上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8282号上诉人(原审原告)：李栋，男，1991年11月6号出生，汉族，住上海市青浦区赵巷镇镇中路******。委托诉讼代理人：李关法(系李栋父亲)，男，1967年7月3日出生，汉族，户籍地浙江省上虞市，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：张慧，上海市方正律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：正荣御天(上海)置业发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：王永亮，总经理。委托诉讼代理人：孟庆东，北京市隆安律师事务所上海分所律师。上诉人李栋因与被上诉人正荣御天(上海)置业发展有限公司(以下简称“正荣御天置业”)商品房预售合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初21561号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李栋的上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持李栋一审诉请，或将本案发回重审。事实与理由：1．正荣御天置业向李栋提供的房屋除了签订房屋买卖合同当天由正荣御天置业工作人员陆明梅记录的25项质量问题外，还存在卫生间马桶未安装下水道，整套房屋的弱电系统未接通电路，这二项房屋的质量问题属重大缺陷，丧失了应有的使用功能，大大超出了房屋瑕疵的界限，使李栋无法使用房屋，而一审判决却对此轻描淡写的认为是李栋理应容忍的瑕疵。正荣御天置业对房屋的维修没有责任心和技术能力，修理卫生间马桶下水道需要撬掉整个卫生间的地砖和墙砖，修理卫生间马桶下水道时漏装了地暖，对弱电系统的修理需要掀掉整套房屋的天面凿开墙壁排设电路，正荣御天置业在修理期间拖沓，导致修理时间拖延，耽搁了李栋对房屋的使用近15个月，理应赔偿李栋15个月的空置损失，而一审法院仅酌定正荣御天置业赔偿空置费损失人民币(以下币种均为人民币)10，000元，这10，000元根本无法弥补李栋15个月的空置费损失。2．正荣御天置业交给李栋的软装报价清单中包含厨房、主卫、客卫三幅百叶窗，但在2019年8月1日交房时发现没有，一审法院可以对现场察看清点以查明此节事实。交房的标准是交付钥匙及相关资料，房屋钥匙交付应该包括大门及屋内各房间门的钥匙，而正荣御天置业因为屋内五把房门钥匙的丢失而无法交付钥匙，造成李栋因无法锁住房门而要换锁的损失显而易见，一审判决认为双方没有约定交付钥匙，不支持李栋要求正荣御天置业赔偿换锁而造成的经济损失，违反法律规定。正荣御天置业辩称：不同意李栋的上诉请求，李栋购买的是样板房，系争样板房在2015年7月之前早已装修竣工完成，到双方2018年2月签署合同时，两年的装修质保期已过。双方签署的购房合同明确约定该房屋是现状交付，房屋的装修、设备设施等已经过了保修期，李栋不得以装修损耗事宜再向正荣御天置业提出任何请求，正荣御天置业对此不承担任何责任。且房屋不存在无法居住的情况，李栋要求房屋空置费的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。李栋向一审法院提起诉讼，要求：一、正荣御天置业赔偿空置费损失暂计114，986元(以市场月租金7，700元为标准，自2018年5月4日计算至2019年7月31日，计算14个月28天)；二、正荣御天置业赔偿李栋家具电器缺失的损失45，610元和家具电器损坏损失10，700元、更换5把室内房门锁费5，000元。一审法院经审理查明，认定事实如下：2018年2月3日，李栋作为乙方、正荣御天置业作为甲方，双方签订《上海市商品房出售合同》，李栋向正荣御天置业购买位于青浦区徐泾镇徐和路165弄《正荣景苑》9号3层302室房屋。合同第三条约定不包含房屋全装修价格为4，692，623元。第七条约定甲方在收到乙方全部房款之日起90天内向乙方交房。合同补充条款一第七条约定如甲方不能在本合同第七条规定期限前具备该商品房交付条件交房的，乙方同意给予甲方90天的宽展期，允许甲方在该宽展期届满日前具备交付条件，并将符合约定的商品房交付乙方，而不视为甲方逾期交房，乙方同意宽展期内继续履行合同，甲方不承担违约责任。第八条第一款约定乙方按交房通知书规定的交付期限到指定地点办理交付手续的，双方签署完成房屋交接单视为甲方将房屋交付给乙方；第八款还约定商品房达到约定的交付期限与条件的情况下，乙方应按甲方交房通知书载明的交付日期办理房屋交接手续。乙方不得以合同约定的交付期限与条件之外的其他任何理由(包括但不限于存在地面、天棚、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、门窗刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵)为依据拒绝办理交接。对于地面、天棚、墙面局部裂缝、空鼓、局部渗漏水、门窗刮伤、损坏、装饰件损坏等质量瑕疵，甲方仅承担维修责任，乙方不能据此拒绝交房。第十四条约定本合同中商品房的交付标准和条件以合同约定为准，本合同未做约定的以该商品房交付时现状为准。同日，双方签订补充协议二，约定如下：一、甲乙双方共同确认，在签订原合同前甲方已明确告知乙方该房屋曾作为虹桥正荣府项目样板间展示使用，乙方认可并接受：1．因该房屋实施装修而导致该房屋的室内空间结构发生的变化；2．随该房屋一并交付使用的家电、家具、装修设施设备等已过保修期间；3．该房屋使用过程中存在合理损耗。针对以上情况，甲方已在销售价格中作充分折让，双方对此均无异议。甲方无需对此承担责任，乙方也不得就此向甲方赔偿损失退房等要求。