河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初18142号原告杨艳，女，1982年3月17日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托代理人孙大帅，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。委托代理人张亚炯，北京市中闻（郑州）律师事务所律师。被告河南国崟房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市通泰路**蓝天空港**楼****。法定代表人郝崟喜，执行董事。委托代理人岳鹏程，河南杰瑞律师事务所律师。委托代理人冯健，河南杰瑞律师事务所律师。被告河南建岩房地产营销策划有限公司，住，住所地郑州高新技术产业开发区梧桐街****楼**/div>原告杨艳诉被告河南国崟房地产开发有限公司（以下简称国崟公司）、河南建岩房地产营销策划有限公司（以下简称建岩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人张亚炯，被告国崟公司委托代理人冯健到庭参加诉讼。被告建岩公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告国崟公司于2017年11月10日签订的《蓝天港湾内部认购协议》约定，原告购买被告国崟公司开发的位于郑东新区蓝天港湾小区3楼1单元17层1703房产，总价为9931220元，付款方式为按揭贷款，首付款为总房价的30%即303120元，所购房产为预售商品房，交房日期为2019年7月31日。2017年9月19日，原告向被告国崟公司支付定金50000元；合同签订当日，原告向被告支付了253120元，共计303120元首付款。此外，被告建岩公司系蓝天港湾项目的营销商，建岩公司通过带有欺诈性的宣传和话术诱使原告参加了所谓的蓝天港湾团购活动，原告于2017年9月23日交给建岩公司10万元团购费。合同签订后，原告多次要求与被告国崟公司签订正式的购房合同并办理备案登记，但被告国崟公司均为各种理由拒绝。现已经严重超过交房日期，被告国崟公司既未与原告签订正式购房合同，也未向原告交付房屋，蓝天港湾小区到现在为止主体楼层还未完工。后经原告得知，蓝天港湾项目一直没有取得商品房预售许可证，二被告在未取得预售证的前提下与原告签订《蓝天港湾内部认购协议》的行为具有欺诈性，涉案协议应被认定无效，二被告应全额退还原告所支付的首付款和团购费并赔偿损失。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求依法判令：1、确认原告与被告国崟公司于2017年11月10日签订的《蓝天港湾内部认购协议》为无效合同；2、被告国崟公司向原告返还购房款303120元及利息（自2017年11月10日起，按照年利率6%计算至实际清偿之日）；3、被告建岩公司返还原告团购费10万元及利息（自2017年9月23日起，按照年利率6%的标准计算至实际清偿之日止）4、本案诉讼费、保全费由二被告承担。被告国崟公司辩称,一、蓝天港湾内部认购协议系当事人双方真实意思表示，合法有效，原告请求确认合同无效没有法律依据。蓝天港湾内部认购协议鉴于条款表明，认购对象是特定的内部客户，并非所有社会上商品房买受人，不符合商品房买卖司法解释第一条规定的向社会销售的条件。本案房屋属于军队与地方合作建设房屋，不属于商品房，不应适用商品房买卖合同司法解释第二条。本案房屋手续由军队办理，本案房产不需要办理商品房预售许可证。蓝天港湾内部认购协议第五条第一款等条款，内容上是对将来正式签订商品房买卖合同进行的预先安排，不侵犯公共利益，是具有法律约束力的预约合同，参考最高人民法院公报的相关案例，是否办理预售许可，不影响预约合同效力，蓝天港湾内部认购协议合法有效。二、本案逾期交房属于不可抗力，被告不应承担违约责任。被告已经告知原告交房时间可能会发生变动。蓝天港湾内部认购协议第四条第一款载明，被告已经向原告告知房屋交付时间如有变动，以实际交付日期为准。原告作为具有完全民事行为能力人的买受人，且以低于市场价款数千元价格购买涉案房屋，应当对房屋交付时间受政策影响较大，具有不确定性有合理预期。本案逾期交房是因为行政命令、军队指导意见。根据河南省大气污染治理的要求，2017年11月至2018年3月，2018年10月1日至2019年3月31日，本案项目均处于停工状态。依据中共中央办公厅、国务院办公厅、中央军委办公厅于2018年6月印发《关于深入推进军队全面停止有偿服务工作的指导意见》，本案项目停工，等待进一步政策安排（现已复工）。依据蓝天港湾认购协议第七条约定的国家或者地方政府政策原因导致无法履行协议的情形，国崟公司不应承担违约责任。三、涉案认购协议乙方处还有宋桂平，收据上也有宋桂平名字，原告杨艳单独起诉，本案漏列原告，当事人主体不适格，应驳回原告起诉。被告建岩公司未答辩。经审理查明：2017年11月10日，原告与被告国崟公司签订《蓝天港湾内部认购协议》约定，原告认购被告国崟公司开发的蓝天港湾3号楼1单元17层1703号的房屋一套，房屋面积为82.76平方米，单价12000元/平方米，房屋总价993120元；并约定，原告以银行按揭的方式付款，原告于当日向被告交付首付款303120元，剩余房款，待条件具备后，原告通过向银行贷款的方式支付；被告国崟公司应于2019年7月31日前向原告交付该房屋。