辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终6661号上诉人（原审被告）：大连半岛集团有限公司，住所地辽宁省大连市沙河口区星岛园********，统一社会信用代码：912102007364380055。法定代表人：赵毅，公司总经理。委托诉讼代理人：白禹龙，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：路菲，辽宁智库律师事务所（实习）律师。被上诉人（原审原告）：庞英杰，女，1992年6月29日生，汉族，住辽宁省喀左县。委托诉讼代理人：丛俊峰，辽宁先河律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏文秀，辽宁先河律师事务所律师。原审第三人：大连泉城置业有限公司，住，住所地辽宁省大连市旅顺口区登峰街道启新街**一社会信用代码：91210212696026697K。法定代表人：郑全兰，公司总经理。委托诉讼代理人：王宪孟，辽宁智库律师事务所律师。委托诉讼代理人：路菲，辽宁智库律师事务所（实习）律师。原审第三人：大连江山建设工程有限公司，住所地辽宁，住所地辽宁省大连高新技术产业园区高新街****>法定代表人：曹海林，公司经理。委托诉讼代理人：温立东，公司员工。委托诉讼代理人：唐华，女，该公司员工。上诉人大连半岛集团有限公司（简称半岛公司）因与被上诉人庞英杰、原审第三人大连泉城置业有限公司（简称泉城公司）大连江山建设工程有限公司（简称江山公司）房屋买卖合同纠纷一案，大连市甘井子区人民法院于2019年5月15日作出（2019）辽0211民初2125号民事判决，庞英杰不服该判决，向本院提起上诉。本院审理后，于2019年9月20日作出（2019）辽02民终5957号民事裁定书，撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2125号民事判决，将本案发回重审。大连市甘井子区人民法院重审后，于2020年6月29日作出（2019）辽0211民初16334号民事判决，半岛集团不服该判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭对该案进行了公开审理。本案现已审理终结。半岛集团上诉请求：1、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2125号民事判决书第一项、第二项，依法改判驳回被上诉人对上诉人的第二项至第四项诉讼请求或将本案发回重审；2、本案受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、根据《四方抵房协议书》约定，上诉人与被上诉人不构成商品房买卖合同关系，上诉人对被上诉人不承担交房过户的义务或责任，一审法院依据该协议直接判令上诉人履行过户义务，没有合同或法律依据。1、根据《四方抵房协议书》第3条、第4条及第五条的明确约定，该协议的实质内容是上诉人将案涉房屋抵顶给江山公司，江山公司又将房屋出卖给被上诉人，上诉人与被上诉人并不存在商品房买卖合同关系。2、《四方抵房协议书》的目的和内容仅为明确各方连环债务抵付及房屋买卖关系，没有商品房买卖合同的主要内容，并非商品房买卖合同。即上诉人将案涉房屋抵付给江山公司，江山公司作为房屋出卖人将房屋销售给上诉人，上诉人与被上诉人不构成商品房买卖合同关系，上诉人仅为配合第三人江山公司及被上诉人的要求，将前述江山公司与上诉人的“二手房”买卖交易办理成“一手房”手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条及《商品房销售管理办法》第十六条规定，上诉人与被上诉人、江山公司、泉城公司签订的《四方抵房协议书》仅约定房屋坐落及价格，没有约定包括付款方式、房屋交付时间、交付标准、办证时间等任何商品房买卖合同的核心交易内容，不符合上述法律规定要求的商品房买卖合同主要内容，该协议书并不构成商品房买卖合同。3、《四方抵房协议书》约定由江山公司向被上诉人承担房屋出卖方义务及责任，与上诉人无关。《协议书》协议全篇未约定任何上诉人对该房屋的交付、办证的义务、程序或时限，反而在鉴于部分及第五条明确约定商品房买卖合同中涉及的卖方义务、责任均由江山建设向被上诉人承担，与上诉人无关。一审法院仅在论述双方签订的《四方抵房协议书》有效后，直接认定上诉人应交付房屋，未阐述任何合同或法律依据，明显事实认定及法律适用错误。二、案涉房屋现登记在上诉人名下，被上诉人未签订任何房屋买卖文件，亦未支付任何房款，一审法院仅根据《四方抵房协议书》就认定被上诉人享有房屋所有权并有权要求过户，系事实认定及法律适用错误。