浙江省绍兴市柯桥区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0603民初8038号 原告：沈仁荣，男，1966年8月14日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：何伟青，绍兴市柯桥区求实法律服务所法律工作者。 被告：沈伯根，男，1953年1月19日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（一般代理）：沈国华（系被告沈伯根之子），男，1978年12月30日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：沈伯明，男，1955年10月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：沈安姑，女，1961年4月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 被告：沈安妹，女，1965年5月4日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 委托诉讼代理人（特别授权）：沈安姑（系被告沈安妹之姐），女，1961年4月17日出生，汉族，住绍兴市柯桥区。 原告沈仁荣与被告沈伯根、沈伯明、沈安姑、沈安妹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案后，根据原告申请，依法作出（2020）浙0603执保1391号财产保全的民事裁定，并已执行。本案依法适用简易程序，于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告沈仁荣的委托诉讼代理人何伟青，被告沈伯根及其委托诉讼代理人沈国华，被告沈伯明，被告沈安姑（同时系被告沈安妹的委托诉讼代理人）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈仁荣向本院提出诉讼请求：1.依法判令确认原告与被告沈伯根、沈伯明于2016年11月15日签订的《房屋买卖契约》合法有效，要求四被告继续履行该契约并协助原告办理坐落在绍兴市柯桥区××街道××期（中泽新景园）9幢303室房屋的不动产转移登记手续；2.本案诉讼费用由被告沈伯根、沈伯明承担。事实与理由：原告与被告沈伯根、沈伯明通过第三方中介介绍，于2016年11月15日签订《房屋买卖契约》一份，约定将四被告之母亲生前名下的坐落在绍兴市柯桥区××街道××期（中泽新景园）9幢303室住房一套及配套车棚一个以作价810000元出卖给原告，契约约定原告应先支付给被告沈伯根、沈伯明购房款760000元，余款50000元在办理过户手续后一次性付清。契约还对交房的时间以及办理过户的时间、违约等条款也作了明确的约定。契约签订后原告按约履行了付款义务，被告也按约履行了交房义务，现该房屋已符合办理产权变更手续的条件，经原告多次催促被告沈伯根、沈伯明，但均被被告沈伯根、沈伯明以房价攀升为由要求原告加价补偿给被告沈安姑、沈安妹而予以拒绝，遂成讼。另，四被告于2012年11月2日签订了《调解协议》一份，约定将案涉房屋归被告沈伯根、沈伯明共有。综上所述，原告为维护自己的合法权益，为此根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规之规定，特起诉至法院。庭审过程中，原告补充陈述称，其于2020年8月21日又支付给被告沈伯根一方20000元，现在只有30000元的购房款未付。 被告沈伯根辩称，原告所述的因为房价高，被告方多次要求其加价缺乏事实依据，主要是案涉房屋涉及到老母遗产的子女继承问题。由于房子属于过世老母遗产，产权仍属于过世老母。因为买卖双方都没有在签订购房协议时叫另二位继承人到场确认签字，造成今天合同无法顺利履行。其间，另二位继承人提出要继承母亲原有房屋各四分之一的继承份额，认为买方与卖方在其余两继承人未知情的情况下将案涉房屋买卖掉了，故双方签订的购房合同无效。在此情况下，买卖双方其实经过多次协调，皆因种种原因失败，双方本来是想调解的，有一份当初与原告私底下调解达成的初步协议。至于原告提前支付2万元的事情，2万元是买方的老婆自愿给的，那个时候其说是所谓的红包。因为房屋买卖时的中介是买方的舅舅，他去年12月曾经打电话给卖方，他们以为去年房产证下来了，去年本来想去办的，实际上房产证是今年下来的，他说包10万元红包意思意思，正常的买方不会提前支付本不该提前支付的预付款。因为买方多次出尔反尔造成今天的局面。两个妹妹认为购房合同是无效的，因为她们没有到场签字，现在要她们配合签字，就是执行不下去，关键卡在这个问题上。原告所述的2万元是辛苦红包，实际上这个事情也是普通现象。 被告沈伯明辩称，当初原告的舅舅说补贴给我们10万现金，当初我们也不多说，给我们多少就多少。后原告也不跟我们说给不给，直接上法院打官司，也不跟我们说一下，要到传票到后才知道要与我们打官司，这是什么道理。 