上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10254号上诉人（原审被告）：陈志健，男，1968年3月10日出生，汉族，住上海市徐汇区.**。委托诉讼代理人：林卫，上海市耀良律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海聚简投资有限公司，住所地上海市徐汇区冠生园路******。法定代表人：祁宇，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：邵永劼，上海瀚元律师事务所律师。原审被告：上海兑七实业有限公司，住所地上，住所地上海市徐汇区冠生园路******v>法定代表人：陈志健，总经理。委托诉讼代理人：林卫，上海市耀良律师事务所律师。上诉人陈志健因与被上诉人上海聚简投资有限公司（以下简称聚简公司）、原审被告上海兑七实业有限公司（以下简称兑七公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初2762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈志健上诉请求：撤销原审判决第二、三、四项判决，依法改判驳回被上诉人聚简公司原审诉请第二、三、四、五、六项诉请。事实与理由：一审判决书认定事实错误,导致判决错误。上诉人确实用现金支付了2017年7月25日至2018年4月24日的房租。被上诉人合同经办人徐某当时对陈志健的承诺为一个月装修免租期，也就是说租金应该是从2017年6月25日起算。对此事实,被上诉人提供的增值税发票(No00010203)的收费起始时间也是2017年6月25日可以印证。故一审判决书所谓“以现金形式一次性支付了63,000元包括2017年5月25日至7月24日的两个月租金”的事实认定存在错误。一审判决上诉人支付被上诉人自2017年7月25日起的租金是错误的。一审法院在认定了被上诉人已经开具了房租和物业费发票这一事实的基础上,又认为上诉人没有支付相应房租和物业费,其分析理由不仅违背房屋租金、物业费支付开票的通常习惯做法,且没有法律依据。一审法院以所谓“增值税发票是纳税义务人缴税及申报抵扣的凭证,是税务机关向纳税人计收税金的依据,仅凭增值税发票尚不足以证明被告已经履行付款义务”的论断不能成立。被上诉人聚简公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，要求维持原判。原审被告兑七公司述称，同意上诉人的诉请。聚简公司向一审法院起诉请求：1、确认其与陈志健之间的《房屋租赁合同》已于2018年5月解除;2、要求陈志健支付拖欠的2017年7月25日至2018年4月24日租金135,000元、物业费13,500元、电费11,226元;3、要求陈志健支付逾期支付租金的滞纳金,以135,000元为基数,按照每日0.05%的标准,自2018年8月3日起计算至陈志健付清租金之日止;4、要求陈志健支付违约金45,000元;5、要求兑七公司对陈志健的上述2、3、4项付款义务承担连带责任;6、本案诉讼费用由陈志健、兑七公司承担。一审审理中，聚简公司撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：上海市XX路XX号XX幢XX室产权人为案外人邰某和，建筑面积1,503.69平方米，用途厂房。聚简公司（甲方、出租方，法定代表人刘希）、陈志健（乙方、承租方）签署《房屋租赁合同》，其中约定：甲方出租给乙方的房屋为上海市漕河泾开发区XX路XX号XX号楼XX楼XX座(以下简称系争房屋),建筑面积125平方米。房屋租赁期自2017年5月25日至2019年5月24日止。装修免租期7天。该房屋每天每平方米建筑面积的租金4.00元，月租金(含税金)15,000元，先付后用。租金每两个月支付一次,每次应付清两个月的租金。乙方应在本合同签订后的三个工作日内向甲方支付第一期租金,即2017年5月25日至2017年7月24日的租金。以后的租金在每逢单月的25日前7天向甲方支付。逾期支付的,每逾期一日,则乙方需按应付租金的0.05%支付滞纳金。保证金为贰个月的租金,即30,000元在本合同签订后三个工作日内,乙方应向甲方支付房屋租赁保证金,甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁期间,乙方不得将该房屋保证金抵冲该房屋租金。乙方的物业管理费用由甲方向本房屋的物业管理公司代收代缴,物业管理费为贰个月支付一次,金额为3,000元,自本房屋交接之日起乙方须支付物业管理费。租赁期间,使用该房屋所发生的水、电、通讯、设备等费用由乙方承担,乙方的每月电费以1.5元/度的标准从乙方的电表按读数收取。甲乙双方同意,有下列情形之一的,一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方,应向另一方按月租金的叁倍支付违约金;给对方造成损失的,支付的违约金不足抵付一方损失的,还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分……(5)乙方逾期不支付租金和/或滞纳金、违约金,逾期超过壹个月的……租赁期间,非本合同规定的情况,乙方中途擅自退租的,乙方应按提前退租天数的租金的0.5倍向甲方支付违约金(但最多不超过叁个月的租金)。