湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘03民终1430号上诉人（一审被告、申请执行人）：中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行，住所地湖南省韶山市英雄路。负责人：朱潜，系该支行行长。委托诉讼代理人：冯湘杰，湖南力攻律师事务所律师。被上诉人（一审原告、执行案外人）：向伟文，男，1973年5月4日出生，汉族，湖南省韶山市人，住韶山市。委托诉讼代理人：汤亮，女，1974年4月2日出生，汉族，湖南省韶山市人，住韶山市，系向伟文之妻。被上诉人（一审被告、被执行人）：杨树奎，男，1967年5月6日出生，汉族，湖南省韶山市人，住韶山市。被上诉人（一审被告）：韶山市红日建筑安装有限责任公司，住所地韶山市创业服务中心大厦办公楼****。法定代表人：彭明辉，系该公司执行董事。原审第三人（申请执行人）：唐觉，男，1982年9月15日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原审第三人（申请执行人）：周建华，男，1967年4月6日出生，汉族，住湖南省湘潭市雨湖区。原告向伟文与被告杨树奎、中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行（以下简称邮储银行韶山支行）、韶山市红日建筑安装有限责任公司（以下简称红日公司）及原审第三人唐觉、周建华案外人执行异议之诉一案，湖南省韶山市人民法院于2019年11月26日作出（2019）湘0382民初758号民事判决，该判决已经发生法律效力。向伟文不服，向湖南省韶山市人民法院申请再审。该院于2020年5月6日作出（2020）湘0382民申1号民事裁定，由该院另行组成合议庭再审本案，并于2020年6月19日作出（2020）湘0382民再1号民事判决。邮储银行韶山支行不服，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，不开庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人邮储银行韶山支行上诉请求：1.撤销湖南省韶山市人民法院（2020）湘0382民再1号民事判决，驳回向伟文的全部诉讼请求；2.本案诉讼费用及其他费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院再审认定向伟文与杨树奎签订的合同系房屋买卖合同的事实认定错误。杨树奎负责建设的D栋系商住楼，因此向伟文与杨树奎签订的合同系商品房买卖合同，而非房屋买卖合同。根据《房地产开发企业资质管理规定》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，杨树奎与红日公司缺乏出卖商品房的资质，因此双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同；2.根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。邮储银行韶山支行对执行标的D栋1106、1108号房屋依法享有对抗案外人向伟文的抵押权这一优先受偿权，再审判决对向伟文提出的排除执行异议予以支持系错误；3.再审判决根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定认定向伟文对涉案执行标的享有足以排除强制执行的权利，属于适用法律错误。向伟文在执行过程中拒绝将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且向伟文与杨树奎签订的买卖合同系无效合同。因此，向伟文的诉讼请求不应得到支持。被上诉人向伟文辩称，向伟文买房是跟杨树奎交涉，杨树奎有韶山市城乡规划局颁发的《建设用地规划许可证》，建房资金也是杨树奎筹措的，购房款也支付给了杨树奎，并且房屋已经交付给向伟文，由向伟文实际使用。杨树奎也承认房屋归向伟文所有，同意协助过户并办理相关手续。再审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。被上诉人杨树奎、红日公司及原审第三人唐觉、周建华未进行答辩。向伟文向一审法院起诉请求：1.判决不得对如意镇开发D栋韶山字第00009932号房产执行；2.依法确认如意集镇开发D栋韶山字第00009932号房产归向伟文所有；3.判决杨树奎立即协助将登记在其名下的如意集镇开发D栋韶山字第00009932号房产的产权过户至向伟文名下；4.本案的案件受理费用由被告承担。一审认定事实：杨树奎承建如意集镇开发Ｄ栋房屋，因个人无相关资质，使用红日公司名义建房并使用没有依法成立、登记的红日公司如意项目部名义进行房屋买卖。2014年2月28日，双方签订《如意镇开发项目商品房买卖合同》，该合同出卖人为红日公司如意项目部（杨树奎作为出卖人签名），向伟文作为买受人签名。