浙江省衢州市衢江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0803民初1162号 原告：浙江汇盛投资集团有限公司，住所地衢州市世纪大道**。 法定代表人：周宪彪，董事长。 委托诉讼代理人（特别授权）：吕烨，浙江天赞律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：谭小燕，浙江天赞律师事务所律师。 被告：衢州领骏木业有限公司，住，住所地衢州市绿色产业集聚区芳桂中路****/div> 法定代表人：方双潮，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：叶剑飞，该公司经理。 委托诉讼代理人（特别授权）：周锋利。 原告浙江汇盛投资集团有限公司与被告衢州领骏木业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2019年10月21日立案登记，2020年4月23日立案。因案情疑难复杂，本案于2020年7月22日由简易程序转为普通程序审理。2020年9月16日、2020年11月12日，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次开庭原告浙江汇盛投资集团有限公司的委托诉讼代理人谭小燕和被告衢州领骏木业有限公司的委托诉讼代理人叶剑飞、周锋利到庭参加诉讼；第二次开庭原告浙江汇盛投资集团有限公司的委托诉讼代理人谭小燕到庭参加诉讼，被告衢州领骏木业有限公司及其委托诉讼代理人叶剑飞、周锋利经传票传唤均无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭宣告判决。 浙江汇盛投资集团有限公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告于2018年10月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将衢州市芳桂中路19号6号厂房1楼、2楼西北面厂房（面积6221㎡）返还原告；3.判令被告向原告支付厂房占有使用费（自租赁合同解除之日起，按8元／㎡／月计算，据实结算至双方办理移交手续之日止）、逾期腾退厂房的违约金（自租赁合同解除之日起，每日按租金总额1%的比例计算，据实计算至双方办理移交手续之日止）；4.判令被告承担本案律师费8000元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告双方于2018年10月11日签订了《房屋租赁合同》一份，约定原告将位于衢州市××路××号××号××房××楼××楼××北面厂房出租给被告，厂房面积6221㎡，租金标准按8元／㎡／月收取，租赁期限自2018年8月1日起至2020年4月30日止。租赁合同签订后，被告未按约定履行支付房屋租金及缴纳履约保证金义务。经原告多次督促，被告仍不支付任何款项。原告为此于2019年5月22日向本院提起诉讼，要求被告支付租金及相应费用。经本院调解，原、被告双方达成了一致意见，本院作出的（2019）浙0803民初1989号民事调解书对被告拖欠原告2019年12月31日之前的租金、违约金、履约保证金及其他费用的履行期限均作出约定。2020年1月1日之后，被告继续使用租赁厂房，但未依约支付租金，合同履行期限届满后未依约腾空租赁厂房，返还租赁物。此纠纷成讼。庭审中，原告变更诉讼请求，要求：1.判令解除原、被告于2018年10月11日签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将位于衢州市××路××号××号××房××楼××楼××北面厂房（面积为6221平方米）腾空、恢复原状并返还原告，具体腾空及恢复原状明细见《厂房腾空及恢复原状的清单》；3.判令被告向原告支付自2020年1月1日起至2020年4月30日止的租金199072元及违约金24087.71元（暂计至2020年4月30日，以欠付租金199072元为基数，此后的违约金按日千分之一的标准计算至付清之日止）；4.判令被告向原告支付房屋占有使用费199072元（暂计至2020年8月31日，此后的房屋使用费按照49768元／月的标准计算至实际腾空之日止）以及违约金24485.86元（暂计至2020年8月31日，以欠付房屋占有使用费总额为基数，此后的违约金按日千分之一的标准计算至付清之日止）；5.判令被告支付原告代垫的电费32010元；6.本案诉讼费用由被告承担。 原告为支持其诉讼主张，向本院提交了八组证据。 第一组证据： 《房屋租赁合同》一份，证明原、被告双方租赁关系合法有效，被告承租的租赁物面积6221㎡。 第二组证据： 浙（2018）衢州市不动产权第0××9号不动产权证书一份，证明原告对租赁物享有使用和收益的权利。 第三组证据： （2019）浙0803民初1989号民事调解书一份； 强制执行申请书一份； 法院执行案件受理通知书一份。 