安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖02民终2420号上诉人（原审被告）：芜湖红树林智能科技有限公司，住所地安徽省南陵县籍山镇。法定代表人：葛树林，执行董事兼总经理。上诉人（原审被告）：葛树林，男，汉族，住安徽省南陵县。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：秦尤佳，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：方娴，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：芜湖市久鼎投资管理有限责任公司，住所地安徽省南陵县籍山镇。法定代表人：刘金玉，执行董事。委托诉讼代理人：代耀，北京京师（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴履财，公司工作人员。上诉人芜湖红树林智能科技有限公司（以下简称红树林公司）、上诉人葛树林因与被上诉人芜湖市久鼎投资管理有限责任公司（以下简称久鼎公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省南陵县人民法院（2020）皖0223民初1400号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。红树林公司、葛树林上诉请求：1.依法撤销安徽省南陵县人民法院作出的(2020)皖0223民初1400号民事判决,并改判驳回久鼎公司的全部诉讼请求；2.依法判令久鼎公司承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、当事人达成合意不再继续履行案涉《房屋租赁合同》,一审判决继续履行显属错误。首先,2018年12月14日,葛树林与久鼎公司签订案涉《房屋租赁合同》,案外人戴履财、刘金玉作为久鼎公司的保证人在落款处签字,合同第十六条明确约定:“该目标房屋(南陵县皖南商城29楼C区1-4层)现被南陵县人民法院查封并处于变卖状态,甲方一旦竞买成交,本合同即时自动生效……”故案涉合同系附条件生效合同,红树林公司、葛树林竞买成交前案涉合同并未生效。其次,2019年2月1日,红树林公司、葛树林尚未对案涉房屋竞拍购买成功,即案涉合同生效前,久鼎公司即向红树林公司、葛树林发出《解除协议的通知》,明确载明:“以后不管葛树林是否拍买到该商业用房,芜湖市久鼎投资管理有限责任公司都不租赁该拍卖的房屋”。葛树林收到该《解除协议的通知》后表示同意,并将该《解除协议的通知》发送案外人戴履财(保证人),表明案涉《房屋租赁合同》不再继续履行。最后,根据《合同法》第九十三条第一款规定的,当事人经协商一致,可以解除合同。久鼎公司与红树林公司、葛树林于2019年2月1日达成合意,不再履行该协议,且同时通知了合同保证人。各方当事人均对《房屋租赁合同》不再履行一事表示认可,属于当事人的真实意思表示,未违反法律规定,该《解除协议的通知》的效力及于各方当事人。鉴于此时案涉合同尚未生效,各方即合意不再履行合同,该合同此后亦对各方当事人不再发生效力。一审判决认定案涉合同又于2019年2月19日生效,认为《解除协议的通知书》对红树林公司、葛树林不发生效力,不仅未充分尊重当事人的意思自治原则,且违反诚信原则,显属错误。综上,案涉《房屋租赁合同》在未生效前,各方当事人均已表示不再继续履行合同,此后案涉合同不再对各方当事人发生效力。且法律未规定双方当事人达成一致不继续履行合同的形式要件,也未限制当事人合意终止合作关系的权利,一审判决适用法律错误,请求二审判决予以改判。二、基于双方已达成不再履行案涉《房屋租赁合同》的合意,红树林公司将目标房屋出租给善意第三人,一审判决继续履行案涉合同明显损害第三人的合法权益且不具有可履行性如上述所言,红树林公司、葛树林与久鼎公司就案涉《房屋租赁合同》已于2019年2月1日达成合意不再履行,红树林公司、葛树林竞买目标房屋后,对目标房屋享有完全的处分、收益、使用的权利。