山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初259号原告：郭静，住济南市。委托诉讼代理人：张大伟，山东泽权律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛江如，山东泽权律师事务所律师。被告：济南市天桥涂敷管道厂，住所地济南市。法定代表人：闫宁宁，该厂厂长。委托诉讼代理人：许亮，山东国谊律师事务所律师。原告郭静与被告济南市天桥涂敷管道厂（以下简称涂敷管道厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭静的委托诉讼代理人张大伟、薛江如，被告涂敷管道厂的委托诉讼代理人许亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭静向本院提起诉讼请求：1.请法院依法判令被告赔偿原告在承租涉案房屋上加盖三层房屋及附属设施的投资建造款1177145.37元；2.请求判令被告支付原告鉴定费7万元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年初，原、被告双方签订一份《房屋租赁合同》，该合同约定原告承租位于济南市*号被告院内办公楼楼梯以西上下二层470㎡楼房一处及圆弧处的二间小院使用，租期自2007年3月1日起至2020年3月1日止。同时，该房屋租赁合同还约定，被告同意原告在二层上所加盖的一层建筑物，必须符合原有图纸的设计要求。合同期内如遇政策性问题，需变更或解除合同，被告需提前30天告知原告，并按实际使用期限结清租金、水、电等费用。被告向原告承担三层房屋投资款项的赔偿。原告承租房屋后，依约定履行义务并按照被告提供的图纸设计要求在承租的二层房屋上加盖第三层房屋及附属设施，用于经营宾馆使用。2016年8月8日，被告向原告发出通知称，被告因企业重组工作要求厂区内所有租户在2016年8月10日至10月10日期间全部迁出。原告接通知后按被告要求于2016年8月底迁出承租房屋并结清全部费用。但对于原告加盖的三层房屋投资款项的赔偿问题，原告多次找被告协商处理，但未获被告回应。现诉至法院，请求依法判处。被告涂敷管道厂辩称，第一，双方房屋租赁合同仍在履行中。2007年双方签订的租赁合同一份，原告租赁被告房屋。2009年12月20日，双方又签订房屋租赁合同一份。现房屋租赁合同仍在履行中。无论原告经营的宾馆（工商登记显示济南市**宾馆存续经营至2019年4月26日。后因原告无力经营申请注销），还是水电费的缴纳都在持续中。时至今日租赁房屋仍由原告使用。被告从未接到原告交接房屋的通知。至于原告向法院提供的被告2016年8月8日的通知，需要强调三点，一是：该通知是通知“现厂区内所有租赁业户”，只是通知厂区内的租赁业户，并不包含**宾馆（厂区外）的租赁业户。二是：该通知并没有通知原告（**宾馆）。三是：该通知并未实施，否则济南宏利源酒水有限公司（系原告郭静参股企业），不可能自2014年8月24日、2017年9月1日、2018年9月1日、2019年3月1日先后签订四份房屋租赁合同，租赁被告厂内的厂房，且自2014年9月1日至今仍在租赁使用中。合同履行至2020年2月29日。而且四份房屋租赁合同均由原告郭静签订或由其代签。因此，原告郭静以被告通知为由，号称被告解除合同，要求被告赔偿其建房投资款的理由没有事实和法律依据。第二，原告自建部分第三层楼房系其自建的房屋，自建成后一直自己使用至今，被告对其自建部分没有收取任何费用。其自建的部分房屋为四无（一无建筑规划；二无建筑许可；三无施工许可；四无建筑图纸）的违章建筑。更无质检部门出具的工程质量验收合格证。这样的房屋一旦出现质量事故由谁负责？责任由谁承担？答案不言自明。至于原告自行申请的鉴定，因鉴定标的缺乏合法、合规依据，且为市政府命令取缔的拆违拆临项目，费用应由其自行负担并予以拆除。第三，租赁房屋原告一直占有。租赁房屋至今一直由原告占用至今，双方从未办理租赁房屋的交接手续。基于上述事实和合同法相关规定，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议证据本院予以确认并在卷佐证。对争议证据作如下认定：对被告提交的补充协议复印件及2009年12月20日的房屋租赁合同复印件，原告郭静称庭后核实并回复法庭，但在本院限定期限内未回复，视为其对该证据予以认可。