贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终6462号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴长勇，男，1984年3月19日出生，汉族，住贵州省大方县。委托诉讼代理人（特别授权代理）：吴燕鸣，贵州省毕节市七星关区普宜法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：龙才胜，男，1956年5月4日出生，汉族，住贵州省毕节市七星关区。上诉人吴长勇因与被上诉人龙才胜房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6450号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴长勇上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第五项，改判龙才胜支付吴长勇违约金50,000元，或以事实不清发回重审；一审反诉费1,150元，由吴长勇和龙才胜各自承担一半，二审诉讼费由龙才胜负担。事实和理由：1、一审判决吴长勇支付龙才胜20,000元损失费及6,000元违约金没有事实和法律依据。吴长勇已经向龙才胜支付了2020年5月1日之前的租金，吴长勇已于2020年4月29日搬离案涉房屋，一审宣判当日吴长勇已将案涉房屋交还龙才胜，此时距吴长勇搬离案涉房屋才82天，一审法院判决吴长勇承担6个月的租金损失费用违背上述事实。受2020年年初的新冠肺炎疫情影响，应当依法减免疫情期间的房租。龙才胜先后于2018年和2019年在出租给吴长勇铺面的楼下办了丧事和喜事，阻塞和妨碍吴长勇的经营，致使吴长勇的生意受影响，构成违约，才导致吴长勇搬离案涉铺面，吴长勇并不构成违约。2、一审判决驳回吴长勇的反诉请求错误。3、龙才胜要求吴长勇要求解除合同的诉讼请求已经得到支持，部分胜诉，龙才胜应当承担部分反诉费用。被上诉人龙才胜辩称，双方租赁合同的期限是六年，吴长勇没有和龙才胜商量也没有经龙才胜同意就将东西全部拿走，吴长勇妻子隔着门槛将钥匙丢给我，我将钥匙捡起来给她后就关门了，之后吴长勇父亲打电话给我，我给他说不租要有个说法，不同意他们的交房方法。我家在一楼办丧事和喜事没有影响吴长勇二楼商铺的经营，我的亲戚还在吴长勇二楼买了许多衣服。龙才胜向一审法院起诉请求：1、判决吴长勇支付龙才胜房屋租金40,111.70元；2、判决吴长勇支付龙才胜违约金50,000元。一审法院认定事实：2016年5月1日，龙才胜与吴长勇签订《房屋出租协议》，龙才胜将其位于清水铺镇的二楼经营用房及四楼住房两间（含四楼厨房卫生间共用）出租给吴长勇，其中约定：租用期限自2016年5月1日至2022年5月1日。2016年5月1日至2017年5月1日租金为33,000元，租金一年一付的方式付款，次年租金在上一年租金数额的基础上递增5%。若有单方违约，则赔偿对方违约金50,000元。龙才胜交付房屋给吴长勇使用，吴长勇支付租金至2020年4月30日。2020年4月28日，吴长勇开始搬出其在租用房屋内的物品，4月29日，龙才胜发现吴长勇搬出物品，要求吴长勇支付租金，双方协商未果，后吴长勇妻子将出租房的钥匙强制性甩给龙才胜。龙才胜以吴长勇未支付租金、违约为由诉至一审法院。一审法院认为，本案的争议焦点为：龙才胜与吴长勇于2016年5月1日签订的房屋出租协议是否已解除。龙才胜认为房屋已经交给吴长勇使用，吴长勇在未与其协商的情形下，用甩钥匙的方式交付房屋，龙才胜不同意；吴长勇认为双方因房租发生纠纷，吴长勇准备搬走，龙才胜也口头叫吴长勇搬走，且吴长勇于2020年5月6日发生车祸，这种情势变更使吴长勇不能继续履行合同；因疫情防控，导致合同基础动摇，若继续履行合同显失公平或不能实现合同目的，所以龙才胜与吴长勇签订的合同已经解除。经一审法院审查，龙才胜与吴长勇签订的《房屋出租协议》并未约定双方有任意解除合同的权利，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条（一）：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。当事人对于合同不能履行或者损失扩大有可归责事由的，应当依法承担相应责任。因疫情或者疫情防控措施不能履行合同义务，当事人主张其尽到及时通知义务的，应当承担相应举证责任。（二）疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。继续履行合同对于一方当事人明显不公平，其请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等的，人民法院应当结合案件实际情况决定是否予以支持。合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。因疫情或者疫情防控措施导致合同目的不能实现，当事人请求解除合同的，人民法院应予支持。”新冠肺炎疫情防控对龙才胜与吴长勇之间签订的租房合同有一定的影响，但应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和影响力大小，依法部分或全部免除责任。吴长勇主张适用不可抗力全部免责，应当就不可抗力直接导致民事义务全部不能履行的事实承担举证责任，但吴长勇并未提交任何证据证明，应承担举证不利的责任。吴长勇称龙才胜口头撵其走，吴长勇也未提交证据证明该事实。结合吴长勇2020年4月29日搬出其物品，并强制将钥匙交给龙才胜的事实，足以认定吴长勇已经通过其行为单方面解除了双方签订的《房屋出租协议》，且其单方面解除合同的行为不具有正当性，吴长勇违约，对吴长勇反诉请求确认双方已经解除《房屋出租协议》的主张，一审法院予以支持。吴长勇违约解除双方签订的《房屋出租协议》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”吴长勇应对龙才胜造成的损失承担赔偿，结合本案的实际情况，一审法院酌定龙才胜的损失为6个月的租金，根据双方签订的《房屋出租协议》，吴长勇应赔偿龙才胜的损失为6个月租金20,000元。