天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3260号上诉人（原审被告）：天津乐城置业有限公司，住所地天津市河**乐园道**银河购物中心。法定代表人：陈海鸥，董事长。委托诉讼代理人：李建强，天津建嘉律师事务所律师。委托诉讼代理人：张广馨，天津建嘉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津尚潮餐饮管理有限公司，住所地天津市河**××道××号××购物中心××层××号单位。法定代表人：胡方青，执行董事。委托诉讼代理人：丁艳娇，女，该公司职员。委托诉讼代理人：解建萍，女，该公司职员。上诉人天津乐城置业有限公司（以下简称乐城置业公司）因与被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司（以下简称尚潮餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2020）津0103民初2646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人乐城置业公司的委托诉讼代理人李建强，被上诉人尚潮餐饮公司的委托诉讼代理人丁艳娇、解建萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐城置业公司上诉请求：1．请求撤销一审判决第一项、第二项、第三项，改判驳回尚潮餐饮公司一审的全部诉讼请求或将本案发回重审；2．一、二审诉讼费用由尚潮餐饮公司承担。事实及理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误。1．疫情本身并未造成承租人的合同目的不能实现，不构成不可抗力，且根据双方合同约定，以发生不可抗力为由解除合同的，需在15日内通知对方并提供证明文件，该15日为除斥期间，尚潮餐饮公司于2020年3月发出申请解约的文件，此时除斥期间已经届满，尚潮餐饮公司无权单方解除合同；2．如果认定尚潮餐饮公司有权解除合同，则出租人不仅无法收取相应期间的租金，且在诉讼结束承租人交付房屋前，无法将房屋出租给其他租户使用，使出租人陷入经营困难，该司法导向会对房屋租赁市场乃至宏观经济层面造成重大不利影响；3．根据《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》第一条规定，享受租金减免政策的房屋产权人应为国有独资企业，乐城置业公司并非国有独资企业，且该政策适用的是继续履约商户，不包括单方解约商户，尚潮餐饮公司不享受租金减免政策；4、租赁合同未解除自然不存在保证金返还问题，且依据合同约定，尚潮餐饮公司对案涉房屋恢复原状并返还房屋、变更房屋上的工商注册信息并缴纳完毕各项费用后，保证金才能退还，现尚潮餐饮公司未履行相应义务，不应退还保证金。尚潮餐饮公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回乐城置业公司的上诉请求。1．根据我国相关政策及全国人大常委会法工委的意见，新冠疫情属于突发公共卫生事件，为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施，该事件属于不能预见、不能避免且不能克服的不可抗力，尚潮餐饮公司通知乐城置业公司解除合同时，商场内尚未正常营业，故尚潮餐饮公司有权单方解除合同；2、双方租赁合同中约定的15日为履行通知义务的时间，并非除斥期间，尚潮餐饮公司行使解除权并未超过法定期限；3．依据法律规定，当合同约定的解除条件成就时，解除权人可随时解除合同，合同自通知到达对方时解除，尚潮餐饮公司于2020年3月发函系行使单方解除权，案涉租赁合同已于该函件到达乐城置业公司时解除；4．尚潮餐饮公司属于受新冠疫情及防控措施影响正常经营的小微企业，依法享受租金减免政策，且依据乐城置业公司发放的通知，也应当对租金进行减免。尚潮餐饮公司向一审法院起诉请求：1．请求法院依法判令解除尚潮餐饮公司与乐城置业公司之间签订的《房屋租赁合同》；2．请求法院依法判令乐城置业公司返还尚潮餐饮公司2020年1月25日至2020年2月29日期间的房屋租金106,459.92元；3．请求法院依法判令乐城置业公司返还尚潮餐饮公司租赁保证金241,776元；4．