徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0312民初7471号原告：刘润，女，1992年3月20日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：孙晓敏，江苏清韵律师事务所律师。被告：高开，男，1989年12月18日出生，汉族，户籍地江苏省丰县。原告刘润诉被告高开租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案受理，依法由审判员刘娟适用小额诉讼程序于2020年11月3日公开开庭进行了审理。原告刘润及其委托诉讼代理人孙晓敏、被告高开到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘润的诉讼请求为：1、判令解除原、被告签订的宾馆租赁合同，被告向原告交付徐州市铜山新区万达公寓1号楼1516室的房屋并恢复原状；2、判令被告补足房租8200元（2020年4月9日至2020年11月3日）,之后房租按1200元/月继续计算至被告实际向原告交付房屋之日止；3、判令被告支付物业费4340.2元（物业费暂计算至2020年11月3日，之后物业费按155元/月为基数继续计算至被告实际向原告交付房屋之日止）；4、判令被告向原告支付违约金5760元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年7月5日，被告高开与原告刘润签订《宾馆租赁合同》，约定租期从2018年7月5日起至2020年7月8日止，先付租金后使用。在租赁期间，所有的物业、水、电费等一切税费均由乙方（即被告高开）自理，并明确约定了乙方的违约处理规定：在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同年限总租金的20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止，1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给他人使用；4、拖欠房租累计一个月以上的。合同签订后，在租赁期间，被告未经原告同意擅自将案涉房屋转租他人、未依约交纳租金长达一个月以上、未依约交纳物业费近两年等，其行为己经构成严重违约，给原告造成严重的影响及经济损失，故诉至法院，请求判如所请。被告高开辩称：1、被告同意解除合同，房屋随时可以交付。合同约定的租金、物业费等该被告付的被告可以支付，但租赁期满后的房租和物业费不该支付。2、高开与案外人盛君如是朋友，刚开始高开租赁了房屋经营宾馆，后与盛君如合伙经营，因高开的妻子在扬州当老师，高开想去扬州就不想过问宾馆的事情了。就将涉案房屋转租给盛君如夫妻，有转租合同，因为是合伙关系，也占了一点股份。徐晴是盛君如的妻子。高开给刘润说过他们是合伙人，刘润与徐晴还加了微信好友，原告对转租的事实没有提出异议，故被告并不存在违约情形。请求法院依法裁判。经审理查明，2017年8月7日，原告刘润与徐州万达广场置业有限公司签订商品房买卖合同，约定刘润购买铜山万达公寓1号楼1516室房屋，建筑面积55.36㎡，总价款339714元，前期物业服务企业为深圳市莲花物业管理有限公司，物业费每月每平米2.1元。2018年7月5日，刘润（甲方）与被告高开（乙方）签订宾馆租赁合同，约定的主要内容有：甲方将万达soho公寓1号楼1516室房屋租赁给乙方使用，租期2018年7月5日至2020年7月8日，租金每月1200元，先付租金后使用。第一个季度付三个月，微信支付，之后每半年一付。为了预防甲方物品受损，乙方自愿付押金一个月的房租，作为保证金给甲方，如有损坏在押金不够支付的情况下，另支付现金修复房屋。乙方在租赁期间，所有的物业、水、电费等一切税费均由乙方自理，与甲方无关。甲方所提供房屋设备、设施，只限乙方使用，不得擅自转借或转租他人，如有转租，必须经甲方同意。租赁期间，乙方与第三方发生任何纠纷等均由乙方自理，甲方不负任何连带责任。租赁期满后，装修部分及宾馆基础设施，除家电、家具类乙方物品外，其他设施归甲方处理，乙方不得换坏、转移、处理，否则由保证金中扣除。