河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀08民终2739号 上诉人（原审被告）：承德市永利房地产开发有限公司，住所地承德市双桥区陕西营**楼**。 法定代表人：张青林，总经理。 委托诉讼代理人：丁海忠，男，1970年11月10日出生，汉族，住承德市双桥区。该公司员工。 委托诉讼代理人：张海波，河北紫胤律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：崔海超，男，1984年5月2日出生，汉族，住承德市双滦区。 委托诉讼代理人：李欣，河北承天律师事务所律师。 上诉人承德市永利房地产开发有限公司（以下简称永利开发公司）因与被上诉人崔海超合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人永利开发公司的委托诉讼代理人丁海忠、张海波，被上诉人崔海超的委托诉讼代理人李欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 永利开发公司上诉请求：撤销承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初163号民事判决书，请求依法改判驳回被上诉人的诉讼请求;2、被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、承德市住建局制作的《关于清樾华庭8#楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》（以下简称“解决意见”）不是行政调解协议，不具有法律强制力，一审法院以该《意见》为依据作出判决，系认定事实错误，且没有法律根据。原判认为：“该《意见》系双方平等协商的结果，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按此《意见》约定内容履行各自义务”是错误的。第一、该解决意见是住建局听取信访户单方的意见后做出的，并没有听取开发公司的任何意见。正如该解决意见所描述的：“近期，市住建局和质量监督站又多次与业主召开专门会议，沟通情况，听取业主诉求，分析问题，研究解决办法”，“根据业主的诉求和意愿，”对墙体裂缝抹灰空鼓脱落等4个问题提出解决处理意见。可见，该解决意见不是在平等自愿的基础上双方达成的“行政调解协议”，不是“双方平等协商的结果”。第二、上诉人之所以在该解决意见上签署了“搁置争议，按此意见办理”的意见，是受到住建局及质监站强制下不得已而为之的，而且所搁置的争议是上诉人一贯坚持的原则问题，故该解决意见不是上诉人的真实意思表示。对此，在该解决意见中有明确的描述：“根据检查报告，市住建局向开发公司下发了关于限期解决清樾华庭小区8#楼房屋质量问题的函，要求开发公司和施工单位必须承担工程质量主体责任，积极履行房屋质量维修保修责任与义务。但开发公司一直强调自己的认识和观点，坚持自己的解决意见和态度，与业主的诉求和意愿分歧很大。”其中的搁置争议内容包括，其一是提出的质量问题已过保修期；其二是墙体裂缝抹灰空鼓问题已经通过签订和履行相关协议得到解决，该相关协议是具有法律效力的合同；其三，即使按此意见进行维修也不应当承担任何所谓补偿。特别是关于维修期间需要由维修单位支付补偿费没有任何法律依据，而且该意见制定的补偿标准畸高，毫无公平公正而言，对此，上诉人在签署意见时已当场提出了异议。第三、该解决意见虽然有双方的签字，而且上诉人的签字内容表明了不完全同意该意见的立场，但未形成正式的“行政调解协议”，同时，判决作为补偿计算依据的条文内容在该意见最后做出了备注：“墙体裂缝、抹灰空鼓脱落问题维修期间涉及的两个补偿标准，如双方有异议，可进一步协商解决”，说明解决意见中的补偿标准是尚未确定的有待“进一步协商解决”的。可见，“解决意见”仅仅是意见而已，不能取代“行政调解协议”，它不是法律文书，不具有强制执行效力，当然不能作为本案的判决依据。综上，一审法院错误地将承德市住建局根据上诉人一方的单方意愿和诉求制作的“解决意见”视为“行政调解协议”，并以其作为双方“约定”而进行判决，实际是赋予了该“解决意见”法律强制力，不仅系认定事实错误，而且如此判决无任何法律依据。 二、原审判决上诉人支付补偿款没有事实依据。原审判决认定上诉人应支付被上诉人“维修期间自行看管财务费用65天×100.00元／天﹦6500元；维修期间外出居住和生活经济补偿65天×300元／天﹦19500元”是没有事实依据的。