湖南省永州市冷水滩区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1103民初3510号 原告：王祁平，男，1968年5月18日出生，汉族，祁阳县人，住湖南省祁阳县。 原告：唐小玉，女，1970年12月20日出生，汉族，双牌县人，住湖南省双牌县。 共同委托诉讼代理人：唐崇云，冷水滩区信德法律服务所法律工作者。 被告：永州广利来房地产有限公司，住所地：永州市冷水滩区育才路朝阳小区。 法定代表人：李良树，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：杨艳龙，湖南君义律师事务所律师。 被告：长沙市三江投资有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路三段**新芙蓉之都佳苑****。 法定代表人：周红军。 被告：刘登勋，男，1952年10月23日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：胡卫红，女，1972年9月13日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 被告：张红华，男，1960年2月29日出生，汉族，户籍地湖南省东安县。 被告：唐景辉，男，1964年8月25日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区。 委托诉讼代理人：钱松林，男，1967年10月9日出生，汉族，户籍地湖南省永州市冷水滩区，系被告唐景辉之妹夫，代理权限为特别授权。 被告：周红军，男，1982年9月4日出生，汉族，住湖北省监利县。 原告王祁平、唐小玉诉被告永州广利来房地产有限公司（以下简称广利来公司）、长沙市三江投资有限公司（以下简称长沙三江公司）、刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉、周红军商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王祁平及两原告共同委托诉讼代理人唐崇云、被告广利来公司委托诉讼代理人杨艳龙、被告唐景辉委托诉讼代理人钱松林到庭参加了诉讼。被告长沙三江公司、刘登勋、胡卫红、张红华、周红军经本院传票及公告传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王祁平、唐小玉向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即共同为原告办理位于永州市冷水滩区××道××购物中心××层××号商铺不动产权证书，并由被告承担办证费用；2、依法判令被告共同支付逾期办证违约金3545元；3、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由：2005年被告广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，其中包括广源购物中心用地2761平方米。为了顺利完成开发，被告刘登勋经被告广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，专门用于广源购物中心项目的开发（包括签订商品房买卖合同）。广源购物中心新中国服装批发城从负一层至第三层建成后，2012年9月8日，被告广利来公司、刘登勋等正式开盘并委托被告长沙三江公司卖铺。2014年9月25日被告永州广利来公司作为出卖方、长沙三江公司作为被告广利来公司的代理人，用“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部”的公章与原告签订了两份《商铺购买合同》。合同约定把位于永州市冷水滩区××道××购物中心新中国服装批发城二层242号、243号、建筑面积均为7.9平方米，总价款均为88626元的两间商铺出售给原告。合同签订后原告按合同约定交纳了购房款，并由长沙三江公司开具了收款收据。冷水滩区人民法院在审理（2016）湘1103民初2356号商品房销售合同纠纷等案中查明：被告广利来公司在2009年7月就将冷水滩区潇湘大道原广源购物中心新中国服装批发城产权登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即刘舜等12位自然人）名下，2013年9月14日房产所有权人通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理不动产权证。但被告今未给原告办理不动产权证。根据《商铺购买合同》约定，被告应当支付违约金。 被告广利来公司辩称：1、广利来公司不是本案的适格主体。广利来公司早在2009年就将广源购物中心负一层至三层商铺全部登记在刘登勋等12人名下，已经完成办证过户义务，广利来公司不再是涉案房屋的所有权人，既不是涉案房屋的销售方，也没有收到分文购房款，故刘登勋等人在商铺买卖合同上加盖项目部章子的行为是无效民事行为，广利来公司对此不予认可，故广利来公司不是该商铺买卖合同的当事人，不是本案适格主体，没有责任和义务再为原告办理产权过户手续。2、广利来公司于2016年8月份在永州日报发布公告，明确表示广利来公司从未就涉案项目对外招商，任何以广利来公司名义对外招商行为均与广利来公司无关，已经尽到了合理房屋内的警示、提醒义务，故本案的审理与广利来公司无关。请求驳回原告对被告广利来公司的诉讼请求。 被告唐景辉辩称：1、答辩人从未参与广源购物中心商品房的开发建设和房屋销售工作，也没有股份，对于商品房的开发建设和房屋销售及股东构成不知晓，更没有从开发建设中享受利益。2、广源购物中心项目建设完成后，答辩人应刘登勋邀约，为方便项目开发需要，将部分产权登记在答辩人等12人名下，其实际是挂了个空名，实际控制权和收益权在广源项目建设者的股东手中。3、广源项目建设人2011年1月分股之后，实际控制人和受益人是刘登勋，所有债权、债务均由刘登勋承担。房屋的销售收益及办证均由刘登勋负责，与答辩人无关。4、被答辩人与谁签订的购房合同和所交购房款在何处，答辩人不知晓，没有参与。请求驳回原告对答辩人的诉讼请求。 被告长沙三江公司、刘登勋、胡卫红、张红华、周红军未予答辩，在举证期限内亦未向本院提交证据。 经审理查明，2005年广利来公司以竞标方式取得了广源商贸城61150平方米的土地使用权，将其中的广源购物中心用地2761平方米，转让给刘登勋、刘永先，钱松林等三人按照统一规划设计进行开发。为方便刘登勋等三人在开发中进材料，刘登勋经广利来公司同意雕刻了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。