河北省保定市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀06民终4228号 上诉人（原审原告）：孙瑞，男，1984年2月15日出生，汉族，住保定市莲池区。 委托诉讼代理人：章熙，保定市莲池区正和法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告）：卢志宾，男，1979年11月5日出生，汉族，住保定市竞秀区。 委托诉讼代理人：刘博超,河北尚言律师事务所律师。 上诉人孙瑞、上诉人卢志宾因房屋租赁合同纠纷一案，均不服河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初320号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 孙瑞上诉请求：1.撤销河北省保定市竞秀区人民法院（2020）冀0602民初320号民事判决，依法改判或发还重审；2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：第一、一审法院认定事实错误，孙瑞并未委托王跃昕与卢志宾订立房屋租赁退款协议，并接受退款；第二、一审法院认定事实错误，孙瑞并不存在违约情形，卢志宾单方解除合同的行为是严重的违约行为；第三、一审法院未认定孙瑞的损失，未受理孙瑞相关鉴定损失的请求，是错误的。 卢志宾答辩称，一审法院认定双方合同解除正确，但卢志宾不应退还任何费用给孙瑞，详见我方上诉理由。 卢志宾上诉请求：1.卢志宾不应返还孙瑞租赁费27500元；2.一审、二审诉讼费用由孙瑞承担。事实与理由：第一、房屋租赁合同于2019年6月24日解除，双方关于租金及押金等也已经结算完毕，故一审法院再判决卢志宾返还27500元没有事实和法律依据；第二、法院认定孙瑞方违约在先，按照双方签订的租赁合同应当支付一个月租金(5830元）作为违约金；第三、合同因孙瑞违约解除，免租期应扣除。这一个月租金一审法院未考虑；第四、孙瑞为了经营足疗店，对房屋进行了改造毁了一间房作为前台，对防水、灯光等做了改动，解约后进行恢复原状需要较大金额。这一情节一审法院未考虑。我方保留诉权；第五、因为孙瑞的装修，改变灯光、壁纸等，使得现在的房屋难以出租，给卢志宾造成了极大的经济损失。这一情节一审法院未考虑。 孙瑞答辩称，一审判决认定卢志宾返还孙瑞房租27500元，这部分认定事实清楚，适用法律适当应予以维持。 孙瑞向一审法院起诉请求：1.判令依法解除原、被告2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》；2.请求责令被告退给原告所交的押金、租赁费并承担装修损失，共计204965元；3.承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年4月1日，出租人（甲方）即被告卢志宾与承租人（乙方）即原告孙瑞签订房屋租赁合同一份，约定：乙方租用甲方位于保定市新市区东廉良村48栋7号自建三层楼房二、三楼共计约300平米用于足疗保健。租赁期限自2019年4月1日至2020年3月31日。租赁合同期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应返还房屋及附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋及附属物品、设备设施及水电使用情况进行验收，结清各自应对承担的费用。租金标准及为年70000元，支付方式为年付、银行汇款。续租租金应在房屋到期前30日内缴付。押金15000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同解除（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。双方互不承担违约责任，乙方为经营添置的设施（可移走部分）归乙方，按照政府规定，给租户的补偿归乙方，给房主的补偿给甲方。（三）乙方由下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达10日的；欠缴各项费用达4000 —4— 元及以上的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的等，原被告双方签字生效。