浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6223号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州杰山电子有限公司，住所地：杭州市西湖区高技街****。统一社会信用代码：91330106662326077C。 法定代表人：沈溢，总经理。 委托诉讼代理人：徐小定，浙江金道律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江风尚科技有限公司，住所，住所地：杭州市余杭区仓前街道海曙路**社会信用代码：91330000683134074M。 法定代表人：朱征源，董事长。 委托诉讼代理人：王建华，浙江辰杰律师事务所律师。 上诉人杭州杰山电子有限公司（以下简称杰山公司）因与被上诉人浙江风尚科技有限公司（以下简称风尚公司）房屋租赁合同纠纷一案，杰山公司不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初20277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，杰山公司（乙方）与风尚公司（甲方）于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》，约定风尚公司将其所有的位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××层××室（建筑面积为859.5平方米）的房屋出租给杰山公司，用途为生产、办公，租赁期从2018年6月9日起至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期），自2018年7月1日开始计算房租，交付日期为2018年7月1日前；第一年度租金为257850元，第二年度租金为270742元，第三年度的租金为284280元，租金每半年支付一次，采取先付后用的原则，在本合同签订日起3个工作日内支付第一期租金为128925元及交纳押金77355元，押金不计息。以后租金在到期前一个月支付下一期租金。另外，合同第十四条违约责任中约定杰山公司未在本合同约定的时间支付租金和相关费用（包含水电费、物业费）的，应按未支付金额每日5‰承担违约金，直到交清为止，超过15天的，杰山公司除支付违约金外，还需向风尚公司一次性支付三个月的租金作为违约金；风尚公司未按合同约定的时间将该房屋提供给杰山公司使用的，每逾期一天，风尚公司应按日租金二倍向杰山公司支付违约金，逾期超过30天仍不履行，杰山公司有权终止合同；除本合同约定可以解除或终止合同的情形外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。上述房屋租赁合同签订当天，杰山公司还与智尚物业签订物业服务协议一份，对杰山公司承租房屋所涉物业服务费用的交纳作了约定，一年一付，第一年物业费为88700元于2018年6月20日前支付，第二年物业费91279元于2019年6月1日前支付，第三年物业费93986元于2020年6月1日支付；并约定物业费一旦收取非物业公司原因一律不予退还，但未约定迟延支付违约金。 上述合同签订后，杰山公司依约于2018年6月25日向风尚公司支付第一个半年租金128925元和押金77355元以及向智尚物业支付第一年物业服务费88700元。杰山公司另于2018年7月委托他人对其承租的房租进行装修设计，并对房屋进行了隔墙、强弱电挖槽等少量施工，但不久即停止施工，且一直未恢复施工。2018年8月14日，杰山公司以邮政快递方式向风尚公司发出解除合同通知书，认为风尚公司未按约定履行合同约定交付义务，根据法律规定及合同约定通知解除双方所签订的房屋租赁合同，并要求风尚公司在10日内退还租金、押金、物业费等合计294980元。该邮件于次日由风尚公司签收，但风尚公司对此持有异议，并未予以理会。后杰山公司也未依约于2018年12月1日前向风尚公司支付第二个半年的租金。 2018年11月6日，杰山公司向该院提起诉讼，请求确认杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签署的《房屋租赁合同》已解除并同时主张要求风尚公司退还租金、赔偿损失等。该案审理中，风尚公司提起反诉，请求判令杰山公司继续履行双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》，支付租金及违约金等。该院合并审理后，于2019年5月5日作出（2018）浙0110民初19117号民事判决，判决：一、杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》继续履行。二、杰山公司支付风尚公司2019年1月1日至6月30日期间的租金128925元，并同时支付款项自2018年12月2日起至付清之日止按日万分之五计算的违约金。三、驳回杰山公司的全部诉讼请求。四、驳回风尚公司的其他反诉诉讼请求。