黑龙江省桦川县人民法院民 事 判 决 书（2020）黑0826民初268号原告（申请人）：刘政华，男，1982年11月28日出生，汉族，桦川县农村信用合作联社员工，住桦川县。委托诉讼代理人：宋洪文，系黑龙江吉睿达李律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄勇，系黑龙江东风律师事务所律师。被告（案外人）：赵洪臻，男，1969年5月19日出生，汉族，工人，现住桦川县。委托诉讼代理人：赵伟华，系桦川县悦来镇法律服务所法律工作者。被告（被申请人）：佟贵军，男，1957年5月7日出生，汉族，无职业，住桦川县。原告刘政华诉被告赵洪臻、佟贵军申请执行人执行异议之诉纠纷一案。本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘政华及其委托诉讼代理人宋洪文、黄勇，被告赵洪臻及其委托诉讼代理人赵伟华到庭参加诉讼，被告佟贵军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案缺席审理，现已审理终结。原告刘政华向本院提出诉讼请求：准许对黑龙江省桦川县人民法院（2018）黑0826民初1496号之一的民事裁定书中查封的佟贵军名下坐落在桦川××**镇桦树桦房权证字第**186.5平方米房屋的执行（价值约20万元）。事实和理由：2018年11月8日刘政华申请桦川县人民法院依法诉前查封佟贵军名下的坐落在桦川××**镇桦树桦房房权证字第**86.5平方米房屋，原告刘政华与被告佟贵军之间的民间借贷纠纷经桦川县人民法院依法作出生效判决后，因被告佟贵军拒不履行生效法律文书所确定的义务，刘政华申请法院强制执行。在执行过程中案外人赵洪臻提出案外人执行异议，法院对案外人赵洪臻提交的证据（房屋买卖协议、购房款收条、缴费收据等）并未组织双方进行质证就予以认定，属程序违法，亦未经质证就认定的证据作出判决，严重侵犯了刘政华的诉讼权利和实体权利。被告赵洪臻称2017年3月与佟贵军签订房屋买卖合同，依据《城市房地产管理法》第41条“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，该合同中并未载明土地使用权的取得方式，应视为未签订合法有效的书面合同。在购房款支付方式上，所有的交付方式都为现金交付，买受人赵洪臻对32万元购房款来源方式并不能做出合理解释及说明。出卖人佟贵军在收到32万元购房款后，没有证据证明资金流向。购房款交付属于虚假交付，并不真实存在，赵洪臻并未依法交付购房款。在签订虚假的购房合同时，佟贵军称该房屋已租赁给靳文东，涉案房屋租赁合同期限截止到2019年4月1日，在人民法院于2018年11月8日查封该房屋以前，买受人赵洪臻并未依法占有该房屋。2017年3月末出卖人佟贵军告知买受人赵洪臻案涉房屋的房照在哈尔滨银行办理了抵押贷款，但事实上该房屋在法院查封以前并未办理过抵押权登记，买受人赵洪臻在购买房屋时应当尽到审慎义务，应到不动产部门查询并办理产权过户登记手续，买受人对未能办理案涉房屋过户登记主观存在过错。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，买受人赵洪臻在人民法院查封以前并未签订合法有效的书面买卖合同、并未合法占有该不动产、并未支付全部价款、因买受人自身原因未办理过户登记。综上，被告(案外人）赵洪臻并不享有足以排除强制执行的民事权益。被告赵洪臻辩称，赵洪臻于2017年3月5日与佟贵军签订了房屋买卖合同，将本案诉争的位于桦川××**镇桦树村53平方米主房与186.5平方米的库房（房产证号**××55号）房屋转让给赵洪臻，价款总额为33万元，1万元作为过户预留费用，签订合同当天佟贵军收取赵洪臻的房款32万元，并出具了收据一份。因该诉争房屋于2012年4月1日由佟贵军出租给靳文东，租赁期截止至2019年4月1日，故赵洪臻与佟贵军约定在租赁房屋期满后，再将房屋交付给赵洪臻，双方又协商1万元过户费抵顶房租损失。