广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初25530号原告：梁秋仪，女，1992年12月9日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区******，公民身份号码440************047。委托诉讼代理人：陈烈标，北京市盈科（珠海）律师事务所律师。被告：中山深城建房地产有限公司，住所地广东省中山市********御城金湾花园1卡二层,统一社会信用代码914************594。法定代表人：徐传杰，执行董事。委托诉讼代理人：雷斌，广东松楠律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴空军，广东松楠律师事务所律师。原告梁秋仪与被告中山深城建房地产有限公司（以下简称深城建公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告梁秋仪委托诉讼代理人陈烈标，被告深城建公司委托诉讼代理人雷斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁秋仪向本院提出诉讼请求：1.解除双方签订的中山市商品房买卖合同；2.被告向原告返还购房款361256元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率自2017年3月20日计至2019年8月19日的利息和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至全部清偿之日止）。事实和理由：2017年3月14日，原告从被告处了解到首付20%即可买房，遂双方签订一份认购书，约定原告向被告购买位于中山市***********************，总价款为1802256元，双方应于2017年3月21日前签订中山市商品房买卖合同。签订认购书当天，原告向被告刷卡支付20000元定金。2017年3月20日，原告向被告刷卡支付了341256元，同日，被告出具收款收据确认收到原告首付款361256元。原告亦已向被告提交申请银行按揭贷款所需的全部材料，由被告代为办理按揭贷款手续。原告支付首付款后，被告以需要等待办理网签为由让原告等通知。时隔两年多后，被告终于通知原告可以办理网签及提交办理按揭贷款手续。2019年4月13日，双方签订中山市商品房买卖合同并办理网签。被告要求原告提交最新的按揭贷款材料，原告再次向被告提交申请银行按揭贷款所需的全部材料，由被告向其指定的中国农业银行代办按揭手续。到了2019年底，原告却接到中国农业银行要求重新提交按揭手续并增加首付款的通知。原告认为，双方在签订认购书及中山市商品房买卖合同时，均约定首付款为20%，原告基于该约定购买涉案商品房。现中国农业银行不同意按照首付20%与原告签订商品房担保贷款合同，原、被告签订的中山市商品房买卖合同不能继续履行，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定，原告可以请求解除合同并要求被告返还购房款并支付利息。原告多次向被告主张解除中山市商品房买卖合同并返还购房款，被告均予拒绝。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益，为维护自身合法权益，原告特诉至法院。被告深城建公司辩称，1.双方已正式签订中山市商品房买卖合同及附件，被告已将涉案商品房备案登记至原告名下。涉案合同已依法成立，当事人应按约定履行义务。被告没有违约行为，不同意解除合同，请求法院驳回原告的全部诉讼请求；2.商品房买卖合同与按揭贷款合同是两个独立的合同，两者并不具有从属性，向银行申请按揭贷款只是原告支付购房款的途径之一，并非唯一途径，且贷款合同并非不能订立，只是政策变动需增加一成首付，只要原告按照贷款银行要求向答辩人增加支付一成首付款，仍可继续与银行订立贷款合同；3.双方已在合同中对原告受政策变动导致的按揭不能作出了以现金补足的约定，该约定合法有效；4.《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》（粤高法[2017]191号）第二十九条第四款规定：“买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的，不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。”据此，原告不但有继续履行合同的付款义务，而且被告还可以追究其违约责任。双方围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院经审理认定事实如下：2017年3月14日，梁秋仪与深城建公司签订一份编号为YC0002816御城金湾花园认购书，主要约定梁秋仪以总价1802256元认购位于中山市********御城金************单元。梁秋仪应于签署认购书之日起计7天内，即2017年3月21日前到售楼处签署中山市商品房买卖合同，否则深城建公司有权单方解除认购书，将梁秋仪所交付的定金没收，并将物业售予任何其他人士而无须另行通知梁秋仪；该物业的一切权益均与梁秋仪无关。如因中山市房地产管理部门网上售房系统或备案系统原因致使深城建公司无法按照约定时间签署买卖合同或办理合同备案手续，则买卖合同签订和备案时间相应顺延，双方相互免责，同时，梁秋仪须按深城建公司另行通知的时间及时签署买卖合同并配合办理合同备案．梁秋仪同意深城建公司仅需就该情况告知梁秋仪，无须向梁秋仪出具书面文件。梁秋仪分别于2017年3月14日、20日以刷卡方式向深城建公司支付20000元、341256元。深城建公司于2017年3月20日出具收款收据确认收到梁秋仪涉案商品房首付款361256元。2019年4月13日，梁秋仪与深城建公司签订一份中山市商品房买卖合同及补充协议。中山市商品房买卖合同主要约定梁秋仪购买位于神农路8号御城金湾花园4幢1单元502房商品房现房，总金额为1802256元，其中361256元于2019年4月13日前以现金方式支付，剩余1441000元以商业贷款方式于2019年5月13日前支付；深城建公司应于2019年6月30日前交付符合约定的商品房。补充协议主要约定签订本合同时，已清楚知悉现行国家限贷限购政策，确认自身满足现有银行按揭贷款政策。