青海省西宁市城中区人民法院民事判决书（2020）青0103民初3914号原告：南大街116号小区业主委员会，住所地：西宁市城中区南大街**。负责人：王淑芳、张峰。委托诉讼代理人：喇海娟，青海延辉律师事务所久治分所律师。被告：西宁保安集团有限责任公司物业分公司，统一社会信用代码：91633100MA759KN39Q，住，住所地：西宁市生物科技产业园海湖大道****楼******/div>负责人：张鹏，该公司经理。委托诉讼代理人：杨永顺，青海立卓律师事务所律师。第三人：西宁市公安局，统一社会信用代码：11630100015007707N，住所地：西宁市城，住所地：西宁市城中区南大街**iv  style="text-align: justify; line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin-top: 0pt; margin-bottom: 0pt; orphans: 0; widows: 0;">负责人：潘志刚，该局局长。委托诉讼代理人：李刚，该局副科长。委托诉讼代理人：陈照才，青海盛通律师事务所律师。原告南大街116号小区业主委员会(以下简称业委会)诉被告西宁保安集团有限责任公司物业分公司(以下简称保安物业分公司)、第三人西宁市公安局物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月6日公开开庭进行了审理。原告业委会的负责人王淑芳及其委托诉讼代理人喇海娟，被告保安物业分公司的负责人张鹏及其委托诉讼代理人杨永顺，第三人西宁市公安局的委托诉讼代理人李刚、陈照才到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告业委会向本院提出如下诉讼请求：保安物业分公司非法入住本小区、非法经营、侵犯业主权益，请求判令被告撤离西宁市城中区南大街116院。事实和理由：2020年1月，保安物业分公司非法入住本小区，开始收取物业费、采暖费等（所收取费用均有明细）；小区业主共同认为该物业公司在小区没有成立业主委员会的前提下，不知以何种方式非法入驻我小区。本小区业主委员会于2020年6月17日正式成立。经全体业主代表大会一致决定不认可被告保安物业分公司的物业服务，业委会多次以口头和书面形式告知保安物业分公司立即停止一切服务并退出南大街116号院，但都被保安物业分公司拒绝并非法收取高额物业费、取暖费、垃圾清运费、维修费、停车费等。（以上事实证据另附）保安物业分公司是否有物价局收费标准、具备几级物业资质服务、收费是否合法。按照国家相关规定物业管理费由双方协商确定，但本小区物业费由物业公司单方制定价格，业主方无选择权力。且对具体配套服务措施不明确，导致权利、义务及服务不对等。保安物业分公司总经理张鹏在业主不知道什么原因的情况下怒砸业主委员会标志牌，其行为极其恶劣，同时保安物业分公司工作人员（物业公司副总）公开威胁、恐吓业主，在院子里造成很恶劣的影响（以上事实证据另附），保安物业分公司无权继续占有小区业主共有的场所、场地以及其他公共设施。保安物业分公司的非法滞留小区，已经构成对业主共同管理权的妨碍，保安物业分公司应当立即撤出西宁市城中区南大街116院物业服务区域。为了维护全体业主的合法权益，特向法院起诉，请求贵院依法判决。被告保安物业分公司辩称：一、被告与本案第三人于2019年12月24日签订南大街116号院物业服务合同，具有合法的入住身份；该小区的建设方及原物业服务单位是市公安局，市公安局有权将该小区的物业在业委会没成立之前予以处置；综上，被告入住具有合法的身份，双方签订的合同具有合法的效力，原告陈述的事实及理由不存在。二、被告依据物业服务合同按时按约入住116号院，履行相关服务义务，接受市公安局的监督，服务期间向市公安局及小区业主告知收费标准及相关收费物价标准，后期被告物业费约定为1元，实际收费标准为0.5元，至目前为止，该小区大部分业主已将物业费、暖气费、水电费缴纳给被告，双方已按照合约如实履行了该协议，该协议是合法有效。综上，请求法庭驳回原告的诉求。第三人西宁市公安局陈述称：我方作为小区的建设单位以及前期的物业管理单位，完全同意被告的答辩意见。被告入住该小区是合法有效的，市公安局作为行政机关响应国家政策，将不属于自己主业的物业管理剥离出去；经审核被告公司具备合法的物业服务资质，我方与被告协商后签订该小区的物业服务合同，该合同是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的规定，是合法有效的。原告方认为被告公司乱收费是不存在的，合同约定每平米1元，经沟通，物业费是0.5元每平米收取的；是否有其他乱收费的事情我方不清楚，没有接到任何的投诉，被告物业公司应该在该小区继续服务。请求驳回原告的诉求。原告业委会为支持自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：证据一、《南大街116号申请成立业主委员会入户情况》、《南大街116号业主大会会议通知》、《南大街116号小区业主委员会选举公示》、《西宁市城中区南滩街道办事处文件》、《印章刻制备案表》、《业主授权委托书》，证明：原告属依法成立的小区业主委员会；是受到小区三分之二以上的业主同意授权来参加诉讼，是本案适格的诉讼主体。证据二、《关于要求西保物业撤出南大街116号小区告知函》两份，证明：原告认为被告没有合法的权利入住本小区，多次函告被告，要求被告撤出小区，但被告一直未予理睬的事实。证据三、微信聊天记录（小区业主群）、照片，证明：被告物业公司不具备相应物业管理能力。