广东省广州市海珠区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤0105执异389号 异议人（案外人）：赵炎炎，女，1985年11月19日出生，汉族，住湖北省松滋市。 委托代理人：巫恒辉，广东南方福瑞德律师事务所律师。 申请执行人：中国银行股份有限公司广州海珠支行，营业场所广州市海珠区广州大道南和平中街1、5、11、13号、广州大道南874－896号（双）的101房，广州大道南和平中街9号、广州大道南872、900、902号的201、301房。 负责人：肖万满，行长。 委托代理人：袁谦、古小婷，广东诺臣律师事务所律师。 被执行人：赖绍贤，男，1970年3月16日出生,汉族,住广州市海珠区。 被执行人：郑炯鸿（曾用名郑江红），女，1969年10月30日出生，汉族，住广州市海珠区。 被执行人：广西北流绿满地生态果业发展有限公司，住所地广西北流市丰顺路29路隔离。 法定代表人：赖绍贤。 在本院执行申请执行人中国银行股份有限公司广州海珠支行（以下简称中行海珠支行）与被执行人赖绍贤、郑炯鸿、广西北流绿满地生态果业发展有限公司（以下简称广西绿满地公司）金融借款合同纠纷一案【（2019）粤0105执12854号】过程中，异议人赵炎炎对本院执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 异议人赵炎炎的异议请求为：1、中止（2019）粤0105执12854号案的执行，停止拍卖位于广州市海珠区江丽路10号501房、504房、902房并解除查封措施。2、法院对本案执行情况及时告知异议人。事实与理由：1、我在法院查封前已签订了《房屋买卖合同》，我是合法买受人，更是实际权利人。法院于2018年查封涉案房屋，而我与赖绍贤、郑炯鸿早于2012年签订了《房屋买卖合同》，该合同是双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。2、签订上述合同后，我依约支付购房款。赖绍贤、郑炯鸿仅为名义上的房产证人，而我是房屋的实际购买人及实际权利人。3、我作为买受人无法办理房产过户，是我意志之外的原因所致，我对此没有任何过错。赖绍贤、郑炯鸿在明知房屋已出售的情况下，仍将房屋抵押给中国银行广州海珠支行，违反诚实信用原则，显然存在过错。同时，作为专业金融机构的申请执行人，在接受房屋抵押时，更应负有谨慎审查义务。因其疏于审查，仍接纳已出售的房屋作为抵押物，亦存在过错。因此，我对于未能办理房产过户没有任何过错。4、合同签订至今，赖绍贤、郑炯鸿从未主张其为房屋的实际权利人，其作为名义权利人亦无权向我主张返还房屋。涉案债务仅为一般债权债务关系，申请执行人对于涉案房屋也不享有物权，其对房屋的权利来源不能超过赖绍贤、郑炯鸿对房产的权利。因此，赖绍贤、郑炯鸿不享有真正的物权，无权对我主张返还房屋，申请执行人亦无权向我主张返还房屋，更无权要求拍卖属于我的房屋。5、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，即使房屋未以我的名义登记，但我提出执行异议时已支付购房款且合法拥有房屋，未办理房产过户的原因也不可归责于我，故我的相关主张也理应得到支持。综上，法院错误将我的财产作为被执行人的财产予以执行，显然不符合法律规定，请求法院立即中止执行，维护我的合法权益。 申请执行人中行海珠支行辩称：不同意异议人的申请，理由如下：1、被执行人未按生效文书履行确定的义务，我行有权申请执行其名下的财产，且赖绍贤名下的涉案501房、504房、902房均为我行的抵押物，我行对上述房产拍卖、变卖所得价款在债权范围内享有优先受偿权，因此我行有权申请查封及拍卖涉案房屋。2、异议人与赖绍贤、郑炯鸿之间房屋买卖合同仅约束合同当事人，与我行无关，对我行不产生法律效力，且依据物权公示公信原则，现赖绍贤作为房屋的登记权人，我行申请查封及处置房屋并无不当。3、异议人提供的证据不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，异议人明知涉案房屋存在权利瑕疵，无法完成物权变更登记，仍签订房屋买卖合同，由此产生的法律后果系其自身原因所致，且异议人无证据证明其已实际占有房屋。4、异议人称其于2012年与赖绍贤、郑炯鸿签订了房屋买卖合同，但房产证出证时间与抵押给我行的时间均为同一天，赖绍贤刚购新房或房屋尚未登记在其名下即与异议人签订《房屋买卖合同》，不符合常理。