河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1726民初3454号原告：胡某某，男，1978年12月3日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：张医，河南广义律师事务所律师。被告：杨某1，男，1967年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。被告：邓某某，女，1969年10月11日出生，汉族，住河南省泌阳县。二被告委托诉讼代理人：贾超峰，河南博涛律师事务所律师。原告胡某某与被告杨某1、邓某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托诉讼代理人张医，被告杨某1及被告杨某1、邓某某的委托诉讼代理人贾超峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某某向本院提出诉讼请求：1、判令二被告退出泌国用（2005）第01021066号土地使用权证范围内所建房屋第三、五层；2、诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2013年11月20日，原、被告签订了房地产买卖契约，合同签订生效后，被告将房屋钥匙交付给了原告，同时将合同约定的房屋手续交付给了原告。2016年前后，被告以儿子结婚为由，借用涉案房屋第三层一套、第五层一套。现原告房屋另有用途，但二被告据不从涉案房屋内搬出。二被告的行为已经侵犯了原告的合法权利，为此起诉，请求判如所请。杨某1、邓某某辩称，原告的起诉没有事实和法律依据：1、2013年11月20日，二被告与原告签订《房地产买卖契约》，合同签订时被告杨某1将合同约定的房屋手续和房屋一楼门面房的钥匙交付给原告。在以前的诉讼庭审中，原告出庭的证人均证实涉案房屋的交付是形式交付，而非实质性交付，证明了原告仅占有了房屋的手续和钥匙而非对房屋的实质性管理和控制；2、原告在合同签订当时仅支付了2170000元的购房款，涉案房屋也仅完成了主体工程的施工，房屋未封墙面，也未进行相应的简装。在合同约定2014年5月25日前交付第二笔购房款期限届满时，原告以无钱为由拒不交付购房款，并以各种理由不履行付款义务，原告的行为构成重大违约，致使合同目的无法实现。为此，二被告于2015年下半年再次找他人继续将涉案房屋建设完工，2016年，二被告将涉案房屋的第一、二层租赁给他人使用，现租赁合同仍在履行过程中，因此，二被告仍系涉案房屋的实际控制人；3、排除妨碍是指权利人行使其权利受到不法阻碍或妨害时，有权请求加害人或排除或请求人民法院强制排除，以保障权利正常行使的措施。本案中，二被告作为房屋的所有权人使用该房屋，而且从以往诉讼生效的法律文书中也可以看出二被告使用该房屋原告是完全知晓并同意的，原告也从未要求二被告搬出该房屋，因此，二被告并不存在侵权行为，原告要求排除妨碍没有事实依据。由于原告的违约行为，二被告已经以实际行为与原告解除了合同，因此，二被告作为房屋的所有权人和实际控制人占有使用房屋是合法的。综上，原告要求二被告退出房屋，没有法律和事实依据，请求驳回原告的诉请。本院经审理认定事实如下：2013年11月20日，以被告杨某1、邓某某为甲方（卖方），以原告胡某某为乙方（买方），订立房地产买卖契约（系格式文本）一份，主要约定内容为：“由于甲方已收到乙方预付的购房定金人民币（大写）贰拾万元，双方同意就下列房地产买卖事项，订立本契约，共同遵守。一、甲方自愿将座落在文化××××西段北侧的房地产（房屋建筑面积约1700平方米；土地使用面积364.5平方米）出售给乙方。该房地产的基本情况已载于本契约附件一。乙方已对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。二、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币（大写）肆佰捌拾万元；￥4800000元。乙方由2014年5月25日前二次付清给甲方，购房定金将在最后一次付款时冲抵。付款方式：首付贰佰万元（￥2000000元），余款贰佰陆拾万（￥2600000元）一次付清。三、双方同意于2013年11月20日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其该建筑物范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途违约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，甲方应在悔约之日起一日内将定金退还给乙方，另给付乙方相当于定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。六、本契约在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商办法解决。协商不成时，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担。八、本契约未尽事项，甲乙双方可另行议定，其补充议定书经双方签章后与本契约具有同等效力。九、本契约经双方签章并经房地产买卖主管机关审查批准后生效。十、本契约一式二份，甲乙双方各执一份。