湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初9233号原告：湖南英豪房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区湘府东路二段**红星大厦****。法定代表人：徐建忠，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：梁译文，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘雨涵，湖南金州律师事务所实习律师。被告：孙大伟，男，1977年11月26日出生，满族，住湖南省长沙市天心区。委托诉讼代理人：田林林，女，1980年3月5日出生，汉族，系被告孙大伟妻子，住湖南省长沙市雨花区。被告：田林林，女，1980年3月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。原告湖南英豪房地产开发有限公司（以下简称原告）与被告孙大伟、田林林商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人梁译文、刘雨涵，被告暨被告孙大伟的委托诉讼代理人田林林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告孙大伟、田林林向原告一次性支付剩余购房款255000元，并向原告支付逾期利息39831元（违约金按逾期应付房款的每日0.01%计算，自2016年5月24日起暂计至2020年9月2日止），本息合计暂计294831元；2.判令本案所产生的诉讼费、保全费、公告费由被告承担。事实与理由：2016年2月24日，被告孙大伟、田林林与原告签订合同编号为20150004802的《长沙市商品房买卖合同》，双方约定，两被告购买原告位于长沙市雨花区××村，项目名为英豪汇景豪庭的商品房住宅，房屋总价款为473433元。两被告应在合同签订日交付首期房款，剩余房款通过按揭方式付清。2016年3月22日，两被告缴纳首付款218433元，剩余房款既未向银行办理按揭手续，也未向原告依约缴纳。2018年5月22日，两被告因商品房预售合同纠纷向本院起诉原告，要求原告为其办理按揭手续。2018年8月1日，本院作出（2018）湘0111民初4186号判决，认定贷款并非原告义务，两被告要求原告为其办理贷款的诉讼请求不成立。判决生效后，两被告至今未办理按揭手续，也未向原告结清剩余房款。根据案涉《商品房买卖合同》第七条第一款规定，两被告已逾期支付购房款超过90日，应按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，直到实际全额支付应付款之日止。综上，原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼。被告孙大伟、田林林辨称，一、被告与原告签订涉案合同后，被告按合同要求支付了首付款218433元，并向税务等部门缴纳了交易契税与房屋维修基金，剩余房款采用银行按揭方式支付，但被告所支付的首付款并未汇入银行的监管账户，其中2016年2月24日交纳的108433元汇入了原告公司，2016年1月28日交纳的100000汇入了长沙县湘龙郁志汽配经营部，导致贷款至今未能办理下来。二、本案所涉房屋在英豪汇景豪庭项目在建建筑物抵押清单范围内，原告承建的楼盘包括被告买受的房屋在内300套房屋，已经由本院依法裁定并冻结，随时有可能拍卖。三、原告未办理合同备案手续及预告登记，被告无法安心缴纳剩余购房款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年2月24日，原告与被告孙大伟、田林林签订《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150004802），约定由原告购买被告开发的座落于雨花区××路××号××栋××层××号房屋，规划用途为住宅，建筑面积88.36㎡；该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行，抵押权登记时间为2015年4月7日，被告保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；该商品房单价为5358元／㎡，总房价473433元，首付款218433元于本合同签订之日支付，剩余房款255000元采用银行按揭方式支付，原告应协助办理，被告应在接到原告通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到原告或贷款人通知后7日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；被告逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理；因被告原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，原告同意被告在收到通知之日起7日内，以自有资金支付，不承担本合同第七条约定的违约责任；逾期15日，原告有权解除合同，并自解除合同之日起90日内及时将已付款及同期银行利息退还给被告；因原告原因导致被告未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告可以选择继续履行合同，具体付款方式和付款期限另行协商，并签订补充协议；本合同第七条约定，被告未按本合同约定时间付款，逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按应付款的1%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之一的违约金；本合同第八条约定，原告应当在2016年12月31日前向被告交付该商品房；被告购买的商品房为预售商品房，自合同签订之日起，原告应于90日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案；若设定了在建建筑物抵押权登记，原告应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记；买卖双方应于90日内向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记。