湖北省宜昌市夷陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0506民初2252号原告：宜昌清能置业有限责任公司（以下简称“清能公司”），统一社会信用代码：914205066703745970，住所地宜昌市夷陵区夷兴大道**。法定代表人：廖虔华，该公司经理。委托诉讼代理人：田军、汪璇，湖北前锋律师事务所律师，特别授权。被告：武汉惠之美物业服务有限公司宜昌分公司（以下简称“惠之美公司”），统一社会信用代码：91420500MA495J5DX0,,住所地宜昌市伍家岗区东山大道**负责人：冯俊超，该公司经理。委托诉讼代理人：高亮、吴思思，湖北得伟君尚律师事务所律师，一般授权。被告：夷陵区清江润城（北区）业主委员会（以下简称“润城业委会”），住所，住所地宜昌市夷陵区发展大道**div>负责人：谢孝平，该业委会原主任（已离职）。委托诉讼代理人：张芳芳，湖北楚星律师事务所律师，特别授权。原告宜昌清能置业有限责任公司与被告武汉惠之美物业服务有限公司宜昌分公司、夷陵区清江润城（北区）业主委员会合同纠纷一案，本院2020年9月21日立案后，依法由审判员罗延林适用简易程序于2020年10月21日公开开庭进行了审理。原告清能公司的委托诉讼代理人田军、被告惠之美公司的委托诉讼代理人高亮、被告润城业委会的委托诉讼代理人张芳芳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宜昌清能置业有限责任公司诉称：2019年5月31日被告惠之美公司与被告润城业委会签订了《清江润城（北区）物业服务合同》，物业服务合同的期限从2019年6月1日到2020年5月31日。原告清能公司为清江润城（北区）的开发商。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。原告与清江润城北区业主签订的商品房买卖合同中明确约定：车位属于出卖人所有，买受人如需使用，地面停，地面停车位须双方另行签订车位买卖合同或者有偿租用上事实及法律规定，原告对清江润城（北区）地面规）地面规划用于停放汽车的248个车位拥有所有权20年5月31日一年服务期满后，两被告并未续签，同时被告惠之美公司在2020年7月31日退出了清江润城（北区）的物业管理。被告惠之美公司从2019年5月31日进驻到2020年7月31日离开，原告未收到任何地面规划用于停放汽车的车位收益费，被告惠之美公司与润城业委会均未与原告联系就上述248个车位收费事宜进行协商处置。为此，原告起诉至法院请求法院判令两被告向原告支付清江润城北区地面规划用于停放汽车的248个车位，以150元/月/位的标准，从2019年5月31日起至2020年7月31日止共计520800元的收益费；同时判令诉讼费由两被告承担。庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求，诉请以不当得利为由，返还小区内地面规划车位的收益，计算方法为：规划车位数÷（规划车位数＋改造车位数）×期间收益（2019.5.31-2020.7.30停车收益总收益）。被告武汉惠之美物业服务有限公司宜昌分公司辩称：1、原告的诉讼请求既没有事实依据，也没有合同的依据；2、原告与物业公司未签订过车位方面的任何合同，双方不存在合同关系，应裁定驳回原告的起诉；3、原告主张的规划用于停放汽车的车位并不能办理登记，不能成为享有专有权的专有部分，属于占用业主共有道路或者其他场地用于停车的车位，属于全体业主所有。原告无权主张有关费用；4、根据《湖北省物业服务和管理条例》第54条的规定，物业区域内按照建设工程规划许可，且初始登记所有权人为建设单位的停车位，车库的归属是可以进行销售、馈赠、出租，本案车位没有办理初始登记，也无法办理初始登记，不属于可以处分的财产，同时根据《物权法》的规定，车位属于不动产，不动产的变更、转让、消灭是需要依法登记才发生法律效力，原告诉称的车位没有办法办理登记，所以原告并非权利人；5、本案涉及的停车位，是地面的停车位，并无建筑，不能办理产权登记，其本质属于土地使用权，开发商将开发的商品房向业主出售后，土地使用权归属业主，因此，地面停，地面停车位的权益应当归全体业主共同享有发商按照规划建设的地面停车位，属于开发商建设的附属设施，该附属设施归全体业主，其性质与其他公共附属性质并无不同，规划从行政要求的角度确定了开发商的建设义务，开发商有义务按照规定修建小区设施，但并非根据规划建设的附属设施都归开发商。