上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终11072号上诉人（原审原告、反诉被告）：上海奥元德商业投资有限公司，住所地上海市崇明区长兴乡新港村**。法定代表人：陈亚贵，执行董事。委托诉讼代理人：高雨，上海国年律师事务所律师。委托诉讼代理人：卞虎，上海国年律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨洪斌，男，1982年9月29日出生，汉族，户籍地重庆市奉节县，现住上海市青浦区。委托诉讼代理人：郁韶荣，上海荣弘律师事务所律师。上诉人上海奥元德商业投资有限公司（以下简称奥元德公司）因与上诉人杨洪斌房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初84605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人奥元德公司上诉请求：撤销原审判决第二项、第五项、第六项,并支持奥元德公司一审诉讼请求，驳回杨洪斌一审反诉请求。事实与理由：第一，上诉人解除合同的依据是被上诉人拖欠租金及物业费、水电费，且双方签订的系争《租赁合同》的9.2.6条约定了单方解除权和违约金。第二，被上诉人拖欠租金,上诉人并未免除其2018年11月20日至2019年2月19日期间的租金人民币（币种下同）20,000元和2019年5月20日至2019年8月19日期间的租金30,000元。第三、《房屋租赁合同》解除是因为被上诉人违约所致,上诉人有权扣除保证金并无需向被上诉人支付任何形式的赔偿。第四，关于一审判决提到的装修费用，双方在合同中明确约定，无论以何种情形解除合同或者终止合同，装修都是属于奥元德公司一方的，所以奥元德公司无须为装修向杨支付任何费用。上诉人杨洪斌不同意奥元德公司的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、针对奥元德公司依据的租赁合同的9.2.6条，其认为合同无效，因为出租的房屋系违章建筑，奥元德公司具有重大过错。而且租赁合同系格式合同，这个合同条款加重了承租人的义务，根据新的民法典的要求，如果没有特别说明则这个合同条款是没有效力的。二、关于租金的问题其与原审保持一致意见。三、如上所述租赁合同无效，奥元德公司主张的其他所有依据合同的后续费用都不成立。上诉人杨洪斌上诉请求：撤销原审判决中第二项、第六项,改判杨洪斌无需支付租金10万元，奥元德公司赔偿杨洪斌装修损失841,557元。事实与理由：一、房屋违法部分无法区分，租赁合同应为整体无效。二、奥元德公司对合同履行承担主要过错，故杨洪斌不应支付租金。三、奥元德公司应承担大部分赔偿责任，杨洪斌的实际损失应一并处理。上诉人奥元德公司不同意杨洪斌的上诉请求及事实和理由，并辩称：一、关于合同效力问题，应当按合同有证面积和无证面积来确认合同有效与无效的部分。二、双方均明知有证面积和无证面积。奥元德公司未对杨洪斌有任何隐瞒，因无证面积导致的合同无效是双方明知的，不应由奥元德公司承担大部分责任。三、因为杨洪斌未按约支付水电费等才解除的合同，应当由杨洪斌承担大部分责任。关于杨洪斌主张的实际损失没有证据证明。奥元德公司向一审法院提出诉讼请求：1.双方签署的房屋租赁合同解除；2.杨洪斌立即腾地清场并交还全部租赁物业；3.杨洪斌支付免租期租金50,000元；4.杨洪斌支付拖欠的租金50,000元（2018年11月20日至2019年2月19日的租金2万元、2019年5月20日至2019年8月19日的租金3万元）；5.