山东省滨州市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鲁16执复71号 复议申请人（异议人、被执行人）：高立静，女，1973年11月14日出生，汉族，住滨州市滨城区。 复议申请人（异议人、被执行人）：刘继勇，男，1974年10月8日出生，汉族，住滨州市滨城区。 委托代理人：高立静，系刘继勇之妻。 申请执行人：杜红丽，女，1974年12月17日出生，汉族，住滨州市滨城区。 复议申请人高立静、刘继勇不服滨州市滨城区人民法院（以下简称执行法院）（2020）鲁1602执异80号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 高立静、刘继勇的异议请求：1.依法确认执行法院（2019）鲁1602执恢457号执行行为违法；2.暂缓对拍卖房产予以腾空的执行。事实和理由：1.涉案房产已设置抵押权并办理抵押登记，中国邮政储蓄银行股份有限公司滨州分行（以下简称邮储银行滨州分行）对拍卖涉案房产所得价款在808400元范围内享有优先受偿权。2016年2月3日，刘继勇、高立静与邮储银行滨州分行签订《个人最高额抵押合同》，合同约定:为确保高立英《个人最高额抵押额度借款合同》的履行，刘继勇、高立静提供涉案房产作为抵押，提供金额为808400元的抵押担保，高立英不履行到期债务，邮储银行滨州分行有权处分抵押房产，被担保债权全部清偿完毕后，抵押权才消灭。抵押合同签订后，2016年2月3日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国担保法》第三十三条规定:“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”，即邮储银行滨州分行对拍卖该涉案房产的价款享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十五条规定:“已经设定抵押的财产被采取查封、扣押等财产保全或者执行措施的，不影响抵押权的效力”，杜红丽申请对涉案房产进行执行，不影响邮储银行滨州分行对该涉案房产享有优先受偿权。根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)(2008修正)》第40条规定:人民法院对被执行人所有的其他人享有抵押权、质押权或留置权的财产，可以采取查封、扣押措施。财产拍卖、变卖后所得价款，应当在抵押权人、质押权人或留置权人优先受偿后，其余额部分用于清偿申请执行人的债权”，因此，对执行法院于2020年3月4日依法拍卖该涉案房产所得价款，邮储银行滨州分行在808400元范围内享有优先受偿权，其拍卖所的款项的余额部分用于清偿杜红丽的债权。2020年2月份高立静银行贷款到期后不能偿还贷款，邮储银行已电话询问异议人是否同意拍卖该涉案房产并将所拍卖价款优先归还贷款，异议人已经同意。2020年3月18日异议人收到法院通知涉案房产已经拍卖给申真，但执行法院未按照法律的规定，使邮储银行滨州分行在拍卖所得价款808400元范围内优先受偿，造成的银行利息和罚息于异议人无关，执行法院应该为此承担责任。2.涉案房产的评估价、拍卖价低于市场价格，侵害了高立静、刘继勇的合法权益。高立静、刘继勇所有的涉案房产住房加车库面积(购房时车库单价和住房单价相同)195.07平方米，是新六中的学区房，按照去年市场价应该至少190多万，但法院评估价为140多万，拍卖价1131264元。涉案房产的评估价、拍卖价远低于市场价格，侵害了高立静、刘继勇的合法权益。拍卖查封房产应该按照法律规定的程序进行。高立静、刘继勇认为，对拍卖房产进行鉴定估价是拍卖前的首要准备工作，房产评估必须要由房地产评估师进行，并对评估结果承担相应的责任。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第四条也对此进行了规定，“对拟拍卖的财产，人民法院应当委托具有相应资质的评估机构进行价格评估。”根据法律规定，对房屋价值的评估应该在拍卖前进行，但执行法院对该涉案房屋的评估价140万元系6年前的评估价，远远低于拍卖前的市场价值，侵害了高立静、刘继勇的合法权益，高立静、刘继勇申请对该涉案房屋进行重新评估，以保护高立静、刘继勇的合法权益。3.强制执行所需费用从支付给高立静、刘继勇的房租中予以扣除违反法律规定。