云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1671号上诉人（原审原告）：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄彝族自治州楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓军，云南荣楚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：丁家翠，女，1975年7月9日生，汉族，大专文化，云南省禄丰县人，护士，住楚雄市。委托诉讼代理人：姜圣丰（系丁家翠之夫），住楚雄市。代理权限为特别授权代理。上诉人楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称海宏物业公司）因与被上诉人丁家翠物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海宏物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持海宏物业公司的全部诉讼请求，或者发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由:一、一审法院认定事实不清，部分事实认定存在错误。一审法院依据丁家翠提供的照片便确认海宏物业公司管理存在瑕疵，是没有法律和事实依据的，庭审过程中丁家翠提供的照片并非海宏物业公司管理期间的现状，海宏物业公司在管理期间已经完全履行了物管应当承担的义务。一审法院判决认定海宏物业公司管理期间存在管理服务瑕疵，明显是证据不足。二、对丁家翠应缴纳的物业管理费给以20%的扣减判决有误。一审判决中遗漏了海宏物业公司申请判令丁家翠支付96元垃圾处理费的事实,一审时，海宏物业公司在庭审过程中增加了垃圾处理费96元的诉请，但一审法院在判决中遗漏了该诉请。三、一审法院对违约金的诉请事实认定不清、适用法律错误。海宏物业公司与丁家翠签订了《某某花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费，车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。在本协议第九条违约及其他责任中第四条约定：“乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费用及其他应缴费用的。甲方有权要求乙方立即补交并从逾期之日起按应缴费用的千分之三支付违约金。”在本案中，海宏物业公司已经按照该协议实际履行了相关义务，而丁家翠不仅没有按照协议约定的收费标准和时间缴纳物业管理费用及其它应缴费用，而且经海宏物业公司多次催要拒绝缴纳，该行为已经构成违约，应当按照协议约定承担违约金。但一审法院仅以双方均存在违约行为为由不支持海宏物业公司的诉请显然是没有法律和事实依据的。丁家翠辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海宏物业公司向一审法院起诉请求：1.判令丁家翠向海宏物业公司支付2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1502.76元；2.判令丁家翠支付违约金2168.48元（具体计算方式：1502.76元×3‰×481天，暂计算至2020年6月24日），并按照每日千分之三的标准支付自2020年6月25日起至上述款项付清之日止的违约金；3.判令丁家翠承担本案全部诉讼费用。事实与理由：丁家翠系海宏物业公司所管理的某某小区的业主。丁家翠向开发商楚雄某房地产开发有限公司购买了某某小区21幢2单元403室，房屋建筑面积63.05㎡。2013年12月20日，海宏物业公司与开发商楚雄某房地产开发有限公司签订了《某某花园前期物业服务管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。2014年2月7日，丁家翠与海宏物业公司签订了《某某花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。海宏物业公司依约为丁家翠提供完善的物业管理服务，但丁家翠并未按照合同的约定向其交纳物业管理费，直至2019年3月初，因某某小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，海宏物业公司便依约退出，但丁家翠仍拖欠海宏物业公司自2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1502.76元，海宏物业公司多次发通知、电话催交，均无果。综上所述，丁家翠拒不交纳物业费的行为已构成违约，严重侵犯了海宏物业公司的合法权益，为维护海宏物业公司的合法权益，特诉至法院，请求法院支持海宏物业公司的诉讼请求。一审法院认定事实：2013年12月20日，楚雄某房地产开发有限公司委托海宏物业公司对某某小区进行物业管理服务，双方签订《某某花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，物业管理服务费收费标准为小高层住宅每平方米（建筑面积）1元/月，多层住宅为每平方米（建筑面积）0.6元/月。