广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终18367号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱耀滔，男，1975年4月22日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：罗裕敏，广东创展律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：亚马逊（广州）木业有限公司，住所地：广东省广州市花都区秀全街九塘西路自编****厂房。法定代表人：欧阳琥文。委托诉讼代理人：王妍，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙永振，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王爱桃，女，1966年2月11日出生，汉族，住广东省广州市花都区。被上诉人（原审被告）：陈金云，男，1939年10月30日出生，汉族，住湖南省湘潭县。被上诉人（原审被告）：王运英，女，1944年11月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。上诉人朱耀滔与被上诉人亚马逊（广州）木业有限公司（以下简称：亚马逊公司）、王爱桃、陈金云、王运英房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院作出的（2018）粤0114民初9183号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人朱耀滔的上诉请求：一、撤销原审判决第一、第三、第四、第七项，驳回亚马逊公司的各项赔偿损失的诉讼请求；二、追加陈根民的其他法定继承人为本案的当事人，与被上诉人王爱桃、陈金云、王运英在其继承陈根民的遗产范围内对本案承担责任或发回重审；三、本案一审、二审诉讼费由亚马逊公司承担。事实和理由：一、原审法院判决遗漏诉讼主体，程序违法。1、原审法院查明陈根民死亡，虽追加了陈根民的父母陈金云、王运英及妻子王爱桃为当事人，但据了解，陈根民在湖南与妻子生育有子女，其子女均应当列为本案的诉讼主体。2、原审法院在判决书的首部将亚马逊公司的代理人列上四个，虽然有两个的代理期限已经超期，但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，将已经超期代理人列上，有违法律文书的严肃性和法律程序的规定。二、原审法院认定事实错误。原审法院认定出租的厂房无报建，《厂房租赁合同》无效。但朱耀滔只是第二出租合同的主体之一，与亚马逊公司只是转租关系，不是物业产权人，没有报建的权利和义务。原审法院将朱耀滔认定为物业的业权出租人属于认定事实错误。三、原审法院判决证据不足。原审法院认定亚马逊公司的损失数额，是由其提供的穗华价估(花都)f20181039号价格评估结论报告，而该报告是其在诉前单方自行委托评估，评估机构是否有司法评估资格不确定。在评估对象实物的权利归属不明，朱耀滔也没有确认的情况下，作为主张权利的依据，有争议的应当由人民法院随机抽选评估机构评定以确定损失额，而不应据对方的一面之词而确认，此属举证责任分配不当，该评估费更不应由朱耀滔负担。四、原审法院判决适用法律错误。由于本案争议的厂房，是在部队的土地上建造的建筑物，不应适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷件具体应用法律若干问题的解释》的规定。原审法院判决以该规定的第二、五、九条作为判决依据，适用法律错误。五、原审法院判决不公。本案争议的《厂房租赁合同》出租主体是两人，原审判决只以朱耀滔收取了租金，在另一出租主体陈根民没有抗辩的前提下，免除其责任，只判决由朱耀滔承担责任，判决不公。被上诉人亚马逊公司二审答辩称，一、原审法院没有遗漏诉讼主体。第一、原审法院已穷尽一切手段查询了陈根民的继承人情况，据户籍登记等部门查询到仅有王爱桃、陈金云和王运英，未查到陈根民有子女的信息。第二、案涉合同实质的相对方为亚马逊公司与朱耀滔。二、原审判决认定《厂房租赁合同》无效，认定事实清楚，适用法律正确，第一、《最高人民法院的解释》第二条规定适用条件为出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋签订房屋租赁合同，并未以产权人签订的合同或者签约者有报建义务为适用前提。第二、就算本案系军队开发房地产所进行的租赁行为亦适用前述司法解释。第三、原审法院已多次向广州市规划和自然资源局花都分局和中国人民解放军75733部队发出《调查函》，均未查到《建设工程规划许可证》或任何军队主管部门批准建设的记录，该判决公平公正。