新疆维吾尔自治区高级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）新民申1940号 再审申请人（一审原告、二审上诉人）：周清江，男，1967年11月25日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。 被申请人（一审被告、二审被上诉人）：新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路**亿峰别克4S店****。 法定代表人：刁于和，该公司总经理。 委托诉讼代理人：孟兴军，新疆元正盛业律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王丹，新疆元正盛业律师事务所律师。 再审申请人周清江因与被申请人新疆亿峰鸿瑞翔房地产开发有限公司（以下简称亿峰房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（2020）新01民终1987号民事判决，向本院申请再审，本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 周清江申请再审称，一、原审判决关于逾期交付房屋违约金的认定，缺乏事实及法律依据。首先，原审判决依据已生效民事判决认定，亿峰房地产公司逾期交付房屋符合双方签订《商品房预售合同》约定不承担违约责任的情形错误。1．原审判决认定免除违约责任事由所依据的（2018）新0104民初742号民事判决中，当事人主张违约金期间及原因均与本案不相同，该民事判决不应直接适用本案。2．《商品房预售合同》第八条约定的是已经存在、使用中的市政道路、管网维修维护施工对涉案房屋施工的影响。而上述民事判决认定的是新修建市政道路、水、电、暖等管网施工。故（2018）新0104民初742号民事判决认定的事实不适用本案。3.（2018）新0104民初742号民事判决关于免除亿峰房地产公司违约责任事由的认定部分不是判决主文，没有既判力，不能作为认定本案事实的根据。其次，亿峰房地产公司与第三方就修建市政道路及水、电、天然气等管网施工签订合同项下工程，可以和涉案房屋施工同时进行，并不存在影响涉案房屋交付期限的问题。因此，市政管网施工非亿峰房地产公司不能控制原因，不应成为免除其逾期交付房屋违约责任的事由。第三，已生效（2015）乌中民四终字第511号、512号、513号、514号、515号、516号、517号、518号、519号民事判决均认定“天然气安装施工与五方竣工验收并无关联性，据此主张免责事由的请求不能成立”。故原审判决不应支持亿峰房地产公司基于市政管网施工主张免除违约责任的抗辩。第四，结合《新建住宅质量保证书》、亿峰房地产公司开始交房的时间及2017年11月20日入住公告足以推定，涉案房屋在2017年8月1日经综合验收合格已具备交付条件。原审判决将市政管网施工认定为永久免责事由，没有审查市政管网施工导致逾期交付房屋的免责事由消除的时间，也未审查亿峰房地产公司实际交付房屋的时间，导致认定违约责任的事实不清。第五，市政管网施工对交付房屋的影响消除后，自2017年8月1日至2019年2月27日实际交付房屋的期间，亿峰房地产公司设置违法、违约的交付条件未向我交付房屋，应承担违约责任。且亿峰房地产公司不出示涉案房屋已验收合格的证明文件，违反双方合同第八条、第十一条约定，应承担由此造成的逾期交付房屋的责任。原审判决关于亿峰房地产公司逾期交付房屋无其他原因的认定，缺乏事实依据。第六，依据合同权利义务的对等性以及诚实信用原则，亿峰房地产公司逾期交付房屋的违约金标准应与周清江逾期支付购房款的违约金相当。《商品房预售合同》约定的前述两种违约金数额相差五倍，显失公平，应当调整。第七，通用商品房预售合同属于格式合同，已被（2019）新0103民初10973号、（2015）乌中民四初字第73号、（2014）浙甬民二终字第470号民事判决确认。原审判决未审查《商品房预售合同》有格式合同条款，属于适用法律错误。二、原审判决关于逾期办理房产证违约金的认定，缺乏事实依据。首先，原审判决将《商品房预售合同》关于办理房屋权属证书需要资料的备案约定混同于《团购房合作协议》关于办理房屋权属证书和土地证的约定。依据《团购房合作协议》约定，涉案房屋权属证书由亿峰房地产公司办理，原审判决对此事实未审查。由于《商品房预售合同》并未约定办理房屋权属证书的违约金，应根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要的规定，认定本案逾期办理房屋权属证书的违约金，即从2017年9月24日开始按照逾期贷款利率计算违约金，2017年9月24日至2018年5月23日期间的违约金应为19023.84元。2018年5月23日以后的违约金请求判令支付至实际交付房屋权属证书之日。其次，按照原审判决的认定，亿峰房地产公司逾期再久，备案办理房屋权属证书所需资料都只需支付违约金400.5元，该判决结果显失公平，亦不符合常理、习惯及社会价值。三、原审判决未支持我关于出示消防、规划、小区房地产开发项目等商品房验收合格手续的请求，缺乏事实及法律依据。首先，《商品房预售合同》第八条、第十一条明确约定亿峰房地产公司交付房屋时应出示符合国家和政府规定的商品房验收合格证明文件。据此，原审判决认为我该项诉讼请求没有合同依据错误。其次，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定，对交易标的物的知情权是买受人应有的基本权益。根据《城市房地产管理办法》第二十七条、2011年《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《建筑工程消防监督管理规定》第十四条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、《商品房销售管理办法》第三十四条的规定，我的该项诉讼请求法律依据充分。原审法院仅审查单栋楼的验收，未审查小区其他设施、大门、物业、消防验收手续的情况下驳回我的该诉讼请求，缺乏事实及法律依据。