浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3727号 上诉人（原审被告）：罗飞煜，男，1993年4月1日出生，汉族，住绍兴市上虞区。 委托诉讼代理人：章华，浙江纳森律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：绍兴市上虞越嘉置业有限公司，住所地绍兴市上虞区崧厦街道章家村（联兴），统一社会信用代码9133060407163908XB。 法定代表人：沈兰珍，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王鹏森，浙江泽厚（绍兴）律师事务所律师。 上诉人罗飞煜因与被上诉人绍兴市上虞越嘉置业有限公司（以下简称越嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市上虞区人民法院（2020）浙0604民初4056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，本院不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 罗飞煜上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审认定案涉租赁合同于2020年5月13日解除错误。被上诉人交付给上诉人的案涉房屋存在重大瑕疵，不符合正常使用条件，上诉人已于2020年3月31日通知被上诉人解除合同。自2018年8月起，案涉房屋一直存在严重的漏水问题，直至2019年8月仍未修复完毕，严重影响上诉人的正常使用，故上诉人在2020年3月31日提出了解除合同。根据合同法的规定，上诉人可以行使此项法定解除权，故案涉租赁合同的解除日应为2020年3月31日。二、一审确认上诉人返还租赁物的时间并计算占有使用费至2020年7月3日明显不当。合同解除后，上诉人曾主动腾退房屋，但被上诉人却无故阻拦，故其无权主张占有使用费。上诉人在2020年3月31日提出解除合同后，即让朋友帮忙来搬离东西，但被上诉人以房租未清为由阻拦，属于恶意阻扰导致占有使用费的产生，被上诉人无权再向上诉人主张，房屋腾退日应认定为是2020年4月。退一步讲，从被上诉人拍摄的照片来看，当时已经腾退完毕，也不是一审认定的2020年7月3日。三、一审仅酌情减免2019年7、8月的租金没有事实和法律依据，上诉人提交的电费缴纳记录可以证明因房屋漏水的问题上诉人一直未使用案涉房屋。且既然一审已认定房屋漏水事实，就应当减少修理期间的租金。被上诉人确曾来修理过房屋，但一直未修理成功，其口头陈述的在2019年9月已修理完毕没有依据。四、一审认定上诉人违约没有事实和法律依据。本案系被上诉人违约在先，因为其未能提供符合使用条件的房屋给上诉人，也未按照合同约定给上诉人安排广告牌，上诉人一直未能正常使用案涉房屋。 越嘉公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，证据确凿充分。一、案涉租赁合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋虽有漏水，但并不严重，不会影响上诉人的正常使用，且被上诉人已经进行了维修，上诉人以此为由要求解除租赁合同依据不足。二、一审认定的合同解除日和上诉人实际腾退日正确，被上诉人对上诉人损失的扩大不存在任何过错，无须担责。综上，请求驳回上诉，维持原判。 越嘉公司向一审法院起诉请求：1.判令解除双方签订的《商铺租赁合同》，要求罗飞煜腾退并清理租赁物内物品，并将租赁物恢复原状，并支付自2020年5月13日起至实际清偿之日止的场地使用费（按每日251元计算）；2.判令罗飞煜支付截至2020年3月31日止的租金81696元和2020年4月1日至2020年5月12日按每日251元计算的租金，并支付以81696元为基数自2020年4月1日起至租金实际清偿之日止的按年利率6%计算的滞纳金。 