山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0902民初3366号原告：全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆，住所地：泰安市岱宗大街**（普照家园老年公寓），统一社会信用代码：91370900MA3CY3RF16。法定代表人：宋乐晶，院长。委托诉讼代理人：毕俊斌，山东公允律师事务所律师。委托诉讼代理人：戚宪利，山东公允（泰安高新区）律师事务所律师。被告：丽泰泰山创业梦工场投资有限公司，住，住所地：泰安市普照寺路国建设职工泰山疗养院内），统一社会信用代码：91370900334622942Y。法定代表人：王军，总经理。委托诉讼代理人：吴宏伟，男，1972年6月30日出生，汉族，系该公司职员。委托诉讼代理人：朱明格，山东一山律师事务所律师。原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆与被告丽泰泰山创业梦工场投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人毕俊斌、戚宪利，被告委托诉讼代理人吴宏伟、朱明格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆向本院提出诉讼请求：1.要求解除原被告于2015年5月20日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告腾退房屋院落；2.要求被告支付原告租金230万元及利息（租金计算至2020年9月30日）；3.要求被告赔偿原告实现债权的费用11.2万元。事实和理由：2015年5月20日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租原告位于泰安市泰山区普照宾馆，建筑面积12576平方米，租赁期限自2015年6月1日至2025年5月31日止，年租金320万元，每三个月为一个付款周期，于每个付款周期起始前5日内支付下一周期租金。如被告逾期交纳租金15天以上，原告有权解除合同。如给原告造成经济损失，被告还应向原告支付赔偿金。合同签订后，原告依约交付房屋，但被告自2016年开始长期拖欠租金，2020年3月才交纳了2019年前的租金。根据约定，被告现在应交纳2020年的租金240万元，但被告仅交纳了10万元，经原告多次催要未果。丽泰泰山创业梦工场投资有限公司辩称，1.原被告签署租赁合同后，被告一直按合同约定向原告支付租金。现被告欠付原告租金是因“疫情及疫情防控措施”导致，根据实际情况，同意解除合同。2.若租赁合同解除，原告应当对被告的装修进行赔偿。被告接手原告房屋后进行了大规模的改造及装修，改造花费1100多万，装修花费900多万。原告原来的房屋结构及装修已经发生了根本性变化，经过被告改造及装修，房屋价值已经升值。若租赁合同被解除，原告应当对被告装修及改造费用进行赔偿。并且，双方在租赁合同第7.7条关于装修装饰进行了相关约定，认可装修装饰的价值。3.关于原告主张的租金，被告应当享受政府规定的“减免”政策，原告应对被告疫情期间产生的租金进行减免。根据国家发展改革委等部门“发改投资规（2020）734号文”第二条第一款规定：对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。根据山东省发展和改革委员会发布的“关于加快企业项目全面复工达产的若干政策措施及实施细则”第5条规定：对承租房屋所有权属于政府机关、事业单位和国有企业的经营性房产的，免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。根据山东省人民政府办公厅发布的“关于抓好保居民就业、保基本民生、保市场主体工作的十条措施”第二条规定：对承租国有资产类经营性房产的个体工商户和小微企业，在落实已经出台的减免或减半收房租的优惠基础上，再将减半征收房租期限延长至2020年12月31日。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题指导意见（二）》第6条规定，原告作为国有企业，被告作为服务业小微企业受疫情及疫情防控措施影响经营困难，被告应付租金符合相关部门被减免情形，对原告主张的租金，应当根据政府政策及最高院司法解释进行减免。4.关于实现债权费用，双方在租赁合同中并无明确约定，原告起诉要求被告赔偿无事实及法律依据。本院经审理认定事实如下：2015年5月20日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将位于泰安市（普照宾馆）的物业租赁给被告经营，建筑面积为12576平方米；租期自2015年6月1日起至2025年5月31日止；租金为每年320万元，每3个月为一个付款周期，被告需于签订合同的15个工作日内支付原告房屋押金（一个月租金），自2015年10月1日起被告于每个付款周期起始前5日内支付下一周期租金；被告未按合同的付款规定交纳各项费用，属被告违约，每延一日，须按应付款的0.5‰向原告交付滞纳金；被告拖欠各项租金、押金和其他费用达15日，原告有权解除本合同，并由被告承担因此给原告造成的经济损失；本合同解除时，被告所投入的装修装饰、合法添附的建筑物不得拆除，如需拆除自用，应将租赁物业恢复至租赁前的状态原样；租赁期限届满或非因原告原因提前终止、解除本合同之日，被告需将自己的所有财产与处置的设备、物品搬出租赁物业，并将租赁物业交还原告，在此期间被告每延迟一日则按日向原告交纳房租。合同订立后，原告依约交付被告租赁物。被告于2020年3月将2019年前的租金付清，被告现已交纳2020年的租金10万元。原告提出被告应交纳2020年前三个季度的租金240万元，但被告仅交纳了10万元，故要求被告支付租金230万元。被告提出应当按照政策规定，第一季度租金免除，第二、三、四季度租金予以减半。原告提交其与山东公允（泰安高新区）律师事务所委托代理合同、付款凭证各一份，代理费发票两份，证实其支出诉讼代理费11.2万元。被告则提出根据双方租赁合同约定，并未对支付诉讼代理费有约定，原告主张诉讼代理费无法律依据。原告提交保全费票据及担保费发票各一份，证实其支出保全费5000元、保全担保费7800元。被告提出保全费及担保费系原告支付自行扩大的损失，被告不应当予以承担。被告提交其与26户入住单位（系被告向外转租的承租人）签订的26份租赁合同及承租方最后一笔付款凭证，主张受疫情影响，被告应收而未收取的租金为77.81万元，承租方退出租赁造成未收取的租金为44.9万元，被告的损失合计122.71万元。原告对其真实性及关联性均提出异议，提出即便被告没有收取该部分租金，也不能据此不向原告交纳租金。被告提交原告的营业执照一份及原告的企业登记信息一份，证实原告为国有经营单位，1987年其性质为部属事业单位。