天津市津南区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0112民初8788号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司，住所地天津市津**八里台镇八里台工业区。统一社会信用代码91120112687749092M。负责人：杨鑫，总经理。委托诉讼代理人：韩钰，天津普荣律师事务所律师。被告：贺金永，男，1976年11月1日出生，汉族，住天津市津**。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司与被告贺金永物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司（以下简称“碧桂园公司”）的委托诉讼代理人韩钰，被告贺金永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。碧桂园公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告交付2015年1月1日至2020年5月31日的物业费12,672元；二、支付违约金13,976.62元；三、本案受理费由被告承担。事实及理由：原告为天津市津南区八里台镇碧桂园映月庭院小区提供物业服务，贺金永系该小区19-1-1402房屋的业主，原告依约为被告居住的小区提供了规范的物业管理，提供了完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，而被告拖欠2015年1月1日至2020年5月31日的物业费、违约金，原告多次催要，被告拒绝交纳，故向法院提起诉讼，请求依法判如所请。贺金永辩称，天津市津南区八里台镇碧桂园映月庭院19-1-1402房屋的业主，面积为96平方米，不同意原告的诉讼请求。事实及理由如下：1、认为与原告不存在物业服务合同，不认了服务关系。2、物业服务标准达不到2月每月每平方米，门口堵车严重，消防车进不来；门禁与入户门自交房日起均不能使用，所有人（传销、捡垃圾、小广告）可以随意进出；物业公司未经业主允许私自在电梯投放广告，而广告牌尺寸大，存在安全隐患。楼下地上公共停车位本属业主共同所有，却向业主收取每月60元的车位费，大面积的绿地草坪被改为绿地，负一层存在积水，地下车库凹凸不平，存在安全隐患，此问题一直没人处理，自2018年监控室损坏至今未修理，地下车库入口旁的空地堆放杂草，小区垃圾存放较久无人清理，保安人员与业主发生肢体冲突。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订《天津市住宅前期物业服务合同》，约定由广东碧桂园物业管理有限公司为津南区八里台镇碧桂园映月庭院小区提供物业管理服务。该合同约定：物业管理服务费实行包干制，物业管理服务费用标准如下（按建筑面积计算）：高层住宅基础物业服务费每月每平方米1.43元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.64元的标准由业主交纳；业主于每月15日前交纳物业管理服务费，逾期交纳的，自逾期之日按照日千分之三比例交纳违约金。贺金永系映月庭院19-1-1402房屋的产权人，建筑面积为96平方米，自2013年12月19日办理入住手续，并从案外人天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司处办妥物业及相关资料的移交。碧桂园公司向本院提交的收楼通知书显示，贺金永的物业服务费从2014年1月1日计收，贺金永预交一年的物业服务费，后未再缴纳。欠费期间，原告曾催缴物业费。另查明，2012年12月25日，经佛山市顺德区市场安全监管局核准，广东碧桂园物业管理有限公司变更为广东碧桂园物业服务有限公司，于2015年10月27日再次变更为广东碧桂园物业服务股份有限公司。2012年12月，经天津市工商行政管理局（津南）核准，广东碧桂园物业管理有限公司天津分公司更名为广东碧桂园物业服务有限公司天津分公司，于2019年6月27日再次更名为碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司天津分公司，于2020年6月5日再次更名为碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司，该分公司是涉案物业的实际管理服务人，并依广东碧桂园物业服务有限公司的授权享有权利，承担义务。本院认为，物业服务企业依法与建设单位签订的前期物业管理服务合同以及与业主代表大会签订的天津市住宅物业服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约定享有与承担。物业公司与业主均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，广东碧桂园物业管理有限公司与建设单位签订了前期物业服务合同，碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司在其总公司概括授权内从事经营活动，只是对外签订合同为总公司标准合同，且由其实际提供物业服务，故该合同对碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司和本案被告均具有约束力。1、《天津市住宅前期物业服务合同》明确约定：“物业费实行包干制，高层住宅基础物业服务费每月每平方米1.43元，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.64元的标准由业主交纳”，本案被告贺金永房屋系高层住宅，故本案原告以每月每平方米2元向被告主张物业费，符合并低于有关约定；2、原告的服务基本能够达到合同约定的服务标准，故原告有权依照合同约定的价格标准并结合其劳动成果取得相应的报酬。但根据被告反映的部分问题，结合本院实地考察情况，本院认为，原告物业服务管理也未能达到合同的全部约定，故对其支持全部物业费的主张，本院不予支持；综合考虑物业服务等级考评结果、碧桂园公司优惠主张（原价应为2.07元/月/平方米，现主张2元/月/平方米）及存在的服务瑕疵后，本院酌定其物业管理服务费按照约定价格的95%予以支持，由被告向原告支付2015年1月1日至2020年5月31日物业费的95%，即96平方米×2元×65个月×95%=11,856元。对原告主张的违约金，被告长期拖欠物业费的违约行为属实，此种行为的存在，本身也制约着物业公司对服务的投入，长此以往，势必损害双方的根本利益，对于本小区内大多数按期支付物业费的业主亦不公平，但鉴于被告未能交纳物业费存在一定的误解，原告一方也存在未完全尽到义务的事实，本着督促双方履行各自义务，督促物业公司提高服务水平，以及公平的原则出发，本院不再予以支持。需要指出，原告作为小区的物业服务公司应当对日常的垃圾清运、机电设施的正常运营及维护、小区安保及环境卫生等事务全面履行合同约定之义务，虽不能苛求物业公司达到所有业主的满意，但原告仍应努力追求管理服务措施上的全面与完善，力求赢得广大业主的理解和支持。作为业主亦应及时运用法律武器以维护自己合法的权利，而不应以欠付物业费作为手段消极维权，最终可能影响其合法权益的实现。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、贺金永于本判决生效之日起十日内给付碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司2015年1月1日至2020年5月31日的物业费11,856元。二、驳回碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。已减半收取的案件受理费233元，由碧桂园生活服务集团股份有限公司天津第一分公司承担184.80元，被告贺金永承担48.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审判员  刘信亮二〇二〇年十一月六日书记员  吴 琼附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。