沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初1432号原告：贾素微，女，1974年11月12日出生，汉族，住沈阳市大**。委托代理人：张俊杰，系辽宁欣合律师事务所律师。被告：李云兰，女，1953年9月9日出生，回族，住沈阳市和平区。委托代理人：夏世君、訾群，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告：代丽，女，1981年4月13日出生，汉族，住沈阳市和平区。第三人：辽宁中华剧场，住所地沈阳市和平区南京南街**，统一社会信用代码91210102117785147K。法定代表人：赵研。委托代理人：杨帆，系辽宁成功金盟律师事务所律师。原告贾素微与被告李云兰、代丽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2018年9月28日立案受理后，于2019年6月4日依法作出（2018）辽0102民初14932号民事判决书。宣判后，原告贾素微向沈阳市中级人民法院提出上诉。2019年11月15日，沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终10944号民事裁定书，撤销本院判决发回重审。本院于2020年1月9日立案受理后，依法追加辽宁中华剧场参加诉讼并另行组成合议庭，由审判员冯菲担任审判长，人民陪审员费秀云、张全德参加评议公开开庭进行了审理。原告贾素微委托代理人张俊杰、被告李云兰委托代理人夏世君、訾群、第三人辽宁中华剧场委托代理人杨帆均到庭参加了诉讼。被告代丽经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告贾素微诉称，原告看到被告代丽经营的利兴家常菜出兑信息后，经代丽引荐协调房主被告李云兰，经协商，2017年9月末原告向代丽支付店面出兑费计45580元，10月初与被告李云兰达成《租房协议书》，年租金66000元，合同期限1年，租赁合同一年一签，经营不当允许出兑。原告支付租金后以被告李云兰提供的房屋手续申请注册了沈阳市和平区柠檬鱼面快餐店（加盟店），并投入了大量资金进行装修、装饰、运营等成本开业经营。2018年7月11日，原告经营的店面收到沈阳市和平区人民法院执行公告（2018辽01**执2733号），责令李云兰于公告后10日内迁出和平房屋，逾期不腾空，法院强制执行，房产范围内物品按照遗弃物处理。原告从法院腾房公告日开始便停业至今，造成了严重的经济损失，虽多次联系被告但均协商未果。无奈，特诉至人民法院，请法院查明案件事实，支持原告的诉请。诉讼请求：1、请依法判决解除原告与被告李云兰签订的《租房协议书》；2、被告李云兰赔偿原告各项损失计156218元（兑店费45580元、装饰装修损失57198元、厨房用品损失6518元、选址费用1187元、广告宣传费用3003元、食材损失6987元、停业利润损失18600元、房屋租金损失16500元、加盟损失645元）；3、被告代丽对原告的兑店损失45580元承担连带赔偿责任；4、本案诉讼费由被告承担。被告李云兰辩称，关于原告提出的房证问题，待原告在质证阶段出示后，再进行答辩。对于原告提出的第一项诉讼请求，我方认为本案不存在解除合同的事由，既没有法定事由也没有约定事由，所以我方不同意解除合同。原告与被告签订的房屋租赁协议书合法有效，该协议是从2017年10月6日至2018年10月6日，我方按照合同约定于签订合同当日向原告交付了该房屋，并且该房屋一直处于原告的占有使用期，对该项事实原告刚刚在庭审中也已阐明，其至今仍没有腾出房屋。原告提出和平法院执行局于2018年7月12日张贴了公告其从此开始停止营业，我方认为执行局贴出的公告，公告内容系要求我方执行（2018）辽01民终1252号民事判决书，该民事判决书的履行内容系我方与中华剧场之间的占有使用费应否交纳以及应缴数额的争议，与原告是否可以继续承租该房屋没有任何关联性，况且我方已于2018年7月13日全额向和平法院执行局交纳了房屋占有使用费229014元，该案件已经执行终结并解除公告。