广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终9309号上诉人（原审被告）：东莞市俊恩皮具有限公司。住所地：广东省东莞市洪梅镇樱花台盈工业区。统一社会信用代码：914***********591E。法定代表人：谭逢良，总经理。委托诉讼代理人：吴朝颖，广东慕正律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷晓光，广东慕正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：东莞市洪梅镇对外经济发展总公司。住所地：广东省东莞市洪梅镇墟镇。统一社会信用代码：914********0610517。法定代表人：梁建华，该公司经理。委托诉讼代理人：黄兰，广东历维永盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐晓晴，广东历维永盛律师事务所实习律师。上诉人东莞市俊恩皮具有限公司（以下简称俊恩公司）因与被上诉人东莞市洪梅镇对外经济发展总公司（以下简称洪梅对外经济公司）建设用地使用权合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31866号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。洪梅对外经济公司向一审法院起诉请求：1.俊恩公司立即向洪梅对外经济公司支付2017年至2057年的土地使用补偿款4266297.26元及违约金202125.28元（违约金按双方约定的日千分之五计算，自应付款日起计算至款项付清之日止，暂计至2020年5月7日为202125.28元，应付款之日是按照每个阶段所应支付的时间进行起算，起算时间分别为2017年12月31日、2018年12月31日、2019年12月31日）；2.本案所有诉讼费用由俊恩公司负担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第一百零七条、第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、限俊恩公司在判决生效之日起三日内向洪梅对外经济公司支付2017年至2056年9月11日的土地使用补偿款共计4072875.69元；二、限俊恩公司在判决生效之日起三日内向洪梅对外经济公司支付2017年、2018年、2019年土地补偿款逾期付款违约金183132.52元；三、驳回洪梅对外经济公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费21273.69元（洪梅对外经济公司已预交），由洪梅对外经济公司负担1011.28元，俊恩公司负担20262.41元。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31866号民事判决。俊恩公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，依法改判驳回洪梅对外经济公司的全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由洪梅对外经济公司负担。事实与理由：（一）案涉《有期有偿转让土地使用权合同书》、《补充协议》、《补充协议书》均为无效合同，理由如下：案涉转让的土地性质约定为国有土地，而双方签订《有期有偿转让国有土地使用权合同书》时乃至洪梅对外经济公司起诉前，洪梅对外经济公司也未取得权属登记在洪梅对外经济公司名下的“土地使用权证书”。洪梅对外经济公司自始至终就不是案涉土地的合法所有人，双方签署《有期有偿转让国有土地使用权合同书》时，案涉土地属于集体土地，权属人应该为案涉土地所在的村集体组织，不是洪梅对外经济公司。合同约定转让使用权的土地性质为国有土地，但在土地转让合同签订时，土地并不是国有土地而是集体土地，洪梅对外经济公司是无法将“该国有土地”使用权转让至集体组织以外的俊毅实业有限公司或俊恩公司的。（二）俊恩公司的国有土地使用权来源于出让，而不是自洪梅对外经济公司处转让而来。俊恩公司于2006年9月12日与东莞市自然资源局（原名：东莞市国土资源局）签订《国有土地使用权出让合同》并支付了相应出让金，通过出让方式获得国有土地使用权，取得了相应的《国有土地使用权证》，俊恩公司是相应地块土地使用权的合法权属人。俊恩公司仅取得一块土地，不可能既从洪梅对外经济公司转让而来，又从东莞市自然资源局出让而来。即使《有期有偿转让国有土地使用权合同书》当时是有效的，其效力也被洪梅对外经济公司后期与东莞市自然资源局（原名：东莞市国土资源局）签订《国有土地使用权出让合同》所取代，《有期有偿转让国有土地使用权合同书》已丧失法律效力。