广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初10292号原告（反诉被告）：盛远，男，1994年2月1日出生，汉族，住江西省丰城市************，公民身份号码362************917。委托诉讼代理人：冯振山，安徽炎黄律师事务所律师。被告（反诉原告）：钟建凌，男，1984年12月8日出生，苗族，住湖南省靖州苗族侗族自治县********，公民身份号码431************416。委托诉讼代理人：翁冰璇，北京市盈科（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄青荣，北京市盈科（中山）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）盛远与被告（反诉原告）钟建凌房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告盛远及其委托诉讼代理人冯振山、被告钟建凌及其委托诉讼代理人翁冰璇、黄青荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛远向本院提出诉讼请求：1．被告钟建凌向原告承担违约责任并支付违约金208800元；2．被告支付3月份租金58000元。事实和理由：2019年12月1日，被告进场位于中山市******元泰队商铺之一卡装修施工，原告赠送40天装修免租期给被告。2020年1月10日，原、被告签订香港城商铺租赁合同，约定合同期限4年，每月租金58000元。合同签订后，被告仅支付了1、2月份租金和一个月押金。截至目前，被告仍拖欠3月份租金和水电押金58000元及水电费。原告多方催款均无果，后于2020年3月26日委托律师事务所发律师函催告被告履行合同义务，但被告至今仍未回复。因被告已经构成重大违约，按照合同约定，应当承担违约责任。原告为维护其自身合法权益，诉至本院，主张前述实体权利。被告钟建凌辩称，被告钟建凌并未拖欠原告房租，不存在违约情形，无需向原告支付违约金。原告盛远于2020年3月21日通过上锁的方式控制涉案租赁物，阻止被告钟建凌对涉案租赁物进行装修，且存在破坏租赁物装修的行为，原告已经构成根本违约。即使被告存在拖欠租金的行为，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条“承租房屋用于经营,疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少,出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同,由承租人承担违约责任的,人民法院不予支持。”的规定，原告的主张也不应支持。被告钟建凌只应支付场地占用费至2020年3月21日，原告盛远已收取被告钟建凌租房押金和租金合计428300元，扣除2020年1月10日至2020年3月20日期间的场地占用费106333元[58000元/月×2个月+58000元/月÷30天/月×10天-29000元（双方经协商2月份租金减半收取）]，原告应向被告钟建凌返还押金116000元，以及退回多收的租金205967元。被告钟建凌向本院提出反诉请求：1．原告向被告退还租房押金116000元；2．原告向被告返还已交的租金312300元；3．原告向被告支付解除合同违约金208800元；4．原告赔偿被告的各项损失431649元（其中加盟费损失100000元、装修费损失312449元、空调机损失19200元、赔偿许少钦的损失和违约金）。庭审中，被告变更第二项诉讼请求为原告向被告返还已交的租金205967元，并变更第四项诉讼请求为原告赔偿被告的各项损失431649元（其中加盟费损失100000元、装修费损失312449元、空调机损失19300元、赔偿盛远的损失和违约金）。