文书内容江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初3274号原告：淮安华昌房地产营销策划有限公司，住所地淮安经济技术开发区安澜北路3号总部经济园区26号楼319-117室。法定代表人：阮海鸥，该公司总经理。委托诉讼代理人：卜巧莹，江苏典业律师事务所律师。被告：淮安畅利置业有限公司，住所地淮安市涟水县东鼎商城东鼎小镇T4幢302室。法定代表人：蔡玉超，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨光，江苏文通律师事务所律师。第三人：韩东亚，男，1973年6月23日出生，汉族，居民，住涟水县。委托诉讼代理人：孙碧剑、高云云（实习），江苏捍华律师事务所律师。原告淮安华昌房地产营销策划有限公司（以下至主文前简称华昌公司）诉被告淮安畅利置业有限公司（以下至主文前简称畅利公司），第三人韩东亚委托合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案受理后，依法适用简易程序进行了审理，后因案情复杂转为普通程序公开开庭进行了审理，原告华昌公司的委托诉讼代理人卜巧莹，被告畅利公司的委托诉讼代理人杨光，第三人韩东亚委托诉讼代理人孙碧剑、高云云（实习）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华昌公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告支付原告销售佣金人民币224971元；2、被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：原被告于2019年3月20日签订了《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》。协议约定被告将涟水县北京路北侧、杭州路西侧的世康嘉园房屋委托原告销售以及相应的结佣方式。原告完成了约定期限的合同义务后，双方2019年7月18日结算迖成《补充协议》。合作期内，被告一直未支付佣金，《补充协议》对佣金初步结算，撤场后原被告就尚余的佣金进行了结算，后因为个别本应想退房的客户又办理了按揭贷款手续又产生佣金。截止目前，尚余224971元，原告已交具体佣金明细表于2019年11月15日被告财务人员核对，并于2020年5月14日与被告负责人韩东亚合法催要表示5月30日为最后履行期，被告单位负责人韩东亚均表示收悉。被告拒不支付本应属于原告的佣金的违约失信行为，侵犯了原告公司的合法财产权益，根据《合同法》有关规定，特提起本诉，恳请贵院依法查清事实，判如所请。被告畅利公司辩称：原告诉状称于2019年3月20日签订代理合同，被告公司不知情。第三人韩东亚述称：韩东亚是世康嘉园项目的项目负责人，作为第三人，所有的行为均是职务行为，根据合同相对性原理，该款应由被告支付，第三人不应该承担相应的支付责任。原告华昌公司为证明自己的主张提供如下证据：1、淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同一份，证明2019年3月20日，被告将所开发的房地产楼盘独家委托原告进行代理销售，双方建立合作关系以及销售佣金的具体收取方式；2、保证书一份，证明原告公司在签署代理合同后，原告向被告保证，负责协调佣金收取的事宜，客户按揭贷款等障碍也由我公司负责协调，并有被告公司负责人韩东亚签字认可；3、补充协议一份，签订于2019年7月18日，证明原被告双方之间调整了佣金收取的标准，其佣金付款方式为全款一次性到账后付，签约后一周支付，按揭贷款到账后，在银行审核通过后次日支付佣金；4、世康嘉园撤场佣金结算明细表一份，证明在双方约定的合作期限内，原告共完成12套房屋的销售，扣除一套住宅退房后合计产生224971元应结算佣金；5、原告公司业务负责人王某,4及销售经理陈洲和被告公司负责人韩东亚及财务负责人朱芹微信聊天记录截屏打印件5页（可以提供手机查看），证明自2019年11月份，原告已将应结算佣金明细表与被告财务人员核对，被告公司韩东亚承诺2020年5月30日为最迟付款期，现履行期限届满，被告拒不支付相应佣金的行为已属于违约；6、申请证人王某,4出庭作证。