安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3189号 上诉人（原审被告）：马腾，男，1966年10月25日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人（原审被告）:马美华，系马腾之妻，女，1964年9月11日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：马道庆，安徽双睿律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：武金楼，男，1944年7月28日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 委托诉讼代理人：黄明婉，安徽徽灵律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：蔡辉，男，1980年1月3日出生，汉族，住江苏省邳州市。 被上诉人（原审被告）：王林，男，1971年3月30日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 原审被告：李斌，男，1979年11月14日出生，汉族，住安徽省灵璧县。 上诉人马腾、马美华因与被上诉人武金楼、蔡辉、王林、原审被告李斌租赁合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初3138号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马腾、马美华上诉请求：撤销一审判决，改判驳回武金楼对马腾、马美华的诉讼请求。1.一审法院认定王林在经营一年后将股份转让给马腾无事实依据。2.一审法院认定2015年5月11日在执行阶段，蔡辉与马美华就商务宾馆享有的财产所有权和经营管理权50%的财产份额作价605000元折抵给马美华与事实不符。蔡辉与马美华之间的民间借贷案件虽在2015年5月11日签署了执行和解协议，但因案外人的介入并未实际履行，故一审法院在2015年6月12日作出（2015）灵执字第00321-2号执行裁定，载明“被执行人蔡辉未履行生效法律文书确定的义务”，一审法院认定马美华因执行和解协议取得蔡辉商务宾馆50%的财产所有权和经营管理权不当。3.2015年6月12日房屋出租补充合同签订主体只有武金楼、蔡辉、李斌，马腾并未签字，仅在背面备注“宾馆相关事宜由马腾负责”，该内容本意是管理，与李斌所述“本人在外地，将宾馆交由马腾管理”一致，同时该备注内容被篡改，李斌明确说明备注中签字并非其本人所签。一审法院仅以背书内容认定马腾系房屋出租补充合同签订一方与事实不符。且即便认定马腾系房屋出租补充合同签订一方，从补充合同中也只能说明系受蔡辉委托，不能证明马腾是实际经营者。4.一审法院认定自2016年始马腾、马美华经营该宾馆，每年房租也是由马腾直接向武金楼支付错误，马腾一审提供了多份武金楼出具收据，均载明收到李斌交付房屋租金。5.马腾三次向武金楼转账均是应李斌安排，李斌委托马腾转账给武金楼，李斌已经进行说明。该转账系因李斌在外地参加石展，故安排马腾支付，李斌回来后已将款项偿还，一审法院以马腾向武金楼转账认定存在实际经营行为与事实不符。6.蔡辉一审并未出庭，也未答辩，一审判决书列明蔡辉答辩意见无事实及法律依据。7.马美华对蔡辉享有的债权至今未能实现，一审法院也在执行中，如按照一审判决认定事实则导致马美华向蔡辉主张还款的权利灭失。 武金楼辩称，1.武金楼与蔡辉之间签订的房屋租赁合同合法有效。2015年6月12日的房屋出租补充合同约定马腾、马美华对宾馆进行管理。蔡辉在经营期间因与马美华民间借贷纠纷，在执行阶段二人达成和解协议，且马美华实际接收并经营宾馆，应视为和解协议已经履行。王林将其50%股份转让给马腾，虽马腾不予认可，但依据其他当事人都证明马腾与马美华实际经营的事实结合马腾通过银行转账的方式支付租金，一审法院认定马腾、马美华支付租金事实清楚，适用法律正确。 