浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1068号 上诉人（原审原告）:应清学，男，1970年9月17日出生，汉族，住浙江省安吉县。 委托诉讼代理人：马剑锋，浙江浦源律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王铁俊，男，1977年4月17日出生，汉族，住浙江省临安市。 委托诉讼代理人：童舒，浙江浙临律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄士林，浙江浙临律师事务所律师。 上诉人应清学因与被上诉人王铁俊房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省安吉县人民法院（2020）浙0523民初1093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 应清学上诉请求：撤销一审判决第一项，改判扣除广告牌拆除、修复费用60000元，减免“新冠疫情”期间两个月租金63000元，退还保证金30000元。事实和理由：1.广告牌拆除、修复是因安吉县美丽乡村建设需要而进行的，并非自然损耗或者其他原因损坏而进行维修的费用。广告牌属于王铁俊所有，在租赁房屋交付前已经存在老化、腐烂、坠落等安全隐患，王铁俊的委托人徐永福明确表示支持拆除和修复，愿意承担相应费用。该费用不属于协议约定由应清学自行负责的情形，应由王铁俊自行承担。2.“新冠疫情”期间租金应当减免，一审判决以应清学已经将房屋转租他人并收取租金，没有证据显示在此类经营上有损失为由，不支持减免租金于法有悖。疫情期间，安吉县防疫办均明确发布停止营业的相关公告，涉案房屋经营户均停止营业两个月之久，最高人民法院亦出台《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，规定疫情期间依法适用不可抗力。涉案房屋均是商铺，也均因疫情停业遭受严重经济损失，经营户无他途可想，只求减免租金，应清学均以不同形式进行了承诺和补偿，故向王铁俊申请减免租金应予以支持。3.王铁俊债台高筑，涉案房屋正面临法院拍卖，拍卖后尚不足以支付债务，若保证金不事先予以扣除，应清学在涉案房屋租期届满后另行主张必将无法受偿。 王铁俊辩称，应清学上诉主张扣除广告牌拆除修复费用60000元，但其未提交充分的证据予以证明，王铁俊对该笔费用不予认可。双方签订的《租赁协议》明确约定：“安全设施：包括店门口上广告牌架，自来水管，电线路出了问题由乙方（即应清学）自行负责。”因此，无论该笔费用是否属实，均应由应清学自行承担。应清学上诉主张“新冠疫情”期间租金减免，应清学从王铁俊处承租涉案房屋，已将房屋转租给他人并收取了全部租金，没有证据显示应清学因疫情遭受了损失，故应清学主张减免租金，没有任何法理、情理依据。且租金早在合同签订时就应支付，彼时没有疫情出现，应清学拖欠租金近两年的违约行为给王铁俊造成了严重损失，现还要求减免有违诚信。应清学上诉主张提前退还30000元保证金，保证金的目的就是敦促应清学依约履行协议按时缴纳租金，《租赁协议》明确约定“房租逾期十天不向甲方缴纳下一年度租金，甲方（即王铁俊）可以采取措施对商铺进行强制清场、收回。并没收全部保证金”。应清学拖欠租金近两年，已经严重违约，符合适用该违约条款的适用条件，故保证金不应退还。综上，应清学的上诉请求没有相应的事实和法律依据，是在故意拖延租金支付时间，其行为严重违反诚信原则，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 王铁俊向一审法院起诉请求：1.应清学支付拖欠2019年6月18日计算至2021年6月17日期间的房屋租金760000元人民币；2.应清学立即支付拖欠2020年2月电费1618元及2019年物业费34035元，合计35653元；3.本案诉讼费由应清学承担。 一审法院认定事实：2018年5月18日，王铁俊委托案外人徐永福与应清学签订《租赁协议》一份，约定王铁俊将位于安吉县××街道××路××号商铺××层××平方米）出租给应清学，租期三年，自2018年6月18日至2021年6月17日，租金及付款方式为：年租金380000元，付款方式签合同当日付清，应清学向王铁俊缴纳保证金30000元，不计息。协议还约定应清学自行交纳水、电费、物业管理费和门前三包，一切同经营有关的费用，安全设施包括店门口广告牌架、自来水管、电线路处理问题由应清学自行负责。协议签订后，应清学支付了2018年6月18日至2019年6月17日第一年度的房租380000元及保证金30000元，并将房屋进行了转租。后续租金应清学一直未付，至2020年3月的电费及2018年度的物业费已交纳。 一审法院认为，王铁俊与应清学之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，对双方均具有约束力。应清学在承租房屋后，应按约定向王铁俊交纳房屋租金。现其拖欠租金不付，已构成违约，应承担继续履行、赔偿损失等违约责任。根据双方协议约定，租金为年租金380000元，付款方式为签合同当日付清。