河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初16279号原告：河南泽衡环保技术产业研究院有限公司，住所地河南省郑州高新技术产业开发区瑞达路****楼**。法定代表人：王珊，执行董事。委托诉讼代理人：荆天星，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆勇杰，北京市盈科（郑州）律师事务所律师。被告：河南歌瑞斯企业管理咨询有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）金水东路**绿地新都会**楼******e='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张军卫，执行董事。被告：黄小亚，女，1982年9月23日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：陈小富，河南寰冠律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐妙，河南寰冠律师事务所实习律师。原告河南泽衡环保技术产业研究院有限公司（以下简称“泽衡公司”）与被告河南歌瑞斯企业管理咨询有限公司（以下简称“歌瑞斯公司”）、黄小亚租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人荆天星，被告黄小亚委托诉讼代理人陈小富、徐妙到庭参加诉讼，被告歌瑞斯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还未使用房屋期间的租金188712.13元；2、判令被告向原告返还租赁保证金35653.14元；3、判令被告向原告支付违约金71304.27元；4、判令被告赔偿原告已支付未使用期间物业费28881.3元；5、判令被告赔偿因违法解除合同导致原告装修损失50803元；6、判令被告赔偿因违法解除合同导致原告搬离房屋的费用3300元；7、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年6月10日，歌瑞斯公司与黄小亚签订了《房屋租赁合同》，约定黄小亚将位于郑州市郑东新区金水路80号绿地新都会2号楼B座1606-1611号房屋出租于歌瑞斯公司，租期自2019年10月9日至2021年10月8日。2019年10月19日，歌瑞斯公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定歌瑞斯公司将位于郑州市郑东新区金水路80号绿地新都会2号楼B座1606-1607号房屋出租于原告使用，租期自2019年10月28日至2021年10月27日，年租金427825.63元，租赁保证金35652.14元。合同签订后，原告依约定支付了全年租金及租赁保证金。2020年5月20日下午，黄小亚以歌瑞斯公司未向其缴纳租金为由，以强制停电方式要求原告搬离，至此，原告被迫搬离租赁房屋。自原告开始使用租赁用房至被迫搬离已有7个月，在此期间黄小亚从未提出过房屋使用异议，而此后却以歌瑞斯公司拖欠租金为由擅自解除租赁合同，二被告行为已造成原告损失。故原告诉至法院。被告歌瑞斯公司未答辩。被告黄小亚辩称，一、被告黄小亚主体不适格，不应作为本案被告，原告诉请事项没有法律依据。本案系争房屋租赁合同是原告与歌瑞斯公司所签订，被告黄小亚并未与原告就系争房屋签订过任何协议。根据合同相对性原则，被告黄小亚并不是本案适格被告，原告诉请事项没有法律依据。二、被告黄小亚与歌瑞斯公司签订房屋租赁合同，将房屋出租给歌瑞斯公司，合同中明确约定未经甲方同意，乙方不得自行转租。歌瑞斯公司将系争房屋私自出租给原告，被告黄小亚不知情，亦为受害者。被告黄小亚从未收取过原告的任何财产，被告黄小亚与原告之间无任何资金往来，而歌瑞斯公司也尚欠被告黄小亚房屋租金未予清算。被告黄小亚事后才发现歌瑞斯公司的私自转租行为，歌瑞斯公司的不诚信行为给被告黄小亚造成了巨大损失，被告黄小亚才选择终止合同收回房屋。因此，被告黄小亚不应就原告的损失承担责任。三、原告在与歌瑞斯公司签订房屋租赁合同时应尽合理的审查义务，要求歌瑞斯公司出示房屋产权证书或租赁合同等来证明歌瑞斯公司对系争房屋有处分权。而被告黄小亚在与歌瑞斯公司签订的房屋租赁合同中已明确约定在未经被告黄小亚同意的情况下，歌瑞斯公司不得私自转租。由于原告自己的疏忽而造成的损失，与被告黄小亚无关，不应由被告黄小亚承担。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，应予驳回。经审理查明：2019年6月10日，被告黄小亚作为出租方与被告歌瑞斯公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告黄小亚将位于郑州市郑东新区金水东路80号绿地新都会2号楼B座16层房屋编号为1606-1611号（建筑面积1041.09平方米）的房屋出租给被告歌瑞斯公司。租赁期限自2019年10月9日至2021年10月8日。租金每天每平方米2.4元，年租金911994.84元，自第2年起房屋租金在上年基础上每年递增8%。合同签订当天，被告歌瑞斯公司向被告黄小亚缴纳76000元作为被告歌瑞斯公司承租被告黄小亚房屋交纳的定金。租金按半年支付，第一次租金支付时间为2019年10月9日。以后被告歌瑞斯公司应在租金到期前30日向被告黄小亚支付下次租金。被告歌瑞斯公司未按合同约定的时间向被告黄小亚支付租金的，应向被告黄小亚支付违约金，拖欠租金10日以上的，被告黄小亚有权解除合同，并视同被告歌瑞斯公司提前解除租赁合同。未经被告黄小亚同意，被告歌瑞斯公司不得自行转租。如被告歌瑞斯公司擅自转租，则视为被告歌瑞斯公司提前解除租赁合同，期间所发生的任何纠纷及责任，均由被告歌瑞斯公司承担，同时被告黄小亚有权解除租赁合同。2019年10月19日，被告歌瑞斯公司作为出租方与原告（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，约定被告歌瑞斯公司将位于郑州市郑东新区金水东路80号绿地新都会2号楼B座16层房屋编号为1606-1607号（建筑面积468.85平方米）的房屋出租给原告。