浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终3489号 上诉人（原审原告）：绍兴市美怡居物业管理有限公司，住所地绍兴市越城区鑫海大厦**，统一社会信用代码91330602779397637G。 法定代表人：龚建锋,总经理。 委托诉讼代理人：郦海忠,浙江浙杭（绍兴）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：詹晨竹,浙江浙杭（绍兴）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：浙江宝利置业有限公司，住，住所地绍兴市柯桥区金柯桥大道****一社会信用代码913306216691836895。 法定代表人：余海军，执行董事。 委托诉讼代理人：徐媛媛，女，系公司员工。 委托诉讼代理人：徐宣，女，系公司员工。 上诉人绍兴市美怡居物业管理有限公司（以下简称美怡居公司）因与被上诉人浙江宝利置业有限公司（以下简称宝利公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初1565号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人美怡居公司的委托诉讼代理人郦海忠、詹晨竹，被上诉人宝利公司的委托诉讼代理人徐媛媛、徐宣到庭应询。本案现已审理终结。 美怡居公司上诉请求：撤销一审判决，发回重审或依法改判。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.案涉宝利国际大厦项目规划只有1幢建筑物，1号楼、2号楼系同一幢建筑物，而非一审认定的宝利国际大厦项目规划共有建筑物2幢；2.案涉宝利国际大厦项目于2016年底是项目整体竣工验收，而非一审认定的宝利国际大厦项目(2号楼)单体竣工验收。二、一审判决认为上诉人既未提供足以证明宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位已移交上诉人管理的证据，亦未提供证明其实际为上述项目提供物业服务的证据。对一审上述认定，上诉人认为与事实及《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条等相关规定不符。 宝利公司答辩称，上诉人的上诉没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持一审判决。 美怡居公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付2018年4月1日至2019年3月15日宝利国际大厦未售空置房、地下一层、地下**停车位的物业管理服务费用1069572并分别支付本金279018.82元自2018年7月1日起至款清日止、本金279018.82元自2018年10月1日起至款清日止、本金279018.82元自2019年1月1日起至款清日止、本金232515.67元自2019年4月1日起至款清日止按日万分之三计算的违约金151590.92（暂计至起诉日），共计1221163.05元；2.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年12月28日，原告（乙方）和被告（甲方）签订了《宝利大厦前期物业管理服务合同》，约定由原告为宝利国际大厦项目提供物业管理服务，期限为2012年12月29日至2015年12月28日止，但在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；本合同期满后3月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方就本合同作为自动延长到业主委员会成立后为止；甲方、业主或物业使用人未能按时足额缴纳物业服务费用的，应按每日未交数额的千分之五的标准向乙方支付滞纳金。合同还约定了其他事项。 因宝利国际大厦项目建设延缓到2016年底单体竣工验收，2017年3月17日原告（乙方）和被告（甲方）签订《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，约定由于甲方宝利国际大厦项目1号楼（产权式酒店、商业用房等）至今尚未招商，故该部分物业暂不移交乙方进行现场管理服务，现仅将2号楼（住宅部分）17870.26平方米物业以及地下二层车库（车位117个）及路面移交给乙方实施前期物业服务管理；关于1号楼产权式酒店、商铺等物业待甲方招商后逐步移交给乙方由乙方实施前期物业服务管理，关于费用等事宜，待移交时双方协商，另行签订补充协议；协议有效期一年。该补充协议第二章“物业服务有关事宜”中，双方确定前期物业管理方案，约定本次物业管理内容仅为2号楼住宅（面积17870.26平方米）及地下二层车位（117只车位）管理；关于对1号楼及周边安保、保洁问题由物业公司附带兼顾；关于除2号楼住宅以外的消控、监控设备出现故障时，由房产自行修理，出现安全隐患被消防及相关部门查处的由房产自行负责；关于1号楼（星级酒店、单身公寓及相关裙楼、一层地下车位包括立体车位）暂不移交管理。协议还约定了其他事项。 2017年4月27日，原、被告签订《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》报物业主管部门备案。同日，双方又签订一份《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，该补充协议第二章关于“物业服务有关事宜”的约定，与双方于2017年3月17日签订的《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》约定内容基本一致。 