上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初13519号原告：范金杰，男，1997年12月21日出生，汉族，户籍地云南省昆明市盘龙区。原告：孙炳文，男，1997年4月26日出生，汉族，户籍地广东省韶关市曲江区。两原告共同委托诉讼代理人：徐文婷，上海市经纬律师事务所律师。被告：李克雄，男，1983年1月6日出生，汉族，住上海市。原告范金杰、孙炳文与被告李克雄房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范金杰、孙炳文向本院提出诉讼请求：1、要求确认两原告、被告之间的租赁合同于2020年4月17日解除；2、要求被告返还两原告租金39,000元、租房押金6500元、食品安全保证金10,000元；3、要求被告赔偿两原告装修损失26,000元、违约金20,000元、搬家费及货物仓储费3010元;4、案件受理费由被告负担。事实和理由：2019年12月9日，两原告与被告签订了商铺租赁协议,约定被告将上海市徐汇区虹漕南路XXX号建筑面积为26平方米的商铺出租给两原告,租期1年,自2019年12月20日至2020年12月19日(另提供装修免租期15天),租金每月6500元,付六押一,另需支付食品安全保证金10,000元。协议签订后,两原告支付了租金、押金、食品安全保证金，并对商铺进行装修，装修费用26,000元。年后,两原告回到上海准备营业时发现店铺门紧闭,无法进入,后得知系被告与大房东发生纠纷导致店铺被大房东上锁。现在商铺刚装修好,尚未开始营业,两原告便无法进入使用,被告的行为构成严重违约，导致原告合同目的无法实现，参考合同7.2条约定，原告主张违约金2万元。故原告诉至法院，要求判如所请。李克雄辩称，被告一共才收了原告55,500元，原告现在要赔偿的钱远远超过了被告收到的钱。2020年1月原告因为疫情未开门营业，此与被告无关。2020年4月原告主动提出不再继续租赁，被告同意了。所以被告同意退还租房押金6500元、食品安全保证金10,000元以及最后两个月的租金。不同意原告的其余诉讼请求。原告主张的违约金过高，要求法院予以调低。本院认定事实如下：2019年12月9日，被告(出租方、甲方)、原告(承租方、乙方)签署合同，其中约定：甲方将虹漕南路XXX号,建筑面积为26平方米的房屋,出租给乙方作为冠茶茶品场地使用。租赁期从2019年12月20日起至2020年12月19日止。甲乙双方商定本房租赁保证金为6500元。月租金共计6500元，支付方式为6个月支付,由乙方在上一期租金到期前15日内预付下一期租金。甲方不得无故提前终止合同,若甲方需要提前终止合同,甲方应提前三个月以书面形式通知乙方,经双方同意方可终止合同,但甲方应向乙方一次性支付两万元的违约金,并赔偿乙方装修损失。乙方不得无故提前终止合同,若乙方需要提前解除或终止合同,乙方应提前三个月以书面形式通知甲方,经双方同意方可终止合同。乙方享有转让权。乙方转让,须告知并征得房屋产权所有人同意。乙方在甲方提供的虹漕南路XXX号自制饮品区域开展冠茶茶品销售活动。甲方提供乙方15天装修免租期。甲方提供乙方销售所用证照,乙方所销售商品为直接入口食品,乙方必须按照根据中华人民共和国食品安全法,《保证食品安全的规章制度》严格执行。乙方在经营过程中如发生食品安全事故责任由乙方全部承担。乙方并向甲方交付保证金壹万元整。合同到期后如无事故,甲方全额归还乙方。同日，原告支付被告55,500元，包括6个月租金39,000元(2020年1月4日至7月3日)、租赁保证金6500元、食品安全保证金10,000元。后原告需装修系争房屋，被告介绍案外人曹某某帮助原告进行装修，原告支付了曹某某装修费26,000元。2020年3月底，租赁房屋被锁上，原告未能再使用该房屋。2020年4月21日，原告通过微信发送律师函给被告，载明：因被告原因造成房屋无法使用，合同已经事实上无法履行，故要求解除双方商铺租赁协议、退还款项等。审理中，双方均称，被告承租的房屋是产权房屋、沿街的门面，该处有四个门面，其中三个门面由被告用于经营超市便利店，另一间则由被告出租给原告经营奶茶茶饮。其中被告经营超市的三个门面，被告于2020年3月27日开始搬离，于3月31日交还顾某某；原告承租的门面，原告于2020年4月15日搬离并交还顾某某。审理中，原告称，2020年1月5日装修完成后并未营业。因为原告是大学生，过年期间离开上海、回老家，之后2月、3月因疫情原因未营业。