合同约定：第一条项目建设依据，出卖人以出让方式取得位于韶山市××镇××村××东西两侧，编号为韶国用（2011）第11273号的地块的土地使用权……；第二条买受人所购房屋的基本情况，该商品房合同约定建筑面积共119.69平方米……手写注明：该门面号码×××14；第三条计价方式及价款，合计房屋总价40.8万元；第四条付款方式及期限：一次性付款，首付款（含定金）20万元于本合同签订之日一次性支付；及其他约定事项。同日，向伟文通过银行向杨树奎账户转账16万元。2014年3月8日，向伟文再向杨树奎转账5万元，杨树奎对向伟文出具“今收到向伟文购房×××14门面资金30.8万元，是实”的收条。2014年3月17日，杨树奎对向伟文出具“今收到向伟文售楼款5万元，是实”的收条。以上共计35.8万元。杨树奎将Ｄ栋韶山字第00009932号房屋交付向伟文后，向伟文于2014年5月1日至2015年5月1日租赁给蒋永明开店，租赁到期后又转租他人，现该房产因杨树奎与当地村民的纠纷，导致不能出租，现做仓库使用。另查明，2014年9月17日，房产部门对Ｄ栋韶山字第0××2号房屋进行产权登记，其房屋所有权人为杨树奎，房屋坐落为韶山市如意镇集镇开发Ｄ栋-1106、1108号。再查明，在法院执行邮储银行韶山支行诉李跃军、杨树奎、欧类的（2016）湘0382民初124号民事判决中，对D栋韶山字第00009932号房产进行了查封，并拟进行拍卖。因杨树奎与唐觉的民间借贷纠纷，D栋韶山字第00009932号房产被湘潭市雨湖区人民法院查封，查封时间为2016年4月1日至2018年3月31日，续查封时间至2021年3月30日。因杨树奎与周建华的民间借贷纠纷，该房产又被湘潭市雨湖区人民法院轮候查封，查封时间为2016年11月17日至2019年11月16日。一审认为：一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，及《中华人民共和国合同法》第五十二条之“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，杨树奎在其缺乏商品房销售资质的情形下，以并不存在的红日公司如意项目部的名义将D栋韶山字第00009932号房屋出卖给向伟文，因红日公司缺乏出卖商品房的资质，双方签订的《商品房买卖合同》为无效合同，对向伟文请求认定合同有效的主张，依法不予支持。同理，对向伟文请求确认D栋韶山字第00009932号房屋由其所有及由杨树奎协助过户至其名下的请求，因合同无效而不予支持。二、关于杨树奎对D栋韶山字第00009932号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第一项之“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的规定，虽然向伟文对诉争房屋实际占有使用，并按2014年2月28日签订的《商品房买卖合同》支付了大部分价款，但是因双方签订买卖合同无效，就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，而不能排除人民法院的执行，故对向伟文主张判决不得对D栋韶山字第00009932号房屋执行的请求，不予支持。遂根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款（二）项、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十九条之规定，判决：驳回向伟文的全部诉讼请求。案件受理费7420元由向伟文负担。一审法院再审查明的基本事实与原审查明事实一致,依法予以确认。一审法院再审补充查明以下事实：2010年6月25日，韶山市发改局下发《关于如意集镇开发建设项目立项的批复》给韶山市如意镇人民政府（2015年12月因乡镇区划调整改革，清溪镇、如意镇、永义乡合并成立“新清溪镇”，现为韶山市清溪镇人民政府），同意如意集镇开发建设。项目选址为S208原如意亭收费站两厢，项目占地20亩（按国土部门审核确定），期限至2012年7月。2010年7月26日，如意镇人民政府（甲方）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（以红日公司如意镇分公司名义，乙方）签订《如意镇集镇开发意向协议》，约定：开发位置S208原如意亭收费站两厢（见红线图）；由甲方协助国土部门征收土地后，通过合法的程序交乙方整体开发建设；甲方负责通过国土部门办理好土地征收相关手续，取得规划审定的红线图内国有土地使用权证，且土地使用权证按乙方要求分发到户。协议上没有加盖如意镇人民政府的公章，只有时任如意镇人民政府负责人签字，协议上也无韶山市红日建筑公司如意镇分公司公章（经查，该分公司没有依法成立），由杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明签字。协议签订后，杨树奎等四人通过招拍挂方式取得上述土地。2011年11月8日，韶山市国土资源局（出让人）与杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定：受让人以630万元受让韶土网挂（2011）01号项下6080平方米的上述土地及其他事项。