河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2174号上诉人（原审原告）：张书红，女，1970年6月8日出生，汉族，住河南省长葛市。上诉人（原审原告）：白建周，男，1967年7月15日出生，汉族，住河南省长葛市。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：赵春峰，河南德典律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶培红，女，1969年11月23日出生，汉族，住河南省长葛市。委托诉讼代理人：贺远，河南葛天律师事务所律师。原审第三人：张淑玲，女，1965年6月16日出生，汉族，住河南省长葛市。原审第三人：朱建业，男，1965年8月11日出生，汉族，住河南省长葛市。上述二原审第三人共同委托诉讼代理人：黄晶晶，河南德典律师事务所律师。上诉人张书红、白建周因与被上诉人陶培红及原审第三人张淑玲、朱建业案外人执行异议之诉一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初624号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张书红、白建周委托诉讼代理人赵春峰，被上诉人陶培红及其委托诉讼代理人贺远，原审第三人张淑玲、朱建业委托诉讼代理人黄晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张书红、白建周上诉请求：1.撤销长葛市人民法院（2020）豫1082民初624号民事判决，依法改判终止对长葛市××路西段北侧房产证号为00×**5号房产的强制执行并解除查封措施；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：2014年5月28日，上诉人张书红、白建周与一审第三人张淑玲、朱建业就长葛市××路西段北侧房产证号为00×**5号房产签订《房屋买卖协议》，约定该房产以35万元的价格出售给上诉人张书红、白建周夫妻二人。上诉人于协议签订当日实际入住该房屋，并长期占有与使用该房屋。因该房屋土地性质系集体土地，上诉人在取得该房屋所有权后无法办理过户手续。后该房屋因被上诉人陶培红与第三人张淑玲、朱建业之间的债务纠纷被长葛市人民法院查封。上诉人遂提出本案案外人执行异议之诉。长葛市人民法院在审理本案中，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，认定上诉人与第三人签订的《房屋买卖协议》合法有效，但认为上诉人在查封之前占有房屋的证据不足,没有履行出资义务，同时引用《中华人民共和国物权法》第九条规定，认为房屋买卖合同有效，但协议不能引起物权变动的法律效果，驳回上诉人的诉讼请求。上诉人认为该判决实属对事实及法律认识的严重错误，理由如下：一、根据最高人民法院司法裁判观点：以物抵债，系债务清偿的方式之一，是上诉人张书红、白建周与第三人张淑红、朱建业之间真实的意思表示，在第三人不能如期归还上诉人借款时，由该债权转化为房款，且上诉人在一审中提交了银行转帐支付凭证，对于此第三人张淑玲、朱建业也予以认可，并出具了收条，以该房屋抵偿借款本息，本案案涉房屋的房款已经结清。因此上诉人张书红、白建周的支付全部房屋价款的行为，完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第三项规定。二、上诉人在支付完全房屋价款后，取得该房屋的所有权，上诉人张书红、白建周于协议签定当日，已经实际入住、占有、并使用该房屋，且上诉人张书红、白建周也以该房屋业主的身份使用该房屋至今。因此上诉人实际占有与使用该房屋的情形，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项规定。三、根据上诉人在一审庭审时提交案涉房屋的《集体土地建设用地使用证》，明确写明该房屋土地使用证为宅基地，并不符合办理不动产权证的条件，虽然第三人在2007年4月3日因长葛市房管局办理了房屋所有权证，但是并不意味着该房屋能办理过户登记手续。根据《长葛市人民政府关于妥善处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见》〈关于印发《处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题工作实施细则暂行规定》的通知〉，将长葛市原在集体土地、国有土地不符合办证条件但是因为历史原因取得房屋所有权证的情况，作为历史遗留问题进行处理。