上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8614号上诉人(原审被告、反诉原告)：王海峰，男，1979年3月10日出生，汉族，户籍地江苏省。委托诉讼代理人：李美娇，上海申浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵振华，上海申浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市宝山区粮油购销有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨祖梁，总经理。委托诉讼代理人：庄英，上海殷实律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司，营业场所上海市宝山区。负责人：周金发，经理。委托诉讼代理人：庄英，上海殷实律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨杨，上海殷实律师事务所律师。上诉人王海峰因与被上诉人上海市宝山区粮油购销有限公司(以下简称“宝山粮油公司”)、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司(以下简称“宝山粮油罗店分公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初8960号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王海峰上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五、六、七项，发回重审或改判驳回宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司一审全部诉讼请求，支持王海峰一审反诉请求，即宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司赔偿人民币(以下币种均为人民币)8，500，000元。事实和理由：一、关于一审判决第一项。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司于2018年9月29日书面通知王海峰解除租赁合同，王海峰未在三个月内提起诉讼，故双方租赁合同已于2018年9月29日解除，之后双方就上海市宝山区罗太路XXX号内建筑面积2161平方米的房屋及3600平方米的场地(以下简称“系争房屋及场地”)建立事实租赁关系。一审判决第一项没有事实和法律依据，双方租赁合同早已解除。二、关于一审判决第二项。系争房屋及场地已被相关部门查封，并在相关部门查封后交还所有权人，即系争房屋及场地已在宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司控制之下，王海峰无法清腾、交还，一审判决第二项无法执行。三、关于一审判决第三项。2018年8月20日发生火灾之后，系争房屋及场地不能正常使用，王海峰无需支付租金及使用费。四、关于一审判决第五项。双方租赁合同已于2018年9月29日解除，之后双方建立事实租赁关系，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司关于滞纳金的诉讼请求应予驳回。五、关于一审判决第六项。一审法院认定的律师费金额过高，请求二审法院予以调整。六、关于一审判决第七项。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条的规定，承租人扩建房屋，未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。一审法院未查明扩建造价费用，仅因宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司同意补偿1，360，000元，就支持1，360，000元的赔偿金额，没有事实和法律依据。七、关于转租。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司对转租的情况是知晓的，还曾配合次承租人办理营业执照。综上，请求二审法院支持王海峰的上诉请求。被上诉人宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司共同辩称，不同意王海峰的上诉请求。一审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回王海峰的全部上诉请求。一、宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司在合同签订、履行、解除过程中并无任何过错，王海峰应当支付相应租金及使用费。二、关于租赁合同解除时间。一审庭审中，王海峰及其代理人确认在宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司书面通知王海峰解除租赁合同后，经双方协商，租赁合同继续履行。