广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初2707号原告（反诉被告）：黄志成，男，1990年7月28日出生，汉族，公民身份号码440************294，住广东省珠海市斗门区*****************。委托诉讼代理人：林宁，广东正拓律师事务所律师。被告（反诉原告）：珠海市西部九环贸易有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白蕉科技工业园虹桥一路****，统一社会信用代码91404002314601005。法定代表人：张迎秋，执行董事。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，广东古柏律师事务所实习律师。被告：珠海市汉观物业管理有限公司，住所，住所地广东省珠海市香洲区星园路**（仁恒星园）******社会信用代码91440400398164995K。法定代表人：吴万华，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：卢淑奕，广东古柏律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓玲，广东古柏律师事务所实习律师。原告黄志成诉被告珠海市西部九环贸易有限公司（以下简称：西部九环公司）、珠海市汉观物业管理有限公司（以下简称：汉观物业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄志成的委托诉讼代理人林宁，被告西部九环公司、汉观物业公司的委托诉讼代理人卢淑奕、张晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志成向本院提出诉讼请求如下：1.请求依法判决被告西部九环公司、汉观物业公司向原告黄志成双倍退还购车位定金56，000元。2.本案诉讼费用由被告西部九环公司、汉观物业公司承担。事实和理由：被告西部九环公司为珠海市斗门区***********小区的开发商，原告黄志成向被告西部九环公司购买了该小区的房屋后，被告西部九环公司向原告黄志成告知，小区内有产权车位出售，于是原告黄志成分别于2017年11月5日和2017年11月22日在被告西部九环公司售楼部通过刷卡支付定金2万元及8千元，该部分款项由被告汉观物业公司代收，并由被告汉观物业公司向原告黄志成出具了定金收据。然而，被告西部九环公司、汉观物业公司在收款后却一直不与原告黄志成办理车位购买手续，未签订车位购买合同或办理车位产权手续，被告西部九环公司、汉观物业公司的明显已构成根本违约，依法应向原告黄志成双倍退还定金。综上，原告黄志成为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告黄志成诉求。原告黄志成于2020年11月2日变更诉讼请求如下：1.依法确认位于珠海市斗门区***********************车位归原告黄志成所有；2.依法判决被告西部九环公司、汉观物业公司将上述车位交付给原告黄志成使用；3.依法判决被告西部九环公司、汉观物业公司为原告黄志成办理上述车位的权属登记手续并将上述车位登记于原告黄志成名下。事实和理由：原告黄志成为购买珠海市斗门区***********************车位于2017年11月通过被告汉观物业公司支付了车位款2.8万元，但原告黄志成付款后被告西部九环公司一直不为原告黄志成办理相关手续，原告黄志成多次催促，甚至到政府部门要求解决，被原告黄志成也不予理会。直至原告黄志成提起本案诉讼后，被告汉观物业公司向原告黄志成发出《通知》，通知原告黄志成于2020年10月1日前结清车位余款。原告黄志成于2020年9月30日向开发商即被告西部九环公司支付了车位余款10万元，至此，原告黄志成已按被告西部九环公司的要求付清了175号车位的所有款项，原告黄志成对上述车位应享有所有权益。后被告西部九环公司还于2020年10月23日为原告黄志成开具了购买175号车位的全款发票，确认原告黄志成已购买175号车位并付清款项。