湖南省龙山县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3130民初1185号原告：张某，女，1979年3月4日出生，苗族，湖南省龙山县人，住龙山县。原告：李某某，男，1979年7月26日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：李万新，男，湖南喳哂呔律师事务所律师。一般代理。委托诉讼代理人：周丽君，女，湖南喳哂呔律师事务所律师。一般代理。被告：龙山县湖湘商贸有限公司，住所地：湖南省龙山县民安街道办事处龙凤路**，统一社会信用代码：91433130325638934U。法定代表人：赵向阳，男，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谭某，男，1983年2月7日出生，湖南省长沙市人，汉族，住湖南省长沙市开福区。一般代理。委托诉讼代理人：张勇，男，湖南凌旭律师事务所律师。一般代理。原告张某、李某某诉被告龙山县湖湘商贸有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张某、李某某及委托诉讼代理人李万新、被告龙山县湖湘商贸有限公司的委托诉讼代理人谭某、张勇到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张某、李某某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令被告向原告支付逾期交房的违约金184383.11元（420966×0.003×146天）；2、请求被告向原告支付逾期办证的违约金，按原告已经支付的购房款每日万分之三十计算，自2018年6月18日开始计算直至被告实际为原告办理房产证、土地或不动产权证之日止；3、判令被告退还多收（代收）原告的契税2104.52元；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年12月3日，原、被告双方签订了《龙山县商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的龙山县××广场××栋××层××号商品房，总金额为420966元，原告已付清全部购房款，另支付契税8419元，维修基金12629元、印花税10元、国土测绘费780元、产权登记费80元、预告登记80元、交易手续费418元、期转现登记费80元、国土证工本费20元、国土办证资料印刷费20元、资料费200元，合计22736元。双方签订的《龙山县商品房买卖合同》买卖合同第十条约定，被告应当在2017年1月20日前，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付原告使用，如未按合同约定的期限交房，自交付期限届满的第二天起至实际交付之日止，被告应向原告支付已交付房款每日万分之三十的违约金。合同第十七条约定，被告应在交付使用后（2017年1月20日）的90日内完成房屋的初始登记，初始登记后180日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后的90日内办好土地使用证，逾期则按日向原告支付万分之三十的违约金。被告实际向原告交付房屋钥匙的时间为2017年6月17日，逾期146日。被告至今未能给原告办理房屋产权登记或者不动产登记。请法院支持原告的诉讼请求。被告龙山县湖湘商贸有限公司辩称：原告的起诉已超过法定的起诉期限；原告的诉求超过了法定的数额；未办证并非被告的原因导致；原告要求退还多收的契税款于法无据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审质证。对于当事人无异议的证据，本院认证如下：原告张某、李某某向本院提供的证据：1、原告身份证复印件一份；2、住宅质量保证书复印件一份、住宅使用说明书复印件各一份；3、湖湘商贸广场临时管理规约、湖湘商贸广场前期物业服务协议、消防安全责任书、装修管理协议复印件各一份。被告龙山县湖湘商贸公司向本院提供的证据:1、商品房现房预售登记信息表复印件二份;2、商品房移交资料二份。本院认为，上述证据均符合证据的真实性、合法性及关联性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。对于当事人有异议的证据，本院认证如下：原告张某、李某某向本院提交的证据：1、龙山县商品房买卖合同复印件一份，拟证明原、被告双方买卖合同成立，案涉房屋的总价款为420966元，应当按照合同约定履行合同义务，同时证实被告已违反合同第10条、第11条、第17条合同约定，应当承担违约责任的事实。2、补充协议复印件一份，拟证明补充协议第四条第4款约定，合同约定的交房时间为最迟交付时间，即交房时间最迟应为2017年1月20日。3、购房发票、收据、契税完税证明复印件各一张，拟证明发票金额420966元，原告已经按照《龙山县商品房买卖合同》约定向被告足额支付了购房款420966元；原告向被告支付契税、维修基金等其他费用合计22736元，其中被告向原告收取的契税费用为8419元。被告龙山县湖湘商贸有限公司对原告张某、李某某提供的证据1、2、3质证认为，对证据三性无异议，对证明目的持有异议，本合同的第10条第一款约定的交付时间是2017年1月20日前，依据法律规定本案超过了法定起诉期限；违约金的约定超过了法定上限；交房的手续无异议。4、垃圾清运费收据一张、房屋装修管理费收据一张，拟证明原告于2017年6月17日收到房屋钥匙，并于当天向物业缴纳了698元的垃圾清运费和300元的房屋装修管理费的事实。被告龙山县湖湘商贸有限公司质证认为，该组证据与本案无关。5、龙山县不动产权信息查询证明，拟证明原告的房屋目前仍处于预告登记状态，仍未办理产权登记。被告龙山县湖湘商贸有限公司质证认为，该组证据达不到原告的证明目的。6、2020年7月29日龙山县工程质量监督站证明一份，拟证明案涉工程至今没有组织项目竣工验收，没有取得项目的备案合格证，不具备交付条件。被告龙山县湖湘商贸有限公司质证认为，真实性无法考证，合法性与关联性有异议，不能达到原告方的证明目的。