故双方租赁合同并未于2018年9月29日解除。三、因双方租赁合同并未解除，根据合同第16.7条约定，王海峰对房屋、场地进行改造、新建的投入自合同签订之日起满7年后归宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司所有。四、关于房屋清腾。系争房屋及场地因王海峰原因被相关部门查封，无法经营使用，但王海峰的物品仍遗留在系争房屋及场地内，故王海峰应当支付相应的使用费。一审审理中，王海峰坚持不愿意将其遗留在系争房屋及场地内的物品清腾，并将系争房屋及场地交还宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司。王海峰陈述的事实和理由与客观事实相悖。五、关于租金及使用费。王海峰称在火灾发生之后系争房屋及场地无法正常使用，但根据宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司一审中提供的证据，即相关部门对现场进行日常安全检查的记录，能够证明在火灾发生之后，王海峰及次承租人仍然在正常使用系争房屋及场地。六、关于律师费。一审法院认定的金额适当。七、关于补偿款。根据合同第16.7条约定，王海峰对房屋、场地进行改造、新建的投入自合同签订之日起满7年后归宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司所有。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司基于公平原则同意作出一定补偿，该金额不应当再作调整。八、关于转租。王海峰未将其转租的情况告知宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司对此并不知情，火灾发生之后，才了解相应情况。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司向一审法院起诉请求：1．解除宝山粮油罗店分公司与王海峰签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》；2．王海峰清腾系争房屋及场地；3．王海峰支付2018年8月28日至清腾之日止的租金，按照合同约定的标准，2018年8月28日至2019年4月30日的租金为301，378元，2019年5月1日起按每日1，302.25元计算；4．王海峰支付2019年3月至2020年4月的水费41，602.96元、2019年3月至2020年4月的电费5，921.47元，并结清至实际清腾返还系争房屋及场地之日止的剩余未付水、电费；5．王海峰支付逾期支付租金的滞纳金，按逾期应付未付租金的日千分之二计算至实际支付之日止(暂计至2020年6月4日为583，954.58元)；6．王海峰支付火灾赔偿款998，000元；7．王海峰支付律师费104，000元。王海峰提出反诉请求：要求宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司赔偿8，500，000元。一审法院认定事实，宝山粮油罗店分公司是宝山粮油公司的下属分公司。2013年5月20日，宝山粮油罗店分公司(甲方)与王海峰(乙方)签订《房屋(仓库、场地)租赁合同》，主要约定，甲方将系争房屋及场地出租给乙方，用途为旅馆、仓储(严禁商住两用)，租赁期限为2013年5月1日至2023年4月30日；年租金425，225元，每三年环比递增5％，租金先付后用，半年支付一次，乙方自2013年8月1日起向甲方支付租金。合同第9条约定，合同提前解除时，因乙方搭建或添附而产生的任何经济损失，甲方不承担任何经济赔偿或补偿的责任。合同第12条约定甲方有权提前解除合同的情形，其中第1项乙方不交付或者不按约定交付租金累计达三十天的，第2项乙方所欠各项费用累计达1000元的，第3项未经甲方及有关部门书面批准，乙方擅自改变承租房屋(仓库、场地)用途的，第5项未经甲方书面同意，乙方擅自将房屋(仓库、场地)全部或部分转租或具有转包、出借、抵押、与他人交换或共同使用等其他一切非乙方自用的行为的，第8项乙方未按有关部门和甲方的要求做好包括但不限于安全、消防、环保、环境卫生、工商等工作的，或经甲方检查存在安全隐患而拒不改正的。合同第13条约定，乙方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金，每逾期一天按拖欠租金额的千分之二计算等。合同第15条约定，甲方因向乙方追讨欠款而支出的任何费用可按照本合同的约定向乙方追索，该费用包括但不限于甲方为向乙方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用(包括但不限于律师费和诉讼费，但法律法规的规定或生效法律文书的判定除外)，而不论诉讼程序是否已开始等。合同第16.7条约定，乙方对房屋、场地进行改造、新建的投入自本合同签订之日起满7年后归甲方所有。