上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10827号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海世欣资产管理有限公司，住所地上海市崇明区新河镇新申路********（上海富盛经济开发区）。法定代表人：钟汉廷，执行董事。委托诉讼代理人：奚征宇，上海润一律师事务所律师。委托诉讼代理人：李鸿裕，上海润一律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上实融资租赁有限公司，住所地，住所地中国（上海）自由贸易试验区业盛路**iv>法定代表人：林振，董事长。委托诉讼代理人：赵琪，上海岷颉律师事务所律师。上诉人上海世欣资产管理有限公司（以下简称世欣公司）因与被上诉人上实融资租赁有限公司（以下简称上实公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2020）沪0105民初4440号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世欣公司上诉请求，要求撤销原审判决第一项，改判世欣公司应于判决生效之日起十五日内返还上实公司保证金453,079.56元。事实和理由：上实公司于2018年7月5日签署的《公函》上确认上海市XX路XX弄XX号房屋（以下简称XX号房屋）物业管理费由上实公司承担，其可在上海市XX路XX弄XX号房屋（以下简称涉案房屋）的保证金中予以抵扣。现其已实际缴纳了XX号房屋的物业管理费补差款60,008.44元，相关损失已实际产生，应在返还保证金时予以抵扣，至于物业费标准的调整和其实际损失是没有关联的。原审法院认可其垫付了相关的物业费补差款，但因相关房屋物业费收费标准的效力认定案件尚在审理过程中，故认为其可待该案判决后另行主张。然而，该案已于2020年11月3日作出一审判决，该案判决认可相关房屋每平方米20.80元/月的物业费收取标准，在物业费单价明确的情况下，应当在保证金中扣除相应的物业费，剩余保证金其同意返还。上实公司辩称，不同意世欣公司的上诉请求，要求维持原判。其对物业费补差款及世欣公司自行向物业公司支付前述款项的行为，不予认可，该损失应当由世欣公司自行承担。世欣公司主张的相关房屋物业费收费标准的效力认定案件已作出判决的情况，其并不掌握；即便已作出判决，该判决也并没有生效，不应当作为定案的依据。上实公司向原审法院提出诉讼请求：1、世欣公司返还保证金513,088元；2、世欣公司支付2019年8月2日起至实际清偿之日止的利息损失，以保证金513,088元为本金，按年化率24%计算。世欣公司向原审法院提出反诉诉讼请求：1、上实公司支付2019年7月21日至2019年8月12日的房屋占有使用费134,667元（其中2019年7月21日至2019年8月4日，按日租金3,453元的一倍标准计算；2019年8月5日至2019年8月12日，按日租金3,453元的三倍标准计算）；2、上实公司支付房屋复原费用共计69,000元，其中门窗恢复费16,000元，绿篱恢复费53,000元；3、上实公司支付公证费7,000元；4、上实公司支付律师费10,600元。原审法院经审理查明，2014年5月9日，上实公司（乙方）与世欣公司（甲方）签订《XX村房屋租赁合同》，其中约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，建筑面积301.35平方米。租赁期限为五年，自2014年5月15日起至2019年5月14日止。2014年5月15日起，甲方给予乙方三个月的装修免租期，2014年8月15日为乙方支付租金的起始日。合同签订之时，乙方向甲方支付相当于三个月租金金额的租金保证金297,000元。租赁保证金随租金的递增而递增，乙方应于租金递增当月的前一个月25号前付清当期租赁保证金与上一期租赁保证金之间的差额，即2017年4月25日前，付清保证金差额8,910元；2018年4月25日前，付清保证金差额9,178元。租赁保证金系作为乙方在租赁期内的履约保证，若乙方在租赁期内发生迟延交付租赁、物业管理费、维修费用或其他费用且导致必须由甲方代为交付的，甲方有权在租赁保证金中予以扣除。租赁期限届满后，乙方依照合同约定将租赁房屋向甲方返还且结清由乙方承担的与租赁房屋相关费用之日起十日内，甲方将租赁保证金无息返还乙方。