辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初1160号 原告：石瑞，男，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：刘彬，辽宁德远律师事务所律师。 被告：曹宇，男，汉族，住辽阳市宏伟区。 委托代理人：应春明，辽宁海之纳律师事务所律师。 被告：张洪波，男，汉族，住辽阳市白塔区。 被告：张启震，男，汉族，住辽阳市白塔区。 原告石瑞与被告曹宇、张洪波、张启震房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月16日受理后，依法于2019年12月20日作出（2019）辽1002民初3363号民事裁定书。宣判后，原告石瑞提出上诉，辽宁省辽阳市中级人民法院于2020年4月8日作出（2020）辽10民终395号民事裁定书，裁定将本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年6月15日公开开庭审理了本案。原告石瑞及其委托代理人刘彬，被告曹宇的委托代理人应春明到庭参加了诉讼，被告张洪波、张启震经本院依法传唤无当正理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理完毕。 原告石瑞诉称，2018年5月前，被告曹宇经协商与二被告达成买卖协议，二被告将关荣坤(被告张洪波的妻子，被告张启震的母亲)所有的房产卖给被告曹宇，之后三被告通过白塔区顺顺家不动产信息服务中心，出售辽阳市第二中学学区房，原告因孩子上中学，得知三被告出售市二中学区房信息后，觉得市二中学区非常适合孩子上学，便到白塔区顺顺家不动产信息服务中心，以293000元的高价购买了该房屋，付中介费8000元。原告与被告张洪波、张启震、白塔区顺顺家不动产信息服务中心于2018年5月签订的房屋买卖合同书一份。之后，二被告拿着辽阳市太子河区公证处的继承权公证书，到房产部门将关荣坤名下的房产转移登记在原告名下(房产证号00××43号)。原告支付房屋更名费用30000元。原告接收此房后对房屋进行了装修，支付装修费50000元，之后在为孩子到市二中办理入学手续时被告知该房不属于市二中学区，致使孩子不能在市二中入学学习，我发现花高价购买的所谓学区房被骗后，精神受到很大伤害，孩子无法入学，又发现房屋所有人关荣坤并没有死亡，公证书是被告张洪波、张启震弄虚作假，凭借假的关荣坤死亡证明，欺骗了公证机关，取得了没有任何效力的继承权公证书。为此，我申请辽阳市太子河区公证处撤销错误的公证书，该公证处于2018年9月17日撤消了(2018)辽太证民字第26号公证书。原告与被告张洪波、张启震、白塔区顺顺家不动产信息服务中心之间、被告曹宇及二被告张洪波、张启震之间达成的买卖房屋均属无效，四被告虚构学区房的事实，虚构关荣坤死亡的事实，骗取了继承权公证书，存在严重过错，依法除应当返还购房款外，还应当赔偿原告的装修损失；白塔区顺顺家不动产信息服务中心作为房屋中介机构，不对房屋性质进行审查、核实，发布虚假售房信息，为三被告出售房屋存在严重过错，依法应当返还收取原告的中介费用8000元，并对原告的装修损失承担连带赔偿责任。综上，一、依法确认原告与被告张洪波、张启震、白塔区顺顺家不动产信息服务中心于2018年5月签订的房屋买卖合同书无效，(辽阳市白塔区XX，面积62.81平）；确认被告曹宇与被告张洪波、张启震在此之前达成的口头买卖房屋协议无效，判决三被告返还购房款108200元(含后期偿还贷款5200元)。二、判决曹宇赔偿原告装修损失50000元，赔偿办理房屋更名费用损失30000元，赔偿精神损失费10000元，合计90000元，原告将购买的房屋返还给被告曹宇。三、判决白塔区顺顺家不动产信息服务中心返还房屋中介费8000元。对原告的装修损失，办理房屋更名费用损失，精神损失费承担连带赔偿责任，共计211400元。四、诉讼费由被告承担。 被告曹宇辩称，请求驳回原告的诉讼请求。原告与张洪波、张启震签订的房屋买卖合同合法有效，原告没有与曹宇签订房屋买卖合同，赔偿原告的装修损失，这个既没有法律依据也没有事实依据。关于更名过户的损失也是没有法律依据的。本案是合同纠纷，不是人身伤害，所以不存在精神抚慰金等精神损害。白塔区顺顺家不动产信息服务中心在2019年2月已注销，已经不存在，要求返还中介费是不可能的。