丁家翠系某某小区高层建筑X幢X单元X室业主。2014年1月13日，楚雄市发展和改革局作出楚发改批（2014）14号《楚雄市发展和改革局关于对金某小区、某某小区物业服务收费标准的批复》，对某某小区物业服务收费标准确定为多层住宅综合物业服务收费每平方每月0.7元，高层住宅物业服务费每平方每月1.2元。2014年2月7日，海宏物业公司与丁家翠签订《某某花园前期物业管理服务协议》，约定商品房建筑面积为89.45平方米，多层按建筑面积每月每平方米0.7元（不含公共分摊），高层按建筑面积每月每平方米1.2元，物业管理服务费交纳时间为每半年交纳一次，定于每年的1月份和7月份交纳物业管理费，协议还对双方的权利义务、物业管理服务内容、违约责任等做了约定。自2018年1月1日至2019年2月28日，丁家翠欠海宏物业公司物业管理费1502.76元（89.45㎡×1.2元/月·平方米×14个月）。另查明，法院已审结的海宏物业公司诉某某小区业主物业服务合同纠纷案件中，认定以下事实：海宏物业公司对某某小区物业管理不到位，致使小区不同程度的出现车辆乱停乱放、花园胡乱搭建、部分绿化枯死、停车场地面塌陷、房屋质量存在问题、道路、水电、消防、门禁、监控等配套设施不完善等现象。一审法院认为，楚雄某房地产开发有限公司与海宏物业公司签订的《某某花园前期物业管理委托合同》以及海宏物业公司与丁家翠签订的《某某花园前期物业管理服务协议》，均是双方在平等、自愿的基础上对某某小区的物业维修、养护、管理及对小区范围内的环境卫生等事项所作的相关约定。海宏物业公司根据《某某花园前期物业管理服务协议》的约定提供了物业管理服务，丁家翠作为某某小区的业主，应根据《某某花园前期物业管理服务协议》的约定支付相应的物业管理服务费。海宏物业公司提供的物业服务存在瑕疵，丁家翠不履行交纳物业管理服务费的义务，是对海宏物业公司违约行为依法行使违约救济权的合法行为，但丁家翠实施履行抗辩权的限度应与海宏物业公司的违约内容相对应，否则，超出限度部分系违约行为。虽然海宏物业公司提供的物业服务有瑕疵，但鉴于丁家翠实际接受了海宏物业公司的物业服务，该院酌情适当减少丁家翠应承担的物业管理费，由其支付应交纳物业管理费的80%计1202.2元。因双方均存在违约行为，故对海宏物业公司要求丁家翠支付违约金的诉讼请求不予支持。关于丁家翠认为海宏物业公司的资质已过期，根据国务院作出的国发（2017）7号、46号文件，取消了物业服务企业一、二级及以下资质认定，故对其的辩解，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、由丁家翠于本判决生效之日起五日内支付楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费1202.2元（款交楚雄市人民法院）；二、驳回楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由丁家翠负担8元（未交，限于本判决生效之日起五日内交纳，款交楚雄市人民法院），由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担17元（已交）。二审中，上诉人海宏物业公司向本院提交如下证据：部门明细、停车场击实试验报告、某某花园门锁维修表、装修违规通知、施工日志、发票，欲证明海宏物业公司对某某小区尽到了管理维护维修等义务。丁家翠对上述证据质证认为：以上证据并不能证实海宏物业公司已对某某小区尽到了管理维护义务，且提交的证据大多是复印件，不具备真实性、合法性。本院经审查认为，部门明细、停车场击实试验报告、某某花园门锁维修表、施工日志、发票均是复印件，真实性无法确认；对《装修违规通知书》真实性本院予以认可，但达不到提交证据的目的，不影响本案对事实的认定与处理。本院对以上证据均不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据本案当事人的上诉请求、答辩意见，并经上诉人与被上诉人确认，本院二审争议的焦点为：海宏物业公司是否对某某小区尽到了管理维护维修义务及丁家翠在本案中是否承担违约责任。本院认为,海宏物业公司与丁家翠之间为物业服务合同关系，丁家翠实际入住时间为2014年2月7日，已交纳过2014年1月至2017年12月的物业管理费。按双方的约定，丁家翠应于2018年1月、2018年7月交纳物业管理费，故海宏物业公司要求丁家翠支付2018年1月至2019年2月28日物业管理费的诉讼请求，应予支持。但丁家翠在审理中以海宏物业公司物业服务有严重瑕疵为由要求降低物业收费标准，根据楚雄市人民法院已生效的（2017）云2301民初724号等民事判决，能够证实海宏物业公司物业服务确实存在一定瑕疵，故其应自负部分过错责任，一审法院据此判决海宏物业公司自负20%责任并无不当。对于海宏物业公司要求丁家翠支付违约金的问题，考虑到丁家翠未按约定支付物业管理费系不满海宏物业公司服务质量，并非恶意拖欠，且海宏物业公司违约在先，一审法院驳回海宏物业公司要求丁家翠承担违约责任的诉讼请求并无不当。至于一审法院是否对垃圾处理费96元遗漏判处问题，因在一审庭审时，海宏物业公司明确表示放弃该部分诉讼请求，故一审法院并不存在遗漏判决垃圾处理费的问题。综上所述，海宏物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年十一月十七日书记员 邓 妤