河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14260号上诉人（原审被告、反诉原告）：张木庆，男，xx年x月x日生，汉族。委托诉讼代理人：冯爱霞，河南良笛律师事务所律师。委托诉讼代理人：李爱梅，系上诉人妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱兰英，女，xx年x月x日生，汉族。委托诉讼代理人：焦长青，郑州市法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：吴延明，系被上诉人儿子。上诉人张木庆因与被上诉人朱兰英房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6268号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。张木庆上诉请求：一、依法撤销（2020）豫0103民初6268号判决书第二项及第四项判决内容，支持上诉人的原反诉请求或发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院事实认定错误，法律适用不正确，故作出的判决显失公正。一、一审法院认定双方关于交房时间的理解存在分歧，视为约定不明，这一认定是错误的。实际上，双方对房屋交付时间约定是明确的。根据双方签订的《购房协议》第一条第3款“交房期限为36个月，具体交房日依开发商交房为准，在第一时间通知乙方（被上诉人）过来选房，……”因为上诉人与二七区孙八砦村改造指挥部签订了《二七区孙八砦村改造拆迁安置补偿协议》，约定了交房期限为36个月。双方签订的《购房协议》交房时间仅仅是对拆迁安置协议交房期限的一个参照。被上诉人明知自己购买的是上诉人的拆迁安置房，开发商如果不交房，上诉人无法履行交房义务，双方合同写明具体的交房日以开发商交付为准是双方共同协商一致的结果，交房日以开发商交房为准是双方对交房时间的明确约定，《购房协议》第一条第3款内容还明确约定了选房的时间和面积多退少补的处理方式，也进一步证明具体的交房期限是以开发商交房为准是毋庸置疑的，不存在交房日期约定不明确的情形。二、一审法院判决上诉人支付被上诉人房款利息无任何事实和法律依据。1、一审法院判决上诉人支付被上诉人利息无事实依据。上诉人持有被上诉人50万款项的基于双方之间买卖合同的存在，上诉人退回款项也是基于双方之间买卖合同的解除，被上诉人是从2020年5月26日向一审法院起诉提出解除双方之间的买卖合同，那么从2020年5月26日，被上诉人向上诉人主张退回房款。但是合同是否解除，也是经过法院的审理的结果才能确定，那就是说从判决生效之日，上诉人才负有退还被上诉人款项的义务。至今判决没有生效，上诉人还不承担退款义务，也不存在违约，支付利息一说更是无从谈起。一审法院判决从双方合同签订之日即2014年5月12日起就开始支付被上诉人利息，无任何事实依据。2、一审法院判决上诉人支付被上诉人利息无法律依据。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第4款，“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”可以看出，支付利息是以违约作为前提的，本案中，一审法院已经认定“原告以被告未在期限内交房为由违约诉请被告支付违约金，无事实和法律依据，本院不予支持”。既然一审法院已经认定被上诉人要求支付违约金无事实和法律依据，那么一审法院判决上诉人支付被上诉人利息的法律依据是什么。一审法院判决从双方合同签订之日即2014年5月12日起就开始支付被上诉人利息无任何法律依据。3、一审法院判决支付上诉人支付被上诉人款项利息违背公平合理原则。双方买卖合同的成立是双方在平等自愿的基础是达成的一致意见，无违反相关法律规定，双方必须遵守。一审法院的判决完全背离了双方协议条款约定。上诉人领取过渡费，是基于上诉人的房屋被拆，是XX区孙XX村改造指挥部完全按照《XX区XXX村改造拆迁安置补偿协议》履行义务，与上诉人和被上诉人之间的合同无任何法律上的关系。上诉人与被上诉人之间并没有关于过渡费做出过任何约定。上诉人每月领取过渡费为12元平方米，100平方米一个月为1200元，一年也仅仅14400元。而一审法院判决上诉人从2014年5月12日支付被上诉人利息，算下来利息金额已经超过了15万元，超出了合同法规定的30％的最高违约金限额。一审法院无视双方合同约定，判令上诉人支付被上诉人款项利息，显失公平合理。三、被上诉人单方提出解除合同构成违约；根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。单方擅自解除合同，违反了合同法的有关规定，应就其违约行为承担相应的法律责任。”《合同法》第94条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，被上诉人根本不具备单方解除合同的条件，实际上，被上诉人真正解除合同的理由是2020年郑州市的房市遇冷，房价下跌，被上诉人违背诚实信用原则，单方提出解除合同，已经构成违约，这一事实非常明确，根据双方签订的《购房协议》的第二条约定，应承担因其违约行为给上诉人造成的经济损失。