根据红树林公司、葛树林提交的二审新证据《房屋租赁合同》(A20191101)等材料可知,红树林公司于2019年11月1日将目标房屋出租给案外人葛小宝,案外人葛小宝经红树林公司又将房屋转租给案外人吴根宝、南陵县善水汤泉宫沐浴汗蒸会所。现案涉目标房屋已由案外人实际承租并占有,久鼎公司现违反诚信原则要求继续履行《房屋租赁合同》不仅无事实根据和法律依据,且亦无法实际履行。久鼎公司辩称，第一，红树林公司、葛树林的上诉理由与案件事实不符，也没有法律依据。首先，红树林公司、葛树林认为双方在案涉房屋租赁合同生效前均已表示不再履行合同，与案件事实不符。红树林公司、葛树林并没有与久鼎公司达成解除合同的一致意思表示，双方在合同生效前，红树林公司、葛树林也没有向久鼎公司提出过要解除房屋租赁合同或者是通知久鼎公司解除合同，红树林公司、葛树林在一审期间做虚假陈述，称对久鼎公司2019年2月1日解除协议的通知，因保管不慎原件丢失，该陈述与法无据。红树林公司、葛树林在强制执行期间，以为了协调房屋租金标准为由，通过执行法官骗取久鼎公司的解除协议通知复印件。第二，房屋租赁合同生效以后，红树林公司、葛树林要求大幅增加房屋租金，久鼎公司不同意，红树林公司、葛树林则要求法院强制腾空案涉房屋。红树林公司、葛树林实际要求增加租金的诉求，证明双方对于房屋租赁合同未解除。第二，红树林公司、葛树林认为双方已达成不再履行案涉房屋租赁合同的合意，且红树林公司、葛树林已经将案涉房屋出租给善意第三人，法院判决继续履行合同，损害第三人的合法权益，不具有可履行性，该上诉理由亦不符合案涉房屋的现状。就目前案涉房屋的现状而言，除第一层超市租户部分已经搬离外，其他的所有租户仍和房屋拍卖前没有发生任何变化，因此红树林公司、葛树林的理由没有任何事实依据。第三，一审判决继续履行合同，可以将双方的经济损失尽量降低，尽可能的达到法律效果和社会效果的统一。综上，一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回红树林公司、葛树林的诉求。久鼎公司向一审法院起诉请求：1.确认久鼎公司与葛树林签订的《房屋租赁合同》于2018年12月14日成立，2019年2月19日生效；2.判令红树林公司将位于南陵县籍山镇皖南商城29幢C区商业用房（5865.33平方米）交付久鼎公司占有使用、经营，双方继续履行《房屋租赁合同》；3.案件诉讼费由红树林公司、葛树林承担。一审法院认定事实：2015年2月10日，久鼎公司以其位于南陵县籍山镇皖南商城29幢C区的房产为芜湖安博建设有限公司向安徽南陵农村商业银行股份有限公司提供抵押担保贷款2600万元，期限一年（循环贷款）。到2017年6月1日芜湖安博建设有限公司欠安徽南陵农村商业银行股份有限公司利息578066.65元未还，双方发生纠纷。安徽南陵农村商业银行股份有限公司将芜湖安博建设有限公司、久鼎公司等人诉至法院，要求偿还贷款26578066.65元。经法院判决后进入执行程序，法院依法对久鼎公司抵押房产进行网络竞价拍卖，葛树林于2019年2月14日在阿里拍卖平台以最高价2421万元竞得案涉房产。该院发出（2018）皖0223执恢496号拍卖成交确认书予以确认。后该房产登记于红树林公司名下。红树林公司就上述涉案房产要求该法院腾空交付。在涉案房屋拍卖前，刘金玉以久鼎公司身份同葛树林签订《房屋租赁合同》合同约定葛树林将参加涉案房屋竞拍，如竞拍成功，将竞拍所得房产以每年178万元的租金租赁给久鼎公司，租期10年，租金一年一交，先交租金后使用，并约定相应违约责任。2019年2月14日，葛树林以最高价竞得案涉房产，后要求将房租提高至260万元一年。另查明，2019年2月1日久鼎公司给葛树林下发了一份《解除协议的通知》。庭审中刘金玉自称，葛树林拒收。葛树林在庭审中辩称，已收到刘金玉发送的《解除协议的通知》，因保管不慎，现原件遗失，但双方均未提交证据证明自己的观点。葛树林于2019年2月14日竞得涉案房屋后，刘金玉、葛树林双方继续商谈租房问题，红树林公司要求将房租上调至260万元每年，久鼎公司不同意，红树林公司申请了法院强制腾空。