因此本案地面停车位是开发商依照行政规划建设的物业附属设施，属于全体业主共有的土地使用权的范畴，其权益归属于全体业主；7、《商品房买卖合同》第18条约定车位属于出卖人所有，并未约定属于原告所有；8、案涉车位所占面积不属于计容积率的地上面积，不能办理产权登记手续，故该部分车位属于占用业主共有的道路或者其他场地停放车辆的车位；9、物业公司受润城业委会委托，提供物业服务，润城业委会投资升级改造小区的公共区域，为了解决业主停车难的问题，投资80余万元，目前成本尚未收回，物业公司对于停车收费这块只收取了30%的车场服务费，主要是用于车场的日常运营成本（人员工资等开销），属于经营成本的正常支出，所以原告要求物业公司支付收益是没有事实依据的；11、如确定案涉停车位的权属是原告，相反，不但物业公司不向原告支付停车费，原告应向物业公司支付40元/月/车位的服务费。被告夷陵区清江润城（北区）业主委员会辩称：1、润城业委会不是合同的相对方，本案的案由为合同纠纷，原告在起诉状中诉称，起诉520800.00元地面停车位的收益是基于原告与业主签订的商品房买卖合同，合同约定车位属于出卖人或者买受人所有，买受人如需使用，地面停，地面停车位需双方另行签订车位买卖合同或有偿租用同的相对性，润城业主委员会不是合同的相对方，不是本案适格的被告，原告可按商品房买卖合同另行主张权利。2、清江润城北区地面的停车位的权利人不是原告，权利人为全体业主共有。《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反诉对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告并未提供相应的证据材料证明清江润城北区地面的停车位的归属为原告，系规划车位，数量为248个。由于案涉车位不能办理产权，不能成为专有部分，故应当认定案涉车位占用业主共有的道路或者共有部分，车位的归属为全体业主。3、若法院认定清江润城北区地面停车位的权利人为原告，且数量为248个，原告主张的停车位收益520800元，是以150元/月/位的标准，248个车位，计算14个月为依据。根据谁主张，谁举证的原则，该部分的举证责任应该由原告承担。原告应该举证有248个车位且车位的归属属于原告，每月每个车位收费的标准为150元（该标准并不是清江润城北区的车位收费标准），在2019年5月31日至2020年7月31日这14个月中涉案的车位均收到了足额的停车费（2019年5月31日只是通过了停车收费的方案，并未开始收取停车费，且疫情期间，停车费均进行了免收）。若原告不能提供相应的证据材料，应当承担举证不能的不利法律后果。清江润城（北区）地上停）地上停车位的收费并不是采用的固定车位租赁的方式了原告诉称的248个规划车位，还有占用业主公共道路及其他共有部分用于满足业主需求的车位，业主每次可以根据自己的需求选择停车位，甚至还有部分缴费的业主将车子停在小区公共道路上。原告计算的收益的前提是248个车位都出租出去，在14个月中案涉车位均收到了足额停车费。原告并未与两被告就案涉车位签订代管或租赁等合同，业主缴纳停车费后，可以选择停在这248个停车上，也可以将车停在占用业主共有面积的其他区域等。本案中，原告未提供相应的证据材料证明其主张，应该由其承担举证不能的不利法律后果。停车费包含两个部分的内容，一个是场地费，一个是管理费。原告是清江润城（北区）的开发商，润城北区前期物业是清江物业。前期因为小区设备陈旧、停车配比严重不足，地面停，地面停车混乱直没有缴纳过地面停车费，小区内所有的车位均是免费给业主使用。2020年5月，清江润城（北区）全体业主代表大会表决通过了清江润城（北区）停车管理方案，通过方案的前提条件是新的物业公司应当要按照润城业委会的停车改造方案垫资80万对小区进行改造，以解决小区停车难的困境。若法院认定这248个车位的权利人为原告，因原、被告未签订有偿使用场地的合同，且前期清江物业管理该小区期间，小区所有地面停车位从未收取过场地费，故应认定为原告将上述场地附赠给全体业主免费使用。若法院认定为有偿使用，因原告未投入改造费，也未进行管理，也应当将管理费、改造费等实际支出成本予以扣除后在进行收益的分配。目前扣除成本尚无收益，属于负收益状态。4、本案诉讼费应该由原告承担。经审理查明，原告清能公司系清江润城（北区）开发商，清江润城（北区）有一期、二期、三期，有高层，也有别墅，别墅是在一期。小区内高层和别墅区均有规划车位，小区外围亦有规划车位。原告清能公司与小区业主签订的《宜昌市商品房买卖合同》对建筑区划内，规划用于停放汽车的车位约定并不一致。