沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初9534号原告：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区和平北大街**。法定代表人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：高玉波，男，1971年4月2日出生，汉族，系沈阳绿建物业服务有限公司工作人员，住址：沈阳市于洪区。委托代理人：李星，系辽宁卓政律师事务所实习律师。被告:王帅，男，1983年7月3日出生，汉族，住址：沈阳市大**。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告王帅物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员卜文红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人高玉波、李星、被告王帅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业诉称：被告系原告所管理服务的万城小区业主。2013年12月1日，原告与辽宁城投地产开发有限公司签订《万城前期物业管理服务合同书》，由原告为万城小区提供物业管理服务。合同约定，高层住宅物业管理服务费为2.0元/月/平方米，物业服务费用按年交纳，在上次物业服务费到期之日起按日3‰交纳滞纳金。2014年2月26日，被告办理了入住，建筑面积85.35方米。因原告给予的优惠，实际自2014年6月1日起按照1.7元/月/平方米的标准计收物业费。2018年10月6日，原告与万城小区业主委员会签订《万城住宅小区物业管理服务合同书》，约定多层住宅物业管理服务费1.7元/月/平方米，每次预收一年服务费，逾期不交纳物业服务费的，从逾期之日起按日3‰交纳滞纳金。原告已按合同履行了物业服务的义务，但被告自2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业费一直未能交纳，经原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告支付自给付2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业费6964元及滞纳金1950元，并承担本案的诉讼费。被告王帅辩称：房屋是我个人购买的，原告起诉的房屋地址、面积、欠费时间数额均属实，我不交物业费是因为对物业合同有异议，中标通知书是2014年2月19日，物业与开发商的合同是在2013年签订的，违法无效；提供服务的是盈德物业，如果原告委托第三方服务可以不交物业费；因与区政府协商申请正式电，必须有物业或开发商发起申请，是社区让业委会与物业签订的合同，没召开业主大会，合同显失公平，无效；合同中双方约定十项整改与以前服务内容不一样，但价钱一样，说明定价不合理；我从来没收到过催缴物业费通知书；物业服务不达标：物业当时包园，不允许用客梯运装修材料，导致业主从楼上往下扔建筑垃圾，砸坏低楼层的保温层，存在安全隐患；物业没有维护公用部位，在保修期内主体发生问题，物业应该联系开发商进行维护，小问题如楼内墙皮脱落，楼内局部钢筋裸露应自行处理，但都没有处理；外墙面保温层裸露从未维修过；井盖坏了应该用国标的井盖而不是自行做的井盖，存在重大安全隐患；楼顶屋面养护不够，楼顶随便上人导致楼顶屋面被踩坏，楼顶漏水；电动车随便乱放、楼梯间杂物堆放严重；园区地上都是电线，安监护但线走的都是明线还很低；消防管网不建全，物业没提供消防服务，这部分费用应该扣除；园区内没有智能化系统也不存在智能化管理，监控系统一直不好使，施工单位在室内布线时遗留的故障物业也不管；因为没竣工验收开发商还欠电钱所以一直是临时电，今年通知要接正式电了。临时电不应该由我们买单，应该扣除这部分费用；绿化没完善，绿化的费用也应该扣除；道路维修不认真，砖坏了也不维修，入住时没有园林小品，所以没有园林小品的维护这个费用应该扣除；卫生不到位，建筑垃圾好多年不清理，头几年没有正规垃圾筒；雨水排水管道从来不清理，污水管道清理不及时，导致居民家中经常堵；园区地下车库地上夹层漏水严重，车库无法使用，有安全隐患；公共秩序混乱，小区道路没有指示牌，导致车辆开的很快，人身安全有隐患；园区人员随意出入；物业私自设的程序电梯卡需要一周刷一次才能用；人行路的路灯、路面修缮、照明亮化没完成，监控不完善，园区乱拉网线问题没有解决，楼体外墙没修缮，园区经常有人露天烧烤，园区养狗特别多，宠物随处便溺，有人为此口角打架，综上不同意交物业费。经审理查明：被告王帅系坐落于沈阳市大东区房屋的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为85.35平方米。从2016年7月1日至2020年6月30日共计拖欠物业费6964元未付。2013年12月1日，原告（乙方）与辽宁城投地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限为第一套住宅交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层住宅、商业网点每月每平方米1.6元（含电梯费）、高层住宅每月每平方米2.0元（含电梯费）。