浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终7006号 上诉人（原审被告）：上海乔亨商业管理有限公司，住所地浦东新区泥城镇新城路******。统一社会信用代码：913101153122465873。 法定代表人：徐俊彦。 委托诉讼代理人：竺修远，浙江康恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杭州市地铁置业有限公司，住所地杭，住所地杭州市江干区彭埠镇明月桥路****信用代码：9133010067987642XC。 法定代表人：汪利军，董事长。 委托诉讼代理人：郑胡波、许宇风，浙江天杭律师事务所律师。 上诉人上海乔亨商业管理有限公司（以下简称乔亨公司）因与被上诉人杭州市地铁置业有限公司（以下简称地铁公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2019）浙0104民初2212号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月18日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员赵为民适用普通程序独任审理，于2020年10月27日公开开庭进行了审理，上诉人乔亨公司的委托诉讼代理人竺修远，被上诉人地铁公司的委托诉讼代理人许宇风到庭参加诉讼。现已审理终结。 原审法院根据有效证据及双方当事人的庭审陈述认定事实如下： 乔亨公司原名称为上海乔亨商贸有限公司，于2019年7月31日变更登记为上海乔亨商业管理有限公司。 2016年9月12日，地铁公司（，地铁公司方）与乔亨公司（乙方，承租方）签订《商铺租赁合同》一份，约定：甲方同意将地铁东城的第二层L218（号）商铺出租给乙方使用；租赁面积为793平方米；该商铺只供乙方以经营品牌“e.f国际名品”（类别：服饰零售）之用途；租赁期为3年，自2016年12月24日至2019年12月23日止；免租装修期自2016年9月24日至2016年12月23日止，自实际交付日开始计算；该商铺的交付日暂约定为2016年9月24日；实际交付日与约定交付日不一致的，以实际交付日为准，免租装修期按实际交付日相应顺延；该商铺所在项目的开业时间暂定为2016年12月24日（含试营业）；如开业时间发生变动，甲方将于原定开业时间前3个月提前书面通知乙方，租赁期、经营免租期等按实际交付日相应顺延；起租日为前述约定的开业日（含试营业）；租金计算方式为营业额提成租金；自2016年12月24日至2017年12月23日，营业额提成租金为税前营业额的10%；自2017年12月24日至2018年12月23日，营业额提成租金为税前营业额的11%；自2018年12月24日至2019年12月23日，营业额提成租金为税前营业额的12%；“营业额”指乙方在该商铺内开展业务经营活动过程中所开出的账单、发票上列明的全部金额之和或所收到的全部钱款总额；待实际开业后当月营业额抽成确定后按照甲方或甲方委托的商业经营管理公司发出通知账单后10日内支付营业额提成租金；该商铺租赁保证金176000元，乙方在本合同签署后15个工作日内向甲方支付100000元，在乙方店铺开业后支付剩余76000元；乙方逾期支付租金、租赁保证金等的，每逾期一日，应自逾期之日按逾期交付金额的3‰支付滞纳金；鉴于乙方作为甲方运营场所引入的主力商户，且乙方提出商铺装修交付的要求，经双方协商，甲方同意按总价不高于3127592元的标准承担乙方租赁商铺的部分装修工程款，不足部分由乙方自行承担；鉴于乙方对自身品牌有特定装修品质要求，为达到乙方装修标准及特定装修效果要求，经双方协商，由乙方自行选定装修施工单位，并与其签订装修施工合同；甲方承担部分装修工程款的前提是乙方承诺严格履行本合同项下的各项约定，且乙方实际经营期限与本合同约定的租赁期限相一致，若乙方实际经营期限少于合同约定租赁期限的，包括但不限于提前撤场或任何原因的提前终止合同，则乙方除按本合同约定承担违约责任外，还应对甲方支付的装修工程款进行折价返还。租赁期内，乙方有“拖欠支付租金、经营管理综合服务费、租赁保证金、推广费及其他任何费用连续超过30日或累计超过60日”“未经甲方书面同意，乙方租赁店铺在一个租赁年度内停业累计超过15日”等行为之一的，甲方有权单方面解除并终止本合同，收回该商铺，乙方须一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金，甲方不退还租赁保证金（租赁保证金发生抵扣的，则乙方应补足租赁保证金），给甲方造成损失的（包括但不限于甲方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、执行费、公告费等一切损失），甲方有权要求乙方继续赔偿。 