黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终6356号上诉人（一审被告）：哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市香坊区香福路**。法定代表人：冀江，该公司总经理。委托诉讼代理人：蒋文，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张禹，北京市盈科（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张扬，女，1986年4月17日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。委托诉讼代理人：任胡玲，黑龙江宗邦律师事务所律师。上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司（以下简称泰鸿公司）因与被上诉人张扬房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初4647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。泰鸿公司上诉请求：撤销一审判决，驳回张扬一审诉讼请求。事实和理由：一、一审审理程序不符合法律规定。1.一审不应适用简易程序审理本案。根据民事诉讼法及相关司法解释的规定，适用简易程序审理的案件是当事人对争议的事实陈述基本一致，并能提供相应的证据，无须人民法院调查收集证据即可查明事实；能明确区分谁是责任的承担者，谁是权利的享有者；当事人对案件的是非、责任承担以及诉讼标的争执无原则分歧。本案双方当事人陈述的事实并非不完全一致，在很多情节上存在分歧；一审法院依泰鸿公司申请调取了案涉房屋的登记材料，及其他案件的案卷材料；本案争议事实涉及房地产开发公司、买房人、登记代办公司、房产登记机关、按揭银行等多方主体，包括商品房买卖合同、委托代理、行政、担保等多个法律关系，权利义务并不明确；本案双方当事人对责任主体、责任范围、诉讼标的计算标准等均存在争议。2.一审遗漏诉讼主体，应当追加哈尔滨宏玛房地产经纪有限公司（以下简称宏玛公司）为本案被告。买房人委托宏玛公司代其办理房产证相关手续，并向宏玛公司支付了代办费用，双方已经形成了委托关系，房产证应由宏玛公司办理并保管，在宏玛公司与买房人办理完毕房屋产权证他项权证后，应由宏玛公司承担向买房人交付房屋产权证书的义务。一审判决错列诉讼主体，应当追加宏玛公司为本案被告。二、一审判决认定事实不清、适用法律错误。1.泰鸿公司没有为买房人办理房产证他项权证的义务，也没有向买房人交付房产证的义务。泰鸿公司处没有买房人的房产证，不是房产证的交付义务人。一审判决认定代办公司办理完房产证他项权证后，需要交给泰鸿公司核对后再转交买房人与客观事实不符。买房人的房产证尚未办理完毕他项权，代办公司尚未将买房人房产证交给泰鸿公司核对。且办理他项权证是买房人及代办公司的义务，代办公司能否在判决生效后45日内办理完毕他项权证与泰鸿公司无关，一审对此判决没有事实依据。2.虽然代办公司为泰鸿公司指定，但这种行为不能作为承担违约金赔偿责任的依据。泰鸿公司之所以指定宏玛公司作为办理产权证相关事项委托代理人，是因为张扬是银行按揭贷款买房，泰鸿公司为张扬提供阶段性案件贷款担保，泰鸿公司是为降低担保风险而作出的指定行为。买房人与宏玛公司签订了委托代办合同，交纳了500元代办费，已经独立形成委托代办关系。这种指定的行为不能作为泰鸿公司承担违约金赔偿责任的依据。宏玛公司与张扬双方之间已经形成了委托代办产权证的法律关系，这种委托代理关系是在商品房买卖合同签订后独立存在的，故因宏玛公司的过错导致逾期办理房产证的责任应由其承担违约赔偿责任，而不是泰鸿公司。不能因为开发商指定的代办公司就推导出代办义务属于开发商。3.违约责任是严格责任，只有在合同明确约定的前提下才适用，泰鸿公司不存在违约行为，不应承担违约责任。国家建设部和工商总局制定的商品房买卖合同中之所以设置了逾期办证的违约金条款，其立法本意是因为实践中大量的开发商由于手续不全，擅自抵押等不规范做法，损害买房人取得产权证的权利，该条款正是为了规范和惩罚上述行为。根据6.5条款的规定可以看出违约金适用的前提是严格的，只有开发商不能按期完成初始登记才应承担违约金赔偿责任。