云南省宜良县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0125民初2118号原告（反诉被告）：云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心，住所宜良县匡远镇环城西路。统一社会信用代码：915301252168605286。法定代表人：王云清，职务经理。委托诉讼代理人：达胜，云南旸禺律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：唐源骏，女，1978年8月25日出生，汉族，云南省宜良县人，住宜良县。原告（反诉被告）云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心（以下简称宜良供销社贸易中心）与被告（反诉原告）唐源骏租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，被告（反诉原告）唐源骏于2020年8月26日向本院提起反诉，本院受理反诉后，依法适用简易程序，将反诉与本诉合并审理，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告宜良供销社贸易中心（反诉被告）法定代表人王云清及其委托诉讼代理人达胜、被告（反诉原告）唐源骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宜良供销社贸易中心向本院提出诉讼请求：1.解除原被告2019年1月1日订立的房屋租赁合同。2.责令被告把原告所属的寿山路门面5号1间归还原告。3.判令被告支付原告的2020年4月至合同解除时的租金及水电费。4.责令被告支付原告违约金2000元。5.诉讼费全部由被告承担。事实与理由：2019年1月1日被告与原告订立房屋租赁合同。原告把自己所属的寿山路门面5号1间租赁给被告经营。合同约定租赁期限为3年，从2018年3月31日起至2021年3月30日止。合同约定租金的支付方式为每一年的7月31日以前。任何一方违约必须支付对方违约金人民币2000元。2020年7月31日，按合同约定被告该支付原告2020年房屋租金，原告多次催讨，被告拒绝支付租金。被告的行为违背了原被告双方的约定，致使合同无法再履行下去。按照《中华人民共和国合同法》的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，被告签订了租房合同，却不按约支付租金，已达到解除合同的法定条件，被告的行为致使原被告双方订立的合同无法再履行下去，原告为维护自身的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请人民法院在事实和法律的基础上支持原告的全部诉讼请求。被告（反诉原告）唐源骏答辩称，我与原告2019年订立的合同约定租赁期限为３年，目前租赁合同尚在有效期，我们从2020年３月就发生纠纷，原告在没有跟我们协商的情况下就提起诉讼。被告（反诉原告）唐源骏提出反诉请求：1.判令被反诉人与反诉人继续履行合同，并由被反诉人承担未尽合同义务给反诉人造成的经济损失8090元；2.判令被反诉人退还反诉人在租赁期间内超标准收取的电费；3.判令被反诉人因疫情期间造成停业受损减免3个月租金6150元；4.判令被反诉人支持反诉人违约金2000元；5.本案一切诉讼费由被反诉人承担。事实与理由：被反诉人与反诉人于2019年1月1日签订的房屋租赁合同约定租赁期限为3年，从2018年3月31日至2021年3月30日止。在房屋租赁期间，我方2020年3月初发现房屋顶部有一处严重漏水，给房屋电路带来安全隐患，影响房屋正常经营使用。我方要求被反诉人及时进行维修，及时消除不安全隐患。在我方多次催促下，被反诉人来修过两次，但没有彻底解决，仍漏水，导致墙体和我挂售的衣物受损，多次要求被反诉人处理无果，我方只好自行维修。被反诉人没有积极协助解决，没有彻底解决此问题，不履行修缮义务，我方有权要求延长租期。我方支出的修缮费、衣物损失费、停业损失费等共计8090元，要求被反诉人赔偿。被反诉人从租赁合同生效时起就超标准1.6度收取电费，没有按照国家电力部门核定的商用电收费标准0.7-0.75元/度电收取电费。从2020年7月份开始被反诉人又巧立名目分两项（水电费和电路管理费）重复收取电费。请求被反诉人严格按照电力部门核定的商业用电标准收取电费，同时责令返还多收和重复收取得电费。2020年1月下旬至4月下旬全国疫情最为严重期间，在此期间受到疫情防控影响，前两个月基本处于停止营业状态，后一个月处于半停业状态。因执行政府通知停业的商业经营者，不能进行正常经营，导致我方资金周转困难、营业收入减少，从根本上影响合同的履行。我方向被反诉人交涉过疫情期间造成停业受损给予减免租金的申请，被反诉人没有考虑我方诉请，拒绝减免，请求依法支持我方提出减免3个月租金的主张。被反诉人在合同租赁期限内提前三番五次找理由讨要房租和没有切实尽到房屋维修义务，违约在先，按照房屋租赁合同约定应当支付我方违约金。请求依法支持反诉人的所有诉请。原告（反诉被告）宜良供销社贸易中心答辩称，反诉人的反诉请求没有事实和法律依据。1.反诉人在反诉请求中的第一项损失8090元不存在，被反诉人没有造成反诉人任何经济损失；2.被反诉人没有多收取反诉人的电费水费，是反诉人没有按时交付被反诉人水费电费；3.疫情期间减免租金的诉讼请求没有法律依据，疫情造成的损失不单反诉人收到影响，被反诉人也受到很大影响；4.本案违约的是反诉人，需要支付违约金的是反诉人不是被反诉人；5.反诉人在3月底没有按照双方的约定支付租金，按照租赁合同的交易习惯，应当先支付租金再使用租赁物，被反诉人于2020年3月底和7月底两次向反诉人追讨租金，反诉人至今没有交付，反诉人的行为已经违反合同法的相关规定，以及双方的合同约定，已经达到解除合同的法定条件。