双方在协商办理过户时佟贵军说在他不知情的情况下，房屋被公司其他人员（佟某某）抵押出去，佟贵军承诺在租赁期满会把欠款还上，因此一直没有办理产权过户手续。2019年5月12日，租户靳文东搬出诉争房屋后答辩人赵洪臻的儿子搬入诉争房屋占有使用至今。2019年12月4日，桦川县人民法院执行局在诉争房屋上张贴公告要拍卖，答辩人才知道，在2019年12月23日提出案外人执行异议申请，桦川县人民法院于2020年1月16日下达（2020）黑0826执异1号《执行裁定书》，中止对诉争房屋的执行。赵洪臻与佟贵军签订了房屋买卖合同并且支付了全部房款，且实际占有了该房屋，未办理过户手续是佟贵军的原因造成的，赵洪臻无过错，符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定。关于原告提出的农村集体房屋（土地）不能过户的问题，因该诉争房屋属于库房不是村集体的宅基地，且本案争议房屋所涉及的当事人（佟贵军、赵洪臻、刘政华）均不是桦川××**镇桦树村村民，所以该诉争房屋能否过户问题不是执行异议之诉的争议问题。综上，赵洪臻与佟贵军签订了房屋买卖合同且支付了全部房款，现已实际占有了该房屋，未办理过户手续是佟贵军的原因造成的，买受人赵洪臻无过错，据此法院应依法驳回原告的诉讼请求。被告佟贵军未出庭应诉，在庭审前向法庭邮寄了书面的答辩意见，辩称在2017年3月5日佟贵军将其所有的坐落在桦川××**镇桦树村186.5平方米（仓库）和53平方米（正房）房屋以总价32万元的价格出卖给赵洪臻，双方签署了买卖合同两份，赵洪臻以现金方式交付了房款，佟贵军为其出具了收据一份，之后又给赵洪臻出具了借款情况说明一份。事情经过详情：2017年3月5日佟贵军将其所有的坐落在桦川××**镇桦树村186.5平方米（仓库）和53平方米（正房）房屋出卖给赵洪臻，因为有房照，当时告知能过户。赵洪臻多次催促佟贵军到桦川县房产局过户，佟贵军去公司取房照办理过户时，发现房照没有了，其儿子佟铁石说房照给他朋友做贷款抵押了，佟贵军就告诉赵洪臻房照抵押出去了。赵洪臻说房屋过不了户就把房款退回来，不买了。佟贵军告诉赵洪臻钱让其儿子佟铁石给用了，现在没有钱返给赵洪臻，给你出具佟铁石拿房照抵押贷款情况说明，房子现在还是你的，以后贷款还清可以过户给赵洪臻。2018年，桦川县人民法院执行局工作人员找到佟贵军，要强制执行桦树村的房屋给刘政华，佟贵军告知法院工作人员，房子已经卖了，不是佟贵军的房屋了，所以没签字。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、（2018）黑0826民初1496号民事判决书和民事裁定书、2019年11月28日桦川县人民法院的查封公告以及2019年11月29日的查封通知，证明原告与被告佟贵军之间存在借贷关系，判决已生效，并进入执行程序，法院已经对涉案房屋于2018年11月6日查封并进行了公告，通知了佟贵军，涉案房屋坐落在桦树村集体土地上，赵洪臻非桦树村村民。经庭审质证，被告赵洪臻对真实性没有异议，但该判决与本案争议的标的物无关，桦川县人民法院已经下发（2020）黑0826执异1号执行裁定书，中止了对本案诉争房屋的执行，从上述判决和裁定上看赵洪臻是否是桦树村村民与该执行案件无关，也无法确定其买卖行为无效。本院经审查认为，被告赵洪臻对该份证据的真实性没有异议，被告佟贵军虽未出庭应诉发表质证意见，但该组证据的出处均是桦川县人民法院，本院对该份证据予以采信。证据二、（2020）黑0826执异1号执行裁定书，证明原告在提起本次诉讼之前，已经经过了执行异议程序，原告不服才提起本次诉讼。经庭审质证，被告赵洪臻没有异议。本院经审查认为，被告赵洪臻对该份证据的真实性没有异议，被告佟贵军虽未出庭应诉发表质证意见，但该组证据的出处均是桦川县人民法院，本院对该份证据予以采信。证据三、2017年5月7日桦川县金丰农资有限公司出具的借款情况说明一份，由被告赵洪臻在执行异议程序中提供的书面证据，证明赵洪臻在购买涉案房屋时，明知该房屋的所有权证已抵押他人而购买，其购买行为不属于善意，而且有重大过失。