其次，根据双方签订的《合同补充协议》第六条第五款的规定，出卖人的责任就是指交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务，只有在泰鸿公司未履行交付房屋后540日内进行房屋初始登记备案的义务时，才承担违约责任。最后，泰鸿公司主观上也希望能够尽快办理房产登记手续及他项权证，这样泰鸿公司才能取回保证金。一审法院调取的房屋所有权初始登记申请书，已经证明泰鸿公司按合同约定日期完成了初始登记的义务，履行了合同约定的义务，不应承担违约责任。4.不应当由泰鸿公司承担通知及协助办理房产证相关手续义务的举证责任。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。办理房屋权属证书的义务人是买房人，只有在买房人或代办公司通知泰鸿公司想要办理房产登记手续并要求提供必要协助时，泰鸿公司才能予以配合，因此应当由买房人举证证明其通知泰鸿公司协助办理房产登记手续。一审判决泰鸿公司未能举证证明其履行了通知及协助义务而承担举证不能的法律后果，没有事实和法律依据。5.泰鸿公司承担的是损害赔偿责任，而不是违约责任。退一步讲，即使按照一审法院的观点，认为泰鸿公司未履行通知协助等附随义务，泰鸿公司也应该是基于损失承担赔偿责任，而不是违约责任。张扬将办理房产证事项已经委托宏玛公司办理，双方形成独立的委托代办产权证的法律关系，张扬未在约定期限内取得房产证是宏玛公司过错造成的。因为委托代理关系是独立存在的，根据合同相对性，张扬应要求委托法律关系相对人宏玛公司承担违约责任。而作为负有协助义务的泰鸿公司，只能承担损害赔偿责任，更不能适用双方签订《房屋买卖合同》及补充协议中约定的违约金条款。张扬辩称：一、一审审理程序符合法律规定。双方当事人对事实陈述不一致的根本原因是泰鸿公司试图掩盖委托宏玛公司办理产权证的事实。一审判决采信《授权委托书》后，该法律事实得到明确确认，法律关系清晰简单，不存在争议。《授权委托书》是泰鸿公司在另案中提交的证据，是对外公开的，不属法院调查收集证据。即使属于调取的证据，也不能证明适用简易程序是不合法的。一审没有遗漏诉讼主体。宏玛公司是泰鸿公司的代理人，代理人的行为后果由委托人承担，因此不需追加宏玛公司也可以查明法律关系，不影响本案的判决结果。张扬和宏玛公司没有形成委托关系。张扬没有与宏玛公司签署《授权委托书》或《委托合同》，代办费收据是宏玛代办公司单方出具，不能证明业主和宏玛公司形成委托代理法律关系。二、一审法院适用法律正确。根据《补充协议》6.5条约定，泰鸿公司有义务为买受人办理和交付房屋权属证书，没有履行这一义务应当承担相应责任。双方当事人签订的是《房屋买卖合同》，出卖人有义务交付房屋及房屋权属证书。泰鸿公司所引用的《城市房地产开发经营管理条例》是2020年3月生效的，双方当事人成立房屋买卖合同关系时并不存在该条例，因此该条例对本案不适用。根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的规定，因宏玛公司原因造成迟办理房屋权属证书，泰鸿公司也要承担违约责任。三、社会影响。泰鸿公司通过《补充协议》规避国家标准版本的购房合同，通过宏玛代办公司规避《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》等法律规定，应当予以制裁。张扬向一审法院起诉请求：1.判令泰鸿公司立即为张扬办理房屋权属证书并将房产证原件交付张扬；2.判令泰鸿公司向张扬支付逾期办理房屋权属证书的违约金44,787元（2017年10月6日起支付违约金至2020年7月5日共计1013天，应支付违约金：1013天×442,132元×0.0001=44,787元）一审法院认定事实：双方于2015年2月7日签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同主要内容为：张扬购买泰鸿公司开发建设的位于哈尔滨市香坊区××路与××交叉口东北角永泰·香福汇7号楼3单元10层002号预售商品房，房屋总价款442,032元。《合同补充协议》第六条第三款约定：“如乙方以按揭贷款方式购买房屋，则该房屋的产权登记手续及抵押登记手续必须委托甲方或甲方指定的代办公司统一办理，乙方承担代办费用。