重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初25242号 原告：刘炼钢，男，1967年12月31日出生，汉族，住重庆市潼**。 被告：重庆优享信房地产经纪有限公司，住所地重庆市江**红石路****15-9，统一社会信用代码91500105MA608Y987J。 法定代表人：杜靓，职务不详。 原告刘炼钢与被告重庆优享信房地产经纪有限公司(以下简称优享信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，依法由审判员雷元亮独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘炼钢到庭参加诉讼。被告优享信公司经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告刘炼钢向本院提出诉讼请求：1、被告偿还原告的各项经费：欠房租18000元（5500元/月，2020年2月、3月、5月被告未缴纳，4月的时候仅缴纳了4000元，尚欠1500元）；欠物业管理费5560元（欠费期间2019年5月-2020年5月），赔偿违约金16500元（按合同约定3个月的租金），欠缴水费400元（欠费期间2020年1月-5月），欠缴电费801元（欠费期间2020年1月-5月）；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月6日，原告将自有住房一套租给被告，并与被告的法定代表人签订了为期5年的租赁合同，合同约定物业管理费、水费、电费均由乙方按时缴纳，出租代理期内甲方或乙方须提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的300%支付违约金。2020年2月开始，乙方以新冠肺炎已经不能上班为借口拖欠房租，直到2020年4月18日在甲方一再催促下，双方补签了补充协议，同意乙方4月、5月份因疫情影响资金困难只交当月房租，从6月开始按季度支付房租，并及时缴纳物业费和水电费。但乙方4月支付了4000元房租，欠交1500元，5月以各种借口拖欠房租，也不缴纳拖欠一年的物业管理费。直到5月30日，甲方向乙方和房内住户发出了告知书，明确提出乙方欠下房租、物业费和水电费，通知住户不再向乙方交付房租及其它费用，待甲乙双方解决好相关遗留问题后，再决定乙方是否继续租用。但乙方收到甲方通知后，继续向房内3名住户收取了6月份的房租2320元，且拒不退还4名住户的押金3020元。原告特诉至法院。 被告优享信公司经本院依法传唤无正当理由未到庭答辩，也未向本院提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原告举示的房产证复印件、房屋出租委托代理合同、补充协议单据、物业催交通知短信打印件、微信缴费截图，因被告优享信公司未到庭质证，视为放弃举证、质证的权利，依法应当承担相应的法律后果，故本院对前述证据的真实性予以采纳。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告刘炼钢和案外人李玉系房屋的登记权利人。 2019年3月6日，以刘炼钢为出租方（甲方）、被告优享信公司为代理方（乙方），签订了一份《房屋出租委托代理合同》，主要约定甲方将房屋交给乙方代理出租，建筑面积196.09平方米。该合同第三条代理权限及期限约定：（一）乙方出租代理权限为：1.代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2.代甲方办理与房屋有关的备案、登记手续；3.代甲方向承租人收取租金；4.代甲方向税务部门缴纳税费；5.监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。（二）出租代理期限自2019年3月21日至2024年3月20日，共计伍年。（三）本合同约定的房屋代理期中开始的前90天为免租期，乙方免费使用，无需向甲方支付租金。（四）甲方应于2019年3月6日前将房屋交付给乙方。该合同第四条约定：（一）租金标准：每月房屋租金（含税价）为5500元。乙方应按合同约定向甲方缴纳租金，如遇国家法定假日自动顺延。（二）乙方按约定将租金划入甲方账户。甲方账户开户人：刘炼钢，开户人身份证号码：5102271967********，账号：62284804710********，开户银行农业银行。该合同第五条约定：……无论乙方代收租金是否高于租金回报，乙方都需要按约定向甲方支付固定租金。该合同第六条约定：出租委托代理期限内，甲方不承担与房屋有关的下列费用：（1）水费、（2）电费、（3）电话费、（4）电视收视费、（6）燃气费、（7）物业管理费、（9）卫生费、（10）上网费。本合同中未列明的与房屋有关的其他费用均由甲方承担。如乙方或承担人垫付了应由甲方支付的费用，甲方应根据相关缴费凭据返还相应费用。该合同第八条约定：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达15日以上的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动。4、放任承租方的上述行为的。该合同第九条违约责任约定：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的300%支付违约金。（三）乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金。