另异议人提交的交易流水收款方为郑炯鸿，非房屋权属人赖绍贤，且均为2015年及2016年期间的转账记录，同时异议人的配偶即汇款人郑履新的户籍住址与本案被执行人郑炯鸿的户籍住址为同一地址，双方极有可能是亲属关系，因此双方之间的转账记录不能证明是购房款。综上，请求法院予以驳回。 被执行人郑炯鸿辩称：1、异议人所说的房产交易内容和《房屋买卖合同》均为事实；2、由于目前未能偿还中国银行的贷款及其他一些债务问题，赖绍贤和我现暂时无法兑现异议人合同约定的内容，所以一直不能履行房产证过户的义务。3、异议人与我一致同意房产证过户完成后，异议人再将剩余25万元的款项支付给我们，事实上房屋的所有权人为异议人。以上均有购房款支付记录、《房屋买卖合同》及收款凭条等。 被执行人赖绍贤及广西绿满地公司均未提交答辩意见及举证。 经审查查明：关于本院审理的中行海珠支行诉赖绍贤、郑炯鸿、广西绿满地公司金融借款合同纠纷一案，2019年5月16日，本院作出（2018）粤0105民初17289号民事判决书判令：一、赖绍贤向中行海珠支行偿还借款本金7684750.35元、利息452335.24元及暂计至2019年4月17日的罚息481209.52元，并从2019年4月18日起至实际清偿之日止以欠付的借款本金及利息为基础按中国人民银行同期同档次贷款基准利率先上浮25%再上浮50%计付罚息；二、赖绍贤赔偿律师费233172元；三、如赖绍贤未履行判决第一项、第二项所确定的债务，中行海珠支行有权以赖绍贤名下位于广州市海珠区江丽路10号501房、504房、902房的房屋拍卖、变卖价款优先受偿；四、郑炯鸿对判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；五、广西绿满地公司对判决第一项、第二项所确定的债务承担连带清偿责任；等。该判决书已于2019年8月3日发生法律效力。同年9月26日，中行海珠支行依据上述判决书向本院申请强制执行，本院以（2019）粤0105执12854号立案执行并向被执行人发出执行通知书及报告财产令，责令其立即履行生效法律文书所确定的义务。 本院于2018年9月25日诉前保全查封了赖绍贤名下位于广州市海珠区江丽路10号501房、504房、902房的产权份额，现转为（2019）粤0105执12854号案执行中的查封措施。因被执行人未履行涉案义务，本院于2020年4月21日裁定拍卖上述房产。2020年7月23日，申请执行人及被执行人的委托代理人均到庭表示，双方对上述房产的具体使用情况达成一致意见：涉案501房、902房均由被执行人自住，同意房屋按现状不腾空交付拍卖，同意由被执行人继续使用至拍卖成交之日起第60天;逾期仍占用的，买受人可向法院提起物权保护诉讼，并按同地段市场租金价计算占用费。至于涉案504房，被执行人表示出租给了罗民望并由其居住使用，申请执行人则表示对该租赁合同不予认可，请求法院涤除。 另查，2020年10月26日，利害关系人罗民望以其与赖绍贤、郑炯鸿就涉案504房签订租赁合同为由要求法院保障其对上述504房享有的合法租赁权及优先购买权，本院另以（2020）粤0105执异393号立案审查。此外，2020年7月31日，赖绍贤、郑炯鸿及广西绿满地公司以本执行案查封上述3套房屋构成超标的额查封且涉案501房系其及所扶养家属的唯一住房为由要求解除上述501房房屋产权的查封，本院作出（2020）粤0105执异220号执行裁定书裁定驳回其提出的执行异议。 据广州市不动产登记查册表显示：1、广州市海珠区江丽路10号501房的产权人为赖绍贤，单独所有；建筑面积142.39平方米，用途住宅，登记时间2012年6月6日；同日，第一顺位抵押权人中行海珠支行在该业上设立抵押登记，权利部位全部，他项案号2012登记8014309存案；第二顺位抵押权人梁广为，抵押登记时间2017年9月12日，权利部位全部，他项案号2017登记1051612存案；除本案诉保查封外，本院（2019）粤0105执13714号案轮候查封。2、广州市海珠区江丽路10号504房的产权人为赖绍贤，单独所有；建筑面积142.39平方米，用途住宅，登记时间2012年6月6日；同日，第一顺位抵押权人中行海珠支行在该业上设立抵押登记，权利部位全部，他项案号2012登记8013515存案；第二顺位抵押权人梁广为；抵押登记时间2017年9月8日，权利部位全部，他项案号2017登记1051613存案；除本案诉保查封外，本院（2019）粤0105执13714号案轮候查封。