文书内容重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝04民终1446号上诉人（原审被告）：重庆华典房地产开发有限公司，住所地重庆市酉阳土家族苗族自治县钟多镇翠屏街**，统一社会信用代码91500242568728010D。法定代表人：冉龙军,该公司总经理。委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何丽华，女，1969年10月23日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。委托诉讼代理人：李德平，重庆光界律师事务所律师。原审第三人：何江，男，1978年3月31日出生，土家族，住重庆市酉阳土家族苗族自治县。上诉人重庆华典房地产开发有限公司（以下简称华典开发公司）因与被上诉人何丽华、原审第三人何江商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院(2020)渝0242民初646号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月25日受理本案后，依法组成合议庭审理了本案。审理中，本院于2020年11月11日组织双方当事人进行了询问调查。上诉人华典开发公司的委托诉讼代理人陈伟、被上诉人何丽华的委托诉讼代理人李德平、原审第三人何江到庭接受了调查询问。本案现已审理终结。华典开发公司向本院上诉请求：一、撤销重庆市酉阳土家族苗族自治县人民法院（2020）渝0242民初646号民事判决；二、改判驳回何丽华的一审诉讼请求；三、判令由何丽华承担本案一、二审案件受理费。事实及理由：一、一审法院认定的事实不清，证据不足，华典开发公司并未实际收到何丽华的购房款40万元。1.何丽华并未支付全部购房款，一审判决认定何丽华已经支付全部房款的事实不能成立。首先，何江收取的款项40万元与本案无直接法律关联，不能以此认定相关款项就是支付涉案房屋的购房款，且不能证明何丽华已经实际交付了购房款。其次，银行转账摘要明确系“借款”，而非支付房款。最后，何江以20万元现金交付的虚假事实陈述。2.一审法院认定何江代为何丽华已经支付45万元购房款，与常理不符。涉案房屋总价为432,091元，而2015年10月15日之前就已经支付了共计45万元，而多余部分何丽华辩称是大修基金和契税等有悖常理，大修基金和契税都是代收代缴，与购房款没有任何关系。二、华典开发公司出具购房款《收据》并办理网签的事实，并不能推定何丽华已经支付了房款。是否收到房款应当由交款一方提供转账或付款的凭证加以证明。华典开发公司按照合同约定办理网签系合同义务与何丽华是否交付完毕购房款没有必然关联，不能以办理网签而推定已经交付购房款。综上，何丽华应当按照合同约定足额支付购房款，由于何丽华违约在先，华典开发公司拒绝交房系合法行使权利。即使华典开发公司构成违约，其违约金过高，也应当减少。何丽华辩称，华典开发公司的上诉理由不能成立。第一，华典开发公司认为未实际收到何丽华支付的购房款40万元的观点不能成立，该40万元系何丽华委托堂兄何江代为支付，该40万元资金来源系何丽华向亲戚、家人借款18万，自筹资金22万，转入何江银行账户，再由何江交付华典开发公司，华典开发公司关于没有收到购房款的理由不能成立；第二，在2015年10月15日，何江代何丽华向上诉人支付购房款40万元，其中20万元是转款给上诉人的投资人肖长春，20万元现金交付给上诉人的财务室，上诉人在收到上述款项40万元后给何丽华出具了收到何丽华房款40万元的收据并加盖了公章，该事实足以说明何江代何丽华支付涉案购房款40万元的事实，虽然何江手机银行转款注明的是借款，据何江说是笔误，他与肖长春之间没有经济往来，实际是购房款。华典开发公司是房产开发销售公司，不可能在没有收到钱的情况下给何丽华开具收到房款的收据，故何江在2015年10月15日代何丽华支付购房款40万元取得收款收据，符合交易习惯；第三，关于华典开发公司上诉称一审法院认定何江代为何丽华已经支付40万元购房款，与常理不符的问题。因为按照双方此前的订购协议约定，涉案房屋价款是47万元，而双方正式合同签订时的房屋价款是43万元，其原因是何丽华通过熟人找到肖长春，肖长春给予了一定程度的优惠，开发商代收交纳大修基金和税款是当前商品房销售行业的普遍规则，故上诉人的该辩解理由不成立；第四，华典开发公司出具的收据能够反映何丽华支付了全部的购房款，可从收据出具的时间及何江转款的时间、及合同签订时间能够相互印证，华典开发公司足额收到了何丽华支付涉案购房款及相应费用。最后，按照合同约定交房时间是2016年12月31日，到至今涉案房屋未达到合同约定的交房条件，上诉人的行为存在严重违约，应按合同约定承担违约责任。原审第三人何江答辩，请求驳回上诉，维持原判。何丽华向一审法院起诉讼请求：1.