江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0324民初6635号原告：睢宁金港家居广场有限公司，统一社会信用代码913203245546020709，住所地睢宁经济开发区104国道东侧**（金港国际建材家居广场**楼）。法定代表人：蒋东凯，该公司总经理。委托诉讼代理人：姚军，睢宁县城关法律服务所法律工作者。被告：卢生宝，男，1991年9月8日生，汉族，住睢宁县姚集镇青年村夏****，现住睢宁县。原告睢宁金港家居广场有限公司与被告卢生宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告睢宁金港家居广场有限公司的委托诉讼代理人姚军，被告卢生宝到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告睢宁金港家居广场有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告卢生宝给付商铺租金计43237元及逾期滞纳金（以43237元为基数按月息2分从2019年10月23日起计算至被告还清租金时止，滞纳金暂计算至2020年6月22日为6917元）；2.被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告睢宁金港家居广场有限公司是一家从事“市场设施租赁、市场管理服务、房屋租赁等经营项目的专业性有限公司”。在其经营期限内与金港国际建材家居广场内的各房屋所有权人签订委托经营管理合同，取得了对金港国际建材家居广场的市场设施、房屋的出租等经营管理权。2019年10月23日，公司与原告签订了《租赁协议书》（实为商铺租赁合同）协议中约定，由被告卢生宝租用位于金港国际建材家居广场2号馆3楼3071-3073、3078-3080商铺面积共257.36平方米的商铺面积，用于经营“乔森照明”灯具；同时约定租赁期限自2019年10月23日至2020年10月22日，租金为43237元，还对租金、支付方式及违约责任等也进行了详细的约定。该协议签订后，经原告多次催要，被告拖欠租金及物业费43237元未有支付。为维护原告合法权益，特起诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告卢生宝辩称：合同是自己签订的，但自己并没有使用租赁的商铺，没有产生租金。商场在合同到期后将水电停掉，导致被告无法运营。被告和金港国际建材家居广场楼长说过多次，自己要退场不干。虽然被告确实放东西在里面了，如果让被告搬东西，被告会找人处理，如果不让被告搬东西，也可以直接处理。被告没有营业，没有使用不应当产生房租和物业费，合同上写明是先付款再使用，被告未付款，也没有使用，所以被告不应当支付租金。如果原被告可以协商解决，被告最多愿意支付2万元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确定的证据，本院认定事实如下：2014年9月17日，徐州衡锦置业有限公司与原告睢宁金港家居广场有限公司签订一份协议书，约定将未售的商业用房全部委托给原告对外统一出租和运营管理。涉案睢宁金港家居广场有限公司2号馆商铺3071、3072、3073、3078、3079、3080包括在徐州衡锦置业有限公司的未售房源之内。2019年10月23日，原告睢宁金港家居广场有限公司作为甲方与乙方被告卢生宝续签《经营管理协议书》一份，被告租赁上述商铺用于经营品牌为乔森的灯类商品。《经营管理协议书》第二条约定：“经营期限和场地租赁费收取，1.租赁期为2019年10月23日起至2020年10月22日止（场地租赁费自2019年10月23日起算）。2.本合同期内甲方代房屋产权所有人向乙方收取的商铺租赁费共计贰万柒仟柒佰玖拾伍元整（小写：27795）。付款方式为：按年结算，先付后用，首期租金应于本合同签订之日付清。首期租金贰万柒仟柒佰玖拾伍元（小写：27795）。……”《经营管理协议书》第三条约定：“物业管理费的收取，1.物业管理服务费自2019年10月23日起至2020年10月22日止（物业管理服务费自2019年10月23日起算）。2.本合同期内乙方须向甲方缴纳物业管理服务费共计壹万伍仟肆佰肆拾贰元整（小写：15442）。……”第九条约定：“场地（商铺）的交还，在合同期满而双方未予续签或本合同提前终止时，乙方应于本合同终止日前三天内将承担商铺及甲方提供的设施、设备等以良好、整洁、适租的状态交还甲方。……”第十一条约定：“协议的变更、解除和终止，1.在租赁期内，如乙方需要提前解除协议，必须提前三个月书面通知甲方。