江西省兴国县人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0732民初3326号原告：钟崇东，男，1971年1月15日出生，汉族，江西省兴国县人，居民，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：钟济民，江西国兴律师事务所律师，特别授权。被告：钟晓兴，男，1972年11月3日出生，汉族，江西省兴国县人，居民，住江西省兴国县。委托诉讼代理人：谢建民，江西国兴律师事务所律师，特别授权。原告钟崇东与被告钟晓兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟崇东的委托诉讼代理人钟济民、被告钟晓兴及其委托诉讼代理人谢建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟崇东向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告钟晓兴立即向原告钟崇东支付租金436400元；二、依法判决被告钟晓兴立即向原告钟崇东支付违约金400000元，被告钟晓兴已向原告钟崇东支付的保证金300000元可抵扣其中的300000元违约金；三、本案诉讼费用由被告钟晓兴负担。事实与理由：原告系坐落于兴国县将军大道****综合楼的房屋所有人。2013年5月1日，原、被告订立《综合楼租赁合同》，主要相关内容为：被告承租该综合楼用于经营宾馆，租赁期间自2013年5月1日起至2023年4月30日止。2013年5月1日至2014年4月30日的每月租金为78100元，2014年5月1日至2017年4月30日的每月租金为86200元，2017年5月1日至2020年4月30日的每月租金为94900元，2020年5月1日至2023年4月30日的每月租金为104390元。被告应当在每月5日前支付当月租金，如逾期支付则每日按照逾期支付总额的3%计算违约金。被告应当向原告支付保证金300000元，如被告没有违约，则原告在合同终止后无息返还保证金。随后，被告承租该综合楼经营“罗马假日酒店”，并将部分房屋转租给他人。2017年期间，被告拖欠原告多个月的租金。2018年4月1日，原、被告订立《关于罗马假日酒店原合同的补充协议》，主要相关内容为：原、被告租赁房屋的范围缩小，变更为该综合楼的一楼、二楼、六楼、七楼、八楼、九楼、十楼，租赁期间自2018年4月1日起至2023年4月30日，每月租金为43000元。截止2018年3月30日，被告尚欠原告租金589400元。被告应当于2018年5月底将其中180000元租金付清；于2020年4月前将剩余的409400元租金分期清，每月至少应当支付17000元。如被告违约，则原告不予返还原合同的保证金，且被告还应当向原告支付违约金100000元。迄今为止，被告仅向原告支付了部分租金。而原告多次向被告催告租金却未果，故必须通过诉讼途径方可解决。原告认为，原、被告之间订立的租赁合同依法成立，对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已按照合同约定将房屋交付给被告使用、收益，但被告却未按照合同约定向原告支付租金。据此，应当认定被告已构成违约，依法应当按照合同约定支付租金和承担违约责任。原告钟崇东向法庭提供的证据有：1、原告身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格；2、房产证复印件一份，《综合楼租赁合同》复印件一份，《关于罗马假日酒店原合同的补充协议》复印件一份，证明被告承租原告所有的兴国县将军大道Ａ5栋6-15号综合楼用于经营宾馆并拖欠租金的事实。被告钟晓兴辩称：签合同和补充协议是事实，签订补充协议后我陆陆续续付了将近20万元，具体数字记不清楚了。庭后如果有相应证据会再提供给法庭。没有按时支付租金是因为将军大道2018年7月份以前在修路。2019年6月我因为犯罪被公安机关羁押，所以才造成违约。我妻子现在仍在经营，如果是违约早就没有经营了，所以我不构成违约，不应承担违约责任。被告钟晓兴未向法庭提交证据。本院经审理认定事实如下：一、原告钟、原告钟崇东系坐落于兴国县将军大道****综合楼的房屋所有人。年5月1日，原告钟崇东（甲方）与被告钟晓兴（乙方）订立《综合楼租赁合同》一份，主要内容是：“一、甲方将属于自己所有的位于将军大道Ａ5栋6-15号综合楼（除现有通道和通道北边店面和该二间店面的二楼留作甲方新楼通道使用）租赁给乙方作为宾馆（大酒店）经营使用。二、租赁范围：将军大道Ａ5栋6-15号综合楼（除现有通道和通道北边店面和该二间店面的二楼留作甲方新楼通道使用）。三、租赁期限：从2013年5月1日至2023年4月30日。四、租金及给付方式：2013年5月1日至2014年4月30日每月租金计人民币柒万捌仟壹佰元整（￥78100.00元）；2014年5月1日至2017年4月30日每月租金计人民币捌万陆仟贰佰元整（￥86200.00元）；2017年5月1日至2020年4月30日每月租金计人民币玖万肆仟玖佰元整（￥94900.00元）；2020年5月1日至2023年4月30日每月租金计人民币壹拾万零肆仟叁佰玖拾元整（￥104390.00元）。