四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终6643号 上诉人（原审被告）：杨聚秀，女，1963年12月2日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：杜莉，北京盈科（成都）律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：成都市锦江区忠信法律服务所，住所地：成都市锦江区工农院街**。 负责人：吴志华，该法律服务所负责人。 被上诉人（原审原告）：徐楠，男，1982年9月20日出生，汉族，住成都市成华区。 委托诉讼代理人：廖洪涛，北京威诺（成都）律师事务所律师。 上诉人杨聚秀、成都市锦江区忠信法律服务所（以下简称忠信法律服务所）因与被上诉人徐楠合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4036号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法进行了审理。本案现已审理终结。 杨聚秀上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判杨聚秀不承担赔偿责任；2.本案上诉费用由徐楠、忠信法律服务所承担。事实与理由：1.徐楠与章小平签订的《房屋买卖合同》认定无效，杨聚秀的保证担保合同也应无效。假设担保合同有效，也因担保期限届满而免除担保责任；2.杨聚秀在居间合同履行中尽到了忠实义务，无重大过失，不应当承担赔偿责任；3.一审判决将赔偿金60万元分割为刑事退赔30万元和民事赔偿30万元，一种法律行为二种赔偿，明显不公平。 徐楠辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回杨聚秀的上诉请求：1.本案是合同纠纷，并非是担保合同纠纷，杨聚秀所作的承诺不是一般担保，不适用担保期限的约束。杨聚秀的承诺明确载明“如该房有争议或者不实，才承担赔偿60万元的责任”，该承诺与《房屋买卖合同》具有相对独立性；2.章小平骗取徐楠购房款期间，杨聚秀与章小平的关系密切，能够充分了解房源是否真实，但杨聚秀并没有向徐楠进行披露，而是积极介绍且书面承诺打包票促使徐楠与章小平进行交易，杨聚秀的行为有非常严重的主观过错；3.徐楠作为普通的个人缺乏对法律知识的了解，徐楠要求了杨聚秀作出书面承诺并且到专业的法律服务机构对买卖合同的合法性进行了审查，徐楠没有过错。 忠信法律服务所辩称，1.杨聚秀向徐楠出具的《承诺书》是杨聚秀个人行为，与忠信法律服务所无关，忠信法律服务不应承担连带保证责任。徐楠损失系章小平造成，该损失已判决进行追缴退赔，不应重复赔偿；2.忠信法律服务所见证工作已尽到审查义务，并未违反工作职责。司法部《关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》并非法律、法规规定，一审法院根据该规定判决忠信法律服务承担赔偿责任属于适用法律不当，且一审判决忠信法律服务所承担30000元赔偿金额已明显超过其所获利益800元。 忠信法律服务所上诉请求：1.撤销一审判决第二项，依法改判忠信法律法律服务所不承担赔偿责任；2.本案上诉费用由徐楠、杨聚秀承担。事实与理由：1.忠信法律法律服务所办理见证对当事人提供的资料只能做形式上的审查，忠信法律服务所已就当事人的身份证原件及《住房安置协议》原件进行了审查，见证了双方在《房屋买卖合同》上亲自签字捺印，忠信法律服务所的见证已尽到了谨慎义务和应尽的审查职责；2.忠信法律服务所出具的见证书只起到证明效力，其身份是证人而非委托代理人身份，也非担保人身份，一审中将见忠信法律服务所作为委托代理人适用法律不当，见证人没有承担连带赔偿的责任；3.本案的过错责任是因出售人章小平虚假提供《住房安置协议》而造成，徐楠的购房损失在刑事案件中已经进行判决退赔，一审判决忠信法律服务所承担30000元的补充清偿责任明显不当。 