贵州省毕节市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔05民终6377号 上诉人（原审原告）：干方荣，男，1972年11月3日出生，汉族，户籍地浙江省乐清市。 上诉人（原审原告）：徐宇航，男，1995年10月2日出生，汉族，户籍地浙江省宁波市鄞州区。 二上诉人共同委托诉讼代理人（特别授权代理）：谢伟，贵州乐正律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：七星关区何官屯粮油购销有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区何官屯镇，统一社会信用代码91520502215490094H。 法定代表人：陶正军，该公司执行董事、经理。 上诉人干方荣、徐宇航因与被上诉人七星关区何官屯粮油购销有限公司（以下至判决主文前简称为：何官屯粮油公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初10308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人干方荣、徐宇航上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持干方荣、徐宇航的一审诉讼请求；一、二审案件受理费何官屯粮油公司承担。事实和理由：1、一审认定事实不清。由于已经建成的建筑物被认定为违章建筑，被上诉人出租的其他房屋及土地也不可能交付给上诉人建设、经营，没有正常开展经营活动，一审法院仅凭被上诉人的一面之词便认定被上诉人向主管部门反映及协调过违章建筑的事宜错误。《场地租赁合同》约定上诉人在办理工商、税务及施工手续时，被上诉人应为上诉人提供房屋场地的相关证明文件，协助上诉人办理手续。证人高某的证言，一审法院仅采信有利于被上诉人的部分，不采信有利于上诉人的部分。2、一审认定证据错误。根据《场地租赁合同》的约定，上诉人向被上诉人承租案涉场地的目的是建设二饼经营超市、农贸市场，而被上诉人在一审中提交的国有土地使用证记载案涉租赁土地的行为为划拨，意味着不管被上诉人是否想上诉人交付租赁物，上诉人不可能在租赁物上进行任何经营性、商业建设。3、一审判决适用法律错误。案涉《场地租赁合同》违反法律规定，应当认定为无效。 被上诉人何官屯粮油公司辩称，《场地租赁合同》合法有效，双方权利义务明确，何官屯粮油公司已经履行了合同义务，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决得当。干方荣、徐宇航的上诉没有事实和法律依据，请求二审驳回上诉，维持原判。 干方荣、徐宇航向一审法院起诉请求：1、判决解除干方荣、徐宇航与何官屯粮油公司签订的《场地租赁合同》；2、判决何官屯粮油公司退还干方荣、徐宇航房屋租金369,070元及房屋风险金100,000元、实力保证金100,000元；3、判决何官屯粮油公司向干方荣、徐宇航支付以退还房屋租金为基数、按照银行同期借款利率计算至被告全部履行付款义务之日的利息（暂计算至起诉之日为43,969元），以上共计613,039元；4、本案受理费由何官屯粮油公司承担。 一审法院认定事实：2017年10月30日，以何官屯粮油公司为出租方（简称甲方），干方荣、徐宇航为承租方（简称乙方），双方签订《场地租赁合同》，约定出租方将其位于海子街粮站仓库场坝围墙内约4300平方米的仓库场坝、空地租赁给承租方用于构建综合超市及果蔬市场，租期为20年（即2018年2月1日至2038年1月31日），合同约定了分阶段的租金数额，约定租金每年度付一次即每年租期提前一个月支付当年度租金方可使用，合同约定承租方需交纳给出租方房屋风险金10万元、实力保证金10万元，此两款项如无其他任何情况可同抵第三年租金；该合同第四条“甲方的权利和义务”载明：“一、有权按合同规定向乙方按时收取租金。二、监督乙方正确使用场地。三、甲乙双方负责处理好周边邻里关系，水电到户确保乙方施工及经营期间正常使用水电（注：水电费乙方负责）。四、乙方在办理工商、税务及施工手续时，甲方应为乙方提供房屋场地的相关证明文件，协助乙方办理手续”；合同第五条约定了乙方的权利和义务；合同还约定了违约责任和合同终止的赔偿等其他事项。合同签订后，干方荣、徐宇航依约向被告支付了房屋风险金和实力保证金共20万元，支付了第一年度租金33万元；被告在合同签订后亦依约向干方荣、徐宇航移交了租赁的仓库及场坝空地等。后，干方荣、徐宇航对所租用的仓库进行改建装修，并在两排仓库中间场坝空地搭建了钢架棚结构房屋，在搭建过程中，毕节市七星关区城乡规划局向被告下达了限期拆除违法建设告知书，该管理部门后又于2018年下半年向干方荣、徐宇航的委托管理人员徐妙德下达了限期拆除违法建设告知书及决定书，经何官屯粮油公司向主管部门反映及协调相关部门后，干方荣、徐宇航所搭建的钢架棚结构房屋至今未被拆除，干方荣、徐宇航基本按原计划时间在改建成商场的房屋场地内开展经营活动，干方荣、徐宇航后于2019年1月23日支付了第二年度即2019年2月1日至2020年1月31日期间经何官屯粮油公司同意减免3万元后的当年租金30万元。