本院认为，原告张某、李某某向本院提供的上述证据1、2、3、4、5、6，均符合证据的真实性、合法性及关联性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。被告龙山县湖湘商贸公司方向本院提供的证据:1、龙山县商品房买卖合同复印件一份，拟证明案涉商品房约定的交付时间为2017年1月20日。原告张某、李某某质证认为，对合同真实性无异议，商品房买卖合同约定的交付时间没有异议；但被告方没有按照约定的时间按时交付，原告方收到交付房屋时间为2017年6月17日，按照民法总则的规定诉讼时效期限是三年，原告方没有超过诉讼时效。2、龙山县湖湘商贸广场建设项目竣工验收申请报告（共7页），拟证明案涉工程已经经过竣工验收。原告张某、李某某质证认为，该份证据其中向龙山县工程质量监督站申请备案的时间是2018年7月份，竣工验收质量评定签证书是2018年7月18日，即使被告组织了案涉工程的验收，也只能从2018年7月18日算起，该时间也才具备符合交付条件的起算时间；既然该工程竣工验收申请报告的单位是龙山县工程质量监督站，整个质量工程的验收应当由龙山县工程质量监督站对案涉工程验收合格进行认定并备案，该证据没有龙山县工程质量监督站的任何签章；所以达不到被告的举证目的。被告龙山县湖湘商贸有限公司向本院提供的上述证据1、2，均符合证据的真实性、合法性及关联性，予以认定为本案的有效证据并在卷佐证。根据当事人陈述和经本院审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月3日，原告张某、李某某与被告龙山县湖湘商贸有限公司签订合同编号为：201500263107的《龙山县商品房买卖合同》，约定原告张某、李某某购买龙山县××广场××栋××层××号房。首付款为130966元于2015年12月3日支付，剩余房款采用银行按揭的方式，共支付购房款420966元。并约定出卖人即龙山县湖湘商贸有限公司应当在2017年1月20前，依照国家和政府有关规定，将符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条房屋交接及违约责任约定“……由于出卖人原因，未按合同第十条约定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理……（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第十条规定的最后交付期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之30（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……”。合同第十七条关于产权登记的约定“……出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证……买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三十的违约金……”。2017年6月17日，被告龙山县湖湘商贸有限公司将龙山县湖湘商商贸广场项目中的第四栋31层3107号房向原告张某、李某某交付。另查明，2018年7月18日，被告获得案涉工程竣工验收质量评定签证书，但尚未获得龙山县工程质量监督站对案涉工程验收合格进行认定并备案。原告张某、李某某尚未获得案涉房屋产权所有证。原告张某、李某某另向被告支付契税8419元，维修基金12629元、印花税10元、国土测绘费780元、产权登记费80元、预告登记80元、交易手续费418元、期转现登记费80元、国土证工本费20元、国土办证资料印刷费20元、资料费200元，合计22736元。案涉房屋的实缴契税为6314.48元。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方均应当遵循诚实信用原则，按照合同约定积极履行各自的义务。现双方争议的焦点为：1、龙山县湖湘商贸有限公司是否承担逾期交房的违约责任。2、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效。3、若龙山县湖湘商贸有限公司支付逾期交房违约金，如何计算的问题。4、龙山县湖湘商贸有限公司支付逾期办证约金，如何计算的问题。关于焦点一，龙山县湖湘商贸有限公司是否承担逾期交房的违约责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，建设工程经竣工验收合格后，方可交付使用。本案中，出卖人龙山县湖湘商贸有限公司于2017年6月17日将龙山县××广场××栋××层××号房向原告张某、李某某交付使用，龙山县湖湘商贸有限公司于2018年7月18日获得案涉工程竣工验收质量评定签证书，虽未进行备案，但是获得设计公司深圳市物业国际建筑设计有限公司、监理单位湖南智埔建设有限公司、施工单位湖南景程建筑工程有限公司、勘查单位湖南技工页岩土石工程勘查设计研究院签章参与工程验收，应视为达到法定的交房条件。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人逾期交付房屋90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之30的违约金。故被告龙山县湖湘商贸有限公司应当承担违约责任。关于焦点二，原告张某、李某某的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。本案庭审过程中被告龙山县湖湘商贸有限公司主张原告张某、李某某的逾期违约金请求权已经超过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定“向人民法院诉请保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起起算……。”本案中原、被告双方在商品房买卖合同中约定的交房时间为2017年1月20日，并约定了违约责任，而被告龙山县湖湘商贸有限公司于2018年7月18日达到法定的交房条件。因此，被告龙山县湖湘商贸有限公司的逾期违约时间为2017年1月21日至2018年7月18日。