赁合同履行期间，因被告浩岩公司及法定代表人陈锦尧债务缠身,无法经营,于2016年4月27日又签了〈补充协议〉,又将二号车间租赁给原告使用,连同2014年1月25日租赁合同中的房屋,租期也到2024年1月24日,合计租金为80万元,并于合同签订时,一次性将租金交被告陈锦尧。在租赁合同履行期间的2016年5日25日，被告中国银行响水支行与被告浩岩公司签订借款合同，向被告中国银行响水支行借款440万元，借期为一年。该笔借款到期后,被告浩岩公司未能按约还款,被告中国银行响水支行向响水县人民法院提起诉讼,并作出（2017)苏0921民初3893号民事判决书。判决生效后,被告浩岩公司及其他担保人未能履行判决书确定的还款义务,被告中国银行响水支行便向响水县人民法院申请执行。在执行中，原告认为,被告浩岩公司与原告所签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》,是双方的真实意思表示,不违背国家法律法规的强制性规定,不存在恶意串通,便向响水县人民法院提起执行异议,经审理,作出(2019)苏0921苏执异18号执行裁定书,驳回原告的执行异议。原告不服该裁定,向盐城市中级人民法院申请复议。盐城市中级人民法院经审理,作出（2019)苏09执复98号执行裁定书,撤销响水县人民法院(2019)苏0921执异18号执行裁定,发回响水县人民法院重新作出裁定。响水法院经审理，重新作出（2019）苏0921执异33号执行裁定书，驳回原告的异议请求。被告浩岩公司向被告中国银行响水支行借款关系发生在2016年5月25日，是在原告的房屋租赁期间进行的。我国合同法第229条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。最高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条规定:租赁房屋在租赁期间发生使用权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。原告在租赁被告浩岩公司房屋时,两被告房屋抵押、承诺、借款的情况还没有发生,现响水县人民法院依生效的法律文书对被告浩岩公司的房屋拍卖,原告不持反对意见,但应给原告租赁经营到合同期满。请求法院查明事实,依法支持原告的诉讼请求。被告中国银行响水支行辩称,1、原告诉状中称被告浩岩公司因经营不善原告签订租赁合同不符合事实。我行在2014年2月放款的贷前调查中发现该公司并不存在经营不善的情况，公司经营正常，订单充足。2、原告顾岚岚是被告陈锦尧的妻妹，陈锦尧夫妻在申请贷款时签字，并于2014年2月19日向我行出具承诺函，承诺其公司土地及房产均未对外出租，如对外出租则放弃租赁优先权抗辩，并同意处置抵押物。3、原告称2014年至2015年支付租金9万元，但原告在2015年至2016年期间却没有支付租金，另协议约定的租金总额为80万元，但根据原告提供的收据证明，原告支付租金总额为89万元，多支付了9万元。收款收据载明的日期为2016年4月25日至2026年4月24日，与租赁协议上写明的租赁到期日为2020年1月24日不相符。综上所述，根据陈锦尧夫妻及公司出具的承诺书，结合合同签订的主体、订立时间、租金金额、支付方式、租赁期限等违反正常人的理解和习惯，可以认定为原告主张的租赁权是不真实的，请求法院驳回原告的诉求。被告浩岩公司、陈锦尧辩称，我对原告的诉求没有意见。本院经审理认定如下事实:2014年2月18日,被告中国银行响水支行与被告浩岩公司（法定代表人陈锦尧）签订《最高额抵押合同》，次日，被告浩岩公司与被告中国银行响水支行办理了房屋抵押登记手续。后被告中国银行响水支行向被告浩岩公司发放贷款440万元。借款到期后,被告浩岩公司未能按约定偿还借款,被告中国银行响水支行诉至本院,在审理阶段中国银行响水支行申请财产保全，查封了被告浩岩公司名下不动产，2017年9月30日，本院作出(2017)苏0921民初3893号民事判决书,判决被告浩岩公司于判决生效之日起十日内偿还借款本金440万元及利息、罚息等；中国银行响水支行对被告浩岩公司抵押的财产变价取得的价款在抵押担保范围内享有优先受偿的权利。2018年3月8日，因被告浩岩公司未按生效判决履行还款义务,中国银行响水支行向本院申请强制执行，同年3月22日,本院作出(2018)苏0921执1379号执行裁定书,裁定查封被告浩岩公司名下不动产，对查封的不动产进行了评估，并至被告浩岩公司处张贴了公告。2019年8月28日，顾岚岚（曾系被告浩岩公司法定代表人陈锦尧的妻妹）向本院提出执行异议,述称2014年1月25日，浩岩公司因经营不善，将闲置的部分车间及办公用房租给原告使用，租期到2024年1月24日止。