浙江省杭州市江干区人民法院民事判决书稿（2020）浙0104民初5376号原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司，营业场所浙江省杭州市江干区高德置地中心2号楼103室。负责人曾浩，总经理。委托代理人陈蔚,北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告左巢（杭州）商务服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区高德置地中心******-1。法定代表人吴闲。原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司（以下简称高成公司）为与被告左巢（杭州）商务服务有限公司（以下简称左巢公司）物业服务合同纠纷一案，于2020年7月29日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员郭卓君适用简易程序独任审判，于2020年10月13日公开开庭进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告高成公司基于与被告左巢公司之间的物业服务合同关系起诉，诉请判令：一、被告向原告支付拖欠的物业管理费共计272658.32元；逾期付款违约金12816.58元（计算至2020年5月19日）；二、被告向原告支付解约违约金210575元；三、本案诉讼费由被告承担。被告左巢公司庭后书面辩称，首先，本案中，原告的物业服务指定方提供的物业不合格，导致被告根本未使用20层整层；对21层出租面积达2000多平，实际使用面积仅600余平，且未使用部分，原告根本未提供任何物业管理服务，包括空调的开放和使用，现原告要求被告全额支付物业管理费，显失公平。第二，本案中，因疫情原因以及原告的物业服务指定方共同导致被告合同继续履行困难，如强行继续履行，只会使被告进一步损失扩大，故根据《最高人民法院印发（关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见一）》的通知（法发（2020）12号）之规定，被告有权要求重新协商，可以请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等，被告根据上述法律规定，对承租的5层楼房，要求变更履行方式，进行部分解除以实现双方利益最大化，符合规定。而原告在业主方授意下，不同意被告部分解除合同，又强行对被告承租的全部物业停水、停电、停止电梯、货梯的使用，并向被告方主张违约责任，于法无据。第三，本案中的物业服务合同是案涉租赁合同的附属部分，相关的物业服务主要条款，在被告与业主方的租赁合同中同时进行了约定，如租赁合同解除，则物业合同同时解除。本案中，关于租赁合同解除，被告迟延支付相关费用是否构成违约，被告也依法提起诉讼，故本案的事实认定与租赁合同纠纷中的相关事实认定存在关联，两案事实应保持一致。本案中被告系与业主协议解除合同和退场，故原告主张合同解除的违约金没有事实依据。第四，关于本案中的违约条款，均是原告方单方制作的格式条款。本案中物业服务是由业主方单方指定，相关的物业服务合同均是格式合同，合同中的违约条款并未经双方协商，违约金条款显失公平，约定的违约金明显过高。本案中，原告的损失仅仅为银行利息，现原告主张日万分之五，明显高于其损失。本案经审理查明的事实如下：2018年10月10日，案外人广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司（甲方）与被告左巢公司（乙方）就被告承租的高德置地中心1号楼20、21层2008-01?——2008-06、2108-01——2108-06室物业签订《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》，约定：物业服务管理期限与乙方承租物业的租赁期限相同（包括租金的优惠期间），自2018年10月10日起至2026年6月30日止；物业管理费按建筑面积计算每月每平方米25元，该物业建筑面积为4211.5平方米，每月管理费为105287.5元；乙方以1个月为一个支付周期并应在每支付周期上一自然月的二十日前完成该周期物业管理费的支付；在物业管理期限内，如乙方与出租方产生争议或者纠纷的，不影响本合同的继续履行，甲乙双方应按本合同的约定承担各自的合同义务；乙方未按本合同缴交物业管理费、水电费、有偿服务费、违约金等费用的，自逾期之日的第二日起，每逾期一日按所欠缴金额的0.5‰向甲方支付逾期付款违约金，且甲方有权发催收函或律师函进行催收，逾期三十日的，甲方有权提前解除合同；由于乙方原因导致本合同被提前解除或终止的，乙方应按照最后一期物业管理费标准向甲方支付两个月的物业管理费作为违约金；等等。