河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初17469号原告：河南商都古玩艺术品投资有限公司，住所地河南自贸试验区郑州片区（郑东）商务步行街******。法定代表人：孙大瑞，该公司总经理。委托代理人：李雅琳，河南明商律师事务所律师。被告：吕明轩，男，1966年1月20日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。原告河南商都古玩艺术品投资有限公司（以下简称商都公司）诉被告吕明轩房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告商都公司委托代理人李雅琳，被告吕明轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告商都公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠的租金149992元，违约金88645元，以上共计238637元（按照日千分之一的标准，自2018年11月19日暂计算至2020年6月30日，续计至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月18日，原被告就位于河南自由贸易区郑州片区的郑东新区商务内环与商务外环路之间，自商务东五街至九如路的CBD天下收藏文化街南区三层编号为011、012、013号3间店铺签订了《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，租赁总面积为157.4平方米。合同约定租赁期限为2017年11月19日至2018年11月18日。原告应当按约支付租金，否则每逾期一日，被告应当向原告支付应付未付款项千分之一的违约金。此后，被告为了继续使用原告的租赁场地，原被告双方于2018年11月18日签订了《补充协议书》对续租事宜进行了约定，经协商一致，同意被告再续租24个月，续租期限为2018年11月19日至2020年11月18日，租金标准按照60元/平方米/月，每月租金9444元，被告应当一次性向原告支付续期应付租金226656元。后来，原被告双方签订了《终止协议书》，被告确认尚欠原告该三间店铺2019年1月22日至2020年5月18日（即被告将店铺交还原告之日）的租金149992元。至今，原告多次通知被告缴纳上述所欠费用，但被告一直未交。为维护原告合法权益，故诉至法院。被告吕明轩辩称，被告不欠原告钱，被告一直交着房租，最晚一次交到2020年5月份。被告不认可补充协议，2019年年底，原告让被告补了至少三份合同，当时原告方工作人员称怕领导知道批评。疫情期间的费用被告不认可。3月底、4月初，原告封门，清空被告的东西，造成被告2020年没有使用房屋。原告清空被告东西时，损坏的物品应赔偿。收了房子之后的转让费应该给被告。终止合同协议书是在所有东西被清空后，被告被逼签的，不应算数。被告该给的钱都给了。经审理查明，案外人宏信（郑州）置业有限公司系郑东新区商务区步行街******房屋所有权人，产权证号为郑房权证字第**。2020年6月29日，案外人宏信（郑州）置业有限公司出具《证明》，其主要内容为：我公司投资开发的位于河南省××郑东新区商务内环路与商务外环路××天下收藏文化街的房屋，已授权商都公司对外统一租赁经营管理。2014年11月19日，原告商都公司（作为出租方、甲方）与被告吕明轩（作为承租方、乙方）签订《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，其主要内容为：甲方将其位于郑州市郑东新区商务内环与商务外环路之间，自商务东五街至九如路的CBD天下收藏文化街南区三层011、012、013；乙方所承租的租赁场所租赁总面积为157.4平方米。甲乙双方约定的租赁期限为1年，自2014年11月19日起至2015年11月18日止。租赁期间，租金标准以租赁场所所租赁总面积100元/平方米/月计算，每月租金15740元，租赁期间年租金157400元。2015年11月19日，原告商都公司（作为出租方、甲方）与被告吕明轩（作为承租方、乙方）签订《补充协议书》，其主要内容为：鉴于双方于2014年11月18日签订了《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，乙方租赁甲方位于天下收藏文化街南区三层011、012、013的铺位（共3间，面积157.4平方米，该合同所约定的租赁期限在2015年11月18日即将届满，现经过充分协商，达成如下条款，现经双方协商一致，同意乙方再续租12个月，续租期限为2015年11月19日至2016年11月18日，乙方支付的租金标准按照100元/平方米/月计算，每月租金15740元。双方商定，乙方应当在本协议签订之日一次性向甲方支付续租期应付租金125920元。2016年11月19日，原告商都公司（作为出租方、甲方）与被告吕明轩（作为承租方、乙方）签订《补充协议书》，其主要内容为：鉴于双方于2014年11月18日签订了《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，乙方租赁甲方位于天下收藏文化街南区三层011、012、013的铺位（共3间，面积157.4平方米，该合同所约定的租赁期限在2016年11月18日即将届满，现经过充分协商，达成如下条款，现经双方协商一致，同意乙方再续租12个月，续租期限为2016年11月19日至2017年11月18日，乙方支付的租金标准按照55元/平方米/月计算，每月租金8657元。双方商定，乙方应当在本协议签订之日一次性向甲方支付续租期应付租金103884元。