广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终624号上诉人（原审原告）：铭豪花园业主委员会，住所地：广东省韶关市武江区*****。负责人：姜翠兰，该业委会主任。委托诉讼代理人：丘伟华，广东广法律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：韶关市永兆房地产开发有限公司。住所地：广东省韶关市武江区新津小区***********。法定代表人：林喜茂，该公司董事长。被上诉人（原审被告）：韶关市永兆物业服务有限公司。住所地：广东省韶关市武江区新津小区*********。法定代表人：林喜茂，该公司董事长。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：陈晓琴，广东众同信律师事务所律师。上诉人铭豪花园业主委员会（以下简称铭豪业委会）因与被上诉人韶关市永兆房地产开发有限公司（以下简称永兆房地产公司）、被上诉人韶关市永兆物业服务有限公司（以下简称永兆物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服韶关市武江区人民法院(2019)粤0203民初1656号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案各方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。上诉人铭豪业委会的委托诉讼代理人丘伟华，被上诉人永兆房地产公司与永兆物业公司共同委托诉讼代理人陈晓琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。铭豪业委会上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持铭豪业委会全部诉讼请求；2.一、二审案件受理费由永兆房地产公司、永兆物业公司负担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院认定涉案人防地下车库由永兆房地产公司享有管理和收益权属于认定事实不清和适用法律错误。1.根据《中华人民共和国人民防空法》第四条、第五条规定，涉案小区业主在购房款中包含了人防建设费是其应尽的法定义务。永兆房地产公司虽出资建设人防工程，实际上是代替涉案小区垫付建设资金的初始投资，当小区房屋出售后，该垫付投入随房产销售转移到涉案小区业主身上，即人防建设费是有涉案小区业主共同承担。开发商仅仅是初始的投入者，不是投资的最终承担者，因为修建涉案人防地下车库的投资已摊入出售房屋的房价中，随房屋出售转移给涉案小区业主。2.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、第四十一条的规定，涉案人防地下车库的使用权和收益权应和商品房小区的房产以及土地使用权一并转移给全体涉案小区业主。涉案小区业主购房实际上支付了人防工程的建造费用。3.从商品住宅价格构成方面出发，根据《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定，商品住宅价格的构成包括住宅小区基础设施建设费和非营业性配套公共建筑的建设费。另外建设用地使用权是通过出让方式取得，土地成本是涉案小区业主承担，人防地下车库的底部土地使用权归全体业主享有，且其地表部分的建筑成本亦由涉案小区业主承担。因此，涉案全体小区业主是涉案人防工程的最终投资人，涉案人防地下车库的产权应一并转移给涉案全体小区业主。4.根据《中华人民共和国物权法》第一百三十六条、第一百四十二条的规定，由于永兆房地产公司没有单独或另外依法受让地下空间使用权，依附于土地使用权建造的地下人防工程应作为附属物应属全体涉案小区业主所有，而且涉案小区的人防工程具有从属性与不可分割性，应当作为共有部分。综上所述，涉案地下车库以及人防工程的真实投资人是涉案小区全体业主，应归其共同所有。二、一审法院认定永兆物业公司自2017年5月1日起在铭豪花园提供的物业服务行为有效，属认定事实错误。根据《广东省物业管理条例》第九条的规定，一个物业区域只有一个物业服务企业进行管理，现涉案小区业主已经授权铭豪业委会对涉案小区进行物业服务管理，其他物业公司的物业服务合同均属无效合同。