吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终4991号上诉人（原审被告）：吉林中体倍力健身有限公司，住所地：吉林市丰满区吉林大街**吉林欧亚商都城市综合体**。法定代表人：徐骁俞，经理。委托诉讼代理人：曲宏音，吉林茂世律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：长春市新和盛泰商贸有限公司，住，住所地：长春市朝阳区工农大路**宏亿数码广场（地上部分）**房/div>法定代表人：吴正海，经理。委托诉讼代理人：刘美玉，吉林全策律师事务所律师。上诉人吉林中体倍力健身有限公司（以下简称中体倍力公司）因与被上诉人长春市新和盛泰商贸有限公司（以下简称新和盛泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初1095号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。中体倍力公司上诉请求：1.撤销长春市朝阳区人民法院（2020）吉0104民初1095号民事判决第一、二项判项，依法改判将被上诉人违约给上诉人造成的损失予以扣除或将案件发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院部分事实尚未查清。一审庭审过程中，上诉人曾就被上诉人在履行合同过程中存在违反合同约定将其他房屋租赁给他人用于开办与上诉人同行业类型店铺的行为予以主张，并在庭审后向一审法院递交了相关证据。同时上诉人也向法院提交了因被上诉人未按合同约定给予上诉人会员免费停车待遇而致使上诉人支付了17855元停车费用的相关材料，对于该部分事实，一审法院应当予以重新开庭审理进行核实，但一审法院却对该事实未予核实，致使案件部分事实未能查清，对该部分费用也未予以扣除。二、上诉人合法行使不安抗辩权，不应承担违约责任。被上诉人在履行合同过程中存在将房屋租赁给其他同业、拒绝为上诉人会员提供免费停车服务等违约行为，上诉人迟延支付租金，是行使不安抗辩权，一审法院不应判决上诉人承担违约责任，向被上诉人支付违约金。据此，上诉人认为一审法院对案件部分事实尚未查清，且对上诉人行使抗辩权未予认定是错误的。望二审法院能依法撤销一审判决并将该案发回重审。新和盛泰公司辩称，一审判决事实清楚，适用法律正确，请二审法院维持原判，驳回上诉。新和盛泰公司向一审法院起诉请求：1.中体倍力公司立即支付新和盛泰公司租金2，289，220.00元；2.中体倍力公司立即支付新和盛泰公司自2019年4月26日至2020年3月25日欠付的水费79，764.60元及自2019年4月26日至2019年5月24日的电费36，896.25元，上述合计116，660.85元；3.中体倍力公司立即支付新和盛泰公司违约金（以欠付租金、水电费为基数，每日按照欠付金额的0.1％的标准计算至实际支付之日止）。一审法院认定事实：一、2016年12月30日，长春市宏义房地产开发有限公司（以下简称宏义公司）与新和盛泰公司签订《长春市宏义房地产开发有限公司第一层（部分）至五层房屋租赁合同书》，出租人（甲方）为宏义公司，承租人（乙方）为新和盛泰公司，甲方将位于吉林省长春市朝阳区工农大路1035号商业房产1层部分面积及2、3、4、5层，面积21889.95㎡房屋租赁给乙方，记租年度为15年，乙方可以将该租赁房屋转租给第三方用于合法经营。二、2017年7月21日，新和盛泰公司与中体倍力公司签订《长春市海航荣御项目租赁合同书》，甲方为新和盛泰公司，乙方为中体倍力公司，合同约定，甲方将位于长春市朝阳区工农大路1035号长春市海航荣御商业项目四层整层、租赁面积为5051㎡的房屋出租给乙方，用于健身场馆、健身服务及与健身相关的服务；租赁期为10个租赁年度，自起租日起计算；甲方同意给予乙方180日的经营免租期，供乙方装修，自甲方交付之日起算；第一年至第四年租赁费1.35元／天·平方米，共计2，489，220.00元，租赁费按季度支付，押一个月（保证金）付三个月（租赁费），租赁费包含房租、物业费、空调费、供暖费以及正式发票；第一季度租赁费622，305.00元应于2017年8月20日前交付甲方，以后每一季度租赁费应于上一租赁季度届满75日前一次性支付给甲方；甲方在与乙方签订此合同之后，在此项目内不再引进同类型的健身俱乐部或瑜伽工作室、成人舞蹈教学、健身私教工作室等与健身相关业态直至合同结束；合同项下乙方向甲方缴纳的各项能源费用均为甲方代相关公用事业部门收取，能源费等其他费用由乙方在收到甲方缴款通知单后10日内向甲方缴纳，超过约定时间未缴纳的，甲方有权选择从其保证金中扣收；由于不可抗力事件导致承租方暂时无法经营，本合同中止，中止期间不应计算和支付租赁费，乙方恢复经营后租赁继续，租赁期间相应顺延；乙方未按合同约定向甲方支付租赁费、能源费等其他费用的，每逾期1日，按欠付款项金额每日0.1％的标准支付滞纳金。双方于2017年9月20日对租赁房屋进行了交接验收。三、新和盛泰公司于庭后向原审法院递交书面情况说明，自愿放弃关于水、电费用及其相应违约金的诉讼请求。一审法院认为，一、信和盛泰公司、中体倍力公司签订的《长春市海航荣御项目租赁合同书》系双方的真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的合同义务。二、新和盛泰公司自认中体倍力公司已付2019年9月20日至2020年9月19日期间租金200，000.00元，故根据合同约定，中体倍力公司尚欠新和盛泰公司该期间租金2，289，220.00元。