四川省三台县人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0722执异65号 案外人:景德明，男，1966年6月14日出生，汉族，住四川省三台县。 案外人：李海清，女，1969年2月19日出生，汉族，住四川省三台县。 申请执行人：景春鸣，女，1964年7月29日出生，汉族，住四川省三台县。 被执行人：四川英士伦房地产开发有限公司，住所地：三台县正北街银河商场**，统一社会信用代码：91510722MA6247GK69。 法定代表人：黄晓东，该公司执行董事。 被执行人：三台县土地收购储备中心。住所地：三台县潼川镇后北街。 法定代表人：余杰，该中心主任。 本院在执行申请执行人景春鸣与被执行人四川英士伦房地产开发有限公司（以下简称英士伦公司）、三台县土地收购储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案中，案外人景德明、李海清对本院执行英士伦公司开发的位于三台县潼川镇上东街东方××广场××层××号××房提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人景德明、李海清称，他们与英士伦公司于2018年3月6日签订了《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》，购买了该公司开发的位于三台县潼川镇上东街东方××广场××层××号××房，给付了全部房款578835元，还交了维修基金1394元，办理了商品房预售合同备案手续，他们属于支付对价善意取得该房产的所有权，财产已经交付完毕，并获得了租金104400元。因此法院将他们合法购买的房屋进行查封并执行过户等行为侵害了他们的合法权益，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题（试行）第102条规定，他们的权利能排除执行，请求终止对他们购买的该房产的执行并解除查封。 景德明、李海清为支持其主张，向本院提供了合同编码为2018002662号的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、委托运营管理合同、英士伦公司收款收据、绵阳市百斯泰商务服务有限公司收据、四川农信还款单据等。以上材料均系复印件。 本院查明，景春鸣与英士伦公司、三台县土地收购储备中心房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2018年2月5日立案受理，案号（2018）川0722民初579号。景春鸣向本院提出诉讼请求：1、判决被告在判决生效后十日内按三方签订的《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》的约定，履行交付房屋，办理不动产证的义务；2、依法判令被告从2017年7月1日起支付租金至房屋交付时止（截止2017年12月31日租金为463038元）；3、本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，景春鸣于2018年10月21日增加诉讼请求为：调解或者判决被告支付欠付的过渡费等共计765614元并分别从2015年12月13日、2017年6月30日按6%计付利息至付清之日止。2018年2月6日，景春鸣申请财产保全，本院作出（2018）川0722民初579号民事裁定：对案涉东方伦敦1号楼一楼临街商业用房自西向东第10、11、12、13号门面平面图红线内建筑面积200平方米，二楼商业用房平面图红线内建筑面积673.9平方米予以查封。协助执行单位经查询，欲查封的房产无法与商品房网签系统的电子楼盘表对应，无法协助执行。2018年7月16日，景春鸣申请变更保全，要求对英士伦公司涉案的东方时代广场一期1楼1-1-33、34、35号；商业用房：2楼1-2-27-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11号；商业用房：2楼1-2-28-1、2、3、4、5、6、7、8、9、10号予以查封。本院2018年7月25日作出（2018）川0722民初579号之一民事裁定书予以准许。2018年8月1日在三台县住建局对该保全予以了执行。 2018年2月27日，英士伦公司收到本案诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票和（2018）川0722民初579号民事裁定书。案经审理，本院于2019年7月24日作出（2018）川0722民初579号民事判决：一、由英士伦公司于本判决生效之日起三十日内，按照约定向景春鸣交付“东方时代广场”大底盘第1层33号、34号（建筑面积共计167.25平方米）营业用房（以英士伦公司向住建部门提供备案的绵阳凯恒房地产测绘有限公司《房屋面积测绘报告书》所载明的平面图、房号、建筑面积为准），并办理产权登记手续。由英士伦公司于本判决生效之日起三十日内向原告景春鸣支付房屋差价人民币1211750元〔（200平方米-167.25平方米）×37000元/平方米〕；二、由英士伦公司于本判决生效之日起三十日内，按照约定向景春鸣交付“东方时代广场”大底盘第2层27-1号、27-2号、27-3号、27-4号、27-5号、27-6号、27-7号、27-8号、27-9号、27-10号、27-11号、28-1号、28-2号、28-3号、28-4号、28-5号、28-6号、28-7号、28-8号、28-9号、28-10号（建筑面积共计509.91平方米）营业用房（以英士伦公司向住建部门提供备案的绵阳凯恒房地产测绘有限公司《房屋面积测绘报告书》所载明的平面图、房号、建筑面积为准），并办理产权登记手续。