宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终734号上诉人（原审被告、反诉原告）：张建卫，男，1969年5月1日出生，汉族，住石嘴山市惠农区。委托诉讼代理人：张政（系张建卫之子），男，1993年12月1日出生，汉族，住石嘴山市惠农区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司，住所地:石嘴山市惠农区。法定代表人：马军，该公司董事长。委托诉讼代理人：张佳，女，该公司资产管理部部长。委托诉讼代理人：李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。上诉人张建卫因与被上诉人石嘴山市惠农区星州房地产开发有限公司（以下简称星州房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市惠农区人民法院（2020）宁0205民初1477号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人张建卫及委托诉讼代理人张政、被上诉人星州房地产公司的委托诉讼代理人张佳、李桂花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张建卫上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判驳回星州房地产公司一审的诉讼请求或发回重审。事实和事由：一审法院认定事实不清。一审对该案的诉讼时效是否已经届满认定事实不清。1.星州房地产公司对该案诉讼时效的中断事由也未提出合法有效的证据，一审法院却任意将星州房地产公司于2020年6月6日寄送的催款律师函认定为合法的中断事由。自双方在合同中约定的2015年9月1日前后的付款日期之后一直到2020年6月6日，星州房地产公司都未曾对张建卫进行过电话、短信或者寄送催款单的形式进行催告，星州房地产公司的债权请求权依照《民法通则》有关诉讼时效的规定已经于2017年9月2日届满。按照《民法总则》的规定，星州房地产公司的债权请求权也于2018年9月2日届满，张建卫享有法律赋予的抗辩权。星州房地产公司是在张建卫已形成诉讼时效抗辩权的情况下，以邮寄的方式寄出，不能起到诉讼时效中断事由的。另外，购房合同书中张建卫的电话始终在用，星州房地产公司违背常规，直接邮寄催告函，很明显是在起诉前规避时效问题，而且对催告函张建卫没有收到也不知情。2.一审法院认定商品房买卖合同交易习惯有错。张建卫和星州房地产公司签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议》是合法有效的合同，双方应当依照该合同履行，该合同中未约定双方履行的先后顺序，按照商品房买卖的交易习惯，在交付剩余尾款之前，应当由卖方向买方发送看房验房通知书，通知买方对涉案房屋进行验证，确定涉案房屋符合双方合同约定的面积、质量、外墙、内墙、小区环境等要求，其次由买方向卖方交付验收通知书，将房屋是否存在问题写入验收通知书内，验证合格后，交付尾款。而本案中，星州房地产公司并未向张建卫通过电话、短信或者寄送方式通知看房、验房，不符合商品房买卖合同的交易习惯。3.张建卫和星州房地产公司签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》中未明确约定卖方的交房时间，但是约定了卖方的交付条件。“该房工程验收合格；该房屋达到交付使用条件后，出卖人应当通知买受人办理交付手续。”但一审法院对于房屋验收时间和房屋的交付时间并未查明，一审法院即剥夺了张建卫依据合同第八条第2项第（2）小项行使合同选择权的权利。4.一审中张建卫提出双方签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》的附件三合同补充协议第三项“非出卖人原因买受人退房的，应按合同总额的5%向出卖人支付违约金。已办理按揭手续的，所发生的手续费用及违约由买受人承担。”一审法院将张建卫的该项解除权予以剥夺，该事实认定不清。二、一审法院法律适用错误。星州房地产公司和张建卫是2015年7月29日签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》。一审法院认定最后交款时期约定在2015年9月1日前后，至2017年9月2日时，依照当时《民法通则》的规定，普通债权债务关系的诉讼时效即已届满。而彼时《民法总则》还未实行，张建卫的诉讼时效在《民法总则》实行前即以届满，应当适用最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法总则》诉讼时效制度若干问题的解释第三条之规定。即使一审法院适用《民法总则》有关诉讼时效的规定，那么在2018年9月2日，张建卫的诉讼时效也已经届满，产生抗辩权。一审法院认定的中断事由是张建卫已经产生抗辩权的前提下，星州房地产公司在2020年6月6日寄送的催款律师函，且该律师函并未由张建卫实际签收。该催款律师函是在诉讼时效已经届满的前提下，其根本不可能中断张建卫已经产生的抗辩权。星州房地产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉，维持原判。星州房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令张建卫支付房款70000元，支付违约金12278元（2015年10月1日至2020年7月20日，7元/日），合计82278元；2.本案诉讼费由张建卫承担。张建卫向一审反诉请求：1.判令张建卫和星州房地产公司解除双方签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》；2.判令星州房地产公司退还已付房款156448元及利息41067.60元并承担违约金15.64元，退还张建卫已付的物业维修储备金1167元，物业费933元，2014年采暖费2217元，装修保证金1000元，以上款项合计202848.24元；3.反诉案件受理费由星州房地产公司承担。一审法院认定事实：星州房地产公司与张建卫于2015年7月29日签订了《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》，协议约定张建卫选择星州房地产公司开发的位于惠农区安乐桥街小区97号楼2单元401号房屋作为安置房屋，房屋总价款为226448元。