安徽省合肥市瑶海区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0102民初1837号 原告：王萌，男，1991年09月10日出生，住安徽省寿县，现住安徽省合肥市庐阳区。 委托诉讼代理人：徐丽艳，北京京师(合肥)律师事务所律师。 被告：南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司，住所地安徽省合肥市政务区南二环路**合肥天鹅湖万达广场**办702, 负责人：施昆。 被告：南京乐伽商业管理有限公司，住所地江，住所地江苏省南京市建邺区白龙江东街**艺树家工场项目**v> 法定代表人：姜千，执行董事。 原告王萌诉被告南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司（以下简称南京乐伽合肥分公司）、南京乐伽商业管理有限公司（以下简称南京乐伽公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告王萌及其委托诉讼代理人徐丽艳到庭参加诉讼，被告南京乐伽合肥分公司、南京乐伽公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告王萌向本院提出诉讼请求：1、请求确认《房屋出租委托代理合同》（合同编号：LJGYSF050001877）己于2019年8月26日解除;2、请求依法判令被告南京乐伽合肥分公司、南京乐伽公司向原告支付拖欠的租金3600元（2019年7月26日至2019年8月26日）及违约金40000元，合计43600元；3、请求依法判令被告南京乐伽合肥分公司、南京乐伽公司按照合同约定的租金标准支付房屋占用费（自2019年9月1日起至实际返还房屋之日止）；4、本案的诉讼费由两被告承担。 事实与理由：2019年3月27日原告王萌与被告南京乐伽合肥分公司签订《房屋出租委托代理合同》，双方约定原告王萌将自己位于合肥市瑶海区房屋出租给被告南京乐伽合肥公司，时间自2019年3月17日起至2023年4月24日止，租金为每月3600元。合同签订后，被告南京乐伽合肥公司将房屋出租给第三人沈年华。期间，南京乐伽合肥公司仅支付了一季度租金10800元，截至起诉日，被告迟迟不履行支付租金的义务，因现两被告经营出现重大异常，存在预期违约，致合同的根本无法实现，为保护原告的合法权益，请求法院依法支持原告的诉讼请求。 被告南京乐伽合肥分公司、南京乐伽公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2016年4月24日，原告王萌和案外人合肥粤诚置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了银屏路以西明光路以北恒大广场第13幢、14幢22层14-2202室的房屋。 2019年3月17日，原告王萌（委托人、甲方）和被告南京乐伽合肥分公司（租赁代理方、乙方）签订了一份《房屋出租委托代理合同》，约定将位于安徽省合肥市瑶海区委托给南京乐伽合肥分公司代理出租。出租代理期自2019年3月17日至2023年4月24日，共计48个月40天。甲方应于2019年3月17日前将房屋交付给乙方，房屋经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，《房屋交接清单》见附件。自甲方交付房屋起至2019年4月25日止为空置期（乙方装修房屋、添置增值设施以及寻找客户的时间），空置期为40天。第一次房租及其他费用在控制期结束后支付。甲方交付房屋时，乙方向甲方垫付租金（壹个月租金）￥3600元（大写叁仟元整）。出租委托代理期届满或合同解除后，押金除抵扣由乙方或承租方成承担的费用、租金及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。租金标准：￥3600元／月（大写叁仟陆佰元整），乙方将收取的租金划入甲方账户的方式为季付，第一次支付房租的时间为2019年4月26日，第二次支付房租的时间为2019年7月26日（根据付款形式依次类推）。关于合同的解除，双方约定，经甲乙双方协商一致，可以终止本合同；因任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达到7日的，法定节假日、休息日除外；交付的房屋严重不符合合同约定或影响承租人安全、健康的‘不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法犯罪活动的；放任承租人的上述行为的。