广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终2979号 上诉人（原审原告）：黄莉，女，1979年5月20日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市叠彩区。 委托诉讼代理人：詹黎波，广西齐兴律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：桂林隆泰交通投资有限公司，住所地广西壮族自治区桂林市临桂区临桂镇万福路南侧桂林隆泰·万福园小区销售中心一层。统一社会信用代码：91450322791305192P。 法定代表人：李立，该公司经理。 委托诉讼代理人：马志凌，广西象山律师事务所律师。 上诉人黄莉因与上诉人桂林隆泰交通投资有限公司（以下简称：“隆泰公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1112号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。经批准，本案延长审限一个月。本案现已审理终结。 黄莉上诉请求：一、撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1112号民事判决第二项内容并依法改判被上诉人支付逾期交房违约金472896元；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、被上诉人于2015年8月20日将未经竣工验收合格的房屋交付的行为属于无效交付。根据一审已查明事实，涉案房屋于2016年2月4日经桂林市临桂区住建局竣工验收备案合格，上诉人直至2019年才知晓这一事实。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，上诉人将未经竣工验收的房屋交付的行为应属无效，而不是一审法院认为的可撤销。涉案《商品房买卖合同》第八条约定了被上诉人应在2015年8月18日前将经建设工程竣工验收合格的房屋交付给上诉人，相关法律也明确规定，未经竣工验收合格的房屋不得交付使用，竣工验收合格是商品房交付条件的最低要求。开发商作为商品房的出卖人，交付质量合格的房屋是其主要义务，该义务是法定的，不因当事人的约定而免除或改变。二、上诉人未在2015年8月20日实际占有或使用房屋，上诉人自2017年11月20日才开始实际占有并使用房屋。2015年8月20日，上诉人故意隐瞒房屋未竣工验收的事实通知上诉人收房，在看房前要求上诉人在《小区业主物业签收明细表》、《接管验收记录》、《小区业主物业签收明细表》、《前期物业管理服务协议》上签字，上诉人签字时并不知晓房屋未经竣工验收的事实。签署上述协议时，上诉人根据被上诉人的要求交纳了一万多元的物业费，在验房时，上诉人发现房屋尚未建设完毕，当即提出异议并拒绝收房，被上诉人自知理亏，退还了上诉人所交的全部物业费，但由于上诉人的疏忽，忘记收回已经签署的材料，以至于被上诉人在本案诉讼中以上述材料为证据伪造事实。上诉人拒绝收房后，被上诉人再未通知过上诉人收房，直到2017年11月上诉人自行到被上诉人处收房装修。被上诉人未向上诉人主张2017年之前的物业费，也证明了上诉人于2017年11月才收房这一事实。一审中，被上诉人的工作人员明确提到因上诉人在2015年拒绝收房并退还了物业费的事实，但一审法院对此事实未予认定，导致判决错误。 隆泰公司辩称，涉案房屋于2015年8月20日已经交付给上诉人，应驳回上诉人的上诉请求。 隆泰公司上诉请求：判令撤销广西壮族自治区桂林市临桂区人民法院（2020）桂0312民初1112号民事判决第一项；二、本案一审、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人按照合同约定有权拒绝交房及拒绝提供办理房产证所需文件且不承担任何违约责任，一审判决对此未予查明，属于认定事实不清，上诉人不应支付逾期办证违约金。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件五：合同补充协议第二条第1款的约定，一审判决已查明被上诉人逾期支付购房款的事实，而被上诉人一直未按合同约定支付逾期付款违约金，因此根据合同约定，上诉人有权拒绝交房、拒绝提供办理房产证所需文件且不承担任何违约责任，不应向被上诉人支付逾期办证违约金。二、办证时间延后未给被上诉人造成实际损失，不应支持逾期办证违约金，或至少应当予以减少。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，因被上诉人未举证证明其实际损失，涉案房屋从购买时的280多万元已上涨至400万元左右的情况下，被上诉人不存在实际损失，所以上诉人不应支付被上诉人逾期办证违约金。即使应支付，一审判决上诉人支付289989元逾期办证违约金明显过高，应当依法予以减少。三、如果支持被上诉人主张的逾期办证违约金，其中部分已经超过诉讼时效。被上诉人起诉主张2016年8月18日至2019年8月6日的逾期办证违约金，而一审判决已查明涉案房屋所有权初始登记的受理时间为2019年5月17日，即便不考虑被上诉人未支付逾期付款违约金，上诉人有权拒绝提供办理房产证所需文件以及办证时间延后未给被上诉人造成的实际损失的前提下，被上诉人仅有权主张2016年8月19日至2019年5月17日的逾期办证违约金。