广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初1443号原告：钟运时，男，汉族，1980年7月23日出生，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码441***************。委托诉讼代理人：贺佐鹏，广东鸿商律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄家祥，广东鸿商律师事务所实习律师。被告：徐庆贤，男，汉族，1988年9月12日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441***************。被告：徐廉喬（曾用名：徐文立），男，汉族，1997年9月15日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441***************。被告：高思华，女，汉族，1993年8月15日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441***************。被告：高晓意，女，汉族，1995年11月20日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441***************。被告：卢绍文，男，汉族，1983年1月12日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441***************。被告：徐永坚，男，汉族，1977年6月23日出生，住广东省清远市清新区*************，公民身份号码441***************。被告：胡焯其，男，汉族，1944年8月12日出生，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码440***************。被告：卢继林，男，汉族，1978年9月3日出生，住广东省清远市清新区*************，公民身份号码441***************。被告：邓钊华，男，汉族，1965年3月25日出生，住广东省清远市清新区**************，公民身份号码441***************。被告：徐卫洪，男，汉族，1971年3月15日出生，住广东省清远市清新区***************，公民身份号码441***************。原告钟运时诉被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月18日受理。2020年9月16日，本院依法适用普通程序进行了第一次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人贺佐鹏、被告徐庆贤、徐廉喬、徐永坚、胡焯其、卢继林、邓钊华到庭参加诉讼。后本院依职权追加徐卫洪作为本案被告参加诉讼。2020年10月20日，本院依法适用普通程序进行了第二次公开开庭审理，原告委托诉讼代理人贺佐鹏、被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华、徐卫洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟运时主张的诉讼请求：1、判令解除原告钟运时与被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华之间所签订的《房屋买卖协定书》；2、判令被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华连带返还原告钟运时所付定金30万元；3、判令被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华连带赔偿原告钟运时94万元违约金；4、本案的诉讼费用由被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华承担。庭审中，经本院释明，对于第3项诉讼请求，原告钟运时变更诉讼请求为要求被告按定金罚则赔偿30万元。原告钟运时所主张的事实和理由：被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华是位于清远市清新区*****************屋共有人。2019年9月18日，原告（乙方）与上述九被告（甲方）签订《房屋买卖协定书》，甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致达成如下条款：1、甲方九人共有房屋位于清远市清新区*****************屋，产权证九人共有，建筑面积为322.88平方米，套内面积为234.21平方米。2、双方定价每平方4000元，即总价为1291520元；3、签订日期当日乙方向甲方支付30万元作为定金；4、甲方必须无条件协助乙方到相关部门办理该房屋的面积分割及出售转让给第三方等手续，甲方收到乙方30万元定金后即将该房屋交由乙方使用及处理，如余款通过银行按揭给甲方的总房款，多出款项甲方需在24小时内退回给乙方。5、甲方收到乙方通知应及时协助乙方办理有关手续，甲方不得以任何理由拒绝，如甲方违约则赔偿乙方30万元及总房款的50%给乙方，该款以用于房屋的砌墙装饰等。6、甲方指定乙方将款项转至甲方之徐庆贤在工商银行账户。