上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5305号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海百捷空调净化设备有限公司，住所地上海市浦东新区惠南镇拱极东路******。法定代表人：张龙珍，总经理。委托诉讼代理人：文博，上海佳通律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪涛，上海市勋业律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海同洪实业有限公司，住所，住所地上海市松江区石湖荡镇长塔路******J-49div>法定代表人：吴发林，总经理。委托诉讼代理人：胡家道，上海新沪律师事务所律师。上诉人上海百捷空调净化设备有限公司（以下简称百捷公司）因与被上诉人上海同洪实业有限公司（以下简称同洪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月15日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。百捷公司上诉请求：撤销一审判决第二项至第五项，改判驳回同洪公司一审相应诉讼请求、支持百捷公司一审反诉请求。事实和理由：1.火灾虽然发生在百捷公司办公室区域，但原来房东布置的控制卷帘门的电气线路也是从百捷公司办公区域通过，故不能以此证明火灾是百捷公司内部电气线路引起的。同洪公司违法分割出租、分割后没有经过消防验收是发生本案火灾的关键因素。同洪公司未按约履行物业安保服务亦是火灾发生的原因之一。保安室的视频监控可以看出从火光闪现到逐渐燃烧起来，整个过程有30分钟，但同洪公司的安保人员未能尽职值班及时发现，从而导致本案火灾发生。故火灾发生的责任在于同洪公司，百捷公司不同意赔偿厂房修复费用及行车折价款。另外一审法院认定的厂房修复费用过高，未考虑折旧，行车的评估价值也高于市场价。2.2018年11月26日发生火灾，百捷公司承租的房屋在火灾发生后就损坏了，故租赁合同无法履行，百捷公司无需支付该日之后的租金，亦无需支付逾期支付租金的违约金。因合同无法履行，同洪公司应返还百捷公司押金。同洪公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。同洪公司向一审法院提出诉讼请求：1.百捷公司支付同洪公司2018年10月25日至2018年11月24日的电费人民币754元；2.百捷公司支付同洪公司2018年11月25日至2019年5月24日的租金176,796元（29,466元/月×6个月）;3.百捷公司按照日租金10%支付同洪公司自2018年11月10日至实际清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月25日为12,375.72元（29,466元/月÷30天×10%×126天）;4.百捷公司赔偿同洪公司修复费用暂计10,000元（具体数额待鉴定后变更）。一审诉讼中，同洪公司变更第2、3、4项诉讼请求为：2.百捷公司支付同洪公司自2018年11月25日至厂房修复期间的租金（按29,466元/月计算）;3.百捷公司按照日租金10%支付同洪公司自2018年11月10日至176,796元的租金实际清偿之日止的逾期付款违约金，暂计至2019年3月25日为12,375.72元（29,466元/月÷30天×10%×126天）;4.百捷公司赔偿同洪公司厂房修复费用1,052,258元及三部行车折价款180,521元。百捷公司向一审法院提出反诉请求：同洪公司返还百捷公司押金29,466元。一审法院认定事实：2007年7月23日，上海A有限公司（以下简称A公司）对位于松江区新桥镇XX路XX号1、2、8、9、15幢房屋取得沪房地松字（2007）第XXXXXX号《上海市房地产权证》。2016年2月22日，A公司与同洪公司签订《租赁协议》，约定A公司将上述闵申路的房屋出租给同洪公司，租赁期间自2016年3月20日至2031年3月19日止等。此后，同洪公司将由其纵向隔断后的上述XX路XX号2幢的部分厂房，分别于2017年5月15日、8月11日和10月23日依次转租给百捷公司、上海市XX厂（以下简称XX厂）和上海B有限公司（以下简称B公司）。其中转租给百捷公司的厂房位于中间。