杨洪斌支付拖欠租金的滞纳金（以2万元为基数，自2018年11月20日至实际清偿之日止；以3万元为基数，自2019年5月20日至实际清偿之日止，均按照每日万分之六的标准计算）；6.杨洪斌支付拖欠的物业费6,180元；7.杨洪斌支付拖欠的水电费10,824元（水费696元、电费10,128元）；8.杨洪斌支付违约金15万元。杨洪斌提出反诉，请求：1.确认奥元德公司、杨洪斌就位于浦东新区XX路XX号一、二层房屋（商业用房）于2018年7月17日签订的《房屋租赁合同》无效；2.奥元德公司返还押金10万元；3.奥元德公司赔偿杨洪斌损失1,552,585元（装修费损失841,557元、添附的设施设备损失584,428元、人员工资损失126,600元）。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，一审法院予以确认并在卷佐证，现认定事实如下：经审理查明，案外人孙某、铁某系上海市浦东新区XX路**房屋所有权人。2011年1月9日，奥元德公司与孙某、铁某签订《房屋租赁合同》，约定由奥元德公司向孙某、铁某承租上海市浦东新区XX路XX号整幢房屋，租期自2011年3月1日至2021年2月28日止。2018年7月17日，奥元德公司（甲方）与杨洪斌（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX号原手机店靠水果店一小间（实用面积15㎡）、XX路XX号二层（实用面积500㎡，其中有证面积375㎡，无证面积125㎡）房屋出租乙方，对于该房屋的现状，乙方已知悉并表示愿意承租。乙方租赁房屋作为餐饮使用。租赁期限自2018年7月20日起至2021年1月31日止。乙方享有一个月免租期，自2018年7月20日起至2018年8月19日止。如因乙方原因，导致合同提前解除或终止的，视为乙方自始不享有免租期，乙方除需支付违约金外，还应当补缴免租期内的使用费，每天的使用费与最初的月租金/30天相等。该房屋的年租金为60万元（含税），物业费为每年12,360元（2/㎡/月）。租赁费支付方式为先付后用，付三押二，签约当日，乙方向甲方支付首期3个月租金150,000元、物业费3,090元及2个月押金100,000元。第一次支付租金和物业费，应在第4个起租月之前的十五天支付，之后的付款以此类推。租赁期间，使用房屋产生的物业费、水、电、煤气等费用均由乙方承担。电费按照1.2元/度，水费按照6元/立方计算。乙方在合同期满终止或者提前解除合同时返还房屋应当符合正常使用后的状态。房屋的装修及添附的设备均归甲方所有。双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按合同解除当月租金的三倍支付违约金，给另一方造成损失，支付的违约金不足抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……6、无论甲方是否向乙方做出任何形式的催讨，乙方逾期不支付租金、物业费或本合同约定的其他费用累计超过10日。……甲方因上述原因行使解除权的，对乙方已经支付的租金，保证金及其他费用可以不予以退还。乙方逾期支付本合同项下约定的租金、物业费、保证金及其他应交纳的各项费用的，应每日按应付金额的万分之六比例向甲方支付迟延履行违约金。杨洪斌提供与奥元德公司签订的另一版本租赁合同，除租赁房屋约定为“XX路XX号二层，实用面积375㎡”外，其余内容与前述奥元德公司提供的合同均一致。杨洪斌表示，租赁标的以其提供的合同为准，只有二层375平方米为有证面积，其余为无证面积。奥元德公司表示，杨洪斌提供的租赁合同实际用于注册营业执照，备案合同中不能出现无证面积，实际有证面积包括二层375㎡及一层15㎡。合同签订后，奥元德公司将系争房屋交付杨洪斌，杨洪斌进场装修后经营火锅店。