合同第五条约定付款方式及期限为买受人一次性付房款31783元，拆迁补偿费是122410元，安置费2255元，买受人于2015年7月交房款31783元，剩余房款70000元应于2015年9月1日前办理完毕公积金贷款。2015年7月29日张建卫向星州房地产公司交纳31783元。同时规定了违约责任。后张建卫未将剩余房款70000元交付给星州房地产公司，星州房地产公司也未将涉案房屋交给张建卫。另查明，在双方签订《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》以前，张建卫就于2014年10月11日向星州房地产公司交纳了物业维修储备金1167元，向石嘴山市惠农区惠民物业服务有限公司交纳了物业费933元，装修保证金1000元，采暖费2217元。一审法院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案双方签订的《石嘴山市房屋拆迁补偿安置协议书》是双方真实意思的表示，且已进行了备案，双方均应按合同约定履行各自的义务，协议约定张建卫交款日期为2015年9月1日办理完剩余70000元房款的公积金贷款，即最后付款时间为2015年9月1日前后，至星州房地产公司起诉之日张建卫仍未履行交款义务，现星州房地产公司要求张建卫继续履行付款义务符合双方约定和法律规定，予以支持。虽然张建卫未按约定时间支付剩余房款，但张建卫至今尚未实际占有涉案房屋，故星州房地产公司要求张建卫支付违约金的诉讼请求，不予支持。张建卫关于本案已过诉讼时效的理由，因星州房地产公司已向其邮寄了催款律师函，该律师函张建卫称没有收到，但星州房地产公司是按张建卫在双方签订的合同上所留地址及手机号邮寄，该地址仍是张建卫现在所居住地址，手机号码仍在使用，其没有收到的后果不应归责于星州房地产公司，故本案的诉讼时效存在中断的合法事由，对张建卫此项理由不予支持；张建卫关于星州房地产公司存在违约情形，合同赋于张建卫解除合同权利，反诉要求解除合同，星州房地产公司返还房款等的请求，一审法院认为合同第五条明确约定了付款日期，但未约定双方履行的先后顺序，根据商品房买卖合同交易习惯，买方先将房款交清后，卖方才履行交房义务，故张建卫行使解除合同权利的前提是其先交清房款，现张建卫未交清房款的情况下，星州房地产公司在已经将涉案房屋备案在张建卫名下的情况下，有权拒绝履行交付房屋的义务。故张建卫的反诉请求不符合双方约定和法律规定，对其反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条之规定，判决：一、张建卫于判决生效后十五日内支付星州房地产公司房款70000元。二、驳回张建卫的反诉请求。本诉案件受理费928元（已减半收取)，由星州房地产公司负担138元，由张建卫负担790元，反诉案件受理费2171元（减半实收)，由张建卫负担。本院二审期间，张建卫未提交证据。星州房地产公司提交以下证据，本院组织当事人进行了质证。证据一、石嘴山市房产交易管理中心出具的《告知书》一份、《房屋补偿安置协议》一份，结合星州房地产公司一审提交的房屋拆迁补偿安置协议书，进一步证明张建卫产权置换的拆迁安置房屋已经备案的事实。张建卫对《房屋补偿安置协议》的真实性、合法性、关联性无异议，该安置协议书的签订时间为2013年7月27日，其后双方于2015年7月29日又签订了房屋拆迁补偿安置协议书，对证明目的无异议，拆迁房屋已进行备案。证据二、《住房公积金账户明细查询清册》一份，证明张建卫可以办理公积金贷款而未办理，无理由不支付剩余房款，星州房地产公司有理由不交付房屋，双方的行为一直持续，本案不存在已过诉讼时效的事实。张建卫对真实性、合法性无异议，关联性有异议，该表只能证明张建卫有公积金余额，但不能证明公积金贷款就可以办理下来，双方签订的安置补偿协议中约定了交付条件但星州房地产公司并未向张建卫交付，也未通知张建卫办理交付手续，违约在先，不存在一直持续至今的情况。证据三、工程竣工验收备案表一份、分户验收汇总表一份，证明涉案房屋在2013年9月25日已通过分户验收，2013年9月30日通过竣工验收，2015年6月验收合格，2015年12月完成竣工验收备案，结合张建卫一审提交的证据，能够证实房屋拆迁补偿安置协议签订时具备交付条件。张建卫对真实性、合法性、关联性无异议，但并无张建卫签名验收，更可以说明星州房地产公司在房屋达到交付条件后应当通知张建卫办理手续但未通知的事实。本院对上述证据分析认为，张建卫对证据一无异议，本院予以确认。证据二仅能显示张建卫缴纳公积金及余额情况，并不能达到其证明目的，本院不予采信；证据三具有真实性、合法性、关联性，但不能达到其证明目的，双方约定支付剩余房款的时间明确，签订协议时是否具备交付条件，不影响剩余房款的支付。本院审理查明，本案安置房屋为惠农区安乐桥街水城民生小区97幢2单元401号。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：本案是否超过诉讼时效；张建卫是否应当向星州房地产公司支付剩余房款70000元。本案中张建卫与星州房地产公司签订的《房屋拆迁补偿安置协议书》约定买受人剩余房款于2015年9月1日前办理完毕公积金贷款，张建卫应当按约履行付款义务。但张建卫一直未向星州房地产公司支付剩余房款，星州房地产公司已主张要求张建卫支付剩余房款70000元符合双方约定。本案审理过程中，张建卫称其因公积金贷款没有办理下来导致未支付剩余房款，其手头也没有现钱，想着攒一攒钱再付。因张建卫一直未支付剩余房款，星州房地产公司按照张建卫所留的地址及电话向张建卫邮寄催款律师函，张建卫虽未签收，但能够证明星州房地产公司向张建卫主张过权利，且二审中张建卫也认可2020年6月1日左右，星州房地产公司工作人员给其打过电话谈过该房屋的事情，故本案存在诉讼时效中断的情形，星州房地产公司主张权利并未超过诉讼时效。一审判决认定张建卫关于本案已超过诉讼时效的理由不能成立，并无不当。综上所述，张建卫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由上诉人张建卫负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 闫 莉审判员 孙 翔 二〇二〇年十一月九日书记员 冒晓维附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。