安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终1930号上诉人（原审原告）：安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司，住所地安徽省合肥市高新区望江西路**皖通高科技产业园内，统一社会信用代码9134000078109626XT。法定代表人：杨群山，执行董事。委托诉讼代理人：方华子，上海天衍禾律师事务所律师。上诉人（原审被告）：芜湖易和福立汽车销售服务有限公司，住，住所地安徽省芜湖汽车服务中心宣高速北侧，纬次路南端）10号地块，统一社会信用代码9134020708220935XT。法定代表人：卞恒春，总经理。委托诉讼代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省易和汽车服务有限公司，住，住所地安徽省合肥市包河工业区纬二路**一社会信用代码91340100793589336L(1-1)。法定代表人:卞恒春，总经理。委托诉讼代理人：白云峰，安徽承义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽龙天洋机械设备有限公司，住所，住所地安徽省合肥市巢湖经济技术开发区昭关路机构代码76279945-3。法定代表人：夏江平，总经理。被上诉人（原审被告）：安徽金交洋投资管理有限公司，住所，住所地安徽省芜湖市鸠江区官陡街道花塘社区办公楼****社会信用代码913402075663847362。法定代表人：夏日云，执行董事兼总经理。上诉人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司（以下简称驿达公司），上诉人芜湖易和福立汽车销售服务有限公司（以下简称为易和福立公司）因与被上诉人安徽省易和汽车服务有限公司（以下简称易和公司）、被上诉人安徽龙天洋机械设备有限公司（以下简称龙天洋公司）、被上诉人安徽金交洋投资管理有限公司（以下简称金交洋公司）返还原物纠纷一案，不服安徽省芜湖市鸠江区（2019）皖0207民初4116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人驿达公司委托诉讼代理人方华子，上诉人易和福立公司委任诉讼代理人白云峰，被上诉人易和公司委托诉讼代理人白云峰到庭参加诉讼，被上诉人龙天洋公司、金交洋公司经依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司上诉请求:一、撤销原审判决:二、改判支持上诉人原审全部请求，判令易和公司支付自2014年12月2日起房屋占用费损失3650146元及利息损失174063.1元(房屋占有使用费按原《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同(草案)》约定的租金计算，暂计算至2018年3月31日，此后发生的房屋占有使用费损失计算至房屋出租之日即2018年9月20日)，龙天洋、金交洋、福立公司对上述房屋占用费及利息损失承担共同的给付责任。三、各被上诉人共同承担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由:一审法院经过重审，确认了上诉人系物权人，享有返还原物及追索占用损失的请求权，但对被上诉人之间租赁的事实认定错误，导致适用法律错误，主要有以下五点:一、易和公司与金交洋签订租赁合同后，并无任何证据证明其未使用房屋。易和公司签订租赁合同，支付了金交洋租金保证金，租赁后支付水电费用，其主张没有占用，并无证据证明其未租赁或交还房屋。一审对其无任何证据的口头抗辩予以采信，系主要事实认定不清。二、上诉人与龙天洋、金交洋的合同关系已于2014年12月2日解除，且经合肥市瑶海区人民法院判决确认解除合法、有效，并非解除租赁合同关系，也不存在“租赁合同关系存续期间”。一审法院无权对生效判决认定的解除合同性质作出新的认定。上诉人与金交洋、龙天洋的合作协议书，规定了建设阶段和租赁阶段的权利义务，并非因租赁合同关系而解除合同，龙天洋、金交洋在建设阶段严重违约导致合同被解除，与上诉人并无租赁关系。三、易和公司与金交洋签订租赁合同之时，福立公司尚未设立，主体既然不存在，易和公司不可能代未设立的企业签订合同。同理，福立公司既然未设立，就不可能以易和公司签订合同，此以易和公司名义代签合同的说法荒唐。易和公司自始至终并无任何变更租赁关系的证据提交。相反，有足够证据印证易和公司、福立公司共同使用案涉房屋:1、两被上诉人的股东、法定代表人、主营业务完全一致，其经营、身份混同，且汽车服务中心范围内，易和系列之下，共有4家关联企业相互代缴纳水电费用，足以印证二者共同使用，应共同承担责任。2、易和公司支付租金保证金，装修并组织施工结算(见易和公司提交的证据9)，易和公司实际使用房屋的证据充分、确凿。四、上诉人收回房屋之后，不能立即出租或使用，占用导致的损失仍在持续，直至出租才消除，因此，上诉人主张的占用损失终止时点是合理的，应予支持。