根据相关法律法规关于诉讼时效的规定，本案于2020年4月10日立案，2016年8月19日至2017年4月10日的逾期办证违约金已经超过诉讼时效，依法应予驳回。 黄莉辩称，上诉人的上诉理由无法律依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。 黄莉向一审法院起诉请求：1.判决被告支付原告逾期交房违约金472896.75元（从2015年8月18日计至2017年11月20日）；2.判决被告支付原告逾期办证违约金311695.18元；3.判决本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2014年12月8日，原告黄莉（为买受人）与被告桂林隆泰交通投资有限公司（为出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五。合同第一条项目建设依据和第三条买受人所购商品房的基本情况约定：原告购买被告方在桂林市临桂区，层高为半地下室3.3米、一层3.9米、二、三层3.2米、屋面3.0米，建筑层数地上4层，地下**。该商品房合同约定建筑面积共314.30平方米，其中，套内建筑面积314.30平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积／平方米；第四条计价方式与价款约定按套内建筑面积计价，该商品房单价为每平方米￥9208.10元，总价款为￥2894105元；第六条付款方式及期限约定为其他方式：银行按揭贷款，买受人须于签定本合同时付清首付款人民币￥894105.00元整，其余房款人民币￥2000000.00元整在本商品房买卖合同备案后30日内办妥相关按揭手续（注：签定本合同时须提交符合贷款银行要求的个人资料）以保证出卖人在本商品房买卖合同备案后40日内收到银行按揭贷款；买受人为取得银行按揭贷款或需提高首付款（买受人首付款比例以银行最终核定的贷款比例为准）的，应在商品房买卖合同备案后40日内将剩余房款（包括但不限于自筹款、提高首付款比例后的首付款差额及银行贷款等）一次性支付给出卖人。否则买受人应按本合同第七条承担逾期付款的违约责任。第七条买受人逾期付款的违约责任……；第八条交付期限约定出卖人应当在2015年8月18日前，依照国家规定将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起90日内告知买受人的；2.出现附件四合同补充协议第二条的有关情况；3.政府部门变更规划设计，对验收及市政配套、安装之延误及其他政府行为引起的工程延误；4.买受人未按照约定支付购房款，或存在其他违约行为的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的20%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）违约金。第十五条房屋登记第二款初始登记、转移登记约定：（一）出卖人承诺于2016年8月18日前，办结该商品房所有权初始登记，并通知买受人；（二）出卖人不能在前款约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按照下列约定分别处理：1.约定日期起60日内，出卖人应办结该商品房所有权初始登记手续，按已付房价款的万分之一承担违约责任；2.约定日期起60日以后，出卖人仍不能办结该商品房所有权初始登记手续，双方同意按下列第（2）项处理：（1）买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知后协助买受人办理退房手续，买受人办理完退房手续后，出卖人在／日内退还买受人已付款，并按照／利率支付利息。（2）买受人不退房的，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；（三）双方同意按照下列第1种方式办理房屋转移登记：1.买受人同意由出卖方指定代理人全权代理到房屋登记机构办理房屋转移登记。2.双方共同向房屋登记机构申请办理房屋转移登记。原告与被告桂林隆泰交通投资有限公司签订了一份《委托书》，约定在能够办理相应的房屋登记（含预购商品房预告登记、预购商品房抵押权预告登记、房屋所有权转移预告登记、房屋抵押权预告登记、房屋转移登记、转他项登记等）时，同意由出卖人指定专人，全权代理原告到房屋登记管理机构申请办理相应的房屋登记,填写相关表格及接受登记机构相关询问、代为缴纳相关费用,并代为领取相应的房屋权属登记证明。2014年1月2日，原告支付购房定金100000元给被告。2015年4月1日原告支付购房款794105元给被告。2015年7月6日通过按揭支付购房款2000000元给被告。 同时查明，2015年8月20日，原告黄莉在《小区业主物业签收明细表》、《接管验收记录》、《前期物业管理服务协议》签字；2016年2月3日，被告桂林隆泰交通投资有限公司备案文件收讫，于2016年2月4日，桂林市临桂区住房和城乡建设局同意被告桂林隆泰交通投资有限公司竣工验收备案。桂林市临桂区不动产登记局就涉案房屋所在楼栋的商品房所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年5月17日。