四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13605号 上诉人（原审被告）：高仲杰，男，1956年8月29日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：谢迎宇，四川兴远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都豆丁酒店管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区××路××号1栋3楼。 法定代表人：朱晖，董事长。 委托诉讼代理人：戚平，四川发现律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都馨成佳物业服务有限公司，住所地四川省成都市成华区槐树店路**********。 法定代表人：杨雪，执行董事。 委托诉讼代理人：余红，女，1981年10月30日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。系公司工作人员。 上诉人高仲杰因与被上诉人成都豆丁酒店管理有限公司（以下简称豆丁酒店）、成都馨成佳物业服务有限公司（以下简称馨成佳物业）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2020）川0105民初7001号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 高仲杰上诉请求：1.撤销一审判决的第三项，依法改判由豆丁酒店向馨成佳物业支付2020年5月30日至6月30日的物业费；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院没有查清事实，时至今日案涉房屋内物品、钥匙仍由豆丁酒店占有，没有与上诉人或馨成佳物业交接房屋；一审法院仅以豆丁酒店邮寄了5把消防通道的钥匙而认定其不再实际使用案涉房屋是事实认定错误；上诉人已向法院提起诉讼确认豆丁酒店单方面解除《房屋租赁合同》的行为无效，在法院判决是否解除之前，豆丁酒店应当继续履行合同义务。 馨成佳物业二审中辩称，一审为胜诉方且二审争议焦点也与其无关，故不应承担诉讼费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 豆丁酒店二审中辩称，在5月30日之后就没有实际使用房屋，故不应承担之后的物业费，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 馨成佳物业向一审法院起诉请求：1.判令豆丁酒店、高仲杰向馨成佳物业支付2020年1月至6月物业服务费56975.1元；2.判令豆丁酒店、高仲杰向馨成佳物业支付2020年4月至5月的水电费1497.46元；3.判令豆丁酒店、高仲杰支付拖欠2020年1至6月物业服务费的违约金14481.1元；4.豆丁酒店、高仲杰承担本案全部诉讼费。馨成佳物业一审中当庭撤回第2项诉讼请求。 一审法院认定事实：高仲杰系成都市青羊区，建筑面积为1899.17平方米商业用房的所有权人。2010年12月19日，高仲杰将其所有的成都市青羊区建筑面积为1899.17平方米的房产出租给杭州住友酒店管理有限公司（以下简称住友酒店）开设旅馆并签订《房屋租赁合同》，该合同约定：2.1租赁期限十年，自2011年4月1日起至2021年3月31日止。5.1租赁期内，高仲杰负责支付因土地使用权或房产所有权而产生的国家或地方的任何税收和费用，如房产税、土地使用税、土地使用费等。住友酒店负责支付因经营所产生的所有费用及政府法律法规规定的由住友酒店支付的各项费用。5.2高仲杰交付房后，按现有独立安装的水、电表读数和政府规定标准计算，由住友酒店在收到相关部门或高仲杰的付款通知及合法发票后，直接向当地的公用事业单位管理部门或高仲杰缴纳。2012年10月8日，高仲杰与住友酒店、豆丁酒店签订《协议书》，三方约定自2012年7月30日起，住友酒店将原合同约定的其享有的权利和义务全部转让于豆丁酒店。2017年6月20日，馨成佳物业作为乙方与甲方成都市青羊区××业主大会、成都市青羊区××第二届业主委员会签订《物业服务合同》，约定：第一条建筑区划名称成都市青羊区××路××号××小区……第六条乙方根据物业的使用性质及特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业公共服务费用。1.住宅：1.8元/月·平方米。2.商业：5元/月·平方米……第十条物业服务费用按月交纳，业主应当在月底前履行当月交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：每天承担应交金额的千分之五……第十六条……乙方接受供水、供电、供气、信息、环卫等专业单位的委托代收水、电、气、信息、环卫等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用……第三十五条本合同为期叁年，自2017年6月20日起至2020年6月19日止。2017年8月18日，该合同经成都市青羊区房产管理局备案。2017年6月25日，馨成佳物业作为乙方与甲方成都市青羊区××业主大会、成都市青羊区××第二届业主委员会签订《××物业服务合同补充协议》，约定：“……甲方委托乙方代收全体业主的用水、用电费用并代向供电局和自来水公司缴纳（按月代收代缴）”。2020年1月至6月案涉房屋欠缴物业服务费56975.1元（1899.17平方米×5元×6个月）。 高仲杰和豆丁酒店均认可，双方虽然在《房屋租赁合同》中对于物业费由谁承担约定不明，但是在合同履行过程中，案涉房屋的物业费均由豆丁酒店承担并直接向物业公司交纳。