辽宁省沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0102民初13727号原告：曹暘，男，1978年2月6日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：曹立军，男，1951年11月24日出生，汉族，住沈阳市沈河区，系曹暘父亲。被告：辽宁三利房地产实业有限公司，住所地沈阳市和平区南三经街**。诉讼代表人：于振森，辽宁三利房地产实业有限公司管理人负责人。委托诉讼代理人：贺传盛、关涵，辽宁申扬律师事务所律师。原告曹暘与被告辽宁三利房地产实业有限公司（以下简称“被告三利公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。案件审理过程中，原告撤回了对被告高延芳的起诉，经审查，本院予以准许。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告曹暘诉称，被告辽宁三利房地产实业有限公司郑弘与沈阳市和平个体运输高延芳是联建关系，三利公司是开发商，高延芳是建筑商之一，双方分得相应的房产，各自承担营业及其它税款。2008年初，高延芳将沈阳市和平区砂山街101-1(8号楼）491号房产转卖给原告曹暘，手续是三利公司与高延芳签定的《商品房买卖合同》，三利公司收款收据（三联据），金额是41.1652万元（肆拾壹万壹仟陆佰伍拾贰元整）。原告将现金交给高延芳后，到三利公司找董事长郑弘补交物业费及其它费用合计3500元，郑弘给原告开具了入住通知单。郑弘向原告表示一定给办理房证。由于该房产在房产局有备案，无抵押、无查封、无重复销售。2010年11月，经市解遗工作组审查符合办证条件，并在沈阳日报进行出示。但由于三利公司不予配合，拖延不报卖房开具三联据的业主名单，致使无法办证。2012年，原告向二被告提出变更备案的请求，经市房产局批准，原告曹暘与三利公司签定了商品房买卖合同。原告向郑弘提出，合同重新签了，应该开一份新的三联据，郑弘说：高延芳给你的三联据要保存好，这份三联据己证明房款己交给三利公司了，在这张三联据上填上曹暘的名就行了，办房证的事我包了，你别着急。2016年以后，原告听业主说三利公司给一些人办了房证，原告打电话问郑弘我的房产证怎么办，郑弘说：你的房证不好办，要交15%税款才能办。原告认为三利公司卖房开具三联据，办房证时三联据不符合办证条件，出尔反尔，开发公司卖房上缴营业及其它税款是法律规定，让买房人替卖房人交营业及其它税款15%是敲诈行为。郑弘说：联建商与开发商之间有协议，高延芳应该交给三利公司15%营业税。原告认为，那是联建商与开发商之间的事，不应该向买房人索要。原告认为三利公司违法违规，请求法院依法对三利公司的行为追究责任，保护原告的权利和请求。诉讼请求：1、判令被告三利公司开据卖房发票或者收款证明；2、判令原告购买房屋所有权合法有效，被告应积极配合原告办理涉案房产的房屋产权证；3、判令被告赔偿原告逾期办理房产所有权证的违约金9385元（自2005年11月29日起计算至2020年11月18日，按照商品房买卖合同第15条第3款约定的日十万分之一的标准计算）；4、判令被告承担诉讼费。被告三利公司辩称，三利公司与被告高延芳为联建开发合作关系，双方签有《房地产联合开发合同》，高延芳作为联建商从三利公司以买楼花方式投资开发建设三利和平湾小区8号楼，三利公司收取联建费，8号楼的销售权及售楼款均归属联建商。案涉房屋系由高延芳卖与叶萍的，三利公司并未收取购房款。针对诉请一开具收据问题，因为三利公司并未收到原告售房款，并非商品房买卖合同的相对人，无法开具购房收据。针对诉请二确权及办证问题，关于确权，根据原告提供的相关证据，管理人对于原告案涉房产的实际居住事实无异议，原告应向法庭提供《不动产电子登记（簿）查询证明》，证明权属无争议。关于办证，若原告提供材料符合房产登记部门办证条件，管理人将积极予以协助办理。针对违约金问题，由于案涉房产是由第二被告实际销售并收取购房款的，故三利公司不应承担逾期办证违约金。原告于三利公司债权人会议前向管理人申报逾期办证违约金债权，管理人依法对其申报的债权予以审查，确认金额为零元，原告在异议期限内未向管理人书面提出异议。经审理查明，2004年11月26日，案外人高延芳与被告三利公司签订《商品房买卖合同》一份，约定“原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区砂山街101-1号4-9-1房产，建筑面积129.99平方米，总房款411652元。关于付款方式及期限，第六条约定“买受人一次性付清全款。