浙江省龙港市人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0383民初2787号原告：温州得力包装有限公司，住所地浙江省龙港市西五街****，统一社会信用代码91330327MA2AQQA65N。法定代表人：陈德常。委托诉讼代理人：徐旭昶,上海瀛东律师事务所律师。被告：苍南首耀科技有限公司，住，住所地浙江省龙港市新城产业大道**一社会信用代码91330327MA2CNF112R。法定代表人：厉凯强。被告：苍南鸿城置业有限公司，住所，住所地浙江省温州市龙港市仪邦大厦**社会信用代码91330327MA2CQRXQXU。法定代表人：周亚军。以上两被告共同委托诉讼代理人：徐琦、章舒梦,浙江嘉瑞成律师事务所执业律师。原告温州得力包装有限公司与被告苍南首耀科技有限公司、苍南鸿城置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月05日公开开庭进行了审理。原告温州得力包装有限公司的委托诉讼代理人徐旭昶，被告苍南首耀科技有限公司、苍南鸿城置业有限公司的共同委托诉讼代理人徐琦、章舒梦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告温州得力包装有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告一向原告支付逾期交付违约金，自2020年1月21日起，以房屋价款1777806元的万分之四/日为基数计算至实际交付之日止，暂计至2020年9月21日止，计174,224.99元；2.被告一赔偿原告经济损失，自2020年1月21日起,计算至实际交付之日止，暂计至2020年9月21日止，计58,666.67元(以上1、2项诉讼请求共暂计232.891.65元)；3.被告二对上述1、2诉讼请求承担连带责任；4.本案的案件受理费、鉴定费、公证费、评估费、财产保全费两被告承担。诉讼中，原告变更第一、二项诉讼请求为：1.被告一向原告支付逾期交付违约金，自2020年1月21日起以房屋价款1777806元的万分之四/日为基数计算至2020年4月24日止，计67556.63元；2.被告一赔偿原告经济损失，自2020年1月21日起至2020年4月24日止，计22000元。事实和理由：原告系买受人，被告一系出卖人，双方之间系房屋买卖合同关系。2019年7月24日，原告、被告一签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定被告一将位于龙港新城创业园（现更名为龙港新城小微园）35幢2层202室（以下简称涉案房屋）出售给原告，房价款1777806元，房屋用途为工业用途，约定交付时间为2020年1月20日前。此外，合同第十、十一条约定了房屋的交付条件、第十三条约定了违约责任及十九条约定了质量担保等内容。合同签订后，原告已向被告一支付全部购房款，但涉案房屋长期不具有交付条件和正常使用条件。具体表现为电、水、路迟迟不通；多处墙体漏水、渗水并且造成房屋内严重积水；整栋楼的变压器安放在涉案房屋内占用空间面积；园区内未依约进行绿化等。此外，根据《浙江省商品房买卖合同（预售）》约定，被告二为涉案房屋质量提供担保，被告一应承担相关责任的，由被告二承担连带责任。原告认为，原告与被告一签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，双方理应恪守。被告一未依约按期按质交付涉案房屋，构成违约，应承担逾期交付房屋的违约责任并赔偿原告因此造成的损失。被告苍南首耀科技有限公司、苍南鸿城置业有限公司辩称：1、答辩人已经按照合同约定履行交付义务，不存在原告所述的逾期交房情形，无需承担违约责任。案涉厂房已取得房屋实测测绘报告，完成竣工验收，供水、排水、供电等配套设施亦已完工并通过验收，2020年1月17日涉案商品房完成竣工验收备案，在合同约定的1月20日之前，涉案的商品房符合合同第10条约定的交付条件，根据合同12条第3项的约定内容，答辩人已经履行交付义务，涉案的商品房具备交付条件，不存在逾期交房的情形。