证据四、《企业信用信息公示报告》，证明：被告成立时间是2019年11月11日，在与第三人签订前期物业服务合同时未取得法人资格、经营资质，其与第三人签订的合同违反了法律强制性规定，应属无效。被告保安物业分公司质证认为：对证据一的街道办出具的所有文件的真实性无异议认可，对业委会成立的事实没有意见，原告不是本案适格的主体，今年我方收取的暖气费是448户，原告提交的业主委托只有226户，委托书只有159份，其中只有身份证复印件或房产证复印件，没有正规的授权委托书，授权委托书没有业主的签字，没有超过业主的三分之二，不能代表大多数业主行使本次的诉讼权力；对证明方向有异议不予认可，本案的业委会直接代表业主行使本次诉讼主体不适格。对证据二的真实性及证明方向有异议不予认可，对于双方发生纠纷我方认可，对于告知函我方没有收到不认可。对证据三的真实性无异议认可，对证明方向有异议不予认可，砸毁物业牌子的事实我方无异议认可，牌子是我方做的，前期与业委会沟通，达成一致意见要重新签订物业服务合同，后期没有兑现，就将牌子砸了。对证据四的真实性及证明方向均有异议不予认可，公示报告是网络打印的，我方只认可自己的营业执照，被告具备合法的物业管理资格。第三人西宁市公安局质证认为：质证意见与被告质证意见一致，被告成立时间是2019年11月11日，合同签订时间是2019年12月24日，被告具备合法的物业管理资质。本院依据原告的举证、被告及第三人质证，结合三方陈述的事实，经本院审查，认证如下：原告提交的证据一，能够证明原告经过合法的程序，于2020年6月17日成立；原告代表小区业主提起本次诉讼，没有召开业主大会，原告提交的业主委托226户，委托书159份，其中只有身份证复印件或房产证复印件，授权委托书中大部分业主没有签字，其授权委托不符合法律的规定；对此本院予以确认。原告提交的证据二，系原告单方制作，其要求被告撤出该小区，缺乏相关的法律依据，故本院不予采信。原告提交的证据三，被告不予认可，其中的微信聊天记录，不能证实是否为该小区的业主、是否客观真实、是否为大部分业主的真实意思表示；照片亦不能作为原告要求被告撤出该小区的依据；故本院不予采信。原告提交的证据四，系被告的企业信息，相反能够证明被告于2019年11月11日经工商部门注册成立，具有物业管理的资质，对此本院予以确认。被告保安物业分公司为支持其抗辩主张，向本院提交如下证据：证据一、《西宁市前期物业服务合同》，证明：1、2019年12月24日被告与本案第三人协商签订了关于（南滩住宅小区）物业服务合同；2、服务期限约定：2020年1月1日至2024年12月31日止，但在本合同期限内，业主、业主大会选聘的新的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止；3、物业服务费用约定：执行国家省、市规定；4、违约约定：合同履行期限内除约定第六部分解除之外双方均不得解除。证据二、《关于将南滩家属院物业服务移交物业公司的通知》，证明：1、市公安局原系南滩住宅小区合法的物业服务单位；2、因改制需要，市公安局合法合理将该小区物业服务事宜移交物业公司承接的事实；3、市公安局告知全体业主，履行告知程序。证据三、营业执照副本，证明：被告具有合法的物业服务资质。证据四、《西宁市公安局95号、97号家属院移交清单》，证明：1、市公安局于2020年1月1日将合同约定物业标的资产移交给原告的事实；2、移交具体资产清单；3、移交资产系市公安局资产；4、移交的95号、97号业主共计490户业主信息名册及2户租户名册。证据五、物业费收费标准，证明：被告严格遵守省级规定的关于涉及物业服务收费标准。证据六、物业收支明细、2020年新冠疫情市公安局小区消毒及治安图册、收费票据，证明：1、被告按约入住该小区履行物业服务的事实；2、该小区业主向被告缴纳物业费、暖气费、水电费的事实；3、被告收取的服务费严格执行物价划定价格，暖气费按照发改委的标准收取，物业费按照双方协商每平米按照0.5元收取；4、2020年疫情期间严格执行疫情期间严格防控物业管理；5、在暖气费缴费统计册、收费票据中已有448户业主缴纳了暖气费；6、被告物业履行期间无违约及违法的事实。原告业委会质证认为：对证据一的真实性无异议认可，对合法性、证明方向有异议不予认可，对于合同签订时间与被告自认的事实相矛盾，具体的签订时间不明确；第三人并无相应的法律权利与被告签订该份物业合同，签订合同的程序存在违法行为；如果该份合同为前期物业服务合同，我方认为不符合前期物业服务合同；如果是物业服务合同，市公安局没有权利签订合同，在房屋交付之后，中间更换物业公司，前期物业公司不能直接选聘物业公司，不能直接跳过业主选择物业公司。根据物业管理条例第24条的规定，建设单位应当通过招投标选择物业公司，第三人直接与被告签订合同不具有合法性。对证据二的真实性无异议认可，对合法性、证明方向有异议不予认可，并不能证明该份通知依法经过公示；该份通知内容并无任何关于将小区物业服务交给被告管理的内容，并不能证明被告有合法权利为该小区提供物业服务。对证据三的真实性及证明方向无异议认可，但不能证明被告有几级的资质。对证据四的真实性无异议认可，对合法性、证明方向均有异议不予认可，与证据一质证意见一致，对花名册的真实性、合法性及证明方向有异议不认可，没有移交单位的公章进行确认。对证据五的真实性、合法性及证明方向有异议不予认可，没有公章予以确认，不是行政单位的红头文件，也不能证明按照行政单位的标准进行收费的。对证据六的真实性、合法性及证明方向有异议不予认可，没有被告公司的公章、财务章予以确认，无法查证真实性；对发票的真实性认可，对合法性及证明方向有异议不予认可，无法显示与该小区有关联性；对小区消毒及治安图册的真实性、合法性及证明方向有异议不予认可；对暖气费的收费票据的真实性、合法性及证明方向有异议不予认可，不符合证据的形式要件，不能证明本小区的实际住户的数量。