天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终2086号上诉人（原审被告）：天津何庄子农产品批发市场，住所地天津市津**双港镇何庄子村南。法定代表人：冯丽，总经理。委托诉讼代理人：冀胜勇，天津伟和律师事务所律师。上诉人（原审被告）：天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会，住所地天津市津**双港镇林景社区配建**楼。主要负责人：王洪福，书记。委托诉讼代理人：冀胜勇，天津伟和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津市友鹏餐饮有限公司，住所地天津市津**长青科工贸园管理中心内。法定代表人：卢乐乐，董事长。委托诉讼代理人：韩东升，男，该公司职员。委托诉讼代理人：温兵国，天津易道律师事务所律师。上诉人天津何庄子农产品批发市场（以下简称何庄子市场）、天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会（以下简称何庄子村委会）因与被上诉人天津市友鹏餐饮有限公司（以下简称友鹏公司）租赁合同纠纷一案，不服天津市津南区人民法院（2019）津0112民初7671号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月1日受理后，依法组成合议庭。经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。何庄子市场、何庄子村委会上诉请求：1.依法撤销一审判决，改判驳回友鹏公司一审全部诉讼请求或发回重审；2.一、二审诉讼费由友鹏公司承担。事实和理由：1、原审认定“《土地使用权租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》、《场地置换补充协议》已经被双方在后签署的《土地租赁合同》中以合意的方式终止,二被告的抗辩理由无事实依据,本院不予采信”有误。虽在《土地租赁合同》中有该四份协议效力终止的约定,但实际上协议约定的内容，诉争双方一直实际履行至今,并未终止。原审在判决中做出了该四份协议效力已终止的结论,其认定明显超越了本案的审理范围。2、原审判决遗漏、错判本案重要的事实。双方在《土地租赁合同》中约定的分类经营条款即使有效,其效力也仅限于承租土地的范围之内。友鹏公司在庭审中明确承认,其在《土地租赁合同》约定的承租土地范围内没有经营肉类、水产类业务,相反,友鹏公司多年来一直在市场内利用《场地置换补充协议》取得土地经营水果、粮油、酒水、副食调料等与何庄子市场、何庄子村委会经营相冲突的业态。要说违约,也是友鹏公司违约。3、原审判令何庄子市场、何庄子村委会赔偿友鹏公司236840元租金损失没有事实依据。何庄子市场、何庄子村委会与友鹏公司在2004年通过《补充协议》、《场地置换补充协议》约定了双方附条件分类经营的条款,且一直在实际履行。由于友鹏公司严重违约,何庄子市场、何庄子村委会开展肉类摊位租赁业务是合理合法的。友鹏公司辩称，不同意何庄子市场、何庄子村委会的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。故请求法院驳回上诉，维持原判。友鹏公司向一审法院起诉请求：1.请求判令何庄子市场、何庄子村委会依据《土地租赁合同》立即停止在何庄子农产品批发市场内经营与友鹏公司经营范围相同的肉类、水产（包括干腌制品）,并判令何庄子市场、何庄子村委会共同赔偿友鹏公司损失289100元；2.一切诉讼费用由何庄子市场、何庄子村委会承担。一审庭审中，友鹏公司明确表示，其诉请1中的损失为：租金损失239100元、违约金损失50000元，合计289100元。并明确表示何庄子市场、何庄子村委会应连带承担赔偿责任。