重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2020)渝0105民初7985号原告：李涛，男，1970年9月11日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：高建兰，重庆中钦国彦律师事务所律师。委托诉讼代理人：李燕，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告：重庆财信弘业房地产开发有限公司，住所地重庆市江**红黄路******，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：刘大双，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告李涛与被告重庆财信弘业房地产开发有限公司（以下简称财信弘业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李涛及其委托诉讼代理人高建兰、李燕，被告财信弘业公司的委托诉讼代理人刘大双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李涛向本院提出诉讼请求：1.判决确认原、被告签订的合同编号为CQ-103-02310272《重庆市商品房买卖合同》于2020年4月20日解除；2.判决被告返还原告购房款405，667元并支付利息，利息以405，667元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从CQ-103-02310272《重庆市商品房买卖合同》解除之日支付至款付清日止；3.判决被告返还原告代收的大修基金、合同印花税等款项共计28，931.04元；4.判决被告注销合同编号为CQ-103-02310272《重庆市商品房买卖合同》备案登记；5.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告财信弘业公司系于2019年11月28日由重庆国兴置业有限公司（以下简称国兴公司）变更而来。原告与国兴公司签订了合同编号为CQ-103-02310272《重庆市商品房买卖合同》，由原告购买国兴公司位于重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X号房屋。房屋建筑面积为50.43平方米，房屋成交金额为795，667元，付款方式为按揭付款。原告付首付款为405，667元，剩余房款390，000元由按揭支付。原告依照合同约定向国兴公司支付了房屋首付款，还支付了包括大修基金、合同印花税等款项共计28，931.04元。剩余房款原告到国兴公司引荐的两家贷款银行办理按揭贷款时，均告知不能给原告办理按揭贷款。原告按合同约定向银行提交了全部资料包含个人征信证明、收入证明、婚姻状况证明等，但银行未批准原告的购房贷款。原告委托律师于2020年4月16日向被告发送了《律师函》，通知被告依据与其签订的《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条第二款第（6）项的约定通知被告，解除与国兴公司签订的CQ-103-02310272《重庆市商品房买卖合同》。另，根据补充协议第二条第二款第6项约定，即便因原告偿还能力不足以申请银行贷款，但为了解决合同僵局及合同无法继续履行的情况，赋予了原、被告双方解除权。综上，原告为依法维护自身合法财产权益，向法院起诉，请求法院支持原告的诉请。被告财信弘业公司辩称，一、原告李涛未能获得银行按揭贷款，系其自身不符合银行贷款政策或条件导致。根据合同第五条第三款约定，原告应当在按揭银行通知到达之日5日内以现金或其他方式支付，否则原告应当按照合同第十条约定承担逾期付款的违约责任。二、合同补充协议第二条第2款第（6）项解除权的形成条件为“非甲乙双方原因造成银行未批准乙方贷款申请”，本案中因原告自身不符合银行贷款条件造成其无法获得按揭贷款，原告不能依据该条约定解除合同。首先，该约定中“（含因国家政策调整等非因甲乙双方的原因造成的）”中的“含…等”是指包含“国家政策调整”这一种以及其他非甲乙双方原因，是对所有“非甲乙双方原因”的概括限定。其次，买卖合同附件五补充协议第二条系对主合同第五条第（三）款“办理按揭贷款违约责任”的补充约定，而主合同第五条第（三）款分别对因甲方原因、因乙方原因以及因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得按揭贷款下的违约责任及合同解除权进行了约定。综合补充协议第二条全条条文来看，补充协议第二条第1款，是对主合同第五条第（三）款第1项的“甲方原因”进行的补充约定；补充协议第二条第2款第（4）项是对主合同第五条第（三）款第2项的“乙方原因”进行的补充约定；补充协议第二条第2款第（5）项、第（6）项即是对主合同第五条第（三）款第3项“因不可归责于甲乙双方的事由”进行的补充约定，该补充约定同时赋予甲乙双方合同解除权，与主合同第五条第（三）款第3项约定相互一致，且符合权利义务对等及公平原则。