刘金玉在执行过程中，一直要求继续履行《房屋租赁合同》，并多次与葛树林商谈无果。一审法院认为，2018年12月14日，久鼎公司与葛树林签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示、合法有效，双方均应按约履行各自义务。下面就本案存在的争议焦点评判如下：1.葛树林于2018年12月14日与久鼎公司签订的《房屋租赁合同》是否代表红树林公司所签。久鼎公司与葛树林在2018年12月14日签订《房屋租赁合同》的当时，红树林公司已注册成立（2018年11月28日成立）。葛树林为红树林公司的法定代表人，红树林公司的股东为葛树林夫妻二人，葛树林占股80%。红树林公司在竞拍涉案房产时，以葛树林个人名字参拍，在竞拍成功后将该房产登记于红树林公司名下。葛树林作为红树林公司的法定代表人，他所签订的合同以及所从事与涉案房产相关的民事活动应为履职，义务由红树林公司承担。葛树林辩称其与久鼎公司所签订的《房屋租赁合同》是个人行为，与红树林公司无关，以及红树林公司辩称公司并未授权葛树林与久鼎公司签订《房屋租赁合同》，葛树林与久鼎公司所签的《房屋租赁合同》与红树林公司无关的抗辩理由，该院不予采信。2.《房屋租赁合同》签订后是否已解除。2018年12月14日，久鼎公司与葛树林签订了《房屋租赁合同》后，2019年2月1日久鼎公司以葛树林至今未购买到涉案房产为由给葛树林下发了一份《解除协议的通知》，现葛树林认为合同已经解除。该院认为《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。根据该条规定，久鼎公司要行使解除权，一个条件就是《房屋租赁合同》中约定其有解除合同的条件，但在双方签订的《房屋租赁合同》中，并没有约定久鼎公司享有解除权；另一个条件就是依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定主张解除合同。根据久鼎公司提出的解除合同的理由为葛树林至今未购买到涉案房产，其解除合同的理由并不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的情形。故对于葛树林提出双方于2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》已解除的辩解，该院不予支持。3.葛树林认为即使涉案合同有效，因久鼎公司未履行缴纳房租义务，导致合同已实际解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。本案中葛树林认为合同已实际解除的理由是久鼎公司拒付租金致使不能实现合同目的，但葛树林、红树林公司并未提供证据证明其催讨久鼎公司在合理期限内支付租金、久鼎公司不予支付租金。庭审中久鼎公司陈述愿意支付租金，但因为涉案合同生效后，葛树林单方面要求增加租金，且不提供红树林公司账号，导致租金未按时交付，即使在这种情况下久鼎公司还将30万元租金打到葛树林的帐户上。因此，葛树林、红树林公司应当承担举证不能的法律后果。4.久鼎公司要求葛树林与红树林公司承担连带责任的诉讼请求。虽然葛树林作为红树林公司法定代表人在合同上签了字，但根据《中华人民共和国民法总则》第六十一条，依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事活动的负责人，为法人的法定代表人，法定代表人以法人的名义从事的民事活动，其后果由法人承受的规定。葛树林作为红树林公司的法定代表人在合同上签字的行为，属于职务行为而非个人行为。久鼎公司的该项诉讼请求无事实及法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六十一条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，案经该院审判委员会讨论，判决如下：一、芜湖市久鼎投资管理有限责任公司与葛树林2018年12月14日签订的《房屋租赁合同》有效；二、芜湖红树林智能科技有限公司于本判决生效之日起十日内将位于南陵县皖南商城29幢C区的房屋交付芜湖市久鼎投资管理有限责任公司使用；三、驳回芜湖市久鼎投资管理有限责任公司其他的诉讼请求。