山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3000号上诉人（原审原告）：梁丽萍，女，1968年5月10日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。上诉人（原审原告）：吕梓齐，女，1993年5月5日出生，汉族，住山东省威海火炬高技术产业开发区。二上诉人之共同委托诉讼代理人：郭楠楠，北京速执律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海东新置业有限公司，住所地山东省威海市世昌大道**。法定代表人：都玉蓉，执行董事。委托诉讼代理人：彭淑华，山东东方未来律师事务所律师。上诉人梁丽萍、吕梓齐因与被上诉人威海东新置业有限公司（以下简称东新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服山东省威海火炬高技术产业开发区人民法院（2020）鲁1091民初1366号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。梁丽萍、吕梓齐上诉请求：撤销原判，改判东新公司赔偿梁丽萍、吕梓齐经济损失453142.13元。事实和理由：一、东新公司存在销售欺诈。东新公司提供的建设工程规划许可证和初始登记表中载明威海市高区世昌大道100号-1251号商品房（以下简称案涉商铺）不计入宗地27910平方米的容积率，东新公司对此是明知的。《国有建设用地使用权出让合同》中案涉项目出让土地规划要求明确规定地下及半地下室作为车库、储藏等配套设施用房不计算容积率，案涉商铺位于案涉项目北侧，是半地下室。东新公司销售案涉商铺时，告知梁丽萍、吕梓齐案涉房屋是一层，共用宗地面积27910平方米，并在《商品房预售合同》中约定共用宗地是威高国用（2012）第40号，宗地使用权面积是27910平方米，计入容积率，是正常产权。而案涉商铺不动产登记证书显示共用宗地面积6734平方米，所在层1（地（地下权利类型：地：地下空间建设用地使用权新公司明知案涉商铺属于半地下室，是配套设施用房，不计入容积率，而故意将案涉商铺以正常一层计入容积率商业用房出售给梁丽萍、吕梓齐，是明显的欺诈销售行为。二、本案应适用《中华人民共和国消费者权益保护法》（以下简称《消费者权益保护法》）。东新公司销售欺诈应赔偿梁丽萍、吕梓辛经济损失。商品房预售合同属于《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）调整范围，该法第一百一十三条第二款规定：“经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任”。本案中，梁丽萍、吕梓齐与东新公司之间的商品房买卖合同属于《合同法》调整的范围，即应适用《消费者权益保护法》承担损害赔偿责任的相关规定。2017年3月29日，山东省第十二届人民代表大会常务委员会第二十七次会议通过的《山东省消费者权益保护条例》第40条规定：商品房经营者应当遵守有关商品房销售的法律、法规，全面履行与消费者订立的商品房买卖合同。有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，经营者应当退还消费者已付全部购房款及其利息，并赔偿消费者因此受到的损失：（一）故意隐瞒未取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假的商品房预售许可证订立商品房买卖合同的；（二）故意隐瞒所售房屋已经被抵押、查封、出卖或者为拆迁补偿安置房屋等禁止或者限制转让的事实订立商品房买卖合同的；（三）订立商品房买卖合同后又将该房屋抵押或者出卖的；（四）将未经竣工综合验收备案的商品房交付使用的；（五）违反合同约定，迟延交付，经催告后在三个月的合理期限内仍未交付的；（六）房屋主体结构质量经核验确属不合格或者因其他质量问题严重影响正常居住使用的；（七）交付的房屋实际面积误差比绝对值超过百分之三的；（八）由于经营者的原因导致未在合同约定期限内办理不动产权证书的。