江苏省淮安市中级人民法院 行 政 判 决 书 （2020）苏08行初67号 原告钱志兵，男，汉族，1970年9月29日出生，工人，住淮安市淮阴区。 委托代理人汤海林，自由职业，住淮安市清河区，系原告钱志兵妻子。 委托代理人周涛，北京诚略律师事务所律师。 被告淮安市清江浦区人民政府，住所地淮安市清江浦区淮海南路**。 法定代表人赵洪涛，职务代区长。 行政机关负责人汪冲，该区副区长。 委托代理人张英华，该区房屋征收服务中心办事员。 委托代理人咸进，江苏天淮律师事务所律师。 原告钱志兵诉被告淮安市清江浦区人民政府(以下简称清江浦区政府)撤销房屋征收补偿决定一案，于2020年7月24日向本院提起行政诉讼。本院立案受理后，依法向被告清江浦区政府送达了起诉状副本、应诉通知书、举证通知书等材料。本院依法组成合议庭于2020年9月16日公开开庭审理了本案。原告钱志兵及其委托代理人汤海林、周涛，被告清江浦区政府行政机关负责人汪冲及其委托代理人张英华、咸进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 2020年7月14日，被告清江浦区政府作出清政征补[2020]100号《国有土地上房屋征收补偿决定书》（以下简称房屋征收补偿决定），主要内容为：被征收房屋位于淮安市××北路××楼××室，该房屋所有权人为钱志兵。被征收人房屋调查房屋面积为90.31平方米（不含简易房），其中：根据建设工程规划许可证建字第民F20060520号载明的面积及测绘面积，现认定房屋合法总面积为65.81平方米，每平方米评估价格为人民币9347元，房屋征收补偿价款计人民币615126.07元；附属设施补偿费20527.78元、临时安置补助费23691.6元（先按36个月计算，最终按实际过渡期限补偿）、搬迁补助费700元，合计补偿款为660045.45元。根据《检察院1号地块房屋征收补偿安置方案》，房屋征收部门提供国联书香苑14号楼404室面积为82.69平方米房屋与钱志兵进行产权调换，产权调换房屋每平方米评估价格为人民币9300元，产权调换房屋价款共计人民币769017元。钱志兵应支付给房屋征收部门产权调换的差价款计人民币108971.55元。被征收人应在补偿决定书送达之日起十五日内自行将位于征收范围内的被征收房屋腾空，交与房屋征收部门。 原告钱志兵诉称，其是淮安市清江浦区承德北路****所有权人。由于补偿标准过低，2020年7月14日，被告清江浦区政府针对原告的上述房屋作出房屋征收补偿决定。原告对该房屋征收补偿决定不服，认为被告的征收补偿决定缺乏事实和法律依据，违反法定程序，严重侵害了原告合法权益。故，请求人民法院依法撤销清江浦区政府作出的清政征补[2020]100号《国有土地上房屋征收补偿决定书》。 被告清江浦区政府辩称，请求驳回原告的诉讼请求。理由：一、案涉房屋征收决定的合法性已经过生效判决确认。案外人潘苏萍等人对该征收决定不服诉至法院，后经淮安中院、江苏省高院判决，确认了案涉房屋征收决定合法有效。二、被告作出的清政征补[2020]100号房屋征收补偿决定程序合法。（一）评估机构选择程序合法。房屋征收部门公布具有相应资质的估价机构名单，经过了估价机构协商选择、公布程序，协商不成，采取多数决定的方式确定估价机构。（二）房屋评估程序合法。估价机构对产权调换房屋和被征收房屋的初步评估结果进行了公示，对产权调换房屋以及原告所涉房屋进行了价格评估，并依法送达，后原告在法定期限内未申请复核，也未向淮安市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。（三）征收补偿决定作出程序合法。房屋征收部门与原告未能达成补偿协议，依法提请作出补偿决定，被告区政府按照征收补偿方案作出涉案补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告并送达原告。 原告钱志兵在法定期限内向本院提交了以下证据： 1、房屋所有权证、国有土地使用权证2份、公证书、人民调解协议书，证明涉案房屋系原告合法财产，针对被告作出的补偿决定，原告有权提起本案诉讼。 2、清政征补［2020］100号《国有土地上房屋征收补偿决定书》，证明被告针对原告的涉案房屋作出补偿决定，认定事实不清，证据不足，侵害了原告的合法权益，应当依法予以撤销。 3、涉案房屋现场照片14张，证明原告的涉案房屋属非经营性用房，应当按照非经营性用房的补偿方案予以补偿，被告对原告涉案房屋的附属设施存在遗漏。 4、涉案房屋周边类似二手房的市场价格，证明在改建地段附近同类二手房的市场价格远高于被告给予的补偿价格，被告作出的补偿决定缺乏事实依据。 5、涉案房屋强拆现场照片8张，证明被告在没有补偿的情况下，违法将涉案部分房屋强制拆除，应承担相应的赔偿责任，补偿决定应当予以撤销。 