文书内容重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝02民终2281号上诉人（原审原告）：重庆万州博达房地产开发有限公司，住所地重庆市万州区太白路****，统一社会信用代码91500101287640055E。法定代表人：杨霄，董事长。委托诉讼代理人：吴继东，重庆荣东律师事务所律师。委托诉讼代理人：张懋超，重庆荣东律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：彭大敏，女，1966年11月26日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人重庆万州博达房地产开发有限公司（以下简称博达公司）因与被上诉人彭大敏合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2020）渝0101民初4437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。博达公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判彭大敏将万州区白岩二支路X号X房屋产权过户登记至博达公司名下，因过户产生的所有费用由博达公司和彭大敏各自依法承担；2.一、二审诉讼费用由彭大敏承担。事实和理由：1.双方签订的补偿协议虽名为拆迁还房，但实为房屋置换，彭大敏以其原有旧房置换博达公司修建的新房，因此必然涉及原房的过户。补偿协议中“原房交易税”并非是对原房过户费用的约定，博达公司在收取彭大敏2373.84元这笔费用时载明的收款用途实际为新房的契税，只是参照了“原房交易税”约定的计算方式而已。双方补偿协议中未对原房过户所产生的税费承担问题进行约定，属于约定不明，应按照相关规定及交易习惯由双方各自承担。2.本案产生的高额税费的根本原因在于彭大敏，一审法院将此过错归结于博达公司明显不当。双方2013年就对新旧房进行了交换，博达公司随后就将旧房卖给了他人，博达公司多次要求彭大敏将旧房进行过户，但彭大敏一直以新房未办证为由拒绝，直到2017年12月新房具备办证条件后，彭大敏才同意进行旧房过户，但仍要求先办理新房网签。办理网签后，因彭大敏的旧房系接受继承以及受赠得来，且拥有了二套住房，因此过户需缴纳高额的个人所得税。彭大敏明知其房屋是通过继承和赠与得来的情况下，仍然不管不顾坚持要求先办理网签后再进行原房过户，其行为明显没有尽到审慎义务，应当为自己的行为承担责任。而博达公司因房屋置换对象众多，不能做到审查每个置换对象的房屋来源及住房拥有数量并制定相应的对策，来帮助其办理过户手续时避税，且博达公司也没有这种义务，博达公司没有过错。因过户产生的该个人所得税应当由房屋出让方彭大敏缴纳。彭大敏辩称，1.我在2012年12月办理房屋交接时，已完全按照博达公司的要求将房屋的所有权证件都交给了博达公司，并按照博达公司的要求交清了一切应交的费用。2.“原房交易税”在双方的协议中已载明是旧房的契税和土地出让金，并有收据为证。补偿协议第一条、第四条明确载明是旧房的交易税，并非博达公司上诉所称收款用途实际为新房的契税。3.自从旧房交给博达公司后，没有任何人以任何形式找过我去办理旧房过户手续，在此期间，博达公司将旧房出售给他人，在对旧房没有过户的情况下，博达公司通知我到公司就新房签订正式的房屋买卖合同，并进行了网签，接着双方就到房管局办理旧房的过户手续和新房的产权证，这样才产生高昂的税费，造成此后果的原因是博达公司工作人员在不熟悉业务的情况下，犯下的极其低级的错误，且对房屋置换对象逐户审查是博达公司的义务，博达公司上诉称其迫于无奈、没有义务的说辞纯属诡辩，因此，该后果应当由博达公司承担。一审判决事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求维持原判。博达公司向一审法院起诉请求：1.判令彭大敏将万州区白岩二支路12号X房屋产权过户登记至博达公司名下，因过户产生的所有费用由博达公司、彭大敏依法各自承担；2.诉讼费由彭大敏负担。一审法院认定事实：2007年9月28日，博达公司（乙方）与彭大敏（甲方）签订《三号综合楼（原外事办综合楼）拆迁还房补偿协议》，主要内容：甲方为支持乙方万州区白岩路香榭丽晶32号项目建设，参照《拆迁条例》就甲方位于万州区白岩二支路X号X单元X住房拆迁还房补偿一事达成如下协议：第一条甲方拥有的住宅产权状况：产权证号为房权证X字XXXXXX号，产权证证载建筑面积58.81平方米，双方认可的实测建筑面积65.94平方米，土地性质为划拨。