北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10927号上诉人（原审被告）：张春燕，女，1970年5月4日出生，汉族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：张洪涛，男，住北京市丰台区，由四方景园第二社区居委会推荐。被上诉人（原审原告）：溢海（北京）物业管理有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王祥枫，董事长。委托诉讼代理人：徐怡，北京市大都律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄鹏，北京市大都律师事务所律师。上诉人张春燕因与被上诉人溢海（北京）物业管理有限公司（以下简称溢海物业）物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初8818号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张春燕上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：第一，原审程序有瑕疵，影响了正确判决，侵犯我合法权益，我在开庭前提交了反诉状，但开庭前却被口头通知不予受理，建议另行起诉，没有出具书面裁定书也没有告知复议的权利。第二，一审判决采纳证据“收费登记表”没有其他证据相互印证，存在重大瑕疵，判决书对物业费标准的认定遗漏重要事实，前期物业标准就是参考“签约时的市场价、相关文件而确定的”，被上诉人接管物业的行为没有得到我的认可，双方一直未达成合意。第三，本案法律适用严重错误，判决书对合同的效力认定错误，根据已认定事实可推断出被上诉人与前期物业公司恶意串通，占有小区物业管理，且一直未与我达成合意，应承担缔约过失责任，判决认定被上诉人存在服务质量瑕疵并予以减价处理，但减价处理的范围仅限于被上诉人的诉讼请求期限内，没有考虑全部服务期限，应扣减2018年8月至11月物业交接期间因被上诉人没有履行法定交接义务而给我带来的固有利益侵权的物业费用。第四，判决结果有违诚实信用，显失公平。溢海物业辩称，同意一审判决，不同意张春燕的上诉请求及意见。溢海物业向一审法院起诉请求：1.张春燕支付2017年5月31日至2018年11月8日期间的物业管理费用2755元，并支付自2018年11月9日起至款项付清日止的利息损失（以2755元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；2.张春燕承担我公司为实现债权而支付的律师费1000元；3.本案诉讼费用由张春燕承担。一审法院经审理认定事实如下：张春燕系丰台区成寿寺路5号楼7层709号房屋（以下简称709号房屋）的所有权人，建筑面积分别为53.21平方米。2011年4月28日，张春燕（甲方）与恒信公司（乙方）签订《物业管理服务合同》，合同中约定：物业名称为鑫源国际大厦，物业服务费按年收取，甲方按照3元/建筑平方米·月向乙方交纳。甲方每年5月1日到5月30日向乙方交纳下一年度的物业管理服务费。双方另就权利义务和其他事项进行了约定。另查，2015年12月底至2016年1月初，恒信公司将鑫源小区物业移交给溢海物业，双方办理了物业交接，溢海物业提交了五张交接单，每张交接单上均有恒信公司和溢海物业盖章确认。溢海物业称自2016年1月1日起，溢海物业开始为张春燕所居住小区提供物业服务。张春燕称：2016年初，恒信公司将全部物业服务委托给溢海物业的行为违法，溢海物业属于非法接管物业。2016年底小区业主成立业主大会筹备委员会，2017年10月31日，小区召开了业主大会成立了业委会，2018年8月14日，经业主大会投票，小区选聘了新的物业公司，但溢海物业拒不交接、撤离，经多次催促，2018年11月8日，溢海物业撤离小区但未与新的物业公司办理交接手续。另，溢海物业提供的物业收费清单显示，张春燕于2016年7月28日交纳了2016年5月23日至2017年5月30日一年的物业费1916元，之后未再交纳物业费。张春燕认为该收费清单属于物业公司人为编制，没有经过业主确认过，无法保证记载是否准确。