广西壮族自治区桂林市象山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0304民初3584号 原告：桂林联发盛泰物业服务有限公司，住所地：广西桂林市环城西一路**联达雅居**楼，统一社会信用代码:914503047968337603。 法定代表人：蒋厚胜，该公司总经理。 委托诉讼代理人：龙潇，该公司员工。 被告：唐桂林，男，汉族，1958年11月5日生，住桂林市象山区。 原告桂林联发盛泰物业服务有限公司（以下简称联发公司）与被告唐桂林物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告联发公司的委托诉讼代理人龙潇、被告唐桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告联发公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告唐桂林支付原告2016年1月1日起至2019年12月31日止的物业管理服务费3311.52元及逾期付款违约金14504.46元、公摊水电费200.16元；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告唐桂林系桂林市象山区XX号房业主,依据联发集团桂林联泰置业有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，约定由原告联发公司负责被告居住小区的前期物业管理，物业管理收费标准为：电梯楼住宅按建筑面积0.85元/平方米/月，被告房屋建筑面积为81.16平方米，即每月应缴纳物业管理费为68.99元，公用水电费为50元/年/户。合同签订后，原告依约履行小区物业管理的服务，从2016年1月1日起至2019年12月31日，被告均未向原告交纳物业管理费。截止2019年12月31日，被告拖欠物业管理费为人民币3311.52元，公摊水电费为200.16元，原告为此多次向被告发出缴费通知书或电话催收均未果。被告行为已严重损害原告经济利益，根据双方协议约定，被告对于逾期支付物业费的行为还应向原告支付违约金，故诉至法院，请判如所请。 被告唐桂林辩称，被告购买的系期房，当时房开商销售人员讲房屋建设与沙盘一致，各楼栋间距一样，但收房时才发现被告这栋楼与对面楼相隔太近。原告服务极差，态度恶劣；存在楼栋大门把手弯曲、屋檐漏水、烟囱封堵、楼道有垃圾、声控灯时间短等问题；被告放在房门口的鞋子也被割坏；被告多次到物管处投诉均无结果。现要求原告赔偿被告因房间距太近采光不足的损失50000元；因被告不作为导致原告长期受烟囱封堵，空气污染所受的身体与精神损害2000元；因原告管理不善造成被告鞋子损坏，赔偿款1500元；同时驳回原告诉讼请求。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年7月6日，被告唐桂林与联发集团桂林联泰置业有限公司（以下简称联泰置业公司）签订《商品房买卖合同》，向联泰置业公司购买位于桂林市象山区xx号房，建筑面积81.16平方米（实际建筑面积81.1平方米）。该购房合同附件4第三条、第五条约定：该商品房所在小区的前期物业管理由出卖人委托桂林星达物业管理公司管理，买受人应于签订本合同的同时与桂林星达物业管理公司签订前期物业服务协议；预交一年的物业管理费以建筑面积（0.85／㎡／月）计人民币828元（预收单元楼道公共用电设施运行、维护费50元／年／户；单元楼道返修费200元／户；装修垃圾清运费200元／户，三项费用未包括在物业管理费内）。2013年1月2日，桂林星达物业服务有限公司与被告签订《前期物业服务协议》，协议对双方权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量、前期物业管理服务费用、其它有偿服务费用（含车位有偿使用费、车位管理服务费等）、代收代缴收费服务、维修基金的管理与使用、保险、违约责任等进行了约定。其中，多层住宅按建筑面积0.85元／㎡计收物管费，如业主不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物管公司有权要求业主补交并从逾期之日起每天按应交费用的3‰交纳违约金。同日，被告签订《承诺书》，承诺遵守联泰置业公司制定的《前期管理规约》，同意承担违反《前期管理规约》相应责任。 2014年4月15日，桂林星达物业服务有限公司经工商部门核准更名为桂林联发盛泰物业服务有限公司。2016年3月，联达·山与城小区业委会成立，但双方因故未能签订相关物业管理合同。此后，联发盛泰公司与开发商联泰置业公司签订《前期物业服务合同》，约定由联泰置业公司选聘联发盛泰公司对联达·山与城小区提供前期物业服务事宜，物业服务费多层住宅按0.85元/月/㎡收取，按年交纳，业主或物业使用人应在每年一月份交纳当年度物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每日所欠费总额3‰交纳滞纳金；合同期限从2016年1月1日起至2018年12月31日止，但在合同期限内，业委会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；联泰置业公司与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容，物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。同时，该合同对物业服务内容与质量、停车场地收费、物业承接验收、使用维护、专项维修基金、违约责任等均进行了约定。 2018年12月31日，前期物业合同到期终止。联发盛泰公司向联达山与城业委会发送落款时间为2019年3月14日的函件，内容为“我司于2018年底进行了关于是否愿意由我司继续为小区提供物业服务的意见征询，达到双过半的业主同意我司继续服务，并顺利通过公示。特发此函，请贵会与我司签订正式物业服务合同为盼”。同时，联发盛泰公司向物业所在桂林市象山区大风山社区居委会发送相关函件，内容为（节录）：我司与联达山与城小区的前期物业服务合同已到期，在2018年12月我司跟贵单位报备后，面向全体业主进行了是否同意我司继续为小区提供物业服务的意见征询。