此后，杰山公司不服该院作出的上述判决，向我院提起上诉，我院后于2019年11月4日，作出（2019）浙01民终5064号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年12月31日，杰山公司向风尚公司送达解除合同通知书一份，载明：2018年6月21日，我司与贵司签订《房屋租赁合同》，承租贵司位于杭州市余杭区××街道××路××号××幢××层××室，房屋建筑面积859.5平方米。根据合同约定，租赁期自2018年6月9日至2021年6月30日止（其中2018年6月8日至2018年6月30日为免租期）。《房屋租赁合同》第14.6条约定：除本合同约定可以解除或终止合同的情况外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。上述合同签订后，我司已按照合同约定支付租金、押金等，但此后双方因房屋是否交付发生争议诉讼，在诉讼期间我司已另外租赁其他房屋用于生产、办公，客观上已无法继续履行合同。因此，根据合同第14.6条之约定，现我司正式通知贵司解除贵我双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》。风尚公司于2020年1月1日收到杰山公司寄送的上述解除合同通知书，后向杰山公司复函一份，载明：贵公司2019年12月31日向我公司发出的《解除合同通知书》已收悉，现回复如下：1、未经我公司同意，贵公司单方面提出解除合同，不产生解除合同效力。2、我公司不同意解除合同，贵公司应继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。3、希望贵公司依据约定尽快支付2019年7月1日至2020年6月30日的租金及物业费，避免不必要的损失。 2019年12月11日，风尚公司向原审法院提起诉讼，请求：1、判令杰山公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间租金270742元、违约金12836.4元（违约金以租金135371元为基数，按日万分之五，自2019年6月2日起计算至2019年12月1日止，共计183天）；2、判令杰山公司自2019年12月2日起每日按照租金270742元的日万分之五支付违约金至租金付清为止；3、判令杰山公司支付2019年7月1日至2020年6月30日期间物业费91279元。4、判令杰山公司自2019年6月2日起每日按照物业费91279元的日万分之五支付违约金至物业费付清为止。5、本案诉讼费、财产保全费、保全担保费由杰山公司承担。杰山公司提起反诉，请求：1、判令杰山公司与风尚公司签订的《房屋租赁合同》于2020年3月31日解除；2、本案诉讼费由风尚公司承担。 原审另查明，2019年12月1日，甲方（转让人）智尚物业与乙方（受让人）风尚公司签订债权转让协议书一份，约定甲方将杰山公司未按时支付甲方的2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业费91279元及应承担的违约金全部转让给乙方，乙方直接向杰山公司主张上述债权。 原审还查明，杰山公司于2018年8月27日与案外人浙江鸿雁塑胶制造有限公司（以下简称鸿雁塑胶公司）签订房屋租赁合同一份，约定杰山公司以年租金5万元承租鸿雁塑胶公司的厂房，租赁期限三年，自2018年9月1日起至2021年8月31日止。同日，杰山公司支付鸿雁塑胶公司2.5万元租金。鸿雁塑胶公司于次日向杰山公司开具浙江增值税专用发票一份。杰山公司对本案租赁合同所涉租赁物一直未作使用，房屋至今处于空置状态。 原审诉讼过程中，风尚公司因财产保全需要，支出财产保全担保费800元。 原审法院认为，杰山公司与风尚公司于2018年6月21日签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对缔约双方具有法律约束力。本案争议焦点为：案涉租赁合同的解除与否以及合同解除后的责任承担问题。 （一）关于本案案涉合同解除的问题。首先，案涉租赁合同第14.6条约定：除本合同约定可以解除或终止合同的情况外，任何一方提前解除本合同的，需提前三个月向对方提出。据此约定可见，合同赋予任何一方在一定条件下享有提前解除合同的权利。其次，从涉案租赁合同的履行状况来看，双方从合同签订后对租赁物的交付问题即产生了纠纷，造成房屋长期空置，不能物尽其用；同时杰山公司也承受了较大的经济损失。第三，解除合同可以使双方从合同僵局中解脱出来，有利矛盾纠纷的彻底化解，以维护正常的交易秩序。因此,杰山公司于2019年12月31日向风尚公司书面致函明确提出根据合同第14.6条之约定，通知风尚公司解除双方于2018年6月21日签订的《房屋租赁合同》，对风尚公司具有约束力，案涉租赁合同应于风尚公司收到上述解除函之日起满三个月后（即2020年4月2日）起解除。杰山公司诉请合同于2020年3月31日起解除，时间计算有误，该院予以调整。虽然，风尚公司收到通知后以及在本案诉讼过程中均就此提出异议,但该异议与合同约定不符，且客观上合同也无继续履行的可能，故该院不予采信。 （二）根据法律规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，依租赁合同约定，杰山公司应支付风尚公司2019年7月1日至2020年4月2日的租金204726元及逾期付款违约金。