河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再331号再审申请人（原审被告、二审上诉人）：张伟，男，1990年9月15日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张永雷，河南点石律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昆，河南点石（上海）律师事务所律师。被申请人（原审原告、二审被上诉人）：河南和谐置业有限公司。住所地，郑州经济技术开发区第八大街**金沙湖会所**。法定代表人：李鲁坡，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张建伟，北京市京锐师事务所律师。再审申请人张伟因与被申请人河南和谐置业有限公司（以下简称和谐公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终18484号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年7月27日作出（2020）豫民申2340号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人张伟的委托诉讼代理人张永雷，被申请人和谐公司的委托诉讼代理人张建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张伟申请再审称，1、撤销原审判决，再审本案，改判驳回和谐公司的一审诉讼请求。2、本案诉讼费用由和谐公司承担。事实和理由：一、和谐公司通过首付分期的方式与张伟订立购房合同，变相违规实现其购房融资的目的，严重违反了房产市场的禁止性规定，人为增加了张伟的交易成本和风险。二、和谐公司未按约定时间交付房屋构成违约，原审在未对和谐公司逾期交房及诱导张伟首付分期等违约违法行为进行审查的情形下，判决张伟按照月息1%标准支付违约金，违反合同约定，认定事实错误，进而导致适用法律错误，应予以纠正。和谐公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律依据正确。和谐公司与张伟之间签订了商品房买卖合同以及相关附件，是在双方意思自治的情况下，并没有存在诱导购房人也不存在首付分期的方式支付房款，和谐公司主张的利息及违约金是按月息2%计算，原审适用自由裁量权，根据和谐公司的损失，按月息1%计算利息及违约金符合法律规定。根据合同法的规定，违约金过高或过低均可以申请调整，本案中合同约定的违约金比例不能弥补和谐公司的损失。和谐公司不存在逾期交房的违约情形。请求驳回张伟的再审请求。和谐公司向一审法院起诉请求：1、张伟支付河南和谐置业有限公司《商品房买卖合同J16002416470》购房款2060000元、利息及违约金637080元（暂计算至2019年1月3日，自2019年1月4日起以2060000元为基数、按照月息2％计算至实际付清之日止），律师费130871元，以上共计2827951元；2、本案诉讼费、保全费、担保费由张伟承担。一审法院认定事实：2016年4月28日，河南和谐置业有限公司（出卖人）与张伟（××）签订《商品房买卖合同》及附件，约定××购买郑州经济技术开发区经开第八大街1号D5幢1-4层110号房屋，总价款10363445元，其中3113445元以现金方式于2016年4月28日支付，余额7250000元采用商业贷款方式支付；××如未按合同规定的时间付款，逾期在60日之内的，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行，逾期超过60日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，××按累计应付款的1％向出卖人支付违约金，××愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，逾期应付款指到期应付款与该期实际已付款的差额；出卖人应当在2016年12月28日前将符合合同约定的商品房交付××使用，如有××逾期付款等违约行为在先的，可予以延期等。合同签订后，河南和谐置业有限公司于2016年5月11日将涉案房屋的首付款转入本案房屋的银行监管账户并于2016年5月12日将本案合同向郑州经济技术开发区房地产管理局进行备案，上述事实有《金沙湖高尔夫观邸项目二期南区D1—D8号楼信息备案明细》、业务付款单、中国银行郑州陇西支行出具的《证明》及《合同信息备案摘要》等予以佐证。另查明，张伟分别于2016年4月21日、2017年1月27日、2017年3月3日、2017年3月7日向河南和谐置业有限公司支付四笔房屋首付款共计1053445元。2016年5月9日，张伟（债务人）与河南和谐置业有限公司（保证人）、兴业银行股份有限公司郑州分行（债权人）签订一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，主要载明：债务人借款7250000元，期限为360个月，自2016年5月9日至2046年5月9日止，该借款用于购置涉案房屋，该房屋作为该笔借款的抵押物等。一审法院认为，本案《商品房买卖合同》由河南和谐置业有限公司、张伟签名盖章，系真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同约定全面履行各自的义务。