浙江省宁波市鄞州区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0212民初12222号 原告：宁波投创荣安置业有限公司（统一社会信用代码为913302125579907428）。住所地：宁波市鄞州区潘火街道潘火桥村。 法定代表人：王久芳，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王浙海、毛露璐，浙江导司律师事务所律师。 被告：童奇豪，男，1994年5月22日出生，汉族，住宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：郭涛，浙江同舟律师事务所律师。 原告宁波投创荣安置业有限公司为与被告童奇豪侵权责任纠纷一案，于2020年9月16日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员徐旭霞适用简易程序独任审理。本案于2020年10月19日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人王浙海、毛露璐、被告的委托诉讼代理人郭涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告起诉称：2015年12月，被告购买了原告开发的商品房。房屋交付后，被告擅自对其房屋阳台外的公共区域（下方为案外人钱菊兰购买的位于宁波市鄞州区××村××幢××号商铺）进行违章搭建和改造，包括铺贴瓷砖、修建养鱼池、改变管道等，直接破坏了钱菊兰购买商铺屋顶的防水层，导致该商铺严重漏水。根据原告与钱菊兰合同的约定，原告应在2019年9月30日前将商铺进行交付，但因商铺漏水，无法按时交付。在此情况下，原告通知被告对违章搭建及改造部位进行修复，但被告一直未予解决完毕。经多次沟通无果后，原告在2020年4月不得不委托第三方对商铺屋顶进行维修并修复完成。就钱菊兰商铺迟延交付问题，原告与钱菊兰达成赔偿协议，支付赔偿款130607元，并于2020年5月30日办理了该商铺的交付手续。被告的行为侵害了原告合法权益，导致原告损失，故原告请求判令：一、被告支付原告向第三方支付的赔偿款130607元；二、被告支付原告维修费48590元；三、被告支付原告因维权支出的律师费9959元。 被告答辩称：一、案涉商铺的权利人并非原告，原告主体不适格，应驳回原告起诉。二、原告也不构成代位追偿权。三、原告陈述并非属实，商铺漏水原因并不明确。四、被告对原告主张的赔偿金额有异议。 本院经审理认定事实如下： 2015年12月3日，原告与被告签署《商品房买卖合同》，被告向原告购买了后者开发的位于宁波市鄞州区××街道××村××幢××号××商品房××，并于2017年2月21日完成交房。交房当日，被告签署承诺书，承诺已经详细阅读宁波荣安物业服务有限公司制定的“荣安香园业主手册”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守本业主手册，同意承担违反本业主手册的相应责任，并同意对该业主的使用人违反本业主手册的行为承担连带责任。同日，被告还签署了《荣安香园阳台封包承诺书》，承诺若由于阳台封包后，导致部分原有阳台建筑出现使用问题，如漏水等现象，一切责任及后果由被告承担。被告购买房屋的阳台外有一个100平方米左右的公共平台，该平台下方即为**商业用房.被告接收房屋后，对其购买房屋进行装修，将房屋阳台外的公共平台进行改造，铺贴了瓷砖。2018年7月19日，在房屋装修完成后，被告签署了《客户装修告知书》，记载“任何单元业主不准改建公共露台及商铺顶、平台作为私家占用”。2018年10月11日，被告的母亲童晓珍签署《业主装修承诺书》，记载“本人要求在11幢27号304室增加下列装修项目：前后公共部位平台，同时本人承诺，上述行为若造成屋面、墙面渗漏或损坏，由本人负责及时修复，造成损失由本人负责赔偿或自担”。 2018年1月1日，原告与案外人钱菊兰签订《商品房买卖合同》，将其开发的位于宁波市鄞州区**商业用房出售给钱菊兰，房屋面积202.29平方米，总价款为5239311元，买受人签订合同时已支付5239311元；合同约定的交房时间为2019年9月30日前，原告逾期交房的，逾期不超过60日，自本合同约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过60日的，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，自本合同约定的交房最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。该套商铺原用作原告的售楼处。 2020年1月4日，原告员工发送短信给被告母亲童晓珍（童晓珍具体负责被告房屋的装修事宜），告知因被告在1179号商铺的屋面公共区域进行铺砖装修，破坏原屋面防水层，导致1179号商铺漏水，迟迟不能交付，原告及原告物业于12月16日开始联系被告，但至今未采取有效措施，因临近过年，商铺业主急着交付，故原告决定自行安排进行维修，所有维修费用及违约金，视情况保留进一步追究权利。