山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2952号上诉人（原审原告）：秦天，男，1991年1月21日出生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人：王静波(系秦天之母)，住江苏省南京市鼓楼区。委托诉讼代理人:徐安银，江苏朗华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：威海市银海洋房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市海阳所镇驻地（海林小区）。法定代表人：李刚，执行董事。被上诉人（原审被告）：乳山市海之盟房产营销策划有限公司，住所地山东省乳山市银滩海岸嘉景**。法定代表人：付丽，执行董事。被上诉人（原审被告）：南京海之盟营销策划有限公司，住所地江，住所地江苏省南京市秦淮区科巷****v>法定代表人：张坤，执行董事。三被上诉人之共同委托诉讼代理人:吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。三被上诉人之共同委托诉讼代理人:司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人秦天因与被上诉人威海市银海洋房地产开发有限公司（以下简称“银海洋公司”）、乳山市海之盟房产营销策划有限公司（以下简称“乳山海之盟公司”）、南京海之盟营销策划有限公司（以下简称“南京海之盟公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初4682号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦天上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持秦天一审的诉讼请求。事实和理由：1.《商品房认购书》属于商品房买卖预约合同，其效力在签订正式合同时终止，相关具体约定应以正式合同为准。《商品房认购书》对该内容亦有明确约定;2.秦天与银海洋公司签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效，要求银海洋公司、乳山海之盟公司、南京海之盟公司（以下简称“银海洋公司等三公司”）退还多付购房款及相应利息的请求具有事实和法律依据。2019年1月5日的《商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思的表示，也未违反国家强制性规定，应为合法有效。该合同约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为5000元/ｍ2，总价款为263550元,同时约定了装饰装修及设备标准，并写明具体的装饰装修及相关设备标准约定见附件七。合同的附件系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力,故案涉房屋已经为精装修交付，没有必要再签订《装修合同书》对其进行重复约定，房屋总价款实际已包含装修费用，即为《商品房买卖合同（现售）》约定的263550元。但秦天在签订上述合同前已实支付房款52.5万元，多付261450元；3.秦天主张银海洋公司承担交通、住宿费、保险费及诉讼费用具有合同依据。《商品房买卖合同（现售）》附件十二规定，因银海洋公司违约致使秦天采取诉讼、仲裁等方式追究银海洋公司违约责任的，银海洋公司承诺同意承担秦天为实现债权而支付的律师费、差旅费及其他因实现债权支付的与此有关的一切费用；4.《商品房买卖合同（现售）》约定交付的房屋为精装修，故该合同约定的房屋价格为5000元／ｍ2，包括房屋本身和装修的价格，而秦天支付的房款已超过合同总价款（263550元）。因此，银海洋公司等三公司应将多出的房款返还给秦天。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误。银海洋公司等三公司辩称，1.秦天是在充分考察了解样板房后才签订了《商品房认购书》，该认购书也明确约定了房屋的座落、价款以及交款方式。秦天对案涉房屋为精装修房、总价均明知，同时结合秦天的交款时间、金额，也能够印证秦天对房屋的总价款知晓且予以认可。