吉林省永吉县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0221民初817号原告：李成，男，1960年10月1日出生，住吉林省吉林市。被告：陆海军，男，1981年4月27日出生，汉族，住吉林省永吉县。原告李成与被告陆海军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李成、被告陆海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李成向本院提出诉讼请求：请求判令陆海军给付租赁期间2018年5月1日至2020年5月30日拖欠的供热费（2018年至2019年是4392元，2019年至2020年是4392元）及违约金（2018年至2019年是5981.90元，2019年至2020年是1159.49元）共计15925.39元。事实和理由：李成与陆海军于2018年5月1日签订《房屋租赁协议书》，李成将私有位于口前镇党校综合楼临街门市房出租给陆海军进行豆制品加工，租期自2018年6月1日起至2020年5月30日止。陆海军在租赁期内未按租赁协议规定按时缴纳供热费，已违约，应赔偿李成两年供热费及违约金共计15925.39元。陆海军辩称，不同意给付两年的供热费和违约金。1.2018年6月1日至2019年5月30日这份协议是李成欺骗我签的，李成与我之间早就签订了三年的租赁协议，即2016年6月1日至2019年5月30日那份协议中包含2018年-2019年的租期，且明确约定供热费和违约金由李成负担；2.2019年5月21日我和李成签订的协议中约定了2019年至2020年的供热费和违约金由李成负担，故不应由我负担。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（房产证复印件一份），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：李成提交的：证据一（2016年6月1日签订的房屋租赁协议书原件一份），欲证明双方约定租赁期间为2016年6月1日至2018年6月1日，租期三毛年，并未包含2018年至2019年的租期。陆海军质证称真实性无异议，对租赁期限有异议，应为2016年6月1日至2019年6月1日，租期三整年。经查本院认为，该份协议具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。证据二（2018年5月1日签订14项条款的房屋租赁协议书原件一份及同日签订的15项条款的房屋租赁协议书原件一份），李成欲证明双方约定租赁期间自2018年6月1日起至2019年5月30日止，约定供热费和违约金由陆海军负担。其述称两份协议确实不是同一天签订的，当时双方正常签订的是14项条款的协议，且各持一份原件，后来陆海军找到我说为了办理工商和卫生营业手续需要14项条款的协议备案，他的找不到了，我才为了配合他用电脑输出了两份15项条款的协议，各持一份原件，未注意两份协议有所不同。陆海军质证称14项条款的协议是真实的，但是我是被李成欺骗签的，15项条款的协议没签过，签名与手印均不是我的。14项条款的协议签订过程是这样的：2018年李成找到我声称洪水后政府对租赁的门市房有受损补偿，他找不到之前我们签订的三年租赁协议，所以让我配合签一份，我很忙没细看只是觉得纸张小了，李成说是按照政府要求准备的协议，且告知我内容与之前签的都一样，我就直接配合他签字了，协议只有一份被李成拿走了。直到李成起诉我，我才知道这份协议将供热费和违约金由李成负担改为由我负担。经查本院认为，14项条款的协议具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。因陆海军未提交任何证据对其被欺诈等违背其真实意思表示的情形加以证明，且其作为具备完全民事行为能力的成年人，应当知晓出具协议所应承担的法律后果并对此负责，故本院对该质证意见不予采纳。15项条款的协议中的内容相较14项条款的协议中的内容有多处变动，且陆海军否认曾签订过该份协议，李成未提供证据证明该份协议的真实性，本院不予采信。证据三（供热公司催缴通知原件一份、供热费及违约金明细原件一份、交款收据原件一份），李成欲证明2018年至2020年拖欠供热费及违约金的数额及其已补交以上费用的事实。