原告没有按照约定申请预购商品房预告登记的，应按本条第三款的约定承担相应责任，且被告可单方向房屋登记机构申请，并应按规定提交申请材料；若设定了在建建筑物抵押权登记，应当先办理抵押权注销登记。在商品房交付后365日内办妥买受人的房屋所有权证，365日内办妥买受人的土地使用权证；并约定如因原告的责任，致使被告未能在约定期限内办理上述登记，被告不同意解除合同，自本合同规定期限内的次日起至实际办理登记之日止，原告每日按已付房款的0.05‰支付违约金。上述合同签订后，双方在不动产登记部门办理了网签手续。被告依约向原告支付首付款218433元，并向原告交付了办理银行贷款的材料，后因原告经营原因导致被告的银行贷款未审批通过，双方未就支付剩余购房款达成补充协议。因原告未继续办理涉案房屋的预告登记等后续手续，被告于2018年5月22日将原告诉至本院，请求判令：1．湖南英豪房地产开发有限公司限期30日为孙大伟、田林林办妥不动产权证；2．湖南英豪房地产开发有限公司限期10日内为孙大伟、田林林办妥预告登记和合同备案；3．湖南英豪房地产开发有限公司限期30日为孙大伟、田林林办理银行按揭手续；4．湖南英豪房地产开发有限公司向孙大伟、田林林支付逾期交房的违约金12385元（该违约金以已付购房款218433元为基数，按照每日万分之一标准自2016年11月1日暂计算至起诉之日止，实际应计算至房屋实际交付之日止）；5．湖南英豪房地产开发有限公司向孙大伟、田林林支付逾期办理产权登记的违约金7940元（该违约金以已付购房款218433元为基数，按照每日0.005%标准自2016年5月25日暂计算至起诉之日止，实际应计算至湖南英豪房地产开发有限公司办妥不动产权证止）；6．湖南英豪房地产开发有限公司承担本案全部诉讼费用。本院于2018年8月1日作出（2018）湘0111民初4186号民事判决，判决：一、湖南英豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内向不动产登记机构申请办理编号为20150004802的《长沙市商品房买卖合同》合同备案手续，并以218433元为基数按照每日0.005%的标准向湖南英豪房地产开发有限公司支付自2016年5月25日起至合同备案手续实际办妥之日止的违约金；二、驳回孙大伟、田林林的其他诉讼请求。该判决生效后，湖南英豪房地产开发有限公司未履行办理合同备案手续的义务，双方亦未就剩余房款的支付进行协商。因要求被告支付剩余购房款未果，原告于2020年9月2日诉至本院，请求判如所请。另查明，1.因原告未能偿还贷款，抵押权人中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行作为申请人向本院提起实现担保物权，请求裁定对原告提供用于抵押的位于长沙市雨花区××路××号英泰汇景豪庭的房地产进行拍卖、变卖，并确认申请人对拍卖、变卖所得的款项在原告拖欠的贷款本金131000000元和利息及为实现债权产生的费用优先受偿。本院于2017年2月20日作出（2016）湘0111民特71号民事裁定，裁决：准许拍卖、变卖湖南英豪房地产开发有限公司抵押的位于长沙市雨花区××路××号英泰汇景豪庭的在建建筑物，所得价款由中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行在借款本金131000000元、所欠利息（至2017年1月21日未欠利息，此后利息按合同约定的利率计算至借款全部清偿之日）及律师费50000元的范围内优先受偿，并以登记的债权数额为限。中国建设银行股份有限公司长沙芙蓉支行后据此向本院申请执行，现仍未执行完毕。本案所涉房屋在英豪汇景豪庭项目在建建筑物抵押清单范围内。2.原告庭审中认可其公司涉及多起诉讼，涉诉债务金额巨大，涉案房屋因在建抵押导致无法办理预告登记，现仅能办理备案。本院认为，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：20150004802，以下简称买卖合同）系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。本案争议焦点为原告要求两被告一次性支付剩余购房款有无事实及法律依据。首先，原、被告在买卖合同内系约定按银行按揭方式支付购房款，而导致不能办理按揭手续的原因系原告自身经营问题，后续双方未就剩余购房款支付方式予以协商并达成一致，故原告现要求两被告一次性支付剩余购房款没有合同依据。其次，在（2018）湘0111民初4186号民事判决生效后，原告未履行在规定时间内办理买卖合同备案手续之义务，而案涉房屋已被准许拍卖、变卖，原告未就两被告支付剩余购房款后为其办理权属证书提供适当担保，故两被告有理由相信原告无法履行买卖合同后续义务，两被告基于不安抗辩权中止履行支付剩余购房款之义务，有事实及法律依据，本院予以支持。综上，原告要求两被告一次性支付剩余购房款及逾期利息的诉讼请求，本院不予支持，双方就买卖合同的履行含剩余购房款支付应另行协商解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十八条、第六十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告湖南英豪房地产开发有限公司的诉讼请求。本案受理费2861元（已减半收取），由原告湖南英豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  袁亚二〇二〇年十一月三日书记员  肖倩