本院认定事实如下：2007年，原告郭静作为承租方，被告涂敷管道厂作为出租方曾签订房屋租赁合同一份，合同第一条租赁范围约定：“甲方（涂敷管道厂）向乙方（郭静）有偿提供办公楼、楼梯以西上、下、二层的470㎡楼房一处及圆弧处的二间小院使用，另二层顶层甲方同意乙方使用不再收取租金，但顶层层面由乙方维护，不得漏雨和破坏有关设施。”第二条租赁时间约定：“共13年，自2007年3月1日起至2020年3月1日止，合同如期满需延期使用，需在协议到期前3个月向甲方提协商。”合同第三条租赁费及结算方式约定：租金每年共计人民币10万元整，每年分两次交清租金，即2007年7月1日前支付5万元，2008年1月1日前支付5万元；原告如不能按时交费，被告从应交时日起，每日收取3%的滞纳金；租金前十年不变，自2018年开始每年增加1万元，共计11万元整，付费方式仍为半年一次，一次55000元。合同第四条双方权利义务约定：“1、乙方（郭静）在使用期内不得破坏房屋结构，如需装修或改造必须征得甲方（涂敷管道厂）同意，其相应费用由乙方自负，合同期满后，乙方不得破坏装修或改造后的现状。2、…。3、…。4、由于楼顶部分甲方同意乙方无偿使用，所以楼顶的维修养护由乙方出资维护，保证二楼房间不得漏雨。顶层的通讯线路及其它有甲方负责迁出。合同期满后，楼顶附属物归甲方所有。5、甲方同意乙方在二层上所加盖的一层建筑物，必须符合原有图纸的设计要求，不得影响甲方今后改造的需要。”合同第五条合同的终止或解除约定：“1、如合同期满，甲方需终止合同，应提前三个月通知乙方。2、合同期满乙方如需继续使用，应主动提前三个月与甲方协商。3、合同期内如遇政策性问题，需变更或解除合同，甲方应提前30日告知乙方，并按实际使用期限结清租金、水、电等费用。甲方向乙方承担三层房屋的投资款项的赔偿。4、如遇不可抗力的原因造成的损失，双方各自承担自己的损失。”原、被告双方签订补充协议，约定“根据房屋租赁合同第四条第五款，即甲方（涂敷管道厂）同意乙方（郭静）在二层上所加盖一层建筑物，必须符合原有图纸的设计要求，不得影响甲方今后改造的需要的一款，特补充如下协议：一、乙方所加盖的房屋必须符合原设计图纸要求；二、乙方所加盖的房屋的一切费用由乙方自己全部承担；三、主合同期满后，乙方不得破坏拆除所盖房屋，产权归甲方所有；四、乙方施工期间，必须严格安全施工，如发生意外事故，乙方负全部责任；五、施工期限，乙方施工现已影响到甲方的正常办公，工作秩序。所以自开工之日起，必须在2007年6月26日前全部竣工，清理完现场；六、乙方必须向甲方提交施工的房屋的完整图纸资料。”2009年12月20日，原、被告再次签订房屋租赁合同一份，合同租赁范围为涂敷管道厂的办公楼顶层楼房、楼梯以西上、下二层及圆弧处的二间小院，约700平方米；租赁期限10年，自2010年1月1日起至2020年1月1日止。双方在该合同中仍约定涂敷管道厂同意郭静在二层上所加盖的一层建筑物。合同第五条第三款约定“合同期内如遇政策性问题，需变更或解除合同，甲方（涂敷管道厂）应提前30天告知乙方（郭静），并按实际使用期限结清租金、水、电等费用。甲方向乙方承担三层房屋的投资款项的赔偿。”郭静于2011年6月9日注册经营济南市**宾馆，在涉案租赁房屋内经营宾馆。诉讼中，双方一致认可上述租赁合同所涉及租赁房屋位于济南市（**路），房屋所有权人为被告涂敷管道厂，房屋产权证上载明房屋为两层。原告郭静在房屋产权证上载明的二层建筑之上加盖第三层房屋，由郭静出资建设，但无规划审批手续。关于郭静投资建设涉案三层建筑的造价。郭静就投资建设工程造价向本院申请司法鉴定。本院依法委托山东中宇工程造价咨询有限公司对济南市*号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施的工程造价进行鉴定。2020年1月3日，山东中宇工程造价咨询有限公司作出鲁中宇价鉴字（2019）第030号《济南市*号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施工程造价鉴定意见书》，载明：鉴定意见载明“根据现有送鉴资料，经计算，济南市*号院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施的工程造价如下：确定性造价为：1125104.44元（大写…）供选择性造价为：52041.93元（大写…）”该鉴定意见书第六条“对鉴定意见的说明”载明：“1、本工程中所涉及的水电费均未扣除；2、本次造价把可移动、能重复利用或者申请人为自己经营而置办的特定项目列为供选择性内容，见明细表。