甘肃省白银市平川区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）甘0403民初1706号 原告：袁峰。 委托诉讼代理人:刘礼,系甘肃法翔兰州律师事务所律师。 被告：王可夫。 委托诉讼代理人:尹永龙,甘肃沁川律师事务所律师。 原告袁峰诉被告王可夫房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月29日立案后，依法适用简易程序于2020年9月18日公开开庭进行了审理，原告袁峰及其委托诉讼代理人刘礼、被告王可夫及其委托诉讼代理人尹永龙均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.判令确认原告与被告之间的《房屋买卖合同》无效;2.判令被告返还原告支付的购房款人民币370000元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月22日，原、被告签订了关于平川区水泉镇临109国道被告所建二层商铺的买卖合同，合同价款370000元，原告此前已经支付100000元，故合同签订当天又付款270000元，被告向原告出具付款370000元的收据。2020年3月平川区在城乡环境综合整治过程中，原告购买的商铺被确认为违法建筑，被区、镇政府全部拆除。其后原告与被告联系商议解决的办法，被告一口拒绝。因被告卖与原告的商铺为违法建筑，属于法律禁止买卖的房屋，故原、被告所签订的房屋买卖合同为无效合同，被告应当依法返还原告购房款，故原告诉至法院。 被告辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。1999年8月13日我方以王清夫之名经过拍卖从陡城乡政府得到了供水房的所有权,2001年供水房墙基破裂,经过陡城乡人民政府协调,在原地建设新房,收取了公路占用费后同意被告建设新房,房屋建成之后,一直用于出租,2016年袁峰托人找到被告经过充分协商双方签订了房屋出售协议,将房屋卖给原告;2.原、被告之间签订的房屋《出售协议》自双方签字之日成立并有效;3.平川区水泉镇是平川陡城乡和水泉乡合并成立的,是人民政府批准后所建的房屋,房屋建设在前,法律在后,被告有偿将房屋转让给袁峰之后,所建房屋不是违建房屋,不能因为政府错误的行为,判决合同无效。房屋买卖协议是否有效,从民事法的三原则来讲不存在无效的情形。交易时双方都清楚房屋的所属，原、被告一个愿卖一个愿买,买了之后就要承担风险,房屋确实来源有序,拍卖来所有的性质双方无异议,即使是经营权是无限期的经营权,有转让继承的权利,就是物权。中国的法律是地随房走,所以对土地的所有权及房屋的使用权都是没有异议的,房产永久使用,没有年限,就是准物权,合同中写的很清楚我们对房屋进行转让。我们交易的标的物产权明晰,双方的意思真实,就是合法有效的。在原告手中房屋没了,不能就返还一些房租,本案的合同是有效的,原告应当提起行政诉讼,看看房屋是否是违法建筑。我们认为本案应当予以驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求向本院提交的证据有:1.出售协议书及王可夫的收条一份,证明双方于2016年7月22日签订本案所涉房屋的出售协议,房价款为370000元整,袁峰向王可夫支付房款370000元;2.违法建筑限期拆除书一份及搬离告知书一份,证明原告购买的房屋由于不能提供土地使用权证书及房屋产权登记证书,被水泉镇人民政府认定为违法建筑;3.照片6张,证明本案房屋被拆当天即2020年3月10日,房屋变成废墟的真实情景。被告的质证意见：证据1的真实性无异议,证明目的有异议,王可夫向袁峰销售的是房屋建筑物,并不是严格意义上的物权,并不是物权转让,物权转让在协议上并不明确,双方交易的是房屋建筑物;证据2两份告知书是违法告知书,根据所依据的土地管理法第59条及城市规划法第65条之规定,本案不涉及到违反该规定,该房屋不属于违法建筑,即便属于违法建筑,建筑在前,法律在后,也不属于拆除的范围,拆迁要依法进行的,这个拆迁程序也是违法的,告知书是无效的;证据3无异议,只反映了拆除当天的情景,此后袁峰将未拆除部分继续经营使用。 被告为证明其辩称向本院提交的证据有：1.公证书一份,共计11页;2.收据一份,王可夫缴纳的买井款105000元的收据;3.陡城乡人民政府拍卖资产清单，以上证据证明本案涉及的房屋产权来源有序,是从陡城乡人民政府拍卖而来,拍卖的实际交款人是被告王可夫,拍卖的资产包括涉案房屋;4.证明一份;5.陡城乡人民政府向靖远县工路段的准建申请;6.靖远县工路段收取的路产占用收费的票据;以上证据证明2001年9月陡城乡人民政府更加确认了该房产拍卖给了王清夫,实际产权人王可夫,陡城乡人民政府同意以后,提出申请翻建本案涉及的供水房,申请准许准建供水房,本案的房屋不是违法建筑;7.微信截图四张,证明袁峰在2006年7月11日在双方交易房产的过程中收到了被告移交给袁峰的土地相关手续,有公证书、乡政府证明等手续;8.照片一张,证明部分房产未拆除,现在袁峰仍在继续经营鲜肉店。原告的质证意见：证据1公证书的真实性无异议;证据2无异议;证据3无异议;证据4无异议;证据5真实性无异议,如果说水利工程的经营权的拍得人取得了土地的使用权及房屋,那么该证据恰恰证明该水房依然属于陡城乡,如果能买的了应该是王清夫去申请而不是陡城乡政府去申请,陡城乡并没有将人饮工程及房屋卖给王清夫;证据6无异议;证据7无异议;证据8无异议。