2019年2月1日，原、被告及业主代表在绍兴市柯桥区××街道××区居民委员会、绍兴市柯桥区安昌街道办事处等部门参与下对物业退场及费用结算事项进行了调解，确定了物业最终退场时间为2019年3月15日。 2019年3月15日，原告正式从宝利国际大厦项目撤场，原、被告及浙江垄城物业发展有限公司三方签订《绍兴宝利国际大厦物业项目交接验收协议》，该交接验收协议载明，项目规划设计类型为住宅，共计建筑物1幢，总建筑面积为17870.26平方米，总户数为182户，目前已通过竣工验收，符合物业项目承接验收条件。 同时查明，原告曾于2019年6月19日向该院提起诉讼，要求被告支付2017年4月1日至2019年3月31日宝利国际大厦2号楼未售空置房及地下二层车位的物业管理服务费136195.43元及约定的其他费用335000元并支付逾期违约金，该院经审理后，作出（2019）浙0603民初6630号民事判决书，判决被告宝利公司支付原告美怡居公司自2017年4月1日至2019年3月15日宝利国际大厦2号楼未售空置房、地下二层、地下**车位的物业管理服务费费、前期开办费、亏损补贴费合计327599.61元并支付相应违约金，驳回原告美怡居公司的其他诉讼请求。上述判决已生效，且相关判决义务被告已履行完毕。 另查明，宝利国际大厦项目规划设计类型为商住，共有建筑物2幢，其中1号楼为产权酒店及商业用房等，2号楼为住宅。1号楼截至原告撤场尚未招商。2019年10月22日，原告向被告发送物业费催缴通知书，要求被告支付宝利国际大厦2018年4月1日至2019年3月15日未售、空关物业的物业管理服务费用，双方就此产生纠纷，遂成讼。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案原、被告签订的《宝利大厦前期物业管理服务合同》、《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，系当事人真实意思表示,内容未违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效,当事人应当依约履行各自的义务。原告作为物业服务方，应当按照合同约定履行物业服务的义务，被告作为建设单位，在享受物业服务的情况下有支付物业服务费的义务。本案中，双方对于原告有无对宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位进行物业管理存有争议。该院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告主张宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位物业服务费，则应当对其已实际接手该项目并进行物业管理进行举证证明，但其显然未能对此进行充分举证。首先，原告虽提交了2017年4月27日与被告签订的《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》，但该《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》系双方为向物业主管部门备案所签订，而实际上，双方于当天又签订一份《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》，该补充协议中已对实际交付物业管理的内容作出了明确约定，故《宝利国际大厦物业项目交接验收协议》并不能证明被告实际已将全部项目交付原告进行物业管理；其次，《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》明确约定，1号楼（星级酒店、单身公寓及相关裙楼、一层地下车位包括立体车位）暂不移交管理，待被告招商后逐步移交给原告实施前期物业服务管理，关于费用等事宜，待移交时双方协商另行签订补充协议。根据庭审双方陈述一致，1号楼至今未招商，双方也未对1号楼前期物业服务管理签订过补充协议；第三，原告撤场时与被告及宝利国际大厦项目新物业公司签订的《绍兴宝利国际大厦物业项目交接验收协议》中，已明确载明交接项目的范围，且原告已于2019年3月15日撤场，其此后于2019年6月向该院起诉主张物业费也并未提及1号楼及地下一层车位，现又主张被告欠缴上述范围内的物业服务费，不符合常理；第四，本案诉讼过程中原告未提供证据证明其为1号楼及地下一层车位区域部分提供了哪些物业服务，而被告则提供了1号楼、2号楼电表分户及1号楼电耗费用均由其缴纳的相关依据，且原告亦认可1号楼电梯维保等工作均由被告自行管理的事实。综上，原告既未提供足以证明宝利国际大厦项目1号楼及地下一层车位已移交原告管理的证据，亦未提供证明其实际为上述项目提供物业服务的证据，现要求被告支付物业服务费，缺乏事实和法律依据，该院不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回原告美怡居公司的诉讼请求。案件受理费15790元，由原告美怡居公司负担。 二审中，本案双方均未向本院提交证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案上诉人提出的一审对部分事实细微情节的认定错误，与本案争议焦点的审理及实体处理没有直接关联性，本院对其主张不予采信。本案双方签订的《宝利国际大厦前期物业服务合同补充协议》明确约定1号楼未移交，上诉人亦不能提供书面或其他证据证明后续双方将1号楼移交上诉人进行物业管理，因此现上诉人要求被上诉人支付相应物业费，事实及法律依据不足，一审未支持其诉请正确。 综上，美怡居公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15790元，由绍兴市美怡居物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年十一月九日 书记员 陶钿钿