杨洪斌支付奥元德公司押金10万元，并支付物业费至2019年2月19日，之后未付。2018年11月20日至2019年2月19日期间租金，杨洪斌少付2万元。2019年5月20日至2019年8月19日期间租金，杨洪斌少付3万元。之后租金未再支付。2019年7月8日，高行镇人民政府下发责令限期拆除违法建筑公告，因该案租赁房屋内存在违法建筑，责令当事人限期拆除。2019年8月8日，杨洪斌停止经营。2019年10月19日，法院向杨洪斌送达起诉状副本等诉讼材料。奥元德公司表示，以上述日期作为合同解除日。2020年5月7日，杨洪斌将房屋返还奥元德公司。另查明，奥元德公司经理梁某曾与杨洪斌通过微信沟通租赁事宜，内容为：2018年10月12日，梁某，“原大树英语营业执照地址已变更好了”。2018年11月24日，杨洪斌，“帮我讲一下免租的事”；梁某，“嗯”。2019年5月23日，梁某，“怎么转10万元”、“杨老板帮忙转来吧，谢谢”。2019年8月9日，梁某，“昨天下午三居开会你店也有代表参加，镇领导说也不知道什么时间拆，没叫你今天停业，我也没叫你停业，是你自己停业的”。2019年10月15日，奥元德公司向法院起诉上海市浦东新区XX路XX号店铺租客施某，案号为（2019）沪0115民初84602号。该案庭审中，奥元德公司表示，施某应向其支付煤气费，但施某未支付。施某表示，煤气接在杨洪斌的表上，有个小表，煤气费应该付给奥元德公司，当时与梁某谈变更租金时，梁某不同意签订变更合同，所以没有支付煤气费。2019年11月7日，杨洪斌与梁某的通话内容摘抄如下：杨洪斌，“我和你说过2万元房租的事，你是知道的”；梁某，“知道，但是情况不一样了”；杨洪斌，“是不一样了，去年的情况你也知道，当时因为前面有其他的业主办的营业执照没有注销，我们没有办法办营业执照，耽误了一个多月，算上工资、房租损失十几万，我当时和你说，让你们承担一个月的房租，其他的我来承担，你说公司不愿意，只承担2万元，我想也就算了”；梁某，“它肯定要加起来的”；杨洪斌，“煤气，当时我少给你们3万房租，他（指施某）欠煤气费总共3万多元，我们当时说好煤气费让你们交的”；梁某，“你让我们交，你东西也不交出来，我们怎么交？也没有移过来，肯定要算在你这里的，他用了多少数量也不给我们”。杨洪斌，“当时他已经关门了，我根本就不知道”。梁某，“叫了好几次也不给”。杨洪斌，“我不给，我怎么到他店里，他们接的门锁起来了，他和你们是直接的联系，我们达成的协议是，你们来收，因为当初接的时候也是你们要他接的，跟我的一点关系也没有”。梁某，“接是大家商量的”。杨洪斌，“煤气是你们的事情，只要不影响到我就可以，但他中途和你们有事情，他不愿意付这个钱，当时你们也承认了，你们来做这个事，我就少给3万元，把这个交接给你们”。梁某，“没有交接，什么时候交接的”。杨洪斌，“没有交接因为他已经关门了”。梁某，“就等于没有交接，煤气费房租是两码事”。杨洪斌，“煤气和房租是两码事，但是和你们房东就是一件事，对不对”。梁某，“什么一件事”杨洪斌，“对啊！因为首先接是你们让他接的，我只是起一个代付的作用”。梁某，“接也是大家同意的”。杨洪斌，“是同意的，但是他和你们扯皮，然后他不付房租，也不付煤气费，然后把我这3万元钱少掉，然后交接过来，有多少他该补多少，以后的煤气费自己负责，当时我们谈过话，达成协议的”。杨洪斌提供现场照片，欲证明停业时房屋周边处于拆违状态，无法经营。因杨洪斌未提供原始载体，奥元德公司对真实性不予认可，但未向法院说明当时周围的经营状况。杨洪斌提供2019年6月至9月工资清单，欲证明杨洪斌存在人员工资损失126600元。奥元德公司对此不予认可。