浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4270号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州华信智原教育科技有限公司，住所地杭州经济技术开发区白杨街道科技园路********。 法定代表人：沙旭，总经理。 委托诉讼代理人：黄琦，浙江振业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州裕廊腾飞科技有限公司，住所地杭，住所地杭州经济技术开发区白杨街道科技园路**v> 法定代表人：陈永明，董事长。 委托诉讼代理人：林子瓯，上海建纬（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李志鹏，上海建纬（杭州）律师事务所实习律师。 上诉人杭州华信智原教育科技有限公司（以下简称华信公司）因与被上诉人杭州裕廊腾飞科技有限公司（以下简称裕廊公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州经济技术开发区人民法院（2019）浙0191民初3266号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年5月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 原审法院经审理查明：2016年11月18日，裕廊公司与华信公司签订《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》，约定华信公司向裕廊公司承租杭州经济技术开发区白杨街道科技园路2号4幢6层14-26单元办公用房，建筑面积为1541.76平方米，租赁期限自2016年12月1日至2021年11月30日，租赁期60个月。合同第2.5条约定：除首期租金和首期物业管理费外，承租方应根据本合同的规定按月提前支付租金和物业管理费（见附件二）。第14.1条约定：如承租人未按照约定支付租金、物业管理费以及其他费用包括但不限于电费等，每逾期一日，承租人应按欠费总额的千分之一向出租人支付滞纳金，滞纳金自应付款之日起算直至付清全额款项及滞纳金之日止，逾期超过14日的，属于严重违约，出租人有权按照14.2条追究责任。第14.2.1条约定：承租人未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14日的，视为严重违约。第14.3条约定：在发生第14.2条规定的任一严重违约情形时，出租人除行使法律赋予及本合同约定的权利外，有权单方面终止本合同，合同终止之日为出租人书面通知按照第19.5条视为送达到达承租人之日。第14.4.6条约定：出租人有权追偿其因承租人严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用。第19.8条约定：通知的送达日期，采用邮寄方式的，以挂号信或EMS发出的第三日即视为送达。合同附件二第4条约定：月租金为61670.4元；附件二第5条约定：每月物业管理费总额为15417.6元；合同附件二第6条约定：本合同项下租赁保证金总额为18万元。合同签订后，裕廊公司按约向华信公司交付了房屋，华信公司按约向裕廊公司支付租金、物业管理费和租赁保证金等。 从2019年8月1日起，华信公司欠付裕廊公司租金、物业管理费。2019年8月15日，裕廊公司向华信公司寄送了催告支付欠付8月份租金及物业管理费的函件。2019年9月16日，裕廊公司向华信公司寄送了催告其支付欠付8、9月份租金及物业管理费的函件。2019年9月17日，裕廊公司向华信公司发出律师函，催告其立即支付欠付租金、物业管理费、水电费及滞纳金，否则裕廊公司将解除与其签订的租赁合同。2019年9月29日，裕廊公司发现华信公司已搬离办公用房，裕廊公司遂通过寄送函件通知华信公司解除了与其签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》。10月8日，华信公司支付至2019年9月30日的租金、物业管理费，但电费2764.88元、水费86.95元尚未支付。2019年10月23日，裕廊公司将案涉办公用房及一楼105-108室出租给中国人寿保险股份有限公司杭州分公司。为此，裕廊公司支付中介费服务费91272.19元。另外，裕廊公司支付行使权利所产生的法律服务费用20000元。 裕廊公司的诉讼请求为：1．判令确认裕廊公司与华信公司于2016年11月18日签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》于2019年9月29日解除；2．判令华信公司立即向裕廊公司支付电费、水费、免租期优惠租金、违约金、招商租赁费用、房屋复原费用及滞纳金等款项（后附计算清单）：（1）电费2764.88元（从2019年8月16日计算至2019年9月27日），水费86.95元（从2019年9月16日计算至2019年9月27日）；（2）免租期租赁优惠的租金129507.84元（从2016年12月1日起至2017年1月31日）；（3）违约金278061.56元（从2019年9月30日至2019年10月31日房屋空置的租金和物业管理费损失83799.80元及2019年11月1日至2019年12月31日新承租人2个月免租期租赁优惠费用损失194261.76元）；（4）租赁招商费用91272.19元（为将房屋租赁给新承租人而产生的合理费用）；（5）房屋复原费用85149.88元（将华信公司租赁房屋恢复至交付时原状所产生费用）；（6）租金、物业管理费滞纳金合计4865.79元；以上六项计591709.09元；3.