湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0923民初2698号 原告：安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司，住所地湖南省安化县城**玉溪村**。 法定代表人：丁海洋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谌晨曦，湖南西辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗杰，男，1991年10月5日出生，汉族，湖南省安化县人，现住安化县。 被告：李祥民，男，1965年4月29日出生，汉族，湖南省安化县人，户籍所在地湖南省安化县，现住安化县。 被告：安化县博顺驾考大豪大酒店，住所地湖南省益阳市安化县城**玉溪村安化县博顺驾驶人考试服务有限公司内。 经营者：张培雄，男，1990年7月1日出生，汉族，湖南省安化县人，住湖南省安化县。 两被告共同委托诉讼代理人：龚二成，湖南江之浩律师事务所律师。 原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司（以下简称博顺驾考公司）与被告李祥民、被告安化县博顺驾考大豪大酒店（以下简称博顺酒店）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告博顺驾考公司的委托诉讼代理人谌晨曦、罗杰，被告李祥民、被告李祥民和被告博顺酒店的共同委托诉讼代理人龚二成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告博顺驾考公司向本院提出诉讼请求： 1.确认原告与被告李祥民于2018年5月7日签订的《酒店租赁合同》自2020年9月7日起解除； 2.被告李祥民支付原告从2019年8月7日起至2020年9月6日止的租金673040元； 3.被告李祥民承担违约金500000元； 4.两被告共同腾退其占有使用的房屋（酒店）； 5.两被告按每年649832元的标准支付从2020年9月7日起至返还房屋（酒店）之日的房屋占有使用费； 6.两被告按实承担经营期间由原告垫付的水电费，截至2020年9月6日为300650元。 事实和理由： 安化驾考中心酒店是原告投资建设的安化驾考场的配套酒店。2018年5月7日，原告与被告李祥民签订了该酒店的租赁合同，合同约定：租期6年，期限为2018年5月7日至2024年8月6日（送三个月免租装修期）；前两年租金为每年618888元，第三、四年租金为每年649832元，第五、六年租金为每年682324元，租金按年支付，第一年租金在签订合同7日内交清当年租金，后续年度租金在下年度租期前1个月一次性交清；履约保证金500000元；未经甲方（即原告，下同）书面同意，转租、转借酒店及逾期2个月未足额交清租金的甲方有权解除合同，收回出租酒店，并按合同约定追究乙方（即被告李祥民）违约责任；甲方按酒店现状移交乙方；合同签订前，双方共同参与房屋验收，乙方有异议可当场提出，并以书面形式报甲方整改，否则视为认可通过验收等约定。原告将酒店场地交付被告李祥民后，被告于2018年5月10日以个体经营形式设立安化县博顺驾考中心大豪大酒店并办理相关经营手续对酒店进行经营。从2019年开始，被告李祥民未按约定交纳后续酒店租金。 另原告于2020年9月通过工商信息公示网站查询获悉，被告李祥民已于2020年3月25日办理安化县博顺驾考中心大豪大酒店注销登记，将其承租的酒店擅自转让给另一被告张培雄，张培雄于2020年4月27日办理博顺酒店个体工商户登记对酒店经营至今。截至2020年9月6日，原告为酒店垫付水电费300650元。 原告于2020年9月2日书面通知被告李祥民，自2020年9月7日起解除《酒店租赁合同》。 被告拖欠租金、水电费和擅自转租的行为属于严重违约情形，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请法院依法裁判。 被告李祥民、被告博顺酒店辩称，1.原告是将属于其已装 修好的酒店（按三星级酒店标准）向被告方进行出租的，实际上原、被告双方的租赁标的属于已经装修好的酒店，而不是普通的房屋。2.两被告同意解除合同。3.双方签订合同后，被告李祥民发现原告所出租的酒店存在消防设施设备及酒店的设备严重不合格，甚至无法使用，2018年9月份、11月份，2019年1月份，安化县消防大队向被告李祥民发出停止经营、不得经营的通知书，导致被告无法经营，故被告李祥民不仅不应支付租金，且原告应赔偿被告的经济损失（已另案起诉）。4.被告李祥民没有任何违约行为，不应承担违约金。5.被告没有使用这么多水电。由于原告在出租时的租赁物包括了增压和水箱等相关供水供电设备，设施严重不合格，导致增压泵破裂，水向外面溢出，浪费了很多水，因此,被告对原告方主张的水电费不予认可。 根据双方当事人的陈述及举证、质证情况，本院综合认定事实如下：“机动车驾驶人考试安化分考场综合服务楼建安工程”系安化县城镇建设投资开发有限责任公司投资建设，工程位于安化县××镇××村黄柘公路南侧。工程于2014年8月12日开工，2017年1月1日竣工，2017年10月26日通过竣工验收，2020年8月19日取得湘（2020）安化县不动产权第0××2号《不动产权证》。 