山东省东营市垦利区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0505民初59号 原告：马强，男，1970年10月5日出生，汉族，无业，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：王庆涛，北京市盈科（东营）律师事务所律师。 被告：胜利油田慧通汽车销售有限责任公司，住所地东营市东营区西四路五干桥向南2公里，统一社会信用代码91370500724284731Q。 法定代表人：郑福芝，该公司总经理。 委托诉讼代理人：崔富华，山东东照律师事务所律师。 委托诉讼代理人：崔艺，山东东照律师事务所律师。 被告：孙乾，男，1974年12月18日出生，汉族，住东营市东营区。 原告马强诉被告胜利油田慧通汽车销售有限责任公司（以下简称慧通公司）、孙乾土地租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马强的委托诉讼代理人王庆涛，被告慧通公司的委托诉讼代理人崔富华、崔艺到庭参加诉讼，被告孙乾经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马强向本院提出诉讼请求：1、判令解除马强与慧通公司2006年10月16日签订的《土地租赁合同》；2、判令慧通公司拆除其在涉案土地上投入建设的所有设施，并恢复原状；3、判令慧通公司支付违约金230736元（年租金参照2016年10月16日至2019年10月16日三年的平均年租金874000元，2019年9月2日判决生效之日起7日内每日按年租金2‰计算违约金数额为12236元，剩余违约金数额为年租金的25%计算为218500元）；4、判令慧通公司赔偿损失（年租金按874000元、一年按365日计，日租金为2394.52元，计算期限自2019年10月17日起至慧通公司实际拆除其在涉案土地上投入建设的所有设施、恢复承租前的原状并撤离为止）；5、孙乾对上述第2至4项诉讼请求承担连带责任；6、本案诉讼费由慧通公司、孙乾承担。事实和理由：2006年10月16日，马强与慧通公司签订《土地租赁合同》，孙乾作为合同履行的担保人对合同的履行承担连带担保责任。上述《土地租赁合同》约定马强将位于东营市××路××号的17.48亩土地的使用权及地上建筑物、构筑物、附着物等出租给慧通公司使用，租期为20年；根据合同第九条约定，2016年至2026年租金由马强、慧通公司双方根据市场价格再行商定。截至目前，慧通公司已经欠付马强2016年10月16日至2019年10月16日三年的租金，经垦利区人民法院一审、东营市中级人民法院二审终审判决，慧通公司、孙乾需向马强支付租金、司法鉴定评估费、保全费共计2658464元，该判决已于2019年9月2日生效，目前已经进入执行程序；慧通公司、孙乾拒不履行判决书确定的义务，同时也违反了双方签订的合同约定；根据双方签订的合同第十二条之规定，马强有权解除合同，并要求慧通公司、孙乾支付违约金；根据双方签订的合同约定以及《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条等规定，慧通公司、孙乾应当恢复原状并赔偿马强损失。为维护自己的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，马强向法院提起诉讼，望判若所请。 慧通公司辩称，第一，马强再次起诉请求解除与慧通公司2006年10月16日签订的《土地租赁合同》属于最高人民法院民诉法解释第二百四十七条规定的重复起诉的情形。2017年1月马强向法院起诉，诉讼请求是“1、判令解除马强与慧通公司于2006年10月16日签订的《土地租赁合同》，判令慧通公司将合同项下的土地及地上建筑物交回给马强并赔偿马强经济损失900000元；2、孙乾对第1项诉讼请求承担连带责任；3、诉讼费由慧通公司、孙乾承担”，对比本次诉求，双方当事人相同、诉讼标的相同、诉讼请求相同，本次诉讼实质上是想否定上次诉讼垦利区人民法院（2017）鲁0521民初215号民事判决的裁判结果，该判决认为“慧通公司在使用涉案土地期间，建造了厂房、地面硬化、增设了维修车辆的设备，双方签订的合同期限长，双方已履行合同十余年，在没有对涉案土地上被告建造物妥善予以处理的情况下，不宜解除合同”，故驳回了马强解除《土地租赁合同》的诉求，据此慧通公司请求法庭依据民事诉讼法第一百二十四条第（五）项、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定驳回马强的本次起诉。