安徽省砀山县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖1321民初3451号原告：徐超，男，1998年11月16日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区。委托诉讼代理人：徐百岗，男，1976年2月2日出生，汉族，住安徽省宿州市砀山县经济开发区,系原告父亲。委托诉讼代理人：刘新华,安徽飞创律师事务所律师。被告：安徽省乾通房地产开发有限公司，住所地安徽省宿州市砀山县东升北路**，统一社会信用代码913413215592005138。法定代表人：王厚君，该公司经理。委托诉讼代理人：张勇，安徽张勇律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司砀山支行，，住所地安徽省宿州市砀山县东升北路**统一社会信用代码913413218524203200。法定代表人：王金侠，该行行长。委托诉讼代理人：黄太林，安徽民之声律师事务所律师。原告徐超与被告安徽省乾通房地产开发有限公司（乾通房地产开发公司）、中国工商银行股份有限公司砀山支行（砀山支行）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告徐超的委托诉讼代理人徐百岗、刘新华、被告乾通房地产开发公司的委托诉讼代理人张勇、被告砀山支行的委托诉讼代理人黄太林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐超向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告徐超与被告乾通房地产开发公司签订的商品房买卖合同；2、依法解除原告徐超与被告砀山支行签订的个人购房借款担保合同；3、判令被告乾通房地产开发公司返还原告徐超购房款18932914元及利息(利息按照5%利率自2018年3月15日计算至还清购房款之日止),变更诉求：判令被告返还原告购房款为194189.42元并承担违约金10908.32元；4、依法判令被告乾通房地产开发公司赔偿原告徐超经济损失41122元(22159元+18963元)；5、依法判令被告乾通房地产开发公司偿还原告徐超向被告砀山支行偿还购房贷款余额本息及相关费用；6、被告承担本案的诉讼费用、保全费用。事实与理由:2018年3月16日,原告与被告乾通房地产开发公司签订了商品房买卖合同，原告购买被告乾通房地产开发公司开发建设的砀山经济开发区领秀城小区38#楼1单元4层0402号商品房一套，面积126.12平方米，价款计545416元。2018年3月15日，原告向被告乾通房地产开发公司缴纳首付款145416元,剩余400000元在被告砀山支行成功办理按揭贷款，原告与被告砀山支行于2018年5月21日签订《个人购房借款、担保合同》,2018年8月开始还贷款，截止至2020年8月已经还款本息合计439131.4元。原告与被告乾通房地产开发公司签订的合同约定，于2019年5月31日前向原告交付房屋。然被告乾通房地产开发公司逾期至2020年3月19日才向原告交付房屋，原告办理了收房手续缴纳了物业费、契税等。装修期间发现原告房屋存在质量瑕疵。物业公司虽然为原告制定了相关处理方案，但一直未予落实。根据合同第二十条约定，因被告乾通房地产开发公司的原因至今已经超过90日没有为原告办理房屋所有权转移登记，其行为已经构成根本违约，原告因此提出解除与被告乾通房地产开发公司签订的《商品房买卖合同》以及与被告砀山支行签订的《个人购房借款、担保合同》。乾通房地产开发公司辩称，原告起诉解除与乾通房地产开发公司签订的合同没有事实依据，依法不能成立。在本案商品房买卖合同签订后，年底遇到了新冠疫情的影响，导致房屋未能按照约定时间交付且未能及时办理产权证，导致房屋在交付90日内未能办理分户产权证的另外一个原因是原告配合不及时。根据最高院关于依法妥善审理新冠疫情期间民事案件若干问题的指导意见二，第一条第四款规定，原告请求解除合同的理由不能成立。请法院依法予以驳回。砀山支行辩称，1、原告主张的1、3、4、5项诉讼请求均与砀山支行无关，原告的第二项诉求有待于法庭依法查明事实后确定案涉的商品房买卖合同是否符合解除条件，如法庭认为商品房买卖合同应当解除，那么砀山支行同意解除个人贷款借款合同，但根据合同约定，原告及被告乾通房地产开发公司应当就砀山支行的贷款及违约金的偿还问题进行协商，如未能协商一致，请法庭依法裁决；关于本案的个人购房借款担保合同履行的问题，原、被告之间于2018年5月21日签订的个人借款购房担保合同，砀山支行向原告发放贷款400000元支付至乾通房地产开发公司的账户，贷款期限为35个月，贷款利率为上浮10%，偿还方式为按月本息偿还，乾通房地产开发公司提供阶段性担保，目前原告并不拖欠任何贷款本息，截止至2020年10月19日，原告已经偿还本金18140.93元及利息47353.08元，下欠本金381859.07元。本院经审理认定事实如下：乾通房地产开发公司系有限责任公司（自然人投资和控股），经营范围：房地产开发、经营。