天津市南开区人民法院民 事 判 决 书(2020)津0104民初9371号原告：吕秀粉，女，1984年6月11日出生，汉族，住天津市南开区。被告：天津天房融创置业有限公司，住所地天津市南开区育梁道**美豪酒店**。法定代表人：刘生发，董事长。委托诉讼代理人：刘雅君，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赵林娜，女，该公司员工。原告吕秀粉与被告天津天房融创置业有限公司（以下简称天房融创公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吕秀粉，被告天房融创公司的委托诉讼代理人刘雅君、赵林娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕秀粉向本院提出诉讼请求：1.判令天房融创公司支付吕秀粉自2018年11月1日起至2019年4月29日止的违约金利息补偿32604.30元；2.判令天房融创公司支付吕秀粉自2019年4月29日起至2020年8月28日止因房屋漏水导致房屋无法使用而产生的损失120000元；3.诉讼费用由天房融创公司承担，由天房融创公司直接给付吕秀粉。事实及理由：吕秀粉于2017年2月19日与天房融创公司签署《天津市商品房买卖合同》及《补充合同》，天房融创公司向吕秀粉出售了位于南开区××路××号××商品房一套，总成交金额1349271元，通过按揭贷款方式支付房款。该合同第三条、第四条、第五条及《补充协议》第六条等条款，对房屋交付条件、购房款支付时间及逾期交付房屋的违约责任等做出了约定。合同签署后，吕秀粉已按照合同约定向天房融创公司支付了首付款679271元及相应款项。天房融创公司虽在合同中约定2018年10月31日前将合格的商品房交付乙方使用，但一拖再拖，直至2019年4月29日才将商品房交给吕秀粉且房屋至今漏水。自2018年11月1日起至2019年4月29日共计180天，违约金利息补偿为32604.30元（1349271×4.9%÷365天×180天＝32604.30元），自2019年4月28日起至2020年8月28日因房屋漏水导致房屋无法使用而产生的损失为120000元。综上，吕秀粉为维护自身合法权益，故提起诉讼。天房融创公司辩称，认可吕秀粉第一项诉讼请求中的部分诉讼请求。双方于2017年2月19日签订天津市商品房买卖合同及补充合同，天房融创公司在2017年9月1日至9月10日停止施工10天、在2017年10月1日至2018年3月31日期间停止施工181天、在2018年3月11日至3月15日停止施工5天，共计停工156天，故依据合同及补充协议第三条之约定，天房融创公司承担相应违约责任的天数应为24天，应支付违约金3912元。吕秀粉主张的第二项诉讼请求，与第一项诉讼请求属于两个法律关系，应当另案起诉，请求予以全部驳回。另外，不同意承担本案诉讼费。本院经审理认定事实如下：2017年2月19日，吕秀粉与天房融创公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定：吕秀粉购买天房融创公司开发建设的坐落于天津市南开区××路××号房屋，设计用途为商业，建筑面积为24.78平方米，价款为1349271元；吕秀粉以贷款形式支付价款，应于2017年2月24日前一次性存入商品房首付款679271元，其余价款办理贷款。合同第三条商品房交付及交付日期约定：商品房竣工，经验收合格后方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。天房融创公司于2018年10月31日前将符合上述条件的商品房交付吕秀粉使用。如遇不可抗力，不能履行合同的，按补充协议约定处理。合同第五条天房融创公司逾期交付商品房的处理约定：除遇不可抗力外，天房融创公司如未按本合同第三条约定日期交付商品房，逾期在90日内的，吕秀粉有权向天房融创公司追究已付款利息，利息自合同约定天房融创公司应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算。如超过上述约定期限的，吕秀粉在向天房融创公司追究已付款利息的同时，还有权按照补充协议约定，追究天房融创公司违约责任。合同附件六《补充合同》第三条对买卖合同“不可抗力”和免责情形的补充约定：买卖合同第三条和第五条“不可抗力”系指以下免责情形：1.人力不可抗拒的自然灾害……；2.政府行为，包括但不限于政府实施土地征用房屋拆迁或因天气原因（如雾霾天气）、国家重大活动（如全运会等）的原因，政府及相关部门发出的临时指令等实质影响双方履约的情形；3.甲级和乙级××……。发生上述情形之一或者由于政府部门、市政公用单位拖延（如水电气等市政配套设施建设延误及施工片区停水停电等），导致逾期给付或交付，备案登记逾期，或城市基础设施、公共服务及其他设施开通使用延迟的，不属于违约情形，履约时间可相应延长，且买受人不得以出卖人因此延误交付房屋主张出卖人的违约责任。第六条商品房买卖合同第三条、第五条、第十一条的补充约定：经出卖人通知,买受人未按时前来接收商品房的,则房屋交接通知载明的交付期限的最后一日视为出卖人已将本合同项下的商品房交付给买受人之日。自视为交付之日起,该商品房的风险转由买受人承担,此后产生的有关费用由买受人负担；如出卖人逾期交房超过90天构成违约的,出卖人应该按日向买受人支付违约金、利息补偿和损失赔偿等,以上各项总额不超过已付房款的万分之一点三。上述合同签订后，吕秀粉依约向天房融创公司支付了全部购房款。2018年12月27日，天房融创公司取得盈秀园5号楼贴建商业5A的《天津市建设工程竣工验收备案书》。2019年4月29日，吕秀粉领取了上述房屋的钥匙。当日，吕秀粉发现上述房屋入户门对面的墙体存在渗水情况，遂向天房融创公司报修。后天房融创公司采取在该墙体外开挖沟槽等措施进行了维修，并将破坏的墙体恢复，但该处墙体至今仍存在渗水情况，墙体外的沟槽也未填埋。