但被告西部九环公司至今仍未向原告黄志成交付车位及未配合办理上述车位的产权过户手续，因此，原告黄志成特向法院请求变更本案诉讼请求，请予法院依法支持原告黄志成请求。原告黄志成对其诉称向本院提交证据如下：1.收据、POS签购单一组，拟证明原告黄志成支付了购买车位定金。2.斗住建信访意见书[2019]44号信访事项处理意见书一份，拟证明原告黄志成支付购买车位定金后，被告西部九环公司一直未与原告黄志成办理购车位的相关手续。3.***装修示意图一份，拟证明被告西部九环公司是涉案小区的开发商。4.录音1一份，拟证明原告黄志成办理了贷款申请手续，并不存在被告西部九环公司、汉观物业公司主张的原告黄志成一直不办理贷款申请手续的情况，被告西部九环公司、汉观物业公司一直未将合同给原告黄志成，亦未告知原告黄志成贷款不批及不批的原因。5.录音2一份，拟证明被告西部九环公司、汉观物业公司一直未给原告黄志成购车位合同，原告黄志成对认购协议内容并不知情。6.2020年8月24日通知一份，拟证明被告汉观物业公司表示受被告西部九环公司委托，通知原告黄志成在2020年10月1日前结清车位余款。7.工商银行转账记录、电子回单一组，拟证明原告黄志成已在被告汉观物业公司通知时间前（2020年9月30日）向被告西部九环公司转账支付了剩余车位款10万元。8.发票一组，拟证明被告西部九环公司于2020年10月23日为原告黄志成开具了175号车位的全款发票，确认原告黄志成已购买175号车位并付清购车位款128，000元。被告西部九环公司辩称，物权以权属登记为准，在原告黄志成配合被告西部九环公司办理过户手续及取得不动产权属证之前，无法确认原告黄志成为涉案车位的所有权人。在原告黄志成配合被告西部九环公司办理过户手续及取得不动产权属证后，被告西部九环公司愿意交付涉案车位给原告黄志成使用。被告西部九环公司愿意配合将涉案车位登记在原告黄志成名下，但是原告黄志成应自行承担因办理过户的所有费用，包括但不限于税费等。虽然双方继续履行协议，但是原告黄志成严重违约的事实确认存在，应当向被告西部九环公司支付逾期付款违约金。被告西部九环公司对其辩称向本院提交如下证据：1.***地下车位认购协议一份，拟证明原告黄志成与被告西部九环公司签订了涉案认购协议。2.户口本复印件**，拟证明原告黄志成与谢佩金是母子关系。3.情况说明一份，拟证明原告黄志成逾期付款的行为严重违约，给被告西部九环公司造成严重损失。被告汉观物业公司辩称，被告汉观物业公司仅是应珠海汉邦营销策划有限公司（以下简称：汉邦营销公司）的请求，帮其代收定金及出收据，被告汉观物业公司收取定金后已经全额转交给汉邦营销公司，被告汉观物业公司既不是车位出卖方，也不是车位所有权人，更没有保管任何车位款，不是适格责任主体。原告黄志成无权要求被告汉观物业公司交付车位及办理车位过户手续。被告汉观物业公司对其辩称没有向本院提交证据。被告西部九环公司向本院提出反诉请求如下：1.请求判令解除被告西部九环公司与谢佩金、原告黄志成签订的《***地下车位认购协议》；2.请求判令被告西部九环公司无需向谢佩金、原告黄志成退还定金2.8万元；3.本案受理费由谢佩金、原告黄志成承担。事实与理由：2017年11月，谢佩金、原告黄志成与被告西部九环公司签订《***地下车位认购协议》，约定原告黄志成向被告西部九环公司认购观湖半岛项目175号地下车位，车位款优惠后总价为12.8万元，其中定金2.8万元应于签订认购协议时支付，余下车位款10万元以向银行按揭贷款的方式支付，原告黄志成应于2017年11月16日前向银行申请办理按揭手续，且约定在原告黄志成付清车位款当天双方签订《车位买卖合同》以办理过户。原告黄志成支付2.8万元的定金后，就不配合银行办理按揭，几经被告西部九环公司及银行工作人员催告，原告黄志成还是故意不办理，致使贷款迟迟无法发放，原告黄志成也一直没有向被告西部九环公司付清车位款12.8万元，这才导致双方至今无法签订《车位买卖合同》以及办理过户等手续。因原告黄志成已经认购175号车位，被告西部九环公司无法将该车位另行出售，只能一直将该车位闲置，无法实现该车位应有的价值。现在原告黄志成的行为已经构成根本违约，严重损害了被告西部九环公司的合法权益，被告西部九环公司现依约要求解除认购协议，并要求不予退还原告黄志成已交纳的定金2.8万元。被告西部九环公司在庭审中撤回对谢佩金的反诉，并变更反诉请求如下：1.