广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初13839号原告:东莞市泰然酒店管理有限公司，住所为广东省东莞市**********。法定代表人：黄贤龙，执行董事。委托代理人：林可梅，广东星辰律师事务所律师。委托代理人：张付忠，广东星辰律师事务所律师。被告：陈泽壬，男，汉族，1972年9月10日出生，住址为广东省东莞市**********97*，公民身份号码为441************23X。委托代理人：谢志高，广东展豪律师事务所律师。委托代理人：官佳杰，广东展豪律师事务所律师。原告东莞市泰然酒店管理有限公司（以下简称泰然公司）诉被告陈泽壬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告泰然公司的委托代理人林可梅，被告陈泽壬及其委托代理人谢志高及官佳杰，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告泰然公司向本院提出诉讼请求（变更后）：1.判令被告向原告支付欠费485954.58元、逾期违约金89703.62元，合计为575658.2元；2.判令被告以575658.2元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准支付逾期付款违约金，自2020年1月12日起计算至实际付清之日止，暂计至2020年5月1日为7212.51元；以上1-2项暂计金额为582870.71元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告在2019年4月25日签订了编号为泰然大饭店[2019]0401号《房屋租赁合同》及两份《补充协议》，约定原告将位于东莞市*******20*泰然大饭店主楼二层（3F与4F）及附楼一层、二层出租给被告经营休闲娱乐KTV；租赁期限为2019年4月25日-2022年4月24日，其中免租期为2019年4月25日-2019年6月24日，《房屋租赁合同》及两份补充协议还详细约定了租金、物业管理费、水电费、空调使用费、电梯维护费、公共区域分摊费等费用的标准及具体的支付时间。同时，《房屋租赁合同》第十一、2条明确约定“被告支付任何费用逾期达到25日，或拖欠原告任何费用相当于一个月租金数额的，原告有权单方解除合同，不予退还租赁保证金、被还应将装修免租期的租金及原告因此次租赁所支出的中介费用（按实际支出结算）补交给原告，此外被告还应该支付拖欠的所有费用并赔偿原告的一切损失。”合同签订后，原告向被告交付了租赁房屋。被告履行了部分合同义务，但自2019年7月起，被告陆续存在拖欠费用的情形，为此，原告向被告发函进行催收并给予了合理的付款期限，但被告并未在原告给出的期限内付款。基于被告的逾期付款行为，原告在2020年1月9日向被告送达了《解除合同通知书》，原被告之间的《房屋租赁合同》及两份《补充协议》已于2020年1月9日解除，且原告已于2020年1月11日收回租赁房屋。根据《房屋租赁合同》第十一、2条、第八、5条的约定，原告除有权在合同解除后进行清场、没收租赁保证金外，还有权要求被告补交装修免租期的租金等。综上，原告为了维护自身的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》相关规定向法院提起诉讼，望判如所请。原告泰然公司对其上述主张提供的证据有：房屋租赁合同及补充协议，费用统计一览表（原告自行统计制作），水电用量表（复印件），催费通知书及送达记录，解除合同通知书及送达记录，房产租赁合同，房屋出租追认书及身份证复印件，工商信息查询单，东莞市常平镇民房建设审批表，东莞市常平镇民房建设工程施工许可证。被告陈泽壬辩称，一、案涉租赁合同无效，被告无需向其支付违约金。根据《最高人民法院关于审理租赁合同纠纷司法解释若干问题》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。