上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终5472号上诉人（原审被告、反诉原告）：马天福，男，1947年1月4日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：祝卫彬，上海创元律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海侨圣房地产营销策划有限公司，住所地上海市松江区石湖荡镇石湖新路****楼**。法定代表人：朱一汀，总经理。委托诉讼代理人：李晨，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈开伟，上海容和律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：朱一汀，男，1975年2月28日生，回族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：李晨，北京金诚同达（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方懿，上海瀛泰律师事务所律师。上诉人马天福因与被上诉人上海侨圣房地产营销策划有限公司（以下简称侨圣公司）、朱一汀房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2018）沪0115民初83435号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。马天福上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项和第五项，改判马天福不支付侨圣公司折价补偿款人民币17,205,405.95元、解约违约金3,400万元，并改判侨圣公司、朱一汀返还马天福因履行《协议书》（以下简称回购协议）而支付的款项22,806,852.33元；同意一审判决第一项、第四项，不再主张利息。事实和理由：1.双方于2016年6月2日签订的《XX路XX号房屋买卖协议》（以下简称《买卖协议》）是一份包含了借贷、居间和保底包销条款的协议，而非一份单纯的房屋买卖协议。一审法院仅查明了该协议的前两条和第三条中的第9项，就认定该协议为房屋买卖协议，显然以偏概全。2.一审法院未查明《买卖协议》的履行情况，包括借贷金额、居间服务销售房屋情况、保底包销未支付对价情况等均未查明，就简单地以第二份所谓的回购协议书反证第一份协议的履行情况，严重背离客观事实。3.双方于2017年4月3日签订的回购协议与实际情况不符，不能作为本案的定案依据。侨圣公司、朱一汀未支付相应的对价。双方也未在《买卖协议》中约定将上海市浦东新区XX路XX号2至8层，共计21套房屋（以下简称涉案房屋）过户给侨圣公司、朱一汀，而是约定马天福配合侨圣公司、朱一汀将涉案房屋过户给未来的买房者。同时，该协议签订后，侨圣公司、朱一汀未销售出任何一套房屋。故侨圣公司、朱一汀无权取得涉案房屋所有权，2017年4月3日签订的回购协议没有回购的法律基础。4.侨圣公司、朱一汀接受涉案房屋仅仅是负责管理、委托第三方恢复原状施工，以便更好地销售，并不是将涉案房屋转移占有、交付给侨圣公司、朱一汀。5.在侨圣公司、朱一汀未实际履行《买卖协议》的前提下，朱一汀拟出了回购协议书，故意欺骗和误导马天福签字，马天福误以为借款是侨圣公司、朱一汀支付的对价，故而在回购协议上签字。6.二审中，马天福委托上海华安会计师事务所有限公司对双方之间就本案所涉的资金往来、金额及性质进行了专项审计，审计结论马天福向侨圣公司、朱一汀多支付了22,806,852.33元，故侨圣公司、朱一汀应予以返还。侨圣公司、朱一汀共同辩称，不同意马天福的上诉请求，请求驳回上诉，维持一审判决。