大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初6638号原告芝倪信息技术（大连）有限公司，统一社会信用代码91210231399744254K，住所地大连高新技术产业园区希贤街******。法定代表人王若生，系该总经理。委托代理人李永志，系辽宁兴中律师事务所律师。委托代理人阚浩然，系辽宁兴中律师事务所律师。被告德璞（大连）农业科技发展有限公司，统一社会信用代码91210200MA0QC2QL9L，住所，住所地大连市甘井子区营城子金龙寺路**泰达中心**楼401div>法定代表人戴祥国，系该公司经理。原告芝倪信息技术（大连）有限公司与被告德璞（大连）农业科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告芝倪信息技术（大连）有限公司的委托代理人阚浩然到庭参加诉讼，被告德璞（大连）农业科技发展有限公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告芝倪信息技术（大连）有限公司诉称，被告成立于2015年10月16日，在被告成立过程中，2015年9月6日，该公司的发起人/股东戴祥国与原告签订《大连知你创业基地租赁合同》，为被告公司租赁办公用房。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》第一条、第二条之规定，有限公司设立时的股东为公司的发起人，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认或者实际享有合同权利或者履行合同义务，公司承担合同责任。本案中，被告应承担合同责任。《租赁合同》约定，租赁房屋为大连知你创业基地-泰达园区（位于大连市甘井子区，房屋租赁面积为2000平方米；房屋租赁期限为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日；第一年免租，合同签署之日起五个工作日内支付第二年房屋租赁费182,500元，2016年11月1日前支付第三年房屋租赁费182,500元，2017年11月1日前支付第四年房屋租赁费657,000元，2018年11月1日前支付第五年房屋租赁费657,000元；租赁期内，物业管理费标准为0.3元/平方米/天，每三个月支付一次。原告按照《租赁合同》约定履行了合同义务，而被告发起人戴祥国仅于2015年9月11日缴纳了第二年度（2016年12月1日至2017年11月30日）房屋租赁费182,500元及保证金65,700元，合计248,200元。根据合同约定，被告应于2016年11月1日前支付第三年房屋租赁费，而其一直拖欠。2017年4月10日，原告与被告签订《补充协议书》，明确以下内容：1、确认被告拖欠原告房屋租赁费133,500元，被告承诺于2017年4月24日前足额支付；2、被告承诺按照原合同在2017年11月1日前支付第四年度租赁费657,000元；并约定如被告违反本协议约定，则原告有权要求被告按照原合同要求承担违约责任，并有权单方解除原合同及本补充协议。后，被告再次违约，未按《补充协议书》内容履行。根据《补充协议书》，原告有权单方解除《租赁合同》及《补充协议书》。2017年5月3日，原告向被告送达《告知书》，告知：1、自本告知书送达之日起，解除双方的租赁合同关系；2、请被告于2017年6月30日之前退出合同约定租赁场地；3、请被告于2017年5月5日之前补缴齐拖欠房屋租赁费133,500元；4、根据合同约定，请被告于2017年5月5日之前补缴齐由于拖欠房屋租赁费产生的违约金共计98,550元。当日，被告收到《告知书》。因此，由于约定的解约条件成就，双方的租赁合同关系于2017年5月3日解除。2017年5月3日，被告出具《延迟付款说明函》：确定拖欠租赁费133,500元，承诺于2017年5月5日前交付13,500元、2017年5月13日前交付120,000元，并承诺于2017年5月31日前搬离场地。因被告未按承诺交付拖欠款项、未按期交还场地，2017年7月6日，原告再次向被告发出《告知书》：通知被告于2017年7月10日前交付欠款133,500元、于2017年7月15日前退出合同约定租赁场地。而被告直至2018年11月15日，未交还场地。欠付原告房屋租赁费175,000元（0.25元/㎡×2000㎡×350天）。被告自其逾期之日（2016年11月2日）起至实际支付之日止，应当按照中国人民银行三至五年贷款基准利率的1.5倍向原告赔偿逾期付款损失。此外，《租赁合同》约定，因被告违反合同约定导致原告解除合同的，则被告需要按照第四年年度租金的15%支付违约金。本案中，被告违约导致合同解除，应当向原告支付解约违约金98,550元。