贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6792号上诉人（原审被告）：董桂友，男，1974年11月18日出生，汉族，贵州省金沙县人，户籍地址：贵州省金沙县，现住贵州省遵义市播州区。被上诉人（原审原告）：贵州银龙物业管理有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路**。统一社会信用代码：915203303224906982。法定代表人：武德祥，总经理。委托诉讼代理人：张兴银，公司监事。上诉人董桂友因与被上诉人贵州银龙物业管理有限责任公司（以下简称银龙物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初3211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。董桂友上诉请求：一、撤销贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初3211号民事判决，发回重审。二、一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实与理由：一、银龙物业公司不具备小区物业服务资格。根据《商品房买卖合同》第二十三条（一）款约定，并报送房管局备案，本小区的物业公司为遵义中山物业管理有限公司，遵义中山物业管理有限公司与上诉人签订了前期物业管理合同并约定相关服务内容。即使银龙物业公司入驻应告知业主并与业主重新签订《前期物业管理合同》，约定服务范围，收费标准，服务质量等。二、对一审认定的收费标准有异议。根据《商品房买卖合同》约定，物业服务费每平方米为1元，对每平方米1.2元的收费标准不予认可。银龙物业公司于2020年4月2日公告于2020年4月3日证实退出小区管理，对一审认定的物业费计算周期2017年5月1日至2020年7月30日止不予认可。三、小区物业管理服务质量差。设施不完善，卫生差，乱搭乱建，物管人员长时间离岗。四、小区物业人员因服务质量差签订整改保证书但未达到整改要求。银龙物业公司与中山房开公司签订的前期物业协议约定满意度达90%以上，但实际相差甚远。银龙物业公司辩称：物业管理费应该按照合同约定的标准执行；案涉小区属于问题楼盘，小区存在的很多问题系房开公司遗留问题。虽然银龙物业公司申请退出小区物业服务，但因为没有新的物业公司入驻，银龙物业公司只能继续履行物业服务合同，目前银龙物业公司仍为该小区提供物业服务。银龙物业公司向一审法院诉讼请求：1.请求人民法院依法判令董桂友支付物业管理费按合同约定以1.5元/平米/月计算，物业费5750.55元及违约金（以总金额款的日万分之二计算，自2017年5月1日至2020年7月30日止，计算为1345.62元）；2.本案案件受理费由董桂友承担。一审法院认定事实：2017年4月8日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙物业公司签订《前期物业管理合同》，由银龙物业公司对遵义中山房地产开发有限公司开发的位于贵州省遵义市南部新区（现遵义市播州区）龙坑街道共青社区红军路12号的南湖之春小区进行物业管理，该合同第十七条约定：“委托管理期限为：2017年4月8日起至业主委员会成立3个月内与业主委员会签订合同后本合同自然终止，签订本合同之日起正式提供物业服务”，合同第十三条约定:“前期物业费用开支由甲方业主和物业使用人或甲方项目部每月支付给乙方，由乙方收取下列费用。（1）物业管理费：按播州区商住房收费标准相关文件执行或与业主约定。1、物业管理费收费标准：步梯房1.00元/㎡，电梯房1.5元/㎡，商铺1.8元/㎡，特种行业2.2元/㎡按月向业主收取物业管理费。可向业主预收一年（12个月）的物业费……”，第二十一条约定：“物业管理服务费1、管理服务费标准的调整，按两年一次调整；2、对业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，乙方可以从逾期之日起按应缴费用千分之三加收滞纳金……”，合同签订后，银龙物业公司对董桂友居住的小区开始进行物业管理。2019年5月12日，遵义中山房地产开发有限公司与银龙物业公司续签了《前期物业管理合同》，并经遵义市住房和城乡建设局备案，合同期限自2017年4月8日起至2021年4月8日止；并约定在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自行终止；其他物业服务费等约定内容、事项未变。现南湖之春小区业主委员会未成立。董桂友系遵义市播州区龙坑街道共青社区红军路12号南湖之春小区3栋1单元3-2号房业主，于2016年入住该小区，房屋建筑面积为98.3平方米，其房屋属于物业服务合同电梯房范围，物业管理费交至2017年4月，从2017年5月起未向银龙物业公司交纳过物业管理费，后经银龙物业公司多次以书面等方式催收，董桂友一直拒绝交纳。