河北省滦州市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0223民初1648号 原告：吴金东，男，1978年2月2日出生，汉族，住滦州市。 原告：曾丽颖，女，1978年3月5日出生，汉族，住滦州市。 二原告共同委托诉讼代理人：陈华，河北日月新律师事务所律师。 被告：唐山恒瀚邑房地产开发有限公司，住所地唐山市曹妃甸区生态城未来大道**。 法定代表人：王鹏亮，执行董事。 委托诉讼代理人：王琦，女，公司职员。 被告：滦县新城旺家房地产经纪服务所，住所地滦州市新城永安里**楼**。 经营者：马佳志，男，1986年2月2日生，现住滦州市。 原告曾丽颖、吴金东与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司（以下简称恒瀚邑公司）、滦县新城旺家房地产经纪服务所（以下简称旺家服务所）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾丽颖及二原告的共同委托诉讼代理人陈华、被告恒瀚邑公司委托诉讼代理人王琦、被告旺家服务所经营者马佳志均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曾丽颖、吴金东向本院提出诉讼请求，1、请求依法判令解除原告与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》；2、由二被告承担连带责任返还原告已交付的首付款203510元，并由二被告返还原告定金4万元并承担赔偿责任；3、由二被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告经被告滦县新城旺家房地产经纪服务所马佳志介绍、接送到位于曹妃甸区，并经房地产公司的王占杰接待介绍购买了恒大御海天下的ＨＮ2-321号楼2一1102单元住宅。于2019年8月10日交付定金2万元，于2019年8月12日交付总房款30%的首付款203510元（其中包含2万元定金），并按照王占杰的计算及核实双方选择以公积金按揭贷款方式贷款46万元签订了《唐山恒大御海天下商品房认购书》购买该房。认购书签订后经原告与滦州市公积金中心核实，当时原告的公积金帐户仅能贷款十余万元，不能完成双方约定的公积金贷款的付款方式。且自认购书签订后一直未通知原告签订《商品房买卖合同》故此诉至贵院，请求依法判令解除原告与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》；2、由二被告承担连带责任返还原告已交付的首付款203510元。并由二被告返还定金4万元并承担赔偿责任。 恒瀚邑公司辩称，请求法院驳回原告对我司的全部诉请。我是希望与原告继续履行合同并签署商品房买卖合同。第二点我司未能与原告签订商品房买卖合同，系履行合同法第68条第四款之规定是行使不安抗辩权的情形，正如原告诉状中所表示，其公积金贷款能力存疑，也就是属于合同法68条第四款，有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。第三点即便不考虑第二点的存在，我司未能签订商品房买卖合同，仅系瑕疵履行，认购书具备继续履行的可能，但原告未能继续履行，并且诉请解除，已造成了购房目的以及合同目的根本无法实现，属于根本违约，不应诉请双倍定金以及利息。第四点，根据唐山中院作出的2020冀02民终5596号民事判决，关于我司业主贷款资质存疑，未能通过银行贷款审查的退房案件唐山中院认为业主对于认购书履约同样存在一定过错，故不支持双倍定金以及原定金的退还。 旺家服务所辩称，双方签订房屋预售合同后，我居间事项已经完成，本合同产生争议，应与合同双方解决，与我方无关。 本院经审理认定事实如下：2019年8月12日，二原告与被告恒瀚邑公司签订《唐山恒大御海天下商品房认购书》。甲方（出卖人）为本案被告恒瀚邑公司，乙方（买受人）为本案二原告。该认购书约定：二原告自恒瀚邑公司认购其开发的唐山恒大御海天下HN-321号楼2-1102单元楼一套。认购书签订后，二原告于2019年8月12日向被告恒瀚邑公司交付了定金20000元。二原告与被告恒瀚邑公司约定选择按揭公积金贷款的形式付款，“乙方须于2019年8月12日前支付首期房款183510元（不含定金），同时签订《商品房买卖合同》；余款（即46万元）由银行提供按揭贷款，乙方需在2019年8月19日前办理完毕银行按揭贷款申请手续，是间接年限按揭贷款利率按揭成数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清”；双方还约定，“三、乙方需在签署《商品房买卖合同》之前缴纳专项维修基金即10519元，并将已缴付凭证在签署《商品房买卖合同》时交予甲方”及“五、乙方必须在约定的付款方式和期限内到唐山恒大御海天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无需通知乙方，可另行销售该房屋”。