在同洪公司与百捷公司签订的《厂房租赁合同》中约定：同洪公司将面积为775平方米房屋出租给百捷公司；租赁期间自2017年5月25日至2019年5月24日止；月租金为29,466元；租金每半年支付一次，提前15日支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则需按月租金的10%支付违约金，逾期超过10天以上视为违约，同洪公司有权单方面解除合同，收回房屋，并向百捷公司追讨其他经济损失（合同第4.2条）；为确保百捷公司在承租期内遵守各项法律、法规、合法经营，并正常履行本合同各项条款，签约时，百捷公司应向同洪公司缴纳履行信誉保证金29,466元，如有违反经营或违反本协议中相关条款、违约的，该信誉保证金将不予退还，反之租赁期满时，保证金退还百捷公司（不计利息）；在合同有效期内，百捷公司使用该房屋时因非同洪公司能控制的原因到该房屋内发生故障、缺陷、破损或水电等其他公共设施应对不足而使百捷公司造成损失，导致百捷公司无法正常经营的双方均可解除本合同，互不承担违约责任；承租期内，百捷公司不得擅自在承租区域内进行改建，如确因经营需要进行局部改造的，应绘制改造平面图由同洪公司审核同意盖章后方可进行施工，但不能影响房屋主体的结构，否则同洪公司将视为违约，有权终止合同；租赁房屋期间，厂房有同洪公司负责基本维修养护，如百捷公司在装修时，出现不安全现象或倒塌等，责任由百捷公司全部承担，同洪公司不承担任何责任；承租期内承租区域消防、治安、人身安全一切责任由百捷公司承担，同洪公司不承担任何责任，百捷公司在用电、生产时的所有安全问题由百捷公司承担，同洪公司不承担任何责任；厂房内严禁住宿、烧饭、吸烟、明火，如有违反一切责任由百捷公司承担，同洪公司不承担任何责任。该合同另对其他事宜作了约定。上述合同签订后，同洪公司依约将上述涉案厂房交付百捷公司，百捷公司向同洪公司支付至2018年11月24日止的租金和保证金29,466元。然，百捷公司未按合同约定于2018年11月10日前向同洪公司支付租期自2018年11月25日起至2019年5月24日止的租金176,796元。2018年11月26日3时35分许，上述XX路XX号厂房发生火灾事故，并出警灭火。2018年12月26日，松江消防支队对上述火灾出具沪松应急消火认字（2018）第0024号《火灾事故认定书》。2019年2月19日，上海市消防局出具沪应急消火复字（2019）第0001号《火灾事故认定复核决定书》，决定撤销上述（2018）第0024号《火灾事故认定书》，并责令松江消防支队重新作出火灾事故认定。2019年3月11日，松江消防支队对上述火灾出具沪松应急消火重认字（2019）第0001号《火灾事故重新认定书》。其中，火灾事故基本情况栏载明：过火充烟面积为约1,000平方米，火灾造成厂房不同程度损坏，承租该厂房的包括百捷公司在内的四家公司内存放的机械设备、PVC型材、金属器件、塑料模具、办公物品等不同程度烧损烧毁。起火原因认定栏载明：起火部位位于百捷公司厂房中部偏南办公室内东北侧区域处，起火原因系百捷公司办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。2019年7月31日，一审法院对涉案房屋所在现场进行了勘查。起火厂房屋顶彩钢板受火灾影响，形成变形和坍塌，其中百捷公司承租中部区域最为严重，并向东西两侧依次递减。起火厂房两侧受火灾影响较轻微，中部受火灾影响较严重，其厂房外立面钢结构受损程度和厂房外墙烟熏痕迹呈明显V字型等。诉讼中，同洪公司明确其请求权基础为：在2019年5月24日租期届满后，百捷公司未正常返还房屋。此外，对同洪公司主张的电费，百捷公司没有异议。另，同洪公司明确其主张违约金的依据为合同第4.2条，并已自行作了调低。百捷公司对同洪公司主张的违约金的计算方式没有异议，但认为按该条约定，因同洪公司没有选择收回房屋，故违约金只能计算10天。同洪公司还称，其向案外人承租厂房时内部为空置状态。其对外是按原有状态分切转租，只规划出转租位置，由租户自行分割装修。内部的线路全部由百捷公司自行找人接的，隔断也是百捷公司找人做的。火灾系百捷公司办公室内电气故障引起，电脑24小时长时间处于不关机状态，且百捷公司员工描述电脑有过故障等。百捷公司则称，其承租的厂房是同洪公司做好隔断后交付的，但内部没有区分空间；其在承租后自行在内部隔了一间办公室，并将电线接到该办公室，办公室内有电脑、饮水机等；从总闸中引出很多电线，有些是百捷公司用的，有些是其他人用的，具体不清楚办公室内哪个部位电气线路故障引发火灾等。对火灾发生后的各自采取的止损行为问题。同洪公司称，其愿在租户将物品搬离后，修复并使用房屋等。百捷公司则称，火灾发生后，消防部门称，消防认定出来之前，谁也不让进等。另查明，一审法院于诉讼中至松江消防支队调取了以下与涉案火灾事故相关的档案材料。在案件信息报表中，于2018年11月26日4时09分许载明“现场水源充足”字样内容。在2018年11月26日15时许询问朱某（A公司法定代表人）的笔录中载明，其不参与厂房出租后的管理，出租的是空厂房，厂房内外有些消火栓和供水管系其安装等。