被告沈安姑、沈安妹共同辩称，房屋买卖时被告沈安姑、沈安妹并不知情，因此这份购房协议是两兄长和买方之间私下签订的，买方在明知这套房子是老母遗产的情况下未通知被告沈安姑、沈安妹就进行房屋买卖，被告沈安姑、沈安妹并不认可。“调解协议”是在老母在世时所签（签于2012年），且当时老母并未在场签字认可。实际上当时母亲是拒绝在协议上签字的。《继承法》规定，继承是从被继承人死亡之后开始，因此在老人尚在世时签订的继承协议也是缺乏法律依据的，且被告沈安姑、沈安妹两姐妹同样尽到了抚养照看义务。假使认为沈安姑、沈安妹两姐妹无继承权，且为何将其列为被告，其全程没有参与此房交易，因此被告沈安姑、沈安妹没有义务配合与其无关的一切事务。要求将老母原有老房面积的二分之一继承权归还被告沈安姑、沈安妹。同时请求法院判定购房合同无效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换与质证。对当事人无异议的《房屋买卖契约》、日期为2016年11月15日的收条、日期为2017年2月13日的收条、结婚证、绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议复印件、中泽二期安置房交付结算补充协议复印件、被拆迁人陆福云的拆迁档案复印件（共九页，盖有绍兴市柯桥区柯桥街道办事处城镇建设管理办公室印章）等证据，本院予以确认并在卷佐证。对于原告提交的《调解协议》手机照片，虽无法与《调解协议》原件进行核对，但四被告均确认存在该协议并表示当时同意认可该协议并签了字，故本院对其真实性予以确认。对于被告沈伯根提供的被告沈伯根、沈伯明与原告于2020年8月23日签订的协议，实系本案立案后原告与被告沈伯根、沈伯明为达成调解目的而订立的协议，原告对其真实性无异议，本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月22日，陆福云（简称乙方）与绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司（简称甲方）签订《绍兴县集体（出让）土地房屋拆迁产权调换协议》一份，约定甲方拆迁乙方座落于中泽居房屋一处，确权建筑面积30.73平方米，安置乙方人口1人，安置房屋为中泽二期小区9幢303室一套、建筑面积131.11平方米，自行车库9幢303号一个、建筑面积10.96平方米，经结算产权调换后由乙方支付给甲方差价款为人民币294728.75元。双方还就其他事项进行了约定。 2016年11月15日，被告沈伯根、沈伯明与原告签订《房屋买卖契约》一份，约定甲方自愿将座落在绍兴市柯桥区中泽二期小区9幢303室的房屋所有权绝卖给原告（包括土地使用权及政府配套设施），其中房屋建筑面积131.11平方，车库10.96平方，总金额81万元整。本房屋为拆迁安置房，甲方第一次向政府部门申请“三证”时发生的所有费用有甲方负责。在办理过户手续时的所有费用均由原告全部承担。甲方在房产契税证及土地使用权证等办妥后应及时通知原告，在一个月内无条件陪同原告办理房屋过户手续，并提前准备好身份证原件等相关资料，不得以任何理由拖延。双方议定的成交总价81万元，原告先支付给甲方76万元，其余5万元在房屋产权过户后一次性付清。甲方在收到76万元后产权即归原告所有，同时甲方需向原告交付《本房屋拆迁合同》及身份证复印件，保证一个月内将该房交与原告，甲方并保证上述房屋产权清楚，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，一概由甲方负责处理，与原告无关。双方如有一方反悔需按总房价的200%赔偿给对方，假如原告已经将本房屋装修，甲方反悔需赔偿原告双倍的装修费（装修费按评估公司评估后的金额为准），相同如原告反悔无条件放弃所有装修费用。本契约在原告支付76万元后即生效。双方还就其他事项进行了约定。被告沈伯根、沈伯明在该契约的甲方落款处签字捺印。同日，被告沈伯根、沈伯明向原告出具收条一份，确认收到原告妻子陈苗娟购房预付押金30万元。2017年2月13日，被告沈伯根、沈伯明向原告出具收条一份，确认收到原告妻子陈苗娟房款46万元。嗣后，原告妻子陈苗娟又向被告沈伯根支付2万元。 2020年4月，被告沈伯根作为陆福云（简称乙方）的代表与绍兴市柯桥区中心城建设投资开发有限公司（简称甲方）签订《中泽二期安置房交付结算补充协议》一份，约定根据实测绘面积结果，和实际楼层层次差异，经结算找补金额，结算结果为由乙方支付给甲方人民币21.05元。双方还就其他事项进行了约定。现案涉房屋已交付原告，且办理不动产登记手续条件成熟，但原告经与四被告交涉无果，遂诉至法院成讼。 同时查明，陆福云于2016年9月25日死亡，其丈夫沈志新早于陆福云死亡。沈志新与陆福云夫妇生前生育二子、二女，分别为长子沈伯根、次子沈伯明、长女沈安姑、次女沈安妹。 另查明，2012年11月2日，被告沈伯根、沈伯明、沈安姑、沈安妹就其母亲陆福云赡养问题等签订《调解协议》一份，约定：“住：由兄弟俩出钱租。生活：由四姐妹一个月轮着照顾，包括吃、洗、个人卫生，轮着谁由谁负担，每月养老金归谁，年终分红归母亲（衣着在此开支）。病：由兄弟俩承担看病、配药。存款：余29681.13元，存起来，百年后处理。