贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1303号上诉人（原审被告）：安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区南华路****，统一社会信用代码：91520402697502632P。法定代表人：徐啟林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：郭琪琪，贵州磐正律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：刘环杰，贵州磐正律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。上诉人（原审被告）：安顺华鑫酒店管理有限公司。。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**统一社会信用代码：915204903143483413。法定代表人：徐啟林，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：庄少安，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：徐仁华，代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）：徐启进，男，1973年9月13日生，汉族，贵州省安顺市人，个体户，住贵州省安顺市西秀区。委托诉讼代理人：王健，贵州九黎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：李华，贵州九黎律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原审第三人：贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司。住所。住所地：贵州省安顺市经济技术开发区西航路**（富华首座）社会信用代码：91520490MA6DKHHF6P。法定代表人：曾建平，系该公司的负责人。上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司（以下简称金鑫公司）、安顺华鑫酒店管理有限公司（以下简称华鑫酒店）因与被上诉人徐启进、原审第三人贵州好客来酒店管理有限公司安顺分公司（以下简称好客来安顺分公司）委托管理合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初953号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。金鑫公司、华鑫酒店共同上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人对二上诉人及原审第三人的诉讼请求。一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审认定事实不清、适用法律不当，导致判决错误。商品房买卖合同中约定购房款支付方式为一次性，但被上诉人至今未向上诉人支付过一分购房款。被上诉人也未提交与上诉人金鑫公司之间用工程款抵扣的事实依据。被上诉人至今还保留金鑫公司与上诉人结算“1045000元”欠条，证明双方无任何同意抵账的依据。至今上诉人也未签订《商品房买卖合同》、未交房、未进行合同备案，被上诉人无权对案涉房屋享有任何收益。一审适用《中华人民共和国合同法》第六十六条、第九十四条、第三百九十六条判决属于适用法律错误。被上诉人徐启进二审答辩称：一审认定事实清楚、适用法律正确，请求二审维持原判。答辩人在一审提交的证据均能够证实金鑫公司用所欠工程款抵扣全部房款，答辩人将案涉房屋委托给被答辩人经营。现答辩人未获取过收益诉请解除合同具有法律依据。原审第三人好客来安顺分公司二审未答辩。原审原告徐启进一审诉讼请求：判令解除原告与二被告之间签订的《委托经营管理合同》；2、判令被告一按每年26329.6元的标准从2018年7月1日起向原告支付酒店收益款，以及支付被告一拖欠的2018年7月1日以前的收益款7270元，直至被告一将涉案房屋交还给原告为止（至原告起诉之日已产生的酒店收益款为53345.6元），并判令被告二承担连带责任；3、本案诉讼费用由被告承担。一审查明：被告金鑫公司系徐啟林的自然人独资的有限责任公司。2017年7月1日，原告徐启进与被告金鑫公司签订《商品房买卖合同》，合同约定徐启进购买被告金鑫公司开发的位于安顺开发区“富华首座”1幢5层7号房；建筑面积59.84平方米。房屋按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米5500元，房屋总价款为329120元；付款方式为一次性付款。合同未约定交房时间也未约定办理商品房转移登记的有关文书的时间。因原告为被告金鑫公司修建富华首座的土石方工程，2016年3月26日，金鑫公司向原告出具了1045000元的欠条，后双方达成协议用上述工程款抵扣原告应付的购房款。