福建省龙海市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0681民初1791号 原告：漳州市富山房地产开发有限公司，住所地漳州市漳州开发区南滨大道**御景园E1-A1，统一社会信用代码：9135068156169863XY。 法定代表人：陈锦山，董事长。 委托诉讼代理人：潘贵东，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：蔡铮坤，北京德恒（厦门）律师事务所执业律师。 被告：李志鹏，男，1991年8月27日出生，汉族，住安溪县。 第三人：中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行，住，住所地漳州市漳州开发区兴江路**涵碧楼花园******一社会信用代码：91350681060357538B。 负责人：林志君，行长。 委托诉讼代理人：阮少杰（该银行职员），男，汉族，住漳州市芗城区。 原告漳州市富山房地产开发有限公司（以下简称“富山房地产公司”）与被告李志鹏、第三人中国工商银行股份有限公司漳州开发区支行（以下简称“工行开发区支行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月17日立案受理后，依法适用简易程序。因需采用公告方式送达，本院于2020年7月7日依法裁定将本案转为适用普通程序，并依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告富山房地产公司的委托诉讼代理人蔡铮坤、第三人工行开发区支行的委托诉讼代理人阮少杰到庭参加诉讼，被告李志鹏经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 富山房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告于2018年2月12日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：350698010001032017007998）；2、判令被告向原告支付违约金565020.60元；3、判令被告配合原告办理《商品房买卖合同》备案登记注销手续、预购商品房预告登记注销手续，并与第三人共同配合原告办理预购商品房抵押预告登记注销手续等解除合同相关手续；4、判令被告向原告支付代其偿还的贷款88363元（暂计至2020.9.30日，最终以银行记录金额为准）及违约金7411.01元（按代还款项金额每日万分之六点六的标准，自原告承担担保责任之日起记至被告实际归还之日止，其中16021.44元自2019年12月27日开始计算，24106.23元自2020年3月27日开始计算，24116.83元自2020年6月29日开始计算，24118.5元自2020年9月29日开始计算）；5、判令被告向原告支付原告为本案支出的律师费8000元；6、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年2月12日，原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定被告向原告购买漳州开发区南滨大道395号富山滨海明珠1幢二单元2507室商品房（以下简称“涉案房屋”），总价款为1883402元，付款方式为贷款方式付款。《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》第3.1条约定：“（1）买受人向银行申请货款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此引起的法律责任由买受人承担。（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项……买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出卖人有权另行向买受人追偿”。之后，原告、被告及第三人签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告向第三人借款1500000元，用于支付案涉商品房项下的购房款。原告为被告项下借款提供连带责任保证担保。因被告未按期足额偿还银行贷款本息，第三人要求原告承担担保责任。至2020年9月29日原告已代被告向第三人偿还了贷款本息88363元。原告多次催告要求被告偿还原告代还的全部款项，并要求被告承担相应违约责任，但被告均未予理睬。根据合同约定，由于被告未按期、足额向第三人偿还银行贷款本息，导致原告承担担保责任的，被告必须自原告承担担保责任之日起7日内归还原告代还全部款项，超出30日仍未归还原告代还全部款项的，原告有权解除合同，同时收取被告总房价款30%的违约金。现被告自原告承担担保责任之日起超出30日仍未归还原告代还全部款项，原告依约有权解除合同，同时要求被告承担相应责任。请求法院判如所请。 李志鹏在规定的期间内没有提交书面答辩意见和证据。 工行开发区支行述称，（一）原告诉求的违约情形与我方无关联。第三人发放的按揭贷款均依照相关的法律法规执行，严格履行《个人购房借款/担保合同》中应尽的义务，贷款及担保合法有效。由于借款人李志鹏未按其与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》要求归还贷款，致使第三人从提供阶段性连带责任担保的原告扣款本息88363元（截止2020年9月29日）。（二）根据最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第24条、第25条的相关规定，在解除原、被告所签订的《商品房买卖合同》同时，法院应相应解除原、被告及第三人所签订的《个人购房借款/担保合同》，以维护第三人的合法权益。（三）如果法院依法判决原告与被告解除商品房预售合同，则应同时判决解除李志鹏与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，并由原告偿还李志鹏欠第三人的全部贷款本息，其中：本金1445658.2元，欠（罚）息0元（本息暂时计算至2020年9月29日），以后利息按合同约定计算。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证、质证。