当月租金于当月5日前支付，逾期支付乙方应当承担逾期支付总额每天3‰的违约金；逾期二个月未支付，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任；五、保证金叁拾万元整（￥300000.00元），合同期满后乙方无违约的情况，甲方无息退回乙方。……十二、违约责任：保证金原则加上违约方赔偿守约方直接经济损失，同时违约方应支付守约方违约金人民币壹拾万元整（￥100000.0）。……”随后，被告钟晓兴向原告钟崇东支付了保证金300000元，开始承租该综合楼经营“罗马假日酒店”，并将部分房屋转租给他人。2017年期间，被告钟晓兴开始拖欠原告钟崇东多个月的租金，截止2018年3月30日之前，被告钟晓兴欠原告钟崇东租金589400元。二、2018年，原告钟崇东在监狱服刑。2018年4月1日，原告钟崇东之妻姚清华与被告钟晓兴协商一致后，以原告钟崇东（甲方）的名义与被告钟晓兴（乙方）订立《关于罗马假日酒店原合同的补充协议》一份，主要内容是：“因甲乙双方在平等协商、互惠互利，原签订将军大道综合楼乙方钟晓兴与甲方钟崇东关于罗马假日酒店的合同作如下补充：1、租赁期限：自2018年4月1日至2023年4月30日结束。2、租赁地范围：一楼酒店大厅及右边（沙县小吃）小店，二楼（除钟崇东现办公室的地方）、六楼、七楼、八楼、九楼、十楼。现新楼停车场乙方暂时共同使用。如新楼开始运营停车场使用权另行协商。3、租赁金额：人民币每月肆万叁仟元整（4300元/月），当月10日前必须付清当月房租，逾期一个月未交房租，甲方有权解除合同，并追究乙方的违约责任。4、除以上由乙方承租物之外的物业由甲方另外出租第三方使用，产生的物业费用，水电费用、电梯费用等一切费用乙方和第三方协商处理。5、因将军大道道路改造对酒店经营有重大影响，及钱柜量贩原承租人欠房租原因，乙方在2018年3月30日之前欠甲方租款为伍拾捌万玖仟肆佰元589400元，经甲乙双方友好协商，甲方同意就乙方所欠房租作分期补交，说明如下：①钱柜量贩所欠房租壹拾捌万元由乙方负责催收，于2018年5月底前全部付清给甲方，如乙方未把原钱柜量贩所欠的房租壹拾捌万元在规定的时间给甲方，甲方有权追偿乙方的违约责任。②剩余乙方欠甲方房租肆拾万零玖仟肆佰元409400元，由甲方双方协商，在2年之内（即到2020年4月止）由乙方分期分批支付给甲方指定帐户内，每月不得少于壹万柒仟元，每月30日前付清。如2年未付清剩下余款按月息2分计算，并追偿乙方的违约责任。6、违约责任：乙方违约甲方原合同保证金不退，还需支付甲方壹拾万元违约金，甲方违约必须退还乙方保证金，还需支付乙方壹拾万元违约金。7、本次补充协议签订后，和原合同同时具有法律效力，相冲突的条款以本补充协议为准。因原签订人钟崇东因其他原因不在签订地，由其妻子姚清华代签同等具有法律效力。8、任何一方违背都具有法律赔偿责任，协商不成，可起诉至兴国县人民法院。9、本补充协议一式两份，甲乙双方各执一份。”此后，被告钟晓兴陆续支付了租金153000元，尚欠436400元。以上事实，有原、被告陈述及原告提供的证据证实，经庭审质证，本院予以认定。本院认为，被告钟晓兴向原告钟崇东租赁房屋，双方签订的《综合楼租赁合同》没有违反自愿、合法原则，租赁合同关系合法有效，对双方均有法律约束力。原告钟崇东之妻姚清华与被告钟晓兴协商一致后，以原告钟崇东的名义与被告钟晓兴订立的《关于罗马假日酒店原合同的补充协议》，没有违反自愿原则，但关于违约责任的约定中，既约定“如2年未付清剩下余款按月息2分计算”，又约定“乙方违约甲方原合同保证金不退，还需支付甲方壹拾万元违约金”，可以认定为《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。被告钟晓兴向原告钟崇东交纳的保证金300000元，是基于2013年5月1日所签订的《综合楼租赁合同》而支付的，至今租赁期未届满，因此，原告钟崇东要求被告钟晓兴抵扣违约金的诉讼请求理由不充分，不应支持。被告钟晓兴所欠租金436400元是在2018年3月30日之前欠下的，至原告钟崇东起诉时已经两年多时间，双方约定违约金100000元并不存在过高的情形，应予支持。综上所述，原告钟崇东的部分诉讼请求有事实依据和法律依据，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告钟晓兴支付原告钟崇东2018年3月30日之前所欠租金436400元。二、由被告钟晓兴支付原告钟崇东违约金100000元。三、驳回原告钟崇东的其他诉讼请求。四、本案所涉执行内容，限判决生效后一个月内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息和迟延履行金。本案受理费11164元，原告钟崇东已预交，由被告钟晓兴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本判决书生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行。申请执行的期限为二年。审判长  肖少颖审判员  刘春发审判员  黄绍兴二〇二〇年十一月十日书记员  黄 腾