蔡辉未发表答辩意见。 王林辩称，其于2014年受让蔡辉50%股份，经营一年后因为收益问题于2015年转让给马腾。马腾认为是转让给李斌，但王林认为是与马腾达成的协议，协议签订后王林向马腾出具了借条，备注了宾馆50%转让款。马腾将转让款通过转账的方式支付后，王林将借条还给了马腾。现在马腾认为股权受让人是李斌，王林并不清楚其二人之间是怎么回事。 李斌未发表述称意见。 武金楼向一审法院起诉请求：1.判令蔡辉、马腾、马美华、王林、李斌立即共同支付房屋租金430000元；2.判令蔡辉、马腾、马美华、王林、李斌共同支付违约金60000元；3.判令蔡辉、马腾、马美华、王林、李斌对上述款项承担连带责任并承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年9月1日，武金楼与蔡辉签订房屋出租合同一份，主要内容为“武金楼将其所有的坐落在楼房（土地使用证号：灵国用（2013）字第015907号，房产证号：房地权灵房字第××号）的二、三、四层全部及五楼南半边出租给蔡辉使用；租期为七年，即自2012年9月1日起至2019年8月31日止；当年租金为240000元，从第三年起每年递增当年房租总和7%；每年到期租金一次性付清，即每年9月1日支付租金，否则按合同法规定支付违约金30%。同日，武金楼与蔡辉又签订一份房屋出租补充合同，约定在前房屋出租合同约定的当年房租240000元基础上增加20000元，即为260000元；以后房租每年增加20000元，从第四年开始递增；前房屋出租合同其余条款不变”。签订合同后，武金楼将房屋交付给了蔡辉，蔡辉接收房屋后用于开设经营“99快捷商务宾馆”。 2014年12月2日，蔡辉与王林签订合同，约定将宾馆50%的股份转让给王林，并进行了公证。2015年王林经营一年后，在2016年将该50%的股份转让给马腾，其后王林不再参与宾馆经营。 蔡辉在经营期间因与马美华之间民间借贷纠纷，2015年5月11日，在一审法院执行期间蔡辉将“99快捷商务宾馆”享有的财产所有权和经营管理权的50%的财产份额作价605000元折抵给马美华。2015年6月12日，武金楼与蔡辉、马腾签订了房屋出租补充合同，主要内容为“甲、乙双方在2012年9月1日的房屋出租合同有效，同等情况下补充如下：1.蔡辉全权委托李斌从事99宾馆的经营，主要管理；2.自签订之日起有效。在补充合同中特备注：宾馆相关事宜一律由李斌委托马腾负责。甲方武金楼、乙方蔡辉、丙方李斌，马腾四人签字”。2016年始，马腾、马美华经营该宾馆，每年的租金也是马腾直接向武金楼支付。 2012年9月1日至2017年8月31日的租金，均已支付；2017年9月1日至2018年8月31日期间的房租，武金楼曾承诺仅需支付260000元即可，马腾分别在2017年9月25日、2018年3月6日、2018年4月3日三次支付给武金楼房租100000元、50000元、20000元，合计170000元，尚欠90000元没有支付。2018年8月31日，马腾、马美华退出经营。之后，宾馆由武金楼实际经营。 一审法院认为，武金楼与蔡辉之间签订的房屋出租合同书是双方真实意思表示，合法有效。2015年6月12日，武金楼与蔡辉、李斌、马腾之间达成的补充合同、特别备注，是各方真实意思表示，合法有效。武金楼和蔡辉虽是案涉租赁合同的相对人，但蔡辉在经营期间因与马美华民间借贷纠纷，一审法院在执行过程中达成的和解协议，蔡辉将享有的“99快捷商务宾馆”财产所有权和经营管理权的50%的财产份额作价605000元折抵给马美华，王林也将其50%的份额转让给马腾，马腾、马美华夫妻即对该宾馆进行了经营和管理。从武金楼的银行卡交易明细清单上可以看出，马腾在2017年9月至2018年4月间三次通过银行转账的方式支付给武金楼案涉房屋租金170000元。上述证据形成一条完整的证据链，证明马腾、马美华在实际经营案涉宾馆，同时也在实际履行案涉房屋租赁的合同义务。