自租赁起始日起租赁单价为3,255元/天，即第一年的年租金为1,188,000元，支付后第四年起每年的租金在前一年的年租金基础上递增3%，即2017年5月15日起至2018年5月14日，年租金为1,223,640元；2018年5月15日起至2019年5月14日，年租金为1,260,350元。合同签订当日，乙方应向甲方支付相当于两个月租金金额的装修保证金198,000元，该保证金用于保证乙方在租赁房屋的装修过程中依照法律规定及合同约定进行施工。租赁房屋的装修全部完成，且乙方无任何违约行为的，装修保证金由甲方无息返还乙方，或者经乙方书面申请，可以冲抵部分租金。乙方应自合同履行届满之日起十五日，向甲方返还租赁房屋，未经甲方同意乙方逾期返还的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的三倍，向甲方支付租赁房屋占用期间使用费。乙方返还房屋时需满足如下条件：1.拆除乙方自行投入的装修、家具、设备设施等并搬走，并将租赁房屋按甲方交付时的原样返还甲方。2.在返还租赁房屋前必须注销在租赁房屋内的一切登记注册手续。乙方按照上述约定的期限返还租赁房屋的，仅需承担返还房屋期间内实际使用水、电、煤、通讯、物业等费用，无需承担其他费用。乙方返还的租赁房屋应当符合甲方交付时的状态，并与甲方结清各自应当承担的费用。租赁房屋经甲方验收认可后，与乙方签署书面交接文件。败诉方除应当支付赔偿金、诉讼费外，还应当承担胜诉方为提起诉讼所发生的包括但不限于律师费、差旅费等，该等费用与败诉方应当承担的违约金、赔偿金等互不相抵。后，上实公司（乙方）与世欣公司（甲方）签订《XX村房屋租赁合同补充协议》，其中约定：租赁起始日变更为2014年7月21日至2019年7月20日。2014年7月21日至2014年8月20日为装修免租期。2014年7月21日至2017年7月20日，年租金为1,188,000元；2017年7月21日至2018年7月20日，年租金为1,223,640元；2018年7月21日至2019年7月20日，年租金为1,260,350元。租赁保证金随租金的递增而递增，乙方应于租金递增当月的前一个月25号前付清当期租赁保证金与上一期租赁保证金之间的差额，即2017年6月25日前，付清保证金差额8,910元；2018年6月25日前，付清保证金差额9,178元。上述合同签订后，上实公司向世欣公司支付租赁保证金297,000元、装修保证金198,000元、另补足租赁保证金差额8,910元、9,178元，共计513,088元。2014年7月30日，世欣公司将涉案房屋交付给上实公司，双方签署《房屋设施交接单》，后附有涉案房屋交房时室内状况的照片，上实公司、世欣公司均予以盖章确认。在对涉案房屋装修的过程中，上实公司于2014年7月7日出具《装修承诺书》，其中载明：上实公司要求改动部分房屋承重墙，将原来一楼餐厅的2.4米门洞改为3.6米门洞；将二层卫生间隔墙改建。房屋经过改动后，在相应的结构处采取必要的加固措施，保证不影响房屋结构及承重问题和使用功能。若发生因承重结构引起的所有问题，公司愿承担全部责任，及相关恢复产生的全部费用。2014年10月22日，上实公司出具《情况说明》，其中载明：厨房排油设施在合同到期后，公司负责复原，复原到原有状态。2015年7月9日，上实公司出具《承诺书》，其中载明：公司准备对别墅庭院草地铺设防腐木质平台。若小区业主大会对上述木质平台铺设达成整改决议，则上实公司将配合整改，并承担整改所需的费用。上实公司、世欣公司租赁合同到期后，双方就涉案房屋恢复原状事宜进行沟通，上实公司开展复原工程的施工。2019年8月2日，上实公司、世欣公司的工作人员先后到达现场，因未能成功碰面致无法办理房屋交接手续。上实公司称，涉案房屋内物品于8月2日前全部搬离，且无人在内办公。因该日未等到世欣公司工作人员前来，其只能将房屋钥匙放置在屋内壁橱上并拍照为证。世欣公司称，物品搬离及无人办公情况属实。该日，世欣公司工作人员到达现场时未见到对方，且房屋大门紧锁。之后再进入屋内未看到钥匙。通过现场查勘后，世欣公司分别于2019年8月2日、8月6日、8月19日向上实公司发送函件，主要内容为：1.世欣公司认为涉案房屋尚存在二楼卫生间结构墙体未复原、多处天花板未拆除、二楼卫生间墙砖地砖未拆除、玻璃窗及配件损坏、绿篱未恢复等问题；2.