广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0503民初1962号 原告姜竹凯，男，1975年11月7日出生，汉族，现住北海市。 原告王霜梅，女，1974年7月6日出生，汉族，现住北海市。 上述两原告的共同委托诉讼代理人刘春颖，广西宇盛律师事务所律师。 被告北海市和佳房地产开发有限公司，住所：北海市银海区四川路**。统一社会信用代码：9145050067249690X4。 法定代表人张承花，总经理。 委托诉讼代理人笪祖煌，男，1949年12月28日出生，汉族，住，住江苏省东台市北海市和佳房地产开发有限公司员工。 委托诉讼代理人谢金峰，男，1987年3月8日出生，汉族，住广西 宁市青秀区新竹路37号4栋2单元4号。系北海市和佳房地产开发有限公司员工。 案由商品房预售合同纠纷 适用程序简易程序 立案日期2020年8月26日 开庭日期2020年9月29日 两原告诉讼请求1.判令两原告与被告于2017年3月20日签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》合法有效；2.被告将位于北海市四川路318号和佳广场04251号商铺的不动产权证书办理至两原告名下；3.被告支付两原告逾期交房违约金32067元（违约金458748元为基数，按日万分之三计算，从2017年5月30日计至2018年1月18日共233天）；4.被告支付两原告逾期办证违约金22937.4元（违约金以458748元基数，按照5%计算）。事实和理由：2017年3月20日，原告与被告签订《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发建设的位于北海市四川路318号和佳广场04251号商铺；总金额为458748元；一次性付款；被告于2017年5月30日前将经建设单位、设计单位、施工单位、勘察单位、监理单位共同验收合同的商铺交付给原告；如逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行，如逾期超过30日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原 告支付己交付房价款万分之三的违约金；被告应当在商铺交付使用后，即将办理权属登记由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按己付房价款的5%向原告支付违约金；本合同在履行过程中发生争议，由双方当事人协商解决，协商不达成的，依法向人民法院起诉。同一天，原告与被告签订《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》，约定原告将涉案商铺委托给被告进行统一经营管理。被告按照《商品房买卖合同》将物业交付给原告的同时，原告将物业直接委托被告经营管理。合同签订后，原告按约定支付了全部房价款，涉案商铺于2018年1月18日竣工验收合格，2019年4月29日办理备案。因原告与被告之间存在委托管理关系，故在涉案商铺符合《商铺买卖合同》约定的交付条件时，被告直接将涉案商铺进入委托管理模式，并未通知原告办理交付手续。故原告认为涉案商铺的交房时间是2018年1月18日，己经超过了合同约定的交房时间应承担违约责任，且被告至今未将涉案商铺的不动产权证书办理至原告名下，理应承担违约责任。综上，被告逾期交房以及逾期办证的行为己构成违约，损害了原告的合法权益。为此，原告起诉至法院。 被告答辩意见1、和佳公司不存在逾期交房的行为，和佳公司延期交房时间具有依据且未违反法律规定；2、原告诉请的违约金计算标准过高，应当予以调整。 查明事实2017年3月20日，原告与被告签订《商铺买卖合同》及《补充协议》，约定：原告购买被告开发的位于北海市四川路318号和佳广场04251号商铺，商铺建筑面积42.71平方米，单价为每平方10741元，总金 额458748元，付款方式为一次性付款；被告应于2017年5月30日前将符合约定的商铺交付给原告使用，如遇下列特殊原因：1.遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起30日内告知原告；2.被告不可避免或者不可克服的异常天气、异常地质情况、行政行为；3.法律规定及政府规章制度的变更造成的延误；被告可据实予以延期；被告逾期交付商铺超过60日后，两原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限届满之日起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之三的违约金；被告应当在商铺交付使用后，即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金等等。同日，双方还签订《曼哈顿商业广场商铺委托经营管理合同》，原告同时向被告出具《授权委托书》将上述商铺委托给被告进行统一经营管理。合同签订后，原告按合同约定向被告交付购房款458748元。