武金楼对马腾、马美华实际经营案涉宾馆及支付房租的事实亦予以认可。故，对武金楼要求马腾、马美华立即共同支付武金楼2017年房租90000元，予以支持。蔡辉、李斌、王林没有参与实际经营，武金楼请求判令其承担责任，不予认可。 关于武金楼违约金的请求，因马腾、马美华实际经营支付房租，双方并没有对经营活动的违约责任进行约定，不能以与蔡辉签订合同中的违约责任推定由马腾、马美华负担，故武金楼关于违约金的请求，不予支持。 武金楼虽然与蔡辉签订了租赁合同，但在合同履行过程中，实际对合同进行了变更，即实际经营者承担租金。2018年8月31日之后，马腾夫妻不再进行经营，宾馆实际由武金楼自己经营管理，故其关于2018年至2019年的房租没有事实依据，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼》第一百四十四条规定，判决:一、马腾、马美华于判决生效后十日内支付武金楼房屋租金90000元；二、驳回武金楼的其他诉讼请求。案件受理费减半收取4325元，由武金楼负担3300元，由马腾、马美华负担1025元。 本案二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。马腾、马美华提供如下证据：1.（2019）皖1323民初440号案件庭审笔录，李斌作为证人在该案中出庭，以证明（1）李斌是受蔡辉委托对宾馆进行管理，马美华在宾馆做前台和保洁，经营期间因蔡辉到外地，由马美华照看；（2）房屋租金是替蔡辉支付，房屋补充合同的备注事项李斌并不知情，字也非李斌所签；（3）一审判决中的几笔租金系蔡辉安排马腾转账支付，与武金楼以短信的形式协商租金也是李斌持马腾手机所为。2.股权转让协议，以证明王林与李斌签订股权转让协议，并非马腾。武金楼质证认为，证据1真实性无异议，但李斌虽在另案中系证人，本案中是当事人，武金楼之所以撤回起诉是因为未将李斌等人列为当事人，李斌证言不具有真实性，也不符合常理。如马腾不实际参与经营无需进行备注。证据2不能达到马腾的证明目的，马腾已经将股权转让款支付给王林，王林退出经营。王林质证认为，其对于证据1并不知情。证据2真实性无异议，但无论宾馆转让给谁，钱都是马腾支付的。本院对上述两份证据的真实性予以认定。 本院经审理查明：2012年9月1日，武金楼与蔡辉签订房屋出租合同，约定：武金楼将其所有的坐落在楼房（土地使用证号：灵国用（2013）字第015907号，房产证号：房地权灵房字第××号）的二、三、四层全部及五楼南半边出租给蔡辉使用；租期为七年，即自2012年9月1日起至2019年8月31日止；当年租金为240000元，从第三年起每年递增当年房租总和7%；每年到期租金一次性付清，即每年9月1日支付租金，否则按合同法规定支付违约金30%。同日，武金楼与蔡辉又签订一份房屋出租补充合同，约定在前房屋出租合同约定的当年房租240000元基础上增加20000元，即为260000元；以后房租每年增加20000元，从第四年开始递增；前房屋出租合同其余条款不变”。签订合同后，武金楼将房屋交付给了蔡辉，蔡辉接收房屋后用于开设经营“99快捷商务宾馆”。 2014年12月2日，蔡辉与王林签订合同，约定将宾馆50%的股份转让给王林，并进行了公证，王林参与该宾馆经营一年左右。 蔡辉在经营期间因与马美华之间民间借贷纠纷，2015年5月11日，在一审法院执行期间蔡辉与马美华签署执行和解协议，约定蔡辉将“99快捷商务宾馆”享有的财产所有权和经营管理权的50%的财产份额作价605000元折抵给马美华。2015年6月12日，一审法院作出执行裁定，申请执行人为马美华，蔡辉为被执行人，以蔡辉未履行生效法律文书确定的义务为由，划拨蔡辉财产至一审法院账户。 2015年6月12日，武金楼（甲方）与蔡辉（乙方）、李斌（丙方）签订了房屋出租补充合同，主要内容为“甲、乙双方在2012年9月1日的房屋出租合同有效，同等情况下补充如下：1.