湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9620号上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉长江轮船有限公司资产经营分公司，营业场所武汉市江汉区常青五垸17号1楼。负责人：汪汉明，该公司总经理。委托诉讼代理人：段建宇，湖北金翅律师事务所律师。委托诉讼代理人：景卫卫，湖北金翅律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉市亿佳宝珠宝有限公司，住所地武汉市江岸区中山大道**（华清园-文源阁）******。法定代表人：夏月月，该公司执行董事。委托诉讼代理人：周文博，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李凯，上海市海华永泰（武汉）律师事务所律师。上诉人武汉长江轮船有限公司资产经营分公司（以下简称长江轮船分公司）、上诉人武汉市亿佳宝珠宝有限公司（以下简称亿佳宝公司）因租赁合同纠纷一案，均不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初13778号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。长江轮船分公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第四项、第五项；2.依法改判亿佳宝公司于本判决生效之日起十日内向长江轮船分公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元及逾期付款违约金（自2017年12月31日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款全部付清之日止）；2.依法改判亿佳宝公司于本判决生效之日起十日内向长江轮船分公司支付2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元及逾期付款违约金（自2018年6月30日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至该款全部付清之日止）；3.依法改判亿佳宝公司于本判决生效之日起十日内向长江轮船分公司支付合同解除后自2018年9月2日至2019年3月20日期间的房屋占有使用费4508974元；后续房屋占有使用费应自2019年3月21日按照709737.5元/月的标准支付至2019年12月31日、自2020年1月1日按照745225元/月的标准支付至租赁房屋实际腾退之日止。事实和理由：一、一审法院在裁判亿佳宝公司应向长江轮船分公司支付逾期付款违约金时存在法律适用错误。亿佳宝公司应支付的逾期付款违约金既是亿佳宝公司对未及时向长江轮船分公司支付的案涉房屋租金的补偿，也是一审法院根据我国合同法等法律规定对亿佳宝公司违反合同约定的惩罚。若亿佳宝公司一直拒不向长江轮船分公司支付案涉房屋租金，则亿佳宝公司的违约行为就会一直存在，长江轮船分公司因此而产生的实际损失也将一直持续。逾期付款违约金只有持续计算至亿佳宝公司付清全部应付租金之日时，其违约行为才能得以纠正。一审法院仅判决亿佳宝公司支付逾期付款违约金至“本判决确认给付之日止”，未充分考虑亿佳宝公司不一定会全面履行该判决结果并及时向长江轮船分公司付清款项的情形，属于对合同法第一百零七条、第一百一十四条的法律规定的错误理解和适用。亿佳宝公司应向长江轮船分公司支付的逾期付款违约金均应判决持续计算至亿佳宝公司付清对应全部租金之日止。二、一审法院在裁判亿佳宝公司应向长江轮船分公司支付合同解除之后的房屋占有使用费时存在严重法律适用错误。长江轮船分公司于2018年7月16日首次向一审法院提出起诉时在“诉讼请求”中明确载明“5.请求判令亿佳宝公司支付2018年7月1日至腾退完毕之日的实际占用费”；2019年3月20日，长江轮船分公司向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》明确将前述第5项诉讼请求变更为“请求判令亿佳宝公司支付自签收起诉状之日至腾退完毕之日的房屋实际占用费”。本案一审庭审过程中，长江轮船分公司当庭明确诉求为“确认案涉《房屋租赁合同》于2018年9月1日起正式解除”，则亿佳宝公司应自2018年9月2日起支付房屋占有使用费直至腾退完毕之日止。