湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终2136号上诉人（原审原告）：英山县市场监督管理局。住所地：英山县城南毕升大道。统一社会信用代码：11421124MB19002383。法定代表人：郑登峰，系该局局长。委托诉讼代理人：黄升贤、肖琳琳，均为湖北超强律师事务所律师，代理权限均为一般代理。被上诉人（原审被告）：黄冈金盾车业贸易有限公司。住所地：英山县温泉镇毕升大道318国道口惠利宾馆正对面。统一社会信用代码：91421124679754158L。法定代表人：汤金鹏，该公司董事长。上诉人英山县市场监督管理局（以下简称“英山质监局”）因与被上诉人黄冈金盾车业贸易有限公司（以下简称“金盾公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省英山县人民法院（2020）鄂1124民初81号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。英山质监局上诉请求：撤销一审判决，并支持其全部诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律不当。合同法第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效的前提是出租人没有提出异议。本案中，双方对房屋租金系存在异议的，故不应适用原合同租金标准计算房屋租金损失。金盾公司应当按照评估机构评估的年租金给付英山质监局房屋占有费65533元。金盾公司辩称，金盾公司原本想按原租金价格支付5个月的租赁费，双方间纠纷就此了结，但是没想到英山质监局仍然要求按照98300元每年的价格计算门店租金，并提起反诉，故金盾公司要求对其投入的室内装修费用进行鉴定。英山质监局向一审法院起诉请求：1、判令金盾公司向英山质监局支付门店占用费65533元。2、由金盾公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2008年4月2日，英山质监局与金盾公司签订门面房屋租赁合同，约定租赁范围为位于英山县温泉镇毕升大道的英山县质监局综合楼十间门面及南侧六间储藏房屋，租赁期限十年，即自2008年6月1日起至2018年5月31日止，前五年租金合计10万元，后五年租金再行协商；合同还约定金盾公司在门店装饰装修的所有公用性设施作价转让下任承租人。2013年8月5日，双方又签订门店租赁合同，约定的租赁范围与前述合同一致，租赁期限为2013年8月1日至2018年7月31日，租金为5．6万元／年，五年共计28万元。2018年6月27日，门店租赁合同即将到期，英山质监局向金盾公司发出书面告知，国有资产租赁价格必须以专业资产评估机构评估为依据，通过网上招租公告和竞租比价，经过出租单位领导集体决议，确定租赁人员、价格和其他相关事项，如有意续租，应报名参加竞租，如不续租，不能拖延退房时间。2018年7月10日，英山质监局委托黄冈天宇资产评估事务所对其位于英山县温泉镇毕升大道71号（即办公楼位置）的10间门店及8间储物间（门面房建筑面积325．44㎡，储物间建筑面积79㎡，总建筑面积为404．44㎡）进行了评估，评估结果为在收益年限40年内每年年租金额为98300元。2018年7月20日，英山质监局通过党组会确定将办公楼临街十间店面及八间储物间出租，价格以竞租最高价确定，不低于98300元。2018年7月21日，英山质监局对门店的拟租情况向英山县国有资产管理局（以下简称英山县国资局）进行了请示，国资局于7月25日作出批复，同意英山县质监局对上述门店进行公开招租，招租底价不低于年租金98300元，租赁期限不得超过3年。英山质监局于当年7月30日发布招租公告，金盾公司于公告的报名期内交纳了10000元投标保证金。但随后竞租并未进行，英山质监局与金盾公司也未就租赁事宜达成一致协商意见。2018年11月29日，英山县质监局向金盾公司送达了限期退房通知书，表示金盾公司提出关于租金评估价格及收取方式的异议该局已当场驳回，对面积测量问题，该局同意重新确认门店十间的面积为309．4㎡（不含储物间），储物间免收费用，核定租金为7517元／月，但因双方仍不能协商一致，最终同意金盾公司不再租赁该门店，给予一个月的缓冲时间，要求金盾公司在2018年12月31日前退房，并在2018年11月30日前补交自2018年8月1日至12月31日期间的租金37585元。2018年12月7日，金盾公司向英山县质监局作出书面请示，表示已经另行租赁门店，但需要一定的装修期限，故要求按56000元／年的价格延租至2019年1月31日。英山质监局委托法律顾问肖琳琳于2019年1月29日向金盾公司送达律师函，同意金盾公司延租至2019年3月31日，并要求其自2019年1月31日前补交占用8个月期间的租金65533元（按98300元／年）。2019年2月22日，英山县进行了机构改革，英山质监局并入英山县市场监督管理局，即本案原告。随后金盾公司在2019年3月向英山质监局交还了门店钥匙，但至今未向金盾公司支付2018年8月1日至2019年3月31日期间的房屋占用费。