经庭审质证，被告赵洪臻对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该证据系赵洪臻用以证明佟贵军已偿还完贷款，并且该诉争房屋已于2017年5月7日解除抵押，无法证明赵洪臻在购买房屋时是否知道该房屋已经抵押。本院经审查认为，被告赵洪臻对该份证据的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。证据四、2019年12月31日靳文东证明一份，该份证据来源赵洪臻提起的执行异议中赵洪臻提供的书面证言，证明涉案房屋查封前赵洪臻从未合法占有。经庭审质证，被告赵洪臻对该份证据的真实性没有异议，对证明问题有异议，该份证据证明了赵洪臻在购买诉争房屋后一直没有占有、使用的原因，同时也证明在靳文东租赁合同到期后，赵洪臻于2019年5月12日搬入了诉争房屋。本院经审查认为，被告赵洪臻对该份证据的真实性没有异议，本院对该份证据的真实性予以确认。被告为支持其辩解主张，庭审中提供了如下证据，证据一、房屋买卖协议两份及收条一份，证明赵洪臻于2017年3月5日与佟贵军签订了房屋买卖协议，并于当日支付了32万元房款。经庭审质证，原告对真实性有异议，形式要件有异议，因为该买卖协议为双方当事人自行形成，属于私文书，不像其他商品房屋买卖合同，有官方的登记备案程序。对其证明的内容有异议，且存在以下几点不合情理之处，不真实可信。第一点，该房屋买卖协议中提到东邻是王玉顺、西邻是王玉华，但在合同落款处并没有二人签名，与交易习惯不符；第二点，该房屋买卖协议中列明，登记的长度宽度的具体数字以及具体的面积精确到小数点，但却与赵洪臻在执行异议中陈述的从未见到房照的事实相矛盾；第三点，25万元房款一次付清，自称是现金交付，却未提供支取流水，收款方即卖方佟贵军也未有存取款流水记录，且款项数额巨大，存放家中也不令人信服；第四点，没见到房照却在协议中明确提出了产权清楚，土地使用权合法，全部共有人一致同意的条款，可谓约定细致入微，但却未要求出示房照核对，与常理不符；第五点，赵洪臻提出无抵押，无人租住，而本案事实反应恰恰有抵押，有人租住，赵洪臻在签订该买卖合同时，即存在重大过失，不属于善意买受人，证明其未能办理房屋产权转移登记，其自身存在重大过错。本院经审查认为，原告对该份证据存有异议，结合被告佟贵军的答辩意见，可以证明两份房屋买卖协议确是佟贵军与赵洪臻签署，收条亦是佟贵军出具的，但赵洪臻在庭审中没有提供完整的能够证明实际交付房款的证据，该份证据虽是真实的，但不能证明被告所要证明的事实。证据二、桦川县人民法院（2020）黑0826执异1号执行裁定书，证明赵洪臻通过提出执行异议，并经桦川县人民法院证据审核，中止对本案诉争房屋即本案原告的申请执行行为。经庭审质证，原告无异议，原告对此不服才提起本次诉讼。本院经审查认为，由于原告对该证据没有异议，本院对该份证据予以采信。证据三、生活缴费凭证3份，证明赵洪臻于2019年8月20日及9月22日通过支付宝方式交付本案诉争房屋的电费346.21元。经庭审质证，原告对真实性有异议，形式要件有异议，都是复印件，且未记名为赵洪臻，并未体现是谁所缴费用，且时间发生在本案原告查封房屋之后，已进入拍卖程序，不能证明被告要证实的问题。本院经审查认为，该份证据能证明被告赵洪臻在2019年通过支付宝交纳了电费，但没有提供交费户名即是诉争房屋的证据，本院对该份证据不予采信。证据四、五位证人证言，证人1、2019年10月18日集贤县明君煤场出具的收据一份及证人彭某出庭证实2019年10月18日赵洪臻在集贤县明君煤场买了3吨煤，委托证人装卸至桦树村的库房。经庭审质证，原告对真实性有异议，证人称赵洪臻在2019年10月份在集贤县买的煤，而该证人证实其是在桦川县东门外买的煤，与赵洪臻要证明的问题不相符，且与本案无关，原告起诉主张是赵洪臻在2018年11月8日法院查封之前，未实际占有涉案房屋，而该份证据是2018年以后的。经庭审质证，被告没有异议。本院经审查认为，赵洪臻出示了集贤县明君煤场出具的收据原件，结合证人证言的内容，能够证实赵洪臻在2019年在煤场购买过取暖原煤的事实。