北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2020)京01民终6784号上诉人(原审被告)：陈某，女，1962年6月2日出生，汉族，住天津市河**。委托诉讼代理人：朱诚（陈某之夫），住天津市河**。委托诉讼代理人：田冬生，天津天元律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨某2，女，1940年12月6日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：段彤斌（杨某2之子），男，1967年10月30日出生，汉族，住北京市朝阳区。被上诉人(原审原告)：段某4，女，1941年10月20日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。被上诉人(原审原告)：段某5，女，1947年9月17日出生，汉族，住北京市朝阳区。段某4、段某5共同委托诉讼代理人：汪任（段某4之子），男，1971年6月9日出生，汉族，住哈尔滨市南岗区。上诉人陈某因与被上诉人杨某2、段某4、段某5确认合同无效纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初58033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈某上诉请求：1．请求撤销原判，依法改判：确认陈某与邵某就北京市海淀区北洼路又一村6号楼1层5门04号房屋建立的房屋买卖法律关系（房屋买卖合同）合法有效;2．保全费5000元由被上诉人承担;3．本案一二审受理费由被上诉人负担。事实和理由：涉案房屋在陈某购房时是邵某个人财产，陈某只知该房屋是邵某自己出资买来的，没有证据证明陈某与邵某恶意串通。杨某2、段某4、段某5辩称，同意一审判决。杨某2、段某4、段某5向一审法院起诉请求：判令陈某与邵某关于北京市海淀区北洼路又一村6号楼1层5门04号房屋（以下简称涉案房屋）的买卖合同无效。一审法院认定事实：段某1与杨某1系夫妻关系，二人共育有四个子女，即长子段某2、长女段某3、次女段某4、三女段某5。段某2与杨某2系夫妻关系；段某3与耿某1系夫妻关系，二人育有独生女耿某2；段某5与茅俭系夫妻关系。段某1于1997年12月28日去世，杨某1于2003年4月27去世，段某2于2015年2月1日去世，段某3于2007年11月24日去世。段某1与邵某于1953年12月9日结婚，婚后未生育子女，邵某于2018年2月13日去世。陈某系邵某之外甥女。杨某2、段某4、段某5确认段某1与杨某1系离异。段某1系北京市城市规划管理局干部，涉案房屋系其单位分配的公有住房，建筑面积93．4平方米。1998年5月，杨永杰代表段某1与北京市城市规划管理局签订房屋买卖契约，约定涉案房屋出售给段某1，总房价30834元。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价30834元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。1998年4月29日，北京市城市规划管理局行政处房管科出具了收到段某1购房预付款33000元的收据。1999年6月7日，涉案房屋所有权办理至段某1名下。1999年9月的通知载明应向段某1退还310元购房款。2004年12月1日，北京市规划委员会机关后勤服务中心向海淀区房地局出具书面材料，载明该单位已故离休干部段某1配偶邵某购买的涉案房屋是按夫妻两人工龄计算，按成本价购买的房改房，在办理购房之前，段某1去世，希望该局协助邵某办理房产证更名手续。2005年3月23日，北京市建设委员会向北京市规划委员会机关后勤服务中心并邵某发出了注销房屋所有权证决定书，载明因段某1已去世，北京市规划委员会机关后勤服务中心申报资料不实，故决定注销涉案房屋所有权证书。