黑龙江省建三江人民法院执 行 裁 定 书（2020）黑8102执异61号异议人(利害关系人)：董丽华,女，1968年3月13日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：姚源军，黑龙江江山律师事务所律师。申请执行人：刘海林，男，1962年6月22日出生，汉族，住黑龙江省绥芬河市。被执行人：黑龙江省建三江农垦金满昌科技工贸有限公司。组织机构代码68144728-8，住所地建三江管理局铁南。法定代表人：徐文龙，该公司经理。本院在执行刘海林与黑龙江省建三江农垦金满昌科技工贸有限公司(以下简称金满昌公司)民间借贷纠纷一案中，异议人董丽华于2020年10月20日向本院提出书面异议。本院立案后依法组成合议庭，于2020年11月2日进行了公开听证。异议人董丽华及委托代理人姚源军到庭参加听证，申请执行人刘海林、被执行人金满昌公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭。现已审查终结。异议人董丽华请求确认本院对金满昌公司名下11处房产及土地使用权拍卖行为违法，撤销（2016）黑8102执551号之七、（2016）黑8102执886号之三执行裁定。理由为：董丽华诉金满昌公司、卜勤志、徐文龙民间借贷纠纷一案，哈尔滨市南岗区人民法院（以下简称南岗区法院）受理后，在审理过程中，根据董丽华提出的财产保全申请，于2016年6月16日查封金满昌公司坐落于建三江铁南工业区11处房屋及土地使用权，并在建三江不动产登记中心办理查封登记。在该案执行过程中，该院经董丽华申请于查封期限届满前裁定续行查封，并办理续封登记。经向建三江不动产登记中心查询确认，上述房屋及土地使用权的首封法院为南岗区法院，目前仍处于该院查封状态。董丽华认为，南岗区法院在执行该案过程中，于2017年11月通知董丽华该院查封的上述房屋及土地使用权已被建三江人民法院在办理另外两起被执行人为金满昌公司的执行案件中拍卖。为此，董丽华及代理律师前往建三江人民法院提交案外人执行异议申请书，以建三江人民法院并非首封法院、并无优先处置权为由向法院提出案外人执行异议，建三江人民法院以董丽华并非利害关系人为由拒绝接收。后董丽华又多次以邮寄方式向建三江人民法院提交上述异议申请书，期间南岗区法院执行局（2017）黑0103执2202号文件函中也加入本人的书面异议书一并寄到建三江人民法院，请求依法裁定，建三江人民法院至今未予裁定，继续实施拍卖行为，直至以流拍价格裁定抵偿申请执行人刘海林。为此，董丽华提出执行异议如下：1.建三江不动产登记中心查询结果显示，南岗区法院确为上述11处房屋及土地使用权的首先查封法院，根据法律及司法解释的规定，该院为优先处置法院，建三江人民法院对该宗房地产的查封系为轮侯查封，尚未发生查封效力。建三江人民法院在首封法院未移送执行的情况下对其擅自拍卖处置，应确认为严重违反法定程序的无效行为，依法应予撤销。2.建三江人民法院办理两起执行案件所依据的两份民事判决书均未确认所拍卖房屋及土地使用权的抵押效力，也未将申请执行人的优先受偿权列为判决内容，故建三江人民法院并非优先债权执行法院。3.建三江人民法院向上述两起案件原告送达民事判决书，接收人并非原告刘海林本人或其同住成年家属，不具备民诉法第八十五条所规定的受送达人主体资格，故其两起执行案件所依据的两份法律文书均未生效。4.建三江人民法院在拍卖过程中，对董丽华多次提出的书面执行异议不予审查、拒绝裁定，执意继续实施拍卖行为，直至最终作出以物抵债裁定，严重违反民诉法关于案外人执行异议的审查程序，剥夺了董丽华作为案外人、利害关系人的诉讼权利，属于严重渎职行为。5.建三江人民法院将被执行人金满昌公司该宗土地使用权及地上建筑物以流拍价格全部裁定抵偿给其申请执行人，严重超出抵押登记的范围。建三江不动产中心提供的查询结果显示，建三江人民法院两起执行案件仅有本金450万元的债权办理了抵押登记；另外一起本金为400万元的债权，虽有抵押合同但并未办理抵押登记。故此，金满昌公司抵押担保的仅为前一债权，后一债权系为普通债权而非优先债权。而建三江人民法院在执行中将抵押登记以外的普通债权作为优先债权处理，无端扩大抵押担保债权的范围，严重损害董丽华的合法债权。6.南岗区法院作为首封法院在建三江人民法院拍卖处置该宗房地产过程中，向建三江人民法院发函提出异议，建三江人民法院仍继续拍卖执行，严重违反民诉法及司法解释的有关执行规范。异议人董丽华在听证时提交如下证据：证据1.南岗区法院（2016）黑0103民初6038号之一民事裁定书复印件一份。证据2.南岗区人民法院（2017）黑0103执2202号之三执行裁定书复印件一份。证据3.南岗区人民法院2016年6月22日作出的（2016）黑0103民初6038号协助执行通知书复印件一份及黑龙江农垦建三江管理局房产管理中心回执及2018年6月7日续封三年的回执复印件各一份。