贵州省龙里县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)黔2730民初1540号 原告：岳相菊，女，汉族，1982年10月10日生，住贵州省龙里县。 委托诉讼代理人：李付周，贵州元朗律师事务所律师，特别代理。 被告：贵州天益丰房地产开发有限公司，注册地贵阳市云岩区栖霞小区********，主要经营地贵州省龙里县冠山街道水桥社区芸台芷岸小区，统一社会信用代码：91520100795272914X。 法定代表人：赵文生。 委托代理人：王满江，男，住贵州省贵阳市云岩区，特别代理。 原告岳相菊诉被告贵州天益丰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年6月28日立案受理，依法适用简易程序于2020年8月12日公开开庭进行审理。原告岳相菊的委托诉讼代理人李付周到庭参加诉讼,被告贵州天益丰房地产开发有限公司委托诉讼代理人王满江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉请：1、依法判决被告向原告交付被告开发的龙里县商品房；2、依法判令被告向原告支付自2013年7月1日起至上述商品房交付之日止，以房价款424831元为基数，按每日万分之五计算支付违约金（暂计算至2020年5月15日为533162元）；3、依法判决被告向原告支付逾期90日内交付商品房转移登记有关文书的违约金212元；4、本案诉讼费、保全费由被告承担。 事实与理由：2012年9月3日，原告岳相菊与被告贵州天益丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定：被告将其开发的位于龙里县商品房出售给原告，房屋建筑面积为136.65平方米，总价款为424831元，付款方式为贷款方式付款，交房时间为2013年7月1日；逾期交房的，出卖人（被告）自2013年7月1日起至实际交付之日止，按日计算向人买受人（原告）支付全部已付款万分之五违约金；90日内逾期交付商品房转移登记的有关文书的，出卖人按已付房价款的万分之五承担违约责任。合同签订后，原告按约定于2012年8月4日、10月9日分两次向被告支付了全部购房款，但被告至今未按约定向原告交房及交付商品房转移登记的有关文书。原告认为，双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告依约已履行了自己的全部义务，被告未按合同履行约定义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的全部诉讼请求。 原告诉讼代理人庭审陈述：首先原告已按合同约定支付房款，已履行了合同约定全部义务，不存在违约行为；被告方未按合同第11条、12条、14条履行交房义务，应按合同第13条、22条承担相应的违约责任，在第13条第1条第2项约定，出卖人按日计算向买售人支付房款万分之五的违约金，该约定是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，请求被告方按合同约定履行，承担相应的违约责任。第22条第3项（二）第1项，约定出卖人交付办理商品房的有关文书至90日内，按已付房款万分之五承担违约责任，该约定也是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，被告应承担相应的违约责任。根据合同第11条，被告交付房屋时应提交建设工程竣工合格证明文件、房屋面积实侧报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表，第14条第1项约定商品房达到第11条的交付条件后，出卖人在交付的15日前书面通知买售人办理交接手续，但被告至今未向原告提供第11条约定的相关文书及依据第14条约定的书面通知，原告方办理交接手续，责任完全在被告，应依据第13条承担违约责任。 被告贵州天益丰房地产开发有限公司辩称：截止2014年4月30日为止，因为我们正式交付在2014年4月30日，在此之间原告并无提出异议。原告所提的合同是住建部门的格式合同，因为原告提出的违约金明显比例过高，我公司难以承担，其他几条原告所提出的要求已达到交房入住条件，是因为原告不接房而产生的违约金，所以不存在违约的问题。违约金只是截止在我公司通知交之日止。原告提出的第11条，被告交付房屋时应提交建设工程竣工合格证明文件、房屋面积实侧报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书、住宅工程分户验收表，要在住户接房以后才能提供给住户。原告提出的诉求金额过高，我公司无法承受，我公司能承受的违约金范围在万分之一点五。我公司已经达到交付条件，是因为原告不接房才导致原告到法院来起诉。我们交房验收已经合格，已经达到住建部门的交付验收条件。恳请法庭作出公正的判决。 经审理查明，2012年8月16日，原告岳相菊与被告贵州天益丰房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：130），原告岳相菊购买被告开发的位于贵州省龙里县，建筑面积136.65平方米，总价款424831元。