3、本次造价中材料价格执行2007年3月份之后和2008年的同时期的济南市造价信息中的价格，造价信息中没有的材料价格参考执行当时的市场价和价目表中的价格。4、本次鉴定系根据委托鉴定的相关资料进行的，该资料的真实性、合法性和完整性由提供单位负责。本次鉴定提交后，如发现送鉴资料有误，导致了鉴定结果误差，应调整相关金额；5、本鉴定意见专为本次委托所做，非法律允许，不得作其他用途。”对于该鉴定意见书，原告郭静予以认可。被告涂敷管道厂不认可上述鉴定意见书。关于该鉴定报告，因鉴定机构具备相应的合法资质，且鉴定所提交的材料均已经过当事人质证，现场勘验被告涂敷管道厂亦到场，其虽对鉴定意见不予认可，不认可施工检材所涉施工图纸，但从合同约定上来看，加建行为明显是经涂敷管道厂的同意，涂敷管道厂作为出租方，具有监督涉案租赁物的加建行为的合理合法性的义务，其在已经同意建设的情况下，现又对建设一方即郭静提交的施工图纸不予认可，亦未提交相应证据证明施工图纸与加建建筑物存在不一致的情形，故本院对其抗辩理由不予采纳。关于几类工程系以工程本身的特点而决定，并非以有无规划许可为据进行分类，故对涂敷管道厂以鉴定意见书对工程的分类确定的异议不予采纳。综上，本院对鉴定意见书予以采信。郭静为本次鉴定支付了7万元鉴定费。另查明，本案所涉加建改造租赁物无相应的规划许可手续。本院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》内容大部分符合未违反法律法规的强制性规定，合法有效，但涉及到原告郭静加建改造的部分建筑物即双方合同约定的第三层建筑物因建筑物缺乏相应的规划许可手续，双方就该约定的内容应为无效。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中郭静的扩建行为因无规划许可手续而致合同无效，应按照双方过错进行分担。关于本案扩建的建筑物范围，被告涂敷管道厂虽不认可原告所述的范围，但司法鉴定的现场勘验范围原、被告均到场进行确认，且有合同约定，被告涂敷管道厂亦未提交证据证明其交付给郭静时房屋的状况，结合被告涂敷管道厂提交的房屋产权证明及房屋租赁合同以及鉴定意见书，涉案租赁物在原有的产权登记的基础上存在扩建改造的情形。故本院认定鉴定意见书上载明的加建和改造范围即为郭静进行的加建改造范围，即鉴定意见书载明的济南市*院内办公楼楼梯以西第三层房屋及附属设施。关于该工程的造价，因鉴定意见书已载明为确定性项目造价为1125104.44元，供选择性项目造价为52041.93元，根据鉴定意见书，可供选择性造价的物品应系可以拆除和重复利用的装饰构筑物，在合同无效后作为建设方的郭静依然可以重复使用，故对该部分造价不计为因合同无效所造成的损失，故本院认定为因合同约定无效所遭受投入加建改造的建设费用损失为鉴定意见书载明的确定性项目造价1125104.44元。原告为确定工程造价而支出的鉴定费用7万元，亦属于因无效而导致的损失。综上，原告郭静因改造扩建而造成的损失数额为1195104.44元。关于原、被告双方的过错程度，本院认为，原告郭静作为承租方，其虽然称被告涂敷管道厂告知其涉案房屋所办理的规划许可手续可以建设多层，但其未对规划许可手续进行核查的情况下即建设涉案房屋，另，其作为建设方，亦未办理建筑规划许可，对合同无效具有一定的过错。被告涂敷管道厂作为出租方，及房屋所有权方，在明确知悉涉案房屋整体未有规划许可的情况下，明示允许原告郭静建设涉案房屋，对造成合同无效具有较大过错。综上，本院认定原、被告双方的过错比例为原告郭静对损失承担40%的责任，被告涂敷管道厂对损失承担60%的责任。故，被告涂敷管道厂应赔偿原告郭静房屋建设费损失675063元（1125104.44元*60%，取整），赔偿原告郭静鉴定费损失42000元（7万元*60%）。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告济南市天桥区涂敷管道厂于本判决生效之日起10日内赔偿原告郭静房屋建设费损失675063元；二、济南市天桥区涂敷管道厂于本判决生效之日起10日内赔偿原告郭静鉴定费损失42000元；三、驳回原告郭静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16024元，由原告郭静负担6811元，被告济南市天桥区涂敷管道厂负担9213元。如不服本判决，可以在收到判决之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  季 丹人民陪审员  孔祥森人民陪审员  刘玉环二〇二〇年十一月五日书 记 员  范玉尧