成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3882号 原告：刘久令，男，1971年12月26日出生，汉族，住西宁市城**。 委托诉讼代理人：赵德胜，青海辩理律师事务所律师，特别授权代理。 被告：四川佳信云祥房地产开发有限公司，住所地：成都市青羊区北大街********。 法定代表人：严树林，执行董事。 委托诉讼代理人：丁志远，北京市惠诚（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张世春，男，1964年1月23日出生，汉族，系公司员工，一般授权代理。 原告刘久令与被告四川佳信云祥房地产开发有限公司（以下简称佳信云祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘久令及其委托诉讼代理人赵德胜，被告佳信云祥公司委托诉讼代理人丁志远、张世春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘久令向本院提出诉讼请求： 1、《农牧系统团购》认购书及《补充协议》、《三江佳源项目地下车位预约认购书》、《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》具有商品房买卖合同的效力； 2、请求依法判决解除原被告签订的《农牧系统团购》认购书及《补充协议》、《三江佳源项目地下车位预约认购书》、《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》；3、请求判决被告返还原告支付的购房款280000元、退还车位款60000元；4、请求判决被告承担一房两卖的赔偿责任280000元；5、请求判决被告支付资金占用利息损失60900元；6、请求判决被告赔偿原告信赖利益损失200000元；7、请求本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年，被告销售人员宣传告知原告可以购买成都温江的房子，后原被告于2017年5月10日签订《农牧系统团购》认购书，原告购买被告开发建设的位于成都市温江区房屋一套，该房屋面积102.32平米，单价为4600元，同日，原告与被告签订《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》，合同约定车位款为60000元。合同签订后，原告向被告支付购房订金16万，车位款6万元，合计22万元。2018年2月22日，被告以房屋建设材料上涨为由，要求订立补充协议并将单价上涨至5600元每平米，原被告在当日又订立补充协议，约定单价为5600元并约定原告房款支付至购房总款的50%，剩余房款办理银行按揭贷款。补充协议签订后2018年2月24日，原告再次向被告支付购房款12万元。总计支付购房款28万元。2020年，原告前往被告处办理房屋预告登记，但被告拒不办理，原告遂前往温江区不动产登记中心查询得知原告购买的房屋已被被告另售他人并办理了预告登记。 佳信云祥公司辩称：2017年5月10日，佳信云祥公司与刘久令签订《青海省农牧系统职工定向团购项目预约认购书》，认购人（刘久令）自愿认购“三江佳源”第7幢2单元4层4号商品住房，并自愿向开发商预付认购房订金16万元。同日，佳信云祥公司与刘久令签订《青海省农牧系统职工团购项目车位认购书》，认购人（刘久令）自愿认购“三江佳源”地下;地下负**机动车停车位一个云祥公司于2017年5月16日收到刘久令转账支付认购房及车位的订金款项22万元。 预约认购书签订后，根据成都市人民政府办公厅成办发［2016］37号、成办发［2017］10号文件有关成都市住房限购政策的规定，认购人购买“三江佳源”商品住房，须办理青海省农牧系统职工团购住房认购人身份的实名审核与备案登记。之后，刘久令向佳信云祥公司出具了有关其青海农牧系统职工的认购资格证明和承诺。佳信云祥公司与刘久令在2018年2月12日签订了《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》（以下简称补充协议）和《“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购项目成品住宅委托装修协议》（以下简称委托装修协议）。佳信云祥公司与刘久令在认购书及补充协议中约定：该商品住房建筑面积为102.32平方米，认购书及补充协议约定的房屋价款为清水房价款，以建筑面积计价，固定单价为5,640元/平方米，暂定总价款572,992.00元；认购人选择银行按揭贷款，须签订预约认购书及补充协议后支付购房总价款的50%，自愿向银行申请按揭贷款，须于签订补充协议当日提供资料满足银行按揭贷款所有相关资料条件，如果认购人在开发商（佳信云祥公司）取得商品房预售许可证后，不能向银行提供合法按揭贷款资料，提供的资料不能满足按揭贷款要求的，开发商有权单方面解除认购协议；开发商在取得商品房预售许可证30日内与认购人签订商品房预售合同；认购房的交付标准：根据成办发（2017）36号文件规定，交付标准为成品住宅，具体标准详见双方另行签订的《委托装修协议》；开发商（佳信云祥公司）在取得“三江佳源”项目商品房预售许可证之日开盘销售认购人所申请认购的商品房，预约订立《商品房买卖（预售）合同》的期限为：在认购人接到开发商的开盘通知之日起十五日内，与开发商正式签订《商品房买卖（预售）合同》，认购人在接到开发商通知的期限内到指定地点与开发商《商品房买卖（预售）合同》。