湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘31民终1362号上诉人（原审被告）：刘碧英，女，1963年5月8日出生，土家族，湖南省龙山县人，住湖南省龙山县。上诉人（原审被告）：谭绍南，男，1958年10月18日出生，汉族，湖南省龙山县人，住龙山县。委托诉讼代理人：彭吉友，龙山县城东法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：龙山县龙湖物业管理有限公司，住所地：龙山民安街道办事处沿河路****。法定代表人：姚元术，该公司总经理。委托诉讼代理人：彭英逵，男，1964年9月21日出生，土家族，湖南省龙山县人，住龙山县。上诉人刘碧英、谭绍南因与被上诉人龙山县龙湖物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案,不服湖南省龙山县人民法院（2020）湘3130民初1361号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日受理后，依法组成合议庭通过公开询问进行了审理。本案现已审理终结。刘碧英、谭绍南的上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判本案；2、本案一审、二审的案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定本案的事实不清、引法不当，偏袒被上诉方执法不为民。被上诉人提交的《金穗苑小区物业管理服务合同》未成立，金穗苑小区根本未成立业主委员会，甲方未签字盖公章，乙方也未签字盖公章。根据该合同第二十九条规定：“本合同自甲乙双方签章起生效”。年月日也未写清楚，上诉人认为这只能算意向性的合同，未经签字盖章应属无效合同，却被一审法院认定为有效的合同。二、被上诉人龙山县龙湖物业管理有限公司有龙山县公安局的人参股管理分利，被上诉人的法定代表人姚元术怕自己的实力不足，便邀公安局在职人员参股该公司分利，由于官商勾结对于金穗苑小区业主未尽到管理的责任，一进大门前柱上贴的“金穗苑”三个大字只存在“金穗”两个字了，苑字掉落几年了未进行重贴，对于可视的门铃未进行换新，给盗窃犯提供了方便，本小区内几年内发生了几十起盗窃事件，管理工作一直没做到位，给被上诉方反映置若罔闻，一件都未得到解决。特别严重失职的是对消防安全管理疏漏，经过有资质的原消防员郑富祥对整个小区的消防设备作了全方位的检查，发现消防通水管不通水，消防栓、水龙带水枪如同虚设，本小区曾经发生过一次火灾事故，消防队接警后赶到本小区灭火，到第一单元、第二单元、第三单元接水处用水，结果全部不通水，消防人员把被上诉方的管理人员训斥了一顿，最后从业主的家中接通水后才灭掉火。被上诉方不吸取教训，至今仍对消防管理未尽到管理的责任，对居住三千人的生命财产不顾。该整修的不整修，地，地下车库雨天经常淹水位给外地人，允许出钱停车。一审法院承认被上诉人在管理上有一定的瑕疵，实际上几年来未尽到一点管理的责任。只顾强行收取管理费，严重的侵犯了业主们消费者的合法权益。因上诉方未尽到意向性合同所规定的应尽管理职责，故上诉人不缴管理费于法于理都是正义维权有理的举措，上诉方只是一个以盈利为目的的企业组织，根本没有罚款和收取滞纳金的行政权力，原审法院判上诉人支付2270元的滞纳金于法无据，是纯属知法犯法的行为。龙山县龙湖物业管理有限公司答辩称：一审法院认定事实清楚。开发商没有按照设计去投资，所以楼房基脚设计有误不是物业的责任。消防栓没有通水，是开发商交接时的遗留问题，不是物业的责任。金惠园没有业委会，物业管理合同是依法与社区居委签订。可视门铃换新，是前期的开发商与物业收的钱，应该是他们负责，物业没有收到钱，这个情况已经公示。地。地下车库淹水是因为开发商没有按设计投资开发造成。上诉人三年没有交物业费，却享受了物业服务。龙山县龙湖物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令被告刘碧英支付物业管理费4，547元（自2017年1月1日至2020年5月31日止），滞纳金4，547元，共计9,094元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实：2017年之前，金穗苑小区曾由佳洁物业管理。2017年1月，佳洁物业退出金穗苑的物业管理。2017年1月1日至2017年5月31日，金穗苑小区的物业管理由龙山县民安街道书院坪社区居委会代为管理。由于金穗苑小区尚未成立业主委员会，金穗苑小区的业主部分代表向龙山县物业管理办公室等单位反映金穗苑小区的物业问题，龙山县物业管理办公室、龙山县民安街道书院坪社区居委会等单位共同招标物业公司来管理金穗苑小区。原告龙湖物业公司经过招投标中标，成为金穗苑小区的物业。