之后，干方荣、徐宇航以其不能取得剩余空地建设手续进行第二阶段经营活动为由向何官屯粮油公司提出修改《场地租赁合同》磋商，何官屯粮油公司于2020年2月29日书面回复称“一、合同的修订本、补充、完善是双方共同意识，在未达成共识前，不影响合同的履行。二、界定给你方的使用范围，我方未作变更，也从未干预你方合法经营活动的开展。三、对你方在经营活动中出现的问题，我方都是积极主动的帮助协调。四、本着诚实信用、互惠互利的原则，鉴于新冠疫情的影响，对你方2020年度应交场地租金可作适当调减。”何官屯粮油公司在答辩中表示其已同意2020年度租金减免8万元后为25万元。双方协商未果，干方荣、徐宇航遂如前所述诉来一审法院处理。 一审法院另查明，何官屯粮油公司工商登记资料显示其类型为国有独资有限责任公司，该公司系于2004年经主管部门批准将原海子街、何官屯两粮油购销有限公司合并成立，涉案租赁土地登记使用者为原海子街粮油购销有限公司，用途为仓储、使用权类型为划拨。 一审法院认为，本案一审的争议焦点是：1、何官屯粮油公司将登记于其名下的国有划拨土地出租给干方荣、徐宇航的行为应如何认定，即双方签订的《场地租赁合同》是否有效。2、何官屯粮油公司是否完全履行了合同义务，即何官屯粮油公司是否向承租方交付涉案租赁标的物、何官屯粮油公司对干方荣、徐宇航所称办理相关建设手续是否为何官屯粮油公司合同义务。3、干方荣、徐宇航主张解除涉案合同是否具备解除条件，即干方荣、徐宇航的诉讼请求能否得到支持。 关于争议焦点问题一。《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，本案中何官屯粮油公司租赁给干方荣、徐宇航的仓库场坝及空地所占用的土地类型为国有划拨土地，从《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物，其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”的规定可以看出，对国有划拨的土地出租需“经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准”，何官屯粮油公司作为国有粮食经营企业，其土地来源于划拨，一直从事粮食的购（收购）、销（销售）、调（调运）、加（加工）、存（存储）等经营性业务活动，在国有粮食企业改革改制后，企业属自主经营、自负盈亏的法人单位，粮食经营已从计划经济时期过渡到市场经济时期，粮食企业为改变举步维艰的状况，其根据上级主管部门要求，用好和盘活国有资产解决职工生计，从而将其经营管理的涉案土地出租给干方荣、徐宇航用于经营，在诉讼过程中何官屯粮油公司虽未提供其已获得相关主管部门批准其出租涉案土地的文件证明等，但上述土地行政管理法规并未规定未经批准出租国有划拨土地的行为无效，该规定属于管理性规定并非属于影响合同效力的强制性规定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定”之规定，本案中在无其他影响合同效力的情形下，应认定干方荣、徐宇航与何官屯粮油公司双方于2017年10月30日所签订的《场地租赁合同》为有效合同，至于本案中何官屯粮油公司是否经过批准出租土地或出租土地后是否按有关规定交纳相应的土地出让金收益等税费，则是相关主管部门管理的范畴。故涉案合同依法成立生效，订立合同双方均应依照合同约定依法履行合同义务和行使合同权利。 关于何官屯粮油公司是否完全履行了合同义务的问题。所谓租赁合同，是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中双方签订的《场地租赁合同》约定的租赁标的物是位于海子街粮站仓库场坝围墙内约4300平方米的仓库场坝、空地，在签订合同后，何官屯粮油公司作为出租方已将涉案仓库场坝、空地移交给作为承租人的干方荣、徐宇航使用，认定何官屯粮油公司履行了交付出租标的物义务可从以下几方面得出结论：一是在干方荣、徐宇航方庭审中所提交的2019年10月27日以好乐购超市名义提供的《报告》中明确载明“……经友好协会，双方签订了租赁毕节市七星关区海子街粮站仓库场坝及空地（附件1）租赁合同，并按合同进行了移交，（其中因粮站有一些物资需要放置在其中一个仓库不能移交完），整个移交工作顺利完成……”，以及干方荣、徐宇航向何官屯粮油公司所交的关于修改涉案合同的报告内容中均能看出何官屯粮油公司履行了交付租赁物；二是涉案租赁合同双方已实际履行了两年多时间，干方荣、徐宇航也向何官屯粮油公司支付了第二年租金；三是何官屯粮油公司并未阻止或妨碍干方荣、徐宇航使用租赁仓库场坝及空地等，需要说明的是对前已述及的何官屯粮油公司现仍放置杂物的一个仓库是否属于已交付的问题，在双方现场查看及庭审中，何官屯粮油公司表示该放置杂物的仓库系经干方荣、徐宇航同意何官屯粮油公司方暂时堆放、如干方荣、徐宇航需使用或要求，何官屯粮油公司可随时腾出，对此干方荣、徐宇航方并未表示异议，故该堆放杂物占用场地属于干方荣、徐宇航处分自己权利的行为，综合全案应认定何官屯粮油公司履行了交付标的物的义务，只是干方荣、徐宇航目前未完全使用其他场地而已。