广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1971民初22660号原告（反诉被告，下称原告）：莫凯乐，男，1983年5月16日出生，汉族，住广东省东莞市***************，公民身份号码441************771。委托诉讼代理人：黄旭章，广东宏尚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋，广东宏尚律师事务所律师助理。被告（反诉原告，下称被告）：东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司，住所地：广东省东莞市*****************金银湾广场（二期）商铺101-105。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：马建琼，系被告的员工。原告莫凯乐与被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告莫凯乐及其委托诉讼代理人黄旭章，被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司（下称古梅房地产公司）的委托诉讼代理人马建琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告退还购房款149862元并支付逾期还款利息（逾期还款利息以149862元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准，从2020年4月22日起算至被告退还全部购房款之日止）；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年10月10日，原告在被告的宣传诱导下，与被告签订了《东莞市商品房认购书》（编号：G0002734），认购被告开发建设的金银湾广场9栋1507号房，并累计向被告缴纳了购房款150220（含定金20000元）。在签订认购书后，原告逐渐察觉被告在向原告销售案涉商品房的过程中存在有虚假宣传、变相收费；篡改认购书模板、侵害购房者权益；逾期不与购房者签约；违规收取购房预售款等一系列违规违法违约的行为。因此，要求与被告解除《东莞市商品房认购书》，可被告拒不解除，后经原告向相关部门投诉举报后，被告又主动同意与原告解除《东莞市商品房认购书》。2020年4月21日，原告在被告的安排下，与被告签订了被告单方拟定的《金银湾广场（一期、二期）解除《商品房买卖合同》及认购书的协议（东莞恒大滨江左岸）》，约定被告向原告退还购房款149862元。然而时至今日，被告都没有向原告退还一分钱。综上所述，被告之行为有违诚实信用原则，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，古梅房地产公司不同意原告的诉讼请求。第一，古梅房地产公司在销售房屋过程中合法、合规，在履行与原告签订的认购书、商品房买卖合同过程中也不存在违约行为，而原告不按合同约定按时足额向古梅房地产公司支付房款，且经古梅房地产公司多次催收均拒绝支付，属于根本违约。根据商品房买卖合同约定，任何一方无正当理由要求解除合同的，应当向对方支付违约金。第二，古梅房地产公司从未与原告签订金银湾广场（一期、二期）解除商品房买卖合同及认购书的协议，原告提供的协议并非真实的，系原告通过技术手段伪造的。原告曾向古梅房地产公司申请过全款退房，但古梅房地产公司已口头明确告知不同意，不可能与原告签订该解除协议。其他意见与反诉意见一致。被告向本院提出反诉请求：1.原告向被告支付违约金37555元；2.原告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告于2019年10月10日签订了《东莞市商品房认购书》、2019年10月12日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发建设的位于东莞市**************金银湾广场(二期)9栋商业办公楼1507房，合同总价为375549元。付款方式为分期付款，原告应于2019年l0月12日付清75110元,2020年1月10日付清75110元,2020年4月10日付清75110元，2020年7月10日付清75110元，2020年10月10日付清75109元。截止至2020年10月14日，原告实际于2019年10月12日支付了75110元（含定金20000元）、2019年12月27日支付了75110元，合计支付款项共计150220元。原告应于2020年4月10日支付的房款75110元、应于2020年7月10日支付的房款75110元，经被告多次催收至今仍无全部支付，已严重违反合同约定。根据《商品房买卖合同》附件十一补充协议第（二）条第2款的约定：“在《房地产权证》办理完毕之前，出卖人或买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失”。被告按合同约定有权要求原告支付解除合同违约金。