河南省洛阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫03民终7414号上诉人（原审原告）:洛阳正大置业有限公司。住所地河南省洛阳市新区牡丹大道以北开阳花园**101。法定代表人：曹建华，该公司副董事长。委托诉讼代理人:郭俊梅，河南大鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人:冀雅娇，河南大鑫律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：河南千众品实业有限公司。。住所地河南省郑州市金水区花园路**3009法定代表人:张辉,该公司经理。委托诉讼代理人：陈道欢，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。上诉人洛阳正大置业有限公司（以下简称正大公司）因与被上诉人河南千众品实业有限公司（以下简称千众品公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省洛阳市洛龙区人民法院（2020）豫0311民初2850号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员姬秋萍独任审理，于2020年10月19日公开开庭审理了本案。上诉人正大公司的委托诉讼代理人郭俊梅、冀雅娇，被上诉人千众品公司的委托诉讼代理人陈道欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。正大公司上诉请求：1.请求撒销本案一审民事判决，支持正大公司一审诉讼请求。2.一、二审诉讼费用由千众品公司承担。事实与理由：一审法院认定事实不清，错误曲解合同条款，在千众品公司证据严重不足的情况下，直接判决驳回正大公司诉求，明显错误，理由如下：千众品公司仅在合同签订时支付了保证金、10000元物业费，在租赁商铺实际经营使用过程中，产生了大量的水电费、市场推广费等费用，一直拖欠，其行为明显违反补充协议条款的约定，已构成违约，按照约定，双方所签的该份《补充协议》自始不发生效力。2020年5月两会期间，千众品公司多次组织其他商铺商户，公开在正大公司广场上打条幅、闹事，提出诸多无理要求，造成了极其恶劣的社会影响。针对千众品公司上述再次违反补充协议条款的行为，一审法院根本没有进行任何审查。千众品公司以其实际行动严重破坏双方约定，违反双方签订的《补充协议》。正大公司据此要求千众品公司支付优惠期内的租金，有事实依据、合同依据。千众品公司并没有前来办理终止交接手续，对涉案商铺仍继续占有，给正大公司造成了巨大的经济损失，对其损失除应按照合同约定，以约定的租金标准缴纳占用使用费外，还应承担相应违约责任。因此，无论是合同期内无法继续履行，还是合同届满未及时办理交接造成的损失，其原因均在于千众品公司的违约行为，继续占用商铺造成的损失，应由千众品公司承担。一审法院既已认定双方合同解除的时间，针对千众品公司何时搬离或是撤场在开庭时已查清，那么该时间段内正大公司的损失，是客观存在的，根据法律规定，应当由违约方承担。双方所签《租赁合同》明确约定了逾期支付租金、相关费用要承担的滞纳金、违约金标准。正大公司也向法院提交了诉讼请求的计算明细，并当庭分项进行了说明。千众品公司的严重违约行为，正大公司有权要求其支付租金等费用，承担相应的违约责任。千众品公司辩称，本案中千众品公司自始至终都没有违约，是正大公司商场不能正常开业，致使双方重新签订了补充协议，千众品公司在此期间不用支付任何租金，不存在拖欠租金、物业费和推广费。2019年12月26日，千众品公司被迫营业后，一直找正大公司协商，要求撤店，退还前期交纳的68707元保证金，但正大公司一直不同意退还保证金，双方至今都没有达成协商，2020年5月13日正大公司单方面通知千众品公司2日内清场，千众品公司明确表示不解决保证金问题不同意撤场。2020年5月15日，正大公司没有向千众品公司告知的情况下就强行拆除商铺，给千众品公司造成了极大的损失，千众品公司要求正大公司赔偿损失。正大公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决千众品公司向正大公司支付拖欠的租金、物业费、推广费以及其他共计77913.51元；2、判决千众品公司向正大公司支付未及时归还商铺造成的损失99414.09元（自2019年12月26日起计算至2020年5月15日）；3、判决千众品公司向正大公司支付合同期拖欠租金、物业费和市场推广费的滞纳金9965.04元；4、判决千众品公司向正大公司支付违约金121756.03元；5、诉讼费由千众品公司承担。