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。被告三利公司向案外人高延芳出具411652元的专用收款收据一张。2007年8月19日，原告曹暘与案外人高延芳签订《购房协议书》一份，约定“案外人高延芳将位于和平区砂山街101-1号4-9-1，129.99平方米房屋以420000元（房款411652元，契税7094.82元）出售给原告曹暘；该房产过户、办证件的相关费用交易费用等费用由原告自行负责；原告交付款项后，案外人高延芳向其提供购房合同、房产契税证、两张契证发票、购房三联收据。案外人高延芳收到约定款项后向原告出具收条一张。2008年12月，被告三利公司为原告开具商品房准住通知单，原告办理入住后居住至今。2012年12月31日，原告曹暘与被告三利公司针对涉案房屋签订《商品房买卖合同》一份，约定“原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区砂山街101-1号4-9-1房产，建筑面积129.99平方米，总房款411652元。关于付款方式及期限，第六条约定“买受人一次性付清全款。第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之一的违约金，合同继续履行”。针对该份合同，原告曹暘并未向被告三利公司支付款项。2012年12月31日，案外人高延芳协助原告变更了涉案房屋的合同备案手续，现涉案房屋合同备案在原告曹暘名下。另查，根据2010年11月24日沈阳市解决棚改遗留问题工作组关于和平区三利和平湾拟办产权证房屋情况的公示，沈阳市和平区砂山街101-1号8号楼491业主高延芳房屋已可办理房屋所有权证。再查，2019年8月17日，本院作出（2019）辽0102破申6号民事裁定书，裁定“受理孙越、孙慧对辽宁三利房地产实业有限公司的破产清算申请。本裁定自即日起生效”。2019年8月23日本院作出（2019）辽0102破6-1号决定书，指定辽宁申扬律师事务所担任辽宁三利房地产实业有限公司管理人，管理人负责人为于振森。上述事实，有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、专用收款收据、入住手续、不动产查询证明、报纸公告等证据及原、被告当庭陈述笔录等在卷佐证，已经开庭审查和质证，本院予以确认。本院认为：案外人高延芳与被告三利公司签订的《商品房买卖合同》以及案外人高延芳与原告曹暘签订的《购房协议书》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应自觉履行。本案中，原告曹暘在案外人高延芳处购房涉案房屋并履行了付款义务，且与被告三利公司签订了《房屋买卖合同》，但被告三利公司未依约协助为原告办理房屋所有权证书，其行为已构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告主张要求被告协助办理房屋所有权证的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告给付逾期办证违约金问题。被告三利公司现已进入破产清算阶段，原告已就上述款项的处理问题进行债权申报，故在本案中不予处理。关于原告提出的被告为其出具发票或者收款证明的问题。因被告三利公司已向案外人高延芳出具交款凭证，该凭证已由原告曹暘持有，故针对其诉求，本院不予支持。关于被告三利公司提出的未收到购房款的意见。庭审中，结合被告三利公司与案外人签订的《商品房买卖合同》、收款收据以及被告庭审中“我公司欠高延芳钱款，所以将涉案房屋抵给了高延芳”的自述，可认定被告三利公司已实际取得了涉案房屋的款项，故对被告答辩意见，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁三利房地产实业有限公司于本判决生效之日起十五日内协助原告曹暘办理位于沈阳市和平区砂山街101-1号4-9-1（建筑面积129.99平方米）房屋的所有权证；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7616元（原告已预交），由被告辽宁三利房地产实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 伟人民陪审员  魏晓萍人民陪审员  费秀云二〇二〇年十一月二十三日法官助理郭潇月书记员梁巍巍本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。