甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）甘01民终3149号上诉人（原审被告）：兰州众创空间出租房屋管理有限公司，住所地甘肃省兰州市城关区天水北路**。法定代表人：刘超，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王生辉，系甘肃东方人律师事务所律师。委托诉讼代理人：周晓阳，系甘肃东方人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅仁德，男，1955年7月1日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：傅丽娜（系傅仁德之女），女，1988年9月20日出生，汉族，现住甘肃省兰州市城关区。原审被告：遇茜茜，女，1986年7月25日出生，汉族，住甘肃省兰州市城关区。委托诉讼代理人：刘超，男，1989年9月2日出生，汉族，系兰州众创空间出租房屋管理有限公司总经理，住甘肃省兰州市城关区。上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司（以下简称：出租房屋公司）因与被上诉人傅仁德、原审被告遇茜茜财产损害赔偿纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10113号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。出租房屋公司上诉请求：1.依法撤销甘肃省兰州市城关区人民法院（2018）甘0102民初10113号民事判决；2.改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；3.本案的诉讼费等费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院查明的事实与其对本案的认定结果相矛盾，二审应当纠正。一审法院查明：2018年5月13日，出租房屋公司与管鑫签订房屋租赁合同，约定管鑫租赁出租房屋公司管理的位于城关区××街道××路××号××号楼××单元××室房屋中使用面积为12平方米的房间一间，租赁期限为2018年5月14日至2019年3月31日，管鑫承担房屋及附属物品设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任。又查明：2018年7月6日，管鑫因使用洗衣机不当导致楼下原告房屋漏水，造成原告餐厅屋顶、墙面、木地板被水漫泡。但一审判决却认定：原告房屋屋顶渗水期间，楼上被告遇茜茜的房屋内居住的租户不止管鑫一人，还有其他租户，且因原告的房屋墙体被水浸泡不仅仅是2018年7月6日租户管鑫因使用洗衣机不当一次造成的，存在一果多因的现象，故被告出租房屋公司只申请追加租户管鑫一人来对原告的损失进行赔偿，缺乏事实和法律依据。上诉人认为既然一审法院已经查明了管鑫使用洗衣机不当是造成原告财产损失的直接原因，且本案的案由为财产损害赔偿纠纷，就应由直接侵权人管鑫对原告的财产损失承担赔偿责任。虽然被上诉人在庭审中陈述发生了四次漏水，但其并未向法庭提供相关证据予以证明，因此一审法院认定“原告的房屋墙体被水浸泡不仅仅是2018年7月6日租户管鑫因使用洗衣机不当一次造成的，存在一果多因”这样的结论无事实依据。二、一审判决有失公平，加重了上诉人应承担的责任。作为房屋的管理者，涉案房屋因租客使用洗衣机不当而发生漏水造成他人财产损失，是上诉人完全不愿意看到的，所以在漏水事件发生后，上诉人一直在协调被上诉人与侵权人管鑫之间的纠纷，希望双方能相互谅解，达成和解。直至本案审理期间，上诉人仍在积极协调被上诉人与侵权人管鑫之间的赔偿事宜。但一审判决有意偏袒和放纵直接侵权人，完全将赔偿责任归责于上诉人，因为上诉人的身份是房屋出租公司，就有意的加重了上诉人承担的责任，这样的判决明显与民法的公平原则相悖，也是上诉人完全无法接受的。傅仁德辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。被上诉人要求上诉人承担漏水造成的房屋损失合理合法，房屋漏水的侵权责任在房主和上诉人，被上诉人并不认识管鑫，如上诉人认为最终应由管鑫承担赔偿责任，上诉人可以向管鑫追偿。至于房屋多人多次漏水的事实与被上诉人无关，是上诉人未尽到出租房屋管理义务所致。上诉人的上诉请求无事实及法律依据，应予驳回。傅仁德向一审法院起诉请求：1.判令被告停止侵害，修复自己房产漏水处，排除对原告房产的漏水妨碍；2.判令被告承担因房屋漏水导致的原告房屋餐厅顶面及墙体墙面脱落发霉，被水浸泡坏的电路，以及被水浸泡的餐厅木地板等相关修复费用15000元；3.本案诉讼费及与本案有关的一切费用由被告承担。诉讼中，原告增加诉讼请求，要求两被告承担鉴定费10000元。一审法院认定事实：原告系兰州市城关区雁北街道雁北路**第******房屋的所有权人，被告遇茜茜的房屋在原告楼上为502室,双方为相邻关系。