一审法院经审理查明：2018年7月1日，双方签订《商铺租赁合同》一份，越嘉公司将坐落于绍兴市上虞区高铁新城峰山北路9号帝景现代城三楼（F3220、F3221、F3225、F3227、F3228、F3229、F3230）号商铺出租给罗飞煜，房屋建筑面积为298.43㎡，越嘉公司同意罗飞煜租赁房产用于开设浙江舜立装饰品牌。合同就租赁期限、租金支付方式、双方权利义务等作出如下约定（越嘉公司为甲方，罗飞煜为乙方）： 1.合同租赁期限为24个月，开业日即为计租日，即2018年11月1日起至2020年10月30日止，装修期（2018年7月1日至2018年10月30日）不计入正式租约年。 2.该房屋的租金按计租面积计付。自2018年11月1日至2019年10月30日的年租金为87141.56元；自2019年11月1日至2020年10月30日的年租金为91498.64元。 3.租金支付方式：首期租金为计租日起至第6个月最后一日期间的租金，其中计租日所在月按照当月计租天数乘以日租金标准（日租金标准为年租金标准/365日）的乘积计算。除首期租金外，其他交租期租金均按每6个月为一个交租期交纳，乙方应当在每个交租期最后一个月的15日前（若15日为法定节假日则提前至法定节假日前最后一天），向甲方一次性足额支付下个交租期租金。 4.乙方超过交款期限而未付清全部资金，每逾期一日，乙方按照需缴纳的租金总费用的3‰滞纳金补偿给甲方，并按日累加。乙方超过交款期限30天而未付清约定时间的全部租金，甲方有权立即终止合同，乙方愿意将保证金补偿给甲方，除可以移动的乙方物品由乙方自行处理，其余附在建筑物上的固定物归甲方所有，甲方无须对乙方作任何赔偿。乙方保证及时支付租金，且不会以其他理由作为延期支付的说辞，并承担全部经济责任。 5.本合同签署当日，乙方应当向甲方支付履约保证金14524元。甲方或物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中扣除乙方欠付的租金或物业服务费或违约金或其他乙方应付款项，乙方应在7日内补足保证金，但甲方或物业服务公司从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣除乙方欠付的租金或物业服务费并不免除乙方应承担的相应违约责任。 6.租赁期间，乙方发现该房屋主体结构及甲方提供的附属设施非乙方原因损坏或发生故障时，应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后的五个工作日内进行维修，逾期不维修不修复影响乙方使用的，乙方可代为维修，费用由甲方承担并从房租中直接扣除。 7.租赁期间，甲方向乙方提供顶楼广告位一块，该广告位的设置应遵循相关法律的规定和甲方及物业公司的规章制度，因为该立面的产权为甲方，所以乙方同意无条件配合甲方以后统一规划。且该广告位的尺寸、工艺、材质、效果等需事先报甲方书面同意（现尺寸暂定为5m×2.8m），甲方不因同意而承担任何责任。注：当甲方（业主方）在广告完成后的某一天决定对整个立面进行改造时，鉴于该立面的所有产权仍然是业主方。乙方（租用方）同意无条件服从业主方对商铺立面上的广告的调整方案，积极无条件配合。 8.本合同如提前终止、解除或届满15天内，如果租期届满10个工作日内乙方仍未归还房屋的，乙方应按照每日租金至贰倍支付房租，甲方也有权要求强制腾出房屋，附在建筑物上的固定物品不作拆除，如有发生乙方照价赔偿，乙方只能将可移动的物品移走。如在20个工作日内，不作退场，视为乙方放弃遗留物之所有权，悉归甲方所有任其处理。 签订合同后，罗飞煜支付履约保证金14524元，装修保证金12000元。因罗飞煜未能按约足额支付自2019年5月起的租金，截至2020年3月31日，罗飞煜尚欠越嘉公司租金81696元。越嘉公司于2020年5月13日发送律师函至罗飞煜，要求解除合同。 2020年4月11日，罗飞煜以微信文件的方式向越嘉公司的工作人员发送申请表一份，内容载明如下：“尊敬的贵公司领导：我是帝景现代城三楼租户舜立装饰。因为今年疫情原因没有开工，而且我们的项目都在外地，前年杭州做的项目至今没结款。办公室装修好租用至今还未使用过。房租一开始带押金付了8.8万元。装修带办公用品和广告材料花费30余万元。2018年11月1日起租到现在应该付租金带物业费14万元，还欠大概5万元左右。