由四川英士伦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告景春鸣支付房屋差价人民币4263740元〔（673.90平方米-509.91平方米）×26000元/平方米〕；三、由英士伦公司于本判决生效之日起三十日内按照《县城大十字东北片区旧城改造项目企业房屋拆迁补偿安置协议书》约定从2012年12月起支付景春鸣一楼营业用房停业补助费173567元/年并逐年递增3%、一楼其他用房停业补助费79151元/年，一楼营业用房和一楼其他用房以外房屋临时过渡费65975元/年至房屋安置完毕之日止（已支付部分在执行时予以扣除）；四、三台县土地收购储备中心在四川英士伦房地产开发有限公司不能履行上述第一、二、三项给付款项的范围内承担补充给付义务；五、驳回景春鸣的其他诉讼请求。 景春鸣和英士伦公司均不服该判决，向绵阳市中级人民法院上诉，经审理，2019年12月9日该院作出（2019）川07民终2835号民事判决：一、维持了本院（2018）川0722民初579号民事判决第一、二项；二、撤销了本院（2018）川0722民初579号民事判决第三、四、五项；三、由英士伦公司于判决生效之日起三十日内向景春鸣支付765614元，并以232904元为基数自2015年12月13日起，以532721元为基数自2017年6月30日起，均按照年利率6%计算资金利息至款还清之日止；四、由英士伦公司于判决生效之日起三十日内向景春鸣支付从2017年7月1日起的一楼营业用房停业补助费173536元/年并逐年递增3%、一楼其他用房停业补助费79151元/年，一楼营业用房和一楼其他用房以外房屋临时过渡费65975元/年至房屋安置完毕之日止（已支付部分在执行时间予以扣除）；五、三台县土地收购储备中心在英仕伦公司不能履行上述所有给付款项的范围内承担补充给付义务；六、驳回景春鸣的其他诉讼请求。 前述判决生效后，景春鸣于2020年3月16日向本院申请执行，要求英士伦公司交付判决指定的房屋并办理产权登记和给付判决载明的款项，三台县土地收购储备中心对给付款项义务承担补充给付责任。本院以（2020）川0722执357号案件立案执行。执行中,本院于2020年7月23日到涉案房地产现场张贴了腾退公告。案涉房产均由绵阳市百斯泰商务服务有限公司统一对外经营管理，向景德明、李海清给付租金。 英士伦公司对绵阳市中级人民法院作出的（2019）川07民终2835号民事判决不服，四川省高级人民法院申请再审，2020年9月10日作出了（2020）川民申3328号民事裁定，驳回了英士伦公司的再审申请。 英士伦公司于2018年3月3日收取了案外人景德明、李海清的购房定金，2018年3月5日与景德明、李海清签订了商品房买卖合同，将东方时代广场1号楼2层27-3号房产卖给景德明、李海清并收取其房款，还签订了《委托运营管理合同》，把前三年的租金104400元冲抵购房款，景德明、李海清现对本院要求英士伦公司交付并办证的东方时代广场1号楼2层27-3号房产系他们购买为由，要求终止执行并解除查封，即本案异议。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十九条第一款“法律文书指定交付的财产或者票证，由执行员传唤双方当事人当面交付，或者由执行员转交，并由被交付人签收。”和第三款“有关公民持有该项财产或者票证的，人民法院通知其交出。拒不交出的，强制执行”以及《最高人民法院关于适用的解释》第四百九五条第三款“他人主张合法持有财务或者票证的，可以根据民事诉讼法第二百二百七条规定提出执行异议”的规定，案外人景德明、李海清对本院强制交付的房产提出异议，属于主张案涉房屋所有权排除本案执行，属于案外人异议。被执行人英士伦公司在收到应诉通知书和诉状副本后，对可能产生争议的房产仍然对外销售并向房管部门备案，违反诚实信用原则，造成了案外人景德明、李海清基于买卖合同对案涉房屋有物的交付请求权和拆迁安置人景春鸣基于拆迁安置补偿协议对案涉房屋的交付请求权的矛盾，现案外人景德明、李海清根据买卖合同主张权利要求停止涉案房产执行和解除查封，排除本案的执行，争议焦点就成了两个物的交付请求权怎么保护的问题。根据英士伦公司、三台县土地收购储备中心与景春鸣三方签订的《拆迁补偿安置协议书》中约定的房屋位置、用途并结合平面图，安置房产是明确的、特定的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”的规定，因此应保护景春鸣的要求交付安置房屋的请求，对景德明、李海清的主张不予支持，至于景德明、李海清提到他们的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的问题，经查，该条规定适用的前提是在金钱债权执行中，对无过错不动产买受人物权期待权的保护，而本案要求英士伦公司交付房产和办理产权登记系对物的交付请求权的执行，而非金钱债权执行，所以该条规定不适用于本案。另外，案涉房屋并非其他法院或仲裁机构正在审理的案件争议标的物，需要等待该案件审理完毕确定权属的的情形存在。终上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下： 驳回景德明、李海清的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 曾 波 审判员 颜春华 审判员 刘 东 二〇二〇年十一月十九日 书记员 刘雨鑫