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定(2008修正)》第七条规定：“对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》要求，执行本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋，应该参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金。根据以上法律规定，高立静、刘继勇所有的涉案房屋可予以执行，但需要保障高立静、刘继勇及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋。应该参照滨州市房屋租赁市场租金标准，从该房屋的变价款中预先扣除五至八年租金。如执行法院将强制执行所需费用从支付给高立静、刘继勇的房租中予以扣除，势必对高立静、刘继勇租住生活必须的居住房屋带来极大的影响，无法保障高立静、刘继勇及其扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋。况且滨州市滨城区人民法院给予高立静、刘继勇每月房租金额按1000元计算，该1000元根本无法租赁到满足高立静、刘继勇及所扶养家属最低生活标准所必须的居住房屋。因此，高立静、刘继勇认为房屋租金款项应在房屋拍卖价款中先行提留，执行法院不得对其强制执行。4.房租期限七年，每月房租金额按1000元计算，无法保障高立静、刘继勇租赁到高立静、刘继勇及其所抚养家属维持最低生活标准所必需的居住房屋。该涉案房屋系异议人一家三代六口人的唯一住房，现高立静、刘继勇有三位老人需要赡养分别为85岁、84岁、76岁，且生活均不能自理，需要跟随异议人一起生活;高立静、刘继勇共育有一子，现尚在读书，无独立的经济能力，无法实现独立居住，异议人一家三代六口人需三室一厅的房屋才能满足最基本的生活需求，按照滨州市房屋租赁市场平均租金标准，每月租金至少需要2000元。两高立静、刘继勇目前已快五十岁，按照目前滨州市的房价标准及两人的收入情况，其无能力再购置房产。滨城区人民法院执行高立静、刘继勇该唯一住房，应按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的要求，并结合异议人的实际情况，参照按照每月2000元，预先从拍卖款中扣除8年的租金。 执行法院查明，杜红丽与高立静、刘继勇、绿洲制品公司民间借贷纠纷一案，执行法院于2017年3月20日作出（2016）鲁1602民初4685号民事判决：高立静、刘继勇于该判决生效之日起十日内偿还杜红丽借款本金381600元及利息（判决的其他内容略）。执行法院于2017年11月1日作出（2017）鲁1602执1361号执行裁定：一、查封刘继勇名下的位于××路××小区××号楼中单元房产一套（产权证号0××1＋50794）；二、查封刘继勇名下的位于××路××小区××号楼中单元房产一套（产权证号0××1）。2019年1月9日，执行法院委托滨州铭泰资产评估事务所对刘继勇名下的位于××路××小区××号楼中单元房产两套（产权证号0××1＋50794、0××1）进行价值评估。滨州铭泰资产评估事务所进行现场勘验并出具了网络司法拍卖财产调查报告，载明询价结果：1414080元。执行法院于2019年8月28日向刘继勇、高立静发送（2017）鲁1602执1361号通知书，载明：因你方至今拒不履行法律义务，依据相关法律规定，执行法院查封的房产即将进入拍卖程序。2020年6月2日，本院作出（2019）鲁1602执恢457号执行裁定：一、解除对刘继勇所有的位于滨州市滨城区××小区××号楼××单元××室（产权证号0××1＋50794、0××1＋20101109026050795）房产2016年2月3日在邮储银行滨州分行借款设定的抵押；二、滨州市滨城区××小区××号楼××单元××室（产权证号0××1＋50794、0××1＋20101109026050795）的所有权及相关的其他权利归买受人申真所有；三、买受人申真可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续。 