办公室也存在一定问题，比如一直漏水，通道开始租之前给我们内部使用，后来把我们门锁敲了，说是消防通道，导致我们2台电脑被偷。还有广告位合同写的是顶楼，又因为挡住阳光把我们移到下面。所以我们打算不租了，望贵公司领导能慎重考虑能够减免租金，谢谢。申请人：舜立装饰。” 另查明，自2020年4月1日起至2020年5月12日止（共计42天）的租金为10528.61元（91498.64元/365*42）。2020年5月13日起至2020年7月2日止（共计51天）的房屋占有使用费为12784.74元（91498.64元/365*51）。 再查明，罗飞煜在诉讼过程中自愿放弃在承租房屋内的物品，越嘉公司认可罗飞煜已履行返还租赁物的义务。 一审法院认为，越嘉公司与罗飞煜所签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务，罗飞煜未按照约定的期限支付租金，已属违约。 关于房屋租赁合同解除时间界定的问题。双方对于案涉合同解除并无异议，只是针对解除时间存在不同的意见。越嘉公司以罗飞煜未按约支付租金为由，主张合同解除，并于2020年5月13日通知罗飞煜。罗飞煜辩称其以租赁物未使用、存在漏水、未按约提供广告位及消防通道的使用问题，主张解除合同，并于2020年4月11日通知越嘉公司。针对罗飞煜在2020年4月11日的申请函中陈述解除合同的事由，该院逐一进行分析。其一，关于广告位的设置问题。罗飞煜所经营品牌的广告位已设置于商铺三楼北侧的外立面，越嘉公司已实际提供了广告位。越嘉公司提供广告位系履行《商铺租赁合同》的附随义务，退一步说即使越嘉公司违反该附随义务，在双方未特殊约定的情况下，罗飞煜不能以此为由拒绝支付租金甚至解除合同。其二，关于罗飞煜辩称消防通道的门拆除导致财物损失的问题。该院认为，首先，该节事实是否存在尚存在争议。其次，根据《商铺租赁合同》的约定，公共通道部分系归属越嘉公司，若罗飞煜占用消防通道会影响通行与安全。罗飞煜以此为由拒绝支付租金甚至解除合同，不符合合同法定的解除事由。其三，关于房屋漏水的问题。根据罗飞煜提供的证据，罗飞煜曾于2019年7、8月份向越嘉公司的工作人员反映房屋存在漏水的情形，罗飞煜又自认越嘉公司在2019年8月之后进行了维修。结合双方在《商铺租赁合同》中就房屋修缮问题的约定，现罗飞煜并未举证证明漏水的程度、范围已达到了租赁物无法使用之程度，罗飞煜以此为由主张解除合同，理据尚未充分。考虑到案件的情况，该院确认案涉《商铺租赁合同》的解除时间为2020年5月13日。 关于罗飞煜返还租赁物时间的界定问题。案涉租赁合同解除之后，罗飞煜作为承租人应当返还租赁物，且返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。越嘉公司诉请罗飞煜履行房屋腾退义务，符合法律和双方的约定，合理有据。案涉房屋租赁合同无法继续履行，双方均应该采取合理的措施避免双方损失的扩大，并及时办理房屋的交接手续。在案件审理过程中，罗飞煜自愿放弃房屋内的物品，越嘉公司认可罗飞煜已履行返还租赁物的义务，结合越嘉公司第一次庭审的陈述，该院确认罗飞煜返还租赁物的时间为2020年7月3日。 关于罗飞煜减免全部租金的辩称意见是否采信以及履约保证金是否予以退还的问题。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。罗飞煜以租赁物存在瑕疵为由辩称免除全部租金，但未能充分举证证明房屋漏水已使其完全不能对租赁房屋继续使用、收益。但鉴于租赁物的确存在漏水之情形和罗飞煜通过微信聊天记录多次向越嘉公司反映漏水的情况，该院酌情减免2019年7月至8月期间的租金2000元。考虑到新冠疫情的因素和双方曾在诉讼之前就履约保证金退还协商之情形，该院本着互谅互让的原则，确认罗飞煜已交纳的履约保证金予以扣减其应当支付的租金。 综上，罗飞煜应支付越嘉公司租金共计63700.61元【截至2020年5月12日止的租金共计90224.61元（81696-2000+10528.61），扣除罗飞煜支付履约保证金14524元和装修保证金12000元】，故该院对越嘉公司诉请主张的该期间的租金予以调整。