云南省保山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云05民终1054号上诉人（原审原告）：保山市子林物业管理有限公司，住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道永昌兰苑******。统一社会信用代码：91530502MA6K32M755。法定代表人：唐朝学，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：何建雄，云南金曦律师事务所律师，特别授权代理。上诉人（原审被告）：保山力宏房地产开发有限责任公司，住所，住所地：云南省保山市隆阳区兰城街道太保南路**div>统一社会信用代码：91530524662607215Y。法定代表人：聂成澍，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：庞杰，云南弘蕊律师事务所律师，一般授权代理。委托诉讼代理人：李明顺，男，1982年4月27日生，汉族，保山市隆阳区人，住隆阳区，特别授权代理。上诉人保山市子林物业管理有限公司（以下简称：子林物业管理公司）因与上诉人保山力宏房地产开发有限责任公司（以下简称：力宏房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服云南省保山市隆阳区人民法院(2020)云0502民初3909号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，因各方当事人均未提出新的事实、证据，本院依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。子林物业管理公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决书中第二项，改判支持子林物业管理公司一审主张的车位照明费91480元。2.本案一、二审诉讼费用由力宏房地产公司承担。事实和理由：1.一审判决部分事实认定错误。一审判决认定“合同签订后，瑞宏物业管理公司对合同约定的管理范围管理至今”系错误认定。2.一审判决部分定性错误。力宏房地产公司作为小区业主之一，应当是本案车位照明费的交费主体，其未能提供证据证明已缴纳过该笔物业服务费，所以应当判决其向子林物业承担该笔费用。3.一审判决部分法律适用不当。力宏房地产公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销一审判决第一项，改判力宏房地产公司对已销售的房屋和子林物业管理公司因时间段、面积范围计算错误的物业服务费不承担付款义务。2.本案一、二审诉讼费用由子林物业管理公司承担。事实和理由：1.力宏房地产公司在一审提交了《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》各10份，这些证据已明确各套商品房的销售时间、面积等信息，合同登记备案表中记载的房产面积也能与《商品房购销合同》相互印证。力宏房地产公司不再承担举证不能的法律后果。2.《物业管理条例》第四十一条规定的建设单位承担物业费的前提条件是已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，其二者之间是“或”的关系，只要满足其一，建设单位就不应再承担物业费。且《合同法》第三十二条规定自当事人签字或盖章时合同就成立，故购房人与上诉人在购房合同中签字或盖章时上诉人就已经将竣工的房产出售给购房人。故自购房合同签订时建设单位即力宏房地产公司就不应再承担物业服务费。3.一审法院已认定房号1-1503、1-2101、5-1601、5-2101、6-1303房产在子林物业管理公司入驻小区前就已经销售，力宏房地产公司不再承担销售后的物业服务费。2-105、2-1305、5-1003、6-C01、6-D01号房产因时间、面积计算错误，0.6元/平方米以外的物业管理费上诉人不应承担。子林物业管理服务公司向一审法院起诉请求：1.判决被告及时支付原告2017年和2018年空置房物业费52781元、车位照明费91480元，两项合计144261元；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告的经营范围为“物业管理；家政、保洁服务；园林绿化工程设计与施工。”被告作为房地产开发公司开发建设位于保山市隆阳区，并于2014年9月28日竣工验收，被告与保山瑞宏物业管理有限公司（以下简称：瑞宏物业管公司）签订前期物业服务合同，由瑞宏物管公司对“力宏·现代都会”小区进行前期物业管理。后“力宏·现代都会”成立业主委员会。