该合同补充协议手写部分约定：甲方同意乙方在房屋做隔断，进行分租，在乙方租赁期间出现隐蔽工程（水、电、气）线路、管道出现老化无法正常使用由甲方出面进行解决，乙方向甲方支付房租提前5天支付。另该合同还对甲乙双方负责维修的范围进行了约定。 2020年4月18日，原告刘炼钢与被告优享信公司签订补充协议约定：原合同内容不变。1、房租付款方式约定季度支付，如遇特殊情况，每年可以有两次月付租金。2、物业费、水电费必须按时缴纳，不得超过三个月。3、2020年4月、5月房租月付，6月开始季度支付。 庭审中，原告陈述，被告4月的时候缴纳了4000元租金，剩余1500元没有缴纳，5月30日我去找被告的时候就发现被告已经搬离了房屋。当时我给被告发了一个催缴通知，要求被告缴纳房租，否则一个星期没有回应，我方就收回房屋。后来被告没有回应，我就在6月10日将房屋收回了。案涉房屋是被被告分割成几个小房间，当时房子里还有其他4个人在居住。被告实际已经搬走了，我方短信催促被告缴纳租金，被告也未回复，也没有与我方见面，所以我方实际收回了房屋，合同已经解除。 关于物业费。庭审中，原告举示物业催交通知短信打印件，拟证明截至2020年5月31日被告尚欠物业费5529.6元。原告表示诉请中仅主张5560元。原告庭后向本院提交其实际已缴纳案涉租赁房屋2019年5月1日至2020年5月31日期间物业费5592.6元的重庆增值税电子普通发票。 关于水电费。原告在2020年8月24日分别缴纳了水费213元、77元、142元，合计432元。经核查，该三笔水费分别为抄表日期2020年1月3日、2020年3月3日、2020年5月6日产生水费。原告通过微信中的生活缴费于2020年6月25日支付电费801.5元。 本院认为：刘炼钢与优享信公司于2019年3月6日签订的《房屋出租委托代理合同》、2020年4月18日达成的补充协议单据系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。 《房屋出租委托代理合同》约定刘炼钢将案涉租赁房屋交付给优享信公司对外出租，优享信公司需按约固定向刘炼钢支付租金，故《房屋出租委托代理合同》实质为房屋租赁合同法律关系。优享信公司作为承租人应当按照合同约定向原告刘炼钢支付租金，其作为租金义务的支付方，未到庭举示证据证明其已经按约定履行了租金支付义务，应自行承担举证不能的不利后果，原告刘炼钢主张被告优享信公司未支付2020年2月、3月、5月的租金并欠付2020年4月的租金1500元的事实，本院予以采纳。根据《房屋出租委托代理合同》第四条的约定，案涉房屋的月租金为5500元，原告在庭审中自认被告已经支付4月份的租金4000元，尚欠4月份租金1500元的事实，本院予以采纳，故原告刘炼钢要求被告优享信公司支付欠付的租金18000元（5500元/月×3个月+4月尚欠的1500元），符合法律规定，本院予以支持。 刘炼钢与优享信公司于2020年4月18日达成的补充协议单据约定，2020年4、5月的房租月付，6月开始季度支付，现被告优享信公司未按约支付2020年4、5月的房租，构成违约，且其逾期支付租金达15日以上，原告刘炼钢根据《房屋出租委托代理合同》第八条的约定，有权单方解除该合同。原告自认其于2020年6月10日收回案涉房屋，系以自己的行为作出解除《房屋出租委托代理合同》的意思表示，故双方间的合同在案涉租赁房屋收回之日即2020年6月10日解除。同时，根据双方合同第九条“乙方有第八条第四款情形之一的，应按月租金的300%向甲方支付违约金”的约定，被告优享信公司应按月租金的300%向原告支付违约金。故原告刘炼钢要求被告优享信公司支付违约金16500元（5500元×300%），符合法律规定，本院予以支持。 关于欠付的物业费、水电费。《房屋出租委托代理合同》约定，租赁期间租赁房屋每月的物管费、水电费原告并不承担，现查明原告刘炼钢已实际代为支付了案涉租赁房屋租赁期间的物业费5592.6元、水费432元，故原告刘炼钢要求被告优享信公司支付物业费5560元、水费400元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的电费801元，原告虽举示证据证明其通过微信中的生活缴费于2020年6月25日支付电费801.5元，但案涉租赁房屋在2020年6月10日收回，原告于2020年6月25日支付的该笔电费801.5元，本院无法核实是否系2020年6月10日前产生，原告也未举示有效证据证明该笔电费系被告优享信公司在租赁案涉房屋期间产生，依法由其承担举证不能的不利后果，故原告刘炼钢要求被告优享信公司支付电费801元，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告重庆优享信房地产经纪有限公司在本判决生效后五日内向原告刘炼钢支付2020年2月、3月、5月及4月的房租共计18000元； 二、被告重庆优享信房地产经纪有限公司在本判决生效后五日内五日内向原告刘炼钢支付物业管理费5560元、水费400元； 三、被告重庆优享信房地产经纪有限公司在本判决生效后五日内向原告刘炼钢支付违约金16500元； 四、驳回原告刘炼钢的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费831.54元，已减半收取415.77元，由原告刘炼钢负担25元，被告重庆优享信房地产经纪有限公司负担390.77元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 雷元亮 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 陈 源 书 记 员 龙 倩