宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终790号上诉人（原审原告）:石嘴山市立昌物业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人：杨立军，该公司总经理。委托诉讼代理人：孙俊佟，男，该公司项目经理。上诉人（原审被告）：刘永生，男，1972年11月16日出生，汉族，宁夏华远房地产开发有限责任公司总经理，住宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。委托诉讼代理人：刘永亮，北京德恒（银川）律师事务所律师。上诉人石嘴山市立昌物业管理有限公司（以下简称立昌物业公司）因与上诉人刘永生物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1833号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。立昌物业公司上诉请求：1.、撤销(2020)宁0202民初1833号民事判决；2.支持立昌物业公司原审诉讼请求；3.一、二审诉讼费用由刘永生承担。事实及理由：立昌物业公司自2011年承接石嘴山市大武口区某某物业服务至今一直都是按照原服务标准及收费标准续签物业服务合同。2018年某某小区因业主委员会换届改选，没有成立业主委员会，故未能续签物业服务合同，但是立昌物业公司一直继续按照原服务标准在提供物业服务被广大业主接受，形成事实上的物业服务合同关系。根据《石嘴山市物业管理条例实施细则》规定，成立业主委员会应当在物业所在地乡（镇）、街道办事处的指导下，由社区居委会牵头组织。《石嘴山市物业管理条例实施细则》第二十五条规定，未设立业主大会，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业的，由物业所在地行政主管部门和乡（镇）、街道办事处协助业主决定有关事项。立昌物业公司是在朝阳街道某某社区的监督和领导下，按照原服务合同标准和收费标准提供服务和收费的，物业服务合同存在实际履行的客观事实。立昌物业公司虽未能与业主委员会续签物业服务合同，但广大业主仍接受和尊重立昌物业公司的服务，按照原缴费标准积极交纳物业服务费，承认事实物业服务关系，根据《物业管理条例》第四十条规定物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，刘永生应该继续按照原物业服务合同标准支付物业服务费。刘永生辩称,首先，根据《宁夏回族自治区物业管理条例》第四条规定，住宅区和非住宅区配套设施设备能够分割、独立使用的，可以划分为不同的物业管理区域。刘永生所属的案涉不动产独立于绿城雅居小区以外，所占用土地为区别于某某小区的独立宗地，与某某小区分属不同的物业管理区域。刘永生并非某某小区业主，未在该小区业主名册中，从未参与也未被邀请参与某某小区业主大会或业主委员会。该小区业主委员会与立昌物业公司签订的《物业服务合同》对刘永生无约束力，刘永生也未曾与立昌物业公司签订任何物业服务合同。同时，立昌物业公司未向刘永生提供任何物业服务，更谈不上提供符合合同约定标准的物业服务。因此，双方之间的物业服务合同法律关系不成立，立昌物业公司所主张的物业费、违约金等无事实和法律依据；其次，《石嘴山市物业管理实施细则》规定，解聘、选聘物业服务企业的，由行政主管部门或乡镇街道办事处协助业主决定，其中行政主管部门、乡镇街道办事处只是协助作用，最终决定权在业主，而不是由相关部门来决定，法律并未赋予其相关权利，物业服务合同的签订及履行等合同行为只能是合同双方确定。本案中绿城雅居小区物业服务合同已到期且至今未续签，刘永生并非小区业主，该小区的物业服务合同是否续签也与其无关，自持的案涉物业均系其自行聘用相关人员开展安全保卫、卫生保洁、设施维护等工作，刘永生不应当向立昌物业公司支付任何费用。刘永生上诉请求：1.撤销(2020)宁0202民初1833号民事判决书第一项、第二项；2.案件受理费均由立昌物业公司承担。事实和理由：立昌物业公司从未向刘永生所有的房屋提供物业服务，案涉房屋出租给石嘴山市某某酒店有限公司，该酒店独立于某某小区，酒店所在房屋有关的物业服务项目均由该酒店雇佣人员完成。立昌物业公司提供的石嘴山市信访督办局协调会议纪要复印件形成于2013年3月8日，而本案立昌物业公司主张的是2018年以后的物业费用，故案涉房屋2018年以后并没有和立昌物业公司签订有效的物业服务合同，故刘永生不应该支付立昌物业公司物业费。立昌物业公司辩称，从2011年至今，立昌物业公司一直在某某小区提供物业服务，某某酒店在某某小区建筑规划区域内，供水、供暖、供电、下水都与某某小区相连，共用一套水暖电系统。某某酒店是绿城雅居小区不可分割的一部分。2018年某某小区因业主委员会换届改选，没有成立新的业主委员会，故未能续签订物业服务合同，但立昌物业公司一直继续按照原合同提供物业服务。其他意见同上诉状意见一致。立昌物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.依法判决刘永生立即向立昌物业公司支付拖欠的物业服务费101518.75元；2.违约金30455.63元（欠费金额的30%）；3.诉讼费由刘永生负担。一审法院查明的案件事实：2016年4月1日，立昌物业公司与大武口区朝阳街道某某社区某某业主委员会签订《某某小区物业服务合同》，约定：合同期限为2016年4月1日至2018年12月31日；住宅物业费的标准为每平方米0.36元/月，非住宅物业费的标准为每平方米0.54元/月，物业费按月交纳，每月1日至5日前交纳上月物业费，业主逾期不交纳的自逾期之日起每日加收1%的违约金。