付款方式为银行按揭贷款，首期房款134831元，余款290000元以银行按揭贷款支付。合同约定交房时间为2013年7月1日。 合同第11页约定出卖人逾期交房的，逾期超过30日，买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。 合同第16页约定：三、转移登记（一）出卖人承诺于2014年1月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书的，按已付房价款的万分之五承担违约责任。 被告贵州天益丰房地产开发有限公司分别于2012年8月4日、2012年10月9日收到原告岳相菊支付份购房首付款134831元、按揭余款290000元，并出具两份加盖财务专用章的收据予以确认。自此，原告付清全部房款424831元。 原告还于2012年8月16日向龙里县房地产管理局支付涉案房屋维修基金4099.5元。 2012年9月3日，双方签订的《商品房买卖合同》在龙里县房地产管理局备案登记。 合同履行过程中，因案涉项目楼盘未能按时办理相关验收手续，被告逾期交房，逾期时间远超过30日。另，案涉项目楼盘于2015年4月1日通过建筑工程竣工验收，但在2015年8月11日才取得龙里县城乡规划局颁发的《工程竣工规划认可证》，于2019年12月19日才通过消防验收。 至今原告岳相菊仍未收房，被告未向原告移交办理产权登记的相关材料和文件。 另查，目前被告贵州天益丰房地产开发有限公司因土地出让金没有交纳完毕，案涉项目楼盘的竣工备案未办下来，导致案涉商品房不能办理初始登记。 上述事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、收据，被告提交的《建筑工程竣工验收报告》、《龙里县住房和城乡建设局建设工程消防验收意见书》、《工程竣工规划认可证》以及当事人陈述等证据在卷为凭，经庭审质证，本院予以确认。 本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。合同现仍在履行过程中，被告应当向原告交付合同约定的位于龙里县（芸台芷岸）紫园1幢1单元21层4号商品房。同时被告未按合同约定向原告交付办理商品房转移登记相关文书和材料，构成违约，被告应当按约定向原告支付违约金212元。 关于被告是否构成逾期交房、应否承担逾期交房违约金以及逾期交房违约金如何计算的问题。本案中双方合同约定的交房时间是2013年7月1日前，被告取得工程竣工验收以及消防验收时间均在该约定日期之后，被告也未举证证明其在约定日期之前履行了交房义务。原告在涉案商品房楼盘未办理工程、消防等综合验收合格情况下依法有权拒绝收房，这是原告行使抗辩权维护自身合法权益的体现。同时被告在庭审中也间接认可逾期交房的事实，只是对违约金计算标准有异议。所以，被告客观上构成逾期交房，应当承担逾期交房违约责任。根据双方合同约定，逾期交房的，出卖人应按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。被告辩称该计算标准过高，无法承受，考虑双方约定以及因逾期交房给原告造成的实际损失等因素，从利益平等保护角度出发，本院依法调整逾期交房违约金为：以已付房款为基数，按日0.015%计算至被告通过消防等综合验收的2019年12月19日。关于原告主张按照生效的类案裁判标准支持逾期违约金，因我国系成文法国家，判例不是法律渊源，该主张无法律依据，且个案之间存在客观差异，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告贵州天益丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内把其开发的位于龙里县（芸台芷岸）紫园1幢1单元21层4号商品房交付给原告岳相菊； 二、被告贵州天益丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告岳相菊支付逾期交房违约金150135.28元（违约金以已付款424831元为基数，按日0.015%从2013年7月2日起计算至2019年12月19日止）； 三、被告贵州天益丰房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告岳相菊支付逾期交付商品房转移登记有关文书的违约金212元； 四、驳回原告岳相菊的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案已减半收取的案件受理费4567元（原告已预付），被告贵州天益丰房地产开发有限公司承担1653元，原告岳相菊承担2914元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。 本判决书发生法律效力后，若义务人未按本判决指定的履行期限履行清偿义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审判员  欧子红 二〇二〇年十一月十九日 法官助理岑娜 书记员方利