广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1882民初1821号原告：黄剑波，男，1990年2月21日出生，汉族，连州市人，住连州市*****************。身份证号码：441************710。原告：刘慧玲，女，1995年9月23日出生，汉族，连州市人，住连州市**************。身份证号码：441************824。上列原告的共同委托诉讼代理人：余韬，广东朝纲律师事务所律师。被告：连州市润华房地产有限公司。住所地：连州市*********（1#楼二层自编B-01号），统一社会信用代码：914************534。法定代表人：刘展华，总经理。委托诉讼代理人：刘展明，公司员工。委托诉讼代理人：罗秀龙，公司员工。原告黄剑波、刘慧玲诉被告连州市润华房地产有限公司（以下简称：被告润华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，采用速裁方式公开开庭进行了审理。原告黄剑波、刘慧玲的共同委托诉讼代理人余韬，被告润华公司的委托诉讼代理人刘展明、罗秀龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄剑波、刘慧玲向本院提出诉讼请求：判令被告润华公司支付逾期办证违约金29,163.61元（以818,947元为本金，自2019年2月7日起按年利率2%暂计至起诉之日）给原告，之后的违约金以818,947元为本金，从起诉之日起按年利率2%计算至被告将办理权属登记资料报产权登记机关备案之日止，每半年支付一次。事实与理由：原、被告于2017年10月17日签订《广东省商品房买卖合同》，原告以818,947元的价格购买被告开发的金汇湾豪庭玉华楼805室，合同约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告于2018年2月11日收楼至今2年余，被告尚未将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，造成原告至今未能取得房屋产权证，导致原告的权益受损，被告应自2019年2月7日起计付违约金给原告；由于合同约定按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金明显过低，不足以弥补买受人因出卖人逾期办证所造成的损失，难以促使一家公司积极履行约定义务，请求违约金按年利率2%计算。原告在举证期限内提供的证据有：1．被告企业信用信息打印件；2．《广东省商品房买卖合同》、《广东省增值税普通发票》复印件；3．《金汇湾收楼书（毛坯房）》复印件；4．《中华人民共和国税收完税证明》复印件；5．《首期款收据》复印件；6．《办证费用收据》复印件。被告润华公司对原告举证的证据没有异议。被告润华公司辩称，一、答辩人不应承担至今未能将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的责任。答辩人作为房地产开发商将涉案房屋发包给施工单位承建，怎料施工单位因与答辩人产生矛盾而违法扣留的施工资料，导致答辩人至今未能将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案。答辩人为能够及时将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案，积极履行合同义务，已向法院起诉要求施工单位将涉案房屋的权属登记资料交回答辩人报产权登记机关备案。由此可见，答辩人的违约有别于一般的因为工期延误、工程质量存在问题等导致的逾期办证，责任完全在于施工方，应由施工方承担相应的责任。二、原告要求将逾期办证违约金调整至年2%过高，人民法院应不予采纳。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）中已约定了逾期办证按O.1%计算违约责任，合同为双方自愿签订，没有违反国家强制性规定，属于合法有效的合同，应当受到法律保护；同时，具有合同已经约定了逾期办证的违约责任，不属于合同没有约定违约金的情形，因此，应当遵循契约精神按照当事人约定处理。即使原告认为合同约定的违约金低于其实际损失，因原告已经收楼装修入住，答辩人逾期办证不影响原告对房屋的占有、使用、收益的权利，并未对原告造成实质性的损失;同时，原告应对实际损失承担举证责任，否则不能依据合同法114条的规定请求增加违约金。因为法律已经明确规定了请求增加违约金的一方需承担证明损失的责任，原告在本案的诉讼中显然是未举证证明具体实际损失，应承担举证不能的不利后果。三、逾期办证违约金的起计时间应当以原告签署收楼书的次日起经360日后开始计算。合同约定的办证时间为原告收楼后的360日内，因此，法院应当审查原告的实际收楼时间，自原告收楼后经过360日后起计逾期办证违约金。被告润华公司在举证期限内提供的证据有：1．《资料移交证明》复印件，证明施工单位已于2020年11月17日在连州市人民法院干警的见证下将扣留的涉案房屋施工资料移交给连州市住房和城乡建设局；2.房屋建筑和市政基础设施工程《竣工验收备案表》，证明涉案房屋于2020年11月18日取得备案证明材料；3.