河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民终3125号上诉人（原审被告）：赵金龙，男，1951年7月15日出生，汉族，住河南省沁阳市。委托诉讼代理人：赵红星，男，1974年10月5日出生，汉族，住河南省沁阳市，系赵金龙儿子。被上诉人（原审原告）：张怀庆，男，1971年8月9日出生，汉族，住河南省沁阳市。原审第三人：沁阳市太行街道办事处。住所地：河南省沁阳市北门街**。法定代表人：王建军，该办事处主任。上诉人赵金龙因与被上诉人张怀庆，原审第三人沁阳市太行街道办事处租赁合同纠纷一案，不服河南省沁阳市人民法院于2020年9月24日作出的（2020）豫0882民初2459号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。赵金龙上诉请求：1、依法撤销沁阳市人民法院（2020）豫0882民初2459民事判决，并改判被上诉人所获得的赔偿金额76681.75元为应获得赔偿金17656.2元；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、赵金龙原有的142.82米石棉瓦房，张怀庆是在未经赵金龙同意的情况下，私改赵金龙的房屋，不应受法律保护，并且合同第三条明文写到，在租赁期间可自行增加建筑物，并没有可以随意私改赵金龙的建筑物，所以此改造是在赵金龙原有的良好基础上的房屋翻建，更不是新增或新建的，依照民法原则，翻建只是添附行为，不能形成新物，张怀庆投入资产，不能按合同第四条的约定，在拆迁时得到补偿，更不能主次不分，按拆迁评估款的金额数五五分割。如果讲到情面上，赵金龙可以从张怀庆私改房屋所花费的总额14000元中补偿80%。二、赵金龙原来的西边6米宽13米长共计78平方的石棉瓦房于2007年所建，用于搞养殖的仓库，后不让养殖，租赁给售水泥的崔银启做水泥仓库用，按当前石棉瓦房的评估价在每平方250-350元，按300元计算，赵金龙的房屋总价补偿款23400元。这个补偿款和上面的辅料应该由赵金龙领取。张怀庆私改后的彩钢棚评估价在18836.4元，这相差的4563.6元应该给赵金龙补偿，补偿后24300元，这房子还是赵金龙的房子。可是张怀庆在评估后，不顾赵金龙的劝说，又将彩钢棚全部拆走，赵金龙的原有房成了露天的残墙断壁，法院判决评估的18836.4元五五分，赵金龙请求二审追回张怀庆不应得的评估价18836.4元的一半9418.2元，张怀庆还需要补偿赵金龙的房子和彩钢的差价4563.6元，更应追回张怀庆拆走彩钢棚的价格，或者按当前的行情木料、石棉瓦、人工等计算付赵金龙。三、张怀庆未经赵金龙的同意在赵金龙不知情的情况下，在合同上的800平方米外，私占赵金龙的土地30平方，已九年零七个月，应该付赵金龙土地使用费5800元，一审认为双方租赁合同对此没有约定，不予采纳错误。张怀庆辩称，1、张怀庆租赁赵金龙的房屋是用来经营修车厂，但是原来房屋是用来养猪的，张怀庆为了经营所需改造是必须的。张怀庆租赁房屋经营已经十年了，如果赵金龙有损失，应该在张怀庆经营之初就提出。2、张怀庆干修车厂，棚应该都是彩钢瓦，以前用的石棉瓦，张怀庆在征得赵金龙的同意下换成彩钢瓦，且拆下的石棉瓦材料已经放到赵金龙的院子了，张怀庆在拆石棉瓦的过程中必须从赵金龙的院子路过，如果不路过是拆不了的，所以赵金龙对张怀庆改造成彩钢瓦的事情是知道并且同意的，不然张怀庆就拆不了。3、该30平方米是因为当时没有厕所，赵金龙让张怀庆去他的厕所，但是不方便，张怀庆在经得赵金龙同意的情况下建的厕所，如果赵金龙有异议，应该在张怀庆经营之初就提出。