因此对于原告提出的因该公告的张贴导致其不能继续经营是没有客观事实依据的。原告在7月11日之前早已停止了本店的经营活动，因此公告的张贴对本案租赁合同的继续履行没有产生任何实际影响。关于原告提出的第二项诉讼请求各项损失共计156218元，我方认为原告提出的各项赔偿损失没有法律依据，我方不同意赔偿。由于该租赁房屋并不存在约定及法定的解除事由，因此原告的第二项诉请于法无据；另外关于原告提出的第二项诉请的组成部分广告费、选址费以及兑店费、加盟费等等，法律上没有明文规定以上费用系法定赔偿的费用。关于租金的问题，因为我方已经完全按照合同约定交付了该承租房屋，也不存在解除合同的情形，因此原告向我方提出返还租金没有事实依据。关于兑店费，兑店费的产生系原告与我方在签订该房屋租赁合同之前原告与被告代丽之间签订的关于房屋兑店的合同约定，我方认为该合同的主体系原告与被告代丽，并且原告将兑店费用交给了代丽，无论从合同的相对性还是从合同的利益获取性而言，原告要求我方承担赔偿责任于法无据。关于原告真正停业原因的问题，我方认为原告是什么原因停业以及因其停业造成的所有损失，其有义务向法庭举出相应的证据，证明其停业的真正原因，各项费用如何产生以及其停业的原因与我方有直接的关联性的相应证据应当出示。开庭前我方曾经走访涉案房屋的相关业主，很多业主均向代理人反映原告真正的停业时间远远早于其在庭审中所述2018年7月12日即公告张贴之前其已经完全停业。证人出具了证实材料，证明了原告早在2018年7月12日张贴公告前已经停止经营，如果原告真正停业原因并非由其所述因公告张贴引起，我方认为不能排除原告有恶意诉讼的行为，我方保留对原告虚假诉讼的行为保留追诉的权利。根据相关法律规定，解除合同的法定事由与本案及其相关联的情形即司法机关查封该涉案房屋导致承租人无法继续使用该房屋的，才是法定解除合同的事由，本案中司法机关只是在原告卷帘门外贴了一张纸质公告，并未对该房屋进行查封或者死封，对原告生产经营没有任何影响。最重要的是我方当日下午知情后，立即揭掉了门上的公告，到执行局履行了与第三人租赁纠纷的相关租赁费用，终结了该案的执行，所以既不存在原告继续使用房屋租赁合同的情形，也不存在司法机关查封该房屋造成不能正常生产经营的情形，公告之所以贴在原告的卷帘门上，是因为原告当时没有处于经营状态，通过这一事实足以认定，在人民法院张贴公告之前，原告就已经不再从事经营活动了。另外该房屋在租赁期间，原告一直在占有该房屋，2018年10月13日中华剧场索要案涉房屋时，原告仍使用其所掌握的门锁控制该房屋，直到和平法院执行局强制开锁，原告才将房屋腾退。通过原告向电业部门交付的电费，5月至6月343个电字，平均每月电费120元左右，电费的产生不足以支撑原告正常经营的用电量，因为本市居民一般住户，每月用电都在130元左右。原告店内有一台冰柜，一直在正常通电，冰柜一个月的耗电量就在100元左右，其他的照明等用电加在一起电费总量在120元左右，所以不是原告正常经营所产生的耗电量。根据这一事实，能够推定出原告在法院张贴公告之前，没有正常经营，已经停止营业。所以原告的诉讼请求根本不成立，请求法院驳回原告诉讼请求。被告代丽未到庭，亦未提交书面答辩意见。第三人辽宁中华剧场述称，本案案由为租赁合同纠纷，原告要求赔偿损失也是因租赁合同所产生的，我方不是租赁合同主体，原告要求将我方列为第三人及赔偿损失的请求，无法律依据。要求腾退案涉房屋系法院执行行为的结果，我方无任何过错，原告无理由要求我方承担赔偿责任。经审理查明,第三人辽宁中华剧场系位于沈阳市和平区（旧址）（新址），建筑面积2314平方米房屋所有权人。2017年9月24日，被告代丽给原告出具收条一份，载明收到兑店抵金三仟元正。2017年10月7日，原告贾素微向被告代丽转账支付兑店费42580元。