四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初3990号 原告：李钰，男，彝族，住四川省西昌市。 被告：西昌市正黄置业发展有限公司。 法定代表人：杨林，该公司总经理。 委托诉讼代理人：谢继江，四川鼎仁律师事务所律师（一般代理）。 原告李钰与被告西昌市正黄置业发展有限公司（以下简称为正黄置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李钰，被告正黄置业公司的委托诉讼代理人谢继江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李钰向本院提出诉讼请求：1.判令被告因逾期交房而向原告支付违约金11495.90元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2017年10月27日与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告所开发的位于西昌市，购房金额为532218元。原告已经按照《商品房买卖合同》约定履行了付款义务。按照《商品房买卖合同》第十八条第一款规定，被告应于2019年8月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定将符合合同约定的商品房交付原告使用。同时《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条第一项规定，出卖人未按合同第十八条第一款约定的时间向买受人交付该商品房的，买受人不退房，但出卖人应自逾期之日起按日向买受人支付买受人已付房款万分之三的违约金。合同中约定的建设工程竣工验收合格证明就是原告提交的竣工验收备案文件，被告直至2019年11月11日取得竣工验收备案表才具备交房条件，被告未向原告书面说明未按期交房的原因。2019年11月18日，原告到交房处准备收房，被告要求原告签订《补偿协议》，即补偿三年物业管理费用后免除被告所有责任，强行要求收房，原告未对《补偿协议》表示认同，但因急需装修入住，勉强收房。被告迟延交房既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，是因被告不履行合同约定赔付违约金造成，给原告带来金钱和时间上的多重损失，严重损害了原告的利益。被告应根据合同约定按照每日万分之三的比例支付违约金（2019年8月31日——2019年11月11日）。据此，原告为维护自己的合法权益依法起诉，请求法院判如所请。 被告正黄置业公司辩称：1.被告没有违反合同约定逾期交房，被告在合同约定的2019年8月30日前通知原告交房，按照合同约定条件原告可以收房。2.2019年9月18日——2019年9月20日，被告又通知在这个时间段收房，是因为政府部门通知被告整改，把房屋腻子灰刷白。因为该通知导致延期，但是不影响按照合同约定条件交房。3.2019年11月被告组织了交房活动仪式，主要是很多业主没来收房，因为业主和被告对学区房一事有争议，不是被告违约交房。在此之前已有78户业主收房，有收房确认书。不是被告没有按约定通知收房，而是原告不愿收房。4.商品房销售合同已经备案审查，竣工验收备案表不是合同约定的交房条件。5.被告明确通知的交房时间虽有延迟，但是因为政府部门要求腻子灰刮白，不完全是被告责任，希望减少违约金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院经审查认定如下：1.原告提交的证据，被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院对其证据“三性”均予以确认；2.被告提交的《房屋交付确认书》与原告无关，且真实性存疑，本院对其不予采信；3.被告提交的合同书、材料进场验收单、结算书、竣工验收单、现场收方单，原告对其真实性均无异议，本院对上述证据的真实性均予以确认；3.被告提交的其他证据，原告对其均无异议，本院对其均予以采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年10月27日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（2017102700228），其中第四条约定原告购买被告所开发的位于西昌市城郊片区的房屋，房屋规划用途为住宅；第八条约定购房总价款为532218元；第十五条约定商品房交付条件为交付给原告时符合该商品房已取得建设工程竣工验收合格证明和该商品房已取得房屋面积实测报告书，该商品房为住宅的，被告还需提供《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》；第十八条第一款约定被告在2019年8月30日前向原告交房，若因不可抗力或法律、法规、政府行为导致不能在约定期限内达到交付条件，需要延期交房的，被告书面通知原告。原、被告于同日签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，其中第七条约定双方明确《商品房买卖合同（预售）》第十五条第一款约定的“建设工程竣工验收合格证明”仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》；第八条约定被告未按《商品房买卖合同（预售）》第十八条第一款约定的时间向原告交付房屋的，原告不退房，但被告自逾期之日起按日向原告支付已付房款万分之三的违约金。