重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初10603号 原告：成都合力物业服务有限公司，住所地：成都市人民南路四段**，统一社会信用代码91510107758771976B。 法定代表人：谢卫东，董事长。 委托诉讼代理人：胡军，重庆中力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪琼娟，重庆中力律师事务所律师。 被告：周守群，女，1971年1月18日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：席杨洋，重庆渝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兰芳，重庆渝汇律师事务所律师。 被告：屈鑫，女，1997年9月29日出生，汉族，住重庆市江**。 委托诉讼代理人：席杨洋，重庆渝汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄兰芳，重庆渝汇律师事务所律师。 原告成都合力物业服务有限公司与被告周守群、屈鑫物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月26日立案后，依法适用简易程序于2020年6月8日公开开庭进行了审理。原告成都合力物业服务有限公司的委托诉讼代理人胡军、汪琼娟，被告周守群，被告周守群、屈鑫的委托诉讼代理人席杨洋到庭参加了诉讼。2020年7月15日，本案依法适用简易程序再次公开开庭进行了审理。原告成都合力物业服务有限公司的委托诉讼代理人汪琼娟，被告周守群，被告周守群、屈鑫的委托诉讼代理人黄兰芳到庭参加了诉讼。因本案需以另一案的审理结果作为依据，本案中止诉讼。在中止事由消除后，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。 原告成都合力物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付拖欠的物业费26812.91元；2、判令被告支付违约金，该违约金以物业费欠费金额为基数，自2017年7月1日起计算至欠费结清之日止，按每日万分之六的标准计算。审理中，原告将第一项诉讼请求的金额变更为24397.31元。事实和理由：原告于2011年11月10日与重庆双远实业（集团）有限公司签订《前期物业服务合同》，取得位于重庆市北部新区XX号XX的管理资格。被告系该物业XX号的业主，拖欠原告物业费，原告多次催收无果。 被告周守群、屈鑫辩称，1、原、被告之间未签订物业服务合同，且之前的前期物业服务合同已于2016年11月9日到期；因原告提供的物业服务质量差，在合同期内，广大业主多次与原告交涉无果，故合同到期后原、被告未签订新的物业服务合同；原告强行服务，并要求交纳与物业服务不相符的物业费，无事实和法律依据；被告多次要求原告提供物业服务合同、相关收费备案登记证明及物价部门审核的物业收费项目，但原告拒绝提供。2、前期物业服务合同载明的物业费标准过高，被告对面的华宇大厦为4元/月/平方米。3、原告不但未提供与价格相对应的物业服务，还私自停水停电，更换电梯芯片，导致被告所在房屋的电梯不能停靠在被告所在楼层，给被告的正常生产生活造成严重影响以及经济损失，原告的行为损害了被告的合法利益，此种事件频繁发生，XX的广大业主怨声载道，多次到信访办反映；4、因前期物业服务合同已到期，且物业服务质量差，原告与广大业主长期发生激烈冲突，广大业主不认可原告的服务，此前的前期物业服务合同对双方无约束力，应当按照无因管理确定被告应支付的费用，具体费用应当经鉴定后确认；被告已按照5元/月/平方米的标准向原告交纳过费用。5、原告未尽到物业服务职责，非法使用大修基金，损害了被告的合法利益。6、2020年7月15日，被告所在房屋的电梯还有异响，左右晃动，持续了一个月左右，原告不予维修。7、XX临时管理规约第三十五条约定物业在环境绿化、设备设施等未完善的情况下，物业费应当下浮30%，原告在调整物业费时应当经政府管理部门批准后执行。