山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终11066号 上诉人（原审原告）：青岛佰世坤建筑材料有限公司，住所地青岛市城阳区玉皇岭工业园**路中段**。 法定代表人：朴太善，总经理。 委托诉讼代理人：张勇，山东文康律师事物所律师。 被上诉人（原审被告）：青岛越成机电有限公司，，住所地青岛市城阳区夏庄街道西宅子头社区居委会北800米 法定代表人：成炫锡，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：黄伟伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭仕清，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 原审第三人：青岛温可微电子科技有限公司，，住所地青岛市城阳区夏庄街道玉皇岭工业园丹辉路与成康路交叉口北100米路东 法定代表人：LEEJINMIN（李震玟），董事长。 委托诉讼代理人：黄伟伟，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭仕清，北京市盈科（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛佰世坤建筑材料有限公司（以下简称青岛佰世坤公司）因与被上诉人青岛越成机电有限公司（以下简称青岛越成公司）、原审第三人青岛温可微电子科技有限公司（以下简称青岛温可公司）物权保护纠纷一案，不服青岛市城阳区人民法院（2019）鲁0214民初10492号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人青岛佰世坤公司的法定代表人朴太善及其委托诉讼代理人张勇，被上诉人青岛越成公司和原审第三人青岛温可公司的共同委托诉讼代理人黄伟伟、郭仕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 青岛佰世坤公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判青岛越成公司返还占有的标的物(场地11740㎡、建筑物4100㎡及其附属设施)，支付占有期间的占有使用费363400元及利息23621元(暂计至2019年9月30日)；2.诉讼费由青岛越成公司负担。事实与理由：一、青岛佰世坤公司为涉案土地的土地使用权人，涉案房产已获规划审批，青岛佰世坤公司有权出租。二、根据青岛佰世坤公司与青岛越成公司签订合同的内容、租赁物交接以及青岛越成公司支付租金、青岛佰世坤公司开具租金发票等事实足以认定双方签订合同性质为租赁合同并已实际履行。1、青岛佰世坤公司与青岛越成公司签订的合同名称为“租赁合同”，合同大部分内容系关于租赁标的物、租赁期限、租金、租赁物维修、房屋转租等内容的约定，具备租赁合同所需具备的主要条款，根据合同法的规定及合同内容足以认定双方签订的系租赁合同。2、签订租赁合同后，青岛佰世坤公司依约将租赁物交付青岛越成公司，青岛越成公司监事朴景松在《房屋租赁交接书》上签字确认，租赁合同已实际履行。3、租赁合同签订后，2014年9月青岛佰世坤公司开具首年房屋及土地租赁费发票给青岛越成公司，青岛越成公司转账支付首年租金给青岛佰世坤公司，汇款用途明确写明为租赁费；2016年12月青岛佰世坤公司又再次开具场地及房屋租赁费发票给青岛越成公司，上述行为能够认定青岛越成公司认可签订的系租赁合同并据此支付租金。三、租赁合同虽有关于土地买卖的约定，但合同性质并不能就此变更为土地买卖合同，且变更的前提是取得房产证，在取得房产证前合同性质为租赁合同。