租赁期限自2019年10月28日至2021年10月27日。租金每天每平方米2.5元，年租金427825.63元，自第2年起房屋租金在上年基础上每年递增8%。合同签订当天，原告向被告歌瑞斯公司缴纳35652.14元作为原告承租房屋交纳的定金。租金按半年支付，第一次租金支付时间为2019年10月18日。以后原告应在租金到期前30日向被告歌瑞斯公司支付下次租金。被告歌瑞斯公司收款卡号：62×××52；开户行：中信银行金水路支行；户名：张宗鹏。租赁期内，原告根据房屋使用需求进行装修，但不得破坏房屋的主体结构，同时装修应符合相关部门标准，装修费由原告承担。租赁期内，原告建设、装修、安装、购置、更换等各种形式形成的装修、设备、设施及其附属物、附着物等各种形式的资产，租赁期满，凡固定于墙、天花或地板不可拆卸的无偿归被告歌瑞斯公司所有，其他归原告所有。被告歌瑞斯公司在租赁期限内提出提前解除租赁合同，原告已支付未到期租金及租赁保证金，被告歌瑞斯公司需在原告搬离房屋后2个工作日内一同退还支付，同时赔付原告两个月的房租作为补偿金。同日，被告歌瑞斯公司出具授权委托书一份，授权张宗鹏办理绿地新都会B座1606-1607房屋出租费用接收业务，授权期限为业务办理之时至业务办理结束之后。当天，张宗鹏向原告出具收据一份，载明，收到绿地新都会B座1606-1607房屋定金35652.14元。2019年10月21日，原告通过宋高岭账户向张宗鹏尾号2252的银行账户转款213912.82元。2020年3月27日原告向张宗鹏尾号2252的银行账户转款213912.82元，附言：预付房租。原告分别于2019年11月5日向上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司缴纳14000元，2020年3月19日转款23133.10元，上海科瑞物业管理发展有限公司河南分公司于2020年4月1日开具购买方为原告的增值税发票两张，显示，涉案1606-1607自2020年4月1日至2020年12月31日的物业费为14000元、23133.10元，共计37133.10元。诉讼中，被告黄小亚称被告歌瑞斯公司就欠付的租金及违约金向被告黄小亚出具有承诺书，但被告歌瑞斯公司并未按照承诺书履行，被告黄小亚要求对房屋进行锁门，锁门时得知原告使用涉案房屋的事实，得知该事实后，被告黄小亚进行了断电。原告称2020年5月20日，被告黄小亚就采用断电的形式要求原告搬离，并将涉案房屋锁门，因后被告黄小亚、歌瑞斯公司一直沟通未果，2020年6月20日经黄小亚的代理人开锁后，原告搬离房屋。以上事实由原告提交的房屋租赁合同、授权委托书、定金收据、租金转账记录、物业费转账凭证、物业公司收据、发票，被告黄小亚提交的房屋租赁合同及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，承租人未经出租人同意进行转租的，转租合同无效。本案中，被告黄小亚与被告歌瑞斯公司签订的租赁合同明确约定，未经被告黄小亚的同意，被告歌瑞斯公司不得转租。被告歌瑞斯公司并未举证证明其在向原告转租该房屋时已经征得被告黄小亚的同意，原告也未举证证明在本案纠纷发生之前的六个月内被告黄小亚已明确知悉原告实际承租涉案房屋的事实，故原告与被告歌瑞斯公司之间的租赁合同应为无效合同。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。因原告与被告歌瑞斯公司之间的房屋租赁合同无效，对于原告缴纳的租赁保证金35653.14元及已缴纳未实际使用房屋期间的租金、物业使用费，被告歌瑞斯公司应当予以返还。关于返还租金的数额，因被告歌瑞斯公司与被告黄小亚之间的纠纷导致原告于2020年5月20日起无法实际房屋。依照合同约定的年租金427825.63元的标准计算，自2019年10月28日至2020年5月20日，原告应支付租金241457.75元（427825.63÷365×206），原告已支付427825.63元，被告歌瑞斯公司现应退还186367.88元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于物业费，原告已支付2020年4月1日至2020年12月31日的物业费37133.10元，对于2020年5月20日之后部分，被告歌瑞斯公司应当予以返还，应为30381.62元（37133.1÷275×225），原告诉请金额28881.3元在其应受偿范围内，本院予以支持。关于原告主张的违约金，因合同无效，不再适用租赁合同中关于违约责任的约定，且原告在签订合同时未尽到相应的审慎审查义务，对合同无效亦存在过错，对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，本院认为，装修是原告为其自身经营而进行的必要支出，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。现原告并未举证证明其实际装修内容及房屋内现存的装修物状况及现价值，故对原告的装修损失，本院不予支持。关于原告主张的搬离房屋的费用，无相关证据佐证，无法证明实际发生费用的数额，本院不予支持。被告黄小亚并未与原告就涉案房屋建立租赁合同法律关系，对被告歌瑞斯公司的上述债务亦无法定或约定的应承担共同或连带责任的情形，故对原告有关被告黄小亚的诉讼请求，本院不予支持。被告歌瑞斯公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告河南歌瑞斯企业管理咨询有限公司于本判决生效后十日内向原告河南泽衡环保技术产业研究院有限公司退还租金186367.88元、保证金35652.14元、物业费28881.3元，以上共计250901.32元；驳回原告河南泽衡环保技术产业研究院有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6980元，减半收取3490元，由原告河南泽衡环保技术产业研究院有限公司负担1177元，被告河南歌瑞斯企业管理咨询有限公司负担2313元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月二十九日书记员  杜 辉