浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2390号 原告：陈会敏，男，1990年7月24日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 原告：王靖泽，男，1969年9月5日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 两原告共同委托诉讼代理人：郑捷峰，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 两原告共同委托诉讼代理人：范磊，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 被告：付丹丹，女，1989年12月31日出生，汉族，住江西省九江市永修县。 委托诉讼代理人：胡建克，浙江震瓯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈迪轩，浙江震瓯律师事务所律师。 第三人：温州博纳娱乐有限公司，住所地浙江省温州经济技术开发区滨海园区一道六路永和锦园**团**，统一社会信用代码：91330301MA296HCC2Q（1/1）。 法定代表人：付丹丹。 原告陈会敏、王靖泽与被告付丹丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月7日作出（2019）浙0303民初3754号民事判决。原告陈会敏、王靖泽不服该判决，向温州市中级人民法院提起上诉。温州市中级人民法院于2020年3月24日作出（2020）浙03民终1139号民事裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭审理，在审理过程中，本院依职权追加温州博纳娱乐有限公司（以下简称温州博纳公司）为第三人参加诉讼，并于2020年9月8日、2020年10月28日两次公开开庭进行了审理。两次开庭，原告陈会敏、王靖泽的委托诉讼代理人郑捷峰、被告付丹丹的委托诉讼代理人胡建克、陈迪轩均到庭参加诉讼，第三人温州博纳公司经传票传唤，均无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告陈会敏、王靖泽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方于2014年10月13日签订的《二楼商业租赁合同》；2.判令被告立即腾空房屋，恢复原状返还给原告；3.被告立即向原告支付拖欠的租金及占有使用费（租金自2019年2月1日起计算至判决确定的租赁合同解除之日止，占有使用费自租赁合同解除次日起计算至实际腾空返还房屋之日止，租金、占有使用费的标准根据租赁合同约定计算）；4.判令被告向原告支付逾期付款利息，以194370.75元为基数自2019年1月1日起按LPR利率计算至判决确定的履行之日，以204089.29元为基数自2020年1月1日起按LPR利率计算至判决确定的履行之日）；5.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：2014年10月13日，原告与被告签订了《二楼商业租赁合同》，双方约定原告将位于温州市经济技术开发区××路××楼商业面积为587.72平方米的房屋租给被告，租期拾年，从2015年2月1日起至2025年1月31日止。同时，该《协议》第四条约定：“1.每年租金为176300元。2.合同期内，叁年内租金不变，第肆年起，租金以每年为单位的5%递增。3.承租方以转账形式向出租方支付租金，租金暂定每年支付一次，并须提前一个月时间交至出租方。”第七条约定：“乙方房屋租金不得超过两个月，如有超出，甲方有权回收房屋。”第八条约定：“各项费用的缴纳均由承租人承担。”在履行合同过程中，被告基本上按照合同约定按时足额交纳了租金，租金支付至2019年1月31日止。但被告未按合同约定于2019年1月1日前一次性付清2019年2月1日至2020年1月31日的租金，经原告多次催要，被告仍拒付租金及相关物业管理等费用，并至今占用房屋。 被告付丹丹辩称：1.付丹丹主体不适格，租赁合同的权利义务主体是温州博纳公司，双方无租赁合意，司法鉴定已确认合同非本人签名。2.被告根据其他股东要求支付租金，温州博纳公司成立前被告在合伙经营的KTV里负责财务工作，温州博纳公司成立后被告作为合伙人、股东、法定代表人，继续负责财务工作，故支付租金系履行职务行为。3.租赁合同中并未约定逾期付款利息。4.租赁场地用途为经营KTV，原告通过其代理人项有金明确知晓。在温州博纳公司经营期间，因产权、位置问题不能办理KTV的经营许可证，受执法部门行政处罚并要求关停。