辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终12972号上诉人（原审被告）：李秀华，女，1952年4月25日出生，汉族，住沈阳市东陵区。委托诉讼代理人：孙世昌，男，1957年3月23日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。被上诉人（原审原告）：金维波，男，1966年2月9日出生，满族，住辽宁省抚顺市新宾满族自治县。委托诉讼代理人：赵洋，辽宁百联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苗江利，男，1981年7月13日出生，汉族，住沈阳市东陵区。原审第三人：沈阳市易乐居房地产代理有限公司，住所地辽宁省沈阳市浑南新区沈营路**9门。法定代表人：张馨，该公司经理。委托诉讼代理人：李刚，男，1982年11月16日出生，满族，该公司员工，住沈阳市大**。上诉人李秀华因与被上诉人金维波、苗江利，原审第三人沈阳市易乐居房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初891号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李秀华上诉请求：1.撤销原审判决第一项，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：1.上诉人合同履行不能不是事实。2019年8月20日，合同三方到房产部门查档发现，因上诉人和爱人名下另有两套房，涉案房屋购买不足两年，政府限售。得知此情况后，被上诉人金维波对涉案房屋存在限售并没有提出异议，同意排除妨碍，继续履行合同。上诉人为诚信履行合同，立即将儿子使用的房子过户给儿子，将已卖出的动迁房过户给买受人,于2019年9月20日排除了限售妨碍，有房产管理部门证明为证。房屋限售不影响被上诉人金维波合同目的的实现，不影响合同的履行，不能成为被上诉人金维波不履行合同、要求双倍返还定金的理由。既然被上诉人金维波2019年8月20日同意了排除限售妨碍，继续履行合同；既然上诉人在合理合法的时间内解除了房屋限售，可以履行合同，相当于被上诉人金维波与上诉人达成并履行了新的协议。2.金维波依合同约定行使合同解除权不是事实。被上诉人金维波在没有按约支付房款首付和上诉人可以并正在履行合同的情况下，以房屋限售上诉人合同履行不能为由，单方提出不履行合同，其理由根本没有合同约定，也不具备法律条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条第一款规定：根据《合同法》第94条的规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持。上诉人排除房屋限售时间没有超过法定的三个月。一审判决上诉人返还被上诉人金维波定金30000元，其依据是认定本案三方已协商一致解除合同，与事实不符。2019年9月16日，在上诉人解除限售临近完成的情况下（9月20日解除限售），被上诉人金维波电话告诉上诉人不买涉案房屋，上诉人电话中并没有表示同意解除合同、双倍返还定金，而是提出了到居间方一同协商。合同三方根本就没有进行协商，更没有达成一致。被上诉人金维波应当提交协商一致解除合同的证据，证明上诉人已同意解除合同，同意双倍返还定金；证明居间方也同意解除合同，放弃居间服务费。合同没有约定上诉人房屋过户的具体时间，也没有附加限售房即使能够排除限售也可解除合同的要约，上诉人签订合同后，在被上诉人金维波没有支付购房首付款的情况下，积极排除房屋限售，没有合同违约过错；相反，合同约定了“被上诉人金维波首付款为人民币45万元，余款双方自签订此合同起1周内到银行办理贷款审批手续，待贷款审批后1周内双方办理房屋过户，即先付款后过户”，约定了“被上诉人金维波向居间方支付居间服务费9500元”，但被上诉人金维波并没有按约履行，其诉讼过程所提出的所谓8月20日是全款购房，也没有向上诉人支付房款首付，也改变不了其对合同已经存在违约的事实。在被上诉人金维波支付房款前已经解除了房屋限售，没有表示不履行合同，可以保证被上诉人金维波合同目的的实现；而被上诉人金维波在签定合同后，在合同可以履行的情况下明确提出不履行合同，对本案合同目的不能实现具有根本的过错责任。判决上诉人返还定金违反合同约定和法律规定。不履行合同的一方无权要求返还定金。判上诉人全额承担诉讼费，违反法律规定。金维波辩称，请求维持原判。苗江利辩称，不同意原审判决。沈阳市易乐居房地产代理有限公司述称，不同意原审判决。李秀华向一审法院起诉请求：1.被告返还原告定金30,000元；2.