在2018年11月26日16时许询问吴发林（同洪公司法定代表人）的笔录中载明，其将向A公司承租的第二栋厂房转租给包括百捷公司在内的四家公司；其参与厂房转租后的园区管理工作，主要包括消防设备的日常维护、日常的巡查工作等公共区域的管理；承租区域内部由承租人自己管理；其承租厂房后，主要是做了一些装修，包括隔断、墙壁、门窗之类的，并增设了一些灭火器等。在2018年11月26日10时25分许询问周某（百捷公司负责发货人员）的笔录中载明，厂房里堆放了补漆用的油漆（10来桶，4升装）和稀释剂；怀疑是办公室电线短路引起的，因为那里的电脑老是坏，而且办公室烧毁的最严重等。在2018年11月26日12时45分许询问陈某（百捷公司文员）的笔录中载明，其系为配合调查而来；不清楚有无堆放油漆和稀释剂；拉过来的货物会掉漆，周某会去修补掉漆的房屋；办公室内有三个插座，一个连接了冰箱和热水器，一个拖线板拖出来连接电脑和打印机，另一个不常用；没看到墙壁上有接拉电线的情况，电线都是用塑料管包起来的等。在2018年11月29日16时30分许询问徐某（百捷公司主要负责人）的笔录中载明，其承租的系空厂房；车间内部的生产安全和消防安全管理是“我们自己管理”的，“二房东”不参与“我们车间内”的管理，但是会偶尔到“我们这里”敦促一下安全方面的工作；厂房内当时放置的4桶油漆是“下周一”要送给客户的，还有一些小桶的油漆和稀释剂是用来混合后用空压机修补掉漆的型材的；车间内有一个总闸，2号厂房内的电都是从该闸分出，办公室内的电也是从该总闸接进来的，办公室内的电气线路是沿着墙穿管敷设的等。在2018年11月26日10时许询问何某（系B公司法定代表人）的笔录中载明，当天3时50分许其在XX路XX栋公司内加班时听到狗叫后出去看了一下，发现其隔壁公司发生火灾，遂报警并自救等。再查明，2019年5月31日，一审法院根据同洪公司的申请，依法委托上海正弘建设工程顾问有限公司（以下简称正弘公司）对涉案房屋修复事宜进行鉴定，并于2019年8月13日收到相应司法鉴定意见书，且于2019年8月18日和19日分别送达当事人。该意见书分析说明栏载明，百捷公司经通知未参加鉴定准备会、现场勘查工作、鉴定初稿征询会；由于厂房大部分已经倒塌，已无法看清同洪公司提出的厂房内起重量分别为5吨、3吨和2.5吨的三部行车型号等，故将该造价单列，如何取舍，由法院裁决；预计工程拆除和修复时间需75天左右，如何取舍，由法院裁决等。鉴定意见栏载明，厂房拆除及修复造价为1,052,258元，其中厂房拆除和地坪修复造价为195,634元、厂房现状修复造价为856,624元。厂房内三部行车造价为180,521元。对上述意见书，同洪公司予以认可。百捷公司未在一审法院指定期间对该意见书提出异议。百捷公司在一审庭审中称，对上述意见书套用定额计算得出的数额没有异议，但是“觉得数额有点高”，如果自己找施工队费用大概在80余万元等。一审法院认为，同洪公司与百捷公司之间签订的《厂房租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，属有效合同，当事人均应恪守履行。本案中，对于同洪公司主张的电费，因百捷公司没有异议，故一审法院予以支持。对于同洪公司主张的租金。根据合同约定，百捷公司应于2018年11月10日前向同洪公司支付2018年11月25日至2019年5月24日期间的租金。然，在百捷公司迟延向同洪公司给付上述租金期间，因百捷公司向同洪公司承租厂房中部偏南办公室内东北侧区域处于2018年11月26日凌晨起火，而原因系该办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾，导致包括百捷公司直接向同洪公司承租厂房在内的部分厂房及设施设备等毁损、灭失。而且，至首次庭审之日，涉案厂房仍尚未修复，期间距离火灾发生之日已有近半年。诉讼中，又对涉案厂房的修复等专业问题进行鉴定。基于此，一审法院综合考虑火灾发生后，事故的调查认定、采取的止损行为、拆除和修复的期限、证据的收集提供、纠纷的磋商解决等合理期间，酌定确定百捷公司除应支付同洪公司租期至2019年5月24日止的租金外，还应赔偿同洪公司因涉案租赁厂房灭失所受至2019年10月24日止的租金损失，两项共计324,126元（29,466元/月×11个月）。对同洪公司主张的违约金，根据前述裁判理由，百捷公司应当在火灾事故发生前向同洪公司给付租金176,796元（29,466元/月×6个月）。现百捷公司未按约给付上述租金，同洪公司根据合同关于逾期支付租金的，每逾期一日，需按月租金10%支付违约金的约定，主动将违约金的计算标准调整为98.22元/天（29,466元/月÷30天×10%），并无不当，可予准许。对于同洪公司主张的修复费及折价款，因正弘公司根据一审法院委托出具的鉴定意见，程序合法，结论并无不当，且百捷公司对该意见并未提出实质异议，故一审法院予以采纳。