且在〈关于印发《处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题工作实施细则暂行规定》的通知〉中第三条：“处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的范围是：2016年8月19日，全市范围内国有建设用地符合城市总体规划的建成区内未完善土地、规划、建设等手续，致使无法按现行不动产登记规定进行登记的不动产。处理的范围不包括以下不动产：（二）集体建设用地上的建筑物”；因此，足以证明，集体建设用地上的建筑物并不符合办理不动产登记手续，因该土地性质也决定了无法办理不动产登记手续，虽然在2007年第三人办理了房屋所有权证，但是该房屋在建设时没有规划、建设等审批手续，其土地性质更决定了无法办理房屋所有权证。根据长葛市人民法院执行局在淘宝司法拍卖中所拍的与本案相似的集体土地上的房屋，也与本案一样，虽然有房屋所有权证，但在拍卖备注中明确写明“无法过户”。因此，本案案涉房屋其属性决定了上诉人无法办理过户手续，因此上诉人的情形也完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四项规定。且在该房屋无法办理过户的问题上，上诉人与第三人均无任何过错。四、上诉人与第三人签订的《房屋买卖协议》时间为2014年5月28日，房屋买卖金额为350000元，远高于当年长葛市房屋的买卖价格。而被上诉人陶培红对涉案房屋的首次查封时间为2016年6月18日，且债权仅有10万元。本案上诉人与第三人之间订立的《房屋买卖协议》没有损害任何人的合法权益，且第三人也不可能会为了两年后与被上诉人区区10万元的债务就去转移房屋来规避未可知的小额债务。被上诉人陶培红辩称：一、上诉人并不能完整的证明已经在查封之前占有涉案房屋。上诉人购买涉案房屋是虚假购买，上诉人张书红与张淑玲是亲姐妹关系，存在恶意串通逃避人民法院的强制执行。二、以物抵债只是张淑玲履行债务的变通方式，不必然地引起房屋权属的变动，以物抵债协议不能体现双方买卖房屋的真实意思表示，借款不是最初真正购房的购房款，房款系由借款转化而来，这一行为亦不符合最高法院关于执行与复议司法解释第28条关于保护真正善意购房人的立法精神。土地性质问题不影响上诉人采取行政渠道、司法诉讼等多种方法维护自身权益，张淑玲方能办理房产证，而上诉人却不能办理有违常理，即便上诉人自身购房权益一直得不到有效、稳定的保护，上诉人一直放任自身购房的债权于没有物权的保护之下，也没有积极采取如打官司、申请办证等途径予以维护，是上诉人在怠于行使自身的救济权利，因此应当承担未过户的不利后果。综上，请求驳回上诉、维持原判。原审第三人张淑玲、朱建业述称：1.我们与上诉人之间买卖合同的效益已经经过一审判决予以确认真实有效，并不存在虚假。该房屋无法办理过户手续是由该房屋的性质所决定的，集体土地上的房屋在没有缴纳土地出让金的情况下是不可能办理过户的，这是法律常识。在此问题上我们与上诉人均无任何过错。上诉人的请求符合最高人民法院关于执行异议和复议若干问题的规定第二十八条的规定。2.因张淑玲现身患癌症，其愿意偿还本案所欠被上诉人的欠款，但结合实际情况，希望分批次履行该还款义务。张书红、白建周向一审法院起诉请求：1.依法判决停止对位于长葛市××路西段北侧房产证号为00×**5房产的强制执行并解除查封措施;2.依法确认上述房屋的所有权归原告；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月4日，原告张书红通过中国建设银行个人账户向第三人张淑玲银行个人银行账户转款30万元，朱建业、张淑玲向白建周出具借条一张，内容:“借条今借白建周现金叁拾万园整(￥300000—)利息按2.5分计.借款人:朱建业张淑玲2014年3月4日”；2014年5月28日，原告白建周、张书红与第三人朱建业、张淑玲签订《房屋买卖协议》一份，协议约定:甲方(朱建业、张淑玲)自愿将位于长葛市视察路八七村委会北邻4排西2号院独院一处房产卖给乙方(白建周、张书红)，双方议定总价人民币叁拾伍万元￥350000-。本协议签订之日，将款项全部付齐。本协议生效后，甲方不得干涉乙方对该房屋的改变和修缮。甲方的其他债权债务与乙方无关。同日，张淑玲为白建周出具收到条一份，内容:收到条今收到白建周购房款现金叁拾伍万元整(￥350000一).收款人:张淑玲2014年5月28日。涉案房屋系第三人张淑玲从案外人李晓峰处买卖取得，于2007年办理了产权变更登记手续，产权证号为长葛市房权证长字第**，土地性质为集体。原告张书红与第三人张淑玲系亲姐妹关系。长葛市法院在审理陶培红诉朱建业、张淑玲民间借贷纠纷一案中，陶培红于2016年6月6日向长葛市法院提出财产保全申请，长葛市法院作出(2016)豫1082民初1848号民事裁定书及协助执行通知书，对张淑玲名下位于长葛市××路西段北侧房房产证号为00×**房产予以查封。2019年4月25日和2019年5月21日，长葛市法院依据生效的(2016)豫1082民初1848号民事判决书，作出(2019)豫1082执恢159号执行裁定书协助执行通知书，对张淑玲名下位于长葛市××路西段北侧房房产证号为00×**房产予以继续查封。