湖南省株洲市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘02民终1033号上诉人（原审原告、被上诉人）:范伊骁，男，1989年12月21日生，汉族，住湖南省株洲市天元区。委托诉讼代理人：周新民，湖南东盛律师事务所律师。委托诉讼代理人:张雅，女，1963年10月14日生，汉族，住湖南省株洲市芦淞区，系上诉人范伊骁母亲。上诉人（原审被告、被上诉人）：湖南惠天然投资发展有限公司，住所地湖南省株洲市渌口区建设局**。法定代表人：邓天骥，公司总经理。委托诉讼代理人：吴豫湘，湖南天桥律师事务所律师。委托诉讼代理人：李慧兰，湖南天桥律师事务所律师。上诉人范伊骁因与上诉人湖南惠天然投资发展有限公司（以下简称惠天然公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服湖南省株洲市渌口区人民法院于2020年4月13日作出的（2020）湘0221民初76号民事判决，均向本院提起上诉。本院于2020年6月1日对本案予以受理，并依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人范伊骁的委托诉讼代理人周新民、张雅，上诉人惠天然公司的委托诉讼代理人吴豫湘、李慧兰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人范伊骁上诉请求：1、请求二审人民法院依法撤销湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初76号民事判决，依法判决被上诉人惠天然公司向上诉人范伊骁支付违约金叁拾万伍仟零捌拾伍元（305085元）；2、本案的诉讼费用由被上诉人惠天然公司承担。事实及理由：一、一审法院审理认定的事实清晰，但判决错误；二、上诉人范伊骁主张的违约金合理，应予以全部支持，一审判决仅少部分支持，违背了公平原则和诚实信用原则：1、双方签订的合同是一份格式合同，发起要约一方要率先守约。2、承担延期支付房款总额日万分之三的违约金的约定并没有超越国家法律允许的合理范围，符合法律规定；三、由于被上诉人惠天然公司违约逾期交房，给上诉人范伊骁造成了巨大损失，被上诉人惠天然公司应承担赔偿责任。综上所述，当事人违约金按已支付房款总额日万分之三的约定在国家法律允许的合理范围内，符合法律的规定，一审法院认定违约金标准过高，调整为日万分之一没有事实和法律依据。由于被上诉人惠天然公司存在违约的行为，给上诉人范伊骁造成了巨大的损失。一审法院的判决同情和保护了违约方，而漠视了守约方的合理合法诉求，明显违反了法律的公平和诚实信用原则，损害了上诉人范伊骁的合法权益。为维护上诉人范伊骁的合法权益，请二审法院撤销湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初76号民事判决，依法改判。上诉人惠天然公司辩称：一、一审法院审理认定事实错误；二、上诉人范伊骁明知不具备约定的交付条件仍接收并占有使用房屋，依法不能再按照原书面合同约定向答辩人主张逾期交房的违约责任；三、由于上诉人范伊骁自2016年5月开始持续对房屋进行大量改造，导致涉案房屋一直不能进行五方验收，上诉人范伊骁应当自行承担由此产生的一切不利后果；四、上诉人范伊骁称其遭受损失没有任何证据证实，相反，在本案房屋买卖中，上诉人范伊骁并未遭受任何损失，其在2016年5月占有房屋后，便雇请人员对房屋进行大量改造，房屋的改造过程是完全按照其自身要求及工期完成，整个房屋的改造、装修对上诉人范伊骁并未遭受任何影响，因此，基于上诉人范伊骁没有实际损失。综上，请求法院依法驳回上诉人范伊骁的上诉请求，以维护答辩人的合法权益。