山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3639号 上诉人（原审被告）：李延红，女，1981年10月6日出生，汉族，农民，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：王友臣，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋以林，安徽淮都（颍东）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：郑玉珍，女，1960年2月19日出生，汉族，住聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：刘树河，聊城东昌夕阳红法律服务所法律工作者。 上诉人李延红因与被上诉人郑玉珍房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初4009号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李延红上诉请求：一、依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，上诉人对解炳龙的代理权限并不知情，上诉人为善意第三人。解炳龙在和聚家园售楼处售房、收取购房款与上诉人签订合同已构成表见代理。首先，涉案《房屋买卖合同》是解炳龙持郑玉珍签字并盖章的空白合同与上诉人签订。解炳龙在售楼处工作并持郑玉珍签字并盖章的空白合同具有权利外观，并且被上诉人也认可解炳龙负责小区物业维修及卖楼工作等。同时，解炳龙也是被上诉人的外甥，这些足以使上诉人有理由相信解炳龙是有出售涉案房屋的权利。其次，被上诉人并未对解炳龙的代理权限进行公示或直接告知上诉人，上诉人对解炳龙的代理权限是不明知的，是为善意第三人。一审法院认为郑玉珍以其本人名义在合同上签字，足以证明郑玉珍对销售涉案房屋没有授权任何人，以此认定上诉人并非善意第三人，该认定实属错误。被上诉人签字的合同是空白合同，被上诉人以其本人名义在合同上签字仅能证明郑玉珍作为合同的出卖方，是合同关系的主体。而合同中关于房屋位置、面积、价款等内容并未填写，该部分内容是交由销售人员解炳龙填写。因此，仅凭被上诉人以其本人名义在合同上签字并不能证明郑玉珍对销售涉案房屋没有授权他人，更不能证明上诉人在签订合同时为恶意第三人。最后，解炳龙向上诉人销售房屋并收取购房款的行为已被人民法院生效裁判认定构成表见代理。在东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号民事案卷中，人民法院已经认定解炳龙向上诉人销售房屋并收取购房款的行为构成表见代理。该判决作出后被上诉人并未提起上诉，判决已经生效。对于该已为法院生效判决所确定的事实，人民法院应维护其既判力。同时，根据《民事诉讼证据的若干规定》第十条规定，已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的基本事实当事人无须举证证明。一审法院在被上诉人并未提供任何相反证据的情况下，对于上述事实予以推翻，严重违反法律规定，并损害了司法公信力。二、涉案《房屋买卖合同》为有效合同，但合同第三条关于房屋价款的约定应为无效条款，被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。民法总则第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”从对解炳龙的询问笔录中以及东昌府区人民法院(2019)鲁1502民初6644号、5015号民事判决已经查明的事实均可明确，合同填写的价格是不真实的。解炳龙对于涉案房屋实际价款低于合同价格的事实，在询问笔录中明确予以说明认可，构成自认。解炳龙作为表见代理人，其自认的法律后果依法应由被代理人郑玉珍承担。因此，合同第三条关于房屋价款的约定并非双方当事人的真实意思表示，依法不具有法律效力，应为无效条款。合同法第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”现涉案房屋买卖合同的其他主要内容并不违反法律的效力性强制性规定，且系当事人之间的真实意思表示，故涉案合同的其余条款依然有效。基于上述，涉案房屋买卖合同虽为有效合同，但合同第三条关于房屋价款的约定为无效条款，被上诉人依据合同第三条主张购房款没有法律依据，依法应当驳回其诉讼请求。综上所述，一审法院认定事实及适用法律均存在错误，请求二审法院依法撤销原判并改判驳回被上诉人的诉讼请求。 被上诉人郑玉珍辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。虽然人民法院判定解炳龙在和聚家园售楼处销售房屋收取购房款的行为构成表见代理，但是并没有认定解炳龙有定价权，更没有认定解炳龙对涉案房屋实际价款的约定无需经过郑玉珍的追认认可。合同法第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同、未经代理人追认对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认，被代理人未作表示的视为拒绝追认。”