山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10548号 上诉人（原审被告）：郑佃昌，男，1971年7月15日出生，汉族，现住山东省阳谷县。 委托诉讼代理人：郑阳阳，系郑佃昌之子。 被上诉人（原审原告）：青岛新时代物业服务有限公司，住所地青岛市黄岛区长江中路。 法定代表人：王增连，经理。 委托诉讼代理人：王文革，北京盈科（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吉磊，北京盈科（青岛）律师事务所实习律师。 上诉人郑佃昌因与被上诉人青岛新时代物业服务有限公司（以下简称新时代物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初9109号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人郑佃昌上诉请求：1、撤销一审判决依法改判：(1)根据权利义务对等原则、合同全面履行原则，从物业费里减除物业公司未善尽合同义务之对价；(2)根据司法解释相关规定物业费支付到衡山舒苑业委会通知新时代物业公司撤出期截止日2018年11月底为止。2、一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不准确。1、因本案被上诉人一审中提交《消防验收合格书》证明其己尽到消防管理义务，上诉人一审中曾提交《调查取证申请书》请求法院依法调取当地公安机关于2019年9月对新时代物业公司衡山舒苑消防管理违法行为做出的《处罚决定》，一审法院并未依法调取。本次上诉提交新时代物业衡山舒苑《工作交接单》证明：(1)衡山舒苑小区长期存在消防供水不保压、消防通道不畅通等严重问题，原告并没有尽到对公共设施的管理、维护职责；(2)一审期间原告明知本小区消防栓不保压还向法庭提交“衡山舒苑小区消防设施维护合格”的虚假证据。2、关于本小区物业管理服务、维修维护的瑕疵程度因长期不清掏小区化粪池导致产生易燃、剧毒气体硫化氢，至今没有解决；自2013年未经业主同意撤除东门门卫，严重影响东门消防功能至今未恢复；地下停车场不开通风设备除湿，每年消防联动设施、金属悬挂设施锈蚀损坏；物业公司为开超市盈利砸坏居民楼楼体承重墙至今没有解决；水表空跑，全体业主“实交水费”与物业公司“转交水费”长期存在巨大差异，物业公司利用此受益；小区所有的门禁系统废弃……等等，已经是“大量瑕疵”、“严重瑕疵”而不是一般瑕疵。二、一审判决适用法律片面、不公。被上诉人未全面履约的“服务瑕疵”应对等核减物业服务费。1、根据双务合同的对等原则，物业服务合同的物业服务费对应、对等物业服务质量，未尽或者未善尽合同义务的服务瑕疵应当核减其所对应、对等的物业服务费部分。2、一审判决既然因为被上诉人的“较多服务瑕疵”而不支持其主张的违约金，更应该支持上诉人主张的核减其所对应、对等的物业服务费部分，因为与服务瑕疵对应的首先应该是物业费本金而不是违约金。抛开对应的本金而单独指向违约金有违法律逻辑。3、一审判决体现的是对物业服务企业业务影响的顾忌，而对物业服务企业不诚信经营、服务不断缩水、损害业主利益这种普遍现象的滋长却未有顾忌，这种单向顾忌有违司法公正。三、一审判决适用法律错误。衡山舒苑业主委员会要求新时代物业公司撤出的《通知函》、衡山舒苑业主大会2018年8月31日选聘新物业公司的《决议》、2018年9月28日解聘旧物业公司的《决议》法律层面至今并未被撤销，仍然有效。特别是衡山舒苑业主委员会向新时代物业公司发送《通知函》的法律行为足以触发《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的适用。如此，更有利于减少当前普遍存在的物业服务行业利用垄断地位通过不正当竞争拿到小区物业项目，拿到项目后不讲诚信缩水服务，业主投诉无门的普遍现象。也更有利于帮扶处于劣势地位的业主们摆脱基层居委会“变服务、协助义务为设置障碍的权力”阻挠业主大会实现选聘物业服务单位自治权的尴尬法律困境。综上，请求二审查明事实依法改判。 被上诉人新时代物业公司答辩称，新时代物业公司已在履行物业公司的职责，关于消防已进行维保。消防通道已进行了整改，消防通道是畅通的。关于违规砸墙的问题，有相关的证据可以证明。关于业委会的《通知函》，因为当时的业委会的成立是违法的，因为所作出的决议也是没有效力的。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。 新时代物业公司向原审法院提出诉讼请求：1.依法判令郑佃昌支付新时代物业公司物业费7189.71元、违约金7349.68元；2.判令本案诉讼费由郑佃昌承担。 原审法院经审理认定事实如下： 1、甲方青岛兴达佳园置业有限公司与乙方即新时代物业公司签订前期物业管理服务合同，约定：由新时代物业公司为位于青岛开发区交汇处向北200米的衡山舒苑小区提供物业服务，新时代物业公司按住宅公寓物业费1.3元/月/㎡、电梯运行费0.4元/月/㎡收费。合同期限自2016年8月1日至2017年7月31日。合同期满前2个月，甲乙双方应就本合同期限的延长或物业管理服务合同的续签进行协商，同等条件下，甲方应优先选用乙方继续为本小区提供物业管理服务。业主或物业使用人按照预交的方式缴纳物业费，应在每季度首月的5日前向乙方缴纳当季度的物业服务费等相关费用，首次物业服务费，业主应于交房之日缴纳。业主或物业使用人应按本合同的约定，及时支付物业费等相关费用，否则每逾期一日按应付费用的0.3%向乙方支付违约金。 新时代物业公司在本案中未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与郑佃昌签订的物业服务合同。新时代物业公司提交青岛市黄岛区薛家岛韶山路社区居委会出具的情况说明证实其在前期物业服务合同到期后，至今一直为小区提供物业服务。新时代物业公司提交消防设施维护保养报告书、卫生消杀记录、值班记录、设施设备周期性维护保养记录、保洁员自查表、配电室、风机房、给排水机房、电梯、供水自主性维护例行点检表、物业服务费收费收据等证据证实其一直为涉案小区提供物业服务。