浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初7885号 原告（反诉被告）：绍兴市泓泰物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区城南街道庄里村，统一社会信用代码91330602784402453N。 法定代表人：金利明，总经理。 委托诉讼代理人：李蒋南、孙奇峰，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：潘关祥，男，1946年2月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人：潘月琴，女，1976年12月22日出生，汉族，住绍兴市柯桥区，系潘关祥女儿。 原告绍兴市泓泰物业管理有限公司（以下简称泓泰物业公司）诉被告潘关祥物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序。审理期间，被告潘关祥提出反诉。本院依法公开开庭进行了合并审理。原告泓泰物业公司的委托诉讼代理人李蒋南，被告潘关祥的委托诉讼代理人潘月琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 泓泰物业公司向本院提出诉讼请求：要求潘关祥缴纳所拖欠2013年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费2900元，并支付该款利息损失（自2019年12月31日起至实际履行日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实和理由：泓泰物业公司与柯桥区柯桥街道后梅小区业主委员会连续签署了3份《物业服务合同》，约定泓泰物业公司为后梅小区提供物业管理服务，管理期限自2012年9月1日至2019年12月31日，约定公寓住宅物业费按0.43元／月／平方米计算，扣除政府补贴0.2元／月／平方米，实际收取物业费为0.23元／月／平方米。物业费用按年缴纳，业主应在每年三月一日前履行缴纳义务；潘关祥所有的位于柯桥区××小区××幢××室房屋，自2013年1月1日起至2019年12月31日止，尚有物业费用共计2900元未能按期支付泓泰物业公司，经催缴未果。故泓泰物业公司诉至法院，请求依法判决。 潘关祥辩称，没有交纳上述物业服务费有以下原因：1.要求泓泰物业公司出示物业管理资质证书及从业人员资质证书；2.未收到过物业公司欠费通知单；3.泓泰物业公司乱收门禁费用、停车费，交了钱也未必能享受停车服务，消防通道严重堵塞，物业公司不管理；4.对业委会合法性有异议；5.公共设施的维修养护、公共卫生存在严重瑕疵；6.建筑质量存在瑕疵，物业公司未尽维修或上报义务；7.物业公司未公布财务账目，侵害业主知情权；8.物业公司监管不到位，不及时疏通生活污水管，导致业主将生活污水接入雨水管道中，导致雨污不分。根据《最高人民法院的解释》第五条,物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，业主以违规收费、服务不到位等为由提出抗辩，人民法院应予支持。业主请求物业服务企业退还已违规收取的门禁费、停车服务费等，从2015年到2019年，总共840元。综上，请求法院支持。 潘关祥向本院提出反诉请求：1.判令潘关祥无需支付2013年至1月1日至2019年12月31日的物业管理费2900元及利息；2.判令泓泰物业公司对潘关祥位于××街道××小区××幢××室进行维修和养护；3.判令泓泰物业公司赔偿潘关祥财产损失1万元；4.本案的诉讼费由泓泰物业公司承担。事实和理由：潘关祥系柯桥区××街道××小区××幢××室业主，泓泰物业公司与该小区业委会委员会签署了物业服务合同，约定泓泰物业公司为本小区全体业主提供有偿物业服务。潘关祥之房屋位于小区建筑屋顶，顶层常年雨水渗漏，致使屋内家具及墙体严重破坏。潘关祥多次向泓泰物业公司进行沟通，并要求泓泰物业公司对房屋进行维修、养护。然泓泰物业公司均未理会。综上，潘关祥认为泓泰物业公司作为物业服务企业，在物业服务期间未按物业服务合同和相关法律、法规规定及时提供相应的物业服务，致使潘关祥财产权益受到侵害。为了维护潘关祥的合法权益。根据有关法律法规的规定，提出反诉，望判令所请。 泓泰物业公司辩称，1.其已经依照物业服务合同履行了物业管理的义务，潘关祥需要向泓泰物业公司支付相应的物业服务费用；2.泓泰物业公司并没有义务对潘关祥的房屋进行维修、养护，物业服务合同中也没有约定需要对业主的房屋主体进行维修、养护，该义务需要由开发商或者城投公司进行服务。再退一步讲，泓泰物业公司现已经退出了后梅小区，现在也不存在为潘关祥维修的条件；3.