广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3502号 上诉人（原审被告）：向铁英，女，1973年10月10日出生，汉族，个体工商户，住。 委托诉讼代理人：张梅花，广东天穗律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：闫钊，男，1987年2月28日出生，汉族，个体工商户，住。 委托诉讼代理人：陆馨，广西信宏律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周新明，广西信宏律师事务所实习律师。 原审第三人：刘军，男，1972年11月25日出生，汉族，个体工商户，住。 上诉人向铁英因与被上诉人闫钊、原审第三人刘军房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市秀峰区人民法院（2020）桂0302民初500号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人向铁英上诉请求：1、撤销一审判决的第一、二项，依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担；3、判令被上诉人承担律师费4000元。事实与理由：1、被上诉人故意将与上诉人续签的租赁合同的原件隐藏起来，用原来的租赁合同复印件进行诉讼，整个诉讼过程没有提供原件，一审法院偏袒被上诉人。2、上诉人对租赁合同复印件的真实性有异议。一审判决里“被告对原告提供的商铺租赁合同复印件有异议，本院认为该商铺租赁合同复印件跟被告的提供的商铺租赁合同一致，本院对该商铺租赁合同复印件的真实性予以确认”是错误的，上诉人与被上诉人对承租日期存在争议，一审法院不能以此认定该租赁合同的真实性。3、被上诉人违反租赁合同的约定，未经上诉人同意，擅自将商铺转让及转租给了案外人，有录音证据佐证，上诉人与被上诉人、案外人的微信记录也能证明被上诉人违反合同约定。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的请求，判决上诉人不予退还租赁押金、租金。同时，被上诉人的违约行为导致上诉人为维权而支付了相应律师费，该律师费依法应当由被上诉人承担。 被上诉人闫钊辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确；一、关于合同期限问题，上诉人持有的合同与被上诉人提供的合同完全一致。上诉人在其持有的合同上自行填写期限，并未与被上诉人达成合意，该事实在一审庭审中已查证属实。上诉人称合同尚未到期不能成立；二、涉案租赁合同第八条约定的是“转让”而非“转租”，上诉人对被上诉人转租情况是明知且未提出异议，被上诉人并未违反合同约定；三、上诉人请求支付律师费不在本案审理范围。综上所述，上诉人的上诉请求无法律依据，恳请法庭查明事实后依法驳回。 原审第三人刘军陈述称，2016年6月合同签订后，第三人刘军8月就退出，把股份让给了被上诉人闫钊，并电话通知了向铁英。合同期限是三年，到期后的事情跟第三人刘军无关，第三人刘军不表态，由法院依法判决。 被上诉人闫钊向一审法院提出诉讼请求：1.被告立即退还原告租房押金39150元并支付逾期退还利息40.44元(计算方式:以本金39150元为基准，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月22起暂计算至2020年3月31日为40.44元，应计至实际清偿之日止)；2.被告退还原告已缴纳但未实际产生的房屋租金6887.74元；3.被告向原告支付空调购置及安装费用8500元。在一审庭审过程中，原告变更诉讼请求为:1.被告立即退还原告租房押金39150元并支付逾期退还利息40.4元(计算方式:以本金39150元为基准，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年3月22起暂计算至2020年3月31日为40.44元，应计至实际清偿之日止)；2.被告退还原告已缴纳但未实际产生的房屋租金6887.74元。 一审法院认定事实：2016年5月17日，原告、第三人作为承租方（乙方）与被告作为出租方（甲方）签订《商铺租赁合同》，载明（节录）：“甲方将B129-1（原正阳路58-1）号商铺租赁给乙方；租赁期叁年；每月租金为人民币19575元整；商铺押金为人民币39150元整，合同期满时，在乙方未违反协议约定的情况下，甲方应将乙方的押金无息返还，如乙方有违约行为，押金作为违约金补偿甲方损失之用。租赁期间，乙方如欲将租赁的商铺转让给第三方，应告知甲方，需征得甲方同意，乙方付给甲方两个月租金，乙方配合甲方与第三方另外签订租赁合同；乙方结清所有费用后，甲方退还乙方押金；第一年、第二年租金无递增，第三年在第二年的基础上递增10%。”双方约定从2016年6月23日开始缴纳房租。