四川省眉山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川14民终395号 上诉人（原审被告）：郭树成，男，1951年9月13日出生，汉族，住四川省青神县。 上诉人（原审被告）：罗庆祝，女，1965年11月19日出生，汉族，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：余建军，四川中民律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：眉山市物兴物业管理有限公司，住所地四川省青神县青城镇一环路北段。 法定代表人：王雄，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈华清，青神县中兴法律服务所法律工作者。 原审被告：姜伦，男，1980年7月26日出生，汉族，住四川省犍为县。 原审被告：姚国兵，男，1978年1月20日出生，汉族，住江苏省宝应县。 上诉人郭树成、罗庆祝因与被上诉人眉山市物兴物业管理有限公司（以下简称物兴物业公司）及原审被告姜伦、姚国兵物业服务合同纠纷一案，不服四川省青神县人民法院（2019）川1425民初938号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月8日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭树成、罗庆祝上诉请求：一、撤销四川省青神县人民法院（2019）川1425民初938号民事判决，判决驳回物兴物业公司对郭树成、罗庆祝的全部诉讼请求；二、本案一审、二审案件受理费由物兴物业公司承担。事实和理由：一、2018年3月30日，物兴物业公司与四川省青神县青城镇花园社区居民委员会签订的《青神县天和鑫城小区物业管理合同》，因主体不合法，该合同不成立；2019年6月10日物兴物业公司与天和鑫城小区业主委员会签订的《青神县天和鑫城小区物业管理服务合同》，因不符合《物业管理条例》的相关规定而不成立。据此，一审认定上述合同合法成立并生效无事实和法律依据。二、如果涉案物业服务合同有效，根据《物业管理条例》第四十二条的规定，本案即使要支付物业服务费用，也是应该由本案上诉人和原审被告连带承担，原审判决仅由上诉人承担，属适用法律错误。三、原审已查明，原审被告在租赁期间对其营业范围内的安保、卫生、电梯维护等进行了自行管理，被上诉人没有收取物业服务费用的权利。四、案涉的区域并未在物业服务范围内，上诉人未与被上诉人签订过《物业服务合同》。综上，一审判决存在认定事实错误，适用法律也存在不当，请求支持其上诉请求。 物兴物业公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 姜伦、姚国兵未陈述意见。 物兴物业公司向一审法院起诉请求：一、判令郭树成、罗庆祝立即交纳2018年2月1日至2019年6月30日的物业管理费99597元；二、案件受理费由郭树成、罗庆祝承担。 一审法院认定事实：2018年3月30日，因天和鑫城小区未成立业主委员会，物兴物业公司与四川省青神县青城镇花园社区居民委员会签订了《青神县天和鑫城小区物业管理合同》，此合同有该社区居民委员会盖章并有社区主任签字予以确认。天和鑫城小区业主委员会成立后，物兴物业公司于2019年6月10日与该业主委员会签订了《青神县天和鑫城小区物业管理服务合同》，该合同有该小区业主委员会盖章并有业主委员会主任签字予以确认。该两份合同包含：物业基本情况、委托管理事项、委托管理期限、双方的权利义务、物业服务质量、物业服务费用、违约责任、合同争议的解决方式、其他条款等共计九章。该合同载明：由物兴物业公司从2018年2月1日起至2019年6月30日止，向天和鑫城小区全体业主提供维修、养护、管理、保洁、安保及档案管理等物业管理服务；该物业的物业服务费由业主按建筑面积交纳，具体标准为住宅（高层）1.00元/平方米/月，商业用房1.00元/平方米/月。合同签订后，物兴物业公司为天和鑫城小区提供了物业服务，履行了管理、维修、养护、保洁、安保等义务，但郭树成、罗庆祝至今未交纳从2018年2月1日至2019年6月30日的物业服务费。物兴物业公司催收未果，遂提起诉讼。 另查明：郭树成、罗庆祝系天和鑫城小区的开发商，也系青神县天和鑫城小区1栋1-10层的业主，小区建成后的前期物业由其在进行管理。在2017年5月16日郭树成、罗庆祝将一楼大厅和5－11层房屋出租给了姜伦、姚国兵，租期十年。姜伦、姚国兵租赁后从事商业经营活动，经营期间聘请了保安、清洁工，并就电梯进行了维护，对其营业范围内的物业进行了管理。郭树成、罗庆祝所拥有的天和鑫城小区1栋1-10层建筑面积为5858.7平方米。按《物业管理服务合同》的约定，每月物业服务费计算标准为1元/平方米，其拖欠的2018年2月1日至2019年6月30日的物业服务费为99597.9元（5858.7元/月×17个月）。 一审法院认为，物兴物业公司与青神县青城镇花园社区居民委员会、青神县天和鑫城业主委员会签订的《物业管理服务合同》依法成立并生效，应受法律保护，该合同对天和鑫城物业管理范围内的所有业主均具有约束力。物兴物业公司按照《物业管理服务合同》的约定，履行了基本的管理、维修、养护、保洁、安保等义务，郭树成、罗庆祝作为业主应当按约交纳物业服务费。 