事实和理由：被告钟建凌因经营食店需要，租用原告盛远位于中山市******元泰队的商铺。被告于2019年11月17日向原告盛远支付订金100000元，于2019年11月24日向原告盛远支付租金270000元（其中190000元系银行转账，50000元系微信转账，30000元以现金支付）。原告于2019年12月1日将涉案商铺交付给被告进行装修。原、被告双方于2020年1月10日签订香港城商铺租赁合同，约定租赁期限为2020年1月10日至2024年2月1日，租金为每月58000元，租房押金为58000元，水电押金为58000元。签订合同后，被告向原告支付了租金58300元（其中2020年2月10日银行转账30000元、2月15日微信转账8000元、3月4日微信转账20300元）。被告经原告同意后，于2020年1月13日与案外人许少钦盛远签订香港城商铺租赁合同，将一部分门面转租给许少钦用于经营奶茶店，许少钦已经对门店进行装修。原告帮案外人许少钦办理了营业执照，企业名称为“中山市坦洲镇盛远饮品店”，注册时间2020年3月13日。原告于2019年12月23日与深圳市****餐饮管理有限公司（以下简称江湖渔道公司）签订连锁合同，约定江湖渔道公司将其“江湖渔道”商标、产品及相关的经营模式等许可原告使用，特许加盟费100000元。签订合同后，被告已向江湖渔道公司缴纳了特许加盟费100000元，涉案店面由深圳市华熊装饰工程有限公司（以下简称华熊公司）负责装修，合同约定装修款为246000元（1200元/平方米×205平方米）。原告另外增加做了一个阁楼。装修公司于2019年12月10日进场装修。因受疫情影响，春节假期后于2020年3月12日恢复装修，原计划于3月27日完成装修并于3月31日开始营业。2020年3月21日，原告强行将涉案店面上锁，导致被告装修人员无法再进入涉案商铺施工，并且在店面外张贴招租横幅、以及破坏店内装修。经核算，被告产生的装修费用合计312449元。原告于2020年1月10日以25000元购买了3台中央空调和2台挂壁式空调并已经安装在涉案商铺内。原告于2020年4月19日发现空调机被恶意损坏，在与空调销售方协商后，空调销售方以5800元回收了这5台空调，原告因此产生损失了19200元。原告的行为已经严重违反了双方的约定以及合同法的相关规定，对被告造成了极大的损失。原告盛远对被告的反诉请求辩称，被告的第一、二两项诉讼请求与事实不符，且无法律依据。2020年1月10日，原、被告签订的香港城商铺租赁合同，在合同第四条中约定即押二付一，于2020年3月1日前付清。自2019年11月17日至2020年3月4日止，原告共收到被告398000万元，其中220000元是被告自愿支付给原告的破坏原装修补偿费，174000元是合同签订时缴纳的押金58000元和2020年1、2月份房租，剩余4000元是办理工商登记费用。被告在合同履行期限内，拒不履行合同主要义务已经构成重大违约。原、被告2020年2月15日微信聊天记录中显示，被告已经出现了资金紧张，有履约不能的风险。在原告多次催缴拖欠2月份房租和水电押金的情况下，被告经多方努力仅筹到8000元。2020年2月24日微信聊天显示被告已经考虑贷款支付租金意向。被告于2020年3月4日支付1、2月份房租后装修一直处于停工（借疫情原因，实际是资金问题）3月21日微信聊天记录可以证明。被告要求承担装修费、加盟费、及徐少钦的损失和违约金无事实和法律依据。原告已经履行了终止香港城商铺租赁合同的通知义务。根据香港城商铺租赁合同第五条约定被告应于每月十日前交纳当月租金，逾期交纳，原告有权不予退回押金；第七条约定拖欠租金超过一个月，原告有权终止合同，一切经济责任由被告承担；第十五条约定租赁期间不可抗力损失由被告自己承担，被告以疫情为由拖欠租金，违反合同约定。