云南省元谋县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2328民初296号原告（执行案外人）：陈国富，男，1971年5月20日出生，汉族，初中文化，农民，住武定县。委托诉讼代理人：何玉明，云南昆楚律师事务所律师，特别授权代理。被告（申请执行人）：中国农业银行股份有限公司武定县支行。住所地：武定县狮子镇中山路**。统一社会信用代码91532329690899112R。负责人：杨庆寿，武定县支行行长。委托诉讼代理人：易蜀，云南一诚律师事务所律师，特别授权代理。第三人：刘文琴（被执行人），女，1969年3月13日出生，汉族，大专文化，住武定县。原告（执行案外人）陈国富与被告（申请执行人）中国农业银行股份有限公司武定县支行（以下简称农行武定支行）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年2月5日立案后，依法适用普通程序，于2020年3月17日公开开庭进行了审理。在审理中，因本案需要以另一案的生效法律文书作为判决的依据，而另一案的法律文书尚未生效，故本院于2020年4月17日裁定中止审理本案。2020年11月10日，因另一案的法律文书已生效，故本院恢复审理本案。原告（执行案外人）陈国富及其委托诉讼代理人何玉明，被告（申请执行人）农行武定支行的委托诉讼代理人易蜀到庭参加诉讼，第三人刘文琴经本院合法传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国富向本院提出诉讼请求：请依法判决不得对坐落于武定县的房屋（房屋所有权证号：武房权证狮字第**，土地使用证号：武国用【2011】第**）执行查封、拍卖等处置程序。事实和理由：2011年8月3日，刘文琴与陈国富签订《房屋买卖合同》，约定：刘文琴将其建盖的坐落于武定县的砖混结构房屋（房屋所有权证号：武房权证狮：武房房权证狮字第**，地使用证号：武国用【2011】第**售给陈国富，建筑面积100平方米，成交价为27万元，付款方式：2011年8月3日付15万元，其余12万元在银行贷款后一次性付清；2011年8月31日前交付房屋；刘文琴负责办理房屋产权转移登记手续及费用等。合同签订后，陈国富全面履行合同义务，分别于2011年8月3日付15万元，2012年4月29日付4万元，2012年11月28日付5万元，2012年12月9日付3万元，合计27万元。陈国富如约接收毛坯房后，进行精装修后一直实际居住至今。陈国富曾经屡次催促刘文琴办理房屋产权转移登记手续无果。2018年12月21日，陈国富看到元谋县人民法院在该房处张贴拍卖公告后，才知道该房已进入执行拍卖程序。经进一步了解得知，元谋县人民法院于2017年11月29日作出（2017）云2328民初1025号民事调解书确认，段翠芬与中国农业银行股份有限公司武定县支行于2012年9月9日签订最高额担保个人借款合同，借款130万元，刘文琴以坐落于武定县的房屋（房屋所有权证号：武房权房权证狮字第**，房权证房权证狮字第**，用证号：武国用【2011】第**理抵押登记。但借款由刘文琴支配使用，最终无法归还。为此，陈国富认为，在刘文琴擅自抵押涉案房产之前，自己已与刘文琴签订合法有效的《房屋买卖合同》，已支付全部购房价款，且接房后一直合法实际占有并居住该房，非因陈国富自身原因至今未办理过户登记，完全是因为刘文琴拖延以及擅自将己出售的涉案房产进行抵押，导致无法过户，即涉案房屋虽未办理过户登记手续，但无相关证据证明陈国富存在过错。有鉴于此，陈国富的合法权益应受法律保护，恳请元谋县人民法院依据《最高人民法院关于人民法院执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释【2004】15号）第17条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释【2015】10号）第28条规定，判决支持陈国富的诉讼请求。农行武定支行辩称，我方对陈国富的诉讼请求全部不认可。