湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初11628号原告：李玲，女，1969年3月14日出生，汉族，住湖南省冷水江市。原告：李严，女，1964年2月24日出生，汉族，住湖南省冷水江市。上述原告共同委托诉讼代理人：申勇，湖南瀛启律师事务所律师。上述原告共同委托诉讼代理人：熊金香，湖南瀛启律师事务所律师。被告：湖南神牛置业投资有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区马王堆街道火炬北三片**东门**101。法定代表人：周明杰，总经理。委托诉讼代理人：刘伟玲，湖南麓邻律师事务所律师。委托诉讼代理人：段文豪，湖南麓邻律师事务所律师。第三人：晏磊，男，1983年3月18日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：曹天舒，湖南瀛启律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴素，湖南瀛启律师事务所律师。原告李玲、原告李严与被告湖南神牛置业投资有限公司（以下简称神牛公司）、第三人晏磊债权转让以债购房合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日、11月20日公开开庭进行了审理。原告李玲和原告李严及其共同委托诉讼代理人熊金香、被告神牛公司的委托诉讼代理人刘伟玲、第三人晏磊的委托诉讼代理人曹天舒（第一次开庭）和吴素（第二次开庭）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李玲、原告李严共同向本院提出诉讼请求：1.判令确认李玲、李严与神牛公司签订的《以债购房意向协议》合法有效；2.判令神牛公司向李玲、李严支付1857910元并支付违约金371582元；3.判令由神牛公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2015年2月16日，李玲、李严与案外人肖共田、第三人晏磊签订《债权转让协议书》，约定晏磊将其对肖共田1857910元的债权转让给李玲、李严。同日，李玲、李严与神牛公司、肖共田签订两份《以债购房意向协议》，约定神牛公司认可李玲、李严对肖共田享有债权共计1857910元；李玲、李严以前述债权数额购买神牛公司名下的位于长沙市芙蓉区××街道××村××楼盘××栋××层××号××层××号房屋，神牛公司同意并接受，肖共田对此无任何异议；神牛公司应当于2015年6月30日前与李玲、李严签订《商品房买卖合同》并同时办理好网签手续，于2015年10月30日之前交房；如神牛公司未按时与李玲、李严签订《商品房买卖合同》并办理网签手续，则李玲、李严有权取消以债购房意向，并随时向神牛公司、肖共田追讨债权；协议签订后，任何一方违反约定，守约方可要求违约方承担合同项下债权金额双倍的违约金。协议签订后，李玲、李严多次催促神牛公司履行合同义务，但神牛公司至今未与李玲、李严签订《商品房买卖合同》并办理网签、交房等手续。综上，李玲、李严认为，《以债购房意向协议》系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效。神牛公司未依约履行合同义务构成重大违约，据此，李玲、李严有权依约取消购房意向，向神牛公司追讨相应资金，并酌情要求神牛公司承担总债权金额20%的违约金。原告李玲、原告李严共同向本院提交的证据有：1.《债权转让协议书》;2.《欠条》；3.长沙市中级人民法院（2018）湘01民初6841号《民事判决书》；4.湖南省高级人民法院（2020）湘民终54号《民事裁定书》；5.《生效证明》；6.借据、借条、转账凭证；7.《以债购房意向协议》（2份）；8.《证明》。被告神牛公司辩称，神牛公司与李玲签署《以债购房意向协议》时，星城美域项目并未取得房屋预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，故神牛公司与李玲签订的《以债购房意向协议》应为无效，李玲向神牛公司主张债权和违约金无事实和法律依据。李玲主张通过债权置换的方式向神牛公司支付了足额购房款履行了付款义务也无事实和法律依据，在2015年2月16日签署《以债购房意向协议》时，肖共田早已于2014年6月份完全退出神牛公司，虽然工商登记上显示其仍为神牛公司法定代表人，但是因为其身负巨债，无暇变更，且其早已没有行使法定代表人权利。根据《以债购房意向协议》的约定，神牛公司同意通过以房屋抵偿肖共田对李玲的债权，在办理完毕购房相关手续后，李玲与肖共田之间的债权债务结清，而在这之前其仍保留对肖共田的债权。《以债购房意向协议》只确定了神牛公司通过房屋形式代肖共田偿还债务，并不是债权置换，更不是债务加入，现房屋没有办理预售许可证，无法实现房屋产权过户登记，根据该协议约定，李玲只能向肖共田主张债权，而向神牛公司只能主张相应的违约责任。本案的基础债权债务为晏磊与肖共田之间的债权债务，肖共田已经死亡，而晏磊的债权已通过生效判决予以确认，李玲属于重复主张。本案已远远超过诉讼时效，应驳回李玲的全部诉讼请求。被告神牛公司向本院提交的证据有：《以债购房意向协议》（7份）。第三人晏磊述称，截止至2015年2月14日，晏磊对案外人肖共田享有债权本息为127466719.75元，其中转让给多个第三方的债权合计32280984元，上述事实在已经发生法律效力的长沙市中级人民法院（2018）湘01民初6841号《民事判决书》中予以确认，本案中李玲、李严从晏磊处受让的债权1857910元已包含在上述债权32280984元中，李玲、李严的诉求合理合法，本案不属于重复诉讼。