广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21399号上诉人（原审原告）：谭健勤，男，汉族，1956年8月2日出生，身份证住址：广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：谭健彪，男，汉族，1957年10月10日出生，户籍住址：广州市越秀区。被上诉人（原审被告）：谭健聪，男，汉族，1961年1月21日出生，户籍住址：广州市越秀区。上诉人谭健勤因与被上诉人谭健彪、谭健聪共有纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初39791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谭健勤上诉请求判令：1.撤销原审判决，改判谭健彪、谭健聪向谭健勤给付租金120000元；2.本案一、二审诉讼费由谭健彪、谭健聪承担。事实与理由如下：原审法院既然认定涉案两间商铺已由谭健彪、谭健聪分别出租两年半，则每一间商铺的每月租金应是6000元，共计每月租金12000元，两间铺位的总收入共计36万元，谭健勤应分得其中的三分之一即12万元。且，谭健彪、谭健聪未提供任何证据证明每一间铺位每月的租金是6000元，原审采纳其谎言，显失公允。由于谭健彪、谭健聪霸占了两个铺位出租，并将其租金收益全部据为己有，才导致谭健勤不得不诉至法院，故本案诉讼费应由谭健彪、谭健聪负担。被上诉人谭健彪答辩称：不同意谭健勤的上诉请求。涉案房屋为一套住宅，而非谭健勤所称的两间商铺，谭健勤所称租金与其无关。1999年，因为父亲原单位提供的房屋被收回，谭健勤无房可住，父母谭杜、许巧叶与谭健彪及谭健聪共同商量，要求谭健彪与谭健聪支付20万元现金以父亲谭杜的名义购买了一套55.85平方米的住宅给谭健勤使用，地址在广州市荔湾区荔湾路******。父母生前于1999年12月25日立据，确定位于广州市淘金坑永泰路21号101房的涉案房屋给其本人和三子谭健聪共同使用。2007年，为改善居住条件，谭健勤将荔湾区荔湾路149号东梯302房出售，谭健彪再出资38万元，帮其购买了越秀区东华西路东华西街16号201号房。谭健勤在另案庭审中称该房屋是利用其与妻子的共同积蓄购买，但其既是残疾人又是低保户，根本无能力购买。被上诉人谭健聪答辩称：谭健勤所作陈述均为虚假陈述，其一直以来无固定工作，生活困难。原审法院按照10万元进行判决是不合理的，但为了对谭健勤做出让步，谭健聪即使对原审结果不服也没有上诉。涉案房屋由父母留给谭健彪与谭健聪共同使用，谭健彪、谭健聪收取的租金与谭健勤无关。在（2019）粤01民终8725号判决作出之前，谭健勤对涉案房屋不享有权利，其无权要求谭健聪与谭健彪支付该判决生效之前的租金。谭健勤于2019年9月6日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：谭健彪、谭健聪向谭健勤支付广州市越秀区淘金坑永泰路21号101房自2017年1月至2019年9月出租期间的租金275000元（按房管部门2017年公布的广州市租金参考价，即按250元/月/平方米×100平方米×1/3=275000元的标准计算；涉案房屋建筑面积原为70多平方米，谭健彪、谭健聪对涉案房屋进行加建后，现使用面积为100多平方米）。原审法院经审理查明：谭杜、许巧叶夫妇生育谭健勤、谭健彪、谭健聪三个儿子。许巧叶于2012年10月26日去世，去世后未分割过遗产。谭杜于2016年11月25日去世。广州市淘金坑永泰路21号101房是谭杜与许巧叶于1992年购买的房改房，建筑面积75.23平方米，产权登记在谭杜名下。