河南省漯河市郾城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）豫1103民初2817号原告：武新英，女，汉族，1973年8月16日生，住址：河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：张明堂，河南平允律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶怡帆，河南平允律师事务所律师。被告：刘爱玲，女，汉族，1950年10月12日生，住址：河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：曹淼，河南永力律师事务所律师。被告：王磊，男，汉族，1973年3月26日生，住址：河南省漯河市郾城区。委托诉讼代理人：李俊杰，河南银海律师事务所律师。原告武新英诉被告刘爱玲、王磊物权确认纠纷一案，原告武新英向本院提出诉讼请求：1、依法确认位于漯河市郾城区营西街（房权证郾城县字第**）房屋归原告所有；2、依法由被告协助原告办理过户手续。3、诉讼费及其他费用由被告承担。事实与理由：被告刘爱玲与被告王磊系母子关系，被告刘爱玲原为郾城县城关镇镇政府干部，当时由城关镇镇政府统一与城关镇北街八组干部协调，个人出资购置一处宅基地（集体购置原郾城区城关镇北街大队8组营西街土地），后被告刘爱玲将该宅基地登记在被告王磊名下。2007年底，因被告刘爱玲农资生意需要资金，想将此房屋卖出，原告武新英的婆婆（李荣娥）是居委会的工作人员，与被告刘爱玲熟识，知道后就与被告刘爱玲联系买房。原告与被告刘爱玲沟通后，双方基本达成一致意见，被告要价12万，原告想要便宜一点，被告刘爱玲表示自己做主便宜1千，双方以119000元的价格成交。2008年1月29日，被告刘爱玲把房屋土地证及房产证送至原告家中，原告武新英将全部房款119000元存入被告刘爱玲河南省农村信用社的账户里（账号00×××89），经双方商量后将该119000元的存款回执单作为原告付清房屋全款的凭据由原告留存。被告将该房屋的房屋所有权证及土地使用证、王磊身份证复印件交付给原告，同时将房屋腾空，把钥匙交付给原告。此次交易中，虽然被告王磊未出面，但是因为二被告是一起生活的母子，被告刘爱玲的行为足以让原告相信其卖房子的行为是被告王磊同意的，已经构成表见代理。因为原告婆婆与被告刘爱玲关系比较好，出于对被告的信任，原告没有办理过户手续。在原房屋的基础上，原告对房屋进行了二楼三楼修建和整个院子房屋的翻新装修，自2008年1月29日起，该房屋一直由原告居住至今。原告多次找到被告希望协助办理过户，但是被告刚开始还同意，之后就一直推脱，被告的行为已经严重侵犯了原告的合法权益，特起诉至法院，恳请法院查明事实后，依法支持原告的诉讼请求。被告刘爱玲辩称：原告武新英起诉状所述与事实不符。1、答辩人刘爱玲不认识原告武新英，从未与原告有过任何接触，也不可能存在房屋交易事宜。2、本案所涉房屋产权人是王磊，王磊是2004年房屋所有权证登记所有人，王磊仍是2018年不动产证登记权利人，房屋是王磊个人私产，与答辩人没有任何关系。3、答辩人从事农资生意，2005年起至2019年，答辩人和丈夫王洪彦一起在召陵区××字街路东农资专卖店居住生活，王磊从未同答辩人夫妇在一起居住过。4、原告在起诉状中称2008年1月29日向答辩人刘爱玲账户存入119000元不是事实。2008年临近年底，答辩人将农资生意的催收账款，配合银行揽储工作，于1月29日存入银行119000元，款项系答辩人自有资金，与原告没有任何关联。恳请法庭查明事实后，依法驳回原告武新英诉请。被告王磊答辩：一、答辩人没有与被答辩人签订购房协议的意思表示，被答辩人起诉答辩人无事实根据和法律依据，理由如下：1、本案诉争房产所有权始终归答辩人王磊所有。根据《物权法》第九条的规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。”《物权法》第三十九条的规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”该涉案房产属答辩人所有，答辩人享有该房产的处分权。任何人未经授权，无权处分该房产。故，该涉案房产归答辩人所有，原告的诉求为合同之债。2、答辩人从没有与被答辩人签订过购房合同，也没有授权任何人出卖该涉案房产，并且答辩人没有收到过被答辩人所称的购房款。从被答辩人起诉状中可以看出，被答辩人当时是知道该涉案房产是答辩人所有。被答辩人未与答辩人签订购房协议，也没有联系过答辩人，且答辩人也没收到过被答辩人购房款。由此看来，答辩人与被答辩人双方不存在出卖房产的合意。二、被答辩人诉状中所述交付购房款及未办理过户手续的理由，不符合房屋买卖交易习惯，更不符合常理。1、被答辩人称交付房款119000元，且未让收款人出具收据不符合交易习惯。在正常交易过程中，交付钱款一方都会让收款方出具收据，更何况像购买房产这样大额的交易。本案，被答辩人认为自己交付了购房款，且没有让收款人出具收款收据，明显不符合交易习惯。2、若答辩人与被答辩人存在购房事实的话，被答辩人未及时通知答辩人办理房产过户登记手续也是不符合常理的。房屋登记是拥有房屋所有权的法定依据，是每个公民都知道的房产买卖常识。若被答辩人与答辩人购房事实存在，并且已向答辩人交付购房款的情况下，被答辩人应当及时通知答辩人办理变更登记手续。被答辩人以所谓的关系比较好为由，长达十年之久未通知过答辩人办理过户手续，且未通过司法途径进行救济，被答辩人直到2020年才提起诉讼，这极其不符合常人所为。由此可以看出，答辩人与被答辩人根本就不存在房屋买卖的事实。