由于变更条件未成就，双方实际履行的是租赁合同，且青岛越成公司对此在五年租期内从未提出异议。四、因购买涉案租赁物的条件未成就，双方履行的系租赁合同，而租赁合同在2019年6月30日已到期，青岛越成公司无权继续占有使用租赁物，青岛佰世坤公司有权要求其返还租赁物并支付占有期间的使用费及利息。综上所述，本案争议焦点为青岛佰世坤公司与青岛越成公司签订的合同性质为租赁合同还是买卖合同。青岛佰世坤公司认为根据本案事实能够认定合同性质为租赁合同且已实际履行，租赁合同到期后，青岛佰世坤公司有权要求青岛越成公司返还占有的租赁物并支付占有使用费。一审判决认定合同性质为名为租赁实为买卖并据此驳回青岛佰世坤公司的诉讼请求错误。 青岛越成公司辩称：一、一案中提交确凿证据证实签订涉案合同的真实意图、合同约定的内容以及履行情况，均可以证实涉案合同名为租赁实为买卖，证据确实充分且相互印证，故一审判决认定事实正确。二、青岛佰世坤公司关于涉案合同系租赁合同的上诉理由，不能成立。1、涉案租赁合同并未履行，青岛越成公司系无偿使用涉案标的物。2、青岛佰世坤公司关于“租赁费发票等可以认定青岛越成公司认可签订的系租赁合同并据此支付租金”的上诉主张，不能成立。青岛佰世坤公司错将青岛越成公司支付的保证金混淆为租金。根据涉案《租赁合同》第三条约定，青岛越成公司支付保证金的用途为办理涉案标的物的房产证，青岛佰世坤公司开具发票的数额与青岛越成公司支付的数额不相符，不能仅凭发票用途就推定为租金。3、青岛佰世坤公司错误认为《房屋租赁交接书》是租赁合同的实际履行。涉案合同名为租赁、实为买卖，因此交接书为了保持与合同名称的一致性，才称为房屋租赁交接书，实际是涉案买卖标的物的交接，且《房屋租赁交接书》第四页签名日期2018年8月1日，与首页约定的交接日期2014年7月1日不相符。青岛越成公司并未授权朴景松作为其代表，青岛越成公司也曾不认可双方签订的合同系租赁合同。4、青岛佰世坤公司关于“合同性质变更为土地买卖合同的前提条件是取得房产证，取得房产证前，合同性质为租赁合同”的上诉主张，不能成立。青岛佰世坤公司已自认涉案《租赁合同》中关于买卖涉案标的物的约定是双方真实意思表示。因此，不论其是否取得房产证，都不影响该合同性质属于买卖合同。青岛佰世坤公司是否取得房产证只能影响名为租赁实为买卖合同的实际履行。5、青岛佰世坤公司违反诚信原则，一直不办理涉案房产证，阻碍买卖合同的履行。6、青岛佰世坤公司偷换概念，将“不能”和“未能”房产证混为一谈，掩盖其故意不予办理房产证，企图毁约的恶意企图。综上所述，一审判决认定案件事实正确，青岛佰世坤公司的上诉理由不能成立，请求依法驳回青岛佰世坤公司的上诉请求。 青岛温可公司述称，同青岛越成公司答辩意见及一审意见。 青岛佰世坤公司向一审法院起诉请求：判令青岛越成公司立即返回恶意占有的标的物（场地11740㎡、建筑物4100㎡及其附属设施），支付恶意占有期间的占有使用费363400元及其利息23621元（暂计至2019年9月30日），案件受理费等诉讼费用由青岛越成公司承担。 一审法院认定事实：一、青岛越成公司及青岛温可公司成立情况：青岛越成公司系宇成精工株式会社成立的全资子公司，于2014年7月23日注册。青岛温可公司于2018年7月17日注册成立，为外国法人独资，股东为ONcarewellCo，Ltd。二、2014年协议：签订于2014年6月13日，协议相对方为青岛佰世坤公司（中方）与宇成精工株式会社（韩方），内容为：1.租赁保证金300万元在独资公司法人设立后30日内支付（使用用途：取得房产证时所需费用），取得房产证后，立即变更为土地买卖合同（标的：土地面积为11740平方米的土地使用权、面积为1040平方米的房屋所有权、面积为2960平方米的厂房所有权。）购买余款800万元在签订合同起60日一次性支付。