福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异261号 案外人：福州欣润达汽车贸易有限公司，住所地福建省福州市闽侯县尚干镇(福州市青口投资区)福州海峡汽车文化广场**汽车超市******，统一社会信用代码91350121052335865U。 法定代表人：谢志同，总经理。 申请执行人：中国光大银行股份有限公司厦门分行，住所地福建省厦门市思明区湖滨南路**，统一社会信用代码91350200855034214P。 负责人：谢博武，行长 委托诉讼代理人：姜启红、陈曼琪，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被执行人：许勤，男，1971年2月14日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。 被执行人：林振汉，男，1973年2月1日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区。 被执行人：福州盈通汽车贸易有限公司，，住所地福建省福州市闽侯县尚干镇祥通路**统一社会信用代码91350121671949006H。 法定代表人：林振汉。 本院在执行申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行与被执行人许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人福州欣润达汽车贸易有限公司请求中止对福建省闽侯县产的腾空措施，确认案外人对上述房产承租部分在租赁期限内依法享有租赁、使用权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人福州欣润达汽车贸易有限公司称，2018年11月03日，案外人福州欣润达汽车贸易有限公司与被执行人福州盈通汽车贸易有限公司签订租赁协议，承租福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省闽侯县产维修车间两层面积为1460平方米，展厅面积为478.765平方米，阁楼面积为272.83平方米。租赁期限5年，自2018年11月06日至2023年11月05日，并将福州盈通汽车贸易有限公司结欠案外人的借款2632886.00元，一次性抵扣租金）。案外人认为，本案租赁合同发生在福州盈通汽车贸易有限公司与中国光大银行股份有限公司厦门分行的贷款抵押行为之前，依法享有对涉案房产的租赁权。根据买卖不破租赁的原则以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有限的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持”的规定，应当中止对本案涉案房产的腾空执行措施，并确认执行异议案外人对该房产享有租赁权，在租赁期限内依法享有该房产的使用权。为此，案外人请求：1、裁定立即中止对福建省闽侯县产的腾空执行措施；2、依法确认执行异议案外人福州欣润达汽车贸易有限公司对上述房产房屋土建第一层683平方米（包括货梯面积38.85平方米），第二层777平方米（包括货梯面积38.85平方米）。展厅面积自北起第四根柱子止，面积为293.37平方米，和销售办公区134.995平方米。卫生间50.4平方米，阁楼41.83平方米，二楼办公室到行政办公室231平方米享有租赁权，在租赁期限内依法享有对该部分房产的使用权。案外人提交租赁合同、通知书、补充协议、转账凭证、债权转让协议、借款协议等证明其主张。 中国光大银行股份有限公司厦门分行答辩称，福州欣润达汽车贸易有限公司(以下简称“欣润达公司”)异议不能成立，理由如下：首先，欣润达公司提交的《租赁合同》系名为租赁合同关系、实为债权债务合同关系的合同，不适用买卖不破租赁原则，不产生阻却执行的效力。欣润达公司与盈通公司之间的《租赁合同》第3.1条明确约定，“租金以甲方(即盈通公司)欠乙方(即欣润达公司)钱款中扣除”，其之间又就该《租赁合同》签订了《补充协议》，协议列明盈通公司的欠款本息，并约定用租金方式对抵。上述足以表明欣润达公司与盈通公司双方签订上述租赁合同的目的系为了以租抵债，上述《租赁合同》的性质是盈通公司以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，并非真正意义上的房屋租赁合同关系。最高人民法院在(2014)民申字第215号《民事裁定书》中认定“承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金……而从该合同内容看，英联视公司为了使自己的债权得到清偿，同意豪力投资公司以让渡豪力大厦18年的房屋用权的方式抵顶300万元的借款。可见，《房屋使用权抵债合同》是债务人以其房屋使用权抵偿欠款的合同之债，不同于出租人与承租人之间签订的房屋租赁合同。因此，一、二审判决认定英联视公司与豪力投资公司之间签订的《房屋使用权抵债合同》为债权债合同关系而非房屋租赁合同，并无不当。”根据最高人民法院上述裁判规则，案涉《租赁合同》并非房屋租赁合同，欣润达公司对本案抵押房产不享有合法的使用权，不适用买卖不破租赁原则。另外，欣润达公司与盈通公司为了阻却申请执行人(即抵押权人)就案涉房产行使抵押权，以倒签日期的方式签订了上述《租赁合同》。