湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3466号原告：湘潭市乐家物业有限公司，住所地湖南省湘潭市高新区双拥路**都市莲花**楼****。法定代表人：陈凯鑫，总经理。委托诉讼代理人：文玉平，男，汉族，1969年9月5日出生，住湖南省湘潭市雨湖区，系。被告：刘志敏，男，汉族，1965年12月6日出生，住湖南省湘潭市岳塘区。原告湘潭市乐家物业有限公司与被告刘志敏物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告湘潭市乐家物业有限公司委托诉讼代理人文玉平、被告刘志敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湘潭市乐家物业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即偿还自2018年4月1日至2020年3月31日止的物业管理服务费用1774元，滞纳金1592元；2、请求判令被告承担本案诉讼费用。被告刘志敏辩称:一、被告未与原告签订任何委托服务合同；二、被告与龙泊湾业委会无任何关系，龙泊湾业委会与第三方签订的合同对其无约束力；三、原告及龙泊湾业委会未向其提供任何服务，龙泊湾小区在开发过程中，未经东湖花园小区业主同意，实施了一系列侵权行为，东湖花园小区的维修、保洁、水电煤气等改造均由东湖花园业委会负责；四、未经东湖花园业主同意，龙泊湾业委会代表东湖花园小区业主管理缺乏合法程序和依据；五、与原告签订合同的龙泊湾业委会产生程序违法，且原告是以欺诈方式参与招聘竞选，双方签订的合同无效。本院经审理认定事实如下：东星苑、迎英苑比龙泊湾小区1-10栋先建成十多年，该两栋楼构成了东湖花园小区。被告房产证及国土证上均显示其房产坐落于湘潭市岳塘区××街道××路××花园××单元××号（产权面积为101.48㎡）。之后龙泊湾小区其他楼栋建成，东星苑、迎英苑与龙泊湾小区其他楼栋位于同一院落内，共用共有的道路、设施、大门等。2017年8月23日公示的第一届龙泊湾小区业主委员会代表名单中，龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑均有业主代表。第二届业主委员会选举中，东星苑、迎英苑亦有业主参加投票，东星苑2栋13号业主还列入了竞选名单之中。2017年12月18日，湘潭市岳塘区建设路街道大桥社区党委发布引进临时物业的通知，经协商并报上级党组织，决定自2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时管理，临时管理期间，物业服务费收费标准为0.6元/㎡。待小区业委员改选完成后，再由业主委员会和业主大会选聘物业管理企业。2018年4月，龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》，约定原告为龙泊湾小区提供物业管理服务，服务期限自2018年4月1日至2021年3月31日止，收费标准为：1-10栋住宅：2018年1月至2018年3月按0.6元/㎡/月，2018年4月开始按0.85元/㎡/月；东星苑、迎英苑第一年按0.6元/㎡/月收费，第二年开始按0.85元/㎡/月，收费方式为预收方式。业主逾期缴费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。被告刘志敏一直享受原告提供的物业服务，但拖欠自2018年4月1日至2020年3月31日止共拖欠物业费1765.75元（101.48㎡×0.6元/㎡/月×12月+101.48㎡×0.85元/㎡/月×12月）。原告多次催收未果，为维护其合法权益，遂诉至本院，请求判如所请。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。龙泊湾小区业主委员会与原告签订《龙泊湾物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院对上述合同效力予以认可。根据《最高人民法院被告辩称未与原告签订任何委托服务合同，龙泊湾业委会的产生程序违法，龙泊湾业委会与被告无任何关系，龙泊湾业委会与第三方签订的合同对其无约束力，且未经东湖花园业主同意，龙泊湾业委会代表东湖花园业主管理，缺乏合法程序和依据。本院认为，龙泊湾业委会的成立是否合法，系另一法律关系。经庭审查明，第一届业主委员会有东星苑、迎英苑业主作为业主代表，第二届业主委员会亦有该两栋的业主参与了投票并获得了不低的竞选票数，且原告提交了相关证据材料及岳塘区建设路街道办事处、大桥社区居委会共同出具了《证明》，证明东星苑、迎英苑自龙泊湾1-10栋建成之后，一直座落在龙泊湾小区内，自该小区2018年成立业主委员会，物业服务一直是由原告提供。不论龙泊湾业主委员会成立是否合法，原告为龙泊湾小区1-10栋及东星苑、迎英苑提供了事实上的服务，被告应当支付原告物业服务费。至于被告认为原告以欺诈方式参与竞选，《龙泊湾小区招聘物业服务企业选票》栏中，标注“老物业”存在欺诈。本院认为，被告向本院提交2017年10月20日第一届龙泊湾小区业主委员会制作的《致小区全体业主的公开信》，该公开信已明确告知各位业主“老物业应为‘城郊’”，并非‘乐家’，表格将‘乐家’概括为‘老物业’，是刻意的偷换概念、张冠李戴”，大部分业主知晓或者应当知晓该公开信内容，能够区分原告及之前城郊物业非同一物业服务企业。且中共岳塘区建设路街道大桥社区委员会向龙泊湾业主发布了《关于龙泊湾小区管理有关事项的通知》，明确2018年1月1日起由原告对龙泊湾小区进行临时代管，待小区业主委员会改选完成后再依法选聘物业服务企业，已明确告知小区各业主，新业主委员会成立之前临时代管物业服务企业系原告。被告认为原告竞选存在欺诈证据不足，对其该辩解意见，本院不予采纳；被告认为原告未向其提供任何物业服务。本院认为，原告向本院提交的日常管理服务记录中，明确有为东星苑、迎英苑业主提供物业服务的内容。被告称龙泊湾小区在开发过程中，未经东湖花园小区业主同意，实施了一系列侵权行为，上述具体侵权行为均系开发商所为，不应由原告承担该部分责任。至于被告称东湖花园小区的维修、保洁、水电煤气等改造均由东湖花园业委会负责，依据“谁主张谁举证”原则，被告未向本院提交证据证实，自行承担不利的法律后，故本院对被告上述辩解意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、刘志敏于本判决生效之日起三日内一次性向湘潭市乐家物业有限公司支付自2018年4月1日至2020年3月31日共拖欠物业费1765.75元；二、驳回湘潭市乐家物业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘志敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。审 判 员  蒋 英二〇二〇年十一月一日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。