同日，双方签署《罗店分公司沪太路XXX号房屋统计情况》，列明租赁范围内的全部建筑物及场地面积，房屋占地面积计1623.38平方米，房屋建筑面积计2161.46平方米，场地面积计1871平方米。2015年2月5日，双方签署《关于对“5.20租赁合同的说明”》，主要约定，甲方同意乙方将宝山粮油罗店分公司439号房屋靠近北侧街面的二层(房屋陈旧)及楼房后面小屋进行改造，总计面积约105平方米，改造后房屋面积约195平方米，增加建筑面积90平方米，增加的建筑面积资金90，000元由宝山粮油罗店分公司支付，改造后的房屋在原合同期内归乙方使用，改造后的房屋产权归甲方。上述合同签订后，王海峰在系争房屋及场地开办上海秦鹿工贸有限公司，但未使用系争房屋经营旅馆、仓储，而是将系争房屋转租给他人经营饭店、健身、浴室、舞厅、汽车美容等。另，王海峰向宝山粮油罗店分公司付清2017年底前的全部租金，支付2018年1月1日之后的租金294，000元(其中最后一笔70，000元的支付时间为2019年6月3日)，未再支付其他租金。一审法院另查明，2014年，王海峰将系争房屋及场地范围内的一楼西侧门面房及楼上房屋出租给案外人李某某于经营汽车美容。2018年8月20日，李军承租的房屋发生火灾，过火面积约80平方米，造成案外人时红光死亡及案外人刘豪受伤。火灾发生后，现场被相关部门封闭，禁止任何人擅自进入，于2019年3月、4月解除封闭，后经重新装修。根据上海市宝山区公安消防支队出具的火灾事故认定书，认定起火点为罗太路XXX号西侧门面房爱车屋汽车美容店内南侧美容区北侧上方吊顶内，起火原因为电气线路故障引燃周边可燃物并扩大成灾。2018年9月、2019年4月，宝山粮油罗店分公司分别与时红光的家属、刘豪达成人民调解协议书，根据调解协议，宝山粮油罗店分公司向时红光的家属支付一次性生活补助250，000元，向刘豪支付补偿款748，000元。2019年6月6日，宝山粮油罗店分公司向王海峰发《关于终止合同告知书》，认为王海峰未做好安全、消防等工作，造成严重安全伤亡事故，且拖欠租金，通知解除合同。之后，经双方协商，租赁合同继续履行。2020年4月22日，上海市宝山区国有资产监督管理委员会、上海市宝山区罗店镇城市管理行政执法中队、上海市宝山区消防救援支队、上海市宝山区罗店镇人民政府安全生产管理办公室、上海市公安局宝山分局罗店派出所联合发《关于罗太路XXX号存在突出安全隐患并限期搬离的告知书》，发文对象为上海市宝山区罗太路XXX号区域租户，主要内容为，上海市宝山区罗太路XXX号为宝山粮油罗店分公司出租的场所，该区域现有浴室、饭店、舞厅、规模性租赁房等，主要存在如下问题：一、该区域4栋楼房均重新建造且没有规划审批手续，涉及违法建筑面积约3200平方米；二、该区域存在经营、储存场地与住宿场所在同一建筑物内，擅自将仓储建筑改成浴室，规模租赁住宿场所，消防水源缺少、疏散楼梯设置等不符合消防安全要求的行为；鉴于存在以上问题，该区域内的企业已不具备经营条件，需停业整顿，现宝山区多部门成立联合整治小组，请该区域所有经营户和违规住宿人员于2020年5月5日前关停和清退，2020年五一节后宝山区相关执法部门将对该区域联合执法，并依法采取强制措施。2020年4月28日，上海市宝山区公安消防支队出具《临时查封决定书》，被查封单位为上海秦鹿工贸有限公司，负责人为王海峰，对上海秦鹿工贸有限公司开设在上海市宝山区罗太路XXX号的阳光浴场经营区域实施即时查封，理由为该经营场所内设置员工宿舍且共用疏散通道而存在其他场所与居住场所设置在同一建筑物内不符合消防技术标准的行为。2020年5月6日，上述部门联合执法，将系争房屋及场地进行清场。一审法院审理中，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司向一审法院提供《聘请律师合同》、付款凭证及律师费发票，证明其支付律师费104，000元的事实。王海峰对证据的真实性没有异议，但认为律师费标准过高。一审法院审理中，王海峰向一审法院提供2013年7月22日宝山粮油罗店分公司出具的情况说明复印件、经营场地分隔平面图、上海梅美健身服务有限公司的营业执照，证明宝山粮油罗店分公司知晓并认可系争房屋及场地转租给多家商户；王海峰还提供房屋设计图、证人金某的证言，证明王海峰于2014年新建四栋楼房以及改建，宝山粮油罗店分公司对此知晓并提供设计图；王海峰还提供耿荣灿、罗金成的证言、责令立即改正通知书、录音材料、照片，证明消防不过关的原因是房屋性质是仓储以及没有消防水源。宝山粮油罗店分公司对上述证据均不予认可。一审法院审理中，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司表示，结合新型冠状病毒疫情期间的相关政策及本合同实际履行情况，同意减免王海峰部分租金，免除2020年2月1日至2020年3月31日的全部租金，免除2020年4月1日至清腾租赁物之日的一半租金。还表示，自愿就王海峰对系争房屋及场地的新建、改建、装饰装修等费用补偿1，360，000元。另外，王海峰还支付押金30，000元，可在本案中返还给王海峰。