2-1.青岛佰世坤在1年内不能取得房产证时，30日内支付给宇成精工相当于租赁保证金2倍的违约金即600万元。宇成精工在1年内迁出，实际使用的2年土地厂房租金由青岛佰世坤承担。2-2.青岛佰世坤在1年内不能取得房产证时，30日返回租赁保证金300万元，并免费提供5年的土地、房屋使用权。3.租赁期限：5年。三、2014年合同：签订于2014年6月18日，合同相对方为青岛佰世坤公司（出租方、甲方）与青岛越成公司（承租方、乙方），主要内容含：一、租赁标的物：甲方出租给乙方的房屋建筑分为厂房和办公楼及其附属场地，，地点位于青岛市城阳区玉皇岭工业区**路中段**甲方公司内。其中厂房为钢结构，建筑面积为2016平方米，办公楼建筑面积为720平方米（办公楼1-2楼），附属场地4000平方米。二、租赁期限：自2014年7月1日起，至2019年6月30日止，租赁期5年；租赁期满乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、租金及保证金支付方式：1.建筑物每年每平方米建筑面积租金为120元，328320元/年；附属场地为“20元/年·㎡，80000元/年”。年租金合计408320元/年。2.甲、乙双方一旦签订合同，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金300万元，租赁保证金300万元，在独资公司法人设立后30日支付（使用用途：取得房产证时所需费用），取得房产证后，立即变更为土地买卖合同（标的：土地面积为11740平方米的土地使用权、面积为1040平方米的房屋所有权、面积为2960平方米的厂房所有权。）3-1.甲方在1年内不能取得房产证时，30日内支付乙方相当于租赁保证金2倍的违约金即600万元。乙方在1年内迁出，实际使用的2年土地厂房租金由甲方承担。3-2.甲方在1年内不能取得房产证时，30日返回租赁保证金300万元，并免费提供5年的土地、房屋使用权。3-3.如乙方在满足上述3-1或3-2条件下不迁出而继续承租，需三个月之前书面通知甲方，乙方接到甲方许可之后30日内支付租金。合同另对房屋使用要求和维修责任、房屋转租和归还等进行了约定。四、款项支付：青岛越成公司提交的《收款收据》显示，青岛越成公司分别于2014年9月19日和2015年1月13日向青岛佰世坤公司支付共计250万元。青岛越成公司称该款项的性质为保证金。青岛佰世坤公司称：至2015年1月12日为止，青岛越成公司总计支付250万元，交纳的为租金。五、《补充协议书》：（一）协议相对方：青岛佰世坤公司与宇成精工株式会社。（二）签订时间：该补充协议打印有“时间：2015年6月20日”字样，青岛佰世坤公司称因青岛越成公司与本案青岛温可公司就租赁合同履行过程中的过错责任发生分歧、青岛佰世坤公司应青岛越成公司中方管理者的要求于2019年3月22日在该补充协议上签字，该补充协议没有溯及力，内容不真实，依法不成立。（三）内容：1.租赁保证金300万元中独资公司法人设立后已支付250万元，其余50万元租赁保证金和余款800万取得房产证后60日内一次性支付。土地买卖合同（标的：土地面积为11740平方米的土地使用权、面积为1040平方米的房屋所有权、面积为2960平方米的厂房所有权。）2.在2015年12月内不能取得房产证时，30日内支付给宇成相当于租赁保证金2倍的违约金即500万元。宇成在1年内迁出，实际使用的2年土地厂房租金由青岛佰世坤承担。2-2.在2015年12月内不能取得房产证时，30日内返还租赁保证金100%（250万元），并免费提供5年的土地、房屋使用权。但不能超过5年。3.截止2015年10月末，拆除或清理车间里的两台设备和其他所有配件。截止2016年6月末，佰世坤可以延长使用办公楼3楼。