广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12743号原告：中山市润昌置业管理有限公司，住所地广东省中山市小榄镇北区*******************088-1房。法定代表人：卢炎枝，总经理。委托诉讼代理人：韦启标，男，1994年11月2日出生，汉族，住广东省中山市***********，系该公司员工。委托诉讼代理人：刘玉兰，广东睦信律师事务所律师。被告：中山芭莎形象管理有限公司，住所地广东省中山市************之一法定代表人：梁某1。被告：梁某1，女，1981年12月12日出生，汉族，住广东省中山市**********。原告中山市润昌置业管理有限公司（以下简称润昌公司）诉被告中山芭莎形象管理有限公司（以下简称芭莎公司）、梁某1房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理后，依法适用简易程序，并于2020年10月14日公开开庭进行审理。原告润昌公司委托诉讼代理人刘玉兰、韦启标及被告芭莎公司法定代表人兼被告梁某1到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润昌公司起诉时向本院提出诉讼请求：1.判令被告芭莎公司向原告支付租金35170.73元及逾期付款违约金（从2020年7月1日起按日千分之一计至实际清偿之日止，暂计算至起诉之日为1442元）；2.判令被告芭莎公司向原告支付违约金121246.72元；3.判令被告芭莎公司向原告支付合同期间已减免租金部分合计20007元（2018年10月15日至2019年1月14日期间合计减免租金40014.00元，按租金13338.00元/月标准计算，详见《解除协议书》的相关约定）；4.判令被告梁某1对前述债务承担连带清偿责任；5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：原告与被告芭莎公司于2018年5月25日就中山市小榄镇北区******百汇时代广场三区2号楼四层的4F002号商铺签订《百汇时代广场商铺租赁合同》及于2018年10月20日签订《补充协议1》，合同租赁期限为5年(2018年10月15日至2023年10月14日)，并约定3个月的经营免租期(2018年10月15日至2020年1月14日)，套内建筑面积为494.00平方米。租金(按套内建筑面积计算)：第1-2年按27.00元/月/平方米标准计算，即为人民币13338.00元/月；第3-4年按30.00元/月/平方米标准计算，即为人民币14820.00元/月；第5年按33.00元/月/平方米标准计算，即为人民币16302.00元/月。2020年6月17日原告与被告芭莎公司协商一致并签订《解除协议书》，《解除协议书》第1条约定于2020年6月10日解除合同；第2条第1)项约定，被告芭莎公司拖欠原告2020年2月1日至2020年6月10日期间的租金37791.00元，应补缴2018年10月15日至2020年1月14日期间已减免租金20007.00元(已减免租金合计40014.00元，双方协议减半补缴)；第3条约定：被告芭莎公司应于2020年6月30日前交清所有费用，每逾期一日按拖欠金额千分之一标准向原告支付逾期付款利息，逾期10天仍未结算完毕的，除欠费及逾期利息外，被告芭莎公司应按未完租期租金及物业服务费总额的20%向原告支付违约金，并按合同约定全额补缴已减免的租金。原告于2020年7月20日向被告芭莎公司寄发《关于限期交清欠费的警告函》，要求被告芭莎公司于收到函件之日起3天内交清欠费，但被告芭莎公司至今仍拖欠原告部分欠费(35170.73元)，故被告芭莎公司应承担相关违约责任。为维护自身的合法权益，原告诉至本院，请求判如所请。被告芭莎公司、梁某1共同辩称，一、被告只确认尚欠租金25170.73元，因还需抵扣10000元装修保证金；二、原告诉请要求的逾期付款违约金、违约金、支付合同期间已减免租金部分不成立；三、因案涉债务是属于公司，与梁某1个人无关。本院依法对当事人提交的证据进行了审查，并在卷佐证。