辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽02民终7304号上诉人(原审被告)：大连宝通管业有限公司，住所地辽宁省瓦房店市太阳街道办事处楼房村，统一社会信用代码91210283MA0XRUEN3Q。法定代表人：王井全，公司经理。委托诉讼代理人：岳洪武，辽宁诺海律师事务所律师。委托诉讼代理人：王强，辽宁诺海律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：大连东栩科技发展有限公司，住所地辽宁省大连市甘井子区营城子街道后牧城驿村，统一社会信用代码912102007920368011。法定代表人：刘万松，公司执行董事。委托诉讼代理人：张鹏，辽宁文柳山律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭春杰，女，该公司员工。上诉人大连宝通管业有限公司因与被上诉人大连东栩科技发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6042号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月28日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。大连宝通管业有限公司上诉请求：1、撤销(2020)辽0211民初6042号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。2、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1、租赁合同于2019年8月30日前已解除。上诉人在2019年8月30日前多次电话告知被上诉人，因案涉厂房无法办理环评手续，上诉人明确提出不租了，9月1日前会搬离。该事实一审判决也进行认定。2、上诉人从2019年8月27日开始搬迁机器设备、办公家具，被上诉人派人到现场进行查看。3、被上诉人没有证据证明2019年8月30日以后上诉人在该租赁厂房生产、办公。4、通过证人证言和案涉厂房在百姓网、58同城、安居客等网站发布对外招租广告足以证明被上诉人2019年9月已实际收回该涉案厂房。5、被上诉人诉请中未主张厂房、设备、物品损失，足以证明该厂房由被上诉人掌控。二、一审判决上诉人继续履行合同没有事实和法律依据。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，合同解除权（形成权）的行使，是法律赋予当事人保护自己合法权益的手段，一方当事人主张解除合同的，应当通知对方。不必与对方协商，也不必经对方同意，只要通知到达对方时，合同即解除，合同的权利义务关系也随即终止。一审法院已查明上诉人明确提出解除租赁合同，并通知被上诉人。双方租赁合同自通知到达被上诉人时己解除。一审判决认定《厂房租赁合同》并未解除于法无据。三、被上诉人行为违背诚实、信用原则，恶意诉讼。1、2019年8月30日上诉人搬离厂房，双方本无任何纠纷，上诉人支付5万元履约保证金，被上诉人继续发布对外招租广告。由于市场和疫情等原因，厂房招租不顺，被上诉人产生恶意诉讼。2、按租赁合同约定2019年9月1日前上诉人应交付13万金，上诉人一直不交，被上诉人还接到上诉人解除合同的通知，被上诉人会不联系上诉人，不到厂房去看，这显然不符合逻辑，更何况上诉人还有证据证明被上诉人早在2019年9、10月份就开始对外招租并带人看厂房，也就是说被上诉人已经掌控了案涉厂房。被上诉人直到2020年5月份被上诉人起诉上诉人主张租金，并且还主张一直未交还房屋。被上诉人这一行为不符合常理。四、按照一审法院的判决的逻辑，必须搬离交接手续才能认定解除合同，如果房东拒绝或拖延交接，承租户需要一直缴付租金，这显然不公平、不合理。1、本案中被上诉人也确认上诉人已经通知不租了，尤其是：由于案涉厂房位于村庄内，上诉人作为生产型企业无法办理环评手续，根本无法开展生产，是典型的合同目的无法实现。2、由于被上诉人不同意解除合同，也不配合上诉人办理交接。3、但是被上诉人一直招租，并且多次带人看厂房，已经自行进入了厂房，为其已实际接收厂房。大连东栩科技发展有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求，实际情况是，案涉租赁合同一直在履行，对于上诉人的搬迁事先并不知情，事后向上诉人索要房租时，才被告知上诉人不再继续承租了。