重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终6376号上诉人（原审原告）：张生林，男，1983年7月24日出生，汉族，住重庆市南川区。委托诉讼代理人：王晓伟，重庆智策律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛健，重庆智策律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：联发集团重庆房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区西彭铝城大道**附**，统一社会信用代码915001076814852681。法定代表人：葛明，董事长。委托诉讼代理人：邱仕洁，重庆渝创律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁成平，重庆渝创律师事务所律师。上诉人张生林因与被上诉人联发集团重庆房地产开发有限公司（下称“联发公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初4347号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。张生林上诉请求：1、撤销重庆市巴南区人民法院（2020）渝0113民初4347号民事判决；2、依法解除上诉人与被上诉人于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》；3、被上诉人退还上诉人交付的房款1636774元、税费30032.55元和大修基金8870元，共计1675676.55元，并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息到退还全部款项之日止；4、被上诉人支付上诉人违约金327354.80元；5、被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：1、被上诉人的销售广告应视为合同的重要组成部分，对作为开发商的被上诉人具有约束力，被上诉人违反合同约定，应当承担违约责任；2、被上诉人对《合同补充协议》中免责或限制被上诉人责任的条款没有作出特别提示，且《合同补充协议》第十三条关于广告宣传等条款的约定排除自己的责任，加重上诉人的责任，该格式条款所约定的内容无效；3、被上诉人在销售房屋过程中有重大虚假宣传行为，有违诚实守信原则，应当承担缔约过失责任。鉴于被上诉人交付的房屋与销售广告中陈述的有屋顶花园和私家庭院不一致，导致上诉人目的落空，无法实现，故要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。被上诉人联发公司答辩称：被上诉人已在广告宣传、沙盘模型等资料中作了特别解释注明，用于提醒上诉人相关宣传资料、沙盘模型仅作为参考，不作为合同约定的交付条件。同时，上诉人与被上诉人已经通过合约形式，将广告宣传资料、沙盘模型等内容排除在合同内容之外，而且被上诉人的广告宣传内容并不具体明确，也未对合同的订立及房屋的价格产生重大影响，上诉人未支付屋顶花园、私家庭院的对价，被上诉人的销售广告仅为要约邀请，因此，上诉人所述的屋顶花园和私家庭院等广告内容不属于《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》约定的内容，对被上诉人不产生约束力。上诉人与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，对双方均产生法律约束力。故上诉人的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。张生林向一审法院起诉请求：1.解除张生林、联发公司于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》；2.联发公司退还张生林已交付房款1636774元(其中首付1006774元，银行按揭贷款630000元)、税费30032.55元、大修基金8870元，共计1675676.55元，并支付以1675676.55元为基数自2019年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还全部款项之日止的利息；3.联发公司支付违约金163677元。一审法院查明：2018年12月28日，张生林作为乙方与联发公司作为甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：乙方购买甲方开发建设的位于重庆市巴南区盛龙路702号7幢x单元x-x号房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积110.87平方米，其中套内建筑面积96.99平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积13.88平方米；总成交金额1636774元，2018年11月28日付清首付款496774元，剩余房款1140000元直接由银行支付；属预售商品房，甲方应当在2019年10月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的涉案房屋交付乙方使用；除本合同约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列方式处理，逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还已付全部房款及利息（按银行贷款同期利率计算），并按已付房价款百分之10向乙方支付违约金。