部分业主约定的车位是属于出卖人所有，另有部分业主约定的车位是属于出卖人或者买受人所有。别墅区配有停车位和地面花园，《宜昌市商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）另行约定的是业主享有车位和花园的专有使用权，该车位和花园面积不计入产权面积，不办理产权证和土地使用证。另外原告提交的宜昌市测绘大队出具的《宜昌市建设工程规划条件核实测量成果报告书》及图纸显示，其中项目名称：清江润城一期1-15＃至1-16＃、2-1＃至2-19＃、3-6＃至3-7＃楼规划的地上停车位的个数为268个；项目名称：清江润城二期3-1＃至3-5＃、3-8＃、3-9＃及二期地下室有规划车位，原告仅提交了图纸，未提交汇总表，按图纸描述规划的地上车位个数57个；项目名称：清江润城三期1-1＃至1-10＃住宅楼及地下室、物业用房、幼儿园、商铺、超市地上规划地上停车位86个、地下停、地下停车位296个期车位个数为规划个数，并不能证实系最终实际竣工验收个数，且包含小区外围（幼儿园、商铺、超市等）及小区内别墅区专有车位。同时查明，被告惠之美公司与被告润城业委会于2019年5月31日签订《清江润城（北区）物业服务合同》，物业服务合同的期限从2019年6月1日到2020年5月31日。2020年7月31日，被告惠之美公司正式退出清江润城（北区），清江润城（北区）前期物业公司为清江物业。被告惠之美公司进驻后，垫资80万元对小区的监控及停车场进行改造。2019年7月22日，被告润城业委会与宜昌华邦科技有限公司就清江润城北区监控设备、停车位改造项目签订施工合同，合同总价为648641.23元，后增加工程项目审计金额为247234.81元，项目完工后已经支付工程款616194元。2019年9月2日，被告清江业委会与厦门中诚国信电子科技有限公司就清江润城北区道闸弱电改造工程签订施工合同，合同总价为129800元，项目完工后已经支付工程款123310元。车位投资改造主要是地面划线、监控、道闸3个方面，包含固定车位的改造。业主的车有停在规划车位内的、改造车位内的及非车位内的，如绿化带、人行道等离业主居住楼栋较近的地带也有业主停车。根据润城业委会与惠之美公司签订的《清江润城（北区）停车场改造及管理协议》第二条约定，地面停，地面停车费的收益由被告惠之美公司与被告润城业委会按照3/7的比例进行分配iv>以上证据有原告提供的宜昌市建设工程规划条件核实测量成果报告书及图纸、清江润城北区商品房销售合同、规划建筑内停车位使用状况照片、工作联系函、夷陵区物价局前期物业服务管理收费备案表、夷陵区物价局关于清江润城小区三期前期物业收费批复、清江润城小区3期临时停车收费表，被告惠之美公司提供的宜昌市商品房买卖合同、现场照片、车位改造协议，被告润城业委会提供的清江润城北区监控设施安装、车位改造项目系统工程合同、项目结算审核咨询报告、项目增加工程结算审核咨询报告、清江润城北区道闸弱电改造工程采购安装合同、工程款支付凭证以及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，经庭审质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：一、涉案规划车位所有权的归属；二、原告诉请的按照不当得利，要求返还停车收益，收益计算方法为规划车位数÷（规划车位数＋改造车位数）×期间收益（2019.5.31-2020.7.30停车收益总收益）是否有法律及事实依据。一、涉案规划车位所有权的归属问题。原告清能公司在本案提出诉请的依据是其享有润城北区案涉248个地面停车位的所有权，因此本案原告诉请能否得到支持的前提是车位属于原告清能公司所有。1、《中华人民共和国物权法》第七十四条规定：“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”。可见，根据该规定，规划车位的归属，由当事人通过约定处理。结合庭审情况，原、被告之间并无将地面停车位整体移交物业公司或业委会使用的相关证据，经本院释明，原告称庭后补交，但原告并未向本院提交，其应自行承担举证不能的后果。庭审中原告向本院提交了三份商品房买卖合同，三份合同中房屋均为别墅，合同第十八条第4项对建筑区划内规划用于停放汽车的车位进行了约定，其中两份合同约定为车位属于出卖人所有，另一份合同约定车位属于出卖人所有，买受人如需使用，地面停，地面停车位须双方另行签订车位买卖合同或有偿租用交的上述三份商品房买卖合同同时具备附件六（合同补充协议），该附件第七条明确约定：“叠拼别墅配有停车位和地面花园，该业主享有车位和花园的专有使用权，该车位和花园面积不计入产权面积，不办理产权证和土地使用证”，结合以上约定可以看出，别墅本身配有车位，合同并未明确别墅区业主对车位的专有使用是通过买卖或租赁方式获得，原告对此应进一步举证证明双方有车位买卖或租赁关系，以此明确车位的权属或与业主之间的关系。