超过双过半业主同意我司继续服务，我司将此结果予以公示，公示期无业主提出异议，公示期后我司已把调查问卷及公示等资料送至贵单位存档。现联达山与城业委即将到期，为保证小区正常经营，请社区牵头，对小区物业服务工作进行指导推进，已维持小区良好秩序。大风山社区签收此函，并加盖公章确认。2019年8月26日，大风山社区出具证明，内容为（节录）：桂林市象山区联达山与城小区，位于我社区万福路**，因该小区第一届业委会在2019年4月已到期届满，因多 方原因未如期进行第二届业委会换届选举，但联发盛泰公司自交房至今一直为该小区进行物业服务（前期物业协议服务期限至2018年12月31日止），情况属实。 另查明，被告唐桂林系桂林市象山区xx号房业主，该房屋建筑面积为81.1平方米，系多层住宅。在以上合同签订后，原告依约提供了相应物业管理服务，但被告未交纳2016年1月1日至2019年12月31日期间的物业管理服务费。根据合同约定，被告应按照0.85元／平方米／月交纳物业管理费，故被告应交纳的物业管理费为：81.1㎡×0.85元／㎡／月×48个月＝3308元。经原告催讨，被告一直未交纳上述费用，为此原告诉至法院，提出前之诉请。 本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告基于其与开发商联泰置业公司间的前期物业合同为联达·山与城小区提供物业服务，履行了相应合同义务，被告作为该小区业主享受了原告提供的服务，应当向原告交纳合同期间的相应物业管理服务费。而在2018年12月31日前期物业合同期满后，因涉案小区业委会或业主大会未明确表示是否与原告继续签订合同，亦未明确要求原告退出；原告继续为小区提供了物业服务，且绝大部分业主对原告提供的物业服务持接受态度；双方存在实际履行物业服务的客观事实，形成事实上的物业服务合同关系；根据权利义务对等原则，原告有权收取相应物业管理费用。同时，在认定物业服务合同关系成立的基础上，考虑到原告提供的物业服务质量及品质并未发生变化，业主应继续按照原物业管理合同约定标准支付物业管理费为宜。 关于被告提出的原告未履行合同义务，应减免物业服务费的意见。本院认为，因物业服务具有综合性、长期性等特点，服务内容涉及小区和业主生活的多方面，评价物业服务是否构成根本违约不能仅凭一张照片或一段视频，而应考虑小区的整体服务情况、持续状态和小区全体业主的利益予以确认。本案中，被告主张原告未履行合同中约定的全部义务，但未能提供充分证据证明原告对于物业服务合同项下义务的履行构成根本违约、达到足以减免物业服务费的程度。故被告请求减免物业服务费没有事实和法律依据，本院不予支持。 本案中，根据被告房屋面积及合同约定的物业管理服务费收费标准，本院确认被告自2016年1月1日至2019年12月31日期间尚欠物业管理服务费为3308元，此款被告应予支付，对于违约金，合同中约定过高,本院认为，违约金系以“补偿性为主，惩罚性为辅”，现原告未能举证证明除了物业服务费的利息损失以外，其还存在其他损失，故本院酌情将该违约金标准调整为按年利率6%计付，合同约定在每年1月前预交当年度的物业服务费，故被告应自2016年2月1日起按每期应缴纳物业服务费为基数计付至实际清偿之日止。被告每年应支付的物业服务费为：81.1㎡×0.85元/㎡/月×12个月=827元，故被告自2016年2月1日至2016年12月31日，应以827元为基数支付违约金；自2017年2月1日至2017年12月31日，应以1654元为基数支付违约金，以此类推进行计算；但违约金总额不超过原告诉请的3308元。另原告主张被告支付2016年至2019年四年期间的公摊水电费50元/年/户，因该项费用在合同中亦有明确约定，故被告亦应支付。 需要指出的是，小区整体环境的改善以及小区良好秩序的形成，不仅需要物业服务企业依法提供相应服务，亦需要全体业主共同维护，共同营造。如果业主因物业服务企业在某一时段、某一领域方面的物业服务瑕疵而拒绝交纳物业服务费，不仅会造成物业服务企业运营经费不足，无法维持正常的物业服务水平，导致物业服务质量下降，最终影响到全体业主的利益。同样，物业服务企业作为小区的管理者，系小区全体业主基于信任聘请为业主提供物业管理方面的专业服务，故其在提供物业服务时，不仅要有大局观、整体性、持续性，还应进一步提高服务意识、加强管理、有效沟通、化解矛盾。同时物业服务企业还应从细节入手，认真对待每一位业主提出的意见及建议，对意见及建议及时进行反馈答复；而对自己暂时无法解决的或不属于自己职能范围的事务，应当细心、关心、耐心的进行解释并引导业主寻求相应救济途径；而不能仅是接受投诉而没有相关的处理结果，使得业主对物业公司的信任度下降，进一步激化矛盾。综上，业主与物业服务企业本应为利益共同体，双方间也并非主仆关系或管理与被管理者间的关系，只有在双方处于平等的状态下，两者间相互配合、相互协助，共同维护，才能将小区的物业建设得更好，才能给各位业主提供一个更加良好的生活居住环境，以达到双赢的目的。 据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条规定，判决如下： 一、被告唐桂林应于本判决生效之日起三日内支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2016年1月1日起至2019年12月31日期间的物业服务费3308元，并支付违约金（违约金按照年利率6%；自2016年2月1日至2016年12月31日，应以827元为基数；自2017年2月1日至2017年12月31日，应以1654元为基数；自2018年2月1日至2018年12月31日，应以2481元为基数；自2019年2月1日至2019年12月31日，应以3308元为基数；但违约金总数以不超过人民币3308元为限）； 二、被告唐桂林应于本判决生效之日起三日内支付原告桂林联发盛泰物业服务有限公司2016年至2019年期间的公摊水电费200元； 三、驳回原告桂林联发盛泰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决书规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案案件受理费250元，因适用简易程序减半收取125元（原告已预交），由被告唐桂林承担25元，由原告桂林联发盛泰物业服务有限公司承担100元。 本判决为终审判决。 审判员  李钦毅 二〇二〇年十一月四日 书记员  李 彬