广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终7880号上诉人（原审原告）：容慧刚，男，1985年3月5日出生，汉族，住广东省东莞市莞城区平乐坊**，公民身份号码为441************937。上诉人（原审原告）：李丽君，女，1988年8月24日出生，汉族，，住广东省东莞市莞城区平乐坊**公民身份号码为430************129。上诉人（原审被告）：东莞市城邦房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市莞城区*****汇峰中心C区5楼，统一社会信用代码为914***********392G。法定代表人：刘有捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：马建琼，女，1990年6月15日出生，土家族，住重庆市石柱县三星乡石星村高兴组**附**，公民身份号码为500************565，系该公司员工。上诉人容慧刚、李丽君与上诉人东莞市城邦房地产开发有限公司（以下简称城邦公司）商品房预售合同纠纷一案，均不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17239号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。容慧刚、李丽君上诉请求：一、对逾期交房认定事实和适用法律错误予以纠正；二、城邦公司向容慧刚、李丽君支付赔偿金62673.64元；三、本案一、二审诉讼费、鉴定费由城邦公司承担。事实和理由：一、一审法院关于逾期交房的事实认定不清，期间认定不当，适用法律不当。1.法律和合同虽然约定质量方面可拒收的情形，但对质量之外的其他方面没有约定，更未禁止质量之外的其他方面拒绝收房的行为。2.一审法院不应臆想容慧刚、李丽君收到收房通知。容慧刚、李丽君按合同约定的最后交房期限到达现场，查看了解情况并主张收房权利，合情合理。3.双方不是因为房屋质量问题引发收楼争议，不是瑕疵交付，而是交付不能。案涉争议不属于合同约定可延长交房的免责事由，城邦公司在约定期限前不能交付符合合同约定的房屋。4.案涉收楼争议全是由于城邦公司的过错责任导致，且不属于合同约定可整改或保修的范畴，也无生效法律文书对争议问题作出认定，即便城邦公司已通知收房，在争议尚未解决之前，容慧刚、李丽君也有权拒收。5.缔约过失属于可撤销合同，铺内空间尺寸的变更属于合同约定可解除合同的情形，容慧刚、李丽君因案涉商铺涉及案外十万元电商团购费无法退还等原因未诉请退房，但不等同于其在争议尚未解决前放弃另行主张退房的权利。不收房以维护自身合法权益，并无不妥。6.容慧刚、李丽君从2017年初至今，多次就案涉争议问题通过不同渠道向城邦公司主张权利，但城邦公司消极应对，怠于履行合同附随义务，有违诚信原则。7.退一步说，即便2017年11月22日后容慧刚、李丽君有收房义务，但容慧刚、李丽君于一审第一次庭审当天城邦公司举证时才获悉室内公共部位装修工程通过验收的具体日期，验收通过后城邦公司未履行交房通知，导致延误收房，应由城邦公司承担不利后果。二、一审法院对逾期交房的损失未予考虑。1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定“约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加”。2.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条的规定，容慧刚、李丽君未请求法院增加逾期交房违约金，于第二项诉请中就约定违约金不足以填补损失部分主张赔偿，人民法院应当支持。3.《中华人民共和国合同法》规定损失赔偿是完全赔偿原则，即违约所造成的全部损失。4.合同附件五第六条，约定逾期交房违约金上限是总房款的2%，该条款属于减轻城邦公司的责任，排除容慧刚、李丽君权利的条款，有违公平原则，但在法院未认定该条款无效之前，容慧刚、李丽君依据该条款主张逾期交房的违约金，并请求赔偿超过违约金部分的损失的做法，并无不妥。主张赔偿因逾期交房造成的租金等损失不等于对自身权利处分放弃。5.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条，容慧刚、李丽君以司法鉴定报告书中确定的数据，用同样的公式、函数，计算出更精确的逾期交房的租金损失。经鉴定，商铺价值为317347元，实际适用面积56.62平方米，租金年增长率2.2%，折现率11.8%，经营年限40年。