三、原告向按揭银行提交了贷款申请资料，但贷款银行根据被原告的征信情况、申请资料及贷款银行贷款条件进行判断后，未批准原告的按揭贷款申请，根据补充协议第二条第2款第（4）项之约定，该情况属于主合同约定的“因乙方原因未能获得银行贷款”。因此，原告不能依据合同补充协议第二条第2款第（6）项约定单方解除合同。否则，如果因原告原因导致不能获得按揭贷款，原告却享有合同解除权，明显违背了权利义务对等原则以及公平原则。综上，原告无权解除房屋买卖合同，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。原告李涛举示的公司基本情况及其变更情况、重庆市商品房买卖合同、发票、收据、视频资料、律师函、邮政特快投寄单、物流查询单、2018年重庆国兴置业有限公司年检信息打印单，前述证据本院予以确认并在卷佐证。被告财信弘业公司未举示证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：财信弘业公司成立于2006年1月10日，原名重庆国兴置业有限公司，2019年11月变更为现名。2019年1月13日，财信弘业公司（甲方、卖方）与李涛（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定：本商品房项目暂定名为：国兴·北岸江山17幢；本商品房项目占用范围内的土地使用权为出让；本商品房销售依据，《商品房预售许可证》号为渝国土房管（2018）预字第（37）号；本商品房座落为重庆市江北区北滨一路X号X幢X-X；本商品房所在幢的楼层共计49层（是指本幢楼按规定应该计算层数的所有层数）。本商品房所在楼层物理层为第33层（指从本商品房所在幢最底层开始计算的楼层）。本商品房所在楼层名义层为第28层（指标识楼层，一般为规划部门或公安机关确定的楼层）；本商品房建筑面积50.43平方米，其中，套内建筑面积33.29平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积17.14平方米；本商品房用途为非住宅，属于办公；购房价款，本商品房为清水房，总成交金额为795，672元整；付款方式及期限，按揭付款：乙方于2019年l月13日向甲方支付首付款405，667元整，剩余房款390，000元整由银行按揭支付；办理按揭贷款违约责任的约定：因甲方的原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议；乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同书面通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方，并按照乙方已付房价款1%赔偿乙方；因乙方原因，导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，乙方应在按揭银行书面通知到达之日起5日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定责任。如乙方未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行；因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方；本合同在履行过程中发生的争议，由双方人协商解决，协商不成的，依法向人民法院起诉;本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）;合同附件与本合同具有同等法律效力。附件五合同补充协议约定:关于按揭贷款：因甲方原因导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，仅指甲方不能提供或不能及时提供用于办理按揭的甲方证照、按揭银行协议；对本合同第五条第三款“办理按揭贷款违约责任”补充约定如下：（1）乙方采用按揭付款的，乙方需自行到人民银行进行征信查询（甲方不负责查询），如乙方婚姻状况为已婚，则须查询夫妻双方征信，并出具《个人征信报告》，在签订本合同当日提交给办理按揭贷款银行；（2）乙方须在签订本合同当日内，向其按揭银行提出正式贷款申请，并同时按照银行贷款政策的要求，提交相应的全部贷款资料及签署相关贷款文件。同时，乙方有义务配合甲方完成催促银行发放贷款的事项。乙方最迟须在房屋竣工之日起3日内完清上述手续及资料，否则每逾期一日，乙方应向甲方支付按揭贷款申请额每日万分之3的违约金；逾期超过90日，甲方有权解除本合同。