2012年9月5日，韶山市城乡规划局向杨树奎、杨厚清、杨寿、罗连明下发建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，准予杨树奎等四人在韶山市××镇××村××东建设如意集镇开发Ｄ栋（商住楼）。2012年9月10日，杨树奎等人以红日公司名义向建设行政主管部门提出《建设工程施工许可申请表》，载明建设单位为韶山市如意镇政府，工程名称韶山市如意集镇开发Ｄ栋，预计竣工日期为2013年9月23日。以上行政审批手续完成后，杨树奎等四人将土地分块，各自负责所分土地的开发，其中杨树奎负责建设Ｄ栋商住楼，并使用没有依法成立的红日公司如意分公司项目部名义对外出售房屋。但红日公司否认公司有上述行为，现查明红日公司没有设立分公司、项目部。另查明，杨树奎于2014年3月17日将门面交付向伟文后，向伟文于同年5月1日租赁给蒋永明开店，至2015年5月1日租赁到期后又转租他人。2017年10月，因杨树奎与当地村民的纠纷导致该门面不能出租，向伟文将门面作为仓库使用至今。现向伟文同意支付剩余购房款。2014年7月18日，杨树奎作为自然人股东设立韶山市如逸房地产开发有限公司，该公司营业执照载明：法定代表人为杨树奎，经营范围为房地产开发经营、物业管理。2014年8月6日，韶山市城乡规划局向杨树奎发出如意镇集镇开发商住楼D栋的0000028号《城乡规划途径核实证书》。再查明，2015年2月15日，杨树奎、欧类与邮储银行韶山支行签订《个人最高额借款合同》，并以D栋韶山字第00009932号房屋在内的多套房产为李跃军在邮储银行韶山支行处借款提供抵押担保，进行了抵押登记。2016年5月16日，一审法院作出了（2016）湘0382民初124号民事判决，判决李跃军偿还邮储银行韶山支行借款本金2625654.4元及利息和罚息；如未按期偿还，邮储银行韶山支行可以请求人民法院拍卖、变卖杨树奎、欧类的抵押物以优先受偿，所得大于清偿债务的部分，由杨树奎、欧类所有。上述判决生效后，邮储银行韶山支行向法院申请执行。2018年8月6日，雨湖区人民法院将唐觉、周建华申请执行杨树奎案件移送一审法院执行。同年8月20日，一审法院贴出公告，拟对杨树奎名下Ｄ栋的多套房产进行评估、拍卖。同年10月29日，一审法院作出（2018）湘0382执恢87号执行裁定，拍卖Ｄ栋韶山字第00009932号房屋等房产。2019年4月1日，一审法院对Ｄ栋韶山字第00009932号等房屋进行查封。案外人向伟文得知情况后，对法院执行Ｄ栋韶山字第00009932号房屋的执行行为不服，向一审法院提出执行异议。经现场查看并经向伟文、杨树奎核对，Ｄ栋韶山字第00009932号房屋即本案向伟文购买的×××14号门面。2019年9月，一审法院作出（2019）湘0382执异16号执行裁定，驳回向伟文的执行异议。2019年10月，向伟文提出执行异议之诉。2019年11月，一审法院作出（2019）湘0382民初758号民事判决，驳回向伟文诉讼请求。向伟文在上诉期内没有提出上诉，但多次信访要求解决问题，并提出申诉。还查明，杨树奎在多起案件中以红日公司或红日公司如意分公司或项目部申报审批事项或从事经营，并使用了相关公章，而红日公司均不予认可。2016年11月，本院以杨树奎涉嫌伪造公司印章罪为由移送公安机关侦查，在公安机关侦查期间，杨树奎承认私刻公章行为。2017年1月，检察机关出具说明，认为犯罪嫌疑人杨树奎涉嫌伪造公司印章罪的犯罪事实不清、证据不足，不予起诉。2017年7月6日，公安机关对杨树奎涉嫌合同诈骗进行立案侦查，同年11月14日，公安机关以杨树奎不构成犯罪为由下达撤销案件决定书。上述事实，有房屋产权证、公安、检察机关相关文书、证人证言等证据及当事人陈述证实。再审认为，本案争议焦点为向伟文对涉案执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条和第三百一十二条规定,本案为案外人执行异议之诉纠纷,应当对争议房屋所有权的归属问题进行实质审查。一、根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《房地产开发企业资质管理规定》等相关法律、法规规定，房地产开发经营者应当具备企业法人条件及相应的资质。但如意镇集镇开发没有严格依法进行，本案所涉房屋经政府部门批准同意，由杨树奎取得土地使用权并出资建设和销售，红日公司自始至终没有出资、建设和销售、收取购房款。二、杨树奎在销售时虽以红日公司如意项目部名义，但红日公司没有成立如意项目部，且对杨树奎的上述行为一直不予认可。本案所涉房屋买卖合同名为红日公司如意项目部与向伟文签订，实为杨树奎自愿将其出资建设的本案所涉房屋出卖给向伟文，双方买卖房屋的意思表示真实，内容不损害国家利益、集体利益、社会公共利益或者第三人利益，故可以认定双方的房屋买卖合同有效。三、根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条规定，当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。