广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0605民初27268号原告：广东中奥物业管理有限公司，住所广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路********(自编之**)，统一社会信用代码914400007783960699。法定代表人：刘建，董事长。委托诉讼代理人：孙名利，男，该公司工作人员。委托诉讼代理人：杨敏，女，该公司工作人员。被告：黄业勤，男，1979年5月2日出生，壮族，，住广西贺州市八步区现住广东省佛山市南海区。原告广东中奥物业管理有限公司与被告黄业勤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月24日立案后，依法适用简易程序，于同年11月17日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨敏、被告黄业勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2020年1月1日至2020年7月31日期间云山峰境花园云景峰****房的物业管理服务费942.2元给原告；2.判令被告向原告偿付云山峰境花园云景峰****房2020年1月1日至2020年7月31日期间物业管理服务费从2020年1月11日起至实际清还全部物业管理服务费之日止按每日5‰计算的违约金(暂计至2020年7月31日为52.29元，详见欠费明细表)；3.判令被告支付云山峰境花园云景峰****房的公摊费用86.04元；4.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2013年2月1日，开发商与原告签订云山峰境项目《物业管理服务合同》(下称该合同)，开发商将云山峰境项目委托原告进行物业管理服务，该合同对委托管理事项、物业管理服务费用等事项作详细的约定，明确了各方的权利和义务。自2013年2月1日起，原告对云山峰境项目提供物业管理服务，全面履行该合同约定的权利和义务。被告无理由拒交物业管理服务费，欠交2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业管理服务费及其它关联的费用。根据2013年2月1日原告与开发商签订的《云山峰境物业管理服务合同》第六条的约定：“电梯住宅物业房屋由原告按建筑面积每月1.8元/㎡向被告收取；车位按建筑面积每月1.3元/m²向被告收取”。第三十五条约定违约金的收取标准，确认原告有权向被告收取欠缴的物业管理服务费和违约金。经查证：被告名下云山峰境花园云景峰****房物业建筑面积74.78m2，每月应缴交物业服务费134.6元，每月应缴交其它关联费用(详细情况见欠费明细表)。截至2020年7月31日，被告拖欠云山峰境花园云景峰****房的物业管理费服务费为942.2元、违约金557.53元(违约金自2020年1月11日至2020年7月31日按每日5‰计算)、其它关联费用86.04元，以上费用合计1080.53元。被告拖欠上述物业服务费和其它关联费用的行为已构成违约。被告黄业勤辩称：我不是拒交物业管理费，而是缓交，等地下车库北出入口维修合格后自然会交，我的辩护有以下三个方面进行。第一方面：我是2014年8月31日成功验收丹灶镇云山峰境花园****房商品房。并于同年12月入住。当时负一层的地下停车库已经投入使用，但**座与**座之间的车库北出入口与二期地下车库同时开通，也就是说该出口可能错过了环保部门的验收或者没有经过验收。当车辆通过该出入口时产生的巨大的金属碰撞噪音，高楼层的主业都能听到噪音，，住在低楼层的业主更不堪忍受造成被告一家人饱受了多年来的睡眠困扰，无数次失眠甚至被噪音突然惊醒，精神严重受损，严重影响业主的正常作息。根据《物业管理条例》第二十条规定：物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。可见，原告没有认真履行职责，导致不合格的公共设施交付给业主使用，严重侵害了业主的合法权益，公共设施出现问题需要维修。如果还在建设商的保修期内，作为物业管理部门的原告有义务要求建设商或建设商委托的承修方维修。但是，一年多来经我们向政府相关部门进行投诉维权，原告以超出其服务范围为由拒绝履行自己应承担的义务。经双方多次交涉，原告在行动上是承认自己的违约责任，对一期北出入口的铁板进行了加固，加减速带，以及后来的填水泥等改造措施，但问题依然没有解决，奔着解决问题去的诚意，我交清2019年前的所有物业费。原告也承诺会继续加固维护。但是今天原告放任设施噪音扰民问题，不再维护了，也拒绝了协商解决问题。至今，原告仍然不能书面说明该设施超出其服务范围，根据双方签订的《前期物业服务协议》第一条规定了原告作为甲方的权利义务：对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮服务与管理；《前期物业服务协议》中的第十条违约责任中的第1条：若甲方违反本协议，未达到管理服务约定目标的，乙方有权力要求甲方限期改正，逾期未改正，乙方有权终止管理服务协议，给乙方造成损失的，乙方有权追讨赔偿。乙方依法行使了自己应有的权利，等到该设施维修合格后。我自然会交付缓交的物业管理费用。第二方面：原告没有经过业主同意，私自分别在***座一楼架空层安装了丰巢快递柜，在消防通道安装电动车充电桩，在电梯间里安装LED广告屏，以及在小区内安装净水器。这些公共地方归全体业主共有，当然我也有份。也就是说它存在于我的房子公摊面积的一部分，这部分我可是要交物业管理费的，我翻开双方签定的前期物管协议找不到允许原告经营这些设施条款。原告这种行为非法侵占他人财产，是违约且违法的。第三方面：这些广告屏，净水器，售卖机，充电桩和快递柜是需要用水用电运行的。现在我找不到是否有独立的水表和电表，在我手头的公摊公告表里也没有扣除这些水电费用，请告诉我。我的公摊水电费里是否有这一部分费用。如果有，原告非法窃取了我的个人财产。