河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初69号原告（案外人）：刘成凯，男，汉族，1995年8月9日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人：汪德平，焦作市法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。第三人（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住武陟县，该公司员工。第三人：武陟县龙源街道东仲许村民委员会，住所地：河南，住所地：河南省焦作市武陟县龙源街道东仲许村法定代表人：李保国。委托诉讼代理人：卜大钊，河南龙源律师事务所律师。原告刘成凯与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）、第三人武陟县龙源街道东仲许村民委员会（以下简称东仲许村委会）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘成凯及其委托诉讼代理人汪德平，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，第三人东泰公司的委托诉讼代理人王不井、东仲许村委会的委托诉讼代理人卜大钊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘成凯向本院提出诉讼请求：1.撤销本院（2020）豫08执异184号执行裁定；2.依法对刘成凯所有的东盛苑小区2号楼1单元1304号房产（以下简称案涉房产）解除查封；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年9月6日，郭某与东仲许村委会签订房屋征迁补偿协议，约定补偿置换安置房532.9平方米，并与东泰公司约定将东盛苑小区房产按平方计算4套，包括案涉房产。2015年12月20日刘成凯与郭某父亲郭清奎签订房屋买卖合同，房屋价格每平方米2100元，共计支付总房款293000元。中德公司辩称，应依法驳回原告刘成凯的诉讼请求。1.出卖人为郭某个人，郭某没有与东泰公司就涉案房产签订协议，刘成凯也未与东泰公司签订商品房买卖协议，也就是说刘成凯并没有合法有效的书面合同。2.刘成凯未对涉案房产实际占有使用。3.案涉房款并没有交给被执行人东泰公司，房款纠纷可以另案诉讼解决。4.涉案房产没有依法办理登记备案。刘成凯不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议的规定》第二十八条规定的四个要件，因此应驳回其诉讼请求。东泰公司述称，应支持原告刘成凯的诉讼请求，刘成凯与涉案房产的第一拥有人郭某签订了房产买卖协议，而郭某属于东仲许村拆迁户，时任东中区村委法定代表人李东兴与东泰公司法定代表人李东兴系同一人，三方协商将该房产用于拆迁赔偿并实际交付给了郭某，由郭某与东泰公司签订了买卖协议。2.东泰公司只需将该房产的房款交于郭某，并不需要直接交于东泰公司。东泰公司与东仲许村委会进行结算，东泰公司与郭某签订了拆迁补偿协议，已将该房产完成了实际交付。3.未办理涉案房产的备案手续过错在东泰公司，刘成凯不存在任何过错。东仲许村委会述称，2015年9月2日、9月3日村委、支委、监委出具会议记录，表决通过给郭某置换安置房四套，其中包括案涉房屋，该房屋已经置换给郭某所有，因此被告中德公司对本案房屋没有强制执行的权利。本案审理过程中，原告刘成凯围绕诉辩主张提交以下证据：第一组：1.东仲许城中村改造居民类房屋征迁安置补偿协议一份。2.补充协议一份。3.武陟县东仲许村委会保证一份。证明东仲许村委会因城中村改造拆迁工程拆除了郭某家的房产，拆除郭某房屋建筑面积205.5平米，根据规定对郭某家的房产置换房产532.9平米，协议第三条约定为郭某置换的房产位于东盛苑小区，另村委会还补偿郭某不低于130平方米的单元房一套。第二组：1.东泰公司证明一份，2.东仲许村委会证明一份，3.武陟县明鑫物业服务有限公司证明一份，4.郭某写的情况说明一份。证明被拆迁户郭某，因拆迁补偿，依法在东泰公司东盛苑小区享有房产四套，案涉房产系郭某置换四套房产中的其中一套，根据法律规定郭某有权让父亲郭清奎将该房产卖给原告刘成凯，双方买卖行为有效。第三组：1.刘成凯与郭清奎于2015年12月20日签订的购房合同一份；2.郭清奎给刘成凯出据的收款条一份；3.刘成凯父亲刘同军农业银行取款交易流水清单一份，该银行交易流水其中293000元用于刘成凯支付房款；4.刘成凯家庭户口本一份，户主刘同军，刘同军与刘成凯为父子关系；5武陟县顶呱呱养鸭专业合作社营业执照一份。