重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初17266号原告:重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路**，统一社会信用代码915001187094447179。法定代表人：陈洪，总经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：刘明勇，男，1981年9月11日出生，汉族，住重庆市北碚区。委托诉讼代理人：张加均，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾格格，上海锦天城（重庆）律师事务所律师。原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华物业公司）与被告刘明勇物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告刘明勇的委托诉讼代理人张加均、曾格格到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2014年9月1日至2019年1月31日的物业管理费40652.2元，2015年9月1日至2015年12月20日代缴电费784.8元；2.判令被告立即支付原告逾期缴费违约金9946.3元。事实和理由如下：原告系重庆市江北区南桥寺光华可乐小镇的前期物业服务单位，被告系光华可乐小镇X区光华汽车用品总部基地X-X、X-X、X-X号商铺的承租人。按照原、被告2014年6月18日签订的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，被告应当支付原告物业服务费以及自用水、电费。逾期缴纳的，被告应承担相应的违约金。被告入住经营以来长期拖欠原告相关费用，原告多次催收未果，特诉至贵院，望依法判决。被告刘明勇辩称，1.物管费计算的起止时间应是2016年10月16日至2017年5月31日，根据原、被告共同签订的设备、设施使用管理协议和物业管理服务协议，两合同约定的期限一致，均为2014年6月1日至2017年5月31日，而原告的控股公司光华集团于2016年7月28日向入驻商家发出开业通知书，通知书上指明光华汽车用品总部基地B区门市决定于2016年10月16日开业，租赁门市将从该日起计租。根据开业通知书的约定，物业管理服务协议为租赁合同的附件，物管费的计收时间应与租赁期间保持一致。2.被告实际承租的商铺面积与物业服务协议的约定不符，不应以物业管理服务协议约定的标准计算物管费。3.被告预交的物管费和装修保证金、出入证保证金应从原告应支付的物管费中扣除。4.商铺开业后原告并未按照物业管理服务协议约定的服务内容向被告提供物业管理服务，被告可以要求少缴或不缴物管费。5.原告代缴电费部分属实，但被告只认可装修期间以及2016年10月16日至2017年2月20日的代缴电费，因在上述期间被告存在用电，如原告能够提供上述期间被告单独用电所产生的费用支付凭据，被告愿意按照凭据向原告支付代缴费用。被告另向原告缴纳了能源保证金2000元，被告主张根据物业管理服务协议的约定予以扣除。6.物业管理服务协议约定的是滞纳金，而非违约金，两者不能划等号，滞纳金的定义是行政机关对不按期履行金钱给付义务的相对人，课以新的金钱给付义务的方法，具有法定性、强制性和惩罚性，滞纳金是由国家法律法规明文规定的款项，个人和其他团体无权私自设立，故原告不应当依据物业管理服务协议约定向被告主张违约金。7.原告在2019年5月10日向人民法院起诉，此前并未向被告主张权利，因此关于原告所主张的2016年10月1日之前的物管费，由于超过诉讼时效，被告可拒绝支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》、《重庆市光华物业管理有限公司商业设备设施使用管理协议》、情况说明、《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》、物业费收据、装修保证金收据、出入证保证金及工本费收据、能源保证金收据、开业通知书、照片、（2019）渝0235民初2990号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告还举示了下列证据：1.《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》、2.电费清单。1.《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，拟证明原告于2012年10月至今服务于石马河街道辖区内的可乐小镇A、B、C区；被告质证称前期物业管理服务协议不是被告签订，被告不清楚该协议，故对协议真实性、合法性、关联性不予认可；本院经评判认为，前期物业协议系在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同，故在无其他证据证明该协议系伪造的情况下，被告的质证意见不能成立，对该证据本院予以采信。2.电费清单，拟证明被告使用物业期间用电量；被告质证称对该证据真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据系原告单方面制作，其真实性无从考量，无其他任何证据予以佐证，不能说明其数据的来源及真实性，原告应提供租赁期间被告单独用电所产生的用电量，以及原告已代为支付电费的凭据；本院经评判认为，该证据系原告单方制作，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该证据不能证实被告租赁物业期间用电量及欠费金额，本院不予采信。