浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7020号 上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州闲西餐饮有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区西溪路**，统一社会信用代码：91330106MA28TYE75C。 法定代表人：徐小芳，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：王国强，浙江沐尘律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李庆燕，女，汉族，1975年2月5日出生，住浙江省温州市鹿城区。 委托诉讼代理人：季长龙，浙江融哲律师事务所律师。 上诉人杭州闲西餐饮有限公司（以下简称闲西公司）因与被上诉人李庆燕租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2020）浙0106民初721号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员丁晔适用普通程序独任审理，于2020年10月12日公开开庭进行了审理。闲西公司委托诉讼代理人王国强，李庆燕的委托诉讼代理人季长龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：案涉房屋系闲西公司向杭州传富网络科技有限公司承租后转租给案外人粱赛莹经营“鲍之尊”。2019年6月10日，梁赛莹向闲西公司出具转租申请书一份，以外卖扣点太高，无法继续经营为由，申请转租案涉房屋。2019年7月9日，闲西公司在该份申请书上签署“1、同意转租，新商铺入住签订合同结束，退还鲍之尊租赁保证金；2、新商铺入驻不再收取额外费用（无进场费另外收取）”。2019年7月19日粱赛莹与李庆燕签署《店面转让协议书》一份，约定：粱赛莹将案涉店铺转让给李庆燕使用，店内的装饰装修全部归李庆燕（不包含厨房设备）。李庆燕一次性支付粱赛莹转让费4万元。后李庆燕将4万元转让费支付给粱赛莹，粱赛莹出具收条一份。 2019年7月底，闲西公司作为出租方（甲方）、李庆燕作为承租方（乙方）签订《商铺租赁合同》一份。合同约定：甲方将位于杭州市西湖区××路××号大厦××层××号商铺××方。租赁期限为两年，自2019年7月30日至2021年7月29日。案涉商铺只供乙方作餐饮品牌经营之用，仅限经营粥铺。商铺租金收取方式为保底租金或营业额提成两者取其高，案涉商铺租金为8000元每月，提点收取方式为20%。租金缴付方式：乙方在每周期首月份5日前向甲方缴纳本周期（六个月）的租金，如遇节假日则顺延至节假日结束后的第一个工作日缴纳；乙方逾期缴纳的，则每日按未缴纳金额的1%向甲方支付违约金。上述租金不包括乙方需交付的综合管理费、营运管理费及因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用（如水、电、燃气、网络通讯、电话费等）。乙方向甲方交纳营运管理费1500元每月，每月5日前缴纳；餐具清理费为1500元；乙方应于合同签订之日起三日内且不晚于交付日向甲方支付1500元作为综合管理费，综合管理费为乙方向甲方缴纳的一次性费用，乙方不得要求退还。乙方应于签订合同后三日内且不晚于交付日向甲方交纳2万元作为租赁保证金，作为乙方切实履行相关协议条款的履约保证金。其他费用：乙方在每月5号前向甲方支付水电能耗费用，包括公共区域的公摊水电费用，乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、燃气费、城市垃圾处理费及其他费用；水费、电费等公共事业收费标准按照甲方收费政策执行，乙方须按该商铺独立记录表所示，或按甲方或甲方委托的物业管理公司向乙方提供的缴费通知单，在每月五日前向甲方缴纳上个月所有因使用该商铺而产生的水、电、燃气、电话费用及其他费用。案涉商铺的交付日期暂定为2019年7月30日，乙方应当于该日期接受交付。乙方享有15日的装修期，自该商铺交付之当日起算，装修期不包含在租期内。乙方应在2019年8月13日前正常营业。