重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6756号上诉人（原审原告）：重庆市公共住房开发建设投资有限公司，住所地重庆市渝中区长江一路****。统一社会信用代码91500000552008043U。法定代表人：吴自力，董事长。委托诉讼代理人：陈思强，重庆万友律师事务所律师。委托诉讼代理人：任新民，重庆万友律师事务所律师。上诉人（原审被告）：马静，男，1981年4月17日出生，土家族，住重庆市石柱县。上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司（以下简称重庆市公共住房开发公司）与上诉人马静房屋租赁合同纠纷一案，因双方均不服重庆市北碚区人民法院（2020）渝0109民初3601号民事判决，分别向本院提出上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行审理。上诉人重庆市公共住房开发公司的委托诉讼代理人陈思强、任新民，上诉人马静到庭参加二审询问。本案现已审理终结。重庆市公共住房开发公司上诉请求：1.在维持(2020)渝0109民初3601号《民事判决书》第一项和第二项判决事项基础上，对该《民事判决书》第三项、第四项、每五项判决依法改判；2.支持重庆市公共住房开发公司对马静在一审提出的其他诉讼请求事项；3.本案一审和二审诉讼费用全部由马静承担。主要事实和理由：一、一审法院对案件部分事实审查不清。1.查明事实部分遗漏了部分已抵扣的违约金。重庆市公共住房开发公司已于2019年9月27日用保证金抵扣了马静2019年7月10日起至2019年11月9日违约金3887元，而在一审法院审理查明的事实中只提到与该笔违约金一并抵扣的租金，遗漏了该笔违约金。2.计算金额时引用数据有误。重庆市公共住房开发公司请求马静支付2019年11月10日至2020年1月9日租金8833元及相应违约金，而一审法院在判决中将该部分金额随意减去了6666元且未说明原因。3.对重庆市公共住房开发公司2020年3月4日作出的《关于减免公租房商业资产经营商户租金的通告》与6月9日《关于进一步实施公租房商业资产租金减免政策的通告》对象和适用范围认识不清。前述两《通告》针对的对象是与重庆市公共住房开发公司具有租赁合同关系且因新冠役情停业而影响经营的承租人，减免内容是合同规定的租金。而马静拖欠商铺租金是从2019年7月10日开始，因其严重违约，重庆市公共住房开发公司行使了合同解除权，涉案租赁合同已于2020年3月12日解除，此后马静继续违法占有案涉房屋，不属于上述两《通告》的减租对象，不能享受减免政策。但一审法院未支持2020年3月13日至4月24日的占用费，于法无据且有失公正。二、重庆市公共住房开发公司要求马静承担对合同解除交还租赁房后导致产生租赁商铺空置期，承担造成重庆市公共住房开发公司签约合同期待利益损失，该诉求合法正当，一审法院拒不支持，有违法律规定。首先，重庆市公共住房开发公司主张的双方合同解除后的93天空置期经济损失，与马静违法占有房屋所产生的房屋占用费不同。其二，该项诉求的合同依据是合同第16.3条规定，法律依据是《合同法》第113条规定，因此，重庆市公共住房开发公司对马静承担因违约造成合同解除且腾空交还商铺后，需另行按国家规定流程引商招租而造成的商铺房屋空置期经济损失，是正当合法的。三、诉讼费用的分配不符合法律规定，更不公平。一审法院要求守约方的重庆市公共住房开发公司承担本案诉讼费的近95%以上，而败诉方马静承担不到5%，有失公正，也不符合《诉讼费用交纳办法》的规定。马静辩称，重庆市公共住房开发公司违法在先，马静提出异议后没有得到有效解决。马静不承认违约。马静上诉请求：1.判决马静与重庆市公共住房开发公司签订的《商铺租赁合同》无效，商铺租金和面积以合同明确规定的140.13平方为准；2.支持一审法院对重庆市公共住房开发公司无理诉求的约束以维护国家机关的公信力；3.判决重庆市公共住房开发公司承担本案一审和二审的诉讼费用。并在庭审中，增加上诉请求：确认被上诉人单方解除《商铺租赁合同》无效。主要事实和理由：1.重庆市公共住房开发公司与马静签订的《商铺租赁合同》中重要数据造假。实测报告在先，招租公告及签定《商铺租赁合同》在后，但合同中约定的面积并非实测面积，误导了马静，根据合同法第五十二条的规定，该合同无效。2.马静已明确告知重庆市公共住房开发公司现场负责人，如果不解决问题就拒付以后的租金。