安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1538号 原告:陈召福,男,1973年7月27日出生,汉族,现住安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。 被告:安庆市迎江区新洲乡中心学校,住所地安庆市迎江区新洲乡青龙村。统一社会信用代码12340802688123091X。 法定代表人：金伯庚，该校校长。 委托诉讼代理人：徐进，该校实际负责人。 委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。 原告陈召福与被告安庆市迎江区新洲乡中心学校（以下简称新洲乡学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告陈召福及其委托诉讼代理人丁建兵、被告新洲乡学校的委托诉讼代理人徐进、丁国安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 陈召福向本院提出诉讼请求：1.依法判决被告赔偿原告装潢损失等费用计人民币497265.61元,并支付相应利息(自2015年4月1日起至该赔偿款全部付清之日止的利息,利率按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；2.本案诉讼费用、工程造价鉴定费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2012年4月16日签订房屋租赁合同，约定由原告对被告所有的原新洲乡永存小学校园内校舍及场地进行租赁使用，租赁期为10年。合同生效后,原告即投入大量的资金对所承租的原新洲乡永存小学校园内校舍及场地进行改造和装饰装修，用于农家乐经营。现合同履行过程中,被告违约单方终止合同，造成原告巨大的经济损失。故为维护合法权益,特具状贵院,望依法判决。 新洲乡学校辩称，原告的诉求不成立，因为：一、租赁房屋自被告交付给原告后，原告至今尚未将承租房屋返还给被告；二、在本案履行过程中，原告没有按期交纳房屋租金，构成违约，而被告没有任何违约行为，所以请求法庭依法驳回原告诉求。 原、被告围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。其中陈召福身份证复印件、陈召福户籍信息、事业单位法人证书、法定代表人身份证明、房屋出租合同、工程造价鉴定意见书、收据、承诺函、手机录音、安庆市迎江区新洲乡永存村民委员会出具的《证明》、房租缴款书等证据，各方对真实性均无异议。经查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，且能够相互印证，故本院予以认定并在卷佐证，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。庭后，为了查明案件事实，本院依职权前往安庆市迎江区新洲乡人民政府调取了相关会议记录并对新洲中心学校的法定代表人金伯庚制作了谈话笔录，原、被告双方对该会议记录、谈话笔录的真实性不持异议，本院确认后在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院认定如下： 1、原告提交新洲供电所出具的证明一份，证明原告在租赁房屋后因经营需要对学校原有的线路（公用电）进行了改造，改造费用为4600元。被告对三性及证明目的均有异议，认为与原告提交的鉴定意见书相矛盾。本院认为，该证明加盖有供电所的公章，且有证明人签字，符合证据的形式要件，本院予以认定； 2、被告提交《评估报告书》一份，证明涉案出租房屋评估的装修价格为154906元。原告对三性有异议，认为该报告书是学校单方委托鉴定，评估的鉴定材料也是由学校单方提供，未经过我方质证，且报告书的第九条第五项约定了本评估报告的有效期只有一年，即自2015年9月24日起至2016年9月23日止，因此该评估报告书已经失效，不能达到原告的证明目的。本院认为，该报告由正规机构作出，真实性应予认定，但却已超过有效期，且依据原告申请，本院已重新委托相应机构对损失进行评估，故该评估报告合法性不予认定，不能作为本案确定损失的依据。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年4月16日，陈召福作为承租方与新洲中心学校作为出租方签订《房屋出租合同》一份，主要约定：甲方（新洲中心学校）将原新洲乡永存小学校园内所有校舍及场地出租给乙方（陈召福）使用；租赁期10年，甲方从2012年4月16日起将此房屋和场地交付给乙方使用，至2022年4月15日止，如无教育主管部门收回开办学校，此房屋仍由乙方承租；每年租金5000元，交纳方式为年付，由乙方在每年的4月16日前将当年的租金一次性交给甲方，先付后用，如乙方继续承租，后期每年租金将根据市场价格和性价比进行逐年上调，每年上调幅度不超过10%（前五年每年租金不变）；乙方不得利用出租房屋和场地进行非法活动，损害公共利益，如有发生，甲方可以终止合同，收回房屋；乙方如需在校园内建房或改造房屋，必须告知甲方，并征求甲方的同意方可实施，但不得破坏房屋的整体架构，不得损坏所有花木，所建房屋如政府今后征收，其利益由承建方所得，如合同终止，甲方不承担改建房费用。其中合同第五条仅有前半句“甲方在出租期内，如因上级教育主管部门或政府规划所需”，但不知何故没有后半句。合同签订后，陈召福支付了前两年（2012年4月16日至2014年4月15日）的租金10000元，并对上述房屋进行装饰装修，用于经营新洲乡绿岛休闲度假村，另对电力线路进行改造，支出费用4600元。