广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终6867号上诉人（原审被告）：惠州市京粤实业有限公司，住所地：惠州大亚湾澳头进港大道丽港山庄*********号。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林少彪、陈文雅，该公司员工。被上诉人（原审原告）：马泽昊，男，汉族，1989年5月26日出生，住址：湖南省益阳市赫山区*****。身份证号：150************019。委托诉讼代理人：谢新志、王钦盛，广东鹏乾律师事务所律师。上诉人惠州市京粤实业有限公司与被上诉人马泽昊因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院（2020）粤1391民初1506号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠州市京粤实业有限公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求或裁定发回重审；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院判决上诉人支付逾期交房违约金41924.86元，并认为涉案房屋符合交房标准的日期是2019年1月16日，认定错误。首先，双方签订商品房买卖合同的日期是2015年7月16日，合同明确约定商品房经验收合格（即竣工验收报告）就达到了交付条件，并约定2016年10月31日前交付被上诉人使用。涉案房屋于2016年3月25日取得了竣工验收报告，因此，并不能认为涉案房屋符合交房标准的日期是2019年1月16日，而是2016年3月25日。其次，合同补充协议第三条约定，“出卖人、买受人双方同意：买受人应在收到出卖人书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用”。上诉人在合同约定的房屋交付时间前已取得房屋验收合格文件，并通知被上诉人收楼，但被上诉人因自身原因逾期收楼的责任在被上诉人。再次，作为开发商，在合同约定交楼时间前已达到交楼条件，按照正常交易习惯，开发商不可能未在合同约定的交楼时间前通知买受人收楼，而宁愿去承担逾期交楼违约责任，这显然与常理相悖。二、一审法院未尊重合同关于出卖人不承担违约责任的约定，责任认定也显失公平，应当予以改正。根据合同约定，双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准，原告应在收到被告书面或口头通知收楼之日起7日内验楼房如无正当理由而逾期不办理上述手续时，则从寄出通知后第十五日起，视为该房屋验收合格并已交付使用。综上所述，上诉人认为，一审法院未查明事实，未对上诉人的证据做出正确认定，要求上诉人承担全部违约责任，明显显失公平，也违背合同对于上诉人免责的约定。请求二审法院依法改判，支持上诉人的请求或依法发回重审，保护上诉人的合法权益。被上诉人马泽昊未向本院提交书面答辩意见。马泽昊向一审法院起诉请求:1、判令被告向原告支付2016年10月31日至2018年3月3日逾期交房违约金42097.03元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2015年7月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于惠州大亚湾*********商品房，总价款为430440元。关于付款方式及期限，合同第六条约定：总房款的30%即130440元于2015年7月16日付清；余额70%即300000元于2015年7月30日前以银行按揭贷款。关于交付期限及交付标准，合同第八条约定：出卖人应当在2016年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。对此，双方在合同附件四的《补充协议》中第三条补充约定：双方同意合同规定的交楼日期为基准交楼时间，以验收合格为交楼标准，原告应在收到被告书面或口头通知收楼之日起7日内验收楼房，并付清办证费用，收楼时如无异议应签署《收楼确认书》，如原告无正当书面理由逾期而不办理上述手续时，被告则从寄出通知后第十五日起，视为原告对该房屋验收合格并已交付使用。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定被告逾期交房，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按约向被告支付了购房款。涉案房屋于2016年3月26日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。于2016年2月17日通过电梯验收，于2016年3月11日通过防雷装置验收，于2016年3月23日通过管道燃气工程验收，于2019年1月16日完成工程竣工验收备案。2016年12月期间，被告向原告送达了《收楼通知书》，原告于2018年3月3日办理了收楼手续，被告将房屋交付给原告使用。被告于2019年6月18日将涉案房屋办理转移登记所需的材料交大亚湾不动产登记中心登记备案。原告于2019年6月20日取得涉案房屋的不动产证书。以上事实，有原、被告的庭审陈述以及原告提交的商品房买卖合同、民事判决书，被告提交大亚湾房管局回复意见、收楼通知书、收楼声明书等证据证实，予以认定。一审法院认为,本案是商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属于有效合同，当事人应当按照约定诚实履行自己的合同义务。本案的争议焦点在于被告是否逾期交房。1、关于交房的时间及标准的认定。原、被告合同约定的交房标准为商品房经验收合格，即通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建筑工程竣工验收报告》。2017年9月12日粤高法【2017】191号《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第30条规定：“根据2010年4月13日建房【2010】53号《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准，合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。”故对原告主张的应以取得竣工验收备案登记证的日期2019年1月16日作为涉案房屋符合交房标准的日期，本院予以采信。原告提交的（2019）粤1391民初4234号民事判决书认定被告于2016年12月期间，以短信和书面的形式通知原告收房时，涉案房屋尚未符合法定的交付标准，所以该通知对原告不产生约束力，原告自愿于2018年3月3日办理了收房手续，因此确定被告完成交付义务的时间为2018年3月3日。该判决书是发生法律效力的裁判文书，对该判决书认定的事实，应予采信。2、关于违约金。原、被告合同约定的交房时间为2016年10月31日至原告2018年3月3日收房，超过约定时间487天。因此被告存在逾期交房的行为，应承担违约责任。故违约金按原告已付房款430440元的日万分之二计算，自2016年11月1日起至2018年3月3日止共41924.86元（430440*0.0002*487天=41924.86元）。原告主张的金额超出本院核定部分，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告惠州市京粤实业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告马泽昊支付逾期交房违约金41924.86元。二、驳回原告马泽昊的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费426.22元，由被告惠州市京粤实业有限公司负担。本案二审期间，当事人均没有提交新证据。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：上诉人取得竣工验收报告是否达到房屋交付条件。对此分析如下：涉案房屋于2016年3月26日通过建设、勘察、设计、施工、监理五方验收并取得《建筑工程竣工验收报告》，于2016年2月17日通过电梯验收，于2016年3月11日通过防雷装置验收，于2016年3月23日通过管道燃气工程验收，于2019年1月16日完成工程竣工验收备案。根据2010年4月13日建房【2010】53号《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案。因此，上诉人交付使用的商品房屋应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理竣工验收备案，一审法院以取得竣工验收备案证明文件的时间为涉案房屋符合交房标准的时间并无不当，上诉人主张以取得竣工验收报告之日作为房屋交付之日的上诉意见，本院不予支持。综上，上诉人惠州市京粤实业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用852.44元，由上诉人惠州市京粤实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月三十日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