浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初7855号 原告：徐胜利，男，1971年8月22日出生，汉族，住浙江省绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：马桂星，男，1947年10月20日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 被告：单旭刚，男，1989年2月12日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 被告：单财友，男，1949年12月14日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 第三人：王春仙，女，1954年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 原告徐胜利与被告单旭刚、单财友，第三人王春仙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐胜利及其委托诉讼代理人马桂星，被告单旭刚、单财友，第三人王春仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐胜利向本院提出诉讼请求：1.请求确认案涉《房地产买卖协议》合法有效，判令两被告信守协议约定，履行义务办理坐落于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××单元××室房屋不动产转移登记手续，并将该房屋过户至原告名下。2.判令本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：经绍兴市柯桥区柯岩王春仙房屋中介服务部人员王春仙的介绍，甲方两被告与乙方原告于2016年9月13日签订了一份《房地产买卖协议》，约定：甲方自愿将位于案涉房屋即坐落于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××单元××室××安置房屋（另附自行车库一个）出卖给乙方为业，房屋成交价款为44.85万元人民币；为保证双方信守协议，约定了违约金20万元作为违约方对对方的赔偿；甲方还以4万元作为对乙方房屋权证过户的押金，并经双方签约后生效。 乙方在签约前即通过瑞丰银行付甲方定金10万元。签约后，乙方又通过瑞丰银行汇入甲方账户31.2万元，合计41.2万元，扣除乙方应办理产权过户押金4万元及支付甲方垫付的电网费、自来水开通费、垃圾搬运费等3500元，乙方的购房款已全额付清。在甲乙双方及中介方三方签约时，中介方问被告单旭刚其爹娘为啥不来，单旭刚说：“他们到香炉峰拜菩萨去了。”王春仙叫被告单旭刚打电话征求他父母对房屋买卖意见，被告单旭刚随即电话给其父，并说其父同意。 上述合同签订后，甲方于同年12月份向乙方交付了案涉房屋（含自行车库）。乙方家庭入住后，即向有关部门办理了国家电网、自来水公司、中广有线电视等户名的变更手续，并一直占有使用居住至今近四年。据查，案涉《房地产买卖协议》约定的标的物即案涉房屋的产权已登记在被告单财友名下，已具备过户条件。为此，原告按照协议约定多次向两被告提出房屋产权转移过户手续事宜，但两被告以种种借口，迟迟未为原告办理房屋产权过户手续，社区也组织双方调解，均无结果，遂造成本案诉讼。 我国合同法第六条规定：“当事人行使权利，履行义务应当遵循诚实信用原则。”第八条也规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”，“依法成立的合同，受法律保护。”然而，两被告缺乏诚实信用原则，事后产生悔意，一直未予履行协议约定的办理产权登记过户手续义务，显然违约。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释》第二条：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人，请求其享有物权的应予支持。”对于发生争议的不动产物权归属最终判断应当依赖于对原因行为或基础关系的审查。所以，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符，其为该不动产物权的真实权利人的情况下，应当支持其诉讼请求。 本案事实充分证明，案涉房屋是原告依法通过合同买卖所得，而且两被告已交付了案涉房屋，原告已是案涉房屋的合法占有人和所有人。据此，原告为维护自己合法权益向法院呈讼。 被告单旭刚辩称，2016年9月13日，被告单旭刚与原告在中介王春仙的介绍下签订《房地产买卖协议》属实，根据该合同的约定，甲方出卖方与乙方买受方如违约各负担20万元违约金，买卖合同的履行中如甲方不愿意出卖或乙方不愿意付款都是违约的，被告单旭刚现在不愿意出卖，同意支付原告违约金并返还对方所付的购房款。 被告单财友辩称，案涉房屋是被告单财友通过拆迁方式取得的安置房，被告单旭刚系被告单财友之子，他没有经过被告单财友的同意将房屋卖给原告，被告单财友不同意儿子的上述单方出卖行为，而且案涉《房地产买卖协议》中也没有被告单财友的签名。 第三人王春仙述称，2016年9月11日，被告单旭刚打电话给王春仙，称缺钱要求案涉房屋委托中介王春仙找人卖掉，刚刚原告需要买房，于是王春仙就参与这件房屋买卖中介事宜。