关于违约责任，双方约定，出租带来期间任一方单方提前终止合同，即构成违约，违约方须向守约方支付违约金；出租带来期间，甲方不得另行委托任何第三方办理代理出租事宜，也不得自行或委托任何第三方将该房屋出租，否则，需向乙方支付违约金；出租代理期间，甲方不得擅自出售或委托出售该房屋，如果出售房屋，须提前告知乙方，并告知购房人该房屋已出租的事实并且购房人愿意以同样的条件继续向乙方出租，否则，需向乙方支付违约金；出租代理期间，如甲方将房屋抵押，不得影响乙方正常居住，否则，需向乙方支付违约金。出租代理期内，乙方应按约定支付房租。如逾期并经多次甲方致4008-926606催缴后，超过7天乙方仍未支付房租，应按日租金标准向甲方支付滞纳金。甲乙双方约定，违约方应向守约方支付的违约金金额为40000元，大写肆万元整。另双方还对管理服务费及其他费用、房屋及附属设施的维护、合同争议的解决方法等有明确的约定。 合同签订后，王萌又于当日签署了授权委托书，授权南京乐伽公司办理案涉房屋的出租事宜。并出具了3600元的押金收条。 后南京乐伽合肥分公司向王萌支付了第一季度的租金（2019年4月26日至2019年7月26日）后再未支付过租金。 2019年7月16日，南京乐伽公司向王萌送达了《租房合同补充承诺》，载明：“因近日合肥市场的业务调整给诸位业主带来困扰，南京乐伽商业管理有限公司深表歉意。我司在此慎重承诺：在合同有效期内，按约如期（五个工作日内到账）支付租金，如有违约按日计算万分之五的违约金，逾期七个工作日未到账业主有权无条件终止合同，收回房屋。乐伽承担对承租人返祖的法律责任，房东没有对承租人退租的义务”。 庭审时，原告王萌确认其于2020年6月22日将案涉房屋收回，当庭撤回对第三人沈年华的起诉。 上述事实，有原告身份证明、被告企业基本信息、第三人身份证复印件、商品房买卖合同、房屋出租委托代理合同、授权委托书、收条、承诺书等及当事人陈述等证据在卷为证。 本院认为:依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告王萌与被告南京乐伽合肥分公司签订的《房屋出租委托代理合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，应为合法有效，双方均应依约履行合同义务。合同签订后，原告王萌已按约履行房屋交付义务，被告南京乐伽合肥分公司支付了第一季度房屋租金（2019年4月26日至2019年7月26日）后再未支付过租金，并于2019年7月16日向王萌送达《租房合同补充承诺》承诺五个工作日内支付房屋租金，如逾期七个工作日未到账业主有权无条件终止合同，收回房屋。后南京乐伽合肥分公司并未依约支付房屋租金，构成根本违约，原告主张解除案涉《房屋租赁委托代理合同》，本院予以准许。被告根据《房屋租赁委托代理合同》的约定将房屋出租给案外人沈年华，而王萌于2020年6月22日从案外人处将案涉房屋收回，故本院认定双方签署的《房屋出租委托代理合同》于2020年6月22日解除。南京乐伽合肥分公司应向原告支付自2019年7月26日至2020年6月22日期间的房屋租金为39120元。原告根据合同约定主张被告支付40000元违约金，经综合考量被告违约给原告造成的实际损失及当事人的违约过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为原告主张的违约金过高，依法核减为20000元。南京乐伽合肥分公司系南京乐伽公司设立的分公司，上述租金及违约金，由两被告共同给付。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第一款第（二）项、第九十七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、原告王萌与被告南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司2019年3月17日签订的《房屋出租委托代理合同》于2020年6月22日解除； 二、被告南京乐伽商业管理有限公司、南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王萌房屋租金39120元； 三、被告南京乐伽商业管理有限公司、南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司于本判决生效之日起十日内支付原告王萌违约金20000元； 四、驳回原告王萌的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1778元，由原告王萌负担460元，被告南京乐伽商业管理有限公司、南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司负担1318元；公告费800元，由被告南京乐伽商业管理有限公司合肥分公司、南京乐伽商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  牛蕾 二〇二〇年十一月十二日 法官助理冯秀娟 书记员陈晓薇