天津市武清区人民法院执 行 裁 定 书（2020）津0114执异69号异议人（案外人）：山西大典商贸有限公司。（以下简称“山西大典公司”）法定代表人：王壹。委托代理人：刘季鹏，代理权限为特别授权。委托代理人：王波，律师，代理权限为一般授权。申请执行人：正太集团有限公司。（以下简称“正太集团”）法定代表人：范宏甫。委托代理人：朱健，律师，代理权限为特别授权。委托代理人：何佳，律师，代理权限为特别授权。被执行人：天津俊湖房地产有限公司(原名称天津东湖房地产投资有限公司）。（以下简称“天津俊湖公司”）法定代表人：李继常。在本院执行申请执行人正太集团与被执行人天津俊湖公司建设工程施工合同纠纷一案中，案外人山西大典公司对本院查封的坐落于武清区新城泉旺北路西侧的土地及地上物提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年8月12日举行了听证，案外人、申请执行人参加了听证，现已审查终结。案外人称，请求贵院立即解除对天津市武清区××俊榕中心（武清商务园，不动产权证号：房地证津字第1××**）2号楼、4号楼（合计建筑面积3165.56平米）及土地使用权的查封，中止对该标的物的执行。事实与理由如下：异议人山西大典商贸有限公司与被执行人天津东湖房地产投资有限公司于2014年8月20日签订了《购房协议》，约定：异议人购入被执行人的俊榕中心2号楼，建筑面积3165.56平米，单价11500元/平米，总价36403940元，2014年12月31日前交付房屋。《购房协议》签订后，申请人支付了80%购房款，依约剩余房款7280788元人民币在具备办理产权登记条件并开始申报资料后5日内支付。被执行人于2015年和2017年分两次向异议人交付了购置房屋2号楼和4号楼（因被执行人调整房屋编号，将合同约定的2号楼分解成2号楼1582.78平米和4号楼1582.78平米，合计仍为3165.56平米）及车位。之后，异议人于2016年4月将4号楼出租给天津市金展物业服务有限公司；于2017年5月2日将2号楼出租给天津市武清区圣易达经济开发有限公司。前述租赁事实有双方的租赁合同、支付租金的银行凭证、发票、被执行人物业公司的水电收据等证据为证，上述两物业由相应承租人使用至今。期间，异议人曾几次以发函、口头等形式要求被执行人依约履行合同、办理产权过户，但被执行人怠于履行。2017年该房屋获得天津市国土资源和房屋管理局颁发的商品房销售许可证。由于被执行人陷入债务纠纷，至今没有为异议人所购房屋办理产权登记及过户手续，导致该房屋被作为被执行人的财产予以查封。异议人认为，自己与被执行人之间签订的购房协议合法有效，已支付80%购房款，且已经实际接收并使用该房屋，虽然本案异议的房屋登记在被执行人名下，系因被执行人碍于债务缠身未能办理。但异议人系善意且完全履约，不存在过错，应属该房产的实际权利人。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条、《全国法院民商事审判工作会议纪要（2019）法[2019]254号》第127条以及《最高人民法院关于建设工程价款优先权问题的批复》第二条之规定，异议人对该房屋享有优先权，其权利能够排除其他债权人的执行及查封。2020年7月23日异议人在武清区不动产登记事务中心查询得知，贵院于2019年10月31日依据（2019）津0114执4715号民事裁定书误将上述异议人享有权利的不动产予以查封，查封期限为2019年10月31日至2022年10月30日，该查封措施对异议人主张、获得该不动产权属造成了法律上的障碍。因此，异议人作为山西省的省属国有企业，作为该房屋的合法持有人和国有资产监管人，为维护保障国有资产不被侵犯，特提出本异议申请，请求贵院立即解除对天津市武清区××（俊榕中心）2号楼、4号楼（合计建筑面积3165.56平米）及其土地使用权的查封，中止对该标的物的执行。