浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终5251号 上诉人（原审原告）：温州市鹿城区万**桥大厦第三届业主委员会，住所地温州市鹿城区大南路蝉河19号万**桥大厦一楼。 法定代表人：池瑞兴，主任。 委托诉讼代理人：王彬彬，浙江浙南律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：温州市城市物业管理服务有限公司，住所地温州市鹿城区龙泉巷瑞霞公寓**************，统一社会信用代码913303007236391660。 法定代表人：郑益树，董事长。 委托诉讼代理人：胡泼，浙江六和（温州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柯展，浙江六和（温州）律师事务所律师。 上诉人温州市鹿城区万**桥大厦第三届业主委员会（以下简称万**桥大厦业委会）因与被上诉人温州市城市物业管理服务有限公司（以下简称城市物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服浙江省温州市鹿城区人民法院（2020）浙0302民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭，经阅卷、调查和询问当事人，因没有应该开庭审理的新的事实、证据和理由，故不开庭审理了本案，现已审理终结。 万**桥大厦业委会上诉请求：撤销一审判决发回重审，或改判支持万**桥大厦业委会的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实错误。一、地面停车场依法不计入容积率，且不参与规划建设、地面停车场依法不计入容积率建筑面积分摊概念。所谓建筑面积分摊，是指套内建筑面积，应分摊公用建筑面积的分摊规则，而非对建设用地的面积分摊。本小区规划红线范围内的用地面积5985.4㎡，涉案露天停车场有11个车位。停车场仅有管理用房并无其他建筑物，不能办理产权登记，停车场在本质上属于土地使用权的范围。露天停车场是万**桥大厦的附属设施，是业主在规划红线范围内，行使土地使用权的形式。并且土地使用权本身不能成为专有部分，因而是共有部分，属于全体业主共有。物权法第七十三条规定，建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。物权法第七十四条规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。据此，万**桥大厦建筑区划内的地面停车场依据物权法的相关规定，依法属于业主共有，城市物业公司应当将停车场返还万**桥大厦业委会。二、一审法院并未对涉案停车场内规划的功能区分予以认定。涉案停车场仅11个车位，其余面积为社会停车、绿化面积、非机动车停车位、物业管理用房。但城市物业公司未经全体业主的同意，将绿化、非机动车停车位擅自改变规划功能，作为停车收费用途，严重损害业主的共有权。《物业管理条例》第四十九条规定，物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。另外，最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。据此，依据最高法的相关规定涉案停车场亦属业主共有。而城市物业公司未经万**桥大厦业委会同意，擅自改变规划用地功能，严重损害业主共有权益。三、法律规定建筑区划内的公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有，但一审法院依“划拨决定书”将业主的前述权益划拨给建设开发单位错误。1、划拨决定书的签订双方是建设单位与温州市土地资源部门，以划拨形式逃避缴纳土地费用，让本大厦各业主自己缴纳土地出让金，再约定本大厦的业主共有部分均划归国有，违反合同法第五十二条的规定，属于无效合同。2、涉案13#地块在划拨之后，于2007年已具备办理部分国有土地出让手续条件，未办理国有出让手续是建设单位的原因造成。3、决定书的内容也未经业主大会追认，对业主没有法律约束力。更何况绝大部分业主持有的是已经缴纳土地出让金的国有土地出让合同，并非划拨土地。划拨决定书损害业主利益，与生效法律、法规相抵触而无效。《物业管理条例》第三十八条规定，物业管理用房的所有权依法属于业主。物权法第七十三条规定，建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房属于业主共有。四、财务公示是业主的知情权，也是法律赋予业主的合法权利。涉案露天停车场属于业主共有权益，在诉争前均由城市物业公司向过往车辆收费。城市物业公司在物业服务期间，就是利用物业共用部位、共用设施进行经营收费。依据最高法《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条第四项的规定，应当向业主公示收益的使用情况。 城市物业公司辩称：一、万**桥大厦业委会提出的涉案停车场不构成专有部分的观点于法无据，应当驳回。