四川省成都市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川01民终15691号 上诉人（原审原告）：成都市百年春熙直管公房管理有限公司，住所地：四川省成都市锦江区红星路三段**********。 法定代表人：曾武，总经理。 委托诉讼代理人：叶亚南，四川善嘉律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王佳妮，四川善嘉律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：王志英，女，1966年6月6日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：李贵林，男，1956年8月13日出生，汉族，住四川省成都市锦江区，系王志英丈夫。 委托诉讼代理人：孟闻宇，四川科全律师事务所律师。 上诉人成都市百年春熙直管公房管理有限公司（以下简称百年春熙公司）因与被上诉人王志英房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初8153号民事裁定，向本院提起上诉。本院立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定由审判员何广智适用独任制对本案进行审理。本案现已审理终结。 百年春熙公司上诉请求：一、撤销一审裁定，依法改判支持百年春熙公司全部诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由王志英承担。事实与理由：一、一审错误将案涉租赁合同归于行政协议范畴，混淆公房与保障性住房概念，并以《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》作为裁判依据，属于认定事实不清。首先，公房出租是民事行为，非行政行为，公房租赁合同不能被定义为行政协议。本案中，百年春熙公司作为公房出租人，非行政机关，而是企业法人。成都市锦江区房管局将公房的经营管理权委托给公房管理公司，由公司实行社会化、专业化管理和经营。百年春熙公司进行公房出租时，也是以房屋经营管理者身份行使民事权利。公房已经被纳入市场化管理，公房租赁受《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》等民事法律的调整范畴。在公房租赁中，出租人与承租人是平等民事主体，当承租人不履行合同义务时，百年春熙公司只能通过司法途径解决以维护合法权益。其次，公房与政府投资的保障性住房之间存在本质差异。公房不是保障性住房。最后，本案不受《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》调整。本案公房租赁属于民事行为，公房租赁协议属于民事协议，故本案不适用上述解释。二、王志英常年欠付租金并擅自将案涉房屋转租给案外人孙正素使用，百年春熙公司有权终止与其租赁关系，收回案涉房屋。王志英1997年取得案涉房屋承租权，迄今为止从未缴纳房屋租金，且无视《公有房屋租用证》规定，擅自将案涉房屋转租给案外人孙正素使用。根据《公有住房租用证》住户须知第六条，百年春熙公司有权终止租赁合同，收回房屋并要求王志英按照周边房屋租金标准支付租金。 王志英答辩称，一、案涉公租房是王志英当时用40000元购买的，如果按照现在的可比价格也是500000元左右，并且当时房管所也收取了税费，这明显是一个行政行为，故一审认定是正确的。二、公租房的档案无论是最初的原始档案，还是后来王志英购买房屋的档案，现在的锦江区房管局都应当有备案，王志英在一审中也提出了，但百年春熙公司根本未向法院提交王志英购买时的相关档案，以至于百年春熙公司就案涉房屋已经起诉了两三次了，都没有起诉王志英。直至王志英提交了租房证之后才起诉王志英，百年春熙公司没有关于案涉房屋的任何档案和资料，全部都是王志英自行提交的，故本案行为就是一个行政行为。三、王志英在一审中已明确表示应当让锦江区房管局以第三人身份加入本案审理，才能查明本案相关事实。一审法院在查明之后认为本案系行政纠纷就没有追加锦江区房管局为第三人，并且作出了裁定，一审裁定是正确的。四、本案的适格当事人应当是锦江区房管局，如果以后发生行政诉讼，那么行政诉讼的当事人也应当是锦江区房管局。五、百年春熙公司出示的授权是2016年11月1日才被出具的，但百年春熙公司陈述2014年他们就在管理，故百年春熙公司应当从2016年11月1日起才因授权具备管理资格。根据《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》的规定，2015年之后签订的行政协议纠纷适用该规定，而百年春熙公司是2016年才具备管理资格，故一审法院适用法律正确，本案租赁合同应当列入行政协议范畴。综上，请求驳回百年春熙公司的上诉，维持一审裁定。 百年春熙公司向一审法院提起诉讼请求：1．解除双方之间的房屋租赁合同；2．判令王志英立即腾退案涉房屋并返还给百年春熙公司；3．