云南省永仁县人民法院民 事 判 决 书（2020）云2327民初76号原告：起国盛，男，彝族，中专文化，退休干部，住永仁县，现住永仁县。被告：杨建，男，汉族，小学文化，个体户，住四川省南部县。委托诉讼代理人：杨林（系被告杨建之弟），男，汉族，小学文化，个体户，身份证住址四川省南部县，现住云南省永仁县。代理权限：特别授权代理。被告：楚雄州珩宇实业有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州永仁县永定镇永桥路珩宇新天地小区****。统一社会信用代码：915323007。法定代表人：罗明，总经理。现羁押于攀枝花市看守所。委托诉讼代理人：谢朝勇，男，汉族，高中文化，住重庆市彭水县，现住四川省攀枝花市**。代理权限：特别授权代理。原告起国盛与被告杨建、楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称珩宇公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案后，因被告珩宇公司法定代表人罗明被刑事羁押，受新型冠状病毒引发肺炎疫情影响，本案依法于2020年1月29日暂停审理，后因具备开庭审理条件，于2020年9月15日恢复审理。依法适用简易程序，于2020年9月18日公开开庭进行了审理。原告起国盛、被告杨建的委托诉讼代理人杨林、被告珩宇公司的委托诉讼代理人谢朝勇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告起国盛向本院提出诉讼请求：1.请求确认楚雄州珩宇实业有限责任公司与永仁家纳大家居专卖店租赁永仁县商铺的协议无效；2.请求判令永仁家纳大家居专卖店向原告返还永仁县；3.请求判令永仁家纳大家居专卖店向原告支付2018年6月暂计算到2019年12月31日房屋占用费10110元（该费用即为该商铺的租金），以及自2020年1月1日计算到被告永仁家纳大家居专卖店实际返还商铺止的房屋占用费。以上合计：10110元；4.判令二被告承担本案所有诉讼费用。诉讼过程中，原告起国盛增加诉讼请求：请求判令楚雄州珩宇实业有限责任公司支付原告三年（2015年6月8日至2018年6月8日）的房屋租金15000元。变更第三项诉讼请求为请求判令珩宇公司向原告支付2019年7月暂计算到2020年9月18日，总计384天，房屋占用费5256元。事实与理由：2005年10月29日原告与被告楚雄州珩宇实业有限责任公司（以下简称“珩宇公司”）购买了44＃（即1-1009号）商铺一间19.18平方米，已办妥了相关房产手续，投入使用。2012年6月8日珩宇公司要拆除永仁珩宇商贸城重建，其中包括原告的商铺在内，并与原告签定了“珩宇商贸城房屋重建协议”。其中协议约定“原告将已取得产权的商铺及相关手续交给珩宇公司，珩宇公司在同等区位新建的商铺按1:1同等建筑面积给予回迁安置，双方确认回迁商铺为6＃（即1-1009＃商铺）；商铺回迁后六个月内，珩宇公司为原告办理商铺的不动产权证书，并承担所办证需要缴纳的一切费用等事项；同时还约定拆除重建回迁期间（2012年6月8日至2017年12月31日）原告商铺返租给楚雄州珩宇实业有限责任公司（珩宇公司）。”但是到2017年底返租期满，约定租金未付清，也未给原告办理不动产权证，商铺也未交还给原告。后原告向永仁县人民法院诉讼，经县人民法院于2019年9月11日审理，以“（2019）云2327民初746号”判决：由楚雄州珩宇实业有限责任公司于判决生效后十日内为原告办理永仁县的不动产权证，明确了原告商铺的所有权。另外，经原告调查了解，2017年6月珩宇公司在原告不知情的情况下，又将永仁县转租给了被告永仁家纳大家居专卖店（以下简称“家纳大家居”），其中约定的租赁期限为5年。后珩宇公司因公司经营不善，无法继续经营管理公司的商铺，与家纳大家居签订了“租金代付协议”，由家纳大家居向原告支付房屋租金。但时至今日，家纳大家居现实占用珩宇新天地1-1-009号商铺，原告与家纳大家居经过了反复协商，家纳大家居仍拒付2019年到期的租金，其行为严重的侵害了原告的合法权益。综上，原告认为，2012年6月8日原告与珩宇公司“珩宇商贸城房屋重建协议”合法有效，对合同的双方具有法律约束力，其中该协议的转租期限仅为“2012年6月8日至2017年12月31日，而2017年6月在原告不知情情况下，珩宇公司与家纳大家居签订的“转租协议”中约定的租赁期限为5年，其在后的“转租协议”租期明显的超越了“珩宇商贸城房屋重建协议”的租期，因此“转租协议”系珩宇公司与家纳大家居恶意串通并损害原告合法权益的合同，依据《合同法》第五十二条之规定“转租协议”应当被认定为无效。