被告还举示了招商手册，拟证明原告在招商时已明确商铺的运营方式为统一管理，即统一卖场营业管理、统一开业经营；原告质证称对该证据真实性、关联性不予认可，原告没有制作和发布过招商手册，该证据与本案没有关联性，本案系物业服务合同纠纷，是否开业运营、是否统一管理，都不影响物业费的收取；本院经评判认为，该证据系原告控股公司重庆光华控股（集团）有限公司制作并发出，对其真实性予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月24日，原告（甲方）与重庆光华控股（集团）有限公司签订《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，约定原告自房屋交付之日起至业主委员为与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，为光华·可乐小镇提供物业服务。2014年6月18日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》，约定乙方应就光华汽车用品总部基地1层31、32号商铺向甲方支付物管费每季度3348元。乙方缴纳物管费的起止时间与甲方签订的《设施设备使用协议》起止时间一致，即按季度缴纳的，缴纳时间为每季度首月5日前。合同还约定，乙方应自行承担所租商铺发生的电费，包括店内风机盘管的电费，计量由物业每月抄表一次，按所抄的实际计量数据计算，电费单价为1.2元/度。以上费用，若不按时缴纳的，所产生欠费将按每天千分之五的滞纳金收据。对于双方的权利和义务，协议第三条约定：甲方为乙方提供如下物业管理服务：本物业共用部位及共用设施设备的日常管理与维护、保养服务。本物业公共区域的保洁、绿化维护服务。本物业公共秩序维护、治安防范事项。本物业装饰装修管理。本物业内双方协商的有偿服务。物业档案资料的收集和保管。装修保证金（小于或等于200平方米）3000元，乙方装修完后并经甲方验收合格之日起90日内无息退款；装修工临时出入证工本费10元、保证金40元，出入证保证金在装修完成后凭证无息退款；能源保证金（小于或等于500平方米）2000元，乙方应于本协议签订之日一次性缴纳，合同解除或终止后90日内，如未发生本协议规定的违约情形的，能源保证金无息退还。乙方应按时向甲方缴纳物管费、代收代缴费用、其他服务费用。2015年5月6日，重庆光华控股（集团）有限公司（甲方）与被告（乙方）签订《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区南桥寺福居路12号光华·可乐小镇B区一层32号商铺出租给乙方，物业建筑面积127.77平方米，套内面积100.7平方米，租期自2014年6月1日至2017年5月31日。同日，重庆市光华物业管理有限公司江北分公司（甲方）与被告（乙方）签订了《重庆市光华物业管理有限公司设备设施使用管理协议》，约定甲方对乙方使用将位于重庆市江北区南桥寺福居路X号光华·可乐小镇X区一层X号商铺出租物业内设备、设施提供有偿管理。该租赁物业建筑面积127.77平方米，套内面积100.7平方米。协议约定设备、设施使用期3年，从2014年6月1日起至2017年5月31日止。同时该协议对具体的使用维护费标准进行了相关约定。2019年2月12日，重庆市光华物业管理有限公司江北分公司向本院起诉，要求本案被告依照《重庆市光华物业管理有限公司设备设施使用管理协议》支付2014年12月1日至2017年5月31日期间的使用维护费，本院经审理认为使用维护费实为租金，遂作出（2019）渝0105民初2990号民事判决书，判决被告支付2016年10月16日至2017年5月31日租金17248.5元。该判决现已生效。另查明，重庆光华控股（集团）有限公司系原告控股股东。2013年10月29日，被告向重庆光华控股（集团）有限公司缴纳保证金19166元。被告向原告缴纳了2014年6月-8月B-1-31、B-1-32商铺的物业管理费3348元，B-1-31出入证押金120元，B-1-31能源保证金2000元，B-1-31装修押金3000元，B-1-31出入证工本费30元。本案原告已向本院起诉光华·可乐小镇的邵永强等多个物业使用人，要求物业使用人支付欠付的物业管理费，本院依法合并审理，经审理查明，光华·可乐小镇存在部分时段、部分位置物业服务不到位的情形。庭审中，原告明确其诉讼请求只主张了X-X号门市的物业管理费，计费标准为6元/平方米/月,计费面积127.77平方米，每月物管费767元。本院认为，原、被告双方签订的《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约享有权利、履行义务。根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，在原告提供物业服务的情况下，被告负有向原告支付物业服务费的义务。庭审中，被告辩称涉诉的物业在2016年10月16日才开业，并且举示了开业通知书，同时辩称设施设备使用费的计费期间为2016年10月16日至2017年5月31日，而《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》约定乙方缴纳物管费的起止时间与甲方签订的《设施设备使用协议》起止时间一致，故即使要缴纳，也只应支付该期间内的物业管理费。本院认为，首先，重庆光华控股（集团）有限公司承诺涉讼商铺自2016年10月16日起计算租期，原告与重庆光华控股（集团）有限公司属关联公司，其在涉讼租赁物及其所在商铺出租中的相关行为及权利义务明显相互牵连，原告应知重庆光华控股（集团）有限公司前述承诺；其次，原告在被租赁期间亦无催款证据；最后，原告仅举示了居委会出具的情况说明，拟证明自身履行了物业服务义务，但该项书证证明力有限，原告未能补强其他证据证明，应当承担举证不能的法律责任；故本院认定物业使用期亦应自2016年10月16日起计算，对被告关于物业管理费起算时间的答辩意见，本院予以采纳。