经计算，得出案涉商铺租金为：2017年，每平方米每月租金41.24元，年租金收入28022元；2018年，每平方米每月租金42.15元，年租金收入28639元；2019年，每平方米每月租金43.08元，年租金收入29269元。逾期交房的期间应从2017年1月1日起计算至判决生效当天，暂计算至一审立案日期2019年5月10日，即860元。租金损失为67086元。因此一审判决中的第二项诉请金额，应当增加67086-7074.26=60011.74元。三、一审法院对鉴定报告中的缺陷未予修正。对鉴定报告中明显错误之处，法院应当修正后重新计算损失。1.依据《最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定》第二十七条的规定，容慧刚、李丽君没有申请重新鉴定的义务和必要。2.报告属于结论有缺陷，且可以通过质证予以修正的情形，报告中对于期限和折现率等均有明显错误。3.法院应修正相关错误后重新计算管道造成的损失。经修正，阁楼实际使用面积55.62平方米，期限61年4个月，折现率8.7%，管道的价值贬损为54536元。四、一审法院对设置防火门、墙造成的损失未予认定。1.容慧刚、李丽君申请司法鉴定确定损失，已尽到举证义务。因客观上已不能举证证明损失的具体数额，如适用“谁主张谁举证”的举证责任分配原则，则会过分加重容慧刚、李丽君举证责任，对其不公。应根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七条的规定，合理分配举证责任。2.城邦公司未履行义务，对容慧刚、李丽君的权利造成损害，应当承担责任。容慧刚、李丽君已充分证明防火门、墙遮挡门面的事实，仅因未能证明损害的具体程度而未获赔偿就与权利保护原则相违背。3.结合过往案例，因司法鉴定或客观原因当事人无法确定损失数额的情况时有发生，酌定损失是实现公平正义的必要手段。城邦公司辩称，其答辩意见与上诉理由一致。城邦公司上诉请求：一、撤销一审判决，驳回容慧刚、李丽君的全部上诉请求；二、本案一、二审诉讼费用、鉴定费用全部由容慧刚、李丽君承担。事实和理由：一、根据《商品房买卖合同》约定，涉案房屋的交付条件为“该商品房经验收合格”，城邦公司已在合同约定的交楼时间前取得《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》，经东莞市住房和城乡建设局确认涉案房屋竣工验收合格，符合合同约定及法定交付条件，不存在逾期交房的情形。根据《商品房买卖合同》第八条约定，案涉房屋的交付日期为2016年12月31日，交付条件为“该商品房验收合格”，交付标准为“毛坯”（详见合同附件三）。2016年12月14日，城邦公司取得东莞市住房和城乡建设局出具的《东莞市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证书》（编号：建备证字第441************005），证明案涉房屋竣工验收合格。2016年11月11日，东莞市公安消防局对案涉房屋进行消防验收，并出具《建设工程消防验收意见书》（编号：东公消验字【2016】第0264号）确认案涉房屋消防验收合格。2016年12月24日，城邦公司向容慧刚、李丽君邮寄送达了收楼通知书，其于2016年12月31日到达收楼现场。综上，案涉房屋经竣工验收合格已符合国家法律、法规和强制性技术标准要求，满足合同约定及法定交付条件，城邦公司已通知容慧刚、李丽君收楼，其按时到达收楼现场，但无正当理由拒绝收楼，依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条规定，城邦公司无逾期交房的行为，不应承担逾期交房违约金。二、一审法院将城邦公司对案涉商铺所在建筑公共区域部分装修后经消防验收合格的时间认定为案涉商铺验收合格的时间错误。东莞恒大金碧华府4号商业、、住宅楼商业部分含案涉商铺）于2016年底交付业主使用，绝大部分业主均已确认收楼。房屋交付后，城邦公司为配合业主商铺开业，对4号商业楼、、住宅公共区域部分免费进行了装修后对该部分再次申报消防验收，2017年11月22日，东莞市公安消防局对4号商业、、住宅楼首层**的公共区域的装修工程进行消防验收并出具《建设工程消防验收意见书》（编号为：东公消验字【2017】第0425号）确认原建筑工程已装修的公共区域部分通过消防设计审核和竣工验收合格。此次消防验收不涉及案涉商铺内部，不影响案涉商铺的安全使用。本案中，一审法院错误将公共区域装修消防验收合格的日期2017年11月22日作为案涉商铺验收合格的时间，从而认定城邦公司逾期交楼326天，属于事实认定错误。