白塔区顺顺家不动产信息服务中心不是本案的适格主体。 被告张洪波未答辩，未到庭参加诉讼。 被告张启震未答辩，未到庭参加诉讼。 经审理查明，2002年7月15日，关荣坤取得位于辽阳市文圣区私产住宅（辽市房权证辽市字第××号，建筑面积62.81平方米，所有权人：关荣坤）一处的产权证。2018年1月22日，辽阳市太子河区公证处出具了（2018）辽太证民字第26号公证书，写明：一、被继承人关荣坤于2016年11月8日因病在辽阳市死亡；二、被继承人关荣坤的遗产是房产一处，关荣坤生前在辽阳市文圣区留有混合结构房产一处，建筑面积62.81平方米，产权号辽市字第XX。被继承人关荣坤的遗产由其儿子张启震继承。2018年2月2日，被告张洪波、张启震取得位于辽阳市白塔区私产住宅（（2018）辽阳市不动产权第XX号，建筑面积62.81平方米，权利人：张洪波、张启震，共同共有）一处的不动产登记证。 2018年4月13日，原告石瑞向被告曹宇转账8万元用于购房。原告石瑞（乙方）与被告张洪波、张启震（甲方）、白塔区顺顺家不动产信息服务中心（丙方）签订《房屋买卖合同书》一份，约定被告张洪波、张启震将其名下的位于辽阳市白塔区房屋（辽市字第××号、面积62.81平方米）一处以28万元价格出卖给原告石瑞，原告石瑞支付中介费7600元，房产交易涉及的税费由原告石瑞承担。2018年5月11日，辽阳市房屋交易和产权管理中心出具了房屋交易和产权确认书（转让）。2018年5月14日，原告石瑞缴纳房屋买卖契税2800元。原告石瑞在购买房屋对案涉房屋进行了装修。2018年5月15日，原告石瑞取得位于辽阳市白塔区私产住宅（（2018）辽阳市不动产权第00××43号，建筑面积62.81平方米，权利人：石瑞，单独所有）一处的不动产登记证。该房从工商银行抵押贷款19万元。 2018年9月17日，辽阳市太子河区公证处出具了《关于撤销（2018）辽太证民字第26号公证书的处理决定》，写明：因张洪波、张启震提供了关荣坤死亡的虚假证明和证言，关荣坤健在，故撤销（2018）辽太证民字第26号公证书。关荣坤于2018年10月29日死亡注销。 白塔区顺顺家不动产信息服务中心系个体工商户，经营者为曹宇，于2019年2月12日注销登记。 本院确认的上述事实有原告石瑞提供的房屋买卖合同、银行流水、关于撤销（2018）辽太证民字第26号公证书的处理决定、微信截图、房产档案、2018年小学升初中录取通知书、房屋所有权证，被告曹宇提供的经营性公墓墓位证及当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，白塔区顺顺家不动产信息服务中心系个体工商户，经营者为曹宇，于2019年2月12日注销登记，白塔区顺顺家不动产信息服务中心注销后，应确定其经营者曹宇为本案的被告。根据《合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。虽然订立《房屋买卖合同》时被告张洪波、张启震系无权处分人，但是依据被告曹宇提供的证据，现关荣坤已死亡，被告张洪波、张启震系关荣坤的法定继承人，已取得房屋的处分权，且原告石瑞已经实际占有、使用案涉房屋，并已办理了房屋的所有权登记手续，故《房屋买卖合同》应为有效。对于原告石瑞主张被告虚构学区房的事实，因是否系学区房应是公众均知晓的事实，且原告石瑞未提供证据证明未在该房屋所在学区上学的原因是否系因该房屋的学区划分问题，故原告以此理由主张合同无效没有事实及法律依据，故应驳回原告石瑞的诉讼请求。 综上，依据《合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告石瑞的诉讼请求。 案件受理费7298元，由原告石瑞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  刘彦超 审 判 员  陈 月 人民陪审员  吴 泽 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  周明霞 附录： 本判决所依据的相关法律 《中华人民共和国合同法》 第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。 离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。