湖南省新化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1322民初1748号 原告李汉富，男，1980年10月8日出生，汉族，农民，住湖南省新化县。 被告王仁伯，男，1981年9月3日出生，汉族，农民，住湖南省新化县。 被告陈晓锋，男，1982年5月20日出生，汉族，居民，住湖南省安化县。 两被告共同委托诉讼代理人伍志宝，新化县孟公法律服务所法律工作者，代理权限：特别授权。 原告李汉富与被告王仁伯、被告陈晓锋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月25日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告李汉富，被告王仁伯、陈晓锋的共同委托诉讼代理人伍志宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告请求判令：一、依法判决确认李佑元（李汉富之父）与两被告于2014年2月14日签订的《住房销售协议》合法有效；二、在原告替李佑元按照约定全面履行《住房销售协议》中给付金钱（再支付两被告72800元整）义务的同时，依法判决两被告继续履行《住房销售协议》之合同全部义务（B栋楼封顶后，将B栋201毛坯方交付给原告，并免费办理该住房之“两证”）；三、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实与理由：在平等协商、自愿的基础上，李佑元（已死亡）与两被告于2014年2月14日签订了一份《住房销售协议》，就“住宅房屋位置、面积、房屋价格及金额、付款方式、住房交付时间、违约责任、住房两证的办理及费用的承担”等内容做出了明确规定，双方均知晓该协议中各自享有的权利以及应履行的义务。同日，李佑元依照《住房销售协议》第三条第一项合同款项之规定，如约支付给两被告人民币壹万元，之后于2014年2月17日李佑元再支付给两被告人民币肆万元，抵扣移民安置款叁万元，李佑元至今尚欠两被告购置住房款72800元整，综合上述事实，李佑元已依约履行了《住房销售协议》合同中部分给付金钱义务。两被告收到李佑元购买房屋款后，因资金链断裂等原因，B栋楼房一直未封顶，工程建设一直处于停滞状态，至今成为烂尾楼。《住房销售协议》中行为人具有相应的民事行为能力；意思表示真实；不违反法律、行政法规的效力性强制规定，不违背公序良俗，故《住房销售协议》合法有效。原告作为李佑元的第一继承人，依照《中国华人民共和国继承法》之规定，依法享有继承李佑元财产权力，同时愿意继续履行《住房销售协议》中李佑元给付金钱之义务，偿还其债务。综上，两被告的行为严重损害了原告合法财产权益，特依法诉之于法院，敬请公平、公正裁决。 被告王仁伯、陈晓锋辩称：1、原告父亲与被告签订的协议是无效协议，协议上加盖的“信义豪庭管理有限公司”不是有资质的房产开发商，是被告为了方便管理而刻制的公章，本案建房的土地权属属案外人陈超所有而不是本案被告。因此，无效协议造成的后果是返还财产，被告方愿意返还原告购房款；2、被告方认为，根据本案协议第三条约定，交房时间是整栋房屋竣工后三日内，本栋房屋至今没有封顶，原告的诉讼请求没有事实依据，也没有法律依据；3、关于本案三万元移民安置款的问题，虽然原告父亲符合移民安置条件，但合同约定，安置款到账3日内支付给被告，被告至今没有收到该笔款项；并且协议约定该笔款项若没有补到由被告承担，被告认为该约定违反国家强制性约定。若支持诉讼请求，也应该由原告在购房款中支付；4、办理两证问题是等房屋交付之后应履行的义务，不是现在应该履行的义务，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；5、该房屋未经验收，原告擅自居住，擅自占有所发生的风险由原告自行承担，并且原告应支付占有被告房屋期间的租金，被告方保留诉权。 查明的事实 根据当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下法律事实： 1、2014年2月14日，被告王仁伯作为甲方，李佑元作为乙方签订《（住房）销售协议》一份，协议主要内容为：一、甲方拥有的住房位于千岛湖小区B栋第贰层壹号，面积为160平方米（实际面积以房产证登记的面积为准）。二、价格及金额：住房按每平方米955元计算，总价为人民币152800.00元整，结构为砖混结构，全捣制现浇，铁板墙。