原告提交泰安市办公室、市政府办公室于2004年9月27日发出的关于印发《市直经营开发服务类事业单位改企转制实施方案》的通知及《市直经营开发服务类事业单位改企转制实施方案》及名单，证实原告系泰安市直首批改企转制单位，于2004年被撤销事业单位，自收自支，政府停止拨付工资及办公费用。原告提出其单位虽有国营企业的名义，但实际上是纯粹的民营企业，自2004年以来其出租所得是全国建设职工泰山疗养院全体员工工资、保险及办公经费等费用的主要来源。原告还提出其使用的土地及房产在单位成立之初1992年即由108家企业及个人集资购买，对于该部分资产的性质，虽然登记为国有，但其实际产权，泰安市国资管理部门并未给予明确答复。被告提交其2020年1月份社保公积金明细一份、泰安众诚有限责任会计师事务所出具的报告书一份，主张被告现有员工12人，总资产为53920244.35元，属于小型企业。原告提交被告的工商信息，证实被告公司注册资本6123万元，有两个股东，分别为丽泰金控投资有限公司（持股比例51.0044%）、泰安市东岳金财投资有限公司（持股比例48.9956%），其中丽泰金控投资有限公司为民营企业，泰安市东岳金财投资有限公司为泰安市财政局下属的国有企业，并据此主张被告不是个体工商户也不是民营小微企业。另查明，国家发展改革委等八部门于2020年5月9日发出《关于应对新冠××疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规{2020}734号）第二条实施房屋租金减免：（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。（二）中央所属国有房屋（包括有关部门、中央企业、中央高校和研究院所等所属国有房屋）出租的，执行房屋所在地对出现困难的服务业小微企业和个体工商户的房屋租金支持政策。因减免租金影响国有企事业单位业绩的，在考核中根据实际情况予以认可。（三）对承租非国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，鼓励出租人考虑承租人实际困难，在双方平等协商的基础上，减免或延期收取房屋租金。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第一项规定：承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。第二项规定：承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公，承租人请求减免租金，延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律及法规的强制性规定，系有效合同。双方均严格按照合同的约定履行各自的义务。根据合同约定，被告应提前一个季度于2019年9月25日前预交2019年12月31日之前的租金，但被告拖延至2020年3月才将2019年年底之前的租金付清，而2019年疫情尚未发生，被告未按合同约定预付租金无正当理由，被告的该行为显然构成违约，根据合同约定，原告有权解除本合同，且被告现同意解除合同，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，合同解除后，被告应将租赁物即位于泰安市（普照宾馆）的物业腾退交还给原告，故对于原告要求被告腾退上述房屋院落的诉讼请求，本院予以支持。根据合同约定，被告应当支付2020年1月1日之后至腾退交还原告院落房屋期间的租金，而被告仅交纳其中10万元租金，故对于原告要求被告支付租金的诉讼请求，本院予以支持。虽然原告的企业登记信息载明其为国有经营单位，但原告于2004年被撤销事业单位，政府停止拨付工资及办公费用，原告自此开始自收自支，其收入基本来自于出租院落房屋所得租金，因此，不能仅凭原告的企业登记信息即认定涉案房屋院落为国有，且被告并非小微企业，亦非个体工商户。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第六款第二项的规定，应当适当减少被告的租金。综上，根据本案的实际情况，本院酌情减少被告的租金20万元。2020年1月1日至同年9月30日期间的租金为240万元，被告已支付10万元，尚欠230万元，再减去20万元，被告应支付原告租金210万元（计算至2020年9月30日）。2020年10月1日至腾退交还院落房屋期间的租金，根据合同约定，应按照每日8767.12元（320万元/年÷365日）予以计算。根据本案的实际情况，对于原告主张利息的诉讼请求，本院不予支持。合同约定“被告拖欠各项租金、押金和其他费用达15日，原告有权解除本合同，并由被告承担因此给原告造成的经济损失”，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失。本案中，被告违约的事实清楚，原告支出的诉讼代理费11.2万元系原告因被告的违约而造成的实际损失，且该费用数额适当，因此，对于原告要求被告承担诉讼代理费11.2万元的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条规定，判决如下：一、解除原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆与被告丽泰泰山创业梦工场投资有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告丽泰泰山创业梦工场投资有限公司于本判决生效之日起三十日内将位于泰安市（普照宾馆）的院落房屋腾退交付给原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆；三、被告丽泰泰山创业梦工场投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆租金210万元（计算至2020年9月30日）；四、被告丽泰泰山创业梦工场投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆租金（按每日8767.12元，自2020年10月1日起计算至腾退涉案院落房屋之日止）；五、被告丽泰泰山创业梦工场投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆诉讼代理费11.2万元；六、驳回原告全国建设职工泰山疗养院泰安普照宾馆的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13048元，保全费5000元，合计18048元，由原告负担1248元，由被告负担16800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 尹 栋二〇二〇年十一月五日书记员 崔昌莹