四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终12942号 上诉人（原审原告）：成都润锦城物业管理有限公司，住所地四川省成都市成华区望平街**天祥大厦写字楼****。 法定代表人:李公润，执行董事。 委托诉讼代理人：王亚江，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥琢莹，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：黄德茂，男，1975年7月14日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 被上诉人（原审被告）：田敏，女，1979年4月13日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：万正君，北京金诚同达（成都）律师事务所律师。 原审第三人：成都泽瑞房地产开发有限公司，住所地，住所地四川省成都市金牛区西华大道********iv> 法定代表人：王德荣，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：周婷婷，女，1982年2月13日出生，汉族，系公司工作人员。 上诉人成都润锦城物业管理有限公司（以下简称润锦城物业公司）因与被上诉人黄德茂、田敏、原审第三人成都泽瑞房地产开发有限公司（以下简称瑞泽房地产公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初2291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。案件现已审理终结。 润锦城物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院查明的事实存在较大争议且未予明确，一审法院将《物业管理条例》第四十一条第二款“交给”当然解释为“实际交付”加大了上诉人责任。泽瑞房地产公司于2017年3月17日已通过短信、微信等形式通知黄德茂、田敏履行收房义务，物业费起算时间应为2017年3月25日或因原审第三人与被上诉人商品房买卖合同纠纷确定的“交房”时间。2017年10月25日泽瑞房地产公司已短信通知被上诉人办理车辆交接，车辆管理费应从通知之日起计算。上诉人向邓某送达了整改通知，并已全面适当履行物业管理义务，被上诉人应足额缴纳物业费。综上，一审判事实认定不清、适用法律错误，故提起上诉。 黄德茂、田敏二审中辩称：2017年3月17日泽瑞房地产公司拟交付给被上诉人的房屋存在严重安全隐患，不具备交付条件，不符合“视为交付”的条件，2018年9月7日被上诉人因另案诉讼签署《房屋验收表》并明确表示不认可此前的物业费，（2019）川0106民初16207号、（2020）川01民终7670号民事判决确定的违约金终止时间与本案物业费起算时间并无关联性，且上诉人并未提供有效证据表明被上诉人交付车位的时间，同时由于上诉人没有全面履行物业服务合同义务，一审法院依法酌情减少物业服务费并无不当。综上，一审判决适当，请求驳回上诉，维持原判。 润锦城物业公司向一审法院诉讼请求：1.请求判决黄德茂、田敏向润锦城物业公司支付物业服务费62886元，车位管理费3194元，违约金19428.42元（按照中国人民银行同期贷款利率的四倍，分段计算至实际清偿之日止）；2.诉讼费由黄德茂、田敏人承担。 一审法院认定事实：2016年8月28日，黄德茂、田敏与泽瑞房地产公司签订《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》，约定：黄德茂、田敏（合同载明通讯地址均为成都市金牛区，联系电话均载明为137××××7362）购买泽瑞房地产公司位于成都市金牛区房屋，预测建筑面积为383.13平方米；泽瑞房地产公司在2016年12月31日前向黄德茂、田敏交付该商品房屋，出卖人在交付日期前7日书面通知买受人查验房屋办理交接的时间、地点，买受人未收到前述交接通知的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交接手续的起始时间；买受人在交接房屋程序中有权对该商品房进行查验，在办理完查验、确认房屋建筑面积及相关费用结算程序后，出卖人向买受人办理完成房屋占有、使用的交接手续；在商品房达到交付使用条件后，除买受