浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4802号 上诉人（原审被告、反诉原告）邱志军，男，1975年11月3日出生，汉族，住建德市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）周卫东，男，1968年8月20日出生，汉族，住建德市。 上诉人邱志军因与被上诉人周卫东房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院（2020）浙0182民初306号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月28日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员王亮适用普通程序独任审理，于2020年7月6日公开开庭进行了审理，上诉人邱志军、被上诉人周卫东到庭参加诉讼。后因本案疑难复杂，转为合议庭审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2018年8月15日，周卫东与邱志军经协商签订《房屋租赁合同》一份，约定周卫东将金马中心二楼406平方米房屋租赁给邱志军进行行业经营，租赁期限为2018年8月15日至2020年8月15日。租金为每年64310元，租金先付后使用，另约定物业费、电梯维护费、消防审批费各按每月每平方米1元标准计付，全年各4872元。如邱志军延期支付租金，则应按延期支付款项的万分之十按日向原告支付滞纳金，如延期支付逾十五日，周卫东有权单方解除合同。合同约定邱志军应向周卫东缴纳合同保证金10000元。合同还约定邱志军需咨询办理、领取营业执照、消防证照等各项执照，独立经营。合同还对装修事项作了如下约定：周卫东同意邱志军在租赁的房屋内进行适当的装修……。本协议因任何原因解除后，周卫东不负担该装修、装潢的折旧费，邱志军不得自行或委托他人拆除或故意损坏。合同签订后，邱志军依约支付第一年租金费用合计78926元，缴纳合同保证金10000元。邱志军对房屋进行装修后开始经营。第一年租期满后，周卫东多次向邱志军催讨租金未果，故于2020年1月诉至原审法院，请求判令：邱志军立即支付拖欠的房屋租金、物业费、电梯维护费等合计789262元，并支付从2019年8月15日起至款清之日止按日1‰标准计算的逾期付款违约金并承担一切诉讼费用。邱志军向原院提出反诉，请求判令（变更后）：1.确认本案双方签订的《房屋租赁合同》无效；2.周卫东反诉其支付的第一年租金费用78926元，返还保证金10000元，赔偿装修款110000元，上述费用合计198926元；3.反诉费用由周卫东承担。 原审法院认为，本案主要争议焦点是：一、《房屋租赁合同》是否合法有效；二、若有效邱志军是否有权解除。周卫东主张合同有效应继续履行。庭审中，邱志军既主张本案双方房屋租赁合同无效，又主张要求人民法院准予其解除该合同。对于合同效力问题，邱志军主张合同无效，理由有二：第一是周卫东违反了其与金润置业的《房屋租赁合同》关于“不得转租”的约定；第二是案涉租赁房屋未通过消防审批手续，周卫东亦未协助邱志军办理营业执照，导致合同目的无法实现。原审法院审查后认为周卫东转租案涉房屋，是否违反其与金润置业之间的房屋租赁合同，应由合同相对方金润置业来主张权利，邱志军未举证证明金润置业对转租有异议，邱志军以此为由主张合同无效，缺乏法律依据。至于营业场所需通过消防安全检查的规定，属于管理性规范，不是效力性规范，违反该规定并不必然导致合同无效的后果。邱志军在实地查看现场之后再与原告签订《房屋租赁合同》，对房屋现状有所了解，且合同中明确约定邱志军“需咨询办理、领取营业执照等各项执照，独立经营”。故邱志军的该项抗辩亦缺乏依据。综上，本案双方签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。对于邱志军是否有权解除合同的问题。原审法院审查后认为双方当事人在履行案涉《房屋租赁合同》过程中，已经形成僵局。案涉租赁房屋一直未通过消防安全检查，邱志军继续从事经营活动存在一定安全隐患，本案合同目的不能实现。如果要求邱志军继续承租房屋，对其显失公平。根据二○一九年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条之精神，原审法院对邱志军要求解除案涉房屋租赁合同的请求，予以支持。法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。案涉房屋租赁合同解除后，邱志军应及时腾退，将承租的金马中心二楼房屋返还给周卫东。