潘关祥并没有提供相应的证据证明财产损失及该损失与泓泰物业公司之间有直接的因果关系，据此泓泰物业公司认为应当驳回潘关祥的反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述，和经审查确认的证据即《物业服务合同》、不动产查询记录等，本院认定事实如下： 2012年8月、2015年12月、2019年1月，泓泰物业公司与柯桥街道后梅小区业主委员会先后签订三份《物业服务合同》，合同约定：泓泰物业公司作为该小区的物业服务单位，服务期间于2012年9月1日至2019年12月31日；物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，住宅物业费按0.43元/月·平方米计算（扣除政府补贴0.20元/月·平方米外，业主负担0.23元/月·平方米）；物业服务费用按年交纳，于每年3月1日前缴清等。泓泰物业公司对该小区履行物业服务至2019年12月31日。 潘关祥系该小区10幢502室（建筑面积为122.38平方米，有屋顶）的业主，至今未缴纳自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2364.38元，经泓泰物业公司催讨未果，遂成讼。 本院认为，业主及物业服务公司的合法权益应当依法受到保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。潘关祥所提业主委员会合法性的异议，应当承担举证责任。现潘关祥对后梅小区业主委员会未依法成立的事实不能举证证明，应承担举证不能的后果。后梅小区业主委员会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对潘关祥具有约束力。柯桥街道后梅小区业主委员会代表业主与泓泰物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效，业主理应按照合同约定履行义务。现因潘关祥未交纳案涉物业费，经催告未果，泓泰物业公司依法享有要求潘关祥支付欠付物业服务费的权利。泓泰物业公司主张10幢502室阁楼物业费，但未提供充分有效证据加以证明，本院对此不予支持。潘关祥辩称泓泰物业公司在物业服务过程中未按合同约定提供相应物业服务,故拒绝交纳物业费。本院认为,物业公司与业主合则两利，分则两伤，业主采取拒交物业费用的极端方式来对物业服务质量提出异议实为不妥，该行为既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，已实际并最终影响到全体业主的根本利益，该行为不宜提倡。对于物业公司存在的问题，业主应依据相关法律法规，及时召开业主大会，成立业主委员会，并通过业主大会或者业主委员会集中民意，必要时可通过更换物业服务企业来及时维护自身权益。潘关祥辩称已缴纳部分物业费、存在违规收费的情况，但不能提供充分有效的证据予以证明，本院对该抗辩不予采信。因此，对于泓泰物业公司向潘关祥主张的案涉房屋物业服务费2364.38元（122.38平方米×0.23元/月·平方米×7年×12个月），本院予以支持。另一方面,本院在本案中支持泓泰物业公司的上述诉讼请求，并不意味着泓泰物业公司的物业管理已符合广大业主的需求和预期，相反，作为物业服务公司的泓泰物业公司，更应认真审查自身的不足，不断提高自身物业管理水平，努力加强自身服务的意识，严格规范自身的服务行为，积极完善自身的服务体系，本院希望泓泰物业公司的物业管理能够做到井然有序、有条不紊，为业主提供一个真正安全、温馨、舒适的居住环境，同时也为我国城市化的进一步蓬勃发展增加一份助推力。对于泓泰物业公司主张的欠缴物业费利息损失，考虑到泓泰物业公司物业服务过程中在客观上存在一些瑕疵，潘关祥也并非无故恶意拖欠物业管理费用，故对该请求本院不再支持。 关于潘关祥要求泓泰物业公司泓泰物业公司对位于××街道××小区××幢××室进行维修和养护及赔偿财产损失1万元的请求。对业主房屋的维修和养护并非物业服务内容，潘关祥要求泓泰物业公司赔偿其损失，并未提供证据证明其损失金额，也未举证证明该损失和泓泰物业公司的物业服务存在关联，故本院对该诉请不予支持。 综上所述，本院对泓泰物业公司诉求中的合理部分依法予以支持，对其他不合理部分，本院不予支持。对潘关祥的诉求依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、潘关祥应于本判决生效后十日内支付绍兴市泓泰物业管理有限公司绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××室自2013年1月1日起至2019年12月31日止的物业服务费2364.38元； 二、驳回绍兴市泓泰物业管理有限公司的其他诉讼请求； 三、驳回潘关祥的反讼请求。 如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，减半收取25元，由潘关祥负担；反诉案件受理费123元，减半收取62元，由潘关祥负担。前述款项合计87元均限于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  鲁琴芳 二〇二〇年十一月九日 书记员  姜玲丽 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。