1.从一审、二审事实调查及相关协议书所约定的内容来看，完全可以认定回购协议与《买卖协议》均符合买卖合同的实质构成要件，侨圣公司、朱一汀已实际取得涉案房屋所有权并进行了投资、改造、重新销售等只有产权人才享有的处分权利。本案诉讼前，双方从未对两份协议是买卖合同性质有过争议。马天福在审理中提到的几处用以证明其说法的条款也仅仅是双方为了保证《买卖协议》项下侨圣公司、朱一汀资金安全而采取的额外增信措施，并不改变买卖合同的性质。马天福从商多年，不仅具有完全行为能力，而且是一名成功的商人，故不存在其所称的年事已高，且其未提供存在重大误解的任何实质性证据，故其该项抗辩没有事实基础。2.根据回购协议的约定及审理查明的事实，马天福应分六期向侨圣公司、朱一汀支付全部价款，但马天福每一期付款都有迟延，且至今仍拒绝支付剩余1,720万元的回购房款，马天福存在违约，侨圣公司、朱一汀有权解除回购协议。3.关于马天福在回购协议项下所欠款项的金额，一审法院的认定与事实相符。双方在一审中多次对账，且双方均确认通过对账方式认定，而不采取司法审计的方式。双方仅对于一笔540万元的融资本金存在争议，其他均无异议。侨圣公司、朱一汀在一审中对争议的款项提供了大量的证据，已形成完整和充分的证据链，而马天福则没有提供任何反驳证据。4.《买卖协议》在当时阶段已实质履行完毕，马天福只有配合办理产权过户手续的义务。因马天福不配合等原因，为了顺利解决问题，侨圣公司、朱一汀作出了巨大让利的情况下，双方签订了回购协议。由于马天福在回购协议生效后已将涉案房屋全部自行出售，导致双方无法按照回购协议的约定恢复履行《买卖协议》，故马天福应承担相应的违约责任。侨圣公司、朱一汀向一审法院提出诉讼请求：1.判令解除双方于2017年4月3日签订的回购协议；2.判令马天福支付折价补偿款17,205,405.95元；3.判令马天福支付解约违约金3,400万元；4.判令马天福返还侨圣公司、朱一汀垫付的费用1,381,616.50元（其中融资利息1,052,860元、保安服务费83,720元、煤气施工费245,036.50元）；5.诉讼费由马天福负担。马天福向一审法院提出反诉请求：1.判令撤销双方于2017年4月3日签订的回购协议；2.判令侨圣公司、朱一汀返还马天福因履行回购协议而支付的款项32,786,210元；3.判令侨圣公司、朱一汀支付以32,786,210元为本金，自2018年3月1日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止的利息损失；4.反诉费由侨圣公司、朱一汀负担。一审法院认定事实：2016年6月2日，甲方（出让方）马天福、夏某、马某、李某与乙方（受让方）侨圣公司、丙方（出借方）朱一汀签订《买卖协议》。第一条约定，转让标的物是上海市浦东新区XX路XX号2至8层21套房产，总共7层，每层各为公寓三套。标的物现处于抵押状态，抵押贷款4,000万元。第二条约定，同意标的物整体转让价款为131,707,573元，即每平方米建筑面积约为41,199元，此价格为甲方到手价，此价款包含丙方出借给甲方偿还银行贷款的资金以及甲方实际收到的资金。第三条约定，考虑到方便购房人，甲方四人每人办理一张新的银行卡，该银行卡专门用于标的房屋交易时收取房款，该银行卡需开通网银功能，密码由乙方掌握，在收到房款时，乙方将属于甲方的房款转账至甲方指定银行账户。2017年4月3日，朱一汀（乙方）与马天福（甲方）签订回购协议，约定经双方协商，就甲方回购乙方实际拥有的XX路XX号21套住宅（201-203、301-303、401-403、501-503、601-603、701-703、801-803）合计建筑面积为3,196.83平方米，达成一致如下：一、根据甲、乙双方于2016年6月2日签订的XX路XX号买卖协议，乙方向甲方付清全款，并为XX路XX号21套住宅的实际拥有人，双方并无异议。