桂林市临桂区临桂镇万福路159号东方庭院35幢Ｇ号房等16处的房屋不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第××号，权利人：桂林隆泰交通投资有限公司；共有情况：单独所有；不动产单元号：450322100201ＧＢ00052Ｆ00010003等16个；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途：城镇住宅用地／住宅；面积：共有宗地面积：17727.3㎡／房屋建筑面积：5368.12；使用期限：2008年2月15日起2078年2月14日止；权利其他状况：专有建筑面积：5124.55㎡；分摊建筑面积：243.57㎡；房屋结构：钢筋混凝土结构；房屋总层数：4。2019年8月6日，被告已为涉案房屋即桂林市临桂区临桂镇万福路159号东方庭院36幢Ａ号办理不动产权证，不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第××号，权利人黄莉；共有情况：单独所有；不动产单元号：450322100201ＧＢ00052Ｆ00020001；权利类型：国有建设用地使用权／房屋所有权；权利性质：出让／市场化商品房；用途;城镇住宅用地／住宅；面积：共有宗地面积；17727.3㎡／房屋建筑面积：310.29㎡；使用期限：2008年2月15日起至2078年2月14日止；权利其他状况：专有建筑面积：296.12㎡；分摊建筑面积：14.17㎡；房屋结构：钢筋混凝土结构；房屋总层数：4，房屋所在层－1、1、2、3。2020年4月22日，桂林市临桂区气象局服务与防雷中心出具的气象资料，2014年12月、2015年、2016年1月的日降雨量大于等于10.0毫米天数分别为1天、66天、4天，2015年极大风速达7级及以上（大于等于17.0米／秒）总天数2天。 再查明，原告与被告为交房、办证进行过多次协商。 一审法院认为，原告黄莉与被告桂林隆泰交通投资有限公司签订的《商品房买卖合同》及附件一、二、三、四、五是双方当事人的真实意思表示，该合同及附件没有违反法律法规的规定，是合法有效的合同，依法受法律的保护，双方当事人应依照约定全面履行各自的义务。关于争议焦点是否存在逾期交房的违约行为。根据合同约定，房屋交付期限约定出卖人应当在2015年8月18日前，依照国家规定将取得该商品房经建设工程竣工验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。房屋未达到交付标准的情形下，原告黄莉在《小区业主物业签收明细表》、《接管验收记录》、《前期物业管理服务协议》的签字，综合本案事实，原告黄莉签字的行为，应视为原告对交付房屋标准的认可，是具有约束力的法律行为，可以认定原告已经对该房屋进行了接收。原告黄莉认为上述协议是基于被告存在欺诈行为，让原告作出了不真实意思的表示而签的字。按照法律规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权，撤销权消灭。本案被告即使存在欺诈的行为情况下，原告黄莉并没有在一年之内行使撤销权，按照上述法律规定，被告的撤销权也早已消灭。原告认为被告直到2017年11月20日才将房屋交付原告的理由，未提供充分的证据证实，也与本案查明的事实不符，该院不予采信。经核实，被告实际交付房屋日期2015年8月20日超过约定交付日期2天。根据《商品房买卖合同》第八条的约定，买受人未按照约定支付购房款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期，本案原告未按照约定支付购房款，符合该约定的延期交付条件，被告作为出卖人可据实予以延期，根据该院查明的事实，被告延期2天至2015年8月20日交付房屋，属于合理延长的范围时间内，可以免除该延期责任。故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，证据不充分，该院不予支持。关于争议焦点逾期办证的违约金如何计算。桂林市临桂区不动产登记局就本案所涉房屋所在桂林市临桂区临桂镇万福路159号东方庭院35幢Ｇ号房等16处的房屋所有权初始登记首次登记的受理时间为2019年5月17日，不动产权证号为桂（2019）临桂区不动产权第××号，根据双方合同约定，出卖人应于2016年8月18日前办结商品房所有权初始登记，被告未能按照合同约定的时间办理，属于违约行为，应当承担逾期办证违约责任。根据约定，违约时间应从2016年8月19日计算至2019年5月17日止，共计1002天，按照逾期办证违约金的计算应按房屋总价的1?计算，其违约金应为289989.32元（计算方式：2894105元×1?×1002），故被告应当向原告支付逾期办证违约金289989.32元。对于原告要求超过289989.32元部分违约金的诉讼请求，该院不予支持。被告以原告逾期交付房款作为不支付逾期办证违约金的抗辩理由，不符合合同约定，也与签订合同的基本原则和目的相违背，故该院不予支持；同时被告以逾期办证违约金过高作为抗辩理由，也与本案查明的事实不符，该院不予支持；按照法律规定，本案原告与被告的多次协商，并没有超过诉讼时效，被告以超过诉讼时效作为抗辩理由，没有事实依据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、被告桂林隆泰交通投资有限公司支付原告黄莉逾期办理商品房所有权初始登记违约金289989.32元；二、驳回原告黄莉的其他诉讼请求。案件受理费11646元，依法减半收取5823元，由原告黄莉负担3670.8元，被告桂林隆泰交通投资有限公司负担2152.2元。 本院二审期间，双方当事人均没有提交新证据。 