浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7041号 上诉人（原审被告、反诉原告）：苗海燕，女，1979年3月13日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：卢亚伟，女，1977年10月1日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：陆大海，浙江民禾律师事务所律师。 上诉人苗海燕因与被上诉人卢亚伟房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市下城区人民法院（2020）浙0102民初2471号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月19日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年9月22日公开开庭进行了审理，上诉人苗海燕，被上诉人卢亚伟的委托诉讼代理人陆大海到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 2019年10月30日，苗海燕（甲方、出卖方）、卢亚伟（乙方、买受方）签订的《临安市房屋转让合同》约定：甲方将位于临安区××街道××花园××幢××室××建筑面积100.41平方米的住宅以1320000元的价格转让给乙方，该房屋现有租户，过户后一周内搬离。乙方应在本合同签订当天支付给甲方定金50000元，合同履行完毕后可转为房款；并于2019年11月15日前支付首笔房款300000元整，余款于2019年11月28日前支付尾款房款970000元整，甲方应在支付全款后7日内办理房产证过户给乙方。乙方逾期付款，三日之内，乙方按日支付应付款万分之三的违约金，无定金的，应按总房款的10%向甲方支付违约金。逾期超过15日后，甲方有权解除合同。乙方无权要求返还定金并向甲方支付违约金50000元整。无定金的，应按总房款的10%向甲方支付违约金。甲方违约时，约定违约金100000元整。合同当事人任何一方无正当理由要求解除合同的，应付违约责任。甲方的责任，应双倍返还定金，无定金的，按总房款的10%向乙方支付违约金。乙方的责任，无权要求返还定金并且支付甲方违约金50000元整，无定金的，应按总房款的10%向甲方支付违约金。甲方保证该房屋交接时没有产权纠纷或债务纠纷，保证已清除该房屋原由甲方设定的抵押权。本合同标的物银行抵押贷款1060000元整，自2019年10月28日至2019年11月28日发生的银行利息由乙方支付（凭单据支付），本房屋交易产生税费由双方各承担一半，本房屋交易后产权证持有人可由乙方指定其他人。 2019年10月31日，苗海燕向卢亚伟催要购房定金。11月1日，卢亚伟支付苗海燕定金50000元。11月10日，卢亚伟支付苗海燕房款300000元。11月23日，苗海燕向卢亚伟催促支付剩余购房款。2020年4月20日，苗海燕委托律师向卢亚伟发送《解除合同通知函》，主张因卢亚伟逾期付款，要求解除合同，没收定金、支付违约金等。 另查明，2019年10月11日，卢亚伟作为卢东林之代理人（乙方）与苗海燕（甲方）就案涉房屋签订《房屋买卖定金协议》一份，载明：该房屋已经设定抵押，甲方已经将该房屋出租，租赁期限至2019年10月30日。双方确认以1300000元总价购买该房屋。在2019年10月28日前支付1000000元，待过户后三个工作日内转付300000元整。 卢亚伟于2020年4月23日向法院提起诉讼，请求：1、判令解除卢亚伟与苗海燕之间签订的《房屋买卖合同》；2、判令苗海燕双倍返还定金共计100000元；3、判令苗海燕返还卢亚伟已支付购房款300000元；4、判令苗海燕支付利息损失（以300000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，自起诉之日起计算至判决履行完毕之日止）；5、判令本案诉讼费由苗海燕承担。审理过程中，苗海燕提起反诉，请求：1、判令解除苗海燕与卢亚伟分别于2019年10月30日签订的《临安市房屋转让合同》；2、卢亚伟赔偿苗海燕2019年10月28日至2020年5月3日的逾期银行贷款利息，总计92277.6元；3、判令反诉人没收卢亚伟违约金100000元；4、判令卢亚伟赔偿反诉人因提前解除房屋租赁合同产生的7个月租金损失及支付给第三方承租人的违约金共计20000元，上述合计212277.6元；5、本案诉讼费用由卢亚伟承担。 原审法院认为，卢亚伟与苗海燕签订的案涉《临安市房屋转让合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方均应恪守合约，诚实履行各自义务。