上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8691号上诉人(原审被告)：上海怡志仓储有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：谢旭萍，执行董事。委托诉讼代理人：程耀祖，上海德禾翰通律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋春，上海德禾翰通律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海富迪照明电器有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陈玲英，执行董事。委托诉讼代理人：李辉，上海衡茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜逸菲，上海衡茂律师事务所律师。上诉人上海怡志仓储有限公司(以下简称“怡志公司”)因与被上诉人上海富迪照明电器有限公司(以下简称“富迪公司”)土地租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初12984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人怡志公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回富迪公司全部诉讼请求；案件诉讼费用由富迪公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。(一)沪国衡估字(2020)第1011号《房地产估价咨询报告》评估程序违法、评估结果明显严重偏离市场价值，不应作为判决依据。1．评估机构在评估程序上存在重大瑕疵，出具报告前从未召集双方提供相关材料，也从未向双方索要过相关材料。评估报告没有向怡志公司出具初稿征求意见。2．评估咨询对象的土地性质适用工业用途进行评估存在重大错误。怡志公司承租上海市青浦区沪青平公路XXX号15亩场地(以下简称“系争场地”)时，该场地为农村荒地池塘，是怡志公司进行了平整，目前系争场地没有道路，富迪公司也没有供水供电，仅仅作为最简单的堆场使用，故不能按照工业用途进行评估。3．评估结果严重偏离市场价值和事实情况。富迪公司承租系争场地时的承租价格是每亩每年人民币(以下币种均为人民币)4000元，在之前的诉讼中，富迪公司自述每亩地的年租金为5000元。而评估报告评估结果为每年每亩50，450元，严重偏离市场价值。(二)系争场地仅剩11亩地，并非15亩地，一审法院未同意怡志公司的评估申请，也未现场查看，并未查明该节事实。(三)富迪公司不是空地的权利人，无权收取土地租金。上海青浦富民灯饰镀膜厂(以下简称“富民灯饰厂”)和上海赵巷资产经营管理有限公司(以下简称“赵巷资产公司”)签订的《土地租赁协议》已经自动解除，赵巷资产公司也并未向富民灯饰厂或富迪公司收取租金或占用费，怡志公司无权收取租金。(四)富迪公司承诺不收取租金。双方签订的《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》第六条约定，从2016年3月1日起富迪公司不再计算怡志公司租金。二、一审判决审理程序存在瑕疵。一审诉讼中，怡志公司申请对系争场地实际测量或者由法院委托专业测量机构对怡志公司承租土地面积进行测量，但是一审法院对于上述合理合法鉴定申请并未答复。三、一审法院适用法律错误。富迪公司既非系争场地的权利人，也承诺不收取租金，其无权要求取得系争场地的占有使用费，一审法院应该驳回富迪公司的全部诉请。综上，怡志公司请求二审予以改判。被上诉人富迪公司答辩称，不同意怡志公司的上诉请求，一审法院判决正确，请求二审予以维持。首先，《房地产估价咨询报告》程序合法，评估机构曾要求双方当事人提供相关材料，评估人员也一再强调，评估采用的是比较法，跟租赁合同完全没有关系，一审法院酌定的使用费低于市场价。其次，怡志公司没有任何证据和事实依据证明涉案土地性质认定错误，上海市青浦区规划和自然资源局赵巷所出具的资料明确载明土地性质为工业用地，评估人员就是按照堆场用途来进行评估的。再次，双方曾就系争场地多次进行诉讼，在既往案件中，双方均未对土地面积为15亩提出过异议。最后，怡志公司没有任何证据证明富迪公司原先签订的租赁合同已经解除，富迪公司有权向怡志公司收取占用使用费。富迪公司向一审法院提起诉讼，请求：1．判令怡志公司向富迪公司支付系争场地的占有使用费，按每亩每年50，450元的标准自2017年12月23日计算至实际搬离之日止；2．案件诉讼费、评估费由怡志公司负担。一审法院认定事实：2010年7月22日，富迪公司(出租方、甲方)与怡志公司(承租方、乙方)签订《租赁合同》，约定富迪公司将位于青浦区沪青平公路XXX号房屋及15亩场地出租给怡志公司使用，租期自2010年11月1日至2023年11月1日止，房屋及15亩场地的年租金为46万元，每三年递增2万元。合同另对其他内容进行了约定。2016年3月10日，富迪公司(甲方)与怡志公司(乙方)签订《赵巷镇集建区外建设用地减量化补偿协议》，约定：甲方根据赵巷镇建区外建设用地减量化实施要求，就补偿事宜与乙方达成一致意见，甲方就位于青浦区沪青平公路XXX号房屋(不含空地15亩)支付乙方补偿款合计300万元；乙方在签订本协议后，即2016年3月31日前自行搬离原址；乙方迁离原址时不得拆除原房屋建筑材料和甲方已给予补偿的附属物，乙方应当将空房完整交移甲方，如擅自拆除的，甲方可按补偿予以扣除；从2016年3月1日起甲方不再计算乙方租金；此次动迁空地15亩不在范围内，主合同双方终止，15亩空地依然保留，乙方继续使用，待政府事后再议。