宁夏回族自治区贺兰县人民法院民事判决书（2020）宁0122民初5874号原告：宁夏天骏物业服务有限公司，统一社会信用代码91640100735979715W，住址宁夏回族自治区银川市金凤区满城南街**。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：张某，宁夏回族自治区贺兰县人，大专文化，现住宁夏回族自治区贺兰县。被告：石某，汉族，宁夏回族自治区贺兰县人，群众，现住宁夏回族自治区贺兰县。原告宁夏天骏物业服务有限公司与被告石某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月11日公开开庭进行了审理。原告宁夏天骏物业服务有限公司的委托诉讼代理人张某、被告石某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告支付原告所欠物业费4294元、违约金1288元，合计5582元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与宁夏天骏房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为贺兰县典雅居B区提供物业服务，其物业费收费标准为0.6元，原告多次向被告催收欠缴物业费，被告始终没有缴纳，应按照合同第八章第29条约定向原告支付违约金。被告系典雅居B区室业主，该房屋建筑面积96.71㎡，原告按照合同约定提供物业服务，被告未履行交费义务，现仍欠2014年5月1日至2020年6月30日期间物业服务费元（96.71㎡×0.6元/㎡/月×74个月=4294元），违约金（4294元×30%=1288元），两项合计5582元。合同签订后，原告按照合同约定提供物业服务，被告却不履行缴费义务，经原告多次催要未有结果。为此为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第119条之规定，原告现特向贵院依法起诉，请求判如所请。被告石某辩称：因为单元门可视门铃无法使用，我找物业公司，物业公司答应修理，但是至今没有做任何处理，故我没有缴纳物业费。查明的事实经审理查明，本院确认如下法律事实：被告石某系贺兰县典雅居B区室业主，该房屋建筑面积96.71㎡。自2013年至2019年，宁夏天骏房地产开发有限公司与原告宁夏天骏物业服务有限公司签订4份物业服务合同，服务期限分别为2013年7月1日至2016年6月30日、2016年7月1日至2017年8月10日、2017年8月10日至2019年8月10日，2019年8月11日至2021年8月10日，合同约定的物业服务内容包括：1、物业共用部位的维修、管理和养护；2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及全体业主公用的雨、污水管道的疏通；4、公共绿化的养护和管理；5、车辆停放管理；6、公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7、装饰装修管理服务；8、物业档案资料管理；合同约定物业服务费收费标准为0.60元/月/㎡，未能按期足额交纳物业费应按欠费总额每日3‰的标准交纳违约金。庭审中原告认可其在提供物业服务中存在瑕疵。被告石某未交纳2014年5月1日至2020年6月30日期间的物业费。原告分别于2016年12月17日、2017年10月20日、2018年12月13日以张贴物业费催缴通知单的方式向被告催缴物业费。现原告诉至法院，要求判如所请。判决的理由与结果本院认为，原告宁夏天骏物业公司与宁夏天骏房地产开发公司签订了“前期物业服务合同”，且原告实际为被告所居住的小区提供了物业服务，双方已经形成了物业服务合同关系，原、被告双方应按照合同约定履行各自的义务。原告宁夏天骏物业公司在提供了相应物业管理和服务的情况下，有权向该小区的业主收取物业服务费用，被告享受了原告提供的物业服务后有交纳物业费的义务。关于本案物业费的计算数额，前期物业服务合同约定多层住宅物业服务费收费标准为0.6元/每月/㎡，2014年5月1日至2020年6月30日，被告应支付原告物业费4294元（96.71㎡×0.6元/月/㎡×74个月）。因被告辩称原告服务不及时，且原告认可之前物业服务存在瑕疵，应对被告承担一定的违约责任，可酌情扣减被告应交纳总额10%的物业费，对原告要求被告支付物业服务费4294元的诉讼请求，本院予以支持3865元（4294元－4294×10%），超出部分不予支持。关于原告要求被告支付违约金1288元的诉讼请求，因原告提供的物业服务存在一定的瑕疵，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。物业服务属于一种公共服务，其管理和服务范围主要是物业共用部位和共用设施设备的维修、养护和管理，共用部位和相关场地的清洁卫生、公共绿化养护、公共秩序维护的协助管理等。因服务范围广、服务对象多、工作人员素质、能力参差不齐以及业主的较高要求，物业公司在服务过程中很难让所有业主都满意，而业主不能以此为由拒绝交纳物业费，因为这将导致物业公司经营资金的减少，从而再次导致物业服务水平与质量的下降，如此恶性循环，不利于营造小区乃至整个社会的和谐环境，同时也侵害了已交纳物业费业主的合法权益。业主可以通过向物业公司反映问题，提出合理化建议及通过其他途径向物业公司主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告石某向原告宁夏天骏物业服务有限公司支付2014年5月1日起至2020年6月30日期间的物业费3865元，于本判决生效之日起十五日内付清；二、驳回原告宁夏天骏物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半收取），由原告宁夏天骏物业服务有限公司负担8元，被告石某负担17元。本判决为终审判决。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行，当事人申请执行的，负有履行义务的当事人应如实向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作或经营必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 时 楠 二〇二〇年十一月十七日书记员 曹佳贝附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关时效中止、中断的规定。前款规定的期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《物业管理条例》第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。