人未按合同约定付清房价款和违约金外，出卖人应通知买受人于2016年12月31日办理房屋交付手续；买受人对露台、屋顶平台、底层绿地等专有或者共有部分的使用应遵守法律、法规和临时管理规约的相关规定，不得妨碍正常物业管理……不得违反使用说明表明的承重限制和损害房屋的防水设施等；双方的联络方式以合同所记载的电话、传真、通信地址为准；买受人同意由出卖人选聘的前期物业服务企业代为查验并由前期物业服务企业承接物业共用部位、共用设施设备，出卖人将共用部位、房屋共用设施设备承接查验情况予以公示；屋顶、外墙等基本结构部分属于业主共有；任何根据本合同发出的文件均采用书面形式，以邮政快递方式送达对方等。前述商品房买卖合同及补充协议签订当日，黄德茂、田敏（甲方）与润锦城物业公司（乙方，原名成都市建工物业有限公司，于2018年9月10日变更为现名）签订该《补充协议》的附件十一《关于前期物业服务的约定》，载明：物业名称为××园；黄德茂、田敏系××园联排住宅业主，房屋建筑面积：383.13㎡（预测面积）。该合同第一条“物业服务内容”约定包括：共用部位的维护和管理（范围包括房屋主体承重结构部位,含基础、屋顶等）、房屋共用设施设备的运行维护和管理（范围包括车场车库等）、公共秩序及消防、交通秩序与车辆停放、房屋装饰装修管理（约定须遵守合同约定及相关规定，经乙方检查并对整改意见完成整改后才能使用等）。第二条“物业服务质量”要求：屋面、平台、消防设施维护保养良好等。第三条物业服务费用约定：（第一款）乙方按建筑面积以住宅用房6元／月·平方米的标准预收物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务；（第二款）业主应自《商品房买卖合同》约定的交房之日或视为交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳；（第五款）物业服务费用（物业服务资金）按半年缴纳，业主应在每年的1月31日、7月31日前履行交纳上半年和下半年物业服务费用的义务，业主逾期交纳物业服务费用的，从应交费的次日起算，每逾期一日，按应缴费金额的千分之三向乙方支付违约金；首次物业服务费根据开发商发出的交房通知上通知的交房之日起计算，首次预付半年的物业服务费用。第四条“停车场（库）的管理”约定：车位所有权属于业主购置的，按每月80元／个车位向乙方缴纳车位管理费。协议第六条双方权利义务约定：甲方有权监督乙方的物业服务行为，授权乙方对业主、使用人违反《临时管理公约》的行为，依约定进行劝阻、制止；乙方有义务将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主方，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议，乙方有义务协助有关部门制止违法、违规的行为等。合同期限约定为2013年9月22日起至2018年9月21日。2018年1月11日，黄德茂、田敏与泽瑞房地产公司签订2份《商品房买卖合同（现售）》及《补充协议》，约定由前者购买后者的地下车库××号和××号两个车位，于2017年10月14日前支付价款各10万元；约定出卖人于2018年12月31日前交付，交接车位时，出卖人应按合同记载的联络方式通知买受人接收车位；买受人接收车位时，应对合同项下车位进行验收，同时签署车位验收交接单。同日，黄德茂、田敏与润锦城物业公司签订相应的2份《前期物业服务协议》，约定车位所有权属于业主购置的，机动车车位管理费按每月80元／个车位向乙方缴纳车位管理费，协议期限为2013年9月22日起至2018年9月21日，其他约定内容与双方于2016年8月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》附件十一《前期物业服务协议》内容一致。一审审理中润锦城物业公司称前述购买车位合同是补签的，实际购买交付车位时间是2017年，2017年11月2日是通知交付车位时间，没有车位方面的交付资料，实际交付时间应以通知时间为准；泽瑞房地产公司则表示此系润锦城物业公司与被黄德茂、田敏之间的问题，未发表相应意见；黄德茂、田敏则称车位购买合同是2018年1月11日签订，交付时间与其接收住房时间一致即2018年9月7日，通知交付车位时间是2017年10月其向泽瑞房地产公司催交所购住房的时间。