请求原告黄志诚向被告西部九环公司支付逾期付款违约金20，457.53元（以100，000元应付款为计算基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款利率上浮20%，自2017年11月16日计算至2020年9月29日）；2.本案受理费由原告黄志成承担。事实与理由：被告西部九环公司与原告黄志成签订的《***地下车位认购协议》约定，原告黄志成应于2017年11月16日前向银行申请办理按揭手续，以付清车位余款100，000元，但原告黄志成没有按期办理，严重违约。在被告西部九环公司提起反诉要求解除认购协议，且不予退还已收取的车位定金后，原告黄志成于2020年9月30日直接向被告西部九环公司转账100，000元。被告西部九环公司愿意继续履行认购协议，但原告黄志成已逾期付款将近三年，给被告西部九环公司造成严重的经济损害，应依法向被告西部九环公司支付逾期付款违约金。故被告西部九环公司变更反诉请求，望判如所请。被告西部九环公司对其反诉请求向本院提交的证据与其在本诉辩称中提交的证据一致。原告黄志成辩称，原告黄志成已按被告西部九环公司要求，办理了175号车位的贷款申请手续，且贷款申请手续都是由被告汉观物业公司协助原告黄志成办理的，被告西部九环公司对原告黄志成已申请175号车位贷款是完全知情的，现被告西部九环公司却为了推脱责任，主张原告黄志成没有向银行申请贷款手续，并要求没收定金，明显无理。再者，原告黄志成收到被告西部九环公司的反诉材料后与受被告西部九环公司安排，为原告黄志成办理贷款申请手续的银行工作人员吴英才联系，其也认可原告黄志成办理过贷款申请手续，但因为已超过一年，未获批准贷款的客户所有资料都已销毁，无法向原告黄志成提供相应的材料，被告西部九环公司主张其与银行工作人员多次催告原告黄志成，原告黄志成还是故意不办贷款申请手续，明显是被告西部九环公司虚构的谎言。原告黄志成及原告黄志成母亲对《***地下车位认购协议》并不知情，是被告西部九环公司以办理贷款申请手续为由，在完全没有给原告黄志成及原告黄志成查阅的情况下，欺骗原告黄志成母亲签订，签订后原告黄志成及原告黄志成母亲甚至不知道曾签订了该认购协议。同时，被告西部九环公司从未将签订的认购协议交给原告黄志成及原告黄志成母亲，原告黄志成及原告黄志成母亲对认购协议的内容并不知情，原告黄志成多次追问被告西部九环公司双方是否签订合同，为此甚至还向珠海市斗门区住房和城乡建设局等政府部门进行投诉，但被告西部九环公司均未提供合同。直至原告黄志成提起本案诉讼，被告西部九环公司以该认购协议作为证据提起反诉时，原告黄志成才第一次看到该协议，原告黄志成对认购协议内容并不知情，不应以此协议作为对原告黄志成不利的认定。从认购协议的内容本身可以看到，协议并没有明确约定余款的支付时间，因此不存在逾期一说。此外，被告汉观物业公司向原告黄志成发出《通知》，表示其受被告西部九环公司委托，通知原告黄志成在2020年10月1日前结清车位余款。原告黄志成据此于2020年9月30日向被告西部九环公司支付了车位余款10万元。至此，原告黄志成已履行完毕车位的付款义务。同时，被告西部九环公司还于2020年10月23日为原告开具了175号车位的全款发票，确认申请人已购买175号车位并付清购车位款128，000元。显然，被告西部九环公司主张原告黄志成违约没有依据。综上所述，原告黄志成认为，被告西部九环公司请求没有事实和法律依据，恳请法院依法予以驳回。原告黄志成对其反诉辩称提供的证据与其在本诉中提供的证据一致。被告汉观物业公司对被告西部九环公司的反诉请求没有异议。被告汉观物业公司在反诉中没有提交证据。原告黄志成、被告西部九环公司围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院对当事人提交的证据认定如下：对原告黄志成提供的证据1、2、3、6、7、8和被告西部九环公司提供的证据的真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院认定的为准。原告黄志成提供的证据4、5，没有其他证据佐证，本院不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年，被告西部九环公司（甲方）与原告黄志成（乙方）签订《***地下车位认购协议》。