河北省沧州市运河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0903民初529号 原告：沧州荣盛房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区黄河西路北侧阿尔卡迪亚国际大酒店**。 统一社会信用代码：911309005809980482。 法定代表人：谢金永，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：韩占幸，河北东方伟业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李胜利。 被告：沧州市同天购物中心有限公司，住，住所地沧州市运河区解放西路/div> 统一社会信用代码：91130900789849238Q。 法定代表人：段立华，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：封金良，河北卓强律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡玉明，系该公司副总。 原告沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）与被告沧州市同天购物中心有限公司（以下简称同天公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年2月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月17日公开开庭进行了审理。原告沧州荣盛公司的委托诉讼代理人韩占幸及李胜利、被告同天公司的委托诉讼代理人封金良及胡玉明均到庭参加诉讼。本案 —2— 现已审理终结。 沧州荣盛房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告支付面积差款7412500元；2、请求判决被告向原告支付逾期支付面积差的违约金（以7412500元为基数，2019年8月1日至2019年8月5日按照万分之五/日为标准支付，自2019年8月6日后按照万分之八/日为标准支付）；3、请求判决本案诉讼费、保全费、律师费由被告承担。事实和理由：被告2012年12月9日与原告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定购买原告开发的荣盛国际购物广场负一层超市01-09铺、商业1001-1095铺的房屋（以下简称“房屋”），建筑面积27740.78平方米，成交价为138703900.00元，根据《商品房买卖合同》第五条约定，面积差异处理方式为“按照产权登记面积结算，房价多退少补”。双方及沧州商盛物业服务有限公司于2019年6月2日签订《三方协议》，就房款支付、产权登记及物业管理等内容达成一致，其中就面积差问题在第二条明确约定，乙方同意最终以国家测绘部门出具的数据为准，按实际面积就房款进行多退少补后，产权配合办理产权登记手续，并在收到《房屋产权证》后三个工作日内支付剩余房款870.39万元。根据沧州市房产测绘队2014年12月出具的《房屋测绘成果认签表》，被告购买的房屋实测面积增加1482.5平方米，被告应当补交的面积差额总金额为7412500元。经原告多次催缴，被告均不予支持，导致房屋产权登记时 —3— 间拖延，原告无法收回相应房款。鉴于此，现原告根据《中华人民共和国合同法》的相关规定及《商品房买卖合同》、《三方协议》的约定，故诉至本院。 沧州市同天购物中心有限公司辩称，荣盛公司的诉讼请求缺乏事实和法律依据，人民法院不应支持。理由如下：1、2019年6月2日，沧州荣盛房地产开发有限公司（以下简称荣盛公司）、沧州市同天购物中心有限公司（以下简称同天公司）以及沧州商盛物业有限公司，签订三方协议一份，协议第二条约定“甲乙双方按照本协议第一条约定，履行各自的义务。甲乙双方按照原订协议所标明的房屋面积，在现场丈量所交易房屋面积，然后双方按照实际面积大小（最终以国家测绘部门出具的数据为准）及所付款多少进行多退少补后，即相互配合办理本房屋产权登记手续，将本房屋产权登记在乙方名下；在乙方收到和实际面积相符的《房屋产权证》后，应于三个工作日内向甲方指定的银行账户支付剩余房款870.39万元，甲方收到前述款项的同时向乙方交付开具的等额发票。”从三方协议签订至今，双方没有到现场丈量同天公司所购买的房屋面积，由于双方没有现场丈量房屋面积，实际面积无法确定，同天公司更没有收到和实际面积相符的房屋产权证。所以，同天公司付款的条件尚不具备，更不存在违约行为。2、2019年6月2日的三方协议仅提到的荣盛公司所谓的剩余房款870.39万元，对荣盛公司所主张的所谓增加面积款项根本没有涉及。3、2012年12 —4— 月9日，荣盛公司与同天公司签订商品房买卖合同时，荣盛公司告知同天公司所购买的房产建筑面积为27740.78平方米。而从事后荣盛公司提供给同天公司的“荣盛国际购物广场地下一层平面图”得知，同天公司购买的房产的建筑面积仅为23510平方米，并非荣盛公司所承诺的27740.78平方米，两者相差4230.78平方米。