合同签订后，河南和谐置业有限公司依约将本案房屋买卖合同信息向郑州经济技术开发区房地产管理局进行备案，而张伟并未在2016年4月28日前足额支付河南和谐置业有限公司3113445元首付款，其行为已经违反合同约定，应承担相应的违约责任。被告张伟向原告支付房屋首付款共计1053445元后，尚欠2060000元未付，双方对该数额均不持异议，现河南和谐置业有限公司主张张伟支付尚欠的2060000元首付款，事实清楚，理由正当，予以支持。关于逾期损失，由于张伟逾期付款确系违约，河南和谐置业有限公司主张支付损失，应予支持。由于河南和谐置业有限公司主张的逾期损失计算标准远超合同约定的日万分之一的计算标准，该计算标准过高，张伟提出抗辩，酌情予以裁量支持。结合本案实际情况，酌定河南和谐置业有限公司合同损失根据双方约定的付款之日2016年4月28日，以未付款2060000元为基数，自2016年4月29日起按月息1％计算至实际付清之日。张伟仅凭收据上载明内容主张双方有首付款分期约定，证据不足，不予采信；张伟主张河南和谐置业有限公司开发的房屋土地以及规划建设不符合规定，无相关证据，不予采信；张伟辩称河南和谐置业有限公司逾期交房及解除合同问题，未提出反诉，双方可另行途径解决，本案不作处理。关于律师费及财产保全担保费，双方在《商品房买卖合同》中并未有相应约定，河南和谐置业有限公司主张该两项费用，缺乏依据，不予支持。判决：一、被告张伟于判决生效后十日内向原告河南和谐置业有限公司支付2060000元购房款及合同损失；二、驳回原告河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29423元，减半收取计14712元及保全费5000元，由被告张伟负担。张伟不服一审判决，上诉请求：1、撤销（2019）豫0104民初6465号民事判决书中第一项认定的合同损失（合同损失以2060000元为基数，按月息1％，自2016年4月29日计算至实际付清之日止），依法改判驳回一审判决第一项中认定的合同损失。2、一审、二审诉讼费用由河南和谐置业有限公司承担。二审法院认定事实同一审法院认定的事实一致。二审法院认为，当事人有义务对各自主张的事实承担举证责任，如举证不能，由负有举证责任的当事人承担不利后果。涉案商品房买卖合同合法有效，合同签订后，河南和谐置业有限公司依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，张伟并未按时支付相应款项，违反合同付款义务，应承担相应的违约责任，一审判令张伟支付首付款及合同损失并无不妥。张伟上诉称存在不安抗辩权等证据不足，不予采信。综上所述，张伟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11992元，由张伟负担。再审期间，双方当事人均未提交新的证据。再审查明的事实与原一、二审相同。本院再审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。2016年4月28日，和谐公司与张伟签订的《商品房买卖合同》及相关合同附件，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，涉案合同签订后，和谐公司依约将本案房屋在郑州经济技术开发区房地产管理局进行了备案，张伟未足额支付首付款，违反了合同的付款义务，应承担相应的违约责任。双方签订的《商品房买卖合同》第七条××逾期付款的违约责任约定：××如未按本合同规定的时间付款，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。同时，该合同附件四中第三条约定××应于2016年4月28日前支付首付款3113445元。合同签订后，张伟仅向和谐公司支付房屋首付款1053445元，尚欠2060000元未付。故张伟应向和谐公司支付以2060000元为基数，按日万分之一，自2016年4月29日起计算至实际付清之日止的逾期付款违约金。和谐公司主张的其他合同损失，因未提交证据支持其主张，本院不予认可。综上所述，张伟的再审请求成立部分，本院予以支持。原判决认定事实清楚，适用法律不当之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销本院（2019）豫01民终18484号民事判决；二、撤销河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初6465号民事判决第二项，即驳回原告河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求；三、改判河南省郑州市管城回族区人民法院（2019）豫0104民初6465号民事判决第一项为：被告张伟于该判决生效后十日内向原告河南和谐置业有限公司支付2060000元购房款及合同损失（合同损失以2060000元为基数，按日万分之一，自2016年4月29日起计算至实际付清之日止）；四、驳回河南和谐置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费29423元，减半收取计14712元由张伟负担13240.8元，河南和谐置业有限公司负担1471.2元，保全费5000元，由张伟负担。二审案件受理费11992元，由河南和谐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  杨正辉审判员  陈贵斌审判员  王明哲二〇二〇年十一月九日书记员  任紫璇