2016年3月31日，被告遇茜茜与被告出租房屋公司签订租房合同，该租房合同约定：被告遇茜茜将其位于兰州市城关区××街道××路××号××号楼××单元××室（自编号为1单元），建筑面积为94.48㎡住宅房屋租赁给被告出租房屋公司，交房日期为2016年4月1日，租赁期为97个月，自2016年4月1日-2024年4月30日止，月租金为2500元（每月按30天结算），被告出租房屋公司应于每6个月的5日前向被告遇茜茜支付，该房屋租金前6年内不变，自第七年起，双方可协商对租金进行调整，有关调整事宜由双方在补充条款中约定；被告出租房屋公司在租赁期内，需事先征得被告遇茜茜的书面同意，方可将该房屋部分或全部转租给第三方，但同一间居住房屋，不得分割转租；被告出租房屋公司转租该房屋，应按规定与接受转租方订立书面的转租合同；租赁期内，被告出租房屋公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因被告出租房屋公司使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，被告出租房屋公司应负责维修，被告出租房屋公司拒不维修，被告遇茜茜可代为维修，费用由被告出租房屋公司承担等。补充条款约定：被告遇茜茜同意被告出租房屋公司在租赁期间内，将该房屋部分或全部转租给第三方居住人；该房屋租金前6年内不变，自第七年起每月租金为2625元等。当日，被告遇茜茜给被告出租房屋公司出具业主授权委托书，该委托书载明：本人因工作繁忙，现将位于兰州市城关区××路××号××栋××单元××室自有房屋委托被告出租房屋公司管理，委托有效期为8年，自2016年4月1日-2024年4月30日止。委托有效期内，本人授权被告出租房屋公司处理有关上述房屋出租管理所有事宜。包括：1、代表本人向物业管理处及有关单位查询并交纳房租费用；2、代表本人可带领有意向租住客户进出小区看房；3、代表本人与承租户签订房屋租赁合同；4、代表本人向承租户收取租赁押金，租金及其他费用；5、代表本人向物业管理处办理承租人入住手续及租期满后承租人物品放行等手续；6、代表本人向物业管理处办理房屋装修手续及装修验收手续；7、代表本人处理有关上述房屋出租及租户管理其他事宜。同一日，被告遇茜茜给被告出租房屋公司出具房屋租赁授权委托书，该委托书载明：委托被告出租房屋公司对位于兰州市城关区××街道××路××号××号楼××单元××室，建筑面积为94.48㎡住宅房屋以其名义办理下列事项：1、代为该房屋的出租和日常管理；2、代为该房屋的相关设施设备的维护与管理；3、代为与承租方签订房屋租赁合同，代为收取租金及办理房屋出租的相关事宜；被告出租房屋公司作为其代理人在上述委托权限范围内，在一切文件上签字，本人均予以承认。2018年5月13日，被告出租房屋公司与管鑫签订房屋租赁合同，该合同约定：管鑫租赁被告出租房屋公司管理的房屋资产出租人即被告遇茜茜位于城关区××街道××路××号××号楼××单元××室房屋中使用面积为12㎡房间一间，租赁期间为2018年5月14日-2019年3月31日，月租金为1409元（不含税），月服务费141元，租金合计14935元（10个月零18天），付款方式为押一付三，押金1600元，交房日为2018年5月14日；租赁期限内，被告出租房屋公司承担房屋及附属物品、设备设施因老化产生的维护、维修事宜；管鑫承担房屋及附属物品、设备设施因使用、保管不当或人为造成的维护、维修及赔偿责任；对于无法根据前述标准界定的共用设施的维修费用或因之产生的赔偿责任，由共用设施的全体合租人共同承担等。2018年7月6日，管鑫因使用洗衣机不当导致楼下原告房屋漏水，造成原告餐厅屋顶、墙面、木地板被水浸泡。后双方因赔偿发生纠纷。2019年3月29日，原告向一审法院提交评估申请书，申请委托鉴定机构对原告房屋因漏水受损财产的价值进行评估，原告交纳鉴定费10000元。一审法院委托后，2019年7月10日，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司以甘金工鉴字（2019）第173号工程造价鉴定意见书认定原告的房屋损失工程总造价为5689.27元。庭审中，原告和两被告均对该评估结论不持异议。本案在审理过程中，被告出租房屋公司提供管鑫于2018年7月6日提交的维修预约单，该维修预约单载明：洗衣机漏水，已经漏到楼下邻居家里了。这已经是最近第二次漏水了，上次我不知情，室友没有做保修处理和通知其他室友，这次我知情后和邻居沟通，邻居希望可以尽快检查和处理漏水，并对楼下邻居作出解释。被告出租房屋公司以此证据证明因租客管鑫使用屋内洗衣机不当，造成漏水与其无关；原告在质证时表示租客管鑫与被告出租房屋公司有合同，与其无关，其只要求两被告进行赔偿；被告遇茜茜对该证据的真实性和证明目的均无异议。庭审中，两被告询问原告，房屋何时发生的漏水？原告回答：房屋共漏水四次，具体时间记不清楚了，直到起诉后，房屋就不再漏水了。