因罗飞煜存在延迟支付租金之情形，越嘉公司主张罗飞煜支付以81696元为基数自2020年4月1日起至实际给付之日止按年利率6%计算的滞纳金（违约金），因越嘉公司主张的违约金基数系截止至2020年3月31日的租金，结合该院已认定的事实，该院酌情将该基数调整至53172元（81696-2000-14524-12000），其余关于起算点和利率标准并未违反合同的约定，该院予以照准。关于房屋占有使用费的问题，该院认为，合同解除之后至实际返还之日止的房屋占有使用费可按合同约定租金计算的方法（即年租金91498.64除以365天计算）计付，并无不妥，故罗飞煜应支付越嘉公司房屋占有使用费为12784.74元。 综上所述，该院对于越嘉公司合理的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、越嘉公司与罗飞煜签订的《商铺租赁合同》【涉及绍兴市上虞区高铁新城峰山北路9号帝景现代城三楼（F3220、F3221、F3225、F3227、F3228、F3229、F3230）号商铺】于2020年5月13日解除；二、罗飞煜应于判决生效之日起十日内支付越嘉公司租金63700.61元，并支付以53172元为基数自2020年4月1日起至款项付清日止按年利率6%计算的违约金；三、罗飞煜应于判决生效之日起十日内支付越嘉公司自2020年5月13日起至2020年7月2日止的房屋占有使用费为12784.74元；四、驳回越嘉公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1842元，减半收取计921元，由越嘉公司负担65元，罗飞煜负担856元。 二审中，上诉人为证明其主张向本院提交了电费明细一份，以证明案涉房屋实际未开业经营的事实。 被上诉人在二审中未向本院提交新的证据。针对上诉人提交的电费明细，被上诉人质证认为对真实性、关联性均有异议，电费明细上并无相关部门的印章。 本院认证认为，因该电费明细表上未有职能部门的盖章确认，真实性存疑，故无法达到上诉人的证明目的，本院不予采信。 经审理，本院对一审法院查明的案件事实予以确认。 本院认为，双方当事人对案涉租赁合同已解除、案涉租赁房屋已腾退的事实本身没有异议，故本案二审中的争议焦点主要是租赁合同于何时解除、租赁房屋于何时腾退，以及相应的租金、占有使用费如何计算。具体评析如下： 关于案涉租赁合同的解除日，上诉人以案涉房屋存在漏水，严重影响其正常使用为由主张租赁合同已于2020年3月31日解除。纵观全案证据，上诉人并不能够提供充分证据证明案涉房屋的漏水已致使其租赁合同的目的无法实现，故其以此为由通知被上诉人解除合同缺乏事实基础和法律依据。相反，上诉人欠付被上诉人案涉房屋租金的事实清楚，上诉人存在明显的违约行为，根据案涉租赁合同约定，被上诉人以此为由通知上诉人解除合同于法有据，故一审认定案涉租赁合同的解除日为被上诉人向上诉人的发函日即2020年5月13日并无不当。 关于上诉人的实际腾退日，基于以上论述，被上诉人在上诉人租金未清、租赁合同未解除的情况下，阻止上诉人于2020年4月擅自办理案涉房屋，系对其自身权利的合法救济，并不存在明显不当之处，故上诉人以此为据主张案涉房屋应视为在2020年4月已腾退没有法律依据。因上诉人未能举证证明其实际腾退日，故一审根据被上诉人的自述，确认案涉房屋的腾退日为2020年7月3日亦无不当。 因双方当事人对一审计算租金、占有使用费的方式均无异议，而一审业已根据本案实际，酌情减免了上诉人两个月漏水期的租金，故在案涉租赁合同解除日、房屋腾退日认定均无不当的情况下，一审计算的上诉人应付的租金和占有使用费也无不当。至于广告牌问题，因系被上诉人的附属义务，且合同中还约定了上诉人对此负有诸多的无条件配合服从义务，故此项不能作为上诉人拒付或减免租金、占有使用费的理由，本院不予采信。 综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费据实调整为1712元，由上诉人罗飞煜负担。 本判决为终审判决。 审判长  茹赵鑫 审判员  梅 云 审判员  姚 瑶 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  张 珺