3、被答辩人在诉状中自认答辩人王磊始终未出面，充分说明答辩人对此不知情。被答辩人自始至终没有通知答辩人对房屋买卖行为进行追认。三、答辩人王磊的母亲刘爱玲的行为不构成表见代理，对答辩人不产生法律约束力。理由如下：1、刘爱玲与被答辩人就不存在房屋买卖关系，何来构成表见代理之说。2、答辩人王磊与被告刘爱玲没有共同生活的事实。答辩人与被告刘爱玲户口是分开的，说明答辩人王磊有自己的经常居所。3、被答辩人对该房产归答辩人所有是明知的。被答辩人若真的与答辩人母亲有房屋买卖的意思，该诉争房产归答辩人所有，其明显没有尽到注意义务。事实是被答辩人根本就没有与刘爱玲及答辩人存在房屋买卖关系。《民法总则》第一百七十二条的规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”总之，根据本案事实和法律规定，被答辩人所谓的“已经构成表见代理”是不成立的。综上所述，答辩人没有和被答辩人签订过房屋买卖协议，也没有委托任何人对涉案房产进行买卖。所以，涉案房产所有权应属于答辩人。被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法驳回被答辩人的诉讼请求。并且，答辩人保留进一步追究被答辩人对涉案房屋侵权法律责任的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告为证明其主张，庭审中出示日期显示为1999年11月17日的土地证原件一份，土地使用者为王磊，使用权面积为130.8平方，土地位置营西街，系划拨土地。房权证原件一份，日期为2004年3月11日，房屋所有权人为王磊，房屋坐落于郾城县营××街，同时还有一份客户名为王磊的规划设计费发票一张，日期显示为2002年8月1日，还有收据一份，记载内容显示为收到王磊更换土地证费用。原告还提供有龙塔街道办事处巴山路居委会证明及龙塔街道办事处北街八组组长张玲玲的证明各一份，原告据上述证据欲证明诉争房产的土地证、房产证虽然登记在王磊名下，但实际上该宅基地是1993年出售给原郾城城关镇镇政府干部刘爱玲的，后刘爱玲登记在其儿子王磊名下，原告有充分理由相信被告刘爱玲对该房屋有处分权，且其处分行为王磊作为家庭共同成员是同意的，并且在原告交付房款后，被告将该房屋土地证、房产证连同钥匙、规划证交费、换证票据等原件全部交付给原告，足以证明双方达成了房屋买卖的合意。同时，原告还出示两份户名为均为刘爱玲的存款回单原件各一份，日期金额分别为2008年1月11日50元，2008年1月29日119000元。原告另外还提供一份2018年原告与被告刘爱玲及案外人李荣娥的录音材料一份。原告据此证明双方达成房屋购买合意后，被告认可收到了原告的购房款。录音材料中被告刘爱玲认可收到原告婆婆李荣娥119000元，原告在录音中要求被告刘爱玲跟王磊沟通，被告刘爱玲让原告找被告王磊，称自己不当家。另外，原告提供沈梅花、杨敏、赵凤英的证明，原告据三份材料证明沈梅花、杨敏、赵凤英为原告武新英的邻居，其中沈梅花与杨敏原为郾城镇政府同事，称三人均可证明原告武新英于2008年购买被告的房屋并居住至今，且对该房屋的第二层部分及第三层全部进行了加盖。原告在第二次庭审中补充提供水费发票一张、电费收据四张、燃气使用证及燃气缴纳票据各一张、微信水电费缴纳记录四张、电费账单9张、曾照春出具的证明一份，原告据上述证据证明对诉争房屋原告自2008年起占用并居住至今，水电燃气费用均是原告方缴纳，且水、电账户户主均为被告刘爱玲，在原告购买房屋时刘爱玲具有支配权，燃气办理是2013年2月6日办理，曾照春系原告公公。被告刘爱玲为证明主张出示自己名下在2008年1月29日的存款凭条一份，据此称其与原告武新英不认识，不可能存在房屋交易事宜。2008年1月29日存入银行119000元系自有资金与原告无关。被告王磊为证明主张，庭审中出示2015年11月2日报纸挂失公告一份，并提供位于郾城区营西街6幢1-2层的不动产证一份及照片四张（其中显示2018年6月11日拍摄）。另外出示被告刘爱玲、被告王磊两人的两本户口本，漯河市召陵区东城管理办公室康洼村村民委员会的证明一份，据此证明二被告没有共同居住。另外被告还出示抬头为购房协议一份，原告对此解释称刘爱玲2008年1月29日将房产证等和所谓王磊签字的购房协议一并交给了原告，购房协议无法判断真伪原告不作为证据出示。第二次庭审中被告王磊补充提交一份照片日期均显示拍摄为2018年7月25日的截图一份。被告刘爱玲与被告王磊系母子关系，庭审调查环节法庭向被告刘爱玲询问了涉案房产土地来源及建设资金来源及房屋加盖现状。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，原告武新英主张位于原郾城县营××街（房房权证郾城县字第**）屋归其所有，但原告出示的无论书证亦或录音证据，二被告和原告之间并不存在书面或口头的房屋买卖合同，双方之间并无直接证据显示原告与王磊或者刘爱玲就房屋买卖达成合意、支付价款，且根据原告出示的2018年录音材料显示被告刘爱玲认可收到的款项也为案外人交付款项并非原告转账或支付，故，原告并不是本案适格主体，对原告的起诉本院予以驳回。综上，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告武新英的起诉。案件受理费100元，予以退还给原告武新英。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于漯河市中级人民法院。审 判 长  何 娜人民陪审员  陈素霞人民陪审员  苏红军二〇二〇年十一月十六日书 记 员  马起越