广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初14335号原告（反诉被告,以下统称原告）：东莞市塘厦丹昊天电器维修部，住所地为广东省东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路**。经营者：谢伟娟，女，1972年10月9日出生，香港特别行政区居民，香港永久性居民身份证号码为R288646（3），港澳居民来往内地通行证号码为H04443447。委托诉讼代理人：周广敬，广东三左律师事务所律师。委托诉讼代理人：许舜霞，广东三左律师事务所律师助理。被告（反诉原告，以下统称被告）：东莞市越科五金电子有限公司，住所地为广东省东莞市塘厦镇石鼓社区*********。法定代表人：范菊香，经理。被告：范菊香，女，1954年9月19日出生，汉族，住所地为湖南省沅陵县******溶垭冲组，公民身份号码为433************223。二被告共同委托诉讼代理人：刘清华，广东康邦律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：温凯莉，广东康邦律师事务所律师助理。原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部诉被告东莞市越科五金电子有限公司（以下简称越科公司）、范菊香租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。被告越科公司于2020年9月25日提起反诉。本案于2020年11月2日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周广敬，二被告的共同委托诉讼代理人刘清华到庭参加了诉讼。庭审中，双方申请本院给予和解期限一个月，后和解不成。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉请：1.确认原、被告于2017年9月7日签订的租赁东莞市塘厦镇138工业区宏业南2路1A厂房（以下简称1A厂房）的《厂房租赁合同》于2020年7月22日已解除；2.解除原、被告于2017年9月7日签订的租赁东莞市塘厦镇138工业区宏业南三路2号2A厂房（以下简称2A厂房）的《厂房租赁合同》；3.被告向原告支付租赁1A厂房2020年7月租金39600元及逾期付款违约金（计至付清租金时止）；4.被告向原告支付租赁1A厂房6、7月份水电费共20182.13元；5.被告向原告支付2018年9月至2020年7月逾期支付租金的违约金62969元；6.被告向原告支付律师费损失5000元；7.被告向原告支付财产保全担保保险费1000元；8.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年9月7日，原、被告签订了二份《厂房租赁合同》，第一份合同约定原告将2A厂房出租给被告使用，租赁期限为三年，从2017年9月11日至2020年9月10日，每月租金为12700元，于每月10日前交付当月租金及水电费等费用。第二份合同约定原告将1A厂房出租给被告使用，租赁期限为三年，从2017年10月1日至2020年9月30日，每月租金为39600元，于每月10日前交付当月租金及水电费等费用。但2018年9月起，被告就没有按合同约定时间交付租金，每次都需原告不断追讨被告才支付。按照合同约定，被告需支付逾期付款违约金。2020年7月22日，被告向原告发出厂房退还通知书，违约解除双方所签订的租赁1A厂房的《厂房租赁合同》。被告违约原告有权没收押金并收回厂房。被告未经原告书面同意擅自将2A厂房进行转租，严重违约，原告有权解除合同，没收押金并收回厂房。故原告诉至法院，请求判如所请。二被告辩称，一、案涉2A厂房仍在正常租赁，而且被告正常交付租金，原告知情后也并没有明确表示反对转租行为，原告实际已经认可了被告的转租行为。二、被告于2020年7月20日已经从案涉1A厂房搬走了，并且应原告代理人（黄应昭）的要求，双方于2020年7月23日协商解除了1A厂房的合同。原告于2020年9月1日向被告发送1A厂房租赁期间的违约金计算表，其主张违约金没有事实依据。三、因双方是协商解除1A厂房的合同，故不存在要求被告支付违约金的情况，案涉租赁物没有房产证，也没有建设工程规划许可证以及竣工验收合格证，案涉两份《厂房租赁合同》应是无效合同。被告越科公司向本院提出如下反诉请求：1.