天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3818号上诉人（原审原告）：天津市赛尚遮阳科技有限公司，住所地天津市西青区大寺工业园鸿泽路**综合楼**。法定代表人：金鑫冶，总经理。委托诉讼代理人：杨坤，天津沙原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吴少勇，男，1976年7月11日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：冯建欣，天津世杰律师事务所律师。上诉人天津市赛尚遮阳科技有限公司（以下简称赛尚公司）因与被上诉人吴少勇房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2020）津0112民初3656号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。赛尚公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或改判吴少勇赔偿赛尚公司56778元；2.本案一、二审诉讼费由吴少勇承担。事实与理由：吴少勇自始隐瞒案涉房屋早在2007年起即存在产权问题，赛尚公司基于对村委会证明的信任以及吴少勇在租赁合同中针对产权问题的违约承诺，签订合同并投入大量装修成本，一一直使用房屋并按时缴纳租金。2020年3月6日，天津市津南区人民法院认定案涉房屋违章建筑，责令赛尚公司在十日内搬离，对房屋进行拆迁。因在疫情期间，且仅有十天拆除时间，不具备评估和搬家的条件，2020年3月14日后赛尚公司已经无法使用案涉房屋开展实际生产和经营活动。一审中赛尚公司提交证据显示其为案涉房屋装修共投入340670元，案涉房屋装修至少有六个月未能实际使用，故按照未能使用房屋年限所占双方约定房屋使用年限的比例主张装修的实际损失。吴少勇辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。赛尚公司向一审法院起诉请求：1.请求依法解除双方签订的《厂房租赁合同》；2.判令吴少勇立即赔偿赛尚公司三个月租金85000元及装修费、搬家费共计500000元；3.判令吴少勇向赛尚公司返还租赁保证金20000元。4.本案诉讼费由吴少勇承担。案件审理过程中，赛尚公司变更第1、2项诉讼请求为：1.请求依法确认双方签订的《厂房租赁合同》终止；2.判令吴少勇立即赔偿赛尚公司三个月租金85000元及装修费340670元，合计425670元。一审法院认定事实：2017年8月31日，天津市津南区××镇××村村民委员会出具证明，载明“兹有本村村民吴少勇在天津市津南区××镇××村南白万公路东吉太桥以北现有厂房一处建筑面积2200平方米其厂房的产权归属本村民吴少勇所有。”2017年9月15日，赛尚公司、吴少勇签订《厂房租赁合同》，约定吴少勇将坐落于津南区白万公路以东，吉太桥以北，包括三个区域，厂房、办公用房及附属房屋三个部分出租给赛尚公司使用。涉案厂房的面积约2400平方米。合同第二条约定厂房租赁期限为三年，自2017年9月15日起至2020年9月14日止。前45天为装修期，装修期内甲方（吴少勇）免收租金。正式起租时间为2017年9月15日。合同第十一条约定：“租赁期间，如因厂房产权证问题而影响乙方（赛尚公司）正常经营而造成的损失，应赔偿乙方（赛尚公司）三个月的租金及装修费用”。合同还约定了其他内容。合同签订后，吴少勇将涉案厂房交付赛尚公司使用，赛尚公司对厂房进行了装饰装修，吴少勇给付赛尚公司装修费20000元。另查明，2020年3月6日，天津市津南区人民法院向吴少勇下发（2009）南非诉行执字第8号执行通知书，后又于2020年3月9日发出公告，责令被执行人吴少勇拆除在天津市津南区××镇××村非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状。后吴少勇未在限定期限内履行拆除义务，被天津市津南区人民法院强制执行。拆除之前赛尚公司搬离了涉案厂房。再查明，租赁合同履行过程中，赛尚公司向吴少勇缴纳租赁保证金20000元；赛尚公司已经交纳租金至2020年3月14日；赛尚公司搬迁之前，欠付吴少勇水电费共计18142元至今未付；截至2020年4月19日赛尚公司搬迁完毕，赛尚公司将遗留在厂房内的相关物品折价30000元给吴少勇，吴少勇已向赛尚公司交付了折价款30000元。一审法院认为，吴少勇将在非法占用的土地上，未经有关部门批准建设的厂房作为租赁物出租给赛尚公司，违反法律、行政法规的强制性规定及相关规定，故双方签署的《厂房租赁合同》，因不符合法律规定的合同有效条件，应确认无效。无效的合同会自动终止，自始不发生法律效力。合同的权利义务终止，是出现了终止合同的法定事由，当事人行使权利使合同关系消灭。对于赛尚公司的第一项诉讼请求，并未明确、具体的表达出系主张合同无效而自动终止，还是合同的权利义务终止。