根据当事人的陈述及其提交的证据，本院认定事实如下：涉案位于中山市小榄镇北区***************402卡的房地产登记所有权人为案外人中山市弘昌置业有限公司【不动产权证号：粤（2018）中山市不动产权第0085741号】，规划用途为商业服务。该公司于2015年3月25日出具委托出租证明一份，载明其全权委托润昌公司对百汇时代广场进行管理和出租，有效期限为本证明签发之日起至2035年3月24日止。芭莎公司登记成立于2018年1月3日，为自然人投资或控股的有限责任公司，梁某1系该公司法定代表人。2018年5月13日,润昌公司作为出租方(甲方)与芭莎公司作为承租方(乙方)签订一份《百汇时代广场商铺租赁合同》,部分约定如下：一、甲方将位于中山市小榄镇北区******百汇时代广场三区2号楼四层4F002号商铺出租给乙方,乙方已对商铺及商场配套设施及周边环境等作了充分考察与了解,愿意按现状承租该商铺;乙方承租该商铺仅限于经营品牌：印象芭莎形体学堂，经营业态为配套；二、租赁期限5年(自合同约定的开业之日起计算),甲方于2018年8月1日将商铺交付给乙方，乙方应于该日期接收商铺并进场装修，乙方未按时收铺的，视为乙方已收商铺并开始计算装修期。装修期为75个日历天（自合同约定的交付日起算），乙方须按时完成商铺装修及其他开业准备确保按期开业。乙方同意接收中山市创汇物业管理有限公司（以下简称创汇物业公司）的管理，并按物业服务合同约定交纳相关费用。乙方应在2018年10月15日起开始营业，因乙方原因没有如期开业或开业后乙方擅自关停业的，均视为乙方违约，乙方应按2000元/天向甲方支付违约金；三、租金：第1-2年租金为12663元/月,第3-4年租金为14070元/月,第5年租金为15477元/月。计租日（即租金起算日）为装修期届满次日，甲方同意自合同约定的开业日起给予乙方3个月的经营免租期，该期间，乙方无须支付租金，但仍须向物业管理公司支付物业服务费及水电费等费用。租赁期内租金按月结算。首月租金应与保证金同时缴纳，自第二月起乙方应于每月5日前全额向甲方支付当月租金。如当月5日为法定节假日的，则顺延至法定节假日后的第一个工作日，如租赁期的首月或尾月租期不足一个月的，则按该月的实际租赁天数支付租金；四、“租赁保证金”规定乙方应在合同签订后7日内向甲方支付25326元作为租赁保证金,合同期满后90天内,若乙方无欠费、没有违反本合同以及双方其他约定以及无其他损害赔偿的前提下,甲方无息退还租赁保证金,乙方如未在规定的时间内向甲方缴付履约保证金,甲方有权不向其交付商铺,乙方逾期支付租赁保证金超过15天的,甲方有权解除本合同并按等同于保证金总额的金额追究乙方违约责任;五、“违约责任”,乙方提前终止本合同的，乙方须提前三个月书面通知甲方并经甲方书面同意，但无论乙方是否提前书面通知甲方，均视为乙方根本违约，乙方所欠付的费用均计至甲方收到乙方通知之日起至三个月届满之日止，且乙方缴纳的各项保证金皆不予退还，且甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任；乙方未能依照合同所约如期缴纳租金等费用,每逾期一天按应缴纳金额每日千分之一的标准向甲方支付逾期利息;逾期超过15天仍未缴清或累计欠费超过3次的，视为乙方根本违约,甲方有权单方解除合同,乙方缴纳的各项保证金不予退还并要求乙方清缴欠费，此外甲方有权按本条第3款约定追究乙方的违约责任；乙方延迟开业超过15天仍未开业/开业后累计停歇业3天以上/擅自离场撤场的等，甲方有权单方解除租赁合同，收回商铺而无需对乙方作出任何赔偿或补偿；没收租赁保证金并要求乙方按未完租期租金总额的20%向甲方支付违约金，乙方须将装修期内及租赁期内免付或减付的租金全额补交，要求乙方赔偿由此给甲方造成的损失【该损失包括但不限于甲方的预期利益损失即空置期租金、另行招商的费用等、甲方支付的诉讼费、保全费、律师费、交通费、行政费等】；六、本合同书一式三份，经甲、乙双方签字或盖章生效，甲方执二份，乙方执一份，具有同等法律效力……合同另约定其他事项，并由润昌公司在甲方处签字盖章确认，芭莎公司在乙方处盖章确认。