张怀庆向一审法院起诉请求：1、请求法院确认原告依据原被告合同约定及第三人的赔偿标准应获得房屋补偿款共计107152.5元，第三人应在被告应得补偿金款项中支付原告该款项。2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定，2010年11月1日，原告（乙方）张怀庆与被告（甲方）赵金龙签订租赁合同，载明：“甲方：赵金龙乙方：张怀庆经甲乙双方协商同意就甲方租用朱庄一组（公路边）房产及占用范围内土地达成如下协议：一、甲方将平房房产玖间及占地捌佰平方米，租给乙方经营（详见图）。二、年租金为人民币壹万肆仟陆佰元，租期从2011年元月壹日至2021年元月壹日止，共计拾年。每年元月壹日前交下年租金。三、乙方在租赁期内可自行增加建筑物，期满后同等条件下优先续租或协商作价处理。四、租期内遇政策性拆迁，属于乙方投入资产赔偿金归乙方，甲方不得扣减。五、甲方保证乙方正常用电及正常通行（公路边四米宽大门）。六、土地租金由甲方负责缴纳与乙方无关，如遇村里涨租金多涨部分由甲乙协商解决，本协议租金不变。七、如因甲方原因导致乙方不能正常经营，甲方赔偿乙方全部损失，并承担违约金叁万元。……”。合同签订后，原告对被告的房屋进行了翻建，另新建了小房子、彩钢棚、地沟、厕所等建筑物，并硬化了部分土地，安装了招牌、铁门等。2020年6月5日，因案涉土地被沁阳市人民政府收储，被告赵金龙与第三人太行办事处、朱庄居委会签订了房屋征收补偿协议。原被告双方曾于2020年6月19日对拆迁补偿进行协商，被告同意在原告搬迁完毕后付原告34000元，原告张怀庆不同意此协议。2020年7月1日，原被告签订协议书，载明：“……2010年11月1日，甲乙双方签订了租赁合同。2020年6月5日，赵金龙与沁阳市太行办事处、太行办事处朱庄居委会签订了土地收储企业房屋征收补偿协议。经朱庄居委会与甲乙双方调解，甲乙双方同意协商解决，如协商达不成一致将依法到人民法院进行诉讼。在协商或诉讼结束前对乙方评估的所有金额暂不支付甲方，乙方应积极进行搬迁，并于五日内搬迁结束，待协商一致或法院判决后，由沁阳市太行办事处朱庄居委会将剩余资金按协商或判决结果支付。……”。庭审中，原告提交了价值时点为2019年10月22日太行办事处朱庄村分户评估表两页，被告对此予以认可。其中：房屋部分：1、建筑面积142.80㎡，单价680元，金额97104元。原告称被告的房子原来为石棉瓦，原告将其翻建成预制板。被告主张房顶系被告翻建。2、其他（原被告所说的小房），建筑面积10.81㎡，单价350元，金额3784元。被告认可小房是原告所盖，但小房上的大梁、檩条、石棉瓦是被告的，被告同意分割，原告不同意分割。3、水泥地：542.76㎡，单价30，金额16283元。被告认为其硬化的水泥地将近300平方米。4、彩钢棚：171.24㎡，单价110元，金额18836元。被告认为原告将石棉瓦翻建成彩钢瓦时没和其商量，该项金额应归被告。5、铁大门：398元，被告同意该金额归原告。6、招牌：389元，被告同意该金额归原告。7、围墙：53.10㎡，单价90元，金额4779元。原告要求25米，即25×90元=2250元。被告对此予以认可。原告主张被告应退房租6500元，被告予以认可。诉讼中，原告不再向被告主张拆迁费5000元，可另行向他人领取。一审法院认为，原被告之间签订的租赁合同成立并生效。关于拆迁补偿款的分配应按合同的约定进行，对双方无异议的部分予以采信，双方的分歧在于部分建筑物的拆迁补偿款应如何分配，最大的在于九间平房和彩钢棚补偿款的认定。原告认为系自己新建，被告认为系原告未经其许可翻建。