有前款第一项至三项规定情形之一的，商品房经营者应当按照消费者的要求依法增加赔偿其受到的损失。上述规定明确了商品房经营者的欺诈行为适用《消费者权益保护法》第五十五条的规定，商品房买卖行为受消费者权益保护法的调整与保护。至于《最高人民法院》（以下简称《商品房买卖司法解释》）所涉及的五种惩罚性情形，仅仅是针对现实生活中大量出现的房产公司存在严重欺诈、违约行为的五种典型情况作了专门规定，以作为法律制裁和警戒，除了以上五种情形，在商品房买卖行为中，大量存在其他的售房合同广告欺诈、房屋面积欺诈及其本案中把“地下不计容产权”作为“地上计容产权”出售的欺诈行为，如果对这些欺诈行为不用惩罚性赔偿责任去制裁，势必会纵容房产商不讲诚实信用，恶意欺诈，谋取非法利益，侵犯消费者合法权益。《合同法》《消费者权益保护法》与2003年的《商品房买卖司法解释》是上位法与下位法的关系，而不是什么“一般法”与“特别法”的关系，不能因为在下位法《商品房买卖司法解释》中没有提到欺诈行为就排除该行为符合上位法《合同法》《消费者权益保护法》的调整范围。本案不存在《消费者权益保护法》和《商品房买卖司法解释》法律适用冲突问题，适用《消费者权益保护法》有直接的法律依据和事实依据。东新公司辩称，一、案涉商铺的座落、用途等均与《商品房预售合同》约定的内容一致，且商铺所涉项目于2012年9月主体框架完工，梁丽萍、吕梓齐是经过实地查看后购买的，预售合同后附有案涉具体位置图纸，补充协议也写明“梁丽萍、吕梓齐对房屋结构及现场状况等已充分了解”，说明梁丽萍、吕梓齐对商铺的位置情况明知；二、案涉商铺不动产证登记事项可以申请不动产登记部门进行变更登记，不属于本案审理范围；三、根据《消费者权益保护法》第二条及《山东省消费者权益保护条例》第二条规定，消费者是指为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务的人，本案房屋用途为商业，用于商业经营并非生活消费需要，梁丽萍、吕梓齐亦非基于生活消费需要购买案涉商铺，本案不适用《消费者权益保护法》及《山东省消费者权益保护条例》的规定。梁丽萍、吕梓齐向一审法院起诉请求：判令东新公司赔偿梁丽萍、吕梓齐经济损失453142.13元。一审法院认定事实，2013年5月8日，梁丽萍、吕梓齐与东新公司签订编号：【预】201300009408《威海市商品房预售合同》，购买案涉商铺，该商品房的用途为商业，建筑总层数7层，建筑面积共21.97平方米，价款按套计价为404532元，东新公司应当在2013年12月31前交付商品房，附件：1.身份证复印件、房屋、附属物平面图及在整个楼栋中的位置图；2.补充协议。2013年5月5日，梁丽萍、吕梓齐与东新公司签订的了《预售合同补充协议》，协议第一条载明：梁丽萍、吕梓齐同意所购商铺委托给东新公司指定的商业公司进行运营、管理，商业公司享有对该商铺完全自主的经营管理权……第二条载明：梁丽萍、吕梓齐对房屋结构及现场状况等已充分了解，双方认可东新公司就本工程制作的一切邀约邀请、效果图、文件、广告、楼书、沙盘、样板房及其他材料等如与预售合同及本协议有相抵触之处，以《商品房预售合同》及本协议为准。合同签订后，梁丽萍、吕梓齐向东新公司支付购房款404532元，后补交面积差价款共计48610.13元，总计缴纳房款453142.13元，东新公司向梁丽萍、吕梓齐交付了房屋。2017年10月16日，梁丽萍、吕梓齐取得鲁(2017)威海市不动产权第0045252号不动产证书，其上记载：座落：世昌大道-100号-1251，权利类型：国有建设用地使用权/房屋所有权，用途：批发零售用地/商业服务，面积：共用宗地面积：6734平方米，房屋建筑面积：24.61平方米，房屋总层数：7，所在层：1(地(地下附记：权利类型：地：地下空间建设用地使用权/div>案涉商铺所在宗地位于古寨东路东、世昌大道北侧，宗地面积为27910平方米，系由东新公司原股东威海新东方实业有限公司受让于威海市国土资源局，后转让给东新公司。