安徽省芜湖市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）皖02民终2386号上诉人(原审被告)：汪跃进，男，1958年2月26日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：张苏明，安徽真见律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：安徽省芜湖化工采购供应站，住所地安徽省芜湖市芜宁路**。法定代表人：赵立贵。委托诉讼代理人：周守春，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张运杰，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。上诉人汪跃进因与被上诉人安徽省芜湖化工采购供应站（以下简称芜湖化工站）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初2524号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。汪跃进上诉请求：改判驳回起诉或发回重审。事实与理由：一、芜湖化工站的起诉,依法应当不予受理。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，起诉必须符合下列条件:原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织”。化工站以本案租赁物芜湖市长江路50号门面房一间登记在“安徽省芜湖化工采购供应站”名下为证据据此起诉,但该站早在2002年11月4日被工商部门吊销营业执照,且其营业执照上登记的法定代表人赵立贵亦于同年8月与化工站解除劳动关系后被免职,化工站从法律上讲其权利能力和行为能力消灭,化工站不具有除清算以外的主体资格(原判认定),众所周知,租赁门面是经营行为而非清算行为,本次起诉目的也不是为了清算.故无论按民诉法解释第六十二条还是按六十四条的规定,化工站均不是此次诉讼的适格主体。关键在于,案涉租赁物并非属于化工站所有。由化工站提交的新全字第00165号房屋所有权证书(复印件)记载,该房已设抵押权.根据上诉人了解到的事实,此抵押权属于中国工商银行股份有限公司芜湖分行,工行芜湖分行将对化工站的相关债权依法转让给华融资产管理公司,按物权法的规定,抵押权一并转让,华融资产管理公司在处置对化工站的债权时,将化工站的所有资产一并打包由芜湖市国资委购买回来,故案涉门面房实际所有人为芜湖市国资委。据了解,芜湖市国资委委托芜湖市商务局代为管理登记在化工站名下的国有资产(没有依法过户,过户须交纳相关契税)。在2019年4月前,一直由芜湖市商务局物质系统改制企业留守处(以下简称留守处)“管理案涉房产。综上,按物权法及其解释的规定,虽然案涉租赁物登记在化工站名下但有其他证据证明登记簿记载的权利人名实不符的,登记簿记载的内容不发生效力,案涉房产通过前述交易,实际所有人为芜湖市国资委。在无证据证明国资委授权给化工站的情况下。化工站与本案无利害关系,故化工站以自己的名义起诉依法应当不予受理，即使受理后也应当驳回起诉。化工站故意以不具有实际产权的《房屋所有权证》(新全字第00165号)为据起诉,有违诚实信用,明显涉嫌妨害诉讼,应按妨害诉讼予以处罚。鉴于汪跃进收集证据的能力有限,特依据民诉法解释第九十四条第一、二款、第一百一十二条的规定,申请法院依法向芜湖市国资委或华融资产管理公司调取案涉租赁房屋交易的合同等证据为感。二、一审认定事实不清,认定证据不符合认证规则。就双方争议条款来看,一年一签,非常明确。如果按一审判决认定来看,双方不必再行约定来年续签。一审法院不从双方交易过程中形成的交易习惯分析约定条款的真实意思,硬要将同一条款拆开来主观臆断“来年续签”的含义,不符合认证规则。汪跃进是原化工站下岗职工,本身又是残疾人,肢体残疾多年,且有糖尿病、前列腺等慢××,现在独自生活,经济相当困难,也没有其它住所,所承租的房屋用来居住及开设家庭棋牌室补贴家用.失去这个承租房将无立锥之地,也失生活来源。该合同文本最早是1999年就与汪跃进和涉案商户签订,仅签订时间不同,来年续签租赁合同已成为双方交易习惯。一审判决单纯以“来年续签的语义判断认定来年续签系双方对签订合同的期待,系“汪跃进”认知能力不足,显然完全曲解了汪跃进的意思,汪跃进及其他承租人不止一次向化工站代理人、一审法院、商务局及相关政府领导反映并说明:双方租赁合同系长期合同,仅出于甲方管理需要即发生合同约定的解除事由是双方均明确除非发生合同约定的解除条件,合同都将继续,故明确了“来年续签”在合同文本中，而且该文本是由出租方起草提供,当时留守处的领导和工作人员亦可证实此情况。因此,产权人或管理人既没有解除合同的法定情形,亦未发生合同约定解除的事实。