河南省商丘市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫14民终4638号上诉人（原审原告）：商丘市新航程发展建设管理有限公司，住所地商丘市。法定代表人：崔伟，董事长。委托诉讼代理人：徐冰，河南京港律师事务所律师。代理权限：特别授权。上诉人（原审被告）：张友田，男，汉族，1968年6月16日出生，户籍地宁陵县,住商丘市。委托诉讼代理人:皇红恩，河南尊典律师事务所律师。上诉人商丘市新航程发展建设管理有限公司(以下简称商丘新航程公司)因与上诉人张友田房屋租赁合同纠纷一案，不服商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10826号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭开庭进行了审理。上诉人商丘新航程公司的委托诉讼代理人徐冰，上诉人张友田的委托诉讼代理人皇红恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。商丘新航程公司上诉请求：1.撤销(2019)豫1402民初10826号民事判决第三项、第四项;2.改判张友田向上诉人支付2019年9月8日后的租金(截止到上诉之日为479412元;2020年9月30日之后的租金按每日1242元的标准,支付至合同解除之日);3.改判张友田向上诉人支付违约金(占用租赁房屋的租金损失按每日1242元的标准,自合同解除之日支付至被上诉人向上诉人返还房屋之日;2019年9月8日后的利息损失,根据该日期后产生的张友田拖欠上诉人债务金额按同期贷款市场报价利率计算至付清债务之日);4.诉讼费由被上诉人承担。事实和理由:一、原审判决认定事实错误1.原审判决认定合同解除时间为2019年9月8日,属于认定事实错误原审判决以“原告要求解除合同,被告认为合同无效,实际对合同解除达成一致的意思表示”为由,认定“原告诉状列明的2019年9月8日为双方达成共识合同解除时间”,没有事实和法律依据,属于认定事实错误。合同解除时间事关重大,上诉人认为应以解除合同判决生效的时间作为合同解除时间。2.原审判决认定上诉人“没有采取适当措施致使损失扩大”,属于认定事实错误在被上诉人张友田拒不支付租金的情况下,上诉人多次催要,被上诉人置之不理。上诉人迫于无奈,向商丘市梁园区人民法院提起诉讼,请求被上诉人交还房屋,支付租金和违约金。上诉人的损失完全是由被上诉人的违约行为所致,上诉人为减少自己的损失已穷尽一切手段。原审判决认定上诉人“没有采取适当措施致使损失扩大”,属于认定事实错误。二、原审判决错误在对上述事实错误认定的基础上,原审判决未支持上诉人“支付2019年9月8日之后租金”的合法请求;对2019年9月8日后的违约金仅作部分支持,不仅判决上诉人对此期间的租金损失承担50%的责任,而且未考虑上诉人的其他损失。如此判决,没有事实和法律依据。张友田辩称，第一点，合同解除的时间不应从2019年9月8日计算，应该从2019年3月27日，商丘新航程公司发出解除合同律师函之日起算。因为就是在2019年3月27日，商丘新航程公司发出了解除合同律师函，根据法律规定，以该日期计算结束时间。第二点，就是一审法院对合同解除后，商丘新航程公司对解除合同后产生的损失有过错的认定是正确的。因为其在合同解除后从未采取必要的适当的措施，催促答辩人交出房屋。张友田上诉请求：1、依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求或发回重审;2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定双方签订的房屋租赁合同“不违反法律禁止性规定,为有效合”是错误的。1、被上诉人出租给上诉人的房屋为超越规划所建,没有获得规划部门许可,因此没有建设工程规划许可证。在租赁期间,被上诉人一直未提供涉案房屋的房权证件,更未提供规划许可文件,致使上诉人对承租房屋没有安全感,双方对涉案房屋的租赁产生巨大分歧。就涉案房屋是否获得规划许可问题,在一审诉讼期间,上诉人多次到商丘市规划行政部门申请查看并申请人民法院依法调取涉案房屋的规划手续,但一直没有看到。而被上诉人提交的规划许可证明文件与涉案租赁房屋明显不一致:被上诉人提交的规划许可证载明规划许可的建筑为二至九层,而涉案租赁物为一层建筑,证明文件与涉案建筑明显不符。因此,被上诉人出租给上诉人的房屋为超越规划所建,没有获得规划部门许可。2、被上诉人将没有规划许可证的城镇房屋出租给上诉人,违反了法律的禁止性规定,涉案租赁合同属于无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。”之规定,双方签订的《房屋租赁合同》属于无效合同。二、被上诉人的各项诉请建立在房屋租赁合同合法有效的基础之上。因双方租赁合同无效,因此被上诉人主张支付租金、违约金等诉请没有法律依据。