六、《联营协议》、《合同权利转让协议》：（一）《联营协议》：青岛越成公司（甲方）与本案青岛温可公司（乙方）于2018年7月29日签订，约定双方开展联营合作，期限自2018年7月29日至2028年4月28日，联营期间甲方可免费使用乙方位于青岛市城阳区玉皇岭工业园3号路中段18号厂房、土地、办公楼；甲方向本案青岛佰世坤公司支付的300万元保证金的债权转让给乙方。（二）《合同权利转让协议》：宇成精工株式会社（甲方）与本案青岛越成公司（乙方）于2019年3月26日签订，约定甲方将2014年协议及其与本案青岛佰世坤公司于2015年6月20日签订的补充协议书中的甲方全部权利转让给乙方享有，且乙方同意接受甲方的转让，甲方的义务仍由甲方履行。各方当事人确认在本案青岛温可公司注册成立后，2014年合同载明的房产、土地由青岛越成公司及青岛温可公司共同使用。七、其他合同：（一）2018年5月10日，青岛佰世坤公司与尚未注册成立的青岛温可公司签订租赁合同，青岛温可公司在该合同上加盖了合同专用章；该合同除合同相对方、租赁期限（该合同约定租赁期限自2018年5月1日起至2022年4月30日止）外，其他约定同2014年合同无本质差异。（二）青岛佰世坤公司另提交租赁合同两份，其中记载日期为2014年6月18日的租赁合同的乙方打印为“青岛商贸有限公司”，青岛越成公司法定代表人成炫锡在合同尾部“承租方”处签名；记载日期为2016年6月21日的租赁合同中加盖有青岛越成公司公司公章。上述两份租赁合同除租赁期限外，其他约定与2014年合同无本质差异。根据举证证明事项及质证意见，青岛佰世坤公司、青岛越成公司及青岛温可公司实际上均认可上述两份租赁合同未实际履行。八、涉案房产、土地证照办理情况：2008年1月9日，青岛佰世坤公司取得权证字号：青房地权市字第××号房地产权证，获得案涉土地使用权，使用权面积“20277”，期限自2006年12月28日至2056年12月27日止；根据证载内容，房屋状况为空白。2016年12月20日，青岛市城阳区城市规划发展局出具青城规函业字[2016]0391号建设工程规划审查函复意见书，对青岛佰世坤公司申请建设“1#车间、2#车间项目”进行了答复。2019年12月10日，青岛佰世坤公司换发青岛市城阳区不动产权第0030736号不动产权证书，土地使用权面积“14832”，土地使用期2006年12月28日至2056年12月27日止。2014年合同载明的房产至今未取得房屋产权证。对于前后房地产权证载面积的差异，青岛佰世坤公司解释称：房产是2004年建设的，青岛温可公司与青岛越成公司共同使用2019年不动产权证上载明的土地及地上房产；青岛佰世坤公司在2013年左右在土地上建设了部分厂房、2018年竣工验收、2019年单独办理了房产证，2019年以厂房及土地投资入股青岛海艺模具有限公司，该建设的部分厂房所占用土地未显示在2019年颁发的不动产权证上。对于2019年不动产权证载面积与2014年合同记载的青岛越成公司承租土地面积的差异，青岛佰世坤公司解释称：差额部分是块空地，青岛佰世坤公司、青岛越成公司及青岛温可公司都未使用，青岛佰世坤公司要求青岛越成公司腾让的是租赁合同记载的土地面积，即11740平方米。庭审过程中，一审法院根据诉辩主张及举证、质证意见，总结本案争议的焦点为：2014年合同的性质上是租赁合同还是买卖合同、青岛越成公司交纳的250万元是租赁费还是买卖合同保证金，对此各方当事人表示认同。经一审法院询问，青岛佰世坤公司坚持主张本案诉讼请求是基于2014年合同系租赁合同、租赁期限已到期，并据此提出了本案的全部诉讼请求。庭后青岛佰世坤公司、青岛越成公司各自提交代理意见，就合同性质、250万元款项性质等发表了意见。