湖南省张家界市永定区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0802民初2321号原告：杜秀英，女，1952年8月25日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：周政，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈湘零，湖南方顺联合律师事务所律师，代理权限为一般代理。被告：张家界山水天下置业有限公司，统一社会信用代码91430800732877414P，住所地张家界市南庄坪大成山水国际酒店**。法定代表人：毛致平，董事长。被告：湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司，统一社会信用代码91430802687412019E，住所地张家界市永定区大庸西路（进机场路口）。法定代表人：毛致平，董事长。原告杜秀英与被告张家界山水天下置业有限公司（以下简称为“张家界山水天下公司”）、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司（以下简称为“张家界大成酒店”）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜秀英的委托诉讼代理人周政到庭参加诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店经本院传票传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜秀英向本院提出诉讼请求：1.判令被告张家界大成酒店支付原告杜秀英房屋回购款619819元；2.判令被告张家界大成酒店支付原告房屋租金和装修改造折旧款186865元，违约金1868元（186865元×1%），被告张家界山水天下公司承担连带清偿责任；3.判令解除原、被告双方签订的房屋买卖合同、装修合同和房屋租赁合同（当庭增加的诉讼请求）；4.判令两被告承担本案诉讼费。事实和理由：2013年9月3日，原告与被告就湖南张家界大成山水国际大酒店签订了《商品房买卖合同》，购买了张家界大成山水国际大酒店山水座第20层2007房，房屋总价款为201240元。签订合同当日，原告付清了全部购房款。同日，原、被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》。该合同约定：原告将上述房屋委托给被告张家界大成酒店按照五星级酒店客房标准装修改造，装修改造款共计352170元，委托装修改造期限为10年。被告张家界大成酒店每年按委托装修改造款总额10%比例即每月2935元返还，并且，被告张家界山水天下公司提供连带担保；在合同约定的租赁期内，如逾期3个月，被告张家界大成酒店未向原告支付委托装修改造折旧款的，应支付应付款的1%作为违约金。合同签订后，原告付清了装修改造款。同日，原、被告签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》。该合同约定：原告将上述房屋出租给被告张家界大成酒店使用，租赁期限为10年；租金标准为1677元/月；租赁期满五年后，原告有权按房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和）出让该物业，被告张家界大成酒店可以附条件受让该房屋，并且，被告张家界山水天下公司提供连带担保；在合同约定的租赁期内，如逾期3个月，被告张家界大成酒店未向原告支付租金收益的，应支付应付租金3%作为违约金。合同签订后，被告从2016年开始一直少付或拒付原告租金和装修改造折旧款。从2018年开始，原告多次要求被告支付租金及装修改造款，并要求回购房屋，被告均拒不见面或拒不答复。截止到2020年8月31日，被告张家界大成酒店少付原告租金及装修改造折旧款186865元，并还应承担逾期付款的违约金1868元。现在，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店共同辩称：原告主张的回购款应为553410元，而不是619819元。2016年10月1日至2020年8月31日止，被告已向原告支付了31128元。被告对于投资收益合同到期之后，原告继续计算的装修改造折旧款不予认可。现因出现××不可抗力的情形及被告经营困难的情况，请求减免租金或调整租金支付标准；原告主张的分项违约金过高，请求人民法院降低违约金计算标准。原告应当选择行使合同权利，或继续履行商品房买卖合同，或解除房屋租赁合同。请求原告放弃房屋回购，被告愿意协助原告办理房屋过户登记手续。原告已丧失无条件回购房屋条件，原告无权要求回购房屋；若法庭支持原告回购的诉求，则应确认原告与被告张家界山水天下公司签订的《商品房买卖合同》于本案起诉之日解除，原告与被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店签订的《房屋委托装修合同》、《房屋投资经营合同》亦于本案起诉之日解；本案任何争议合同均未约定担保期限，担保人已实际免除担保责任，且投资经营合同早已到期，合同到期之后担保人没有继续履行担保责任的义务。