山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5234号上诉人（原审被告）：乔媛媛，女，1985年6月7日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：栾和静，山东明朗律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏美忠，男，1974年2月8日出生，汉族，住烟台经济技术开发区。委托诉讼代理人：尹洪军，山东书言律师事务所律师。委托诉讼代理人：燕云娇，山东书言律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司烟台保税港区支行，住所地烟台市芝罘区环海路**副**。负责人：戚卫旻，行长。委托诉讼代理人：张振葳，山东鲁信律师事务所律师。原审第三人：烟台亿度房产经纪有限公司，，住所地烟台经济技术开发区长江路******法定代表人：周磊，执行董事兼总经理。上诉人乔媛媛因与被上诉人苏美忠、中国银行股份有限公司烟台保税港区支行（以下简称中国银行烟台保税港支行）、原审第三人烟台亿度房产经纪有限公司（以下简称亿度公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台经济技术开发区人民法院（2018）鲁0691民初68号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。乔媛媛上诉请求：将本案发回重审或依法改判一审判决第二、三、四项。事实和理由：一、一审程序违法。1、一审法院在法庭辩论终结后准许苏美忠增加、变更诉讼请求，违反《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条的规定。2、一审法院通知中国银行烟台保税港支行为第三人是违法的。中国银行烟台保税港支行不是本案有独立请求权的第三人，也不符合无独立请求权第三人的法律特征。二、一审判决苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋剩余按揭贷款没有事实和法律依据。涉案房屋买卖合同对乔媛媛办理解押手续及过户登记手续的时间并没有约定，乔媛媛已将涉案房屋腾交给苏美忠，没有过户不影响苏美忠的权利，反而是乔媛媛的权利没有实现，乔媛媛没有向苏美忠主张近期支付剩余的房款也是乔媛媛的权利，一审法院无权干涉。一审判决认定苏美忠已按协议约定支付了全部首付款（含定金），乔媛媛理应向苏美忠履行房产过户及相应协助义务，违反公平原则和合同本意。乔媛媛一直在正常还款，没有任何逾期情况，中国银行烟台保税港支行没有宣布借款合同提前到期，乔媛媛也没有提出提前偿还借款，一审判令苏美忠代乔媛媛清偿剩余按揭贷款没有事实和法律依据，且判令苏美忠代乔媛媛提前清偿导致乔媛媛要向银行支付违约金，该损失也势必转嫁到乔媛媛身上，侵害乔媛媛的权利。一审判决认为中国银行烟台保税港支行同意苏美忠代乔媛媛清偿涉案房屋贷款本息后协助苏美忠办理涉案房屋的解押登记手续，实际上是苏美忠与中国银行烟台保税港支行联合起来“绑架”乔媛媛，这种做法严重损害乔媛媛的合法权益。综上，一审判决认定事实错误，程序违法，请求二审法院查明上述事实依法改判或发回重审。苏美忠辩称，一、一审法院程序合法。首先，在第一次庭审中有部分事实未查清，一审法院重启了法庭调查，在第二次庭审前苏美忠申请追加中国银行烟台保税港支行为第三人并增加了诉讼请求，第二次庭审中苏美忠又进一步明确了诉讼请求。苏美忠增加诉讼请求及申请追加第三人均是在法庭辩论终结前提出的，符合法律规定。其次，涉案房屋在中国银行烟台保税港支行设有抵押，本案的处理结果与该行具有法律上的利害关系，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定，一审法院将该行追加为第三人符合法律规定。二、苏美忠已经按照《商品房买卖合同》及补充协议的约定支付了全部首付款（含定金）935000元，履行房屋过户及相应的协助义务，既是乔媛媛的法定义务也是双方协议的约定义务，苏美忠要求其继续履行《商品房买卖合同》符合合同的本意和约定。乔媛媛应履行的房屋过户义务包括解除涉案房屋的抵押。