重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23132号 原告：姜雨婷，女，1997年10月7日出生，汉族，住四川省巴中市。 被告:重庆首资科技有限公司，住所地重庆市渝中区石油路******，统一社会信用代码91500000MA60PQ814P。 法定代表人:艾兆璐，执行董事兼总经理。 原告姜雨婷与被告重庆首资科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理后，依法由审判员胡可萍独任审判，适用简易程序于2020年9月3日、10月26日两次公开开庭进行了审理。原告姜雨婷到庭参加了诉讼。被告重庆首资科技有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告姜雨婷的诉讼请求为：1、判决被告返还原告房屋租金和押金共计15600元；2、判决被告赔偿原告违约金2400元；3、本案诉讼费由被告承担。本案诉讼过程中，姜雨婷增加诉讼请求，要求解除其与重庆首资科技有限公司签订的《房屋租赁合同》。事实及理由：2020年7月3日，姜雨婷与重庆首资科技有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定被告将位于重庆市渝北区xx街道x栋x号房屋出租给原告，租期为12个月，每月租金1200元，租金为年付，押金为1200元。合同签订后，姜雨婷向重庆首资科技有限公司支付了一年的租金和押金共计15600元。后房屋所有权人胡蓉三联系姜雨婷，称未收到重庆首资科技有限公司支付的房屋租金，要求姜雨婷搬离。2020年8月4日，原告收到重庆首资科技有限公司业务员通知，称公司核心人员离职，无法办理解约和退款手续。现重庆首资科技有限公司已无人办公。原告遂起诉。 被告重庆首资科技有限公司未作答辩。 姜雨婷围绕诉讼请求依法提交了证据，重庆首资科技有限公司未到庭，视为放弃举证、质证的权利。对姜雨婷举示的《房屋租赁合同》、转账凭证、《授权委托书》及资产委托管理服务合同、姜雨婷与房屋所有权人的《房屋租赁合同》及付款凭证、报警回执等证据本院予以采信。 经审理查明：2020年6月6日，胡蓉三作为委托人（甲方），重庆首资科技有限公司作为受托人（乙方）签订《资产委托管理服务合同》，合同编号：YCYJ-CQWT0000787。第一条资产基本情况（一）资产类别：房屋、资产坐落于重庆市渝北区xx街道x栋x号。（二）委托代理期限自2020年6月6日起至2022年8月20日，甲方同意将房屋委托给乙方做独家委托代理，相应权限包括：代理甲方运营及出租房屋，代为收取租金，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。（三）委托房屋用途为居住。二、资产收益本合同甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，由乙方代为支付。（一）乙方应按照合同约定的租金支付标准向甲方支付资产收益。委托期限自2020年6月6日起至2022年8月20日止，共计26个月零15天。其中：第一年免租期为2020年6月6日起至2020年7月20日止。第二年免租期为2021年7月21日起至2021年8月20日止。甲方确认在免租期内无资产收益。（二）房屋租金为每月人民币1985元，1、租金支付方式为押一付一，押金的支付时间为2020年6月9日，首期租金于2020年7月21日支付，之后租金类推直至租赁期限届满。第三条管理费甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分及甲方给予乙方的免租期间的租金收益直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）。第四条其它与租赁房屋有关的费用的承担（一）租赁期内物业费、能耗费、垃圾清扫费由甲方承担。第七条双方的权利义务（一）甲方的权利义务1、甲方授权乙方代理甲方运营出租房屋，签署与资产管理有关的合同（包括但不限于房屋租赁合同等）；处理管理期间发生的纠纷（包括但不限于与使用房屋使用人开展洽商和/或追究其违约、侵权责任或参与相关的诉讼），非因乙方或资产使用人原因而使房屋遭受来自第三方的侵害时所发生的纠纷由甲方自行处理，甲方未能及时排除妨碍的，委托期限顺延，纠纷处理期间租金由甲方承担。第八条合同的解除与终止（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同。1、乙方逾期支付租金超过十五个工作日的，经甲方书面通知后乙方仍不支付租金的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金作为违约金。第九条违约责任（二）乙方违反本合同约定提前解除合同的，乙方应支付甲方2个月的租金作为违约金。合同落款处甲方为委托代理人文小权签名。 同日，双方办理了房屋交接清单。胡蓉三向重庆首资科技有限公司出具了授权委托书，内容为:委托人现依法委托重庆首资科技有限公司代理本人全权处理座落于重庆市渝北区xx街道x栋x号的房屋所有出租相关事宜，包括但不限于：代为进行房屋装修、与房屋承租人签订《房屋租赁合同》、代为收取房屋租金、更换房屋门锁、物业管理公司处申请水电关闭停用、与承租人解决纠纷等。受托方在授权范围内签署的相关合约文件均有法律效力，本人均予以承认。授权特别声别：资产委托管理服务合同（编号为YCYJ-CQWT0000787）中约定的授权期限为：2020年6月6日起至2022年8月20日。代理人文小权签名。 2020年7月3日，胡蓉三作为房屋所有权人（业主），重庆首资科技有限公司作为房屋出租代管机构（甲方），姜雨婷作为承租人（乙方）签订《房屋租赁合同》。