-江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1920号上诉人（原审原告）：蔡婷，女，汉族，1983年9月9日出生，湖北省武穴市人，无固定职业，现住九江市开发区。委托诉讼代理人：殷少华，江西一方天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林小明，男，汉族，1982年10月25日出生，九江市濂溪区人，厨师，现租住九江市濂溪区。上诉人蔡婷因与被上诉人林小明房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初2168号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了公开审理。上诉人蔡婷及其委托诉讼代理人殷少华、被上诉人林小明到庭参加询问。本案现已审理终结。上诉人蔡婷上诉请求：撤销一审法院判决，改判被上诉人向上诉人返还购房款8万元（在原判决基础上增加1万元），并按利率6%计算至还清之日止利息，截止到上诉之日止的利息为6000元。本案诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：一审认定2万元为定金错误。被上诉人并未举证证明其有损失。本案房屋买卖无效是因为买卖行为违反了法律强制性规定，双方均有过错，一审法院适用定金罚则明显错误。被上诉人林小明辩称，当时双方已谈好房价，约定定金2万元，上诉人另陆续交付6万元购房款，后上诉人听说价格高了，便反悔，低价购买了别人的房子。是由于上诉人的过错导致现在的情况。房子空了一年多，有租金损失和精神损失费。一审判决后，我才将房子出租。蔡婷向一审法院起诉请求：1、判令被告返还原告房屋购房款人民币80000元，并按年息6%计算至还清之日止的利息，截止起诉之日止的利息为4800元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的案件事实：2019年7月8日，原告经人介绍购买被告位于九江市濂溪区房屋，双方未签到书面购房合同，仅口头约定购房细节，商定购房金额9万元，当日原告支付定金2万元，被告向原告出具《收条》：今收到蔡婷购房定金2万元整，尾款于2020年1月底付清，房屋总数9万元整，双方不得反悔，买方反悔定金不退，卖方反悔定金双倍还款2019.7.8号林小明家电有：电视、空调、冰箱、洗衣机、床、衣柜房屋总数玖万元整老房身份证3604021982××××××××林小明。之后，原告陆续通过微信向被告支付购房款60000元，并微信承诺余款签订合同时支付。2020年3月原被告约定交房，被告便将房屋钥匙交给原告，3月9日被告微信催促原告办理房屋买卖手续，但被告以房内物品损坏，未签订正式购房合同价格未商定为由要求退还房款，被告则以原告违约要求扣除定金，双方协商未果，故诉至法院。一审法院另查明：1、原告于2020年5月11日微信向案外人钟龙祥咨询其房屋价格，答复是68000元。6月9日原告向案外人钟龙祥支付定金8000元购买其位于九江市濂溪区姑塘新八栋第五栋57号房屋；2、2012年4月27日，被告以其妻子威三洪名义购得姑塘镇农民街四栋2单元201室，建筑面积65平方米左右，价款49500元;3、涉案房屋地处九江市濂溪区姑塘镇姑塘社区，该社区居委会出具证明涉案房屋系1999年移民建镇原房主姜金祥安置时所得，房屋权属性质属于安置房，土地权属性质属于集体所有。上述事实，有《收条》、微信支付记录、微信聊天记录、定金收据、《房屋买卖合同》、证人证言及原、被告陈述记录在卷，予以佐证。一审法院认为，本案争议焦点在于：一、原被告双方口头约定的房屋买卖行为是否合法有效？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，而《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。本案涉诉房屋系享受移民建镇安置政策的农民安置房，土地权属性质为集体所有，尚不符入市交易条件，故在法院审理终结前，卖方还未取得对该房屋进行登记领取房产证的条件，因此双方之间约定的房屋买卖行为无效；二、原、被告在履行房屋买卖行为中是否存在过错？被告出售未依法登记领取权属证书的房屋显然存在过错，故被告以口头协议有效，原告购房违约为由拒绝返还定金20000元的辩称，依法无据，不予采信；但原告明知被告房屋不能办理产权过户登记，仍以低于商品房市场价9万元购买，之后又以房屋内部设施损坏为由，要求退还购房款，转而以更低价68000元购得同类别房屋，有违诚实信用原则。虽然原告陈述“1、小房间两个白颜色；2、床头柜没有了；3、洗衣机检修；4、灯坏了好几盏；5、灶和煤气罐拿走了；6、主卧门锁坏了；7、卫生是太脏了；8、主卧的桌子坏的；9、椅子一把也没有不方便；……。”但上述问题均系房屋内的附属设施，双方并未书面约定房屋内的交付状态，并不影响房屋主体的交付使用，故原告陈述被告交付房屋存在过错要求解除房屋买卖合同退还房款的诉请，无事实依据，不予采信。因而本案中原、被告双方均存在缔约过错责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失;各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。因此原告要求被告返还购房款80000元的诉请，依据过错原则，酌情部分予以支持。综上，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条之规定，一审法院判决如下：一、被告林小明自本判决生效之日起十五日内返还原告蔡婷购房款70000元；二、驳回原告蔡婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1920元，减半收取960元，原告蔡婷负担480元，被告林小明负担480元。二审期间，双方当事人均未提交证据。本院查明的案件事实与一审法院查明事实一致。本院认为，案涉房屋系农民安置房，土地权属性质为集体所有，不符入市交易条件，因此上诉人与被上诉人之间的房屋买卖行为无效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条规定，无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因双方口头约定的房屋买卖行为无效，故双方关于定金的约定亦无效，不产生定金罚则的效力。双方明知案涉房屋不符入市交易条件仍约定买卖，对此双方均有过错，但上诉人在与被上诉人谈妥以9万元购房后，又以房屋内部设施损坏为由要求退房款，后以更低的价格另行购得同类别房屋，主观过错更大，造成被上诉人房屋租金等损失，上诉人应适当赔偿，因此对于上诉人要求返还购房款8万元请求，本院酌情支持7.5万元。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，但处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二款规定，判决如下：一、撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初2168号民事判决；二、被上诉人林小明自本判决生效之日起十五日内返还上诉人蔡婷购房款75000元；三、驳回上诉人蔡婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费960元，二审案件受理费200元，共计1160元，由蔡婷负担580元，林小明负担580元。本判决为终审判决。审判长  罗柳军审判员  单伶俐审判员  李 进二〇二〇年十一月二十六日书记员  黄 勇