北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7631号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京岳兴物业管理有限责任公司，住所地北京市昌平区宁馨苑小区内办公楼。法定代表人：陈龙，经理。委托诉讼代理人：刘伟，男，该公司员工。委托诉讼代理人：徐复林，北京市诚实律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周承志，男，1945年6月5日出生，汉族，住北京市昌平区。上诉人北京岳兴物业管理有限责任公司（以下简称岳兴物业公司）因与被上诉人周承志物业服务合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2020）京0114民初5905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郭勇独任审理，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人岳兴物业公司的委托诉讼代理人刘伟、徐复林，被上诉人周承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。岳兴物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法判令周承志给付2012年1月1日至2019年12月31日物业费10024元及滞纳金3132元；诉讼费由周承志负担。事实和理由：第一，2012年至2015年的物业费不存在诉讼时效届满的情形。岳兴物业公司在2012年至2015年期间曾两次通过EMS向周承志邮寄律师函催交物业费函，所以并未超过诉讼时效。另根据相关规定意见，追索物业费案件诉讼时效认定不宜过苛，除物业管理企业明显怠于行使权利的，可认定其在持续主张权利。岳兴物业公司依约履行了物业服务义务，周承志未能交纳物业费，其以诉讼时效届满为由抗辩，无论从事实还是法律层面均不能获得支持。第二，岳兴物业公司按照规定每年度财务公开，每年按时网上报表打印，于3月15日前公示，不存在2010年至2019年利用小区公共场所、公共设施进行经营行为。周承志辩称，同意一审法院判决。岳兴物业公司向一审法院起诉请求：1.周承志支付2012年1月1日至2019年12月31日期间的物业费10024元及滞纳金3132元；2.诉讼费由周承志承担。周承志向一审法院提出反诉请求：1.岳兴物业公司返还周承志2005年侵吞的5月保险费金额及利息；2.岳兴物业公司返还周承志2013年盗取的公共维修资金及利息；3.岳兴物业公司公布自2005年至今利用宁馨苑共有部位出租谋利的收入及占有期间的利息，存入专用账号，待未来业委会接收处置；4.岳兴物业公司公布自2005年至今收取的保费0.04元/㎡·月，未按法规规定应购买公共部位、公共设施设备及公众责任保险的全部费用，退还周承志已缴纳部分及利息；5.修改“松园小区入住合同”中第一项第2条、第二项第4条的霸王条款，细化双方责任、义务且具有可操作性；6.岳兴物业公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2002年1月11日，周承志与北京市昌平城建物业管理中心签订《松园小区入住合同》，合同载明周承志在该小区购买房屋一套，房屋建筑面积154.53平方米，合同约定业主应当于每年一度的1月31日前向岳兴物业公司交纳当年的物业管理费，合同对双方的权利义务进行了约定。后该小区更名为宁馨苑小区，北京市昌平城建物业管理中心经工商部门核准名称变更为本案原告岳兴物业公司。2009年，岳兴物业公司向法院提起诉讼，诉求周承志支付2007年和2008年的物业费、滞纳金、生活垃圾清运费等，后一审法院做出（2009）昌民初字第2688号民事判决书，判令周承志支付岳兴物业公司2007年及2008年的物业费2410.66元和生活垃圾清运费60元，后周承志不服该判决提起上诉，本院做出（2009）一中民终字第07996号民事判决书，驳回上诉，维持原判决。2010年周承志、马丽霞向法院提起诉讼，诉求岳兴物业公司“公布2006年至2009年投保物业公用部位、公共设施及公众责任保险的缴费凭证。对已收未缴部分，按实际占用时间每建筑平方米0.04元计算返还周承志，按照银行同期固定存款利率计算给付周承志利息。岳兴物业公司按宁馨苑小区原规划恢复擅自拆改的小区东侧围墙和区内被堵塞车库出口。修复因改建被损毁的建筑、外围墙、地下车库设备设施至建筑交付时状态并出示政府职能部门重新检测验收合格证明。岳兴物业公司公布2002年至2009年利用公共部位、公共设施用于出租经营的审批手续，经营收入和处置凭证。账目经第三方审核，结余存入专设账户并在小区内公示。减收2007年至2009年度物业费20％补偿周承志。