一审法院在依法查清本案事实的基础之上做出了“合同解除后，亿佳宝公司应腾退案涉房屋，并自2018年9月2日起至房屋实际腾退之日止，向长江轮船分公司支付房屋占有使用费”的认定，但却在作出具体判项时仅载明“五、亿佳宝公司于本判决生效之日起十日内向长江轮船分公司支付合同解除后自2018年9月2日自2019年3月20日期间的房屋占有使用费4508974元；”而对于长江轮船分公司明确主张的2019年3月20日以后的实际占有使用费却无故予以“判决驳回”，该判决无法律依据。一审法院在作出正确事实认定的基础上又作出与此完全矛盾的判决结果，属于对法律的错误理解与适用。亿佳宝公司辩称：一、基于长江轮船分公司本身存在违约行为，亿佳宝公司有权行使先履行抗辩权，亿佳宝公司不支付租金的行为不存在违约情形，不应支付逾期付款违约金。二、案涉租赁合同应于2019年3月6日解除，合同解除前亿佳宝公司支付的是租金而非占有使用费，根据合同第六条第四款，只有在租赁期满后第十五日才需支付房屋占有使用费，所以亿佳宝公司无须支付2018年9月2日-2019年3月20日期间的房屋占有使用费。请求驳回长江轮船分公司的上诉请求。亿佳宝公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，改判亿佳宝公司与长江轮船分公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2019年3月6日解除；2.依法改判驳回长江轮船分公司要求亿佳宝公司支付逾期付款违约金的诉讼请求；3.依法改判驳回长江轮船分公司要求亿佳宝公司支付2018年9月2日至2019年3月20日期间的房屋占有使用费；4.依法判令长江轮船分公司向亿佳宝公司支付维修费用86215.13元；5.判令长江轮船分公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一、本案所涉租赁合同应于2019年3月6日解除。只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同。合同法第九十四条第三款规定，催告人应当给予合理的履行期限，而长江轮船分公司并未给予亿佳宝公司该期限。故长江轮船分公司行使解除权的形式并不合法。根据合同法第九十六条的规定，合同自通知到达对方时解除，案涉租赁合同应为本案起诉状送达亿佳宝公司时即2019年3月6日发生合同解除的效力。二、亿佳宝公司无需向长江轮船分公司支付逾期付款违约金。经鉴定，租赁房屋的漏水原因为房屋年代久远，原有防水失效，接缝处、伸缩缝老化、收缩，管道和消防管道沿拼接缝处渗流，密封材料老化。长江轮船分公司在交房时未向亿佳宝公司交付符合交付标准的租赁房屋，同时未向亿佳宝公司如实告知租赁房屋存在的前述重大瑕疵。房屋交付后，双方多次沟通租赁房屋漏水的情况，但长江轮船分公司置之不理；后亿佳宝公司因长江轮船分公司名称及负责人变更后未进行房屋权属证书变更登记与其多次沟通，但长江轮船分公司未履行约定的协助办证义务。鉴于长江轮船分公司不仅负有交付符合租赁条件的租赁房屋的先合同义务，同时作为出租人在合同的履行过程中，应当配合租户办理相关手续，以使承租人承租租赁房屋能够达到履行合同的目的，根据合同法第六十七条的规定，亿佳宝公司有权行使先履行抗辩权，拒绝长江轮船分公司请求其支付租金的要求。因此，亿佳宝公司未支付租金的行为不存在违约情形，不应向长江轮船分公司支付逾期付款违约金。三、亿佳宝公司无需向长江轮船分公司支付2018年9月2日至2019年3月20日期间的房屋占有使用费。根据租赁合同第六条第四款约定，亿佳宝公司只有在租期届满之日起15日后才应向长江轮船分公司支付房屋占有使用费，但该条款对于合同解除后是否应当支付使用费无明确约定。基于案涉租赁合同应于2019年3月6日解除，在合同解除之前，亿佳宝公司向长江轮船分公司支付的应为租金，而非房屋占有使用费。在合同解除后，即便要支付使用费，也应从解除之日起15日后才开始计算。四、长江轮船分公司应向亿佳宝公司支付维修费用。由于长江轮船分公司未如实告知亿佳宝公司租赁房屋的情况，导致亿佳宝公司在缔约时缺乏对租赁房屋的足够了解，而长江轮船分公司利用其对租赁房屋情况更为了解的优势，条款设置对亿佳宝公司极为不利。亿佳宝公司在对租赁房屋进行升级改造时，由于缺乏对租赁房屋真实情况的了解，仅能对租赁房屋进行力所能及范围内的改造，致使漏水问题无法自行妥善解决。根据租赁合同第四条第七款的约定，亿佳宝公司承担日常维护，但解决大面积漏水问题超出了日常维护的范围。长江轮船分公司未如实告知导致租赁房屋的漏水问题一直未得到妥善解决，其也不愿意进行处理，相关责任应由其承担。五、一审诉讼费用负担比例不合理。