四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初13045号 原告：罗丹丹，女，1995年12月26日出生，汉族，住四川省梓潼县。 委托诉讼代理人：任小霞，四川咨力律师事务所律师。 委托诉讼代理人：冉茂侠，四川锦沐律师事务所律师。 被告:四川星河实业有限公司。住所地：四川省巴中市江北新区江北大街**。 法定代表人：姜非，职务不详。 委托诉讼代理人：何**，男，住四川省巴中市巴州区。 委托诉讼代理人：张寒冰，女，住四川省成都市青羊区。 原告罗丹丹与被告四川星河实业有限公司（以下简称星河公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案受理后，依法由审判员徐俊杰适用简易程序于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告罗丹丹的委托诉讼代理人任小霞、冉茂侠，被告星河公司的委托诉讼代理人何**、张寒冰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 罗丹丹向本院提出诉讼请求：1、判令解除陈丹丹与星河公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》；2、判令星河公司返还罗丹丹已经支付的购房定金50,000元；3、判令星河公司支付违约金160,000元；4、判令星河公司承担本案全部诉讼费用。 事实和理由：2019年7月13日，罗丹丹与星河公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定四川星河实业有限公司将位于成都市锦江区××街××号××单元××楼××号房××商品房出售于罗丹丹。合同签订后，罗丹丹按照合同约定支付了定金，但星河公司因房屋产权纠纷迟迟拖延办理过户手续，经罗丹丹多次催告后仍未履行合同项下义务。星河公司拖延办理过户的行为已构成根本违约，对罗丹丹造成了很多的机会损失，影响罗丹丹的资金周转。为维护罗丹丹合法权益，特依法诉至法院，请求依法判决。 星河公司辩称，星河公司虽迟延办理过户登记手续，但并不构成根本违约，罗丹丹诉请的解除合同，返还50,000元购房定金不应得到支持。星河公司与罗丹丹在签署《成都市存量房屋买卖合同》时，该房屋产权完整，具备过户的条件，但星河公司准备办理过户手续期间，因另案涉诉致该房屋被法院查封，暂不能办理过户手续，并非星河公司故意拖延办理过户手续。该合同的根本目的在于买卖房屋，办理过户登记仅是买卖房屋的附随义务，暂未办理过户登记并不影响房屋的正常使用，合同的目的已经实现，星河公司不构成根本违约，且星河公司仅是暂时不能为罗丹丹办理过户登记，待房屋可办理过户手续后会立即配合罗丹丹办理相关手续，故罗丹丹诉请的解除合同及返还50,000元购房定金于法无据，不应得到支持。 上述合同第四条第一款中约定了定金条款，定金与违约金只能择一适用，且罗丹丹诉请的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。星河公司虽迟延办理过户登记，但并未对罗丹丹造成任何经济损失，且罗丹丹仅仅支付了50,000元的购房款定金，故其诉请的160,000元的违约金过高，不应得到支持。 本院经审理认定事实如下：2019年7月13日，罗丹丹与星河公司签订《成都市存量房屋买卖合同》，约定由罗丹丹购买星河公司位于成都市锦江区××街××号××幢××单元××楼××号房屋，该房屋建筑面积为71.14平方米。房屋总价款为800000元，由罗丹丹于过户取件完成当日支付首付款250000元，尾款500000元由放贷银行直接支付给星河公司。购房定金为50000元，于签订合同当日支付给星河公司，定金在双方完成权属转移登记后自动转为购房款。双方同意贷款申请经贷款机构审批通过且符合过户条件后，双方需在收到经纪方通知后3个工作日内前往房屋所在地房管局办理过户递件手续，过户递件完成后7个工作日内再次前往房屋所在地房管局办理过户取件手续。若星河公司提供的房屋所有权证或原购房合同等相关产权证明手续不真实或无效、房屋被查封或限制转让等情形导致罗丹丹无法取得房屋所有权的，视为星河公司根本违约，罗丹丹有权单方书面通知解除合同，并按照房屋成交价的20%支付违约金，星河公司退还罗丹丹全部已付款。同日，罗丹丹向星河公司支付定金50000元，星河公司出具《收据》。2020年4月26日，罗丹丹向星河公司发送《催告函》，要求星河公司于2020年5月8日之前配合办理过户手续。后罗丹丹起诉至本院，本院于2020年10月29日向星河公司送达起诉状副本等法律文书。 另查明，2019年9月17日，案涉房屋被巴中市巴州区人民法院查封，查封期限为2019年9月17日至2022年9月16日。2020年9月12日，成都市人民政府办公厅发布成办发[2020]83号“关于保持我市房地产市场平稳健康发展的通知”，载明发挥税收调节作用，个人住房转让增值税免征年限由2年调整到5年。链家房产网站查询到较场坝东街67号小区在2020年8月的参考均价为12,882元/平方米；在2020年9月18日至9月24日挂牌均价为14,102元/平方米。 庭审中，星河公司陈述案涉房屋尚未交付罗丹丹。 上述事实的认定，有双方当事人的庭审陈述及罗丹丹提交罗丹丹身份证复印件、星河公司企业信息、房屋交易文件（包括《成都市存量房屋买卖合同》）、收据、房屋产权查询明细、催告函、快递单、成都市人民政府办公厅关于完善我市住房限购政策的通知（成办发［2020］83号）打印件、链家网站、贝壳APP二手房查询信息打印件等证据材料在案为证。 星河公司未提交证据材料。 本院认为，罗丹丹与星河公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》是当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方应当按照合同约定，履行各自义务。该合同明确约定，若星河公司提供的房屋被查封或限制转让等情形导致罗丹丹无法取得房屋所有权的，视为星河公司根本违约，罗丹丹有权单方书面通知解除合同，并按照房屋成交价的20%支付违约金，星河公司退还罗丹丹全部已付款。罗丹丹支付购房定金后，案涉房屋被法院查封，导致无法继续办理房屋过户登记手续。不动产物权需在不动产登记机关登记，方能完成所有权的变动，故办理过户登记手续是合同主要义务，非附随义务，星河公司的抗辩意见，依法不能成立。根据上述合同约定，罗丹丹有权解除《成都市存量房屋买卖合同》，并要求星河公司承担违约责任。故本院确认双方签订的《成都市存量房屋买卖合同》于本院起诉状副本送达星河公司之日即2020年10月29日解除。合同解除之后，星河公司应向罗丹丹退还收取的购房定金50,000元。罗丹丹仅要求星河公司退还定金，并未按《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定要求星河公司双倍返还，此处的定金不具有担保的性质，属于购房款的一部分，故罗丹丹还有权要求星河公司支付违约金。我国法律对于违约金采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。罗丹丹未举证证明其未能成功购买房屋所造成的实际损失，但星河公司的违约行为对其购房预期产生一定影响，除受房价上涨因素影响，还受税收政策调整的影响，故根据双方履约的实际情况、星河公司的违约程度兼顾公平原则等因素，本院酌情确定违约金为100,000元。 综上所述，罗丹丹的诉讼请求，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下： 一、确认原告罗丹丹与被告四川星河实业有限公司签订的《成都市存量房屋买卖合同》于2020年10月29日解除； 二、被告四川星河实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗丹丹退还定金50,000元； 三、被告四川星河实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告罗丹丹支付违约金100,000元； 四、驳回原告罗丹丹的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取5,900元、保全费1,570元，由被告四川星河实业有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  徐俊杰 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  覃雪梅