徐楠辩称，1.徐楠作为一个缺乏法律知识的普通人，作出决策是依赖于专业机构的见证意见。忠信法律服务所出具的见证书中对合同的合法性进行了评价，徐楠基于对忠信法律服务所见证书的错误认识才导致了支付相应价款，因此忠信法律服务所应当承担赔偿责任；2.徐楠并没有充分获得章小平的退赔，通过刑事退赔只获得14000余元的赔偿金额。综上，请求二审法院维持一审判决。 杨聚秀辩称，1.徐楠的损失已经刑事判决进行了追缴退赔，一审法院判决杨聚秀和忠信法律服务所承担责任时未扣除徐楠已经清偿的债务数额；2.忠信法律服务所在办理见证中，对章小平提供的《住房安置协议》的真实性没有履行审慎审查义务，对徐楠的损失存在一定过错，应当向徐楠承担赔偿责任。 徐楠向一审法院起诉请求：1.判令杨聚秀赔偿徐楠60万元；2.判令忠信法律服务所对杨聚秀赔偿徐楠60万元中的30万元部分承担连带赔偿责任；3.判令由杨聚秀、忠信法律服务所承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年12月30日，徐楠、樊玲签订《合作协议》约定双方共同出资30万元用于购买案涉房屋，房屋面积为72平方米，总价款为30万元，徐楠出资20万元，樊玲出资10万元。双方协定共同出资、利润平分，风险共担。 同日，卖方章小平与买方徐楠、樊玲签订《房屋买卖合同》约定：1.章小平承诺将其于2012年12月25日与成华区人民政府保和街道办事处签订《住房安置协议》中案涉套二住房一套，建筑面积72平方米（备注：该房屋以今后实际取得后的安置房屋地址和面积为准），该房屋为拆迁购买安置房，所有权人为章小平，系个人所有财产；2.章小平与徐楠、樊玲约定该房屋交易价格为30万元；3.章小平在办理该房屋所有权手续的过程中或者办理房屋所有权手续后，向徐楠、樊玲承诺不会将此房屋另行卖给本合同外的第三方；4.此合同为双方就房屋转让达成的房屋买卖合同，虽然章小平还未取得产权证，但章小平在取得了正式的房屋所有权证书后，双方不再签订其他房屋买卖，以本房屋买卖合同为准；5.该房屋的初始房屋所有权证由章小平负责办理并承担相关费用，章小平取得产权证后三十个工作日内无条件协助徐楠、樊玲办理该房屋的过户手续，取得产权证后办理过户手续时由徐楠、樊玲承担相关交易过户中产生的一切费用；6.徐楠、樊玲于2012年12月30日一次性向章小平支付购房款30万元；7.如上述房屋在未办理过户手续给徐楠、樊玲时即遇上拆迁，相应的拆迁补偿、补助等一切相关权利章小平也应同时转到徐楠、樊玲名下，属徐楠、樊玲所有；8.章小平领到该房屋的初始房屋所有权证后，办理产权过户给徐楠、樊玲时，无论该房屋涨跌，或此房屋面积增大，章小平都不能以任何理由向徐楠、樊玲提出任何补偿或要求，更不能提高房屋买卖价格；9.章小平必须保证该房屋权属无争议，若发生与章小平有关的权属纠纷或债务纠纷等纠葛，由章小平负责解决并承担一切后果及违约责任，与徐楠、樊玲无关。如章小平与徐楠、樊玲任何一方拒绝履行本合同以上条款或解除合同，均属于违约，均由违约方向对方支付该房屋成交价的双倍承担违约金。若章小平违约，徐楠、樊玲有权凭房的装修票据要求章小平承担装修费用。合同后附有拆迁单位成华区人民政府保和街道办事处（以下简称保和街道办）与被拆迁人章小平签订的《住房安置协议》载明，经章小平自愿选择，保和街道办对章小平住房实行现房安置，拆迁安置房位于保和街道办斑竹社区6、8组范围内。被拆迁方符合安置条件人数为1人，系农业人口，安置房套型及数量为套二住房一套，建筑面积为72平方米。该协议还约定了安置房购买价格等内容。 同日，杨聚秀向徐楠出具《承诺书》一份，备注徐楠购买成华区平方米（房屋）（以下简称案涉房屋），现未（无）楼层、栋号。担保人杨聚秀需要协助办理选房、办理产权证、国土证，该房如有争议或不实，杨聚秀负责赔偿60万元。 