被告按照合同约定条款适用定金罚则赔偿原告30,000元；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，2019年7月15日，原告金维波（乙方）与被告李秀华（甲方，李秀华代理人为被告苗江利）及第三人沈阳市易乐居房地产代理有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同书》约定：原告购买被告李秀华所有的位于浑南区（世纪新城小区）房屋产权证号00×**6，建筑面积79.45平方米；房屋转让价为65万元；付款方式经甲乙双方商定，共分3次付款：在签订合同当日，乙方向甲方支付购房定金3万元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款；乙方为商业贷款购买此房屋，首付款为45万元，银行按揭贷款为20万元；乙方承诺个人征信无不良记录、无其他贷款；甲方承诺此房无贷款、无抵押、无任何债务纠纷；双方约定自签订此合同起1周内到银行办理贷款审批手续，待审批通过后1周内双方到房产局办理过户、交税等相关手续；甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金，甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金，定金额度不得超过成交价总额的20%，超出部分不适用定金罚则；除本合同另有约定外，甲乙双方任意一方违约导致本合同不能继续履行的，由守约方付房屋转让成交价的5%作为违约金，违约金不足以弥补守约方损失的，以赔偿实际损失为准；乙方应当在本合同签订当日，一次性支付丙方居间服务费9500元；待甲方收到房屋全款后7日内将房屋交付给乙方使用，并结清此前的所有欠费。《房屋买卖合同书》签订当日，原告向被告李秀华支付30,000元购房定金，被告李秀华向第三人支付居间费6,500元。2019年7月23日，原告告知第三人即居间方能够全款买房。之后，原、被告及第三人口头约定三方于2019年8月20日到房产局办理案涉房屋更名过户手续后，由原告当场支付被告李秀华剩余全部房款。2019年8月20日，三方共同来到了浑南区房产局办理，被浑南区房产局告知因被告李秀华名下有其他房屋，案涉房屋限售，无法办理更名过户手续。被告及第三人告知原告先回去，等被告两三天时间解除限售后再继续交易。过了一周时间左右，原告打电话向第三人询问限售是否解除，得知被告李秀华及其爱人名下除案涉房屋外还有另外两套房屋，其中一套已更名，还有一套正在办理更名手续，两套均更名后案涉房屋才能解除限售。2019年9月16日，原告打电话给被告苗江利，得知案涉房屋限售还未解除后，提出因卖方解除限售时间过长不再购买案涉房屋。2019年9月27日被告李秀华到房产局查询，案涉房屋已无转移登记限制条件。关于定金返还，原、被告无法协商一致，原告诉至一审法院。一审法院认为，原告与被告李秀华于2019年7月15日签订《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示，合同合法有效。在合同履行过程中，因被告李秀华所有的案涉房屋存在限售的情况，导致房屋无法在约定时间（2019年8月20日）办理更名过户，在等待二十多天后的2019年9月16日，原告向被告李秀华的代理人苗江利提出解除合同，被告苗江利未提出异议，视为双方协商一致解除合同。关于原告要求被告按照定金罚则双倍返还定金的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条约定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”本案中，虽然是由于被告李秀华方的原因导致案涉房屋不能及时更名过户，但是李秀华并非恶意违约，而是在得知案涉房屋存在限售的情况下，积极解除限售，排除障碍，希望促成交易的完成，故本案不适用定金罚则双倍返还的相关规定。故《房屋买卖合同书》解除后，被告李秀华应将收取原告的30,000元定金返还原告，对原告要求被告按定金罚则赔偿原告30,000元的诉讼请求,不予支持。一审法院判决：一、被告李秀华于判决生效之日起十日内返还原告金维波定金30,000元；二、驳回原告金维波其他诉讼请求。如未按判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,300元，由被告李秀华负担。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行各自义务。在合同履行过程中，因案涉房屋存在限售情况，各方未能在约定时间办理更名过户，在出现新情况后，上诉人积极排除障碍过程中，金维波提出解除合同，故应视为案涉合同无法继续履行，一审判令上诉人返还定金并无不当。关于上诉人主张被上诉人金维波在没有按约支付房款首付和上诉人可以并正在履行合同的情况下，以房屋限售合同履行不能为由，单方提出不履行合同，没有合同约定，也不具备法律条件的问题，因金维波系得知案涉房屋存在限售不允许交易的情况下，未支付房款，且在金维波提出不买案涉房屋时，案涉房屋的限售仍未解除，故金维波并不存在违约行为，对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人李秀华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人李秀华负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  姜会军二〇二〇年十一月四日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。