江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终9252号上诉人（原审原告）：广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司，住所地江苏省苏州市相城区聚贤路**峰汇商务广场****。负责人：张恩书，总经理。委托诉讼代理人：张娟，系公司员工。委托诉讼代理人：许倩，江苏久顺律师事务所律师。上诉人（原审被告）：俞某某，男，1966年12月16日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：高奇秀，上海贤择律师事务所律师。上诉人（原审被告）：俞某某，女，1990年10月5日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。（未到庭）上诉人广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司（以下简称宁骏物业）与上诉人俞某某、俞某某因物业服务合同纠纷一案，均不服苏州市相城区人民法院（2020）苏0507民初2004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。宁骏物业上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持滞纳金。二、两审诉讼费用由俞某某、俞某某承担。事实和理由：一、一审法院法律适用错误，俞某某、俞某某未依约交纳物业服务费，拖欠物业服务费长达九年，其系于2011年2月22日收楼，从2011年12月1日装修入住后就未缴纳过物业服务费，拖欠物业费近9年，且私自聘请了整理家中绿化的员工清扫家门口，存在蓄意不交物业费的情况，已严重违约。法庭如不支持滞纳金的诉讼请求，不仅有失公允，而且严重损害了其他已经按时缴纳的业主们的合法权益。二、一审法院认定事实不清，一审中提交的证据无法证明上诉人提供的物业服务存在瑕疵，宁骏物业提供的证据和俞某某、俞某某提供的第十三组证据形成证据链证明公司提供了优质的物业服务。即使服务存在瑕疵，一审法院亦无理由认定不支持滞纳金。俞某某辩称：俞某某、俞某某没有按时交纳物业费的原因是：宁骏物业在履行服务合同过程当中存在严重的瑕疵和管理疏漏，俞某某支付了大量的保洁服务费以及维修道路产生的费用，其自家房屋质量问题一直没有得到维修和改善。小区公共环境卫生差，别墅区的水井、小溪干涸，已经严重影响别墅区的整体环境，但是宁骏物业并未进行修缮，也未进行管理，小区的公共设施也存在严重的锈蚀、损坏，物业都没有及时进行维护。俞某某、俞某某家中曾于2018年10月接连失窃4次，物业监控瘫痪，形同虚设。小区存在安全隐患，在治安巡逻、安全防范等方面存在严重不足。宁骏物业在服务过程当中，没有按照物业服务合同的约定进行服务，其本身就已经构成违约，因此才不缴纳物业费。综上，宁骏物业要求缴纳滞纳金没有事实和法律依据，请求二审法院依法驳回。俞某某、俞某某上诉请求：一、撤销一审判决，改判酌情减免物业费。二、两审诉讼费由宁骏物业承担。事实和理由同答辩意见。宁骏物业答辩同上诉意见。宁骏物业向一审法院提出诉讼请求：1、判令俞某某、俞某某支付宁骏物业2011年12月1日至2019年12月31日的物业服务费67585.12元及逾期支付物业服务费的滞纳金暂计232848.85元，二者暂合计300433.97元。2、案件诉讼费由俞某某、俞某某承担。审理中，宁骏物业变更第一项诉讼请求为：请求判令俞某某、俞某某支付宁骏物业2011年12月1日至2020年5月31日的物业服务费71065.85元，逾期支付物业费的滞纳金分段计算，计算方式为：以4180.34元为基数，分别自2011年12月6日、2012年6月6日、2012年12月6日、2013年6月6日、2013年12月6日、2014年6月6日、2014年12月6日、2015年6月6日、2015年12月6日、2016年6月6日、2016年12月6日起按照每日千分之三计算至俞某某、俞某某实际履行之日止；以4180.34元为基数，分别自2017年6月6日、2017年12月6日、2018年6月6日、2018年12月6日、2019年6月6日、2019年12月6日起按照每日万分之五计算至俞某某、俞某某实际履行之日止。一审法院认定事实：俞某某、俞某某系苏州市相城区某花园联排别墅业主，房屋建筑面积233.62平方米。2009年12月5日俞某某、俞某某与宁骏物业签订《苏州市某某湾前期物业管理服务协议》，约定由宁骏物业为苏州市相城区某某湾花园提供物业服务，俞某某、俞某某按其住宅的建筑面积以2.98元/月•平方米（其中，物业管理公共服务费2.78元/月•平方米，代收代缴费0.20元/月•平方米）的标准向宁骏物业交纳物业服务费，物业费按半年结算，缴费时间为每半年的第一个月的5日前缴付物业管理服务费，如不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。俞某某、俞某某于2011年2月22日接收涉案房屋。后，宁骏物业（乙方）与苏州市相城区某某湾小区业主委员会（甲方）签订《苏州市物业服务合同》，约定甲方通过协议选聘方式委托乙方实行物业服务，委托服务期限为三年，自2017年6月1日起至2020年5月31日止，物业名称为某某湾花园，座落位置为苏州市相城区，乙方按照建筑面积向业主收取物业管理公共服务费，联排别墅为2.78元/月•平方米，代收代交费0.20元/月•平方米，缴费方式为业主每年一月、七月前向乙方交纳包括本月在内的六个月的物业服务费，业主逾期交纳物业服务费的，乙方可从逾期之日起按每日应缴费用万分之五加收滞纳金。