诉讼费由岳兴物业公司负担”，后一审法院做出（2010）昌民初字第2573号民事判决书，判令岳兴物业公司返还周承志保险费0.59元及利息、岳兴物业公司在宁馨苑小区显著位置公示自2002年至2009年利用小区公共场所、公共设施进行经营的项目。后周承志不服提起上诉，本院做出（2011）一中民终字第06493号民事判决书，驳回上诉，维持原判。在该案中查明，岳兴物业公司自2006年1月1日起在物业费中收取了相应的保险费用，自2006年6月1日投保了相应的保险。2014年，岳兴物业公司向法院提出诉求，判令周承志支付2009年1月1日至2011年12月31日期间的物业费3705元及滞纳金1234元，后一审法院做出（2014）昌民初字第2306号民事判决书，判令周承志支付岳兴物业公司2009年1月1日至2011年12月31日期间物业费3075元。周承志不服该判决，上诉至本院，后本院做出（2014）一中民终字第5214号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查，2005年12月19日，北京市发展和改革委员会与北京市建设委员会联合发布京发改[2005]2662号文件，调整了北京市经济适用住房小区物业服务收费标准，物业服务收费基准价标准为0.55元/建筑平方米·月；安全防范设施设备运行维护费为0.05元/建筑平方米·月；消防设施设备日常运行维护费多层住宅为0.05元/建筑平方米·月。上述事实，有《松园小区入住合同》、工商登记证明、民事判决书、投保单等证据材料在案佐证。一审法院认为，物业管理是业主和物业服务企业按照双方约定，对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理、维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序等活动，通常包括物业共有部位及共用设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域环境的维护、公共区域秩序维护和安全防范、物业维修等费用的账务管理、物业服务档案保管等，因此从物业服务的内容来看，物业服务具有鲜明的公共属性，主要表现为面对小区全体业主的公共管理服务。本案中，岳兴物业公司为周承志房屋所在小区提供了物业服务，故周承志理应向岳兴物业公司交纳物业服务费，庭审中，其未对物业服务的质量等内容提出实质抗辩，故其应当全额交纳物业费用，根据生效判决查明的事实和庭审中的陈述，周承志每年应负担的物业费为1205.33元（154.53×0.65×12），故岳兴物业公司主张每年物业费1205并未高于该金额。关于周承志抗辩称岳兴物业公司的诉求已过诉讼时效一节，法院认为根据法律规定，诉讼时效自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，根据岳兴物业公司提交的《松园小区入住合同》可知，双方约定周承志应当于每年的1月31日之前交纳当年的物业费，即如果2012年度的物业费周承志未交纳，则岳兴物业公司应当自2012年2月1日起知道其权利受到侵害，按照法律规定，其应当在两年内主张权利，故岳兴物业公司主张2012年的物业费的诉讼时效在2014年1月31日届满。同理，2013年的物业费的诉讼时效在2015年1月31日届满，2014年的物业费的诉讼时效在2016年1月31日届满，2015年的物业费的诉讼时效在2017年1月31日届满，岳兴物业公司在2017年5月24日向法院提交起诉材料，故2012年至2015年的物业费诉讼时效已在岳兴物业公司起诉前届满，周承志的该抗辩理由具有事实和法律依据，法院予以采纳。经核算2016至2019年周承志应交纳物业费共计4820元。岳兴物业公司提交的2012年的EMS快递底单无法查询到投递和签收记录，即便当年周承志确已签收该邮件，诉讼时效产生中断，但至2017年5月24日，当年的物业费也仍旧过了诉讼时效，鉴于岳兴物业公司未提交物业费催缴单、电话催缴记录、短信催缴记录、律师函、邮件记录等能够证明其曾主张权利的相关证据，故法院对岳兴物业公司的意见不予采纳。关于周承志诉求岳兴物业公司返还2005年侵吞的5月保险费一节，法院认为根据生效判决查明的事实和庭审中的陈述，岳兴物业公司自2006年1月1日起在物业费中收取了相应的保险费用，岳兴物业公司自2016年6月1日投保了相应的保险，2016年退还5个月的保险费已经经过生效案件处理。经查看2006年以前的相关收费文件，文件中未列明物业费中包含了保险费，因此没有证据证明周承志交纳的2005年的物业费中包含保险费，其该主张没有事实依据，法院对该诉求不予支持。关于周承志诉求岳兴物业公司返还2013年的公共维修资金一节，法院认为公共维修资金的申请、支取、退还等流程属于相关主管部门的管理范畴，不属于人民法院受理民事案件的受案范围，因此支取的流程是否符合规定、是否已经退还等问题应向相关主管部门反映，且其作为单个业主，无权诉求返还属于业主共有的专项维修基金，故其该诉求没有事实和法律依据，法院不予支持。