证据4.关于哈尔滨市南岗区法院（2017）调字第528号调查函的回函复印件一份（黑龙江农垦建三江管理局不动产登记中心于2017年8月10日出具）。证据5.建三江农垦法院（2016）黑8102民初744号民事判决书复印件一份。证据6.建三江农垦法院（2016）黑8102民初988号民事判决书复印件一份。证据7.建三江建设委员会和交通局房产档案查询出具的“档案查询结果列表”复印件一份（2020年8月17日）。证据8.南岗区法院（2016）黑0103民初6038号民事判决书、哈尔滨市中级人民法院（2017）黑01民终1606号民事判决书及（2018）黑01民再131号民事判决书复印件各一份。证据9.南岗区法院（致建三江农垦法院）函（2017年8月9日）、送达回证确定接收时间2017年8月10日、建三江农垦法院“关于申请人刘海林与被申请人黑龙江省建三江农垦金满昌科技工贸有限公司民间借贷纠纷执行情况通报”（2017年11月14日）复印件各一份。证据10.顺丰快递复印单（2018年1月8日）、南岗区人民法院函（2018年6月14日）复印件各一份。证据11.刘海林向南岗区法院提出的“异议申请书”（2018年9月2日）复印件、南岗区法院向黑龙江农垦中级法院送达的“关于我院办理申请执行人董丽华与建三江农垦法院办理申请执行人刘海林相关联案件的有关情况报告”复印件各一份。证据12.建三江农垦法院（2016）黑8102执551号之七执行裁定书、建三江农垦法院（2016）黑8102执886号之三执行裁定书复印件各一份。申请执行人刘海林未向本院提交答辩意见及证据。被执行人金满昌公司未向本院提交答辩意见及证据。本院依职权调取通话录音光盘一份。本院查明，在刘海林与金满昌公司民间借贷纠纷一案中，本院于2016年7月19日作出（2016）黑8102民初988号民事判决书，判项的主要内容为：一、被告黑龙江省建三江农垦金满昌科技工贸有限公司给付原告刘海林借款4500000元，利息3720999.96元（计算至2016年7月19日），合计8220999.96元，于本判决生效之日起10内履行；二、驳回原告刘海林的其他诉讼请求。该判决书发生法律效力后，被执行人未按约定履行还款义务，申请执行人刘海林于2016年10月14日向本院申请执行。本院于2018年8月7日作出（2016）黑8102执886号之三执行裁定书，主要内容为：一、将被执行人金满昌公司仓储1栋（建局房私字第××号）、锅炉（建局房私字第××号）、泵房（建局房私字第××号）、配电间（建局房私字第××号）1栋、检斤门卫室（建局房私字第××号）、付油房（建局房私字第××号）、分配间（建局房私字第××号）、仓库（建局房私字第××号）、库房（建局房私字第××号）、三层车间楼一栋（建局房私字第××号）、车间（建局房私字第××号）仓库外附属设施（监控）、水泥路面、铁艺围栏、大门及电动门、水池、变电设备、土地使用权21845.73平方米（土地证号：黑国用2009第××号）以流拍价格8007990.**元交付刘海林抵偿债务，所有权自本裁定送达刘海林时起转移。二、刘海林可持本裁定书到相关部门办理产权过户登记手续。另查明，南岗区法院于2016年6月14日作出（2016）黑0103民初6038号之一民事裁定书：一、查封被告金满昌公司名下的位于建三江分局城区第十三调查区的土地档案；二、查封被告金满昌公司名下的位于建三江铁南工业区的房产档案。本院认为：董丽华称其与代理律师前往本院提交案外人执行异议申请书，本院以董丽华并非利害关系人为由拒绝接收，之后，又多次以邮寄方式向本院提交上述异议申请书。经查，董丽华在本案立案之前从未向本院直接表示其要申请执行异议立案，本院也从未收到其邮寄的异议申请书，董丽华在此次听证过程中提交的顺丰快递复印单，经本院查询也未查到该快递单号。同时，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、第二百二十七条规定，董丽华应直接向本院提出书面异议。董丽华认为本院对其多次提出的执行异议不予审查、不予裁定，剥夺其救济权利的行为，并没有提供相应证据证实，故董丽华提出的异议不能成立。针对董丽华提出其他方面的异议，本院认为：第一、南岗区法院是金满昌公司11套房产及土地使用权的首封法院，但该11套房产及土地使用权是金满昌公司依法抵押给刘海林并享有优先受偿的抵押财产，本院所评估拍卖金满昌公司的所有财产中除南岗区法院首封的11套房产及土地使用权以外其他所有财产均为首封法院。本院于2016年5月26日依法查封金满昌公司的仓储库、办公楼等财产，而南岗区法院是在2016年6月22日对金满昌公司11套房产及土地使用权查封的，且南岗区法院和董丽华一直都知道由本院对金满昌公司进行评估拍卖。案件执行中，依据申请执行人刘海林及南岗区法院法官张国权、董丽华认可，涉案财产由本院负责评估、拍卖。