湖北省武汉市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）鄂01执异730号 案外人：曹崴，男，1993年12月19日出生，汉族。 申请人：湖北银行股份有限公司武汉沌口支行，营业场所湖北省武汉经济技术开发区17C1地块东合中心B栋1-2层B11、B21号。 负责人：冷松，该行行长。 被申请人：武汉中民置业有限公司，住所地湖北省武汉市硚口区古田二路**。 法定代表人：桂斌。 被申请人：桂斌，男，1969年2月25日出生，汉族。 被申请人：许娟，女，1975年1月13日出生，汉族。 被申请人：武汉九立投资集团有限公司，住所，住所地湖北省武汉市江岸区上海街君安大厦****div> 法定代表人：桂斌。 被申请人：武汉信用小额贷款股份有限公司，住所地湖北，住所地湖北省武汉市江汉区新华路******> 法定代表人：邓玮。 被申请人：武汉信用风险管理融资担保有限公司，住所地湖北省武，住所地湖北省武汉市洪山区雄楚大街** 法定代表人：唐武。 被申请人：武汉市硚口区城区改造更新局，住所地湖北省武汉市，住所地湖北省武汉市硚口区沿河大道**iv style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 法定代表人：胡俊。 被申请人：武汉市土地整理储备中心城市发展分中心，住所地湖北省武汉经济技，住所地湖北省武汉经济技术开发区鼎力大厦 style="line-height: 25pt; text-indent: 30pt; margin: 0.5pt 0cm; font-family: 宋体; font-size: 15pt"> 负责人：杨忠。 本院在执行（2020）鄂01执保241号湖北银行股份有限公司武汉沌口支行（以下简称湖北银行沌口支行）与武汉中民置业有限公司（以下简称中民置业公司）、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案诉前财产保全过程中，案外人曹崴提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人曹崴向本院提出书面异议，请求解除对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里案涉房屋的查封。理由：案涉房屋系拆迁还建房。2013年4月8日，包括案外人在内的全部家庭成员和硚口区长丰乡长青村民委员会、中民置业公司签署《房屋拆迁安置协议书》，约定拆除案外人所有的2782m2房屋后采取产权调换（还建）方式安置，还建安置房的位置就是汉西路K1地块规划确定的商业中心2#，即案涉房屋。2018年5月24日，案外人和中民置业公司、韩家墩街长青村城中村改造工作委员会签署《房屋拆迁安置补充协议》，中民置业公司、韩家墩街长青村城中村改造工作委员会共同向案外人承诺，原地还建商业用房2782平方米，其中即包括案涉房屋。2018年5月28日，案外人和中民置业有限公司签订商品房买卖合同及附件合同补充协议，案外人享有该案涉房屋的合法权益。以上三份合同均证明案涉房屋系拆迁还建房，且合同签署时间发生在查封之前。且案外人在查封前就已经取得房屋钥匙，办理房屋交接手续，缴纳住房维修基金和物业管理费用，对案涉房屋合法占有。法院的查封行为侵犯了案外人的合法权益，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零二条之规定，请求法院依法中止对案涉房屋的执行，解除查封。 经审查查明，本院在审理湖北银行沌口支行与中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心金融借款合同纠纷一案中，根据湖北银行沌口支行的财产保全申请，2019年7月23日，本院作出（2019）鄂01民初6275号民事裁定，冻结中民置业公司、桂斌、许娟、武汉九立投资集团有限公司、武汉信用小额贷款股份有限公司、武汉信用风险管理有限公司、武汉市硚口区城区改造更新局、武汉市土地整理储备中心城市发展分中心的银行存款315307414.78元；如银行存款不足，查封其相应价值的其他财产。2020年8月5日，本院作出（2020）鄂01执保241号协助执行通知书，查封被申请人中民置业公司名下坐落于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里（一期）案涉房屋在内的6套房产。该查封非为轮候查封。 另查明，曹贤德与曹崴系父子关系。2013年4月8日，武汉市硚口区长丰街长青村村民委员会与曹贤德（案外人曹崴之父）签订《房屋拆迁安置协议书》，载明：被拆迁房屋汉西巷54号，占地面积910.33m2，建筑面积2783m2…安置房（还建）地点汉西路K1开发地铁…经协商拆迁一还一的原则，原地还建2782.28m2的商业用房等内容。 2018年5月24日，中民置业公司、硚口区长青村村民委员会（甲方）与曹贤德、陈文慧、曹崴、曹誉4人（乙方）签订《房屋拆迁安置补充协议书》，载明：双方按照2013年4月8日所签订的《房屋拆迁安置协议书》继续履行，甲方按协议第一条之约定向乙方原地还建2782m2商业用房，总建筑面积为2790m2，房屋性质为：商业用房还建给乙方。甲方同意将多出的8m2商业用房无偿还建给乙方，乙方不得再向甲方追索还建期间的其他补偿。甲方履行完毕上述第二条约定义务的，乙方位于汉西路汉西巷54号的房屋的拆迁安置已全部补偿完毕。甲乙双方在2013年4月8日所签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》协议存续期间所约定的全部拆迁安置补偿费用（包括但不限于拆迁款、拆迁过渡费、赔偿金、违约金等其他一切债权债务等）已全部结清。