原告并未提供案涉房屋的建设工程规划许可证，所以，案涉租赁合同无效，违约条款亦无效，故被告无需向原告支付违约金。二、即便案涉租赁合同有效，因原告对租赁房产存在权利瑕疵且租赁房产存在严重漏水情况，针对原告对违约行为，由于原告一直未能提供有效解决方式，导致被告不得不采取自己有限的措施尽可能维护自身合法利益，也即，被告是在行使不安抗辩权，根据《合同法》的规定，行使不安抗辩权不视为违约，因此不存在所谓的违约金。第一，结合一手房东谭言权录音中的陈述以及一手房东谭言权与原告签订的《房屋租赁合同》可知，案涉房屋未经一手房东同意，不得转租。另外，从录音内容可知，一手房东谭言权曾多次对被告进行口头警告，原告无权将房屋租赁给被告，要求被告立即搬离案涉房屋。在此被告随时处于有可能被赶走，前期巨额投入将血本无归的情况下，被告要求原告予以协调解决，但是原告一直未采取有效措施，解除被告此不利境况。第二，被告在整个使用租赁物的过程中，多次向原告索要租赁物的相关权属和建筑物合法文件以供被告进行合法经营，但原告一直未能向被告提供，导致被告的生产经营一直未能完全正常展开。第三，原告向被告出租的租赁物存在漏水情况，并一再交涉，但是原告均予以拖拉，未能进行解决，不知是该租赁物本身存在安全隐患问题导致该漏水情况，原告无力解决，还是仅仅只是漏水，原告不愿解决，但无论如何，该情况未解决，导致被告一直未能有效利用该部分租赁物（被告的经营生产性质，不能在存在漏水的房屋中进行）。在种种原告在先违约和让被告随时有前期投入血本无归的情况存在的前提下，且原告并未能够给出解决方案和解决措施，被告在无奈之下，唯有采取无力的自救，希望上述问题原告能够解决后再行缴纳相关费用，此不安抗辩权的行使，不应当被认定成是违反在先履行义务，被告不存在违约行为，不应当支付任何的违约金。三、退一步讲，被告存在迟延支付租金的行为，原告主张的欠费项目与事实不符，具体如下：第一，关于第二项补交免租期的租金，如上所述，被告系行使不安抗辩权，故不应当支付第二项补交免租期的租金：第二，关于第四项物业管理费，1．本案案由系房屋租赁合同纠纷，原告要求的系租金，该物业管理费与本案租赁合同并不是同一个法律关系，不应当在本案中审理，原告应当另案起诉；2．原告并未提供物业管理资质证书，故不能收取物业管理费；3．即便原告取得该证书，根据案涉租赁合同10.3条、10.6条规定，安保及清洁卫生均约定由被告负责，原告并未实际提供物业服务，故被告无需向其支付物业管理费。第三，关于第五项水电费，原告在租赁合同中关于水电费的约定，明显属于霸王条款，且该条款与相关的法律法规相违背，若原告出具相关的原始缴费凭证，被告愿意按照正常标准支付水电费，根据《物业管理条例》第四十四条，物业服务企业接受委托代收钱款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。另外，根据广东省发改委粤法改价格【2018】375号文以及东发改【2018】480号文，转供电主体不得截留降价政策红利。今年我省从4月1日起降低一般工商业电度电价1.78分/千瓦时；从5月1日起降低一般工商业电度电价0.58分/千瓦时。第四，关于第六项空调使用费，虽然案涉合同第七条第2款有约定，但被告认为系霸王条款。原告将案涉租赁物出租给被告，并无特别约定空调不属于出租范围，所以空调属于租赁物，因此该空调不应再收取所谓的使用费，而被告使用空调时，已经支付了租金并且支付了使用空调所产生的电费，此，随着不同季节的变换，被告很多时候是不需要使用原告的所谓空调的，这种情况下，原告仍然向被告收取高额的使用费，这是非常不合理的，因此该条款明显增加了被告的义务，明显显失公平，理应无效，故被告无需再支付空调使用费或者按照电费消耗和正常的维护进行支付使用费。若该空调不被定性为租赁物的附属物，将该空调定性为另外一种商品，则原告的该行为则涉及了捆绑销售和强买强卖，明显违反我国的《消费者权益保护法》，应当认定该条款无效。第五，关于逾期违约金，即便案涉租赁合同有效，逾期违约金明显高于造成的实际损失，应该以实际损失为准，若其不能举证其损失，应承担举证不能的后果（或根据公平原则，按同期银行贷款利率计算）。