2020年5月9日，豆丁酒店向高仲杰发出《解约通知书》，以疫情及亏损为由要求解除双方签订的《房屋租赁合同》。高仲杰于同日收到该通知。2020年5月18日，豆丁酒店向高仲杰发出《物业交接通知》，请高仲杰安排人员于2020年5月21日下午在案涉房屋处办理物业交接手续，若未到场办理交接手续，将通过公证送达的方式将房屋钥匙送达给高仲杰。2020年5月29日，豆丁酒店以邮政特快专递方式向高仲杰位于成都市金牛区的地址邮寄了案涉房屋的钥匙7把。物流显示为他人签收。另查明：1.已生效判决认定案涉房屋物业费由豆丁酒店向馨成佳物业缴纳。2.高仲杰因不同意解除《房屋租赁合同》已提起诉讼要求确认解除通知无效。 一审法院认为，馨成佳物业与成都市青羊区××业主大会、青羊区××第二届业主委员会签订的《物业服务合同》《××物业服务合同补充协议》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制性规定，应为合法有效。上述合同对全体业主均具有约束力。依据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于豆丁酒店及高仲杰的责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持”及《中华人民共和国合同法》第六十一条规定“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”。的规定，豆丁酒店与高仲杰虽然并未在《房屋租赁合同》中明确约定物业费由豆丁酒店交纳，但实际履行过程中，案涉房屋的物业费由豆丁酒店缴纳。因豆丁酒店于2020年5月29日已通过邮寄方式交还钥匙，其不再实际使用案涉房屋，故2020年5月29日前的物业服务费46846.25元（1899.17平方米×5元×5个月-1899.17平方米×5元÷30天×2天）应由高仲杰和豆丁酒店承担连带责任，2020年5月30日至2020年6月30日的物业服务费10128.85元（56975.1元-46846.25元）应由业主高仲杰承担。关于违约金。根据《物业服务合同》之约定，业主应当在月底前履行当月交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，每天承担应交金额的千分之五的违约金。现高仲杰和豆丁酒店并未按照上述期间缴费，其行为构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，违约金的本质具备以补偿性为主、以惩罚性为辅的双重属性，其主要功能为补偿守约方损失，现高仲杰和豆丁酒店均提出违约金过高的抗辩意见。一审法院综合考虑馨成佳物业的实际损失为资金占用利息损失、豆丁酒店的违约情节、违约持续时间等因素，将违约金调整为4000元，故对馨成佳物业的该项诉讼予以部分支持。 豆丁酒店主张因疫情原因应当减免物业服务费，因馨成佳物业一直未中断物业服务，接受物业服务一方应当支付相应费用，豆丁酒店要求减免物业服务费的抗辩理由无法律依据，一审法院不予支持。豆丁酒店主张馨成佳物业擅自关停电梯，地下停车场，未按照合同提供物业服务对其造成损失，要求行使抵销权，但其提交的证据不能证明馨成佳物业的物业服务行为存在瑕疵，也不能证明对馨成佳物业的行为对豆丁酒店造成了实际损失及损失的具体金额，豆丁酒店行使抵销权无事实基础也无法律依据，故一审法院对其该抗辩主张也不予支持。综上，一审法院对馨成佳物业的诉讼请求予以部分支持。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、豆丁酒店于判决发生法律效力之日起十日内向馨成佳物业支付2020年1月1日至2020年5月29日的物业服务费46846.25元及违约金4000元；二、高仲杰对上述第一项支付款项承担连带责任；三、高仲杰于判决发生法律效力之日起十日内向馨成佳物业支付2020年5月30日至2020年6月30日的物业服务费10128.85元；四、驳回馨成佳物业的其余诉讼请求。案件受理费631元，由豆丁酒店承担438元，高仲杰承担193元。 二审中，高仲杰向本院提交了消防通道钥匙的邮寄图片、案涉房屋图片及成都市青羊区人民法院判决书，拟证明案涉房屋仍然归豆丁酒店占有使用，本院经审查认为高仲杰提交的证据不属于新证据，本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，馨成佳物业与××业主大会和第二届业主委员会签订《物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，物业合同对包括上诉人及承租人在内的各方当事人均具有约束力，各方当事人也应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。豆丁酒店与高仲杰虽然并未在《房屋租赁合同》中明确约定物业费由豆丁酒店交纳，但在租赁期间案涉房屋的物业费由豆丁酒店实际缴纳属实，但在5月之后豆丁酒店并未实际使用房屋，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，一审法院判定由业主承担物业费并无不当，关于高仲杰提供的确认单方解除租赁合同行为无效的判决与本案不是同一法律关系，本院在此不予处理。 综上，上诉人高仲杰的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费386元，由高仲杰负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月十九日 书记员  陈 悦