我方认为本案所涉的房屋、土地，在陈国富与刘文琴签订的购房合同成立的时候，事实上没有办法办理土地的登记。就是说土地手续办不下来的情况下，分户的房产证是办不下来的。本案把刘文琴列为第三人，我们认为陈国富行使权利针对的对象可能是有问题的。刘文琴在本案应该是被告，而不是列为第三人。关于土地的问题，即便陈国富的诉讼请求能够成立，不知道法庭到时候怎么去执行。因为在陈国富与刘文琴购房合同成立的时候，土地管理部门是不能够办理登记的，但在2011年又可以办，这是一个不可逾越的事实，我方认为法庭要重点考虑。陈国富起诉实际上就是执行异议之诉，是要求确认房屋土地的权属是否合法。房屋权属能否对抗抵押权？我方认为陈国富和刘文琴之间的房屋土地买卖合同没有经过预告登记是不合法的，是无法抗辩我方的抵押权。请求法庭驳回陈国富的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对陈国富提出农行武定支行有争议的证据，本院认定如下：1.房屋买卖合同，该合同是合同双方当事人的真实意思表示，合法有效，本院予以采纳，能证明刘文琴将其所有的房屋卖给陈国富的事实；2.收款收据、收条，该证据有收款人刘文琴的亲自签名，客观真实，本院予以采纳，能够证明陈国富支付了27万元购房款给刘文琴的事实；3.单位统一办理个人已购住房用地申请表、税收通用完税证，因该证据字迹模糊，本院无法核实真实性，本院不予采纳。对农行武定支行提出陈国富有争议的证据，本院认定如下：1.营业执照、金融许可证；2.段翠芬身份证、闫永华身份证、段翠芬和闫永华的结婚证、刘文琴身份证、闫雪峰身份证、刘文琴和闫雪峰的结婚证、借款申请表、面谈笔录、共同还款确认书、划扣款委托书、登记卡片、税务登记证、完税证明、烟草专卖证、购销合同、农行卡；3.借款合同；4.抵押清单、房屋产权证、土地证；5.他项权证、借款凭证、资金支付委托书、资金查询结果、取款凭条、存款凭条；6.个人还款凭证、购销合同、用款申请书、王红仙身份证、王红仙工商执照、借款凭证、银行卡、资金支付委托书、取款凭条、交易流水报表；7.业务凭证、用款申请书、购销合同、营业执照、资金支付委托书、卡明细对账单、李晓梅银行卡、李晓梅身份证、李晓梅执照、借款凭证；8.担保人履责通知；9.债务催收通知；10.授权委托书、数据查询报告、段翠芬户电脑输出单、明细单；11.离婚协议书；12.面谈笔录；13.房地产评估报告。以上证据真实合法，本院予以采纳，能够证明借款人段翠芬向农行武定支行贷款130万元，刘文琴用其所有的位于武定县的房屋设置抵押的事实。综上所述，本院确认以下法律事实：2011年5月16日，刘文琴取得了位于武定县平方米的国有土地使用证。2011年8月3日，刘文琴与陈国富签订《房屋买卖合同》，刘文琴将其建盖的坐落于武定县的砖混结构房屋［所有权证号为武房权证狮房权证狮字第**，证号为武国用（2011）第1004120号］的二楼住宅出售给陈国富。双方在合同中约定，该房屋的二楼建筑面积为100平方米，成交价为27万元，付款方式为2011年8月3日付15万元，其余12万元在银行贷款后一次性付清，2011年8月31日前交付房屋，刘文琴负责办理房屋产权转移登记手续及费用等。合同签订后，陈国富分别于2011年8月3日支付给刘文琴购房款现金15万元、2012年4月29日支付现金4万元、2012年11月28日支付现金5万元、2012年12月9日支付现金3万元，合计27万元。陈国富接收该房屋并装修后于2011年12月搬入居住至今。经陈国富多次催促刘文琴办理房屋产权转移登记手续，但刘文琴至今没有办理。2012年7月24日，刘文琴取得了该房屋的房屋产权证书。2012年9月24日，借款人段翠芬向农行武定支行贷款130万元并签订了最高额担保个人借款合同，刘文琴用其所有的坐落于武定县的房屋［房屋所有权证号为武房权证狮字房权证狮字第**，号为武国用（2011）第1004120号］为该借款提供担保，并办理了抵押登记手续和他项权证。后因借款人段翠芬不能按期偿还借款，农行武定支行于2017年10月9日向本院提起不当得利纠纷诉讼。2017年11月29日，本院作出（2017）云2328民初1025号民事调解书。