被告清江浦区政府为证明其行政行为合法性在法定期限内向本院提交了以下证据、依据: 1、房屋征收决定及附件、征收决定公告及公告照片1张、送达证1份，（2018）苏08行初264号行政判决书、（2019）苏行终1079号行政判决书各一份，证明本案所涉的清政征决[2018]1号《房屋征收决定》的合法性已经过生效判决确认。 2、《关于检察院东侧1号地块公开选择房地产评估机构的报名通知》，证明房屋征收部门向社会发布了包含项目名称、项目概况等征收评估信息，并公开发布选择有资质的房地产价格评估机构的报名通知。 3、《关于检察院东侧1号地块房屋征收评估机构报名情况的公示》、《房屋征收评估机构协商选择公告》以及公示照片3张、送达回执1份，证明被告对符合项目评估条件的7家评估机构进行公示并要求原告等被征收人在5个工作日内书面告知协商结果，征收部门向原告等被征收人送达了协商公告以及协商意见票。 4、《关于检察院东侧1号地块房屋征收评估机构协商选择结果的公示》、公布照片1张及原告的协商选择意见票及送达证1份，证明涉案项目被征收人未能协商达成一致意见，依法应当其他形式确定评估机构。 5、《房屋征收评估机构选择公告》、原告的选票、公告照片2张、送达证1份、公证文书1份及现场公证投票照片2张，证明被告拟采用多数决定的方式选定涉案项目评估机构并通知了原告投票，并对投票过程进行了现场公证。 6、《评估机构选择结果公布》及公告照片1张，证明被告通过投票多数决定方式确定了涉案征收项目的评估机构。 证据2-6证明案涉地块房屋评估机构选择的合法性。 7、原告涉案房屋的调查表、平面示意图、建设工程规划许可证、航运公司宿舍测绘结果表、淮安市公证处及淮海街道办事处人民调解书、案涉地块房屋征收调查结果汇总表，证明原告被征收房屋的基本情况及案涉地块被征收人房屋的基本信息。 8、分户初步评估结果及公示照片1张，证明被告将产权调换房屋以及被征收房屋初步评估价格进行了公示。 9、原告所涉房屋之《房屋征收补偿估价报告》、《产权调换房屋估价报告》各1份以及送达证，证明被告依法向原告送达估价报告的事实。 10、3份工作谈话记录（2020年7月9日、2020年6月23日、2020年6月13日），证明被告多次组织原告就其被征收房屋安置补偿情况进行协商沟通的过程。 11、《征收补偿方式选择通知书》及送达回执、补偿方式选择意见票，证明被告组织原告进行协调，就补偿方式进行选择，保证了原告补偿方式的选择权。 12、《补偿决定申请书》及安置方案、《房屋征收补偿决定书》、送达证1份，证明法定期限内双方没有达成补偿协议，房屋征收部门提请被告进行裁决，被告依法作出案涉补偿决定并送达原告的事实。 法律适用：《国有土地上房屋征收及补偿条例》(以下简称《补偿条例》）第十八条、第二十条、第二十六条。 经庭审质证，被告对原告所举证据质证认为：对证据1的真实性、合法性、关联性予以认可，证据2是被诉行政行为，对证据3-5的三性均不予认可。 原告对被告所举证据质证认为：对证据1的真实性、关联性予以认可，对证据2-6、8、10-12的真实性、合法性、关联性均不予认可，仅对评估机构投票公证文书的真实性无异议，但对公证内容和过程不认可，对证据7三性无异议，但对测绘结果不予认可，对证据9真实性、关联性无异议，但合法性有异议。 经审查，本院对上述证据认证如下：原告提交的证据1及被告提交的全部证据均与本案待证事实具有关联性，且来源真实、合法，符合行政诉讼证据要求，本院均作为证明案件事实的证据予以确认。原告所举证据2系本案被诉行政行为，不作证据认定；所举证据3-5不能达到其证明目的。 根据庭审举证质证，结合当事人的陈述、辩论意见，本院认定以下案件事实： 2018年6月7日，清江浦区政府作出清政征决字[2018]1号《房屋征收决定》，对检察院东侧1号地块规划红线范围内的房屋和附属物实施征收。原告钱志兵所有的坐落于淮安市××北路××楼××室房屋在征收范围内。该房屋原系钱志兵父亲、江苏省运河航运有限公司职工钱胜发所有，原产权面积33.99平方米，经该公司申请，2006年11月获得规划许可翻建包括钱胜发在内的11户职工所在3号楼，3号楼规划面积521.79平方米，卫生间面积28.82平方米，灶台面积44.05平方米，室外楼梯面积22.02平方米。钱胜发去世后，2012年10月25日经江苏省淮安市公证处公证，由钱志兵、钱桂红共同继承钱胜发的遗产份额，2018年8月22日经人民调解为钱志兵所有，陈宝华和钱桂红放弃所有权和继承权。房屋征收部门现认定被征收人房屋合法总面积为65.81平方米。 2018年6月7日，淮安市清江浦区住房和城乡建设局（以下简称清江浦区住建局）发布《关于检察院东侧1号地块公开选择房地产评估机构的报名通知》。6月11日，清江浦区住建局发布了《关于检察院东侧1号地块房屋征收评估机构报名情况的公示》及《房屋征收评估机构协商选择公告》，并向原告发出了房屋征收评估机构协商选择意见票。