第六，原告的第二项诉讼请求并无法律依据和事实依据。第二项诉讼请求以第一项诉求的金额作为基数，重复计算，明显显失公平，这是其一；其二，案涉合同不能继续履行的原因在于原告并未取得案涉房产的出租权，违反了案涉合同中第八条第一款“租赁期内，甲方保障租赁房产处于适用和安全的状态”规定，所以，原告系使合同不能继续履行的过错方，被告无需向其支付相应利息。四、此外，原租赁合同中，对于保证金的约定不符合法律法规规定，不论何种情况，原告应当先行退回三个月保证金给到被告。根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十五条规定，出租人可以按照租赁合同收取不超过三个月租金数额的保证金。保证金的返还方式，由当事人在合同中约定。本案中，原告收取了被告6个月保证金，明显违反该规定，也即不论本案如何认定和定性，原告应当先予返回违法多收取被告3个月的保证金。基于原告的种种在先违约而租赁物瑕疵，被告被迫行使不安抗辩权迟延缴纳费用，此外，原告无理断水断电，拉门关闸，导致被告完全不能正常生产经营，以及被告购买的大量物资和商业资料被原告锁在租赁物内，经被告一再请求先行将物资进行处理，以免过了有效期，进一步扩大损失，但原告置之不理，致使被告损失一再扩大。被告陈泽壬对其上述主张提供的证据有：押金收据，销售单、送货单（复印件），录音内容及光盘。本院经审理认定事实如下：原告明确，案涉租赁物所在物业位于东莞市**********的主楼二层（3F与4F）及附楼一层（4F），主楼共16层，其中1-9层有建设工程规划许可证，剩余其他楼层没有相应的建设工程规划许可证，为原告向谭吉权租赁而来，原告与谭吉权之间因租赁合同纠纷正在广州仲裁委员会进行仲裁。原告提供的《房产租赁合同》显示，原告在租赁期限内将租赁房产全部或部分经营权转让第三方时，须在转让前征得谭吉权书面同意。原告明确，其转租案涉租赁物给被告确实没有经过谭吉权的书面同意，但认为谭吉权已通过默示的方式同意转租。2019年4月25日，原告与被告签订一份《房屋租赁合同》，主要约定：原告将案涉租赁房产出租给被告作为经营休闲娱乐KTV使用，期限自2019年4月25日至2022年4月24日，免租期自2019年4月25日至6月24日为60天，原告从2019年6月25日开始计收被告的租金；第一年每月租金为103000元，第二年每月租金为123300元，第三年每月租金为135630元，被告应在每月25日之前（如遇节假日及原告休息日则应相应提前至前一个工作日）向原告支付下月租金，先交租后使用；签订本合同时，被告应向原告交纳相当于六个月租金总额的租赁保证金共计618000元，在合同期满被告付清所有费用并将场地完好交回原告、无违法违约行为且未给原告利益造成损失的情况下，由原告无息退还被告，未经原告同意，被告不得要求以租赁保证金折抵任何费用；租赁期内，原告负责管理并直接向供水、供电部门缴纳租赁房产所在区域的全部水电费，电费根据被告实际用电量按1.5元/度计收，用电损耗6%、用电管理及维护6%，水费根据被告实际用水按6.5元/立方米计收，用水损耗、管理及管道维护10%，空调使用费按面积3960.6平方、10元/月/平方计收，电梯维护费1200元/月；被告同意在每月5日之前（如遇节假日及原告休息日则应相应提前一个工作日）将上月的水、电费、空调使用费及当月的电梯维护费（包括被告应分摊的费用，具体按原告统计的数量为准）直接支付给原告；租赁期内，原告保障租赁房产处于适用和安全的状态；租赁期间，原告自己对租赁房产整体提供物业管理服务，被告在使用租赁房产时应遵守相关物业管理法规政策的规定；租赁期间，被告逾期向原告支付任何费用的，每日应按所欠款项总额的1%标准支付违约金，逾期达到25日或拖欠任何费用达相当于一个月租金数额的，原告有权随时单方解除合同，不予退还租赁保证金，被告还应将装修免租期的租金及原告因此次租赁所支出的中介费用（按实际支出计算）补交给原告，被告还应支付拖欠的所有费用并赔偿原告的一切损失；如被告未能在每月25日前，向原告缴纳所有应收款项，原告可视被告主动放弃租赁场所内所有物品的所有权，原告有权清场处理，变卖租赁场所内的物品折抵被告所欠缴的费用；如发生不可抗力事由，或租赁房产业主因改变用途或买卖等各种因素全部或部分收回租赁房产等非原告能控制的事由，导致合同无法继续履行的，双方均无须向对方承担违约责任，租赁保证金及水电保证金在被告迁离及结算后由原告无息退还给被告，租金按照实际使用天数计算；被告在签订本合同时应支付原告首月租金103000元、租赁保证金618000元（合计721000元）。