本案中，长江轮船分公司诉请依次为解除案涉租赁合同、支付租金3607469元、支付违约金717268元、腾退房屋以及支付占用费4508974元。一审判决最终认定亿佳宝公司应向长江轮船分公司支付租金1607469元，同时对违约金进行了大幅度的调整。因此，一审判决关于案件具体情况的责任划分与事实存在矛盾，按此标准分配的诉讼费用承担比例明显不公。六、鉴于亿佳宝公司属于中小微企业，如果长江轮船分公司向亿佳宝公司主张2020年2月至10月租金，应当适用湖北省委省政府出台的对于承租国有资产类经营用房的中小微企业减免房租政策，免收2020年2月至4月租金，减半征收5月至10月租金。同时依据合同约定，房屋占有使用费是以房屋租金为基础，并以此为标准计算，因此即便亿佳宝公司在此期间应向长江轮船分公司支付房屋使用费，也应当按照前述政策予以减免。长江轮船分公司辩称：一、亿佳宝公司认可于2018年9月1日签收长江轮船分公司发送的解除合同的函，根据法律规定，合同一方当事人解除合同的通知到达对方时合同解除，故案涉房屋租赁合同因亿佳宝公司在2018年9月1日签收函件而发生解除效力。二、本案纠纷系因亿佳宝公司没有按照约定支付租金而产生，一审判决亿佳宝公司承担违约金并无不当。三、案涉合同在2018年9月1日解除，长江轮船分公司要求亿佳宝公司自2018年9月2日起支付房屋占有使用费合理合法。四、合同约定案涉房屋漏水的修复责任和其他方面的维修责任应由亿佳宝公司承担，故亿佳宝公司为维护其日常经营活动而发生的维修费用应由其自行承担。五、本案纠纷系亿佳宝公司根本违约所致，一审判决亿佳宝公司承担案件受理费并无不当。综上，亿佳宝公司的上诉请求均不能成立，请求予以驳回。长江轮船分公司向一审法院起诉请求：1.确认长江轮船分公司与亿佳宝公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月1日解除；2.亿佳宝公司支付拖欠的上述《房屋租赁合同》项下的租金共计3607469元（算至2018年9月1日）；3．亿佳宝公司支付合同违约金717268元（暂计算至2019年3月20日）；4.亿佳宝公司在上述第一项《房屋租赁合同》解除后立即清场腾退；5.亿佳宝公司支付2018年8月7日至腾退完毕之日的实际占用费共计4508974元（暂计算至2019年3月20日）；6．亿佳宝公司承担本案保全费、诉讼费。亿佳宝公司向一审法院反诉请求：1.长江轮船分公司继续履行2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》；2.长江轮船分公司履行维修义务，如履行不能则应向亿佳宝公司支付维修费用（具体金额以司法鉴定结果为准）暂计10万元；3.长江轮船分公司向亿佳宝公司赔偿2017年10月至2019年3月期间的经营收益损失4755789元；4.长江轮船分公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2010年12月13日，武汉长江轮船公司开办了经营单位（非法人）武汉长江轮船公司资产经营部。2017年11月13日，武汉长江轮船公司的名称变更为武汉长江轮船有限公司。2018年4月13日，武汉长江轮船公司资产经营部名称变更为武汉长江轮船有限公司资产经营分公司。武汉长江轮船公司拟将其所有的位于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层商用房产出租，亿佳宝公司通过招投标方式获得上述商铺承租权。2016年1月15日，武汉长江轮船公司下属经营单位即长江轮船分公司（甲方）与亿佳宝公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方出租的房屋坐落于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层，总建筑面积为17197.81平方米，乙方承诺租赁房屋用于商业经营；租赁期限5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止；租金自2016年1月1日起计算；自2016年1月1日起至2017年12月31日止，年租金总额为515万元。其中第一年租金按50%收取，年租金总额为257.5万元；自2018年1月1日起至2020年12月31日止，以年租金总额515万元为基数逐年递增5%，即第三年年租金总额为540.75万元，第四年年租金总额为567.79万元，第五年年租金总额为596.18万元。合同还约定租金按半年支付，应于每半年上个月前7天内由乙方向甲方支付。