四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终16266号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李梦铭，男，1996年12月25日出生，汉族，住四川省平昌县。 委托诉讼代理人：胡红勤，北京首信（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：成都市中顺城投投资有限公司，住所地：四川省崇州市羊马镇鹤兴路**。 法定代表人：肖恩，董事长。 委托诉讼代理人：高辉，女，该公司员工。 上诉人李梦铭因与被上诉人成都市中顺城投投资有限公司（以下简称中顺公司）商品房预约合同纠纷一案，不服崇州市人民法院（2020）川0184民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员进行了独任审理。本案现已审理终结。 李梦铭上诉请求：一、撤销原判决第二、三、四项，改判支持其一审诉讼请求，驳回中顺公司一审全部反诉请求；二、本案一、二审诉讼费由中顺公司承担。 事实和理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误。1.一审法院认为李梦铭在不具有购房资格的情况下，向中顺公司承诺其具有购房资格，认定李梦铭构成根本违约，不享有单方解除合同的权利，属于事实认定不清，法律适用错误。作为开发商的中顺公司更熟悉成都市的限购政策，其对限购政策的认知能力应当要高于李梦铭的认知能力，所以中顺公司在签订合同时并未尽到审查义务，因此，中顺公司过错责任高于李梦铭。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条、《最高人民法院关于印发的通知》[法办（2011）442号]第二十条的规定，及四川省高级人民法院作出的（2017）川民申3499号民事裁定的内容可知，由于李梦铭不具有成都购房资格，导致不能继续履行合同，李梦铭有权单方面解除合同并要求中顺公司返还购房款。一审法院认为李梦铭根本违约，将资金占有利息理解为违约金，对李梦铭诉请的资金占用利息不予支持，系法律适用错误。李梦铭仅诉请中顺公司支付资金占用利息，并未诉请中顺公司支付违约金。中顺公司未退还购房款的情况下，其占有使用该款项，已构成不当得利，因此，应当返还原物及孳息。一审法院在中顺公司未提供证据证明其实际损失的情况下，判决李梦铭向中顺公司支付已付购房款20%的违约金是错误的。根据《最高人民法院关于印发的通知》[法办（2011）442号]第二十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，中顺公司诉请的违约金不应得到支持。 中顺公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。理由如下：1.双方签定的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，并签字确认合法有效。因李梦铭未按照合同约定按期足额支付房款，中顺公司行使合同解除权解除合同。2.李梦铭在购房前应当知晓限购政策，且在签订商品房认购书之前，中顺公司已明确告知李梦铭成都市的购房政策，在其出具承诺书明确其知晓成都市购房政策，并具有购房资格情况下，双方签订案涉合同。对此，李梦铭主观上存在过错。一审法院认定其在不具有购房资格情况下，出具虚假承诺书，欺骗中顺公司签订商品房买卖合同及补充协议，在签订合同后未按照约定按时足额支付房款，构成根本性违约，事实认定清楚，适用法律正确。3.崇州市的购房不需要进行摇号，只有成都市主城区需要网上报名并摇号选房，因此，李梦铭所述的崇州市应当实施摇号并非事实。4.在商品房买卖合同解除前，中顺公司依照合同约定收取购房款，李梦铭要求中顺公司支付资金占用利息没有事实和合同依据。5.李梦铭在上诉状中提到工作会议纪要第20条、第21条的相关规定，该规定适用前提是：当事人在签订房屋买卖合同后，由于购房政策的变化而导致合同不能履行。本案中，并非合同签订后实施的限购政策。违约金是以实际损失为基础，需要兼顾合同的履行及逾期利益。自2019年7月5日签订认购书至今，长达1年多的时间，中顺公司不能销售该房屋回笼资金，造成重大损失。且中顺公司将涉案房屋销售给李梦铭时已向销售公司支付了佣金等销售成本，20%的违约金并不能弥补因李梦铭违约导致合同解除的实际损失。 李梦铭向一审法院提出起诉请求：1.解除李梦铭与中顺公司签订的《成都恒大湖商品房认购书》；2.判决中顺公司向李梦铭退还购房款88932元，并支付资金占用利息，资金占用利息的计算方式为：从李梦铭起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中顺公司实际退还全部款项之日止；3.本案诉讼费、保全费等费用由中顺公司承担。 中顺公司向一审法院提出反诉请求：1.解除中顺公司与李梦铭于2019年7月5日签订的《商品房买卖合同（预售）》及《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》；2.判令李梦铭按照已付房款的50%向中顺公司支付违约金44466元；3.判令李梦铭承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：2019年7月5日，李梦铭向中顺公司出具一份《购房承诺书》，载明其自愿购买中顺公司开发的成都恒大银海湖项目三期商品房，其已知晓成都市相关购房政策，并承诺“1.