重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2019）渝01民初1485号原告（案外人）：陈志刚，男，1977年6月17日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：陶川勇，重庆中世律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆渝康资产经营管理有限公司，住所地重庆市江**聚贤街******，统一社会信用代码91500000MA5U6J4B3Q。法定代表人：李波，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗元，重庆索通律师事务所实习律师。被告（被执行人）：重庆市尚鼎建筑工程有限公司，住，住所地重庆市铜梁区平滩镇九龙街**一社会信用代码91500224678697200F。法定代表人：周成建，该公司总经理。被告（被执行人）：吕忠品，男，1966年2月27日出生，汉族，住重庆市江**。被告（被执行人）：周承君，女，1965年2月13日出生，汉族，住重庆市铜梁区旧县。第三人（被执行人）：袁源，女，汉族，1964年5月1日出生，住重庆市江**。第三人（被执行人）：重庆美全置业有限公司，住所地，住所地重庆市江**海尔路**会信用代码91500105567892177E。法定代表人：袁源，职务不详。原告陈志刚与被告重庆渝康资产经营管理有限公司（以下简称“渝康公司”）、重庆市尚鼎建筑工程有限公司（以下简称“尚鼎公司”）、吕忠品、周承君,第三人重庆美全置业有限公司（以下简称“美全公司”）、袁源案外人执行异议之诉一案，本院于2019年12月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志刚的诉讼代理人陶川勇，被告渝康公司的诉讼代理人樊先仪到庭参加了诉讼。经本院合法传唤被告尚鼎公司、吕忠品、周承君，第三人美全公司、袁源无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案立案之初，中信银行股份有限公司重庆分行（以下简称中信银行重庆分行）系被告。本院审理中，中信银行重庆分行与渝康公司以诉争债权全部转让为由向本院提出申请，请求由渝康公司替代中信银行重庆分行作为被告参加本案，本案各方当事人对此均无异议，合议庭经审查认为该申请符合法律规定，故对其申请予以准许。故，本案被告由中信银行股份有限公司重庆分行变更为重庆渝康资产经营管理有限公司。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令案涉房屋（重庆市南岸区房屋）归原告并排除被告的强制执行;2.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年1月28日深圳市卓艺装饰设计工程股份有限公司（以下简称“卓艺公司”）同美全公司签订《美全世纪城项目4、5号楼外立面装饰施工合同》并装饰施工，原告是该项目卓艺公司负责人，该工程为垫资工程，原告即为垫资人。2015年11月16日前述工程竣工验收并移交了美全公司，2016年12月29日办理工程结算，结算价为8863894元。后因美全公司经济困难无法全额支付工程款，原告与美全公司约定用房屋冲抵相应工程款，遂美全公司与卓艺公司签订《抵房协议》，卓艺公司授权原告为抵款房屋的权利人，原告与美全公司签订了《房屋买卖合同》，将重庆市南岸区房屋抵工程款给原告。《抵房协议》和《房屋买卖合同》未签订时间，但是美全公司2017年9月21日即交房给原告，并且于2017年9月20日办理了合同网签手续，因美全公司原因无法办理过户。2018年6月14日案涉房屋被法院查封，系原告取得案涉房屋之后，原告对该房屋享有权利，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，应对原告的请求予以支持。被告渝康公司辩称，原告不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的买受人，不享有排除执行的权利，理由：原告未提供案涉房屋相关接房手续，交纳物业水电费的证据，不能证明其在法院查封前合法占有案涉房屋；原告不能证明其已经支付全部价款，原告提供的抵房协议上无签订时间，不能证明协议生效时间，且根据抵房协议约定案涉房屋应由原告将购房款支付给美全公司，原告未提供购房款的证据，也未提供冲抵房款的发票，不能证明原告支付了全部房款。