浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7677号 上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州嗣同教育咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干山路******，统一社会信用代码91330105399344349J。 法定代表人：方潇潇，执行董事。 委托诉讼代理人：戚颖昕、丁玲，浙江京衡律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州碧秋教育咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区莫干，住所地杭州市拱墅区莫干山路******3010509760554XD。 法定代表人：冯琨，执行董事。 委托诉讼代理人：薛冬，男，1979年9月10日出生，汉族，系公司员工。 上诉人杭州嗣同教育咨询有限公司（以下简称嗣同公司）因与被上诉人杭州碧秋教育咨询有限公司（以下简称碧秋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市拱墅区人民法院（2019）浙0105民初6763号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：碧秋公司承租杭州浩润实业有限公司名下位于××路××号××号楼，建筑面积190平方米。期间，碧秋公司将其中二楼转租给嗣同公司，双方于2016年8月18日签订了《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2016年8月18日至2022年7月4日，年租金11万元，每三年递增7%。租金先支付后使用，按六个月为一期支付，提前一个月预付。合同约定履约保证金为15000元。合同另约定门头广告牌各自一半，一楼前台一家一半。合同履行期间双方在未征得对方同意的情况下，碧秋公司不得将房屋收回或不租给嗣同公司或转租，嗣同公司不得退租或转租，若出现违约应向对方赔偿折合人民币30000元。碧秋公司经营美术及相关培训，嗣同公司经营文化课培训，双方不得开设同类课程。 合同履行过程中，双方因广告牌、前台指示牌设置发生纠纷，嗣同公司于2018年11月13日向碧秋公司送达律师函，认为碧秋公司存在擅自占据所有门头位置致使其无法打广告、阻扰其在一楼设置指示牌的违约行为，同时认为碧秋公司未经其同意进行装修，制造大量噪音并堆放装修材料影响经营，故要求其纠正。碧秋公司主张其于2019年5月开始陆续搬离物品。2019年6月12日，碧秋公司用杂物堵住了通往嗣同公司的楼梯，并在其上张贴“嗣同教育拒交房租，准备跑路，已停止营业”。2019年6月17日双方就合同纠纷进行协商未果。至2019年7月15日，碧秋公司已更换大门门锁。 嗣同公司支付租金至2019年3月10日，此后租金未予以支付。2019年7月15日，碧秋公司收到杭州浩润实业公司房屋收回通知书，载明，因碧秋公司欠付房租，主张终止房屋租赁合同，并主张房租、垃圾清运费、水电费等。另合同期间，嗣同公司曾在一楼前台设置指示牌，在涉案房屋楼顶设置了广告牌，嗣同公司在正门位置门头设置的广告牌因故于2019年5月18日前拆除。侧墙位置门头广告牌于2019年6月17日拆除。2019年7月8日至8月期间，碧秋公司开设了幼小衔接课程，包括快乐拼音、数学思维、音乐、美术等教学内容。 嗣同公司的诉讼请求为：1、确认双方2016年8月18日签订的房屋租赁合同于2019年7月15日解除；2、碧秋公司赔偿嗣同公司违约损失30000元；3、碧秋公司赔偿嗣同公司房屋装修损失30000元，房屋维修费用10000元，广告牌损失费12000元，合计52000元；4、碧秋公司返还保证金15000元；5、诉讼费由碧秋公司承担。 碧秋公司的反诉请求为：1、嗣同公司支付房租55000元，且自2019年3月10日起至房租付清之日止按照年利率4.35%的标准向碧秋公司支付逾期付款的利息损失；2、嗣同公司支付垃圾清运费1500元；3、嗣同公司支付水电费1328.6元；4、嗣同公司支付2019年9月10日至2020年9月9日期间房租110000元；5、嗣同公司支付违约金30000元。6、嗣同公司承担全部诉讼费用。一审审理过程中，碧秋公司撤回对逾期利息损失的主张。 原审法院认为：嗣同公司与碧秋公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示、内容合法有效，对双方均具有拘束力。双方均应诚信履行。因双方同时使用一幢房屋，存在共用空间，故合同履行过程中相互间还应依据有利各方经营、团结互助、公平合理的原则来处理日常间相互关系，同时也需要保持适当忍让和克制。