二、甲方愿意向乙方回购，乙方愿意出售XX路XX号21套住宅，购买单价为55,500元，购买总价为177,424,065元，以上价格皆为乙方实际到手价格。三、甲方付款进度为：1.2017年4月6日前，向乙方支付1,000万元；2.2017年4月20日前，向乙方支付2,000万元；3.2017年4月30日前，向乙方支付1,000万元；4.2017年6月15日前，向乙方支付2,000万元；5.2017年7月15日前，向乙方支付3,000万元；6.2017年9月15日前，向乙方付清余款87,424,065元。四、甲方承诺，上述任一期付款发生延误，则乙方有权单方面解除本协议，且甲方向乙方支付违约金3,400万元，且乙方有权向甲方追索额外损失，甲方也同意以其名下资产担保本合约的正常履行及按时付款（延误日期以最后一日后一天为限）。五、双方约定在乙方收到甲方2017年4月6日首笔付款且双方签订正式协议后，乙方按现状向甲方交付XX路XX号21套住宅，该房屋室内、外物况皆按现实状况移交，乙方不再对该房屋的水、电、煤、电信、装修、电梯等负任何责任，甲方自行接管且处置该房屋。六、乙方承诺XX路XX号原土建、装修等费用与甲方无涉；七、以上条款为双方自愿且共同遵守，如本协议发生违约，除支付违约金外，原XX路XX号买卖协议继续执行。一审庭审中，侨圣公司、朱一汀均确认，朱一汀签订回购协议的行为是代表侨圣公司的职务行为。2017年7月1日，马天福与上海XX有限公司（以下简称XX公司）签订《销售委托》约定，本人马天福是XX路XX号所有业主的实际委托权益人，现授权XX公司销售XX路XX号所有物业。目前，系争21套房屋均已转让给案外人，房屋转让总价为218,101,339.75元。一审法院认为，就马天福认为其年事已高，没有法律意识，因为不懂法，出于对朱一汀的信任，在朱一汀的怂恿下，受朱一汀误导，错误认为《买卖协议》是房屋转让，在重大误解的情况下于2017年4月3日签订回购协议的情况。一审法院认为，首先，马天福是有完全民事行为能力的成年人，应当对自己的行为承担相应的民事责任。其次，回购协议第一条明确约定，根据双方于2016年6月2日签订的《买卖协议》，朱一汀向马天福付清全款，并为XX路XX号21套住宅的实际拥有人，双方并无异议。对马天福认为回购协议是在重大误解的情况下签订的缺乏事实依据，故对马天福要求撤销2017年4月3日签订回购协议的反诉请求，一审法院难以支持。对马天福基于撤销回购协议基础上要求返还款项及利息损失的反诉请求，一审法院亦难以支持。朱一汀与马天福于2017年4月3日签订的回购协议系当事人真实意思表示，不违反法律行政法规的禁止性规定，应为合法有效，双方均应按约履行。朱一汀主张其签订回购协议的行为是代表侨圣公司的职务行为，马天福对其主体资格没有异议，一审法院依法予以准许。针对本案的争议焦点，一审法院分析如下：一、马天福实际支付房款数额。侨圣公司主张已收到房款160,218,659.05元，马天福认为除了上述款项外，还支付540万元，共计付款165,618,659.05元。侨圣公司认可收到过马天福支付540万元，但认为根据案外人王某的指示于2017年8月31日为马天福向案外人吴某归还借款540万元。侨圣公司为此举证如下：首先，马天福于2017年5月4日与案外人吴某签订《房地产抵押借款合同》，约定借款540万元，收款账户是马天福的招商银行，还款账户是案外人叶某的中信银行，并向房地产交易中心提交抵押登记申请。其次，2017年5月10日，马天福的招商银行收到入款540万元。第三，王某转发微信通知侨圣公司于2017年8月31日前向叶某账户还款540万元，侨圣公司于当日向叶某中信银行账户转账540万元。最后，2017年9月8日，吴某向房产交易中心提交解除抵押的申请，解除理由为贷款还清。