2014年8月29日下午，安庆市迎江区区政府领导及区教育局等相关部门人员在安庆市迎江区新洲乡人民政府召开新洲乡工作现场推进会并形成《会议记录》，记录上载明：“整合2个学校（中学、小学）、协调（同绿岛度假村）......”当晚，新洲中心学校法定代表人金伯庚即电话通知陈召福要求将上述房屋收回。2015年9月24日，新洲中心学校委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对新洲乡绿岛休闲度假村装修价格进行评估，该公司以2015年4月1日为基准日得出评估价格为154906元，评估时陈召福亦到场，但对该结果不满意不接受。因双方对案涉房屋装修价格补偿不能达成一致意见，以致房屋一直未交还新洲中心学校。2020年4月22日，根据陈召福的申请，本院依法委托阶梯项目咨询有限公司对新洲乡永存小学校舍装修及基础建设在不折旧及折旧的情况下进行司法鉴定。经双方一致同意，鉴定基准日为2015年4月1日，结论为不折旧情况下造价为492665.61元，折旧情况下造价为344865.93元。鉴定中不包含三相四线电开户费及绿化费用。为此，陈召福支付鉴定费30000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。在合同履行过程中，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，《评估报告书》、《会议纪录》、《工程造价鉴定意见书》、原告与金伯庚的通话录音及对金伯庚制作的谈话笔录，可以互相印证，证明上述合同因被告单方面要求收回房屋而于2015年4月1日即终止履行的事实。根据合同法规定，合同自通知到达对方时解除，且被告对此亦无异议，故案涉房屋租赁合同已经解除。被告要求提前收回房屋、终止合同履行的行为违反合同约定，因此构成违约。至于原告迟延支付租金，原告陈述系被告人事变更不知向谁缴纳所致，被告对此未予否认，自原告未按期缴纳租金时起至双方起诉时止，被告未提供任何证据证明向原告催缴过租金，且被告当时亦未以此作为收回房屋的理由，故原告迟延支付租金的行为并非造成案涉合同提前解除的原因，且原告迟延支付租金的行为，已在新洲中心学校作为原告起诉陈召福的案件中得到处理，与本案装饰装修损失没有因果关系。综上，造成案涉合同提前解除的根本原因在于被告。原告经被告同意对承租房屋进行装饰装修，现合同在履行期限届满前即解除，因双方对已形成附合的装饰装修物的处理未具体约定，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租人违约导致合同解除，承租人有权请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失，故原告要求被告赔偿装潢损失有事实及法律依据，应予支持。鉴于原告在租赁期间已经使用租赁物两年有余，相关装潢存在折旧，最高人民法院上述司法解释规定的亦是装饰装修残值损失，故对装潢损失采纳鉴定意见中的折旧后价格344865.93元。原告在合同解除后理应将案涉房屋及时腾空交还被告，而至今未交还，致使被告不能及时收回房屋进行利用，造成损失扩大，且没有采取适当措施予以防止，亦存在过错，应依法酌情减轻被告的赔偿责任，故对原告装潢损失按照鉴定意见中折旧后的价格75%予以支持即258649.45元（344865.93元×75%）。原告同时诉求被告承担该损失的利息没有法律依据，本院不予支持。被告收回房屋后对改造的电路可继续使用，原告支出该费用4600元有供电所出具的证明佐证，且不含在鉴定意见中，故对原告该项诉求亦按上述比例即75%支持3450元。原告为支持其主张申请鉴定，为此支出鉴定费30000元，有正规的发票佐证，属于因诉讼支出的合理费用，同样按上述比例支持22500元。 据此，案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条，《最高人民法院》第十一条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告安庆市迎江区新洲乡中心学校于本判决生效后七日内赔付原告陈召福装潢损失合计258649.45元； 二、被告安庆市迎江区新洲乡中心学校同时支付原告陈召福电路改造费用3450元； 三、被告安庆市迎江区新洲乡中心学校同时支付原告陈召福鉴定费22500元； 四、驳回原告陈召福的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费10023元，减半收取5011.50元（原告已预缴），由原告陈召福负担1253.50元，被告安庆市迎江区新洲乡中心学校负3758元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。 当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。 最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理： （一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持； （二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿； （三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任； （四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。