重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22264号 原告：魏向前，男，1972年4月14日出生，汉族，住四川省营山县。 委托诉讼代理人：白自强，重庆周立太律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡志丽，重庆周立太律师事务所实习律师。 被告：冉晓辉，女，1980年10月3日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：蒋文阳，重庆昂正律师事务所律师。 原告魏向前诉被告冉晓辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，依法由审判员黄明真独任审判，适用简易程序中的小额程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告魏向前的委托诉讼代理人白自强和胡志丽、被告冉晓辉及其委托诉讼代理人蒋文阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告魏向前向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年6月1日至2020年5月30日的租金差额97.2元；2.被告立即向原告支付2020年7月1日至2020年11月31日的租金共计6303.6元，并以6303.6元为基数，从2020年7月2日起按照日千分之三支付滞纳金直至付清为止；3.被告立即向原告支付2019年12月1日至2020年8月31日期间滞纳金1395.3元，具体计算方式为，2019年12月1日至2020年2月29日的租金应于2019年10月1日支付，被告于2019年11月3日支付，逾期33天，金额为349.7元；2020年3月1日至2020年5月31日的租金应于2020年1月1日支付，被告于2020年2月4日支付，逾期34天，于2020年5月6日支付，逾期136天，金额为720.6元；2020年6月1日至2020年8月31日的租金应于2020年4月1日支付，被告于2020年7月1日支付，逾期92天，金额为325元；诉讼费、律师费由被告承担。事实及理由：原告与被告签订了《房屋租赁协议》，约定原告将其名下位于重庆市两江新区悦华路9号悦华中心A座28-5共1套房屋、面积共计39.25平方米租赁给被告从事酒店经营，房屋建筑面积以权属证书记载的面积为准。合同还约定了租期、滞纳金等内容。合同签订后，原告考虑到被告在创业初期，故协议中约定免收被告第一年租金。但被告从2019年10月起未按约支付租金，原告多次向被告催收租金，但被告不仅不支付租金，还要求原告免收3个月租金，甚至擅自扣减租金。原告为维护自己合法权益，于2020年6月9日向被告发催告函，要求被告支付租金，并缴纳水费、电费等费用。房屋产权证登记面积为39.52平方米，房屋面积差为0.27平方米，合同约定2019年6月1日至2020年5月31日租金按30元/月/平方米计算，则被告应补足租金差额共计97.2元。被告未按约支付租金，应支付滞纳金。 被告冉晓辉辩称，租金应当以合同约定载明的面积计算，被告不认可租金差额；被告仅欠付2020年5月一个月租金，该月租金因为疫情应当减免、不予支付，被告在未自行减免租金情况下也已将租金均支付至2020年9月30日；被告不存在违约，不同意支付滞纳金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据《房屋租赁协议》、产权证、《催告函》、短信聊天记录截图、招商银行户口历史交易明细表等本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1.对被告举示的（2020）渝05民终3932号民事判决书，与本案无关，故不予采信；2.对被告举示的复工报备表截图，与被告庭审后提交的加盖了“重庆市渝北区礼嘉街道综合行政执法大队”印章的《两江新区服务业复工复产报备表》的内容相互印证，故予以采信。 经审理查明：原告是重庆市两江新区悦华路****28-5房屋的所有权人。产权证上载明28-5房屋的建筑面积为39.52平方米。 