广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4971号上诉人（原审原告）：惠东碧桂园房地产开发有限公司，住所地：广东省惠东县**********。法定代表人：杨文杰，总经理。委托诉讼代理人：王骞、黄永奇，广东卓凡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：简婷，女，1981年12月14日出生，汉族，住广东省深圳市龙岗区******************，公民身份号码422************328。委托诉讼代理人：石华磊，男，系被告简婷的丈夫。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司与被上诉人简婷因商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2020）粤1323民初470号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销（2020）粤1323民初470号民事判决。2.改判解除上诉人与被上诉人之间的《委托办理权属登记协议书》。3.由被上诉人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实与理由：在2016年6月28日惠东县在启动不动产统一登记之前，增量商品房由房管部门按规定办理《房地产权证》，从开发商申请楼盘的初始登记（大确权）到完成单位商品房转移登记给小业主，一般周期为6个月左右。上诉人与被上诉人《商品房买卖合同》约定的商品房交付时间是2016年3月30日，上诉人原定至少有270日的期限（即从2016年3月31日到2016年12月31日）完成本案商品房从初始登记到递交转移登记资料的全部约定房地产登记工作。因为在上诉人的上述工作期限之内，2016年6月28日发生了惠东县启动统一不动产登记制度的变化，导致原房地产登记工作停止，统一按照新规进行不动产登记。该项调整导致若按《委托办理权属登记协议书》约定的办理房地产登记的期限及逾期违约责任，追究上诉人按照新规办理不动产权登记的期限逾期责任，明显不合正常事理，故上诉人要求以解除《委托办理权属登记协议书》方式，以免除追究上诉人按新规办理不动产登记期限的逾期责任。一、就本案上诉人2016年6月28日不动产登记新制度实施之后的办证期限所受到的影响，存在上诉人作为特大房地产开发企业的特殊重大事实：在惠东县启动统一不动产登记工作之后的两到三年内，仅上诉人一家企业的到期办证需求量就超过惠东全县在同期总的办证工作能力。2016年6月28日，惠东县人民政府发布《关于启动不动产统一登记工作的通告》，对本案商品房等房屋，2016年6月30日起政府停止办理《房地产权证》，改办《不动产权证》，并按照《不动产登记规程》等新的管理法规、技术规范等，对不动产登记的主管机关、登记规则、办事流程进行全面调整。成立专门的不动产登记局专门执行新的不动产登记事务。上诉人开发的十里银滩项目于2011年7月30日开盘，规划总户数达到4万余套。按照前期的交楼进度，据统计，截止到2016年下半年的时候，十里银滩项目已经收楼可办证的单位共计22576套，但因为2016年6月28日惠东县启动统一不动产登记工作，原房地产登记工作实施未完的予以废止，楼盘都从头开始按照新规进行不动产登记，而新设的不动产登记机构因工作适应一时无法及时处理随即而来包括上诉人在内的的海量不动产登记需求，导致上诉人大量已经交楼应办理不动产登记的的商品房受限于惠东县不动产登记的整体工作瓶颈，全部的办证申请排队停滞滚动递延形成普遍性的逾期。1.2016年6月28日前未完成的房地产登记工作被清零，不动产登记工作从头开始。商品楼盘竣工备案后，不动产登记包括初始登记和转移登记两个个大的阶段，先完成楼栋的初始登记后，才能转移登记给买受人。2016年6月28日启动统一不动产登记之后，所有初始房地产登记未完的均予以清零，从头开始按照不动产统一登记重新工作。碧桂园十里银滩项目中山林海一部分楼栋于2016年4月已经成功向政府部门申请初始房地产登记缴纳了办证费用等也予以作废，按照新的不动产登记要求从头开始初始登记工作。因此，2016年6月28日前未完成办证的，前期工作积累均自行失效清零，对于开发商而言，办证工作的有效工作时间应在2016年6月28日起重新开始起算。2.统一不动产登记启动后须补充完成新增的测绘数据要求。因按照房地产登记要求，原楼盘信息未包括有商品房国土、坐标、权籍等相关信息，国土局系统也没有相关历史测量数据。