重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7852号上诉人（原审被告、反诉原告）：章开平，男，1968年7月24日出生，汉族，住重庆市长寿区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：浙江景兴纸业股份有限公司，住所地浙江省平湖市曹桥街道，统一社会信用代码91330000146684900A。法定代表人：朱在龙，董事长。委托诉讼代理人：熊敏强，重庆长晟律师事务所律师。上诉人章开平因与被上诉人浙江景兴纸业股份有限公司（以下简称景兴公司）租赁合同纠纷一案，不服重庆市长寿区人民法院（2020）渝0115民初2775号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人章开平、被上诉人景兴公司的委托诉讼代理人熊敏强到庭参加二审询问。本案现已审理终结。章开平上诉请求：1.依法撤销重庆市长寿区人民法院(2020)渝0115民初2775号民事判决;2.判令驳回被上诉人要求解除上诉人与被上诉人之间的不定期租赁合同并返还租赁物即原重庆景兴包装有限公司厂区生产车间前的空地的诉讼请求；3.判令被上诉人折价赔偿上诉人在案涉场地投入基础建设费用(平场、水温层、外围边地、混凝土等)残余价值2600000元;4.判令被上诉人承担本案一、二审的全部诉讼费用。事实及理由：1.一审判决遗漏认定上诉人享有对租赁案涉土地的优先承租权，不定期租赁合同不应解除；2.一审判决关于“上诉人未能举证证明被上诉人违背诚实信用进而导致其损失，其赔偿基础建设残余价值的诉讼请求无事实和法律依据”的认定上诉人不予认可。景兴公司辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律得当，请求驳回上诉，维持原判。事实和理由：1.景兴公司可以随时解除不定期租赁合同，只需给对方合理时间，且景兴公司收回租赁场地系自用，不存在对外出租，上诉人对该土地没有优先租赁权；2.上诉人不予认可一审判决关于被上诉人违背诚实信用导致其损失，其赔偿基础设施残余价值的请求无事实和法律依据的说法不成立，被上诉人没有作出承诺租赁到期后可以续租的相关事实；3.被上诉人按照一审法院判决已经将上诉人的涉案保证金五万元退还。景兴公司向一审法院起诉请求：1.解除原、被告之间的不定期租赁合同并返还租赁物即原重庆景兴包装有限公司厂区生产车间前的空地；2.判令被告支付原告场地占用费，从2020年1月1日起按照23511.6元/月的标准计算至交还场地时止；3.判令被告承担本案全部诉讼费。章开平向一审法院反诉请求：1.判令原告（反诉被告）浙江景兴纸业股份有限公司折价赔偿被告（反诉原告）在案涉场地投入基础建设费用（平场、水温层、外围边地、混凝土等）残余价值2600000元；2.判令原告（反诉被告）浙江景兴纸业股份有限公司退还租赁保证金50000元；3.本案全部诉讼费用由原告浙江景兴纸业股份有限公司承担。一审法院认定事实：2015年8月15日，重庆景兴包装有限公司（甲方）与被告章开平（乙方）签订《场地租赁合同》，合同载明：“第一条租赁场地：场地地址为甲方重庆景兴包装有限公司厂区内生产车间前的空地，地面积约为19593平方米（面积确认标准为：四周以围墙和排水沟为界），乙方租赁场地的用途仅限于车辆停放。第二条租赁期限为3年：自2015年8月15日起至2018年8月14日止。第三条租金及其它相关费用：1.租金。该场地租金为每平方米每月1.2元，每月租金23511.6元，六个月租金合计141069.6元。2.付款方式。租金没六个月支付一次，以现金或电汇等方式支付。依据先付后祖的原则，自起租日起10日前乙方向甲方支付前六个月的租金；在第六个月到期前10日再支付下六个月的租金，以此类推。3.保证金。乙方在签订合同后，向甲方缴纳保证金5万元，与第一次租金一并支付。待本合同终止时，乙方结清所欠甲方租金，在乙方未违约的情况下甲方将该保证金全额退还，否则将扣除未缴部分的租金或水电费等费用后余额退还。该保证金全额退还时不另外计算利息。4.在租期间，乙方水、电接入甲方，乙方产生的水、电费用按照计量表数值计算，由甲方代付代收，乙方应每月按时上交甲方。5.在租期间，乙方产生的税费自行负责，按期缴纳。第四条甲方权利义务：1.