第二，按照合同约定，马强负责办理慧通公司经营汽车4S店所需的土地规划许可证，并协助慧通公司办理地上投资建设的房产各项手续，慧通公司新建厂房等不动产后，马强一直拒绝履行该合同义务，其违约在先，慧通公司暂缓支付后期租金是行使先履行抗辩权。双方《土地租赁合同》第二条约定“乙方承租本宗土地必须进行合法经营，不得随意变更双方约定的汽车销售及汽车服务用途，乙方经营汽车4S店所需的土地规划许可证由甲方负责办理”、第四条约定“乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担”、合同中手写注②注明“甲方协助乙方办理地上由乙方投资建设的房产各项手续”，马强上一次诉求解除合同时垦利区人民法院（2017）鲁0521民初215号民事判决明确指出“双方签订合同后，慧通公司在涉案土地上建造了厂房、地面硬化、增设了维修车辆的设备，并且双方已履行合同十年，慧通公司没有根本改变从事汽车销售及汽车服务、经营汽车4S店的用途，慧通公司的建造行为没有损害和降低涉案土地的价值，没有损害马强的利益，马强对慧通公司承租后对有关设施进行改动或扩增设备应为明知和应知。马强主张慧通公司没有经书面同意扩增部分建筑物，应予恢复并赔偿损失的主张，不予支持”，这一判决意见肯定了慧通公司为实现合同目的扩建和新建厂房等不动产设施是适当履行合同的行为，马强本次诉讼第2项、第4项诉求实质上是否定上述判决认定的意见，马强的第2项诉求“判令慧通公司拆除其在涉案土地上投入建设的所有设施，并恢复原状”是一项损人不利己的诉求，如果把慧通公司十多年来投资1200多万元建造的7800多平方米厂房等建筑设施全部拆除，将建设安装的供水排水排污系统、电力和消防设施等配套系统全部拆除，将11600多平方米的水泥地面硬化全部破坏清除，恢复土地原状，显然违反了民法关于民事活动节约资源、保护环境的原则，违反了公平原则。马强不仅对土地上原有房产不办理不动产登记手续，也一直拒绝协助慧通公司办理新建厂房等设施的合法手续，严重影响了慧通公司进行4S店的汽车经营，这一违约行为在慧通公司新建厂房后已经延续了十多年的时间，慧通公司暂缓支付后期租金是行使先履行抗辩权的救济措施，故马强的第3项诉求不能成立。 孙乾未作答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2006年10月16日，马强与慧通公司签订了《土地租赁合同》1份，马强为出租方（以下简称甲方）、慧通公司为承租方（以下简称乙方），合同约定：甲方将位于东营市××路××号的17.48亩土地的使用权〔国有土地使用证号为垦国用（2005）字第0××0号〕及地上建筑物、构筑物、附着物等（见附件）出租给乙方使用；乙方承租本宗土地必须进行合法经营，不得随意变更双方约定的汽车销售及汽车服务用途，乙方经营汽车4Ｓ店所需的土地规划许可证由甲方负责办理，乙方不得擅自转租本宗土地及办公楼的使用权，否则甲方有权解除合同，收回土地及办公楼的使用权；乙方在租用期间，不得随意改变本宗土地状况和地上的建筑物、构筑物、附着物及水、电管网等设施，如确需改动或扩增设备应事先征得甲方书面同意后方可实施，对有关设施进行改动或扩增设备时如需办理相关手续，由乙方办理，甲方根据实际情况给予协助，所需费用由乙方承担，否则乙方应恢复原状，并赔偿因此给甲方造成的损失；租赁期限为20年，自2006年10月16日至2026年10月16日；2006年10月16日至2016年10月16日租金为38万元／年（税后），总计380万元，2016年至2026年的租金由甲乙方根据当时市场价格再行商定；乙方于2006年10月16日将2006年至2007年租金交付给甲方，甲方当日将土地及办公楼交付给乙方使用；乙方于每年10月16日前将下一年租金以现金形式一次性足额交付给甲方，不得以任何理由拖欠和以任何物品抵债；如逾期交纳租金7日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金，如逾期超过7日甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金；合同约定的租赁期限届满，同等条件下乙方有优先承租权利，或者甲方可以用土地及地上设施入股与乙方合作经营，如双方协商不成乙方应当于60日内拆除乙方投入建设的所有设施；在乙方租赁甲方土地的期间内，甲方不得将土地转让给第三方，如违约将赔偿对方全部的损失，如乙方违约将赔偿对方全部损失；甲方协助乙方办理地上由乙方投资建设的房产各项手续；附属物清单包括石狮子两座、院墙、门卫室一间、变压器（50千瓦）、砖混框架房屋（建筑面积1180平方米）一座（门窗齐全）。马强在合同尾部甲方签名，慧通公司在合同尾部乙方签章，孙乾代表慧通公司在合同尾部乙方签名，同时孙乾作为乙方担保人在合同尾部乙方担保人处签名。 