浙江省青田县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙1121民初2772号 原告：王军，男，1983年9月8日出生，汉族，住浙江省遂昌县。 原告：赖爱芬，女，1982年4月5日出生。汉族，住浙江省青田县。 委托诉讼代理人：王军，系本案原告。 被告：青田秀丽佳豪房地产开发有限公司，统一社会信用代码913311213441008496，住所地浙江省青田县油竹街道彭括村**。 法定代表人：王生。 委托诉讼代理人：贾殿军，浙江捷频律师事务律师。 委托诉讼代理人：杜玲平，浙江捷频律师事务所实习律师。 原告王军、赖爱芬与被告青田秀丽佳豪房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案,于2020年9月15日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员赖骏适用简易程序于2020年10月23日公开开庭进行审理。原告王军、赖爱芬、被告青田秀丽佳豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人贾殿军、杜玲平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王军、赖爱芬提出诉讼请求：一、判令被告购房定金双倍退还，向原告支付人民10万元，并按照银行同期(2020年5月6日至6月22日)贷款利息的两倍支付利息；二、判令被告承担本次诉讼费用；三、判令被告承担因其违约导致原告往返产生的交通费用。在审理过程中，经本院准许，原告变更诉讼请求为：一、判令被告购房定金双倍退还，向原告支付人民10万元，并按照同期(2020年5月6日至6月22日)全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍支付利息；二、判令被告承担本次诉讼费用；三、判令被告承担因其违约导致原告往返产生的交通费用1200元。 原告主张的事实与理由：2020年5月6日，原告与被告签订了编号为XX的《东方首府(地(地名方嘉苑)商品房预定协议书》，根据约定，原告在其协商的期限内，前去缴纳首付款人民币53万元，但被告一定要求原告单独支付人民币25万元，名义为顶楼公摊使用费，该收款不在购房合同范围内，不计入房款，且不提供发票等。由于拒绝其不合理的收费，原告在2020年5月10日、5月16日两次前往售楼处支付首付款，都遭被告拒绝付款要求。被告所在公司的工作人员后来主动延迟原告缴款时间，并在后期多次催缴中声明，缴纳此额外的25万，就可以签订购房合同，在原告明确拒绝后，被告工作人员甚至威胁，如果原告不缴此25万，被告要没收原告的10万元定金。2020年6月22日，被告未与原告沟通，将10万元订金退还原告付款时的支付宝账号，并表示不需要原告将已签订的编号为XX的《东方首府(地(地名方嘉苑)商品房预定协议书》返还，他们就这样处理了。原告于2020年6月24日通过浙里办平台发起投诉。2020年7月17日，由青田县市场监督管理局江南市场监督所约谈双方进行调解，但被告明确表态拒绝调解。 综上所述，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。 被告青田秀丽佳豪房地产开发有限公司答辩称：1、在双方签署协议前，被告已经明确告知原告，案涉顶层阁楼建筑成本是25万元，使用面积合计近300平方米，双方已明确首付款是78万元；2、系原告违约在先。原告之前就已经解除了合同，按协议约定应当于5月11日之前付首付款78万元，协议书是5月4日签的，签订后原告因为资金压力，要求换房，5月11日之前首付款就未付。5月16日时，被告与原告协商，同意原告付款期限延期至6月30日，但要求原告签署延期付款申请。但原告因害怕承担法律责任，不同意签署。2020年6月6日，原告通过微信，明确要求定金退还。被告认为原告要求退还定金，系解除合同的意思表示，亦同意退还。故双方协商一致解除了合同。后定金于2020年6月22日退还。 经审理，本院认定事实如下：被告青田秀丽佳豪房地产开发有限公司开发了东方嘉苑房地产项目，且取得了房屋预售许可。2020年5月4日，原告支付给被告定金10万元，并以被告为甲方（卖方），原告为乙方（预购方），签订《东方首府（地（地面方嘉苑）商品房预定协议书》，其上载明：预购物业XX、XX，预测建筑面积204.5平方米，房屋单价人民币8430元/㎡，总房款1723935元。