贵州省贵阳市乌当区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0112民初3842号原告（反诉被告）贵阳保利龙谷房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区高新办事处火炬大厦，统一社会信用代码91520112683958532K。法定代表人王浩，该公司总经理。委托代理人王世飘、潘冠青，该公司法律顾问，代理权限为一般代理。被告（反诉原告）向静，女，1988年7月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司（以下简称保利公司）诉被告向静商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员赵益连适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利公司的委托代理人王世飘、潘冠青、被告向静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利公司诉称，2018年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，总价款为396890元，被告以分期付款方式在2018年9月21日前支付完毕全部购房款。合同签订后，被告支付了购房款86890元，但余款310000元被告却始终未支付。被告违约行为已严重侵犯原告的合法权益，原告为维护自身权益，故提起诉讼要求法院判令：一、解除原、被告签订的合同编号为2018-ＣＴＳＹ025《商品房买卖合同》；二、被告向原告支付违约金15500元；三、被告配合原告办理撤销该套房屋的预告登记和备案登记手续，并承担相关撤销登记费（以实际收取为准）；四、本案诉讼费、保全费由被告承担。被告向静辩称，我与原告签订《商品房买卖合同》并支付首期购房款86890元后，因无力支付剩余购房款，于2019年5月24日向原告申请退房，原告的项目经理、营销中心总监、财务总监、营销分管领导等负责人及领导均在我提交的《特殊申请单》上签字同意退房。因此，双方签订的《商品房买卖合同》早已协商解除，不存在支付违约金的情形。对于原告要求我配合其办理撤销房屋预告登记和备案登记手续的诉请，我同意在原告退还我的首期购房款后配合其办理。双方协商解除合同后，原告未按照约定及时足额退还我交纳的首期购房款，严重侵害了我的合法权益，故提起反诉要求法院判令：一、原告立即向被告退还购房首付款86890元及资金占用费28210元（以86890元为基数，按照贷款市场报价利率的四倍从2019年5月24日起计算至2020年9月21日，并支付至债务清偿完毕之日止）；二、反诉费由原告承担。经审理查明，2018年9月21日，原、被告签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018-ＣＴＳＹ025）约定：被告购买原告开发建设的位于贵阳市乌当区房屋，建筑面积36.92㎡；总价款396890元，被告以分期付款方式支付，于2018年9月21日前付清首期款86890元，余款310000元于2018年10月21日前付清；逾期付款超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，应当书面通知被告；被告应当自收到解除合同通知之日起60日内按照累计的逾期应付款的5%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款；被告愿意继续履行合同的，经原告同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，被告按日计算向原告支付逾期应付款万分之1的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向原告支付违约金；并约定了双方的相关权利义务及违约责任等事项。合同签订后，被告于当日向原告交纳了购房款86890元，原告对双方签订的《商品房买卖合同》进行了备案登记（预售合同登记号：Ｙ18111853）。合同约定的付款期限届满，被告未在2018年10月21日前向原告付清余款310000元。2019年5月24日，被告以其家庭原因无力支付房屋尾款，又多次给原告带来成交，周边垃圾填埋厂问题长期处于隐患为由向原告申请退房，原告的项目经理、营销中心总监、中心回笼部、财务总监、营销分管领导、财务分管领导以及总经理（法定代表人）均在被告提交的《特殊申请单》上签字确认。之后，被告要求原告退还其交纳的首期购房款未果，2020年7月20日，原告向被告发出了解除《商品房买卖合同》的通知书。2020年7月31日，原告遂诉至本院要求如前所诉。审理中，被告提起反诉要求如前反诉请求。上述事实，有原、被告陈述、原告提供的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房现售合同备案登记表》、房屋销售专用收据、解除合同通知书及邮件回执、被告提供的《特殊申请单》、退房退款请示等证据在案佐证，且所有证据经庭审质证属实，可以采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同。被告向原告申请退房，原告的项目经理、营销中心总监、中心回笼部、财务总监、营销分管领导、财务分管领导以及总经理（法定代表人）均在被告提交的《特殊申请单》上签字确认，表明双方在2019年5月24日已协议解除了双方签订的《商品房买卖合同》，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”、第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，对原告要求被告配合其办理撤销房屋备案登记手续并承担相关费用的诉请，本院予以支持，对原告要求判决解除《商品房买卖合同》的诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付违约金15500元的诉请，被告依约支付购房首期款后，未在双方约定期限内付清尾款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任；原、被告解除合同之前，合同处于继续履行状态，被告在此之前已逾期付款212天（2018年10月22日至2019年5月24日），根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，对原告的该项诉请，本院支持按合同约定以被告应付款310000元为基数按“日万分之一”的标准计算212天的部分，即6572元（310000÷10000×212=6572元），超出部分，本院不予支持。原、被告解除合同后，原告理应及时退还被告已交纳的购房款，原告未及时退款，占用被告资金，应当向被告支付资金占用费。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，被告要求原告退还购房首付款86890元及资金占用费的反诉请求，于法有据，本院予以支持。关于资金占用费金额，按照“公平原则”，可参照双方在《商品房买卖合同》中约定的逾期付款违约金标准“日万分之一”计算，以应退购房款86890元为基数，时间自2019年5月25日起至退清之日止；超出部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告向静于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司违约金6572元；二、被告向静于本判决生效之日起十日内配合原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司办理位于贵阳市乌当区房屋的撤销备案登记手续（预售合同登记号：Ｙ18111853），撤销登记费用（以房管部门实际收取为准）双方各负担50%；三、原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告向静购房首付款86890元，并支付相应的资金占用费（自2019年5月25日起，以应退购房款86890元为基数，按每日万分之一计算至该款退清之日止）；四、驳回原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告向静的其余反诉请求。本诉案件受理费3743元，由原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担3693元，被告向静负担50元（此款原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司已预交，履行时，由被告向静一并支付给原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司）；反诉案件受理费1301元，由被告向静负担101元，原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司负担1200元（此款被告向静已预交，履行时，由原告贵阳保利龙谷房地产开发有限公司一并支付给被告向静）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。权利方可以在判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请执行。审判员  赵益连二〇二〇年十一月十三日书记员  邹 钰