湖北省谷城县人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0625民初1209号原告：昆山盛誉房地产开发有限公司。法定代表人：罗雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈晨，湖北美仑律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：圣广迁，男，1962年11月29日出生，汉族，户籍地住址湖北省谷城县，现住昆山市。委托诉讼代理人：圣艳玲，女，1987年3月29日出生，汉族，住上海市嘉定区，系圣广迁女儿，代理权限为特别授权。原告昆山盛誉房地产开发有限公司（以下简称盛誉房地产公司）与被告圣广迁合同纠纷一案，本院于2020年7月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛誉房地产公司的委托诉讼代理人陈晨，被告圣广迁的委托诉讼代理人圣艳玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛誉房地产公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告协助原告办理昆山市花桥镇金变路166号香逸尚城花园13幢306室的解除预售合同登记备案手续；2.判令被告向原告支付违约金20000元；3.依法判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2017年11月5日，被告认购原告开发的香逸尚城花园13幢306室，并支付定金20000元。后被告分别于2017年12月8日支付首付168356元，于2018年6月23日支付首付184000元，于2019年1月23日支付首付190000元，连同定金被告累计支付562356元。2019年4月16日，《昆山市商品房购销合同》通过网签备案。2019年7月8日，原、被告签订正式的《昆山市商品房购销合同》。根据合同约定，被告购买昆山市花桥镇金变路166号3幢306室房屋，合同总价1872356元，被告已付清首付款562356元，余款1310000元被告通过银行贷款支付。因被告在银行贷款被拒，2019年10月14日，被告向原告申请退房，并同意原告从首付款中扣除50000元。2019年12月31日，原告将扣除5万元后的首付款512356元退还被告。原告认为双方签订的《昆山市商品房购销合同》已解除，被告应协助办理解除预售合同登记备案手续，经原告多次催促，被告始终不予配合。为了维护原告的合法权益，故诉至法院。被告圣广迁辩称，1.被告确实分了三次支付了购房首付款，原告承诺给被告包装一年，支付20000元的包装费，帮助被告按揭贷款。结果在2019年4月签了购房合同，原告通知被告无法贷款，如果被告退款，必须签违约协议，从首付款中扣除50000元，当时实在没有办法，被迫签了协议，三个月后返还了剩余首付款。在签订协议时并没有说让被告配合原告撤销备案。2.被告不具备购房资格，而且无法贷款，售楼人员忽悠承诺能够贷上款，内部协议满一年后签订的正式购房合同，当时对内部协议和购房合同提出过质疑，原告承诺通过他们的包装都可以贷款。内部协议和购房合同只是一个形式，所有的内部协议和购房合同模板是一样的，被告只要配合原告的流程就可以。3.2019年4月，签订购房合同后，原告配合被告准备了资料，几天后，就被通知被告无法办下贷款，被告申请退款和赔偿违约损失，原告以各种理由拒绝，拖延三个月后原告告诉被告，想要申请退款，必须扣掉50000元，并和原告签订协议，否则不配合退款。3.被告被逼无奈，签订了协议返还了扣除50000元外的首付尾款。现原告要求被告赔偿损失，被告认为不合理，合同是原告忽悠被告签订，而且承诺过配合贷款，贷款没办下来，被告损失了十几万也没有取得房子。4.被告不同意赔偿原告20000元损失，解除备案可以配合，前提是原告必须赔偿损失。诉讼费由原告负担。原告盛誉房地产公司围绕诉讼请求依法向本院提交了《昆山市商品房购销合同》、《昆山市商品房屋预售证书》、销售不动产专用收款收据三份、客户特殊要求申请表、香逸尚城退房流程表、网上银行电子回单、商品房信息管理系统截图、律师函等证据。对没有异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。对于有异议的证据和事实，本院认定如下：1.关于购房合同是否已解除。2017年11月5日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，被告先后连同定金向原告支付购房款562356元，剩余房款通过向银行贷款支付，但银行在核准时以圣广迁年龄偏大为由拒绝贷款，圣广迁申请退房，原告在扣除50000元后，将剩余首付款512356元退还圣广迁。