后第三人将其在涉讼商铺的股份全部转给了原告。2016年5月19日，原告给付被告押金39150元。2019年11月，原告将门面转租给了案外人。2020年3月10日，原告给付被告2020年2月23日至2020年3月22日的租金21532元。2020年3月14日，原告通过微信向被告提出解除租赁合同。2020年3月21日，原、被告与桂林凯丰物业管理有限公司三方办理了撤铺手续。 一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，合法、有效。原、被告解除了合同，合同解除后被告应返还原告押金。原告要求被告返还押金的请求，一审法院予以支持。被告辩称，原、被告租赁期未届满，原告未经被告同意将门面转租给第三人，违约在先，被告不需返还原告押金。首先，原、被告签订《商铺租赁合同》约定的租赁期为三年，从2016年6月23日至2019年6月22日，被告主张原、被告协商租赁期至2020年7月20日，但未提供证据证明，原告亦未认可，一审法院不予采信。租赁期届满，原告继续使用租赁物，被告没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，双方可以随时解除合同；其次，原、被告签订《商铺租赁合同》约定原告如欲将租赁的商铺转让给第三方，应告知被告，需征得被告同意，原告付给被告两个月租金，该条款约定的是“转让”而非“转租”。故原告没有违反双方的合同约定，被告辩称的意见，一审法院不予采纳。关于利息，原、被告于2020年3月21日办完撤铺手续后，被告未依约将押金返还原告，造成原告相应的损失，原告主张从2020年3月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，符合法律规定，一审法院予以支持。关于被告是否应退还原告房屋租金的问题。原、被告于2020年3月21日办完撤铺手续，原告应交纳租金至2020年3月21日，原告已给付被告2020年2月23日至2020年3月22日的租金21532元，被告应退还原告租金742.48元（21532元÷29天×1天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告向铁英返还原告闫钊押金39150元并支付利息（利息计算，以39150元为基数，从2020年3月22日起至实际履行之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、被告向铁英退还原告闫钊租金742.48元；三、驳回原告闫钊的其他诉讼请求。本案案件受理费1165元，因本案适用简易程序审理减半收取583元，保全费566元，合计1149元（原告已预交），由原告闫钊负担308元，被告向铁英负担841元。 二审期间，各方当事人均没有提交新证据。对一审查明的事实，除上诉人向铁英提出被上诉人闫钊转租和解除合同没有经过其同意外，对其他事实双方均无异议，本院予以确认。对上诉人向铁英提出异议的事实，本院将结合争议焦点予以具体阐述。 综合诉辩双方意见，本案的争议焦点主要为：被上诉人闫钊是否没有经过上诉人向铁英同意将涉案门面转租给他人？一审法院判决上诉人向铁英退还押金39150元是否正确？ 本院认为，被上诉人闫钊提交的与上诉人向铁英的对话录音资料可证实，2019年11月被上诉人闫钊将涉案门面转租给李强、李清明时告知了上诉人向铁英。且2019年11月之后上诉人向铁英均正常接收上诉人闫钊给付的月租金，应视为上诉人向铁英同意被上诉人闫钊的转租行为。上诉人向铁英提出被上诉人闫钊未经其同意将涉案门面转租他人的理由不能成立，本院不予支持。涉案商铺租赁合同租赁期限已届满，被上诉人闫钊继续使用涉案门面，上诉人向铁英没有提出异议，即涉案商铺租赁合同转为不定期的合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”，被上诉人闫钊可以随时解除涉案商铺租赁合同。经过多次协商，双方于2020年3月21日办理了撤铺手续，涉案门面已经交接完毕。上诉人向铁英现以被上诉人闫钊未经其同意转租构成违约而拒绝退还押金的理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决上诉人向铁英退还押金，并从2020年3月22日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息正确，本院予以维持。此外，上诉人向铁英上诉提出律师费的负担问题一审时并未提出，不属于二审审理范围，本院不予审理。 综上所述，上诉人向铁英的上诉理由不能成立，本院不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费797元（上诉人向铁英已预交），由上诉人向铁英负担。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年十一月十一日 书记员  闫 琴