上诉人的反诉请求应得到法律的支持。综上，一审法院事实认定错误，法律适用不正确，故做出的判决明显不公，现上诉人依法提起上诉，望二审法院依法支持上诉人的诉讼请求朱兰英辩称，被答辩人上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审法院第二项第四项判决正确，应予维持。第一，双方约定交房期限是36个月，具体交房日在36个月内，是被答辩人违约，没有在交房期限内交房。第二，被答辩人应返还购房款并支付利息，有事实依据。2014年5月12日答辩人支付被答辩人购房款50万元，被答辩人开始占有答辩人50万元资金利息的起算点当然应该是交付起算。被答辩人支付利息有法律依据。被答辩人违约没有按时交房，应承担违约责任，返还购房款时支付利息，就是赔偿损失的责任承担方式。承担民事责任的方式有多种，支付违约金只是其中一种。除此之外还有赔偿损失恢复原状返还财产等等，法院没有支持支付违约金这种责任承担方式的诉求，判决被答辩人承担返还财产赔偿损失这两种责任承担方式具有法律依据，符合法律规定，是完全正确的判决。一审判决符合公平原则。被答辩人用答辩人支付的50万元进行了房产投资，拥有近七年的增值收益，被答辩人还在享受安置房逾期交房的双倍过渡费，而答辩人因为物价上涨的因素导致货币贬值。2014年50万元已经买不到2020年的100平方的房子，利息不足以弥补答辩人的经济损失。一审法院支持了答辩人返还购房款支付利息的诉求，答辩人没有就违约金上诉，也是本着息事宁人的善良意愿，对被答辩人作出巨大让步。第三，答辩人诉求解除购房协议是行使法定解除权，不是违约行为。被答辩人在36个月交房期限内没有交房，构成根本违约，致使答辩人不能实现合同目的。答辩人在多次催告之后起诉法院行使法定解除权，是符合法律规定的，应得到法院支持。被答辩人在答辩状中也明确同意解除协议，答辩人不存在违约事实，不应承担违约责任。被答辩人反诉请求应予驳回。被答辩人对第二项第四项判决内容提出质疑，没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。本案一审诉讼费、二审上诉费均应由被上诉被答辩人承担。一审法院第二项、第四项判决体现了司法公正，保护了合同守约当事人的合法权益，是尊重事实和依照法律规定的判决是正确的判决，应予维持。朱兰英向一审法院起诉请求：1．解除原、被告2014年5月12日签订的《购房协议》；2．被告退还原告购房款50万元；3．被告支付原告违约金50万元；4．被告以50万元为基数按照同期银行贷款利率支付原告债务利息（自2014年5月12日至被告清偿之日止）；5．诉讼费由被告承担。张木庆向一审法院提出反诉请求：1．请求法院判令被反诉人支付反诉人违约金15万；2．本案的诉讼费及反诉费由被反诉人承担。一审法院认定事实：2014年5月12日原、被告双方签订了《购房协议》一份，协议约定：甲方（本诉被告）将其位于XX安置房卖与乙方（本诉原告）使用，面积为100平方，每平方5000元，总价50万元。交房期限为36个月，具体交房日依开发商交房为准。甲、乙双方协议签订之日起生效，双方不得反悔，无论将来房价涨高或者降低，此价格不得变更，若有一方反悔，需赔偿对方违约金总价款的百分之百。付款方式为协议签订之日，乙方一次性付甲方购房全款50万元，甲方开出收据。协议签订当日，原告向被告支付了全部购房款50万元，被告向原告出具了收据。现因“购房协议”所约定的交房时间36个月到期，协议约定的标的房屋因开发商还没有建成，无法交付。故原告诉至法院，要求解除双方的购房协议”，并赔偿违约金及支付利息。在诉讼中，被告张木庆以原告提起诉讼要求解除合同的行为违反了双方“购房协议”约定为由提起反诉，同意解除双方签订的“购房协议”，并要求原告赔偿其违约金15万元。另查明，XXX村系XXX村下属自然村；被告张木庆作为安置方，于2014年3月16日与郑州市XX区XX村改造指挥部签订了“XX区XXX村改造拆迁安置补偿协议”，该协议第三条载明：“安置房交房期限为36个月，在本协议签订后，可领取过渡费。过渡费自开具空房验收单之日起按照核定的886.46平方米建筑面积（补齐部分面积除外），以每月每平方米12元人民币的标准发放。过渡费6个月发放一次，截止日期为安置房交付的当月。安置房交付如超过36个月，从第37个月起过渡费翻倍，按每月平方米24元标准发放”。现该安置协议约定的安置房屋尚未建成交付。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同双方当事人对履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，原、被告签订的《购房协议》是当事人的真实意思表示，且不违反有关法律的规定，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告已按照约定支付了购房款，有权利要求按照合同约定获取合同价款对应的标的物。现由于标的房屋尚未建成，被告不能交付标的房屋，原告主张解除双方签订的购房协议，且被告亦同意解除，故原告主张解除双方签订的“购房协议”并退还购房款500000元的请求成立，原审法院予以支持。关于本案标的房屋的交付时间，虽然双方在合同中约定有交房期限为36个月，但是同时还约定“具体交房时间依开发商交房为准”。