为了录取现场测量数据，需要专业的测量单位对整个项目商品房进行实地考察、测量。基于新的不动产登记技术要求，上诉人于统一不动产登记启动后委托测绘机构对整个银滩项目进行四至坐标、红线图测绘等商品房测量工作，形成数据测量报告后再移交给国土局存档，此项补充测绘工作直到于到2016年11月份完成。3.初始登记无法及时受理和完成。十里银滩项目到2016年11月份具备实施办理初始登记（含权籍调查工作）的条件，此后才能安排分批递交初始登记资料工作。经过两个多月的持续努力，上诉人共递交了31栋楼（共计16996套）的初始登记相关申请资料，但因量大，不动产登记机构无法及时全部处理，经过多次沟通，其中26栋楼（共计14444套）初始登记审批才于2017年6月完成。在初始登记缮证（首次登记告知书）过程中，由于缮证量非常大，加之专业人员不足，导致在2017年7月14日前完成初始登记缮证手续的只有15栋楼（共计7702套）；随后，由于国土启动线上新系统，新旧系统需切换及调试，导致剩余的11栋楼（共计6742套）无法完成初始登记缮证手续，分别于2017年11月、2018年1月完成初始登记缮证手续。期间，另外4栋楼初始登记审批手续已完成，并且于2018年完成初始登记缮证手续。直至2018年1月，上诉人才完成初始登记手续的有3栋楼，共计16996套。5.转移登记无法及时受理和完成。转移登记应完成初始登记后完成，对于2016年6月28前已经完成初始登记的，2016年6月28之后转移登记前也需完成补测补充测绘和权籍调查。完成初始登记后集中进入（或补测并完成权籍调查）的海量转移登记工作，除了启动不动产统一登记之前完成的部分商品房的面签无法继续使用问题造成时间消耗之外，不动产登记机构仍然无法全部及时受理并在规定工作期间完成不动产登记机构受理转移登记窗口限制窗口的每日收件量的上限件数（100户），上诉人只能将代办转移登记申请顺次递延申请，导致转移登记的完成时间也大大延长。同时，不动产登记局对转移登记收件采取成批接收成批受理方式，已经完成递交的转移登记申请如有一件买受人资料不合要求，不动产登记机构将整批推迟造成成批时间浪费，这也花了不少时间。按照惠东县不动产登记的全部工作量数据2016年6月28日到2016年12月31日半年时间惠东全县仅完成293套增量房不动产登记，2017年度全年惠东全县完成10120套增量房不动产登记，2018年度惠东全县完成25883套增量房不动产登记，而同时期上诉人堆积的合同到期应办证需求量分别为7150套、16476套和20759套，各期均无法完成要顺次后延。即使惠东全县的不动产登记工作能力都为上诉人一家开发商办证，仍无法改变上诉人楼盘办证大面积逾期的情况。何况，惠东县不动产登记机构的产能还要在众多开发商之间分配。因上诉人楼盘全部远远早于2016年6月28日即完成竣工备案具备不动产登记全部实质条件，据初步估计，上诉人十里银滩项目在2016年6月28日之后因为惠东不动产登记整体产能原因造成办证逾期的商品房不低于1.3万套。二、因惠东县启动不动产统一登记工作之后，商品楼盘的未完房地产登记工作废止，被清零后不动产登记从头开始重来，以及新增补充技术要求等诸多因素，在两到三年里形成的仅上诉人一家的到期办证需求超过惠东全县工作能力的重大变化的事实，该情况对办证期限问题的影响，完全符合最高人民法院确定的因情势变更原因应变更或解除合同的法定条件，依法上诉人要求不再承担2016年6月28日之后办理《房地产权证》逾期的违约责任。（一）惠东县政府按照全国统一要求，在2016年6月28日公告启动不动产统一登记工作之后，政府的有关单位克服种种困难依次完成规则和体制的重建、工作的适应学习等众多复杂繁重的任务，因此惠东不动产登记机构的工作成效显著并无瑕疵。发生的总工作能力无法适应需求是客观条件所造成，并非政府责任所致，政府就此事项不应受到任何指责追责。但是对上诉人而言，前述不是因上诉人自身原因造成的逾期，按照法律和合同约定，也不能由上诉人承担逾期责任。同时，因为本案存在上诉人是惠东县超大规模的开发商，上诉人一家的到期办证需求即超过惠东全县全部办证能力的特殊事实，本案不能回避上述事实。（二）对于本案逾期问题的法律适用，应根据我国《合同法》第九十四条关于外部不可抗力导致合同目的不达当事人可以解除合同的规定，以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十六条规定:“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”之规定，参照《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》中出卖人只对于因自身原因造成的办证逾期才承担违约责任的意见，按照《委托办理权属登记协议书》约定的办证期限和违约责任约定追究上诉人办理不动产权证期限责任明显不符合法律，应以解除《委托办理权属登记协议书》的方式不予执行《委托办理权属登记协议书》中约定逾期办证违约责任，自2016年6月28日不再要求上诉人承担办理《房地产权证》逾期的违约责任。