云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8493号原告：程春丽，女，1974年12月6日出生，汉族，云南省宣威市人，身份证住址：云南省宣威市。委托诉讼代理人：张廷宾、杨宏，均系云南大允律师事务所律师，特别授权代理。被告一：郝继全，男，1974年6月14日出生，汉族，云南省寻甸县人，身份证住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住：云南省昆明市盘龙区。被告二：郝永杰，男，1997年5月5日出生，汉族，云南省寻甸县人，身份证住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住：云南省昆明市盘龙区。原告程春丽与被告郝继全、郝永杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告程春丽及其委托诉讼代理人张廷宾，被告郝继全、郝永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告程春丽向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告2020年4月3日以后的租金21700元；3.判令被告退还原告疫情期间租金1400元；（上述第一至第三项合计23100元）；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月21日原被告双方签订《租赁合同》，由原告承租被告的杉松美食城坡头第一家商铺，约定租期自2017年10月21日起至2022年10月20日止（共五年），合计租金45000元，年租金8400元，支付方式一次性付清，原告向被告缴纳保证金42000元。合同第七条第1项约定了退租金及合约保证金的条件：“租赁期间，若因国家政策及上级部门规划建设需要征用或收回租赁房屋时，甲方有权依照法定程序终止合同，乙方须无条件服从，甲方只退还乙方剩余租金和合约保证金。”2020年4月3日，盘龙区人民政府龙泉街道办事处向杉松美食文化城发出了《停工停业通知》：“因无建盖审批手续及消防安全验收报告，责令从4月3日起停止一切生产经营活动，并督促所有商户不得私自开展经营活动”，据此，原告己无法开展经营活动，双方约定的合同终止条件已经成就，双方《租赁合同》自然终止，2020年4月3日后的租金21700元，另，因为疫情之不可抗拒的原因而不能经营，按照公平原则，被告应退还原告两个月租金1400元，合计23100元。鉴于被告怠于履行合同退赔义务，拒绝协商。故原告诉至本院，主张上述诉请。二被告共同辩称，被告同意终止租赁合同。因自4月3日后原告未把商铺交还给被告，原告未结清水费等费用，原告什么时候交商铺钥匙就从收钥匙的时间开始计算应退还租金。疫情期间的租金不同意退还。本案中未收取过押金。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：证据一：租赁合同；证据二：通话录音（被告郝继全认可收到原告支付租金42000元）；证据三：停工停业通知；证据四：告知书。证明2017年10月21日，原被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告经营的昆明铣床厂杉松美食城坡头第一家商铺，合同约定了租期、租金、租金支付方式、保证金、合同终止条件、以及保证金、剩余租金退还条件。被告郝继全认可收到租金42000元。2020年4月3日，盘龙区人民政府龙泉街道办事处通知杉松美食文化城“停止一切生产经营活动。”随后，昆明铣床厂告知杉松美食城进行封闭管理，禁止车辆和人员出入。双方合同终止条件成就。二被告对原告提交证据的真实性合法性关联性均认可。租赁合同是由郝永杰签的字。二被告在庭审中未提交证据。庭审中被告称其有证据证明其合法出租权，本院责令被告五个工作日内提交，2020年10月27日被告提交《申请》《股权转让协议》《租赁合同》等材料称其系合法租赁，但建盖审批手续具体合不合法不清楚，相关手续不清楚。原告对被告提交的以上证据真实性认可，证明目的不予认可，认为被告提交的证据与本案无关。经审理，本院确认案件事实如下：一、被告郝继全与被告郝永杰系父子关系。案涉《租赁合同》出租方为郝继全，郝永杰实际参与履行合同，对此郝继全无异议。为了查清案件事实，法院依原告申请追加郝永杰为本案被告参加诉讼，各方当事人均没有异议。二、1.2019年3月12日，郝继全（乙方）与案外人（甲方）昆明铣床厂股份有限公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的场地坐落在昆明市郊落索坡云南三龙机械集团有限公司七车间旁荒地，使用面积为4460平方米，作为创业园区。场地租赁自2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁期一年。租期届满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。2.被告与案外人昆明铣床厂股份有限公司之间存在长期场地租赁关系，被告承租上述场地后自行建盖了房屋出租（含本案案涉商铺在内），合同一年一签，2019年12月31日合同到期后至今未续签。案外人昆明铣床厂股份有限公司于2020年9月10日将本案被告郝继全诉至本院，诉请返还场地、支付租金，该案尚未审结。三、2017年10月21日，原告程春丽（乙方）与被告郝继全（甲方）签订租赁合同，合同基本内容：甲方出租给乙方的房屋位于杉松美食城坡头第一家，出租面积为6平米。租期自2017年10月21日起至2022年10月20日止共计5年，租金为42000元，五年一付。四、2020年4月3日，盘龙区人民政府龙泉街道办事处向杉松美食文化城发出《停工停业通知》：经检查，杉松美食城楼体结构为钢架结构，主体结构简单、材料单薄，房屋存在较大安全隐患，消防设施设备不齐全，无相关部门建盖审批手续及消防安全验收报告。鉴于以上情况，现责令杉松美食文化城从2020年4月3日起停止一切生产经营活动。审理查明，本案中未实际产生押金。被告收到租金42000元（五年）。2020年10月27日，原告结清水电费后将案涉商铺钥匙交还被告。上述事实，有原告、被告提交的上述证据在卷佐证以及原告、被告的当庭陈述、本院询问笔录予以证实。本院认为，关于原告的第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告自行建盖的杉松美食城即案涉租赁物因无相关部门建盖审批手续及消防安全验收报告，已被政府部门责令停工停业，且至今被告未能提交相关合法建盖审批手续，故案涉《房屋租赁合同》应为无效。关于原告的第二、三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告互负房屋及租金的返还义务，原告已于2020年10月27日将租赁物返还被告，被告亦应将基于无效租赁合同收取的租金、押金、保证金等费用返还给原告，但在违法建筑被拆除前，被告自建的房屋仍属于被告的财产，原告实际使用房屋从事生产经营从中获益，因此已履行部分支出的合理费用不予退还。2020年4月3日后合同已无继续履行之可能，被告应退还2020.4.3—2022.10.20期间已收取的租金。原告计算租金有误，本院更正后支持被告应退还原告租金21350元（42000元÷5年÷12个月×2年零6.5个月）。关于原告主张的第四项诉讼请求，庭审中原告明确该项请求主张退还疫情期间2个月租金。本院认为，原被告签订的《租赁合同》租金五年一付，该合同实际履一半，2020年4月3日盘龙区人民政府龙泉街道办事处向杉松美食文化城发出《停工停业通知》后剩余租期的租金已认定被告应予退还，而原告庭审后才将租赁物返还被告。另外，案涉商铺所在的场地系被告向他人承租，被告亦负担向他人支付租金的义务，故根据公平原则予以衡量，原告主张退还2个月租金的诉讼请求本院不予支持。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告程春丽与被告郝继全于2017年10月21日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告郝继全、郝永杰于本判决生效之日起十日内向原告程春丽退还租金21350元；三、驳回原告程春丽的其他诉讼请求。诉讼费378元，因适用简易程序审理减半收取189元，由被告郝继全、郝永杰承担167元，原告程春丽承担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇二〇年十一月十六日书记员  刘艳艳