广西壮族自治区贵港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂08民终2530号 上诉人(原审被告)：广西贵港市港福物业服务有限公司，住所地贵港市达开路与荷城路交汇处东南角锦泰尊品**第******。统一社会信用代码91450802599817649D。 法定代表人：甘德才，总经理。 委托诉讼代理人：林春吉，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：南瑞芳，湖南德都律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：谢雪清，女，1967年6月10日出生，汉族，住贵港市港**。 被上诉人（原审原告）：邓少平，男，1964年12月1日出生，汉族，住贵港市港**。 上诉人广西贵港市港福物业服务有限公司（以下简称港福物业公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵港市港北区人民法院（2019）桂0802民初3121号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 港福物业公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一、原审认定事实逻辑有误。港福时代广场商铺的实际运营管理者为广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司（简称梦之岛），实际租金收益者是梦之岛，返还商品的也是梦之岛。上诉人始终没有占有并使用该涉案的商铺，原审仍旧判决上诉人承担支付责任，于理不合。二、原审判决认为部 分中“港福物业公司应该知道涉案商铺已由梦之岛实际经营管理，应视为谢雪清、邓少平已经向承租人交付出租的商铺......应承担继续支付租金以及支付违约金的违约责任”错误。判决认为上诉人与圆美公司、港福贸易公司之间构成控制与被控制的关联关系，被上诉人交付房屋给贸易公司就视为交付给上诉人，判定上诉人支付租金及违约金的行为不符合法律规定。上诉人与两个公司的股东法人不同，且多次变更，双方并不存在关联关系，也没有任何证据证明与两公司的财产混同等相关情况。如果一定要理解为关联公司，那么上诉人应该是被控制的一方，实际控制占有的应当是圆美公司与商贸公司，租金支付与违约责任的承担着也应该是圆美公司与商贸公司而并非上诉人。 谢雪清、邓少平答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 谢雪清、邓少平向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告于2013年1月9日签订《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》；2.被告返还位于贵港市裙楼商场1层1077号商铺给原告；3.被告支付自2017年12月31日至归还商铺之日止的租金及违约金给原告（租金按每月6983.42元，暂计至起诉之日止为62851元，违约金以每月租金为基数，按日0.5‰暂计至起诉之日止为3065元，共计65916元）；4.本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2013年1月9日，谢雪清、邓少平（甲方）与港福物业公司（乙方）签订《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》，合同约定，甲方将位于贵港市裙楼商场1层1077号商铺租赁给乙方统一转租及全权管理，乙方负责全面展开专业有效的经营，提升被管理的商业项目的行业地位、品牌地位及市场价值，并确保甲方可及时、足额取得相关收益（回报）。谢雪清、邓少平向广西贵港市圆美富业投资有限公司（以下简称圆美公司）购买的位于贵港市港北区（港福时代广场）1幢1077号房屋的建筑面积为 35.26平方米，其中专有建筑面积20.8平方米、分摊建筑面积14.46平方米。（2018）桂0802民初1229号、1230号、2900号、2898号、2899号等生效判决认定，港福时代广场是由开发商圆美公司建设，由广西港福时代商贸有限公司(以下简称圆港福商贸公司)与业主签订租赁合同，再由港福商贸公司授权广西南宁梦之岛德盛投资有限责任公司(以下简称梦之岛)进行经营管理，实际经营管理各家店铺，各家店铺向梦之岛支付店铺租金。 另查明，2012年2月14日，郑金光、陈武共同出资成立广西锦泰伟业贸易有限公司，该公司的法定代表人陈武。之后公司股东变更为高新杰19.5%；陈武79.5%；2014年6月25日，公司名称变更成港福商贸公司，公司股东变更为傅原美、陈武。2014年11月3日，公司股东由傅原美、陈武变更为陈康彬、陈武。2012年6月28日，圆美公司作出说明，其公司投资开发港福时代广场项目，拟成立港福物业公司对项目进行物业管理。委托黄新奎办理相关工商手续。2012年7月3日，黄新奎向公司登记机关提交设立港福物业公司的申请，公司的注册资本为50万元，股东为黄新奎、梁伟平。2014年10月31日，港福物业公司召开股东会并作出决议：黄新奎将其持有公司的55%股权转让给潘辉；梁伟平将其持有公司的45%股权转让给陈学师。