青岛佰世坤公司、青岛越成公司及青岛温可公司庭后各自提交书面意见，就2014年合同及250万元款项性质等争议事项进行了重申。 一审法院认为，本案立案案由为物权保护纠纷，经庭审查证，青岛佰世坤公司为案涉土地使用权人，且对案涉房产已获规划审批，虽未取得房产相关产权证照，但不影响合同有效性及青岛佰世坤公司提出相关诉讼请求。本案争议的焦点为2014年合同及支付款项的性质的认定，该认定将影响青岛佰世坤公司的本案诉讼请求能否获得支持。事实上，合同性质及支付款项的性质无法单独区分认定，二者相互关联、相互印证。青岛佰世坤公司主张2014年合同系租赁合同，并基于租赁合同关系提出本案诉讼请求。青岛佰世坤公司、青岛越成公司双方已就合同及款项性质进行了充分辩论。一审法院认为，对于2014年合同性质的认定，不能仅依合同名称，还应审查合同内容、后续履行等，从而探究双方订立合同的真实意图，进而加以认定。经综合判断，一审法院认为2014年合同名为租赁、实为房地产买卖合同，理由如下：一、从2014年协议及合同约定分析：青岛佰世坤公司在与青岛越成公司签订2014年合同之前，与设立青岛越成公司的独资法人即韩国宇成精工株式会社签订了2014年协议，约定青岛佰世坤公司应在1年内取得房产证后，以1100万元的价格将案涉房地产转让给宇成精工株式会社；为解决“取得房产证时所需费用”问题，由宇成精工株式会社先向青岛佰世坤公司支付“租赁保证金”300万元；如青岛佰世坤公司未能在1年内取得房产证，则要么支付违约金600万元、要么返还300万元保证金后由宇成精工株式会社免费使用房产及土地5年。2014年协议签订5天后，青岛佰世坤公司与青岛越成公司签订2014年合同，合同对于买卖标的物、价款支付时间、青岛佰世坤公司未能按期办理房产证的合同责任的约定与2014年协议相同，但增加了关于租金、租赁期限等与租赁有关的内容，其中约定在青岛佰世坤公司就未能按期办理房产证承担了相关合同责任后，如青岛越成公司拟继续承租的租金支付等程序性事项。考虑到2014年合同的签订在青岛越成公司公司注册成立前1个月，则2014年合同中关于租赁事宜的约定似是为青岛越成公司申请注册时提交办公场所的相关资料提供便利。上述认定可以从2014年合同签订后至本案纠纷发生前青岛佰世坤公司一直未向青岛越成公司主张租赁费这一事实得到印证（对于青岛佰世坤公司关于青岛越成公司交纳的250万元系租金的主张稍后分析）。二、根据2014年合同约定的租金计算方式、租赁期限、案涉250万元的金额及支付期限分析：1.2014年合同虽约定了租金，但却未约定支付期限，众所周知，租金支付期限系租赁合同的主要条款之一，对出租人至关重要，常理上租赁合同不应缺少租金支付期限条款。2.青岛越成公司提交的《收款收据》显示，青岛越成公司分别于2014年9月19日和2015年1月13日向青岛佰世坤公司支付共计250万元；青岛佰世坤公司虽然提交发票等相关证据主张青岛越成公司曾利用青岛佰世坤公司的银行账户进行资金流转，但也确认至2015年1月12日为止，青岛佰世坤公司公司账户结余青岛越成公司支付的250万元。据此分析，如青岛越成公司支付的确系租金，意味着青岛越成公司在租赁期限开始后的六个月内就全额支付了5年的租金，在合同未约定租金支付期限、无证据显示双方就租金支付期限另行协议一致的情况下，青岛越成公司的这一支付行为违背常理。3.合同约定租赁期限自2014年7月1日起至2019年6月30日止共计5年，房地产年租金合计408320元，据此计算，5年的租金为2041600元，这与青岛越成公司支付的金额即250万元相差近458400元，如该款项系租赁费，那么青岛越成公司超额支付的行为难以解释。需要说明的是，合同虽然约定了“租赁保证金”，但从青岛佰世坤公司一直坚持认为青岛越成公司未交纳该租赁保证金来看，青岛佰世坤公司认为青岛越成公司交纳的租金250万元并非指合同约定的“租赁保证金”。