综上，被告的反诉请求无事实及法律依据，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的事实，本院认定事实如下：施梅生、陈南台系位于中山市******元泰村房屋（房产证号：粤房地权证中府字第**14006677/**）的权利人。2020年6月22日，陈南台（委托人）与施梅生（受委托人）签订授权委托书，记载陈南台系位于中山市**********屋（房产证号：粤房地权证中府字：粤房地权证中府字第**委托受托人代为办理与盛远、盛全龙协商、签订房屋租赁合同并由受托人收取租金（含保证金、押金），委托人愿意受该房屋租赁合同的约束。2016年2月1日，施梅生（甲方）与盛全龙、盛远（乙方）签订香港城商铺租赁合同，约定甲方将位于中山市******元泰队商铺出租给乙方使用，租赁期限为2016年2月1日至2024年2月1日；每月租金22200元，乙方应在每月5日前交纳当月租金、水电费，如乙方超过期限仍不交租，甲方可以采取停水停电，并有权终止合同及收回出租的铺位，甲方不予退还乙方交纳的押金；在合同签订之日起，乙方应向甲方交纳两个月租金44400元作为押金和水电押金，待合同期满后退回乙方；乙方在租赁期间可以转租或者承包他人经营，无需获得甲方同意；乙方不得将原有结构改变和加建，如需变动必须取得甲方许可；乙方不得拖欠租金，如乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权终止合同，并将乙方设备折价的抵偿，一切经济责任由承租方负责；在合同履行过程中，如一方提出中途停止合同，需向另一方赔偿全年租金金额的30%作为违约金，并没收乙方交纳的押金，合同还约定了其他事项。2020年1月10日，盛远（甲方）与钟建凌（乙方）签订香港城商铺租赁合同，约定甲方将位于中山市******元泰队之一卡出租给乙方使用，租赁期限为2020年1月10日至2024年2月1日；每月租金58000元，乙方应在每月10日前交纳当月租金、水电费，如超过期限乙方仍不交租，甲方可以采取停水停电，并有权终止合同及收回出租的铺位，甲方不予退还乙方交纳的押金；在合同签订之日起，乙方应向甲方交纳押金58000元和水电押金58000元（2020年3月1日前交清），待合同期满后退回乙方；乙方不得将原有结构改变和加建，如需变动必须取得甲方许可；乙方不得拖欠租金，如乙方超过一个月未交纳租金，甲方有权终止合同，并将乙方设备折价的抵偿，一切经济责任由承租方负责；在合同履行过程中，如一方提出中途停止合同，需向另一方赔偿全年租金金额的30%作为违约金，并没收乙方交纳的押金，合同还约定了其他事项。钟建凌提交其微信转账记录、银行交易明细，显示其于2019年11月17日、2019年11月24日、2020年2月10日、2020年2月15日、2020年3月4日向盛远转账100000元（50000元+50000元）、240000元[（微信转账10000元+20000元+20000元）+（50000元+50000元+50000元+40000元）]、30000元、8000元、20300元（300元+1000元+5000元+4000元+10000元），上述款项合计398300元。钟建凌提交的钟志华、周书珍的银行账户明细，显示2019年11月24日，钟志华、周书珍分别通过现金取现（3100元+5000元）、20000元（5000元+5000元+5000元+5000元）。钟建凌提交的户口本显示，钟志华系钟建凌的父亲，周书珍系钟建凌的母亲。钟建凌称其向盛远合计交付428300元，其中2019年11月17日支付租房定金100000元，2019年11月24日支付房屋押金、水电押金、预付租金270000元（包括银行转账190000元、微信转账50000元、现金交付30000元），2020年2月10日支付30000元，2020年2月15日支付8000元，2020年3月4日支付20300元，其主张前述款项扣除商铺押金、水电押金116000元后，剩余312300元系预付租金，扣减应支付租金106333元，盛远应向其返还租金205967元。