江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终2167号上诉人（原审被告）：陈洪平，男，1970年10月17日生，汉族，住兴化市。上诉人（原审被告）：赵传兰，女，1968年6月13日生，汉族，住兴化市。两上诉人共同委托诉讼代理人：黄德满，江苏天棱律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:张同明，男，1982年1月6日生，汉族，住兴化市。委托诉讼代理人：殷炳荣,江苏楚豪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：兴化市兴房房屋拆迁安置有限公司，统一社会信用代码91321281761024998L，住所地兴化市长安中路。法定代表人：邹大江委托诉讼代理人：奚胜州，江苏四牌楼律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩春晖，江苏四牌楼律师事务所律师。上诉人陈洪平、赵传兰因与被上诉人张同明、兴化市兴房房屋拆迁安置有限公司（以下简称拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初8791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈洪平、赵传兰上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、被上诉人张同明当时交付给上诉人的涉案房屋建筑面积只有220㎡左右，后上诉人对该房屋进行了改扩建、装修及自建天井面积，共计投入60万元左右。2、兴化市征收房屋现状调查表载明的房屋基本情况合计现状面积306.66㎡、院落基本情况备注一栏载明另有简易房36.12㎡、阳光房28.6㎡、厕所2.96㎡，合计67.68㎡，总合计374.34㎡。补偿款为1950042元。一审法院以征收房屋合法建筑面积276.79㎡，将上诉人自建的平顶、阳光房、简易房未计算在合法面积内，按评估价1950042元作出认定，是对本案事实的明显认定不清，而且在生效的（2019）苏1281民初991号民事案件已经认定上诉人对房屋进行了装潢、改造、自建的事实。3、一审法院以村委会出具的唯一住房证明，来认定张同明没有住房，明显不当。村委会没有出具住房证明的资格，该证据没有效力。张同明在张皮村仍有一套住房，涉案房屋不是张同明唯一住房。4、上诉人在2012年10月26日是按高于市值价向张同明购买的涉案房屋。如果上诉人不购买涉案房屋，以50万元购买城区相对好的地段房屋，升值的空间利益按照现行的房价完全超过涉案房屋拆迁补偿价款。综上，上诉人认为一审法院适用过错责任的分担明显不当。涉案房屋已经被拆除，上诉人在涉案房屋院落内自建房面积已经无法具体界定。《房屋拆迁安置补偿协议》是上诉人与拆迁公司经过多次协商，就涉案房屋整体价格达成一致后签订的，并未涉及拆迁房屋的具体明细补偿划分，上诉人享有的拆迁补偿权利与张同明无关，张同明不享有任何拆迁补偿的权利。张同明违背诚信原则，在将涉案房屋出售给上诉人时已经超值取得了特权价款，并无任何损失，而且上诉人居住多年期间张同明没有提出任何异议。张同明历经一审、二审（撤诉）诉请合同无效要求返还房屋未得到支持，现在张同明以安置补偿合同纠纷再次诉请，均是基于涉案房屋而提出的，虽然前后二次诉请的案由不同，但遵循适用法律条件的规定及现行注重确立社会诚信原则的立法精神是相同的，因此，判决结果也应相同。张同明利欲熏心，应当加重对其过错惩罚，将张同明的诉请驳回。被上诉人张同明答辩称：1、一审中被上诉人张同明为了法院能够正确以及清楚审理该案，被上诉人仅对房屋拆迁款中的房屋本身价值部分进行主张，并没有对拆迁的装潢装饰、搬迁安置补偿费进行主张。被上诉人所主张的房屋拆迁的总额是190多万，但是上诉人所获得的全部赔偿额是250多万元。2、现有的房屋在交付上诉人之后，上诉人在一审中陈述是自建的平顶屋、阳光房、简易房。