四川省广安市广安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1602民初5186号 原告：陈秀娟，女，1975年12月26日出生，汉族，住四川省华蓥市。 委托诉讼代理人：王丽镔，四川则昂律师事务所律师，特别授权。 被告：广安市富盈置业有限公司，住所地为四川省广安市广安区大寨社区牌坊路**，统一社会信用代码为915116000667817785。 法定代表人：黄伦平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：诸丽红，四川亚美律师事务所律师。 原告陈秀娟与被告广安市富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）合同纠纷一案，本院于2020年10月10日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱永洪、钱来燕的共同委托诉讼代理人王丽镔及被告富盈公司的委托诉讼代理人诸丽红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈秀娟向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告向二原告支付侵权所致损失23100元并支付承诺的一年的物业费补偿款；2、本案的诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年7月31日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定由原告付款购买了被告**小区的预售商品房**幢**房，原告按约履行了付款义务。此后，被告并未按约定时间向原告交付房屋，且在2018年7月1日发生了挡墙垮塌事故，对**小区A9-A17楼栋范围的小区房屋形成了安全隐患，侵害了包括原告在内的业主居住、使用所购房屋的合法权益。2018年7月1日挡墙垮塌事故发生后，被告为安抚业主，向A9-A17楼栋范围的小区业主发出了《关于加州A9-A17栋业主安置补偿方案》的通知，后被告与原告签订了月补偿标准为1100元的协议。该通知是面向A9-A17栋全体业主的，被告应当履行而未履行，故应责成其履行；通知第五条又称，“为保证业主安全，在房屋鉴定报告显示稳定前，A9-A17栋业主不得擅自入住，具体入住时间以我司书面通知为准，否则一切安全责任自负。”因此基于该第五条，原告是在事故发生前装修了自己的房屋，事发后搬离避险，但直到现在都没有接到被告可以入住房屋的书面通知，后不得已于2019年4月才陆续开始装修自己房屋，于2020年5月左右才在担惊受怕的情况下，断续入住因此，垮塌事故也至少影响导致原告迟延使用房屋达21个月之久。且挡墙垮塌至今没有修复完善，对原告等业主的不利影响还在持续中。因此，被告的建（构）筑物出现危及原告使用居住的情形，显然已构成对原告合法权益的侵犯，故依法应当承担赔（补）偿责任，故原告起诉来院请求判如所请。诉讼中，原告撤回了了物业费补偿款的主张。 被告富盈公司辩称，《关于加州A9-A17栋业主安置补偿方案的通知》是否是向原告发出的，以何种方式发出的，原告应当举证证明。2、在堡坎垮塌后，被告委托具有资质的第三方鉴定机构对诉争房屋的安全性进行了鉴定，于2018年7月22日出具鉴定结论为：受检的诉争房屋结构质量现状满足安全使用要求，房屋安全性等级评为Bsu级。并由重庆市建设工程质量检验测试中心从堡坎垮塌之日至2018年10月30日对洋房A9-A17进行安全监测，监测结果为诉争房屋安全已经趋于稳定。被告亦就上述鉴定结论以及检测月报委托了物业公司在每栋楼单元门口及物业服务中心予以公示，就房屋已经处于稳定可以入住已经履行了通知义务。根据原、被告签订的补偿合同的约定，被告补偿期限从2018年7月17日起至房屋经第三方监测机构鉴定报告显示稳定为止。此后，原告装修入住的，视为原告对自身权利的处置，被告不应当再继续补偿。堡坎垮塌整改已于2020年6月10日经相关部门验收合格，边坡垮塌安全隐患已经完全消除，即使经人民法院审理认为被告应当承担侵权赔偿责任，则赔偿截止日期应当截止堡坎整改验收合格之日止，即截止2020年6月10日。若原告没有入住诉争房屋，堡坎垮塌并未给原告造成实际损失，虽然双方合同约定了补偿，但应出于公平原则以实际损失为前提，在原告没有举证证实堡坎垮塌对其造成的具体损失的情况下，其应当承担举证不能的法律后果。 审理查明：2016年7月31日，原告钱永洪、钱来燕与被告富盈公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定原告以总价款737618元购买被告开发的位于广安市广安区*路**号广安××幢××号房屋。 2018年7月1日，原告购置房屋所在小区A9-A17栋西侧挡墙部分塌方。事故发生后，被告先后发出《关于9-17栋挡墙塌方安抚处理方案》及《加州阳光小区9-17栋业主安置的通知》，通知业主全部撤离A9-A17栋房屋，被告为A9-A17栋已正常入住的业主提供食宿安排并请业主等候通知。此后，被告再次发出《关于加州阳光小区A9-A17栋业主安置补偿方案》，主要内容：1.自2018年7月1日至房屋鉴定报告显示稳定为止，免收A9-A17栋业主物业管理费和已购停车位的管理费。2.对A9-A17栋已入住业主，自2018年7月17日起，按2200元/户/月的补偿标准按月支付业主，直至房屋鉴定报告显示稳定为止。3.对A9-A17栋全体业主以现金方式一次性补偿一年物业管理费。4.在房屋鉴定报告显示稳定前，A9-A17栋业主不得擅自入住，具体入住时间以被告书面通知为准。 