也就是说，按着双方约定的销售单价5000元/㎡计算，参照平面图计算，同天公司应付款117550000元，截止到今天，同天公司向荣盛公司实际支付130000000元，同天公司已超付12450000元，同天公司保留起诉荣盛公司民事欺诈或控告荣盛公司合同诈骗的权利。综上所述，荣盛公司主张同天公司支付购房款的请求既无事实依据，也无法律依据，恳请人民法院查明事实后，依法驳回荣盛公司的诉讼请求，以维护同天公司的合法权益。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年12月9日，荣盛公司（出卖人）与同天公司（买受人）签订《商品房买卖合同》，主要约定买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的（第）负一层超市01-09、商业-1001—-1095铺号房。该商品房建筑面积共27740.78平方米。商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5000元，总金额壹亿叁千（仟）捌百（佰）柒拾零万叁千（仟）玖百（佰） —5— 零拾零元整。根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。双方自行约定按产权登记面积结算，房价多退少补，买受人按补充协议分期付款。出卖人应当在2014年12月25日前，依照国家和地区人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件即该商品房取得竣工验收报告条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。同日，荣盛公司（甲方）与同天公司（乙方）签订《补充协议》，主要约定乙方购买甲方位于黄河西路与开元大道交口处新建综合楼负一层营业用区域，用来开办综合超市；该层建筑总面积50128平方米，乙方购买面积为27740.78平方米，以双方签字盖章的平面图为准。该项目全部建筑面积27740.78平方米，单价为人民币5000元/平方米，全部价款为人民币138703900.00元，大写壹亿叁仟捌佰柒拾万零叁仟玖佰元整。结算时间：鉴于该项目建设完工须到2014年底，乙方拨款时间和比例为：（1）合同签订后10内拨付人民币8000万元；（2）2013年12月25日前拨付人民币1000万元；（3）工程完工验收完毕交付乙方后拨付4000万元；（4）甲方将房屋所有权证书办至乙方名下并交付给乙方后，乙方再向甲方支付剩余部分870.39万元。2019年6月2日，荣盛公司（甲方）、同天公司（乙方）、沧州商盛物业服务有限公司（丙方）签订《三方协议》，主要约定：1、甲乙双方于2012年12月9日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》（以下简称“原协议”），约定乙方购买荣盛 —6— 广场负一层营业用区域即超市01-09铺、商业1001-1095铺（以下简称“本房屋”）及双方相关权利义务。2、丙方为甲方的全资子公司，为荣盛广场的物业管理服务企业。甲乙丙三方在平等、自愿、互惠互利的基础上，经友好协商，达成本协议，以兹遵守：一、乙方支付此前由于甲方原因致使乙方依《原协议》有关条款而中间停止拨付予甲方的本期购房款余额3000万元（大写：叁仟万元整）；甲方在项目建设中欠乙方垫付的供水管线工程和配电主电缆安装工程费用合计人民币200万元（大写：贰佰万元整）。经甲乙双方协商一致，乙方在收到甲方开具给乙方先后曾给甲方所付购房款的发票及本次乙方应付本期余款的发票，且本协议第四、五、六条均已落实后，乙方在三个工作日内向甲方指定银行账户支付剩余部分购房款人民币2800万元。二、甲乙双方按照本协议第一条约定，履行各自义务。甲乙双方按照原订协议所标明的房屋面积，在现场丈量所交易房屋面积，然后双方按实际面积大小（最终以国家测绘部门出具的数据为准）及所付款多少进行多退少补后，即相互配合办理本房屋产权登记手续，将本房屋产权登记在乙方名下；在乙方收到和实际面积相符的《房屋产权证》后，应于三个工作日内向甲方指定银行账户支付剩余房款870.39万元，甲方收前述款项的同时向乙方支付开具的等额发票……。荣盛公司于2014年将案涉房屋交付给被告，同天公司于2014年6月30日开始装修，2014年10月25日超市开业，案涉项目经整体 —7— 竣工验收后于2015年1月15日进行验收备案。同天公司按照《补充协议》和《三方协议》履行了付款义务，因案涉房屋的产权证一直未办理，剩余房款870.39万元未支付给荣盛公司。 另查明，2012年6月26日，沧州市房产测绘队经荣盛公司委托对荣盛国际购物广场作出《房屋测绘成果认签表》的预测表，预测荣盛国际购物广场建筑面积为276685.32平方米。2014年12月18日，沧州市房产测绘队对荣盛国际购物广场作出《房屋测绘成果认签表》的实测表，实测荣盛国际购物广场建筑面积为273590.62平方米，实测同天所购买的案涉房屋的建筑面积为29223.28平方米，比案涉合同建筑面积27740.78平方米多出1482.5平方米。荣盛公司分别于2019年7月24日、7月29日、2019年9月6日向同天公司邮寄付款催告函，主要内容为因测绘部门已出具房屋实际测绘面积数据，房屋建筑面积增加1482.5平方米，同天公司应补缴面积误差比3%以内（含3%）的购房款416.11万元人民币，在收到本函之日起5日内将以上金额支付至公司账户并办理相应手续，并按照原协议及《三方协议》的约定履行合同，否则将根据原协议及《三方协议》的相关约定，追究同天公司的违约责任。