原告不能证明其向出卖人提出了办理过户登记的请求，或向房屋登记机构提交了过户登记材料，故，其不能证明其因非自身原因未办理过户登记，综上，原告的诉请不能成立。被告尚鼎公司、吕忠品、周承君辩称，(2019)渝01执异289号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，同意渝康公司的答辩意见。第三人美全公司经公告送达，既未参加诉讼也未提交书面意见。第三人袁源经公告送达，既未参加诉讼也未提交书面意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述及本院确认的证据，本院认定事实如下：2015年1月28日，美全公司与卓艺公司签订《美全•世纪城项目4、5号楼外立面装饰施工合同》，该合同约定陈志刚为卓艺公司现场负责人。2016年2月20日，美全公司与卓艺公司又就上述工程签订了补充协议。2016年12月29日，美全公司出具《工程结算证明》载明：兹证明卓艺公司承建的上述工程，工程结算金额为8863894元。甲方美全公司与乙方卓艺公司签订了《抵房协议》（合同编号：抵房协议20151022卓艺-003），约定乙方同意甲方用美全世纪城项目4、5号楼X号房屋冲抵工程款。该房屋建筑面积33.34平方米，总房款1094777元等。该抵房协议无签约时间记载。该《抵房协议》中的3号楼X号房屋，经公安机关门牌设置后即为本案案涉房屋（重庆市南岸区房屋）。卓艺公司出具《委托书》载明：卓艺公司通知美全公司，委托陈志刚办理抵房协议所有手续，且该房屋的处置权归陈志刚。若该房再次销售成功，房款由美全公司直接转入陈志刚账户。该委托书无时间记载。2016年5月9日美全公司向卓艺公司发出的《抵房协议通知》载明：《抵房协议20151022卓艺-003》所抵美全世纪城项目4、5号楼X号房屋，在完善产权手续后，该房屋产权人可进行自主经营或招商。2017年9月20日，甲方美全公司与乙方陈志刚签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方向甲方购买项目名称美全世纪城，位于重庆市南岸区房屋，建筑面积32.76平方米，总成交价1094777元，同日一次性已经付款。甲乙双方应向登记机构提出办理《房屋产权证》的申请。本院于2018年5月30日作出（2018）渝01民初188号民事裁定,准许申请人中信银行公司77256788.66元的诉讼保全申请。同日,本院作出（2018）渝01执保149号执行裁定,冻结被申请人尚鼎公司、美全公司、吕忠品、周承君、袁源名下银行存款77256788.66元或查封、扣押、冻结其等值财产。2018年6月14日,本院向南岸区不动产登记中心发出《协助执行通知书》，查封美全公司名下位于重庆市南岸区房屋。执行过程中，陈志刚向本院提出书面异议。本院于2019年10月28日作出（2019）渝01执异289号执行异议裁定：“驳回异议人陈志刚的异议请求。”陈志刚于2019年11月22日收到该裁定，2019年12月3日本院立案受理陈志刚提起的案外人执行异议之诉，诉请如前。2019年8月21日，重庆美全商业物业管理有限公司出具《接房证明》，证明陈志刚于2017年9月21日接房，并一直使用。2019年8月8日重庆市南岸区不动产登记中心房屋登记信息查询证明显示，案涉房屋显示本院有查封登记，并备注2017年9月20日已经网签至陈志刚名下。2019年9月23日，美全公司出具《情况说明》，载明其通过抵工程款方式将案涉房屋销售给陈志刚，由于美全公司原因未完成房产证办理工作。2020年10月20日，重庆美全商业物业管理有限公司出具《情况说明》，证明案涉房屋所在项目水、电计费属于大户总表制，案涉房屋的水电没有独立户头。在本院组织下，陈志刚与渝康公司诉讼代理人到案涉房屋现场进行查看，双方均认可陈志刚在案涉房屋内堆放了物品但并未通电，也没有独立的水电户头。同时，本院还对案涉房屋所在项目物业公司调查走访得知，截止2020年9月，陈志刚已拖欠了36个月的物业管理费，因美全公司尚欠陈志刚款项，故物业公司一直未收取其物管费。本院认为，本案的争议焦点为：一、陈志刚对案涉房屋享有的民事权益是否足以排除人民法院的强制执行,即是否符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条所规定的四项情形；二、陈志刚是否能确认为案涉房屋所有人的问题。现分别评判如下：关于争议焦点一：第一，陈志刚与美全公司于2017年9月20日就购买案涉房屋签订了《重庆市商品房买卖合同》并办理了合同网签手续，早于人民法院查封案涉房屋的2018年6月14日。