浙江省杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初7678号 原告：彭小勇，男，1982年10月19日出生，汉族，住江西省上饶市弋阳县。 委托代理人：戚枭栋、施雯雯，浙江泽毅律师事务所律师。 被告：杭州赞成房地产开发有限公司，住所地浙江省杭州市余杭区余杭经济开发区顺达路**。 法定代表人：陆利江，董事长。 委托代理人：徐伟红、林思思，浙江杭风律师事务所律师。 原告彭小勇（以下简称原告）为与被告杭州赞成房地产开发有限公司（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年6月1日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘娟独任审判，并于2020年8月20日公开开庭，原告彭小勇及其委托代理人戚枭栋、被告的委托代理人徐伟红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称，2012年4月26日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1020976），约定原告向被告购买其开发建设的赞成香颂乐苑商品房一套，位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室，建筑面积86.88平方米，单价6208.34元／平方米，总价款539381元。被告于2013年5月31日正式交付该房，并已协助原告办理了不动产登记。该商品房小区中设有立体机械停车库，但房屋交付后，被告称因质量问题一直未启动该立体机械停车库，期间小区业主及业委会一直向被告主张要求其整改并尽快启用该立体机械停车库，被告也进行了几次整改，但均未启用。直至2019年11月4日，被告在小区各幢住宅楼的电梯中张贴《关于赞成香颂立体车库启用的通知》，称立体车库已完成维修改造，将于2019年11月4日正式启用。原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》第十五条系出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，约定“如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理，由出卖人负责整改，整改期间由出卖人向买受人按日支付合同房价款万分之零点五的违约金，直至达到使用条件”。鉴于以上事实，原告认为，《浙江省商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。被告在交付商品房后，属于公共配套建筑的立体车库一直未能正常运行，直至2019年11月4日，被告整改完毕后才启用。因该立体车库无法启用对作为小区业主的原告的生活产生了极大的不便。特起诉，请求判令：1、被告支付原告因小区立体机械车库整改期间的违约金共计63323.33元（整改期间为2013年6月1日起至2019年11月4日止，共计2348天，每天按合同房价款万分之零点五计算违约金）；2、本案诉讼费由被告承担。 被告答辩称，一、、地上立体车位经整体竣工验收后已于2013年5月16日移交物业，5月31日一并交付使用，不存在房屋交付后因质量问题未启用的情况，无需支付违约金。。地上立体车位于2013年5月验收合格工程项目赞成香颂乐苑于5月9日完成整体竣工验收（包括车位、车库等所有配套设施验收），5月16日完成验收备案，同日将案涉车位移交给赞成物业公司。原告主张的合同第十五条，适用前提是对基础设施、公共配套建筑在规定日期内未达到使用条件，案涉车位是小区业主共同生活的辅助设施，性质上属于小区的配套设施。。地上立体车位从不存在质量问题交付后正常使用。案涉立体机械车位有厂方检验合格证，有浙江省特种设备检验研究院的安全检验合格证明，有杭州市质量技术监督局发放的特种设备使用登记证，且最终经各单位、部门整体竣工验收合格。因此不存在原告所说的质量问题，且自2013年5月一并交付以后，一直处于可使用状态，实际情况也是在正常使用中，使用中的租金也都由物业在收取。。地上立体车位重新启用前再次检验合格同样不存在质量问题。2018年下半年开始，小区入住率提高，车辆保有量增加，经物业反映后，被告决定重新启用。但由于该立体车位属于特种设备，且停用几年后，务必要经过全部检修，以确保安全。因此，经过一段时间的检修，重新检验并全部合格，后继续投入使用。 二、、地上立体车位因无人使用开启运行成本太大的原因，由被告于2015年9月8日申请暂时停用，系对业主的需要和开发商的利益予以综合平衡。2013年5月31日交付时，根据杭州市城市规划许可，交付的车位车库为地下429个，，地上404个共833个。车位、车库与房屋套数的配置比例基本上在1：1，但是截至2015年9月，小区的入住率还不到60%，按包括商铺等在内的共计858户业主计算，入住户400户左右。。地下车位尚有100多个没有出售，地下逾10个车位、地上车位第**104个车位均出租都还绰绰有余根据使用不到2-3、2-4层的立体车位。根据双方签订的合同，车位归出卖人所有（包括地下室车位及地面立体停车位等）。该约定符合物权法的规定，合法有效。在此情况下，根据物业公司的反馈，被告综合考虑车辆数量、使用率、成本等，在满足现有业主停车需要的前提下，决定暂时报停立体车位，但车库原地保留，由物业继续管理，将第一层继续向全体业主提供。待入住率高了，停车需要大了以后，被告重新启用立体机械车库，并在下次投入使用前将进行检测。 三、原告已通过购买方式获得一个车位，属于停车需要已经得到合理满足的业主，停用立体车位未对其造成任何影响，不存在诉状中所说的对其造成极大的不便。原告于2012年4月购买商品房一套。2013年5月被告向所有业主交付商品房，原告于2016年9月18日办理入住交接，2017年5月底开始装修该房屋，2018年后入住。根据物权法的相关规定，在建筑规划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。业主合理的停车需要确定的标准就是配置比例，在车位、车库与房屋套数的配置比在1：1或者不达1：1时，已经通过购买或者租赁方式获得一个车位、车库的业主，就应当是停车需要已经得到合理满足的业主。