成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初1885号 原告：成都政建置业有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：袁康，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：朱嘉，男，1979年12月25日出生，汉族，住成都市武侯区，系公司总经理，特别授权代理。 委托诉讼代理人：段晨曦，四川岷山律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都海科投资有限责任公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：张大林，总经理。 委托诉讼代理人：姚祖刚，泰和泰律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：张秋星，泰和泰律师事务所律师，一般授权代理。 原告成都政建置业有限公司（以下简称“政建公司”）与被告成都海科投资有限责任公司（以下简称“海科公司”）房地产开发经营合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月6日公开开庭审理，因本案案情复杂，本院于2020年10月19日裁定转为普通程序。又因本案与（2020）川0115民初4403号原告成都海科投资有限责任公司诉被告成都政建置业有限公司房地产开发经营合同纠纷系基于同一事实发生的纠纷，本院依法将该两案合并审理，并分别于2020年10月30日、2020年11月4日再次公开开庭，原告政建公司的委托诉讼代理人朱嘉、段晨曦，被告海科公司的委托诉讼代理人姚祖刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告政建公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告赔偿原告2，963万元；2．被告承担本案全部诉讼费用。在开庭审理时，原告政建公司将第一项诉讼请求变更为“1．对原被告“海科名城”项目进行整体清算，清算结果为被告分配获得1，956.94㎡商业面积，141个车位共计4，049.52㎡，被告应付税务、建设等成本抵扣双方往来款后，原告支付被告434，532.79元。双方应按照清算结果及时办理商业、车位等不动产权转移登记手续并按照国家规定各自承担相应办证费用。”事实和理由：2017年1月20日，原、被告就“海科名城”项目开发建设签订《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》，约定原、被告双方共同进行开发建设，被告以94.6亩项目土地出资，原告对应投入建设启动资金9，460万元。对房屋销售及成本结算，双方约定被告销售房屋的收入先支付土地款及相关税费，在以上费用缴完后，余下的收入按实际调整后的成本支付原告，由原告用于结付施工方的建设资金。根据《合作开发协议》及2008年12月5日双方签订的《“海科名城”分房备忘录（一）》，被告共分得住宅99，707.01㎡，商业6，529.36㎡，办公510.51㎡，车库562.68㎡，车位9，117.7㎡，人防、物业用房等7，960.98㎡，合计总建筑面积124，388.23㎡。根据被告委托《四川德文审计报告》并对应支付该面积的建设成本及相关税金。现“海科名城”项目已完成建设，通过竣工验收且已实际交付使用，原、被告双方应按协议约定，本着诚实、公平及尊重历史的原则，对被告所分配房屋销售价款不足以支付建设成本、税金的差额，品迭双方往来款后，被告仍应支付原告2,963万元。后因该案与（2020）川0115民初4403号合并审理，经原告再次与被告进行核算，核算结果以变更后的诉讼请求为准。 被告海科公司辩称，本案为项目清算纠纷，海科公司对政建公司主张的清算方案不予认可，根据2007年5月11日的《“海科名城”项目分割协议》及2008年6月20日的《“海科名城”项目分割协议补充说明》海科公司仅分得“海科名城”项目2,009.04平方米的商业用房，仅承担该部分商业用房所对应的房屋建设成本，且双方已对案涉项目的建设成本进行了专项审计，形成了专项审计报告，海科公司分得的2009.04平方米商业用房所对应的成本是确定的，在品迭海科公司应承担的建设成本后，政建公司还应支付海科公司的款项亦是明确的。 经审理查明，2007年1月20日海科公司作为甲方与政建公司作为乙方签订《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》（以下简称《合作开发协议》），约定双方合作开发位于温江区侧，西南财经大学教学区与住宿区中间，占地94.6亩土地（最终以国土部门确定为准），进行科技园企业高管人员住宅、服务及活动场所、商业用房及配套设施等开发；房屋建设成本控制在2200元／㎡以内，超过2200元／㎡的建设成本由乙方承担。合同第三条约定：甲方以项目土地作为出资，乙方投入项目建设启动资金9460万元，双方确定房屋分配比例为各50%。第四条约定，双方分配的房屋自行销售，销售的权益各自享有。企业高管住宅在甲方分配的住宅范围内销售，甲方分得住宅面向市场销售，其售价不得低于乙方的销售均价。