原告提供的金银湾广场（一期、二期）解除《商品房买卖合同》及认购书的协议系原告伪造，被告并未与原告签订该解除协议。原告向被告申请退房，被告已明确告知原告如要退房，根据合同约定，应支付违约金，但原告不同意支付违约金，因此双方就解除事宜未达成一致意见。综上，因原告向法院提起诉讼要求被告返还已支付的全部购房款，现被告为维护自身的合法权益，特向法院提起反诉，要求原告支付违约金，望法院判如所请。原告对被告的反诉辩称，被告的反诉请求跟反诉陈述不符合客观事实，属于虚假陈述。原告请求法院在依法查明之后，对被告的虚假陈述进行处罚。第一点，原、被告双方并没有签订正式的买卖合同，被告所提交的所谓买卖合同，只是被告内部工作进行一个草签的文书，不是双方的正式的买卖合同，也不能体现双方的真实意思表示。关于被告这一主张，在原告所提交的证据中，会有相应的举证。第二点，被告违约在先，原告基于被告存在多种违规行为，行使了解除权，双方已经是终止了案涉房屋的交易，因此被告在长达半年期间也根本没有催告过原告，根本不存在被告向原告多次催告的一个情形。而且被告主张多次催告，也没有提供相关的一个证据可以佐证，这也足以证明了原、被告双方实际是已经对案涉房屋交易达成了解除的一个合意。因此被告反诉请求没有事实依据和法律依据，应当予以驳回。本院经审理认定如下事实：2019年10月10日，古梅房地产公司与莫凯乐签订东莞市商品房认购书（下称认购书），就莫凯乐购买古梅房地产公司开发建设的位于东莞市**************金银湾广场(二期)9栋商业、办公楼1507房（下称案涉房屋）达成一致，约定房屋价款分期支付，莫凯乐须于2019年10月12日前支付首期款55110元（不含定金），并签署商品房买卖合同，古梅房地产公司未在此期限内与莫凯乐签订商品房买卖合同的，莫凯乐有权解除认购书，由古梅房地产公司双倍返还莫凯乐已支付的定金；莫凯乐应于2020年1月10日付清75110元，2020年4月10日付清75110元，2020年7月10日付清75110元，2020年10月10日付清75109元；认购书载明的通讯地址为双方往来书面通知的唯一有效地址，所有书面通知投递至该地址视为有效送达【古梅房地产公司的地址为东莞市*****************金银湾广场（二期）商铺101-105，联系电话076*******888；莫凯乐的地址为东莞市***************】；莫凯乐已阅读并理解、同意古梅房地产公司在销售中心公示的各项文件、证书、重要提示、前期物业服务协议、临时管理规约、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议及各附件样板条款，并同意完全按该样板条款签署上述各合同，不再变更、增加或减少任何条款等事宜。认购书中尾部“经办人”处落款“肖小庆”。莫凯乐分别于2019年10月12日支付房款75110元（含定金20000元）、2019年12月27日支付房款75110元，合计支付款项共计150220元。古梅房地产公司与莫凯乐签订的商品房买卖合同（预售）（合同编号CQ2019101207）（下称预售合同），未落款日期。预售合同载明，莫凯乐向古梅房地产公司购买案涉房屋，单价12666.07元，总价375549元。合同第七条约定付款方式为分期支付（具体分期与案涉认购书一致）。合同第八条约定莫凯乐的逾期付款，其中逾期付款超过180日后的，古梅房地产公司有权解除合同，莫凯乐在解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的1%支付违约金，同时古梅房地产公司退还莫凯乐已付全部房款。第十二条约定古梅房地产公司的逾期交付房屋责任，其中逾期交付房屋超过180日后的，莫凯乐有权解除合同，古梅房地产公司应当自解除合同通知送达之日起15日退还莫凯乐已付全部房款，同时按照全部房价款的1%向莫凯乐支付违约金。合同第二十八条约定，合同中未约定或约定不明确的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）；补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定的应当由古梅房地产公司承担的责任，或不合理的加重莫凯乐责任、排除莫凯乐主要权利内容的，仍以本合同为准。合同第二十九条约定合同及附件一式两份，古梅房地产公司、莫凯乐各持一份等事宜。预售合同附件十一补充协议载明，对合同第七条补充约定为分期付款的，在房地产权证办理完毕前，双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。对合同第八条补充约定为合同第八条不适用分期付款，如分期付款，莫凯乐必须严格按照合同约定的期限支付每期楼款，否则每逾期一天，莫凯乐须按未付款总金额的万分之一支付违约金；逾期180天仍未按约定全额支付的，古梅房地产公司有权单方解除预售合同，莫凯乐按已付款的50%支付违约金；若交房日期早于莫凯乐应付最后一期房款的日期，莫凯乐须在办理交楼手续日期前付清全部款项。对合同第十二条补充约定为，逾期交付房屋超过180日后，莫凯乐要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付总额最高不超过房屋总价的2%等事宜。