同年1月19日，童晓珍发送了一份聊天记录给原告员工，称“装修公司说这个漏本身是你房子开裂漏的，他已经与你说了”，原告员工回复“现与您商讨您公共区域私自该成自己张贴了瓷砖破坏了防水层事情，导致了楼下商铺1179业主由于漏水原因迟迟不能交付，您家装修负责人也联系过了”。同年1月22日，原告员工发送《告知函》给童晓珍，要求被告于2020年2月10日前必须完成商铺漏水的维修整改，并告知经专业工程师论证，需要对屋面铺装全部进行敲除后，重新按原屋面防水构造进行恢复，若逾期未完成整改，原告将自行安排维修，需被告承担相应的维修费用约四万元及由此对原告造成的损失。同年2月20日，童晓珍联系原告员工“小区可以开工了吗”，原告员工回复“暂时小区还没有业主家进来施工，您家特殊情况，您打算怎么修，噪音大吗”，童晓珍回复“大的，什么时候可以施工，回复”，原告员工后续回复工人复工证明开好可以开工。同年4月6日，原告员工联系童晓珍“昨天您安排的师傅做平台美缝修复商铺漏水，师傅我也问他了，他说这么弄的话没有多大效果，您看您这边的话怎么安排，这个事情要抓紧，不然越来越麻烦”，童晓珍回复“你把管子漏水先修好，平台漏的话在做防水”，原告员工回复“昨天已经好了”，童晓珍回复“好的”，原告员工又询问“平台防水什么时候能做好修好，这件事情确实急”。同年4月15日，原告员工通过微信联系童晓珍“由于平台这么长时间维修商铺顶上还是在漏水，只能采取瓷砖敲掉了，敲掉的瓷砖运到建筑垃圾堆里，请您抓紧安排”，并发送了《告知函》给童晓珍，要求被告在2020年4月20日前完成商铺漏水的整改维修，若逾期未完成整改，原告将自行安排维修，需被告承担相应的维修费用约四万元及因被告导致的1179号商铺违约交付（合同交付时间2019年9月30日至今已有225天），由此导致违约金按天计算，计算方式为商铺总价的万分之五，约为2700元每日，以及由此产生的一切费用责任由被告承担。同日，童晓珍回复“已经安排，这几天就动工”，原告询问“是把地砖全部敲掉动工是这个流程吗”，“请问一下，您具体敲地砖时间安排在哪一天，要抓紧了不然南、北两面到时候都要敲掉了”，童晓珍回复“好的，这两天会去”。同年4月23日，原告员工向童晓珍发送了“*#商铺顶漏水维修”，并在4月27日告知童晓珍“地产安排明天上午，商铺屋面地砖拆除，开始了，请您知晓”，童晓珍回复“地板瓷砖不能损坏，地板上要铺厚点东西防止损坏”。同年5月8日，原告员工发送短信给童晓珍“由于您家在商铺屋面公共区域违章铺设地砖及改造管道，造成1179号商铺漏水严重，按合同约定应于2019年9月30日交付，因漏水导致至今仍未交付，我司多次电话发函与您沟通，您于2020年3月11日维修渗漏，但由于4月份下雨后发现仍然渗漏水，我司于2020年4月26日通知您由于对**商铺业主影响较为严重，由我司自由安排维修，维修费用及商铺业主延误交付带来的损失由您承担。我司于2020年4月28日对1179号商铺屋面全部重新做防水，现漏水已紧急处理暂不漏水。现香**商铺业主要求尽快交付，交付前需将影响商铺交付（2019年9月30日至今约7个月7天）带来的损失予以赔偿，按合同赔付违约金2700元/天，截止目前共计违约金594000元，出于友好沟通赔付费用按租金支付，目前**号商铺（150平）年租金25万元，**商铺（205平）赔偿租金参照1181号商铺7个月租金约14.6万元，前后维修费用总计5.5万元左右，合计20.1万。为了及时止损，烦请您于2020年5月8日17:00与我司沟通，并且承担维修费用及1179号商铺租金费用补偿，**号商铺业主可尽快于近日交付，及时降低您的损失。否则我司将考虑采取法律途径解决”。在发送该条通知前，原告还曾发短信通知童晓珍在2020年4月28日上午9点30分在香园一期物业办公室与**号商铺业主及原告客服和物业一起约谈维修补偿费用问题，要求童晓珍收到后回复。但童晓珍未予回复。 2020年4月，原告委托宁波甬防建筑防水工程有限公司对案涉商铺的漏水进行维修，支出维修费共计45090元。同年5月28日，原告与钱菊兰签署《关于**商铺因屋顶漏水赔偿事宜》，约定按照每年25万元的标准计算，漏水影响租金的时间为7个月（2019年10月1日至2020年4月30日），考虑到疫情及过年期间影响，钱菊兰同意减免一个月租金赔偿，按六个月计算租金为125000元，7个月物业费为5607元，租金及物业费补偿共计130607元。案涉商铺在同年5月30日完成交付。原告在同年7月24日支付了该笔赔偿款。 另查明，原告因本案聘请律师，支出律师费9959元。 上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、小区住户基本情况登记表、荣安地产香园项目房屋销售结算表、《荣安香园阳台封包承诺书》、现场照片、短信截图、微信聊天记录截图、工程报价单、维修现场照片、《关于香园一期1179商铺因屋顶漏水赔偿事宜》、收条、付款凭证、委托代理合同、律师费发票、维修费发票、《客户装修告知书》、《业主装修承诺书》、《荣安地产房屋及附属设施日常维护维修项目战略合同》、被告提供的聊天记录截图、照片、视频以及原、被告当庭陈述等证据在卷佐证。 