广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3357号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白藤二路**湖星水岸华庭********会所，统一社会信用代码91440400729201288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，该公司员工。被告：胡俊权，男，1981年12月13日出生，汉族，公民身份号码452************959，住广西马山县******那林屯32-5号。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称：原兴物业公司）诉被告胡俊权物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告原兴物业公司的委托代理人李成艺，被告胡俊权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原兴物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求判决被告胡俊权支付2016年11月至2020年7月被告胡俊权所有的***一期***栋***单元***房的物业管理费3，899.8元,违约金3，225.17元。2.请求判决被告胡俊权支付2016年11月至2020年7月被告胡俊权所有的***一期***栋***单元***房公摊电费315元，违约金267.16元。事实和理由：原告原兴物业公司是一家具有三级资质的物业管理企业，自2007年起入驻湖星水岸一期并与全体业主签订了《湖星水岸前期物业服务委托合同》后于2019年与湖星水岸一期业主委员会签订了《湖星水岸一期物业服务合同》，原告原兴物业公司为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告原兴物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。但被告胡俊权从2016年11月起拖欠原告原兴物业公司的物业管理服务费至今，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据相关规定，被告胡俊权购买的房屋属于楼梯房，物业服务费为0.6元/月/平方米，走廊、楼梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主。业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之五每日缴纳违约金。因此，被告胡俊权应向原告原兴物业公司支付2016年11月至2020年5月被告胡俊权所有的湖星水岸一期五栋一单元602房的物业管理费、公摊水电费及违约金3，492.33元。故，为了维护原告原兴物业公司的合法利益，特诉至法院。被告胡俊权辩称，前期物业委托合同第四条第六点中约定房屋建筑公用部分，包括楼盖、房顶、外墙、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅，公用建设设备包括道路、化粪池、沟渠、公用照明系统、室外排水系统、自行车棚、建筑物防雷设施、电梯、发电机、消防设备、设施设备、防盗对讲系统、智能化系统的维护、保养、小维修由物业公司承担，中修、大维修发生的费用保修期内由物业建设单位承担，保修期后属自然损坏的由相关产权人共同承担，属使用人使用不当或过失损坏的由相关责任人承担，因管理不善违规操作后造成损坏的由物业管理公司负责。被告胡俊权的房子于2013年5月28日过户到被告胡俊权本人名下，在过户当天，被告胡俊权就已经找了物业管理处的主任反馈该物业的主人房顶层漏水，物业管理处姓胡的主任说会尽快帮被告胡俊权安排处理顶楼主墙体漏水问题，并要求被告胡俊权于2013年11月13日开物业费代缴代扣的协议，前提是帮被告胡俊权修好顶楼漏水问题。被告胡俊权于2013年11月13日开始第一笔物业的代扣。2014年2月11日，原告原兴物业公司乱扣费，被告胡俊权的物业管理费加公摊费用每个月是89.3元，当月原告原兴物业公司扣了被告胡俊权124.3元，到2014年9月又出现乱扣费，扣了175.3元。中间被告胡俊权曾找过物业管理处姓胡的主任，他说会帮被告胡俊权调查，但是一直没有结果。到2016年4月份，被告胡俊权名下的一台大众车，停在小区里面，已经缴纳了停车管理费。当年4月份这台车在小区里被连续撞了4次，有3次报警及两次维修记录，第4次被告胡俊权联系物业管理处要求查看小区的摄像头记录，小区的保安说摄像头就是个摆设，被告胡俊权就问已经交了停车管理费，你们有什么责任吗？保安说只负责帮报保险。被告胡俊权就于2016年5月将代扣卡内的钱全部取出，从那时候开始不再缴纳物业费。2019年4月27日，原告原兴物业公司发了一份律师函给被告胡俊权，但是这一份律师函上面的业主不是被告胡俊权，而是上一手业主，说该业主2012年1月至2016年6月欠物业费2，679元。之后被告胡俊权拿着该份律师函到物业管理处找他们，原告原兴物业公司的员工回复被告胡俊权，他们只负责收钱，不付钱就发律师函。但是，被告胡俊权2016年6月份之前的物业费都已经缴清，有银行代收代缴记录为证。后续被告胡俊权又与对方沟通，不把楼顶漏水修好，就不交物业费，物业管理处的女员工说：“反正不是我住，你爱交不交。”这一切就激怒了被告胡俊权。2019年6、7月份左右，原告原兴物业公司的员工打电话给被告胡俊权，让被告胡俊权预约他们的物业主任，过去谈这个事情。当月一个星期六早上，被告胡俊权去找物业管理处，他们跟被告胡俊权说他们主任去开会了，让被告胡俊权下午再预约一次。被告胡俊权就说已经预约好了，为什么说主任不在，对方让下午再来。因为被告胡俊权当天要加班，就说没有空。被告胡俊权想知道现在的物业是原告原兴物业公司还是时代物业公司。