受新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响，吉林省人民政府决定自2020年1月25日启动突发公共卫生事件Ⅰ级应急响应，中体倍力公司暂停营业，长春市新型冠状病毒肺炎疫情防控工作领导小组办公室于2020年3月19日作出《关于长春市进一步促销费、增活力全面恢复正常生产生活秩序的通知》，通知全面恢复各行业生产经营活动，根据双方合同中“由于不可抗力事件导致承租方暂时无法经营，本合同中止，中止期间不应计算和支付租赁费”的约定，扣除2020年1月25日至2020年3月19日期间租金375，036.75元（1.35元／天•平方米×55天×5051平方米）后，中体倍力公司尚需给付新和盛泰公司租金1，914，183.25元（2，289，220.00元-375，036.75元）。三、关于新和盛泰公司主张的违约金。根据双方约定，租金按季度缴纳，应于上一租赁季度届满75日前一次性交付新和盛泰公司，即2019年9月20日至2019年12月19日租金622，305.00元应于2019年7月6日前给付，2019年12月20日至2020年3月19日租金247，268.25元（622，305.00元-375，036.75元）应于2019年10月5日前给付，2020年3月20日至2020年6月19日租金622，305.00元应于2020年1月4日前给付，2020年6月20日至2020年9月19日租金622，305.00元应于2020年4月5日前给付。新和盛泰公司自认于2019年11月21日收到中体倍力公司租金200，000.00元，应视为2019年9月20日至2019年12月19日期间租金，故该期间租金尚欠422，305.00元。中体倍力公司逾期支付租金的行为构成违约，应赔偿新和盛泰公司因此遭受的损失，双方约定的每日0.1％的违约金标准过高，原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，超出部分不予保护。综上，中体倍力公司应给付新和盛泰公司违约金，以622，305.00元为基数自2019年7月7日起计算至2019年11月20日，以422，305.00元为基数自2019年11月21日起，以247，268.25元为基数自2019年10月6日起，以622，305.00元为基数自2020年1月5日起，以622，305.00元为基数自2020年4月6日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止。四、中体倍力公司的各项抗辩均无充分有效证据支持，且新和盛泰公司均不认可，故原审法院不予支持。对中体倍力公司关于其不支付租金系行使不安抗辩权的主张，于法无据，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、中体倍力公司于判决生效后立即给付新和盛泰公司租金1，914，183.25元；二、中体倍力公司于判决生效后立即给付新和盛泰公司违约金（以622，305.00元为基数自2019年7月7日起计算至2019年11月20日，以422，305.00元为基数自2019年11月21日起，以247，268.25元为基数自2019年10月6日起，以622，305.00元为基数自2020年1月5日起，以622，305.00元为基数自2020年4月6日起，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算至实际给付之日止）；三、驳回新和盛泰公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29，256.00元，由新和盛泰公司负担6，546.00元，由中体倍力公司负担22，710.00元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，一、关于上诉人以被上诉人存在违反合同义务将其他商铺租赁给与上诉人存在竞争关系的同业、未履行合同义务向其会员提供免费停车服务、怠于履行合同义务造成上诉人受到行政处罚的违约行为给上诉人造成损失作为抗辩理由要求损失相抵扣的主张。抗辩旨在对抗或者否定原告的诉讼请求，抗辩的主张与原告的诉讼请求是“相互否定”的关系，不能突破原告的诉讼请求范围。结合本案，上诉人的上述主张与被上诉人要求上诉人支付欠付租金、费用以及承担迟延支付租金的违约责任的起诉请求相互独立，超出了被上诉人诉讼请求范围，应以反诉的形式提出，故上述主张并非本案审理范围，上诉人可另案主张。二、关于上诉人应否承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定：“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任。”该条规定了不安抗辩权的构成要件，不安抗辩权，又称为保证履行抗辩权，是指双务合同成立后，根据合同约定应当先履行合同义务的当事人在有证据证明对方不能履行合同义务或者有不能履行合同义务之虞时，在对方没有对待履行或者提供担保之前，暂时中止履行合同义务的权利。结合本案，即便上诉人主张被上诉人存在的上述违约行为成立，亦并非第六十八条规定的能够导致被上诉人丧失履约能力的情形，上诉人不能据此主张其享有不安抗辩权，其中止履行合同义务，延迟支付租金，应当承担违约责任。综上所述，新和盛泰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22028元，由吉林中体倍力健身有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  张新华审判员  于佳鑫审判员  张海胶二〇二〇年十一月十二日书记员  杜科伟