陕西省白河县人民法院   民事判决书   （2020）陕0929民初1090号     原告：周某某，男，1979年9月19日出生，住白河县。   原告：陈某某，女，1980年3月28日出生，户籍登记地：白河县，现住白河县，系原告周某某妻子某周某某。   二原告共同委托诉讼代理人：钮承雪，陕西秦鑫律师事务所律师。    被告：钱某某，男，1952年3月24日出生，住白河县XX某。   被告：徐某某，女，1960年4月4日出生，住址同上，系被告钱某某妻子XXXX钱某某。   被告：钱某，男，1989年6月30日出生，住址同上，系被告钱某某之子钱某某。   原告周某某、陈某某陈某某与被告钱某某、徐某某、钱某合同纠纷一案，本院于2020年7月8日受理后，依法适用普通程序于同年8月11日公开开庭进行了审理，上列诉讼参加人除原告陈某某陈某某、被告钱某某未到庭外，其余均到庭参加了诉讼。同年11月13日本案第二次开庭审理，上列诉讼参加人除原告陈某某及其委托诉讼代理人钮承雪、被告钱某某、钱某外，其余均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告周某某、陈某某陈某某向本院提出诉讼请求：判决被告继续履行《房产置换商品房协议》，协助原告拆除房屋，并由被告承担诉讼费用。事实与理由：三被告系同一家庭成员，共同居住在白河县XX镇XX社区某，有住房两处：第一处砖混结构，三层两间，建筑面积200平方米；第二处土木结构房屋一间。2017年10月13日，双方协商流转土地事宜，三被告同意将上述两处房屋转让给原告，并与原告签订了《房产置换商品房协议》，约定原告取得房屋后拆除房屋进行开发建设，工期26个月，竣工后通过置换房屋的形式作为流转房屋的对价，并由某村副支书周方泽作为中证人签字确认。合同签订后在被告同意的情况下，原告拆除了土房，但被告拒绝拆除砖混结构房屋，以此要挟原告增补房产面积，遭原告拒绝，双方协商无果，故诉至法院。   被告钱某某、徐某某、钱某共同辩称，原告提供的合同与被告持有的合同不一致，陈某某陈某某并未在合同中签字，不是合同相对方。合同约定了具体施工时间，但原告基本未施工，且停工数年，其构成根本违约，该合同符合法定解除情形。即便继续履行，合同也未约定具体腾房时间，原告也从未支付腾房期间的过渡安置费，请求法院驳回原告诉讼请求。   当事人围绕诉讼请求依法提交了下列证据，本院组织双方当事人进行了举证、质证。   原告方提交证据材料：1、《房产置换商品房协议》、照片，拟证明2017年10月13日，原、被告之间进行宅基地转让的合意，并且被告已经部分履行。    2、《建设用地批准书》、《集体土地使用证》，拟证明案涉砖混结构房屋被告只取得了建设用地批准书，没有取得后续的土地使用证，该幅土地不属于被告所有。   3、白住建函[2018]XX号白河县住房和城乡建设局《关于中厂镇德善小区建设项目规划条件的意见》，拟证明2018年4月13日，建设德善小区符合白河县城总体规划，白河县住建局同意该选址。   4、陕西省人民政府陕政土批[2019]XXX号审批土地件，拟证明2019年1月24日，陕西省政府批复同意将某社区集体建设用地征收为国有。   5、《谈判成交通知书》、《建筑工程许可证》、《工程承包施工合同》、《授权委托书》，证明原告已对德善小区进行边坡治理，且产生大量费用。   6、《建筑工程施工合同》、《合作建房合同》，拟证明原告在与被告签订《房产置换商品房协议》之后，与案外人勤得利公司签订《合作建房合同》，并且已经投入建设。   7、宗地图，来源于第三方的测绘公司，拟证明被告房屋所在的土地已经省上批复转为国有土地。   被告方提交证据材料：现场照片，拟证明工程目前还是在基础建设，原告无法按时依约交房，构成根本违约。   上述证据双方对其真实性均无异议，对《房产置换商品房协议》、照片、《建设用地批准书》、《集体土地使用证》，本院予以确认并在卷佐证，但双方当事人对合同效力及其他证据的证明目的均存在争议，本院分析认为，对协议的效力将在论理中依法做出分析认定。对原告提交的《关于中厂镇德善小区建设项目规划条件的意见》、《谈判成交通知书》、《建筑工程许可证》、《工程承包施工合同》、《授权委托书》、《建筑工程施工合同》、《合作建房合同》、宗地图，均不能证明案涉土地截止目前已转为国有建设用地，故对上述证据的证明目的本院均不予采信。   