首先，维修期间是对包括崔海超在内的两户业主进行维修的，因此维修天数全部计算给被上诉人是不公平的。第二，尽管解决意见制定的补偿标准畸高，而且上诉人并不同意支付补偿，但是补偿的前提是：“维修期间业主外出居住和生活”，而本案被上诉人在维修期间并未外出居住和生活，而是始终居住在该住房内。因此，判决上诉人支付并未发生的外出居住和生活的补偿费是没有事实根据的。第三、在被上诉人就“墙体裂缝、抹灰空鼓”问题已经通过签订并履行《赔偿协议》，实际领取了赔偿款得到解决以后，因本次信访又得到上诉人的维修本身，实属已经获取不当得利，不应再取得所谓的“补偿”而再行获取非分利益，而原审判决却支持了被上诉人的该项并没有事实根据的诉求，这不仅对上诉人是极不公平的，而且是对已生效民事法律行为的否定和法律秩序的严重损害。 三、被上诉人的起诉已过诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。被上诉人本次提起诉讼的主要质量问题是墙体裂缝抹灰空鼓问题，并以此提出相关赔偿主张。但就房屋墙体裂缝抹灰空鼓脱落问题，已于2014年8月24日通过与建筑公司签订《室内粉刷石膏工程空鼓裂缝赔偿协议》解决，该协议具有法律效力，已经生效并履行。虽然被上诉人收到赔偿款以后并未进行自行维修，但就此问题其不得再提出维修和赔偿主张。该问题的提出和解决距2017年8月提出信访申诉早已超过了诉讼时效。尽管永利公司在2018年8月29日的《解决意见》上签署了“搁置争议，按此意见办理”的意见，这不仅再次表明永利公司始终坚持《赔偿协议》法律效力的态度，而且并不代表永利公司否定《赔偿协议》而继续承担并不存在的任何义务。同时，之所以同意按该意见进行维修，完全是在行政管理部门的强令要求下，为了配合他们解决上访户的信访而违心答应的，永利公司的配合行为，并不是对不存在的义务的承诺，不产生诉讼时效中断的法律后果。至于被上诉人提出的其他质量问题，均已超过质量保修期，而且其中的厨房排烟不畅和个别房屋地暖温度低的问题在《解决意见》中已经做出相应结论。这些问题不能对墙体裂缝空鼓问题的诉讼时效构成任何影响。综上，被上诉人的诉讼已经超过法律规定的诉讼时效，应依法驳回其诉讼请求。综上，原审判决错误认定事实，通过判决上诉人支付补偿款而赋予并非双方合意的“解决意见”以法律强制力，无任何法律依据，并以此支持了上诉人本已获得赔偿的质量问题再次得到维修和经济补偿的非分利益。如此判决，有悖司法公正，有损法律秩序，请二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。 崔海超辩称：一、在诉讼时效的问题上，因涉案房屋的质量问题自交房时起就存在，至2019年上诉人仍在维修，因此本案争议问题一直在解决之中，故本案并未超过诉讼时效。 二、《行政调解协议》无论从形成过程还是实际履行过程上看，都证明该协议系双方真实意思表示，一审法院以《行政调解协议》作为认定案件事实的证据系认定事实正确。1、从《行政调解协议》的形成过程上看，该协议并非上诉人所说的“单方意见”，其是在承德市住房和城乡建设局的主持下，双方自愿签署的协议，系双方真实意思表示，上诉人所述的欺诈、胁迫情形并没有证据支持，上诉人应当按照该协议实际履行。2、从《行政调解协议》的履行情况上看，上诉人在签署该协议后，遂对崔海超的房屋进行了维修，上诉人以其行为主动履行了协议内容，现在再以协议非真实意思表示已经毫无根据。3、从《行政调解协议》的约定内容上看，该协议明确约定了补偿标准，上诉人还在一审提交了相应监理日志以证明补偿标准中约定的维修时间，上诉人以其行为认可该补偿标准的真实客观性，现在出尔反尔，以补偿标准为由提出上诉也是有违诚信原则。4、上诉人所述的《补偿协议》系对当时被上诉人房屋产生的质量问题进行的协商，但现在质量问题持续存在且不断扩大，上诉人所谓的补偿协议根本无法弥补其给被上诉人造成的损失，一审法院未采纳上诉人的该观点系认定事实正确。 三、从情理上讲，被上诉人在一审中始终坚持房屋存在质量问题，以及未经消防验收和未备案的问题，并主张了相应损失，但因该问题自2013年至今已经解决了近八年，被上诉人本着定分止争的想法未提起上诉，现在上诉人反而找出种种借口提出上诉，实在是缺少一个企业应有的担当和基本的诚信。综上所述，上诉人的上诉请求没有任何事实和法律依据，请贵院驳回其上诉请求，维持原判。 