另，润昌公司、创汇物业公司（作为甲方）与芭莎公司（作为乙方）签订《补充协议1》，部分约定如下：该商铺自原合同约定的开业日起面积变更为：套内建筑面积494.00平方米、建筑面积851.72平方米；原合同约定按套内建筑面积计算的收费项目以变更后的套内建筑面积为计算依据：租金变更为第1-2年租金为13338元/月,第3-4年租金为14820元/月,第5年租金为16302元/月；租赁保证金变更为人民币26676.00元；本协议作为原合同之补充内容，与原合同具有同等法律效力。二者不一致之处以本协议为准，其他事项仍按原合同执行；本协议经甲乙双方签字盖章后生效，一式叁份，甲方执贰份，乙方执壹份，均具有同等法律效力等。该协议还约定了其他事宜。润昌公司、创汇物业公司在甲方落款处盖章确认，芭莎公司在乙方落款处盖章确认。后芭莎公司向润昌公司交纳租赁保证金26676元。2018年10月15日，芭莎公司开业经营。2020年4月24日,润昌公司向芭莎公司邮寄《欠费催缴函》一份,要求芭莎公司在本函件寄发之日起3日内缴清截止函件发出之日尚欠润昌公司的各项欠费合计75278.71元。2020年6月17日，润昌公司（作为甲方）、芭莎公司（作为乙方）、中山市创汇商业管理有限公司（原创汇物业公司、作为丙方）签订《及解除协议书》（以下称解除协议书），部分约定如下：甲乙双方已就位于中山市小榄镇北区******的百汇时代广场三区2号楼四层4F002号商铺签订了《百汇时代广场商铺租赁合同》、乙方与丙方签订了《百汇时代广场物业服务合同》、甲乙丙三方签订的补充协议(以下简称“合同”)。现乙方请求解除该合同，双方经友好协商一致，达成以下条款以资共同遵守：1.甲、乙、丙三方一致同意于2020年6月10日解除该合同；2.截至合同解除日，乙方仍拖欠/应补缴甲方如下费用，其中：（1）拖欠/应补缴甲方费用：①2020年2月1日至2020年6月10日的租金总额为人民币37791.00元；②应补缴2018年10月15日至2019年1月14日的己减免租金总额为人民币20007.00元。（2）拖欠丙方费用：①2020年4月1日至2020年6月10日的物业服务费总额为人民币11526.67元；②2020年3月21日至2020年5月20日的电费总额为人民币1294.76元。上述（1）、（2）点拖欠的费用最终计至乙方办理完毕商铺撤场手续之日止；3.乙方应于2020年6月30日前交清完毕上述欠费(丙方有权从乙方已缴纳的装修保证金人民币10000.00元中冲抵欠费)，每逾期一日拖欠金额千分之一标准向甲方/丙方支付逾期付款利息，逾期10天仍未结算完毕的，除欠费及逾期利息外，乙方应按未完租期租金及物业服务费总额的20%向甲方/丙方支付违约金并按合同约定全额补缴已减免的租金；4.乙方应于2020年7月5日前按合同约定与甲方/丙方办妥该商铺的撤场交接手续，除可搬离该商铺内可移动的物品外，其他有关该商铺的一切装修装饰均无偿归甲方所有(乙方应在商场非营业时间搬离物品)。乙方逾期3天未能搬离完毕的交还甲方/丙方的，甲方/丙方有权选择以下方式处理：（1）乙方铺内遗留之任何物品，均视为乙方放弃所有权，甲方/丙方有权自行处理；（2）继续要求乙方搬离完毕乙方遗留的所有物品，费用计至乙方办理完毕撤场交接手续之日为止；无论甲方选择何种方式，如造成甲方无法如期向新商户交付商铺的，乙方应赔偿甲方所有损失(甲方延迟交铺的租金损失及其他损失等)；5.乙方确认，已向甲方缴纳租赁保证金人民币26676.00元作为违约赔偿金归甲方所有，乙方向丙方缴纳的物业服务保证金人民币9880.00元作为违约赔偿金归丙方所有。乙方应于合同解除日内将该履约保证金及其他已付费用之收据原件交还至甲方财务部，否则视为该等收据原件自动作废，乙方不得以此向甲方主张任何债权或办理任何相关业务等。润昌公司在甲方落款处盖章确认、芭莎公司在乙方落款处盖章确认、中山市创汇商业管理有限公司在丙方落款处盖章确认。润昌公司认为，芭莎公司签订上述解除协议书后未按照协议约定支付款项，其行为已构成违约，而梁某1系案涉商铺的实际使用人且为芭莎公司的实际经营方，应对芭莎公司的案涉债务承担连带责任。为维护自身的合法权益，遂于2020年8月27日诉至本院，主张前述请求。