三、从补充协议书的内容分析：青岛佰世坤公司主张其与青岛越成公司签订的《补充协议书》的原因是与青岛温可公司就租赁合同履行过程中的过错责任发生分歧，青岛佰世坤公司应青岛越成公司中方管理者的要求在该补充协议书中签字，但青岛佰世坤公司就该主张并未提交有效证据佐证，且从补充协议书的内容看，与青岛佰世坤公司所主张的签订理由关联不大，反而是明确了青岛越成公司支付的250万元的性质（租赁保证金）、变更了2014年合同中关于租赁保证金的数额（由300万元变更为250万元、余50万元连同余款800万元在取得房产证后支付），并强调了青岛佰世坤公司应取得房产证的时间及逾期后果。虽然青岛佰世坤公司、青岛越成公司对于相对方签订该补充协议书的目的存在争议，但至少可印证青岛越成公司交纳的250万元系保证金而非租金这一事实。根据前述分析，2014合同名为租赁、实为买卖合同，青岛佰世坤公司以租赁合同为基础提出的本案诉讼请求与一审法院依法认定的合同性质存在冲突，而合同性质的认定直接影响到合同违约责任承担、款项应否返还等，同时法律对于租赁合同和买卖合同的解除权行使、合同权利义务等规定不同，故在2014年合同被认定为买卖合同的情况下，青岛佰世坤公司基于租赁合同关系提出的本案诉讼请求难以在本案中进行处理，青岛佰世坤公司应另行依据买卖合同提出诉讼主张。需要说明的是，青岛越成公司与青岛温可公司签订的《联营协议》是否对青岛佰世坤公司产生拘束力、青岛温可公司与青岛佰世坤公司签订的租赁协议是否真实有效，均不会对认定2014年合同性质及青岛佰世坤公司以2014年合同系租赁合同为由提出本案诉讼主张的处理产生影响，各方合同相对方如持有异议，应另行主张。综上所述，对于青岛佰世坤公司提出的诉讼请求不予支持。判决：驳回青岛佰世坤公司的诉讼请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。青岛佰世坤公司向本院提交以下证据：1、青岛越成公司公示信息网络打印件，证明：朴景松为青岛越成机电有限公司监事；根据租赁合同约定，双方签订房屋租赁交接书，朴景松代表青岛越成公司签字，租赁合同已实际履行。2、青岛市城阳区行政执法局行政处罚事先告知书（复印件），证明2016年11月17日，青岛市城阳区行政执法局出具《行政处罚事先告知书》给青岛佰世坤公司，以厂房未办理《建设工程规划许可证》、擅自开工建设为由，决定罚款107464.57元。3、山东省非税收入通用票据（复印件），证明2016年11月23日，青岛佰世坤公司缴纳罚款107464.57元；4、夏庄街道办事处关于青岛佰世坤公司厂区项目补办不动产权登记手续的函，证明2020年9月3日，夏庄街道办事处出具该函给城阳区自然资源局，恳请为青岛佰世坤公司厂区项目补办不动产权登记手续。证据3、4共同证明涉案房屋没有办理房产证的原因不是青岛佰世坤公司责任。青岛越成公司、青岛温可公司的质证意见为：证据1-3真实性无法核实，不予质证；证据4真实性无异议但证明事项是片面的，2020年9月才出具，涉案土地使用权在2006年已经取得，涉案房屋是夏庄街道办事处投资建设的，办事处要求青岛佰世坤公司付清工程建设款才协助办理房产证，但青岛佰世坤公司一直拒绝交纳工程款，根据文件内容，该函出具之前，该项目已经办理了相关手续，进一步说明青岛佰世坤公司具有办理涉案标的物房产证的条件。本院认为，青岛佰世坤公司提交的证据1在青岛越成公司未能提交反证的情况下，其真实性本院予以确认；证据2、3系复印件，本院不予认可；证据4真实性本院予以确认。 另查明，涉案标的由青岛越成公司及青岛温可公司共同占有使用，青岛佰世坤公司对此情况表示知晓。 本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。 