甲方选择解除本合同的，乙方同时应额外向甲方支付买卖合同约定总房价款5%的违约金；（3）将买卖合同第五条第三款第1项对乙方单方行使解除权部分内容变更约定为：乙方单方行使解除权的，应在解除权形成之日起15日内向甲方发出书面解除通知，逾期视为愿意继续履行买卖合同，乙方应付房款按买卖合同约定的付款方式支付；乙方行使单方解除权后，甲方应于双方买卖合同解除手续按甲方要求办理完毕之日起90日内，将已经收到的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算，利息计算期间为甲方收到乙方支付的购房价款之日起至甲方收到乙方发出的解除合同的书面通知之日止）退还给乙方；双方同意包括但不限于以下情况发生时，即不应被理解为“甲方的原因”：①甲方向乙方提供按揭贷款信息介绍。②银行在甲方售楼现场设点进行宣传推广及业务受理；（4）甲乙双方同意，买卖合同及本协议所指的“乙方的原因”应理解为基于被申请贷款银行判断标准，乙方作为借款人自身的主客观原因，包括但不限于：①乙方及其配偶方自身条件不符合被申请银行现行有效的贷款政策。②乙方及其配偶方征信情况不良。③乙方及其配偶方未及时全面提供贷款申请资料。④乙方及其配偶方未满足被申请银行贷款条件的其他情形；（5）将买卖合同第五条第三款第3项约定内容变更约定为：“因不可归责于甲乙双方的事由导致未能订立按揭贷款合同，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除买卖合同，买卖合同因此解除的，甲方应于双方买卖合同解除手续按甲方要求（包括注销合同备案登记等）办理完毕之日起90日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算，利息计算期间为甲方收到乙方支付的购房价款之日起至一方收到另一方发出的解除合同的书面通知之日止）退还给乙方”；（6）乙方承诺在签订《商品房买卖合同》及附件时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件。乙方向银行申请房屋抵押贷款的具体额度、成数、利率及年限以银行最终批准为准。如因银行未批准乙方贷款申请或批准的贷款额度低于乙方申请的额度（含因国家政策调整等非因甲方、乙方的原因造成的），甲乙双方愿意继续履行合同的，乙方应当在银行批准是否贷款或贷款额度确定后甲方通知之日起10日内，以自有资金支付所有的房款或银行批准的贷款额度与乙方申请额度的差额部分，逾期按贷款申请额的每日万分之l向甲方支付违约金，逾期30日的，甲方有权解除买卖合同，且甲方有权额外向乙方收取买卖合同约定总房价款的5%作为违约金。甲方或乙方也可单方面解除合同，甲方应在双方任何一方收到解除合同通知之日起30日内，将收受的房屋价款及利息（按银行同期贷款率计算〉退还给乙方；……原则上甲方为乙方引荐贷款银行办理“按揭贷款”；若乙方自行联系贷款银行办理按揭以支付房价款，则甲方不予提供任何资料、不予办理登记手续和担保等方面的配合；且乙方承诺从签署合同当日起20个工作日内将按揭款划入甲方指定账户，逾期则按贷款申请额的每日万分之1向甲方支付违约金；逾期60日的，甲方有权解除本合同，且甲方有权额外向乙方收取本合同约定总房价款的5%作为违约金；……关于合同违约、合同解除：买卖双方在合同履行过程中，除非出现双方约定的合同解除条件或者具备法定解除条件外，任何一方不得单方面解除买卖合同。在相对方无违约的，如其中一方单方面要求解除合同的，则提出解除合同一方应按该房屋总价款的20%向对方支付违约金，并且承担由此产生的各项税费、手续费等费用；无论何种原因导致双方签订的买卖合同解除，乙方均应履行配合注销义务；……若出现了法定或约定的乙方可以解除合同的事由，而甲方自发生该等事由之日起15日内未收到乙方解除合同的书面通知，则视为乙方放弃解除权；……双方的配合注销义务：不论因何种原因解除合同的，双方必须无条件配合对方完成买卖合同网签、登记备案、预告登记、抵押登记及权证办理的注销工作，否则，违约方将承担自合同解除之日起每日总房价款万分之1的违约金。若乙方有预付款在甲方处的，甲方有权先行扣除；……通知与送达：双方已在本合同第1页向对方提供了详细联络方式，如地址、电话、传真及联络人，双方任何一方如发生地址、电话迁移或变更，需及时书面通知对方，否则对方无须承担因此而产生的通知延误责任及由于通知延误所造成的其他责任。若乙方未在本合同第1页向甲方提供详细联络方式或联络方式无效的，甲方可按乙方身份证地址或登报通知乙方；本合同及补充协议中所指的书面通知包括以下5种方式并具有同等法律效力：①乙方当面签收；②通过邮政部门送达的各类信函；③楼宇公告栏张贴并有楼宇管理处签字或盖章的通知：④通过电话、短信发布的通知；⑤在重庆主要报刊上发布的通知；所有联络的送达确认为：邮寄联络，发出邮件三天后（市内），七日后（市外）为收讫；公告、媒体广告、电话、手机短信等以发生日为收讫；本合同及补充协议规定的各项时限均指工作日，如果到期日为法定节假日，则顺延至下一工作日；……本补充协议是《重庆市商品房买卖合同》的重要组成部分，与《重庆市商品房买卖合同》具同等法律效力；经甲乙双方确认，双方已充分注意到本补充条款对双方权利义务的影响，不存在任何异议，愿共同遵照执行；本合同在履行过程中发生的争议，由合同签订地（即）人民法院管辖……。