关于周承志诉求公布自2005年至今利用共有部分出租谋利的收入及利息的诉求，生效判决已判令岳兴物业公司公示自2002年至2009年的相应账目，因此对于2005年至2009年的期间属于重复起诉，法院不予支持，对于2010年至2019年的期间岳兴物业公司利用公共场所、公共设施进行经营的账目，根据相关收费管理办法，岳兴物业公司应当予以公示，故法院对该部分的合理诉求予以支持。关于周承志所称将相应款项存入专用账号的意见，没有法律依据，法院不予采纳。关于周承志诉求岳兴物业公司公布自2005年至今收取的保费0.04元/平方米·月未按法规规定应购买“公共部位、公共设施设备及公众责任保险”的全部费用，退还其已交纳部分及利息一节，庭审中，岳兴物业公司称不存在周承志所称的未按要求购买险种的情况，法院认为根据周承志提交的2007年的“财产一切险保险单”，该保单中明确载明“本保单承保物业共用部位、共用设施财产”，庭审中周承志称岳兴物业公司将珠宝、古玩等纳入投保范围，投保的内容包含了不属于公共部位、共用设施的内容，法院认为周承志的该意见系对保险行业的误读，其所出示的“财产一切险条款”仅为保险公司设置该险种的通用条款，而非条款中出现的财产名称均纳入了保单的投保范围，“财产一切险条款”第一条第一款即载明“保险财产指在本保险单明细表中列明的财产及费用”，因此投保的承保范围当然应以保险单中载明的承保范围为准，该条第二款列举了经双方同意可以纳入该险种的财产，第三款列举了不得纳入该险种的财产，上述条款仅为告知欲投保该险种的投保人可以纳入该险种的财产和不可纳入该险种的财产，并非是其中列举的“金银、珠宝、钻石”等都是岳兴物业公司投保的财产。此外，岳兴物业公司依据“京发改[2005]2662号”投保的险种是否符合规定和要求，应当由经济适用住房主管部门认定，周承志可向相应主管部门反映，法院不再赘述，因此，法院对该主张不予支持。关于周承志诉求修改“松园小区入住”合同中的相关条款一节，法院认为合同修改应由双方协商一致，先前生效判决已认定上述合同合法有效，故该主张没有法律依据，法院不予支持。综上所述，周承志未交纳2016年至2019年期间的物业费，岳兴物业公司的诉求有事实和法律依据，合理部分法院予以支持。周承志反诉请求中的合理部分，法院予以支持，没有法律依据或事实依据的部分，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、周承志于判决生效后七日内支付岳兴物业公司2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业费共计4820元；二、岳兴物业公司判决生效后七日内向周承志在北京市昌平区宁馨苑小区显著位置公示2010年至2019年利用小区公共场所、公共设施进行经营的账目；三、驳回岳兴物业公司的其他诉讼请求；四、驳回周承志的其他反诉请求。本院二审审理中，上诉人岳兴物业公司向本院提交如下证据：日期为2012年5月21日、2014年4月14日的两张EMS快递邮单，证明岳兴物业公司向周承志邮寄了催缴物业费的律师函，其向周承志主张过物业费，故诉讼时效中断。被上诉人周承志主张两张邮单只能证明岳兴物业公司去了邮局，但其并未收到两份邮件，对上述证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，岳兴物业公司提交的快递邮单均为“寄件人存”联，并无周承志已经签收的显示，亦无法查询到投递和签收记录，且不能证明邮寄材料的具体内容，故不能证明其证明目的成立，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，诉讼时效是指权利人在一定期间不行使权利，在该期间届满后，义务人可以拒绝履行其给付义务效果的法律制度，其目的在于促使权利人行使权利，稳定法律秩序和维护交易安全。物业服务虽具有一定的持续性，在诉讼时效期间上不宜过于苛刻，但并不等同于在本类案件中不适用诉讼时效期间的规定。岳兴物业公司称2012年及2014年均向周承志邮寄了催缴物业费的律师函，但不能证明周承志确已收到了邮件，且即使周承志收到了邮件，岳兴物业公司也未能证明其向周承志邮寄的系催缴物业费的相关材料。岳兴物业公司就其上诉主张未提交有效证据予以佐证，因而应承担相应举证不利的法律后果。本案中不存在诉讼时效中止、中断之情形，岳兴物业公司所主张的2015年之前的权利，已超过法定诉讼时效期间，对此之前的物业费，本院不予支持。一审法院根据相关收费管理办法判决岳兴物业公司对2010年至2019年期间利用公共场所、公共设施进行经营的账目予以公示，于法有据，并无不当，本院予以确认。综上所述，岳兴物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费129元，由北京岳兴物业管理有限责任公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二〇年十一月十七日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