山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1271号 上诉人（原审原告）：韩雅琴。 委托诉讼代理人：张延龙，山东正义之光律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：东营市富力房地产开发有限公司。 法定代表人：杨培军，执行董事。 委托诉讼代理人：陈志强，北京大成（青岛）律师事务所律师。 上诉人韩雅琴因与被上诉人东营市富力房地产开发有限公司（以下简称富力公司）商品房预售合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 韩雅琴上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用由富力公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。富力公司未按照合同约定、样板间承诺的3000元/平方米的装修标准及宣传册承诺的赠送新风系统、电动窗帘及玄关柜的标准交付房屋，应当补偿相应差价。1、根据韩雅琴提交的富力公司销售大厅3000元/平方米的照片、宣传册承诺的赠送新风系统、电动窗帘及玄关柜，均能证实富力公司销售商品房时进行虚假销售，并承诺了装修标准。《城市房地产开发经营管理条例》第二十五条规定，房地产开发企业不得进行虚假广告宣传，商品房预售广告中应当载明商品房预售许可证明的文号；第三十一条规定，房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。双方签订合同时，富力公司销售人员并未向业主提示阅读相关合同条款，其提供的合同附件均属于格式条款，加重了买受人的责任，减轻了其义务，属于无效条款，其应按照主合同约定的内容及样板间、宣传画册向韩雅琴交付房屋。富力公司在开发建设期间拒不按照约定、承诺及样板间交付房屋，韩雅琴有权要求富力公司支付装修差价。2、东营市住房和城乡建设管理局对富力公司虚假销售事实作出认定。2019年6月18日，东营市住房和城乡建设管理局《关于全市房地产市场乱象治理工作情况通报》中明确载明富力公司富力盛悦府销售时不实承诺。政府主管部门已经作出认定，一审法院未予认定系事实认定错误。二、一审判决适用法律错误。双方签订的涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第四条及其他补充协议属于格式条款，富力公司未加以提示及说明，且损害了国家公共利益及公众安全，应属无效条款。商品房经单体验收合格不等于开发商具备交房条件，单体验收只是综合体竣工验收的一部分，小区建筑需要通过综合竣工验收合格后方可交付使用的，未经综合竣工验收，违反法律及行政法规的强制性规定，应属无效。富力公司应依照主合同约定的条件即取得综合验收备案表，以及商品房样板间的条件向韩雅琴交付房屋。三、一审法院未准予韩雅琴的鉴定申请程序违法。东营市住房和城乡建设管理局对富力公司虚假销售事实作出认定，富力公司销售大厅3000元/平方米的照片、宣传册承诺的赠送新风系统、电动窗帘及玄关柜等销售时的承诺，均能证实富力公司销售时的承诺标准，一审法院未同意韩雅琴的鉴定申请程序违法。 富力公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应驳回韩雅琴的上诉请求。理由如下：一、一审判决认定“韩雅琴提交的证据并不能证实富力公司在合同中承诺3000元/平方米的装修标准，合同中也未有关于新风系统、电动窗帘的约定”，认定事实正确。1、涉案《商品房买卖合同（预售）》约定的房屋价格为全装修交付的价格，未单独约定装修价格，也未以价格形式承诺过具体装修标准。2、补充协议第二十条约定，“对于商品房买卖合同订立以及商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方均在商品房买卖合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，甲乙双方的权利义务责任以合同及本补充协议中的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物展示及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。”上述约定明确双方以《商品房买卖合同》及补充协议为权利义务的确定依据。