广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初10996号原告：林世雄，男，汉族，1967年6月27日出生，住广东省廉江市******，公民身份号码：440************434。被告：陈炫言（曾用名：陈宇华），女，汉族，1976年2月9日出生，住广东省深圳市福田区*********国际科技大厦2103，公民身份号码：440************222。原告林世雄诉被告陈炫言商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林世雄到庭参加了诉讼。因被告陈炫言被关押在深圳市南山区看守所无法到庭，本院依法保障其各项诉讼权利对其进行了问话调查，并制作了调查笔录。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、解除双方签订的房地产买卖合同；二、判令被告返还原告购房款人民币1500000元；三、利息暂计人民币303750元（1500000×4.5%×4.5）自2016年1月20日起至起诉之日止，以本金为基数，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算利息；四、判令被告承担原告装修款暂计人民币980250元；五、判令被告支付违约金300000元；六、判令被告承担本案保全费、诉讼费。事实与理由：2016年初本案原告与被告经协商后就位于东莞市塘厦镇东湖山庄B8栋房产（粤房地权证莞字第2400224124号）达成购买意向，双方于2016年1月20日签署《房地产买卖合同》。合同签订后，双方约定了房产过户时间，原告将购房款人民币150万元转账至被告账户，并开始精装修，但被告一直以各种理由变更过户时间。后双方于2018年1月5日签订补充协议后被告仍未履行合同约定的过户义务。截止起诉前原告多次要求被告履行义务未果，本案涉案房产仍未按合同约定过户至原告名下。基于上述事实，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法通则》等相关法律规定，被告未依据合同条款履行合同约定义务，对原告合法权益造成实际损害，应当承当违约责任，对原告支付的购房款项、装修费负有返还、清偿责任，并应当支付未过户期间占有原告购房款项的利息。被告辩称，对原告的诉讼请求、起诉内容均无异议，案涉合同以及补充协议均是真实的，但当时因为生意周转问题将案涉房屋用作抵押了所以一直无法过户。本院经审理认定事实如下：被告陈炫言曾用名陈宇华，于2016年1月20日与原告签订《房地产买卖合同》，约定将其拥有的位于东莞市塘厦镇东湖山庄B8栋房产（粤房地权证莞字第2400224124号）出售给原告，房产总价为1500000元；原告一次性全款支付，同时被告将案涉房产交给原告使用；被告应当及时提供该房地产证和相关证件并协助原告到有关部门办理过户登记手续。原告提供中国工商银行股份有限公司电子回单主张已于2016年1月21日向被告支付全部购房款1500000元，被告于2016年1月22日向原告出具收据，载明已收到上述款项。原告支付完毕购房款后，被告一直未履行过户义务，在原告的督促下，原被告双方于2018年1月5日签订《补充协议》，约定：“原告支付全部购房款后，被告必须在六个月之内办理过户手续，如果被告能未能协助原告办理过户，被告需承担购房款总额20%的违约金；因案涉房产买卖产生的纠纷，诉讼费、保全费、装修费、律师代理费均由违约方承担。”另查明，原告对案涉房屋进行了精装修，主张实际产生了979018元的装修费，并提供收款收据、费用明细表等予以佐证，要求被告对原告的装修损失予以赔偿，被告没有提出异议。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、补充协议、收款收据、银行转账记录、房地产权证、装饰装修材料清单等证据以及本案的庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原告与被告签订的案涉《房地产买卖合同》是基于双方自愿合意订立的，内容不违反法律、行政法规的规定，合法有效，双方构成了房屋买卖合同关系，均应全面履行自身的义务。原告向被告支付案涉房产的购房款后，被告至今未协助原告办理过户手续，且被告目前处于被羁押状态，案涉房产也尚未赎楼，案涉合同实际无法继续履行，被告已构成根本违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告有权要求解除合同，因此，原告诉请解除案涉《房地产买卖合同》，合理有据，本院依法予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被告收取原告的购房款1500000元应返还给原告，对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于利息。原告在2016年1月20日付清房款，被告至今未办理过户手续，原告有权要求被告陈炫言自2016年1月20日起支付资金被占用期间的利息。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，利息的计算方法为：以1500000元为本金，自2016年1月20日起按银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，原告要求计算至起诉之日即2020年7月14日，是其自由处分诉讼权利，本院予以支持。关于违约金。原被告双方在案涉《补充协议》中约定原告支付全部购房款后，被告必须在六个月内办理过户手续，否则应向原告支付购房款总额20%的违约金，原告据此请求被告赔偿房款20%的违约金即1500000元×20%=300000元，合法有据，本院予以支持。关于原告主张的装修款损失，首先原被告在案涉《补充协议》中已有明确约定装修费由违约方承担，原告提供了装饰装修材料清单等证据证明实际产生装修费979018元，被告对此没有提出异议，本院依法予以确认，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定，被告应向原告赔付装修款损失979018元，对于超出上述数额的部分，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告林世雄与被告陈炫言签订的案涉《房地产买卖合同》；二、被告陈炫言应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林世雄返还购房款1500000元及利息（以1500000元为本金，自2016年1月20日起按银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计算至2020年7月14日）；三、被告陈炫言应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林世雄支付违约金300000元；四、被告陈炫言应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告林世雄赔偿装修损失979018元；五、驳回原告林世雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15736元、保全费5000元（原告已预交），由被告陈炫言负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  林炳辉二〇二〇年十一月四日书记员  刘晓欣附相关法律法规条文（节选）：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。