就本案而言，即使解炳龙在和聚家园出售房屋的行为构成表见代理，但是解炳龙并未口头认可涉案房屋的实际价款为198000元，这与当时新农村建设开发房屋的出售价格明显不符，况且上诉人也没有提供相关的有力证据证明解炳龙有变更合同价格的证据来印证自己的主张。结合现实生活，任何企业单位、任何机关事业部门，包括经济方面的收购、房屋的出租、房屋出售价格等方面员工均不会具有定价这方面的权利。郑玉珍作为郑家镇和聚家园的投资开发人，事后并没有对解炳龙出售房屋的定价行为进行追认。因此，一审法院不予采信上诉人的观点是非常正确的。二、根据合同法的规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同的成立，是指双方当事人依照有关法律对合同和条款进行协商并达成一致。具体到本案中，上诉人是具有完全民事行为能力人，在合同中填写的各项条款意味着应当履行，应该清楚其自己的辩解不能成立应当承担的后果。一审法院己经查明上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，且不违背法律法规的强制性规定，依法认定为有效合同是完全正确的，郑玉珍按照合同约定，已经履行完交付房屋的义务，上诉人却没有按照合同规定定期缴纳购房款，由此人民法院判决上诉人交付房款及违约金证据确实充分，适用法律正确，上诉人应该继续履行有效的合同义务。综上所述，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的请求，维持原判。 郑玉珍向一审法院起诉请求：判令被告给付剩余房款45520元及违约金9104元；诉讼费由被告负担。 一审法院认定事实：2013年原告投资建设了位于聊城市东昌府区郑家镇名为郑家镇和聚家园的住宅楼。2015年7月14日，被告李延红做为买受方与作为出卖方的原告郑玉珍签订房屋买卖合同一份，约定原告将位于聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区的2号楼2单元5楼西户（2210室）楼房一套出售给被告，该套楼房合同约定的建筑面积为103平方米，每平方米2080元，地下室面积为24.4平方米，单价1200元，房屋总价款243520元。合同签订后，被告分多次支付房款198000元，原告交付了房屋给被告。 一审法院认为，原告对其投资建设的位于聊城市东昌府区郑家镇名称为郑家镇和聚家园的住宅楼拥由所有权项下的占有、使用、收益、处分的权利。其余任何人在未经所有权人授权的情况下，无权以所有权人的名义擅自处分该财产权利。本案被告系与原告郑玉珍签订的房屋买卖合同，明确约定了房屋价款，直至原告诉讼之日，被告仍未按照合同约定交付完毕该房款，原告已将房屋交付被告居住。 被告辩称购房款虽然约定为243520元，但是案外人解炳龙口头许诺其缴纳198000元即可，对于被告的该辩称，法院认为，第一，被告李延红已于2015年7月14日做为买受方与作为出卖方的原告郑玉珍签订房屋买卖合同，合同明确约定房屋总价款243520元，并且被告李延红于合同签订不久后的7月21日、8月16日分别向原告缴纳购房款1万元。该合同系原告郑玉珍以本人名义在合同上面签字，这足以说明原告对卖给被告的该套楼房没有授权任何人，原被告之间的合同关系是非常明确的。第二、被告辩称认为案外人解炳龙是原告的外甥，也是和聚家园的职工，解炳龙与被告口头约定的房屋价格的行为构成表见代理；对于该辩称，法院认为，表见代理的四个构成要件即：行为人无权代理、须有使相对人相信行为人具有代理的事实和理由、相对人须为善意、须行为人与相对人之间的民事行为具备民事行为的有效要件。该案中，被告李延红称解炳龙将购房款调整为198000元，无法对抗其亲自与原告郑玉珍签订的合同，其在明知解炳龙不存在原告授权的情况下为了达到少交购房款的目的而与解炳龙进行的民事行为系有意且知情的，而非善意不知情，因为其与该房的所有权人郑玉珍签订的购房合同在先，且合同对房款的约定是明确的243520元。第三、在被告提供的东昌府区法院工作人员依职权对解炳龙做的询问笔录中，问“你在和聚家园或郑玉珍开发的项目中具体负责什么”，解炳龙答：“我负责物业管理”；问“关于李延红房子的定价问题，你说你有权定价的根据是什么，有无证据”，解炳龙答：没有书面证据、没有书面授权，只是口头汇报、郑玉珍口头答复”。通常情况下构成表见代理的，须有行为人持有被代理人发出的证明文件，如被代理人的介绍信、盖有合同专用章的合同或空白的合同等这些能够认定表见代理的客观依据；而在本案中，被告没有提供其认为的案外人解炳龙出具的任何证明材料，且被告置与合法所有权人签订的买卖合同于不顾，为了达到少缴纳购房款的目的与解炳龙进行民事行为，非善意不知情，故对被告辩称的解炳龙的行为为表见代理的说法，法院不予认定。第四、被告辩称的表见代理人解炳龙因在任郑家镇和聚家园小区物业人员期间，于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位空白房屋买卖合同等方式，擅自销售单位楼房的犯罪行为已被另案处理。对盗用他人介绍信、合同专用章或空白合同书签订合同的，不予认定为表见代理。故，被告辩称解炳龙将房屋的价款下调为198000元，解炳龙的行为构成表见代理的辩解不能成立，依法不予认定。 被告李延红与原告郑玉珍签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律规定，依法应认定为有效合同。