湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂05民终1438号上诉人（原审被告）：刘婷芳（曾用名刘庭芳），女，1965年2月7日出生，汉族，住荆州市荆州区。上诉人（原审被告）：倪华成（系刘婷芳丈夫），男，1964年3月10日出生，汉族，住荆州市荆州区。被上诉人（原审原告）：赵祖红，女，1973年6月15日出生，汉族，户籍地枝江市。委托诉讼代理人：袁晓翠，湖北演绎律师事务所律师。原审被告：周海燕，女，1983年4月26日出生，汉族，住枝江市。原审被告：覃海波（系周海燕丈夫），男，1978年10月13日出生，汉族，恩施凯旋门娱乐公司主管，住枝江市。上诉人刘婷芳、倪华成因与被上诉人赵祖红，原审被告周海燕、覃海波房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省枝江市人民法院（2020）鄂0583民初365号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘婷芳、倪华成上诉请求：1、撤销（2020）鄂05民初365号民事判决，发回枝江市人民法院重审，或者查清事实后改判;2、由被上诉人承担查案诉讼费用。事实和理由：一、原审未查明案涉土地性质，及在此土地上共有四户产权人的事实，认定基本事实不清。1、本案所涉土地使用权性质是国有划拨土地，并不是国有出让土地，上诉人没有转让土地使用权的权利基础。众所周知，国有划拨土地使用权的权利交易是受到严格限制的，其不得单独转让、出租、抵押，如果土地使用者需要将划拨土地用于交易，一是要经过国家土地管理部门批准，二是要缴纳土地使用权出让金，取得出让国有土地使用权。而案涉土地性质至今仍为国有划拨。在不存在转让土地使用权的权利基础的情况下，上诉人是没有义务也不能协助被上诉人办理约定转移土地使用事项。2、本案所涉土地上共有四层房屋，都各自依法办理了房屋产权登记，也就是说，上诉人持有的103.5平方米的土地使用权证实际是涉四户的产权问题。若上诉人直接协助被上诉人办理土地使用权转移登记手续，则又将损害上诉人自身以及其他两户产权人的合法权益。因此，本案纠纷本质是国有土地的分割问题，系属当事人自愿协商、共同向国家行政机关申请事项，不是人民法院受理范围。二、原审判决适用法律错误，上诉人已全面履行义务。上诉人已履行与覃海波签订《房地产买卖契约》当时所需履行的全部义务，即交付房屋并办理房屋所有权转移手续。无论是根据合同约定还是当时的法律规定，上诉人的义务都已履行完毕，原审判决适用《中华人民共和国合同法》第一百三十五条之规定，确认上诉人有义务协助买受人办理土地使用权证转移登记，属于适用法律错误。三、判令结果不明，原审判决指令却约束“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息”，上诉人与被上诉人之间无任何债务纠纷，属适用法律不当。综上，一审法院审理认定事实不清、适用法律错误，请求二审法院发回重审或查清事实后依法改判。被上诉人赵祖红辩称：1、我方在一审中提出的诉讼请求只是要求上诉人协助办理过户手续，原因是上诉人在与覃海波签订了房地产买卖契约里面已经明确约定转移房屋的时候，附属权利义务一并转让，因为上诉人签订的时候是2004年，物权法还没有实施，应该适用合同法，因此不仅是要协助转移房屋，土地使用权也应该一并转让。2、覃海波夫妇将房屋转让给被上诉人的时候是2009年，该年份物权法生效，物权法法定房地一体，因此覃海波转让房屋的时候应该房地一体，转让给被上诉人。3、我方起诉仅要求上诉人协助，其中过户费用、土地出让金我方愿意承担，这个要求我方在一审中已经说明，我方自愿承担费用。上诉人没有金钱义务。综上，一审事实已经查明，适用法律正确，我方要求的只是上诉人协助。一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。原审被告周海燕、覃海波未答辩。赵祖红向一审法院起诉请求：1.请求法院判令刘婷芳、倪华成、周海燕、覃海波履行合同约定的义务，依次为赵祖红办理房屋土地使用权过户手续[土地使用权证号（枝江98）3179]。2.请求法院判令刘婷芳、倪华成、周海燕、覃海波承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：周海燕、覃海波系夫妻，刘婷芳、倪华成系夫妻。1998年9月刘婷芳经土地管理部门批准，取得在原织印公司厂区内（马家店迎宾大道东段南侧）103.5㎡的土地使用权[土地使用权证：枝江国用（98）字第3179号]，在此建造四层楼房一幢。2004年11月18日，刘婷芳与覃海波签订房地产买卖契约，将该幢楼房三楼一套房屋卖给了周海燕、覃海波。后刘婷芳、倪华成协助周海燕、覃海波办理了房屋所有权证书，但未办理土地使用权转移登记。2010年1月25日，周海燕、覃海波将该房屋卖给了赵祖红，并协助赵祖红办理了房屋所有权变更登记(房屋所有权证：枝江市房权证马家店字第**），也未办理土地使用使用权转移登记。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。本案中，刘婷芳与覃海波之间的房屋买卖行为，覃海波与赵祖红之间的房屋买卖行为均是当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，均是合法有效的合同，当事人应按合同约定履行权利、义务。同时，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。故本案中的出卖人，有协助买受人办理诉争房屋的土地使用权证转移登记的义务，即刘婷芳、倪华成有协助覃海波、周海燕办理土地使用权转移登记的义务，覃海波、周海燕有协助赵祖红办理土地使用权转移登记的义务。因此刘婷芳、倪华成的辩称，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国物权法》第十五条规定，判决：刘婷芳、倪华成，覃海波、周海燕于本判决生效之日后10日内依次协助赵祖红办理位于枝江市马家店迎宾大道东段南侧三楼房屋的土地使用权[房屋所有权证：枝江市房房权证马家店字第**，地使用权证号：枝江国用（98）字第3179号]转移登记手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元减半收取40元，赵祖红自愿负担。经审理查明，一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为，刘婷芳与覃海波之间的房屋买卖行为，覃海波与赵祖红之间的房屋买卖行为均是当事人真实意思表示，且不违反法律规定，均是合法有效的合同，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条和2007年8月30日修订的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条均规定“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”可见，办理房屋产权过户和土地使用权过户系房屋出售方的法定义务。刘婷芳、覃海波应当配合赵祖红办理涉案房屋土地使用权过户登记手续。刘婷芳上诉称涉案土地系划拨性质，不能办理过户的问题。本院认为，根据1995年1月1日实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款规定“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”可见，国有划拨土地并非不能转让，只是需要报有批准权的人民政府审批。涉案土地转让给刘婷芳之前系国有划拨性质，经枝江市土地管理部门批准转让给刘婷芳，枝江市土地管理部门于1998年8月10日向刘婷芳填发了国有土地使用证，按照法律规定，涉案土地变更登记为国有出让性质并无障碍，只是需要缴纳土地出让金。现赵祖红承诺由其承担土地使用权证过户所需缴纳的税费及应当补缴的土地出让金，一审判决刘婷芳、覃海波等依次协助赵祖红办理涉案土地使用权转移登记手续并无不当。一审判决主文之后写明“如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息”。因本案判项中并无给付金钱义务，一审该表述不当，本院予以纠正，应当为“如果被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定支付迟延履行金。”但一审该表述错误并不影响本案判决主文的执行，一审判决仍可维持。综上所述，刘婷芳、倪华成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由刘婷芳、倪华成负担。本判决为终审判决。审判长  刘乾华审判员  王明兵审判员  刘 俊二〇二〇年十一月二日书记员  张 翌