三、关于案涉商铺的结构、位置、面积、层高、价格、交付条件等主要信息，城邦公司已尽到详尽告知义务，一审法院以城邦公司对安装的通风管道、消防管道未尽告知义务为由，判决城邦公司向容慧刚、李丽君赔偿损失，显失公平。商品房的建设时间较长、工序复杂、专业性强，若要求城邦公司对房屋建设过程中的每一个环节、每一个要素都详细告知买受人，则此告知义务的要求过于苛刻、显失公平。本案中，容慧刚、李丽君购买案涉商铺时已详细查看合同，对合同条款未提出任何异议（未要求修改、增加、减少相关约定）并签字确认，应视为除合同条款外其他因素均不影响其购买案涉商铺的决定。另依据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条规定，商铺必须设置消防、通风管道，容慧刚、李丽君对此应当是明知。四、鉴定报告假设条件违法，一审法院认为该违法情况在市场上较为普遍，从而判令城邦公司按报告书的结论赔偿损失，过分扩大损失计算标准范围，损害其合法权益。根据合同第三条、第十八条的约定，案涉房屋仅作为商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。若业主自行将商铺间隔成两层，则违反《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条、《建设工程消防监督管理规定》第二十五条第三款的规定，属于违法改建。而鉴定报告以“一般情况下，商铺高度有5米，商铺经营者可以间隔成两层”为假设条件出具报告书，将一个违法条件作为出具鉴定报告的假设条件，不应被法院采纳。本案中，相关管道并未占据整个上层空间，影响容慧刚、李丽君使用的空间仅为管道本身所占部分空间，跟整个房屋面积相比可忽略不计，对其不造成任何影响。一审法院以管道占据整个违建二层空间计算损失，过分扩大损失计算标准范围。五、案涉商铺的定价极低，且城邦公司还向容慧刚、李丽君无偿赠送了中央空调，已完全弥补对其造成的损失。根据房地产交易习惯，同一楼盘商铺价格通常比住宅价格高很多，东莞恒大金碧华府住宅部分定价每平方米1.2-1.8万元，商铺定价每平方米0.5-0.7万元，本案涉案房屋按套内建筑面积计价，每平方米6247.14元，比住宅价格低一倍。城邦公司在定价时已充分考虑消防管道、通风管道对案涉商铺价值的影响，因此定价远低于市场价格，若再要求赔偿损失，对城邦公司而言显失公平。案涉商铺本为“毛坯”交付，城邦公司将案涉房屋交付业主使用后，为维护与业主的良好关系，赠送安装了价值约2万元的中央空调，若因此还要赔偿损失，显然不合理。综上，城邦公司交付商品房符合合同约定及法定交付条件，容慧刚、李丽君无正当理由拒绝接受，应承担相应法律后果。容慧刚、李丽君辩称，一、城邦公司应承担争议解决前的全部逾期交房违约责任。1.城邦公司交付的房屋不符合标的物本身的具体约定，应当认定为不符合交付条件。根据案涉合同第八条的约定，结合相关法律法规，本案的交付条件必须同时具备以下两条：第一，交付的房屋符合法定交付条件及基本安全使用条件。合同多次出现“正常使用”等词语，非仅是交付，双方签订合同时，就城邦公司交付的房屋应当具备使用条件达成了合意。城邦公司提交的《建设工程消防验收意见书》（编号为：东公消验字【2017】第0425号）可知，案涉商铺所在楼层公共部位的装修工程，于2017年11月22日通过消防验收的，依据《中华人民共和国消防法》，未通过消防验收的在建工程是禁止投入使用、营业的。案涉商铺处于一层后排的中间位置，无窗，若想到达商铺，必须通过公共部位，若被禁止使用，不仅会对案涉商铺的正常使用造成根本妨碍，还会对案涉商铺人员、顾客的生命权、健康权、财产安全均构成严重威胁。第二，符合合同对标的物本身的具体约定。关于房屋本身的具体约定在交付时亦应具备，且应符合一般社会人依据具体约定可以期待的合理预期。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第四十一条、第一百二十五条的规定，案涉合同应解释为商铺门面前不存在防火门墙、铺内不存在管道。案涉商铺本身的具体约定与合同不符，导致容慧刚、李丽君订立合同目的不能实现，应认定为不符合交付条件。依据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条的规定，也将符合合同约定作为该条文适用的前提，且该条文的适用前提是能补正的质量瑕疵，因此不适用本案。案涉协议属于房屋本身的具体约定与合同不符的问题，不属于法定及合同约定的质量问题，不能适用质量方面的规则以及约定作为裁判依据。