因此，永兆物业公司应退出涉案物业管理区域，其自2017年5月1日起至今的一切物业服务行为无效。三、一审法院认定C3-102房屋初始登记合法有效属认定有误。根据《物业管理条例》第三十八条的规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。物业管理企业不得改变物业管理用房的用途。此时，物业用房的所有权为业主，该初始登记却把所有权登记在永兆房地产公司名下，没有经过业主大会同意，明显违法。另外，房屋初始登记是开发商自行向有关部门申请，不能作为房屋产权的依据。房屋产权以产权登记为准，该初始登记不能对抗产权登记。四、一审法院不支持铭豪业委会要求永兆房地产公司划拨物业维修基金45万元的诉讼请求不当，应予纠正。关于物业维修基金的缴存主体适用法律问题，《关于请求明确对物业维修基金缴存有关规定的请示》（粤建房字【2006】158号）以及国务院法制办2007年7月8日作出的《对广东省人民政府法制办公室的答复》，物业维修基金的缴存主体应根据《广东省物业管理条例》确定，故根据1998年10月1日实施的《广东省物业管理条例》第三十二条明确规定，物业维修基金由物业建设单位按物业总投资的百分之二，在向业委会移交物业管理权时，一次性划拨给业主委员会，其所有权属全体业主共同所有。物业维修基金的缴存主体为物业建设单位。故一审法院适用法律错误。永兆房地产公司、永兆物业公司辩称，一、铭豪业委会起诉主体不适格，因本案一审判决之后，铭豪业委会的委任期到期，需要换届选举。二、关于人防工程以及车位的问题，永兆房地产公司已提供证据证明人防工程的投资人是永兆房地产公司，铭豪业委会认为业主是实际投资人没有事实和法律依据。三、法律明确规定，一个物业区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业进行管理。铭豪业委会不是一个企业，永兆房地产公司授权永兆物业公司管理其自有物业，没有违反法律强制性规定。四、房屋初始登记是产权登记的一种，铭豪业委会对此予以否认没有法律依据。五、关于物业维修基金问题，铭豪业委会并未向永兆房地产公司缴纳物业维修基金。参照韶关市人民政府办公室《批转市建设局关于加强物业专项维修资金管理意见的通知》（韶府办【2007】282号）第六条第三款规定，对未补缴物业专项维修资金的物业，其维修费用由列支范围的全体业主共同分摊。铭豪业委会向一审法院起诉请求：1.判令永兆物业公司立即完全退出铭豪花园所有物业管理区域；2.确认永兆物业公司自2017年5月1日起至今（暂计至2019年6月1日）在铭豪花园小区提供的一切物业服务行为无效；3.判令永兆房地产公司、永兆物业公司立即无偿向铭豪业委会移交物业用房、所有物业管理配套设备、所有物业管理配套用房和业委会办公室；4.判令永兆房地产公司、永兆物业公司连带向铭豪业委会补充移交以下资料：物业的报建资料，设施设备买卖合同复印件及安装、使用和维护保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件，物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单，物业及配套设施的产权清单、物业服务用房的清单；5.判令永兆房地产公司立即一次性向铭豪业委会划拨物业管理维修基金20万元（物业总投资的百分之二，暂以物业总投资1000万元估算，具体金额申请法院调查核准）；6.判令永兆房地产公司、永兆物业公司立即无偿向铭豪业委会移交地下车库物业管理权、管理设备和相关配套设施，并连带向铭豪业委会支付自2017年5月1日起至今（暂计至2019年6月1日）的地下车库车位管理费101250元；7.本案诉讼费用由永兆房地产公司、永兆物业公司负担。一审法院认定事实：韶关市武江区新华南路新津小区铭豪花园是韶关市永兆置业有限公司（韶关市永兆置业有限公司于2010年6月29日变更登记为韶关市永兆房地产开发有限公司）于2001年规划建设的商住楼，并于2003年竣工验收合格，之后则由永兆物业公司进行前期物业管理服务。2016年12月19日，铭豪花园业主大会筹备组向韶关市武江区住房和城乡建设局提出《铭豪花园业主大会和业主委员会备案申请》，该申请中载明：“铭豪花园现有310套房屋，总建筑面积46112.92平方米。