黑龙江省佳木斯市前进区人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0804民初541号原告：林立强，男，1980年1月12日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市东风区。委托诉讼代理人：王天姝，黑龙江艾未律师事务所律师。被告：曲野，男，1966年11月13日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。委托诉讼代理人：孙基德，黑龙江东援律师事务所律师。被告：李迎，女，1970年6月11日出生，汉族，住黑龙江省佳木斯市向阳区。被告：佳木斯融和房地产开发有限公司，住所地黑龙江省佳木斯市东风区晓云社区。法定代表人：张凤滨，系总经理。委托诉讼代理人：赵福兴，黑龙江省东风律师事务所律师。原告林立强与被告曲野、李迎、佳木斯融和房地产开发有限公司（以下简称“融和公司”）执行异议之诉纠纷一案，本院于2019年10月28日作出（2019）黑0804民初769号民事判决书，驳回林立强的诉讼请求，林立强不服该判决提起上诉，佳木斯市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）黑08民终240号民事裁定书，撤销（2019）黑0804民初769号民事判决书，发回本院重新审理。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告林立强及其委托诉讼代理人王天姝、被告曲野及其委托诉讼代理人孙基德、被告融和公司的委托诉讼代理人赵福兴到庭参加诉讼，被告李迎经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林立强向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于佳木斯市东风区长胜街融和雅居小区L-1栋2单元402室、502室、702室（以上房屋建筑面积均为134平方米）房屋为原告林立强所有；2.请求判决中止对上述房屋的执行并解除查封；3.案件受理费由被告承担。事实和理由：2015年5月28日，案外人年春龙通过申请强制执行的方式，获得本案所涉及在内的26处房产作为执行案件中债权的抵偿。2015年7月3日，年春龙将案涉的3处房产抵偿给原告，原告随即占有使用案涉财产至今。2019年初，原告得知包括案涉的3处房产在内的多处房产被佳木斯市前进区法院查封，现已经进入拍卖环节，原告认为法院查封案涉房产的时间晚于案涉财产转移的时间，早在法院查封前，案涉的房产就已经由年春龙抵偿给原告。原告是案涉房产的真实权利人，享有足以排除执行的权利，请求法院依法支持原告的诉请。被告曲野辩称：1.原告在其他案件中的胜诉与本案没有关联；2.根据法律规定，物权变动需要到不动产登记部门办理不动产变更登记，原告未办理变更登记不产生物权变动的效力，执行法院的查封是依法进行的，案涉房屋应归曲野所有；3.查封房屋已经进入拍卖程序，原告提起时间超出法律规定时间。被告融和公司辩称：1.案涉的3处房产，归被告所有，并非原告所有。2015年5月8日及2015年5月23日，年春龙与被告签订协议，已经将包括案涉房产在内的25处房产转让给被告融和公司；2.原告所提交的房屋认购书是虚假的，该认购书上加盖的公章，并非被告单位的公章；3.协议书载明认购书和收据一同使用，原告仅有认购书而无收据不具有法律效力。被告李迎未出庭、未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对（2019）黑0804执异4号执行裁定书、（2017）黑0804执130号之三执行裁定书、（2013）佳商初字第17号民事判决书、（2014）佳法执字第15-6号执行裁定书、（2020）黑0804执异24号执行裁定书、房屋交接笔录及明细真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告提供案涉房屋认购协议3份、年春龙情况说明1份、原告占有房屋照片13张、案涉房屋钥匙3把、房屋外观及楼体2单元水电井照片4张，证明2015年7月3日案涉3处房屋由原所有权人年春龙全部以抵账方式交付给原告，原告占有使用至今；2016年7月23日原权利人为原告出具了案涉房产的购房手续；案涉房屋不通水电、不具备入住条件，故原告仅进行基本的占有使用。被告曲野质证意见为：1.关于3份房屋认购协议，因融和公司否认出具过该认购协议，故其真实性持异议态度；2.房屋钥匙无法证明系案涉房屋的，拍摄照片也无法证明系案涉房屋照片。被告融和公司质证意见为：1.协议载明认购书与协议一同使用，单独使用无效，故对协议真实性持否认态度；2.对年春龙说明应出庭作证，否则不应采信；3.原告仅提供房屋钥匙不能证明对房屋实际占有。本院经审查认证意见为：对于房屋认购协议书，虽协议书载明的出具方融和公司当庭持否认态度，但结合年春龙与融和公司曾经为挂靠关系，年春龙与融和公司关于融和雅居L-1栋楼25套房屋作出过特别约定以及年春龙在本院另案中的自述，可以认定年春龙以提供房屋认购协议书的方式意在抵消与林立强之间其他债权债务关系，林立强据此持有案涉房屋钥匙有事实依据，故对该组证据的真实性予以确认。本院经审查认定事实如下：案外人年春吉挂靠融和公司开发融和雅居L-1楼。