且该合同内容不违反法律、法规的相关禁止性规定，亦无其他有效证据予以反驳，合法有效，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第一项所规定的“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”之情形。第二，案涉房屋的物业管理公司出具《接房证明》，证明陈志刚于2017年9月21日接房，并一直使用。虽然陈志刚未能举示支付物业管理费或水电费的证据，但从物管公司和房屋现场的调查情况可知，案涉房屋没有通电也没有独立水电户头，其无法举示水电费支付的证据，而因陈志刚与美全公司仍存在纠纷，故没有支付物业管理费也得到了印证。现场查看中，渝康公司亦认可了陈志刚在案涉房屋内堆放物品的事实。本院认为，陈志刚能够打开案涉房屋并在其中堆放物品，从目前情况看，其不能举示支付物业费和水电费等证据作出的解释也得到了印证核实，陈志刚已完成了其实际占有使用案涉房屋的举证责任，可以认定在案涉房屋被查封前陈志刚已实际占有了案涉房屋。渝康公司反驳陈志刚占有房屋的事实，但并未举示相反的证据以印证其反驳，故本案情况符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第二项所规定的“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”之情形。第三，陈志刚虽未举示其支付房款的证据，但是从卓艺公司与美全公司之间装饰工程合同的履行、案涉《抵房协议》、卓艺公司出具《委托书》、美全公司向卓艺公司发出的《抵房协议通知》、美全公司出具《工程结算证明》等多项证据可知，案涉房屋系美全公司以物抵债给陈志刚的。案涉《重庆市商品房买卖合同》也约定的是签约当日即支付全部房款，美全公司亦在合同签订后配合办理了案涉房屋网签登记，也证明了美全公司对以物抵债的履行，即签订合同之日陈志刚已经以其对美全公司的债务直接支付了房款，即陈志刚已于案涉房屋买卖合同签订之日支付了案涉房屋全部房款，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第三项所规定的“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”之情形。第四，根据陈志刚与美全公司签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，办理房屋产权登记的义务是双方的，而美全公司已就因其原因未办理案涉房屋产权证而出具了《情况说明》，即美全公司作为义务一方不能按约履行是案涉房屋不能办理产权登记的原因。陈志刚单方提起办理产权登记，既不符合合同约定，可能也不满足房屋产权登记的相应要求。可见，并非陈志刚自身原因导致了房屋未能办理过户登记。故，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条第四项所规定的“非因买受人自身原因未办理过户登记。”之情形。关于争议焦点二陈志刚能否确认为案涉房屋所有权人。本院认为，依照《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，物权的变动必须依法登记才发生效力。陈志刚虽与美全公司签订了《重庆市商品房买卖合同》但因未办理物权的变更登记，仅凭房屋买卖合同无法发生案涉房屋物权变动的效力。但陈志刚可基于房屋买卖合同的约定，向不动产登记机关请求变更登记为房屋产权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生。因此，现阶段陈志刚对案涉房屋仅享有请求不动产登记机关进行所有权变更登记的权利，尚不具备直接确认其享有所有权的基础和条件，本院对陈志刚请求确认对案涉房屋享有所有权的请求不予支持。综上所述，陈志刚就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，因案涉房屋现处于诉讼财产保全查封状态，故应对案涉房屋停止执行，但不能确认陈志刚为案涉房屋所有权人。依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：停止对重庆市南岸区房屋的执行；二、驳回陈志刚的其他诉讼请求。本案案件受理费14610元，由被告重庆渝康资产经营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市高级人民法院。本院(2019)渝01执异289号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二〇年十一月九日法官助理  赵颖嘉书 记 员  白耀妮