江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣1121民初3157号原告：上饶市新城吾悦房地产开发有限公司，住所地江西上饶市广信区凤凰西大道****1501—**，统一社会信用代码91361121MA362KKR16。法定代表人：杨可，该公司执行董事。委托诉讼代理人：廖里，男，该公司员工。被告：杨帆震宇，男，1993年8月3日生，汉族，住江西省上饶市广信区。被告：杨冰玉茜，女，1996年12月25日生，汉族，住江西省上饶市广信区。两被告共同委托诉讼代理人：杨庆，系两被告父亲。原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司（以下至判决主文前简称新城吾悦公司）与被告杨帆震宇、杨冰玉茜商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告新城吾悦公司的委托诉讼代理人廖里，被告杨帆震宇、杨冰玉茜及其共同委托诉讼代理人杨庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新城吾悦公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告签订的协议编号为XCKG—0003665号商品房认购协议已解除；2、判令被告配合原告办理商品房买卖合同备案注销手续；3、判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年6月16日，被告为购买上饶县凤凰西大道8号上饶新城吾悦广场17幢142号商品房，与原告签订《商品房认购协议》（协议编号XCKG—0003665），约定：“乙方确保在2018年6月23日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项、办齐所有按揭手续（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。”协议签订后，双方于2018年6月25日签订了《上饶项目合同签订审核单》，约定商品房优惠后总价为3,134,995元，同日被告向原告支付了首付款1,574,995元，但被告拒绝与原告签订《商品房买卖合同》。由于该合同已在网签系统打印并备案，被告拒绝签订《商品房买卖合同》又不与原告解除《商品房认购协议》，且拒绝配合原告撤销备案，导致原告至今无法将17幢142号商品房另行出售，故诉至法院，望判如所请。杨帆震宇、杨冰玉茜辩称，因系原告不按承诺履行导致双方未签订《商品房买卖合同》，故被告不同意解除购房协议。2018年6月16日被告在原告处看中17栋142号房屋，2018年6月25日原告销售员蓝荣峰口头答应给被告一个最低价后签订协议，但当日付款后被告要求原告出具最低价销售的书面承诺书，原告就反悔了，并当场收走了所有书面材料。原告应当按照承诺的所购房屋同地段最低售价，与被告签订《商品房买卖合同》。经了解同地段104号房单价为25,188元/㎡，被告要求原告按此单价签约。因为原告不出具承诺书，双方已经发生纠纷，被告未在商品房买卖合同中签字，对商品房买卖合同备案的事情被告不知情，被告不同意注销备案，更没有义务协助原告注销备案登记。故请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月16日原、被告签订《商品房认购协议》，涉案有关条款内容为：第一条双方及预购物业情况。房屋坐落于上饶市上饶县，预测建筑面积77.74平方米，单价每平方43833元，标准总价含税3407603元，定金100000元，优惠后购房款含税价3271299元。第二条付款方式及相关约定。1、乙方确保在2018年6月23日前赴售楼处与甲方签订商品房买卖合同，同时乙方须付清相应款项，办齐所有按揭手续（如贷款），否则甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。2、商品房买卖合同签订后定金转为购房款，其余房款按本协议如下第（2）条中约定付款方式执行。（1）一次性付款：乙方应在签订《商品房买卖合同》后（暂定30日内）一次性向甲方支付全部购房款。（2）贷款：乙方在签订《商品房买卖合同》时除一次性支付的首付房款（不低于按揭银行要求）外，余款以按揭的方式支付（贷款成数和年限以银行规定为准）；乙方申请贷款额度与银行批准额度存在差额的，乙方须在与银行签订贷款合同当日补足差额部分房款支付给甲方。4、甲方已向乙方出示将签署的正式商品房买卖合同及补充协议、其他公告以及提示文件，乙方知晓并同意理解。如乙方以规划设计、材料工艺、限购限贷政策、红线内外配套、商品房买卖合同及补充协议内容等为由拒绝签署商品房买卖合同，甲方有权解除本协议、没收定金、房屋另售、不再另行通知且免于承担任何法律责任。蓝荣峰、王海涛并作为甲方经办业务员在《商品房认购协议》上签名。《商品房认购协议》签订后，2018年6月25日，原、被告又签订《上饶项目合同签订审核单》，载明：“所购房号17—142，面积77.74㎡，标准单价43833元／㎡，标准总价3407603元，优惠金额272608元，成交单价40326.7元／㎡，成交总价3134995元，付款方式为按揭贷款；首付款1574995元（2018年6月16日付100000元、2018年6月25日付1474995元），首付比例50.24%，贷款1560000元。”