广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初11706号原告（反诉被告）：何淦铨，男，1975年10月31日出生，汉族，住广东省中山市************。委托诉讼代理人：吴锦英，广东灏创律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗俊杰，广东灏创律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：陈泉，男，1986年11月4日出生，汉族，住湖南省宁乡县*************。委托诉讼代理人：朱雪峰，广东广诚信律师事务所律师。原告何淦铨诉被告陈泉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告何淦铨委托诉讼代理人吴锦英及被告陈泉到庭参加诉讼。后被告陈泉提起反诉，本院依法适用简易程序于2020年10月30日再次公开开庭进行了审理。原告何淦铨委托诉讼代理人吴锦英及被告陈泉委托诉讼代理人朱雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何淦铨向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年10月31日签订的《租赁合同》，被告立即返还租赁之商铺给原告；2.判令被告立即支付租金14580元(自2020年4月1日起按每月租金3645元计算至判决解除之日止，租金暂计算至2020年7月31日)及逾期付款违约金6560.00元【其中3645元自2020年4月1日起、3645元自2020年5月1日起、3645元自2020年6月1日起、3645元自2020年7月1日起按每日1‰计算至清偿日止】；3.判令被告自判决解除之日至被告返还租赁商铺给原告之日止按月租金3645元支付使用费；4.判令被告支付保洁费675元给原告；5.判令被告支付原告因追索租金产生的律师费用5000元；6.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年10月31日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告承租原告位于中山市**************卡商铺，租赁期自2019年11月1日至2024年2月29日，租金在2019年11月1日至2020年2月29日期间为3150元/月，在2020年3月1日至2022年2月28日期间为3645元/月，自2020年3月1日至2022年2月28日期间保洁费为225元/月；且双方约定如被告逾期交付租金，则每天按1%计算滞纳金，如逾期交付租金超过10天的，则原告有权提前解除合同，原告因追索租金产生的律师费用由被告承担。后经原告多次追讨，但被告以各种理由推拖，这给原告造成极大的经济损失。为维护自身的合法权益，原告诉至本院。诉讼过程中，原告变更诉讼请求的租金由2020年4月1日起计至2020年9月21日止。被告陈泉针对本诉答辩称，原告提供的租赁合同是2019年10月31日签订的，被告现提交的合同的租赁物与原告涉案提交的租赁合同的租赁物是同一个地址，但被告提交的租赁合同的签订时间是2020年1月6日。原告提供的租赁合同甲方即出租方是原告，同时提供的房产证的土地使用权人是中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社；而被告提供的合同的出租方是中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社且盖的是该经联社的公章。从时间顺序来说，在同一个租赁物的情况下，是以最新即2020年1月6日签订的合同为准。被告陈泉向本院提出如下反诉请求：1.判令原告退还租赁保证金15750元；2.判令原告支付差旅费2000元；3.判令原告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2019年10月31日，被告与原告在中山市小榄镇签订租赁合同，原告收取被告租赁保证金15750元，被告按合同约定每月按时支付租金，但在合同履行过程中，即2020年1月6日，原告又和广东郑升轴承有限公司签订了租赁合同，将铺位租给了第三方，原告违反了双方签订的租赁合同，应当退回租赁保证金并支付差旅费。