贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔27民终3176号 上诉人（原审原告）：岳书香，女，1959年8月20日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人（原审原告）：岳维秀，女，1964年4月24日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人（原审原告）：岳妹，女，1965年8月20日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省贵阳市花溪区。 上诉人（原审原告）：岳维菊，女，1968年6月12日生，汉族，贵州省龙里县人，住河北省河间市。 上诉人（原审原告）：岳小菊，女，1974年8月18日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 上诉人（原审原告）：岳维莲，女，1976年11月13日生，汉族，贵州省龙里县人，住天津市东丽区。 上诉人（原审原告）：岳维媛，女，1980年5月13日生，汉族，贵州省龙里县人，住天津市东丽区。 七上诉人共同委托诉讼代理人：李华清，贵州星安律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：岳维荣，男，1969年2月22日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审被告）：岳维柱，男，1966年1月15日生，汉族，贵州省龙里县人，住贵州省龙里县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：岳成园，贵州恒易律师事务所律师。 上诉人岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛因与被上诉人岳维荣、岳维柱物权保护纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初698号民事判决书，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法适用普通程序由审判员陆育义担任审判长，由审判员莫玉魁、石明锋组成合议庭于2020年11月12日公开开庭进行了审理。岳书香、岳维秀、岳妹、岳小菊及其委托诉讼代理人李华清、被上诉人岳维荣、岳维柱及其委托诉讼代理人岳成园到庭参加诉讼。上诉人岳维菊、岳维莲、岳维媛经传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛上诉请求：一、撤销（2020）黔2730民初698号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一、双方主体身份关系。七位上诉人与被上诉人的爷爷是同胞兄弟，双方是同门家族堂兄姊妹关系，而二被上诉人是同胞兄弟。二、七位上诉人父亲岳灵昌是通过继受方式取得案涉房屋物权。三、案涉房屋买卖契约未成立生效。首先，《卖房立约据》不具备合同成立的形式要件。《卖房立约据》无卖方岳灵昌的签字，也无买方手印，二者之间没有任何一种表达意思的形式。其次，《卖房立约据》无买卖意思表示的合意，且意思表示不真实。就本案而言，父亲岳灵昌、母亲胡德芳生养死葬均是由其五女儿岳小菊和其丈夫宋兴贵负责，但岳小菊及其丈夫宋兴贵均未听过父母要出卖老宅子一事，而岳灵昌其余六个女儿也没有提过父母提及此事半句。同时，按照常理，立约地点应在卖家，但案涉房屋立约地点却在买家。况且，案涉房屋出卖人岳灵昌与买方均有文化，能自行书写，无需他人代书，但案涉房屋的《卖方立约据》却是代书所写，也不符合常理。最后，《卖房立约据》订立主体不合法。卖方与买方均未在《卖房立约据》上签字捺印，而所谓的凭中人也没有签字盖手印。结合一审查明的事实，凭中人的手印均系被上诉人自行补盖，被上诉人也在申请和选取鉴定机构鉴定情形下承认自己造假的行为。四、《卖方立约据》未实际履行。一方面，被上诉人并未提供转账支付凭证等证据材料证明已支付房屋转让款的事实，另一方面，被上诉人也未提供证据证明案涉房屋及院坝已向其移交的凭据。故而，《卖方立约据》内容实际并未予以履行。五、被上诉人对上诉人所有的部分院坝进行占有及修建砖房行为，并不能当然推定被上诉人对上诉人所有的祖上遗留继承所得的老木房和其余院坝拥有物权。六、案涉房屋实属岳灵昌的遗产，七位上诉人至今未作出任何放弃继承的意思表示，根据《中华人民共和国继承法》的规定，视为接受继承。