虽然根据《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》、《重庆市光华物业管理有限公司设备设施使用管理协议》约定的租赁期限，被告承租的光华·可乐小镇X区一层X号商铺租赁在2017年5月31日到期，但物业服务具有其特殊性，根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，甲方为乙方提供如下物业管理服务：本物业共用部位及共用设施设备的日常管理与维护、保养服务。本物业公共区域的保洁、绿化维护服务。本物业公共秩序维护、治安防范事项。在租期期限届满返还租赁商铺之前，被告继续占有商铺，事实上在接受原告提供物业服务，且原告并无有效方式单独停止对被告的服务以防止损失扩大，故物业服务费应当支付至实际返还商铺时止。被告在庭审中未提交证据证明其主动履行了承租商铺的返还义务，被告应当承担相应的举证责任，对被告的辩称租赁期限应计算至2017年5月31日的辩称意见，本院不予采纳。原告现要求物业费计算至2019年1月31日符合法律规定，本院予以确认。故对原告2016年10月16日至2019年1月31日此期间的物业服务费诉请，本院予以支持；对2016年10月16日之前的相关请求，不予支持。原告仅主张B区1-32号商铺物业费，与被告答辩意见一致，该商铺建筑面积为127.77平方米，本院予以确认；被告对物业费6元/平方米/月计费标准不持异议，但认为因原告未按照约定的服务内容向被告提供物业管理服务，被告可以不交或少缴物业费，虽然本院认可原告提供的服务存在瑕疵，但被告不缴或少缴物管费的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳，对物业费6元/月/平方米的计算标准，本院予以确认；故本案物业管理费具体金额为127.77×6×27.5=21082.05元（共27.5月）。对被告缴纳的物业服务费、装修押金、出入证工本费、出入证押金、能源保证金，虽然票据上记载的X-X-X商铺已由他人承租，但该商铺的前述费用均由被告缴纳，原告对此无异议，故对符合约定的款项应当退还给被告。被告缴纳3348元物业服务费，应当予以抵扣；被告缴纳了120元出入证押金、3000元装修押金，根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》的约定，其已达到返还条件，应当予以返还，现被告主张抵扣，符合法律规定，本院予以认可；被告还缴纳了2000元能源保证金、30元出入证工本费，根据《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》约定，能源保证金在合同解除或终止后90日内，如未发生本协议规定的违约情形的，能源保证金无息退还。合同另约定，乙方应按时向甲方缴纳物管费、代收代缴费用、其他服务费用。被告除签订合同时缴纳了3348元物业服务费，其余费用均未缴纳，已经构成违约，故能源保证金不符合返还的条件，不应返还；《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》未约定工本费应当返还，被告要求返还并抵扣无事实依据，本院不予认可。故应当抵扣的费用合计6468元。原告另要求被告支付2015年9月1日至2015年12月20日代缴电费784.4元。对此，被告辩称其确实存在未缴纳的电费，但原告应当按照有效凭据向被告主张电费。对电费的金额，原告只提交了一份自行制作的电费使用清单，本院在前文中已对该证据进行了评判并决定不予采信，原告提供的证据不能证明被告在2015年9月1日至2015年12月20日被告用电量，以至于本院无法确认并作出进一步的处理，原告应当承担举证不能的后果，故对被告的辩称意见，本院予以采纳；对原告要求被告支付电费的诉讼请求，本院不予支持。对于逾期缴费违约金，《光华汽车用品总部基地物业管理服务协议》虽然明确约定了违约金，但在本院已受理的涉及光华·可乐小镇物业其他服务合同纠纷案件中，已查明原告在物业服务过程中确实存在部分不到位的地方，诸如公共区域管理、共用设备运转等，故原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，构成违约；虽然被告未按时缴纳物业费亦构成违约，但在被告的违约行为中，原告有一定的责任，综合考虑本案合同履行、双方过错程度等因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告虽然提出了诉讼时效的抗辩。但上述本院最终支持的欠费时段为2016年10月16日至2019年1月31日，结合原告的实际起诉时间以及《中华人民共和国民法总则》的相关规定，该时段的欠费诉请并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告刘明勇于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2016年10月16日至2019年1月31日的物业服务费14614.05元；驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取726元，由原告重庆市光华物业管理有限公司负担565元，被告刘明勇负担161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年十一月十三日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