华典开发公司继续履行双方签订的《重庆市房屋买卖合同》，将位于酉阳县X镇X大道X路X号X幢X-X房屋交付何丽华；2.判决华典开发公司按照43.2091元/日承担从2017年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止违约金；3.判令华典开发公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2015年4月8日，何丽华支付华典开发公司10000元选房认筹金，华典开发公司向何丽华出具盖有华典开发公司财务专用章的收据。2015年6月6日，何丽华（乙方）与华典开发公司（甲方）签订《盛世华典定购协议》，约定何丽华购买华典开发公司开发的盛世华典X号楼X层X号商品房，房屋总价为470523元，定金为40000元，双方特别约定中第二条房款交纳办理，1.乙方选择一次性付款的，应在签订买卖合同的同时一次性付清应付房款及代收费用，已交定金自动转为房款；3.乙方选择银行转账支付的应提前到银行转账，以保证签订合同时已转款至甲方账户，购房款到账日期以甲方开具的收据或发票日期为准。三、乙方在本协议签订之日起30个工作日内与甲方签订《重庆市商品房买卖合同》，甲方不另行催告，逾期未签约本定购协议自行终止，乙方所交纳的定金甲方不予退还，乙方所购房屋甲方另行销售处置。该定购协议签订后，何丽华支付华典开发公司40000元购房定金，华典开发公司给何丽华出具盖有财务专用章的收据。2015年10月14日，何丽华的父亲何先云向何江转款30000元，何丽华丈夫黄廷荣的母亲何翠香向何江转款60000元，2015年10月15日，何丽华的丈夫黄廷荣向何江转款220000元，同月20日，黄廷荣的姑姑黄建英向何江转款90000元，何丽华陈述上述款项均是转给何江，委托他支付房款的款项。2015年10月15日，何丽华堂弟何江通过银行转账方式向肖长春（已故）转款200000元，客户付款回单载明用途为借款。何江陈述同日在肖长春在场的情况下其又将现金200000元交与盛世华典售楼处财务部。2015年10月15日，华典开发公司向何丽华出具盖有华典开发公司印章的400000元购房款收据，交来栏备注为购房款（X栋X-X）。肖长春系华典开发公司原股东肖仕龙（已故）的儿子。2015年11月17日，华典开发公司（甲方、卖方）与何丽华（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定商品房位于酉阳县X镇X大道X路X号X幢X-X，建筑面积110.17平方米，套内建筑面积90.57平方米，房屋为清水房，总价为432091元，乙方付款方式为买受人签合同时一次性付清房款432091元。合同第七条约定属预售商品房的，甲方应在2016年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房，本商品房交付时应已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。第九条甲方逾期交房的违约责任，除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之三向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十二条关于办理合同登记备案的约定，1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2.甲、乙双方应相互配合办理本商品房合同登记备案。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同10日内，将办理本商品房合同登记备案需由乙方提供的资料提供给甲方。双方签订的《合同补充协议》第一条相关费用的支付，因甲乙双方房屋买卖产生的相关税费，由双方按国家及地方相关法律、法规和政策规定各自承担。由乙方承担的有关税费、按现行标准在签订合同时由甲方代为收取，按办理产权证时相关规定据实缴纳给相关部门，多退少补。第三条房屋交付：1.本合同约定的房屋交付期限届满，若因乙方原因未能办理完毕按揭贷款手续或未缴清其他应付款项的，甲方有权拒绝交付房屋，且无需承担延期交房的违约责任。同时，乙方应按合同第八条第二款的约定承担相关风险和责任。第八条甲方签章的财务专用收据或发票是唯一有效的收款凭证。合同签订当日，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》进行了备案，办理了商品房网签。何丽华陈述，合同约定的房屋总价为432091元，其支付了450000元，多余款项为支付的大修基基金、契税等费用。案涉房屋2017年6月完工，尚未进行竣工验收。一审法院认为，华典开发公司与何丽华签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。