崔海超向一审法院起诉请求：1、请求判令被告为原告维修房屋至房屋符合商品房竣工验收的国家质量标准；2、请求判令被告赔偿因房屋质量问题给原告造成的经济损失（包括但不限于房屋贬值损失等）暂计10万元（以实际鉴定为准）；3、请求判令被告赔偿原告维修期间的外出居住损失暂计3万元（计算至维修验收合格之日止）；4、请求判令被告赔偿原告自行保管财物的费用损失暂计1万元（计算至维修验收合格之日止）；5、请求判令被告赔偿因维修给原告造成的装修损失、家具等物品损失暂计1万元（以实际发生为准）；6、请求判令被告向原告支付逾期交付房屋的违约金暂计5万元（计算至房屋竣工验收合格之日止）；7、请求判令被告向原告支付维修房屋费用1.2万元。8、由被告承担本案的诉讼费、鉴定费等全部涉诉费用。 一审法院认定的事实：被告开发建设的清樾华庭小区系我市三年大变样时期由承德市三年上水平办公室组织实施的危陋小区拆迁改造项目，同时负责为政府代建回迁房。原告用位于该地块自有的有照、无照房屋及附属物所得补偿款购买该小区8号楼房屋一套，双方签订了《房屋拆迁补偿协议》及《房屋认购书》。该项目于2013年7月建设完毕，具备回迁条件。经被告永利开发公司与“三上办”逐级请示，获时任市政府主管领导批示后，开始启动回迁安置工作。原告以回迁户身份按已签订《房屋拆迁补偿协议书》的房屋选房顺序号选定了清樾华庭小区8号楼1单元104室，并于2013年7月31日原、被告办理了房屋交接和入住相关手续。 2013年7月30日，该项目竣工后，依照相关规定，被告组织建设单位、勘察单位、设计单位、施工图审查单位、监理单位、施工单位六部门对原告居住的8号楼进行竣工验收，并出具了验收报告，竣工验收结论为合格。但该项目因其他原因至今未办理整体竣工验收和行政备案手续。2013年11月20日承德市工程建设质量监督站以被告开发建设的清樾华庭小区1-8号楼未组织竣工验收擅自交付使用为由，予以立案查处。 2014年6月份，清樾华庭项目包括崔海超在内的部分业主发现室内粉刷石膏工程存在墙体裂缝及抹灰空鼓脱落现象要求维修。2014年6月9日，原、被告签订了《室内粉刷石膏工程空鼓裂缝赔偿协议》，协议约定由被告一次性支付原告补偿款6000.00元，由原告对房屋的上述质量问题自行维修，同时不得就同一质量问题，再次向被告提出索赔要求。原告于2014年7月7日领取了补偿款6000.00元。 2017年7月，崔海超等21名回迁户就房屋质量、工程建设、回迁安置等问题向承德市住房和城乡建设局提出联名上访。经承德市工程建设质量监督站与承德市住房和城乡建设局多次现场检查，研究维修方案，协调督导，被告永利开发公司对该小区业主反映的问题大部分得到解决。 2018年4月18日，承德市工程建设质量监督站再次对原告崔海超等业主提出的房屋质量问题进行现场检查，并出具了《关于清樾华庭项目及8#楼工程质量问题的检查报告》（承市质监【2018】2号）。该检查报告确认崔海超所有的一单元104室房屋土建方面质量问题主要有：1、南侧主卧室西侧墙体抹灰层裂缝，裂缝最大宽度0.5mm，属填充墙裂缝。东侧墙体装饰层龟裂。顶棚存在裂缝。2、客厅南侧墙体装饰层龟裂。西侧墙体抹灰层裂缝，属填充墙裂缝。3、北卧室东、西墙体抹灰层裂缝，属填充墙裂缝。4、客厅顶棚裂缝。5、建筑外窗框体变形、透风，结露严重。6、存在用户反映的厨房通风道排烟不畅问题。 2018年8月29日，承德市住房和城乡建设局做出《关于清樾华庭8#楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》，对业主反映的问题中尚未解决的墙体裂缝、抹灰空鼓脱落，外窗变形透风漏气，厨房排烟效果不好，个别房屋地暖温度低四个问题作出解决处理。原告同意此调解意见并签字确认，被告签署了搁置争议，按此意见办理的意见并盖章确认。该《意见》载明：一、墙体裂缝、抹灰空鼓脱落问题。根据质量监督站的质量检查报告，按照维修技术方案的技术要求组织专业人员入户维修；维修过程中，监理单位全程现场监理，质量监督站安排专人监督协调；维修完成后，由开发公司、监理单位、质量监督站和业主共同检查验收，合格后业主签字确认；维修期间如对业主装修和家具等造成损坏，由被告开发公司按原有的装修标准予以赔偿；维修期间给业主居住生活带来的影响和损失，业主要克服困难，积极配合，同时开发公司要考虑实际情况给予经济补偿；维修期间由业主负责自行看管财物，开发公司按实际维修天数，每户每天100.00元的标准予以补偿；维修期间业主外出居住和生活，按实际维修天数，每户每天300.00元的标准予以补偿；维修完成后，由开发公司负责室内清洁或与业主协商处理。