除双方协商一致以外,甲方(案涉房屋产权所有人、管理人)不享有解除合同的权利。无论从订立合同的内容,还是从履行合同的角度,汪跃进均恪守诚实信用。合同中对承租人应承担的义务条款多,权利条款少,实则是出租方市场。合同履行中,实际产权变更等事项及留守处被撤销等重大事项,承租人都不知晓,只是在本起诉讼中才得知这些情况。故出租人在履行合同中有违诚实信用,承租人是守约人。芜湖化工站起诉后，汪跃进按实缴纳了租期内的水电费用，缴纳租金被拒收，双方合同仍在履行。综上，双方合同系长期合同,实际上并未“到期”,一审法院并未全面客观审查认定证据,进而判断错误,导致认定事实不清,望二审给予纠正。一审对化工站提交的相关证据,仅对真实性予以认定.对是否具有证明力,能不能达到化工站的举证目的没有作认证的情况下,就引用该证据论述双方合同已到期并进而支持其诉讼请求，判决没有事实依据。如前所述,案涉租赁房产非化工站所有,实际产权已转移至芜湖市国资委并委托芜湖市商务局代管。2019年11月25日,化工站及留守处向汪跃进发出《告知函》称,由于租赁房屋年久失修电线老化严重需改造线路,要求汪跃进搬出。经查,留守处于2019年4月就被芜湖市商务局撤销,化工站与租赁房产无关联性,故无论是留守处还是化工站,其发出的《告知函)与本案无关联,一审法院应对其证明力不予采信。同理,其提交的《律师函》并非留守处真实意思表示。化工站不是涉案房产的所有人,也无权委托律师从事非清算以外的活动，亦应不予认定证明力。此外,一审法院就汪跃进提交的证据证明的事实拒绝认定,也未给出理由。《告知函》以租赁房屋年久失修电线老化为由,要求汪跃进在租赁期满后搬出,以达到其“拍租”的目的。汪跃进接到告知函后,及时向留守处表达了继续承租标的房屋的意愿,且指出其收回租赁房屋的理由不能成立。2018年3月,涉案房屋曾因线路老化失火,但当时就完成更换线路。芜湖化工站起诉没有事实依据。三、退一步讲，芜湖化工站要求汪跃进搬出承租房屋，明显与政府政策相抵触，不应得到支持。房屋管理人以芜湖化工站名义在疫情尚未结束时请求公权力支持其不当意志，与中央稳就业、保民生的指示精神相悖。芜湖化工站答辩称：第一，合同约定的租赁期已经届满，芜湖化工站不同意继续租赁，故依法有权收回出租的房屋。第二，涉案房屋属于国有性质的房屋，按照省政府相关文件要求以及巡视组要求，对外出租必须要通过招拍挂的形式，本案房屋未履行上述程序。第三，涉案房屋经过相关检测机构检测，已被认定成C级危房，存在严重安全隐患，不能对外出租使用。综上，芜湖化工站要求收回房屋。汪跃进租赁案涉房屋系用于棋牌室经营，而非自住。违约金在八九十年代已经取得了单位分配的房改房，目前该房已经被拆迁安置在官山翰林小区。芜湖化工站向一审法院起诉请求：1、汪跃进立即腾空位于芜湖市镜湖区长江路50号门面小院内平房，并返还给芜湖化工站；2、汪跃进支付芜湖化工站违约金700元及房屋占用费（房屋占用费按350元/月标准自2020年1月1日起计算至实际返还房屋之日止）。一审法院认定事实：2019年1月1日,芜湖化工站与汪跃进签订一份《房屋(门面)租赁协议书》,协议约定，汪跃进承租芜湖化工站所有的长江路50号房屋小院内平房,租金为350元/月,年租金为4200元,汪跃进须当月10日前交清当月房租；承租期限为一年签约一次，来年续签,即2019年1月1日至2019年12月31日止；出租的房屋产权属于芜湖化工站所有,汪跃进只有承租使用权,不得以任何理由转租他人使用,否则视为汪跃进违约,芜湖化工站有权终止合同,收回房屋；合同到期和中途退租，汪跃进须提前30天书面通知芜湖化工站；双方应严格遵守本协议的约定,如有违约,赔偿守约方违约金700元。合同签订后，汪跃进按约交纳了租金，芜湖化工站亦将房屋交付给汪跃进使用。2019年11月，芜湖化工站发函给汪跃进，以房屋年久失修为由，要求汪跃进在合同到期后搬让出其承租的房屋。2020年3月，芜湖化工站再次发函，要求汪跃进于2020年3月15日前搬让出其承租的房屋。汪跃进收到函后并没有搬让出其承租的房屋，仍继续使用至今，并缴纳了2020年1月至3月水费。另查明，1、汪跃进自1999年起即承租涉案房屋至今。2、芜湖化工站于2002年11月4日被工商部门吊销营业执照；法定代表人赵立贵于2002年8月即与芜湖化工站解除劳动关系，并于同年9月被免去其法定代表人职务，但因芜湖化工站已被工商部门吊销营业执照，工商登记信息一直未予变更。3、皖市监发〔2020〕18号《关于应对疫情影响加大对个体工商户扶持力度的若干措施》规定“对承租国有企业经营性用房或产权为行政事业性单位房产的个体工商户，免收2020年2月、3月、4月房租”。一审法院认为，芜湖化工站与汪跃进之间签订的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。本案的主要争议有两点，第一、原告主体是否适格；第二、对合同约定的“承租期限为一年签约一次，来年续签”如何理解。