2018年3月16日，原告徐超与被告乾通房地产开发公司签订商品房买卖合同，购买被告乾通房地产开发公司开发建设的砀山经济开发区领秀城小区38#楼1单元4层0402号商品房一套，建筑面积126.12平方米，房屋价款计545416元。合同第十一条约定，出卖人应当在2019年5月31日前向买受人。合同第十二条约定，关于逾期交付责任，逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同，应当书面通知出卖人。合同第二十条约定，关于房屋登记，（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同等。（三）因买受人的原因未能在约定期限内完成商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。2018年3月15日，原告徐超向被告乾通房地产开发公司缴纳首付款145416元，剩余400000元在被告砀山支行办理按揭贷款。2018年5月21日，原告徐超与被告砀山支行签订《个人购房借款/担保合同》，被告乾通房地产开发公司提供担保。该合同约定，贷款期限为35个月，贷款利率为上浮10%，偿还方式为按月本息偿还等。合同签订后，砀山支行向原告徐超发放贷款400000元支付至乾通房地产开发公司的账户。截止至2020年10月19日，原告徐超已经偿还本金18140.93元及利息47353.08元，下欠本金381859.07元。2018年7月30日，乾通房地产开发公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）竣工，经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。2020年3月19日，乾通房地产开发公司向原告徐超交付房屋，原告徐超予以接收并对房屋进行装修。2020年9月8日乾通房地产开发公司代替徐超交纳房屋买卖契税，2020年9月9日乾通房地产开发公司为徐超办理了房屋所有权证。本院认为：原告徐超与被告乾通房地产开发公司签订商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制行规定，合同合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则全面履行合同的义务。本案中，涉案合同签订后，徐超于2018年5月21日向乾通房地产开发公司支付了全部购房款项。乾通房地产开发公司开发的涉案商品房（领袖城38#楼）于2018年7月30日竣工，2018年9月30日经相关部门验收合格，并已完成建设工程竣工验收备案登记，具备交房条件。此时，乾通房地产开发公司不存在不交付房屋的理由，通常状况下，徐超在支付了全部购房款项后,乾通房地产开发公司应当按照约定时间向徐超交付房屋，徐超亦应当按照约定时间接受涉案商品房。然而事实上，2020年3月19日徐超与乾通房地产开发公司才完成涉案商品房的交付。徐超接收涉案商品房后即对房屋进行装修，徐超的上述行为已表明其放弃了以逾期交房为由解除商品房买卖合同的权利。因此，徐超以逾期交付房屋为理由主张解除合同不成立，本院不予支持。关于逾期办理房屋所有权证能否解除合同的问题。本案中，双方签订的合同约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同。案已查明涉案房屋交房时间为2020年3月19日，办理房屋所有权证的实际时间为2020年9月9日，按合同约定办理房屋所有权证时间应为2020年6月19日，因此该涉案房屋存在逾期办证的情形。该涉案房屋虽然存在逾期办证的情形，但逾期办证原因一是前期受新冠疫情的影响，不动产登记部门不能正常办理业务；二是申报契税时，徐超与乾通房地产开发公司的工作人员均未能积极主动履行各自的义务，导致涉案房屋的所有权证未能及时办理。因此，涉案房屋逾期办证不全是出卖人的原因所造成。鉴于涉案房屋已装修并已办理不动产权证，继续履行合同并不影响合同目的实现，且徐超如果认为逾期办证给其造成损失还可以通过其他途径救济。故，徐超主张解除其与被告乾通房地产开发公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求，本院不予支持。徐超的其他诉讼请求是建立在其与乾通房地产开发公司解除商品房买卖合同的基础上的,由于该项诉讼请求（解除合同）未得到支持，故，徐超的其他诉讼请求亦无事实和法律依据,本院不予支持。综上所述，徐超的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告徐超的诉讼请求。案件受理费2379元，由原告徐超负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  刘存领二〇二〇年十一月十九日书记员  张迷迷附本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。