合同签订后立昌物业公司依约提供了物业服务。刘永生系某某小区A段综合楼（非住宅物业，面积5924.12㎡，用于经营酒店）和某某11号楼101、102号1-3层房屋（面积513.7㎡）的业主，欠交2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费40607.5元。就上述物业费立昌物业公司多次催要，刘永生均未交纳。立昌物业公司为此诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，刘永生作为大武口区某某小区的一位业主，大武口区朝阳街道某某社区绿城雅居业主委员会代表该小区业主与立昌物业公司签订的物业服务合同对其具有法律约束力，双方应当全面履行各自的合同义务。立昌物业公司按照物业服务合同的约定向刘永生提供了物业服务，刘永生则应按照约定向立昌物业公司交纳物业费，庭审中刘永生认可未向立昌物业公司交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费，故对该期间案涉房产的物业费40607.5元，刘永生应向立昌物业公司交纳，对此予以支持。物业服务合同约定了逾期支付物业费承担违约金的计算方法，刘永生未按约定的时间交纳物业费已是事实，故立昌物业公司要求刘永生支付违约金的请求成立，立昌物业公司起诉时自愿降低违约金标准，要求刘永生支付所欠物业费30%的违约金，其该主张不违反法律规定，一审法院予以准许，故违约金为12182.25元（40607.5元×30%），对此予以支持。立昌物业公司主张与刘永生的物业服务合同关系持续至2020年6月30日，刘永生不予认可，而立昌物业公司在该案中提交的现有证据只能证实双方物业服务合同关系存续至2018年12月31日，不能证实2019年1月1日以后双方还存在物业服务合同关系及其提供了相应的物业服务，故立昌物业公司关于2019年1月1日至2020年6月30日期间物业费及违约金的主张无事实和法律依据，不予支持。刘永生抗辩认为“某某小区A段综合楼范围独立，区别于公共区域，其不是某某小区的业主，故不应交纳物业费”。一审法院认为，刘永生该抗辩理由不能成立，不予采纳，具体理由如下：首先，刘永生合法占有的该部分房屋确为独立的不动产，但该不动产并不是孤立单一楼房，该不动产所占据的三维立体空间要与某某小区其他不动产发生横向、纵向的直接连接，在建筑物上要进行所有权的区分，如上水、排水管道的共用；刘永生所占有的房屋是与某某小区其他房屋一起组成的一个封闭区域，区域空间的利用是彼此相互的，如小区绿地的使用，刘永生占有房屋面积要给其他小区业主预留适当的绿地，反之也一样，所以刘永生占有的房屋与某某小区的相关业主的房屋之间不是独立的；其次，刘永生合法占有的房屋用于经营商业活动，这种商业活动不具有社会活动的特殊性反而因其具有盈利性，而应承担更大的社会责任，刘永生作为某某小区一般业主接受立昌物业公司的物业服务，交纳物业费亦不能免除。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、刘永生向石嘴山市立昌物业管理有限公司支付拖欠的物业费40607.5元；二、刘永生向石嘴山市立昌物业管理有限公司支付违约金12182.25元；三、驳回石嘴山市立昌物业管理有限公司的其他诉讼请求。上述第一、二项款项合计52789.75元，刘永生于判决生效后五日内付清。案件受理费2940元，减半收取计1470元，由石嘴山市立昌物业管理有限公司负担870元，刘永生负担600元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：立昌物业公司提交证据一：刘某某证人证言，证明2018年1月1日至2020年6月30日，立昌物业公司在某某小区提供物业服务。2011年至2020年，立昌物业公司在某某小区的服务标准和收费标准没有变动。立昌物业公司对证人证言的三性及证明目的无异议。刘永生质证意见：对证人证言的三性及证明目的均不予认可。立昌物业公司提交证据二：12345举报投诉协同工单详情、照片、立昌物业收据、某某小区2019年、2020年物业费、泊位费台账，证明立昌物业公司从2018年至今对某某小区提供服务及收费标准的证明；收费票据证明某某小区业主对立昌物业公司的服务认可；证明立昌物业公司与某某小区业主存在事实上的物业服务关系。刘永生质证意见：对12345举报投诉协同工单详情的三性无异议，对证明目的不予认可。该份证据说明刘永生所持物业并未由立昌物业公司提供服务，而因此产生了该信访案件，并实际由政府物业办于2020年8月30日到现场召开了信访协调会，处理双方物业纠纷问题；对照片及立昌物业收据、某某小区2019年、2020年物业费、泊位费台账的三性及证明目的均不予认可。上述证据不能证实立昌物业公司与刘永生成立物业服务关系，也不能证实其向刘永生提供物业服务。刘永生提交证据一：2020年8月30日物业办组织召开的信访协调会录音、视频资料、证人证言，证明案涉房屋与某某小区实际隔离，且案涉房屋占有独立宗地。立昌物业公司从未向刘永生提供过安全保卫、卫生保洁、设施维护等任何相关物业服务。证据二：2020年11月1日某某酒店总经理刘某某与石嘴山市某某社区主任李某某通话录音，证明某某社区于2020年6月23日出具的证明材料仅能证明立昌物业公司向某某小区住户提供相应物业服务，而不能证明其向某某酒店提供了相应的物业服务。