在租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应向甲方支付合同年限总租金的20%的违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到全部损失为止：1、未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给他人使用；2、未经甲方同意，擅自改变房屋结构或者损坏房屋，且经甲方通知，在规定期限内仍未纠正并修复的；3、擅自改变合同规定的租赁用途或利用该房屋进行违法活动的；4、拖欠房租累计一个月以上的。2018年7月4日，高开向刘润支付3800元，其中3600元是按照合同约定支付2018年7月5日至2018年10月4日三个月的房租，剩余200元高开主张是购买了涉案房屋内刘润所有的小折叠床。刘润认可高开另外支付了保证金1200元。2018年10月8日高开向刘润支付了2018年10月5日至2019年4月4日的租金7200元，2019年4月8日高开向刘润支付了2019年4月5日至2019年10月4日的租金7200元，2019年10月8日高开向刘润支付了2019年10月5日至2020年4月4日的租金7200元。此后高开未再支付过房租。刘润主张双方约定交房租要宽限几天，故要求高开自2020年4月9日起支付欠付房租。另查明，2020年4月9日，刘润向公安机关报案，主张在铜山万达一号楼，因租赁问题与租客发生纠纷。民警出警后了解情况，告知双方协商或到法院起诉，公安不予处理。2020年4月12日，刘润再次向公安机关报警，民警到现场后对双方进行调解未果，告知双方到法院进行诉讼，列为不予处理。刘润向法庭提交了2020年4月8日至2020年9月2日与高开的微信聊天记录截图打印件。4月9日晚，刘润给高开发信息，称“要不然就退了吧，这样大家都舒服，你也不用加在中间。把房间这两天清了，钥匙交付了，物业这边理清楚，押金和多交的水电费会退还”。4月11日下午，刘润给高开发信息，称“我们现在针对万达公寓1号楼1516房间进行解除租赁合同，有以下两个原因：1、未经房东同意转租转借他人；2、两年物业费未交。请在2020年4月12日晚20点前对房间内家具家电进行清场，并缴纳清物业欠款，若未执行，房东有权更换门锁，并对房间内物品收取每天100元保管费。请给予配合，如不履行将追究其法律责任”，高开回复“你们删微信的时候我给你说过，如果这样说的话，真不行那就走法律吧，我该做的都会做，他说他那面没有钱想晚几天交，我今天也去店里了没有看到人”。后刘润给高开发信息，称“不好意思我这边有和你跟我全部聊天记录，从头到尾没有你转租他人的说明，我已经延迟到12号8点了，这个时间前解决不了就按正常程序走吧”，高开回复“好的，我觉得以和为贵，如果真不行，就按法律程序走吧”。4月12日下午刘润给高开发信息，称“我们合同昨天已经解除了，你通知下你转租的租客清场就好了，如果不清只能按照正常走了”，高开回复“首先昨天我没有说过解除合同，是你单方面说的，该交的一分都不少，有必要搞到那个地步么”，刘润回复“是你违约了，你先搞清楚，你看下合同，我们合同第二页明确规定你转租他人未书面告知我有权终止合同，我不是在跟你商量，你误会了。至于钱的问题以是否到账为准。物业说没收到，你这边也提供不了交费凭据”，高开回复“我和他的关系我也给你说过，朋友，我们不存在哪种转让，他们在这主要负责，要不然你觉得我还会这样说话么。所以我说等他回来到时候我们一块去物业，如果没交就给你交”，刘润回复“如果你要这样说，我也不说什么，我有我的证据，你有你的理由，那就按照合同走吧，我也报过警了，盛老板也亲口承认跟你签约租赁合同了，让我们找你，这个都有记录，不用担心，到时你自己查一下就可以，物业费你们是肯定要交的，这个我不担心，现在我有权收回房子。并且警察协调过程中他明确表明不租了，让我找你高开”。5月9日后刘润一直在向高开催要相关费用。刘润还提交了深圳市莲花物业管理有限公司徐州分公司万达广场物业服务中心出具的物业服务费用催缴通知单，载明涉案房屋物业费2018年9月22日到期，尽快到物业交费。