物兴物业公司请求郭树成、罗庆祝支付2018年2月1日至2019年6月30日期间的物业服务费，符合法律规定，予以支持，但其计费偏高，因姜伦、姚国兵在租赁经营期间对其营业范围内的安保、卫生、电梯维护等进行了自行管理，物兴物业公司当庭也予以了认可，根据《物业管理条例》第四十条，“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则……”的规定，故应适当减少物业管理费，参照青神县同类小区的收费标准，可按0.8元/平方米/月元计算。 郭树成、罗庆祝辩称其与物兴物业公司从未建立物业服务合同，也不知道自己所住小区与该公司存在物业管理服务合同关系和未收到过催收通知的辩称意见与查证的事实不符，不予支持；郭树成、罗庆祝和姜伦、姚国兵相互认为按照租赁合同应该由对方交纳物业管理费，但该租赁合同签订的时间是在物兴物业公司管理天和鑫城小区之前，当时系郭树成在组织管理小区，且租赁合同上既载明“使用该房屋进行商业活动产生的其它各项税费由乙方缴纳，”又载明“甲方不收取乙方的物业费及管理费用”，故可认定双方对今后的物业管理费由谁交纳约定不明确，加之物兴物业公司诉前并未向姜伦、姚国兵进行过催收，故郭树成、罗庆祝与姜伦、姚国兵之间由谁承担物业费的问题应另行起诉。 姜伦、姚国兵辩称，物兴物业公司没有给他们提供过物业服务的理由不成立，物兴物业公司所举的证据证实其对整个小区的公共区域进行了管理和维护，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，故对该辩称意见，不予采纳。 综上，一审法院认为，郭树成、罗庆祝应向物兴物业公司交纳2018年2月1日至2019年6月30日的物业管理费79678元（5858.7×0.8×17）。遂依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条之规定，判决：一、在判决生效之日起十日内，由郭树成、罗庆祝支付给眉山市物兴物业管理有限公司物业服务费79678元；二、驳回眉山市物兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1145元，由郭树成、罗庆祝负担896元；物兴物业公司负担249元。 本案二审期间，当事人未提交新证据。 本案二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实一致，本院对此依法予以确认。 本院认为，根据物兴物业公司在本案中主张的民事法律关系性质，本案为物业服务合同纠纷。物兴物业公司系天和鑫城小区的物业管理公司。天和鑫城小区业主委员会代表全体业主与物兴物业公司签订的《物业服务合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制规定，合法有效，该合同对天和鑫城小区全体业主具有法律约束力。物业服务具有时间持续性和无法计量性等特点，在案涉物业服务合同未被撤销或确认无效的情况下，业主应当按照合同的约定支付相应的物业服务费。物兴物业公司面向天和鑫城小区全体业主提供的物业管理服务，具有公共产品的性质，关系到全体业主的切身利益，如允许个别业主以未接受物业服务或无需接受相关物业服务为由拒交物业管理费用，将影响物业公司维持正常服务。 《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定:“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。” 本案中，郭树成、罗庆祝系天和鑫城小区业主，其主张物兴物业公司未向其提供物业服务，故不应交纳物业服务费。依据查明的事实，郭树成、罗庆祝的物业承租人姜伦、姚国兵在租赁经营期间对其营业范围内的安保、卫生、电梯维护等进行了自行管理；物兴物业公司虽主张其已按照合同约定履行了物业服务义务，但未提供充分的证据予以证明，故其应承担举证不能的法律后果。鉴于此，因物兴物业公司没有按照合同约定向郭树成、罗庆祝的物业提供全面服务，故酌定由上诉人郭树成、罗庆祝承担案涉物业服务费的40%给付义务，即向物兴物业公司给付物业服务费39839.16元（99597.9×40%）。 综上所述，上诉人郭树成、罗庆祝的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律存有不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、撤销四川省青神县人民法院（2019）川1425民初938号民事判决； 二、在判决生效之日起十日内，由郭树成、罗庆祝给付眉山市物兴物业管理有限公司物业服务费39839.16元； 三、驳回眉山市物兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费1145元，由物兴物业公司负担687元，由郭树成、罗庆祝负担458元；二审案件受理费2290元，由物兴物业公司负担1374元，由郭树成、罗庆祝负担916元。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓梅 审判员  王美福 审判员  辛利平 二〇二〇年十一月三十日 书记员  阳 洋