四川省绵阳市游仙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0704民初3204号 原告：贾大鹏，女，1965年9月17日出生，汉族，住四川省绵阳市涪城区。 委托诉讼代理人：康健康，四川誓贤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：简坤才，四川誓贤律师事务所律师。 被告:四川博大摩尔商贸有限公司,住所地四川省绵阳市游仙区剑南路东段**。 法定代表人:卢念国。 委托诉讼代理人：杨蓉，四川法丛律师事务所律师。 被告:四川博大金点投资有限公司,住,住所地四川省绵阳市游仙区剑南路东段**/div> 法定代表人：冯由金。 委托诉讼代理人：杨蓉，四川法丛律师事务所律师。 原告贾大鹏与被告四川博大摩尔商贸有限公司（以下简称摩尔公司）、被告四川博大金点投资有限公司（以下简称金点公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贾大鹏及其委托诉讼代理人康健康、被告四川博大摩尔商贸有限公司与被告四川博大金点投资有限公司的共同委托诉讼代理人杨蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告贾大鹏向本院提出诉讼请求：1.撤销被告摩尔公司与被告金点公司签订的《博大紫金阁（一期）商铺租赁协议》中涉及贾大鹏所有的1栋1层97-96号、97-97号、97-102号商铺的全部合同内容；2.被告摩尔公司返还收取的租金，租金计算至判决撤销之日（截止起诉之日租金为73,462.8元，计算方式为：从2019年3月至2020年3月，按120.7平米，50.72元计算资金，合计120.7×50.72元×12月=73,462.8元）；3.本案诉讼费由被告摩尔公司、被告金点公司承担。事实和理由：贾大鹏在淘宝网上拍下游仙区人民法院拍卖的游仙区剑南路东段97号博大·紫金阁（一期）1栋1层97-96、97-97、97-102号共三个商铺。其中97-96号和97-97号成交确认时间为2019年2月24日，97-102号成交确认时间为2019年4月2日。游仙区人民法院裁定97-96、97-97号商铺从2019年3月28日起，97-102号商铺从2019年4月22日起，商铺所有权及相应的其他权利归贾大鹏所有。现贾大鹏已经依法取得上述三个商铺的不动产权登记。然而，在贾大鹏拍卖成交后，被告向法院提交了一份《博大紫金阁一期商铺租赁协议》，该协议约定金点公司将剑南路东段97号房屋出租给摩尔公司，租期为15年，自2015年5月1日至2030年4月30日止，租金为每月10元/平方米。同时，要求贾大鹏依据“买卖不破租赁”原则继续履行该协议。但是，该《租赁协议》签订时间为2015年4月30日，摩尔公司在工商行政部门登记成立日期为2015年5月27日。显然，摩尔公司登记成立日期在签订合同之后。根据国务院2014年3月1日修订施行的《中华人民共和国公司登记管理条例》第三条第二款规定：“自本条例施行之日起设立公司，未经公司登记机关登记的，不得以公司名义从事经营活动”（该条例于2016年2月6日修正，并于2016年3月1日施行，该规定并未改变），摩尔公司在公司登记成立之前便以公司名义从事经营活动，签订租赁协议，其行为和该协议已经违背了行政法规强制性规定，应当属于无效行为。此外，该《租赁协议》约定每月租金为10元/平方米，而摩尔公司与贾大鹏所购3个商铺的实际租赁人罗贤全签订的《房屋租赁合同》约定的租金为每月50.72元/平方米，并且每年租金还要上涨。所以，该《租赁协议》约定的租金明显远低于正常的市场价格，显然有违公平原则。再则,涉案《租赁协议》也未曾在网上的房产拍卖公告上进行披露，而且摩尔公司、金点公司也从来没有履行过此涉案《商铺租赁协议》。据此，贾大鹏有理由相信：该《商铺租赁协议》是摩尔公司与金点公司恶意串通所为，以欺诈的方式收取了本应由贾大鹏获得的实际市场租金，损害了贾大鹏的合法权益。综上，摩尔公司与金点公司所签订的《博大紫金阁（一期）商铺租赁协议》违反了行政法规强制规定，且系双方欺诈和显示公平所致，损害了贾大鹏的合法利益，因此特提起本案诉讼，请求判如所诉。 被告四川博大摩尔商贸有限公司与被告四川博大金点投资有限公司共同辩称：1.原告的主体不适格，根据合同法的相关规定，合同一方的当事人认为合同订立时存在重大误解或者显失公平公平的情况下，才有权利请求仲裁机构或者人民法院予以撤销或者变更。本案当中，原告并非商铺租赁协议的一方当事人，所以其主体不适格，无权请求法院对该协议予以撤销。2.两被告之间签订的商铺租赁协议，不违反法律的强制性规定，是一份合法有效的协议。虽然如原告在诉状中所诉称，2015年5月27日博大摩尔才成立，但是法律并没有明确规定，在公司成立之前不能进行民事行为活动，而且在我们在举证的过程中，也会提供证据证明实际上该协议在2015年5月份已经在实际履行。3.商铺租赁协议的租赁期间是2015年5月1日至2030年4月30日止，目前合同仍在履行过程当中。4.两被告之间签订的协议中约定的租赁面积是14955.73平方米，其中包括负一楼和负二楼，还包括了公摊的面积。两被告之间签订的10元钱一平方它是根据整栋面积计算的一个平均值，所以并不存在显失公平的这一说法。5.