2017年1月15日，“力宏·现代都会”业主委员会与原告签订《力宏·现代都会小区物业服务委托合同》（以下简称：《物业服务合同》），聘请原告对该小区进行物业管理。《物业服务合同》约定委托管理期限自2017年1月1日至2020年12月31日，物业管理服务费约定“（1）物业管理费0.6元／月／㎡（本物业费不包含房屋公共部位，公共设施设备的大修、中修、更修、更新、改造等费用）；（2）二次加压费：按每月每户5元；（3）自购地下车位物业费为20元／月／个（包含车位通风照明费）；（4）代收垃圾清运费：6元／月／户；（5）集中供热水：6元／吨；（6）代收代缴水电费，水费：冷水2.7元／吨；电费：住宅0.45元／度；（7）电梯维修、保养、年检及电梯运行费用等由业主（住户）预缴，具体缴纳金额按5000元／部／年由业主（住户）分摊（暂按1.55元／㎡执行，其中一层业主（住户）承担此费用的80%，二层以上业主（住户）全额承担），再按实际发生金额由业主（住户）共同分担，所支付明细见公示，所缴纳金额不足由业主（住户）补交，若缴纳的金额有结余滚存下一年备用……”“力宏·现代都会”业主委员会于2018年11月29日向原告作出《关于力宏现代都会小区解聘保山市子林物业管理有限公司的通知》，该业主委员会要求于2018年12月15日向业方委员会与新聘物业公司做好交接工作，原告于2018年12月31日终止对“力宏·现代都会”小区物业服务，由瑞宏物业管公司对“力宏·现代都会”小区提供物业服务。现原告以其在管理“力宏·现代都会”小区期间，因存在空置房及地下车位照明费应由被告承担相应的费用为由，向法院提起诉讼，要求被告支付给原告2017年和2018年空置房物业费52781元、车位照明费91480元，两项合计144261元。庭审中，原告明确空置房的计算标准是依照前物业公司（瑞宏物业）向子林物业移交的信息中得出的空置房总面积，然后根据物业服务合同（原告与案涉小区业主委员会签所订）的单价计算出来的。车位照明费是根据车位个数及物业服务合同的约定每个车位20元／月计算得来的，诉讼请求的车位照明费是指2017年、2018年1月至10月的部分车位照明费。另查明，“力宏·现代都会”于2014年9月28日通过竣工验收，小区共有住户431户，2017年3月10日瑞宏物业管公司移交给原告的物业资料显示交房验收表为397份。后，房号1-2101号于2017年4月14日交房、房号6-1903号于2017年5月5日交房、房号3-2301号于2017年5月12日交房、房号5-2202号于2017年6月5日交房。原告自认自2017年至2018年增加9户业主入住。被告与以下房号的业主签订《商品房购销合同》的时间分别为：1-1503号签订时间为2013年12月、1-2101号签订时间为2016年9月、2-105号签订时间为2018年7月、2-1305号签订时间为2017年11月、5-1601号签订时间为2012年11月、5-2101号签订时间为2014年8月、5-1003号签订时间为2017年11月、6-130号3签订时间为2012年10月、6-C01号签订时间为2017年11月、6-D01号签订时间为2018年7月，上述10套房屋买卖合同备案登记时间除6-C01号为2018年6月外，其余9套房屋买卖合同备案时间与签订合同时间相一致。再查明，2017年2月26日被告与瑞宏物业管公司签订《车位委托管理合同》，约定由瑞宏物业管公司对“力宏·现代都会”小区地面车位和负一层、负二层地下车库进行管理，由被告支付给瑞宏物业管公司管理费用，瑞宏物业管公司交付和承担停车场口运营所发生的电费及其他运营费用。合同签订后，瑞宏物业管公司对合同约定的管理范围进行管理至今，并向原告缴纳部分地下车位照明费。原告向保山电力公司缴纳电费截止2018年12月25日，原告未提供证据证实在所缴纳电费中案涉地下停车场电费的具体金额，也未提供证据证实地下停车场的用电情况。一审法院认为，本案系空置房及地下停车位照明费用纠纷，根据《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，被告作为案涉物业的建设单位对已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业应当承担物业服务费。根据原告的诉讼请求、被告的答辩及庭审查明的事实，本案的争议焦点为：争议焦点一，关于空置房的数量、面积及空置时间如何确定。原告主张的空置房2017年有21套、2018年有11套。被告辩称在原告主张的套数中有5套已在原告提供物业服务前已出售且已交房，有1套交房时间计算错误，有4套交房时间及面积均计算错误，故被告不承担对前述房屋的物业服务费。