2017年6月1日，龙山县民安街道书院坪社区居委会与龙湖物业签订《委托书》，委托龙湖物业代收取2017年1月至2017年5月期间所产生的物业管理服务等费用。2017年11月13日，原告龙湖物业与龙山县民安街道书院坪社区签订《金穗苑小区物业管理合同》，该合同中约定：本合同委托管理期限为五年，自2017年6月1日0时起至2022年5月31日0时止。原告龙湖物业负责管理金穗苑小区以下事项：1．房屋建筑主体共用部位的维护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、公用通道护栏、地、地下车库梯、门厅等；2．公用设备的维护、运行和管理，包括：公用供水管道、落水管、排污管、排烟管、公用照明系统、各路线系统的规范管理、楼内和地下车库消防设备设施、监控系统、供电与备用供电系统、电梯系统、供水加压设备等；3．公共设施和附属建筑物、构筑物的维护和管理，包括小区围墙、道路、公用室内外、上下水管道、上下线路管道、化粪池、沟渠、池、自行车棚、地、地下车库、地面停车场等．公用绿化地、花草树木、休闲空地等的维护与管理；5．附属配套建筑和设施的维护与管理，包括小区进出口门禁系统、地、地下车库门禁系统梯间单元门禁系统、小区休闲娱乐场所的进出口阻拦系统、公用厨房、健身器材等；6．公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾清收集、清运；7．小区内交通与车辆停放秩序的规范与管理，本物业管理区域内的业主、物业使用人在本物业管理区域公共场地停放车辆，必须遵守小区车辆管理规定与业主公约；8．维护小区公共治安秩序和安全防范，包括24个小时的安全防范工作、监控、巡视、门岗执勤等。合同中物业管理服务费标准：住宅房屋由原告按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准为住宅每月每平方米0.8元，杂物间、停车位按每月每平方米0.4元，地，地下车库按每年每个车位300元营性用房按每月每平方米1元。业主和物业使用人逾期交纳物业服务费的，从通知交纳服务费之日后三十日起按欠费额每天千分之三交纳滞纳金，物业管理费每年一次性交纳，交纳时间为每年度6-9月，其中2017年1月至2017年5月收费为龙湖物业代收费。原告按上述标准实行包干制向全体业主收取物业服务费用。合同还对甲乙双方各自权利与义务、房屋管理、设备设施维护维修等方面明确进行了约定，并且将2017年5月金穗苑业主代表大会制订的《业主公约》作为该合同的附件。2017年6月1日，原告龙湖物业进入金穗苑小区开始物业管理服务，原告龙湖物业即组织物管、保安、环卫等人员进驻该小区，并为小区提供相应的物业管理服务。原告龙湖物业在提供物业管理服务过程中，提供的服务标准与合同约定有一定的瑕疵，部分业主对其服务质量有意见拒绝交纳物业服务费。另查明，被告刘碧英、谭绍南为金穗苑小区3栋504房业主，产权登记面积为138.56平方米。被告刘碧英、谭绍南认为龙湖物业提供的服务不符合合同约定，从2017年1月1日起至2020年5月31日止未再交纳物业服务费，共计41月的物业服务费4，545元。一审法院认为，原告龙山县龙湖物业管理有限公司向被告刘碧英、谭绍南追偿提供物业服务期间的物业服务费，本案系物业服务合同纠纷。根据住房和城乡建设部建房［2009］274号《业主大会和业主委员会指导规则》第五十八条的规定“因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责”。本案中，金穗苑小区尚未成立业主委员会，原告龙山县龙湖物业管理有限公司是经招标中标成为金穗苑小区的物业，因此原告龙山县龙湖物业管理有限公司与龙山县民安街道书院坪社区签订的《金穗苑小区物业管理合同》对全体业主具有拘束力。该小区的全体业主应当依据该合同享有监督、督促物业服务企业依照合同约定履行相应物业服务，业主亦应当依照合同约定履行交纳物业服务费。原告龙山县龙湖物业管理有限公司在2017年6月1日至2020年5月31日期间为金穗苑小区提供了物业服务，并且龙山县民安街道书院坪社区居委会委托龙湖物业代为收取2017年1月1日至2017年5月31日的物业服务费，故龙湖物业的管理服务费收取期间为2017年1月1日至2020年5月31日共41个月。原告龙山县龙湖物业管理有限公司履行合同时虽有瑕疵，但其已按物业服务合同约定提供了相应的服务，被告刘碧英、谭绍南作为业主享受了服务，理应按合同约定交纳物业服务费4,545元（138.56平方米×0.8元×41个月=4,545元）。关于原告要求被告刘碧英、谭绍南支付滞纳金的诉讼请求，因本案原告龙湖物业在履行物业服务合同中，原告方的物业管理服务存在一定的瑕疵。在服务质量方面，原告的物业服务应当进一步改进和提高。据此，原告提出的要求被告承担滞纳金4，547元的诉讼请求，该院仅支持被告承担滞纳金2，270元。被告经该院依法传票传唤未到庭参加诉讼，该院依法缺席审判。