四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终906号 上诉人（原审被告）：攀枝花市东区优安居房屋中介服务部，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道东段**，统一社会信用代码：92510402MA6A9K3Y8H。 经营者：吴春玲，女，1964年4月6日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 被上诉人（原审原告）：张海涛，男，1977年11月20日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。 委托诉讼代理人：矫慧（张海涛之妻），住四川省攀枝花市**。 被上诉人（原审原告）：矫慧，女，1971年8月13日出生，汉族，户籍地：浙江省杭州市西湖区，现住四川省攀枝花市**。 原审被告：周列国，男，1990年2月16日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原审被告：刘祖盛，女，1987年9月20日出生，汉族，住四川省攀枝花市**。 原审第三人：攀枝花金海实业有限公司，住，住所地：四川省攀枝花市**机场路**，社会信用代码：91510400686139313X。 法定代表人：邓勉明，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李秋穆，男，该公司员工。 上诉人攀枝花市东区优安居房屋中介服务部（以下简称优安居中介）因与被上诉人张海涛、矫慧，原审被告周列国、刘祖盛及原审第三人攀枝花金海实业有限公司（以下简称金海公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初2821号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人优安居中介的经营者吴春玲、被上诉人张海涛的委托诉讼代理人矫慧、被上诉人矫慧、原审被告周列国、刘祖盛、原审第三人金海公司的委托诉讼代理人李秋穆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 优安居中介上诉请求：撤销一审判决，重新审理后改判。事实和理由：1.2018年12月17日，金海公司发布无法及时办理网签备案手续的公告，致使案涉房屋无法办理更名网签手续，《住房买卖合同》和《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》均受到不可抗力的影响，三方均已违约；2019年10月9日，刘祖盛与金海公司签订《商品房买卖合同（现售）》后才取得公积金贷款资格，2020年5月15日贷款才支付至金海公司，即使优安居中介未明确解除协议继续履行垫资义务，违约时间也应当从2020年5月15日起认定。2.张海涛、矫慧未提交造成实际损失的证据，应当按银行同期定期存款利率1.5%核定实际损失1849.3元，请求依法调减违约金数额。3.优安居中介的中介费仅为10000元，判决优安居中介支付45000元的违约金明显超出中介费。 张海涛、矫慧辩称，优安居中介承诺由其负责收取剩余房款300000元，三方才签订的《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》，协议约定了违约责任；优安居中介还应当赔偿因本案产生的差旅费、律师费、精神损失等实际损失。 周列国、刘祖盛述称，其因购买房屋向银行贷款，造成了很大的损失，优安居中介努力履行了合同义务，本案存在不可抗因素，对违约金没有异议。 金海公司述称，一审认定事实正确。 张海涛、矫慧向一审法院起诉请求：判令周列国、刘祖盛、优安居中介、金海公司连带支付张海涛、矫慧剩余的购房款300000元，并连带支付张海涛、矫慧违约金90000元；本案诉讼费由周列国、刘祖盛、优安居中介、金海公司承担。 一审法院认定事实：1.张海涛、矫慧系夫妻，周列国与刘祖盛系夫妻。2018年2月27日，张海涛、矫慧购买了位于四川省攀枝花市东区住房一套，向金海公司交付购房款539605元，金海公司向张海涛、矫慧出具0034610号收款收据，载明：世纪城四五期，房间编号36-2-24-2402，客户名称张海涛，交款金额539605元。2018年10月14日张海涛、矫慧通过优安居中介居间，与周列国、刘祖盛、优安居中介签订了《住房买卖合同》，甲方为矫慧，乙方为周列国，丙方为优安居中介，合同约定：甲方自愿将座落在金海世纪城36栋2单元24-2住房一套（房屋建筑面积108平方米）出售给乙方，乙方愿意购买；甲乙双方的上述地产成交价格为650000元，付款方式：乙方于2018年10月14日交付甲方购房定金人民币20000元，房屋成交价650000元，房东甲方净收640000元，其中10000元是甲方中介费和更名费，由中介方代收……；甲乙双方约定2019年1月30日前办理产权交易过户及办理完相关手续；在交易过程中，由乙方缴纳各项过户税费，个人所得税由乙方承担，该房产超标面积的费用由甲方全部承担（包含更名费、契税和维修基金）；乙方出更名费用20000元；……甲方签了合同后不卖此房赔偿乙方违约金40000元，乙方签了合同后不买此房，赔偿甲方违约金40000元（交纳定金不退），甲乙双方并承担中介费用。