《商品房认购书》中房屋的总价款系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力；2.秦天在签订《商品房认购书》后，陆续交付了总房款，其后又签订了《商品房买卖合同（现售）》及相应的《装修合同书》。从《装修合同书》签订的主体、过程、交付的条件，可以看出并非是真实意思表示进行装修，实际上是与《商品房买卖合同（现售）》密不可分，共同构成房屋的总价款，《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》的价款与《商品房认购书》的价款是一致的，不存在多收装修价款的问题。《装修合同书》中约定的装修费也并非是真实的装修成本，而是房屋总价款的一部分。因房屋在交付秦天时，已是精装修状态，故秦天要求退还多收的房款缺乏事实与法律依据；3.秦天主张的交通费、住宿保险等其他费用亦没有法律依据。银海洋公司没有违约行为，秦天无权要求银海洋公司承担该费用；4.秦天诉请乳山海之盟公司、南京海之盟公司承担连带责任不能成立。银海洋公司等三公司提交的证据，可以证明该两公司是银海洋公司的销售代理商，该代理行为应该由银海洋公司承担。综上，一审查明事实清楚，适用法律准确，请求驳回秦天的上诉请求，维持原判。秦天向一审法院起诉请求：1.银海洋公司退还多收的购房款261450元及利息20459元（以261450元为基数，暂计算至2019年10月1日，实际主张至款项付清之日止），合计281909元；2.银海洋公司返还秦天交房费用6801元及利息490元（以6801元为基数，暂计算至2019年10月1日，实际主张至款项付清之日止），合计7291元；3.银海洋公司承担交通费、住宿费5000元，诉讼保险费600元及诉讼费；4.乳山海之盟公司、南京海之盟公司对上述付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2018年6月2日，秦天与银海洋公司签订“海林国际”《商品房认购书》：秦天认购银海洋公司开发的海林国际56幢1单元16层10室，单价9974.14元/ｍ2，建筑面积54.14ｍ2，总价款54万元。秦天分别于2018年6月2日、6月6日、7月9日交纳房款7万元、14.5万元、31万元，7月18日交纳交房费用6801元。2018年7月18日，秦天与乳山市好家居装饰工程有限公司（以下简称“好家居公司”）签订《装修合同书》，其中第一条：房产概况秦天房产位于乳山市银滩旅游度假区首，为海林国际56－1610室，房产建筑面积54.14ｍ2，《商品房买卖合同（现售）》价款27.07万元，装修价款25.43万元，合计价款52.5万元。针对《装修合同书》，好家居公司出具情况说明，证实：“银海洋公司为山东省乳山市银滩海林国际大厦楼盘开发企业。银海洋公司与业主签订协议确定了总房款后，我司受银海洋公司委托与业主签订《装修合同书》，装修标准及交付时间、装修款等均由银海洋公司自行确定。我司与业主就《装修合同书》所涉事宜并无磋商过程，并不向业主交付装修成果，也不向业主收取装修款”。2019年，秦天与银海洋公司针对上述房产签订《商品房买卖合同（现售）》。庭审中，银海洋公司出具证明，证实:“乳山海之盟公司为我司开发位于乳山市银滩旅游度假区海林大厦项目的销售代理商，代理权限包括磋商，代办签约，代收定金、购房款等。购房人秦天认购海林大厦56幢一单元16层1-1610号房屋，乳山海之盟公司代为收取秦天支付的购房款52.5万元及交房费用6801元，现该款项已全部转交我司”。秦天对此证明无异议。一审法院认为，购房是一项重大事务，不可能轻率所为。综合双方提交的证据及陈述，秦天是在充分了解银海洋公司的广告宣传和实际考察样板房后，与银海洋公司签署了《商品房认购书》，应明知银海洋公司销售的房屋为精装房，亦应视为明知并认可案涉房屋的认购价格。首先，从《商品房认购书》的签订时间、秦天交款时间和金额，结合《装修合同书》签订时间及合计价款（52.5万元）上看，可以认定双方对案涉房屋价款52.5万元是一致认可的。其次，虽秦天分别签订了《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》，但从合同实际履行情况看，好家居公司没有实际收取任何装修款项，另一方面该装修合同缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，仅仅约定了装修价款总额，却没有关于金额如何构成的约定，显然与一般的装修合同的条款约定不同。