案件受理费减半收取计64300元，由芜湖红树林智能科技有限公司负担。二审审理期间，红树林公司、葛树林向本院提交五组证据。第一组证据是《解除协议的通知》一份。结合红树林公司、葛树林于一审提交的证据二公证书等材料可知，2019年2月1日久鼎公司已经向红树林公司、葛树林发出了《解除协议的通知》，明确载明：“以后不管葛树林是否拍买到该商业房屋，芜湖市久鼎投资管理有限责任公司都不再租赁该拍卖的房屋。”葛树林收到该《解除协议的通知》后表示同意，并且将《解除协议的通知》微信拍照发送给案外人戴履财（保证人），表明案涉《房屋租赁合同》同意不再继续履行，双方达成合意，故双方已经于2019年2月1日协商一致合意解除了案涉合同。另外在2019年7月3日，久鼎公司在该复印件上已经再次盖章确认与原件核对无误，已经确认解除协议通知复印件的真实性，因此双方在2019年已经合意解除了案涉合同。第二组证据是安徽省南陵县人民法院协助义务人处罚预告通知书、短信记录、报警回执各一份。拟证明结合上述证据一，本案双方已经达成合同解除合意，案涉合同已经于2019年2月1日双方协商一致合意解除，久鼎公司是为了逃避另案执行中拒不腾空房屋的法院罚款，而不顾法院多次劝告阻止，私自恶意装修房屋且转款30万元作为合同未解除支付租金的假象。然而根据案涉合同第五条规定，案涉租金需要一次性预付178万/年租金，远大于久鼎公司支付的30万租金。综上一审判决书第四页查明，久鼎公司在执行过程中一直要求继续履行合同显然有误。第三组证据是房屋租赁合同（A20191101）以及另外一份房屋租赁合同各一份。拟证明2016年2月1日，红树林公司、葛树林与久鼎公司合意不再履行案涉房屋租赁合同后，红树林公司、葛树林已经于2019年11月1日将案涉房屋出租给案外人葛小宝，案外人葛小宝经红树林公司、葛树林同意之后又将房屋转租给案外人吴根宝、南陵县善水汤泉宫沐浴汗蒸会所，现在案涉目标房屋由案外人实际承租并占有，红树林公司、葛树林与久鼎公司签订的原租赁合同已无法实际履行。第四组证据是通话录音（2019年7月2日、2019年7月8日、2019年9月18日），结合案涉其他证据可知，久鼎公司即向红树林公司、葛树林发出《解除协议的通知》后，双方已于2019年2月1日协商一致，合意解除了案涉合同，其后双方交涉中一直明确表示互相再无合同关系，各自管理各自区域的房屋租赁事宜；结合葛树林、红树林公司提交的二审证据目录2短信记录、报警回执可知，久鼎公司系私自转款30万元作为合同未解除支付租金的假象，根据案涉合同第5条约定，案涉租金需一次性预付178万/年租金，远大于久鼎公司支付的30万元。故该30万元并非房屋租金，双方并未继续履行案涉租赁协议。且葛树林明确表明：“如果是你们公司打来的，因为红树林公司与久鼎公司没有任何协议，这个租金是不成立。我们可以代收了，可以作为以后占用费的一部分。”葛树林、红树林公司已再次明确双方已不存在合法有效的合同，此前签订的协议已解除。第五组证据是房屋租赁合同二份，拟证明案涉房屋租赁合同解除后，红树林公司、葛树林将案涉房屋出租给案外人，其后久鼎公司工作人员戴履财又从案外人处承租案涉部分房屋。换言之，久鼎公司亦认可案涉《房屋租赁合同》合意解除事实，红树林公司、葛树林与久鼎公司签订的原《房屋租赁合同》已经无法实际履行。久鼎公司质证意见，上述证据不属于新证据，久鼎公司原则上不予质证。为阐述案件事实和准确适用法律，提出以下意见：久鼎公司与葛树林签订《房屋租赁合同》生效后，未经双方协议解除或者法定解除的情况下，红树林公司、葛树林单方面要求提高房屋租金标准，显然构成违约；红树林公司与葛小宝签订《房屋租赁合同》的真实性、合法性与否，均不能对抗久鼎公司与葛树林签订的《房屋租赁合同》，也与本案的房屋租赁合同纠纷没有关联性。