乙方自本认购书签订之日起7日内即5月11日前持本认购书及定金收条与甲方签署《商品房买卖合同》以及补充协议、附件等相关文件。同日，双方另行达成口头协议，确认原告购买XX、XX商品房、车位（作价9.8万元）、顶层平台（包括阁楼、露台，作价25万元），并最终确定款项总计为200万元。其中，首期付款78万元，包括商品房及车位的首付款53万元及顶层平台费用25万元。 2020年5月10日，原告以资金不足为由，要求仅支付53万元并订立《商品房买卖合同》，被告未予同意。5月16日，被告欲与原告赖爱芬签订《延期付款申请书》，其上载明：“因个人原因资金不足，首付款78万元于2020年6月30日前付清首付款，未按照约定期限付清首付款，本人自愿按照购房当日起赔偿按购房款金额万分之二/日的违约金给贵公司并没收定金”。后原告拒绝签字。 2020年6月6日，原告赖爱芬与被告销售人员联系，要求被告退还定金10万元，被告销售人员未表示同意。2020年6月22日，被告单方退还定金10万元。 另查明，原告于《预定协议书》签订后，咨询了业内人士，得知顶层平台系共有部分，不能办理产权登记。故欲以缺乏资金为理由，希望在商品房和车位价款175万的基础上，增加几万元钱，以获得顶层平台（包括阁楼和露台）的使用权；案涉顶层平台的阁楼建造未经相关部门审批。 上述事实，有东方首府商品房预定协议书、微信聊天记录、照片、延期付款申请书及原、被告的陈述等予以证实。 本院认为，本案可从以下几方面进行分析。 一、双方签订的商品房预定协议书的性质。 商品房的认购、订购、预订等协议，按属性均属于预约合同。根据法律规定，仅当前述协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议可认定为商品房买卖合同。本案中，原、被告签订的《商品房预定协议书》中商品房买卖合同的主要内容并不完备，且原告仅支付了定金，并未支付购房款，故该合同应为预约合同，即当事人约定为将来一定期限内订立合同而达成的协议。 二、预约合同是否已解除。 被告主张预约合同已于2020年6月6日解除，当日原告赖爱芬曾提出要求退还定金。本院审核后认为，赖爱芬的意思表示系以对话方式作出的，被告应当即时作出回应，但当时被告并未表示同意解除，故不应认定合同已于该日解除。后被告于2020年6月22日退还定金之行为，应认定系被告单方行为。 三、原告主张适用定金罚则是否成立。 预约合同的双方当事人，均负有在公平、诚信原则下继续进行磋商之义务，为最终订立正式的、条款完备的本约创造条件。预约合同中约定的定金，应属于立约定金，系为保障签订本约而支付的定金。如果因当事人一方违反善意磋商义务，导致未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。 本案中，双方于预约合同签订当日，协商一致后确定了合同标的物、总价款，并补充约定了首期付款78万元，前述事项属于双方协议确定的已决事项，对双方均有约束力。原告主张因顶层平台属于共有部分、无法办理产权登记，所以相关约定无效，被告不应拒绝原告支付53万并签订合同的要求，其行为存在过错。本院审核后认为，从本案的证据中，并无法判断在签订协议时原告已明确知晓顶层平台不能办理产权登记，但若仅为出售共有部分即顶层平台的使用权，并不会导致合同无效。现已查明，阁楼的建造未经审批，故双方关于阁楼部分的约定，应属无效。而原告在知晓双方约定可能存在部分无效、权利无法保障的情形后，应当明确告知被告，并与被告协商解决，重新确定合同事项。但原告却以资金不足为由，单方要求变更首付金额并签订合同，显然有悖于诚实信用原则，其行为存在过错；而被告作为房地产开发企业，明知顶层平台中的阁楼未经审批，仍将其使用权作价出售，违反相关法律规定，该行为亦存在过错。本院认为，因当事人双方在磋商过程中均存在过错，且过错程度相当，商品房买卖合同未能订立之原因不可仅归责于一方，故不能适用定金罚则。对原告要求适用定金罚则之诉请，本院不予支持。关于原告主张交通费损失，因其未提交证据予以证明，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条之规定，判决如下： 驳回原告王军、赖爱芬的诉讼请求。 本案受理费2300元，减半收取1150元，由原告王军、赖爱芬负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。 审 判 员 赖骏 二〇二〇年十一月二十五日 代书记员 黄强 附相关法律条文： 一、《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。