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，2017年4月8日起银龙物业公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律和行政法规的相关规定，并经遵义市住房和城乡建设局备案，应为有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，董桂友系遵义中山房地产开发公司“南湖之春”小区的业主，《前期物业管理合同》对其应具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。银龙物业公司与遵义中山房地产开发有限公司的《前期物业管理服务合同》，属于建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对包括董桂友在内的南湖之春小区全体业主具有约束力。董桂友经银龙物业公司通过书面方式催收，一直未向银龙物业公司交纳物业费，银龙物业公司请求其按照合同约定支付物业费，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条关于“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条关于“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，予以支持，但银龙物业公司在物业服务方面确实存在较为突出的卫生、管理等问题，酌情按涉案合同约定的物业服务费标准的80%计算董桂友应缴纳的物业服务费。对董桂友提出银龙物业公司服务质量差等问题，并不属于拒交物业费的理由，虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业服务企业的服务情况进行评价，但物业服务具有不间断、全方位、公共性等过程性的特点，董桂友主张的物业服务过程中存在的问题并不能反映物业服务的全部内容，董桂友以此为由拒付物业管理费，一方面对其他已按时交纳物业管理费的业主不公平，另一方面则可能导致银龙物业公司因资金短缺无力继续提供物业服务，或降低服务能力和服务品质，反过来不利于包含董桂友在内的全体业主或使用者对物业的使用。因此，董桂友拒交物业服务费用，既无合法依据，也非明智之举。董桂友应按照物业服务合同之约定，向银龙物业公司交纳必要的物业服务费用，即从2017年5月1日起至2020年7月30日止共37个月，金额为4364.52元（98.3平方米×1.2元/平方米×37个月）。关于银龙物业公司请求董桂友支付违约金的问题，因银龙物业公司提供的物业服务质量确系有让小区业主不尽满意之处，本案董桂友拒交物业服务费之原因主要是对法律规定及服务质量中存在问题所产生的误解，为了双方后续更有效地履行各自的合同义务，对银龙物业公司请求董桂友支付违约金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、限董桂友在本判决生效后十日内支付贵州银龙物业管理有限公司物业管理费4364.52元；二、驳回贵州银龙物业管理有限公司其余诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由董桂友负担。上诉人二审向本院提交照片12张,证明案涉小区物业管理不到位,环境卫生质量差,电梯限制开放时间,物业服务存在严重瑕疵。银龙物业公司质证认为上述证据不能达到上诉人证明目的。本院对上诉人二审提交的上述证据真实性予以确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，银龙物业公司与遵义中山房地产开发有限公司签订的《前期物业管理合同》未违反法律、行政法规的规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”之规定，上诉人董桂友系案涉小区的业主，《前期物业管理合同》对其具有约束力，上诉人应按《前期物业管理合同》的收费标准支付物业管理费。银龙物业公司并非《商品房买卖合同》的合同相对方，上诉人主张应按《商品房买卖合同》约定的标准收取物业管理费的理由不能成立，本院不予采纳。根据上诉人一、二审提供的证据，银龙物业公司存在物业服务不到位的情形，一审基于此酌情扣减20%的物业管理费符合本案的客观实际，公平合理，但上诉人不能以银龙物业公司服务质量问题拒交全部物管费。虽然银龙物业公司曾公告于2020年4月3日退出小区管理，但由于没有新的物业公司入驻，银龙物业公司本案主张的物管费计算周期内仍在案涉小区进行物业管理，一审支持银龙物业公司请求的物管费计算至2020年7月30日并无不当,上诉人主张一审计算物管费周期错误的上诉理由不能成立,本院不予采纳。综上所述，董桂友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由董桂友负担。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  贺灿灿审判员  娄 强二〇二〇年十一月十三日法官助理杨恩高书记员冯滢