贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终7391号上诉人（原审原告）：孙利娟，女，回族，1987年8月12日生，住所地河南省偃师市。委托诉讼代理人：罗锦秋、邵静，贵州黔成起智律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：贵阳中铁置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区观山西路**。法定代表人：何立华。委托诉讼代理人：苟珊，女。原审被告：中信银行股份有限公司贵阳分行，住，住所地贵州省贵阳市观山湖区长岭北路贵州金融城**北二塔一社会信用代码91520102688413275F。负责人：杜晓峰，该行行长。委托诉讼代理人：江小虎、姚钇言，贵州鼎尊律师事务所律师。上诉人孙利娟因与被上诉人贵阳中铁置业有限公司（以下简称中铁公司）、原审被告中信银行股份有限公司贵阳分行（以下简称中信银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2020）黔0115民初1109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙利娟上诉请求：1、依法撤销原判，改判支持上诉人的原审诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实片面及错误。上诉人提交的证据证明被上诉人交付的房屋与规划设计不一致，根据《商品房买卖合同》十六、十七条的约定，被上诉人擅自变更规划设计，上诉人有权解除合同。一审判决仅针对上诉人主张的法定解除情形进行论述，没有涉及到约定解除的情形,且片面认定涉诉房屋不存在私家花园的事实；原审认定未约定私家花园明显有误且与庭审查明事实不符，上诉人提交的被上诉人的宣传资料、平面户型图及代理销售微信宣传明确载明了该组团洋房前后带有私家花园。被上诉人的宣传资料及销售的宣传内容，已经达到《商品房买卖合同》第二十六条约定的标准，也符合相关法律的规定，应当认定为被上诉人的要约行为，应当视为合同的一部分；上诉人所举户型图就一种户型，且直观显示有私家花园，不存在一审判决所谓的两种户型；一审法院开庭时未将有无私家花园作为庭审的争议焦点。二、一审将四案并案审理程序严重错误，侵犯了上诉人的程序性权利从而导致案件事实未查明清楚。三、根据相关法律规定，一审法院只认定对被上诉人有利的证据，而对其他证据均不予说明，违反法律规定。中铁公司答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，依法应当予以维持，上诉人的上诉请求应当依法全部予以驳回。中信银行答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，请求维持原判。孙利娟向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告中铁公司在2018年3月21日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ZTYD-E-21-2-1-1）与《中铁·逸都国际按揭贷款担保协议》；2、判令解除原告与二被告签订的《个人购房借款合同》（合同编号：银黔字第811322026380号）；3、判令被告中铁公司返还原告购房首付款698634元及资金占用费（资金占用费以698634元为基数，从2018年3月22日起按年利率6％的标准计算至实际给付之日止，暂计至2020年3月22日为83836.08元）。返还原告已支付给中信银行的贷款本息暂计至2020年3月8日为159945.89元（具体数额以《个人购房借款合同》解除之日的数据为准）；4、判令被告中铁公司赔偿原告住宅专项维修基金34772元；5、判令被告中铁公司赔偿原告损失100000元；6、判令二被告承担本案诉讼费用。一审经审理查明：双方签订的《商品房买卖合同》中并未约定附有私家花园，合同附图亦未标识含有私家花园，亦未有承诺赠送内容，该合同与本案有关的约定有，第二十六条“商品房销售广告及宣传材料的内容对商品房规划范围内房屋及相关设施所作说明和允诺具体明确、对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的视为合同内容，出卖人违反的，应当承担违约责任。”、第二十九条“……双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”，补充协议第十四条关于广告及宣传资料（对主合同第二十六条的修订和补充）“（一）买卖双方之间的权利义务以主合同、本补充协议及其附件为准。在上述资料中已明示不作为交付标准或交易条件的内容，对双方均不具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成主合同、本补充协议及其附件的内容，双方均不受其约束。（二）出卖人在广告、宣传材料等资料中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通及其他配套等说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。……（四）本项目商品房相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积等可能不同，买受人有义务在正式认购前详细查阅销售现场公示的合同附图和相关资料”。庭审中原告提供了其搜集的案涉项目宣传资料、一层户型图及以中铁逸都销售人员名义与业主交流的聊天记录，其中宣传资料中有“双面景观户型、9米阳台阔景”、“双精装大堂、归家星级享受”、“以都会罕有低密土地、五重园林高绿化景观”等内容，一层户型图则有不同模板，有的在客厅外阳台侧方包含了私家花园，有的客厅外阳台侧方系空白，其中客厅外阳台侧方显示空白的户型图将客厅外阳台以虚线标识，备注仅首层用户拥有。中铁公司拟向原告交付的房屋客厅外有阳台，但该阳台系封闭，侧方系公共绿化，不能隔离出私家花园，原告遂以诉称事实与理由提起诉讼并提出如前诉请。另查明，案涉房屋E组团21栋规划单体图中客厅外阳台侧方系空白，而相同组团24栋规划单体图中客厅外阳台侧方表示为私家花园。