双方签订上述《房屋买卖协定书》后，原告依约在2019年9月18日向九被告指定的徐庆贤账户支付定金30万元。九被告在收到定金之后将上述房屋交付给原告装修装饰。原告已对上述房屋进行装饰。2020年3月，原告两次催促九被告前往清远市清新区行政服务中办理有关房屋过户手续。最近一次原告通过手机向上述九被告协定书中指定的手机发出书面通知，通知上述九被告于2020年3月12日上午9点在清远市清新区行政服务中办理有关过户手续。但九被告在收到原告上述通知后拒绝办理过户手续，至今涉案房屋依然登记在九被告名下共有。基于上述事实和理由，原告认为原告与上述九被告签订的《房屋买卖协定书》是双方自愿的意思表示，属合法有效合同，九被告应该予以履行。但截止原告起诉之日，九被告在收到原告书面通知后拒不过户给原告，已经构成违约。为维护原告的合法权益，特此向法院提起上述诉讼。被告徐庆贤答辩称，我愿意出卖房屋并协助原告办理过户登记手续，造成涉案房屋无法过户是因为共有人徐廉喬不愿意协助办理过户登记手续导致的，因此本案不应当将我列为被告，本案被告应该是徐廉喬，我是没有责任的。被告徐廉喬在第一次庭审中答辩称，涉案的《房屋买卖协定书》上徐廉喬的署名和指模不是他本人签字捺印的，是我父亲徐卫洪代为签名捺印并收取定金，我一直不清楚涉案房屋的交易，对此我不予以认可。被告徐廉喬在第二次庭审中答辩称，在第一次庭审结束后，经过考虑我愿意出售涉案房屋，现我追认我父亲徐卫洪在涉案房屋买卖合同及定金分配方案上的签名，我愿意继续履行合同协助办理房屋过户，我不应当承担违约责任。被告高思华答辩称，我愿意出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同中“高思华”的署名是由我父亲高细钊代其签名的。高细钊代为签名的行为是经过了我授权同意的，同时我也授权了高细钊代我收取房屋定金等事项。被告高晓意答辩称，我愿意出售涉案房屋。涉案房屋买卖合同中“高晓意”的署名是由我母亲孟焕娣代我签名的。孟焕娣代为签名的行为是经过了我授权同意的，同时我也授权了孟焕娣代我收取房屋定金等事项。被告徐永坚答辩称，我认同徐庆贤的答辩意见。《房屋买卖协定书》中徐廉喬的名字是由其父亲签字捺印的，徐廉喬的父亲是清楚知道此事的。根据村里以前的通常做法，父母亲作为户主可以代为签字的，因此他们均认为徐廉喬的父亲徐卫洪代徐廉喬在《房屋买卖协定书》中签名是没有问题的。被告卢绍文答辩称，我愿意出售涉案房屋，涉案房屋买卖合同中“卢绍文”的签名是我本人签的，收取定金的也是我本人。被告胡焯其答辩称，我愿意出卖房屋并协助原告办理过户登记手续，造成涉案房屋无法过户是因为共有人徐廉喬不愿意协助办理过户登记手续导致的，因此本案不应当将我列为被告。被告卢继林答辩称，我认同徐庆贤和胡焯其的答辩意见。被告邓钊华答辩称，我认同徐庆贤和胡焯其的答辩意见。被告徐卫洪答辩称，涉案房屋买卖合同和定金分配方案中徐廉喬的签名是其代他签名的，徐卫洪是徐廉喬的父亲，现在徐廉喬授权追认了徐卫洪在涉案房屋买卖合同的签名有效。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，各方的举证、质证意见笔录附卷宗佐证。案经开庭审理，本院查明以下事实：坐落于清远市清新区**************号房屋权属证书登记的权属人为徐庆贤、卢继林、邓钊华、徐永坚、卢绍文、高思华、高晓意、胡焯其、徐廉喬9人共有。权属证书分别为：（1）清新国用（2015）第********号国有土地使用证，使用权类型为出让，地类住宅用地，使用权面积为44.200平方米；（2）粤房地权证清新字第********号－********号房地产权证，建筑面积为322.88平方米，套内建筑面积为234.21平方米，权属人为徐庆贤、卢继林、邓钊华、徐永坚、卢绍文、高思华、高晓意、胡焯其、徐廉喬九人共有，上述九人按份共有占有的份额分别为：98.18㎡、89.25㎡、31.02㎡、17.41㎡、17.41㎡、17.41㎡、17.41㎡、17.41㎡、17.41㎡，房地产权证号分别为第**00050036号－0100050044号，占有百分比例分别为30.41％、27.64％、9.61％、5.39％、5.39％、5.39％、5.39％、5.39％、5.39％。2019年9月18日，徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华共九人为甲方（卖方）与钟运时为乙方（买方）签订《房屋买卖协定书》，主要约定：一、甲乙双方就房屋买卖事项，经协商一致，达成以下条款：坐落于清远市清新区**************号房，房地产权证号为清新字第********号的共有情况如下：1、卢继林，房产权证号为********，占有份额为89.25平方米；2、邓钊华，房产权证号为********，占有份额为31.02平方米；3、徐永坚，房产权证号为********，占有份额为17.41平方米；4、卢绍文，房产权证号为********，占有份额为17.41平方米；5、高思华，房产权证号为********，占有份额为17.41平方米；6、高晓意，房产权证号为********，占有份额为17.41平方米；7、胡焯其，房产权证号为********，占有份额为17.41平方米；8、徐廉喬，房产权证号********，占有份额为17.41平方米；以上九人同产权证，建筑面积为322.88平方米，套内面积为234.21平方米。二、双方定价每平方4000元正，即总价为1291520元正。三、签订日期当日乙方向甲方九人支付30万元正作为定金。四、余款991520元正，在合同生效6个月内付清，即2020年3月18日内。