6月21日，清江浦区住建局公布了协商不成选择的结果。6月22日，因协商选定评估机构不成，决定组织被征收人通过多数决定的方式确定评估机构。6月23日，清浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择公告》，并向原告送达了房屋征收评估机构选票。6月26日，清浦区住建局发出了《房屋征收评估机构选择结果公布》，根据投票直接确定江苏先河房地产土地评估有限公司（以下简称先河评估公司）为征收项目房地产价格的估价机构，淮安市淮安公证处现场公证并依法出具公证书。8月20日，先河评估公司公示了产权调换房屋价格、被征收房屋初步评估结果。8月31日，先河评估公司作出原告户的《房地产估价报告》，原告房屋评估价格均为9300元/平方米，并送达原告。估价报告送达后，原告在法定期限内未申请复核，也未向淮安市房屋征收评估专家委员会申请鉴定。 因潘苏萍等人不服涉案征收决定向本院起诉，本院于2019年5月13日作出（2018）苏08行初264号判决，驳回潘苏萍等人关于撤销清政征决字[2018]1号《房屋征收决定》的诉讼请求。潘苏萍等人不服向江苏省高级人民法院上诉，2020年7月13日江苏省高级人民法院作出（2019）苏行终1079号行政判决，驳回上诉，维持原判。2020年6月13日、6月23日、7月9日征收工作人员与原告进行谈话，双方未能就补偿问题达成一致。2020年7月10日，清江浦区住建局申请被告对原告作出补偿决定。7月14日，清江浦区政府就原告所涉被征收房屋作出房屋征收补偿决定，并于同日向原告送达。原告对此不服，遂向本院提起行政诉讼。 本院认为，本案争议焦点为涉案的清政征补[2020]100号《国有土地上房屋征收补偿决定书》是否合法。 《补偿条例》第四条第一、二款规定，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。市、县级人民政府确定的房屋征收部门组织实施本行政区域的房屋征收与补偿工作。第二十六条第一款规定，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，由房屋征收部门报请作出房屋征收决定的市、县级人民政府依照本条例的规定，按照征收补偿方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。根据上述规定，被告清江浦区政府负责其行政区域内的房屋征收与补偿工作，其确定的房屋征收部门与被征收人即本案原告在签约期限内达不成补偿协议的情况下，对于房屋征收部门提起作出补偿决定的申请，有权依法作出房屋征收补偿决定。原告对该征收补偿决定不服，依法有权提起行政诉讼。 关于评估机构的选择。《补偿条例》第十九条第一款、第二十条规定，被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法由省、自治区、直辖市规定。《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式去顶。具体办法由省、自治区直辖市制定。上述条款的立法目的在于确保征收人可以采取公正高效而又灵活多样的方式选定评估机构，充分保障被征收人在平等自愿基础上获得公平合理的房屋价值补偿。本案中，因涉案地块房屋征收范围内的被征收人在规定的时间内协商选定评估机构不成，房屋征收部门决定组织被征收人通过多数决定或随机选定的方式确定房地产评估机构，并向包括原告在内的被征收人发放房屋征收评估机构选票。房屋征收部门根据投票结果直接确认先河评估公司为涉案征收项目的房地产估价机构，并予以公告。江苏省淮安市淮安公证处现场公证并依法出具公证书，评估机构的选定程序符合相关法律规定。 关于评估价格的确定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十条、第十三条规定，被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。《关于印发淮安市市区国有土地上房屋征收补偿估价技术细则（试行）的通知》（淮住建发[2011]68号）第十五条规定，一般住宅房屋应采用市场比较法（基准价格修正方式）评估。本案中，先河评估公司作为具有评估资质的评估机构，通过实地查勘，对钱志兵户的房屋现状绘制了平面示意图，同时结合房屋权属证书及土地权属来源资料，采用市场比较法对被征收房屋进行评估确定被征收房屋价值符合上述规定。因被告的补偿决定采取就近安置产权交换方式，同地段房地产价格升降对被征收人合法权益并无实质性影响。被征收房屋评估价每平方米9347元，产权调换房屋评估价每平方米9400元，补偿决定给予原告产权调换房屋优惠价每平方米9300元。