本案诉讼费用由乐城置业公司承担。一审法院认定事实：案涉租赁房屋位于天津市河西区××道××号××购物中心××层××号，产权人系乐城置业公司。2015年4月，尚潮餐饮公司作为乙方与乐城置业公司作为甲方签订了《银河国际购物中心房屋租赁合同》，约定：乐城置业公司将位于天津市河西区××道××号××购物中心××层××号房屋出租给尚潮餐饮公司，房屋租赁面积约为292平方米，租赁期自2015年7月20日起至2020年7月19日止，共计5年。租金为第一年至第二年月保底租金为人民币62196元，第三年至第四年月保底租金为人民币66576元，第五年月保底租金为人民币70956元。除租金外，尚潮餐饮公司每月还需向乐城置业公司支付商场管理费16060元、推广宣传费2336元。租赁保证金为人民币241776元，相等于租赁期第一年3个月保底租金、商场管理费及推广宣传费之和。租赁保证金乙方应于收到双方签订之合同后十日内全额一次性缴清。2015年5月17日，尚潮餐饮公司向乐城置业公司支付了租赁保证金241776元，乐城置业公司向尚潮餐饮公司出具了收据一张。2020年1月20日尚潮餐饮公司向乐城置业公司交付了2020年2月1日至2020年2月29日的租金、推广费、物业管理费、隔油池清理费、水冷空调费。2020年1月25日，因受新冠疫情影响，诉争房屋营业地天津万象城通知包括尚潮餐饮公司在内的所有商户闭店。2020年3月10日天津万象城向包括尚潮餐饮公司在内的所有商户送达《天津万象城恢复营业告知函》，通知商场内的所有商户于2020年3月11日试营业，2020年3月12日正式营业，餐饮商户不晚于2020年3月15日正式营业。2020年3月13日尚潮餐饮公司向乐城置业公司邮寄《关于提前终止房屋租赁合同的申请函》，要求于2020年3月14日解除双方签订的租赁合同。乐城置业公司在2020年3月17日回复尚潮餐饮公司不同意解除租赁合同。自2020年1月25日至今，尚潮餐饮公司没有在诉争房屋营业。一审法院认为，当事人的合法民事权利受法律保护。尚潮餐饮公司与乐城置业公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。关于尚潮餐饮公司主张要求解除双方《房屋租赁合同》的诉讼请求，因尚潮餐饮公司在履行租赁合同过程中，发生新冠肺炎疫情导致商场关闭，致使尚潮餐饮公司无法实现合同目的。尚潮餐饮公司于2020年3月13日向乐城置业公司邮寄《关于提前终止房屋租赁合同的申请函》，要求提前终止合同。依据双方签订的《房屋租赁合同》第二十四条不可抗力“……如因发生不可抗力的事件以致任何一方无法履行本合同之义务，任何一方均可要求终止合同，双方无须对此承担违约责任。……”的约定，新冠肺炎疫情属于突发性公关卫生事件，符合该约定中的不可抗力事件，故对尚潮餐饮公司要求解除合同的诉讼请求，一审法院予以支持。关于尚潮餐饮公司主张要求乐城置业公司返还2020年1月25日至2020年2月29日之间的租金106,459.92元（包含房屋租金81,515.92元，2020年2月份推广费2,920元、物业管理费18,477.6元、水冷空调费2,546.24元、隔油池清理费1,000元）的诉讼请求，依据乐城置业公司向尚潮餐饮公司送达的《天津万象城恢复营业告知函》及天津市国资委关于贯彻落实《天津市人民政府办公厅关于印发天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施的通知》等相关政策精神，尚潮餐饮公司属于受新冠疫情及其防控措施影响正常经营的小微企业，故乐城置业公司应返还尚潮餐饮公司2020年1月25日至2020年2月29日期间的房屋租金81,515.92元，对于尚潮餐饮公司要求乐城置业公司退还已付的2020年2月份推广费2,920元、物业管理费18,477.6元、水冷空调费2,546.24元、隔油池清理费1,000元的诉讼请求，因没有合同、法律及政策依据，故一审法院不予支持。关于尚潮餐饮公司主张要求乐城置业公司返还尚潮餐饮公司租赁保证金241,776元的诉讼请求，依据双方签订的《房屋租赁合同》第六条四款的规定，租赁期满或本合同提前终止时，在乙方付清所有应付款项，甲方应将保证金无息退还乙方。