云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初8492号原告：王进宝，男，1990年11月2日出生，汉族，福建省莆田市人，身份证住址：福建省莆田市荔城区，现住。委托诉讼代理人：张廷宾、杨宏，均系云南大允律师事务所律师，特别授权代理。被告一：郝继全，男，1974年6月14日出生，汉族，云南省寻甸县人，身份证住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住：云南省昆明市盘龙区。被告二：郝永杰，男，1997年5月5日出生，汉族，云南省寻甸县人，身份证住址：云南省昆明市寻甸回族彝族自治县，现住：云南省昆明市盘龙区。原告王进宝与被告郝继全、郝永杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月15日公开开庭进行了审理。原告王进宝及其委托诉讼代理人张廷宾，被告郝继全、郝永杰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王进宝向本院提出诉讼请求：1.判令终止原、被告双方签订的《租赁合同》；2.判令被告退还原告保证金及电费押金10000元；3.判令被告退还原告2020年4月3日以后的租金6044元；4.判令被告退还原告疫情期间租金12849元；（上述第一至第四项合计28893元）；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：两被告系父子关系，被告一承租了昆明市铣床厂股份有限公司相邻云南农业大学后门的部分房屋及场地，改建为杉松美食城，并向社会公开出租经营。因郝继全太忙顾不过来，均以被告一郝继全名义与商户签订租房合同，其子郝永杰代为签字按手印并收取租金的方式操作。2019年原被告双方续签《租赁合同》，由原告承租被告的昆明市盘龙区铣床厂8栋2楼3号商铺，约定租期自2018年5月4日起至2023年5月4日止（共五年）每年租金68000元，支付方式一年一付，原告向被告缴纳保证金10000元。合同第七条第1项约定了退租金及合约保证金的条件：“租赁期间，若因国家政策及上级部门规划建设需要征用或收回租赁房屋时，甲方有权依照法定程序终止合同，乙方须无条件服从，甲方只退还乙方剩余租金和合约保证金。”2020年4月3日，盘龙区人民政府龙泉街道办事处向杉松美食文化城发出了《停工停业通知》：“因无建盖审批手续及消防安全验收报告，责令从4月3日起停止一切生产经营活动，并督促所有商户不得私自开展经营活动”，据此，原告己无法开展经营活动，双方合同终止条件已经成就，水费《租赁合同》自然终止，被告应当依约退还原告保证金10000元、2020年4月3日后的租金6044元，另，因为疫情之不可抗拒的原因而不能经营，按照公平原则，被告应退还原告两个月租金12849元，合计28893元。鉴于被告怠于履行合同退赔义务，拒绝协商。故原告诉至本院，主张上述诉请。二被告共同辩称，被告同意终止租赁合同，退还保证金及押金的前提是要把商铺退还，因自4月3日后原告未把商铺交还给被告，原告未结清水费等费用。案涉合同5月到期，但商铺至今仍由原告方经营使用当中,也给被告产生一定的损失。原告何时与被告交接，被告何时退押金。另外疫情不是个人造成的，被告无法承担退还疫情期间租金，商场所处位置是在学校，实际上每年除去假期只能做8个月生意，原告租赁商铺租金实际是6万元，并非其诉状所称68000元，如果不能正常经营为何还打电话让被告帮其交电费。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：证据一：租赁合同；证据二：微信转账截图；证据三：停工停业通知；证据四：告知书。证明2019年3月12日，原被告签订房屋租赁合同，由原告承租被告经营的昆明铣床厂杉松美食城B栋2楼3号商铺，合同约定了租期、租金、租金支付方式、保证金、合同终止条件、以及保证金、剩余租金退还条件。原告向被告支付租金68000元、保证金1万元。2020年4月3日，盘龙区人民政府龙泉街道办事处通知杉松美食文化城“停止一切生产经营活动。”随后，昆明铣床厂告知杉松美食城进行封闭管理，禁止车辆和人员出入。双方合同终止条件成就。二被告质证认为：对租赁合同的三性予以认可，对微信转账截图真实性认可，但2019年5月4日至2020年5月4日期间的房租被告退过8000元给原告，实际原告只交了6万元的房租，8000元是通过微信转账退还给原告的。对停工停业通知的三性予以认可。对告知书的三性不认可。二被告在庭审中未提交证据。庭审中被告称其有证据证明其合法出租权，本院责令被告五个工作日内提交，2020年10月27日被告提交《申请》《股权转让协议》《租赁合同》等材料称其系合法租赁，但建盖审批手续具体合不合法不清楚，相关手续不清楚。原告对被告提交的以上证据真实性认可，证明目的不予认可，认为被告提交的证据与本案无关。经审理，本院确认案件事实如下：一、被告郝继全与被告郝永杰系父子关系。案涉《租赁合同》出租方为郝继全，该签名系郝永杰所签，郝永杰实际参与履行合同，对此郝继全无异议。