如甲方或乙方依据本合同或法律、法规的规定单方面解除合同，或因不可抗力或意外事件等其他原因致使本合同提前终止的，则乙方应当在合同提前解除或终止之日起不超过三日内交还该商铺，同时乙方须缴纳迁离期间的场地占用费、按日租金加上日营运管理费的2倍计算；不论基于何种原因终止合同，乙方应自费将该商铺内的所有动产（附属设施设备除外）搬离该商铺。如果乙方未依照本合同约定的期限交还该商铺，视为乙方放弃商铺内全部财产的所有权，甲方有权将全部或部分动产放置在甲方场地或第三方场地内，所需的场地占用费及保管费由乙方承担。因解除本合同，使一方遭到损失的，有过错的一方应赔偿另一方的损失。因甲方过错导致乙方无法继续使用该商铺而解除合同的，应当书面通知甲方，要求甲方返还租赁保证金，退还多收的预交款项（如有）并赔偿损失，并在三日内迁离该商铺。乙方逾期交付租金和／或综合管理费、营运管理费的，或逾期交付水、电、空调及其他费用的，每逾期一日，应按逾期交付金额的1%支付违约金。合同对营运管理费的表述为为维护整个项目的正常运作，而对该项目公共区域执行安保、清洁、维修等工作而发生的必要费用，以及该公共区域本身的水、电、空调费（仅限原有中央空调费）、日常推广等费用。合同还约定了其他内容。合同签订后，李庆燕交纳租赁保证金2万元，闲西公司出具了相应收款收据。装修结束后，李庆燕经营的粥家铺子开始营业。其中2019年8月份的营业收入6069.26元，产生水费57.20元，电费635.04元；2019年9月份的营业收入9824.37元，产生水费30.80元，电费444.96元；2019年10月份的营业收入8687.83元，产生水费48.40元，电费733.32元。上述营业收入均由闲西公司收取。 2019年10月22日，杭州传富网络科技有限公司向闲西公司发送《解约函》一份。主要内容为：自2019年5月开始，闲西公司承租的档口多次发生油烟外溢问题，严重影响其接待客户时商务谈判工作，故正式函告闲西公司自2019年10月24日起正式终止双方的租赁合同及相关补充协议；闲西公司在收到函件7个工作日内将店铺清空注销所有已登记的营业资质，将铺位恢复至原合同约定的交付时的状态并交还，否则其将自行清理店铺内的所有设施设备，并征收空置房屋占用费。2019年10月22日，闲西公司要求李庆燕停止营业，案涉商铺被强制关停。2019年11月1日，闲西公司向李庆燕邮寄解约函一份，以李庆燕拖欠租金和相关费用为由，决定自2019年10月30日解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求李庆燕在2019年11月5日之前与闲西公司办理交接手续。2019年11月5日至11月7日，闲西公司将案涉店铺中李庆燕的设备搬离。2019年11月14人，李庆燕向闲西公司发送《律师函》一份，认为闲西公司违约收回商铺给李庆燕造成重大损失，要求闲西公司7日内赔偿李庆燕所有损失。2020年2月25日，李庆燕诉至原审法院，请求：1、判令闲西公司退还李庆燕押金2万元；2、判令闲西公司赔偿李庆燕各项损失121000元（进场费4万元、加盟费4万元、餐饮设备费19000元、材料费4000元、员工工资18000元）；3、判令闲西公司承担本案诉讼费用。闲西公司亦提起反诉，请求：1、判令李庆燕与闲西公司签订的《商铺租赁合同》于2019年11月2日解除；2、判令李庆燕向闲西公司支付拖欠租金、管理费合计5124.09元、支付逾期付款利息损失498元（以各期租金到期之日按照每日万分之五暂计至2020年3月26日，此后至实际清偿之日的逾期利息另计）；3、判令李庆燕向闲西公司支付搬迁费、仓库保管费共计5133元；4、该案反诉费用由李庆燕承担。 另查明，李庆燕为经营粥家铺子，于2019年7月22日与案外人合肥粥家铺子餐饮管理有限公司签订《合作协议书》一份，并根据该合同支付给粥家铺子餐饮技术转让费37000元，品牌使用权使用费3000元。 原审法院认为，李庆燕与闲西公司之间签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应严格按照合同约定履行各自的义务。该案中，闲西公司在租赁期内未经双方协商一致，于2019年10月22日将案涉商铺强行关停，单方终止合同的履行，事实上解除了双方签订的《商铺租赁合同》，已构成违约，应承担相应的违约责任。 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。该案中，闲西公司根据合同取得的2万元保证金应当返还给李庆燕。