在签订本租赁合同时，乙方在招投标时向甲方交纳的500万元履约保证金中，200万元自动转为租赁保证金，剩余300万元分别转为第一年租金和第二年部分租金。因乙方过错拖欠租金应按日向甲方支付未付款总金额0.05%的违约金。因乙方过错拖欠租金一个月以上，并经甲方书面催告后，乙方仍未支付的，甲方可以从乙方租赁保证金中扣除。若租赁保证金不足抵付甲方租金实际损失的，甲方有权收回房屋并要求乙方赔偿给甲方造成的实际损失与租赁保证金的差额部分。2017年9月28日，长江轮船分公司（甲方）与亿佳宝公司（乙方）签订《黄鹤楼小区商用房租赁补充协议》，约定自2017年2月1日至2017年8月31日期间免除租金。亿佳宝公司于2015年12月15日向长江轮船分公司支付了履约保证金500万元。合同签订后，长江轮船分公司向亿佳宝公司交付了案涉商铺。在一审庭审中，双方均认可亿佳宝公司已足额交纳了2018年1月1日之前的租金，但未交纳2018年1月1日至2018年8月31日期间的租金。一审法院认为，长江轮船分公司与亿佳宝公司签订的《房屋租赁合同》《黄鹤楼小区商用房租赁补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，当事人应按合同的约定全面履行义务。合同签订后，亿佳宝公司未按合同约定支付2018年1月1日至2018年8月31日期间租金，已构成违约，应依约向长江轮船分公司承担违约责任。在一审庭审中，双方均认可上述期间租金总额为3605000元（即2018年1月1日至2018年6月30日期间租金2703750元；2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元），予以确认。又因《房屋租赁合同中》约定了“乙方在招投标时向甲方交纳的500万元履约保证金中，200万元自动转为租赁保证金，剩余300万元分别转为第一年租金和第二年部分租金。因乙方过错拖欠租金一个月以上，并经甲方书面催告后，乙方仍未支付的，甲方可以从乙方租赁保证金中扣除”，本案中，亿佳宝公司已于2015年12月15日向长江轮船分公司支付了履约保证金500万元，其中300万元转入第一年租金和第二年部分租金，剩余200万元应依照合同约定在亿佳宝公司欠付租金时进行抵扣。综上，亿佳宝公司还应向长江轮船分公司支付租金1605000元[即2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元（2703750元-200万元）；2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元]。关于长江轮船分公司主张按照未付租金的0.05%/日计算违约金的问题。《房屋租赁合同》中约定了上述期间应交纳租金的数额，还约定了逾期付款违约金为“按日向甲方支付未付款总金额0.05%的违约金”，亦约定了租金支付时间即“租金按半年支付，应于每半年上个月前7天内由乙方向甲方支付”。长江轮船分公司在主张逾期支付违约金起算时间时，仅主张了最迟应于2017年12月31日和2018年6月30日支付，未主张提前7天，系对自身权利的放弃，予以采纳。由于亿佳宝公司在答辩意见中主张违约金过高应予以调整，需对此进行审查。现长江轮船分公司的实际租金损失为1605000元，但其主张的违约金总额为717268元，已超过实际损失的30%，因此在亿佳宝公司确实存在逾期支付租金的情形下，考虑到长江轮船分公司的实际损失，兼顾本案纠纷的起因、案涉房屋确实存在漏水的事实等，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌情调整为按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算违约金。因此，2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元的逾期付款违约金应自2017年12月31日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止。2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元的逾期付款违约金应自2018年6月30日至2019年8月20日中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止。关于《房屋租赁合同》的解除等事宜。