湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0102民初9020号原告：严桂群，女，1971年9月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：柳红政，系严桂群丈夫。被告：湖南华泉置业有限公司，住湖南省长沙市芙蓉区火星街道远大一路**综合楼**。法定代表人：戴春泉，董事长。委托诉讼代理人：王子岳，系公司员工。被告：长沙明瑜酒店管理有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区五一大道**新成大厦。法定代表人：戴爱平。原告严桂群与被告湖南华泉置业有限公司（以下简称华泉公司）、被告长沙明瑜酒店管理有限公司（以下简称明瑜酒店）房屋买卖合同纠纷一案，于2020年7月28日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严桂群及其委托诉讼代理人柳红政、被告华泉公司的委托诉讼代理人王子岳到庭参加诉讼。被告明瑜酒店经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告严桂群向本院提出如下诉讼请求：1.判令明瑜公司及华泉公司将房屋归还给原告严桂群，并且恢复交房标准，包括恢复房间的独立水电，独立的中央空调，独立的新风系统；恢复公共区域的自由使用，如电梯的使用；2.判令被告华泉公司超过购房合同约定竣工验收时间(购房合同约定竣工验收日期2019年7月31日)180天仍未办理竣工验收手续产生的违约金25349元。此次实际支付违约金至长沙市住建委出具竣工验收日期止被告华泉公司依旧要按上述标准支付原告违约金；3.判令被告长沙明瑜酒店管理有限公司非法强占原告房屋使用赔偿费44486.4元(自2019年8月1起，结束日以被告实际退房日期为准)；4.判令被告湖南华泉置业有限公司支付原告经济损失和精神赔偿30000元，长沙明瑜酒店管理有限公司支付原告经济损失和精神赔偿20000元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告华泉公司以长沙尚家酒店有限公司（以下简称尚家酒店）租赁长沙市芙蓉区火星街道远大一路730号东盈商业中心2栋6层-12层用于加盟希尔顿欢朋酒店返租式公寓，并告知原告尚家酒店已成功加盟希尔顿欢朋酒店高额返租为销售策略，于2019年3月22日与原告就长沙市芙蓉区火星街道远大一路730号东盈商业中心2栋6层672号（以下简称案涉房屋）签订房屋买卖合同，原告已全额支付房款及相关税费。实际上被告华泉公司2018年12月就知晓尚家酒店资金周转出现严重困境，2019年3月13日被告内部会议纪要详细记录该事情经过，2019年3月27日尚家酒店和被告内部会议纪要确认并签字尚家酒店资金链断裂并退出酒店装修及经营。原告直到2019年12月15日（约定收租日）才收到被告降租至65元/平方米的通知，原告找被告询问才得知事情真相：尚家酒店因资金链断裂后退出酒店前期装修运营，长沙明瑜酒店管理有限公司（以下简称明瑜酒店）霸占原告房屋经营酒店。原告多次协商退房无果，房屋被霸占至今。该房屋没有获取竣工验收证明，原购房合同约定竣工验收时间（购房合同约定竣工验收日期2019年7月31日）180天仍未办理竣工验收手续。故诉至法院。被告华泉公司辩称：1.尚家酒店资金链断裂后，我方立即向街道和社区进行了反映，街道高度重视，担心房屋烂尾，形成社会矛盾，社区协调让我方装修到位，是按照欢朋酒店的规格装修的。尚家酒店经过测算，认为其很难达到盈利，所以我方才另行寻找其他公司进行经营。2.案涉房屋已经达到了交付条件，且已经交房收房。综上，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据庭审调查以及举证、质证的情况，本院确认如下事实：2019年3月22日，严桂群（买受人）与华泉公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：1.买受人购买案涉房屋，建筑面积为46.34平方米，规划用途为商业，房屋总价款为671183元，付款方式为一次性付款，买受人应于合同签订之日向出卖人交付首期房款671183元。2.出卖人应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。其中，“经验收合格”是指：设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收出具《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》及取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证。此外，严桂群（甲方、出租方）与尚家酒店（乙方、承租方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将案涉房屋租赁给乙方使用，租赁期限为185个月，从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，从2019年8月1日起至2019年12月31日止，2020年1月1日至2022年12月31日每月租金3658元，此后每年递增3%。