一审法院认定事实：2017年8月9日，正大置业公司（出租方）作为甲方与作为乙方的千众品公司（承租方）签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》一份，双方就出租房屋的基本状况，房屋的交付、租赁期限和装修期，租赁保证金、租金、物业管理费、市场推广费及能源费用，收银系统，房屋的修缮，经营及管理，转租转让和交换，违约责任，合同的终止和解除，房屋的交还，适用法律与争议解决方式等内容进行了约定。其中合同专用条款第一条1.1约定：甲方出租给乙方的房屋座落在河南省××区××大道××被××“××广场”××购物中心××＆××＆××号，该房屋类型为商业；1.2约定：甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租赁面积为78.98平方米；1.3约定：乙方承诺租赁该房屋作为经营“许留山”之用途（包括商号名称、商品/服务品牌及经营内容）。2.1约定：双方暂约定该房屋交付日为2017年9月13日，具体以甲方书面发出的《交付通知书》记载的交付日为准。2.2约定：甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起45日的装修期，即自2017年9月13日至2017年10月27日；2.3约定：该房屋的租赁期限自该房屋交付日起共计37.5个月，即自2017年9月13日至2020年10月27日；2.4约定：乙方应当在2017年10月28日或之前开业。3.1约定：租赁保证金数额相当于乙方租赁期内对应阶段的三个月含税固定租金和三个月含税物业管理费之总和。乙方应于本合同签订之日向甲方支付租赁保证金人民币68707元,其后乙方应根据甲方另行发出的书面通知支付或补足应付的租赁保证金。该合同通用条款部分第二条2.4约定，乙方无需支付装修期内的租金及市场推广费。2017年8月14日，正大置业公司为千众品公司出具《收据》一张，载明收到千众品公司（许留山）保证金68707元。2018年12月9日，正大公司（出租方）作为甲方与作为乙方的千众品公司（承租方）签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》一份，主要约定内容为：将租赁面积的约定修改为租赁面积为69.44平方米。2019年9月2日，正大置业公司（出租方）作为甲方与作为乙方的千众品公司（承租方）又签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》补充协议一份，主要内容为：甲乙双方于2017年7月27日签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》以及补充协议，由乙方承租甲方洛阳正大广场2F/32/33/34B号商铺，用于经营许留山。现甲乙双方经过友好协商、多次磋商、达成一致，就租赁合同相关条款做出如下补充：一、洛阳正大广场作为正大集团落地中原第一mall，甲方推出“共享共赢”政策，乙方自愿选择以下优惠期：A、租赁合同期限延长6个月，延长后的租赁期限为：2019年3月7日至2022年10月20日。甲方给予乙方4个月优惠期，优惠期自2019年9月7日至2019年12月31日。优惠期内，乙方不支付租金（包括固定租金和提成租金），但仍应当按照原合同之约定支付物业管理费、市场推广费、水电天然气能耗费、空调费等其他相关费用。二、乙方应于签订本协议之前已按租赁合同之约定足额缴纳租金（包括固定租金和提成租金，如适用）、物业费、市场推广费以及水、电、天然气能耗费等其他相关费用。2019年4月21日至2019年9月6日期间，乙方只需支付物业管理费共计人民币10000元整（含税），大写人民币壹万元整，其他费用无需支付。如乙方未按时足额支付相关费用则本协议自始不发生效力。2019年10月31日，千众品公司向正大公司转账支付10000元。该补充协议附件一主要内容为：该房屋的租赁期限自2019年3月7日至2022年10月20日，其中装修期自2019年3月7日至2019年4月20日。开业时间：双方确认商场于2019年4月21日开业，乙方商铺于2019年9月7日开业。2020年4月20日，正大公司向千众品公司发出《关于提前解除的告知函》一份，主要内容为：1、双方的房屋租赁合同于2019年12月26日提前终止；2、贵方已支付的所有租金以及租赁保证金、公用事业费保证金和其他费用，我方不予退还。贵方还须支付给我方租金、物业管理费等各项欠款、已享受的减免租金和物业费及违约金共计人民币287931.78元，请于2020年4月30日18：00前向我方支付。2020年4月29日，千众品公司向正大公司出具《关于提前解除租赁合同告知函的回复》一份，主要内容为：根据合同约定，从2019年3月1日至2019年12月31日我司除支付物业费10000元之外，不用支付任何租金（包括固定租金和提成租金）；至于双方的租赁合同于2019年12月26日提前终止是经过双方协商一致同意的，根本不存在贵公司所说的我司违约，贵公司应当退还我司缴纳的保证金和装修保证金。