证人2、2019年9月10日赵洪臻在桦川县大众电动工具商店出具的收据一份及证人侯某在当日将所购锅炉安装在诉争房屋内。经庭审质证，原告对真实性有异议，该证人证实的问题与本案没有关联性，原告起诉主张是赵洪臻在2018年11月8日法院查封之前，未实际占有涉案房屋，而该份证据是2018年以后的。经庭审质证，被告没有异议。本院经审查认为，赵洪臻出示了桦川县大众电动工具商店出具的收据原件，结合证人证言的内容，能够证实赵洪臻在2019年购买民用锅炉并进行安装的事实。证人3、证人张某1证实在2019年6月21日到诉争的房屋安装地面卫星接收电视。经庭审质证，原告对真实性有异议，该证人证实的问题与本案没有关联性，原告起诉主张是赵洪臻在2018年11月8日法院查封之前，未实际占有涉案房屋，而该份证据是2018年以后的。经庭审质证，被告没有异议。本院经审查认为，张某1作为证人已出庭作证，接受了法庭和当事人的质询，原告虽有异议，但未能提供相反的证据予以证明，该证人证言内容客观真实，能够证实2019年6月份赵洪臻联系证人张某1为桦树村平房安装电视接收器的事实。证人4、证人张某2证实在2019年5月份与赵洪臻的儿子在桦树村的房屋居住过，还用自己的手机在营业厅扫码交纳过电费。经庭审质证，原告对真实性有异议，该证人说和赵洪臻的儿子是合伙创业，又称是自己租住，前后矛盾，证人提交的手机交款记录显示的交款人是证人本人，体现不了赵洪臻对涉案房屋的占有管理，反而体现的是证人本人对诉争房屋的占有管理行为，且该证人证实的问题与本案没有关联性，原告起诉主张是赵洪臻在2018年11月8日法院查封之前，未实际占有涉案房屋，而该份证据是2018年以后的。经庭审质证，被告没有异议。本院经审查认为，证人张某2没有提供交纳电费的凭证，且该证人在原告进行询问时言称是自主创业而租住的，但在被告对其进行询问时又称和赵洪臻的儿子一起合伙共同创业，自己需负担一半的房租费。该证人的证言前后不一致，本院不予采信。证人5、证人李某证实赵洪臻于2017年3月5日向李某借款10万元，李某与赵洪臻一起到桦川康泰药店给佟贵军交纳买房款。经庭审质证，原告对真实性有异议，该证人没有看到赵洪臻交付购房款的过程，不能证明该笔借款赵洪臻交房款了。经庭审质证，被告对真实性没有异议，该证人能够证实借给赵洪臻10万元钱并一起到桦川康泰药店去交纳案涉房屋的买房款，虽然证人没有下车，但通过证人的丈夫能够证明赵洪臻交付了本案诉争房屋的购房款。本院经审查认为，证人借给赵洪臻10万元钱，并一同去桦川康泰药店，但证人并没有进入药店屋内，没有看到该笔借款的实际用途，本院对该证人证言证实的内容不予采信。证据五、2020年6月28日在桦川县不动产登记中心查档时调取的佟贵军诉争房屋的产权登记情况，证明佟贵军与赵洪臻在签订买卖合同之前，佟贵军作为非桦川××**镇桦树村村民，已经获得了该诉争房屋的产权登记。经庭审质证，原告对真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据所记载的房屋面积是53平方米，并非本案的案涉房屋，与本案没有关联性。本院经审查认为，原告对真实性没有异议，本院该该份证据的真实性予以确认。证据六、2020年5月15日刘广新出具的个人证明一份，证明2017年1月份赵洪臻收取卖粮款21万元。经庭审质证，原告对真实性和合法性均有异议，该证据属证人证言，根据法律规定，证人应出庭作证，否则不能产生证明效力。本院经审查认为，刘广新的证明证据类型属证人证言，证人应出庭作证，并接受法庭及当事人的质询，本庭对该证据不予采信。向当事人出示法庭调取的相关材料，一、2020年7月26日对被告佟贵军的调查笔录，内容为涉案房屋是佟贵军于2008年建的，并且在当年办理了房照，佟贵军将涉案房屋以33万元的价格卖给赵洪臻，赵洪臻已向佟贵军交纳了32万元的房款。