《装修合同书》约定的装修费用不能真实反映装修的真实价格，应是房价款的一部分，与《商品房买卖合同（现售）》约定的价款共同构成案涉房屋的总价款。因此秦天要求银海洋公司返还多收购房款及利息的主张，缺乏合同或法律依据，不予支持。根据《商品房买卖合同（现售）》约定，双方同意银海洋公司代收有线电视安装开口费等费用，故秦天要求银海洋公司返还交房费用的诉讼请求，不予支持。秦天主张的交通费、住宿费、诉讼保险费没有法律依据，另外银海洋公司亦不存在违反合同约定的情形，因此对该部分诉请，亦不予支持。由于银海洋公司不承担返款责任，秦天要求乳山海之盟公司、南京海之盟公司承担连带责任就失去基础，对秦天该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回秦天要求威海市银海洋房地产开发有限公司退还多收购房款261450元及利息20459元（以261450元为基数，暂计算至2019年10月1日，实际主张至款项付清之日止）、交房费用6801元及利息490元（以6801元为基数，暂计算至2019年10月1日，实际主张至款项付清之日止），并承担交通费及住宿费5000元、诉讼保险费600元的诉讼请求；二、驳回秦天要求乳山市海之盟房产营销策划有限公司、南京海之盟营销策划有限公司承担连带责任的诉讼请求。案件受理费5722元，保全费2020元，均由秦天负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审中，双方为证明自己的主张各自提供了相关证据，其中：一、银海洋公司等三公司提供的《商品房认购书》明确载明：开发商为银海洋公司，代理商为乳山海之盟公司；乳山海之盟公司为该项目的包销代理，以代理人身份与秦天签订本认购协议；秦天支付的房款可由乳山海之盟公司代收；本认购书一式四份，乳山海之盟公司、财务、秦天各一份，一份由银海洋公司备案……。该认购书尾部“代理商”处盖有乳山海之盟公司的印章，同时加盖了银海洋公司的印章;“购房人”处签有“秦天王静波代”。二、银海洋公司等三公司先后提供了2份《装修合同书》，对此解释为一审第一次开庭时提供的合同没有加盖好家居公司的印章，第二次开庭时又加盖了好家居公司的印章予以提交，该2份合同实际上是同一份。三、双方当事人各自提供了一份内容相同、但签订时间不同的《商品房买卖合同（现售）》，其中秦天提供的（系复印件）注明签订时间为2019年1月5日，银海洋公司等三公司提供的注明签订时间为2019年6月20日。该合同约定：按照建筑面积计算价款，单价为5000元/ｍ2，总价款为263550元；……燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要秦天自行或委托他人办理开通手续，相关费用由秦天承担；具体装饰装修及相关设备标准约定见附件七《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，该附件七对装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了约定；同时，附件十二《补充协议》中特别约定：配套的管道燃气设施安装费、集中供暖设施建设费、有线电视安装开口费的配套费费用均未包含在房款总价中，秦天在签订本合同时，即视为同意申请配套安装上述设施；房屋在交接时，秦天除按照本合同约定交纳房款外，需另行缴纳下列款项（可按届时政府相关部门最新标准调整）：1.代收有线电视安装开口费340元／户；2.公共部分、公用设施、设备维修等公共维修基金（高层60元／ｍ2；3.办理贷款的客户还需交纳抵押登记费80元、抵押手续费150元；4.根据相关规定需由秦天交纳的其他费用。四、银海洋公司等三公司提供的秦天于2018年7月18日出具的《授权书》载明：秦天委托被授权方（没有注明具体单位）全权办理案涉房屋与开发商之间的房屋接房手续（注：秦天需配合被授权方交齐该房屋应交接房相关费用）。五、秦天提供的收款收据显示，其所交纳的房款52.5万元及交房费用6801元，分别由：乳山海之盟公司收取7万元，南京海之盟公司收取461801元（分别为14.5万元、31万元、6801元）。