但是从被上诉人拆迁公司所提供给一审法院的房屋性状表来看，上诉人所添置的部分没有纳入合法部分，并没有进行补偿。拆迁部门所认定的276.79平方米的面积与被上诉人2012年出卖给上诉人的房屋面积是一致的。3、被上诉人张同明已经将现有的农村宅基地出卖给上诉人，现在被上诉人的住房是亲属的，其产权不在其名下。相反在一审中所提供的证据，上诉人在2018年1月20日在拆迁时已经有两套房。在（2019）苏1281民初991号案件中，上诉人自认在兴化市有别墅一套。综上，在该房屋买卖之后，被上诉人张同明是无住房，但上诉人一家有多套住房，基于此，一审法院将本案比例定为40%是合情合理的。拆迁公司答辩称，一审法院认定涉案房屋征收房屋建筑面积276.79㎡，评估价1950042元，装饰装修及辅着物评估价282119元及其他奖励，合计2562919元，陈洪平、赵传兰选择货币补偿，且房屋已经搬迁拆除，事实清楚。一审法院驳回张同明对我公司的诉讼请求，适用法律正确。张同明的诉讼请求与我公司无关，由二审法院依法裁决。张同明向一审法院起诉请求：1、判令陈洪平、赵传兰返还张同明关于兴化市垛田镇张皮村房屋50%的拆迁款975021元；2、拆迁公司对上述拆迁款承担连带给付责任；3、诉讼费由陈洪平、赵传兰、拆迁公司承担。事实和理由：2012年10月26日张同明与陈洪平就房屋买卖事宜达成协议，张同明将其所有的位于兴化市垛田镇张皮村的房屋（具体位置：兴化市垛田镇张皮村原砖瓦厂西侧由南向北第二排东边第一户）出卖给陈洪平，房屋价格50万元，同时张同明将该房屋包括村建办收费发票、国土局收费发票、水电卡等相关手续交付给陈洪平，后张同明了解到本村的房屋及宅基地只能在本村村民之间流转，不能出卖给本村集体组织成员以外的人员，而陈洪平、赵传兰即不是本村村民也不是张皮村集体组织的成员，双方的买卖行为已经违反了法律的强制性规定，应当属于无效，按照法律规定，因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的应当折价补偿，据此张同明要求陈洪平、赵传兰返还上述房屋50％的拆迁款，另拆迁公司明知陈洪平、赵传兰不是该房屋的所有权人也不是该村村民，而将拆迁款给付陈洪平、赵传兰具有过错，应当承担相应责任。一审法院认定事实：张同明为兴化市垛田街道张皮村人，陈洪平为兴化市垛田街道南仇村人，其妻赵传兰原为张皮村人，二人结婚后，赵传兰户口已迁至夫家即陈洪平处。2002年张同明取得张皮村位于砖瓦厂西侧的一块宅基地，并自建房屋居住。2012年10月26日，张同明与陈洪平签订协议书，约定，张同明将其所有的位于兴化市垛田镇张皮村的房屋按现状出卖给陈洪平，房屋售价为500000元，陈洪平于2012年10月29日前付清；张同明于收款后一周内将房屋交付陈洪平，同时将与该房有关的村建办收费发票、国土局收费发票、水电卡等交陈洪平；所售房屋未办理产权证，如陈洪平需办理房产证，张同明应予协助。上述合同成立后，张同明、陈洪平均依合同约定履行了各自义务、无纷争。陈洪平自实际占有房屋后，对所购房进行了改造、装修，在院落内增添了附属用房。近年来，案涉房屋所在村被纳入拆迁范围，张同明遂于2019年1月23日诉至法院，向陈洪平主张双方之间的房屋买卖合同无效，要求返还上述合同约定买卖的房屋。经审理，2019年7月16日作出（2019）苏1281民初991号民事判决：1、张同明、陈洪平于2012年10月26日签订的关于兴化市垛田张皮村的房屋买卖合同（协议书）无效；2、驳回张同明返还房屋的诉讼请求。2019年6月30日，赵传兰与拆迁公司签订兴化市国有土地上房屋征收（搬迁）补偿安置协议，征收编号C27，被征收房屋合法建筑面积276.79平方米，该建筑面积系2012年10月底左右张同明将房屋交付给陈洪平的实际状况面积，涉案房屋评估价1950042元，装饰装璜及辅着物评估价282119元以及其他奖励，合计2564919元，赵传兰选择货币补偿，且涉案房屋已搬迁拆除，陈洪平、赵传兰后来自建的平顶、阳光房和简易房未计算在上述合法建筑面积内。