2014年12月12日，因年春龙诉被告年春吉、融和公司民间借贷纠纷一案，佳木斯市中级人民法院作出（2013）佳商初字第17号民事判决书，判决年春吉与融和公司向年春龙履行还款义务。2015年5月28日佳木斯市中级人民法院作出（2014）佳法执字第15-6号执行裁定书，裁定将三次拍卖流拍的位于佳木斯市东风区长胜路东风公安局附属楼（后融和公司申请备案登记时对此楼名称变更为“融和雅居L-1栋楼”）1单元1号门、2号门等26套房屋（其中包括案涉3套争议房屋）所有权归年春龙所有，因历史原因，此楼规划备案未通过，故无法办理相关手续。2015年6月2日，佳木斯市中级人民法院将上述26套房屋现场交接给年春龙。因年春龙与融和公司有其他债务纠纷，双方于2015年5月8日、2015年5月23日分别签订《协议书》及《补充协议》各1份，约定将上述26套房屋（实际为25套，其中2单元102室于2020年5月8日被佳木斯市东风区人民法院（2020）黑0805执146号执行裁定书执行给佳木斯中燃城市燃气发展有限公司）抵账给融和公司。2015年7月，因年春龙与林立强有其他债权债务纠纷，年春龙将案涉房屋抵账给林立强并交付房屋钥匙，林立强完成了对案涉房屋的实际占有。2016年7月23日，年春龙以融和公司名义向林立强出具房屋认购协议3份，对抵账事实进行确认。2017年3月9日，因曲野诉融和公司、李迎民借贷纠纷一案，本院作出（2017）黑0804民初26号民事判决书，判决李迎及融和公司向曲野履行还款义务，2018年7月20日本院作出（2017）黑0804执130号之二执行裁定书，裁定将案涉3套房屋查封。2020年8月14日，案外人年春龙向本院提出执行异议，认为其已经将案涉3套房屋抵账给林立强，并于2015年7月已经将房屋钥匙交付给林立强。2020年8月21日，本院向被告李迎询问是否知晓案涉房屋进行过以房抵债，李迎认为融和雅居L-1栋楼剩余25套房屋应系年春龙抵偿给融和公司的财产，不认可林立强的诉讼请求。本院认为，本案争议焦点有二：一、林立强是否对案涉房屋享有所有权；二、林立强是否就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。一、关于林立强是否对案涉房屋享有所有权。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”也就是说，对于基于法律行为发生的不动产物权变动，除了需具备合法有效的法律行为之外，完成不动产登记亦属于物权变动的生效要件。本案中，案涉房屋属于不动产，故依法应当办理所有权转移登记，登记完成后方发生房屋所有权变动的效力。案涉房屋并未登记在林立强名下，林立强对案涉房屋享有所有权没有事实和法律依据，本院不予支持。二、关于林立强是否对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称“《执行和复议规定》”）第二十八条规定了一般不动产买受人在何种情形下能排除基于对出卖人的金钱债权的强制执行的问题，其所要保护的权益是买受人基于买卖关系以及所形成的针对该不动产交付和权属变动产生的物权期待权。本案中，案外人年春龙通过另案诉讼的方式表明其交付案涉房屋给林立强意在抵消与林立强之间其他债权债务关系，现有证据无法证明双方存在恶意串通、逃废债务等情形，根据当事人当庭陈述及举证，可以认定林立强与案外人年春龙通过以房抵债合意终止原债权债务法律关系而建立新的商品房买卖法律关系的真实意思表示，换言之，林立强通过抵消与年春龙之间其他债权债务的方式实现了新的商品房买卖法律关系中房款的交付，据此，本案可以参考适用《执行和复议的规定》第二十八条的相关规定。首先，虽融和公司抗辩其并未出具过房屋认购协议，但考虑到年春龙依据佳木斯市中级人民法院裁定书取得的案涉房屋所有权是年春吉挂靠融和公司申请备案的，年春龙与融和公司亦曾经为挂靠关系，年春龙在挂靠期间可以融和公司名义为一定法律行为，故对其抗辩，不予采信。依据现有证据，可以认定房屋认购协议在本院查封前成立、生效。其次，对于融和公司举示其与年春龙签订的《协议书》及《补充协议》，虽可以认定年春龙与融和公司对包括案涉房屋在内的融和雅居L-1栋25套房屋进行了以房抵债约定，但相较于林立强而言，并未实际占有房屋，对“占有”的理解，本院认为应理解为对不动产的支配和管理为宜，林立强在签订《房屋认购协议》之前已经取得了案涉房屋钥匙即可视为对房屋已经有事实上的支配权和管理权。再次，经本院调查核实，林立强未办理权属登记系案涉房屋备案审批未通过原因造成的。综上，林立强的行为具备了准物权的性质，其应优先于融和公司对案涉房屋享有的普通债权，足以排除执行。被告李迎经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为放弃举证及答辩权利，不影响本院依据现有证据进行裁判。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十一条、第二十五条第一款第（五）项、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条之规定，判决如下：一、不得执行融和雅居L-1栋2单元402室、502室、702室房屋；二、驳回原告林立强其他诉讼请求。案件受理费9800元，由被告李迎、佳木斯融和房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审判长  郭玺良审判员  吴 琼审判员  于亚男二〇二〇年十一月二十日书记员  冯 琪