3、附件六《关于装修装饰及相关设备标准的约定》详细约定了房屋公共部分及住宅室内装修及设备标准，涉及入户门、室内门、窗户、客厅、玄关过廊、主卧室、客卧室、书房厨房、餐厅、卫生间、阳台、窗台、空调、水电设施、安防系统等二十余各部位的装修材料、设备的品牌、施工工艺等，装修标准明确而具体，并明确载明“按此标准交付”，双方对装修标准盖章、签字捺印确认。综上，富力公司的义务是按双方约定的装修标准交付房屋，实际交付标准也与合同及补充协议约定一致，富力公司不应承担向韩雅琴退还装修差价的责任。韩雅琴购买的涉案房屋装修标准中也没有新风系统、电动窗帘等设备设施，其也无权要求交付上述设备。韩雅琴提出的鉴定申请无事实与法律依据，无启动鉴定程序的必要。二、一审判决认定“补充协议第四条的约定符合合同法的相关规定，不属于违反效力性规范的情形”，适用法律正确。1、补充协议是双方根据涉案房屋买卖的具体交易细节在协商一致的基础上达成的，其中第四条对合同第九条验收条款的变更也是经双方协商一致达成的，系双方真实意思表示。2、富力公司已尽到合理提示义务。涉案《认购书》第8条约定，“乙方确认，乙方在签署本《认购书》时，已经知悉认可双方将签署的《山东省新建商品房买卖合同（预售）/现房买卖合同》及《补充协议》的内容，并同意完全按该条款签署《山东省新建商品房买卖合同（预售）/现房买卖合同》，不再变更、增加或减少任何条款”。补充协议第二十条第2款约定，“乙方确认，在签订本合同及其相关补充协议、附件前，甲方已就所有条款尤其是可能会免除或限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意其全部内容，合同及本补充协议的签署系甲乙双方真实意思表示。”3、补充协议第四条未侵害或减损韩雅琴权利。补充协议第四条的变更未减损房屋质量，也未影响房屋正常使用，东营市主管部门的验收监管均是单体验收，无综合验收的规定，也无综合验收的办事流程，东营市所有项目均是单体验收。涉案房屋所在小区的验收项目不仅包含勘察、设计、施工、监理、建设五方验收合格的意见，还包含工程质量、市政基础设施、规划、消防、环保等全部验收意见，实质上是对整个项目的验收，涉案房屋所在项目取得了《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案录》，涉案房屋也具备了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等必要交付文件。涉案房屋所在小区的绿化、水、电、气、暖、小市政道路都完全满足业主生活的需要。富力公司交付的房屋完全符合法律规定及合同约定，不存在免除自身责任、减损韩雅琴权利的情形。4、补充协议第四条也不存在《合同法》第五十二条、第五十三条规定的情形。房屋验收问题不属于行政审批事项，属于行政备案事项。国务院2004年发布的《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》明确将“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”的行政审批手续取消，说明“综合验收合格”不再是房屋交付使用的强制条件。2018年的《城市房地产开发经营管理条例》删除了第十八条关于综合验收的规定，进一步说明综合验收不是强制交房的条件。2019年新修订的《城市房地产开发经营管理条例》也未对验收条款再作修改。目前现行有效的法律、行政法规并未强制要求综合验收，双方约定单体验收合格后交房并不存在违反法律、行政法规效力性强制性规定的情形。双方于2018年5月签订涉案《商品房买卖合同》，而山东省住房和城乡建设厅印发的《山东省房地产开发项目竣工综合验收备案管理办法》于2020年1月1日施行，在该办法施行之前，故本案争议房屋不适用该办法的规定。上述办法不属于法律、行政法规的范畴，即使有不一致之处，也不会导致合同无效。 韩雅琴向一审法院起诉请求：1.确认双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××14）附件十一补充协议第四条无效；2.判令富力公司返还其装修款10000元（待鉴定后变更诉讼请求）；3.诉讼费用由富力公司承担。 