在（2019）苏1281民初991号民事案件审理中，该行为当时张同明不知情，且陈洪平、赵传兰未将上述情况告知法院。张同明当庭表示仅单独主张涉案房屋征收补偿款1950042元，不主张装潢和其他费用。陈洪平、赵传兰已于2018年2月在拆迁中安置了房屋，安置房地址陈口安置房小区10幢1106室，建筑面积约216.15平方米。兴化市垛田街道张皮村民委员会于2020年1月6日出具情况说明，证明涉案房屋是张同明唯一住房。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，农村宅基地属于农民集体所有，因此，宅基地使用权人对宅基地仅享有占有、使用的权利。如不属于集体经济组织成员通过购买宅基地上的房屋取得宅基地的使用权，实质上构成集体经济组织对该宅基地行使所有权的障碍，致集体所有权落空。我国现行法律、法规对宅基地流转规定只能在同一集体经济组织成员之间，不得向非本集体经济组织成员流转，系为保护农民利益，保持农村的稳定，以维护社会公共利益。张同明向陈洪平转让的房屋系位于兴化市原垛田镇张皮村集体所有的宅基地上的房屋，而陈洪平非该集体经济组织成员，二人之间的买卖合同违反国家禁止性规定，且损害集体利益，该合同应为无效合同。合同被确认无效后，依法因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应各自承担相应的损失。对于本案合同的无效，双方均有相应过错。且（2019）苏1281民初991号民事判决已经确认双方签订的涉案房屋买卖协议无效，审理中，涉案房屋已搬迁拆除，陈洪平、赵传兰选择了货币补偿，涉案房屋评估价1950042元，减去房屋售价500000元，涉案房屋因征收补偿所获利益为1450042元；本案中陈洪平、赵传兰已于2018年2月在拆迁中安置了房屋，张同明名下无住房，且张同明仅主张房屋评估价1950042元的50％，综合权衡双方的利益，酌定由陈洪平、赵传兰补偿张同明因涉案房屋征收补偿所获利益1450042元的40％即580016.8元。张同明要求拆迁公司对上述拆迁款承担连带给付责任的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。（2019）苏1281民初991号民事判决仅确认了双方房屋买卖合同无效，对张同明在该判决中要求陈洪平返还房屋的诉请予以驳回，张同明此次诉请是基于涉案房屋已搬迁拆除，要求陈洪平、赵传兰返还部分拆迁补偿款，故陈洪平、赵传兰认为张同明属于重复起诉的理由不能成立。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、陈洪平、赵传兰于本判决生效后五日内支付张同明房屋征收补偿款580016.8元；二、驳回张同明的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13550元，由张同明负担5490元，陈洪平、赵传兰负担8060元。此款张同明已垫付，陈洪平、赵传兰在履行上述义务时一并给付张同明。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。陈洪平、赵传兰提交：1、照片4张和张皮村村干部张日长谈话笔录一份，拟证明涉案房屋不是张同明唯一住宅，张同明还有一处住宅在张皮村84号。张同明质证认为：对照片的真实性予以认可，但是关联性不予认可，这个房子是张同明母亲的。拆迁公司质证认为：该组证据与我公司无关。本院认证认为：凭照片和村委会干部的谈话笔录并不能证明张皮村84号房屋为张同明所有，上诉人没有提交张皮村84号房屋登记的证据。陈洪平、赵传兰申请证人金某、王某到庭作证，拟证明陈洪平、赵传兰买下涉案房屋后，对房屋进行了改扩建，房子本来是一个大的框架，从内部隔层，变成二层，房屋的实际面积应当算258.29㎡，挑高要减去40.67㎡，封阳台20.03㎡。张同明质证认为：证人金某与上诉人是朋友关系，言语可能会有所偏差。扩建是他们偷偷进行，目的是为了骗取拆迁款。