浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7054号原告（反诉被告）：绍兴芯谷科技有限公司，住所地绍兴市天光桥**。法定代表人：张晓新，董事长。委托诉讼代理人：余长林，绍兴市柯桥区越州法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：茹王富，男，1954年3月15日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：茹立峰，浙江大公律师事务所律师。原告绍兴芯谷科技有限公司（以下简称芯谷公司）与被告茹王富房屋租赁合同纠纷一案，于2020年8月28日向本院起诉。本院于同日受理后适用简易程序审理。诉讼中，茹王富提起反诉，本院依法予以受理。本案于2020年9月23日、10月16日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人余长林、被告（反诉原告）委托代理人茹立峰到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告芯谷公司向本院提出诉讼请求：一、被告支付房屋租金6000元，支付违约金2000元；二、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，原告增加一项诉讼请求：水电费146.88元由被告承担。事实与理由：原、被告系房屋租赁关系，双方于2019年10月11日签订一份房屋租赁合同，该合同约定原告将位于绍兴市××号××幢××室，104室房屋出租给被告，租期1年，自2019年10月9日至2020年10月8日止。租金每月2000元，合同签订后，被告首付半年租金12000元。该合同还约定租赁期间，如遇租赁房屋征用或拆迁等情况，被告应配合腾退房屋，租赁合同终止。2020年6月29日绍兴市越城区人民政府发布房屋征收决定公告，原告出租房屋列入拆迁范围，根据征收决定要求，原告于2020年7月31日前搬迁。并请被告在7月31日前结算余下3个月租金6000元。同时结清水电费，将房屋钥匙交还原告。7月21日，被告将房屋钥匙交给原告。但租金未付，经原告催缴被告仍不支付，原告认为，经原告通知被告虽已退房但不付租金，显已构成违约，并且有违诚信，依法依约均应承担违约责任。综上原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请予判处。被告茹王富辩称：首先对于房屋租金整体上没有什么异议，下面补充几点：1、涉案房屋在最后涉及房屋征迁，政府部门已对周边房屋进行拆除，包括被告所说的房屋中的有些围墙等等已经做了拆除工作，实际上影响了房屋的正常使用功能，所以这方面也请法庭酌情予以核实考虑。2、房屋的钥匙原告已确认7月21日交付了，也就是说被告搬迁是7月21日，房屋按照整个月计算租金不妥。3、违约金被告不予认可，作为被告来讲，不存在任何违约行为，而且今天诉讼的发生其实由原告自身的原因造成的，因为政府部门已告知被告拆迁过程中有适当的补偿，作为出租方应当酌情考虑，但是被告跟原告多次协商，原告不予理睬，从而导致本案诉讼的发生，所以恰恰是由于原告对于租赁的权利义务关系没有全盘考虑所导致，诉讼费也应当由原告自己承担。4、关于水电费这个事情，经核实，主要是因为在2017年10月份搬进去的时候，原告给被告的水表户头本身就有积欠，实际上也是由被告去支付掉的。同时茹王富向本院提出反诉诉讼请求：一、判令反诉被告向反诉原告支付因房屋征收可获得的搬家费2325元、一次性租房补贴18000元、房屋调查评估奖10000元、按期腾空搬迁奖30504元、网格奖24000元、装修补偿20480元，合计105309元；二、本案诉讼费由反诉被告承担。诉讼中，反诉原告变更第一项反诉请求为：判令反诉被告向反诉原告支付因房屋可获得的搬家费2325元、一次性租房补贴18000元、按期腾空搬迁奖15252元、装修及附属物补偿1278元，合计36855元。事实与理由：2017年10月反诉被告通过案外人屠明华向反诉被告承租位于绍兴市××号××幢××室××室房屋。反诉原告在入住前对房屋进行装修和清理，装修完毕后一直由反诉原告及家人实际居住。案外人退出租赁关系后，反诉原告与反诉被告于2019年4月23日补签《房屋租赁合同》1份，约定反诉原告向反诉被告承租天光桥5号14幢101室、104室房屋，租金2000元／月，全年租金24000元一次性付清。2019年10月11日，双方又签订《房屋租赁合同》1份，约定反诉原告继续租赁前述房屋，各项权利义务维持不变。2020年6月29日绍兴市越城区人民政府发布房屋征收公告，案涉两间房屋列入征收范围，反诉被告通知反诉原告位于2020年7月31日前搬离。反诉原告按照规定完成搬迁后，曾向反诉被告提出房屋征收补偿事宜，但反诉被告置之不理。因协商不成，致纠纷发生。为维护反诉原告合法权益，提起反诉，请求依法公正裁断。