……铭豪花园业主大会筹备组拟定《铭豪花园业主大会章程》、《铭豪花园业主大会选举办法》、《铭豪花园业主大会议事规则》和《铭豪花园业主公约》，经过公示和投票，获得242名业主投票，同意的240人，反对1人，弃权1人，同意人数占业主总人数的77%，同意的业主建筑面积36000平方米，占总建筑面积的78%。……选举赞成铭豪花园第一届业主委员会委员：主任姜翠兰208票（占投票人数90%），副主任夏广楚192票（占投票人数83%）、委员卢德志193票（占投票人数84%）、高国英185票（占投票人数80%）、童美多170票（占投票人数74%）。”韶关市武江区********办事处于2016年12月22日在该申请中加注“情况属实，请给予备案。”的内容并加盖了该办事处的印章。2017年1月11日，韶关市武江区住房和城乡建设局对铭豪业委会予以备案。铭豪花园于2016年10月起开始就是否继续聘用永兆物业公司、是否授权业主委员会决定小区物业管理模式书面征集业主意见，根据表决结果显示，大部分业主同意授权业主委员会决定小区物业管理模式。2017年4月10日，铭豪业委会集体讨论一致决定通过《采用业主自治模式进行物业管理的决议》，拟自2017年5月1日起全面采取业主自治模式对铭豪花园进行物业管理；2017年4月14日，铭豪花园业主监事会同意上述决议内容。2017年4月17日，铭豪业委会发布《铭豪花园物业管理模式方案公告》，该方案明确了业主自治模式是业主授权业主委员会代为进行物业管理，即业主委员会有权自主进行物业管理，包括自行聘请相关人员如保洁、安保、财务和其他必要工作人员，有权收取物业费、公摊费用、代扣代缴水电费和其他物业管理过程中应收取的费用，并明确了物业管理费（其中电梯楼为0.9元/平方米/月）、电梯电费、公共水电费、车位使用费、车位服务费的收费标准。2017年3月30日，铭豪业委会向永兆物业公司发出《关于终止的告知函》（铭豪[业函]字2017007号），告知永兆物业公司因其与永兆房地产公司签订的铭豪花园物业服务托管合同已过约定期限，且未与铭豪业委会签订有关铭豪花园物业服务协议，根据国家相关法律法规和《铭豪花园业主大会章程》、《铭豪业主大会议事规则》，经铭豪花园业主大会决议将于2017年5月1日起中止（一审法院注：应为“终止”）接受永兆物业公司就铭豪花园的物业管理服务，铭豪业委会将代表全体业主正式接管铭豪花园物业服务管理权，永兆物业公司与所有业主签订的《前期物业管理服务协议》将于告知函划定之日起正式终止，并要求永兆物业按照相关规定向铭豪业委会移交相关事宜。2017年6月-8月，永兆物业公司向铭豪业委会移交了铭豪花园门岗系统（包括软件及硬件）、图纸清单、电梯及资料、监控系统设备、供水设备、小区绿化照明、大门口收费系统设备、报建资料，并签订书面移交凭证。之后，永兆物业公司受永兆房地产公司的委托对产权属于永兆房地产公司包括地下车库在内的部分物业进行管理。双方因移交物业档案资料、缴纳物业管理费等问题产生争议协商未果，铭豪业委会遂起诉至一审法院要求解决。一审法院另查明，铭豪业委会就提起本案诉讼，向一审法院提交了大部分业主签名确认的《铭豪花园业委会授权书》，该授权书的内容为：“铭豪花园全体业主确认授权铭豪业委会为铭豪花园全体业主依法维权，聘请丘伟华律师为代理人，向原房地产公司、原物业服务公司及相关违规业主和租用铭豪花园范围内物业的单位或个人依法起诉，维护广大业主的合法权益，包括移交物业管理用房及配套设施、移交物业维修基金、移交小区内地下车库及配套设施管理权、缴交相关物业服务费等（包括但不限于此）。特此授权！”一审法院再查明，关于铭豪业委会诉请第三项要求无偿移交的相关用房，据韶关市*******于2019年11月15日出具的《不动产登记资料查询结果证明》显示，C3-101、C3-103、C3-104、C3-105、C3-106的权利人均为永兆房地产公司，其中坐落为C1、C2、C3幢1层C3娱乐中心（建筑面积362.96平方米）在实际使用中则分隔并编号为C3-101、C3-104、C3-106；坐落为C1、C2、C3幢1层安保宿舍（建筑面积196.99平方米）在实际使用中编号为C3-103；坐落为C1、C2、C3幢1层总监控室（建筑面积24.64平方米）在实际使用中编号为105。而对于C3-102，永兆房地产公司主张其于2003年就该房产已经取得了初始登记证，并提供了《韶关市商品房屋初始登记证存根》（韶房商登03033206号）予以佐证，该初始登记证存根显示幢号为C3，房号为物业管理用房，建筑面积为177.27平方米，登记单位为韶关市永兆置业有限公司，缮证日期为2003年12月28日。