贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6064号上诉人（原审被告）：赵金平，女，1978年10月10日出生，汉族，住湖北省大冶市。委托诉讼代理人：陈小波，贵州庭意律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒲涛涛，贵州庭意律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：遵义市万丰商业运营管理有限公司，住所地：贵州省遵义市绥阳县万丰国际建材家居广场******。统一社会信用代码：91520323MA6DLC816K。法定代表人：缪品涛，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：曾远刚，该公司员工。委托诉讼代理人：文良海，该公司员工。上诉人赵金平因与被上诉人遵义市万丰商业运营管理有限公司（以下简称万丰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1078号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。赵金平上诉请求：1、撤销（2020）黔0323民初1078号民事判决，发回重审或改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、本案存在实际解除房屋合同的情形，双方共同完成出租房屋退还事宜。涉案合同在2019年9月27日终止。二、关于《绥阳县万丰国际建材家居广场商铺租金缴费通知书》，没有上诉人签收签字。被上诉人并未有催收租金的行为。一审法院判决上诉人继续支付租金无事实和法律依据。万丰公司二审辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。万丰公司向一审法院起诉请求：1．请求判决被告支付原告房屋租金69,727.00元；2．请求判决被告支付原告市场管理费7,670.00元；3．请求判决被告支付原告滞纳金3,765.00元（自2019年10月1日起，按合同约定中的应收费用的万分之三每日计算）；4．由被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年2月23日，原告万丰公司与被告赵金平签订了《万丰国际建材家居广场房屋租赁合同》，合同第一条约定：原告将位于绥阳县门面出租给被告经营窗帘布艺使用。建筑面积为290.33平方米，共7间；合同第三条约定：租赁期限自2016年10月1日至2021年9月30日止，租期为5年；合同第四条约定：免租期自2016年10月1日至2019年9月30日止，免租期36个月；合同第五条第一款约定：房屋租金标准第四年租金按租赁20元／平方米／月，第五年租金在第四年的基础上上浮8%；合同第六条约定：物业费按商铺建筑面积收取，标准为1.5元／平方米／月，共计3051.00元；物业费用在申请进场装修时一次性付清一年费用。合同第十一条第一款约定：“乙方逾期支付租金、未支付本合同第六条约定的费用，甲方按应收费用的万分之三每日向乙方收取滞纳金。逾期超过30天，甲方有权单方解除本合同。”2019年6月26日，由于被告赵金平未按合同缴纳2019年10月1日至2020年9月30日的租金，原告万丰公司向被告赵金平下发绥阳万丰国际建材家居广场商铺租金缴费通知书，租金为69,727.20元。但被告赵金平一直未支付租金，原告遂于2020年4月28日提起诉讼。一审法院认为，原告万丰公司与被告赵金平签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”的规定，被告有支付房屋租金的义务，现被告赵金平应按合同约定支付2019年10月1日至2020年9月30日的租金，每月每平方米20.00元，面积为290.53平方米，租金共计69,727.20元。故对原告要求被告赵金平支付房屋租金69,727.00的诉讼请求，予以支持。对于被告辩称2019年9月27日后原告方已收回租赁给被告的房屋，原被告之间就不存在租赁关系，不应当承担租金的答辩意见，并提供微信聊天记录5页、《退铺申请表》、录音光盘、图片等证据，被告方提供的《退铺申请表》，因其没有原告万丰公司的盖章签字，其他证据也不能证明双方合同已经解除，故该组证据不能证明被告辩称的证明目的，故本院对被告方的答辩意见不予支持。被告赵金平未按照合同约定的期限，履行支付房屋租金的义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，被告赵金平应承担违约责任。被告赵金平承租原告的商铺后，逾期支付房屋租金，经原告通知后，仍不履行支付房屋租金的义务，根据双方所签订合同第十一条第一款约定：“乙方（被告赵金平）逾期支付租金、未支付本合同第六条约定的费用；甲方（遵义市万丰商业运营管理有限公司）按应收费用的万分之三每日向乙方收取滞纳金。逾期超过30天，甲方有权单方解除本合同”。被告赵金平应按合同约定在2019年8月2日前缴纳上述租金（合同约定提前60日），现租金为69,727.00元，每日滞纳金为20.92元，原告要求被告支付六个月（共计180日）的滞纳金3,765.00元的诉讼请求，本院予以支持。对原告要求被告赵金平支付市场管理费7,670.00元的诉讼请求，因双方在《房屋租赁合同》中约定每年的物业费为3,051.00元，故对原告万丰公司的该项诉讼请求，本院予以部分支持3,051.00元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、由被告赵金平支付原告遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金69,727.00元，并承担滞纳金3,765.00元，限于本判决生效之日起15日内付清；二、由被告赵金平支付原告遵义市万丰商业运营管理有限公司市场管理费3,051.00元，限于本判决生效之日起15日内付清；三、驳回原告遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，义务人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,828.00元，减半收取914.00元，由原告遵义市万丰商业运营管理有限公司负担54.00元，被告赵金平负担860.00元。