贵州省印江土家族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0625民初2225号原告：印江自治县星宇房地产开发有限公司，地址：贵州省铜仁市印江土家族苗族自治县峨岭街道县府路。统一社会信用代码：91520625099941010C。法定代表人：欧征吉，该公司执行董事。委托诉讼代理人：何志强，重庆三大律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴海燕，重庆三大律师事务所实习律师。被告：任永芬，女，1971年1月8日出生，土家族，住贵州省印江土家族苗族自治县。被告：龙涛涛，男，1996年5月28日出生，苗族，住贵州省印江土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：任永芬，系龙涛涛之母亲。原告印江自治县星宇房地产开发有限公司（以下简称星宇房开公司）与被告任永芬、龙涛涛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告星宇房开公司的法定代表人欧征吉及其特别委托诉讼代理人何志强，被告任永芬及龙涛涛的委托诉讼代理人任永芬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告星宇房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令二被告支付购房余款230000元并以230000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率110%（次年1月1日进行相应调整）支付利息；采取等额本息还款法于每月1日支付，期限为120个月；若二被告任何一个月未按期支付，则二被告应当一次性支付全部欠款及应付利息给原告。2.请求判令案件受理费由二被告承担。事实及理由：2016年5月9日，原告与二被告签订《商品房买卖合同》，约定二被告购买原告开发的位于峨岭镇××路“××·××天地”××楼××商业用房，建筑面积为22.60平方米，合同总价为465108元。采取银行按揭付款，首期购房款为235108元，余款230000元以银行按揭支付。合同签订后，二被告支付了首付款235108元。原告于2016年6月6日向印江土家族苗族自治县住房和城乡建设局办理了合同备案登记，登记号为2016001665号。合同签订后，原告联系各家银行办理按揭贷款，均告之根据原告房地产企业目前的状况不能办理商业用房按揭贷款。由于原告原因导致商业用房无法办理按揭贷款，根据商品房买卖合同第八条的约定，双方合同继续履行，余款支付具体方式和期限双方另行协商。原告多次通知二被告协商余款230000元的支付方式和期限，但二被告均以各种理由推诿。且二被告于2018年9月已将“印府·新天地”裙楼1层1-29号商业用房占为己有，并对外出租获得了收益。原告作为房地产开发企业，与被告签订的合同合法有效，并已办理房屋备案登记，该房屋实际已经由被告占有、处分并获得了收益。原、被告双方签订商品房买卖合同，原告的目的是期望获得房屋全款；通过银行按揭贷款方式，原告可一次性获得购房尾款230000元；而被告期望采取按揭贷款230000元，以等额本息方式按月支付。考虑原告利益，原告有权要求二被告一次性支付房屋尾款230000元；考虑被告的利益，被告应以银行按揭贷款的按月等额本息的方式向原告支付房款，即以230000元为本金，以商业房屋贷款最高期限10年为限，采取等额本息方式支付房屋余款。原告要求被告的该付款方式、条件和期限不仅符合二被告购房合同约定按揭贷款的本意和初衷，也符合公平、合理原则，也是原告向被告收取购房余款的最低要求。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，恳请判如诉请。被告任永芬、龙涛涛辩称：1.要求解除合同，合同解除后被告退房并且原告支付被告首付款利息；2.如果合同继续履行，按照十年付清尾款并不支付原告利息。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对星宇房开公司提供的营业执照、法定代表人居民身份证，任永芬、龙涛涛的居民身份证、《商品房买卖合同》、预售许可证、星宇房开公司提供的合同条款变更及催款函、照片九张、任永芬与杜立杰签订的《租赁合同》、关于加强商业性房地产信贷管理的通知等证据在卷佐证，上述证据具有真实性、合法性、关联性，能够作为认定本案事实的依据，本院予以确认。根据上述采信的证据及原、被告的当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2016年5月9日，以任永芬、龙涛涛为买受人与星宇房开公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定任永芬、龙涛涛购买星宇房开公司开发的位于印江县，建筑面积为22.60平方米，套内建筑面积21.42平方米，房屋总价款为465108元。其中第八条、付款方式和期限约定：买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款（小写）计235108元，余款（小写）230000元以银行按揭支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起7日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择以下第1种方式：1、合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。