湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11268号上诉人（原审原告）：罗权福，女，1953年3月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。委托诉讼代理人：刘军，男，1980年3月26日出生，汉族，住湖南省长沙市天心区。上诉人（原审被告）：湖南圣威思酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区赤岭路**旭和大厦**门面。法定代表人：陈长江。委托诉讼代理人：宋医博，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璐，湖南弘一律师事务所律师。上诉人罗权福与上诉人湖南圣威思酒店管理有限公司（以下简称圣威思酒店)房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市天心区人民法院（2020）湘0103民初5797号民事判决提起上诉。本院于2020年9月27日立案受理，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人罗权福向本院提出上诉请求：1.撤销（2020）湘0103民初5797号民事判决，依法改判支持罗权福的诉讼请求；2.本案诉讼费用由圣威思酒店承担。事实与理由：一审法院认为考虑到罗权福的房屋与其他业主作为一个整体由圣威思酒店承租，且圣威思酒店一直与罗权福持有协商的态度，加之疫情缘故，圣威思酒店未支付租金并非恶意，合同目的仍然可以实现，故判决不予解除本合同，但是该观点明显违反合同约定和法律规定，且约定解除权应当优先适用。圣威思酒店应当立即搬离涉案房屋，支付欠付租金、水电费、物业费及违约金。上诉人圣威思酒店向本院提出上诉请求：请求撤销（2020）湘0103民初5797号民事判决,依法改判圣威思酒店支付欠付租金6800元（2020年2月至2020年8月）。事实和理由：一、一审法院查明2020年1月24日至2020年3月10日共计47天为不可抗力，且在此期间圣威思酒店严格按照政府关于××防控工作要求对酒店停业处理。圣威思酒店已将2020年1月份、5月份房租租金支付给了罗权福。根据湖南省高级人民法院发布《关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》，商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅及于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务；如对承租人营业收入产生重大损失的，可依据公平原则酌情调整租金。罗权福向一审法院起诉请求：一、解除双方签订的《房屋租赁管理合同》（以下简称租赁合同）；二、圣威思酒店立即搬离长沙市天心区赤岭路219号旭和大厦2710号房屋（以下简称2710房）；三、圣威思酒店立即支付罗权福未付租金6800元（暂计2020年2月-5月，自圣威思酒店欠付租金之日至实际腾空房屋之日止，按照2016年12月1日至2021年11月30日每月1700元，2021年12月1日至2026年11月30日每月1785元的标准计算）；四、圣威思酒店立即支付押金2000元；五、圣威思酒店立即支付违约金41820元；六、圣威思酒店支付水费及电费，暂计200元（以实际欠费为准，计算至返还所占用房屋之日止）；七、圣威思酒店支付物业费，暂计200元（以实际欠费为准，计算至返还所占用房屋之日止）；八、圣威思酒店承担全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、公告费、保全费等费用）。一审法院查明事实：罗权福系2710房所有权人，该房屋建筑面积34.01平方米。2015年12月29日，罗权福（甲方）与湖南圣瑞斯酒店管理有限公司（乙方，圣威思酒店成立时拟用名称，即圣威思酒店）签订租赁合同，约定将2710房租赁给乙方经营酒店使用，租赁期限10年，自2016年12月1日起至2026年11月30日止。自2016年12月1日起至2021年11月30日，月租金标准为1700元，2021年12月1日起至2026年11月30日，月租金标准为1785元。甲方与房屋开发商签订《长沙市商品房买卖合同》时，乙方一次性付清前3年租金，双方同意该租金由乙方支付至开发商账户以抵扣甲方房屋首付款。第四年起，租金按季度转账支付至甲方指定账户，每季度开始15日前支付下季度租金。本合同签订时，乙方支付甲方一个月租金作为押金，租赁期满，除本合同约定情形外，甲方应全额无息退还押金。双方主要的权利义务如下：甲方有权按约定获取租金及消费券。乙方有权按约租赁、管理、经营甲方物业，有权对物业进行重新装修，但重新装修后不得使得物业价值减少。租赁期内，乙方支付物业管理费、水电等费用，负责租赁物设施日常维护、维修并承担相应费用。