现乐城置业公司未提供相关证据证明尚潮餐饮公司欠付租金等相关费用，故对尚潮餐饮公司的该项诉讼请求予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认尚潮餐饮公司与乐城置业公司2015年4月签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同》已于2020年3月14日解除；二、判决生效之日起十日内，乐城置业公司返还尚潮餐饮公司2020年1月25日至2020年2月29日期间的房屋租金81,515.92元；三、判决生效之日起十日内，乐城置业公司返还尚潮餐饮公司租赁保证金241,776元；四、驳回尚潮餐饮公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,524元，减半收取3,262元，由尚潮餐饮公司负担233.66元，由乐城置业公司负担3,028.34元。二审期间，尚潮餐饮公司提交工商注销公示截图，证明其正在办理相关注销手续。经质证，乐城置业公司对该证据表示认可。本院经审查认为，尚潮餐饮公司提交的证据客观真实，可以证明其证明目的，本院予以采纳。二审经审理查明，尚潮餐饮公司（乙方）与乐城置业公司（甲方）签订的《银河国际购物中心房屋租赁合同》第六条租赁保证金中第四款约定：租赁期满或本合同提前终止时，在乙方付清所有应付款项（包括但不限于水、电、燃气、通讯等费用，如有），办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商及税务注销或变更手续（如有）、乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之约定恢复原状，三个月内未发生有关乙方的消费者投诉赔偿事件、诉讼、仲裁等以及乙方全部履行本合同各项条款的情况下，甲方应按照《银河国际购物中心租户手册》规定的流程将保证金（或剩余的保证金）无息退还乙方。2020年3月10日乐城置业公司向尚潮餐饮公司发出的《天津万象城恢复营业告知函》载明：经严格检查，天津万象城已具备恢复营业条件，天津万象城将于2020年3月11日试营业，于2020年3月12日正式营业，餐饮商户不晚于2020年3月15日正式营业，同时在免除2020年1月25日至2020年2月9日租金的基础上，对正常履约的合作伙伴继续免除2020年2月10日至2020年3月11日期间租金，餐饮商户免除至2020年3月14日。2020年3月13日尚潮餐饮公司向乐城置业公司发出的《关于提前终止房屋租赁合同的申请函》载明：“自2019年4月，银河国际购物中心升级更名为万象城期间，由于大量店铺更新转换，导致商场整体客流一直呈下降趋势，我公司运营的餐饮项目……从2018年底起一直处于亏损运营状态，每月约亏损13万元左右。新年开始又逢此次新冠病毒的疫情，因疫情商场停业，给原本就面临运营亏损的我方又造成了很大损失。根据目前疫情情况，员工需要14天隔离和餐饮服务的特殊性，短期内不可能恢复之前的消费市场热度，加上贵我双方的合同还有两个月即将到期，且我们了解万象城的要求，就算续约需要对店铺重新评估，并要求店铺全面升级改造。由于改造的成本过高，经内部核算，如继续运营已偏离我方对餐饮运营投资计划。鉴于上述情况，本着真诚合作，互相理解共渡疫情困难的方向，特向贵公司提出提前终止房屋租赁合同的申请，终止日期2020年3月14日。”另查明，乐城置业公司于2020年6月23日向一审法院提起诉讼，案号为（2020）津0103民初7077号，诉讼请求为：1．判令尚潮餐饮公司支付截至2020年5月31日的欠付款项，包括租金83,747.52元，物业管理费55,433.28元，推广费8,760元，空调费7,638.72元，隔油池清理费3,000元，水费1,682.7元，电费4,869.13元，合计165,131.34元，并按日千分之三的标准支付逾期付款违约金；2．判令尚潮餐饮公司向乐城置业公司支付违约金284,700元；3．判令尚潮餐饮公司按《银河国际购物中心房屋租赁合同》约定的标准向乐城置业公司支付租金、房屋占用费、物业管理费、推广费、空调费、水电费直至将承租房屋交还乐城置业公司；4．判令尚潮餐饮公司向乐城置业公司支付免租期租金186,588元；5．本案诉讼费用等由乐城置业公司承担。以上暂计：636,419.35元。乐城置业公司于2020年11月5日向一审法院申请撤回该案起诉，一审法院予以准许。另，尚潮餐饮公司已经向天津市河西区市场监督管理局申请办理了公司注销手续，目前正在办理过程中。