判令华信公司向裕廊公司支付律师费20000元；4.本案的诉讼费用由华信公司承担。 华信公司的反诉请求为：1、判决确认裕廊公司和华信公司签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》于2019年9月30日解除；2、裕廊公司退还华信公司保证金18万元；3、本案诉讼费由裕廊公司承担。 原审法院认为：本案裕廊公司系涉案房产的合法所有权人，其与华信公司签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合同自成立时生效。房屋租赁合同生效后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照合同约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付，承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 本案纠纷发生的主要原因，系华信公司未按合同约定支付租金及其他费用，应承担相应违约责任。关于合同的解除时间，根据双方庭审陈述，该院酌情确定合同解除日为2019年9月30日。关于裕廊公司主张的电费、水费，华信公司予以认可，该院予以支持。关于裕廊公司主张的免租期租金，符合合同约定，该院予以支持。根据合同约定2017年2月1日至2019年11月30日期间的月租金为61670.40元，华信公司应支付免租期租金损失123340.8元。涉案租赁合同因华信公司违约而提前解除，根据合同约定华信公司还应承担违约责任，因双方在合同中同时约定了保证金、违约金，经释明，裕廊公司选择本案适用违约金条款，又因双方约定的违约金过分高于裕廊公司的实际损失，该院根据涉案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，酌定华信公司应支付的违约金为185011元（即三个月的租金），华信公司交纳的保证金18万元可冲抵违约金。据此，华信公司应支付违约金5011元。关于裕廊公司主张的招商费用，根据案涉合同约定裕廊公司有权追偿其将该房屋租赁给新租户所产生的招商租赁费用。裕廊公司支付招商租赁费用为91272.19元，由于该次中介服务还包含1楼面积为488.56平方米的房屋，经折算，华信公司应支付裕廊公司中介费69600元。关于裕廊公司主张的复原费用，事实依据不足，该院不予支持。关于裕廊公司主张的滞纳金，合同约定过高，该院根据本案的履行情况酌情调减为2473.45元。关于裕廊公司主张的律师服务费20000元，华信公司不予认可，该院认为根据合同约定，出租人有权追偿其因承租人严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用，裕廊公司的该项主张具有合同依据，该院予以支持。关于华信公司主张的保证金，已在应支付的违约金中予以抵销，不再赘述。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认裕廊公司与华信公司签订的《新加坡杭州科技园园区房屋租赁合同》已于2019年9月30日解除。二、华信公司于判决生效之日起十日内支付裕廊公司电费2764.88元、水费86.95元、免租期租金123340.8元、违约金5011元、租赁招商费用69600元、滞纳金2473.45元，共计203277.08元；三、华信公司于判决生效之日起十日内支付裕廊公司律师服务费20000元；四、驳回裕廊公司的其他诉讼请求。当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9917元，反诉案件受理费1950元，共计11867元，由裕廊公司负担5367元，华信公司负担6500元。 宣判后，华信公司不服，向本院提起上诉称：一、本案认定案件的事实不清，相关证据不足：1、一审法院认定的租赁招商费用一项，华信公司认为裕廊公司提交的证据是《佣金协议》与一份金额为91272.09元的《浙江增值税普通发票》，而这一组证显然真实性存疑，因为《佣金协议》是在2019年11月19日签署，而佣金的发票却是在2019年11月11日就已开具，这显然不合常理，这些材料显然是裕廊公司向华信公司恶意主张损失而制作的，是不能作为认定本案相关事实的证据使用。2、合同约定是由违约方承担所产生的法律服务费用，而这一条款的约定并未明确法律服务费用是包括“律师费用的”，而一审法院直接将法律服务费用定义为“律师服务费”，显然也是对事实认定的错误，且依据的证据不充分。3、从2019年8月初，华信公司就已在积极与裕廊公司联系，就解约事宜进行沟通及协商，从微信聊天记录可以看到，华信公司是在积极与裕廊公司联系，但裕廊公司却一直采取回避、拖延的方式，造成华信公司构成所谓的“严重违约”的情况，然后再依据“显失公平”的合同条款追究华信公司的违约责任。