1、涉案车库用地依法构成专有部分，且属于开发商所有。一审判决认定事实的前提是涉案停车场不仅没有计入公摊，而且万**桥大厦建设项目《国有土地划拨决定书》中已明确规定，汽车停车场等公益工程在建成后交还政府。建成之后开发商并未通过出售、附赠等方式将涉案停车场所有权进行处分。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第二条也确认了涉案停车场构成物权法意义上的专有部分。因此，开发商人即温州市名城建设开发有限公司（以下简称名城建设公司）为涉案停车场的专有部分所有权人。2、万**桥大厦业委会提出一审法院未对停车场规划的功能进行区分认定是伪命题。万**桥大厦业委会并未举证证明存在擅自改变规划用地功能，严重损害业主共有权益的情形。并且，本案系物业服务合同纠纷，即便存在也不属于本案的受案范围。况且万**桥大厦业委会并非涉案停车场的权利人，不论是否存在上述情形，万**桥大厦业委会也无权主张。名城建设公司将案涉停车场委托城市物业公司经营管理，合法、有效，属于依法行权表现，而万**桥大厦业委会并非权利人，要求移交相关设施无事实及法律依据，其上诉理由不能成立。二、万**桥大厦业委会提出划拨决定书属恶意串通而无效的观点缺乏事实依据，不能成立。万**桥大厦业委会的上诉理由中忽视了时间逻辑和前置条件，提出决定书的内容被之后法律法规推翻，且应当需要业主大会追认，但决定书的内容是国家对于自己所有的土地行权处置的表现，不需要业主追认。如万**桥大厦业委会认为划拨决定书无效，应当提起确认无效之诉，而非仅是在本案中作为一个口头抗辩理由，且不履行举证义务。三、万**桥大厦业委会提出财务公示回避了本身权利归属与其无关的前提，依法不能成立。涉案停车场属于名城建设公司专有，不属于业主共有，名城建设公司要求对他人处置财产进行约束和提出要求，于法无据。四、关于移交物业管理相关资料。鉴于双方之间的物业服务合同已经实际终止，城市物业公司在退出物业管理区域之前以及之后均多次催促万**桥大厦业委会办理移交手续，包括公共水电表的过户手续。相反，万**桥大厦业委会以露天停车场属业主共有为由，拒不办理移交手续。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；万**桥大厦业委会上诉理由与请求缺乏依据，不能成立。请求驳回上诉，维持原判。 万**桥大厦业委会向一审法院起诉请求：1.判令城市物业公司立即退出温州市鹿城区万**桥大厦物业管理区域；2.城市物业公司移交万**桥大厦物业管理区域的物业用房，变配电室、消控室、机房等相关设施和场所（包括露天停车场），一并移交物业管理的相关资料；3.城市物业公司公布万**桥大厦2007年至2019年间的物业经营所得收支情况。 一审法院认定事实：城市物业公司原系万**桥大厦物业服务企业，于2006年入驻。2019年8月28日，万**桥大厦业委会向城市物业公司发出《关于解除温州市城市物业管理服务有限公司与温州市鹿城区万**桥大厦物业服务的函》，载明经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主书面表决后，解除与城市物业公司的物业服务关系，请城市物业公司于2019年9月30日前向万**桥大厦业委会移交物业承接查验有关文件、资料和记录建立档案资料，并将物业管理区域内的全部经营场所移交万**桥大厦业委会，退出物业管理活动。2019年9月3日，城市物业公司向万**桥大厦业主发出《通知》，称其将于2019年9月30日退出万**桥大厦物业服务，要求业主缴纳欠缴的物业管理费及公共水电费等。2019年9月5日，城市物业公司向万**桥大厦业委会复函，表明愿意配合做好移交工作，并要求万**桥大厦业委会配合做好万**桥地下车库交接结算、小区电梯维修费结算、督促业主缴纳物业管理费等工作。2019年12月，城市物业公司撤出万**桥大厦的物业服务区域，但未与万**桥大厦业委会办理物业交接手续，并仍对露天停车场进行经营管理。双方为此产生纠纷，万**桥大厦业委会诉至法院。案外人名城建设公司曾与城市物业公司签订《万**桥露天停车场委托经营管理协议书》，将露天停车场委托城市物业公司进行经营管理，双方约定管理期限自2017年1月1日起至2020年12月31日止，委托经营管理协议期满后双方无异议，合同自动延续至该车库签订新合同为止；拍卖成交金额归名城建设公司所有（由城市物业公司先行代收，结算时返还名城建设公司），名城建设公司支付城市物业公司每个车位经营管理费60元/月，经营管理费用（代管费）按拍卖成交金额除经营管理费后的20%计算，等。另查明：解放南路13#安置房建设项目于2001年1月9日由温州房地产联合开发有限公司报批立项。2001年2月14日，温州市计划委员会发出温发改审〔2001〕51号《关于下达温州市2001年第二批自筹基本建设投资计划的通知》，明确解放南路13#地块安置房工程，总投资4583万，资金由温州市财政按收支两条线管理原则统一安排。