调解书确认双方当事人自愿达成如下协议：一、刘文琴于2017年12月31日前归还中国农业银行股份有限公司武定县支行借款本金1300000.00元及支付至2017年5月26日止的借款利息215646.66元，律师费30000.00元。支付自2017年5月27日至借款还清之日止的利息（按照年息11.25%计算）；二、若刘文琴不能归还上述款项，以刘文琴所抵押的坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号为武房权证狮字第房权证狮字第**，为武国用（2011）第1004120号］拍卖、变卖所得价款优先赔偿或者折价抵偿中国农业银行股份有限公司武定县支行，实现抵押权的费用由刘文琴承担；三、段翠芬对上述款项承担连带偿还责任。2018年2月2日，因刘文琴不能按期偿还借款，农行武定支行向本院申请执行。2018年8月30日，本院作出（2018）云2328执119号执行裁定书，查封刘文琴坐落于武定县宗［房屋所有权证号为武房权证狮字第×房权证狮字第**，3.4平方米，土地使用证号为武国用（2011）第1004120号土地使用面积为100平方米］，查封期限为三年。陈国富知道其向刘文琴购买的房屋被法院查封后，于2019年1月2日向本院提出执行异议，本院于2019年1月17日作出（2019）云2328执异3号执行裁定书，裁定中止对刘文琴坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号为武房权证狮字第××房权证狮字第**，.4平方米，土地使用证号为武国用（2011）第1004120号］进行拍卖的执行。农行武定支行对该执行裁定书不服向楚雄州中级人民法院申请复议，楚雄州中级人民法院于2019年4月10日作出（2019）云23执复13号执行裁定书，裁定撤销云南省元谋县人民法院（2019）云2328执异3号异议裁定，发回云南省元谋县人民法院重新审查。本院于2019年1月17日重新作出（2020）云2328执异2号执行裁定书，裁定驳回陈国富的异议请求。陈国富不服该裁定书向本院提出执行异议之诉，本院受理了该案件。本院认为：刘文琴与陈国富签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，属有效合同。合同签订后，陈国富已按合同约定履行了全部付款义务，刘文琴也按合同约定履行了交房义务。虽然该房屋至今未办理产权登记手续，但因陈国富在支付完毕购房款并在接房后对房屋进行装修搬入居住至今，实际上已占有了该房屋。刘文琴明知其已将该房屋出售给他人但又故意将该房屋为他人贷款提供抵押担保，其行为明显违反诚实信用原则，导致《房屋买卖合同》的房屋产权登记不能完成，其责任完全应由刘文琴承担，陈国富作为善意相对人并无过错。陈国富提出的诉请足以排除对其向刘文琴购买的房屋的强制执行。农行武定支行在审查贷款人段翠芬向其贷款由刘文琴用其已出售给陈国富的房屋提供担保手续时未严格审核该房屋的产权情况，导致其债权不能实现，其责任应由农行武定支行自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定并经本院审判委员会讨论，判决如下：不得执行云南省元谋县人民法院（2017）云2328民初1025号民事调解书调解协议中的第二项，即若刘文琴不能归还上述款项，以刘文琴所抵押的坐落于武定县的砖混结构房屋［房屋所有权证号为武房权证狮字第**房权证狮字第**，用（2011）第1004120号］拍卖、变卖所得价款优先赔偿或者折价抵偿中国农业银行股份有限公司武定县支行，实现抵押权的费用由刘文琴承担。案件受理费5350元，由中国农业银行股份有限公司武定县支行负担，限本判决书生效后十五日内付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于楚雄彝族自治州中级人民法院。本院(2020)云2328执异2号执行异议裁定书于本判决书生效时自动失效。审 判 长  宋 云人民陪审员  杨传良人民陪审员  李正刚二〇二〇年十一月二十三日书 记 员  张凌山