异议人提交三组证据：证据一：包含七份证据，分别是2014年8月19日山西省技术进出口公司与天津俊安煤焦化工有限公司《协议》、2014年8月20日山西大典公司与东湖房地产签订《购房协议》、山西大典公司支付购房款7280788元的银行汇款凭证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、天津市房地产权证（房地证津字第1××5号）、天津市商品房销售许可证（2号楼、4号楼），证明山西大典公司与被执行人签订的合同有效以及已经交付了80%的购房费；证据二：包含五份证据，分别是2016年4月山西大典公司与天津金展物业服务有限公司《房屋租赁协议》及其支付租金的银行凭证、发票；2017年5月山西大典公司与天津市武清区圣易达经济开发有限公司《房屋租赁协议》及其支付租金的银行凭证、发票；被执行人收取承租人水费、电费的收据；被执行人物业公司收取二承租人物业费的发票；2018年10月8日山西大典公司致被执行人的沟通函，证明山西大典公司在2017年5月，也即本次法院查封之前已合法占有该两套房屋，并发函督促已经违约的被执行人履约办证。证据三：天津市不动产登记簿查询证明，证明涉案不动产的查封情况。本证据于2020年7月23日调取。申请执行人称，不同意异议人的异议请求。证据（1）协议书，签署双方是山西省技术进出口公司与天津俊安煤焦化工有限公司既非本案的异议人，也非本案的被执行人，故我们认为与本案无关，且证据来源我们认为是不确定的，其真实性、合法性是不定的；证据（2）购房协议，对其真实性合法性和关联性我们均不认可，该协议第四条约定由双方另行签署商品房销售合同，因此我认为该合同不属于买卖合同，只属于意向协议，依据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的批复》规定及第二条的释义异议人不具有消费者身份，不享有优先受偿权；关证据（3）付款凭证，鉴于异议人未提供原件，对真实性不予认可，另外，依据异议人提交的购房协议第三条约定，所谓的60%购房款是用于抵消山西省技术进出口公司对天津俊安煤焦化工有限公司的债权的，剩余的40%仅仅是支付了720余万元，占总价款的20%。证据（4）、（5）、（6），我们对其真实性、合法性及关联性均不认可，异议人的证明目的不能成立。证据（7）同样证明目的不能成立，且销售许可证显示的项目名称与异议人提供的其他证据的名称无法一一对应，是不相符的。证据（8）、（9）房屋租赁协议，真实性、合法性及关联性均不认可，异议人对涉案房产没有相应权利。证据（12）真实性、合法性及关联性均不认可，无法认定异议人真实寄出，且无法证明寄出的函件与异议人当庭提交的函件内容完全一致，且依据该沟通函证明异议人与被执行人尚未办理网签手续，异议人并非涉案房产法律意义上的权利人，其相应的权利或可能产生的损失应当向被执行人主张，本案中异议人不具有消费者身份，不具有优先受偿权。关于不动产登记证，其真实性、合法性及关联性我们不持疑议，该查询证明可证明异议人与被执行人并没有办理网签协议，故异议人并非涉案房产的权利人，不享有优先权，无权提出执行异议，应依法予以驳回。被执行人未参加听证，亦未提交书面答辩意见。本院查明，一、天津市武清区人民法院于2019年8月19日作出（2018）津0114民初16695号民事判决书，已经发生法律效力。二、因被执行人在规定期限内未履行义务，申请执行人申请法院强制执行，本院于2019年10月14日立案执行，执行案号（2020）津0114执2672号，执行过程中，于2019年10月31日轮候查封了涉案土地坐落于武清区××土地使用权（证号：××），现该案件终结本次执行程序。本院认为，案外人提出的执行异议所指向的标的物，本院虽采取了查封的执行措施，但是属于轮候查封，尚未发生查封的实际效力，对案外人的实体权利未产生实际影响，案外人应向首封法院提出异议并主张权利，故案外人的异议请求不成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》执行程序若干问题的解释》第十五条，裁定如下：驳回案外人的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  牟泽良审判员  王顺江审判员  曹小军二〇二〇年十一月二十八日书记员  牛淑芸