吴根宝（汤泉宫）与葛小宝签订的《房屋租赁合同》系在红树林公司、葛树林要求法院强制腾空房屋的前提下，各方为避免法院强制腾空造成更大损失而签订的，不是双方的真实意思表示，对此，各方均系明知的，合同也未履行，且久鼎公司一审提供的、2018年与吴根宝签订的、约定了租期为10年的《房屋租赁合同》至今仍在继续履行。葛树林与葛小宝签订《房屋租赁合同》、吴根宝（汤泉宫）与葛小宝的《房屋租赁合同》都是在特定环境下各方为避免法院强制腾空造成更大损失而签订的，不是真实意思表示，也并未实际履行。关于葛树林与刘金玉的通话记录，不符合证据的合法性特征，从葛树林、红树林公司提供的通话记录内容整体来看，恰能证明因葛树林、红树林公司单方面要求提高房屋租金标准，双方要求在南陵县人民法院执行局主持协调解决，整个通话录音无法证明双方已经达成解除《房屋租赁合同》的合意。葛树林在通话中认可“代收”久鼎公司30万元，但不认可系久鼎公司支付的租金，与法无据，因为葛树林是红树林公司的法定代表人，无论从合同的签订过程，还是合同履行过程中的协商事宜来看，久鼎公司明确支付的就是房屋租金，从日常生活规则也可推断，红树林公司、葛树林也明知久鼎公司支付的就是房屋租金，且久鼎公司系在红树林公司、葛树林拒绝告知银行账户的情况下，先预付部分租金30万元至葛树林账户，双方根据纠纷进展情况再行结算。经查阅原审卷宗及询问当事人，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案的争议焦点为久鼎公司与葛树林之间签订的《房屋租赁合同》是否已经解除。双方签订的《房屋租赁合同》并未约定久鼎公司解除合同的条件，2019年2月1日，也未出现久鼎公司可以解除合同的法定情形，案涉《解除协议的通知》并不具有到达对方时合同解除的效力。红树林公司、葛树林主张葛树林收到该《解除协议的通知》后表示同意，并将该《解除协议的通知》通过微信发送案外人戴履财，表明案涉《房屋租赁合同》不再继续履行。但戴履财仅作为案涉《解除协议的通知》的担保方，葛树林庭审中自述系刘金玉于2019年2月1日当天将《解除协议的通知》直接交付给葛树林，但葛树林方并未提交其向合同相对方久鼎公司或者交付解除协议通知的刘金玉明确表示同意解除的充分证据。且从在卷的案涉皖南商城29幢C区房屋的执行笔录来看，执行办案人员多次组织刘金玉与葛树林进行商谈，葛树林均未明确提出与久鼎公司之间已经解除房屋租赁合同，仅表示要提高租金。执行笔录亦载明久鼎公司将原2019年2月1日的《解除协议的通知》交于执行办案人员系由办案人员协调租金问题。双方在《房屋租赁合同》中约定年租金178万元，在葛树林要求将年租金上调至260万元的情形下，久鼎公司不可能要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，久鼎公司将《解除协议的通知》交于执行办案人员的真实意思显然不是解除《房屋租赁合同》。葛树林、红树林公司二审期间提交的三份葛树林与刘金玉电话的录音中，葛树林与刘金玉多次就租金问题进行协商，不能推定双方已解除《房屋租赁合同》，葛树木在2019年7月8日的录音中强调“这个房子是我们的，怎么处置和你无关”“那个房子搞不好我们清空还是自己用”“我不会租给他们的，干嘛要收他们房租，让他们赶紧把东西腾给我”等内容，仅是葛树林的个人意思，亦不能反推双方已解除《房屋租赁合同》。因此，本案并无证据表明双方已就解除《房屋租赁合同》达成合意，红树林公司、葛树林的相关上诉主张，本院难以支持。综上，红树林公司、葛树林的上诉请求和理由不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费128600元，由上诉人芜湖红树林智能科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王利民审判员  肖 珍审判员  陈 勇二〇二〇年十一月二十三日法官助理汪平书记员黄静附：本案适用法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；