山东省青岛市黄岛区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁0211民初16184号 原告：宋阳，男，1969年3月30日出生，汉族，住青岛市市**。 委托诉讼代理人：隋鹏飞，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被告：邓观强，男，1971年11月15日出生，汉族，住山东省广饶县。 委托诉讼代理人：朱业华，山东汇正律师事务所律师。 委托诉讼代理人：綦卫肖，山东汇正律师事务所律师。 原告宋阳与被告邓观强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋阳的委托诉讼代理人隋鹏飞、被告邓观强及委托诉讼代理人綦卫肖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 宋阳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告之间签署的租赁合同并判令被告将租赁物恢复原状；2、判令被告支付原告租金110000元、违约金50000元、垫付物业费10633.2元、担保费600元、律师费15000元，以上共计186233.2元；3、判令被告承担本案诉讼费等。事实和理由：2019年4月，本案原告宋阳与本案被告邓观强签署《房屋租赁合同》及《补充协议》，合同约定被告承租原告位于青岛市黄岛区滨海大道保利海罗兰197号楼3单元101室的房屋；租赁期限自2019年4月15日至2025年4月14日；2020年1月14日前支付房租55,000元，7月14日前支付房租55,000元；本案邓观强违约还应赔偿原告违约金人民币5万元并承担本案宋阳产生的律师费、诉讼费、差旅费、执行费等。合同签订后，本案原告按照合同约定将房屋交付本案被告使用，但本案被告未按照合同约定支付2020年度租金，本案原告向本案被告多次催交租金未果后，为了维护自己的合法权益，于2020年4月20日向本案邓观强发出律师函催要2020年度租金，但被告至今依然没有支付租金。原告为维护自己的合法权益特向贵院起诉，望判如所请。 邓观强辩称：1、被告于2020年1月5日已经通过微信告知原告房屋不在租赁，涉案的租赁合同于被告通知之日已经解除；2、涉案房屋的装修系经原告同意所进行的装修，根据《城镇房屋租赁合同司法解释》第十一条规定，对于承租人解除合同只是不能请求出租人赔偿剩余租赁期间装修、装饰残值损失，本案的装修装饰已经与房屋形成添附，本着节约资源的司法理念，原告完全可以继续使用，因此其要求恢复原状无法律依据；3、被告房屋租赁费已支付至2020年4月15日，因此并不存在拖欠租赁费的情况，对于垫付的物业费被告认可2020年1月5日前应当由被告所承担的物业费，对于违约金数额过高，请求法院依法调整，对于律师费被告认可根据实际违约额应当承担的律师费。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 青岛凭海乐居房地产经纪有限公司经纪人徐从军代（出租方甲方）宋阳与（承租方乙方）邓观强签订了《房屋租赁合同》及《补充协议》。《房屋租赁合同》落款时间为2019年4月15日，约定宋阳将青岛市黄岛区滨海大道保利海罗兰197号楼3单元101室房屋出租给邓观强，租期共60个月，自2019年4月15日起至2025年4月14日止。第五条约定，乙方交纳租赁期间的水电费、煤气费、暖气费、物业管理费、电话费等与使用有关的费用。《补充协议》落款时间为2019年4月8日，第一条约定违约责任：1、若甲方违约赔偿乙方装修费用100000元；2、若乙方违约赔偿甲方违约金50000元……4、双方同意，如产生法律纠纷，违约方将承担因法律诉讼而产生的律师费、诉讼费、差旅费、执行费等相关一切费用。第四条约定租金从第二年起每年递增10%。付款方式半年付，每次提前三个月支付房租，第一年租金合计100000元，2019年4月14日支付50000元房租，2019年7月14日支付50000元房租；第二年租金合计110000元，2020年1月14日支付55000元，2020年7月14日支付55000元……五年合同总租金共计610510元。 合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告投入使用。2019年7月29日被告向原告支付了2019年10月15日至2020年4月14日的租赁费，之后再未支付租赁费。2020年1月5日被告通过微信向青岛凭海乐居房地产经纪有限公司经纪人徐从军表示不能继续租赁，徐从军表示让被告正式通知原告，并称当时是签了五年的合同，房主要求违约要按照合同约定条款赔付5万违约金；按合同约定1月14日就得交2020年上半年的房租了，现在赶紧打广告争取将案涉房屋早点租出去，争取损失降到最小化。同日，被告通过微信向原告表示由于资金不足造成棋院在九月份就关闭了，这个月15号提前三个月交租房资金周转困难，以及已通知中介把案涉房屋租出去、免得原告受损失。原告回复请你尽快确定下步如何办，尽量减少双方损失。2020年1月17日案涉房屋门口已经张贴了出租通知，该通知上注明的联系电话为徐从军的手机号。