又查明，2013年9月22日，润锦城物业公司与泽瑞房地产公司签订《前期物业服务协议》，就××园的前期物业服务事宜达成相关合意，其中第八条约定：“物业买受人应自《商品房买卖合同》约定的交房之日或视为交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳”，合同有效期限为2013年9月22日至2018年9月21日，其他内容与黄德茂、田敏与润锦城物业公司签订的前期物业服务合同基本一致。2016年9月，润锦城物业公司入驻××园从事物业服务工作。审理中润锦城物业公司提供微信昵称为“××”“××”的微信聊天截图，拟证明：泽瑞房地产公司工作人员于2017年3月17日通过微信向黄德茂、田敏发出交房通知，并说明从同年3月25号起算物业服务费。润锦城物业公司还提供部分手机短信内容，拟证明：2017年3月28日泽瑞房地产公司工作人员通过短信向189××××0629手机号码发送信息告知黄德茂、田敏其购买的房屋已达到交房标准，请其尽快前来接房，物业费将从2017年3月25日起算；2017年10月25日泽瑞房地产公司工作人员通过短信分别向189××××0629及189××××8338手机号码发送信息告知黄德茂、田敏其购买的××园××、××车位符合接房标准，请于2017年11月2日前至售楼部办理接房手续等；润锦城物业公司提交的泽瑞房地产公司2017年10月25日向黄德茂、田敏作出的《接房通知书》主要内容为：××园××、××车位已经建设完毕，请您于2017年11月2日前往××园接待中心办理交付手续等。润锦城物业公司表示其提交的微信聊天记录、短信记录及相关视频的证据来源系拍摄的相关工作人员的手机记录，工作人员的姓名、手机号码庭后核实（说明:至案件一审审理终结时润锦城物业公司仍未提交或陈述相关核实情况），黄德茂、田敏则对前述微信号及润锦城物业公司所称的微信和手机信息发出者身份不予认可，不认可前述手机号码系其合同预留和常用联系电话。再查明，2019年6月25日××园第一届业主委员会向润锦城物业公司发函表示该小区新聘物业服务企业已依法产生。润锦城物业公司于2019年6月30日从××园撤离。审理中润锦城物业公司提交其于2019年7月17日及同年7月31日向黄德茂、田敏邮寄的缴费通知函和律师函，拟证明其向黄德茂、田敏催收2017年3月25日至2019年6月30日的别墅物业服务费62886元及2017年11月2日至2019年6月30日的车位服务费3194元和相应的违约金53299.54元，共计119201.36元等。庭审中黄德茂、田敏并不认可收到润锦城物业公司邮寄的前述文书。还查明，黄德茂于2018年9月7日签署房屋验收表接收案涉房屋，该验收表未载有外部屋顶的验收内容。审理中黄德茂、田敏就该次房屋交付事宜称：物管让我补交物管费，（否则）不同意我接房，后来通过协商，让我写下了承诺书才同意接房，等到（相关诉讼）结束后，再协商物业费的问题。黄德茂、田敏提交的该《承诺书》内容为：因××-××业主擅自将空调外机安装在××-××的屋顶上造成本人不能按时接房，侵犯了××-××业主的权利，现本人准备采取诉讼手段维护自身权益；因购房合同上指定有中央空调外机安放位置，物管方未按照购房合同监管，本人并不认可缴纳2018年9月7日以前的物业费（含车位费）；现本人于2018年9月7日收房，现本人承诺：2018年9月7日至诉讼判决结果之日的物管费（含车位费）由责任方承担。黄德茂、田敏还提交了其与“米总”的手机往来信息，拟证明其与第三人协调物业费事宜。润锦城物业公司和泽瑞房地产公司对前述承诺书和手机信息证据的三性均不认可。另查明，黄德茂、田敏收房后以邓某为被告，以泽瑞房地产公司为第三人向一审法院提起排除妨害诉讼，请求判令邓某立即拆除安放于黄德茂、田敏××园房屋顶部的空调外机及底座，修复防水层等，邓某在该案中辩称：空调外机放置的位置是购房时开发商介绍的安装位置，开发商样板房以前、现在实际也是如此安装空调外机，目前小区已装修业主都是照此安装；邓某从2017年3月开始装修至2018年1月装修完毕，开发商、物管每日装修巡查过程中从未提出过空调外机安装位置不合理问题，其也未收到过相关部门的整改通知等。泽瑞房地产公司则辩称相关物业部门对邓某安装空调外机履行了监管责任，送达了整改意见书，承重造成影响就是侵权行为，邓某的安装应受临时规约约束。一审法院于2018年12月27日就该案作出（2018）川0106民初11572号民事判决书，认定：2016年12月24日，邓某（系黄德茂、田敏房屋相邻的××园房屋买受人）办理了收房手续，2017年3月22日，××园向邓某送达《装修禁止行为及注意事项交底说明》，载明空调外机需安装在设计机位内的要求；邓某收房后进行装修时将空调外机放置于黄德茂、田敏一楼房屋的楼顶上且安置了底座等。