另外被告惠之美公司提交的商品房买卖合同（标的物为商品房，非别墅）第十八条第4项约定“车位属于出卖人或买受人所有”，该合同约定明显与原告提交的合同约定不一致，且该合同亦并未明确车位的权属问题。单从原、被告提交的四份合同来看，别墅和商品房买卖合同对车位的约定是不一致的，在被告有相反证据反驳的情况下，根据谁主张谁举证的原则，原告至少要进一步举证证实小区内哪些部分的车位、具体多少个原告享有所有权，而且对商品房买卖合同中车位的归属约定不一致的情况予以严格区分，以此来确定原告到底对哪些车位享有权属。从目前的合同内容来看，本院实难对车位权属进行认定。2、为查明案件事实，庭审中本院向原告释明，由原告向本院提交规划地面车位数量、权属、用途、车位竣工验收等相关材料，并可向本院申请调取，但原告并未向本院提交相应证据。原告庭审中虽向本院提交了宜昌市建设规划条件核实测量成果报告书及图纸，但本院认为上述报告书及图纸仅能说明测量当时的现状，并不是行政主管部门出具的最终验收结论，并不能证实车位权属问题。另外从报告书中的汇总表可以看出，地上车，地上车位并未计入容积率=总计容建筑面积/总用地面积），即地上车位所占面积不属于计容积率的地上建筑面积，不能办理产权登记手续。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款关于“建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体”之规定，案涉车位不能办理产权登记，因此其不能成为享有专有权的专有部分，其本质仍属土地使用权，即使原告在小区建设时支付了土地使用权出让金，成为建设用地使用权人，但在小区建设完成之后，随小区内房屋的出售，小区建筑区划内的土地使用权也随之转移，小区的共有部分土地使用权归全体业主共有，故该部分地上车位应属于《中华人民共和国物权法》第七十四条第三款规定的“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位”，由小区业主共有。综上所述，原告关于小区地面规划车位应归其所有的主张不能成立，若原告有新证据（尤其是规划部门的证据）证实其权属的可另案诉讼。二、关于原告的诉请应否支持的问题。原告以合同纠纷向本院起诉，本院认为合同关系的基石是合同双方之间的意思表示，从庭审情况及双方当事人证据来看，原、被告双方并无合同关系。庭审过程中经本院释明，原告确定以不当得利返还主张权益，并明确诉请的计算方法为：规划车位数÷（规划车位数＋改造车位数）×期间收益（2019.5.31-2020.7.30停车收益总收益）。本院认为，首先，原告主张以该计算方式主张权益的前提应是其享有小区内部地上车位的权属，但结合上述第一项之分析，原告并不能证实其对地上车位具有所有权；其次被告对小区地面车位进行了改造，并实行按车收费，原告主张按规划车位数÷（规划车位数＋改造车位数）的总收益收取利益的的另一个前提是小区全部车辆均占用过原告主张的车位，结合庭审查明的事实，小区的停车情况不仅有规划车位停车，还有改造车位停车，更有占用人行道等公共道路停车，故原告的计算方式不科学。另外，被告惠之美公司对小区停车进行管理收取的管理服务费，应作为服务成本予以扣除，故原告主张以总收益为基数进行分配亦不科学；再次，从法律关系的角度分析，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条规定:“因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”。本案中，在原告不能举证证实其对案涉小区内地面规划车位的归属的情况下，原告无权以不当得利为由向二被告主张地面规划车位收益的返还。综上所述，原告的诉讼请求无事实及法律依据，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告宜昌清能置业有限责任公司的诉讼请求。案件受理费减半收取4504元，由原告宜昌清能置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  罗延林二〇二〇年十一月二十六日书记员  吴小芳