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”故本案中，龙才胜与吴长勇约定的违约金过高，吴长勇应支付给龙才胜的违约金一审法院支持20,000元×30%=6,000元。吴长勇反诉请求龙才胜给付因吴长勇在做生意时办丧事和喜事造成吴长勇经济损失应支付违约金50,000元的主张，吴长勇抗辩龙才胜办喜事、丧事给其造成损失，但吴长勇并未提交任何证据证明该事实，应承担举证不力的后果，龙才胜不存在违约行为，故对吴长勇的该反诉主张，一审法院不予支持。吴长勇反诉请求减免从2019年11月起至2020年4月解除封城之日止租金20,000元，龙才胜退给吴长勇，该主张于法无据，一审法院不予支持。吴长勇反诉请求龙才胜返还吴长勇装修门面添附的喷杆、门头标志、显示屏、防盗门（两套）或赔偿经济损失28,765元，吴长勇也未提交任何证据证明龙才胜阻拦其撤除或搬走上述物品，故对吴长勇的该反诉主张，一审法院也不予支持。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）龙才胜与被告（反诉原告）吴长勇于2016年5月1日签订的《房屋出租协议》已于2020年4月29日解除；二、被告（反诉原告）吴长勇于本判决生效之日起十五日内支付单方解除《房屋出租协议》给原告（反诉被告）龙才胜造成的损失20,000元；三、被告（反诉原告）吴长勇于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）龙才胜违约金6,000元；四、驳回原告（反诉被告）龙才胜的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）吴长勇的其他反诉请求。案件受理费1,050元，由原告（反诉被告）龙才胜承担750元，被告（反诉原告）吴长勇承担300元；反诉费1,150元，由被告（反诉原告）吴长勇承担。二审中，吴长勇提交了照片一组，拟证明龙才胜办丧事堵塞楼道，影响吴长勇做生意。龙才胜质证意见：龙才胜是在一楼搭棚子办丧事，摆饭和收礼都是在一楼对面，一楼全部都是通的。本院审查认为，吴长勇提交的照片不能直接反应龙才胜主张的内容，该照片与本案待证基本事实无关，本院不作为二审新证据认定。二审查明无新的案件事实，对一审法院认定的事实本院予以确认。本院认为，根据当事人的上诉和答辩意见，本案二审争议的焦点是：1、龙才胜主张的租金损失和违约金应否支持，如何计算；2、吴长勇的反诉请求应否支持。关于龙才胜主张的租金损失和违约金应否支持，如何计算的问题。龙才胜与吴长勇签订的《房屋出租协议》约定的租用期限是2016年5月1日至2022年5月1日，根据《房屋出租协议》第四条第2款的约定，吴长勇是否续租必须在租用期限的最后三个月前告知龙才胜，也即吴长勇应当在每年的2月1日前告知龙才胜其是否续租。本案中，龙才胜直到吴长勇于2020年4月29日搬走其租用房屋内的物品致双方发生争议时，才知晓吴长勇不愿再续租案涉房屋，吴长勇的行为已经构成违约，依法应当向龙才胜承担违约责任并赔偿龙才胜因此遭受的损失。对于龙才胜主张的租金损失，因龙才胜于2020年4月29日已知晓吴长勇不愿再续租案涉房屋，且此后吴长勇也没有继续使用案涉房屋，结合《房屋出租协议》第四条第2款的约定，三个月的期限是吴长勇能够预见且应当预见其不按照合同约定履行告知义务可能给龙才胜造成的租金损失期限，龙才胜的租金损失按照三个月的期限确定为10,000元（40,000元/年×3月÷12月/年）较为合理，一审法院按照六个月的期限计算确定龙才胜的租金损失不当。一审法院判决吴长勇向龙才胜支付6,000元违约金的理由充分，本院予以采纳，不再赘述。关于吴长勇的反诉请求应否支持的问题。吴长勇提交的证据不足以证明龙才胜在履行《房屋出租协议》存在违约行为，且吴长勇已经按照约定向龙才胜支付了2020年5月1日之前的租金，吴长勇此前并没有以龙才胜办理丧事、喜事影响其经营为由与龙才胜协商过减少租金，吴长勇提交的证据也不能够证明其经营确因龙才胜办理丧事、喜事而遭受影响，龙才胜以此要求减免租金的理由无事实依据，一审法院不予支持并无不当。另外，双方租赁关系因吴长勇的违约而结束，且吴长勇并没有提交证据证明其经营因新冠肺炎疫情遭受影响的时间及程度，一审法院未支持其以新冠肺炎疫情要求减免租金的请求亦无不当。吴长勇提交的证据不能够证明龙才胜存在违约行为，其要求龙才胜支付其50,000元违约金缺乏事实依据，一审法院不予支持并无不当。本案《房屋出租协议》被确认解除系因吴长勇不按照合同约定履行是否续租的告知义务导致，一审法院明确本案反诉费由吴长勇负担正确。综上所述，吴长勇的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6450号民事判决第一项、第三项、第四项、第五项；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初6450号民事判决第二项为：上诉人吴长勇于本判决生效之日起十五日内支付单方解除《房屋出租协议》给被上诉人龙才胜造成的损失10,000元；三、驳回上诉人吴长勇的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1,050元，由上诉人吴长勇负担600元，被上诉人龙才胜负担450元；一审反诉案件受理费1,150元，由上诉人吴长勇负担；二审案件1,700元，由上诉人吴长勇负担1,550元，被上诉人龙才胜负担150元。本判决发生法律效力后，如义务人不自动履行义务，权利人可在本判决确定的履行义务期限届满之日起二年内向原审法院或被执行人财产所在地的人民法院申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  黄世军审判员  徐 洪审判员  刘光全二〇二〇年十一月九日书记员  蔡 旭