甲方全权委托乙方进行案涉房屋的收房交付工作。双方还约定了其他条款。合同签订后，严桂群如约向华泉公司支付了全部购房款。2018年11月20日，案涉房屋所在的工程质量经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格，华泉公司取得上述单位出具的《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》。2019年2月19日，华泉公司向长沙市公安消防支队申请对华泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室进行消防验收，长沙市公安消防支队向华泉公司出具《建设工程消防验收意见书》，载明：“我队对华泉公司申报的华泉商业广场1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室新建工程（工程位于芙蓉区××路××路××处西南角；建筑地上31层，地，地下**，地上建筑面积848072平方米，地，地下建筑面积219038平方米，使用性质：本工程由1-4层商业裙楼和3栋办公塔楼以及2层地下室共同组成；此次申报验收范围为1＃栋6-31层、2＃栋13-28层、3＃栋6-22层及地下室……）进行了局部消防验收，经资料审查、现场抽样检查及功能测试，意见如下：一、综合评定该工程局部消防验收合格。二、此次验收合格部分的装修工程应另行申报消防设计审核合格后方可施工；竣工后应该申报消防验收。同时公众聚集场所应依法申报投入使用、营业前消防安全检查，合格后方可投入使用”。庭审过程中，华泉公司还向本院提交了《特种设备使用标志》，其所安装使用的电梯已验收合格，1＃电梯下次检验时间为2020年6月，2＃电梯下次检验时间为2020年7月。2019年5月28日，尚家酒店向华泉公司出具《收楼书》，并与华泉物业管理有限公司签订了《区域消防安全责任书（住宅）》及《临时管理规约承诺书》。现案涉房屋确由明瑜酒店用于运营希尔顿欢朋酒店。另查明，严桂群与尚家酒店签订《房屋租赁协议》，约定严桂群将上述房屋出租给尚家酒店用于其开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店，租赁期限为185个月，即从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，即从2019年8月1日至2019年12月31日，免租期届满次日开始计收租金，2020年1月1日至2022年12月31日期间的租金为3658元/月，2023年1月1日至2025年12月31日期间的租金为3767元/月，2026年1月1日至2028年12月31日期间的租金为3880元/月，2029年1月1日至2031年12月31日期间的租金为3997元/月，2032年1月1日至2034年12月31日期间的租金为4117元/月。尚家酒店按季度支付租金，押一付三，租金含物业费。上述合同签订后，华泉公司将涉案房屋交付给尚家酒店。尚家酒店将涉案房屋所在的整层打通重新规划布局装修欢朋酒店。2019年8月，尚家酒店将欢朋酒店的经营权转让给明瑜酒店，并与欢朋酒店管理（广州）有限公司、明瑜酒店签订《权利义务转让协议书》，约定尚家酒店将其与欢朋酒店管理（广州）有限公司签订的《管理合同》中的权利义务全部转让给明瑜酒店。2019年12月，华泉公司向各业主出具了《关于希尔顿欢朋酒店事项的情况说明》，告知各业主，由于尚家酒店资金链断裂导致工程停工，经向社区、街道及区政府反映，为了保证该项目不烂尾，华泉公司立即与欢朋酒店进行沟通，并一边自筹资金进行酒店装修一边寻找新的酒店运营商等。当月，华泉公司组织各业主召开会议，告知业主尚家酒店因资金链断裂已将欢朋酒店的经营权全部转让给明瑜酒店，并就租金价格组织业主方和明瑜酒店进行重新商议等。2019年12月31日，华泉公司向各位业主出具《关于长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店预付租金声明》，表明为保证希尔顿欢朋酒店广大业主切身利益不遭受酒店闲置所造成的更严重损失，希尔顿欢朋酒店新投资方将于2020年1月2日至1月12日期间，先以65元/平方/月的租金（具体租金价格以酒店新投资方与各位业主签订的合同为准），一次性预付2020年1月至6月租金给各位酒店业主。酒店已通过希尔顿欢朋集团的验收，将于2020年1月正式上线营业。2020年1月1日，东盈商业广场6-12楼业主回复称：1、禁止贵公司擅自动用业主房屋谋利。贵公司在继尚家酒店后，相继冒出“明瑜酒店”与“新投资商”。事实上，后两家公司没有与任何一个业主沟通协商，也没有签订租赁协议。所以这两家公司没有获得业主的承认，业主有权停止该酒店的营业。贵公司若继续动用业主房屋谋取非法所得，则主承担相应的法律责任。2.关于免租期的界定。根据租赁协议，所有业主只与尚家酒店签署了5个月的免租期，现在贵公司所谓的另外两家公司，并没有在规定时间履行如尚家所约定的租金，故所有业主一致认为，自2019年8月1日开始即视为收租之日，免租5个月的权力仅只限于尚家酒店，与其他公司没有任何关系。谷业主有权利获得自酒店营业以来至2020年元月一号之前六个月的租金。3.关于租金的约定。