山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初3654号原告：文建龙，住济南市。委托诉讼代理人：关勒，山东瑞文律师事务所律师。被告：刘玉兰，住济南市。委托诉讼代理人：卢少辉，山东勤力律师事务所律师。第三人：济南市天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会，住所地济南市。法定代表人：丁浩，该居委会主任。原告文建龙与被告刘玉兰、第三人济南市天桥区泺口街道办事处林桥社区居民委员会（以下简称林桥居民委员会）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告文建龙及其委托诉讼代理人关勒，被告刘玉兰及其委托诉讼代理人卢少辉到庭参加诉讼。第三人林桥居民委会经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法对其进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告文建龙向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还济南市*室。2、判令被告自2015年10月14日起至其返还济南市*房屋之日止，按照有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，向原告赔偿损失。3、判令被告承担本案的诉讼费、评估费、鉴定费。诉讼中，原告变更并明确诉讼请求为：1.判令被告向原告返还济南市*室；2.被告向原告赔偿占用济南市*室的经济损失（按每月3000元标准，自2016年10月起至实际返还*室房屋之日止，暂计算至2020年6月为132000元，因被告不配合鉴定，原告据自己了解进行估算每月租金3000元；3.被告承担本案的诉讼费用、评估费、鉴定费，原告明确鉴定费是指鉴定人员出了现场收取的500元。事实和理由：2014年12月1日原告与被告签订房屋买卖合同，约定将济南市*室出售于被告，原告履约将该房屋交付被告，但被告未支付购房款。2018年6月12日经济南市中级人民法院作出(2018)鲁1民终3794号民事判决，确认双方签署的房屋买卖合同无效，原告向被告催促腾房未果，被告至今仍占用该房屋，原告无奈诉至贵院，望查明事实，判如所诉。被告刘玉兰辩称，第一，原告主体不适格。本案客观事实为原、被告原系业务合作伙伴，原告经常在被告处购买防水材料，本案涉及房屋的开发商济南紫金山大厦招商办公室前总承包方江苏建工集团工程款，江苏建工集团欠原告工程款，原告欠被告防水材料款。基于上述事实，被告经原告介绍自紫金山大厦招商办公室处购买涉案房屋，与紫金山大厦招商办公室签订商品房买卖合同，合同签订日期为2013年10月8日，购房款为656220元，因以上一系列债权债务关系，经济南紫金山大厦招商办公室同意，同时涉及原、被告之间债务的抵消，三套房屋部分购房款最终由原告取得。被告于济南紫金山大厦招商办公室存在涉案房屋买卖合同法律关系，原、被告间2014年12月1日签订的协议书被天桥区法院认为符合房屋买卖合同的特征但违反法律法规的强制性规定被确认为无效合同，该合同无效是因为标的物是小产权房，法院并没有认定原告是该小产权房的权利人。本案涉及房屋属小产权房，虽无法在相关主管行政部门登记，但济南紫金山大厦招商办公司处存有其内部对涉案房屋权属登记的记载，涉案房屋在被告之前开发商内部权属记载并没有原告，原告从未取得涉案房屋，从未实际占有使用涉案房屋，也未取得济南紫金沙大厦招商办公室对涉案房屋权属登记情况的记载，所以原、被告之间2014年12月1日签订的协议书虽符合房屋买卖合同的特征，但原告不具有出卖涉案房屋的资格，又因协议所指标的物违反法律强制性规定被确认为无效合同。原告在（2018）鲁0105民初251号案件即上诉审理质证过程中认可其将对紫金山大厦享有的债权转让给被告，被告与济南紫金山大厦招商办公室签订涉案房屋买卖合同并交纳了购房款，2012年至2013年，紫金山大厦总承包方欠文建龙2444012元。文建龙将其对济南紫金山大厦招商办公室享有的240万元的债权转让给刘玉兰。后紫金山大厦开发商与刘玉兰签订房屋买卖合同，从而由文建龙对开发商享有的债权变为刘玉兰与济南紫金山大厦之间的房屋买卖关系。（天桥区人民法院（2018）鲁0105民初251号民事判决书第三、四、五页）。以上是原告自认的事实，因此原告不具有出卖涉案房屋的资格，故不具备本案原告资格。第二，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条以及第二百四十一条规定，原告的诉讼请求于法无据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。