二、1.2019年3月12日，郝继全（乙方）与案外人（甲方）昆明铣床厂股份有限公司签订《租赁合同》，合同约定：甲方出租给乙方的场地坐落在昆明市郊落索坡云南三龙机械集团有限公司七车间旁荒地，使用面积为4460平方米，作为创业园区。场地租赁自2019年1月1日至2019年12月31日止，租赁期一年。租期届满，甲方有权收回出租场地，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，向甲方提出书面申请，经甲方同意后重新签订租赁合同。2.被告与案外人昆明铣床厂股份有限公司之间存在长期场地租赁关系，被告承租上述场地后自行建盖了房屋出租（含本案案涉商铺在内），合同一年一签，2019年12月31日合同到期后至今未续签。案外人昆明铣床厂股份有限公司于2020年9月10日将本案被告郝继全诉至本院，诉讼请求：1.请求法院判决被告腾还原告场地坐落在昆明市郊落索坡云南三龙机械集团有限公司七车间旁土地，使用面积为4460平方米，年租金为401400元；2.请求法院判令被告支付2020年1月1日至腾还之日的租金，租金按每平方米7.5元每月，暂计算至2020年9月1日为人民币301050元；3.请求法院判决被告承担诉讼费。该案尚未审结。三、2019年3月12日，原告王进宝（乙方）与被告郝继全（甲方）签订租赁合同，合同基本内容：甲方出租给乙方的房屋位于盘龙区，出租面积为60平米。租期自2018年5月4日起至2023年5月4日止共计5年。租金为68000元一年，一年一付。乙方须向甲方缴纳商铺保证金10000元，到合同解除时且乙方无任何违约行为，则甲方退还乙方该保证金（不计利息）。四、2020年4月3日，盘龙区人民政府龙泉街道办事处向杉松美食文化城发出《停工停业通知》：经检查，杉松美食城楼体结构为钢架结构，主体结构简单、材料单薄，房屋存在较大安全隐患，消防设施设备不齐全，无相关部门建盖审批手续及消防安全验收报告。鉴于以上情况，现责令杉松美食文化城从2020年4月3日起停止一切生产经营活动。2019年4月30日，原告向郝永杰支付押金10000元。2020年10月26日，经原被告核对，双方确认原告实际支付2019年租金为63334元（2019.5.5—2020.5.4），即每月5277元。当日原告将案涉商铺的钥匙2把、电费卡交还被告。经本院多次释明，原告至今未结清水电费。上述事实，有原告、被告提交的上述证据在卷佐证以及原告、被告的当庭陈述、本院询问笔录予以证实。本院认为，关于原告的第一项诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，被告自行建盖的杉松美食城即案涉租赁物因无相关部门建盖审批手续及消防安全验收报告，已被政府部门责令停工停业，且至今被告未能提交相关合法建盖审批手续，故案涉《房屋租赁合同》应为无效。关于原告的第二、三项诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，原被告互负房屋及租金的返还义务，原告已于2020年10月26日将租赁物返还被告，被告亦应将基于无效租赁合同收取的租金、押金、保证金等费用返还给原告，但在违法建筑被拆除前，被告自建的房屋仍属于被告的财产，原告实际使用房屋从事生产经营从中获益，因此已履行部分支出的合理费用不予退还。2020年4月3日后合同已无继续履行之可能，被告应退还2020.4.3—2020.5.4期间已收取的租金，根据原被告庭后确认的实际租金金额，本院予以更正确认被告应退还原告租金5277元（5277元/月×1个月）。关于原告主张退还押金10000元，因被告未结清水电费，根据现有证据无法确认水电费具体金额，故本案中本院不予支持，原告可另行处理。关于原告主张的第四项诉讼请求，庭审中原告明确该项请求主张退还疫情期间2个月的租金，本院认为，原被告签订的《租赁合同》租金一年一付，该合同实际履行不足两年，2020年4月3日盘龙区人民政府龙泉街道办事处向杉松美食文化城发出《停工停业通知》后该年度租期仅余一月，且该月租金已认定被告应予退还，而原告于2020年10月26日才将租赁物返还被告；另外，案涉商铺所在的场地系被告向他人承租，被告亦负担向他人支付租金的义务，故根据公平原则予以衡量，原告主张退还2个月租金的诉讼请求本院不予支持。关于案件受理费，本院依法判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条以及《诉讼费用交纳办法》第十六条之规定，判决如下：一、原告王进宝与被告郝继全于2019年3月12日签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告郝继全、郝永杰于本判决生效之日起十日内向原告王进宝退还租金5277元；三、驳回原告王进宝的其他诉讼请求。诉讼费522元，因适用简易程序审理减半收取261元，由被告郝继全、郝永杰承担50元，由原告王进宝承担211元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  刘学俭二〇二〇年十一月十六日书记员  刘艳艳