原告向被告越科公司返还厂房租赁押金79200元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率从2020年7月21日起计至起诉之日止）；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：2017年9月7日，原告与被告越科公司签订《厂房租赁合同》，约定将1A厂房及宿舍出租给被告越科公司使用，租赁期限为三年，从2017年10月1日起至2020年9月30日止，厂房租赁押金为79200元，租金为39600元/月。2018年东莞市塘厦镇政府要求厂房做雨污分离，原、被告多次协商，原告拒绝按照政府要求进行雨污分离的施工，导致被告越科公司的经营场所被停水停电，严重影响被告越科公司正常生产经营。截至双方协商终止合同之日，原告仍没有为上述租赁物做雨污分离的意愿，原告的行为已经严重影响了被告越科公司生产经营，为了避免继续亏损，被告越科公司于2020年7月20日已搬离上述租赁物并向原告发送要求退回租赁物给原告的相关通知。原告的代理人黄应昭同意终止合同并于2020年7月23日要求算清7月份的水电费。案涉租赁物无建设工程规划许可证、竣工验收合格证、房产及相关的报建手续等，原、被告签订的《厂房租赁合同》属无效，故请求法院判令原告返还厂房租赁押金。针对被告越科公司的反诉，原告辩称，一、被告越科公司违法解除1A厂房的《厂房租赁合同》已构成违约，应承担违约责任，所交押金予以没收。二、雨污分流是由被告越科公司负责处理的，被告越科公司因种种原因一直没有完成，责任在于自身。雨污分流工程是否完成已不影响厂房的正常使用，被告越科公司违约解除合同的原因是因为剩余的租期太短无法转租，被告想续期，但原告不同意续期，故以雨污分流做借口违法解除《厂房租赁合同》，从原告所提交的微信截图也可以看出其真正解除合同的原因，综上请求法院驳回被告越科公司的全部反诉请求。本院经审理查明事实如下：2017年9月7日，原告（甲方、出租方）与被告越科公司（乙方、承租方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将1A厂房及宿舍出租给乙方使用，租赁期限从2017年10月1日至2020年9月30日，乙方租用厂房的用途是用于物业租赁；每月租金为39600元，由乙方于每月10日前交付当月租金，双方签订本合同时，乙方须向甲方缴交厂房租赁押金79200元及第一个月租金39600元，装修期为30日，装修期内只免租金，自2017年10月1日起计付租金；乙方使用该厂房所发生的水费、电费、卫生费由乙方负责支付，乙方应于每月10日前交清给甲方，否则视为违约；乙方如不按本合同约定交付租金或交付其他费用，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项自应付之日起至付清之日止的逾期违约金，逾期违约金以每日按逾期金额的1%计算；拖欠一个月租金未付的，甲方有权解除本合同，没收押金，收回厂房；因一方违约导致对方提起诉讼，因此产生的相关费用由违约方承担（包括但不限于诉讼费、担保费、律师费等）；在租赁期内，如乙方需提前搬走，乙方应提前三个月通知甲方，押金不予退回，并补偿二个月租金给甲方；甲方五年内没有拆迁和建商品房，甲方无条件续租乙方二年合同，后续二年的厂房租金、管理费、宿舍租金递增一次，幅度为10%。被告越科公司按照合同约定交付了上述押金79200元。当日，原告（甲方、出租方）还与被告越科公司（乙方、承租方）签订了《厂房租赁合同》，约定甲方将2A厂房及宿舍出租给乙方使用，租赁期限从2017年9月11日至2020年9月10日，乙方租用厂房的用途是用于物业租赁；每月租金为12700元，由乙方于每月10日前交付当月租金，双方签订本合同时，乙方须向甲方缴交厂房租赁押金25400元及第一个月租金12700元，装修期为30日，装修期内只免租金，自2017年9月11日起计付租金；乙方使用该厂房所发生的水费、电费、卫生费由乙方负责支付，乙方应于每月10日前交清给甲方，否则视为违约；乙方如不按本合同约定交付租金或交付其他费用，除仍须履行上述付款义务外，还须向甲方支付上述款项自应付之日起至付清之日止的逾期违约金，逾期违约金以每日按逾期金额的1%计算；拖欠一个月租金未付的，甲方有权解除本合同，没收押金，收回厂房；因一方违约导致对方提起诉讼，因此产生的相关费用由违约方承担（包括但不限于诉讼费、担保费、律师费等）；在租赁期内，如乙方需提前搬走，乙方应提前三个月通知甲方，押金不予退回，并补偿二个月租金给甲方；甲方五年内没有拆迁和建商品房，甲方无条件续租乙方二年合同，后续二年的厂房租金、管理费、宿舍租金递增一次，幅度为10%。