甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3641号上诉人（原审被告）：方某某，男，1983年6月13日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。上诉人（原审被告）：颜某某，男，1972年3月5日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。被上诉人（原审原告）：阎某某，男，1961年4月15日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：孙彦生，甘肃经邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘娟，甘肃经邦律师事务所律师。上诉人方某某、颜某某因与被上诉人阎某某房屋租赁合同纠纷一案，不服兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初2033号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。方某某、颜某某上诉请求：1、撤销原判第一项，改判由二上诉人给付阎某某房屋租赁费1050000元。2、撤销原判第二项，改判二上诉人与被上诉人继续履行房屋租赁合同。3、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人未按照合同约定交付房屋，其已构成违约，原审判令二上诉人承担违约金不当。2、被上诉人在2019年度内未要求二上诉人给付租金，反而在2020年2月9日新冠疫情最为严重时要求二上诉人给付租金，与公序良俗背离，被上诉人缺乏诚信。3、涉案房屋处于政府征收范围内，被上诉人通过诉讼方式要求二上诉人腾交房屋实为谋求房屋被征收时的装修补偿款。4、二上诉人在签订租赁合同后，对涉案房屋进行改造并装修，支出数百万的费用，现双方具备继续履行合同的条件，原审法院判令腾交房屋会导致二上诉人的损失扩大，不利于维护交易安全。综上，上诉人认为其对涉案房屋进行了改造装修，支出巨大，解除合同对上诉人不公平。请求人民法院查明事实依法公正审理。阎某某答辩称，1、阎某某按照合同约定，完全履行了合同义务，二上诉人根本违约，应当承担违约金。2、二上诉人违背诚实信用原则，在长达两年的时间里拒不支付租金，反而以被上诉人未向其催要来抗辩，完全系逻辑混乱，与案件事实没有任何意义。3、无证据证明涉案房屋列入征收范围，二上诉人所述与事实不符，且涉案合同因二上诉人的根本违约已经解除，二上诉人的抗辩与本案无关。4、涉案合同已解除，二上诉人应立即搬离房屋，装修费二上诉人自行承担。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。阎某某向一审法院起诉请求：1、请求判令两被告支付房屋租金1050000元；2、请求判令两被告返还租用房屋并要求两被告按租赁合同约定的租金价格连带承担租金至实际腾交房屋之日。3、要求两被告连带承担违约金200000元。4、本案诉讼费、保全费、保险费等诉讼中产生的费用全部由被告承担。一审法院认定事实：原告阎某某与被告方某某、颜某某于2018年6月15日签订了《房屋租赁合同》，将原告阎某某位于兰州市七里河区××路××号房屋，面积约3000平方米租赁给被告方某某、颜某某经营，约定租期从2018年6月15日起至2023年12月31日止。合同约定两被告应于2018年12月30日前向被告支付第一年租金700000元，于2019年12月31日前支付第二年租金700000元，原告将房屋交付被告后两被告至今未付租金，原告于2020年2月9日向两被告发出《房屋缴费通知单》，告知两被告十日内支付拖欠租金，但两被告仍未履行，2020年3月13日原告向两被告发出《解除房屋租赁合同通知书》，通知两被告解除房屋租赁合同，返还房屋，但两被告至今拒不搬离。一审法院认为，依法签订的合同受法律保护，对双方当事人均有约束力，本案中，原被告自愿达成《房屋租赁合同》，该合同合法有效，原告按约履行了租赁义务，但被告未按约缴纳租期内的房屋租金，给原告造成了经济损失，故原告的诉请于法有据，本院予以支持，关于两被告提出租赁房屋没有水暖的辩解意见，因两被告未向法庭提供相关证据，故本院无法确认，据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条之规定，判决：一、被告方某某、颜某某自本判决生效后10日内支付原告阎某某房屋租赁费1050000元，违约金200000元。二、被告方某某、颜某某自本判决生效十日内腾交原告闫某某位于兰州市七里河区××路××号房屋。案件受理费8075元，保全费5000元，由被告方某某、颜某某承担。二审期间，方某某、颜某某提交新证据：房产证复印件、房屋租赁合同、自来水公司的证明、造价汇总银行流水明细，证明涉案房屋实际产权并非100%，自来水公司证明没有被上诉人的缴费记录，我们对于房屋的装修投入，以及我方交了10万元房租，但对方不让我方交。