综上，请求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：被告周守群、屈鑫系位于重庆市北部新区XX号XX号房屋的业主，该房屋建筑面积为84.02平方米，系3.3米层高的写字楼。 2011年11月10日，重庆双远实业（集团）有限公司（甲方）与原告成都合力物业服务有限公司（乙方）签订《前期物业服务合同》一份，主要约定由原告对XX提供前期物业服务，合同期限为5年，自2011年11月10日起至2016年11月9日止。该合同第三条“乙方提供的公共性物业服务的主要内容”约定：物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，具体包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、垃圾道、共用照明、中央空调、高压水泵房、消防设施设备、电梯、公用水箱、供电、燃气系统二次供电系统等。第五条约定，双方约定物业服务费标准如下（按建筑面积计算）：A栋写字楼3.3米层高部分11.5元/月/平方米（含公共区域水电费、电梯能耗，不含公共区域的中央空调能耗费）。第七条约定，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务。第二十八条约定，甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之六的标准向乙方支付违约金。第三十九条约定，本合同在履行过程中如发生争议，双方可以依法申请调解，向有关行政管理部门申诉，也可选择向重庆仲裁委员会仲裁。该合同还对物业服务质量、双方的权利义务、违约责任等进行了约定。该合同附件三“电梯、扶梯”的物业管理服务标准约定，每天巡视检查，发现问题应立即停止使用并及时维修，以达到无故障运行，保障安全运行，每年全面大检1次，并有检查记录。该合同于2011年11月22日在相关房管部门办理了备案。 2011年12月13日，重庆双远实业（集团）有限公司（甲方）与原告签订《XX前期物业服务合同补充协议》，约定双方如因该合同发生争议，应友好协商解决，协商不成的双方可向合同履行地即重庆市渝北区人民法院提起诉讼。 上述物业服务合同签订后，原告为XX小区提供物业服务至今。因被告在原告提供物业服务期间内未向原告足额交纳物业服务费，原告通过在案涉房屋上张贴《关于物管费的催收联系函》的方式向被告催收2016年10月至2019年5月期间的物业服务费。审理中，原告提供《周守群物业费欠费计算表》一份，其中载明单月物业服务费966.23元，欠费月数25月零半月，欠费金额24397.31元，欠费期间2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年11月30日，其中半月的物业服务费减半收取；被告称其在2020年6月30日之前每月均按照5元/月/平方米的标准向原告交纳过物业服务费；原告认可被告在2018年1月至2019年12月期间交纳过部分费用，但称该费用均是抵扣2017年10月1日之前的欠费。 另查明，被告在庭审中提供《公证书》两份以证明原告私自更换电梯芯片导致其所在楼栋的电梯不能停靠在十六、十七层。 重庆市公证处于2019年4月24日作出的《公证书》载明：“申请人重庆学翰教育科技有限公司的委托代理人屈进明于二〇一九年二月十八日来到我处称，周守群系重庆市北部新区XX号1幢16楼、17楼房屋的产权人且重庆学翰教育科技有限公司在上述16楼和17楼办理培训班，因该栋房屋的3号电梯和4号电梯停靠12F-23F且目前3号电梯和4号电梯不能到达16楼、17楼停靠，以收集证据为由，向我处提出申请办理保全证据公证。根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，受重庆市公证处的指派，本公证员及公证人员王钦和申请人的委托代理人屈进明于二〇一九年二月十八日上午十时四十分共同从北部新区XX号附101号1幢A座进入大堂，大堂3号电梯和4号电梯显示有仅停靠B2、2F、12F-23F（1号电梯显示有仅停靠4F-11F、3F、L1，未发现2号电梯），上述三人进入三号电梯，分别按16楼、17楼电梯按键，该按键未反应且按键的灯未亮，屈进明按18楼的电梯按键，该按键有反应且按键灯亮，最后从18楼电梯出来，从18楼的楼梯来到17楼的电梯（17楼是学翰教育），屈进明按下17楼的3号电梯和4号电梯的上下键，该按键未反应且按键灯未亮，3号电梯和4号电梯在17楼均未停，最后来到17楼的货梯，按下电梯上下按键，该按键灯亮；随后，从17楼的货梯进入来到16楼的电梯（16楼是学翰教育），按下16楼的3号电梯和4号电梯的上下键，该按键未反应且按键灯未亮，3号电梯和4号电梯在16楼均未停，最后上述三人从16楼货梯下行来到大堂。