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等；上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等；3、自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题甲方应承担解决问题的责任。在该合同履行过程中，原告实际按每月每平方米1.4元的标准收取物业管理服务费。2018年7月1日，原告（乙方）与沈阳市大东区万城小区业主委员会（甲方）《签订物业管理服务合同》，合同约定：高层住宅房屋物业管理服务费每月每平方米1.7元，合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同约定委托管理事项：园区房屋建筑共用部位的养护和管理；园区公用设施、设备的养护、运行和管理；园区公用绿地、花木、景观建筑的养护；园区公共环境卫生，楼道内共用部位的清洁卫生，垃圾的和管理收集、清理；；地下机动车库车辆停放秩序的维护协助公安机关维护园区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案等；对业主和物业使用人违反《业主公约》以及装修管理等方面规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、警告、上报业主委员会或有关执法部门，以及根据法律规定起诉等措施；并具体约定了对房屋管理，如房屋外观完好、整洁，公共楼梯间墙面、、地面无污迹破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等园区综合服务的标准（详见附件一）。同时约定万城小区业主委员会有如下权利义务：代表和维护产权人、使用人的合法权益；制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；检查监督乙方物业管理工作的实施及有关制度的执行情况；有权对无故擅自占用小区内的公共区域、公共设施、设备或改变其使用功能及改变楼宇外貌的个人及单位采取规劝、警告、制止、要求恢复原样等措施，对拒不改正的有权诉讼于法律依法解决；有权对影响毗邻业主生活的饲养宠物等不良行为进行规劝和制止；协助处理本合同生效前发生的遗留问题；有权要求乙方每年对园区配套设施建设及维护进行资金投入并监督乙方执行，但此费用比例不高于整体物业当年实际物业费收费额5%；同时，原告承诺2018-2019年度园区整改计划：万城大园区路灯进行投资建设；大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、4、5、6、7号楼前地面排水进行改造；修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；大小园区增添儿童娱乐设施；大小园区建立业主委员会公示栏；清理园区楼外乱拉网线问题；（以上于2018年底前完成）多层门禁修复达到刷卡功能；楼体外墙进行修缮；多层住宅部分雨搭进行修复（以上于2019年7月底前完成）。上述事实，有原告提供的万城前期物业服务合同、万城住宅小区物业管理委托合同、法律服务合同、工作联系函、关于万城小区物业服务工作以外的完善性工作情况反映、被告通过的照片以及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与万城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。原告在2018年7月1日前一直按每月每平方米1.70元的标准收取物业费，低于前期物业服务合同约定的收费标准，符合法律规定，本院予以准予。关于被告提出的原告未按照物业服务合同约定履行义务故不同意交纳物业费的答辩意见，因被告所举证据不足以证明原告提供的服务与物业服务合同存在明显差异，故对被告此项答辩不予支持，但结合本院审理案涉园区同类型案件的情况，因原告在服务期间存在服务不及时等服务问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低对被告的收费标准，考虑到原告在2018年7月1日以前一直按照低于合同约定标准收费的实际情况，本院酌定具体缴费标准以按合同约定的每平方米每月1.7元的90%缴纳为宜。因原告在服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，对于其要求被告承担违约金的诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告王帅于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2016年7月1日至2020年6月30日期间的物业费6267.60元（按6964元×90%计算）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告王帅负担。本判决为终审判决。审判员  卜文红二〇二〇年十一月二十四日书记员  王 姣