根据合同法的规定,租金的支付是建立在租赁合同有效的基础之上,因涉案房屋没有建设工程规划许可证,双方的签订的租赁合同无效,因此被上诉人要求上诉人支付租金没有法律依据。违约金的支付前提是双方存在合法有效的合同,但因被上诉人将没有获得规划许可的房屋出租给上诉人,违反了法律的禁止性规定,双方签订的涉案房屋租赁合同是无效的,因此不存在合同违约的问题,自然也更不存在被上诉人主张的违约金问题。商丘新航程公司辩称，第一、涉案房屋租赁合同合法有效。上诉人张友田上诉状所述与事实不符。涉案出租房屋虽暂未办理房屋产权登记，但是已经取得了建设工程规划许可证，符合最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第二条对有效合同的规定，答辩人在原审过程中向法院提交了规划许可证竣工验收记录、竣工图纸等证据。原审审判人员也到现场进行了勘验，足以证明涉案出租房屋已取得了建设工程规划许可证。解除合同的理由是张友田没有依约支付房租。答辩人与张友田之间的合同在签订后没有变更而且张友田也未向答辩人交还房屋，张友田的理由不能成立，请求依法驳回其上诉请求。商丘新航程公司向一审法院起诉请求:一、判决解除原被告双方于2018年5月13日签订的房屋租赁合同；二、判令被告向原告交还租赁房屋；三、判令被告向原告支付租金（截止到起诉之日为376419元；2019年9月8日后的租金按每日1242元的标准，支付至被告向原告返还房屋之日）;四、判令被告向原告支付违约金（截止到起诉之日为241029元；2019年9月8日后的逾期支付租金的违约金，按每日453元的标准支付至被告向原告付清租金之日；逾期交还房屋的违约金按每日4968元的标准，自房屋租赁合同解除之日起支付至被告向原告返还房屋之日止）;五、本案产生的诉讼费、保全费、保险费由被告承担。一审法院认定事实：2018年5月4日，被告张友田通过竞买的方式取得位于商丘××专××校区××楼下××商铺三年期租赁期，建筑面积约224.25平方米。2018年5月13日，原被告双方签订了房屋租赁合同。原告商丘新航程公司为甲方，被告张友田为乙方,合同主要约定：第一条房屋坐落、面积、装修、设施情况：第一条房屋坐落、面积、装修、设施情况：1、甲方将其坐落于商丘医专新校区北排13＃楼下15＃商铺的房屋出租给乙方使用；2、该房屋位于1层，面积约224.25平方米；3、该房屋地砖已铺设，内墙已抹灰，房屋门已安装，室内通电。第二条租赁期限、租金、用途，房屋租期为三年，自2018年6月14日起至2021年6月13日止，租金为1360000元，房屋用途为经营：综合。第三条租金、押金支付及费用约定，租金按年支付，每年租金为人民币453333元，合同签订后20日内支付第一年租金453333，以后每期租金提前两个月支付。第四条房屋交付；第五条房屋使用：4、商铺均不得进行影响学校教学、学习生活的经营活动，禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目。第七条合同的变更、解除与终止：1、双方可以协商变更或者终止本合同。2、甲方不能提供房屋或者所提供的房屋不符合约定条件，严重影响使用，乙方有权解除合同，给乙方造成损失的，甲方应承担赔偿责任。3、房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租房屋：（7）逾期支付房租壹个月以上的。7、甲方房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失。第八条房屋交付及收回验收。第九条违约责任：租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照房屋年租金的10%向甲方支付违约金。第九条违约责任：1、租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回房屋，乙方应按照房屋年租金的10%向甲方支付违约金。（6）逾期支付房租壹个月以上的。4、乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用、逾期支付租金，每逾期一日，应按房屋年租金1‰按日向甲方支付违约金。合同终止，乙方应交还房屋，逾期归还，则每逾期一日应按原房屋日租金的4倍向甲方支付违约金。同时，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁房屋，被告于2018年6月26日、9月5日两次向原告支付了18万元的租金，并使用房屋进行经营。因被告租赁房屋经营活动是否存在业态禁止情形,造成双方履行合同发生争议,2019年3月19日原告以告示的形式要求被告张友田及租户商丘盛源餐饮公司、张增锋支付租金，并声明：标的3张友田应交租金45.33万元/年，已交18万元，剩余27.33万元，部分业态不符合竞拍承诺，我公司郑重声明：标的3（张友田）严重违反合同，拖延租金未交、违反竞拍承诺经营限制业态、强占商铺不还，特别是影响到餐厅经营服务，我公司除采取断水断电措施外，还将行使法律手段维护公司正当权益。