蔡辉全权委托李斌从事99宾馆的经营，主要管理；2.自签订之日起有效。在补充合同中特备注：宾馆相关事宜一律由李斌委托马腾负责”。2016年后案涉房屋租金通过马腾向武金楼支付。 2012年9月1日至2017年8月31日的租金，均已支付；2017年9月1日至2018年8月31日期间的房租，武金楼曾承诺仅需支付260000元即可，马腾分别在2017年9月25日、2018年3月6日、2018年4月3日三次支付给武金楼房租100000元、50000元、20000元，合计170000元，尚欠90000元没有支付。2018年8月31日，宾馆由武金楼实际经营。 本院认为，就案涉房屋租赁事宜武金楼与蔡辉于2012年9月1日签订了房屋出租合同，对于相应权利义务进行约定，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。从本案查明事实显示，虽然之后蔡辉将其中50%“股份”转让给王林，但王林在经营一年左右后便退出，王林经营期间房屋租金武金楼已经收取，故其要求王林承担支付租金无事实依据，不予支持。 虽蔡辉与马美华在民间借贷案件执行阶段签署了执行和解协议，该和解协议是否实际履行，目前并无一审法院生效的法律文书予以确认。马美华所提供的证据显示在执行和解协议签订后，确有案外人提出异议，并向公安机关报案等情况。且在执行和解协议签署后一审法院仍以蔡辉未履行生效法律文书确定义务为由作出执行裁定，况目前也无证据证明马美华对宾馆财产等进行了实际管理、控制，故武金楼以执行和解协议实际履行为由，要求马美华承担租金支付义务依据亦不足。关于马腾应否承担责任的问题，从武金楼提供证据显示，马腾在房屋出租补充合同备注中虽然有签字，但其并非房屋出租补充合同签订三方主体，该合同中以承租人身份签字的仍是蔡辉，只是约定蔡辉委托李斌从事宾馆的经营、主要管理。之前武金楼起诉马腾、马美华房屋租赁合同的案件中，李斌出庭作证陈述马腾支付房屋租金均是受其委托，除通过马腾账户向武金楼支付过租金外，也无其他有效证据证实马腾自他人手中受让宾馆的经营权或财产份额，系宾馆的实际经营者或者控制人。故一审法院判令马腾承担支付租金义务依据不足。马腾此节上诉理由成立，应予采信。 因租赁合同最初系蔡辉与武金楼签订，从案涉各方当事人所提供的证据显示蔡辉并未退出该宾馆的经营，或者在武金楼同意或认可的情况下将房屋租赁合同中其享有的权利或应履行的义务一并转让给他人，故蔡辉作为承租人应当负有支付租金的义务。武金楼对一审法院认定尚欠租金90000元并未提起上诉，蔡辉应负有向武金楼支付该笔租金的义务。虽马腾二审提供了王林与李斌签署的股权转让协议，但从李斌在另案中出庭陈述其仍系受蔡辉委托对宾馆进行经营，支付租金也是受蔡辉指示。因目前并无证据证明蔡辉与李斌之间对于宾馆经营权及财产权如何约定，且李斌确实系之前房屋出租补充合同约定的受蔡辉委托对宾馆进行管理的人员，其向武金楼直接或指示他人支付租金也符合该约定，故武金楼要求李斌承担租金支付责任依据不足，不予支持。 综上，马腾、马美华上诉理由成立，其上诉请求应支持；一审判决认定基本事实不清，裁判结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、撤销安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初3138号民事判决； 二、蔡辉于本判决生效后十日内向武金楼支付租金90000元； 三、驳回武金楼的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4325元，由武金楼负担3300元，由蔡辉负担1025元；二审案件受理费2050元，由蔡辉负担。 本判决为终审判决。 审判长  吴昊彧 审判员  杨俊举 审判员  李 震 二〇二〇年十一月十三日 法官助理仰芮 书记员朱贝贝 附：本案适用的相关法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。