因双方签订的租赁合同对翻建是否属于新建、拆迁补偿款如何分配约定不明、各执一词，从公平角度考虑，结合案情，酌定对双方有争议的部分按五五分割。原被告双方有异议的部分为：1、九间平房，原告将被告的屋顶由石棉瓦改建成预制板，因双方在租赁合同中对改建部分约定不明，该院酌定就平房金额按五五分割，即142.80㎡×680元÷2=48552元。2、小房，小房虽系原告所建，但小房上的大梁、檩条、石棉瓦是被告的，该院酌定就小房金额双方按五五分割，即10.81㎡×350元÷2=1891.75元。3、彩钢棚：原告将房顶上的石棉瓦翻建成彩钢瓦并进行扩建，因双方在租赁合同中对改建部分约定不明，该院酌定就彩钢棚金额双方按五五分割，即171.24㎡×110元÷2=9418.2元。4、水泥地：542.76㎡，原告主张地面全部系其硬化，被告主张将近300㎡系其硬化，该院采信被告说法，故原告应得的金额为30元×（542.76-300）=7282.8元。原被告双方无异议的部分为：5、铁大门：398元。6、招牌389元。7、围墙：25×90元=2250元。以上共计70181.75元。另外，被告同意退还原告租金6500元，可以从存放在第三人太行办事处的拆迁款中一并支付。因案涉房产及土地的补偿款现在第三人太行办事处存放，故第三人太行办事处应支付原告拆迁补偿款76681.75元（含租赁费6500元）。对于被告辩称的原告在其平房上翻建的预制板、新建小屋上的彩钢棚，不属于原告新增或新建，与事实不符，该院不予采纳。对于被告辩称的原告私占其30㎡，要求原告支付其租赁费5800元，因双方的租赁合同对此没有约定，该院不予采纳。一审法院判决：一、确认原告张怀庆应获得拆迁补偿款76681.75元，由第三人沁阳市太行街道办事处于本判决生效之日起十日内从应补偿给被告赵金龙的拆迁补偿款中代为支付。二、驳回原告张怀庆的其他诉讼请求。案件受理费1222元，原告张怀庆负担363元，被告赵金龙负担859元。二审中，上诉人赵金龙提供照片一张。证明：张怀庆占了其30平方米建厕所。张怀庆对该照片无异议，但是认为建厕所是经过赵金龙允许的，十年了，赵金龙从未提过要租金的事情。被上诉人张怀庆提供照片一张。证明：张怀庆改造之初须经过赵金龙的院子，赵金龙的墙扒了之后张怀庆才有独立的院落。赵金龙对该证据无异议。本院对当事人提供的证据认证如下：双方提供的证据均不影响本案事实的认定，本院不再认证。本院经审理查明的案件事实与一审认定的事实相同。本院认为，上诉人赵金龙2010年11月1日与被上诉人张怀庆签订租赁合同，将朱庄一组（公路边）房产及占用范围内土地租赁给张怀庆经营使用，租期10年。合同约定，租期内遇政策性拆迁，属于张怀庆投入资产赔偿金归张怀庆，赵金龙不得扣减。租赁合同签订后，张怀庆对租赁的房屋进行了翻建，另新建了小房子、彩钢棚、地沟、厕所等建筑物，并硬化了部分土地，安装了招牌、铁门等。2020年6月5日，因案涉土地被沁阳市人民政府收储，赵金龙与第三人太行办事处、朱庄居委会签订了房屋征收补偿协议。张怀庆租赁涉案房屋及场地经营修车厂，其为经营所需对租赁房屋进行的改建投资，按照双方的合同约定，应当获得相应的补偿。对于九间平房及彩钢棚补偿款，双方争议较大，各执一词，一审结合案件情况，酌定对该部分进行五五分割，属其自由裁量的范围。本案审理的是张怀庆请求支付的拆迁补偿款问题，赵金龙称张怀庆在租赁范围之外另占其30平方米，请求张怀庆对此支付相应租金，不属于本案的审理范围，本案不予处理。赵金龙的上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1276元，由上诉人赵金龙负担。本判决为终审判决。审判长 刘 军审判员 余同云审判员 毕 蕾二〇二〇年十一月二十五日书记员 张艳娇