一审法院认定事实：2008年1月8日，友鹏公司（乙方）与何庄子市场、何庄子村委会（甲方）签订《土地租赁合同》，约定甲方自愿将合同项下土地出租给乙方友鹏公司使用，甲方保证土地所有权人为何庄子村委会，使用权人为何庄子市场，土地上未附着任何第三方的任何权利，甲方在出租土地前已经履行了必要的民主决策程序，出租行为和权利均无瑕疵。土地租期二十年，自2007年1月1日至2027年12月31日，合同中对租赁面积、位置和四至进行了约定。合同第十七条至十九条约定，自本合同生效之日起，何庄子市场2004年和2005年间与乙方签订的《土地使用权租赁合同》、《补充合同》、《场地置换补充协议》、《补充协议》四份合同的效力即告终止。自本合同生效之日起，乙方不再追究何庄子市场在履行《土地使用权租赁合同》、《补充合同》、《场地置换补充协议》、《补充协议》四份合同过程中的以下违约行为（内容，略）。本合同生效后，何庄子市场与乙方应当严格按照以下约定开展经营：何庄子市场经营蔬菜，乙方不得经营蔬菜；乙方经营肉类、水产（包括干腌制品）及与何庄子市场的经营业态不相冲突、不相竞争的其他业态，甲方不得经营肉类、水产（包括干腌制品）。如违反上述约定，违约方必须立即停止违约行为，并应向对方支付违约金50000元。未违反约定的一方，除有权主张违约金外，还有权要求违约方赔偿己方因此遭受的直接和间接经济损失。合同第二十三条约定，甲方对本合同项下甲方的义务和责任承担连带责任。合同签订后，何庄子市场、何庄子村委会交付土地，友鹏公司按照合同约定经营并交纳了租金（租金交纳至2019年12月31日）。2017年，友鹏公司收取经营肉类的租户的租金、保洁费239100元（自2017年11月15日至2018年11月14日），其中收取租户蔡守林租金29730元、保洁费600元；收取租户赵寿昌租金19710元，保洁费600元；收取租户任杰租金35139元；收取租户王益发租金37778元、保洁费1200元；收取董建成租金51575元、保洁费1200元；收取租户郑强租金37778元、保洁费1200元；收取租户陈正红租金25130元、保洁费600元）。何庄子市场、何庄子村委会认可其出租的摊位中，有鲁刚、黄爱民、张勇等商户进行肉类、水产经营，其所出租的摊位中，肉类商户的年平均租金为30000元，水产类商户的月平均租金为1800元。蔡守林、赵寿昌、任杰、王益发（窦家凤）、董建成（朱趁心）、郑强、陈正红亦在何庄子市场、何庄子村委会出租的摊位中经营肉类批发零售。另查明，2005年9月14日，何庄子市场的名称由天津何庄子农产品批发交易中心变更为现在的名称。再查明，涉案土地坐落于天津市津南区双港镇何庄子村，土地使用权人为何庄子市场，所有权人为何庄子村委会，土地使用权类型为批准拨用企业用地，地类为批发零售用地。一审法院认为，友鹏公司与何庄子市场、何庄子村委会签订的《土地租赁合同》，系各方当事人真实意思表示，且内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，应为有效。涉案土地性质为集体土地，但土地使用权类型为批准拨用企业用地，地类为批发零售用地。友鹏公司租用涉案土地使用时，土地用途符合审批范围；友鹏公司向何庄子市场、何庄子村委会交纳租金，租金由何庄子村村民的代表即何庄子村委会及合法使用权人何庄子市场享有，既不损害村民利益，亦不违反法律规定；何庄子市场、何庄子村委会签字盖章的《土地租赁合同》已经明确写明，何庄子市场、何庄子村委会在出租土地前已经履行了必要的民主决策程序。现何庄子市场、何庄子村委会以未经村民大会等民主议定程序为由，抗辩《土地租赁合同》无效不成立。因此，何庄子市场、何庄子村委会关于《土地租赁合同》无效，分类经营条款无效的抗辩理由不成立，不予采信。另，《土地租赁合同》已经履行多年，何庄子市场、何庄子村委会交付出租物，友鹏公司按约定交纳租金，且何庄子市场、何庄子村委会自述其在2018年以后才出租摊位用于肉类水产类经营，故何庄子市场、何庄子村委会认为双方始终未履行合同中关于分类经营的约定的抗辩理由不成立，不予采信。