立昌物业公司质证意见：对证据一中2020年8月30日物业办组织召开的信访协调会录音、视频资料以及证据二的真实性无异议，恰恰证明了立昌物业公司为某某小区提供了2019年、2020年物业服务的事实，对其证明目的均不予认可。对证人证言三性及证明目的不予认可。本院认证意见：结合立昌物业公司提交的证据，证人证言达不到其证明目的，本院对证人证言不予采信。鉴于刘永生对12345举报投诉协同工单详情的真实性、合法性、关联性无异议，本院对该证据的三性予以确认，但对其证明目的不予确认。照片、立昌物业公司收据以及台账均系立昌物业公司单方制作，不能达到其证明目的，本院对该证据不予采信。鉴于立昌物业公司对刘永生提交的证据一中的录音和视频资料、证据二的真实性不表异议，本院对该证据的真实性予以确认，但达不到其证明目的。对刘永生提交的证人证言因证人未出庭作证，本院对证人证言不予采信。立昌物业公司对一审认定的事实无异议。刘永生对“刘永生系某某小区A段综合楼（非住宅物业，面积5924.12㎡，用于经营酒店）和某某11号楼101、102号1-3层房屋（面积513.7㎡）的业主，欠交2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费40607.5元。”有异议，认为双方之间不成立物业服务合同关系，立昌物业公司从未向刘永生提供过任何物业服务，案涉房屋的占有区别于某某小区独立宗地，水电暖均为独户，相关费用均直接向行业主管部门交纳，设备维护也是由相关部门提供服务，跟立昌物业公司毫无关系，因此刘永生不应当向立昌物业公司交纳任何费用，对一审认定的其他事实无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。另查明，自2012年至今，双方因刘永生欠付立昌物业公司物业费等问题导致纠纷成诉。宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2012年10月16日作出（2012）石大民初字第XXX号民事判决，判决刘永生向立昌物业公司支付2011年4月至2012年9月期间综合物业服务费60911.23元，违约金18273.37元，合计79184.60元。刘永生不服上述判决上诉至本院，本院于2013年6月13日作出（2013）石民终字第XXX号民事判决，驳回上诉，维持原判。宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2015年7月6日作出（2015）石大民初字第XXX号民事判决，判决刘永生向立昌物业公司支付2014年1月至2015年6月期间综合物业服务费60911.25元、违约金18273.38元，合计79184.63元。宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2018年3月16日作出（2018）宁0202民初XXX号民事判决，判决刘永生向立昌物业公司支付2015年7月至2017年12月期间综合物业服务费101518.7元、违约金30455.6元。刘永生不服上述判决上诉至本院，本院于2018年6月27日作出（2018）宁02民终XXX号民事判决，驳回上诉，维持原判。本院认为,刘永生关于某某酒店系独立于某某小区，立昌物业公司并未对其所有的房屋提供物业服务的上诉理由，本院作出已生效的（2013）石民终字第XXX号民事判决、（2018）宁02民终XXX号民事判决以及宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2012）石大民初字第XXX号民事判决、（2015）石大民初字第XXX号、（2018）宁0202民初XXX号民事判决对此均已作出认定，认为某某酒店位于某某小区红线以内，与其他某某小区房产系同一个物业服务区域，其间接或直接享受立昌物业公司提供的物业服务，刘永生应当按照《物业服务合同》的约定交纳物业费。现立昌物业公司对某某小区提供的物业服务范围并未发生变化，故刘永生的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。2016年4月1日，立昌物业公司与大武口区朝阳街道某某社区某某业主委员会签订《某某小区物业服务合同》，合同期限为2016年4月1日至2018年12月31日以及逾期支付物业费应当承担违约金的约定，刘永生应当向立昌物业公司交纳2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业费及承担违约金。立昌物业公司提交的证据不足以证实2019年1月1日后双方存在物业服务合同关系以及提供物业服务，立昌物业公司应承担举证不能的不利后果，故立昌物业公司的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人立昌物业公司和刘永生的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人石嘴山市立昌物业管理有限公司交纳的二审案件受理费1780元，由上诉人石嘴山市立昌物业管理有限公司负担；上诉人刘永生交纳的二审案件受理费1120元，由上诉人刘永生负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 安立莎审判员 张建兴 二〇二〇年十一月九日书记员 曹 婷附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。