成都市成华区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0108民初15854号 原告：信和（福州）物业管理有限公司，住所地福州市五四路**信和广场****。 负责人：田兆源，系公司董事长。 委托诉讼代理人：周磊、李丹，系公司员工，特别授权。 被告：杨鹤琳，女，汉族，1991年7月5日出生，住四川省苍溪县。 被告：杨永坤，男，汉族，1969年9月17日出生，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：杨鹤琳，女，汉族，系被告女儿，特别授权。 被告：刘桂华，女，汉族，1970年10月21日出生，住四川省苍溪县。 委托诉讼代理人：杨鹤琳，女，汉族，系被告女儿，特别授权。 原告信和（福州）物业管理有限公司（以下简称信和物业公司）与被告杨鹤琳、杨永坤、刘桂华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月26日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告信和物业公司的委托诉讼代理人周磊，被告杨鹤琳（暨被告杨永坤、刘桂华的委托诉讼代理人）到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。 原告信和物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付“信和·御龙山”8幢3单元15层05号房拖欠的物业服务费人民币325.85元；2、请求判令被告向原告支付前述物业服务费的逾期付款违约金(以欠付物业服务费为基数，按每日0.3%标准，自欠付之日起暂计至2020年10月31日的金额为人民币1965.86元，最终计算至实际支付完毕之日止)；3、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告于2015年12月14日与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为位于成都市成华区御风二路19号的“信和·御龙山”住宅小区**提供**物业服务，物业服务费按房屋的建筑面积收取，住宅的收费标准为4.8元/月·平方米，业主应按月交纳物业服务费，且业主应于每个缴费周期起始日起5日内交费，如未按时、足额交纳，应承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。上述合同签订后，原告安排信和（福州）物业管理有限公司成都分公司具体实施“信和·御龙山”住宅小区**的各项物业服务工作(该分公司住所地为成都市成华区御风二路************)。2015年12月14日，被告与信和置业（成都）有限公司签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了“信和·御龙山”8幢3单元15层05号住宅房屋一套。同日，被告还签署了“信和·御龙山”住;住宅小区**的《业主临时管理规约》及关于该规约的《承诺书》诺遵守该规约的规定。被告于2017年12月24日签订《房屋移交确认书》。其后，被告未按期交纳该房屋的物业服务费，拖欠2019年10月1日至2020年7月31日未缴纳物业服务费共计人民币3258.50元。就上述欠费事宜，原告多次向被告进行催收，2020年7月24日原告又委托北京大成（成都）律师事务所向被告发出律师函，要求被告支付上述拖欠的物业服务费，但被告至今仍未支付。 被告杨鹤琳、杨永坤、刘桂华辩称，之前均按时缴纳了物业费，现在不交的理由是物业在架空层违规搭建，侵犯业主权益；小区宠物到处乱拉，物业不管理；小区住改商现象严重，到处都是麻将馆，物业不管理；物业为了完成业绩，才通知我方缴费。 本院经审理认定事实如下： 2014年12月1日，信和置业（成都）有限公司（甲方）与原告信和物业公司（乙方）签订《前期物业管理服务合同》该合同载明：“第五条、本合同期限自合同签订生效之日起至业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。……第十八条违约责任。……甲方、业主未按时、足额交纳物业服务费，经乙方书面催告限期交纳仍未交纳的，承担违约期间未付金额每日0.3%的违约金。甲方、业主有正当理由的除外。…………”即该合同约定业主根据信和置业(成都)有限公司与信和物业公司签订的《前期物业管理服务合同》接受信和物业公司提供的物业服务，并按时向信和物业公司缴纳相应费用。同时该合同还载明：居：居住类物业高层住宅40元/平方米·月。 杨鹤琳、杨永坤、刘桂华系位于成都市成华区御风二路“信和·御龙山”8幢3单元15层05号住宅的业主，建筑面积约83.55平方米。信和物业公司在案涉小区提供物业服务至今。