莫凯乐向古梅房地产公司出具准时交款承诺书（下称承诺书），承诺按购房合同约定准时缴纳后期每一笔房款，否则自愿放弃无理由退房资格，并足额缴纳由于逾期缴款而产生的滞纳金，若逾期缴款超过30天，莫凯乐同意古梅房地产公司扣除莫凯乐累计所交房款的50%后，该房产由古梅房地产公司另行销售。此承诺书未落款日期。2020年4月5日，莫凯乐向案涉认购书载明的古梅房地产公司地址邮寄解除合同通知书，收件人为肖小庆，收件电话为137*****135；2020年4月15日，投递信息显示邮件退回。解除合同通知书中载明，莫凯乐以古梅房地产公司1.涉嫌虚假宣传、变相收费，2.篡改认购书模板、侵害购房者权益，3.逾期不与购房者签约，4.违规收取购房预售款为由即日解除案涉认购书，要求古梅房地产公司收到函件之日起20个工作日内双倍返还定金40000元及购房款130220元，并撤回在商品房买卖合同（预售）（合同编号CQ2019101207）及商品房内部转让书中的签名等事宜。2020年4月15日，莫凯乐向阳光热线问政平台投诉古梅房地产公司，标题为“举报麻涌古梅房地产投资有限公司欺诈购房者”，投诉事项基本与其在解除合同通知书中的理由一致。2020年4月27日，东莞市市*监督管理局作出回复称，已就莫凯乐购房、投诉事宜联系古梅房地产公司，古梅房地产公司向东莞市市*监督管理局答复称莫凯乐暂未达到签约条件，并于2020年4月20日告知东莞市市*监督管理局其已与莫凯乐达成调解一致，进行退房协议操作等事宜。莫凯乐以此主张其已与古梅房地产公司达成全额退款退房的协议；古梅房地产公司对此不予确认，认为当时仅回复已与莫凯乐进行协议，并不能证明古梅房地产公司同意莫凯乐退房无需支付违约金。莫凯乐提交其与微信名为“万科肖小庆135*****869”，微信号为“X135*****869”的人的微信聊天记录，拟证明1.案涉房款系首付款加按揭贷款的方式支付。2.莫凯乐已将其在古梅房地产公司工作人员胡玲丽的经办下，于2020年4月21日与古梅房地产公司签订“金银湾广场（一期、二期）解除《商品房买卖合同》及认购书的协议（东莞恒大滨江左岸）”（下称解除协议），确认解除案涉认购书、退房退款149862元，并签订了古梅房地产公司内部的申请无理由退房申请报告、退房审批表的事情告知肖小庆，要求肖小庆协助其退款的事实。申请报告、退房审批表有胡玲丽、莫凯乐签名，均载明退房系因莫凯乐个人原因，由此引起的一切法律责任均由莫凯乐承担等内容；此两份文件及解除协议均无原件，莫凯乐主张原件被古梅房地产公司收回，其仅能拍照保存。莫凯乐提交其与“万科肖小庆135*****869”的微信聊天记录显示：2020年3月27日，肖小庆问“你这次要变更由一年分期变更为商业按揭吗，在4.9前变更，剩下的由银行贷款”，变更的话是要付完五成首付，和银行签了贷款合同之后再签订正式的购房合同，购房合同内容与莫凯乐交定金的时候签订的合同是一致的，交定金的时候签的是草签合同，所以没有给莫凯乐也是正常的。2020年4月6日，肖小庆就2020年4月10日应付款75110元向莫凯乐发送缴款通知；莫凯乐告知肖小庆其已于2020年4月4日寄出解除合同通知书；肖小庆表示邮件其未收；莫凯乐将该通知书在微信中发给肖小庆，表示“你们不合规的地方太多了，我想退房”；肖小庆回复莫凯乐其首付五成尚未交够，因为莫凯乐当初没有签无理由退房，所以现在莫凯乐先把2020年4月10日的款交了，然后肖小庆这边想办法申请无理由退房，但是前提是莫凯乐每一笔钱都不能逾期支付；莫凯乐回复称可以配合做无理由退房处理，但要先收到无理由退房协议。2020年4月9日，肖小庆再次向莫凯乐发送催缴通知，并告知如逾期按每天万分之一收取滞纳金或挞定处理需扣除总房款的10%或已交房款的50%。2020年4月13日，肖小庆告知莫凯乐退房事宜找胡玲丽（电话137*****500）处理。2020年6月8月，肖小庆向莫凯乐推荐珠江万科城的房子。莫凯乐提交其与微信名“胡玲丽”，微信号为“hu89500”的人的微信聊天记录，拟证明莫凯乐与古梅房地产公司确实签订了相关退款协议，只是古梅房地产公司没有同意协议内容，要扣10%的预付款，不存在古梅房地产公司陈述的多次催原告缴纳房款的事实。微信聊天显示，莫凯乐多次询问退款进展，2020年6月22日，莫凯乐“胡小姐，扣10%是总房款？还是？”；2020年6月23日，莫凯乐“协议都签好了，也是你们答应的，总公司还可以反悔，太没有诚信了”，胡玲丽回复“申请递交上去没通过”；2020年7月1日，莫凯乐称“胡小姐，感谢你的通知，你先去申请吧，如果申请下来了，我会考虑的，谢谢”，胡玲丽“如果是这样子的话，就还是要跟上次一样过来写申请，你要过来签名，我们再递交上去”。古梅房地产公司主张肖小庆的备注为“万科肖小庆”，且肖小庆还为莫凯乐推荐过万科的房子，肖小庆、胡玲丽均非古梅房地产公司员工，仅提供中介服务，不能代表古梅房地产公司；莫凯乐提交的退房文件均无原件，亦无古梅房地产公司盖章，即使聊天记录真实，肖小庆、胡玲丽亦未告知莫凯乐退房申请有经过古梅房地产公司审批通过，及古梅房地产公司同意不扣违约金、全款退房。