辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初12276号原告：辽宁中恒物业管理有限公司，住所地沈阳市和平区南京南街**1610。法定代表人：曾燕，该公司经理。委托诉讼代理人：王爱军，女，该公司工作人员。被告：李行健，男，1980年4月27日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：李长斌，男，系原告的父亲。原告辽宁中恒物业管理有限公司与被告李行健物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告辽宁中恒物业管理有限公司委托诉讼代理人王爱军，被告李行健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁中恒物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理服务费用2242元；2、判令被告支付逾期付款的滞纳金300元；3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2013年10月30日，辽宁中恒物业管理有限公司与郦都花园业主委员会签订物业服务合同。合同期限是自2013年11月1日至2016年10月31日。之后双方又于2016年11月23日续签了物业服务合同，合同期限是2016年11月1日至2019年10月31日。两份合同均在第六章物业管理服务费用第二十四条规定本物业管理服务费用，住宅房屋由原告按照0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费用的，从逾期之日起按每天0.3%缴纳违约金。对于不缴纳物业服务费的或拒绝缴物业费的业主，物业公司有权依法向人民法院提起诉讼。被告系沈阳市沈河区小河沿路5甲19号2-5-1（建筑面积为116.73平方米）的产权人，其应该根据合同约定按时缴纳物业管理服务费用，但被告一直拒绝缴纳。被告李行健辩称，被告主张的日期我没有异议，这段期间我确实没有交物业费。但是，原告物业管理服务不到位一年不如一年，2019年10月31日物业到期后11月业主大会通过同意撤换原告公司。全体业主同意撤换说明其服务还是不好，没有按照合同要求服务。原告说被告拒不交费属违约行为，请问原告是否按照合同履行进行了服务。2016年因为物业服务不达标，业主与物业公司协商交了一部分物业费，原告同意了。但是我的物业费发票现在已经实际找不了，我记得是少交了一个季度的。之后我就没有交物业费。2017年开始就有人在绿化处养鸡，给物业环境造成损害，根据合同约定物业公司应该保护公共绿化草地等，因为物业公司未按照规定履行合同导致原有绿化被破坏变成自己私人的菜园等。自行车棚的地砖也被别人拆掉变成自己家私人的停车场。单元门系统不好用，多数都坏了不能对话，坏了好几年也不给修理。后来更换新物业就马上对小区的单元门进行了更换。根据以上的事实请问原告是如何按照合同约定进行履行的。物业撤走之前把全部的垃圾桶及清扫器具都带走了，并且走之前最后一个月清扫都不及时。我对17/18年这两年的卫生费我予以认可。综上所述，对原告诉请不同意支付全额，只同意支付诉请的三分之一。本院经审理认定事实如下：2013年10月30日，郦都花园二期业主委员会作为甲方，原告作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，约定甲方委托乙方为郦都花园二期提供物业服务，服务主要内容包括房屋建筑共用部位的维护和管理、公共设施、设备的维修、养护、运行和管理、市政公共设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理、公用绿地、花草、树木的养护与管理、附属配套建筑和设施的维修、养护和管理、公共环境卫生、交通与车辆停放秩序的管理、维护公共秩序、管理与物业相关的工程图纸、住户档案、竣工验收资料等。委托期限自2013年11月1日起至2016年10月31日止。物业管理服务费住宅房屋由乙方按建筑面积0.8元/平方米/月向业主或物业使用人收取。业主和物业使用人可以按季度、半年度、年度交纳物业费，业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日0.3%交纳滞纳金。2016年11月23日，沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会作为甲方，原告作为乙方签订《郦都花园二期物业委托服务合同》，内容与前述合同基本相同，期限自2016年11月1日至2019年10月31日。2018年12月21日，原告与园区业主委员会完成交接工作，正式撤离园区。被告系该小区业主，其房屋位于住沈阳市沈河区，建筑面积为116.73平方米。因被告拖欠2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业费未付，原告诉至本院。本院认为，当事的合法权益应当受到法律保护。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”我国原住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条规定：“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。”根据上述规定，原告与郦都花园二期业主委员会、沈阳市沈河区泉园街道御龙社区委员会签订的两份物业服务委托合同均合法有效，被告作为小区业主应受该合同内容约束，原、被告具有物业服务合同关系，原告依据合同为园区提供了物业服务后，要求作为业主的被告支付物业服务费，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。关于被告主张的原告服务质量问题。原告作为物业服务单位，应当根据法律规定及合同约定，积极主动履行自己的职责，提高服务质量，提升园区居住品质。根据被告提供的照片显示，原告履行物业服务义务确实存在部分瑕疵，其要求被告全额交纳物业费并不公平，但原告物业服务不到位并不构成被告拒交全部物业费的理由。鉴于原告服务有瑕疵应当适当酌减物业服务费。因原告为被告所在小区提供物业服务，约定的物业费标准仅为0.8元每月每平方米，收费标准较低，根据收取费用与服务质量相适应的原则，本院认为由被告按欠费金额的85%向原告交纳物业费较为公平，故被告应向原告交纳2017年1月1日至2018年12月21日期间物业费1879.43元（116.73平方米×0.8元/平方米×23个月零21天×85%）。关于原告要求被告支付违约金（滞纳金）的诉讼请求。被告没有按时交纳物业服务费是因为与原告在服务范围、服务标准上存在争议，被告并非恶意欠费，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告李行健于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告辽宁中恒物业管理有限公司物业服务费1879.43元；二、驳回原告辽宁中恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告李行健负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于沈阳市中级人民法院。审 判 员 王泽明二〇二〇年十一月三十日法官助理 张萌萌书 记 员 汪海溦本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。