河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1753号 原告（执行案外人）：吴静平，女，1961年2月7日出生，汉族，住北京市东城区。 被告（申请执行人）：赵春华，女，汉族，1973年10月23日出生，籍贯：北京市朝阳区，现住：北京市海淀区。 第三人（被执行人）：河北华银房地产开发有限公司,住所地：涞水县石亭镇，统一社会信用代码：91130623670311633P。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王迪，该公司法务人员。 委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。 原告吴静平与被告赵春华、第三人河北华银房地产开发有限公司（以下简称华银公司）执行异议之诉一案，本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告吴静平、被告赵春华、第三人河北华银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王迪、周浇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吴静平向本院提出诉讼请求：1.请求撤销（2020）冀0623执25号执行裁定书，解除对位于涞水县房屋的查封，并停止强制执行程序；2.要求被告承担一切诉讼费用。事实和理由：2020年3月12日，涞水法院在执行（2020）冀0623执25号执行裁定书（申请执行人赵春华，被执行人河北华银房地产开发有限公司）时，查封了原告从第三人华银公司购买的位于涞水县房屋。该查封行为明显存在错误，原告就（2020）冀0623执25号执行裁定书提出执行异议，法院于2020年8月7日出具了（2020）冀0623执异34号执行裁定书，裁定驳回原告的异议。原告与第三人华银公司于2018年10月9日签订了一份《涞水县存量房屋买卖合同》，约定原告购买华银公司开发的位于涞水县房屋，房屋总价款为人民币960711元，交房时间为2019年3月31日。合同签订后，原告依照双方之间的约定，及时向第三人支付了购买房屋所应当支付的全部款项，第三人亦向原告交付了涉案房屋，且经原告验收合格入住，但第三人尚未能为原告办理涉案房屋的变更登记手续。原告认为，执行裁定书在事实认定及法律适用上均有错误。原告向第三人华银公司购买了涉案房屋，原告已经向第三人华银公司支付了涉案房屋的全部款项，第三人也向原告交付了房屋，原告自房屋交付之日起一直居住至今，且原告对购买涉案房屋均不存在过错。根据《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，贵院不得查封原告所有的涉案房屋。综上，为维护原告的合法权益，请贵院依法查明事实，支持原告诉请。 被告赵春华辩称，我跟原告一样为受害人，现在我们都很痛苦。就本案，第一、原告要求我承担诉讼费，并非我主动找到这个房屋，也不是我主动要求查封，原告申请我承担诉讼费加重了我申请执行的负担，我也是为了我的损失得到赔偿，故由我承担诉讼费不合理；第二、（2020）冀0623执异34号裁定上面写的法律依据，以是否全额交款和已经入住为标准，裁定书中显示查封案外人吴静平所提交的证据不能证明其用于居住且无其他用于居住的房屋，所以请原告提供华银房子是唯一住房的证明。 第三人华银公司述称，确认原告所述相关事项属实，在法院查封涉案房屋前，原告已经和第三人签署了相应的房屋买卖合同，原告已经支付全部房款，并且装修入住，以上情形符合排除人民法院对涉案房屋的查封行为。 原告吴静平为支持自己的诉请，提交如下证据： 证据一、与华银签订的商品房买卖合同一份、购买房屋时交付购房款的收据七张，金额为960711元，证明原告全款购买涉案房屋且与华银签订了买房合同； 证据二、涞水县不动产登记中心出具的证明一份，证明原告在涞水县住房唯一； 证据三、原告入住时交纳的物业费、水电费、燃气费、垃圾费、维修费等的缴费凭证六张，证明华银公司已经交房，且原告已经居住。 对原告提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：因被告和第三人对原告提交的证据均无异议，本院对原告提交的上述证据的真实性、合法性以及关联性予以认定。 被告赵春华未向本院提交证据。 第三人华银公司在庭审中提交了涞水县不动产登记中心出具的证明，证明原告无产权登记信息。该证据经庭审质证，原告吴静平和被告赵春华均无异议，故本院对其真实性、合法性予以认定。 根据当事人提供的证据以及双方当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与第三人华银公司于2018年10月4日签订了《认购书》，约定原告购买华银公司开发的涞水县宋各庄乡天鹅湖·金海岸·花园洋房两居EY2-1-101B号房屋，面积93.33平方米,其中套内建筑面积78.38平方米，房屋总价款为人民币960711元。原告于2018年10月4交纳认购金20000元，于2018年10月9日交纳认购金210000元，于2018年10月22日交纳房款100000元，于2018年12月3日交纳房款200000元，于2019年1月6日交纳房款430711元。2019年1月6日，原告还以转账方式向河北博艺装饰工程有限公司交纳装修款167994元。2019年3月25日，华银公司向吴静平送达了《入住通知书》，要求其到华地物业办公室办理入住手续。2019年5月31日，原告向华银公司交纳公共维修基金、房屋测绘费、产权代办费、产权登记费等共计27716.67元。原告自2019年5月开始入住，并开始向河北华地物业服务有限公司交纳物业费、垃圾清运费等费用。 另查明：2020年3月12日，因申请执行人赵春华与被执行人河北华银房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，涞水县人民法院作出（2020）冀0623执25号执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北华银房地产开发有限公司名下涞水县宋各庄乡天鹅湖·金海岸生态休闲居住区EY2-1-101B房产一处（宋各庄乡015015，面积93.33平方米），查封期限为三年。”后原告提出执行异议，并在本院作出(2020)冀0623执异34号裁定书驳回原告异议，后原告于2020年9月9日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行判断，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，涉案房屋查封前，原告吴静平与第三人就本案诉争的房屋签订了房屋买卖合同，原告在涉案房屋被查封前早已支付了全部购房款，在涉案房屋被查封前原告已经入住和实际控制房屋，对涉案房屋原告也已经向华银公司交纳公共维修基金、测绘费、产权代办费、产权登记费，未过户到原告名下，其不存在过错，故原告要求解除对诉争房产的查封的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 这里需要进一步解释说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号，对购房者提出执行异议规定了两种情形，即第二十八条和第二十九条，两个条款明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通被执行人（被执行人名下）和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种情形，即第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是房屋消费者物权期待权的保护条件，但是第二十八条和第二十九条应当是一般条款和特别条款的关系，即第二十九条更多考虑的是对施工人的劳动已经物化后的债权，基于生存权至上，而规定的实际施工人的优先受偿权仍滞后于消费者买房人的物权期待权。但是，如果被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。可见，购房者购买开发商名下商品房的，只要符合第二十八条和第二十九条任一条款规定，即应支持其执行异议诉请。 综上所述，在涞水县人民法院于2020年3月12日作出（2020）冀0623执25号执行裁定查封涉诉房屋之前，原告吴静平与第三人签订了认购书、交付了全部购房款、合法占有了涉诉房屋、且对房屋未过户到其名下不存在过错，符合法律规定的解除查封的条件，应依法解除对涉诉房屋的查封。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下： 一、对执行标的物涞水县房屋停止执行； 二、驳回原告吴静平的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告吴静平负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  何永强 审 判 员  李新宇 人民陪审员  史 宁 二〇二〇年十一月二十三日 书 记 员  邵天缘