河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终1147号上诉人（一审原告、案外人）：孙继东，男，1967年9月15日出生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：李晓丽，河南尤扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：董梓贤，河南尤扬律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：姜芳，女，1973年10月18日生，汉族，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：王飞，河南首航律师事务所律师。委托诉讼代理人：原增晖，河南首航律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄国瑞，男，1965年2月5日生，汉族，住郑州市高新技术开发区。委托诉讼代理人：吕云，上海段和段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婕，上海段和段（郑州）律师事务所实习律师。第三人（被执行人）：河南石佛艺术公社有限责任公司，住所地郑州市高新技术开发区石佛办事处石佛村**，统一社会信用代码：91410100693549580J。法定代表人：张栩，系该公司总经理。委托诉讼代理人：吕云，上海段和段（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李婕，上海段和段（郑州）律师事务所实习律师。上诉人孙继东因与被上诉人姜芳、第三人黄国瑞、河南石佛艺术公社有限责任公司（以下简称石佛公司）案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2020）豫01民初622号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年11月19日公开开庭进行审理。孙继东委托诉讼代理人李晓丽、董梓贤，姜芳委托诉讼代理人王飞，黄国瑞、石佛公司共同委托诉讼代理人吕云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙继东上诉请求：一、依法撤销（2020）豫01民初622号民事判决书；二、依法改判确认第三人石佛公司名下的位于郑州高新技术开发区××大道××、××号的房屋为上诉人所有，并要求第三人石佛公司配合上诉人办理网签手续；立即停止对上诉人购买的上述房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封或发回重审；三、依法判令由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、上诉人就涉案房屋已签订合法有效的书面合同，并非一审法院所认定的《认购协议书》缺乏商品房买卖合同成立的基本要件，一审法院认定事实有误。该协议书中已明确书写了买卖标的物（即涉案房屋）的位置、楼层、价款等因素，完全符合《合同法》中对于合同基本要素的要求。上诉人已在查封之前全额交纳了房款，在案有收据、转账记录予以证明。二、被上诉人在其与第三人的民间借贷纠纷中，当时所查封的系在建工程，而非涉案房屋，一审以第三人石佛公司向上诉人交付钥匙的时间来界定对房屋的占有，不符现实情况。三、上诉人已全部缴纳房款，购买房屋是用于居住，涉案房屋不能过户至上诉人名下并非上诉人原因。最高人民法院对于审查购房者购买房屋是否用于居住的裁判思路已经由客观标准到实际用途，上诉人完全可以排除执行，一审法院适用法律有瑕疵。无论是购买的住宅或商住两用的房产，如果案外人实际用于居住且案外人无其他可供居住房屋的，有权以购房消费者身份排除执行。虽说涉案房产的商品房预售许可证上载明案涉项目的规划用途是文化艺术创作及产业发展基地项目，但是上诉人购买房屋的实际用途是用于居住，一审法院并未考虑实际情况，仅依据客观标准简单判定房屋性质，与最高人民法院的裁判思路、客观事实相悖。姜芳答辩称，1、在没有执行异议之诉的相关司法解释及法律规定的情况下，应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定来认定本案22位上诉人的权利是否能排除执行。并且，23位案外人在执行异议中也是依据上述二十八条来主张的执行异议。涉案41套房产在查封前，开发单位没有交付也不可能交付给22位上诉人；并且涉案楼盘至今仍未竣工验收，仍不符合交付条件，依据上述二十八条，22位上诉人的权利不能排除执行。涉案41套房产为“非住宅”，只能用于“文化艺术团体”，不能办理户籍手续，土地用途为“文化娱乐”，不属于可用于居住的商品房。依据上述二十九条，22位上诉人的权利亦不能排除执行。2、通过原审的质证，可以看出23位案外人与石佛公司并未发生过真实的房屋买卖法律关系。