综上反诉人的反诉请求不成立，请求驳回其诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证，对双方无异议的证据予以确认，对有争议的证据评定如下：1.原告提交的证据3水电费收据，被告对真实性无异议，仅针对其中一张“电路管理费”的收取合理性提出异议，综合双方对履行情况的陈述，本院予以确认，具体理由在本院认为部分作阐述；原告提交的证据4维修发票、证据5照片4张，原告认可证据的真实性，认可原告进行过维修，仅是对维修的次数、完全性提出异议，上述证据符合证据的三性，本院对上述证据予以确认。2.被告提交的证据照片17-22，不能证实其关联性及证明目的，不予确认；被告提交的收据，不是正式发票，形式不合法，亦不能证实其关联性，不予确认。根据庭审调查及当事人的诉辩陈述，本院确认本案事实如下：原、被告于2019年1月1日订立房屋租赁合同，原告将自己所属的寿山路5号1间门面房租赁给被告经营。合同约定租赁期限为3年，从2018年3月31日起至2021年3月30日止，每年租金24,600元租金于每年的7月31日以前支付。不信守合同，处罚违约金2000元。被告按约定交纳租金至2020年3月30日。租赁的门面房被告用于经营服装。今年3月，被告发现租赁的门面房有漏水问题，要求原告修缮，原告于5月份、7月份期间对房屋进行了修缮。被告认为原告没有及时将房屋修缮好，房屋仍在漏水，拒绝支付2020年3月31日至2021年3月30日期间的租金。租期内，租户直接向原告缴纳水电费，原告在初期是按照1.6元/度的标准收取电费，后期按照1.2元/度的标准收取，其中包含0.5元/度的电路管理费，原告在今年6月之前也是按此标准缴纳电费，今年6月份起被告开始欠缴水电费。另，今年受新冠肺炎疫情的影响，被告的经营受到影响，存在停业期间，在房屋修缮期间，被告也有停业。本案争议的焦点是：本诉原告主张的违约事由是否成立，解除合同及支付违约金的诉请应否得到支持？合同是否存在不能履行的情况，反诉原告继续履行合同的主张应否得到支持？反诉原告赔偿损失、支付违约金的诉请是否有事实依据？反诉原告主张退还多收取的电费、减免租金的诉请是否有事实和法律依据，应否得到支持？本院认为，原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方当事人应依照约定履行合同义务。关于本诉部分：原告主张的被告违约行为和解除合同的事由是被告没有按照合同约定及时支付房租。根据本案查明的事实，被告租赁的房屋确实有漏水现象，双方因房屋修缮问题产生矛盾分歧，被告以此为由拒绝支付租金，另外受新冠肺炎疫情的影响被告商铺存在停业，被告请求减免租金，双方协商未果产生矛盾分歧。被告的抗辩有合理性，双方对此应积极协商解决，原告方负有维修的义务。故原告主张的违约事由不成立，对原告要求解除合同和支付违约金的诉请不予支持。原告主张被告支付欠缴的水电费，有事实依据，依法予以支持。原告提供的证据有2020年6月、7月的水电费收据，故予以支持这两个月的欠缴费用，费用合计164.70元。关于反诉部分：本案原被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，不存在不能履行的情形，原告主张的违约事由不成立，双方当事人应全面履行合同义务，对被告（反诉原告）要求继续履行合同的诉请本院依法予以支持。被告主张的经济损失，无充分证据证实，没有事实依据，不予支持。被告主张原告退还多收取的电费，因水电费的收取标准是经双方协商，原告根据自己的管理需要，加收了电路管理费，在租期开始至2020年6月前的较长时间里被告亦是接受，按照原告的要求缴纳水电费的，双方对此是达成了合意，并不违反法律规定，故对原告的该项诉请不予支持。被告主张减免租金，因修缮房屋对被告的经营造成影响，依照法律规定因维修租赁物影响承租人使用的应相应减少租金或延长租期；此外，因今年2、3月期间受新冠肺炎疫情影响被告确实存在停业，参照相关司法指导意见和政策性规定，原告作为集体企业，应承担更多的社会义务，亦从公平原则考虑，原告应给予适当的租金减免。综上，被告减免租金的诉请有事实和法律依据，对被告的该项诉请予以部分支持，酌定予以减免被告租金一个半月，减免金额3075元。此外，合同继续履行，被告应及时支付原告相应租金，减免后被告应支付原告租金21,525元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心与被告（反诉原告）唐源骏的《房屋租赁合同》继续履行；二、减免被告（反诉原告）唐源骏2020年的租金3075元，减免后租金计21,525元，被告（反诉原告）唐源骏应于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心租金21,525元；三、被告（反诉原告）唐源骏于本判决生效后立即支付原告（反诉被告）云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心2020年6月、7月的水电费164.70元；四、驳回原告（反诉被告）云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心的其余诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）唐源骏的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元减半收取计25元，由原告（反诉被告）云南省宜良县供销合作社联合社综合贸易中心负担；反诉受理费206元减半收取计103元，由被告（反诉原告）唐源骏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。审判员 袁 丽二〇二〇年十一月九日书记员 李航燕