周卫东主张租金、物业费应计算至案涉租赁房屋实际腾退之日；周卫东主张要求支付消防审批费，因案涉租赁房屋消防审批一直搁置，对该主张，不予支持；周卫东主张要求支付电梯费，鉴于电梯长久未作维保，向邱志军收取电梯费有失公允，不予支持；邱志军要求返还保证金10000元的请求，符合法律规定，予以支持；邱志军要求返还已支付的第一年租金、赔偿装修款的主张，缺乏事实依据和法律依据，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十七条、第一百一十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条之规定，判决：一、解除邱志军与周卫东于2018年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、邱志军于判决生效后十日内支付周卫东租金及物业费41130元及违约金8925元（按年租金64310元、年物业费4872元标准计算至2020年3月18日止。2020年3月19日起至实际腾退交付之日止的租金及物业费按上述标准计算，违约金按产生的租金及物业费以日利率1‰标准另行计付）。三、周卫东于判决生效后十日内返还邱志军合同保证金10000元。四、驳回周卫东的其他诉讼请求。五、驳回邱志军的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费减半收取计887元，由周卫东负担266元，邱志军负担621元。反诉案件受理费2139元，由邱志军负担428元，周卫东负担1711元。 宣判后，邱志军不服，向本院提起上诉称：一、一审认定事实有误。一审认为营业场所需要通过消防安全检查的规定属于管理性规范，非效力性规范，上诉人实地察看后再签订房屋租赁合同，对房屋现状有所了解，合同中约定上诉人需咨询办理、领取营业执照等，均不当。双方订立房屋租赁合同时，上诉人就要求被上诉人提供业主不动产权证原件或复印件用于办理营业执照，被上诉人以种种理由推托，包括上诉人所在楼层其他租户均未办理营业执照。双方租赁合同明确约定用于行业经营，而经营场所必备的条件包括消防审批和营业执照。被上诉人一直未提供不动产权证，也在上诉人支付消防审批费后一直答复消防审批办理中，至今未审批成功。根据消防法第十二条以及娱乐场所管理条例的规定，公众聚集的经营场所经营单位向工商部门申请登记注册时，经营单位应提交县级以上人民政府公安机关的批准文件，故案涉房屋未办理消费审批不能开业经营。被上诉人对消防审批未办理及不能办理系明知，且被消防部门处罚，却隐瞒与上诉人订立房屋租赁合同。根据合同法第九十七条的规定，案涉合同因房屋一直未通过消防安全审查，也未提供不动产权证导致上诉人继续经营存在安全隐患、无法营业，合同目的不能实现，因被上诉人原因导致合同无法继续履行，上诉人前期支付的租金以及装修应由被上诉人赔偿。综上，上诉人邱志军请求二审法院撤销原判第二项，依法改判被上诉人周卫东赔偿其各项损失188926元（第一年租金64310元、物业费4872元、电梯维护费4872元、消防审批费4872元、装潢费110000元），本案一、二审诉讼费由被上诉人周卫东负担。 被上诉人周卫东答辩称：邱志军的上诉理由不能成立。合同中的“咨询”系笔误，应为“自行”，即上诉人自行办理实际经营所需的审批手续。至于上诉人提及的娱乐场所管理条例并不适用于本案，与本案没有任何关联或可比性。原审法院判决解除合同系基于当时的客观情况，上诉人实际已退出承租房屋，租赁合同客观上无法继续履行。解除合同原因系上诉人单方强行违约，非被上诉人原因造成，且上诉人已经使用了该承租的房屋并占用至今。关于消防问题，是因整个金马小区的消防设施不能正常使用所导致，并非被上诉人原因导致。被上诉人本人自己也承租并使用了部分房屋，就消防问题而言被上诉人也是受害者。综上，被上诉人周卫东请求二审法院维持原判。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。 本院认为，案涉《房屋租赁合同》系本案双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。现邱志军、周卫东对一审判决《房屋租赁合同》解除无异议，本院予以确认，案涉《房屋租赁合同》自本判决生效之日起解除。邱志军上诉主张系周卫东原因导致合同无法继续履行，即案涉房屋未通过消防安全检查，周卫东也未提供产权证，导致其经营存在隐患无法营业，但并未提交导致其不能营业原因的有效证据，其他商铺被行政处罚有的也系装修工程未消防备案所致，且《房屋租赁合同》约定邱志军需咨询办理、领取营业执照，故邱志军主张周卫东原因导致其履约不能依据不足，其以此为基础主张的第一年租金返还和装修款赔偿亦不能成立。周卫东已经交付房屋，邱志军依约负有支付合同履行期内租金等的义务以及合同解除后至腾退前的占有使用费等的义务，逾期支付的应承担违约金，因双方均未就腾退提出诉讼主张且二审中亦未就腾退达成一致，故双方因腾退另有纠纷，可另行处理。双方对一审判决未予支持后续电梯费和消防审批费未持异议，本院予以确认。保证金返还问题，双方对一审判决均未持异议，本院予以确认。综上，一审判决认定事实清楚，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4079元，由邱志军负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年十一月六日 书记员 万丹丹