杨洪斌提供其与苏州A有限公司（以下简称A公司）于2018年7月25日签订的《装饰工程合同》，内容为杨洪斌委托A公司对系争房屋进行装修，包工包料，工期61天，自2018年7月25日至2018年9月25日，合同总价885,850元。装修预算表显示，一、拆除工程，包括除承重墙不拆除其余都拆估价30,000元、垃圾清运20,000元；二、瓦工工程，包括地坪贴仿古砖93,750元、卫生间墙砖30,000元、厨房墙砖34,500元、汽块砖砌墙24,000元、屋面盖瓦12,600元、吊脚楼进口做假檐12,000元、墙面小青砖68,400元、吊脚楼抬高浇地位12,000元、厨房间抬高砌地沟15,000元、大理石窗台板、调料台、吧台、台盆16,000元、卫生间洁具6,000元；三、木工工程，包括外立面窗框制作及安装20,000元、防腐木屋架30,000元、吧台酒柜15,000元、调料台8,000元、调料台背景6,000元、假门头背景12,000元、卫生间及门套3,000元、卫生间过道大门套15,000元、卫生间吊顶6,000元、吧台吊顶5,000元、吧台仓库门及门套1,500元、大门及花格10,000元、隔断博古架10,000元、外立面包柱头10,000元、木格花窗55,000元；四、电焊工工程，包括楼梯及扶手制作45,000元、方管隔断制作20,000元；五、防水工程12,600元；六、电工工程、水电工程112,500元；七、油漆工程105,000元；八、铝合金隔断6,000元；九、集成吊顶4,000元。以上合计885,850元。此后，A公司出具《决算单》，载明增加工程量包括1、外立面小青砖辅贴14,400元；2、外立面假檐盖瓦12,000元；3、一楼土坪辅贴地砖3,450元；4、杂工23,200元。总计53,050元。减少工程量包括1、地、地坪贴仿古砖比原平方减少2350元；2、厨房间抬高及砌地沟减少3,000元；3、吊脚楼做假檐减少4,000元；4、防腐木屋架减少10,000元；5、吧台酒柜减少10,000元；6、外立面包柱头减少4,000元；7、方管隔断减少5,000元；8、防水工程实际面积减少8,400元；9、原楼面贴地砖材料减少18,750元；10、垃圾清运减少6,000元。最终决算总价为851,400元。2018年8月2日、2018年9月3日、2018年9月25日，A公司向杨洪斌出具收据，分别收到杨洪斌支付的工程款265,750元、354,340元、221,460元。奥元德公司对上述证据均不予认可。审理中，杨洪斌申请对承租房屋内的装修及不可移动的设施设备进行造价评估，法院依照法定程序，委托上海正弘建设工程顾问有限公司（以下简称正弘公司）进行司法鉴定。为此，杨洪斌预付鉴定费用31,000元。正弘公司出具《司法鉴定意见书》，其中，奥元德公司、杨洪斌无争议的装饰装修及安装造价为711,338.80元，双方存在争议的部分包括：①原装饰拆除40,040元，奥元德公司认为房屋顶部原先不存在吊顶，地，地面贴砖按抬高贴的除工程量不大，鉴定价格不合理；②原顶喷黑15,196.97元，奥元德公司认为房屋顶部原貌就是黑色，不存在这项工程；③拆除外幕墙玻璃7,297.17元，奥元德公司认为外幕墙原先没有铝合金钢化玻璃；④广告招牌34,320元，奥元德公司认为杨洪斌仅做了字体安装，对费用不认可；⑤脚手架17,741.38元，奥元德公司认为施工过程中主要搭了门口一部分，其他位置没有搭设脚手架，对费用不认可，应当减半；⑥电缆1,083.46元，奥元德公司认为原本就存在，无需计取，即便需要计取，费用也应减半；⑦灯具30,121.23元，奥元德公司认为所有的灯具品牌不明确，不认可鉴定价格，应当减半；⑧钢桥架14,248.54元，奥元德公司认为原本就存在，无需计取；⑨风机等设备18,271.04元，奥元德公司认为没有具体的型号品牌，对费用不认可，应当减半。