原告诉至法院，请求确认原告与被告之间的《大连知你创业基地租赁合同》、《补充协议书》已于2017年5月3日解除；判令被告支付2015年12月1日至2018年11月15日期间的租赁使用费175,000元；判令被告赔偿自逾期付款之日（2016年11月2日）起至实际支付之日止，按照中国人民银行三至五年期贷款基准利率的1.5倍向原告赔偿逾期付款损失；判令被告支付解约违约金98,550元。被告德璞（大连）农业科技发展有限公司未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年9月6日，被告公司的发起人戴祥国与原告签订《大连知你创业基地租赁合同》，租赁房屋作被告公司办公用房。被告公司于2015年10月16日成立。双方签订的合同约定，租赁房屋为大连知你创业基地-泰达园区（位于大连市甘井子区，房屋租赁面积为2000平方米；房屋租赁期限为5年，自2015年12月1日至2020年11月30日；为确保被告诚信履行本合同的各项规定，保证金缴纳方式按照第四年度的年租金10%计算，金额为65,700元，合同终止后，如被告无违约情形，在被告按期腾空、返还房屋，并办理完毕电信、网络、煤气、营业执照等相关迁出、变更手续，结清相关费用后，原告在7个工作日内将保证金退还给被告；第一年免租，被告在合同签署之日起五个工作日内支付第二年房屋租赁费182,500元，2016年11月1日前支付第三年房屋租赁费182,500元，2017年11月1日前支付第四年房屋租赁费657,000元，2018年11月1日前支付第五年房屋租赁费657,000元；若被告擅自提前解除本协议或因被告违反合同约定导致原告解除本合同的，被告需要按照第四年度租金的15%向原告支付违约金。合同签订后，原告按约向被告交付了房屋，被告于2015年9月11日缴纳了第二年度（2016年12月1日至2017年11月30日）房屋租赁费182,500元及保证金65,700元，合计248,200元。根据合同约定，被告应于2016年11月1日前支付第三年房屋租赁费。2017年4月10日，原告与被告签订《补充协议书》，内容为“因被告未按照双方于2015年9月6日签订的《大连知你创业基地租赁合同》在2016年11月1日前向原告支付第三年度（2017年12月1日至2018年11月30日）的场地租赁费，鉴于被告严重拖欠原告第三年度场地租赁费，避免出现第四年度房屋租赁费拖欠情况，达成如下协议：1、双方确认被告拖欠原告第三年度房屋租赁费133,500元，被告承诺于2017年4月24日前足额支付给原告；2、被告承诺按照原合同在2017年11月1日前支付第四年度（2018年12月1日至2019年11月30日）租赁费657,000元。如被告违反本协议约定，原告有权依据原合同要求被告承担相应的违约责任，同时原告有权利单方面解除原合同与本补充协议”。后，被告未按照《补充协议书》的约定给付拖欠原告的房屋租赁费。2017年5月3日，原告向被告送达《告知书》，内容为：1、自本告知书送达之日起，解除双方的租赁合同关系；2、请被告于2017年6月30日之前退出合同约定租赁场地；3、请被告于2017年5月5日之前补缴齐拖欠房屋租赁费133,500元；4、根据合同约定，请被告于2017年5月5日之前补缴齐由于拖欠房屋租赁费产生的违约金共计98,550元。被告于当日收到《告知书》。2017年5月3日，被告出具《延迟付款说明函》，内容为“被告与原告签订的租赁合同，按照租赁合同约定应于2016年11月1日前向原告支付租赁使用服务费，截至目前还有租赁费133,500元未交。现因公司资金周转特殊原因，承诺于2017年5月5日前交付133,500元，承诺于2017年5月12日前交付剩余欠款12万元。在此期间所产生的滞纳金请求原告给予免除，如逾期未缴纳，依照合同规定原告有解除合同的权利，并于2017年5月31日前搬离场地”。后被告未给付拖欠租金，亦未搬离场地。2017年7月6日，原告再次向被告发出《告知书》，载明：被告向原告递送了《迟延付款说明函》，原告同意了被告的承诺，但被告至今未按照承诺履行相关责任。现通知被告于2017年7月10日前交付欠款133,500元；自本告知书送达之日起，解除双方的租赁合同关系；被告于2017年7月15日前退出合同约定租赁场地。案涉房屋系大连泰达新城建设发展有限公司所有，原告与大连泰达新城建设发展有限公司签订合同租赁案涉房屋。2015年8月25日，大连泰达新城建设发展有限公司出具授权委托书，授权原告可以自己名义就案涉房屋对外签署租赁合同，并享有和承担出租方的合同权利与义务。