鉴于合同约定的逾期付款违约金按日5‰标准计算过高，风尚公司已主张调整按日万分之5的标准计算，应属合理，该院予以支持。风尚公司另主张要求杰山公司支付因本案诉讼支出的财产保全担保费，缺乏依据，该院不予支持。 （三）关于风尚公司主张的物业费及相应的违约金问题。该院认为，风尚公司的该项主张是基于其与案外人智尚物业之间的债权转让关系以及案外人智尚物业与杰山公司之间的物业服务合同关系，与本案并非同一法律关系，本案不予合并处理，风尚公司可另行主张权利。 综上，风尚公司的合理诉请，该院予以支持，超出部分，该院不予支持。杰山公司的反诉诉请，该院予以适当调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、杭州杰山电子有限公司与浙江风尚科技有限公司于2018年6月21日的《房屋租赁合同》自2020年4月2日起解除。二、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司2019年7月1日至2020年4月2日期间的租金204726元，于判决生效后十日内付清。三、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司自2019年6月2日起至实际付清日止按日万分之五计算的违约金（暂计算至2019年12月1日止的违约金为12386.4元，此后以204726元为基数，按日万分之五另行计算支付），于判决生效后十日内付清。四、杭州杰山电子有限公司支付浙江风尚科技有限公司因本案诉讼支出的财产保全申请费2520元，于判决生效后十日内付清。五、驳回浙江风尚科技有限公司的其他诉讼请求。六、驳回杭州杰山电子有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费6916元，由杭州杰山电子有限公司负担4595元，浙江风尚科技有限公司负担2321元；反诉案件受理费减半收取40元，由浙江风尚科技有限公司负担。 宣判后，上诉人杰山公司不服，向本院提起上诉称：原审判决认定风尚公司已经交付案涉房屋的事实错误，并错误判决杰山公司应当支付后续租金，请求二审法院予以撤销，并驳回风尚公司要求杰山公司支付租金等诉讼请求。关于杰山公司提起诉讼解除房屋租赁合同纠纷一案，杰山公司已经向浙江省高级人民法院提起再审申请，案号为（2020）浙民申1785号，现浙江省高级人民法院正在审理此案。杰山公司认为风尚公司没有履行交付案涉租赁房屋的义务，杰山公司也当然没有支付租金的义务。杰山公司有充分证据可以证明风尚公司迟延交付租赁房屋的事实，由于风尚公司的违约行为，杰山公司按照合同约定解除租赁合同的解除行为合法有效。鉴于浙江省高级人民法院正在审理此案，应当以再审认定的事实确定风尚公司是否完成交付。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决第二项，驳回风尚公司要求支付租金的诉请；2、撤销原审判决第三项，驳回风尚公司要求支付违约金的诉请；3、撤销原审判决第四项，驳回风尚公司要求杰山公司承担财产保全申请费的诉请；4、判令一审、二审诉讼费由风尚公司承担。 被上诉人风尚公司发表答辩意见称：风尚公司已经交付案涉房屋，且生效判决已经认定风尚公司不存在违约行为，杰山公司向浙江省高级人民法院提起的再审申请已被裁定驳回，杰山公司提出的上诉事实与理由无事实依据和法律依据。 二审期间，杰山公司、风尚公司均未提交新的证据材料。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。另查明，二审中，双方当事人均确认浙江省高级人民法院已就（2020）浙民申1785号案作出裁定：驳回杰山公司的再审申请。 本院认为，杰山公司与风尚公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约履行。杰山公司作为承租方，应当按约支付租金。其以案涉房屋未交付为由拒付租金，但已生效的（2018）浙0110民初19117号民事判决已经认定案涉房屋已经交付，并判令双方继续履行《房屋租赁合同》、杰山公司支付欠付租金及违约金。杰山公司虽对该生效判决提出再审申请，但浙江省高级人民法院已作出裁定：驳回杰山公司的再审申请。杰山公司亦无新的证据证明风尚公司未交付案涉房屋，故其上诉理由，本院不予采信。风尚公司因杰山公司欠负租金，提起本案诉讼，并申请财产保全，相应的财产保全申请费应当由杰山公司承担。2019年12月31日，杰山公司向风尚公司致函提出解除案涉《房屋租赁合同》，原审法院根据该合同第14.6条的约定，及双方客观上已无继续履行的可能，认定案涉《房屋租赁合同》于2020年4月2日解除，并无不当，且双方就此均未提起上诉，故杰山公司还应向风尚公司支付2019年7月1日至2020年4月2日的租金。综上，杰山公司的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4595元，由杭州杰山电子有限公司负担。杭州杰山电子有限公司于本判决生效之日其十日内至本院退诉讼费。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十一月十二日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