甲方有权依法制定有关安全、环保、消防、卫生、用电、噪音等方面的各项规章制度并有权监督乙方实施；2.协助各级行政管理机关对乙方违反有关规定进行监督、检查、教育、整顿等；3.甲方应按约定为乙方提供场地及相关配套设施和堆放条件，保障乙方正常使用，（地面清理、平整、硬化及内侧二边隔离护网及相关处理由乙方自己解决，产生的费用由乙方自行承担，租用土地周边树木不得损坏。如有损坏照价赔偿）；4.除双方明确约定或经乙方同意外，甲方不得干涉乙方正常的经营活动。第五条乙方权利义务：1.乙方有权监督甲方履行合同约定的各项义务；2.乙方应按期按时支付租金并承担各项税费；3.乙方应爱护并合理使用场地内的各项设施。如需改动应先征得甲方同意，擅自改动或在使用过程中造成损坏的（除自然损耗外）应承担修复和赔偿责任；4.乙方需建立围栏与甲方工作区域分开（禁止甲乙双方员工相互出入对方场所），同时，乙方及乙方的工作人员不得影响甲方的正常生产经营活动。第六条其他违约责任：1.甲方未按照约定支付租金或水、电等费用的，应每日向甲方支付未按照约定支付租金或水、电等费用5%的延迟履行金，同时完成相应租金或水、电等费用的缴纳，并承担违约责任，支付违约金2万元。第七条免责条款：1.因不可抗力或其他不可归责于双方的原因，使场地不适于使用或租用时，甲方应减收相应的租金；如果场地无法复原的，本合同自动解除，应退还乙方缴纳的保证金，双方互不承担违约责任。但因不可抗力事件的发生导致协议无法履行时，遇不可抗力的一方应立即将事故情况书面告知另一方，并应在天内，提供事故详情及合同不能履行的书面资料。2.本条所称的不可抗力是指不能预见、不能克服、不能避免并对一方当事人造成重大影响的客观事件，包括但不限于自然灾害如洪水、地震、火灾和风暴等以及社会事件如战争、动乱、政府行为等。第八条专业设施、场地的维修、保养：乙方在租赁期间内应爱护租赁物，因乙方使用不当造成租赁物（围墙、大门等）损坏，乙方应负责维修，费用由乙方承担。第九条续租：1.乙方有意在租赁期满后续租的，应提前三个月书面通知甲方，甲方应在租赁期满前对是否同意续租进行书面答复。甲方同意续租的，双方应重新签订租赁协议。租赁期满前30天甲方未做出书面答复的，视为甲方同意续租，租期为不定期，租金标准按本合同执行。2.租赁期满乙方如无违约行为的，则享有在同等条件下对场地的优先租赁权，如乙方无意续租的，应该租赁期满前三个月内书面通知甲方；如乙方有违约行为的，是否续租由甲方决定。”等内容。2016年5月7日，双方签订《场地租赁附件协议》，载明：“甲乙双方于2015年8月15日签订了场地租赁协议，现乙方根据场地利用率的需要向甲方申请增加使用项目，经双方协商约定如下：一、根据双方签订的土地租赁协议第一条规定，乙方租赁场地的用途仅限于车辆停放，因此增加任何新的用途均需乙方书面申请，经甲方批准同意后乙方方可办理相关事宜，未经甲方书面同意的即视为乙方违约，甲方有权依照租赁协议的相关规定处理。二、乙方新增项目用途需符合国家相关法律法规政策的规定，并获得园区管委会相关部门的许可。三、甲方仅租赁场地给乙方使用，场地租赁到期后一个月内乙方须对在租赁期间投入场地上的一切设施装备等自行拆除搬离，逾期未拆除搬离的甲方有权单方面强制处置，造成损失的全部由乙方自负。”合同签订后，原告方向被告交付了租赁场地，经重庆景兴包装有限公司同意，章开平对该场地进行了硬化平场、搭建了附属设施。2016年10月26日，双方签订《场地租赁合同补充协议》“因双方于2015年8月15日签订的《场地租赁合同》的甲方重庆景兴包装有限公司停产，并根据法律及相关政策的规定，将其主体资格注销一事，在双方平等、自愿协商一致下达成如下补充协议：一、由于该《场地租赁合同》的甲方重庆景兴包装有限公司于2017年10月23日注销。由浙江景兴纸业股份有限公司承接甲方重庆景兴包装有限公司的全部资产和债权、债务。现根据浙江景兴纸业股份有限公司、重庆景兴包装有限公司和承租方三方一致认可，将该《场地租赁合同》中的主体之一，即原出租人重庆景兴包装有限公司变更为浙江景兴纸业股份有限公司。二、《场地租赁合同》的出租人重庆景兴包装有限公司变更为浙江景兴纸业股份有限公司后。浙江景兴纸业股份有限公司为该《场地租赁合同》的主体。享有与原重庆景兴包装有限公司甲方的一切权利和义务。