第四条第3款载明“甲方销售房屋的收入先支付土地款及相关税费，在以上费用缴完后，余下的收入按约定成本支付乙方，由乙方用于结付施工方的建设资金。乙方销售房屋的收入先用于项目建设。待项目完工后，甲、乙双方再按审计后的成本进行结算”。合同并约定项目竣工验收后，甲方在6个月内结清所分得房屋的全部成本款。 2007年5月11日双方签订《“海科名城”项目分割协议》（以下简称《分割协议》），就“海科名城”商住小区项目分割达成协议，甲方拥有2，000㎡商业用房的所有权，承担该部分的成本费用，政建公司拥有其余部分房屋的所有权，承担该部分的成本费用。其中项目的住宅与车库部分的50%乙方应按海科公司指定销售对象与指定的销售价格进行销售。 2008年6月20日海科公司与政建公司双方向温江区国有资产管理局提交《“海科名城”项目分割协议补充说明》《以下简称“补充说明”》，双方对分割部分具体划分作出说明，即项目规划建筑总面积为245，071.8㎡，其中住宅面积192，710.2㎡，商业面积12，659.8㎡，办公面积1，745㎡，车库面积35，383.8㎡，分得2，019.9㎡商业用房，享有该部分物业所有权，并承担相应的开发成本与税金费用，扣除以上商业面积后，剩余部分24，305.19㎡面积归政建公司所有，但其中剩余面积的50%部分政建公司应按所指定价格与销售对象进行销售，另外50%面积由政建公司自行销售，双方待项目结束后进行结算。 以上《分割协议》及《补充说明》海科公司均不能提供原件，对其申请在温江区管局提取的该两份证据系复印件，政建公司以证据来源不明不是原件为由不予质证，且认为与之后签订的《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》有冲突的事实，应当以后面双方重新合意形成的事实为准，并且再次重申了“海科名城”项目的分配总原则以2007年1月签订的《合作开发协议》为依据。 2008年12月5日双方签订《“海科名城”分房备忘录（一）》，该备忘录载明“海科公司与政建公司于2007年1月20日签订的项目合作开发协议第三条2中确定房屋分配比例为各50%（包括住房、商业、车库）按比例每幢房屋竖向分配，具体分配方案指标为一期总户数1185，海科公司分得户数591；一期总住房面积96，461.59㎡，海科公司分得住房面积48，008.21㎡；一期总商业面积9，694.47㎡，海科公司分得商业面积4，987.33㎡；一期总办公面积997.96㎡，海科公司分得办公面积498.98㎡；一期海科公司应承担物业面积为427.91㎡；一期建筑总面积与预售面积的差额为212.01㎡；一期地下室总面积17，202㎡，海科公司分得地下室面积8，601㎡。海科公司在将房屋分配给企业（攀枝花卫生局）时提出对原分配方案进行调整，将二期9#楼一单元与一期10#楼二单元进行对换，原来政建公司公司11#楼的奇数层调整给园区企业，海科公司调整方案后从一期中多分配到的面积于二期分配的面积中进行扣减，政建公司同意该调整方案。其调整后一期房源的分配情况调整后指标如下：一期总户数为1185，海科公司分得户数716；一期总住房面积96，461.59㎡，海科公司分得住房面积60，274.18㎡；一期总商业面积9，694.47㎡，海科公司分得商业面积4，987.33㎡；一期总办公面积997.96㎡，海科公司分得办公面积498.98㎡；一期海科公司应承担物业面积为427.91㎡；一期建筑总面积与预售面积的差额为212.01㎡；一期地下室总面积17，202㎡，海科公司分得地下室面积8，601㎡。以上为“海科名城”项目一期分配情况，“海科名城”项目的分配总原则以项目合作开发协议为依据”。 2008年12月15日海科公司与政建公司再次签订备忘录即《“海科名城”分房备忘录（二）》，载明“海科名城项目一期由海科公司分配给海峡科技园区的企业优惠房中，由于园区部分企业的不按规定前来签订购房合同，海科公司与政建公司于2008年10月21日向企业发出催签通知，规定一期一批次房源（1#、3#、14#）于2008年10月31日前和二批次房源（10#、11#、12#）于2008年12月15日前签订购房合同，逾期视同放弃。企业放弃部分的房源，由海科公司委托政建公司对该部分房源对市场进行销售，销售价格不得低于海科公司分配给企业的优惠价格，园区企业选房超面积按市场价格购买的那部分金额政建公司不与承担”。 2014年6月6日四川普林税务师事务所有限公司出具《土地增值税汇算清缴纳税申报鉴证报告》载明：“1．营业税清算情况：应缴营业税37,555,719.55元，已缴营业税37,554,471.53元，应补交营业税1,248.02元。2．城市维护建设税清算情况：应缴城市维护建设税2,628,900.37元，已缴城市维护建设税2,628,813.05元，应补交城市维护建设税87.32元。3．