广源购物中心项目部开发完成后，2009年7月将房屋产权和土地使用权分别登记在刘登勋、刘永先、钱松林等三人亲属（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）名下。2011年1月3日刘登勋回购了被告胡卫红、张红华、唐景辉等12人的房产，但未办理产权变更登记。2012年6月26日刘登勋将回购的房产卖给了被告长沙三江公司。2013年9月14日房产所有权人（即胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人）通过公证，授权刘登勋处理房产，为购买人办理相关手续。被告长沙三江公司在广利来公司未授权的情况下，以广利来公司为开发商，长沙三江公司为投资商进行了大量的广告宣传。2014年9月25日，长沙三江公司以广利来公司（甲方）的名义与原告王祁平、唐小玉（乙方）签订了两份《商铺购买合同》约定：甲方将坐落在冷水滩区××道××购物中心××层××号××号商铺,建筑面积均为7.9平方米,均以总价款88626元（合计177252元）出售给原告；交房时间为2015年2月28日。合同第六条约定：乙方逾期付款的，甲方有权要求买方按下列第一种方式承担违约责任，即要求乙方以未付款项为基数，按日万分之二支付滞纳金，合同继续履行。第十条约定：甲方在交房之日起365个工作日内，代为乙方办理房屋所有权证和土地使用证，乙方承担相关的税费，维修基金等，由甲方代收代缴，逾期甲方按乙方已付房款每日万分之二支付违约金。合同第十一条约定：任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权要求对方支付该房地产总价款百分之二的违约金，同时要求继续履行合同或解除合同等等。在《商铺购买合同》上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”，并加盖了周红军印。当天，原告王祁平、唐小玉又与永州市三江商业管理有限公司签订两份《商铺委托经营合同》，将二层242号、243号商铺委托给永州市三江商业管理有限公司经营，合同约定委托期限10年并约定了租金。《商铺购买合同》签订后，原告按约定分两次支付了购房款合计154076元，并缴纳房屋维修基金237元，尚欠购房款23176元。由于长沙三江公司未付清所购商铺款项，2016年4月8日被告刘登勋与被告长沙三江公司解除了商铺出售协议，对已出售商铺，由长沙三江公司出资、刘登勋负责办理相关产权证。 另查明，2015年5月22日,刘登勋等人将原告所购商铺进行了银行贷款抵押登记。 上述事实，有当事人提供的商铺购买合同、商铺委托经营合同、收据、民事判决书等证据材料及陈述意见在案佐证。 本院认为，一、关于广利来公司是否应在本案中承担责任问题。本案中《商铺购买合同》中出卖方为被告广利来公司，合同上加盖了“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”。而“永州广利来房地产有限公司广源购物中心项目部合同专用章”系刘登勋经广利来公司同意制作，广利来公司因对该公章管理不善，致《商铺购买合同》中加盖此章，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”之规定，原告有理由相信涉案合同系广利来公司与其签订，长沙三江公司的行为已构成表见代理，被告广利来公司应对逾期办理不动产权证产生违约金承担相应责任。但本案中，2009年8月，广利来公司已将其所开发的涉案房屋产权和土地使用权分别登记在胡卫红、张红华、唐景辉等12位自然人名下，故原告诉请要求被告广利来公司为其办理不动产权证已实际履行不能，本院不予支持。其要求广利来公司承担逾期办证违约金于法有据，本院予以支持；二、关于被告长沙三江公司、刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉在本案中承担何种责任的问题。本案中涉及商铺的所有人是被告胡卫红、张红华、唐景辉，被告刘登勋是实际控制人和受托人。由于物权未发生变更，实际出售人被告长沙三江公司在出售该商铺时，未依法取得商铺的所有权，也不是委托代理人，因此对于出售商铺后办理不动产权证书，应由被告长沙三江公司承担，被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉有协助义务。根据《商铺购买合同》第十条的约定，办证税费应由原告承担；三、违约金的计算及承担问题。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”被告长沙三江公司、广利来公司在原告按约定支付了购房款后，应及时为原告办理不动产权证书。由于原告所购商铺处于银行抵押之中，被告的抵押行为损害了原告的利益，是严重的违约行为。充分考虑双方当事人在《商铺购买合同》中第十条、第十一条对违约金的约定，依据公平与诚信原则，违约金的计算应按已付款154076元的2%支付违约金为154076元×2%=3081.52元。原告下欠购房款23176元是否计算违约金的问题被告方并未提出主张，本院不予以处理，但对下欠购房款23176元，应在办证后及时给付；四、被告周红军虽然在《商铺购买合同》上加盖周红军印章，但其代表的是公司行为，由此所产生的后果应由被告长沙三江公司承担。 综上所述，本院对原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项、第二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告长沙市三江投资有限公司在本判决生效后六十日内为原告王祁平、唐小玉办理好坐落在冷水滩区××道××购物中心××层××号××号商铺不动产权证书，被告刘登勋、胡卫红、张红华、唐景辉予以协助办证，办证税费由原告王祁平、唐小玉承担； 二、被告长沙市三江投资有限公司、被告永州广利来房地产有限公司在本判决生效后三十日内向原告王祁平、唐小玉支付违约金3081.52元； 三、驳回原告王祁平、唐小玉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费350元，公告费560元，合计910元，由被告长沙市三江投资有限公司、刘登勋各承担455元。 如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审 判 长  柏子仁 人民陪审员  李双华 人民陪审员  蒋正洁 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理宋立辉 代理书记员  秦芳芳