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，且举证责任分配不合法，依法应予以改判，支持上诉人的上诉请求。 针对上诉人岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛的上诉请求和理由，被上诉人岳维荣、岳维柱答辩称：一、岳灵昌夫妇出售房产及赠予土地的行为合法有效。被上诉人岳维荣通过合法购买受赠方式从岳灵昌夫妇处取得房产及土地使用权属，法律应当保护。上诉人所述“卖老宅即不可能让宋兴贵做上门女婿”、“买房未告知上诉人”、“立约地点在卖家更符合常理”、“卖房人具备书写能力，不需要代书”以及“《卖房立约据》意思表示不真实、主体不合法、未实际履行”等均系上诉人推测，无事实、法律依据。二、《卖房立约据》已成立生效。首先，《卖房立约据》主体适格，意思表示真实。就本案而言，岳灵昌夫妇及被上诉人岳维荣均是完全民事行为能力人，具有订约资格。同时，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国土地管理法》以及原国家土地管理局1995年修订的《确定土地所有权和使用权的若干规定》的规定，岳灵昌夫妇也有权将房产和土地向同村村民即被上诉人岳维荣处分。其次，《卖房立约据》具有客观性。《卖房立约据》是岳灵昌与岳维荣共同口述并委托岳相清执笔代书所写，系双方真实意思表示，岳相清（寨邻）、岳相贵（寨邻）、夏某（卖方女婿）、杨某（卖方女婿）等在场见证，岳相贵、夏某、杨某同时授权岳相清代为在“凭中人”（即见证人）处签名。再次，《卖房立约据》具有合法性，未违反法律法规强制性规定，也未损害第三人或社会公共利益。最后，《卖方立约据》符合合同形式要件及实质要求。虽然《卖房立约据》无岳灵昌和被上诉人岳维荣签字，但《卖房立约据》载明内容是岳灵昌、被上诉人岳维荣口述并由代书人记录订立，且代书过程有数位第三人见证。《卖方立约据》凭中人处的签名虽非本人所签，但该签名是执笔人在得到凭中人本人同意前提下代签。至于凭中人手印是否是本人加盖的问题。被上诉人岳维荣认为，签名后加盖手印，仅是当事人对已认可事项的重复认定，我国法律并没有规定加盖手印作为民事法律行为生效要件。为此，无论《卖房立约据》凭中人手印是否是本人所盖，但只要签字是本人授权签署的，这并不影响《卖方立约据》内容效力。三、《卖房立约据》已实际履行，被上诉人岳维荣、岳维柱取得了相应房产和土地使用权权属。《卖房立约据》成立后，被上诉人岳维荣支付款项，岳灵昌夫妇也将房产及土地予以交付，《卖方立约据》合同内容已实际履行。被上诉人岳维荣取得房屋后，将其中一间房屋拆除改为菜地，另一间房屋在政府帮助下分别于2015年及2017年进行墙体加固、屋顶加瓦等修缮，并将院坝平整改造为混泥土坪。与此同时，被上诉人岳维荣还将受赠的空地赠与精准扶贫户岳维柱，政府在该空地上还为岳维柱修建了房屋。为此，当地政府在危房整治、脱贫攻坚行动中亦分别对被上诉人岳维荣及岳维柱是房主的事实予以确认并给予扶持。此外，七位上诉人对其父母出售房屋和赠与土地，以及被上诉人岳维荣实际占有房屋土地事实均予以知晓。被上诉人岳维荣占有使用房屋及土地至今近20年，在岳灵昌夫妇去世前，岳灵昌夫妇及上诉人均未对被上诉人岳维荣和岳维柱权属提出异议或主张价款，均认可《卖房立约据》中向被上诉人岳维荣出卖房产及赠予土地的事实。四、上诉人因生活琐事对被上诉人岳维荣不满，这是引发本案的根本原因。就本案而言，岳灵昌夫妇去世前，岳灵昌夫妇及其家人、政府机构、基层群众自治组织均未对被上诉人岳维荣以所有权人身份享有并改造房产及土地的事实提出过任何异议。岳灵昌夫妇相继去世后，七位上诉人因生活矛盾对被上诉人岳维荣心生不满才提起了本案诉讼。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。 岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛向一审法院提出诉讼请求：一、依法判决被告岳维荣立即停止对其侵占的属于七原告共有的位于贵州省龙里县及附属院坝一块（老房屋为木瓦结构，一层，一间半，共计约70平方米；院坝约50平方米；房屋及附属院坝的四至范围为：面向房屋正面即东面抵路，后面即西面抵路，右面即北面抵被告房屋及院坝，左面即南面抵宅基地）的侵占，立即搬出该房屋，将房屋及院坝腾空并交还七原告。二、依法判决被告岳维柱立即停止对其侵占的属于七原告共有的位于贵州省龙里县宅基地（以面向前述老房屋正面为准，该宅基地位于前述老房屋左侧，约70平方米，四至范围为：东抵路，西抵路，北抵老房屋及院坝，南抵路）的侵占，将修建在该宅基地上的房屋拆除，恢复宅基地原状并交还七原告。