重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初17368号原告：中海物业管理有限公司，住所地深圳市南山区高新技术产业园**科技南八道豪威科技大厦7A，统一社会信用代码91440300618888347D。法定代表人：张贵清，董事长。委托诉讼代理人：杜辛，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：郎寅婧，重庆依斯特律师事务所实习律师。被告：莫鸿兰，女，1986年7月27日出生，苗族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：莫正林（系莫鸿兰父亲），住重庆市彭水县。原告中海物业管理有限公司与被告莫鸿兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中海物业管理有限公司的委托诉讼代理人杜辛、郎寅婧，被告莫鸿兰及其委托诉讼代理人莫正林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中海物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年1月至2019年2月期间的物业服务费31990.14元和2017年1月至2019年2月期间的公摊水电费838.32元；2.判令被告向原告支付以未交纳费用为基数，按照月利率2%的标准，从2020年6月计算至付清之日止的违约金。事实和理由：原告与开发商中海地产重庆有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为中海北滨一号小区提供物业服务，原告向业主或者物业使用人收取物业服务费和其他费用。被告为涉诉小区X幢X-X号房屋业主，被告未按照合同约定交纳物业服务费和公摊水电费。原告催告未果，提起本案诉讼。被告莫鸿兰辩称，对原告主张的物业服务费和公摊水电费的期间和金额均无异议，但原告主张的期间已经超过了诉讼时效；不认可原告主张的违约金，被告不应当交纳违约金，原告应当赔偿被告违约金。涉诉房屋前原有一岗亭，且有安保人员值班，但是被原告拆除用铁丝网圈起，也没有人值班，自此之后，别墅区域多次发生盗窃，涉诉房屋于2020年1月14日被盗窃，损失四万多元，岗亭在拆除之前，没有出现过被盗的情况。涉诉小区环境差，到处都是垃圾，高层的环境比别墅还好，但别墅区域的物业服务费比高层多；整个别墅区域只有一个人来做卫生，整个别墅区域一个月的物业服务费就有十万多，保洁人员一人工资也就几千元。被告要求原告将岗亭恢复，确保小区内的安保工作，并把小区内的卫生环境搞好，就交纳物业服务费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：《前期物业服务合同》及备案证明、重庆市物业服务区域划分备案证明、重庆市江北区物业服务收费价目表、重庆市物业服务收费（市场调节价）备案表、登记信息查询结果、小区红线规划图纸、重庆市公安局案（事）接报回执，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：公摊水电费的交费发票均系原件，本院予以确认；公共用水用电分摊表公示表系原件，且被告对表格的内容无异议，本院予以确认；公摊水电公告及欠费明细表有其他证据相印证，本院予以确认。庭审中，原告举示共用部位设施维护保养记录、来电来访记录，拟证明原告为小区提供了物业服务，履行了合同义务；举示邮戳日期为2018年4月27日、2018年12月14日的EMS寄件单及律师函，拟证明原告在诉讼时效期间内向被告催收过物业服务费及公摊水电费。被告质证称，对该组证据不认可，记录系原告单方制作，不能代表原告进行了有效的服务；未收到上述快递，被告陈述快递单上的电话系莫正林儿子的电话，被告在2019年接到过原告的催费电话。原告举示《重庆市建设工程选址意见书》、《重庆市规划局江北区分局会议纪要》，拟证明将天赐龙都纳入中海物业统一管理系政府研究决定，原告基于政府的要求，为相关项目提供物业服务。被告质证称，对该证据的真实性无异议，但与小区规划图纸相冲突，应以该图纸为准。被告举示一组图片（配文字说明）及2020年8月12日至17日拍摄的照片，拟证明涉诉小区不包含天赐龙都，原告提供的物业服务管理混乱及小区内存在的问题，原告质证称，照片的真实性无异议，但图片显示涉诉小区相对较整洁，并不存在被告所述的到处都是垃圾，不构成被告拒交物业服务费的正当理由。本院经审理认定事实如下：原告系中海北滨1号物业管理企业。被告系重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X（原X号）号房屋业主，房屋建筑面积410.13平方米。2007年中海地产重庆有限公司与原告签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告为中海北滨1号小区提供物业服务。