安徽省芜湖市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖02民终3044号 上诉人（原审原告）：范秀峰，女，1964年8月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 委托诉讼代理人：赵永英，安徽至达律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江大经建设集团股份有限公司，住所地浙江省临海市。 法定代表人:冯金荣,该公司副董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：张骏，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：芮卫东，上海金茂凯德（芜湖）律师事务所律师。 原审第三人：芜湖市宏金尚润置业有限公司，住所地安徽省芜湖市镜湖区。 法定代表人:吴昌宏，该公司总经理。 委托诉讼代理人：周云，男，该公司员工。 上诉人范秀峰因与被上诉人浙江大经建设集团股份有限公司（以下简称大经公司）、原审第三人芜湖市宏金尚润置业有限公司（以下简称宏金公司）案外人执行异议之诉一案，不服安徽省芜湖市镜湖区人民法院（2020）皖0202民初7292号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人未提出新的事实及理由，故不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 范秀峰上诉请求：撤销原判,依法改判支持其一审全部诉讼请求。事实和理由：一、一审法院认定事实不清,未查明异议人的实际占有时间,明显错误。一审法院认定“本案中，芜湖市中级人民法院查封在先，范秀峰实际占有房屋在后，且在查封时未付清全部价款,不符合该条情形”，明显与事实不相符。首先,2017年1月范秀峰向宏金公司购买涉案房屋,并交纳了定金。2017年5月15日双方完成了网签协议,2017年8月1日正式签订书面的《商品房买卖合同》、《买卖合同补充协议》,而芜湖市中级人民法院在2017年8月22日才查封了讼争房屋。上述事实说明，范秀峰在芜湖市中级人民法院查封涉案房屋之前签订了合法有效的书面买卖合同。其次,范秀峰在2017年8月1日已经合法占有案涉房屋。范秀峰与宏金公司签订合同当日,宏金公司即向范秀峰交付了案涉房屋,范秀峰收房后已经实际占有使用。最后,范秀峰已经向第三人支付购房款多达1446680元,且范秀峰为善意第三人,对案涉房屋存在诉争并不知情,范秀峰未能办理过户登记是因为宏金公司与大经公司之间的纠纷导致,不是其自身原因。二、一审法院适用法律错误,生效法律文书依法确认了范秀峰为涉案房屋的实际产权人,也即自(2019)芜仲字第066号裁决书作出之日起,范秀峰的物权权利已经依据《物权法》第28条之规定予以确立,享有排他权利。《物权法》第28条规定:“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等,导致物权设立、变更、转让或者消灭的,自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”。芜湖市仲裁委(2019)芜仲字第066号裁决书裁决内容既根据《合同法》的规定,又参照了《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》(法释[2015]10号),已对案件争议内容作出了生效裁决,裁决范秀峰为产权人,享有物权权利。 大经公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，范秀峰的上诉请求无事实和法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持一审判决。 宏金公司述称，同意范秀峰的上诉意见。 范秀峰向一审法院起诉请求：1、停止对位于芜湖市镜湖区宏金金色水岸14#楼1单元108、208室房屋以物抵债的执行；2、确认上述房屋归范秀峰所有，并将房屋过户到范秀峰名下。 一审法院认定事实：2017年8月1日，范秀峰（买方）就芜湖市宏金金色水岸14#楼1单元108、208室房屋与宏金公司（卖方）签订《商品房买卖合同》，后范秀峰支付部分房款。2017年10月30日,宏金公司向范秀峰交付上述商铺。2019年4月18日，范秀峰向芜湖市仲裁委申请仲裁，芜湖市仲裁委于2019年10月6日作出（2019）芜仲字第066号裁决书，裁决宏金公司协助办理产权证登记手续等。2019年11月，范秀峰向芜湖市中级人民法院申请执行，后撤回申请。此后，范秀峰向芜湖市中级人民法院提起案外人执行异议，芜湖市中级人民法院于2020年7月28日作出（2020）皖02执异49号执行裁定书：驳回案外人范秀峰的异议请求。范秀峰于2020年8月19日签收执行裁定书，后诉至该院。 另查明：大经公司与宏金公司建设工程施工合同纠纷一案，芜湖市中级人民法院依大经公司的申请于2017年5月26日作出（2017）皖02民初106号民事裁定，并于2017年8月22日查封了宏金公司名下位于芜湖市。 一审法院认为,根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，本案中，芜湖市中级人民法院查封在先，范秀峰实际占有房屋在后，且在查封时尚未付清全部价款，不符合该条情形。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”因案涉房屋系商业用房，亦不符合该条情形。故本案并不能排除执行，对范秀峰的诉请，不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回范秀峰的全部诉讼请求。案件受理费15533元，由范秀峰负担。 二审中，范秀峰为证明其上诉主张，向本院提交如下材料： 1、情况说明、《金色水岸前期物业服务协议》、《金色水岸业主临时管理规约》，证明：物业公司证明案涉房屋交付时间为2017年8月1日，范秀峰于同日签订了《金色水岸前期物业服务协议》、《金色水岸业主临时管理规约》，同日收取了房屋钥匙。 2、企业登记信息变更记录，证明：芜湖市恒鹏物业管理有限公司即为芜湖市宏金物业管理有限公司，该公司于2019年12月4日进行了名称变更。 大经公司质证认为：前述证据均不属于新证据。对情况说明的三性不予认可，该说明既无单位负责人的签名也没有单位的联系方式，与法律规定的单位作为证人所作证言的形式要件不符合，本身形式不合法，内容自然不可信。对《金色水岸前期物业服务协议》、《金色水岸业主临时管理规约》均有异议，有很多开发商在与业主签订商品房买卖合同之时即与业主签订前述协议，不能证明房屋的实际交付时间，达不到其证明目的。企业名称变更登记信息的真实性无异议，但与本案无关联性。综上，范秀峰二审新提交的证据均达不到其证明目的。 宏金公司质证认为，对三性予以认可，同意范秀峰的证明目的。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为，范秀峰是否在芜湖市中级人民法院查封案涉房屋之前即已实际占有房屋。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议能够排除执行的条件之一为在人民法院查封之前已合法占有该不动产。根据本案现有证据无法认定异议人范秀峰在芜湖市中级人民法院查封之前已经实际占有案涉房屋的事实，且一审判决认定范秀峰不能排除对案涉房屋的强制执行的其他理由于法有据，本院予以维持。综上，本案异议人范秀峰不能排除对案涉房屋的执行，其上诉理由不能成立，应予驳回。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15533元，由上诉人范秀峰负担。 本判决为终审判决。 审判长 文 勇 审判员 戴玉海 审判员 蔡 俊 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 刘玉美 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百六十九条第一款：第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。 第一百七十条第一款：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；