第四、朱耀滔拟引用（2019）粤01民终8267号、（2016）粤0114民初9918号判决书的军方复函内容来认定本案合同效力，没有任何依据。第五、退一万步讲，无论是否有报建手续，案涉合同也因其违法转租而无效。三、原审法院对于价格评估报告的认定并无错误，而且朱耀滔在原审过程中认可评估报告的真实性，对合法性有异议，但未提出反驳的证据或理由，亦没有向原审法院提出申请鉴定，该点上诉理由不能成立。亚马逊公司向原审法院提出诉讼请求：1、判令陈根民、朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的装修损失（含装修现值、不可移动物品现值）、可移动物品搬迁费用2925372元；2、判令陈根民、朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的停工损失费1007799.92元、停产损失费245623.77元（计算期间2018年5月至2018年8月）；3、判令陈根民、朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的租金溢价损失417221.7元；4、判令陈根民、朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的评估费31500元、公证费4200元；5、判令陈根民、朱耀滔返还租赁保证金176600元及电费押金50000元；6、判令本案全部诉讼费用由陈根民、朱耀滔共同承担。亚马逊公司于2018年10月12日庭审中变更第二项诉讼请求为：判令陈根民、朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的停工损失费990723.29元、停产损失费245623.77元（计算期间2018年5月至2018年8月）。亚马逊公司于2018年10月15日增加一项诉讼请求为：确认亚马逊公司与陈根民、朱耀滔于2016年9月5日共同签署的《厂房租赁合同》无效。亚马逊公司于2019年3月4日再次变更诉讼请求为：1、确认亚马逊公司、陈根民、朱耀滔三方于2016年9月5日共同签署的《厂房租赁合同》无效；2、判令王爱桃、陈金云、王运英在继承陈根民遗产的范围内与朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的装修损失（含装修现值、不可移动物品现值）、可移动物品搬迁费用2925372元；3、判令王爱桃、陈金云、王运英在继承陈根民遗产的范围内与朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的停工损失费990723.29元、停产损失费245623.77元（计算期间2018年5月至2018年8月）；4、判令王爱桃、陈金云、王运英在继承陈根民遗产的范围内与朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的租金溢价损失417221.7元；5、判令王爱桃、陈金云、王运英在继承陈根民遗产的范围内与朱耀滔共同赔偿亚马逊公司因厂房搬迁所产生的评估费31500元、公证费4200元；6、判令王爱桃、陈金云、王运英在继承陈根民遗产的范围内与朱耀滔共同返还租赁保证金176600元及电费押金50000元；7、判令本案全部诉讼费用由王爱桃、陈金云、王运英、朱耀滔共同承担。原审法院于2019年3月4日将亚马逊公司的上述变更诉讼请求的申请通过EMS邮政特快专递寄送给王爱桃、陈金云、王运英、朱耀滔。亚马逊公司于2019年5月21日庭审中第三次变更2019年3月4日的第一项诉讼请求为：判令解除亚马逊公司及陈根民、朱耀滔三方于2016年9月5日共同签署的《厂房租赁合同》。经原审法院依法释明：如果涉案《厂房租赁合同》无效，亚马逊公司是否变更诉讼请求？亚马逊公司表示：如果涉案合同无效，将解除亚马逊公司及陈根民、朱耀滔三方于2016年9月5日共同签署的《厂房租赁合同》再次变为确认亚马逊公司、陈根民、朱耀滔三方于2016年9月5日共同签署的《厂房租赁合同》无效。朱耀滔向原审法院提出反诉请求：1、判令亚马逊公司立即向朱耀滔支付租金人民币625800元；2、判令亚马逊公司向朱耀滔支付因拖欠租金产生利息损失（暂计至2018年9月19日为人民币20000元）；3、判令亚马逊公司承担本案的全部诉讼费用。原审法院经审理查明：涉案厂房所在土地位于广州市花都区东至荣利公司租用75733部队地界，西至学兵四队东侧水沟以东10米，南至营区前公路，北至轮式车训练场道路外水沟以南5米。涉案厂房所在土地由陈根民于2007年4月13日向75733部队租用。关于涉案厂房的规划报建情况，亚马逊公司陈述：陈根民向其告知有规划报建。