一审法院认为，不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失。原告和被告遇茜茜系不动产相邻关系，被告遇茜茜的房屋漏水导致原告房屋内财产受损，被告遇茜茜依法应对原告的财产损失承担赔偿责任。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。从被告遇茜茜给被告出租房屋公司出具的房屋租赁授权委托书、被告遇茜茜与被告出租房屋公司签订的房屋租赁合同以及被告出租房屋公司与租户管鑫签订的租房合同可以认定，两被告之间实际为房屋租赁合同关系，且双方在房屋租赁合同中约定允许被告出租房屋公司对所租赁的房屋进行转租；同时，因被告遇茜茜工作忙，遂委托被告出租房屋公司对该房屋的相关设施设备进行日常维护和管理。但由于被告出租房屋公司将涉案房屋按房间转租给租户管鑫等人后却疏于管理，未及时通知被告遇茜茜对涉案房屋进行维修，导致原告财产受损，该损失应由被告出租房屋公司予以赔偿，被告遇茜茜不再承担赔偿责任。关于被告出租房屋公司向一审法院提交书面申请追加实际租户管鑫为本案的共同被告的问题。一方面是原告不同意追加租户管鑫为本案的共同被告，应系原告对其诉讼权利的处分，符合法律的规定，一审法院应予以准许；另外，从查明的事实来看，被告遇茜茜房屋被被告出租房屋公司按房间分别出租给他人，原告房屋屋顶渗水期间，楼上被告遇茜茜的房屋内居住的租户不止管鑫一人，还有其他租户，且因原告的房屋墙体被水浸泡不仅仅是2018年7月6日租户管鑫因使用洗衣机不当一次造成的，存在一果多因的现象，故被告出租房屋公司只申请追加租户管鑫一人来对原告的损失进行赔偿，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。原告在庭审中已认可其提起诉讼后，被告遇茜茜的房屋已经不再漏水，故原告要求两被告停止侵害，修复房屋漏水处，排除对原告房产的漏水妨碍已没有实际意义。关于原告主张的房屋损失15000元，甘肃金诚信房地产估价有限责任公司出具的甘金工鉴字（2019）第173号工程造价鉴定意见书已认定原告房屋损失工程总造价为5689.27元，故应由被告出租房屋公司赔偿原告房屋修复费5689.27元。原告为鉴定其房屋受损的修复费用而向评估机构支付的鉴定费10000元，应由被告出租房屋公司承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十四条以及《中华人民共和国民法通则》第八十三条、第一百零六条第二款之规定，判决：一、被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司赔偿原告傅仁德房屋修复损失5689.27元，并承担鉴定费10000元，合计15689.27元。由被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司于判决生效后7日内给付原告傅仁德。二、驳回原告傅仁德对被告遇茜茜的诉讼请求。三、驳回原告傅仁德的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由原告傅仁德负担171元，被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担105元。被告兰州众创空间出租房屋管理有限公司承担的案件受理费105元在本判决生效后7日内给付原告傅仁德。二审中，当事人未提交新证据。上诉人陈述其从遇茜茜处承租过来的502室房屋，分成单间出租给不同的租客，在管鑫承租其中一间房屋的同时，涉案502房屋还有其他租客。本院二审所查明的其余事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一审判令上诉人承担房屋修复损失是否适当。上诉人认为本案的赔偿责任应由实际侵权人管鑫承担，但鉴于管鑫只是上诉人出租房屋中的一个租客，在管鑫租住使用涉案502室房屋的同时，还有其他租客共同居住使用502室房屋，且管鑫所填维修预约单已经写明是第二次漏水，因此上诉人无证据证明被上诉人房屋损坏系管鑫一人一次的行为，上诉人主张由管鑫承担全部赔偿责任不当。且本案中，被上诉人作为原告，明确表示不同意追加管鑫为被告，上诉人作为502室房屋的实际出租管理人，应承担赔偿责任。如上诉人认为管鑫应最终承担赔偿责任，可依据其与管鑫的合同关系另行追偿。因此，一审判令上诉人赔偿被上诉人房屋修复损失5689.27元，并承担鉴定费10000元并无不当。综上所述，上诉人出租房屋公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费105元，由上诉人兰州众创空间出租房屋管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王志娟审判员  关 涛审判员  徐晓曦二〇二〇年十一月十二日书记员  潘晓娟