五、易和公司与金交洋约定了租金标准，并支付了租金，此租金标准作为占用损失，非常合理，无须另行认定一个租金标准，一审法院无视客观证据确定的事实，任意裁量损失，应予以纠正。综上，上诉人是案涉房屋的所有权人，在催告无权占用人收回房屋后，占用人明知占用造成损失仍而拒不交还，对占有后果负有损失赔偿责任，请求贵院依法改判。易和公司答辩意见：本案是返还原物纠纷，易和汽车没有占有标的物，也没有返还的义务，其他的诉讼请请求依法也不应当得到支持。易和福立公司答辩意见：驿达公司的上诉请求没有事实和法律基础，驿达公司一直没有明确其请求权基础，其诉请应没有法律依据，当予以驳回。龙天洋公司、金交洋公司未作答辩。芜湖易和福立汽车销售服务有限公司上诉请求:1.撤销安徽省芜湖市鸠江区人民法院(2019)皖0207民初4116号民事判决书，改判驳回安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司的诉讼请求;2.本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定被上诉人合法建造涉案房屋并取得相应物权系认定事实错误。一审判决依据《物权法》第三十条认定被上诉人系涉案房屋的合法建造人显然错误。根据该条规定，能够取得物权的前提是“合法建造”及“事实行为成就”，本案中，被上诉人并无证据证明涉案房屋为合法建造，且房屋也未建成，不能达到事实行为成就。首先，被上诉人称涉案10#地块为划拨用地，10#楼是作为高速公路配套项目用地，根据《土地管理法》第五十四条，除国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地及法律、行政法规规定的其他用地外，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。现涉案土地被用作商服，不符合划拨用地条件，如果为划拨用地，被上诉人在划拨土地上建造经营性设施，显然不是合法建造。其次，被上诉人提供的10#楼的《建设工程规划许可证》，确定的项目名称为“10#汽车维修中心”，而1#、2#、4#楼的《建设工程规划许可证》为“芜湖汽车服务中心”，同样是4S店，为何规划用途不一样，且目前涉案10#地块建设的与其他地块一样，均是4S店，因此，被上诉人根本未按照《建设工程规划许可证》的要求进行建设，且被上诉人本身土地使用不合法，即使有《建设工程规划许可证》，其也应该在合法的前提下使用土地。第三，被上诉人在短期用地上修建永久性建筑，显然不是合法建造。根据《土地管理法》第五十七条，“临时用地不得修建永久性建筑物，临时用地期限一般不超过两年。”本案中，根据被上诉人的陈述，《土地租赁合同》为一年一签，明显是临时用地，而被上诉人却在土地上修建永久性建筑，其在与龙天洋公司签订的《合作协议》中约定的租赁期限至2027年，明显违反法第四根据被上诉人提供的有关土地租赁的证据，其《建设用地批准书》的有效期至2013年4月，其土地租赁合同为一年一签，目前提供的是到2018年4月4日。即被上诉人持有的所有用地手续均已过期，故被上诉人无法证明其享有涉案土地使用权，更无法证明其享有房屋的所有权。最后，涉案房屋至今未通过验收，其所称基于建造而取得物权的事实行为并未成就。根据被上诉人提交的《工程竣工验收报告》，涉案工程至2017年1月4日才通过被上诉人自身验收，但公安消防部门、规划部门、环保部门均未验收通过，被上诉人单方在公安消防、规划、环保等专业管理部门验收意见处加盖自己的公章，意欲混淆视听。二、一审判决房屋占用使用费支付期间为2014年12月2日至2018年5月30日没有事实依据。1.根据《租赁合同》的约定，租期尚未起算。租赁合同》第五条明确约定了租期起算时间，即“租期自建成交付乙方之日第45天后开始计算，至2027年12月31日。”首先，涉案房屋并未建成交付。《租赁合同》第四条明确约定了何谓建成交付，具体需达到如下条件:(1)金交洋公司需要根据上诉人的图纸进行建设;(2)金交洋公司需完成租赁房屋的配套设施建设;(3)房屋需经有关管理部门验收合格:(4)房屋需达到上诉人建筑设计要求:(5)协助上诉人装修。本案中，涉案房屋一直未经验收合格，相关配套设施也未完成，故房屋并未达到“建成交付”的条件，租期未起算。其次，本案因金交洋公司一直未交付合格房屋，故上诉人并未与其签订任何补充协议，租期一直未起算。上诉人在建设及装修期间的合法占有，并非租赁期间的占有，2.无论如何，一审判决认定从2014年12月2日开始计算占用使用费显然不妥。本案中，金交洋公司与上诉人签订《租赁合同》的依据是被上诉人与金交洋公司签订的《合作补充协议》，而《合作补充协议》被确认解除的《民事调解书》(2018皖01**民初152号)作出时间为2018年2月28日，虽然双方调解确认解除时间为2014年12月2日，但上诉人作为承租人，在双方争议期间无法预知双方的《合作补充协议》是否解除以及何时解除，如果以被上诉人和金交洋公司确认的解除时间作为《租赁合同》的解除时间，对于上诉人来说，显然有失公平。因此，在2018年2月28日《合作补充协议》被法院确认解除前，上诉人均有权依据合法有效的《租赁合同》占有房屋。