若上实公司不予恢复将承担相应的复原工程费用等。上实公司则于2019年8月22日回函表示：1.上实公司已于2019年8月2日将涉案房屋交付给世欣公司，且房屋已完全恢复至世欣公司交房时的原始状况。对于世欣公司所提出的复原要求，上实公司均不予同意。2.世欣公司应限期退还全额保证金，并承担逾期付款的违约责任。2019年8月19日，上海市张江公证处出具《公证书》，其中载明：2019年8月12日，公证人员至现场对涉案房屋内部及周围环境进行拍摄，后附相关的拍摄照片。世欣公司确认，其于该日将涉案房屋收回。为此，世欣公司支付公证费7,000元。另查明，2019年12月20日，世欣公司与案外人上海A有限公司签署《产品销售合同》，约定该公司为涉案房屋的钢窗及配件进行新做、维修、翻新旧窗、更换玻璃等工作。为此，世欣公司支付窗户复原费用16,000元。世欣公司表示，因涉案房屋属于历史保护性建筑物，故相关的窗户、玻璃、拉手及风撑必须进行订制做旧处理，且原玻璃属于双层玻璃结构，单价较高。2020年4月13日，世欣公司与上海润一律师事务所签订《法律服务合同》，委托该律师事务所代理本起房屋租赁合同纠纷案件。为此，世欣公司支付律师费10,600元。2020年4月27日，世欣公司与案外人象山XX农场签订《绿化恢复施工合同》，约定该农场为涉案房屋进行绿化恢复施工，施工内容为植树100棵、增铺草坪150平方米、进营养土、外运垃圾等。为此，世欣公司支付绿化复原费53,000元。再查明，2018年7月5日，上实公司向世欣公司发送公函，其中载明:1.世欣公司见函后立即将25号房屋的保证金返还上实公司；2.2017年8月1日至2018年1月7日期间的物业管理费由上实公司承担。双方对物业费标准存在争议的部分可暂行搁置；3.如确需追加25号房屋上述期间物业管理费的，则费用由上实公司承担。世欣公司可在涉案房屋的保证金中与上实公司就该费用进行抵扣结算。后，世欣公司向物业公司按每平方米20.80元/月的标准支付了上述期间25号房屋的物业费补差部分60,008.44元。2020年3月4日，上海B有限公司以上海市长宁区XX村业主大会、上海C有限公司为被告提起确认合同无效纠纷，诉请请求为：确认两被告于2017年7月11日签订的《XX村物业服务合同》第七条中有关别墅的物业服务费收费标准条款（每平方米20.80元/月）、会所的物业服务费收费标准条款（每平方米10.80元/月）无效。该案尚在审理过程中。对此，上实公司表示，由于物业费收费标准存在争议，尚在诉讼中，故不同意在保证金中进行抵扣。若上述案件中每平方米20.80元/月的标准被生效判决予以推翻，则上实公司已根据原合同约定将物业费支付完毕，不存在补差问题。上实公司要求待该案生效后，根据判决结果确定实际应缴纳的物业费。世欣公司认为，物业费补差部分60,008.44元其已实际缴纳，应根据双方约定在保证金中进行抵扣。若该案判决推翻了每平方米20.80元/月的标准，则世欣公司同意在物业公司退还其补差费的情况下，全额返还给上实公司。原审法院认为，上实公司、世欣公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，当属合同有效，双方应恪守履行。关于上实公司的本诉诉讼请求：1.返还保证金。经查，上实公司、世欣公司的租赁合同履行期届满，世欣公司理应返还上实公司相应的保证金。关于返还的金额，双方的争议在于25号房屋的物业费补差款60,008.44元是否应当在世欣公司已收取的513,088元保证金中进行抵扣。原审法院注意到，虽合同约定租赁房屋的物业费由上实公司承担，且世欣公司另行按每平方米20.80元/月的标准向物业公司支付了物业费补差款。但从上实公司向世欣公司发出的公函中所述内容来看，上实公司对该笔费用是否需要追加持保留意见。考虑到有关现行别墅物业费收费标准的效力认定案件尚在审理过程中，故在上述物业费标准存有争议的情况下，世欣公司要求将其已付物业费在本案保证金中进行抵扣的条件尚不成就，其可待物业费标准被依法确定后另案诉讼。2.逾期返还保证金的利息损失。根据合同约定，租赁期限届满后，上实公司将租赁房屋返还世欣公司，且结清与租赁房屋相关的费用后，世欣公司将保证金无息返还给上实公司。本案中，上实公司、世欣公司对涉案房屋的复原标准、复原费用、物业费的抵扣与否等均存在争议，故世欣公司以相关费用未结算完毕之由暂缓返还保证金，并无不当，对于上实公司要求世欣公司支付利息损失的诉请，不予支持。