四川省都江堰市人民法院 民 事 判 决 书 （2019）川0181民初4333号 原告：四川亿兴置业发展有限公司。住所地：四川省成都市都江堰市青城山镇大三路**。 法定代表人：王建，总经理。 委托诉讼代理人：林方平，四川致高律师事务所律师。 委托诉讼代理人：舒彦文，四川致高律师事务所律师。 被告：宁顺元，男，1970年2月5日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 委托诉讼代理人：王洪，四川天天律师事务所律师。 原告四川亿兴置业发展有限公司（以下简称亿兴公司）与被告宁顺元房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月24日委托人民调解员廖磊进行诉前调解未果，于2019年10月24日立案受理后，依法适用简易程序对本案公开开庭进行了审理。原告亿兴公司的委托诉讼代理人舒彦文，被告宁顺元及其委托诉讼代理人王洪到庭参加诉讼。审理中，被告宁顺元向本院提起反诉，并向本院申请司法鉴定，后撤回司法鉴定申请及反诉，本院予以准许。期间，双方曾向本院申请庭外和解未果。本案现已审理终结。 亿兴公司向本院提出诉讼请求如下：1．判令宁顺元立即支付剩余房款138万元，以及逾期房款违约金75498元（违约金按每日万分之一计算至付清之日止，暂计至2019年9月16日）；2．判令宁顺元承担本案全部诉讼费。事实和理由：亿兴公司与宁顺元于2018年3月8日签订《四川省商品房买卖合同》及附件，约定宁顺元购买亿兴公司开发的位于都江堰市××路××号××幢××层××号房屋，总价4380000元，并约定了付款时间及违约金等内容。因宁顺元未按约定付款，故涉诉，望判如所请。 宁顺元辩称，１．亿兴公司起诉不属实，宁顺元未支付余下房款1380000元的原因在于亿兴公司违约在先，未尽到维修义务，因此该笔房款暂时未支付；2、该公司既未按约定及时办理房屋预售合同登记备案，也未告知该房屋因漏水进行整治后验收是否合格；3．宁顺元不存在违约，不应当承担违约责任；4．诉讼费请法院依法判决。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 一、关于合同的签订情况。2018年3月8日，亿兴公司（出卖人）与宁顺元（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定（与本案有关的内容）：第二章商品房基本状况。第四条、基本情况。该商品房为预售许可证1470号下第6幢3层27号（以下简称案涉房屋）。第三章商品房价款。第八条、计价方式与价款。按套内面积计算，该商品房单价为每平方米19945.36元，总价款为4380000元。第九条、付款方式及期限。签订本合同前，买受人已支付款项50000元，该款项于本合同签订时抵作商品房价款。买受人采用分期付款方式：在2018年9月20日前分三期支付该商品房全部价款，包括于2018年3月3日前首期支付该商品房全部价款的23%，即1000000元，于2018年7月20日前支付该商品房全部价款的34%，即1500000元；于2018年9月20日前支付该商品房全部价款的43%，即1880000元。第十条、逾期付款的处理。逾期付款按逾期时间，分别处理（不作累加）：逾期在三十日（含三十日）之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。逾期超过三十日后，出卖人有权解除合同，书面通知买受人。买受人自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。第六章交付条件与交付手续。第十八条、交付时间和手续。出卖人应在2018年10月10日前向买受人交付该商品房。买受人查验的该商品房存在下列除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，由出卖人按照有关工程和产品质量规范、标准自查验次日起按以下约定时间负责修复，并承担修复费用，修复后再行交付。1．屋面、墙面、地面渗漏或开裂等，30日内。第七章商品房质量及保修责任。第二十条、商品房质量。发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，及时更换、修理，给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。经过更换、修理，仍然影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人负责修复至合格为止，合同继续履行。第二十一条、保修责任。商品房实行保修制度，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。该商品房为非住宅的，双方签订补充协议详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。见附件八。出卖人因不可抗力造成房屋及附属设施设备的损害、因买受人不当使用或擅自改动结构、设备位置和不当装修等造成的房屋及其附属设施设备的损害，出卖人不承担保修责任。保修期内，买受人要求对该商品房维修的书面通知送达出卖人三十日内，出卖人既不履行保修义务也不提书面异议的，买受人可自行或委托他人进行维修，维修费用及维修期间造成的其他损失由出卖人承担。