根据《合同法》119条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”二、一审法院适用法律错误：1、本案的租赁合同是一份显失公平的合同，在华信公司违约的情况下，其应承担的违约责任按照合同显然已大大超过了法律规定或者说是大大超过了裕廊公司的实际损失；2、合同14.4.4条免租期租金的约定，这一约定实质也是违约条款，是在华信公司违约的情况下应该承担的违约责任，而不是一审法院理解的补缴租金，故该条款不能与违约金条款同时适用；3、对于违约金的约定14.4.7条，显然一审法院也注意到了约定过高的情形，予以了调整，但一审法院与14.4.4条同时适用，显然导致华信公司承担的违约责任已明显过高了；4、裕廊公司的实际损失仅仅是在2019年9月至10月间最多一个月左右的房租损失，一审判决华信公司承担的违约责任已远远超过了裕廊公司的实际损失。综上，请求：一、撤销原审判决中的第二、三项判决，依法改判华信公司仅承担电费、水费、免租期租金等费用，剩余保证金应当返还给华信公司；二、本案一、二审诉讼费由裕廊公司承担。 被上诉人裕廊公司辩称：一、华信公司上诉主张事实与客观情况不符。1、裕廊公司先行拟定佣金协议，并发送至杭州金成房地产代理公司（以下简称金成公司），金成公司于2019年11月11日盖章并开具发票后，将佣金协议与发票寄送给裕廊公司，裕廊公司收到佣金协议后于2019年11月19日盖章。2、裕廊公司积极尝试与华信公司进行沟通，然华信公司一直采取回避、拖延的方式。裕廊公司无奈只得行使合同解除权，通过寄送、以及在大门处张贴租赁合同终止通知的方式解除双方签订的租赁合同。二、一审法院判决于法有据。1、裕廊公司主张律师费有合同依据，就目的解释而言，合同约定的法律服务费用应理解为华信公司违约时，裕廊公司为充分保护自身合法权益而支出的聘请律师代理诉讼的费用。2、华信公司主张免租期优惠租金的违约责任条款不能与违约金条款同时适用，于法无据。3、一审判决华信公司应承担的违约责任，具有事实和合同依据。华信公司应按约承担相应的违约责任。况且，一审法院已酌情判决华信公司承担合同约定的部分违约责任。华信公司认为其承担的违约责任过重的观点应不予采信。综上，请求驳回上诉，维持原判。 二审中，上诉人华信公司向本院提交一份微信截图打印件。欲证明华信公司在8月初就跟裕廊公司许莹莹联系合同解除，许莹莹及裕廊公司的王总一直在拖延。 被上诉人裕廊公司对该证据的真实性、合法性无异议，关联性有异议，认为该证据无法证明其主张的待证事实。本院经审查认为，该微信聊天记录所载内容无法证明华信公司在8月初跟裕廊公司联系欲协商什么内容，对该证据的证明力本院不予确认。 被上诉人裕廊公司未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与一审法院查明事实基本一致。 本院认为:首先，本案基础事实是华信公司欠付租金、物业管理费，导致合同提前解除，华信公司构成违约，应该承担相应的违约责任。对该事实，华信公司二审亦予以认可，本院予以确认。其次，本案争议焦点是一审法院判令华信公司承担的具体违约责任有无不当的问题。1、关于租赁招商费用问题。裕廊公司一审中提交了《佣金协议》和《浙江增值税普通发票》证明因租赁合同提前解除，导致其实际支出租赁招商费用。华信公司并未提交相反证据否定上述协议和发票的真实性，仅作简单否认，原审法院依据裕廊公司的举证和陈述认可相关费用的真实性，符合民事诉讼证据的高度盖然性证明标准。一审法院判定华信公司承担该笔费用亦有明确合同依据，并无不当。2、案涉租赁合同约定出租人有权追偿其因承租人严重违约行使相应权利所产生的法律服务费用，本案华信公司主张的律师代理费即为其为本案诉讼所支出的法律服务费用，原审法院该项认定亦无不当。3、华信公司并未举证证明裕廊公司故意回避拖延与其解决合同解除问题，故华信公司上诉主张裕廊公司故意扩大损失，无事实依据，本院不予采纳。4、关于合同条款是否显失公平的问题。案涉租赁合同是双方当事人真实意思表示、内容也不违反法律法规强制性规定，双方当事人为了维护合同的稳定性，在合同中对违约责任作了比较严苛的约定，并不能据此认定为合同显失公平。5、免租期租金的优惠是在承租人遵守合同约定的情况下，出租人给予承租人的一种租金优惠，在承租人违约的情况下，双方约定承租人应补缴免租期租金符合常理，免租期租金本就是出租人的实际损失之一，而违约金则既有补偿性也有惩罚性，华信公司上诉主张免租期租金与违约金条款不能同时适用，缺乏法律依据，本院不予采纳。6、案涉租赁合同中有关违约金的约定过高，原审法院酌情予以了降低，确定了3个月租金损失作为违约金，并无明显不当。原审法院事实上支持了华信公司要求返还保证金的请求，只是将保证金冲抵了部分违约金，原审法院的冲抵并未加重华信公司的违约责任，华信公司该项上诉理由亦不成立。7、一审法院判令华信公司承担的免租期租金、招商费用、律师代理费等均属于裕廊公司的实际损失，而违约金有赔偿性和惩罚性双重属性，原审法院酌定华信公司承担相当于三个月租金损失的违约金并无明显不当。 综上，华信公司的上诉请求不成立。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5456元，由杭州华信智原教育科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  金瑞芳 审判员  陈 艳 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十一月十二日 书记员  张诗雯