原审法院依法于2019年11月7日曾向广州市规划和自然资源局花都区分局发出《调查函》，并于2019年11月11日向中国人民解放军75733部队发出《调查函》，未能得到回复，再次于2020年3月24日向广州市规划和自然资源局花都区分局发出《调查函》，该局于2020年4月1日回函称：结合我院提供的信息进行初步核查，未查询到75733部队办理《建设工程规划许可证》的记录。2015年10月7日，朱耀滔作为承租方（乙方）与陈根民作为出租方（甲方）签订一份《租赁合同》，称陈根民取得涉案土地租赁权已补偿另一合伙人，现已由其独自建设开发，建设了三栋厂房及配套办公用房和宿舍，并报装了用水、用电等，现与朱耀滔达成如下协议：1、出租厂房面积（见附件平面图）其中A栋5316平方米，B栋约8800平方米，C栋5600平方米，办公楼及宿舍2200平方米，办公楼边厂房1900平方米，以上共约23800平方米，其中A、B、C栋及办公楼房的厂房为水泥钢构框架，办公楼为混凝土结构，其中A栋已烧毁上盖。二、租赁期限：甲方将上列厂房租赁给乙方，从2015年10月8日至2022年6月30日止。三、租金支付方式：因甲方急需资金周转，乙方支付租金给甲方450万，合同签定三天内乙方先行给付200万元给甲方，甲方将A栋厂房修复好后再付150万元，但第二期款于2016年2月20日前要支付。四、交付场地时间，合同签定后，乙方支付300万元后，乙方即时接收场地。五、乙方租赁厂房后要守法经营，要符合国家有关法律和遵守法律，特别是要安全生产，乙方租赁厂房后可以转租给第三方，甲方不得干涉。六、厂房的用水用电费用由乙方支付，如拖延支付所产生的后果由乙方负责。七、租赁期内，乙方需要办理有关经营的相关手续，甲方应协助乙方办理，同时需要甲方协调有关部门时甲方应协助办理。八、租赁期间如遇国家或有关部门征收该土地或收回土地的，土地和房屋的补偿按4：6分配，即甲方得40%，乙方得60%，搬迁费和装修费由乙方所有。九、违约责任：如乙方不按期支付租金的，乙方按欠款额的日万分之五计付延付金给甲方，甲方不按规定交付场地的按400万元以日万分之五计付违约金给乙方，忡如双方另有约定按约定。十、租赁期满，乙方在同等条件下可优先续租。朱耀滔陈述：其一次性向陈根民支付租金150万元，直至2022年6月30日。2016年5月13日，亚马逊公司作为承租方（乙方）与陈根民作为出租方（甲方）签订一份《厂房租赁合同》，约定陈根民将涉案厂房交付亚马逊公司使用，期限自2016年5月16日至2019年6月15日，免租期为2016年5月16日至2016年6月15日，租金73000元/月。该合同第一项约定：涉案厂房水泥钢构框架、墙面砌砖、房顶为钢架结构盖铁皮，，地面水泥铺地亚马逊公司与陈根民在2016年5月16日签订一份《补充协议》。2016年9月5日，朱耀滔作为甲方、亚马逊公司作为乙方与陈根民作为丙方共同签订一份《厂房租赁合同》，约定：丙方将涉案厂房、宿舍租赁给乙方使用，合同签订后，乙方支付丙方租赁保证金、用电保证金、租金共计646000元，厂房已投入使用。2016年9月2日，甲方找到乙方，说丙方已经于2015年10月2月将厂房整体出租给甲方，并出示甲方与丙方签订的租赁合同和支付凭证（复印件），合同规定甲方可以将租赁厂房转租给第三方。丙方对上述事实予以确认。为实现共赢，甲、乙、丙三方经友好协商，在充分照顾各方利益的基础上，基于上述事实及相关合同，重新签订新的厂房租赁合同（即本合同），对三方权利和义务予以厘清并重新签定如下：1、甲方确认丙方将厂房出租给乙方的事实，同意乙方继续租赁丙方厂房。租赁标的物为西座厂房整栋，北座厂房局部，南座厂房西段，宿舍32间（其中搭建17间，小间15间），每月固定租金89800元），其中含物业管理费1000元／月，卫生费500元／月。自本合同签订生效后，乙方于每月5日前向甲方支付当月租金。租赁期限：西座厂房整栋、北座厂房局部及宿舍从2016年5月16日至2022年6月30日止；南座厂房西段租赁期限从2016年7月16日起至2022年6月30日止。从计租之日起30天为免租期。租金从第四年开始递增l0%。2、至本合同签订之日止，乙方已向丙方支付646000元，其中租赁保证金176600元、电费押金50000元、租金379400元，乙方承担混凝土地面工程款30000元，乙方购买丙方二手设备款10000元（设备包括空压机一台、冷压机一台，设备己归乙方所有）。租赁保证金和电费押金共计226600元在合同结束时由甲方无息退还给乙方。乙方向丙方支付的租金由甲方予以确认。原由丙方承诺维修，后由乙方代修代付的维修费用由乙、丙双方确认后从租金中扣除。……12、租赁期满后，乙方在同等条件下优先续租，如不续租，甲方全额退还乙方租赁保证金和电费押金。租赁期内如乙方提前解约，租赁保证金甲方不予退还，电费押金应予退还。如甲方提前解约，除按双倍返还乙方租赁保证金外，还需额外补偿乙方装修及设备搬迁损失300000元。13、租赁期间如遇政策原因导致合同终止，土地和房屋补偿归甲方所有，设备搬迁和装修补偿、停工停产补偿归乙方所有。14、乙、丙双方同意废除原租赁合同，按本三方租赁合同执行。