梁秋仪选择普通商业银行贷款的，梁秋仪应在签署本合同时与按揭银行办理按揭相关手续，并按贷款方要求提供相关贷款资料，在签订本合同后确保银行按揭部分30日内付清。如因梁秋仪自身原因及政策变动导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于梁秋仪申请的金额，梁秋仪即应在银行或深城建公司发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给深城建公司。如梁秋仪未在上述期限内向深城建公司变更付款方式并付清全部楼款的，深城建公司有权解除合同，并要求梁秋仪按商品房价款10%向深城建公司支付违约金。同时，梁秋仪应当协助深城建公司办理本合同的解除手续，并承担解除本合同所生的全部税费（包括但不限于诉讼费、公证费、律师费等）。梁秋仪未按约定期限付款的，逾期超过60日，深城建公司有权解除本合同，自解除合同通知送达梁秋仪之日起7日内按累计应付款的10%从梁秋仪已付款中扣除违约金（不足部分由梁秋仪补足）。合同解除后，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销手续、抵押登记及按揭的注销及合同终止手续。深城建公司应在上述终止手续办理完毕后10个工作日内将剩余款项（不计利息）退还梁秋仪；梁秋仪不配合办理上述终止手续导致出卖人损失的概由深城建公司承担。深城建公司同意继续履行合同的，自约定的应付款期限届满之次日起至实际全额支付应付款之日止，梁秋仪按日应向深城建公司支付逾期应付款万分之五的违约金，直至付清全部应付款。梁秋仪提供的微信号为qiuyi129与微信号zqrenxian在2019年4月7日至2019年12月11日期间的微信聊天记录显示，qiuyi129多次向zqrenxian询问银行贷款的事宜，后来均表示银行需补交资料及增加一成首付方可发放贷款。2020年10月19日中山市不动产登记资料查询结果显示，位于中山市***********************权利人为梁秋仪，登记时间为2019年4月30日。庭审中，梁秋仪、深城建公司均确认梁秋仪已支付购房款361256元。梁秋仪认为涉案合同不能继续履行，因为其需增加一成首付，银行才能签订贷款合同审批放款，虽然合同附件上说若因其自身原因或由于政策变动导致贷款申请未获批准或批准贷款金额少于申请的金额，其需以现金方式支付剩余购房款，但实际上其提供的征信报告显示其自身征信没有任何问题，现是由于政策变动导致其需增加一成首付方可贷款，可其自身经济能力无法承担增加的一成首付。深城建公司则认为现梁秋仪并非不能与银行签订贷款合同，只是银行要求梁秋仪补交一成首付即可审批通过及放款，且根据双方签订的合同及附件约定，梁秋仪因自身原因未获银行贷款或银行审批金额少于梁秋仪申请的金额，梁秋仪是需要以现金方式支付剩余购房款，故涉案中山市商品房买卖合同并非不能履行。本院认为，本案为商品房预售合同纠纷。梁秋仪与深城建公司分别于2017年3月14日、2019年4月13日签订的御城金湾花园认购书、中山市商品房买卖合同及补充协议系双方的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对双方均产生约束力。庭审中，双方确认梁秋仪于2017年3月20日前支付首付款361256元、确认梁秋仪尚欠购房款1441000元未予支付，本院予以确认。根据双方于2019年4月13日签订的中山市商品房买卖合同及补充协议约定，梁秋仪的义务是支付购房款、接收房产、配合办理房产转移登记，深城建公司的义务是提供符合法定和约定条件的房屋及协助办理房产转移登记。梁秋仪认为因银行要求其增加一成首付方能签订贷款合同，其无力承担增加一成首付的负担，要求解除合同，并提供了御城金湾花园认购书、中山市商品房买卖合同及补充协议、收款收据等予以证明。深城建公司对此不予确认，认为涉案商品房已备案登记至梁秋仪名下，梁秋仪应按合同约定支付购房款，现梁秋仪以无力承担增加一成首付为由不与银行签订贷款合同属于其自身原因所致，其应当继续履行合同支付剩余购房款，并提供了中山市不动产登记资料查询结果为证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第二十九条第二款、第三款规定：“房屋买卖合同签订后,因房地产调控政策的实施,导致无法办理房屋所有权转移登记或者不能订立房屋担保贷款合同的,属于因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行,人民法院可以参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条的规定处理。一方请求另一方承担违约责任或者适用定金罚则的,不予支持。买受人请求判令出卖人办理所有权转移登记的,人民法院可以向其释明变更诉讼请求为解除合同、返还财产。买卖合同约定即使买受人无法获得银行贷款也应当支付房款的,不因房贷政策调整而免除买受人未履行付款义务的违约责任。”综合双方的证据及陈述分析，首先，购买商品房并非日常生活小额的随意买卖，梁秋仪作为一名完全民事行为能力人，应当具备注意义务，清楚购买商品房支付如此大额购房款是否在自己的承受能力之内；其次，银行贷款政策变动亦非双方可准确预料，属不可准确预料范畴，且双方合同约定如因梁秋仪自身原因及政策变动导致贷款申请未获批准或批准的贷款金额少于梁秋仪申请的金额，梁秋仪即应在银行或深城建公司发出书面通知后15日内选择将剩余楼款一次性支付给深城建公司；再者，双方均确认银行需梁秋仪增加一成首付即可审批贷款，并不属于无法订立贷款合同。另即使梁秋仪无法获得银行贷款也应当支付房款，不因房贷政策调整而免除未履行付款义务的违约责任；最后，梁秋仪至今仍未办理银行贷款申请手续或一次性支付剩余购房款，明确以自己的行为表明不履行合同义务，实属违约。现梁秋仪作为违约方主张解除涉案中山市商品房买卖合同、要求深城建公司返还购房款及利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：》驳回原告梁秋仪的诉讼请求。案件受理费24584元，减半收取12292元，由原告梁秋仪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  张剑峰二〇二〇年十一月四日书记员  陈嘉婷李晓童