否则，等同货不对板的商品，只要质检合格，就无权拒收。依照《中华人民共和国建筑法》第六十二条、《建筑工程质量管理条例》第四十条、《房屋建筑工程质量保修办法》第三条和第七条等相关法律法规、规章可知，房屋质量问题，一般是指房屋建筑工程不符合工程建设强制性标准、规范的问题，其内容和范围通常包括地基基础、主体结构、防水防渗漏，供热供冷系统，电气系统，给排水管道、设备安装，装修工程等。案涉争议不属于法定的质量问题。依据双方合同附件五第七条的表述，认可质量不等同于认可使用功能。鉴定报告证明案涉商铺存在功能、价值等方面与订立合同不符的情况。案涉争议显然也不属于双方约定的质量问题。一审法院以合同目的基本可以实现认定2017年11月22日后容慧刚、李丽君无拒绝受领权，是对《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的不当援引，误解了该条文的规范意旨和适用前提。该条文适用的前提是质量根本违约，本案不属于质量争议，该条文中的拒绝接受与本案容慧刚、李丽君拒绝受领有本质区别，不能等同。质量根本违约是拒绝受领的充分条件非必要条件，条文不能作反向理解，否则与《中华人民共和国合同法》诸多法条形成体系矛盾。案涉合同仅约定不能以质量问题拒绝受领，对于质量外的其他问题并无约定，应结合相关法律认定容慧刚、李丽君在未明确争议解决方式前有拒绝受领权。2.容慧刚、李丽君拒绝受领权的行使，正当合法。第一，容慧刚、李丽君并未违反减损义务。容慧刚、李丽君多次提出异议，明示拒收，且该异议已被城邦公司收悉。第二，城邦公司交付房屋不符合交付条件。容慧刚、李丽君是基于房屋本身的具体约定不符合合同的约定导致其订约目的不能实现而行使拒绝受领权。第三，容慧刚、李丽君拒绝受领权的行使，依据的是《中华人民共和国合同法》第七十二条。该条规定，债权人可以拒绝债务人部分履行债务，但部分履行不损害债权人利益的除外。该条文中的部分履行，不应狭义地理解为数量不足的履行，而应扩张解释为合同义务的不完全履行（瑕疵履行）。本案中，可认为是城邦公司交付的商品房存在空间数量上的不足，防火门、墙遮挡导致可用门面尺寸数量上的不足，仅是其债务的部分履行。案涉争议不属于法律及合同约定可以保修的范畴，城邦公司收悉容慧刚、李丽君异议后，拒绝容慧刚、李丽君的一切合理诉求，并未作出任何承诺、担保或补救措施，即便通过一审审理，容慧刚、李丽君也无法得知自身利益是否能通过让城邦公司承担赔偿责任得以完整救济，在案涉争议未有明确的解决方式前，容慧刚、李丽君行使拒绝受领权，合法合理。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定，“无正当理由”须以出卖人完全履行（合法给付）为前提条件，当出卖人交付的房屋不符合合同约定，且不属于显著轻微瑕疵时，其给付行为不能说合法给付。第四，容慧刚、李丽君未滥用拒绝受领权。依照诚实信用原则，拒绝受领权的合理限度，两种极端情形应排除。第一种是拒绝受领权受到极端严格的限制；第二种是拒绝受领权完全没有限制（显著轻微瑕疵时的权利滥用）。本案中，案涉争议不属于显著轻微瑕疵。商铺的周边环境特别是其关联的公共部位的具体情况，对其存在重大的利害关系；商铺的门面空间，是其最关键的空间，防火门墙的遮挡直接影响案涉商铺的主要功能，导致订立合同目的不能实现。经司法鉴定，关于管道导致的空间缩水的价值贬损额占合同价款比例超过百分之十。案涉争议显然不属于显著轻微瑕疵。容慧刚、李丽君并未滥用拒绝受领权。3.城邦公司未履行书面的交房通知义务，且拒绝履行整改或其他补救措施，应承担全部迟延履行的法律责任。城邦公司未提供有效证据证明其依据合同约定履行书面的交房通知义务，2017年11月22日通过消防验收符合使用条件后，也未通知容慧刚、李丽君收房。城邦公司在收悉容慧刚、李丽君异议后，拒绝履行，其作为案涉项目开发、建设的主体，有资格通过整改的方式，重新报审设计、整改后重新验收来消除案涉争议对商铺的不利影响。即便是整改成本过高，客观上无法整改，其也可以应容慧刚、李丽君的诉求通过协商赔偿或换房退房等方式解决双方矛盾。但至一审立案时，其从未与容慧刚、李丽君协商或答复相关事宜，但其拒绝履行一切补救义务，能够履行但拒绝履行，导致损失不断扩大，应承担逾期交房违约责任。二、鉴定报告关于管道价值贬损的部分虽有部分瑕疵但属于合法有效的报告，城邦公司未能证明鉴定报告书违法。城邦公司在上诉状所列举的拟证明鉴定报告书违法的有关法律条文，均无禁止搭建阁楼的意思，且其也未能证明容慧刚、李丽君不能通过获得相关批准、许可的方式搭建阁楼。三、鉴定报告已证明案涉商铺的合同价格符合当时的市场价格，城邦公司并未给予容慧刚、李丽君任何优惠。