诉讼过程中，被告陈泉撤回上述第二项诉讼请求。原告何淦铨针对反诉答辩称，双方真实的租赁合同关系是2019年10月31日签订的租赁合同，而且案涉的租赁物实际的使用者均是被告。鉴于被告违反合同的约定，未交付租金，按租赁合同的规定，原告有权没收保证金。另外，被告所提交的2020年1月6日租赁合同实质是原告及绩西村委会为了配合被告在案涉的租赁物上办理营业执照，而出具的形式的租赁合同，双方明确约定了双方的真实租赁关系的权利义务以2019年10月31日租赁合同的条款履行。因此，反诉人的反诉无事实与法律依据且其陈述的理由属于虚假陈述，恳请贵院依法追究被告的相关责任。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：中山市小榄镇绩西股份合作经济联合社（以下简称绩西经联社）名下登记有位于中山市******的集体土地[土地证号：中府集用（2012）第0500898、使用权面积20189.9㎡]一宗。绩西经联社于2012年11月30日取得建设工程规划许可证在位于中山市***绩**建设五金城商铺（1区），总面积10523㎡。2014年3月8日，绩西经联社（作为出租方、甲方）与周耀广、何淦铨（作为承租方、乙方）签订商铺租赁合同书，部分约定如下：甲方将属其所有位于小榄镇绩西广源南路81号共陆幢的商铺租给乙方作商业用途使用，该商铺按图纸面积计，建筑面积共10523㎡；租赁期为180个月，自2014年10月1日至2029年9月30日止；租赁期内，乙方在分租商铺给第三方时，每月必须把与第三方签订的合同原件送一份给甲方作备案之用。租赁期间乙方不得将本合同整体转让或转租，否则甲方在不损害甲方利益的前提下有权按整体转让或转租时的市场租赁单价计算租金。转让或转租时不改变合同的约束日期，并且每次办理合同变更时应交纳10000元的合同变更手续费给甲方，转让或转租后必须重新签订新合同，原合同同时终止；乙方有下列情形其中一条的视同乙方违约，乙方承担违约责任，甲方有权单方解除合同，没收履约保证金，乙方所投入的基建、装修、设备设施无偿归甲方所有，并且甲方有权追究乙方经济赔偿；乙方擅自将租赁物业进行抵押担保或转借、转租他人的，经甲方书面通知后在合理期限内未能纠正等。2019年10月31日，何淦铨（作为出租方、甲方）与陈泉（作为乙方、承租方）签订租赁合同，部分约定如下：租赁物业位于绩西五金市场内之广源南路81号2幢21卡商铺；租赁期自2019年11月1日起至2024年2月29日租赁期满；2019年11月1日起至2020年2月29日止，每月租金为人民币￥3150.00元；2020年3月1日起至2022年2月28日止，每月租金为人民币￥3645.00元；2022年3月1日起至2024年2月29日止，每月租金为人民币￥4185.00元；甲方同意在租赁期内给予乙方免租6个月(2019年11月、12月、2021年2月、2022年2月、2023年2月、2024年2月含装修期)，免租期内乙方须缴纳保洁费及公共水、电分摊费。合同期内乙方若提前结束与甲方租赁关系，乙方需补交甲方前期优惠的租金；签署本合同时，乙方须向甲方一次性预付每间商铺水、电周转金300元；待乙方合同期满交清该商铺所有费用后，甲方无利息将水、电周转金退回给乙方。如乙方不按时交清该商铺所欠各种费用的情况下，甲方有权在乙方所预付的水、电周转金中予以扣除，如乙方预付的水、电周转金不足以扣减时，乙方须即时交清拖欠的各种费用；该商铺需先交租后使用，乙方须在每月25-30号前一次性现金缴纳下月租金(缴费时间不再另行通知)；商铺保洁费用收费方式先交费后使用，收费标准如下：2019年11月1日起至2020年2月29日止，每月保洁费为人民币180元；2020年3月1日起至2022年2月28日止，每月保洁费为人民币225元；2022年3月1日起至2024年2月28日止，每月保洁费为人民币270元；保洁费缴纳按每6个月收取一次，因乙方提前终止合同，预交保洁费不得退还；签署本合同时，乙方须向甲方一次性缴付人民币15750.00元作为租赁保证金。合同期满乙方不续租且完整地将铺面交付给甲方并结清因经营所产生之费用的情况下，甲方无条件不计息退还给乙方。具体方式为：甲方对商铺进行检查、验收，确认无损坏和无拖欠其它费用且不存在有任何违约行为的情况下，甲方将保证金无息全额退回给乙方。