江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏01民终6189号上诉人（原审被告）：南京长发都市房地产开发有限公司，住所地南京市玄武区中山路****。法定代表人：周力明,该公司总经理。委托诉讼代理人：伊怀聪，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：盛勇，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许军，男，1956年12月19日生，汉族，住南京市玄武区。委托诉讼代理人：刘希祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人南京长发都市房地产开发有限公司（以下简称长发公司）因与被上诉人许军房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服南京市玄武区人民法院（2019）苏0102民初7173号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长发公司上诉请求：1、撤销原审判决并依法改判；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定涉案房屋38000元/平方米的价格过高，对上诉人有失公平。在一审法院审理期间，因涉案房屋不具备评估鉴定条件，故上诉人与被上诉人就涉案房屋附近的房屋价格提交相关证据。涉案房屋系商业用房，被上诉人仅提交一份住宅用房价格为36000元/平方米的证据，而上诉人提交了涉案房屋附近多个商业用房价格证据。一审法院未选择同为商业用房且面积相近的房屋价格做参照，而是选择被上诉人提交的住宅用房价格直接做参照，对上诉人有失公平。一审法院在判决书中提到对涉案房屋价格的认定系结合房屋的面积及附近商铺和住宅房的交易价格，但一审法院未将结合的附近商铺的具体价格列出，而是直接酌定涉案房屋的单价为38000元/平方米。根据上诉人一审提交的证据显示，附近商铺的价格应在28000元/平方米左右，因此一审法院认定的房屋单价过高。综上，一审法院认定的涉案房屋单价过高，请二审法院查明事实依法改判。许军辩称：1、上诉人明知所安置的楼梯间属于公用部位、根本不具备办理产权登记的条件，长期欺骗被上诉人，属于严重违约，应承担不利后果。2、安置时该门面房的单价远高于该地住宅单价，这说明门面房所包含的价值利益远高于同地段住宅房。3、农贸市场门面房基本上没有交易，说明业主普遍认可其含金量。而自持率高则同样说明其价值远超于该地住宅。4、案涉门面房位于农贸市场，该农贸市场服务都市山庄、铁匠营、君临紫金、东元山庄、银城东苑等小区，及南京理工大学、南京农业大学家属区。地理位。地理位置好无二的商业房资源，远非上诉人所例举的门面房可比。综上，原审法院考虑到该门面房位于农贸市场的特殊性，结合房屋的面积及附近商铺和住宅房的交易价格，酌定单价38000元是完全正确的。上诉人的上诉理由不成立，应当驳回上诉，维持原审判决。许军向一审法院起诉请求：判令长发公司在原地重新安置商业门面房，若无法重新安置，应向许军支付相应的折价补偿款（以单价40000元/平方米计算）。一审法院认定事实：1999年12月21日，许军与南京大都市房地产开发公司签订《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》，该协议载明：原房地点为小卫街84-2#，安置房地点为东片农贸市场东大门旁门面店；安置房产权人为许军，使用人为许杰，建筑面积19.34平方米，使用面积16.12平方米；补偿安置形式为产权调换，费用为15472元。该协议备注现门牌号为18号-23店。此后，许军依约支付费用，长发公司亦依约将本市小卫街18号-23店门面房交付给许军，该门面房所在区域为农贸市场。2004年，南京大都市房地产开发公司变更为长发公司。2015年11月20日，许军为办理案涉房屋的权属证书，委托南京房地产测绘事务所对该房进行房产测绘，但并未形成测绘结论，造成无法办理房屋权属登记。2019年4月，许军向南京市城市建设档案馆调取案涉房屋的建设工程规划许可证及部分图纸资料。根据东1、2楼一层平面图显示，案涉房屋位于楼梯之间。一审审理期间，双方均认可案涉房屋所在位置系公用部位。长发公司明确表示因无房源而无法为许军更换安置房，许军表示长发公司在无法重新安置情况下应予折价补偿，许军在获得补偿后退还案涉房屋。为此，许军申请对案涉房屋相同地段门面房单价进行评估，一审法院于2019年10月23日依法委托江苏拓普森房地产资产评估规划测绘有限公司南京分公司进行评估，该公司于2019年11月27日以“现有资料和标的物实际状况原因，对案涉房屋无法进行评估”为由退回该评估委托。一审法院依法启动备选鉴定机构，委托江苏天元房地产评估造价集团有限公司进行评估，该公司于2020年1月9日以“申请人提供不了相关必需资料、主动要求终止鉴定，致使鉴定工作无法继续”为由终止鉴定。一审审理中，双方主要争议为安置房折价补偿价款金额。许军认为案涉房屋所在地段的住房单价均在36000元/平方米左右，商铺价格应高于住宅房，故主张应按40000元/平方米计算。许军提供我爱我家网页截图，证明案涉房屋所在周边小区房屋出售均价为每平方米36000元左右。经质证，长发公司对证据的真实性无异议，但认为商铺价格应低于住宅房价格。长发公司提供安居客及365淘房的网页截图，证明案涉房屋附近商铺出售均价为每平米23000元-28000元之间；对此，许军认为长发公司提供是大面积的商铺，非同类型商铺，因而无对比性，故不予认可。一审法院认为，许军、长发公司签订的《南京市城市房屋拆迁补偿安置协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。双方在拆迁补偿安置协议中一致同意选择产权调换补偿安置形式，许军已依约履行支付产权调换费用的义务，长发公司应依约向许军履行交付安置门面房的义务。现长发公司虽已将本市小卫街18号-23店作为安置的门面房交付给许军，但因该商铺位于建筑物平台楼梯之间，属于公用部位，许军无法取得房屋所有权，故长发公司的行为构成违约，应承担违约责任。在庭审中，长发公司已明确表示无法重新安置，故许军主张长发公司予以折价补偿，许军将已安置的房屋退还，于法有据，一审法院应予支持。至于折价补偿款的具体金额，在目前不具备评估鉴定条件的情况下，根据双方提供的相关证据，一审法院考虑到该处房屋位于农贸市场的特殊性，结合房屋的面积及附近商铺和住宅房的交易价格，酌定按单价38000元/平方米计算较为适宜。长发公司抗辩许军的主张已超过诉讼时效，证据不足，一审法院不予采纳。许军表示在获得折价补偿后，退还案涉房屋，一审法院予以准许。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：被告南京长发都市房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告许军支付安置房折价补偿款734920元；原告许军在收到该款后十五日内将南京市小卫街18号-23店房屋腾空并返还给被告南京长发都市房地产开发有限公司。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费11536元，由原告许军负担576.8元，被告南京长发都市房地产开发有限公司负担10959.2元。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，一审法院查明的事实正确，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，当事人对于自己的主张应当提供证据予以证明，不能提供证据的，应当承担不利的法律后果。商铺房屋的价格因面积、地点等、地点等多种因素在差距。上诉人对于一审法院酌定的房屋单价有异议，但未提供充分证据予以证明，一审法院考虑到该处房屋位于农贸市场的特殊性，并结合房屋的面积及附近商铺和住宅房的交易价格，酌定按单价38000元/平方米计算并无不当，本院对于上诉人的上诉主张不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11149元，由上诉人长发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙伟审 判 员 龚震审 判 员 王路二〇二〇年十一月二十五日法官助理 高婷书 记 员 刘东