物业人员在通知到上方手写备注“物业费55.36×2.8×36=5580.3元（2018.9.23-2021.9.22）”。刘润主张其交物业费交到2018年9月份，此后没有支付过物业费，高开认可租赁涉案房屋后没有缴纳过物业费。庭后刘润提交了该物业公司出具的物业服务费用催缴通知单，载明涉案房屋物业费2018年9月2日到期，手写备注“物业费：55.36×2.1×36=4185.2元，公共能耗费：55.36×0.7×36=1395.1元，三年合计5580.3元，收费周期为2018.9.23-2021.9.22。以上事实，有原被告当庭陈述及原告提交的商品房买卖合同、宾馆租赁合同、房租支付凭证、微信聊天记录、物业费交费通知单等证据证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的宾馆租赁合同系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按约定全面履责。一、关于原告是否有权解除涉案租赁合同的问题。涉案租赁合同明确约定，租赁期间被告未经甲方书面同意，擅自将房屋转租，转借给他人使用，或者拖欠房租累计一个月以上的，原告有权终止合同，收回该房屋。被告认可其将涉案房屋转租给朋友经营宾馆，双方签订了转租合同，但从现有证据看，无法证实被告将房屋转租给他人的事实提前告知原告，且转租的行为得到了原告的允许，被告支付房租至2020年4月4日，此后未再交纳租金，均构成违约。原告在得知被告将房屋转租他人的情况下，两次报警处理，并于2020年4月11日下午给高开发送微信，通知租赁合同因被告违约已经解除。按照涉案租赁合同及相关法律规定，原告有权按照解除涉案租赁合同，收回房屋。二、关于原告诉请的租金及物业费的问题。首先，虽然原告于2020年4月11日通知被告解除涉案租赁合同，但被告并未及时交还房屋，故原告有权要求被告自2020年4月9日起按照每月1200元的标准支付房租至实际交付房屋之日止，但应扣除被告签订合同时按照约定交纳的保证金1200元。其次，被告认可没有缴纳过物业费，但原告并未提交其与物业服务企业签订的合同，仅提交了莲花物业公司出具的数份催缴通知单，通知单中的相关费用均系手写，计算方式不同，无法证实实际产生的物业费具体数额。根据原告提交的商品房买卖合同的约定，涉案房屋面积55.36平方米，物业费为2.1元每月每平方，本院酌定按照该价格计算物业费，被告应支付自2018年7月5日租赁期开始至实际交付房屋日止的物业费，每月按照116.3元计算。关于通知单中载明的公共能耗费，原告并未提交证据证明计算依据，如日后原告取得相关证据可就该项费用另行向被告主张权利。三、关于原告诉请的违约金。被告将涉案房屋转租他人并未得到原告的准许，且被告逾期一个月以上未交纳房租，构成违约，原告有权要求被告支付违约金。虽然涉案租赁合同约定如被告违约，应向原告支付合同年限总租金的20%的违约金即5760元，但被告认为该约定过高，考虑到被告退还房屋后如原告另行出租的缓冲时间，本院酌定被告向原告支付两个月租金的违约金即2400元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、确认原告刘润与被告高开签订的《宾馆租赁合同》已于2020年4月11日解除，被告高开应于本判决生效之日起十日内向原告刘润交付徐州市铜山新区万达公寓1号楼1516室房屋；二、被告高开于本判决生效之日起十日内给付原告刘润自2020年4月9日起至被告实际交付房屋之日止的房租（房租按照每月1200元计算。房租总额应扣除被告已交纳的保证金1200元）；三、被告高开于本判决生效之日起十日内给付原告刘润自2018年7月5日起至被告实际交付房屋之日止的物业费（物业费按照每月116元计算）；四、被告高开于本判决生效之日起十日内支付原告刘润违约金2400元；五、驳回原告刘润的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费81元，减半收取为40.5元，由被告高开负担。本判决为终审判决。审判员 刘 娟二〇二〇年十一月十一日书记员 张欣然