重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初17271号原告:重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路**，统一社会信用代码915001187094447179。法定代表人：陈洪，总经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：杨懿，男，1981年8月29日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。委托诉讼代理人：王珺，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李宇澄，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华物业公司）与被告杨懿物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告杨懿的委托诉讼代理人王珺、李宇澄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年9月1日至2019年1月31日的物业管理费57589.6元；2.判令被告立即支付原告逾期缴费违约金8977.5元。庭审中，原告将第2项诉讼请求的金额变更为9675.1元。事实和理由如下：原告系重庆市江北区南桥寺光华可乐小镇的物业服务单位，被告系光华可乐小镇**光华汽车用品总部基地**商铺的承租人。按照原、被告2014年6月9日签订的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，被告应当支付原告物业服务费以及自用水、电费。逾期缴纳的，被告应承担相应的违约金。被告入住经营以来长期拖欠原告相关费用，原告多次催收未果，特诉至贵院，望依法判决。被告杨懿辩称，1.原告及其江北分公司、重庆光华控股（集团）有限公司（以下简称光华集团）与被告先后签订有三份协议，涉及《商铺租赁合同》、《设备设施使用协议》以及《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》。原告及光华集团出于恶意逃税的目的，系以合法形式掩盖非法目的，故合同无效。2.原告没有履行合同约定的物业服务义务，且原告没有达到开业经营条件，被告直至2016年10月16日才开业，在此之前原告未对物业管理采取过任何措施，故应当以该日起算物业服务费。3.原告履行合同不符合约定，自身存在违约行为，被告有权拒付物管费；原告不应当承担逾期付款的责任，逾期付款违约金的计算方式不符合合同约定。4.被告向原告预付了物管费等其他费用，如果法院认定被告应当支付相关费用，应当予以扣除。5.原告主张的物业服务费以及违约金部分超过诉讼时效，应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》、《重庆市光华物业管理有限公司商业设备设施使用管理协议》、开业通知书、收据（3份），本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告还举示了下列证据：1.《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》、2.情况说明。1.《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，拟证明原告于2012年10月至今服务于石马河街道辖区内的可乐小镇A、B、C区；被告质证称对协议真实性、合法性、关联性不予认可；本院经评判认为，前期物业协议系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，故在无其他证据证明该协议系伪造的情况下，被告的质证意见不能成立，对该证据本院予以采信。2.情况说明，原告拟证明其系光华·可乐小镇的物业服务企业；被告质证称对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可；本院经评判认为，该证据有社区居委会盖章，对证据的真实性，本院予以认可。被告举示了下列证据：1.国家税务总局重庆市税务局稽查局检举税收违法行为受理回执；2.关于赵平等26人举报重庆光华控股（集团）有限公司回复函；3.重庆市规划局江北区分局关于可乐小镇地下车库信访事项的答复意见书；4.重庆市规划局江北区分局责令停止违法建设行为决定书；5.天涯社区关于反映光华·可乐小镇违建、环境脏乱、管理混乱的帖子、图片；6.违法搭建的新闻视频；7.公证书。对于证据1、2，与本案物业服务纠纷没有关联性，本院不予采纳。对于证据3、4、5、6、7，真实性本院予以认可，同时在内容上与本案具有一定的关联性，本院亦予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月24日，原告（甲方）与重庆光华控股（集团）有限公司签订《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，约定原告自房屋交付之日起至业主委员为与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，为光华·可乐小镇提供物业服务。2013年10月17日，重庆市光华物业管理有限公司江北分公司（甲方）与被告（乙方）签订了《重庆市光华物业管理有限公司设备设施使用管理协议》，约定甲方对乙方使用将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华·可乐小镇X区X-X号商铺出租物业内设备、设施提供有偿管理。协议约定设备、设施使用期3年，从2014年6月1日起至2017年5月31日止。同时该协议对具体的使用维护费标准进行了相关约定。2014年6月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》，约定乙方应就光华汽车用品总部基地B区1层34号商铺向甲方支付物管费每季度3260元。乙方缴纳物管费的起止时间与甲方签订的《设施设备使用协议》起止时间一致，即按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月5日前。