五、注明：甲方必须无条件协助乙方到相关部门办理该房屋的面积分割及出售转让给第三方等手续，甲方收到乙方30万元定金后即将该房屋交由乙方使用及处理，如余款乙方通过银行按揭给甲方的总房款，多出款项甲方需在24小时内退回给乙方。六、违约：甲方收到乙方通知应及时协助乙方办理有关手续，甲方不得以任何理由拒绝，如甲方违约则赔偿乙方的30万元定金及总房款的50%给乙方，该款以用于房屋的砌墙及装饰等。七、乙方违约：如乙方在六个月内未能付清房款的，则按月息2%计利息付给甲方，直到房款付清为止。十个月内房款未付清，甲方有权单方解除合同，甲方不予退还乙方所付房款。八、乙方将款项转至徐庆贤在中国工商银行股份有限公司开设的账号621****************中。合同落款处显示有甲方徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华签名、捺指模，乙方钟运时签名、捺指模，并注明公民身份号码及电话号码。2019年9月18日，钟运时委托钟月强通过中国工商银行向九被告指定的收款人徐庆贤账户支付30万元购房定金。同日，徐庆贤出具《收据》载明：今收到钟运时现金300000元。在收取钟运时的300000元定金后，徐庆贤将该款项分配给涉案房屋的其他共有人，其中高晓意11000元、徐永坚11000元、李石连（高思华母亲）12000元、胡焯其25000元、徐卫洪1000元、卢绍文40000元、卢继林80000元。上述各共有人在徐庆贤出具的《清新区太和镇**************押金30万元正》单据上签名并捺指模，确认已收取上述定金。其中李石连（高思华母亲）是由高细钊（高思华父亲）签名并按指模的。另，邓钊华于2019年9月18日出具收据表明收到徐庆贤*楼卖房的定金30000元。徐庆贤自行收取了定金90000元。收取定金后，九被告将涉案房屋交付给原告装修使用。原告没有举证其装修所产生的费用。就上述房屋买卖办理过户登记手续事宜，钟运时于2020年3月10日通过短信向卢继林等人在《房屋买卖协定书》记载的电话号码发送手机短信，短信内容为：你好，卢继林、邓钊华、徐永坚、卢绍文、高思华、高晓意、胡焯其、徐廉喬、刘金培、邓超（钊）华、刘灿培，本人于2019年9月18日与你们签订的购房协议，现再约你们于2020年3月12日上午9时在清新区行政服务中心办理有关过户手续，请抽宝贵时间前往。徐廉喬在第一轮庭审中表示其不愿意出售涉案房屋，同意解除合同，并表示其父亲徐卫洪代其在《房屋买卖协定书》中签名及领取定金等事宜不知情，不予认可买卖行为。徐廉喬在第二轮庭审中表示愿意继续履行合同，对其父亲徐卫洪的代签名及领取定金行为予以追认。徐庆贤、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华表示他们一直有配合钟运时办理有关的过户登记手续，只有徐廉喬不配合，他们不存在违约行为，不应承担违约责任。对于涉案房屋的性质及违约责任，徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华在庭审中均表示涉案房屋属于按份共有性质，愿意继续履行合同出售涉案共有房屋，他们不应承担违约责任。钟运时则表示涉案房屋属于共同共有性质，九位被告对违约责任应负连带清偿责任。在第二轮庭审中，在徐廉喬追认并同意出卖涉案房屋的情况下，经本院释明并征询钟运时是否愿意变更诉讼请求继续履行合同，钟运时仍表示解除合同，九被告双倍返还定金60万元（包括已支付的定金30万元）。双方就涉案房屋的买卖产生纠纷，遂引起本案的诉讼。以上事实，有《国有土地使用权证》《房地产权证》《房屋买卖协定书》、转账凭证、收据及庭审笔录等在案佐证，足以证明。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、合同效力。涉案房屋的房地产权证明确记载九被告各占有份额，共有房屋属于按份共有性质。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意。经徐廉喬追认，原告钟运时与被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华签订的《房屋买卖协定书》是当事人的真实意思表示，且越过三分之二份额的按份共有人同意，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方的房屋买卖关系受法律保护。二、合同的解除。涉案房屋属按份共有性质，房屋未经分割，过户登记需全体按份共有人前往产权部门办理登记手续。合同第五、六条约定出卖人及时无条件协助买受人办理有关过户登记手续，不得以任何理由拒绝。钟运时于2020年3月10日通过短信向卢继林等人发送短信，约定于2020年3月12日前往办理过户登记手续，但当时被告徐廉喬不予追认合同授权且不愿意办理过户登记手续，房屋为共有财产未经分割导致房屋过户不能。后第二轮庭审，虽然被告徐廉喬追认授权并确认合同有效，但原告鉴于以合同履行超过合理期限而导致合同基础发生变更为由不愿继续履行合同。被告违约在先，故原告钟运时主张解除合同符合合同约定和法律规定，本院予以支持。当事人一方依法主张解除合同，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。当事人未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或仲裁申请书送达对方时解除。本院分别于2020年5月25、26、27日将起诉状副本以电子数据方式送达九被告，故本院确认合同于2020年5月27日解除。