2012年9月22日，该宗地所涉“威海奥特莱斯商业中心”主体工程质量验收完成。鲁(2017)威海市不动产权第0009378号不动产权证书记载：权利人：东新公司，座落：世昌大道-100号，用途：商服用地/商业服务，面积：共用宗地面积27910平方米/房屋建筑面积90224.99平方米，房屋总层数：7，所在层：-2至5，房屋竣工时间：2014年7月1日，附记：房屋用途为：一层至五层为商业服务(商业)，其中，一层编号(1001至1291、1334至1352)规划用途服务(商业)，建筑面积6488.31平方米不计算容积率，地，地下**U101规划用途为商业服务业、超市库房、超市办公)，建筑面积22186.55平方米不计算容积率；地；地下**U201规划用途为构筑物他-车库)，建筑面积2817.42平方米，不计算容积率。对当事人双方有争议的证据和事实，一审法院分析认定如下：一、关于东新公司向梁丽萍、吕梓齐销售案涉商铺时是否存在欺诈的问题。梁丽萍、吕梓齐提交2008年以威海市国土资源局为出让人、威海新东方实业有限公司为受让人的《国有建设用地使用权出让合同》及土地使用权证一份，案涉商铺及所在宗地不动产权属证书，世昌大道100号1412号《商品房预售合同》及补充协议、不动产权证书，拟证明案涉商铺不在项目宗地27910平方米及规划的容积率范围内，存在欺诈销售的故意，导致梁丽萍、吕梓齐理解错误，与东新公司签订案涉合同。东新公司对《国有建设用地使用权出让合同》的真实性无法确认，并认为该合同系2008年签订，在此之后对项目进行规划并取得相关批准文件，应以最终的批准文件和工程规划许可证为准，土地使用权证未记载容积率和规划的要求，预售合同亦没有载明案涉商铺共用宗地面积，且不动产权证书记载案涉商铺位于一层，与商品房预售合同约定的一层一致，案涉宗地不动产权证载明案涉项目共用宗地27910平方米，1412号房屋与本案无关联性，故认为上述证据不能证实梁丽萍、吕梓齐的主张。东新公司提交案涉项目的建设工程规划许可证及总平面图、2012年主体工程质量验收报告、案涉预售合同后所附图纸、案涉项目中与案涉商铺同层的1133号商铺不动产权证书，拟证明案涉项目的各项指标符合规划要求，2012年案涉项目整体楼的框架已经完工，梁丽萍、吕梓齐是在对商铺编号、位置等实物状态都已了解的情况下与东新公司签订的预售合同。梁丽萍、吕梓齐对上述证据的真实性无异议，但认为东新公司存在欺诈销售。一审法院认为，综合上述双方无异议的证据可以认定，案涉商铺所在项目于2012年9月主体框架完工，双方于2013年签订案涉《商品房预售合同》及《预售合同补充协议》，预售合同后附有案涉商铺具体位置的图纸，补充协议中第二条明确写明“梁丽萍、吕梓齐对房屋结构及现场状况等已充分了解”，后东新公司实际向梁丽萍、吕梓齐交付的商铺与案涉预售合同及补充协议中约定的商铺座落等内容具有一致性，梁丽萍、吕梓齐主张东新公司在向梁丽萍、吕梓齐销售案涉商铺时存在欺诈行为，但其提交的证据无法证实其主张，梁丽萍、吕梓齐的该项主张无事实依据，对梁丽萍、吕梓齐主张的东新公司存在欺诈销售的事实不予确认。二、关于案涉商铺的不动产权属证书能否予以变更的问题。东新公司提交与梁丽萍、吕梓齐所在商铺位于同一层的1133号房屋原不动产权证书及变更后的不动产权证书复印件，拟证明该1133号商铺与梁丽萍、吕梓齐商铺不动产权证书记载的内容相同，后经变更为共用宗地面积27910平方米，所在层为一层，没有相关附记信息，并称通过向不动产登记部门咨询，该部门答复梁丽萍、吕梓齐也可以申请变更登记。梁丽萍、吕梓齐认为上述证据系复印件且有涂改，不予质证，且因东新公司更改项目的容积率违规建设给项目所在宏福广场广大业主造成损失，宏福广场业主委员会已经提起行政诉讼，请求确认该项目工程规划许可证违法，撤销对地下建筑面积的确权。