原告主张该评估报告对其涉案被征收房屋的评估价格过低的事实根据不足，故本院不予支持。关于原告提出该房屋系非经营性用房，但并未提供充分证据予以证明。故被告按一般住宅房屋价格对原告房屋予以补偿安置并无不当。 《条例》第十九条第二款规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。《国有土地上房屋征收评估办法》第十六条第一款规定，房地产价格评估机构应当按照房屋征收评估委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户的初步评估结果。分户的初步评估结果应当包括评估对象的构成及其基本情况和评估价值。房屋征收部门应当将分户的初步评估结果在征收范围内向被征收人公示。第二十条规定，被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应当自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。申请复核评估的，应当向原房地产价格评估机构提出书面复核评估申请，并指出评估报告存在的问题。本案中，清江浦区政府提供的分户初步评估结果以及张贴的照片、《房屋征收补偿估价报告》以及送达回证证明，涉案房屋分户初步评估结果已张贴公示，涉案房屋的《房屋征收补偿估价报告》已送达钱志兵户。钱志兵在规定的时间内未申请复核，也未申请鉴定，故相关评估结果可以作为作出补偿决定的依据，清江浦区政府据此作出被诉房屋征收补偿决定认定事实清楚，程序合法。 关于补偿方式的确定。《条例》第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括：（一）被征收房屋价值的补偿；（二）因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；（三）因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。市、县级人民政府应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。本案中，经多次协商，因原告在签约期限内，未能与征收部门达成房屋征收补偿协议。被告曾于2020年7月9日向原告钱志兵发送《补偿方式选择通知书》，告知其对房屋征收补偿方式作出明确选择，原告在规定时间内并未作出产权调换的书面选择。被告根据征收部门的报请，作出被诉房屋征收补偿决定，并予以公告，符合法定程序。被告依据房屋征收补偿安置方案的规定，以产权调换、就近安置的方式作出征收补偿决定，并未损害原告合法的补偿权益。 关于涉案房屋面积的认定。《补偿条例》第十五条规定，房屋征收部门应当对房屋征收范围内房屋的权属、区位、用途、建筑面积等情况组织调查登记，被征收人应当予以配合。调查结果应当在房屋征收范围内向被征收人公布。本案中，被告房屋征收部门组织人员对检察院东侧1号地块的被征收人的房屋情况进行了调查登记，并将调查结果在房屋征收范围内公布，符合上述规定。原告钱志兵该处房产原登记面积仅为33.99平方米，根据后来房屋翻建时的建设工程规划许可证，包括钱志兵户房屋在内的11户平均翻建房屋面积不足60平方米，2012年10月25日（2012）淮安证民内字第8550号公证书载明该房屋建筑面积为54.48平方米，2018年8月22日陈宝华、钱桂红与钱志兵的人民调解协议书载明该房屋翻建面积为65.81平方米，故，被告最终认定钱志兵户涉案房屋合法面积65.81平方米正确，其他按附属物认定，充分考虑当时的历史状况，保障了原告方的合法权益。涉案补偿决定给予产权调换的房屋面积为82.69平方米，有利于原告，充分保护了原告的居住条件。 综上，被告清江浦区政府作出的房屋征收补偿决定，事实清楚，适用法律、法规正确，符合法定程序。原告的诉讼理由不能成立，其诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条之规定，判决如下： 驳回原告钱志兵的诉讼请求。 案件受理费50元，由原告钱志兵负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向江苏省高级人民法院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省高级人民法院；开户行：中国农业银行南京山西路支行；账号：62×××68）。 审 判 长  何正洪 审 判 员  石亚东 人民陪审员  笪 旭 二〇二〇年十一月二十日 法官 助理  王伏刚 书 记 员  金 琦 附:相关法律条文 《中华人民共和国行政诉讼法》第六十九条行政行为证据确凿，适用法律、法规正确，符合法定程序的，或者原告申请被告履行法定职责或者给付义务理由不成立的，人民法院判决驳回原告的诉讼请求。