一审庭审中，苏美忠明确表示可代乔媛媛清偿按揭贷款，中国银行烟台保税港支行亦表示同意，符合《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定。据了解，因乔媛媛拖欠银行贷款，中国银行烟台保税港支行已起诉要求其提前清偿贷款，不存在乔媛媛所述的苏美忠的清偿行为会造成其支付提前还款违约金的损失。综上，请求驳回乔媛媛的上诉请求，维持原判。中国银行烟台保税港支行辩称，一审判决并无不当，服从一审判决第二项。本案系房屋买卖合同纠纷，一审法院将中国银行烟台保税港支行列为了第三人参加一审诉讼。苏美忠起诉乔媛媛时已将涉案房屋进行了查封，中国银行烟台保税港支行已经无法取得抵押权，按照乔媛媛与中国银行烟台保税港支行签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》附件一第三条第1款第（6）项及第2款第（2）项的约定，中国银行烟台保税港支行可以宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，收回贷款。鉴于一审中苏美忠愿为乔媛媛偿还贷款，中国银行烟台保税港支行并不反对，一审判决第二项并无不当。自2020年3月1日起，乔媛媛已经开始拖欠贷款，构成违约，中国银行烟台保税港支行按照合同约定于2020年6月17日向烟台市芝罘区人民法院提起了诉讼，案号为（2020）鲁0602民初5338号，该案现已审理完毕。即使没有一审诉讼的发生，或无一审判决第二项的要求，根据上述乔媛媛已经构成贷款违约情况，中国银行烟台保税港支行也有权提前解除合同，要求乔媛媛提前偿还全部贷款。苏美忠可以替乔媛媛代偿，中国银行烟台保税港支行不持有异议。综上，中国银行烟台保税港支行不存在与苏美忠联合起来对乔媛媛进行“绑架”的行为，更没有损害乔媛媛的合法权益，反倒是乔媛媛的原因导致房屋无法办理正式抵押登记，损害了中国银行烟台保税港支行享有的抵押权。一审判决并无不当，请二审法院予以维持。亿度公司未作陈述。苏美忠向一审法院起诉请求：1、确认苏美忠与乔媛媛、亿度公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2、苏美忠代乔媛媛清偿中国银行烟台保税港支行涉案房屋的按揭贷款后，中国银行烟台保税港支行将涉案房屋解除抵押；3、判令乔媛媛继续履行与苏美忠签订的《房屋买卖合同》，在中国银行烟台保税港支行办理完毕涉案房屋解押手续后，将该房屋过户到苏美忠名下；4、判令乔媛媛将涉案房屋的附属设施232号和233号车位过户登记至苏美忠名下。一审法院认定事实：2017年8月9日，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司签订《商品房买卖合同》，约定苏美忠购买乔媛媛所有的位于烟台开发区房产，建筑面积139.29平方米，总价款1635000元，包括房屋价款、公共维修基金、装修、附属配套设施（附送232、233两个车位、带花园）、家电家具。付款方式约定按揭贷款。代收定金约定：亿度公司代管乔媛媛收取苏美忠定金80000元。交易成功定金扣除居间费后自动转成乔媛媛的交房押金，房屋交接完毕后，由亿度公司一次性打入乔媛媛账户。双方约定首付款支付方式为2017年10月9日前支付乔媛媛部分首付款635000元（含定金），于2017年10月31日前苏美忠再支付首付款人民币300000元。过户材料和首付款及交接：苏美忠与乔媛媛应于本合同签订2017年9月30日将所有过户和贷款材料提供给亿度公司。如有延误，后果自负。苏美忠于签订合同后过户前将所购买房屋的首付款935000元整（含定金）打入亿度公司指定账户，过户当日由亿度公司将首付款打入乔媛媛指定账户。剩余尾款将由银行贷款一次性支付给乔媛媛，若银行审批额度不足，苏美忠应向乔媛媛补齐所差房款。过户当日苏美忠与乔媛媛需将居间费用一次性支付给亿度公司。税费负担：乔媛媛协助苏美忠将本房产过户到苏美忠名下，过户过程中双方产生的税费由苏美忠与乔媛媛各自承担。房屋腾交和户口转移：乔媛媛于产权过户后收到全款后贰日内向苏美忠腾交房屋及附属设施，并交清腾交日前房屋所发生的水、电、暖气、煤气、闭路、物业等一切费用，否则苏美忠可由交房押金扣除代交；腾交后房屋产生的一切费用由苏美忠承担。