因此，一审法院对同洪公司该项诉讼请求，予以支持。百捷公司有关火灾责任主体不明确的辩称意见，一审法院不予采纳。因为，按合同约定，租赁期间承租区域的消防责任由百捷公司承担。而且，按徐某的陈述，租赁厂房内部的消防安全管理，实际亦系由百捷公司管理。此其一。其二，根据查明的事实，百捷公司系最早承租涉案发生火灾厂房的承租人。承租后，又在承租区域内部自行隔了一间办公室，并将电线接到该办公室。其三，案涉火灾起火部位位于该办公室内东北侧区域，起火原因系该办公室内电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。百捷公司有关同洪公司存在违约行为的辩称意见，即便其辩称的该些行为存在，亦与涉案火灾事故的发生不具有法律上的因果关系，不能成为免除或减轻其应当承担违约责任的正当抗辩事由，故一审法院不予采纳。因案涉火灾事故的发生，导致包括涉案租赁厂房在内的部分厂房、设备等毁损、灭失。同洪公司作为受损厂房的合法占有人，其当然有权向百捷公司主张修复及赔偿费用。该项主张的提出，不以同洪公司实际支出为前提。因此，一审法院对百捷公司以同洪公司未实际支出上述费用而不承担赔偿责任的辩称意见，一审法院同样不予采纳。对于百捷公司反诉所主张的押金。按合同关于违反经营或违反本协议中相关条款、违约的，该信誉保证金将不予退还的约定，结合前述百捷公司未按约支付租金以及不当使用涉案租赁厂房并致毁损的事实，该保证金亦即百捷公司所主张的押金不应返还。故一审法院对百捷公司的反诉请求，不予支持。一审法院审理后于2020年3月18日作出判决：一、上海百捷空调净化设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海同洪实业有限公司电费754元；二、上海百捷空调净化设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海同洪实业有限公司租金324,126元；三、上海百捷空调净化设备有限公司于判决生效之日起十日内支付上海同洪实业有限公司逾期支付租金176,796元的违约金（自2018年11月11日始至上述租金实际清偿之日止，按每天98.22元计算）；四、上海百捷空调净化设备有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海同洪实业有限公司厂房修复费用1,052,258元及行车折价款180,521元；五、驳回上海百捷空调净化设备有限公司的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19,255元，减半收取9,627.50元，反诉案件受理费268元，鉴定费37,000元，合计诉讼费46,895.50元，由上海百捷空调净化设备有限公司负担。二审中，百捷公司向本院提供如下证据：1.照片两张，第一张照片是百捷公司的员工对没有发生火灾的房屋进行拍摄，证明隔断情况，第二张照片反映了同洪公司在出租给百捷公司之前是出租给物流公司，故同洪公司将一边的钢混墙面改造成卷帘门，没有承重结构，对火灾发生后的损害后果有加重；2.2018年6月8日的支付凭证，付款人是百捷公司，收款人是上海D有限公司，发票都已在本次火灾中烧毁，证明同洪公司向百捷公司开具发票后，百捷公司再支付租金，但同洪公司一直未开具发票，故百捷公司未支付最后一期租金有合理理由。同洪公司质证表示：1.第一张照片与本案无关，隔断不是同洪公司隔断的，都是承租人自己隔断；第二张照片的真实性无异议，但不认可证明目的，同洪公司从产权人承租涉案厂房时部分就已有卷帘门，有的是承租人自己改造的，而且这一边原来是铁皮，而非钢混墙面；2.对真实性无异议，但不认可证明目的，双方在租赁合同中约定所有租金均为不含税价格，并不是百捷公司所说支付租金要同洪公司提供发票，第一期租金是转账支付给同洪公司，第二期租金是现金支付的，第三期租金要支付时，百捷公司以自身需求为由要求同洪公司开具增值税专用发票，否则就不支付租金，同洪公司只好找了合作方代收房租并给百捷公司开具了增值税专用发票，2018年11月10日前百捷公司支付第四期租金，同洪公司多次催收，百捷公司以账上没钱为由拒不支付，而非其所称的要收到第三方公司的发票以后才能支付租金。本院对上述证据认证如下：1.对照片的真实性，本院予以确认，但两张照片仅能反映现状，无法证明该现状是由谁实施的，故本院将结合本案的其他证据予以认定；2.同洪公司对支付凭证的真实性无异议，并对租金支付至第三方的原因进行了解释，百捷公司仅凭该证据无法证明支付租金的前提是同洪公司要开具发票，故对证明目的，本院不予确认。