同日，被告金鑫公司向原告出具了收款收据，载明收到原告酒店公寓款329120元，维修基金3890元，契税9874元，四通费6169元。同日，原告徐启进（委托人、甲方）与被告华鑫公司（受托人、乙方）、被告金鑫公司（担保人、丙方）签订《委托经营管理合同》。合同约定：鉴于甲方拥有富华首座大厦5层7号青年公寓的所有权。乙方拥有“格林豪泰”连锁酒店品牌的特许经营资格。丙方自愿为本合同的履行提供担保。经甲、乙、丙三方协商一致，就甲方全权委托乙方经营管理标的物业相关事宜。甲方自本合同签订之日起，将拥有的富华首座大厦5层7号青年公寓（建筑面积59.84㎡，房屋规划用途为住宅）的房屋全权委托乙方管理，通过乙方使用标的物业的经营行为，甲方获取相应经营收益分成。标的物由丙方开发，甲方与丙方于2017年7月1日签订《商品房买卖合同》，合同约定购房单价5500元／㎡，购房总价款329120元，购房款支付方式：一次性。第三条约定：本合同约定委托期限内，乙方使用标的物业经营“格林豪泰”连锁酒店项目，乙方的经营行为不受甲方干涉。第四条约定的委托期限：自2017年6月28日起至2032年6月28日（计十五年）。第五条约定：甲方确保对标的物享有合法的所有权。甲方承诺与标的物业开商之间不存在任何纠纷，标的物业购房价款已经全额支付完毕。第六条约定：甲方通过委托乙方经营甲方物业获得投资收益，该投资收益在委托经营管理期间每年最低为甲方物业总房款的8%。收益兑现方式，一次性：全款付清后，于次年的对应月、月开始支付收益。即购房总价×年收益率。第十条约定：本合同约定的委托期限内，若乙方原因导致本合同被解除或无法继续履行的，丙方承诺按照甲方与丙方签订的《商品房买卖合同》约定的购房总价款329120元向甲方回购标的物业。第十六条约定：本合同由甲、乙、丙三方签字盖章后成立，丙方收到富华首座大厦青年公寓全额购房价款（含银行按揭贷款）后生效。合同最后还备注：该合同签订时，担保人已代受托人支付委托人徐启进2017年7月1日至2018年3月15日投资收益金19053元，2018年7月1日，受托人应补付委托人徐启进第一年的投资收益金7270元，2018年7月1日以后的收益金计算及支付按合同第六条第二款办理。因工程款抵扣后原告还应补金鑫公司代收费用19053元，该款从华鑫酒店应支付原告的收益金中抵扣。金鑫公司代华鑫酒店交给原告公寓式酒店期限2017年7月1日至2018年3月15日收益款19053元（该款从原告应付给被告金鑫公司的房款中扣除），金鑫公司并向原告出具了收款收据。被告金鑫公司的法定代表人徐啟林在后原告因华鑫酒店未依三方签订的《委托经营管理合同》向原告支付过任何收益、导致合同目的无法实现为由，提出如前所请。同时查明，原告与被告金鑫公司签订的《商品房买卖合同》未进行合同备案；被告金鑫公司开发的位于安顺开发区的“富华首座”项目,尚未办理商品房现房备案。庭审中，被告金鑫公司自认并未在《商品房买卖合同》约定的交房时间前将房屋交付给原告，原告徐启进购买的房屋并未实际交付给原告，但其直接将原告购买的房屋交给被告华鑫酒店经营管理。第三人好客来安顺分公司表示只要能继续使用房屋，与谁签订租赁合同都可以。一审认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。原告与被告金鑫公司、华鑫酒店签订了《委托经营管理合同》，系三方的真实意思表示，并未违反国家的强制性规定，合法有效。《委托经营管理合同》约定自合同签订之日起，原告全权委托被告华鑫酒店管理标的物业，通过华鑫酒店使用标的物业的经营行为，原告获得相应经营收益。但是该合同签订后，金鑫公司只在2017年7月1日代华鑫酒店支付了2017年7月1日至2018年3月15日投资收益金19053元的，华鑫酒店未按《委托经营管理合同》中约定在2018年7月1日补付原告第一年的投资收益金7270元及2018年7月1日后的租金，原告以二被告未支付收益金，不能实现合同目的为由要求解除《委托经营管理合同》，原告委托被告华鑫酒店管理房屋，目的就是为了获取收益，被告华鑫酒店及金鑫公司作为担保人一直未履行支付收益的义务，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项的规定：“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同”，故原告的该诉讼请求予以支持。原告诉请被告华鑫酒店支付拖欠的2018年7月1日以前欠付的7270元，符合《委托经营管理合同》的约定，予以支持；原告请求按每年26329.6元的标准从2018年7月1日向原告支付收益金直至被告将房屋交还给原告为止，该收益金计算标准符合《委托经营管理合同》的约定，予以支持。但是因该房屋现在由第三人使用，故该租金支付至被告华鑫酒店与原告办理交房手续时止，此后的租赁合同第三人可以与原告直接签订。被告金鑫公司作为担保人，在合同中约定自愿为本合同的履行提供担保，但未约定保证方式，故应视为连带责任保证，保证期间至债务履行期限届满后6个月内。