成都市双流区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0116民初7583号 原告：向开维，女，汉族，1964年2月22日出生，住四川省双流县。 委托诉讼代理人：奉天麟，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡楠子，北京尚衡（成都）律师事务所律师。 被告：成都金港假日酒店管理有限公司，住所地成都市双流区。 法定代表人：王碧芳，执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：张雪琳，女，1993年6月28日出生，汉族，四川省荣县，系公司员工。 原告向开维与被告成都金港假日酒店管理有限公司（以下简称金港公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人胡楠子，被告委托诉讼代理人张雪琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向开维向本院提出诉讼请求：1、原告与被告签订的《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议书》（以下简称《补充协议书》）继续履行；2、被告向原告支付租金共计11,661元及利息（利息以欠付租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%，自2020年4月1日起计算至实际付清租金之日止。）；3、被告向原告赔偿违约金（以月租金为基数，按每日4%，自2020年4月1日起计算至被告实际付清租金之日止。）；4、被告承担原告合理支出的律师费2,641.8元。事实与理由：原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为15年。合同签订后，原告依约将案涉房屋交付给被告使用。2020年，被告无正当理由拒绝向原告支付2020年4月至同年12月的租金，原告多次催促无果，被告行为已构成违约。为维护自身权益，特向法院提起诉讼。 被告金港公司辩称：2020年初，因全国新冠肺炎疫情爆发，新冠肺炎疫情的突发性系不可预见、不可避免、不可克服的客观原因，属不可抗力，如继续按照原租赁合同支付疫情防控期间租金，对金港公司明显不公平。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。”以及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。”之规定，金港公司有权要求免除不可抗力期间的房屋租金。同时，疫情期间各地政府都相继出台疫情防控期间支持中小企业的保经营、稳发展若干政策措施，引导和鼓励专业市场综合体、商务楼宇对中小企业减免疫情期间的租金。根据《四川省人民政府办公厅关于应对新型冠状病毒肺炎疫情缓解中小企业生产经营困难的政策和措施》【川办发（2020）10号】、成都市人民政府印发《有效应对疫情稳定经济运行20条政策措施》【成府发（2020）3号】文件精神，对受疫情影响严重的休闲娱乐、餐饮住宿、旅游商贸、康体美容及相关制造行业减免1-3个月租金，或2020年2月份租金全免、3月份及4月份租金减半，由其他市场主体建设运营的物业，鼓励商协会倡议业主与承租方共克时艰、协商减免缓企业租金。金港公司属经营酒店的小微企业，有权要求出租方免除至少三个月的相应租金，在双方就免除租金事宜未能达成一致的情况下，金港公司不支付租金的行为不属于违约，不应承担延迟支付租金的违约责任。且约定的违约金明显超过金港公司逾期支付租金给向开维造成的资金占用利息损失，应予调减。而且，金港公司为了避免裁员和引发社会不稳定因素，在新冠肺炎疫情期间，履行社会责任，未曾裁减任何员工，而酒店员工大多家庭条件较为困难，如果被迫强行支付大额房租，将导致酒店最终关门，员工失去唯一收入来源，引发严重的不稳定因素，请求法院予以充分考虑。 本院经审理认定事实如下：2013年8月10日，向开维作为甲方，案外人杨皓、文静、李樱梅作为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定向开维将其所有的位于成都市双流区××街道××路××段××号××栋××层××号房屋出租给杨皓、文静、李樱梅，该房屋建筑面积为43.86㎡；租期15年，从2013年7月1日起至2028年6月30日止，租金计算时间自2014年1月1日起至2028年6月30日止，2014年1月1日前为装修免租期。《房屋租赁合同》第五条“租金和其他费用、支付时间、方式”约定：1、租金按照房屋建筑面积计算，基本租金为32元／月／㎡;2、从第三年（包含当年）起，每三年在上一轮的租金基础上递增一次；3、租金每三个月支付一次，首期租金已付清，此后的租金应于给付日到期之前支付于向开维指定银行卡。第九条“甲方权利与义务”第（一）款第2项约定：出租方向开维有权依据合同约定的数额、支付期限和方式要求承租方杨皓、文静、李樱梅支付租金，若承租方迟延给付，应按月租金每日4%向出租方支付违约金。若承租方迟延给付超过30天，出租方有权单方解除合同，收回房屋，且保证金不退还。《房屋租赁合同》还对双方的其他权利义务进了约定。 2017年4月5日，向开维作为甲方，金港公司作为乙方，签订了《补充协议书》，约定双方就2013年8月10日签订的《房屋租赁合同》进行补充约定。第一条约定：《房屋租赁合同》中的承租方（乙方）由杨皓、文静、李樱梅变更为金港公司。第二条约定：将《房屋租赁合同》中第五条第1、2款（租金部分）内容修订为1、租金按照房屋建筑面积计算，基本租金为27元/月/㎡，每季度支付一次租金;2、每三年递增一次租金，增幅为9%，具体为：2017年4月1日至2019年12月31日期间租金为27元月/㎡，2020年1月1日至2022年12月31日期间租金为29.43元/月/㎡，2023年1月1日至2025年12月31日期间租金为32.08元/月/㎡，2026年1月1日至2028年6月30日期间租金为34.97元/月/㎡。第三条约定：自《补充协议》签订之日至2028年6月30日止，金港公司按照《补充协议》第二条约定租金标准支付房租。 另查明，《房屋租赁合同》签订后，出租方向开维依约将案涉房屋交于承租方。截止庭审之日即2020年11月20日，金港公司已将2020年4月前的案涉房屋租金依约支付给向开维，在此之后的租金尚未支付。 