广东省汕头市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤05民终962号上诉人（原审被告）：纪为忠。委托诉讼代理人：杨奕雄，广东乐众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈定中。委托诉讼代理人：曾南，国信信扬（汕头）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄泽弘，国信信扬（汕头）律师事务所实习律师。上诉人纪为忠因与被上诉人陈定中房屋租赁合同纠纷一案，不服汕头市龙湖区人民法院（2020）粤0507民初209号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人纪为忠上诉请求：一、撤销一审判决并改判驳回陈定中一审的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由陈定中承担。事实与理由：一审民事判决书的判决，在认定事实、适用法律上存在以下错误：第一、纪为忠与陈定中之间不存在房屋租赁合同关系。一审法院在判决书中没有对纪为忠和陈定中提供的所有证据列举，说明证据的证明目的和质证意见，只是选择性的对部分证据进行认定和采信，且在对事实的认定存在不客观、不公正。纪为忠对一审法院在判决书中的异议为第4页至第5页中“本院认定事实如下：1992年9月19日，原汕头市龙湖区*******民委员会与被告签订《场地租赁合同》，…现计划每季度尾付完本季度租金在2018年3月底前付完第一季度租金，直至叁年合同结束为止”及第6页至第7页中“本院认为，“本案为房屋租赁合同纠纷。…被告抗辩其向原告支付的宽限以及出具的《租金还款计划书》等是退还原告的投资款，但未能提供充分证据予与证明，该抗辩依据不足，理由不成立，本院不予采纳”。以上一审判决书中在对本院认定事实和本院认为部分，由于一审法院在对事实认定部分存在片面性和不客观，不公正的前提下，对事实的认为和法律的适用必然得出错误的结果。首先，一审法院对以上事实的认定，可以分为二部分内容。第一部分，集资合建楼房协议。合建楼房为汕头经济特区龙湖区下蓬福利厂，该楼房用地是由纪为忠向原汕头市龙湖区*******民委员会租用，以挂靠汕头经济特区龙宇房产联营公司的方式进行投资建设。建设过程中，纪为忠于1995年2月23日与汕头经济特区龙宇房产联营公司的名义签订了两份《集资合建楼房协议书》。既然协议书第八条“补充说明”明确载明“该项目由福利厂负责经营，各种税费由福利厂负责”、“我福利厂负责与乙方无关”，另外，从夏桂埔居委会向一审法院出具的《场地租赁合同》和证明材料看，其中写道“该宗用地所建楼房，按合同规定2032年12月18日前属纪为忠所有”。足以证明涉案房屋是纪为忠所建并归其所有。《集资合建楼房协议书》实际主体明显就是纪为忠与陈定中，其他只是名义而已。其次，一审法院只片面选择《集资合建楼房协议书》的条款，对协议书中付款方式和违约责任不加引用，对陈定中未按协议约定还款，对房屋的移交只字不提，有意偏袒陈定中。纪为忠与陈定中签订的《集资合建楼房协议书》，一审法院既然认定陈定中与纪为忠签订的《集资合建楼房协议书》合法有效。那么，根据协议书的约定，陈定中就应该严格履行合同义务，正是由于陈定中违约在先，所以，纪为忠才没有将房屋交付陈定中。陈定中至今也没有任何证据证明纪为忠将建成房屋的第五、六、七层交付给陈定中。不能无视陈定中严重违约，造成《集资合建楼房协议书》不能履行的责任在于陈定中这一客观事实。正是由于陈定中违约在先，所以，纪为忠才没有将房屋交付陈定中。第二部分，房屋租赁。一审法院没有结合本案全面审查分析，断章取义，简单的以纪为忠根据陈定中的要求，将退款写作为租金。形式上的确对纪为忠不利，但结合本案起初的集资合建连贯分析，就不难得出房屋租赁关系是说不通的。第一，在合建房屋建成后，由于陈定中没有按签订的协议尽到完全履行向纪为忠注入全部投资款的义务，严重违约，纪为忠没有将陈定中依照《集资合建楼房协议书》约定交付给陈定中，导致协议无法履行，经口头协商，由纪为忠将建成房屋进行出租后，从租金收益中逐步退还陈定中的投资款。