对于依法成立的有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，双方当事人应当按照合同的约定履行合同义务。原告郑玉珍按照合同的约定履行了全部义务，将涉案房屋交付给被告李延红居住。被告李延红应当按照《房屋买卖合同》第四条的约定，交清房款。但被告李延红在交付部分房款后，剩余房款无故拖欠，构成违约。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零六条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：被告李延红于本判决生效之日起五日内给付原告剩余购房款45520元及违约金9104元。案件受理费583元，由被告李延红负担。 本院二审期间，李延红提交了如下证据：证据一、解炳龙涉嫌犯罪的一、二审判决书，证明解炳龙涉嫌职务侵占罪被判处有期徒刑。该判决书明确写到解炳龙盗用和聚家园单位负责人郑玉珍签字并盖章的空白房屋买卖合同，擅自销售房屋，以及私刻公章，伪造房屋买卖合同，并将购房款据为己有。郑玉珍认可解炳龙在和聚家园负责销售房屋以及物业维修等工作，并且有自己办公室的钥匙可以拿到加盖公章的空白合同，公章在自己手里保管但是解炳龙私刻了同样的公章。证据二、解炳龙的询问笔录，证明解炳龙和涉案的购房人签订了大量的房屋买卖合同，并承诺给予优惠，合同上的价格和实际价格不一致，已经口头向郑玉珍汇报并确定价格，实际价格并没有书面的证据证明，仅仅是口头约定。证据三、郑家镇卧龙小区的房价表，证明临近涉案房产的卧龙小区的房屋价格低于涉案房屋的价格。证据四、另外一份郑玉珍的购房合同，证明郑玉珍自己所卖的房屋也有差价，合同价格是223760元，实际价格是195000元。证据五、业主代表的情况说明，证明签订房屋买卖合同的价格是销售处的工作人员写的，所填的价格均高于实际买卖的价格，是为了以后方便办理房产证。 被上诉人郑玉珍发表如下质证意见：对证据一的真实性没有异议，但是应该让上诉人出示原件加以印证，即使没有原件，被上诉人代理人认为该判决与本案没有直接的利害关系，该判决并没有涉及本案的上诉人，该判决也没有查明、也没有认定解炳龙口头所销售房屋是合法生效的，上诉人提交两份判决书不能作为本案的有效证据进行使用。解炳龙并没有定价权。对证据二，一审法院已经查明，质证意见同一审郑玉珍代理人的质证意见。对证据三，该证据与本案无关，他是参照卧龙小区的价格，卧龙小区和涉案房产是两个法人，卧龙小区的价格并不能适用郑玉珍的订房价格。对证据四，对该证据有异议，该证据即没有购房人的姓名也没有郑玉珍的签字盖章。即使该证据有印章或者有郑玉珍的签字，一个楼层、一个房屋、一个价格，本案涉案房屋不能与他案的价格作为参考。即使郑玉珍在其他房屋价格作出让步，郑玉珍并不违反法律，本案郑玉珍要求按照合同签订的价格履行给付房款及违约金是符合法律规定的。对证据五，没有原件不予质证，即使是原件也与本案无关，应该按照本案的合同签订来执行。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：解炳龙原任聊城市东昌府区郑家镇和聚家园小区售楼员兼物业管理人员，其于2015年12月至2018年1月间，通过盗用单位负责人郑玉珍签字并加盖“聊城市东昌府区郑家镇和聚家园财务专用章”的空白房屋买卖合同或以单位名义伪造房屋买卖合同的方式，擅自销售单位楼房40套，并将部分售楼款据为己有，李延红所购买的房屋即属于上述情形之一。解炳龙与李延红签订了房屋买卖合同，签订合同时解炳龙称其向李延红口头承诺了给予价格优惠，解炳龙并称已经口头向郑玉珍汇报并确定了实际价格，实际价格与合同上的价格不一致，至于相差多少，解炳龙已无法说清。 本院认为:《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”。 解炳龙作为郑家镇和聚家园售楼员兼物业管理人员，引导李延红等购房户看房，并签订购房合同。基于解炳龙的工作身份且为郑玉珍外甥的亲属身份，李延红作为普通购房者，有理由相信解炳龙有权代表和聚家园进行售房。在郑玉珍未对解炳龙代理权限进行公示或直接告知的情况下，李延红难以辩识其权限范围。解炳龙与李延红签订房屋买卖合同并口头承诺价格优惠，即便该行为超越了其代理权，此亦足以让李延红相信该承诺的真实性，解炳龙作出该价格优惠承诺应当构成表见代理，该表见代理行为的后果应由郑玉珍承担。郑玉珍对该价格优惠承诺不予认可，理由不当。李延红主张购房价格优惠后即实际价格为198000元，本院予以支持。一审根据房屋买卖合同约定的价款判决李延红继续支付剩余购房款并承担违约金，认定事实错误，本院予以纠正。 综上所述，李延红的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2020）鲁1502民初4009号民事判决； 二、驳回郑玉珍的一审诉讼请求。 一审案件受理费1166元，减半收取583元，由郑玉珍负担；二审案件受理费1166元，由郑玉珍负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 炜 审判员 孙久强 审判员 孔繁奎 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理王蕾 书记员刘琦萌