后双方签订《补充协议》，对补偿款发放及腾空时间进行了约定。一审又查明，2003年11月11日，赵巷资产公司与富民灯饰厂签订《土地租赁协议》，约定由富民灯饰厂承租赵巷资产公司约14亩的空地一块(即本案15亩土地)，租期20年，至2023年11月30日止，年租赁费为56，000元。后富迪公司将上述土地转租怡志公司使用。2016年3月18日，赵巷资产公司向富民灯饰厂发告知书，载明：“因上海市198减量工作的全面铺开和青浦区非经营性场所整治工作的开展，富迪公司将在近期按照减量化工作要求和非经营性场所整治工作要求进行拆除，且你厂前面14亩土地所属新镇居委会也想将该处空地收回，故我公司按照相应时间节点，现要求你厂在2016年3月30日前完成该协议要求的14亩空地的腾退事宜。”一审再查明，因系争场地由怡志公司占有使用，富迪公司于2017年6月17日向上海市青浦区人民法院提起诉讼，该院以(2017)沪0118民初7397号案件立案受理。经审理，上海市青浦区人民法院依法于2017年11月7日作出判决，判令怡志公司应于判决生效之日起三十日内腾退系争场地并将场地返还富迪公司。该判决已于2017年11月29日生效，但怡志公司至今未腾退。2018年1月15日，上海市青浦区人民法院以(2018)沪0118民初365号立案受理了怡志公司起诉富迪公司、青浦区赵巷镇新镇居民委员会土地租赁合同纠纷一案。怡志公司诉请主张15亩场地的搬迁费80万元。经审理，上海市青浦区人民法院于2018年6月20日依法判令驳回怡志公司的诉讼请求。一审审理中，经富迪公司申请，一审法院通过上海市高级人民法院依法委托上海国衡房地产估价有限公司对系争场地租金价值进行评估。2020年4月17日，上海国衡房地产估价有限公司出具《房地产估价咨询报告》，载明：系争场地于2017年12月23日至2019年8月30日期间租金单位价格为每年每亩50，450元。一审法院认为，根据(2017)沪0118民初7397号判决书的认定，怡志公司应于2017年12月30日前腾退系争场地，现系争场地仍由怡志公司占有使用，故应向富迪公司支付占用费。怡志公司虽在本案中主张面积减少为11亩，但在既往案件审理过程中，无论其作为被告还是原告，均未对面积提出异议，何况其主张面积减少的时间发生在2016年3月，故一审法院对怡志公司提出的系争场地面积自2016年3月减少为11亩的主张不予采信。综合考虑原租赁合同租金标准(含房屋及场地)、上海市青浦区规划和自然资源局赵巷所记载信息、评估结论、当事人过错程度等因素，法院酌定怡志公司应按照每年50万元的标准向富迪公司支付自2017年12月30日至实际腾退之日止的占用费。一审法院判决：上海怡志仓储有限公司应于判决生效之日起十日内向上海富迪照明电器有限公司支付上海市青浦区沪青平公路XXX号15亩场地的占有使用费(以50万元每年为标准，自2017年12月30日计算至实际腾退之日止)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，怡志公司向本院提交：1．高德地图截屏，以证明系争场地面积不足15亩；2．怡志公司分别与案外人吴祥其、上海东探金属制品有限公司签订的《房屋租赁合同》，以证明系争场地面积不足15亩，道路、水电均需借助隔壁另外一家厂房，租金的市场价值远低于评估价格；3．本院(2019)沪02民终2354号民事判决书，以证明系争场地在怡志公司承租前是一块荒地，属于集体农业用地。富迪公司针对上述证据，发表质证意见如下：对高德地图截屏和怡志公司与案外人签订的《房屋租赁合同》的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为不能达到怡志公司的证明目的；对(2019)沪02民终2354号民事判决，认为与本案无关，且里面对系争场地面积的表述也为15亩。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。2016年3月，因政府减量化工作需要，富迪公司要求怡志公司腾退系争场地，后经(2017)沪0118民初7397号民事判决确认，怡志公司应于2017年12月30日前腾退系争场地，但怡志公司未按生效判决及时腾退，无偿占有系争场地至今，并转租给案外人获某，一审法院判决怡志公司支付2017年12月30日起至实际腾退之日的占有使用费，符合法律规定，本院予以维持。怡志公司上诉认为系争场地面积不足15亩，对此本院认为，怡志公司自2010年起占有使用系争场地，至发生本案纠纷前，从未对系争场地的面积提出异议，且怡志公司在与富迪公司的多起既往案件中，对系争场地面积的表述亦为15亩，其在本案中就同一事实作出相反陈述，有违民事诉讼禁止反言规则，也有违诚实信用原则，本院难以采信。怡志公司认为系争场地的土地性质并非工业用途，评估结果严重偏离市场价值。对此本院认为，根据已查明的事实，上海市青浦区规划和自然资源局赵巷所系统资料载明系争场地现状为工业用地，评估机构据此进行评估合法有据。一审法院综合考虑原租赁合同租金标准、评估结论、当事人过错程度等因素，酌情确定怡志公司应按照每年50万元的标准向富迪公司支付占有使用费，尚属合理，本院予以维持。综上所述，怡志公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币3800元，由上诉人上海怡志仓储有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二〇年十一月九日法官助理 张文如书 记 员 陆 乐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……