河南省安阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫05民终5453号上诉人(原审被告)：安阳市太兴房地产开发有限责任公司，住所地安阳市文峰区相三路**楼****。法定代表人：王天顺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：于慧聪，河南骏腾律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：傅浩栋，男，1997年11月14日出生，汉族，住安阳市殷都区。委托诉讼代理人：康振杰，河南兴邺律师事务所律师。上诉人安阳市太兴房地产开发有限责任公司因与被上诉人傅浩栋房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省安阳市文峰区人民法院（2020）豫0502民初1290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。安阳市太兴房地产开发有限责任公司上诉请求：撤销一审判决,发回重审或驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由：一、一审法院仅凭一张收据就认定上诉人与被上诉人存在房屋买卖合同关系事实认定错误。收据只是资金收款凭证,并非房屋买卖合同。由于双方不存在房屋买卖合同关系,上诉人不应承担违约赔偿而应承担缔约过失责任,缔约过失责任以实际损失为限,房屋差价属于履行利益不应支持。二、一审法院仅凭一张收据就认定上诉人收到全部购房款事实认定错误。1、上诉人已经提交了录音证据证明了被上诉人没有交付购房款给上诉人,而且被上诉人交付给案外人的款项也只有20多万。录音发生在开具收据2年后,是用来证明上诉人开具收据时候并没有收到购房款,并非同一时期的两种冲突证明需要比较证明力大小,一审法院错误适用证据规则。2、上诉人出具收据,不能被认定为已经收到购房款,而要查明是否存在真实的交付款项,上诉人已经提交明确相反的证据没有收到全部购房款,应该由被上诉人举证实际交付了购房款。傅浩栋答辩称，一审判决认定事实清楚,适用法律正确,请求维持原判。上诉人与被上诉人没有签订房屋买卖合同,但被上诉人按照双方约定足额交付了房款和地下室款项,可以证明双方买卖关系存在,上诉人的收据也可以证明上诉人收到了购房款项,由于上诉人不能按约定时间与被上诉人签订合同并交付房屋,因此给被上诉人造成的损失依法应当追偿。傅浩栋向一审法院起诉请求：1．解除原被告房屋买卖关系；2．判令被告退还原告购房款550365元；3．判令被告偿还原告购房损失100000元（以评估结论为准）；4．本案诉讼费、鉴定费由被告承担。一审法院认定事实：一、2016年10月17日，原告傅浩栋购买被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司开发的清风和祥小区房屋，被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司售楼部工作人员向原告傅浩栋开具三张收款收据并加盖印有“安阳市太兴房地产开发有限责任公司业务专用章”字样的公章，编号0018633收款收据载明“今收到傅浩栋清风和祥花园5-2-501交付房款人民币贰拾叁万零贰拾伍元（￥230025元）摘由总房款143.7㎡×3758元／㎡=540025元”，编号0018634收款收据载明“今收到傅浩栋清风和祥5-2-501补交房款人民币叁拾壹万元（￥310000元）”，编号0018685收款收据载明“今收到傅浩栋清风和祥花园5-2-501地下室人民币壹万零叁佰肆拾元（￥10340元）”。原告提交其母亲傅晓丽三份银行取款流水，其中中国工商银行账户明细单显示户名为傅晓丽的账户于2016年10月17日卡取现金90000元，中原银行及中国农业银行河南省分行交易明细凭条显示2016年10月17日有共计13万元现金支出，但未显示交易账户户名及资金去向账户。二、被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司未与原告傅浩栋签订售房合同及交付房屋，原告多次向有关部门维权反应。2018年9月7日，被告公司向安阳市房产监察支队递交情况说明，2016年10月17日被告公司老板熟人宋停生说亲戚想要一套房屋，宋停生让先开收款收据到傅浩栋名下，然后宋停生再将房款给付给被告公司，但被告公司将收款收据交付给宋停生后，宋停生一直未支付被告公司任何款项。被告公司于2018年8月将涉案房屋出售。被告庭审中提供录音予以佐证，同时提交原告母亲傅晓丽2016年10月9日与中介就清风和祥5号楼西单元5层中户房屋签订的《房屋购买意向书》复印件。三、2020年8月17日，法院依据原告申请委托河南广达资产评估事务所就位于安阳市清风和祥小区5号楼2单元501室及地下室在2016年10月至2020年5月之间房产的市场价值差额进行了评估，评估结论为涉案房产市场价值差额为230838元，该评估结果使用有效期一年，自2020年8月17日至2021年8月16日使用有效。原、被告双方均对该评估报告结果无异议。但被告认为，房屋差价属于增益，增益部分不能作为损失进行认定。一审法院认为，被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司向原告傅浩栋出具涉案房屋房款收据证明双方达成了买卖合同关系，也证明双方当事人之间发生了给付与收取财产的事实。被告辩称原告将购房款支付给了案外人，也从未收到原告支付的购房款，并提交录音证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项规定，物证的证明力一般大于视听资料，故该录音资料不足以证明被告主张，法院不予采信。即使原告将购房款支付给了案外人，但被告公司工作人员给原告开具收款收据并将该收款收据交付原告，应视为被告对原告交款行为的认可，被告与案外人的纠纷应另行主张。现涉案房屋被告已出售他人并备案登记，故原告要求解除原、被告双方买卖关系的诉讼请求，法院予以支持。买卖关系解除后被告应返还原告购房款550365元。根据评估报告结论，涉案房产在2016年10月至2020年5月之间房产的市场价值差额为230838元，原、被告双方均对该报告无异议，但被告主张房屋差价属于房屋增益，原告并不一定能获得涉案房屋，不应将该差价作为损失认定。因原告未能获得该房屋系被告违约所致，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项规定，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。故被告应支付原告因房屋增值产生的损失230838元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条第二项，《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条规定，判决：一、解除原告傅浩栋与被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司买卖关系；二、被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内返还原告傅浩栋购房款550365元；三、被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司于判决生效之日起十五日内赔偿原告傅浩栋损失230838元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11612.03元，减半收取计5806.02元，鉴定费7290元，由被告安阳市太兴房地产开发有限责任公司负担。本院审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人安阳市太兴房地产开发有限责任公司向被上诉人傅浩栋出具的收款收据载明了具体房屋、面积、单价、总价款、收款数额，该收据不是房屋买卖合同，但可以证明双方之间形成房屋买卖合同关系，一审法院认定双方形成房屋买卖关系，在上诉人太兴公司不能履行房屋买卖合同时承担违约赔偿责任，并无不当。关于被上诉人傅浩栋付款数额，被上诉人提交了付款收据，上诉人提交的录音资料中也不能证明傅浩栋没有完全交纳购房款，上诉人认可本案涉及案外人宋停生，宋停生没有给付上诉人款项，根据本案证据和双方当事人陈述，傅浩栋交纳购房款的事实具有高度可能性，本院予以确认，上诉人与案外人之间的纠纷可以另行解决。综上所述，安阳市太兴房地产开发有限责任公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11612元，由安阳市太兴房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  崔素萍审判员  付文华审判员  朱志伟二〇二〇年十一月二十五日书记员  张文科