河北省张家口经济开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0791民初135号 原告：寇利，男，1993年4月16日出生，汉族，住张家口经济开发区。 委托诉讼代理人：李凯鹏，河北环都律师事务所律师。 被告：张家口诚翔百信房地产经纪有限公司，住所地：张家口经济开发区胜利中路**时代广场小区**楼****，统一社会信用代码：91130701MA07KWWU9J。 法定代表人：张诚，经理。 被告：孔清叶，女，1974年8月4日出生，汉族，住张家口市桥**。 被告：李振英，女，1955年10月9日出生，汉族，住张家口市桥**。 原告寇利与被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司、孔清叶、李振英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月14日立案后，依法适用普通程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告寇利及其委托诉讼代理人李凯鹏、被告孔清叶、被告李振英到庭参加诉讼，被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司经本院合法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告寇利诉称，原告在被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司处看到两套柳墅新城的房源，经其业务员任永介绍，该两套房位于市中心纬一路五医院路北，系柳树屯拆迁后所建期房，定于2020年交工。原告于2018年11月9日交付给被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司房屋意向金10000元整。房屋意向金交付后，被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司业务员任永告知原告房源是被告孔清叶的，并带领原告到被告孔清叶开办的张家口市桥西区鑫叶房屋中介所处，被告孔清叶联系了被告李振英到场，于2018年11月12日签订了《张家口市存量房买卖合同》，原告交付给被告李振英柳墅新城5号楼1单元1501室房屋定金30000元整。合同签订后，原告从张家口高新城市房屋拆迁有限公司纬一中路棚户区改造项目部了解到，原来由河北利安房地产开发有限公司开发的柳墅新城小区早在几年前就已经因开发商原因停工，现该片地已经由另外一家房地产公司接手，柳墅新城根本不可能再建。原告于是报警处理，后经警察调解，被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司只同意退还房屋意向定金10000元，但被告孔清叶、李振英收取的房屋定金拒绝退还。基于以上事实和理由，原告认为合同目的已经无法实现，被告的行为已经构成欺诈和违约，应双倍返还自己交付定金。故向本院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原告与被告李振英于2018年11月12日签订的《张家口市存量房买卖合同》；2、被告李振英双倍返还原告交付的购房定金60000元；3、被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司、孔清叶承担连带责任；4、本案诉讼费由被告承担。 被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司未作书面答辩。 被告孔清叶未作书面答辩，在庭审中辩称，2018年6月份的时候，房东李振英去我中介登了一套柳树新城的房，我问有没有手续看一下，她说拿着呢，我就看了一下手续，上面有开发商的章，然后我就登记发布，发布到群里面，过了一段时间，诚翔百信的小任说有人想买，问我最低多少钱，我说最低就这样了，让我联系一下房东，我说这个是期房，和顾客说清楚，顾客说想和房东谈谈，然后我就约房东，带上手续来见面。过了1、2天房东就拿着手续过来了，原告和小任也来了，当我这里面谈，成交了，交了3万元定金。第三天小任打电话说寇利不想买这个房子了，怕盖不到柳墅新城，不想买了，要约房东见面，过了半小时，他们就去了中介，说要退房，我给房东打通电话，说寇利不想买了，李振英问我为什么，我就给做了一下解释，我把电话给了寇利，他们通话，之后就成了这样了。通话以后，我听的李振英和寇利说，你交了定金再不买，签了合同，这属于违约，寇利说分不到那里，我不能买了。李振英问我签了合同算不算数，我说算数，她说那就按照合同来吧，现在就成这样了。 被告李振英辩称，我常年在外地，想把这个房子出售，挂到了他们的公司，2018年11月初，给我打电话有人想买这个房，我专门从外地回来，11号我们在中介见面，我和寇利，小任，小孔，谈了以后寇利说想买，我带着和柳墅新城签的合同，他也看了，然后就协商，之后我们三方签了一个合同，合同约定是寇利付定金3万元，遵守双倍返还原则，当时寇利说他老家是后屯的，所以他才买的这里的房子。当时房价是高峰，签完合同后，向我这样的房源他还想买几套。第三天小孔打电话说寇利不想要房子，要退。2019年4月16日寇利已经诉讼过，开过一次庭，我托人去旁听的，这是第二次开庭了。当时签了协议的。定金按照合同不退，因为原告是违约的，我房子卖给别人，也许都解决完了。