湖北省武汉市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂01执异457号案外人：曹崴，男，1993年12月19日出生，汉族，住湖北省武汉市硚口区。申请人：湖北银行股份有限公司武汉沌口支行，住所地：湖北省武汉经济技术开发区17C1地块东合中心******。法定代表人：冷松，该行行长。被申请人：武汉中民置业有限公司，住所地：湖北省，住所地：湖北省武汉市硚口区古田二路**div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：桂斌。被申请人：桂斌，男，1969年2月25日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。被申请人：许娟，女，1975年1月13日出生，汉族，住湖北省武汉市江岸区。被申请人：武汉九立投资集团有限公司，住所地：湖北省武汉市，住所地：湖北省武汉市江岸区上海街君安大厦**** style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：桂斌。被申请人：武汉信用小额贷款股份有限公司，住所地：湖北省武汉市江汉区，住所地：湖北省武汉市江汉区新华路******yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：邓玮。被申请人：武汉信用风险管理融资担保有限公司，住所地：湖北省武汉市洪山区雄楚，住所地：湖北省武汉市洪山区雄楚大街**e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：唐武。被申请人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地：湖北省武汉市硚口区沿河大道，住所地：湖北省武汉市硚口区沿河大道**'LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：胡俊。被申请人：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，住所地：湖北省武汉经济技术开发区鼎力大，住所地：湖北省武汉经济技术开发区鼎力大厦INE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>负责人：杨忠。本院在审理湖北银行股份有限公司武汉沌口支行（以下简称湖北银行沌口支行）与武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业公司）、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案中，案外人对本院查封中民置业公司名下武汉市硚口区汉西路x号中民?x里（x期）第x号楼（C-x商业）【幢】/单元x层（x）商号房（以下简称案涉房产）提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人请求解除对其位于武汉市硚口区××号中民?x里（一期）第x号楼（C-x商业）【幢】/单元x层（x）商号房的查封。理由：本院的查封行为损害了案外人的合法权益。2013年4月8日，包括案外人在内的全部家庭成员和硚口区长丰街长青村民委员会、中民置业公司签署《房屋拆迁安置协议书》，约定拆除案外人所有的2782平方米房屋采取产权调换（还建）方式安置，还建安置房位于汉西路地块规划确定的商业中心x#，即案涉房屋。2018年5月24日，案外人和中民置业公司、韩家墩街长青村城中村改造工作委员会共同向案外人承诺，原地还建商业用房2782平方米，其中包括案涉房屋。该协议载明，案外人无需再缴纳任何费用，由中民置业公司、韩家墩街长青村城中村改造工作委员会为案外人办理不动产证书。2018年5月28日，案外人与中民置业公司签订商品房买卖合同及附件合同补充协议，案外人享有案涉房屋的合法权益。案外人已于2018年5月28日当天收房，并合法占有该套房屋，取得房屋钥匙，办理房屋交接手续，缴纳住房维修基金和物业管理费用，签署了中民?仁寿里前期物业管理服务协议。经审查查明，本院在审理湖北银行沌口支行与中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案中，根据湖北银行沌口支行的财产保全申请，2019年7月23日，本院作出（2019）鄂01民初6275号民事裁定，冻结中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心的银行存款315307414.78元；如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2019年9月23日，本院以上述民事裁定书及（2019）鄂01执保542号协助执行通知书查封了中民置业公司位于里（××）、硚口区××、××号中民?x里（x期）共计486套房屋，查封期限为三年，自2019年9月23日至2022年9月22日。