秦天主张，其是在签订《商品房认购书》时到乳山看的样板房，并没有到现场查看过案涉房屋，《装修合同书》《授权书》《商品房买卖合同（现售）》（复印件）均系在南京海之盟公司签订的，其中：《装修合同书》《授权书》是于2018年7月18日签订的，但《商品房买卖合同（现售）》（复印件）是于2019年7月签订，并非该合同显示的2019年1月5日，秦天是于2019年8月26日才收到该合同的原件；秦天在签暑《商品房认购书》《装修合同书》等文本时，多数是缺少签订时间和内容的空白合同，银海洋公司等三公司直接让其签的最后一页，并以要将合同拿回公司盖章为由将其持有的合同全部拿走，导致秦天手中一份合同都没有；秦天交款的时间、数额均是由南京海之盟公司的员工电话通知，秦天没有合同作为依据。银海洋公司等三公司则主张，2018年6月2日，秦天是在查看了样板房并到现场查看现房后，知道房屋系精装修交付，才与银海洋公司签订的《商品房认购书》，秦天持有该认购书原件（红色联），及时交纳了定金并陆续按约定交纳房款；秦天在银海洋公司代理商南京海之盟公司签订了《商品房买卖合同（现售）》（3份），银海洋公司及不动产登记中心各持一份，另一份由南京海之盟公司转交秦天，因秦天委托南京海之盟公司办理房屋的交付及权属登记手续，根据不动产登记中心要求，购房人在办理权属登记手续时需提交《商品房买卖合同（现售）》的原件，故南京海之盟公司暂保管秦天持有的《商品房买卖合同（现售）》原件是便于后续办理证书，并非是恶意拒交给秦天。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，双方当事人提供的《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》《授权书》虽分别在签订时间、加盖印章、受委托单位等方面不完全吻合，同时秦天亦主张其签暑的《商品房认购书》《装修合同书》等文本多数是缺少签订时间和内容的空白合同，但即使其该主张属实，鉴于双方对合同文本及签字的真实性均无异议，秦天作为具有完全行为能力的人，应知晓签字所引起的法律后果，其签字行为亦应视为是对合同内容的无限授权，合同载明的内容对其有约束力。据此，《商品房认购书》《商品房买卖合同（现售）》《授权书》等系双方的真实意思表示，应为合法有效。本案双方争议的焦点问题是：一、案涉房屋的房款如何确定；二、秦天要求银海洋公司承担交通费、住宿费、诉讼保险费及要求返还交房费是否有事实及法律依据；三、乳山海之盟公司、南京海之盟公司是否应承担连带责任。关于第一个焦点问题。根据查明的事实，秦天是在查看了样板房知道案涉房屋系精装房后，才签订的《商品房认购书》，并交纳了房款52.5万元，虽后又分别签订了《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》,但秦天并没有直接向好家居公司交纳装修款。同时《装修合同书》亦载明《商品房买卖合同（现售）》价款27.07万元，装修价款25.43万元，合计价款52.5万元，该价款与秦天已交房款一致。据此，可以认定《装修合同书》并非是独立于《商品房买卖合同（现售）》之外的单个合同，一审认定《装修合同书》应是房价款的一部分，与《商品房买卖合同（现售）》约定的价款共同构成案涉房屋的总价款并无不当。秦天按《商品房买卖合同（现售）》约定的房款,要求银海洋公司退还多收的购房款261450元及利息20459元,没有事实及法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《商品房买卖合同（现售）》明确约定燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要秦天自行或委托他人办理开通手续，相关费用由秦天承担，同时该合同中的《补充协议》又对上述费用及具体数额进行了特别约定，秦天于2018年7月18日出具的《授权书》亦载明秦天需交齐交接房相关费用，且秦天已于当日交纳了该费用。故，秦天要求银海洋公司返还该费用的理由不当，本院不予支持。同时，秦天要求银海洋公司承担交通费、住宿费、诉讼保险费也没有法律依据，本院亦不予支持。关于第三个焦点问题。因银海洋公司并不承担返还款项之责任，秦天要求乳山海之盟公司、南京海之盟公司承担连带责任没有事实基础，故对该请求，本院亦不予支持。综上所述，秦天的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5722元，由秦天负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十一月三十日法官助理宋杨书记员刘金凤