云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)云03民终2346号上诉人（原审原告）：师宗富邦物业服务有限公司，统一社会信用代码：91530323MA6MY6Q48J，住所地云南省曲靖市师宗县漾月街道凤山街******。法定代表人：刘红新，总经理。委托诉讼代理人：朱磊，云南鸣威律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审被告）：师宗县朋威商贸有限公司，住，住所地云南省曲靖市师宗县漾月街道青年路凰商都）。法定代表人：陈勃衡。委托诉讼代理人：李冰，女，1972年12月24日生，汉族，云南省师宗县人，住师宗县，特别授权代理。上诉人师宗富邦物业服务有限公司（以下简称富邦物业公司）因与被上诉人师宗县朋威商贸有限公司（以下简称朋威公司）物业服务合同纠纷一案，不服师宗县人民法院（2020）云0323民初295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，对双方当事人进行了询问，并征得双方当事人同意不开庭，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人富邦物业公司上诉请求：1.请求人民法院撤销师宗县人民法院作出的（2020）云0323民初295号民事判决书；2.发回重审或改判；3.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院判决论证过程，未理解什么是“连带责任”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条规定，业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。《物业管理条例》第四十一条规定，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。通过上述规定可知，业主与物业使用人不一致的情况下，业主与物业使用人的内部约定不能对抗物业服务企业，仍由业主与物业使用人承担连带责任。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条规定，二人以上依法承担连带责任的，权利人有权请求部分或者全部连带责任人承担责任。综上所述，上诉人认为原审法院论证需要由上诉人举证证明被上诉人与案外人约定了物业费由被上诉人承担，并因此判决上诉人承担了举证不能的法律后果，是严重错误的，被上诉人对物业费的承担负有连带责任，上诉人可以选择起诉被上诉人一人，符合法律规定。二、原审法院认为物业费过高，且要求上诉人对物业费的构成及合理性进行举证或作出合理说明，没有事实及法律依据。《云南省物业服务收费管理实施办法》第九条规定，在业主大会成立之前的物业服务收费，住宅小区实行政府指导价，非住宅实行市场调节价；业主大会成立之后的物业服务收费，住宅小区及非住宅均实行市场调节价。本案涉案物业属前期物业管理服务中的商业物业，实行市场调节价，且关于价格问题，应当由人民政府价格主管部门监督。三、原审法院超出诉讼请求评价案件。本案的事实依据，上诉人原审中已提交证据，上诉人于2018年1月26日与云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司签订《华凌凤凰商都物业委托服务合同》，约定了服务期限及物业管理服务费收取标准为办公、商业5.00元/㎡/月。本案的法律依据，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。本案既有事实依据、又有法律依据，同时也是双方当事人意思自治的结果，人民法院应当依法审查并作出判决。同时，人民法院审理案件遵循的是不告不理原则，原审中双方当事人并未提出确认物业服务费过高，或者确认物业费不合理的诉求，人民法院不应超出诉讼请求范围审理。如果一个涉及价格的合同的当事人都要对价格是否过高及合理性作说明，无形中就剥夺了当事人意思自治的权利。综上所述，恳请中级人民法院撤销原审不当判决，发回重审或依法改判。被上诉人辩称，我们对富邦公司的起诉，我们租房是和房地产公司租的，我们租的时候所有都没完工，他们招租商户到70%才缴纳费用，这个一直都没有达到，我们进驻后花费了86万的装修，现在都陷在里面。我们和物业公司没有见过面，开发商也没和我们说过。当时周围环境的卫生和安全都是我们自己负责的，我们和开发商联系，他们都是在回避我们，我们没有接受过他们的任何服务，不应该承担物业费。所有的水电都没有给我们处理，从我们进驻开始至今就没有使用过里面的电梯，对方没有履行过服务还起诉我们是不合理的。富邦物业公司向一审法院起诉请求：1.被告立即支付下欠原告2018年、2019年的物业管理服务费共计121786.6元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原师宗县丹凤朋威家电经营部由李冰个人经营，师宗县丹凤朋威家电经营部营业执照于2016年6月13日注销，注销原因为“改为公司”，师宗县朋威商贸有限公司于2016年6月16日成立，现法定代表人为陈勃衡。2016年4月13日，师宗县丹凤朋威家电经营部与云南优格物业服务有限公司签订了《凤凰商都商铺租赁合同》一份，约定：师宗县丹凤朋威家电经营部承租师宗县凤凰商都拼合二层A区A206、A207、A217、A218、A219、A220、A221、A222、A223、A225、A226、A227、A228、A229、A230、A231、A232、A233、A235、A236、A237、A238、A239、A240号铺位，建筑面积1043.86平方米，商铺公摊率为36%，套内面积为642.39平方米，租赁面积为（套内面积×1.16）745.18平方米用于经营家电综合卖场，租赁期限为2016年10月1日至2021年9月30日止。同时，合同对商铺租赁相关费用及出租人、承租人的权利义务进行了约定。2018年1月26日，云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司与富邦物业公司签订了《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》，该合同中约定凤凰商都项目物业管理服务合同期限自2018年1月22日起至2032年8月31日止；物业管理服务费用具体收取标准为住宅1.2元／㎡／月，办公、商业5.00元／㎡／月。