西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书 （2020）陕01**民初7121号 原告：陈璐，（反诉被告），女，1992年1月25日出生，汉族，，住西安市莲湖区。被告：西安尊德房地产营销策划有限公司，住所地：西安市碑林区。法定代表人：王家棋，该公司总经理。委托代理人：杨力，男，该公司员工，住西安市碑林区。被告：高凯，（反诉原告），男，1980年8月14日出生，汉族，，住西安市雁塔区。原告陈璐与被告西安尊德房地产营销策划有限公司（以下简称西安尊德公司）、高凯房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法由审判员王珍适用简易程序公开开庭进行了审理。本案原告陈璐，被告西安尊德公司委托代理人杨力，被告高凯到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈璐诉称，2019年8月3日，原告与被告高凯在西安尊德房地产营销策划有限公司签订《房屋租赁居间合同》，合同约定被告高凯将坐落于西安市碑林区XX环与长安十字东北角长安大街三号写字楼C座717室的房子租赁给原告作为民宿使用，合同约定的房屋租赁期限自2019年8月20日至2022年8月19日，共计36个月。租金为每月2250元，付款方式为半年一付，付六押一。合同签订当日，原告向被告高凯支付了6个月房租13500元及押金2250元，共计15750元整，并支付中介费1125元。2020年1月21日，原告向被告高凯支付2020年2月21日至2020年8月20日期间6个月租金，共计13500元。随后几天新冠肺炎全面爆发，受疫情影响民宿被迫关闭。原告于2020年1月28日与被告西安尊德公司工作人员联系，要求终止租赁合同，双方达成一致后，原告于2020年3月5日将房屋钥匙归还中介。但被告高凯迟迟不退租金、押金与多余的水、电、物业费。房屋中介西安尊德公司亦不作为。两被告其行为严重违反了合同约定及法律规定。请求判令：1、解除原被告之间签订的《房屋租赁居间合同》；2、被告高凯向原告退还2020年3月5日至2020年8月20日的房屋租金12375元，押金2250元及剩余电费1982元，物业费95元，水费若干元；3、被告西安尊德房地产营销策划有限公司向原告退还中介费1125元；4、本案诉讼费由两被告承担。被告高凯辩称，原告要求终止合同，退还租金，被告一开始是同意的，根据合同，原告必须要支付违约金及对房屋进行修缮。原告以各种理由不对房屋进行修缮，也不愿意支付违约金，导致租赁合同一直无法解除。被告一直与原告沟通，原告不愿意协商。合同至今没有解除，双方应当按照约定继续履行合同。因疫情影响民宿关闭，原告为避免自己的损失而要求解除合同，双方本应互相体谅，将各自的损失降到最低，待被告找到新的承租方以保证合法权益不受损失的情况下，经过协商一致后解除合同，但原告未经协商就强行将房屋钥匙交于居间公司，单方要求解除合同，其行为已经构成违约，应向被告赔偿相应的违约金。在承租期间，原告未经被告同意随意对房屋墙面、房顶、房梁等处进行破坏，应承担修缮并恢复原状的责任。原告未经协商单方违约还要求居间公司在诉讼期间不得将房屋对外租赁，造成被告房租损失及物业费损失。故反诉请求：1、反诉被告因单方违约解除合同应承担违约责任之违约金，其中包括：一个月的租金2250元，一个月的物业费74.4元，一个月电梯费24.8元，一个月垃圾费6元，一个月公摊电费9.9元，共计2365.1元；2、反诉被告赔偿反诉原告房屋修缮费用1940元；3、反诉被告赔偿反诉原告房屋租赁费损失13500元，物业费损失690.6元，合计14190.6元（现暂计算至2020年9月5日共计6个月；后期损失计算至反诉原告能够正常对外租赁房屋之日止）；4、反诉费由被反诉被告承担。被告西安尊德公司辩称，《房屋租赁居间合同》是原被告在平等、自愿、公平的基础上就房屋租赁事宜达成一致，居间方已协助原告与被告高凯进行物业交割，原告支付高凯六个月房租13500元和一个月押金2250元。原告与被告高凯各自支付居间服务佣金1125元。根据合同约定，合同一经确立，佣金不予退还。居间方并无不作为行为，更无违反合同约定及法律规定，请求驳回原告对西安尊德公司的诉讼请求。针对被告高凯反诉原告辩称，被告反诉没有事实依据，不同意被告的反诉请求。被告西安尊德公司辩称，原告退房后其去看过，房屋确实有损坏。房屋租赁合同一直未解除，房屋空置半年多。同意被告高凯的反诉请求。经审理查明，2019年8月3日，原告陈璐（承租方）与被告高凯（出租方）、被告尊德公司（居间方）签订了《房屋租赁居间合同》，约定被告高凯将坐落在西安市碑林区XX路XX号XX大街XX号XX栋XX单元XX室的房屋（建筑面积49.61平方米，装修：精装）通过居间方出租给原告作为民宿使用，月租金2250元，租期36个月，自2019年8月20日至2022年8月19日，租金按半年度支付，提前30日预付下次房租。在签订本合同时，原告需向被告高凯交纳一个月租金2250元作为承租保证金，押金不计利息。