同时依据《合同法》第五十八条之规定，“转租协议”无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，并且存在过错的家纳大家居应当赔偿对方因此所受到的损失（即房屋被占用的租金损失）。被告杨建辩称，被告是与珩宇公司租的房子，不清楚原告与珩宇公司之间的协议，被告只能支付珩宇公司的房租，原告不应向被告催要房租，珩宇公司因欠代理人材料款，代理人受珩宇公司法定代表人罗明委托支付了一年的房租4900元，2019年7月被告公司的消防水断了，甚至生活用水都没有了，在这种情况下珩宇公司造成违约，被告是不可能支付房租，代理人也不可能代为支付房租。被告珩宇公司辩称，珩宇公司法人及股东因涉嫌经济犯罪现在在羁押中，无法当面理清相关的事实和账户等管理问题，代理人是2020年8月份进入公司开展工作，对之前的工作并不知情，原告与被告的房屋租赁情况代理人也不知情，请求法院依法判决。本案争议的焦点：原告起国盛主张的房屋租金由谁支付？针对争议焦点，原告提交以下证据：1.原告起国盛身份证复印件，用以证实原告的基本身份情况；2.（2019）云2327民初746号永仁县人民法院民事判决书复印件，用以证实位于永桥路珩宇新天地1-1-009号商铺所有权归属于原告起国盛；3.《珩宇商贸城房屋重建协议》复印件，用以证实2012年6月8日，被告珩宇公司因拆除珩宇商贸城重建与原告签订协议，置换C44#商铺为6#商铺（即1-1-009号商铺）的事实；4.《楚雄州珩宇实业有限责任公司重建置换房相关问题处理方案》，用以证实原告起国盛与被告珩宇公司就如何解除查封、何时办理产权证交付业主、何时付清租金，如何分隔交付房屋；5.《情况说明》《承诺》，用以证实被告珩宇公司应付起国盛2015年、2016年、2017年的房租15000元，承诺于2018年4月30日前支付。经质证，被告杨建、珩宇公司对原告起国盛所提交的证据均无异议。本院认为，原告起国盛提交的证据能客观证实其欲证事实，能够相互印证，本院依法予以采信。被告杨建提交以下证据：1.《商铺租赁合同》复印件，用以证实杨建与被告珩宇公司签订房屋租赁合同的情况，包括原告的1-1-009号房屋；2.《收条》复印件，用以证实杨林代替珩宇公司支付房租的情况，其中包括支付原告房租4900元；3.《委托书》复印件，用以证实杨林支付的房租是被告珩宇公司委托杨林支付的事实；4.《结算单复印件》，用以证实被告珩宇公司2019年5月19日以前在杨林处拿的建材，欠材料款224000元（抵扣了2018年7月1日至2019年6月30日的房租137200元，尚欠材料款86800元）；5.《借条》复印件，用以证实2017年1月10日被告珩宇公司罗明向杨林借款后出具的借条，用所借的款项抵扣房租，所借款项为180000元；6.《收条》复印件，用以证实被告珩宇公司收到杨建2017年7月1日至2018年6月30日的房租15万元，保证金5万元，总计20万元；7.《（2018）云2327民初59号民事调解书》，用以证实被告公司欠杨林的材料款180000元及利息20000元。经质证，原告仅认可证据2《收条》复印件，收到杨林支付的房租4900元，不认可其余的证据，认为其余证据与原告无关，是家纳大家居与珩宇公司之间的事。被告珩宇公司对证据均无异议。本院认为，被告杨建提交的证据2《收条》复印件经质证，原告和被告珩宇公司无异议，其所反映的内容客观真实，本院予以采信；其余证据与本案无关联性，本院不予采信。被告珩宇公司未向法庭提交证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年6月8日，原、被告签订《珩宇商贸城房屋重建协议》，协议约定原告将其原购买并已取得产权的C44#商铺交由被告重建，被告在同等区位新建房屋按1:1同等建筑面积给予回迁安置，双方确认回迁商铺为6#，商铺回迁后六个月内，被告为原告办理不动产权证书，并承担所有办证需要缴纳的一切费用等事项。同时还约定因商铺重建回迁2012年6月8日至2017年12月31日返租给被告，租金按年度支付，每年4492.8元，一年一付，租期届满不足一年的按日计算。在珩宇商贸城重建工程完工后，该房屋房号由6#变更为9#，与永仁县不动产登记中心登记的珩宇新天地1-1-009号商铺系同一房屋。协议签订后，双方按协议履行，被告珩宇公司支付了2012年6月8日至2015年6月8日的房租。