如该物业受损或有欠费时，甲方则有权以保证金作抵偿修复费以及作弥补给甲方造成的其它损失费用，多退少补；一经签署本合同，乙方今后不得以任何方式要求甲方减免或拖欠(拒交)租金和其它费用。乙方除按上述第四条(合同保证金)的约定金额交纳保证金，该保证金在租赁期满后，经甲乙双方办妥退铺手续后退还给乙方。若乙方中途退出租赁，必须在10天内以书面的形式向甲方提出书面申请并经甲方同意后方可办理有关终止租赁手续，但乙方须缴清该铺所欠的费用，自行清理完铺内货物离场，交回锁匙给甲方，保证金甲方不予退还。对退租当月的租赁时间不满一个月的，其租金按一个月结算收取，保证金归甲方所有。如乙方在没有书面通知甲方和没有经得甲方同意的情况下，且将商铺擅自关门连续停业时间超过10天或累计停业时间超过10天的，视乙方自动毁约作放弃商铺处理，甲方有权解除合同和不予退还保证金，并有权自行清理该铺内货物，对此甲方不作任何经济赔偿和承担任何法律责任。存在上述视为乙方违约情形的，甲方有权收回商铺，保证金不予退还；合同生效后，甲、乙双方不得无故提前终止合同。如甲方无故提前终止合同，除所收的保证金全额退还给乙方外，还应按该铺五个月的租金标准赔偿给乙方；如乙方无故提前终止合同，除甲方所收的保证金不予退还外，乙方还应按该铺五个月的租金标准赔偿金给甲方，并在甲方指定的合理期限内无条件迁出；乙方须按时足额缴纳当月租金或其他费用，如有任何一期租金缴纳时间延迟超过3日的，每天按欠费总额的1%计收滞纳金；逾期7天的，甲方有权采取包括断水、断电之措施，由此所引发的一切责任和后果均由乙方自行承担，与甲方无关；逾期10天的，甲方有权自行提前解除合同并将自行将乙方铺内的货物搬出或搬至其他合适的地点存放(甲方对此货品数量、质量不承担任何经管责任)，搬运费和保管费由乙方支付，超过15天乙方未积极配合、协助甲方解决遗留问题的，甲方可自行处置乙方遗留的财物、设施，乙方不得提出任何异议，处理所得归甲方所有，乙方不得以任何理由要求甲方给予经济赔偿或补偿。通过此方式强行收回商铺的，乙方交纳的保证金不予退还，如因此给甲方造成损失的，乙方须承担不低于50000元的损失赔偿；同时乙方须承担甲方为追索租金而支付的包括但不限于差旅费用、律师代理费用等的所有费用等。该合同还约定了其他事宜。签订上述合同后，陈泉依约交付了租赁保证金15750元，何淦铨于2019年10月31日将案涉商铺及钥匙交付给陈泉。2019年12月16日，陈泉出具承诺书一份，部分载明如下：本人陈泉租赁中山市小榄镇（绩西五金市场内）广源南路81号2幢21卡商铺，因经营需要，委托上海郑升轴承有限公司、慈溪市皖耐轴承有限公司、刘波在此开设公司办理营业执照。若日后该商铺出现任何形式的经济、法律纠纷以及一切安全责任，所产生的后果均由本人陈泉承担，与出租方（中山市小榄绩西五金市*）无关。本人与出租方（中山市小榄绩西五金市*）约定的权利和义务不变。2020年1月6日，绩西经联社（作为出租方、甲方）与上海郑升轴承有限公司、慈溪市皖耐轴承有限公司、刘波（作为承租方、乙方）签订租赁合同一份，部分约定如下：甲方将其拥有的坐落在中山市****************卡的店铺租给乙方作为开办广东郑升轴承有限公司使用；租赁期自2020年1月6日至2021年12月31日共24个月；该店铺建筑面积共40㎡，每月每平方15元，每月租金600元；合同签订时，乙方付600元履约保证金给甲方，履约保证金以甲方开具收款收据金额为准等。2020年6月11日，周耀广出具确认书一份，部分载明如下：周耀广、何淦铨于2014年3月8日与绩西经联社签订商铺租赁合同书，周耀广、何淦铨承租了绩西经联社位于中山市*****************。承租后，何淦铨、周耀广将该商铺以何淦铨名义分租给不同承租者；我周耀广确认对商铺因租赁产生的租金、其他费用，均由何淦铨负责追收，如因此需要提起诉讼追索的，我同意以何淦铨名义提起诉讼，相关的诉讼权利及权益均由何淦铨一人享有等。双方确认陈泉从2020年4月1日起未向何淦铨支付过租金及保洁费。何淦铨认为陈泉拒不清偿所欠的租金及保洁费，其行为已严重损害其合法权益，遂于2020年8月10日诉至本院，主张前述请求。陈泉认为何淦铨不是案涉物业的权利人，无权出租案涉物业，其签订的合同应当无效，2020年1月6日签订的租赁合同出租方为绩西经联社，该合同的主体并非何淦铨等，遂向本院提起反诉，主张退还租赁保证金。