自本合同签订之日起，丙方同意乙方将新的租金付至甲方指定账户。亚马逊公司将2016年9月之前的租金交给了陈根民，2016年9月至2017年11月的租金交给了朱耀滔，2017年11月之后的租金没有再交。2018年1月8日，75733部队向广州市花都区秀全街九塘西路陈根民租赁项目以及分租户发出《告知书》：根据中央军委《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求和上级的指示精神，我部已决定终止与陈根民签署的涉及以下地段的租赁合同，收回承租场地，并已经于2017年11月23日发布过停偿通知书。现再次发函告知，请陈根民承租户以及各分租商户提前做好撤场准备，务必于2018年2月15日前停止经营，并前往部队洽谈后续腾退承租场地给我部相关事宜，主要包括合同终止时间、第三方评估评估成果，以及分租户搬迁时间等。逾期不腾退搬离，我部将依法强行收回场地，必要时间，将依法依规联合地方政府职环保、安检和消防等职能部门，采取断水断电的方式实施，由此造成的一切经济损失由不撤场者自负。终止租赁的场地地段范围如下：一是75733部队内所有租赁地：二是九塘营区内东侧建筑物21170和附属设施约19314平方米。亚马逊公司于2018年6月开始搬，2018年8月搬离涉案厂房。亚马逊公司向原审法院陈述：涉案厂房已拆除。2018年6月28日，亚马逊公司申请广州市花都公证处对涉案厂房内物品现状进行证据保全，并支付公证费及录像费共计4200元。亚马逊公司对涉案厂房内亚马逊公司装修、构筑物、不可移动物品现值和可移动物品搬迁费用进行评估鉴定，基准日为2018年6月7日，广州市华盟价格事务所有限公司于2018年8月10日作出穗华价估（花都）【2018】039号《关于广州市花都区九塘西路自编21号装修、构筑物、不可移动物品现值和可移动物品搬迁费用价格评估结论书》，称：广州市花都区九塘西路自编21号装修、构筑物、不可移动物品现值和可移动物品搬迁费用总价格为2925372元，其中装修现值1347738元、构筑物现值16269元、不可移动物品现值1441909元、可移动物品搬迁费119456元。亚马逊公司为此支付鉴定评估费35100元。亚马逊公司提交亚马逊公司与广州欧铂尼门业有限公司之间的《对账清单》、发票、付款凭证、《采购协议》、《企业所得税汇算清缴纳税调整报告》，拟证明亚马逊公司因此次厂房搬迁于2018年5月至2018年8月期间被迫停产，因此无法接受长期合作单位广州欧铂尼门业有限公司下发的订单，而亚马逊公司在上一年度同期与欧铂尼公司之间产生的营业收入为4634410.77元，结合亚马逊公司所提供的《企业所得税汇算清缴纳税调整报告》可知，亚马逊公司2017年度的净利润率5.3%，故亚马逊公司因此次搬迁遭受的净利润损失预计有245623.77元。朱耀滔对《企业所得税汇算清缴纳税调整报告》的真实性予以确认，但认为与本案无关，对其他证据不予确认。亚马逊公司提交其与广州市翰林家具实业有限公司签订的《合作协议》、收据及保证金支付凭证、其向朱耀滔转账支付凭证，拟证明亚马逊公司因此次厂房搬迁，将厂址迁移至五广州市花都区新华街大布路39号之自编6栋的厂房，租赁面积为6694.76平方米，结合亚马逊公司在涉案场地的剩余租期有47个月（从2018年8月1日起至2022年6月30日），搬迁前租金为89400元/月，故亚马逊公司产生的租金溢价损失有417221.7元。朱耀滔对此证据不予确认。亚马逊公司提交其员工2018年5月-8月的工资表及支付凭证，拟证明其员工工资损失，朱耀滔对此证据不予确认。朱耀滔向原审法院提交电费通知单及收据、《借记卡账户历史明细清单》若干张，拟证明亚马逊公司至2018年6月仍使用涉案厂房，拖欠2017年12月至2018年6月租金。亚马逊公司对电费通知单不予确认，认为涉案厂房所在地有三家单位共同入住，无法证明亚马逊公司的用电情况，亚马逊公司在2018年5月已经停产，在2018年6月开始搬迁，至2018年8月全部搬离，该用电情况与亚马逊公司实际情况不符。亚马逊公司对收据的真实性予以确认。亚马逊公司对《借记卡账户历史明细清单》的真实性予以确认，认为后续的租金问题是因为当时部队告知涉案场地早在2016年3月份就已经收回了朱耀滔、陈根民的转租权利，所以后续的租金部队口头告知了亚马逊公司不需缴纳给朱耀滔、陈根民，所以朱耀滔根本就没有享有出租权利的基础，所以亚马逊公司也无须向朱耀滔支付相应的租金。关于涉案合同效力问题，朱耀滔在第一次庭审中陈述：我方不同意合同无效，涉军停偿的案例基本上都是有效的，最高人民法院的司法解释也论述在转租六个月内部队没有提出异议的时候是视为同意转租，朱耀滔是基于三方签订的合同而进行的转租，而不是基于部队的转租。原审法院认为，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”，因案涉双方均未向原审法院提交涉案厂房取得规划报建情况，广州市规划和自然资源局花都区分局也未查询到75733部队办理《建设工程规划许可证》的记录，因此亚马逊公司与陈根民、朱耀滔之间的《厂房租赁合同》无效。