鉴于以上两条，贵公司于2019年12月15日将租金由每平米80元降到每平米60元，又于2019年12月31日将租金由每平米80元降至每平米65元的提议，我们所有业主均不接受。贵公司既要免租期又要降房租，属于典型的以黑恶势力强占强用。请贵公司马上停止一切侵权行为。4.请出示“希尔顿欢朋集团的验收”通过证明，并且请出示该房屋的验收合格证书。明瑜酒店于2020年1月3日按65元/平方米/月的标准向严桂群支付了2020年1月至6月的房屋租金。欢朋酒店于2020年1月23日开始营业。2020年3月，明瑜酒店向各位业主发送《致长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店广大业主的信》，表明酒店已于2020年1月23日正式开业上线，但受新冠肺炎疫情的影响，于2020年1月26日被迫暂停营业，2020年2月25日开始复工后，酒店每天的营业额还不能满足开支，请求业主减免2-3月份的房租。2020年6月25日，明瑜酒店按62元/平方米/月的标准扣除疫情期间一个半月的免租期向严桂群支付了2020年7月至12月的房屋租金。本院认为，关于逾期交房。严桂群与华泉公司签订的《长沙市商品房买卖合同》及补充合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。根据合同约定，华泉公司应当在2019年7月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将由设计单位、施工单位、监理单位、建设单位对该单位工程质量验收合格，并取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》、取得建筑工程消防检测合格报告、电梯安全检验合格证的商品房交付严桂群使用。本案中，华泉公司已于2018年11月20日取得《单位（子单位）工程质量竣工验收记录》，足以证明案涉房屋经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格；已取得《特种设备使用标志》，其上载明东盈商业广场1#、2#电梯下次检验时间分别为2020年6月、2020年7月，根据《特种设备安全监察条例》及TSGT7001-2009规定，可知两厢电梯已于2019年7月前经安全检验合格；已于2019年2月19日取得长沙市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，证明涉案房屋经消防验收合格。因此，案涉房屋符合双方约定的交付条件。此外，严桂群已经授权尚家酒店代其办理案涉房屋的收房手续，也已在合同约定的期限内办理完毕，华泉公司已经履行完毕交房义务。因此，华泉公司并未违约，严桂群要求华泉公司因逾期交房应支付违约金的要求，本院不予支持。关于严桂群要求两被告退房。本院认为，首先，严桂群的房屋被装修成欢朋酒店的一部分，目前无法分割。根据查明的事实，尚家酒店将包括严桂群的房屋在内的整层打通重新规划布局装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成欢朋酒店，整体经营，在装修完成的欢朋酒店内无法准确找出严桂群房屋的具体空间位置，因此，严桂群的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，租赁房屋的用途为经营欢朋酒店，为了装修酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现欢朋酒店已装修完工并投入使用。再次，其他大部分业主要求明瑜酒店代替尚家酒店继续履行合同义务，甚至有些业主已与明瑜酒店重新签订房屋租赁合同。故如果严桂群要求解除合同，返还房屋，必然会影响到酒店的整体经营及其他业主的合法权利，且继续履行合同，对严桂群的权益不会造成更大损害。因此，严桂群要求两被告将房屋恢复至交房标准后归还的诉讼请求，本院不予支持。关于严桂群要求明瑜酒店支付强占案涉房屋的租金。尚家酒店已将欢朋酒店的经营管理权整体转让给了明瑜酒店，严桂群已于2019年12月知晓明瑜酒店系欢朋酒店的实际经营者，是严桂群房屋的实际使用人。事实上，明瑜酒店在严桂群与尚家酒店签订的《房屋租赁协议》中承继了尚家酒店的合同权利和义务。明瑜酒店亦应当按照《房屋租赁协议》的约定向严桂群支付房屋租金。但由于受新冠肺炎疫情的影响，酒店经营确受到影响，如果要求明瑜酒店严格按尚家酒店与严桂群签订的《房屋租赁协议》支付租金，对明瑜酒店显失公平。现明瑜酒店已先后按照65元/平方米、62元/平方米的标准支付了2020年上半年和下半年的租金，该租金标准亦符合当前长沙市酒店行业的租金标准。2021年1月1日起，明瑜酒店应当按照严桂群与尚家酒店签订的《房屋租赁协议》约定的租金标准支付租金。因此，严桂群要求明瑜酒店支付强占案涉房屋的使用赔偿费，本院不予支持。关于严桂群要求华泉公司、明瑜酒店支付精神及经济损失费，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回严桂群的诉讼请求。本案受理费1166元，已减半收取，由严桂群负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  罗长华二〇二〇年十一月三十日法官助理刘玥书记员廖沙