常州市金坛区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0413民初5511号原告：江苏茅山置业投资有限公司，住所地江苏省常州市金坛区薛埠镇金沙湾路**。法定代表人：徐雷，该公司总经理。委托诉讼代理人：袁明珠，女，1989年11月30日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区，该公司法务。被告：刘君毅，男，1976年5月25日生，汉族，住安徽省霍邱县。委托诉讼代理人：蔡显根，安徽睿正律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘勇，安徽睿正律师事务所律师。原告江苏茅山置业投资有限公司（以下简称茅山公司）与被告刘君毅商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理，后依法适用简易程序于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告茅山公司的委托诉讼代理人袁明珠、被告刘君毅的委托诉讼代理人蔡显根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅山公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、判令被告将XX庄园X幢X商品房退回原告，并无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续；3、判令被告承担违约金105000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年10月11日，原、被告签订商品房买卖合同一份，房屋总价款为2100000元。合同签订后，被告仅支付210000元，逾期支付款项超过180日，构成违约。故诉至法院，望判如所请。被告刘君毅辩称，同意解除原、被告之间的商品房买卖合同，且在不加重被告责任的情况下可以配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。关于违约金，原告主张过高，且不符合相关条款约定。根据合同第8.1.2条规定，应按合同总价款的1%计算，违约金应为21000元左右。根据合同第25条规定，补充协议不得含有加重买受人责任的条款，且补充协议系是格式条款，原告没有尽到解释或说明的义务，故原告无权依据补充协议第3.2条要求买受人承担按已付款的50%支付违约金。另被告与原告于2019年10月6日签订认购书并支付定金50000元，后因原告的原因将誉湖庄园A-3幢S2商品房变更为涉案S1商品房，故被告实际支付购房款为260000元，故要求一并处理该50000元的部分。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院庭审组织当事人进行了举证、质证、陈述并在卷佐证。通过庭审可以确认如下事实：2019年10月11日，原告茅山公司（出卖人）与被告刘君毅（买受人）签订商品房买卖合同（合同编号为FXXX4E3XXXXXX0XXX1CX）一份，双方约定原告茅山公司以总价款2100000元将施工编号为XX庄园A-X幢X商品房出售给被告刘君毅。合同7.1.2条约定，买受人应当在2020年10月10日前分期支付该商品房全部价款，于2019年10月21日前支付首期商品房价款210000元，于2020年1月10日前支付315000元，于2020年4月10日前支付315000元、于2020年7月10日前支付315000元，于2020年10月10日前支付945000元。合同第8.1.2条（逾期付款责任）约定，自逾期之日起超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除通知送达之日起15日内，按合同总价款的1%向出卖人支付违约金。同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。合同第11.1.2条（逾期交付责任）约定，自逾期之日起超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除通知送达之日起15日内，退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并按合同总价款的1%向买受人支付违约金。合同第25条（补充协议）约定，对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议件附件七）。补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任的条款，不得含有加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。合同附件七补充协议下方备注，出卖人提请买受人在签署本合同及附件前仔细阅读并了解其内容，未明了处已得到出卖人合理解释。该备注字体等与前后文字体一致，也未加粗。合同附件七第三条约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除商品房买卖合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关政府部门办理注销合同等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买受人承担。附件七第十六条约定，本合同内容与本补充协议内容不一致的，以本补充协议为准。该条款为合同最后一条，条款下方即为原、被告签章部分。2019年10月11日、10月21日，被告刘君毅合计向原告茅山公司支付购房款210000元。2019年10月6日，原告茅山公司与被告刘君毅就XXX庄园A-XX幢X商品房签订了商品房认购书。当日，被告刘君毅支付50000元。诉讼中，原告茅山公司陈述：原、被告确实签订了两份认购书，前一份认购书签订后被告刘君毅因自身原因考虑放弃XX商品房，原告依据认购书有权没收定金，故被告于10月6日支付的5万元与涉案XX商品房无关。2019年10月11日，原、被告重新就XX商品房签订认购书及合同，原告也给予被告约7万元的优惠。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人应当全面履行各自义务。本案中，原告茅山公司要求解除商品房买卖合同，符合合同约定，且被告刘君毅对此表示同意，故对原告茅山公司的该项请求，本院予以支持。根据合同附件七第三条约定，原告茅山公司要求被告刘君毅将XX庄园A-X幢SX房屋退回原告茅山公司，并无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，符合双方合同约定，故对原告茅山公司的该项请求，本院予以支持。关于违约金：原、被告签订的合同（含补充协议）对逾期付款的违约金约定前后不一致，补充协议的约定明显加重买受人责任，因合同文本由原告茅山公司提供，且合同第8.1.2条（逾期付款责任）与合同第11.1.2条（逾期交付责任）均约定按1%支付违约金责任基本相当，故采纳对原告茅山公司不利的约定，确定违约金为21000元。因被告刘君毅实际向原告茅山公司支付购房款210000元，故原告茅山公司在扣除违约金21000元将余款退还被告刘君毅。被告刘君毅辩称的其于2019年10月6日支付的50000元，与S2商品房认购书签订时间一致，因与本案不属于同一法律关系，故本案中不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第一百二十五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原、被告于2019年10月11日签订的商品房买卖合同（合同编号为FXXX4E33XXXXXXX1XXE1C）。二、被告刘君毅于本判决生效之日起15日内将施工编号为XX庄园A-X幢SX商品房退回原告江苏茅山置业投资有限公司，并无条件配合原告江苏茅山置业投资有限公司到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续。三、被告刘君毅于本判决生效之日起15日内向原告江苏茅山置业投资有限公司支付违约金人民币21000元。因被告刘君毅已向原告江苏茅山置业投资有限公司支付购房款210000元，故原告江苏茅山置业投资有限公司应退还被告刘君毅189000元，退还时间为本判决生效之日起15日内。四、驳回原告江苏茅山置业投资有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1200元（减半收取），由原告茅山公司负担1037元、被告刘君毅负担163元（该款原告已经预交，被告于上述时间一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，并按对方当事人人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时按规定向该院预交上诉费2400元。审 判 员 史春海二〇二〇年十一月二十七日法官助理 倪颜慧书 记 员 刘丽萍