河北省石家庄市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀01民终9734号 上诉人（原审被告）：韩某倩，女，汉族，住石家庄市长安区。 委托诉讼代理人：郭贵亮，河北天捷律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：石家庄荣泰房地产开发有限公司，住所地石家庄市长安区丰收路**。 法定代表人：黄益兴，经理。 委托诉讼代理人：樊现矿，河北冀石律师事务所律师。 上诉人韩某倩因与被上诉人石家庄荣泰房地产开发有限公司（以下简称荣泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省石家庄市长安区人民法院（2018）冀0102民初3141号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 韩某倩上诉请求：1、撤销一审判决，发回重审或查清事实后改判。2、一审、二审诉讼费用被上诉人承担。事实理由：一、本案案涉《租赁合同》违反法律强制性规定，属无效合同，一审法院认定《租赁合同》有效，并作为判决依据。认定事实错误。被上诉方出租给上诉人的位于石家庄市长安区并未取得相应的规划、用地审批手续及竣工验收、消防验收等手续，属于违法建筑。一审法院在未查明违法事实情况下，仅以租赁商铺已取得建议工程规划许可证进而认定房屋租赁合同有效，属于认定事实错误。二、一审法院并未查明租赁商铺实际交付时间。仅依据被上诉人单方主张确定交付时间为2015年7月13日属认定事实不清。首先。根据原被告双方签订的《租赁合同》商铺交付时间以双方签订的交接单为准。庭审中，对被上诉人主张的交付时间（2015年7月13日）上诉方并不认可，且被上诉人并未提供交接单等客观证据证明交付时间。其次，履行交房义务系被上诉方的合同义务。依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”之规定。被上诉方应承担交付时间的举证责任，一审法院错误分配举证责任，导致事实认定不清。三、案涉商铺存在漏水、暖气不热等严重影响合同履行的违约情形并至合同解除。一审法院却未对该合同履行情况进行审查，导致最终认定事实不清。本案系房屋租赁合同纠纷。一审法院本应对合同履行情况、违约责任予以查明，最终认定责任承担。一审中上诉人提出所承租的商铺存在漏水、暖气不热等严重影响房屋租赁的违约事实，且被上诉方亦予以认可。而一审法院一方面认定上诉人未付租金属于违约，另一方面却以上诉人主张与本案并非同一法律关系为由不予处理，显然错误。综上，一审法院存在认定事实不清，片面适用法律，恳请二审法院发还石家庄长安区人民法院重审或查明后予以改判。 荣泰公司答辩称，本案是系列案件，长安法院一审一共有29个案件，撤诉准备协商的10件，判决19件，上诉案件应当是5、6件，我们就已经生效的案件，当时是按照15件申请的，现在已经有的案件进入了执行程序，长安法院执行局已经给我们发了提供财产线索的通知书，其余的申请执行案件正在长安法院执行局走流程，上诉人不交租金的理由是房屋存在漏水情况，一审法院认定即使存在漏水情况也不足以使得合同无法履行，没有支持上诉人的抗辩，并且告知上诉人可以另行起诉来主张自己的权利，关于一审判决也没有完全支持被上诉人的请求，我们也准备通过其他途径另行主张，该两个上诉案件双方均未有新证据提交，我方认为应当予以维持，驳回上诉人的请求。 荣泰公司向一审法院起诉请求：一、判令被告支付租金、商业管理服务费437,895.72元及违约金，庭审中，主张从2018年3月1日开始按照千分之三的标准以诉讼请求的数额为基数标准，按照中国人民银行同期贷款利率计算到付清之日止；二、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2015年5月30日，原告与被告签订《租赁合同书》约定被告租赁原告坐落于石家庄市长安区，房屋建筑面积243.16平米，其中一层面积121.58平米，二层的建筑面积121.58平米，由被告经营无极限项目。双方约定租赁期限自2015年5月30日至2018年9月29日，租期40个月，交付房屋时双方签交接单，如遇交房延误或提前，以实际交房日期为准。合同截止日期不变，原告为被告提供2个月的装修免租期。租金标准为一层3.7元／平方米／天，二层1.8元／平方米／天，月租金为20060.7元／月，商管243.16元／月。另约定，2015年11月30日至2016年10月30日，原告按照11702.075元／月的优惠标准收取租金。租金支付方式为按季度支付，每上一个季度届满前30日预付下季度租金。庭审中，原告称其于2015年7月13日将房屋交付被告，被告对此不予认可，但未提交证据证实。原告称被告房租自9月12日起算，2015年7月11日，被告交付了2015年9月12日至11月30日计2个月零18天租金52158元、4个月零21天商管费1143元，共计53301元；2016年4月18日，被告交付10000元；共计交付63301元，被告对已缴纳款项的数额无异议。