被告畅利公司的质证意见：对证据1三性均不认可，合同中甲方是我方公司名称，但所盖章印非我司章印，我公司没有合同专用章，故对证据1和证据3补充协议，也不是我公司章印；对证据2三性不认可，韩东亚现非我公司负责人，我司负责人系蔡玉超，韩东亚和我司系项目合作关系，但其并不能代表我司；对证据4，该结算明细表没有我司盖章也没有法人签字，故对其三性不认可；对证据5，理由同证据2质证意见。第三人韩东亚质证意见：对证据1的真实性无异议，原告所计算的佣金是根据合同约定，在合同第三页6-4条款中约定，原告销售团队应完成的销售业绩和未完成销售指标的应承担每套1500元的违约金，根据6-4对违约金的约定，原告应承担违约金130500元。总计应承担违约金230500元，已超过原告诉讼请求；对证据2保证书真实性不表异议，但保证书与原告主张没有关联性，韩东亚在保证书上签字是职务行为，不是个人保证；对证据3真实性不表异议，根据补充协议第四条销售任务考核，按2019年7月20日-2019年8月20日应完成15套任务，实际完成5套，未完成10套，未完成的按补充协议约定每套10000元罚款，应罚款10万元；对证据4，结算表不能作为单独证据，是原告单方制作，但结算表中可以印证原告没有完成销售任务；对证据5聊天记录，我复印以后庭后3日内以书面方式提交法庭。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对本案案涉事实，本院认定如下；2019年03月20日，淮安畅利置业有限公司与淮安华昌房地产营销策划有限公司签订《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》合同载明：委托方（甲方）：淮安畅利置业有限公司，受托方（乙方）：淮安华昌房地产营销策划有限公司。代理事项：代理甲方所开发的江苏省淮安市涟水县世康嘉园的全案营销策划、推广及销售工作，具体包括如下内容：负责本项目市场推广及营销策划工作。独家代理本项目的对外销售工作。协助甲方开展销售服务.包括办理因销售所需的按揭贷款、业主入住等工作及甲方需乙方办理的与本项目销售服务有关的其他必要工作。本项目位于江苏省涟水县北京路北侧、杭州路西侧，总建筑面积约7万平方米，其中住宅约628套（其中高层4栋、约476套，多层6栋，约152套，储藏室约174个，最终以取得预售证实际套数为准）。起始日期：2019年1月1日；终止时间：2021年6月30日。销售价格及任务：目前第二期一批次的商品房库存95套（共计102套，己售7套），乙方计划在2019年3月16日团队进场，在2019年3月16日-2019年4月15日销售15套；在2019年4月16日-2019年5月15日销售25套；在2019年5月16日-2019年6月15日销售25套；在2019年7月15日前全面售罄。如完不成上述销售指标的，乙方按每套1500元承担违约金，如超额完成销售指标的，甲方按每套1500元对乙方进行奖励。第二期二批次商品房自2019年5月20日开始储蓄客户，预计中秋节（9月13日)前后开盘，开盘之日起1个月内乙方完成90套的销量。甲乙双方底价及佣金约定：高层底价为5200元/平方，超过300元/平方以内的部分，该款全部为乙方佣金，超出300元/平方以上的溢价部分由甲乙双方6:4分成。多层底价为5500元/平方，超过300元/平方以内的部分，该款全部为乙方佣金，超出300元/平方以上的溢价部分由甲乙双方6:4分成。乙方佣金在客户正式签订《商品房买卖合同》收取首付款时，由乙方全额直接收取，此部分费用在合同签约价内。溢价佣金：高层房源超过5500元/平米部分、多层房源超过5800元/平米部分由甲乙双方6:4分成，此部分费用在合同签约价内。…。甲方：淮安畅利置业有限公司合同专用章（印章）乙方：淮安华昌房地产营销策划有限公司（印章）签约时间：2019年03月20日。2019年7月18日，原被告又签订全案代理合同补充协议，协议的主要内容：原协议第六章第七条调整为：多层底价为5400元/平方，超过200元/平方以内的部分，该款全部为乙方佣金，超出200元/平方以上的溢价部分由甲乙双方6:4分成。(甲方双方通过各降100元/平方的降价方式，共让出可售房源44套合计96.1242万元总价让利。96.1242万仅在可售21套5-6层房源中进行释放，折算后5-6层可让利429.32元/平方米，均价在4994.元/平方米）。乙方佣金结算方式：由原协议修改为：全款一次性客户：正签一周后支付佣金；按揭付款、首付分期客户：在客户正式签定《商品房买卖合同》后，准备齐全客户资枓，带领客户办理按揭手续，在银行审核通过后次日支付佣金。