原告在合同签订后向被告支付购房款532218元。2019年7月8日，案涉工程的建设单位、施工单位、监理单位共同出具《住宅工程质量分户验收结果表》。2019年8月3日，案涉工程的建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位五方共同出具《竣工验收报告》，工程质量验收合格。2019年8月10日，经被告委托，凉山新多维测绘服务有限公司出具了涉及案涉房屋的房屋面积测绘报告。2019年8月26日，被告分别出具《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》。被告通知原告在2019年9月18日——2019年9月20日期间收房，原告收到交房通知后以被告不具备交房条件（房管部门未对房屋验收）为由未收房。2019年11月12日，被告再次向原告邮寄交房通知，原告于2019年11月16日与被告针对案涉房屋进行了验收交付。 另查明，2019年8月28日，被告与西昌市利宏建材有限公司针对案涉工程室内刮白施工签订了《合同书》，约定工期自2019年8月24日起至2019年9月2日止。2019年9月10日，案涉工程室内刮白施工通过竣工验收。2019年11月11日，被告以“本工程已按《建设工程质量管理条例》第十六条规定完成了竣工验收”为由报送工程竣工验收备案，备案部门经审查研究于同日同意备案。 本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》均系原、被告真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》第十五条第一款明确约定《商品房买卖合同（预售）》第十五条约定“建设工程竣工验收合格证明”仅指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位五方共同出具的《竣工验收报告》，原告主张合同约定的“建设工程竣工验收合格证明”是竣工验收备案表于法无据，本院不予采信。案涉合同约定的商品房交付条件——建设工程竣工验收合格证明（《竣工验收报告》）、房屋面积测绘报告、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》，前述材料均形成于2019年9月18日前，原告收到被告的交房通知后以被告未取得竣工验收备案表从而不具备交房条件为由拒绝收房于法无据。根据被告通知的交房日期（2019年9月18日——2019年9月20日），该日期迟于《商品房买卖合同（预售）》约定的交房时间（2019年8月30日）。被告辩称因政府部门通知被告整改导致延期，但未提交合法、有效的证据证明被告对延期交房无过错，本院对该答辩意见不予采信。被告逾期交房，根据《〈商品房买卖合同〉补充协议》关于逾期交房违约金的约定，被告应向原告支付逾期交房违约金3352.97元（532218元×0.3‰×21天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 被告西昌市正黄置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李钰逾期交房违约金3352.97元。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费87.00元，减半收取计43.50元，由原告李钰负担21.75元，被告西昌市正黄置业发展有限公司负担21.75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年。 审判员 毛 琳 二〇二〇年十一月十二日 书记员 王峙薇 附1：本案证据目录 一、原告李钰提交证据和证明目的如下： 《商品房买卖合同（预售）》一份、《〈商品房买卖合同〉补充协议》一份、收款收据复印件两张、公积金转款凭证复印件一张、竣工验收备案文件照片打印件两张、竣工验收备案意见照片打印件一张，证明：一是《商品房买卖合同（预售）》约定2019年8月30日前交房，《〈商品房买卖合同〉补充协议》约定了逾期交房的违约责任——按照每天万分之三支付违约金；二是原告支付全部购房款后，案涉房屋具备交房条件的实际时间是2019年11月11日。 二、被告西昌市正黄置业发展有限公司提交证据和证明目的如下： 1.《商品房买卖合同（预售）》、《竣工验收报告》、《住房使用说明书》、《住宅质量保证书》、《住宅工程质量分户验收结果表》、房屋面积实测报告书各一份，证明双方约定的交房条件，按合同约定被告具备交房条件。 2.《房屋交付确认书》八份、EMS邮寄凭证及邮寄记录打印件一份，证明：一是2019年11月集中交房前，有78户收房；二是被告在合同约定时间通知了交房，当时被告交房符合约定条件，是原告等不愿意收房。 3.合同书一份、材料进场验收单四张、结算书一份、竣工验收单一张、现场收方单十二张，证明：一是被告对项目房屋进行了腻子灰刮白的施工；二是被告通知2019年9月18日——2019年9月20日交房是因为有关部门要求被告把腻子灰刮白后才能交房，被告按要求整改才导致延迟交房，并非被告不具备条件按照合同约定时间交房。 三组证据共同证明在合同约定时间，被告符合交房条件，被告通知原告收房，是原告不同意收房，被告不应承担违约责任。 附2：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。