对于现金交付情况钟建凌并未举证。盛远对此不确认，并称钟建凌向其合计交付398000元，其中定金100000元（包括原有装修补偿费）、商铺押金58000元、2020年1月至2月租金116000元、原有装修补偿费120000元、为案外人许少钦办理营业执照费用4000元。钟建凌确认盛远为案外人许少钦办理工商登记，但认为办理费用为3000元，并未举证。钟建凌为证明其向盛远交付现金30000元的情况，申请证人钟传佳出庭作证，本院经审查予以准许。证人钟传佳陈述其与钟建凌系同村人，并且认识盛远，其于2019年11月24日（不记得具体时间）钟建凌向盛远交付现金30000元，当时在场人员有其本人、钟建凌、钟传群、钟尹览以及盛远，钟建凌所交付的现金用红色塑料袋保存，其中有两叠各自捆在一起的现金，另外的现金是分散的，并且盛远在收到钟建凌交付的现金时曾当场清点交付的金额。钟建凌确认证人钟传佳陈述的内容，并称其因微信余额不足，由其父母钟志华、周书珍从银行取现后，合计向盛远交付现金30000元，其提交的钟志华及周书珍的农信银行账户明细与证人钟传佳所述证言相互印证，证实其已向盛远交付现金30000元。盛远对此不确认，并称其对钟建凌与证人钟传佳系同村关系存疑，证人钟传佳所作陈述与钟建凌提交的银行转账明细存在矛盾，证人钟传佳对作证的具体时间亦不清楚，并且钟建凌在银行转账190000元的情况下，称其现金交付30000元的做法不符合常理。盛远于2019年11月17日向钟建凌出具收据，记载其收到钟建凌交付的招租定金100000元，并在2019年11月24日前补签合同、补齐铺面租金和押金。盛远在经手人一栏签名捺印。盛远向钟建凌出具编号为1058401号的收据，记载进场费及破坏原装修补偿费220000元，2019年11月17日10000元和2019年（破损）210000元，合计220000元。盛远、钟建凌均在收据经手人一栏签名。盛远称其向钟建凌出具前述借据时，钟建凌以该借据对其不利为由将借据抢走，在双方在争抢过程中，钟建凌撕毁了前述借据的一部分，导致前述收据破损。钟建凌对此不确认，并称双方之间并未约定装修补偿费，盛远向其出具借据时，其未查看内容并在借据上签名，随后其发现前述借据上记载装修补偿费，便将前述借据撕毁，认为前述借据不能作为认定其同意向盛远支付装修补偿费的依据。2019年3月26日（实际应为2020年3月26日），盛远委托广东常成律师事务所向钟建凌发出律师函，载明限期钟建凌在2020年4月10日前将拖欠的全部租金和押金支付完毕，并妥善解除转租合同关系（备注：盛远不同意转租），如钟建凌实际支付完毕拖欠款项并妥善解除转租合同关系，盛远同时免除钟建凌4月1日至同月30日期间的租金（即一个月租金58000元），并放弃追究其他违约责任。如钟建凌认为新冠疫情对其形成不可抗力的因素而导致合同无法继续履行的，可选择在4月10日前提供不可抗力的证明并书面通知盛远，盛远将根据钟建凌提供的证据、理由和主张作出合法合理的决定。如钟建凌未在上述期限内提出主张或虽在上述期限内但提出了不合法合理的主张，盛远将继续保留追究钟建凌违约责任的权利。如钟建凌未按照前述要求作出相应的回应，则盛远决定：自2020年4月11日起终止与钟建凌的租赁合同关系，立即收回租赁场地，并保留进一步追究钟建凌违约责任的权利。盛远提交其手机短信截图、微信聊天记录，显示其通过手机短信、微信于2020年3月26日向钟建凌送达前述律师函。钟建凌对此不确认，并认为其并未拖欠租金，无需承担违约责任。2020年4月19日，钟建凌向盛远出具声明，记载钟建凌将位于中山市**************内所属的空调全部搬走，自行保管，以后店内空调与我无关。钟建凌在落款处签名捺印。钟建凌称盛远损坏其安装在涉案商铺的空调，给其造成19300元的损失，但并未举证。