原告回到上海、经过居家隔离期准备开门营业时，发现租赁房屋被加锁、无法开门，原告即联系被告，被告以各种理由推脱、表示不能营业。4月初原告联系大房东顾某某才得知系因被告没有钱、无力经营，大房东加锁收回了房屋。原告再和被告进行沟通，被告表示其会去和顾某某商谈，若不行则会退还原告租金、押金，但之后被告一直拖延，并没有解决问题。后顾某某表示不会将房屋给原告使用，催促原告搬离设备物品，原告没有办法、无法继续经营，只能告知被告其需搬离东西。4月15日顾某某开门让原告搬离东西。后来原告与被告商谈退款事宜，未能谈妥，遂发送律师函。被告称，原告是学生，一直没有经营。2020年2月、3月疫情是突发事件，与被告无关，被告也是受害者，所以不同意退还此期间租金。原告在老家、没有回上海，没有营业。3月底房屋被顾某某加锁后，被告一直与顾某某沟通商谈，希望顾某某可以将原告经营的门面打开、让原告继续使用，同时也与顾某某商谈减免被告2月、3月的房租，但是未能成功。4月15日前，原告表示做不下去了，找到了新地方，要搬设备。至于后来原告何时搬走被告并不清楚。收到原告律师函后，被告也同意解除合同，双方即商谈退钱事宜。被告另外经营超市的三间门面也需要向顾某某支付租金，因为资金问题无法继续经营，所以2020年3月27日被告开始搬离该房屋。审理中，原告提交2020年4月15日支付给深圳依时货拉拉科技有限公司的货拉拉车费110元、支付给永乐服务的上海旧二手天花机吸顶中央空调回100元的支付宝记录，原告还提交2020年4月15日微信转账350元记录、扫二维码付款给AAAAA沧海一粟2050元记录、扫二维码付款给AA元孜商行400元记录，原告以此证明其支付搬家费、仓储费等。被告对此不予认可。审理中，本院组织双方进行调解，因金额差距较大，未能调解成功。以上事实，除原、被告庭审一致陈述外，另有租赁合同、支付记录、律师函等证据证实，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。合同履行过程中，因被告自身原因，系争房屋被案外人顾某某上锁，原告无法使用房屋，导致合同无法继续履行，此确系被告违约，原告依此要求解除合同，于法有据，另依据目前证据，原告解除合同的意思表示于2020年4月21日到达被告，故本院认定双方租赁合同于该日解除。合同解除后，原告已经支付的租赁保证金6500元、食品安全保证金10,000元应予返还，原告该项诉请本院予以支持。依据目前证据和双方一致陈述，2020年1月系原告自身进行装修而未营业，原告要求被告退还此期间租金，依据不足。2020年2月、3月，考虑到疫情因素对双方使用房屋、经营的影响，本院酌情确定被告退还此期间租金6500元。2020年4月1日起，因房屋被加锁，原告未能再使用房屋，故此后2020年4月1日至7月3日的租金20,129元(6500元/月*3月+6500元/月/31天*3天)，被告应予退还。原告已支付系争房屋装修费用26,000元，因被告违约而未能正常使用完1年的租期，按照自2020年4月1日后未使用的剩余租赁期限进行摊销折旧计算，本院认定被告赔偿原告装修损失18,705元。因被告违约，原告有权要求被告支付违约金，被告辩称违约金标准过高，要求法院予以调低，本院综合考虑原告的损失、被告违约情形、合同已履行期限等因素，酌情确定被告承担违约金10,000元。原告主张的搬家费、仓储费，依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认范金杰、孙炳文与李克雄于2019年12月9日签订的租赁合同于2020年4月21日解除；二、李克雄于本判决生效之日起十日内退还范金杰、孙炳文租金26,629元；三、李克雄于本判决生效之日起十日内退还范金杰、孙炳文租赁保证金6500元、食品安全保证金10,000元；四、李克雄于本判决生效之日起十日内赔偿范金杰、孙炳文装修损失18,705元；五、李克雄于本判决生效之日起十日内赔偿范金杰、孙炳文违约金10,000元；六、驳回范金杰、孙炳文的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1215元，由李克雄负担820元，由范金杰、孙炳文负担395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 李理二〇二〇年十一月九日法官助理 刘兴书 记 员 徐琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。