以上证据证明被告不按调解书规定履行付款义务，原告于2019年7月24日向法院申请强制执行的事实。 第四组证据： 1.律师函一份； 2.快递面单一份； 3.快递查询记录一份。 以上证据证明原告于2019年9月23日向被告发送律师函，要求被告限期支付租金、腾退厂房并办理移交，被告于2019年9月24日收到律师函的事实。 第五组证据： 电费交费通知单二份； 现场电表度数照片一张。 以上证据证明截至2020年1月20日止，被告拖欠原告电费32010元的事实。 第六组证据： 1.2019年8月电费交费通知单一份； 2.2019年9月电费交费通知单一份； 3.2019年11月电费交费通知单一份； 4.被告支付电费的银行回单二份。 以上证据证明被告应支付原告2019年8月、9月、11月电费52998元且被告已通过银行转账履行缴纳电费义务的事实。 第七组证据： 衢广泽评报字【2017】第338号资产评估报告书一份，证明案涉配电设施属原告所有的事实。 衢州领骏木业有限公司答辩称：对原、被告双方于2018年10月11日签订了《房屋租赁合同》的事实没有异议。原、被告之间还另行签订过一份协议，这份协议约定被告于2019年12月31日之前将厂房腾空交付原告，但原告没有把这份合同给被告。因工程需要，被告于期限届满前与原告协商，要求延期10几天时间将厂房腾空交付原告，但因员工工资未及时发放，导致工程未按期完工。原告遂向衢江区法院申请对被告承租的厂房整体予以查封，衢江区法院于2020年1月14日对被告承租的厂房整体予以查封。被告主动与原告协商，要求原告向衢江区法院申请解除查封，被告将租赁的厂房腾空，但原告不同意，而并非被告不愿意腾空，对2020年1月14日以后产生的租赁费被告不承担。原告要求被告支付2020年1月20日前所欠电费，因衢江区法院于2020年1月14日对被告承租的厂房整体予以查封，故对2020年1月14日之后产生的电费被告不承担。 被告未就其主张向本院提交证据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.对原告提交的第四组证据，经质证，被告有异议，主张没有收到过律师函，本院认为，该律师函主要内容是原告向被告催缴2020年度以前拖欠的租金，与本案无关联，本院不予采纳；2.对原告提交的第六组证据，经质证，被告对其真实性没有异议，本院予以认定。但被告提出因原告申请本院对被告承租的厂房整体予以查封，本院于2020年1月14日对被告承租的厂房以张贴封条的方式整体予以查封，主张不承担自2020年1月14日之后产生的电费，本院认为，本院依职权对被告承租的厂房以张贴封条的方式整体予以查封，自2020年1月14日之后产生的电费仅是自然损耗，被告主张不承担的理由不成立，本院不予采纳。 根据上述有效证据，结合当事人庭审陈述，经本院审理认定事实如下：原、被告双方于2018年10月11日签订了《房屋租赁合同》一份，合同约定：1.原告将坐落于衢州市××路××号××号××房××楼××楼××北面厂房出租给被告，面积为6221㎡；2.租赁期限从2018年8月1日至2020年4月30日（21个月）；3.租金按8元／㎡／月收取，每月为49768元，2018年8月1日-2018年12月31日的租金248840元被告于2018年10月18日前交纳、2019年1月1日-2019年6月30日的租金298608元被告于2018年12月1日前交纳、2019年7月1日-2019年12月31日的租金298608元被告于2019年6月1日前交纳、2020年1月1日-2020年4月30日的租金199072元被告于2019年12月1日前交纳；3.违约责任：ａ如被告逾期未支付应付租金，被告应按每日1.5%的比例就其逾期未付部分租金，向原告支付违约金；ｂ如被告逾期支付租金超过1个月，除仍应支付相应租金以及根据前款规定的比例支付相应的违约金外，原告有权选择终止本协议，并要求被告另外支付相当于本合同金额两倍的违约责任；ｃ如被告违约的，则承担原告因实现债权所需要的费用，包括但不限于律师代理费、诉讼费等。合同还就被告负责支付的费用、履约保证金、租赁房屋的维修、合同的变更和终止、通知与送达、免责条件等作出了约定。房屋租赁合同签订后，被告未按约定履行支付房屋租金及缴纳履约保证金义务，原告为此于2019年向5月22日向本院提起诉讼，要求被告支付租金及相应费用。经本院调解，原、被告双方达成了一致意见，本院作出了（2019）浙0803民初1989号民事调解书。该调解书对被告拖欠原告2019年12月31日之前的租金、违约金、履约保证金及其他费用的履行期限均作出处理。因被告未按（2019）浙0803民初1989号民事调解书约定的期限履行金钱给付义务，原告于2019年7月24日向本院申请强制执行，本院于7月25立案受理。执行期间，本院依职权于2019年8月6日作出（2019）浙0803执1210号民事裁定书，查封了被告所有的在租赁厂房内的机器设备；于2020年1月14日本院依职权对被告承租的厂房以张贴封条的方式整体予以查封。