云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0103民初7166号原告：昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司，住所地昆明市东风东路**金泰大厦**。法定代表人：胡斌，系公司董事长。委托诉讼代理人：吕飞翔，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：张蕙媛，女。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司与被告张蕙媛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月23日受理后，依法适用普通程序独任制于2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的委托诉讼代理人吕飞翔到庭参加了诉讼。被告张蕙媛经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》；2、判令被告于合同解除之日起30日内向原告腾还所租赁的位于昆明市盘龙区颐惠园x栋x室的公共租赁住房（房屋年租金为7033.2元）；3、判令被告向原告支付自2019年3月19日起至实际腾还房屋之日止的房屋租金及房屋占有使用费（房屋租金及房屋占有使用费按照每月586.1元的标准计算，暂计算至2019年10月8日为3667.85元）；4、判令被告向原告支付自2019年3月19日起至实际腾还租赁房之日止的违约金【违约金按照每逾期一日按月租金5%的标准计算，暂计算至2019年10月8日为5948.915元】；5、判令原告不予退还被告交纳的全部履约保证金3516.6元，用于抵偿被告应承担的违约金；6、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2017年8月31日，原告作为出租方与被告签订了《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定：原告将其所有的位于昆明市盘龙区颐惠园x栋x室公共租赁住房出租给被告；月租金586.1元，租金缴纳每6个月为一期，被告应于签订合同之日缴纳首期租金，并于上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金。租赁期限自2017年9月20日至2020年9月19日止。合同签订后，原告依约将房屋交付被告使用，但被告自2019年3月19日起，一直拖欠租金至今，原告就租金支付事宜多次找被告协商，被告不是避而不见就是一直找各种理由推诿搪塞，至今没有任何结果。原告认为，原告已履行《租赁合同》中约定的义务，将房屋交付被告使用，被告未按时支付租金的行为不仅违约而且给原告造成巨大经济损失，为维护自己的合法权益不受非法侵犯，原告依据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规、司法解释的规定提起诉讼。被告张蕙媛未到庭进行答辩，也未在本院指定的举证期限内提交证据。原告围绕本案诉讼请求依法提交了证据，被告未到庭应诉视为自动放弃质证等相关诉讼权利。本院经审查认为，原告提交的证据形式合法且与本案具有关联性，故本院予以采信并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：2017年8月31日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》及《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》，约定甲方将坐落于昆明市盘龙区颐惠园x栋x单元x室公共租赁住房出租给乙方居住使用，该房屋建筑面积48.2平方米，月租金586.1元；租赁期限为36个月，自2017年9月20日起至2020年9月19日止；租金支付方式为每6个月为一期，乙方于签订合同之日缴纳首期租金，上一期租金到期前30日内缴纳下一期租金；合同签订之日乙方向甲方缴纳履约保证金3516.6元，合同终止或者解除，乙方无违约事项、无对房屋损害行为并结清全部相关费用后，自乙方腾退出房屋交甲方验收通过之日起7个工作日内甲方无息退还履约保证金本金；在租赁期内，若乙方有任何违约行为，甲方有权从履约保证金中扣除同等金额的费用及损失，不足部分甲方有权继续追偿；乙方拖欠租金累计达到6个月的，甲方有权不予退还履约保证金，并解除合同，收回该房屋；乙方如逾期支付租金，除承担逾期期间的房屋租金外，每逾期一日按月租金的5%标准支付违约金；乙方应自合同终止或者解除之日起30日内腾退该房屋，如逾期腾退房屋，除承担逾期期间的房租租金外，每逾期一日按日租金标准的2倍支付违约金。合同签订后，原告按合同约定将位于盘龙区颐惠园x栋x单元x室的公共租赁住房交由被告使用，被告向原告交纳了履约保证金3516.6元，并交纳了至2019年3月19日的房屋租金。现原告以被告拖欠2019年3月19日至今的房屋租金为由诉至本院，主张前述诉讼请求。本院认为：针对原告主张的解除《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》、《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）补充协议》的诉讼请求。本案中，原被告在《昆明市公共租赁住房租赁合同（个人类）》第四条约定“租赁期限为36个月，自2017年9月20日起至2020年9月19日止”，第十条第（三）项约定“租赁期满，合同自然终止。”至本案庭审之日2020年11月12日，租赁期限已满，合同终止，故本院不予支持原告关于解除以上合同的诉讼请求。针对原告主张的返还房屋、支付租金和房屋占用费的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”本案中，租赁期已经于2020年9月19日届满，被告应当向原告腾还租赁房屋，同时，被告应向原告支付自2019年3月19日至2020年9月19日拖欠的租金586.1元*18个月=10549.8元。本院认为，由于租赁期满后被告仍未向原告腾还租赁房屋，故本院支持被告向原告支付自2020年9月20日至实际腾还案涉房屋之日止按每月586.1元的标准计算的房屋占用费。针对原告主张违约金的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”本案中，原、被告在合同中明确约定了违约金的计算方式，且根据合同约定，原告有权将被告缴纳的履约保证金冲抵违约金不予退还，该约定并无不当，本院予以确认，原告因被告违约确实存在一定损失，但原告未举证证明其产生的实际损失超过被告缴纳的履约保证金，故本院支持以保证金抵扣违约金，对超过部分的违约金本院不予支持，原告无须退还被告保证金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百四十四条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告张蕙媛于本判决生效之日起三十日内将位于昆明市盘龙区颐惠园x栋x单元x室的公共租赁住房腾还给原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司；二、被告张蕙媛于本判决生效之日起三十日内向原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司支付拖欠的租金10549.8元及自2020年9月20日起至实际腾还案涉房屋之日止，按每月586.1元的标准计算的房屋占用费；三、原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司有权将被告张蕙媛支付的履约保证金3516.6元予以冲抵违约金不予退还；四、驳回原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费216元，由原告昆明市公共租赁住房开发建设管理有限公司负担79元,被告张蕙媛负担137元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审判员  起瑞遥二〇二〇年十一月十七日书记员  杨森艳