双方形成纠纷，2019年9月8日原告形成诉讼。一审法院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，原告商丘新航程公司与被告张友田签订房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律禁止性规定，为有效合同。原告租赁房屋系规划部门规划并竣工验收、且有消防合格等商丘医学高等专科学校校区商业街，原告虽无房产证，但合同约定了“房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失”，被告辩称租赁协议为无效的理由不能成立，本院不予采纳。被告租赁原告房屋后应当按照合同约定承担给付租金义务，其没有履行给付租金义务应当承担民事责任。但被告租赁房屋后经营活动是否存在业态禁止情形,双方发生争议，按照租赁合同约定：禁止业态包括但不限于餐饮、娱乐、超市、住宿、网吧、小吃、烧烤等项目，该约定造成原告经营活动受限。原告于2019年3月19日的告示明确指出被告严重违反合同，拖延租金未交、违反竞拍承诺经营限制业态、强占商铺不还，特别是影响到餐厅经营服务，我公司除采取断水断电措施外，还将行使法律手段维护公司正当权益。双方虽就租赁问题产生争议，并未达成解除合同意向，原告要求解除合同，被告认为合同无效，实际是对合同解除达成一致的意思表示，结合双方持续争议解除合同客观事实，本院酌定以原告诉状列明的2019年9月8日为双方达成共识合同解除时间。合同解除以前的租金2018年6月14日至2019年9月8日共计453333元÷365×444天=551451.65元，扣除被告张友田已给付18万元，尚欠租金371451.65元。故此，原告商丘市新航程发展建设管理有限公司要求解除和被告张友田于2018年5月13日签订的房屋租赁合同,交还租赁房屋,给付租金371451.65元的诉讼请求,理由正当，依法予以支持。被告张友田欠付租金行为属于违约行为，原告要求支付违约金理由正当,但结合被告张友田经营活动是否存在业态禁止情形双方争议客观事实，按合同约定支付违约金明显过高，依法予以调整为按起诉时一年期贷款市场报价利率计算违约金。对房屋租赁合同解除后2019年9月9日至2020年1月23日疫情宣布之日止，该损失是应当采取适当措施防止损失的扩大部分,双方没有采取适当措施致使损失扩大，对租金损失453333元÷365×134天=166429.1元，原告和被告各承担50%即83214.5元为适宜。原告其他诉讼请求本院结合双方争议事实不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第九十六条、第九十七条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原告商丘市新航程发展建设管理有限公司和被告张友田于2018年5月13日签订的房屋租赁合同；被告张友田于判决书生效之日起三日内交还原告商丘市新航程发展建设管理有限公司租赁房屋；二、被告张友田于判决书生效之日起十日内给付原告商丘市新航程发展建设管理有限公司2018年6月14日至2019年9月8日租金371451.65元及违约金（违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告张友田于判决书生效之日起十日内赔付原告商丘市新航程发展建设管理有限公司2019年9月9日至2020年1月23日止占用租赁房屋租金损失83214.5元；四、驳回原告商丘市新航程发展建设管理有限公司其他诉讼请求。一审案件受理费9974.48元，原告商丘市新航程发展建设管理有限公司负担1854.48元，被告张友田负担8120元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人二审提交如下证据：商丘新航程公司提交三张照片，证明案涉房屋仍然由张友田占有，由其经营。张友田质证认为，对照片的真实性没有异议，但从照片可以看出实际使用的只有两间，剩余两间处于关门状态。张友田并未占有使用。张友田提交证据：第一组关于规范商铺经营的通知，关于加快商铺整改的通知，关于商业街中标管理人回报商户整改情况的通知和商业街房租清缴通知。这四份证据的内容都是商丘新航程公司发出的。因为违反经营业态为由，责令上诉人张友田等限期整改。上诉人张友田认为其上述行为侵害了上诉人张友田的权益。又因房屋的质量问题，房屋的规划问题拒付租金致使租金支付产生了争议。在2018年9月5日达成一致意见。撇开以前的分歧，双方对租金的交付方式和期限进行了变更。张友田在合同签订后2日内未支付租金不构成违约。第二组是五份商丘新航程公司群通知一份和录音资料四份。这组证据证明了在租赁期间包含债权在内的众多承租人普遍存在经营困难，一致要求交房。