其中第一条约定：乙方向甲方认购位于珠海市斗门区***********项目175号地下车位，建筑面积12.25平方米。第二条约定：乙方认购该车位优惠后总价为128，000元，签订车位买卖合同后，乙方所交订金自动计入该车位款。第三条约定：乙方签订本认购书时支付定金20，000元，余款8，800元，贷款额100，000元应于2017年11月16日前向银行申请办理按揭手续；乙方所申办的贷款额及年限最终由银行确定为准；乙方须于交付首期款当日向甲方提供有关申办按揭资料，并在指定的银行办结按揭手续，否则按违约处理。第四条约定：在乙方付清该车位款当天必须与甲方签署车位买卖合同或车位租赁合同，否则视为违约。第五条约定：若乙方违反本协议第二条、第三条、第四条的约定，以任何理由拒不与甲方签订车位买卖合同或车位租赁合同，则视为乙方自动放弃购买该车位，甲方有权单方面解除本认购书，并将该车位另行出售而无需通知乙方，乙方已付甲方的定金不予退还。第六条约定：若乙方的按揭申请不为银行接受，又不愿意改变付款方式，则视为乙方自动放弃购买该车位，甲方有权单方面解除本认购书，并交将该车位另行出售而无需通知乙方，乙方已付甲方的定金不予退还。第十条约定：本认购书自甲乙双方签字盖章且甲方收到乙方定金之日起生效，至双方签署车位买卖合同或车位租赁合同后失效，本合同一式两份，甲方一份，乙方一份，具有同等法律效力。原告黄志成在庭审中称上述认购协议上的签名“黄志成、谢佩金”均为其母亲谢佩金所签。原告黄志成称该车位是其本人购买，由其母亲谢佩金代为办理手续。经本院询问原告黄志成的父母黄建伦、谢佩金，黄建伦、谢佩金称由于其儿子原告黄志成在外地工作，由谢佩金代原告黄志成签订了上述认购协议，由黄建伦代原告黄志成支付定金20，000元，由谢佩金代原告黄志成支付定金8，000元，黄建伦、谢佩金确认涉案车位由原告黄志成购买。2017年11月5日，被告汉观物业公司向原告黄志成出具收据确认收到原告黄志成支付的175号车位定金20，000元。同年11月22日，被告汉观物业公司向原告黄志成出具收据确认收到原告黄志成支付的175号车位定金8，000元。2019年10月15日，珠海市斗门区住房和城乡建设局出具斗住建信访意见书〔2019〕44号信访事项处理意见书，主要内容如下：田汉生等人于2019年9月4日通过走访向该局提出在***销售部购买了有房产证的车位，已支付了定金但未办理后续手续，现要求退款，该局于同年10月15日，组织田汉生等人与开发企业进行协商，协商过程中，田汉生等人反映购买车位时没有签订相关的协议或合同，该局要求开发企业出具双方签订的相关购买协议或合同，但开发企业未能提供，该局在协调过程中，开发企业拒不配合协调，双方协商无果。该局建议田汉生等人向市场监督或公安部门反映情况或通过司法途径解决。2020年8月24日，被告汉观物业公司向原告黄志成发出通知，通知其于2020年10月1日前往***物业管理中心办理结清车位余款手续。同年9月30日，原告黄志成向被告西部九环公司转账支付100，000元。同年10月23日，被告西部九环公司向原告黄志成开具128，000元的发票。2020年10月10日，汉邦营销公司出具情况说明，主要内容如下：汉邦营销公司受被告西部九环公司委托代理销售涉案项目车位。在销售期间，汉邦营销公司委托被告汉观物业公司代为收取车位定金，并由被告汉观物业公司代为开具相应收款收据，被告汉观物业公司收到车位定金后全额转给汉邦营销公司，汉邦营销公司在收齐每个车位的全部款项后，分别转至被告西部九环公司。由于喻林红、田汉生、田汉琴、黄志成等四位业主，未能按约定期限足额缴纳车位全款，导致汉邦营销公司不能将上述车位款转交被告西部九环公司，不能促成被告西部九环公司与业主签订正式买卖合同并办理车位产权手续。另查明，黄建伦、谢佩金是原告黄志成的父母。本院认为：虽然原告黄志成本人未在《***地下车位认购协议》上签名，但是在该认购协议上签名的谢佩金确认其是代原告黄志成签名，实际购买涉案车位的人是原告黄志成，这与原告黄志成在庭审中的陈述一致，故本院确定该认购协议是原告黄志成与被告西部九环公司签订的，该认购协议没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。