故侨圣公司为马天福向吴某归还借款540万元。马天福辩称，2017年5月10日，马天福的招商银行收到入款540万元，但转账记录显示是由待清算银联交易资金转账给马天福。经侨圣公司申请，要求向银联调查马天福的招商银行账户于2017年5月10日收到540万元具体付款人，经一审法院与中国银联股份有限公司上海分公司工作人员电话联系，银联公司表示无法查清“待清算银联交易资金”的来源，即无法查到具体转账人的信息。一审法院认为，首先，侨圣公司向叶某中信银行账户转账540万元后，吴某于2017年9月8日向房产交易中心提交解除抵押的申请，解除理由为贷款还清。证明因为马天福向还款账户叶某的账户归还540万元借款后，吴某才以借款还清为由撤销抵押。其次，马天福没有举证证明其招商银行账户于2017年5月10日收到的540万元不是吴某的借款。故对马天幅的抗辩，一审法院难以采信，一审法院据此确认侨圣公司为马天福向吴某归还借款540万元，侨圣公司收到房款160,218,659.05元。二、回购协议是否应予以解除。根据回购协议第四条约定，任一期付款发生延误，则侨圣公司有权单方面解除本协议。根据回购协议约定，马天福要在2017年9月15日前付清余款，马天福至今尚未付清，侨圣公司要求解除协议，符合回购协议约定，一审法院依法予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行。已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。目前21套涉案房屋均已出售给案外人，事实上无法返还房屋，侨圣公司要求按照房屋转让价支付折价款，双方约定房屋转让价为177,424,065元，扣除已经收到房款160,218,659.05元，马天福还应支付折价补偿款17,205,405.95元。三、解约违约金的数额。根据回购协议约定，马天福延期支付任一期付款，则侨圣公司有权单方解除协议，向侨圣公司支付违约金3,400万元。马天福认为违约金过高，要求法院予以调整。侨圣公司主张2017年4月3日签订回购协议时，涉案房屋均价为7万元，总价应为2.1亿左右。因马天福提出回购，并约定分期付款时间节点，侨圣公司提出如马天福按约付款，就打折以1.77亿出售给马天福，如马天福未按约付款，则恢复到市场价支付房款，故约定3,400万元违约金是当时房价与约定房价的差价。事实上，马天福将涉案房屋转让给案外人的房屋转让总价为2.18亿左右，侨圣公司的直接损失为4,000万元左右。一审法院认为，首先，侨圣公司与马天福约定的房屋回购价为177,424,065元，马天福委托XX公司将21套涉案房屋转让给案外人的房屋转让总价为218,101,339.75元，房屋差价款为40,677,274.75元。其次，马天福未按回购协议约定的时间节点支付房款，多笔款项逾期支付，至今尚未付清。再次，侨圣公司出资对涉案房屋进行装修，有一定投入。综上，一审法院考虑当事人的过错程度、侨圣公司的直接损失等综合因素，对马天福要求调整违约金的请求，难以支持。四、马天福是否应返还给侨圣公司垫付的款项。1.侨圣公司代马天福向小贷公司支付融资利息1,052,860元。侨圣公司主张王某是双方签订回购协议的居间人，侨圣公司是根据王某的指示支付的。一审法院认为，首先，侨圣公司没有书面证据证明其垫付的利息是马天福应支付给小贷公司的利息，侨圣公司称相关贷款合同在马天福处。其次，马天福认为王某要求侨圣公司垫付利息的行为不是代表马天福的行为，马天福从未予以授权。综上，对侨圣公司要求马天福返还垫付的融资利息1,052,860元的诉请，一审法院难以支持。2.侨圣公司主张于2017年4月6日就现状交付涉案房屋，故2017年4月6日之后的保安服务费83,720元应由马天福负担。马天福抗辩涉案房屋没有实际交付，没有交接手续。