如甲方延迟结算佣金，按每套1000元/日罚款增加佣金金额，超过一周仍未支付佣金，乙方直接从客户首付款中收取，由此产生的任何责任及后果由甲方承担。乙方需要及时跟进客户分期还款情况，如出现客户逾期未还款情况，乙方需积极追讨剩余房款。销售任务考核从2019年7月20日至2019年8月20日止。乙方需销售房源15套（认购客户可顺延7天，及2019年8月27日签约完毕视为乙方完成任务），如未完成，罚款每套1万元，乙方无条件撤场，继续跟踪客户按揭办理工作，甲方将按本协议第二条约定结算佣金给乙方。甲方需提供房源：目前剩余可售房源34套。其他约定本协议期间内，甲方不参与所有房源销售。关于未结佣金支付和本协议生效期间以上补充协议自甲方支付乙方2019年3月20日至2019年6月30日期间，所产生的销售佣金人民币265430元，溢价佣金5390元，扣除考核罚款金额80000元后190820元，即生效。本补充协议涉及内容若与主协议冲突的，以本补充协议为准；本补充协议未提及部分仍以主协议为准，不作变更。甲方：淮安畅利置业有限公司乙方：淮安华昌房地产营销策划有限公司签约时间：2019年7月18日。在原告华昌公司与第三人韩东亚房屋销售合作期间，双方通过微信聊天进行了沟通交流：2019年11月26日下午3:49原告单位负责销售的王某,4与韩东亚微信聊天记录：“世康嘉园项目应结佣金195611元，韩总承诺约定在2019年12月13日前，打款至华昌营销策划对公账户。打款后，双方合同解除”。2019年11月26日下午4:04韩东亚回复：“收到”。2020年5月14日下午4:34王某,4微信：“上次算账的金额是扣除9-502朱大伟那套的，当时朱芹说这个客户要退，但我们后来跟银行核实，这个客户后来顺利办理了贷款，并且也放款了。所以我们的佣金金额不应该扣除这套，就是最终实际产生佣金额为217789元”。2020年5月14日下午5:47韩东亚回信息：“信息收阅”。第三人韩东亚在信息中没有对王某,4微信聊天内容提出异议。原告的销售经理陈洲与世康嘉园职工朱芹对房屋销售佣金金额进行微信聊天：2019年12月30日上午10:56对陈洲发给朱芹世康嘉园佣金结算表确认，朱芹微信回复：“不含车库佣金，加了徐士凯一半佣金，都对的”。王某,4与世康嘉园项目经理王利剑对相关佣金给付问题进行微信聊天，王利剑微信上表示：“帮助联系韩东亚进行对接”，并表示：“你们和我任何关系都没有，我怎么会许诺我来给钱”。王某,4问：“佣金不是您给，是畅利公司支付？”王利剑回：“是的”。王某,4又问：“王总，韩总说下个月能支付给我们可能性大么”，王利剑回：“钱肯定不会有问题，下礼拜估计危险”。世康嘉园是被告畅利公司开发的项目（现已经更名为东辰尚景小区项目），王利剑属于世康嘉园项目聘请的经理，世康嘉园系畅利公司和韩东亚及融鑫公司三方合作开发，对外以淮安畅利置业有限公司的名义从事经营活动，蔡玉超为被告畅利公司的法定代表人，原告华昌公司在合同签订后在世康嘉园设立一个售楼处，负责对外进行房屋销售，具体负责的为王某,4，销售经理陈洲，因为被告畅利公司没有按时给付佣金，原告华昌公司也没有按约完成销售任务，双方协商一致解除世康嘉园项目全案代理合同。原告华昌公司销售的12套房屋销售款均汇入到被告畅利公司账户上，对此，被告畅利公司也予以认可。原告华昌公司在全案代理合同补充协议签订后一共销售12套房子，每套房屋有一个成交单价和双方约定的底价，溢价部分为应结算的佣金，12套房屋中，储藏室是没有溢价比例的，住宅是有溢价比例的，原告华昌公司诉讼主张销售佣金为人民币224971元，但王某,4与韩东亚微信聊天最终确定的佣金金额为217789元，对此韩东亚没有提出异议。被告畅利公司认为原告华昌公司没有完成销售任务，存在违约，但其表示对违约金部分暂不提出反诉，保留另行起诉权利。原告华昌公司认为被告结佣不及时，并且自合作起直至撤场后被告对佣金都没有支付过，已经严重违背诚实信用，原告也保留向其主张每日1000元惩罚性赔偿的权利。关于合同专用章的问题，世康嘉园员工朱芹陈述：王利剑是项目的运营推荐人，是经过王利剑同意，刻了合同专用章，但没有备案。对加盖合同专用章，具体是公司内部问题，韩东亚是项目负责人，工程建设都是韩东亚负责的，相当于韩东亚就是公司实际负责人。其认可原告华昌公司销售的房屋除去两间储藏室，原告实际销售10套房屋。