合同签订后，任永芬、龙涛涛交纳了首付款235108元。同时查明，星宇房开公司于2016年6月6日对案涉房屋向印江土家族苗族自治县住房和城乡建设局办理了合同备案登记，登记号为2016001665号。2018年8月任永芬、龙涛涛到星宇房开公司收房，星宇房开公司将案涉房屋的钥匙交付任永芬、龙涛涛，任永芬于2018年10月22日将案涉房屋出租给案外人杜立杰并与杜立杰签订《租房合同》，租赁期为六年自2018年12月1日至2024年12月1日，租金为第一、二年为32800元，之后逐年递增8%。任永芬已收取杜立杰第一年租金32800元；第二年租金于2011年11月1日支付。另查明，任永芬、龙涛涛购买案涉房屋的余款230000元因星宇房开公司自身的原因至今未能办理银行按揭手续，对于购房余款230000元，星宇房开公司与任永芬、龙涛涛未达成具体付款方式和付款期限，也没有签订补充协议。经原告星宇房开公司多次催促未果，故形成本案纠纷。本院认为,依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人进行民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。星宇房开公司与任永芬、龙涛涛在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，星宇房开公司向任永芬、龙涛涛出卖位于印江县，星宇房开公司于2018年8月将房屋的钥匙交付任永芬、龙涛涛，任永芬于2018年10月22日已将案涉房屋出租给案外人并取得了收益。庭审中，任永芬、龙涛涛辩称要求解除合同并要求星宇房开公司退还首付款并支付利息，但并未提起反诉，故对任永芬、龙涛涛辩称解除合同不予采信。任永芬、龙涛涛对案涉房屋已实际的占有、处分并取得了收益。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，应视为星宇房开公司已于2018年8月将案涉房屋交付给任永芬。任永芬、龙涛涛应当向星宇房开公司支付剩余购房款230000元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。故对星宇房开公司要求任永芬、龙涛涛支付购房余款230000元，本院予以支持。另，双方《商品房买卖合同》明确约定剩余房款230000元按照银行按揭贷款方式支付，因出卖人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，买受人可以选择合同继续履行，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议。庭审查明，对于购房余款230000元，任永芬、龙涛涛未能获得银行按揭贷款是因星宇房开公司自身的原因，同时，双方对于约定合同继续履行后余款的具体付款方式和付款期限未能达成一致意见，也未签订补充协议。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：......（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。......”之规定，星宇房开公司主张履行期限及履行方式为每月1日支付，期限为120期符合二被告办理10年按揭贷款期限的客观实际，也有利于合同目的的实现，故本院予以支持为任永芬、龙涛涛应自2020年12月1日起每月28日支付星宇房开公司购房款1916.67元（230000元÷120月），期限为120期。关于应否支付利息的问题。星宇房开公司主张以230000元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的5年期以上贷款市场报价利率110%支付利息；采取等额本息还款法于每月1日支付，期限为120个月；若二被告任何一个月未按期支付，则二被告应当一次性支付全部欠款及应付利息给原告的诉讼请求。双方《商品房买卖合同》明确约定了剩余房款230000元按照银行按揭贷款方式支付，因星宇房开公司自身原因未能办理按揭贷款，又未与二被告对付款方式和付款期限达成补充协议，应承担相应的责任，任永芬、龙涛涛选择按照银行按揭方式办理虽减轻了资金压力，但同时也承担了支付银行的相关利息，根据公平原则，任永芬、龙涛涛应承担利息为自2020年12月1日起以每期尚欠购房款为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率支付星宇房开公司利息至余款付清为止，利息于每月28日支付当月利息。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第六条，《最高人民法院》第十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款规定，判决如下：一、被告任永芬、龙涛涛自2020年12月1日起分120期（120个月）支付原告印江自治县星宇房地产开发有限公司购房款230000元，支付方式为每月28日支付当月购房款1916.67元及尚欠购房款的利息，利息以每期尚欠购房款为基数按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至购房款付清为止；二、驳回原告印江自治县星宇房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，已减半收取2375元，由被告任永芬、龙涛涛负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省铜仁市中级人民法院。审 判 员  田长锋二〇二〇年十一月八日代理书记员  张纳川