湖南省郴州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘10民终2502号 上诉人（原审原告）：肖小梅。 委托诉讼代理人：周义，湖南星河律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李御兰，湖南星河律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：湖南裕湘投资置业有限公司，住所地湖南省郴州市北湖区裕湘路。 法定代表人：欧小明，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张璇嶷，湖南锐鹏律师事务所律师。 上诉人肖小梅因与被上诉人湖南裕湘投资置业有限公司（以下简称裕湘置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省郴州市北湖区人民法院（2020）湘1002民初3372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷和通知各方当事人到庭接受询问调查后，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖小梅上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判裕湘置业公司向肖小梅支付逾期交房违约金83584.06元(269626元×620日×0.0005)]；2.本案一、二审诉讼费由裕湘置业公司负担。事实与理由：一、根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”双方签订《郴州市商品房买卖合同》第十条第三款第1项第（2）点明确约定，……逾期超过90日……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之五的违约金。一审法院认为，该合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。因此裕湘置业公司应当按肖小梅已付购房款269626元的日万分之五支付违约金83584.06元（269626元×620天×0.0005）。二、针对与裕湘置业公司于2017年2月同批次签订商品房买卖合同罗金良上诉请求，湖南省郴州市中级人民法院作出了（2019）年湘10民终4349号判决，判决裕湘置业公司按罗金良已付房款的日万分之五支付违约金。根据“同案同判”原则，裕湘置业公司应当向肖小梅按已付购房款的日万分之五支付违约金。综上，请求支持上诉请求。 裕湘置业公司辩称：一、诉争房产约定的违约金过高，肖小梅诉请的违约赔偿已明显超过了给肖小梅造成损失的30%，应在综合分析的基础上予以调整降低，故一审法院对于本案违约金的认定有理有据、合法合理。诉争房产的总房款为269626元，而肖小梅诉请的违约金为83584.06元，为总房款的31%，合同法司法解释二第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”为了更直观的进行对比，裕湘置业公司以2017年12月13日签订的同小区1#栋720号房的《商品房买卖合同》为参照：裕湘置业公司于2017年2月4日与肖小梅签订《郴州市商品房买卖合同》，购买裕湘小区第3栋12层1206号房，购房单价为3810.97元/m，总金额为269626元，合同约定逾期超过90日交房按日万分之五的标准计算违约金。而签订时间晚近一年的1#栋720号房为复式楼结构，购房单价为5387元每平方米，总金额为344714元，合同约定的逾期超过90日交房的违约金计算标准为日万分之二。同为裕湘置业公司开发的商品房，同地段、同品质，结构更复杂、购房单价和总价都更高、签订时间更晚的商品房买卖合同反而约定了更低也更合理的违约金计算标准。另外，从事实情况而言，裕湘置业公司虽逾期完成竣工验收，但并未逾期交付可供正常装修及使用的房屋，裕湘置业公司只是在交房义务的履行上存在瑕疵，而且事后也已经进行弥补，故相较于那些连交付实体房屋都无法按期完成的违约行为，裕湘置业公司的过错程度是明显更低的，应该相应的体现在具有惩罚性质的违约金计算标准上。二、肖小梅所举的（2019）湘10民终4349号判决的案情与本案有实质性区别，根本不能进行类比或参照。（2019）湘10民终4349号判决中的涉案房屋购房款为240000元，而上诉人（原审原告）诉请的违约金总额为49440元，违约金为购房款的20.6%，而二审法院的终审判决只需要支付违约金7680元，折合为购房款的3.2%，故无论按照哪种方式计算，该案的违约金数额都没有超过法律所保护的上限，在此情况下，法院未对违约金的计算标准进行调整降低而是按照合同约定予以认定是合法合理的。但本案的情况则完全不同，如前所述，本案若按照合同约定的日万分之五的违约金计算标准计算，则超出了法律所保护的上限，一审法院根据个案的具体情况对违约金计算标准调整降低正是按照合同法司法解释二第二十九条的规定依法裁决。综上，请求驳回上诉，维持原判。 肖小梅向一审法院起诉请求：1.判令裕湘置业公司支付违约金105289元（违约金以交房款269626元为基础，按日利率0.05%计算，从2018年1月1日暂计至2020年2月20日，以后的违约金计算至实际交付为止）；2.本案诉讼费用由裕湘置业公司承担。 一审法院认定事实：一、双方当事人无争议的事实。（一）2017年2月4日，肖小梅（买受人）与裕湘置业公司（出卖人）签订了《郴州市商品房买卖合同》，约定肖小梅购买裕湘置业公司开发建设的位于郴州市××路××小区××栋××层××号房，建筑面积70.75平方米，商品房单价为每平方米3810.97元，总金额为269626元。 合同第九条约定：出卖人应当在2017年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件、并符合本合同所约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经质监部门验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准。如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起60日内告知买受人的；（2）买受人逾期付款除按合同第六条处理外，出卖人有权顺延交楼时间直至买受人按约定支付完购房款及违约金、维修基金、契税时止；（3）施工期间，不可预见的客观因素影响（天气等自然灾害因素）。 