执行法院于2020年8月21日作出（2019）鲁1602执恢457号通知书，主要内容为：执行法院在杜红丽与高立静、刘继勇、滨州市绿洲密封制品有限公司民间借贷纠纷一案过程中，因被执行人拒不履行已生效的法律文书，经杜红丽申请，执行法院于2020年3月4日依法拍卖了登记在刘继勇名下的与高立静共有的位于××路××小区××号楼中单元房产一套（产权证号0××1＋50794）、刘继勇名下的位于××路××小区××号楼中单元房产一套（产权证号0××1），上述房产买受人为申真，申真将上述房产办理完不动产产权变更手续后，因被执行人拒不办理房产腾空及交房事宜，向本院请求予以强制执行。因所拍卖的被执行人房产系其唯一住房，依据最高人民法院的相关规定经合议庭合议，按六年半的期限每月1000元向被执行人支付租房所需费用，就此本院与被执行人高立静进行了沟通，但高立静以家庭养老及在邮储银行贷款问题，要求提高房租期限及在房产拍卖款中全额支付贷款，否则不予交房。就高立静以上要求，经本院合议庭合议，考虑到高立静的实际情况，房租期限适当提高到七年，每月租金数额不变，关于房产拍卖中全额支付贷款问题，高立静称邮储银行已到滨州中人民法院申请请复议，可待滨州市中级人民法院复议结果处理。因此，通知如下：1、给予被执行人高立静、刘继勇租房期限按七年计取、每月房租金额按1000元计算。2、如邮储银行确已到滨州市中级人民法院申请复议，可待滨州市中级人民法院出具复议结果后处理。3、高立静、刘继勇在本通知送达之日起十日内将拍卖的房产予以腾空并通知执行法院办理交接手续，逾期执行法院予以强制执行。申请人与被执行人对以上通知内容如有异议在执行法院送达之日起十日内提出异议，但异议期同不停止通知第3项的执行，因强制执行所需相关用从支付给被执行人的房租中予以扣除。 执行法院认为，高立静、刘继勇作为被执行人，未履行（2016）鲁1602民初4685号民事生效判决所确定的义务，执行法院查封、拍卖其名下房产，符合法律规定，并无不当。关于异议人的异议事由一，涉案房产抵押权利人系案外人邮储银行滨州分行，高立静、刘继勇就该项异议事由提出，其主体不适格。关于高立静、刘继勇的异议事由二，滨州铭泰资产评估事务所就涉案房产出具的评估报告系本院依法委托所出具，事实清楚、程序合法，且高立静、刘继勇也没有证据证实其评估价、拍卖价过低的主张，高立静、刘继勇主张执行法院对该涉案房屋的评估价140万元系6年前的评估价，与事实不符。高立静、刘继勇的该项异议理由不成立。关于异议事由三，本案中，经与执行法官核实，强制执行费用系若高立静、刘继勇未按要求腾空涉案房屋，则因此执行产生的费用。执行法院认为，高立静、刘继勇作为被执行人，应依法履行己方义务，因其迟迟不予腾空涉案房屋而造成法院的强制执行，该项费用系因高立静、刘继勇自身过错造成且异议人可以避免该项费用的发生，故该项异议事由不予成立。关于异议事由四，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十条规定，金钱债权执行中，符合下列情形之一，被执行人以执行标的系本人及所扶养家属维持生活必需的居住房屋为由提出异议的，人民法院不予支持：（一）对被执行人有扶养义务的人名下有其他能够维持生活必需的居住房屋的；（二）执行依据生效后，被执行人为逃避债务转让其名下其他房屋的；（三）申请执行人按照当地廉租住房保障面积标准为被执行人及所扶养家属提供居住房屋，或者同意参照当地房屋租赁市场平均租金标准从该房屋的变价款中扣除五至八年租金的。执行法院给予高立静、刘继勇租房期限按七年计取，每月房租金额按1000元计算，该项执行行为符合法律规定且已结合高立静、刘继勇的实际情况，高立静、刘继勇主张每月租金应为2000元并预先从拍卖款中扣除8年租金，其未提交证据证实该项主张，故其该项异议事由亦不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条之规定，裁定：驳回高立静、刘继勇的异议请求。 高立静、刘继勇的复议请求：撤销执行法院（2020）鲁1602执异80号执行裁定，支持高立静、刘继勇的异议请求。事实和理由：一、高立静、刘继勇对涉案房产提出执行异议申请是适格的主体。邮储银行滨州分行对拍卖涉案房产所得价款享有优先受偿权，应当先偿还邮储银行滨州分行，剩余价款才能偿还普通债权。执行法院先偿还普通债权，侵犯了高立静、刘继勇合法权益，其对执行法院的违法行为提出异议，是适格的主体。二、邮储银行滨州分行对涉案房产享有优先受偿权，执行法院在对拍卖价款制定分配方案时，应当保障抵押权人的利益。高立静、刘继勇与邮储银行滨州分行签订的《抵押合同》合法有效，邮储银行滨州分行依法享有抵押权，根据《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定(试行)》第40条的规定，应当保证邮储银行滨州分行的债权优先受偿。