安置房：归兄弟俩共有，交房时钱有兄弟俩出。母亲健在居住至百年后，后由兄弟俩处置。” 本院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按照约定全面履行义务。结合原、被告诉辩意见，本院围绕原告诉请和本案的主要争议焦点具体分述如下： 第一，关于被告沈伯根、沈伯明的卖房行为是否是有权处分。案涉安置房系陆福云的房屋拆迁后所得，属于陆福云的个人财产，四被告之间虽签署过关于案涉安置房归属的《调解协议》，但当时四被告的母亲陆福云并未在该协议上签字确认，其去世后四被告亦未实际办理相关的继承手续，目前案涉安置房的产权尚未登记在被告沈伯根、沈伯明名下。四被告作为法定继承人现并未就案涉安置房的继承问题达成一致意见，被告沈安姑、沈安妹亦未对被告沈伯根、沈伯明的卖房行为进行追认，故当前条件下被告沈伯根、沈伯明将案涉安置房出卖给原告的行为应被认定为无权处分。本案系房屋买卖合同纠纷，四被告之间的继承纠纷与本案所涉纠纷并非同一法律关系，不宜在本案中一并处理，四被告就继承纠纷可另循法律途径解决。 第二，关于本案所涉《房屋买卖契约》是否合法、有效。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”据此，被告沈伯根、沈伯明的卖房行为虽在当前条件下被认定为无权处分，但《房屋买卖契约》系原告与被告沈伯根、沈伯明的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。被告沈安姑、沈安妹不予配合即无法完成案涉安置房的不动产权证变更登记手续属于履行不能的问题，并不因此而影响合同的效力，被告沈安姑、沈安妹以无权处分为由主张该契约无效缺乏法律依据，本院不予采纳。 第三，关于原告要求被告沈安姑、沈安妹继续履行《房屋买卖契约》并协助过户的诉讼请求是否具有相应的法律依据。本案中，合同的相对方为原告与被告沈伯根、沈伯明，被告沈安姑、沈安妹并未在该契约上签字，嗣后亦未对被告沈伯根、沈伯明的卖房行为进行追认，故被告沈安姑、沈安妹并非《房屋买卖契约》的相对方，根据合同相对性原则，其不应承担合同履行的义务。对于被告沈安姑、沈安妹辩称其没有义务配合原告协助过户的抗辩意见，本院予以采纳。 第四，关于原告要求被告沈伯根、沈伯明继续履行《房屋买卖契约》并协助过户是否存在障碍。本案事实表明，案涉安置房尚未转移登记至被告沈伯根、沈伯明名下，且对于案涉安置房的权属问题四被告之间仍有继承纠纷尚待解决，故被告沈伯根、沈伯明无法单独办理协助过户手续。在案涉安置房的权属问题尚未解决的情况下，原告直接要求被告沈伯根、沈伯明继续履行该契约并协助过户存在一定障碍，需要先行明确案涉安置房的产权状况之后再予以判定。在本案中，原告并未主张由被告沈伯根、沈伯明承担无法继续履行该契约的违约责任，仍坚持要求继续履行合同，在此情形下，被告沈伯根、沈伯明目前仍无法履行协助过户的义务，故本院对原告的该项诉求亦不予支持。 第五，关于原告购买案涉安置房的行为是否属于善意取得。《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”本案中，案涉安置房尚未办理转移登记手续，且交易时原告已明知所购房屋的性质为拆迁安置房、房屋所有人已经去世、案涉安置房的相关继承手续尚未办妥等情况，故原告购买案涉安置房的行为不属于善意取得。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，判决如下： 一、确认原告沈仁荣与被告沈伯根、沈伯明于2016年11月15日签订的《房屋买卖契约》合法有效； 二、驳回原告沈仁荣的其他诉讼请求。 案件受理费11900元，减半收取计5950元，财产保全申请费4570元，合计10520元，由原告沈仁荣负担3156元，被告沈伯根、沈伯明负担7364元，限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。 审 判 员 蔡立刚 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 杜国光 书 记 员 陈鑫星 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外： （一）法律上或者事实上不能履行； （二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高； （三）债权人在合理期限内未要求履行。 《中华人民共和国物权法》 第一百零六条第一款无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权： （一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的； （二）以合理的价格转让； （三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。 出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。