合同第十条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知（通知方式包括电话、短信、传真、电子邮件、张贴通告等方式）买受人办理房屋交付手续。买受人应在通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应出示本合同第九条规定的证明文件，双方签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。本合同“合同双方当事人”部分记载的买受人的联系地址、联系电话、电子邮件、传真电话为出卖人向买受人送达通知、文件资料及司法文书的具体确定的联系方式，如有变动，买受人必须在24小时内书面通知出卖人变更，否则出卖人向买受人送达的通知、文件资料及司法文书按该联系方式一经送出，即视为送达，一切后果由买受人承担。由于出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期未超过90日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。 （二）合同签订后，肖小梅按约定支付了首期房款199626元，余款70000元向银行申请贷款，已支付房款合计269626元。 （三）裕湘置业公司于2017年12月30日向业主通过快递邮寄了收房通知。2019年8月2日，建设单位裕湘置业公司组织勘察、设计、施工、监理单位进行竣工验收，验收组同意对裕湘小区3#栋竣工验收，出具了《裕湘小区3#栋工程竣工验收报告》，参与验收人员签名确认，2019年9月12日郴州市质量安全监督管理站出具了《监督单位的质量评价》，注明了验收合格及整改到位。裕湘小区3栋部分业主在收到收房通知后办理了收房手续，肖小梅以案涉房屋未达到交付条件为由拒绝收房，并诉至法院。一审法院曾组织双方调解，因双方对逾期交房违约金的赔偿数额有争议，故调解不成。 二、双方当事人有争议的事实。（一）验收合格日是2019年9月12日还是2019年8月2日。一审法院认为：裕湘置业公司提交的《裕湘小区3#栋工程竣工验收报告》签字日期为2019年8月2日，参与验收人员也均在上述验收报告上签名确认，但是直至2019年9月12日郴州市质量安全监督管理站才出具了《监督单位的质量评价》，注明了验收合格及整改到位。故应认定裕湘小区3#栋验收合格日为2019年9月12日。（二）裕湘置业公司逾期交房的违约金是否过高。根据上述合同的约定，裕湘置业公司应在2017年12月31日前按照合同约定将案涉房屋交付给肖小梅使用，但案涉房屋直到2019年9月12日才达到交房条件，裕湘置业公司应承担逾期交房的违约责任。裕湘置业公司辩称，按照双方约定即使双方解除合同，裕湘置业公司也只需向肖小梅支付已付房款10%的违约金，但合同继续履行，裕湘置业公司则需要支付超过30%的违约金，极其不公平不合理，故肖小梅诉请的违约金过高，应予以调整降低。一审法院认为，虽双方约定了裕湘置业公司按日万分之五向肖小梅支付逾期交房违约金，但结合案件实际情况、公平原则等综合因素，应酌情考虑本案双方当事人约定的违约金过高，调整为以日利率万分之二点五计算违约金为宜。 一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方自愿签订上述《郴州市商品房买卖合同》，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。裕湘置业公司未在上述合同约定的期限内交房，已构成逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。裕湘置业公司逾期交房已超过90天，肖小梅根据上述合同第十条的约定，选择要求裕湘置业公司继续履行合同、支付逾期交房违约金，因此裕湘置业公司应继续履行合同，并按合同约定自2018年1月1日起至2019年9月12日止按日向肖小梅支付已付房价款万分之二点五的违约金，肖小梅诉请裕湘置业公司支付2019年9月12日之后的逾期交房违约金，应不予支持。综上所述，裕湘置业公司应支付肖小梅2018年1月1日至2019年9月12日期间的逾期交房违约金41792元（即269626元×620天×0.00025）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条规定，判决：“一、被告湖南裕湘投资置业有限公司向原告肖小梅逾期交房违约金41792元，此款限被告湖南裕湘投资置业有限公司于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告肖小梅的其他诉讼请求。如果被告湖南裕湘投资置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1203元，由原告肖小梅负担781元，由被告湖南裕湘投资置业有限公司负担422元。” 二审中，当事人没有提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，二审争议焦点为裕湘置业公司逾期交房违约金计算标准应如何确定。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，双方签订的《郴州市商品房买卖合同》约定逾期交房未超过90日，逾期交房违约金按已付购房款日万分之三支付，合同继续履行；逾期超过90日，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，逾期交房违约金按日已交房价款万分之五支付。双方均未提交证据证明因逾期交房给肖小梅造成的实际损失。肖小梅起诉按照合同约定日万分之五的标准计算的逾期交房违约金数额已超过已付购房款的30%，明显过高，裕湘置业公司请求减少违约金，一审判决酌情将逾期交房违约金计算标准调减至每日万分之二点五并无不妥，本院予以维持。 综上所述，肖小梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2406元，由上诉人肖小梅负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 谢末钢 审 判 员 廖 军 审 判 员 雷金梅 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 黄晓宇 法官助理 李言琦 法官助理 李佳颖 书 记 员 聂莎莉 书 记 员 陈 峰 书 记 员 瞿殷婷 附相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。