吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5065号上诉人（一审被告）：李昕，男，满族，1978年9月15日生，现住长春市朝阳区。委托诉讼代理人：马克庆，吉林马克庆律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：吉林华庭置业有限公司，住所地：长春市净月开发区净月大街**万科惠斯勒小镇销售中心。法定代表人：高健，董事长。委托诉讼代理人：赵越，吉林功承律师事务所律师。上诉人李昕因与被上诉人吉林华庭置业有限公司（华庭公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。李昕上诉请求：1.依法撤销（2020）吉0194民初926号民事判决；2.依法改判华庭公司继续履行编号为0000000001283448《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》；3.驳回华庭公司其他诉讼请求；4.退还上诉费。事实和理由：一审法院判决解除编号为0000000001283448《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》不当，补充协议是格式条款，从后往前装订，我方不便阅读，且约定30日内办理完成按揭贷款不客观，不现实，因为按揭贷款由银行办理，本约定对银行没有约束力，因此双方应按照主合同60日履行。华庭公司违规收取代办费使得李昕认为无需亲自去公积金管理中心办理，导致未及时办理完公积金贷款，双方均由责任。我方原意给付剩余房款，一审法院未调解，违反法律规定。本合同可以履行，因此一审判决解除不当。一审法院没有判决华庭公司返还我方向华庭公司缴纳的相关房屋办理贷款费用，于法无据，应予纠正。华庭公司辩称，自2019年1月24日双方签订《商品房买卖合同》之日至今，李昕一直拒绝配合办理公积金贷款手续，亦未支付房屋价款50万元，李昕已经构成违约，因此华庭公司要求与李昕解除《商品房买卖合同》与《补充协议》。并要求李昕按照15%支付违约金75000元。华庭公司一审提出诉讼请求：1.请求判令解除合同编号为0000000001283448《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，返还房屋；2.判令李昕按照15%未付款项支付违约金75000元；3.本案诉讼费由李昕承担。一审法院认定事实如下：2018年12月5日，李昕向华庭公司交纳5万元定金，用于购买长春班芙花园二期G10-1单元-402房屋。2019年1月24日，双方签订了《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》，合同编号为0000000001283448。合同约定被告购买原告开发的惠斯勒小镇班芙花园二期第G-10幢1单元402号房屋，房屋面积为134.41平方米，房屋总价款1404585元。关于付款方式，合同第六条约定，李昕应于2019年1月24日前支付首付款，剩余房款进行按揭贷款支付。关于逾期付款的违约责任，合同第七条约定，李昕如未按合同规定的时间付款，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的15%向出卖人支付违约金。补充协议第10条约定：“买受人的按揭贷款应在本合同签订之日起30日内全额到达出卖人账户，或者买受人提供已于此日前与银行签订按揭协议的证明，否则按合同第七条承担逾期付款的违约责任……由于买受入自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，买受人应当在7日内向出卖人付清剩余房款，否则买受人按合同第七条承担逾期付款的违约责任。出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担给付出卖人不少于合同总价（房款总价）30％的赔偿金。”合同签订当日，李昕向华庭公司缴纳了854585元房屋首付款及物业维修基金16801.25元。另查明，2019年1月24日，李昕向案外人长春佳华房地产代理有限公司支付19153元契税及380元代办费，案外人长春佳华房地产代理有限公司向李昕开具收据。同日，李昕与案外人长春万科房地产销售有限公司签订委托代理协议，约定案外人长春万科房地产销售有限公司受李昕委托，为被告办理房屋产权证，李昕向案外人长春万科房地产销售有限公司缴纳代办费400元、登记费80元、他项费80元。同日，李昕向案外人吉林省长春市国民公证处缴纳150元，该公证处向被告出具收据。再查明，2019年1月份，案外人电话通知李昕办理公积金面签，李昕称已交代理费，不同意做面签。2019年7月，华庭公司工作人员当面通知李昕及其母亲办理公积金贷款，并告知其代办费构成。2019年10月，吉林功承律师事务所受华庭公司委托，向被告发送律师函，载明根据长春市住房公积金管理中心要求，购房人办理公积金贷款手续的需要购房人本人到达长春市住房公积金管理中心现场签署相关信息，请李昕于2019年10月18日前与华庭公司联系并配合办理公积金贷款手续。李昕已收到上述律师函。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案李昕未按照约定期限缴纳剩余购房款，亦未向华庭公司提交按揭协议的相关证明，在华庭公司多次通知李昕办理贷款后，李昕仍未办理贷款，根据商品房买卖合同补充协议的约定，解除合同的条件已经成就，华庭公司诉请解除商品房买卖合同及补充协议，有事实和法律依据，本院予以支持。李昕辩称其已缴纳代办费用，根据庭审查明的事项，代办费用均交纳给案外人，且代办费为代办契税及产权证的费用，并不包含公积金代办费用，对其抗辩本院不予支持。另，在合同履行期间及履行期届满后，华庭公司方多次通过电话、当面及发送律师函方式要求李昕履行办理公积金面签事宜，李昕均拒绝履行，华庭公司在多次努力争取继续履行合同无果后诉请合同解除，本院予以支持。因合同解除，合同解除后，已经履行的，应恢复原状，故华庭公司负有返还李昕已缴纳购房款及物业维修基金的义务，合同解除后，华庭公司应返还李昕购房款904585元及物业维修基金16801.25元。关于华庭公司诉请李昕承担违约金的问题，本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，因李昕未按约定时间支付剩余房款，构成违约，华庭公司诉请李昕承担违约金本院予以支持。关于违约金数额，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，本案双方约定了违约金的计算方法，即李昕违约时，应按应付款的15%向华庭公司支付违约金，现李昕未付款金额为50万元，华庭公司诉请被告支付75000元违约金，符合双方约定，本院予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、吉林华庭置业有限公司与李昕于2019年1月24日签订的编号为0000000001283448的商品房买卖合同及补充协议解除；二、吉林华庭置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还李昕购房款904585元及物业维修基金16801.25元；三、李昕于本判决生效之日起十日内支付吉林华庭置业有限公司违约金75000元。上述二、三项合并执行后，吉林华庭置业有限公司需返还被告李昕购房款829585元及物业维修基金16801.25元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18116元，减半收取为9058元，由被告李昕负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。本院认为：双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。双方在补充协议第10条约定“买受人的按揭贷款应在本合同签订之日起30日内全额到达出卖人账户，或者买受人提供已于此日前与银行签订按揭协议的证明，否则按合同第七条承担逾期付款的违约责任……由于买受入自身原因不能办理购房按揭贷款的，在出卖人或按揭银行对其通知之日起，买受人应当在7日内向出卖人付清剩余房款，否则买受人按合同第七条承担逾期付款的违约责任。出卖人有权解除《商品房买卖合同》，并要求买受人承担给付出卖人不少于合同总价（房款总价）30％的赔偿金”，而李昕在华庭公司多次催告下仍然未履行合同义务，李昕构成违约，一审法院判决解除买卖合同及补充协议并无不当。至于李昕主张上述约定属于格式条款一节，因该条款并不存在限制其权利问题，且华庭公司向其发出履行函时已对其明确告知办理日期，系其拒不配合导致未能办理，故其此主张不能成立。关于李昕主张违约金过高问题，一审法院依据双方合同约定，按照未付房款的15%认定违约金数额，不存在过高情形，一审法院认定并无不当。综上所述，李昕的上诉请求不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8548元，由李昕承担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年十一月十七日书记员 张维峰