广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20602号上诉人（原审被告、反诉原告）：邹汉标，男，汉族，1967年6月18日出生，住所地：广东省紫金县。委托诉讼代理人：温楚威，广东万哲律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘德良，男，汉族，1952年8月19日出生，住所地：广东省揭西县。被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘海洋，男，汉族，1976年8月24日出生，住所地：广东省深圳市龙华区。两被上诉人共同委托诉讼代理人：谭新亮，广东怀明律师事务所律师。两被上诉人共同委托诉讼代理人：吴耀华，广东怀明律师事务所律师。上诉人邹汉标因与被上诉人刘德良、刘海洋房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙华区人民法院（2019）粤0309民初6670号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。邹汉标的上诉请求：1.撤销一审判决第三、四、五、六、七项判决，驳回刘德良、刘海洋全部诉讼请求；2.撤销一审判决第十项，判令刘德良、刘海洋赔偿邹汉标损失（暂计15万元)；3.判令刘德良、刘海洋承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认为“根据本案实际情况，刘德良主张的水电费的金额未超出合理范畴，一审法院予以采信”是错误的。刘德良、刘海洋并未提交11月份水电费的单据，无法认定11月份水电费的数额，在完全缺乏证据的情况下，一审法院仅凭推测即支持了刘德良、刘海洋的主张不合理。况且，水电费也不属于租赁合同纠纷，不应当在本案解决。二、一审法院认为“邹汉标对涉案物品的处置持放任态度”以及“刘德良、刘海洋提供的证据可证明其关于搬迁费用及仓库费用的主张”是错误的。(一）一审刘德良、刘海洋并没有提供充分证据证明刘德良、刘海洋支出了所谓的仓库费用（每月1000元)、搬迁费用14600元；(二）邹汉标并没有对涉案物品的处置持放任态度。根据《房屋租赁合同书》第九条，邹汉标有合同到期的优先承租权。邹汉标在合同到期前已提前三个月与刘德良、刘海洋沟通续约，但刘德良、刘海洋表面答应会续租及保证优先承租权，背后却发布招租广告，隐瞒邹汉标与他人签订租赁合同，严重侵害邹汉标的优先承租权。2018年11月28日，刘德良、刘海洋突然告知邹汉标在2018年11月30日前搬离。一直被隐瞒的邹汉标临时收到通知，导致无法在两日内搬离，无奈之下，邹汉标积极与刘德良、刘海洋沟通。但由于刘德良、刘海洋在未告知邹汉标的情况下签订了新的租赁合同，无法协商。刘德良、刘海洋在没有事先通知邹汉标的情况下，聘请社会人士侵入房屋，并在搬迁过程中使用非法手段强拆厨房及餐厅设备，严重损坏邹汉标的机器设备、食物、酒水等。另外，刘德良、刘海洋收回场地后，一直扣押、藏匿邹汉标财物，未告知其扣押的邹汉标物品的地点，致使邹汉标无法收回，目前物品的状况不明（极可能食物酒水变质、厨具等也已无法使用），邹汉标损失巨大。因此，刘德良、刘海洋不仅无权得到赔偿，而且应当赔偿邹汉标的损失。而对于邹汉标的损失数额，一审时邹汉标已向法院申请调查取证，以及评估邹汉标货品的损失，但一审法院并未支持，故请求二审法院予以重视，评估邹汉标的受损情况。刘德良、刘海洋答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持，邹汉标的上诉请求不能成立，依法应当予以驳回。刘德良、刘海洋向一审法院起诉请求：1.邹汉标支付刘德良、刘海洋房屋租金12600元、水电费10398.30元、非法占用使用费15120元，以上合计38118.30元及逾期利息（逾期利息以38118.30元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2018年12月18日支付至款项清偿之日止）；2.邹汉标将其家具等物品限期搬离仓库，并支付刘德良、刘海洋的经济损失2000元（按每月1000元，自2019年1月1日起，暂计算至2019年2月28日，直至邹汉标将物品搬离仓库之日止）；3.邹汉标支付刘德良、刘海洋将邹汉标的家具等物品搬离租赁房屋的搬迁三次费用合计14600元；4.