在二审审理过程中，双方当事人均同意就返还房屋问题在本案中一并解决，尚潮餐饮公司同意按合同交付条件将案涉房屋恢复原状并返还乐城置业公司，同时双方就房屋恢复原状的标准达成一致，本院于2020年10月13日就双方确认的标准形成勘验笔录一份。乐城置业公司就（2020）津0103民初7077号案件申请撤诉后，于2020年11月5日向本院提出申请，表示为尽快收回房屋，减少商铺空置带来的损失，同时为减少诉累，要求就双方之间因案涉租赁合同产生的全部纠纷，包括后续租金等费用问题在本案中一揽子予以解决。尚潮餐饮公司对此亦表示同意。庭审中，乐城置业公司表示考虑到尚潮餐饮公司在2020年3月份之后单方闭店，未进行经营，故只将费用计算至2020年5月19日，对于后续租金、房屋使用费等各项费用不再主张，经计算自2020年3月15日至2020年5月19日共产生租金、物业管理费、推广费、隔油池清理费、水电费等共219,128.35元。尚潮餐饮公司当庭表示不同意乐城置业公司的上述主张，但同意给付对方40,000元作为补偿。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉租赁合同是否已经于2020年3月14日解除；二、乐城置业公司是否应当退还尚潮餐饮公司2020年1月25日至2月29日的租金81,515.92元；三、乐城置业公司是否应当退还尚潮餐饮公司缴纳的保证金241,776元。关于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。现尚潮餐饮公司主张因发生新冠疫情导致其合同目的不能实现，而新冠疫情属于不可抗力，故其有权解除合同。首先，不可抗力是指不能预见、不能避免并且不能克服的客观情况，2020年初发生的新冠疫情具有客观上的偶发性和不可避免性，属于不可抗力事件，故本案需考察尚潮餐饮公司主张解除合同时该事件是否导致其合同目的不能实现。本案双方当事人之间为房屋租赁合同，尚潮餐饮公司作为承租人其合同目的在于占有、使用乐城置业公司提供的房屋进行餐饮经营。案涉房屋所在的天津万象城商场于2020年1月25日至2020年3月10日因疫情停业，在此期间，尚潮餐饮公司确实无法营业。后乐城置业公司于2020年3月10日发函告知尚潮餐饮公司，天津万象城于2020年3月11日开始营业，尚潮餐饮公司于2020年3月13日发函时商场已恢复营业，尚潮餐饮公司可继续使用案涉房屋实现其进行餐饮经营的合同目的，此时由于疫情原因导致合同目的不能实现的情形已经消除；同时，尚潮餐饮公向乐城置业公司发出的函件中表明因商场更名、企业亏损、疫情、店铺升级改造、员工隔离等原因导致其经营困难，继续履行合同将导致其损失进一步扩大，故要求解除合同，但上述理由均不导致尚潮餐饮公司无法占有使用案涉房屋，不能导致合同目的不能实现的后果。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》中提到：疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。故根据本案客观情况及最高人民法院的相关指导意见，尚潮餐饮公司于2020年3月13日以不可抗力为由要求解除合同的主张不能成立，本院对尚潮餐饮公司的该项主张不予支持，双方之间的房屋租赁合同于2020年7月19日到期后自然终止。关于第二个争议焦点，受疫情影响，天津万象城商场于2020年1月25日至2020年3月10日停业，乐城置业公司曾发函表示自愿对该期间的租金予以免除，其虽主张租金优惠政策仅适用于正常履约的商户，但因商场停业，尚潮餐饮公司在该期间内无法使用案涉房屋，疫情发生前尚潮餐饮公司一直正常履约且未欠付租金，故结合本案的具体情况及天津市政府关于积极引导企业复工复产、扶持中小企业及帮助企业共渡难关的政策精神，本院对尚潮餐饮公司要求乐城置业公司返还2020年1月25日至2020年2月29日期间的房屋租金81,515.92元的主张予以支持。关于第三个争议焦点，依据双方租赁合同约定，在尚潮餐饮公司付清所有应付款项，办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续、所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照合同交付条件之约定恢复原状后，乐城置业公司才能将租赁保证金予以退还。