《住房买卖合同》签订后，周列国、刘祖盛向张海涛、矫慧交付了定金20000元。2.2018年12月3日，张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛、优安居中介、金海公司就案涉房屋再次达成了《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》，张海涛为甲方，周列国为乙方，吴春玲为丙方，约定“1.乙方付款320000元给甲方，同时由丙方协助完成房屋由甲方名下更名至乙方名下，甲方交付房屋钥匙给乙方保管；2.房屋更名完成后，丙方负责在公积金拨款至开发商后联系开发商打款给甲方。若2019年1月31日公积金还未下拨或下拨后开发商推迟支付，由丙方先垫付给甲方300000元，公积金下拨后由丙方收回30万元，如收不到300000元，违约责任为每天房屋总价千分之二赔偿；……4.是否完成公积金贷款与甲方无关，10月14日合同与补充协议签订后，买卖交易已进行，甲、乙、丙三方均不能单方面终止协议……”该补充协议签订当日，周列国、刘祖盛向矫慧尾号为0572的工商银行卡转账320000元支付购房款。同日张海涛与刘祖盛到金海公司处填写了“世纪城”更名申请流程签字表，申请将其购买的“世纪城”项目房号为36幢2单元24层2402号房屋产权登记人变更为刘祖盛。2019年1月4日，金海公司向刘祖盛出具收款收据，载明：世纪城四五期，房间编号36-2-2402，客户名称刘祖盛，交款金额539605元。3.2019年10月9日金海公司与刘祖盛签订了《商品房买卖合同》，金海公司为出卖方，刘祖盛为买受人，双方约定买卖的商品房为东区机场路333号36幢2单元24-2号。2020年4月2日，刘祖盛与四川天府银行股份有限公司攀枝花分行签订了《住房公积金个人住房贷款借款合同》，由刘祖盛向四川天府银行股份有限公司攀枝花分行公积金贷款400000元，借款期限为10年。2020年5月15日四川天府银行股份有限公司攀枝花分行将400000元支付至金海公司在攀枝花商业银行望江支行的账户。4.2018年10月14日后周列国、刘祖盛未再向张海涛、矫慧支付剩余购房款，优安居中介一直未向张海涛、矫慧垫付剩余购房款。优安居中介收取了张海涛、矫慧支付的中介费10000元，收取了周列国、刘祖盛支付的中介费16000元、更名费20000元、代办公积金贷款费用2000元。另查明，至2020年8月13日，位于四川省攀枝花市**房屋登记的所有权人为刘祖盛。 一审法院认为，张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛及优安居中介因房屋买卖签订的《住房买卖合同》和《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》系各方真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对各方具有约束力，各方均应按合同的约定履行各自义务。《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》尾部虽然没有三方签字，但张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛及优安居中介均认可补充协议的内容，并均在该协议的首部签字确认，合同各方的签字是对协议内容知晓和认可意思表示，并不因形式上在何处签字而影响合同的成立，优安居中介关于该补充协议三方未在尾部签名的抗辩意见，一审法院不予采纳。现案涉房屋更名已完成，周列国、刘祖盛已取得了案涉房屋的所有权，优安居中介也收取了全部的中介费用及更名、办理公积金贷款的费用，周列国、刘祖盛及优安居中介的合同权利已经实现，而张海涛、矫慧全额收取出售房屋款项的合同目的却未予实现，因此，张海涛、矫慧有权主张其出售案涉房屋的余款300000元。由于周列国、刘祖盛公积贷款400000元已作为购房款支付给了金海公司，金海公司亦未将收取张海涛、矫慧的购房款退还给张海涛、矫慧或周列国、刘祖盛，因此，金海公司实际重复收取了案涉房屋的购房款400000元，其自愿退还给张海涛、矫慧300000元作为周列国、刘祖盛支付给张海涛、矫慧的购房款，另将多收取的100000元退还给周列国、刘祖盛的主张减少了当事人的讼累，亦不违反法律的规定，一审法院予以确认。依据张海涛、矫慧与周列国、刘祖盛及优安居中介在《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》中关于“若2019年1月31日公积金还未下拨或下拨后开发商推迟支付，由丙方（优安居中介）先垫付给甲方（张海涛）300000元，公积金下拨后由丙方收回300000元”的约定，优安居中介在收取了买卖双方支付的中介费及周列国、刘祖盛更名费、办理公积金贷款的费用后，却未按合同约定的时间履行其承诺的垫付义务，违反了诚实信用，恪守承诺的原则，系优安居中介违约，优安居中介的该违约行为导致了张海涛、矫慧未在合同约定期间内收到房款而引发本案诉讼，优安居中介依法应当承担违约责任。