2018年5月2日，谭健勤向原审法院提起继承纠纷诉讼，要求由谭健勤、谭健彪、谭健聪三人依法继承被继承人谭杜名下的广州市淘金坑永泰路21号101房产权及其他遗产，由谭健勤继承全部遗产二分之一份额，谭健彪、谭健聪共同继承二分之一份额，谭杜抚恤金由谭健勤、谭健彪、谭健聪三人平均分配。2019年1月16日，原审法院作出（2018）粤0104民初18044号民事判决书，其中查明：谭健勤称谭健彪、谭健聪于2017年春节前已将涉案101房出租，同地段商业用房市场价租金标准为250元/平方米，故要求按每月25000元计算，从2017年1月计至2018年9月共计52万元，应作为遗产继承分配。谭健勤提供该址房屋出租给他人作铺面经营使用的照片为准。谭健聪确认该房屋由其于2016年底改建为两个临街铺面，约于半年后开始间断出租，没有与承租人签订租赁合同，每间铺面月租金6000元，由其以微信转账方式共收取了租金大约8-10万元，租金一半转入谭健彪妻子的账号，另一半留归己有。谭健聪未就上述陈述举证。谭健彪认为其长期负担父母生活费用，并为谭健勤出资购买了现住房，故租金应全部归其个人所有，直至其收齐600万元以后再进行分配。谭健彪、谭健聪主张父母生前立下遗嘱，为此提供的证据有：1.书证一份，内容为：“本人谭杜为解决长子谭健勤住房问题，特安排次子谭健彪及三子谭健聪出资购买一套面积为55.85平方米的住宅给长子谭健勤使用，此房屋位于广州市荔湾路149号东梯302房。另外，位于广州市淘金坑永泰路****面积约为75平方米的住宅给次子谭健彪及三子谭健聪共同使用。以此为据。立据人：谭杜、许巧叶，1999.12.5”其中“谭杜、许巧叶”为手写字迹，其余为打印。原审法院据此认为，上述书证不符合《中华人民共和国继承法》第十七条规定中任何一种遗嘱的规定。该书证从内容上看，并没有对将来涉案房屋产权由谁继承作出处分，故不具备遗嘱的实质要件。故认定谭杜、许巧叶生前未立合法有效的遗嘱，二人的遗产应按法定继承办理……虽然谭健勤、谭健彪、谭健聪对于涉案101房开始出租的时间意见不一，但一致确认是在谭杜去世之后，故因此产生的租金收益不属于被继承人遗产，谭健勤要求将该项租金作为遗产继承分割没有法律依据，不予支持。遂判决被继承人谭杜名下广州市淘金坑永泰路21号101房产权由谭健勤、谭健彪、谭健聪共同继承，各占三分之一产权份额，被继承人谭杜、许巧叶名下共6个银行账号的存款全部由谭健勤继承，并驳回谭健勤的其他诉讼请求等。谭健勤对该判决不服，向广州市中级人民法院提起上诉，广州市中级人民法院于2019年8月21日作出（2019）粤01民终8725号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。原审诉讼中，谭健勤陈述：涉案房屋一直由谭健彪、谭健聪控制。直至2017年春节开始，谭健勤从亲戚处了解到谭健彪、谭健聪将涉案房屋出租给他人使用，并到现场查看，发现涉案房屋确实出租给他人，当时是出租给卖青菜的和经营百货店使用，现在已经全部出租给卖青菜的。谭健彪是于10月10日向谭健聪的妻子潘致青转账支付租金收益，谭健勤不清楚谭健彪、谭健聪有否与租客签订租赁合同，但认为应该有签订租赁合同。谭健彪则表示已经不记得具体是何时将涉案房屋改建为两个临街铺位，但是在父亲谭杜去世6个月后才将涉案房屋出租的，有时出租给打棉被的、剪头发的、杂货店，前两个月开始出租给卖青菜的，均没有签订租赁合同，是以现金方式收取租金的，没有统计过租金总额。但根据父母1999年签署的字据，涉案房屋交由谭健彪、谭健聪共同使用，谭健彪认为该字据永久有效，即使谭健彪、谭健聪收取了租金也与谭健勤无关。此外，谭健勤在2017年之后有间断出租过涉案房屋，且租金亦由其收取，没有与谭健彪、谭健聪分配，但没有书面证据。至于谭健勤称谭健彪于10月10日转账给谭健聪妻子，是因为那天是谭健聪的生日，转账是祝贺其生日。