第三，根据最高人民法院的有关规定，部门规章可以作为裁判说理的依据。原审判决以部门规章不能作为判决依据为由驳回我的诉讼请求，属于适用法律错误。第四，本案纠纷发生在2018年之前，应适用2011年的《城市房地产开发经营管理条例》审理本案。原审判决适用2018年3月的《城市房地产开发经营管理条例》错误。第五，已生效的（2017）新01民终2210号民事判决认定，房地产开发商交付房屋时应提交证据证明房屋验收合格。原审判决应采信已发生法律效力的认定的事实。综上，请求对本案再审。 亿峰房地产公司提交意见称，一、关于逾期交付房屋违约金，涉案房屋所在小区的房屋均为团购房，周清江主张逾期交房违约金之前，同小区业主在2017年、2018年起诉我公司主张违约金的案件经法院审理查明认定，涉案房屋逾期交付的原因是小区供电、供水、供气的接入因素和周边道路建设的问题。涉案房屋2018年4月初达到了入住条件，2018年5月6日周清江办理入住手续后领取了房屋钥匙。我公司不应该承担违约责任。二、原审判决按照《商品房预售合同》约定认定逾期办理房屋权属证书的违约金正确。周清江在一审主张2018年9月15日至2019年5月1日期间的违约金，其再审申请书载明期限为2017年9月24日至实际办证之日。故周清江的该项再审申请请求超出再审审查范围。三、关于周清江要求出示合法合约的商品房验收合格手续。我公司在一审期间向周清江出示了前期物业合同、工程竣工验收证书等。周清江要求我公司出示工程监督手续、消防、人防、规划等手续是属于工程建设项目行政管理事项，与周清江并无任何法律关系，且无合同依据。 本院经审查认为，关于逾期交付房屋违约金的认定问题。首先，董红梅及曹伟诉亿峰房地产公司商品房预售合同纠纷案件中，亿峰房地产公司举证证明涉案房屋所在小区的电力外网安装工程、供水工程及燃气入户工程的施工造成了工期延误。再审审查期间，周清江虽不认可原审判决基于上述案件审理查明的事实认定亿峰房地产公司不应承担违约责任，但周清江并未举证证明涉案房屋所在小区上述市政道路、管网施工的实际情况，即无法确认涉案房屋土建工程的施工是否可以与市政道路、管网施工同时进行。因此，周清江关于亿峰房地产公司主张的市政道路、管网施工并不影响房屋交付期限的理由缺乏证据支持。原审判决依据已生效民事判决认定亿峰房地产公司不应承担逾期交付房屋的违约责任并无不妥。其次，周清江提交质量保证载明“本住宅保修期从2017年8月1日起计算”。该证据并未载明办理入住日期，其提交入住公告也未载明2017年8月1日办理入住事宜。因此，本院对周清江据此认为涉案房屋2017年8月1日具备入住条件的理由不予采信。第三，周清江虽请求调整《商品房预售合同》关于逾期交付房屋违约金的约定，但未提交证据证明其实际损失大于约定违约金。因此，周清江关于涉案合同约定违约金有违公平的理由缺乏证据支持。第四，《商品房预售合同》有关房屋交付条款经当事人协商一致可以进行调整、删改。且《商品房预售合同》系双方当事人自愿签订，周清江在一审期间也未提出确认合同条款无效的诉讼请求。因此，本院对周清江关于原审判决未认定《商品房预售合同》中逾期交付房屋违约金条款为有效力瑕疵的格式条款的理由不予采信。第五，周清江提交拟证明市政道路、管网施工与商品房验收交房没有影响的新证据均为另案民事判决，该组证据与本案缺乏关联性。本院对周清江提交该组证据所要证明的问题不予确认。 关于逾期办理房屋权属证书违约金的认定问题。首先，周清江并非《团购房合作协议》的当事人，本院对周清江基于该协议主张亿峰房地产公司为办理涉案房屋权属证书主体的理由不予采信。其次，周清江再审审查期间请求的逾期办理房屋权属证书违约金数额超出其原审请求金额范围，超出部分本院不作审查。第三，《商品房预售合同》第五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后240日内，将办理权属需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失”。据此，亿峰房地产公司在双方当事人签订《商品房预售合同》项下义务系协助周清江办理房屋权属证书。原审判决关于周清江为办理房屋权属证书主体的认定，符合双方当事人的合同约定。第四，《城市房地产开发经营管理条例》近三年均有修改，原审判决并未载明适用的是2018年修改颁布的条例，且条例中关于办理房屋权属证书主体的规定并无变化。因此，周清江关于原审判决适用2018年的《城市房地产开发经营管理条例》错误的理由不能成立。第五，双方当事人对于逾期办理房屋权属证书的违约金有明确约定的情况下，周清江认为双方未约定，且应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定及第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要调整违约金数额的理由不能成立。鉴于亿峰房地产公司的原因造成周清江未能在《商品房预售合同》约定期限内取得房屋权属证书，原审判决依据双方当事人的合同约定认定违约金并无不当。周清江若认为《商品房预售合同》约定逾期办理房屋权属证书的违约金过低，应提交证据证明其实际损失。因此，本院对周清江认为逾期办理房屋权属证书违约金应予调整的理由不予采信。 关于出示消防、规划、小区房地产开发项目等商品房验收合格手续的问题。《商品房预售合同》约定的交付条件为商品房经验收合格，亿峰房地产公司原审审理期间提供的五方单位竣工验收意见表可以证实涉案房屋经验收合格。因此，原审判决未支持周清江上述出示消防、规划、小区房地产开发项目等商品房验收合格手续请求并无不当。综上，周清江再审申请理由不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定应予再审的情形。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下： 驳回周清江的再审申请。 审判长 黄      睿 审判员 刘   雅   文 审判员 孜巴尔姑·阿不拉 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 李   莉   莉