湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4596号原告（反诉被告）：黄驰，男，汉族，1986年6月15日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：何应元，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高红，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。原告：胡明玲，女，汉族，1961年7月21日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：何应元，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：高红，武汉市江岸区德信法律服务所法律工作者。被告：赵婕希，女，汉族，1974年12月22日出生，住武汉市江岸区。委托诉讼代理人：邹姣姣，湖北立丰律师事务所律师。被告（反诉原告）：武汉小贝壳酒店管理有限公司，住所地武汉市江岸区洞庭街**。法定代表人：赵婕希，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹姣姣，湖北立丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：代茹萍，女，武汉小贝壳酒店管理有限公司员工。第三人：武汉城投房产集团有限公司，住，住所地武汉市江岸区青岛路**/div>法定代表人：谭萍，该公司董事长。委托诉讼代理人：周丹，上海市锦天城（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘宏，女，武汉城投房产集团有限公司员工。原告黄驰与被告赵婕希、武汉小贝壳酒店管理有限公司（以下简称小贝壳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序进行审理。审理中，胡明玲申请作为本案原告参加诉讼，本院予以准许。小贝壳公司申请追加武汉城投房产集团有限公司（以下简称城投公司）作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许。小贝壳公司提起反诉，本院予以受理，与本诉合并公开开庭进行了审理。胡明玲，黄驰、胡明玲的共同委托诉讼代理人何应元、高红，赵婕希、小贝壳公司的共同委托诉讼代理人邹姣姣，小贝壳公司的委托诉讼代理人代茹萍，城投公司的委托诉讼代理人周丹、刘宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）黄驰向本院提出诉讼请求：1、判令赵婕希、小贝壳公司立即腾退武汉市江岸区洞庭街129号13至20室房屋；2、判令赵婕希支付拖欠的房租194400元，并按每月24200元的标准支付从2020年8月1日起至实际腾退之日止的房屋占用费；3、本案诉讼费由赵婕希、小贝壳公司承担。事实和理由：坐落于武汉市江岸区洞庭街****房屋系黄驰向城投公司承租的工商企事业用房，原承租人是黄驰母亲胡明玲。从2004年8月起，经产权单位同意，胡明玲将该房屋转租于赵婕希，用于小贝壳公司的经营活动，小贝壳公司是该房屋的实际使用人。黄驰与赵婕希最后一次签订租赁合同是2017年8月1日，约定租期3年，至2020年7月31日止。期间，赵婕希累计拖欠租金194400元。黄驰从2020年5月25日起，多次以当面送达、邮件通知、张贴通告的方式告知赵婕希，租期届满后不再续租，并于2020年6月28日向产权单位报备。时至今日，赵婕希、小贝壳公司拒不腾退房屋并拒付租金，黄驰特依法提出以上诉求。原告胡明玲同意黄驰的诉讼请求，由黄驰主张权利。被告赵婕希、被告（反诉原告）小贝壳公司共同辩称，1、小贝壳公司属于因疫情受重创的企业，是国有房屋的最终承租人，根据武汉市人民政府办公厅发布的《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》，3个月房租免收、6个月房租减半的租金减免政策应落实到实际经营承租人。小贝壳公司作为最终承租人，应享受减免政策。2、租赁合同上手写的“第2年按10%递增”为出租方自行手写添加，赵婕希没有签字认可，且履行合同过程中，也从未按照递增的房租交纳，黄驰、胡明玲在此之前也没有要求赵婕希按照递增10%的交纳房租。