补充事实与理由：1、经反诉原告调查，确认天光桥5幢14幢101室、104室两处房屋合计可获得按期腾空搬迁奖30504元，但是反诉被告考虑到补偿费用有赖于反诉原告与反诉被告相互配合，因此，对该部分通过拆迁可获得的费用，反诉原告按照总额的一半进行主张。2、经过评估清单进行核对以后，发现评估报告中有一部分是明确属于反诉原告所有，主要为101室的木柜1只评估价390元，空调2个移机400元，有线电视330元，热水器100元，宽带费58元，104室木柜226元，空调移机200元，热水器100元。这些费用在调取的评估报告里面的装修及附属物清单中属于反诉原告投入及装修的部分。反诉被告芯谷公司辩称：1、反诉原告提供的装修附属物补偿清单，反诉被告已作了说明，就是反诉被告的房子由内部职工居住，在出租给反诉原告之前已经作了普通的装修，所以这些补偿清单中除了有一部分按照实事求是确实是反诉原告花费的，其他经核对，都属于反诉被告在出租以前的装修范围。清单只能说明在当时调查室内装修时拆迁部门确认一些补偿的东西，并不能说明是反诉原告装修的。反诉原告自己说他装修了什么，到目前为止没有看到充分的证据来证实，所以对反诉原告提出的装修补偿物清单中提出的东西不予认可，这些东西不是反诉原告装修的。根据与房屋征收补偿签订的征收补偿协议，征收对象是反诉被告，征收部门给予反诉被告装修附属物进行补偿是理所当然的，也是有合同依据的。2、关于反诉原告提出搬家费和一次性租房补贴，原告认为对征收房屋货币补偿可获得的搬家费和一次性租房补贴与反诉原告无关，理由如下：反诉原告要求支付因房屋征收可获得搬家费和一次性租房补贴缺乏事实和法律依据。按照租房合同第5条约定，租赁期间如遇到租赁房屋征用或者拆迁，乙方（即本案反诉原告）应配合腾退房子，租赁合同终止。这一点应该是双方的意思表示真实，也是明确的。租赁合同终止应视为到期，合同提前结束。反诉原告腾退房屋的行为是基于双方签订的房屋租赁合同为依据的，也就是说腾房是履行合同的义务，所以对于搬家费和一次性租房补贴是没有的。3、反诉被告是涉案出租房屋的产权人，已经提供了证据，作为征收补偿协议是反诉被告与征收部门签订的，征收对象也是反诉被告，所以反诉原告并不是拆迁法律关系上的当事人，反诉被告作为被拆迁人按照货币补偿协议享受权利、履行义务，因此，反诉被告是所有拆迁利益的受益人。所以反诉原告主张搬家费和一次性租房补贴没有法律依据。4、反诉原告主张装修诉请的事实也是不成立的。反诉被告的出租房原是企业招收大学生即技术人员居住使用的，对该出租房反诉被告已经有普通的装修。5、反诉原告原来是越城区北海街道鹿湖庄的拆迁户，因政府末实施征收，北海街道要求在2020年10月10日之前全部搬迁完毕，因此租房合同是北海街道的领导通过打招呼将房屋出租给反诉原告，这是属于临时过渡房。2017年10月11日反诉被告与北海街道拆迁办的工作人员签订房屋租赁合同1份。如反诉原告确实对承租房屋进行过装修或者装饰，但是其装饰未经反诉被告同意，应该只能由反诉原告承担损失。综上，请求法院不予采信。反诉被告作为被拆迁人应当享有获得这个奖励。6、反诉原告因为不支付租金，尽管租赁合同中的条款缺乏针对性，但是从全面履行原则来说，还是构成违约的，反诉被告还是坚持其应该要承担违约责任。原、被告（反诉原、被告）围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换和质证。原告（反诉被告）提交了房屋租赁合同1份、搬迁通知原件1份、绍兴市越城区人民政府房屋征收决定公告复印件1份、不动产权证复印件2份、水、电费缴费凭证截图打印件4份，被告（反诉原告）提供的房屋租赁合同2份、绍兴市越城区人民政府房屋征收决定公告1份、越城区国有土地上住宅房屋征收货币补偿协议、评估清单各2份、水、电费账单详情各2份，本院对上述证据的真实性予以认定，证明内容结合本案案情进行综合认定。经审理本院认定，2019年10月11日，原告（反诉被告）芯谷公司（甲方）与被告（反诉原告）茹王富（乙方）签订《房屋租赁合同》1份，约定甲方将位于绍兴市××号××幢××室××室的房屋出租给乙方。租期为一年，自2019年10月9日至2020年10月8日止。租金为2000元／月，在本合同签订之日，首付半年租金计12000元，租期结束后按实结算。同时约定，乙方在租赁期间，所用的水、电、网络有线电视等费用由乙方接单支付。租赁期间任何一方不得擅自解除合同，但经双方协商同意可以提前解除本合同。租赁期限届满，乙方必须无条件按时退房给甲方，如逾期不退乙方应承担违约责任，支付违约金2000元。并且乙方仍须履行退房义务。租赁期间，如遇租赁房屋征用或拆迁等情况，乙方应配合腾退房屋，租赁合同终止。上述合同签订后，芯谷公司向茹王富交付案涉房屋，茹王富向芯谷公司支付房屋租金12000元。2020年6月，绍兴市越城区人民政府发布房屋征收决定公告，决定对案涉房屋进行征收，芯谷公司遂于2020年7月1日向茹王富发出搬迁通知1份，要求茹王富在2020年7月31日前搬迁，并结算余下3个月房租计6000元。同时结清水电费，交还钥匙。茹王富于2020年7月21日将案涉房屋钥匙交还芯谷公司。