乙方应于办理房屋交付手续时向甲方或甲方指定代办单位出具委托办理该房屋产权证及抵押手续的《授权委托书》及其他资料，并按要求预留相关证件复印件等资料，向甲方预交契税、公共维修基金、测绘费、产权代办费等费用。”《合同补充协议》第六条第五款约定：“出卖人应当在该房屋交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人在该房屋交付720日后，每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。”张扬以首付款133,032元，向银行按揭贷款309,000元的形式向泰鸿公司支付了全部购房款。泰鸿公司于2015年10月17日向张扬交付了房屋。根据一审法院调取的证据显示泰鸿公司于2017年2月12日为案涉房屋办理了初始登记。2018年5月14日，双方向房产部门申请办理房屋所有权转移登记。案涉房屋不动产权证书现已办理完毕，产权证号为黑（2019）农垦哈尔滨不动产权第0000855号，该不动产权证书附记处载明：此证书只包含房产信息需与含有土地信息的不动产权证书合并使用方为有效。泰鸿公司指定宏玛公司为张扬办理房屋权属证书及抵押登记手续，张扬办理进户手续当日向宏玛公司交纳了代办费500元。由于该房屋的抵押登记手续未办理完毕，涉诉房屋的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）保管在宏玛公司处。一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同的约定各自履行合同义务。第一，关于张扬主张泰鸿公司立即为张扬办理不动产权证书并将两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）交付给张扬的诉讼请求。因案涉房屋的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）已办理完毕，故对张扬主张泰鸿公司立即办理两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）的诉讼请求不再重复处理。不动产权证是权利人拥有该项财产的法律证明，张扬作为案涉房屋的所有权人，有权取得不动产权证书，故对张扬主张泰鸿公司向其交付两份不动产权证书（包含房屋和土地部分）的诉讼请求予以支持。但因案涉房屋尚未办理完毕他项权证，在办理抵押登记手续期间，宏玛公司必然需要使用张扬的不动产权证书，抵押登记手续应在合理期限内办理完毕，考虑到受新冠疫情影响，房产部门尚未完全复工，同时结合本案的具体情况，酌定泰鸿公司应在判决生效后70日内为案涉房屋办理完毕他项权证，并将不动产权证书交付给张扬。关于泰鸿公司抗辩称案涉房屋的不动产权证书保管在宏玛公司，不应由泰鸿公司返还张扬的问题。诉讼中，泰鸿公司自认在宏玛公司办理完毕他项权证后，应将不动产权证书交给泰鸿公司，泰鸿公司核对无误后再交付给张扬，可见泰鸿公司负有将产权证交付给张扬的义务。故泰鸿公司的抗辩理由不成立，不予支持。第二，关于张扬主张判令泰鸿公司向其支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2017年10月6日起计算违约金至房产证实际办理之日止，以房屋总价款442,032元为基数，按每日万分之一计算）的诉讼请求。关于泰鸿公司是否存在违约情形的问题。泰鸿公司作为出卖人，在办理房屋权属证书过程中负有为案涉房屋开具增值税发票、在约定期限内将有关办理房屋权属证书的资料备齐并提交至房地产权属登记部门，为案涉房屋办理初始登记、在房屋具备办证条件后，及时通知买受人可以办理权属登记并协助张扬办理产权证等一系列义务。本案中，泰鸿公司在办理初始登记后，应及时通知并协助张扬办理转移登记手续，但因泰鸿公司怠于履行上述义务，应承担相应的违约责任。是否尽到通知及协助张扬办理转移登记手续的义务应由泰鸿公司承担举证责任，泰鸿公司未能举示相关证据，应承担举证不能的法律后果。泰鸿公司抗辩称上述义务应由宏玛公司履行，但《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方签订的，宏玛公司并非案涉合同的主体，即使张扬与宏玛公司另行形成委托关系，也不能影响《商品房买卖合同》中关于泰鸿公司对张扬的协助办证义务及相应违约责任的内容，且在办理转移登记手续的过程中，泰鸿公司除了需要承担通知义务外，还要根据房产部门的要求，承担与买受人共同向房产部门提交办理转移登记的申请及提供不动产权属证书等义务，泰鸿公司既未能提供证据证实其履行了通知义务，亦未能提供证据证实其及时履行了协助买受人办理转移登记手续的其他义务，故泰鸿公司应承担违约责任。