武汉市不动产登记中心在送达回执上备注：中民?x里（x期）部分有查封，（x期）有在建工程抵押、有查封、预查封。案涉房产在查封范围之内。现该查封为非轮候查封。另查明，2013年4月8日，武汉市硚口区长丰街长青村村民委员会（甲方）与曹贤德、曹崴等（乙方）签订《房屋拆迁安置协议书》（搬迁序号：A128），载明：乙方被拆迁房屋汉西巷x号（栋号Ax），占地面积910.33平方米，建筑面积2782平方米，其中三层以下符合建房控制标准的住宅房屋建筑面积2782平方米。安置房（还建）地点汉西路开发地块，符合建房控制标准的）地点汉西路开发地块乙方自愿选择产权调换（还建）安置。还建商业房是按规划确定的商业中心x#。2018年5月24日，中民置业公司、硚口区韩家墩街长青村城中村改造工作委员会（甲方）与曹崴等4人（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，载明：双方按照2013年4月8日签订的《房屋拆迁安置协议书》继续履行。甲方按协议第一条之约定向乙方原地还建2782平方米商业用房。甲方现将位于硚口区××号中民?x里项目x号楼之间，房号为x号楼x层x号商（面积675.27㎡）、x号楼x层x号（面积159.50㎡）、x号（面积44.36㎡）、x商（面积1238.74㎡）、x号楼x层x号商（面积672.13㎡），房屋性质为商业用房还建给乙方。甲方同意将多出的8㎡商业用房无偿还建给乙方，乙方不得再向甲方追索还建期间的其他补偿。甲方履行完毕上述第二条约定义务的，乙方位于汉西路汉西巷x号的房屋的拆迁安置已全部补偿完毕。甲乙双方在2013年4月8日所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》协议存续期间所约定的全部拆迁安置补偿费用（包括但不限于拆迁款、拆迁过渡费、赔偿金、违约金等其他一切债权债务等）已全部结清。甲乙双方后期签订的《武汉市商品房买卖合同》为乙方办理工商登记和办理不动产证书，乙方无需再向甲方支付任何费用。甲方承诺在2020年12月31日前为乙方办理《武汉市商品房买卖合同》电子网签及合同备案，并提供办理不动产证书的相关资料，协助乙方取得权属证明。如因甲方原因，导致乙方在约定时间内不能取得不动产证书，视为甲方根本性违约，甲方将已支付的所有费用双倍赔偿给乙方。2018年5月24日，曹崴与港联物业（武汉）有限公司签订《前期物业服务协议》，载明：甲方(姓名)中民?仁寿里一期c-x-x-x、c-x-x-x，甲方所购房屋坐落位置武汉市硚口区××号。2018年5月24日，港联不动产服务（武汉）有限公司开具湖北增值税普通发票，名称：曹崴Cx-x-x，企业管理服务物业管理费3194元。2018年5月28日，中民置业公司（出卖人）与曹崴（买受人）签订《武汉市商品房买卖合同》，载明：出卖人以出让方式取得位于硚口××××村编号为武国用（2015）第x号地块的土地使用权，经批准在该地块上投资建设中民?x里（x期）商品房。买受人购买的商品房为现售商品房，买受人所购买的商品房为本合同第一条所规定的项目中的第x号楼（C-x商业）【幢】单元x层x号房。该商品房【产权登记】建筑面积共44.36㎡。2020年10月30日，武汉市不动产登记中心出具的查封信息单显示，本院于2019年9月23日以执行文书号（2019）鄂01执保542号查封案涉房产，查封期限2019-09-23至2022-09-22。2020年1月3日，武汉信用风险管理有限公司变更为武汉信用风险管理融资担保有限公司。本院认为，本案的焦点问题是案外人对案涉房产享有的权利是否能够排除执行。首先，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人在本院采取查封措施之前，已与中民置业公司签订房屋买卖合同，且在查封之前案外人已实际占有该不动产。案涉房屋系拆迁还建房，是对案外人原有房屋拆迁后的补偿，案外人系以让渡被拆迁房屋的方式支付了案涉房屋的对价，因此案涉房屋的对价已经支付完毕；未办理过户登记属于不能归责于案外人自身原因，其对执行标的的物权期待权符合法律保护条件。其次，关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十六条规定，案外人对执行标的提出异议的，人民法院经审查后认为异议理由成立的，应裁定中止对该标的的执行；申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封，只能中止对标的物的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第二项规定，裁定如下：中止对位于武汉市硚口区汉西路x号中民?x里（x期）x号楼（C-x商业）/单元x层（x）商号房屋[不动产证号：第x号，建筑面积44.36㎡]的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  吴利审判员  徐文审判员  周晨二〇二〇年十一月二日书记员  王珊