广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初6398号原告赖某某（反诉被告），男，汉族，住址四川省大竹县。原告深圳市龙岗区某某饭店（反诉被告），住所地深圳市龙岗区经营者赖某某，男，汉族，住址四川省大竹县。两原告共同委托代理人熊某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某有限公司（反诉原告），住所地深圳市龙岗区法定代表人张某某。被告张某某，女，汉族，住址河南省方城县。两被告共同委托代理人晏某，广东某某律师事务所律师。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市龙岗区。法定代表人何某某。被告罗某，男，汉族，住址湖南省衡阳县。两被告共同委托代理人张某某，广东某某律师事务所律师。被告李某某，女汉族，住址广东省深圳市龙岗区。被告深圳市某某分公司，住所地深圳市龙岗区负责人余某某。委托代理人张某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人孙某某，广东某某律师事务所实习律师。原告赖某某诉被告深圳市某某有限公司（以下简称某某公司）、张某某、深圳市某某有限公司（以下简称某某公司）、罗某、李某某、深圳市某某分公司（以下简称某某分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告某某公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告委托代理人熊某，被告某某公司及被告张某某共同委托代理人晏某，被告某某公司及被告罗某共同委托代理人张某某，被告某某分公司委托代理人张某某、孙某某到庭参加诉讼。被告李某某经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告某某公司签订的《某某商城店铺租赁合同书》无效；2.被告某某公司返还原告履约保证金11100元；3.被告某某公司赔偿原告损失110000元（其中装修损失以评估为准）；4.六被告对上述债务承担连带责任；5.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：2017年7月29日，原告与被告某某公司签订《某某商城店铺租赁合同书》，后因被告某某公司与其他被告之间的纠纷导致案涉房屋停电，造成原告无法使用房屋，给原告造成巨大经济损失。案涉房屋无产权证及建设工程规划许可证。原告向被告某某公司、张某某承租房屋，被告某某公司、张某某向被告某某公司、罗某承租案涉房屋，被告某某公司、罗某向被告李某某承租案涉房屋，被告李某某向被告某某分公司承租案涉房屋。被告某某公司、张某某辩称：1.认可《某某商城店铺租赁合同书》无效；2.原告主张的履约保证金及损失没有事实及法律依据；3.被告张某某不应承担连带责任。被告某某公司、罗某辩称：该两被告并非合同当事人，原告要求该两被告承担连带责任没有法律依据。原告与被告某某公司签订的租赁合同已于2019年7月29日到期，租赁合同已履行完毕，原告主张装修损失没有依据。被告李某某辩称：其与原告没有任何法律关系，其无需承担任何责任。被告某某分公司辩称：1.关于合同效力问题，由法院依法审查；但是该被告办理了相关手续可以出租，遵守了深圳市的相关规定，原告不应要求非合同当事人来承担责任；2.根据合同相对性原则，该被告仅与被告李某某存在合同关系，与其他当事人不存在任何合同关系；即便合同无效，该被告亦无需承担责任；不应将其他案件的装修评估报告作为本案原告装修损失的依据，评估报告中将可移动的电风扇、消毒柜等可移动的物件均计入在内，不符合专业要求；另外该鉴定机构及鉴定人员并没有相关资质；3.关于原告诉称停电一事，并非该被告所为，系供电部门停电，与该被告无关。被告某某公司向本院提出反诉请求：1.原告向被告某某公司支付场地占用费32571元、卫生费1100元、其他损失等共计33671元（暂计至2019年10月18日止）；2.本案诉讼费由原告承担。原告对被告某某公司的反诉辩称：案涉房屋停电后无法使用，该被告主张的费用没有事实及法律依据，请求法院驳回该被告全部反诉请求。本院经审理认定事实如下：涉案物业位于深圳市龙岗区，至今未取得房产证、建设工程规划许可证，于2011年3月7日已作历史遗留违法建筑申报，2014年1月9日经横岗街道办事处同意工改商，2014年1月10日获得龙岗区既有建筑功能转换审批，2014年2月28日取得竣工验收消防备案。2014年4月，被告某某分公司作为实际管理使用人将上述物业出租给被告李某某，被告李某某将案涉房屋出租给被告罗某，被告罗某以被告某某公司的名义将案涉房屋出租给被告张某某，被告张某某自用部分房屋用于被告某某公司某某宾馆的经营场所，另以被告某某公司的名义将其余房屋分租给各租户，原告赖某某系租户之一。原告赖某某于2017年7月29日与被告某某公司签订《某某商城店铺租赁合同书》，约定：原告承租上述物业Ａ01店铺，每月租金3960元，每月卫生费100元，履约保证金11100元，租赁期限2017年8月1日至2019年7月29日，被告张某某在被告某某盖章处签字。