山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁05民终1746号 上诉人（原审被告）：刘晓杰，男，1978年10月25日出生，汉族，住东营市东营区。 被上诉人（原审原告）：东营聚源物业服务有限公司，住所地东营市东营区淮河路****，统一社会信用代码91370502MA3DH4GC83。 法定代表人：张宝丽，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄海清，男，东营聚源物业服务有限公司职工。 委托诉讼代理人：崔秀利，北京市盈科（东营）律师事务所律师。 上诉人刘晓杰因与被上诉人东营聚源物业服务有限公司（以下简称聚源物业）物业服务合同纠纷一案，不服东营经济技术开发区人民法院（2020）鲁0591民初2704号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 刘晓杰上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回聚源物业的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由聚源物业承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，导致适用法律错误。1.聚源物业与明月小区业主委员会签订的《物业服务合同》无法律效力，对刘晓杰没有法律约束力。案涉小区共有1500多户业主，已有1200多户业主明确表示要成立新的业主委员会，选举新的业委会代表。与聚源物业签订《物业服务合同》的业委会没有资格代表业主，也无权代表刘晓杰作出意思表示。因此，刘晓杰与聚源物业之间没有法律上的服务合同关系，聚源物业向刘晓杰主张物业费于法无据，与理相悖。2.按照公平的原则，聚源物业确实为刘晓杰提供了部分物业服务，刘晓杰只能按照支付对价的方式，按照聚源物业提供的服务支付相应的服务报酬。在刘晓杰提供的证据已经明确证实聚源物业提供的物业服务存有重大瑕疵的情况下，一审法院仍判决刘晓杰承担物业费的80%，显失公平，应予以纠正。 聚源物业辩称，1.一审法院认定事实正确。明月小区业主委员会是经法定程序成立并经东营市东营区城街道办事处行政房产部门审核备案的业主委员会。根据《物业管理条例》第十五条规定，明月小区业主委员会与聚源物业签订的物业服务合同合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，业主委员会签订的物业合同对所有业主具有约束力。刘晓杰享受了物业公司的服务，应当按照合同约定交纳物业费。截止目前，明月小区已有1570户业主，专有部分面积5000平方米，人数和面积远超总数三分之二的业主缴纳了物业费，说明大部分业主认可聚源物业的服务，与刘晓杰所说的1200户业主要求成立新业主委员会不符。这些业主的认可能够证明聚源物业的服务不存在重大瑕疵。2.一审法院适用法律正确。一审法院判决刘晓杰承担80%的物业费是根据双方的过错程度自由裁量的结果，符合公平公正原则，合法有效。综上所述，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，请求二审法院驳回刘晓杰的上诉，维持原判。 聚源物业向一审法院起诉请求：1.刘晓杰支付物业服务费1390元，违约金813元，总计2203元(违约金暂计至2018年9月16日，之后的违约金按每日千分之一另行计算至全部清偿之日)；2.本案全部诉讼费由刘晓杰承担。 一审法院认定事实：2018年9月16日，东营市东营区城街道明月小区业主委员会与聚源物业签订《物业服务合同》，约定聚源物业为明月小区提供物业服务，收费标准为0.65元/平方米/月，合同期限自2018年9月15日至2021年9月14日。 刘晓杰系东营市东营区明月小区28号楼2单元3楼东户房主，该房建筑面积为109.69平方米。刘晓杰未交纳2018年9月16日至2020年4月30日的物业费。 一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同对业主具有约束力。刘晓杰称其与物业公司没有协议、物业公司不能对其起诉，其不知道合同内容，与上述规定相悖，不予支持。刘晓杰称业主委员会不是该小区业主选举，选举没有公示，因此业主委员会与物业公司签订的物业服务合同无效，因业主委员会是否依法定程序产生非本案审理范围，故刘晓杰以此抗辩物业服务合同无效，不予支持。 物业公司与业主均应按物业服务合同的约定行使权利、履行义务。物业公司提供了物业服务，业主应根据物业服务合同约定交纳物业费。