同日，章小平与徐楠、樊玲一同前往忠信法律服务所办理了律师见证，该所于当日出具《见证书》内容为：前面的《房屋买卖合同》是协议人章小平与徐楠、樊玲于2012年12月30日来到我所，并在我们面前陈述后并整理，经协议人确认无误后，该合同是在我们面前签字按手印的，该协议内容符合相关法律的有关规定，不违反法律规定，我们予以见证。《见证书》加盖忠信法律服务所的公章，由两位见证人签名确认。忠信法律服务所负责人吴志华庭审中自述收取800元左右的见证费用，但对具体收取的费用未提供相应凭证。 当日，徐楠、樊玲向章小平支付了购房款30万元，章小平为此出具《收条》一份，载明收到徐楠、樊玲购买案涉房屋的价款30万元，未选房栋数、楼层、房号。 2014年7月18日，徐楠、樊玲签订《出售协议》约定双方共同出资购买案涉房屋，樊玲自愿将该房屋三分之一股份给徐楠，双方解除合作协议。樊玲当日出具《收条》载明收到购案涉房屋房款10万元。 2016年7月11日，成都市成华区人民法院作出（2015）成华刑初第447号刑事判决书，查明2012年以来，章小平采取隐瞒分得的拆迁安置房已出售的事实，使用伪造的《住房安置协议》，通过杨聚秀等房屋中介或他人介绍等方式，诱骗多位被害人签订购房协议，骗取多位被害人购房款80万元。其中，2012年12月，章小平隐瞒分得的拆迁安置房已出售的事实，虚构自己在成都市成华区要出售，使用伪造的《住房安置协议》，通过杨聚秀等人介绍，以签订房屋买卖合同等方式，将虚构的安置房出卖与被害人徐楠、樊玲购房款30万元，并由章小平出具收条。该院认为，章小平以非法占有为目的，采用虚构事实的方式，骗取他人财物，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，故判决：章小平犯诈骗罪，判处有期徒刑十五年，并处罚金50万元；对章小平的违法所得予以追缴，退赔被害人。 本案一审立案后，樊玲出具书面《情况说明》载明其与徐楠协商由其将所购案涉房屋的三分之一的份额以10万元转让给徐楠，樊玲确认收到全部款项，并同意由徐楠行使相关全部权利。 一审法院认为，被告人章小平隐瞒分得的拆迁安置房已出售的事实，虚构自己在成都市成华区，并伪造《住房安置协议》通过杨聚秀介绍，以签订房屋买卖合同等方式，将虚构的安置房出卖给徐楠、樊玲，并骗取二人购房款30万元的事实，已经人民法院予以认定。关于杨聚秀认为徐楠提起本案诉讼已过诉讼时效，因章小平诈骗案判决生效后其责任形式才得以定论，属于诉讼时效中断的情形，故本案认定徐楠提起本案诉讼未过诉讼时效。现各方当事人对杨聚秀向徐楠出具《承诺书》以及樊玲已将其相应权益让渡给徐楠的事实，各方均不持异议。徐楠与杨聚秀争议的焦点在于，章小平的行为已被认定为诈骗罪，杨聚秀是否应当承担《承诺书》中的赔偿责任；徐楠与忠信法律服务所之间争议的焦点在于，忠信法律服务所是否应当承担见证责任。 首先，杨聚秀出具的《承诺书》系其真实意思表示，徐楠以其行为表示愿意接受，承诺内容不违反相关法律法规的强制性规定，应属合法有效。虽章小平与徐楠、樊玲签订的房屋买卖合同因房屋不实为无效合同，但本案中，杨聚秀所作承诺与一般担保存在一定的差异。杨聚秀的《承诺书》载明“该房如有争议或不实杨聚秀负责赔偿60万元”，根据《中华人民共和国担保法》第六条之规定“本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为”。徐楠主张杨聚秀支付30万元购房款本金，符合担保法中保证的责任形式，该30万元已由章小平非法占有，成都市成华区人民法院判决对章小平的违法所得予以追缴，退赔被害人，徐楠的该部分损失已由刑事判决予以处理，属于刑事案件中的追赃问题，本案不再重复支持。 杨聚秀承诺除自愿赔偿购房款30万元外，还另行赔偿30万元，从内容来看，杨聚秀对房屋不实的情形并非不可预见，否则不会作此承诺，该承诺内容与房屋买卖合同具有一定的相对独立性，不应因房屋买卖合同的无效而无效。从性质来看，该30万元赔偿款已经超出了章小平的债务范围，也并非代债务人章小平履行，属于杨聚秀自愿承担的债务。