案外人支付所谓的认购款发生在土地使用权未取得前，案外人提交的所谓认购协议，记载的单价与面积相乘后的数据与记载的房屋总价不一致，有的协议本身未记载房屋总价或单价、面积，签署合同而没有主要条款，不符合常理。案外人与石佛公司、黄国瑞明显系恶意串通，认购协议为无效协议，案外人可能交付给石佛公司或黄国瑞的资金应系非法集资款与涉案工程无关。3、案外人提交的涉案房屋交付的证据均为虚假的证据，明显可以看出案外人与石佛公司、黄国瑞系恶意串通意图非法阻拦执行。一审判决认定事实清楚，适用法律得当，应当予以维持，应当驳回22位上诉人的上诉请求。黄国瑞、石佛公司述称，一、双方签订的购房协议合法有效，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二、五条规定，21户业主如约交清房款并按要求办理交房手续，符合排除强制执行的情形。对于部分《内部团购房源预约保留协议书》、《房屋认购协议书》、《内部房认购协议书》，合同约定内容已包含了商品房买卖合同的主要内容，认购协议合法有效，只是因为房屋被本案当事人查封才不能在房管局网签备案。双方自愿签订购房合同后，按照合同约定交清了全部房款，业主办理相关手续进行装修和后期入住，目前大部分业主实际已经居住并做为创作中心投入使用。二、签订上述认购协议、交款的历史概况。黄国瑞作为旅美的知名艺术家，为了石佛画家村共同的发展目标，找寻一个更好的创作环境，才有了石佛艺术公社项目。现有法律法规并没有明文规定商业用地不能作为住房使用，亦没有排除其可以居住的使用功能。三、2016年法院预查封的只是在建工程，并不是对购房人房屋的查封。涉案购房人均是在房屋建成后，法院2019年11月28日正式查封之前交付占有使用，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《北京市法院执行局局长座谈会第九次会议纪要》精神，业主对于被告的金钱债权执行享有排除强制执行的权利。四、我方也多次尝试补救措施，但均得不到支持，目前仍在积极地协调推进。石佛公司现任股东作为继申请执行人之后的第四波股东，接手后为了保证项目的正常运营，投入大量的资金确保项目开展，请求法院公平公正处理涉案纠纷，保障案外人和答辩人的合法权益。孙继东一审诉讼请求：一、请求依法判决确认第三人石佛公司名下的位于郑州高新技术开发区××大道××、××号的房屋为原告所有，并要求第三人石佛公司配合原告办理网签手续。二、请求判决立即停止对原告购买的上述房屋的强制执行，并解除上述房屋的查封。三、全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：姜芳诉黄国瑞、石佛公司民间借贷纠纷一案，河南省高级人民法院于2019年8月5日作出（2019）豫民终305号民事判决，判决：黄国瑞、石佛公司于判决生效之日起十日内偿还姜芳借款本金4800万元及利息（利息计算，按月利率2%，自2014年4月2日、4月14日、4月15日、5月4日起，对应2000万元、1000万元、1300万元、500万元本金基数，分别计算至款项实际付清之日止）。二审案件受理费381800元，诉讼保全费5000元，由黄国瑞、石佛公司共同负担。该判决查明：石佛公司开发的涉案项目房屋于2016年12月2日取得商品房预售许可证。上述判决生效后，姜芳向郑州中院申请执行，所立执行案号为（2019）豫01执1810号。诉讼过程中，该院于2016年12月9日出具（2016）豫01执保01号协助执行通知书，要求郑州高新区住房保障和房地产管理局协助执行以下事项：预查封被申请人石佛公司开发建设的位于科学大道9号预售证号GX2016042号下共计318套房产，其中包括涉案房产，查封期限自2016年12月9日至2019年12月8日。执行过程中，该院于2019年11月28日出具（2019）豫01执1810号协助执行通知书，对涉案房产进行了续封。郑州市商品房预售许可证[（2018）郑房预字第GX2016042号]载明：开发企业名称为石佛公司，项目名称为石佛艺术中心，房屋坐落于高新技术产业开发区科学大道9号，不动产权证书为郑国用（2013）第0442号，用途为文化艺术团体，预售面积、套（间）数为非住宅119651.62平方米，共2781间。执行异议听证过程中，石佛公司陈述涉案项目的规划用途是文化艺术创作及产业发展基地项目。孙征杰代理孙嵩颖作为乙方与作为甲方的石佛公司于2016年1月21日签订《内部团购房源预约保留协议书》，载明：一、乙方知悉甲方未取得房屋预售许可证，本协议仅供乙方以优惠价格参加团购预约保留房源使用，不具备商品房买卖合同效力。二、物业坐落于石佛艺术公社项目2号楼12层南12号，建筑面积为46.72平方米。三、乙方自愿以一次性付款的方式向甲方预约保留房源房款，物业总价为280320元。四、乙方预约物业自全部预约保留房源缴纳之日起至2018年7月8日，在未签署《商品房买卖合同》条件下，乙方申请物业回购，则甲方在乙方预约物业价格基础上，以每平方上调的价格进行物业回购（即对一次性付款的物业在原预约价格基础上调2000元／㎡、分期付款的物业在原预约价格基础上调1000元／㎡）。