安徽省安庆市迎江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0802民初1557号 原告:安庆市迎江区新洲乡中心学校,住所地安庆市迎江区新洲乡青龙村。统一社会信用代码12340802688123091X。 法定代表人：金伯庚，该校校长。 委托诉讼代理人：徐进，该校实际负责人。 委托诉讼代理人：丁国安，安徽君江律师事务所律师。 被告:陈召福,男,1973年7月27日出生,汉族,住安庆市迎江区。 委托诉讼代理人：丁建兵，安徽明启律师事务所律师。 原告安庆市迎江区新洲乡中心学校（以下简称新洲中心学校）与被告陈召福房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告新洲中心学校的委托诉讼代理人徐进、丁国安、被告陈召福及其委托诉讼代理人丁建兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 新洲中心学校向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2012年4月16日签订的《房屋出租合同》；2.判令被告返还租赁房屋；3.判令被告支付2012年4月16日至2020年9月14日期间欠付的租金32082元（5000÷365×3072-10000）；4.判令被告支付房屋占用费，房屋占用费为自2020年9月15日起至实际返还承租房屋之日止，按年租金5000元的标准计算;5.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由:原、被告于2012年4月16日签订了《房屋出租合同》,约定原告将原新洲乡永存小学校园内所有校舍及场地出租给被告使用,租期为2012年4月16日至2022年4月15日，共计10年，每年租金5000元，被告需于每年4月16日前将当年租金一次性交纳给原告。遗憾的是，被告仅于2012年4月16日交纳了租金10000元,其后,经原告多次催要,被告以种种理由拒不交纳租金,截至起诉之日仍未交纳剩余欠付租金。被告的行为严重违反了合同约定，违背了诚实信用原则，构成根本违约。经多次协商无果,原告为了维护自己的合法权益,特向贵院提起诉讼,请依法支持原告诉求。 陈召福辩称，原告的诉求不成立，且颠倒事实：一、原、被告双方于2012年签订租赁房屋合同后，被告按照约定向原告支付了两年的租金10000元，被告即对学校进行了装饰装修用于经营农家乐，后该校校长要求终止房屋租赁合同，2015年4月1日双方正式解除了房屋租赁合同。二、本案在司法鉴定时双方一致同意以2015年4月1日为基准日即双方解除合同的时间，在此基础上由双方向法院申请，由法院委托了鉴定机构对装潢损失进行了鉴定，因此原告的第2、3、4、5项诉求均不能成立，请求法院驳回。 原、被告围绕诉讼请求及抗辩意见依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换与质证。其中陈召福身份证复印件、陈召福户籍信息、事业单位法人证书、法定代表人身份证明、房屋出租合同、工程造价鉴定意见书、收据、承诺函、手机录音、安庆市迎江区新洲乡永存村民委员会出具的《证明》、房租缴款书等证据，各方对真实性均无异议。经查，上述证据来源合法，与本案基本事实相关联，且能够相互印证，故本院予以认定并在卷佐证，至于能否达到各方的证明目的由本院综合认定。庭后，为了查明案件事实，本院依职权前往安庆市迎江区新洲乡人民政府调取了相关会议记录并对新洲中心学校的法定代表人金伯庚制作了谈话笔录，原被告双方对该会议记录、谈话笔录的真实性不持异议，本院确认后在卷佐证。对有争议的事实与证据，本院认定如下： 1、原告提交《评估报告书》一份，证明涉案出租房屋评估的装修价格为154906元。被告对“三性”有异议，认为该报告书是学校单方委托鉴定，评估的鉴定材料也是由学校单方提供，未经过我方质证，且报告书的第九条第五项约定了本评估报告的有效期只有一年，即自2015年9月24日起至2016年9月23日止，因此该评估报告书已经失效，不能达到被告的证明目的。本院经审查认为，该报告由正规机构作出，真实性应予认定，但却已超过有效期，且依据被告申请，本院已重新委托相应机构对损失进行评估，故该评估报告合法性不予认定，不能作为本案确定房屋装修价格损失的依据。 2、被告提交新洲供电所出具的证明一份，证明被告在租赁房屋后因经营需要对学校原有的线路（公用电）进行了改造，改造费用为4600元。原告对“三性”及证明目的均有异议，认为与被告提交的鉴定意见书相矛盾。本院经审查认为，该证明加盖有供电所的公章，且有证明人签字，符合证据的形式要件，该证明针对的是线路改造费用，与鉴定意见书针对的房屋装修价格损失并不矛盾，本院予以认定。 