根据合同约定，卢亚伟应在2019年11月28日前支付房款尾款970000元，但迄今其未能将款项支付苗海燕。根据合同中关于买受方“逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同”的相关规定，苗海燕得以主张解除合同，苗海燕并已就此向卢亚伟发送律师函，故案涉《临安市房屋转让合同》在该意思表示到达卢亚伟时即2020年4月21日已经解除，予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。卢亚伟主张因案涉房屋被查封导致合同实际上无法履行，并主张苗海燕承担双倍返还定金、支付利息损失等违约责任，但经审查，苗海燕在订立合同时即已告知案涉房产存在抵押贷款106万元未予结清的情况，卢亚伟基于以上事实仍然选择订立合同，合同订立后又以此为由拒绝付款，理由不能成立。且该房屋查封的事实发生在双方约定的付款及约定的房屋过户时间之后，现有证据亦无从得出苗海燕存在不适当履行合同义务的行为导致合同无法继续履行。苗海燕此后实际将房屋出让他人的事实亦能部分佐证双方之合同履行具有可行性。根据合同法第一百一十五条之规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。故卢亚伟要求苗海燕双倍返还定金的请求依据不足，不予支持。关于苗海燕的反诉请求，根据合同法之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。苗海燕在本案中主张卢亚伟支付违约金而不适用定金罚则，故其收取的定金应当返还。鉴于《临安市房屋转让合同》明确约定苗海燕一方因前述原因主张合同解除时，对方应支付违约金为50000元，综合考虑房价的涨跌情况、合同履行情况、各自过错程度及预期利益等综合因素，该金额尚算合理，予以支持，其余反诉请求酌情不再支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、苗海燕于判决生效之日起十日内返还卢亚伟购房款300000元；二、苗海燕于判决生效之日起十日内返还卢亚伟定金50000元；三、卢亚伟于判决生效之日起十日内支付苗海燕违约金50000元；四、驳回卢亚伟其余本诉请求；五、驳回苗海燕其余反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费7300元，减半收取3650元，保全费2520元，两项合计6170元，由苗海燕负担5871元，由卢亚伟负担299元。反诉受理费2242元，由卢亚伟528元，由苗海燕负担1714元。 宣判后，苗海燕不服，向本院提出上诉称：原审法院认定“综合考虑房价的涨跌情况、合同履行情况，各自过错程度及预期利益等综合因素，该金额尚算合理”的原审判决认定事实有误，在责任认定、责任分担及过错程度上与事实严重不符，且适用法律不当。一、2019年10月30日，在卢亚伟已违约的情况下，经苗海燕基于诚实信用原则，同意重新签署转让协议变更房款付款时间，苗海燕与卢亚伟于2019年10月30日签订了《临安市房屋转让合同》，并在协议中约定涉案房屋自2019年10月28日至11月28日所产生的贷款利息由卢亚伟承担。但由于卢亚伟再一次的未按约履行的原因，直接导致苗海燕出现逾期还贷的情形，并且为了不影响征信以及防止产生银行逾期还贷的纠纷，苗海燕只能先行承担了自2019年1O月28日至2020年5月3日的逾期银行贷款利息92277.6元。依据《合同法》第一百一十九条，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。如果卢亚伟按约履行，或者如实告知不履行合同并承担违约责任，苗海燕可以及时行动另行转让，不会造成后续的一系列损失。因此该损失应当由卢亚伟承担。二、因双方达成房屋转让合同后，为了合同目的的实现，苗海燕提前要求承租人腾退涉案房屋，为此苗海燕赔偿承租人一个月的租金违约金2500元，因卢亚伟一直拒绝支付房款，导致合同一直处于无法继续履行状态，涉案房屋一直空置至今，使得苗海燕产生7个月的租金损失共计175OO元。苗海燕基于诚实守信原则，积极履行己方义务，为合同实现创造条件，但由于卢亚伟的违约行为直接导致苗海燕所付出的时间成本与金钱成本都付诸东流，因此卢亚伟应当承担其过错所带来的损失。三、本案中卢亚伟承担违约责任承担已十分明确，根据2012年7月起施行的《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条规定：买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应与支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。