被告在买受人处签名，原告单位虽未签章，但蓝荣峰、侯波、王海涛分别在销售员、销售主管、销售经理处签名。同日被告向原告支付房屋首付款1574995元（含100000元定金），原告并向被告出具了收据。但按约原、被告当日应签署的涉案商品房买卖合同因故至今未签署，经协商未果，原告于2020年3月18日向被告寄送《催签约律师函》，要求被告在收件之日起5日内签署《商品房买卖合同》，但被告于2020年3月19日收件后未与原告签约。2020年3月30日原告向被告寄送《认购协议解除律师函》，通知被告解除双方签订的《商品房认购协议》，被告于2020年3月31日收到《认购协议解除律师函》后到原告公司协商涉案购房事宜仍未果，原告遂向本院起诉。在本案审理过程，原、被告对未签署商品房买卖合同的原因有争议。原告主张系被告不同意按认购协议和项目审核单约定的单价签约；被告主张系原告承诺按同地段最低价出售但支付首付款后原告突然翻脸拒绝出具书面承诺，因此被告拒签合同。被告并且表示，对此虽无证据证实，但被告所述均属客观事实，原告公司总经理周朋拒绝出具书面承诺时原告方销售人员王海涛、蓝荣峰均在场。对双方争议的单价及合同履行问题，经本院释明，如按原告主张的40,326.7元/㎡予以认定或者按被告主张的25,188元/㎡认定，对涉案合同履行分别是何意见时，原告表示，如法庭认定为25,188元/㎡，虽然被告同意签署商品房买卖合同但原告不能接受仍然要求解除《商品房认购协议》，《商品房认购协议》解除后同意返还被告已付购房款1,574,995元；被告则表示，如认定为40,326.7元/㎡被告无力承受同意解除合同但要求原告赔偿损失500,000元，就此经本院释明应提起反诉后被告又明确表示不在本案中就损失赔偿提起反诉。关于合同备案问题，原告诉称涉案商品房买卖合同虽未签署，但签约前系自网签系统先将合同打印出来，同时就已备案，备案案号即为合同编号SR201902026720，如解除协议，需要被告配合办理注销合同备案。被告则表示商品房买卖合同双方尚未签字不应备案，原告擅自备案后被告没有义务配合办理注销。经查，原告提供的商品房买卖合同虽然打印有合同编号SR201902026720，但该合同既无当事人签字也无合同备案主管部门签章。上述事实，有原、被告当庭陈述、《商品房认购协议》、《上饶项目合同签订审核单》、收据、《催签约律师函》、《认购协议解除律师函》、《商品房买卖合同》等证据在卷证实，应予认定。本院认为，本案原、被告争议的焦点问题是涉案商品房交易单价是原告主张的40,326.7元/平方米还是被告主张的25,188元/平方米。因双方签订的《商品房认购协议》及《上饶项目合同签订审批单》分别明确约定“标准总价含税3,407,603元，优惠后含税价3,271,299元”，“标准总价3,407,603元，成交总价3,134,995元，单价为40,326.7元/平方米”，因此被告又主张成交单价为25,188元/平方米，则被告应承担举证责任；但被告至今不能提供相应证据证明，故对被告主张的交易单价为25,188元/平方米，本院不予采信。本案事实虽然表明就2018年6月25日《上饶项目合同签订审核单》载明的交易单价给予更多优惠双方进行过进一步协商，但原、被告就此并未协商一致，根据有关法律规定，就变更内容未达成协议的，视为未变更，据此应当认定涉案商品房交易单价为原告主张的40,326.7元/平方米。经本院释明如认定交易单价为40,326.7元/平方米对合同履行的意见时，被告明确表示无力承受不会签署《商品房买卖合同》，根据《商品房认购协议》约定及《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，原告诉请解除《商品房认购协议》有事实和法律依据，本院予以支持。本院确认《商品房认购协议》自被告收到《认购协议解除律师函》的2020年3月31日起解除，对被告已交付的购房款1,574,995元原告应即予以返还。但被告要求原告赔偿损失因未提起反诉应另行主张，本案中不予处理。涉案《商品房认购协议》解除后，双方签订的《上饶项目合同签订审核单》一并解除。因为原、被告并未签订《商品房买卖合同》，也没有相应证据证明涉案商品房买卖合同已办理备案登记，因此原告诉请被告协助办理涉案商品房备案登记注销手续，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司与被告杨帆震宇、杨冰玉茜签订的《商品房认购协议》于2020年3月31日解除；二、原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司于本判决生效之日起7日内返还被告杨帆震宇、杨冰玉茜购房款1,574,995元；三、驳回原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,976元，减半收取9,488元，由原告上饶市新城吾悦房地产开发有限公司负担4,744元，由被告杨帆震宇、杨冰玉茜共同负担4,744元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  王宾良二〇二〇年十一月二十三日书记员  王 洁上诉案件受理费交纳账号：14×××14，开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，户名：江西省上饶市中级人民法院。执行款交纳账号：20×××75，开户行：上饶银行城西灵山支行，户名：上饶市广信区人民法院。