公共部位的装修、室内空调是其应当履行的义务，并不是其对容慧刚、李丽君的善意施舍，且空调占用空间过大。即便是给予了优惠，也不是其不履行义务的合法理由。而且，既然城邦公司认为案涉商铺价格极低且案涉争议不影响商铺价值和功能，其可以通过退房方案调解矛盾。综上，城邦公司应承担争议解决前的全部逾期交房违约责任以及因缔约过失、违约行为给容慧刚、李丽君造成的损失。容慧刚、李丽君向一审法院起诉请求：一、城邦公司向容慧刚、李丽君支付逾期交房违约金7074.26元；二、城邦公司向容慧刚、李丽君赔偿损失99039.64元；三、本案诉讼费、鉴定费由城邦公司承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、城邦公司应于判决生效之日起十日内向容慧刚、李丽君支付逾期交房违约金7074.26元；二、城邦公司应于判决生效之日起十日内向容慧刚、李丽君赔偿损失36366元；三、驳回容慧刚、李丽君的其他诉讼请求。如未按指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1211.14元、鉴定费20000元，由容慧刚、李丽君共同负担715.33元，城邦公司负担20495.81元。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初17239号民事判决书。二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明：东莞市公安消防局于2016年11月11日出具的《建设工程消防验收意见书》记载工程如需扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核和消防验收。城邦公司对恒大金碧华府4号商业、住、住宅楼号商业、办公楼进行室内装修，向消防部门申请消防验收，消防部门于2017年11月22日出具《建设工程消防验收意见书》，确认工程消防验收合格。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对容慧刚、李丽君及城邦公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。综合容慧刚、李丽君及城邦公司的上诉理由，本案的争议焦点为：城邦公司是否构成违约，如构成，容慧刚、李丽君的损失如何认定。关于城邦公司是否构成违约的问题。（一）城邦公司提供的商铺有没有符合合同约定。《商品房买卖合同》约定案涉商铺层高为5米，但城邦公司提供的商铺安装的管道垂直至地面距离为3.47米，即商铺有1米多的上层空间无法利用。商铺门口设置了防火门和防火墙，对商铺的使用也产生了一定影响。商铺的位置及空间会影响商铺的价值，同时也会影响商铺买受人的购买意愿。对于影响商铺位置及空间的管道及防火门、防火墙的设置，城邦公司应告知买受人，让买受人知悉，否则，城邦公司没有尽到充分的告知义务。城邦公司提供的商铺不符合合同的约定，其行为构成违约，应承担违约责任。（二）城邦公司是否存在逾期交楼。合同约定交楼时间为2016年12月31日，城邦公司逾期交楼，其行为构成违约，应承担违约责任。关于容慧刚、李丽君的损失的认定问题。（一）逾期交楼的损失。《商品房买卖合同》约定逾期交楼超过180天，买受人有权解除合同，出卖人向买受人退回全部已付款并支付已付款1%的违约金，如买受人要求继续履行合同，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金，容慧刚、李丽君起诉请求城邦公司支付逾期交楼违约金，并没有请求解除合同，应推定容慧刚、李丽君继续履行合同，一审法院据此认定城邦公司向容慧刚、李丽君支付逾期交楼违约金7074.26元正确，本院予以维持。（二）交付不符合约定的损失。城邦公司交付的商铺不符合约定，管道及防火门、防火墙的设置影响了容慧刚、李丽君对商铺的使用，对容慧刚、李丽君产生损失。一审法院根据鉴定机构作出的鉴定意见认定容慧刚、李丽君的损失为36366元并无不当，本院予以维持。综上所述，容慧刚、李丽君与城邦公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2252.85元，由容慧刚、李丽君负担1366.84元，东莞市城邦房地产开发有限公司负担886.01元。本判决为终审判决。审判长  姚渠旺审判员  邓晓畅审判员  李远伦二〇二〇年十一月二十日书记员  陈雪玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。