原告提供有圣广迁填写的退款申请以及退款银行往来明细予以证明。至此，原、被告之间的权利、义务已经终结，原、被告之间的商品房买卖合同已经解除。2.对被告的抗辩理由是否应予支持。被告在答辩和质证中均认为，原告在签订合同时承诺，帮助包装被告，让被告能够贷款，但在签订了购房合同后，银行通知不予贷款，致使被告不能偿还余款。被告在申请退款时，原告告知被告必须扣掉50000元，才能退回已交首付款，被告迫于无奈，签订了协议，且原告从被告交纳的首付款中扣除50000元。原告的行为属商业欺诈，给被告造成了损失，在得到赔偿后可以配合解除备案手续。本院认为，原、被告签订的《昆山市商品房购销合同》已经解除，被告认为原告在签订合同时与解除合同过程中存在欺诈行为，系另一法律关系，被告可另行主张权利，故本院对被告抗辩理由不予支持。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月5日，被告圣广迁认购原告盛誉房地产公司开发的香逸尚城花园13幢306室，并支付定金20000元；后分别于2017年12月8日、2018年6月23日、2019年1月23日支付首付款168656元、184000元、190000元，共计支付562356元。2019年4月16日，《昆山市商品房购销合同》通过网签备案。2019年7月8日，原、被告签订了《昆山市商品房购销合同》，合同约定，被告购买原告开发的位于昆山市××室房屋，合同总价款1872356元，除已付首付款562356元，被告尚需通过银行贷款1310000元偿还房款，后在办理房贷过程中银行未予核准被告的房贷申请，致使被告无力偿还余款1310000元。被告于2019年10月14日向被告申请退房退款，并同意原告从首付款中扣除50000元后，原告将余款512356元退还被告。由于原、被告在昆山市不动产登记中心办理了商品房网上签约备案手续，诉争房屋至今显示买受人为圣广迁，致使原告不能对该房出售。经双方多次协商处理未果，原告诉至本院。本院认为：（一）被告圣广迁应否履行协助义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助等义务”之规定，本案中，在网签时，买卖双方就房屋买卖问题在平等、自愿的基础之上协商一致后，才能登录交易平台填写信息表，且需要填写标的房产的具体情况等内容，然后才能进行网签。之后，双方当事人经合意一致解除《昆山市商品房购销合同》，由此原、被告之间合同权利义务已终止。故被告圣广迁应当遵循诚实信用原则协助原告盛誉房地产公司办理解除网上预售合同备案手续。（二）被告应否向原告支付违约金20000元。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”之规定，本案中，提供格式合同的一方为原告盛誉房地产公司，其在合同签订和解除时均应将相应的权利义务如实告知被告圣广迁。且网签只是房地产管理部门为了防止一房多买等原因进行的网络管理系统。由于原告盛誉房地产公司自身的原因，致使被告圣广迁未能协助解除网签的相关手续，被告圣广迁并无过错，故原告盛誉房地产公司要求被告圣广迁承担违约金的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第十一条、第三十九条、第九十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告圣广迁于本判决生效之日起三十日内协助原告昆山盛誉房地产开发有限公司办理解除《昆山市商品房购销合同》登记备案等手续。二、驳回原告昆山盛誉房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费300元，由原告昆山盛誉房地产开发有限公司负担210元，被告圣广迁负担90元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院（上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定，预交上诉案件受理费，款汇襄阳市中级人民法院，开户银行：中国农业银行襄阳万山支行，户名：襄阳市中级人民法院，账号17×××56。上诉人也可将上诉案件受理费交给本院或直接到襄阳市中级人民法院交纳。上诉人在上诉期限届满后七日内仍未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。当事人签收本判决书后，视为已向当事人送达了缴纳上诉案件受理费通知）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  肖道凌人民陪审员  廖志勇二〇二〇年十一月十八日法官助理谭明志书记员任娟