邹汉标支付刘德良、刘海洋拆除房屋外排油烟管道费用合计3000元；5.邹汉标支付刘德良、刘海洋维权所支付的律师费用5000元；6.诉讼费由邹汉标承担。邹汉标向一审法院反诉请求：1.刘德良、刘海洋返还邹汉标押金32000元；2.刘德良、刘海洋赔偿邹汉标损失（暂计15万元）。一审法院认定事实：2008年11月11日，刘海洋作为出租人即甲方与邹汉标作为承租人即乙方签订《租店协议书》一份，约定刘海洋将“深圳市龙华区大浪三合X村B区30××二间建筑面积120平方米，阁楼不另计款”出租给邹汉标作为酒楼使用，每月租金7200元，从2008年12月11日起计租，租期三年，邹汉标应当交付两个月押金，同时约定了其他条款。2013年11月30日，刘德良作为出租人即甲方与邹汉标作为承租人即乙方签订《房屋租赁合同书》一份，约定刘德良将“深圳市龙华区大浪三合X村B区30号楼第一、二层”出租给邹汉标作为餐馆使用，合同期限为2013年12月1日至2018年11月30日，每月租金合计16000元，邹汉标应当缴纳押金32000元，同时约定了其他条款。上述合同签订后，邹汉标向刘德良缴纳租赁押金32000元，刘德良将涉案房屋交由邹汉标使用。2017年5月，邹汉标将涉案房屋的二楼返还刘德良，双方确认涉案房屋一楼租金为每月12600元。一审庭审中双方确认，邹汉标自2018年11月1日起未支付涉案房屋租金。刘德良主张于2018年10月书面通知邹汉标涉案房屋租赁合同期满后不再续租，合同期满后邹汉标并未搬离；主张于2018年12月2日及12月9日两次书面通知邹汉标要求搬离，邹汉标拒不搬离。一审庭审中，邹汉标确认收到刘德良、刘海洋2018年11月28日的搬离通知。刘德良、刘海洋提供的视频显示，2018年12月18日，刘德良、刘海洋在社区工作站等人员见证下，将邹汉标放置于涉案房屋内的物品搬离，要求邹汉标取回其物品，邹汉标予以拒绝。之后，刘德良、刘海洋将邹汉标上述物品放置于三合华侨物业公司仓库，并支付每月租金1000元，目前上述涉案物品仍放置于该仓库。刘德良、刘海洋要求邹汉标支付自2018年11月租金12600元以及非法占有使用费15120元、2018年10月1日至搬离之日的水电费10398.30元，并要求邹汉标支付上述费用的逾期利息。邹汉标对刘德良、刘海洋上述主张不予认可，主张其已支付2018年11月1日之前的水电费，对刘德良、刘海洋主张的水电费金额亦不予认可。刘德良、刘海洋要求邹汉标支付刘德良、刘海洋搬离邹汉标涉案物品的搬迁费用14600元，邹汉标不予认可。刘德良、刘海洋要求邹汉标将其涉案物品搬离现放置的仓库，并支付2019年1月1日起的每月1000元的仓库使用费用。邹汉标不予认可。刘德良、刘海洋要求邹汉标支付刘德良、刘海洋拆除涉案房屋外排油烟管道费用3000元，以及律师费5000元。邹汉标不予认可。邹汉标要求刘德良、刘海洋退还押金32000元；邹汉标主张刘德良、刘海洋擅自搬动其放置于涉案房屋内的物品，造成物品损失，要求刘德良、刘海洋赔偿物品损失暂计15万元。一审法院认为，刘德良与邹汉标签署《房屋租赁合同书》，约定刘德良将“深圳市龙华区大浪三合X村B区30号楼第一、二层”出租给邹汉标使用，双方均未提供涉案房屋的房产证、建设工程规划许可证或其他合法报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”之规定，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋与承租人订立的租赁合同无效。因此刘德良与邹汉标签订的《房屋租赁合同书》违反了法律的强制性规定，为无效合同。根据无效合同的处理原则，依据无效合同取得的财产应当各自返还。根据一审法院查明的事实，刘德良已于2018年12月18日收回涉案房屋，故刘德良应当向邹汉标退还收取的押金32000元。涉案《房屋租赁合同书》的签订双方当事人为刘德良及邹汉标，故该两方为本案合同当事人，依法应当向对方履行相应义务。虽然涉案房屋租赁合同为无效合同，但邹汉标实际使用了涉案房产，故其应向刘德良支付实际使用期间的房屋占有使用费等费用，房屋占有使用费等可参照双方签订的租赁合同中约定的标准计算。因此，邹汉标应当向刘德良、刘海洋支付拖欠的2018年11月1日至12月18日期间房屋占有使用费19916.13元（12600元+12600元÷31天×18天）。