湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民初64号原告：李锐，男，1973年7月24日出生，汉族，住湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：陈富，湖南大湘律师事务所律师。被告：龚梦龙，男，1965年3月28日出生，汉族，住湖南省涟源市。委托诉讼代理人：龚泽时，湖南泰涟律师事务所律师。第三人：湖南中茂房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市经济技术开发区星沙街道办事处漓湘西路**。法定代表人：丘杰浪，该公司执行董事。原告李锐与被告龚梦龙、第三人湖南中茂房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2019年6月27日作出（2019）湘13民初141号民事判决，李锐不服，向湖南省高级人民法院提起上诉。湖南省高级人民法院于2019年11月29日作出（2019）湘民终816号民事裁定，撤销本院（2019）湘13民初141号民事判决，发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭于2020年9月18日公开开庭审理了本案。原告李锐的委托诉讼代理人陈富、被告龚梦龙的委托诉讼代理人龚泽时到庭参加诉讼。第三人湖南中茂房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李锐诉称：1、判令停止对湖南省长沙县××广场××室××号房屋的执行，解除查封；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：因被告龚梦龙诉湖南金鼎控股集团有限公司、被告湖南中茂房地产开发有限公司、涟源市伏口镇谢家冲煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案，原告对娄底市中级人民法院查封湖南省长沙县××广场××室××房屋提出异议，娄底中院于2019年3月28日作出（2019）湘13执异14号执行裁定书，现向法院提出异议之诉。1、在法院查封之前，原告已合法占有该房屋。2017年11月4日，原告与湖南中茂城商业管理有限公司签订《商铺委托经营管理合同》，约定原告委托中茂城商业公司对房屋进行商业经营管理，现该房屋已出租给阳星星开设店铺。娄底中院按照湖南省高院（2017）湘执复155号执行裁定书的指导意见，先后作出（2017）湘13执保16号之四、五、六协助执行通知书，其中查封本案房屋的时间是2017年12月28日。因此，在法院查封前，原告已合法占有该房屋。2、房屋未办理过户登记非因原告自身原因。原告与被告湖南中茂房地产开发有限公司于2017年4月24日就房屋买卖事宜签署《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，且原告已支付了房屋所有价款。现房屋未能办理过户登记的原因，系房屋存在第三方的抵押权登记，非因原告自身原因。综上，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》相关规定，原告对于本案房屋享有物权期待权，可排除法院对于房屋的查封。被告龚梦龙辩称：1、被答辩人与湖南中茂房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》是无效合同。该合同的标的属于湖南中茂房地产开发有限公司开发的红星中茂商业广场的门面，而中茂公司与华融国际信托有限公司于2015年11月24日签订了抵押合同，该抵押合同是中茂公司以其红星中茂广场的整个房产项目抵押华融信托公司的主债权本金7.419899亿元。截止至2017年12月21日止，中茂公司仍欠华融信托公司贷款本金52200万元人民币，按年利率12.7%计息，每月还应付利息5524500元。被答辩人与中茂公司签订《长沙县商品房买卖合同》未征得抵押权人华融信托公司的同意，又无证据证明买卖的房产抵押权已消灭，因此，该买卖合同损害了第三人华融信托公司的抵押优先受偿权利益，违反了《合同法》第五十二条（二）项的规定，属无效合同。2、被答辩人与中茂公司签订的《长沙县商品房买卖合同》不能适用《物权法》第十五条之规定，因该合同无效，而《物权法》第十五条适用的前提是有效合同。3、同理，因案涉房屋买卖合同是无效合同，故亦不能适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第十七条之规定，该十七条规定的“需要办理过户登记的财产出卖给第三人”中的“出卖”，是指合法的“出卖”行为，只有合法的“出卖”行为后果才受该法律规定的保护，人民法院才不得查封、扣押冻结其财产。综上，被答辩人的诉讼理由不成立，应予驳回。