2019年12月23日华熊公司（甲方）与钟建凌（乙方）签订合同协议，约定由甲方为乙方提供江湖渔道门店的装修服务，装修开工时间为2019年12月25日至2020年2月20日，乙方在工程开工前需付工程款50%即123000元，款项到位后施工队进场施工，乙方在工程安装门口招牌前付工程款50%即123000元，款项到位后安装招牌。华熊公司向钟建凌出具的装修款结算单，显示涉案商铺装修款合计312449元（246000元+66449元）。盛远、钟建凌分别提交的微信聊天记录显示，2020年2月14日，盛远：“明天钱到位，不行就有人拆新装电表”。2020年2月15日，盛远：“2月份房租未交清，欠28000元，押金58000元未交清，钟老板你违反了合同，是协商还是按合同走”。2020年3月21日，钟建凌：“原计划正月十五开业的店铺受疫情影响，施工与营业不能正常进行导致不能如期完工开业且现金流断裂，租金能否延至商铺营业一个月交付，并请准许工人继续在店施工（如无异常10天可完成装修收尾）”。盛远：“补齐押金，3月份房租可推迟30天交。你两方面违反合同，一是未交清合同上规定的押金，二是未按合同约定时间交清3月份租金。现在疫情，你可交清押金，房租推迟至4月份，或交清3月份租金（适当减免一些），押金推迟至6月份。交清三月份的租金和押金，就有人开门”。钟建凌：“非常感谢盛总愿意适当减免3月份租金，交付时间能否顺延一个月，工人能否到店施工，请一定给我这个时间，店铺才能在4月1日开业，这段时间我会筹钱，现有一个意向合伙人在谈”。盛远：“你谈你的，装修可以，但我还是要贴招租，你给租金我交店给你。不能再等了，我等不起了。如果有人租，谁先给钱就租给谁”。2020年3月31日，钟建凌：“3月21号你擅自将店铺锁门至今，导致我方装修不能进行，并张贴招租广告与他人签转租合同，单方面毁约，你要赔偿我的损失。”盛远：“我并没有锁门，你们门没有锁，我怕你们店里丢失设备才上锁，每次你们要求开门我都开了。由于钟建凌超期不付押金和拒不支付3月份租金，我贴个广告提前预约招租，但并未把店出租他人”。2020年4月1日，钟建凌：“3月21号你将租给我的店铺门锁撬开，挂上你的新锁，威胁我的装修工人离开，导致我装修无法进行，你说我的工人直接走了，门没有锁好，纯粹胡编乱造”。盛远：“你工人自己走了，并且没有锁好门，我从未让你方装修工人离场。你什么时候要求我开门都开了。”盛远称钟建凌一直未向其支付2020年3月份的租金，并且其于2020年4月16日将涉案商铺出租给新的承租人。钟建凌提交其拍摄的照片及视频，显示涉案商铺大门被锁上，涉案商铺外墙挂有招租横幅，横幅内容为旺铺招租，不限行业，150平方米，五卡门面，电话132*****696等信息，并且涉案商铺装修前并无现有的装修，涉案商铺内有工人在拆除现有装修。钟建凌提交的报警记录、报警回执及照片，显示钟建凌于2020年4月18日12时30分、19时5分，以及2020年4月19日11时57分向中山市公安局报警，并有警员到现场了解情况。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。盛远与钟建凌之间的租赁合同系双方在平等自愿的基础上签订，体现了当事人真实的意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，依法对当事人产生约束力，双方均应恪守履行。关于装修补偿费的问题。盛远主张双方口头约定钟建凌向其支付进场费及破坏原装修补偿费220000元，并提交收据予以证实。钟建凌对此不予确认，并抗辩称前述收据并非其真实意思表示，其在签订收据并未注意到上面写有装修补偿费，并且该收据已损毁不应具有效力，其向盛远交付的220000元系预付租金。本院认为上述收据在时间、金额等细节上能相互印证，形成一条较为完整的证据链，盛远主张220000元系进场费及破坏原装修补偿费存在高度盖然性，钟建凌亦自认将前述收据损毁，并且对于盛远的主张未能提交反驳证据，本院对钟建凌的抗辩意见不予采信，认定钟建凌向盛远交付的220000元系进场费及破坏原装修补偿费。