2018年2月5日，被告珩宇公司永仁分公司财务向原告出具承诺一份，载明：楚雄州珩宇实业有限责任公司永仁分公司向起国盛承诺将三年的返租费壹万伍仟元整（15000元）于2018年2月15日前支付给起国盛。2018年3月23日，被告珩宇公司向原告出具情况说明一份，载明：楚雄州珩宇实业公司应付起国盛房租费05年6月8日至06年6月8日、06年6月8日至07年6月8日、07年6月8日至08年6月8日共计三年合计人民币15000元，大写壹万伍仟元，该款于2018年4月30日前支付。付款期限到后，被告珩宇公司至今未付款。另查明，杨林与被告杨建系兄弟。永仁家纳大家居专卖店于2017年6月22日核准经营，经营者为杨建，2020年9月15日注销。2017年4月15日，被告珩宇公司与被告杨建签订《商铺租赁合同》，将永仁县转租给被告杨建，租期五年，自2017年7月1日起至2022年6月30日止。租金按年交纳，先付后用。2019年5月19日，被告珩宇公司向杨林出具委托书一份，载明：珩宇公司委托杨林支付王绍靖、陈国会、起国盛、付江丽、李仙丽、韩继会、李翠芬以上7人的租金，自2018年7月1日起支付。2019年7月2日杨林代被告珩宇公司向起国盛支付2018年6月至2019年6月房租4900元。后因被告杨建租赁的商铺断水，被告杨建于2020年7月15日将租赁的商铺腾空，但钥匙至今未交还被告珩宇公司。本院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告起国盛与被告珩宇公司签订的《珩宇商贸城房屋重建协议》，属双方当事人真实意思表示，内容不违反有关法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按约定全面履行自己的义务。原告起国盛按约定将房屋返租给被告珩宇公司，被告珩宇公司应按约定向原告起国盛支付租赁费，租赁期间届满，被告珩宇公司继续使用房屋，原告起国盛没有提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”，故原租赁合同继续有效。现被告珩宇公司未按合同约定支付租赁费，原告起国盛有权要求被告珩宇公司履行付款义务，故原告起国盛主张被告珩宇公司支付2015年6月8日至2018年6月8日的房屋租金15000元及2019年7月至2020年9月18日的房屋租金5256元，合计房屋租金20256元的诉讼请求，本院予以支持；原告起国盛主张确认被告珩宇公司与被告杨建签订的《商铺租赁合同》无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体和第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”，原告起国盛提供的证据不能证实被告珩宇公司与被告杨建签订的《商铺租赁合同》存在无效的情形，且原告起国盛与被告珩宇公司的租赁合同在返租合同到期后变更为不定期租赁合同，故对原告起国盛该项主张本院不予支持；原告起国盛主张被告杨建返还永仁县，原告起国盛与被告珩宇公司的不定期《租赁合同》因原告起国盛提出返还房屋而解除，且被告杨建于2020年7月15日将租赁的商铺腾空，但钥匙至今未交还被告珩宇公司，目前，被告珩宇公司、杨建并未实际使用诉争商铺，故原告起国盛请求负有腾房义务的被告杨建返还商铺的诉讼请求，本院予以支持；原告起国盛另主张被告杨建支付2019年7月1日至2020年9月18日的租赁费，因与被告杨建建立租赁关系的是被告珩宇公司，原告起国盛仅能根据租赁合同的相对性，主张被告珩宇公司支付租赁费，故其向被告杨建主张租赁费的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告楚雄州珩宇实业有限责任公司于本判决发生法律效力之日起十五日内支付原告起国盛1-1-009号商铺的租赁费20256元；二、被告杨建于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告起国盛位于永仁县；三、驳回原告起国盛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费214元，由原告起国盛负担41元，被告楚雄州珩宇实业有限责任公司负担173元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  起有光二〇二〇年十一月十六日书记员  黎兴波