原告提交的陕西省人民政府陕政土批[2019]XXX号审批土地件，本院审查认为，本院无法从中判断该批复中的某社区集体建设用地是否包含涉案宅基地，不作为本案证据使用。   根据双方当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：   2017年10月13日，原告周某某与三被告协商流转其宅基地用于房产开发，被告方同意将其所有的两处住房：第一处砖混结构，三层两间；第二处土木结构房屋一间交与原告进行房产开发置换。双方签订了《房产置换商品房协议》，并约定协议签订后，原告有权按照总体工程规划和设计要求，对被告房屋拆除进行开发建设，工期26个月。整个工程竣工后，由原告补偿给被告门面房120㎡，住房面积355-360㎡之间。另对置换房屋的具体位置及其他情况作了约定，同时对双方履行合同中应尽的权利义务作了约定。双方当事人在协议上签字确认，时任某村村委会副支书周方泽作为中证人签字。签订协议时原告陈某某陈某某（周某某妻子）并未参与，其名由周某某在协议上代签。前期施工过程中，原告拆除了置换被告的原土木结构房屋，砖混结构房屋一直由被告居住使用，原告也未向被告支付过渡安置费。   为查明案件事实，本院向白河县自然资源局、土地统征储备中心发函了解案涉被告房屋登记情况以及土地是否征收、土地性质情况。函复称：1、通过对被告钱某某59平方米《集体土地使用证》和98平方米《建设用地批准书》两宗土地进行查询，该两宗土地为钱某某使用的宅基地，属集体土地，均已办理土地登记；2、2017年5月9日上述两宗土地经陕西省人民政府批准征收，但目前尚未组织实施。两处房屋所在土地暂未进行统一征收。   另查明，被告周某某户籍登记地为白河县XX镇XX社区XX路XX号，户籍类型为家庭户。   本院认为，原告主张被告继续履行双方签订的《房产置换商品房协议》，并协助其拆除置换房屋，故本院首先应对协议效力进行审查。原告周某某欲通过置换被告房屋的方式取得集体土地使用权用于房产开发。在《中华人民共和国物权法》“房地一体”主义格局下，双方所签订的《房产置换商品房协议》实质是对被告享有的农村宅基地使用权的转让。《中华人民共和土地管理法》第二条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。第九条规定，宅基地属于农民集体所有。第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。可见，农村宅基地使用权负有农民基本生存、生活保障的主要功能，宅基地使用权专属于本集体经济组织的成员，农民作为集体经济组织的一员享有的宅基地使用权，原则上只能由宅基地使用人利用宅基地建住宅及附属设施供其居住，使农村居民享有基本居住条件，从而维护农村的稳定。本案中，原告陈某某陈某某虽然户籍在某村，但其本人并未在《房产置换商品房协议》中签字，周某某亦认可陈某某陈某某未参与该协议的磋商，《房产置换商品房协议》中陈某某陈某某的签名系周某某书写，故陈某某陈某某实际并非涉案合同的一方当事人。XX镇XX村某集体经济组织成员，XX城XX镇XX社区周某某居民，与三被告分属于不同的集体经济组织，周某某并非某村集体经济组织成员，XX村XX村某集体行使宅基地所有权的障碍，侵犯了村集体对宅基地的所有权，亦损害了法律、行政法规及国家政策所维护的社会公共利益。且协议签订后，双方对案涉宅基地未办理集体土地转国有建设用地的相关审批手续，截止本案诉讼，案涉宅基地仍属于集体土地。综上，原告周某某与被告钱某某于2017年10月13日签订的《房产置换商品房协议》应为无效合同。无效合同自始没有法律约束力，故原告要求被告继续履行双方签订的置换协议，本院不予支持。   据此，依照《中华人民共和国物权法》第六十条第一款第（一）项、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，判决如下：   驳回原告周某某、陈某某陈某某的诉讼请求。   案件受理费100元，由原告周某某、陈某某陈某某负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省安康市中级人民法院。      审判长   杨敏   审判员   刘祖莉   人民陪审员   闫晓燕                              二〇二〇年十一月十三日                                书记员   徐湉            1