原告系业主，于2016年9月18日向被告购买A区71号地下车位使用权，其停车需要已被满足。因此，2015年9月8日至2019年10月停用地上机械车位根本不会对其生活造成任何不便。 综上，被告已按合同约定准时交付所有车位，交付的车位无质量问题，不存在整改或其他违约行为，无需向原告支付违约金，亦无需承担诉讼费、保全费、公告费等所有费用。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2012年4月26日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2012预1020976）一份，约定原告购买被告开发的位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，建筑面积86.88平方米，总价款539381元。合同第九条约定，出卖人应当在2013年5月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或批准使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。合同第十五条还约定，出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的除第九条已经约定为交付条件外的下列基础设施、公共配套建筑，按以下日期达到使用条件：1、商品房内有线电视、电信、宽带于房屋交付之日接口安装到户，由买受人自行按各市政服务机构的要求申请开通，投入使用时间由各市政专业单位确定。2、本合同商品房所属建筑区划分期开发建设的，出卖人对建筑区划内公建、商业性等设施的配套承诺是指整个建筑区划全部建成完全交付使用时所应达到的，不是分期交付时须达到的配置标准。如在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、由出卖人负责整改，整改期间由出卖人向买受人按日支付合同房价款万分之零点五的违约金，直至达到使用条件。2、如遇本合同第九条所规定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。3、非由出卖人负责实施的建筑区划外的市政大配套未建成或未投入运营，导致建筑区划基础设施及公共配套不具备使用条件，不视为出卖人违约。合同还对双方的其他权利义务做出了约定。 案涉小区立体车库由案外人上海人本旭川自动化机械有限公司（以下简称人本旭川公司）供货并安装，设备安装完毕后，经浙江省特种设备检验研究院检验合格，杭州市质量技术监督局于2013年4月10日向被告颁发《特种设备使用登记证》。2013年5月9日，案涉小区整体工程竣工验收合格。被告称其于2015年9月8日因立体车库开启运行成本太大向杭州市质量技术监督局申请停用立体车库。2019年8月、10月，被告委托浙江省特种设备研究院对立体车库进行检验，后经检验均为合格。2019年11月1日，被告发布《关于赞成香颂立体车库启用通知》，称立体车库（一期）已于10月底完成维修改造并通过验收，启用时间为2019年11月4日。原告于2020年6月1日诉至本院，望判如所请。 另查明：1、2015年9月7日，被告因与案外人人本旭川公司就案涉小区的立体车库买卖合同纠纷一案向本院起诉，提出要求人本旭川公司更换车板边梁为热镀锌并赔偿停用损失等诉请，本院经审理后于2016年6月2日做出（2015）杭余商初字第2254号民事判决书，认为被告明知载车板边梁表面为油漆仍通过验收投入使用，故视为其认可人本旭川公司交付的载车板边梁，但基于人本旭川公司曾承诺予以更换，故对被告主张更换为镀锌板边梁的诉请予以支持，但对其主张设备停用的损失不予支持。后人本旭川公司不服上诉至杭州市中级人民法院，杭州市中级人民法院经审理后于2016年10月13日判决驳回上诉，维持原判。后人本旭川公司申请再审，浙江省高级人民法院经审查后于2017年7月24日裁定驳回其再审申请。 2、案涉小区共有车位832个，其中地下车位428个，立体车库车位382个，，地面车位22个 3、2016年9月18日，原告自被告处以70000元的价款取得A区71号地下车位的使用权。 本院认为，原、被告签订的《浙江省商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方均具有约束力。本案的争议焦点在于原告是否有权依据合同第十五条就被告未启用立体车库的行为主张违约金。首先，案涉立体车库是否属于第十五条约定的“与商品房正常使用直接关联”的基础设施、公共配套建筑。原告认为，小区建设规划审批时需满足住户数与车位数成一定比例，故立体车库属于公共配套设施；被告认为，仅仅是有线电视、电信、宽带才属于第十五条约定的基础设施、公共配套建筑，立体车库不包含在其中。本院认为，合同第十五条中约定的出卖人的承诺针对的是“与该商品房正常使用直接关联”的除第九条约定的交付条件外的基础设施、公共配套设施。结合第九条的约定来看，第十五条所指的应属直接影响该商品房正常使用的基础设施、公共配套建筑，如有线电视、电信、宽带等，立体车库并不属于上述范畴。故原告依据上述约定主张违约金，依据不足。其次，结合杭州市质量技术监督局于2013年4月10日向被告颁发《特种设备使用登记证》以及2013年5月9日案涉小区整体工程竣工验收合格等实际情况，案涉立体车库在交房时也已经具备了使用条件。最后，根据《中华人民共和国物权法》第七十四条的规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。本案中除立体车库外，另有地下车位等可供使用，原告作为小区业主，与被告可通过上述形式约定车位的使用权。实际上，原告亦自2016年9月起取得了A区71号车位使用权。综上，原告以被告未正常运行立体车库给其造成不便为由主张违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 驳回原告彭小勇的诉讼请求。 本案案件受理费1384元，减半收取692元，由原告彭小勇负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提供副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 刘 娟 二〇二〇年十一月五日 书记员 宣雅萍