且杨聚秀履行后并不当然对章小平享有保证责任的追偿权。杨聚秀虽非章小平案的共犯，但根据（2015）成华刑初字第447号刑事判决书查明的事实，章小平骗取被害人购房款，并由杨聚秀出具收条的有13起，由章小平和杨聚秀出具收条的有3起，可见章小平与杨聚秀关系紧密。在此情况下，但杨聚秀未能充分了解房源的真实情况并向徐楠、樊玲进行披露，而是积极介绍房源，并以“打包票”的行为促使徐楠、樊玲决定与章小平进行交易，对徐楠的损失存在一定的主观过错，应按照承诺为其行为承担赔偿责任。 关于徐楠主张忠信法律服务所对30万元承担赔偿责任。 本案中，徐楠、樊玲出于对专业人士的信任，请求忠信法律服务所出具律师见证书。根据司法部《关于基层法律服务所有限制地开展见证工作的通知》，基层法律服务所办理见证，在审查见证事项，审查核实当事人提供的证件和有关证件材料过程中，对不完备和有疑义的，应通知当事人作必要的补充或向有关单位、个人调查索取有关证件和材料。见证律师收取委托费用后提供有偿性服务，与委托人之间形成一种有偿的法律服务合同关系，比一般见证要求更高。忠信法律服务所作为专业的法律服务机构，收取了委托人的费用，应对当事人申请的见证事项尽职履行调查核实职责。根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条之规定“有偿的委托合同，因受托人的过错给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失。”忠信法律服务所未严格审查拆迁协议的真实性，即认定章小平以虚构房屋和伪造的《住房安置协议》与徐楠、樊玲签订的房屋买卖合同符合法律规定，显然与律师见证所要求的专业法律知识及相关事项的审查要求不符，未能尽到合理的注意义务，存在重大过失。徐楠、樊玲作为一个缺乏法律知识的普通人，作出决策一定程度上基于对律师见证意见的合理信赖。忠信法律服务所辩称仅对双方意思表示的真实性、自愿性进行见证，不对见证事项的合法性和有效性承担法律责任。但其出具的见证书对合同的合法性进行了评价，故该辩称理由不能成立。但因忠信法律服务所作出的见证书仅为徐楠、樊玲产生错误认识作出购买决定的间接原因，徐楠自身没有对所购房屋的真实性给予充分注意也是原因之一。故徐楠的损失应先向章小平追赔，杨聚秀在其自愿承担的范围内进行赔偿。本案综合忠信法律服务所进行见证收取的费用，见证行为的过错程度，以及给当事人造成的购房款即资金占用损失损失，酌定忠信法律服务所在杨聚秀不能支付本案判决确定的款项时承担承担10%的赔偿责任即3万元。徐楠诉请忠信法律服务所在30万元以内与杨聚秀承担连带赔偿责任，于法无据，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国合同法》第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、杨聚秀应于判决生效之日起十日内向徐楠支付赔偿款300000元；二、忠信法律服务所对杨聚秀的上述债务在30000元的范围内承担补充清偿责任；三、驳回徐楠的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取4900元，由杨聚秀负担。 二审审理中，各方当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩意见，二审争议焦点为：1.杨聚秀是否应当按照《承诺书》承担赔偿责任；2.忠信法律服务所的见证是否尽到审查义务及是否对徐楠的购房损失承担赔偿责任。现评析如下： 一、关于杨聚秀是否应当承担赔偿责任的问题。杨聚秀主张《承诺书》系保证合同，《承诺书》因主合同购房合同无效而应无效，并且徐楠主张杨聚秀承担保证责任已超过保证期间，故杨聚秀不应承担赔偿责任。对此本院认为，根据刑事判决查明的事实，杨聚秀作为房屋中介介绍徐楠向章小平购买案涉房产，故杨聚秀在案涉房屋买卖中属于居间人。