天房融创公司表示，商业房屋不止一户存在漏水问题，需要作出整体设计、施工方案后进行整体维修。涉案房屋所在天津市南开区天拖北道（光电子园）D地块项目工程于2016年5月12日开工建设。自案涉合同签订之日至2018年3月份，天房融创公司按照天津市环境保护局、美丽天津一号工程指挥部以及中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅等部门多次发布的关于停止土石方作业的相关文件通知要求，停工156天。诉讼中，吕秀粉与天房融创公司均认可本院以向房屋中介机构采取询价的方式，确定案涉房屋的租金标准。后本院向天津市中原物业顾问有限公司对案涉房屋的租金进行询价，2020年10月23日天津市中原物业顾问有限公司向本院回函，内容为：“依据该套房屋24.78平方米的建筑面积，结合该房屋区域的租金单价，参考的月租金标准约为2000元至3000元”。经质证，吕秀粉不予认可，认为案涉房屋的月租金不可能这么低，其邻居房屋的年租金为50000元；天房融创公司表示予以认可。本院认为，根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为：一、天房融创公司迟延交付房屋的行为是否存在免责事由；二、吕秀粉是否可以在本案中一并向天房融创公司主张因房屋漏水而产生的租金损失；如可以主张，则该租金损失的标准如何确定。一、关于第一项争议焦点：吕秀粉与天房融创公司签订的案涉《天津市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政规定的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务。天津市环境保护局发布的重污染天气黄色预警启动三级应急响应措施、美丽天津一号工程指挥部发布的《关于严格今冬施工工地扬尘污染管控的通知》和《关于进一步加强空气质量保障工作的通知》，以及中共天津市委办公厅、天津市人民政府办公厅印发津党厅（2017）82号《天津市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动方案》均系政府及相关部门发出的文件或通知，其性质应属于政府行为。根据《天津市商品房买卖合同》附件六即《补充合同》的约定，“政府行为”为免责情形之一，因此，天房融创公司由于政府行为导致逾期交付房屋的天数应扣除免责的停工天数156天，剩余逾期交房天数24天不存在免责事由，天房融创公司应按照合同约定向吕秀粉承担违约责任，按照银行同期贷款利率4.35%向吕秀粉支付已付款利息3912.89元（1349271元×4.35%÷360天×24天）。二、关于第二项争议焦点：吕秀粉与天房融创公司系房屋买卖合同关系。根据案涉合同的约定，天房融创公司应将经验收合格后的房屋交付吕秀粉，虽天房融创公司提供了案涉房屋所在楼宇的《天津市建设工程竣工验收备案书》，但根据吕秀粉提交的相关证据足以证明案涉房屋的墙体存在渗水情况，经天房融创公司多次维修，该处墙体仍存在渗水情况，至今未能彻底维修，且天房融创公司认可至今尚未维修完毕，对吕秀粉使用案涉房屋造成一定的影响。故吕秀粉在本案中一并要求天房融创公司赔偿租金损失，不违反合同约定和法律规定。对于案涉房屋的月租金标准问题，吕秀粉虽对本院询价的案涉房屋的月租金标准不认可，但其并未提供相关证据证明案涉房屋的月租金标准，也未提供足以推翻该回函的相关证据，根据公平原则及案涉房屋的维修情况，酌定案涉房屋的每月租金为2800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，被告天津天房融创置业有限公司支付原告吕秀粉自2018年11月1日起至2019年4月29日期间的已付款利息3912.89元；二、本判决生效后十五日内，被告天津天房融创置业有限公司赔偿原告吕秀粉自2019年4月29日起至2020年8月28日期间的租金损失44800元（2800元×16个月）；三、驳回原告吕秀粉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费1676元，由原告吕秀粉负担376元，由被告天津天房融创置业有限公司负担1300元，被告天津天房融创置业有限公司负担部分于本判决生效后十五日内直接给付原告吕秀粉。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审判员  郝家琨二〇二〇年十一月九日书记员  谭嘉欣附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。宣判后当事人权利义务告知书一、上诉权的行使。当事人不服我院第一审判决、裁定，有权在判决、裁定书指定的期限内提出上诉。逾期不上诉，我院作出的判决书、裁定书即发生法律效力。当事人提出上诉的，应在上诉期内，将上诉状正、副本递交本院，并按照相关规定预交上诉费用。未在上诉期内递交上诉状的，视为未提起上诉。经对方当事人申请，该案件即有可能进入人民法院执行程序。二、申请再审权的行使。当事人对已经发生法律效力的判决、裁定，认为有错误的，可以向上一级人民法院申请再审；当事人一方人数众多或者当事人双方为公民的案件，也可以向我院申请再审。当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行。当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。三、主动履行。判决书发生法律效力后，负有履行义务的当事人应当主动向对方当事人履行判决书确定的义务，也可与主审法官联系主动履行事宜。四、申请执行权的行使。发生法律效力的判决书、裁定书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。该期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。申请执行人逾期申请执行的，人民法院不予受理。