同日，张生林作为乙方与联发公司作为甲方签订《合同补充协议》，约定：甲乙双方在签署合同及本补充协议前，甲方已向乙方明示：《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》以及国家和地方有关住房限购贷款政策及实施细则等依法应向乙方出示的全部规定，《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《重庆市商品房预售许可证》以及《重庆市商品房买卖合同》示范文本（含所有附件及本补充协议）、《前期物业合同》、《临时管理规约》等，并按乙方要求做了合理说明，乙方已清楚且无异议。同时，甲方还在售楼处公示公共建筑面积分摊情况说明、项目红线内外情况说明等文件，并在乙方签署合同及本补充协议前向乙方进行了提示，对此乙方予以确认；乙方声明，其在签署合同及本补充协议前，已认真阅读了合同及附件、本补充协议等全部内容，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提起乙方注意并作充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解全部合同条款的含义，知悉双方的权利和义务；双方确认：合同及本补充协议内容均系双方真实意思表示，不存在不合理地减轻或免除合同中约定应当由甲方承担的责任或不合理加重乙方责任、排除乙方权利内容的情况，双方应予遵守，乙方承诺不得以此为由对合同及本补充协议提出异议或要求解除合同及本补充协议书或宣告合同及本补充协议书的条款无效；第十三条关于广告宣传等的补充约定第1款：甲方与乙方的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，甲方通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，甲方明示不构成法律规定之要约，不构成合同内容；凡未列入合同、附件、本补充协议中，对甲乙双方均无约束力，乙方不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求；第三十条：在签订合同前，甲方特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，已提请乙方特别注意，并就上述条款内容对乙方可能产生的影响予以说明，乙方已充分注意到上述条款并立即且予以认可，因此乙方是在完全注意到、理解并认可合同条款及补充协议的前提下，自愿签订合同及补充协议的。同日，张生林向联发公司支付首付款496774元，向重庆市巴南区物业管理服务中心支付大修基金8870元，向国家税务总局重庆市巴南区税务局第一税务所缴纳印花税、契税共计30032.55元。2019年3月28日，联发公司向张生林出具《资金往来统一票据》，确认收到张生林支付的剩余房款510000元。涉案房屋于2019年10月3日取得竣工验收备案登记证。2019年11月23日，联发公司向张生林发出交房通知书，告知涉案房屋已取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，具备交房条件，请张生林于2019年11月29日10：00-11：00莅临联发·龙洲1号销售中心二楼办理收房手续。2019年11月30日，张生林接房时发现涉案房屋没有屋顶花园、端户的超大花园，与广告宣传图纸及沙盘模型完全不一致。张生林遂以联发公司交付的房屋违反合同约定，与销售广告中陈述的有侧花园、屋顶花园不一致，其承诺应为房屋买卖合同的一部分，影响张生林是否签订房屋买卖合同，故联发公司构成根本违约，且《补充协议》第十三条关于广告宣传等的补充约定为格式条款，应为无效等理由起诉至法院，诉请如上。另查明，2020年1月3日，联发公司向张生林发出《催告函》，告知张生林至今尚未前来办理接房手续，因联发公司未按约定期限交房，按照合同约定将支付逾期交房的违约金，故请张生林尽快到龙洲1号办理接房和逾期交房的违约金手续。2020年1月10日，重庆市巴南区市场监督管理局对联发公司做出渝巴南市监处字(2020)7号行政处罚决定书（以下简称7号决定书），载明：联发公司的行为违反《中华人民共和国广告法》第二十八条第二款第（二）项规定，构成发布“商品的功能信息等与实际情况不符，对购买行为有实质性影响的”虚假广告行为，决定对联发公司做如下处理：1、责令停止发布违法广告；2、责令在相应范围内消除影响；3、罚款30万元。2020年4月1日，重庆市巴南区人民政府向联发公司作出巴府行复字〔2020〕8号行政复议受理通知书（以下简称8号通知书），告知受理联发公司对7号决定书提出的行政复议申请。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”，张生林与联发公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故合法有效。依据合同法第六十条规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”，双方均应当按照《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》约定全面履行各自的义务。