同日，双方签署《补充协议》（一）及《补充协议》（二），主要约定：物业管理费按出租面积5748平方、每月每平方3元（不含税）计算为17244元，从2019年6月25日起计收，被告须随租金支付期限一并缴纳下月物业管理费；新增附楼二层（3F及5F）出租面积400平方，每月租金2000元，从第二年起每年递增10%，从2019年6月25日起计收，缴纳期限及方式与主合同缴租方式一致。2019年12月24日，原告通过邮政EMS快递向被告交寄《催费通知书》，通知催缴被告在2019年12月23日前清缴截至2019年12月21日拖欠的相关费用131798.59元及迟延履行违约金40459.62元（其中，7-9月大堂电费冷气分摊费及电梯费10162.29元，迟延履行违约金7418.47元；10月大堂电费冷气分摊费、电梯费及空调使用费43571元，迟延履行违约金19606.95元；12月物业管理费17244元，迟延履行违约金4311元；11月水电费、大堂电费冷气分摊费、电梯费及空调使用费60821.3元，迟延履行违约金9123.2元）。2020年1月9日，原告通过邮政EMS快递向被告交寄《解除合同通知书》，主张因被告自2019年7月以来存在拖欠费用的行为，依约通知解除案涉《房屋租赁合同》及两份《补充协议》，并保留要求被告支付拖欠租赁费用及逾期违约金的权利，要求被告在2020年1月11日前腾空租赁房屋并交付原告。同日，原告通过微信发送了该《解除合同通知书》给被告。原告明确，其发出《解除合同通知书》后，即恢复了对案涉租赁物的掌控。被告确认，其已拒收退回前述两份邮件，有收到微信上发送的《解除合同通知书》，对《催费通知书》上记载的拖欠费用金额不予认可，对《解除合同通知书》上的内容亦不予认可，主张：其已向原告付清2019年12月24日之前的租金，未交清这之前的物业管理费、水电费、空调使用费、电梯维护费和大堂公共区域的分摊费，是因为原告经常断水断电、拉门关闸，且案涉租赁物存在严重漏水情况，且原告转租案涉租赁物未经产权人同意，产权人多次表态不同意转租给被告，并在2019年12月25日过来闹要赶走被告，被告实际无法使用相关设施，被告未提供相应的证据佐证。原告确认，被告已付清2019年12月24日前的租金。原告为证明其有关被告拖欠水电费的主张，还提供了2019年及2020年KTV每月水电用量表拟以证实，其曾通知被告一起抄水电表并由双方确认后作为计量基数，被告否认曾确认过该抄表数据，并否认上面的签名人员为被告的员工，表示全部材料还在案涉租赁场所，不清楚财务有无交清原告主张的拖欠费用。该表无原件核对，显示：2019年9月、10月及12月数据在“KTV签字”一栏有李勇等三人签名确认（另外两人的签名潦草无法辨认），部分数据存在涂改，涂改处无人员签名，其余2019年11月及2020年1月至2月期间的数据无人员签字确认，2020年2月的用水用电量均为零。原告明确，无其他证据佐证其主张的水电费。另，被告提供销售单及送货单复印件，拟证实原告擅自收回案涉租赁物，导致被告还有酒水等货物至今锁在租赁物内无法取出，造成经济损失；原告确认案涉租赁场所内留了些酒水，但无法确认所留是否为该些单上的酒水。原告认可，案涉租赁物所在的建筑物存在部分违反建设规划许可进行加建的情况。本院责令原告限期提供案涉租赁物所在物业的建设工程规划许可证或产权证书，原告只提供了显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室及东莞市常平镇规划管理所盖章的《东莞市常平镇民房建设审批表》、显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室盖章的《东莞市常平镇民房建设工程施工许可证》，该审批表及许可证无市级相关主管部门审批意见及盖章，显示建筑层数为九层。