关于租金的问题。在租赁合同中，承租人按时支付租金系承租人的主要义务。本案中，经盛远多次催告，钟建凌仍未向盛远支付2020年3月的租金及押金。钟建凌以其行为表明不履行主要债务，其行为已构成违约，盛远有权要求钟建凌向其支付2020年3月的租金。钟建凌抗辩称盛远于2020年3月21日通过上锁的方式控制涉案商铺，并提交视频、照片、微信聊天记录予以证实，盛远对此不予确认，但未提供反驳证据，应承担举证不能的不利后果。本院认为，钟建凌提交的照片显示涉案商铺被锁上，并且双方在微信聊天记录中盛远亦称钟建凌要求其开门时其都开了，表明涉案商铺处于盛远的控制之下，故本院采纳钟建凌的抗辩意见。因此，钟建凌应向盛远支付2020年3月1日至3月20日的租金38667元（58000元/月÷30天×20天）。与此相对应，钟建凌主张盛远向其退还租金的诉请，本院不予支持。关于损失的问题。因钟建凌违约导致盛远解除双方之间的租赁合同，故钟建凌为实现合同目的而支出的加盟费、赔偿案外人许少钦损失和违约金产生的损失应由其自行承担。至于装修损失。根据相关照片、视频、微信聊天记录显示，涉案商铺装修前后明显存在装修差异，例如涉案商铺的大门及外墙进行了部分装饰装修，并且钟建凌的装修行为经过盛远的同意，属于合法装修。发生纠纷后，在双方未协商一致的情况下，盛远为维权将涉案商铺装修进行了拆除，并于2020年4月16日重新出租给新承租人的行为确实对钟建凌进行的装修造成实际损害，盛远应对钟建凌为实现合同目的而支出的装修费承担一定的赔偿责任。结合报警回执、现场照片、相关视频、华熊公司与钟建凌签订装修合同协议、装修款结算单以及钟建凌对涉案商铺进行装修的实际情况综合考虑，涉案商铺的装修确实遭到一定程度的损坏，本院酌情认定盛远向钟建凌赔偿涉案商铺装修损失98500元。至于空调损坏。钟建凌主张因盛远强拆装修导致其购买的空调造成损坏，要求盛远向其支付空调损坏的赔偿费用，但未举证，且盛远提交的声明内容反映钟建凌已将涉案商铺的空调搬走，故钟建凌该项诉请，理据不足，本院不予支持。关于违约金、押金的问题。盛远确认已收到钟建凌交付的押金58000元。钟建凌抗辩称其合计向盛远交付押金116000元，但未提供相反证据予以反驳，对其抗辩意见本院不予采纳。在租赁合同中，依约按时支付租金系钟建凌作为承租人主要的合同义务，钟建凌拖欠租金的行为已构成违约，需承担相应的违约责任。盛远主张钟建凌以全年租金金额的30%的标准向其支付违约金208800元（58000元/月×12个月×30%）。但其主张计算违约金的标准又过分高于实际损失，本院酌定违约金为以全年租金金额的10%为标准。因此，钟建凌应向盛远支付违约金69600元（58000元/月×12个月×10%），盛远诉请超过部分，本院不予支持。与此对应，钟建凌作为违约方，其要求盛远向其支付违约金以及退还押金的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、被告钟建凌于判决发生法律效力之日起七日内向原告盛远支付租金38667元、违约金69600元；二、原告盛远于发生法律效力之日起七日内向被告钟建凌支付装修损失98500元；三、驳回原告盛远的其他诉讼请求；四、驳回被告钟建凌的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5320元（原告已预交），由原告盛远负担3171元，被告钟建凌负担2149元，并直接向原告盛远支付。反诉案件受理费13426元、减半收取计6713元（被告已预交），由被告钟建凌负担6026元，由原告盛远负担687元，并直接向被告钟建凌支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 员  张剑峰人民陪审员  樊志朋人民陪审员  何泽文二〇二〇年十一月六日书 记 员  陈嘉婷袁丽珣