该判决认为：邓某将空调安装在黄德茂、田敏房屋一楼房屋楼顶违反了与泽瑞房地产公司购房合同的约定，且案涉空调外机的重量远远超过安装位置的荷载承重范围，势必会对黄德茂、田敏房屋使用造成妨害，判决邓某于判决生效之日起三十日内拆除空调外机及底座并修复防水层等。2019年5月17日我院作出（2019）川01民终4175号判决书维持了前述判决。2019年12月，黄德茂、田敏以其于2017年10月28日才知悉可以接房，泽瑞房地产公司违约逾期交房302日（从2016年12月31日至2017年10月28日）为由，向一审法院提起商品房销售合同诉讼，要求泽瑞房地产公司支付逾期交房违约金等，泽瑞房地产公司则辩称其于2017年3月17日后多次按合同约定方式通知黄德茂、田敏收房，此后的期间不应认定为逾期时间等。一审法院于2020年2月26日对该案作出（2019）川0106民初16207号判决书，认定：泽瑞房地产公司工作人员向微信昵称“××”及“××”的用户发送了告知接房的消息，2017年3月28日泽瑞房地产公司工作人员向189××××0629手机号码发送了接房消息，该案审理中黄德茂、田敏认可189××××0629及微信昵称“××”系黄德茂本人使用，189××××0629手机号系田敏本人使用，但不认可已收到接房通知等。此判决认为：逾期交房起算时间应为2017年1月10日，黄德茂、田敏虽辩称未收到接房通知、2017年10月28日才知晓可接收房屋，但因黄德茂当庭认可相关手机号码及微信昵称系其本人使用且无论其是否接到书面通知，都负有到指定地点接房并办理房屋交付手续的义务，黄德茂、田敏未举证证明已提出交房请求等，泽瑞房地产公司逾期交房责任终止时间应为2017年3月17日，故判决：泽瑞房地产公司向黄德茂、田敏支付违约金43550元，驳回黄德茂、田敏其他诉讼请求。黄德茂、田敏不服该判决，上诉于我院，现该案正在审理中。黄德茂、田敏以该案尚未审理终结，申请对案件中止审理，并称：如果法院以实际接收房屋和车位的时间计算物业费，案件则不必中止审理。润锦城物业公司在庭审中则称若案件存在对交房事实的认定，案件应当中止审理。庭审中，1.润锦城物业公司和泽瑞房地产公司共同确认润锦城物业公司接收××园物业提供服务时间为2016年9月15日；2.润锦城物业公司称：在邓某侵权纠纷中，侵权责任人是黄德茂、田敏的邻居，润锦城物业公司已多次安排工作人员进行走访，下发了限期整改通知，但因物业企业不具有强制执行力，对拒不整改的行为无法强行拆除；润锦城物业公司对邓某装修期间的巡查管理能查的只有下发的整改通知书，时间最早是在组织黄德茂、田敏与邓某调解之前，应该是在2017年；润锦城物业公司也多次组织黄德茂、田敏与其邻居协商，但最终无果，有照片可查的最早一次调解是2018年2月；对法庭就其进行物业巡查时是否发现拟交付给黄德茂、田敏的房屋屋顶被邓某安装空调的问题，润锦城物业公司表示需庭后核实（至案件审理终结时润锦城物业公司仍未提交相关核实情况）；我方起诉时已主动下调违约金按法定资金占用利息标准计付等；3.泽瑞房地产公司称：我方是2017年3月17日通知黄德茂、田敏接房，通知的是（同年）3月25日收房；通知黄德茂、田敏收房时是否对拟交房屋进行检查以及是否发现邻居（邓某）安装了空调不清楚；听销售人员说2017年3月6日黄德茂、田敏到过现场，黄德茂、田敏提出空调的问题是其第二次到现场查看时发现的；（装修）是黄德茂、田敏的邻居（邓某）于2017年3月17日来申请的，2018年1月完毕；4.黄德茂、田敏称：我方未接到过收房通知，2017年3月没有去过（××园）现场，我最早一次是2017年10月25日去催交房屋才发现邻居已经把空调安放在（待收房屋）房顶上，我发现不对就没有收房；当时开发商和物管陪同我看房，开发商说可以交房，他们说（邻居这样安装空调）是合法的，样板间都是这样装修的，开发商起诉不了；最后我让他们协商，开发商来处理，物管后来没有通知我接房事情；因为只有收了房才能起诉邻居，（我方）后来没有办法，于2018年9月7日被迫接房，然后起诉了邻居；2018年2月开发商只组织了一次调解，当时物管不在；2018年9月7日我实际接房前该房屋并未达到接房的条件；因润锦城物业公司未履行物业管理职责造成我不能按时接房，严重侵害权益，我方并非恶意拖欠费用，故对物管费应予调低且对违约金不予认可等。