四川省攀枝花市仁和区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0411民初2931号 原告：四川合纵物业服务有限公司。住所地：四川省攀枝花市**大和北路六村1—**。统一社会信用代码：91510402797880198J。 法定代表人：舒星原，该公司总经理。 委托诉讼代理人：陈国胜，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201210681413。 委托诉讼代理人：袁祖敏，四川晓明维序律师事务所律师。执业证号：15104201311384081。 被告：雷斌，男，1976年2月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市仁和区。 原告四川合纵物业服务有限公司(以下简称合纵公司)与被告雷斌物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用小额诉讼程序于2020年11月17日公开开庭合并进行了审理。原告合纵公司的委托诉讼代理人袁祖敏、被告雷斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告合纵公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费3690元、违约金1107元，合计4797元;2.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告所在小区(攀枝花市阳光家园)业委会于2011年1月20日签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定：物业费每月每平方米0.52元，被告房屋面积为86.51平方米，每月应缴纳45元。逾期未缴纳物业费的，从逾期之日起每日按应缴费用的3%加收违约金。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务。但被告从2011年3月20日至2018年1月19日共82个月未缴纳物业费。经原告多次催讨，被告仍不缴纳。被告所在小区业委会系被告等业主合法选举产生，与原告签订的合同真实、合法、有效，被告应受其约束，被告拖欠物业费的行为已构成违约，理应承担相应的责任。 被告雷斌辩称，原告进场以后，业主们抱有很大的期望，合同承诺保证消防设施等，雷斌交了2个月物业费，但是没有任何改变。消防栓没有水，排水口里面都是小孩子拉屎，雷斌就拿水去冲。后面雷斌发现物业服务很差，质疑物业是否具备管理的资质。当时业委会怎么组成的，雷斌不知道。业主没有讨论这个事情，业委会的合同不知是谁签订的。物业合同不是和雷斌签订，雷斌认为是无效的。在物业没有做到的情况下，是否造成违约。2017年合纵的经理和雷斌联系，到雷斌家谈，但是一直没有音讯。原告在小区里面是否有利用公共资源进行经营，把公共设施私自划给某个业主。公共收益也没有用于小区。小区最重要的是保障财产安全，但小区的主干道上划了车位，装上了地位，后来才被撬掉。停车费，原告和业委会划了一定的分成，原告撤走以后，公共收益都没有公示。小区发生火灾，消防栓没有水。承诺的绿化，没有变化。4栋的路口以前是垃圾房，清理垃圾，物业没有拿水来冲过，原告承诺的事情，没有做到，不知道该交好多钱。2016年年底，公共管道破裂，厨房的地面泡水，向物业反映后不处理，后来第二次又断裂，也不处理，一直到后面堵了，2019年社区进场以后，才处理了管道。楼道墙面都泡烂了，客厅的墙面都发霉了。雷斌的损失谁来赔偿。雷斌家里的事情需要现场看。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。本院认为原告提交的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园服务合同的补充协议》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》《房屋信息摘要》《证明》2份、《内资企业登记基本情况表》等具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认并在卷佐证。上述证据能够证明原告履行了基本的物业服务。 本院经审理认定事实如下：原告合纵公司原名称为“攀枝花市合纵物业管理有限公司”，2016年3月4日变更为现名称“四川合纵物业服务有限公司”。2011年1月20日原告合纵公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》，合同约定了物业管理区域的服务收费为包干制，每平房米每月0.52元，服务内容包括：保安、保洁、绿化、共用部位、公共设施维护保养及能耗（公共照明、电梯运行电费及年检费用等）。