北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7679号上诉人（原审原告）：北京市新兴房地产开发总公司，住所地北京市西城区莲花池东路********。法定代表人：高建英，总经理。委托诉讼代理人：毕亚辉，北京元赫律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡云柯，北京元赫律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：北京昌盛投资有限公司，住所，住所地北京市海淀区玉海园**楼**南侧**div>法定代表人：曲桂珍，董事。委托诉讼代理人：王哲，北京安理（天津）律师事务所律师。上诉人北京市新兴房地产开发总公司（以下简称新兴公司）、上诉人北京昌盛投资有限公司（以下简称昌盛公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初64544号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人新兴公司委托诉讼代理人毕亚辉、胡云柯，上诉人昌盛公司委托诉讼代理人王哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。新兴公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、五项，改判支持我公司一审的全部诉讼请求。事实和理由：1.一审法院按照原合同约定的租金标准计算合同到期后的房屋租金有失公允，合同到期后视为不定期租赁，不定期租赁期间的租金应当按照市场价格进行调节，原合同约定标准过低。2.《房屋租赁合同》第11条约定，租期超过一年应当采用浮动租金制，依据该约定，不定期租赁期间的租金应当上调。3.一审法院酌情确定的违约金数额过低，由于约定租金标准远低于市场价，违约金可以起到弥补我公司损失的作用，所以违约金应当支持我公司主张的80万元。昌盛公司针对新兴公司上诉辩称，《房屋租赁合同》到期后形成不定期租赁，原合同继续有效，租金应当按照原合同确定的单价以实际承租的面积计算。昌盛公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判我公司给付新兴公司2012年6月1日至2019年5月31日的租金780341.24元；2.撤销一审判决第三项，改判驳回新兴公司关于滞纳金的诉讼请求；3.或将本案发回重审。事实和理由：1.《房屋租赁合同》中约定的租赁标的是32套房屋、面积2553平方米，租金是每年115200元，实际履行中调换为31套，实际租赁面积为2470.5平方米，由于面积有减少，所以应当按照我公司实际承租的面积2470.5平方米计算租金。2.租赁合同到期后原合同继续有效，双方当时均认可2012年6月1日之后的房租继续采用冲抵的方式支付，我公司不欠付租金，不应当支付滞纳金。3.按日计算的违约金属于按日形成的个别债权，应当分别计算诉讼时效。由于2012年7月18日之后双方没有再进行过磋商，新兴公司于2019年10月18日提起本案诉讼，故只能保护其2016年10月19日以后的滞纳金，此前产生的滞纳金已经超过诉讼时效，不应支持。4.《房屋租赁合同》约定的滞纳金标准过高，要求法院进行调整。5.一审法院认定双方自2012年以来一直有磋商是不准确的，2012年7月18日之后双方没有再进行过磋商。新兴公司针对昌盛公司的上诉辩称，1.《房屋租赁合同》对面积有约定，但并未约定按面积计算租金，租金是固定的价格。2012年6月1日之前租赁标的物也在不断地调整，但是租金不变，说明租金是固定的。2.双方当事人互负债务，自2012年至2019年之间一直在协商，滞纳金没有超过诉讼时效。新兴公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同；2.判令昌盛公司支付2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金4464000元；3.判令昌盛公司支付逾期交纳租金的滞纳金800000元；4.判令昌盛公司腾退返还其占用的位于北京市海淀区采石路的15-7-001、15-9-002、15-10-001、15-1-001、15-2-001、15-2-002、15-3-001、15-3-002、15-5-002、8-3-002、8-7-001、8-7-002、9-1-002、12-4-003、13-4-003,18-2-001、18-2-002、16-4-001、16-4-002、16-5-001、16-5-002、16-1-001、16-1-002、8-6-001、8-6-002、8-4-002、13-6-003、13-7-003、08-2-001、15-10-002及08-04-001共计31套房屋（以下简称涉诉房屋）。一审法院认定事实：2005年1月10日，新兴公司（甲方）与昌盛公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租位于海淀区采石路的32套房屋，房屋总面积为2553平方米，租期自2005年1月10日至2008年1月9日，年租金115200元，乙方需于每年结算日前付清当年的租金；乙方未按合同约定期限支付租金的，每迟延一日，应按月租金的1%向甲方支付滞纳金；乙方拒付或延付租金达一个月，甲方有权解除租赁合同。该合同在租金总额后列有备注“（按每年每平方米元人民币计算）”，但双方在上述横线上划斜杠，未填写具体内容。上述租赁合同到期后，双方未签订书面合同，昌盛公司仍继续占有租赁房屋。后双方协议更换了部分房屋，昌盛公司实际承租的房屋为涉诉31套房屋，共计2470.5平方米。昌盛公司尚未支付涉诉房屋自2012年6月1日至2019年5月31日的租金。另，昌盛公司于2019年10月18日签收了新兴公司的起诉书。庭审中，昌盛公司主张新兴公司的部分诉请已经超过诉讼时效，但昌盛公司自认2012年以来双方一直在就多笔债务进行磋商，则现无证据表明新兴公司曾怠于行使有关涉诉房屋租金与滞纳金的债权。新兴公司主张应按市价确定租金标准，并就此提交市价截图、与案外人的租赁合同等证据。昌盛公司对上述证据的关联性不予认可，并主张租金标准应沿用租赁合同的约定。就此，昌盛公司提交《关于核对结付应收应付款项的函》等证据，显示新兴公司2012年6月20日在函中自认“采石路地下室”2005年至2010年的年租金均为13.68万元。