本院已向原告释明，如原告无法提供案涉物业所在建筑物的建设工程规划许可证或产权证书，案涉租赁合同可能无效，并询问原告是否调整诉请的项目，原告明确不调整并表示清楚相应的法律后果。原告还明确，其诉请第一项中的逾期违约金依据是《房屋租赁合同》约定的每日按所欠款项总额的1%标准计算2020年1月11日前的违约金，其诉请第二项的逾期付款违约金是原告自愿调整为按同期同类贷款利率计算2020年1月12日之后的违约金。上述事实，有双方提供的前述证据以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，本案为涉及房屋的租赁合同纠纷，争议的焦点为：一是案涉《房屋租赁合同》及补充协议的效力问题；二是原告以被告违约为由通知解除案涉租赁合同并诉请被告支付拖欠费用及违约金，理据是否充足。针对焦点一。首先，原告为案涉租赁物业的二手房东，其确认转租案涉租赁物给被告确实没有经过一手房东的书面同意，而原告与一手房东的租赁合同明确约定转租需要经一手房东书面同意。被告主张，原告转租案涉租赁物未经产权人同意，产权人多次表态不同意转租给被告，并在2019年12月25日过来闹要赶走被告。原告主张，一手房东已默示同意转租，缺乏证据证明，本院不予采信。因此，本院认定原告转租案涉物业给被告属于无权处分。其次，原告认可，案涉租赁物所在的建筑物存在部分违反建设规划许可进行加建的情况。本院责令原告限期提供案涉租赁物所在物业的建设工程规划许可证或产权证书，原告只提供了显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室及东莞市常平镇规划管理所盖章的《东莞市常平镇民房建设审批表》、显示由东莞市常平镇城镇建设规划办公室盖章的《东莞市常平镇民房建设工程施工许可证》，该审批表及许可证无市级相关主管部门审批意见及盖章，显示建筑层数为九层。2005年起东莞市的城乡建设规划许可的审批权已由市级的相应行政主管部门统一行使，东莞市常平镇城镇建设规划办公室及东莞市常平镇规划管理所并非建设工程规划许可证的法定审核颁发部门，《东莞市常平镇民房建设审批表》及《东莞市常平镇民房建设工程施工许可证》不能替代建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条及《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，案涉租赁物业所在的建筑物未取得建设工程规划许可证，案涉房屋租赁合同及补充协议应为无效合同。针对焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。案涉《房屋租赁合同》及补充协议无效，原告依据该合同收取被告的租赁保证金618000元，理应返还给被告，该款可优先抵扣被告应付原告的相关费用。关于尚欠租金问题。虽然案涉租赁合同无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，作为实际承租主体及租赁场所实际占有使用人的被告应参照案涉合同中关于租金标准的约定向原告支付占有使用案涉租赁物期间的占有使用费。原告诉请的欠费中包含2019年12月25日起至原告对案涉物业恢复掌控期间的未付租金，因案涉租赁合同无效且原告明确不调整其诉请的项目并清楚相应的法律后果。故对原告仍诉请租金，本院依法不予支持。案涉租赁合同无效，原告依据该合同有关违约责任条款诉请被告补交合同约定免租期间的租金，缺乏理据，本院依法不予支持。关于物业管理费、空调使用费、电梯维护费、大堂公共区域分摊费问题。首先，因原告已于2020年1月9日通过微信发送《解除合同通知书》时即恢复对案涉租赁物业的掌控，故被告实际占用案涉物业期间所产生的费用理应计算至原告对案涉物业恢复掌控的前一日即2020年1月8日。