山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0681民初4528号原告：中国农业银行股份有限公司龙口市支行，住所地：山东省龙口市通海路**，统一社会信用代码：913706814936501740。法定代表人：王安佐，任行长。委托诉讼代理人：金先坤，系单位员工，住龙口市。委托诉讼代理人：曲泳运，系单位员工，住龙口市。被告：慕雪春，女，1969年11月20日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：吕波，男，1966年9月10日出生，汉族，居民，住龙口市，（系被告丈夫）被告：吕波，男，1966年9月10日出生，汉族，居民，住龙口市。被告：烟台正荣置业有限公司。。住所地：山东省烟台市龙口市东莱街道环城南路西端路**统一社会信用代码：91370681MA3ELGWY5K。法定代表人：许叶林，任总经理。住杭州市江干区。委托诉讼代理人：蔡丙松，系单位员工，住河南省濮阳县。原告中国农业银行股份有限公司龙口市支行(下称农业银行龙口市支行)与被告慕雪春、吕波、烟台正荣置业有限公司（下称正荣置业）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人曲泳运，被告慕雪春的委托诉讼代理人吕波，被告吕波，被告正荣置业的委托诉讼代理人蔡丙松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告农业银行龙口市支行向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告慕雪春、吕波立即偿还原告贷款本金594726.01元及自2018年9月23日起到贷款给付之日止所产生的利息（按合同约定利率计算）；2、依法判令原告对被告提供抵押担保的房产及土地享有优先受偿权。3、依法判令被告正荣置业对该笔贷款承担连带担保责任。4、依法判令三被告承担原告为实现债权所支付的案件受理费、执行费。事实和理由：2018年5月22日，被告与原告签订了个人购房担保借款合同。合同载明，被告自愿以一手房产抵押向原告贷款60万元，贷款期限自2018年5月23日至2038年4月22日止，还款方式为等额本息还款，执行年利率6.125%，逾期利率为9.1875%，抵押物在龙口市住房保障和房产管理办公室办理了商品房买卖合同登记备案；上述贷款被告慕雪春、吕波仅偿还5273.99元，余款逾期至今。吕波与慕雪春系夫妻关系并向原告出具了共同还款承诺书，应承担共同还款责任。被告正荣置业承诺对借款人该笔贷款本息提供连带责任保证，应承担担保责任。经原告多次追索，但一直未果。被告慕雪春、吕波辩称：被告吕波和慕雪春因为其他经济纠纷，工资银行卡被法院查封，丧失了还款能力，只能以楼房抵押偿还贷款。我们同意用涉案楼房优先偿还银行的贷款，因为我们的贷款也是用于楼房抵押贷款。被告正荣置业辩称：在本次纠纷中我司不应该首先承担连带还款责任，因为根据原告与我司签订的银行按揭业务担保合作协议，第六条“甲方承诺”第五款的规定，对于当地政府部门暂未办妥备案登记手续及暂未办理商品房预抵押登记期间发放的贷款，在乙方的保证期限内若购房者未履行借款合同约定并由甲方（即银行）向有管辖权的人民法院提起诉讼的，正荣置业提供连带责任保证。综上，在本次纠纷中，原告应先请求处置购房者所购房产，而不应直接要求我司进行代偿。原、被告围绕诉辩请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、合同约定贷款情况。2018年5月22日，原告与被告慕雪春、吕波签订《个人购房担保借款合同》，约定“借款金额为陆拾万元整；借款用于购买住房；借款期限240月，实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准；借款利率：采用基准利率方式，执行利率以借款发放日中国人民银行同期档次人民币贷款基准利率为基础上浮百分之二十五后确定；还款方式为等额本息还款，还款周期为壹个月。二、担保情况。借款担保采用“阶段性保证+抵押”，由阶段性保证人正荣置业提供连带责任保证，保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金、迟延履行债务信息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费等实现债权的一切费用。保证期间为借款到期日起两年。