三、付款方式：1、本协议签订后二天内，乙方支付住房总价的50%，计人民币伍万元整（其中壹万元为合同定金）；完成整栋房的百分之六十再向甲方支付总房款的20%（具体以收款收据为准）。2、待甲方整栋楼封顶，甲方交付给乙方毛坯房三天内，乙方再向甲方支付住房总价款的15%，计人民币35000.00元整。余下总房款5%待甲方向乙方交付房产证时全部付清。3、住房交付时间：自甲方整栋楼封顶之日起三日内，甲方将住房（毛坯房）交付给乙方。五、违约责任：（一）甲、乙双方都不能单方解除本协议，任何一方单方解除本协议除支付违约金人民币壹万元外，还需赔偿因此给守约方造成的损失。（二）乙方如未按本协议第三条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息。自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按2.3%计算，逾期超过三天后，即视为乙方不履行本合同。届时，甲方有权按下述第1种约定，追究乙方的违约责任。1、终止合同，乙方按累计应付款的5%向甲方支付违约金。甲方实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2、乙方按累计应付款5%向甲方支付违约金，合同继续履行。暂预留移民安置款叁万元整，移民安置款由乙方协助甲方办理。3、乙方需符合人员条件3人以上，移民安置款到账后三日内乙方支付给甲方。否则甲方有权终止本协议，购房款不予退还。移民安置款如没补到由甲方自行负责。六、甲方给乙方办理两证，办理费用由甲方负责。甲方交付乙方的住房为毛坯房，水、电落户费及费用由乙方自行办理。如果住房交付给乙方时，住房余款不能及时给予甲方时，应按余款的3%月息计算支付给甲方，否则甲方有权终止本协议，定金不予退还。甲方王仁伯在该协议上签字，陈晓峰在法定代表人处签字，协议加盖“信义豪庭管理有限公司财务专用章”，乙方李佑元签字。 2、2014年2月14日、17日，两被告以“信义豪庭管理有限公司”的名义分别收取李佑元购房款10000元、40000元。 3、因李佑元死亡，于2019年1月28日被注销户口，其第一顺位继承人为配偶苏海风、儿子李汉富、女儿李雨蓉。 4、2020年5月25日，李佑元的配偶苏海风、女儿李雨蓉出具《放弃继承权声明书》，承诺放弃对李佑元遗产的继承权。 5、本案涉楼栋千岛湖小区B栋房屋拟建六层，现建至第二层，尚未竣工。 判决的结果与理由 本院认为，李佑元与被告王仁伯、陈晓峰签订的《（住房）销售协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，合同合法有效。原告要求确认李佑元与两被告签订的《（住房）销售协议》合法有效的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称原告父亲与被告签订的协议上加盖的“信义豪庭管理有限公司”不是有资质的房产开发商，是被告为了方便管理而刻制的公章，本案建房的土地权属属案外人陈超所有而不是本案被告的辩论意见,无相关证据支持,不影响原告将房屋销售协议的一方签字人王仁伯、陈晓峰作为被告起诉。因此，被告辩称本案协议无效的辩论意见，本院不予采纳。因原、被告对部分购房款的交付存在争议，原告仍有部分购房款未交付，涉案房屋至今尚未竣工，并未达到双方在《（住房）销售协议》约定的交付条件，双方对合同的履行均存在不确定性。因此，对原告要求被告履行交付房屋并办理过户手续的诉讼请求，在本次诉讼中,本院不予支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认李佑元与被告王仁伯、被告陈晓峰于2014年2月14日签订的《(住房)销售协议》合法有效； 二、驳回原告李汉富的其他诉讼请求。 本案案件受理费80元，由原告李汉富负担40元，由被告王仁伯、被告陈晓锋负担40元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。 审 判 长  刘学军 人民陪审员  杨 黎 人民陪审员  谢巧玲 二〇二〇年十一月十九日 法官 助理  邹 静 代理书记员  李湘娄 附相关法律条文： 一、对《中华人民共和国合同法》的适用 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 二、对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。