郑佃昌提交照片、工作联系函、整改事项清单、信访受理告知书等证据证实新时代物业公司在至今的物业服务中存在服务不到位、维护不尽责、人员配备不到位、涉嫌赚取水费、侵占业主公共权益等事宜。郑佃昌在庭审中承认疫情期间自2020年1月22日至今一直有人在小区做消杀工作，但不知道是哪个物业公司在做这一工作。 2、郑佃昌系衡山舒苑小区的业主，于2015年入住该小区，居住在该小区**，房屋建筑面积91.94平方米。郑佃昌承认其自2016年1月1日后至今一直未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议。 3、新时代物业公司在本案中诉求郑佃昌缴纳自2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业费7189.71元。新时代物业公司提交照片证实其在郑佃昌居住的房屋门上张贴过催费通知单，通知郑佃昌缴纳物业费。 原审法院认为，本案系物业服务合同纠纷。新时代物业公司与青岛兴达佳园置业有限公司所签的前期物业管理服务合同，系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。物业公司应当按照该合同约定提供符合约定标准的物业管理服务，小区业主也应当按照合同约定履行缴纳物业费、配合物业行使管理义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该合同对包括郑佃昌在内的全体业主具有法律约束力。虽然，该合同约定的物业服务合同期限为2016年8月1日至2017年7月31日，新时代物业公司未提交其2018年1月1日以后与青岛兴达佳园置业有限公司续签的物业管理服务合同，也未提交与郑佃昌签订的物业服务合同，但新时代物业公司、郑佃昌提供的相关证据可以证实新时代物业公司在前期物业合同到期后至今仍在为涉案小区提供物业服务，只是新时代物业公司提供的物业服务存在着瑕疵而已。郑佃昌自认其自2016年1月1日至今一直未缴纳物业费，并表示对合同约定的物业费标准无异议，对此原审法院予以确认。新时代物业公司为涉案小区提供了物业管理服务，故郑佃昌应当依照合同约定的标准和时间及房屋面积向新时代物业公司缴纳物业服务费用。郑佃昌的房屋面积为91.94平方米，新时代物业公司诉求其按照合同约定的标准缴纳物业费7189.71元，符合法律规定，原审法院予以支持。鉴于新时代物业公司提供的物业服务存在瑕疵，新时代物业公司诉求郑佃昌承担违约金，原审法院不予支持。郑佃昌认为新时代物业公司已经失去主张物业费的合法请求权基础、违法经营、侵占业主权利等与事实不符，郑佃昌以此为由拒交物业费，不符合法律规定，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、郑佃昌于判决生效之日起十日内支付新时代物业公司2016年1月1日起至2019年10月31日止的物业服务费7189.71元；二、驳回新时代物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费163元，减半收取81.50元，由新时代物业公司负担42元，由郑佃昌负担39.50元。 二审中，上诉人郑佃昌提交：证据一、新时代物业公司的工作交接单复印件，证明：(1)衡山舒苑小区长期存在消防供水不保压、消防通道不畅通等严重问题，新时代物业公司并没有尽到对公共设施的管理、维护职责；(2)一审期间原告明知本小区消防栓不保压还向法庭提交“衡山舒苑小区消防设施维护合格”的虚假证据。证据二、调查取证申请书，2019年9月黄岛区公安机关就水压问题及消防通道问题已对被上诉人作出处理决定。涉案小区的东门的消防通道仍旧没有人管理。被上诉人新时代物业公司质证意见：证据一系复印件我方不予认可。证据二关于黄岛公安机关提出的问题，我方已进行了整改，有消防维保的报告书及消防通道进行整改的照片予以证明。 被上诉人新时代物业公司提交2020年9月19日消防维保的报告书及消防通道整改的照片，证明上诉人反映的情况已进行了处理。上诉人郑佃昌质证意见：关于被上诉人提交的照片中体现的问题是否进行了整改需庭后进行确认。 本院对一审法院认定的其他事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点为，上诉人郑佃昌是否应向新时代物业公司交纳物业服务费。通过审理查明的事实，根据双方当事人的诉辩主张及举证、质证情况，上诉人郑佃昌主张新时代物业公司消防设施的管理、养护不合格、消防通道被车辆堵塞等问题，新时代物业公司提供了2020年9月份由青岛宇通消防科技有限公司出具的消防设施维护保养报告及清理消防通道的照片，证明新时代物业公司已对其消防设施的管理存在的问题进行了整改。本院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，郑佃昌主张新时代物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存根本违约，一审法院据以对新时代物业公司要求郑佃昌支付违约金的主张不予支持，并无不当。综上，郑佃昌不交纳物业费或延期交纳物业费的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 关于上诉人郑佃昌主张衡山舒苑业主委员会要求新时代物业公司撤出的《通知函》、衡山舒苑业主大会2018年8月31日选聘新物业公司的《决议》的效力问题与本案物业服务费纠纷系不同的法律关系，本案中不予审理。 综上，上诉人郑佃昌的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人郑佃昌负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  刘昭阳 审判员  李 蕾 二〇二〇年十一月十一日 书记员  方高海 书记员  韩 平