第三人湖南中茂房地产开发有限公司未作陈述。原告李锐为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：一、《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》。证明2017年4月24日，原告与与中茂公司就涉案房屋出售事宜签订书面买卖合同。二、2.1授权委托书、2.2情况说明。证明中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司代表涉案房屋的抵押权人向法院明确表示，抵押权人同意将涉案房屋出售给原告。三、3.1《监管协议》、3.2网签备案材料、3.3预售许可证。证明抵押权人持有办理网签的密钥，涉案房屋出售的网签手续须在抵押权人的同意协助下才能办理完成，涉案房屋于2016年9月23日办理了商品房预售许可证，对外出售系经过了抵押权人的同意。四、4.1发票（购房款）、4.2监管账户证明、4.3发票（物业维修资金）、4.4发票（契税、印花税），长沙银行客户回单。证明原告已支付涉案房屋购房款、物业维修资金、契税和印花税，已积极履行合同约定的义务。五、5.1《委托经营合同》、5.2交付验收单、5.3湖南中茂房地产开发有限公司、湖南中茂商业管理有限公司出具的《情况明》、5.4《商铺租赁合同》、5.5商家意向/合同审批表、5.6商铺买卖合同销售商铺位置图、5.7租金收取回单、5.8阳星星身份证复印件。证明：湖南中茂城商业管理有限公司受原告委托，已于2017年11月7日完成了涉案房屋的交付验收手续，原告合法占有房屋。六、6.1（2017）湘13执异42号裁定书、6.2（2017）湘13执保16号之五协助执行通知书。证明被告龚梦龙申请对涉案房屋进行查封保全，涉案房屋于2017年6月5日第一次查封，又于2017年6月26日被解除查封，再于2017年12月28日第二次查封，最终导致涉案房屋无法办理过户登记。在涉案房屋被查封之前，原告已签订书面购房合同，且已合法占有涉案房屋。七、7.1长沙中茂城合作协议、7.2授权委托书、7.3身份证复印件、7.4照片（刻录光盘）、7.5视频（刻录光盘）。证明李锐与湖南中茂房地产开发有限公司签订《合作协议》，约定形象策划推广酬金中的480万元冲抵李锐认购甲方商铺的购铺款，李锐购买商铺的铺号为－11012，商铺总价为480万元。李锐作为知名主持人，以中茂城及其摩天轮形象策划推广大使的身份履行《合作协议》，出席中茂公司的有关商业活动和工作会议，李锐的个人形象展示在中茂公司的宣传海报上。被告龚梦龙质证认为：证据一、二、三真实性没有异议，但该三组证据不能达到原告方的证明目的。证据四其中的2、3、4与其证明的目的没有关联性，都不是支付房屋价款的依据，而发票不能作为单独的证据出示，有虚假的嫌疑。证据五的真实性没有异议，但该房屋没有交付使用，不能达到原告的证明目的。对证据六没有异议。证据七，对合作协议的真实性和合法性有异议，请法庭核实原件，关于合作协议是否是有效合同，应当由法庭进行核实。被告龚梦龙及第三人湖南中茂房地产开发有限公司未提交证据。根据原告、被告的举证、质证，结合双方当事人的陈述，本院认定本案基本事实如下：本院在审理原告龚梦龙与被告中茂房地产开发有限公司、金鼎集团、伏口煤矿、邱月雄民间借贷纠纷一案即（2017）湘13民初29号案时，根据原告龚梦龙提出的财产保全申请，于2017年5月25日作出（2017）湘13民初29号之一民事裁定书，裁定冻结被申请人金鼎集团、中茂公司、伏口煤矿、邱月雄1.6亿元银行存款或1.6亿元净值房产等财物。2017年6月5日，本院执行局作出（2017）执保16号执行裁定书和（2017）湘13执保16号之一、之二协助执行通知书，查封本案所涉中茂商业广场包括地下室-11012号房产在内的多套房产。中茂房地产开发有限公司对上述查封不服，向本院提出书面异议，本院经审查后对上述执行措施予以适当变更并作出（2017）湘13执异42号执行裁定书。龚梦龙及中茂公司均对该裁定书不服，向湖南省高级人民法院申请复议。2017年11月15日，省高院作出（2017）湘执复155号执行裁定书。2017年12月22日、28日及2018年1月29日，本院根据省高院该裁定书分别作出（2017）湘13执保16号之四、之五、之六协助执行通知书，对中茂商业广场房产1、2、3号栋多套未处分房产（部分已签合同但未办理预告备案手续）予以查封，其中包括本案所涉地下室-11012号房产，该房产于2017年12月28日被查封。中茂房地产开发有限公司对此提出执行异议，本院于2018年6月5日作出（2018）湘13执异21号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的异议请求。