重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0113民初1348号原告：杨晓菊，女，1962年12月31日出生，满族，住重庆市大渡口。被告：黄琪，女，1966年4月26日出生，汉族，住重庆市巴**。委托诉讼代理人：向奇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：邵新华，男，1966年9月19日出生，汉族，住江苏省海门市。委托诉讼代理人：龚思元，重庆静昇律师事务所律师。原告杨晓菊与被告黄琪、被告邵新华房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月31日作出（2018）渝0113民初8019号民事判决书，被告邵新华不服提起上诉，重庆市第五中级人民法院于2019年10月28日作出（2019）渝05民终6359号民事裁定书，以一审严重违反法定程序为由裁定撤销原判决，发回重审。本院依法适用普通程序，由审判员李庆祥任审判长，与人民陪审员喻启平、人民陪审员谢光碧另行组成合议庭负责审理。先后于2020年8月14日、2020年10月12日公开开庭进行了审理，原告杨晓菊、被告黄琪委托诉讼代理人向奇、被告邵新华委托诉讼代理人龚思元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨晓菊向本院提出诉讼请求：1．请求被告黄琪将位于重庆市巴南区花溪街道红光大道某号的房屋（以下简称某号房屋）过户登记至原告杨晓菊名下；2、请求二被告向原告杨晓菊交付某号房屋；3．请求被告黄琪按每日2100元的标准支付自2018年5月24日至转移登记之日的逾期过户违约金；4．请求被告黄琪支付律师服务费6000元。事实及理由：原、被告经居间人张聪介绍，于2018年4月21日签订了《房屋买卖合同》，约定被告黄琪将其名下的某号房屋出售给原告杨晓菊等。履行过程中，原告杨晓菊支付了定金20000元，但后因房价上涨，被告黄琪遂拒不同意办理某号房屋原有按揭抵押的解押手续，原告杨晓菊不得已自行办理了该房屋的解押手续，现某号房屋已经符合过户登记条件，但被告黄琪仍拒不履行合同约定义务。经协商未果，原告杨晓菊遂向本院提起诉讼。被告黄琪辩称，原告杨晓菊自行办理某号房屋原按揭抵押的解押手续不符合法律规定；原告杨晓菊主张的违约金计算标准过高，应当降低；原告杨晓菊主张的律师服务费没有法律和事实依据。故，请求人民法院依法裁判。被告邵新华辩称，其系某号房屋的实际所有权人，对此原告杨晓菊明知，但其仍然同被告黄琪签订买卖合同，不是善意购买人，不符合善意取得条件；原告杨晓菊请求违约金过高，应当降低。故，请求驳回原告杨晓菊的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人举示的证据，本院认定如下：１、原告杨晓菊举示的（2018）渝0113民初8019号民事判决书及该案开庭笔录、（2019）渝05民终6359号民事裁定书两份，经审查，本院均予以确认；２、原告杨晓菊举示的《房屋买卖合同》及房屋物品清单、定金收条，经审查，本院均予以确认；3、原告杨晓菊举示的房地产权证、房屋登记信息查询证明、《个人房屋按揭借款合同》、《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、不动产登记受理通知单、重庆农村商业银行业务凭证和贷款收回凭证、结清证明、说明、注销抵押证明、不动产登记授权委托书、不动产抵押申报系统截图、不动产登记申请表、重庆农村商业银行业巴南支行按揭贷款还款申请书，经审查，核实房屋登记信息查询证明原件，上述证据互相佐证，足以证明原告杨晓菊于2019年5月23日出资241688.6元为某号房屋支付了原按揭贷款并办理了原按揭抵押的解押手续，且登记机关在2019年5月30日前已经办理了该房屋按揭抵押的解押手续；4、原告杨晓菊举示的财产保全担保书、（2018）渝0113执保534号之一执行裁定书、保全结果和期限告知书，经审查，本院均予以确认；5、原告杨晓菊举示的（2018）渝0113民初10861号民事判决书、（2019）渝05民终1967号民事裁定书，经审查，本院均予以确认；6、原告杨晓菊举示的微信聊天记录、通话记录，经审查，原告杨晓菊未出示通话记录原始载体以供核实，本院不予确认，对微信聊天记录予以确认；7、原告杨晓菊举示的证人证言、短信记录、催告函EMS快递单，经审查，与原告杨晓菊举示的微信聊天记录佐证，本院确认被告黄琪自2018年5月24日起拒不协助办理某号房屋原按揭抵押的解押手续；8、原告杨晓菊举示的对私客户账户明细、个人业务凭条（回单），经审查，个人业务凭条（回单）系复印件，缺少其他证据佐证，本院不予确认，其他证据本院予以确认；9、被告邵新华举示的银行交易明细，经审查，缺少证据佐证，与本案无关。