根据当事人的陈述及经审查确认的证据，本院认定案件事实如下： 2012年4月16日，陈召福作为承租方与新洲中心学校作为出租方签订《房屋出租合同》一份，主要约定：甲方（新洲中心学校）将原新洲乡永存小学校园内所有校舍及场地出租给乙方（陈召福）使用；租赁期10年，甲方从2012年4月16日起将此房屋和场地交付给乙方使用，至2022年4月15日止，如无教育主管部门收回开办学校，此房屋仍由乙方承租；每年租金5000元，交纳方式为年付，由乙方在每年的4月16日前将当年的租金一次性交给甲方，先付后用，如乙方继续承租，后期每年租金将根据市场价格和性价比进行逐年上调，每年上调幅度不超过10%（前五年每年租金不变）；乙方不得利用出租房屋和场地进行非法活动，损害公共利益，如有发生，甲方可以终止合同，收回房屋；乙方如需在校园内建房或改造房屋，必须告知甲方，并征求甲方的同意方可实施，但不得破坏房屋的整体架构，不得损坏所有花木，所建房屋如政府今后征收，其利益由承建方所得，如合同终止，甲方不承担改建房费用。其中合同第五条仅有前半句“甲方在出租期内，如因上级教育主管部门或政府规划所需”，但不知何故没有后半句。合同签订后，陈召福支付了前两年（2012年4月16日至2014年4月15日）的租金10000元，并对上述房屋进行装饰装修，用于经营新洲乡绿岛休闲度假村，另对电力线路进行改造，支出费用4600元。2014年8月29日下午，安庆市迎江区区政府领导及区教育局等相关部门人员在安庆市迎江区新洲乡人民政府召开新洲乡工作现场推进会并形成《会议记录》，记录上载明：“整合2个学校（中学、小学）、协调（同绿岛度假村）......”当晚，新洲中心学校法定代表人金伯庚即电话通知陈召福要求将上述房屋收回。2015年9月24日，新洲中心学校委托安庆经纬房地产土地价格评估咨询有限公司对新洲乡绿岛休闲度假村装修价格进行评估，该公司以2015年4月1日为基准日得出评估价格为154906元，评估时陈召福亦到场，但对该评估结果不满意不接受。因双方对案涉房屋装修价格补偿不能达成一致意见，以致房屋至今未交还新洲中心学校。2020年4月22日，根据陈召福的申请，本院依法委托阶梯项目咨询有限公司对新洲乡永存小学校舍装修及基础建设在不折旧及折旧的情况下进行司法鉴定。经双方一致同意，鉴定基准日为2015年4月1日，结论为不折旧情况下造价为492665.61元，折旧情况下造价为344865.93元。鉴定中不包含三相四线电开户费及绿化费用。为此，陈召福支付鉴定费30000元。 本院认为，原、被告签订的《房屋出租合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应合法有效。本案中，《评估报告书》、《会议纪录》、《工程造价鉴定意见书》、被告与金伯庚的通话录音及对金伯庚制作的谈话笔录，可以互相印证，证明上述合同因被告单方面要求收回房屋而于2015年4月1日即终止履行的事实。根据合同法规定，合同自通知到达对方时解除，且被告对此亦无异议，故合同已经解除，现原告再次主张解除合同缺乏事实基础，本院不予支持。根据合同约定，合同履行期间，被告应于2014年4月16日前将第三年的租金一次性交给原告，而未实际交纳，被告陈述系原告人事变更无法缴纳所致，原告对此也未否认，且未提交证据证明曾经向被告催收过租金。被告迟延交付租金的行为虽然不构成违约，但实际欠付的租金仍需缴纳，原告要求被告支付2014年4月16日至2015年4月1日期间租金4794.52元（5000元/年÷365天×350天）符合合同约定，应予支持。租赁合同解除后，被告理应将案涉房屋及时腾空交还原告，不能以双方就房屋装潢损失赔偿未达成一致意见为由而至今未交还，故原告要求被告返还房屋并按照租金的标准支付房屋占用费的诉求，有事实及法律依据，本院予以支持。 据此，案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、被告陈召福于本判决生效后十日内腾空原新洲乡永存小学校园内所有校舍及场地并交付原告安庆市迎江区新洲乡中心学校； 二、被告陈召福于本判决生效后七日内给付所欠原告安庆市迎江区新洲乡中心学校租金4794.52元； 三、被告陈召福于本判决生效后七日内给付原告安庆市迎江区新洲乡中心学校自2015年4月2日起至实际腾退之日止房屋占用费（按5000元/年的标准计算）； 四、驳回原告安庆市迎江区新洲乡中心学校的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费602元，减半收取301元（原告已预缴），由被告陈召福负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  王业长 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  江 庆 附本判决适用的主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： (一)因不可抗力致使不能实现合同目的; (二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务; (三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行; (四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的; (五)法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付;租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。