每次退款事由都是由陈定中摘写，其中，有以租赁楼房保证金形式、租房款形式、退房款保证金形式、租金形式、欠租形式、计划还款形式、违约金等形式。纪为忠从来就没有认为支付给陈定中的款项是租金。第二，陈定中至今没有证据证明取得涉案房屋的所有权，或者使用权、占有权，没有资格出租房屋。涉案房屋在纪为忠建成后，由于陈定中未能完全履行《集资合建楼房协议书》，房屋一直由纪为忠管业并出租经营，与租户签订房屋租赁合同，缴纳税收、水电费。对该部分纪为忠提供的证据，判决书没有列明。第三，《租金还款计划书》和《租金付款书》不是纪为忠的真实意思表示。纪为忠根据陈定中要求出具这两份是不是纪为忠的真实意思表示，这要从双方合建房开始说起。纪为忠于1992年向村租地建房，因建房需要资质，所以挂靠汕头经济特区龙宇房产联营公司进行建房，并设立汕头经济特区龙宇房产联营公司房产经营部，然后项目由纪为忠经营。建房过程中，陈定中要求出资与纪为忠合作，纪为忠因资金不足，就同意让陈定中出资与纪为忠合作，并签订二份《集资合建楼房协议书》，协议书是纪为忠与陈定中两人签订的，因为纪为忠是福利厂法定代表人，福利厂也是挂靠集体，实际就是纪为忠个人的。所以，在协议书中注明该项目由福利厂负责经营与陈定中无关。当时对这种体制陈定中是很清楚的，且对项目只有使用权，没有所有权，使用权期限直2032年。当项目在1995年底完成后，要求陈定中把未到位资金337680元，纪为忠垫付的附带设施费用150000元，合共487680元付给纪为忠，然后把5、6、7层楼房进行移交，但陈定中说实在没钱。由于纪为忠与陈定中是朋友关系，经过协商，建成的房屋由纪为忠出租经营，逐步退还陈定中的投资款，当时没有约定具体退款时间和每次退款金额多少。反正是朋友关系，相互信任，纪为忠有退款，陈定中就给纪为忠出具收款收据，内容由陈定中自己填写纪为忠对此并不在意，说好了的事照做就好。只要有依据收到纪为忠的退款就好，二十多年相安无事。直到2018年1月1日，陈定中向纪为忠提出要纪为忠继续退款，因陈定中的投资款纪为忠早就多退给陈定中了。所以纪为忠不愿意再退款给陈定中。但陈定中总是说陈定中那个时候投资的钱要算利息也不少钱，纪为忠说虽然有一定道理，但陈定中那时候资金不到位按协议，陈定中的违约金算起来也不少，双方都有不足的地方。最后双方商定再退款三年给陈定中，陈定中也同意。所以，纪为忠就按陈定中的要求写了这二份书面材料给陈定中，并已经给了陈定中八万元。之后，纪为忠想到陈定中当时违约，资金不到位，害得纪为忠向其他人借款付出的代价，心里恼火，就不同意再退款，纪为忠提出陈定中之前欠的出资款和纪为忠的代垫付款与陈定中要求的退款（租金），进行相互冲抵，结清后可以把房屋移交给陈定中自己去使用、收益。但多次协商未果，谈不妥，同意诉到法院解决。陈定中知道与纪为忠之间就是因集资合作建楼房资金不到位，由纪为忠退款，向纪为忠收款经常写租金，也有写保证金、退房款保证金、计划还款、违约金等形式。退钱的金额也没有固定，如果是租金应当是比较固定，也不可能出现收款内容性质不同。但为什么从来没有跟纪为忠说起要签订租赁合同，因为那样，纪为忠可能吗?除非骗纪为忠。这二份视作租赁关系，完全违背纪为忠的心意，绝不是纪为忠的真实意思表示!如果是房屋租赁，时间有二十七年之久，严格来说，不合常理，也不合法。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”。陈定中什么时间把房屋交付给纪为忠，陈定中是否有证据证明，一审法院没有查清楚。第二百一十三条：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款”。纪为忠出具的《租金还款计划书》和《租金付款书》内容符合吗?租期、用途、维修等条款有约定吗?第二百一十四条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年”。纪为忠与陈定中之间，这么长时间没有签订书面合同，那是因为纪为忠不可能与陈定中签订，除非陈定中履行了二份《集资合建楼房协议书》的义务和承担违约责任。第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。