上述公证人员使用重庆市公证处的摄像设备对上述过程进行摄像及拍照，上述摄像设备在本公证员与公证人员王钦监督下带回公证处，本公证员将摄像内容和拍照的内容（相片共计二十四张）刻制成光盘。兹证明与本公证书向粘贴的光盘内容系现场拍摄所得，与现场实际情况相符。中华人民共和国重庆市公证处，公证员郭真。二〇一九年四月二十四日。”经本院查看该《公证书》所附光盘，该《公证书》中载明的内容属实。 重庆市渝信公证处于2019年6月17日作出的《公证书》载明：“申请人重庆学翰教育科技有限公司的法定代表人周守群称，因重庆市渝北区XX号XXA座大厅内三部电梯长期不能到达其公司经营场所16、17楼，严重影响其公司正常经营，为了维护其公司合法权益，故于二〇一九年六月十三日向本处申请对上述建筑物大厅内的三部电梯的使用情况进行保全证据。根据《中华人民共和国公证法》及《公证程序规则》的规定，重庆市渝信公证处指派本公证员与本处公证人员金福钧办理。北京时间二〇一九年六月十三日九时，本公证员与本处公证人员金福钧以及申请人的法定代表人周守群来到了位于重庆市渝北区XX号XXA座。在重庆学翰教育科技有限公司的法定代表人周守群的带领下从该建筑物的大门进入大厅。周守群在本公证员与公证人员金福钧的监督下首先乘坐位于该建筑物2楼大厅内的4号电梯到达该建筑物的最高层，然后再乘坐该电梯回到2楼大厅；随后再乘坐该建筑物内的2楼大厅内3号电梯到达该建筑物的最高层，然后再乘坐该电梯回到2楼大厅；最后再乘坐该建筑物2楼大厅内的6号电梯至18楼，周守群走出电梯，然后本公证员与公证人员金福钧乘坐该电梯到达该建筑物最高层，随后再乘坐该电梯回到2楼大厅。本公证员使用本处录像设备对上述过程进行了全程录像（详见附件一光盘内视频“00101”、“00102”）。返回本处自贸区公证服务中心办公室后，本公证员将本次所录视频导入本处的电脑，并利用本处的刻录设备将上述视频刻录成光盘（详见附件一）。兹证明与本公证书相粘连的光盘中视频均为现场拍摄，视频展示内容与客观情况相符。附件一、光盘一张。中华人民共和国重庆市渝信公证处。公证员洪友利。二〇一九年六月十七日。”经本院查看该《公证书》所附光盘，按3号电梯及4号电梯的16楼，按键未反应且按键灯未亮；按3号电梯及4号电梯的17楼，一开始按键未反应且按键灯未亮，后再按，按键灯亮；按3号电梯及4号电梯可到达的其他楼层，按键有反应且按键灯亮；按6号电梯的16楼、17楼，按键未反应且按键灯未亮。审理中，原、被告均认可案涉房屋的电梯由原告进行管理。 被告为证明原告提供的物业服务存在严重纰漏，另提供了照片予以证明，原告对此不予认可。 2011年12月9日，重庆双远实业（集团）有限公司作出《XX临时管理规约》一份，其中第三十五条规定，A栋写字楼3.3米层高部分的物业服务费标准为11.5元/月/平方米，按建筑面积计算，不含公共区域中央空调运行费用；物业在环境绿化、设备设施等未完善的条件下，在此收费标准基础上，下浮30%收费，在环境绿化、设备设施等完善时执行该收费标准。2014年5月18日，被告周守群签署《业主承诺书》一份，确认已详细阅读该规约，同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守该规约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务。 上述事实，有房屋产权查询信息、前期物业服务合同、备案证明、XX前期物业服务合同补充协议、关于物管费的催收联系函、张贴照片、公证书、XX临时管理规约、业主承诺书、周守群物业费欠费计算表、当事人陈述、庭审笔录等随案佐证，足以认定。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与重庆双远实业（集团）有限公司签订的《前期物业服务合同》在相关房管部门办理了备案，其内容不违反法律规定，合法有效，该合同对XX全体业主均具有约束力。