国崟公司未按约定的期限将该房屋交付原告的，逾期在90日内双方视为合理顺延，合同继续履行，逾期超过90日后，原告有权选择退房，原告退房的，被告应当退还全部已付款，并按照原告全部已付款的百分之二向原告支付违约金；如在被告与原告签订正式《商品房买卖合同》之前，原告放弃认购房屋的，则被告将在原告办理完退房手续后的15个工作日内，按照原告实际支付款项金额全额退款(无息)。原告在该协议落款处签名捺印，被告加盖公章。同日,被告国崟公司出具收据一份，载明收到杨艳、宋桂平蓝天港湾购房款（3号楼1703）303120元，其中定金50000元抵房款，本次实收253120元。另查明，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，原告参加了建岩公司组织的团购活动，2017年9月23日，建岩公司向原告出具收据一份，收到原告蓝天港湾3-1-1703号团购费10万元。2020年11月15日，宋桂平出具情况说明称其是杨艳母亲，并没有在涉案协议上签字，首付款和团购费均是杨艳支付,其不享有任何权利，国崟公司和建岩公司应当把首付款及团购费退给原告。以上事实由认购协议、收据、情况说明及庭审笔录在案佐证。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，关于原告主体问题，涉案协议首页及收据载明有宋桂平姓名，但合同落款处并无宋桂平签字，且宋桂平称其并没有支付房款及团购费，不享有任何权利。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同订立，故宋桂平并非涉案合同相对方，杨艳作为原告起诉并无不当。原告与被告国崟公司签订的《蓝天港湾内部认购协议》对涉案房屋的坐落、房号、价款、付款方式、首付金额等均作了明确的约定，具备了《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，且被告国崟公司已依约收受原告预交的购房款303120元,故上述协议应当认定为商品房买卖合同。被告国崟公司应对其是否具备商品房预售许可证承担举证责任，但其庭审时并未向本院举证证明，应视为其并未取得相应的资质；故被告国崟公司在未取得商品房预售许可证的情况下与原告签订的内部认购协议应当认定为无效。因此，被告国崟公司因该合同取得的财产，即首付款303120元应当返还原告。故对原告主张被告购房款303120元的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的利息损失，因被告国崟公司对本案所涉合同被确认无效负主要责任，故国崟公司应向原告支付资金占用期间的利息损失，利息应以303120元为基数，自2017年11月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。被告称涉案房屋逾期交付是因河南省政府大气污染治理及空军济南房管处对军队地产暂缓建设的要求，军队停止有偿服务政策致使项目缓建等原因，其不应承担违约责任的说法，本院不予采信。关于原告主张的团购费，《商品房销售管理办法》第二十七条第二款规定：受托房地产中介服务结构不得代理销售不符合销售条件的商品房。本案中，被告建岩公司系被告国崟公司的营销机构，为国崟公司代为销售房屋，因被告建岩公司代为销售的房屋并未取得商品房预售许可证，不符合销售条件，且其在提供中介服务的过程中收取了原告10万元团购费，已违反了上述规定，故被告建岩公司应当返还原告10万元团购费并支付利息，利息应以10万元为基数，自2017年9月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止。被告建岩公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告杨艳与被告河南国崟房地产开发有限公司于2017年11月10日签订的蓝天港湾内部认购协议无效；二、被告河南国崟房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨艳购房款303120元及利息（303120元为基数，自2017年11月10日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）；三、被告郑州建岩房地产营销策划有限公司于本判决生效后十日内返还原告杨艳团购款10万元及利息（10万元为基数，自2017年9月23日起按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日，之后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付完毕之日止）。如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7347元，减半收取3674元，由被告河南国崟房地产开发有限公司、郑州建岩房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将缴费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  胡向楠二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 聪