2014年11月3日，公司股东由黄新奎、梁伟平变更为潘辉、陈学师。2014年11月14日，圆美公司的股东由傅瑞永、傅原美变更为陈武、潘丽玲，陈武任公司的法定代表人。 2018年11月6开庭审理过程中，港福物业公司明确表示同意解除双方之间的租赁合同。原告承认，梦之岛已经于2018年12月30日将商铺交付给原告，由原告管理至今。港福物业公司承认其公司对港福时代广场提供物业服务。 一审法院认为，谢雪清、邓少平与港福物业公司签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》合法有效。圆美公司与港福商贸公司的法定代表人均是陈武，是两家公司的大股东，陈武足以在股东会中通过多数表决的方式，实际控制圆美公司与港福商贸公司。港福物业公司是圆美公司投资成立的有限责任公司，公司成立后主要对港福时代广场物业提供物业服务。圆美公司通过投资以及业务上的安排形成对港福物业公司的控制。因此应认定，圆美公司与港福贸易公司、港福物业公司构成控制与被控制的关联关系。港福物业公司应当知道涉案商铺已由梦之岛实际经营管理，应视为谢雪清、邓少平已经 交付出租的商铺。因此谢雪清、邓少平有权依据租赁合同向合同相对方主张权利。港福物业公司未能按期支付租金构成违约行为，应承担继续支付租金以及支付违约金的违约责任。关于合同解除,港福物业公司于2018年11月6日明确表示同意解除合同，应视为双方当事人就合同解除已经达成一致。关于返还商铺的问题,谢雪清、邓少平承认涉案商铺已经由梦之岛已经于2018年12月30日将商铺交付给两原告。关于租金,从2017年12月31日起至2018年12月30日,港福物业公司实际占有商铺1年时间,应向两原告支付租金和房屋占有使用费合计为83801元。其中自2017年12月31日至合同解除日即2018年11月6日止共10个月7天的租金为71437元。关于违约金，根据合同约定确认港福物业公司应支付的违约金为：以41900.5元为基数，自2018年6月2日起至2018年11月6日止；以71437元为基数，自2018年11月7日起至2018年12月30日止；以83801元为基数，自2018年12月31日起至实际付清租金以及房屋占有使用费之日止，均按每日应付款项的0.5‰计付违约金。经核算，至本案庭审辩论结束前，违约金总额已经超过83801元的20%即16760.2元。因此，对原告的该项请求本院支持16760.2元，超过部分，不予支持。判决：一、确认原告谢雪清、邓少平与被告广西贵港市港福物业服务有限公司于2013年1月9日签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》自2018年11月6日解除；二、被告广西贵港市港福物业服务有限公司向原告谢雪清、邓少平返还位于贵港市商铺（该商铺已经于2018年12月30日返还完毕）；三、被告广西贵港市港福物业服务有限公司向原告谢雪清、邓少平支付租金以及房屋占有使用费合计83801元；四、被告广西贵港市港福物业服务有限公司向原告谢雪清、邓少平支付违约金16760.2元；五、驳回原告谢雪清、邓少平的其他诉讼请求。案件受理费2311元，由被告广西贵港市港福物业服务有限公司负担。 二审中，双方当事人没有提交新的证据。一审查明的事实，经审查属实，二审予以确认。二审另查明，2013年1月9日，谢雪清、邓少平（甲方）与港福物业公司（乙方）签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》，不仅在第二条第二款约定甲方就其拥有的港福时代广场商铺租赁给乙方统一转租及全权管理，同时第三条第6点还 约定，甲方所购商品房交付时，乙方全权代表甲方进行收房，乙方所做的收房确认，视为甲方收房。港福时代广场商铺竣工后，开发商圆美公司没有直接将谢雪清、邓少平购买的商铺交付给谢雪清、邓少平，而实际由梦之岛公司进行运营管理。 本院认为，谢雪清、邓少平与圆美公司签订《商品房预售合同》及与港福物业公司签订《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》后，圆美公司没有直接将谢雪清、邓少平购买的商铺交付给谢雪清、邓少平，而实际由梦之岛公司进行运营管理。根据圆美公司对港福时代广场商铺实行统一经营管理的规定和谢雪清、邓少平与港福物业公司签订的《港福时代广场商业用房租赁及全权管理合同》第二条第二款和第三条第6点的约定，应当认定港福物业公司已代谢雪清、邓少平进行收房，并将商铺转租给梦之岛公司进行运营管理。一审判决认定谢雪清、邓少平已向港福物业公司交付出租的商铺，港福物业公司未按期支付租金构成违约行为，应承担支付租金及违约责任，是正确的。港福物业公司上诉主张没有占有使用涉案商铺，不应由其支付租金和承担违约责任，没有依据，依法不予认定和支持。 综上所述，港福物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2311元，由广西贵港市港福物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘开军 审 判 员 陈品泉 审 判 员 刘 丽 二〇二〇年十一月九日 法官助理 谭晓敏 书 记 员 梁明燕