浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3799号 上诉人（原审被告）：蒋永安，男，1959年12月27日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 被上诉人（原审原告）：周玲燕，女，1987年9月14日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：孙安利，浙江金汉律师事务所律师。 原审被告：陈松玉,女,1971年12月10日出生，汉族，户籍地:宁波市鄞州区，现住宁波市海曙区××街道××幢××号××室。 原审第三人：宁波市宽宏房地产经纪有限公司。住所地:宁波市海曙区石碶街道石源路**。 法定代表人：章飞挺，该公司总经理。 上诉人蒋永安因与被上诉人周玲燕、原审被告陈松玉、原审第三人宁波市宽宏房地产经纪有限公司（以下简称宽宏经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁波市海曙区人民法院（2020）浙0203民初1174号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通独任制进行审理，本案现已审理终结。 蒋永安上诉请求：撤销一审判决，驳回周玲燕一审全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院在对部分事实认定不准确的情况下,错误认定蒋永安和陈松玉违约。在2019年10月21日签订合同时,各方对土地证遗失需补办事宜均明确知悉并据此商议履约时间节点,而非判决书第6页记载“后两被告称土地证丢失,第三人遂要求其补办”。当时，蒋永安与陈松玉、宽宏经纪公司及周玲燕,基于宽宏经纪公司明确告知“土地证遗失补办期限为2周”，故在合同第三条约定首付款支付时间为11月6日,即当天付款并办理过户。11月14日当天,蒋永安至宽宏经纪公司处等待和周玲燕一同去办理房产交易手续，周玲燕未付款导致最终未能完成交易。蒋永安和陈松玉始终是愿意继续履行合同的,无任何违约行为。2.在付款条件成就时，周玲燕未支付首付款构成违约。蒋永安与周玲燕的谈话及11月7日宽宏经纪公司和陈松玉的微信聊天记录中可以看出,三方变更履行方式为在产权证做出当天进行付款并过户,前提是先付款再过户，非“边过户边付款”。11月14日当天,周玲燕一直未支付剩余首付款,也未与等待办理手续的蒋永安碰面，陈松玉未明确拒绝付款。作为先履行义务一方,周玲燕在房产证已做出即付款条件成就时，并未履行其付款义务，己然构成违约。3.一审法院未能准确认定宽宏经纪公司对本次纠纷产生存在较大的过错。蒋永安认为宽宏经纪公司在订立合同时未就相关问题进行充分了解、评估与告知,应为本次交易未能顺利进行承担相应的过错责任。 周玲燕辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。周玲燕在签订合同时不知道蒋永安遗失土地证，在知道后及时与蒋永安和宽宏经纪公司联系，愿意重新约定履约时间，被蒋永安拒绝。双方约定的履行方式是“边过户边付款”，周玲燕在当时一直在过户大厅等待陈松玉、蒋永安的到来，但陈松玉明确拒绝前来。周玲燕一直尽自己的努力，使合同继续履行，不存在违约情况，宽宏经纪公司在本次合同纠纷中存在过错，其是否及时进行了解、评估、告知，周玲燕无法得知，恳请法院予以查清。综上，请求二审法院驳回蒋永安的上诉请求，维持原判。 宽宏经纪公司辩称：当时已经尽到了通知的义务，订立合同时，宽宏经纪公司就发现蒋永安、陈松玉没有土地证，便在第二天通知蒋永安、陈松玉进行补办。补办后，蒋永安、陈松玉一直拖着没有过户，双方不予配合导致现在这种情况。 陈松玉未作陈述。 周玲燕向一审法院起诉请求：1.判令解除周玲燕与蒋永安、陈松玉签订的编号为Rt001455的《存量房屋买卖中介合同》；2.判令蒋永安、陈松玉返还周玲燕定金50000元；3.判令蒋永安、陈松玉支付周玲燕违约金50000元，并赔偿周玲燕因蒋永安、陈松玉违约产生的中介费损失和周玲燕为实现债权产生的律师费7000元。 