在租赁合同履行期内，浩岩公司又与原告协商将剩余的部分厂房租赁给原告，租期仍至2024年1月24日，合计租金为80万元，顾岚岚在签订合同时一次性付清房租。请求法院在拍卖被执行人的房产时优先保证案外人租赁权行使至租赁合同期满或承担案外人的租金损失。本院于2019年11月22日作出(2019)苏0921执异33号执行裁定书,裁定驳回顾岚岚的执行异议请求。原告顾岚岚不服，向本院提起执行异议之诉。另查明,被告浩岩公司在申请贷款时,于2014年2月19日向被告中国银行响水支行出具承诺函，内容为：截止2014年2月18日，公司土地和房产未对外出租，如对外出租需征得你行同意，届时由你行处置抵押物，租赁协议自动终止，所有产生的经济损失由我公司承担，并放弃租赁优先权及抗辩权。现被告浩岩公司名下的厂房及办公楼被多名案外人占用，原告顾岚岚称其对承租的被告浩岩公司部分厂房进行了对外转租。上述事实有各方当事人的陈述、租赁合同、补充协议、收据、（2019）苏0921执异33号执行裁定书、工商登记信息、承诺书等证据在卷佐证，予以认定。本院认为，案外人异议之诉,旨在审查案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权益,侧重于实体权益的救济。案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利,即案外人需是执行标的的实际所有人。租赁权其本质仍然是债权,即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效,也不得基于该权利阻止法院查封、拍卖行为。本案原告顾岚岚在诉状中对本院依生效的法律文书对被告浩岩公司的房屋拍卖不持反对意见，但请求确认其与被告浩岩公司签订的租赁合同有效，继续使用租赁的房屋。原告顾岚岚的诉求实质为以其对执行标的享有租赁权为由对执行中不带租拍卖行为提出异议。实践中“买卖不破租赁”原则系保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物所有权的变动而受影响。租赁权是承租人基于租赁合同产生的对租赁物占有、使用和收益的权利。因此，承租人要求保护其租赁权，需要出租人与承租人建立真实的租赁合同关系。关于原告顾岚岚与被告浩岩公司签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》是否有效问题。首先,原告顾岚岚提交的《房屋租赁合同》载明的签订时间（2014年1月25日）虽然在案涉不动产办理抵押登记（2017年2月18日）之前，但浩岩公司于2014年2月19日向中国银行响水支行提交的承诺书，明确表示截止2014年2月18日，公司的土地和房产未对外出租。被告浩岩公司承诺与原告的主张不一致。其次，依据“买卖不破租赁”的理论原理，买卖不破租赁基于保护承租人的租赁利益，保证居者有其屋或者解决承租人生产经营场所之需。本案原告顾岚岚在庭审中称租赁案涉房屋的目的系因被告陈锦尧缺钱，与其商谈租赁事宜，其对承租的房屋进行了转租。原告顾岚岚与被告浩岩公司签订案涉《房屋租赁合同》、《补充协议》的真正目的并非为了解决生产经营场所或生活居所之需。再次，从租金支付情况看，原告顾岚岚提交了被告浩岩公司出具的收据两张，收款金额分别为9万元（租期：2014年1月25日至2015年1月24日）、80万元（租期：2016年4月25日至2024年4月24日）收据上注明的租赁日期与补充协议的租赁期限不相符，且80万元租金并未汇入被告浩岩公司账户，而系汇入被告陈锦尧的个人账户，原告的租金支付方式不符合日常的交易习惯，且原告顾岚岚曾系被告陈锦尧的妻妹,不能排除该80万元系原告顾岚岚与被告陈锦尧之间存在其他的款项往来之可能。最后，原告顾岚岚与被告浩岩公司签订的《房屋租赁合同》约定浩岩公司负责接通顾岚岚用房的水、电，顾岚岚将水、电费缴纳给浩岩公司，但原告顾岚岚未能提交租赁案涉房屋期间所缴纳水、电费的相关证据。综上所述,原告顾岚岚提交的证据不足以证明其与被告浩岩公司之间建立了真实、有效的租赁合同关系，要求继续使用所租赁的房屋的诉求依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条第(二)项规定,判决如下:驳回原告顾岚岚的诉讼请求。案件受理费11800元（原告已预交11800元），由原告顾岚岚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  贺永刚审 判 员  李丹丹人民陪审员  刘玉芳二〇二〇年十一月十六日法官 助理  徐开红书 记 员  别春霞