湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2020)湘1081民初1691号原告：罗其玉，女，1992年4月14日出生，汉族，住湖南省资兴市。委托诉讼代理人：曹清，资兴市金鑫法律服务所法律工作者。特别授权。被告：黄长远，男，1970年1月17日出生，汉族，住湖南省郴州市北湖区。委托诉讼代理人：何忠诚，湖南民协律师事务所律师。特别授权。被告：郴州市长远房地产开发有限公司。住所地湖南省资兴市东江街道原鲤鱼江食品站。法定代表人：王宜梅，该公司执行董事兼总经理。原告罗其玉与被告黄长远、郴州市长远房地产开发有限公司（以下简称“长远公司”）合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗其玉委托诉讼代理人曹清、被告黄长远委托诉讼代理人何忠诚到庭参加了诉讼，被告长远公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告罗其玉向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原告与被告于2018年2月11日签订的《住宅认筹合同》无效；2、请求法院依法判令两被告连带退回原告认筹金15万元；3、请求法院判令两被告连带支付原告认筹金15万元的8%年收益补贴即17000元；4、判令两被告连带支付原告违约金1500元；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告黄长远作为甲方郴州市长远房地产开发有限公司法定代表人与原告于2018年2月11日签订《住宅认筹合同》。合同约定原告就被告黄长远所在郴州市长远房地产开发有限公司所开发楼盘远景花园项目住房一套4栋1单元702室，被告黄长远同意原告先付人民币15万元，作为认筹的住宅认筹金，认筹金额缴纳当日起，认筹额可享受每年8%的收益。合同签订后，原告于当日将15万元认筹金交给被告郴州市长远房地产开发有限公司，被告公司出具收据一份，原告缴纳被告公司认筹金至今已一年多。现发现被告至今还未取得商品房预售许可证，还不可以出售，且原告与被告黄长远签订的《住宅认筹合同》被告方（甲方）所盖章的公司郴州市长远房地产开发有限公司资兴分公司早在合同签订前2017年12月27日已被注销，公司不存在，被告黄长远的行为存在欺诈。另查明被告开发的《远景花园》项目已由另外一个公司接收，被告黄长远以及被告郴州市长远房地产开发有限公司的行为严重侵害了原告的权益，造成原告经济上的损失依法予以赔偿。为此，为维护原告的合法权益，依据相关法律之规定，特向贵院提起诉讼，望判如所请。原告罗其玉为证明其诉讼请求,向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，证明原告身份信息情况；2、注册登记资料，证明被告公司注册登记情况以及被告公司资兴分公司于2017年12月27日已被注销的事实；3、住宅认筹合同复印件，证明原、被告双方签订《住宅认筹合同》双方约定认筹金以及原告缴纳认筹金后享受认筹金8%的收益以及任何一方违约必须支付1%的违约金事实；4、收据复印件，证明原告依合同向被告公司缴纳15万元认筹金；5、身份证复印件，证明被告黄长远的身份证明情况。被告黄长远辩称：首先，原告诉请第1项不能成立，原、被告签订的该合同是合法有效的，理由是该合同的甲方是郴州市长远房地产开发有限公司，双方签订合同之后，原告的认筹金确实已经交纳到被告郴州市长远房地产开发有限公司，而且该认筹合同对款项、房屋的栋号、房号均进行了约定，现在郴州市长远房地产开发有限公司已经取得了该楼栋的预售许可证，符合销售条件，根据《城市房屋销售条例》第22条规定，原告所交的认筹金可以抵房款，原告与被告郴州市长远房地产开发有限公司应根据认筹合同继续履行，签订房屋销售合同，虽然该认筹合同甲方盖章是郴州市长远房地产开发有限公司资兴分公司的公章，但从原告交款与房产所有人可以看出均是郴州市长远房地产开发有限公司的行为，因此，虽然是加盖分公司的公章，但不影响合同的效力。其次，不管该认筹合同是否履行或不管是否有效，黄长远个人是不承担责任的，因为该认筹合同是公司行为，并不是黄长远个人行为，根据公司法的相关规定，公司行为应当由公司承担责任，不应由股东个人或法定代表人个人承担责任，因此本案原告诉争的认筹合同是可以继续履行的，因此，请法庭判决原、被告签订的认筹合同有效，且由被告郴州市长远房地产开发有限公司继续履行。被告黄长远未向本院提交证据被告长远公司未答辩，亦未向本院提交证据。对于原告所提交的证据，被告黄长远对证据的真实性、合法性、关联性“三性”均无异议或者实质性异议。经本院庭审质证，予以认定。根据当事人的举证、质证和本院的认证情况，结合庭审中双方当事人的陈述，本院认定下列事实：2018年2月11日，以被告长远公司为甲方、原告罗其玉为乙方，双方签订了一份《住宅认筹合同》。