2018年，大连泰达新城建设发展有限公司、原告、大连智高孵化管理有限公司三方签订《合同主体变更三方协议》，约定，大连泰达新城建设发展有限公司与原告于2015年签订的编号为TDXC-ZS-0372、TDXC-ZS-0388、TDXC-ZS-0384、TDXC-ZS-0385（案涉房屋的租赁合同）的合同（简称“既有合同”）正在履行中，三方经协商一致，同意大连智高孵化管理有限公司取代原告成为“既有合同”的一方。2020年11月4日，大连智高孵化管理有限公司给我院出具证明函，载明：对于大连市甘井子区营城子金龙寺路300-61号泰达中心2号楼401房屋，我公司认可《合同主体三方变更协议》签订前原告对外签订的《大连知你创业基地租赁合同》的效力；自《合同主体三方变更协议》签订之日起，我公司继续将该房屋出租给原告直至2018年11月15日（即我公司与产权人大连泰达新城建设发展有限公司解除租赁关系之日）止，此期间，原告有权以原告名义将该房屋对外转租、分租，原告独立享有对外转租房屋、签约、收取租金的权利，并对外承担租赁合同的义务。本院所确认的上述事实，有大连知你创业基地租赁合同、补充协议、收款回单、补充协议书、告知书两份、迟延付款说明函、民事调解书、合同主体变更三方协议、证明函在案为凭，这些证据材料已经本院审查，应予采信。本院认为，原告于2015年与大连泰达新城建设发展有限公司签订合同租赁案涉房屋，大连泰达新城建设发展有限公司授权原告可以自己名义对外签署租赁合同，并享有和承担出租方的合同权利与义务。2018年，原告、大连泰达新城建设发展有限公司、大连智高孵化管理有限公司签订《合同主体三方变更协议》，大连智高孵化管理有限公司取代原告成为原告与大连泰达新城建设发展有限公司就案涉房屋签订的租赁合同的一方后，认可《合同主体三方变更协议》签订前原告对外签订的《大连知你创业基地租赁合同》的效力，仍将案涉房屋出租给原告，并允许原告以自己的名义对外转租、分租、收取租金。故本案原告有权就案涉房屋对被告主张合同权利。关于原告主张确认双方之间的《大连知你创业基地租赁合同》、《补充协议书》已于2017年5月3日解除一节，案涉的《大连知你创业基地租赁合同》系在被告成立之前，被告的法定代表人与原告签订的，根据法律规定，有限责任公司设立时的股东为公司的发起人，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，公司成立后对前款规定的合同予以确认或者实际享有合同权利或者履行合同义务，公司承担合同责任。本案被告实际享有原告与被告法定代表人签订的合同权利并履行合同义务，故被告应承担案涉租赁合同的责任。双方签订《大连知你创业基地租赁合同》后，被告未按照合同约定履行给付租赁费的义务，双方于2017年4月10日签订《补充协议书》，约定被告于2017年4月24日前交付欠付的租赁费133,500元，如被告违反约定，原告有权单方解除合同与补充协议。因被告未按《补充协议书》约定给付欠付的租赁费，原告于2017年5月3日向被告发出内容为“解除双方租赁合同关系；要求被告搬离租赁场地、补交拖欠的租赁费及支付违约金”的告知书，被告于同日收到，并向原告发出《迟延付款说明函》，承诺于2017年5月12日前付清拖欠的租赁费133,500元，如逾期未缴纳，原告有解除合同的权利。但被告未按上述承诺给付租赁费，原告于2017年7月6日再次向被告发出《告知书》，该《告知书》载明，因被告向原告递交了《迟延付款说明函》，对缴费时间和额度进行了承诺，原告本着友好协商、解决问题的态度，同意了被告的承诺。但被告仍未按照承诺履行，原告再次告知，解除双方之间的租赁合同关系，被告给付拖欠的租赁费、搬离租赁场地。被告于当日收到《告知书》。综上，双方约定了合同解除的条件，条件成就时，原告发出的解除合同通知书到达被告即发生解除合同的效力。原告2017年5月3日发出《告知书》后，又同意了被告继续履行合同、给付租赁费的请求，在被告未按承诺履行后，于2017年7月6日再次发出《告知书》，被告于当日收到。此次《告知书》到达被告才发生解除合同的效力。故双方签订的《大连知你创业基地租赁合同》、《补充协议书》于2017年7月6日解除。关于原告主张被告给付自2015年12月1日至2018年11月15日的租赁使用费175,000元一节，根据双方合同约定，租赁期限自2015年12月1日至2020年11月30日，第一年免租金，被告在合同签署之日起五个工作日内支付第二年房屋租赁费182,500元，2016年11月1日前支付第三年房屋租赁费182,500元，2017年11月1日前支付第四年房屋租赁费657,000元，2018年11月1日前支付第五年房屋租赁费657,000元。被告于2015年9月11日缴纳了第二年度（2016年12月1日至2017年11月30日）房屋租赁费182,500元及保证金65,700元。被告应于2016年11月1日前支付第三年房屋租赁费182,500元，双方于2017年4月10日签订的《补充协议书》载明被告拖欠原告第三年度（2017年12月1日至2018年11月30日）的房屋租赁费133,500元。