在温州博纳公司申请文化经营许可证时，行政审批局认为原告提供的租赁场地位于居民住宅区，不符合相关管理条例对设立地点的要求，对温州博纳公司的申请不予许可。因此合同目的无法实现，原告方基于过错应当承担减免部分租金的责任。5.合同约定原告在办好产权后，被告拿产权证办理登记温州博纳公司，但原告的产权于2017年3月份完税，被告拿完税发票去办理了营业执照。 原告陈会敏、王靖泽补充陈述称：1.温州博纳公司设立时间早于原告取得产权证的时间，故被告辩称需待原告办理产权才能设立温州博纳公司依据不足。原告的产权证是2018年办理的，完税时间也是2018年。2.租赁合同约定的产权要求商业，根据城市用地分类与规划建设用地标准，商业用地属于B1类，被告所经营的KTV属于娱乐康体设施用地属于B3类，故无法经营的后果应由被告承担。3.经行政主管部门作出的不予行政许可的决定是在原、被告诉讼期间发生，不导致合同目的不能实现。关于疫情问题，被告此前已停止经营，故与之无关。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。第三人温州博纳公司经传唤未到庭，亦未向本院提交书面质证意见，应视为其放弃了质证的权利。对到庭当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对到庭当事人对真实性无异议的证据，本院对证据的真实性予以确认，对证据对本案的影响于下文一并阐述。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 原告陈会敏、王靖泽提交的《二楼商业租赁合同》载明：甲方陈会敏、乙方付丹丹；甲方将温州市经济技术开发区××路××楼商业面积587.72平方米的产权商铺出租给乙方；租赁期限为十年，自2015年2月1日起至2025年1月31日止；年租金176300元，三年内租金不变，第四年起以每年为单位5%递增；承租方以转账的形式向甲方支付租金，每年支付一次，提前一个月时间交至出租方，第一次租金已付至2016年1月31日；甲方给乙方装修时间3.5个月；出租方将房屋交给承租方后，承租方的装修及修缮，出租方概不负责，其经营情况也与出租方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构；该房屋确保产权使用的商业；乙方房屋不得超过两个月，如有超出，甲方有权收回房屋；合同到期后，乙方如不续租，应保持房屋内干净整治，完好无蓄意破坏。该合同落款的甲方处由陈会敏签名捺印，乙方处签有“付丹丹”姓名及捺印。合同签订时间为2014年10月13日。 经被告付丹丹申请鉴定，浙江千麦司法鉴定中心温州（律证）所作出温律司鉴所[2019]文鉴字第140号文书司法鉴定意见书，鉴定意见为：根据现有的样本，《二楼商业租赁合同》上“付丹丹”的签字不是被告付丹丹本人所签。 庭审中，对于涉案《二楼商业租赁合同》的签订情况，双方共同陈述如下：双方共一并谈妥三份租赁合同，谈合同时出租方有项有金及其另一亲戚在场，承租方有李耕祥、付丹丹及其男友在场。谈好后，出租方将合同带回签字，签好后再将合同由项有金带给承租方由李耕祥、付丹丹及其男友陆续签订，签订合同时在场人除项有金外还有物业主任，合同的落款日期即为签订日期。合同中约定的“乙方房屋不得超过两个月”指拖欠租金不得超过两个月。出租方项光亮的房产为永和锦园一组团205号，出租方项光新的房产为永和锦园一组团206号。两原告补充说明：项有金与出租方的陈会敏为亲戚，与王靖泽、项光新、项光亮（未起诉）为朋友，原告王靖泽同意原告陈会敏签订合同。被告补充说明：签订合同时付丹丹不在现场，在的话肯定由她自己签字，听其他合伙人说租赁合同已签下来了，可以开始经营KTV了，按合伙人要求打租金。 租金由被告付丹丹通过转账支付至案外人陈占光账户，其中2017年2月26日支付88150元、于2017年6月29日支付88150元、于2018年1月26日支付92557.5元、2018年10月8日支付92557.5元。双方一致确认租金已付至2019年1月31日，并已重新约定按半年支付一次。 涉案KTV于2019年1月7日停止营业，2020年9月25日，经办人至现场查看时有工作人员在进行清扫，此后已重新开始营业。 另查明：一、2018年1月31日，原告陈会敏就坐落于杨柳路21号永和锦园1-4幢204室办理了不动产登记手续，权证号为：浙（2018）温州市不动产权第0018485号，用途为批发零售用地/商业，该不动产由原告陈会敏与王靖泽共同共有，份额各为88%、12%。二、温州博纳公司成立于2017年6月14日，经营范围为KTV娱乐服务等，法定代表人为付丹丹，住所地为浙，住所地为浙江省温州经济技术开发区滨海园区一道六路永和锦园**团**济技术开发区滨海亮点酒吧于2016年8月18日登记成立，于2018年8月9日注销，经营范围为餐饮服务，经营者为张凯平，经营场所为温州经济技术开发区滨海园区一道六路永和锦园**团**。