合同履行期间，地铁公司向，地铁公司向乔亨公司发送《缴费通知》27次函》2次。 地铁公司于2019年3月5日向法院提起诉讼，请求判令：一、乔亨公司立即支付自2017年12月开始拖欠地铁公司的租金（暂计至2020年4月30日为321960.73元）、拖欠的租赁保证金76000元、滞纳金（每逾期一日自逾期之日起按逾期交付金额3‰计算滞纳金，暂计至2020年5月18日为754410.95元）；二、乔亨公司承担因乔亨公司违约造成的律师费损失14900元；三、本案诉讼费用由乔亨公司承担。 地铁公司和乔亨公司共同确认：案涉商铺于2017年5月底试营业，于2017年6月初正式开业；案涉商铺现由乔亨公司经营，尚未返还地铁公司。 地铁公司确认：于2016年11月25日收到租赁保证金100000元，于2017年12月19日收到2017年10月及11月租金共计20866.2元，对2020年2月1日至3月31日期间的租金予以免除。 乔亨公司确认：案涉商铺自2017年7月至2020年5月期间的营业额（扣除退货及折扣后的金额，下同）为3278671元，其中2017年7月营业额130257元，2017年8月营业额164667元，2017年9月营业额158980元，2017年10月营业额222836元，2017年11月至12月营业额152889元，2018年1月营业额231873元，2018年2月营业额144183元，2018年3月至4月营业额135989.3元，2018年5月营业额171806元，2018年6月营业额123345元，2018年7月营业额123057元，2018年8月营业额106049元，2018年9月营业额79497元，2018年10月营业额116373元，2018年11月营业额92551元，2018年12月营业额96806元，2019年1月营业额129482元，2019年2月营业额39922元，2019年3月营业额75448元，2019年4月营业额70013元，2019年5月营业额79319元，2019年6月营业额65717元，2019年7月营业额71061元，2019年8月营业额78529元，2019年9月营业额56408元，2019年10月营业额84018元，2019年11月营业额62181元，2019年12月营业额60251元，2020年1月营业额114358元，2020年2月营业额1923元，2020年3月营业额12130元，2020年4月营业额12090元，2020年5月营业额14663元（2020年2月至5月的营业额中退货及折扣金额未参与统计）。 另，地铁公司委，地铁公司委托浙江天杭律师事务所处理案涉纠纷并支付律师费14900元> 原审法院认为，案涉商铺租赁合同系当事人真实意思表示，对其具有约束力。在无约定或法定抗辩事由的情况下，乔亨公司应按约支付租赁保证金、租金并承担违约责任。地铁公司要。地铁公司要求支付租赁保证金76000元的诉请法律依据，可予支持。关于租金，案涉合同约定租金计算方式为营业额提成，结合本案实际，酌定按乔亨公司陈述的营业额确定租金金额。结合地铁公司自认已收取租金情况，对欠付租金自2018年1月起予以支持。经计算，2018年1月1日至2020年4月30日的租金为265443.51元。关于滞纳金，案涉合同约定标准过高，酌定截至2020年5月18日的滞纳金为80000元。结合在案证据，对地铁公司要求乔亨公司承担律师费的诉请予以支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。在无证据证实的情况下，对乔亨公司关于地铁公司违约在先等辩称不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百二十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、上海乔亨商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州市地铁置业有限公司支付租赁保证金76000元；二、上海乔亨商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州市地铁置业有限公司支付截至2019年4月30日的租金人民币265443.51元；三、上海乔亨商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州市地铁置业有限公司支付截至2020年5月18日的滞纳金人民币80000元；四、上海乔亨商业管理有限公司于判决生效之日起十日内向杭州市地铁置业有限公司赔偿律师费损失人民币14900元；五、驳回杭州市地铁置业有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币7652.5元，由杭州市地铁置业有限公司负担4791.9元，由上海乔亨商业管理有限公司负担2860.6元；财产保全申请费人民币3507元，由杭州市地铁置业有限公司负担945.2元，由上海乔亨商业管理有限公司负担2561.8元。 