新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区人民法院民 事 判 决 书（2020）新0103民初6480号原告：李伟，女，1972年12月15日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。委托诉讼代理人：赵焓杏，新疆鼎泽凯律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙琦，新疆鼎泽凯律师事务所律师。被告：新疆胜天房地产开发有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区骑马山路**荒山绿化指挥部******。法定代表人：李晶，新疆胜天房地产开发有限公司总经理。委托诉讼代理人：奥登格尔丽，新疆胜天房地产开发有限公司法务专员。原告李伟与被告新疆胜天房地产开发有限公司（以下简称胜天房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月15日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告李伟的委托诉讼代理人孙琦，被告新疆胜天房地产开发有限公司的委托诉讼代理人奥登格尔丽均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李伟向本院提出诉讼请求:1.请求判令被告承担逾期办理产权证书违约金64643.44元至实际履行之日止,(暂计至2020年3月20日，利率2019年8月19日前按照4.75%计算，2019年8月20日至2020年3月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；2．本案诉讼费、送达费由被告承担。2020年10月26日，原告明确第一项诉讼请求为:要求被告支付自2017年5月4日至2020年3月20日期间的违约金（2019年8月19日前按照4.75%计算，2019年8月20日至2020年3月20日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。事实及理由：原告与被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买由被告开发的格林威治城三期22-3-702的房屋，建筑面积137.42平方米，总房款486466.8元。原告支付完房屋契税及维修基金，并敦促被告早日办理房屋所有权证，被告作为房屋买卖合同的出售方，应按照合同约定在房屋交付使用后180日内办理房屋所有权证，但时至今日，被告一直以种种理由拖延办理其应有的房屋所有权证。被告胜天房产公司辩称，原告主张办理房屋权属证书违约金的主张适用法律错误，应驳回原告第一项诉讼请求。被告已经履行房屋买卖合同的主合同义务。房屋的价值主要体现于其居住使用，原告已实际占有使用涉案房屋，获得了房屋的占有、使用及收益的权能，已经实现了签订商品房买卖合同的合同目的。其次我方认为原告主张的逾期办证违约金明显过高。本案中，涉案《商品房预售合同》第十五条对逾期办证做出了特别约定，即双方共同约定排除适用违约金，出卖人不承担支付违约金的责任。且现原告所在小区房价涨价幅度超过60%，原告并未受有实际损失。原告主张的逾期办证违约金为涉案合同约定逾期交房违约金的13倍之多，明显过高。诉讼费请求法庭依法裁判。本院经审理认定事实如下：2013年3月9日，原、被告签订《商品房预售合同》，约定原告购买被告开发建设的位于乌鲁木齐市××区西延骑马山格林威治城三期22栋3单元7层702室房屋，面积为137.42平方米，房款总价486466.8元。2014年8月30日前将房屋交付买受人使用；出卖人逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自2014年8月30日的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。关于产权登记，合同第十五条明确约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时间内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理；1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起×日将买受人已付房款退还给买受人，并按已付房价款的无×赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的无×%向买受人支付违约金。3、由于买受人原因不能按时将所需费用、资料、证件提供齐全，责任由买受人承担，出卖人不承担逾期备案的违约责任。合同签订后，原告按照合同约定缴清全部房款。2017年8月25日原告办理入住。另查明，2017年5月1日，本院受理了李伟诉胜天房产公司商品房预售合同纠纷一案，在审理过程中，双方达成调解协议：一、胜天房产公司代李伟缴纳物业费12229.37元，用于抵偿胜天房产公司应向李伟赔付的逾期交房及逾期办理权属证书的违约金；二、李伟保留自2017年5月3日之后逾期办理权属证书违约金的诉权，本院于2017年5月9日出具（2017）新0103民初4343号民事调解书。再查，本案涉案房屋尚未办理不动产权属证书。本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对双方当事人均具有法律拘束力，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告逾期为原告办理房屋产权证书登记，且至今尚未办理，存在违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊的约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）、商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）、商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）、商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合原、被告在《商品房预售合同》第十五条关于产权登记的约定中对被告逾期办理房屋产权证书登记的违约行为的违约责任及损失数额计算并无明确约定的事实，虽然（2017）新0103民初4343号民事调解书确认原告保留自2017年5月3日后逾期办证的诉权，但是原告实际入住的时间为2017年8月25日，根据双方办理房屋所有权登记的期限的约定，原告主张的逾期办证违约金的起算时间应为2018年2月22日，故被告应向支付自2018年2月22日至2019年8月19日的逾期办证违约金34439.18元【486466.8元×4.75%÷365×544（2018年2月22日至2019年8月19日）】，超过此数额的部分，本院不予支持。自2019年8月20日至2020年3月20日期间的违约金以486466.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：被告新疆胜天房地产开发有限公司向原告李伟支付逾期办理房屋权属证书违约金34439.18元，自2019年8月20日至2020年3月20日期间的违约金以486466.8元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。以上应付款项，被告应于本判决生效之日起十五日内向原告履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本案争议标的64643.44元，判决给付标的34439.18元，给付标的占争议标的的53.28%，案件受理费1416.08元，减半收取708.04元（原告已预交）。由被告新疆胜天房地产开发有限公司负担53.28%即377.24元，由原告负担46.72%即330.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本和预交二审案件受理费，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审判员  张艳蕊二〇二〇年十一月九日书记员  董慧敏