安徽省蚌埠市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖03民终4215号 上诉人（原审被告）：黄正好，男，1961年10月1日出生，汉族，住安徽省五河县。 委托诉讼代理人：李三苗，五河县城关镇法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审原告）：孔月梅，女，1974年7月10日出生，汉族，住安徽省五河县。 委托诉讼代理人：夏永飞，安徽淮光律师事务所律师。 上诉人黄正好因与被上诉人孔月梅房屋租赁合同纠纷一案,不服安徽省五河县人民法院（2020）皖0322民初3540号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 黄正好上诉请求:1.撤销原判,改判上诉人不承担给付欠款6万元或发回重审；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审法院认为“原告要求被告支付剩余6万元有事实和法律依据”是错误的。上诉人与被上诉人签订为期4年的房屋租赁合同,每年租赁费8万元,计4年32万元。约定每2年结算一次,先付2年租赁费16万元,之后再付被上诉人的前期投资和转让费10万元,其中转让费4万元,前期投资6万元。上诉人于2018年10月14日一次性支付了2年租赁费16万元及4年转让费4万元,计人民币20万元,余下6万元前期投资打了欠条,待被上诉人前期投资设施到位后再还。可是上诉人经营后直到解除合同前,上诉人向被上诉人要求落实前期投资的设施,被上诉人每次承诺都落空,根本没有其承诺的设施。因此,上诉人不但不应当支付6万元的前期投资,相反被上诉人还要向上诉人退还2年转让费2万元。一审法院认为“被告应对其所租赁房屋的整体及原告之前期投入部分进行审查,但被告是在未尽到合理、审慎的审查义务前提下签了合同”也是错误的。被上诉人说前期投资设施已经订购,以后陆续到位,上诉人是基于信任才签订的合同。二、供水问题。直到合同解除时,被上诉人也没有解决好。综上,一审法院认定事实不清,证据不充分,导致判决错误,请求二审法院支持上诉人的上诉请求。 孔月梅辩称，上诉所称转让费及前期投资无事实依据，原转让合同中两项合计10万元。上诉人向我方反映过供水问题，反映之后上诉人要求同原房主协商此事，此后租赁两年时间内上诉人未向我方就供水问题未提出任何异议。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求维持原判。 孔月梅向一审法院起诉请求：1、解除2018年10月14日原告与被告签订的《转让协议》；2、判令被告向原告支付拖欠的房屋租金6万元及原告损失（参照房租从2020年7月4日起至案涉房屋再次出租时止，暂计至起诉之日）13333元；3、本案诉讼费用由被告承担。 一审判决认定事实：2018年10月14日，原告孔月梅作为转让方与承接方即本案被告黄正好签订《转让协议》，孔月梅将其承租的位于五河县门面房转让给黄正好，用于开办幼儿园。双方约定租赁期限为四年，即2018年7月3日至2022年7月3日；租金为每年8万元，合计32万元，每两年支付一次。依据协议约定，黄正好应于签订协议当年支付孔月梅前两年租金16万元，另再付孔月梅前期投资及转让费10万元，总计26万元。黄正好仅向孔月梅支付20万元，2018年11月18日黄正好向孔月梅出具欠条一份，欠条言明：“欠到孔月梅房租陆万元整，黄正好，2018年11月18日”，该6万元欠款黄正好至今未向孔月梅支付。2020年6月27日，黄正好委托陈光耀将租赁房屋的钥匙送交给孔月梅爱人手里，孔月梅未提出异议，双方解除转让合同。 一审法院认为，债务应当清偿。（一）原、被告所签《转让协议》系双方真实意思表示，且协议内容不违反法律规定，系有效合同。原告要求解除合同，被告表示同意。因被告于2020年6月27日将房屋钥匙交予原告爱人，意为解除《转让协议》，原告未提出异议，双方解除合同时间应为2020年6月27日。原告已缴纳2018年7月3日至2020年7月3日房租共计16万元，且房屋钥匙已交还给原告，故被告并未影响原告对案涉房屋再次转租，对原告要求被告赔偿自2020年7月4日起至案涉房屋再次出租时止的房租损失，无事实和法律依据，该院不予支持。（二）依法成立的合同，对合同双方具有约束力。原、被告双方对案涉房屋的租期、租金和租金支付形式作出了详细约定，被告依据合同约定应支付原告房屋租金及转让费、前期投入费用共计26万元，但被告仅支付20万元，原告要求被告支付剩余6万元有事实和法律依据，该院予以支持。（三）关于案涉房屋存在的供水问题。被告租赁该房屋用于幼儿教育，为便于经营，对于用水问题被告应该积极与原告协商解决，或者先解决供水问题再向原告主张权利，但被告自2018年10月份使用该房屋直至2020年6月27日解除合同，在此期间被告并未积极采取有效措施与原告进行协商或者向其主张权利，被告应对其消极放任的态度产生的后果承担责任，故对被告以供水问题作为不履行给付义务的理由不予支持。（四）关于案涉房屋的实际租金及前期投入问题。因原、被告系完全民事行为能力人，双方是在自愿、合法的基础上签订合同，被告无充分证据证明原告存在欺诈、胁迫等情形，故该《转让协议》对双方均具约束力。合同约定被告应支付原告转让费及前期投入费用共计10万元，被告抗辩原告篡改原合同租金及对案涉房屋并没有实际的前期投入而拒绝支付合同欠款，在签订合同之初，被告应对其所租赁房屋的整体及原告的前期投入部分进行审查，但被告是在未尽到合理、审慎的审查义务前提下与原告签订《转让协议》，被告无充分证据证明该抗辩主张，故对被告的该项抗辩不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、解除原告孔月梅与被告黄正好签订的《转让协议》；二、被告黄正好应给付原告孔月梅合同欠款6万元，于本判决生效后十日内付清；三、驳回原告孔月梅的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1634元，减半收取817元，由被告黄正好负担。 二审中，黄正好提供证据1.2018年10月14日孔月梅出具的收条一份，证明孔月梅收到各项费用26万元；证据2.黄贤宏、李艳、朱志远、陈志祥书面证人证言，证明上诉人自租赁房屋以来一直要求被上诉人解决房屋供水问题，直至合同解除也未能解决。孔月梅对证据1真实性予以确实，但认为只收到20万元，2018年11月18日经过被上诉人催要，上诉人出具了6万元欠条一张；对证据2的三性均有异议，证人应当出庭接受询问，达不到证明目的。经审查，黄正好认可只给付孔月梅20万元，证人无正当理由均未出庭作证，故本院对黄正好提供的证据1、2的证明目的均不予确认；一审判决认定的案件事实清楚，本院依法予以确认。 本院认为，黄正好出具的6万元欠条表述的内容是欠付房租，与已经实际使用2年房屋，应当支付16万元房租的事实相符，在双方解除合同时，并未另行协商减免已经产生的房租数额，故黄正好应当按照约定支付尚欠的6万元房租。即使该欠款如黄正好所述是前期投资和转让费，也因为孔月梅确实有前期投资行为和转让的事实，按约可以收取，而黄正好所述的应当由孔月梅在签约后完成的具体的投资项目没有合同约定，也与合同文意不符，依法亦不能支持。黄正好主张孔月梅未能解决供水问题，经审查，合同并未约定供水内容，而黄正好是在考察过房屋现场后签订的合同，因此不能认定孔月梅存在违约情形。 综上所述，上诉人的上诉理由不能成立，依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由黄正好负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴公礼 审判员  胡松涛 审判员  陈二伟 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理唐红艳 书记员周广燕