浙江省衢州市柯城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0802民初3603号原告（反诉被告）：鲁涵煜，男，1997年5月28日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：郭润，浙江泽大律师事务所律师。被告（反诉原告）：舒凯，男，1976年12月1日出生，汉族，住衢州市柯城区。委托诉讼代理人：方剑平，浙江兴衢律师事务所律师。原告（反诉被告）鲁涵煜与被告（反诉原告）舒凯房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序于2020年10月14日公开开庭进行了审理，原告鲁涵煜的委托诉讼代理人郭润，被告舒凯的委托诉讼代理人方剑平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁涵煜向本院提出诉讼请求：1.判令被告免除原告因疫情影响导致店铺无法经营的三个月租金27000元；2.判令解除原被告于2019年12月4日签订的房屋租赁合同，判令被告退还定金10000元，以及退还自2020年8月14日起未承租的剩余房租32843元，共计42843元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年12月4日，原告与被告签订房屋租赁合同一份，合同约定被告将坐落在荷花东区××号××楼2间店面以年租金108000元的价格出租给原告用于经营生鲜及水果。2020年初，由于受新冠肺炎疫情的影响，原告本着友好协商的态度与被告协商减免房租事宜，而协商过程中被告的母亲态度恶劣，并且被告母亲在未出具任何结算依据的情形下，告知原告欠缴水电费1500元并要求缴纳，原告认为被告未出具水电费结算依据遂未予缴纳，之后被告母亲多次上门谩骂，双方由于上述问题产生争议，被告甚至以断水断电相威胁，阻碍店铺正常经营。双方协商无果的情况下，被告母亲甚至纠集社会人员到店铺门前滋事，严重影响了店铺的正常经营。原告认为，被告的行为已严重损害了原告的合法权益，故原告向法院提起诉讼，诉请如前。被告舒凯辩称，原告单方要求免除三个月的租金没有法律依据，原告经营的是水果生意，疫情对其不会造成什么影响，原告单方提起解除合同没有合同和法律依据，如果实在是要减免，那也是在之后双方通过协商，减免之后的租金或者是延长租期，对于已交纳的租金不存在减免。故请求法院驳回原告的诉讼请求。被告舒凯在诉讼过程中，向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告鲁涵煜支付水电费用1947.77元及利息（按所欠水电费用为基数按年利率6%占有资金使用费计算至清偿完毕之日止）；2.反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：原、被告双方于2019年12月4日签订房屋租赁合同一份，约定由反诉原告将位于荷花东区××号××楼的2间店面出租给反诉被告使用，租赁期间的水电费，反诉被告应当按时交纳，但反诉被告只支付完2020年1月份的电费，至于以后的水电费至今不给，反诉原告无奈，故向法院提起反诉，诉讼请求如前。庭审结束后，舒凯于2020年11月6日向本院提出申请，认为根据事情发展情况及因疫情给予反诉被告鲁涵煜一定的人文关怀，请求撤回对原告的反诉，本院口头裁定予以准许。为证明自己的主张，原告鲁涵煜向本院提交了如下证据：1.租赁合同，证明原、被告双方存在租赁合同关系的事实；2.监控录像机派出所接警记录，证明被告母亲到原告承租店铺闹事并报警，派出所为此出警的事实；3.被告母亲手写的水电费单据，证明被告母亲在无任何结算依据的前提下仅凭自己手写的数额要求原告缴纳水电费的事实；4.水费缴纳凭证，证明原告凭单据按时缴费的事实；5.律师函，证明原告已提前30日发函通知被告解除租赁合同；6.店铺声明，证明原告实际已于2020年8月14日腾退了租赁店面。对上述证据，被告舒凯质证的质证意见为：1.证据1无异议；2.证据2，真实性无异议，但是无法达到原告的证明目的，在原告未按时交纳水电费的情况下，被告母亲上门催要水电费属正常情况；3.证据3真实性无异议，因为一楼和二楼的水电费是一起的，被告母亲通过计算将一楼的水电费固定下来也符合实际情况；4.证据4，对于原告已缴纳的部分可以据实扣除；5.证据5，律师函是在2020年9月13日收到，但因为被告要求解除合同没有合同依据也没有法律依据，故对该律师函不予认可；6.证据6，在双方合同没有解除前，原告是否搬离与被告无关，店面现在确实处于空置状态，钥匙原告也通过快递寄给了被告。上述证据，本院经审核认为被告对证据的真实性均无异议，本院对其真实性予以认定，至于能否达到原告的证明目的，本院将结合全案综合予以认定。根据认定的证据，结合双方庭审陈述及查明的事实，本院确认本案事实如下：2019年12月4日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于衢州市荷花东路144号1楼2间店面租赁给被告用于开设生鲜及水果店，租赁期限5年，自2019年12月4日至2024年12月3日止，年租金108000元，每年交付一次，在每年到期前一个月交付下一年房租，先付后做，在办理租赁手续时一次性付清租赁，租赁期间的水电费由被告按时交纳。定金10000元，房屋租赁合同到期原价退还，合同未到期退房，定金不得退还。