合同另对双方的其他权利义务等事宜作了约定。上述合同订立之后，宁骏物业一直为涉案物业提供管理服务至2020年5月31日止。另查明，宁骏物业分别与案外人南京市消防工程有限公司苏州消防工程分公司、苏州元联绿化工程有限公司、苏州市茜俊保洁服务有限公司、日立电梯（中国）有限公司苏州分公司签订《某某湾项目消防设备设施维修保养服务合同》、《某某湾项目绿化养护委托服务合同》、《某某湾项目清洁维保委托服务合同》、《某某湾81台电梯全包维保合同》，约定由上述公司为位于苏州市相城区的某某湾项目提供消防设备设施维修、保养、绿化养护、清洁维保、电梯全包维保等服务，服务期限分别为自2019年7月1日起至2020年6月30日止、自2019年7月1日起至2020年6月30日止、自2020年1月1日起至2020年6月30日止、自2020年4月1日起至2020年5月31日止。庭审中，俞某某、俞某某认可2011年12月1日至2020年5月31日期间物业费未缴纳。一审法院认为，俞某某、俞某某作为苏州市相城区某某湾花园46幢101室的业主，应按前期物业协议及《苏州市物业服务合同》的约定向宁骏物业交纳相关费用。根据前期物业协议及《苏州市物业服务合同》的约定，应按2.98元/月•平方米向宁骏物业交纳物业管理费，经核算，俞某某、俞某某拖欠其名下物业自2011年12月1日至2020年5月31日期间的物业费共计71065.85元。因物业服务合同性质上属于继续性合同，在其履行过程中，业主对于物业服务可能存在的瑕疵，可以提出整改意见或通过业主委员会行使权利，亦可通过其他合法途径主张权利,但不应以此为由拒绝缴纳物业服务费。同时,业主也应对物业公司给予一定谅解,尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出,应当认识到及时交纳物业费是保障物业管理正常运转的前提条件。否则,若小区业主普遍采用拒付物业费方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。俞某某、俞某某提供的证据虽能在一定程度上反映出物业公司在提供物业服务时存在瑕疵及管理疏漏，但尚不足以据此减免物业费，且俞某某、俞某某近九年的时间未缴纳任何物业费用，该行为明显不当，对物业的正常管理造成了影响。同时，物业服务企业作为提供服务的一方，应对业主所反映的情况及时排查，一旦发现问题及时整改，积极与业主保持沟通，积极改进服务质量，应在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，以充分获取所在小区业主的理解和配合。综上，俞某某、俞某某应支付宁骏物业2011年12月1日至2020年5月31日期间的物业费共计71065.85元。关于宁骏物业主张的滞纳金，一审法院认为，综合该案证据及双方当事人陈述,宁骏物业在涉案小区履行物业服务合同时确实存在瑕疵，故一审法院对宁骏物业主张的滞纳金不予支持。关于俞某某、俞某某抗辩诉讼时效问题，因物业费是双方当事人基于提供公共物业服务产生的同一性质的债务,属于分期履行的债务，诉讼时效应从最后一期履行期限届满之日起计算，故对该辩解一审法院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第六条、第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决：一、俞某某、被告俞某某应于本判决生效之日起十日内支付广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司物业费人民币71065.85元。二、驳回广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司的其他诉讼请求。案件受理费2903.50元，由广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司负担2115.50元，由俞某某、俞某某负担788元。二审中当事人没有提交新证据。本院认定的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，涉案物业管理服务协议不违反法律规定，合法有效，对俞某某、俞某某具有法律约束力，宁骏物业根据物业服务协议要求俞某某、俞某某支付物业费理由正当。关于俞某某、俞某某认为宁骏物业提供物业服务存在瑕疵，主张减免物业费的请求。在物业管理服务中，业主认为物业服务存在瑕疵的，可以主张该权力，但本案中俞某某、俞某某从收房之日后长达九年的时间从未缴纳物业费，是不符合基本义务和基本常理的，有恶意拖欠物业费之嫌，故俞某某、俞某某要求减免物业费的请求，本院不予支持。关于宁骏物业主张滞纳金的请求。物业公司在业主拖欠物业费的情况下，应积极行使追讨权力，而不应怠于行使权力。本案中宁骏物业一次性追讨俞某某、俞某某长达九年的物业费，造成滞纳金远超本金的恶性循环，故宁骏物业主张滞纳金的请求，本院不予支持。综上所述，广州市宁骏物业管理有限公司苏州分公司、俞某某、俞某某的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11614元，由上诉人宁骏物业负担5807元，上诉人俞某某、俞某某负担5807元。本判决为终审判决。审 判 员  李 玲二〇二〇年十一月二十五日法官助理  陈佩人书 记 员  高 薇法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。