一审法院认为，本案争议焦点是金盾公司在合同到期后，即2018年8月1日至2019年3月31日共计8个月期间占用英山质监局十间门店及六间储藏间的应付租金如何确定，以及金盾公司在承租期间对房屋进行的装饰装修是否应折价抵扣。英山质监局诉请以评估价格98300元／年确定为65533元。但评估结果是在收益年限40年内每年年租金额为98300元，并不能以此确定2018年到2019年的租金；评估范围是十间门店及八间储藏间、评估面积是404．44㎡，与合同约定的十间门店及六间储藏间不符；并且英山质监局也曾书面回复认为应核减门店面积16．04㎡，要求金盾公司按7517元／月支付占用5个月的租金；且最终竞租未按计划进行，故英山质监局要求按评估价计算该租金依据不足。金盾公司认为合同到期后双方对租期约定不明确，视为不定期租赁，主张应以原合同价格56000元／年确认租金为37333元。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。本案争议房屋到期后，英山质监局已对延租期限进行了明确限制，并非金盾公司主张的不定期合同，故英山质监局主张的依据不符合事实。但考虑门店并未实际进行竞租，金盾公司占用期间也未给英山质监局造成其他损失，英山质监局明示允许金盾公司延租该房屋，双方仅对租金标准存在争议，一审法院认为延租期间的租金仍应参照原租赁合同计算为37333元。金盾公司已向英山质监局交纳的10000元竞租保证金，应予扣除，故金盾公司下欠英山质监局的租金实际为27333元。至于装修装饰物是否应折价的问题，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”英山质监局与金盾公司在2008年4月2日的合同中明确约定“本合同期限终止时，装饰装修的所有公用性设施作价转让下任承租人”，因房屋现未出租，故金盾公司在承租期间对房屋进行装饰装修的费用英山质监局应给予金盾公司适当补偿，但其装饰装修的现存价值，金盾公司未能举证证实，故其主张一审法院不予支持。综上，遂判决：金盾公司于判决生效后十日内向英山质监局支付2018年8月1日至2019年3月31日期间共计8个月的租金27333元。案件受理费1438元，减半收取计719元，由金盾公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审认定的事实属实。本院认为，本案二审中的争议焦点系，租赁合同到期后占有使用费应如何计算。本案中，双方签订的房屋租赁合同为双方真实意思表示，合同对租赁价格的约定系在特定时期内双方达成的合意，但该合同所表示的效力范围是有限定条件的，亦即双方约定的租赁期限内。租赁合同届满，双方基于合同产生的租赁合同关系归于消灭。租赁期限届满后若仍适用原租金标准需要双方之间达成新的合意。因租赁价格会随着周边环境的影响而上涨或下跌，简单的适用原合同租金价格标准确定房屋占有使用费有违公平自治原则。一审法院直接参照原租赁合同计算占有使用费明显不当，本院依法予以纠正。根据一审查明的事实，原租赁合同到期前，英山质监局发布竞租公告，招租底价不低于98300元，金盾公司报名竞租并交纳10000元投标保证金，虽然最终竞租未进行，但该事实可认定，金盾公司对英山质监局发出的年租金不低于98300元的要约邀请条件是接受的，故占有使用费应以98300元每年的标准计算。另，一审还查明英山质监局重新核定租赁房屋面积后，同意核减部分租金，即自2018年8月1日至12月31日，按月7517元交纳租金。对于英山质监局自愿处分权利的行为，应予准予。2018年8月1日至12月31日期间的占有使用费应按每月7517元的标准计算，此后的三个月占有使用费按每年98300元计算。本院确认金盾公司应向英山质监局支付门店占有使用费62160元。金盾公司预交的投标保证金10000元相抵后，金盾公司还应向英山质监局支付门店占用费52160元。综上所述，英山质监局的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决适用法律有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省英山县人民法院（2020）鄂1124民初81号民事判决。二、由黄冈金盾车业贸易有限公司于本判决生效后十日内向英山县市场监督管理局支付2018年8月1日至2019年3月31日期间共计八个月的门店占有使用费52160元。三、驳回英山县市场监督管理局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1438元，减半收取计719元，由黄冈金盾车业贸易有限公司负担680元，由英山县市场监督管理局负担39元。二审案件受理费1438元，由黄冈金盾车业贸易有限公司负担1360元，由英山县市场监督管理局负担78元。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  张敏审判员  骆骥二〇二〇年十一月十二日书记员  刘雄