原、被告双方关于交房时间的理解存在分歧，应当视为约定不明。故原告以被告未在期限内交房为由违约诉请被告支付违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。原告诉请被告支付占用购房款期间的利息损失，结合本案案情（双方签订合同的情形、标的物房屋系安置房、原告后期要求被告交付房屋，被告自认协助原告转售标的房屋以及被告一直领取过渡费的情形），原审法院支持原告以50万元为基数自交付之日起的利息（自2014年5月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）。同上，被告张木庆反诉原告朱兰英支付违约金，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十二条、第九十三条、第九十七条、第一百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告朱兰英与被告张木庆签订的《购房协议》；二、被告张木庆于判决生效之日起十日内返还原告朱兰英购房款500000元，并支付利息（以500000元为基数，自2014年5月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期银行贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付之日止）；三、驳回原告朱兰英的其它诉讼请求；四、驳回被告张木庆的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取7620元，原告朱兰英负担3257元，由被告张木庆负担4363元。反诉案件受理费1650元，由被告张木庆负担。本院二审期间，张木庆提交证明一份，证明目的：证明人李某某亲笔所写，李某某的情况与被上诉人完全一致，两人同时签订了同样的合同，被上诉人是李某某合同的见证人，其出示证明已说明双方在签订协议时交房时间约定以开发商交房时间为准，是买卖双方的真实意思表达。被上诉人发表质证意见称，对这份证据的真实性有异议，证明目的也有异议。李某某是张木庆配偶李爱梅的亲妹妹，与当事人有利害关系，其证言不具有证据效力。其次证人需要出庭作证，接受法庭质询。李某某没有出庭作证，其证言不具有证据效力。第三，上诉人没有提交证人出庭作证申请，不符合证人出庭作证的法律规定。第四，交房期限36个月，是购房合同明确约定的。购房协议里只有一处交房期限的约定。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的安置房买卖协议中，对应的标的房屋，既没有所有权证书，又没有具体的位置、坐落、面积、户型，交房具体时间亦不确定。上诉人对标的房屋的上述交易风险亦明知，故一审法院驳回其反诉请求并无不当。关于朱兰英诉请张木庆支付占用购房款期间的利息损失问题。朱兰英主张按照同期银行贷款利率计算，张木庆主张不应支付利息。本院综合分析如下：一是，案涉协议签订时，被上诉人对上述不确定的情况和风险是明知的；二是，双方协议中并没有对合同解除后的利息进行约定；三是，按照银行贷款利率计算有一定的惩罚性质，本案中张木庆对合同的履行和解除并没有过错，故被上诉人主张按银行贷款利率计算占用购房款期间利息损失，本院不予支持。但考虑到张木庆的确占用购房款时间较长，朱兰英此项损失确实存在，故本院酌定起诉前（2014年5月12日起至2020年5月26日）的利息按中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计算，起诉之后的利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，张木庆的上诉请求部分成立，本院对其上诉请求合理部分予以支持；一审判决认定事实清楚，实体处理不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项规定，判决如下：一、维持河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6268号民事判决第一项、第四项；二、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6268号民事判决第三项；三、变更河南省郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6268号民事判决第二项为，张木庆于判决生效之日起十日内返还朱兰英购房款500000元，并支付利息（以500000元为基数，自2014年5月12日起至2020年5月26日按照中国人民银行公布的同期银行活期存款利率计算，自2020年5月27日起至实际支付之日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、驳回朱兰英的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取7620元，朱兰英负担4257元，由张木庆负担3363元；反诉案件受理费1650元，由张木庆负担。二审案件受理费5150元，由张木庆负担6984元，朱兰英负担2286元。本判决为终审判决。审判员  袁斌二〇二〇年十一月四日法官助理邹靖书记员宋兵