二、外窗变形透风漏气问题。根据质量监督站工程质量检查报告发现的具体问题，按照市住建局关于限期解决清樾华庭8#楼房屋质量问题的要求，由开发公司予以更换；开发公司要抓紧采购材料，量尺制做，在入户维修墙体裂缝、抹灰空鼓脱落期间进行更换，避免再次对业主生活带来影响。三、厨房排烟效果仍然不好的问题。经承德市工程建设质量监督站多次组织技术监督人员进行检查，现在的通风排烟道无论是产品的规格、型号均符合设计图纸要求，且为国家许可生产的专利产品，未发现工程质量问题。四、个别房屋地暖温度低的问题。通过对地暖管道的冲洗调试后，室内温度应该得到提高，是否达到我省规定的标准，现在无法验证。有些业主怀疑地暖管路铺装存在质量问题，需要入户破坏室内地面进行检查检测认定。按照谁主张谁举证的原则，考虑业主已装修入住的实际情况，检查检测的条件由业主负责，检查费用由质量监督站协调解决，检测单位由开发公司与业主双方共同选定。责任确定后，最终由责任方承担全部检测费用和法律责任，并赔偿由此造成的经济损失。 随后，被告永利开发公司和承德市工程建设质量监督站分别组织施工人员对原告的房屋墙体裂缝、抹灰空鼓脱落问题进行维修，对外窗进行了更换。监理日志显示:2019年8月15日至2019年9月9日及2019年10月16日至2019年11月23日共用时65天，上述问题已全部解决完毕。 一审法院认为，被告永利开发公司在开发建设清樾华庭小区项目中为政府代建回迁房71户。该项目完工后被告在取得“三上办”和市政府领导批示后启动回迁安置工作，是在帮助政府及时解决百姓回迁问题，非其单方因素擅自交付房屋。 在启动回迁安置工作当月，被告组织了建设单位、勘察单位、设计单位、施工图审查单位、监理单位、施工单位六部门对原告居住的8号楼完成了竣工验收，且验收报告显示合格。虽然该项目小区未及时将整体验收资料报请行政机关备案登记，其违法行为应由相关行政管理部门予以规制，但不能否定涉案楼房完成竣工验收这一事实。 2017年，原告入住涉案房屋4年后，原告等21名业主就房屋质量、小区设施管理、回迁安置等问题进行投诉，在承德市工程建设质量监督站和承德市住房和城乡建设局多次检查协调督促下，被告永利开发公司对大部分信访反映问题进行维修完善。但就墙体裂缝、抹灰空鼓脱落，外窗变形透风漏气问题，厨房排烟效果仍然不好，个别房屋地暖温度低四个问题，被告以墙体问题赔偿解决完毕、其他工程质量均超过保修期为由不予解决。后在承德市住房和城乡建设局协调下，出具了《关于清樾华庭8#楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》，双方在该《意见》后签字确认。被告虽表示搁置争议，对该意见内容存在不同想法，但仍同意按此意见办理并盖章确认。该《意见》系双方平等协商的结果，系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按此《意见》约定内容履行各自义务。 该《意见》签订后，被告及承德市工程建设质量监督站派技术人员用工65天对原告房屋墙体裂缝、空鼓抹灰脱落，外窗变形透风漏气问题进行了维修，对外窗进行了更换，监理日志显示，维修工作全面完成。按《意见》约定，被告应支付原告维修期间自行看管财物费用65天×100.00元/天=6500.00元；维修期间外出居住和生活经济补偿65天×300.00元/天=19500.00元；对原告诉请的因房屋质量问题给原告造成的经济损失暂计100000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请的因维修给原告造成的装修损失、家具等物品损失暂计10000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请的被告向原告支付逾期交付房屋违约金暂计50000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请被告向原告支付维修房屋费用12000.00元，因未向本院提供相应证据，本院不予支持；对原告诉请厨房排烟效果仍然不好，要求进一步维修问题，根据《意见》载明，承德市工程建设质量监督站多次组织专业人员入户检查维修，未发现质量问题。且原告亦未向本院提供该工程存在质量问题的相关证据，本院不予支持。 