前述房屋买卖合同在重庆市江北区北滨一路销售中心签订的。李涛向财信弘业公司缴纳：购房款405，667元（2018年9月30日支付159，133元、2018年12月30日支付246，534元）、税费28，931.04元（于2018年5月9日支付，包括：大修基金4，034.4元、印花税397.83元、勘验费73.8元、契税23，870.01元、权证印花税5元，转移登记费550元）。银行拒绝了李涛的按揭贷款申请，建设银行通知李涛不批准按揭贷款申请的时间是2020年1月9日，光大银行通知李涛不批准按揭贷款申请的时间是2020年4月14日，不批准按揭贷款申请的原因是李涛偿贷能力有问题。李涛给财信弘业公司邮寄了《律师函》，邮寄地址中有房屋买卖合同中财信弘业公司提供的地址，证据显示已于2020年4月20日签收。函中载明：……李涛按合同约定向银行提交了全部资料含个人征信证明、收入证明、婚姻状况证明等，但银行未批准李涛的购房贷款。现依据《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条第二款第（6）项的约定通知贵司：解除与贵司签订的CQ-103-02310272《重庆市商品房买卖合同》。请贵司在收到本律师函后5日内联系我们商谈李涛已付房款退还的事宜。逾期我们将通过司法途径来维护李涛的权益。本院认为，李涛与财信弘业公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，前述约定合法有效。《重庆市商品房买卖合同》附件五《合同补充协议》第二条第二款第6项的约定，是对《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第3项约定的补充。理由：其一，《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第3项约定：因不可归责于甲乙双方的事由导致乙方未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，甲乙双方愿意继续履行合同的，双方对具体付款方式、期限另行协商，并签订补充协议。甲方或乙方也可单方解除本合同，甲方应于乙方解除合同通知到达之日起30日内，将收受的房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）退还给乙方。从《合同补充协议》第二条第二款第6项的约定看，其对应的是《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第3项约定的签订补充协议。而《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第2项乙方原因情况下，并没有约定要签订补充协议；其二，《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第2项乙方原因情况下，没有约定李涛享有解除权，《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第3项非甲乙双方情况下，约定李涛、财信弘业公司均享有解除权，而《合同补充协议》第二条第二款第6项约定情况下，李涛、财信弘业公司亦均享有解除权，由此观之，《合同补充协议》第二条第二款第6项约定是对《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第3项的补充，非是对《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第2项的补充；其三，《合同补充协议》第二条第二款第6项中约定的是，如因银行未批准乙方贷款申请或批准的贷款额度低于乙方申请的额度（含因国家政策调整等非因甲方、乙方的原因造成的），并未约定含乙方原因造成的情况；其四，在因李涛原因不能贷款支付购房款的情况下，李涛可依据《合同补充协议》第二条第二款第6项约定享有解除权，有违《重庆市商品房买卖合同》第五条第三款第2项的约定，也有违公平原则。本案查明，李涛的贷款申请不能被银行批准，其原因在李涛自身原因，故李涛不享有《合同补充协议》第二条第二款第6项约定的解除权。李涛确认解除合同及退还已付款等全部诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：驳回原告李涛的诉讼请求。本案案件受理12，045.98元减半收取6，022.99元由原告李涛承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 陈 学 军二〇二〇年十一月十日书记员 郎乾睿思