被告越科公司按照合同约定交付了押金25400元。2020年7月22日，被告越科公司向原告发送了《厂房退还通知书》，载明1A厂房的《厂房租赁合同》因原告拒绝按照政府要求进行雨污分流施工，严重影响被告正常生产，被告越科公司要求终止合同，厂房已于2017年7月20日清空，之后的租金不再负责，要求原告安排人员接收厂房，并扣减7月20天的租金和水电费后将剩余保证金退回。原告确认收到上述《厂房退还通知书》，但表示其当时没有到厂房查看，不知道被告越科公司何时搬离，但2020年8月1日到1A厂房时已经搬清，原告被告越科公司是违法解除合同，其不同意退还该合同项下的押金。关于合同终止的问题，被告越科公司主张因原告拒绝进行雨污分流施工，造成公司停水停电，严重影响公司正常生产。庭审中，被告越科公司明确其承租期间停水了一次，时间为2小时。原告则表示雨污分流施工的责任方应在被告越科公司，原告多次催促被告越科公司施工，被告越科公司均表示会自己处理。双方均提交了微信聊天记录，以证实协商雨污分流施工的过程。微信聊天记录载明：“（2019年4月11日，被告）这两天找个人去报下价，看多少钱再找租客谈下。”“（原告）好的。”“（2019年5月11日，原告）你那边1米报价多少钱？”“（被告）1000块，不知道有没其他什么设备钱……你那边也找人实际去看，也叫他报价看多少钱，按米数报价都不实际，看了现场，具体多少钱搞定才知道。”“（原告）好，要有图纸。”“（2019年11月22日，原告）凉凉那边动工没有啊，政府说28号没有完工，这个厂要停水停电。”“（被告）我上次已经开工啦，已经把那个资料交给环保局那边啦，我跟他们讲一下吧，28号之前一定完工。”“（2020年1月5日，原告）现在雨污分离那边的什么时间开始弄啊？”“（被告）人家那边是不是那边你不用担心，因为他那个会搞好的……反正不会停水停电……他说他马上搞完就去那里搞。”“（2020年3月26日，被告）好，我知道，我催他，他现在不是还要办什么国家那个污水排放什么证吗，现在还在办这个。”“（2020年4月20日，被告）王总，我今天催他了，他下午去那里看了，规划了一下，他说最迟礼拜四开工，我说政府已经在追啦，我说房东和政府在追啦……”“（2020年4月28日，原告）……如果你这个给不了这个时间开工给我，人家在追我，我都没办法交代了哦，反正我自己来搞了哦。”“（被告）今天已经把方案给我了，重新做方案了，我发给你看一下，我明天再跟他说，确定时间应该就这两天吧。（随后，被告向原告发送了凉凉科技施工方案及施工路线图）”。“（被告）不要急，不要急，就这两天。”“（2020年5月25日，被告）这个我知道，我跟他说过让他签合同就以这个名义和你签合同，办证就办你的名字……”“（2020年5月28日）那个雨污分离的后天动工，那个合同等你来了再签也可以……难得找他可以先动工……”“（2020年6月10日，被告）……还有这个雨污分流他的意思，如果说可以租的话，就他就老张自己出了，因为反正还有几年的话也赚得回来，是这个意思，所以看你这边。”“（被告）就是老张问你多签五年，问你愿不愿意。”关于1A厂房及宿舍剩余未付款项的问题，被告越科公司确认尚有2020年7月份20天的租金及水电费未交付，其在《厂房退还通知书》中书面同意在押金中抵扣，尚未交付的水电费金额为20182.13元。另外，原告主张被告越科公司存在延迟支付租金的情况，并对此提交银行转账记录及逾期交租违约金计算表（违约金合计为62969元）证实，被告越科公司对银行转账记录的真实性予以确认，在法院限定的期限内对原告统计的逾期交租违约金计算表未发表意见，并表示原告一直未对其延迟交付租金提出异议，应视为对双方对交费时间进行了变更。关于转租情况，被告越科公司于2017年8月8日与案外人吴国星签订《厂房租赁合同》，由吴国星承租2A厂房，租赁期限为2017年8月9日至2022年8月8日，原告表示被告越科公司的该转租情况未经得其同意，其仅知道并同意了1A厂房及宿舍的转租。关于案涉《厂房租赁合同》效力问题，原告主张案涉《厂房租赁合同》为有效合同，并对此提交（2015）东中法民一终字第2633号民事判决书及生效证明书证实。该民事判决书经审理查明部分载明：“案涉房屋以香港利达纸品印刷厂有限公司的前身利达纸品印刷厂的名义申请建设，于1992年11月10日获得东莞市塘厦镇人民政府城镇建设规划办公室颁发的建筑许可证，于1993年6月30日通过竣工验收，并于1996年8月10日获得建筑工程竣工验收证书。