第二条乙方还房给甲方新房位置为万州区白岩路香榭丽晶商住楼所指的X楼C户型，建筑面积70.7平方米，土地性质为出让。第三条还房方式……第四条附属补偿及费用：1装饰和装潢：甲方按原房实测建面30元/平方米计算。2、原房交易税：甲方按原房金额的3%承担（原房金额按实测建面1200元/平方米计算）交付给乙方。3、原房土地出让金按原房实测建面60元/平方米计算，交给乙方。新房移交后，甲方搬入新房时，乙方一次性支付甲方搬家劳务费300元/户。第五条新房交房时间及标准交房时间为2010年5月1日前交房（不可抗力及政策因素除外）……第六条房屋产权证办理乙方交房钥匙和新房产权证时，甲方将原房产权证提供更给乙方，乙方给甲方在原房内四个月的装修期。甲方新房办证税费按国家规定由双方各自承担（本协议第四条已约定甲方向乙方交付原房土地出让金60元/平方米，新房土地出让金由乙方全额承担）。另外合同对安全责任、违约责任、生效时间等一并作出约定。2012年12月6日，博达公司（甲方）与彭大敏（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：一、甲方交乙方的还房为香榭丽晶X层X号房，建筑面积74.78平方米（详见附图），最终面积以房管所实测报告为准，多退少补。二、甲乙双方结算按原协议执行。交房时间2012年12月6日。乙方必须将原房屋产权证（原件）提供给甲方方可取得新房钥匙。甲方为乙方提供四个月的装修期，乙方必须在2013年4月6日将旧房交予甲方，逾期乙方需按100元/每天向甲方支付违约金。三、甲方须尽快完善新房产权手续。乙方必须在甲方处理旧房时提供相应的配合，否则，甲方有权不为乙方办理新房产权证。四、本补充协议未涉及部分仍按原《三号综合楼（原外事办综合楼）拆迁还房补偿协议》执行（除原协议第五条违约金不再执行外）。五、本补充协议经双方签字或盖章生效，一式二份，甲乙双方各一份。同日，彭大敏向博达公司交付新房的契税2373.84元及土地出让金3956.40元，博达公司通知彭大敏接房并出具接房通知单，载明彭大敏财务手续已办理完毕，同意接房。2018年4月20日，彭大敏为博达公司将万州区白岩路X号X房屋办理网签手续。一审法院认为，博达公司、彭大敏在《三号综合楼（原外事办综合楼）拆迁还房补偿协议》中对万州区白岩二支路X号X单元X房屋的是否过户及过户时间未予明确约定，彭大敏当庭承诺愿意配合博达公司将上述房屋过户至博达公司名下，一审法院予以确认。关于房屋过户所产生的税费负担问题，一审法院认为双方有约定的按照约定执行，没有约定的按照政府相关部门规定执行。双方在协议第四条第二款及第三款中，对原房（万州区白岩二支路X号X单元X房屋）交易税及土地出让金的负担作出了明确约定，即彭大敏应向博达公司缴纳原房屋交易税2373.84元及土地出让金3956.40元。彭大敏于2012年12月6日已将上述款项交付给博达公司，完成了协议约定的全部义务。彭大敏在协议签订后即将房产证及土地使用权证原件交予博达公司，通过土地使用权证记载的权利人，博达公司应当知道彭大敏所有的原房屋系部分通过赠与或继承而来，可能产生大额交易税费的情况下，博达公司在协议签订后长达数年时间且在新房办理网签合同前一直未要求彭大敏办理原房屋的过户手续，最终才导致原房屋高额的交易税费，该法律后果不应由彭大敏承担。故原房过户交易产生的税费由博达公司自己负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、彭大敏在一审判决生效后十日内协助博达公司办理万州区白岩二支路X号X单元X房屋的过户登记手续。二、驳回博达公司的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由博达公司负担。二审中，博达公司向本院提交1.房屋拆迁许可证、会议纪要，证明：拆迁范围为白岩路199号、桂花路8号，都是指的综合楼，现地址为白岩路238号，3号职工楼（宿舍）未纳入拆迁范围。会议纪要中也能看出是要求将该宿舍楼纳入拆迁范围，但客观上不能实现，因此才由会议决定直接进行置换。因此案涉合同是置换而非拆迁，案涉协议标题实际是文字表述错误。2.房屋定购协议，证明：博达公司在2014年就将旧房转卖给了他人，并约定了不能办理产权过户的违约责任，所以，客观上博达公司在办理新房网签前曾要求彭大敏将旧房进行过户。彭大敏质证认为：对房屋拆迁许可证的真实性没有异议，拆迁范围不包含我们宿舍楼，房屋是置换的。