本案中，张生林以联发公司交付的房屋与销售广告中陈述的有侧花园、屋顶花园不一致，该承诺为房屋买卖合同的一部分，联发公司构成根本违约为由诉请解除双方于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》，根据《补充协议》第十三条关于广告宣传等的补充约定第1款、第三十条的约定，双方的权利义务及责任均以合同及补充协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，宣传广告不构成合同内容，而且张生林确认在签订合同前，联发公司特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，故联发公司向张生林交付的房屋应以合同及补充协议约定为准，张生林以联发公司交付的房屋与销售广告宣传不一致为由要求解除合同，不符合《补充协议》的约定，对其该项诉请不予支持，张生林诉请联发公司退还已交付房款1636774元、税费30032.55元、大修基金8870元、支付以1675676.55元为基数自2019年3月3日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至退还全部款项之日止的利息以及违约金163677元的诉请，亦无法律和事实依据，不予支持。关于张生林诉称《补充协议》第十三条关于广告宣传等的补充约定为格式条款应为无效，该约定为张生林与联发公司真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效，且张生林于《补充协议》中确认在签订合同前，联发公司特别就补充协议中的免责或限制甲方责任的条款作出特别提示，故《补充协议》该约定应为有效，对其该诉称不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条规定，遂判决：驳回原告张生林的全部诉讼请求。案件受理费21354元，减半收取10677元，由原告张生林负担。二审中，当事人没有提交新证据。本案二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：上诉人请求解除与被上诉人于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并返还已付房款1636774元、大修基金8870元和税费30032.55元，是否具有事实和法律依据，应否得到支持。现评述如下：根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案上诉人与被上诉人于2018年12月28日签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方在自愿基础上的真实意思表示，并不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行义务、行使权利。一审中，上诉人明确表示由于被上诉人交付的房屋不符合宣传并许诺的房屋，违反双方合同约定，要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》。但根据双方订立的《合同补充协议》约定，被上诉人与上诉人的权利义务及责任均以合同及本协议的约定为准，所购商品房的实际情况以政府最后批准文件及施工图为准，若有其他任何宣传资料与本协议不一致的，均应以本合同及补充协议约定的内容为准，被上诉人通过报纸、电视、广播、户外路牌、楼书、海报、宣传品及网络等媒体或其他方式发布的广告、宣传资料或楼盘模型、售楼书或其他文字载体中的所有图片、资料数据、说明等，被上诉人明示不构成法律规定之要约，不构成合同内容；凡未列入合同、附件、本补充协议中，对双方均无约束力，上诉人不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提供任何主张或要求。同时，上诉人在《合同补充协议》确认签订合同前，被上诉人特别就补充协议中的免责或限制被上诉人责任的条款作出特别提示，已提请上诉人特别注意。虽然被上诉人在销售房屋过程中对外发布的宣传广告存在虚假宣传的情形，但由于双方在《合同补充协议》中明确约定被上诉人广告宣传不构成合同内容，现上诉人以被上诉人交付的房屋与销售广告宣传不一致为由要求解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，并返还已付房款1636774元、大修基金8870元和税费30032.55元，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。至于上诉人认为，被上诉人对《合同补充协议》中免责或限制被上诉人责任的条款没有作出特别提示，且《合同补充协议》第十三条关于广告宣传等条款的约定排除自己的责任，加重上诉人的责任，该格式条款所约定的内容无效的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免责或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案上诉人与被上诉人签订的《合同补充协议》虽系被上诉人提供，但被上诉人在《合同补充协议》第三十条中就补充协议中的免责或限制被上诉人责任的条款作出特别提示，提请上诉人特别注意。且上诉人在《合同补充协议》中也确认在签订合同前，被上诉人特别就补充协议中的免责或限制被上诉人责任的条款作出特别提示。因此，《合同补充协议》第十三条关于广告宣传等条款的约定并不存在无效的情形。上诉人的该项上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人的上诉请求缺乏事实依据，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费，按一审判决执行，二审案件受理费21354元，由上诉人张生林负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 渝审 判 员  韩 艳审 判 员  申 威二〇二〇年十一月十一日法官助理  周媛媛书 记 员  黄晚秋