云南省开远市人民法院民 事 判 决 书（2020）云2502民初566号原告：开远市乐白道街道田心村民委员会上田村民小组。住址：云南省开远市乐白道街道田心村委会上田村**。负责人：徐付友，该村村民小组组长。委托诉讼代理人：马立颖。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：孔睿，云南兴津律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：黄秀华，女，1952年1月25日生，汉族，退休职工，住，住云南省开远市/div>被告：杨春平，男，1955年10月20日生，汉族，退休职工，住，住云南省开远市/div>原告开远市乐白道街道田心村民委员会上田村民小组（以下简称开远田心村委上田小组）与被告黄秀华、杨春平土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告开远田心村委上田小组的委托诉讼代理人马立颖、孔睿，被告黄秀华、杨春平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告开远田心村委上田小组向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告支付原告2019年至2020年的土地租金90,000元；2、判决被告将租赁土地上的水管、房屋恢复原状；3、本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：被告黄秀华与杨春平系夫妻关系。2000年1月18日原告与被告签订了《承包合同》，约定原告将其集体所有的开远市上田村合作社（今上田村民小组前身）顶寺山龙眼基地的土地250余亩出租给被告使用，租期为20年（即2000年1月30日至2020年1月29日）；2000年9月29日原告与被告签订了《山地承包合同》，约定原告将其集体所有的开远市上田村合作社（今上田村民小组）平坝山龙眼基地的土地11.1亩出租给被告使用，租期20年（即2000年3月6日至2020年3月5日）。双方对上述两份合同的权利义务及租金、支付方式均作出了约定。2011年1月18日原告又与被告黄秀华签订了《龙眼销售协议书》，双方一致同意将2000年1月18日签订的《承包合同》中，剩余9年的租金作出相应变更、其中2017年至2020年的租金不再执行原承包费的支付办法，修订为由被告单方面负责销售，由被告每年支付租金90,000元给原告。《合同》签订后，由被告黄秀华的丈夫杨春平在实际履行合同，负责与原告对接。2019年底被告擅自将原告租赁给其土地上的水管、房屋门窗拆除并搬走，还拖欠原告2019年至2020年租金90,000元。原告多次向被告催要租金并要求被告将水管、房屋门窗恢复原状，被告均未履行。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，请判如所请。被告黄秀华、杨春平共同辩称，答辩人确实尚欠被答辩人租金90,000元。未及时支付主要是答辩人在2018年、2019年期间遇到严重的干旱，所种植的龙眼缺水，造成挂果不行，收成减少，从而导致亏损，答辩人一时无法也无力及时支付租金；只能等答辩人借钱来支付给被答辩人。为此答辩人主动多次找到被答辩人协商；至于水管的问题，由于长期风吹日晒雨淋，有部分管道已经损坏用不了，还有部分是被盗，答辩人已经报了案，公安一直没有答复。答辩人只有将损坏的管道更换为胶管，且答辩人还增加铺设了部分管道。另外房屋门窗不是答辩人拆走的而是被盗走了，这些答辩人都已近报案了。被答辩人声称答辩人存在违约，答辩人是不存在违约的，答辩人主动找被答辩人协商多次，双方都没有谈拢，只能交由法院来处理。原告开远田心村委沟脚村小组为证实其主张向本院提交如下证据：1证、《证明》复印件一份、《居民身份证》复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2证、《承包合同》复印件一份、《资产移交清单》复印件一份、《公证书》复印件一份、《山地承包合同》复印件一份、《公证书》复印件一份，证明原告与被告签订土地租赁合同并约定租金，该合同经过公证应属合法；另外原告已将租赁土地上的固定资产在移交土地时一并移交给了被告以及移交资产的具体情况。3证、《龙眼销售协议》复印件一份，证明原、被告双方协商一致，双方于2011年1月18日将剩余9每年的土地租金进行变更，其中2017年至2020年的租金变更为每年90,000元。4证、《照片》十份，证明原告所租赁给被告土地现状：水管已被拆除、简易房及混泥土房的门、窗已被拆除。经质证，被告黄秀华、杨春平对原告所提交的证据认为：证据1《证明》和《居民身份证》、证据2《承包合同》《公证书》《山地承包合同》和《公证书》、证据3《龙眼销售协议》的真实性、合法性、关联性无异议，证据4《照片》的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，因仅凭该证据不足以证明水管、房屋门、窗是被告拆除的，事实是水管以及房屋们、窗是被盗丢失了，至于胶皮管是被告后面购买补充进去的，照片上的都是已经损坏的。