杨鹤琳、杨永坤、刘桂华于2016年5月28日签署《承诺书》，承诺并声明已详细阅读前期物业服务合同及临时管理规约。2017年12月24日，杨鹤琳、杨永坤、刘桂华领取了该房屋的钥匙、门禁卡等，并签署了《住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书》。由于案涉房屋自2019年10月1日起至2020年7月31日止的物业管理费未缴纳，信和物业公司在催收未果后诉至本院。在诉讼过程中，杨鹤琳、杨永坤、刘桂华于2020年9月29日将应缴的物业费缴纳至2020年9月30日止。 庭审中，信和物业公司主张被告应支付2020年10月份的物业费325.85元以及自2019年10月1日起至2020年10月31日止未缴纳的物业服务费的违约金1965.86元。 以上事实由原被告身份信息，前期物业服务合同，承诺书，催费通知书，律师函凭证，交房后的物业费收据，住宅钥匙、文件签收/房屋移交确认书，当事人庭审陈述等证据予以证明。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力”，本案杨鹤琳、杨永坤、刘桂华系信和置业（成都）有限公司开发项目“信和·御龙山”的业主，故信和物业公司与信和置业（成都）有限公司签订《前期物业服务合同》对于杨鹤琳、杨永坤、刘桂华具有约束力，且案涉合同系缔约当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，内容合法有效，当事人均应按合同约定行使权利履行义务。故信和物业公司要求杨鹤琳、杨永坤、刘桂华支付欠缴的物业管理费具有事实基础和法律依据，本院予以支持。关于杨鹤琳、杨永坤、刘桂华抗辩的其未缴纳物业费的原因系原告未履行合同约定的义务，宠物缺乏管理，住，住宅改商业务质量差等问题的意见。本院认为，物业管理公司面向全体业主提供物业管理服务具有公共服务性质，关系到全体业主的切身利益。物业管理费是用于整个小区设施的维护保养、小区正常秩序维护所必需的费用。对于物业服务企业的服务管理不到位，业主或者业主委员会可要求改善，物业服务企业拒不改善的，业主可依据合同法追究物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，亦可行使《物业管理条例》赋予的其他权利。如果允许个别业主根据个人的判断认为物业服务企业提供的服务存在瑕疵即可拒交物业管理费，既是对其他正常交费业主利益的损害，也可能造成物业服务企业运营经费不足，制约物业服务企业维持正常服务质量，最终影响小区全体业主利益。杨鹤琳、杨永坤、刘桂华若认为原告并未按照合同约定或法律法规规定尽到物业服务的义务，且造成其损失的，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定另行主张，也可通过法律法规规定的其他方式和途径督促原告加强物业服务，被告采取消极的不缴物业管理费用的方式并不可许。 对于信和物业要求杨鹤琳、杨永坤、刘桂华支付违约金的主张，《前期物业服务合同》中明确约定，业主和物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天应交管理服务费的千分之三交纳违约金，业主有正当理由的除外。本案中，虽杨鹤琳、杨永坤、刘桂华存在逾期缴纳物业管理费的情形，其行为已构成违约，应当依约承担违约责任，但案涉合同约定的计算标准过高，考虑到杨鹤琳、杨永坤、刘桂华逾期缴纳物业费的主观恶意较小，并且原告在处理与杨鹤琳、杨永坤、刘桂华之间的物业服务和物业费收取的沟通、未及时整改等方面存在过错，故本院根据双方的主观过错程度、违约事实兼顾合同的履行情况以及预期利益等综合因素，同时考虑到杨鹤琳、杨永坤、刘桂华已将2020年9月30日止的物业管理服务费支付完毕的情况，本院根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，酌情确定截止于2020年10月31日的违约金为70元。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、被告杨鹤琳、杨永坤、刘桂华于本判决生效之日起五日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付物业服务费共计325.85元； 二、被告杨鹤琳、杨永坤、刘桂华于本判决生效之日起五日内向原告信和（福州）物业管理有限公司支付违约金70元； 三、驳回原告信和（福州）物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告杨鹤琳、杨永坤、刘桂华承担。 本判决为终审判决。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐佐 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  薛素