佳信云祥公司与刘久令在委托装修协议中约定：双方同意乙方（刘久令）认购的“三江佳源”第7幢2单元4层4号房交房标准为成品住宅，乙方委托甲方（佳信云祥公司）对其所认购的房屋进行成品住宅装修，甲方承诺按照乙方所先定的成品住宅装修单和价格标准进行装修；甲方向乙方提供装修标准分别为900元/平方米、1,100元/平方米、1,300元/平方米、1,500元/平方米、1,700元/平方米的五个成品住宅装修菜单，乙方同意在甲方提供的装修菜单（价格标准）选择确定其中一种为其装修菜单（价格标准），乙方以银行按揭装修付款，甲方在签订商品房预售许可证后通知乙方30日内确定成品住房装修菜单及价格标准；乙方如未按本协议约定的期限、金额等履行义务，视为乙方根本违约，甲方有权解除认购书（含补充协议）及本协议。在该补充协议签订后，佳信云祥公司于2018年2月24日收到刘久令转账支付的认购房款12万元。 2019年9月11日，佳信云祥公司取得“三江佳源”第5、6、7幢住房的商品房预售许可证。2019年12月5日，佳信云祥公司向刘久令邮寄送达《关于“三江佳源小区”商品房认购人须在限期内签订《商品房买卖合同（预售）》的告知函》，通知刘久令在接到告知函后15日内前来温江销售现场与佳信云祥公司签订《商品房买卖合同（预售）》。后经多次联系，刘久令一直不予理睬，更不来销售现场与佳信云祥公司签订房屋买卖合同。为此，佳信云祥公司不得不于2020年5月26日向刘久令发出《解除合同通知书》：解除双方签订的《青海省农牧系统职工定向团购项目预约认购书》和《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》、《“三江佳源”青海省农牧系统职工团购项目成品住宅委托装修协议》，以及《青海省农牧系统职工团购项目车位认购书》。佳信云祥公司已于2020年5月26日行使解除权，书面通知刘久令解除预约认购协议及补充协议、委托装修协议，佳信云祥公司依法承担向刘久令返还已付认购房订金34万元的责任，刘久令诉请法院判决佳信云祥公司承担一房二卖赔偿刘久令8万元、支付利息损失60,900元和赔偿信赖利益损失20万元的民事责任，无事实根据和法律依据。 本院经审理认定事实如下： 2017年5月10日，刘久令与佳信云祥公司签订《青海省农牧系统职工定向团购项目预约认购书》、《青海省农牧系统职工团购项目车位认购书》，刘久令自愿认购“三江佳源”第7幢2单元4层4号商品住房和“三江佳源”地下;地下负**机动车停车位一个云祥公司于2017年5月16日出具收到刘久令认购房及车位的订金款项22万元。 刘久令通过青海省农牧厅对其购房资格的核名预审后，刘久令与佳信云祥公司于2018年2月12日签订了《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》（以下简称补充协议）和《“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购项目成品住宅委托装修协议》（以下简称装修协议）。补充协议中约定：该商品住房建筑面积为102.32平方米，认购书及补充协议约定的房屋价款为清水房价款，以建筑面积计价，固定单价为5,640元/平方米，暂定总价款572,992.00元；认购人选择银行按揭贷款，须签订预约认购书及补充协议后支付购房总价款的50%，自愿向银行申请按揭贷款，须于签订补充协议当日提供资料满足银行按揭贷款所有相关资料条件，如果认购人在开发商取得商品房预售许可证后，不能向银行提供合法按揭贷款资料，提供的资料不能满足按揭贷款要求的，开发商有权单方面解除认购协议；开发商在取得商品房预售许可证30日内与认购人签订商品房预售合同；认购房的交付标准：根据成办发（2017）36号文件规定，交付标准为成品住宅，具体标准详见双方另行签订的《委托装修协议》；开发商在取得“三江佳源”项目商品房预售许可证之日开盘销售认购人所申请认购的商品房，预约订立《商品房买卖（预售）合同》的期限为：在认购人接到开发商的开盘通知之日起十五日内，与开发商正式签订《商品房买卖（预售）合同》，认购人在接到开发商通知的期限内到指定地点与开发商《商品房买卖（预售）合同》。装修协议中约定：双方同意乙方（刘久令）认购的“三江佳源”第7幢2单元4层4号房交房标准为成品住宅，乙方委托甲方（佳信云祥公司）对其所认购的房屋进行成品住宅装修，甲方承诺按照乙方所选定的成品住宅装修单和价格标准进行装修；甲方向乙方提供装修标准分别为900元/平方米、1,100元/平方米、1,300元/平方米、1,500元/平方米、1,700元/平方米的五个成品住宅装修菜单，乙方同意在甲方提供的装修菜单（价格标准）选择确定其中一种为其装修菜单（价格标准），乙方以银行按揭装修付款，甲方在签订商品房预售许可证后通知乙方30日内确定成品住房装修菜单及价格标准；乙方如未按本协议约定的期限、金额等履行义务，视为乙方根本违约，甲方有权解除认购书（含补充协议）及本协议。在该补充协议签订后，佳信云祥公司于2018年2月24日收到刘久令转账支付的认购房款12万元。补充协议约定涉及本协议认购事项的通知送达，以协议所载明的双方联络方式、电话、通讯地址为准……刘久令通讯地址为西宁市城北区宁张公路97号。 