福建省厦门市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽02民终4841号 上诉人（原审原告、反诉被告）：吴淑清，女，1948年ｌ2月20日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：蔡东晖，男，1975年11月14日出生，系吴淑清儿子。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：朱祈赐，男，1962年6月3日出生，台湾地区居民。 上诉人吴淑清与上诉人朱祈赐房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省厦门市海沧区人民法院（2020）闽0205民初947号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，本院立案后依法适用独任制对本案进行了审理。本案现已审理终结。 吴淑清上诉请求：1.判决撤销厦门市海沧区人民法院（2020）闽0205民初947号民事判决，驳回朱祈赐的反诉请求；2.判决支持吴淑清一审中的诉讼请求，即：朱祈赐向吴淑清支付2020年2月5日至2020年3月4日房租22000元，2020年3月5日起按合同每月25000元标准支付租金直到诉讼期为止日；3.判决适当增加朱祈赐应支付的案涉合同项下违约金；4.判决朱祈赐向吴淑清支付2020年4月7日之前所欠水电费共740.42元；5.本案一审和二审诉讼费用由朱祈赐承担。事实和理由：一、《收条》是案外人吴淑清的儿子蔡东晖2020年4月6日晚上手写好，由于4月7日朱祈赐朋友是单方面扔下案涉房屋钥匙，所以《收条》并没有交付给蔡东晖，双方没有办理任何房屋交接手续。二、从双方聊天记录看，朱祈赐根本不想按照2020年4月6日双方约定好的房屋交接手续内容来办理房屋交接，想以此赖掉应该付的房租。所以根据双方约定好的房屋交接手续内容来看，朱祈赐和蔡东晖双方根本没有办理任何房屋交接手续。三、4月7日要办理交接时，朱祈赐朋友没有办理交接委托书，也不提供身份证，更不办理双方约定好的交接具体内容。而是扔下钥匙偷拍了《收条》照片就跑离开了。这种情况下，因朱祈赐没有按约定的内容办理交接手续，所以合同尚未解除，吴淑清没有拿钥匙仍然让它置于案涉房屋内，钥匙《收条》吴淑清也仍然在手里没有给对方。四、2020年4月7日没有办理任何房屋交接手续，仅凭朱祈赐单方意愿扔下钥匙于其租赁的房屋内以及偷拍了张钥匙《收条》的照片，不足于证明吴淑清接受了钥匙，办理了房屋交接手续。鉴于案涉合同没有解除，合同仍然在履行中。案涉租赁房屋也并未置于吴淑清控制之下，所以吴淑清应当依然享有案涉合同中的权利，依法收取合同中约定的房租。而朱祈赐应当履行合同中的义务，继续支付房租直到案涉合同正式解除之日。五、朱祈赐虽然于2020年2月6日至2020年4月7日期间并未使用案涉租赁房屋实际经营，但是从始至终在这段期间朱祈赐单位管理人员均住在案涉租赁房屋内，充分表明疫情期间案涉合同项下的房屋完全不影响朱祈赐的使用，朱祈赐不具备适用公平原则的条件。六、公平原则的实施应该是当事人双方均无过错，都没有违反法律的情况下才考虑实施的，以此来平衡双方的利益，但如果其中有一方犯错违法，那应该就要承担法律的相应后果。一审法院从公平合理角度考量“酌定吴淑清应当退还的保证金与朱祈赐应当缴交的租金及水电费相互抵消”错误。七、朱祈赐如欲单方提出解除合同，将构成违约，吴淑清将至少损失既得利益人民币2859408元，案涉租赁合同约定的违约金仅仅为6万元远远低于造成的损失，请求判令朱祈赐支付案涉合同项下违约金的金额予以适当的增加。 朱祈赐答辩称，租赁合同解除是由于疫情的影响讼争店面难以经营，房东也不愿减免房租。请求驳回吴淑清的上诉。 朱祈赐上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回吴淑清的全部诉讼请求并支持朱祈赐的全部反诉请求；2.由吴淑清承担本案一二审诉讼费用。事实和理由：一、疫情对旅游业是毁灭性打击，导致租赁案涉房屋的合同目的无法实现。一审法院只考虑限制措施四十余天，而未结合全球的疫情走势及旅游业的行情趋势，片面作出仅导致合同履行困难的认定，实属错误。二、朱祈赐搬离房屋是出于疫情的不可抗力，一审法院却认为是执意单方违约，属于法律适用错误。朱祈赐无需承担2020年2月6日至2020年4月7日的租金。