一审法院认为，侨圣公司没有举证证明将涉案房屋交付给马天福，故对其要求马天福返还垫付保安服务费83,720元的诉请，一审法院难以支持。3.侨圣公司主张于2017年4月6日就现状交付涉案房屋，故2017年4月6日之后的煤气施工费245,036.50元应由马天福负担。马天福抗辩涉案房屋没有实际交付，没有交接手续。一审法院认为，首先，侨圣公司没有举证证明将涉案房屋交付给马天福。其次，煤气施工费发生在2017年12月至2018年2月期间。再次，侨圣公司未举证证明是马天福委托其进行煤气施工，故对侨圣公司要求马天福返还垫付煤气施工费245,036.50元的诉请，一审法院难以支持。一审法院审理后于2020年1月2日作出判决：一、解除朱一汀与马天福于2017年4月3日签订的回购协议；二、马天福于判决生效之日起十日内支付上海侨圣房地产营销策划有限公司折价补偿款17,205,405.95元；三、马天福于判决生效之日起十日内支付上海侨圣房地产营销策划有限公司解约违约金3,400万元；四、驳回上海侨圣房地产营销策划有限公司、朱一汀的其余诉讼请求；五、驳回马天福的全部反诉请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费296,802.20元，保全费5,000元，共计301,802.20元，由上海侨圣房地产营销策划有限公司、朱一汀负担8,149元，马天福负担293,653.20元；反诉案件受理费102,754元，保全费5,000元，均由马天福负担。二审中，马天福向本院提供如下证据：1.上海华安会计师事务所有限公司于2020年3月20日出具的《关于马天福与上海侨圣房地产营销策划有限公司及朱一汀合同纠纷案涉案金额的专项审计报告》，该报告第15页可以证明涉案《买卖协议》是复合性合同，侨圣公司、朱一汀只履行了借款的内容，其他都没有履行，另外审计意见第4条证明马天福支付给侨圣公司、朱一汀的钱款为1.63亿余元，一审法院仅认定1.6亿元；2.申请杜某出庭作证，证人表示其系出具前述审计报告的会计师，其根据马天福提供的材料包括借款合同及银行流水得出侨圣公司、朱一汀支付给马天福的金额，有借款合同就认为是借款，该审计报告只是陈述事实，证人未要求马天福提供本案双方的所有证据。侨圣公司、朱一汀质证表示：对证据1形式上的真实性无异议，但该份审计报告是马天福单方委托，审计单位未征询侨圣公司、朱一汀的意见，该份报告所依据的凭证不齐全，审计报告中对于款项性质的认定与事实及一审法院认定相悖，而且该审计报告仅是将马天福的观点加以整理，没有客观性、专业性和公正性，故内容的真实性不予认可，亦与本案无关，而且双方在一审中历经数月的多次对账，最终确认回购协议项下的欠款金额，仅有一笔540万元双方有争议；对证人证言也是同样的意见，与本案无关。侨圣公司、朱一汀向本院提供（2019）沪0115民初83918号的庭审笔录作为证据，证明马天福及案外人以《买卖协议》是居间性质而起诉至法院，经法院释明后，马天福等人撤回起诉，证明《买卖协议》的性质是买卖合同，而非居间合同。马天福质证表示，对真实性无异议，但认为与本案无关。本院认为，马天福提供的审计报告是其单方委托，未征询侨圣公司、朱一汀的意见，出具该审计报告的杜某亦作证表示，其未要求马天福提供本案的所有证据，仅根据马天福提供的材料进行审计，更进一步说明该次审计缺乏客观性，故该审计报告不能作为本案的定案依据。侨圣公司、朱一汀提供的庭审笔录证据，马天福对真实性无异议，本院予以确认，但该案以撤诉结案，故仅凭该笔录的内容无法直接证明《买卖协议》就是买卖合同的性质，本院将结合本案相关证据及该协议的内容予以综合认定。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院另查明，2016年6月2日签订的《买卖协议》第三条“价款支付及产权变更操作步骤”约定了12项内容，具体如下：1.