对递增的部分不予认可，2020年8月17日，小贝壳公司向胡明玲支付的2万元房租应予以扣减。3、赵婕希作为小贝壳公司的法定代表人，其代表小贝壳公司在租赁合同上签字的行为是职务行为，承租的房屋为小贝壳公司使用，租金也是小贝壳公司支付，赵婕希不是承担责任的主体，不是本案适格被告。4、对腾退房屋不予认可，小贝壳公司在经营期间对房屋进行改造加层，改造加层部分的房租也一直在支付，改造加层部分的所有权和使用权不应属于黄驰、胡明玲，对此小贝壳公司提出反诉。5、对房屋占有使用费的标准不予认可。第三人城投公司述称，洞庭街129号13-20室房屋的所有人是武汉市城市建设投资开发集团有限公司，城投公司是管房单位。截止到开庭之日，黄驰、胡明玲向城投公司足额缴纳了房屋租金。城投公司知道小贝壳公司实际使用房屋的事实，但本案租金纠纷与城投公司无关。被告（反诉原告）小贝壳公司向本院提出反诉请求，1、判令黄驰返还房屋租金592000元及相应资金占用费；2、本案诉讼费由黄驰承担。事实和理由：小贝壳公司承租坐落于武汉市江岸区洞庭街129号经营用房。经营期间，小贝壳公司对租赁房屋进行了加层改造，并按照加层改造后的房屋面积向黄驰支付了相应的房租。但该改造未经相关部门同意，未办理相关手续，黄驰不能据此取得加层改造部分的房租收入，请法院判决黄驰返还该部分房租。原告（反诉被告）黄驰针对反诉辩称，1、小贝壳公司与黄驰没有租赁关系，无权提出相应的权利主张。2、从客观事实来说，小贝壳公司也无权提出权利主张。该房屋的改造发生在2004年首次由胡明玲租给赵婕希的时候，在首次承租合同中就已经约定承租5年后加层改造的所有权归胡明玲所有，此后没有进行新的改造。请法院驳回小贝壳公司的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2004年8月9日，胡明玲（甲方）与赵婕希（乙方）签订《协议书》，甲方将洞庭街129号门面房租给乙方经营使用，租赁时间从2004年8月9日起至2009年8月10日止，每月租金5000元。协议生效后，乙方对其租赁的房屋实施结构改造，其改造的一切手续和费用由乙方办理和承担。乙方使用五年后，结构改造增加的面积无偿归甲方所有。2010年7月23日，胡明玲（甲方）与赵婕希（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意维持乙方按现状已装修改造后的“小贝壳”进行经营。乙方同意在本合同终止时，乙方在甲方的房屋内所有的加层和装修部分的权属归甲方所有，乙方不得拆除。合同有效期五年，每月租金5000元。2015年7月16日、黄驰（甲方）与赵婕希（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意维持乙方按现状已装修改造后的“小贝壳”进行经营。乙方同意在本合同终止时，乙方在甲方的房屋内所有的加层和装修部分的权属归甲方所有，乙方不得拆除。租赁期限三年，第一年和第二年为每月租金15000元，第三年为每月租金17000元。2017年8月1日，胡明玲、黄驰（甲方）与赵婕希（乙方）签订《房屋租赁协议书》，约定甲方同意维持乙方按现状已装修改造后的“小贝壳”进行经营。乙方同意在本合同终止时，乙方在甲方的房屋内所有的加层和装修部分的权属归甲方所有，乙方不得拆除。房屋租赁期限3年，每月租金2万元，按季度支付。第五条末尾处手写添加“第二年按10%递增”。胡明玲陈述，该内容是我本人手写的，赵婕希的合同也有这个手写部分，见证人李某是赵婕希母亲，也清楚这个事情。2019年1月1日，出租人城投公司（甲方）与承租人黄驰（乙方）签订《武汉市公有房屋工商企事业用房租约》，黄驰承租江岸区一元街洞庭街129号1栋1层13至20室房屋，建筑面积184.17平方米。租期自2019年1月1日至2020年12月31日止。2020年8月19日，武汉城投房产集团有限公司第二分公司出具《证明》，载明江岸区一元街洞庭街129号1栋1层13至20室房屋为其管理的公房，原租约登记的房屋坐落为洞庭街129号二单元。原承租人胡明玲于2013年8月将该房屋过户其子黄驰。另查明，2020年5月至7月，黄驰、胡明玲多次以邮寄函件的形式通知赵婕希、小贝壳公司于合同到期后终止协议，不再续签。2020年6月28日，黄驰书面告知武汉城投房产集团有限公司第二分公司其与赵婕希签订的租赁合同于2020年7月31日到期，到期后不再续签。