上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10822号上诉人（原审被告）：刘建康，男，1984年1月20日生，汉族，住山东省临沂市罗庄区。委托诉讼代理人：朱洋洋，上海珍妮特申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱大林，男，1953年2月22日生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：陈宇，上海达隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洪明，上海达隆律师事务所律师。上诉人刘建康因与被上诉人朱大林房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初7381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘建康上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，依法改判驳回被上诉人第一项、第二项诉讼请求。事实与理由：一、原审第二项判决违背民诉法不告不理原则，被上诉人原审未要求支付滞纳金而原审却超出被上诉人诉讼主张作出第二项判决。二、涉案房屋客厅改成房间不属于改建，原审认定事实错误。首先,被上诉人明确知道上诉人是专业从事房屋转租业务,对上诉人将房屋客厅隔出一个房间进行出租的行为采取了默认的态度。其次,改建意为在原有的基础上改造建设,上诉人将客厅隔出房间的行为并没有破坏房屋的承重结构,未涉及拆改主体结构和明显加大荷载,也并没有大幅增加该房间的功能设施，上诉人将客厅隔成房间的行为并未违反相应法律法规,且不存在损害公共利益及他人利益。所以上诉人认为一审法院将客厅隔成房间的行为认定为是对房屋的“改建”行为,属于认定事实错误。被上诉人朱大林不同意刘建康的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、原审判决第二项的滞纳金是将其原审第一项诉讼请求的违约金进行了调低，不存在违反不告不理原则的情况。二、涉案房屋被改建改变了使用性质。其不是对改建默认，只是不知情房屋被改建。根据政策规定，涉案房屋是二室一厅只能出租给二个家庭而非三个家庭。朱大林向一审法院起诉请求：1、朱大林与刘建康的房屋租赁合同于2020年7月14日解除，刘建康支付30,000元违约金；2、责令刘建康拆除对承租房的改建部分；3、刘建康腾空并返还朱大林房屋；4、责令刘建康付清2020年3月、4月、5月共计少付的1,200元房租费。一审法院认定事实：2016年12月6日，朱大林作为出租方（甲方）与刘建康作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定朱大林将位于上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋出租给刘建康，租赁期为2016年12月16日至2022年12月5日止，每月租金为2,300元整，租金按叁个月为一期支付，第一期租金2016年12月16日付清（实际交房当日），以后每期租金支付时间为提前7天。如乙方（即刘建康）逾期超过十五日支付租金，则每逾期一日按应付租金的百分之一向甲方（即朱大林）支付滞纳金，如乙方逾期超过一个月，除如数补交租金及滞纳金外，在未经甲方谅解的情况下视为乙方擅自终止合同，并按合同十款追究违约责任。乙方同意支付甲方保证金2,300元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且在乙方将房屋及其附属物品完好地向甲方交割清楚、交付清所有乙方应付费用后两天内将保证金全额无息退还乙方。未经甲方同意，乙方不得以保证金抵付租金等任何费用。甲、乙任何一方如未按本合同的条款履行，导致中途终止本合同，并且过错方在未征得对方谅解的情况下，则视为违约，双方同意违约金为30,000元。在双方约定的其他事项中载明：前两年价格2,300元每月，第三年2,500元每月，第四年2,700元每月……。甲方同意乙方装修，不能动房屋结构，不能群租……上述合同还就其他条款进行了约定。合同签订后，朱大林将房屋交付给刘建康，刘建康将涉案房屋另行出租，并使用至今。另查明，2020年3月、4月、5月的租金刘建康累计少付了1,200元。2020年6月、7月、8月的租金刘建康已如数支付朱大林。又查明，刘建康承租涉案房屋后，对房屋进行了改建，将房屋客厅又隔成了一间房间。审理中，刘建康同意补缴少付的租金1,200元。以上事实，有租赁合同、收据及当事人的陈述等证据予以证实，法院予以确认。