杭州市拱墅区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)浙0105民初11308号 原告：杭州润阳教育咨询有限公司，住所地杭州市拱墅区杭行路**裙房******。 法定代表人：尹波。 委托代理人：韩惠敏、马巧雅，浙江三道律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司，住所地，住所地杭州市拱墅区杭行路**裙房******iv> 法定代表人：王传飞。 被告：王传飞，男，1982年5月8日出生，汉族，户籍地安徽省凤阳县。 原告杭州润阳教育咨询有限公司（以下简称润阳公司）诉被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司（以下简称忆遇西雅公司）、王传飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年12月26日审查受理后，依法适用简易程序，由审判员周建利独任审理，于2020年4月15日公开开庭进行了审理。后依法转换为普通程序，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员周建利独任审理，原告润阳公司的委托代理人韩惠敏、马巧雅到庭参加诉讼，被告忆遇西雅公司及王传飞经依法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年3月8日原告与被告王传飞就位于杭州市拱墅区××路××号××广场××北店）第二层其中建筑面积为1272平方米的商铺事宜签署了《杭州恒阳亲子培训咨询有限公司（天阳亲子广场项目）租赁协议》（合同编号为：ＴＹ-ＺＬ-ＨＺ005）及相关协议：2017年5月16日，原告、被告忆遇西雅公司与杭州恒阳亲子培训咨询有限公司（以下简称恒阳公司）、被告王传飞签订《变更协议》，约定恒阳公司将出租方的权利义务全部转让与原告，被告王传飞将承租方的权利义务全部转让给被告忆遇西雅公司。2018年7月12日，原被告签署了《变更协议》，约定将签署租赁标的物的面积变更为1265平方米。2019年2月15日，因忆遇西雅公司欠缴租金超过30日，构成租赁合同约定的原告可单方解约的条件，原告向忆遇西雅公司送达了《解除合同通知函》，于2019年2月15日正式解除了原告和被告忆遇西雅公司之间的租赁合同。 2017年8月21日，原告与忆遇西雅公司签订《店招、店牌标识位置租赁协议》（以下简称《店牌租赁协议一》），约定店招、店牌租赁费用为25000元，租赁期限为18个月。被告一次性付清租金。后于2018年7月17日双方签订《店招、店牌标识位置租赁协议》（以下简称《店牌租赁协议二》），约定自2018年8月1日起，被告忆遇西雅可以免费使用广告牌位12个月，电费按每月400元收取。广告牌使用至今，按照约定，被告忆遇西雅公司在2018年8月1日至2019年7月31日免交租金。2019年8月1日至2019年10月31日欠租金6250元。广告牌的电费自2019年1月1日至2019年10月31日欠缴共计4000元。2019年8月，被告忆遇西雅公司尚有1152元的餐厨垃圾处理费未予缴纳。 2019年6月25日经过原告和被告忆遇西雅公司的协商，签订《补充协议》，约定：1、原告和忆遇西雅公司租赁合同因忆遇西雅公司的根本性违约行为于2019年2月15日正式解除；2、自解除之日至2019年6月25日的房屋占用费为426192元（自2019年6月25日起至占用费按3842元每日计算至原告和忆遇西雅公司另行签订新的租赁合同之日或忆遇西雅公司搬离动产且拆除不动产之日）。3、忆遇西雅公司承诺：426192元的占用费分四次支付原告，其中未足额任意一期，原告有单方解约权，解除本协议，被告忆遇西雅公司已交纳的占用费原告不予退还。4、被告王传飞对被告忆遇西雅公司的债务承担连带保证责任，保证期限为自债务履行期届满后两年。5、根据《补充协议》之约定，被告忆遇西雅公司应于2019年7月26日支付第四期占用费，但其逾期未完全支付。