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，同洪公司（甲方）与百捷公司（乙方）在《厂房租赁合同》第4.1条中约定了租金的标准，并明确“以上价格均为不含税价格，如需要开发票，如甲方因上述租金收入被税务机关补征税款的，产生的税额由乙方承担”。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是百捷公司是否存在迟延支付租金的违约行为及违约金如何计算；二是火灾责任如何认定及损失如何判定。关于第一个争议焦点，根据本案查明的事实，双方签订的《厂房租赁合同》对租金的支付时间、租金金额是否含税、逾期付款违约金等均有明确的约定，双方均应按约履行。现百捷公司未按照合同约定于2018年11月10日前向同洪公司支付2018年11月25日至2019年5月24日最后半年的租金，且其二审提出的关于同洪公司未开具发票故其无法支付租金的抗辩意见，因缺乏有效证据佐证而不能成立，故百捷公司存在逾期支付租金的违约行为，同洪公司主张逾期付款违约金有合同依据。关于违约金金额，本院以同洪公司的实际损失为基础，考虑到双方租赁合同因租赁标的毁损而无法继续履行的情况及百捷公司的过错程度等因素，根据公平原则和诚信原则，酌定百捷公司应支付同洪公司逾期付款违约金10,000元。关于第二个争议焦点，百捷公司主张，因原房东的卷帘门电气线路也从百捷公司的办公区域通过，故不能仅凭火灾发生点在百捷公司办公区域而认定是其内部电气线路引起的。对此，本院认为，百捷公司未提供证据证明火灾系由原房东的电气线路引起，且消防部门出具的《火灾事故重新认定书》已对火灾原因作出明确认定，故对百捷公司的主张，本院不予采信。同洪公司从A公司处承租涉案厂房后进行隔断分别转租给包括百捷公司在内的多家公司，其分割转租行为增加了安全隐患，分割后的厂房亦未进行消防验收，且同洪公司作为整个园区管理工作的负责人，其安排的值班安保人员未尽安保职责，故同洪公司对火灾的发生及损害的扩大存在一定过错，应承担相应的责任。据此，综合考虑本案引起火灾的原因、各当事人的过错等因素，酌定由百捷公司承担80%责任、同洪公司承担20%责任。关于损失的认定，百捷公司与同洪公司之间的租赁标的因火灾而毁损，双方租赁合同无法继续履行，同洪公司因此产生的租金损失、厂房修复费用和行车损失等，应由百捷公司承担赔偿责任。关于租金损失，一审法院根据本案实际情况酌定租金损失的期间为11个月，尚属合理，本院予以认同。关于厂房修复费用和行车折价款，百捷公司虽对鉴定意见有异议，但未提出实质性的理由，亦缺乏证据佐证，故一审法院采纳鉴定意见的结论，亦属合理。据此，本院对一审法院认定的租金损失、厂房修复费用和行车损失予以确认，并根据责任认定比例，确定百捷公司赔偿同洪公司租金损失259,300.80元、厂房修复费用841,806.40元及行车折价款144,416.80元。因百捷公司存在迟延支付租金的违约行为，且对火灾的发生负主要责任，故百捷公司要求同洪公司返还押金，本院不予采纳。综上所述，百捷公司的上诉请求部分成立。一审判决认定事实清楚，但对火灾责任认定及违约金的处理欠妥，故予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6440号民事判决第一项、第五项；二、撤销上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初6440号民事判决第二项、第三项、第四项；三、上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海同洪实业有限公司租金损失259,300.80元；四、上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海同洪实业有限公司逾期付款违约金10,000元；五、上海百捷空调净化设备有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿上海同洪实业有限公司厂房修复费用841,806.40元及行车折价款144,416.80元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费19,255元，减半收取9,627.50元，反诉案件受理费268元，鉴定费37,000元，合计诉讼费46,895.50元，由上海同洪实业有限公司负担9,496.90元、上海百捷空调净化设备有限公司负担37,398.60元；二审案件受理费19,566元，由上海百捷空调净化设备有限公司负担15,324元、上海同洪实业有限公司负担4,242元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十一月九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……