2018年1月1日起，亿佳宝公司即未向长江轮船分公司支付房屋租金，至本案起诉时亿佳宝公司仍未交纳，其行为已构成根本违约，合同约定的解除条件已成就，长江轮船分公司主张确认解除合同，符合合同约定和法律规定。亿佳宝公司认可2018年9月1日收到长江轮船分公司的紧急函告，该函告载明“已诉至武昌区人民法院解除合同”，故合同的解除时间应确定为2018年9月1日。合同解除后，亿佳宝公司应腾退案涉房屋，并自2018年9月2日起至房屋实际腾退之日止，向长江轮船分公司支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同》第6条第4款约定“若未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按合同所规定的租金标准的1.5倍支付房屋占有使用费”。故对长江轮船分公司主张的2018年9月2日至2019年3月20日期间房屋占有使用费4508974元，予以支持。关于亿佳宝公司反诉主张长江轮船分公司未对案涉房屋漏水情况进行维修属于违约行为，要求长江轮船分公司进行维修或支付维修费用，并要求长江轮船分公司赔偿2017年10月至2019年3月期间经营收益损失的反诉请求，首先，《房屋租赁合同》中没有明确约定过长江轮船分公司对房屋漏水有维修义务；其次，亿佳宝公司未举证证明产生了实际维修费用；再者，亿佳宝公司未提交确实充分的证据证明其经营收益损失与长江轮船分公司存在关联性，因此亿佳宝公司的上述反诉诉求没有事实和法律依据，不予支持。关于亿佳宝公司主张应适用湖北省委省政府出台的对于承租国有资产类经营用房的中小微企业减免房租政策，免收2020年2月至4月租金，减半征收5月至10月租金。本案中，亿佳宝公司未举证证明其属于中小微企业，且双方签订的《房屋租赁合同》已于2018年9月1日解除，长江轮船分公司并未向其征收2020年2月至10月租金，故对上述主张不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、确认武汉长江轮船有限公司资产经营分公司与武汉市亿佳宝珠宝有限公司于2016年1月15日签订的《房屋租赁合同》于2018年9月1日解除；二、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起三十日内腾退坐落于武汉市武昌区后长街80号黄鹤楼小区一期1-2层商用房产，交给武汉长江轮船有限公司资产经营分公司管理；三、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元及逾期付款违约金（自2017年12月31日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止）；四、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元及逾期付款违约金（自2018年6月30日至2019年8月20日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月21日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本判决确认给付之日止）；五、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付合同解除后自2018年9月2日至2019年3月20日期间的房屋占有使用费4508974元；六、驳回武汉长江轮船有限公司资产经营分公司的其他诉讼请求；七、驳回武汉市亿佳宝珠宝有限公司的反诉请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99822元、保全费5000元，由武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担（此款武汉长江轮船有限公司资产经营分公司已预付，武汉市亿佳宝珠宝有限公司于一审判决生效之日起十日内支付给武汉长江轮船有限公司资产经营分公司）。反诉费22423.16元，由武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担（已付）。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：亿佳宝公司向本院提交如下证据：证据一、建筑工程防水合同书一份及收据四份、鹤来商城防水治漏工程施工协议一份及收据一份，拟证明亿佳宝公司因为租赁物漏水支付维修费用86215.13元（其中注浆堵漏21000元，防水堵漏19000元，地板修，地板修复11690元失34525.13元）。