河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异308号 案外人：常全生，男，1958年5月16日出生，汉族，住邯郸市峰峰矿区。 委托诉讼代理人：路长林、杨惠昌，河北中石律师事务所律师。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙式军、高健，北京市国振律师事务所律师。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，，住所地石家庄市桥**中山东路** 法定代表人：杨龙飞，该公司董事长。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）仲裁裁决欠款合同纠纷一案中，案外人常全生对本院查封石家庄勒泰中心房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人常全生称，请求：1．停止对位于石家庄市长安区不动产的执行；2．解除对位于石家庄市长安区不动产的查封措施。事实与理由： 在执行北京仲裁委员会（2016）京仲裁字第0821号裁决书过程中，将对位于石家庄市长安区不动产采取了查封措施。因该不动产属于案外人所有，现提出书面异议。 2012年5月1日，石家庄勒泰中心房地产开发有限公司将位于石家庄市长安区不动产出售给常海，2014年6月办理的房屋交接手续，并办理房屋买卖备案。2016年5月9日，经石家庄勒泰房地产开发有限公司、常海、案外人协商撤回第号备案手续，又将该房产出售给案外人。案外人以现金方式向石家庄勒泰房地产开发有限公司交付了1536775元购房款，并于2014年6月12日向石家庄勒泰房地产开发有限公司交纳了房产办理产权证契税等费用68453.64元。自案外人接受房产后，先是出租给王楠，现承租人是司光润。 案外人认为，案外人已经足额交付了房价款，开发商石家庄勒泰房地产开发有限公司已经交付了房产，且案外人适用房产至今。该房产买卖合同曾办理过备案手续，案外人购买后因开发商的原因至今未能办理备案手续。基于此，案外人依法提出执行异议。 申请执行人中铁集团答辩称，案外人申请执行异议排除执行应符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（以下简称规定）第28条、29条的规定，本案中被执行人为房地产开发企业，被执行的标的为商品房，而本案中的案外人购买的房屋是用于出租经营，而并非其唯一住房，并非居住使用。这不符合最高院执行规定29条的规定，依法应驳回其申请。 案外人常全生向本院提交以下证据： 证据1、2016年5月9日签订的认购协议，证明案外人购买了勒泰中心不动产； 证据2、2016年5月9日签订的商品房买卖合同，证明案外人购买了勒泰中心不动产，在法院查封该房产之前已经正式签订了合法有效的购房合同； 证据3、案外人常全生2012年5月1日缴纳全部购房款的收款收据，证明了案外人常全生履行了支付购房款的义务，常海变更为常全生以后，勒泰房地产有限开发公司重新给常全生按照常海的交款时间出具的收据； 证据4、2014年6月12日案外人常全生向勒泰房地产开发公司交纳办理房产证的所需的契税、印花税，交易手续费收款收据，证明了案外人履行了支付办理产权证税费的义务； 证据5、2017年1月3日与王楠签订房屋租赁合同及承租人身份证复印件，证明了案外人已经接受房屋且实际使用房屋； 证据6、2019年2月23日与司光润签订的房屋租赁合同及承租人身份证复印件，证明了案外人已经接受房屋且实际使用房屋； 证据7、2019年5月29日与勒泰中心签订的物业服务协议，证明了案外人已经接收房屋且实际使用房屋； 证据8、催（缴）费通知书，证明了案外人已经实际使用房屋； 证据9、2017年、2018年、2020年物业费收据。 申请执行人中铁集团质证称，所有证据的真实性，因所有证据均不涉及申请执行人无法核对其真实性，所有证据的真实性由法庭最终予以认定。下面仅就关联性发表意见。第一份证据是认购协议，认购协议书签订的时间是在2016年的5月9日，而购房发票和契税发票的收款收据，收款的方式是现金，金额是1536775元，交款的时间是在2012年的5月1日，该房产的认购时间是在2016年的5月9日，而按收款收据所体现的时间来看是在2012年的5月1日房款就交了，并且交付的现金是150多万，这显然不符合通常的交易习惯，不可能是先交钱四年之后，再签订认购协议，所以认为这份证据因不符合正常的交易习惯，不应作为认定本案的依据。同时收款收据不是正规的发票。在本案中案外人也没有提交其实际付款的相应的银行的流水或其他能够证明其已经交付房款的证据，因此不能认定案外人已经支付了本案的全部购房款。对房屋买卖合同，房屋买卖合同没有签订时间，不能确定该房屋是什么时间发生的交易。对两份租赁合同，仅凭租赁合同，不能确定案外人与承租人的实际租赁行为已经发生，进而不能确定案外人已实际占有使用该房屋。同时该租赁合同也能够证明案外人购买房屋并非用于自己居住使用，而是用于出租经营，不符合执行规定第29条的规定。对于证据八到证据十，关联性也均不予认可。 本院查明，中铁集团与勒泰房地产公司就建设工程施工合同欠款一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决：（一）、被申请人（勒泰房地产公司）向申请人（中铁集团）支付欠款407012986元；（二）、被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16462893.67元（其中400000000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16219178元；7012986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243715.67元）；（三）、被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350000元。（四）、本案仲裁费1784503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1784503.01元。裁决书发生法律效力后，被执行人勒泰房地产公司未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，查封勒泰房地产公司提供的88套自有房产，包含本案诉争房产。 另查明，2016年5月9日，案外人与勒泰房地产公司签订《石家庄勒泰中心认购协议》，约定案外人认购勒泰房地产公司开发的位于中山房屋，建筑面积82.79平方米，成交单价18562.33元／㎡，总成交价1536775元，定金150000元。同日，案外人与被执行人勒泰房地产公司签订《石家庄市商品房买卖合同（现售）》约定就案涉房屋价款，案外人一次性付款。 其中，2012年5月1日案外人向被执行人公司支付案涉房屋房款1536775元；2014年6月12日案外人交纳了案涉房屋的契税、维修基金交易手续费等，上述款项的交纳勒泰房地产公司均出具了收款收据。 案外人常全生与北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司、石家庄勒泰物业服务有限公司三方签订勒泰中心物业服务协议，案外人所购房屋石家庄勒泰中心A座，建筑面积82.79平米。由案外人向丙方石家庄勒泰物业服务有限公司交纳物业管理费及其他费用，乙方北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司提供物业服务。物业费收缴起算时间为2014年6月15日。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院查封前与被执行人勒泰房地产公司签订了商品房预约合同书，并支付了全部价款，案涉房屋已于2014年6月交付案外人占有使用，且非因案外人自身原因未办理过户登记。案外人的主张符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形。案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下： 中止对石家庄勒泰房地产开发有限公司名下的位于石家庄市产的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