由于双方意见分歧较大，致矛盾不可调和，正大公司遂诉至一审法院，请求判如所诉。一审法院认为，正大公司与千众品公司签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》及两份补充协议均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于正大公司所主张的租金问题，双方于2017年8月9日签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》及2019年9月2日签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》补充协议明确约定内容有：1、双方装修期自2019年3月7日至2019年4月20日，千众品公司无需支付装修期内的租金及市场推广费；2、2019年4月21日至2019年9月6日期间，乙方只需支付物业管理费共计人民币10000元整，其他费用无需支付；3、正大公司给予千众品公司四个月优惠期，优惠期自2019年9月7日至2019年12月31日，优惠期内，千众品公司不支付租金（包括固定租金和提成租金）。由此可知，千众品公司在装修期内无需支付租金，千众品公司已经按照双方要求支付了物业管理费10000元，故其在2019年4月21日至2019年9月6日期间无需再支付租金，千众品公司在优惠期内即2019年9月7日至2019年12月31日亦无需支付租金。综前所述，正大公司关于2019年12月25日前租金的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。关于正大公司所主张的物业费、推广费及其他费用，正大公司所提交的证据均系单方制作，内容缺乏客观性，不足以证明其事实主张，一审法院对其提供的证据不予采信，对其该项诉讼主张不予支持。正大公司所主张的千众品公司未及时归还商铺所造成损失99414.09元及千众品公司合同期内拖欠租金、物业费和市场推广费的滞纳金9965.04元，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。正大公司在2020年4月20日向千众品公司发出的《关于提前解除的告知函》明确告知双方的房屋租赁合同于2019年12月26日提前终止，正大公司在2020年4月29日的《关于提前解除租赁合同告知函的回复》中明确“双方的租赁合同于2019年12月26日提前终止是经过双方协商一致同意的”，可见，双方签订的《洛阳正大广场房屋租赁合同》已经于2019年12月26日提前终止，而正大公司提供的证据不能证明千众品公司在此之前存在违约行为，故对于正大公司主张的违约金121756.03元一审法院不予支持。对正大公司的其他诉讼请求亦不予支持。千众品公司在答辩中要求正大公司退还68707元保证金并赔偿损失属反诉范畴而未反诉，一审法院在本案中不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回洛阳正大置业有限公司的诉讼请求。案件受理费2967元，由洛阳正大置业有限公司负担。本院二审期间，当事人未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审认定一致。本院认为，正大公司与千众品公司签订《洛阳正大广场房屋租赁合同》及两份补充协议均系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，双方均应依约履行合同义务。关于租金问题，依据涉案协议，千众品公司不用承担2019年12月31日之前的租金，依据双方当事人在2020年4月份出具的告知函及回复，可以认定双方当事人均同意上述涉案协议于2019年12月26日解除，因此不能认定千众品公司存在违约行为，正大公司不能依据有关协议条款要求千众品公司承担相应的租金；关于正大公司上诉提出的2019年12月31日之后的损失问题，由于2019年12月31日之后突发疫情，洛阳正大广场因疫情停止营业，正大公司未能提供证据证明在该期间千众品公司正常经营使用了涉案商铺，因此正大公司主张千众品公司占有商铺未及时归还的损失的证据不足，本院不予支持。对于正大公司所主张的物业费等费用，除去千众品公司依据涉案协议已缴纳的10000元，正大公司所提供的证据均为其单方制作，千众品公司未通过签章等形式对此数项费用表示认同，因此该证据证明力较弱，本院不予采信，对正大公司该项上诉请求，本院不予支持。综上所述，正大公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5938元，由洛阳正大置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  姬秋萍二〇二〇年十一月十日书记员  张丽梅