甲乙双方后期签订的《武汉市商品房买卖合同》为乙方办理工商登记和办理不动产证书，乙方无需再向甲方支付任何费用。甲方承诺在2020年12月31日前为乙方办理《武汉市商品房买卖合同》电子网签及合同备案，并提供办理不动产证书的相关资料，协助乙方取得权属证明。如因甲方原因，导致乙方在约定时间内不能取得不动产证书，视为甲方根本性违约，甲方将支付的所有费用双倍赔偿给乙方等内容。 嗣后，中民置业公司（出卖人）与曹崴（买受人）签订三份《武汉市商品房买卖合同》，约定出卖人以出让方式取得位于硚口区长青村、编号为武国用（2015）第21号的地块的土地使用权，规划用途为城镇住宅用地、商务金融用地，在该地块上投资建设中民·仁寿里（一期）商品房。出卖人应当在2018年2月28日前将商品房交付买受人。 2017年3月16日，曹崴交纳“硚口区中民·仁寿里案涉房屋”湖北省住宅专项维修资金11644元。 2017年9月2日，曹崴交纳硚口区中民·仁寿里案涉房屋”湖北省住宅专项维修资金49065元。 2017年9月2日，曹崴与港联物业（武汉）有限公司签订《前期物业服务协议》，载明：甲方（姓名）中民·仁寿里案涉房屋，乙方港联物业（武汉）有限公司，甲方所购房屋坐落位置武汉市硚口区汉西路60号。2017年9月14日，港联不动产服务（武汉）有限公司出具湖北增值税普通发票，载明：购买方“曹崴”，销售方“港联不动产服务（武汉）有限公司”，货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，备注“物业费（2017.10.1-2018.9.30）”，合计5048.43元；同日，港联不动产服务（武汉）有限公司出具湖北增值税普通发票，载明：购买方“曹崴”，销售方“港联不动产服务（武汉）有限公司”，货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，备注“物业费（2017.10.1-2018.9.30）”，合计48393元。 2018年5月24日，曹崴与港联物业（武汉）有限公司签订《前期物业服务协议》，载明：甲方（姓名）中民·仁寿里案涉房屋，乙方港联物业（武汉）有限公司，甲方所购房屋坐落位置武汉市硚口区汉西路60号。同日，港联不动产服务（武汉）有限公司出具湖北增值税普通发票，载明：购买方“曹崴”，销售方“港联不动产服务（武汉）有限公司”，货物或应税劳务、服务名称“物业管理费”，备注“物业费（2018.6.1-2019.5.31）”，合计11484元。 另查明，2018年3月12日，中民置业公司将其位于硚口区长青村南泥大湾大道以南、古田四路及汉西路以东中民·仁寿里（一期）部分不动产办理在建工程抵押登记，抵押权人为湖北银行沌口支行。案涉房屋在抵押范围之内。 再查明，2020年9月14日，武汉市不动产登记中心出具的查封信息单显示，本院于2020年8月5日以执行文书号（2020）鄂01执保241号查封案涉房产，查封期限2020-08-05至2023-08-04。 2020年1月3日，武汉信用风险管理有限公司名称变更为武汉信用风险管理融资担保有限公司。 关于案外人曹崴的异议理由及请求，本院评述如下： 首先，被拆迁人的安置补偿权利应给予特别保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”可见，我国立法对拆迁补偿协议中被拆迁人的利益保护优先于房屋买卖合同中的买受人，以产权调换形式签订的拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同。拆迁补偿协议的目的是补偿被拆迁人因房屋所有权灭失所造成的损失。本案中，案外人曹崴作为被拆迁人为公共利益让渡了自有房屋的所有权，拆迁人已明确特定的房屋用于产权置换，故案外人曹崴对该房屋享有的受让期待权，应当给予特别保护。 其次，案外人基于拆迁安置协议对执行标的享有的实体权利得排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十八条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”可见，符合上述要件的买受人基于合同对财产享有的物权登记请求权符合物权期待权的保护条件，可以排除执行。那么，根据拆迁补偿安置协议效力优于商品房买卖合同的立法精神，举轻以明重,符合类似条件的被拆迁人主张物权期待权保护的，更可排除执行。本案中，案涉房屋虽然登记在被执行人中民置业公司名下，且被本院查封，但在本院查封之前，案外人已与中民置业公司签订《房屋拆迁安置协议书》、《房屋拆迁安置补充协议书》、《武汉市商品房买卖合同》，并实际占有、使用该房产，只因中民置业公司原因而未能办理过户登记。上述协议履行过程中，案外人在规定期限内搬迁，以让出原住所的形式支付了获得就地还建安置房的“对价”，已履行协议约定的全部义务，其对执行标的之物权期待权符合法律保护条件。故，案外人曹崴提出的异议理由成立，本院予以采纳。 最后，案外人对执行标的之异议理由成立的，裁定中止执行。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项规定，案外人对执行标的提出异议，经审查，其对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，应当裁定中止执行。故，案外人要求解除查封的异议请求与法律规定不符，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 中止对位于武汉市硚口区汉西路60、66号中民·仁寿里案涉房屋的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起诉讼。 审判长  周晨 审判员  徐文 审判员  吴利 二〇二〇年十一月十七日 法官助理刘小铭 书记员谭晓