本案中，上诉人早在2018年2月28日前就腾空了房屋，被上诉人也已将涉案房屋出租给他人，因此，被上诉人无权再要求上诉人支付占有使用费。一审判决直接认定从2014年12月2日起计算占用费显然无法律依据。3.根据本案查明的事实，被上诉人早就可以收回涉案房屋。首先，被上诉人在一审中并未提交任何有利证据证明上诉人占有涉案房屋至2018年5月30日。一审法院对被上诉人提交的拍摄时间不明确的视频和照片予以认定显然没有依据，且拍摄的视频也显示涉案房屋并无经营，被上诉人也可以随意进入。其次，根据被上诉人单方出具的证明，被上诉人于2018年5月30日自行打开店门接手涉案房屋，足以说明被上诉人早就可以收回涉案房屋，不能以被上诉人单方陈述的时间为其收回时间，如果被上诉人一直不打开，难道占用费要一直计算。本案中，上诉人接收涉案房屋进行装修时本就未办理任何交接手续，且后续各方进入旷日持久的诉讼中，导致上诉人实际并未占用，且在法院确认解除的生效裁判生效前，上诉人也无法向任何一方交付房屋。因此，一审判决认定占用使用费支付期间至2018年5月30日显然没二、一审判决按照上诉人与金交洋公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同》约定的租金单价计算房屋占用费没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”根据前述司法解释第十八条，“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”在同一司法解释中，占有使用费的计算标准应当相同，本案中，被上诉人与金交洋公司、龙天洋公司在《合作协议书》第五条已经明确约定了整个项目地块125.7亩每年的租金为267万元/年，涉案地块建筑面积3000平方米，折合为4.50亩，每年租金约为95585元;一审判决按照30元/平方米计算，显然与被上诉人的实际损失不符。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法查明事实，公正处理。驿达公司答辩称：第一点，关于物权认定事实。首先，涉案地块10号地块为划拨用地，用于建设房屋是经过合法手续批准的。同时规划许可证上明确了10号楼是汽车维修中心，经过了芜湖市规划局的批准，说明10号楼的规划建设是合规合法的。芜湖汽车服务中心1到10号楼是分两种用地的，一种是划拨用地，一种是租赁，其中1到6号楼他是商业服务用地，是一年一租，7到10号楼是划拨用地。本案所涉及的10号楼是划拨用地的建筑，不是租赁。案涉房屋已经通过验收，如果法庭需要我们可以提交不动产登记证。第二点，关于房屋占用费使用时间的认定。原驿安公司他从来就没有依据租赁，没有一个租赁合同，它是在一个合作协议书分两个部分，第一部分是建设方面的约定，第二部分是关于租赁方面的约定。而解除这份合作协议书，依据的是建设部分的约定，不涉及到租赁房屋的租赁上的违约，是因为建设方面没有按照建设约定的义务履行完毕，之后导致驿安公司承担巨额工程款，导致被诉讼等，然后解除的合同，所以它不涉及到租赁条款，也不涉及到租期计算问题。2014年12月2日是驿安公司解除合同的时间，而且当时也通知了各方。易和汽车与金交洋公司签订了租赁合同草案，我们在现场即通知了易和汽车也通知了金交洋，所以占用房屋的时间认定是合理的。同时2015年驿安公司在瑶海区法院起诉龙天洋要求返还原物的时候包括易和、华通等公司都参与了，那个时候他们都已经明知。我们作为返还物权的权利人来说，我们已经采取了合理的措施和手段，没有怠于去行使收回房屋的权利。第三点，关于占用费价款问题。作为驿安公司或者驿达公司来说，并不是房屋租赁合同相对方，我们不对合同条款权利义务作评价，我们只是参考了你们之间也就是本案易和汽车与金交洋公司之间房屋租赁价格的一个约定，这是当事人自己自愿的，你有充足的商业经验来判断价格是否合理，我们参考这个价格作为占用费是没有任何问题的，所以一审法院没有必要去更改。龙天洋公司、金交洋公司未作答辩。驿达公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告易和公司赔偿自2014年12月2日起房屋占有使用费损失3650146元及利息损失174063.1元（注：房屋占有使用费按原《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》约定的租金计算，暂计算至2018年3月31日止），此后发生的房屋占有使用费损失计算至房屋出租之日即2018年9月20日止（此费用要求被告易和公司从2018年4月1日起按前期损失标准计算）；2、被告龙天洋公司、被告金交洋公司连带承担以上第一项诉讼请求中关于赔偿自2014年12月2日起全部涉案房屋占有使用费及利息损失的责任；3、被告易和福立公司与被告易和公司对第一项诉请承担共同赔偿责任，赔偿自2014年12月2日起房屋占有使用费损失3650146元及利息损失174063.1元（房屋占有使用费按原《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》约定的租金计算，暂时计算至2018年3月31日，此后发生的房屋占有使用费损失计算至房屋出租之日即2018年9月20日止）；4、四被告共同承担本案诉讼费用。