安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初12750号原告：合肥友帮物业管理有限公司,住所地安徽省合肥市瑶海区临泉东路璟泰大厦**,统一社会信用代码91340100766887135U。法定代表人：王道惠,该公司总经理。委托诉讼代理人：汤红琼，安徽百协律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭青，安徽百协律师事务所实习律师。被告:高某,男,1970年5月3日出生,汉族,住安徽省合肥市。原告合肥友帮物业管理有限公司（以下简称友帮物业公司）与被告高某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告友帮物业公司委托诉讼代理人汤红琼、郭青，被告高某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告友帮物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告立即支付原告物业管理费9381元,滞纳金3500元以后继续计算至全部付清时止),共计12881元;二、本案诉讼费用全部由被告承担。事实与理由:原告系最泰时代赢家广场小区物业管理企业,被告是该小区5号楼XXX室业主。根据其房屋建筑面积(120.26m),每月应向原告交纳物业管理费144.3元。另外,根据双方约定,逾期交纳,每逾期一天加收应付金额的3‰作为滞纳金。被告自2015年1月开始欠物业管理费,虽经多次催要未果,严重损害原告利益。为此。特向贵院起诉,请求依法判决。被告高某辩称：原告是开发商指定物业已服务15年了，该小区一直未能成立业主委员会，但原告一直以前期物业的身份并按照《合肥市住宅小区物业服务等级规范（乙类）》标准收取业主物业服务费，但服务却达不到合同约定要求。一、管理人员不达标。友帮物业管理人员，从来没有展示他们的物业资格证书和岗位证书，所有服务人员没有持牌上岗，而且服务态度恶劣，对业主出言不逊、恶语相向，有时还辱骂业主,根本做不到文明用语，服务热情。物业聘请的保安年龄都到60岁以上，有的退脚不便。二、消防不达标。按照合肥市乙类等级标准的约定，物业应安排消防安全防范，落实消防安全责任，应该有火警自动报警系统，安排专业人员24小时值守，电梯应该有24小时应答系统。友帮物业接管小区后，不对开发商前期交付的消防栓、消防龙头验收，小区内所有电梯均无监控，而且使用过期的灭火器，导致多年来消防龙头无法出水，近几年引起多起火灾。5、6号楼本有两部电梯，物业擅自停一部电梯，侵害了我们权利。电梯也多次出现困人事件，第三方通话无法连接。三、业主活动中心闲置，物业拒绝提供便民服务。按照合肥市乙等级第一款第7、第18等约定，物业公司能提供3种以下的特约服务（有偿）和3种以上的便民服务（无偿），每年组织一次社区文化活动，在物业公共位置公布24小时服务电话等，本人入住15年来友帮物业公司从来没有提供一次有偿或者无偿服务，家里水电出现小问题求助他们，声称从来不进家门服务，也从来没有组织过一次社区文化活动。业主活动的房屋，物业公司未经业主同意，擅自做主对外出租。四、车辆道路管理混乱，随意侵占公共空间。友帮物业将小区公共道路全部划归停车位向业主收取停车费，并将绿化用地也用水泥浇筑成停车位，只要交钱就给停。车位也严重不足，业主回来晚了无法停车，可是车位管理费还必须缴纳，否则不准进入。按物权法74条规定，公共道路属于全体业主使用，停车位也是全体业主所有，停车收费应该及时公布账目，同时在公示栏里公示。另，车辆管理严重不善，经常出现堵车现象，车辆被划、被剐蹭时有发生，本人车辆被剐蹭、被划6次物业没有一次理会过。小区很多地方都是死角，根本找不到影像。五、楼道、路面、环境卫生管理脏乱差。按照合肥市等级标准：公共卫生保洁服务，物业公共部分清洁的要求，是起码要求就是整洁干净。但小区各单元门口垃圾不及时清理，树木枯死不及时修剪，道路沙土满地，下雨时污水横流，业主无法出行，小广告贴的到处都是。六、景观水池不督促开发商完善设备，多年来成了摆设。当初购房时开发商承诺的景观水池，交付的时候里面的设备没有采购安装，物业公司接手后也不去监督完善。