慕雪春和吕波提供抵押担保，同意以碧桂园龙游台5-1-202（龙预字第1805040022号）房屋担保本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金，损害赔偿金、迟延履行债务信息和迟延履行金，以及诉讼费、律师费、处置费、过户费等实现债权和抵押权的一切费用；2018年4月20日，被告慕雪春和吕波出具《同意房产抵押承诺书》，同意以自己合法所有的涉案房产向原告借款所产生的债务提供抵押担保，本承诺不可撤销。同日，被告吕波出具《共同债务承诺书》，承诺自愿作为借款人慕雪春的共同债务人，对涉案贷款的本金、利息、罚息、复利及其他相关费用承担连带共同债务人责任。三、抵押登记情况。合同约定：抵押人自本合同签订之日起90日内办妥抵押预告登记，涉案房屋满足约定交付条件之日起720日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构办理抵押登记。目前涉案房屋没有办理不动产权属证书，也未办理抵押登记。四、合同履行情况。合同签订后，原告按约向二被告发放贷款600000元。截止到2018年9月23日，二被告仅偿还5273.99元，余款本金594726.01元逾期至今未付。另查明，2018年5月4日，被告慕雪春与被告正荣置业签订《商品房买卖合同》，合同编号：龙预字第1805040022号。并约定买方自愿委托卖方申办涉案房屋合同的备案登记、预告登记、预抵押登记、不动产权证书、不动产登记证明，并领取不动产权证书、不动产登记证明。2018年5月8日，被告慕雪春在龙口市住房保障和房产管理办公室办理了涉案房产《〈商品房买卖合同〉登记备案表》。2020年6月8日，因被告吕波、慕雪春与案外人的经济纠纷，涉案房产被龙口市人民法院依法查封。2018年3月29日，原告与被告正荣置业签订《按揭业务担保合作协议》，第六条第五款约定：对于当地政府部门暂未办妥备案登记手续及暂未办理商品房预抵押登记期间发放的贷款，在乙方（正荣置业）的保证期限内，若购房者未履行借款合同约定并由甲方（即银行）向有管辖权的人民法院提起诉讼的，甲方原则上先请求处置购房者所购房产，处置后仍不足以清偿或甲方已履行本协议项下的义务但无法处置购房者所购房产，则乙方应立即承担连带清偿责任。本院认为，借款人应当按照约定的期限返还借款。本案中原告与被告慕雪春、吕波签订的《个人购房担保借款合同》、《共同债务承诺书》，原告与被告正荣置业签署的《按揭业务担保合作协议》以及被告慕雪春与被告正荣置业签订的《商品房买卖合同》，均系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。原告按约向二被告发放贷款，二被告应当按照约定偿还借款本金及利息，同时承担逾期还款的违约责任。根据本院认定的事实，二被告欠付原告本金594726.01元及利息，原告要求二被告立即偿付全部剩余贷款本金及后续利息，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。二被告虽然同意以涉案房产为涉案借款向原告提供抵押担保，但未办理抵押登记，抵押权未设立，原告要求对被告提供抵押担保的房产及土地享有优先受偿权，本院不予支持。同时，依据原告与被告正荣置业约定，正荣置业为原告债权提供连带责任保证，被告正荣置业辩称原告应先请求处置涉案房产，而不应直接要求被告进行代偿。因涉案房屋已经被法院查封，原告无法进行处置，故被告正荣置业应对整体债权承担连带保证责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条、第五十三条之规定，判决如下：一、被告慕雪春、吕波于本判决生效之日起十日内共同向原告中国农业银行股份有限公司龙口市支行偿还贷款本金594726.01元及自2018年9月23日起到贷款给付之日止所产生的利息（按合同约定利率计算）；二、被告烟台正荣置业有限公司对上述债务承担连带清偿责任。三、驳回原告中国农业银行股份有限公司龙口市支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9747元，减半收取计4873.5元，由被告慕雪春、吕波、烟台正荣置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，预交上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  宋彩凤二〇二〇年十一月十八日书记员  唐 琳