2017年9月25日，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司签订《商品房买卖合同补充协议》，约定苏美忠于2017年9月26日支付给乔媛媛首付款500000元或者855000元（不含80000元定金），乔媛媛应于2017年10月7日将房屋腾交给苏美忠，付款方式为苏美忠转账至乔媛媛招商银行烟台开发区支行银行账户内。苏美忠已按合同约定分别于2017年8月9日支付定金80000元、2017年9月26日向乔媛媛支付首付款500000元、2017年10月6日向乔媛媛支付首付款355000元，2017年10月6日苏美忠按照《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》约定已支付全部首付款共计935000元。2017年10月7日乔媛媛将涉案房屋交付苏美忠居住使用，2017年10月10日涉案房屋办理了房产证。涉案房房屋的附属设施232、233两个车位由乔媛媛控制使用，至今未交付苏美忠。另查明，涉案房屋在签订买卖合同前已在中国银行烟台保税港支行办理了抵押按揭贷款。一审法院认为，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司于2017年8月9日、2017年9月25日签订的《商品房买卖合同》以及补充协议是双方的真实意思表示，内容未违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应信守合同，自觉履行合同义务。苏美忠已按上述协议约定支付了全部首付款（含定金）共935000元。按照合同约定，乔媛媛理应向苏美忠履行房产过户及相应协助义务。但乔媛媛至今尚未办理银行解押导致苏美忠无法办理银行贷款及完成房屋过户等手续，乔媛媛已经构成违约。乔媛媛辩称双方签订的合同显失公平，且2017年10月以后苏美忠主动向乔媛媛提出退房还款，乔媛媛对苏美忠提出的请求也予以同意的主张，乔媛媛未提供相关证据加以证明，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中国银行烟台保税港支行亦同意苏美忠代乔媛媛清偿涉案房屋贷款本息后协助苏美忠办理涉案房屋的解押登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，苏美忠主张乔媛媛继续履行与苏美忠签订的《房屋买卖合同》，苏美忠代乔媛媛清偿了中国银行烟台保税港支行涉案房屋的按揭贷款后，中国银行烟台保税港支行将涉案房屋解除抵押，由乔媛媛将该房屋过户到苏美忠名下，符合上述法律规定，予以支持。苏美忠与乔媛媛在商品房买卖合同中约定乔媛媛于产权过户收到全款后贰日内向苏美忠腾交附属设施，其中附属设施包括232、233两个车位。根据合同约定总价款1635000元，包括房屋价款、公共维修基金、装修、附属配套设施（附送232、233两个车位、带花园）、家电家具。因涉案房产还剩700000元苏美忠尚未支付，因此苏美忠主张乔媛媛将涉案房产的附属设施232号和233号车位过户登记至苏美忠名下，无事实和法律依据，不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定判决：一、苏美忠、乔媛媛与亿度公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、中国银行烟台保税港支行自苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋剩余按揭贷款的次日起十日内协助苏美忠解除上述房屋的抵押登记；三、乔媛媛于涉案房屋解除抵押后十日内协助苏美忠将涉案房屋过户至苏美忠名下；四、苏美忠尚未支付乔媛媛的房款，扣除代乔媛媛清偿涉案房屋的剩余按揭贷款后的十日内，将所欠房款支付给乔媛媛；五、驳回苏美忠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10800元，诉讼保全费5000元，共计15800元，由乔媛媛负担。二审中，中国银行烟台保税港支行提交下列证据：1、烟台市不动产登记信息查询结果，证明2017年11月23日一审法院作出（2017）鲁0691财保48号、（2017）鲁0691执保459号裁定，查封了涉案房屋。