根据双方的协议，被告已交付了第三年度部分租金49,000元（182,500元-133,500元）。后双方合同于2017年7月6日解除，但被告直至大连智高孵化管理有限公司与案涉房屋产权人大连泰达新城建设发展有限公司解除案涉房屋租赁合同时即2018年11月15日也未搬离案涉房屋，故原告可向被告主张房屋占用期间的使用费的截止日期为2018年11月15日。因双方合同于2017年7月6日解除，自2017年7月6日至2018年11月15日，被告应参照双方合同约定的租赁费标准支付房屋占用期间的使用费。2016年12月1日至2018年11月15日，被告共应支付原告案涉房屋租赁费和使用费合计357,500元（182,500元+0.25元/㎡×2000㎡×350天），被告已支付了2016年12月1日至2017年11月30日的租赁费182,500元及2017年12月1日至2018年11月30日的部分租赁费49,000元，被告还需支付原告房屋占用期间的使用费126,000元（357,500元-182,500元-49,000元）。被告在2015年9月11日交付了保证金65,700元，原告主张根据双方合同约定，该笔保证金将在被告支付完毕欠付原告的费用的情况下再予以退还，虽双方约定如此，但因现双方合同已解除，为减少当事人的诉累，在本案中将保证金冲抵被告欠付的房屋使用费较为适宜，本院予以抵扣，故被告还需给付原告房屋占用期间的使用费60,300元（126,000元-65,700元）。关于原告主张被告支付逾期付款利息及违约金一节，双方合同约定若被告擅自提前解除本协议或因被告违反合同约定导致原告解除本合同的，被告需要按照第四年度租金的15%向原告支付违约金。根据双方的约定，被告应当支付原告违约金。我国法律规定，当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。据此，违约金应以实际损失为基础。本案原告既主张被告按照第四年度租金657,000元的15%即98,550元支付违约金，又主张原告支付逾期付款利息，且在原告未能提供证据证明其实际损失的情况下，本院对其违约金数额予以调整，对其主张逾期付款利息，不予支持。违约金调整为按照被告未付房屋占用期间的使用费60,300元为基数，自2018年11月15日至款项付清之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算（2019年8月20日后，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。被告德璞（大连）农业科技发展有限公司未到庭，亦未提交书面答辩，视为放弃抗辩的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条，第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告芝倪信息技术（大连）有限公司与被告德璞（大连）农业科技发展有限公司签订的《大连知你创业基地租赁合同》、《补充协议书》于2017年7月6日解除；二、被告德璞（大连）农业科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告芝倪信息技术（大连）有限公司房屋占用期间使用费60,300元；三、被告德璞（大连）农业科技发展有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告芝倪信息技术（大连）有限公司违约金（以60,300元为基数，自2018年11月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；自2019年8月20日至款项付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告芝倪信息技术（大连）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费14,125元，公告费750元，合计14,875元（原告已预交），由原告负担4,225元，由被告负担10,650元，于本判决生效之日起10日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。如在递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。申请执行的期限为二年。审 判 长 于 伟人民陪审员 阎 华人民陪审员 王春红二〇二〇年十一月十八日书 记 员 石 艺本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。