温州经济技术开发区滨海好又来小卖部于2016年5月10日登记成立，于2018年7月23日注销，经营范围为茶叶、预包装食品及其他非前置许可商品的销售，经营者为李耕祥，经，经营场所为温州经济技术开发区滨海园区一道六路永和锦园**团**、2019年9月20日，温州经济技术开发区行政审批局作出温开审批文不予决字〔2019〕1号《不予许可决定书》，载明温州博纳公司于2019年9月17日提出歌舞娱乐场所设立行政许可申请。经审查浙江省温州经济技术开发区滨海园区一道六路永和锦园一组团204-206号属于居民住宅区，不符合《娱乐场所管理条例》第七条及《娱乐场所管理办法》第六条对娱乐场所设立地点要求，不予批准温州博纳公司取得歌舞娱乐场所设立行政许可。2019年10月21日，瑞安市人民法院立案受理温州博纳公司诉温州经济技术开发区行政审批局政府行政许可一案。该院于2020年2月21日作出行政判决书，判决撤销温州经济技术开发区行政审批局于2019年9月20日作出的温开审批文不予决字〔2019〕1号《不予许可决定书》，温州经济技术开发区行政审批局于判决生效后二十日内对温州博纳公司的申请重新作出处理。2020年8月19日，温州经济技术开发区行政审批局作出（2020）温开审批文不予决字第1号《不予许可决定书》，载明温开审批文不予决字〔2019〕1号《不予许可决定书》由温州市中级人民法院（2020）浙03行终216号行政判决予以撤销，现依据判决对温州博纳公司提出的歌舞娱乐场所设立行政许可申请重新作出处理。经审理，该场所位于浙江省温州经济技术开发区滨海园区一道六路永和锦园一组团204-206号，属于居民住宅区（场所三楼以上均为居民住宅），不符合《娱乐场所管理条例》第七条及《娱乐场所管理办法》第六条对娱乐场所设立地点要求……决定不予批准温州博纳公司取得歌舞娱乐场所设立行政许可。 庭审后，本院作了两份谈话笔录：一、被告付丹丹向本院说明，同意腾空涉案场地。二、本院向温州城邦物业管理服务有限公司永和锦园管理处进行调查询问。工作人员表示，合同签订时出租方有项有金等人在场，承租方有李耕祥、付丹丹、刘水林在场。对于经营KTV是清楚的，大家当时认为房屋的性质能开KTV。前期没有去办理娱乐场所行政许可，但听说可以办，至2018年下半年派出所过来说不可以开了，此后一直批不下来了。 本院认为，关于涉案《二楼商业租赁合同》的相对方是否为被告付丹丹及其是否应承担合同责任的问题。根据查明的事实及双方当事人的陈述，被告付丹丹参与了整个租赁合同的磋商及签订过程，虽然租赁合同落款处的“付丹丹”非其本人签名，但被告付丹丹已认可未亲笔签字的原因仅因其当时不在场，故被告付丹丹辩称与原告之间无租赁合意，显然与事实不符。在租赁合同形成后，被告付丹丹按照合同中约定的金额从其个人银行卡上陆续向出租人支付租金的行为符合租赁合同中约定由承租方以转账形式向出租方支付租金的方式，故在其明知双方存在租赁合同的情况下，其仍按租赁合同中约定的方式向出租人支付租金也应视为其追认了租赁合同中签名的效力。关于被告付丹丹辩称其支付租金系履行职务行为，本院认为，温州博纳公司成立时间晚于租赁合同签订时间近三年，被告付丹丹亦从未向出租人披露过其系替温州博纳公司履行支付租金的义务，故被告付丹丹该部分辩称依据不足。且即使被告付丹丹为温州博纳公司的发起人之一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款规定：“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。”原告仍然有权要求被告付丹丹承担相应的合同责任。综上，本院认为，《二楼商业租赁合同》系原告与被告付丹丹合意形成，意思表示真实，合法有效，应受法律保护，被告付丹丹应按合同约定履行相应的义务。 关于原告要求解除《二楼商业租赁合同》并要求被告腾空房屋、恢复原状的诉请。本院认为，涉案场所所经营的KTV已于2019年1月7日停止经营KTV，被告称停止经营是因为产权、位置的问题无法办理经营许可证并受到行政部门的处罚，故根据被告的以上陈述，表明被告主观上已认为KTV已难以维持经营，客观上亦实际停止经营亦未继续支付租金，因此原告于2019年6月6日提起诉讼要求终止租赁合同时，认定租赁合同解除更有利于减少双方的损失。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”故涉案《二楼商业租赁合同》的解除时间为起诉状副本送达之日即2019年6月24日。合同解除后，被告即负有腾空并返还租赁物的义务。关于原告要求将租赁物恢复原状的诉请，根据租赁合同的约定，双方约定了装修期，故应视为原告同意并知晓被告的装修行为，在原告并未举证证明，亦未说明被告超出双方约定的范围对租赁物进行了改建、增设、损毁等的情况下，本院对原告的该项请求不予处理。