二原告按照约定于2019年8月10日向恒瀚邑公司交付了定金20000元，2019年8月2日又缴付首期款183510元。二原告前后共计向恒瀚邑公司交付各类款项203510元。认购协议书约定二原告应于2019年8月12日前与被告恒瀚邑公司签署《商品房买卖合同》，但因二原告经核实自己不能通过公积金办理约定的按揭贷款数额（46万元），二原告不能向恒瀚邑公司支付购房款。 另查明，被告恒瀚邑公司所持的与二原告签署的认购书中乙方签名并非二原告所签名，是因签协议当天天气原因致使二原告未能按时前往，是恒瀚邑公司的销售人员王占杰代替二原告签署的认购书并签署了二原告的名字。二原告当时并不知道自己不能办理合同约定的公积金贷款数额。事后二原告多次找到恒瀚邑公司及被告旺家服务所，要求被告恒瀚邑公司退还已交付的定金及购房首期款，但双方未能达成一致意见，二原告为此诉至本院请求判令恒瀚邑公司退还已交付的定金和首期款，被告旺家服务所承担连带返还责任。 上述事实，有双方当事人的陈述、二原告提交的认购书、向恒瀚邑公司缴付定金及首期款凭证、原告曾丽颖与旺家服务所经营者马佳志通话录音、原告曾丽颖与恒瀚邑公司王占杰的微信联系、二原告委托诉讼代理人日月新律师事务所向恒瀚邑公司和旺家服务所发的律师函（包含邮寄凭证）、原告公积金查询明细、恒瀚邑公司提交的河北省唐山市中级人民法院（2020）冀02民终5596号民事判决书（复印件）予以证实并在卷佐证。 本院认为，二原告虽在《认购书》签署后即向恒瀚邑公司交付了定金和首期款，但这是在二原告未了解公积金贷款相关政策规定的情况下所做出的行为，二原告认为能够通过公积金贷款的形式贷足相应的贷款以支付相应的购房款，但经二原告了解，二原告能够贷的款项不足以支付相应的购房款，且该政策规定不是二原告所能够克服的，这就导致二原告不能履行与恒瀚邑公司签订的《认购书》，故二原告决定不再购买该房屋，且二原告在了解相关政策规定后即向恒瀚邑公司和旺家服务所发出了不再购买《认购书》所约定房屋的请求，并一再要求恒瀚邑公司返还所交付的定金和首期款，只是因恒瀚邑公司未答应其要求而未果，故而对二原告请求判令解除《认购书》的诉讼请求本院予以支持；按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》法释【2003】7号第四条，“出卖人通过认购、订购、预定等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理，......。”根据这一规定，二原告要求恒瀚邑公司返还定金的主张不应得到支持，二原告无权请求恒瀚邑公司等返还所交付的定金20000元；但因客观原因，二原告不能依约购买案涉房屋，购房目的不能实现，故恒瀚邑公司对二原告已交付的购房首期款183510元应予以返还。二原告对该《认购书》不能履行的也负有一定的责任，且二原告所提交的有关证据并不能充分证实旺家服务所存在过错，故二原告诉请赔偿其他损失及要求旺家服务所承担连带返还责任等的请求本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十四条第一项、第二项、第五项、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《最高人民法院关于适用的解释》法释【2015】5号第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告吴金东和曾丽颖与被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司于2019年8月10日签订的《唐山恒大御海天下商品房认购书》编号（0006934）； 二、被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告吴金东和曾丽颖返还已支付的首期购房款183510元； 三、驳回原告吴金东和曾丽颖的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4952元，减半收取计2476元，由被告唐山恒瀚邑房地产开发有限公司负担，此款由该被告于本判决生效后十日内直接支付给上述二原告。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  薛荣 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈佳 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 ——