富山房地产公司提供了下列证据：1、《商品房买卖合同（预售）》及附件、补充协议，欲证明原被告于2018年2月12日签订了一份《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告购买涉案房屋，总价款为1883402元。同时，合同对付款方式、期限、违约责任、律师费承担等内容进行了明确约定。2、《商品房买卖合同网上备案申请书（证明书）》，欲证明涉案商品房买卖合同已于2018年3月6日办理了备案登记。3、《个人购房借款/担保合同》，欲证明原、被告及第三人签订了《个人购房借款/担保合同》一份，约定被告向第三人借款1500000元，用于支付案涉商品房项下的购房款，原告为被告合同项下借款提供连带责任保证担保。4、《中国工商银行网上银行电子回单》，欲证明原告代被告向第三人偿还贷款本息共计16021.44元。5、《及时偿还代偿款催告函》及邮寄凭证，欲证明2020年2月28日，原告向被告发函，要求被告及时偿还原告为被告代还的贷款并承担违约责任。6、委托代理协议，欲证明因被告严重违约，原告聘请律师通过诉讼处理本案，因此而产生的律师费8000元，应当由被告承担。7、917漳州房产网楼盘价格截图，欲证明：1.涉案房屋所在区域周边的其他项目在售楼盘均价约为每平方米8000-9000元，房屋降价严重；2.因被告根本违约，导致案涉购房合同解除，给原告造成巨额房屋降价损失，合同约定的违约金并不足以弥补原告损失。8、《中国工商银行网上银行电子回单》（2020年3月27日），欲证明2020年3月27日原告代被告向第三人偿还贷款本息24106.23元。9、《中国工商银行网上银行电子回单》（2020年6月29日），欲证明2020年6月29日原告代被告向第三人偿还贷款本息24116.83元。10、《中国工商银行网上银行电子回单》（2020年9月29日），欲证明2020年9月29日原告代被告向第三人偿还贷款本息24118.5元。工行开发区支行质证认为，对证据1-10，证据是属实的，真实有效。 第三人工行开发区支行提供了下列证据：1、《个人借款凭证》，欲证明被告向第三人办理借款1500000元的事实。2、《不动产登记证明》，欲证明被告向第三人贷款抵押物已办理预抵押登记。3、借款余款信息（还款明细），欲证明被告向第三人的贷款余额。4、联机逾期归还处理凭证，欲证明原告为被告垫付积欠本息具体情况。富山房地产公司质证认为，三性无异议。 根据原告与第三人的举证、质证意见，本院经审查认为，被告李志鹏未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告富山房地产公司和第三人工行开发区支行提交的上述证据，具有真实性、合法性，与本案具有关联性，能够证明原告与第三人主张的相关事实，本院予以采信并在卷佐证。 根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年2月12日，原告富山房地产公司与被告李志鹏签订了一份编号为350698010001032017007998的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）。合同第三条、第六条约定：李志鹏向原告购买涉案漳州开发区南滨大道395号富山滨海明珠1幢二单元2507室商品房，预测建筑面积105.17平方米，单价每平方米17908.17元，总价款1883402元。合同第七条第（二）款第3项约定：买受人应当于2017年8月25日前支付首期房价款383402元，余款1500000元向银行申请贷款支付。合同第二十五条约定：“出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效，任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以【邮政快递】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起15日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任”。合同附件十一《补充协议》第三条第3.1款约定：“（1）买受人向银行申请贷款，按银行有关规定出卖人以承担连带责任保证方式向银行提供担保，故买受人在此确认并承诺：买受人同意按贷款合同约定全面履行合同约定的按期偿还贷款义务，否则由此引起的法律责任由买受人承担。（2）出卖人保证期间，如因买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起第8日及其后归还出卖人代还全部款项的，按出卖人代其向贷款银行还款金额每日千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房价款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失（包括但不限于房屋降价损失）的，出场人有权另行向买受人追索”。第十条第10.3款约定“……。（2）无论何种原因导致本合同解除的，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理完毕本合同备案注解手续、预告登记或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房地产主管部门办理网上签约的解除手续等。……”。第十条第10.4款约定“……。（2）如出卖人通过诉讼及／或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及／或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费、保全费等，概由买受人承担，……”。《商品房买卖合同（预售）》签订前，被告已支付首期房价款。签订后，当日申请合同网上备案登记，并于2018年3月6日完成合同备案。2018年4月3日，原告、被告及第三人签订了一份编号为【闽】字【漳州】行【龙海】支行【2018】年【一手贷0000703】号的《个人购房借款／担保合同》，约定被告向第三人按揭贷款1500000元（大写：壹佰伍拾万元整）用于购买涉案房屋，贷款期限360个月。并约定原告为贷款合同项下被告的借款提供阶段性连带责任保证，保证期间至正式抵押登记手续办理完毕。并以涉案房屋作抵押，于2018年5月4日办理完成不动产抵押权预告登记。