被告向原告交纳履约保证金27095元，现尚在原告处。庭审中，被告称其于2017年10月10日撤场，原告对此无异议，但称被告尚欠拖欠租金及商管费共计437895.72元及违约金。另庭审中，被告称原告交付的租赁物存在漏水、暖气不热导致无法经营，不应承担房屋租金，原告应向其返还已经支付的房租并赔偿违约造成的经济损失，原告对漏水事实无异议，但称漏水并不必然导致无法经营。另查明，涉案建设项目建筑位置在建华大街东、××路南，该工程于2012年9月13日取得建设工程规划许可证，但至今尚未取得消防验收手续。再查明，涉案租赁物现处于闲置状态。以上事实，有原、被告陈述、《租赁合同书》、收据等证据及庭审笔录在卷佐证。 一审法院认为，原告称其于2015年7月13日将涉案标的物交付被告，被告不予认可亦未提出具体交房日期及提交证据证实，故理房屋交付时间以原告主张日期为主。本案中，原、被告双方对撤条场时间无异议，故本案租赁合同解除的时间以2017年10月10日为准，被告自2015年9月12日（已免除二个月的装修期）至2017年10月10日应缴纳租金数额，其中，自2015年11月30日起至2016年11月30日止，按照11,702.075元/月的优惠标准收取租金应缴纳房租金额11,702.075元/月×12个月=140,424.9元，自2015年9月12日起至2015年11月29日止租金为20,060.7元/月/30天×（2个月＋17天）=51,489.13元，自2016年12月1日起至2017年10月10日租金为20,060.7元/月/30天×（10个月+10天）=86,929.7元，上述租金金额为（140,424.9元+51,489.13元+86,929.7元=278,843.73元）；上述期间的商管总额为243.16元/月/30天（24个月+27天）86,054.7元，庭审中，双方对已交纳房租及商管费无异议，扣除被告已缴纳的租金（52,158元+10,000元=62,158元）；又，被告向原告交纳履约保证金27,095元，现尚在原告处，予以扣除，被告应向原告支付拖欠房租共计243,780.73元和商管费（6054.7-1143=4,911.7元）。被告未按约定支付租金及商业管理费，应承担违约责任，原告主张按中国银行同期贷款利率计算违约金，未违反法律和行政法规的强制性规定，予以支持。关于被告辩称原告应当向其返还已经支付的房租并赔偿因违约造成的经济损失以及原告交付的租赁物不符合租赁合同的约定，不能实现合同目的，存在租赁物夏季漏水，导致其无法正常经营问题，因与本案不属于同一法律关系，不予处理，被告可另案主张权利。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审判决：一、被告韩某倩于本判决生效之日起十日内向原告石家庄荣泰房地产开发有限公司支付拖欠房租243,780.73元、商管费4,911.7元及违约金（以243,780.73元为计算基数，自2018年3月1日起至本判决确定的履行期限止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；二、驳回原告石家庄荣泰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费7,868元（原告已预交），由原告石家庄荣泰房地产开发有限公司负担3,400元，被告韩倩情负担4,468元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实基本同一审。 本院认为，关于上诉人韩某倩与被上诉人荣泰公司签订的《租赁合同书》的效力问题，上诉人韩某倩主张案涉商铺尚未取得相关手续，属于违法建筑，《租赁合同书》属于无效合同。根据一审查明，案涉商铺于2012年9月13日取得建设工程规划许可证，但至今尚未取得消防验收手续。《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应依约履行各自义务。故对韩某倩的主张不予采信。关于案涉商铺的交付时间，因双方均未提供证据证明，荣泰公司在庭审时提出合同签订时间是2015年5月30日，参照其他租户签订的合同有一个半月的装修期，故一审法院认定交付房屋的时间是2015年7月13日并无不当。韩某倩主张因房屋漏水导致无法经营所产生的经济损失问题，其可有证据后另行主张。 综上所述，韩某倩的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4,468.0元，由上诉人韩某倩负担。 本判决为终审判决。 审判长  李荣水 审判员  孟志刚 审判员  王 婷 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  王泽毅