陆海军质证称不应该由其承担这个费用，李成并未告知欠费事项，其不清楚也不发表意见。经查本院认为，该组证据具有真实性，与本案具有关联性，本院予以采信。陆海军提交的：证据一（2016年6月1日签订的房屋租赁协议书原件一份），欲证明双方约定租赁期间为自2016年6月1日起至2019年6月1日止，租期三年，供热费和违约金由李成负担。陆海军述称协议范本是李成提供的，签订协议时其发现合同条款打印的是“租期叁年”，但手写的部分写成了“自16年6月1日起至18年6月1日止”，实际应为“19年6月1日”，故其就让李成手动将18的“8”修改为“9”。但其想着李成把自己持有的这份改清楚就行，就没要求李成把他手里保管的那份当场也做修改。李成质证称协议是真实的，双方签订后各执一份，协议载明租赁期间至2018年6月1日，没有写错，而陆海军将持有的该份协议手动修改是陆海军的个人行为其不知情也不认可。其坚称打印好的“租期叁年”实为两整年三毛年即2016年-2017年，2017年-2018年。经查本院认为，该份协议有明显改动痕迹，陆海军虽做出相关解释，但手写改动处未见有手印加以确认，且协议中约定是一年一付租金，在租期约定不明时，具体租期仍应以双方合意为准，现陆海军主张自己持有的这份协议手写改动处是李成所为，李成当庭予以否认亦未有追认的意思表示，故在陆海军未提供任何证据加以证明的情况下，本院对该证据的真实性予以采信，对陆海军的证明问题不予确认。证据二（2019年5月21日签订的房屋租赁协议书手机照片的彩印件一份），陆海军欲证明双方曾于2019年签订过一份租赁协议，约定租赁期间自2019年6月1日起至2020年5月30日止，供热费和违约金由李成负担。陆海军述称，签订时确实每人持有一份协议原件，现只有手机留存的照片无法提供协议原件，是因为2020年5月末租赁到期腾房时，李成打电话说协议都履行完了，其将协议留在手里也没有用，让其把原件给他，其当时也是那么想的，就在交钥匙时把协议原件一起给他了。李成质证称，对该份证据的真实性有异议，协议中的签字及手印均不是本人，并认为该证据是陆海军用14项条款的协议中其自己持有的那一份套改的，无原件不承认。陆海军当庭提出对该份彩印件上李成的签名及手印进行鉴定，但双方抽签后，因被鉴定人李成不配合鉴定机构致使鉴定无法进行而终止鉴定。李成表示不配合鉴定的理由是，他认为签字和手印很可能是自己的，是陆海军依据应由他持有的双方签订的14项条款协议篡改伪造后合成的，但他当庭不承认曾持有那份协议，故没有鉴定的必要。经查本院认为，书证应当提交原件，无法与原件、原物核对的复印件不能单独作为认定案件事实的依据。且因陆海军自身未对重要协议妥善保管，对此作出的解释又有违日常经验法则，故在其亦无其他证据佐证该协议真实的情况下，本院对该份证据不予采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陆海军自2016年起至2020年止承租李成所有的位于吉林省永吉县口前镇铁北街党校综合楼南数14号门房屋用于经营豆制品加工。双方于2016年6月1日签订《房屋租赁协议书》，约定租赁期间自2016年6月1日起至2018年6月1日止，租期内供热费由李成负责，因拖欠供热费造成的损失由李成赔偿。2018年5月1日，双方二次签订《房屋租赁协议书》（以下简称2018年协议），约定租赁期间为2018年6月1日起至2019年5月30日止，租期内供热费由陆海军负责，因拖欠供热费造成的损失由陆海军赔偿。2020年4月10日，永吉县华淞供热有限公司向李成发出书面催缴通知，载明拖欠一日，由供热单位加收应缴热费总额3‰（即13.176元/日）的违约金。李成于2020年7月7日向永吉县华淞供热有限公司缴纳2018至2020年度供热费及违约金合计15925元整（以发票实际缴费金额为准），2018至2019年度欠缴供热费4392元，自2019年4月10日起至2020年7月7日止共计454天（13.176元/日），违约金为5981.90元；2019至2020年度欠缴供热费4392元，自2020年4月10日起至2020年7月7日止共计88天（13.176元/日），违约金为1159.49元。2020年5月，双方终止租赁关系，陆海军已于2020年5月末搬出房屋。另查明，四年租期内，每年20000元房租陆海军均按时给付。