⑩奥元德公司对评估报告中关于社会保险、住房公积金、税费项目均不认可，因为杨洪斌将房屋发包给个体装修队施工，且未提供正规的发票，无法说明发生社会保险等相关费用。杨洪斌认可《司法鉴定意见书》的内容，并认为所有争议项均应计入工程总价。本项目的造价工程师沈骏杰（以下简称鉴定人员）来院表示，①拆除费用，现场是杨洪斌装修好的状态，根据杨洪斌描述及面积测算拆除价格；②原顶喷黑，无法判断原来存在还是杨洪斌喷黑；③拆除外幕墙玻璃，杨洪斌陈述火锅店有通风要求，所以将密封玻璃中的一部分改为可打开的窗户，先拆除原有玻璃再重新安装；④广告招牌，计取的就是字体安装价格；⑤脚手架，因为层高超过规定，必须计取脚手架，主要用于广告牌及外墙贴砖；⑥电缆，无法判断是原先存在还是杨洪斌施工；⑦灯具，按照一般中等的价格；⑧钢桥架，火锅店必须排电线，跟原先装修没有关系，应当计取；⑨风机等设备，通过现场查看，是格力品牌，所以按照格力的价格计取；⑩社会保险、住房公积金、税费，按照正规工程施工需要计取上述费用，具体数额根据政府公布的文件计算得出。一审法院认为，根据法律规定，房屋租赁合同的标的必须为合法建筑，否则合同将被认定为无效。从奥元德公司、杨洪斌签约情况来看，系争房屋包括合法建筑和违法建筑，据奥元德公司自述，用于注册营业执照的租赁合同不能出现无证面积，故双方签署的备案合同约定租赁面积为375平方米，由此可知，系争房屋合法建筑面积为375平方米，违法建筑面积为125平方米+15平方米。该案《房屋租赁合同》涉及有证面积的部分有效，无证面积的部分无效。奥元德公司现以杨洪斌欠付2018年11月20日至2019年2月19日期间租金2万元以及2019年5月20日至2019年8月19日期间租金3万元为由，主张单方解除《房屋租赁合同》。对此，法院认为，首先，梁某为奥元德公司公司经理，有权代理奥元德公司与杨洪斌洽谈租赁事宜，且奥元德公司并未提供证据证明有其他代理人，故梁某的言行可以视为奥元德公司的意思表示。其次，关于2018年11月20日至2019年2月19日期间租金，2018年10月12日，梁某告知杨洪斌，原大树英语营业执照地址已变更好了。2018年11月24日，杨洪斌要求梁某帮忙讲一下免租的事，此后，奥元德公司未再向杨洪斌催讨该期间少付的2万元租金。2019年11月7日，在杨洪斌向梁某提及免租事宜时，梁某则表示，“情况不一样了”。以上事实，足以说明奥元德公司、杨洪斌曾就免除杨洪斌2万元租金事宜达成一致意见，杨洪斌该项抗辩，法院予以采信。最后，关于2019年5月20日至2019年8月19日期间租金，2019年11月7日，梁某表示，“你让我们交，你东西也不交出来，我们怎么交？也没有移过来，肯定要算在你这里的，他用了多少数量也不给我们”、“叫了好几次也不给”、“接也是大家同意的”。（2019）沪0115民初84602号案件中，奥元德公司表示，施某应向其支付煤气费。施某则称，煤气接在杨洪斌的表上，有个小表，煤气费应该付给奥元德公司，当时与梁某谈变更租金时，梁某不同意签订变更合同，所以没有支付煤气费。上述内容，与杨洪斌所述事实吻合。因杨洪斌系煤气表的户主，对外承担清偿责任，而奥元德公司、施某均表示煤气费应由施某向奥元德公司支付，故杨洪斌抗辩煤气费抵扣3万元租金，依据充分，法院亦予采信。奥元德公司可另行向施某主张煤气费。综上，法院对杨洪斌已经支付完毕截至2019年8月19日期间租金的事实予以确认，奥元德公司主张解除合同的理由并不成立，法院不予采纳。该案审理中，奥元德公司、杨洪斌于2020年5月7日对系争房屋进行交接，说明双方均不愿继续履行合同，法院以该日作为合同解除日。