因此《临安市房屋转让合同》第五条乙方逾期付款的违约责任中约定：“甲方解除合同的，乙方无权要求返还定金并向甲方支付约金伍万元整。无定金的，应按总房款10%向甲方支付违约金。”应当理解为当卢亚伟违约行为出现时，无论是否有定金都应当支付与10万价值相当的金额作为违约金。该约定是双方其实的意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，该条款的本身意思并不是选择性地适用定金五万元或者违约金五万元，实质意思应当是指违约方应当承担相对于10万元金额的违约金才符合该条款本身含义，且根据合同中无定金的违约金132000元与有定金的违约金相匹配，苗海燕要求违约金赔偿，因此人民法院应当支持苗海燕有关违约金计算标准。综上，原审法院对案件事实认定存在错误，适用法律错误，请求撤销原判第三项、第五项判决；依法改判支持苗海燕的全部反诉请求并由卢亚伟承担本案一审和二审诉讼费。 被上诉人卢亚伟辩称：本案卢亚伟未上诉是基于节约成本的考虑。一审法院实际上判决已经有利于苗海燕，卢亚伟也承担了解除合同的违约责任。但实际上卢亚伟不应该承担解除合同的违约责任。本案双方在2019年10月30日签订临安房屋转让合同，约定了有关的付款期限。之后，卢亚伟支付了定金以及30万元，总共35万元的款项。双方当时明确约定，该35万元款项，应当优先用于偿还房屋有关贷款。但是经卢亚伟多次催促，直至2019年的12月份，苗海燕没有履行将所得款项用于归还抵押贷款这一事项。直至2019年12月底，苗海燕和卢亚伟去房产房管局查看有关房屋的产权状况时才发现，该房屋已经被法院查封。在这之前，双方一直处在协商有关付款的问题上。苗海燕也没有提出解除合同，双方一直在协商该怎么解决这个问题。但是2020年1月份被查封之后，如果再继续进行交易，对卢亚伟来说是非常危险的。因此，在这种前提下卢亚伟才提起诉讼要求解除合同。在卢亚伟提起诉讼的同时，苗海燕才提出解除合同。从这个流程上就可以看出，实际上解除合同的本质原因并不是说卢亚伟逾期付款。因为逾期付款，双方可以按照合同中约定，按照每天万分之三进行惩罚就可以了。但是本质原因是房屋被查封，导致合同无法履行。导致房屋查封的原因，当然应当是归结于苗海燕。所以引起本案解除合同的责任应当在苗海燕这方，而不是像一审法院判决所述，认为是卢亚伟应当承担解除合同的违约责任。一审法院并没有把这个过程进行比较详细的描述。这个过程实际上在一审的法院是查清楚的。但在判决书中，并没有做这方面的描述。本案中即使卢亚伟承担违约解除合同的责任，是卢亚伟存在违约责任，那也应当按照合同的约定进行处罚，并且适用有关的法律规定，定金与违约金不能并用，这是合同法的基本原则。既然苗海燕选择适用违约金，就应当适用有关违约金的条款，所以法院判决卢亚伟承担5万元的违约责任是符合法律规定的。苗海燕的诉讼请求既要适用定金罚则，又同时适用违约金罚则。这于法不符。从本案不管从事实上来讲，责任不在卢亚伟；从法理上来讲，卢亚伟已经承担了5万元的违约责任，已经明显有利于苗海燕了。苗海燕的诉请没有事实和法律的依据，应当予以驳回。 上诉人苗海燕和被上诉人卢亚伟在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”卢亚伟与苗海燕签订的《临安市房屋转让合同》系双方当事人真实意思的表示，内容并不违反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均有约束力。根据双方合同约定，卢亚伟应在2019年11月28日前将970000元购房尾款支付给苗海燕，但卢亚伟至今尚未支付。合同约定“逾期付款超过15日后，出卖人有权解除合同”，苗海燕于2020年4月20日向卢亚伟发送《解除合同通知函》故案涉《临安市房屋转让合同》在该意思表示到达时即收到该《解除合同通知函》，双方所签订的《临安市房屋转让合同》已解除，卢亚伟亦无异议，故苗海燕上诉要求判令解除苗海燕与卢亚伟分别于2019年10月30日签订的《临安市房屋转让合同》已无必要。且苗海燕对原审判决返还卢亚伟购房款300000元及定金50000元并无异议。苗海燕在订立合同时，已告知卢亚伟案涉房产存在抵押贷款的情况，卢亚伟仍愿订立合同，且在订立合同后又拒绝付款，属卢亚伟违约，原审法院根本双方合同的约定，以及综合考虑房价的涨跌情况、合同履行情况、各自过错程度及预期利益等综合因素，判决卢亚伟支付苗海燕违约金50000元尚属合理，卢亚伟的其余反诉请求依据不足，原审法院未予支持并无不当。综上，苗海燕的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3154.50元，由苗海燕负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十一月五日 书记员  周 杨