一审认定的事实：2019年10月21日，周玲燕与蒋永安、陈松玉及宽宏经纪公司签订《存量房屋买卖中介合同》一份，约定由宽宏经纪公司提供居间服务，蒋永安、陈松玉将其共有的位于宁波市海曙区××街道××幢××号××室房屋出售给周玲燕，总价2120000元，签约日需支付定金50000元，11月6日支付首付款590000元，余款1480000元按揭贷款支付，在支付首付款后当天内办理产权过户手续；并约定蒋永安、陈松玉逾期10日以上未办理过户登记的，作根本性违约处理，周玲燕有权直接解除合同，并要求蒋永安、陈松玉支付违约金50000元；如因蒋永安、陈松玉违约造成合同解除的，需当场退还周玲燕已付的房款及定金，并赔偿损失及承担周玲燕因维权产生的费用（包括但不限于律师费、诉讼费等）。当日，周玲燕向陈松玉支付了定金50000元，蒋永安、陈松玉将房产证及契证交由宽宏经纪公司保管。后蒋永安、陈松玉称土地证丢失，宽宏经纪公司遂要求其补办。经蒋永安、陈松玉申请，宁波市海曙区不动产登记服务中心于10月22日刊登了涉案房屋不动产权证书遗失的声明。公告内容载明，公告之日起15个工作日内有异议者可向宁波市国土资源局提出申请复查，逾期未提出异议的，即认为上述公告的权益有效。11月5日下午，周玲燕致电给蒋永安商谈付款过户事宜，商量未果。当晚，经中介公司宽宏经纪公司联系，周玲燕及蒋永安来到中介处商谈付款及过户事宜，宽宏经纪公司并通知陈松玉带上银行卡，后陈松玉未来，其委托蒋永安处理。期间，蒋永安提到“这个很清楚的，6号付首付款，但最终以土地证做出为准”，“我是不要，你要打给她的话，你就打给她”，中介称“那我现在给你打30万，给她打30万，有什么关系，59万钱我现在给你分好，有什么关系？”，蒋永安回复“过户没过过呀”，后中介方又问到“你的意思是这60万元全部打给你是吗”，蒋永安称“我意思，我不要你打，我差你这10几天钱吗，10多天而已”，期间中介说到“现在是6号不用付钱了吗？你又改变了吗？一开始陈松玉每天逼你拿钱，你听进去了，一定要拿钱”，蒋永安回复“你钞票给掉了，一定要过户过掉的呀，过户没过掉怎么办”，中介称“老蒋，我跟你讲，如果你钱今天不交可以的，补充协议写好”，蒋永安回复“我补充协议签什么，你一边签字，一边过户过好，至于差这些日子...”，后周玲燕说到“现在土地证遗失了是不是在补了？那我的意思呢什么时候过户什么时候付首付”、“就算我6号不付首付款，合同法也是这样规定的，一方认为另一方不能履行这个合同的义务责任的，我这一方也可以不履行”、“你们之前说土地证14号能下来，15号能过户，那到时候我们15号去过户，我首付款给他们...目前我觉得这钱我付出去没有保证”，蒋永安回复到“你现在钱给我我是不要的”、“你现在要是一人30万分好，那她现在再问我把钱借走，那这钱我还拿得到吗？她拿了30万元走掉了”；期间中介又问到“阿姐怎么不过来？我们下午通知，她会来嘛，他们两个怎么商量的，我们也不知道了”，蒋永安回复“她就一句话，照合同办事，那你去弄啦”。后周玲燕又说到“我现在觉得是这样子的，我冒着违约的风险，我不一定是那个违约的人”，蒋永安回复“你违什么约啦，你就应该一边付钱一边签约让她过户的，你违什么约啦”，周玲燕又说到“我今天是不付这个钱的，我的要求就是什么时候能过户了，我什么时候付首付款”。当晚，陈松玉未向周玲燕提供银行账号。次日，周玲燕也未支付首付款。11月7日，陈松玉通过微信询问宽宏经纪公司“这个钱怎么说的？不打了吗”，宽宏经纪公司回复“15号过户一起给你”，陈松玉称“我现在要钱，给别人说好的，你说怎么办？合同这样写的”，宽宏经纪公司回复“因为土地证拿不出来，不能过户，所以11月6日的首付推迟，要等不动产证做出来当天付首付，当天过户了，你跟对方沟通一下”，后陈松玉又回复“到时候有什么事情我不管了，你给他打电话给他说吧”。11月13日，宽宏经纪公司微信告知陈松玉：明天下午可以去过户了，身份证、户口本带好。11月14日中午，宽宏经纪公司取得补办的涉案房屋不动产权证，遂通知双方下午去房产交易中心边付款边过户。当天下午，中介方工作人员陪同周玲燕在房产交易中心等候，蒋永安亦到宽宏经纪公司处准备一同去房产交易中心办理过户，陈松玉既未去宽宏经纪公司处也未去房产交易中心，直至下午四点多，周玲燕致电陈松玉，询问其是否过来办理过户及房屋是否还出售等，陈松玉未明确答复，也未提出付款要求。后当天未办理过户，周玲燕亦未付款。11月17日，宽宏经纪公司又通知蒋永安、陈松玉于次日上午去办理过户，后蒋永安、陈松玉亦未明确答复，蒋永安称按合同办。另查明，周玲燕为本案诉讼支出律师费7000元。 一审法院认为：周玲燕、蒋永安、陈松玉及第三人宽宏经纪公司签订的《存量房屋买卖中介合同》系各方真实意思表示，合法有效，对双方具有法律约束力。