以上事实，向开维及金港公司身份信息、《房屋租赁合同》《补充协议》、房屋权属证书、支付租金凭证、当事人陈述等证据在卷予以佐证。 本院认为，《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，对双方当事人具有法律约束力。合同约定的履行期限尚未届满，且双方均未举证证明，双方通过协商或者单方行为解除合同，双方均应严格按照合同约定继续履行。对向开维提出的《房屋租赁合同》《补充协议书》继续履行的主张，本院予以采纳，但该主张不属于诉的范围，不能作为诉讼请求提出。本案争议焦点为：1、金港公司迟延支付租金的行为是否构成违约？2、受新冠肺炎疫情影响，是否应当减免租金？3、金港公司应承担怎样的违约责任？本院评析如下： 一、关于金港公司迟延支付租金的行为是否构成违约的问题。金港公司按照约定于2019年12月31日支付了2020年第一季度的案涉房屋租金3,887元，依据《房屋租赁合同》第五条以及《补充协议》第二条的约定，第二季度房租应于2020年3月31日前交纳，第三季度房租应于2020年6月30日前交纳，第四季度房租应于2020年9月30日前交纳，金港公司未予交纳，现均已逾期，双方均无异议，本院对此予以确认。金港公司辩称，因新冠肺炎疫情爆发，导致金港公司无法营业，属不可抗力因素，双方就免除相应租金事宜未能协商一致，由此金港公司才未依合同约定时间交纳房租，故金港公司迟延支付租金的行为不属于违约行为。对此辩称意见，虽然新冠肺炎疫情属不可抗力，但依据相关规章、地方政策，仅鼓励出租方减免房租，对是否减免以及减免多少未作强制规定，向开维作为出租方不同意金港公司提出的至少免除三个月房租的请求，并不能成为金港公司不依约履行支付房租义务的正当理由。金港公司未按约定时间支付房租，违反《房屋租赁合同》第五条的约定，构成违约。 依据《房屋租赁合同》第五条以及《补充协议》第二条的约定，案涉房屋租金标准为43.03元/天（43.86㎡×29.43元/月/㎡÷30天），金港公司欠付2020年第二季度租金为3,915.73元（43.03元/天×91天），欠付第三季度租金为3,958.76元（43.03元/天×92天），欠付第四季度租金为3,958.76元（43.03元/天×92天），共计11,833.25元。 二、受新冠肺炎疫情影响，是否应当减免租金的问题。金港公司承租期间，2020年1月下旬全国突发新冠肺炎疫情，金港公司作为酒店行业受疫情冲击巨大，综合考虑新冠肺炎疫情对金港公司经营活动所产生的影响，结合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》相关精神，本院酌情扣减金港公司一个月的案涉商铺租金，即1,290.9元（43.03元/天×30天）。扣减后，金港公司应当支付的租金为10,542.35元。故对向开维要求金港公司支付欠付租金11,661元的诉讼请求，本院予以部分支持10,542.35元。 三、关于金港公司应承担怎样的违约责任问题。依据《房屋租赁合同》第九条第（一）款第2项约定，金港公司迟延给付租金，每迟延一日，应按照月租金金额的4%向开维支付违约金。金港公司辩称，向开维未举证证明其实际损失及数额，即便向开维存在损失也仅为欠付租金利息损失，而合同约定的违约金支付标准过高，请求法院依法予以调减。对此辩称意见，因向开维未举证证明其实际损失数额，金港公司迟延履行支付租金的违约行为致使向开维遭受的实际损失为因此产生的资金占用利息损失，约定的违约金明显高于利息损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，对金港公司主张约定的违约金过高，应当予以调减的辩称意见，本院予以采纳。依据本案具体情况，考虑到酒店行业的经营特性，本院酌情将违约金调整为：以欠付租金为基数，按日利率万分之三即年利率10.8%计算。第二季度欠付租金的资金占用利息损失为3,915.73元×10.8%÷360天×91天=106.90元，第三季度欠付租金的资金占用利息损失为（3,915.73元+3,958.76元）×10.8%÷360天×92天=217.34元，自2020年10月1日起至欠付租金支付完毕之日止的资金占用利息损失为（3,915.73元+3,958.76元+3,958.76元）×10.8%÷360天×实际欠付天数，即11.833.25元×10.8%÷360天×实际欠付天数。 《房屋租赁合同》对承租方逾期支付租金约定了违约金，违约金具有惩罚违约方、补偿守约方的双重属性，本院已确定金港公司向向开维支付违约金，已对向开维因金港公司逾期支付租金产生的损失进行补偿，且《房屋租赁合同》《补偿协议》对逾期支付租金期间是否支付利息未进行约定，故对向开维提出金港公司支付逾期支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。 另，《房屋租赁合同》第十三条“合同争议的解决”载明：因为诉讼产生的诉讼费、律师费等费用均由败诉的一方负担。双方当事人对向开维因本案产生的律师费为2,641.8元均无异议，本院予以确认。本院在前述论证中已阐明，对向开维提出的诉讼请求予以部分支持，故酌情确定律师费由向开维负担30%即792.54元，由金港公司负担70%即1,849.26元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告成都金港假日酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告向开维支付欠付租金10,542.35元； 二、被告成都金港假日酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告向开维支付违约金（截止2020年9月30日的违约金为324.24元，此后的违约金以欠付租金为基数，按年利率10.8%，自2020年10月1日起计算至欠付租金支付完毕之日止）； 三、被告成都金港假日酒店管理有限公司于本判决生效后三十日内向原告向开维支付因诉讼产生的律师代理费1,849.26元； 四、驳回原告向开维的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费177元，由原告向开维负担53.1元，被告成都金港假日酒店管理有限公司负担123.9元。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  魏建辉 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  张 玲