湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终2212号上诉人（原审被告）：徐伟，男，1972年3月31日出生，汉族，住湖北省宜昌市。委托诉讼代理人：毛勤国，湖北三雄律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张治凡，男，1992年10月7日出生，汉族，户籍所在地湖北省宜昌市夷陵区，现住湖北省宜昌市西陵区。被上诉人（原审原告）：周丹，女，1994年5月19日出生，汉族，户籍所在地湖北省兴山县，现住湖北省宜昌市西陵区。二被上诉人共同委托的诉讼代理人：邓高铸，湖北诚业律师事务所律师。原审被告：胡玉峰，女，1970年2月20日出生，汉族，住湖北省宜昌市。原审第三人：宜昌高新区昊天置业信息咨询服务部，住所地中国(湖北）自贸区宜昌片区宜昌开发区深圳路**，统一社会信用代码92420500MA4D2K968M。经营者：方栋，男，1987年6月6日出生，汉族，住湖北省枝江市。上诉人徐伟因与被上诉人张治凡、周丹、原审被告胡玉峰、原审第三人宜昌高新区昊天置业信息咨询服务部房屋买卖合同纠纷一案，不服宜昌市三峡坝区人民法院（2020）鄂0591民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐伟上诉请求：撤销一审判决，并依法改判驳回张治凡、周丹在一审提出的全部诉讼请求，并由张治凡、周丹承担诉讼费用。事实和理由：一、一审认定事实不清。1.胡玉峰与周丹签订的《补充协议》超出了家事代理范围，该《补充协议》对徐伟和前妻颜芳没有法律上的约束力。该房屋是徐伟和前妻颜芳的共同财产，2010年3月2日双方协议离婚，该房产归徐伟所有。因房屋属中船重工中南装备有限责任公司的单位集资建房，单位采取抓阄方式以职工福利将10m2左右的储藏室给职工使用，没有所有权。徐伟和颜芳均是该公司职工，该储藏室没有作为共同财产分割，由颜芳作为临时住处保留占有、使用、收益。2011年1月12日，徐伟与胡玉峰再婚，该出售的房屋属于徐伟的婚前财产，胡玉峰无权处分徐伟与颜芳未分割的储藏室。2.徐伟特别授权颜芳处理该房屋，没有授权胡玉峰处理。因为该房屋涉及到颜芳的权利，颜芳出庭说明情况时，人民法院以其身份不合法，未能参加诉讼听取其陈述，在未查明案件事实的情况下缺席判决。3.该储藏室不是出售房屋的附属物，出售房屋不必然导致储藏室使用权一并转移，与出售的房屋分隔而单独存在，是徐伟离婚时保留给颜芳的备用住所。在该家属院出售房屋，也有保留储藏室的交易习惯。4.在房屋买卖合同中没有约定储藏室的使用权转移给张治凡、周丹。5.储藏室的使用权未作为房屋买卖合同附条件赠与张治凡、周丹。张治凡、周丹提供的徐伟的录音资料可以证实，徐伟对该储藏室所表达的意思是可以给张治凡、周丹，也可以不给。从法律角度上讲，就是赠与任意撤销权的行使问题，在财产没有交付前，赠与人可以任意撤销。如果胡玉峰与周丹签订的《补充协议》赠与储藏室有效，徐伟仍然可以行使任意撤销权。二、一审适用法律错误。1.房屋属于不动产，登记取得所有权。该储藏室是房屋，也是不动产，属于单位福利分配给本单位职工使用，职工对储藏室不享有所有权，职工没有处分权。2.胡玉峰与周丹签订的《补充协议》，事后未得到徐伟和颜芳的事后追认，且胡玉峰的行为不符合家事代理行为，该《补充协议》对徐伟和颜芳没有法律约束力。张治凡、周丹辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。双方之间是房屋买卖合同关系，而储藏室是买卖合同中房屋的附属物，属于从物，在主物所有权发生变更时，从物的所有权或者使用权也发生变更。张治凡、周丹已经合法取得了该储藏室的使用权，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。原审第三人宜昌高新区昊天置业信息咨询服务部未发表答辩意见，请求二审人民法院依法驳回上诉，维持原判。张治凡、周丹向一审法院起诉请求：1.判令徐伟、胡玉峰继续履行《房屋买卖合同》的补充协议，及时清空储藏室，并将使用权归还张治凡、周丹；2.判令徐伟、胡玉峰承担《补充协议》所约定的违约应付租金每月400元，合计2200元；3.本案律师费、诉讼费、保全费等费用由徐伟、胡玉峰承担。一审法院认定事实：张治凡通过宜昌高新区昊天置业信息咨询服务部购买坐落湖北省宜昌市深圳路16-5号、房屋产权证号为宜市房权证宜昌开发区字第**、土地使用权证为100201042-4-26号，并附带独立的无产权登记的储藏室的房屋，并于2019年9月29日签订了《房屋买卖合同》。2019年11月12日，张治凡自愿将涉案房屋登记到周丹名下。