若违约金不足抵付甲方损失的,乙方还应负责赔偿差额部分。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的,不足部分则由乙方另行交付。合同另有其他约定。合同签订后，陈志健至聚简公司在XX园XX号XX号楼XX楼的办公室以现金形式一次性支付了63,000元，包括2017年5月25日至7月24日的两个月租金、物业费以及租赁保证金30,000元。聚简公司未出具收据或收条等凭证。（聚简公司称后来补开了2017年6月25日至7月24日的增值税发票。）后系争房屋由兑七公司做办公场所使用。聚简公司于2017年7月至2018年3月期间，开具购买方为兑七公司的增值税发票19张，项目为物业费、房租（租赁费）。该发票已经交给陈志健。（聚简公司称由于陈志健一直承诺会向其支付费用，同时为了提示陈志健具体所欠金额，催促其尽快付款，也为了证明聚简公司一直向陈志健提供出租、记账服务，所以聚简公司一直按时开具发票给陈志健。）2018年7月25日，陈志健搬离系争房屋。2018年8月2日，陈志健转账支付5万元给刘希。（聚简公司确认收到该笔款项，并认为该款项应用于抵充陈志健之前的欠付的钱款。）一审另查明，兑七公司于2015年10月27日成立，法定代表人为陈志健。一审审理中，聚简公司提交上海A有限公司情况说明、增值税纳税申报表等材料，以证明部分发票已由兑七公司委托的代理记账公司上海A有限公司进行申报抵扣。陈志健称其与刘希是一个团队的，所以也委托上海A有限公司代理记账，但是陈志健并不清楚是否进行纳税抵扣。一审审理中，聚简公司提交上海B有限公司向上海市C有限公司工业园区分公司汇款的银行回单以及上海市C有限公司开具的购买方为上海B有限公司、项目为电费的增值税发票，有的发票备注“光启园12#82017.8”等。聚简公司称，上海B有限公司与其的法定代表人均是祁宇。由上海B有限公司统一向园区物业单位支付电费，再根据每一租赁房屋的分电表抄表读数分摊后再向租户收取电费。陈志健承租房屋有两个单独的分表，表一是空调外机电表、表二是室内用电设施电表。陈志健称，租赁房屋并无分电表，聚简公司也从未告知陈志健抄表一事，电费是聚简公司平摊计算，陈志健并不清楚聚简公司具体怎么计算、怎么缴费，陈志健仅是根据聚简公司发送的交款通知书金额缴费。一审审理中，聚简公司称其同意退还保证金30,000元，但执行时应先进行抵扣。一审法院认为，聚简公司、陈志健签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。双方均表示租赁合同已经提前解除，此于法无悖，一审法院予以认可。陈志健于2018年7月25日搬离房屋，此后合同已无继续履行的必要，故一审法院认定合同解除时间为2018年7月25日，聚简公司主张租赁合同于2018年5月解除，依据不足，一审法院予以调整。聚简公司确认陈志健已经支付2017年5月25日至7月24日的租金、物业费等，现要求陈志健支付2017年7月25日至2018年4月24日的租金135,000元、物业费13,500元，同时聚简公司又称陈志健2018年8月2日支付的50,000元抵充其之前的欠款。陈志健称已经以现金形式支付了2017年7月25日至2018年4月24日的租金、物业费、电费，并在2018年8月2日与对方协商结算后支付了2018年4月25日至7月25日的租金、物业费、电费共计50,000元。对此，一审法院认为，陈志健称以现金形式支付钱款，但是未能提供款项来源或其他相关证据；陈志健虽称有多名证人可以证明付款情况，但经一审法院多次释明，陈志健仍未申请证人出庭作证；而增值税发票是纳税义务人缴税及申报抵扣的凭证,是税务机关向纳税人计收税金的依据，仅凭增值税发票尚不足以证明陈志健已经履行了付款义务；陈志健目前未能提供其他证据佐证其已经支付相应款项，且2018年8月2日陈志健也通过转账形式、而非现金支付了钱款。陈志健虽称已经与对方完成结算，但对此陈志健亦未提供证据，而聚简公司亦不予认可。故陈志健关于已经完成租金、物业费支付义务的意见，一审法院难以采信。2017年7月25日至2018年4月24日租金135,000元、物业费13,500元，聚简公司自认陈志健已支付50,000元，则扣除之后，陈志健还需支付上述期间剩余的租金、物业费合计98,500元。租赁合同约定，租赁期间为2017年5月25日至2019年5月24日，租赁期间,非本合同规定的情况，承租方中途擅自退租的,应按提前退租天数的租金的0.5倍向出租方支付违约金(但最多不超过3个月的租金)。现陈志健因自身经营状况不好等原因于2018年7月25日提前搬离房屋、解除租赁合同，已构成违约，而聚简公司已经放弃逾期支付租金违约金的主张，故聚简公司要求陈志健支付相当于3个月租金金额的违约金45,000元，并无不当，一审法院予以支持。聚简公司要求陈志健支付电费11,226元，但是除聚简公司自行统计的表格外，并未提供充分的证据证明电表读数、电费金额的依据，陈志健亦不予认可，故一审法院对聚简公司该项诉请不予支持。对于租赁保证金，聚简公司确认陈志健支付30,000元租赁保证金，并同意将该保证金返还陈志健，由双方在执行过程中再行抵扣。聚简公司的意见并无不当，一审法院予以准许，在本案中对此一并予以处理。聚简公司要求兑七公司对陈志健的付款义务承担连带责任，对此法院认为，陈志健系租赁合同的相对方，且签订房屋租赁合同时，兑七公司已经成立，故聚简公司要求兑七公司承担连带责任，依据不足，法院不予支持。