周列国、刘祖盛作为买房人虽然负有全额支付购房款的义务，但依据三方的补充协议的约定，优安居中介负有先行垫付购房款的义务，因此，周列国、刘祖盛支付的对象、时间及支付方式已发生变化，其未向张海涛、矫慧全额支付购房款并不违反合同的约定；且补充协议约定优安居中介在履行了垫付义务后，享有从周列国、刘祖盛的公积金贷款中收回垫付款项的权利，而刘祖盛的公积贷款400000元已于2020年5月15日下拨至金海公司，周列国、刘祖盛按合同约定完成了办理公积金贷款的义务，因此，周列国、刘祖盛客观上没有违约的行为，不应承担违约责任。张海涛、矫慧按剩余购房款的30%主张违约金90000元，虽低于双方约定的违约金计算标准，但其既未提交主张违约金的依据，也未举证证明其实际损失金额，优安居中介亦提出了违约金过高的抗辩意见，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，一审法院对优安居中介的该抗辩意见予以采纳。依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”之规定，一审法院酌情认定优安居中介因不履行垫付义务应当承担未付房款总金额15%的违约金45000元，张海涛、矫慧主张的超出部分一审法院不予支持。因周列国、刘祖盛没有违约行为，因此张海涛、矫慧主张周列国、刘祖盛连带承担违约责任的主张，于法无据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、攀枝花金海实业有限公司于判决生效后十日内一次性支付张海涛、矫慧购房款300000元；二、攀枝花金海实业有限公司于判决生效后十日内一次性返还周列国、刘祖盛购房款100000元；三、攀枝花市东区优安居房屋中介服务部于判决生效后十日内一次性支付张海涛、矫慧违约金45000元；四、驳回张海涛、矫慧其他诉讼请求。一审案件受理费3575元，由攀枝花市东区优安居房屋中介服务部承担3000元，周列国、刘祖盛承担375元，张海涛、矫慧承担200元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 上诉人优安居中介提交微信聊天记录三页、通话记录三页，拟证明张海涛到攀枝花市是为了做生意，没有造成损失，优安居中介每个购房环节都与张海涛联系。张海涛、矫慧质证认为，对证据的真实性、合法性无异议，不认可其证明目的。周列国、刘祖盛、金海公司质证认为，没有参与，对证据不清楚。 被上诉人张海涛、矫慧提交微信聊天记录十二页，拟证明张海涛、矫慧多次乘坐飞机回攀枝花市未成功办理房屋买卖事宜，产生损失。优安居中介质证认为，认可证据的真实性，但是不能达到其证明目的。周列国、刘祖盛、金海公司质证认为，没有参与，对证据不清楚。 本院认为，优安居中介与张海涛、矫慧提交的证据均不能达到其证明目的，本院依法不予采信。 二审中，周列国、刘祖盛、金海公司未提交新证据。 本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2018年12月3日，张海涛、周列国、刘祖盛、优安居中介签订的《甲乙丙2018年10月14日房屋买卖合同补充协议》明确约定：若2019年1月31日公积金贷款还未下拨或下拨后开发商推迟支付，由优安居中介先垫付给张海涛300000元。协议签订后，周列国、刘祖盛的公积金贷款于2019年1月31日未下拨，优安居中介就应该按照约定履行垫资义务，但优安居中介未履行支付义务构成违约，优安居中介应当承担违约责任。二审时，优安居中介主张其未履行垫资义务，系因金海公司无法办理网签备案手续，造成周列国、刘祖盛不能办理公积金贷款。该主张与协议内容相悖，其垫付义务不以周列国、刘祖盛的公积金贷款为先决条件。故优安居中介提出金海公司发布无法办理网签备案手续的公告属于法律规定的不可抗力的上诉理由不成立，优安居中介不能因金海公司发布的公告减免其违约责任。按照补充协议约定，被上诉人张海涛、矫慧有权向优安居中介主张违约金。由于约定的违约金过高，优安居中介请求调减，一审法院根据公平原则和诚实信用原则，酌情判决优安居中介承担未付房款总金额15%的违约金45000元符合法律规定。二审时，优安居中介提出本案中介费仅为10000元，承担45000元违约金过高，请求调减。因优安居中介提交的证据不能证明违约金仍存在过高的情形，其要求按银行同期定期存款利率1.5%核定实际损失1849.3元于法无据。由于一审判决对违约金已经进行了调减，本院对优安居中介要求再次调减违约金的上诉请求不予支持。 综上所述，优安居中介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费925元，由攀枝花市东区优安居房屋中介服务部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李怀胜 审 判 员 王金涛 审 判 员 董 敏 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 李洋明