故李庆燕主张闲西公司返还2万元保证金的请求于法有据，予以支持。因闲西公司违法解除合同，应赔偿李庆燕因此造成的损失。具体情况如下：根据李庆燕提交的证据，其诉请的进场费实际系李庆燕为租赁案涉房屋支付给案外人粱赛莹的转让费，该费用客观存在。李庆燕诉请的加盟费系李庆燕经营案涉商铺期间实际支出的费用。现因闲西公司违反约定提前解除合同，导致李庆燕不能通过经营案涉商铺获取营业利润来弥补上述转让费和加盟费的支出，该损失应由闲西公司承担。鉴于李庆燕已经实际经营商铺两个多月，根据该案的实际情况，酌定闲西公司赔偿李庆燕转让费、加盟费共计80000元。李庆燕诉请的餐饮设备费损失，因该设备尚在闲西公司处，系李庆燕自身的原因未取回，该部分损失的诉请不予支持。李庆燕诉请的材料费、员工工资，系李庆燕经营商铺的正常支出，不应认定为李庆燕的损失，该诉请不予支持。闲西公司于2019年10月22日强行关停案涉商铺，导致李庆燕无法继续经营，合同目的无法实现，双方签订的合同事实上已经于该日解除，故闲西公司要求确认案涉合同于2019年11月2日解除，依据不足且无实际意义，该项请求不予支持。双方签订的合同约定，营运管理费包含了公共区域的水电等费用，同时合同又约定承租人缴纳的水电能耗费包括公共区域的公摊水电费，两者之间存在矛盾。但合同对公摊水电费如何分摊并不明确，故认定公共区域的水电费已经包含在营运管理费之中，闲西公司无权再主张公摊的水电费。合同约定的餐具清理费为1500元，并未约定每月支付，故对闲西公司主张每月支付餐具清理费的请求，不予支持。故李庆燕应支付给闲西公司的费用为：餐具清理费1500元；2019年8月份应付费用，合同约定案涉房屋于2019年7月30日交付，扣除15天免租期装修期，实际应计算天数17天，租金4533.39元、营运管理费850元，水费57.20元，电费635.04元，总计6075.63元。2019年9月份：租金8000元，营运管理费1500元，水费30.80元，电费444.96元，总计9975.76元；2019年10月份：计算至2019年10月22日，共计22天。闲西公司主张的租金5677.42元，营运管理费1064.52元，水费48.40元，电费733.32元，合计7523.66元，未违反双方约定，予以支持。以上总计应付款25075.05元，扣除在闲西公司处的营业收入24581.46元，李庆燕尚需支付闲西公司493.59元。因闲西公司并无证据证明其已经将水电费的缴费单据交给李庆燕，故其要求李庆燕支付逾期付款利息损失的诉请依据不足，不予支持。按照合同约定，李庆燕应在双方合同终止后3日内搬离案涉房屋，否则视为放弃店铺内的全部财产所有权。现李庆燕未按合同约定搬离案涉房屋，视为放弃该店内的财产所有权，故闲西公司要求李庆燕支付搬运费和、仓库保管费的诉讼请求，依据不足，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百九十七条、第一百零七条、第一百零九条，第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年7月13日判决：一、闲西公司于判决生效之日起十日内返还李庆燕履约保证金20000元。二、闲西公司于判决生效之日起十日内赔偿李庆燕损失80000元。三、李庆燕于判决生效之日起十日内支付闲西公司拖欠租金、管理费等493.59元。四、驳回李庆燕的其他诉讼请求；五、驳回闲西公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1560元，由李庆燕负担454元，闲西公司负担1106元。反诉案件受理费34元，由闲西公司负担31元，李庆燕负担3元。 宣判后，闲西公司不服，向本院提起上诉称：1、加盟费4万元不应定性为李庆燕的损失并由闲西公司承担。2019年7月底，闲西公司作为出租方与李庆燕签订《商铺租赁协议》，将涉案的位于杭州市西湖区××路××号大厦××层××商铺出租给李庆燕，租赁期限自2019年7月30日至2021年7月29日，在《商铺租赁协议》第4条第一款约定该商铺仅供李庆燕经营粥铺使用。而根据李庆燕与第三方签订的《粥家铺子》合作协议书第4条第二款可以看出：“品牌使用权使用期满后每年免费续签，”该加盟行为不属于特定期限的加盟，而是属于一次加盟，终身使用。