本协议中约定的14955.73平方米，还包括了78户业主的商铺，如果本协议中按照原告所诉称的被法院予以撤销78户的业主的权利如何能够得到保障，那么协议约定的内容如何能够得到合法履行？6。本案中原告在拍卖该房屋的时候，是明知该房屋是有租赁的，而且这一事实在法院执行局也多次告知，而且在拍卖公示上也明确有注明了是有租赁的。正因为存在租约，原告的购买价格才会明显低于市场价格。7.原告诉称要求撤销该房屋该商铺租赁协议，但已经超过了法定的一年除斥期间。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年2月23日，原告贾大鹏通过网络司法拍卖方式拍得位于四川省绵阳市博大·紫金阁（一期）97-96号、97-97号商铺；2019年4月1日，原告贾大鹏通过网络司法拍卖方式拍得位于四川省绵阳市博大·紫金阁（一期）97-102号商铺。2019年3月28日、2019年4月22日，本院分别作出（2018）川0704执恢60号之一执行裁定书、（2018）川0704执恢60号之四执行裁定书，裁定上述三间商铺的所有权及相应的其他权利归贾大鹏所有、物权自裁定书送达贾大鹏时起转移。 2015年4月30日，被告金点公司与被告摩尔公司签订《商铺租赁协议》，约定被告金点公司将位于绵阳市房屋出租给被告摩尔公司，房屋总面积为14955.73平方米，租期15年（2015年5月1日至2030年4月30日），租金为10月／平方米／月。2017年5月2日，被告摩尔公司与罗贤全签订《房屋租赁合同》，约定被告摩尔公司将位于绵阳市房屋（预售号）以外所有商铺出租给罗贤全（总面积2169平方米，含97-96号、97-97号、97-102号商铺），租金第一年为25.4元／平方米／月、第二年第三年为50.72元／平方米／月、第四年起每年在上一年基础上递增3%。原告认为被告摩尔公司成立于2015年5月27日，且二被告在名称、股东、监事存在相互交叉、高度关联的情况，二被告间签订的《商铺租赁协议》存在欺诈、恶意倒签的情况。 2020年3月26日，原告贾大鹏向国家税务局总局绵阳市税务局第二稽查局举报被告金点公司未就其与被告摩尔公司之间的租赁关系申报缴纳税款、涉嫌偷税漏税。2020年6月16日，国家税务局总局绵阳市税务局第二稽查局对原告的检举作出回复，该回复载明：“（一）检查人员对该公司2015年至2019年收入类相关科目、银行明细账、现金日记账、支出类相关科目进行了调查核实，根据调查核实情况，未发现该公司收取博大摩尔商贸公司租金的情况。（二）检查人员查阅了商铺购买人与该公司签订的商品房买卖合同（预售），商铺（二楼）租赁人与该公司签订的房屋租赁合同，商铺（一楼）购买人与博大摩尔商贸签订的房屋租赁合同和商铺委托经营管理协议，以及租金收取/支付相关账户，根据调查核实，全部商铺博大摩尔商贸公司只收取了一、二楼的租金，且收取的租金按照约定返给一楼53户铺面购买业主；其余商铺均由购买者自行出租并收取租金。根据调查核实情况，未发现该公司收取博大摩尔商贸公司租金的情况”，结论为“暂未发现四川博大金点投资有限公司存在你的检举事项所列税收违法行为”。二被告陈述摩尔公司确实没有向金点公司支付过租金；原因是金点公司卖商铺时向业主承诺了售后返租，所以金点公司就把整栋楼租给摩尔公司，由摩尔公司代金点公司向业主支付返租费用；我方在涉案商铺在法院拍卖前就把《商铺租赁协议》交给了法院执行局。 原告贾大鹏陈述因为法院在网拍时只披露了摩尔公司与罗贤全的租赁协议，并没有披露金点公司与摩尔公司之间的租赁协议，故导致原告在缺乏判断能力的情况下拍得涉案商铺，故依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条的规定，请求撤销二被告之间签订的《商铺租赁协议》并向原告返还租金。 上述事实，有身份证、工商登记信息、《商铺租赁协议》、《房屋租赁合同》、竞拍结果、（2018）川0704执恢60号之一执行裁定书、（2018）川0704执恢60号之四执行裁定书、不动产权证、《检举案件调查核实情况回复》、当事人陈述等证据佐证，足以认定。 本院认为：贾大鹏以法院在网拍涉案商铺时没有完整披露商铺租赁情况为由，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”、第一百五十一条“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。”的规定提起本案诉讼，请求撤销二被告签订的《商铺租赁协议》中与原告所有的商铺相关合同内容。前述法律规定的撤销对象系受欺诈方或受损害方所作出的民事法律行为，现原告贾大鹏虽然取得了涉案商铺的所有权，亦承继了二被告之间签订的《商铺租赁协议》的权利义务，但其并不能以法院网拍信息披露不完整为由撤销《商铺租赁协议》。即使二被告签订的《商铺租赁协议》存在意思表示不真实、恶意串通、故意伪造倒签等情形，也无《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、第一百五十一条适用之余地。 综上，判决如下： 驳回原告贾大鹏的诉讼请求。 本案减半征收案件受理费819元，由原告贾大鹏负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  汪江 二〇二〇年十一月二十日 书记员  李奎