原告作为物业服务企业为XX提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应当向原告支付物业服务费。尽管该合同约定的期限为5年，但该合同到期后，原告仍为XX提供物业服务，原、被告之间形成事实上的物业服务关系，故被告仍应向原告支付物业服务费。被告辩称前期物业服务合同到期后原告强行服务，未提供证据予以证明，本院不予采纳；被告还辩称前期物业服务合同到期后应当按照无因管理确定其应支付的费用，无事实和法律依据，本院亦不予采纳。 原告要求被告支付2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年11月30日期间的物业服务费，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，因原告未向本院提供证据证明其对2019年6月1日至2019年11月30日期间的物业服务费进行了书面催收，故对该期间物业服务费，本院不予支持。 根据上述前期物业服务合同的约定，被告交纳物业服务费的标准为11.5元/月/平方米，每月应交纳11.5元/月/平方米×84.02平方米=966.23元。原告提供的《周守群物业费欠费计算表》中载明被告每月应交纳的物业服务费为966.23元，且其中半月的物业服务减半收取，系其对自身权利的处分，本院按该标准予以主张。被告辩称根据《XX临时管理规约》的规定，物业服务费应当下浮30%，因该规约系重庆双远实业（集团）有限公司作出，原告并未签章认可，故该规约不能约束原告，对被告的该辩称理由，本院不予采纳。被告为证明原告提供的物业服务存在问题，庭审中提供了《公证书》及照片予以证明。从两份《公证书》载明的内容上看，能够上到16、17楼的3、4号电梯存在按对应按键无反应、按键灯不亮的情况，能够从16、17楼下楼的3、4号电梯按键也存在此种的情况，且还不止一次。而且，该两部电梯仅有16、17楼的按键存在问题，其他可到达的楼层却按键正常，不能排除人为设置的合理怀疑。案涉房屋系写字楼，且楼层较高，该情况必然对被告造成较大的影响。上述合同明确约定原告提供的物业服务包括电梯的维修、养护、运行和管理，而按键无反应、按键灯不亮这一点，本院认为不再属于物业服务瑕疵的范畴，已构成物业服务缺陷，足以成为降低物业服务费的理由，本院酌情按照8折主张物业服务费。因此，在2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年5月31日期间，被告应交纳的物业服务费为（966.23元/月÷4+966.23元/月×19个月）×80%=14879.94元。因原告针对被告提供的物业服务在质量上存在缺陷，故本院对违约金不予支持。希望原告能够本着服务业主的宗旨，提高物业服务质量，以得到业主的认可。 被告称其在2020年6月30日之前每月均按照5元/月/平方米的标准向原告交纳过物业服务费，原告认可其在2018年1月至2019年12月期间收到过部分费用，但称该费用均是抵扣2017年10月1日之前的欠费，因被告未提供证据证明其按照上述合同约定将2017年10月1日之前的物业服务费交清，故对于原告在2018年1月至2019年5月期间收取的部分费用，本院在本案中不作抵扣。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下： 一、被告周守群、屈鑫在本判决生效之日起五日内支付原告成都合力物业服务有限公司2017年10月15日至2017年10月31日、2017年11月1日至2019年5月31日期间的物业服务费14879.94元； 二、驳回原告成都合力物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费205元（已减半收取），由原告成都合力物业服务有限公司负担80元，被告周守群、屈鑫负担125元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审判员  张晓华 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  刘明哲