同样道理，纪为忠与陈定中不可能签订租赁合同。第二百一十六条：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。陈定中完全没有取得租赁物，怎么有可能将租赁物交付给纪为忠?更谈不上租赁物的约定用途。第二百二十条：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外”。如果是出租，时间有二十七年之久，难道不需要维修?二十多年来，房屋的维修都是纪为忠进行的，陈定中从来不过问。依照上述法律规定，只凭纪为忠出具的《租金还款计划书》和《租金付款书》，不结合纪为忠与陈定中之前签订的二份《集资合建楼房协议书》，以及二十多年来实际履行的情况，就简单的认定纪为忠与陈定中之间存在租赁合同关系，证据不足且这两份书面完全不是纪为忠的真实意实表示，不能作为证据采信。最后，本案的很关键问题，被一审法院忽视掉了，一审中，纪为忠是以纪为忠与陈定中存在合作投资合建厂房的基础法律关系，不存在租赁合同的基础法律关系进行抗辩的。一审法院既认定租赁合同关系成立，又认定二份《集资合建楼房协议书》合法有效。那么，可以这样理解，纪为忠与陈定中同时存在两种不同的基础法律关系。那么，就必须全面衡量哪种基础法律关系盖然性高。一审法院并没有释明。一审法院在判决书中已查明陈定中按二份《集资合建楼房协议书》约定，应当向纪为忠付总投资款为2079，600元，纪为忠收到陈定中174，1920元，这就证明陈定中还有337，680元至今没有到位。但对陈定中还要向纪为忠支付附带设施的垫付款150，000元没有计入。这也就是查明陈定中在履行《集资合建楼房协议书》严重违约的事实。《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”，及第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”。据此，纪为忠在陈定中不按约定先履行付款的义务，纪为忠有权不履行交付房屋的权利。所以，陈定中完全不能以合同合法有效而取得合建房屋，也就没有出租的权利。请二审法院支持纪为忠这一观点。综上所述，陈定中主张房屋租赁的基础法律关系不成立，纪为忠反证足以推翻陈定中本证。纪为忠反证证明其与陈定中证据存在集资合建房合同关系，证据力度大，具有盖然性。一审法院以纪为忠与陈定中之间存在房屋租赁合同关系明显是错误的。一审法院判决在认定事实与适用法律方面均存在错误。请二审法院依法撤销原审错误判决，并改判支持纪为忠的上诉请求，维护纪为忠的合法权益。被上诉人陈定中辩称，纪为忠与陈定中之间存在房屋租赁合同关系，相关依据即陈定中与汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司签订的《集资合建楼房协议书》，以及相关收款收据，因此，陈定中获得汕头市龙湖区****侧福利厂厂房第五层至七层5房产的物权。纪为忠与陈定中之间的租赁关系有纪为忠向陈定中出具的《租金还款计划书》、《租金付款书》、付款凭证等证据证明。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法，请求二审法院依法驳回纪为忠的上诉请求，维持原判。陈定中向一审法院起诉请求：一、解除陈定中、纪为忠的房屋租赁关系；二、纪为忠立即付还陈定中租金260,000元（计至2019年10月31日止）、逾期付款违约金10,650元（自应付之日起，按年利率6%暂计至2019年10月31日，2019年11月1日至实际还清之日的违约金另行计算）;三、纪为忠立即腾退租赁房屋交付陈定中，从2019年11月1日起至实际腾退之日，按每月10,000元支付占用费；四、纪为忠承担本案一审全部诉讼费。一审法院认定事实：1992年9月19日，原汕头市龙湖区*******民委员会与纪为忠签订《场地租赁合同》，将位于汕头市龙湖区****侧（原洋广路）504㎡村集体用地租赁给纪为忠作为下蓬福利厂办厂用地，使用期限自1992年12月18日至2032年12月18日止。