原告通过支付宝分别于2019年3月8日给被告转账5000元、2019年4月12日转账30000元、2019年5月1日转账10000元，2019年5月9日给原告现金20000元，以上合计65000元。被告提供原被告双方自2019年5月5日微信聊天记录，主要内容为被告向原告催要剩余房屋租金，原告承诺支付，被告告知原告如未在承诺的期间内支付剩余租金，属违约。2019年6月16日原告孙瑞出具授权书一份，载明：“今授权王跃昕去会谈6月17日下午与房东房屋租赁事项，原与房东签定的租赁合同不在孙瑞手中，明日会谈补一份原有合同。”2019年6月21日，王跃昕与被告卢志宾签订房屋租赁退款协议，载明：1、房东卢志宾已通知到孙瑞本人，孙瑞本人未按照约定时间缴纳房租，根据双方所确定的合同第八条第三项第一、二条的违约条款，解除双方的租赁合同。2、孙瑞已经与房东卢志宾达成退款20000元。3、因孙瑞不能到房屋租赁所在地处理违约退款事宜，根据2019年6月16日授权给王跃昕的授权书，王跃昕有权代表孙瑞与房东卢志宾接受房东卢志宾的20000元退款等。同日，王跃昕收到被告卢志宾房屋租赁退款20000元。2019年6月24日被告将原告的物品搬出租赁房屋。一审法院认为，原告与被告2019年4月1日签订的房屋租赁合同不违反法律规定，是原被告双方真实意思表示，故对其效力予以确认，原被告双方应按照合同约定履行各自义务。该合同约定的租金支付方式为年付，未约定具体的给付时间，原告应在被告催要剩余租赁费时及时给付，但原告未按照原被告双方微信聊天记录承诺的时间给付，属违约应承担违约责任。原告向王跃昕出具的授权书，委托其办理房屋租赁事项，原告未按照约定如期支付租金构成违约，双方解除合同亦属于房屋租赁事项，故王跃昕与被告签订的房屋租赁退款协议并未超越代理权限。被告实际收取原告房屋租赁费50000元，原告占用房屋自2019年4月1日至6月24日计三个月，被告应按照平均月租金扣除原告实际占用房屋的租金17500元后，其余32500元应予退还原告。王跃昕代原告收取被告退还的20000元，其中包括押金15000元、租赁费5000元，故被告应退还原告租赁费27500元。对原告诉请被告承担原告装修损失的诉讼请求，因原告未及时给付租赁费，构成违约应承担违约责任，故对原告该项诉讼请求不予支持。对被告辩称原告为了经营足疗店，对房屋进行了改造，毁了一间房作为前台，对防水、灯光等进行了改动，解约后进行恢复原状需要较大金额，被告未提供证据证明其主张，故对此不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条第（四）项、第二百二十七条的规定，判决：一、解除原告孙瑞与被告卢志宾2019年4月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告卢志宾于本判决生效后七日内退还原告孙瑞租赁费27500元；三、驳回原告孙瑞其它诉讼请求。案件受理费4374元，减半收取计2187元，原告负担1894元、被告负担293元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院对一审法院审理查明的事实予以确认。 本院认为，双方当事人订立的租赁合同真实有效，双方均应依合同约定履行各自义务。双方合同约定租金支付方式为年付，上诉人卢志宾一审提交的微信聊天记录、上诉人孙瑞一审提交的转账记录及庭审陈述等证据，可以证实在孙瑞部分支付租金后，卢志宾要求其支付剩余租金及孙瑞承诺2019年5月5日付清剩余租金的事实，卢志宾给予孙瑞一定宽限期后，孙瑞仍未能付清剩余租金，卢志宾解除合同并无不当。上诉人孙瑞主张卢志宾违约解除与事实不符，要求其赔偿违约损失无事实法律依据。一审法院在确认合同解除后，扣除王跃昕受孙瑞委托在处理房屋租赁事项过程中代收卢志宾退还的租赁费20000元及孙瑞实际占有使用费后，要求卢志宾退还剩余租赁费及押金，符合法律规定，并无不当。上诉人卢志宾主张应扣除免租期一个月租金，有违诚信原则，本院不予支持。双方上诉所提其他争议，超过一审诉求部分可另行协商解决。 综上所述，孙瑞、卢志宾的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4862元，由上诉人孙瑞负担4374元，由上诉人卢志宾负担488元。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 莉 审 判 员  郑 东 审 判 员  陈 萌 二〇二〇年十一月十三日 法官助理  陈 思 书 记 员  孟瑞超