合同履行过程中，双方因门头广告、一楼指示牌设置等问题发生争议，嗣同公司据此主张碧秋公司违约，但未能有明确证据显示碧秋公司存在阻扰其在一楼设置指示牌的事实，而门头广告牌的拆除，也没有充分证据显示碧秋公司存在阻止其设置或拆除等行为，且各方意见不一，故嗣同公司的该部分主张原审法院不予采信。关于碧秋公司的装修行为，并未经双方约定明确禁止，作为彼此相邻的双方，对于合理的装修应保持适当忍让态度。而现有证据也不足以证实装修行为已经足以影响嗣同公司经营。关于碧秋公司设置文化课程问题，原审法院认为，首先幼小衔接课程的安排设置与嗣同公司的课程设置仍存在较大区别，也不足以认定其构成根本违约。另在时间上，该课程的开设时，嗣同公司已经开始陆续搬离，碧秋公司开设该课程，并非嗣同公司搬离涉案房屋的原因。综上，嗣同公司的提交的证据，尚不足以证明碧秋公司存在根本违约行为，嗣同公司不享有合同解除的权利。嗣同公司主张违约金、装修损失、房屋维修费用、广告牌损失等，一则未提交充分证据证明损失情况，也未证实广告牌拆除事实是否系碧秋公司所为，二则嗣同公司在碧秋公司不存在根本违约的情况下，拖延支付租金，其本身系违约方，故对该部分主张，原审法院不予支持。嗣同公司支付租金至2019年3月10日，其未能按合同约定支付后期租金，行为构成违约，且于2019年5月开始陆续搬离物品，其行为已经表示不愿继续履行合同。碧秋公司于2019年6月12日，堵其通道妨碍通行，2019年7月又更换了门锁，其私力救济的方式不为法律所允许，客观上致使嗣同公司已经无法使用房屋。碧秋公司在嗣同公司搬离后锁门的行为也实际上表明了碧秋公司同样不愿继续履行合同的意愿。据此，原审法院认为，本案合同已经无法实际履行，嗣同公司要求确认双方合同于2019年7月15日解除，原审法院予以确认。嗣同公司应支付2019年3月11日至2019年7月15日租金。碧秋公司主张的其后的租金，原审法院不予支持。嗣同公司未按期支付租金，并擅自搬离房屋，构成根本违约，应承担相应违约责任。双方合同对此违约责任进行明确约定，碧秋公司据此主张嗣同公司支付违约金30000元，原审法院予以支持。合同同时约定了履约保证金15000元，可以用于直接抵扣嗣同公司应承担的违约金，故对嗣同公司要求返还保证金的诉讼请求不再予以支持，且应另行支付违约金15000元。碧秋公司主张垃圾清运费、水电费，缺乏依据，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，原审法院于2020年8月3日判决：一、确认嗣同公司与碧秋公司签订的《房屋租赁合同》于2019年7月15日解除；二、嗣同公司于判决生效之日起十日内支付碧秋公司租金（2019年3月11日至2019年7月15日）37972.6元，并支付违约金30000元（其中15000元以预先交纳的保证金抵扣，尚应支付15000元）。三、驳回嗣同公司其他诉讼请求。四、驳回碧秋公司其他反诉请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1850元，由嗣同公司负担1700元，由碧秋公司负担150元；反诉案件受理费1578元，由嗣同公司负担588元，由碧秋公司负担990元。 宣判后，嗣同公司不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定嗣同公司构成根本违约需支付三万元违约金是错误的。嗣同公司不存在违反合同约定的情形，碧秋公司交付的租赁物不符合租赁合同约定的标准，导致嗣同公司无法正常使用租赁物，因此碧秋公司不得要求嗣同公司支付租金。《房屋租赁合同》中明确碧秋公司交付的标的物应该满足以下条件：第一，一半门头广告；第二，一半一楼前台；第三，一楼不可以开设任何文化课培训。但碧秋公司交付的租赁物没有一半门头广告、没有一半一楼前台，且碧秋公司还违反合同约定擅自转租一楼物业用于开设文化课培训。且经嗣同公司发函催告后仍不交付符合合同约定的标的物，因此碧秋公司无权要求嗣同公司支付违约期间的租金。嗣同公司更不可能存在任何违约行为。 《房屋租赁合同》第二条违约责任的约定，其中第1条明确约定三万元违约的适用情形是转租、退租，即不管是嗣同公司还是碧秋公司对自己占有、使用的物业均不可以转租，嗣同公司不可以无故退租二楼物业，碧秋公司不可以无故不租二楼物业。且该条款约定的本质是违约，不能不包括解除权的行使。本案中，碧秋公司交付的租赁标的物不符合合同约定，且经过嗣同公司催告合理期限内仍未改正，根据合同法第94条的规定，嗣同公司享有法定解除权。因此，在这样的情况下，嗣同公司提出解除租赁合同的，不需要承担任何违约责任，反而有权要求碧秋公司赔偿嗣同公司的损失。二、原审法院认定碧秋公司不构成根本违约是错误的。