马强为上述《土地租赁合同》所涉土地的土地使用权人，该土地原国有土地使用证号为垦国用（2005）字第0××0号，因全解析地籍调查、重新测量，2008年8月7日国有土地使用证号变更为垦国用（2008）第2××7号，座落为郝家镇西郊工贸发展基地、北二路北侧，地类（用途）为商业，使用权类型为出让，终止日期为2038年12月30日，使用权面积为11661.8Ｍ2。 上述《土地租赁合同》签订后，马强将涉案土地及附属物交付慧通公司使用；慧通公司在使用涉案土地期间，在涉案土地上建造了厂房、地面硬化、增设了维修车辆的设备，主要包括三个展厅以及其他辅助设施；2006年至2016年的租金慧通公司按照合同约定进行了支付，但2016年至2026年的租金双方未能商定。 2017年1月11日，马强以慧通公司擅自转租土地的行为构成违约、双方就2016年至2026年租金协商未果的情况下其有权要求解除合同为由向本院提起诉讼，请求判令解除其与慧通公司于2006年10月16日签订的《土地租赁合同》、判令慧通公司将合同项下的土地及地上建筑物交回并赔偿经济损失900000元、孙乾承担连带责任；2018年1月29日，本院依法作出（2017）鲁0521民初215号民事判决，判决驳回了马强的诉讼请求。马强对上述判决不服提起上诉，东营市中级人民法院于2018年6月8日作出（2018）鲁05民终624号终审民事判决，判决驳回上诉、维持原判。 2018年10月18日，马强以慧通公司欠付其2016年10月16日至2019年10月16日三年的租金为由向本院提起诉讼，请求判令慧通公司支付2016年10月16日至2019年10月16日的租金2622000元、公证费2060元、评估费31464元，判令孙乾对上述请求承担连带责任，慧通公司提出反诉请求判令马强向其赔偿因马强滥用诉讼权利、恶意诉求解除合同的违约行为给其造成的经济损失3100000元；诉讼过程中经本院依法委托潍坊鸿瑞价格评估有限公司评估，认定涉案土地及地上属于马强的建筑物、构筑物、附着物等在2016年10月16日至2019年10月16日的租金价值为2622000元；2019年2月26日本院作出（2018）鲁0521民初2177号民事判决，判决慧通公司向马强支付2016年10月16日至2019年10月16日的土地租金2622000元及司法鉴定评估费31464元，孙乾对上述款项承担连带清偿责任，驳回马强的其他诉讼请求，驳回慧通公司的反诉请求。慧通公司对上述判决不服提起上诉，东营市中级人民法院于2019年8月26日作出（2019）鲁05民终1035号终审民事判决，判决驳回上诉、维持原判。因慧通公司、马强均未自动履行上述生效法律文书所确定的义务，2019年9月19日马强向本院申请强制执行，请求慧通公司向其支付2016年10月16日至2019年10月16日的土地租金2622000元及司法鉴定评估费31464元，孙乾对上述款项承担连带清偿责任；2019年12月23日，本院作出（2019）鲁0521执1372号执行裁定书，因未发现有可供执行的财产，慧通公司、孙乾均未能实际履行，根据《最高人民法院关于适用的解释》第五百一十九条的规定裁定终结本次执行程序。慧通公司、马强至今仍未全面履行上述生效法律文书所确定的义务。 本院认为，马强作为涉案国有土地的土地使用权人，有权将涉案土地出租给慧通公司使用；2006年10月16日马强与慧通公司签订的《土地租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。 本案争议的焦点是：2006年10月16日马强与慧通公司签订的《土地租赁合同》是否应当予以解除？ 根据查明的事实，2017年1月11日马强以慧通公司擅自转租土地的行为构成违约、双方就2016年至2026年租金协商未果的情况下其有权要求解除合同为由向本院提起诉讼，请求判令解除其与慧通公司于2006年10月16日签订的《土地租赁合同》，本院综合考虑慧通公司在涉案土地上建造了厂房（展厅）、地面硬化、增设了维修车辆的设备及合同履行等情况，认为不宜解除合同，依法判决驳回了马强的诉讼请求，东营市中级人民法院终审判决对本院判决予以维持，但之后双方就2016年至2026年的租金一直未协商达成一致；2018年10月18日马强以慧通公司欠付其2016年10月16日至2019年10月16日三年的租金为由向本院提起诉讼，请求判令慧通公司支付2016年10月16日至2019年10月16日的租金2622000元、公证费2060元、评估费31464元，判令孙乾对上述请求承担连带责任，慧通公司提出反诉请求判令马强向其赔偿因马强滥用诉讼权利、恶意诉求解除合同的违约行为给其造成的经济损失3100000元，本院依法判决慧通公司向马强支付2016年10月16日至2019年10月16日的土地租金2622000元及司法鉴定评估费31464元、孙乾对上述款项承担连带清偿责任并驳回马强的其他诉讼请求、驳回慧通公司的反诉请求后，慧通公司对上述判决不服提起上诉，东营市中级人民法院于2019年8月26日依法作出终审判决驳回上诉、维持原判；2019年9月19日马强根据上述判决申请强制执行后，慧通公司及孙乾仍未履行上述生效法律文书所确定的义务。