聚简公司自愿撤回第3项诉讼请求，系其自愿处分其权利，于法无悖，一审法院予以准许。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第六十四条第一款规定，判决如下：一、确认上海聚简投资有限公司、陈志健签订的关于上海市漕河泾开发区XX路XX号XX号楼XX楼XX座房屋的《房屋租赁合同》于2018年7月25日解除；二、陈志健于判决生效之日起十日内支付上海聚简投资有限公司2017年7月25日至2018年4月24日的租金、物业费98,500元；三、陈志健于判决生效之日起十日内支付上海聚简投资有限公司违约金45,000元；四、陈志健已支付上海聚简投资有限公司的租赁保证金30,000元用以冲抵以上陈志健应付款项；五、驳回上海聚简投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,900元，由陈志健负担1,558元，上海聚简投资有限公司负担342元。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审审理过程中，陈志健申请证人徐某到庭作证，其称其作为经办人与陈志健签订关于系争房屋的租赁合同时，当时同意给陈志健一个月的免租期（2017年5月25日到6月24日），但在合同中没有写，其在签订合同时口头说的。徐某并称其作为聚简公司出租系争房屋的管理人，收取了陈志健自2017年8月25日至12月24日6.6万元的租金和物业费并在之后将其转付给聚简公司，但其又承认2017年之后基本不在聚简公司进行管理。徐某还称其系聚简公司的隐名股东，并提供了相应的股权代持协议。聚简公司对此的质证意见为：证人不控制聚简公司，其曾作为员工在公司工作。2017年10月23日之后，刘希不是股东，故不能确定证人控制公司。证人没有权利超越合同给予免租期。证人是合同的经办人，参与合同签订，但对于合同之外的权利其无权决定。聚简公司没有承诺合同之外的免租期，证人也无权承诺。证人称收取了部分租金及物业费，聚简公司不知情。聚简公司只收到最初两个月的租金，没有收到陈志健所称的6.6万元。至于违约责任，证人没有权利承诺放弃追究。原审被告兑七公司则认可陈志健所申请的证人出庭作证的内容。本院认为，徐某作为经办人代表聚简公司与陈志健就系争房屋签订《房屋租赁合同》，该合同已书面约定了装修免租期7天的相应内容，且明确约定陈志健应在本合同签订后的三个工作日内向聚简公司支付第一期租金,即2017年5月25日至2017年7月24日的租金，故在无其他证据佐证，且聚简公司现不予认可的情况下，本院难以采信证人徐某与上述合同书面内容明显不符的有关当时同意给陈志健一个月的免租期的证言内容。在聚简公司不予认可，本院也难以采信其有权收取和实际已收取陈志健以现金方式支付的租金等费用的说法，对徐某将款项转付给聚简公司主张亦因其未就此提供相应的证据予以佐证而不予采信。因此，本院对于陈志健申请出庭作证的证人之证言不予采信。本院认为，当事人有责任对自己的主张提供相应的证据。本案中，对于当事人争议的陈志健是否已经支付了《房屋租赁合同》中聚简公司主张的区间段所涉租金和物业费用以及是否存在口头免租期的争议焦点问题，陈志健主张已经以现金方式支付了相应费用并存在口头约定的免租期，但在对方当事人（聚简公司）不予认可的情况下，其作为主张方，应当就其主张进行相应的充分举证，就其合同义务是否已履行提供相应的证据。就陈志健现有的举证看，仍显不充分。陈志健上诉称其确实用现金支付了2017年7月25日至2018年4月24日的房租，但未就此提供充分证据。徐某1作证称其收取了陈志健自2017年8月25日至12月24日6.6万元的租金和物业费并在之后将其转付给聚简公司，该证人证言本院已指出难以采信，且证言所涉租金支付区间与陈志健主张以现金方式支付费用的区间也不完全相同。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条规定，出卖人仅以增值税专用发票及税款抵扣资料证明其已履行交付标的物义务，买受人不认可的，出卖人应当提供其他证据证明交付标的物的事实。合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。本案当事人之间的纠纷为租赁合同纠纷，陈志健以所谓聚简公司已经开具了房租和物业费发票等事实欲证明其已经支付了系争的费用，但在对方不予认可且已就此作了相对合理的解释之后，参照上述司法解释条款，一审法院作出增值税发票是纳税义务人缴税及申报抵扣的凭证,是税务机关向纳税人计收税金的依据，仅凭增值税发票尚不足以证明陈志健已经履行了付款义务之相关认定，并无不当之处。综上，上诉人陈志健有关当事人之间存在口头免租期和其已以现金方式支付了争议费用的主张，缺乏充分的依据，本院难以采信。一审根据在案事实，在确认涉案的《房屋租赁合同》于2018年7月25日解除的基础上，根据聚简公司的诉请，对合同解除所涉后果所作的处理并无不当，一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3,170元，由上诉人陈志健负担。本判决为终审判决。审判长 凌 捷审判员 翟从海审判员 蒋辉霞二〇二〇年十一月十六日书记员 周 益附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……