大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初10687号原告：于丹，女，1991年6月20日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张婷，系辽宁光晟律师事务所律师。原告：于立峰，男，1964年2月4日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。委托诉讼代理人：张婷，系辽宁光晟律师事务所律师。被告：大连航逸房地产开发有限公司，统一社会信用代码91210200089083817F，住所地辽宁省大连市甘井子区革镇堡镇后革村**。法定代表人：蒋伟健，系该公司总经理。委托诉讼代理人：朴琼玉，女，1984年8月11日生，朝鲜族，系该公司职员，住址辽宁省大连市沙河口区。原告于丹、于立峰与被告大连航逸房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告于丹、于立峰的共同委托诉讼代理人张婷、被告大连航逸房地产开发有限公司的委托诉讼代理人朴琼玉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于丹、于立峰向本院提出诉讼请求：判令被告支付逾期办理房屋权属证书的违约金共计31,136元（2017年11月1日至2018年12月27日，共计421天）。事实与理由：原告与被告在2015年6月19日签订了《商品房买卖合同》，购买了大连市甘井子区商品房一处，并交付房款739,584元。被告于2016年10月31日向原告交付了该房屋。《商品房买卖合同》第十五条约定：双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理该房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。现产权证已经可以办理，但被告一直未向原告支付逾期违约金。在2019年7月左右，经原告小区业主们的争取，被告向原告承诺将于2019年9月份支付逾期办证违约金，并要求原告向被告出具《备忘录》。该《备忘录》中明确约定:“本人保证接收到款项后，不再向大连航逸房地产开发有限公司主张逾期办理房屋产权证的一切权利”。但截至原告起诉之日，被告并未如其承诺支付原告违约金。因原告一直未收到违约金，因此根据《备忘录》的约定，原告仍然有权利向被告主张逾期办理房屋产权证的一切权利。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告大连航逸房地产开发有限公司辩称，不同意原告诉讼请求。一、被告已积极办理案涉房屋所在项目的不动产登记证，被告已取得案涉项目的竣工备案、项目五证齐全，被告非恶意不办理案涉项目相关权属登记申请、故意给自身造成因逾期给房屋买受人办证而产生的违约金损失。延迟办证原因系相关行政部门延迟给案涉项目办理房屋所有权登记，2018年11月5日房产部门才正式接收案涉项目报审资料即具备为买受人办证的条件。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条之约定，因出卖人责任导致无法办理房屋所有权登记的，由出卖人承担赔偿责任，而案涉房屋所有权登记证下发迟延存在因行政机关迟延下发权属证造成的，故不应由被告承担违约责任；二、原告主张的违约金过高，即使延迟办理房屋所有权登记的责任在被告，但延迟办理房屋所有权登记并未给原告造成损失，合同约定的是被告对延迟办理房屋所有权登记承担赔偿责任，原告无损失则被告无赔偿责任。综上所述，请求贵院驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并依法对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：1、2015年6月19日，原告作为买受人，被告作为出卖人，签订了《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于甘井子区商品房一处。该合同第八条约定：出卖人应当在2016年12月25日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理”。2、上述《商品房买卖合同》订立后，原告按照合同约定支付了被告购房款739,584元，被告于2016年10月31日将案涉房屋交付原告。3、2018年12月27日，被告取得案涉中航华府项目房屋所有权证（工程号1#-42#、CK1#、CK2#）。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规，应为有效，对双方当事人具有法律约束力。按照《商品房买卖合同》第十五条约定：“双方约定办理该房屋所有权登记的期限为一年，自该房屋交付之日起计算，由买受人负责办理。如因出卖人责任，自房屋交付之日起超过一年买受人仍无法办理该房屋所有权登记或无法取得房屋权属证书的，自该一年届满之日起，出卖人承担已收房款日万分之一的赔偿金，直至可以办理。”但从实际履行情况看，被告未能在房屋交付后一年内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被告直至2018年12月27日才取得案涉小区的房地产权证书，致使原告未在合同约定的期限内取得房屋产权证。显然，被告逾期办证的行为，不符合合同的约定，根据法律规定，被告的行为已构成违约。被告应依照《商品房买卖合同》的约定，自该房屋交付满一年后的次日起承担已收房款日万分之一的违约金，直至2018年12月27日被告取得了案涉小区的产权证书，原告可以办理产权登记为止。该《商品房买卖合同》约定的交房时间为2016年12月25日前，即双方约定的房屋交付时间是自合同签订之日起至2016年12月25日前的整个时间区段。案涉房屋的实际交付日期为2016年10月31日，被告的交房日期在该时间区段内，属于按约交房，“房屋交付之日”应为房屋实际交付给原告的日期。故被告应支付原告违约金739,584元*万分之一/天*421天=31,136元。关于被告辩称案涉房屋无法在约定期限内取得房地产权属证书系因其他行政机关原因，而非被告原因，故被告不应承担违约责任一节，对此被告未提交证据予以证明，故被告的该项辩称意见，没有依据，本院不予采纳。关于被告辩称原告未提供证据证明其逾期办证的损失，要求降低违约金标准的问题。本院认为，被告的该项抗辩理由不成立。首先，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产物权的取得，经依法登记发生法律效力，即买受人只有办理房屋产权登记，才能取得该房屋的完全所有权。本案被告虽向原告交付了房屋，但在原告无法办理权属证书期间，原告不能完全、自由的行使其对于所购商品房的全部所有权权利，因此，逾期办证给原告造成的损失是客观的、不可否认的。其次，《商品房买卖合同》中约定的日万分之一的违约金标准，系双方自愿达成，也在法律规定的合理范围之内，不具有调整的基础。因此，对于被告的上述抗辩，本院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：被告大连航逸房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告于丹、于立峰违约金31,136元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币289元（原告已预付,简易程序已减半收取），由被告大连航逸房地产开发有限公司负担，并于本判决发生法律效力之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  赵丽艳二〇二〇年十一月十日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。