本案中，原、被告双方约定2017年1月20日交房，而被告龙山县湖湘商贸有限公司没有按时交付，此时，原告张某、李某某就应当知道自己的权利受到损害，诉讼时效就应当从2017年1月21日开始计算。原告张某、李某某诉请的延迟交房违约金结算点算至2017年6月17日暨被告龙山县湖湘商贸有限公司向原告张某、李某某实际交付案涉房屋的日期，系原告的自主处分权。因逾期交房呈现持续性状态，双方约定逾期交房之日至实际交房之日每日按所交房款的万分之三十支付违约金，应视为双方当事人在合同中约定按照违约天数具体分割为分别独立计算诉讼时效。本案于2020年6月15日立案视为原告张某、李某某主张权利的时间，根据法律规定，诉讼时效为三年，所以本案保护的诉讼时效自立案时间往前推三年即2017年6月16日之前的逾期交房违约金，因超过诉讼时效无法得到支持，但因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，湖南省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，故原告张某、李某某2017年1月24日至2017年6月17日共计145天的逾期违约金债权请求权诉讼时效中止，依法应予以保护，本院依法保护原告张某、李某某2017年1月24日至2017年6月17日共计145天的逾期违约金债权请求权。原告张某、李某某诉请的2017年1月20日至2017年1月23日共计3天，不适用诉讼时效中止的规定，对于该3天逾期违约金债权请求权本院不予支持。关于焦点三，逾期交房违约金的计算问题。原告张某、李某某主张按日向买受人支付已交付房价款万分之30的违约金，被告龙山县湖湘商贸有限公司庭审中辩称，本案的原告违约金诉求过高，依据合同法的相关解释及商品房买卖合同司法解释，违约金不能超过实际损失的30%。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少…”。本案中，原、被告双方均未向本院提供因被告逾期造成的原告的实际损失，在无证据证明逾期交房给原告张某、李某某造成具体损失的情况下，由于同地段同类房屋租金标准与购房者可能遭受的损失存在一种最大程度上的相似性，应参照逾期交房期间同地段同类房屋租金标准作为张某、李某某遭受损失的依据。本院结合案涉房屋交房期间同地段同类房屋租金，酌情调整逾期交房违约金为日按已交付的房款万分之三计算。关于焦点四，龙山县湖湘商贸有限公司支付逾期办证违约金，如何计算的问题。本院认定被告龙山县湖湘商贸有限公司向原告交房的时间为2018年7月18日，原、被告双方合同中约定“……出卖人应在商品房交付使用后90日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记180日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后90日内办好土地使用权证……买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付万分之三十的违约金……”故被告龙山县湖湘商贸有限公司逾期办证时间起算点为2019年1月14日。因原、被告双方约定的逾期办证违约金畸高，逾期办证违约金本院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，即违约金为原告已经支付的购房款按日万分之二点一计算违约金。原告张某、李某某给被告龙山县湖湘商贸有限公司预付案涉房屋的契税为8419元，案涉房屋的实缴契税为6314.48元，被告龙山县湖湘商贸有限公司应退还原告张某、李某某的房屋税费2104.52元。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十二条、第一百九十四条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告龙山县湖湘商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某、李某某支付逾期交房违约金18312.02元（420966×0.0003×145天）。二、被告龙山县湖湘商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某、李某某支付逾期办证违约金（自2019年1月14日起开始计算至原告获得房屋所有权证止，按日以原告张某、李某某已经支付的购房款420966元的万分之二点一计算违约金）。三、被告龙山县湖湘商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张某、李某某退付多代收的契税2104.52元。四、驳回原告张某、李某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4029.75元，由原告张某、李某某承担729元，由被告龙山县湖湘商贸有限公司承担3300.75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  张 文审 判 员  赵梓君人民陪审员  向祖礼二〇二〇年十一月二十日法官助理杨寅书记员肖晓附：法律条文：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十二条诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。诉讼时效期间届满后，义务人同意履行的，不得以诉讼时效期间届满为由抗辩；义务人已自愿履行的，不得请求返还。第一百九十四条在诉讼时效期间的最后六个月内，因下列障碍，不能行使请求权的，诉讼时效中止：（一）不可抗力；（二）无民事行为能力人或者限制民事行为能力人没有法定代理人，或者法定代理人死亡、丧失民事行为能力、丧失代理权；（三）继承开始后未确定继承人或者遗产管理人；（四）权利人被义务人或者其他人控制；（五）其他导致权利人不能行使请求权的障碍。自中止时效的原因消除之日起满六个月，诉讼时效期间届满。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。