一审法院查明：2011年8月26日，驿安公司与龙天洋公司签订一份《合作协议书》，驿安公司为甲方，龙天洋公司为乙方。协议书约定甲乙双方合作建设和经营管理芜湖汽车服务中心项目，该项目包括4个轿车4S店、汽车俱乐部、管理大楼、停车场及4个汽车修理厂。双方就项目基本概况、合作原则、合作建设需明确的具体事项、协议解除、终止和违约责任、项目建成后的租赁、不可抗力和政策影响等事宜进行了详细约定。具体约定如下：1、乙方应组建“芜湖汽车服务中心建设项目部”，具体承担项目的建设事宜，项目部使用独立账册，单独核算，接受甲方监督；2、甲方承担项目前期总平面规划报建相关费用，其余全部建设投资、行政规费、税款均由乙方承担；3、本协议签订后7日内，乙方支付甲方50万元履约保证金。乙方拖延支付工程款、民工工资或其他工程费用的，甲方有权以保证金直接支付；4、项目部对外签订项目建设相关合同、文件需经甲方同意。双方还约定，甲方同意将建成后的地上建筑物出租给乙方，乙方依照本协议书第一条约定用途租赁经营，租赁期限自项目施工许可证的发放日期届满一年之时至2027年12月31日止，租金一年度一付。双方对租金价格及支付方式也进行了约定：租金按年度计算，期间不满一年度的按实际天数折算租金。年租金由3部分组成，全部由乙方承担：（1）、政府收取的年租金，本协议书第三条约定的土地年租金，收取的费率和期限等具体内容按当地政府规定执行，租赁期内政府对此调整的，按政府规定的标准执行；（2）、投资款充作租金。经审计确认的乙方投入项目的投资总额按15年租赁期均摊，每年分摊的投资额充作当年的部分租金。乙方投资总额概算为4000万元，以此概算充作部分租金为267万元/年。鉴于乙方投资的具体金额待项目决算、审计完成后才能确认，因此实际投资不论多少，均充作租金；（2）、递增租金。在上述（1）、（2）项之外，乙方另行支付甲方递增租金，按照项目占地面积计算，前三个年度按照0.8万元/亩计算租金，该租金自第4年度开始以每2年5%的比例递增至租期满。2、按照先支付租金后使用的原则。递增租金从项目施工许可证发放日起延后一年开始计算支付。每次预付一年度租金，不论项目建设是否全部完成，均按项目全部建成后的建筑物整体计收。除以投资款抵充部分租金外，乙方应在每年度开始10天前付清下一年度的递增租金。土地年租金乙方按当地政府关于划拨土地有偿使用的规定、应付租金的面积、核算的费率和具体要求必须于接到甲方通知后的5个工作日内汇入甲方账户，由甲方向地方政府支付，逾期按违约处理。2011年9月28日，驿安公司与龙天洋公司、被告金交洋公司又签订一份《合作补充协议》，驿安公司为甲方，被告龙天洋公司为乙方，被告金交洋公司为丙方，协议约定：一、甲方同意关于甲乙2011年8月26日合作协议书中由关有关乙方的权利义务由乙方授权或委托丙方享有和承担；丙方同意遵守并执行该协议书的全部条款，并负责操作芜湖汽车服务中心项目的建设经营事宜；二、如丙方没有履行2011年8月26日合作协议中的相关义务，乙方应与丙方共同连带承担全部合同责任；三、乙方、丙方在履行上述合作协议过程中需要对外招商的，甲方同意并给予必要的配合和协助。但由于乙方、丙方招商引起的法律纠纷和责任由乙方、丙方负责承担，甲方不承担责任。之后，驿安公司向龙天洋公司、金交洋公司出具《证明》一份，载明“兹有芜湖市芜宣高速北侧芜湖汽车服务中心项目土地和房产，系我公司与龙天洋公司、金交洋公司合作建设。项目建成后，在合作期内由龙天洋公司、金交洋公司负责经营，龙天洋公司、金交洋公司有权就芜湖汽车服务中心项目经营事宜对外招商”。2012年3月20日，龙天洋公司、金交洋公司共同向驿安公司出具《承诺函》，载明：2011年8月26日，就芜湖汽车服务中心项目合作事宜，龙天洋公司与贵司签订了芜湖汽车服务中心《合作协议书》。龙天洋公司注册地在巢湖，芜湖市鸠江区政府要求该项目经营单位须注册落户本地，因此设立了金交洋公司，负责该项目的经营管理。我们两公司特向贵公司承诺，该项目合作中凡涉及龙天洋公司及金交洋公司的一切责任和义务，以及该项目的经营和管理责任，均由我们两公司连带承担。2013年1月29日，驿安公司与马鞍山太白建筑安装有限责任公司（以下简称太白公司）签订《协议书》一份约定：驿安公司将芜湖汽车服务中心工程01合同段发包给太白公司，开工日期2013年2月17日，竣工日期2013年8月16日，合同价款36412874.74元。同日，驿安公司、太白公司与龙天洋公司签订补充合同约定：项目建设资金由龙天洋公司承担，三方一致同意该项目工程款实际由龙天洋公司承担，在其转入驿安公司账户后支付太白公司，如发生欠付工程款情形，太白公司向龙天洋公司主张，本工程质保金为工程总结算款的5%。2014年1月26日，驿安公司向龙天洋公司和金交洋公司送达一份关于要求支付芜湖汽车服务中心工程建设款项、解决民工工资纠纷的《催告函》，载明：我公司就芜湖汽车服务中心项目建设经营事宜与你公司合作，并签订了相关合作协议书，约定由你公司承担芜湖汽车服务中心项目建设工程和支付建设款项事宜，但你公司屡次迟延付款。