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告于2018年4月21日签订了《房屋买卖合同》及房屋物品清单，约定被告黄琪将其名下位于重庆市巴南区花溪街道红光大道某号的房屋（房地产权证号：某号）出售给原告杨晓菊，总价为700000元，签订合同当天支付20000元定金，之后转抵房款；约定合同生效且原告杨晓菊支付定金后3日内办理过户登记手续，被告黄琪在过户登记手续办理完毕且原告杨晓菊付清房款次日交付某号房屋；约定房屋过户完毕3日内一次性付清剩余房款430000元（暂时估价），其中，20000元在交房时支付；约定如被告黄琪逾期未按约定时间办理过户手续、交付房屋的，每逾期一天按总房价的0.3%支付违约金等。履行过程中，原告杨晓菊于2018年4月21日支付了被告黄琪定金20000元；原、被告于2018年4月24日一致约定于2018年5月24日共同前往某号房屋原按揭贷款银行办理某号房屋提前还款及解押手续；2018年5月24日，被告黄琪以原告杨晓菊未支付首付款为由拒不同意协助办理某号房屋原按揭贷款提前还款手续及原按揭抵押解押手续，并在当天明确表示不再履行买卖合同。另查明，原审案件诉讼过程中，原告杨晓菊向本院申请了诉讼财产保全，请求查封某号房屋，本院于2018年6月20日依法裁定准许采取保全措施，原告杨晓菊支付财产保全申请费4020元，该裁定书已经执行完毕。原告杨晓菊于2019年5月23日出资241688.6元为某号房屋支付了原按揭贷款并办理了原按揭抵押的解押手续，登记机关在2019年5月30日前已经办理了该房屋原按揭抵押的解押手续。另查明，邵新华于2018年8月8日向本院提起（2018）渝0113民初10861号诉讼，起诉黄琪和杨晓菊，请求确认其享有某号房屋的所有权，本院审理后，认为邵新华未举示充分证据证明其系某号房屋实际所有权人，未能举示证据证明现不动产登记簿确有错误，于2018年11月1日判决驳回其诉讼请求。之后，邵新华不服提起上诉，但未缴纳上诉费，重庆市第五中级人民法院于2019年2月19日裁定按自动撤回上诉处理。现被告邵新华实际占有、使用某号房屋。原、被告就《房屋买卖合同》的履行产生纠纷，经协商未果，原告杨晓菊遂向本院提起诉讼。审理中，原告杨晓菊明确表示同意支付被告黄琪购房款，但被告黄琪明确表示不同意收取，原告杨晓菊申请提存购房款，本院依法予以准许，原告杨晓菊于2020年11月11日将购房款438311.4元提存至本院。原告杨晓菊坚持其诉讼请求，被告黄琪不同意其诉讼请求，被告邵新华不同意其诉讼请求。本院认为，对于被告邵新华有关其系某号房屋实际所有权人的陈述意见，经审查查明，第一，该房屋一直登记在被告黄琪名下，被告邵新华认为其系实际所有权人，并于2018年8月8日向本院提起（2018）渝0113民初10861号诉讼，起诉黄琪和杨晓菊，请求确认其享有某号房屋的所有权，本院审理后，认为邵新华未举示充分证据证明其系某号房屋实际所有权人，未能举示证据证明现不动产登记簿确有错误，于2018年11月1日判决驳回其诉讼请求，之后，邵新华虽提起上诉，但并未支付上诉费用，现该民事判决书已经生效。第二，现被告邵新华亦未举示充分证据证明其系某号房屋实际所有权人，未能举示证据证明不动产登记簿确有错误。第三，被告黄琪在2020年10月12日庭审过程中及之后陈述被告邵新华系某号房屋的实际所有权人，与其在（2018）渝0113民初10861号诉讼过程中的陈述明显矛盾，本院不予采信。故，被告黄琪系某号房屋合法所有权人。原、被告于2018年4月21日签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对双方当事人具有法律拘束力，双方当事人均应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。对被告黄琪未办理某号房屋原按揭抵押解押手续及过户登记手续是否构成违约的争议焦点，根据认定的事实和相关法律，第一，《房屋买卖合同》约定房屋总价700000元，并约定在合同签订之日支付定金20000元，在房屋过户完毕3日内一次性付清剩余房款410000元（暂时估价），尾款20000元在交房时支付，原、被告在第三条第2款第（2）项约定尾款时使用了“暂估”一词，足以说明原、被告在签订合同时充分考虑了某号房屋的原按揭贷款未还金额的不确定性，合同签订于2018年4月21日，原告杨晓菊于2019年5月23日出资241688.6元支付了原按揭借款未还金额，期间相差13个月，考虑到按揭款按月归还，说明原、被告在签订合同时对原按揭贷款未还金额的预估并无大的误差，故，足以认定原告杨晓菊应当支付某号房屋原按揭贷款未还金额，除此之外并无其他被告黄琪在微信聊天记录中所称的“首付款”。