一审法院认为，宝山粮油罗店分公司与王海峰签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。宝山粮油罗店分公司系宝山粮油公司设立的分公司，不具有法人资格，由宝山粮油公司与其共同承担权利义务。王海峰自2018年起一直存在拖欠租金的情况，合同约定的解除条件已成就，宝山粮油罗店分公司要求解除合同的请求，一审法院予以支持。合同解除后，王海峰应将系争房屋及场地返还给宝山粮油罗店分公司。关于王海峰已付租金情况，双方已核对一致，一审法院予以确认。王海峰称宝山粮油罗店分公司同意以70，000元结清2019年6月5日前的租金，对此举证不足，一审法院难以采信。2018年8月发生的爱车屋火灾事故，过火仅80平方米，王海峰称火灾后无法正常经营且拒付租金，理由并不成立。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司在审理中同意减免部分租金，一审法院予以确认。综上，王海峰应支付2018年1月1日至2020年1月31日的租金652，922.95元(已扣除已付租金294，000元)，并按每日642.20元的标准支付2020年4月1日至清腾租赁物之日的租金及使用费。关于水、电费的请求，王海峰同意支付，一审法院予以支持。2020年5月之后的水、电费金额尚未明确，本案中不作处理，可在清腾房屋及场地时据实结算。关于滞纳金的请求，因王海峰拖欠租金属实，一审法院予以支持。合同约定的滞纳金标准明显过高，一审法院根据案件事实酌情作出如下调整：计算至2020年7月底前的滞纳金一次性调整为100，000元；2020年8月1日起，王海峰按拖欠租金652，922.95元的日万分之三的标准支付滞纳金。关于火灾赔偿款，与本案租赁关系并非同一事实基础，且相关责任主体还涉及李军等案外人，故本案中对此项不作处理。关于律师费的请求，符合合同第15条的约定，一审法院予以支持，但作合理性调整，确定王海峰支付律师费的数额为99，000元。关于王海峰的反诉请求。根据查明的事实，王海峰在承租系争房屋及场地后，新建建筑物以及改建、装修，确有大额投入。但根据合同第16.7条约定，乙方的投入自合同签订之日起满7年后归甲方所有。合同签订日为2013年5月20日，现已满七年，王海峰增加的固定添附应确认归宝山粮油罗店分公司所有。王海峰新建的部分建筑物未经审批，不属于合法建筑，但相关建材等价值根据上述约定也应归宝山粮油罗店分公司所有。但是，考虑到《房屋(仓库、场地)租赁合同》还有三年的剩余租期未履行而被提前解除，王海峰对固定添附的投入未尽利用，必然存在经济损失，加上王海峰在火灾发生后增加投入修缮等费用，宝山粮油罗店分公司作为出租方，从公平原则的角度出发，可以对王海峰作出一定补偿。现宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司同意向王海峰补偿1，360，000元，一审法院予以确认。一审法院判决：一、解除上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司与王海峰签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》；二、王海峰于判决生效之日起十日内，将承租的上海市宝山区罗太路XXX号内房屋及场地清腾并返还给上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司；三、王海峰于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付2018年1月1日至2020年1月31日的租金652，922.95元，并按每日642.20元的标准支付2020年4月1日至清腾并返还上述房屋及场地之日的租金及使用费；四、王海峰于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付2019年3月至2020年4月的水费41，602.96元、2019年3月至2020年4月的电费5，921.47元；五、王海峰于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付滞纳金100，000元(计算至2020年7月31日)，并按拖欠租金652，922.95元的日万分之三的标准，支付2020年8月1日起至实际付清之日的滞纳金；六、王海峰于判决生效之日起十日内，向上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司支付律师费99，000元；七、上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司于判决生效之日起十日内，向王海峰支付补偿款1，360，000元；八、上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司于判决生效之日起十日内，向王海峰返还押金30，000元；九、驳回上海市宝山区粮油购销有限公司、上海市宝山区粮油购销有限公司罗店分公司的其余诉讼请求；十、驳回王海峰的其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院审理中，王海峰于2020年10月19日申请对案件中涉及的四栋楼房(约4200平方米)的新建、扩建、改建造价费用进行司法鉴定。