原告博顺驾考公司系安化县城镇建设投资开发有限责任公司的全资子公司，于2017年11月23日成立，安化县城镇建设投资开发有限责任公司持股比例100%，认缴出资额3000万元。原告博顺驾考公司成立当日，安化县城镇建设投资开发有限责任公司将其上述不动产交由原告博顺驾考公司管理使用。 2018年4月3日，被告李祥民向原告博顺驾考公司交纳履约保证金500000元，于2018年5月7日与原告博顺驾考公司签订《酒店租赁合同》，该合同的主要内容为： 1.甲方（即博顺驾考公司，下同）将吉祥隧道旁玉溪村的安化县驾考场配套酒店出租给乙方（即李祥民，下同）经营，酒店场地为接待中心一楼一部分及四至六楼三层，其中一楼为接待、餐饮，四至六楼为酒店住宿。酒店功能划分合理，包括餐饮、住宿、商务等，信息化管理系统、监控系统和消防控制系统完善。现将酒店设备、设施经三方现场验收现状确认移交乙方。 2.租赁合同签订后十天内，甲方必须依时将租赁酒店整体移交乙方接管。乙方需三个月时间对酒店进行订制客房用品、床上用品完善酒店设施设备，甲方给予乙方合同签订日起前三个月不计租赁费用和期限的优惠政策。 3.租赁期限6年，期限为2018年8月7日至2024年8月6日。 4.前两年租金为每年618888元，第三、四年租金为每年649832.4元，第五、六年租金为每年682324.02元，租金按年支付，第一年租金在签订合同7日内交清当年租金，后续年度租金在下年度租期前1个月一次性交清。如果到期未交纳，甲方有权收回酒店经营权。 5.乙方向甲方交纳履约保证金500000元。 6.乙方接管前原酒店相应配套的水、电（照明、配电）、空调、电梯、消防、通讯等设施、设备由甲方负责修复或更新（开户），所产生的费用，均由甲方负责。乙方接管后，相关费用由乙方负责。 7.乙方负责租赁酒店、餐饮的设施、设备的维修、维护。公用电梯的维护、年检、电费等所有费用双方各承担50%。 8.甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明、宾馆酒店经营的消防安全合格证书）等文件，保证所出租的房屋必须符合国家对租赁房屋的有关规定。 9.合同签订前，双方共同参与房屋验收，乙方有异议可当场提出，并以书面形式报甲方整改，否则视为认可通过验收。 10.乙方应合理使用其所承租的酒店及其附属设施，不得转租。 11.未经甲方书面同意，转租、转借酒店及逾期2个月未足额交清租金的，甲方有权解除合同，收回出租酒店。 12.(1)如甲方违反合同约定，致使乙方无法将合同履行完成，由甲方按确认的乙方投入总额，按使用年限分摊，由甲方向乙方赔付未收回投资的余额；(2)合同期满后，甲方不能按时退还履约保证金50万元，按每日千分之三的违约金支付给乙方；(3)若乙方中途违约致使租赁合同无法履行，乙方不得搬、拆房屋内设备、设施、应保持酒店原封不动交还甲方，履约保证金不予退还。 上述合同签订后，被告李祥民于2018年5月10日向原告博顺驾考公司交纳了第一年房租618888元。原告博顺驾考公司将酒店场地交付被告李祥民后，2018年5月10日，被告李祥民以个体经营方式成立“安化县博顺驾考中心大豪大酒店”并筹划经营，该酒店实为被告李祥民与张培雄合伙经营。 2020年3月25日，被告李祥民将安化县博顺驾考中心大豪大酒店注销，张培雄于2020年4月27日成立“安化县博顺驾考大豪大酒店”（即被告二）经营至今。该酒店仍然由被告李祥民与张培雄合伙经营。 另查明： 1.被告李祥民、被告博顺酒店从2019年8月7日开始没有向原告博顺驾考公司交纳房租。从2019年8月7日计算至2020年9月6日，被告李祥民、被告博顺酒店应交纳的房租为673040元［618888元+（649832.4元÷12个月×1个月）=673040.7元，原告博顺驾考公司主张为673040元］。 2.被告李祥民、被告博顺酒店承租酒店后，一直没有交纳水费、电费，由原告博顺驾考公司代为交纳。 原告博顺驾考公司于2018年6月22日决定对涉案酒店安装水表，截至2020年9月7日，涉案酒店用水量共计6579吨，以3.81元/吨计算，总额为25065.99元。 原告博顺驾考公司虽然对涉案酒店安装了电表，但电表系何时安装无法查明，从原告博顺驾考公司提供的证据来看，2018年10月15日前，涉案酒店的电表记载用电量共计7998度，截至2020年9月7日，该酒店用电量共计为313163.74度。据此，本院认定至2020年9月7日，涉案酒店的用电量共计为305165.74度（313163.74度-7998度=305165.74度），电费共计为204564.8元［（原告博顺驾考公司提供的2020年9月27日的电费收据来看，电价有高有低，本院酌情取平均值为0.67034元/度（36949.6元÷55120度=0.67034元/度），故电费为305165.74度×0.67034元/度=204564.8元］。 因被告李祥民、被告博顺酒店拖欠原告博顺驾考公司租金及水电费，原告曾于2019年7月26日，2020年7月13日，2020年9月2日向被告李祥民催讨，并于2020年9月2日书面通知被告李祥民，如未交清相关款项，原告将于2020年9月7日起解除《酒店租赁合同》。 