理由如下：该《租赁合同》签订于2018年11月3日，约定以欠款抵付租金；然根据欣润达公司提交的借款转账凭证、《借款协议》、《补充协议》、《债权转让协议》可以看出，欣润达公司与盈通公司的借款关系全部发生于《租赁合同》签订之后，最早一笔发生于2018年12月17日，而申请执行人在2018年12月6日已就抵押物办理了抵押登记；另有两笔借款为案外人谢志同将其对盈通公司享有的债权转让给欣润达公司，该债权转让的时间也发生于租赁合同签订之后的2019年6月31日。在《租赁合同》签订之前，盈通公司并未欠付欣润达公司任何钱款，但租赁合同中却约定以欠款抵付租金。由此可见欣润达公司提供的《租赁合同》落款日期明显是倒签的，其签署的日期应晚于本案抵押物的抵押登记，目的是为了阻却抵押权人行使抵押权。再次，2019年6月31日案外人谢志同将其对盈通公司的两笔到期债权转让给欣润达公司，同日欣润达公司与盈通公司签订《补充协议》，约定欣润达公司将其所有借给盈通公司的本金及利息用租金方式对抵。然除上述谢志同的两笔债权已到期外，欣润达公司对盈通公司的7笔债权均未到期，最早一到期日为2019年12月16日。而其双方却在2019年6月31日就约定将所有本金及相应利息全部抵作租金，也可见上述《租赁合同》及《补充协议》实质是以租抵债。综上，异议人欣润达公司的异议理由不能成立，其对本案抵押物不享有合法的占有使用权。请求思明法院依法驳回案外人的异议申请，并继续推动抵押房产的腾空及评估拍卖进程。 本院查明，原告中国光大银行股份有限公司厦门分行与被告许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年11月4日作出（2019）闽0203民初17189民事判决书，查明抵押合同的签订时间为2018年12月4日，抵押物名称是福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号综合楼土地及整座房产，办理抵押登记时间为2018年12月6日，判决：“一、福州盈通汽车贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内偿还中国光大银行股份有限公司厦门分行借款本金21399700元及利息、罚息、复利（暂计至2019年8月6日的利息、罚息、复利为654445.88元，之后的罚息以尚欠本金为基数，按年利率8.4825%计至实际还款之日止），同时支付律师费132324元、保全费5000元；二、许勤、林振汉对福州盈通汽车贸易有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向福州盈通汽车贸易有限公司追偿；三、若福州盈通汽车贸易有限公司未按时履行上述第一项债务，则中国光大银行股份有限公司厦门分行有权以福州盈通汽车贸易有限公司名下的福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号综合楼土地及整座房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。”该民事判决书已于2020年1月10日发生法律效力。许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司未按时履行生效法律文书确定的义务，中国光大银行股份有限公司厦门分行向本院申请强制执行，本院于2020年2月26日立案执行。本院于2020年3月6日作出（2020）闽0203执2326号执行裁定书，裁定：“一、冻结、划拨被执行人许勤、林振汉、福州盈通汽车贸易有限公司的银行存款人民币22357439.88元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产；二、折价或者拍卖、变卖被执行人福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省福州市闽侯县尚干镇祥通路10-1号综合楼土地（侯国用（2011）第209136号）及整座房产（侯房权证Ｈ字第××）,申请执行人中国光大银行股份有限公司厦门分行有权就上述土地房产折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿。”在本案诉讼期间，根据中国光大银行股份有限公司厦门分行的申请，本院已采取以下财产保全措施：于2019年9月25日查封被告福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省闽侯县综合楼（侯房权证Ｈ字第××号）房产所有权，保全顺序为轮候第2顺位，保全期限为三年：于2019年9月25日查封被告福州盈通汽车贸易有限公司名下位于福建省闽侯县综合楼【侯国用（2011）第209136号】土地所有权，保全顺序为轮候第2顺位，保全期限为三年。2020年8月13月上杭县人民法院复函本院，其系案涉房产的首封法院，同意将案涉房产交由本院处置。此后，本院发出公告，责令被执行人福州盈通汽车贸易有限公司及上述房产内的实际占用人在2020年10月1日将案涉房产腾空并迁出上述房产。 