原《场地租赁合同》的内容一律不变并作为浙江景兴纸业股份有限公司作为合同主体的全部合同内容。三、原《场地租赁合同》的租赁期限仍从2015年8月15日到2018年8月14日。如该合同期限届满后，承租方需要继续承租的，应另行与浙江景兴纸业股份有限公司签订。四、对于承租方于2016年10月26日提出的《场地用水用电申请》，整个场地实际需要用电量为100千瓦的情况。浙江景兴纸业股份有限公司变更为该《场地租赁合同》的主体后，表示同意。关于提出用水情况，按水利公司的相关规定使用。”等内容。2017年8月29日，重庆景兴包装有限公司与浙江景兴纸业股份有限公司签订《关于土地房屋资产的转让合同》，对重庆景兴包装有限公司土地房屋等建筑资产转让给原告浙江景兴纸业股份有限公司，2017年10月28日，原告取得不动产权属证书。同时查明，2020年5月，重庆美力斯新材料科技股份有限公司与长寿经济技术开发区管理委员会签订《项目投资协议》，拟使用案涉土地作为项目用地。原告系重庆美力斯新材料科技股份有限公司股东之一。另查明，被告章开平向原告缴纳了2020年1月1日之前的场地租金。原告在2020年6月19日的庭前会议中，明确要求解除与被告的不定租赁合同关系。一审法院认为，本案系租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十九条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。原告在租赁期间内取得案涉场地的所有权，原告承接了重庆景兴包装有限公司与被告签订的《场地租赁合同》合同权利义务，原、被告均应按照合同的约定行使权利、履行义务。案涉租赁合同租赁期间届满后，双方未续签合同，被告继续使用租赁场地，双方形成不定期租赁合同关系。本案的争议焦点为：1.原、被告之间的不定期租赁合同是否应当解除，2.反诉原告要求浙江景兴纸业股份有限公司赔偿其投入租赁场地基础建设残余价值能否得到支持。关于原、被告之间的不定期租赁合同是否应当解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。按照法律的规定，不定期租赁合同可以随时要求解除，故对原告要求解除不定期租赁合同的诉讼请求一审法院予以支持。原告举示的证据不足以证明此前向被告发出解除通知，而在2020年6月19日的庭前会议中，明确要求解除与被告的不定租赁合同关系，应视为解除通知于当日达到对方，双方的不定期租赁合同于2020年6月19日解除。租赁合同解除后，章开平理应将租赁物交还给浙江景兴纸业股份有限公司。关于原告主张的场地占用费的问题。浙江景兴纸业股份有限公司要求章开平按23511.6元/月的标准支付从2020年1月1日起至场地实际交还期间的场地占用费。一审法院认为，双方的租赁合同在解除之前，出租人有权按照合同约定请求承租人章开平支付租金，2020年1月1日至2020年6月19日期间的租金应为132448.68元【（23511.6元/月×5个月）+（23511.6元/月÷30天×19天）】，对于被告要求因新冠疫情减免2个月租金的意见，原告的经营受疫情影响，结合新冠疫情的实际情况以及相关政策，对于被告的该主张，一审法院予以支持，故被告应向原告支付租金85425.48元。对于浙江景兴纸业股份有限公司要求章开平支付合同解除之日后的场地占用费问题，原告要求按照租金的标准计算占用费至场地实际交还之日，不违反法律的规定，一审法院予以支持。关于反诉原告要求浙江景兴纸业股份有限公司赔偿其投入租赁场地基础建设残余价值能否得到支持的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：(一)假借订立合同，恶意进行磋商；(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；(三)有其他违背诚实信用原则的行为。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条规定，非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任｡章开平要求按照前述规定，由原告赔偿其投入案涉场地基础建设残值损失。