贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6085号上诉人（原审被告）：贵州思乐为商业营运管理有限公司。住所地：遵义市汇川区香港路路岛花园主楼****。统一社会信用代码：915203MAA6EEOUGG9N。法定代表人：刘晟，总经理。委托诉讼代理人：李岳柱，贵州聚联律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡克，贵州聚联律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈永芬，女，1972年6月4日出生，汉族，住贵州省绥阳县。委托诉讼代理人：叶昌铠，贵州皓映律师事务所律师。上诉人贵州思乐为商业营运管理有限公司（以下简称思乐为公司）与被上诉人陈永芬房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初5985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。思乐为公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由上诉人承担。事实和理由：一审法院认定商铺交付时间为期间，该期间为2019年12月15日至2020年4月15日，由于疫情影响，上诉人在2020年5月19日通知被上诉人，并无不当。但一审法院认为如今仍属于疫情期间，被上诉人接房后无法经营，因疫情属于不可抗力致使被上诉人合同目的不能实现，适用了合同法第九十四条之规定，认为被上诉人享有合同解除权，上诉人认为一审判决适用法律错误。一审法院已认定上诉人并无违约行为，故被上诉人不具有《商铺租赁协议》的解除权，《商铺租赁协议》应当继续履行。一、双方于2019年5月24日签订的《商铺租赁协议》第2.4条约定了交房日期为2019年12月15日，但第2.5条约定足以证明双方约定的最迟交房日期为2020年4月15日，之所以约定第2.5条就是双方考虑到在2019年12月15日租赁物业不能修建完毕，故推迟120日交房，逾期超过120日的，被上诉人才具备合同解除权，《商铺租赁协议》第1.2条已经说明被上诉人已全面、充分了解租赁物业的现状。二、上诉人未能在2020年4月15日前交付租赁物业，原因有二：1、2019年10月10日，为进一步优化新蒲新区道路交通组织，更好地完善核心商业区基础配套设施，有效提升城市品质，经主管部门批准，新蒲新区乌江大道西段（林达路段）将修建地下人行通道，为确保道路交通安全通畅，从2019年10月10日至2020年3月28日，对该路段进行封闭施工，禁止车辆通行。涉案租赁物业正好处于该路段，政府对该路段进行封闭施工，导致上诉人施工车辆无法进入工地，无法正常施工，故上诉人在2019年12月22日前便将该情况告知被上诉人，上诉人对此未提出异议，未要求解除合同。2、2020年1月26日，遵义市人民政府发布《遵义市人民政府关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》，要求自2020年1月27日0时起全市非市民日常生活必需的服务场所全面停止营业，故疫情的发生亦导致了上诉人无法继续施工，疫情的发生时间在推迟的120日期间内，故应当对交房时间进行顺延。二、因疫情的发生，上诉人方已出具相关文件，对所有租户采取了一系列优惠政策。四、本案应当适用《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一、二）》。1、根据指导意见一第三条依法妥善审理合同纠纷案件第（二）点“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”、参考指导意见二第一条关于合同案件的审理第4点“疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照商品房买卖合同约定的期限交付房屋，或者导致买受人不能按照约定的期限支付购房款，当事人请求解除合同，由对方当事人承担违约责任的，人民法院不予支持。但是，当事人请求变更履行期限的，人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则进行变更。”2、本案上诉人作为履行合同义务方，其合同履行义务为交房，被上诉人租赁上诉人租赁物业的合同目的为开办餐馆，上诉人为了被上诉人能够早日接房，在疫情逐渐好转的阶段加紧施工，于2020年5月19日便通知被上诉人接房，原定的最迟交房日为2020年4月30日，除去疫情影响的1个月，上诉人在5月30日前能够交房，不属于违约，交房日期在合同约定期间内，且根据指导意见，在2020年5月，遵义市餐饮行业就已全面放开，双方的合同目的完全能够实现，不受丝毫影响，不存在指导意见中合同目的不能实现的情形，故不应当解除《商铺租赁协议》。3、受疫情影响，零售、餐饮等行业客流减少，销售额下滑，面临资金回笼困难、租金支付困难等经营压力，这类租赁合同纠纷怎么解决？最高法审委会专职委员刘贵祥分析，处理这类纠纷，从法律适用角度，应把握两个要点。刘贵祥表示：“疫情及疫情防控措施属于不可抗力，应适用民法总则、合同法关于不可抗力的规定；第二，要使国家出台的一系列惠及企业租金方面的政策，能够在司法实践中得到有效的贯彻落实。”指导意见规定，一般情况下不支持解除租赁关系的诉讼请求。综上，双方合同目的能够实现，上诉人逾期交房的行为不属于违约行为，政府封闭施工与疫情属于不可抗力，交房时间应当顺延，且在此期间上诉人并未收取任何租金，如果片面认为因疫情防控措施导致被上诉人无法经营，则完全没有顾及上诉人的整体商业规划及影响整体商业的开业，请求审判长平衡合同双方当事人利益，结案案件实际情况适用公平原则，依法认定《商铺租赁协议》应当继续履行。陈永芬辩称，原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。陈永芬向一审法院起诉请求：1．解除原被告签订的《商铺租赁协议》；2．被告退还原告缴纳的保证金40,014.00元；3．本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年5月24日，出租方（甲方）思乐为公司与承租方（乙方）陈永芬签订了《商铺租赁协议》，该协议载明：“第一章租赁物业基本情况1.1租赁物业，位于遵义市新蒲新区的建筑物；……。