综上，上诉人提出上诉如前，恳请第二审法院依法予以支持。被上诉人简婷未向本院提交书面答辩意见。惠东碧桂园房地产开发有限公司向一审法院起诉请求:解除原被告之间的《委托办理权属登记协议书》。一审法院认定事实：1.2015年7月30日，原、被告双方签订了合同编号为0070423的商品房买卖合同，其中简婷为买受人，惠东碧桂园房地产开发有限公司为出卖人，合同约定惠东碧桂园房地产开发有限公司将其开发的位于惠东县稔山镇亚婆角地段**********号房以人民币509950元的价格出售给简婷，约定的交付期限为2016年3月30日前。合同第六条约定“（1）出卖人出售给买受人的总房价款为伍拾万玖仟玖佰伍拾元整；（2）买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款的10.29%给出卖人，即伍万贰仟肆佰陆拾贰元整；（3）买受人必须在2015年7月31日前，付该商品房总价款的30.88%给出卖人，即壹拾伍万柒仟肆佰捌拾捌元整。（4）买受人必须在2015年8月30日前，付该商品房总价款的58.83%（银行按揭款项）给出卖人，即叁拾万元整”。合同第七条约定“……（1）逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行……”。合同第十五条约定“……该商品房的《房地产权证》由买受人委托出卖人代为办理，该委托的具体事宜详见本合同附件四《合同补充协议》附录《委托办理权属登记协议书》；该商品房的国有土地使用权证由买受人自行向相关部门申请办理并领取，出卖人于领取该商品房的《房地产权证》之日（以出卖人在房产管理部门领取该商品房的《房地产权证》的签收日期为准）起270天内，将办理该商品房《国有土地使用证》而需出卖人提供的权属登记资料提交给买受人，出卖人逾期提供的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金。”附录“委托办理权属登记协议书”第一条约定“买受人自愿委托出卖人办理下列1、2、3、4、5、6、7事宜：1.办理该商品房的房屋预售登记备案；2.办理该商品房的预告登记；3.办理该商品房抵押权预告登记；4.办理买受人该商品房的《房地产权证》；5.领取买受人该商品房的《房地产权证》；6.申办买受人该商品房的《房地产他项权证》；7.领取买受人该商品房的《房地产他项权证》”；第三条约定“买受人自愿同意出卖人在下列条件同时具备之日起270天内，将办理该商品房《房地产权证》所需的权属登记资料分别送交房产部门，并将出卖人向买受人代收的办理该商品房的《房地产权证》所需的税费代缴给相关部门：1.买受人已向出卖人付清《商品房买卖合同》及其附件、附录约定房价款、税费、抵押办证费（如选择按揭付款方式）及其他应付款等一切款项；2.按房产管理部门的要求提供或签署身份证明或其他办理该商品房的《房地产权证》所必须一切文件（如身份证、户口簿、计生证明等）；3.买受人对该商品房的质量等无任何异议且已接受该商品房并签署了相关收楼文件；出卖人未按签署第三条的约定向房地产权属登记机关或出卖人递交权属登记资料的，每逾期一天出卖人应向买受人支付人民币贰拾元的违约金”。2.在审理（2019）粤1323民初541号案原告简婷诉被告惠东碧桂园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案审理过程中，本院根据惠东碧桂园房地产开发有限公司的申请，对于是否存在因政策原因拒绝办理初始登记、权籍调查、初始登记办理时间等相关问题向惠东县自然资源局调查取证，惠东县自然资源局也复函本院。惠东县自然资源局复函显示：（1）关于涉案房产所在的海头埔苑26号楼的权籍调查情况，被告于2016年12月5日申请，并于2017年4月20日完成；（2）关于涉案房产所在的海头埔苑26号楼的初始登记情况，被告于2017年12月21日申请，并于2018年1月3日完成初始登记；（3）涉案房屋的权籍调查情况，被告于2018年2月1日申请，并于2018年3月6日办结；（4）涉案房屋的转移登记情况，被告于2018年9月12日申请，并于2018年10月12日办结并登记至被告简婷名下；（5）开发商竣工验收后，开发单位提供有效、齐全的登记材料办理商品房初始登记（确权）后，即可办理增量房转移登记；（6）2016年6月30日惠东县不动产统一登记正式实施，初期因政策原因导致受理及办理进度较缓（约1年时间），但未拒绝或暂停办理。