一审法院已依法确认合同无效，该合同对双方当事人自始不具有法律约束力。赛尚公司依据涉案合同第十一条的约定主张由吴少勇赔偿三个月租金85000元的诉讼请求，因涉案《厂房租赁合同》系无效合同，自始不发生法律效力，不涉及违约问题，故赛尚公司依据上述无效合同约定主张的诉讼请求，一审法院不予支持。赛尚公司依据涉案合同第十一条的约定主张由吴少勇赔偿装修费的诉讼请求，因涉案《厂房租赁合同》系无效合同，自始不发生法律效力，不涉及违约问题。另，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，可以认定赛尚公司在租赁厂房过程中，对涉案厂房进行了装饰装修，结合吴少勇给付赛尚公司装修费用20000元的事实及租赁合同中对“装修期”的约定，应视为吴少勇同意赛尚公司对厂房进行装饰装修。在涉案合同被认定无效后，对于装饰装修的损失，无论是折价补偿或按过错分担损失，均需要对现存的装饰装修物进行工程造价鉴定，从而确定已形成附和的装饰装修物的现存价值。但涉案厂房因拆迁而灭失，赛尚公司对租赁厂房装饰装修的现状不复存在，无法与赛尚公司提交的证据五相互印证，无法判断装饰装修物形成附和的实际情况，也无法判定赛尚公司进行的装饰装修是否超出合同约定用途的合理范围，更不具备造价鉴定的现实可能性。在造成合同无效的过错认定方面，吴少勇将在非法占用的土地上，未经有关部门批准建设的厂房作为租赁物出租给赛尚公司，赛尚公司在租赁过程中也未尽到合理的注意义务，仅凭一份村委会的证明就认定吴少勇对涉案厂房享有产权，且从合同第十一条的约定上看，赛尚公司应该在租赁时就无法确认吴少勇是否享有产权，故双方在无效合同中均存在过错，应当各自承担相应的责任。在无法判定所产生的损失赔偿数额的情况下，吴少勇在合同履行初期支付给赛尚公司的装修费用20000元，以及在赛尚公司因厂房拆除搬迁时吴少勇给付的折价款30000元，客观上已经补偿了赛尚公司装饰装修损失。故对赛尚公司主张吴少勇赔偿装修费340670元，缺乏依据，一审法院不予支持。赛尚公司认可欠付吴少勇水电费共计18142元未付，吴少勇认可赛尚公司缴纳了租赁保证金20000元，并认可抵消，本着化解矛盾，减少诉累的原则，两笔款项相互抵消后，吴少勇应返还赛尚公司租赁保证金1858元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款、第二款之规定，判决：“一、吴少勇于本判决生效后三日内给付天津市赛尚遮阳科技有限公司保证金1858元；二、驳回天津市赛尚遮阳科技有限公司的其他诉讼请求。如果吴少勇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4925元，由天津市赛尚遮阳科技有限公司负担4763元，由吴少勇负担162元。”二审期间，双方当事人均未提交证据。二审经审理查明，2020年10月29日，一审法院作出(2020)津0112民初3656号民事裁定书，将诉讼费承担部分补正为“案件受理费减半收取为3465元，由天津市赛尚遮阳科技有限公司负担3351元，由吴少勇负担114元。”本院二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，赛尚公司与吴少勇签订的《厂房租赁合同》因违反法律、行政法规强制性规定，应为无效。现赛尚公司认为吴少勇隐瞒在非法占用的土地上建设厂房的事实，对合同无效的法律后果存在过错而要求吴少勇赔偿至少六个月未能实际使用案涉房屋而对应的装修损失，具体计算方式为赛尚公司赔偿一审其主张装修费340670元的六分之一即56778元。首先，吴少勇将在非法占用的土地上，未经有关部门批准建设的厂房作为租赁物出租给赛尚公司；而根据《厂房租赁协议》的约定内容赛尚公司在租赁时就已经对租赁物的产权问题产生疑虑，仅凭一份村委会的证明就认定吴少勇对租赁物享有产权，未尽到合理注意义务，双方对合同无效均存在过错，应当各自承担相应责任。其次，对于装饰装修损失，需要对装饰装修物进行工程造价鉴定，从而确定已形成附合的装饰装修物的现存价值。现涉案厂房因拆迁而灭失，赛尚公司对租赁厂房装饰装修的现状不复存在，无法判断赛尚公司提交的证据与装饰装修情况是否存在关联，亦无法证明装饰装修物在拆除时的实际价值，赛尚公司依据现有证据主张装修费共计340670元依据不足；第三,在无法判定所产生的损失赔偿数额的情况下，吴少勇在合同履行初期支付给赛尚公司装修费用20000元，且在因厂房拆除搬迁吴少勇给付赛尚公司折价款30000元，客观上已经补偿了赛尚公司部分装饰装修损失。赛尚公司主张吴少勇赔偿装修费56778元依据不足，本院不予支持。综上，赛尚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1219.5元，由上诉人天津市赛尚遮阳科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  王晶审判员  兰岚二〇二〇年十一月二十三日书记员  王欣