后原告、香港利达纸品印刷厂有限公司及东莞市塘厦镇经济发展总公司三方于2009年12月8日签订一份《补充合同》，案涉房屋的权利义务由原告（即本案原告）承接……东莞市塘厦镇自1997年10月起实施城市规划，建设房屋需获得东莞市城乡规划局颁发的建设工程规划许可证，在1997年10月之前，建设房屋由东莞市塘厦镇人民政府颁发建筑许可证。”民事判决书的本院认为部分还载明“丹昊天维修部（即本案原告）与黄志华签订的《厂房租赁合同书》是双方的真实意思表示，案涉厂房亦已取得建设主管部门的批准建设，合同约定内容合法有效……”该案的《厂房租赁合同书》的租赁物为1A厂房，2A厂房亦包含在上述许可建设的范围内。原告另提交《委托代理合同》、律师费发票证实其为本案支出律师费5000元，提交诉讼财产保全责任保险保险单、保险条款、保险单明细表、保险费发票等证实其支付了财产保全担保保险费1000元。以上事实，有原告提交的二份《厂房租赁合同》、短信记录、银行转账记录、违约金计算表、水电费通知单、微信聊天记录、（2015）东中法民一终字第2633号民事判决书、生效证明书、《委托代理合同》、律师费发票、诉讼财产保全责任保险保险单、保险条款、保险单明细表、保险费发票，被告提交的《厂房租赁合同》、收款收据、《关于对雨污分流工程未完工企业采取停水措施的函》、厂房交接单、微信聊天记录、《厂房退还通知书》、短信记录、《律师函》、（2020）粤1973财保2560号民事裁定书、查封（扣押）财产清单（NO.A0014718），及本院依法调取的《补充合同》、建筑许可证、《东莞市建筑工程竣工验收证书》、《关于合资经营东莞利富制品印刷厂有限公司合同及章程的批复》、本案的庭审笔录等附卷证实。本院认为，本案为租赁合同纠纷。原告与被告越科公司签订的二份《厂房租赁合同书》系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。本案争议焦点问题如下：关于1A厂房《厂房租赁合同书》的履行问题。被告越科公司于2020年7月22日向原告发送《厂房退还通知书》要求终止1A厂房《厂房租赁合同书》并表示其已搬离1A厂房要求交接，其理由为原告拒绝按照政府要求进行雨污分流施工，严重影响被告正常生产。原告实际于2020年8月1日现场查看并收回厂房，故本院确认案涉1A厂房《厂房租赁合同书》已于2020年7月22日已解除。对于被告越科公司主张的上述理由，结合双方举证的微信聊天记录可见，双方协商由原告签订雨污分流施工的相关合同，被告主要负责落实雨污分流施工的申请、施工等工作，原告多次催促被告加快施工进度，故由此并不能看出原告存在拒绝进行雨污分流施工的情形。且被告在庭审中明确陈述停水了一次为2个小时，也并不能证实已严重影响了被告正常生产。因此，被告越科公司要求终止履行1A厂房《厂房租赁合同书》的理由没有事实依据，且现有证据也无法看出其与原告是协商一致解除合同，依据双方《厂房租赁合同》的约定，被告越科公司提前退租，原告可不予退回押金，故对被告越科公司要求退回押金的请求，本院不予支持。被告越科公司尚未支付1A厂房2020年7月份（至22日）的租金及剩余水电费20182.13元，故被告越科公司应向原告支付上述款项，其中2020年7月份的租金为：39600元÷31天×22天=28103元，逾期支付租金的违约金案涉合同约定应为：以28103元为本金，按照日利率1%从2020年7月11日开始计至实际清偿之日止，上述违约金以本金28103元为限。关于2018年9月至2020年7月期间逾期支付租金的违约金（包含1A和2A合同项下的租金），原告主张被告越科公司存在延迟支付租金的情况，并对此提交银行转账记录证实。被告越科公司则表示原告一直未对其延迟交付租金提出异议，视为对双方对交费时间进行了变更。本院认为，二份《厂房租赁合同书》中均明确约定了租金支付时间及逾期违约金的计算标准，被告越科公司未能按约支付租金实属违约，其之后的付款行为不具有使此前的违约行为消灭的效力。经核算，被告越科公司应向原告支付2018年9月至2020年7月期间逾期支付租金的违约金62969元。关于2A厂房《厂房租赁合同书》的履行问题。原告以转租未经其同意为由要求解除与被告越科公司签订的2A厂房《厂房租赁合同书》，被告越科公司对此不予确认，要求继续履行合同。