而原告主张的收益金约定按年支付，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定：“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算”，而委托期限至2032年6月28日，故原告主张的上述期间的收益金，未过担保期限，被告金鑫公司应对支付上述收益款承担连带清偿责任。二被告辩称原告没有实际支付购房款，故不应支付收益金，但是被告金鑫公司同意将工程款抵扣为购房款，二被告也支付了原告2017年7月1日至2018年3月15日投资收益金19053元，实际履行了《委托经营管理合同》。后被告金鑫公司至今未与原告解除《商品房买卖合同》，二被告也未与原告解除《委托经营管理合同》，故二被告认为不应该支付收益金的辩称不予支持。第三人好客来安顺分公司不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第三百九十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第二十六条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：1、解除原告徐启进与被告华鑫酒店、金鑫公司于2017年7月1日签订的《委托经营管理合同》。2、限被告金鑫公司于本判决生效后十五日内支付原告徐启进2018年7月1日以前欠付的收益金人民币7270元，2018年7月1日后的收益金按每年人民币26329.6元的标准从2018年7月1日计算至被告华鑫酒店与原告徐启进办理交房手续之日止。3、由被告金鑫公司对上述债务承担连带偿还责任。案件受理费人民币1792元，减半收取人民币896元，由被告金鑫公司、被告华鑫酒店承担。二审中被上诉人补充提交2016年3月26日《欠条》原件、2013年11月11日签订的《拆除工程协议》复印件、2014年2月19日签订的《协议书》复印件、2014年1月25日的《富华首座拆除工程的结算》复印件、2014年7月4日的《“富华首座”降方土石方结算》复印件、2015年元月22日的《富华首座回填工作量》复印件、2015年5月17日的徐启进挖机挖（化粪池）计时统计结算复印件，证明建设施工关系及结算。金鑫公司对被上诉人施工的土石方工程量无异议，对计算单价有异议，金鑫公司与案外人云岩大龙发爆破有限公司安顺分公司签订的土石方施工合同约定的单价是150元一平方，与徐启进单价高于市场价，每平方超60元。华鑫酒店未对上述证据发表质证意见，第三人好客来安顺分公司未到庭参加质证。因金鑫公司对工程量真实性无异议，仅是对单价提出异议，针对以上证据本院予以采信。上诉人金鑫公司、华鑫酒店及原审第三人好客来安顺分公司二审未提交新证据。二审经审理查明：一审判决第4页倒数第8、第9存在笔误，将“徐启进”误写为“徐启林”。第6页正数第6行将“徐启进”笔误为“徐启林”、第6页第13行将“徐啟林”笔误为“徐启进”。被上诉人为上诉人金鑫公司进行土石方施工，上诉人金鑫公司已经支付220.5万元工程款给被上诉人。上述事实有二审接待笔录为凭，双方一致确认并无争议。二审确认一审查明的其他事实。本院认为，二审围绕二上诉人的上诉理由进行审查。本案中二上诉人认为被上诉人未支付案涉房屋买卖合同的购房款。经查，本案系上诉人金鑫公司与被上诉人之间存在建设施工合同法律关系，上诉人金鑫公司已经支付大部分工程款，对尾款上诉人金鑫公司已经出具《欠条》。后上诉人金鑫公司与被上诉人签订《商品房买卖合同》，以案涉房屋抵扣债务。且在2017年7月1日二上诉人与被上诉人签订的《委托经营管理合同》第二条已经明确被上诉人全权委托上诉人华鑫酒店管理案涉房屋，通过华鑫酒店的经营行为获得相应收益分成。合同尾部备注收益的具体金额和收益计算、支付方式。二上诉人认为被上诉人未支付购房款不享有收益的上诉理由不成立，本院不予支持。但是针对被上诉人在一审诉请第二项要求上诉人华鑫酒店支付酒店尚欠收益款，并支付至上诉人华鑫酒店将案涉房屋交还之日。一审判决上诉人金鑫公司支付收益款，并支付至上诉人华鑫酒店与被上诉人办理交房手续之日，违背合同相对性原则及不告不理原则，本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初953号民事判决第一、三项。二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初953号民事判决第二项为：上诉人安顺华鑫酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内支付被上诉人徐启进2018年7月1日以前欠付的收益金人民币7270元，2018年7月1日后的收益金按每年人民币26329.6元的标准从2018年7月1日计算至上诉人安顺华鑫酒店管理有限公司将位于安顺市经济技术开发区，房屋编号5层7号返还被上诉人徐启进之日止。一审案件受理费人民币1792元，减半收取人民币896元，二审案件受理费1792元，均由上诉人安顺市西秀区金鑫房地产开发有限公司、安顺华鑫酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月十八日书记员 郭 敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨碍公务罪，追究刑事责任。