王铁俊认为该条款约定为三年房租均需在签合同当日付清，而应清学认为房租应为一年一付，即2020年6月18日至2021年6月17日的房租尚未到付款期限。该条关于租金支付的约定从字面上来看，“签合同当日付清”本应理解为付清全部房租，但前述为“年租金380000元”，连在一起不免产生歧义。纵观整份《租赁协议》，关于租金给付的条款仅该一条一句话，如理解为“签合同当日付清（第一年房租）”，则以后二年租金何时支付未作约定，不符合签合同的通常做法。事实上应清学在支付了一年租金后，王铁俊亦允许其对房屋实际占有使用，但该认可并不代表其放弃了对合同约定的追索权利。因此，王铁俊要求应清学支付后两年房租760000元的诉请，予以支持。对应清学提出的受新冠疫情影响导致承租人经营损失，要求减免两个月租金的请求，因其已将房屋转租他人并收取了租金，没有证据显示其在此类经营上有损失，对此不予支持。且该租金其早在合同签订时就应支付，彼时还没有疫情或其他情况出现，拖欠近两年的违约行为给王铁俊亦造成了部分损失，现还要求减免有违诚信。对应清学的其他抗辩事由，因其提供证据尚不足以证实，均不予采信。对王铁俊提出的电费及物业费的请求，因其不是权利主体，不予支持。综上，应清学的合法诉请，予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、应清学支付王铁俊房屋租金760000元，限于该判决生效之日起十日内支付；二、驳回王铁俊的其他诉讼请求。如未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5880元（已减半），财产保全费4520元，合计10400元，由王铁俊负担465元，应清学负担9935元，限于该判决生效之日起七日内交纳。 本院二审期间，应清学向本院提交了如下证据材料：1.广告牌装修结算单一份，拟证明广告牌修复的实际费用；2.减免租金申请及收条一组，拟证明受疫情影响导致租金减免的事实；3.付款约定一份，拟证明受疫情影响导致收租困难。经质证，王铁俊认为证据1不属于新的证据，该结算单只是一份手写的单据，没有相应的收款凭证，对真实性也不予认可，且按照合同约定，广告牌所有的事情都应该由应清学自行承担；对证据2的真实性不予认可，认为应清学并不是案涉房屋的实际承租人，其从实际承租人那里收取的租金是远远高于支付给王铁俊的租金，应清学并没有遭受实际损失，该项风险不应当转嫁给王铁俊；证据3，认为是应清学和实际承租人之间的一个租金结算的约定，按照王铁俊和应清学之间的租赁合同，应清学向王铁俊支付租金，并不以应清学从实际承租人处收取租金为前提。经审查，本院认为上述应清学提交的证据与本案争议焦点缺乏关联性，故不予采信。 王铁俊并未向本院提交新的证据。 本院经审理，对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为以下三点：一、广告牌拆除、修复费用是否应当在租金中予以扣除；二、“新冠疫情”期间是否应当减免应清学的租金；三、保证金是否应当提前退还。 关于争议焦点一：双方签订的《租赁协议》明确约定：“安全设施：包括店门口上广告牌架，自来水管，电线路出了问题由乙方（即应清学）自行负责。”应清学又上诉陈述王铁俊的委托人徐永福曾表示愿意承担相应费用，但未能举证予以证明，且也未能得到王铁俊的认可。因此，应清学上诉主张广告牌拆除、修复费用由王铁俊承担与合同约定相悖，缺乏法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点二：涉案《租赁协议》签订于2018年5月18日，租期为三年，付款方式明确约定为“签合同当日付清”，但应清学仅支付了第一年的租金，剩余租金一直未付，应清学拖欠租金的违约行为历时弥久，已经给王铁俊造成了一定损失，其在持续违约过程中以“新冠疫情”为由要求减免租金有失诚信。应清学长期承租涉案房屋，使用方式为转租给他人经营店铺，其从中牟取租金差价，故应清学并不是直接经营店铺的承租人，“新冠疫情”并未对其造成直接经济损失。综上，应清学上诉主张减免“新冠疫情”期间两个月的租金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于争议焦点三：保证金为双方当事人在签订合同时，一方为确保按约履行合同义务而提供的财产担保，在提供保证金一方按约履行合同义务，且合同履行期限届满后，该保证金才予以退还。应清学作为房屋承租人，其主要合同义务为按约支付租金以及合理使用承租房屋，现房屋租赁期限尚未届满，应清学已经出现未按约支付租金的违约行为，故其上诉主张提前退还保证金缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，应清学的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3360元，由上诉人应清学负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨林法 审 判 员 徐 晶 审 判 员 沈筱婕 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 管福生 书 记 员 谢敏飞