上诉人惠天然公司上诉请求：一、请求依法撤销湖南省株洲市渌口区人民法院作出的（2020）湘0221民初76号民事判决书中第一项，并依法改判“驳回被上诉人范伊骁的全部诉讼请求”；二、判令由被上诉人范伊骁承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实及理由：一、被上诉人范伊骁早在2016年5月就已对涉案房屋占有、使用并对房屋进行了大量改造，一审法院在证据采信时忽略了上诉人惠天然公司提交的大量客观证据，从而得出有悖客观事实及不符合常理的认定，属于认定事实错误；二、案涉房屋由于被上诉人范伊骁在占有房屋后对房屋进行大量改造，导致房屋一直不能进行五方验收，其应当承担由此产生的一切不利后果；三、被上诉人范伊骁在本案房屋买卖中，并未遭受任何损失，因此，基于上诉人没有实际损失，我国对违约金适用“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则，守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益。综上，被上诉人范伊骁早在2016年5月就已占有案涉房屋，并自行雇请人员对房屋进行改造，房屋迟迟未经五方验收的原因也系被上诉人自身原因造成，上诉人惠天然公司认为一审法院认定事实不清、适用法律错误，恳请二审法院查明事实，依法改判驳回被上诉人范伊骁的全部诉讼请求，以维护上诉人惠天然公司的合法权益。上诉人范伊骁向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告向原告支付违约金305085元；2.被告承担本案诉讼费。一审法院认定如下案件事实：2014年9月2日，原告范伊骁与被告湖南惠天然投资发展有限公司签订《城市公园﹒山水世家二期房团购预订协议书》，原告向被告团购预订坐落于株洲县城市公园﹒山水世家二期住房一栋，具体房号未定，建筑面积约为地上300-400平方米、地下120-170平方米左右（实际面积以签订《商品房买卖合同》时预测面积为准，最终面积以房产局测量后发证面积为准）。2015年10月29日，原告范伊骁与被告惠天然公司签订《株洲县商品房（预）销售合同》约定：乙方（范伊骁）向甲方（惠天然公司）购买《惠天然城市公园》渌口镇柏树村惠天然城市公园二期15区F型36-37号101、301、201室房产，该房屋建筑面积为352.32平方米；每平方米房屋按建筑面积单价为人民币5796.06元，总房价款暂定为人民币2042068元；乙方未按合同约定时间付款应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算；甲方定于2016年12月30日前将该房屋交付给乙方，逾期应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，计算至实际交付之日止；房屋交付的标志为《房屋交接单》等条款。原告范伊骁按合同约定已经全额支付了房屋价款。2015年10月29日，双方签订《补充条款》约定：甲乙双方共同确认和同意本合同第十条第一款中的“该房屋经验收合格”系指甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体盖章的《竣工验收报告》；甲乙双方一致同意将第十四条第一款变更为“甲方的房地产项目经甲方取得勘探、设计、施工、监理、建设等五方责任主体验收合格后，由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋所有权转移登记手续的必备文件”等条款。原告按照合同约定分别于2014年9月2日付款700000元、2015年1月28日付款400000元、2015年12月1日付款2068元、2015年12月1日银行贷款940000元付至被告惠天然公司账户。被告惠天然公司向原告开具收据。2018年1月29日，勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署了《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2018年5月12日，原、被告双方签署《房屋交接书》：双方确认，该商品房由甲方交付给乙方。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点是原告诉请被告支付逾期交房违约金有无事实和法律依据？针对本案争议焦点该院作如下评述：原告范伊骁与被告惠天然公司签订的《株洲县商品房（预）销售合同》是双方当事人的真实意思表示，且合法有效，应当依法予以保护。