证明刘成凯与郭某父亲郭清奎签订购房合同，支付总房款293000元的事实，虽然该款系刘同军农业银行卡提取，因刘成凯与刘同军系父子关系，刘同军为养鸭合作社法定代表人，系家庭经营合法收入，有能力为儿子刘成凯取款让其支付房款。买卖关系发生在被告查封房产前，刘成凯与郭清奎以现金方式付款交易并不违反法律规定。第四组：1.东仲许村委会证明一份，证明郭清奎，郭某为父子关系；2.郭清奎干部履历表一份3页；3.焦作市城乡一体化示范区人力资源处据郭某的档案5页。证明郭清奎与郭某系父子关系。第五组：武国用98字第1003178号国有土地使用证一份。证明东仲许村委会改造城中村被拆迁的房屋土地登记所有人为郭清奎，拆迁的房屋系郭清奎与家庭成员郭某等人共有，由于当时签拆迁协议系郭某代家庭成员签订的补偿协议，郭某授意让父亲郭清奎将房产卖给刘成凯符合法律规定，应当认定买卖有效。第六组：1.东盛苑明鑫物业服务有限公司证明一份；2.刘成凯与武陟县明鑫物业服务有限公司2018年9月13日签订的物业管理服务协议一份；3.业主临时规约；4.承诺书一份；5.东盛苑房屋装修管理协议一份。6.刘成凯支付的物业费，等费用票据收据。证明因拆迁改造东仲许村委会补偿郭某名下的四套房产,现归明鑫物业有限公司管理，刘成凯于2015年12月20日与郭某父亲郭清奎签订买卖协议支付总房款后，郭清奎将该房产交付原告，并同刘成凯到物业公司办理装修等有关手续，原告已经支付相关物业服务费用。第七组：证人郭某，郭清奎。证明将自己所有的房产卖给原告情况真实，刘成凯支付总房款293000元，双方买卖有效。第三人东仲许村委会提交两份会议记录两份，证明2015年9月2日和9月3东仲许村委会已经将拆迁补偿给郭某家安置了四套房，其中包括案涉房产。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告刘成凯提交证据的真实性均予以确认，该七组证据可以证明案涉房产系郭某家的置换安置房。刘成凯于2015年12月20日与郭某父亲郭清奎签订购房合同，购买案涉房产；第三人东仲许村委会提交的两份会议记录与刘成凯提交的证据相互印证，本院对其真实性及证明指向予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2015年9月6日郭某与东仲许村委会签订《东仲许城中村改造居民类房屋征迁安置补偿协议》，约定安置房位于东盛苑小区，应置换安置房面积532.9平方米。后郭某根据协议约定的补偿面积进行选房，共选定包括案涉房产在内的四套房产。2015年12月20日刘成凯与郭某父亲郭清奎签订购房合同，购买案涉房产，房款293000元，面积139.58平方米。2015年12月20日郭清奎向其出具收到条一份。另刘成凯父亲刘同军银行卡于2015年10月、11月有近40万的现金取款记录，刘成凯称其中293000元用于购买案涉房产。本院认为，本案的争议焦点是刘成凯对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”上述法律规定的法理依据是：被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待，这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，根据物权效力优先原则，被拆迁对拆迁房屋所拥有的期待权，其效力优于就同一房屋与被拆迁人签订房屋买卖合同的第三人，此处的第三人系交易关系中的第三人。而作为执行程序中的普通债权人，只享有对债务人责任财产的一般期待权，并不能产生对特定财产的期待权，即其并不是交易关系的第三人。特定标的物交易关系中的第三人，尚不能取得优于被拆迁人权利的地位，何况非交易关系的普通债权人。综上所述，拆迁安置房屋特定化之后具有物权客体特定性的特征，被拆迁人对该房屋享有类似物权的优先效力。根据以上法律规定及原理，本案中，郭某基于宅基地及其地上房产被占用，对安置置换的涉案房产所拥有的权利，是一种特种债权，具有类似物权的优先效力，应当优于中德公司所享有的普通债权。郭某将该权利转让给刘成凯享有的权利自然也优于中德公司，足以排除人民法院的强制执行。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项之规定，判决如下：不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区2号楼1单元1304号房产。案件受理费7300元，由河南中德建筑工程有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异184号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 苏 杭审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月十日书记员 刘永俊