截止2014年1月26日，你公司仍未按照约定支付相关工程款项，造成了严重的不良影响。鉴于你公司严重违约的事实，现依据相关协议及规定向你公司催告如下：限你公司在2014年1月28日前，向施工单位结清工程建设款项，及时支付农民工工资，否则，我公司将视情形解除合作协议书，并将要求你公司承担相关违约金和损失赔偿，已建成部分将根据合同约定归我公司且我公司无需返还建设费用或支付对价。龙天洋公司法定代表人夏江平对该函予以签收。2014年10月28日，龙天洋公司、金交洋公司向驿安公司发出《函》一份，载明就芜湖汽车服务中心项目建设、经营事宜，该项目因诸种原因致实际投资远超预算，龙天洋公司、金交洋公司已经无力支付超出概算部分的工程款，目前项目建设部分已停工，为防止施工单位提起工程款纠纷等，特致函如下：一、同意贵司委托中介机构对金交洋公司和该项目的投资、建设及租赁状况等整体情况进行审计，承诺积极配合审计工作；二、审计期间，该项目的投资经营由龙天洋公司、金交洋公司委托贵司经营管理，在新协议签订前，原《合作协议书》及相关法律文件的权利、义务继续有效。审计结束后龙天洋公司、金交洋公司和该项目经营管理方式在贵公司收函后由双方协议约定。2014年11月26日，驿安公司向龙天洋公司、被告金交洋公司发出《解除合同的函》，载明，因龙天洋公司、金交洋公司存在重大违约情形，依据《合作协议书》及相关约定，通知如下：一、自本函送达之日起，解除《合作协议书》及相关约定。二、没收履约保证金，龙天洋公司、被告金交洋公司承担违约金100万元，因违约造成驿安公司的其他损失，如预收资金并挪用等，由龙天洋公司、金交洋公司承担连带赔偿责任，驿安公司将在查实后视情形采取进一步的追索行动，包括依法启动相关法律程序。三、自本函送达之日起，你两公司立即撤出项目现场，移交项目有关的全部法律文件、资料，就合作关系终止后的各项事务做出合理交接和安排，避免损失进一步扩大，否则造成的损失也将全部由你两公司承担。龙天洋公司法定代表人夏江平对该函予以签收。2015年11月30日，驿安公司向易和公司发出《催告函》一份，载明：“我司于2014年12月1日解除与龙天洋公司签署的芜湖汽车服务中心《合作协议书》，并于2015年1月5日函告贵司解除情况，还多次催告在合理期限内与我司完成协商并签署租赁合同、支付租金，但贵司无视我司催告，继续占用我司项目土地及房屋经营，拒不与我司签订租赁协议、不支付租金，也不撤场交还房屋、场地，现再次催告如下：1、鉴于贵司占用我司项目土地、房屋经营的，占用、经营期间应赔付我司的租金损失参照上述标准；2、请贵司收到本函后5个工作日内立即与我司协商租赁事宜，否则我司将依法启动法律程序，维护合法权益。”同日，驿安公司又向龙天洋公司和金交洋公司发出《催告函》一份，载明在通知解除合同后，你两公司虽未提出异议，但并未主动履行违约和损失赔偿责任，也未敦促第三方撤出项目现场、未移交项目及项目有关的全部法律文件、资料给我司，导致相关第三方等至今仍占用项目土地、房屋经营，以致我司至今未能全部收回项目用地、房屋、未能办理竣工验收，我司现再次催告贵司承担合同约定的违约责任，赔偿自2015年1月以来的租金损失和其他损失。该函于2015年12月1日被签收。2016年3月23日，驿安公司向合肥市瑶海区人民法院提起民事诉讼，以龙天洋公司和金交洋公司存在未及时支付工程款、农民工工资以及土地年租金等情形，构成严重违约为由，要求确认驿安公司已依法解除与龙天洋公司的合作协议书；判令龙天洋公司支付违约金100万元；判令龙天洋公司、易和公司共同承担交还芜湖汽车服务中心项目10#房屋的责任，支付逾期交还房屋期间占有使用费，金交洋公司承担连带责任等。2017年3月20日，合肥市瑶海区人民法院作出（2016）皖0102民初1919号民事判决书，确认解除与龙天洋公司签订的合作协议书，并由龙天洋公司和金交洋公司连带支付违约金100万元。同时以易和公司等其他公司不属于合同相对方为由，驳回了原告对易和公司等其他公司的起诉。该判决已生效。2018年1月3日，驿安公司向合肥市瑶海区人民法院提起民事诉讼，要求确认驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司签订的合作补充协议于2014年12月2日依法解除。2018年2月28日，双方当事人达成调解协议，确认驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司2011年9月28日签订的合作补充协议于2014年12月2日解除。合肥市瑶海区人民法院出具（2018）皖0102民初152号民事调解书对上述调解协议予以确认。后龙天洋公司、金交洋公司未向驿安公司交付涉案房屋。2018年8月，驿安公司工作人员在现场巡查过程中，发现10号楼电子门损坏后便接手涉案房屋。2018年8月15日，驿安公司对10#楼租赁项目进行公开招标，现在由安徽省雨力控股有限公司经营，租赁合同于2018年9月21日签订。