判令王志英向百年春熙公司支付成都市房屋租金至房屋腾退之日止；4．本案诉讼费用全部由王志英承担。 一审法院认定事实：位于成都市公产房屋登记的房地产权利人为成都市锦江区房地产管理局（权字**）。2014年11月1日，成都市锦江区房地产管理局将登记在其名下的公有房屋全部委托给百年春熙公司经营管理，自此，百年春熙公司获得了对涉案房屋的对外租赁、收取租金、签订或解除租赁合同、制止侵权行为以及与房屋有关的其他权利。 王志英于1997年取得成都市锦江区房地产管理局出具的《公有住房租用证》，该证载明，王志英于1997年3月1日起租用成都市16号房屋，租金为每月27.5元，该《公有住房租用证》未载明租赁期限。一审庭审中，王志英称自接收房屋按《公有住房租用证》约定的租金标准缴纳租金至2008年左右，因房屋失修和被盗的问题没处理好，后从未缴纳租金，2008年起涉案房屋由亲戚孙正素帮忙看管。其后，因孙正素办暂住证的需要，王志英和孙正素就涉案房屋签订过房屋租赁合同。王志英辩称因百年春熙公司接手管理涉案房屋后从未书面通知过王志英，故王志英不清楚涉案房屋已由百年春熙公司管理的情况，故也未向百年春熙公司缴纳过租金。百年春熙公司称其接手管理涉案房屋后，多次上门在涉案房屋内找到的人均是孙正素，孙正素从王志英处租用涉案房屋。基于前述事实，百年春熙公司提起诉讼要求解除双方间的租赁合同关系，要求王志英腾退房屋和支付尚欠的租金（房屋占用使用费）。 一审法院认为，本案中百年春熙公司与王志英依据国家特定历史时期下具有福利性质的公房租赁政策，就案涉房屋建立的使用关系，此类租赁合同具有其特殊性，当事人之间的法律地位并不是平等的民事主体，而是管理与被管理、监督与被监督的关系。该类住房限制了承租人员资格和租金标准，其租赁合同的形式、租金给付方式等也与普通的租赁合同不同，其内容和履行亦涉及行政判断，因此，案涉租赁合同应属于行政协议的范畴。且依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第四款之规定，保障性住房租赁合同被明确列入了行政协议范畴，因此产生的纠纷不应再作为民事案件处理。 综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于审理行政协议案件若干问题的规定》第二条第四款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项，《最高人民法院关于适用的解释》第二百零八条第三款之规定，裁定：驳回百年春熙公司的起诉。 本院查明的事实与一审一致，本院对此予以确认。 二审审理中，王志英依法提交以下证据：一、维修视频、照片，拟证明：锦江区房管局未履行行政职责对案涉房屋进行维修，房屋出现问题时是王志英进行维修，同时也印证本案系行政行为。二、缴费被拒视频、照片，拟证明：王志英到百年春熙公司缴费被拒。 百年春熙公司发表质证意见称，对证据一中的照片真实性无法核实，且无法反映照片拍摄房屋与案涉房屋有关。案涉房屋在一审已经查清百年春熙公司是维修好了的，并且经过房屋实际使用人孙正素认可。即使上述照片是真实的，也与百年春熙公司无关，王志英提出的房屋问题可向有关部门提出。对证据一中的视频，因拍摄时间、地点均无法核实，无法达到王志英证明目的。对证据二中的视频、照片的真实性予以认可，但是认为无法达到王志英的证明目的，视频内容反映了王志英用准许撤诉的民事裁定书欺瞒百年春熙公司工作人员，拟与百年春熙公司建立租赁关系，照片拍摄于2019年7月24日以后，百年春熙公司此时已提起本案诉讼，王志英未缴纳租金长达20年，百年春熙公司有权解除案涉租赁关系，收回案涉房屋。 对上述证据，本院认为，本案审理核心为本案应作为民事审理范畴还是行政审理范畴，王志英提交的视频及照片均与本案审理核心不具有关联性，本院依法不予采信。 本院认为，本案中，案涉房屋所有权人为成都市锦江区房地产管理局。王志英1997年取得成都市锦江区房地产管理局出具的《公有住房租用证》后一直占有案涉房屋，百年春熙公司二审主张其基于成都市锦江区房地产管理局债权债务的概括转移取得出租人身份，然其并未提供证据证明向王志英进行告知并经过王志英同意，加之其亦未就案涉房屋租赁事项重新与王志英签订租赁合同。故虽百年春熙公司基于成都市房地产管理局委托，对案涉房屋享有管理权，但本案仍应系成都市锦江区房地产管理局与王志英的公房租赁关系。因公房租赁关系系国家房产管理机关通过行使国家赋予的行政职权以租赁方式配置给某些特定的公民、法人或其他组织。公房的配置使用，是房产管理机关按照有关规定，选择符合要求的承租人，是其单方意志的体现。可见房产管理机关的这种配置行为带有行政性和权力性特征。相应地，终止租赁合同、变更租金标准均是行使行政职权的结果。故一审认定本案不应作为民事案件审理范畴并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回上诉，维持原裁定。 上诉人成都市百年春熙直管公房管理有限公司预交的二审案件受理费340元予以退回。 本裁定为终审裁定。 审判员  何广智 二〇二〇年十一月三日 书记员  曹成香