并约定双方必须严格遵守合同，不得随意反悔、违约，否则，违约方负责赔偿因违约造成的一切经济损失，如双方因特殊情况需提前解除合同，必须提前一个月通知对方，并进行协商处理。合同签订后，被告即开始对案涉房屋进行装饰并经营。后新冠肺炎疫情暴发，原告认为其生意受到影响，特别是被告母亲因水电费的事情多次上门谩骂，导致原告无法正常经营，遂于2020年8月10日张贴公告，称自即日起店铺永久关门。2020年9月12日被告收到原告邮寄的律师函及店铺钥匙，原告在律师函中要求被告免除原告因疫情影响导致店铺无法经营的三个月租金，并称因被告母亲多次前往水果店门口谩骂，甚至纠集社会人员前往店铺门口滋事，严重影响了店铺的正常经营，故双方应协商解除合同，并退还剩余租金及定金。2020年9月18日，原告向本院提起诉讼。另查明，案涉房屋被告已于2020年10月25日另租他人，年租金100000元。本院认为，原、被告双方于2019年12月4日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。鉴于2020年1月我国爆发新冠肺炎疫情，为应对疫情，各级政府对人员流动、商业活动等进行了管控，原告的经营活动必然受到影响，其营业收入相应也会减少，该情况在原告签订房屋租赁合同时是无法预见的，不属于应由原告承担的商业风险，如仍维持之前的租金缴纳标准，对于原告而言，有失公平。同样，该情形被告在签订合同时亦无法预见，亦不属于应由被告承担的商业风险，如由被告承担整个疫情防控期间的所有租金损失，对被告亦属不公。我省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应，3月2日调整为二级响应，3月23日调整为三级响应并要求在切实防止疫情反弹的前提下，全面恢复生产生活秩序。对自2020年1月23日起至2020年3月23日期间的租金损失，本应由双方友好协商，采取延长租期、减免租金、合理分担损失等措施解决纠纷，但双方却并未秉持友好协商的态度，在本案诉讼过程中，本院也组织双方调解，但未达成一致调解协议。故本院从平衡双方当事人的利益出发，根据疫情防控时间的长短、原告经营业务受疫情影响的程度、复工复产的社会经济状况等因素，结合公平合理原则和损失共担的抗疫精神及中华民族互助互惠的优良传统，酌情确定由被告免除原告疫情防控期间的租金8000元。关于原告要求解除合同及要求被告退还定金10000元及自2020年8月14日起的租金的诉讼请求。本院认为，双方签订的房屋租赁合同第七条“甲、乙双方因特殊情况，需提前解除合同时，必须提前一个月通知对方，并进行协商解决”。根据该条款的内容可知，提前一个月通知对方只是提前解除合同的形式要件，实质要件是双方协商一致。但根据查明的事实，双方并未就合同解除达成一致的意见。故在本案中原告不能依该条款主张双方合同已经解除。关于原告能否依法律规定解除合同，虽原告在庭审中主张系因为被告母亲上门谩骂，甚至纠集多人前往原告店铺门前滋事，严重影响了原告的正常经营才导致原告解除合同。但根据双方庭审陈述，双方产生冲突系因双方在水电费用的缴纳问题上产生争议未能友好协商解决，双方均存在一定的过错。本院认为，被告母亲的行为可能会给原告的经营带来一定的影响，但该影响并非一直持续，且后来被告方已报警处理，被告母亲的行为远远未达到原告因此而无法实现合同目的的程度，原告不能据此解除合同。在原告不享有合同约定的解除权及法律规定的解除权的情形下，原告向被告发出的律师函不具有解除房屋租赁合同的法律效力。但鉴于在原告向本院提起本案诉讼后，被告已于2020年10月25日将案涉房屋另行租赁给了他人，可以认定被告已以自己的行为表明了解除合同的意思表示。在原告以自己的行为表明不再履行合同的情况下，被告享有解除合同的法定权利，被告的该行为具有解除合同的法律效力。故本院认为双方之间的房屋租赁合同已于2020年10月25日解除，该日之后的租金12000元（9000÷30×10+9000），由被告退还原告。关于10000元定金，双方在合同第十条已明确约定“定金：壹万元整，房屋租赁合同到期原价退还，乙方（即原告）合同未到期退房，定金不得退还”。根据上述分析，本案合同解除系因原告原因造成，根据该条约定，因原告原因提前退房的，定金是不予退还的。虽原告主张后面手写的“乙方合同未到期退房，定金不得退还”系双方签订合同后由被告在未征得原告同意的情况下单方添加，但因其并未提供证据予以证明，且该本案合同系原告向本院提供，被告事后未经原告同意即可以在原告持有的合同中添加内容亦与常理不符。故本院对原告的该意见不予采纳，原告的该项诉讼请求与双方合同约定不符，本院依法不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原、被告双方2019年12月4日签订的《房屋租赁合同》于2020年10月25日解除；二、被告舒凯于本判决生效之日起十日内退还原告鲁涵煜房屋租金20000元；三、驳回原告鲁涵煜的其他诉讼请求。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1546元，减半收取773元，由原告鲁涵煜负担623元，被告舒凯负担150元，限于本判决生效之日起七日内缴纳，逾期强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行，未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  李 欣二〇二〇年十一月九日法官助理  郭俊峰书 记 员  邱妙妙