本院认为，慧通公司拖欠马强租金已逾四年，在2019年8月26日东营市中级人民法院作出（2019）鲁05民终1035号民事判决对2016年10月16日至2019年10月16日的土地租金作出终审处理后慧通公司、孙乾仍拒不履行支付租金的义务，已构成根本违约，根据《土地租赁合同》约定，马强有权解除合同，在慧通公司、孙乾未能向马强支付租金的情况下马强再次起诉请求解除与慧通公司2006年10月16日签订的《土地租赁合同》并不属于重复起诉，对马强请求判令解除其与慧通公司2006年10月16日签订的《土地租赁合同》的诉讼请求本院依法予以支持。 根据马强与慧通公司2006年10月16日签订的《土地租赁合同》约定，“合同约定的租赁期限届满，同等条件下乙方有优先承租权利，或者甲方可以用土地及地上设施入股与乙方合作经营，如双方协商不成乙方应当于60日内拆除乙方投入建设的所有设施”，虽然慧通公司在涉案土地上建造了厂房（展厅）、地面硬化、增设了维修车辆的设备，但上述《土地租赁合同》的解除系因慧通公司、孙乾拒不履行支付租金的义务构成根本违约导致，上述《土地租赁合同》解除后慧通公司应在60日内将其在涉案土地上投入建设的所有设施予以拆除，将涉案土地及附属物交还给马强。 对于马强“判令慧通公司支付违约金230736元（年租金参照2016年10月16日至2019年10月16日三年的平均年租金874000元，2019年9月2日判决生效之日起7日内每日按年租金2‰计算违约金数额为12236元，剩余违约金数额为年租金的25%计算为218500元）”的诉讼请求，经审查，本院认为双方在《土地租赁合同》中约定的“如逾期交纳租金7日以内，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方支付年租金日千分之二的违约金，如逾期超过7日甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付年租金百分之二十五的违约金”不能同时适用，本案中马强要求解除合同，其只能按合同约定要求慧通公司支付年租金25%的违约金，对马强主张的其余违约金本院依法不予支持。 对于马强“判令慧通公司赔偿损失（年租金按874000元、一年按365日计，日租金为2394.52元，计算期限自2019年10月17日起至慧通公司实际拆除其在涉案土地上投入建设的所有设施，恢复承租前的原状并撤离为止）”的诉讼请求，经审查，本院认为，马强与慧通公司就2016年至2026年的租金并未协商达成一致，2016年10月16日至2019年10月16日的租金价值2622000元系在相关诉讼中经委托评估确定的租金数额，不能作为认定该期间之外租金数额的依据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，对马强的上述诉讼请求本院依法不予支持。 对于马强“要求孙乾对第2至4项诉讼请求承担连带责任”的诉讼请求，经审查，孙乾在涉案《土地租赁合同》中在代表乙方慧通公司签名的同时自愿以乙方担保人的身份签名为慧通公司提供了担保，因此其应向马强承担连带担保责任。 孙乾经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其对自己相应诉讼权利的放弃。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除2006年10月16日马强与胜利油田慧通汽车销售有限责任公司签订的《土地租赁合同》。 二、胜利油田慧通汽车销售有限责任公司于本判决生效之日起六十日内拆除其在涉案土地上投入建设的所有设施，将涉案土地及附属物交还给马强。 三、胜利油田慧通汽车销售有限责任公司于本判决生效之日起十日内向马强支付违约金218500元。 四、孙乾对上述第二、三两项承担连带清偿责任。 五、驳回马强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4761元，减半收取计2380.5元，由马强负担126.5元，胜利油田慧通汽车销售有限责任公司负担2254元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。 审判员  周卫亭 二〇二〇年十一月二日 书记员  燕翔宇