刘晓杰对尚欠聚源物业2018年9月16日至2020年4月30日的物业费没有异议，予以确认，数额为1390元(109.69×0.65×19.5)。庭审中刘晓杰提交的照片和手机录像等能够证实案涉小区存在服务不到位的情况，聚源物业未能举证证实其提供物业服务完全符合合同约定、没有瑕疵，故综合本案案情，酌定刘晓杰该期间的物业服务费按照应支付数额的80%交纳，数额为1112元(1390×80%)。 关于违约金，一审法院认为，刘晓杰未支付物业费与聚源物业未完全尽到服务义务有关，且聚源物业未能证实其在提起诉讼前向刘晓杰进行了催交，对聚源物业要求支付违约金的诉讼请求，不予支持。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《物业管理条例》第七条第(五)项、第三十五条、第三十六条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、刘晓杰于判决生效之日起十日内支付东营聚源物业服务有限公司自2018年9月16日至2020年4月30日止的物业费1112元；二、驳回东营聚源物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由刘晓杰负担，于判决生效之日起十日内向一审法院交纳。 二审中，当事人围绕诉讼请求依法向本院提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 刘晓杰提交以下证据： 证据1，小区业主微信群聊天记录2页。拟证明：小区业主督促物业尽快打扫卫生，说明物业公司没有尽到维护小区卫生的义务。 证据2，视频截图1张。拟证明：小区治安状况不好，有人盗窃沿街商铺的纸盒。 聚源物业质证认为，对证据1的真实性有异议，群里无聚源物业工作人员，不显示真实名称，无法落实聊天人员是否是明月小区业主。群内人员共232人，远低于明月小区业主总户数1570户，不能代表全体业主的意思表示。对证据2的真实性有异议，不能看出该证据的发生地点及事件，不能达到刘晓杰的证明目的。 聚源物业提交以下证据： 证据1，东营区业主委员会备案表原件2张。拟证明：明月小区业主委员会是2015年成立，2018年第一次换届在东营市东营区城街道办事处依法备案。 证据2，明月小区物业服务照片打印件5张。拟证明：聚源物业按照物业合同约定履行了物业服务义务。 证据3，物业费收费记录原件96页。拟证明：明月小区远超三分之二的业主自2018年至今已经缴纳了物业费，能够证明聚源物业提供的物业服务符合物业合同要求。 刘晓杰质证认为，对证据1的真实性予以认可。对证据2的真实性予以认可，但是仅依据该照片无法证明物业公司的服务达标。对证据3的真实性予以认可，但是聚源物业是通过起诉业主的方式追要物业费。 本院认证意见为，对刘晓杰提交的证据1，因有原始载体，对该证据的真实性，本院予以确认。对证据2，该证据无法看出视频中的人在盗窃沿街商铺纸盒，对该证据本院不予确认。对聚源物业提交的证据，刘晓杰对其真实性无异议，对聚源物业提交证据的真实性，本院予以确认。 二审查明，明月小区业主委员会于2018年8月6日在东营市东营区城街道办事处进行了登记备案。 二审查明的其他事实与一审认定的事实一致。 本院认为，本案争议的焦点问题是：一审判令刘晓杰支付聚源物业自2018年9月16日至2020年4月30日止的物业费1112元是否正确。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”2018年8月6日，明月小区业主委员会在东营市东营区城街道办事处进行了登记备案。同年9月16日，东营市东营区城街道明月小区业主委员会与聚源物业就聚源物业为东城街道明月小区提供物业管理服务事宜签订《物业服务合同》。根据上述法律规定，该合同对全体业主具有约束力，刘晓杰关于明月小区业委会无权代表业主与聚源物业签订《物业服务合同》、该合同对其没有法律约束力的主张不能成立，本院不予支持。 物业服务企业对小区进行物业服务空间上具有整体性，时间上具有连续性。刘晓杰提供的小区业主群聊天记录、某时段小区照片等资料仅能证明聚源物业在特点的时间、地点提、地点提供的物业服务不够完善以证明聚源物业提供的物业服务存在重大瑕疵。一审法院根据聚源物业提供物业服务情况，酌定刘晓杰按应付物业费80%的比例缴纳，并无不当，本院予以维持。 综上，刘晓杰的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人刘晓杰负担。 本判决为终审判决。 审判长  隋美玲 审判员  翁秀明 审判员  郭芳芳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理张树欣 书记员屈梦蔚