本院认为，本案为物权保护纠纷，青岛佰世坤公司系涉案土地使用权人，涉案房产已获规划审批，故涉案房产虽尚未取得产权证照，但青岛佰世坤公司有权就涉案标的取得收益并可就相关纠纷提起诉讼。根据当事人诉辩主张，本案焦点在于涉案合同性质的认定以及青岛佰世坤公司要求返还涉案标的的请求能否得到支持，本院对此认定如下： 1、青岛佰世坤公司与青岛越成公司签订的2014年合同系双方真实意思表示，内容于法不悖，双方均应依约履行。对于合同性质，首先，合同名称为《租赁合同》，合同约定了租赁标的物、租赁期限、租金、租赁物维修、房屋转租等内容，具备了租赁合同的主要内容，符合租赁合同的特征，故具有租赁合同的性质。其次，合同第三条约定了该合同变更为买卖合同的条件，即“取得房产证后，立即变更为土地买卖合同”；合同3.1、3.2条约定了不能取得房产证时双方可选择承担的责任；而3.3条明确约定：满足3.1或3.2条件下不迁出而继续承租，需三个月之前书面通知甲方，乙方接到甲方许可之后30日内支付租金。从上述内容可以看出，涉案合同并非单一的租赁合同或买卖合同，而是在租赁合同中同时约定了变更为买卖合同的条件及双方的权利义务，在该条件不能成就的情况下，双方仍继续承租关系。而本案涉案房产并未按合同约定取得房产证，成立买卖合同的条件未能成就，故没有改变双方租赁关系的性质，不能发生买卖合同成立的效果，双方仍应按合同约定的租赁内容履行。 青岛越成公司称系青岛佰世坤公司的原因导致涉案房产未能办理房产证，应视为成立买卖合同的条件成就。对此本院认为，首先，现有证据尚不足以证实系青岛佰世坤公司主观原因导致房产证未能办理；其次，涉案合同未有关于房产证未能办理原因的约定，仅约定了未能取得房产证情况下青岛佰世坤公司的责任，其中合同3.1、3.2条在未能取得房产证的情况下对青岛佰世坤公司施以了较重责任，隐含了对青岛佰世坤公司怠于办理房产证的惩罚及对青岛越成公司的补偿，既只要涉案标的未能取得房产证，青岛佰世坤公司既应根据合同承担相应责任，而不问未取得的原因。因此，青岛越成公司以此为由认为买卖合同已成立的主张，本院不予支持。 综上所述，青岛越成公司称该合同系买卖合同的理由不能成立，在合同约定的青岛越成公司使用涉案标的物的期限届满而双方未能按约办理续租手续的情况下，青岛越成公司已不能仅依据涉案合同继续占有涉案标的物。 2、青岛佰世坤公司于2018年5月10与其时尚未注册成立的青岛温可公司签订了《租赁合同》，青岛温可公司合法成立后又与青岛越成公司于2018年7月29日签订了《联营协议》，而在该《租赁合同》未被宣告无效或撤销的情况下，青岛越成公司称其据该合同及《联营协议》与青岛温可公司共同占有使用涉案标的理由也属正当；而青岛佰世坤公司在对此明知的情况下，仅依据其与青岛越成公司签订的租赁合同要求青岛越成公司返还标的物理由不当。另外，青岛佰世坤公司的诉讼目的在于返还涉案标的，而现涉案标的为青岛越成公司与青岛温可公司共同占有使用，青岛佰世坤公司对此明知，但其诉讼请求仅明确要求青岛越成公司返还，故其在本案中的诉讼目的难以实现，其诉请不应得到支持，青岛佰世坤公司对此可另行主张。 综上所述，一审法院虽认定合同性质不当，但判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定,判决如下: 驳回上诉,维持原判。 二审案件受理费7105元,由上诉人青岛佰世坤建筑材料有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 王 楷 审判员 李 丽 审判员 潘红燕 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 高仁青 书记员孔怡 书记员吴苗苗