合同第10条中约定的两个条件已经具备，11条配套设施设备没有约定具体的时间节点、期限和违约责任，12条约定的2020年1月20日是交付商品房，依据12条第二款约定，不能满足10条约定的，买受人有权拒绝接收，本案中答辩人已经按照合同约定具备交房条件，原告无权拒绝，若拒绝也视为接受。2、关于供水、供电，涉案商品房在交付的时候已经完成配套基础设施，因龙港撤镇立市，故没有按时竣工，导致涉案房屋在交付时没有正式的水电，不过发现后已催告相关部门，多次发函要求加快建设，避免对我方业主造成损失，我们也为全体业主提供了免费的临时供水供电，保证业主正常进行装修，投产，涉案房屋没有正式供水供电与政府市政工程相关，具有不可预见不可克服不可抗力的性质，符合不可抗力的特征，即便没有提供正式的水电，我们也具有法定免责情形，答辩人已经提供临水临电，且合同没有对水电条件进行相应的约定和违约责任；关于绿化，原告诉称园区内没有按约定进行绿化，答辩人已经按照规划设计图纸，在园区外设置绿化，绿化率符合规划设计要求，并通过验收，原告陈述没有达到绿化是没有事实和法律依据的；关于房屋地面质量问题，根据附件6第一项第5点关于软土地基的加固及水泥砂石材料的约定，原告在没有进行加固的情形下主张房屋地面质量，与双方的约定、事实不符。4、原告所述的房屋漏水，但没有证据证明，我们不认为存在漏水的情形，工程人员可以进行现场勘查，若有问题可以整改，且漏水有无与逾期交付是两个事件，对附件13中讲到的房屋漏水，与本案不具有关联性，不能作为逾期交房的要件。为了更好服务业主，2月份开始就向相关部门和业主代表沟通，经管委会调解，双方已经形成调解方案，业主装修的水电由首耀公司提供临水临电，使用上没有障碍，投产也有专电，物业费我们也在三年内给打了八折，并送了工具箱和水泥等建筑材料，也为业主在装修设计上免费提供顾问，供实际优惠，正常开展装修和使用商品房，水电供应平稳。因受到疫情影响，装修和投产都在停滞。我方认为双方已达成调解，现原告又提出诉讼，原告违反诚实信用原则，应对原告的诉讼请求作出综合的判断。三、被告不需要支付任何的违约金，答辩人不存在逾期交房，即便存在瑕疵也不存在逾期交房，不存在违约情形，也没有造成实际损失。2020年1月20日到正式通水电，答辩人提供的临水临电不影响装修，没有造成原告实际损失。即便答辩人已经正式通电，因疫情影响直至到3月31日才降为三级警戒，原告也是无法装修和生产经营，所以没有正式通水电也没有给原告造成损失。根据省高院的文件显示疫情认定为不可抗力，这段期间的影响在本案中应予以扣除，答辩人无需承担这段期间的损失。本案中供水供电没有第一时间通，是因为龙港撤镇建市，根据民事审判的原则，没有损失就不需要填平。四、原告的提出的违约金和赔偿损失不能同时主张，原告不存在实际损失，其同时主张违约金与赔偿损失没有法律依据。关于鸿城置业公司，根据合同的第19条承担保证责任的范围是基于出卖人不按照第17、18条的约定，主要是房屋质量问题，是在房屋质量存在问题的情形下承担担保责任，并非是逾期交付的情形下，故鸿城置业不存在担保责任。综上原告所述的诉讼请求没有事实、合同以及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告提供的《浙江省商品房买卖合同(预售)》，被告对其真实性无异议，但认为不能证明原告的待证主张，其中第19条约定，被告鸿城公司对房屋质量问题承担连带保证责任，非对逾期交付承担保证责任，根据第10条约定被告已按时交房，无需承担责任，第11条约定，双方未对该项违约责任进行约定，房管备案的合同也没有该条款的约定，第12条第二款是关于房屋交付时必须达到第10、11条约定，违约责任也是去掉的，被告无需承担逾期交付的责任；本院认为，被告对其真实性无异议，可以证明原、被告签订《浙江省商品房买卖合同(预售)》及相关约定的事实。2.《关于要求苍南首耀科技有限公司及时交付合格厂房并承担违约责任的函》、邮件交寄单及签收记录，被告对其形式的真实性没有异议，但对函件内容不认可，原告混淆商品房交付条件和设施设备交付，被告达到交付条件，原告应该按时收房，原告在两个月后拒绝收房没有法律依据，被告和业主代表达成调解，已提供免费临水临电，原告以此为由拒绝收房没有理由；本院认为，被告对其形式真实性没有异议，该证据可以证明被告首耀公司于2020年3月27日收到原告寄发的要求其承担逾期交房责任的函件的事实。