2008年4月18日，邵某、杨某2及段某2、段某5及茅俭、耿某2共同签订了一份给公证处的协议，载明在全主任主持下，在北京市规划委员会后勤服务中心和段某2等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给邵某；邵某按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，邵某用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。庭审中，段某4对该协议表示无异议。2009年2月5日，邵某与北京市规划委员会签订房屋买卖合同，约定北京市规划委员会将涉案房屋以成本价出售给邵某。单位出售公有住房房价计算表载明实际房价34458元，使用男方工龄46年，女方工龄39年。北京市规划委员会机关后勤服务中心房管科于当日出具的收据载明收到邵某购房款3624元。邵某还于2009年3月3日交纳测绘费127元。2009年4月7日，涉案房屋所有权办理至邵某名下。北京市海淀区不动产登记事务中心存档材料中有2011年1月17日邵某与陈某签订的存量房屋买卖合同，载明邵某以66万元的价格将涉案房屋出售给陈某，该合同中就付款方式及期限未进行具体约定。庭审中，陈某表示记不清楚房屋价格，且认为与本案无关。本案审理中，法院向案外人陈久隆调取了其持有的本案相关证据材料。2011年1月7日陈某与邵某签订了“陈某购买邵某房屋说明”，载明涉案房屋总价100万元，分两次支付，产权证过户完成后五个工作日内支付第一笔款项15万元，第二笔款项于2011年底至2012年上半年支付，金额为85万元扣除办理相关手续费用的余额（相关手续费用包括营业税、个税、契税、土地出让金等等，具体金额以票据数额为准）。2012年3月2日陈某与邵某签订了办理过户相关手续费用构成明细，载明营业税、个税、契税9900元、土地出让税1457元、营业税／个税42900元、房屋登记费80元、中介费3000元、中介费订金202元，合计57537元，按57600元计算，购房尾款792400元；陈某于2012年3月2日将尾款792400元一次性支付给邵某，通过中国银行转账至邵某账户（3220********）。邵某中国银行322058563466存折显示2012年3月2日转账进入792400元。此外，经一审法院向案外人陈久隆了解，其亦确认段某1与杨某1系解放前离异。2016年10月10日，杨某2、耿某2、段某4、段某5以陈某、邵某为被告提起确认合同无效纠纷诉讼，诉讼请求及事实理由与本案一致，该案案号为（2016）京0108民初35832号（以下简称35832号案件）。2017年3月8日开庭中，邵某答辩称：“我的户籍地就是诉争房屋地址，我们服从法院判决，希望各方和解，诉讼费由原告负担。我与段某1于1953年12月9日登记结婚，婚后没有子女。段某1与前妻杨某1生活有子女。诉争房屋在段某1去世时是其名下的公租房，后进行房改，下发了产权人是段某1的产权证书。2005年3月经过核查，市建委发出了一个文件，注销了已经去世的段某1的产权人，要求更换新的产权人。2009年经与段家子女协商后，同意由邵某购买该房屋，成为新的房屋产权人。该房屋的实质是邵某与段某1的共同财产，2001年，邵某将94．24万元将该房屋出售给了陈某，售价偏移（低）的原因是陈某让邵某免费在此居住，但不管养老。在出售该房屋给陈某时，我们没有签订合同，我没有取得段家子女同意放弃继承的公证。历史造成这种情况，不管是谁的责任，我服从法院判决。如果法院判决买卖无效，退回我名下，我请求判决中明确买房款如何处理：1、退回94．24万加上利息。2、拆迁后我外出租房，新房建成之后我出售，我给陈某出售房款的30%。我现年事已高，体弱多病，生活困难，租房、养老、雇人都需要资金，我希望三方互相理解，不要想一方独占房屋，彻底解决房屋纠纷问题。”该案审理中，陈某与邵某均确认双方未签订过买卖合同，第一笔15万元房款系以现金形式支付。此外，因耿某2表示放弃对涉案房屋的继承权，故本院准许其不再作为该案当事人。邵某在该案审理中提交了一份其委托北京康正宏基房地产评估有限公司就涉案房屋的房地产价值进行评估的评估报告书，载明涉案房屋在评估时点2012年3月31的房地产价值为2564204元，陈某对该评估报告真实性无异议，但对关联性有异议。2017年3月9日，杨某2、段某4、段某5撤回了该案诉讼。