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，房屋所有权的效力以不动产登记为准。现房屋登记在上诉人名下，应由上诉人享有案涉房屋所有权。三、江山公司未依约付清房款差价，上诉人有权不予签订商品房买卖合同，被上诉人没有要求办理过户的事实依据，一审法院对该差价问题不作处理，属事实认定错误。根据《四方抵房协议书》第二条第1款约定，为配合江山公司及被上诉人办理一手房手续，上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》及相关文件的前提是江山公司向上诉人付清房款差额人民币37,554.6元，但是，江山公司至今未支付该款项，签约条件未达成，上诉人无需与被上诉人签约。而办理过户登记须以签订商品房买卖合同为前提，目前被上诉人签订任何房屋买卖合同文件，被上诉人主张办理过户没有任何事实依据。四、上诉人与被上诉人不构成商品房买卖合同关系，一审法院依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》判定逾期办证违约金，属适用法律错误。五、本案的实质是两个商品房买卖合同关系的连环交易，根据合同相对性原则，被上诉人未能取得房屋，应向其合同相对人江山公司主张违约责任。江山公司承担责任后，再根据实际情况向上诉人追偿，被上诉人无权要求上诉人履行根本不存在的商品房买卖合同。六、一审法院未查明上诉人与江山公司关于案涉房屋抵顶工程款的履行情况，亦未查明被上诉人与江山公司的购房付款情况，本案基本事实不清，证据不足。根据《四方抵房协议书》约定，判定案涉房屋流转的基础事实是上诉人与江山公司完成房屋抵顶，以及被上诉人向江山公司付清全部房款，但一审法院并未查明上述事实。另，被上诉人的第一项诉请系确认《四方抵房协议书》有效，一审判决虽在法院认为部分认定《四方抵房协议书》有效，但在判决中驳回原告第一项诉请，又依据《四方抵房协议书》直接支持原告其他诉请，相互矛盾。庞英杰辩称,不同意上诉人的上诉请求。被上诉人是案涉房屋的直接受让人，不存在二次买卖、二次过户的约定以及法定情形，被上诉人已经通过江山公司抵顶工程款以及另行支付房屋税款的方式缴齐了全部的房款，完全履行了《四方抵房协议书》的约定义务，并且自2016年《四方抵房协议书》签订后上诉人已将案涉房屋交付给被上诉人，上诉人及其他第三人从未向被上诉人提出房屋所有权的异议，上诉人即应当依据协议的约定将案涉房屋过户至被上诉人名下。经查，案涉房屋所在的单元楼已全部具备办证条件，初案涉房屋外，上诉人已将其他全部的房屋解除了抵押，上诉人系故意拖延怠于行使解除抵押为被上诉人办理房屋产权证的义务。泉城公司述称，同意上诉人半岛集团的上诉请求。江山公司述称，同意被上诉人庞英杰的答辩意见。庞英杰向一审法院起诉请求：1、确认原被告签订的《四方抵房协议书》有效；2、被告将大连市甘井子区泉水N4区1号1层1号房屋过户到原告名下；3、被告支付原告逾期办理房屋所有权证书违约金130,954元；4、被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年7月20日，泉城公司(甲方)、江山公司(乙方)、被告(丙方)、原告(丁方)签订《四方抵房协议书》。该协议书约定：1、2012年9月14日及2015年4月13日甲方与乙方分别签订了《半岛印象项目消防工程施工合同》及《补充协议》，截止到协议签订之日，3甲方尚欠乙方工程款659,476.40元。2、2010年9月19日、2011年8月2日及2011年10月17日丙方与乙方签订了《半岛泉水欣座项目消防、通风工程施工合同》、《补充协议》及《补充协议二》，截止本协议书签订之日，丙方尚欠乙方工程款180,000元。3、2008年7月7日丙方与乙方签订了《自动消防、通风机自来水内线工程施工合同》，截止本协议书签订之日，丙方尚欠乙方工程款22,769元。4、丙方同意以其开发的“半岛泉水欣座”项目的房屋抵付甲方、丙方应向乙方支付的上述工程款，共计862,245.4元。5、乙方同意抵顶并指定丁方为房屋受让人，要求丙方直接将房屋抵付给丁方。上述协议书第一条抵付房屋、单价及总价约定：1、丙方同意，以其开发的位于大连市甘井子区龙畔金泉居住区东侧“半岛泉水欣座”项目5-1-101房屋抵付甲方、丙方应向乙方支付的工程款共计89,800元，各方确认该房屋抵付单价为10,000元平方米，总房款为899,800元，抵付房屋总房款超出甲方、丙方欠付乙方工程款部分由乙方以现金形式直接交付丙方补齐，即本协议签订后，乙方向丙方支付现金37,554.6元。上述协议书第二条丁方的购房约定：本协议签订后60日内，且乙方以现金方式向丙方付清房款差37,554.6元后，丙方与丁方签订《商品房买卖合同》及相关文件，丁方支付的房款专款专用，专门用于支付本合同第一条约定的甲方、丙方欠付乙方的工程款。