3.原告提供的公证书三份，被告对其三性均有异议，认为从公证内容可以看出公证人员缺乏专业知识，将图4-6的设备误认为是开闭所，说明该公证是没有证明力的，从图中看出被告已布置了电线电缆设备，待市政管道的接入，公证书对水电绿化道路的说明，不能证明未达到交付条件，涉案的是EF区，但拍摄的区域为DE区，与本案没有关联；本院认为，该证据仅可以证明原告于2020年4月2日对涉案房屋及其相关配套设施进行公证，涉案房屋未满足供水供电条件的事实。4.原告提供的租赁合同，被告对其真实性有异议，租赁期限2019年7月10日至2020年7月10日，与本案没有关联性，不能证明其待证事实；本院认为，该证据与本案不具有关联性，对此证明效力不予确认。5.被告提供的竣工验收备案表、房屋建筑面积测绘成果书、公示照片，原告对竣工验收备案表的真实性没有异议，但认为备案表仅是备案材料的一部分，备案表显示一共有九项材料，但第2-9项均未出示，被告应提供完整的备案材料来查清本案的事实，应该提供详细的竣工验收报告、施工承包合同、具体的审查意见、勘察设计监理单位的相关原件材料、质量保修书和相关认可文件，这些材料与本案有密切关联，备案表仅是形式材料，没有实质验收的内容，也没有列明合格的具体内容，该备案表仅是完成备案手续，关于涉案园区和房屋是否验收合格、是否竣工验收，不能以该备案表为依据。原告认为需要看到完整材料，出具解释和意见，如后续存在问题的，原告可向具体的单位主张。对房屋建筑面积测绘成果书，原告认为与本案没有关联。对竣工验收公示照片，原告对其三性均有异议，认为没有显示拍摄时间、地点，也未、地点公示的时间，不能证明待证事实，原告也没有看到该公示；本院认为，该证据可以证明涉案厂房已经竣工验收备案的事实。6.被告提供的设计图纸及沙盘、宣传图纸、现场照片，原告认为该图纸主要是园区的分布面积，没有涉及绿化，并且图纸也无法反应实际的绿化情况，另沙盘、宣传图纸、现场照片均不能证明是何时拍摄，无法证明绿化符合合同约定的标准，合同中讲明绿化必须在2019年12年20日完工，原告提供的2020年4月2日公证书中拍摄的园区绿化情况，与被告提供的照片内容很大差异，因被告提供的照片没有时间、地点，不应、地点且照片拍摄的是第11幢，原告提出的争议就没有在11幢，该证据与本案无关；本院认为，原告对设计图纸的真实性没有异议，结合现场照片，可以证明被告按设计图纸进行绿化的事实。7.被告提供的制造新城交付通知书、物流凭证，原告对其真实性没有异议，并确认收到该交付通知书，但认为交付通知书是2020年1月9日发出，而验收备案时间是2020年1月17日，且原告在4月份时才达到约定的条件，通知发出时被告尚未达成交付要件，因此原告当即就提出异议，后续也提供书面函件，被告以发送交付通知书就视为交付，主张该房屋已经交付，明显与事实不符，原告收到通知书的时候，已经开始防疫管制，无法第一时间现场验收，在管制宽松的情况下，原告第一时间提出质量问题和通水通电的问题，被告也没有在合同约定的10天内进行维修和整改，也没有再次向原告发送交付通知；本院认为，原告对其真实性无异议，可以证明原告于2020年1月12日收到被告发出的交付通知书的事实。8.被告提供的关于要求加快推进龙港新城创业园周边市政道路建设的报告、龙港新城创业园周边市政道建设进度计划表，原告对其三性均有异议，无法核实真实性，被告逾期交付不论是市政原因或其他原因，均是被告和案外人的法律关系和事实，于本案无关，原告根据与被告签订的合同，要求被告按期提供符合条件的房屋，被告没有按时完成就为违约，被告和案外人之间的法律纠纷，与本案无关，被告不能将他人的过错算到原告处，也不能将其视为不可抗力；本院认为，该证据与本案没有关联性，对其证明效力不予确认。9.被告提供的温馨提示图片、临水临电图片，原告认为该证据可以说明被告明知在交付通知书发出后、合同约定的交付日之前，是无法达成交付条件的，园区的水电也是无法如期完工，必然会违约的，临水临电的照片不能显示该设施在何处，原告也无法从该照片中判断是否有提供临水临电，且据原告所知，临水临电是被告达不成交付条件的补救行为，原告购买厂房是为了正常经营，临水临电并不能达到生产条件，无法满足园区内业主的需求；本院认为，仅凭该证据并不足证明被告的待证事实，对其证明效力不予确认。