经审理，一审查明的事实基本属实，本院予以确认。 本院认为，根据诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点为：一、交房时间应如何认定的问题以及隆泰公司是否构成逾期交房，是否应向黄莉支付逾期交房违约金；二、隆泰公司是否构成逾期办证，是否应向黄莉支付逾期办证违约金，如应支付，违约金如何计算及部分违约金是否超过诉讼时效。 本案中，黄莉与隆泰公司于2014年12月8日签订的《商品房买卖合同》及其附件一、二、三、四、五主体适格，没有违反法律法规的强制性规定，应认定为有效合同。 关于争议焦点一，涉案《商品房买卖合同》第八条约定，隆泰公司应于2015年8月18日前将该商品房经建设工程竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。本案中，涉案房屋已于2015年8月20日交由黄莉占有使用至今。现黄莉主张其收房时涉案房屋并未经竣工验收合格，房屋交付行为应属无效。本院认为，首先，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定,违反法律行政法规的强制性规定的合同无效;最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条规定,合同法第五十二条第五项规定的“强制性规定”,是指效力性强制性规定。城市房地产管理法、建筑法规定,未经竣工验收合格的房屋不得交付使用,其立法目的是加强对房地产开发项目工程竣工验收环节的规范与管理,而非否定未办理竣工验收手续的商品房交付行为的效力,属于管理性强制性规定,而非效力性强制性规定。黄莉以案涉房屋交付时未经竣工验收合格为由,主张涉案交付行为无效,依据不足,本院不予采纳。其次，在隆泰公司交房给黄莉时，该房屋虽然尚未验收合格，但黄莉完全可以根据商品房买卖合同的约定，要求隆泰公司出具验收合格证明，否则可以拒绝接收房屋。但黄莉不仅未拒收，且接收房屋后进行了装修，应视为黄莉对隆泰公司交付行为的认可；况且涉案房屋随后已经验收合格，隆泰公司的交房行为符合双方订立合同的目的。故一审以黄莉实际收房日期作为交房时间并无不当，本院予以维持。黄莉还称其自2017年11月20日才开始实际占有或使用房屋，但其提供的证据不足以证实其主张，其应承担举证不能的法律后果。据此，涉案房屋交付时间比合同约定的时间晚了2天。《商品房买卖合同》第八条第2款约定：“但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。”《附件五：合同补充协议》第二条第3款约定：“买卖合同第八条第2款所指的‘特殊原因’还应包括：某些政府行为、社会异常事件及其他不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，或遇有强风、大雨以上的灾害性天气、或遇有火灾、水灾、地震、战争及其他影响出卖人按期交楼的不可抗力情况等。”根据隆泰公司一审提供的桂林市临桂区气象服务与防雷中心出具的气象资料，隆泰公司延迟2天交房属合理延长的时间范围内。综上，对黄莉要求隆泰公司承担逾期交房的违约责任的上诉请求，本院不予支持。 关于争议焦点二，隆泰公司上诉称黄莉逾期支付购房款，隆泰公司有权拒绝为其提供办证所需文件，不承担逾期办证的违约责任。经查，根据黄莉提供的销售不动产统一发票及广西农村信用社借款借据显示，上诉人已于2014年12月9日交纳购房首付款894105元，并于交房前将剩余房款通过银行贷款的方式支付给了隆泰公司，故隆泰公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条之约定，出卖人应在2016年8月18日前，办结该商品房所有权初始登记，如出卖人不能在约定期限内办结该商品房所有权初始登记手续，出卖人自约定日期至办结该商品房所有权初始登记手续之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。桂林市临桂区不动产登记局对涉案房屋进行所有权初始登记的时间为2019年5月17日，据此可知，隆泰公司未按合同约定的时间办结涉案房屋的所有权初始登记手续，构成逾期办证，应承担相应的违约责任。关于逾期办证违约金的计算标准问题。隆泰公司主张违约金过高，应予以减少。本院认为，一审法院以黄莉的实际损失为基础，综合考虑当地的经济收入状况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，按合同约定以黄莉已付房款的日万分之一计算逾期办证违约金符合本案实际，本院予以维持。关于本案部分违约金是否超过诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求。”根据黄莉提交的微信聊天记录显示，黄莉曾就逾期办证违约金的问题向隆泰公司主张过权利，该请求产生诉讼时效中断的法律效力，导致诉讼时效期间重新起算。因此，本案部分违约金并未超过诉讼时效。 综上所述，黄莉和隆泰公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费14043元，由上诉人黄莉负担8393元，上诉人桂林隆泰交通投资有限公司负担5650元。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒋子秀 审 判 员 秦桂珍 审 判 员 王 凯 二〇二〇年十一月九日 法官助理 李灵恒 书 记 员 谢 云