被告黄秀华、杨春平未向本院提交证据材料。通过对上述证据的举证、质证，本院认为：原告提供的证据1《证明》和《居民身份证》、证据2《承包合同》《公证书》《山地承包合同》和《公证书》、证据3《龙眼销售协议》均真实、合法、有效，本院予以采信；证据4《照片》真实合法有效，能够证实原告方出租土地的现状面貌以及简易房门、窗灭失，部分水管灭失的事实，本院予以采信。但仅凭该证据不足以证实灭失的门、窗和水管是由被告方拆除的。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实：原告开远田心村委上田小组系村民自治组织。被告黄秀华与被告杨春平系夫妻关系。为发展本集体经济和经营种植业需要，2000年1月18日原、被告双方经自愿平等、互惠互利协商，签订了《承包合同》，该合同约定：“甲方田心村公所上田合作社（原告）；乙方黄秀华（被告）；一、甲方同意乙方承包顶寺山龙眼基地，面积约250亩，乙方同意承包；二、承包期限为二十年（2000年1月30日至2020年1月29日）；三、承包费的支付办法：2000年1月30日至2010年1月29日，每年由乙方支付甲方承包款50,000元，龙眼收获后按龙眼收入总额分成，甲方占20%，乙方占80%。2010年1月30日至2020年1月29日，乙方停止支付土地承包款给甲方，每年按龙眼收入总额分成，甲方占40%，乙方占60%。销售由双方共同负责，甲方出任会计，乙方出任出纳，费用由双方负责。……。八、合同期满，若双方需继续合作，再另签合同。若双方不需合作，乙方在基地投资的固定资产，无偿归甲方所有。甲方现有的固定资产（水池、水管、水泵、泵房、房子等），附移交清单一份，无偿由乙方使用，乙方负责维修，合同期满归还甲方；九、甲、乙双方应信守合同，不得违约，若单方违约，应承担直接经济损失、并处直接经济损失15%的违约金……甲方法定代表人（签字、捺印）；乙方黄秀华（签字、签章）；甲方主管单位开远市田心村公所、开远市乐白道办事处（签章、签字）”。2000年1月20日开远市公证处对上述《承包合同》进行了公证，并出具了（2000）开证字第007号《上田社龙眼基地承包合同公证书》。2000年2月29日原、被告双方又签订了《山地承包合同》，该合同约定：“甲方田心村公所上田合作社（原告）；乙方黄秀华（被告）；1、甲方同意将平坝山土地，面积11.1亩，发包给乙方种植龙眼及其他经济作物，乙方同意承包；2、承包期限为二十年（2000年3月6日至2020年3月5日）；3、承包费及支付办法：承包费一定20年不变，每年每亩土地定位300元，每年合计3,330元。支付承包费的时间为每年12月30日前付清当年的承包费；4、有关承包土地的公粮、定购粮、土地的有关税，村、社集资款由甲方负责；……。7、合同期满，若双方需继续合作，再另签协议。若双方不需合作，乙方在承包土地投资的水、电、房屋，无偿归甲方所有；8、甲乙双方应信守合同，不得违约，若单方违约，应承担直接经济损失、并处直接经济损失15%的违约金……甲方法定代表人（签字、捺印）；乙方黄秀华（签字、签章）；甲方主管单位开远市乐白道办事处（签章、签字）”。2000年3月9日开远市公证处对上述《山地承包合同》进行了公证，并出具了（2000）开证字第023号《山地承包合同公证书》。上述两份合同签订后，原告方均于订立合同的当日就将出租的土地和附属设施移交给了被告。二被告在接收土地后便投入资金开展龙眼种植经营活动，也按合同约定向原告缴纳了2000年至2011年期间的租金。2011年1月18日原、被告双方订立了《龙眼销售协议书》，该协议约定：“甲方上田村民小组；乙方黄秀华；甲乙双方于2000年1月18日签订的承包合同第三条承包费的支付办法，……对2011年至2020年1月29日共计9年的承包费的支付办法，经双方协商一致同意修订如下：2011年至2013年共计三年不再执行原承包费的支付办法，现修订为由乙方单方面负责销售，由乙方每年销售后支付72,000元给甲方。2014年至2016年共计三年不再执行原承包费的支付办法，现修订为由乙方单方负责销售，由乙方每年销售后支付80,000元给甲方。2017年至2020年1月29日共计三年不再执行原承包费的支付办法，现修订为由乙方单方负责销售，由乙方每年销售后支付90,000元给甲方。甲方上田村民小组班子成员（签名、捺印）；乙方黄秀华（签名、捺印）。”事后，二被告按照新协议的约定向原告支付了从2011年至2019年止的租金，尚欠2019年至2020年最后一年的租金90,000元。经原告多次催收未果，原告遂起诉至本院。另查明，本案原告方所出租的土地系其集体经济成员的承包地。1997年原告投资建设了顶寺山龙眼基地农村小型水利工程，2011年7月30日原告取得了该水利工程的产权证（编号为661600070066）。原告在本案庭审辩论终结前增加了一项诉讼请求，即请求被告方支付因被告违约给其造成直接经济损失的15%的违约金。而要计算出违约金就需对“因违约造成直接经济损失”进行评估。但原告不愿申请进行评估。事后，原告方召开了班子会议决定放弃增加的诉讼请求。