基于居间方提供服务，被告高凯支付居间方月租金金额的一半1125元作为服务佣金，原告支付居间方月租金金额的一半1125元作为服务佣金。双方签字，合同一经确立，佣金不予退还。在房屋承租期间，房屋所产生的所有水、电、暖气、煤气、物业费、有线电视费、保洁费，以及规定由房屋使用人缴纳的其他费用等均由原告承担。被告高凯保证上述房屋产权清晰，无纠纷，其拥有完全充分的不受任何第三方限制的房屋处分权。在承租期间，若发生可归责于因原告不合理使用等人为原因导致房屋或房屋内部附属设施出现或发生妨碍安全、正常使用的损坏或故障时（以专业人员的鉴定为准），原告除需第一时间通知被告高凯外，还需承担因此产生的所有维修或恢复原状费用。关于原告提前退租的违约责任，原被告在合同中并未明确约定。其他约定事项：钥匙5把，门禁卡1张，水电卡各1张，被告高凯物业费以交至2019年7月底，水电费原告已结清，空调壹部，热水器壹部，合同期内如房屋设施出现损坏由原告承担包括消耗品，如装修、水电遗留问题由被告高凯负责承担。同日，原告向被告高凯支付6个月房屋租金13500元和租赁押金2250元，向被告尊德公司支付佣金1125元，被告高凯向被告尊德公司支付佣金1125元。被告高凯于同日将租赁房屋交付原告。2020年1月21日，原告向被告高凯支付6个月（截止2020年8月20日）房屋租金13500元。2020年3月4日，原告因不愿继续租赁涉案房屋与被告高凯进行协商，被告高凯同意原告退租。 2020年3月5日，原告搬离涉案房屋并经被告高凯指示将房屋钥匙交付给被告尊德公司。在租赁期间，原告因安装窗帘在墙面打洞，在墙面贴装饰画。原告搬离租赁房屋时，拆除装饰造成墙面坑洞。后原告要求被告高凯退还剩余租金及押金等费用，被告高凯要求原告支付违约金和房屋维修费用，双方协商未果，原告诉至本院。在租赁期间，原告支付了涉案房屋的物业费、水电费。在原告向被告高凯交还租赁房屋时，电费余额为1982元，水费余额220元。原告要求被告高凯退还电费1982元，水费220元以及2020年3月5日以后至3月底的物业费95元。被告高凯要求原告按照装修预算表赔偿房屋维修费用1940元。以上事实，有当事人陈述，《房屋租赁租赁合同》、收款收据、微信聊天记录、装饰预算表、照片等证据及庭审笔录存卷为据。本院认为，原告陈璐与被告高凯、被告西安尊德公司签订的《房屋租赁居间合同》意思表示真实，不违反法律规定，为有效合同，双方均应按合同约定条款履行。合同签订后，被告高凯按照合同约定将租赁房屋交付原告，原告按照合同约定向被告高凯支付了截止2020年8月20日的房屋租金。在合同履行期间，原告与被告高凯协商解除租赁合同，原告于2020年3月5日搬离涉案房屋并按照被告高凯的指示将房屋钥匙交给被告西安尊德公司，至此，原被告双方签订的《房屋租赁居间合同》予以解除。考虑到双方合同履行的实际情况及解除合同的原因等因素，对于解除合同造成原告的损失，原告亦应予以分担。对于原告交纳的2020年3月6日至2020年3月底的房屋租金及当月的物业费，由原告自行承担。被告高凯退还原告2020年4月1日至2020年8月20日的房屋租金10500元、押金2250元、电费1982元、水费220元。原告要求被告西安尊德公司退还中介费，无事实法律依据，本院不予支持。原被告系自行协商解除租赁合同，且合同中对原告提前退租的违约责任并无明确约定，被告高凯反诉要求原告承担违约金、房屋租赁费损失、物业费损失，本院不予支持。原告承租期间造成租赁房屋损坏，被告高凯要求原告支付维修费，本院予以支持。被告高凯提供的装饰预算表不能证明其维修所需花费，其在庭审中亦未申请对房屋维修所需费用进行鉴定，对其房屋维修费用本院根据房屋实际情况酌定为1000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告陈璐与被告高凯，被告西安尊德房地产营销策划有限公司签订的《房屋租赁居间合同》于2020年3月5日予以解除。二、本判决生效后七日内，被告高凯退还原告陈璐房屋租金10500元、押金2250元、电费1982元、水费220元，总计14952元。三、本判决生效后七日内，原告陈璐支付被告高凯房屋维修费1000元。三、驳回原告陈璐其余诉讼请求。四、驳回被告高凯其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉诉讼费246元减半收取123元，由原告陈璐负担23元，被告高凯负担100元（此款原告已预交，被告连同上述款一并给付原告）；反诉费131元，由被告高凯负担81元，原告陈璐负担50元（此款被告已预交，原告于本判决生效后七日内支付被告高凯）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                        审  判  员    王    珍                             二〇二〇年十月三十日  书  记  员    吴    凡 1