东莞市洪梅镇人民政府（以下简称洪梅镇政府）出具的《情况说明》载明“正式的征地协议书及土地出让合同以国土部门签署的为准”，即表明洪梅镇政府也认为，案外人东莞市洪梅工业开发有限公司（以下简称洪梅开发公司）签署的征地协议书并不是正式的，洪梅对外经济公司签署的《有期有偿转让国有土地使用权合同书》也不是正式的，均只是如《情况说明》中所说的“意向”，最终具有法律效力或双方实际履行的合同以国土部门签署的为准，前期其他企业签署的征地或出让协议均只是“意向书”，应被国土部门签署的正式的征地协议书及土地出让合同所取代。（三）洪梅对外经济公司自始至终就不是案涉土地的合法所有人，双方签署《有期有偿转让国有土地使用权合同书》时，案涉土地属于集体土地，权属人应该为黎洲角村集体组织，不可能是洪梅对外经济公司。案涉土地原属于黎洲角村集体组织，并非国有土地，更不是洪梅镇政府的土地。在被征用为国有土地前，洪梅镇政府没有权利指定案涉土地由洪梅对外经济公司对外招商。退一步讲，即使原属黎洲角村集体土地由洪梅对外经济公司负责对外招商有效，从法律地位分析，洪梅对外经济公司也仅仅是代理人，签署《有期有偿转让国有土地使用权合同书》的合同主体仍然应当是黎洲角村集体组织，而不能是洪梅对外经济公司。洪梅对外经济公司辩称，（一）案涉《有期有偿转让土地使用权合同书》、《补充协议》、《补充协议书》是各方在平等的基础上，自愿协商达成的协议，是各方真实的意思表示，且内容并未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应对各方具有法律约束力。洪梅对外经济公司已经按照约定履行完交付土地及配合办证的义务，俊恩公司也理应按照约定履行按时足额支付土地对价的义务。具体表现在案涉地块已办理了农用地转用手续和国有土地征用手续。洪梅对外经济公司作为洪梅镇的镇属企业，代表洪梅镇人民政府行使职能，有权签署案涉《有期有偿转让土地使用权合同书》以及相关补充协议。俊恩公司在前期招商阶段与洪梅对外经济公司签订《有期有偿转让土地使用权合同书》，在后期办证阶段与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》，二者均属针对同一地块在不同阶段所签署的合同文件，并不冲突，符合东莞市当时的土地交易政策。按照东莞市当时的土地交易政策，政府在招商引资时就必须先跟投资方签订前期的框架性的合同，进行土地平整，然后再凭借该前期签订的框架性合同补齐征收和用地审批手续以及后期的挂牌摘牌手续，并最终完成土地使用权登记发证手续。在洪梅对外经济公司履行配合办证义务的前提之下，俊恩公司已实际取得了案涉地块的土地证并一直使用。综上，洪梅对外经济公司是根据东莞市当时的土地交易政策与俊毅实业有限公司签署《有期有偿转让土地使用权合同书》，后俊毅实业有限公司将该合同权利义务全部转让给俊恩公司，俊恩公司理应按照合同的约定履行按时足额支付土地对价的义务。（二）俊恩公司关于“国有土地使用权来源于出让”的说法没有任何事实和法律依据，理由如下：《有期有偿转让土地使用权合同书》以及相关补充协议才是双方真实履行的合同，而俊恩公司与国土部门签订的《国有土地使用权出让合同》只是用于办理土地证之用。《有期有偿转让土地使用权合同书》详细地约定了案涉地块的面积、价格、付款方式、违约责任，还具体约定了双方权利义务及履行程序，所以是双方真实履行的合同，其中包括：1.《有期有偿转让土地使用权合同书》第三条第2款约定，在土地获得国土部门用地预审批复并接到缴费通知书时再支付第二期转让费。由此可见，双方签约时都非常清楚该宗土地原来的性质属于村集体土地，需要在签订合同后再办理用地审批手续。2.《有期有偿转让土地使用权合同书》第四条第3款中特别约定了由洪梅对外经济公司负责协助办理国土证并承担办证费用。因此，在洪梅对外经济公司的指示下，俊恩公司于2006年9月12日与东莞市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，然后，洪梅对外经济公司依约缴纳了案涉土地的土地出让金及有关出让办证费用，完成土地使用权证的出证义务，事实上就是双方履行《有期有偿转让土地使用权合同书》的真实行为。俊恩公司也因此实际取得了该宗土地的土地证。《有期有偿转让土地使用权合同书》及相关补充协议签订之后，直到2017年之前，俊恩公司一直有按照《有期有偿转让土地使用权合同书》的约定向洪梅对外经济公司支付转让费，并逐年缴纳土地使用补偿款（即土地管理费）、协作服务款（即项目协作费），并没有提出任何异议。作为国有土地的受让方，本案没有任何证据证明俊恩公司已经向国土部门支付了受让土地的对价。相反，根据洪梅对外经济公司一审提供的证据显示，出让合同涉及的土地出让金1855360元以及受让土地应缴纳的相关税费、办证费用等实际上全部是由洪梅对外经济公司支付。（三）基于俊恩公司恶意违约，洪梅对外经济公司有权在履行期限届满前要求俊恩公司支付全部“土地使用补偿款”。