一审法院认为，润锦城物业公司与黄德茂、田敏签订的《关于前期物业服务的约定》合法有效，双方应依法依约、诚实信用、全面适当履行合同义务。根据案件审理情况，针对双方主要争议焦点问题，逐一评述如下：一、案件应否驳回起诉的问题，润锦城物业公司在庭审中明确其系基于双方2016年8月28日签订的《关于前期物业服务的约定》向黄德茂、田敏主张约定的物业服务费和车位管理费（以下合称物业服务管理费），黄德茂、田敏在签订购买车位合同时与润锦城物业公司所签《前期物业服务协议》仅作为证明黄德茂、田敏购买车位需要提供管理服务的配套证据使用，不作为案件要求处理的法律关系进行主张。通过润锦城物业公司的说明，其于案件的诉讼请求已经明确具体，符合起诉的法定条件，同时物业服务费和车位管理费均是润锦城物业公司在提供物业服务过程中依物业服务合同约定有权收取的物业服务性质的费用，故黄德茂、田敏以润锦城物业公司诉讼请求涉及两个法律关系为由要求对案件驳回起诉的辩解意见不予采纳；二、黄德茂、田敏应承担住房物业服务费缴纳义务的起始时间的认定。案件核心争议焦点是黄德茂、田敏应缴纳物业服务管理费的起始时间。依据物业管理相关行政法规及物业服务合同，结合案中相关证据，应认定案件黄德茂、田敏所负物业服务管理费缴纳义务起始时间为物业事实（实际）交付时间即2018年9月7日。理由如下：1.根据《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用……已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定，业主物业服务费用的承担以合同约定为原则和依据，在出现物业已竣工但尚未“交给”买受人的情况下，物业服务费用由建设单位承担。该规定系针对建设单位未将物业“交给”买受人等特定情况下的特别规定。该规定并未有对“交给”一词赋予或扩大解释为“视为交给”等内容，亦未对该情形下建设单位物业服务费用的承担附加“有责任”或“有过错”等条件，更未规定物业在交给买受人前应由买受人负担的情形；同时，根据《物业管理条例》第六条“房屋的所有权人为业主”的规定，结合《物业管理条例》第四十一条对“业主”和“买受人”的区别使用可知，该条规定对物业尚未“交给”前的买受人的身份并未定位为“业主”，故综合该条规定的上下文语义、语境，立法目的和本意及交易习惯、逻辑情理，《物业管理条例》第四十一条所规定的“交给”一词应指的是对物业本身事实上的实际交付，而非法律上的拟制交付，即在建设单位未将物业实际交付买受人前物业服务费用应由建设单位自行承担；2.与前述规定相对应，润锦城物业公司、黄德茂、田敏所签前期物业服务合同亦约定“业主应自《商品房买卖合同》约定的交房之日或视为交房之日起，按本合同的约定足额缴纳物业服务费用。纳入物业服务管理范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳”。按该约定上下文语义语境，结合判决前文分析可知，该处的“按时交给”亦指对物业事实上的实际交付。但该约定内容与《物业管理条例》第四十一条规定相悖的是另行约定了“业主应自《商品房买卖合同》约定的交房之日或视为交房之日起”交纳物业服务费，并对建设单位承担物业服务费附加了“因建设单位原因”这一条件。一审法院认为，依前述约定和附加的条件仍不能将物业尚未实际交付给被润锦城物业公司前的物业服务费承担责任赋予黄德茂、田敏：（1）首先，其约定按“约定的交房之日或视为交房之日起”支付物业服务费的义务主体是业主，黄德茂、田敏在尚未实际收房前不具备《物业管理条例》所规定的“业主”身份，故不适用该约定，且无有效证据证明有确定的“视为交房之日”（黄德茂、田敏与泽瑞房地产公司的另案诉讼也不涉及此法律认定，详见下文表述）；同时，从该条约定整体系统语义来看，建设单位承担物业服务费系对房屋未按时交付给买受人情形下的特别约定，应优先适用；（2）对建设单位尚未将物业交给买受人情况下的物业服务费的承担，国家专门以行政法规进行立法管制，属于强制性效力规定，案涉前期物业服务合同另行约定业主自“约定的交房之日或视为交房之日起”承担，并附加建设单位承担的前提条件，而该合同物业服务企业即润锦城物业公司系由建设单位泽瑞房地产公司选定，前述约定及附加条件系变相排除泽瑞房地产公司法定责任、增加买受人法定义务和负担的约定，违背了前述行政法规的强制性规定，该约定及附加条件的效力不能确认；（3）即使按该附加条件“因建设单位原因”的表述，“原因”一词仅指引起某种结果发生的事物或现象，具有客观中性的属性，与责任归结或评价系不同范畴，也即在案件中只要有可归结于建设单位泽瑞房地产公司的原因情形，而无论系主观原因或客观原因，无论泽瑞房地产公司是否具有过错责任，均应视为该附加条件成就。