四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14969号 上诉人（原审原告）：四川长岛物业有限公司，住所地四川省成都市青羊区东坡路**长映水岛**。 法定代表人：卢业旭，执行董事。 委托诉讼代理人：周晓东，四川川商律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：李忠萍，女，1960年6月16日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：虞信尧，四川川达律师事务所律师。 委托诉讼代理人：魏有志，四川川达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：靳芳玉，女，1960年11月12日出生，汉族，住四川省射洪县。 委托诉讼代理人：田玲，四川衡平律师事务所律师。 原审被告:赵兴民，男，1963年10月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 上诉人四川长岛物业有限公司（以下简称长岛公司）、李忠萍因与被上诉人靳芳玉、原审被告赵兴民物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初1811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 长岛公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项并依法改判李忠萍支付花园养护费9500元及违约金10555元；二审诉讼费用由李忠萍承担。事实和理由：上诉人在书面养护协议到期后继续按原协议履行花园养护义务，李忠萍缴纳了部分养护费，部分欠缴的养护费在催告后李忠萍已认可，李忠萍依据合同约定应支付欠缴的养护费用及违约金，故提起上诉。 李忠萍上诉请求：一、撤销一审判决并依法驳回长岛公司的诉讼请求；二、判决长岛公司、靳芳玉承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：2018年11月3日，靳芳玉签订《买卖成交确认书》完成案涉房屋的竞买，其房屋上所负债务依据竞买须知应一并转移，据此，靳芳玉对该部分债务负有清偿义务，故提起上诉。 靳芳玉二审中辩称，一审法院适用法律正确，判决事实和理由符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。 长岛公司向一审法院起诉请求：1.靳芳玉支付物管费和花园养护费80588元，违约金20147元（自2018年12月25日至实际付清之日止，以80588元为本金按每日1‰利率计息，暂计至2019年8月31日），共计100735元（暂）；2.李忠萍、赵兴民支付滞纳金71491元（欠费总金额172226元-100735元），且李忠萍、赵兴民对第一项诉讼请求承担连带责任；3.本案诉讼费用由靳芳玉、李忠萍、赵兴民承担。审理中，长岛公司明确第一、二项诉讼请求为判令1.靳芳玉支付2014年1月1日至2017年12月15日期间的物管费71091元和花园养护费9500元，违约金20147元（自2018年12月25日至实际付清之日止，以80591元为本金按每日1‰利率计息，暂计至2019年8月31日）；2.李忠萍、赵兴民支付滞纳金71488元（欠费总金额172226元-100735元），且李忠萍、赵兴民对第一项诉讼请求承担共同付款责任。 一审法院认定事实：李忠萍系成都市青羊区××小区业主，与赵兴民系夫妻关系。2011年5月6日，××业主大会业主委员会（甲方）与长岛公司（乙方）签订《青羊区××物业服务合同》，主要约定：乙方为××小区提供物业服务，服务期限自2012年12月16日起至2017年12月15日止；物业服务费由乙方按建筑面积每平方米4元/月，按季度收取，甲方应当分别在每年的1月1月前、4月1日前、7月1日前和10月1日前交纳；甲方应交纳的水、电、气、垃圾清运费等费用，乙方可代收代缴或代为联系，甲方应按照相关部门的具体收费标准按时向乙方交纳，甲方不按合同约定的收费标准和时间交纳有关费用，包括物业公共服务费和各项代收费用等，乙方有权要求甲方补交并从逾期之日起按逾期交纳金额3‰/天的标准计收滞纳金。长岛公司多次就欠缴物业公共服务费及花园养护费致函李忠萍，但李忠萍仍未缴纳2014年1月1日至2017年12月15日期间的物业公共服务费71091元。一审法院另查明，案涉房屋因成都高投融资担保有限公司申请执行四川赛利实业有限公司、李忠萍、赵兴民、李某公证债权文书一案依法被成都市中级人民法院处置拍卖，拍卖公告须知列明：“……欠交物管费及滞纳金8.1万元左右，……自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。可能存在的影响标的物使用的水、电、物业管理、排污等欠费由买受人自行承担；其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行解决，变卖人不承担上述费用”。靳芳玉于2018年11月3日通过京东拍卖平台公开竞价，以891万成交价拍得了案涉房屋。