三、案涉房屋可以另租他人，吴淑清基于收取租金的目的未受到损失，无须没收保证金。 吴淑清答辩称，朱祈赐的上诉缺乏事实与法律依据，请求驳回其全部上诉请求。 吴淑清向一审法院起诉请求：1.判令朱祈赐向吴淑清支付2020年2月5日至2020年3月4日房租22000元，并自2020年3月5日起按每月25000元标准支付租金；2.判令朱祈赐向吴淑清支付2020年4月7日之前所欠的水电费合计740.42元；3.判令朱祈赐承担本案诉讼费用。朱祈赐提出反诉请求：1.判令吴淑清免除收取朱祈赐2020年2月5日至2020年4月6日期间的租金45467元（22000×2＋22000／30×2）；2.判令双方于2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；3.判令吴淑清向朱祈赐返还保证金60000元；4.判令本案的反诉费用由吴淑清承担。 一审法院认定事实：案涉房屋为吴淑清与案外人何保璋共同共有。吴淑清儿子蔡东晖代理吴淑清（甲方）于2016年9月1日与朱祈赐（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方使用，租期自2016年8月5日至2026年8月4日；履行合同期间，如乙方违约，甲方有权终止合同，乙方所缴交的房租和保证金不予退还；租金和缴交方式：2016年8月5日至2018年8月4日租金每月20000元、2018年8月日至2020年8月4日租金每月25000元；履约保证金60000元；吴淑清同意租金钱款由蔡东晖代为收取。朱祈赐租赁案涉房屋用于向销售台湾地区伴手礼，并支付了保证金60000元及缴交租金至2020年2月5日。2020年以来，受新冠肺炎疫情影响，朱祈赐停止经营，提出欲提前解除租赁合同。2020年4月7日，蔡东晖手写《收条》，载明“兹收到内厝澳路17号钥匙一套。截止2020.04.07日的水电欠费共617.04未交。此据！”当日，朱祈赐委托朋友向蔡东晖交付了案涉房屋钥匙，并于当日搬离案涉房屋。 一审另查明，一、朱祈赐一审庭审时表示愿意支付尚欠的水电费740.42元。 二、案涉房屋位于厦门市鼓浪屿风景名胜区，根据政府对于新冠肺炎疫情防控的相关要求，自2020年1月26日起鼓浪屿暂停游客进岛航线，游客只出岛不进岛；自2020年3月6日8时起鼓浪屿恢复开放，厦鼓游客航线恢复航行。 三、2019年9月13日12时35分，蔡东晖向朱祈赐发送微信“我愿意接下来每月房租给您减少3000元，时间暂定到2020年3月4日”。2020年1月25日16时56分，朱祈赐向蔡东晖发送微信“惨了鼓浪屿今天开始全完了”，蔡东晖回复“……现在的这个租金执行期限本来是2019年9月5日至2020年3月4日，到下个月就要恢复原合同房租25000的，既然遇到这种短暂疫情困难，那我就再继续支持您几个月，现在的这个租金可以执行到2020年8月4日为止……”，朱祈赐回复“指望春节收入现在惨了，还谈那么多，撑不下去不说了”，蔡东晖回复“哎这种事情真是谁都难以预料啊”。2020年1月27日12时41分，蔡东晖向朱祈赐发送微信“我昨晚才看到这则政府通知，鼓浪屿不让游客进岛了，对我们真是毁灭性的消息……直到政府开放鼓浪屿景点让游客上岛再开始还我房租”。2020年3月6日7时10分，朱祈赐向蔡东晖发送微信“疫情不可抗力，我无法再租，您退回我全部押金，我们先协商如有问题我会请律师可以到法院裁定”，蔡东晖回复“朱老板您好，根据你的诉求我今早特地前往律师处，现答复如下：考虑到疫情影响，本着互相体谅共渡难关的好意，我方已提出给予贵方半年减少租金的方案，贵方不解释并单方提出解约的行为属于违约行为（因为房子出租时合同约定该楼房出租给贵方使用，并未约定具体使用用途，只要不违法用来仓储、住家、员工房均可，且本合同所说不可抗力事件仅只合同第八条国家征迁行为，在政府已发文开放鼓浪屿推行的前提下，贵方所说不可抗力不成立）。若贵方执意单方解约，则贵方保证金将不予退还，还需补交拖欠的房租等费用。上述是我方律师答复，如果朱老板决定不租请问您具体什么时间让我过来见面交房钥匙办理交接手续呢？（如有问题可诉诸于法律）”，朱祈赐回复“我们法院见”。2020年4月6日17时，蔡东晖向朱祈赐发送微信“朱老板您好，贵方3月6日正式通知我方说要法院起诉告我方，我方答应并耐心等待贵方法院通知直到今天4月6日仍杳无音信……”，朱祈赐回复“我已在3月6日通知您不租、您押金退给我，开店为了赚钱生存下去，你收件地址告诉我，谢谢”，蔡东晖回复“你始终没有回答我什么时间办理交接手续，所以房子你还在租赁中。