另查明，2012年7月9日，芜湖市国土资源局与驿安公司签订一份《国有土地使用权租赁合同》约定：芜湖市国土资源局以现状出租给驿安公司的宗地位于芜宣高速公路芜湖出入口北侧，面积39229平方米，土地使用年限为五年，自2011年4月5日至2016年4月4日，用途为商服用地。本合同租赁期限届满未申请续租或者虽申请未获批准的，芜湖市国土资源局有权无偿收回租赁的土地使用权。之后，驿安公司与芜湖市国土资源局续签了国有土地使用权租赁合同，将租赁期限延至2018年4月4日。（注：之后是否续租在本案中尚无证据反映）。2012年9月芜湖市国土资源局向驿安公司颁发涉案工程建设用地批准书，2013年10月29日，芜湖市城乡规划局向驿安公司颁发涉案工程建设工程规划许可证，2016年9月7日，芜湖市住房和城乡建设委员会向驿安公司颁发涉案工程的建筑工程施工许可证。芜湖汽车服务中心10#楼工程于2013年2月17日开工，于2013年12月20日完工，于2017年1月4日办理了竣工验收手续，工程质量竣工验收记录载明芜湖汽车服务中心10#楼的工程规模为3422.57平方米。2、2018年1月22日，安徽省交通控股集团有限公司作出了关于驿达公司吸收合并驿安公司的股东决定，决定具体内容如下：一、同意原告即驿达公司吸收合并驿安公司。吸收合并后，驿安公司依法存续且注册资本及股东均不发生变化，被吸收的驿安公司依法解散并注销，其债权债务由驿达公司承继；二、吸收合并基准日为2018年1月1日。3、2019年8月29日，驿达公司向该院出具《关于芜湖汽车服务中心项目投资情况的说明》一份，载明芜湖汽车服务中心地块位于芜湖市芜宣高速北侧，面临纬次路段及神山口路段土地，驿安公司与龙天洋公司约定合作建设期间，经公司财务部门核实，龙天洋公司、金交洋公司对项目投资共计人民币1668万元（包含第三方代为履行）。再查明：2013年7月29日，金交洋公司作为甲方与乙方易和公司签订芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案），约定由金交洋公司将芜湖汽车服务中心10号地块建筑面积约3000平方米（最终面积根据房屋设计图纸及竣工图确定）房屋出租给易和公司，用于汽车专卖、经营、维修、装潢、美容等相关业务；甲方必须根据乙方提供的图纸报规划核准并设计图纸和（需经有关管理部门核准）进行建设，同时完成租赁房屋相配套的设施建设（含围墙、道路、主水、电接驳口、消防、环保、室外地坪及绿化等但不含玻璃幕墙）；房屋自本协议生效后至2013年9月底前（不可抗力因素影响施工除外，如雨天等）经有关管理机关验收合格并达到乙方建筑设计要求后交付乙方（合同签约后乙方十日内提供设计方案，如方案延迟提供，交付时间按实际延误时间顺延，甲方原因延迟交付的按每天壹万元标准支付乙方），且协助乙方装潢（相关政府职能手续由甲方负责，土建方在协作过程中如需费用由甲方负责处置）；租期自建成交付乙方之日第45天后开始计算至2027年12月31日，租期具体起算时间在房屋交付乙方时用补充协议形式加以补充。合同第六条对保证金、租金和支付方式作了详细约定：（一）本合同签订后5日内，乙方支付甲方50万元履约保证金，该保证金从租期第六年开始以每年10%的比列递减充入当年租金中，直至租期届满。（二）、租金按壹年度计算，期间不满壹年度的按实际天数折算租金。房屋租金按乙方实际使用的建筑面积3000左右平方米（具体面积待房屋竣工后确定，以补充协议予以补充）核算，标准为30元/平方米/月,自第4年度开始（含第四年）以每年2.5%的比例递增至租期满。另，双方约定租赁期间，乙方如将房屋转租第三方使用，必须征得甲方同意，该第三方即成为该房屋的承租人，享有乙方所享有的权利，承担乙方所承担的义务。2013年8月2日，易和公司通过转账的方式向被告金交洋公司建设银行账户支付租赁保证金50万元。2013年10月30日易和福立公司成立，于2018年12月7日经芜湖市鸠江区市场监督管理局核准登记，住所地为，住所地为芜湖汽车服务中心北侧，纬次路南端）10号地块，即涉案房屋，法定代表人为卞恒春。一审法院认为：结合本案诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：一、本案驿达公司是否依法享有涉案房屋的物权请求权；二、驿达公司告诉请各被告赔偿案涉10号地块房屋占有费损失及利息是否具有事实和法律依据。一、关于争议焦点一，驿安公司从芜湖市国土资源局处取得芜宣高速公路芜湖出入口北侧土地使用权，随后又取得涉案工程建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证。后驿安公司与龙天洋公司合作在上述土地上投资建设了本案涉案10号地块房屋，双方约定将建成的地上建筑物出租给龙天洋公司。现涉案工程已于2017年1月4日办理了竣工验收手续。根据上述事实可以认定驿安公司为涉案10号地块的合法建造者。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条的规范“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护物权的，应予支持。”