2016年9月13日，被告单旭刚带着他父母的身份证、户口簿等与原告签订《房地产买卖协议》，当时王春仙跟被告单旭刚讲房屋出卖要有父母出面同意的，被告单旭刚讲放心好了，他的父母是同意的。谁知过了一年多，被告单财友等一群人找到王春仙家中，说王春仙怎么就他的房屋卖掉了，王春仙认为这件事私下是解决不了的，所以才形成现在的纠纷。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 案涉房屋为坐落于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××单元××室房屋，该房屋同时附有一个配套自行车库，系被告单财友于2010年5月通过拆迁安置取得的房屋，根据被拆迁人被告单财友与拆迁人绍兴县柯岩建设投资有限公司签订的房屋拆迁安置调换协议载明，乙方即被拆迁人安置人口归户为5＋1人。 被告单旭刚系被告单财友之子。2016年9月13日，被告单旭刚（卖方，合同简称甲方）、原告（买方，合同简称乙方）、第三人王春仙（中介方，合同简称丙方）经协商一致，签订一份《房地产买卖协议》，约定甲方自愿将案涉房屋及所附小车库转让给乙方；成交价448500元，由乙方于2016年9月13日前全部付清；甲乙双方准备过户所需材料到便民中心办理过户手续。过户所需的契税、公证费、交易费、评估费、复印费、工本费等相关费用概由乙方承担，如发生营业税、个税、土地出让金由乙方承担；小车库为送，甲方双方如违约各负担20万元；押金还有4万元，房产证办好后，该款全部付清等。上述《房地产买卖协议》文本中甲方另写有“单财友”。被告单财友在签约当天实际未到场，甲方签名落款处“单财友”三字由被告单旭刚代写。 上述合同签订前后，原告共向被告单旭刚支付购房款408500元，另支出水电气等开通费用3500元，合计412000元。签约之后，被告单旭刚将房屋钥匙交付给原告，并由原告占有使用至今。目前，案涉房屋尚未由拆迁部门过户至被拆迁人，但已具备过户条件。 本案审理过程中，因查实案涉房屋存在其他共有人，且被告单财友未在《房地产买卖协议》中签名，可能出现合同无法履行并应予以解除的情形，本院向原告释明引导可变更诉讼请求，但原告仍坚持自己的诉讼请求。 本院认为，原告与被告单旭刚于2016年9月13日签订《房地产买卖协议》的事实清楚，可以认定，该合同约定被告单旭刚将案涉房屋即位于绍兴市柯桥区××街道××小区××幢××单元××室房屋（含附属自行车库）转让给原告，虽被告单旭刚在合同签订时未取得案涉房屋的产权，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，该房屋买卖合同系上述签约双方真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定，应属有效。据此，原告请求确认案涉《房地产买卖协议》合法有效，本院予以支持。 针对原告要求两被告配合房屋产权过户的诉求，本院认为，虽《房地产买卖协议》甲方卖方人员包括被告单财友，但被告单财友在合同签署当天并未到现场，合同中“单财友”三字系被告单旭刚代签，因此不能认定被告单财友系《房地产买卖协议》的合同相对人。原告主张被告单财友事后追认被告单旭刚对案涉房屋的出卖行为，但被告单财友予以否认，且原告对此未提供充分证据加以证明，本院不予采信。事实表明，案涉房屋系被拆迁人单财友通过拆迁安置取得，拆迁安置人口包括5+1个，拆迁时拆迁部门系对被告单财友一户的家庭人员给予安置，故所涉安置人口应为案涉房屋的共有权人。据此，案涉房屋的共有人不仅包括涉案当事人即被告单财友、单旭刚，还包括其他共有人诸如被告单财友之妻、之女等。我国物权法第九十七条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”被告单旭刚作为案涉房屋的出卖人，其应向买受人履行权利与实物的双重交付，既要交付房屋，亦要将不动产权利转移至买受人名下。被告单旭刚在未获全体共有人同意的前提下，其无法将案涉房屋产权过户给买受人原告，这属于我国合同法第一百一十条规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形。据此，原告请求过户的诉求，因无法履行，本院不予支持。在本案审理过程中，本院向原告释明，因案涉房屋存在其他共有人，且被告单财友未在《房地产买卖协议》中签名，可能出现合同无法履行并应予以解除的情形，并向原告释明引导可变更诉讼请求，但原告仍坚持自己的诉讼请求，不愿意按解除合同处理，在此情形下，原告所提的房屋过户诉求，本院应予驳回。 综上所述，本院对原告诉求中的合理部分依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告徐胜利与被告单旭刚于2016年9月13日签订的《房地产买卖协议》合法有效； 二、驳回原告徐胜利的其他诉讼请求。 案件受理费80元，减半收取计40元，由原告徐胜利与被告单旭刚各半负担20元，当事人应负担的受理费限于本判决生效后十日内向本院缴纳。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审判员  冯春盛 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。 《中华人民共和国物权法》 第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。