租赁期满乙方必须保持建筑物、附属物、附属设施和设备完好，能正常使用，否则乙方负责全部维修费用，甲方不予退还押金。双方的违约责任主要如下：在租赁期内，若乙方逾期向甲方支付租金，除应付甲方租金外，乙方每天应按逾期支付租金的0.5%向甲方支付违约金，违约金从违约之日起第二天开始计算。逾期2个月或逾期累计天数超过60天，甲方有权解除合同，并不退还押金，乙方应支付租赁期限内该租赁房产租金总额的20%的违约金。合同的解除情形：1.因不可抗力导致本合同无法执行时；2.本合同有效期届满；3.经双方书面同意的其他情况。合同签订后，圣威思酒店对2710房进行装修并用于酒店经营。2016年12月1日至2019年11月30日期间的租金作为罗权福应付首付款，由圣威思酒店与开发商进行结算。依据合同约定，2019年11月15日前，圣威思酒店应向罗权福支付2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金，圣威思酒店因自身原因，意欲将租金季度支付变更为每月支付，遂陆续与业主协商。期间，圣威思酒店于2019年12月6日，2020年1月10日分别向罗权福支付2019年12月租金1700元、2020年1月租金1700元。后圣威思酒店和罗权福未能达成一致，罗权福于2020年4月17日发出收房通知书，于2020年4月19日发出再次解除租赁协议通知函。一审另查明：一、圣威思酒店同时段承租包括旭和大厦2710房在内的128套房屋，主要集中在23-24层、27-30层，整体装修后用于酒店经营。二、2020年1月，新型冠状病毒感染的肺炎在全国不同地区流行。2020年1月23日23时50分，湖南省卫生健康委员会启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月31日，湖南省人民政府办公厅发布《关于延迟我省企业复工和学校开学的通知》，要求全省行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。2020年3月10日，湖南省应急响应级别由一级调整为二级。2020年2月15日，长沙市人民政府办公厅发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业共渡难关的若干意见》，该意见为帮助中小企业应对疫情带来的影响，出台了支持措施，其中第二项减轻企业负担中有“减免中小企业租金”。三、2020年5月19日，最高人民法院发布《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，其中第一项关于合同的审理中第5点为承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。一审法院认为，合法的合同关系应受法律保护。租赁合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方应按约履行。本案中，2019年11月15日前，圣威思酒店应向罗权福支付三个月租金，其意欲变更支付方式，与罗权福进行协商，亦采取按月支付方式向罗权福支付了两个月，即2019年12月、2020年1月租金，但双方未能形成书面协议，罗权福也不予认可，属于对合同变更的内容约定不明确，推定为未变更。故圣威思酒店存在违约行为，但此时，双方仍处于协商状态，即使有争议，矛盾尚未激化。2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的肺炎流行，湖南省进入重大突发公共卫生事件一级响应，圣威思酒店不能正常营业，该时间段处于春节期间，如未发生疫情，应当是双方争议明朗化期间，要么达成一致，要么矛盾激化。但因为疫情，双方协商不具备良好的基础，争议仍未能得到解决。湖南省重大突发公共卫生事件一级响应期间的2020年1月24日至2020年3月10日共计47天可以认定为不可抗力影响期间。圣威思酒店陈述3月下旬逐步恢复营业，符合当时市场经营情况。此时处于全国复工复产初期，圣威思酒店没有春节期间营业收入，日常经营收入也明显减少。不能支付租金，尚不能认定为恶意拖欠或支付能力严重不足。4月中旬，圣威思酒店仍未能支付租金，双方矛盾激化，经基层部门调解未果，罗权福诉至法院。本案的争议焦点为：一、租赁合同是否解除。综合上述案情，一审法院考虑2710房与众多旭和大厦业主作为一个整体由圣威思酒店租赁,租赁时间为10年，经现场查看，圣威思酒店将房屋进行统一装修，且基本属于整层经营，投入成本较大，现圣威思酒店一直持有与罗权福协商的态度。一审法院认为双方争议期间的延长，兼有疫情因素，在争议未得到定论前，圣威思酒店未按约支付租金并非恶意。罗权福作为出租方，合同主要利益在于收取租金，租金短期的不能收取，并不必然导致合同目的不能实现或是合同无法履行。依据公平原则和诚实信用原则，为避免损失扩大，罗权福本次以圣威思酒店未支付租金为由，要求解除租赁合同并返还房屋，一审法院不予支持。二、租金、违约金和押金的处理。罗权福庭审中不认可圣威思酒店从季度支付变更为按月支付，则圣威思酒店应按约按季度支付租金。