陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕03民初76号 原告：王德元，男，汉族，生于1972年1月15日，住陕西省岐山县，身份证号码XXXXXXXXXX********。 委托诉讼代理人:赵永强，宝鸡市148法律服务所法律工作者。 被告：陕西广汇建筑有限公司，住所地宝鸡市，统一社会信用代码91610303687955478K。 法定代表人：董广利，任公司董事长。 委托诉讼代理人：董超，该公司员工。 委托诉讼代理人：王建辉，陕西华维律师事务所律师。 第三人：陕西康泰置业有限公司，住所地岐山县蔡家坡火车站社区，工商注册号XXXXXXXXXXX6659。 法定代表人：蒋平，任公司总经理。 委托诉讼代理人：蒋争见，该公司员工。 原告王德元诉被告陕西广汇建筑有限公司（以下简称广汇公司）及第三人陕西康泰置业有限公司（以下简称康泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法适用普通程序，并公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人赵永强，被告广汇公司的委托诉讼代理人董超、王建辉，第三人康泰公司的委托诉讼代理人蒋争见到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王德元向本院提出诉讼请求：1、依法确认宝鸡市中级人民法院（2016）陕03执172号执行裁定查封的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产属原告所有；2、依法判决不得执行岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房产；3、本案诉讼费由被告承担。 事实及理由：一、原告与第三人签订的《商品房买卖合同》依法成立，原告对该房屋享有所有权。2010年11月28日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》一份，约定第三人作为出卖人将其开发建设的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房屋以259911元的价格出售给原告所有。2012年2月23日第三人取得《商品房预售许可证》，2018年7月9日原告与第三人更换了《商品房买卖合同》，随后原告向第三人支付了全部购房款，履行了原告的主要义务。第三人也将该房屋交付给了原告，现该房屋由原告实际占有使用。 《商品房买卖合同》系原告与第三人双方真实意思表示，第三人作为开发商对该房产享有合法的开发经营资格，有合法的开发建设手续，并已经取得了对外预售商品房的权利。所以，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第六条之规定，即使该房产因第三人原因未能按照法律、行政法规规定办理登记备案手续，也不影响该《商品房买卖合同》的法律效力。综上，原告与第三人签订的《商品房买卖合同》合法有效，原告对该房屋依法享有所有权。 二、宝鸡市中级人民法院（2016）陕03执172号执行裁定查封位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房屋的执行行为错误。首先,宝鸡市中级人民法院（2016）陕03执172号执行一案中，原告并非被执行人，执行法院不应对原告的财产采取执行措施。其次,从2010年11月28日原告与第三人第一次签订《商品房买卖合同》时起，该房产就已经不再是第三人的财产，而属原告所有。所以，执行法院将原告财产错误当成第三人财产的查封明显错误。最后，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条之规定，被执行人将应当办理过户登记但没有办理的财产出卖给第三人，如果第三人符合已经支付全部价款、实际占有和第三人无过错三个条件，人民法院不得对该财产查封、扣押、冻结。 综上所述，在执行法院2016年11月4日裁定查封该房屋之前，原告就已经取得了该房屋的所有权。同时，原告购买该房产的行为也完全符合以上法律规定。所以，请求依法支持原告的诉请，维护原告的合法权益。 被告广汇公司答辩称：1、本案房屋被告在查封时没有预售许可证，未作网签登记，查封是公告查封的。案涉房屋目前没有办理商品房预售登记，即使办理也是在查封之后。2、原告诉请确认案涉房屋归其所有不符合法律规定。房屋产权未办理的情况下，即使买卖合同合法有效，交付全款，买受人享有的仅是期待物权，不存在确认物权，只是阻却执行的问题。3、至于交付少部分房款的不符合执行异议的规定，不能阻却执行；交付大部分房款的应当结合其他证据再确定是否阻却执行。 第三人康泰公司答辩称：1、答辩人与原告于2010年11月28日签订《商品房买卖合同》之后，原告依约分3次向答辩人支付了购房款，该房款已经付清，天然气与大修基金未收（票已开）。2、原告的诉求合理，请法院予以支持。 原告为支持自己的诉讼请求提交了如下证据: 第一组：《商品房买卖合同》二份，证明目的：2010年11月28日原告与第三人签订了《商品房买卖合同》，第三人作为出卖人将其开发建设的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX层XX号房屋以259911元的价格出售给原告所有。2018年7月9日原告与第三人更换了《商品房买卖合同》，确认：2010年11月28日原告已经交付定金25000元，2011年2月21日交付5万元，延期赔付12750元，2018年7月9日交付172161元。