2019年12月2日，周丹与胡玉峰就独立的无产权登记的储藏室签订《补充协议》。一审法院认为，本案名为房屋买卖合同纠纷，实为独立的无产权登记的储藏室的使用权之归属纠纷。因为张治凡、周丹诉称徐伟、胡玉峰明确表示不履行《补充协议》，并提出《房屋买卖合同》不包括储藏室而起纷争，则首先要确定徐伟是否将含有此储藏室的房屋一并出售给张治凡？若是，按一般流程双方将涉案房屋过户给张治凡，则储藏室的使用权按合同约定归属张治凡所有。但在本案中，由于张治凡、周丹系夫妻关系，张治凡自愿将涉案房屋登记到了周丹名下，虽并不必然导致该储藏室的使用权归属周丹所有，但周丹基于家事代理权对该储藏室与徐伟、胡玉峰约定储藏室的交付期间，并不违反法律法规禁止性规定，徐伟、胡玉峰应按约定时间交付该储藏室。徐伟、胡玉峰违约，理应承担继续履行交付储藏室给张治凡、周丹的义务，并承担相应的违约责任。故，张治凡、周丹主张判令徐伟、胡玉峰继续履行《房屋买卖合同》的补充协议，及时清空储藏室，并将使用权归还张治凡、周丹的诉讼请求，一审予以支持。张治凡、周丹主张判令徐伟、胡玉峰承担《补充协议》所约定的违约责任，继而主张应付租金每月400元，由于《补充协议》虽约定了逾期交付储藏室应付租金的违约责任，但对计算租金的标准约定不明，又因徐伟、胡玉峰未到庭，张治凡、周丹应对该储藏室被占用的损失承担举证义务。张治凡、周丹未提供租金每月400元的相应证据，则承担不利后果。所以，待张治凡、周丹确定该储藏室被占用的损失后，再行诉讼或其他救济。宜昌高新区昊天置业信息咨询服务部的居间义务已完成，与双方之间的纠纷无法律上的利害关系，不应列为第三人。基于前述理由，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、胡玉峰、徐伟在判决生效之日起三日内清空储藏室，并将使用权归还张治凡、周丹。二、驳回张治凡、周丹的其他诉讼请求。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。一审案件受理费175元（张治凡、周丹预交），由胡玉峰、徐伟负担，并在履行上述判项时一并转付给张治凡、周丹。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。二审审理查明，一审法院认定的事实属实，本院予以确认。本院另查明，1.案涉《房屋买卖合同》注明约定其他事宜：“因产权人徐伟未能亲临签署本合同，特委托其妻子胡玉峰代为签署并承担相应的违约责任……”。2.案涉《补充协议》约定：“中南苑15-5-206房屋随屋赠送的储藏室由甲方现房东（周丹）借用给原房东（徐伟）存放搬家多余家俬，借用日期截止2020年4月30日。截止日前必须交还给现房东……”。本院认为，一、案涉《房屋买卖合同》虽未记载房屋下的储藏室是否一并转让，但根据《房屋买卖合同》中的特别约定，徐伟已委托其妻胡玉峰代为签署合同，故胡玉峰与周丹此后签订《补充协议》认可储藏室已经随房屋一并赠送，由徐伟暂时借用的内容，对徐伟具有约束力。徐伟如未授权胡玉峰转让该房屋，周丹亦不可能完成不动产变更登记手续。故徐伟提出该储藏室未授权给胡玉峰处理，且徐伟可以撤销赠与的上诉理由，与本案查明的事实不符，本院不予支持。二、徐伟提出该储藏室为其与前妻颜芳的共同财产，在离婚时没有进行处分，而由颜芳作为临时住处使用，胡玉峰与周丹签订的《补充协议》对颜芳无法律约束力的上诉理由。首先，徐伟在二审中提交的民政部门存档的《离婚协议书》，只约定了案涉房屋归徐伟所有，并未约定颜芳还保留了储藏室的使用权。其次，按照颜芳在二审中出庭作证的说法，本案房屋交易时，颜芳没有实际使用该储藏室，而是由胡玉峰、徐伟占有使用，不能佐证颜芳与徐伟离婚时约定了颜芳仍保留储藏室使用权的事实。第三，即便颜芳与徐伟离婚时没有分割储藏室，胡玉峰、徐伟的该处分行为可能损害了颜芳对储藏室的使用利益，因张治凡、周丹基于合同信赖已向胡玉峰、徐伟支付了合理对价，颜芳也只能要求胡玉峰、徐伟承担赔偿责任。该上诉理由本院不予支持。徐伟另提出该储藏室属于单位分给职工的福利，职工没有处分权，一审适用法律错误的上诉理由。本院认为，本案双方均未举证证明储藏室的权属情况，但至少可以认定胡玉峰、徐伟在转让房屋时合法占有、使用该储藏室的事实。既然胡玉峰、徐伟已经将该储藏室作为房屋买卖合同标的物一并转让，张治凡、周丹当然可以依据合同要求张治凡、周丹履行交付义务。该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，徐伟的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费350元，由徐伟负担。本判决为终审判决。审判长  苗劲松审判员  黄孝平审判员  王明兵二〇二〇年十一月二十六日书记员  钱 诚