新兴公司认可上述证据的真实性，认可“采石路地下室”包含涉诉房屋，2012年6月前涉诉房屋的年租金按固定金额收取。一审法院认为，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，昌盛公司在租赁合同期限届满后继续使用涉诉房屋，而新兴公司未提出异议，则双方合同继续有效，仅租期变更为不定期。自2012年6月起，昌盛公司未按合同约定的租金标准和交纳期限支付租金，已构成违约，新兴公司有权主张解除合同，则双方合同已于2019年10月18日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现新兴公司请求昌盛公司返还涉诉房屋、支付拖欠的租金并赔偿滞纳金，具备事实及法律依据，法院予以支持。至于租金的标准，在无相反证据的情况下，法院根据合同约定，按固定年租金115200元计算。而双方合同约定的及新兴公司主张的滞纳金标准均过高，法院依法予以酌减。昌盛公司另主张新兴公司的部分诉请已超过诉讼时效，但其认可双方一直在就多笔债务进行磋商，在无相反证据的情况下，法院对其该项主张不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条及第一百一十四条第一款之规定，判决：一、确认北京市新兴房地产开发总公司、北京昌盛投资有限公司2005年1月10日订立的《房屋租赁合同》于2019年10月18日解除；二、北京昌盛投资有限公司于本判决生效后7日内给付北京市新兴房地产开发总公司2012年6月1日至2019年5月31日的租金806400元；三、北京昌盛投资有限公司于本判决生效后7日内给付北京市新兴房地产开发总公司滞纳金241920元；四、北京昌盛投资有限公司于本判决生效后7日内腾退位于北京市海淀区采石路的15-7-001、15-9-002、15-10-001、15-1-001、15-2-001、15-2-002、15-3-001、15-3-002、15-5-002、8-3-002、8-7-001、8-7-002、9-1-002、12-4-003、13-4-003,18-2-001、18-2-002、16-4-001、16-4-002、16-5-001、16-5-002、16-1-001、16-1-002、8-6-001、8-6-002、8-4-002、13-6-003、13-7-003、08-2-001、15-10-002及08-04-001号房屋并返还北京市新兴房地产开发总公司；五、驳回北京市新兴房地产开发总公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理认定：《房屋租赁合同》第十一条“其他”约定，“1.若租期超过一年，则采用浮动租金制，即每年日租金标准上调??”，横线上划斜杠，未填写具体内容。本院认定的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案中，《房屋租赁合同》履行期间届满后，昌盛公司继续使用涉诉房屋，新兴公司对此不持异议，且收取租金至2012年5月31日，故《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限转为不定期。新兴公司有权随时解除《房屋租赁合同》。新兴公司要求解除该不定期《房屋租赁合同》的主张，于法有据，法院应予支持。现双方当事人对于一审法院确认《房屋租赁合同》于2019年10月18日解除，以及作为合同解除后果的返还31套租赁房屋的处理均未提出上诉，故本院对此不持异议。关于2012年6月1日至2019年5月31日期间的租金标准问题。《房屋租赁合同》因到期后继续履行而转为不定期租赁的，原合同继续有效，其中关于房屋租金的约定亦对双方继续产生约束力。在双方未对《房屋租赁合同》到期后的租金标准达成新的合意的情况下，昌盛公司应当按照《房屋租赁合同》中约定的租金标准给付租金。一审法院判决昌盛公司向新兴公司支付自2012年6月1日起至2019年5月31日的租金806400元正确，本院予以确认。新兴公司上诉称《房屋租赁合同》第十一条约定可以上调租金，但依该条内容可见，双方并未对于浮动租金作出约定，亦无法认定双方当事人达成了按照市场价计算租金的合意。新兴公司主张租金应当按照市场价计算，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。昌盛公司上诉主张以《房屋租赁合同》约定的单价标准及实际承租面积计算租金，但《房屋租赁合同》约定的租金标准为固定数额，无法体现租金的计算与租赁面积直接相关，且昌盛公司并未提供证据证明其在租赁面积变化时及时提出对于租金作相应调整的要求，故无法认定《房屋租赁合同》约定的租金数额应以实际租赁面积作为计算依据。对于昌盛公司在本案中所主张的租金计算方式，本院亦不予支持。因昌盛公司迟延支付2012年6月至2019年5月期间房屋租金，应当依约向新兴公司承担违约责任。昌盛公司上诉主张2012年6月1日之后的房租继续采用冲抵的方式支付，但并未就双方当事人达成了该项合意提供充分证据加以证明，故本院对此不予采信。对于昌盛公司所持其不欠付租金，故不应当支付滞纳金的上诉理由，本院不予采纳。关于滞纳金的具体数额，一审法院结合本案租金数额、租赁期限、双方过错程度等因素对于合同约定的滞纳金标准进行调整，所确定的滞纳金数额并无不当，本院对此不持异议。新兴公司上诉主张的80万元违约金数额过高，本院不予支持。昌盛公司上诉称2016年10月19日以前的滞纳金已经超过诉讼时效，但根据昌盛公司一审中的答辩意见，其在一审期间并未明确针对《房屋租赁合同》约定租期届满后的不定期租赁期间内产生的滞纳金提出诉讼时效抗辩，其二审中提出的时效抗辩，缺乏法律依据。同时结合考虑一审法院酌情确定的滞纳金数额较为合理，对于昌盛公司针对滞纳金提出的抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，新兴公司、昌盛公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62648元，由北京市新兴房地产开发总公司负担48648元，由北京昌盛投资有限公司负担14000元（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  徐 冰二〇二〇年十一月二十三日法官助理  叶康喜书 记 员  侯顺淼