综上，请求法院依法公正判决。查明的事实根据原、被告双方的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实1、2013年9月3日，原告杜秀英与被告张家界山水天下公司签订了《张家界市商品房现房买卖合同》一份，该合同约定：（1）原告杜秀英购买了被告张家界山水天下公司的坐落于张家界市永定区南庄坪的张家界××座××层××号商品房××（该房屋已取得房屋所有权证，证号为××）；2）房屋总价款为201240元；（3）原告杜秀英于2013年9月3日一次性付清全部房价款；（4）被告应当在2013年9月3日向原告交付商品房，该房为现房销售，买受人付清该商品全部房款之日即完成交房。2013年9月3日，原告杜秀英已按合同约定给被告付清了全部购房款。2、2013年9月3日，原告杜秀英（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、张家界山水天下公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》一份，该合同约定：（1）甲乙双方协商同意该物业的租赁期限为10年；（2）合同租赁期限内，支付给甲方的租金标准为1677元/月；（3）租赁期满五年后，甲方有权按该房屋原始总价值（指该房屋《商品房买卖合同》中约定的房屋总价和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》中约定的装修款总额之和以下简称“该房屋原始总价值”），出让该物业。因甲方原因提出转让该房屋，无论出让给任何人，在租赁期内必须保证经营的连续性，否则视为甲方违约，违约金按该房屋原始总价值的10%向乙方支付。同时，乙方为保证经营的连续性、整体性，乙方可以根据以下条件受让该房屋，同时乙方只同意以下条件购买：租赁期满五年后至第十年，按该房屋原始总价值的104%购买该房屋；租赁期满六年后，按该房屋原始总价值的108%购买该房屋；租赁期满七年后，按该房屋原始总价值的112%购买该房屋；租赁期满八年后，按该房屋原始总价值的116%购买该房屋；租赁期满九年后，按该房屋原始总价值的120%购买该房屋；租赁期满十年后，按该房屋原始总价值的125%购买该房屋；（4）在该物业租赁期限内，丙方应监督乙方全面地履行本合同的各项义务，如乙方不能按时支付甲方租赁收益时，丙方有责任与乙方协调，并保证甲方的租赁收益按时收取；该合同第九条第二项约定：丙方以张家界山水天下置业有限公司不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为乙方向甲方支付租赁收益提供连带担保；（5）本合同委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告支付租赁收益，除应付原告租赁收益之外，被告张家界大成酒店应另向原告支付违约期内应支付的租金的3%作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。3、2013年9月3日，原告杜秀英（甲方）与被告张家界大成酒店（乙方）、张家界山水天下公司（丙方）签订了《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》一份，该合同约定：（1）原告杜秀英将该房屋委托被告张家界大成酒店按五星级酒店客房标准装修改造后对外统一经营管理。在委托期内，原告杜秀英承诺其拥有该房屋因装修改造而产生的任何事宜将授权被告张家界大成酒店处理。原告杜秀英委托被告张家界大成酒店装修改造该房屋的装修改造款由首次装修改造款和酒店二次装修改造款两部分组成，每平方米7000元，共计人民币352170元；（2）双方协商同意该房屋的委托装修改造期限为10年；（3）双方协商同意该房屋的委托装修改造期限于原告与被告张家界山水天下公司签订的该房屋《商品房买卖合同》规定的全部房款付清之日起开始计算；（4）每月委托装修改造折旧款返还的金额为人民币2935元；（5）被告张家界山水天下公司以其不销售的负1楼、负2楼、1楼、2楼共33000㎡的自有物业作为担保物，为被告张家界大成酒店向原告杜秀英返还委托装修改造折旧款提供连带担保；（6）本合同委托期内，如逾期3个月被告张家界大成酒店未向原告杜秀英返还委托装修改造折旧款，除应付原告杜秀英委托装修改造折旧款之外，被告张家界大成酒店应另向原告杜秀英支付违约期内应支付的委托装修改造折旧款1%作为违约金，但原告违约或不可抗力情形除外。4、在2016年10月1日至2020年8月31日期间，被告张家界大成酒店已向原告支付了现金31128元。根据本案诉争《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》的约定，在2016年10月1日至2020年8月31日，被告张家界大成酒店尚欠原告的租金及装修改造折旧款185636元【（1677元/月+2935元/月）×47个月-已支付31128元】。二、双方当事人有争议的事实1、关于本案诉争的违约金标准是否过高的事实。