本案主要争议焦点为周玲燕未支付首付款及蒋永安、陈松玉未履行房屋过户手续是否应认定为违约。涉案合同约定11月6日周玲燕支付首付款后蒋永安、陈松玉配合过户，11月5日下午周玲燕与蒋永安沟通付款事宜时，蒋永安提到“这个很清楚的，6号付首付款，但最终以土地证做出为准”，在11月5日晚商谈时，陈松玉未到场，亦未提供银行账号，其委托蒋永安进行协商付款事宜，蒋永安作为房屋共有人明确拒绝收款，并告知周玲燕若支付给陈松玉会存在过户不能的风险，当周玲燕表示自己未付钱可能构成违约时，蒋永安称“你违什么约啦，你就应该一边付钱一边签约让她过户的，你违什么约啦”。从双方沟通过程可看出，双方对支付首付款及过户的履行时间均进行了变更，变更为新的产权证做出时边过户边付款。陈松玉当晚协商时虽未到场，但其委托蒋永安进行处理，蒋永安作出的变更履行时间的效力应及于陈松玉。故在双方对付款时间协商变更及蒋永安拒绝收款时，周玲燕未在11月6日支付首付款不构成违约。11月14日新的产权证做出当天，经宽宏经纪公司与各方联系，周玲燕已至房产交易中心等候付款、过户，但陈松玉未去配合过户，在经周玲燕询问后，其对是否继续出售房屋亦不明确答复，造成当日双方未能履行付款及过户手续。之后，虽经宽宏经纪公司再次沟通，蒋永安、陈松玉对过户时间仍未明确答复。该院认为，双方已变更履行方式为边过户边付款，周玲燕在经宽宏经纪公司通知已在房产交易中心等候履行付款、过户手续，陈松玉不配合合同履行，并在之后宽宏经纪公司再次沟通过户时，蒋永安、陈松玉亦不明确合同具体履行时间和方式，蒋永安、陈松玉的上述行为表明其已不愿意继续履行合同，明显构成违约，应承担相应的违约责任。合同并约定蒋永安、陈松玉逾期十日以上未按约办理产权过户登记的，作根本性违约处理，周玲燕有权解除合同，并要求蒋永安、陈松玉支付违约金50000元。故周玲燕要求解除《存量房屋买卖中介合同》、返还定金50000元及支付其违约金50000元，该院予以支持，并确认副本送达之日即2019年12月27日合同解除。周玲燕要求蒋永安、陈松玉支付因本案诉讼支出的律师费7000元，符合合同约定，该院予以支持。因本案中介费用周玲燕尚未支出，故其主张由蒋永安、陈松玉向其支付，该院不予支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认周玲燕、蒋永安、陈松玉于2019年10月21日签订的《存量房屋买卖中介合同》于2019年12月27日解除；二、蒋永安、陈松玉返还周玲燕定金50000元，并支付周玲燕违约金50000元；三、蒋永安、陈松玉赔偿周玲燕律师费损失7000元；上述款项均限于判决生效后十日内履行完毕；四、驳回周玲燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。案件受理费2440元，减半收取1220元，由蒋永安、陈松玉负担。 二审中，双方未向本院提交新的证据。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为：周玲燕、蒋永安、陈松玉及第三人宽宏经纪公司签订的《存量房屋买卖中介合同》系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，各方均应按约履行。根据《存量房屋买卖中介合同》约定，首付款支付时间为2019年11月6日,首付款支付后当天即完成过户。后因补办土地证，三方协商后变更履行方式为产权证做出当天进行付款并过户。2019年11月14日,新的产权证做出，周玲燕前往房产交易中心等候付款及过户，蒋永安也在宽宏经纪公司处，准备去办理房产交易手续，但陈松玉未出现，也未对是否出售房屋作出明确答复，导致双方未能成功办理付款及过户手续。经宽宏经纪公司再次询问，蒋永安、陈松玉仍未明确过户及付款时间。蒋永安、陈松玉作为卖方，其行为已经表明其不愿意履行合同，显属违约，理应承担违约责任，一审法院根据《存量房屋买卖中介合同》约定,判定合同解除并判决蒋永安、陈松玉退还周玲燕已付定金，支付违约金及律师费损失，并无不当，本院予以支持。 综上，蒋永安的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2440元，由上诉人蒋永安负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 马金平 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员 陈剑妃