一审法院认为，根据前物业管理公司向原告移交的材料中明确已有交房验收表397份，案涉小区共有431套房屋，故尚有34套房屋未出售或未交房。原告对案涉小区提供物业服务后，被告提交的证据有4套房屋交房，原告自认有9套房屋交房。原告提交的空置房明细表的数量与此相符合，一审法院予以采信。被告对空置房的数量及部分空置房的起算点提出异议，一审法院认为，被告提交的《商品房购销合同》证明的事实为所涉商品房签订合同的时间，而不能证实实际交房及房屋实际面积，根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，当事人对自己的主张有义务提交证据，如举证不能则应承担不利后果。被告应承担举证不能的不利后果，故一审法院支持原告主张的2017年、2018年的空置房的数量、面积及空置时间。争议焦点二，原告主张空置房物业费包含物管费、电梯维护费、垃圾费、二次加压费的观点是否成立。被告认为其只应当承担物业服务费，因原告未提交证据证实其为电梯维护、垃圾清运及二次加压提供服务及支付相关费用的证据。一审法院认为，根据《物业管理条例》第四十一条第二款的规定，建设单位交纳的是物业服务费用。根据《物业服务收费办法》第二条“本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用”及第十六条“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”的规定，原告主张的物业服务费符合规定，被告应当按原告与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》中约定的费用进行交纳。争议焦点三，关于原告主张的地下车位照明费是否应当支持。一审法院认为，根据原告与案涉小区业主委员会签订《物业服务合同》中关于地下车位的约定，即“自购地下车位物业费为20元／月／个（包含车位通风照明费）”，从该约定看，原告收取的每个车位每月的费用20元系物业费，而不单纯是照明费。因案涉地下车位的管理由被告聘请的物业公司进行管理，原告未提交证据证实其对地下车位进行管理。同时，原告提供的证据能证实原告向电力公司缴纳的电费中含有地下车位的照明费，但其不能证实地下车位照明费的具体金额。根据《民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原告应承担举证不能的不利后果，故对原告的该项诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《物业管理条例》第四十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、由被告保山力宏房地产开发有限责任公司于判决生效之日起二十日内一次性支付给原告保山市子林物业管理有限公司关于“力宏·现代都会”小区2017年、2018年空置房物业服务费52781元；二、驳回原告保山市子林物业管理有限公司其他诉讼请求。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。二审查明案件事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：1.地下车位照明费91480元是否应由力宏房地产公司支付。2.“力宏·现代都会”小区空置房物业服务费的数额如何确定。关于争议焦点一，根据民事诉讼举证责任的规定，子林物业服务管理公司应该对其诉求提供相应证据。一审查明，争议的地下车位由瑞宏物业管公司管理至今，子林物业服务管理公司未提交证据证实其对地下车位进行管理。另外，虽然子林物业服务管理公司提供的证据证实其向电力公司缴纳的电费中含有地下车位的照明费，但未证实地下车位照明费的具体金额。故上诉人子林物业服务管理公司请求力宏房地产公司支付地下车位照明费的上诉请求不能成立。关于争议焦点二，由于子林物业服务管理公司主张的空置房的数量、面积及空置时间系根据前物业管理公司向其移交的材料中计算得来，力宏房地产公司提供的《商品房购销合同》仅能证明所涉商品房的合同面积及合同交付时间，不能证明房屋移交的实际时间及面积，且该小区多年来一直按移交材料计算收取相关费用，故力宏房地产公司上诉请求改判因时间、面积范围计算错误的物业服务费不承担付款义务的理由不能成立。综上所述，子林物业服务管理公司与力宏房地产公司的上诉理由均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1593元，由保山市子林物业管理有限公司承担796.5元，保山力宏房地产开发有限责任公司承担796.5元。本判决为终审判决。审判长  陈继鹏审判员  施 红审判员  张乾勋二〇二〇年十一月二十三日法官助理杨淑娟书记员施婷