大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7363号原告：大连嘉合物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211792031306X，住所地大连市甘井子E泉水****。法定代表人：历文艳，系该公司经理。委托诉讼代理人：刘接昌，系辽宁斐然律师事务所律师。被告：郭亮，男，1981年12月12日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：孙鑫，女，1980年6月28日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区，系被告妻子。原告大连嘉合物业管理有限公司与被告郭亮物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大连嘉合物业管理有限公司的法定代表人历文艳及委托诉讼代理人刘接昌，被告郭亮及其委托诉讼代理人孙鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大连嘉合物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判令被告支付物业管理费4,404元（自2011年10月1日至2020年4月30日，每月42.76元）及违约金4,285元（按照年利率24%，从2012年10月1日计算到2020年7月23日）。事实及理由：原告系大连市甘井子区泉水D1区物业管理公司，被告系该区房屋业主。根据业主委员会与原告签订的《物业服务合同》和双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应按照建筑面积61.08平方米，每月每平方米0.7元的标准向原告支付物业管理费。（每月42.76元）。被告从2011年10月1日起至2020年4月30日，总计拖欠物业费4,404元。原告索款未果，诉至本院。被告郭亮辩称，被告系案涉房屋业主，于2009年6月份入住，对房屋的坐落、房屋面积、物业费收费标准、欠费起止时间没有异议。不同意缴纳物业费的理由是：在2011年8月份雨多时节，由于房屋质量问题及楼顶下水管道堵塞，楼顶长期大量积水，排水不及时，造成室内淹水并损失严重。被告在事情发生后要求物业找人维修并承担发生的所有费用和损失赔偿。但物业回应开发商的维修基金还没有交接完成，暂不能赔偿损失。因为房屋漏水严重必须及时维修，被告只能答应暂缓赔偿，先由被告支付发生的费用，物业找人维修，但是找人维修的过程也是推三阻四，被告为使损失降低到最小，积极督促并配合维修人员完成室外的维修且由被告先行支付了室内维修的费用。房屋维修完成后被告一直和物业沟通房屋损失赔偿的问题，但是物业以各种理由推拖。物业在2016年3月通知补交物业费2,565元，被告出示了当时房屋损失的照片为证并提出50%的物业费抵偿赔偿金，剩余50%物业费被告补交，但物业不同意此处理方案，也不及时的沟通处理，此后被告也多次主动和物业沟通，希望此事能和平解决，但是多次沟通的结果演变成了房屋损失和物业没有关系，让被告自行找开发商解决，物业不承担责任。物业在此事中没有起到协调作用，且在被告与物业沟通此事的过程中，没有及时提出应与开发商商讨解决此事，导致赔偿问题一直未解决。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认定事实如下：2007年6月19日，原告与大连运腾房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：大连运腾房地产开发有限公司委托原告对锦泉源四期A区住宅小区提供前期物业管理服务，物业服务费的收取标准为高层住宅每月每平米0.7元，物业管理费按年、季度或月收取，物业产权人或使用人应于每年、季度或月开始后15日内缴清当年、季度或月的物业管理费，合同期限自2007年7月31日至2009年7月30日。2009年7月15日，原告与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区提供物业服务，物业服务费的收取标准为高层住宅0.85元/月/平方米，按物业接管时间，按季度收费，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之一交纳滞纳金，合同期限自2009年7月15日至2012年7月14日。2014年9月1日，原告再次与泉水D1区业主委员会签订《泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间及逾期交费责任同上，合同期限自2014年8月1日至2019年7月31日。2019年8月1日，原告与泉水D1区业主委员会签订《大连市泉水D1区物业服务合同》，约定：原告为大连市甘井子区泉水D1区和D4区提供物业服务，物业费标准、交费时间同上，业主、使用人逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按千分之三交纳滞纳金，该合同期限自2019年8月1日至2024年7月31日。原告确认按照0.7元/平方米/月的标准向被告主张权利。被告系案涉小区业主，房屋坐落于甘井子区，房屋面积61.08平方米。被告认可其尚欠2011年10月1日至2020年4月30日的物业费没有交纳。在本案审理过程中，原告对被告提出的房屋漏水问题进行了确认，也认可被告到原告处进行了报修，但认为被告报修后，因房屋尚在质保期内，原告已联系开发商对案涉房屋进行了维修，损失不应由原告承担。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。本案中，原告与案涉小区业委会签订了《泉水D1区物业服务合同》，且自2009年7月15日起实际为案涉小区提供了物业服务，因此，被告作为案涉小区业主，应受前述合同的约束，在接受了物业服务的同时，应履行向原告支付物业费的合同义务。被告现拖欠自2011年10月1日至2020年4月30日期间的物业费4,404元（61.08平方米×103个月×0.7元/月/平方米），借故拖欠无理，故本院对原告主张的合理部分予以支持。对于被告辩称的房屋漏雨后自行修理因而拒交物业费的意见，本院认为，被告房屋漏雨时，房屋处在质保期内，若是房屋质量问题导致房屋漏雨应由开发商进行维修等，被告不能以物业未进行沟通协调为由拒交物业费。物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以对原告提供的物业服务不满意为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，不能得到支持。关于原告主张的逾期交费违约金一节，本院认为，本案为物业服务合同纠纷，被告系案涉小区业主，原告仍继续向被告提供服务。虽然案涉物业服务合同对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但原告在履行物业服务合同的过程中亦有需要完善之处，同时创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国物权法》第七十八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告郭亮于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连嘉合物业管理有限公司物业服务费人民币4,404元（2011年10月1日至2020年4月30日）。二、驳回原告大连嘉合物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元（原告已预交，已减半收取），由被告郭亮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十一月十一日书记员  杨晓妮本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。