还查明： 原告与被告李祥民签订合同时，酒店的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”没有办理，直到2019年2月2日才办好。原告出租的酒店，相关设施因存在相关安全、质量等问题，被告李祥民进行了相应的维修与更换，并影响了两被告的经营。［相关问题，两被告已另行提起诉讼，详见（2020）湘0923民初2699号民事判决书］ 本院认为，原告博顺驾考公司与被告李祥民签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因种种原因，被告李祥民、被告博顺酒店没有按期向原告博顺驾考公司交纳租金及水电费，现原告博顺驾考公司提出自2020年9月7日起解除《酒店租赁合同》，被告李祥民也同意解除，故本院对原告博顺驾考公司要求确认原告博顺驾考公司与被告李祥民于2018年5月7日签订的《酒店租赁合同》自2020年9月7日起解除的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告李祥民、被告博顺酒店应将酒店腾退返还给原告博顺驾考公司。 承租人应当按照约定的数额、期限向出租人支付租金。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，被告李祥民、被告博顺酒店拖欠原告博顺驾考公司2019年8月7日起至2020年9月6日止的租金673040元，本应向原告博顺驾考公司按实交纳，但因原告博顺驾考公司出租给两被告的酒店存在瑕疵，被告李祥民确已进行了更换和维修，影响了其经营，故可相应减少租金，本院酌情减少被告李祥民、被告博顺酒店5个月的租金。2020年1月23日至2020年4月10日为“新冠肺炎疫情一、二级响应”期间，对被告李祥民、被告博顺酒店的经营确有影响，本院酌情减少被告李祥民、被告博顺酒店共计2个月的租金。综上，本院认定被告李祥民、被告博顺酒店拖欠原告博顺驾考公司2019年8月7日起至2020年9月6日止的租金312022元［673040元-（618888元÷12个月×7个月）=312022元］，对于2020年9月7日至被告李祥民、被告博顺酒店腾退酒店期间的房屋使用费应比照租金计算。 被告李祥民、被告博顺酒店经营期间的水、电费应由其自行交纳，在原告博顺驾考公司已代为交纳的情况下，被告李祥民、被告博顺酒店应将2020年9月6日前的水费25065.99元、电费204564.8元，合计229630.79元支付给原告博顺驾考公司。 尽管被告李祥民确实拖欠了原告博顺驾考公司租金及垫付的水电费，但因原告博顺驾考公司提供的酒店确有瑕疵，被告李祥民也确已进行了维修，同时，酒店的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”直到2019年2月2日才办好，影响了被告李祥民的经营。在双方均同意解除《酒店租赁合同》的情况下，本院对原告博顺驾考公司要求被告李祥民承担违约金500000元的诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条之规定，判决如下： 一、确认原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司与被告李祥民于2018年5月7日签订的《酒店租赁合同》自2020年9月7日起解除； 二、被告李祥民、被告安化县博顺驾考大豪大酒店共同支付原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司从2019年8月7日起至2020年9月6日止的租金312022元； 三、被告李祥民、被告安化县博顺驾考大豪大酒店于本判决生效后十五日内共同腾退其租赁原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司的酒店； 四、被告李祥民、被告安化县博顺驾考大豪大酒店按每年649832元的标准向原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司支付从2020年9月7日起至返还房屋（酒店）之日止的房屋使用费； 五、被告李祥民、被告安化县博顺驾考大豪大酒店支付原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司垫付的水费25065.99元、电费204564.8元，合计229630.79元（水电费已计算至2020年9月6日，其后的水电费按实计算）； 六、驳回原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司的其他诉讼请求。 上述二、四、五项给付内容，限本判决生效后十五日内付清。 案件受理费18064元，减半收取9032元，由原告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司负担4500元，被告李祥民、被告安化县博顺驾考大豪大酒店负担4532元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 周劲阳 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 龚 倩 书 记 员 仇美琴