一审法院又查明，铭豪花园的总投资为2250万元，在开发售楼之时购房者没有缴存房屋维修基金，此后，业主亦未进行补缴。关于铭豪业委会诉请第六项的地下车库，系由永兆房地产公司投资建设的防空地下室（建筑面积为4686.98平方米），该地下车库出入口设在小区范围内，并设有人工智能识别系统，于2018年底报装独立电表并从2019年1月起由永兆房地产公司缴交电费。铭豪业委会主张因地下车库位于小区内，使用时必须要使用到小区内的安保、灯光、保洁、电梯等整体物业服务，因此按照电梯楼0.9元/平方米/月计收物业管理费；永兆物业公司、永兆房地产公司则认为地下车库由永兆房地产公司委托永兆物业公司自行管理（即由永兆物业公司工作人员负责值守、车辆出入管理、设备维护、卫生保洁），铭豪业委会未对地下车库提供物业服务。另，据永兆物业公司于2010年5月向韶关市武江区城乡建设局提交的《物业管理区域备案表》显示，备案区域明细为A1幢、A2幢、B1幢、B2幢、C1幢、C2幢、C3幢、C4幢。一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，争议的焦点为：一、铭豪业委会主体是否适格（包括成立是否合法有效、提起本案诉讼是否符合规定）；二、铭豪业委会的各项诉请有无事实和法律依据，能否得到支持。关于铭豪业委会主体是否适格的问题。首先，铭豪业委会的成立是否合法有效，一审法院认为，业主委员会的备案实际上是一种行政确认行为，即行政部门在审查业主委员会向其提交的备案申请材料时，应该对照法律法规的规定严格审查，只有业主委员会的选举符合相关法律法规的规定时才予以备案。本案中，韶关市武江区住房和城乡建设局于2017年1月11日对铭豪业委会予以备案，实际上是确认了铭豪业委会依法成立的事实，在铭豪业委会的备案被撤销之前，一审法院确认其成立合法有效。其次，铭豪业委会提起本案诉讼是否符合规定，参照《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》（粤高法发[2011]49号）第1条第2款规定，业主委员会在取得业主授权的情况下可以代表全体业主进行起诉并提出相应诉求，本案中，铭豪业委会向一审法院提交了大部分业主签名确认的《铭豪花园业委会授权书》，据该授权书的业主签名显示，已超过双过半的业主同意授权铭豪业委会进行起诉主张相关权利，因此，铭豪花园提起本案诉讼取得了业主的授权，符合相关规定。综上，铭豪业委会主体适格，对于永兆物业公司、永兆房地产公司抗辩铭豪业委会成立不合法，主体不适格的意见，一审法院不予采信。关于铭豪业委会要求永兆物业公司完全撤出铭豪花园物业管理区域，并要求永兆物业公司、永兆房地产公司移交地下车库物业管理权、管理设备和相关配套设施及支付地下车库管理费的问题。涉案人防工程地下室系经批准建造的人民防空工程，其权利的归属，应依照人民防空工程的权属规则来确定，根据《中华人民共和国防空法》第五条第二款的规定，涉案人防地下车库由投资建设者即永兆房地产公司享有使用管理及收益权。铭豪业委会终止与永兆物业公司的物业管理服务合同之后，永兆房地产公司另行委托永兆物业公司对其投资建设的防空地下车库内部提供管理服务，并不是为整个小区提供物业管理服务，与《物业管理条例》第三十四条：“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定并不相违背，故关于铭豪业委会要求永兆物业公司、永兆房地产公司移交地下车库物业管理权、管理设备和相关配套设施的诉请，一审法院不予支持。关于铭豪业委会要求永兆物业公司、永兆房地产公司按照0.9元/平方米/月支付车库管理费的问题，如前所述，涉案地下车库设有独立电源，实际亦由永兆物业公司提供内部管理服务，故铭豪业委会的该项诉请，一审法院不予支持。至于除地下车库内部以外的其他物业管理区域，因其与小区的其他部分为一个整体的物业管理区域，故永兆物业继续提供物业管理服务缺乏依据，应予以撤离。关于永兆物业公司自2017年5月1日起至今在铭豪花园提供的物业服务行为的效力问题。一审法院认为，永兆物业公司具有从事物业管理业务的相应资质，在双方产生争议期间已经实际提供了物业管理服务，不宜认定为无效，对于铭豪业委会的该项诉请，一审法院不予支持。