第二，对于原按揭贷款未还金额的付款方式，原告杨晓菊陈述应当直接支付原按揭银行并抵作房款，符合交易惯例，也合情合理，如要求其直接支付被告黄琪本人将直接增加原告杨晓菊的交易风险，明显不合理。第三，被告黄琪要求原告杨晓菊支付其“首付款”，不论其所称“首付款”是否就是原按揭贷款未还金额，均无合同依据，将原按揭贷款未还金额直接支付其本人也不合理，但，因现原告杨晓菊已支付了定金20000元、偿还了原按揭贷款241688.6元，未付约定金额430000元，差价8311.4元，原告杨晓菊最迟应当与尾款410000元一并支付被告黄琪，原告杨晓菊自愿同意将剩余20000元尾款一并提前支付，符合法律规定。综上，《房屋买卖合同》履行过程中，原告杨晓菊已按约定于2018年4月21日支付了被告黄琪定金20000元，被告黄琪应当按约定于2018年5月24日办理某号房屋原按揭贷款提前还款手续及原按揭抵押解押手续，并办理过户登记，但其于当天明确表示不再继续履行买卖合同，其逾期未办理的行为构成违约，应当承担继续履行、支付违约金等违约责任。现原告杨晓菊已经于2020年11月12日将全部剩余购房款438311.4元提存至本院，被告黄琪应当协助将某号房屋的过户登记手续，并协助将房屋转移登记至原告杨晓菊名下，同时，被告邵新华作为现房屋的实际使用人，负有返还房屋的义务。对于被告黄琪应付违约金，经审理查明，原告杨晓菊于2018年4月21日支付了定金20000元、于2019年5月23日偿还了原按揭抵押贷款241688.6元，因违约金以实际损失为基础，并具有一定的惩罚性，但并不以严厉惩罚对方为目的，综合考虑本案合同履行情况、违约行为、当事人的过错及程度、房屋使用的预期利益损失等因素，原告杨晓菊请求违约金明显过高，根据被告黄琪请求降低违约金的抗辩主张，本院酌情主张以700000元为基数按中国人民银行同期同类借款利率及授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的自被告黄琪违约之日即2018年5月25日起至某号房屋过户登记给原告杨晓菊之日的违约金。对于原告杨晓菊主张的6000元律师服务费，原、被告并未明确约定，本院不予支持。综上所述，对于原告杨晓菊的第一项诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告杨晓菊的第二项诉讼请求，于法有据，本院予以支持；对于原告杨晓菊的第三项诉讼请求，本院予以支持以700000元为基数每年6%的标准计算的自2018年5月24日起至某号房屋过户登记给原告杨晓菊之日的违约金，超出部分不予支持；对于原告杨晓菊的第四项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告黄琪在本判决生效后七日内协助原告杨晓菊将位于重庆市巴南区花溪红光大道某号的房屋（房地产权证号：某号）转移登记至原告杨晓菊名下；二、被告黄琪、被告邵新华在本判决生效后七日内将位于重庆市巴南区花溪红光大道某号的房屋交付原告杨晓菊；三、被告黄琪在本判决生效后七日内支付原告杨晓菊以总价款700000元为基数按中国人民银行同期同类借款利率的1.3倍计算的自2018年5月25日至2019年8月19日的违约金、按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算的自2019年8月20日至第一项房屋不动产权转移登记申请受理之日止的违约金；四、驳回原告杨晓菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审案件受理费685元、财产保全申请费4020元，合计4705元，由被告黄琪承担（此款原告杨晓菊已经垫付，被告黄琪在本判决生效后七日内支付原告杨晓菊4705元，本院预收的诉讼费不作清退）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时预交上诉案件受理费。逾期未预交上诉案件受理费又不提出缓（免、减）交申请的按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  李庆祥人民陪审员  谢光碧人民陪审员  喻启平二〇二〇年十一月十二日法官 助理  陈 宸书 记 员  邹孔丽