一审法院认为：首先，双方在《场地租用合同》及《场地租赁合同补充协议》对续租问题作了约定，从约定来看，不能得出双方对任意续租达成一致的意思表示，章开平亦未提供充分的证据证明双方在签订合同时原告方向其承诺可任意续租合同；其次，《场地租赁附件协议》载明“甲方仅租赁场地给乙方使用，场地租赁到期后一个月内乙方须对在租赁期间投入场地上的一切设施装备等自行拆除搬离，逾期未拆除搬离的甲方有权单方面强制处置，造成损失的全部由乙方自负。”，“租赁期间投入场地上的一切设施装备等”应包含被告在租赁物上添附、修建的所有设施及构筑物，反诉原告主张赔偿的基础建设（平场、水温层、外围边地、混凝土等）部分应包含在其自行拆除的范围之内；再次，景兴公司举示证据证明其拟使用案涉地块建设新的项目，章开平添附的构筑物、基础设施对其没有使用价值。综上，在原、被告之间租赁期限届满现已形成不定期租赁合同关系的情况下，双方约定了租赁物上添附、修建的所有设施及构筑物的处理方式，而章开平未能举证证明景兴公司违背诚实信用进而导致其损失，其赔偿基础建设残余价值的诉讼请求无事实和法律依据，对基础建设（平场、水温层、外围边地、混凝土等）残余价值的评估亦无启动的必要，对章开平的该项诉讼请求，一审法院不予支持。对于反诉原告要求反诉被告退还租赁保证金的问题。反诉被告同意退还租赁保证金50000元，对于该项请求，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条的规定，判决如下：一、原告浙江景兴纸业股份有限公司与被告章开平的不定期租赁合同于2020年6月19日解除；二、被告章开平于本判决生效后十五日内将其租用的位于原重庆景兴包装有限公司厂区生产车间前的场地（面积为19593平方米）返还给原告浙江景兴纸业股份有限公司；三、被告章开平于本判决生效后五日内向原告浙江景兴纸业股份有限公司支付租金85425.48元及场地占用费（场地占用费从2020年6月20日起按照23511.6元/月的标准计算至实际交还场地之日）；四、反诉被告浙江景兴纸业股份有限公司于本判决生效后五日内向反诉原告章开平退还租赁保证金50000元；五、驳回原告浙江景兴纸业股份有限公司的其余诉讼请求；六、驳回反诉原告章开平的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2030.93元、反诉案件受理费14000元，由被告章开平负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.本案不定期租赁合同是否应当解除，章开平是否应当返还租赁场地给景兴公司；2.景兴公司是否应当赔偿章开平投入的基础建设费用残余价值。关于本案不定期租赁合同是否应当解除，章开平是否应当返还租赁场地给景兴公司的问题。景兴公司与章开平在案涉《场地租赁合同》约定的租赁期限届满后形成了不定期租赁合同关系，对于该不定期租赁合同，景兴公司可以随时解除，一审法院确定案涉不定期租赁合同于2020年6月9日解除并无不当。案涉不定期租赁合同解除后，承租人应当返还租赁物给出租人，因此章开平应当将案涉租赁场地返还给景兴公司。虽然章开平称按照合同约定其享有优先承租权，但该优先承租权行使的条件是景兴公司将租赁场地对外出租的情况下，而本案中章开平并未举示证据证明景兴公司要将该场地对外出租，故其不享有合同约定的优先承租权。关于景兴公司是否应当赔偿章开平投入基础建设费用残余价值的问题。按照双方签订的《场地租赁附件协议》约定，景兴公司仅租赁场地给章开平使用，场地租赁到期后一个月内章开平须对在租赁期间投入场地上的一切设施装备等自行拆除搬离，逾期未拆除搬离的景兴公司有权单方面强制处置，造成损失的全部由章开平自负。根据该约定，章开平在租赁到期后没有及时搬离租赁场地造成损失的，景兴公司不负责赔偿，其损失由章开平自负。且章开平亦无其他充分证据证明双方就基础建设费用残余价值的赔偿达成了合意，因此章开平要求景兴公司赔偿其投入基础建设费用残余价值的请求本院亦不予支持。综上所述，章开平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费29147.37元，由章开平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月十三日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静