其次，按照“谁使用谁承担”的原则，被告实际占用案涉物业期间所附随产生的费用，有合同约定或有充足证据证明的可参照合同约定或按实际发生的金额来承担，举证责任在于主张该费用的一方。再次，关于物业管理费、空调使用费及电梯维护费。该三项费用案涉租赁合同或补充协议均有明确约定计收标准，被告未能提供证据证明已实际向原告付清了截至丧失掌控前一日止的该些费用，故可结合原告的主张并参照约定的相应标准计算实际占用期间的如下费用：2019年11月25日至2020年1月8日期间的物业管理费25866元（17244元/月×1.5个月）、2019年9月25日至2020年1月8日期间的空调使用费138621元（39606元/月×3.5个月）、2019年6月25日至2020年1月8日期间的电梯维护费7800元（1200元/月×6.5个月），原告诉请该些费用在对应金额的范围内，本院予以支持。被告主张，因案涉租赁物漏水且原告经常断水断电、拉门关闸，导致被告实际未使用相关设施，故未支付相关费用，但缺乏相应证据佐证，本院不予采纳。最后，关于大堂公共区域分摊费。虽然案涉租赁合同有约定公共水电费用由租赁物所在区域各使用单位分摊负责，但原告并未举证证明其主张的2019年6月25日至2020年1月8日期间计算该分摊费用的测量计算基数（即公共用电数）和双方所约定的计费方法，故原告诉请该项费用，因证据不足，本院不予支持。关于水电费的问题。如前所述，虽然案涉租赁合同无效，被告实际占用案涉租赁场所期间实际产生的水电费用，理应由被告承担，但是原告应对该水电费的测量计费基数（即实际用水用电度数），承担举证责任，否则应承担举证不能的不利后果。原告对此，只提供了2019年及2020年KTV每月水电用量表拟以证实，该表无原件核对，且上面只有2019年9月、10月及12月的对应“KTV签字”处有李勇等人员签名，但除李勇的签名外其他两人的签名潦草无法辨认，原告无其他证据佐证该三人为被告的员工，被告亦否认签名人员为其员工，且该表上的数据存在多处涂改，涂改处无任何人员签名，故原告仅凭该表复印件佐证被告尚欠水电费并以该表上的数据来核算水电费，明显证据不足。原告明确，无其他证据佐证其主张的水电费。故对原告诉请被告支付的水电费，因证据不足，本院不予支持。关于违约金的问题。因案涉《房屋租赁合同》及两份补充协议无效，故原告依据该合同及补充协议的约定诉请被告支付逾期付款违约金，缺乏有效依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十八条、第二百二十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市泰然酒店管理有限公司与被告陈泽壬于2019年4月25日签订的《房屋租赁合同》、《补充协议》（一）及《补充协议》（二）无效；二、被告陈泽壬应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市泰然酒店管理有限公司支付2019年11月25日至2020年1月8日期间的物业管理费25866元、2019年9月25日至2020年1月8日期间的空调使用费138621元、2019年6月25日至2020年1月8日期间的电梯维护费7800元，合计172287元；原告东莞市泰然酒店管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈泽壬返还租赁保证金618000元；双方应付（或返还）的费用可相互抵扣；三、驳回原告东莞市泰然酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4814元（原告已预交），由原告东莞市泰然酒店管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 员 汤文锋二〇二〇年十一月十九日法官助理 黄文倩书 记 员 周慧娜附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。