亚马逊公司与陈根民、朱耀滔之间的《厂房租赁合同》约定，陈根民对朱耀滔将涉案厂房转租给亚马逊公司予以确认，同意亚马逊公司继续租赁朱耀滔的厂房，因此原审法院认为《厂房租赁合同》实质的出租方为朱耀滔，承租方为亚马逊公司。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。亚马逊公司占用涉案厂房，理应向朱耀滔支付占用使用费。根据《厂房租赁合同》，亚马逊公司与朱耀滔确认亚马逊公司于2018年8月搬离涉案厂房，亚马逊公司欠付2017年12月1日之后的占用使用费，虽然75733部队曾发出《告知书》，但亚马逊公司并未向75733部队申报事项，也未按照部队要求搬离厂房，确实占有使用涉案厂房至2018年8月，因此朱耀滔主张亚马逊公司向其支付2017年12月1日至2018年6月30日的占用使用费的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。亚马逊公司、陈根民、朱耀滔之间的《厂房租赁合同》约定每月固定租金89800元，亚马逊公司并无充分证据证明其与陈根民、朱耀滔就租金减少达成一致意见，经核算，亚马逊公司应支付的2017年12月1日至2018年6月30日的占用使用费为628600元。朱耀滔反诉请求亚马逊公司应支付的2017年12月1日至2018年6月30日的占用使用费为625800元，系其自行处分自己的诉讼权利，原审法院予以准许。因亚马逊公司未支付占用使用费，且考虑75733部队曾发出《告知书》，亚马逊公司也并非恶意拖欠，朱耀滔对合同无效也存在过错，因此朱耀滔主张亚马逊公司支付欠付占用使用费的利息的诉讼请求，原审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，亚马逊公司、陈根民、朱耀滔之间的《厂房租赁合同》无效，亚马逊公司向陈根民支付的租赁保证金176600元及电费押金50000元，理应返还亚马逊公司。《厂房租赁合同》约定租赁保证金和电费押金共计226600元在合同结束时由朱耀滔无息退还给亚马逊公司，因此亚马逊公司主张朱耀滔向其返还租赁保证金176600元及电费押金50000元的诉讼请求，合理合法，原审法院予以支持。《厂房租赁合同》已确认保证金及押金系由朱耀滔返还，根据合同相对性原则，亚马逊公司主张陈根民的继承人即王爱桃、陈金云、王运英在继承范围内对返还保证金及押金承担共同责任，原审法院不予支持。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定：当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第二款规定：已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。首先，涉案厂房没有建设工程规划许可证，亚马逊公司与陈根民、朱耀滔签订《厂房租赁合同》时理应对此审慎了解，根据《厂房租赁合同》约定，实质的合同相对方为朱耀滔、亚马逊公司，因此亚马逊公司、朱耀滔对涉案合同无效均存在过错。原审法院认定亚马逊公司与朱耀滔关于《厂房租赁合同》无效的过错为各占50%。虽然亚马逊公司陈述涉案厂房已被拆除，但亚马逊公司曾申请广州市花都公证处对涉案厂房内物品现状进行证据保全，并对涉案厂房内亚马逊公司装修、构筑物、不可移动物品现值和可移动物品搬迁费用进行评估鉴定，属于对其权利的合法保护，原审法院予以支持。根据广州市华盟价格事务所有限公司作出的《关于广州市花都区九塘西路自编21号装修、构筑物、不可移动物品现值和可移动物品搬迁费用价格评估结论书》，涉案厂房装修现值、构筑物现值、不可移动物品现值及搬迁费共计2925372元，根据亚马逊公司与陈根民签订的《厂房租赁合同》对厂房现状的描述，亚马逊公司对涉案厂房进行装修系合理的，陈根民在第一次庭审中也未到庭，同时朱耀滔、王爱桃、陈金云、王运英在法定举证期限内均未对涉案厂房内装修及构筑物、不可移动物品的归属不属于亚马逊公司进行举证，因此原审法院认定《厂房租赁合同》对亚马逊公司造成的损失为2925372元。因此亚马逊公司主张朱耀滔向其赔偿装修损失、搬迁费用共计1462687.5元的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。因亚马逊公司为证据保全所支付的公证费4200元及评估费35100元亦属于合同无效对其造成的直接损失，根据上述责任分担，亚马逊公司主张朱耀滔向其赔偿评估费17550及公证费2100元的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。