辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2019)辽0103民初8832号原告：郑忠桓，男，1972年月3月3日出生，住址沈阳市大**。委托代理人：刘晶，系辽宁维明律师事务所律师。被告：白景峰，男，1976年月8月15日出生，住址沈阳市沈河区。委托代理人：张俊杰，系辽宁东拓律师事务所律师。被告：沈阳博荣置业有限公司，住所地沈阳市东陵区营城子大街**4门，统一社会信用代码91210112793182659D。法定代表人：李博，系该公司总经理。被告：沈阳泰富置业房地产开发有限公司，，住所地沈阳市东陵区营城子大街**2门统一社会信用代码912101125734761028。法定代表人：李博，系该公司总经理第三人：沈阳日月格装饰工程有限公司，住所，住所地沈阳市大**大什字街******社会信用代码91210104774821881Y。法定代表人：王长贵，系该公司总经理委托诉讼代理人：王秀莲，系公司员工。第三人：沈阳腾辉园林绿化有限公司，住所地沈，住所地沈阳市沈北新区道义南大街******1-12-2信用代码912101130968461064。法定代表人郑忠桓，系该公司总经理。委托代理人：佟恒，系公司员工。第三人：牛冰，男，1977年月2月9日出生，户籍地沈阳市沈河区，现住浑**。原告郑忠桓与被告白景峰、沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司及第三人沈阳日月格装饰工程有限公司、沈阳腾辉园林绿化有限公司、牛冰案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郑忠桓及其委托代理人刘晶、被告白景峰委托代理人张俊杰，第三人沈阳日月格装饰工程有限公司委托代理人王秀莲，第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司委托代理人佟恒均到庭参加诉讼。被告沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司、第三人牛冰经本院公告传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑忠桓向本院起诉被告白景峰、沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司及第三人沈阳日月格装饰工程有限公司、沈阳腾辉园林绿化有限公司、牛冰，提出诉讼请求：1、判决原告就位于沈阳市东陵区的房屋享有足以排除强制执行的民事权益，不予执行上述房屋;2、确认被告沈阳博荣置业有限公司与第三人牛冰签署《商品房买卖合同》无效；3、判决撤销位于沈阳市东陵区房屋登记备案在第三人牛冰名下的商品房买卖合同备案及预告登记手续；4、确认被告沈阳博荣置业有限公司与第三人沈阳日月格装饰工程有限公司达成的《房屋顶账协议书》合法有效；5、确认被告沈阳泰富置业有限公司与第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司达成的《购销合同》《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》合法有效；6、判决位于沈阳市东陵区的房屋归原告郑忠桓所有，被告沈阳博荣置业有限公司配合原告向产权登记机构办理备案及预告登记信息手续，并在办理产权证书时提供资料报送产权登记机构备案，协助原告办理不动产权证（权属登记证书）；7、诉讼费、公告费由被告承担。事实及理由：2013年原告和第三人沈阳日月格装饰工程有限公司合作与被告沈阳博荣置业有限公司签订了《外墙涂料工程承包合同》，工程完工后，被告沈阳博荣置业有限公司欠付工程款147327.00元。2013年12月18日原告代表第三人沈阳日月格装饰工程有限公司与被告沈阳博荣置业有限公司签订了《房屋顶账协议书》，内容约定，将案涉房屋（注：案涉房屋位于沈阳市东陵区的房屋）卖给第三人沈阳日月格装饰工程有限公司，房屋总价款569144.00元，欠付工程款147327.00元作为案涉房屋的首付款，之后，第三人沈阳日月格装饰工程有限公司指定该顶账房屋权利由原告享有。原告以第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司的名义与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司（沈阳泰富置业房地产开发有限公司与沈阳博荣置业有限公司系同一股东结构、同一法定代表人李博，系关联企业）分别于2014年12月2日签订《购销合同》“柔性橡塑料保温管”金额72527.00元、2014年12月15日签订《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》合同价格130050.00元，上述合同均以房屋顶账形式给付，所抵顶房屋为案涉房屋，上述两合同金额72527.00元和130050.00元抵顶案涉房屋相应的房款。沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司因关联企业、共同开发案涉房屋项目，且原告作为法定代表人的沈阳腾辉园林绿化有限公司与沈阳泰富所完成的《购销合同》“柔性橡塑料保温管”（金额72527.00元）和《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》单元门（合同价格130050.00元）均用于案涉房屋项目，故，充分证明上述三份合同欠款349904.00元（147327.00元+72527.00元+130050.00元），除以房抵债协议中147327.00元为首付款外，72527.00元和130050.00元抵付相应案涉房屋房款，剩余219240.00元（569144.00元-349904.00元）房款待被告沈阳博荣置业有限公司给原告办理预告登记时给付。2015年7月1日沈阳博荣置业有限公司将案涉房屋交付给原告，同时给原告办理入住手续，原告支付了案涉房屋的所有相关费用，占有、使用至今，充分证明沈阳博荣有真实买卖房屋的意思表示。被告白景峰申请强制执行与被告沈阳博荣置业有限公司民间借贷纠纷的（2016）辽0103民初5090号民事判决，原告提起案外人异议，贵院下达（2019）辽）0103执异293号执行裁定“驳回案外人郑忠桓的异议”，原告不服，根据相关法律规定将白景峰、沈阳博荣置业有限公司列为被告。在原告提出执行异议过程中，第三人牛冰对案涉房屋的备案时间与被告白景峰对沈阳博荣置业有限公司的民间借贷时间为同一日，故原告有理由认为被告白景峰与被告沈阳博荣置业有限公司为民间借贷200万元所设立的沈阳博荣置业有限公司与牛冰间虚假买卖房屋及备案行为，原告将牛冰列为本案第三人，以便贵院查清事实、分清责任。