2019年，要增加物业费的时候说因为时代物业公司来接管。那到底现在的物业是原告原兴物业公司还是时代物业公司。如果说是时代物业公司，涨物业费被告胡俊权没有意见。如果说是原告原兴物业公司，被告胡俊权就不认可涨物业费。这是一种带有欺骗的涨物业费的渠道，这一点小区内挂的横幅可以证明。本院认为：根据本院调取的不动产权登记表、房地产买卖合同，被告胡俊权是位于***一期***栋***单元***房的业主，该房产的建筑面积为164.52平方米，其所在楼栋的层数为七层，被告胡俊权于2013年向金*红购买该房产。双方在庭审中确认该楼栋为多层建筑。根据原告原兴物业公司提供的前期物业管理合同、物业服务合同及双方在庭审中的陈述，原告原兴物业公司于2007年5月1日至今为位于珠海市斗门区******一期提供物业服务。前期物业管理合同约定的合同期限为2007年5月1日至2012年5月1日，约定的物业服务费计费标准为多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米1元。物业服务合同约定的服务期限为2019年8月1日至2023年7月31日，约定的物业服务费计费标准为自签约之日起首两年楼梯房住宅每月0.6元，电梯房住宅每月1.1元等。原告原兴物业公司主张被告胡俊权自2016年11月至2020年7月欠缴物业服务费、公摊电费。被告胡俊权则主张其自2016年7月开始拖欠物业服务费、公摊电费。原告原兴物业公司在被告胡俊权做出上述陈述后，并未变更诉讼请求。故本院确定被告胡俊权从2016年11月开始拖欠物业服务费。经核算被告胡俊权欠缴的物业服务费为3，899.12元（164.52平方米×33个月×0.5元＋164.52平方米×12个月×0.6元。根据原告原兴物业公司提供的证据证明，无法核实其主张的公摊电费的金额，但是被告胡俊权在庭审中对原告原兴物业公司主张的公摊电费的金额予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条：“在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定”的规定，本院对原告原兴物业公司主张的公摊电费予以确认。原告原兴物业公司主张物业服务费为月缴，当月的物业服务费在次月的15日前缴纳。被告胡俊权在庭审中确认物业服务费为月缴，于每月5日扣费。双方陈述的缴费期限差距不大，且原告原兴物业公司陈述的缴纳期限对被告胡俊权一方有利，故本院对原告原兴物业公司主张的物业服务费的缴费期限予以确认。前期物业管理合同中没有约定逾期支付物业服务费的违约金的计算标准、物业服务合同中约定从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。故本院确定2019年8月1日以前的物业服务费的违约金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算；2019年8月1日以后的违约金，每天按欠交物业服务费的千分之五的标准计算。前期物业管理合同、物业服务合同均没有约定逾期缴纳公摊电费的违约金计算标准。故本院确定公摊电费的违约金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算，即以欠缴当月的公摊电费7元（315元÷45个月）为本金，从欠缴当月的次月16日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算。由于原告原兴物业公司仅主张截至2020年7月31日止的违约金，故上述违约金应计算至2020年7月31日止。由于原告原兴物业公司在被告胡俊权欠付物业服务费、公摊电费后，没有及时主张权利，向法院起诉追索物业服务费、公摊电费，采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当月物业服务费、公摊电费的违约金累计不超过欠缴当月物业服务费、公摊电费的本金。据此，被告胡俊权应当支付以下欠付物业服务费的违约金：欠缴2016年11月至2019年7月物业服务费的违约金，以欠缴当月的物业服务费82.26元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算，从欠缴当月的次月16日起计算至2020年7月31日止，即229.72元；欠缴2019年8月至2020年7月物业服务费的违约金，以欠缴当月的物业服务费98.71元为本金，按每日千分之五的计算标准，从欠缴当月的次月16日起计算至2020年7月31日止，即663.83元；合计893.55元。欠缴公摊电费的违约金，以欠缴当月的公摊电费7元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算，从欠缴当月的次月16日起计算至2020年7月31日止，即20.61元。被告胡俊权抗辩原告原兴物业公司提供的物业服务不符合合同约定，但其没有提供充分证据予以证明，本院对其该抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告胡俊权于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付2016年11月至2020年7月的物业服务费3，899.12元、公摊电费315元。二、被告胡俊权于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付欠缴上述物业服务费的违约金893.55元，欠缴上述公摊电费的违约金20.61元；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告珠海市原兴物业管理有限公司已预交），由原告珠海市原兴物业管理有限公司负担9元，被告胡俊权负担16元。本判决为终审判决。审判员 董 凯二〇二〇年十一月二十四日书记员 梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。