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理，市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，公共场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通，交通与车辆停放秩序的管理，公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理和服务，包括安防监控、巡视、门岗执勤等；物业服务费以建筑面积计算，联排别墅物业服务费为3元/月/平方米，物业服务费（含车位服务费等）按季交纳，业主或物业使用人应在每年1月10日、4月10日、7月10日、10月10日之前（或以原告通知时间为准）将四个季度的费用全额缴清，逾期将按每日加收应交纳费用3‰的滞纳金；小区共用部位、共用设施设备（如楼道照明、消防通道照明、电梯间照明、院墙路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、二次供水泵、自备发电机油料等）的用水、用电费用未进入物业服务成本，需据实分摊由业主或使用人交纳，共用的专项设备运行费用（包括能源消耗等），应独立计量核算，合理向业主分摊计收；原告按照本合同和有关规定向中海地产重庆有限公司、业主或物业使用人收取物业服务费用和其他费用。该合同已在重庆市江北区房屋管理局办理备案登记。另查明，合同签订后，原告为涉诉小区提供物业服务至今，现小区未成立业主委员会。本案在审理过程中，原告撤回要求被告支付违约金的诉讼请求。本院认为，《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，因此，原告与被告之间成立物业服务合同关系，双方均应按照合同约定享受权利并履行义务。物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，加强与业主间的沟通交流；作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益，爱护小区内的公共设施设备。本案中，原告应不断提升物业服务质量，对小区业主提出的物业服务合理要求和重大关切，及时核实、处理和反馈；对小区业主要求非物业服务范围服务的，应当及时告知、协调，以实实在在的物业服务质量推进物业服务关系的良性维系。此外，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主亦可另案主张物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但被告不能仅以原告提供服务不到位作为其拒绝交纳物业服务费的理由。针对被告提出的原告将天赐龙都纳入涉诉小区进行管理，侵害业主合法权益的抗辩意见。本院认为，原告为两项目同时提供物业服务、将两项目作为同一物业服务区进行管理的行为，并不能当然表明原告降低了对涉诉小区的物业服务标准，且涉诉房屋位于别墅区域，与天赐龙都在物理空间上处于相对隔离的状态，故对被告的该抗辩意见，本院不予采纳。针对被告提出的涉诉房屋被盗的问题，原告提供的安保服务针对特定区域内的公共秩序维护，并不及于业主专有部分之内的人身与财产，且原告提供来电来访记录，已尽到了合理的安全防范义务。关于公摊水电费的问题，因前期物业服务合同约定共用部位、共用设备设施的用水、用电费用未进入物业服务成本，应按户据实分摊由产权人或使用人交纳，且原告举示发票及公共用水用电分摊表足以证明公摊水电费已实际产生，且已实际交纳并在小区内进行了公示公告，庭审中，被告对原告提交的公摊用水用电分摊表中的内容亦没有异议，故被告应按照约定向原告支付公摊水电费。关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”原告举示邮戳日期为2018年4月、2018年12月的EMS寄件单均为原件，且邮寄地址均为涉诉房屋所在地址，该证据已经证明原告曾向被告催收过物业服务费及公摊水电费，其被告陈述在2019年收到过原告催费电话，故原告主张的诉请期间的物业服务费和公摊水电费，因其已积极主张其权利，引起诉讼时效的中断，原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，对被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予采纳。综上，故原告要求被告支付2017年1月至2019年2月（共计26个月）期间的物业服务费31990.14元（410.13平方米×3元/月／平方米×26个月）和2017年1月至2019年2月期间的公摊水电费838.32元的诉讼请求，本院予以支持。原告自愿撤回违约金的诉讼请求，系其行使诉讼权利的体现，不违反法律、行政法规的规定，本院予以确认。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告莫鸿兰于本判决生效之日起五日内支付原告中海物业管理有限公司2017年1月至2019年2月期间的物业服务费31990.14元和公摊水电费838.32元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费620.72元，减半收取计310.36元，由被告莫鸿兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  黄 静二〇二〇年十一月三日法官助理  郑成帅书 记 员  汤朝露