契约副本份，送房地产交易管理所（处）。十一、双方约定的其它事项（系手写非格式条款）：1．办理过户手续所需缴纳的一切税费，全部由乙方承担，甲方概不负责。2．后院罗信国房产一套四间二层带院（182.75平方米）一并卖给乙方。3．此合同在手续交接完毕后生效（罗信国房屋手续和施工款）”。上述房地产买卖契约订立后，原、被告双方进行了手续交接，原告向被告支付了购房款220万元，余款因双方对协助办理产权过户登记事宜及房租抵房款等引发争议未履行完毕。2019年7月16日，原告胡某某提起诉讼，要求确认与被告杨某1、邓某某之间签订的《房地产买卖契约》有效并要求判令二被告协助办理过户；本院于2019年9月9日作出（2019）豫1726民初3557号民事判决书，确认原、被告之间签订的《房地产买卖契约》有效，但驳回了原告胡某某的其他诉讼请求。原告胡某某对此不服并提出上诉，经驻马店市中级人民法院审理后作出（2019）豫17民终3728号民事裁定，发回本院重审。本院在重新审理后，作出（2019）豫1726民初5713号民事判决，该判决确认原、被告之间的《房地产买卖契约》有效，并判令二被告协助原告办理房屋过户登记手续。该判决作出后，二被告不服提出上诉，经驻马店市中级人民法院审理后作出（2020）豫17民终1407号民事判决，维持了本院（2019）豫1726民初5713号民事判决。此后，因被告杨某1、邓某某一直占有、使用本案涉及的房屋，原告胡某某为此提起本次诉讼。另查明，驻马店市太平洋投资担保有限公司与泌阳县永辉纸业有限公司、杨某1追偿权纠纷一案，本院作出（2015）泌民初字第1587号民事判决，判决被告泌阳县永辉纸业有限公司于本判决生效后十日内向原告驻马店市太平洋投资担保有限公司支付现金5630400元，被告杨某1对上述款项承担连带责任。后驻马店市太平洋投资担保有限公司申请执行该判决，本院于2016年1月20日立案受理申请执行人驻马店市太平洋投资担保有限公司与被执行人泌阳县永辉纸业有限公司、杨某1追偿权纠纷一案，案号（2016）豫1726执129号。本院于2016年8月22日作出（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，将本案涉及房屋的土地使用权予以查封，期限三年。原告胡某某作为案外人认为其已于2013年11月20日与杨某1、邓某某签订了《房地产买卖契约》并支付了部分价款，其已实际取得了该宗地及房屋的所有权，遂提出异议申请要求撤销本院作出的（2016）豫1726执129-1号执行裁定书，解除对（2005）第01021066号土地使用权的查封，我院作出（2019）豫1726执异30号执行裁定书，驳回胡某某的异议请求。胡某某不服，提起了执行异议诉讼，本院经审理后作出（2019）豫1726民初3609号民事判决，判决：1、对本院查封的（2005）第01021066号土地使用权不得执行；2、原告胡某某应于本判决生效之日起三日内将剩余购房款2630000元交付至本院账户；3、驳回胡某某其他诉讼请求。该判决作出后，杨某1不服提出上诉，经驻马店市中级人民法院审理后作出（2020）豫17民终507号民事判决，维持了本院（2019）豫1726民初3609号民事判决。2020年4月28日，原告胡某某分两笔将剩余购房款2630000元缴纳至本院银行账户。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯，按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告胡某某与被告杨某1、邓某某于2013年11月20日签订的《房地产买卖契约》已经生效法律裁判文书确认为有效合同，原、被告双方应当依照约定全面履行自己的合同义务。根据已经生效的（2019）豫1726民初3609号民事判决及（2020）豫17民终507号民事判决，该两份裁判文书已经认定原告胡某某在合同签订后取得钥匙及相关手续，是已经合法占有涉案房屋及所属土地，被告在涉案房屋及土地交付后仍在涉案房屋居住，属于违约在先。同时，原告胡某某已依照生效裁判文书确认的合同履行义务于2020年4月28日将剩余购房款缴纳至本院银行账户，应当视为原告胡某某已经按照合同约定履行了自己的合同义务。现被告杨某1、邓某某居住在涉案房屋内，拒绝将涉案房屋交付给原告胡某某，已经侵犯了原告胡某某的合法权利，因此，原告胡某某要求二被告退出涉案房屋，履行房屋交付义务的理由正当，本院予以支持。二被告辩称涉案房屋系形式交付而非实质性交付，该辩称理由在前述相关案件进行审理时，均未被采纳，且二被告亦未向本院提交新的证据予以证明，因此，二被告该辩称理由不足，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百七十九条第一款第二项、第七项，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条规定，判决如下：被告杨某1、邓某某于本判决生效后三十日内退出泌国用（2005）第0021066号土地使用证范围内所建房屋第三、第五层，将前述房屋交付给原告胡某某。案件受理费100元，减半收取计50元，由被告杨某1、邓某某共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于驻马店市中级人民法院。审判员  王玺二〇二〇年十一月十日书记员  杨峥