本协议签订后，甲方（即马天福、夏某、马某、李某）向中国银行闵行支行办理提前还款事宜，丙方（即朱一汀）出借给甲方4,000万元；2.甲方收到4,000万元的当日应当将标的房屋中的601室、803室抵押给丙方，并办理相应的抵押登记手续；3.甲方在该笔银行贷款还清后，应立即注销相关的10套房屋的抵押，将该10套中的5套房屋的抵押权证办理至丙方名下（即抵押权人为丙方）；4.在甲方还清中国银行闵行支行借款且同丙方签署相关借款抵押合同送浦东新区房地产交易中心办理抵押登记手续并被受理之后，甲方向天津银行上海分行办理提前还款事宜，凭甲方提供的天津银行上海分行同意还款证明，丙方于2016年9月30日前再出借4,000万元给甲方，专款用于清偿甲方在天津银行上海分行的贷款；5.甲方在该笔银行贷款还清后，应立即注销相关房屋的抵押，并且将其中5套房屋的抵押权证办理至丙方名下；6.乙方（即侨圣公司）应在6月支付给甲方300万元、7月支付350万元、8月支付400万元、9月支付450万元，最迟在2016年12月底前结清全部房款；7.甲方与乙方签署“独家委托书”，指定乙方为本协议全部标的房屋的独家中介服务机构，以办理后续全部标的房屋的销售事宜，甲方须根据乙方指令与乙方指定的购房人签订房地产买卖合同，办理过户手续，乙方确认，在甲方2（夏某）名下的七套商品房须在2016年11月30日前完成销售，届时未完成销售，乙方自行承担后果；8.甲方根据乙方指令办理房产过户手续，每过一套结算一套，鉴于甲方先后已取得两笔4,000万元，用于偿还银行贷款，相当于已预先取得转让标的物的部分房款，因此乙方出售的房屋，甲方收取该出售房屋价款的50%，乙方收取50%，甲方收取的达到协议第二条约定的转让总价款后，则不再收取后续出售房屋的房价款，但仍需配合签订房地产买卖合同和办理过户手续；9.甲方四人每人办理一张新的银行卡……（一审法院已查明）；10.到2016年12月31日止，若甲方所有收款尚未达到协议第二条约定的转让款总额，则乙方必须在三天内一次性付清全部余款，甲方有义务继续配合签订房地产买卖合同和办理过户手续；11.甲方同意房款支付至售房款账户或马天福指定账户，甲方内部房款分配由甲方自行协商处理；12.甲方有义务配合乙方，以尚在甲方名下的标的房屋为乙方提供担保，办理各类融资抵押贷款等事宜，乙方融资所得将全部支付给甲方作为转让款的一部分，所产生的利息由乙方承担。马天福在二审中主张，上述约定第1项至第5项是借款的内容，第6项付款时间节点和第10项是保底包销的内容，第7项是独家中介服务，故该协议是一份包含了借贷、居间和保底包销条款的协议，而非一份单纯的房屋买卖协议，且根据第12项的约定，目前小贷公司的借款，借款人是马天福，不是侨圣公司、朱一汀，故不能认定这些是侨圣公司、朱一汀支付给马天福的房款。侨圣公司、朱一汀对此反驳称，上述第三条约定的融资借款只是付款方式，本案是不过户式的实际权益转让模式，这是双方都确认的，侨圣公司因为是企业，无法将该21套房屋的产权变更登记在自己名下，而且条款中明确甲方必须要根据乙方的指示签订房屋买卖合同和办理过户手续，协议中约定的担保都是为了保障侨圣公司、朱一汀的权益，不能改变该协议是买卖合同的性质。侨圣公司、朱一汀在一审中提供了由马天福签字确认的该买卖协议的付款明细，证明马天福确认已分批收取了全部房款，实际上还多收取了260万元的保证金。马天福在一审中质证表示，对真实性无异议，但与侨圣公司、朱一汀的实际付款情况不符，其中最后五笔贷款是马天福归还的，合计2,530万元，不能作为侨圣公司、朱一汀的付款。本院认为，本案二审的争议焦点主要在于：一是《买卖协议》的性质及回购协议的效力如何认定；二是假如回购协议是有效的，侨圣公司、朱一汀能否以马天福存在违约而解除回购协议及解除后果如何处理。