3.原告惠东碧桂园房地产开发有限公司主张政府在2016年6月28日启动不动产统一登记工作，且政府在启动工作后长期没有理顺相关登记工作，导致不动产登记工作长期处于停滞状态，无法正常受理及办理不动产登记工作，直到2017年9月28日之后才理顺相关登记工作，工作才进入正常轨道，提交了落款日期为2016年6月28日的惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告、落款日期为2017年3月22日的关于县不动产统一登记工作2017年第一次联席会议的纪要、落款日期为2017年9月28日的关于县不动产统一登记工作协调会议的纪要予以证明。上述惠东县人民政府关于启动不动产统一登记工作的通告明确惠东县不动产统一登记工作的实施时间为2016年6月30日。4.原告主张其对于递交转移登记以及办证逾期没有过错，向本院提交了惠东县自然资源局作出的关于政府信息公开的回复及附表，记载内容为2016年6月30日开始至2019年9月，以每三个月为一个时间段，原告所开发的增量房转移登记数量与惠东县增量房转移登记数量所作的对比，但原告并未提交其已向不动产登记部门递交转移登记材料的相关证据。同时，上述附表还显示，在上述每个时间段，不动产登记部门均有办结不转移登记的记载。5.关于政策发生变化后，原告是否已经通知被告以及是否向被告提出解除案涉委托办理权属登记协议书等相关问题，原告并未提交相关证据。一审法院认为,商品房买卖合同附录三委托办理权属登记协议书约定的委托代办事项为申办预售登记备案、申办预告登记、申办房地产权证、领取房地产权证。参照《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”房地产开发企业有义务协助商品房购买人办理房屋权属登记手续，虽然房地产权证与现在的不动产权证名称不相一致，但两者实际上均是房屋权属证明，该名称变化并不导致惠东碧桂园房地产开发有限公司无法履行其办理权属证明的义务，且惠东碧桂园房地产开发有限公司实际上已经将办理涉案不动产权证的资料提交给产权登记机关，产权登记机关也已办结，惠东碧桂园房地产开发有限公司已经履行完毕其代为办理权属证明的义务，现惠东碧桂园房地产开发有限公司请求解除该协议，没有事实和法律依据，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告惠东碧桂园房地产开发有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元（原告惠东碧桂园房地产开发有限公司已预缴），由原告惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本案二审期间，上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司提交了证据：证据一，关于妥善处理不动产统一登记后惠东碧桂园办证逾期纠纷依法维护房地产企业合法权益的意见函。证据二，关于政府信息公开的答复。证据三，重复递交办证资料的证据材料。本院组织当事人进行了证据交换和质证。一审认定事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的上诉和答辩意见，本案二审的争议焦点为：涉案《委托办理权属登记协议书》是否应当解除。对此分析如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十一条的规定“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。”双方签订的《委托办理权属登记协议书》约定，被上诉人自愿委托上诉人办理并领取《房地产权证》。现涉案房屋的不动产权属证书已于2018年10月12日办结并登记至被上诉人名下，双方合同项下的权利义务因已履行完毕而终止。因此，上诉人主张解除《委托办理权属登记协议书》的上诉请求没有事实和法律的依据，本院不予支持。综上，上诉人惠东碧桂园房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用100元，由惠东碧桂园房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  于海砚审 判 员  胡 江二〇二〇年十月二十六日法官助理  林 琳书 记 员  黄 慧