接铺经营约五个多月后，重庆市公共住房开发公司才送达了《重庆市房产面积竣工测算报告书》并要求以测算报告书中的实测面积为准缴纳商铺租金，实测面积与合同面积相差很大，有16.22个平方的误差，每年要多交一万多块钱租金，超出马静的承受能力，况且这个费用是因为重庆市公共住房开发公司的隐瞒而造成的。结合重庆市公共住房开发公司现场管理不力和规定了业态又没能很好的维护业态的问题，几个门市集体向重庆市公共住房开发公司现场负责人反映了情况但未得到满意答复。3.《商铺租赁合同》中还约定了其它霸王条款，违反了合同法的公平原则。4.目前为止马静还在履行合同。马静并未收到重庆市公共住房开发公司发出的《关于解除马静的告知函》。除房租外马静还在经营合同规定的业态，并按时交纳物管费、水电费。5.重庆市公共住房开发公司没能认真负责在公告及合同中直接注明实测面积导致的本案发生，未尽保护业态、约束不正当经营者的责任，致使马静拖欠商铺租金。马静不想解除合同主要是想减少自已的损失。重庆市公共住房开发公司辩称，1.对于解除合同无效的问题，重庆市公共住房开发公司依据的是双方合同规定的，在规定时间内，如果不按时缴纳租金，时间达到90日，甲方有权解除合同。在解除合同之前，重庆市公共住房开发公司专门以EMS发出告知函，限期缴纳租金，重庆市公共住房开发公司行使合同解除权符合法律和合同规定。2.对于霸王条款和诱导性欺骗、合同不对等，合同是双方自愿基础上签订，没有任何人强迫签订。要租赁房屋就要接受房屋条件，如果认为不公平就不签，而不能签订后认为有欺诈行为。合同签订，房屋面积和单价都是对社会公开招租，而不是针对个人。3.关于面积差，合同第一条第三款写明，合同计租面积以建筑面积为准，建筑面积以实测报告为准。公租房公司在联交所挂牌的时候，没有得到房屋的实测报告，后来签订合同后才拿到实测报告。马静的理由是实测报告落款时间和我们签订合同日期不一致，但我们真正得到实测报告的时间是在合同签订之后，不存在欺骗行为。重庆市公共住房开发公司向一审法院起诉请求：1.判决确认双方2018年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月12日解除；2.判决被告腾空及搬离北碚区蔡家碚都佳园同康一路23号房屋；3.判决被告支付截止2020年3月12日欠付的租金28301元；4.判决被告支付2019年11月10日至2020年1月9日的违约金2964元（以97174元为基数，按每日万分之五计算61天）；5.判决被告支付欠付租金的违约金，从2020年1月10日起，以102036元为基数，按每日万分之五计算违约金至付清为止；6.判决被告支付房屋占有使用费（从2020年3月13日起至实际返还房屋之日止，按每月9276元计算）；7.判决被告支付商铺空置期间的损失28365元；8.本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2018年11月28日，原告重庆市公共住房开发公司通过重庆市公共租赁房信息网发布重庆市北碚区蔡家（碚都佳园A区）同康一路1号等28处房产招租信息。在特别告知的第十一条中载明：“标的面积以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准，不因面积不符合而影响成交结果”。2018年12月17日，重庆联合产权交易所集团股份有限公司向重庆市公共住房开发公司出具交易结果通知书，载明：重庆市北碚区蔡家同一路23号的承租方为马静，成交价格为56.5元/平方米/月。2018年12月18日，原告重庆市公共住房开发公司（甲方）与被告马静（乙方）签订《商铺租赁合同》，合同主要条款如下：一、甲方将碚都佳园项目，位于重庆市北碚区，建筑面积140.13平方米的商铺出租给乙方使用，合同的计租面积为建筑面积，以甲方取得的实测报告载明的建筑面积为准。二、商铺经营业态仅限家电、窗帘布艺、五金挂件、绿植鲜花、床上用品。三、商铺租赁时间为三年，从商铺实际交付起算，每月56.5元／平方米，自租期第二年开始（包含第二年）每年在上年租金单价上递增5%。租金每半年计付，首期租金应于合同签订之日起支付，下一次租金应于当期租金届满前30日支付。装修免租期为3个月，按照实际履行租期1年享受1个月的执行，即缴满11个月租金后享有1个月免租期。四、乙方于签订合同之日起向甲方缴纳保证金47504元，若乙方在合同期间拖欠租金，甲方有权从保证金中扣除乙方拖欠的租金及相应的违约金。乙方应从欠付租金之日起7日内补足租金。五、乙方未在约定的期限内向甲方支付租金，每逾期一天，每日向甲方支付年租金额的万分之五作为违约金，若乙方欠缴租金达到90日，甲方有权解除合同。