案件中，泽瑞房地产公司未在房屋买卖合同约定的交付时间、最迟在黄德茂、田敏付清购房款的时间按约通知黄德茂、田敏交房，此后因其另行确定交房时间而与黄德茂、田敏就通知送达产生纠纷，同时案中证据已表明其拟向黄德茂、田敏交付房屋的相邻物业买受人邓某于2017年3月17日申请装修，并在装修过程中将空调安装在拟交物业屋顶上，黄德茂、田敏前去查验拟交房屋时因发现该侵权情形而拒绝收房，也即在交房前该拟交房屋上存有他人侵权的权利缺陷，而在房屋未实际交付给黄德茂、田敏前，邓某的侵权对象应是泽瑞房地产公司，故无论泽瑞房地产公司的通知交房程序是否合法合约、是否产生法律拟制交付的效力（此属另一法律关系），案件中能确定的一个事实是：泽瑞房地产公司拟向黄德茂、田敏交付的房屋上存在他人侵权情形且在泽瑞房地产公司未排除该侵权情形下黄德茂、田敏拒绝收房。无论在该情形下拟交房屋是否符合法定、约定及交易习惯所定交付条件，无论泽瑞房地产公司在该情形下是否负有排除他人侵权、消除权利瑕疵后再向黄德茂、田敏进行交付的义务，也无论泽瑞房地产公司和黄德茂、田敏对未实际交付的各自责任如何评价（此系另案审理范围），但客观上系由于泽瑞房地产公司向黄德茂、田敏拟交付的房屋上存在他人侵权这一事实原因造成双方未能实际进行房屋交付的结果，直至2018年9月7日在该侵权情形尚未消除时黄德茂、田敏自愿接收房屋并自行以业主身份通过诉讼排除该侵权妨害，故此前双方事实上未能实际交付物业的原因可归结于泽瑞房地产公司，即黄德茂、田敏此前拒绝收房确系“事出有因”而非“无理取闹”，应认定泽瑞房地产公司承担物业服务费的附加条件成就；（4）合同关于“因建设单位原因未能按时交给物业买受人的物业，其物业服务费用由建设单位全额交纳”的约定，仅涉及因建设单位原因未能按时交付物业情形下的物业费用承担问题，并未约定在“非建设单位原因”情形下由买受人承担，故在无相关约定情形下确定由黄德茂、田敏承担缺乏合同依据。同时，在合同对此无明确约定情形下依《物业管理条例》第四十一条“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”的规定亦应确定物业服务费用承担人为建设单位，确定黄德茂、田敏承担物业实际交付前的物业服务费缺乏法律依据；3.案件与正在上诉审理中的另案即黄德茂、田敏诉泽瑞房地产公司商品房买卖合同纠纷一案系不同的法律关系，两案审理标的性质和范围不同。该案主要审理对象为逾期交房违约责任的起始、终止时间范围，系依据商品房买卖合同的约定及双方的通知、交接等证据和事实,结合泽瑞房地产公司通知交房时是否符合交付条件，黄德茂、田敏自身是否应承担相应责任等情况，对泽瑞房地产公司逾期交房违约责任计算期间的法律判定，该判决并未涉及对视为泽瑞房地产公司已向黄德茂、田敏交房的时间的法律认定。同时，判决前文已述，案件黄德茂、田敏承担物业服务费的起始时间已能确定为房屋实际交付时间2018年9月7日，故另案审理结果并不影响案件依法裁判，也即案件并不以该案审理结果为依据，故案件不符合中止审理的条件，对当事人要求中止审理案件的请求不予准许。需要说明的是，黄德茂、田敏在另案中以其于2017年10月28日知晓可以交房为由主张该日期为泽瑞房地产公司逾期交房责任的终止时间，与其在案件中主张以实际交房时间为物业服务费承担起始时间并不矛盾冲突。综上，根据《物业管理条例》相关规定及合同约定，应认定黄德茂、田敏承担其所购住房物业服务费的起始时间为2018年9月7日即实际收房之时。至于物业实际交付前的物业服务费是否应由泽瑞房地产公司承担，以及泽瑞房地产公司实际承担后是否有权以前述另案处理结果为依据作为黄德茂、田敏对其造成的损失予以追偿等，均属另外的法律关系，不予审查评判；三、黄德茂、田敏应缴纳车位管理费的起始时间的认定。案件中，润锦城物业公司主张黄德茂、田敏与泽瑞房地产公司签订的车位购买合同为补签，实际交付车位时间应为其通知的2017年11月2日，但黄德茂、田敏对此未予认可，主张合同系落款时间即2018年1月11日签订，交付时间系其接收住房时间即2018年9月7日，而泽瑞房地产公司作为车位购买合同的直接当事人并未对润锦城物业公司的主张予以承认，亦未举交接单等有效证据证明合同的签订及车位交付时间，案中也无其他有效证据对润锦城物业公司主张的车位交付时间予以证明，故润锦城物业公司主张的交付时间不予确认。