关于原告的诉讼主体资格问题。企业法人因违反法律、行政法规被国家工商行政管理部门吊销营业执照后，只是停止了清算范围以外的活动，但其法人的主体资格仍然存续，仍具有诉讼的权利能力和行为能力，有权以自己的名义进行诉讼；赵立贵早已与芜湖化工站解除劳动关系，并被免去法定代表人职务，其是否知晓并同意此次诉讼并不影响芜湖化工站的诉讼主体资格。关于合同相关条款的理解问题。双方签订的租赁协议中约定“承租期限为一年签约一次，来年续签，即2019年1月1日至2019年12月31日止”，根据《合同法》的相关规定，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则来确定该条款的真实意思。首先，该条款明确约定双方的租赁期限为一年（2019年全年）；其次，基于房屋租赁关系的相关认知，应当认定“来年续签”并非为双方必须履行的义务，仅是双方对可能续签的一种期待，是否续签还需双方协商一致，本案中芜湖化工站已于2019年11月书面通知汪跃进合同到期后搬让租赁房屋。故芜湖化工站在合同到期后不再与汪跃进签订房屋租赁合同并不违反法律规定。租赁期限届满，芜湖化工站要求汪跃进腾空并交还位于芜湖市镜湖区长江路50号门面小院内平房的诉讼请求，于法有据，应予以支持。考虑到汪跃进仅是普通公民，法律认知水平有限，致其对“来年续签”条款理解有误，鉴于公平原则，同时结合新冠××疫情对汪跃进经营的影响，应给予汪跃进一定的过渡期，故汪跃进应至迟于2020年12月31日前腾空并交还租赁房屋。租赁协议到期后，汪跃进仍占有使用租赁房屋，故对芜湖化工站主张的房屋占有使用费依法予以支持，结合政府相关政策规定，对其中的2020年2月、3月、4月房租予以免除，汪跃进应当按照合同约定的租金标准支付该项费用至实际返还房屋之日止，经计算截至2020年4月30日，汪跃进应付房屋占用费350元。对于芜湖化工站主张的违约金，考虑到疫情影响及公平原则，故不予支持。案经一审法院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十五条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条规定，一审法院判决：一、汪跃进于2020年12月31日前腾空位于芜湖市镜湖区长江路50号门面小院内平房，并返还给芜湖化工站；二、汪跃进于判决生效之日起十日内支付芜湖化工站截至2020年4月30日的房屋占有使用费350元；三、汪跃进于腾空并交还房屋之日起十日内向芜湖化工站支付自2020年5月1日起按合同约定标准（350元/月）计算至实际交还房屋之日止的房屋占有使用费；四、驳回芜湖化工站的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取75元，由芜湖化工站负担15元，汪跃进负担60元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知》第三项规定：凡不符合民事诉讼法、行政诉讼法有关起诉条件的属于历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，因行政指令而调整划拨、机构撤并分合等引起的房地产纠纷，因单位内部建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，均不属于人民法院主管工作的范围，当事人为此而提起的诉讼，人民法院应依法不予受理或驳回起诉，可告知其找有关部门申请解决。本案中，汪跃进原系芜湖化工站职工，自1999年起即承租涉案房屋至今，双方签订的租赁合同中约定有“一年一签，来年续签”等条款，且租金标准明显低于市场价，故应认定涉案房屋租赁本身具有职工安置保障和福利性质，本案争议系属于单位内部腾房纠纷，依照前述规定应不属于人民法院的受案范围。芜湖化工站在二审中答辩称涉案房屋经检测已属C级危房，有鉴于此，其更应予以妥善处置，避免安全事故的发生。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条规定，裁定如下：一、撤销安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初2524号民事判决；二、驳回安徽省芜湖化工采购供应站的起诉。一审案件受理费75元，退还安徽省芜湖化工采购供应站；汪跃进预交的二审案件受理费150元予以退还。本裁定为终审裁定。审判长 杨 洋审判员 丁大慧审判员 宋喜萍二〇二〇年十一月十六日法官助理张录书记员陈少哲附：本案适用法律条款《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十条人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法院直接裁定撤销原裁判，驳回起诉。