一审法院认定事实：2018年5月22日，富力公司与韩雅琴签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定韩雅琴购买富力公司坐落于东四路以东、淮河路以南的东营××号××幢××单元××室房屋，该商品房预测建筑面积175.02平方米，其中套内建筑面积150.65平方米，分摊共有建筑面积24.37平方米，房屋总价款1978074元。第九条约定商品房交付条件为：房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件、该商品房已取得房屋测绘报告、买受人付清全部房款及该房屋相关的一切费用。第十一条约定出卖人应于2019年12月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达（邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式）买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。第十六条第（三）项装修装饰及设备标准约定，该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理。具体的装修装饰及相关设备标准的约定见附件六。 附件六关于装修装饰及相关设备标准的约定，东营富力盛悦府洋房住宅精装修、设备标准明确装修范围：住宅室内装修及装备：入户门、室内门、窗户、客厅、玄关过廊、主卧室、墙、衣柜一套、客卧室、书房、厨房、餐厅、卫生间、窗台、阳台、空调、水电设施、弱电、燃气、供暖系统、安防系统、智能灯控面板（客厅及主卧）、窗帘控制面板（客厅、预留电动窗帘电源插座）、煤气报警。注：开发商保留一切权利按实际情况需要以同等档次之建筑材料及设备代替上述的所列各项，出卖人根据此资料更换材料、设备的无需征得买受人同意，买受人不能以此为由拒绝收楼。 附件十一补充协议第四条约定：对合同第九条变更为该商品房的交付条件为单体竣工验收合格，主合同第十一条关于商品房交付的文件变更为单体竣工验收合格相关文件；第九条约定：甲方出售商品房如有精装修，则精装修部分存在的质量问题，甲方按照保修期限承担维修责任，但乙方不得因此作为拒收商品房并要求甲方承担逾期交房违约责任的理由；附件十一补充协议第十九条对商品房合同附件的补充，本补充协议是合同不可分割的一部分，由双方在签署合同之同时签署，自甲乙双方签字或盖章之日起生效。与合同具有同等法律效力，本补充协议与合同内容不一致时，以本补充协议的约定为准。合同、本协议补充及其附件中双方签章确认之手写文字与印刷文字具有同等法律效力。补充协议第二十条，甲方已在本项目销售现场向乙方明示法律法规应明示的文件、证书及重要提示、包括但不限于合同及本补充协议等。乙方已阅读并充分理解上述文件、证书及重要提示，并无异议。乙方对所购买房屋及相关设施状况、房屋所处位置及周边环境已充分了解并认可，对该房屋的设计、规划无异议。乙方确认，在签订本合同及相关补充协议、附件前，甲方已就所有条款尤其是可能会免除或者限制甲方责任的条款按照乙方的要求进行了提示和说明，乙方已充分理解并同意全部内容，合同及本补充协议的签署系甲、乙双方的真实意思表示。对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在商品房买卖合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，甲乙双方的权利义务责任以合同及本补充协议中的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物演示及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。甲方的售楼书、售楼广告中的资料、数据以政府主管部门的批准文件为准，如有变化不另行通知。甲方展示的样板房功能仅为空间布局向导、装修装饰和家具摆放指引，不能理解为交楼标准或合同中所购买房屋的样品。 编号为鲁东营开2019-485、486的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案录》载明：涉案楼房经勘察、设计、施工、监理、建设单位验收合格，该工程的竣工备案已于2019年12月18日收讫，文件齐全，备案单位东营经济技术开发区管委会加盖行政审批专用章。 2019年12月24日，富力公司向韩雅琴发出交付通知书，韩雅琴以房屋不符合合同约定的交付条件及装饰装修不符合合同约定拒绝接受涉案房屋。 