成都市武侯区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0107民初12635号 原告：王兰，女，1949年4月6日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。 委托诉讼代理人：舒明（与王兰系母子关系）,住四川省成都市武侯区。 被告：林成，男，1980年3月10日出生，汉族，住福建省古田县。 委托诉讼代理人：赵敬，四川皓锦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，四川皓锦律师事务所律师。 原告王兰与被告林成房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。王兰及其委托诉讼代理人舒明，林成及其委托诉讼代理人赵敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 王兰向本院提出诉讼请求：1.判令解除王兰与林成签订的房屋租赁合同，责任林成返还承租房屋，并恢复原状；2.判令林成向王兰支付租金24000元（以每月3000元租金为标准，自2020年2月16日起计算至林成实际返还承租房屋并恢复原状止）；3.判令林成支付违约金3000元及2020年2月免租期租金1500元；4.判令林成支付利息（利息的计算方式为：以28500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2020年2月16日起计算至实际付清之日止）；5.判令支持已经收取的押金3000元不退。事实和理由：王兰与林成于2018年7月28日签订一份《房屋出租委托管理合同》，约定王兰将其位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号的房屋出租给林成，租期从2018年8月16日起至2020年8月15日止，房租每半年付一次。2019年12月27日，林成第一次向王兰提出提前终止合同，王兰同意并让其确认房屋交接时间，但林成一直未回复。后王兰告知林成可以在2020年2月15日前搬离房屋即可，林成仍未回复。2020年3月2日，林成联系王兰要求帮忙办理成都体育学院一卡通通行证，王兰同意。次日，王兰同意林成就疫情减免2月份半个月房租的请求，并告知林成校园一卡通由租客待租房合同和身份证自行去办理即可，无需房东本人到场办理。2020年4月29日，林成联系王兰要求提前终止合同，双方协商同意于五一后处理房屋交接事项。后王兰告知林成因其提前终止合同，非因出租方的原因，除不退还押金外，林成还应支付一个月租金作为违约金，但林成不予认可，拒绝支付违约金。王兰诉至法院。 林成辩称，认可双方签订的合同已经于2020年5月8日解除，且当日林成就已经将钥匙交还给王兰，返还了房屋，所以王兰诉请林成返还房屋没有事实依据；鉴于房屋已经于2020年5月8日返还，故林成认可此前的租金，房屋内林成的东西没有搬离是因为双方就赔偿金未达成一致，在林成准备搬离时王兰加以阻止，导致无法将物品搬离；林成提出解除合同并非主动违约，属于不可抗力，案涉房屋位于成都体育学院内，因疫情防控措施导致无法办理校园一卡通而无法正常使用才提出解除合同；王兰此前已经同意免除2020年2月半月房租，应当遵守诚实信用原则；基于以上理由，王兰要求林成支付未付租金的利息没有事实和法律依据，且林成缴纳了3000元押金，即使法院支持了王兰的请求，也应当用押金予以抵扣。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月16日，王兰（甲方）与林成（乙方）签订一份《房屋出租委托管理合同》，约定：1.甲方将其位于武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋出租给乙方使用，租期自2018年8月16日起至2020年8月15日止，租金每月3000元，每半年付一次；2.乙方向甲方交保证金3000元，退房时乙方结清水、电、气等费用及屋内家具家电无损坏，由甲方退还保证金；3.双方在合同期内，均不得违约，如违约则违约方需按一个月租金向守约方赔偿。 另查明，一、王兰、林成均认可林成已交截至2020年2月15日的房租；二、林成于2020年4月29日告知王兰将不再续租房屋，双方于2020年5月8日协商退房事宜，王兰同意林成提前退房，但要求林成支付一个月租金作为违约金，林成不予认可，因无法达成协议发生纠纷，林成报警；三、据王兰陈述，林成从租用的房屋里搬走物品需要其协助，否则林成无法搬离，但王兰认为林成未向其支付违约金，故一直未协助林成搬离物品；四、王兰认可其在2020年2月份同意减免林成2月半个月租金；五、案涉房屋位于成都体育学院内，《成都体育学院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告》显示“在校园内购房或租房居住的校外人员，房主或租户本人持房屋产权证或房屋租赁合同、本人身份证及户口簿，到后勤处进行审核登记后，再到‘一卡通’中心办理临时卡……” 上述事实，有《房屋出租委托管理合同》、微信聊天记录、《成都体育学院应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部公告》、接警单及当事人当庭陈述等证据在案佐证，上述证据，来源合法，内容客观真实，证据之间相互印证，并与本案待证事实相关联，故予以认定。 本院认为，王兰与林成签订的《房屋出租委托管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约履行合同义务。林成于2020年4月29日告知王兰将不再续租房屋，并与王兰于2020年5月8日就退房事宜进行了协商，王兰同意退房但因违约金未达成一致意见不协助林成搬离物品，根据《房屋出租委托管理合同》约定，林成提前退房属于违约，应当向王兰支付一个月租金作为违约金，但王兰在已收取了林成3000元押金并未退还的情形下，不能以未支付违约金为由对抗林成将物品搬离，且此后林成并未实际使用案涉房屋，故自2020年5月8日起双方之间的合同已无法再继续履行，本院认定王兰与林成签订的《房屋出租委托管理合同》于2020年5月8日解除。因王兰陈述林成搬离案涉租赁房屋需业主协助，故合同解除后，林成应当腾退租赁房屋，王兰予以协助。 关于租金，基于合同已于2020年5月8日解除，林成需支付2020年2月16日起至2020年5月8日止的租金，因王兰此前同意减免林成2月半个月租金，在本案中又主张有违诚实信用原则，故对王兰主张2月份租金1500元本院不予支持，林成还应向王兰支付租金6800元（3000元/月×2个月+3000元÷30天×8天）。关于王兰主张的2020年5月8日之后的租金，因王兰不协助林成搬离导致林成的物品一直滞留在其房屋至今，属于王兰自行扩大损失，应承担相应后果，故本院对该部分租金的诉请不予支持。 关于违约金，林成在租赁期限内提前解除合同，系其单方面违约，本案并不存在林成所称的不可抗力的情形，故林成应当承担违约责任，向王兰支付一个月租金3000元作为违约金，因王兰已收取林成押金3000元未予退还，故违约金用押金予以抵扣。 关于利息，根据双方约定的租金半年一付，林成应当于2020年2月15日支付后半年的租金，故应当自2020年2月16日起，以欠付租金6800元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十八条之规定，判决如下： 一、原告王兰与被告林成签订的《房屋出租委托管理合同》于2020年5月8日解除； 二、被告林成于本判决生效之日起三日内腾退原告王兰位于成都市武侯区××路××号××栋××单元××楼××号房屋，原告王兰予以协助； 三、被告林成于本判决生效之日起三日内向原告王兰支付租金6800元及利息（利息以6800元为基数，自2020年2月16日起按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项实际付清之日止）。 四、驳回原告王兰的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。 案件受理费101元，由原告王兰负担86元，被告林成负担25元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  肖红梅 二〇二〇年十一月十一日 书记员  阎丽佳