何庄子市场、何庄子村委会主张分类经营是附条件的，但其抗辩所依据的《土地使用权租赁合同》、《补充合同》、《场地置换补充协议》、《补充协议》，已经被双方后签订的《土地租赁合同》中以合意的方式终止，故何庄子市场、何庄子村委会的抗辩理由无事实依据，不予采信。因各方当事人的所被允许从事的业务均不包括批发、零售，故所签订的《土地租赁合同》中约定，友鹏公司不得经营蔬菜，何庄子市场、何庄子村委会不得经营肉类、水产（包括干腌制品），既包括不得自营，亦包括不得出租摊位用于禁止类经营。现何庄子市场、何庄子村委会认可其出租的摊位中有租户进行肉类、水产类经营，故友鹏公司要求其停止同类经营有事实及法律依据。关于友鹏公司主张的损失，何庄子市场、何庄子村委会行为已经构成违约，依据《土地租赁合同》约定，违约责任的承担方式为支付违约金50000元，并赔偿损失。友鹏公司提交的证据可以证明蔡守林、赵寿昌、任杰已经不再承租其出租的摊位，转而租赁何庄子市场、何庄子村委会出租的摊位进行肉类经营，因此给友鹏公司造成的租金损失为236840元（蔡守林租金29730元、赵寿昌租金19710元、任杰租金35139元、王益发租金37778元、董建成租金51575元、郑强37778元、陈正江租金25130元）。上述租金损失及约定的违约金合计286840元，友鹏公司的该部分主张有事实依据，并符合合同约定。友鹏公司主张的其他损失，并无相关证据支持。根据《土地租赁合同》约定，何庄子市场、何庄子村委会应对友鹏公司的损失承担连带赔偿责任。综上，友鹏公司要求何庄子市场、何庄子村委会停止同类经营并连带赔偿其损失286840元，有事实及法律依据，予以支持。友鹏公司的其他主张，无事实及法律依据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、何庄子市场、何庄子村委会立即停止在何庄子农产品批发市场内经营与友鹏公司经营范围相同的肉类、水产（包括干腌制品）；二、何庄子市场、何庄子村委会连带赔偿友鹏公司实际损失236840元，违约金50000元，合计286840元；三、驳回友鹏公司的其他诉讼请求。如何庄子市场、何庄子村委会未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5637元，由何庄子市场、何庄子村委会连带负担。二审中，何庄子市场、何庄子村委会、友鹏公司未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《土地租赁合同》系友鹏公司与何庄子市场、何庄子村委会真实意思表示，内容不违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，各方均应按约履行。《土地租赁合同》第十九条约定：何庄子市场、何庄子村委会不得经营肉类、水产（包括干腌制品）。如违反上述约定，违约方必须立即停止违约行为，并应向对方支付违约金50000元。未违反约定一方除有权主张支付违约金外，还有权要求违约方赔偿己方因此遭受的直接和间接损失。现何庄子市场、何庄子村委会认可其出租的摊位中有租户进行肉类、水产类经营，其行为构成违约，故友鹏公司要求其停止该类经营有事实依据且符合合同约定。依据《土地租赁合同》约定，违约责任的承担方式为支付违约金50000元，并赔偿直接和间接损失。友鹏公司提交的证据可以证明租金损失为236840元，与约定的违约金合计286840元，一审对于友鹏公司的损失认定有相应的事实和合同依据。根据《土地租赁合同》约定，何庄子市场、何庄子村委会应对友鹏公司的损失承担连带赔偿责任。综上，一审支持友鹏公司要求何庄子市场、何庄子村委会停止同类经营并连带赔偿其损失286840元的诉请，有事实及法律依据，本院予以支持。何庄子市场、何庄子村委会的抗辩，缺乏事实依据和证据支持，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5637元，由上诉人天津何庄子农产品批发市场、天津市津南区双港镇何庄子村村民委员会共同负担。本判决为终审判决。审判长  郭秀红审判员  杨宝华审判员  吴晓勇二〇二〇年十一月九日书记员  单 珊