重庆市璧山区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0120民初7858号原告：重庆福斯德物业管理有限公司，住所地重庆市璧山区璧永路**光大世纪建材市场****，统一社会信用代码91500227781583914T。法定代表人：班峰，总经理。委托诉讼代理人：周光翠，重庆善庆律师事务所律师。委托诉讼代理人：谷山美，重庆善庆律师事务所律师。被告：伍明全，男，1986年9月26日出生，汉族，住重庆市璧山区。原告重庆福斯德物业管理有限公司（以下简称“福斯德公司”）与被告伍明全物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月21日受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告福斯德公司的委托诉讼代理人周光翠到庭参加诉讼。被告伍明全经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告向原告支付自2015年1月1日起至2020年9月30日止的物业服务费5811.18元；2、依法判令被告向原告支付自2017年1月1日起至2020年9月30日止的二次供水电费和公共水电分摊费用450元；3、依法判令被告向原告支付从2016年1月开始计算的违约金（以欠付的物业服务费为基数，从欠费当月第16日起至付清之日止，按每日千分之三的标准计算）；4、依法判令本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年8月14日，原告与重庆（金谷）集团有限公司签订了一份合同期限自2011年8月14日至2014年8月13日的《前期物业服务合同》。合同约定由原告向位于重庆市璧山区璧泉街道温泉路天赐金谷温泉城小区提供物业服务，物业服务费为0.9元/月/平方米，被告等业主应于建设单位通知接房之日起交纳物业服务费。2015年12月4日，原告与璧山区天赐金谷温泉城第一届业主委员会签订一份合同期限自2016年1月1日至2019年1月1日的《重庆市物业服务合同》。合同约定由原告继续向包括被告在内的天赐金谷温泉城的业主提供物业服务，被告等高层业主则按照每户的建筑面积向原告支付0.9元/月/平方米的物业服务费用。另外，合同第二条还约定，被告等业主还应当按照每年每户120元的标准向原告支付二次供水和公共水电分摊费用。被告等业主须在每月15日内履行交纳物业费的义务。合同还约定若被告等业主未能按时如数交纳物业费，原告可按照每日千分之三的标准向被告等业主收取违约金。2018年12月3日，原告与璧山区天赐金谷温泉城第一届业主委员会再次签订一份合同期限自2019年1月1日至2021年12月30日的《重庆市物业服务合同》。此合同约定的权利义务和双方于2015年12月4日所签订的合同相同。合同签订后，原告如约履行了自己提供物业服务的义务，且由于该金谷温泉城小区未能及时成立业主委员会重新签订物业服务合同，因而在《前期物业服务合同》到期后至原告第一次与第一届业主委员会签订《重庆市物业服务合同》期间原告也继续为该小区提供物业服务。被告则是璧山区天赐金谷温泉城小区的2栋18-2号房屋的业主，其房屋的建筑面积为93.58平方米。被告的二次供水和公共水电分摊费用也从2017年1月起未再支付。被告的行为已经构成了违约。经原告多次催收未果，特诉至法院，望判如所请。被告伍明全未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：原告福斯德公司（乙方）与重庆金谷（集团）有限公司（甲方）于2011年8月14日签订《前期物业服务合同》（以下简称“前期合同”）。该合同约定：由福斯德公司对位于璧山县璧泉街道原芋荷村的天赐·金谷温泉城小区提供物业服务；物业服务费选择包干制，按建筑面积计算，住宅0.9元/月·平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；物业服务费用或物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在前5日内履行交纳义务；本合同期限为叁年，自2011年8月14日起至2014年8月13日止。合同期满后，由原告福斯德公司继续在该小区提供物业服务。2015年12月4日，原告福斯德公司（乙方）与重庆市璧山区璧泉街道天赐金谷温泉城第一届业主委员会（甲方）签订了《重庆市物业服务合同》（以下简称“合同”）。该合同约定：由福斯德公司对位于璧山区璧泉街道温泉路4号的天赐·金谷温泉城小区提供物业服务；二次供水和小区公共水电分摊费只收取业主一种费用，每年每户收取120元；物业服务费选择包干制，按建筑面积计算，高层住宅0.9元/月·平方米（含电梯费）；物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15日内履行交纳义务；合同期限为三年，自2016年1月1日起至2019年1月1日止；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。2018年12月3日，原告福斯德公司（乙方）与重庆市璧山区璧泉街道天赐金谷温泉城第一届业主委员会（甲方）续签了《重庆市物业服务合同》，合同期限为三年，自2019年1月1日起至2021年12月31日止，合同其余内容与2015年12月4日签订的合同内容一致。被告伍明全系位于璧山区璧泉街道温泉路****×××号房屋登记的所有权人，该房屋位于天赐·金谷温泉城小区内，建筑面积为93.58平方米。被告伍明全从2015年1月1日起未缴纳物业服务费，截止2020年7月31日共欠费67个月共计5642.87元；从2017年1月1日起未缴纳二次供水和公共水电分摊费，截止2020年7月31日共欠费43个月共计430元。经原告书面催收，被告仍未缴纳上述费用。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《前期物业服务合同》1份、《重庆市物业服务合同》2份、不动产登记信息、催收物业服务费通知书、邮件存根、邮件跟踪查询记录等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告与重庆金谷（集团）有限公司于2011年8月14日签订了《前期物业服务合同》。2015年12月4日、2018年12月3日，原告又与重庆市璧山区璧泉街道天赐金谷温泉城第一届业主委员会先后两次签订了《重庆市物业服务合同》。上述合同都是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的禁止性规定，对双方当事均具有约束力。前期物业服务合同期满后至2016年1月1日期间，原告继续为该小区提供物业服务，应当认定构成事实物业服务关系，双方权利义务可参照前期物业服务合同确定。因被告伍明全系位于璧山区璧泉街道温泉路****×××号房屋登记的所有权人，故上述合同对被告亦有约束力。原告福斯德公司履行了合同约定的义务，被告伍明全未按约定及时给付物业服务费及相关费用，应当承担相应的民事责任。因此，原告请求被告支付从2015年1月1日起至2020年7月31日止的物业服务费5642.87元、2017年1月1日起至2020年7月31日止的二次供水和公共水电分摊费430元的诉讼请求于法有据，本院予以支持，以上合计6072.87元。对于原告主张的2020年8-9月期间的物业服务费和公摊电费及二次供水电费，因未向被告进行书面催收，故本院不予支持。对于违约金，本院认为原告主张的金额过高，综合考虑原告的损失、被告的过错程度等因素，本院酌情主张564元。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条的规定，判决如下：一、被告伍明全于本判决生效后十日内向原告重庆福斯德物业管理有限公司给付物业服务费5642.87元、二次供水及公共水电分摊费用430元，合计6072.87元；二、被告伍明全于本判决生效后十日内向原告重庆福斯德物业管理有限公司支付违约金564元；三、驳回原告重庆福斯德物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决确定的期限给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由被告伍明全负担。（此款已由原告垫付，被告在给付案款时一并付给原告）。本判决为终审判决。本案申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 员 胡宗维二〇二〇年十一月二十七日法官助理 熊同杰书 记 员 李佳利