三、对涉案房产的评估、拍卖低于市场价格，侵害了高立静、刘继勇的合法权益。涉案的房产评估机构仅评估了140多万元，远远低于市场价格，评估结果明显失实，导致涉案房产成交价为1131264元，根据《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖工作若干问题的规定》第八条的规定，人民法院对评估结果不应采纳。四、强制执行所需费用从支付给高立静、刘继的房租中予以扣除，无事实及法律依据。根据《最高人民法院关于适用 本院审查查明：邮储银行滨州分行向执行法院提出执行异议申请，请求依照邮储银行滨州分行与抵押人刘继勇、共有人高立静签订的《个人最高额抵押合同》约定的最高额抵押担保数额，向邮储银行滨州分行分配涉案房屋拍卖款项，即808400元。执行法院于2020年4月17日作出（2020）鲁1602执异22号执行裁定：驳回邮储银行滨州分行的异议请求。查明的其他事实与执行法院一致。 本院认为，本案的焦点是：1.高立静、刘继勇主张邮储银行滨州分行对拍卖该涉案房产的价款享有优先受偿权是否是适格的主体；2.邮储银行滨州分行对拍卖房产所得价款是否享有优先受偿权；3.执行法院拍卖涉案房产的程序是否合法；4.高立静、刘继勇对执行法院强制腾空涉案房产所发生的费用是否应当承担；5.执行法院对高立静、刘继勇预留房租金额是否适度。 关于高立静、刘继勇主张邮储银行滨州分行对拍卖该涉案房产的价款享有优先受偿权是否是适格的主体的问题。 如果高立静、刘继勇与邮储银行滨州分行签订的《抵押合同》合法有效，邮储银行滨州分行依法享有抵押权，对拍卖房所得价款优先受偿，向人民法院申请参与分配程序的主体为邮储银行滨州分行。高立静、刘继勇替邮储银行滨州分行主张权利，主体不适格。邮储银行滨州分行已经向执行法院提出执行异议申请，执行法院已经作出处理。 关于邮储银行滨州分行对拍卖房产所得价款是否享有优先受偿权的问题。如果高立静、刘继勇认为拍卖涉案房产所得价款不优先偿还邮储银行滨州分行借款侵害其合法权益，可以督促邮储银行滨州分行向执行法院主张权利。邮储银行滨州分行对拍卖涉案房产所得价款可以行使权利，也可以放弃权利，是否行使其享有的优先受偿权有邮储银行滨州分行自行决定。高立静、刘继勇主张应当向邮储银行滨州分行先行偿还，本院不予支持。 关于执行法院拍卖涉案房产的程序是否合法的问题。执行法院按照规定委托滨州铭泰资产评估事务所进行现场勘验并出具了网络司法拍卖财产调查报告，评估机构的调查报告载明询价结果，是人民法院拍卖涉案房产的参考价格。执行法院在司法拍卖平台公开拍卖，拍卖成交价格是市场价格的真实反映，并不侵害当事人的合法权益。高立静、刘继勇以评估价格低于市场价格，否定人民法院的拍卖程序，于法无据。 关于高立静、刘继勇对执行法院强制腾空涉案房产所发生的费用是否应当承担的问题。根据相关法律的规定，人民法院对执行过程中所发生的费用应当在执行所得款项中扣除。就本案而言，执行法院对涉案房产已经拍卖完毕，在此过程中所发生的费用已经在拍卖所得价款中扣除。如果高立静、刘继勇拒不腾空涉案房产，造成人民法院强制执行所需费用，是当事人违法行为所致，超出了人民法院正常执行所列支的费用范围，执行法院规定由违法行为人负担，并无不当。 关于执行法院对高立静、刘继勇预留房租金额是否适度的问题。执行法院依法拍卖涉案房产，应当按照一定标准从该房屋的变价款中扣除租金，保障被执行人及其所扶养家属基本居住条件。执行法院对于租金水平的确定，应当坚持执行适度原则，参照当地一定地区范围内租房市场的平均租金水平。就本案而言，执行法院给予高立静、刘继勇解决的是暂时的居住权，结合滨州地区的平均租金水平，执行法院确定的租金数额适度。高立静、刘继勇的主张租金无法保障居住，无事实根据。 综上，高立静、刘继勇的复议理由不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十三条(一)项的规定，裁定如下： 驳回高立静、刘继勇的复议请求，维持滨州市滨城区人民法院（2020）鲁1602执异80号执行裁定。 本裁定为终审裁定。 审判长  王胜伦 审判员  张魁海 审判员  戚立明                            本件与原本核对无异                二〇二〇年十一月九日 书记员  张 智