原告多次协商要求支付费用无果，向忆遇西雅公司发出《腾房通知》要求其2019年8月13日前腾退房屋，但被告拒不执行。无奈之下，原告根据《补充协议》的约定，在见证人员某的情况下进行房屋腾退，并用记录仪全程录像。腾退后，被告忆遇西雅公司原租赁房屋内的物品搁置在原告的商品房中，该房屋原本用于出租盈利，现因各执物品用作仓储，影响原告收取租金合计188460元。被告忆遇西雅公司不主动腾退房屋，原告或原告委托第三方因腾退、拆除、公证等支出的所有费用，以及因储存腾退物品的仓储费等都应当由忆遇西雅公司承担，王传飞对此承担连带责任。故原告诉至法院，要求判令：1、被告忆遇西雅公司向原告支付拖欠房屋占用费503410元，并支付逾期利息6299.52元；2、被告忆遇西雅公司向原告支付拖欠的水电费4286.43元；3、被告忆遇西雅公司向原告支付欠缴的餐厨垃圾处理费1152元；4、被告忆遇西雅公司向原告支付广告位租金及电费共计10250元；5、被告忆遇西雅公司向原告支付腾房费用及相关支出45931.99元；6、被告忆遇西雅公司向原告支付拆除费用及相关支出150671元；7、被告忆遇西雅公司向原告支付安保费用及相关支出103546元；8、被告忆遇西雅公司向原告支付公证费及相关支出29719.05元；9被告忆遇西雅公司向原告支付仓储费用188460元；10、被告王传飞对前述债务承担连带责任；11、被告忆遇西雅公司向原告支付律师费52000元；12、二被告承担诉讼费。 原告为证明其主张的事实，向本院提交如下证据材料： 1、租赁合同、交付确认书，证明原被告签订租赁协议并交付完毕的事实； 2、变更协议，证明原告与忆遇西雅公司及恒阳公司、王传飞变更协议的事实； 3、补充协议二份、西餐厅租赁租金支付表、最后通牒两份、变更协议一份，证明被告拖欠租金的事实； 4、解除合同通知函，证明双方解除合同的事实； 5、补充协议、第四期占用费缴费记录、拆除工程施工合同，证明被告拖欠占用费的事实； 6、水费缴费通知单、电费缴费通知单，证明被告拖欠水电费的事实； 7、餐厨垃圾缴费通知单，证明被告拖欠垃圾处理费的事实； 8、店招租赁协议一、店招租赁协议二、电子回单二份、财务租金入账记录表二份，证明被告拖欠广告牌租金及电费的事实； 9、腾房通知、劳务施工发票、文具耗材发票、文印费发票、无线上网卡发票、摄像机发票、纸箱发票、现场记录仪发票、餐饮发费用，证明腾退费用。 10、劳务施工发票、LED电子显示屏维修费、安装服务（油烟机拆除）、广告位设计费（拆除费用）、预埋改造费（燃气拆除费），证明拆除租赁屋内装修支出的费用。 11、保安服务费发票、安保人员餐饮服务发票，证明腾退过程安保费用支出的事实。 12、公证服务费发票、公证费发票、优盘发票、出租车发票、客运服务费发票、餐饮服务费、公证书，证明原告腾退过程中用于公证的费用。 13、润阳公司2017年度合同台账，证明用于存放腾退物品的经营性商铺租金和面积的对比。 14、律师费发票、委托代理合同、电子回单，证明支付律师费52000元。 15、原告与原房东之间的房屋租赁合同，证明原告对涉案房屋享有转租权。 16、房产证，证明房产的权属状况； 17、2019年8月18日腾房通知快递单据，证明向被告送达了腾房通知。 被告未到庭陈述答辩意见，亦未提交证据。 被告经传未到庭，视为放弃举证质证权利，原告提交的上述证据，本院经审核后，对证据的真实性均予以确认。 结合上述有效证据及当事人陈述，本院认定事实如下： 2017年3月8日,恒阳公司与被告王传飞签订租赁协议，约定王传飞承租杭州市拱墅区杭行路700号商铺，建筑面积为1272平方米，用途为音乐西餐厅。合同对租期、租金标准等进行了约定。2017年5月16日，润阳公司（甲方）、忆遇西雅公司（乙方）、恒阳公司（丙方）以及王传飞（丁方）共同签署变更协议，约定原恒阳公司与王传飞签订的租赁协议，出租方主体变更为润阳公司，承租方主体变更为忆遇西雅公司，其余合同权利义务一并概括转让。 在合同履行过程中，因忆遇西雅公司未能按约及时支付租金，2019年2月13日，润阳公司向其送达解除合同通知函。通知于本函送达之日合同解除，并要求5天内腾空（含拆除现有装修装饰、外立面及商场内的店招店牌标识及附属设施），结清所有费用及违约金等。 