根据车位购买合同的约定，车位的交付时间为2018年12月31日前，交接车位时应签署车位交接单，案件并无证据证明车位购买合同生效后泽瑞房地产公司通知过黄德茂、田敏具体的车位交付时间及有具体的交接记录，同时根据日常情理，车位一般在接收住房的同时或晚于住房接收方具其使用效益，结合案件黄德茂、田敏因邓某空调安装问题拒绝接收住房等情况，黄德茂、田敏在嗣后接收住房的同时接收车位具有一定合理性，故认定车位的实际接收时间为2018年9月7日，黄德茂、田敏应向润锦城物业公司支付自该日期后的车位管理费；四、黄德茂、田敏向润锦城物业公司缴纳物业服务管理费终止时间的认定。润锦城物业公司、黄德茂、田敏间以及润锦城物业公司与泽瑞房地产公司间的前期物业服务合同约定的合同到期时间均为2018年9月21日，故黄德茂、田敏按照物业服务合同约定应向润锦城物业公司缴纳物业服务管理费的终止时间为2018年9月21日。对2018年9月22日至润锦城物业公司从××园撤离的2019年6月30日期间的物业服务，双方虽无书面合同关系，但润锦城物业公司事实上提供了物业管理服务，黄德茂、田敏也接受了相应服务，双方另行成立事实上的物业服务合同关系，至于物业服务管理费的计缴标准可参考原合同的相关标准并综合润锦城物业公司的服务质量等情况予以确定；五、黄德茂、田敏应向润锦城物业公司支付物业服务管理费的金额的认定。（一）按合同约定标准计算的物业服务管理费。1.住宅。合同约定计费标准为6元／平方米／月，按黄德茂、田敏房屋预测面积383.13平方米计算，每月的物业服务费为2298.78元。合同期内至合同期满后也即2018年9月7日至2019年6月30日期间的物业服务费计算为：9.8个月×2298.78元／月计22528.04元；2.车位。合同约定的管理费标准为80元／个／月，黄德茂、田敏应付2018年9月7日至2019年6月30日期间的车位管理费为：9.8个月×80元／个／月×2个计1568元；（二）是否对黄德茂、田敏减半收取物业服务费的问题。黄德茂、田敏抗辩称，因润锦城物业公司对邓某户装修过程中的空调安装未尽物业管理及协助处理合同义务，造成黄德茂、田敏长期未能接房且致其收房后通过诉讼解决该侵权纠纷、长期未能正常使用房屋等损害，要求对物业服务费降低50%计付。一审法院认为，根据审理查明的事实，业主邓某自2017年3月至2018年1月对其房屋装修期间，确在泽瑞房地产公司拟向黄德茂、田敏交付物业的屋顶安装了足以妨害拟交房屋正常使用的空调设施，按照物业服务合同约定，润锦城物业公司负有对包括房屋屋顶等部位的管理维护义务，负有对业主装修的监督管理义务，负有在前述违约违规侵权行为发生后依法依约进行处理的义务，包括协助有关当事人处理、在自身管理权限内不能劝阻制止违约违规行为时主动或协助相关当事人向相关有权机关反映要求处理等全面适当、诚信善意履行该项物业服务合同的义务。案件中，润锦城物业公司仅向邓某户发送了装修注意事项告知书，并无其他有效证据证明其对邓某户的空调安装的违约违规、侵权行为依法依约进行了尽责管理；邓某亦称其装修过程中润锦城物业公司及泽瑞房地产公司每日装修巡查时从未提出过其空调外机安装位置不合理问题，其也未收到过相关部门的整改通知；润锦城物业公司虽称其向邓某送达了整改通知，但无有效证据证明该送达事实，同时即使发送过该通知，也不能证明在邓某户近10个月的装修中润锦城物业公司按合同约定尽责持续对该户的违约侵权行为进行管理；其在尽责管理后仍不能消除该行为时，根据《物业管理条例》第四十五条“对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告……”的规定及物业服务合同第六条“乙方（即润锦城物业公司）有义务将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业方，并按规定与业主签订房屋装饰装修管理服务协议，乙方有义务协助有关部门制止违法、违规的行为等”的约定，应就此向相关行政管理部门反映报告并协助处理，但案中并无证据证明润锦城物业公司履行了此项义务。