三、案件受理费由二被告承担。 一审法院认定事实：本案七原告系岳灵昌之女，被告岳维荣、岳维柱系岳灵昌叔伯侄子。本案案涉房屋与被告岳维荣自有房屋以堂屋中线为界，是一个整体，均系祖上遗留。岳灵昌通过继承取得案涉房屋及附属院坝，岳维荣亦通过继承取得自有房屋及相应院坝等。因岳灵昌在村中另有房屋居住，2001年5月13日岳灵昌夫妇与岳维荣夫妇在岳维荣家中商议，岳灵昌将案涉房屋卖予岳维荣，并在岳相清、岳相贵、夏某（系岳灵昌女婿，原告岳维秀之夫）、杨某（系岳灵昌女婿，原告岳书香之夫）的共同见证下，由岳相清执笔并根据岳灵昌、岳维荣口述以毛笔在白布上代书《卖房立约据》，载明：“岳灵昌卖房子给岳维荣，间数两间半，实价贰仟壹佰元，实要壹仟陆佰元，送买主伍佰元，厢房地基、空地基、院坝、自留地、麻地一律送予买主。特立此据，从立此据之日起，由买主永久管理。”《卖房立约据》落款处明确“执笔人”为岳相清，“凭中人”为岳相贵、杨某、夏某，“凭中人”签名均由岳相清代笔，买卖双方岳灵昌、岳维荣未在《卖房立约据》上署名。庭审中岳相清、岳相贵、夏某、杨某作为证人出庭作证，四人均证实岳灵昌夫妇与岳维荣夫妇曾在岳维荣家中商议房屋买卖事宜并拟定卖方协议，对于拟定协议当日是否支付购房款1600元，夏某、杨某明确表示没有支付，岳相清、岳相贵表示时间太长记不清楚。对于四人名字上的手印是否本人所捺，夏某、岳相清、岳相贵表示记不清楚，杨某明确表示不是本人所捺，且当时所写协议并非被告庭审中出示的《卖房立约据》。本案第一次庭审中，岳维荣陈述购房款1600元于拟定协议当日一次性付清，第二次庭审中，岳维荣陈述于拟定协议当日支付购房款1000元并向岳灵昌出具欠条，之后支付600元取回欠条，并表示第一次陈述有误，经回忆购房款分两次付清。经原告方申请对《卖房立约据》中夏某、杨某捺印真实性进行司法鉴定，在本院选定鉴定机构后岳维荣承认夏某、杨某、岳相清手印系其伪造，岳相贵也是事后应其要求在名字上加盖手印，目的是在社区居委会调处本案纠纷时增强《卖房立约据》的可信度。一审法院另查明：多年以来，被告岳维荣以自主占有方式占有、使用争议房屋及附属院坝，自行拆除《卖房立约据》提及两间半房屋中的一间房屋，将《卖房立约据》中提及的厢房地基赠予其兄即本案被告岳维柱，岳维柱在政府部门帮助下于2009年左右在该地基上修建房屋。岳维荣亦在政府部门帮助下对争议房屋进行修缮，并将院坝平整硬化。再查明，本案纠纷因岳小菊夫妇与岳维荣夫妇其他矛盾引发，2019年原告岳小菊之夫宋兴贵就案涉房屋权属提出异议，向草原社区居民委员会及龙山镇人民调解委员会申请调处，原告方并无证据证实在此之前曾对岳维荣占有使用争议房屋提出异议。岳灵昌于2016年10月去世，原告方亦无证据证实岳灵昌在世时曾对岳维荣占有使用争议房屋提出异议。 一审法院认为，本案中原、被告双方就案涉房屋及院坝、宅基地发生纠纷，实质是就房屋所有权及附属宅基地使用权发生争议。房屋所有权及宅基地使用权均属财产权范畴，财产所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。结合双方当事人的诉辩主张，一审法院归纳本案争议焦点为：七原告之父岳灵昌与被告岳维柱之间的房屋买卖协议是否成立并生效。对此一审法院认为，首先，岳灵昌系通过继承取得案涉房屋及附属宅基地，有权独自对上述财产进行处分，无需七原告同意。二被告与岳灵昌属同村村民，宅基地使用权在同村村民之间流转亦不违反法律规定。其次，对于《卖房立约据》是否真实有效的问题，证人杨某提出岳维荣出示《卖房立约据》并非当时所签协议，但杨某也证实当时商定房屋价款为1600元，且不能陈述其所称的真实协议与《卖房立约据》内容有何差别，因执笔人出庭并证实《卖房立约据》签订过程，且其余两位在场证人对《卖房立约据》内容未持异议，一审法院对《买房立约据》真实性予以采信。岳灵昌与岳维荣选择通过书面形式订立合同，《卖房立约据》应自协议双方签字或盖章时成立，岳相清、岳相贵、夏某、杨某虽见证双方协商过程，但在协议双方未签字确认的情况下，应认定《卖房立约据》在拟定当日并未成立。但岳维荣以自主占有方式占有、改造争议房屋及附属院坝，并将一处空地（厢房地基）赠予其兄岳维柱建房，而原告方未能举证证实岳灵昌生前曾对此提出异议，可推定岳灵昌已依据协议履行交付房屋义务，并默认协议的效力，根据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”及第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”之规定，应认定《卖房立约据》自交付房屋时已成立并生效。