因建房需要资质，纪为忠挂靠汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司（以下简称“龙宇公司”）并办理建房的设计、报建手续等。建设过程中，1995年2月23日，陈定中与龙宇公司签订了两份《集资合建楼房协议书》，约定：应陈定中投入资金要求，龙宇公司同意将在建的楼房位于嵩山路西侧福利厂厂房第五层至七层（建筑面积合共1,608㎡）分给陈定中；陈定中应付总投资款为2,079,600元；陈定中所分得楼房产权归陈定中所有，土地问题按国家有关规定处理，等等。纪为忠作为龙宇公司的代表在该两份协议书上签名并加盖“汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司房产部”印章，陈定中在该两份协议书上签名并加盖其私人印章。该两份《集资合建楼房协议书》第八条“补充说明”手书载明：“该项目由福利厂负责经营，各种税规费由福利厂负责”并加盖“汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司房产部”印章确认。汕头经济特区龙湖区下蓬福利厂（以下简称“福利厂”）在该条款下面补充手书“我福利厂负责与乙方无关”，并加盖福利厂公章确认。1995年3月30日，纪为忠向陈定中出具收款收据一张，载明收到陈定中1,741,920元，摘由为“合建福利厂房”。纪为忠在该收款收据上“经收人签章”处签名，龙宇公司和福利厂分别在收款收据上加盖“汕头经济特区龙湖区龙宇房产联营公司房产部”和“汕头经济特区龙湖区下蓬福利厂业务专用章”印章。该涉案房屋建成后至今未办理相关产权登记手续。2018年1月1日，纪为忠向陈定中出具《租金还款计划书》一份，载明：“兹我纪为忠租用陈定中位于嵩山路福利厂房第五、六、七层。现结至2017年12月底前，结欠陈定中人民币壹拾贰万整。现计划自2018年3月份起，每月付还人民币：伍仟元整《5000.-元正》，直至付清为止”。同日，纪为忠又向陈定中出具一份《租金付款书》，载明：“兹我纪为忠，租用陈定中位于嵩山路福利厂房第五、六、七层，每月租金捌仟柒佰元整。现计划每季度尾付还本季度租金，在2018年度3月份底前付还第一季度租金，直至叁年合同结速为止”。2020年1月14日，陈定中以纪为忠逾期未付租金为由，向一审法院提起诉讼，请求判准其诉讼请求。案在审理期间，一审法院向汕头市龙湖区龙祥街道夏桂埔社区居民委员会（以下简称“夏桂埔居委会”）查询并调取涉案房产即位于汕头市龙湖区****侧集体用地厂房的相关情况及资料，包括相关的使用权资料、报建手续、验收手续、权属登记情况等。夏桂埔居委会向一审法院提供了原汕头市龙湖区*******民委员会与纪为忠于1992年9月19日签订的《场地租赁合同》复印件一份，同时出具证明材料一份，载明：“我居委会位于嵩山路西侧（原洋广路）集体用地使用权为夏桂埔管理区（现夏桂埔社区居委会）所有。1992年9月19日租赁给纪为忠使用，用地面积为504平方米，该宗用地所建楼房，按合同规定2032年12月18日前属纪为忠所有，租赁合同期满，该用地及地上建筑物无偿归集体所有。其他相关情况及资料我居委未参与。”一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。涉案房产系由纪为忠向夏桂埔居委会承租集体用地作为福利厂办厂用地并以龙宇公司名义建设，建成后虽未办理相关产权登记手续，但一直至今均在使用中。陈定中与龙宇公司签订的两份《集资合建楼房协议书》不违反法律法规的禁止性规定，应确认为合法有效，陈定中据此依约投入资金并分得涉案房产中的第五、六、七层楼房，依法享有占有、使用、收益的权利。本案中，陈定中、纪为忠虽未签订书面租赁合同，但纪为忠向陈定中出具的《租金还款计划书》和《租金付款书》，均明确载明了纪为忠向陈定中租用福利厂房第五、六、七层楼房，且明确了租赁场地、租金数额、租赁期限、租金支付等内容，符合租赁合同的基本要件。综合本案证据，可认定陈定中、纪为忠双方存在合法、有效的租赁合同关系。纪为忠抗辩其向陈定中支付的款项以及出具的《租金还款计划书》等是退还陈定中的投资款，但未能提供充分证据予以证明，该抗辩依据不足，理由不成立，一审法院不予采纳。