虽然在案涉房屋未交付前，邓某户的侵权违约对象系泽瑞房地产公司，润锦城物业公司的物业服务对象亦是泽瑞房地产公司，但由于邓某的该侵权行为持续至黄德茂、田敏实际收房后直至润锦城物业公司从××园撤场前尚未消除，故润锦城物业公司前述未尽责履行物业服务合同义务的行为虽非造成侵权事实、黄德茂、田敏拒收房屋及诉讼维权的直接原因，但其未全面适当履行物业服务义务的行为及产生的相应影响和后果确实延续至交房之后，且由黄德茂、田敏持续承受相关不利益的后果，在长期未能正常享受房屋使用权益情况下，黄德茂、田敏还须为泽瑞房地产公司及润锦城物业公司在交房前未排除或未协助排除的侵权行为付出诉讼成本进行维权，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条等规定，润锦城物业公司的行为对黄德茂、田敏亦成立违约，黄德茂、田敏有权要求润锦城物业公司承担减少物业服务价款或报酬等方式承担违约责任，同时，考虑到前期物业服务合同到期后润锦城物业公司并未被××园小区续聘，也可见润锦城物业公司在该小区物业服务中体现的服务效果，故一审法院根据前述认定，综合全案事实，对黄德茂、田敏应付物业服务费（不含车位管理费）酌情予以减少，确定其按应付费用的70%向润锦城物业公司支付；（三）黄德茂、田敏实际应向润锦城物业公司支付物业管理费的金额。黄德茂、田敏应向润锦城物业公司实际支付的住房物业服务费确定为：22528.04元×70%计15769.63元，加上应付的车位管理费1568元，黄德茂、田敏应向润锦城物业公司支付物业服务费及车位管理费共计17337.63元；六、润锦城物业公司主张的违约金的问题。一审法院认为，黄德茂、田敏于2018年9月7日才实际接收房屋和车位，而润锦城物业公司、黄德茂、田敏的前期物业服务合同于当月21日即已到期，按物业服务费交纳惯例，一般按季度最少按月交纳一次，故至合同到期时黄德茂、田敏尚未有逾期违约不交纳应付物业服务费的行为，不存在违约事实，合同到期后双方另行成立的事实物业服务合同不能当然地延用原合同关于逾期交纳物业服务费违约责任的相关约定。同时，判决前文已详细阐述，因润锦城物业公司存在未全面适当履行物业管理服务义务的行为且对黄德茂、田敏合法权益持续造成较大影响，黄德茂、田敏暂未支付相应物业服务费的行为确系事出有因，并非恶意拖欠，可视为其行使合同履行抗辩权的行为，但在原合同终止后双方的事实物业服务合同关系中，黄德茂、田敏在向邓某维权的同时宜应按对等有偿服务原则及时依交易惯例向润锦城物业公司支付相应的物业服务管理费，双方对造成原合同终止后的事实物业服务合同关系中物业服务管理费未及时交纳的事实均负相应责任，故综合全案情况，对润锦城物业公司的违约金主张依法不予支持。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条，《物业管理条例》第六条、第四十一条、第四十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决：一、黄德茂、田敏于判决生效之日起十日内向润锦城物业公司支付物业服务费及车位管理费共计17337.63元；二、驳回润锦城物业公司的其他诉讼请求。案件受理费1938元，减半收取969元，由润锦城物业公司负担769元，由黄德茂、田敏负担200元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审中，润锦城物业公司向本院提交了我院（2020）川01民终7670号民事判决书拟证明被上诉人的交房时间确定为2017年3月17日。本院认为该判决书确立的逾期交房责任终止时间是基于商品房销售合同，与本案物业服务费起算时间并无关联，在物业服务合同纠纷中不能达到其证明目的，上述证据不予采信。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，根据查明的事实，泽瑞房地产公司于2017年3月17日向黄德茂、田敏发出通知要求其办理案涉房屋的交房手续并从3月25日起算物业服务费，但因拟交付的房屋客观上存在他人侵权的事实，导致二人非因主观原因无法完成交房，从当事人提交的《房屋验收表》看，黄德茂、田敏于2018年9月7日才实际接收了案涉房屋，同时本案没有车位交接单等有效证据证明车位交付时间，润锦城物业公司亦没有提交证据证明其主张的车位交付时间，一审法院综合全案证据认定黄德茂、田敏缴纳案涉房屋物业服务费及车位管理费的起算时间为实际交付之日并酌情调减物业费并无不当。 综上，上诉人润锦城物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1938元，由成都润锦物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月八日 书记员  陈 悦