关于相关用房及地下车库监控及配套、门禁系统及配套、公共区域监控设备是否应移交的问题。根据《广东省物业管理条例》第三十四条的规定，建设单位移交的用于公共服务的公共用房和管理用房是“已分摊到户”的，而铭豪业委会主张无偿移交的C3-101、C3-102、C3-103、C3-104、C3-105、C3-106，如前所述，C3-101、C3-103、C3-104、C3-105、C3-106的产权人均为永兆房地产公司，且永兆房地产公司亦取得了C3-102的初始登记证，根据《中华人民共和国物权法》第十六条的规定，在铭豪业委会未能提供充分证据证明登记簿确有错误的情况下，涉争房屋的权属应根据登记确认永兆房地产公司所有，铭豪业委会以涉争房屋系“已分摊到户”的公共用房为由主张无偿移交的诉请，一审法院不予支持。如铭豪业委会确需使用涉争房屋作为物业管理办公用房，可与永兆物业公司协商以支付对价的形式进行处理。另，因永兆物业公司已经向铭豪业委会移交了监控系统设备（具体明细为监控室主机、监控室显示器、监控软件、高层电梯内摄像头、小区内主要通道摄像头），故其再要求移交公共区域监控设备没有依据，一审法院不予支持。关于铭豪业委会要求移交的地下车库监控及配套、门禁系统及配套的诉请，因一审法院对铭豪业委会要求移交地下车库物业管理权的诉请不予支持，故对于铭豪业委会的该项诉请，一审法院亦不予支持。关于铭豪业委会诉请第四项要求补充移交的资料问题。根据《广东省物业管理条例》第四十二条、第五十二条的规定，因此永兆物业公司已经向铭豪业委会移交了铭豪花园门岗系统（包括软件及硬件）、图纸清单、电梯及资料、监控系统设备、供水设备、小区绿化照明、大门口收费系统设备、报建资料，且现铭豪业委会亦没有证据证明有“已分摊到户”的物业服务用房存在，故永兆房地产公司、永兆物业公司仅需连带向铭豪业委会补充移交物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单，物业及配套设施的产权清单。关于铭豪业委会要求划拨物业维修基金的问题。本案中，双方均确认铭豪花园在开发售楼之时购房者没有缴存房屋维修基金，之后业主亦未进行补缴。因此，铭豪业委会要求永兆房地产公司划拨物业维修基金45万元缺乏事实依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第十六条、第七十五条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国防空法》第五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第九条、第十条、第十一条、第十二条、第三十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2019年12月14日作出（2019）粤0203民初1656号民事判决：一、韶关市永兆物业服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内撤出铭豪花园除地下车库内部以外的其他物业管理区域；二、韶关市永兆房地产开发有限公司、韶关市永兆物业服务有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内连带向铭豪花园业主委员会补充移交铭豪花园物业管理区域内各类建筑物、场地、设施设备的清单，物业及配套设施的产权清单；三、驳回铭豪花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费9355.24元，由铭豪花园业主委员会负担4677.62元；由韶关市永兆房地产开发有限公司、韶关市永兆物业服务有限公司负担4677.62元。本院对一审查明的事实予以确认。二审期间，经本院向韶关市住房和城乡建设管理局发函征询铭豪花园的相关情况，该局回复如下：“1.关于铭豪花园物业用房问题。经核，铭豪花园项目分别于2002年1月办理的铭豪花园C1-C4栋（韶预许证0201号）及2002年9月办理的铭豪花园A1、A2、B1、B2栋（韶预许证0215号），两宗预售楼盘表中未体现物业用房明细，相关佐证信息我局无法提供。至于该项目物业用房是否规划配建及是否由企业自持经营等，建议咨询市自然资源局规划及不动产登记部门。2.关于铭豪花园业主委员会自管时间和范围问题。