经庭审质证，原告对真实性没有异议，但对关联性有异议，本案是申请人提起的执行异议之诉，原、被告之间的权利的最终确定，应当依据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条来确定，被执行人佟贵军所述的过程并不能作为证据来影响本案的结果，同时也不能排除案外人与被执行人之间存在恶意串通的可能。经庭审质证，被告赵洪臻没有异议。本院经审查认为，被告赵洪臻没有异议，原告对真实性没有异议，该份调查笔录是法庭因案件需要进行调查的，本院对该份证据的真实性予以确认。法庭在桦川县国土资源局和不动产登记中心调取的涉案房屋的档案资料，资料显示佟贵军于2004年通过买卖的方式获取了诉争房屋的土地，并办理了集体土地建设使用证，2008年佟贵军通过自建的方式在获取的土地上建造了本案诉争仓储房和53平方米的砖瓦结构住宅，并为两处房产办理了农村房屋产权登记。经庭审质证，原告对真实性没有异议，佟贵军于2004年所购买的是桦树村集体土地使用权，根据土地法的相关规定，佟贵军为非集体组织成员，其购买宅基地的行为，不属于法律支持的范围，其后来所办理的相关手续，也不符合法律规定，且建设局出具的本案案涉房屋的农村房屋产权证已被盖上作废章，另外一53平方米的房屋，也是农村房屋产权证，尽管上述两处房屋均在佟贵军名下，但其性质仍然属于农村集体土地上建设的房屋，这种房屋按照法律规定，不允许交易，因此佟贵军与赵洪臻之间的房屋买卖协议，因违反法律禁止性规定而无效。经庭审质证，被告赵洪臻对真实性和证明问题没有异议，能够证明佟贵军是通过集体建设用地买卖所取得的集体土地使用权，诉争房屋所有登记审批都是真实的，也是依法取得的，如原告认为佟贵军获得该房屋的行为违法，也应在申请执行前起诉不动产登记部门，而不是提出本次房屋买卖行为无效的诉讼。本院经审查认为，原告及被告赵洪臻对真实性没有异议，该档案资料是法庭因案件需要进行调取的，本院对该份证据的真实性予以确认。根据本院审查认定的证据，结合当事人的陈述，本案的基本事实如下：原告刘政华与被告佟贵军之间存在民间借贷关系，经桦川县人民法院审理于二〇一九年八月十四日制发了（2018）黑0826民初1496号民事判决书，判决被告佟贵军偿还原告刘政华借款本金35万元及自2017年1月1日起至实际还款之日月利率1.5%的利息。为保障债权的实现诉讼过程中，刘政华申请对佟贵军所有的位于桦川××**镇桦树村186.5平方米的房屋（即本案诉争房屋）进行保全，桦川县人民法院于二〇一八年十一月八日对该房屋进行了查封。在判决生效后，刘政华于2019年10月16日向桦川县人民法院申请执行。在执行过程中，被告赵洪臻于2020年1月6日对案涉房屋提出了执行异议，经桦川县人民法院审理于二〇二〇年一月十六日制发了（2020）黑0826执异1号执行裁定书，中止对坐落在桦川××**镇桦树桦房权房权证字第**6.5平方米房屋的执行。刘政华不服,于2020年1月22日向桦川县人民法院提起申请执行人执行异议之诉。庭审中通过调取桦川自然资源局的档案卷宗查明，佟贵军于2003年6月15日与桦川××**镇桦树村村民许占福签订了宗地面积为939.12平方米，建筑占地面积为78平方米的三间砖瓦结构房屋买卖协议，佟贵军以1.5万元的价格购买了该房屋，2003年8月25日佟贵军在桦川县房产管理局为该房屋办理了房照（房权证号为：桦川房权证悦兴字第**），2004年7月10日佟贵军向桦川县国土资源局申请土地登记，经审查批准，准予注册登记颁发证书。2008年佟贵军在批准登记的土地上自建了186.5平方米的仓储房（即本案诉争房屋）和53平方米的住宅，并于2008年7月24日在桦川××村镇建设管理科领取了仓储房的房照（产权证号为：黑农房房权证桦悦字第**，证后为09××55号），于2008年7月3日领取了53平方米的住宅房屋的房照。2012年4月1日佟贵军将53平方米住宅房屋和186.5平方米仓储房租赁给靳文东经营外墙保温板生意使用，租期至2019年4月1日，2019年5月12日靳文东交出钥匙搬离该房屋，后由赵洪臻占有、管理该房屋。赵洪臻于2017年3月5日与佟贵军签订了53平方米住宅房屋和186.5平方米仓储房的房屋买卖协议各一份，佟贵军于当日为赵洪臻出具了32万元房款的收条，但赵洪臻在庭审中没有提供交纳房款的证据。