2017年11月18日，原告商都公司（作为出租方、甲方）与被告吕明轩（作为承租方、乙方）签订《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，其主要内容为：甲方将其位于郑州市郑东新区商务内环与商务外环路之间，自商务东五街至九如路的CBD天下收藏文化街南区三层011、012、013；乙方所承租的租赁场所租赁总面积为157.4平方米。甲乙双方约定的租赁期限自2017年11月19日起至2018年11月18日止。租赁期间，租金标准以租赁场所所租赁总面积55元/平方米/月计算，每月租金8657元，租赁期间年租金103884元。如乙方逾期支付租金、电费及其他费用，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付款项的千分之一作为违约金。2018年11月18日，原告商都公司（作为出租方、甲方）与被告吕明轩（作为承租方、乙方）签订《补充协议书》，其主要内容为：鉴于双方于2017年11月18日签订了《天下收藏文化街商业店面租赁合同》，乙方租赁甲方位于天下收藏文化街南区三层011、012、013的铺位（共3间，面积157.4平方米），该合同所约定的租赁期限在2018年11月18日即将届满，现经过充分协商，达成如下条款，现经双方协商一致，同意乙方再续租24个月，续租期限为2018年11月19日至2020年11月18日，乙方支付的租金标准按照60元/平方米/月计算，每月租金9444元。双方商定，乙方应当在本协议签订之日一次性向甲方支付续租期应付租金226656元。2020年5月24日，原告商都公司（作为甲方）与被告吕明轩（作为乙方）签订《终止协议书》，其主要内容为：鉴于甲乙双方于2017年11月18日就位于河南省××郑东新区商务内××与××外环路之间,自商务东五街至九如路的CBD天下收藏文化街南区三层编号为011、012、013号的店铺(共三间,面积157.4平方米)签订了《天下收藏文化街商业店面租赁合同》,合同约定租赁期限为2017年11月19日至2018年11月18日。此后双方于2018年11月18日签订了《补充协议书》，约定“续租24个月,续租期限自2018年11月19日至2020年11月18日,租金60元/平方米/月”。现甲、乙双方就该租赁合同及补充协议书终止履行及有关事宜，经充分协商达成如下条款。一、由于乙方欠付租金，双方商定并达成合意，自2020年5月18日起，终止履行双方签订的上述租赁合同及补充协议书。二、乙方确认于本终止协议书签订之日即2020年5月18日将店铺按现状交还给了甲方，乙方确认店铺内的不可移动的设备设施和装修物等全部无偿归甲方所有，可移动物品乙方自行搬走，乙方无其他任何异议。乙方缴纳的保证金，甲方无需再退还作为对甲方的补偿。三、乙方确认，截至2020年5月18日，乙方向甲方再缴纳租金2万元，电费750元，尚欠甲方以上三间店铺2019年1月22日至2020年5月18日（即乙方将店铺交还甲方之日）的租金149992元等。庭审中原告称，月租金为9444元，自2018年11月19日至2020年5月18日，共计18个月，租金为169992元，被告吕明轩于2020年5月26日支付2万元，尚余149992元未支付。以上事实有原告提交的宏信（郑州）置业有限公司营业执照复印件及出具的证明、原被告双方于2014年11月19日签订的《天下收藏文化街商业店面租赁合同》、及2015年11月19日、2016年11月19日签订的《补充协议书》、原被告双方于2017年11月18日签订的《天下收藏文化街商业店面租赁合同》及2018年11月18日签订的《补充协议书》、原被告双方于2020年5月24日签订的《终止协议书》及开庭笔录在案佐证。本院认为，原告商都公司与被告吕明轩签订的《天下收藏文化街商业店面租赁合同》、《补充协议书》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原被告均应按照合同履行合同义务。2020年5月24日，原告商都公司与被告吕明轩签订《终止协议书》，载明；乙方确认，截至2020年5月18日，乙方向甲方再缴纳租金2万元，电费750元，尚欠甲方以上三间店铺2019年1月22日至2020年5月18日（即乙方将店铺交还甲方之日）的租金149992元。庭审中原告称，自2018年11月19日至2020年5月18日，共计18个月，租金为169992元，被告吕明轩于2020年5月26日支付2万元，尚余149992元未支付。原告所述与上述约定相符，本院予以采信。2020年年初，××感染肺炎疫情发生突然不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，××的标准采取了相应疫情防控措施，属不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，属于不可抗力，本院根据本地的防疫情况酌定免除被告2个月的租金18888元。149992元扣除18888元后尚余131104元，被告吕明轩应当予以支付。故原告诉请判令被告向原告支付所欠的租金149992元，本院予以支持131104元。关于违约金，《终止协议书》约定，由于乙方欠付租金，双方商定并达成合意，自2020年5月18日起，终止履行双方签订的上述租赁合同及补充协议书。本院认为，《终止协议书》并未约定违约金，且根据该协议，之前的合同及补充协议书已终止。故原告诉请判令被告支付违约金88645元，无合同依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告吕明轩于本判决生效之日起十日内向原告河南商都古玩艺术品投资有限公司支付租金131104元；二、驳回原告河南商都古玩艺术品投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4880元，减半收取2440元，由原告河南商都古玩艺术品投资有限公司负担979元，被告吕明轩负担1461元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  彭磊二〇二〇年十一月二十五日书记员  刘伟