云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初13701号原告：孙孝林，男，1971年6月21日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市西山区。被告：赵文波，男，1988年5月3日生，汉族，身份证登记住址：天津市宝坻区。原告孙孝林与被告赵文波房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告孙孝林到庭参加了诉讼。被告赵文波经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙孝林向本院提出诉讼请求：1.判令被告赵文波支付2020年6月1日开防盗门、换锁体、换锁芯费用500元，自来水费237.17元，电费116.37元，违约金5000元，以上共计5853.54元；2.本案诉讼费用由被告赵文波承担。事实和理由：原、被告于2020年4月5日签订《房屋租赁合同》，约定原告孙孝林将其位于昆明市西山区的房屋（以下简称1106号房屋）出租给被告赵文波居住，租期自2020年4月5日起至2021年4月4日止；月租金为2500元，三个月缴纳一次房租，租房保证金为3000元。合同签订后，原告孙孝林多次催促被告赵文波支付房租，被告赵文波通过微信告诉原告孙孝林其不租该房屋了。被告赵文波支付了截至2020年6月1日的租金，但未结清其使用的水电费，也未向原告孙孝林支付违约金5000元，且未返还租赁物便自行离开。原告孙孝林为维护其合法权益，诉至法院，请求法院支持其诉讼请求。被告赵文波未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对于当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告孙孝林提交的《房屋租赁合同》，水费、代收费欠费催交通知单，其向中国南方电网有限责任公司支付电费的账单,其支付昆明市水费的账单,电费催交短信,常住人口登记卡，身份证复印件，不动产登记证书及其与被告赵文波的微信聊天记录，符合证据的形式要件，与本案的审理具有法律上的关联性，本院予以确认。对于原告孙孝林提交的开锁费用收据，因未载明付款人姓名，亦未载明开锁的房屋坐落，故本院在本案中不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1106号房屋登记的所有权人为原告孙孝林及案外人孙浩森。原告孙孝林（甲方）与被告赵文波（乙方）于2020年4月5日签订《房屋租赁合同》，约定：“1、甲方自愿将昆明市未名城1栋1106号房，住房户型：3房2厅1厨2卫。建筑面积106平方米的住房租给乙方使用，租期暂定为壹年，从2020年4月5日至2021年4月4日止。2、每月租金为人民币贰仟伍佰元整（￥2500.00元），按每三个月一付，即签订合同乙方即支付三个月租金人民币柒仟伍佰元整（￥7500.00元），物业管理费（含物管费、生活垃圾处置清运费、自来水二次加压水池清洗费）甲方代收，三个月物管费金额为伍佰叁拾捌元整（￥538.00元）；……水电费、有线电视费、电话费等由乙方负责。3、签订房屋租赁合同乙方即向甲方交纳人民币叁仟元整（￥3000.00）的租房保证金，租赁期满后在房屋及房屋内的设施完好如初，且各种费用结清后由甲方退还乙方。……8、乙方不按时交房屋租金，拖欠租金达3天或拖欠物业管理费、水电费、卫生费、煤气费、有线电视费达10天以上视为违约，合同因违约而终止，甲方有权收回房屋，并且乙方赔偿损失，并处乙方二个月租金作为违约金。……”原告孙孝林于2020年5月25日、2020年6月10日收到云南电网发送的短信，分别载明其有57.96元、55.08元的电费需要缴纳；昆明通用水务自来水有限公司2020年6月22日出具的水费、代收费欠费催缴通知单载明，1106号房屋2020年4月至2020年6月欠费合计237.17元。原告孙孝林于2020年5月26日通过微信向被告赵文波发送如下内容：“赵总，2020年1月4日至4月4日的房租你付了6000元，本季度应付房租7500元及物管费538元共计8038元，本季度欠款2038元；2020年4月5日至7月4日房租应付7500元及物管费共计8038元；上述两个季度应付欠款10076元。”后被告赵文波于2020年5月28日通过微信向原告孙孝林转账支付4500元。原告孙孝林问：“么还差5576元什么时间付呢？”被告赵文波回复：“您这房子挂出去租了吧，我这边租不起了。”原告孙孝林问：“嗯，么你什么时间把房子交给我？”被告赵文波回复：“两三天吧。”2020年5月29日，原告孙孝林通过微信对被告赵文波说：“赵总你好！明天早上吧房交给我吧。”被告赵文波回复：“再给我两天时间吧，我找个地方搬，要不我没地方去。”原告孙孝林说：“明后天我休息在昆明，之后出外面了。”