李玲、李严已用债权抵付了《以债购房意向协议》约定的购房款，但神牛公司未予履行签订《商品房买卖合同》及交付房屋的合同义务，故其应当向李玲、李严返还购房款并支付违约金。第三人晏磊未向本院提交证据。对原告李玲、原告李严、被告神牛公司围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据民事诉讼证据规定，并结合庭审质证情况及当事人的陈述，本院查明事实如下：2015年2月16日，李玲、李严与案外人肖共田、第三人晏磊签订《债权转让协议书》，约定晏磊将其对肖共田的共计1857910元债权转让给李玲、李严行使，由肖共田承担对晏磊转让给李玲、李严的债务，肖共田承诺用资产偿还债务，还款方式为以房抵债。同日，肖共田向李玲、李严出具一张欠条，载明“今欠到李玲、李严同志从晏磊处经债权转让协议书转让债权人民币（大写）壹佰捌拾伍万柒仟玖佰壹拾元整，此欠款只限用于神牛公司抵购房款。欠款人：肖共田，2015年2月16日”。同日，李玲、李严与神牛公司、肖共田签订两份《以债购房意向协议》，约定神牛公司认可李玲对肖共田享有债权926641元，李玲、李严对肖共田享有债权931269元；李玲、李严以前述债权购买神牛公司名下的位于长沙市芙蓉区××街道××村××楼盘××栋××层××号××层××号房屋，神牛公司同意并接受，肖共田对此无任何异议；神牛公司同意李玲、李严用在肖共田处享有的债权抵购其名下的房产后，神牛公司对肖共田形成的新的债权债务关系的处理，由神牛公司和肖共田两方另行约定处理，李玲、李严概不负责；商品房预售许可证因神牛公司部分遗留问题未处理妥，尚在办理当中，该项目不具备甲丙双方签订《商品房买卖合同》条件以及向属地房地产管理局实行网签备案条件，因此神牛公司承诺在协议签订后于2015年6月30日前与李玲、李严签订《商品房买卖合同》并同时办理好网签手续，于2015年10月30日之前完成房屋项目的竣工验收合格等工作，并向李玲、李严办理好交房的一切手续，交付给李玲、李严使用；三方同意协议项下以债购房的所有事项最终以李玲、李严和神牛公司双方签订《商品房买卖合同》和到房产局办理好网签手续后为准，李玲、李严与肖共田双方之间的债权债务关系才算终结；如果神牛公司未实现承诺，超过网签期限（即2015年6月30日之后），李玲、李严有权取消本协议的以债购房意向，并随时有权向神牛公司、肖共田追讨协议项下的债务；协议签订后，任何一方违反约定，给守约方造成损失的，违约方应承担协议项下债务金额双倍的赔偿责任。协议签订后，李玲、李严多次催促神牛公司履行合同义务，但神牛公司至今未与李玲、李严签订《商品房买卖合同》并办理网签、交房等手续，也未取得“星城美域”项目的商品房预售许可证。本院认为，神牛公司辩称“星城美域”项目未取得商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，《以债购房意向协议》应为无效，但《以债购房意向协议》系在商品房买卖合同订立前各方对以债购房所达成的协议，有别于商品房预售合同，应不受该规定限制，故本院不予采信。李玲、李严、晏磊、案外人肖共田于2015年2月16日签订的《债权转让协议书》和李玲、李严、案外人肖共田、神牛公司于2015年2月16日签订的《以债购房意向协议》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，各方均应依约履行合同义务。李玲、李严、晏磊、案外人肖共田签订《债权转让协议书》共同核对确认，李玲、李严共同享有的债权为1857910元，神牛公司未依约在2015年6月30日之前与李玲、李严签订《商品房买卖合同》并同时办理完毕网签手续，且神牛公司开发建设的“星城美域”项目至今未取得商品房预售许可证，构成违约，应当承担违约责任。因神牛公司违约导致《以债购房意向协议》客观上已不能继续履行，神牛公司应当通过金钱给付方式向李玲、李严直接履行债务，故李玲、李严诉请确认《以债购房意向协议》合法有效，神牛公司向李玲、李严支付1857910元，本院予以支持。关于违约金的问题，《以债购房意向协议》约定违约责任为合同项下债权债务金额双倍的违约金，李玲、李严起诉时已将违约金比例自行调整为债务总额的20%，并未明显过高，故李玲、李严诉请神牛公司支付违约金371582元，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第七十九条、第八十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条的规定，判决如下：一、李玲、李严与肖共田、湖南神牛置业投资有限公司于2015年2月16日签订的《以债购房意向协议》成立有效；二、在本判决生效后十日内，湖南神牛置业投资有限公司向李玲、李严直接履行债务支付1857910元，并支付违约金371582元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费24636元，因适用简易程序减半收取12318元，由湖南神牛置业投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二〇年十一月二十日法官助理李家成书记员尹嫱附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。