一审法院认为，双方主要争议焦点为：1、该商品房买卖合同中的附件十一补充协议第四条有无存在违反法律效力性规定的情况，是否属于无效条款；2、韩雅琴要求富力公司返还装修款有无事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，双方签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应按约履行。合同签订后，双方就商品房买卖合同的相关内容签订补充协议，该补充协议是双方的真实意思表示，该约定并不违反法律强制性规定，补充协议第四条的约定符合合同法的相关规定，不属于违反效力性规范的情形，对于韩雅琴主张该条款无效的诉讼请求，不予支持。 关于第二个争议焦点，富力公司制作的宣传材料对其开发出卖的房屋有对装饰装修情况的宣传，但合同附件十一补充协议第二十条约定，“对于商品房买卖合同订立以及对于商品房价格有重大影响的因素，甲乙双方均已在商品房买卖合同及本补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，甲乙双方的权利义务责任以合同及本补充协议中的约定为准，凡在签约之前甲乙双方任何一方通过口头、书面、实物演示及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息都不再作为确定双方权利义务的依据。”双方签订的房屋买卖合同及补充协议也对韩雅琴购买的房屋装饰装修及相关设备标准做出明确约定，富力公司按照合同约定进行了装修和配备。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，韩雅琴提交的证据并不能证实富力公司在合同中承诺每平方米3000元的装修标准，合同中也未有关于新风系统、电动窗帘的约定，且合同十六条（三）约定装饰装修及设备标准“该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人及时更换、修理”，因此，韩雅琴在接收房屋后发现涉案房屋装饰装修不符合合同标准的，韩雅琴有权按照合同约定要求富力公司及时更换、修理。韩雅琴主张富力公司返还装修款证据不足，且不符合双方合同约定，不予支持。对于申请对涉案房屋的每平方米的装修价值进行鉴定无法律依据，不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回韩雅琴的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由韩雅琴负担。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明，涉案《商品房买卖合同(预售)》附件十一补充协议第九条对合同第七章商品房质量及保修责任的补充，第2项约定甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（详见附件《东营富力十号（盛悦府）项目住宅装饰、设备标准》），包含以同等档次的材料、设备替代的情形。如甲方使用的替代材料标准高于原标准的，乙方不得提出任何异议或要求甲方承担任何违约责任。附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定，对住宅室内装修及设备作出如下约定：入户门：安装入户门，配指纹锁。室内门：安装复合门，配门锁。窗户：铝合金中空玻璃窗。客厅：地面铺装地砖（新明珠或同等档次）；墙身贴壁纸配踢脚线；局部配扪布背景墙；天花为乳胶漆（嘉宝莉或同等档次）局部吊顶；局部配筒灯（欧普或同等档次）和灯带（欧普或同等档次）。玄关过廊：地面主材铺装地砖；墙身贴壁纸配踢脚线；天花为乳胶漆（嘉宝莉或同等档次）局部吊顶；赠送玄关柜。主卧室：地面铺装实木复合地板；墙身壁纸；天花为乳胶漆（嘉宝莉或同等档次），局部吊顶；硬包背景，墙、衣柜一套。客卧室、书房：地面铺装实木复合地板；墙身壁纸；天花为乳胶漆（嘉宝莉或同等档次），局部吊顶。厨房：地面铺装地砖；墙身铺贴墙砖；防水石膏板和防水乳胶漆天花吊顶；赠送橱柜、不锈钢洗菜盆（摩恩或同等次）、菜盆龙头（美标或同等等次），并附送抽油烟机（海尔或同等档次）及嵌入式炉灶（海尔或同等档次）。餐厅：墙身壁纸；天花为乳胶漆局部吊顶。卫生间：地面铺装地砖；墙身铺贴墙砖；防水石膏板和防水乳胶漆天花吊顶；赠送洁具，包括淋浴房、花洒（主卫美标客卫乐家或同等档次）、坐便器、洗手盆、水龙头；配天然石材台面、台下柜；附送防水插座、镜面柜（主卫安装）、墙面镜（含次卫户型安装）：部分主卫安装浴缸（科勒或同等档次）、浴缸龙头（美标或同等档次）。