上述事实，由原、被告当庭陈述，淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同，保证书，补充协议，世康嘉园撤场佣金结算明细表，原告公司业务负责人王某,4及销售经理陈洲和被告公司负责人韩东亚及财务负责人朱芹、项目经理王利剑微信聊天记录截屏，证人证言等载卷证实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。被告畅利公司与原告华昌公司签订《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》不违反法律和行政法规的禁止性规定，属有效合同，原被告均应按照合同的约定行使自己的权利，履行自己的义务。合同签订后，原告华昌公司派员在被告畅利公司项目部设立售楼处，对被告畅利公司开发的房屋进行销售，所销售房屋的款项均计汇入被告畅利公司账户内，根据权利义务对等原则，原告有权按照合同约定的比例获取佣金，被告畅利公司有义务向原告华昌公司支付佣金。世康嘉园系被告畅利公司开发的项目，该项目虽系畅利公司和韩东亚及融鑫公司三方合作开发，但对外以被告畅利公司的名义从事经营活动，第三人韩东亚系世康嘉园项目三大投资人之一，在项目经理的安排下刻制印章与原告华昌公司签订《淮安市涟水县世康嘉园项目全案代理合同》，原告华昌公司代理销售被告畅利公司开发的房屋并未损害其利益，作为原告华昌公司并无过错，其有理由相信韩东亚代表被告畅利公司与之签订合同，且在双方签订合同后原告华昌公司也派员在被告畅利公司设立售楼处，并已实际进行了销售，所销售的12套房屋（含2套储藏室）售房款项也全部交给被告畅利公司，对此，被告畅利公司应是明知的，故对被告畅利公司辩解其没有合同专用印章，其不知情，不应承担给付佣金的辩解理由，本院不予采信，对原告华昌公司要求被告畅利公司支付佣金的请求，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第三百九十六条规定：委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条规定：受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。原告华昌公司为被告畅利公司销售12套房屋，按照合同约定应当获得佣金。原告华昌公司主张佣金数额224971元，但原告华昌公司销售负责人王某,4与第三人韩东亚微信聊天记录中最终确定的佣金金额217789元，韩东亚并没有提出异议，加之，被告畅利公司员工朱芹对原告华昌公司微信聊天确认，本院确认佣金金额为217789元。对原告华昌公司要求被告畅利公司支付佣金224971元的请求，本院不予支持。被告畅利公司和韩东亚及融鑫公司三方合作开发，对内投资比例，利润分配等均有约定，三方可以按照约定进行结算，但对外不能对抗第三人，即不能免除被告畅利公司支取原告华昌公司佣金的义务，被告畅利公司可在偿还原告华昌公司佣金后按照内部约定结算确定各方所应承担的义务，给付原告华昌公司佣金，并不影响三方权利的享有、义务的承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条、第三百九十六条、第四百零五条第四百一十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安畅利置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告淮安华昌房地产营销策划有限公司房屋销售佣金217789元。二、驳回原告淮安华昌房地产营销策划有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4676元、保全费1676.46元，由被告淮安畅利置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，收款银行：中国银行股份有限公司淮安城中支行，收款账号：62×××07）审 判 长  刘立卫人民陪审员  时云生人民陪审员  曹栋栋二〇二〇年十一月二十七日书记员黄金鹏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力、当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务归于同一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。