六、在本合同履行中所有书面通知、信函、函件、文书以及诉讼文书等送达地址为本合同签约载明联系地址，按本合同载明的姓名、地址、电话发送信息和快递至该地址均视为履行了告知义务，并视为有效送达。合同签订后，原告重庆市公共住房开发公司将涉案门面交予被告使用，收取了第一期即2019年1月10日至2019年7月9日期间的租金共计47502元（按照140.13平方米计算），并收取了保证金47504元。从2019年7月10日起，被告未再缴纳租金，经原告多次催收未果。2019年9月27日，原告从被告缴纳的保证金中抵扣了2019年1月10日至2019年7月9日欠付的租金差额5502元，并抵扣了2019年7月10日至2019年11月9日期间的租金35336元（按照156.35平方米计算）。2020年3月5日，原告向被告发出《关于解除马静的告知函》，被告于2020年3月12日签收。另查明，北碚区房屋测绘管理所出具《重庆市房产面积竣工测算报告书》，载明同康一路23号（跃1）建筑面积为77.83平方米，同康一路23号（跃2）建筑面积为78.52平方米。还查明，原告于2020年3月4日作出《关于减免公租房商业资产经营商户租金的通告》，主要载明对2020年1月23日前已承租的商户，除党政机关、事业单位及从事水、电、气、银行及通信等带有公共服务性质的国有承租人外，其余承租公租房商业资产的中小微企业和个人工商户均属于政策对象。2020年6月9日，原告又发出《关于进一步实施公租房商业资产租金减免政策的通告》，主要载明减免2020年1月24日至2020年4月23日三个月租金，政策实施对象、程序及要求与上次通告保持一致。一审法院认为，原告重庆市公共住房开发公司与被告马静签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律强制性规定，合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行自己的义务。本案当事人争议的焦点为：被告是否应当按照《重庆市房产面积竣工测算报告书》中载明的面积即156.35平方米缴纳租金？被告未按时缴纳租金的行为是否构成根本违约？一审法院评析如下：虽原被告在合同中约定了房屋面积约为140.13平方米，但也明确约定房屋的计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，同时原告在公开招租信息中也予以了告知，被告应当对约定面积与实测面积有差别有一定的心理预期。被告辩称，原告在签订合同时已知道实测面积却故意予以隐瞒，存在欺诈和重大误解的辩解意见，一审法院认为，原告已在招租信息和合同中多次书面告知计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，符合市场交易习惯，不存在欺诈和重大误解的情形，对该辩解意见不予采纳。被告还辩称，签订合同时约定的面积与实测面积相距太大，不符合法律规定的辩解意见，无法律依据，一审法院不予采纳。综上，被告应按照《重庆市房产面积竣工测算报告书》中载明的面积即156.35平方米缴纳租金。被告经原告多次催收，至今未缴纳租金，其行为已构成根本违约，应当承担相应的违约责任。一、关于合同的解除及房屋的腾空问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第九十六条规定，当事人主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方解除。本案中，被告至今未缴纳租金，原告有单方解除合同的权利，原告向被告发出了解除合同的通知，被告于2020年3月12日签收，故一审法院认为双方于2018年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月12日解除。合同解除后，被告应当腾空并返还房屋，故一审法院对原告该诉讼请求予以支持。二、关于被告欠付的租金。（一）2019年11月10日至2020年1月9日期间的租金。按照合同约定，按照156.35平方米计算，减免1个月，计算为56.5元/月×156.35平方米=8833元（取整）。（二）2020年1月10日至2020年3月12日期间的租金。按合同约定，从2020年1月10日起，被告每月应当支付租金计算为59.33元×156.35平方米=9276元（取整）。