连州市*****于2020年11月25日出具的《不动产登记受理凭证》，证明被告将部分涉案房屋办理权属登记资料提交给产权登记机关。原告认可被告举证的证据，且向本院明确表示：“基于被告现已积极履行合同义务，已经开始将涉案房屋办理权属登记资料提交给产权登记机关的缘故，原告已达到了诉讼目的，因此，同意计算被告逾期违约金的时间至2020年11月25日止”。本院认定和理由：被告润华公司对原告诉称的事实和举证的证据没有异议，本院对原告主张购房款为818,947元、交楼时间为2018年2月11日、收楼后经过360天尚未取得房产权证、逾期办证违约金的起计时间为2019年2月7日、合同约定的逾期办证违约金为0.1%等事实予以确认。原告认可被告举证的证据，同意计算被告逾期办证违约金的时间至2020年11月25日止。本案的争议焦点在于：1．被告是否具有免责事由；2.违约金是否需要调整。关于被告是否具有免责事由的问题。原、被告自愿签订《广东省商品房买卖合同》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，具有法律约束力。因此，被告超过了合同约定的房屋交付后360日内将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的期限，应当按照合同的约定支付违约金给原告。被告虽然与施工单位产生建设工程施工合同纠纷，即使被告确因施工单位违法扣留施工资料导致其至今无法将涉案房屋的权属登记资料报产权登记机关备案的事实存在，根据合同相对性原则，这也是被告与施工单位之间的合同纠纷，被告可以另案向施工单位主张权利，但与本案原告无涉，且原告在本案中没有任何过错，据此，无论被告是否被施工单位扣留施工资料，均不能免除被告在本案中的违约责任。关于违约金是否需要调整的问题。违约金具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能。当事人主张调整违约金的，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间及当地的实际情况予以衡量并作出裁决。本案中，双方在合同中约定的逾期办证违约金计算标准仅为已付房价款的0.1%，按原告已付房款818,947元计算仅为818.95元，且无论被告违约一天或一年或十年，甚至更长时间，被告仅仅只需承担支付818.95元违约金的违约成本，由此助长被告怠于履行合同义务，不断损害原告的合法权益，导致原告迟迟不能取得房屋产权证，造成原告不能享有在取得房屋产权证2年或5年后可以获得免除交易营业税、个人所得税等国家赋予的税收优惠红利等等一切房屋产权证产生的权益，不但严重损害了原告的合法权益，而且有违公平原则、诚实信用原则、守法原则，本院应当依法予以调整。原告主张按年利率2%计算违约金，符合当地经济发展状况，本院依法予以支持。应当指出的是，原告同意计算被告逾期办证违约金的时间至2020年11月25日止，属于原告自主处分自己的民事权利的行为，符合《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款关于“当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。”的规定，本院依法予以采纳，被告应当支付的逾期办证违约金自2019年2月7日起至2020年11月25日止，以818,947元为基数按年2%计算。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条的规定，判决如下：被告连州市润华房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金30,835.84元给原告黄剑波、刘慧玲。如果未按本判决指定的期间履行其金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费529.10元，适用简易程序减半收取264.55元，由被告连州市润华房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 熊  兴二〇二〇年十一月二十六日书记员 欧阳国杰附相关法条：一、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各盛自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。第二百七十四条下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理：（一）买卖合同、借款合同、租赁合同纠纷；（二）身份关系清楚，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的赡养费、抚育费、扶养费纠纷；（三）责任明确，仅在给付的数额、时间、方式上存在争议的交通事故损害赔偿和其他人身损害赔偿纠纷；（四）供用水、电、气、热力合同纠纷；（五）银行卡纠纷；（六）劳动关系清楚，仅在劳动报酬、工伤医疗费、经济补偿金或者赔偿金给付数额、时间、方式上存在争议的劳动合同纠纷；（七）劳务关系清楚，仅在劳务报酬给付数额、时间、方式上存在争议的劳务合同纠纷；（八）物业、电信等服务合同纠纷；（九）其他金钱给付纠纷。