最后，对于购房款问题，虽然原告方证人夏某、杨某均表示购房款1600元并未履行，且岳维荣对购房款履行的细节问题在两次庭审中所作陈述前后不一，购房款是否实际给付存疑。但《卖房立约据》已实际履行，被告岳维荣已取得房屋所有权及宅基地使用权，岳维柱在空地处建房得到岳维荣允许，七原告无权要求二被告返还房屋及附属院坝、宅基地。综上,依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决：驳回原告岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛的全部诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），由被告岳维荣、岳维柱负担。 二审中，岳书香等七位上诉人向本院提交了两份《调查笔录》。本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。针对岳书香等七位上诉人提交的《调查笔录》，因与本案关联性不大，本院不予采信。在二审庭审中，岳书香等七位上诉人申请证人岳某1、岳某2、岳某3出庭作证，针对三位证人的证言，因与本案没有关联性，本院不予认证。岳维荣、岳维柱二被上诉人庭审中提交《龙里县2015年度农村危房改造工程责任卡》，房屋危险等级评定机构：龙里县龙山镇政府、龙里县住房和城乡建设局；房屋照片两张。该责任卡没有行政部门加盖公章，对其真实性，本院不予以认可；照片与本案不具关联性，不予认证。 一审法院认定事实清楚，本院予以确认。 结合双方当事人二审诉辩主张，本案争议焦点是《卖房立约据》是否成立生效并已实际履行的问题。 针对争议焦点，岳书香等七位上诉人主张《卖房立约据》没有其父亲岳灵昌与被上诉人岳维荣签字捺印，未成立生效，且《卖房立约据》也未实际履行，一审判决错误的上诉意见。本院认为，从本案查明事实来看，2001年5月13日的《卖方立约据》是岳相清按照岳灵昌与被上诉人岳维荣口述代笔拟定而成，该事实有《卖房立约据》凭中人即岳相清、岳相贵、夏某、杨某出庭的证人证言予以证明。依据《卖房立约据》，岳灵昌将案涉房屋作价1500元卖给被上诉人岳维荣，并将厢房地基、空地基、院坝、自留地、麻地一同赠予。立约当日，岳灵昌与被上诉人岳维荣未在《卖房立约据》上签字或捺印，一审法院据此认定《卖房立约据》在拟定当日未成立，符合《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”之规定，并无不当。但立约后，被上诉人岳维荣以自主方式占有房屋至双方2019年发生争议时，已有18余年，期间，被上诉人岳维荣多次对案涉房屋进行修建、改造，甚至自行拆除《卖房立约据》提及两间半房屋中的一间房屋，以及将《卖方立约据》中提及的厢房地基赠予被上诉人岳维柱建房时，七位上诉人并未提供证据证明岳灵昌生前曾对被上诉人岳维荣前述处分案涉房屋的行为提出过异议。按照日常交易习惯，由此可以推定岳灵昌依据《卖房立约据》已向被上诉人岳维荣履行了交付案涉房屋的主要义务，被上诉人岳维荣予以接受。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，《卖方立约据》成立并生效。由于《卖方立约据》内容已实际履行，被上诉人岳维荣依法取得了案涉房屋所有权及宅基地使用权，而被上诉人岳维柱在空地处建房也是得到权利人即被上诉人岳维荣允许的。为此，一审法院未支持七位上诉人原审要求被上诉人岳维荣、岳维柱返还房屋及附属院坝、宅基地的诉请，事实、法律依据充分，予以维持。 关于岳书香等七位上诉人主张被上诉人岳维荣未支付购房款的意见。本院认为，虽然被上诉人岳维荣在原审两次庭审中对购房款履行细节陈述不一，但《卖房立约据》拟定当日至本案诉讼时，已有19年余年，间隔时间较长，被上诉人岳维荣就购房款履行细节上记忆有模糊，这也是符合情理的。况且，若被上诉人岳维荣未支付购房款，被上诉人岳维荣一直以自主占有方式使用、改造房屋甚至进行处分，岳灵昌生前对此却从未提出过异议，这不符合常理。为此，根据交易习惯，被上诉人岳维荣应向岳灵昌支付购房款后，岳灵昌才将案涉房屋移交给被上诉人岳维荣。综上，岳书香等七位上诉人主张《卖房立约据》未实际得到履行的上诉意见，无事实依据支撑，本院不予采纳。 综上所述，岳书香等七位上诉人的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费60元，由上诉人岳书香、岳维秀、岳妹、岳维菊、岳小菊、岳维莲、岳维媛承担。 本判决为终审判决。 审判长  陆育义 审判员  莫玉魁 审判员  石明锋 二〇二〇年十一月二十日 法官助理吴美岭 书记员罗文媛