2018年1月29日，被告惠天然公司获得了勘察、设计、施工、监理、建设等五方责任主体共同签署的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，取得了合同约定的对房屋交付的前提条件，原、被告双方签署了《房屋交接书》，故应当以合同明确约定的该签署《房屋交接书》的2018年5月12日为双方对买卖房屋进行交付，被告已逾期交房498天，原告范伊骁诉称的逾期交付构成违约的事实存在，对此，被告惠天然公司应当依法承担违约责任，该院予以支持；被告惠天然公司抗辩2016年5月已经实际交付并由其改造的理由，因无足够证据予以证实，本院不予支持。原告按合同约定计算违约金为305085元（2042068元×0.0003×498天），被告惠天然公司抗辩违约金过高，经考虑合同的履行程度、当事人的过错、预期利益等因素，结合本案实际情况，根据公平原则和诚实信用原则进行衡量，该院对逾期交房违约金的标准酌情调整为万分之一，即被告应付违约金为101695元（2042068元×0.0001×498天），对超出部分，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、由被告湖南惠天然投资发展有限公司支付原告范伊骁逾期交房违约金101695元，限判决生效后十五日内付清；二、驳回原告范伊骁的其他诉讼请求。如被告湖南惠天然投资发展有限公司未按照本判决第一项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5876.28元（原告已预交2938.14元），由被告湖南惠天然投资发展有限公司承担。二审审理过程中，上诉人范伊骁与上诉人惠天然公司对一审审理查明的事实均无异议，据此本院予以确认。另诉讼各方为支持各自的上诉主张，均向本院提交了一些证据材料。上诉人范伊骁向本院提交了以下证据材料：证据一、业主改（扩）建备案表、2018年5月22日照片，拟证明与35号邻居的挡土墙是唐曦宇先生在2018年5月自建，在物业办理了相关的登记手续；证据二、装修施工许可证、业主改（扩）建备案表、微信聊天记录、发表在株洲在线的装修日记，拟证明2018年5月14日装修开工；证据三、微信聊天记录，拟证明催促蔡高良交房；证据四、微信聊天记录、照片，拟证明2017年7月5日小区现状是；道路没有铺设沥青，路灯、围栏、监控、围栏、房屋门窗均没有安装，小区不具备竣工验收条件；证据五、损失计算列表、湖南伟大鸿盛股权投资合伙企业（有限合伙）合伙协议、中国银行个人一手住房贷款合同、中国银行借款借据、中国银行交易流水明细账单、办理新房契税咨询资料，拟证明因逾期交房带来的损失。经本院组织上诉人惠天然公司进行质证,上诉人惠天然公司发表了如下质证意见：对证据一中的业主改扩建备案表因无原件故对真实性有异议，但恰好证实了挡土墙都是由业主请人改造的，且与本案无关。对照片三性均有异议，无法核实真实性。对证据二真实性无法确认，恰好证实了在2018年5月范伊骁的房屋进行了大量的改造和装修，因为装修施工许可证与业主改扩建表没有原件，不予认可，微信聊天记录与发表在株洲在线的日记真实性予以认可，七张微信聊天记录三性均予以认可。对证据三、四、五三性均有异议，对证明目的不予认可，真实性不能确认。根据上述质证意见，本院对上诉人范伊骁所提交的上述证据作如下认定：证据一中的业主改扩建表及证据二中的装修施工许可证、业主改扩建备案表虽然无原件予以核实，但上述资料均系来源于上诉人惠天然公司所提供的前期物业管理服务方所出具或保存，本院责令上诉人惠天然公司予以核实，但其未予核实，故不利责任应由其承担，本院对上述两份业主改扩建备案表及一份装修施工许可证作为认定本案事实的证据予以认定，对证据二中的微信聊天记录与发表在株洲在线的日记因上诉人惠天然公司对其真实性予以认可，故本院予以认定；对证据三、四，因上诉人惠天然公司对其三性均不予认可，故本院不予认定；对证据五因在一审已提交，本院不再作认定，且合同当事人也非系本案诉争主体。上诉人惠天然公司向本院提交了以下证据材料：证据一、1《株洲县商品房预售合同》（合同号：9000017451）、常住人口登记卡、记工单；证据二、《株洲县商品房预售合同》（合同号：9000016809）记工单；证据三、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信转账截图、徐智新收款明细表；证据四、《株洲县商品房预售合同》（合同号：9000010664）；证据五、《株洲县商品房预售合同》（合同号：9000007117）、常住人口登记卡、中国建设银行个人活期账户交易明细。