故本院不存在擅自拍卖处置的情况。第二、本院办理两起执行案件所依据的两份民事判决书均对刘海林与金满昌公司双方借款用11套房产抵押，并办理了11份他项权利证书的事实已经进行了确认。依照最高人民法院《关于人民法院执行工作若干规定（试行）》第88条规定，多份生效法律文书确定金钱给付内容的多个债权人分别对同一被执行人申请执行，各债权人对执行物均无担保物权的，按照执行法院采取执行措施的先后顺序受偿。按照上述法律规定，查封财产上存在担保物权的，此债权优先于金钱债权受偿。并非董丽华所称要将申请执行人的优先受偿权列为判决内容，才算是优先债权执行法院。第三、针对董丽华认为将金满昌公司土地用权及地上建筑物以流拍价格全部裁定抵偿给申请执行人，严重超出抵押登记的范围问题。本院经审查后认为，2014年8月7日，刘海林与金满昌公司签订了借款合同和抵押合同，双方约定，金满昌公司向刘海林借款720万元整，金满昌公司用自己名下的11套房产（明细中有11套房产的房产证号及建筑面积）作为抵押，双方于2014年8月25日到建三江房产管理中心办理了该11套房产的他项权证。2015年3月31日，金满昌公司为刘海林出具了一份借据，同时刘海林与金满昌公司又签订了协议书和抵押合同。双方约定，金满昌公司向刘海林再借款400万元，继续用已登记备案的房产作抵押。2015年4月3日，双方签订了确认书，共同确认：金满昌公司于2014年8月将11处房产用于借款，并到房产部门办理抵押登记，该11处房产共6198.85平方米，金满昌公司向刘海林借款（两笔），双方确认总价值为1120万元。并将上述借据、协议书、抵押合同、确认书交至建三江房产管理中心备案。据此，该11处房产的优先受偿额度应为1120万，而不是回执中的619.8850万元。2017年7月15日，评估公司出具了司法鉴定意见书，评估的总价值为1678.89万元，其中11套抵押房产的评估价值为558.8376万元，土地使用权的评估价值为315.247165万元。合计874.084765万元，因网拍二拍时降20%，故上述财产价值为699.267812万元，该数额在优先受偿额度范围内。第四、针对董丽华所称南岗区法院作为首封法院在建三江人民法院处置该宗房地产过程中，向建三江人民法院发函提出异议，建三江人民法院仍继续拍卖执行的问题。本院经审查认为，对被执行人财产的拟分配方案，本院曾于2018年4月20日向南岗区法院去函告知，该院于2018年5月10日回函称拟分配方案已收悉，未提出异议，只是将董丽华提出书面异议附于函后，而董丽华本人并没有直接向本院提出过书面异议。2018年6月5日，本院将涉案财产正式分配方案致函南岗区法院，南岗区法院于2018年6月14日回函称，财产分配方案已收悉，未提出异议，只是再次将董丽华的书面异议附于函后，而董丽华在明知本院拍卖金满昌公司财产的情况下，从未向本院提出过任何异议，本院执行卷宗内的董丽华所提异议均是南岗区法院在回函中转附的。第五、关于本案土地使用权是否与房屋等建筑物一并抵押的认定问题。物权法第182条明确规定“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”该条第二款规定“抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押”；担保法第36条规定“以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押”。本案中，金满昌公司于2009年1月20日以出让方式取得了坐落在建三江分局城区第十三调查区的21845.73平方米的国有土地使用权【证号为黑国用（2009）第××号】，土地性质为工业用地（该土地整体为一宗）。2014年8月7日、2015年3月31日，刘海林分别与金满昌公司签订了借款合同和抵押合同，金满昌公司用自己名下的11套房产作为抵押，并到登记机关建三江房产管理中心办理了他项权证。虽然双方在办理建筑物抵押登记时，未到土地部门办理土地抵押登记，因抵押的建筑物是坐落在一宗土地上，并不是多宗土地，且该土地性质是工业用地，具有不分割性，故依据上述法律规定，本案所抵押的房产应当及于其整体范围内的该宗地的土地使用权。同时，本院拍卖的是金满昌公司所有财产，而并非仅拍卖南岗区法院首封的金满昌公司的土地使用权和11套房产。综上，异议人董丽华提出的异议请求，没有事实和理由，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第（一）款规定，裁定如下：驳回董丽华的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向黑龙江省农垦中级法院申请复议。审判长 刘 勇审判员 赵雄飞审判员 苏 新二〇二〇年十一月三日书记员 张 岩