协议书第三条约定，丁方如需按揭贷款，丙方可以协助丁方用该房屋办理银行商品房抵押贷款手续，因办理商品房抵押贷款及商品房买卖合同手续所产生的各种税费均由乙方、丁方承担。在乙方向甲方、丙方分别开具工程款发票及付清房款现金37,554.6元后，丙方协助丁方办理按揭贷款，银行贷款汇入丙方账户后，丙方转账给乙方，丙方完成转账视为甲乙丙三方债权债务结清，甲方、丙方不再承担任何责任。丁方必须按银行贷款协议规定按时、分期向银行偿还贷款，如因丁方不按时还款造成银行收回房屋或要求丙方承担连带保证责任等一切损失，均由乙、丁双方承担连带责任。上述协议书第五条约定，乙方保证并承诺，丙方除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及丙方的义务、责任均由乙方承担。丁方也保证并承诺，凡发生于该房屋买卖有关的争议均向乙方主张权利，与甲方、丙方无关。第三人提供浦发银行借记通知单记载，第三人江山公司于2017年1月6日向第三人泉城公司转账55,300元，摘要部分记录为代垫税款。第三人江山公司提供情况说明，主要内容为第三人江山公司向第三人泉城公司转账支付的代垫税款55,300元，应由被告、第三人泉城公司返还给第三人江山公司。因房屋差价37，554.6元需由第三人江山公司补齐，故第三人江山公司申请该差价从被告、第三人泉城公司应当给付第三人江山公司的代垫税款55,300元中抵扣。案涉房屋于四方协议书签订后一个月左右交付原告，由原告占有使用至今。原告于庭审中表示，如果被告可以配合办理过户手续，差价37,554.6元和税费可以由原告承担。案涉房屋登记于被告名下并抵押给哈尔滨银行股份有限公司大连分行。一审法院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，当事人应当全面履行合同约定的义务。原告与第三人泉城公司、江山公司及被告签订的四方抵房协议书，不违反法律及行政法规强制性规定，不存在无效情形，被告及与本案直接相关的第三人江山公司认可该四方抵房抵房协议书的效力，故四方抵房协议书合法有效，各方均应按照协议书的约定履行相应权利义务。关于办理产权手续一节，一审法院认为，被告应当将产权手续办理至原告名下。第一，四方协议书系对工程款抵顶的认定，案涉房屋抵顶工程款899,800元，该协议书的签订及原、被告对于抵顶房屋的明确，可以认定原告已经交付相应房款，有权完全享有房屋所有权。第二，原告自2016年下半年占有使用案涉房屋至今，被告或者第三人并未提出异议，可以认定被告及第三人均认可房屋给付原告的事实，原告有权要求进行产权变更登记手续。第三，案涉房屋目前抵押给案外银行，被告需偿还相应贷款，由于被告怠于履行上述义务，致使原告长达三年的时间无法办理产权手续，如若被告依然不履行偿还银行贷款的义务，原告的合法权益将长期受到侵害。支持原告关于办理产权手续的诉请，既是对四方抵房协议书的执行，亦符合目前房屋已由原告占有使用的现状。关于被告辩称的第三人江山公司未给付发票一节，协议书约定，第三人江山公司给付发票系原告需要办理按揭贷款时第三人江山公司的义务，本案原告不涉及办理按揭贷款的问题，不存在第三人江山公司开具工程款发票与否影响办理产权手续的情形。关于被告辩称的差价问题，第三人江山公司能够举证其给付第三人泉城公司55,300元，原告亦表示可以将差价给付被告，差价问题被告并未提反诉请求，鉴于差价需要进一步核实和认定，对于差价问题不作处理，四方当事人可以协商处理或者另行诉讼。关于原告主张的逾期办理所有权证书违约金一节，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。上述四方抵房协议书中并未约定该违约金，本院认定违约金自本案立案2019年3月1日起，按照中国人民计收逾期贷款利息标准计算至被告为原告办理所有权登记之日止，对于原告主张的超出部分，予以驳回。对于逾期办理产权手续违约金的认定，既是对被告未履行合同义务的惩戒，亦是对及时履行义务的敦促，故对于被告认为的本案不适用商品房买卖合同关系中逾期办证规定的答辩意见，不予采纳。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第二条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条之规定，判决：一、被告半岛公司于判决发生法律效力之日起三十日内向大连市不动产登记中心提交相关手续协助将大连市甘井子区泉水N4区1号1层1号房屋产权手续办理至原告庞英杰名下。二、被告半岛公司于判决发生法律效力之日起三十日内给付原告庞英杰逾期办理产权手续违约金（自2019年3月1日起，按照中国人民计收逾期贷款利息标准计算至办理所有权登记之日止）。