本院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告双方签订的土地承包合同实际上是土地经营权流转合同，而出租是土地经营权流转方式之一。依原、被告于2000年1月18日订立的《承包合同》约定由原告将土地经营权（租赁物）出租给被告使用、收益，并由被告每年向原告交纳承包费（租金），该约定符合土地经营权租赁合同的构成要件。根据《中华人民共和国农村土地承包法》（2002年）第六十二条之规定：“本法实施前已经按照国家有关农村土地承包的规定承包，包括承包期限长于本法规定的，本法实施后继续有效，不得重新承包土地。未向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书的，应当补发证书。”本案原、被告双方于2000年1月18日订立土地经营权出租合同时，原告方作为村集体组织，也是出租土地的发包方，虽未召开村民大会集体讨论决定土地出租事宜，但原告方作为村集体组织已将每年被告交纳的租金分配给了属于该出租土地的承包人（该集体经济组织成员），该出租土地的承包人在合同履行20年期间未提出任何异议，应视为该出租土地的承包人同意由集体代表其将土地经营权对外出租（流转）。再说订立合同时《中华人民共和国农村土地承包法》尚未制定颁布，之前国家有关农村土地承包的规定在土地经营权流转方面未有强制性或禁止性规定，故原、被告双方于2000年1月18日签订的《承包合同》未违反法律、法规的强制性或禁止性规定，应合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年是支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”本案原、被告双方已经在《龙眼销售协议》中约定“2017年至2020年1月29日共计三年，由被告每年销售后支付90,000元给原告”，被告已按约定支付给原告前二年的租金共计180,000元，尚欠最后一年租金，即租期届满的最后一年租金，被告应于租期届满时支付，故对于原告主张由被告支付原告2019年至2020年的土地租金90,000元的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案被告作为承租人向原告（出租人）租赁土地，即顶寺山龙眼基地约250亩土地以及附属设施（详见移交清单）。现土地租赁合同约定的租期已届满，原、被告双方已不继续合作。被告应当将租赁物：顶寺山龙眼基地约250亩土地以及附属设施（详见移交清单）返还原告，并按约定将投资栽种的地上种植物（龙眼树）也一并移交原告。对于附属设施中损坏、灭失的部分，也应予以修复或者恢复（使之符合租赁物性质使用后的状态）后返还原告。故对于原告主张由被告将租赁土地上的水管、房屋恢复原的诉讼请求，本院予以部分支持；即本院支持由被告将顶寺山龙眼基地约250亩土地及其地上种植物、附属设施（详见移交清单）返还原告，其中附属设施中原告所有的顶寺山农村小型水利工程中灭失的部分水管管道以修复，修复程度应符合该水利工程管道布置图，达到该管道应具备的功能；由被告对原告已移交被告的简易房门、窗（详见移交清单）予以修复，使之达到使用后的状态。以上修复完毕后返还原告方。至于被告主张由于该顶寺山农村小型水利工程中灭失的部分水管管道中一部分是被盗灭失，一部分是年久损坏后已更换为胶皮管，而移交的简易房门、窗不是被告拆除的，全部是被盗灭失的，故损失的水管管道和简易房门、窗责任不应由被告承担。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十条之规定“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。”本案原、被告双方已在《承包合同》第八条中约定“甲方（原告）现有的固定资产（水池、水泵、泵房、房子等），无偿由乙方（被告）使用，乙方负责维修……”。故被告的主张于法无据，本院不予支持。关于原、被告双方于2000年2月29日签订的《山地承包合同》涉及被告尚欠原告2019年至2020年最后一年的租金3,330元的债务，由于原告从起诉至本案庭审辩论终结前一直未主张，根据“不告不理”的原则，该债务原告应另行起诉。综上所述，本案事实清楚，证据充分。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、由被告黄秀华、杨春平于本判决生效之日起三十日内支付原告开远市乐白道街道田心村民委员会上田村民小组土地租金人民币90,000元。二、由被告黄秀华、杨春平于本判决生效之日起三十日内返还原告开远市乐白道街道田心村民委员会上田村民小组位于开远市乐百岛办事处田心村委会上田村顶寺山的龙眼基地约250亩土地及其地上种植物、附属设施（详见移交清单）。三、驳回原告开远市乐白道街道田心村民委员会上田村民小组的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,050元，由被告黄秀华、杨春平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审 判 长  黄健秋人民陪审员  尚明丽人民陪审员  李 薇二〇二〇年十一月四日书 记 员  罗文淇