安徽省芜湖市镜湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0202民初6948号 原告:丁伟伟，男，1991年11月16日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。 委托诉讼代理人：杨波，北京隆安（芜湖）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐勇，北京隆安（芜湖）律师事务所实习律师。 被告：朱彬，女，1974年11月21日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。 原告丁伟伟与被告朱彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告丁伟伟的委托诉讼代理人杨波、徐勇，被告朱彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告丁伟伟向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告签订的《租赁合同》；2、被告返还原告押金5000元；3、被告返还原告已缴纳的租金48000元；4、被告赔偿原告装修损失47882.24元。事实与理由：2020年2月6日，被告将位于镜湖区房屋转租给原告，双方签订了一份《租赁合同》，约定：被告将坐落在青山街50号门面分租给原告做经营场所使用；租金每月4000元；租赁期限自2020年2月27日至2021年2月26日止。合同签订次日，原告向被告支付了一年的租金48000元，原告前期支付的5000元定金转为押金。2020年2月27日，被告向原告交付了房屋，后原告在被告的同意下委托芜湖森家装饰有限公司进行了装修，房屋于4月22日装修完毕投入经营使用，原告共支出装修费用47882.24元。2020年5月8日，芜湖市镜湖区人民法院发出腾退公告，责令原告于2020年6月14日前迁出房屋，原告此时才得知承租的房屋已被查封并将拍卖的事实。2020年7月11日，原告将案涉房屋腾空、交还给了被告，并向被告主张赔偿损失，但双方未就赔偿金额达成一致意见。原告认为，因承租房屋被司法机关依法查封，原告的合同目的已无法实现，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判如所请。 被告朱彬辩称，1、同意解除合同，对于押金以及原告未租赁期间（2020年7月25日开始计算）的房租同意退还，但应扣除7、8月份的水电费、垃圾费、电工的人工费、下水道堵塞清理费等费用。2、对于原告主张的装修费用损失，被告不同意赔偿，因为是原告自己要装修的，与被告无关。 本院经审理认定事实如下：2020年2月6日，原、被告签订《租赁合同》一份，约定被告将坐落在青山街50号门面分租给原告做经营场所使用，租赁期限自2020年2月27日至2021年2月26日止，租金4000元／月，原告在租赁经营期间（水、电、气、税费）的一切相关费用由原告自行支付。合同签订后，原告按约支付了一年租金48000元并支付了定金（后转为押金）5000元。被告将案涉房屋交付给原告，原告遂委托芜湖森家装饰有限公司对案涉房屋进行了装修并于2020年4月底开始营业。2020年5月8日，本院发布（2020）皖0202执682号公告，责令被执行人丁会贤、吕有为及其他占有人在2020年6月14日前迁出位于镜湖区房屋（包含案涉房屋在内）。2002年7月11日，原告将案涉房屋腾空并交还给被告，被告向原告出具了房屋交接单。此后，被告将案涉房屋又出租于他人。本案审理过程中，原告申请对案涉房屋的装修残值进行评估（仅限于目前被告出租后，仍然利用原告的装修部分），受委托的芜湖诚兴资产评估事务所于2020年10月21日作出芜诚资评报字［2020］第185号资产评估报告书，评估结论：在评估基准日2020年10月15日，委托资产的市场价值为22079元。原告为此次评估支出评估费2000元。 另查明，位于门面系被告从案外人吕有为处整租而来从事美容行业，后被告将该门面分租出去。2020年7月22日，被告与案外人姚瑶签订《租赁合同》一份，将案涉房屋出租给姚瑶，租赁期限自2020年7月24日至10月23日。 上述事实，有身份信息、《租赁合同》、《森家装饰工程合同》、（2020）皖0202执682号公告、房屋交接单、《房屋租赁协议》、资产评估报告书、评估费发票、营业执照，以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。被告提交三张收据，拟证明其因为合同解除而支出的相关费用，但该三张收据的交款方均为花享花店，无法证明上述费用系被告所缴纳且与原告解除合同存在关联性，故本院对该组证据不予采信。 本院认为，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，不违反相关法律法规的规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力。现原告因案涉房屋被本院查封而要求提前解除合同，被告未提出异议并于2020年7月11日接收了案涉房屋，可见双方对提前解除合同达成了合意，因此本院确认原、被告签订的《租赁合同》于2020年7月11日解除。因合同提前解除，被告应返还原告未租赁期间（2020年7月12日至2021年2月26日）的租金30247元（48000元÷365天×230天）以及押金5000元。对于已租赁期间的租金，原告要求被告返还无法律依据，本院不予支持。关于原告主张的装修损失，首先，被告对于原告的装修行为并未表示反对；其次，案涉房屋现由被告重新出租给他人，房屋上的部分装修被新的承租人所利用，说明案涉房屋的部分装修对被告有使用价值，故应依据不当得利理论，由被告对原告进行补偿，根据评估结论，案涉房屋的装修残值为22079元，被告应补偿给原告。关于被告主张应扣除的7、8月份的水电费、垃圾费、电工的人工费、下水道堵塞清理费等费用，其未能提交证据证明其主张，本院不予支持，待被告补充提交相关证据后可另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 一、确认原告丁伟伟与被告朱彬签订的《租赁合同》于2020年7月11日解除； 二、被告朱彬于本判决生效之日起十日内返还原告丁伟伟租金30247元、押金5000元； 三、被告朱彬于本判决生效之日起十日内补偿原告丁伟伟装修损失22079元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1209元、评估费2000元（已交至评估机构），合计3209元，由原告丁伟伟负担1385元、被告朱彬负担1824元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  何俊 二〇二〇年十一月十日 法官助理汤伟 书记员胡学明 附：本案适用法律条款 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十二条因他人没有法律依据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。