窗台：配窗台板。阳台：地面铺装地砖（书房北侧设备平台为水泥抹面）；天花为乳胶漆（嘉宝莉或同等档次）；开敞阳台墙面为外墙涂料、封闭阳台墙面为乳胶漆，设备平台墙面为外墙涂料；客厅阳台配晾衣杆（好太太或同等档次）。空调：配中央空调（美的或同等档次）。水电设施：每户均设独立水表，采用市政供水系统；每户均设独立电表及配电箱，客厅及主卧配智能开关，其他配开关及插座。弱电：电话、网络、有线电视甩头。燃气：预留燃气接口。供暖系统：集中供暖、地采暖（卫生间采用散热器）。安防系统：实现安防、灯控、可视对讲，实现手机控制智能家居。智能灯控制面板（客厅及主卧）：实现多重情景模式。窗帘控制面板（客厅）：预留电动窗帘电源插座。煤气报警：实现煤气智能报警。 二审查明的其他案件事实与一审查明事实一致。 二审争议焦点问题为：一、涉案补充协议第四条是否为无效条款；二、韩雅琴要求富力公司按照3000元每平方米的单价向其返还装修差价有无事实和法律依据；三、一审法院未准予韩雅琴对涉案房屋装修单价提出的鉴定申请程序是否违法。 关于第一个焦点问题，本院认为，根据补充协议第十九条约定，补充协议系涉案《商品房买卖合同（预售）》不可分割的部分，与合同具有同等法律效力，并约定补充协议与合同内容不一致时，以补充协议的约定为准；根据补充协议第二十条约定，韩雅琴确认在签订合同及相关补充协议、附件前，富力公司已就所有条款尤其是可能会免除或者限制其责任的条款按照韩雅琴的要求进行了提示和说明，韩雅琴已充分理解并同意全部内容。补充协议已经韩雅琴签字确认，上述约定内容与韩雅琴签名手印在同一页面，且与韩雅琴签名手印区域直接相邻，应当认定韩雅琴在补充协议签字时应当知晓上述约定内容，补充协议应认定系双方的真实表示。补充协议包括第四条并没有违反法律、行政法规效力性强制性规定的内容，且富力公司提交的涉案房屋所在工程的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案录》也能够证明涉案楼房已经勘察、设计、施工、监理、建设单位等验收合格，相关主管部门也已对工程进行了竣工备案。韩雅琴主张补充协议第四条为无效条款无事实和法律依据，本院依法不予支持。 关于第二、三个焦点问题，首先，涉案《商品房买卖合同（预售）》仅约定了商品房单价及与之对应的总价款，并未对毛坯房价值与装修价格进行分别约定。补充协议第九条对富力公司交付商品房的装饰、设备标准进行了详细明确的约定，该约定也仅是就装修所使用材料和设备的品牌、规格等进行的约定，并未对装修价格进行约定。韩雅琴本案也未提交证据证明涉案房屋的装饰、设备不符合补充协议约定的标准。关于韩雅琴所主张富力公司承诺的新风系统、电动窗帘的问题，补充协议仅约定预留电动窗帘电源插座，并未约定有新风系统和电动窗帘。其次，关于韩雅琴所主张富力公司曾承诺每平方3000元装修标准的问题，韩雅琴并未提供有效证据证明富力公司曾作出上述承诺。即使富力公司销售涉案房屋时曾有过相关宣传，补充协议第二十条也明确约定，双方权利义务责任以合同及补充协议约定为准，凡在签约之前任何一方通过口头、书面、实物演示及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达和提供信息均不再作为确定双方权利义务的依据，该约定合法有效，故在相关宣传内容未载入合同成为合同内容的情形下，亦不对富力公司具有约束力。再者，即便双方当事人对整套房屋的装修价款进行了约定，但其形成过程中受包括不限于市场供求关系、设施配套、利润空间等多重价值因素影响，从而最终达成符合双方当事人意愿的综合价格。同时，本案标的物为精装房，从合同约定的计价方式及一般交易规则看，装修价值附着于房屋，买卖标的作为一个有机整体，亦不宜将装修价值分立而出，单独进行评定。结合以上几点，本院认为，韩雅琴要求富力公司按照3000元每平方米的单价向其返还装修差价无事实和法律依据，一审法院未准予其对涉案房屋装修单价提出的鉴定申请程序并不违法。 综上所述，韩雅琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由韩雅琴负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 翟玉芬 审 判 员 王 芳 审 判 员 李 静 二〇二〇年十一月四日 法官助理 李静静 书 记 员 岳秀娟