谭健勤、谭健彪、谭健聪均确认涉案房屋目前仍在出租。原审法院认为，根据上述生效的民事判决书，涉案广州市淘金坑永泰路21号101房由谭健勤及谭健彪、谭健聪共同继承，各占1/3份额。谭健勤及谭健彪、谭健聪作为涉案房屋的按份共有权人，依法就其所占份额享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国物权法》第二十九条规定，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。根据上述生效判决书查明的事实，谭健聪确认其于2016年底将涉案房屋改建为两个临街铺面，约于半年后开始间断出租，没有与承租人签订租赁合同，每间铺面月租金6000元，由其以微信转账方式共收取了租金大约8-10万元，租金一半转入谭健彪妻子的账号，另一半留归己有。因谭健勤现未能提供相应证据证明涉案房屋在被继承人谭杜、许巧叶死亡后即继承发生时起的出租及租金收入数额等情况，故原审法院目前只能以上述生效判决查明的事实为准，认定谭健彪、谭健聪将所收取的大约自2017年6月起至2018年9月期间的涉案房屋租金收益为10万元。该笔租金收益应由作为涉案房屋共有权人的谭健勤及谭健彪、谭健聪均等分配。故谭健勤现要求谭健彪、谭健聪向谭健勤支付其应分得的租金收益，合法有理，予以支持，但谭健彪、谭健聪应向谭健勤支付的租金收益金额以100000元÷3=33333.33元为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款，第九十二条第一款的规定，于2020年3月4日判决如下：一、谭健彪、谭健聪应于本判决发生法律效力之日起十日内共同向谭健勤支付广州市越秀区淘金坑永泰路21号101房自2017年6月至2018年9月期间的租金收入33333.33元；二、驳回谭健勤的其他诉讼请求。本案受理费5425元，由谭健勤负担4767.42元，谭健彪、谭健聪共同负担657.58元。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院认为，本案二审的争议焦点是谭健彪、谭健聪应按何种标准向谭健勤返还租金收入。依据已查明的事实，涉案广州市淘金坑永泰路21号101房原系谭健勤及谭健彪、谭健聪父母取得的房改房，在其父母死亡后，该房屋作为遗产已经（2019）粤01民终8725号生效民事判决确认由谭健勤及谭健彪、谭健聪各占三分之一产权。因此，谭健勤与谭健彪、谭健聪基于法定继承取得涉案房屋的共有权，三方对涉案房屋均可自行行使共有权。谭健勤以谭健彪、谭健聪在未经其同意的情况下擅自将涉案房屋改建成铺面进行出租获取收益，但谭健勤并未举证证明谭健彪、谭健聪获取租金收益的具体情况，也未举证证明谭健彪、谭健聪曾阻止其对涉案房屋行使共有权。在此情况下，原审法院根据谭健聪在另案诉讼中确认的获取租金收益及分配情况，判决谭健彪、谭健聪向谭健勤共同返还已取得收益的三分之一份额，合理合法，可予维持。谭健勤以谭健彪、谭健聪在2017年1月至2019年9月期间一直将涉案房屋进行出租获取租金收益为由，上诉主张谭健彪、谭健聪应按谭健聪确认的每月12000元的标准分配该期间的租金收益，但谭健彪、谭健聪认为涉案房屋在该期间系不间断地出租，谭健勤也未充分举证证明谭健彪、谭健聪在该期间有持续地获取租金收益，故谭健勤的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人谭健勤的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1966.67元，由上诉人谭健勤负担。本判决为终审判决。审判长  谭红玉审判员  韩志军审判员  邓 颖二〇二〇年十一月二十日书记员  王文杰唐颖琪