综上所述，原告龙湖物业请求判令被告刘碧英、谭绍南交纳欠缴物业服务费4,547元的诉讼请求，该院支持被告刘碧英、谭绍南缴纳物业服务费4，545元；对于原告提出的请求被告刘碧英、谭绍南支付4，547元滞纳金的诉讼请求仅支持被告支付滞纳金2，270元。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告刘碧英、谭绍南于本判决书生效后十五日内给原告龙山县龙湖物业管理有限公司交纳物业管理服务费4，545元（收取服务费期间：2017年1月1日至2020年5月31日）及滞纳金2，270元（收取滞纳金期间：2017年6月1日至2020年5月31日）；二、驳回原告龙山县龙湖物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，简易程序减半收取25元，由原告龙山县龙湖物业管理有限公司负担10元，由被告刘碧英、谭绍南负担15元。二审过程中，上诉人向本院提交了：1、现场照片，拟证明①业主合法树苗被移栽到其他地方；②业主的好的消防水带被用到其他小区。2、金惠园物业的消防员郑付祥关于小区的消防设施不全的认定；业主联名证明，拟证明金惠园物业公司没有尽到管理职责。3、服务合同书，拟证明双方未签字，应视为无效合同。被上诉人向本院提交了：1、关于整改楼层消防栓无水的报告，拟证明小区业主入住的时候就没有水，而不是物业的责任。2、关于金惠园物业相关情况的说明，拟证明金惠园小区目前没有合法的业主委员会，被上诉人是依法与社区居委会签订的物业合同。3、辞退通知，拟证明前物业保安郑付祥已被龙湖物业公司辞退，与物业公司有利害关系。被上诉人对上诉人提交的证据质证认为：对证据1的真实性，合法性，关联性都有异议，这是物业公司为了将小区搞的更好，整改过程的照片。证据2的真实性，合法性，关联性有异议，此消防员系物业公司之前员工，被湖物业公司辞退，与物业公司有利害关系。业主联名证明，证据的真实性，合法性无异议，关联性有异议，不能达到证明目的。证据3的真实性，合法性，关联性有异议。物业公司的合同书不存在无盖章，无签字的情况。上诉人对被上诉人的证据质证认为：证据1与本案无关。对证据2的真实性，合法性，关联性有异议。证据3的真实性，关联性，无异议，合法性有异议。这个属于龙湖物业的打击报复。本院认为，上诉人提交的证据1、被上诉人提交的证据1、2、3本身真实，但均不能达到各自的证明目的，本院均不予采信。上诉人提交的证据2、证据3本质上系证人证言，因证人未出庭，不能接受对方当事人和本院的询问，无法核实其真实性，不符合证人作证的相关规定，本院对上诉人提交的证据2、证据3均不予采信。本院二审另查明，2020年8月24日，龙山县龙湖物业管理有限公司申请追加谭绍南为本案原审被告。本院二审查明的其他案件事实与原审查明的事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为,物业服务合同是物业服务公司在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。本案上诉人以被上诉人《金穗苑小区物业管理合同》无效且提供物业服务有问题主张不向被上诉人支付物业服务费于法于理都是维权有理的举措。对于上诉人的主张，因物业服务具有综合性、长期性等特点，不能仅因某一项服务不到位就拒绝缴纳物业费用。如果业主认为物业公司服务没有达到标准，可根据法律及相关规定要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于收费是否合法问题，本案的双方当事人虽未签订书面物业服务合同，但被上诉人与龙山县民安街道书院坪社区签订了《金穗苑小区物业管理合同》，对全体业主具有拘束力，上诉人事实上接受了物业服务，故被上诉人有权向上诉人收取物业服务费用。故一审法院判决上诉人交纳物业服务费4,545元（138.56平方米×0.8元×41个月=4,545元），有法律和事实依据，本院予以维持。关于被上诉人要求上诉人支付滞纳金的诉讼请求，因本案被上诉人在履行物业服务合同中，物业管理服务存在一定的瑕疵，一审法院仅支持上诉人承担滞纳金2，270元，并无不当，本院予以确认。另外，被上诉人作为物业管理服务企业，在服务中的确存在瑕疵，应当在日常的物业管理服务中，认真听取业主的意见，积极整改存在的问题，采取补救措施及时改善相关服务，消除因物业服务不完善给业主造成的影响，努力提高服务质量。综上所述，上诉人刘碧英、谭绍南的上诉请求不能成立。原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人刘碧英、谭绍南承担。本判决为终审判决。审判长  杨光福审判员  余 霞审判员  杨安寿二〇二〇年十一月二十四日法官助理彭继武书记员吴锦尧附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……