宣判后，乔亨公司不服，向本院提出上诉称：一、租金计算有误。在地铁公司向乔亨公司发出《通知函》中明确载明了无需支付2017年7月至10月的租金。另查，乔亨公司已经支付租金20866.2元。二、滞纳金计算有误。因为租金计算有误，则滞纳金计算有误。且一审计算标准不明确，应当调整为银行货款基准利率。三、关于保证金的问题。首先，在庭审中地铁公司的律师明确表示，租赁合同因开店较晚所以顺延一个月，目前正在开业过程中，但时，在一审庭审结束后，一审判决做出前，也就是2020年5月30日。双方的租赁合同到期了。对于这样一个在诉讼过程中新发生的事实。应出进行评判。其次，2020年5月30日，租赁合同到期后地铁公司负有将前期缴纳的租赁保证金10万元退还给乔亨公司的义务，并且丧失了继续要求支付后续的7.6万元租赁保证金的权利。最后，该退还的10万元租赁保证金'应当在乔亨公司应付的租金中进行折减。四、关于赔偿律师费损失的问题。由于本案中地铁公司能得到支持的诉讼请求发生变化，赔偿律师费应当按照地铁公司一审中能够得到支持的金额为基数。以浙江省物价局颁布的“浙江省律师收费标准”为比例，进行调整。请求撤销原判，重新计算租金（即无需支付2017年7月至10月的租金，以及乔亨公司已付租金20866.2元）；无需支付保证金76000元，并且将已缴纳的保证金10万元在租金内折抵；重新计算滞纳金；调整赔偿律师费损失。 被上诉人地铁公司辩称：乔亨公司要求无需支付保证金，并且将已缴纳的保证金10万元在租金内抵扣，不符合双方签订的租赁合同的约定。根据租赁合同约定，乔亨公司违约的租赁保证金不退还。因为乔亨公司自2017年7月开始租赁地铁公司的商铺后，只支付了2万多元的租金，有长达2年多的时间，没有支付租金。乔亨公司是违约的情况下，租赁保证金不退。一审法院计算的滞纳金是正确的。关于调整赔偿律师费损失的上诉请求，地铁公司的，地铁公司的律师费已经是根据浙江省的律师收费标准的最低基础折计算了。所以说费用是远远低于收费标准，应该给予支持。 上诉人乔亨公司和被上诉人地铁公司在二审期间均未向本院提交新的证据。 经二审审理查明，原审法院所认定的事实正确，本院予以确认。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”地铁公司与;地铁公司与乔亨公司于2016年9月12日所签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思的表示反国家法律、行政法规的强制性规定，应属有效。对双方当事人均具有约束力。合同签订后，地铁公司已，地铁公司已依约向乔亨公司交付了案涉商铺应按合同约定支付租金。但乔亨公司未能足额支付，经原审法院计算，判决乔亨公司向地铁公司支付2018年1月1日至2020年4月30日的租金为265443.51元及至2020年5月18日的滞纳金80000元正确。乔亨公司亦在庭审前撤回了重新计算租金和滞纳金的上诉请求。同时依据《商铺租赁合同》的约定：租赁保证金176000元，乔亨公司在合同签署后15个工作日内向地铁公司支付100000元，在乔亨公司店铺开业后支付剩余76000元。但乔亨公司仅支付了100000元，剩余的76000元乔亨公司至今尚未支付，故原审法院判决乔亨公司向地铁公司支付租赁保证金76000元，具有事实和法律依据。而在一审法院审理期间，双方合同仍在继续履行，并未解除，故乔亨公司上诉认为无需支付保证金76000元，并要求将已缴纳的保证金10万元在租金内折抵的请求，可在合同解除后另行主张。《商铺租赁合同》还约定：乔亨公司违约给地铁公司造成损失的（包括但不限于甲方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、执行费、公告费等一切损失），乔亨公司应予赔偿，故原审法院对地铁公司要求乔亨公司承担律师费14900元的诉请予以支持并无不当。综上，乔亨公司的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费4118元，由上海乔亨商业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  赵为民 二〇二〇年十一月十一日 书记员  周 杨