但若被告在腾空过程中因拆除而造成房屋损毁的，原告仍然有权依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”要求被告将租赁物恢复至符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。 关于原告要求被告支付租金、占有使用费及相应利息损失的诉请。本院认为：首先关于租金问题，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照合同约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”虽然涉案《二楼商业租赁合同》中没有对租赁场地的用途作出书面约定，但是根据实际情况来看，承租方一并租赁了三块场地用于经营KTV，而三块场地均由出租方的代表项有金与承租方商谈，且也正常约定了装修期及十年的租赁期限，因此原告方称不清楚租赁用途与常理不符，故原告作为出租人应当负有将符合约定用途的租赁物交给承租人使用的义务，虽然现在KTV又重新开始营业，但未得到正式审批前并不代表租赁物符合经营KTV的用途，而且KTV长期未经营也是客观存在事实。至于被告作为租赁场地用于经营KTV的一方，在租赁有特殊用途的场地时，对租赁物是否符合相关政策的规定应当负有更加谨慎注意的审查义务。综上，双方均对合同解除之前因房屋空置而产生的租金损失负有责任。经计算，按合同约定的上涨幅度，第5年租金为185115*105%＝194370.75元，故从2019年2月1日至合同解除的2019年6月24日期间，共计144日产生的租金为144*532.5（194370.75/365）＝76680元。因该期间KTV均没有经营，本院根据被告停止经营的时间，结合双方在履约过程中的过错程度，从平衡双方利益的角度考虑，根据公平原则，本院酌情将上述租金损失76680元中扣除30000元，剩余的46680元，被告应予支付。其次关于占有使用费问题，在2019年6月24日之后，温州博纳公司向行政审批部门提出歌舞娱乐场所设立行政许可申请未得到批准，此后历经行政诉讼的一审、二审，直至2020年8月19日，行政审批部门再次作出不予准许的决定。从整个过程来看，虽然上述行为表明承租方希望能够得到审批并继续经营，但实际上根据行政审批部门所告知的内容及被告称行政部门已在KTV停止经营前作出处罚的情况来看，被告对涉案场地无法继续经营应已清楚。此时，被告仍没有及时向原告交还租赁场地，致使房屋空置，导致损失扩大，故对于合同解除后的期间被告继续占用涉案场地而造成的占有使用费的损失，应当由被告承担责任。被告应支付的占有使用费，本院参照租赁合同约定的标准予以计算，故从2019年6月25日至2020年1月31日，应计算为194370.75-76680＝117690.75元。从2020年2月1日起至被告实际腾空之日止，应按年204089元（194370.75*105%）计算。最后，关于相应利息损失问题，从查明的事实来看，双方于2017年、2018年已重新约定租金按半年一次支付，故原告要求以整年租金作为计算利息损失的基数不符合双方约定，同时如上所述，考虑双方的过错及本案的实际情况，从平衡双方利益出发，根据公平原则，本院对原告的该部分诉请不予支持。 关于鉴定费用4200元，虽经鉴定涉案的《二楼商业租赁合同》落款处的“付丹丹”非其本人签名，但因合同责任仍归于被告付丹丹，故相应的鉴定费用仍应由被告付丹丹承担。 综上所述，本院对原告陈会敏、王靖泽主张的合法、合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告王靖泽、陈会敏与被告付丹丹之间形成的《二楼商业租赁合同》于2019年6月24日解除； 二、被告付丹丹于本判决生效之日起十日内向原告王靖泽、陈会敏支付租金46680元； 三、被告付丹丹于本判决生效之日起十日内腾空位于浙江省温州经济技术开发区××路××号××幢××室房屋，并支付计算至实际腾空之日的占有使用费（截止2020年1月31日为117690.75元；从2020年2月1日起按年204089元计算；若实际腾空之日超过2021年1月31日，则参照《二楼商业租赁合同》继续计算）； 四、驳回原告王靖泽、陈会敏的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1825元，由原告王靖泽、陈会敏负担724元，由被告付丹丹负担1101元；鉴定费4200元，由被告付丹丹负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 长 谢 力 人民陪审员 严 舒 人民陪审员 朱永楣 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理 项 施 书 记 员 章铭炜