至于合同解除的责任，一方面，奥元德公司将带有违法建筑的房屋出租给杨洪斌，导致合同履行存在障碍，应承担大部分责任，另一方面，杨洪斌对租赁物部分为违法建筑的事实系明知，就合同的解除，亦应承担部分责任。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。适用到该案：第一，免租期租金，合同约定，如杨洪斌违约导致合同解除，则杨洪斌自始不享有免租期，如前所述，该案合同解除主要原因在于奥元德公司，故就该项诉请，法院难以支持。第二，租金及滞纳金，因杨洪斌已经付清截至2019年8月19日的租金，奥元德公司再要求杨洪斌支付此前的租金及滞纳金，缺乏依据，法院不予支持。至于2019年8月20日至2020年5月7日期间的租金，因2019年8月8日起杨洪斌未再实际使用系争房屋，该案合同解除的主要责任在于奥元德公司，双方发生争议后，对房屋装修进行评估亦需一定的时间，故法院酌情由杨洪斌承担10万元租金。第三，物业费，因杨洪斌仅支付物业费至2019年2月19日，奥元德公司主张杨洪斌支付此后至2019年8月19日期间的物业费，具有合同依据，法院予以支持。杨洪斌以奥元德公司不具有物业服务资质、未提供物业服务为由拒付物业费，显然与合同约定相悖，法院不予采纳。第四，水电费，杨洪斌认可水电的用量，但不认可计价标准，法院认为，租赁合同已明确电费按照1.2元/度，水费按照6元/立方计算，杨洪斌再以计价标准过高为由进行抗辩，有违诚信，法院难以认同。第五，违约金，奥元德公司以杨洪斌违约为由主张违约金，但缺乏事实依据，法院予以驳回。第六，押金，杨洪斌要求奥元德公司返还押金10万元，于法不悖，法院予以照准。第七，杨洪斌请求奥元德公司赔偿搬迁损失3万元，人员工资损失126,600元，一方面，杨洪斌提供的证据不足以证明上述费用的实际发生，另一方面，即便存在上述费用，亦非杨洪斌的直接损失，故就该项反诉请求，法院难以支持。第八，装修损失，虽然奥元德公司对杨洪斌提供的《装饰工程合同》及收据不予认可，但杨洪斌实际对房屋进行了装修，上述材料可以部分反映装修情况，法院以《司法鉴定意见书》为基础，结合《装饰工程合同》等材料，认定杨洪斌的实际装修价值。（1）对奥元德公司、杨洪斌无争议的711,338.80元，法院予以确认。（2）原装饰拆除，奥元德公司认可杨洪斌存在拆除原装饰的行为，鉴定单位根据现状及杨洪斌描述的拆除内容计算得出金额，该金额与《装饰工程合同》大致相当，法院可予采纳。（3）原顶喷黑，因鉴定人员无法判断顶部原貌是否为黑色，《装饰工程合同》亦未涉及该项内容，故就部分费用，法院予以剔除。（4）拆除外幕墙玻璃，《装饰工程合同》未涉及该项内容，且可能与原装饰拆除工程存在重复，故该部分不应计取。（5）广告照片，鉴定人员已明确鉴定报告的金额仅针对字体安装，该部分费用法院予以确认。（6）脚手架，鉴定人员表示超高必须计取脚手架，法院予以采纳，该部分费用可予计取。（7）电缆，因鉴定人员无法判断是否原先存在，《装饰工程合同》亦未涉及该项内容，该部分费用不应计取。（8）灯具，鉴定人员已经按照一般中等的价格计算，鉴定结论并无不当，法院予以认同。（9）钢桥架，鉴定人员明确表示与此前装修无关，鉴定价格亦属合理，该部分费用应纳入装修总价。（10）风机等设备，鉴定人员表示，现场为格力品牌，鉴定结论以此为依据，符合实际情况，法院予以采纳。（11）社会保险、住房公积金、税费，鉴定人员解释合理，法院亦予采纳。综上，根据《司法鉴定意见书》的鉴定结论，杨洪斌投入的装修费用为866,080.99元。然而，杨洪斌曾在反诉状中自述装修费841,557元，根据禁反言规则，法院仍以841,557元作为杨洪斌实际的装修费用。