上述证据拟证明：1、惠天然城市公园二期其他业主的房屋的交房条件与被上诉人的房屋交房条件一致，均没有包括徐智新、杨振钦的装修、改造部分；2、惠天然城市公园二期其他业主对自己房屋改造均是业主自行雇请徐智新改造并自行支付费用，改造内容包括增砌挡土墙、砌墙、外墙装饰等，改造费用业主均自行通过转账及现金的方式向徐智新支付了工程款；3、惠天然城市公园二期其他业主（包括被告的隔壁屋业主周殷菻）的房屋改造均是业主自行雇请杨振钦改造并自行支付费用，改造内容为大理石改造等，改造费用业主均自行通过转账及现金的方式向杨振钦支付了工程款；4、被上诉人早在2016年5月就自行雇请人员对其房屋进行装修、改造；对房屋占有、使用。经本院组织上诉人范伊骁进行质证，上诉人范伊骁发表了如下质证意见:对房屋买卖合同真实性予以认可，对其他证据的真实性、关联性有异议，均不认可。案涉房屋没有关联性，对房屋的改造或竣工与本案无关，与证明目的不一致.被上诉人混淆概念，附件3才是真正的交房标准。根据上述质证意见，因上述五份《株洲县商品房预售合同》均系案外人的，与本案不具备关联性，故本院不予认定。根据对上述证据的分析与认定，本院二审补充查明以下案件事实：2018年5月12日上诉人范伊骁与被上诉人惠天然公司签订了《房屋交接书》，并向青龙湾物业管理中心办理了装修施工许可证、业主改扩建备案表，装修施工许可的期间为2018年5月14日至2018年11月13日。上诉人范伊骁并于2018年5月14日在案涉房屋举行了房屋装修开工仪式。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。从诉争各方争执的情况看，本案的焦点问题在于上诉人惠天然公司是否构成逾期交付的违约及违约金应如何确定。根据一、二审查明的事实看，诉争双方在《株洲县商品房预售合同》第十一条明确约定案涉房屋的交付时间为2016年12月30日前，同时合同第十三条约定房屋交付的标志为房屋交接单，而本案中上诉人范伊骁与上诉人惠天然公司《房屋交接书》确定的时间为2018年5月12日，上诉人惠天然公司已逾期交房498天，故上诉人惠天然公司的行为构成违约。上诉人惠天然公司上诉提出上诉人范伊骁早在2016年5月就已实际接受占有案涉房屋并对房屋进行改造，应以此时间作为房屋已实际交付的理由，经本院审查，上诉人惠天然公司未能提供确实充分的证据予以证实，且与合同约定及本案实际情况不符，故不支持。关于违约金的计算标准，诉讼双方在合同中约定为按已付房屋价款的日万分之三进行计算，该约定系当事人的真实意思表示，且不违背法律、行政法规的禁止性规定，合同文本亦系格式文本并由上诉人惠天然公司所提供，另日万分之三的标准换算成年利率也仅为10.8%，本案合同的标的又系双拼别墅、价值较高（购房款计2042068元），因而该约定也非过高，应尊重当事人的意思表示予以诚实履行，一审法院对此进行调整不当，应予纠正。上诉人范伊骁的此上诉理由成立，本院予以支持。按照合同约定的日万分之三的标准，本案逾期交房违约金应确定为305085元（2042068元×0.0003×498天）。综上，上诉人范伊骁、上诉人惠天然公司的上诉理由不能成立，应予驳回；上诉人范伊骁的上诉理由成立，应予支持。一审认定事实清楚，但适用法律不当，据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖南省株洲市渌口区人民法院（2020）湘0221民初76号民事判决；二、由上诉人湖南惠天然投资发展有限公司支付上诉人范伊骁逾期交房违约金305085元，限判决生效后十五日内付清。如上诉人湖南惠天然投资发展有限公司未按照本判决第二项指定的上述期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费5876.28元，二审案件受理费6685元，合计12561.28元，由上诉人湖南惠天然投资发展有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  彭建爱审判员  罗湘武审判员  李小红二〇二〇年十一月十七日书记员  周慕妍