贵州省遵义市播州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0321民初7269号 原告：代再思，男，汉族，1979年10月10日出生，户籍住址：贵州省遵义市播州区。 原告：张怀卫，女，汉族，1982年10月6日出生，户籍住址：贵州省遵义市播州区。 共同委托诉讼代理人：张虎、杨俊南，贵州乾锋律师事务所律师。 被告：贵州华鼎房地产开发有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区白龙社区乌江东路北侧（汇龙大酒店**）。统一社会信用代码：9152032105330864XQ。（以下简称华鼎房开公司） 法定代表人：方林，公司执行董事。 委托诉讼代理人：王愿、郑永倩，贵州藏拙律师事务所律师。 原告代再思、张怀卫与被告华鼎房开公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案受理后，依法由审判员适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代再思、张怀卫共同委托诉讼代理人张虎，华鼎房开公司委托诉讼代理人王愿、郑永倩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告代再思、张怀卫向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告以已付购房款653,663.00元为基数，按日万分之二计算，支付原告从2019年5月23日起至2019年9月17日的违约金15,426.00元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月31日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同第三条约定：“原告购买被告开发的遵义市播州南白镇乌江路华鼎一号第2幢2单元9层2-9-2号房”，第七条约定：“房屋总价款为653663元”，第十一条约定：“被告交付房屋时间为2019年5月22日前；房屋交付时应当符合下列条件：1、取得建筑工程竣工合格文件，2、有资质的房产测绘机构出具的实测技术报告书，3、满足第十二条中被告承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件，商品房为住宅的，被告还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》”等，第十三条约定：“逾期交房违约责任为被告按日计算向买受人支付已付房价款万分之二的违约金”，第十四条约定：“交接手续，被告应当在交付日的15日前书面通知被告接房时间、地点等，被告应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件，被告不出示证明文件的或者证明文件不齐全的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按照第十三条处理”。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了全部购房款653,663.00元，并履行了其他合同义务。后逾期被告未通知原告接房，遂原告找被告沟通接房事宜，并要求被告出示《商品房买卖合同》约定的全部交房资料，被告无法出示。被告延期交房已构成违约，根据约定，被告应支付原告违约金，现特向贵院起诉，望判如所请。 被告华鼎房开公司辩称，被告已经按照法律规定履行了交房通知义务，不存在逾期交房行为，不存在违反商品房买卖合同情形，不应该支付逾期交房违约金。涉案楼盘在2019年5月22日开始可以办理接房手续，被告在遵义晚报刊登交房公告，通知业主于2019年5月26日办理交房手续，且还在小区公示栏等多种方式通知，履行了应尽的通知义务。被告公司具备交房条件，原告逾期办理接房手续不应归责于被告。如法院认为被告的竣工验收报告日期为成熟交房时间，那距2019年5月31日竣工验收报告日，被告逾期了9天，而这9天也是政府原因导致，属于法律规定的情势变更情形。该楼盘在2018年1月就已经取得预售许可证，在2018年3月遵义市人民政府下发文件，要求遵义市范围内所有商品房（住宅小区）不得建设机械车位，涉案楼盘在之前通过的设计方案上有一层机械车位，被告按要求变更设计，并上报住建部门进行审批，审批下来时间为2018年5月31日，将被告工期延长了2个月时间，导致被告整改损失高达数百万元。被告只延长九天交付时间，履行了企业应尽的合同与社会责任，不应纳入违约情形，即使法院要认定违约，合同约定万分之二的违约金过高，请法院考虑判令被告不支付违约金，如实在要支付也按万分之0.5计算。原告延迟接房是自身原因，请求驳回原告诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案经审理认定事实如下：2018年8月31日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于原遵义县房屋出卖与原告，合同总价款653663.00元。合同第十一条约定：“交付时间和条件。（一）出卖人应当在2019年5月22日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列1、2、3、4、5、6、7项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；……”，第十二条约定：“本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件（一）城市基础设施1、上水、下水：交付时达到使用条件；2、供电：交付时达到使用条件；……5、电话通信：交付时达到使用条件；6、有线电视：交付时达到使用条件；7、宽带网络：交付时达到使用条件……”，第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限将该商品房买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期15日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的时间交付期满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行。