2019年9月11日，佳信云祥公司取得“三江佳源”第5、6、7幢住房的商品房预售许可证。2019年12月5日，佳信云祥公司向刘久令邮寄送达《关于“三江佳源小区”商品房认购人须在限期内签订《商品房买卖合同（预售）》的告知函》，通知刘久令在接到告知函后15日内前来温江销售现场与佳信云祥公司签订《商品房买卖合同（预售）》合同。2020年5月26日，佳信云祥公司向刘久令发出《解除合同通知书》：解除双方签订的《青海省农牧系统职工定向团购项目预约认购书》和《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》、《“三江佳源”青海省农牧系统职工团购项目成品住宅委托装修协议》，以及《青海省农牧系统职工团购项目车位认购书》。 上述事实，有《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》、《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》、收据、《关于“三江佳源小区”商品房认购人须在限期内签订《商品房买卖合同（预售）》的告知函》、《解除合同通知书》、邮寄单据等证据在卷予以证实。 本院认为，原告刘久令与被告佳信云祥公司签订的《＜农牧系统团购＞认购书》《“三江佳源”项目地下机动车位预约认购书》、《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。1、关于上述认购书及补充协议是否具有商品房买卖合同的效力。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条第二款的规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案中，上述认购书及补充协议中未约定商品房价款的付款方式、付款时间、交付使用条件、交付日期、办理产权登记有关事宜等主要内容，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定的将预约合同认定为本约合同的构成要件。另外，双方当事人在认购书中多处载明将来条件成就时，双方需要签订《商品房（预售）合同》，本院应当尊重当事人的意思表示，《商品房（预售）合同》至今还未成立。综上两点，《＜农牧系统团购＞认购书》属于预约合同而非正式的商品房买卖合同，不具有商品房买卖合同的效力（性质）。2、关于上述认购书及补充协议解除的问题。协议约定佳信云祥公司在取得“三江佳源”项目商品房预售许可证之日开盘销售刘久令所申请认购的商品房，预约订立《商品房买卖（预售）合同》的期限为：在刘久令接到开发商的开盘通知之日起十五日内，与开发商正式签订《商品房买卖（预售）合同》，刘久令在接到开发商通知的期限内到指定地点与开发商《商品房买卖（预售）合同》。刘久令未按本补充协议所约定的通知时间、期限及相关要求，与开发商签订《商品房买卖（预售）合同》，开发商有权单方面直接解除认购书及补充协议。刘久令未在通知时间签订商品房买卖合同，佳信云祥公司于2020年5月26日向刘久令通讯地址邮寄了《解除合同通知书》，上述协议于2020年5月26日解除。3、刘久令主张的损失。如前所述，刘久令与佳信云祥公司并未形成商品房买卖合同关系，双方签订相关认购协议已解除，刘久令主张一房二卖以及可得利益损失没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款的规定，判决如下： 一、确认刘久令与四川佳信云祥房地产开发有限公司之间签订的《＜农牧系统团购＞认购书》及《＜“三江佳源”青海省农牧系统职工定向团购住房预约认购书＞补充协议》于2020年5月26日已解除； 二、四川佳信云祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘久令返还购房款及车位款340,000元； 三、四川佳信云祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向刘久令支付资金占用的利息损失（计算标准：2017年5月16日至2018年2月23日以220,000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率为标准计算，2018年2月24日以起以340,000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款利率为标准计算至2019年8月19日止；自2019年8月20日起，以340,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，计算至本判决确定的履行期限止）； 四、驳回刘久令其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取6,305元，由四川佳信云祥房地产开发有限公司负担3,152.5元，刘久令负担3,152.5元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行，逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  黄晖 二〇二〇年十一月十九日 书记员  肖雪