本案争议焦点为：一、何丽华是否向华典开发公司支付了全部房款；二、案涉商品房尚未竣工验收，可否交付使用。对此评述如下：一、何丽华支付了全部房款。首先，何丽华通过他人向何江转了400000元，何江有支付房款的资金来源。何丽华与何江系堂兄妹关系，不是亲兄妹关系，何丽华通过其丈夫、父亲、婆婆、其丈夫的姑姑于2015年10月14日、15日共向何江转款400000元，上述人员均是何丽华及其老公的亲属，与何江并非直系亲属关系，转款时间与金额可与何江2015年10月15日代何丽华交付400000元房款相吻合，亦证明了何丽华向何江转款，何江有足够的资金代何丽华向华典开发公司支付房款。其次，何江通过银行转账方式向肖长春转款200000元，虽然用途备注为借款，另200000元通过现金方式交付的陈述，均未得到华典开发公司认可，但肖长春系华典开发公司原股东肖仕龙的儿子，虽然其表面与华典开发公司无直接法律关系，但不排除其实际上与华典开发公司的关联。虽无在案证据证明肖长春将其收到的房款转给了华典开发公司。但华典开发公司2015年10月15日，向何丽华出具了盖有华典开发公司印章的收据，该收据格式与2015年6月6日华典开发公司向何丽华出具的盖有华典开发公司财务专用章的收据格式完全相同，均来自维博印刷厂。双方签订的《补充协议》第八条约定的是“甲方签章的财务专用收据或发票是唯一有效的收款凭证”，而不是约定盖有甲方财务专用章的收据或发票是唯一有效的收款凭证，2015年10月15日，华典开发公司向何丽华出具的400000元购房款的收据，盖有华典开发公司印章，应视为华典开发公司对收到何丽华400000元房款的认可。双方签订的商品房买卖合同约定房屋总价为432091元，华典开发公司对何丽华已支付50000元购房款无异议，则何丽华已支付华典开发公司450000元，何丽华陈述多余款项为支付的大修基金、契税等款项，该陈述亦符合同中甲方代为收取相关税费的约定。最后，双方签订的商品房买卖合同约定，合同签订当日，何丽华一次性付清房款。2015年11月17日，何丽华与华典开发公司签订商品房买卖合同的当天，华典开发公司已将商品房买卖合同在相关部门进行了备案，办理了商品房网签,该行为进一步印证了华典开发公司对收到何丽华全部房款的认可。二、关于案涉商品房尚未竣工验收，商品房可否交付的问题。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。”房屋竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程只有经竣工验收合格后，始具备法定交付使用的条件，若房屋未竣工验收，工程质量是否合格并无结论，此时开发商并不能将其投入使用。且何丽华与华典开发公司签订的商品房预售合同亦约定甲方应将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。虽然在实践中，部分开发商在商品房未竣工验收的情况下，将房屋交付给买受人，买受人亦接房使用，此种情况是当事人的自行处分行为，但不应得到法律的支持、鼓励，故对何丽华要求华典开发公司交付房屋的诉讼请求，本院不予支持，但何丽华可就交付房屋的诉讼请求待条件成就后另行主张。根据何丽华与华典开发公司签订的商品房买卖合同，华典开发公司应在2016年12月31日前交房，但华典开发公司至今未交付房屋，且无在案证据证明存在不可抗力情形，则华典开发公司逾期交房构成违约，应支付何丽华相应的违约金，违约金的计算标准为“甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金”，则每日违约金金额为432091元×0.0001=43.2091元，故对何丽华主张的华典开发公司按照43.2091元/日承担从2017年1月1日起至实际交付验收合格房屋之日止违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、重庆华典房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按照43.2091元/日支付何丽华从2017年1月1日起至实际交付房屋之日止违约金；二、驳回何丽华的其他诉讼请求。案件受理费1147元，何丽华承担80元，重庆华典房地产开发有限公司承担1067元。二审中，华典开发公司没有举示新的证据。二审中，何丽华举示了证据一份，即黔江区人民法院（2017）渝0114民初553号民事判决书一份，拟证明肖长春是项目实际投资人，其父亲肖仕龙是华典开发公司股东。该证据经华典开发公司质证认为，对该证据的关联性及证明目的有异议，肖长春的身份证明并非该判决的裁判事实而是该案中利害关系的单方答辩意见，所以不能以此证明肖长春是案涉项目的实际投资人。经原审第三人何江质证认为，认同何丽华的意见，肖长春是真实股东。