同时，《粥家铺子》合作协议书签订于2019年7月22日，签订时间早于闲西公司和李庆燕签订的《商铺租赁协议》，《商铺租赁协议也仅仅约定该商铺供李庆燕经营粥铺使用，而未要求李庆燕加盟第三方餐饮品牌，闲西公司对于其行为不可预见，对于完全不可预见的损失不应由闲西公司承担。而一审法院仅仅因案涉场地因产权方的原因导致李庆燕短期无法经营为由，裁判要求闲西公司全额赔偿加盟费损失明显有失偏颇。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，对于未形成附和的装饰装修物的处理尚且应该由承租人拆除处理，更何况此类特许经营性质的知识产权。李庆燕加盟后己经经过了特许经营方的培训及永久享有使用此知识产权的权利，该权利不因案涉场地无法继续经营而消失，李庆燕完全可以继续行使该权利。即使退一万步来说，李庆燕也已经进场并实际经营，即使将此加盟费计算为损失，也应当剔除己经正常经营时间的使用效益。2、进场费4万元不应由闲西公司来承担。首先，根据合同相对性，该笔进场费系李庆燕向案外人梁赛莹支付，闲西公司并未向李庆燕收取该笔费用，甚至不清楚该笔费用的产生，该笔费用不应由闲西公司承担。其次，李庆燕仅仅向法院提交了《店面转让协议》及收据一份用以证明存在该笔费用，但该笔费用涉及案外人，且没有转账记录，甚至李庆燕都没有该笔款项的取款记录，而一审法院仅凭借该证据认定存在该笔费用且全额要求闲西公司承担，这对于闲西公司而言明显是不合理的。退一万步而言，即使真的存在该笔费用，李庆燕也已经进场并实际经营，即使将此部分计算为损失，也应当剔除己经正常经营时间的使用效益。3、一审法院程序严重违法。在一审庭审过程中，一审法院末组织原被告双方进行证据原件交换，末对证据原件进行质证，程序严重违法。综上，原审判决认定事实错误，严重损害了闲西公司的合法权益。 4、加盟费4万元钱不应该定性为损失。首先，根据李庆燕与案外人周家铺子的合作协议书第四条可以看到这4万元钱加盟费包括了37000元的餐饮技术转让费和3000元的品牌使用费。李庆燕已经学习了相关技术，进行了相关的店面经营和技术培训，根据合同第六条也可以看到李庆燕其实已经成熟掌握了关于品牌的产品制作技术。涉案项目虽然不能进入了，但餐饮品牌完全可以换地方继续经营，把所有的加盟费全额认定为损失是不合理的。闲西公司可以承担部分损失，违约责任的原则是不亏原则，李庆燕已经学会了餐饮品牌的制作方法、市场行情店面管理等，李庆燕在这个过程中是受益的，与违约责任的订立初衷不符。综上，请求：1、撤销杭州市西湖区人民法院作出的(2020)浙0106民初72l号民事判决，依法改判;2、本案一、二审诉讼费用由李庆燕承担。庭审中，闲西公司明确：除了保证金，愿意赔偿40000元，反诉的其他请求不再主张。 针对闲西公司的上诉，李庆燕答辩称：1、李庆燕已经支出了十几万元的费用，重新再开店，已经不具备这样的开店能力。2、李庆燕是在2019年7月22日签的加盟协议，但是李庆燕在2019年7月19日就签订了转租协议，从梁赛莹处获得了店面，可以得出李庆燕是看中这个地点才进行了相关的培训和加盟。如果离开了这个地点，李庆燕就不会进行相关的加盟的活动。3、这一年多以来，李庆燕没有进行任何的相关经营，因此损失是实际存在的。实际上，李庆燕的损失确实是12万，包括工资和设备。如果不是闲西公司违约，根据前三个月的经营，每个月上升的势头是30%到50%的上升速度。按照这个状况，一年至两年内，应该是有大量的盈利，而该盈利部分其实应该算到实际损失里来。综上，一审法院综合考虑了各方面因素，酌定赔偿8万元是合理的，甚至低于实际损失，请求驳回闲西公司的上诉。 二审期间，双方均未向本院提交新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”闲西公司上诉主张李庆燕的损失没有8万元，故要求撤销原审判决，对此，本院认为，案涉租赁合同解除系闲西公司违约所致，故应赔偿李庆燕的相应损失，现李庆燕因租赁案涉房屋支付了进场费及加盟费，而闲西公司并未提供证据证明李庆燕在案涉合同解除后又再开设新的店铺，再结合李庆燕因闲西公司违约导致其无法正常经营的事实，原审法院判据此判令闲西公司赔偿李庆燕损失80000元尚在合理范围内。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费800元，由杭州闲西餐饮有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员 丁 晔 二〇二〇年十一月三日 书记员 刘婧函