如贵方不继续租房子了（请按签订的租赁合同操作否则将诉诸法律），请将2月5日-3月4日房租22000元、3月5日至4月4日房租25000元，合计拖欠房租47000元转账给我，谢谢！请问贵方什么时候付清水电费跟我交接房子钥匙呢”，朱祈赐答复“您地址告诉我，我立刻把钥匙寄给你”，蔡东晖回复“手续必须在内厝澳路17号当面办理。我将严格按我们签订的房屋租赁合同执行”，朱祈赐答复“可以，你自己安排一下时间，我委派人员配合你”，蔡东晖回复“……明天上午10点在内厝澳路17号见面办理交接手续，可以吗？”朱祈赐答复“政府1月23日开始实施封闭，鼓浪屿特殊地理到现在都没有办法开店，减免的事你不清楚国家政策，你收件地址告诉我，我寄钥匙给你，你该退我多少可以法院裁定……我开店时装修花三个月，投入80万元以上……我告诉人员，明天下午三点会在店里等你。你明天交接后，把押金六万元直接退给我”，蔡东晖回复“现在是贵方提出不租了，我是按照我们签订的租赁合同严格执行的，所以6万元违约金可以不退还。如果你认为不对可以法院起诉告我……明天我会到内厝澳路17号”，朱祈赐回复“你明天三点去拿钥匙，你退回押金，这段期间很困难……疫情持续延烧，特殊时期，国家特殊响应，我不是不愿租，是没有办法生存空间！你退回押金而已”，蔡东晖回复“……你现在跟我确定明天不租要办理交接手续，如果我的房子接下来租不出去，空个一两年这点违约金根本弥补不了我的损失”。2020年4月7日14时9分，蔡东晖向朱祈赐发送《收条》照片，并发送微信信息“朱总您让人代表你来交接房子，请您让人签这个字，不然不是你本人来以免以后说不清楚”，朱祈赐回复“已将房子钥匙在4月7日已交给签约代理人蔡东辉您本人签收，押金6万元尚未退给我”。 一审法院认为，朱祈赐系台湾地区居民，该案属厦门市中级人民法院指定由一审法院集中管辖的涉台案件，故一审法院对该案享有管辖权。该案系房屋租赁合同纠纷。吴淑清与朱祈赐签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照合同诚信履行。吴淑清依约交付租赁房屋，但朱祈赐在租赁期内提前退租并于2020年4月7日搬离案涉房屋，双方因此对租赁合同是否继续履行、尚欠租金应否支付及保证金是否退还产生争议，对此，一审法院结合庭审查明的事实，综合分析认定如下： 关于合同履行问题，吴淑清主张租赁合同尚未解除，双方应当依约继续履行租赁合同；朱祈赐则主张疫情影响属于不可抗力，疫情导致其合同目的无法实现，据此要求解除合同。本院认为，根据在案证据可知，案涉房屋位于厦门市鼓浪屿风景名胜区，朱祈赐租赁案涉房屋用于向进岛游客销售台湾伴手礼，而政府因疫情防控需要于2020年1月26日至2020年3月6日8时期间对鼓浪屿暂停游客进岛，综合考量疫情对厦门地区的影响，此次鼓浪屿因疫情防控的限制措施仅维持40余天，相关疫情防控措施对朱祈赐的经营活动影响有限，因此，本案涉及的疫情或者疫情防控措施仅导致案涉租赁合同履行困难，而非直接导致合同不能履行，更达不到导致合同目的不能实现的程度，朱祈赐以疫情影响为由解除合同，依据不足。况且，随着疫情防控形势好转，鼓浪屿已于2020年3月6日8时解除了限制措施，吴淑清也给予了一定租金减免并同意缓交租金，但朱祈赐却执意在2020年4月7日搬离租赁房屋，单方提前解约，该行为构成违约，应承担相应的违约责任。案件审理过程中，一审法院结合疫情及疫情防控措施与合同履行困难之间的因果关系和原因力大小，积极加强调解工作，引导当事人对合同履行期限、履行方式、价款数额等重新协商，希望促成合同继续履行，但因朱祈赐明确表示不愿意继续履行合同而未果。至于吴淑清主张租赁合同尚未解除，该主张与其在微信聊天的表述和出具《收条》的行为相矛盾，况且朱祈赐已经搬离案涉房屋、明确表示不愿意继续履行合同，双方已经于2020年4月7日办理房屋交接手续，因此，案涉租赁合同于当日解除，朱祈赐应当补交2020年2月6日至2020年4月7日该段期间的租金。 众所周知，突如其来的新冠肺炎疫情对经济社会产生重大影响，尽管厦门地区的相关防控限制措施部分已经解除，但疫情的影响仍在持续，本案中，朱祈赐于2020年2月6日至2020年4月7日期间并未使用案涉租赁房屋实际经营，如果让其承担全部租金且无法退还全部保证金确实对其不利，有违公平原则；如果让吴淑清全部免除该段期间租金并全部退还保证金，风险全部转嫁给出租人也明显不合适，同样有违公平原则，因此，从公平原则出发，为营造同舟共济、共担风险、共渡难关的和谐社会氛围，本院酌情对没收的保证金和应交的租金予以调整，具体为：1.