二、…三、该房屋装修总价为2，536，183元(含设计费、软装费和硬装费)。四、原合同附件三装饰、设备标准中仅约定了毛坯交付标准，现双方一致同意在本补充协议中增加装修部分的交付约定：乙方已查验并接受所购房屋的装修现状、同意该房屋以现状交付，详见本协议附件清单、照片。五、甲方对房屋质量进行保修管理，相关质量责任将依据《住宅质量保证书》的相关约定执行。保修期内，甲方对本房屋出现的质量问题履行保修责任的工作，但因乙方或使用人使用不当、第三人造成的除外。本协议附件所列交付标准中关于抽油烟机、燃气灶、橱柜、洁具等家用电器及厨房、卫生间配套设施，均由生产厂家提供有偿的售后维修服务。同时甲方无需向乙方提交上述物品的厂家保修单及发票。厂家(商家)所应承担的法律责任非本合同所约定之范围，由乙方与厂家(商家)协商解决。六、甲方定于2018年5月3日前将房屋交付给乙方。七、本补充协议作为原合同的有效组成部分，与原合同具有同等法律效力。本补充协议未尽之事宜以原合同约定为准，本补充协议与原合同有不一致之处以本补充协议约定为准。一审法院另查明，李栋已向正荣御天置业付清房屋及装修款共计7，228，806元，其中根据软装报价清单记载的软装价值为503，637.80元。签订合同当天，李栋查验房屋后提出20多项瑕疵问题并要求整改，正荣御天置业出具整改方案后进行维修。因李栋认为正荣御天置业始终未能修复完毕故拒绝收房，李栋认为正荣御天置业构成逾期交房，故于2019年6月诉至法院要求正荣御天置业交房并赔偿逾期交房违约金，后李栋撤回起诉。2019年8月1日，李栋和正荣御天置业办理房屋交接手续。一审审理中，李栋申请对涉案房屋的租金标准进行司法评估。2019年12月27日，上海信衡房地产估价有限公司出具房地产估价报告，载明2018年5月4日至2019年7月31日期间市场租金价值为月7，700元。李栋为此支付评估费11，000元。一审审理中，双方当事人根据软装报价清单及缺失损坏物品清单一致确认，缺少物品如下：F03双人沙发缺失(10，400元)、F09餐椅缺两个(8，600元)、F23休闲椅缺失(2，500元)、F24缺失脚凳(1，500元)，DL01玄关台灯少了两个(3，920元)、AR02＼03＼04三块地毯(15，710元)，上述物品价值合计42，630元；损坏物品如下：F04单人沙发(5，900元)、DL10老人房台灯两台(4，800元)，上述物品价值合计10，700元。一审审理中，李栋主张除正荣御天置业确认的物品缺失之外，还缺失了CA-3、CA-6、CA-11百叶帘，上述物品价值2，980元。正荣御天置业对此不予确认，认为百叶窗帘没有灭失。一审法院认为，双方就涉案房屋签订的出售合同及补充协议系双方当事人真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，应为合法有效，当事人理应恪守。本案中，李栋按约支付了房款，正荣御天置业应向李栋交付符合合同约定的房屋。正荣御天置业交付的房屋系精装修的样板房，在交付李栋之前已经使用，故存在一定的损耗或瑕疵，李栋对于损耗及瑕疵明知，理应容忍。但正荣御天置业对于影响居住使用的质量问题仍负有修复义务。本案中，根据双方的陈述及在案证据，法院确认李栋主张卫生间及弱电系统问题及正荣御天置业修复的事实存在，且正荣御天置业已经修复完毕，因双方对修复完毕的时间存在争议，而双方均未就此提供充分的证据予以证明，故对修复完毕时间难以确认。鉴于上述问题在修复期间一定程度上影响了李栋的居住使用，故法院考虑到系争房屋的实际情况及修复期间对李栋的影响程度，酌定正荣御天置业赔偿李栋空置费损失10，000元。关于双方无争议的缺失物品及损坏物品的赔偿费用，李栋主张合法有据，法院予以支持。关于李栋主张百叶窗帘缺失，根据李栋提供的缺失和损坏物品清单，未载明百叶窗帘缺失，故对李栋的主张不予采信。李栋要求赔偿百叶窗帘的费用，不予支持。关于李栋主张正荣御天置业未向其交付室内房屋的钥匙，故要求正荣御天置业赔偿李栋更换室内门锁的费用，法院认为合同约定按现状交房，并未约定正荣御天置业应向李栋交付室内钥匙，故李栋要求正荣御天置业赔偿更换门锁的费用，缺乏依据，法院不予支持。一审法院据此判决如下：一、正荣御天(上海)置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李栋空置费损失10，000元；二、正荣御天(上海)置业发展有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿李栋物品损失53，330元；三、驳回李栋其余诉讼请求。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实对涉案合同效力所作认定并无不妥，本院予以认同。如一审判决所述，李栋对系争房屋可能存在损耗及瑕疵应当是明知并同意的，在此情况下在案证据中并无双方在合同签订之日对系争房屋现状中应予维修、整改的项目合意确认的确实依据，查明的事实中也无因在房屋交付过程中发现质量问题李栋因此拒绝接收的事实。在此情况下，李栋据以主张存在相应质量问题要求予以维修的主要证据仅为相应的微信聊天记录，难以确认李栋所主张的相应时间节点，故一审法院在推定存在相应需要修复质量问题的情况下，酌情认定损失赔偿金额，并无明显不妥，本院予以认同。至于物品损失一节，一审判决已作详尽说明，本院予以认同，不再重复。综上所述，一审判决并无明显不当，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3，825.92元，由上诉人李栋负担。本判决为终审判决。审 判 长  成 皿审 判 员  姚 跃审 判 员  徐 江二〇二〇年十一月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  李炳瑶附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……