10.被告提供的新装增容送点电、关于苍南首耀科技有限公司开发的龙港新城小微园XC-A14(C区)、XC-B18(F区)市政供水情况的证明，原告对其真实性无异议，并认为案涉房屋是在2020年4月24日才达到通水通电的条件；本院认为，该证据可以证明案涉园区于2020年4月12日、13日通水、于2020年4月21日、24日通电的事实。11.被告提供的微信记录，原告认为是被告向原告发送的信息，与本案无关，三性均不认可；本院认为，该证据与本案没有关联性，对其证明效力不予确认。12.被告提供的维修记录、付款凭证，原告认为该证据可以说明被告已对房屋进行修复，且清单中所涉的是14户之多，说明维修是大规模的，与被告所述的竣工验收合格、质量没有问题不一致，又据原告了解，上述问题都是原告自行维修的，也才解决了部分问题，有部分问题是原告无法维修的，如渗水和漏水，水管外装等情况，关于付款凭证，原告予以确认，该款项按双方约定是针对地面的加固，被告配送其指定的沙石材料，便于原告使用，但该材料并不能达到原告的要求，且水泥砂石的施工需要有专业施工人员施工，被告被逼无奈才现金贴补，但原告在后期加固过程中所花费的金钱远超出该金额，将近20万元，且砂石材料也并非被告送给原告，是被告对质量问题的妥协；本院认为，该证据并不足以证明被告的待证事实，对其证明效力不予确认。13.被告提供的情况说明，原告认为双方未达成调解方案，原告也不认可有业主代表参与，如市政或者管委会造成逾期通水通电的，是管委会与被告间的问题，与原告无关，原告可以依照合同约定要求被告承担违约责任；本院认为，该证据不足以证明被告的待证事实，对其证明效力不予确认。14.被告申请的由法院调取的临时管道及水表安装等合同，原告认为仅能证明2020年6月24日之前水管的安装工程尚未完工，是被告和水务公司的问题，该合同与本案无关，本案是否违约应当依照原、被告的合同约定；本院认为，该证据不足以证明被告的待证事实，对其证明效力不予确认。经审理，本院认定事实如下：2019年7月24日，原告与被告苍南首耀科技有限公司签订《浙江省商品房买卖合同（预售）》，约定被告苍南首耀科技有限公司将其开发的龙港新城创业园35幢2层202室以1777806元价款出售给原告。并约定：其中合同第十条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋实测测绘报告。第十一条商品房相关设施设备交付条件（一）基础设施设备1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，该商品房为工业性质，供水、排水配套只满足生活性需要；2.供电：交付时纳入城市供电网络并正式供电，该商品房为工业性质厂房，电缆仅接至开闭所，其余由买受人自行申报安装；……以上第1、2项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第3、4、5、6项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第X种方式处理：（1）以上设施中第1、2、3项在约定交付日未交付条件的，出卖人按照本合同第十三条的约定承担逾期交付责任……（2）出卖人应根据约定的交付使用条件的标准及时整改，如给买受人造成损失的，出卖人给予相应补偿，买受人不得拒绝领取该商品房。第十二条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年1月20日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第十条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十三条处理。第十三条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（1）逾期在90日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。第十九条质量担保，苍南鸿城置业有限公司为该商品房质量提供担保。