该合同约定：“1、甲、乙双方在平等自愿的原则下，就甲方所开发楼盘《远景花园》项目认筹事宜，达成以下约定：乙方在签订本协议之前已认真阅读并同意，愿意在享受认筹期间的优惠措施和补偿协议及各条款制约；2、基于乙方对《远景花园》项目住房的认筹意愿，经乙方要求，甲方同意乙方先付人民币150000元作为认筹住宅的认筹金，乙方的认筹住房为4栋1单元702室；3、认筹金额缴纳当日起，认筹客户可享受每年8%的收益并且可参与开盘签约时的所有优惠活动，另外可参与开盘的其它活动；4、乙方须在开盘规定时间携带本人身份证和认筹协议及认筹金收据到本项目销售部进行选房，选房成功并签订《商品房预售买房合同》，同时认筹金和收益都可以冲抵房款；本协议只限本人使用不可转让他人，不可中途退出，开盘时间以甲方通知的开盘时间为准，乙方在本协议中的联系方式必须有效；5、若乙方未能在约定的时间内参与选房，办理签订《商品房预售买房合同》，则视为乙方自动放弃认筹权利，认筹号自动作废；6、若乙方自动放弃认筹权利或选房的乙方可以在开盘30个工作日内，凭本人身份证和认筹协议及认筹金收据到本项目的销售部办理退款手续及享受的8%年收益补贴；7、在签订本协议后甲乙双方必须严格遵守协议内容，任何一方违反本协议约定必须支付1%的违约金。”协议签订后，双方在协议上签字或者盖章。被告方在该协议的甲方一栏中所盖的公章为被告长远公司资兴分公司合同专用章。原告于合同签订当日支付被告长远公司150000元认筹金，被告长远公司为原告开具收款收据一份，该收据加盖长远公司财务专用章。另查明，被告长远公司资兴分公司于2017年12月27日被注销，被告长远公司法定代表人系王宜梅，被告黄长远为长远公司股东。现原告以发现被告长远公司至今未取得商品房预售许可证、房屋仍不可以出售；被告长远公司开发的远景花园项目楼盘目前已由另外一个公司接手；原告与被告所签订的《住宅认筹合同》被告方所盖合同专用章为早已被注销的长远公司资兴分公司的合同专用章；由于长远公司资兴分公司已不存在，被告黄长远及长远公司的行为存在欺诈，损害了原告合法权益，主张《住宅认筹合同》无效，要求判如所请。庭审中，被告黄长远承认认筹合同加盖长远公司资兴分公司合同专用章系公司管理人员的疏忽所致，同时主张与原告签订合同是长远公司的公司行为，即使合同加盖长远公司资兴分公司合同专用章，也不影响认筹合同效力；无论合同是否履行、是否有效，签订认筹合同都是长远公司的公司行为，不是黄长远个人行为，黄长远个人都不应当承担任何合同责任。本院认为，本案系合同纠纷。本案争议的焦点是：一、原、被告所签《住宅认筹合同》是否有效；二、原告的诉讼请求是否应当支持。关于焦点一、原告罗其玉与被告长远公司2018年2月11日所签订的《住宅认筹合同》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定。虽然该合同上加盖的是被告被注销的分公司合同专用章，但与原告签订《住宅认筹合同》的是被告长远公司当时的股东或者公司内部管理人员，作为合同的相对方，原告有理由相信被告长远公司与其签订合同，且原告也并不知道该分公司合同专用章已经注销，故以被告黄长远为法定代表人名义、使用被注销分公司公章签订的合同，构成表见代理。且合同签订之日原告支付的150000元认筹金，已由被告长远公司开出加盖公司财务专用章的收款收据，故原告罗其玉与被告长远公司签订的《住宅认筹合同》应当认定有效。关于焦点二，既然原告罗其玉与被告长远公司签订的《住宅认筹合同》有效，原告通过缴纳150000元"认筹金"方式履行了认筹协议，依约获得合同中约定的认筹房屋优先购买权、认筹房价优惠权及享受"认筹金"8%的年收益补贴。被告长远公司应当在合理时间联系原告签订《商品房预售合同》，或者主动告知说明不能及时签订《商品房预售合同》的事由。但是原、被告《住宅认筹合同》签订已近三年，被告长远公司楼盘迄今为止仍未开盘销售，亦未主动联系原告；加之原告担心被告长远公司未取得商品房预售许可证及被告楼盘现已由其他公司接手，而被告长远公司却既不主动向原告说明情况，亦不到庭参加诉讼。按照本案《住宅认筹合同》第六条约定“若乙方自动放弃认筹权利或选房的乙方可以在开盘30个工作日内，凭本人身份证和认筹协议及认筹金收据到本项目的销售部办理退款手续及享受的8%年收益补贴”，原告可以要求被告退回认筹款150000元，并按照认筹金的8%支付年收益补贴。故原告主张被告退回认筹款150000元、按照认筹金的8%支付年收益补贴17000元的诉讼请求，合理且正当。根据本案实际情况，应当予以支持。同时，被告黄长远作为公司股东，与原告签订认筹合同系公司行为，非黄长远个人行为，因合同履行所产生的民事责任应当由被告长远公司承担。原告主张两被告连带支付原告违约金1500元，于法无据，事实与理由不充分，本院不予支持。鉴此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十八条、第六十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告罗其玉与被告郴州市长远房地产开发有限公司于2018年2月11日签订的《住宅认筹合同》有效；二、被告郴州市长远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内退回原告认筹金150000元；三、被告郴州市长远房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告认筹金年收益补贴17000元；四、驳回原告罗其玉其他诉讼请求。案件受理费3670元，减半收取1835元，由被告郴州市长远房地产开发有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员  黄忠二〇二〇年十一月二十三日书记员  吴丹