2020年2月29日被告将案涉房屋的钥匙归还至青岛凭海乐居房地产经纪有限公司经纪人徐从军处。2020年4月20日，原告委托青岛大成（青岛）律师事务所向被告发出律师函，包含要求被告在2020年4月25日前缴纳拖欠租金55000元，若逾期不付，将采取诉讼措施向被告主张租金、违约金、及利息损失等内容。 2020年8月13日，原告向保利物业服务有限公司黄岛分公司支付了案涉房屋2020年1-7月份物业费6171.2元，2020年8-12月份物业费4462元。 2020年8月28日，原告向青岛大成（青岛）律师事务所支出律师费15000元，用于该案诉讼。 2020年9月7日，原告因与被告的诉讼纠纷向中国平安财产保险股份有限公司支付保全费用600元。 本院认为，本案争议的焦点为：涉案房屋租赁合同是否应予解除，并由被告将租赁物恢复原状，同时支付原告所主张的租金、违约金、垫付的物业费、担保费、律师费。 关于案涉房屋租赁合同解除的问题，原告主张根据合同约定，若被告迟延交付房屋超过一个月，原告有权收回房屋解除合同。被告辩称本案租赁合同于2020年1月5日已解除，在合同已经解除的情况下原告要求解除合同无事实依据，被告也未继续占有、使用房屋，且中介公司也对案涉房屋进行了重新出租，足以证明双方的合同已解除，被告无需支付后续的租赁费用，并提供了与原告及徐从军的微信记录、案涉房屋的出租通知予以证明被告已于2020年1月5日通知解除合同。原告质证意见称青岛凭海乐居房地产经纪有限公司在双方的租赁合同形成签署过程中提供居间服务，原被告也支付完毕中介费用，中介公司的工作已终止，合同生效后中介无权代表原告实施任何与租赁合同有关的行为。 本院认为，本案中青岛凭海乐居房地产经纪有限公司在原被告双方签订《房屋租赁合同》的过程中，虽然是作为中介公司提供居间服务，但实际上合同的签署及签署后关于案涉房屋的相关事宜均是由该公司经纪人徐从军代签及代办，故应认定徐从军的行为对被告形成表见代理。 被告于2020年1月5日通知徐从军及原告不能继续租赁房屋后，原告要求被告尽快确定下步如何办，尽量减少双方损失；徐从军回复要求被告告知房主，并称当时是签了五年的合同，房主要求违约要按照合同约定条款赔付5万元违约金；结合徐从军在接到被告的通知后及时张贴出租通知、收取钥匙的行为，应视为原告知晓被告无法继续租赁案涉房屋，同意解除合同，但要求被告承担违约责任。而2020年3月4日徐从军又微信通知被告原告要求交下一季房租，在被告以为已经解除合同的情况下，原告要求继续履行合同，双方陷入合同僵局。而被告因为经营不善导致棋院关闭，履约能力受限，其虽为违约方，但不存在恶意违约，在第一年履行期到期前提前三个月及时通知了原告及中介不能继续租赁房屋，及时采取了止损措施，继续履行合同对其显失公平，应允许被告从难以继续履行的合同中脱身。特别是2020年1月底至4月份全国处于新冠肺炎疫情期间，在经济受到严重影响的情况下原被告双方应本着互谅互让的原则处理该问题，原告方坚持要求履行合同违反诚实信用原则，故本院认为原、被告双方间的《房屋租赁合同》及《补充协议》应于2020年4月14日（案涉房屋租赁费实际缴至之日）解除为宜。 关于原告要求被告将案涉房屋恢复至毛坯状态的问题，本院认为，案涉房屋系经原告同意后进行的装修，且被告的装修仅涉及铺设地板、对地面粉刷、吊顶等并未改变房屋主体和承重结构或扩建，从原告可以继续使用、节约资源等方面考虑，对原告的该项主张不予支持。 原告主张被告应支付租金、违约金、垫付的物业费、担保费、律师费等各项费用的问题。原、被告双方间的《房屋租赁合同》于2020年4月14日解除，且双方均认可案涉房屋租赁费亦缴至该日，故原告关于租金的其他主张，本院不予支持。关于物业费，被告应承担至2020年4月14日的物业费3967.2元（6171.2元÷7月×4.5月）。 关于违约金的问题，本案中《补充协议》第一条第2项约定若乙方违约赔偿甲方违约金50000元，双方合同签订后被告由于资金不足导致无法续租，虽非恶意但确属被告违约，故被告应赔偿原告违约金50000元。 关于律师费、担保费的问题，本案中《补充协议》第一条第4项约定双方同意，如产生法律纠纷，违约方将承担因法律诉讼而产生的律师费、诉讼费、差旅费、执行费等相关一切费用。故本案中原告为本次诉讼所产生的律师费15000元、担保费600元应由被告承担。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、宋阳与邓观强2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年4月14日解除； 二、邓观强于本判决生效之日起十日内支付宋阳违约金50000元、物业费3967.2元、担保费600元、律师费15000元，共计69567.2元； 三、驳回宋阳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2012元（已减半收取），保全费1520元，由宋阳负担1242元，邓观强负担2290元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审判员  张照坡 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  孟 军