关于世欣公司的反诉诉讼请求：1.占有使用费。上实公司认为其于2019年8月2日将涉案房屋返还给世欣公司，但无充分证据予以证明，故原审法院不予采信。鉴于公证人员于2019年8月12日至现场固定涉案房屋的状况，且世欣公司亦予以确认，故原审法院认定世欣公司于该日收回房屋。关于占有使用费的计算时间及标准，根据合同约定，上实公司应自合同履行届满之日起十五日，向世欣公司返还租赁房屋。上实公司按上述约定期限返还房屋的，仅需承担相应的水、电、煤等费用，无需承担其他费用。若上实公司逾期返还房屋的，则每逾期一日，按日租金的三倍向世欣公司支付占用使用费。据此，世欣公司要求上实公司支付2019年7月21日至2019年8月4日的占有使用费与合同约定不符，不予支持。2019年8月5日至2019年8月12日的占有使用费，因双方均确认该期间内涉案房屋处于空关状态，故根据房屋的实际使用情况将合同约定的日租金三倍标准酌情调整至一倍标准，经计算，上实公司应支付世欣公司占有使用费27,624元。2.房屋复原费。根据合同约定，上实公司返还房屋时应当符合世欣公司交付时的状态。审理中，上实公司自认屋内窗户及玻璃的损坏、屋外绿篱的铲除均系其所为，其理应在返还房屋时进行修复。在上实公司怠于履行上述义务的情况下，世欣公司代为复原产生的费用应由上实公司承担。鉴于世欣公司已提供充分证据证明实际支出的金额，并就相关费用产生的合理性问题进行了阐述，故对于世欣公司要求上实公司支付窗户恢复费16,000元，绿篱恢复费53,000元的诉请予以支持。3.公证费、律师费。因公证费、律师费均系世欣公司为本次诉讼而产生的相关费用，而根据合同约定，上述费用应由败诉方予以承担，故根据本案的胜败诉比率酌情确定上实公司向世欣公司支付公证费3,000元、律师费5,000元。原审法院遂判决：一、世欣公司应于判决生效之日起十五日内返还上实公司保证金513,088元；二、上实公司应于判决生效之日起十五日内支付世欣公司房屋占有使用费27,624元；三、上实公司应于判决生效之日起十五日内支付世欣公司窗户复原费16,000元、绿篱复原费53,000元；四、上实公司应于判决生效之日起十五日内支付世欣公司公证费3,000元；五、上实公司应于判决生效之日起十五日内支付世欣公司律师费5,000元；六、驳回上实公司的其余本诉诉讼请求；七、驳回世欣公司的其余反诉诉讼请求。本诉案件受理费10,162元，因本案适用简易程序，减半收取计5,081元，由上实公司负担983元，由世欣公司负担4,098元。反诉案件受理费2,309.50元（已减半收取），由上实公司负担1,092元，由世欣公司负担1,217.50元。本院二审中，各方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，原审法院认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案争议焦点系25号房屋的物业费补差款60,008.44元是否应当在世欣公司已收取的513,088元保证金中进行抵扣。虽然上实公司与世欣公司的租赁合同约定，租赁房屋物业费由上实公司承担，且世欣公司另行按每平方米20.80元/月的标准向物业公司支付了物业费补差款，但根据在案证据反映上实公司对该笔费用是否需要追加持保留意见。原审法院基于上述情形且考虑到有关现行别墅物业费收费标准的效力认定案件尚在审理过程中，故在上述物业费标准存在争议的情况下，世欣公司要求将其已付物业费在本案保证金中进行抵扣的条件尚不成就，其可待物业费标准被依法确定后另案诉讼，并无不当。本案二审中，世欣公司亦未就其所述物业费标准已经生效判决所确认提供充分有效的证据，故世欣公司上诉主张应当在保证金中扣除相应的物业费的要求，本院难以支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。世欣公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1,300.21元，由上诉人上海世欣资产管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二〇年十一月十二日书记员 茅海容附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……