本院认为，本案的争议焦点主要为：一、原告是否具有主体资格；二、漏水维修费用的赔偿主体及费用的合理性；三、原告向商铺业主支付的赔偿款是否应由被告负担。 第一个争议焦点，本院认为，案涉位于宁波市鄞州区××街道××村××幢××号的商业用房由原告开发，在该商铺于2020年5月30日交付给业主之前，产权属原告所有。商铺漏水发现在2019年，由此也确实给原告带来损失，故原告作为当时的房屋所有权人有权主张侵权赔偿，其主体适格。对被告就此提出的抗辩意见不予采纳。 第二个争议焦点，本院认为，案涉商铺漏水后，原告在2019年12月联系了被告的母亲童晓珍，童晓珍虽然在2020年1月19日提出过“装修公司说这个漏本身是你房子开裂漏的”，但从后续被告自行对平台漏水进行维修，以及童晓珍在2020年4月6日“你把管子漏水先修好，平台漏的话在做防水”等回复来看，被告对于其房屋外的平台漏水导致商铺漏水这一事实是予以认可的。并且从实际维修情况来看，2020年4月原告请第三方对被告阳台外平台重新做防水后，商铺漏水问题予以解决，也可见被告阳台外公共平台系导致商铺漏水的原因。而被告提供的照片和视频无法证明漏水系墙壁裂缝导致，在被告未能提供其他相反证据的情况下，本院认定案涉商铺漏水系因被告违规改造公共平台所致。对于原告支出的漏水维修费用45090元，本院认为，在原告委托第三方对案涉商铺漏水问题进行维修前，被告自行进行过一次维修，但仍存在漏水，故原告通知被告母亲童晓珍将自行维修，提前告知了维修大致价格在4万元左右。后续原告委托的第三方介入维修，原告提供的工程报价单、维修现场照片、维修费付款凭证、维修费发票能够证明维修费用的实际产生，且后续产生的维修费45090元与此前告知被告的价格基本接近，故本院对原告支出的该笔维修费用予以认定。对被告提出的要求对漏水维修费用进行鉴定的申请，本院不予准许。被告擅自对公共平台进行改造，导致其下方商铺漏水，其也承诺过对因公共部位平台维修导致的屋面、墙面渗漏或损坏，损失由其本人负责，故对该笔漏水维修费45090元，应由被告赔偿给原告。 第三个争议焦点，本院认为，案涉商铺漏水虽由被告违规改造平台引发，但因漏水在下方，被告难以知晓，有赖于原告的告知。根据原告陈述，其在2019年3月4日发现案涉商铺漏水，并通知被告，但证据显示，2020年1月4日原告员工联系童晓珍，告知因被告在*号商铺的屋面公共区域进行铺砖装修，破坏原屋面防水层，导致1179号商铺漏水，迟迟不能交付，原告及原告物业于12月16日开始联系被告，但至今未采取有效措施。即原告在发现漏水后9个月才通知被告。原告称其早已通知被告，但未有证据证明。原告还辩称其一开始不知道被告对公共平台进行了改造，不清楚漏水原因。但从原告提供的证据看，原告持有童晓珍签署的《业主装修承诺书》，其中明确了被告对房屋前后公共部位平台进行装修的事实，并且从原告提供的《违规整改通知单》来看，原告认可宁波荣安物业服务有限公司曾在2018年11月向被告送达过《违规整改通知单》的事实，而物业公司与原告系关联公司，故本院认为原告对被告平台的改造系知情。从后续实际维修看，原告自行对案涉商铺漏水问题进行维修的时间不超过一个月。故本院认为，原告在发现漏水后9个月才通知被告，怠于行使通知义务，是导致原告交房迟延的主要原因。2019年12月中旬，原告就商铺漏水事宜联系被告，后续双方就维修进行沟通，中间被告进行过维修，但直至2020年4月被告仍未解决漏水问题。本院认为，被告在维修中也存在一定的拖延。本院综合考虑原告迟延通知、双方沟通过程、原告通知后正值过年期间、后续遭遇疫情等因素，酌情确定被告应承担一个月的延期交房损失。对于25万元每年的延期交房赔偿标准，根据案涉商铺面积计算并未明显高于市场价，且原告在与商铺业主钱菊兰协商赔偿方案前也曾联系被告母亲童晓珍，要求参与协商，但被告未予回应。故在原告已实际支付赔偿的情况下，本院对《关于**商铺因屋顶漏水赔偿事宜》中的租金标准予以认定，被告应赔偿原告一个月的延期交房损失即20833元。至于物业费补偿，本院认为，在房屋交付给业主之前，不存在业主支付物业费问题，对该笔原告赔付给商铺业主的物业费，与被告无关。对于原告因本案支出的律师费9959元，原告要求被告支付缺乏依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十九条第一款第（八）项、第三款，《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条第一款第（六）项、第二款、第十九条之规定，判决如下： 一、限被告童奇豪于本判决生效后十日内向原告宁波投创荣安置业有限公司赔偿维修费45090元和延期交房损失20833元； 二、驳回原告宁波投创荣安置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。 案件受理费4083元，由减半收取2041.50元，由原告负担1317.50元，被告负担724元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 徐旭霞 二〇二〇年十一月二十七日 代书记员 李始丰