如前述，嗣同公司有权依据合同法第94条的规定解除案涉合同。且嗣同公司有权要求碧秋公司全额返还保证金并向碧秋公司主张因迟延履行、瑕疵履行给嗣同公司造成的一切经济损失，包括但不限于装修费、期间房屋租金、房屋维修费用、广告牌损失费。双方《房屋租赁合同》明确约定，甲方违约导致乙方无法继续使用租赁房屋的，甲方另行赔付乙方三万元装修费。碧秋公司的违约行为直接影响了嗣同公司的招生、上课、对外宣传，致使嗣同公司无法正常经营。原审法院未就该笔违约金进行判决错误。 原审法院遗漏查明事实，其中碧秋公司至少有三处违约行为未被认定：第一，针对碧秋公司独占门牌、前台，嗣同公司已向原审法院递交了多份照片和视频，且嗣同公司在2018年11月3日发送的律师函中明确提出门口广告牌的问题要求碧秋公司整改，嗣同公司已经充分举证碧秋公司的违约行为。第二，针对碧秋公司擅自装修、影响嗣同公司营业，原审法院认为双方应对合理的装修应当适当忍让。但碧秋公司的装修行为覆盖嗣同公司的课堂时间，严重影响嗣同公司的课堂质量，经嗣同公司多次找到碧秋公司商量后仍不作出调整，已经构成根本违约。第三，针对碧秋公司私开文化课。原审法院认为双方文化课设置存在较大差距和开设时间系嗣同公司陆续搬离期间，不认定其构成根本违约。嗣同公司认为双方《房屋租赁合同》里明确约定的是“甲方不得开设任何文化课培训”，不管是幼小衔接、是否与嗣同公司课程有所差异，都是被明令禁止的。另外，上述条款禁止的是整个合同履行期内的行为，只要双方的合同没有被解除，该行为都是被禁止的。既然原审法院已经判决双方的协议于2019年7月15日解除，那么在该日期发生前的碧秋公司的违约行为就应当受到合同约束。 三、原审法院认为碧秋公司不存在违约行为无需向嗣同公司支付违约金，是错误的。如前所述，碧秋公司在履行涉案合同过程中存在多处违约情形，虽然涉案合同仅针对转租、退租行为约定30000元违约金，但碧秋公司实际的违约行为产生的后果已经堪比转租、退租，甚至给嗣同公司造成的损失已经超过了30000元，根据举重以明轻的法律解释原则、损失相适应的赔偿原则，适用该条款约定的违约金额也属公平合理。另外，案涉《房屋租赁合同》中明确约定，碧秋公司不得转租房屋，转租房屋视为违约将承担30000元的违约责任。在2018年11月前，碧秋公司的法定代表人冯琨在未告知嗣同公司的情况下，已擅自将案涉租赁房屋的二楼转租给第三人。碧秋公司的转租行为已经明确违反了合同约定，应承担违约责任，但原审法院遗漏了该事实。综上，原审判决认定事实不清，缺乏法律依据，请求:1、撤销原审判决第二、三项判决，并依法改判驳回碧秋公司的全部（反诉）诉讼请求，支持嗣同公司的全部（本诉）诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由碧秋公司负担。 针对嗣同公司的上诉，碧秋公司发表答辩意见称：一、原审法院认定嗣同公司构成根本违约，需支付30000元违约金正确。嗣同公司本应于2019年3月11日前支付租金，但是嗣同公司一直拖欠租金且擅自搬离房屋，构成根本违约，应当承担违约责任，故原审法院认定嗣同公司需按合同约定支付30000元违约金是正确的。二、原审法院认定碧秋公司不构成根本违约是正确的。首先，针对广告牌，碧秋公司与嗣同公司于2016年共同找第三方广告公司共同制作，同时安装的，双方门头各占一半。后嗣同公司自行拆除了广告牌，门头广告牌的安装设置与拆除均与碧秋公司毫无关联。其次，针对装修，碧秋公司案涉房屋一楼已经于2016年进行过大规模完整的装修，没必要于2018年再进行大规模装修，碧秋公司仅是对某一面墙进行粉刷，并不会对二楼经营的嗣同公司有任何影响；最后，针对幼小衔接课程，碧秋公司自2016年暑假起即开设幼小衔接课程，仅于每年暑假期间针对学前幼儿开设，包括快乐拼音、数学思维、音乐、美术等内容，与嗣同公司开设的小学、中学文化课有本质区别。三、碧秋公司没有转租涉案房屋一楼。2019年，碧秋公司缴纳了涉案房屋租金、水电费等费用，碧秋公司与嗣同公司2019年期间围绕整个涉案房屋一楼、二楼的使用也发生了多次争议。很明显，碧秋公司没有转租涉案房屋一楼的任何可能。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果合理。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 二审中，嗣同公司向本院提交如下证据材料：第一组证据：证据1、视频（方潇潇与碧秋公司员工陆涵涵的微信记录）；证据2、视频（微信群聊记录）；证据3、视频（方潇潇与碧秋公司员工姜老师的微信记录），拟共同证明：1、在2018年8月前，碧秋公司的法定代表人冯琨、股东薛东已经将案涉房屋的一楼转租给了任亚丽的事实；2、碧秋公司拒绝将门头广告牌位置分给嗣同公司一半的事实。