2018年7月22日，成都市建工质量检验测试站作出《建筑工程安全性鉴定报告》，检测日期2018年7月11-14日，其中针对A11栋结论为：“…受检的A11栋房屋结构质量现状满足安全使用要求，房屋安全性等级评为Bsu级。针对临近边坡安全隐患的影响，应按以下建议进行处理：1.因A11栋临近的西北侧边坡垮塌，现正进行抢险处理，受检房屋应在边坡挡墙恢复以前观察使用，加强建筑物及边坡的变形监测，并制定应急预案。2.边坡工程恢复后，建筑物的沉降观测不少于1年。3.对存在质量缺陷及裂缝的混凝土构件采取加强措施…”。 2018年8月3日，原、被告签订《补偿协议书（A9-A17栋收楼未装修业主）》，协议第2条约定“为安置乙方（原告）生活，减轻乙方在本次事故中所受影响，甲方（被告）承诺从2018年7月17日起，至房屋经第三方检测机构鉴定报告显示稳定时止，甲方于每月25日前向乙方支付补偿款1100元，如不足一个月，则按一个月计算。”协议第4条约定：“为安全起见，乙方签订协议后，承诺在没有接到甲方正式书面通知前不得擅自进入该房屋，否则由此造成的人员伤亡和财产损失由乙方自行负责，并承担由此产生的一切后果。” 受被告的委托，重庆市建设工程质量检验测试中心从2018年7月8日开始对广安富盈国际会议中心项目洋房A9-A17栋建筑物、A9-A17栋建筑物西侧未垮塌挡墙及下部市政河堤挡墙进行变形监测。《监测月报（2018.10.1至2018.10.31）》的结论显示：坡顶A9-A18#栋建筑物水平位移、竖向位移及倾斜趋于稳定；由于10月8日至10月15日永久治理工程施工单位进场施工，造成市政河堤HT1-5至HT1-10及HT2-5至HT2-10期间变形增加阶段；残余加筋土挡墙目前变形较小，趋于稳定。现河堤挡墙自监测开始以来累计变形已较大，建议委托单位还应做好相应的安全防范措施与应急预案。 2018年10月5日，广安富盈国际会议中心项目A9-A17栋西侧边坡挡土墙工程开始施工建设，至2020年6月10日竣工验收。在监督备案部门监督执行下，经被告项目负责人组织施工、设计、监理、地勘等单位项目负责人进行单位工程验收，工程质量验收合格。 同时查明：原告之案涉房屋于2019年4月起先后有水、电、气消费发生情形。 认定上述事实，有原告向法庭提交的《四川省商品房买卖合同(预售)》、《关于9-17栋挡墙塌方安抚处理方案》、《加州阳光小区9-17栋业主安置的通知》、《关于加州阳光小区A9-A17栋业主安置补偿方案》、《补偿协议书》、接房付款凭证、2020川16**民初2241号民事判决书及被告向法庭提交的《建筑工程安全性鉴定报告》、《广安富盈国际会议中心项目监测月报》、竣工验收报告、业主水电费开支情况等证据证实，本院结合原、被告双方的当庭陈述予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原告购买被告开发修建的房屋后，发生挡墙垮塌事件，出现安全隐患，影响业主居住，为此被告与原告在协商一致的基础上签订《补偿协议书（A9-A17栋装修未入住业主）》，系双方当事人的真实意思表示，不违背法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按约定履行。 根据双方协议约定，被告应从2018年7月17日起，至房屋经第三方检测机构鉴定报告显示稳定时止，于每月25日前向原告支付补偿款1100元，如不足一个月，则按一个月计算。双方争议的焦点在于补偿期限的截止时间，即本案房屋经鉴定显示稳定的时间。为此，被告认为，成都市建工质量检验测试站于2018年7月22日作出了《建筑工程安全性鉴定报告》，其鉴定结论认定诉争房屋结构质量现状满足安全使用要求，房屋安全性等级评为Bsu级，而重庆市建设工程质量检验测试中心的监测结果也显示诉争房屋安全已经趋于稳定，故补偿起算的期限应当于2018年7月22日截止。但是，被告显然忽略了鉴定结论的完整性。从整个鉴定结论来看，成都市建工质量检验测试站明确提出“针对临近边坡安全隐患的影响，应按照以下建议进行处理：1.因A17栋临近的西南侧边坡垮塌，现正进行抢险处理，受检房屋应在边坡挡墙恢复以前观察使用，加强建筑物及边坡的变形监测，并制定应急预案；2.边坡工程恢复后，建筑物的沉降观测不少于1年；3.对存在质量缺陷及裂缝的混凝土构件采取加强措施。”从上述鉴定内容可得知以下事实：一、临近边坡依然存在安全隐患；二、抢险处理正在进行并未完工；三、即使边坡工程完成后建筑物沉降仍需要观测至少一年（说明房屋安全仍然具有不确定性）。这样的现状对于任何一个购房者而言，怀揣担忧亦为正常心理。并且补偿协议明确约定在没有接到甲方正式书面通知前不得擅自进入该房屋……。截止目前，被告无证据证实已发出入住通知，但是鉴于原告案涉房屋水电气消费记录，结合原告之诉请，本院认定原告房屋于2020年5月有人入住，故于此之后，被告不应再承担补偿责任，故对原告的主张，被告还应支付2018年8月至2020年4月止（共计21个月）的补偿款，并不违背补偿协议，亦不违反法律规定，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 被告广安市富盈置业有限公司向原告陈秀娟支付补偿款23100元。 上述债务，限义务人应于本判决生效后十日内履行完毕，逾期应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条、第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院申请执行。 案件受理费378元,减半收取189元，由被告广安市富盈置业有限公司负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 审判员  周小波 二〇二〇年十一月三日 书记员  詹 琳