商丘新航程公司管理人和上诉人张友田等沟通交房事宜，上诉人张友田将两间房屋退还给了商丘新航程公司的事实。最后一份是答辩状，京港律师事务所2019年51号律师函。上述两份证据证明商丘新航程公司在2019年3月27日，向包含上诉人张友田在内的承租人发出解除租赁合同律师函，解除合同的时间应从2019年3月27日计算。还有照片证明涉案租赁占的是消防通道，不在规划，属于违章建筑。商丘新航程公司质证认为，张友田方提交的证据一至四都是复印件，真实性不能确定，而且从证据内容不能达到他的证明目的。对于证据五与本案不具有关联性。举证方所提交的通话文字稿的内容，也不支持其证明目的，证据六与本案不具有关联性，也不能证明举证人的证明目的。还有一个证据七。证据七与它的证明目的之间也不具有逻辑关系。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人商丘新航程公司提交的案涉房屋照片不能证明张友田使用全部四间房屋，张友田认可实际使用两间，其余两间未使用。商丘新航程公司虽发出律师函，但双方就租赁合同履行问题发生争议，未达成一致意见，原审酌定以起诉状落款之日为合同解除时间并无不当；张友田明确表示对另两间房屋已经不再租赁（一间装修门头为“摩卡Cafe”,一间装修为“手机维修”），本院予以采信，故本院对张友田二审提交的证据其他主张不予支持。本院二审查明的事实与一审认定的事实相同。另查明，张友田明确表示对另两间房屋已经不再租赁（一间装修门头为“摩卡Cafe”,一间装修为“手机维修”），原审时未涉及该两间房屋交还问题，具体日期不详。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定了“甲方房屋未办理权属登记，乙方不得以该理由要求解除合同、确认合同无效或者要求甲方赔偿损失”，故张友田对案涉房屋状况应是知晓的，张友田应当依据约定支付房屋租金。商丘新航程公司虽发出律师函，但双方就租赁合同履行问题发生争议，未达成一致意见，结合商丘新航程公司发出律师函意思表示及双方争议后的起诉，本院认为原审酌定以起诉状落款之日为合同解除时间并无不当。张友田欠付租金行为属于违约行为，商丘新航程公司要求支付违约金理由正当,但双方对经营活动是否存在业态禁止情形存在争议，张友田表示对另两间房屋不再使用，商丘新航程公司也未及时处置，双方对该扩大损失均有责任；原审对房屋租赁合同解除后2019年9月9日至2020年1月23日疫情宣布之日止损失的扩大部分各负担50%；本院二审认为，张友田明确表示对另两间房屋未使用，加之新冠肺炎疫情、学生返校时间对张友田店铺经营的影响，暑假期间对店面经营的影响应在张友田预期之内，综合一审判决责任划分，本院二审酌定张友田所用两间房屋从2020年1月24日至2020年6月30日暑假放假按租金的60%计算占用损失453333元÷365÷2×159天×60%=59244元，从2020年7月1日起至实际交房之日止以合同约定租金标准按日计算占用房屋费用，原审对商丘新航程公司该部分诉讼请求漏判，本院二审予以纠正，对对商丘新航程公司该部分诉讼请求部分支持。商丘新航程公司、张友田的上诉请求均部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10826号民事判决第四项，即“四、驳回原告商丘市新航程发展建设管理有限公司其他诉讼请求”；二、维持商丘市梁园区人民法院（2019）豫1402民初10826号民事判决第一、二、三项，即“一、解除原告商丘市新航程发展建设管理有限公司和被告张友田于2018年5月13日签订的房屋租赁合同；被告张友田于判决书生效之日起三日内交还原告商丘市新航程发展建设管理有限公司租赁房屋；二、被告张友田于判决书生效之日起十日内给付原告商丘市新航程发展建设管理有限公司2018年6月14日至2019年9月8日租金371451.65元及违约金（违约金按起诉时一年期贷款市场报价利率计算）；三、被告张友田于判决书生效之日起十日内赔付原告商丘市新航程发展建设管理有限公司2019年9月9日至2020年1月23日止占用租赁房屋租金损失83214.5元”；三、张友田于判决生效之日起十日内给付商丘市新航程发展建设管理有限公司所用两间房屋从2020年1月24日至2020年6月30日占用损失59244元（从2020年7月1日起至实际交房之日止以合同约定租金标准按日计算占用房屋费用）；四、驳回商丘市新航程发展建设管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9974.48元，由张友田负担8302元，由商丘市新航程发展建设管理有限公司负担1672.48元；二审案件受理费总计15362元，由张友田负担12786元，由商丘市新航程发展建设管理有限公司负担2576元。本判决为终审判决。审判长  刘一宇审判员  王晓辉审判员  张学朋二〇二〇年十一月二十七日法官助理刘畅书记员彭兰