如上所述，因合同相对方系朱耀滔，2016年9月之后的租金收取方也系朱耀滔，根据合同相对性原则，亚马逊公司主张王爱桃、陈金云、王运英在继承范围内对上述损失承担共同赔偿责任，于法无据，原审法院不予支持。另，亚马逊公司主张因涉案厂房搬迁停工造成停工损失及停产损失及租金溢价损失，首先因该部分损失并不属于合同无效产生的直接损失，亚马逊公司与其他公司的订单还受到市场、价格等其他因素影响，该部分停工停产损失受到其他多种因素影响，合同无效产生的缔约过失责任的赔偿范围是信赖利益的损失，朱耀滔不应对亚马逊公司的上述损失承担赔偿责任；其次，亚马逊公司在2017年12月已经没有缴纳租金，其在庭审时称是因为部队告知其不需缴纳，且其已举证75733部队发出的《告知书》，但亚马逊公司依然自2018年6月开始搬迁，且亚马逊公司对《厂房租赁合同》无效本身也存在过错。综上，亚马逊公司主张朱耀滔、王爱桃、陈金云、王运英向其赔偿2018年5月至8月的停工损失、停产损失、租金溢价损失的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。王爱桃、陈金云、王运英经原审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，原审法院依法缺席判决。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条、第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）亚马逊（广州）木业有限公司、被告陈根民、被告（反诉原告）朱耀滔于2016年9月5日签订的《厂房租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）朱耀滔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告亚马逊（广州）木业有限公司返还租赁保证金176600元及电费押金50000元；三、被告（反诉原告）朱耀滔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告亚马逊（广州）木业有限公司赔偿装修损失（含装修现值、构筑物现值、不可移动物品现值）、搬迁费用共计1462687.5元；四、被告（反诉原告）朱耀滔于本判决发生法律效力之日起十日内向原告亚马逊（广州）木业有限公司赔偿评估费17550元及公证费2100元；五、原告亚马逊（广州）木业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向被告朱耀滔支付自2017年12月1日至2018年6月30日的占用使用费625800元；六、驳回原告（反诉被告）亚马逊（广州）木业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）朱耀滔的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费45530元，由原告亚马逊（广州）木业有限公司负担22765元，由被告朱耀滔负担22765元。反诉案件受理费5129元，由原告亚马逊（广州）木业有限公司负担4970元，由被告朱耀滔负担159元。二审期间，朱耀滔提交《租赁位置示意图》，拟证明亚马逊公司租赁的房屋位置。亚马逊公司对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。对于该证据，双方当事人均予以确认，本院依法予以采信。本院经审理查明，本院确认原审法院查明的事实。另查明，广州市花都区人民法院于2018年10月15日作出（2016）粤0114民初10179号民事判决，该判决确认的部分事实为：1.根据黄云辉（该案原告）与陈根民（该案被告）双方确认，该案案涉厂房位于广州市花都区九塘西路坦克训练基地（东至荣利公瓦器租用部队地界，西至学兵四队东侧水沟以东10米，南至营区前公路，北至轮式训练场道路外水沟以南5米，空余地块29亩）。陈根民提交其于2007年4月13日与中国人民解放军75733部队签订的《军队房地产租赁合同》、其于2011年10月20日向该部队营房科提出的《关于兴建简易厂房的申请》及涉案厂房的《建筑工程竣工验收报告》，拟证明其向部队承租涉案土地并取得部队同意在该土地上兴建厂房并通过部队的验收合格；2.2014年10月1日，黄云辉作为承租人（乙方）与陈根民作为出租人（甲方）签订一份《厂房出租协议书》，约定：陈根民将上述厂房租给黄云辉用于珍珠棉产销使用，包括A幢3567.3平方米、B幢3668.2平方米、C幢3217平方米，门卫室、宿舍、办公室511平方米、饭厅、厨房125平方米、小仓库30平方米，共计11139平方米，租赁价格为厂房、宿舍、门卫室、办公室13元/平方米/月，通道合计7300元，租赁期限为三年，自2014年12月1日起至2017年11月30日止……；3.