另查明，案外人福州欣润达汽车贸易有限公司向本院提交一份《租赁合同》，合同记载甲方（出租方）系福州盈通汽车贸易有限公司，乙方（承租方）为福州欣润达汽车贸易有限公司，落款时间记载为2018年11月3日，该合同约定：乙方承租甲方位于福建省闽侯县房屋土建第一层683平方米（包括货梯面积38.85平方米），第二层777平方米（包括货梯面积38.85平方米）。展厅面积自北起第四根柱子止，面积为293.37平方米，和销售办公区134.995平方米。卫生间50.4平方米，阁楼41.83平方米，二楼办公室到行政办公室231平方米。租期限为2018年11月06日至2023年11月05日，共计五年。该合同中还约定租金以甲方欠乙方钱款中扣除。此外，案外人福州欣润达汽车贸易有限公司向本院提供了一份《补充协议》，该协议记载的落款时间为2019年6月31日，该协议约定：“根据国家相关法规及规定，甲乙双方本着平等自愿、协商一致的原则，同意福州欣润达汽车贸易有限公司所有借给福州盈通汽车贸易有限公司的钱款本金和利息，用租金方式对抵。于2018年12月17日转入甲方中国光大银行厦门分行江头支行帐号37×××75借款额为陆拾万元整（¥600000.00元）月息1.2%；于2018年12月27日转入甲方中国光大银行厦门分行江头支行帐号37×××75，借款额为五万（¥50000.00元）月息1.2%；于2019年1月3日转入甲方中国光大银行厦门分行江头支行帐号37×××75，借款额为壹拾万元整（¥100000.00元）月息1.2%；2019年1月21日转入甲方中国光大银行门分行江头支行帐号37×××75，借款额为叁拾陆万元（¥360000.00元）月息1.2%；于2019年01月22日转入甲方中国建银行尚干支行帐号35×××66，借款额为叁拾万元整（¥300000.00元）月息1.5%；于2019年1月24日转入甲方中国光大银行厦门分行江头支行帐号37×××75借款额为壹拾壹万伍仟元整（¥115000.00元）月息1.5%；于2019年02月27日转入甲方中国建银行尚干支行帐号35×××66，借款额为肆万元整（¥40000.00元）月息1.5%；于谢志同2017年03月29日转入甲方中国民生银行湖东支行帐号15×××52借款额为伍拾伍万元整（¥550000.00元）月息1.0%；于谢志同2017年12月27日转入甲方中国建银行尚干支行帐号35×××66借款额为贰拾万元整（¥200000.00元）月息1.5%。其中所产生利息：……总合计金额为：贰佰陆拾叁万贰仟捌佰捌拾陆元整（¥2632886.00元）。原合同所定的免租期按实际交付场地之日起计算。”案外人福州欣润达汽车贸易有限公司另提供了多份《中国建设银行单位客户专用回单》和中国民生银行进账单、业务回单证明上述转账记录。 另查明，案外人福州欣润达汽车贸易有限公司向本院提供了7份借款协议，甲方为福州盈通汽车贸易有限公司，乙方为福州欣润达汽车贸易有限公司，签订日期分别落款为2018年12月17日、2018年12月27日、2019年1月3日、2019年1月21日、2019年1月22日、2019年1月24日、2019年2月27日。案外人福州欣润达汽车贸易有限公司另提供了一份债权转让协议，记载甲方（原债权方）为谢志同，乙方（借款方）为福州盈通汽车贸易有限公司、丙方（新债权方）福州欣润达汽车贸易有限公司，约定谢志同将2017年3月29日、2017年12月27日借给福州盈通汽车贸易有限公司的两笔借款50万元和20万元及利息转给福州欣润达汽车贸易有限公司，该转让协议的落款时间为2019年6月31日。案外人福州欣润达汽车贸易有限公司另提供了两份借款协议（甲方福州盈通汽车贸易有限公司，乙方谢志同），落款日期分别为2017年3月29日和2017年12月27日。 案外人福州欣润达汽车贸易有限公司向本院一份2019年5月18日其向福州盈通汽车贸易有限公司发出的通知书，内容为“本公司（福州欣润达汽车贸易有限公司）与贵公司（福州盈通汽车贸易有限公司）所签定的租赁场地合同，请尽快交付我方使用，我司正在洽谈品牌汽车4S店，贵司以各种理由推诿，迟迟不予交付，已经造成我司经济损失，请贵司收到通知书5个工作日内交付场地，否则我公司将向合同履行地人民法院提起诉讼。” 本院认为，根据《物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”在一般的租赁关系中，承租人缔约的目的是取得房屋的使用权，出租人则是为了收取租金。本案中，福州欣润达汽车贸易有限公司与福州盈通汽车贸易有限公司在《租赁合同》中约定“租金以甲方欠乙方钱款中扣除”，由此可见，双方所签订的《租赁合同》是以租金抵债，并非真实承租、使用系争房屋的意思表示。另，根据《通知书》的内容可以证明在案涉房产抵押时案外人还未占有、使用该房产。综上，案外人提出的执行异议理由不能成立。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，裁定如下： 驳回案外人福州欣润达汽车贸易有限公司的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十一月十三日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 《中华人民共和国物权法》 第一百九十条订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十七条申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。