原告认为，原、被告双方签订的合同已经约定了违约金标准，该违约金标准没有违反法律规定，本案诉争的违约金标准不存在过高的情形。被告认为，本案诉争的违约金标准过高，应当以不超过银行同期同类存款利率30%标准计算支付违约金。本院认为，被告张家界大成酒店未按照合同约定向原告支付租金的行为已构成违约，依法应当承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”的规定，原告主张的违约金1868元并没有超过被告所欠租金及装修改造折旧款损失185636元的30%的标准数。因此，本案诉争的违约金标准不存在过高，被告有关本案诉争的违约金标准过高的事实，没有证据佐证，本院不予采信。2、关于本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证是否已超过法律规定保证期间的事实。原告认为，本案诉争的被告张家界山水天下公司的保证没有超过法律规定的保证期限。被告认为，本案诉争的合同没有约定担保期限，合同到期后，双方没有继续签订合同，被告不应当继续履行担保义务，被告张家界山水天下公司的保证已超过法律规定的保证期限。本院认为：根据本案诉争《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》的约定，被告张家界山水天下公司系本案诉争租金以及装修改造折旧款支付的连带责任保证人，但双方没有约定具体保证期限。《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》以及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》约定的期限均为10年，现在，本案诉争的主债务履行期限尚未届满。因此，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条关于“连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。”的规定，原告要求被告张家界大成酒店支付合同期内的租金及装修改造折旧款，没有超过法律规定的保证期间。判决的理由与结果本院认为，本案双方争议的焦点是：（1）被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋回购款619819元；（2）被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋租金及委托装修改造折旧款共计186865元；（3）被告张家界大成酒店是否应当给原告支付所欠租金及委托装修改造折旧款的违约金1868元；（4）被告张家界山水天下公司是否应当承担本案诉争房屋租金、委托装修改造折旧款和违约金支付的保证责任。一、原、被告签订的《张家界市商品房现房买卖合同》、《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》及《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》都是客观存在的，也是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定。因此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款关于“依法成立的合同，自成立时生效。”的规定，原、被告双方签订的本案诉争的合同均合法有效。二、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋回购款619819元。根据原、被告双方签订的《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》第六条第二项的约定，租赁期满五年后，原告杜秀英有权出让本案诉争的房屋，被告张家界大成酒店为保证经营的连续性和整体性，可以附条件受让（回购）该房屋，但是，该约定并没有要求被告张家界大成酒店必须受让（回购）该房屋，亦即被告张家界大成酒店没有回购本案诉争房屋的义务。现在，被告张家界大成酒店以自己目前不具备回购条件为由不同意回购该房屋，因此，根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款关于“依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”的规定，被告张家界大成酒店不同意回购本案诉争房屋的辩称意见，理由正当，符合双方的合同约定和法律规定，本院予以采纳。因此，原告要求解除本案诉争的相关合同，以及要求被告张家界大成酒店支付房屋回购款619819元的诉讼请求，理由不正当，证据不足，也不符合双方的合同约定，本院均不予支持。三、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付房屋租金及委托装修改造折旧款共计186865元。