四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13350号 上诉人（原审被告）：邓赋强，男，1980年7月29日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 委托诉讼代理人：吴定文，四川致高律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：成都润锦城物业管理有限公司,住所地四川省成都市成华区望平街**天祥大厦写字楼****。 法定代表人：李公润，执行董事。 委托诉讼代理人：王亚江，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胥琢莹，北京市惠诚（成都）律师事务所律师。 上诉人邓赋强因与被上诉人成都润锦城物业管理有限公司（以下简称润锦城物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市金牛区人民法院（2020）川0106民初638号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 邓赋强上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：润锦城物业公司请求给付的物业服务费为预收的物业服务费，诉讼请求错误，且经催告仍不履行合同约定的审计、公示义务，无权向业主请求支付物业费。润锦城物业公司提供的物业服务不符合合同约定，严重违约，应扣减物业服务酬金。一审法院程序错误，并未在上诉人答辩中提出的被上诉人对外来车辆收取停车费抵扣物业费进行审理且未告知上诉人对装修损失提起反诉或另行起诉。故原审法院一审程序违法，事实认定不清，适用法律错误，遂提起上诉。 润锦城物业公司二审中辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 润锦城物业公司向一审法院起诉请求：1.判令邓赋强支付物业服务费11688元、车位管理费960元及违约金，（违约金计算方式：以欠款金额为基数，自逾期之日起，按中国人民银行同期贷款利率的四倍，计算至实际付清之日止）；2.判令邓赋强向锦润城物业公司支付生活垃圾清运费144元。 一审法院认定事实：润锦城物业公司为主要从事物业管理的企业法人，原名称为成都市建工物业有限责任公司。2016年9月29日，邓赋强与成都泽瑞房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，邓赋强购买了“××”小区房屋（联排住宅）及车位，合同中约定润锦城物业公司为“××”小区前期物业服务企业，住宅房屋物业服务费为每平方米每月6元，车位管理费为每月80元，物业服务费每半年交纳一次，业主应在每年的1月31日、7月31日前交纳上下半年的物业服务费。逾期交费，从应交费的次日起算，每逾期一日，按应交费的0.3%支付违约金。合同中同时约定润锦城物业公司按酬金制计费方式收取物业服务费，润锦城物业公司按每年物业服务中成本（不含地下车库、不含税）的10%的比例在应收的物业服务费中提取酬金，其余全部用于合同约定的支出，结余或不足均由业主享有或承担。润锦城物业公司应于每年1月25日前向全体业主公布物业服务资金的收支情况。同日，邓赋强与润锦城物业公司签订了《前期物业服务协议》，合同对物业服务内容的约定包括房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生要求、房屋装修的管理。其余关于物业服务费计费方式及交纳方式的约定与前述《商品房买卖合同》的约定一致。另查明，润锦城物业公司在为“××”小区提供物业服务期间，其物业服务存有部分瑕疵，具体表现为：1.对部分业主在地下停车场堆放装修建渣的行为管理不及时；2.部分业主周末装修，影响其他业主休息，润锦城物业公司未能及时制止。润锦城物业公司于2019年6月30日撤出“××”小区，终止了案涉《前期物业服务协议》。邓赋强尚欠润锦城物业公司2019年1月1日至2019年6月30日期间的物业服务费11688元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的车位管理费960元、2018年1月1日至2019年6月30日期间的垃圾清运费144元。润锦城物业公司书面催收无果，遂诉至一审法院。一审法院认为，《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”。本案中，邓赋强作为小区业主，应依约交纳相应的物业服务费。一审法院对润锦城物业公司主张的物业管理费、垃圾清运费予以支持。案涉《前期物业服务协议》中约定的物业服务费计费方式为酬金制，酬金制是指在预收的物业服务资金中按比例提取酬金支付给物业管理企业，结余或不足均由业主享有或承担。一审法院认为，业主预交的物业服务费是否存在结余，润锦城物业公司应当向业主公布相应的财务报表，若存有结余应由小区全体业主享有，即为业主共有，润锦城物业公司预收的物业服务费是否存有结余并非本案审理的范围，若邓赋强认为润锦城物业公司未能履行公布财务报表的义务，应另行通过其他合法途径主张权利，而不能成为业主拒交物业服务费的抗辩理由，一审法院对润锦城物业公司的该项抗辩不予采信。关于出具物业服务费发票的问题，邓赋强作为房屋业主，在接受了物业服务后支付物业服务费系其主要义务，而开具相应的发票系物业服务企业的附属义务，两者不具有对等关系，邓赋强不能以此为由拒绝支付物业服务费。同时，在《前期物业服务协议》对出具物业服务费发票未予约定的情况下，邓赋强以此为由拒绝支付物业服务费，缺乏事实及法律依据。一审法院对邓赋强的该项抗辩理由不予采信。关于邓赋强因其邻居装修而导致财产损失的问题，邓赋强的主张与本案并非同一法律关系，应另行通过其他合法途径主张权利。关于违约金的问题，根据审理查明的事实，可以确认润锦城物业公司在对案涉小区的物业服务过程中，其部分服务项目存在质量瑕疵，依据公平的原则，一审法院对润锦城物业公司的该项请求不予支持。综上，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、邓赋强于判决生效之日起十日内向润锦城物业公司支付物业服务费11688元、车位管理费960元、垃圾清运费144元，共计12792元；二、驳回润锦城物业公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，邓赋强与润锦城物业公司签订的《前期物业服务协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。无论是采取酬金制还是包干制的形式约定物业服务费，都是物业服务企业按物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序而收取的费用。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。 综上，上诉人邓赋强的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费158元，由上诉人邓赋强负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月十一日 书记员  陈 悦