15年了还是一个空池子，里面都是落叶沙土。最后，按乙类等级规范，物业每年应该在第一季度向全体业主公示上一年度物业服务履行情况物业服务项目收支情况，本年度物业收支预算。同时征集一次物业服务意见，问卷率应过到实际入住业主的70%以上，公示整改情况，但友帮物业从未做过。综上，答辩人延迟缴纳物业费，完全是原告首先没有履行合同约定，根本未提供符合《合肥市住宅小区物业服务规范等级标准（乙类）》的服务，为维护自己的合法权益，被告有权按合同法第67条的规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应要求。故答辩人拒绝缴纳物业费。本院经审理查明：2004年10月25日，友帮物业公司（乙方）与小区建设单位合肥璟泰居房地产开发有限公司（甲方）签订《璟泰时代·赢家广场物业管理委托合同》，双方约定甲方在该小区物业业主委员会成立之前代表本物业全体业主将“璟泰时代·赢家广场”住宅小区委托乙方进行物业管理。委托管理期限从房屋交付使用之日起至小区业主委员会成立并签订新的《物业管理委托合同》时止。物业管理服务费由乙方根据政府有关部门核定的标准（详见收费许可证）收取。合同签订后，友帮物业公司对该案涉小区进行物业管理，提供物业服务。案涉房屋系璟泰时代·赢家广场小区5号楼XXX室房屋，房屋建筑面积为120.26平方米。2007年6月9日，友帮物业公司与案涉房屋业主高某签署《住户手册》一份，约定：“本小区是小高层房屋按每平方米建筑面积每月1元向业主或物业使用人预收，业主应按时缴纳物业服务费，逾期缴纳，每逾期一天，加收应付金额的千分之三作为滞纳金”。服务价格登记证注明：收费单位友帮物业公司，收费范围、对象：璟泰赢家时代广场，收费标准1.2元/月/平方米。高某在2015年1月1日起至2020年5月31日期间未缴纳物业费。上述事实有原告提交的《物业管理委托合同》、《业主手册》、《收费许可证》、《律师函》、业主(住户)家庭情况登记表，被告提交的照片打印件以及到庭当事人当庭陈述等证据载卷佐证。本院认为，友帮物业公司与案涉小区建设单位合肥璟泰居房地产开发有限公司2004年10月25日签订的《璟泰时代?赢家广场物业管理委托合同》应属前期物业服务合同，对全体业主均具有约束力。合同签订后，友帮物业公司对该小区进行物业管理，提供物业服务至今。高某作为案涉小区5号楼XXX室房屋业主，在接受友帮物业公司提供的物业服务后，理应按照物业服务协议的约定以及物价局核定的收费标准履行给付物业费义务。高某提供的证据可以证明友帮物业公司在物业服务期间确实存在瑕疵和不足，故本院对友帮物业主张的物业服务费按90%支持。关于物业费计算标准，因自2013年1月1日物业收费实行一费制，友帮物业公司主张按1.2元/平方收取，本院予以支持。因此，高某应支付2015年1月1日至2020年5月31日期间的物业费8442.25元（120.26平方米×1.2元/平方×65个月×90%）。对于友帮物业公司主张的违约金，结合高某提供的证据，综合认定友帮物业公司在提供物业服务的过程中确有不完善之处，业主并非恶意拖欠物业服务费，故友帮物业公司该项主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、高某于本判决生效之日起十日内支付合肥友帮物业管理有限公司2015年1月1日至2020年5月31日期间的物业管理费8442.25元；二、驳回合肥友帮物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》的二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费122元，减半收取61元，由合肥友帮物业管理有限公司负担26元，高某负担35元。本判决为终审判决。审判员  杨源二〇二〇年十一月九日法官助理胡进书记员席俊婷附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第四十一条第一款业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。