阎某某的质证意见为，对于房产证复印件的真实性认可，租赁合同中清楚写明多少面积办了证，有多少面积未办证，该证据与本案无关。对于租赁合同，上诉人没有向我方提起没有水电暖的情况，房屋出租给对方前是可以正常经营的房屋，该房屋有水电暖。对于自来水公司的证明用水是可以办理的。对于投资款，由于没有第三方的证据证明，不能证明实际投资。对于转账明细，钱已还给了对方，该证据与本案无关。本院经审理查明，涉案租赁合同约定，租金起算日为2019年1月1日，原审查明的其余事实属实，本院予以确认。本院认为，民事主体的合法权益受法律保护。关于涉案房屋租赁合同的效力问题。双方当事人于2018年6月15日签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律法规禁止性规定，合法有效，本院予以确认。当事人应当按照约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。关于涉案房屋租赁合同是否应当予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。本案中，方某某、颜某某作为有完全民事行为能力的自然人，其应当知晓该合同的法律后果。按照法律规定，承租人应当按照约定的期限支付租金，现方某某、颜某某不按照合同约定及时支付租金，已构成根本违约，阎某某根据法律规定多次催告方某某、颜某某交纳房租，但方某某、颜某某仍未足额支付房租。据此阎某某要求方某某、颜某某支付拖欠的房租并腾交房屋的请求，并无不当之处，本院予以支持。关于阎某某是否存在违约的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。本案中，方某某、颜某某上诉称阎某某出租的房屋面积不符合约定，且没有水暖，但方某某、颜某某提交的证据并不足以证明其主张，另外方某某、颜某某已实际使用涉案房屋两年有余，依据现有证据，方某某、颜某某在使用过程中从未向阎某某提出面积、水暖等问题，明显不符合日常生活经验，因此方某某、颜某某上诉称阎某某违约，没有事实根据本院不予支持。关于方某某、颜某某应当支付的房租数额问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”众所周知，由于新冠疫情影响，甘肃省委省政府自2020年1月25日14时起，启动重大突发公共卫生事件一级响应。经甘肃省政府研究决定，自2020年2月21日14时起，将甘肃省新冠肺炎疫情防控应急响应级别由一级应急响应调整为省级三级应急响应。前后约计1个月时间。本院认为，新冠疫情显属不可抗力，若继续要求承租人按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，因此本院根据公平原则，为了平衡双方当事人的权利，酌情认为方某某、颜某某少交纳1个月的房租较为合理。一审法院对于租金的处理有误本院予以纠正。综上，方某某、颜某某应交纳的租金数额为991666.67（700000/12*17=991666.67）元。关于方某某、颜某某上诉提到的装修支出问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理:(一)因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持;(二)因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿;(三)因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任;(四)因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”本案中，方某某、颜某某作为承租人，不按约足额交纳租金导致涉案租赁合同无法继续履行，方某某、颜某某对涉案房屋装修与否，并不影响违约的构成。综上所述，上诉人方某某、颜某某上诉请求部分成立，应予支持。原审判决认定事实基本清楚，但判决结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销兰州市七里河区人民法院（2020）甘0103民初2033号民事判决；二、方某某、颜某某于本判决生效后10日内一次性支付阎某某房屋租赁费991666.67元，违约金200000元；三、方某某、颜某某于本判决生效后10日内向阎某某腾交位于兰州市七里河区××路××号房屋；四、驳回阎某某的其他诉讼请求。一审案件受理费8075元，保全费5000元，由方某某、颜某某负担12421元，闫某某负担654元；二审案件受理费16150元，由方某某、颜某某负担15342元，闫某某负担808元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审判长  赵辉君审判员  石 浩审判员  陈杰文二〇二〇年十一月十日书记员  魏 婕