2020年1月21日，富邦物业公司以经其催交，被告拒不交纳物业费为由起诉，要求被告支付2018年、2019年的物业管理服务费共计121786.6元，本案诉讼费用由被告承担。一审法院认为，物业服务合同纠纷是指当事人就达成的物业服务企业向业主提供管理建筑物及其附属设施服务的合同产生的权利义务纠纷。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用，业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负有连带责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，富邦物业公司直接向朋威公司主张物业服务费，原告对案涉物业业主与物业使用人朋威公司约定由物业使用人承担相关物业服务费，负有举证证明责任。原告提交了与云南优格物业服务有限公司签订的《房屋租赁合同》复印件，但该合同中载明的出租人为云南优格物业服务有限公司，且庭审中富邦物业公司表示在其承接对凤凰商都进行物业管理服务时，与前任物业公司即云南优格物业服务有限公司没有相关交接手续，对相关债权债务处理也没有约定，仅凭原告提交的证据证明案涉物业所有人与物业使用人关于承担相关物业服务费的约定，证明力并不充分。另因朋威公司抗辩主张物业服务费用过高，富邦物业公司亦未对其所收取物业服务费用的构成及合理性进行举证或作出合理说明。故富邦物业公司的诉讼请求因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条，参照《物业管理条例》第六条、第七条、第二十一条之规定，判决：驳回原告师宗富邦物业服务有限公司的诉讼请求。案件受理费2736元，由原告师宗富邦物业服务有限公司负担。二审中，上诉人未提交新证据。被上诉人提交光盘一份和照片30张，欲证明当时物业公司没有管理和服务，我们没有接受过任何服务，还有一个是华凌公司老板的口述，他们没有授权富邦物业公司收取我们这么高的物业费，提供的照片都是直接到我们商铺的通道，我们多次找华凌房地产公司说过维保费和电费，但从来没有商量下来也没有打开过电梯。上诉人质证认为，无法达到其证明目的，录音说是华凌老总的口述但我们认为是与书面合同和被上诉人陈述是矛盾的，华凌公司老总和我们签订合同明确约定了物业费标准是5元/㎡/月，被上诉人也陈述是5元，被上诉人陈述说华凌老总口述他没有委托我们收取5元的物业费是互相矛盾的。对于被上诉人提交的照片，除了有商铺名字的能够确定位置的，这几个我们予以认可，其他照片是照哪个部位我们无法确定位置，从一些照片可以看出不是公共区域，上面看到的大概是室内及其他的空闲商铺，即使照片上是三楼，但也不属于我们服务范围。电梯的问题是因为三楼只有两家商户在经营，因为电梯有维保费，他们没有交维保费，电梯就没有运转。开电梯不在我们物业服务范围内，我们只负责设备的正常运转，他们没有交维保费，所以电梯就没有开。二审中，上诉人陈述：云南优格物业服务有限公司是云南华凌房地产开发有限公司自己成立的物业服务公司，两个公司是独立的公司，但老板是同一个人。他们之间是否签订过物业管理服务协议我们不清楚，执行标准是按照我们和华凌房地产公司签订的合同执行。上诉人主张物业费的标准和依据是上诉人和华凌房地产公司签的合同，因为云南优格物业服务有限公司是有备案的，我们去物价局备案就说备案要转到住建局，我们去到住建局后他们收下材料就说可以了，没有给我们任何书面材料。本院认为，被上诉人在二审中提交的证据并非法律规定的新证据，且该证据欲证明的是被上诉人与华凌公司之间的关系，与本案缺乏关联性，故不作为认定本案事实的证据。经二审审理，一审认定本案事实并无不当，二审予以确认。本院认为，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。房屋的所有权人为业主，向物业服务企业交纳物业服务费是业主的义务。2018年1月26日，云南华凌房地产开发有限公司、云南华凌房地产开发有限公司师宗分公司与富邦物业公司签订《华凌·凤凰商都物业委托服务合同》，由富邦物业公司为师宗凤凰商都项目提供前期物业服务。本案中，被上诉人于2016年4月13日与云南优格物业服务有限公司签订《凤凰商都商铺租赁合同》后，取得对凤凰商都商铺的使用权，本案上诉人未提供证据证明被上诉人系案涉物业服务中的业主，虽然《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”但该条规定系在确认物业使用人须承担物业服务费用的前提下业主的责任问题，从上诉人的诉讼主张看，本案首先要处理的就是被上诉人在本案中是否负有向上诉人交纳物业费的义务，只有物业使用人负有交纳物业费的情况下，业主才负连带交纳责任。对于上诉人主张物业使用人对物业费承担负有连带责任，上诉人可以选择起诉被上诉人符合法律规定的上诉理由，与法律规定不符。本案中，被上诉人与上诉人之间并无合同关系，且被上诉人否定本案上诉人为其提供过物业服务，在本案业主尚未明确的情况下，上诉人直接向物业使用人主张物业服务费，对此，上诉人应提供证据证明其向被上诉人履行了物业服务义务，同时，上诉人作为物业服务企业，亦应提供相关证据证实其向案涉物业收取物业服务费具备合法性，但上诉人所举证据不能证实，根据相关法律规定，应由其承担举证不能的后果，即上诉人向被上诉人主张支付物业服务费无事实依据。对于上诉人上诉主张原审超出诉讼请求评价案件的理由，经审查，本案被上诉人在一审庭审答辩中有“原告主张5元的物管费价格太高”的陈述，一审据此将其表述为朋威公司的抗辩主张“物业服务费过高”并无不当，且一审并无“物业服务费过高，物业费不合理”的确认，故上诉人主张超出诉讼请求范围审理的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人富邦物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2736元，由上诉人师宗富邦物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘招银审判员  敖显外审判员  时劲松二〇二〇年十一月二日法官助理刘芳书记员唐皓