另查明，2020年7月13日，绍兴市越城区建设和交通运输局、芯谷公司、绍兴市越城区北海街道办事处签订《越城区国有土地上住宅房屋征收货币补偿协议》2份，对天光桥5号14幢101室、104室房屋征收补偿达成如下协议：101室被征收房屋装修补偿12094元、附属物补偿1588元，搬家费1175元，一次性租房补贴9000元，按期腾空搬迁奖15500元；104室被征收房屋装修补偿8386元，附属物补偿1000元，搬家费1150.2元，一次性租房补贴9000元，按期腾空搬迁奖15004元。本院认为，本诉部分，原告芯谷公司与被告茹王富之间的房屋租赁合同，双方主体适格，意思表示真实，内容未违反法律及行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。关于原告要求被告支付租金的诉讼请求，根据合同约定，如遇租赁房屋征用或拆迁等情况，被告应配合腾退房屋，租赁合同终止。绍兴市人民政府于2020年6月底发出房屋征收决定公告，案涉房屋属于被征收范围，此后原告向被告发出搬迁通知，被告于2020年7月21日向原告交还房屋钥匙，故本院确认原、被告之间的房屋租赁合同于2020年7月21日解除。被告向原告支付半年的房屋租金至2020年4月8日，现原告要求被告支付2020年4月9日至7月8日的房屋租金6000元，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告已按原告通知，在合理期限内腾退房屋并交还钥匙，并不存在违约情形，故对原告该项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张的水电费，根据庭审查明，被告在搬离房屋时尚欠146.88元水电费未交清，原告代为缴纳，根据合同约定，该水电费应由被告负担，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。被告关于前任承租人未结清水电费的抗辩，缺乏相应的依据，本院不予采纳。反诉部分，本院认为，租赁合同履行过程中，出租房屋被国家征收，其补偿对象是房屋所有权人，并非是承租人，房屋产权人取得的相应奖励、补助等费用并不能等同于承租人的损失金额。承租人的各项损失，应依照合同约定，基于公平原则确定。关于反诉原告主张的因房屋征收可获得的各项费用：搬家费，案涉房屋系反诉原告实际使用并负责腾空，反诉原告由此支出的合理费用应当获得补偿，故反诉原告主张合理的该项费用，本院予以支持；一次性租房补贴，根据征收补偿方案可知，被征收人在规定期限内签约腾空的，给予一次性租房补贴，反诉被告获得该奖励有赖于反诉原告积极履行搬迁义务和双方有效配合，本院酌情确定反诉被告支付给反诉原告该款项的50%计9000元，反诉原告主张合理部分，本院予以支持；按期腾空搬迁奖，鉴于反诉被告获得该奖励费有赖于反诉原告积极履行搬迁义务和双方的有效配合，反诉原告主张按期腾空搬迁奖金额的50%计15252元，应属合理，本院予以支持；关于装修及附属物补偿，根据庭审查明，附属物补偿中空调、有线电视、热水器、宽带，均属于反诉原告租用房屋时添加的附属物，故上述附属物补偿合计1188元，应归反诉原告所有，本院予以支持。固定装修中的木柜，因反诉原告未提供证据证明系尤其装修，故本院不予支持。综上，本院确认反诉被告应支付反诉原告共计27765元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告茹王富应于本判决生效之日起十日内向原告绍兴芯谷科技有限公司支付房屋租金6000元、水电费146.88元，合计6146.88元；二、反诉被告绍兴芯谷科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告茹王富支付各项征收补偿合计27765元；上述第一、二项款项相互折抵后，反诉被告绍兴芯谷科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向反诉原告茹王富支付21618.12元；三、驳回原告绍兴芯谷科技有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告茹王富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的日期履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取25元，由被告茹王富负担。反诉受理费减半收取361元，由反诉原告茹王富负担89元，由反诉被告绍兴芯谷科技有限公司负担272元。上述款项于本判决生效之日起七日内向本院履行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 赵 钦二〇二〇年十一月二十九日书记员 黄美娟?本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。