根据原告发出的《关于进一步实施公租房商业资产租金减免政策的通告》，凡2020年1月23日前承租的商户，均可免除2020年1月24日至2020年4月23日期间租金，被告属于减免租金的对象，故该期间租金计算为9276元÷30天×14天=4328元（取整）。以上欠付租金共计13161元。因双方均认可欠付的租金从保证金中予以抵扣，故被告还应向原告支付的租金金额为13161元-（47504元-5502元-35336元）=6495元。关于欠付租金的违约金。一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、根公平原则和诚实守信予以衡量。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告主张2019年11月10日至2020年1月9日期间的违约金以97174元为基数，按每日万分之五计算61天即2964元支付违约金的诉讼请求，一审法院认为计算标准过高，酌情支持以该期间欠付的租金金额（即8833元-6666元=2167元）为基数，按每日万分之五计算61天，计算为2167元×0.0005×61天=66元（取整）。关于原告主张从2019年1月10日起，以102036元为基数，按每日万分之五计算欠付租金的违约金至付清为止的诉讼请求，一审法院认为标准过高，一审法院酌情支持从2019年1月10日起，以欠付的租金金额为基数，按每日万分之五计算违约金至付清为止。关于房屋占有使用费。合同解除后，被告仍占有涉案房屋，应当按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，同时参照租金减免标准予以减免。即2020年3月13日至2020年4月23日期间的房屋占有使用费予以免除，一审法院支持从2020年4月24日起，按每日9276元÷30天=309元（取整）支付房屋占有使用费至房屋腾空并返还为止。关于商铺空置期间的损失。一审法院认为，涉案房屋仍由被告实际占有使用，法院在本案中也支持了房屋占有使用费，故对该项诉讼请求一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：“一、确认原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司与被告马静于2018年12月18日签订的《商铺租赁合同》于2020年3月12日解除。二、被告马静于本判决生效之日起十日内腾空并向原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司返还位于重庆市北碚区房屋。三、被告马静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2019年11月10日至2020年3月12日期间的房屋租金6495元；并从2020年4月24日起，按每日309元标准支付房屋占有使用费至实际腾空并返还房屋为止。四、被告马静于本判决生效之日起十日内支付原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司2019年11月10日至2020年1月9日期间的违约金66元；并从2019年1月10日起，以欠付的租金金额为基数，按每日万分之五利率计算违约金至付清为止。五、驳回原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费1290.76元，减半收取645.38元，由原告重庆市公共住房开发建设投资有限公司620.38元，被告马静负担25元。”二审中，当事人均未举示新证据。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案归纳争议焦点如下：案涉《商铺租赁合同》是否有效、马静未支付房屋租金是否构成违约、马静是否是重庆市住房开发公司减免租金的对象、重庆市公共住房开发公司向马静寄送《关于解除马静的告知函》能否达到解除案涉《商铺租赁合同》的法律效果、重庆市经济损失是否合理、一审法院对诉讼费的分配是否合理、一审法院计算租金和违约金是否有误。现针对争议焦点评判如下：1.关于案涉《商铺租赁合同》是否有效的问题。该合同系由重庆市公共住房开发公司与马静通过招投标程序并由双方协商一致后签订，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自义务。马静提出案涉房屋实际面积远大于合同约定面积，出具测算报告的时间早于签订合同时间，重庆市公共住房开发公司存在欺诈、以合法形式掩盖非法目的的行为，该合同应当认定为无效的意见。