本院审查认为，黔江区人民法院（2017）渝0114民初553号民事判决书客观真实，该证据能够证明肖长春、肖仕龙与华典开发公司的关系，也能证明何丽华的待证事实，故其关联性本院予以采信。二审中，何江没有举示新的证据。二审查明：华典开发公司成立于2011年1月24日，其注册资本5000万人民币，其经营范围为：房地产开发；建筑材料、装饰装修销售。2014年4月3日之前的投资人为重庆嘉和置业发展有限公司，后股东几经变更。2015年1月28日，肖仕龙、鄢邦凯、谢德渊、冉龙军、王伟、兰凤华为其股东，其中肖仕龙持股30%，为大股东、实际控制人，鄢邦凯持股15%，谢德渊持股15%，冉龙军持股15%，王伟持股15%，兰凤华持股10%。肖长春为肖仕龙之子，生前受其父亲委托，曾在华典开发公司从事相应的管理工作。二审查明的其余事实与一审判决确认的事实相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点有二：一是何丽华在本案中是否履行了缴纳购房款的合同义务；二是华典开发公司在本案中应否承担逾期交房的违约金。现分别评述如下：关于焦点一。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，何丽华于2015年4月8日向华典开发公司缴纳认筹金10000元，于2015年6月6日与华典开发公司签订《定购协议》，缴纳购房定金40000元，该事实双方无争议。其次，2015年10月15日，华典开发公司给何丽华出具了《收据》一张，载明收到何丽华交来购房款（X栋X-X）40万元，该收据加盖了华典开发公司印章。公司印章代表公司，对外具有宣示性，且华典开发公司应当知道向他人出具《收据》的法律性质和法律后果，不能以公司未加盖“财务专用章”而否定《收据》的效力，除非华典开发公司有充分的证据证明何丽华所持的2015年10月15日《收据》系伪造。其三，华典开发公司与何丽华于2015年11月17日所签订的《商品房买卖合同》第五条第1款明确约定，总成交金额432091元，一次性付清房款。故涉案房屋既不存在按揭的情况，也不存在分期付款的情况。虽然双方于同日所签订的《合同补充协议》第八条约定，“甲方签章的财务专用收据或发票是唯一有效的收款凭证”，但该约定只能规范华典开发公司的财务行为，不能作为认定购房者是否缴纳购房款的评定依据，也不能据此否定何丽华已经支付购房款的行为，进而抹杀何丽华向对方支付购房款这事实。其四，虽然原审第三人何江给案外人肖长春转款20万元，其转款《客户付款回单》上标注“用途：借款”字样，但现实生活中，转款单据上标注的转款用途并不一定证明该款的实际用途，且按华典公司的辩称，即使何江与肖长春之间就该20万元形成借贷关系，但鉴于肖长春系华典开发公司原股东肖仕龙委派到华典开发公司从事管理工作，不排除肖长春收取该款后，将其转化为何丽华在本案中的购房款，至于肖长春是否将已经收取的款额移交华典开发公司，属于华典开发公司的内容管理问题，不能据此作为否定何丽华缴纳购房款的理由。最后，涉案房屋已经华典公司办理了网签。按常理，在商品房买卖关系中，购房者如果没有履行支付房款的合同义务，出售方断断不可能给购房者办理网签。综上，何丽华作为购房者举示了充分的证据证明其已经向对方支付了购房款，故何丽华对涉案房屋已经给付了购房款的事实应予确认。作为出售方的华典开发公司虽对此予以反驳，认为对方只交付了5万元房款，剩余购房款没有支付，但没有举示充分的证据反驳，故应当承担其举证不力的法律后果。关于焦点二。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百三十八条之规定，出卖人应当按照约定期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中，双方所签订的《商品房买卖合同》第七条第二项对交房时间作了明确约定，即华典开发公司应当在2016年12月31日之前将涉案房屋交付购房人何丽华使用，遭遇不可抗力原因除外，但应当在发生之日起30日内书面告知何丽华，并据实延期交房。本案不存在不可抗力原因，故华典开发公司未在约定的期限内交房，违约行为客观存在。双方签订的《商品房买卖合同》第九条对逾期交房屋的违约责任作了明确约定，故华典开发公司应当承担向何丽华支付逾期交房的违约责任。综上所述，上诉人华典开发公司的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律准确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1067元，由上诉人重庆华典房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 何庆华审 判 员 黄 飞审 判 员 彭松涛二〇二〇年十一月十七日法官助理 张 凤书 记 员 杜晓杰