证据二、小微企业名录查询单一份，拟证明亿佳宝公司属于中小微企业。经质证，长江轮船分公司对证据一中建筑工程防水合同书的真实性、合法性、证明目的均不认可，认为对其称发生维修支付的费用已经经过一审法院委托的司法评估机构作出有效结论，该证据不属于新证据，不能作为法院定案依据；证据一中收据的开具时间是2017年8月8日，即使收据真实，也不属于新证据；证据一中的鹤来商城防水治漏工程施工协议及收据，因是亿佳宝公司与案外人签订，无法核实真实性，且该证据形成时间是2017年7月，不属于新证据，对其证明目的也不认可。对于证据二，亿佳宝公司是否属于小微企业应在其成立时就应得到相关部门确定，该证据不属于新证据，亿佳宝公司提交该证据的目的是想适用湖北省委省政府在2020年疫情期间对中小微企业的租金减免政策，能够适用该租金减免政策的前提是双方存在合法有效的租赁关系，而双方订立的合同早于2018年9月1日解除，疫情发生时亿佳宝公司的身份不是合法有效的承租人，而是非法占有使用房屋的非法使用权人，不能适用湖北省委省政府发布的租金减免政策。本院认为，亿佳宝公司提交的证据一不能达到其证明目的，本院不予采信；证据二的真实性无法确认，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，《房屋租赁合同》第四条第七项约定：租赁期间，亿佳宝公司使用房屋所发生的水、电、煤气、通讯、网络等费用、房屋和设备日常消耗费用、维修费用由亿佳宝公司承担。第六条第四项约定：除经双方同意续租外，亿佳宝公司应在本合同的租期届满后的15日内按时搬出全部物件，返还该房屋，未经长江轮船分公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，亿佳宝公司应按合同所规定的租金标准的1.5倍向长江轮船分公司支付该房屋占有使用费。第八条第一项约定：如亿佳宝公司逾期三个月不交付租金，长江轮船分公司享有解除合同的权利，且亿佳宝公司对租赁房屋投资的一切设施、设备归长江轮船分公司所有，亿佳宝公司不得主张经济补偿。二审中，双方均认可合同约定的租金支付方式为先支付后使用。本院认为，二审民事案件应当围绕当事人的上诉请求进行审理。长江轮船分公司与亿佳宝公司签订的《房屋租赁合同》和《黄鹤楼小区商用房租赁补充协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，长江轮船分公司按约定向亿佳宝公司交付了房屋，而亿佳宝公司仅足额缴纳了2018年1月1日之前的租金，其行为已经构成违约，长江轮船分公司有权依据合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。长江轮船分公司向亿佳宝公司发送的紧急函告中载明“已诉至武昌区人民法院解除合同”，亿佳宝公司认可于2018年9月1日收到该函告，故一审法院认定合同的解除时间为2018年9月1日并无不当。亿佳宝公司认为合同于2019年3月6日解除的上诉理由，本院不予采纳。合同解除后，亿佳宝公司应向长江轮船分公司腾退案涉房屋、支付合同解除前欠付的租金及逾期付款违约金，并应支付合同解除后至实际腾退之日止的房屋占有使用费。关于亿佳宝公司认为长江轮船分公司未交付符合交付标准的房屋、未履行约定的协助办证义务，亿佳宝公司有权行使先履行抗辩权，其未支付租金的行为不构成违约，亦无须支付逾期付款违约金的上诉理由，《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。本案中，双方均认可合同约定的租金支付方式为先支付后使用，亿佳宝公司作为应当先履行义务的一方无权依照上述法律规定主张先履行抗辩权，对亿佳宝公司的该项上诉理由，本院不予采纳。一审法院考虑到长江轮船分公司的实际损失，根据公平原则和诚实信用原则，将逾期付款违约金酌情调整为按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准和同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率分段计算，并无不当，但一审法院对逾期付款违约金分段计算的起止时间表述不准确，本院予以纠正。关于房屋占有使用费，一审中长江轮船分公司的诉讼请求为要求亿佳宝公司支付2018年8月7日至腾退完毕之日的实际占用费共计4508974元（暂计算至2019年3月20日），该4508974元系长江轮船分公司暂计算至2019年3月20日的房屋占有使用费金额，而长江轮船分公司该项诉讼请求的真实意思表示应为要求亿佳宝公司支付2018年8月7日至实际腾退完毕之日止的房屋占有使用费，一审法院仅计算至2019年3月20日不当，本院予以纠正。