保修期内，因出卖人对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给买受人造成损失的，出卖人承担赔偿责任。第二十二条、质量担保。出卖人不按照合同第二十条、第二十一条约定承担相关责任的，由四川煤矿基本建设工程公司承担连带责任。关于质量担保的证明见附件九。第八章合同备案与房屋登记。第二十四条、预售合同备案登记。出卖人自本合同签订之日起三十日（不超过三十日）内办理商品房预售合同登记备案手续，买受人在签订本合同之日起30日后可向当地房地产管理部门查询本合同登记备案信息。第二十五条、预售合同登记备案的违约责任。出卖人违反第二十四条约定，逾期办理本合同登记备案的，出卖人承担以下违约责任：详见补充协议。给买受人造成损失的，承担相应的赔偿责任。 在《商品房买卖合同》附件八“关于保修范围、保修期限和保修责任”的约定中，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏的保修期为五年。 同日，亿兴公司与宁顺元签订《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》），约定（与本案有关的内容）：第五条、对第七章商品房质量及保修责任的补充约定。3．甲乙双方同意《商品房买卖合同》中所称“经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的”是指经甲方至少更换、修理5次以上仍严重影响正常使用的情形，否则乙方不享有相应的解除权。此外，在《补充协议》第六条“对第八章合同备案与房屋登记的补充约定”中共有六款内容，但未约定关于逾期办理合同登记备案的违约责任。 二、关于付款情况。亿兴公司分别于2018年1月25日、2018年2月13日、2018年3月3日、2018年6月22日、2018年12月29日、2019年3月1日出具收据6份，载明其于上述日期分别收到了宁顺元支付的案涉房屋定金50000元、购房款150000元、800000元、300000元、1500000元、200000元。上述金额共计3000000元。 三、关于漏水的情况。合同签订后，亿兴公司已将案涉房屋交付宁顺元并由其使用。庭审中，亿兴公司承认宁顺元主张的案涉房屋存在漏水的事实，但主张其已于2019年8月修理完毕并解决。 四、关于备案情况。2019年6月20日，亿兴公司就案涉房屋办理了签约备案手续，备案的买受人为宁顺元，清水成交价为4380000元，合同签约备案号为152710。 以上事实，有亿兴公司、宁顺元的陈述，亿兴公司提交的诉争各方身份信息、《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》、商品房买卖合同摘要、收据，以及宁顺元提交的案涉房屋信息查询表等数组证据在卷佐证，本院予以确认。 本院认为，亿兴公司与宁顺元签订的《商品房买卖合同》及附件、《补充协议》，系双方真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规强制性规定，故上述合同依法成立并有效，各方应全面履行合同义务。本案争议的焦点在于，一是宁顺元是否应当支付余款；二是逾期付款违约金是否应支持。 一、关于支付余款的问题。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案中双方在合同中约定了案涉房屋的总价款为4380000元，同时也在第九条约定了付款方式。根据庭审查明的事实，截至2019年3月1日，宁顺元已支付房款3000000元，尚欠1380000元未付。本院认为，亿兴公司提出的要求宁顺元支付1380000元的诉请，有事实和法律依据，故予以支持。 二、关于违约金的问题。宁顺元未依约支付房款，已构成违约。根据合同约定，亿兴公司应当在合同签订之日起三十日内即2018年4月8日前办理备案登记，亿兴公司实际于2019年6月20日办理备案登记，故亿兴公司存在逾期备案登记，构成违约。鉴于亿兴公司存在逾期备案，其所交付案涉房屋存在漏水的事实，故，亿兴公司也存在一定的违约行为。综上，双方均存在一定的违约行为，根据公平原则并结合双方履行合同的实际情况，本院对亿兴公司提出的要求宁顺元支付逾期付款违约金的诉请不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十一条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告宁顺元于本判决生效之日起十日内向原告四川亿兴置业发展有限公司支付位于都江堰市××街道××路××号××幢××层××号商品房××0元； 二、驳回原告四川亿兴置业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费人民币17900元，减半收取人民币8950元，由被告宁顺元承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 潘秀芳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 邓 娟 书 记 员 甘小红