孙征杰作为乙方与作为甲方的石佛公司于2016年1月30日签订《内部团购房源预约保留协议书》，载明：一、乙方知悉甲方未取得房屋预售许可证，本协议仅供乙方以优惠价格参加团购预约保留房源使用，不具备商品房买卖合同效力。二、物业坐落于石佛艺术公社项目2号楼12层南13号，建筑面积为46.72平方米。三、乙方自愿以一次性付款的方式向甲方预约保留房源房款，物业总价为280320元。四、乙方预约物业自全部预约保留房源缴纳之日起至2018年7月8日，在未签署《商品房买卖合同》条件下，乙方申请物业回购，则甲方在乙方预约物业价格基础上，以每平方上调的价格进行物业回购（即对一次性付款的物业在原预约价格基础上调2000元／㎡、分期付款的物业在原预约价格基础上调1000元／㎡）。2018年2月3日，孙征杰、孙嵩颖与孙继东签订房屋买卖（居间）合同，将上述房屋转卖给孙继东。随后，原告孙继东补交涉案两套房屋的差价及房屋维修基金，石佛公司重新出具收据，并将上述房屋更名为孙继东。原告孙继东为证明已交纳房款提交了交款人分别为孙征杰、孙嵩颖的收据五份，自行标注刷卡人系孙征杰的刷卡凭条两份。石佛公司提交《钥匙领用登记表》显示，该公司从2019年8月29日起陆续向买受人交付房屋钥匙。原告孙继东提供的《物业交房证明》显示，其于2019年8月30日收到石佛艺术公社小区1号楼B单元12层1721、1722号房屋钥匙。一审法院认为，一、根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；……”的规定，由于涉案房产的商品房预售许可证明确载明房产所在项目的用途为文化艺术团体，且第三人石佛公司亦认可涉案项目的规划用途是文化艺术创作及产业发展基地项目，因此涉案房产系商业用房，本案不适用上述第二十九条。二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告孙继东与第三人石佛公司签订的《内部团购房源预约保留协议书》明确载明“协议仅供乙方以优惠价格参加团购预约保留房源使用，不具备商品房买卖合同效力”，并且还约定“乙方预约物业自全部预约保留房源缴纳之日起至2018年7月8日，在未签署《商品房买卖合同》条件下，乙方申请物业回购”及回购的价格，则说明原告孙继东与第三人石佛公司之间不是一般意义上的商品房买卖法律关系，双方签订的《内部团购房源预约保留协议书》缺乏商品房买卖合同成立的基本要件。因此，原告孙继东不符合上述第二十八条第一项的规定。其次，在案证据显示，第三人石佛公司从2019年8月29日起陆续向买受人交付房屋钥匙，原告孙继东收到房屋钥匙的时间是2019年8月30日，而法院查封涉案房产的时间是2016年12月9日，所以原告孙继东并未在人民法院查封之前合法占用涉案房产，其不符合上述第二十八条第二项的规定。综上，原告孙继东不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，对涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告孙继东的诉请不能成立，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告孙继东的诉讼请求。案件受理费4300元，由原告孙继东负担。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：孙继东对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条旨在保护消费者基本生存权，该条所称“商品房”特指“居住房屋”，用于保证购房者的基本生活之需。涉案项目的商品房预售许可证载明项目用途为文化艺术团体，石佛公司也认可涉案项目的规划用途是文化艺术创作及产业发展基地项目，上述情况均显示涉案房屋的性质为商业用房，因此本案不适用上述第二十九条的规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，四个要件必须同时具备，缺一不可。本案中，2016年1月21日、2016年1月30日孙嵩颖、孙征杰分别与石佛公司签订内部团购房源预约保留协议书，约定了涉案房屋的位置、价款、交款方式等，协议签订在法院查封之前。2018年2月3日，孙征杰、孙嵩颖与孙继东签订房屋买卖（居间）合同，将涉案房屋转卖给孙继东。石佛公司提交的钥匙领用登记表显示，该公司从2019年8月29日起陆续向买受人交付房屋钥匙，上诉人提供的物业交房证明显示，其于2019年8月30日收到涉案房屋钥匙。上述证据均显示上诉人未在法院查封之前占有涉案房屋，孙继东对涉案房屋的异议不符合上述规定的情形，其对涉案房屋不享有足以排除执行的民事权益。综上，孙继东的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求不予支持。一审判决认定事实清楚，结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由孙继东负担。本判决为终审判决。审判长  张俊宇审判员  李建瑞审判员  刘海全二〇二〇年十一月二十六日书记员  李嘉慧