关于计算违约金的起止时间的问题。张扬要求违约金计算的截止日期为泰鸿公司将房屋权属证书交付给张扬时，但其主张违约金的依据为《合同补充协议》第六条第五项的约定，该条款中明确约定了泰鸿公司办理产权登记的基础资料仅指房屋权属登记，不包括土地登记手续，可见泰鸿公司虽负有协助张扬办理土地部分不动产权证书的义务，但并不就该义务向张扬承担违约责任，泰鸿公司的违约责任在于其在办理初始登记后，未能及时通知并协助张扬办理转移登记手续，故违约金应计算至双方向房产部门申请办理房屋所有权转移登记的日期较为适宜。泰鸿公司2015年10月17日向张扬交付了房屋，按照《合同补充协议》约定，泰鸿公司应自房屋交付720日后，即自2017年10月6日起按总房款的日万分之一的标准给付违约金，计算至2018年5月14日案涉房屋办理转移登记之日止。故泰鸿公司应当给付张扬违约金为9724.70元（442,032元×1/10000×220天）。泰鸿公司抗辩称应由代办公司履行为张扬办理房屋权属证书的义务，但代办公司系由泰鸿公司指定，并非由张扬选择，协助张扬办理房屋产权证系泰鸿公司的法定义务，不能因泰鸿公司指定了代办公司而免除泰鸿公司的义务，故泰鸿公司的抗辩理由不成立。泰鸿公司抗辩称已付购房款应按照张扬的首付款计算，因合同中明确约定张扬应保证贷款于合同签订后30日内支付至出卖人（即泰鸿公司）银行账户，且泰鸿公司已向张扬开具了《销售不动产统一发票》，可见泰鸿公司已经收取到全部的房款，故其这一主张缺少事实依据，不予支持。泰鸿公司抗辩称违约金过高，请求调整。但违约金计算标准是双方在合同中明确约定的，该约定不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，双方约定的违约金计算标准未超出上述规定，且泰鸿公司未能举证证明双方约定的违约金过分高于张扬的损失，故对泰鸿公司的该项抗辩主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、泰鸿公司于判决生效后七十日内将坐落于哈尔滨市香坊区永昌路42号永泰香福汇地块四7号楼3单元10层2室的两份不动产权证书（权利类型分别为房屋所有权、国有建设用地使用权/房屋所有权）交付给张扬；二、泰鸿公司于判决生效后立即给付张扬违约金9724.70元；三、驳回张扬的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，一审判决对案涉商品房买卖合同及合同补充协议效力的认定正确，本院予以确认。关于泰鸿公司是否存在违约责任问题。根据泰鸿公司提交的房屋所有权转移登记申请书的内容，可以确认办理该申请书事项的主体为本案房屋买卖合同的双方当事人张扬和泰鸿公司，且该申请书是办理案涉房屋权属登记的前提条件之一。泰鸿公司于2018年5月14日提出该申请已经超过了案涉合同约定720日取得房屋权属证书的时限，泰鸿公司亦未提供证据证明张扬怠于办理权属登记等不能归责于泰鸿公司的事实存在，故泰鸿公司的行为符合合同约定“买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书”的合同约定，一审判决泰鸿公司在合同履行中存在违约行为，应承担违约责任正确。委托代办产权登记是双方当事人在补充协议中的约定，是为完成案涉房屋权属登记办理的一种手段，双方并未在合同中明确约定此项合同的权利义务已经转移至代办公司，但明确约定了720日不能取得房屋权属证书的违约金计算标准。根据张扬一审提交“贷款客户产权代办资料收取明细单”，泰鸿公司实际收取了张扬代办产权的相关资料，故案涉合同中关于代办权属登记的约定，不能作为免除泰鸿公司承担逾期办理权属证书违约责任的依据。综上所述，泰鸿公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费920元，由上诉人哈尔滨泰鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 马 韧审判员 张禹珩审判员 赵 晟()二〇二〇年十一月十七日法官助理乔雪飞书记员于文娟