经审查，《商铺租赁合同》中虽约定了案涉房屋面积约为140.13平方米，但也明确约定房屋的计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，且在公开招租信息中也予以了告知，且马静在知晓房屋的实测面积后并未以此为由起诉撤销合同。马静提出的上述意见，于法无据，本院不予支持。2.关于马静未支付房屋租金是否构成违约的问题。《商铺租赁合同》明确约定了房屋租金的支付周期和支付方式等内容，但马静未按照该约定履行支付义务，构成违约，应当承担相应的法律后果。关于马静陈述的其欲支付租金但重庆市住房开发公司拒收的内容，其并未就此举示充分证据予以证明。且《商铺租赁合同》约定的租金支付方式为转账支付，并明确了收款账户等信息，只需马静转账支付即可，不存在收款障碍。3.关于马静是否是重庆市住房开发公司减免租金对象的问题。重庆市公共住房开发公司在关于减免租金的两份公告中列明了政策对象，但均未排除违约商户，马静系2020年1月23日之前承租的商户，应当属于减免对象。4.关于重庆市公共住房开发公司向马静寄送《关于解除马静的告知函》能否达到解除案涉《商铺租赁合同》的法律效果的问题。首先，马静未按照《商铺租赁合同》约定的期限向重庆市公共住房开发公司支付房屋租金，已经构成违约，且累计欠费期限超过90日，符合该合同约定的解除条件，故重庆市公共住房开发公司依法享有合同解除权。其次，重庆市公共住房开发公司解除合同的意思表示到达马静时该合同即解除。在卷证据能够证实重庆市公共住房开发公司向马静寄送了《关于解除马静的告知函》，收件地址和收件人电话号码均与《商铺租赁合同》约定的联系方式一致，该邮件查询信息显示已签收，故签收日期2020年3月12日应当作为《商铺租赁合同》解除的时间。综上，一审法院认定正确，本院予以确认。关于马静上诉提出的其未收到《关于解除马静的告知函》的意见，因无事实依据，本院不予支持。5.关于重庆市经济损失是否合理的问题。案涉商铺仍由马静占用，且马静依法应当向重庆市公共住房开发公司支付房屋占有使用费，即该商铺并未空置，亦未实际产生商铺空置期经济损失，故重庆市公共住房开发公司的该项主张无事实依据，本院不予支持。6.关于一审法院计算租金和违约金是否有误的问题。案涉《商铺租赁合同》中约定了房屋的计租面积以实测报告载明的建筑面积为准，实测面积为156.35平方米，则按照合同约定应以该面积计算房屋租金。第一，关于重庆市公共住房开发公司提出的一审法院遗漏了其自述用保证金抵扣了部分违约金的事实，对此，本院认为，重庆市公共住房开发公司主张的违约金计算基数与法院查明并支持的违约金计算基数不同，故一审法院未采纳其关于自行抵扣违约金的陈述，而仅在查明欠付租金的事实后采纳了抵扣部分租金的的陈述，一审法院对保证金抵扣事实的认定和处理并无不当，本院予以确认。故对重庆市公共住房开发公司的该项意见，本院不予采纳。第二，关于重庆市公共住房开发公司提出的一审法院将2019年11月10日至2020年1月9日期间租金8833元及相应违约金无故减去6666元导致其主张的租金及违约金均被减少的问题，根据已查明事实，重庆市公共住房开发公司用马静支付的47504元保证金抵扣了因面积差导致的2019年1月10日至2019年7月9日欠付的租金差额5502元，并抵扣了按照156.35平方米计算的2019年7月10日至2019年11月9日期间的租金35336元，剩余保证金即为6666元。基于当事人双方对以保证金抵扣租金方式的认可，一审法院以前述保证金余额抵扣了2019年11月10日至2020年1月9日期间欠付的部分租金，该处理方式并无不当，本院予以确认，重庆市公共住房开发公司的该上诉意见缺乏事实依据，本院不予支持。7.关于一审法院对诉讼费的分配是否合理的问题。一审案件诉讼费是以一审原告诉请金额作为收费基础，对于部分胜诉、部分败诉的案件，人民法院有权根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。综上，一审法院对诉讼费的分担并无不当，重庆市公共住房开发公司关于一审法院诉讼费分配不合理的上诉意见，本院不予支持。综上所述，重庆市公共住房开发公司、马静的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1370.75元，由上诉人重庆市公共住房开发建设投资有限公司负担1290.75元，由上诉人马静负担80元。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十一月十一日法官助理 王玲书 记 员 梁麟