……”，第十四条约定：“交接手续（一）该商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按第十三条处理。……”。合同签订后，原告向被告支付了购房款653663.00元。2019年5月16日，被告华鼎房开公司在遵义晚报刊登《交房公告》，载明华鼎壹号已经具备交房条件，将于2019年5月22日起开始交房，该公告同时载明了交房的时间、地点、业主应携带的资料等内容。被告提供的《建筑消防设施检测报告》载明：华鼎壹号1-6号楼及地下室建设工程已于2019年5月25日经设计、施工、监理、建设等几家单位确认，并于2019年5月28日由承检单位盖章，结果为“根据ＤＢ52／Ｔ426-2015《建筑消防设施检测评价技术规程》以及技术规程内所引用技术规范、规程及法律法规及文件、合同等依据对此工程进行检测，检测结果为合格”。2019年5月31日，被告依据建设行政主管部门发放的《贵州省建设工程竣工验收备案表》，对承建的华鼎壹号二期二号楼楼盘进行竣工验收，勘察、设计、施工、监理、建设五家单位的验收意见为合格。2019年6月27日，被告工作人员电话通知原告接房，原告于2019年9月17日接房，双方签订《华鼎壹号商品房交接单》《华鼎壹号住宅工程分户验房表》，载明：华鼎壹号2-2-9-2号房，经业主代再思于2019年9月17日验房合格，由遵义华龙福物业服务有限公司交付给业主装修或使用，具备网络、电视接口，等电位已安装。本案审理中，被告华鼎房地产公司主张双方约定违约金标准过高，请求人民法院将逾期交房违约金从每日按已付房款的万分之二调整为每日按已付房款的万分之0.5计付。 庭审中，被告提供《遵义市人民政府令第4号（2018）》，载明：《遵义市城市规划管理技术规定》已经2017年12月27日遵义市第五届人民政府第19次常务会议审议通过，现予公布，自2018年4月2日起施行；该令第六十七条第二款“（二）住宅区停车配套不应用机械式停车设施”。《播州区住房和城乡建设局收文处理笺》记载：文件标题“关于华鼎壹号项目地下一层机械车库改为地下双层车库的报告”，以此证明因政策因素将机械式停车设施整改为地下双层车库导致交付时间延迟了9日。 本院认为，原告代再思、张怀卫与被告华鼎房开公司签订的《商品房买卖合同》，系双方在平等协商的基础上自愿签订，不违反法律、法规强制性规定，本院依法认定有效。关于被告华鼎房开公司是否存在违约的问题，本案原、被告在《商品房买卖合同》中约定被告应当在2019年5月22日前向买受人交付涉案商品房，现被告华鼎房开公司未按照约定向原告交付房屋，已经对原告构成违约。 关于被告华鼎房开公司应如何向原告承担违约责任的问题。首先，被告华鼎房开公司于2019年5月16日在遵义晚报刊登《交房公告》并不符合双方约定的通知交房方式，且该公告载明的交房时间即2019年5月22日涉案房屋并未经竣工验收合格，不符合约定交房条件；其次被告的书面通知应以买受人能够知晓的通常方式进行，而不是在合同约定的接房日期到来之前采取买受人不易知晓的登报方式通知，进而规避应当承担的合同责任，故对被告华鼎房开公司在报纸上公告交房的行为本院依法认定不发生被告已经通知原告交房的效力；第三，2019年5月25日经设计、施工、监理、建设等几家单位确认，承检单位于同月28日由盖章确认华鼎壹号1-6号楼及地下室建设工程建筑消防设施检测合格,另被告在建设行政主管部门领取《贵州省建设工程竣工验收备案表》后，于2019年5月31日经勘察、设计、施工、监理、建设五家单位共同验收合格,故涉案房屋已经具备了交房的条件。被告于2019年6月27日电话通知原告接房虽然不符合双方约定的书面通知方式，但被告电话通知后原告已经知晓了接房的事实，故本院依法认定被告在2019年6月27日向原告履行了通知接房的义务。结合原、被告在《商品房买卖合同》中约定的“应当在交付日15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点、以及应当携带的证件”，对本案被告逾期交房时间本院依法认定为从2019年5月23日起计算至2019年7月12日共计50天（从逾期交房的次日计算至2019年6月27日，另加提前15天通知交房时间），超过该时间之后原告怠于接房的期间不应再计算逾期付款违约金。庭审中被告主张双方约定的违约金过高，请求调整至每日按已付房款的万分之0.5支付违约金，结合被告因当地政策、规章制度调整，要求将机械式停车设施整改为地下双层车库受到重新申报、批复等因素影响，其违约因客观原因造成，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”之规定，本院依法酌情调整，由被告华鼎房开公司承担每日按已付房款的万分之一支付违约金。综上，对原告主张的违约金本院依法认定为653,663.00元×1/10000/天×50天=3268.32元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第一款：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金”之规定，对被告因逾期向原告交房产生的违约金3268.32元，应由被告华鼎房地产公司赔偿给原告。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、由被告贵州华鼎房地产开发有限公司向原告代再思、张怀卫支付逾期交房违约金3268.32元，该款限本判决生效后五日内付清； 二、驳回原告代再思、张怀卫其余诉讼请求。 如果义务人未按照判决在指定的期间内履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取92.00元，由原告代再思、张怀卫负担28.00元，被告贵州华鼎房地产开发有限公司负担64.00元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起二年内，向本院或者被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。 审判员  刘正艳 二〇二〇年十一月十二日 法官助理冉红霞 书记员张廷露