黄驰主张赵婕希自2018年8月至2019年7月，每月支付租金2万元，每月欠付租金2000元；自2019年8月至2020年1月，每月支付租金2万元，每月欠付租金4200元；自2020年2月至2020年7月未付租金，每月欠付24200元，以上共计194400元。2020年8月17日，小贝壳公司向胡明玲转账支付房租2万元。再查明，武汉小贝壳酒店管理有限公司于2005年5月11日注册成立。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三）》第二条第一款规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。赵婕希自2004年8月起以自己名义签订租赁协议将案涉房屋用于小贝壳公司经营，于2005年5月11日注册成立小贝壳公司，黄驰要求赵婕希承担租赁协议项下的合同责任，本院予以支持。租赁期间届满后，赵婕希、小贝壳公司已没有占有案涉房屋的合法依据，黄驰要求赵婕希、小贝壳公司腾退案涉房屋，本院予以支持。对于黄驰主张的递增租金，赵婕希不予认可。黄驰以租赁协议中“第二年按10%递增”为其主张的依据，经查明，“第二年按10%递增”为胡明玲一方手写添加，因胡明玲、黄驰未能提交其他证据证明该部分内容为双方共同的意思表示，且双方长期按原标准履行并无争议，故仅凭黄驰提交的租赁协议无法证明双方对于租金的递增达成合意。黄驰要求赵婕希支付递增的租金，本院不予支持。武汉市因突发新冠疫情于2020年1月23日采取疫情管制措施，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条和《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》的规定，赵婕希可以享受“3个月房租免收，6个月房租减半”政策，故赵婕希自2020年2月至4月的租金予以免除，5月至7月的租金予以减半，赵婕希应向黄驰支付房屋租金3万元。胡明玲、黄驰确认于2020年8月17日收取租金2万元，故赵婕希还应向黄驰支付租金1万元。租赁期间届满后，赵婕希未向黄驰交还房屋，应支付房屋占有使用费。根据《武汉市鼓励各类经营性房屋业主减免租金政策措施》的规定，赵婕希自2020年8月至10月的房屋占有使用费予以减半，即赵婕希应支付3万元。自2020年11月1日起，赵婕希按每月2万元的标准向黄驰支付房屋占有使用费至实际腾退之日止。依据租赁协议的约定，胡明玲、黄驰出租给赵婕希的案涉房屋为装修改造后的现状，双方在协议中已就合同终止后案涉房屋内所有加层和装修部分的归属做出明确约定。房屋加层部分未取得建造手续的法律后果由违法一方承担，不影响本案租赁协议的效力。小贝壳公司要求黄驰返还改造部分的房屋租金并支付资金占用费，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条、第一百一十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(三）》第二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告赵婕希、被告（反诉原告）武汉小贝壳酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内腾退位于武汉市江岸区洞庭街129号13至20室房屋；二、被告赵婕希于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄驰支付租金1万元；三、被告赵婕希于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）黄驰支付房屋占有使用费3万元，并按每月2万元的标准向原告（反诉被告）黄驰支付自2020年11月1日至实际腾退之日止的房屋占有使用费；四、驳回原告（反诉被告）黄驰的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）武汉小贝壳酒店管理有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4188元，减半收取计2094元，由原告（反诉被告）黄驰负担1655元，被告赵婕希、被告（反诉原告）武汉小贝壳酒店管理有限公司负担439元。反诉费4860元，由被告（反诉原告）武汉小贝壳酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年十一月十七日书记员 胡舒铭