2017年10月6日，原告贾素微（乙方）与被告李云兰（甲方）签订《租房协议书》一份，约定甲方把门市房租给乙方，年租6万6千元整。租金半年付，提前一个月付租金。乙方在经营租赁中发生的一切费用乙方自行负责，甲方概不负责。乙方在经营中必须遵纪守法。甲乙双方合同期限从2017年10月6日到2018年10月6日止。乙方在合同期内如违反合同，甲方有权收回租赁权。如果在合同期内动迁，乙方产生损失费用由乙方负责。甲方把剩余租金退回给乙方。如合同期满，乙方有优先承租权。水电等安全由乙方负责，在经营期间如发生火情、煤气事故由乙方自行负责。如乙方经营不当允许乙方出兑。协议签订后，被告李云兰将房屋交付原告使用，原告在此经营柠檬鱼面快餐店。2017年10月6日，被告李云兰给原告出具收条一份，载明收2017年10月6日至2018年4月6日半年房租款。2018年3月7日，被告李云兰给原告出具收条一份，载明收到下半年房租款。另查明，2018年2月26日沈阳市中级人民法院作出的（2018）辽01民终1252号民事判决书中载明“2006年8月2日，辽宁中华剧场（甲方）与李云兰（乙方）签订《中华剧场招待所问题处理协议书》一份，约定：一、乙方同意将承包的剧场招待所三、四楼于2006年8月8日前交还剧场；二楼12月31日前交还剧场，二楼剧场锅炉房顶乙方自建暂设小房由乙方处理，甲方不得拆除。二、乙方同意将存放在剧场舞台房间内的全部灯光器材在2006年8月8日前全部清走，将各门房钥匙交还剧场。三、招待所承包和未交给剧场期间，曾将招待所所属楼下近100米门市转租给图片社和日本料理，甲方同意招待所承包人李云兰继续出租至2009年12月31日止，此期租金归李云兰所有，乙方负责承担剧场派去2名职工的工资,(三险一金)剧场承担单位部分，个人部分由自己承担。到期后李云兰负责清走承租方，并无条件将此门市交还剧场。四、甲方同意乙方在联营公司附近冷面店的用水由剧场供给，由甲方安装水表，按月查表，依据计量收费。五、甲方同意图片社使用在招待所二楼设的暗室，该房间虽楼下门市由乙方租出，到期一同交还剧场。六、双方同意签字后，再无其他经济纠纷”。2018年7月11日，沈阳市和平区人民法院张贴公告载明“本院在执行辽宁中华剧场与李云兰物权保护纠纷一案中，本院于2018年5月23日向被执行人李云兰发出（2018）辽0102执2733号执行通知书，责令其履行（2018）终1252号民事判决书中的义务，但被执行人李云兰未履行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十条第一款规定，责令被执行人李云兰于本公告贴出后十日内迁出位于沈阳市和平区面临徐州街，位于楼南起第三家和第四家门市，两门、三间房屋，约100平方米）的房屋。逾期不腾空，本院将依法强制执行，房产范围内物品按照遗弃物处理，产生的费用和造成的损失由被执行人承担，并可以根据情节轻重予以罚款、拘留，构成犯罪的依法追究刑事责任”。2018年7月13日《辽宁省行政事业单位资金往来结算票据》显示“付款单位李云兰，执行回款，2018执2733号，现金229014元”。另，第三人辽宁中华剧场出具《证明》一份，载明“沈阳市和平区房产，允许李云兰使用到2018年10月6日，特此证明”。庭审中，被告李云兰与第三人辽宁中华剧场均表示该《证明》系辽宁中华剧场于李云兰交纳房屋使用费后不久出具。2018年10月13日，涉案房屋通过本院执行人员收回交付于第三人辽宁中华剧场。2018年10月15日，辽宁中华剧场向本院递交《结案申请》载明“现被执行人李云兰已全部履行完（2017）辽0102民初1443号民事判决书中应负的法律义务。现我方申请结案”。2019年10月16日，第三人辽宁中华剧场出具《情况说明》，载明“李云兰已按判决书缴纳了沈阳市和平房屋，从2010年1月1日至2018年10月6日期间的房屋使用费，共计212400元。但该笔费用由和平法院执行庭划给我剧场其他债权人”。