在综合考虑合同部分有效、部分无效，合同解除的过错，合同履行情况（包括租期等）的因素，法院酌情由奥元德公司赔偿杨洪斌装修损失420,779元。据此，判决：一、确认上海奥元德商业投资有限公司与杨洪斌签订的《房屋租赁合同》部分有效（于2020年5月7日解除），部分无效；二、杨洪斌应于本判决生效之日起十日内支付上海奥元德商业投资有限公司租金10万元；三、杨洪斌应于本判决生效之日起十日内支付上海奥元德商业投资有限公司物业费6,180元；四、杨洪斌应于本判决生效之日起十日内支付上海奥元德商业投资有限公司水电费10,824元；五、上海奥元德商业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内返还杨洪斌押金100,000元；六、上海奥元德商业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿杨洪斌装修损失420,779元；七、驳回上海奥元德商业投资有限公司其余的诉讼请求；八、驳回杨洪斌其余的反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5,386元，减半收取2,693元，由奥元德公司上海奥元德商业投资有限公司负担1,373元，杨洪斌负担1,320元；反诉案件受理费9,837元（已减半收取），鉴定费31,000元，合计40,837元，由杨洪斌负担5,333元，奥元德公司上海奥元德商业投资有限公司负担35,504元。本院二审期间，上诉人奥元德公司、杨洪斌均未提交新的证据。经二审审理查明，一审判决认定事实无误。本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的上述诉辩意见，本案二审的争议焦点为：一、系争《租赁合同》是否全部无效，或奥元德公司在本案中是否可单方主张解除合同；二、双方当事人上述分别上诉请求中的相关费用应如何承担。针对第一个争议焦点：首先，关于系争租赁合同是否全部无效的问题，杨洪斌主张因奥元德公司未提供相应合法权属证明合同中约定的有证面积部分房产，故无法认定系争合同有效。对此，鉴于系争房屋是整幢商业建筑体中一部分，从房产权属登记实践看，一般只有整幢楼有产权证，业主是将整体建筑中部分分割后再分租的，故系争实际租用面积是无相应小产证记载的，但合同中约定的有证面积是经杨洪斌确认的，因而该部分面积应是属实的，无相应产证也是符合商业惯例的，一审据此认定合同中该部分所涉内容有效并无不当，杨洪斌以上述理由主张系争合同全部无效不应支持。其次，关于奥元德公司在本案中是否可单方解除合同的问题。虽然如奥元德公司所称合同约定杨洪斌如逾期不支付租金等费用累计超过10日，该公司有权解除合同，但已查明的事实表明，该公司在诉请解除合同前从未依合同约定方式向杨洪斌提出过解除合同，且在涉讼前因有关政府部门已公告责令限期拆除系争违法建筑，又因系争违建部分是和有证部分合并为整体出租的，杨洪斌按其经营需要作了整体装修，不可能分割经营，故致整个合同的目的不能实现，之后杨洪斌也因此停止经营，造成在涉讼前系争合同已不能继续履行的现实状态，此后已不存在再主张解除合同的必要，且系争合同是一个整体合同，存在有效和无效部分，如上所述有效和无效部分无法分别履行，故也不可能解除其中部分合同。据此，奥元德公司的该部分上诉请求和理由无法予以支持。针对第二个争议焦点：第一，关于奥元德公司请求不能免除的两笔租金问题。首先，针对系争2万元租金，鉴于合同约定租金是先付后租的，故该期租金应在2018年11月5日之前支付，实际支付时已少付2万元，奥元德公司是清楚的；同时杨洪斌因故向奥元德公司请求免除该部分租金的事实和理由也是客观存在的，然而奥元德公司直至涉讼长达1年中始终未提出异议，之后又经过多期付款其也未催讨。