庭审中，张春燕提供了小区照片若干，证明溢海物业对小区公共区域及公共设施维护和管理不到位、环境卫生不达标，小区业主意见很大，不认可溢海物业提供的服务；另提供了业委会公告照片及北京瑞赢酒店物业管理有限公司（以下简称瑞赢物业）证明一份，证实小区业委会合法解除了与溢海物业的物业服务关系，聘请了瑞赢物业，瑞赢物业于2018年11月9日正式进驻接管物业服务，而且在验收时发现小区公共部位及设施存在很多问题。溢海物业对张春燕提供的照片等证据不予认可，认为仅凭照片无法证明其物业服务存在问题，新的物业公司出具的证明不可信。上述事实，有《物业管理服务合同》、物业交接单、收费登记表、照片及当事人的陈述等证据在案予以佐证。一审法院认为，物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用。根据本案查明的事实，前期物业恒信公司将物业服务交接给溢海物业，溢海物业自2016年初开始为张春燕所有的709号房屋所在小区提供了物业服务，溢海物业与张春燕之间形成事实上物业服务合同关系，张春燕需交纳物业费。关于收费标准，尽管溢海物业未与业主签订书面物业合同，溢海物业依据前期物业合同主张物业费缺乏合同依据，但物业收费标准应具有稳定性，非经有关政策调整或者市场价格发生重大变化并经合法程序不得随意调整，并且事实上，张春燕已经按照前期物业合同约定的收费标准交纳2017年5月30日，视为张春燕对继续按照前期物业收费标准交纳物业费的默认，故对溢海物业要求张春燕继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费的诉讼请求，法院予以支持。鉴于溢海物业提供的物业服务存在瑕疵，法院酌情予以减免。关于溢海物业主张的利息损失，因张春燕非恶意欠费，对该项诉讼请求，法院不予支持。关于溢海物业主张的律师费用，无合同依据，法院亦不予支持。关于张春燕辩称溢海物业的诉讼请求已过诉讼时效的答辩意见，诉讼时效的期间为三年，溢海物业的诉讼请求未过诉讼时效，对张春燕的该答辩意见，法院不宜采纳。一审法院判决：一、张春燕于判决生效后七日内向溢海（北京）物业管理有限公司支付二〇一七年五月三十一日至二〇一八年十一月八日期间的物业服务费2479.5元；二、驳回溢海（北京）物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，物业公司与业主虽未签订书面的物业服务合同，但物业公司提供了事实物业服务且业主事实上享受了物业服务的，物业公司可以要求业主交纳相应的物业费用。溢海物业与张春燕之间形成了事实上的物业服务合同关系，张春燕需交纳物业费。关于物业费的认定问题。经查，一审法院根据查明的事实，认定可继续按照前期物业合同的收费标准给付欠缴的物业费，但溢海物业为张春燕提供的物业服务确实存在瑕疵，故综合上述情形，一审法院认定张春燕应继续按照前期物业合同的收费标准向溢海物业交纳物业服务费，但对物业费数额予以扣减。本院经审查认为，一审法院对于物业服务费的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当，且物业公司交接期间亦已一并考虑在内进行了扣减。张春燕上诉不同意交纳物业服务费，认为其未与溢海物业达成合意，且溢海物业违反了法律禁止性规定，合同无效，一审判决违反诚实信用原则，显失公平。张春燕上诉还称其不认可收费登记表，主张其已交纳了案涉物业费。对此，本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经查，张春燕的该上诉意见缺乏事实和法律依据，本院难以支持。张春燕上诉称扣减物业费的处理不应仅限于溢海物业的诉讼请求期限内，而是应当扩展至全部服务期限。对此，本院认为，人民法院对案件所做的处理不应超出原告的诉讼请求。张春燕该上诉意见缺乏法律依据。张春燕上诉称一审法院程序有瑕疵，其提交的反诉请求未受理。对此，本院认为，一审法院对不受理反诉进行了释明，故不存在程序违法的情形，张春燕的该上诉意见，本院不予采纳。故本院经审查认为，一审法院的认定及处理均符合法律规定及本案的实际情况，并无不当。张春燕的上诉意见缺乏充分事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，张春燕的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由张春燕负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  时 霈审 判 员  王 磊审 判 员  胡珊珊二〇二〇年十一月三十日法官助理  余 未书 记 员  付鑫裕