大连东栩科技发展有限公司向一审法院起诉请求：一、判令被告继续履行《厂房租赁合同》，向原告交付拖欠租金26万元（其中，2019月1日前应交付13万元；2020年3月1日前应交付13万元）及滞纳金1.3万元，合计27.3万元。二、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2007年7月1日，大连市甘井子区营城子镇营城子村村委会、大连鑫城实业总公司作为甲方与大连卿铭机械加工厂(乙方)、大连硕麟工艺品商厦有限公司(丙方)签订《土地转让协议》，约定甲方收回转让给丙方的土地及建筑82.57亩，将上述的土地和建筑转让给乙方，转让使用期限50年，自2007年7月1日至2057年7月1日。2013年6月21日，大连市甘井子区营城子镇营城子村民委员会出具证明“栾宝华以大连卿铭机械厂的名义购买的本村土地（见协议书），大连卿铭机械厂未办理营业执照从未经营过，故现有土地使用权归栾宝华个人所有”。2016年6月14日，原告与曲学军就案涉厂房签订《厂房租赁合同》，合同约定，房屋坐落于大连市甘井子区，该房屋为厂房一栋，建筑面积1423平方米，办公楼食堂面积780平方米，场院面积1000平方米；租赁期限为5年，自2016年6月14日至2021年6月14日。2018年9月1日，栾宝华与曲学军签订《承包地流转合同》，约定栾宝华将其承包经营的位于大连市甘井子区亩土地的承包经营权流转给曲学军。流转期限自2018年10月1日至2057年7月1日。原告于2019年1月9日与被告签订《厂房租赁合同》，原告将其与曲学军签订的《厂房租赁合同》中租赁的厂房租赁给被告，租赁期限自2019年3月1日至2021年6月14日。双方约定该厂房年租金为26万元，付款方式为半年付，即2019年3月1日前交付上半年租金13万元，2019年9月1日前交付下半年租金13万元，2020年3月1日前交付上半年租金13万元，2020年9月1日前交付下半年租金13万元，2021年3月1日前交付尾款7万元。被告应向原告支付厂房租赁履行保证金5万元，合同期满被告不再承租时返还给被告。如因被告违约导致合同解除的，被告交纳的5万元履行保证金，原告有权不予返还。双方同时约定，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满一个月，原告有权增收年租金5%滞纳金，如拖欠超过1个月，原告有权解除本合同。合同签订当日，被告向原告交付了18万元，包含履约保证金5万元及2019年3月1日至2019年8月31日租金13万元。2019年9月1日前应交付的租金13万元及2020年3月1日前应交付的租金13万元，被告未付。一审法院认为，本案原告将其从曲学军处承租的厂房出租给被告，双方签订了《厂房租赁合同》，约定了年租金为26万元及租金的支付时间。按照双方约定，被告本应于2019年9月1日前交付下半年租金13万元，2020年3月1日前交付上半年租金13万元，但被告至今未予支付。对原告主张被告继续履行《厂房租赁合同》，给付原告租金26万元，予以支持。关于原告主张被告支付违约金（滞纳金）1.3万元一节，根据双方合同约定，被告应及时支付房租及其他应支付的一切费用，如拖欠不付满1个月，原告有权增收年租金5%滞纳金，如拖欠超过1个月，原告有权解除本合同。现被告拖欠租金超过了1个月，原告选择继续履行合同，要求被告支付违约金，符合双方的合同约定，予以支持。被告未到庭，其庭后向法院提交了书面答辩状，表示其已于2019年8月30日搬离案涉厂房，并且原告知情，原告也在发布广告对外招租，故双方无任何纠纷。为便于查明事实，一审法院将被告庭后提供的答辩状与证据材料送达给原告，原告则主张被告确实提出过不租了，但是原告并未同意，被告什么时候搬离原告并不知情，被告也未将案涉厂房交还给原告，至于招租广告，原告主张其发布时间是在出租给被告前，双方签订合同后，发布的招租广告并未撤回。一审法院认为，本案中，双方之间的《厂房租赁合同》并未解除，首先，依据法律规定，被告提出不再租赁案涉厂房不会直接产生解除合同的法律后果；其次，如果双方协商解除了案涉《厂房租赁合同》，被告除应搬离案涉厂房，还应与原告进行返还房屋的交接手续，但被告并未提供证据证明其将案涉厂房交还给原告。综上，对被告的辩解，不予采信。