第一条房屋标准、用途（一）乙方所承租房屋坐落于龙德·悠彩郡10栋2501号。（二）房屋租赁用途为居住。第二条租赁期限（一）房屋租赁期自2020年7月3日起至2021年7月2日止。（二）甲乙双方依据《房屋交割清单》完成房屋交验并在《房屋交割清单》上签字盖章。第三条租金、押金1、第一年为每月1200元；2、租金的付款方式：一次性付清；3、首期房屋租金支付情况：一次性付清。（二）押金（即履约保证金）为1200元，于签订合同当日支付。（四）租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金应首先用于抵扣由乙方承担的费用、未支付租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任等，剩余款项（如有）无息退还乙方，乙方应按照本合同约定按时足额向甲方支付房屋租金，除上述情况外，乙方不得要求以押金（履约保证金）冲抵房屋租金。第四条其它与租赁房屋有关的费用的承担。（一）租赁期内物业及能耗费由甲方承担，居住期间的水费、电费、燃气费等与房屋使用有关的费用及因乙方原因导致的房屋维修赔偿费等费用均由乙方承担。乙方应按时足额支付，不得要求以押金抵扣，如甲方垫付应当由乙方所承担费用，乙方应当根据甲方出示的相关交费凭据即时返还甲方。第九条合同的解除（一）甲乙双方协商一致，可以解除合同，（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、甲方迟延交付房屋达十五日，经乙方书面通知后甲方仍不交付的；2、甲方拒不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；3、房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的。第十条违约责任甲方有本合同第九条第（三）款约定情形的，应当向乙方支付2个月租金（按乙方最近一期已付租金为标准计算）作为违约金；乙方违反本合同约定，应当向甲方支付2个月租金（按乙方下期应付租金为标准计算）作为违约金，甲方还有其他损失的，乙方一并赔偿。 合同签订后，姜雨婷向重庆首资科技有限公司转账支付共计15600元。 2020年8月1日，胡蓉三作为甲方，姜雨婷作为乙方签订《房屋租赁合同》。出租时间：2020年8月1日至2021年7月31日止。租金1200元/月,押金2000元。2020年8月，姜雨婷支付了2400元；2020年9月15日支付2000元。 2020年8月7日，姜雨婷向公安机关报警，接报回执内容为：据说重庆首资科技有限公司已破产，电话均无法接通。建议到派出所律师处咨询相关法律事务，现登记备案。 另，本院于2020年9月30日向重庆首资科技有限公司邮寄送达了姜雨婷的增加诉讼请求申请书，该邮件以收件人迁移为由于2020年10月5日退回妥投。 本院认为，姜雨婷与重庆首资科技有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。 对于胡蓉三与重庆首资科技有限公司的法律关系，虽然双方签订的合同名为《资产委托管理服务合同》，胡蓉三还向重庆首资科技有限公司出具了《授权委托书》。但胡蓉三与重庆首资科技有限公司签订的《资产委托管理服务合同》中约定了房屋租赁期限、租金、押金、免租期、维修等房屋租赁合同的典型条款。且约定了无论是否对外转租成功，重庆首资科技有限公司均应当向胡蓉三支付租金。而委托合同是委托人与受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，受托人完成委托事务的，委托人应当向受托人支付报酬。故胡蓉三与重庆首资科技有限公司的法律关系实质是房屋租赁合同关系。胡蓉三出具的《授权委托书》应当视为重庆首资科技有限公司有转租权的意思。 重庆首资科技有限公司作为出租人，应当保证姜雨婷对房屋的使用权，现由于房屋所有权人胡蓉三要求收回房屋，且姜雨婷事实上也已于2020年8月1日与胡蓉三重新签订《房屋租赁合同》，故姜雨婷与重庆首资科技有限公司的《房屋租赁合同》的合同目的不能实现，姜雨婷有权要求解除合同。对姜雨婷的解除《房屋租赁合同》的诉讼请求本院予以支持，以本院向重庆首资科技有限公司邮寄增加诉讼请求申请书的邮件退回的2020年10月5日作为解除合同的时间点。 《房屋租赁合同》解除后，重庆首资科技有限公司应当退还姜雨婷搬离后未实际使用房屋期间的房屋租金，即2020年8月1日至2021年7月2日期间的租金为13280元，押金1200元也应当退还。姜雨婷的诉讼请求中超出的金额本院不予支持。 由于重庆首资科技有限公司未保证姜雨婷的承租权，符合《房屋租赁合同》第九条第（三）款“房屋承租期内，甲方单方面收回房屋的”的约定，故其应当按《房屋租赁合同》第十条的约定向姜雨婷支付违约金2400元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告姜雨婷与被告重庆首资科技有限公司在2020年7月3日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月5日解除； 二、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即退还原告姜雨婷房屋租金13280元及押金1200元； 三、被告重庆首资科技有限公司在本判决生效后立即支付原告姜雨婷违约金2400元； 四、驳回原告姜雨婷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费250元，因适用简易程序减半收取125元，由被告重庆首资科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审判员  胡可萍 二〇二〇年十一月十六日 书记员  许 迪