审理中，长岛公司提交《“××”专用权花园养护委托协议》，该协议载明李忠萍（甲方）与长岛公司（乙方）于2008年4月19日签订，约定甲方委托乙方对××栋××号花园进行养护，乙方在养护期内负责对该户院墙围合范围内的花园进行养护和管理，委托期限自2008年4月19日至2009年4月18日，届满双方本着自愿的原则，可提前30天协商续签本协议，同等条件下，乙方享有优先权，养护收费标准为200元/月；《收据》载明收到李忠萍2013年1月-12月花园养护费2400元；2017年3月28日下午案涉房屋花园养护照片，上述证据拟证明双方养护协议到期后，长岛公司继续为李忠萍做花园养护，李忠萍继续付费至2013年12月，2014年1月至2017年12月15日的费用未缴纳。靳芳玉经质证认为，该证据与我方无关，不能达到李忠萍从2014年1月1日开始未缴纳相关费用的证明目的，对于该照片的形成时间无法核实。李忠萍、赵兴民经质证认为，该协议签订期限为1年，之后我方未再接受花园养护服务，收据系单方出具，不能达到长岛公司的证明目的。一审法院认为，一、关于责任承担主体。长岛公司与青羊区××业主大会业主委员会签订的《青羊区××物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，应为合法有效。靳芳玉系案涉房屋竞买人，虽拍卖公告列明欠缴的相关费用由买受人自行承担，其他可能存在的一切欠费及未明确缴费义务人的费用由买受人自行解决，变卖人不承担上述费用，该公告仅是对拍卖房屋的特别提示，对房屋的瑕疵进行说明告知，该告知内容不构成买卖双方对于李忠萍欠缴费用由竞买人承担的约定，同时根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”之规定，故物业服务合同仅对作为案涉房屋小区业主李忠萍具有约束力，李忠萍应按合同约定全面履行自己的义务，长岛公司主张靳芳玉、赵兴民支付相关费用于法无据，不予支持。关于物业服务费。长岛公司提供了物业服务，根据《青羊区××物业服务合同》的约定，业主应交纳相应的物业服务等费用。经核实，李忠萍欠付物业公共服务费71091元，李忠萍对欠缴费用事实亦无异议，其未按合同约定缴纳上述费用，应承担相应的违约责任，即向长岛公司支付物业公共服务费71091元。关于花园养护费。因协议约定花园养护期限为一年，2009年4月18日截止，且长岛公司提供的收据、照片不足以证明双方就花园养护协议进行了续签，亦不能证明长岛公司于2014年1月1日至2017年12月15日期间提供了花园养护服务，故对长岛公司主张其支付该期间的花园养护费的诉请，不予支持。关于违约金。根据《青羊区××物业服务合同》约定，李忠萍应在每季始的1日之前缴纳物业服务费及支付其他费用，若李忠萍未按约足额交纳，长岛公司有权按千分之三每日计收滞纳金。该条款约定的滞纳金实质为逾期缴纳费用的违约金。长岛公司的损失主要是李忠萍逾期交纳物业费的资金占用损失，且其并未提供证据证明存在其他损失，李忠萍也对违约金提出了根本抗辩，故综合考虑李忠萍的欠缴金额及可能造成的损失等因素，一审法院对长岛公司主张的违约金酌情予以调减，确定为8000元，对长岛公司要求支付违约金的诉讼请求予以部分支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、李忠萍于判决生效之日起十日内向长岛公司支付2014年1月1日至2017年12月15日期间的物业公共服务费71091元；二、李忠萍于本判决生效之日起十日内向长岛公司支付违约金8000元；三、驳回长岛公司其余诉讼请求。案件受理费3745元，减半收取1873元，由长岛公司负担985元，李忠萍负担888元。 二审中，长岛公司向本院提交收据、物管记账凭证、刷卡小票等证据，拟证明养护协议到期后，长岛公司继续履行养护义务，李忠萍认可并于2013年7月15日缴纳花园养护费2400元，2012年3月17日、2012年11月11日分别缴纳花园养护费1200元，2014年1月至2017年12月15日的花园养护费用未缴纳。本院经审查认为长岛公司提交的证据不属于二审中的新证据，在本案中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，长岛公司与成都市青羊区××业主大会业主委员会签订的《青羊区××物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，对包含李忠萍在内的案涉小区业主均有约束力，双方均应当按约履行。本案中，长岛公司按合同约定履行了提供物业服务的义务，李忠萍亦应按约支付物业服务费。尽管靳芳玉通过竞拍购买了案涉房屋，但竞买须知内容不构成李忠萍欠缴物业费由靳芳玉承担的约定，且李忠萍无其他证据证明案涉债务因靳芳玉竞买而转移，故本院对李忠萍上诉要求案涉债务由靳芳玉清偿的请求不予支持。长岛公司提供的证据不能证明其在2014年1月1日至2017年12月15日提供了花园养护服务，故对长岛公司上诉要求支付相应花园养护费的上诉请求，本院不予支持。一审法院判决李忠萍向长岛公司支付欠缴的物业服务费71091元及违约金8000元并无不当。 综上，上诉人李忠萍、长岛公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1778元，上诉人李忠萍负担1476元，四川长岛物业有限公司负担302元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  陈 悦