2019年6月25日，润阳公司与忆遇西雅公司签订《补充协议》，双方确认原租赁合同因忆遇西雅公司根本违约于2019年2月15日正式解除。因忆遇西雅公司未能按照书面通知的日期搬离，导致事实上占用了租赁标的，故明确占用期费用为426192元（计算至2019年6月25日，自2019年6月26日起的占用费按3842元/日计算至双方另行签订合同或搬离并拆除不动产之日）。同时约定占用费于2019年6月3日前，支付80000元；于2019年6月13日前支付70000元；于2019年7月8日前支付100000元；剩余第四期占用费（包含自2019年6月26日至实际缴清之日的占用费），应于2019年7月26日前缴纳完毕。王传飞对上述债务承担连带保证责任，保证期限自债务履行期届满后两年。同时合同约定如忆遇西雅公司未能足额缴纳任意一期占用费，润阳公司有权单方解除本协议，已缴纳之占用费不予退还，且忆遇西雅公司须于本协议签订后3日内清空租赁标的物内动产并拆除装饰装修等不动产，若届时未腾退清空的，润阳公司有权留置租赁标的物内动产并有权在催告无效的情形下变卖前述动产用于抵充损失，有权自行或委托第三方拆除租赁标的物内一切不动产，拆除费用由忆遇西雅公司承担。王传飞对前述拆除费用、仓储费等一切实现债权费用承担连带保证责任。 后忆遇西雅公司按约定支付了前三期占用费，并于2019年7月29日支付第四期占用费76192元。2019年8月8日，润阳公司因忆遇西雅公司未足额支付第四期占用费，向忆遇西雅公司送达腾房通知，明确要求拆除全部装饰装饰等，并腾退。同时明确如未能自行腾退，将自行或委托第三方进行拆除并对过程进行公证。 因忆遇西雅公司未按通知及时自行腾退。2019年9月2日开始，润阳公司陆续开始腾退工作，至2019年9月29日设备及家具腾退完毕，并开始装饰装修拆除工作，10月8日左右拆除完毕。润阳公司对过程进行了视频记录，并进行了公证。商铺内家具等可移动物品，由润阳公司另行存放至广场一楼。润阳公司支付了相应腾退、拆迁等费用。 另，润阳公司与忆遇西雅公司于2017年8月21日签订《店牌租赁协议一》，约定忆遇西雅公司承租位置为X-06，高5米宽4米广告牌位。租期18个月，租金总价为25000元（电费另行收取）。协议签订后，被告忆遇西雅公司支付了25000元租金。2018年7月17日双方再次签订《店牌标租赁协议二》，约定租赁1.5m*6m大小广告牌位，租期自2018年8月1日起计算12个月，租赁期内未计算租金，电费每月400元。忆遇西雅公司于2019年8月13日支付电费10000元。 另原告为本次诉讼，支付律师费52000元。 本院认为：被告经依法传唤，未到庭，视为放弃答辩及举证质证权利。原告润阳公司与忆遇西雅公司之间依据2017年3月8日租赁合同及后期变更协议，成立房屋租赁合同关系。双方之间的权利义务受合同约定拘束。忆遇西雅公司未能按约履行租金支付义务，润阳公司据此依法享有法定解除权。2019年2月15日，润阳公司向忆遇西雅公司送达《解除合同通知函》，该函件自收到之日起生效。此后双方又于2019年6月25日签订《补充协议》对合同解除时间进行了明确，据此可以确定双方之间租赁合同于2019年2月15日解除。 合同解除后，未履行的终止履行，已经履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施并有权要求赔偿。而本案中，润阳公司与忆遇西雅公司对于合同解除的后果在《补充协议》中进行了明确，该份协议合法有效，对双方同样具有拘束力。依据该协议，忆遇西雅公司应另行支付2019年2月16日至实际腾退之日的占用费，原告据此主张未支付部分的占用费，本院予以支持。补充协议约定了忆遇西雅公司的腾退义务，明确在其不能按约自主腾退的情况下，润阳公司可委托第三方进行腾退并拆除相应装饰装修，由此产生的费用由忆遇西雅公司承担。故此后润阳公司在催告其腾退未果后，委托第三方进行腾退并拆除工作，符合双方约定，相应产生的费用应由忆遇西雅公司承担。