虽然本案一审对上述问题未予涉及，但上述问题系退还租赁保证金的前提，在双方合同义务均履行完毕，无其他纠纷后方涉及租赁保证金的退还。现双方当事人均同意在二审中就案涉租赁合同产生的纠纷一揽子予以解决，为尽快化解纠纷、减少当事人诉累、充分发挥租赁物价值并防止双方损失的进一步扩大，本院对上述问题一并处理如下：（一）关于乐城置业公司主张尚潮餐饮公司欠付2020年3月15日至2020年5月19日期间相关费用问题，首先，尚潮餐饮公司虽尚未返还案涉商铺，但其确于2020年3月向乐城置业公司发出解除合同的通知，因双方协商未果，后尚潮餐饮公司积极向人民法院起诉主张权利，其占用商铺的行为发生在法院诉讼期间，并非恶意占用，且尚潮餐饮公司为防止腾退过程中发生新的纠纷而保持现状，亦具有一定的合理性；其次，该期间内尚潮餐饮公司未实际经营，相关水电费用等并未实际产生，乐城置业公司主张该部分费用没有依据；第三，本院虽认定尚潮餐饮公司无权单方解除合同，但客观上2020年疫情对其经营活动确实造成很大影响，其作为中小企业抗风险能力较低，在疫情发生前尚潮餐饮公司一直依约履行合同，双方发生纠纷后亦积极向人民法院主张权利寻求解决途径，整个合同履行过程中并不存在恶意违约的情形。综合以上分析，按照中央同舟共济、共克时艰、共抗疫情的指导思想，从保护中小企业持续发展角度出发，兼顾公平并参考双方的调解意见，本院酌定尚潮餐饮公司给付乐城置业公司欠付租金及其他费用共计50,000元。（二）关于返还房屋问题，尚潮餐饮公司自2020年年初疫情开始后就未实际经营，案涉房屋处于闲置状态，截止本案诉讼双方当事人仍未就案涉房屋进行交接，现案涉租赁合同已经到期终止，尚潮餐饮公司继续占有房屋没有依据。现双方均认可依据租赁合同约定将房屋恢复原状后进行返还，并就返还原物的标准达成一致，对此本院予以确认。（二）关于办理以案涉房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续问题，对此尚潮餐饮公司已提起注销申请，目前正在办理当中。双方均认可尚潮餐饮公司已经履行了该项义务，本院予以确认。因本案中已经就双方关于案涉租赁合同的纠纷一揽子予以解决，故乐城置业公司应当按照合同约定在尚潮餐饮公司履行完毕相应义务后将保证金退还尚潮餐饮公司。综上所述，因案件客观情况发生变化，本院对一审判决依法予以调整，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持天津市河西区人民法院（2020）津0103民初2646号民事判决第二项；二、撤销天津市河西区人民法院（2020）津0103民初2646号民事判决第一、三、四项；三、被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付上诉人天津乐城置业有限公司2020年3月15日至2020年5月19日期间租金及其他费用50,000元；（上述第一、三项给付义务相互折抵后，上诉人天津乐城置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司租金31,515.92元）四、被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十五日内按合同交付条件将位于天津市河西区××道××号××购物中心××层××号房屋恢复原状并返还给上诉人天津乐城置业有限公司（返还标准以双方《银河国际购物中心房屋租赁合同》中的房屋交接清单及本院于2020年10月13日制作的勘验笔录为准）；五、上诉人天津乐城置业有限公司于被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司履行完毕上述第四项义务后十日内退还被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司租赁保证金241,776元；六、驳回被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,262元，由被上诉人天津尚潮餐饮管理有限公司负担233.66元，上诉人天津乐城置业有限公司负担3,028.34元；二审案件受理费6,149.4元，由上诉人天津乐城置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  兰岚审判员  王晶二〇二〇年十一月十六日书记员  王欣