被告赵文波回复：：“后天吧。”2020年5月31日，被告赵文波通过微信对原告孙孝林说：“大哥，我在石林本来准备回来，但是没回去，我下午回去给你钥匙吧，我提前给你电话。”2020年6月1日，原告孙孝林通过微信对被告赵文波说：“赵总你好！你把我租给你的未名城一区1栋1106号房的门锁弄坏了，门打不开了，怎么处理？是你来修吗？还是怎么处理？”庭审中，原告孙孝林陈述，被告赵文波离开1106号房屋的时候弄坏了门锁，其找人开锁、换锁花了500元；1106号房屋自2020年6月之后便没有人居住。本院认为，本案中，原告孙孝林将其所有的1106号房屋出租给被告赵文波使用，双方签订的《房屋租赁合同》内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。根据原告孙孝林与被告赵文波的微信聊天记录来看，被告赵文波于2020年5月28日提出向原告孙孝林返还1106号房屋的请求，原告孙孝林亦同意收回1106号房屋，并实际收回了1106号房屋，原、被告通过被告赵文波向原告孙孝林返还租赁物这一形式实际终止了《房屋租赁合同》的履行，《房屋租赁合同》至此解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”对于原告孙孝林主张的开锁、换锁费用500元，因原告孙孝林于2020年6月1日通过微信向被告赵文波提及了1106号房屋的门锁被被告赵文波弄坏一事，被告赵文波未提出异议，本院据此对1106号房屋的门锁被损坏一事予以确认，但原告孙孝林提交的证据不足以证实其开锁、换锁支出的实际费用，故本院酌情支持开锁、换锁费用300元。对于原告孙孝林主张的自来水费237.17元，其提交的水费、代收费欠费催缴通知单可证实上述费用实际产生，故本院予以支持。对于电费，原告孙孝林提交的电费催交短信可证实被告赵文波欠付电费113.04元，被告赵文波应向原告孙孝林支付。对于原告赵文波主张的违约金5000元，《房屋租赁合同》第8条约定：“乙方不按时交房屋租金，拖欠租金达3天或拖欠物业管理费、水电费、卫生费、煤气费、有线电视费达10天以上视为违约，合同因违约而终止，甲方有权收回房屋，并且乙方赔偿损失，并处乙方二个月租金作为违约金。”现被告赵文波存在逾期支付租金超过3天及逾期支付水电费超过10天的违约行为，应向原告孙孝林支付违约金。但《房屋租赁合同》约定的违约金标准过高，应予调整，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、被告赵文波逾期支付相关费用的金额及时间等因素，酌情确认被告赵文波向原告孙孝林支付违约金500元。《房屋租赁合同约定》，被告赵文波应向原告孙孝林支付3000元作为租房保证金，原告孙孝林认可被告赵文波已支付该笔保证金，现《房屋租赁合同》已经解除，该笔保证金应用于抵扣被告赵文波所欠的因租赁产生的各项费用，若有剩余，原告孙孝林应向被告赵文波返还。原告孙孝林与被告赵文波的微信聊天记录显示，截至2020年5月26日，被告赵文波尚欠2020年1月4日至4月4日租金、物管费共计2038元，此后的租金及物管费均未支付，后被告赵文波于2020年5月28日向原告孙孝林支付了4500元，则2020年1月4日至4月4日的租金、物管费已结清，剩余2462元应用于抵扣此后的租金及物管费。原告孙孝林于2020年6月1日收回1106号房屋，则被告赵文波应向原告孙孝林支付其使用1106号房屋期间即2020年4月5日至2020年6月1日共计58天的租金及物管费（2500元+538元÷3）÷30天×58天≈5180.04元，抵扣被告赵文波2020年5月28日支付的2462元后，不足部分为2718.04元，应使用被告赵文波支付的3000元保证金冲抵，冲抵后保证金剩余281.96元，抵扣被告赵文波应支付的开锁、换锁费用300元后，被告赵文波还应支付开锁、换锁费用18.04元。综上，被告赵文波应向原告孙孝林支付的费用为：开锁、换锁费用18.04元，水费237.17元，电费113.04元，违约金500元。被告赵文波经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告赵文波于本判决生效之日起十五日内支付原告孙孝林开锁、换锁费用人民币18.04元；二、被告赵文波于本判决生效之日起十五日内支付原告孙孝林水费人民币237.17元、电费人民币113.04元；三、被告赵文波于本判决生效之日起十五日内支付原告孙孝林违约金人民币500元；四、驳回原告孙孝林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费计人民币25元（原告孙孝林已预交），由被告赵文波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  吴兆敏二〇二〇年十一月五日书记员  张 蕊