除交付租赁标的物外的合同义务，涉案合同第四条“甲方的权利和义务”中出租方的义务并不包括为承租方办理工程规划许可证等，何官屯粮油公司方的其他合同义务主要为提供水电（费用由乙方承担）、以及干方荣、徐宇航在办理工商、税务及施工手续时，何官屯粮油公司应为乙方提供房屋场地的相关证明文件、协助乙方办理手续，干方荣、徐宇航并无证据证明何官屯粮油公司未履行了上述合同约定义务，至于干方荣、徐宇航因未按相关规定办理审批手续被相关主管部门下达拆除违建决定处理后，首先何官屯粮油公司并无办理该项许可证手续的义务，其次何官屯粮油公司也为该事进行了多方协调处理才能让干方荣、徐宇航方该违法建筑得以保留和使用至今。综合全案，应认为何官屯粮油公司方已完全按照约定履行了相应合同义务，一审法院对干方荣、徐宇航所诉称的何官屯粮油公司未完全履行合同义务的主张不予采纳。 关于干方荣、徐宇航主张解除涉案合同是否具备解除条件问题。合同的解除，包括协议解除和法定解除。合同法第九十三条规定的协议解除，又包括了双方的协商一致解除和合同中解除条件成就时的解除两种，本案中双方约定的合同解除或终止的条件是合同第六条第二项中遇城市规划、拆迁或土地所有权的出让情形，本案中并不具备该情形，也不具备遇自然灾害终止合同的情形，此外，双方在本案诉讼过程中也未能就合同变更或解除达成一致意见，故本案中协议解除合同不成立。本案也不具备合同法第九十四条规定的解除情形，对干方荣、徐宇航所诉称的何官屯粮油公司未完全履行合同义务问题，前已阐述何官屯粮油公司全面履行了合同义务故不再论述；对于干方荣、徐宇航诉称的合同目的不能实现问题，因本案中双方订立租赁合同的目的，对何官屯粮油公司方来说其合同目的是获取租金，对干方荣、徐宇航来说其合同目的是得到租赁标的物的使用权以便进行相应的经营，在何官屯粮油公司依约将租赁标的物交付给干方荣、徐宇航后，应认定干方荣、徐宇航方的合同目的已实现，而将承租人获取租赁物之后的经营风险归结于出租人没有法律依据，故对干方荣、徐宇航诉请解除涉案合同的主张，因无事实和法律依据，一审法院不予支持。对干方荣、徐宇航解除合同的诉请不予支持后，对干方荣、徐宇航的其他诉讼请求因无解除合同的基础，干方荣、徐宇航其他诉讼请求亦应一并驳回。 据此，一审依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告干方荣、徐宇航的本案诉讼请求。案件受理费减半收取为4,965元，由原告干方荣、徐宇航自行负担。 二审中，当事人没有提交新的证据。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。 本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：上诉人的一审诉讼请求应否支持。本案为租赁合同纠纷，上诉人与被上诉人签订《场地租赁合同》是为了完成毕节市七星关区海子街粮站仓库场坝、空地的租赁交易，上诉人的合同目的是获得毕节市七星关区海子街粮站仓库场坝、空地的使用权，被上诉人的合同目的是收取租金。上诉人承租毕节市七星关区海子街粮站仓库场坝、空地用于构建综合超市及果蔬市场，只是上诉人的租赁目的，并非双方签订《场地租赁合同》的目的，上诉人混淆了合同目的与其租赁目的的关系。《场地租赁合同》第五条第三款约定，上诉人经营期间必须按照国家法律法规的规定合法经营，且在双方签订《场地租赁合同》时，案涉违章钢架棚并不存在，被上诉人根据《场地租赁合同》约定出租的租赁物不包含案涉违章钢架棚，被上诉人也没有义务为上诉人搭建案涉违章钢架棚，该违章钢架棚系上诉人自行搭建，上诉人以其被主管部门责令拆除该违章钢架棚不能继续使用为由主张解除合同，于法无据，于理不符。另根据《场地租赁合同》第四条第四项约定，被上诉人只是在上诉人办理工商、税务及施工等手续时，提供房屋场地的相关证明文件协助上诉人办理手续，并非替代上诉人办理工商、税务及施工等手续，能否办理工商、税务及施工等手续尚需相关行政主管部门审批，被上诉人并无权决定。上诉人未举证证明其在搭建案涉违章钢架棚前已要求被上诉人协助其办理施工手续，而被上诉人未履行协助义务，且因被上诉人未履行协助义务导致其未能办理施工手续，上诉人应承担举证不力的后果。上诉人的上诉理由均不能成立，本院其余裁判理由同一审裁判理由，不再赘述。 综上所述，干方荣、徐宇航的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9,930元，由上诉人干方荣、徐宇航负担。 本判决为终审判决。 审判长  黄世军 审判员  徐 洪 审判员  刘光全 二〇二〇年十一月九日 书记员  蔡 旭