本案中杨树奎自愿将本案所涉房屋出卖给向伟文，在购房人向伟文支付了大部分购房款和房屋交付使用后，杨树奎又将该房屋登记在自己名下并办理银行贷款抵押手续，杨树奎存在民事欺诈行为，但向伟文在房屋买卖合同签订和履行过程中没有过错，杨树奎的民事欺诈行为并不影响其与向伟文签订的房屋买卖合同的效力，向伟文作为真实权利人依法有权主张该房屋的物权，并在补交剩余购房款的情况下申办房屋产权手续。综上，向伟文对本案所涉房屋享有实际权利,足以排除邮储银行韶山支行等申请执行人提出的强制执行。对向伟文提出确认本案所涉房屋归向伟文所有并由杨树奎协助办理过户手续、不得对本案所涉房屋执行的诉讼请求，予以支持。遂依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第二十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第二条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款之规定,经该院审判委员会讨论决定，判决:一、撤销该院（2019）湘0382民初758号民事判决;二、不得对韶山字第00009932号韶山市××镇××栋××号房屋执行；三、确认韶山字第00009932号韶山市××镇××栋××号房屋归向伟文所有；四、由杨树奎在判决生效后十五日内协助将登记在其名下的韶山字第00009932号韶山市××镇××栋××号房屋过户至向伟文名下。如杨树奎逾期不予协助，向伟文可持该判决书到韶山市不动产登记中心办理该房屋的过户手续。本案案件受理费7420元由杨树奎负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新的证据。一审法院再审查明的事实清楚，二审依法予以确认。本院认为，本案所涉如意集镇开发项目实质系房地产开发经营行为。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《房地产开发企业资质管理规定》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，房地产开发经营者应具备企业法人条件及相应的资质，经工商行政管理部门登记并核发营业执照。以上规定排除自然人、不具备相应资质的企业法人及其他组织从事房地产开发经营活动。杨树奎虽不具有上述资质，但其与向伟文签订的《如意镇开发项目商品房买卖合同》是否有效应结合以下几个方面综合考虑。首先，从违反上述规定的法律后果来看。杨树奎不具有从事房地产开发经营业务的资质，属于合同的主体资格违法。《城市房地产开发经营管理条例》第三十四条规定：“违反本条例，未取得营业执照，擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理工作部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。”《商品房销售管理办法》第三十六条规定：“未取得营业执照，擅自销售商品房的，由县级以上人民政府工商行政管理部门依照的规定处罚。”第三十七条规定：“未取得房地产开发企业资质证书，擅自销售商品房的，责令停止销售活动，处5万元以上10万元以下的罚款。”从上述规定来看，违反上述规定会导致行政处罚，但并未明确会导致有关民事法律行为无效，且杨树奎违反上述规定的行为并未造成严重的社会后果。其次，从对交易安全保护问题来看。关于房地产开发经营资质的规定所禁止的只是杨树奎一方的行为，而不是杨树奎和向伟文双方的行为，应优先考虑交易相对人的保护问题。再次，从合同履行情况来看。本案合同已经履行，向伟文按合同约定支付了大部分房款，且已经实际占有使用该房屋。在此种情况下，如认定合同无效，不利于保护合同相对人的合法权益。综上，杨树奎的行为并不影响其与向伟文签订的《如意镇开发项目商品房买卖合同》的效力，杨树奎自愿将其出资建设的本案所涉房屋出卖给向伟文，双方买卖房屋的意思表示真实，可以认定双方的房屋买卖合同有效。向伟文在涉案房屋办理抵押登记之前已与杨树奎签订合法有效的书面买卖合同，并已按照合同的约定支付部分价款，愿意将剩余价款按照法院的要求交付执行，且已合法占有该房屋，该房屋未办理过户登记也非向伟文自身的原因。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，向伟文在执行中对登记在杨树奎名下的不动产提出异议，其权利能够排除执行，人民法院应予支持。上诉人邮储银行韶山支行关于向伟文与杨树奎签订的合同为无效合同，一审判决认定向伟文对本案执行标的享有足以排除强制执行的权利属于适用法律错误的上诉理由不能成立。综上所述，上诉人邮储银行韶山支行的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律适当，处理结果正确，二审依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7420元，由上诉人中国邮政储蓄银行股份有限公司韶山市支行负担。本判决为终审判决。审判长  肖剑英审判员  冯海燕审判员  刘 文二〇二〇年十一月十三日法官助理吴慧娟书记员石右珂附本案适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。