四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13603号 上诉人（原审被告）：新疆生产建设兵团粮油储备站有限公司，住所地新疆乌鲁木齐市天山区东风路**。 法定代表人：李江，董事长。 委托诉讼代理人：罗辑，北京大成（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李琳，北京大成（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：四川泓滕物业有限公司，住所地四川省成都市青羊区北大街**********。 法定代表人：张红智，总经理。 委托诉讼代理人：张仕明，男，汉族，1962年2月6日出生，住四川省大邑县，系公司工作人员。 委托诉讼代理人：杨毅，四川府城律师事务所律师。 上诉人新疆生产建设兵团粮油储备站有限公司（以下简称新疆建设兵团粮油站）因与被上诉人四川泓滕物业有限公司（以下简称泓滕物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初5935号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 新疆建设兵团粮油站上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回泓滕物业公司的全部诉讼请求；2.本案的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定事实错误，处理案涉房屋漏水问题属于被上诉人泓滕物业公司的义务，不能将案涉小区物业服务费范围、标准与案涉31套商业用房混为一体，泓滕物业公司对商业用房并未提供与物业费等值的物业服务；2.一审法院法律适用错误，2016年6月11日之前案涉房屋的权属并未发生变化，其对案涉商业用房仅仅是代为管理，不应承担该段时间的物业费，泓滕物业公司的物业服务项目存在瑕疵，其不应支付违约金，故提起上诉。 泓滕物业公司二审中答辩称一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 泓滕物业公司向一审法院起诉请求：1.新疆建设兵团粮油站支付物业服务费315062.76元及违约金31000元；2.新疆建设兵团粮油站承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2015年9月16日，新疆建设兵团粮油站因与案外人肖某之间的民间借贷纠纷占有并管理位于大邑县。2016年6月11日，经新疆生产建设兵团第十二师中级人民法院作出（2016）兵11执2-1号执行裁定书，裁定：将备案在案外人王某名下已抵偿给被执行人肖某名下的31套商业用房（四川省成都市大邑县“××”内2栋2层1号、4号；3栋1层1号、2号、5号、6号、7号、12号；3栋2层1号、3号、4号；4栋1层1号至12号；4栋2层1号至4号；5栋1层2号、2层2号、3层2号、4层2号）直接变更备案在申请人新疆建设兵团粮油站名下。后，新疆建设兵团粮油站到大邑县不动产登记中心将上述房屋均变更登记在自己名下。以上房屋合计3612.76平方米。2014年9月，“××”小区成立了大邑县××业主委员会（简称××业委会）。2015年1月13日向成都市大邑质量技术监督局领取组织机构代码，有效期自2015年1月13日至2019年1月12日。2015年10月5日，××业委会（甲方）与泓滕物业公司（乙方）签订《物业服务合同》约定：第一条：涉及××区划内的住宅、非住宅，占地20064.66平方米，总建筑面积8.7万平方米（其中住宅6.2万平方米、非住宅2.5万平方米）。甲方于2015年11月13日向乙方提供物业用房，乙方为建筑区划提供物业服务。第七条：乙方根据物业使用的性质和特点按照房屋建筑面积向业主收取物业服务费。住宅用房1.2元／月·平方米；环境卫生维护费4元／月·平方米；商业用房2.6元／月·平方米；；地下室停车服务费40元／月；地面临停2元／次；地下临停5元／次第十条：合同有效期内，乙方按照包干制。由业主向乙方支付约定的物业服务费，盈余或亏损均由乙方享有或承担。第十一条：物业服务费按月交纳，业主逾期交纳物业费用的，按照每天千分之一收取。第二十一条：合同期限3年，自2015年11月13日至2018年11月12日。一审法院另查明，1.新疆建设兵团粮油站持有的物业自2015年11月13日至2018年10月31日期间的物业费共计332939.76元；2.新疆建设兵团粮油站将部分商铺出租给案外人，其中4栋1层5、6、8、9号房交纳物业费5856元；4栋2层1、2号、4栋1层1号交纳物业费10000元；4栋1层7号、4栋2层7号交纳物业费2021元，以上合计17877元。一审法院认为，（一）关于物管费的支付。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”泓滕物业公司与业主委员会签订的《物业服务合同》符合法律法规相关规定，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对“××”小区全体业主产生法律效力。新疆建设兵团粮油站作为该小区业主同样受该合同约束。泓滕物业公司提供了物业服务，履行了物业服务合同主要的义务，虽然有些服务项目存在瑕疵但不是新疆建设兵团粮油站拒不交纳物业费的理由。故新疆建设兵团粮油站应当交纳相应的物业费。泓滕物业公司主张新疆建设兵团粮油站交纳2015年11月13日至2018年10月31日的物业费诉讼请求予以支持。（二）新疆建设兵团粮油站抗辩称2016年5月以前的物业费已过诉讼时效。一审法院认为，双方认可在向法院起诉前在业委会及社区组织协商多次协商未达成一致，双方的协商导致诉讼时效中断，且泓滕物业公司在2018年11月12日已向法院提起诉讼。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，故对于新疆建设兵团粮油站抗辩主张不予采纳。（三）关于泓滕物业公司主张按照未付物业费的10%收取违约金的主张。《物业服务合同》第十一条约定“业主逾期交纳物业服务费的，违约金的支付为每天千分之一收取”。新疆建设兵团粮油站逾期未交物业费已经构成违约。一审法院认为，泓滕物业公司的损失主要是新疆建设兵团粮油站逾期交纳物业费的资金占用损失，其未能提供证据证明其存在其他损失，故综合考虑泓滕物业公司提供的物业服务确实存在瑕疵，酌情按照未付部分的5%计算违约金。综上，新疆建设兵团粮油站应当向泓滕物业公司支付物业费315062.76元（332939.76元-17877元）及违约金15753元（315062.76元×5%）。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第十一条、第十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、新疆建设兵团粮油站于判决发生法律效力之日起十日内向泓滕物业公司支付自2015年11月13日起至2018年10月31日的物业管理费315062.76元及违约金15753元；二、驳回泓滕物业公司的其他诉讼请求。如果未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6491元，由泓滕物业公司负担491元，新疆建设兵团粮油站负担6000元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，泓滕物业公司与案涉小区业主委员会签订的《物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对包含新疆建设兵团粮油站在内的案涉小区全体业主均具有约束力。本案中，根据查明的事实，2015年9月16日，新疆建设兵团粮油站因与案外人肖某之间的民间借贷纠纷占有并管理位于案涉小区的31套商业用房，泓滕物业公司为案涉小区提供了物业服务，新疆建设兵团粮油站亦应履行按约交纳物业费义务。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费，新疆建设兵团粮油站逾期支付物业费的行为构成违约，应该承担相应的违约责任，一审法院判决新疆建设兵团粮油站向泓滕物业公司支付欠缴物业费并酌情调减支持违约金并无不当。 综上，上诉人新疆建设兵团粮油站的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6491元，由上诉人新疆生产建设兵团粮油储备站有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  喻小岷 审判员  李 亚 审判员  李 衡 二〇二〇年十一月十一日 书记员  陈 悦