本人符合在成都限购区域购房的条件，能够成功购买上述房屋……”，承诺人李梦铭，承诺日期2019年7月5日。同日，中顺公司作为出卖人、李梦铭作为买受人共同签订《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议》，约定中顺公司将坐落于羊马镇泗安村，预售许可证为51018420191829号的恒大银海湖项目第商品房预先出售给李梦铭，商品房总价款为889323元，买受人采取分期付款。合同备案与房屋登记约定，有关预售合同登记备案的其他约定如下：在买受人就所购商品房与按揭银行签订按揭贷款合同之前或采取分期付款方式未付清全部房款之前，出卖人不对合同予以备案登记。合同是否登记备案不影响合同效力。《补充协议》第二条约定，买受人按分期付款方式向出卖人支付房款：买受人于2019年7月5日前，支付房价款88932元整，于2019年10月3日前，支付房价款133398元整；于2020年1月3日前，支付房价款133398元整；于2020年4月3日前，支付房价款133398元整；于2020年7月3日前，支付房价款400197元整。第三条约定，如买受人分期付款，买方必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买方须按未付款总金额的万分之一计算，向卖方支付违约金。买方逾期180天仍未按约定全额支付的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归卖方所有，买方应无条件配合卖方到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，因办理相关手续所支付的费用由买方承担。中顺公司在该两份合同尾部出卖人处加盖公章，李梦铭在买受人处签名按印。李梦铭于2019年7月3日、2019年7月5日共计向中顺公司支付88932元购房款，中顺公司于2019年7月5日向李梦铭出具收到88932元购房款的《收据》一张，之后李梦铭未再继续支付剩余购房款。 一审庭审中，李梦铭称与中顺公司签订了《成都恒大湖商品房认购书》、商品房买卖合同及补充协议，但中顺公司并未将上述文件交给李梦铭，并同意解除商品房买卖合同及补充协议。 一审法院认为，李梦铭与中顺公司签订的《商品房认购书》《四川省商品房买卖合同（预售）》《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，权利义务关系明确，合法有效，一审法院予以确认。 关于李梦铭是否享有合同解除权的问题。一审法院认为，李梦铭向中顺公司承诺其符合在成都限购区域购房的条件，能够成功购买案涉房屋。但事实是，李梦铭并没有成都市户籍，也并没有在成都市连续缴纳社保12个月以上的记录，因此，李梦铭并没有购买案涉房屋的资格而承诺其符合在成都限购区域购房的条件，李梦铭的行为构成根本违约。李梦铭作为违约方不享有单方解除合同的权利。但中顺公司提出反诉要求解除双方签订的商品房买卖合同及补充协议，李梦铭在一审庭审中明确表示同意，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致可以解除合同的规定，双方签订的商品房买卖合同及补充协议于本案一审开庭时，即2020年7月8日解除。 根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”的规定，李梦铭并未实际取得案涉房屋，中顺公司应返还购房款，故李梦铭请求返还购房款88932元的诉讼请求，符合法律规定，一审法院予以支持。但因李梦铭根本违约，中顺公司并无违约行为，因此，对李梦铭主张中顺公司违约支付退还房款的资金占用利息的诉讼请求不予支持。 关于李梦铭如何承担违约责任的问题。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，因李梦铭未按照约定履行合同义务，构成违约，且案涉合同和补充协议明确约定违约方应向守约方支付违约金，因此，李梦铭作为违约方应向作为守约方的中顺公司支付违约金。中顺公司主张按照补充协议约定违约方解除合同的应按已付购房款88932元的50%作为违约金，李梦铭认为违约金过高，请求人民法院予以调整。一审法院认为，违约金认定应以实际损失为基础予以衡量。中顺公司未举证证明其实际损失数额及预期利益等，而中顺公司收取了李梦铭88932元购房款，且案涉房屋并未向李梦铭交付，中顺公司可以将案涉房屋另卖他人。因此，一审法院综合案件的事实，违约的情节和守约方的损失，认为中顺公司主张的已收房款50%的违约金过高，李梦铭主张违约金过高请求调整的理由部分成立，酌情将违约金调整为按照已付购房款的20%计算违约金金额，即17786.4元（88932元×20%）。与前述中顺公司需退还李梦铭的购房款88932元品迭后，由中顺公司返还李梦铭购房款71145.6元（88932元–17786.4元）。