我卖的时候就是期房，有风险，你投资就是有风险。寇利也看过我和房开签的合同，有不确定的风险。原告说这个房子不盖了，这个问题我询问过，现在没有开工是有原因的，到现在政府没有说这个房子不盖不给，政府在积极推进，负责到底，没有听说这个房子不盖了。寇利作为炒房，没有到自己的预期想要退房。说我的行为构成欺诈和违约，我违约了什么，按照合同约定我不卖给你方算是违约，我怎么欺诈你了，我卖房的时候我拿着合同去的，而且你老家就是那里的，我欺诈你什么。买房的过程中，我没有一点隐瞒你了，欺诈和违约完全不存在。 经审理查明，2018年11月9日，原告得知桥东区柳墅新城小区有期房转让，在向被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司交纳了10000元房屋意向定金后，通过中介人任永与被告孔清叶取得了联系，孔清叶告知李振英房屋要转让。同月17日，原告通过被告孔清叶与被告李振英签订了《张家口市存量房买卖合同》，双方约定“一、甲方（李振英）自愿将桥东区柳墅新城小区5号楼1单元1501室113.72平方米，以648204元的价格卖给乙方（寇利）。二、房屋交接时间及付款方式：付款方式即日起到2018年12月11日前办理首付款交付。三、房屋过户行为：首付款到位，甲方负责改名，改名后交付首付款。……五、乙方2018年11月11日付定金30000元给甲方，定金遵守双倍返还原则，即乙方不买定金不退，甲方不卖双倍返还定金。乙方于2018年11月11日不支付后期房款441204元给甲方，甲方可另行出售定金不退。……”。合同签订当日，原告向被告李振英交纳了房屋定金30000元。合同签订后，原告了解到该小区因开发商原因已停工，柳墅新城不能再建，故此提出解除合同，要求被告返还意向定金及房屋定金。经协商未果后，原告于2019年向张家口经济开发区人民法院提起诉讼，后于9月19日撤回了诉讼。 又查，2013年7月9日，被告李振英与河北利安房地产开发有限公司签订《河北利安开发公司安置房协议书》，双方约定“乙方（李振英）自愿购买甲方所属的柳墅新城小区5号楼1单元1501楼房一套，面积约113.72平方米，单价为2700元/平米，共计307044元。……二、在签订本协议书时乙方支付该套房诚信金100000元，在签订合同时，该诚信金转为房款。……五、该商品房预计在2018年10月前交付使用……”。该协议签订后，李振英交纳了河北利安房地产开发有限公司现金100000元。在该协议约定的交房期河北利安房地产开发有限公司未交付房屋，双方亦未签订正式房屋买卖合同。 再查，2019年，因河北利安房地产开发有限公司未在办理任何手续的情况下，开始将“柳墅新城”房屋向不特定人群出售，出现大量受骗群众信访，张家口经济开发区管理委员会于2019年10月至11月22日设立登记处，鼓励受害群众进行登记并报案，现公安已受理。被告李振英依政府的要求，已做了报案登记，登记人为李振英。 上述事实有双方当事人一致陈述及《张家口市存量房买卖合同》、定金收据、张家口经济开发区人民法院（2019）冀0791民初524号民事裁定书、《河北利安开发公司安置房协议书》、交款收据在案佐证。 本院认为，原告与被告李振英签订房屋买卖合同时，李振英并未实际取得涉案房屋的所有权，且该房屋尚未取得预售许可，不具备出售条件，原、被告所签订的合同应为“预约合同”。依据《商品房买卖合同解释》第四条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；如果因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”。现原、被告未能正式签订“商品房买卖合同”的主要原因是因该房屋的开发商无法正常交房，并涉及刑事案件，过错并不在原、被告双方，且因开发商的原因，该房屋的交付目前已不能实现，即原告的合同目的无法实现，双方合同应予以解除。因合同目的无法实现的原因不可归责于原、被告，因此不适用定金罚则，被告李振英仅返还原告定金即可，对于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。原告与被告李振英之间系买卖合同关系，原告与被告张家口诚翔百信房地产经纪有限公司、孔清叶之间系居间合同关系，二者非同一法律关系，原告就居间合同所发生的争议可另案提起诉讼，对此本案不作处理。为此，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（二）项、第九十四条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下： 一、原告寇利与被告李振英于2018年11月17日签订的《张家口市存量房买卖合同》于本判决生效之日予以解除。 二、被告李振英于本判决生效之日起十日内一次性返还原告寇利定金30000元。 三、驳回原告寇利其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1300元，由原告寇利承担1000元，被告李振英承担300元（限于本判决生效后五日内交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省张家口市中级人民法院。 审 判 长  刘启飞 人民陪审员  董利平 人民陪审员  王 亮 二〇二〇年十一月十七日 法官 助理  邓红伟 书 记 员  李 杨 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。