内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民事判决书（2020）内08民终223号上诉人（原审原告）：刘某，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县。委托诉讼代理人：丁某，现住内蒙古巴彦淖尔市五原县，系上诉人刘某母亲。委托诉讼代理人：李某，内蒙古宏隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：五原县五州贸易有限公司。法定代表人：梁某，公司董事长。上诉人刘某因与被上诉人五原县五州贸易有限公司（以下简称五州贸易公司）租赁合同纠纷一案，不服内蒙古巴彦淖尔市五原县人民法院（2019）内0821民初753号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年3月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘某上诉请求：1、请求撤销（2019）内0821民初753号民事判决主文第一、三项并依法改判或发回重审。2、改判被上诉人向上诉人支付租金15609元、滞纳金342元、违约金19000元。3、请求判令被上诉人向上诉人支付2019年2月20日至2019年9月30日期间的租金10964.09元。4、一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、双方当事人虽然签订的是《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》但合同书扉页上写明的是商业用房返租协议，且合同的最后一条确定本合同为委托代理合同。所以从合同内容和形式看，合同本质上属于委托合同，应适用《中华人民共和国合同法》中委托合同的相关规定进行审理。一审法院将上述合同定性为租赁合同，适用租赁合同的相关法律规定作出裁判，属法律适用错误。二、本案中，双方当事人之间的权利、义务关系比较复杂，依据《中华人民共和国民事诉讼法》与《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》的规定，本案应当适用普通程序，不应当适用简易程序进行审理。三、一审法院事实认定不清。一审法院仅依据双方签订的《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》中的部分条款，而针对合同中约定乙方（被上诉人）应当向甲方（上诉人）缴纳日万分之三的滞纳金和合同之外的被上诉人通知降低原租金6％的事实一审法院并未查明。事实上，2018年12月18日，被上诉人向上诉人支付了2017年9月30日至2018年9月30日的租金，被上诉人逾期支付已经构成违约。四、被上诉人违反《商品房销售管理办法》第四十二条的规定，双方当事人签订的《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》应为无效协议，被上诉人应当承担相应的法律责任。综上，一审判决事实认定不清，法律适用错误，审理程序违法。被上诉人五州贸易公司经合法传唤未到庭，也未提交书面答辩材料。刘某一审诉讼请求：1、要求五州贸易公司给付拖欠刘某的租金15609元。2、要求解除刘某与五州贸易公司签订的合同。3、要求五州贸易公司给付违约金19000元。4、要求五州贸易公司给付2018年10月1日到2019年9月30日的租金19000元。5、案件受理费由五州贸易公司负担。一审法院认定事实：2014年7月16日，刘某与五州贸易公司签订《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》，刘某将自有的坐落于五州商城二楼D93号商铺租赁给五州贸易公司进行整体商业化运营。租赁期从2014年10月1日至2019年9月30日止。年租金19000元，付款时间为每个使用年度截止前60日。2015年8月1日，五州贸易公司向商城业主发出通知，要求业主在原有租金基础上下调6%的租金，刘某在该通知上签名。2018年12月18日，刘某在五州贸易公司出具的“本人确认2016年9月30日至2017年9月30日之前的返租金已领清，现领取2017年9月30日至2018年9月30日的返租金”的花名册上签名，并实际领取了该款。2018年10月1日至2019年9月30日前的租金未领取。违约金的计算为违约金=年度固定收益。庭审中，双方当事人均同意解除《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》。一审法院认为，2015年8月1日，五州贸易公司向商城业主发出通知，要求业主在原有租金基础上下调6%的租金，刘某在该通知上签名，是对租金价格变动后的认可。刘某同时在“本人确认2016年9月30日至2017年9月30日之前的返租金已领清，现领取2017年9月30日至2018年9月30日的返租金”的花名册上签名，视为对之前租金的金额、时间的确认并已结清。刘某要求五州贸易公司支付拖欠的租金15609元的诉讼请求依法不能成立，该院不予支持。庭审中，双方当事人均同意解除合同符合法律规定，应予以支持。因刘某与五州贸易公司在《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》中约定付款时间为每个使用年度截止前60日，本年度的租金给付时间尚未到履行期，双方均未违约，故刘某要求给付违约金的诉讼请求无事实和法律依据应予驳回。