广州市花都区人民法院依法向广州市公安局花都区分局发函调查火灾事故认定，该局于2015年7月27日回函称：“2015年4月13日21时32分许，我分局接到报警称广州市花都区秀全街九塘西路8号的广州明盛展示设计制作有限公司发生火灾。接报后，我分局红棉派出所及防火监督大队立即到场处置，至4月14日2时10分许，明火被扑灭。由于发生火灾事故的地块为中国人民解放军七五七三三部队所有，根据相关规定，军用土地上的消防工作由军队负责管理。”广州市花都区人民法院在（2015）穗花法民三初字第701号案审理过程中依法向中国人民解放军七五七三三部队发函调查涉案厂房的建设规划许可问题及火灾原因认定，该部队于2015年8月8日回函称：“4.13火灾情况说明，一、涉案厂房建设规划许可问题涉案厂房是租用部队的军用土地建设的，该厂房（临时设施）建设时，按照基地房租字第××号《军队房地产租赁合同》约定，已办理相关建设审批手续，并经各级主管部门审核通过。厂房（临时设施）建设完毕，通过验收手续，是符合《军队房地产租赁合同》的临时建筑设施。二、火灾原因认定由于该地块为军事用地，根据《中华人民共和国消防法》第四条的相关规定，该起火灾事故的管辖权为驻穗部队所有，结合广州市公安局花都区分局防火监督大队所出具的灾害成因认定，回复火灾原因如下：1、经调查，涉案厂房是于2015年4月13日21时20分许发生火灾，当时该厂房内有5名员工上班，工作期间发现厂房内电闸电线起火导致。2、在生产过程中使用了易燃气体甲烷及其他易燃物，没有远离火源、热源进行作业，导致火灾发生后，易燃气体发生多次爆炸。”就涉案厂房建设规划报建问题，广州市花都区人民法院又依法向广州市花都区国土资源和规划局发函询问，该局回函称：“我局未能查到咨询地块相关规划报建信息。”陈根民表示：涉案土地属于军队，不归地方国土部门管辖，是由部队土地管理部门负责的。该判决认定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据中国人民解放军七五七三三部队向原审法院的函复，涉案厂房已办理相关建设审批手续，并经各级主管部门审核通过，故黄云辉与陈根民于2014年10月1日签订的《厂房出租协议书》合法有效。对黄云辉要求确认该协议书无效的诉讼请求，原审法院不予支持。黄云辉不服，向本院提起上诉，部分上诉理由为：上述原审判决直接采信与陈根民有直接利害关系的中国人民解放军七五七三三部队出具的《4.13火灾情况说明》，认定案涉租赁合同有效，违反民事诉讼证据法律规定；案涉房屋的规划许可是否存在，是否合法，原审法院未予审查。本院于2020年7月17日作出（2019）粤01民终8267号民事判决认定黄云辉的上诉请求不能成立，应予驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。另查明，上述《关于兴建简易厂房的申请》记载：“75733部队营房科：我陈根民于2007年4月13日租用贵部队1258号地块，空余地块29亩土地，现因我企业生产需要厂房，拟在租用的土地上兴建3栋一层的简易厂房一栋宿舍，建筑面积约18000平方米，请部队首长许可为盼”。广州市花都区人民法院在（2015）穗花法民三初字第701号案中向中国人民解放军七五七三三部队发出的调查函内容为：“本院在审理原告黄云辉诉被告陈根民租赁合同纠纷一案中，涉案厂房为花都区九塘西路7号（东至荣立公瓦器租用部队地界，西至学兵四队东侧水沟以东10米，南至营区前公路，北至轮式训练场道路外水沟以南5米），庭审中原、被告一致确认涉案厂房于2015年4月13日引发火灾，但原、被告均无法向本院提交《火灾事故认定书》。现向贵处发函调查1.涉案厂房是否依法取得部队的建设规划许可；2.涉案厂房火灾原因为何？……”2015年10月7日，朱耀滔与陈根民签订《租赁合同》约定，陈根民在2007年4月承租75733部队的1258号地块，该地块位于九塘西至四角围路段，东至荣立公司地界，西至学兵四队东侧水沟以东10米，南至营区前公路，北至轮式训练场道路外水沟以南5米，，地块面积29亩……陈根民已在29亩地上建设了**厂房及配套办公用房和宿舍并报装了用水、用电等……出租厂房面积……其中A栋已烧毁上盖。朱耀滔述称，其出租给亚马逊公司的房屋与黄云辉承租的房屋是相同楼栋、相同楼层、相同房间。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院主要针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合各方诉辩意见，本案二审的主争议焦点是：1.案涉房屋租赁合同的效力及承担民事赔偿责任主体范围及赔偿责任如何确定；2.原审诉讼程序是否违反法律规定。对此，本院分析如下：一、关于案涉房屋租赁合同的效力及承担民事赔偿责任主体范围及赔偿责任如何确定的问题。1.