本院认为，依法成立的合同，对当事人均具有约束力。关于供热费应由谁负担的问题。现根据当事人当庭陈述，结合证据证明，李成与陆海军根据合同约定，对于前两年（即2016年6月至2018年6月）租期内的供热费由李成负责均无异议，且已实际履行完毕。对于2018年协议在无相反证据情况下本院认定合法有效，且不违反法律法规的强制性规定，双方均应按约定全面履行各自义务，即应由陆海军负责缴纳2018年5月至2019年5月间的供热费。现本案的争议焦点为2019年5月至2020年5月的协议应如何认定的问题。李成主张双方达成的是口头协议，其述称2019年5月，因陆海军说直接给租金就行不用签协议了，其认为在没有书面协议的情况下，应自动延续最近一次签的协议即2018年协议履行双方权利和义务。陆海军主张2019年双方曾签订协议，并以协议照片彩印件佐证有关供热费及违约金的内容已发生变更。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同的订立和生效的事实承担举证责任；主张合同内容变更的一方当事人对引起合同变更的事实承担举证责任。本案中，陆海军主张有书面协议，且已成立生效并变更。其对2018年协议中关于供热费和违约金条款的变更负有举证证明责任，但其并未提交充分证据证明其主张，故应认定双方之间未签订书面协议。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”规定，根据已经查明的事实，陆海军于当年5月实际给付李成租金的行为，视为其对继续履行双方之间的协议关系无异议，在无书面协议的情况下，原协议继续有效，即双方应按照2018年协议约定的权利义务履行2019年5月至2020年5月间的租赁协议。综上，李成主张陆海军承担2018至2019年度供热费4392元，2019至2020年度供热费4392元的诉讼请求成立，本院予以支持。关于违约金应由谁负担的问题。结合现有证据及双方当事人的陈述，本院认为，李成于第三年租期开始时，以打印好的己方提前准备的协议范本，单方变更合同中的重要条款，即供热费及违约金由李成负责变更为由陆海军负责，直接导致合同权利义务产生重大变更，客观上增加了承租人陆海军的义务，影响承租人权益。而协议中约定此两处的条款只有甲、乙两字变动，与以往协议对比并不明显。基于以上情形，难免使一般人认为其有造成对方误解的故意，故李成对此的注意义务也相应增加。本案中，李成在签订协议时负有对陆海军进行明确告知及提示的义务，且应当在这一年供热缴费时通知提示陆海军是否按期予以缴纳，尤其在下一年度仅有口头协议的情形下，李成仍未有所作为，导致供热公司人员联络不上，其对此未提供证据证明已经尽到注意义务，避免和减少此处损失。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”规定，庭审中，李成所作的解释并不能减轻其责任，其放任并轻信与己无关的行为，已造成进一步扩大损失的结果，即因此产生的两年违约金。故对于逾期未缴纳供热费产生的扩大损失即2018年至2019年的违约金5981.90元，2019年至2020年的违约金1159.49元应由李成负担。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。现合同双方当事人向法庭陈述的重要事实均各执一词，且矛盾很大，导致法庭调查的难度增加。本案中租赁双方的任一方，如能不仅以合同上确定的权利义务去主张己方利益，而能出于公平和诚信原则，多从自身出发尽责的履行好己方的各项义务（包括后合同义务），遇到问题及时协商解决，则不会在合同履行完毕后仍有诸多争议，双方均应根据各自的疏忽和过错程度承担相应的责任。综上所述，李成的部分诉讼请求理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019年修正）》第八十五条、第九十条第五项规定，判决如下：陆海军于本判决生效之日立即给付李成2018年度至2020年度两年供热费8784元；驳回李成的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由陆海军负担55元，由李成负担45元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 冯 倩二〇二〇年十一月四日书记员 马艺桐