3、广州市海珠区江丽路10号902房的产权人为赖绍贤，单独所有；建筑面积126.93平方米，用途住宅，登记时间2012年6月7日；同日，第一顺位抵押权人中行海珠支行在该业上设立抵押登记，权利部位全部，他项案号2012登记8013519存案；第二顺位抵押权人柴国度，抵押登记时间2017年12月2日，权利部位全部，他项案号2017登记1064765存案；除本案诉保查封外，本院（2019）粤0105执13714号案轮候查封。 异议人为证明其主张，向本院提供以下证据：1、粤房地权证穗字第××号、08××62号、08××30号房地产权证，分别显示涉案501房、504房、902房的权属人均为赖绍贤，单独所有；2、广州市个人名下不动产登记结果查询证明，显示上述3套房屋均为赖绍贤名下房地产，登记状态均有效。3、结婚证，其中记载赵炎炎与郑履新于2010年8月9日登记结婚。4、（卖方、甲方）赖绍贤、郑炯鸿与（买方、乙方）赵炎炎、郑履新签订的房屋买卖合同，其中约定：甲方以总金额为1500万元出售三套房屋即涉案501房、504房及902房，乙方分多笔支付房款，每年不得低于200万元，甲方赎回上述房屋过户到乙方名下后，乙方向甲方支付并补齐最后购房余款；自甲方赎回房屋所有权，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；等。该房屋买卖合同没有签署日期。5、赖绍贤、郑炯鸿出具的房款收条6张、户名为赵炎炎的62×××90银行账户历史明细清单、户名为郑履新的62×××19银行账户历史明细清单数张。 本院认为：因被执行人赖绍贤、郑炯鸿、广西绿满地公司并未按照执行通知履行生效判决所确定的义务，本院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条的规定，查封并裁定拍卖被执行人赖绍贤名下的涉案房屋，符合法律规定。现异议人赵炎炎以其为涉案501房、504房及902房的买受人为由向本院提出排除执行异议，其是否享有足以排除执行的实体权益是本案审查的重点。 首先，赵炎炎提交的房屋买卖合同显示，其与郑履新以总价1500万元购买涉案的三套房屋，没有约定单套房屋价格，对于付款方式、付款时间、交付方式、办理过户登记的约定均不明确，显然不符合交易习惯，该买卖合同的真实性存在疑义。退一步讲，即便上述合同真实有效，但该合同并没有签订日期，涉案房屋于办理房屋初始登记同日设立了抵押登记，且合同中关于“甲方赎回房屋过户到乙方名下”的约定，表明双方签订合同时已知涉案房屋已设立了抵押登记，即该合同的签订时间应在抵押权设立之后，异议人对于涉案房屋设立抵押对后续办理产权过户登记存在障碍是可预见的，其对于涉案房屋未能办理过户登记存在过错。另外，生效判决已判令申请执行人中行海珠支行作为抵押权人对涉案房屋享有优先受偿权，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”故异议人对涉案房屋享有的实体权益不能对抗本案申请执行人中行海珠支行。 其次，上述合同中未约定房屋的交付使用时间，异议人亦未提交证据证明已于本案查封前占有涉案房屋。另外，被执行人赖绍贤曾表示涉案501房与902房为自住使用，涉案504房出租给承租人罗民望，赖绍贤亦另案以上述501房系其及其扶养家属的唯一住房为由主张解除查封。异议人的主张与被执行人对于房屋实际使用情况的表述相互矛盾，本院不予采纳。 最后，房屋买卖合同未约定购房款分期支付的具体金额和时间，明显不符合交易习惯，异议人提供的其及郑履新与赖绍贤、郑炯鸿的转账记录及赖绍贤、郑炯鸿出具的收条，并不能证明其依约支付了全部或部分购房款。 综上，异议人享有的实体权益不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，不能排除本案执行，本案亦不存在应中止执行的情形，对异议人提出中止（2019）粤0105执12854号案的执行，停止拍卖涉案房屋并解除查封的请求，本院不予支持。对于其要求本院将执行情况及时通知其的异议请求，并不属于执行异议审查范围，本院予以驳回。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条的规定，裁定如下： 驳回异议人赵炎炎提出的执行异议。 如不服本裁定，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  黄洋洋 审判员  陈心萍 审判员  曾 婧 二〇二〇年十一月十九日 书记员  叶均兰 翁时尚