因纪为忠出具《租金还款计划书》和《租金付款书》后，未依约按时足额支付租金，陈定中主张解除合同，理据充分，一审法院予以支持。陈定中、纪为忠双方的租赁合同应自起诉之日即2020年1月14日解除。陈定中提交纪为忠出具的《租金付款书》作为证据证明其主张，应视为陈定中对该《租金付款书》内容的认可。该《租金付款书》载明月租金为8,700元，可认定双方约定月租金为8,700元。纪为忠向陈定中出具的《租金还款计划书》载明截至2017年12月底，纪为忠结欠陈定中租金120,000元，陈定中自认纪为忠已付还80,000元，尚欠40,000元未还，同时，自2018年1月份起至今的租金亦尚未付还，纪为忠对此并未提出异议，故一审法院对该未付租金予以认定，即自2018年1月1日起计至2020年1月14日止（共24个月14天）的租金为212,860元，纪为忠未付租金合共为252,860元。纪为忠逾期未付租金，因双方并未就逾期付款违约金进行约定，陈定中请求纪为忠支付未付款项按年利率6%计算的逾期付款违约金，未超过法律规定，一审法院予以支持，但逾期付款违约金应自起诉之日即2020年1月14日起算。租赁合同解除后，承租人应返还租赁物，纪为忠应腾退租赁房屋并交还陈定中管业，并按双方约定的月租金8,700元的标准支付自2020年1月15日起至实际腾退返还租赁房屋之日止的逾期腾房占有使用费。综上所述，陈定中的诉讼请求，合理有据部分，一审法院予以支持，依据不足部分应予驳回；纪为忠的抗辩，理由依据不足，一审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、陈定中和纪为忠的房屋租赁合同于2020年1月14日解除；二、纪为忠应于一审判决发生法律效力之日起十日内，偿还陈定中租金252,860元，并支付逾期付款违约金（以252,860元为基数，自2020年1月14日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；三、纪为忠应于一审判决发生法律效力之日起十日内腾退位于汕头市龙湖区****侧福利厂房第五、六、七层楼房交付陈定中，并按每月8,700元的标准支付自2020年1月15日起至房屋实际返还之日止的逾期腾房占有使用费；四、驳回陈定中的其他诉讼请求。二审中，当事人均没有提交新证据。本院审理查明，原审判决认定的基本事实与本案的证据一致，本院予以确认。本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议。出租人和承租人就房屋出租的租金、租期、违约责任等条款达成一致意见后，租赁合同便成立。本案中，陈定中一审提交的《租金还款计划书》、《租金付款书》已就纪为忠向陈定中租用福利厂房第五、六、七层楼房的租赁期限、租金标准及支付时间等作了明确约定，具备房屋租赁合同成立的有效要件，故应认定为陈定中与纪为忠之间存在合法、有效的租赁合同关系，双方均应严格依约履行相关义务。因纪为忠未能按约按时足额支付租金，陈定中主张解除合同且要求纪为忠偿还未付租金及逾期付款违约金，符合法律规定，可予支持。一审法院认定纪为忠与陈定中之间的租赁合同自起诉之日即2020年1月14日解除，并根据《租金还款计划书》、《租金付款书》的记载以及双方的陈述判决纪为忠偿还陈定中未付租金及支付逾期付款违约金，有事实和法律依据，本院予以维持。合同解除后，纪为忠继续占有、使用讼争房屋，没有合同与法律依据，故一审法院支持陈定中提出的纪为忠应腾空返还讼争房屋并按每月8700元的标准支付自2020年1月15日起至房屋实际返还之日止的逾期腾房占有使用费的诉求，并无不当，本院予以维持。此外，纪为忠上诉提出其与陈定中集资合建涉案房屋但陈定中并未按合作建房协议约定完全履行出资义务的问题，不属本案的审理范围，纪为忠可另循合法途径主张权利。综上所述，纪为忠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5659.75元，由纪为忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 翁汉光审 判 员 陈瑛瑾审 判 员 林思浩二〇二〇年十一月二日法官助理 曾 曼书 记 员 周丹晖