另查，案外人陈久隆向本院提交的书面材料中称邵某卖房之后给了段某2、段某3、段某4、段某5四人共计55万元。杨某2表示因其与段某2经常会去照顾邵某，所以邵某也会给其二人一些钱，邵某确实给过其二人十万元以上的款项，应该是段某2快去世时给的，但邵某也没有说是什么钱，其就用来给段某2治病了；段某4表示不知道55万元这个数字，段某4收到过邵某给的17．5万元，但邵某没有说是什么钱，其以为是邵某提前安排后事。再查，因涉案房屋已被拆迁，段某4于2019年9月23日向本院申请财产保全，请求对陈某在北京裕泽房地产开发有限责任公司处的200万元拆迁补偿款采取查封措施，并提供了相应担保。法院经审查认为段某4的申请符合法律规定，依法裁定对陈某名下拆迁补偿款二百万元予以冻结。一审法院认为，涉案房屋应属段某1与邵某的夫妻共同财产。具体理由如下：首先，涉案房屋来源系段某1单位分配的公有住房，段某1于1997年12月28日去世，北京市城市规划管理局行政处房管科1998年4月29日出具了收到段某1购房预付款33000元的收据，收款时间距离段某1去世仅四个月时间，可以认定该预付款系使用段某1与邵某的夫妻共同财产支付。其次，涉案房屋的购买价格折算了段某1与邵某的工龄。再次，邵某、杨某2及段某2、段某5及茅俭、耿某2于2008年4月18日共同签订的协议中明确载明邵某和段某2等子女5人共同研究决定将涉案房屋卖给邵某，而邵某按法律继承手续给子女们应得的份额，房产证由子女保管，邵某用房产证时随时可取来使用，但不能买卖或赠予。最后，邵某在35832号案件答辩中亦确认涉案房屋系其与段某1的共同财产。根据上述查明的情况，综合考虑涉案房屋的历史沿革、取得时间、购房过程以及邵某的陈述，故该房屋应属段某1与邵某的夫妻共同财产。在段某1去世后，涉案房屋应由段某1的法定继承人予以继承。但是，邵某却在与段某2子女已签订协议并明确表示涉案房屋不能买卖或赠予的情况下，将涉案房屋出售给了陈某，且亦无证据显示邵某及陈某将出售涉案房屋的情况向段某1的子女进行了告知。陈某作为邵某的外甥女，应知晓段某1的家庭子女情况，其虽在扣除57600元税费后向邵某支付了942400元购房款并取得了涉案房屋所有权证书，但是，对比邵某在35832号案件中提交的涉案房屋房地产价值评估报告书，陈某支付的购房款明显大幅度低于涉案房屋的实际价值，陈某不属于以合理的价格受让该房屋，故陈某不属于善意第三人之范畴。综上，法院可以认定邵某与陈某在就涉案房屋建立房屋买卖法律关系的过程中存在恶意串通的情形，损害了杨某2、段某4、段某5等人的利益，杨某2、段某4、段某5提出的诉讼请求具备事实及法律依据，法院予以支持。至于购房款的返还问题，因邵某已经去世，双方可待本案具备确定结论后另行解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：确认陈某与邵某就北京市海淀区北洼路又一村6号楼1层5门04号房屋建立的房屋买卖法律关系无效。二审中，陈某提交段某4和汪任出具的售房款《收条》、陈某和邵某署名的《陈某购买邵某房屋说明》等证据材料证明陈某与邵某的买卖合同合法有效、陈某与邵某不存在恶意串通，杨某2、段某4、段某5对证明目的不认可。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，根据涉案房屋的来源、所有权人变更的过程、邵某与段某1子女协商的情况、邵某向法院的陈述等，可以认定该房屋价值中含有段某1遗留的财产性利益。涉案房屋虽在出售给陈某时对外登记为邵某个人名下，但在家庭成员内部，因陈某及其母亲与邵某的亲属关系，陈某应当知道该房屋来源及可能涉及段某1其他继承人的利益。在此情况下，陈某以远低于当时市场价的价格购买房屋，明显构成恶意串通损害他人利益，已经达到超越合理怀疑的证明标准。综上所述，陈某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费70元，由陈某负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 磊审 判 员  赵 蕾审 判 员  朱文君二〇二〇年十一月二十五日法官助理  郭仁鑫书 记 员  张 一