四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15092号 上诉人（原审被告）：罗康林，男，1966年1月15日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 上诉人（原审被告）：罗宁志，男，1989年9月20日出生，汉族，住四川省成都市成华区。 被上诉人（原审原告）：成都科瑞福物业管理有限公司，住所地四川省成都市站北北街**。 法定代表人：杜柯，副总经理。 委托诉讼代理人：刘霞，四川蓉城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈芳，四川蓉城律师事务所律师。 上诉人罗康林、罗宁志因与被上诉人成都科瑞福物业管理有限公司（以下简称科瑞福公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2020）川0180民初6224号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 罗康林、罗宁志上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务协议》无效，科瑞福公司经业委会催告不履行合同内容导致院落脏、乱、差且案涉房屋未经验收备案物业费应由建设单位缴纳，被上诉人隐瞒政府补贴的物业费用和院落公共区域收益的事实，剥夺拆迁安置人员享受的政府补贴物业费的合法权利，故提起上诉。 科瑞福公司二审中辩称，一审法院适用法律正确，判决事实和理由符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。 科瑞福公司向一审法院起诉请求：1.判令罗康林、罗宁志支付拖欠物业管理费1562元（自2008年10月1日起至2019年1月31日止），并自2008年10月1日起按拖欠物管费每日千分之三交纳违约金至物管费付清之日止，暂计算至2019年6月30日为9350.82元；2.罗康林、罗宁志支付拖欠的垃圾处置费992元。 一审法院认定事实：2008年3月1日，罗康林通过拆迁安置取得××路安置房一套并办理交房手续。当日，罗康林（乙方）与科瑞福公司（甲方）签订《保和一期前期物业管理服务协议》，主要约定：甲方为乙方坐落于××幢××单元××号农转非拆迁安置房所在的保和一期提供前期物业管理服务，服务期限自交房之日至业主委员会与物业管理公司签订《物业管理合同》生效时止；收房时乙方预交6个月物管费，以后按每个月交纳一次，住宅物管费按建筑面积0.3元／㎡·月计算；受有关部门委托，甲方可代收水费、电费、燃气费、生活垃圾费等代收代缴费用（代收代缴费用不属于物管费），收费标准按政府规定执行；甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所有收费，退还利息，自提高之日起，承担每日按每天3‰交纳违约金；《保和一期前期物业管理服务协议》还对双方的权利义务、物业管理服务的内容、质量等进行了约定。2015年12月14日，位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋所有权登记于罗康林、罗宁志名下。审理中，双方一致确认以下事实：1.位于成华区××路××号××栋××单元××楼××号房屋与《保和一期前期物业管理服务协议》记载的××幢××单元××号房屋系同一套房屋；2.2008年3月1日交房时罗康林、罗宁志交纳过6个月的物管费，此后的物管费未交纳；3.垃圾处置费按照8元／户·月计算，由科瑞福公司代收；4.科瑞福公司于2019年2月20日正式退出保和一期物业管理。审理中，科瑞福公司举出2014年、2015年、2016年、2017年、2018年由城市管理部门出具的关于城市生活垃圾处理费的收费票据，拟证明代罗康林、罗宁志交纳拖欠的垃圾处置费992元。审理中，罗康林、罗宁志举出公共区域排污管道堵塞施工照片、诊断证明书、收据、拟证明，科瑞福公司在管理期间不疏通排污管道，导致窨井盖发生爆炸，小孩落入化粪池受伤，同时罗康林、罗宁志出钱疏通排污管道。罗康林、罗宁志举出信访处理意见书、受案回执、54号院盗窃事件业主联名签字表拟证明，科瑞福公司在管理期间不作为，导致小区出现车辆乱停乱放、小区被盗频繁等现象。罗康林、罗宁志举出承诺书、租赁协议，拟证明科瑞福公司违法出租地下室消防通道。罗康林、罗宁志举出小区照片，拟证明科瑞福公司疏于管理，导致小区环境脏乱差。一审法院认为，双方签订的《××一期前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。科瑞福公司为案涉小区提供物业服务，罗康林、罗宁志应当按照合同约定交纳物业费。罗康林、罗宁志于2008年3月1日收房，科瑞福公司提供物业服务至2019年2月20日，扣除双方确认的收房时已经预交的6个月物业费，科瑞福公司主张2008年10月1日至2019年1月31日期间的物业费1562元（0.3元／㎡·月×42㎡×124个月），具有合同和法律依据，予以支持。因合同并未约定罗康林、罗宁志逾期交纳物业费的违约责任，科瑞福公司主张罗康林、罗宁志按照每日3‰交纳违约金，缺乏合同依据，不予支持。关于垃圾处置费，科瑞福公司仅举出案涉小区2014年至2018年5年的代交凭证，按照双方确认的8元／户·月计算，代交金额应当为480元。关于罗康林、罗宁志辩称科瑞福公司履行物业服务合同不到位，不应当支付物业费、垃圾处置费的问题。一审法院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但主张对应缴未缴之物业费予以免除没有法律依据，且《××一期前期物业管理服务协议》并未约定如果科瑞福公司违约，罗康林、罗宁志可以不交或者少交物业费，故对罗康林、罗宁志辩称不应当交纳物业费、垃圾处置费的辩称意见，不予采纳。如果科瑞福公司未履行合同义务给罗康林、罗宁志造成损失，其可通过另案诉讼解决。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、罗康林、罗宁志于判决生效之日起十日内向科瑞福公司支付物业费1562元；二、罗康林、罗宁志于判决生效之日起十日内向科瑞福公司支付垃圾处置费480元；三、驳回科瑞福公司的其他诉讼请求。案件受理费98元，减半收取49元，由科瑞福公司负担40元，罗康林、罗宁志负担9元。 二审中，罗康林、罗宁志向本院提交留言条、停运通知、月收支单、收据、《政府信息公开告知书》《托管理保和1期安置房协议书》、案涉房屋、小区照片、发票、《成都商报》电子版等证据，拟证明科瑞福公司未代缴小区垃圾清运费，长期怠于履行合同义务且隐瞒政府补贴资金。本院经审查认为罗康林、罗宁志提交的证据不属于二审中的新证据，在物业服务合同纠纷中不能达到其证明目的，上述证据均不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2008年9月1日，罗康林与科瑞福公司签订的《保和一期前物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。 物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。罗康林、罗宁志上诉称案涉房屋未经验收备案，物业费应由建设单位缴纳以及被上诉人隐瞒政府补贴的物业费等主张因没有证据证明，本院不予支持。如果科瑞福公司未履行合同义务给罗康林、罗宁志造成损失，其可通过另案诉讼解决。 综上，上诉人罗康林、罗宁志的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费98元由上诉人罗康林、罗宁志负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月十七日 书记员  陈 悦