等等。并由原告、被告苍南首耀科技有限公司签章，但被告苍南鸿城置业有限公司未在合同上签章。合同签订后，原告按约向被告苍南首耀科技有限公司支付全部购房款。2020年1月11日，被告苍南首耀科技有限公司向原告发出《智造新城交付通知书》，通知其于2020年1月16日起办理交付手续。原告于2020年1月12日收到该通知。2020年1月15日涉案厂房通过竣工验收。2020年3月26日，原告向被告苍南首耀科技有限公司发出《关于要求苍南首耀科技有限公司及时交付合格厂房并承担违约责任的函》：认为涉案房屋目前现状不符合合同约定的交付条件和正常使用条件，交付厂房通知书是无效的，原告不予认可，并拒绝收房，要求被告公司及时整改，达到合同约定交付条件并能正常使用后，重新发出交房通知书等等。2020年3月27日，被告苍南首耀科技有限公司收到该函件。2020年4月13日涉案工业园区正式通水，4月24日，涉案工业园区正式通电。2020年9月10日，原告接收涉案房屋。另查明，2020年1月23日至2020年3月23日期间是浙江省新冠肺炎疫情防控期间。本院认为：原、被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同（预售）》，系当事人之间的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，按照双方合同约定，被告应于2020年1月20日前将满足使用条件的工业性质商品房交付给原告。满足使用条件的交付，应当理解为房屋主体及其基础设施设备满足交付条件，即不单单房屋已取得竣工验收备案证明文件、房屋实测测绘报告，还得供水、供电等基础设施设备亦应满足交付条件。2020年1月20日，涉案房屋虽已满足主体的交付条件，但基础设施设备（如供水、排水及供电）尚未满足交付条件，其中供水、排水是2020年4月13日开通的，供电是2020年4月24日开通的，至此涉案房屋才真正满足使用条件，即2020年4月24日涉案房屋才实质符合交付条件，故认定被告逾期交房至2020年4月24日，应承担相应的逾期交房违约责任。虽然合同未约定供水、供电等基础设施设备逾期交付违约责任，但供水供电直接影响房屋的使用功能，水电未通，应视为涉案房屋实质交付条件未成就，故被告应参照合同第十三条的约定承担违约责任。被告逾期日期为2020年1月21日至2020年4月24日，计95天。又，其中2020年1月23日至2020年3月23日（计63天）为浙江省防疫防控期间，该期间的损失不可归责于原、被告双方当事人，依据公平原则，本院酌情确认防疫期间的逾期交付责任由原、被告双方各半承担。综上，被告应承担逾期交房违约金计45156.27元[1777806元×日万分之四×（63÷2＋95－63）日]，原告诉请过高部分，本院不予支持。被告已承担逾期交房违约金，现原告又要求被告赔偿损失，于法无据，本院不予支持。原告要求被告鸿城公司承担保证责任，但未提供充分的证据，本院不予支持。被告辩称未逾期交房，证据不足，本院不予采信。据此，依照依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第4条之规定，判决如下：一、苍南首耀科技有限公司于本判决生效后十日内支付温州得力包装有限公司逾期交房违约金45156.27元；二、驳回温州得力包装有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2039元，由温州得力包装有限公司负担1110元，苍南首耀科技有限公司负担929元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  黄通利人民陪审员  吴林焦人民陪审员  吴有想二〇二〇年十一月十六日法官 助理  金 晨代书 记员  陈秋琴?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额外的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》4.疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。