因此，一审判决认定该部分租金已经奥元德公司同意不需支付并无不当。其次，针对系争3万元租金，与上笔2万元租金同理，杨洪斌实际支付时就少3万元，且至涉讼长达半年中奥元德公司也未提出异议并催讨。同时，从少付该笔租金的原因分析，奥元德公司在另案审理中曾自认施某应向其支付煤气费，施某也称其使用的煤气是接在杨洪斌表上，煤气费应付给奥元德公司，由此可见该公司自认的付费方式得到实际应付人的印证，即施某直接付给奥元德公司而不是直接付给杨洪斌，因杨洪斌系煤气表的户主，对外必须由杨洪斌先垫付施某使用的费用，再由奥元德公司转付杨洪斌。另外，因施某系奥元德公司的客户，其承租的房屋非杨洪斌分租，由杨洪斌为奥元德公司客户支付煤气费会给杨洪斌增加回收费用的风险，也是不合情理的，且施某和奥元德公司至今也未向杨洪斌支付该笔费用。综上所述，原判认定杨洪斌不应再向奥元德公司支付该笔租金也无不当。第二，关于装修损失和保证金处理问题。首先，因如上所述奥元德公司诉请单方解除合同无法予以支持，故其主张因依约可单方解除合同而不应返还保证金和赔偿装修损失的理由已不成立。其次，因系争合同解除的根本原因是政府责令限期拆违导致合同无法继续履行，此过错并非直接在杨洪斌，且对合同部分无效双方均有过错，又因杨洪斌实际租用系争房屋经营仅一年，不到约定租期二年半的一半，提前退租导致其装修费的损失由其全部承担也不合理、不公平，因此，原判对该两部分费用的处理也无不当。再有，如上所述，因系争合同无法继续履行的直接和主要原因是合同无效部分所致被政府责令拆违而引起，对此双方对违法租赁行为均系明知故犯且有相同过错，原审同时综合已履行的租期占比等情况酌定双方承担的该部分损失金额，本院予以认同。另外，依据相关法律规定，法院对诉讼费承担的分配，不仅仅是按双方诉讼结果的胜负比例，还参照其他因素进行综合考量认定，故杨洪斌上诉主张应按一审判决双方对诉讼费承担比例来判定双方对装修损失的分担，是无法律和事实依据的。第三，关于杨洪斌上诉主张其停业后自2019年8月20日起的租金是否应支付的问题。对此，系争合同非全部无效，合同有效部分未解除前应继续履行部分合同义务。同时，杨洪斌自此停业后，事实上其并未搬离系争房屋直至于2020年5月7日将房屋返还，并判令合同解除期间还继续占用了系争房屋，故理应支付合理部分租金。原审已充分考虑到杨洪斌未再实际经营，即未完全实现其租赁用途等情况酌定其承担仅两个月租金并无不当。第四，关于杨洪斌主张其诸如添附设备费及人员工资损失的处理问题。其中，关于工资损失部分，原审判决认为杨洪斌未充分举证证明该部分损失的实际发生，故其主张奥元德公司赔偿该部分损失，不具有事实依据，本院予以认同。对于另一部损失问题，同样杨洪斌未充分举证证明该部分损失的客观存在，且经二审审理认为，原审对其主张奥元德公司赔偿装修损失及双方其他诉讼请求的各项判决，是综合考量本案所有事实及双方过错程度、合同履行时间、双方各自主张的各种因素等双方利益平衡后作出的，总体的责任和利益分配并未失衡。因此杨洪斌再主张该部分损失赔偿，本院不予支持。综上所述，上诉人杨洪斌、奥元德公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,608.00元，由上诉人杨洪斌负担6,105.00元；上诉人上海奥元德商业投资有限公司负担4,503.00元。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  顾克强审判员  朱 鸿二〇二〇年十一月九日书记员  徐 懿附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……