另查，微信聊天记录反映，陈泉于2020年7月21日还向何淦铨方人员称“真的不好意思，确实没筹到钱，厂家也把货给强行拉走了，店也开不下去了，你们把房子收走吧，押金我也不要了”，随即陈泉删除了何淦铨方人员微信。2020年9月21日庭审过程中，陈泉称其所提交的2020年1月6日绩西经联社与案外人签订的租赁合同可证明实际占用案涉商铺至2020年1月5日，何淦铨对此不予确认并称陈泉于2020年8月15日左右搬离案涉商铺，但至今商铺钥匙未退回。经本院释明，双方同意何淦铨于该日收回案涉商铺。何淦铨据此变更诉求租金的截止日为2020年9月21日及认为其与陈泉签订的租赁合同亦于该日解除。又查，何淦铨为实现本案债权与广东灏创律师事务所签订民事案件委托代理合同，委托该所指派律师马玉文、吴锦英担任本案诉讼代理人，为此而支付律师费5000元。何淦铨主张陈泉存在逾期交付租金及费用的违约行为，其有权既没收保证金又可主张违约金，若法院认为主张的违约金过高，其首先选择没收保证金，且陈泉必须支付由此造成的租金利息损失。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。绩西经联社与何淦铨、周耀广签订的商铺租赁合同书，系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效。根据该商铺租赁合同书约定，何淦铨、周耀广有权将其承租的商铺进行分租，何淦铨、周耀广仅需将其与第三方签订的合同交给绩西经联社备案即可，而周耀广亦确认何淦铨有权以其个人名义进行分租，故何淦铨有权将其承租的6幢商铺其中一卡商铺分租给陈泉。因此，何淦铨与陈泉签订的租赁合同内容未违反法律、行政法规强制性规定，亦属合法有效。从何淦铨提交的承诺书以及陈泉提交的2020年1月6日租赁合同可知，陈泉所提交的2020年1月6日租赁合同仅因陈泉经营需要，为办理相关营业执照而签订，且无证据反映该租赁合同已实际履行，因此，陈泉以绩西经联社与案外人签订该份租赁合同为由主张何淦铨无权出租、其与何淦铨签订的租赁合同无效等，有违诚实信用原则，于法无据，本院不予采纳，陈泉仍应按照其与何淦铨签订的租赁合同履行自身的义务。关于租金及保洁费问题。双方确认陈泉从2020年4月1日起未支付过租金及保洁费，陈泉未提供证据证明其已按合同约定将案涉商铺及钥匙交还，而何淦铨确认于2020年9月21日收回案涉商铺，故陈泉尚欠何淦铨2020年4月1日至2020年9月21日期间的租金20776.5元（3645元/月×5个月+3645元÷30天×21天）。鉴于何淦铨确认于2020年9月21日已收回案涉商铺，即事实上双方之间租赁权利和义务于该日终止，故本院对何淦铨诉请解除合同及返还商铺不再支持。何淦铨于本案中主张要求陈泉支付2020年3月起3个月保洁费为675元，系其权利的自由处分，且符合合同约定，故本院予以支持。陈泉至今尚未向何淦铨清偿前述欠付的租金及保洁费，其行为已构成违约，依法应承担相应的违约责任。何淦铨称陈泉存在拖欠租金及费用的违约行为，故主张既没收租赁保证金，又主张逾期付款的违约金。本院认为，虽然租赁合同约定陈泉拖欠租金及费用的，何淦铨有权没收租赁保证金并要求支付违约金，但两者的性质实质为违约金，且该违约金已过分高于陈泉因拖欠租金及费用而违约对何淦铨造成的损失，应予以调整。经本院释明后，何淦铨主张没收租赁保证金，而没收租赁保证金后已足以弥补因陈泉违约对何淦铨造成的损失，故本院对何淦铨再主张逾期付款违约金不再支持。陈泉诉请要求返还租赁保证金，于法无据，本院予以驳回。关于律师费问题。因陈泉构成违约，何淦铨诉请要求陈泉支付律师费5000元，符合合同约定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告陈泉于本判决生效之日起三日内向原告何淦铨支付租金20776.5元及保洁费675元；二、被告陈泉于本判决生效之日起三日内向原告何淦铨支付律师费5000元；三、驳回原告何淦铨的其他诉讼请求；四、驳回被告陈泉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费470元，减半收取235元（已由原告何淦铨预交），由被告陈泉负担，并直接向原告何淦铨支付；反诉案件受理费122元（已由被告陈泉预交），由被告陈泉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十一月四日书记员  黎素霞郭嘉文