教育费附加清算情况：应缴教育费附加1,126,671.59元，已缴教育费附加1,126,634.13元，应补交教育费附加37.46元……” 2019年12月12日四川德文会计师事务所有限公司出具《成都政建置业有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》，载明：本次“海科名城”房地产项目成本费用审计范围为建筑安装工程成本、待摊投资、营业费用、管理费用、财务费用、营业外支出，该项目成本费用账面金额651,603,774.78元，审定金额621,244,587.88元，审减金额30,359,186.90元，其中待摊投资账面金额147,277,926.38元，审定金额146,896,289.68元，审减金额381,636.70元；往来款项审计情况针对海科公司与政建公司开发的“海科名城”房地产项目之间产生的应收、应付款往来款项专项审计，截止2019年9月，该项目产生的应收、应付款往来款为：“其他应付款土地款”会计科目贷方余额为17,339,259.96元，“应付账款代土地款”会计科目贷方余额54,119,917.04元，“应收账款待收房款”会计科目借方余额59,710,954.82元，应付账款代土地款54,119,917.04元与应收账款待收房款59,710,954.82元相抵后政建公司应收海科公司房款5,591,037.78元。 上述事实，有当事人的当庭陈述，《成都海峡两岸科技园企业服务中心项目合作开发协议》、《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》、《四川德文会计师事务所有限公司“海科名城”房地产项目往来款项、成本费用专项审计报告》（川德文会专审（2019）第12-04号）、《四川普林税务师事务所有限公司鉴证报告》（川普税审字［2014］第355号）等证据在案佐证，经庭审调查核实，本院予以采信。 本院认为，本案的争议焦点为原、被告双方就开发经营合作“海科名城”项目的最终清算问题，其一是清算依据的问题；其二是如何清算的问题。关于项目的清算依据，原被告于2007年1月20日签订的《合作开发协议》中约定双方确定房屋分配比例为各50%，其后虽然于2007年5月11日签订了《分割协议》及《补充说明》对之前的约定进行了变更，但是又于2008年12月5日及12月15日分别签订《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》，再次按照《合作开发协议》第三条中约定房屋分配比例为各50%（包括住房、商业、车库）按比例进行了分配，可见，《合作开发协议》及《“海科名城”分房备忘录（一）》、《“海科名城”分房备忘录（二）》确定了原、被告约定房屋分配比例为各50%的原则，同时被告海科公司提交的据以主张的依据《分割协议》及《补充说明》均无原件，且原告政建公司不予质证，根据谁主张、谁举证的原则，本院对海科公司提交的《分割协议》及《补充说明》不予采信，根据以上分析，后续签订的《分房备忘录（一）、（二）》与最初签订的《合作开发协议》形成了证据锁链，是双方合作及分配的真实意思表示，本院予以采信； 关于如何清算的问题，包括实物清算与现金清算，实物清算部分根据政建公司的清算方案以及庭前质证中海科公司无异议的事实，现有可分配商业2009.04平方米，车位348个，根据双方在《合作开发协议》及《分房备忘录（一）、（二）》中的约定，应当各分得50%。但是基于商业部分的权证已办理至海科公司名下，本着尊重历史和保持产权稳定性原则以及减少换证带来的税费损失，政建公司的清算方案提出海科公司分得1956.94平方米的商业，政建公司分得52.1平方米（房号：1-1-14号）的商业；同时，海科公司相应分得的车位减少，海科公司分得车位141个（车位详见政建公司提交的海科公司车位表），政建公司分得207个，本院认为基于经济效益原则和物权稳定性原则，政建公司提出的实物分配方案具有合理性，且双方对此均无异议，本院予以确认。关于现金清算部分，基于庭审查明的事实，原被告双方对案涉项目总建设成本及税金均无异议，政建公司提出的现金清算方案合理、合法，且具有实际履行的基础，本院对此予以确认，海科公司认可销售的住宅、商业、办公、地下室、车位以及销售产生的税金、建设成本共计249,633,857.63元，销售收入为232,729,130.46元，政建公司认可海科公司诉请的往来款17,339,259.95元，收入、成本及往来款品迭后，政建公司还应支付海科公司434,532.78元。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、成都海科投资有限责任公司分配获得“海科名城”项目1，956.94平方米商业面积，141个车位；成都政建置业有限公司分配获得“海科名城”项目52.1平方米商业面积，207个车位；双方于本判决生效之日起十五日内配合对方办理产权转移登记，产生的费用各自承担； 二、成都政建置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付成都海科投资有限责任公司434，532.78元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费189,950元，由被告成都海科投资有限责任公司负担。（该笔诉讼费已由原告成都政建置业有限公司垫付，成都海科投资有限责任公司在履行该判决时一并支付给成都政建置业有限公司） 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  杨晓梅 审 判 员  李** 人民陪审员  王 琼 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  彭成丽