虽然涉案10号地块至今未办理不动产权证书，但驿安公司作为该地块的合法建造人有权请求保护物权，并不以登记为前提条件。后驿达公司吸收合并驿安公司，债权债务由驿达公司承继，驿安公司注销登记，故驿达公司是芜湖汽车服务中心10#楼的建筑物所有人有权要求占用人或使用人支付房屋占用费或其他损失。二、关于争议焦点二，驿安公司与龙天洋公司签订的《合作协议书》，驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司签订的《合作补充协议》，是双方在平等基础上经充分协商作出的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的规定，对双方均有约束力。上述两份合同约定涉案10号地块房屋系驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司合作开发经营，协议书约定租赁期限为自项目施工许可证发放日期届满一年至2027年12月31日止，投资款可以冲抵租金，驿安公司同意龙天洋公司、金交洋公司对外招商，对外出租。故驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司之间既形成了合作建设关系，又形成了房屋租赁关系。后因龙天洋公司、金交洋公司违约，经安徽省合肥市瑶海区人民法院作出（2016）皖0102民初1919号民事判决书生效判决确认驿安公司与龙天洋公司签订的《合作协议书》于2014年12月2日解除。同时经该院（2018）皖0102民初152号民事调解书亦确认驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司2011年9月28日签订的《合作补充协议》于2014年12月2日解除。据此，可以确认驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司之间的房屋租赁合同关系已于2014年12月2日解除。在驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司租赁关系存续期间，易和福立公司以易和公司名义与金交洋公司曾就案涉10号地块房屋与签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》，案涉10号地块房屋实际由易和福立公司承租经营使用，故对于驿达公司诉请要求易和福立公司支付2014年12月2日《合作协议书》《合作补充协议》解除后实际占有使用期间的房屋占用费，具有事实和法律依据，该院予以支持。而在驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司租赁关系解除后，龙天洋公司、金交洋公司并未与驿安公司办理房屋交接手续将涉案1号地块房屋腾空交还原告，而是继续任由易和福立公司继续占有使用该房屋，且龙天洋公司、金交洋公司在收到驿安公司发出的《解除合同的函》及《催告函》以后，并未对驿安公司要求其承担占用费损失及违约责任等提出异议。故驿达公司主张龙天洋公司、金交洋公司对上述合同解除后的房屋占用费承担共同支付责任，具有事实和法律依据，该院予以支持。易和公司系代易和福立公司签订的《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》，其亦非本案涉案10号地块房屋的实际承租人，故无需向本案驿达公司支付其占用使用期间的房屋占用费。故驿达公司诉请要求易和公司支付相关房屋占有使用费及利息，不具有事实和法律依据，该院不予支持。关于房屋占用费的时间起始点、面积、单价等计算标准。首先，关于占用费计算时间起始点。驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司之间的房屋租赁合同关系已于2014年12月2日解除，租赁关系解除后，龙天洋公司、金交洋公司一直未能主动履行交房手续，而是任由易和福立公司继续占有使用涉案10号地块房屋。2018年8月，驿安公司打开店门接手涉案房屋，故房屋占用使用费支付期间应当为2014年12月2日至2018年7月31日。其次，关于实际占用面积，工程竣工验收报告载明芜湖汽车服务中心10#楼即涉案的10号地块房屋工程规模为3422.57平方米，《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》约定的租赁面积为约3000平方米，现驿安公司按照3000平方米主张房屋占用费的面积合法有据，该院予以支持。最后，关于单价计算标准，因驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司所签订合同中并未对租金标准做出明确、详细约定，而本案实际占有使用案涉10号地块房屋的是易和福立公司，故该院酌定占用费单价可参照金交洋公司曾与易和公司签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》中约定的租金单价每月30元/平方米计算（即360元/平方米/年）。