因被告未按《房屋租赁合同》约定履行于2019年12月1日前交纳2020年1月1日-2020年4月30日的租金199072元，原告于2020年4月23日诉至本院，要求解除房屋租赁合同、支付租金并赔偿损失等。2020年4月30日房屋租赁合同期满，之后被告继续占有使用租赁厂房至今。 另查明，被告租用原告租赁物期间产生的电费，由原告统一向用电部门缴纳，被告使用租赁物期间产生的电费由原告另行向被告收取。被告未按合同约定和（2019）浙0803民初1989号民事调解书规定履行向原告缴纳履约保证金100000元的义务。 本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》合法有效。依法成立的合同，对当事人均具有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告按约定将租赁物交付被告，被告理应按照合同约定履行支付租金的义务；《房屋租赁合同》履行期限届满后，被告继续占有租赁物，被告理应按照《房屋租赁合同》约定的租金标准承担占有租赁物期间的使用费。原告据此要求被告支付租金和支付以租赁厂房面积6221㎡为基数自2020年5月1日起至被告腾空厂房并返还原告之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准计算厂房占有使用费的请求，理由充分，本院予以支持。按《房屋租赁合同》约定，被告逾期支付应付租金，应按每日1.5%的比例就其逾期未付部分租金向原告支付违约金，原告诉请要求被告支付以未支付租金和占有使用费为基数按日1‰的标准计算的违约金，原告虽然已自行调低了违约金的计算标准，本院认为，原告主张的违约金仍然过高，本院酌情裁定案涉违约金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍的标准计算。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物，原告要求被告将衢州市芳桂中路19号6号厂房1楼、2楼西北面厂房（面积为6221平方米）腾空并返还原告的请求，于法有据，本院应予支持。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间产生的水费、电费、网络等各项费由被告支付，原告要求被告支付拖欠电费之请求，证据确凿，本院予以支持。原告诉请解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》，本院认为，在案件审理期间，《房屋租赁合同》的履行期限已届满，合同已自行解除，无需另行依法解除。被告主张因原告就（2019）浙0803民初1989号房屋租赁合同纠纷一案申请强制执行，衢江区法院对被告的财产进行查封导致其无法腾空租赁物和返还原告租赁物，其不承担查封之后的租金及占有使用费。本院认为，本院的查封对象是被告在租赁厂房内的相关物品并非涉案厂房，被告在保证被查封的物品价值不减损或者提供替代性担保的情况下，其完全可以依法腾退并返还租赁物，被告主张的理由不成立，本院不予采信。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告诉请要求被告恢复租赁厂房原状，对该主张原告举证不能，本院不予认定。 综上，原告诉请之合理部分，事实清楚、证据充分，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告衢州领骏木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江汇盛投资集团有限公司租金199072元并承担自2019年12月2日起至款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的资金占用期间的利息损失； 二、被告衢州领骏木业有限公司于本判决生效之日起十日内按49768元/月的标准支付原告浙江汇盛投资集团有限公司自2020年5月1日起至返还租赁物之日止的租赁物占有使用费并承担以租赁物占有期间每日实际应付的使用费按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算的资金占用期间的利息损失； 三、被告衢州领骏木业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告浙江汇盛投资集团有限公司电费32010元； 四、被告衢州领骏木业有限公司于本判决生效之日起十日内腾空坐落衢州市芳桂中路19号6号厂房1楼、2楼西北面厂房（面积为6221平方米）并交付原告浙江汇盛投资集团有限公司； 五、驳回原告浙江汇盛投资集团有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4766元，由被告衢州领骏木业有限公司负担，于本判决生效之日起十日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  徐金洪 人民陪审员  谢新华 人民陪审员  吴灵仙 二〇二〇年十一月十二日 书 记 员  吴珊珊