结合双方的举证可见，被告越科公司与原告于2017年9月7日签订的2A厂房及宿舍《厂房租赁合同书》中明确约定租赁物的用途是物业租赁，被告越科公司于2017年8月8日与吴国星签订《厂房租赁合同》，由吴国星承租2A厂房，租赁期限为2017年8月9日至2022年8月8日，被告越科公司承租了2A厂房及宿舍后一直转租给吴国星，原告在明知案涉厂房的用途是物业租赁的情况下，在长达三年的时间后表示不清楚被告越科公司进行转租且转租未得到原告的同意，此明显与常理不符，故对原告以此为由要求解除2A厂房的《厂房租赁合同书》于法无据，本院不予支持。（三）关于律师费、财产保全担保保险费。原告与被告越科公司于二份《厂房租赁合同书》中均约定“因一方违约导致对方提起诉讼，因此产生的相关费用由违约方承担（包括但不限于诉讼费、担保费、律师费等）”，故被告越科公司应向原告支付律师费5000元、财产保全担保保险费1000元。（四）关于被告范菊香的责任。原告以被告范菊香是被告越科公司唯一股东为由要求其承担案涉付款责任，经查，被告越科公司为一人公司，根据《中华人民共和国公司法》第五十七条第二款“本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司”以及第六十三条“一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”的规定，被告范菊香为被告越科公司的唯一股东，其未能举证证实被告越科公司财产与被告范菊香的个人财产相互独立，故被告范菊香应对被告越科公司应承担的债务承担连带还款责任。综上，本院依照本院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条、第二百二十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部与被告东莞市越科五金电子有限公司于2017年9月7日签订的《厂房租赁合同》（租赁物为东莞市塘厦镇138工业区宏业南2路1A厂房及宿舍）于2020年7月22日已解除；二、被告东莞市越科五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部支付2020年7月份租金28103元及逾期违约金（以28103元为本金，按照日利率1%从2020年7月11日开始计至实际清偿之日止，上述违约金以本金28103元为限）；三、被告东莞市越科五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部支付水、电费20182.13元；四、被告东莞市越科五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部支付2018年9月至2020年7月逾期支付租金的违约金62969元；五、被告东莞市越科五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部支付律师费5000元；六、被告东莞市越科五金电子有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部支付财产保全担保保险费1000元；七、被告范菊香对上述判项二、三、四、五、六的债务承担连带清偿责任；八、驳回原告东莞市塘厦丹昊天电器维修部的其他诉讼请求；九、驳回反诉原告东莞市越科五金电子有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1556元，保全费820元，合计2376元（原告已预交），由被告东莞市越科五金电子有限公司、范菊香负担；反诉费928元（反诉原告已预交），由反诉原告东莞市越科五金电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  吉海燕二〇二〇年十一月二十五日书记员  邬东琴邓敏珠附相关法律法规条文：1.《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十四条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。2.《中华人民共和国公司法》第五十七条：一人有限责任公司的设立和组织机构，适用本节规定；本节没有规定的，适用本章第一节、第二节的规定。本法所称一人有限责任公司，是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。第六十三条：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条：法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。