刘某与五州贸易公司均同意解除合同，尚未履行的终止履行，但五州贸易公司实际租赁刘某的商铺应当支付租金，月租金为19000元-（19000×6%）=17860元÷12个月=1488.33元/月，日租金为49.61元/日。截止刘某向一审法院主张权利，五州贸易公司共使用商铺4个月19天，租金为1488.33元×4个月+49.61元×19天=6895.91元。由于五州贸易公司未能提供装修价格，故五州贸易公司请求按30%补偿的抗辩意见，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条规定，判决：一、驳回刘某要求五原县五州贸易有限公司给付拖欠其租金15609元的诉讼请求。二、解除刘某与五州贸易公司之间签订的《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》。三、驳回刘某要求五州贸易公司支付违约金的诉讼请求。四、五原县五州贸易有限公司于判决生效后十日内支付刘某租金6895.91元（租金算至2019年2月19日）。经二审查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，2014年7月16日，刘某与五州贸易公司签订《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，刘某主张合同无效无法律依据，本院不予支持。双方当事人在签订的《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》中明确约定，刘某将自有的坐落于五州商城二楼D93号商铺租赁给五州贸易公司进行整体商业化运营，该约定符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，故刘某与五州贸易公司签订的《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》内容具备租赁合同的法律特征，一审法院以租赁合同纠纷审理本案属适用法律正确。上诉人刘某上诉提出一审法院应以委托合同审理本案的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。上诉人刘某上诉提出要求五州贸易公司支付拖欠租金15609元。根据一审法院已经查明的事实可以认定2015年8月1日五州贸易公司发出通知，告知包括刘某在内的商城业主在原有租金基础上下调6%租金，刘某在该通知上签名；刘某同时在“本人确认2016年9月30日至2017年9月30日之前的返租金已领清，现领取2017年9月30日至2018年9月30日的返租金”的花名册上签名，刘某上述签名行为应视为刘某对原合同约定租金数额调整的认可，及对之前租金已结清的确认。上诉人刘某上诉提出要求五州贸易公司支付拖欠租金15609元的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于五州贸易公司应否支付刘某违约金的问题。因刘某与五州贸易公司在《内蒙古五原县五州贸易有限公司商业用房出租委托代理合同》中约定付款时间为每个使用年度截止前60日，刘某提起本案诉讼时本年度的租金给付时间尚未到履行期，双方均未违约，故刘某要求给付违约金的诉讼请求无事实和法律依据，对刘某的该项上诉请求不予支持。关于五州贸易公司应否支付刘某租金滞纳金的问题。因刘某在一审诉讼期间未主张滞纳金，二审诉讼中提出的滞纳金请求，二审不予考虑。关于五州贸易公司应否支付刘某2019年2月20日至2019年9月30日的租金10964.09元的问题。一审庭审中刘某与五州贸易公司均同意解除合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款：“当事人协商一致，可以解除合同。”及该法第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，一审法院认定五州贸易有限公司支付刘某租金6895.91元（租金算至2019年2月19日）亦属合理，对上诉人刘某上诉提出要求五州贸易公司支付2019年2月20日至2019年9月30日的租金10964.09元的上诉请求，本院不予支持。关于一审法院审理本案适用简易程序是否违法的问题。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款：“基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。”同时，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百六十九条规定：“当事人就案件适用简易程序提出异议，人民法院经审查，异议成立的，裁定转为普通程序；异议不成立的，口头告知当事人，并计入笔录。”一审法院适用简易程序对本案进行审理后，刘某并未提出异议。经审查，一审法院适用简易程序审理本案符合法律规定，故对上诉人刘某上诉提出一审法院审理案件程序违法的上诉请求本院不予支持。综上所述，上诉人刘某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由上诉人刘某负担。本判决为终审判决。审判长 边晓飞审判员 李智平审判员 李建刚二○二○年十一月十八日书记员 王亚琨