综上，房屋占用费计算为3000平方米×360元/平方米/年÷365天×1337天（2014年12月2日至2018年7月31日）=3956054.79元。对于占用期间的利息，应当以3956054.79元为基数，自驿安公司收回房屋次日即2018年8月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。对于驿达公司诉请的房屋占用费及利息中超出部分，本院不予支持。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第三十条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、芜湖易和福立汽车销售服务有公司于判决生效之日起十日内向安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司支付自2014年12月2日起至2018年7月31日止的房屋占用费3956054.79元，并支付自2018年8月1日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至本判决生效之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；二、安徽龙天洋机械设备有限公司、安徽金交洋投资管理有限公司对上述房屋占用费及利息承担共同给付责任；三、驳回安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费37394元，由芜湖易和福立汽车销售服务有限公司有限公司、安徽龙天洋机械设备有限公司、安徽金交洋投资管理有限公司共同负担。当事人在二审均未提交新证据。本院二审查明的事实同一审认定的事实。本院认为：一、关于驿安公司是否享有系涉案房屋物权请求权的争议，驿安公司从芜湖市国土资源局处取得案涉土地使用权，随后又取得涉案工程建设用地批准书、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证建设了案涉10号楼。现涉案工程已于2017年1月4日办理了竣工验收手续。根据上述事实可以认定驿安公司为涉案10号楼的合法建造者。根据《中华人民共和国物权法》第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国物权法》若干问题的解释（一）》第八条的规范“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护物权的，应予支持。”虽然涉案10号楼至今未办理不动产权证书，但驿安公司作为涉案10号楼的合法建造人有权请求保护物权，并不以登记为前提条件。二、关于易和公司是否应当承担给付房屋占用费的责任，因驿达公司是在合同解除后基于物权主张房屋占用费，易和公司并非本案涉案10号地块房屋的实际占用人，故其无需向驿达公司支付房屋占用费。三、驿达公司诉请的案涉10号地块房屋占有费损失应如何认定。（一）关于房屋占用费的起算点，虽然案涉10号楼工程竣工验收的时间是2017年1月4日，但竣工验收表反映10号楼建成时间是2013年12月，且驿达公司也提交证据证明易和福立公司从2013年12月开始缴纳水电费，结合驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司之间的租赁协议以及金交洋公司与易和公司之间的租赁协议约定的租期、驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司之间租赁合同关系的解除时间，一审判决认定房屋占用费的起算点为2014年12月2日并无不当。（二）关于房屋占用面积，工程竣工验收报告载明案涉10号楼地块房屋工程规模为3422.57平方米，《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》约定的租赁面积为约3000平方米，现驿安公司按照3000平方米主张房屋占用费的面积合法有据，一审判决予以支持并无不当。（三）关于租金计算标准，因驿安公司与龙天洋公司、金交洋公司所签订合同中并未对租金标准做出明确、详细约定，而本案实际占有使用案涉10号地块房屋的是易和福立公司，故一审法院酌定占用费单价可参照金交洋公司曾与易和公司签订《芜湖汽车服务中心房屋租赁合同（草案）》中约定的租金单价每月30元/平方米计算（即360元/平方米/年），并无不当。综上，一审判决并无不当，驿达公司与易和福立公司的上诉请求均不能成立，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费79680元，由上诉人安徽省驿达高速公路服务区经营管理有限公司负担39840元，上诉人芜湖易和福立汽车销售服务有限公司负担39840元。本判决为终审判决。审判长 李 贺审判员 鲍 迪审判员 徐海军二〇二〇年十一月二十七日书记员 王文苑书记员 米天戈附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。