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案涉及的《租赁合同》是朱大林、刘建康自愿订立，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应属合法有效。本案中，朱大林提出解除合同的理由有三点：其一，刘建康欠付租金。刘建康确实少付了2020年3月至5月共计1,200元的租金，少付的原因刘建康辩称是因为疫情期间，其想要求朱大林方能够予以减免，但朱大林未能同意，故在双方未能达成一致意见的情况下，刘建康仍应支付欠付的租金。审理中，刘建康已明确表示同意补缴欠付的租金，并且刘建康已如数支付了后续2020年6月至8月的租金，朱大林也受领了该租金，在刘建康已存在违约的情况下，朱大林仍然收取了下一租赁周期的租金，朱大林以其行动表明了双方仍在继续履行合同，朱大林的该行为导致其解除权消灭。其二，刘建康改变了房屋结构，审理中，刘建康承认确实将客厅又隔出了一个房间，刘建康的行为改变了房屋结构。双方合同明确约定，禁止改变房屋结构，故刘建康应拆除对涉案房屋的改建部分。然而，改动房屋结构并非合同约定的解除条件，亦非双方合同解除的法定条件，刘建康拆除改建部分后双方合同仍能继续履行。其三，刘建康将涉案房屋进行群租。朱大林对此并未提供相应的证据予以证明，法院难以采信。因此，朱大林要求解除合同的诉讼请求法院难以支持。刘建康确实有擅自欠付部分租金的行为，虽然合同继续履行，但刘建康仍应按合同约定补足欠付的租金，同时应向朱大林支付所欠付租金相应的滞纳金（违约金），综合考虑本案朱大林的损失、刘建康的违约理由、违约程度以及双方履约的实际情况等因素，法院将违约金酌情调整为800元。综上，如下：一、刘建康于一审判决生效之日起十日内支付朱大林欠付的租金1,200元；二、刘建康于一审判决生效之日起十日内支付朱大林滞纳金800元；三、刘建康于一审判决生效之日起十五日内拆除对上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋的改建部分；四、驳回朱大林的其余诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费740元，减半收取370元，由朱大林负担305元（已付），由刘建康负担65元（于一审判决生效之日起七日内交付一审法院）。双方当事人二审期间均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、原审是否超出上诉人一审的诉讼请求进行裁判；二、原审判决认定涉案房屋客厅改成房间是改建行为是否有误。针对第一个争议焦点：被上诉人朱大林在一审时向法院起诉要求上诉人刘建康支付30,000元违约金，一审法院针对此诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条判决被上诉人承担的滞纳金实质上是违约金，同时其在一审判决中也明确载明“滞纳金（违约金）”，故一审法院并未超出上诉人一审的诉讼请求进行裁判，本院对此上诉主张不予支持。针对第二个争议焦点：本案双方当事人对合同约定的禁止改变房屋结构的理解有争议，上诉人认为改建意为在原有的基础上改造建设，而被上诉人认为房屋被改变了使用性质即为改建。故针对涉案房屋客厅改成房间的行为，上诉人认为不是改建，而被上诉人则认为是改建。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第一百二十五条规定，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。故针对改建的解释应结合系争《租赁合同》进行分析。系争《租赁合同》第八条第一项约定“不得改变房屋使用性质”，第十一条特别约定事项约定“甲方同意乙方装修，不能动房屋结构，不能群租……”由此可见，上述合同条款的目的之一即是不允许将涉案房屋出租给多人，更何况为了将涉案房屋出租给多人而改变合同约定的房屋结构和使用用途，故结合上诉人二审中自认将涉案房屋的客厅改成房间是为了出租给更多人并确已实际将客厅作为房间出租的行为，可以认定上诉人违反合同约定对涉案房屋进行了改建，故原审认定上诉人将涉案房屋客厅隔出一个房间的行为改变了房屋结构并无不当。综上所述，上诉人刘建康的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130.00元，由上诉人刘建康负担。一审判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十一月四日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……