合同还约定，乙方应自行承担所租商铺发生的电费，包括店内风机盘管的电费，计量由物业每月抄表一次，按所抄的实际计量数据计算，电费单价为1.2元/度。以上费用，若不按时缴纳的，所产生欠费将按每天千分之五的滞纳金收据。对于双方的权利和义务，协议第三条约定：甲方为乙方提供如下物业管理服务：本物业共用部位及共用设施设备的日常管理与维护、保养服务。本物业公共区域的保洁、绿化维护服务。本物业公共秩序维护、治安防范事项。本物业装饰装修管理。本物业内双方协商的有偿服务。物业档案资料的收集和保管。装修工临时出入证工本费10元、保证金40元，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳，合同解除或终止后90日内，如未发生本协议规定的违约情形的，能源保证金无息退还。乙方应按时向甲方缴纳物管费、代收代缴费用、其他服务费用。另查明，重庆光华控股（集团）有限公司系原告控股股东。被告向原告江北分公司缴纳了出入证工本费20元、出入证押金80元以及物管费预付款3260元。原告对此无异议。庭审中被告举示的信访事项答复意见书、决定书、公证书以及网帖、图片显示光华·可乐小镇存在部分时段、部分位置物业服务不到位的情形。2016年7月28日，重庆光华控股（集团）有限公司发出《光华·汽车用品总部基地开业通知书》，载明光华·汽车用品总部基地B区部分门市已具备开业条件，并决定于2016年10月16日开业。本院认为，原、被告双方签订的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告辩称原告就一次租赁行为签订多份合同，分摊租金以达到逃税之目的，系以合法形式掩盖非法目的，合同应属无效。对此本院认为，一方面，本案系物业服务合同纠纷，原告系依据双方之间的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》向被告主张物业服务费，与租金、设施设备使用维护费并非同一法律关系。另一方面，原告是否确实存在分摊明目、恶意逃税的行为，有待税务机关作出认定。本案的处理结果并不影响后续可能的税务处理结果。故对上述辩称，本院不予采纳。根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，在原告提供物业服务的情况下，被告负有向原告支付物业服务费的义务。庭审中，被告辩称涉诉的物业在2016年10月16日才开业，并且举示了开业通知书，同时辩称原告在此之前并未履行物业服务义务。对此，原告仅举示了居委会出具的情况说明，拟证明自身履行了物业服务义务。该项书证证明力有限，原告未能补强其已实际提供物业服务的其他证据印证，应当承担举证不能的法律责任。同时，根据该开业通知书的内容可以认定，在此之前光华·汽车用品总部基地B区门市不具备开业条件，原告亦未举示证据证明被告实际使用了涉案物业，故本院认定物业使用期亦应自2016年10月16日起计算。虽然根据《重庆市光华物业管理有限公司设备设施使用管理协议》约定的租赁期限，被告承租的光华·可乐小镇B区1层19号商铺租赁在2017年5月31日到期，但物业服务具有其特殊性，根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：本物业共用部位及共用设施设备的日常管理与维护、保养服务。本物业公共区域的保洁、绿化维护服务。本物业公共秩序维护、治安防范事项。在租期期限届满返还租赁商铺之前，被告继续占有商铺，事实上在接受原告提供物业服务，且原告并无有效方式单独停止对被告的服务以防止损失扩大，故物业服务费应当支付至实际返还商铺时止。被告在庭审中未提交证据证明其主动履行了承租商铺的返还义务，被告应当承担相应的举证责任，原告现要求物业费计算至2019年1月31日符合法律规定，本院予以确认。故，本院仅支持2016年10月16日至2019年1月31日期间的物业服务费；对2016年10月16日之前的相关请求，不予支持。具体金额为3260元×9个季度+3260元÷3÷30×16=29919.56元(9个季度又16天）。被告主张其缴纳的物管费预付款3260元应予抵扣，符合法律规定，本院予以认可。被告缴纳了80元出入证押金，根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，其已达到返还条件，应当予以返还，现被告主张抵扣，符合法律规定，本院予以认可。被告另缴纳了20元出入证工本费，《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》未约定工本费应当返还，被告要求返还并抵扣无事实依据，本院不予认可。折抵之后，被告仍需支付26579.56元。本案中，被告举示了相关证据证明原告在物业服务过程中确实存在部分不到位的地方，诸如公共区域管理、共用设备运转等，故原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，构成违约；虽然被告未按时缴纳物业费亦构成违约，但在被告的违约行为中，原告有一定的责任，综合考虑本案合同履行、双方过错程度等因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告虽然提出了诉讼时效的抗辩。但上述本院最终支持的欠费时段为2016年10月16日至2019年1月31日，结合原告的实际起诉时间以及《中华人民共和国民法总则》的相关规定，该时段的欠费诉请并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告杨懿于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2016年10月16日至2019年1月31日的物业服务费26579.56元；驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1464.18元，减半收取732.09元，由原告重庆市光华物业管理有限公司负担439.77元，被告杨懿负担292.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年十一月十三日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