同时约定由第三人向房管局申请登记备案。 第二组：《收据》三份、银行明细一份。证明目的：原告向第三人支付了全部购房款，履行了原告的全部义务。第三人收到原告全部现金后，于2018年7月9日向原告出具257750元收据一张。2019年1月18日原告向第三人支付维修基金10189元、天然气出装费3700元。第三人出具收条三张。 第三组：《商品房预售许可证》一份，证明目的：第三人有对外公开出售商品房屋的资格和权利。经岐山县住房和城乡建设局批准，第三人有权利对康泰花园A楼、B楼住宅、商铺向社会公开预售。 第四组：《房屋入住证明》一份、物业费票据四张。证明目的：2019年1月18日第三人已经向原告实际交房，原告现已经实际入住。 第五组：杜晓妮证言一份。证明原告向第三人支付现金的事实。 被告广汇公司质证意见为，对购房合同的真实性无法确定。对康泰花园出具收据，说是以现金方式支付，但是未提交银行转账凭证，无法确定是否是真实交易。对于预售许可证真实性认可。 第三人康泰公司针对原告提交的证据发表质证意见为，对交款收据、合同真实性均认可。 被告广汇公司为支持其抗辩理由提交如下证据：（2016）陕03执异94号裁定书，2016年12月20日的听证笔录，证明当时保全的时候康泰花园还没有出售，共57套，26套房子只有8套交钱了，其他的首付款较少，后续补交的房款我们不认可。 原告针对被告广汇公司提交的证据发表质证意见为，1、对裁定书真实性无异议，但是证明目的不认可。94号执行裁定书中确定的案件事实为本案被告广汇公司申请查封日期2016年11月4日。但是本案原告取得房屋最初时间是2010年11月28日。变更正式合同日期是2018年7月9日。交付全款且入住。2、本案原告取得房屋权属的时间在查封之前。该查封裁定中当事人是本案被告和第三人之间，执行裁定对本案原告不产生任何法律约束力及法律效力。3、本案原告申请的执行异议之诉，要求对房屋进行确权，执行裁定不产生法律效力。原执行裁定载明的事实不能作为本案认定事实的依据。被告所谓的执行裁定书2016年11月14日仅对房屋进行查封，并未对该房屋第三人的到期债权进行查封，所以原告依照原合同约定继续向第三人支付房款属于合法有效行为。 第三人康泰公司针对被告广汇公司提交的证据发表如下质证意见：对该裁定书和笔录的真实性认可。 第三人康泰公司未提交证据。 本院当庭组织各方当事人进行了证据交换和质证，对于原告提供的五组证据，广汇公司虽然不予认可，但康泰公司对该证据的真实性认可，本院予以确认。对于被告广汇公司提交的两组证据，对该证据的真实性，各方不持异议，本院予以确认。 依据上述证据及各方当事人的质证意见及陈述，本院查明事实如下：2010年11月28日，原告与第三人签订《康泰花园定金协议书》，确定房屋位置为A幢九层06号，单价2340元，原告支付定金25000元，并约定双方签订商品房买卖合同后，该协议自行终止。2018年7月9日，原告与第三人签订《商品房买卖合同》，该合同约定，第三人将其开发的位于岐山县XX镇XX路XX花园XX幢XX单元XX层XX号房屋，以单价每平方米2295.83元，总金额259911元的价格出售给原告所有，支付方式为分期付款，该部分约定“买受人于2010年11月28日交付定金25000元，2011年2月21日交付房款5万元，延期赔付12750元，于2018年7月9日交付172161元。”第三人于2018年7月9日向原告出具收款收据。 2019年1月18日，原告交纳大修基金10189元，天然气出装费3700元，并由第三人开具入住证。原告提交了2019年至2020年部分物业费票据。 另查明，2012年2月23日第三人取得《商品房预售许可证》。2016年11月4日，本院查封了案涉房产。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”据此，本案审查的重点问题是原告是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据各方的陈述及答辩意见，本院总结本案的争议焦点为：1、能否确认案涉房屋归原告所有；2、原告的证据能否阻却本案房屋的执行。 焦点一：能否确认案涉房屋归原告所有。 根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，原告虽与第三人签订 《商品房买卖合同》，但该合同只是物权变动的原因行为，不能直接发生物权变动的法律效果。因此，原告主张案涉房屋系其所有的理由不能成立，本院不予支持。 焦点二：原告的理由能否阻却本案的执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”根据上述规定，本案中，案涉商品房属于登记在房地产开发企业名下的商品房，案涉合法有效商品房买卖合同的签订时间是2018年7月9日，时间在人民法院查封之后。故，原告的条件不符合上述规定，其主张阻却本案执行，本院不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告王德元的诉讼请求。 案件受理费5198元，由原告王德元负担5198元。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉案件受理费，上诉于陕西省高级人民法院。 审 判 长 吴成君 审 判 员 孙亚峰 审 判 员 刘勇东 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 张 娜 书 记 员 杨芸嘉