河北省石家庄市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）冀01执异304号 案外人：孟娜，女，1985年10月6日出生，汉族，住石家庄市桥**。 申请执行人：中铁建设集团有限公司，住所地北京市石景山区石景山路**。 法定代表人：赵伟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：孙式军、高健，北京市国振律师事务所律师。 被执行人：石家庄勒泰房地产开发有限公司，，住所地石家庄市桥**中山东路** 法定代表人：杨龙飞，该公司董事长。 在本院执行中铁建设集团有限公司（以下简称中铁集团）与石家庄勒泰房地产开发有限公司（以下简称勒泰房地产公司）仲裁裁决欠款合同纠纷一案中，案外人孟娜对本院查封石家庄房产提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。现已审查终结。 案外人孟娜称，请求中止对案外人名下的房产及其相关附属设施的查封。事实与理由： 法院根据（2018）冀01执恢149号之六裁定书，查封了房产及其相关附属设施，该处房产应属案外人所有。 2015年7月23日，案外人与被执行人石家庄勒泰房地产开发有限公司签订了书面购房合同，约定被执行人将其位于石家庄房屋共计83.7平米作价1700718元出售给案外人，案外人已经向其支付了50%的房款。《石家庄勒泰中心认购协议》签订后，在贵院查封之前也已将该套房屋正式交付案外人使用，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》，因案外人在法院查封之前在已经签订合同并交付房款且已经实际使用，案外人并无过错。而法院将案外人的财产予以执行，明显错误。特依《民事诉讼法》的规定，提出异议，请求立即中止对上述财产的执行，并解封上述财产，维护案外人的合法权益。 申请执行人中铁集团答辩称，案外人申请执行异议排除执行应符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称规定）第28条、29条的规定，本案中依据案外人的陈述其购买涉案房屋支付的购房款为该房屋全价款的50%，不符合最高院执行规定第28条中支付全部价款或者按合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照法院要求交付执行，不符合上述规定，请求法院依法驳回案外人的申请。 案外人孟娜向本院提交以下证据： 证据一、2015年7月23日商品房预约合同书、定购协议； 证据二、2015年7月23日房款收据一张；2015年6月20日，房款收据一张；2016年11月14日，房款收据一张；三张银行刷卡小条；2016年11月14日，中国民生银行电子银行业务回单，金额为424812元； 证据三、施工合同和工程预算表（没有原件）；施工保证金； 证据四、两张中国工商银行石家庄车站支行的信用卡交易明细；三张物业费增值税发票；2015年8月7日，物业服务协议； 证据五、杨涛、廊坊妙禾食品配送有限公司签订的房屋租赁合同。 申请执行人中铁集团质证称，对所有证据的真实性，因所有证据均不涉及申请执行人无法核对其真实性，所有证据的真实性由法庭最终予以认定。下面仅就关联性发表意见。 对定购协议，涉案房屋的房屋总价为1752956元，而本案中依据案外人的陈述其所缴纳的购房款为50%，案外人的申请不符合最高院执行规定第28条的规定。刷卡小条原件上的金额和房款收据的金额不一致，收款收据的交费金额分别为2015年6月20日275180元、2015年7月23日是15万元、2016年10月14日是424812元，收款收据所体现的缴款金额与银联卡小条上的金额均不一致，对案外人提供证据的关联性不认可。对案外人提交的2016年11月14日，中国民生银行电子银行业务回单，金额为424812元无异议。 对施工合同和施工保证金，施工合同的发包人不是本案的案外人，施工合同的具体施工的房屋没有体现，施工合同里看不出来是为本案涉案的房屋进行施工，对其关联性不予认可，对施工保证金的关联性不予认可。对工程预算表，没有原件对关联性不予认可，与施工合同无法相互对应。 对证据三、四、五的关联性不认可。 本院查明，中铁集团与勒泰房地产公司就建设工程施工合同欠款一案，北京仲裁委员会于2016年7月21日作出（2016）京仲裁字第0821号裁决书，裁决：（一）、被申请人（勒泰房地产公司）向申请人（中铁集团）支付欠款407012986元；（二）、被申请人向申请人支付上述欠款至实际清偿之日的利息，暂计算至2016年2月1日为16462893.67元（其中400000000元的利息按年息20%计算，自2015年11月20日起计算至实际付清之日，至2016年2月1日为16219178元；7012986元的利息按中国人民银行同期贷款利率计算，自2015年5月6日起计算至实际付清之日，暂计至2016年2月1日为243715.67元）；（三）、被申请人向申请人支付申请人因办理案件支出的律师费350000元。（四）、本案仲裁费1784503.01元（已由申请人全部预交），由被申请人承担，被申请人应直接向申请人支付申请人代其垫付的仲裁费1784503.01元。裁决书发生法律效力后，被执行人勒泰房地产公司未全部履行生效法律文书确定的义务，申请执行人向法院申请强制执行，本院于2018年9月11日作出（2018）冀01执恢149号执行裁定书，查封勒泰房地产公司提供的88套自有房产，包含本案诉争房产。 另查明，2015年，案外人与勒泰房地产公司签订《石家庄勒泰中心认购协议》，约定案外人认购勒泰房地产公司开发的位于中山房屋，建筑面积83.7平方米，定金150000元。 2015年7月23日案外人孟娜与勒泰房地产公司签订《商品房预约合同书》，约定：案外人购买坐落为桥东区，建筑面积83.7平方米，单价20319.21元／平方米，总价款1700718元。付款方式为贷款支付，案外人在合同签订当日2015年6月20日前，支付商品房总价款25%的首期价款425180元；案外人应当与被执行人勒泰房地产公司按照合同第三条第一款第2项约定，书面通知案外人支付商品房价款之日起5个工作日内，再向被执行人勒泰房地产公司支付商品房总价款25%的第二期价款425180元。案外人依约支付首期及第二期价款之日起5个工作日内，被执行人、案外人双方签订正式《商品房买卖合同》并配合办理商品房抵押贷款手续。 2015年6月20日，案外人向被执行人勒泰房地产公司支付案涉房屋价款375180元，2015年7月23日案外人支付案涉房屋价款150000元；2016年11月14日再次支付案涉房屋价款424812元。 2015年8月7日，案外人孟娜及其丈夫杨涛、与北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司、石家庄勒泰物业服务有限公司三方签订勒泰中心物业服务协议，案外人所购房屋石家庄勒泰中心A座，建筑面积167.4平米。由案外人向丙方石家庄勒泰物业服务有限公司交纳物业管理费及其他费用，乙方北京戴德梁行物业管理有限公司石家庄分公司提供物业服务。物业费收缴起算时间为2015年8月8日，协议期限自2015年8月8日至2017年5月31日。 2015年8月8日，案外人孟娜的丈夫杨涛与石家庄鼎萃装饰有限公司签订施工合同书。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案外人在本院查封前虽与被执行人勒泰房地产公司签订了商品房预约合同书，并支付了50%的房屋价款，但案涉房屋系商铺，而非用于居住的房屋；虽然案外人已将案涉商铺出租，但案外人未将案涉房屋剩余房款交付本院执行。案外人的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定的情形，案外人对案涉房屋不享有足以排除强制执行的权益。 综上，案外人的异议理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，裁定如下： 驳回案外人孟娜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  何东华 审判员  王珊珊 审判员  高福兴 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  贾胜杰 书记员  白娟娟