广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10440号原告：曾某1，男，汉族，住江西省赣州市宁都县，公民身份号码为************039。委托诉讼代理人:赖，女，汉族，住广东省东莞市**********3****，公民身份号码为************044，系原告的妻子。被告:东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司，住所地为广东省东莞市*****************。法定代表人：王，总经理。委托诉讼代理人：周，女，汉族，住广东省江门市新会区大鳌镇，公民身份号码为************921，系被告的母公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。委托诉讼代理人：刘，男，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码为************519，系被告的母公司东莞市富盈房地产开发有限公司的员工。原告曾诉被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员柯金玲适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赖、被告的委托诉讼代理人周、刘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告赔偿原告逾期办证违约金40742.8元（以购房楼款671619元为本金,从2018年4月12日起至2019年4月16日房产证办理完结时止，按照中国人民银行同期贷款年利率6%计算）;2.被告赔偿原告办证律师费1250元3.被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：2015年6月6日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于东莞市**************1*1**201**（建筑面积131.69平方米，合同号2015060658F092642070），价款共计671619元。双方约定以分期付款方式支付购房款，原告依据合同要求支付首期款201619元，并按照合同约定办理了银行按揭贷款470000元。所约定款项全部按期支付完毕，并交纳了契税、物业维修基金等费用。原告依据合同中的约定履行了买受人应尽的付款义务。合同第八条约定：被告应于2016年6月30日前交付给原告使用。但被告在2016年6月30日并未能按照合同约定交付。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解》第十八条的规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：“（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;”第十五条约定：被告应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送登记机关备案。但由于被告未将办理权属登记需由其提供的资料报送登记机关备案，导致原告无法办理案涉房屋的不动产权证书，被告提供的格式合同第十五条约定:被告应在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由其提供的的资料报送登记机关备案。而原告发现其补充协议霸王条款第八条仅规定，逾期交办证资料的总违约金仅为房价的万分之五，与原告不能办理产权证，无法处分房屋的损失无法相比，其格式合同实际已经限制了原告的主要权利,排除了被告的主要责任，原告请求调高该违约金到通行标准,即以总房价为基准,按年利率6%计算至实际提交案涉商品房应由其提交的一切办证资料至产权登记机关备案之日止。为维护自身合法权益，原告故诉至法院，请求判如所请。原告为支持其诉讼请求，向本院提交的证据有《商品房买卖合同》、购房发票、粤（2019）东莞不动产权第号不动产权证书、收楼通知书（复印件）、律师费收据、（2018）粤1973民初5025号民事调解书。被告辩称，一、根据双方签订的买卖合同，附件5的第八条违约金的计算标准应为已收价款的万分之五，这是双方的真实意思表示，应按该标准计算违约金。二、即使法院认为双方约定的计算标准过低，也不应按照同期贷款利率计算，现在已无同期贷款利率，应按LPR利率计算。三、针对第二项诉求，被告已履行完办证的程序，该律师费是支付给律所的，被告这边只是代收，且金额也与原告主张的不一致，不应由被告退还。四、根据被告提交的证据签收表，原告签收办证资料的时间为2019年4月8日，此后的时间是原告自行安排时间去办证，因此逾期办证的违约金时间应计算至2019年4月8日。被告为支持其抗辩主张，向本院提交的证据有《常平山水华庭办证资料签收表》。经审理查明，2015年6月6日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》（合同号2015060658F092642070），约定：原告购买被告位于东莞市*************1*1**201**，建筑面积131.69平方米，房屋总价款为671619元；被告应在商品房交付使用后60日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应自该商品房实际交付之日起365日内完成上述权属登记资料提交备案的义务，若被告超过730日仍未能完成上述权属登记资料提交备案义务的，原告有权退房。合同附件进行了补充约定：被告应自该商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，在此期限内完成前述义务的，即视为被告履行了办证过程中应尽的义务，且被告无需承担违约责任；若被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务；若自该商品房实际交付之日起超过730日房屋产权登记机关尚未受理相关办理权属登记需由被告提供的资料的，原告可选择退房，若原告选择退房，则必须在该商品房符合退房条件之日起一个月内向被告提出，否则视为放弃退房权利，被告在与原告达成解除买卖合同协议后30日内无息返还原告已付的购房款并向原告支付已付房价款万分之五的违约金，被告在支付上述违约金后无需再赔偿原告其他任何损失。原告需退回此前被告开出的收款凭证。2015年6月6日，被告代收律师费1475元。2017年4月12日，原告签收案涉房屋的收楼通知书，双方确认被告于该日将案涉房屋实际交付给原告，被告则主张已于2017年1月22日通知原告收楼，但原告在2017年4月12日才前往收楼。2019年4月8日，原告签收了办证资料。2019年4月16日，原告取得案涉房屋不动产权证。另查明，原告已付清案涉房屋的全额房款671619元。以上事实，有《商品房买卖合同》、购房发票、粤（2019）东莞不动产权第0107577号不动产权证书、收楼通知书（复印件）、律师费收据、《常平山水华庭办证资料签收表》以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是商品房预售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同》（含附件）是双方真实意思表示，其内容并未违反国家法律法规的强制性规定，依法成立生效，双方均应履行合同义务。本案争议焦点在于：被告是否存在违约行为，原告请求被告支付逾期办证损失能否支持。对此，本院分析如下：《商品房买卖合同》（含附件）约定被告应自商品房实际交付之日起365日内将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，案涉房屋于2017年4月12日交付，被告于2019年4月8日向原告交付办证资料，则2019年4月8日案涉房屋具备实际办证条件，已经构成违约，被告理应承担逾期办证违约责任。《商品房买卖合同》（含附件）约定若被告自该商品房实际交付之日起超过365日仍未能报权属登记资料至产权登记机关备案的，则被告应按已收房价款的万分之五支付违约金并继续履行合同约定之义务，但该合同约定的逾期办证违约金以房款总价的万分之五固定封顶，明显过低，原告以违约金标准过低要求调整但未举证证实，本院结合逾期办证原因、当事人过错程度，按照公平和诚实信用原则，本院将逾期办证违约金以已付购房款671619元为基数，以年利率4%为参照酌情调整，自2018年4月12日计算至2019年4月8日止，共计671619（元）×4%÷365×361≈26570（元），对于原告超出数额部分诉讼请求，本院不予支持。至于原告主张被告赔偿办证律师费1250元，并无依据，本院不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，本院判决如下：一、限被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告曾某1支付逾期办证违约金26570元；二、驳回原告曾某1其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费425元，由原告曾某1负担157元，被告东莞市富盈御墅莲峰房地产开发有限公司负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  柯金玲二〇二〇年十月三十一日书记员  伍琳茵附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。