邹汉标主张其已缴纳2018年11月1日之前的水电费，但未能提供相应收据等予以证明，依法应当承担举证不能的不利后果。根据本案实际情况，刘德良主张的水电费的金额未超出合理范畴，一审法院予以采信。邹汉标应当向刘德良支付水电费10398.30元。由于涉案房屋租赁合同为无效合同，故刘德良主张邹汉标支付上述费用的逾期利息，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。根据一审法院查明的事实，邹汉标在收到刘德良、刘海洋关于涉案房屋租赁合同到期后不再续约的通知后，未能及时搬离涉案房屋；邹汉标在刘德良、刘海洋组织相关人员搬离邹汉标放置于涉案房屋内物品时，亦未能及时取回涉案物品，表明其对涉案物品的处置持放任态度，其要求刘德良、刘海洋赔偿物品损失，缺乏事实依据，一审法院不予支持。刘德良、刘海洋将涉案物品搬离并放置于仓库，并无不当。刘德良、刘海洋提供的证据可以证明其关于搬迁费用及仓库费用的主张，故，邹汉标应当及时取回涉案物品，并支付2019年1月1日起的每月1000元的仓库费用以及搬迁费用14600元。刘德良主张邹汉标支付拆除房屋外排油烟管道费用，该费用尚未实际发生，一审法院不予支持。刘德良要求邹汉标支付律师费5000元，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、刘德良与邹汉标于2013年11月30日签订的《房屋租赁合同书》为无效合同；二、刘德良应当于判决生效之日起十日内向邹汉标退还收取的押金32000元；三、邹汉标应当于判决生效之日起十日内向刘德良支付2018年11月1日至12月18日期间房屋占有使用费19916.13元；四、邹汉标应当于判决生效之日起十日内向刘德良支付水电费10398.30元；五、邹汉标应当于判决生效之日起十日内向刘德良支付搬迁费用14600元；六、邹汉标应当于判决生效之日起十日内将涉案物品从深圳市三合X村物业管理股份有限公司位于深圳市龙华区的仓库搬离；七、邹汉标应当于判决生效之日起十日内向刘德良支付仓库费用（每月1000元，自2019年1月1日起计至物品实际搬离之日止）；八、驳回刘德良的其他诉讼请求；九、驳回刘海洋的全部诉讼请求；十、驳回邹汉标的其他反诉请求。本案一审案件本诉受理费1368元刘德良已预缴，由刘德良承担345元、邹汉标承担1023元；反诉受理费1970元邹汉标已预缴，由刘德良承担346元、邹汉标承担1624元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。因涉案房屋没有合法报建手续，一审依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，认定双方就涉案房屋所签租赁合同无效，符合法律规定，本院予以确认。合同虽为无效，但邹汉标实际使用涉案房屋至2018年12月18日，占用期间费用邹汉标应予以支付。邹汉标自2018年11月1日起未再支付房屋占用费，故邹汉标尚应支付2018年11月1日至2018年12月18日期间占用费。邹汉标租用涉案房屋用于经营餐厅，其使用房产期间必然产生水电费用，其间刘德良也通过微信进行过催收且附有读表照片，金额与此前用水用电费用相当，本院予以采信。邹汉标主张已经付清或对读数存有异议，应举证证明或举证反驳，但其对此并未有任何举证，故对其辩解，本院不予采纳。邹汉标应支付水电费10398.30元。关于物品损失及搬离、保管费用。从已查明的房屋占用、搬离情况及双方微信沟通记录看，邹汉标的物品脱离其占有的原因在于邹汉标拒绝搬离涉案房产且拒绝取回物品，而并非刘德良阻拦或妨碍其取回。双方合同既为无效且已期满，邹汉标以行使优先承租权为由拒绝搬离房屋、拒绝取回物品，于法于理均无依据，由此导致的损失应自行承担。其反诉要求刘德良、刘海洋赔偿物品损失，本院不予支持。刘德良、刘海洋为避免物品损失及争议，将邹汉标物品搬离并放置于仓库，并无不当，一审判令因此产生的搬迁及仓库费用由邹汉标承担，理据充分，本院予以维持。综上所述，邹汉标的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费923元，由邹汉标负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二〇年十一月十二日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。