合同签订后，原告支付履约保证金11100元并接收占用案涉商铺；原告承租商铺用于经营深圳市龙岗区某某饭店。2019年6月，某某分公司向本院起诉李某某租赁合同纠纷，本院于2020年2月28日作出（2019）粤0307民初11836号生效民事判决书，已查明事实如下：2018年10月18日，李某某和罗某向涉案物业的各商铺发出催缴租金通知，否则将对各商铺停电；2018年12月3日，某某村委向南方电网横岗分局申请对案涉物业停电；2018年12月5日南方电网对案涉物业停止电力供应……该案判令：1、确认某某分公司与李某某于2014年4月1日签订的《某某路46号综合楼承包合同书》无效；2、李某某向某某分公司返还租赁房屋；3、某某分公司向李某某退还履约保证金185472元；4、李某某向某某分公司支付自2017年11月11日开始的房屋占有使用费至房屋腾退时止（其中2017年11月11日至2018年12月4日期间每月费用按102009元支付，2018年12月5日开始每月费用按71406.3元支付）；5、李某某按每月1500元向某某分公司支付自2017年11月11日起的卫生费至房屋腾退之日止。因案涉店铺遭停电，停电后原告未经营店铺但一直占用商铺至移交至被告某某分公司之日止。2020年7月29日，被告某某分公司将某某路46号综合楼收回。2017年4月，某某公司向本院起诉张某某，以及罗某、某某分公司、李某某、包括本案原告在内等几个租户租赁合同纠纷一案，案号为（2017）粤0307民初7339号，该案在审理过程中，依法对涉案各店铺进行了评估，于2019年3月28日作出深永评报字[2019]第A-004号资产评估报告，评估结论为案涉店铺的装修现值为60450元。本院认为，本院生效判决已认定某某分公司与被告李某某于2014年4月1日签订的《某某路46号综合楼承包合同书》无效，同理，因案涉商铺未取得产权证或建设工程规划许可证，本案所涉《某某商城店铺租赁合同书》亦无效。因合同无效，因该合同取得的财产应当返还，不能返还的应折价补偿；有过错的一方应赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，案涉合同无效，被告某某公司因合同收取原告的履约保证金11100元应当予以返还。关于原告主张的损失问题，其依据为另案出具的评估报告，评估报告基准日为2019年3月13日，此时案涉商铺因遭停电而无法经营，尚处合同期间，本院对评估报告中可移动物件的评估项目进行剔除，对其他部分的装修损失予以采信。评估明细表中编号第34项至50项物件均可移动，并未形成附合，故该部分不应计入装修现值；扣除该部分后，装修损失应为42615元。本案中，租赁合同无效的原因为案涉物业无产权证及建设工程规划许可证，被告某某公司明知案涉房屋没有产权证或建设工程规划许可证仍予出租，存在主要过错，应承担主要责任；原告在签订合同时未查验房屋相关证件，未尽审慎义务，存在次要过错，应承担次要责任；故本院酌定原告自行承担装修现值损失的30%，被告某某公司承担装修现值损失的70%即29831元（42615元×70%）。关于被告某某公司主张的占有使用费，2018年12月5日，南方电网对案涉商铺停电，原告无法正常使用商铺，在此之后无需向被告某某公司支付房屋占有使用费。原告正常占有使用案涉店铺期间应参照合同约定租金标准支付相应使用费，但被告某某公司未举证证明原告未付租金情况，其主张房屋占有使用费，没有事实依据，本院不予支持。被告某某公司主张的卫生费及其他损失，均无事实及法律依据，本院均不予支持。关于各被告之间的责任承担，被告某某公司于2014年6月27日成立，法定代表人系被告张某某，其在案涉合同上签字的行为系履行公司职务行为，被告张某某并非合同约定的出租方，故原告要求被告张某某对被告某某公司的债务承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。被告某某公司、罗某、李某某、某某分公司，非案涉合同相对方，原告要求几被告承担连带责任，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告赖某某与被告深圳市某某有限公司于2017年7月29日签订的《某某商城店铺租赁合同书》无效；二、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起三日内退还原告赖某某履约保证金11100元；三、驳回原告其他诉讼请求；四、驳回被告深圳市某某有限公司全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2722元（原告已预缴），由原告承担2586元，被告深圳市某某有限公司承担136元；反诉费642元（被告已预缴），由被告深圳市某某有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二〇年十一月十七日书记员  陈树秋