2020年3月2日，广州珠江物业酒店管理有限公司杭州分公司（甲方）、被告左巢公司（乙方）、原告高成公司（丙方）签订《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同主体变更协议》，明确自2020年1月1日起，丙方代替甲方继续履行《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》，物业合同中有关甲方的权利义务概括由丙方承受，物业合同中的物业管理费标准、支付时间等仍保持不变；乙方已根据物业合同约定支付物业管理费至2020年2月9日；乙方根据物业合同约定向甲方支付的2020年1月1日起至2020年2月9日的物业管理费自动转为乙方相应期间应向丙方支付的物业管理费，甲方无需向乙方退还已收取的物业管理费，乙方亦无需向丙方支付该期间的物业管理费；等等。上述合同签订后，原告按约提供了物业管理服务，但自2020年2月10日起的物业管理费被告未按合同约定期限支付。2020年1月至3月期间，原告每月向被告发送物业管理费收费通知单，明确下一周期物业管理费金额。2020年4月24日，原告高成公司向被告左巢公司寄送《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同解除告知函》，明确因2020年2月10日至2020年5月9日的物业费截至函件出具之日仍未支付，已经逾期支付超过30天以上，故物业合同于2020年4月27日解除，并要求被告支付拖欠的物业费272658.32元、按日万分之五的标准支付逾期支付物业费的违约金以及按照最后一期物业费标准支付两个月物业费的违约金等。该解除函被告于2020年4月25日签收。上述事实，有原告提交的《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同主体变更协议》、不动产登记证书、收费通知单、催款邮件、解除告知函、EMS快递面单、快递签收查询情况及当事人的陈述为证。对部分解除租赁合同的通知，系被告发给高地（杭州）房地产开发有限公司的关于租赁合同关系所涉问题的沟通，与本案无关，本院不予确认。本院认为，《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同》《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同主体变更协议》合法有效，双方当事人应按照合同约定履行自己的义务。被告未按约支付物业管理费，其行为已构成违约。且根据双方协议，被告逾期支付物业管理费超过三十天的，原告有权提前解除合同。原告亦已通知被告解除合同事宜。被告缺席，也未提供可延期交纳或可减免应交纳物业费的证据，故对原告要求被告支付拖欠的2020年2月10日至2020年4月27日的物业管理费的诉请，本院予以支持。被告辩称20层、21层物业不合格、原告未提供物业管理服务，但未举证证明，且根据《杭州高德置地中心写字楼物业管理服务合同主体变更协议》，三方亦确认被告已根据物业合同约定支付物业管理费至2020年2月9日，故本院对被告该节辩称不予采纳。被告关于因疫情原因及原告导致被告合同继续履行困难的辩称，亦缺乏证据证明，且在疫情期间，原告作为物业管理服务企业，仍有义务并实际提供物业管理服务，原告的物业管理服务并未因疫情发生而中断，故本院不予采纳。关于逾期付款违约金问题，原告主张按日万分之五的标准支付，该违约金计算标准过高，原告未举证证明被告违约给其造成的实际损失，本院结合合同履行情况、当事人的主观过错等因素，酌情将违约金标准调整至按同期全国人民银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付。根据被告应付款时间节点分段计算，2020年1月21日至2020年5月19日的逾期付款违约金为2807.88元。关于解约违约金，原告高成公司基于被告左巢公司逾期支付物业管理费行为同时主张逾期付款违约金和解约违约金，属于重复主张和基于格式条款加重当事人的违约责任，本院根据公平原则并结合当事人实际损失等情形，对有关解约违约金的请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告左巢（杭州）商务服务有限公司支付原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司物业管理费人民币272658.32元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告左巢（杭州）商务服务有限公司支付原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司逾期付款违约金人民币2807.88元，于本判决生效之日起十日内付清；三、驳回原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币4370.5元，由原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司承担人民币1943.5元，被告左巢（杭州）商务服务有限公司承担人民币2427元。原告高成（广州）物业管理有限公司杭州分公司于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。被告左巢（杭州）商务服务有限公司于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的案件受理费。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审 判 员 郭卓君二〇二〇年十一月十六日代书记员 姜 玲