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、被告大连宝通管业有限公司继续履行与原告大连东栩科技发展有限公司签订的《厂房租赁合同》，于判决发生法律效力之日起10日内给付原告租金26万元（自2019年9月1日至2020年8月31日的租金）。二、被告大连宝通管业有限公司于判决发生法律效力之日起10日内给付原告大连东栩科技发展有限公司违约金1.3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5395元（原告已预交），由被告负担，于判决发生法律效力之日起10日内给付原告。本院二审期间,双方当事人均未提交新证据，并对原审已查明的事实均无异议。经二审审查，本院对原审已查明的案件事实予以确认。本院认为，大连宝通管业有限公司（承租人）与大连东栩科技发展有限公司（出租人）签订的案涉《厂房租赁合同》系双方的真实意思表示，且内容不违反法律、法规的强制性效力性规定，合法有效。至大连东栩科技发展有限公司于2020年6月3日提起本案诉讼之时，该《厂房租赁合同》的履行期限尚未届满，但大连宝通管业有限公司主张其已于2019年8月30日腾退案涉租赁标的物并明确告知大连东栩科技发展有限公司不再继续履行租赁合同，结合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是，是否应当判令案涉《厂房租赁合同》继续履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条第一款规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。这是合同法律效力的重要内容。但结合本案之实际，案涉《厂房租赁合同》约定的租赁期限为2019年3月1日至2021年6月14日，承租人大连宝通管业有限公司在承租半年后即因案涉厂房不符合自身经营需要的原因向出租人大连东栩科技发展有限公司明确提出了提前终止履行合同的主张，截至此时，承租人大连宝通管业有限公司并未欠付租金，且尚有5万元履约保证金在出租人处未主张返还。虽然承租人大连宝通管业有限公司的该行为构成违约，而违约方并不享有法定的合同解除权，案涉《厂房租赁合同》不能以其提出的解除合同通知到达相对方之时发生合同解除的法律效果，但在其宁可承担相应的违约责任，亦明确表示不再继续履行剩余租期合同义务之情形下，再综合考量以下情节：首先，出租人在未发生拖欠租金时即及时将不再继续履行合同的意向告知了出租人；其次，剩余租赁期限远超过已履行期限；第三，出租人主张解除合同后至今未主张返还履约保证金；第四，出租人在承租人本应于2019年9月1日前交付下半年租金13万元，2020年3月1日前交付上半年租金13万元，而承租人均未如期给付的情况下，未于合理期限内要求履行，而是直到2020年6月才提起本案诉讼，本院认为，为避免合同陷入僵局，造成案涉租赁标的物闲置，出租人无法获得收益，承租人无力负担出租人不断扩大的损失的双损局面，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定，“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。”，本案中不宜判令案涉《厂房租赁合同》继续履行。但是，对于大连东栩科技发展有限公司因大连宝通管业有限公司违约所遭受的损失，其可以向大连宝通管业有限公司主张违约责任。现因本案二审期间，经本院释明，大连东栩科技发展有限公司坚持继续履行合同的请求而不变更，故本案中对此不予处理，大连东栩科技发展有限公司可另行诉讼主张权利，确认案涉《厂房租赁合同》终止履行的时间及原因，并基于前述认定主张相应的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条依照、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2020）辽0211民初6042号民事判决；二、驳回大连东栩科技发展有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5395元，由大连东栩科技发展有限公司负担；二审案件受理费5395元,由大连东栩科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  贾春雨审判员  任 娲审判员  刘 畅二〇二〇年十一月十六日书记员  赵 芸