另查明，桦川县公安局于1989年12月31日为被告佟贵军签发的居民身份证上载明住址是黑龙江省××县中伏××中伏村，有效期是20年；2005年12月29日佟贵军的居民身份证上载明住址是黑龙江省××县××镇××组悦来镇楼132号，有效期限2005年12月29日--长期。二被告佟贵军与赵洪臻系亲属关系。本院认为，赵洪臻与佟贵军虽然签订了房屋买卖协议，但从赵洪臻在庭审中的自述及举证来看，赵洪臻在签订协议的同时交纳了全部房款共计32万元，其中的22万元是2017年1月份的卖粮款放在家中欲装修房屋，而其购买房屋是2017年3月份，在当今银行交易便利的情形下，该笔大额粮款放于家中一直闲置未用于装修，而是在其家中存放了两个月的时间后，用于购买了事先没有规划的涉案房屋，赵洪臻的该陈述内容不符合民间习惯；另10万元的购房款赵洪臻当庭陈述是向雷永久及李某夫妇所借，并一同去药店给佟贵军交纳房款，但证人李某陈述没有随同赵洪臻进入药店，没有看到赵洪臻向佟贵军交付房款，该证言不能证实赵洪臻向其借款用于支付买房款的事实;赵洪臻在与佟贵军存在多笔大额债权债务关系的情形下，仍向佟贵军现金交付房款，有悖常理；综上，对赵洪臻辩称一次性现金全额交付购房款的主张，本院不予确认。赵洪臻与佟贵军系亲属关系，且双方存在大额的债权债务关系，佟贵军答辩意见虽对赵洪臻有利，但仍不能排除赵洪臻对合法占有该房屋的举证责任。赵洪臻在购买涉案房屋时，没有要求出卖人出示房照及到相关部门查看房籍状态，不符合民间交易习惯。赵洪臻在庭审中言称购买涉案房屋的目的是当年种地，打算用于存放农机具和粮食仓储，但其耕种的土地是在汤原县××村，将粮食由汤原县运至桦川县囤积仓促的成本过高，不符合常理，且案涉房屋在租赁期内，在2019年才到期，不能实现赵洪臻卖房的目的。赵洪臻没有在法院查封之前合法占有涉案房屋，而是在购买涉案房屋的两年后才占有管理。1999年5月6日国务院办公厅发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》明确规定禁止农村房屋向城市市民出售，严禁非法占用农民集体土地进行房地产开发，农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。2004年10月21日国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》第十条规定，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。2007年12月国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发71号）第二条规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。赵洪臻是桦川县悦来镇内居民，其购买涉案房屋未尽合理审慎的注意义务，违背了法律、法规的规定，对涉案房屋不能转籍过户存在明显过错。综上，赵洪臻与佟贵军的房屋买卖协议中的交易标的物是农村集体土地上的房产，是法律、法规明令禁止非本集体组织成员购买的房产，双方签订的房屋买卖协议违反法律的管理性规定；赵洪臻在人民法院查封之前未合法占有案涉房屋；赵洪臻在庭审中没有提供确凿有力的证据，证实其陈述的一次性全额交付房款的事实；因赵洪臻是城镇居民，不具有购买案涉房屋的主体资格，涉案房屋不能转籍过户登记赵洪臻自身存在过错。综上，赵洪臻就本案涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第一百三十一条第一款之规定，判决如下：准许继续执行被告佟贵军名下坐落在桦川县悦来镇桦树村186.5平方米房屋（桦房权房权证字第**）/div>如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  崔焱火审 判 员  门晓俊人民陪审员  费义敏二〇二〇年十一月二十日书 记 员  王 宇