一审法院认定双方租赁合同不予解除，圣威思应向罗权福支付租金10200元（2020年2月-4月，6月-8月）。同时，依据约定，如圣威思酒店仍继续履行合同，还应在2020年8月15日前支付2020年9月-11月租金5100元。因后续履约情况不明确，存在继续履约或合意解除等情形，且8月仍属诉讼期间，为避免发生争议，如圣威思酒店继续履行，8月应付租金可延迟至9月以内支付，具体支付数额本案暂不处理，圣威思酒店可据实自行支付。其次，圣威思酒店未能按约支付租金，致罗权福不能实现预期利益，应承担违约金。同时，××的流行是双方履行合同时不能预见，疫情发生后不能克服、不可避免受其影响的客观情况，一级响应期间对酒店经营造成极大不利影响，此期间的损失如由任何一方当事人独立承担均显失公平。考虑双方过错、各自实际产生的损失、疫情因素等，一审法院对圣威思酒店请求减免租金的意见，不予支持；一审法院酌情认定圣威思酒店按未付款项的5%标准向罗权福支付违约金510元。依据租赁合同第四条第5款，圣威思酒店应向罗权福支付一个月租金1700元作为押金。因租赁合同继续履行，水电费、物业费由圣威思酒店按约承担。罗权福未提交证据证明其代交上述费用，其要求圣威思酒店支付上述费用，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条之规定，一审判决：一、限湖南圣威思酒店管理有限公司在判决生效之日起十日内向罗权福支付租金10200元（2020年2月-4月，6月-8月）；二、限湖南圣威思酒店管理有限公司在判决生效之日起十日内向罗权福支付违约金510元；三、限湖南圣威思酒店管理有限公司在判决生效之日起十日内向罗权福支付押金1700元；四、驳回罗权福的其他诉讼请求。本案案件受理费1076元，减半收取538元，由湖南圣威思酒店管理有限公司承担。二审中，罗权福向本院提交了以下证据：1.圣威思酒店的涉诉案件，拟证明圣威思酒店已经没有履行能力，资金链跟不上，经营状况并非因疫情造成，已经构成违约。2.手机截屏打印件，拟证明一审判决以后，其他业主催缴租金情况。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。本院认为，罗权福提交的上述证据均真实、合法，与本案具有一定关联性，本院将结合其他证据对其证明力予以综合认定。本院二审查明，圣威思酒店已向罗权福足额支付了6-9月份租金。本院查明的其他事实与一审查明事实一致。本院认为：本案的争议焦点为:一、案涉租赁合同是否应予以解除；二、罗权福主张的租金、违约金、水电费、物业费等应否予以支持。关于案涉租赁合同是否应予以解除的问题。本院认为，罗权福与圣威思酒店于2015年12月29日签订的《房屋租赁管理合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人应依约履行各自义务。圣威思酒店自2020年2月起未依约向罗权福支付租金的行为构成违约。根据合同法的规定，应承担继续履行、支付违约金等责任。但圣威思酒店的欠租行为与2020年新型冠状肺炎疫情具有一定关联，疫情防控期间客观上对圣威思酒店的经营活动造成了直接影响。案涉房屋由圣威思酒店承租后，圣威思酒店根据其经营设计理念对房屋进行了必要的改造，并添购了经营设施，亦投入了相应的成本，且欠租行为并非发生在湖南省进入重大突发公共卫生事件一级响应之前，而罗权福与圣威思酒店在此前的四年多租赁期间建立了良好的合作关系，故依据公平、诚信和鼓励交易的原则，本院认定案涉合同不应予以解除。一审法院对罗权福提出解除合同并返还房屋的诉请不予支持，其处理并无不当，本院予以维持。关于罗权福主张的租金、违约金、水电费、物业费等应否予以支持的问题。双方当事人在案涉租赁合同中约定房屋租金自出租第四年起按季支付。一审中，圣威思酒店尚欠付案涉房屋2020年2月至4月、6月至8月的租金，一审法院判决圣威思酒店向罗权福支付上述期限的欠付租金，于法有据，并无不妥。因在案件审理过程中，圣威思酒店已经向罗权福支付了6月至8月的欠付租金，故圣威思酒店只需继续履行未履行的义务的即可。关于违约金问题，双方在合同中约定了违约责任，一审法院考虑双方的过错、各自实际产生的损失、疫情等因素，对罗权福主张的违约金部分支持，符合公平原则和法律规定，其处理并无不当，本院予以维持。关于水电费、物业费问题，双方在租赁合同中约定案涉房屋出租期间的水电费和物业管理费由圣威思酒店承担，现因罗权福并未举证证明其在租赁期间垫付了上述费用，故对其该项主张本院亦不予支持。综上所述，罗权福和圣威思酒店的上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2152元，由罗权福承担1076元，湖南圣威思酒店管理有限公司承担1076元。本判决为终审判决。审判长  王力夫审判员  罗 希审判员  金新贵二〇二〇年十一月二日法官助理李银龙书记员彭硕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。