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，判决：一、李梦铭与成都市中顺城投投资有限公司于2019年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年7月8日解除；二、成都市中顺城投投资有限公司于判决生效之日起十日内返还李梦铭购房款71145.6元；三、驳回李梦铭的其他诉讼请求；四、驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果中顺公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1012元，李梦铭负担506元，成都市中顺城投投资有限公司负担506元；反诉案件受理费455.83元，成都市中顺城投投资有限公司负担180元，李梦铭负担275.83元。 二审中，李梦铭、中顺公司均未提交新证据。 本院审理查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.李梦铭诉请中顺公司向其支付资金占用利息是否成立；2.中顺公司诉请李梦铭向其支付逾期付款违约金是否成立。对此，本院评述如下： 本院认为，关于第一个争议焦点。李梦铭、中顺公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》时，作为出卖人的中顺公司应对买受人李梦铭是否具有购房资格进行审查，而李梦铭亦应对案涉房屋所在地崇州市的限购政策知晓并如实提供具有购房资格的相关资料。本案中，虽然李梦铭签署了《购房承诺书》，但实际上，李梦铭并不具有购买案涉房屋的资格，中顺公司仅根据李梦铭签署的《购房承诺书》认定其具有购房资格，导致双方签订的合同及补充协议无法继续履行，进而解除《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》，对此，李梦铭、中顺公司均有过错。 李梦铭诉请中顺公司向其退还购房款，并支付资金占用利息（从李梦铭起诉之日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至中顺公司实际退还全部款项之日止）。现李梦铭、中顺公司对原判决第一项“李梦铭与中顺公司于2019年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年7月8日解除”均无异议。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状并有权要求赔偿损失等，因此，李梦铭可以要求返还购房款及资金占用利息损失。根据查明的事实，李梦铭于2020年6月5日提起本案诉讼，此时，案涉合同及补充协议尚未解除，而中顺公司基于案涉合同合法占用购房款，因此，李梦铭主张资金占用利息从其起诉之日起计算无任何依据，本院不予支持。因案涉合同及补充协议于2020年7月8日解除，故中顺公司应从该解除之日起向李梦铭退还购房款，并支付资金占用利息损失。 关于第二个争议焦点。中顺公司依据《补充协议》第三、2条约定“买方逾期180天仍未按照约定全额支付购房款的，卖方有权单方解除《商品房买卖合同》，收回房屋，买受人应当按照已付房款的50%向出卖人支付违约金”，主张逾期付款违约金。实质上，中顺公司是在案涉合同能够继续履行的情况下，因李梦铭逾期付款，主张违约金。而根据查明的事实，客观上，因李梦铭、中顺公司的过错，导致案涉合同及补充协议已无法继续履行，在此情况下，中顺公司主张的逾期付款违约金没有事实与法律依据，本院不予支持。 综上，李梦铭的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1938号民事判决第一项，即“李梦铭与成都市中顺城投投资有限公司于2019年7月5日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》和《成都恒大银海湖商品房买卖合同补充协议》于2020年7月8日解除”； 二、撤销四川省崇州市人民法院（2020）川0184民初1938号民事判决第二项即“成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还李梦铭购房款71145.6元”、第三项即“驳回李梦铭的其他诉讼请求”、第四项即“驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉诉讼请求”； 三、成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十日内返还李梦铭购房款88932元； 四、成都市中顺城投投资有限公司于本判决生效之日起十日内向李梦铭支付资金占用利息（以88932元为基数计算利息，自2020年7月9日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还购房款之日止）； 五、驳回李梦铭的其他诉讼请求； 六、驳回成都市中顺城投投资有限公司的其他反诉诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费1012元，由李梦铭负担506元，成都市中顺城投投资有限公司负担506元；反诉案件受理费455.83元，由成都市中顺城投投资有限公司负担230.83元，李梦铭负担225元。二审案件受理费2024元，由李梦铭负担1012元，成都市中顺城投投资有限公司负担1012元。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 本判决为终审判决。 审 判 员 白福群 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 廖成春 书 记 员 夏玉荣