即使所谓的扩建是存在的，也没有证据证明在拆迁补偿中将扩建部分作为合法面积。被上诉人拆迁公司质证：拆迁以上诉人签字确认的表为主，实际房屋面积比我方认可的面积大，最后由拆迁公司确认具体面积。二审查明的其他事实与一审无异，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、被上诉人卖给上诉人房屋的面积如何认定？2、涉案房屋宅基地是否为张同明的唯一宅基地？3、上诉人是否应支付被上诉人折价补偿款，如果要支付，支付比例如何确定？关于争议焦点1：根据上诉人的陈述，上诉人买下涉案房屋后，只是对房屋内部进行改建，房屋的框架是没有变的，上诉人也没有提交涉案房屋翻修、改建的审批手续。兴化市征收房屋现状调查表表明，涉案房屋拆迁前现状面积为306.66㎡，另有简易房36.12㎡、阳光房28.6㎡，厕所2.96㎡，最终根据《兴化市国有土地上房屋征收（搬迁）补偿安置协议》确认房屋的合法面积276.79㎡，上诉人自建的厕所、阳光房和简易房未计算在合法面积内。再根据一审庭审中上诉人与被上诉人所确认的涉案房屋楼上下两层，总面积260㎡左右，院子是60多㎡。一审法院认定《兴化市国有土地上房屋征收（搬迁）补偿安置协议》确定的被征收涉案房屋合法建筑面积276.79㎡，系2012年10月底左右张同明将房屋交付给陈洪平的实际状况面积，于法有据，本院予以支持。关于争议焦点2：本院认为兴化市垛田街道张皮村村民委员会于2020年1月6日出具的情况说明可以证明涉案房屋的宅基地是张同明唯一的宅基地。关于争议焦点3：本院认为，我国现行法律、法规对宅基地流转规定只能在同一集体经济组织成员之间，不得向非本集体经济组织成员流转，系为保护农民利益，保持农村的稳定，以维护社会公共利益。张同明向陈洪平转让的房屋系位于兴化市原垛田镇张皮村集体所有的宅基地上的房屋，而陈洪平非该集体经济组织成员，二人之间的买卖合同违反国家禁止性规定，且损害集体利益，该合同应为无效合同。合同被确认无效后，依法因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或没必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失；双方都有过错的，应各自承担相应的损失。对于本案合同无效，双方均有过错。因涉案房屋已经搬迁拆除，陈洪平选择了货币补偿，涉案房屋评估价1950042元，减去房屋售价500000元，涉案房屋征收补偿所获利益为1450042元。因物价上涨等因素，陈洪平、赵传兰已不能用500000元购买同类房屋276.79㎡的住房，更无法购买同类地段的商品房。另，张同明在房屋出售多年后主张返还，有违诚信原则，据此，应由张同明承担主要责任，结合双方的居住情况、当地房价的实际水平等综合因素，酌情考虑由上诉人陈洪平、赵传兰返还张同明涉案房屋折价补偿款145004.2元（1450042×10%）。一审法院判决返还比例不当，本院予以纠正。综上所述，陈洪平、赵传兰的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销江苏省兴化市人民法院（2019）苏1281民初8791号民事判决；二、上诉人陈洪平、赵传兰于判决送达之日起十日内给付被上诉人张同明房屋折价补偿款145004.2元。三、驳回被上诉人张同明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费13550元，由被上诉人张同明负担12195元，上诉人陈洪平、赵传兰负担1355元（此款张同明已预交，陈洪平、赵传兰于本判决达达之日起十日内给付被上诉人）。二审案件受理费13550元，由被上诉人张同明负担12195元，上诉人陈洪平、赵传兰负担1355元（此款陈洪平、赵传兰已预交，张同明于本判决达达之日起十日内给付陈洪平、赵传兰）。本判决为终审判决。审 判 长 王军强审 判 员 顾连凤审 判 员 潘贻杰二〇二〇年十一月十七日法官助理 沈 艳书 记 员 季栋燕