根据相关法律规定，被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司与被告沈阳博荣置业有限公司系关联企业应共同承担法律责任，原告将其列为被告。沈阳日月格装饰工程有限公司、沈阳腾辉园林绿化有限公司与原告主张案涉房屋权属均有利害关系，因此，原告将上述两主体列为第三人。综上，原告享有足以排除强制执行的民事权益，根据相关法律规定，为维护原告的合法权益，诉至贵院，望及时公正判决。被告白景峰辩称，原执行裁定书事实清楚，法律适用正确，应驳回原告诉求：1、房屋顶账协议主体为沈阳日月格装饰工程有限公司，该协议为双务合同，原告主体不适格，其转让合同的债权债务关系没有经过沈阳博荣置业有限公司认可；2、该涉案房屋未登记在沈阳博荣置业有限公司名下，已经于2014年备案到牛冰名下；3、原告与沈阳博荣置业有限公司没有签订书面买卖合同，也没支付购房款；4、原告在占有前已房屋已经备案至牛冰名下，原告并非房屋顶账当事人，为无权占有。第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司述称，没有异议。第三人沈阳日月格装饰工程有限公司述称，没有异议。被告沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司及第三人牛冰经本院公告传唤未到庭参加诉讼，未进行书面答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原告郑忠桓、被告白景峰、第三人沈阳日月格装饰工程有限公司、沈阳腾辉园林绿化有限公司进行了举证和质证。被告沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司、第三人牛冰经本院公告传唤未到庭参加诉讼，视为其放弃了出庭应诉及质证的权利。根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告白景峰与被告沈阳博荣置业有限公司（2016）辽0103执3036号民间借贷纠纷一案，本院于2017年3月6日作出（2016）辽0103民初5090号民事判决书，判决：沈阳博荣置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内偿还白景峰尚欠借款人民币2000000元及利息。因被告沈阳博荣置业有限公司未按期履行判决书义务，被告白景峰向本院申请强制执行。本院于2017年月日作出（2017）辽0103执3036号民事裁定书及协助执行通知书，查封备案登记在第三人牛冰名下位于东陵区“博荣?水立方”36号楼2-12-1房屋。原告郑忠桓提出上述异议。另查明，2013年原告和第三人沈阳日月格装饰工程有限公司合作与被告沈阳博荣置业有限公司签订了《外墙涂料工程承包合同》，工程完工后，被告沈阳博荣置业有限公司欠付工程款147327.00元。2013年12月18日原告代表第三人沈阳日月格装饰工程有限公司与被告沈阳博荣置业有限公司签订了《房屋顶账协议书》，内容约定，将案涉房屋（注：案涉房屋位于沈阳市东陵区的房屋）卖给第三人沈阳日月格装饰工程有限公司，房屋总价款569144.00元，欠付工程款147327.00元作为案涉房屋的首付款，之后，第三人沈阳日月格装饰工程有限公司指定该顶账房屋权利由原告享有。原告以第三人沈阳腾辉园林绿化有限公司的名义与被告沈阳泰富置业房地产开发有限公司（沈阳泰富置业房地产开发有限公司与沈阳博荣置业有限公司系同一股东结构、同一法定代表人李博，系关联企业）分别于2014年12月2日签订《购销合同》“柔性橡塑料保温管”金额72527.00元、2014年12月15日签订《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》合同价格130050.00元，上述合同均以房屋顶账形式给付，所抵顶房屋为案涉房屋，上述两合同金额72527.00元和130050.00元抵顶案涉房屋相应的房款。沈阳博荣置业有限公司、沈阳泰富置业房地产开发有限公司因关联企业、共同开发案涉房屋项目，且原告作为法定代表人的沈阳腾辉园林绿化有限公司与沈阳泰富所完成的《购销合同》“柔性橡塑料保温管”（金额72527.00元）和《博荣.水立方三期单元门工程承包合同》单元门（合同价格130050.00元）均用于案涉房屋项目，故，充分证明上述三份合同欠款349904.00元（147327.00元+72527.00元+130050.00元），除以房抵债协议中147327.00元为首付款外，72527.00元和130050.00元抵付相应案涉房屋房款，剩余219240.00元（569144.00元-349904.00元）房款待被告沈阳博荣置业有限公司给原告办理预告登记时给付。再查明，坐落于沈阳市东陵区“博荣?水立方”**楼2-12-1房屋于2014年5月29日备案登记在第三人牛冰名下。但牛冰经本院合法传唤至今未到庭质证以证明案涉房屋备案其名下的正当性、合法性。原告也未提供证据证明案涉房屋备案牛冰名下的非法性。本院认为，关于原告主张的排除执行及撤销第三人牛冰的买卖合同备案问题，有鉴于牛冰未到庭质证，原告未提供证据证明案涉房屋备案牛冰名下的非法性，因此对原告该主张，本案不予支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款、或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；(三)已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，原告提供的房屋顶账协议书能够证明，双方系以房屋抵债，应依法视同不动产买卖关系，但双方其此后并未签订的书面买卖合同，且原告提供的证据证明地账款以外尚有219240.00元购房款未支付。原告并未支付案涉房屋全部价款，原告也未足证证明案涉房屋系原告用于居住且其名下无其他用于居住的房屋的证据。况且，被查封房屋在本院查封前已登记备案在第三人牛冰名下。故原告的本案全部诉讼请求缺乏事实及法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、第二百二十五条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告郑忠桓的本案诉讼请求。案件受理费6550.00元及本案发生的公告费凭票据，由原告郑忠桓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  刘小兵人民陪审员  王冬梅人民陪审员  张 敏二〇二〇年十一月十日法官 助理  姜 岳书 记 员  王佳僖