业主不需要额外再付任何费用。垃圾清运费每户每月6月，代政府环卫部门收取。物业服务支出包括以下部分：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理区域内公用电费用（小区道路、广场、电梯、楼梯灯等）、绿化用水费用；（10）甲方认可的其他费用。合同第十四条约定，业主逾期三个月未交纳物业服务费的，物业公司可以从逾期之日起每日按应缴费用百分之三加收违约金。2011年1月30日签订《阳光家园服务合同的补充协议》，对阳光家园小区多种经营收益分配进行了约定。2015年1月16日原告合纵公司与攀枝花市阳光家园业主委员会签订《阳光家园小区物业服务合同（续签）》，物业费用、违约责任与前述物业服务合同约定一致。 被告系阳光家园小区的业主，居住于该小区****，房屋面积86.97平方米。 攀枝花市阳光家园业主委员会证实原告合纵公司在2011年1月19日与阳光家园业委会签订为期3年的服务管理合同，2011年3月20日合同到期后，阳光家园业委会又在改选期间，在没有业委会的情况下，通过阳光社区居委会工作指导，这期间合纵公司仍然在履行职责及合同义务。直到2015年1月19日改选完成后合纵公司与阳光家园业委会重新签订了新的物业管理合同。攀枝花市阳光家园业主委员会另证实合纵公司至2011年一直为小区服务至今，在期间个别业主一直不缴纳物业管理服务费，合纵公司每满半年、一年都有进行书面贴单催收结果无效。口头打电话催费多次，合纵公司也曾经几次找过业委会交流沟通，并且业委会也多次给欠费业主做工作仍然无效。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与攀枝花市阳光家园业主委员会签订的《攀枝花阳光家园小区物业服务合同》《阳光家园服务合同的补充协议》《阳光家园小区物业服务合同（续签）》是双方当事人的真实意思表示，合法、有效。业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。 被告作为阳光家园业主，负有缴纳物业费的义务。被告在原告书面催收的情况下仍未缴纳物业费，被告房屋面积86.97平方米，每月物业费45.22元，自2011年3月20日至2018年1月19日欠缴物业费3708.04元。原告主张被告支付物业费3690元不违反法律规定，本院予以支持。 对原告主张被告支付违约金1107元的诉讼请求，案涉合同虽然约定了业主逾期交纳物业服务费应支付违约金，但合同中只约定了物业费的计费方式，并未明确约定物业费收取的具体时间，系当事人就履行方式、履行期限等内容没有约定或者约定不明确，且事后不能达成补充协议的情形。对原告主张的违约金1107元，本院依法不予支持。 原告与阳光家园小区业主委员会签订的相关物业服务合同明确了物业费收取后用于下列支出：（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；（2）物业共用部位、共用设施设备的日常运行，维护、年检费用；（3）物业管理区域清洁卫生费用；（4）物业管理区域绿化维护费用；（5）物业管理区域秩序维护费用；（6）办公费用；（7）物业管理企业固定资产折旧；（8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；（9）物业管理区域内公用电费用（小区道路、广场、电梯、楼梯灯等）、绿化用水费用；（10）甲方认可的其他费用。在业主不缴纳物业费的情况下，必然导致物业公司没有经费投入到物业服务中。同时，部分业主长期不缴纳物业费，却与缴费业主享受着相同的物业服务，将损害已缴费业主的合法权益，导致不缴费业主逐渐增多，物业公司更加没有相关费用投入到小区公共设施维护，提高小区物业服务质量。 被告提出原告不作为，在如此长的服务期间，却不通过召开业主大会更换物业公司等合法形式行使业主权利，与被告的辩解存在相互矛盾。如原告合纵公司在履行物业服务合同中存在违约或侵权，业主委员会、业主可按照法律规定另行诉讼。 综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条之规定，判决如下： 一、由被告雷斌于本判决生效之日起十五日内支付原告四川合纵物业服务有限公司物业费3690元； 二、驳回原告四川合纵物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告雷斌负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，当事人在规定的履行期限内不履行义务的，对方当事人可向本院申请执行。提出申请执行的期限为本判决规定的履行期限届满次日起二年内。 审判员  李仕荣 二〇二〇年十一月十九日 书记员  蒲 杨