第二章租赁物业的交接：2.1本协议所述‘租赁物业’位于……，仅限于用作商业经营所涉及的合法用途，乙方承租租赁物业以梁记中餐馆品牌的名义经营中餐；……2.4甲方应在2019年12月15日（以下简称‘交接日’）前向乙方交付租赁物业，供乙方进行租赁物业装修和其他开业准备，……。2.5如果在本协议约定最迟交接日2019年12月15日起的120日内，甲方未能交付租赁物业，则甲方对此不承担任何违约责任，若甲方交付租赁物业逾期超过120日，则乙方有权终止本协议，甲方除不计利息退还乙方履行保证金外，不承担其他任何责任；……。第三章租赁期限、租金及其余费用和支付方式。第1条租赁期限、装修期：3.1.1租赁期自2020年4月15日起至2025年6月29日止（若因甲方交房延迟，则租赁期起始日顺延，截止日不变）；3.1.2自交接日起，乙方享有四个月装修期，自2019年12月15日起至2020年4月14日止，在此期间乙方无需缴纳租金及商业运营管理费……；3.1.3租金自2020年4月15日起开始计算；……”。同日，原告陈永芬向被告思乐为公司交了保证金40014.00元。2019年12月，思乐为公司向陈永芬发送函告，其称因政府施工工期将商铺交付时间顺延至2020年4月；2019年12月22日，陈永芬在微信中表示：……还要等那么久，我不想做了（解除合同）；2020年3月24日，陈永芬在微信中表示：“我们想要退了（解除合同），可以吗？因为你们说的去年十二月份交房，后来又说今年三四月份，现在又说五月份，难道什么都只有你们说了算吗？”2020年5月19日，思乐为公司向陈永芬发送了《商铺交付通知书》；同日，陈永芬向思乐为公司顺丰快递了《关于对商铺交付通知的回复函》载明：“……你公司于2020年5月19日发给我的《商铺交付通知》已收悉，由于你公司未按照《商铺租赁协议》约定的期限向我交付租赁商铺，现我按照合同约定我单方与你公司解除该合同，不再与你公司履行《商铺租赁协议》，并要求你公司退还我的保证金”。2020年6月2日，原告陈永芬以诉称理由将被告思乐为公司诉至原审法院。2020年6月19日，思乐为公司向陈永芬微信发送了《商铺进场催告函》，陈永芬微信：“我们不会接房的，我们早以（已）起诉了”。另查明：2020年1月26日，遵义市人民政府为有效遏制新型冠状病毒感染的肺炎疫情扩散和蔓延，发布了《关于突发公共卫生事件一级响应实行社会管控措施的通告》。一审法院认为，原告陈永芬与被告思乐为公司签订的《商铺租赁协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制执行规定，合法有效。由《商铺租赁协议》可知，本案商铺交付时间为期间，该期间为2019年12月5日起至2020年4月15日止。换言之，被告思乐为公司应于2020年4月15日前向原告陈永芬交付商铺即可，故被告思乐为公司于2019年12月函告原告陈永芬将交付时间确定于2020年4月，也符合上述商铺交付时间约定。由于遵义市从2020年1月26日起至今仍处于新型冠状肺炎疫情期间，故肺炎疫情影响波及本案的原告与被告，故被告思乐为公司延迟至2020年5月19日通知原告陈永芬接收商铺，并无不当。但由《商铺租赁协议》内容可知，原告陈永芬签订协议的目的在于经营中餐馆，但疫情防控措施已导致原告陈永芬无法经营梁记中餐馆，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（一）因不可抗力致使不能实现合同目的…”的规定，原告陈永芬请求解除与被告思乐为公司于2019年4月15日签订的《商铺租赁协议》，原审法院予以支持。《商铺租赁协议》解除后，被告思乐为公司应退还原告陈永芬保证金，故原审法院对原告要求被告退还保证金40,014.00元的诉求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第九十四条第（一）项、第九十七条、第一百一十七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告陈永芬与被告贵州思乐为商业营运管理有限公司于2019年4月15日签订的《商铺租赁协议》；二、被告贵州思乐为商业营运管理有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告陈永芬保证金40,014.00元。案件受理费已减半收取400.00元，由原告陈永芬负担。本院二审期间，双方未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本院二审各方当事人争议的焦点问题为：案涉《商铺租赁协议》否应予解除。根据双方签订的《商铺租赁协议》约定，最迟交接日2019年12月15日起的120日内，甲方未能交付租赁物业，则甲方对此不承担任何违约责任，若甲方交付租赁物业逾期超过120日，则乙方有权终止本协议，甲方除不计利息退还乙方履行保证金外，不承担其他任何责任，即上诉人思乐为公司最迟应当在2020年4月15日按约交付案涉商铺，但其直到2020年5月19日才向被上诉人陈永芬发送了《商铺交付通知书》，显然已超过了合同约定的交付时间。根据双方合同约定，被上诉人对此有权终止协议，上诉人应当退还履行保证金。上诉人思乐为公司主张因市政修路而停工和受新冠病毒肺炎疫情影响的不可抗力，故致使交付时间延迟，因而不应解除合同，本院对其该上诉理由不予支持，理由如下：1、上诉人思乐为公司在2019年12月向陈永芬发送函告中称因政府施工工期将商铺交付时间顺延至2020年4月，但在2020年4月，其并未如期交付；2、双方协议约定最迟交付时间为2020年4月15日，但在即期时，上诉人并未就受疫情的不可抗力影响而发出需要延期交付通知或者推迟至何时可以交付进行告知，被上诉人理应认为上诉人不能在合理期限内履行交付义务。3、疫情因素对双方的影响是相当的，上诉人因疫情等原因未能如期交房，被上诉人基于疫情尚未完全解除以及上诉人迟延交房等因素不接收租赁房屋也在情理之中。因此，被上诉人不愿继续履约不能视为违约。综上所述，思乐为公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由贵州思乐为商业营运管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 吴 雨审判员 张 睿审判员 任建毅二〇二〇年十一月二十日法官助理叶迪书记员霍燕