江西省新余市渝水区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0502民初7381号原告（反诉被告）：胡小忠，男，1969年11月5日生，汉族，住江西省新余市渝水区。被告（反诉原告）：简亮，男，1984年4月4日生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告（反诉被告）胡小忠与被告（反诉原告）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年11月23日公开开庭进行了审理。胡小忠、简亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡小忠向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除其与简亮于2019年1月1日签订的暨阳世纪城一期9栋303商铺租赁合同，并判令简亮立即将商铺腾空返还；2.判令简亮向胡小忠支付2020年7月、8月份租金，共计5,000元；并按合同约定的2500元/月的标准支付租金至商铺返还之日止；判令简亮支付物业费1,716元（从2018年1月1日至2020年12月31日）；3.判令案件诉讼费由简亮承担。事实和理由：胡小忠与简亮于2017年5月1日就暨阳世纪城303商铺建立租赁关系，第一期合同到期后，双方于2019年1月1日续签了租赁合同，租期为2019年1月1日至2021年12月31日，2020年的每月租金为2，500元。2020年6月24日，因特大暴雨，致使商铺地下室公共排水管破裂，导致地下室被水淹，造成了简亮一定的财务损失。简亮认为该损失应由胡小忠承担，并因此从7月份开始拒付租金。另外，两份合同均约定物业管理费由简亮承担，但简亮一直拖欠物业公司物业费。导致胡小忠于2020年10月29日支付了2018年1月1日至2020年12月31日之间的物业费1,716元。简亮辩称，首先合同不应解除，因为合同没有到期，其不交租金是有原因的，因为双方对水淹地下室一事协商未果其才未交租金。其次，对胡小忠要求其缴纳租金、承担物业费无异议。最后，其接手该店面时是支付了转让费的，胡小忠也知道此事，如果解除合同，其就没办法转让该店面了。简亮向本院提出反诉请求：1.请求判令胡小忠向其赔偿地下室被淹造成的损失23,860元；2.判令租赁合同继续履行；3.本诉和反诉费用由胡小忠承担。事实和理由：2020年6月24日晚，因案涉商铺地下室污水排水管断裂，导致地下室被淹，造成其财产损失。该断裂污水管系案涉店铺设施，理应由胡小忠保障污水管的安全，承担水淹造成的损失。胡小忠辩称，首先合同应予解除，简亮存在不付租金、不缴纳物业费、违法经营（在租赁场所放置麻将桌）的违约行为。其次，地下室本来只有两根管子，但简亮在经营期间自己加装了一根，管子的破裂可能是其加装管子的时候导致的。同时污水管是物业所有，属于公共排水设施。再次，简亮提交的证据不足以证实其主张的财产事发时放置在地下室，且简亮没有提供发票。最后，地下室是其送给简亮使用的，没有收取租金，租赁合同也没有将地下室列入租赁范围。本院经审理认定事实如下：2017年5月1日，胡小忠与简亮就新余市北湖东路暨阳世纪城小区303商铺（产权人系胡小忠妻子彭小琴）租赁一事达成一致意见，并签署了《租赁合同》，该合同约定：1.胡小忠将案涉商铺（产权面积56.07平方米）租赁给简亮经营；2.合同起止时间为2017年5月1日至2018年12月31日；3.租赁期间商铺所产生水电、物业等费用由简亮承担。该合同到期后，双方又于2019年1月1日重新续签了租赁合同，该合同约定：1.胡小忠将案涉商铺（产权面积56.07平方米）租赁给简亮经营；2.合同起止时间为2019年1月1日至2021年12月31日；3.租金每月一付，应于每月1日支付，如有拖延不得超过七天，否则胡小忠有权解除合同；4.租赁期间商铺所产生的水、电、气、卫生、物业等费用由简亮承担；5.合同期间，简亮有权将商铺转让给第三方，但必须事先告知胡小忠，商铺转让所产生费用与胡小忠无关。在合同履行过程中，为便利商铺使用，胡小忠将未列入租赁合同面积的地下室免费交给简亮使用。2020年6月24日，因暴雨原因，该地下室中的公共排水管破裂，导致地下室被淹，致使简亮放置于地下室的部分财物受损，但具体物品及其价值未知。因赔偿事宜，双方协商未果，简亮遂未再向胡小忠缴纳租金。另查明，在水管破裂后，物业出资对该水管进行了维修。又查明，案涉商铺2020年的物业费为1，716元。物业于2020年10月15日向简亮、彭小琴发送了催告函，催告二人缴纳物业费，胡小忠遂于2020年10月29日缴纳了物业费。以上事实有结婚证、产权证、2份租赁合同、2份催告函、物业费缴费发票、照片一组予以佐证。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。首先，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百七十条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，双方在租赁合同中明确约定：租金每月一付，应于每月1日支付，如有拖延不得超过七天，否则胡小忠有权解除合同。现简亮在庭审时认可其在6月份之后便一直未缴纳租金，故胡小忠有权解除租赁合同。其次，经本院查明，被水淹的地下室系胡小忠为便利简亮使用案涉商铺而免费给其使用的，不属于双方合同约定的租赁房产，在无证据证实双方已对该地下室的维修义务进行过约定，且现今实际使用人为简亮的情况下，不宜认定胡小忠存在先行维护义务。故对简亮主张该地下室属于出租资产，应由胡小忠承担维护义务的主张不予支持。再次，地下室被水淹的直接原因是由于公共排水管破裂，由此给简亮财物造成的损失于胡小忠而言无法律上的直接因果关系，故胡小忠对简亮的财产损失无需承担赔偿责任，简亮不得以此为由拒不支付租金。最后，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”据此，简亮除应向胡小忠支付欠付的租金5，000元外（7-8月租金），还应当从2020年9月1日起按照每月2，500元的标准支付逾期腾房占有费至实际搬离之日止。同时由于简亮对胡小忠要求其承担1，716元物业费无异议，系其自行处分权利的行为，人民法院不宜主动调整，故本院予以认定。综上所述，对胡小忠要求解除租赁合同并要求简亮支付租金、逾期腾房占用费、物业费的诉讼请求，本院予以支持。对简亮要求胡小忠承担财产损失的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第二百七十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）胡小忠与被告（反诉原告）简亮于2019年1月1日签订的租赁合同；被告（反诉原告）简亮应于本判决生效之日起十日内搬离并将暨阳世纪城一期9栋303商铺返还给原告（反诉被告）胡小忠；二、被告（反诉原告）简亮应于本判决生效之日起十日内向胡小忠支付租金5，000元及代付的物业费1，716元，共计6,716元；并自2020年9月1日起，按照每月2，500元的标准支付逾期腾房占有费至实际搬离之日止；三、驳回被告（反诉原告）简亮全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,078元，减半收取1，039元，反诉案件受理费199元，共计1,238元，由被告（反诉原告）简亮负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。审判员  朱伟二〇二〇年十一月二十五日法官助理汪群惠书记员陈仙仙