第三人西宁市公安局质证认为：对被告提交的六组证据的真实性及证明方向均无异议认可。本院依据被告的举证、原告及第三人质证，结合三方陈述的事实，经本院审查，认证如下：被告提交的证据一、证据三，能够证明：被告于2019年11月11日经工商部门注册成立，具有物业管理的资质，在该小区业主委员会未成立的情况下，该小区的建设单位第三人西宁市公安局与被告在2019年12月24日签订了《西宁市前期物业服务合同》，并告知了该小区的业主，未违反相关法律法规及司法解释的规定；该合同约定合同期限为2020年1月1日至2024年12月31日；合同第二十三条约定：“但在本合同期限内，业主、业主大会选聘的新的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止，”上述事实本院予以确认。被告提交的证据二、证据四，能够证明：第三人西宁市公安局依据相关法律法规的规定，将该小区的物业管理通过协议的方式移交给具有物业管理资质的被告进行管理，并将具体资产、小区490户业主信息名册及2户租赁户名册移交给被告，该小区的物业服务交由被告管理；上述事实本院予以确认。被告提交的证据五、证据六，能够证明：被告按照政府的相关标准收取物业费，疫情期间按照政府的文件要求进行防控物业管理，现已有448户业主缴纳了暖气费；上述事实本院予以确认。经审理查明，被告于2019年11月11日经工商部门注册成立，具有物业管理的资质。在该小区业主委员会未成立的情况下，该小区的建设单位第三人西宁市公安局依据相关法律法规的规定，将该小区的物业管理通过协议的方式移交给具有物业管理资质的被告进行管理，与被告在2019年12月24日签订了《西宁市前期物业服务合同》，并告知了该小区的业主，未违反相关法律法规及司法解释的规定。该合同约定合同期限为2020年1月1日至2024年12月31日；合同第二十三条约定：“但在本合同期限内，业主、业主大会选聘的新的物业企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”合同签订后，第三人西宁市公安局将具体资产、小区490户业主信息名册及2户租赁户名册移交给被告，该小区的物业服务交由被告管理。被告按照政府的相关标准收取物业费，疫情期间按照政府的文件要求进行防控物业管理，现已有448户业主缴纳了暖气费。另查明，原告经过合法的程序，于2020年6月17日成立；原告代表该小区业主提起本次诉讼，没有召开业主大会，原告提交的业主委托226户，委托书159份，其中只有身份证复印件或房产证复印件，授权委托书中大部分业主没有签字，其授权委托不符合法律的规定。2020年2月7日、7月31日，原告发出两份《告知函》，要求被告撤出该小区。本院认为，依照最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、国务院颁发的《物业管理条例》第二十一条：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”、第二十二条第一款：“建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。”、第二十四条：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”及第三十二条第一款：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。”的规定，本案中，在该小区业主委员会未成立的情况下，该小区的建设单位第三人西宁市公安局依据上述法规及司法解释的规定，将该小区的物业管理通过协议的方式移交给具有物业管理资质的独立法人的被告进行管理，并与被告签订了《西宁市前期物业服务合同》，未违反相关法律法规及司法解释的规定，合法有效，应当受到法律的保护，对该小区的业主具有约束力。故原告主张被告非法入住该小区、非法经营、侵犯业主权益不能成立，本院不予支持。同时依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款：“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”及《中华人民共和国物权法》第七十六条：“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”的规定，本案中，原告代表该小区业主提起本次诉讼，没有召开业主大会，原告提交的业主授权委托书不符合法律的规定，亦未经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；故原告要求被告撤离该小区，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。被告的抗辩理由，合理合法，本院予以采纳。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告南大街116号小区业主委员会的诉讼请求。案件受理费100元，由原告南大街116号小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 蒙自康二〇二〇年十一月十八日法官助理 邹 燕书记员 俞 珍附：《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第八条业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。