三、驳回原告庞英杰其他诉讼请求。如果未按判决上述判项指定的期间履行上述项金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,080元（原告已预交），由被告半岛公司负担。本院二审期间，庞英杰提交大连市自然资源局网站截图，拟证明案涉房屋已经可以办理不动产登记，由于半岛公司怠于行使解除抵押义务未能办理。半岛公司对该证据的真实性没有异议，认为虽然从办理角度上，解除抵押后可以办理网签备案和过户手续，但从法律关系及本案事实上，庞英杰无权依据抵房协议直接要求交房和过户。泉城公司的质证意见与半岛公司一致，江山公司的质证意见与庞英杰一致。经本院审查，因各方当事人对该证据的真实性均无异议，本院对该证据的真实性予以确认。经二审审查，各方当事人对一审已经查明的事实均无异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，案涉《四方抵房协议书》系各方当事人的真实意思表示，且内容不违法法律、法规的强制性效力性规定，应为合法有效，各方当事人均应依约履行己方义务。结合双方当事人的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：庞英杰与半岛公司之间是否形成商品房买卖合同关系，庞英杰是否有权请求半岛公司协助办理案涉房屋所有权变更登记并支付逾期办证违约金。庞英杰主张其与半岛公司之间是商品房买卖合同关系，并诉讼请求半岛公司协助其办理案涉房屋过户手续等，对此，本院认为，庞英杰的上述主张和相关诉请不能成立，理由如下：第一，庞英杰与半岛集团之间并非商品房买卖合同关系。各方均无争议的是，案涉房屋系半岛公司抵债给江山公司，江山公司又指定庞英杰为房屋受让人。据江山公司和庞英杰的共同确认，因江山公司与庞英杰亲属存在债权债务关系，所以该公司将其从半岛公司受让的案涉房屋抵偿给庞英杰，故各方当事人关于案涉房屋形成的是以房抵债法律关系，并非半岛公司作为房地产开发企业将已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于庞英杰、庞英杰支付购房款的情形，因此庞英杰与半岛公司之间不属于商品房买卖合同法律关系。庞英杰以其与半岛公司之间形成商品房买卖合同关系为由请求半岛公司协助办理案涉房屋办理过户手续并承担逾期办证违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原审适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条判令半岛公司承担逾期办证违约金，缺乏事实基础，属法律适用错误，本院予以纠正。第二，《四方抵房协议书》明确约定，本协议签订后60日内，且乙方（江山公司）以现金方式向丙方（半岛公司）付清房款差37,554.6元后，丙方与丁方（庞英杰）签订《商品房买卖合同》及相关文件。现虽然江山公司提供了上述房款差价支付的证明，庞英杰也明确表示愿意随时支付该款项，但半岛公司未按照协议约定与庞英杰签订《商品房买卖合同》，并明确表示不同意协助庞英杰履行。在此情形下，原审判令半岛公司协助庞英杰办理案涉房屋过户手续并承担逾期办证违约金不当。首先，因案涉房屋系商品房，办理过户手续确需半岛公司的配合，涉及行为履行，具有不可替代性，且案涉房屋已被半岛公司抵押给案外人，半岛公司需与案外人沟通还款解押才能继续办理过户手续，现半岛公司对此明确表示拒绝，案涉房屋办理网签备案与过户手续存在客观上的履行障碍，故本案不宜判决半岛公司继续履行《四方抵房协议书》，协助办理过户手续。其次，各方当事人的权利、义务应按照《四方抵房协议书》约定予以确认。该协议明确约定，乙方（江山公司）保证并承诺，丙方（半岛公司）除了提供有关办理房屋产权证书的手续外，凡该《商品房买卖合同》及相关文件中涉及丙方的义务、责任均由乙方承担。丁方（庞英杰）也保证并承诺，凡发生于该房屋买卖有关的争议均向乙方（江山公司）主张权利，与甲方（泉城公司）、丙方（半岛公司）无关。故尽管半岛公司未与庞英杰签订《商品房买卖合同》与案涉《四方抵房协议书》约定不符，但由此产生的争议，按照该协议书约定，应由庞英杰向江山公司主张，由此导致各方以房抵工程款的目的未能实现，当事人可依法另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2019）辽0211民初2125号民事判决；二、驳回庞英杰的诉讼请求。一审案件受理费14,080元，由庞英杰负担；二审案件受理费14,080元，由庞英杰负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十一月二十日书记员  任建芳