2018年6月2日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁协议》，主要约定：甲方将其所有的位于重庆市两江新区悦华路9号，华悦中心A座28-5房屋出租给乙方使用管理，房屋建筑面积共计39.25平方米，具体面积以权属证书记载的建筑面积为准，房屋用途为酒店经营；租赁期限12年，租赁期从2018年6月1日起至2030年5月31日止，本合同签订生效之日起，甲方将租赁房屋交付乙方使用，且乙方同意按租赁物及设施的现状（毛坯清水双方已经确认）承租；第三条租金按建筑面积核算（不含税费/物业费）及其他，1、房屋租金，2018年6月1日至2019年5月31日免租金一年，2019年6月1日至2020年5月31日租金30元/月/平方米＝14130元，2020年6月1日至2021年5月31日租金31.55元/月/平方米＝14860元，3、甲、乙双方约定，租赁期间乙方按季度预先缴纳租赁费，即每季度末的前一个月的1日作为收款日（如遇法定节假日顺延至第一个工作日），如乙方不按时向甲方缴纳租金，甲方按当期发生额的千分之三/天向乙方收取滞纳金，5、签订合同时，乙方一次性向甲方缴清租赁保证金1700元，及2019年度第一季度租金，保证金不计利息，租赁期满后乙方无任何违约情况发生，十日内甲方全额退还给乙方。合同还约定了其他内容。 被告为证明其支付租金的情况，举示了招商银行户口历史交易明细表显示：2018年6月11日，被告向原告转账支付了1700元保证金、2019年6月1日至2019年8月31日期间的租金3532.5元；2019年8月5日，被告向原告转账支付了2019年9月1日至2019年11月30日期间的租金3532.5元；2019年11月3日，被告向原告转账支付了2019年12月1日至2020年2月29日期间的租金3532.5元；2020年2月4日，被告向原告转账支付了2355元，被告主张支付的是2020年3月1日至2020年4月30日期间的租金；2020年5月6日，被告向原告转账支付了1177.5元，被告主张支付的是2020年6月的租金；2020年7月1日，被告向原告转账支付了1177.5元，被告主张支付的是2020年7月的租金；2020年8月1日，被告向原告转账支付了1177.5元，被告主张支付的是2020年8月的租金；2020年9月2日，被告向原告转账支付了1177.5元，被告主张支付的是2020年9月的租金。 2020年2月2日，被告向原告发短信：因疫情影响，重庆茶卡酒店已被迫暂停营业好多天了，现向你申请一段时间免租。原告未回复。 2020年6月3日，被告向原告发短信：因疫情影响，酒店停业两个月，现虽已运营但受疫情影响经营非常困难，每天都处于亏损状态，现我申请酒店租金免租3个月，顺延2年涨租。原告未回复。 原告向被告邮寄了《催告函》，主要载明：你租赁1间房屋的建筑面积共计39.25平方米，计租面积按产权证记载为准，产权证载明建筑面积39.52平方米，计租面积相差0.27平方米，2019年6月1日至2020年5月30日的租金差额共95.4元……你有多次违约行为，应承担支付滞纳金的义务……现催告你及重庆茶卡酒店管理有限公司及时向物管公司交清物管费用……请你本人在收到本催告函后五日内足额付清上述列明的房屋租金、租金差额及滞纳金，并及时到物管公司缴清欠付的物管费用。 因受新冠疫情影响，租赁案涉房屋用于经营的酒店于2020年3月8日提交了复工复产申请，于2020年3月13日通过了申请审核。 庭审中，原告陈述，原告并未接受被告之前的租金支付方式；2020年3月至2020年5月的租金被告拖延至2020年2月才支付了2个月的租金，之后被告确实支付了部分租金，但因之前还欠付租金故不清楚支付的哪些期间的租金；被告逾期支付租金给原告造成了利息损失；原告已经减免了被告一年的租金，因新冠疫情影响，同意减免被告半个月的租金。 被告陈述，原告已经接受认可被告之前的支付方式，双方依据习惯变更了支付方式；因疫情影响被告才未按约支付租金，不是被告主动违约；被告未欠付租金；原告主张按照千分之三的标准计算滞纳金过高，应当调整；被告停业2个月，且复工后还持续受新冠疫情影响，故主张减免2个月的租金。 本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效。双方均应当按照合同的约定履行相应义务。 新冠疫情属于不能预见、不能避免的突发公共卫生事件。案涉房屋用于经营酒店，疫情对案涉房屋租赁而言属于不可抗力，疫情的防控措施对案涉房屋的使用和经营会造成了影响，租赁案涉房屋用于经营的酒店于2020年3月13日通过复工复产的申请审核，存在停业的情形。双方可以通过协商或者诉至法院以确认合同变更的方式继续履行合同。双方于疫情期间对减免租金进行过协商，但并未达成一致意见。现原告同意减免被告半个月租金，但被告要求原告减免两个月租金。结合重庆市区域内新冠疫情相关政策、租赁房屋用于经营的酒店受疫情影响的情况，根据公平原则，本院酌情认定减免被告一个月租金。 合同第三条约定，被告按季度预先缴纳租金，每季度末的前一个月的1日作为收款日，如遇法定节假日顺延至第一个工作日。故被告应于2019年7月1日支付2019年9月1日至2019年11月30日的租金3532.5元，被告于2019年8月5日支付了该期间租金3532.5元。被告应于2019年10月8日支付2019年12月1日至2020年2月29日的租金3532.5元，被告于2019年11月3日支付了该期间租金3532.5元。