对会议纪要的真实性不清楚，没有见到过；房屋定购协议真实性也不清楚，请法院依法评判。另彭大敏向本院提交了案涉房屋国有土地使用证，证明：博达公司明知原房土地证还是登记在彭大敏父亲彭光明名下，原房是彭大敏从其父亲名下继承得来的。博达公司对该证据质证后认为，真实性没有异议，但没有看到过。本院对双方提交的证据的真实性均予以认可。二审查明的事实与一审认定事实一致，本院予以确认。本院认为，根据房屋拆迁许可证、会议纪要和双方当事人的在诉讼中的陈述，双方签订的案涉协议，是对博达公司拆迁旅游局办公楼，而其3号宿舍楼不能纳入拆迁范围，住户反映强烈，旅游局不交付办公楼进行拆除，致拆迁户多年无法回迁，经政府分管领导组织旅游局、开发商、建委规划科等部门协调而做出的变通处理，即用置换方式（用拆迁后新建房屋换原旧房）解决3号楼宿舍住户的问题。从案涉协议约定的权利义务看，虽然实质是以拆迁后新建房屋置换原旧房，但并非单纯意义上的房屋置换，其置换身份和置换范围具有特定性，即是针对旅游局办公楼拆迁遗留问题的特别处理，且该置换也带有补偿性质。故双方是参照《拆迁条例》，将3号楼宿舍住户（包括彭大敏）按照拆迁还房户对待而签订的案涉协议，该协议虽名为拆迁还房补偿协议，但实质为带有补偿性质的房屋置换协议，本案应为合同纠纷。该协议是双方的真实意思，其内容也不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对双方均具有约束力。在诉讼中，博达公司、彭大敏对将彭大敏名下案涉万州区白岩二支路X号X单元X房屋过户登记在博达公司名下的事实不持异议，彭大敏也明确愿意配合博达公司办理过户手续。双方现争议的是因博达公司与彭大敏就置换的新房办理了网签，而彭大敏名下的原房是继承所得，原房土地证仍登记在其父亲彭光明名下，现双方就原房办理过户所产生的个人所得税等过户费用由谁承担产生争议。对此本院认为，首先，从案涉协议“原房交易税：彭大敏按原房金额的3%承担（原房金额按实测建面1200元/㎡计算），交付给博达公司。原房土地出让金按原房实测建面60元/㎡计算，交给博达公司”的约定，再结合案涉补充协议“博达公司须尽快完善新房产权手续，彭大敏必须在博达公司处理旧房时提供相应的配合”的约定看，双方就原房过户所产生的原房交易税、土地出让金的金额和负担进行了明确约定，彭大敏也已经按照约定将原房交易税、土地出让金交付给了博达公司，因此，彭大敏只需在博达公司处理原房时履行配合义务，而无需履行其他义务。其次，根据案涉补充协议的约定和双方交付房屋等事实，博达公司在向彭大敏交付新房时，彭大敏已经将原房产权证包括土地使用权证原件交付给了博达公司，博达公司对彭大敏名下原房的产权状态即部分系其通过赠予或继承而来的事实应当是明知的，而博达公司从签订案涉补充协议到将原房出售给他人，至双方就新房办理网签前，没有证据证明其向彭大敏要求过办理原房的过户手续，且结合博达公司与他人就原房的订购协议中也没有就原房办理过户手续的时间进行约定的内容，可以确认博达公司对原房过户事宜长时间处于一种消极状态，并未积极向彭大敏主张和要求，也没有证据证明彭大敏拒绝配合办理过户。最后，如果博达公司在案涉补充协议约定的交房时间（2012年1月6日）后，尽快取得新房的办证资格，双方存在信赖基础，博达公司及时要求彭大敏将原房过户，鉴于案涉新房项目属于拆迁还房性质，在无需办理网签的情况下办理原房的过户，就可避免产生双方争执的高昂的过户税费。可博达公司在6年后才取得新房的办证资格，按现行政策规定无论什么性质的新房买卖均应办理网签，最终形成彭大敏名下登记有两套房屋，现不可避免的导致双方就原房过户（因部分产权系继承或赠与）必须缴纳的个人所得税。博达公司作为房地产开发企业和办理原房过户的主导方（彭大敏只是协助方），对房屋过户相关政策、税费和办理网签的后果的认知度明显高于彭大敏个人，现博达公司也没有证据证明其就办理网签的后果告知彭大敏后，彭大敏坚持要办理网签后再对原房进行过户。因此，该税费产生的过错应当归于博达公司，该税费由博达公司承担。综上所述，彭大敏应当按照案涉协议和补充协议的约定协助博达公司办理原房的过户手续，因过户所产生的全部费用由博达公司承担。博达公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆万州博达房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽苹审 判 员 何 洪审 判 员 李迪云二〇二〇年十一月十九日法官助理 蒋大威书 记 员 章立立