根据被告中铁公司提供的案涉房屋及其他楼层的签约价格，案涉房屋在单价上低于相同楼栋同一单元其他楼层。截止2020年4月16日，原告已向被告中信银行支付按揭贷款本息共计167035.46元。一审判决认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中原告认为被告交付的房屋不符合购房前宣传资料的承诺，要求解除合同。但其提供的证据并不能达到具体明确的承诺条件，其提供的户型图有不同模板，而根据案涉项目的规划单体图，案涉项目不同楼栋确实存在带私家花园及不带私家花园两种规划户型，原告购买的案涉房屋并未规划私家花园，且购买单价低于相同楼栋同一单元其他楼层，同时原告主张的其他违约行为亦未提供证据佐证或者能够证实被告中铁公司构成根本违约，则其要求解除《商品房买卖合同》的诉请，不予支持，以解除该合同为前提的其他诉请，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告孙利娟的诉讼请求。案件受理费7447元(已减半收取)，由原告孙利娟负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，上诉人孙利娟与被上诉人中铁公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规效力性强制性规定，属有效合同，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据该合同的约定，孙利娟向中铁公司购买中铁·逸都国际E组团21栋2单元1层1号房屋，合同约定出卖人应当于2019年11月2日前向买受人交付该商品房。中铁公司按照合同约定的时间以及条件向孙利娟交付涉案房屋，因孙利娟认为交付的房屋不符合合同约定发生争议而引发本案纠纷。孙利娟上诉主张：中铁公司实际交付的房屋无步梯入户和采光井、墙外地面超过30cm,与涉案房屋总规划图纸、单体图纸不一致，因此实际交付的房屋已经改变了规划及设计，根据合同第十六条及十七条的规定，上诉人孙利娟有权解除合同；同时，上诉人提交的被上诉人中铁公司的宣传资料、平面户型图及代理销售微信宣传均载明涉案房屋带有私家花园，该宣传资料及销售的宣传内容，应当认定为被上诉人中铁公司的要约行为，应当视为合同的一部分。而被上诉人中铁公司实际交付的房屋并无私家花园，导致上诉人购买花园洋房的目的无法实现，故被上诉人中铁公司构成违约，上诉人孙利娟依法享有解除合同的权利。经查，涉案《商品房买卖合同》中第十六条约定：出卖人应当按照规划行政主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，涉及该商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公告服务设施、绿化率等规划许可内容变更的，出卖人应当及时将变更内容书面告知买受人，并应当取得规划行政主管部门的批准。买受人可以选择退房，由出卖人退还已付房款并支付利息，也可以选择不退房，对买受人由此造成的损失赔偿另行协商；第十七条约定：经行政主管部门审查批准，建筑工程施工图设计文件的该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向设计变更影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在设计审查单位批准变更之日起10日内，书面通知买受人。买受人应当在收到通知之日起15日内做出是否退房的书面答复，逾期未书面答复的，视同接收变更。买受人可以选择退房，由出卖人退还已付房款并支付利息，也可以选择不退房，对买受人由此造成的损失赔偿另行协商；合同附件十二补充协议中，关于广告和宣传资料的效力的约定为：（一）买卖双方之间的权利义务以主合同、本补充协议及其附件为准。在上述材料中已明示不作为交付标准或交易条件的内容，对双方均不具有约束力。双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成主合同、本补充协议及其附件的内容，双方均不受其约束。（二）出卖人在广告、宣传材料等资料中对建筑区划范围之外的环境、公共设施、道路交通及其他配套等说明或介绍，仅为买受人提供参考信息，不构成出卖人的承诺。（三）因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和相关模型上表示，买受人对此表示理解，并不持异议。（四）本项目商品房相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积等可能不同，买受人有义务在正式认购前详细查阅销售现场公示的合同附图和相关资料。关于涉案房屋是否符合规划及设计以及实际交付的房屋是否改变了规划及设计的问题，首先，商品房的规划及设计属于相关行政主管部门审查认定的范畴，应当由相关部门认定后再行处理；其次，在双方签订的合同补充协议中已经明确了，“因比例或表现方法所限，部分附属物或构筑物可能未在平面图和相关模型上表示”；同时，“本项目商品房相同户型单位因楼栋位置、朝向、景观、外立面效果等差别，局部结构、面积等可能不同。”根据该提示，购房人应当在认购前对房屋的合同附图和相关资料进行详细查阅。而根据上诉人提交的证据，无法认定涉案房屋变更了规划和设计，故关于上诉人主张基于合同约定行使合同解除权之上诉理由，本院不予支持。关于上诉人主张被上诉人交付的房屋无私家花园，导致其购买花园洋房的合同目的不能实现，被上诉人构成违约，上诉人享有法定解除权的上诉理由。经查，在双方签订的《商品房买卖合同》和附件平面图中均未对私家花园予以约定和说明，其次上诉人所提交的证据并不能达到证实被上诉人对涉案房屋所作的说明和允诺具体确定，并对涉案房屋价格的确定有重大影响，因此中铁公司的广告及宣传资料不能认定为合同内容。故上诉人孙利娟主张中铁公司违反合同的约定，其享有法定解除权之上诉理由不能成立，本院亦不予采纳。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14894元，由上诉人孙利娟负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月二日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