2018年1月18日，被告将涉案商铺交付给原告。同日，原告将涉案商铺委托被告进行经营管理。被告至今未将涉案商铺的权属登记办理到原告名下。 另查明，涉案商铺于2014年12月18日办理在建工程抵押登记。2018年11月7日广西南宁市青秀区人民法院来文预查封。 本院意见一、关于合同效力问题。两原告、被告签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，合同合法有效。原告请求确认合同有效，符合法律规定，本院予以支持。二、关于房屋过户问题。虽然原被告在合同中只约定“被告应当在商铺交付使用后，即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案”，没有约定具体办理权属登记时间。 但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日，买受人应该取得房屋权属证书。本案原被告房屋交付日期为2018年1月18日，应在2018年4月18日前办理好权属证书，被告至今未将涉案商铺的权属登记办理到两原告名下，已构成违约。两原告请求被告将涉案商铺的不动产权证书办理至两原告名下，有事实和法律依据，本院予以支持。但因涉案房屋现被抵押和查封，故被告应及时办理解除抵押和查封手续，在具备办证条件之日起十日内协助原告将房屋过户到两原告名下。三、关于逾期交房违约金的问题。两原告还主张被告支付逾期交房违约金32067元（违约金以458748元为基数，按日万分之三计算，从2017年5月30日计至2018年1月18日，共233天），被告则认为违约金过高，请求法院予以调整。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案中，原被告在签订房屋买卖合同的同时，还签订了商铺委托经营管理合同，约定第一年按购铺总投资5%回报率支付年租金给原告。原被告确认交付涉案商铺时间为2018年1月18日，根据合同约定，被告逾期交付房屋已经构成违约，造成原告的实际损失应为租金损失，即每日损失为458748元×5%÷365天=62.84元，被告应支付的每日违约金应为62.84元+62.84×30%=81.69元。根据合同约定，自2017年5月30日起至2018年1月18日止，违约金为81.69元×233天=19033.77元。原告请求违约金以458748元为基数，按日万分之三计算，超出部分本院不 予支持。被告抗辩经施工、监理和建设单位三方确认的因不可抗力因素造成停工、工期顺延372.5天，交付时间也应随之顺延，经查，被告请求扣除的造成停工、工期顺延的天数不在合同期限内，被告抗辩没有事实和法律依据，本院不予采纳。四、关于逾期办证违约金问题。根据合同约定，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的5%向原告支付违约金。本案被告在交付房屋之日起90日内，未将房屋权属证书办到两原告名下，已经构成违约，应当承担违约责任。原告请求被告以458748元为基数，按照5%计算违约金为22937.4元，有事实和法律依据，本院予以支持。 判决主文一、原告姜竹凯、王霜梅与被告北海市和佳房地产开发有限公司于2017年3月20日签订的《商铺买卖合同》及《补充协议》合法有效； 二、被告北海市和佳房地产开发有限公司在具备办证条件之日起十日内协助原告姜竹凯、王霜梅将位于北海市四川路318号和佳广场04251号商铺的不动产权证办理至原告姜竹凯、王霜梅名下； 三、被告北海市和佳房地产开发有限公司支付给原告姜竹凯、王霜梅逾期交房违约金19033.77元； 四、被告北海市和佳房地产开发有限公司支付原告姜竹凯、王霜梅逾期办证违约金22937.4元； 五、驳回原告姜竹凯、王霜梅的其他诉讼请求。 上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百 五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 判决依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条。 诉讼费案件受理费减半收取4091元，由原告负担91元，被告北海市和佳房地产开发有限公司负担4000元。 上诉权利如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院。 审 判 员 韦振静 二〇二〇年十一月五日 法官助理 冯 志 书 记 员 黄显婷 附本判决引用的法律条文： 1.《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 2.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 3.《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定或者其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。