原告黄志成在签订上述认购协议后，已于2020年9月30日付清了全部款项，原告黄志成请求被告西部九环公司将涉案车位交付其使用，并为原告黄志成办理涉案车位的权属登记手续，被告西部九环公司当庭表示同意。原告黄志成的该请求，依法有据，本院予以支持。原告黄志成请求确认车位归其所有。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”、第十条：“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”和第十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力”的规定，涉案车位的权属的确认应当由不动产权登记机关办理，原告黄志成应当向不动产权登记机关申请办理权属证书，并由被告西部九环公司提供必要的协助。关于被告西部九环公司请求的逾期付款违约金。双方在涉案认购协议中约定付款方式为部分款项向银行申请按揭贷款，并于2017年11月16日前向银行申请办理按揭手续，银行未批准贷款的，需更换为其他付款方式，但未明确约定最后的付款期限，也未明确约定逾期付款的违约责任。原告黄志成申请银行按揭贷款未获批准后，被告汉观物业公司直到2020年8月24日才发出通知要求原告黄志成于2020年10月1日前结清车位余款，在该通知中也未明确要求原告黄志成承担逾期付款的违约责任。原告黄志成按该通知书的要求已于2020年9月30日结清的涉案车位的余款。本院认为，由于双方在涉案的认购协议中对最后的付款期限未予以约定，也没有证据证明被告西部九环公司、汉观物业公司在2020年8月24日前曾向原告黄志成发出付清余款的其他催告或通知，原告黄志成已按被告汉观物业公司的通知在规定期限内付清了余款。被告西部九环公司请求原告黄志成支付逾期付款违约金，没有依据，本院不予以支持。被告汉观物业公司仅为被告西部九环公司代收款项，并非涉案认购协议的合同主体，原告黄志成请求其承担责任，没有依据本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十条、第十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条第四项、第一百三十五条、第一百三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）黄志成交付位于珠海市斗门区***********************车位；二、被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司于本判决生效之日起七日内协助原告（反诉被告）黄志成办理位于珠海市斗门区***********************车位的权属证书；三、驳回原告（反诉被告）黄志成的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司的反诉请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，876元，减半收取1，438元〔原告（反诉被告）黄志成已预交〕，由被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司负担。反诉费1，718元〔被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司已预交〕，由被告（反诉原告）珠海市西部九环贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员 董 凯二〇二〇年十一月十六日书记员 梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。第一百三十九条当事人没有约定标的物的交付期限或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第四项的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。