保证金部分，鉴于保证金的目的在于保证租赁合同的顺利履行，考虑到剩余租赁期限还有6余年，本院酌定应当没收的保证金为36000元（60000元×6/10年），退还24000元；2.租金部分，根据合同约定及双方微信聊天记录，2020年2月6日至2020年4月7日期间的租金应为46000元，本院酌定减半收取23000元。此外，朱祈赐庭审时表示愿意支付尚欠的水电费740.42元。因此，从公平合理角度考量，一审法院酌定吴淑清应当退还的保证金与朱祈赐应当缴交的租金及水电费相互抵消，双方均无需再向对方支付任何款项。 综上，吴淑清合理的诉讼请求及朱祈赐合理的反诉请求，予以支持，其超出部分予以驳回。依据《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百四十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认吴淑清与朱祈赐2016年9月1日签订的《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除；二、驳回吴淑清的其他诉讼请求；三、驳回朱祈赐的其他反诉请求。本诉案件受理费994元，减半收取497元，由吴淑清负担248.5元，由朱祈赐负担248.5元；反诉案件受理费1204元，减半收取602元，由吴淑清负担267元，由朱祈赐负担335元。 二审中，吴淑清向本院提交三份证据：1、供电服务热线通话记录，拟证明其4月6日当晚电话查询电费欠费金额以便写好《收条》；2、供电系统反馈电费的短消息，拟证明其4月6日当晚电话查询电费欠费金额以便写好《收条》；3.水务服务热线电话记录，拟证明其4月6日当晚电话查询水费欠费金额以便写好《收条》。朱祈赐质证称不认可吴淑清提交的证据，其不可能同意支付3、4、5月份的钱。朱祈赐提交“厦门好料”公众号和“厦门晚报公众号”文章，拟共同证明鼓浪屿解禁后，游客也只有零星几人。吴淑清质证认为，对该二份材料真实性没有意见。 经审理查明，吴淑清对一审法院查明的事实提出如下异议：1、一审判决书第6页倒数第三行“2020年4月7日，蔡东晖手写《收条》……并于当日搬离案涉房屋”表述不清，蔡东晖没有跟朱祈赐交接房屋，蔡东晖没有收钥匙，也没有把收条给对方，对方仅仅是把钥匙扔在桌子上的《收条》上面拍照就走了，蔡东晖没有拿钥匙，没有把写好的《收条》交付给对方；2、一审法院遗漏查明朱祈赐4月7日14时11分和4月7日19时24分回复的两条信息；对一审法院查明的其他事实没有异议。朱祈赐对一审法院认定的事实均无异议。对双方均无异议的事实，本院予以确认。 本院认为，一、关于朱祈赐是否有权以疫情为由解除合同。为应对疫情采取的防控措施虽然导致讼争房屋的经营活动一度停滞，但随着疫情防控形势好转，相关限制措施也逐渐解除。而双方约定的合同期限为2016年8月5日至2026年8月4日，长达十年，综合合同内容、经营范围、合同期限及疫情影响范围，一审法院未支持朱祈赐关于合同目的无法实现的主张并无不当。二、关于讼争房屋是否已经解除。从双方2020年4月6日的聊天记录看，双方虽然对于是否应当退还押金及支付房租、水电费用等问题存在争议，但一致同意在2020年4月7日进行交接。在该日，朱祈赐委托他人交还了房屋钥匙，吴淑清的代理人通过微信向朱祈赐发送了《收条》。虽然朱祈赐本人或其委托的人并未依据吴淑清的要求在《收条》上签字，但亦未提出异议，可认定讼争租赁合同于当日解除。至于双方对合同解除后责任归属的争议，不影响对房屋交接时间的认定。三、关于合同解除后的处理。本案系因疫情及疫情防控措施导致合同履行困难，进而承租人提前退租。一审法院结合疫情及疫情防控措施与合同履行困难之间的因果关系和原因力大小，从公平原则出发，酌情对没收的保证金和应交的租金进行调整，符合法律规定。 综上，上诉人吴淑清、朱祈赐的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审案件受理费2198元，由吴淑清负担994元，朱祈赐负担1204元。 本判决为终审判决。 审判员 江 伟 二〇二〇年十一月六日 书记员 巫粤峰 附本案适用的相关法律： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。