第二组证据：证据4、方潇潇与薛东的电话录音；证据5、视频（方潇潇与碧秋公司员工姜老师的微信记录），拟共同证明嗣同公司法定代表人方潇潇在2018年期间多次找到了碧秋公司要求门头广告牌一人一半，但是碧秋公司拒绝的事实。第三组证据：证据6、视频（方潇潇与碧秋公司员工陆涵涵的微信记录）；证据7、视频（方潇潇与一楼装修顾师傅的微信聊天记录）；证据8、视频（方潇潇与碧秋公司员工姜老师的微信记录），拟共同证明碧秋公司在2018年9月中旬在未告知嗣同公司的情况之下，擅自装修一楼，并至少持续到10月底，中间跨度有将近两个月，严重影响嗣同公司正常营业的事实。 上述材料经出示，碧秋公司发表意见称：对三组证据的真实性均无异议，对合法性和关联性均不认可。对第一组证据，案涉房屋一楼由碧秋公司经营使用，二楼一直由嗣同公司占用，不可能于2018年8月前将涉案一楼、二楼转租。至于门头广告牌，系双方当事人共同找第三方广告公司共同制作，同时安装，后嗣同公司自行拆除，门头广告牌的安装设置与拆除均与碧秋公司毫无关联，该组证据无法达到嗣同公司的待证目的；对第二组证据，门头广告牌系双方当事人共同找第三方广告公司共同制作，同时安装，后嗣同公司自行拆除，门头广告牌的安装设置与拆除均与碧秋公司毫无关联，该组证据无法达到嗣同公司的待证目的；对第三组证据碧秋公司房屋仅是简单的墙面粉刷，并没有进行大规模的装修，更不可能严重影响嗣同公司的正常营业，该组证据无法达到嗣同公司的待证目的。 本院经审查认为，碧秋公司对三组证据的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认，但上述证据均不能达到嗣同公司的待证目的。 二审中，碧秋公司向本院提交如下证据材料：证据1、2019年10月七彩阳光收支汇总表；证据2、收据，证据1和证据2拟共同证明碧秋公司2019年10月正常经营，不存在将案涉房屋一楼转租的情形。 上述材料经出示，嗣同公司发表意见称：真实性认可，关联性不认可，碧秋公司的股东是冯琨和薛东，与任亚丽没有任何关系。碧秋公司提交的所有的证据材料看不出七彩阳光跟碧秋公司有任何联系，结合嗣同公司一审提交的照片，可以看出租赁房屋一楼是在被七彩阳光教育中心所使用的，并且根据碧秋公司的提供的收款收据记载的内容，教学内容是八年级科学、数学、英语课程。这恰好能证明案外人的确在利用碧秋公司租赁的房屋的一楼进行文化课程的培训。碧秋公司没有办法证明其与七彩阳光之间的关系。七彩阳光的经营主体是任亚丽，嗣同公司有理由认为碧秋公司将一楼的房屋进行转租。 本院经审查认为，嗣同公司对上述证据的真实性没有异议，本院对其真实性予以确认，但上述证据不能达到碧秋公司的证明目的。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，碧秋公司与嗣同公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。租赁合同中，出租人的基本义务是按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。本案中，碧秋公司已经向嗣同公司交付了符合合同约定用途的房屋，履行了合同的主要义务，嗣同公司提出的违约事由即使真实，亦未达到法定解除的条件，其在合同到期前擅自搬离案涉房屋，且未支付到期租金，应承担单方解除合同的违约责任，并支付合同解除前的剩余租金。原审法院对碧秋公司的诉讼请求予以支持，并无不当。 嗣同公司上诉所述的关于门头广告牌的问题，依据双方当事人提供的证据及本案查明的事实，案涉《房屋租赁合同》签订后，碧秋公司已经依约将门口广告牌的一半交给嗣同公司使用，此后广告牌的拆除亦不可归责于碧秋公司；关于一楼前台的问题，嗣同公司并未提交相应的证据证明碧秋公司存在阻挠其使用一楼前台的行为；关于开设文化课的问题，依据本案查明的事实，碧秋公司主营美术及相关培训，幼小衔接课程仅在暑假开设，其本质不同于正式的文化课培训，与碧秋公司经营的中小学文化课培训并不矛盾。关于转租的问题，嗣同公司主张碧秋公司存在将案涉房屋的一楼进行转租的违约行为，但并未提供充分有效的证据证明，本院难以采信；关于装修的问题，双方并未作出嗣同公司承租期间，碧秋公司不得进行装修的约定，且装修房屋亦系使用房屋过程中的合理行为，综上，原审法院认定碧秋公司不存在违约，无需承担相应的违约责任，并无不当。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2999元，由上诉人杭州嗣同教育咨询有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十一月四日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