中茂公司不服，向省高院申请复议，省高院于2018年10月10日作出（2018）湘执复177号执行裁定书，裁定驳回中茂公司的复议申请，维持本院（2018）湘13执异21号执行裁定。2019年5月5日，案外人李锐就案涉地下室-11012号房产向本院提出执行异议，其认为其于2017年4月24日与中茂公司已签订合法有效的《长沙县商品房买卖合同》，并支付了全部价款，因中茂公司的过错导致未能按约定办理产权过户登记。其基于合法占有该房产，将该房产委托中茂商业管理有限公司经营管理，该房屋目前正出租给第三人经营使用，要求解除该房产查封，本院针对该异议，于2019年3月28日作出（2019）湘13执异14号执行裁定书，驳回了案外人李锐的异议请求。李锐不服，即向本院提起执行异议之诉。2016年8月26日，以原告李锐为乙方与以第三人中茂房地产开发有限公司为甲方签订《长沙中茂城合作协议》，该协议第六条约定：“中茂城及摩天轮形象策划推广大使酬金支付及结算6.1酬金总价：甲方向乙方支付合作总金额510万元人民币整（不含税）。6.2第一期合作启动费30万元人民币，已由甲方于2016年9月汇入乙方指定账户，乙方已确认收到。6.3甲乙双方约定，乙方其余480万元酬金，冲抵乙方认购甲方商铺的购铺款。甲方同意在2017年4月中旬前办理完成乙方购买商铺的所有认购合同等法律文件。乙方因购买商铺所产生的契税等依法应由乙方承担的税费，由乙方自行承担。6.4经甲乙双方确认，乙方购买商铺铺号为-11012，面积：108.38㎡，商铺总价为：人民币肆佰捌拾万元整(480万元整)具体位置见合同附件一之平面图。”2017年4月24日，李锐与中茂房地产开发有限公司签订的《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》，《合同补充协议》约定其与《长沙县商品房买卖合同》具有同等效力，两者有不同规定的，以《合同补充协议》的规定为准。上述合同及补充协议约定：李锐以4800000元的价格购买被告中茂房地产开发有限公司开发的中茂商业广场地下室-11012号房产（预售许可证为2016-0045）；明示该商品房已经设定在建建筑物抵押，抵押权人为华融国际信托有限责任公司，抵押权登记日期为2016年5月16日。买受人对于出卖人在商品房交付之前的土地抵押及在建工程抵押没有任何异议；出卖人保证，该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记。合同还约定：出卖人应在2017年9月30日前，依照国家和地方人民政府的相关规定，将验收合格并符合合同附件三约定的装饰、设备标准的商品房交付买受人使用，出卖人向买受人交付房屋逾期超过90日后，买受人有权解除合同，但买受人应于出卖人逾期交房第91日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自愿放弃购房合同第十一条所约定的退房权利。出卖人应在商品房交付使用后365个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日内办妥买受人的不动产权证。如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付总房款万分之一的违约金，违约金总额不超过已付房款的1%。买受人应当在合同签订后7日内按政府主管部门的规定将物业维修资金存入物业维修资金专户并将缴存凭证交给出卖人。因李锐与中茂房地产开发有限公司签订的《长沙中茂城合作协议》约定以形象策划推广酬金中的480万元冲抵李锐认购商铺的购房款，2017年4月25日，长沙星沙沪农商村镇银行股份有限公司作为监管银行出具了《预售款监管证明》。2017年6月9日，被告中茂房地产开发有限公司向原告李锐出具了全部购房款4800000元的全额发票。2017年6月14日原告李锐缴纳了物业专项维修资金及房屋买卖契税和产权转移印花税。另根据李锐提供的《中茂商业广场租赁合同》记载，中茂城管理公司以出租方的身份于2018年11月2日与承租人阳星星签订了《商铺租赁合同》，将地下室-11012号房产与相邻的1002号房屋统一租给了阳星星，租赁期限为2018年12月15日至2021年6月30日。另查明，被告中茂房地产开发有限公司与华融国际信托有限公司于2015年11月24日签订了包括案涉房产在内的在建建筑物抵押合同（编号为华融信托（2015）信托第307号-抵2号），中茂公司以中茂商业广场房产项目抵押华融信托公司主债权本金7.419899亿元。本院认为，本案争议的焦点为原告李锐对执行标的享有的民事权益能否排除人民法院的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，原告的购房行为需符合“在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；非因买受人自身的原因未办理过户登记”之情形，其对执行标的享有的民事权益才能排除人民法院的强制执行。