被告的证据均证明不了被告的主张,被告提供的证据要证明本案房屋的历史渊源和权属来源,但被告的证据恰恰证明被告无权转让,从公证书中的标的书可以看出拍卖的是经营权而不是不动产权,平川区陡城乡是该工程的产权所有者,王清夫买得的是经营权,在合同的第五条第二款第一项中有约定,这些权利都指的是水利经营权,不是不动产权,被告也不是水利工程经营权的买得人,合同的乙方是王清夫。 经被告申请证人王清夫出庭欲证实案涉房屋情况，原告对证人证言的质证意见：被告王清夫的证言大部分是真实的。被告王可夫属于无权参与人,他属于国有公司工作人员,被告王可夫利用王清夫的名义取得,利用政府及法律的疏漏建起房屋,将服务工程变成了经营。被告对证人证言的质证意见：王清夫的证言大部分是真实的,我们无异议,拍卖款是从王可夫手里收到的款,王清夫是名义上的拍卖人,王可夫是实际上的拍卖人,政府是知道的。 本院组织双方当事人进行了举证、质证，对原、被告对对方无异议的证据及证人王清夫的证言，本院对其证据的证明效力予以认定；对双方有异议的部分认定如下：对原告提交的证据2及被告提交的证据5经本院审查，其内容真实，来源合法，与本案具有关联性，故本院对其证据的证明效力予以认定。 本院经审理认定事实如下：2016年7月22日以王可夫为甲方、袁峰为乙方，双方共同签订《出售协议》，内容如下：“兹有甲方将位于水泉镇五级街109线旁所属的二层商铺出售给乙方，经甲乙双方充分协商，达成一致意见，特签订如下出售协议条款：一、双方协议商铺售价为370000元（大写：叁拾柒万元正）；二、乙方一次性付清房款，甲方交清钥匙。三、房屋四至为：东至隔壁张家、南至109线路边，西至毗邻小田，北至张家后墙。四、如有其它问题，双方协议解决。本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字后生效。甲方：王可夫乙方：袁峰2016年7月22日”。合同签订后，袁峰向王可夫支付购房款370000元，王可夫向袁峰交付了房屋，并出具《收条》一张，载明：“收条今收到房款￥370000.00大写：叁拾柒万元整（注：袁峰支付售房款）收款人：王可夫2016.7.22日”。2020年3月平川区水泉镇人民政府书面通知袁锋贾庄村一社226号袁记鲜肉店承租的建筑物属于违法建筑，并通知限期自行拆除，过期未拆除。同年3月10日被强制拆除。该房被拆除后，原告在该处重新搭建仍经营“袁记鲜肉店”。 另查明，1999年王可夫以其弟弟王清夫名义，从白银市平川区陡城乡人民政府以拍卖经营的方式取得小型水利工程贾庄人饮井经营管理权，拍卖资产清单：“变压器起动器电机水泵变压线路……蓄水池（水房）32m×32m300m³一个（水房4.5m×6m一个）井房占地面积14.6m×18.9m水房两个11m×7.3m一个6m×6m一个……”后井房等配套设施老化。2001年经白银市平川区陡城乡人民政府向甘肃白银公路总段靖远公路段申请，王可夫向甘肃白银公路总段靖远公路段交纳占用费300元后，王可夫在原址上重新翻建了案涉房屋，但未办理规划审批许可，至案涉房屋被拆除时亦未办理产权登记手续。 本院认为，原、被告于2016年7月22日签订的《出售协议》效力认定问题；如认定合同无效的情况下，产生的法律后果当事人如何承担问题。关于案涉房屋买卖合同效力问题，违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，案涉房屋被政府部门认定为违法建筑而强制拆除，故涉案房屋应认定为违法建筑。原、被告双方签订的买卖契约因涉及违法建筑，违反国家强制性法律规定，应依法确认无效。合同被认定无效后，即自始无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所遭受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。具体至本案，在合同无效后，被告应向原告退还购房款,考虑到原告自2016年7月22日协议签订以后实际占有、使用该案涉房屋长达四年之久，且其与被告在签订《出售协议》时对房屋的权属性质未尽到谨慎的审查义务，其有一定的过错，故对于原、被告的责任按3:7比例划分，被告应向原告退还259000元（3700 00元×70%）。另涉案房屋已被拆除灭失，无法返还。未拆除部分，应予返还。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下，判决如下： 一、确认袁峰与王可夫于2016年7月22日签订的《出售协议》无效； 二、王可夫返还袁峰购房款259000元，袁锋向王可夫返还《出售协议》四至范围内未拆除部分，于本判决生效后30日内一次性履行完毕； 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6850元，减半收取3425元，由王可夫负担2593元、由袁锋负担832元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。 审 判 员 舒朝芳 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 胡玉莲 书 记 员 马天丽