二原告得知后，于2020年1月22日向长葛市法院提出书面异议，认为长葛市法院查封的位于长葛市××路西段北侧房房产证号为00×**房产为异议人的财产，并非被执行人的财产，请求依法解除对位于长葛市××路西段北侧房房产证号为00×**房产的查封及执行。2020年1月23日，长葛市法院作出(2020)豫1082执异8号执行裁定书，裁定驳回张书红、白建周的异议请求。张书红、白建周不服该裁定，诉至长葛市法院。一审法院认为，案外人执行异议之诉主要是审查案外人对执行标的是否享有足以排除人民法院强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”依据上述规定对本案分析如下:第一，原告与第三人签订的《房屋买卖协议》，发生在长葛市法院查封之前，该协议系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，属合法有效;第二，《房屋买卖协议》并未约定房屋交付时间，原告主张其在人民法院查封之前已合法占有该房屋证据不足；第三，《房屋买卖协议》签订后，第三人张淑玲虽然向二原告出具了收款收条，但二原告没有履行出资义务；第四，《房屋买卖协议》上未对如何办理房屋过户手续予以约定，涉案房屋系第三人张淑玲从他人处所购，已在2007年办理了房屋产权变更登记手续，原告主张未能办理房屋过户手续非买受人自身原因与事实不符。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。原告张书红、白建周与张淑玲、朱建业的房屋买卖合同虽然有效，但该协议不能直接引起物权变动的法律效果，双方未办理房产所有权变更登记，涉案房产一直登记在张淑玲名下，物权变动并未完成，张书红、白建周对张淑玲只享有债权请求权。综上，原告张书红、白建周提供的证据无法同时满足上述法律规定的条件，其不享有足以排除强制执行的民事权益，故原告张书红、白建周的诉讼请求，依法应予驳回。综上，判决驳回原告张书红、白建周的诉讼请求。案件受理费6550元，由原告张书红、白建周负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人张书红、白建周提交了两组证据：1.长葛市人民政府关于妥善处理国有建设用地上不动产登记历史遗留问题的若干意见，证明即使是国有土地上，同样存在登记了房屋所有权，却难以过户的情形。2.阿里拍卖·司法网站截图三份。证明在长葛市房屋司法拍卖过程中，即使标明了房屋所有权证号，同样不能过户的情形确实是正常现象。本案房屋没有过户到上诉人名下，非因上诉人自身原因所致。被上诉人陶培红提交了一组证据：被上诉人陶培红与国家电网官方电话9****通话录音及通话录音整理笔录一份，证明上诉人并没有真实的购房，案涉房屋电费、户名没有真正的过户，仅在查封之后变更登记名称的事实。上诉人并没有在查封之前实际占有房屋。本院认为，上诉人张书红、白建周提交的两组证据不能证明案涉房产系非因买受人自身原因未办理过户登记的情形，本院不予采信。被上诉人陶培红提交的证据进一步证明上诉人张书红、白建周不享有足以排除执行的民事权益，本院予以采信。二审查明的事实与一审一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。本案系案外人执行异议之诉，争议焦点为上诉人张书红、白建周作为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，本院评析如下：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案涉房产系张淑玲从他人处购买，在2007年曾办理过房屋产权变更登记手续；上诉人张书红、白建周2014年与原审第三人朱建业、张淑玲签订《房屋买卖协议》，直至2016年长葛市法院查封案涉房产之时，未积极办理案涉房产过户手续，属于怠于行使自身权利，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第四种情形：“非因买受人自身原因未办理过户登记。”再者，综合上诉人张书红、白建周称因被上诉人张淑玲、朱建业拖欠借款而约定以房抵债，但上诉人张书红与被上诉人张淑玲系亲姐妹关系等情况，上诉人张书红、白建周房产要求排除执行的主张，本院不予支持。综上所述，张书红、白建周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6550元，由上诉人张书红、白建周负担。本判决为终审判决。审判长  徐晓勇审判员  颜 森审判员  郭林山二〇二〇年十一月二十一日法官助理李仕元书记员杨涵西执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口