本案诉争《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》和《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》的期限均为10年，至今尚未届满，并且，原、被告双方在履行合同过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，但被告张家界大成酒店却没有按合同约定履行支付租金和返还装修改造折旧款的义务，至今尚欠原告2016年10月1日至2020年8月31日期间的租金和装修改造折旧款共计185636元没有支付。因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条关于当事人应当按照约定全面履行自己的义务之规定，以及第二百二十六条关于承租人应当按照约定的期限支付租金之规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付2016年10月1日至2020年8月31日期间的租金和装修改造折旧款共计185636元，但是，原告要求被告张家界大成酒店给原告支付2016年10月1日至2020年8月31日期间的租金和装修改造折旧款186865元，不符合客观实际，本院不予支持。现因国家当前不可抗力的××影响和被告经营困难的实际情况，被告请求减免租金，理由正当，本院予以采纳。本院认为应酌情减免一个月的租金1677元较为适宜。因此，被告张家界大成酒店公司应支付原告2016年10月1日至2020年8月31日期间的租金及委托装修改造折旧款183959元【（应付款数）185636元-（减免租金数）1677元】。四、关于被告张家界大成酒店是否应当给原告支付所欠租金及委托装修改造折旧款的违约金1868元。由于在履行本案诉争合同的过程中，原告已按照合同约定履行了自己的全部义务，没有构成违约，但被告张家界大成酒店却没有按照合同约定履行给原告支付房屋租金的义务，其行为已构成违约。因此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告张家界大成酒店应当给原告支付所欠租金及委托装修改造折旧款的违约金。因根据《张家界大成山水国际大酒店房屋租赁合同》的约定，被告张家界大成酒店违约的，应向原告杜秀英支付应支付租金的3%的违约金，根据《张家界大成山水国际大酒店房屋委托装修合同》的约定，被告张家界大成酒店违约的，应向原告杜秀英支付应支付委托装修折旧款1%的违约金。现在，原告诉讼只要求被告按照欠付租金及装修改造折旧款的1%的标准支付违约金，符合双方当事人的约定及法律规定，因此，被告张家界大成酒店应当给原告汪佳支付违约金1856元（185636元×1%）。五、关于被告张家界山水天下公司是否应当承担本案诉争房屋租金、委托装修改造折旧款和违约金支付的保证责任。被告张家界山水天下公司以其不销售的自有物业作为担保，为被告张家界大成酒店向原告支付租赁收益、委托装修改造折旧款提供连带担保，虽然没有办理抵押登记，抵押权并未设立，但合同是合法有效的，被告张家界山水天下公司应当在其提供抵押物的实际价值范围内对被告张家界大成酒店应向原告支付租金收益及委托装修改造折旧款提供连带担保。并且，原告要求被告张家界山水天下公司承担保证责任的主张，没有超过法律规定的保证期间，被告张家界山水天下公司应当对支付本案诉争租金收益及委托装修改造折旧款共计183959元承担连带清偿责任。但是，原、被告双方的合同明确约定了被告张家界大成酒店只承担支付所欠租金收益及委托装修改造折旧款的连带担保责任，而并没有承担相关违约金的担保责任，因此，原告要求被告张家界大成酒店承担本案诉争违约金的诉讼请求，不符合双方的合同约定，本院不予支持。六、被告张家界山水天下公司、张家界大成酒店经本院传票传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司给原告杜秀英支付2016年10月1日至2020年8月31日期间所欠的房屋租金及装修改造折旧款183959元和违约金1856元，共计185815元，并定于本判决生效后十五日内履行完毕；二、被告张家界山水天下置业有限公司在其提供抵押物的实质价值范围内对被告湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司应支付的房屋租金及装修改造折旧款183959元承担连带清偿责任；三、驳回原告杜秀英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11886元，减半收取5943元，由原告杜秀英负担3935元，由被告张家界山水天下置业有限公司、湖南张家界大成山水国际大酒店有限公司共同负担2008元。本判决书发生法律效力后，当事人必须履行，一方拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员 符 军二〇二〇年十一月十九日书记员 郑梦琪附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2、《中华人民共和国担保法》第二十六条：连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。5、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。