二审查明，上诉人赵金平向被上诉人万丰公司交纳了开业保证金及商铺押金3,000.00元、诚信金3,000.00元。根据双方签订的《房屋租赁合同》第七条约定，开业保证金及商铺押金用于保证商户准时开业、营业及对商铺结构损坏及水、电费拖欠的保证押金；诚信金用于承租商户在市场经营中因商品质量和服务质量问题及不服从市场管理等方面出现纠纷时，实行先赔偿。另查明：2019年9月5日，赵金平与万丰公司员工文良海微信交谈退铺事宜，赵金平向文良海发送文字内容：“委托书，本人赵金平身份证号码···租万丰建材市场二栋二楼···共七间门面，因生意不好无法经营，将七间门面退出，···委托妹妹赵红梅来代替赵金平退去甲金6,000元。”，文良海表示委托书应明确“代办退铺手续”，且只能退3,000元诚信经营金。2019年9月27日，赵金平向万丰公司提交《退铺申请表》，以“生意不好，无法经营，退出7间门面”为由退铺以及退还3,000.00元诚信金。万丰公司工程部员工杨敦海在该《退铺申请表》上签字。当月，赵金平退出商铺，万丰公司将涉案商铺上锁。二审中，上诉人赵金平提交一份录音光盘，证明赵金平与文良海通话联系退租事宜。双方对之前微信聊天以及万丰公司在2019年9月锁门的事实予以确认，但文良海表示租赁合同应以退还保证金为终止，关于退还保证金的问题，公司尚未签字。经万丰公司质证，认为通话属实，但是赵金平并没有办理手续和租金。二审查明的其余事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，本案争议焦点是：一、上诉人赵金平与被上诉人万丰公司签订的《房屋租赁合同》是否已经解除；二、对于被上诉人万丰公司主张的租金、市场管理费、滞纳金应否支持。关于争议焦点一。首先，上诉人赵金平与被上诉人万丰公司签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。其次，2019年9月5日，赵金平与万丰公司员工文良海微信交谈退铺事宜，文良海表示只能退3,000.00元诚信经营金。2019年9月27日，赵金平向万丰公司提交《退铺申请表》，申请退铺以及退还3,000.00元诚信金。万丰公司工程部员工杨敦海在该《退铺申请表》上签字。当月，赵金平退出商铺，万丰公司将涉案商铺上锁。以上表明，赵金平与万丰公司在2019年9月底事实上已经解除了租赁合同。对于赵金平该项主张予以采信。关于争议焦点二。本院评判如下：（一）《房屋租赁合同》约定，赵金平享有三年免租期，即从2016年10月1日至2019年9月30日，赵金平无需支付租金。（二）首先，双方签订的《房屋租赁合同》虽于2019年9月底解除，但是，双方并未办理结算、交接等手续，不能视为赵金平已经完全退出商铺。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条“合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，双方当事人应当及时办理商铺返还等手续。由于双方当事人怠于履行该项义务，导致案涉商铺闲置至今，由此给万丰公司造成租金损失，对于该项租金损失，应由双方当事人合理分担。其次，赵金平在三年免租期满后即单方搬出商铺，对于合同解除负有主要过错。而万丰公司未及时与承租人履行交接手续，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”的规定，万丰公司自身负有次要过失。再次，根据本案实际情况，本院酌情认定上诉人赵金平应向被上诉人万丰公司支付6个月租金，以弥补因上诉人赵金平违约导致合同解除造成被上诉人万丰公司铺面闲置的损失，即上诉人赵金平应向被上诉人万丰公司支付租金34,863.60元（20元×290.53㎡×6个月）。（三）鉴于赵金平的违约行为，对于赵金平交纳的开业保证金及商铺押金3,000元不予退还。扣除该项费用以及由赵金平支付6个月租金已经能够弥补万丰公司相应损失，因此，对于赵金平交纳的诚信金3,000.00元，万丰公司应予退还给赵金平。同时，对于万丰公司主张的滞纳金也不予支持。为减少当事人诉累，该3,000.00元诚信金可予扣减上诉人赵金平应支付的租金，即上诉人赵金平还应向被上诉人万丰公司支付租金31,863.60元。关于市场管理费，因双方之间的租赁合同已经解除，上诉人也未实际使用涉案铺面，故被上诉人万丰公司要求上诉人赵金平支付市场管理费于法无据。综上所述，赵金平的上诉请求部分成立，一审判决认定事实部分错误，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十七条、第一百一十九条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省绥阳县人民法院（2020）黔0323民初1078号民事判决；二、由赵金平于本判决生效之日起十日内支付遵义市万丰商业运营管理有限公司房屋租金31,863.60元；三、驳回遵义市万丰商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1,828.00元，减半收取914.00元，由遵义市万丰商业运营管理有限公司负担457.00元，赵金平负担457.00元；二审案件受理费1,828.00元，由遵义市万丰商业运营管理有限公司负担914.00元，赵金平负担914.00元。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 陈文玉审判员 任建毅二〇二〇年十一月二十日法官助理叶迪书记员霍燕