三、定金的返还。《担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”按上述第二项解除合同的理由，解除合同后应恢复原状,九被告应返还原告定金30万元。四、赔偿金（违约金）的确定。《担保法》第九十一条规定：“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。”买卖合同约定房屋总价款为1291520元，故定金最高限额的百分之二十应为258304元（1291520元×20％）。按定金罚则，收受定金的一方违约则应双倍返还定金，但赔偿的定金受不能超出标的额的百分之二十的最高额限制，故本案被告应赔偿原告违约金最高限额为258304元。在签订合同中，原告明知徐卫洪未经授权而代徐廉喬签名，未尽审慎义务，对合同不能履行存在一定的过错，应承担同等过错责任。综上，依公平原则和双方的过错责任，本院确定被告应赔偿原告违约金为129152元（258304元×50％）。五、连带责任。《物权法》第一百零二条规定“因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。”涉案房屋的房地产权证明确记载九被告各占有份额，涉案房屋属于按份共有性质，九被告因其中部分人不愿意办理过户登记手续，导致房屋整体未能办理过户登记，故九被告因共有的不动产对原告的违约责任应承担连带责任。九被告应返还原告定金30万元，按各人所收取的份额予以返还并互付连带清偿责任，其中徐庆贤90000元、邓钊华30000元，高晓意11000元、徐永坚11000元、高思华12000元、胡焯其25000元、徐廉喬1000元、卢绍文40000元、卢继林80000元。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。另，九被告应赔偿原告违约金129152元，按权属证书所记载各人所占份额比例分别为：徐庆贤39275.12元（129152元×30.41％）、卢继林35697.61元（129152元×27.64％）、邓钊华12411.51元（129152元×9.61％）、徐永坚6961.29元（129152元×5.39％）、卢绍文6961.29元（129152元×5.39％）、高思华6961.29元（129152元×5.39％）、高晓意6961.29元（129152元×5.39％）、胡焯其6961.29元（129152元×5.39％）、徐廉喬6961.29元（129152元×5.39％），上述九被告互付连带清偿责任。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。综上，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条，《中华人民共和国物权法》第一百零二条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告钟运时与被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华签订的关于清远市清新区*****************号房屋的《房屋买卖协定书》于2020年5月27日起解除；二、被告徐庆贤、邓钊华、高晓意、徐永坚、高思华、胡焯其、徐廉喬、卢绍文、卢继林于本判决生效之日起十日内返还原告钟运时定金30万元，其中徐庆贤90000元、邓钊华30000元，高晓意11000元、徐永坚11000元、高思华12000元、胡焯其25000元、徐廉喬1000元、卢绍文40000元、卢继林80000元，上述九被告互付连带清偿责任；三、被告徐庆贤、邓钊华、高晓意、徐永坚、高思华、胡焯其、徐廉喬、卢绍文、卢继林于本判决生效之日起十日内赔偿原告名钟运时违约金129152元，其中徐庆贤39275.12元、卢继林35697.61元、邓钊华12411.51元、徐永坚6961.29元、卢绍文6961.29元、高思华6961.29元、高晓意6961.29元、胡焯其6961.29元、徐廉喬6961.29元，上述九被告互付连带清偿责任；四、驳回原告钟运时的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15960元，由原告钟运时负担10436元，被告徐庆贤、徐廉喬、高思华、高晓意、徐永坚、卢绍文、胡焯其、卢继林、邓钊华负担5524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份，副本十六份，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 长  苏耀光人民陪审员  古桂森人民陪审员  谢智能二〇二〇年十一月十八日书 记 员  班嘉莹附有关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国物权法》第一百零二条因共有的不动产或者动产产生的债权债务，在对外关系上，共有人享有连带债权、承担连带债务，但法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外；在共有人内部关系上，除共有人另有约定外，按份共有人按照份额享有债权、承担债务，共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人，有权向其他共有人追偿。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。