本院另查明以下事实：二审中，王海峰提供如下证据：1．《告知书》及邮寄信封，证明宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司于2018年9月29日向王海峰发出解除合同的《告知书》，该《告知书》于2018年9月30日送达，双方租赁合同于该日解除，对应租赁合同第16.7条约定，王海峰改造新建的投入不应当归宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司所有。2．《施工安全协议书》，证明王海峰新建四栋楼房经宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司同意，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司对此是知情的。3.2018年8月20日次承租人李军的《询问笔录》，证明消防部门已经在2018年8月10日，即火灾发生十天前，告知李军不得三合一住宿，但李军仍然让他的亲戚住在系争房屋内，发生火灾事故是李军的责任，不是王海峰的责任。宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司发表如下意见：证据1、2、3均在一审庭审前形成，王海峰没有在一审中作为证据提交，都不属于新证据；因为与本案没有关联性，所以王海峰在一审中没有提交，也说明不属于新证据。证据1真实性认可，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司发出解除合同的《告知书》后，经双方协商，租赁合同继续履行。证据2真实性认可，但《施工安全协议书》中施工项目是罗太路XXX号危房改造工程，没有指向王海峰改造新建的内容，即使指向王海峰改造新建的内容，也不能证明宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司同意王海峰改造新建，不能达到王海峰的证明目的。证据3真实性认可，发生火灾的门面房在系争房屋及场地范围内，王海峰承租后擅自将门面房转租给李军，李军承租期间因三合一住宿导致火灾，造成一死一伤的严重后果，宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司因此遭受将近百万的经济损失，该损失是因王海峰擅自转租以及监管不利所致，相应责任应当由王海峰承担。以上事实有当事人提供的证据、当事人陈述、本院审理笔录佐证证实。本院认为，关于王海峰以宝山粮油罗店分公司于2018年9月29日向王海峰发出的《告知书》主张合同解除时间是2018年9月30日的意见，因宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司抗辩经双方协商后《房屋(仓库、场地)租赁合同》继续履行，且王海峰在一审中也自认租赁合同继续履行，故王海峰该上诉意见，本院不予采纳；王海峰据此所提出的相关上诉请求，本院不予支持；同理，王海峰二审中提供的证据1，本院不予采纳。王海峰与宝山粮油罗店分公司签订的《房屋(仓库、场地)租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守并履行。根据《房屋(仓库、场地)租赁合同》第16.7条约定，乙方(王海峰)的投入自合同签订之日起满7年后归甲方(宝山粮油罗店分公司)所有，《房屋(仓库、场地)租赁合同》签订日为2013年5月20日，现已满七年，故王海峰增加的固定添附应确认归宝山粮油罗店分公司所有；王海峰新建的部分建筑物未经审批，不属于合法建筑，但相关建材等价值根据约定也归宝山粮油罗店分公司所有。同理，王海峰要求对案件中涉及的四栋楼房(约4200平方米)的新建、扩建、改建造价费用进行司法鉴定的申请，本院不予准许。当然，王海峰在承租系争房屋及场地后，新建建筑物以及改建、装修，确有大额投入；《房屋(仓库、场地)租赁合同》还有三年的剩余租期未履行而被提前解除，王海峰对固定添附的投入未尽利用，必然存在经济损失；王海峰在火灾发生后增加投入修缮等费用，一审法院在考虑到上述因素后，从公平原则角度出发进而确认宝山粮油公司、宝山粮油罗店分公司向王海峰补偿1，360，000元，并无不妥，本院认同。王海峰其他上诉请求，一审法院已作充分合理阐述，本院认同，不再赘述。综上所述，请王海峰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23，695元，由上诉人王海峰负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 周刘金审 判 员 徐 庆二〇二〇年十一月十七日法官助理 沈 宸书 记 员 朱贝晰附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……