经向新华南街道办了解，铭豪花园业主委员会于2017年5月始对铭豪花园小区进行物业管理，其小区议事规则的自管范围包括人防地下室和商铺。3.关于铭豪花园物业区域相关问题。铭豪花园所涉业主住宅区域人防地下室及商铺属于同一物业管理区域。根据《广东省物业管理条例》第二章第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务，铭豪花园业主委员会与韶关市永兆物业服务有限公司共同管理同一物业区域并无冲突。4.关于人防工程成本是否计入房价问题。因我局不收具企业工程造价核算明细，该问题我局无法核算，建议委托第三方造价公司进行价格核算。5.关于铭豪花园住宅专项维修资金相关问题。铭豪花园于2003年竣工，经验收合格后交付使用。经查，该小区在我市住宅专项维修资金专户无建账信息。根据《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]2013号）第五条：‘商品住房在销售时，购房者与售房单位应当签定有关维修基金缴交约定。购房者应当按购房款2-3%的比例向售房单位缴交维修基金。售房单位代为收取的维修基金属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入。’可知，维修资金的缴交主体为业主。我市于2007年9月建立住宅专项维修资金管理制度，对于2007年之前交付使用的房屋未按《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》（建住房[1998]2013号）规定缴纳物业专项维修资金的历史遗留问题，我局也高度重视，正在研究解决方案。”另，韶关市自然资源局于2020年10月19日函复本院：“一、经向市城建档案馆核实，‘铭豪花园’项目档案中只有A1栋、A2栋、B1和B2栋报建资料，无C1栋、C2栋、C3栋、C4栋报建资料。二、经查阅项目档案图纸，A1栋、A2栋、B1栋和B2栋均无‘公共物业管理用房’设计。三、档案无C1栋、C2栋、C3栋和C4栋报建资料，因此无法确定‘C3-101、C3-102、C3-103、C3-104、C3—105、C3-106’是否为公共物业管理用房。”该局于2020年11月3日再次函复本院，称：“一、经查阅市城建档案馆关于‘铭豪花园’项目存档图纸，A1栋、A2栋、B1栋、B2栋、C1栋、C2栋、C3栋、C4栋均无‘公共物业管理用房’记录。二、根据存档的‘韶关市***************平面图’（竣工图），C3栋首层功能为‘会所’、‘健身房’和‘门厅’。”本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”的规定，本院将对铭豪业委会上诉请求的有关事实和法律适用进行审查，针对双方在二审期间所提的诉辩意见，本案争议焦点是：一、铭豪业委会主张涉案地下车库投资人为全体小区业主依据是否充分。二、永兆物业公司于2017年5月1日至今在铭豪花园提供的物业服务行为是否有效。三、铭豪业委会主张永兆物业公司、永兆房地产公司移交物业管理用房是否存在事实依据。四、永兆房地产公司应否划拨物业维修基金45万元给铭豪业委会。一、关于铭豪业委会主张涉案地下车库投资人为全体小区业主依据是否充分的问题。涉案地下车库为人防工程，参照建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条：“公用建筑面积由以下两部分组成：1.电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2.套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。”第九条：“公用建筑面积计算原则。凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分。作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。”的规定，作为人防工程的地下室不计入公用建筑面积中，铭豪业委会主张业主购房款中包括了涉案人防工程建设成本，但未提供价格核算等证据证实房屋销售价格已包括人防工程建设成本，其也未提供证据证实涉案人防工程已计入公用建筑面积中，故其主张全体小区业主为涉案人防工程的投资人，缺乏事实依据，本院不予支持。