再查明，在本院审理过程中，原告曾向本院提出鉴定申请，要求对其在诉争房屋经营快餐店的装修、装饰、设施设备、厨房用品等资产价值进行司法评估。2020年8月21日辽宁中意慧佳资产评估有限公司作出《退卷说明》，其中载明“本应按原告使用期限正常扣除折旧的装修、装饰、设施设备及厨房用品已无法做到。鉴定条件缺失。鉴定工作无法进行”。上述事实，有当事人提交的房屋所有权证、收条、转账记录、租房协议书、执行公告、往来结算票据、保管声明、情况说明、说明、司法鉴定委托书、退卷说明、民事判决书、等证据及本院调取的执行材料以及原、被告、第三人当庭陈述笔录在卷为证，经庭审质证和审查，本院予以确认。本院认为,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，被告代丽经本院送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。2006年8月2日辽宁中华剧场与李云兰签订《中华剧场招待所问题处理协议书》明确约定李云兰应于2009年12月31日租期届满后，将诉争房屋交还给辽宁中华剧场。李云兰于2010年1月1日之后继续占有争议房屋没有事实依据。关于李云兰提出因辽宁中华剧场过错导致其经营的演出器材损失，双方合意用诉争房屋使用权折抵损失，因8年使用权并不足以弥补损失，故在《中华剧场招待所问题处理协议书》约定的期限届满后，李云兰继续使用诉争房屋，辽宁中华剧场没有提出异议，故李云兰合法占有使用的问题，对此李云兰未能提供证明其所陈述事实的相关证据，且辽宁中华剧场不予认可，本院不予采信，故李云兰在之后对外出租属无权处分行为。法律规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案中，在公告张贴之后，李云兰能积极交纳执行款并与辽宁中华剧场达成“允许李云兰使用到2018年10月6日”的和解意向，属“经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的”情形，故贾素微与李云兰签订的《租房协议书》合法有效。关于原告主张合同解除的诉求，本案履行至2018年7月时，虽卷帘门被张贴执行公告，但被执行人能积极交纳执行款并与申请执行人达成“允许李云兰使用到2018年10月6日”的和解意向，保证承租人贾素微使用至合同期满，庭审中原告自认始终未交回钥匙，截至2018年10月6日合同期满房屋钥匙亦在其手中，故并未造成承租合同履行不能，贾素微承租房屋进行经营目的并无阻却，现贾素微主张合同解除无合同依据，且不符合法定解除情形，故本院不予支持；同时，对于原告主张的三个月租金损失诉求，本院不予支持。关于原告主张的装饰装修、设施设备、厨房用品损失，首先，原告曾申请鉴定，但鉴定条件缺失，鉴定工作无法进行；其次，合同约定租期一年，原告对此明知，其投资装饰装修、购买设备用品等系自主经营行为，双方合同中对于期满后装修及物品设备残值等亦未作出约定；再次，如上所述，张贴公告并未造成合同履行不能，故对于原告的该项诉求本院不予支持。关于原告主张的要求被告承担选址费用、广告宣传费用，于法无据，本院不予支持。关于原告主张的停业利润损失、食材损失、加盟损失，如上所述，张贴公告并未造成合同履行不能，故对于原告的该项诉求不予支持。关于原告主张的兑店费，原告将兑店费支付给了被告代丽，而后与被告李云兰签订了租房协议书并实际占有使用房屋，故要求二被告返还兑店费无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告贾素微的诉讼请求。案件受理费3424元（原告已预交），由原告贾素微承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  冯 菲人民陪审员  费秀云人民陪审员  张全德二〇二〇年十一月十七日书 记 员  王 琳本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。