一审法院认为，不动产权属登记系行政机关的行政行为，案涉商铺不动产权属证书的内容是否及能否予以变更非民事诉讼解决的问题，亦非本案审理范围，故对案涉不动产权证书的登记内容问题不做确认。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、双方商品房预售合同法律关系是否受《消费者权益保护法》的调整；二、东新公司在向梁丽萍、吕梓齐销售案涉商铺时是否存在欺诈行为。关于第一个争议焦点问题。《消费者权益保护法》第二条规定：消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。案涉商品房预售合同及补充协议明确约定案涉商铺的用途为商业，梁丽萍、吕梓齐委托东新公司指定的商业公司对商铺进行运营、管理，故案涉商铺系用于经营而非生活消费需要，梁丽萍、吕梓齐并非基于生活消费需要购买案涉商铺，并非《消费者权益保护法》中规定的“消费者”，故案涉商品房预售合同法律关系不受《消费者权益保护法》调整。且对于商品房预售合同纠纷的法律适用，最高人民法院已制定专门的司法解释，本案应适用《商品房买卖司法解释》的相关规定。关于第二个争议焦点问题。上文已经确认东新公司在向梁丽萍、吕梓齐销售案涉商铺时并不存在销售欺诈行为的事实，梁丽萍、吕梓齐主张的案涉商铺不在共用宗地面积27910平方米、未计入容积率等行政登记行为非本案梁丽萍、吕梓齐与东新公司作为平等民事主体签订的案涉《商品房预售合同》及《预售合同补充协议》的规范范围，梁丽萍、吕梓齐以此主张东新公司存在销售欺诈行为，无法律依据，不予支持。综上，梁丽萍、吕梓齐与东新公司签订的案涉《商品房预售合同》及《预售合同补充协议》系双方的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。梁丽萍、吕梓齐主张东新公司存在销售欺诈，并依据《消费者权益保护法》的规定主张东新公司赔偿梁丽萍、吕梓齐经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条规定，判决：驳回梁丽萍、吕梓齐的诉讼请求。案件受理费4049元，由梁丽萍、吕梓齐负担。二审中，当事人没有提交新证据。梁丽萍、吕梓齐在二审中陈述，梁丽萍购买案涉商铺时商场正在施工，不具备现场查看的条件；东新公司对该主张予以否认，主张当时广场已近竣工状态，梁丽萍应当已实地进行查看。双方就此均未提供证据加以证实。另查明，《商品房预售合同》第一条约定所购商品房的基本情况，如一审查明事实部分；第二条约定：买受人购买商品房土地情况，列明了土地证号、权属性质、土地用途和土地使用终止时间；其他三至十五条约定了价款、付款期限、面积差异处理、交付条件、违约责任等内容。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为东新公司对梁丽萍、吕梓齐是否存在欺诈行为。所谓欺诈，是指告知对方虚假情况或隐瞒真实情况。梁丽萍、吕梓齐主张东新公司出售案涉商铺时有欺诈行为，但双方签订的《商品房预售合同》及《预售合同补充协议》明确写明“梁丽萍、吕梓齐对房屋结构及现场状况等已充分了解”，且合同中并没有约定案涉商铺应计入所占项目的容积率，再结合案涉商铺于2012年9月主体框架完工、双方于2013年签订预售合同的事实，在梁丽萍、吕梓齐未能举证证明东新公司存在阻止其现场查看商铺状况的事实的情况下，东新公司主张梁丽萍、吕梓齐已对商铺状况有充分了解的可能性更大；东新公司向梁丽萍、吕梓齐交付与合同约定内容相符的商铺，不宜认定东新公司在签订案涉商铺的预售合同时有欺诈行为。故梁丽萍、吕梓齐要求东新公司承担相应责任的主张不能成立，本院不予支持。综上所述，梁丽萍、吕梓齐的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8097元，由上诉人梁丽萍、吕梓齐负担。本判决为终审判决。审判长 乔 卉审判员 杨秀萍审判员 张燕妮二〇二〇年十一月十一日法官助理马文姣书记员刘金凤