物权法第二百四十五条规定的期间应为除斥期间，不适用诉讼时效中止中断的规定，被告已实际占有涉案房屋多年，原告也知道该情况，故原告的请求权超该除斥期间一年的规定。第三，被告认为原告本次诉讼违反了一事不再理原则，本案诉讼中原告所提交的证据与（2018）鲁0105民初251号案件证据相同，原、被告相同，同一案件事实（上次要钱这次要房）、同一诉讼标的。综上所述，原告并未依物权法的规定取得涉案房屋不动产物权，未取得济南紫金山大厦招商办公室对涉案房屋权属登记情况的记载，原告未实际占有、使用涉案房屋，对涉案房屋不享有所有权，被告认为原告主体不适格且因标的物系小产权房，小产权房屋权属问题不属于人民法院管辖范围，故被告请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：涉案房屋位于济南市天桥区紫金山大厦C座住宅楼3单元6层602室，无建设规划许可手续，亦未取得预售许可证等，占有土地性质不明，未进行房屋产权登记。2014年12月1日，文建龙、刘玉兰签订协议书一份，主要写明以下内容：“1.甲方：文建龙，乙方：刘玉兰。2：甲方把房屋601.602.603叁套给乙方，共计：244440012元（贰佰肆拾肆万零壹拾贰元），并议定房款以部分现金及货物两种方式结清。至2014年11月30日用材料和付现金后，剩余房款柒拾伍万元以防水材料形式结算，材料发货时间2015年元月开始，至2016年元旦发完。材料品种及价格如下：略，此协议一式两份，甲方和乙方各执一份。”2016年9月26日，被告刘玉兰取得对涉案房屋的占有。另查明，2018年，文建龙以刘玉兰、案外人于广润为被告诉至本院，要求判令刘玉兰、案外人于广润支付文建龙648440元及利息。本院作出（2018）鲁0105民初251号民事判决，认定原、被告间于2014年12月1日签订的协议书符合房屋买卖合同的特征，应认定为房屋买卖合同，文建龙依据房屋买卖合同要求刘玉兰、案外人于广润支付欠款及利息，理由欠当，遂判决驳回文建龙的全部诉讼请求。文建龙不服该判决，上诉至济南市中级人民法院，济南市中级人民法院于2018年6月12日作出（2018）鲁01民终3794号民事判决，判决驳回上诉，维持判决。本院认为，关于本案系何种类型纠纷，因生效判决已经认定原、被告间系房屋买卖合同关系，且文建龙在诉讼中明确其系按照房屋买卖合同无效的法律后果来主张权利，故本案应系房屋买卖合同纠纷。原、被告房屋买卖合同已经生效判决认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”生效判决已经认定原告文建龙将涉案房屋转让给被告刘玉兰并办理了相关手续，因此，被告刘玉兰系基于与文建龙之间的房屋买卖合同关系取得涉案房屋。根据上述法律规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，故被告刘玉兰应将涉案房屋返还给原告文建龙。关于刘玉兰抗辩的其系自第三人购买的涉案房屋，但其并未向第三人交付购房款的行为，且自另案的答辩意见中，刘玉兰亦认可系自文建龙处购买涉案房屋，故对刘玉兰抗辩的自第三人处购买的涉案房屋的理由不予采纳。关于被告刘玉兰抗辩的原告非涉案房屋的所有权人，不应要求被告返还的理由，因双方之间系房屋买卖合同关系，合同法关于合同无效的法律后果的规定并未限制必须为所有权人才能要求返还，故对刘玉兰的上述抗辩理由不予采纳。关于文建龙要求被告刘玉兰赔偿占用涉案房屋的经济损失，因导致涉案合同无效的原因为涉案房屋缺乏相应规划许可手续，文建龙作为出卖方，应对涉案房屋更为了解，文建龙对造成合同无效具有过错，且文建龙亦未向刘玉兰返还购房款，故其要求刘玉兰赔偿占用涉案房屋的经济损失，于法无据，本院不予支持。对原告主张的鉴定费本院亦不予支持。第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其举证、质证、答辩等权利的放弃，应承担对己不利法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：一、被告刘玉兰于本判决生效之日起10日内向原告文建龙返还坐落于济南市*室房屋；二、驳回原告文建龙的其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告文建龙负担3650元，被告刘玉兰负担3650元。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年十一月十九日书记员 郝慧明