依照《房屋租赁合同》第六条第四项的约定，合同解除后，亿佳宝公司有15日的腾退期，腾退期满后仍不腾退的，每逾期一日，亿佳宝公司应按合同所约定的租金标准的1.5倍向长江轮船分公司支付房屋占有使用费，故房屋占有使用费应自2018年9月17日起计算。亿佳宝公司认为即使要支付房屋占有使用费也应从合同解除之日起15日后开始计算的上诉理由，本院予以采纳。亿佳宝公司应当按照租金标准的1.5倍向长江轮船分公司支付自2018年9月17日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。其中，截至2019年3月20日，亿佳宝公司应当向长江轮船分公司支付的房屋占有使用费为4220620元（5407500元÷12个月÷30日×14日×1.5+5407500元÷12个月×3个月×1.5+5677900元÷12个月×2个月×1.5+5677900元÷12个月÷31日×20日×1.5）。关于亿佳宝公司要求长江轮船分公司支付维修费用86215.13元的上诉请求，因合同约定亿佳宝公司使用房屋期间所发生的水、电等维修费用由亿佳宝公司承担，故对亿佳宝公司的该项上诉请求，本院不予支持。关于亿佳宝公司要求适用湖北省委省政府出台的对于承租国有资产类经营用房的中小微企业减免房租政策的上诉理由，因双方签订的合同因亿佳宝公司违约而于2018年9月1日解除，合同解除后亿佳宝公司使用案涉房屋属于违法占用，不应适用上述房租减免政策，故对亿佳宝公司的该项上诉理由，本院不予采纳。综上所述，长江轮船分公司、亿佳宝公司的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初13778号民事判决第一项、第二项；二、撤销湖北省武汉市武昌区人民法院（2018）鄂0106民初13778号民事判决第三项、第四项、第五项、第六项、第七项；三、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付2018年1月1日至2018年6月30日期间租金703750元及逾期付款违约金（自2017年12月31日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；四、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付2018年7月1日至2018年8月31日期间租金901250元及逾期付款违约金（自2018年6月30日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率标准计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至款项付清之日止）；五、武汉市亿佳宝珠宝有限公司于本判决生效之日起十日内向武汉长江轮船有限公司资产经营分公司支付自2018年9月17日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费（其中，自2018年9月17日起至2019年3月20日止的房屋占有使用费为4220620元；自2019年3月21日起至2019年12月31日止的房屋占有使用费按照709737.5元/月的标准计算；自2020年1月1日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费按照745225元/月的标准计算）；六、驳回武汉长江轮船有限公司资产经营分公司的其他诉讼请求；七、驳回武汉市亿佳宝珠宝有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费99822元、保全费5000元，由武汉长江轮船有限公司资产经营分公司负担9822元，武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担95000元。反诉费22423.16元，由武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担。二审案件受理费144873元，由武汉长江轮船有限公司资产经营分公司负担873元，武汉市亿佳宝珠宝有限公司负担144000元。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 方 红审判员 刘鑫荣二〇二〇年十一月十七日书记员 杜 文