江苏省淮安市淮安区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0803执异37号 案外人：黄刚，男，1990年6月25日出生，汉族，住淮安市淮安区。 申请执行人：于怀森，男，1981年4月13日出生，汉族，住淮安市淮安区。 被执行人：韩晓玲，女，1970年8月22日出生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇牌楼巷3-5号，现住南京市栖霞区。 被执行人：任庆峰，男，1966年6月21日出生，汉族，住淮安市淮安区淮城镇牌楼巷3-5号，现住南京市栖霞区。 本院在执行于怀森与韩晓玲、任庆峰民间借贷纠纷一案中，案外人黄刚向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查。本案现已审查终结。 经审查查明，2018年11月6日，本院对于怀森诉韩晓玲、任庆峰民间借贷纠纷一案作出（2018）苏0803民初5714号民事判决：一、被告韩晓玲、任庆峰于本判决生效后十日内共同返还原告于怀森借款230万元（自2014年4月16日起，按基数230万元、月利率2%计算利息至实际返还之日止，再加利息55万元）；二、驳回原告于怀森的其它诉讼请求。案件受理费29600元（原告已预交），减半收取14800元，保全费5000元，合计19800元，由被告韩晓玲、任庆峰共同负担。 2018年9月6日，根据于怀森的申请，本院作出（2018）苏0803财保182号民事裁定：查封被申请人韩晓玲、任庆峰挂靠江苏中茂建设工程有限公司的工程款人民币350万元，期限二年。 根据于怀森的申请，本院于2019年1月7日立案强制执行于怀森与韩晓玲、任庆峰民间借贷纠纷一案，案号为（2019）苏0803执91号。在本案执行过程中，本院于2019年4月3日作出（2019）苏0803执91号执行裁定：查封被执行人任庆峰所有的位于淮安市××乡××区××小区××号的房屋。并于2019年4月3日发出查封公告。 黄刚（案外人）提出异议称：1、申请人与任庆峰、韩晓玲于2015年1月13日签订了《房屋买卖协议书》，任庆峰、韩晓玲将其名下位于淮安市××乡××区××小区××号的房屋，以60万元的总价出卖给申请人。协议书签订当日，申请人向任庆峰、韩晓玲交付了60万元的购房款，任庆峰、韩晓玲收到购房款后，出具收条一张给申请人。该《房屋买卖协议书》由淮安市淮安区建淮法律服务所见证。2、2015年1月13日，申请人与任庆峰、韩晓玲签订了《房屋买卖协议书》后，申请人就已经占有涉案的房屋。3、淮安市清江浦区黄码乡集中居住区一品御墅小区的所有业主都没有取得房屋的权证，申请人对未能办理过户登记手续没有过错。综上，根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条：申请人已经支付了全部价款并实际占有该财产，申请人对未能办理过户登记手续没有过错的，人民法院不得查封。故请求贵院采纳申请人的执行异议，依法支持申请人的执行异议的请求事项，立即停止对淮安市××乡××区××小区××号的房屋的执行，并解除对淮安市××乡××区××小区××号房屋的查封。 申请执行人于怀森辩称：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。1、黄刚提供的2015年1月13日与任庆峰、韩晓玲签订的《房屋买卖协议书》第1条、第2条，任庆峰、韩晓玲将涉案的房屋及附属设施西小院，以60万的价格出卖给黄刚。答辩人认为该份《房屋买卖协议》是虚假的。①、涉案的房屋系三层别墅，且是精装房，面积300平方米左右；再加之350平方米左右的院落，也进行了精装修，小桥流水。答辩人初步估计涉案房屋及院落的市场价格在200万元左右。黄刚与任庆峰、韩晓玲之间约定的价格不到市场价格的三分之一。②、答辩人认为黄刚与任庆峰、韩晓玲之间存在借贷关系，签订该份《房屋买卖协议书》，名为买卖，实为民间借贷关系。任庆峰、韩晓玲向他人借款时，为了让债权人相信自己有还款能力，会同时和借款人签订《房屋买卖协议书》。任庆峰、韩晓玲向答辩人借贷时，也签过类似的《房屋买卖协议书》。2、据答辩人了解，黄刚并没有实际居住在该房屋，不存在占有涉案房屋一说。3、仅提供60万的收条，无法证实款项的交付情况。请求贵院依法审核60万款项交付情况。综上，答辩人认为贵院对涉案房屋的查封、执行是正确的，请求依法驳回黄刚的异议申请，继续对涉案房屋进行查封、执行。 被执行韩晓玲、任庆峰没有提出答辩意见。 另查明，2015年1月13日，案外人黄刚与被执行人韩晓玲、任庆峰签订《房屋买卖协议书》一份，约定韩晓玲、任庆峰将位于淮安市××乡集中居住区的一套房屋（A12幢，房屋建筑面积约248平方米、附属设施西小院）出售转让给案外人黄刚，房屋售价人民币60万元，同日韩晓玲、任庆峰出具收到黄刚购房款陆拾万元的收条一张给案外人黄刚。 再查明，涉案房屋系黄码乡集镇集中居住区建设指挥部为被执行人任庆峰代建，该房屋没有办理产权登记手续。 本院认为，本案的争议焦点是，案外人黄刚对房屋所有权的主张能否排除本院对位于淮安市××乡××区××小区××号的房屋的执行。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。” 本案中，涉案房屋系黄码乡集镇集中居住区建设指挥部为被执行人任庆峰代建，该房屋至今没有办理产权登记手续，无权属证书。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，涉案房地产因未登记办理权属证书，故不得进行转让。被执行人韩晓玲、任庆峰将未依法登记领取权属证书的房屋转让给案外人黄刚，违反了中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项的规定，其转让行为无效。故本院对被执行人韩晓玲与任庆峰所有的位于淮安市××乡××区××小区××号的房屋采取查封等强制执行措施，符合相关规定，并无不当。异议人异议理由不能成立，异议人主张的权利不能排除本院对涉案房屋的执行。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，裁定如下： 驳回案外人黄刚的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审判长  曾金年 审判员  邵凤兵 审判员  徐朝霞 二〇二〇年十一月五日    书记员  杜红秋 附页――裁判依据的法律条文： 一、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起15日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）、案外人是否系权利人； （二）、该权利的合法性与真实性； （三）、该权利能否排除执行。 三、《中华人民共和国城市房地产管理法》 第三十八条下列房地产，不得转让： （一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的； （二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）依法收回土地使用权的； （四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。