2001年4月30日，温州市人民政府批准将解放南路13#地块划拨给温州房地产联合开发有限公司用于建设拆迁安置房项目，批准土地面积5985平方米，其中公共用地1593平方米，并特别规定“土地使用者应在划拨土地范围内一并建筑下列公共、公益工程，并在建成后交还政府：非机动车库916平方米，汽车库1587平方米，摩托车库124平方米；物业管理办公房162平方米，物业管理营业房83平方米；汽车停车场448平方米；非机动车停车场648平方米”。解放路13#地块改建时，拆迁人与被拆迁人签订的《房屋拆迁产权调换协议》中未约定车库停车位的权属。2003年1月，涉案地块安置房被命名为万**桥大厦。2003年12月17日，解放南路13#地块安置房工程竣工验收。2007年6月，根据温州联合房地产开发有限公司的委托，温州市民信房地产测绘有限公司对万**桥大厦分层分户建筑面积进行测绘，并出具了《房屋建筑面积测绘成果书》。该测绘成果书中“成套房屋共有共用建筑面积分摊系数计算表”载明：住宅16281.432平方米，分摊面积合计3893.81平方米，汽车停车场、非机动车停车场等未计入分摊。2012年5月10日，温州房地产联合开发有限公司更名为温州市名城建设开发有限公司。 一审法院认为，根据《房屋建筑面积测绘成果书》，地面停车场未计入共有共用建筑面积分摊，结合万，地面停车场未计入共有共用建筑面积分摊地由温州市政府以划拨方式提供，土地划拨决定书特别规定土地使用者应在划拨土地范围内一并建筑包括汽车停车场、非机动车停车场、物业管理办公房、物业管理营业房等在内的公共、公益工程，并在建成后交还政府，可以认定万**桥大厦业主并非露天停车场及其物业管理用房的权利人。名城建设公司系国有企业，负责保障性住房建设，其作为万**桥大厦建设项目的立项、建设主体，依法对露天停车场及其物业管理用房享有管理权和收益权。名城建设公司将露天停车场委托城市物业公司进行经营管理，现万**桥大厦业委会主张城市物业公司移交露天停车场及其物业管理用房，没有依据，不予支持。因城市物业公司已经撤离万**桥大厦的物业管理区域，万**桥大厦业委会诉请城市物业公司移交万**桥大厦物业管理区域内的相关设施和场所，不予支持。依据《物业管理条例》第三十九条，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，物业质量保、地下管网工程竣工图等竣工验收资料给业主委员会。城市物业公司系万**桥大厦物业管理资料的保管方，现城市物业公司在万**桥大厦的物业服务合同已经终止，其应履行法定义务与原告办理上述资料的交接手续。因城市物业公司未明确其保管的物业管理资料内容，故对万**桥大厦业委会关于移交物业管理所需全部资料的诉请予以支持。因万**桥大厦业委会未提供证据证明城市物业公司为万**桥大厦提供物业服务期间利用物业共用部位、共用设施进行经营的情况，其要求城市物业公司公示物业经营所得，不予支持。《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第二十九条的规定，判决：一、城市物业公司于判决生效之日起十日内向万**桥大厦业委会移交如下资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，分幢分层平面图和套型图，物业区域内道路、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料、地下停车库、地下管网工程竣工图等竣工验收资料保养等技术资料；物业质量保修和物业使用说明文件；业主名册；物业管理需要的其他资料；二、驳回万**桥大厦业委会的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由城市物业公司负担。 二审期间，双方均未提供新证据。 本院审核当事人在一审程序中提出的证据后，依法对原判认定的事实予以确认。 本院认为，万**桥大厦建设项目系安置房项目，由名城建设公司在温州市政府划拨的国有土地上建成。土地划拨决定书已经明确规定了，土地使用者应在划拨土地范围内一并建筑包括非机动车库、汽车库、摩托车库、汽车停车场、非机动车停车场等在内的公共、公益工程，并在建成后交还政府。并且根据《房屋建筑面积测绘成果书》，地面停车场未分摊到住宅建筑面积。故一审法院认，地面停车场未分摊到住宅建筑面积理权和收益权，万**桥大厦业主不能成为地面停车场的所有权人，并无不当。现名城建设公司将地面停车场委托城市物业公司进行物业管理与经营（出租）管理，万**桥大厦业委会要求城市物业公司退出地面停车场的管理并要求财务公开于法无据，一审法院不予支持并无不当。综上，温州市鹿城区万**桥大厦第三届业主委员会的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审受理费80元，由温州市鹿城区万**桥大厦第三届业主委员会负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 邓习军 审 判 员 吴跃玲 审 判 员 张元华 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 丁 虹 书 记 员 戚彬滨 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。