涉案地下车库的归属，应根据人防工程的权属规则来确定。《中华人民共和国防空法》第四条规定：“人民防空经费由国家和社会共同负担。中央负担的人民防空经费，列入中央预算；县级以上地方各级人民政府负担的人民防空经费，列入地方各级预算。有关单位应当按照国家规定负担人民防空费用。”第五条规定：“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”即人民防空工程由投资者使用管理，收益归投资者所有。从韶关市人民防空办公室计划工程科签发的《韶关市人民防空地下室质量验收合格证》来看，涉案人防工程建设单位为永兆房地产公司，铭豪业委会也无证据证实涉案人防工程已在商品房销售时明确约定归全体业主所有，故涉案作为人防工程的地下车库投资人应是永兆房地产公司，应归其使用管理及收益。至于铭豪业委会所述《商品住宅价格管理暂行办法》第五条规定的商品住宅价格包括住宅小区基础设施建设费和非营业性配套公共建筑的建设费，即包括了涉案人防工程的土地成本，但从上述建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》（试行）第八条、第九条的规定来看，人防工程不计入公用建筑面积中，其不属于小区公共建筑，铭豪业委会以此主张涉案地下车库归全体业主所有，依据不足，本院不予支持。二、关于永兆物业公司于2017年5月1日至今在铭豪花园提供的物业服务行为是否有效的问题。虽住管部门认定铭豪花园所涉业主住宅区域人防地下室及商铺属于同一物业管理区域，但同时该部门也认为根据《广东省物业管理条例》第二章第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，由一个物业服务企业提供物业管理服务，铭豪业委会与永兆物业公司共同管理同一物业区域并无冲突。据此认定，铭豪业委会以其已于2017年5月1日自管铭豪花园小区物业为由，主张永兆物业公司于2017年5月1日至今在铭豪花园对地下室及部分商铺提供的物业服务行为无效，理由不成立，一审法院未予支持其该诉求并无不当，本院予以维持。三、关于铭豪业委会主张永兆物业公司、永兆房地产公司移交物业管理用房是否存在事实依据的问题。铭豪业委会主张永兆物业公司、永兆房地产公司移交物业管理用房应以涉案小区存在物业管理用房为前提。根据本院向住管部门和韶关市自然资源局了解的情况，涉案预售楼盘表中未体现物业用房明细，铭豪花园项目存档图纸中均没有公共物业管理用房的记录，故现有证据无法确认涉案小区存在公共物业用房且铭豪业委会主张的C3-101、C3-102、C3-103、C3-104、C3-105、C3-106房屋为公共物业管理用房。而结合C3-101、C3-102、C3-103、C3-104、C3-105、C3-106房屋登记情况来看，上述C3-101、C3-103、C3-104、C3-105、C3-106房屋产权人均为永兆房地产公司，永兆房地产公司也取得了C3-102的初始登记，根据《中华人民共和国物权法》第十六条：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理”的规定，在铭豪业委会未能提供充分证据证明登记簿确有错误的情况下，涉争房屋的权属应根据登记确认永兆房地产公司所有。综上，铭豪业委会认为上述房屋为物业管理用房，应移交铭豪业委会，缺乏事实依据，一审法院未予支持其该诉求并无不当，本院予以维持。四、关于永兆房地产公司应否划拨物业维修基金45万元给铭豪业委会的问题。铭豪业委会主张涉案物业维修基金应由建设单位即永兆房地产公司缴交，故其应移交涉案小区物业时应同时移交物业维修基金。但经住管部门调查，涉案铭豪花园小区无住宅专项维修资金专户建账信息且物业维修资金的缴交主体为业主，铭豪业委会的上述主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，铭豪业委会的上诉主张均不能成立，应予驳回，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9355.24元，由铭豪花园业主委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 邓小华审 判 员 李 罡审 判 员 黄颖红二〇二〇年十一月二十三日法官助理 丘 毅书 记 员 江伟炜