同天公司在收到上述付款催告函后，分别于2019年7月29日、9月19日向荣盛公司送达了复函，对多出的建筑面积提出了疑问，并建议双方公司应坐在一起，协商解决此事。至今，同天公司未补缴面积差价，荣盛公司亦未办理案涉房屋的产权证书。 —8— 又查明，沧州市房产测绘队的资质为丙级资质，专业范围为不动产测绘：房产测绘。2014年7月1日，国家测绘地理信息局公布的《测绘资质分级标准》中对不动产测绘专业标准进行了明确规定：考核标准分为甲级、乙级、丙级、丁级。甲级作业限额无限额限制；乙级作业限额：1、日常地籍调查及设区的市级以下地籍总调中的地籍测绘。2、规划许可证载单栋建筑面积10万㎡以下；单个合同标的不超过建筑面积200万㎡；3、无限额限制。4、相应于上述限额。丙级作业限制：1、日常地籍调查及县级级以下地籍总调中的地籍测绘。2、规划许可证载单栋建筑面积5万㎡以下；单个合同标的不超过建筑面积100万㎡；3-4不得承担。丁级……。该《测绘资质分级标准》于2014年8月1日实施。 以上事实由原告提交的《商品房买卖合同》、《补充协议》、《三方协议》、沧州市房产测绘队于2014年12月18日对荣盛国际购物广场出具的实测表、催告函及邮政特快专递回执三份、河北省高级人民法院（2017）冀民终741号民事裁定书一份、河北省建设工程竣工验收报告一份、沧州市中级人民法院（2019）冀09民终7283号民事判决书一份、房产证两份、规划图、区域图和施工图各一份，被告提交的三方协议、商品房买卖合同、地、地下**平面图告提供给被告的房屋测绘面积成果认签表两份、建筑设计说明一份、荣盛公司在不动产登记中心备案登记的车库面积表四页、原告提供给被告的面积图一 —9— 份，本院调取的沧州市房产测绘队的资质以及当事人的陈述等证据予以证实。 本院认为，《 中华人民共和国民事诉讼法 》 第六十五条 规定“当事人对自己提出的主张应当及时提供证据”，《 最高人民法 院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法 〉的解释》 第九十条 规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”原告向被告主张权利的依据是沧州市房产测绘队于2014年12月作出的《房屋测绘成果认签表》实测表，该实测表载明荣盛国际购物广场的建筑面积为273590.62平方米，交付给被告的案涉房屋的建筑面积为29223.28平方米。对此，本院认为，第一，根据原告提交的沧州市房产测绘队作出的《房屋测绘成果认签表》的预测表和实测表，预测荣盛国际购物广场建筑面积为276685.32平方米，实测荣盛国际购物广场建筑面积为273590.62平方米，上述两份证据显示整栋荣盛国际购物广场的实测建筑面积减少了3094.7平方米。被告购买的案涉房屋系整栋荣盛国际购物广场的一少部分，现整栋荣盛国际购物广场的建筑面积减少，原告却主张被告所购买的案涉房屋的建筑面积增加了1482.5平方米，沧州市房产测绘队出庭接受质询时未对此作出合理解释，原告作为开发商亦未能提交充 —10— 足证据来证实该问题。第二，原告提交的《房屋测绘成果认签表》的实测表是在2014年12月作出的，而原告与被告双方在2019年6月又签订《三方协议》，协议约定了甲乙双方按照原订协议所标明的房屋面积，在现场丈量所交易房屋面积，然后双方按实际面积大小（最终以国家测绘部门出具的数据为准）及所付款多少进行多退少补后，即相互配合办理本房屋产权登记手续，将本房屋产权登记在乙方名下。该行为表明原告与被告达成新的合意，约定了双方对案涉房屋面积的所应履行的权利义务，但被告至今未收到原告的通知一同去现场丈量所交易的房屋面积，未参与所交易房屋的面积测量工作。第三，根据2014年8月1日实施的《测绘资质分级标准》规定丙级资质的不动产测绘的作业范围为规划许可证载单栋建筑面积5万㎡以下；单个合同标的不超过建筑面积100万㎡，本案中荣盛国际购物广场的单栋建筑面积的预测面积与实测面积均在27万㎡以上，而沧州市房产测绘队的资质仅为丙级，其测绘荣盛国际购物广场超出了作业范围，故沧州市房产测绘队于2014年12月作出的《房屋测绘成果认签表》的实测表不能被本院采纳。综上，原告既没有按照《三方协议》的约定履行相应的义务，也没有对多出的案涉房屋的建筑面积作出合理解释，且其提交的《房屋测绘成果认签表》实测表的作出单位亦无相应的资质，故原告的主张无事实依据和法律依据，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、 —11— 《 最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法 〉的解释》 第九十条 的规定，判决如下： 驳回原告沧州荣盛房地产开发有限公司的诉讼请求。 案件受理费63687元、保全费5000元，由原告沧州荣盛房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审 判 长  代 丽 人民陪审员  宫业胜 人民陪审员  孙文会 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  朱博明