借款合同签订后，第三人依约发放贷款150万元。因李志鹏未按借款合同约定按期足额向第三人支付按揭贷款本息，第三人从2019年12月27日起至2020年9月29日，先后四次从原告公司保证金账户划扣借款本息88363元。其中：于2019年12月27日扣划16021.44元；于2020年3月27日扣划24106.23元；于2020年6月29日扣划24116.83元；于2020年9月29日扣划24118.5元。原告在首次承担保证责任后，于2020年2月28日按照原、被告双方《商品房买卖合同（预售）》中被告提供的“通讯地址：福建省安溪县湖头镇湖一村”、“联系电话：158××××0118”，以邮政特快专递的方式向被告寄送了《及时偿还代偿款催告函》，要求被告在收到函件后五日内归还原告代偿的贷款本息16021.44元，并按协议约定支付逾期付款违约金。后该催告函以“无人认领”被退回。2020年4月13日，原告与北京德恒（厦门）律师事务所就原告与被告商品房预售合同纠纷一审阶段法律服务事宜签订一份《诉讼案件委托代理合同》，约定律师服务费8000元。 本院认为，原告富山房地产公司与被告李志鹏签订的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）及第三人工行开发区支行与原告、被告三方签订的《个人购房借款/担保合同》，均系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，两份合同均属合法有效，各方应严格遵守并全面履行。被告李志鹏未能按约履行《个人购房借款/担保合同》约定的按揭贷款还款义务，导致原告富山房地产公司承担连带保证责任为其代偿银行贷款，且被告在原告依据合同约定联系方式向其寄送《及时偿还代偿款催告函》后至今亦未清偿原告代偿款，已构成根本违约。根据双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》第二十五条、合同附件十一《补充协议》第三条第3.1款的约定及《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”、第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，原告请求解除双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》，应予支持。诉讼中，第三人工行开发区支行未明确要求其要作为有独立请求权的第三人参加诉讼并预交受理费，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。”的规定，第三人要求同时判决解除李志鹏与第三人签订的《个人购房借款/担保合同》，并由原告偿还李志鹏欠第三人的全部贷款本息的请求，本院不予支持。第三人可另行起诉主张。因被告根本违约，导致原、被告《商品房买卖合同（预售）》解除，根据双方合同附件十一《补充协议》第三条第3.1款关于违约金的约定和《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告支付违约金565020.60元，应予支持。根据双方合同约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，原告富山房地产公司请求被告李志鹏配合其办理备案登记注销手续，应予以支持。本案涉案房屋已办理不动产物权抵押预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，涉案房屋的抵押权预告登记注解应经权利人同意或债权消灭。原告请求被告配合、协助办理涉案房屋的抵押权预告登记注销手续应在权利人（第三人）同意或债务履行、债权消灭之后，故原告请求被告配合办理商品房抵押预告登记注销手续，条件尚未成就，本院不予支持。原告可在条件成就时另行主张。原告为被告代偿其欠第三人的按揭贷款，根据《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。”的规定，原告请求被告李志鹏偿还原告代偿款项，合法有据，应予以支持。因原、被告双方对原告代偿第三人按揭贷款的违约金约定与上述解除合同违约责任约定重复，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十四条的规定，原告未举证证明其收取的违约金565020.60元不足以弥补其所受损失，故对原告富山房地产公司要求被告向其支付代偿款利息（违约金）的请求，不予支持。同理，因富山房地产公司未提供证据证明违约金565020.60元不足以弥补其所支付的律师费损失，故对原告请求被告支付原告为本案支出的律师费8000元，不予支持。被告李志鹏经本院公告送达传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自愿放弃法律赋予其抗辩的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条,《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，判决如下： 一、解除漳州市富山房地产开发有限公司与李志鹏于2018年2月12日签订的编号为350698010001032017007998的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）。 二、李志鹏应于本判决生效之日起十日内支付漳州市富山房地产开发有限公司违约金565020.60元。 三、李志鹏应于本判决生效之日起十日内配合、协助漳州市富山房地产开发有限公司办理编号为350698010001032017007998的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）的备案登记注销相关手续。 四、李志鹏应于本判决生效之日起十日内偿还漳州市富山房地产开发有限公司代其偿还的贷款88363元。 五、驳回漳州市富山房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费21750.6元，由李志鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。 审 判 长  洪河根 人民陪审员  陈燕煌 人民陪审员  赵加坤 二〇二〇年十一月二日 法官 助理  李昊蓝 书 记 员  黄文娟