案涉租赁合同效力，根据亚马逊公司于一审起诉的事实理由以及案涉2015年10月7日《租赁合同》、2016年5月13日《厂房租赁合同》、2016年9月5日《厂房租赁合同》的约定，朱耀滔出租的房屋继受自陈根民向中国人民解放军七五七三三部队租赁土地所建设的房屋。根据（2016）粤0114民初10179号民事判决及（2019）粤01民终8267号民事判决的认定，中国人民解放军七五七三三部队出具的《4.13火灾情况说明》已经答复案涉厂房（临时设施）[即本案争议的房屋]已办理相关建设审批手续，并经各级主管部门审核通过，建设完毕，通过验收手续。陈根民将案涉房屋出租给上述黄云辉的租赁合同已经为上述民事判决认定有效，本案租赁合同系出租相同房屋所签订，亦应属有效。原审判决认定本案租赁合同无效与上述民事判决认定的事实不符，本院依法予以纠正。亚马逊公司于2018年8月搬离，案涉租赁合同应于当时终止。2.反诉租金及利息损失，因案涉租赁合同有效，亚马逊公司应当依约支付租金。2017年12月1日至2018年6月30日租金为628600元（7个月*89800元/月），朱耀滔仅主张625800元，未超过合同约定金额，本院依法予以照准。2017年12月1日至2018年9月19日共292日，朱耀滔主张计至2018年9月19日的利息损失为20000元，计息年利率为3.98%[（20000元÷292日÷628600元）*365]合理，本院依法予以支持。3.租赁保证金及电费押金，根据2016年9月5日《厂房租赁合同》的约定，租赁保证金及电费押金由朱耀滔在租赁合同结束后承担退还的责任。上述租赁合同因第三方原因导致不能继续履行，也无需没收租赁保证金及电费押金的情形，且已认定亚马逊公司需向朱耀滔支付房屋租金及利息损失，租赁保证金及电费押金应由朱耀滔退还亚马逊公司。4.装修损失、搬迁费用及公证费、评估费，各方均确认案涉房屋系因第三方原因被收回，且已被拆除，租赁合同的合同目的已不可能实现。租赁合同无法继续履行并非各方过错所致，朱耀滔与亚马逊公司应当共同承担由此导致的装修损失及搬迁费用，承担比例应以50%：50%为宜。朱耀滔对案涉价格评估报告结论持有异议，应当举证推翻该报告，但朱耀滔并未举证，本院对该主张不予支持。公证费、评估费系确定装修损失必然产生的费用，亦应按照上述责任比例分担。5.承担民事责任的主体，根据亚马逊公司与陈根民、朱耀滔于2016年9月5日签订《厂房租赁合同》的约定，朱耀滔成为案涉厂房的出租人，承担出租人的权利义务，亚马逊公司为承租人，承担承租人的权利义务。亚马逊公司向朱耀滔交纳了2016年9月至2017年11月租金，并于2018年8月搬离涉案厂房。朱耀滔主张陈根民应当承担赔偿责任，与上述合同约定不符，原审法院不予支持理据充分，本院依法予以维持。二、关于原审诉讼程序是否违反法律规定的问题。如前所述，朱耀滔主张陈根民的继承人应当承担赔偿责任，与上述合同约定不符。陈根民无需承担赔偿责任，其死亡后其法定继承人与本案纠纷没有法律上的利害关系，是否参加诉讼并不影响本案纠纷的处理。朱耀滔主张原审应当追加陈根民生育的其他子女作为本案的诉讼主体没有合理依据，本院依法不予支持。在原审判决作出时亚马逊公司仅余二名委托诉讼代理人，原审判决在判决书首部列明亚马逊公司委托诉讼代理人的历史沿革情况，令亚马逊公司的诉讼代理人变更情况一目了然，是值得肯定的。朱耀滔主张该列举方法违反法律规定没有诉讼法方面的依据，以此作为上诉理由毫无道理。综上所述，原审判决认定事实部分不清，适用法律部分错误，依法应予纠正。朱耀滔部分上诉请求合理，本院依法于支持，朱耀滔的其他上诉请求理据不足，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9183号民事判决第一项、第六项、第七项；二、维持广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9183号民事判决第二项、第三项、第四项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2018）粤0114民初9183号民事判决第五项为：亚马逊（广州）木业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向朱耀滔支付自2017年12月1日至2018年6月30日的租金625800元及计至2018年9月19日的利息损失20000元；四、驳回亚马逊（广州）木业有限公司的其他诉讼请求；五、驳回朱耀滔的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费45530元，由亚马逊（广州）木业有限公司负担23165元，由朱耀滔负担22365元。反诉案件受理费5129元，由亚马逊（广州）木业有限公司负担。本案二审案件受理费18321元，由朱耀滔负担17921元，由亚马逊（广州）木业有限公司负担400元。本判决为终审判决。审判长 罗 毅审判员 张 宾审判员 张一扬二〇二〇年十一月二十七日书记员 李蕴妍黄晓君罗文敏