时至今日，俊恩公司已经拖欠超过三年的费用，且洪梅对外经济公司2017年至2019年期间的书面催收通知均被俊恩公司恶意退件，并拒接电话。俊恩公司已于2016年10月21日将案涉地块转让给案外人加美敦（东莞）护理用品有限公司，且案外人加美敦（东莞）护理用品有限公司明确拒绝承接俊恩公司的缴费义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条的规定，洪梅对外经济公司有权提前收回未到期部分的土地使用补偿款。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理对一审法院查明的事实予以确认。二审期间，本院另查明：双方确认《有期有偿转让土地使用权合同书》第三条约定的第一期款项1735830元、第二期款项2314440元，俊恩公司按《有期有偿转让土地使用权合同书》的约定支付至东莞市洪梅资产经营管理有限公司的账户，第三期款项1735830元俊恩公司支付至东莞市财政局洪梅分局的账户。洪梅对外经济公司主张俊恩公司与原东莞市国土资源局签署的《国有土地使用权出让合同》中所涉的土地使用权出让金系东莞市财政局洪梅分局支付，土地使用权出让金1855357元连同征（土）地管理费26974元一并支付，在一审期间已提交了支票存根和进账单，支票存根载明的用途为俊恩土地办证出让金、管理费。本院认为，本案系建设用地使用权合同纠纷。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对俊恩公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议焦点为：俊恩公司应否向洪梅对外经济公司支付土地使用补偿款及承担违约金。首先，双方确认案涉《有期有偿转让国有土地使用权合同书》、《国有土地使用权出让合同》、《中华人民共和国国有土地使用证》所涉地块实际为同一标的。经查，俊恩公司向东莞市洪梅资产经营管理有限公司、东莞市财政局洪梅分局支付的款项与《有期有偿转让国有土地使用权合同书》中约定的土地转让价款金额一致，且有按约定支付了部分土地使用补偿款。其次，俊恩公司主张其向东莞市财政局洪梅分局支付的1735830元系基于与原东莞市国土资源局签署的《国有土地使用权出让合同》，根据原东莞市国土资源局的指示支付的土地使用权出让金。但是《国有土地使用权出让合同》中载明的土地出让金为1855360元，与俊恩公司支付的金额不一致，反而与东莞市财政局洪梅分局所支付的1855357元更为接近。再次，俊恩公司主张其通过与原东莞市国土资源局签署《国有土地使用权出让合同》获取案涉土地，但在签署《国有土地使用权出让合同》之后，并未向洪梅对外经济公司主张退回其已经支付的款项，反而按照《有期有偿转让国有土地使用权合同书》的约定支付土地使用补偿款，与常理不符。最后，洪梅镇政府出具《情况说明》，明确案涉土地系由洪梅对外经济公司负责对外招商工作，故洪梅对外经济公司有权就案涉土地签署《国有土地使用权出让合同》。同时，在签署该合同后不久，案涉土地转为城镇建设用地手续获批，俊恩公司也取得了案涉土地的国有土地使用权证。综上，本院认为，就俊恩公司获取案涉土地的使用权，实际履行的系与洪梅对外经济公司签署的《有期有偿转让国有土地使用权合同书》以及后续签署的《补充协议》、《补充协议书》，上述合同以及协议并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，俊恩公司理应依约履行相关的合同义务。根据《有期有偿转让国有土地使用权合同书》以及《补充协议》、《补充协议书》的约定，俊恩公司应向洪梅对外经济公司支付土地使用补偿款。鉴于俊恩公司尚未完全支付2017年的土地使用补偿款，之后土地使用补偿款亦未支付，经洪梅对外经济公司催告后仍不支付，且在2016年12月已将案涉土地转让给案外人加美敦（东莞）护理用品有限公司。一审判决认定俊恩公司以其行为表明不履行合同义务，洪梅对外经济公司有权在履行期限届满之前要求俊恩公司支付全部款项，并无不当，本院依法予以维持。俊恩公司逾期付款，依约应当支付相应的违约金。综上所述，俊恩公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项以及上述援引法律的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40848.07元，由上诉人东莞市俊恩皮具有限公司负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  朱海晖审判员  王相东审判员  杨 诚二〇二〇年十一月二十一日书记员  关 东王颖盈附录相关法律：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。