经甲方同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场，并赔偿甲方三个月租金作为违约金。……”第十二条约定：“违约责任，……3.乙方未按约定付款或不足相关保证金等费用的，应按未付金额每天1‰的标准向款项应收方支付滞纳金，并且甲方有权从代为收取的乙方其他款项中（包括但不限于货款、押金等）扣除；甲方有权选择对乙方采取停电、封场等措施，直至诉讼或者解除本合同；乙方应承担因向其追讨欠款而支出的诉讼费、律师费、差旅费等，并承担由此可能产生的后果，赔偿因此给甲方造成的全部损失。……”《经营管理协议书》签订后，被告卢生宝在涉案商铺内经营一段时间后不再经营，其经营的商品存放在涉案商铺内。现双方因涉案商铺的租金和物业服务费产生争议，引发本案诉讼。诉讼中，双方对被告实际经营时间产生争议，原告陈述被告在疫情发生后才未经营，但未明确与原告解除合同。被告陈述其在合同签订后仅经营半个月，因原告未给其经营的店铺送电未能经营，也口头向原告告知不再经营。本院认为，徐州衡锦置业有限公司将涉案商铺委托原告睢宁金港家居广场有限公司统一出租并运营管理，故原告享有商铺的对外出租权，其与被告卢生宝之间签订的《经营管理协议书》，系双方真实意思表示，依法成立并生效，双方均应履行自己的义务，原告依约提供了房屋，被告应当按照合同约定的时间给付租金。根据合同约定，被告应于合同签订之日即2019年10月23日向原告支付租金、物业服务费用，但被告至今未能给付，已经构成违约，故原告有权要求被告给付涉案商铺的租金、物业服务费用及相应违约金的。被告抗辩其未实际经营也告知原告不再经营，所以不应支付相关费用，未提供证据，且未得到原告的认可。另一方面，按照双方协议约定，如果被告需要在租赁期内提前解除协议，必须提前三个月书面通知原告。经原告同意后办好所有退租手续并交足所有费用方可停止经营退场。被告仅向原告口头提出，不满足合同约定的解除条件，且不符合合同的法定解除情形。而且被告将其经营的商品存放在涉案场馆内，原告实际也无法控制涉案场馆。因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。但鉴于今年年初爆发的新冠疫情及管控措施的实施确实会使商铺经营者无法实际经营，且原告也认可被告在疫情期间未能经营，根据疫情期间的实际情况、疫情期间关于租金减免的相关政策及公平原则，本院对原告主张的租金及物业服务费酌定扣除2个月的费用，故本院对原告主张的租金及物业费支持为36030元（租金27795元+15442元-扣除的两个月租金及物业费7206元）。关于被告另抗辩的物业服务费不应支付的问题，本院认为物业服务的内容有对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序等。因此，物业服务的范围不仅包含涉案商铺，还包括金港国际建材家居广场的共用部位、共用设施设备的日常运行、维护、清洁卫生等，被告在涉案商铺经营，且未经营期间商品仍存放在涉案商铺内，故被告不能以未营业或没有持续营业为理由拒绝向原告支付物业服务费用。对于原告诉求按照月息2分计算违约金，因标准过高，本院不予支持。结合双方约定及法律规定，本院对原告主张的违约金调整为以36030元为本金，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍从2019年10月24日起计算至被告实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，判决如下：一、被告卢生宝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告睢宁金港家居广场有限公司房屋租金和物业服务费用共计36030元及违约金（违约金计算方式：以36030元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍从2019年10月24日起计算至被告实际给付之日止）。二、驳回原告睢宁金港家居广场有限公司的其他诉讼请求。义务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取527元，由原告睢宁金港家居广场有限公司负担100元，被告卢生宝负担427元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 张新娟二〇二〇年十一月三十日法官助理 顾雅情书 记 员 刘 鑫附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。