莫凯乐另提交一份购房礼品协议书，拟证明其在与古梅房地产公司办理退房事宜时，古梅房地产公司要求莫凯乐将购房赠品合计358元折价在应退房款中抵扣，抵扣后的房款即为案涉解除协议中载明的退房款149862元的事实。此购房礼品协议书中仅有莫凯乐签名捺印。亦无原件。莫凯乐同意在房款中扣除该礼品价款。古梅房地产公司确认该礼品价值，并确认扣除礼品价款后，数额与莫凯乐诉请的数额一致。莫凯乐提交其于2020年4月20日与076*******888的通话记录，拟证明古梅房地产公司于当晚通知莫凯乐前往销售中心签订案涉解除协议、申请无理由退房申请报告、退房审批表等。古梅房地产公司不予确认，主张古梅房地产公司亦曾多次催告莫凯乐付款，电话往来为正常情况，无任何证据证明双方对解除事宜达成一致。以上事实有原告提供的东莞市商品房认购书、收据、POS签购单、微信主页、微信聊天记录、购房礼品协议书、服务协议、结算确认书、退款办理证明函、中国建行银行个人网上银行交易记录、微信聊天记录、阳光热线问政平台的投诉内容，被告提供的商品房买卖合同（预售）、准时交款承诺书，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉认购书系莫凯乐、古梅房地产公司在平等自愿基础上签订，未违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。本案中，莫凯乐诉请退房退款，古梅房地产公司在此基础上反诉被告支付解除合同的违约金，即双方对解除双方之间关于购买案涉房产签订的合同均无异议。本案争议焦点为：莫凯乐、古梅房地产公司是否存在违约行为。莫凯乐以1.涉嫌虚假宣传、变相收费，2.篡改认购书模板、侵害购房者权益，3.逾期不与购房者签约，4.违规收取购房预售款为由行使合同解除权，其中关于第1、2、4项未能举证证明，且并非合同约定的解除事宜，本院不予采信。莫凯乐主张古梅房地产公司违反案涉认购书的约定，未在2019年10月12日前与莫凯乐签订商品房买卖合同。古梅房地产公司则提交预售合同，主张其已完成该义务，并以莫凯乐逾期支付2020年4月10日、2020年7月10日的房款为由主张莫凯乐违约。古梅房地产公司提交的预售合同未落款日期，其亦未就合同的签订日期进行明确或举证证明。古梅房地产公司虽否认肖小庆系其员工，主张肖小庆仅为案涉开发的房屋提供居间服务，但从案涉认购书尾部经办人处“肖小庆”的签名可以认定，肖小庆系为案涉交易提供居间服务。在古梅房地产公司未明确指定且告知莫凯乐案涉交易联络人的情况下，肖小庆系传递案涉交易双方信息的人员。根据莫凯乐与肖小庆的微信聊天记录可知，案涉预售合同系与案涉认购书同日签订，预售合同虽载明合同由古梅房地产公司、莫凯乐各持有一份，但古梅房地产公司并未将该预售合同交付莫凯乐；结合古梅房地产公司对东莞市市*监督管理局的回复中陈述的莫凯乐彼时暂未达到签约条件的内容可知，古梅房地产公司提交的预售合同并非案涉认购书中约定的商品房买卖合同，即古梅房地产公司未按照认购书的约定在2019年10月12日前与莫凯乐签订商品房买卖合同，违反了认购书的约定，莫凯乐有权按照认购书的约定行使合同解除权。莫凯乐于2020年4月4日向认购书中载明的古梅房地产公司的地址邮寄解除合同通知书，因被拒收，遂于2020年4月6日以微信方式向肖小庆发送了解除合同通知书，理应视为其已向古梅房地产公司发出解除合同的书面通知，故案涉认购书的解除时间为2020年4月6日。莫凯乐选择行使合同解除权并拒付后续的款项，合理合法，古梅房地产公司以莫凯乐未付后续款项为由主张莫凯乐构成违约，本院不予支持。莫凯乐诉请古梅房地产公司退还已付房款149862元，并支付以149862元为本金，自2020年4月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至退还全部房款之日止的逾期利息，符合法律规定，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告莫凯乐与被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司于2019年10月10日签订的东莞市商品房认购书已于2020年4月6日解除；二、被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司应于本判决生效之日起三日内向原告莫凯乐退还房款149862元及支付逾期利息（以149862元为本金，自2020年4月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项全部退还之日止）；三、驳回被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1662.88元（原告已预交），反诉受理费269.44元（被告已预交），均由被告东莞市麻涌镇古梅房地产投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 员  梁 妮二〇二〇年十一月十七日法官助理  范芳玲书 记 员  张丽琴附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。