2、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，证明乔媛媛与中国银行烟台保税港支行于2012年8月21日签订上述贷款合同，对违约情况进行了明确约定：以本合同项下贷款所购房屋提供抵押的，无法办理预告抵押登记的，或因抵押人拒绝或拖延获取房屋所有权证书、拒绝办理或拖延抵押登记，或非抵押权人的其他原因，致使抵押权不能有效设立的，抵押权人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。3、逾期未还款查询单及烟台市芝罘区人民法院受理案件通知书各一份，证明因乔媛媛自2020年3月1日起违约拖欠贷款本息，中国银行烟台保税港支行于2020年6月17日向烟台市芝罘区法院提起诉讼，该院依法立案受理。经质证，苏美忠对上述证据的真实性和证明内容均没有异议。乔媛媛对证据一的真实性和证明内容均没有异议；对证据二的真实性没有异议，对证明内容有异议，认为一审判决时银行并没有向乔媛媛宣布贷款提前到期，且不存在银行所谓的无法办理预告抵押登记、拖延拒绝办理房产证及抵押登记的事宜，故银行该主张与本案无关；对证据三的真实性没有异议，认为银行应向法庭提供该案的起诉状，查清其最终宣布合同到期的时间及事由，该证据与本案无关，理由同证据二。涉案《房屋买卖合同》第二条中约定：涉案房屋存在的权利瑕疵有贷款、抵押；贷款的解决方案为苏美忠首付款代乔媛媛解决。二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案争执的焦点问题是：一、一审程序是否违法；二、苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋的剩余贷款有无事实和法律依据。一、关于一审程序是否违法的问题。第一，涉案房屋在中国银行烟台保税港支行设有抵押，本案的处理结果与中国银行烟台保税港支行具有法律上的利害关系，一审法院在第一次庭审辩论结束后，根据当事人申请，为查明案件基本事实恢复法庭调查，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条规定将中国银行烟台保税港支行追加为第三人于法有据，本院予以确认。第二，一审法院为查明案件基本事实，恢复法庭调查将中国银行烟台保税港支行追加为第三人后，要求苏美忠进一步明确自己的诉讼请求，准许其增加、变更诉讼请求，并无不当，不违反法律规定。二、关于苏美忠代为乔媛媛清偿涉案房屋的剩余贷款有无事实和法律依据的问题。《中华人民共和国合同法》第六条规定：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条规定：依法成立的合同，自成立时生效。第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，苏美忠与乔媛媛通过亿度公司于2017年8月9日签订的《房屋买卖合同》、2017年9月25日签订的《房屋买卖合同补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应恪守履行。履约中，苏美忠已按合同约定支付了全部首付款（含定金）共935000元，根据涉案《商品房买卖合同》第二条的约定，乔媛媛理应将收到的首付款用于解决涉案房屋的贷款问题，而乔媛媛至今尚未办理银行解押导致苏美忠无法办理银行贷款及完成房屋过户等手续，乔媛媛未按合同约定履行合同义务已经构成违约。苏美忠为履行《房屋买卖合同》，维护自身权益免受侵害，采取补救措施，请求代为乔媛媛清偿涉案房屋贷款本息，协助苏美忠办理涉案房屋的解押登记手续，未违反法律规定，应予支持。一审法院依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，在中国银行烟台保税港支行同意的情况下，判决苏美忠代乔媛媛清偿涉案房屋剩余贷款，于约相合，于法有据，本院予以确认，在此不再赘述。综上所述，乔媛媛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元，由乔媛媛负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月二十日书记员  孙嘉慧