湖南省郴州市北湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1002民初4838号 原告：何兵，男，1981年7月4日出生，住湖南省郴州市开发区。 原告：廖美兰，女，1987年1月12日出生，住址同上。 二原告委托代理人：张铁良,湖南林邑律师事务所律师。 被告：郴州国富房产开发有限公司，住所地：郴州市北湖区五岭大道**万华城商业广场**302。 法定代表人：何名宣，该公司董事长。 委托代理人：朱城波。 原告何兵、廖美兰与被告郴州国富房产开发有限公司（以下简称国富公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后,依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人张铁良、被告国富公司委托代理人朱城波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何兵、廖美兰请求判令：一、被告郴州国富房地产开发有限公司立即支付延期办证违约金15464元（违约期计算至2020年8月底，之后违约金计算至产权证书办好之日）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告国富公司答辩要点：一、原告购买房产属实，合同约定收房后30个月内办理房产初始登记而非不动产初始登记（即不动产首次登记证书），不动产首次登记不仅包括房产初始登记还包含国有土地使用权证，按照政策调整，实际上增加了土地使用权证登记，故办证时间应顺延，时间不少于24个月；二、被告在2019年12月6日就将办理不动产登记的所有验收程序完成，并提交了相关主管部门窗口受理。2020年1月全国爆发新冠疫情，导致实际发证时间推迟至2020年9月11日，推迟不是被告造成的，因此应确认不动产首次登记时间是2019年12月6日；三、政府部门针对新冠疫情发布了文件，允许工程建设及工程验收顺延半年，这半年是不需要承担逾期办证的违约责任的；四、原告应对其实际收房日期进行举证，并根据实际收房之日起算来确定被告的办证时间，然后减去非被告原因所耽搁的时间，再确定本案违约金。 查明的事实 根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实: 一、2015年9月11日，原告何兵（买受人）、原告廖美兰（共有人）与被告国富公司（出卖人）签订编号为20150022303的《郴州市商品房买卖合同》。合同第三条、第四条约定：二原告购买被告国富公司开发的位于郴州市开发区××路××栋××号房，建筑面积101.74平方米，单价每平方米3200元，总房款为325568元。合同第九条交付期限及条件：“出卖人应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1和3种条件、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准；3、买受人已付清房款。”合同第十六条关于产权登记的约定：“出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。出卖人办理完初始登记后，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案并通知买受人。买受人可自行申请办理权属登记，也可委托出卖人代为办理房屋权属登记。买受人委托出卖人代办房屋权属登记的，应在本合同签订的同时进行委托授权，双方约定有关委托事项。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内完成初始登记或手续，双方同意按第2项处理：1…….。2.买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之二的违约金。合同签订后，二原告依约向被告国富公司支付了涉案购房款325568元，且已收房入住。涉案房屋所在项目的不动产首次登记已于2020年9月11日办理完毕。 二、2017年3月4日，被告（甲方）与二原告（乙方）签订一份《补充协议》，载明“乙方购买了甲方开发的位于郴州市××路××栋××房。双方签订的《商品房买卖合同》中约定，该房于2016年6月30日交房，甲方因故延迟了数月交房，为弥补乙方，经双方友好协商，达成以下交房违约补偿方案：一、甲方免除乙方贰年物业管理费（按1.5元／平方米计）；二、……；三、本协议一式二份，双方各执一份，签字盖章后生效。未尽事宜，双方友好协商解决。” 三、郴州市人民政府于2016年5月27日发布郴政通〔2016〕3号《关于实施不动产统一登记的通告》明确：“（一）自2016年6月20日起，市、区两级原有土地、房产、林权登记机构停止受理登记业务；2016年6月24日18：00起停止颁发各类权利证书……。（二）自2016年6月21日起，市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”。《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行。 四、庭审中，被告提交了2020年4月29日郴州市住房和城乡建设局等九部门发布《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》（郴建发【2020】21号），该《实施意见》提出：对受疫情影响不能如期竣工验收和交付的房地产开发项目交付期限顺延、房地产开发企业资质证书期满未及时办理顺延、升级、定级、变更等手续，容许顺延。该《实施意见》未提及不动产首次登记办证情况。 五、案涉“懿兴园”项目1栋于2017年12月30日竣工验收合格，达到法定交房条件。 判决的理由与结果 本院认为，本案为商品房销售合同纠纷，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》合法有效。本案的焦点为：一、商品房交付时间如何确定；二、被告国富公司是否构成违约；三、违约金数额如何确定。 一、商品房交付时间如何确定：原、被告均未提供收房确认单及入住手续证据。本院认为，开发商向购房人交付的房屋应当经过建设工程竣工验收合格并已完成建设工程竣工验收备案登记。合同约定的交付条件高于该标准的以合同约定为准，合同约定的交付条件低于该标准的按该标准执行。本案中，合同约定“商品房经验收合格”才达到交房条件，可见，商品房竣工验收合格既是合同约定的交房条件，也是法定的交房条件。案涉“懿兴园”项目于2017年12月30日竣工验收合格，达到法定交房条件，故本案商品房交付时间应认定为2017年12月30日。 二、国富公司是否构成违约。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定：“……出卖人应在商品房交付使用后30个月内，完成该幢商品房的初始登记。……”法定交付房屋时间为2017年12月30日，依照合同约定，被告国富公司应在涉案房屋交付后30个月内即2020年6月30日前将该幢商品房的首次登记办理完毕，而被告国富公司于2020年9月11日才完成该幢商品房的不动产首次登记。至于被告国富公司主张延误办证的原因在于国家政策法律变化导致客观上无法正常、如期办证，其本身没有过错，对此本院认为:（一）如前所述，《不动产登记条例》于2014年11月24日公布，于2015年3月1日施行。给相关主体提供了充分的准备时间以适应政策的改变。自2016年6月21日起，郴州市不动产登记中心开始受理各类不动产登记。2016年6月28日起，依法向申请人核发不动产权属证书或者登记证明……”;（二）被告国富公司并没有提交证据证明是不动产登记中心的原因导致不能办理不动产首次登记手续;（三）郴州市住房和城乡建设局等九部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情促进房地产业可持续发展的实施意见》（郴建发【2020】21号），对于不动产首次登记办证事项也并未提及顺延。综上，本院对被告国富公司提出的“因疫情原因，政府部门延期办理不动产证顺延6个月”的辩解不予认可，应当认定被告国富公司未如期办证是违约行为，应承担相应的违约责任。 三、违约金数额如何确定。原、被告签订的《郴州市商品房买卖合同》第十六条约定了逾期办证违约金的计算方式，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止按已付购房款每日万分之二支付逾期违约金，故违约金应从双方约定办证期限届满次日即2020年7月1日开始计算至不动产首次登记完成之日止。原、被告双方合同约定的违约金计算标准为以已付购房款为基数按每日万分之二计算，每日万分之二换算为年利率7.3%，而被告认为合同约定的违约金过高。根据本案实际情况，本院确定按贷款利率（一至五年贷款年利率4.75%）计算本案违约金。即从2020年7月1日计算至2020年9月11日为73天，违约金为3092.90元（325568元×4.75%×73天÷365天）。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下： 一、被告郴州国富房产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告何兵、原告廖美兰逾期办理首次登记违约金3092.90元； 二、驳回原告何兵、原告廖美兰的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取93元，由被告郴州国富房产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审判员  黄洁萍 二〇二〇年十一月二十日 法官助理郑敏 书记员文艺媛 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。