综上所述，原告以上行为已经构成违法违约，请法院维护我的合法权益不受侵害，敬请依法判允我的以下请求：1.终止双方签订的《前期物业管理协议》，免除2020年1月1日到2020年11月31日的物业管理费和共用水电共摊费用作为赔偿被告的精神损失费。2.判令原告限期整改云山峰境花园1期地下车库北出入口合格。3.判令原告限期拆除云山峰境花园园区内所有非法经营的设备和广告牌。公布已获利金额并用于公摊水电费的交纳。退还侵占所有业主水电公摊费用。另被告曾向原告投诉有物管人员在被告住宅主人房飘窗下面的****座外墙东北角小便，及小区西出入口因不合格而废弃，可证明原告没有认真履行物业管理条例第二十条规定的职责。原、被告围绕诉讼请求依法提交了证据并予以出示。证据本院认定如下：1.原告提交的营业执照、资质证书、身份证复印件、云山峰境花园前期物业服务协议、云山峰境花园业主临时管理规约、商品房买卖合同、云山峰境花园准予交房书，被告无异议，本院均予以采信；2.原告提交的图片、微信聊天记录，被告提交的视频及截图、照片，对方均对真实性无异议，本院对真实性均予以确认；3.原告提交的分摊明细表载明原告请求的公摊电费为***座至**座公共照明、1区园林用电、消防控制室、1区*座消防电梯、1区*座乘客电梯的电费，被告虽提出异议认为该公摊电费未扣除LED广告显示屏、快递柜、充电桩的用电费用，但却没有提出足以反驳的相反证据，故本院对被告的反驳理由不予采纳，并对前述分摊明细表予以确认；4、原告出示的欠费明细表，内容能得到前述云山峰境花园前期物业服务协议、分摊明细表等证据印证，本院对表中除违约金有关内容外的其他内容均予以确认；5.被告申请出庭作证的证人黄树兰所作的证言，因黄树兰自述与原告曾存在诉讼纠纷，故证人与本案当事人有利害关系，其证言本院不予确认。综合采信确认的证据及结合当事人陈述，本院查明事实如下：2013年2月1日，被告与案外人佛山市宏越房地产开发有限公司（下简称“宏越公司”）签订《商品房买卖合同》，约定被告向宏越公司购买佛山市南海区********************（下称“涉案物业”），约定建筑面积共74.78平方米，总价为301973元。同日，原、被告签订《前期物业服务协议》，约定原告就涉案物业为被告提供前期物业管理服务，物业服务费用由被告按涉案物业建筑面积74.78平方米每月每平方米1.8元计算并按月交纳；被告所缴交的物业服务费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯栋总户数共同分摊；被告应于每月10日前交纳当月物业服务费，逾期交纳的每逾期一日按应付费用的万分之五交纳违约金；被告应自该房买卖合同约定的商品房交付之日、被告实际收楼之日(二者以时间在前者为准)起交纳物业服务费。2014年8月31日，被告与宏越公司办理了涉案物业的交付手续。至本案辩论终结时，涉案物业2020年1月1日至7月31日期间的物业服务费为942.2元、2019年11月1日至2020年4月30日期间的公共分摊水费为7.82元、2019年11月1日至2020年5月31日期间的公共分摊电费为78.22元。本院认为，涉案《前期物业服务协议》受法律保护，对原、被告双方具有法律约束力。依《前期物业服务协议》约定，及遵循公平原则，被告应自涉案物业交付之日起履行交纳物业服务费和各项分摊费用的义务。现被告未交纳涉案物业2020年1月1日至7月31日期间的物业服务费942.2元、2019年11月1日至2020年4月30日期间的公共分摊水费7.82元、2019年11月1日至2020年5月31日期间的公共分摊电费78.22元，原告请求被告支付前述费用合法有据，本院予以支持。虽然被告主张其一家人的正常作息受到车辆通过云景峰*座与*座之间的车库北出入口时产生的金属碰撞噪音影响，但其也承认原告已对噪音源采取了加固铁板、加装减速带以及水泥填充等改造措施，由此可见原告并未拒绝履行有关服务义务；除此之外，被告的其他抗辩理由既无证据支撑，也不足以成为其缓交物业服务费的依据，故对被告关于免除2020年1月1日到11月31日的物业管理费和共用水电分摊费用等的抗辩主张，本院均不予采纳。另被告未按约定支付物业服务费已构成违约，应承担相应的违约责任。虽然《前期物业服务协议》约定逾期交纳物业服务费的按日万分之五交纳违约金，但该违约金标准过高，结合原告的实际损失及公平原则，本院酌情调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%从2020年8月1日起计算，故被告应以欠付物业服务费总额942.2元为本金从2020年8月1日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%支付违约金予原告，原告请求超出本院核定部分的，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十九条第一款之规定，判决如下：一、黄业勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业服务费942.2元及以此为本金从2020年8月1日起至实际清偿日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的150%计算的违约金予广东中奥物业管理有限公司；二、黄业勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的公共分摊水费7.82元予广东中奥物业管理有限公司；三、黄业勤应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2019年11月1日至2020年5月31日期间的公共分摊电费78.22元予广东中奥物业管理有限公司；四、驳回广东中奥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元(广东中奥物业管理有限公司已预交)，由黄业勤负担并应与上述第一项同期迳付还予广东中奥物业管理有限公司，本院不另收退。本判决为终审判决。审判员 刘 哲二〇二〇年十一月二十三日书记员 黄泳欣