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”，杨聚秀作为居间人，负有审查核实与交易相关的主体身份、房屋权属等证明材料真实性的义务及向委托人徐楠如实报告的义务。根据《承诺书》的内容，主要包括：一是杨聚秀对其居间介绍的案涉房产的真实性、合法性的保证；二是如居间房屋有争议或不真实愿意承担赔偿责任。综合杨聚秀在全案中的地位、作用，《承诺书》应为杨聚秀对其在居间活动中未履行审查义务及未如实报告义务而对徐楠所负赔偿责任的承诺，而非对案外人章小平履行房屋买卖合同义务进行保证担保，一审判决对《承诺书》中30万元赔偿款认定为保证担保不当，本院予以纠正。根据刑事判决查明的事实，杨聚秀对于徐楠所购房屋不真实应当明知，在此情况下，杨聚秀仍然向徐楠作出在案涉房屋不真实或有争议情况下自愿赔偿60万元的承诺系其真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。杨聚秀未尽前述义务导致徐楠受欺诈遭受损失，应当按照《承诺书》向徐楠承担60万元的赔偿责任。因杨聚秀承担的赔偿责任当然包括徐楠的购房款项30万元，而徐楠的30万元购房款已在刑事案件中判决进了追缴退赔，故一审判决杨聚秀承担剩余30万元的赔偿责任并无不当。一审判决对此认定事实有误，但是该判决结果正确，本院予以维持。综上，杨聚秀的上诉请求不能成立，本院不予支持。 二、关于忠信法律服务所是否应当承担赔偿责任的问题。根据《见证书》内容，忠信法律服务所对徐楠、章小平签订《房屋买卖合同》的真实性和合法性进行了见证。双方争议焦点为：忠信法律服务所对签订《房屋买卖合同》的合法性是否尽到审查核实义务。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违反公序良俗。”忠信法律服务所对徐楠、章小平签订《房屋买卖合同》的合法性进行见证，须根据前述法律规定进行审查核实。忠信法律服务所进行见证时，徐楠、章小平到场亲自签订《房屋买卖合同》，忠信法律服务所对双方提交的包括《住房安置协议》在内的交易房屋所需证件、证据材料原件进行了审核查明，双方签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，也不违反法律、行政法规强制性规定，忠信法律服务所据此对徐楠、章小平签订《房屋买卖合同》的真实性、合法性作出《见证书》并无不当，忠信法律服务所尽到了其应尽职责。同时，徐楠的购房损失系章小平诈骗行为所致，与忠信法律服务所的见证并无直接因果关系。徐楠主张忠信法律服务对徐楠的购房损失承担赔偿责任没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院认定忠信法律服务所对见证事项未尽合理注意义务，存在重大过失不当，本院予以纠正。故，忠信法律服务所的上诉请求成立，本院予以支持。 综上，杨聚秀的上诉请求不能成立，应予驳回。忠信法律服务所的上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4036号民事判决第一项：“被告杨聚秀应于本判决生效之日起十日内向原告徐楠支付赔偿款300000元”； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初4036号民事判决第二项：“被告成都市锦江区忠信法律服务所对被告杨聚秀的上述债务在300000元的范围内承担补充清偿责任”及第三项：“驳回原告徐楠的其他诉讼请求”； 三、驳回徐楠的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取4900元，由杨聚秀负担。二审案件受理费共计6350元，由杨聚秀负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  马丽莎 审判员  罗 宇 审判员  聂彪峰 二〇二〇年十一月十二日 书记员  张玉珍