对被告辩称的原告所诉房屋问题或已解决完毕，或已超过质量保修期，但此后其自愿签署了《关于清樾华庭8#楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》，且以实际行为履行了该《意见》约定的义务，诉讼中其又以上述《意见》非真实意思表示，因未向本院提供相关证据，本院对其辩驳理由不予支持。另被告对原告信访中房屋质量问题，在承德市工程建设质量监督站和承德市住房和城乡建设局监督下，不断进行完善和维修直至2019年底，双方的争议纠纷一直在解决中，故本案不存在超过诉讼时效问题。还有，被告在该项目拆迁建设中，原告选择货币安置后直接购买被告开发房屋，双方共同选房办理房屋移交入住，已形成房屋买卖合同关系，原告按买卖合同主张权利，有事实和法律依据，被告辩驳理由不成立。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《建设工程质量管理条例》第十六条、第四十六条、第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十四条之规定判决:一、被告承德市永利房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告房屋维修期间自行看管财物费用6500.00元；维修期间外出居住和生活经济补偿19500.00元，合计26000.00元。二、驳回原告崔海超其他诉讼请求。 本院二审期间，上诉人永利开发公司提交会议记录一份共两页。该证据来源于塔沟社区会议室于2019年8月5日开会时的会议记录。欲证明被上诉人崔海超在维修期间没有外出居住，一审法院判决该公司给付被上诉人崔海超维修期间外出居住的生活经济补偿费19500元没有事实和法律依据。根据双方采纳的住建局提出的解决意见中关于外出补偿款是被上诉人崔海超维修期间外出居住生活的条件下才由上诉人永利开发公司给予补偿，如被上诉人崔海超维修期间没有外出居住生活该条款不成立。被上诉人崔海超质证意见为：l、该证据不属于新证据，即使是在2019年形成，但也不属于一审时无法提交的证据，因此不能作为二审新证据提交；2、该证据是上诉人永利开发公司单方记录的，并不是在双方共同有签字确认的情况下形成的一致意见，因此对真实性和关联性不予认可。本院对该证据认定为，上诉人永利开发公司提交的证据达不到证明目的。二审认定的事实与一审认定的事实一致，相关证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，本案二审期间的主要争议焦点为：一、本案是否超过法律规定的诉讼时效；二、一审判决上诉人永利开发公司给付被上诉人崔海超房屋维修期间自行看管财物费用66500元，维修补偿费19500元有无事实及法律依据。 一、关于本案是否超过法律规定的诉讼时效的问题。涉案房屋质量问题，在承德市工程建设质量监督站和承德市住房和城乡建设局监督下，不断进行完善和维修直至2019年底，双方的争议纠纷一直在解决中，故本案不存在超过诉讼时效问题。 二、关于一审判决上诉人永利开发公司给付被上诉人崔海超看管财务的费用6500元、维修补偿费19500元有无事实及法律依据的问题。一、二审认定的案件事实中，关于上诉人永利开发公司对涉案房屋维修内容中：“墙体裂缝、空鼓抹灰脱落，外窗变形透风漏气问题进行了维修，对外窗进行了更换”，该项维修结合业主居住房屋的一般生活习惯，需要人员看管财物，业主需要外出居住和生活。且补偿标准系《关于清樾华庭8#楼关少军、卜海燕、张凤艳等信访投诉房屋质量问题的解决意见》约定的金额，该解决意见系双方平等协商结果和真实意思表示，上诉人永利开发公司所述的欺诈、胁迫情形并没有证据支持，双方均应按此解决意见约定内容履行各自义务。且双方在该意见签署后，并未形成新的协议，也未签署补充协议，故该意见能够反映上诉人永利开发公司的真实意思，以该意见中的补偿标准对被上诉人崔海超作出相应补偿并无不当。因此，一审判决上诉人永利开发公司给付被上诉人崔海超房屋维修期间自行看管财物费用6500.00元、维修补偿费19500.00元有事实和法律依据，并无不当。 综上所述，永利开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4480.00元，由上诉人承德市永利房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李红梅 审 判 员 孙琳丽 审 判 员 钱丽艳 二〇二〇年十一月九日 法官助理 杨晓梅 书 记 员 包居正