庭审中，双方确认芭莎公司尚欠润昌公司租金数额为25170.73元，润昌公司据此变更第一项诉讼请求的租金金额为25170.73元。润昌公司认为芭莎公司未按协议支付有关款项，其有权根据解除协议书约定要求芭莎公司支付逾期付款违约金（以25170.73元为基数，按照每日千分之一计至清偿之日止）、违约金（按未完租期2020年6月11日至2023年10月14日租金总额606233.60元的20%计付）以及补齐已经减免的租金（经营免租期2018年10月15日至2019年1月14日租金总额为40014元，签订协议时已减免20007元，故应全额补齐减免部分20007元），芭莎公司、梁某1认为润昌公司上述主张没有依据。本院认为,本案系房屋租赁合同纠纷。案外人中山市弘昌置业有限公司是涉案商铺的产权人,其委托润昌公司以润昌公司自己的名义对涉案商铺进行出租管理,双方之间形成行纪合同关系,因此润昌公司有权以自己的名义与芭莎公司签订租赁合同,并行使相关的合同权利。而润昌公司与芭莎公司签订的案涉商铺租赁合同以及润昌公司、芭莎公司、中山市创汇商业管理有限公司三方签订的解除协议书，系当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应属合法有效，各方当事人均应予以恪守，否则须承担相应的违约责任。关于尚欠租金数额问题。双方确认芭莎公司尚欠租金数额为25170.73元，故本院予以确认。关于润昌公司主张逾期付款违约金、违约金以及支付已减免租金的问题。虽然案涉解除协议书约定，如芭莎公司未按期清偿拖欠的租金且逾期10天，润昌公司有权向芭莎公司主张逾期付款违约金、违约金以及支付已减免的租金，但该约定中的逾期付款违约金、违约金以及支付已减免的租金在性质上均属于因芭莎公司逾期付款所应承担的违约责任，且均是针对逾期芭莎公司的一个违约行为，同时，润昌公司在本案中亦没有提供证据证明其因芭莎公司逾期付款而实际遭受的经济损失，润昌公司在本案中的经济损失实际上就是逾期付款所造成的资金占有利息损失，故本院酌定逾期付款违约金调整为从逾期之日即2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计付至清偿之日止为宜，而该逾期付款违约金已足以弥补润昌公司因未能占有资金的利息损失，如再另行判令芭莎公司承担按未完租期2020年6月11日至2023年10月14日租金总额606233.30元的20%计付的违约金以及补齐已经减免的租金，芭莎公司因逾期付款的违约行为所应承担的违约金明显过高。基于此，润昌公司诉请芭莎公司支付前述违约金以及补齐已经减免的租金，本院不予支持。关于梁某1的责任承担问题。案涉租赁合同以及解除协议书的相对方为润昌公司与芭莎公司，而芭莎公司系有限责任公司，梁某1并非案涉租赁合同或解除协议书的一方，且无证据证实梁某1有法定或约定需对芭莎公司的案涉债务承担责任的情形，故润昌公司诉请要求梁某1对芭莎公司的案涉债务承担连带清偿责任，理据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告中山芭莎形象管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告中山市润昌置业管理有限公司支付租金25170.73元以及逾期付款违约金（以实欠款项为基数，从2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率1.3倍计付至清偿之日止）；二、驳回原告中山市润昌置业管理有限公司其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3858元，减半收取1929元（已由原告中山市润昌置业管理有限公司预交），由原告中山市润昌置业管理有限公司负担1656元，被告中山芭莎形象管理有限公司负担273元，并于本判决生效之日起三日内直接支付给原告中山市润昌置业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  陈觉天二〇二〇年十一月五日书记员  黎素霞卢淑兴