被告应于2020年1月2日支付2020年3月1日至2020年5月31日的租金3532.5元，被告于2020年2月4日支付了该期间租金2355元，被告未支付2020年5月的租金1177.5元，因新冠疫情应减免的一个月租金，为便于计算，即可认定为减免2020年5月的租金。被告应于2020年4月1日支付2020年6月1日至2020年8月31日的租金3740.57元，被告于2020年5月6日支付了1177.5元、于2020年7月1日支付了1177.5元、于2020年8月1日支付了1177.5元，合计3532.5元。被告应于2020年7月1日支付2020年9月1日至2020年11月30日的租金3740.57元，被告于2020年9月2日支付了1177.5元。 第一，对于租金差额。合同约定案涉房屋建筑面积39.25平方米，具体面积以权属证书记载的建筑面积为准，还约定租金按建筑面积核算。案涉房屋产权证载明建筑面积为39.52平方米，与合同约定的面积相差0.27平方米。原告主张被告支付2019年6月1日至2020年5月30日的租金差额97.2元。合同第三条第1款约定2019年6月1日至2020年5月31日每平方米每月租金为30元。因新冠疫情减免被告2020年5月租金，被告应向原告支付2019年6月1日至2020年4月30日期间的租金差额30元/平方米/月×0.27平方米×11个月＝89.1元。 第二，对于2020年7月1日至2020年11月30日的租金。合同第三条约定2020年6月1日至2020年5月31日每平方米每月租金为31.55元，按产权证面积39.52平方米计算该期间应付租金为31.55元/平方米/月×39.52平方米×5个月＝6234.28元。被告已付2020年6月1日起至2020年11月30日期间租金4710元，扣除2020年6月应付租金1246.86元后，被告已付2020年7月1日至2020年11月30日期间的租金3463.14元。故被告还应支付原告2020年7月1日至2020年11月30日期间欠付的租金6234.28元－3463.14元＝2771.14元。 第三，对于滞纳金。合同第三条第3款约定，被告不按时向原告支付租金，被告应按当期发生额的千分之三/天向原告支付滞纳金。滞纳金即逾期支付租金的违约金。被告主张违约金计算标准过高，应当调整。被告逾期支付租金给原告造成的主要是资金占用利息损失，故本院酌情将逾期支付租金违约金的标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。2019年12月1日至2020年2月29日的租金3532.5元被告应于2019年10月8日支付，被告逾期至2019年11月3日支付了3532.5元，故被告应支付原告以3532.5元为基数从2019年10月9日起至2019年11月3日止的违约金。2020年3月1日至2020年5月31日的租金3532.5元，减免2020年5月租金后，被告应于2020年1月2日支付该期间租金2355元，被告逾期至2020年2月4日支付了2355元，故被告应向原告支付以2355元为基数从2020年1月3日起至2020年2月4日止的违约金。2020年6月1日至2020年8月31日租金和2020年9月1日至2020年11月30日租金的应付时间属于不可抗力新冠疫情影响期间，且被告虽然存在逾期不支付部分租金的情形，但仍在持续支付租金，故不应认定为违约。故对原告要求被告支付逾期支付该期间欠付租金违约金的诉讼请求，本院不予支持。 原告未举示证据证明其支付了律师费及律师费的金额，故对原告要求被告支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百七十一条规定，判决如下： 一、被告冉晓辉于本判决生效后立即向原告魏向前支付2019年6月1日至2020年4月30日期间的租金差额89.1元； 二、被告冉晓辉于本判决生效后立即向原告魏向前支付2020年7月1日至2020年11月30日期间欠付的租金2771.14元； 三、被告冉晓辉于本判决生效后立即向原告魏向前支付逾期支付租金的违约金，以3532.5元为基数从2019年10月9日起至2019年11月3日止、以2355元为基数从2020年1月3日起至2020年2月4日止，均按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算； 四、驳回原告魏向前的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费50元减半收取25元，由原告魏向前负担11.35元，被告冉晓辉负担13.65元。 本判决为终审判决。 审判员  黄明真 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  陈 实