关于第一个争议焦点中的《买卖协议》性质问题，马天福主张从第三条“价款支付及产权变更操作步骤”的部分条款内容可以看出该协议是一份包含了借贷、居间和保底包销条款的协议，而非一份单纯的房屋买卖协议。侨圣公司、朱一汀则认为该条约定的融资借款是付款方式，双方明确约定了不过户式的实际权益转让模式，相关担保条款也是为了保障侨圣公司、朱一汀的权益，不能改变该协议是买卖合同的性质。对此，本院认为，认定《买卖协议》的性质，应结合协议约定的全部内容进行整体判断。从《买卖协议》的内容来看，该协议明确载明了转让标的物的信息和现状、转让价款总金额、单价及价款的组成、标的物交付验收、违约责任等内容，第三条中关于朱一汀出借借款、马天福等人须配合侨圣公司与指定购买人签订买卖合同及办理过户手续等均是对价款支付方式及产权变更操作步骤的约定，故综合该协议的全部内容，可以认定该协议符合买卖合同的实质构成要件，马天福关于该协议并非买卖合同的主张，本院不予采纳。关于第一个争议焦点中的回购协议效力问题，回购协议是在前述《买卖协议》的基础上形成的。回购协议落款有马天福的签名，马天福作为完全民事行为能力人，理应知道在回购协议上签名的法律后果，且该协议约定的内容清晰明确，故马天福主张其在朱一汀的欺骗和误导下才签名及对协议内容有重大误解，本院实难采纳。因此，回购协议可认定为马天福的真实意思表示，协议内容亦不违反法律行政法规的强制性规定，该协议应属合法有效，对马天福具有约束力。朱一汀主张其签订回购协议是职务行为，马天福对此没有异议，故一审法院认定回购协议项下的权利义务归属于侨圣公司，并无不当，本院予以认同。根据该协议第一条的约定，侨圣公司已经付清《买卖协议》项下的所有款项，侨圣公司为涉案房屋的实际所有人。再结合侨圣公司、朱一汀在一审中提供的由马天福签字确认的《买卖协议》付款明细，马天福对该明细真实性无异议，但认为其中五笔是其自己归还的，不能计入已付款，马天福对其主张没有提供有效证据加以证明，故本院根据证据优势规则推定《买卖协议》项下的房款已经支付完毕。由此，马天福关于侨圣公司、朱一汀未支付《买卖协议》对价、不是涉案房屋的所有人故而回购协议没有回购的法律基础的主张，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，如前所述，回购协议合法有效，双方均应秉持诚信原则按约履行。回购协议约定马天福分六期向侨圣公司支付回购款，任一期付款发生延误，侨圣公司有权解除回购协议，马天福应支付违约金，并恢复原《买卖协议》继续执行。现马天福未按约支付回购款，且至今尚未付清，故侨圣公司起诉解除回购协议，有合同和事实依据。现《买卖协议》项下的21套房屋均已出售给案外人，《买卖协议》客观上已无法恢复履行，故侨圣公司要求马天福支付房屋折价款作为替代履行，并无不当。一审中，双方经过对账，马天福向侨圣公司支付的房款无争议的部分是160,218,659.05元。关于双方有争议的540万元，一审法院根据双方的举证质证情况认定该金额不应计入马天福已付房款范围，并无不当，本院予以认同。侨圣公司以回购协议约定的房屋价格为基础来主张房屋折价补偿款，而马天福出售21套房屋所得的房款比回购协议约定的房款高出了4,000多万元，该差额部分可认定为侨圣公司的损失，故双方在回购协议中约定的违约金3,400万元，并未高于侨圣公司的损失部分，一审法院在综合考虑当事人的过错程度、侨圣公司的直接损失等因素的情况下未对违约金金额进行调整，于法有据，本院亦予以认同。综上所述，马天福的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费399,556元，由马天福负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十一月十二日书记员 曹晓璐附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……