四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13280号 上诉人（原审被告）：龚圆，女，1976年8月15日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司，住所地四川省成都市武侯区西三环路一段**附**（武侯新城管委会内）。 负责人：吴坤镛，总经理。 上诉人龚圆因与被上诉人中粮地产集团深圳物业管理有限公司成都分公司（以下简称中粮物业成都分公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初3402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 龚圆上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.由被上诉人承担本案一、二审的诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的《前期物业服务合同》约定了提供的物业服务标准包括共有部分、设施设备及公共区域的管理维护等，但案外人违章施工损害公共区域，致使天然气断供、污水管道、雨水管道全部断裂，被上诉人却没有尽到管理义务致使上诉人长期在被污染的环境下生活，在案外人未停止施工、小区公共部分未恢复原状之前，上诉人有权拒缴物业服务费。 中粮物业成都分公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 中粮物业成都分公司向一审法院起诉请求：1.龚圆支付物业服务费49223.16元（从2018年1月1日至2019年6月30日，最终物业费按2734.62元/月计算至实际判决之日止）；2.请求判令龚圆从2018年1月1日起，以49223.16元为基数，按3‰一天为标准向中粮物业成都分公司支付违约金至付清之日止）；3.龚圆承担诉讼费、公告费等费用。 一审法院认定事实：龚圆系成都市龙泉驿区××三期××栋××号房屋业主，该房屋建筑面积455.77平方米。2015年6月5日，成都天泉置业有限责任公司与中粮物业成都分公司签订了《前期物业服务合同》，约定中粮物业成都分公司按建筑面积向业主收取公共性物业服务费用，收费标准为别墅（含独幢和联排）6元/月/平方米。第四条约定中粮物业成都分公司提供的物业服务标准包括物业共有部位及设施设备的管理和维护、公共绿化的维护、公共区域的环境卫生维护、公共区域的秩序维护、综合服务等。第七条约定，合同生效之日起至物业出售并交付物业买受人之日的月发生的物业服务费用，由成都天泉置业有限责任公司承担，当自物业交付物业买受人之日的次月起至本合同终止之日发生的物业服务费用，由物业买受人按照物业买卖合同的约定承担。物业交付后因业主未收房、未入住、进行装修等原因而空置的，物业服务费由业主全额交纳。第十条约定，物业服务费按半年交纳，业主应在每年的6月30日前和12月31日前交纳下半年的物业服务费。业主逾期交纳物业服务费用的，应按欠费额的千分之三/天的标准支付违约金。2015年6月5日，龚圆签署《承诺书》，称已详细阅读并理解××开发建设单位制定的《临时管理约定》，同意遵守本规约内的一切条款。《临时管理约定》载明业主大会设立前，由开发建设单位成都天泉置业有限责任公司依法通过公开招投标方式，选聘中粮物业成都分公司依据前期物业服务合同提供前期物业服务。因龚圆未交纳物业服务费，中粮物业成都分公司委托的四川显卓律师事务所律师周某于2018年12月5日向龚圆出具律师函要求其交纳相关费用。2020年4月7日，成都市龙泉驿区人民法院立案受理中粮物业成都分公司诉案外人任某、吕某恢复原状纠纷一案以上事实有房屋信息摘要、《商品房买卖合同》《前期物业服务合同》、照片、《违章装修整改通知书》《案件受理通知书》、律师函以及庭审笔录等证据予以佐证。 一审法院认为，中粮物业成都分公司与成都天泉置业有限责任公司签订《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，其内容不违反法律、法规效力性强制性规定，应属合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”。本案中开发商与中粮物业成都分公司签订的《前期物业服务合同》约定了由中粮物业成都分公司为龚圆所购房屋所在小区提供物业管理服务并明确了收费标准，故龚圆应当依照约定履行相关义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”鉴于物业服务具有综合性、公共性的特征，业主拒交物业费应当限定于物业服务企业不履行物业服务合同，或履行合同有重大瑕疵。若服务过程中的出现偶发性、局部性瑕疵，业主理应通过向物业服务企业反映、投诉协商解决问题，以此提升物业服务企业服务水平，而不应当采取拒交物业费的方式进行对抗。具体而言，因案外人违章施工挖断管道、损坏公共地界等，属于案外人的原因所致，并非直接归因于中粮物业成都分公司在提供物业服务过程中发生。中粮物业成都分公司为整个小区提供了物业后，龚圆应支付相应时段的物业服务费。根据本案查明的事实，龚圆应当从2018年1月1日起支付物业管理费，结合约定的收费标准及龚圆房屋的面积，其应向中粮物业成都分公司缴纳2018年1月1日至2020年4月30日期间物业管理费76569.36元（6元/月/平方米×455.77平方米×28个月）。关于违约金。中粮物业成都分公司在履行物业管理服务中确实存在瑕疵，龚圆因此逾期交纳物业费具有一定合理性，不属于恶意违约，故一审法院对中粮物业成都分公司要求龚圆支付违约金的诉请不予支持。 据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决：一、龚圆于判决生效之日起十日内支付中粮物业成都分公司物业服务费76569.36元；二、驳回中粮物业成都分公司其他诉讼请求。案件受理费1031元，减半收取515.5元，由龚圆负担。 二审中，龚圆向本院提交了同安派出所的出警证明、成都市龙泉驿区人民政府同安街道办事处出具的责令停止建设决定书复印件、现场照片、前期物业服务合同及其父母和装修负责人的相关证明，拟证明中粮物业成都分公司违反物业合同义务，不按合同约定履职，其未缴纳物业费有正当理由，本院经审查认为龚圆提交的证据不属于新证据，本院不予采纳。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，中粮物业成都分公司与成都天泉置业有限责任公司签订的《前期物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业合同对包括上诉人在内的小区业主均具有约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。业主若认为物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；关于上诉人主张被上诉人没有按照合同要求对违章施工进行阻止，根据查明的事实中粮物业成都分公司已适当履行了合同规定的劝阻义务，对于小区内的违章搭建行为其他业主也可通过向有关监管部门投诉或向人民法院提起诉讼等方式解决，但以此为由拒交物业费并无法律依据。 综上，上诉人龚圆的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1031元，由上诉人龚圆负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈 悦