沈阳市铁西区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0106民初15095号原告李杨，男，1978年8月30日生，汉族，住址沈阳市铁**。公民身份号码：2101061978********。被告沈阳东方华圣物业管理有限公司，住所地沈阳市铁**。法定代表人王惠志，系该公司总经理。委托代理人徐洋，系该公司员工。委托代理人李韧平，系该公司员工。原告李杨诉被告沈阳东方华圣物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理，原告李杨、被告沈阳东方华圣物业管理有限公司委托代理人徐洋、李韧平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，诉讼请求：1、请求人民法院判令被告立即返还原告在办理入住时，被强制收取的2014年6月1日至2015年6月1日物业费、垃圾清运费（人民币2237.60元，大写贰仟贰佰叁拾柒元陆角整），拆改保证金（人民币1000元，壹仟元整），预存各类水、电、煤费共计人民币600元，陆佰元整，合计人民币3837.60元，大写叁仟捌佰叁拾柒元陆角整。2、请求法院依法判令被告履行其应尽的物业管理服务。3、请求法院依法判令被告履行其与开发商签订的前期物业服务合同，第三章，第八条之规定，将延期交房违约金抵扣物业费。4、请求人民法院依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。被告说我的证据只能证明她收取了我一年的物业费，当时园区内并未有任何绿化和铺装路面，也更谈不上物业对园区进行整理与清扫等物业服务，这与物业公司所说的一直履行服务义务不相符。另外，根据前期物业服务合同中规定物业公司应履行的义务，在2014-2015年，物业公司并未履行。2015-2020年物业公司也只是部分履行了此合同上所规定的服务义务。对于拆改金抵扣2019年-2020年物业费，由于我当时缴纳的为现金，需要物业返还。1、提供服务不代表提供合格和有质量的服务，收取物业费的前提是要平等，业主在得到相应服务的同时缴纳相应的物业费，并不是物业公司可以提供少量的服务而要求业主缴纳全额大量的物业费。我认为物业公司并未履行全部服务内容。没有了。被告沈阳东方华圣物业管理有限公司辩称，1、2014年6月1日至2015年6月1日物业费、垃圾清运费不同意返还，理由是我们事实服务了，垃圾也清运了。拆改保证金如果原告没有拆改，我们可以抵顶2019年和2020年的物业费，差额需要补上。预存各类水、电、煤费我们是代收，一部分交给开发商，一部分交给社区，我有收条为证。2、延期交房是开发商的问题，与我们没有关系。可以起诉开发公司。3、诉讼费用我们不同意承担。4、针对原告的第二项诉讼请求，我们一直在服务，即使原告未交物业费我们也一直在服务。收据只能证明原告交了我在办入住时一年的物业费，物业服务合同画圈的部分物业公共部分、相关场地清洁卫生我们一直在做，残土清运出去了，生活垃圾也一样清运出去了。物业管辖区域绿化养护，原告办入住的时候没有绿化，我没有义务养护，绿化是开发商的配套设施，在开发商配套设施有了以后我们公司才能进行绿化养护和维护。针对水电费，是我们物业代收的，一部分交给开发商，一部分交给社区，有收条稍后向法庭举证。针对拆改保证金1000元，我公司确实收取。如果原告没拆没改没动，我们可以抵顶2019年、2020年的物业费，差额补给我们。报修事项我们确实也做了，但是开发公司没给修，与我们物业公司没有关系。我们只是负责协调和上报。我有办入住时其他业主签名，同意当时现有的服务情况，稍后向法庭出示，现在却起诉我们。原告没法证据2014-2015年我们未服务，我们一直在服务。物权法有规定，业主两年内不履行业主应当缴纳物业费的义务，视为业主与我们解除了物业服务合同。我们仍然一直提供物业服务，但原告未交物业费。我们在2015-2020年对园区一直进行服务，对于原告未交物业费，我们没有因为个别业主不交物业费对园区不进行服务，我们仍然进行正常服务。我们代收的煤气费已经经由开发商存入原告账户，落款沈阳煤气集团的收据，证明预存的煤气费已经在原告账户里了。我们将代收的电费上交给社区街道，电费预存的200元已经存到原告账户里了。经审理查明，结合关联案件审理情况，原告系沈阳市铁西区“蓝桥郡”小区业主，被告系为该小区提供物业服务的企业。被告与原告小区开发建设单位沈阳永瑞达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定原告2014年3月1日至2019年2月28日至为小区提供物业服务，服务费标准住宅1.5元/平方米/月，网点1.5元/平方米/月。被告物业服务企业继续提供物业服务至今。经庭审询问，被告对当初收取原告1000元拆改保证金无异议。本院确认的上述事实，有当事人陈述、庭审笔录、商品房准住通知单复印件、专用收款收据复印件、前期物业服务合同复印件、照片等在卷佐证，已经庭审质证和审查，本院予以采信。本院认为，原告与被告小区开发建设单位沈阳永瑞达房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》是双方真实意思表示，不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对小区全体业主具有约束力。原告签订合同后，为小区提供了物业服务，被告享受了物业服务应当履行交纳物业服务费的义务。一个园区环境的良好运转,与开发商交付房屋的状况、物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区建设的质量、房屋建筑质量、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。另《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告主张被告退还的物业费、垃圾清运费、预存水电煤气费时间跨度大，有很多证据已无法固定，且原告未提供证据证明该期间物业费、垃圾清运费系被告强行收取，另物业服务系对开发建设单位所开发建设小区既有状况进行维护，故对原告主张被告退还2014年6月1日至2015年6月1日物业费、垃圾清运费、预存水电煤气费本院无法支持。被告公司所提供物业服务应努力符合所有业主预期，直至使全体业主积极主动全额交纳物业费与提升物业服务质量形成良性循环。要建设一个祥和文明的住宅小区，需要物业公司加强与业主的沟通，尽心尽力为业主服务，同时也需要全体业主的理解、支持和爱护，这样才能共同创造一个文明、和谐小区。关于原告所主张的请求法院依法判令被告履行其与开发商签订的前期物业服务合同第三章第八条之规定，将延期交房违约金抵扣物业费一节。因涉及案外人原告所住小区开发建设单位沈阳永瑞达房地产开发有限公司和本案原被告三方主体、涉及案外人原告所住小区开发建设单位沈阳永瑞达房地产开发有限公司和原告就本案原告名下的案涉房屋逾期交房具体时间、情况的查证核实、涉及案外人原告所住小区开发建设单位沈阳永瑞达房地产开发有限公司与原告逾期交房违约金如何约定、本案被告与之有无抵顶物业费细则约定等等具体情况，且本案原告在本案中就如何抵顶具体方案亦未明确，故对该项诉讼请求，本案对此不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告沈阳东方华圣物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李杨拆改保证金1000元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告李杨、被告沈阳东方华圣物业管理有限公司各负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长  温权国审判员  陈 赫审判员  刘晓蕾二〇二〇年十一月二十四日法官助理王楠书记员岳明