润阳公司因腾退产生劳务费39700元，因拆迁产生劳务费140000元，因拆除燃气、LED屏幕、油烟机、广告设施产生费用10671元，上述费用合理，本院予以确认。原告主张由忆遇西雅公司承担，本院予以支持。为确保债权实现及现场情况的保存，原告委托公证机关进行记录并公证，产生的相关费用为其实现债权之必要支出，故对其支出的公证费用29700元，本院予以确认。原告主张由忆遇西雅公司承担，本院予以支持。忆遇西雅公司未及时腾退，其租赁场地内大量家具、设备需要仓储，由此产生的仓储费用，应由忆遇西雅公司承担。原告主张的仓储费用标准过高，本院考虑仓储位置、计算标准的合理性，酌情确认每日按1500元计算。原告主张腾退、拆迁过程中的餐饮、文印、耗材费用，本院认为原告提交的该部分证据尚不足以证明与拆迁、腾退等工作的直接关联性，故不予采信。对原告的该部分主张，本院不予支持。原告主张腾退过程中的安保费用，本院认为依据原告目前提交的证据，尚不足以证明安保的必要性，本院对此项主张不予支持。被告王传飞在补充协议中，明确作为担保人对占用费、拆除费用、仓储费用等一切实现债权费用承担连带保证责任，故原告主张其对上述费用承担连带责任，本院予以支持。 另原告主张忆遇西雅公司目前尚欠水电费、餐厨垃圾处理费，本院予以支持。依据润阳公司与忆遇西雅公司的《店牌租赁协议一》，承租广告位18个月租金25000元，租期至2019年2月20日。此后忆遇西雅公司未再支付租金，故忆遇西雅公司应支付此后至实际拆除之日的租金，租金标准按原协议计算。原告主张租金6250元，本院予以支持。协议对于电费约定为另行支付，但没有约定电费标准，原告也未提交实际电费支出依据，故依据该份协议主张电费，不予支持。依据《店牌租赁协议二》，对于期满后的租金未明确标准，故无法计算。协议约定每月电费400元，忆遇西雅公司协议签订后已支付电费10000元。现原告主张电费，缺乏依据，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州润阳教育咨询有限公司占用费503410元，并支付逾期利息（以100000元为计算基数，自2019年7月27日开始计算，2019年8月19日前按同期中国人民银行公布的贷款基准利率计付，此后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付） 二、被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州润阳教育咨询有限公司腾房费用39700元、拆除费用150671元、公证费29700元、仓储费用90000元（计算至2019年10月31日，此后按每日1500元的标准计算至仓储物清空之日）。 三、被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州润阳教育咨询有限公司律师费52000元。 四、被告王传飞对上述一、二、三项应付款项承担连带清偿责任。 五、被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日十日内支付原告杭州润阳教育咨询有限公司水电费4286.43元、餐厨垃圾处理费1152元。 六、被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州润阳教育咨询有限公司广告位租金6250元。 七、驳回原告杭州润阳教育咨询有限公司的其他诉讼请求。 当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14662元，保全费5000元，合计19662元，由原告杭州润阳教育咨询有限公司负担3922元，由被告杭州忆遇西雅餐饮娱乐管理有限公司负担15740元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本一份及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员 周建利 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 王凌霄 代书记员 刘 媛