因此对本案应审查以下四方面的问题：1、关于购房合同的效力问题。本案中，原告李锐与中茂房地产公司在本院查封涉案房产之前签订《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》购买涉案房产，双方所签订的上述合同是当事人双方的真实意思表示且已实际履行，同时，根据《长沙县商品房买卖合同》中的约定，涉案房产在当事人双方签订合同时虽然设立了在建建筑物抵押权，但本院经向长沙县不动产登记中心及抵押权人的代理人中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司调查核实，抵押权人的代理人同意解除涉案房产的抵押权，且前述在建建筑物抵押权也已实际解除。因此，李锐与中茂房地产公司所签订的案涉《长沙县商品房买卖合同》及《合同补充协议》没有违反法律与行政法规的禁止性规定，不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，该合同合法有效。2、关于房款是否足额交付的问题。原告李锐为支持其诉讼请求向本院提交了其与中茂房地产开发有限公司签订的《长沙中茂城合作协议》，该协议系当事人真实意思表示，合法有效。协议约定以形象策划推广酬金中的480万元冲抵李锐认购商铺的购房款，且经监管银行出具了《预售款监管证明》，中茂房地产开发有限公司向原告李锐出具了全部购房款4800000元的全额发票。原告李锐缴纳了物业专项维修资金及房屋买卖契税和产权转移印花税。因此，根据在案证据，原告李锐的付款情况应属真实，可以认定其已按合同约定支付了全部购房价款。3、李锐等原告在人民法院查封之前是否已合法占有涉案房产。本案中，根据李锐与中茂房地产公司签订的《长沙县商品房买卖合同》、《合同补充协议》，以及李锐与湖南中茂城商业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理合同》中的约定，李锐向中茂房地产公司支付了购房价款，中茂房地产公司也将涉案房屋交付给李锐实际使用，并由李锐收取相应的收益，故李锐对涉案房屋的占有具有事实与法律上的依据，应当认定其对涉案房屋是合法占有，且其占有的时间是在本院于2017年12月5日对涉案房屋进行查封之前。同时，虽然《合同法》第二百七十九条、《建设工程质量管理条例》第十六条中规定，建设工程验收合格后方可交付使用，但综合《建设工程质量管理条例》第五十八条中“违反本条例规定，建设单位有下列行为之一的，责令改正，处工程合同价款百分之二以上百分之四以下的罚款；造成损失的，依法承担赔偿责任：（一）未组织竣工验收，擅自交付使用的”的规定，《合同法》第二百七十九条与《建设工程质量管理条例》第十六条中的上述规定主要是用以规范建设单位，而不应成为否定李锐对涉案房屋是合法占有的理由。因此，本案应当认定李锐在人民法院查封之前已合法占有涉案房屋。4、涉案房屋未办理过户登记是否系因李锐自身的原因。原告李锐签订《长沙县商品房买卖合同》时，虽然知道涉案房屋存在抵押权，但中茂房地产公司已在合同中保证“该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时，抵押权人已向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记”，且经本院依法调查核实，中国华融资产管理股份有限公司湖南省分公司对中茂房地产公司向李锐销售涉案房屋是知情且系经其同意后解除在建建筑物抵押权的，故李锐尽到了买受人应当尽到的注意义务。根据《长沙县商品房买卖合同》中“出卖人应在交付使用手365个工作日内完成该幢商品房的初始登记。初始登记后365个工作日办妥买受人的不动产权证”的约定，涉案房屋从交付使用到办理产权过户登记有较长的时间，但由于涉案房屋于2017年12月25日被人民法院采取司法查封，此时，即便涉案房屋没有设立在建建筑物抵押权，也已不能办理产权过户登记，故涉案房屋没有办理产权过户登记与是否设立有抵押权无关，不能认定涉案房屋没有办理产权过户登记是李锐自身的原因。综上，原告李锐的诉讼请求成立，本院应予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项之规定，判决如下:不得查封湖南省长沙县××广场××室××号房产。案件受理费100元，由被告龚梦龙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。审判长  童赞辉审判员  邓永新审判员  谭 芳二〇二〇年十一月××日书记员  佘月琴附有关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定〉》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。