江苏省金湖县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0831民初992号原告（执行案外人）：嵇成宏，男，1967年12月17日出生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：石荣王，江苏东恒（天津）律师事务所律师。委托诉讼代理人：嵇尚春（原告儿子），男，1989年6月22日出生，汉族，住金湖县。被告（申请执行人）：潘洪高，男，1971年11月12日出生，汉族，住江苏省金湖县。委托诉讼代理人：柏玉潭，江苏柏玉潭律师事务所律师。第三人（被执行人）：黄辉军，男，1975年5月19日出生，汉族，住江苏。第三人（被执行人）：江苏金湖欧甬铝业有限公司，住所地江苏省金湖县戴楼工业园区东联路**。法定代表人：黄禹，该公司总经理。第三人（被执行人）：江苏金捷制衣有限公司，住，住所地江苏省金湖县戴楼工业集中区/div>法定代表人：黄禹，该公司总经理。原告嵇成宏与被告潘洪高、第三人黄辉军、第三人江苏金湖欧甬铝业有限公司、第三人江苏金捷制衣有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月22日立案后，依法适用普通程序两次公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告嵇成宏及其委托诉讼代理人嵇尚春、被告潘洪高及其委托诉讼代理人柏玉潭到庭参加诉讼，第三人黄辉军、江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼；第二次庭审，原告嵇成宏及其委托诉讼代理人嵇尚春和石荣王、被告潘洪高及其委托诉讼代理人柏玉潭到庭参加诉讼，第三人黄辉军、江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嵇成宏向本院提出诉讼请求：1.排除对江苏金捷制衣有限公司土地、地、地上建筑物及配套设施的执行.确认原告嵇成宏对江苏金捷制衣有限公司土地、地、地上建筑物及配套设施享有所有权实和理由：2019年9月，江苏省金湖县人民法院对潘洪高与江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司、黄辉军民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0831民初2602号民事调解书，该民事调解书确定江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司、黄辉军支付潘洪高相应的借款和利息。2019年10月24日，原告嵇成宏对江苏金捷制衣有限公司土地、地、地上建筑物及配套设施作为执行标的提出书面异议苏省金湖县人民法院于2020年4月22日作出（2020）苏0831执异5号执行异议裁定书，驳回了嵇成宏的异议。原告嵇成宏认为其对江苏金捷制衣有限公司土地、地、地上建筑物及配套设施享有合法所有权以排除潘洪高对江苏金捷制衣有限公司土地、地、地上建筑物及配套设施的执行018年1月15日，原告嵇成宏与第三人江苏金捷制衣有限公司签订资产转让协议一份，约定江苏金捷制衣有限公司将其土地、地、地上建筑物及配套设施等作价300万元转让给原告约定在协议签字之日起八日内江苏金捷制衣有限公司应协助原告完成所有权、使用权变更登记事项，且协议中还约定了江苏金捷制衣有限公司资产转让后返租三年的返租条款。上述协议签订后，原告通过款项冲抵或直接或通过其子嵇尚春支付款项的方式，向江苏金捷制衣有限公司支付了全部300万元的转让对价，通过返租给江苏金捷制衣有限公司使用案涉土地、地、地上建筑物及配套设施的方式并以第一年租金冲抵转让款的事实行为已然合法占有上述土地、地上建筑物及配套设施等苏金捷制衣有限公司本应于签字之日起八日内主动协助原告办理产权变更登记手续，经原告向江苏金捷制衣有限公司的代理人黄辉军多次催促，但该公司拒不协助办理产权变更登记手续，且原告嵇成宏也未提起诉讼或仲裁行为行使物权登记请求权，或者未通过法院强制执行程序完成物权变动登记手续，故未完成转让资产过户登记手续并非原告原因所致，上述土地、地、地上建筑物及配套设施等所有权和使用权应归原告享有依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》及江苏省高级人民法院执行异议之诉案件的审理指南等相关文件的规定，原告特具诉状，请求人民法院依法判决如诉。潘洪高辩称，原告和第三人江苏金捷制衣有限公司之间签订的资产转让协议系恶意串通或第三人被胁迫签订，虚假资产转让协议应属于无效协议。协议的内容不合法，不应受法律保护，主要表现为：首先，土地无合法使用手续且没有经过政府对外挂牌出让，既未缴纳土地出让金亦未签订土地有偿转让合同；其次，该土地上建造的房屋无土地使用权证、无规划许可证、无施工许可证属于违章建筑。案涉土地、房产均属于不得转让的财产，故原告请求法院确认资产转让合同有效并排除执行无事实和法律依据。综上，请求人民法院依法原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本案无争议的基本事实，本院认定如下：1.2018年1月15日，原告嵇成宏与第三人江苏金捷制衣有限公司签订资产转让协议一份。协议第一、二条约定江苏金捷制衣有限公司将其名下土地的土地使用权（合同标注土地使用权载于金国土【2013】第940号国有土地使用权证书（已遗失），补发的不动产产权证书系苏【2020】金湖县不动产权第0002786号）、厂房一幢、办公楼及钢结构厂房、道路、围墙、传达室、下水、配电房等配套设施作价300万元转让给原告；协议第三条约定了付款方式及时间，其中明确注明以江苏金捷制衣有限公司所欠原告嵇成宏工程款118万元冲抵转让款中的118万元；协议第四条约定在协议签字之日起八日内江苏金捷制衣有限公司应协助原告嵇成宏完成所有权、使用权变更登记事项；协议第五条约定自2018年1月20日起，江苏金捷制衣有限公司返租原告嵇成宏受让的资产，租金标准为30万/年，每年递增10%租金，租期三年；协议第六条第4款约定：转让价款含此前甲方（江苏金捷制衣有限公司）受让时已产生的甲方或其前手转让方缴付给政府部门的土地出让价款及定金（押金），土地使用权50亩（含已挂牌13亩和未挂牌37亩），土地款共100万元全归乙方（原告嵇成宏）；2.2019年8月28日，潘洪高起诉黄辉军、江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司民间借贷纠纷，标的额为148万元，金湖县人民法院依潘洪高申请于2019年9月6日申请查封了江苏金捷制衣有限公司名下8470平方米土地使用权，同时亦现场对未登记的厂房、土地、机械设备及原材料进行了查封。2019年9月19日上述纠纷在金湖县人民法院主持下达成调解协议，2019年9月23日出具（2019）苏0831民初2602号民事调解书，主要内容：江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司、黄辉军欠潘洪高借款本金148万元及利息59200元，按以下方案偿还：2019年10月19日前偿还利息29600元；2019年11月19日前偿还利息29600元；从2019年12月19日起每月偿还本金8万元，直至还清为止；原告自愿放弃其他诉讼请求；如被告不按期足额支付相关款项，原告有权就未偿还部分的本金及利息（自2019年11月20日按月息2%计算至实际还款之日止）一并申请人民法院强制执行。2019年10月21日潘洪高以上述义务人未履行调解书义务为由向本院申请强制执行，执行案号为（2019）苏0831执1833号。本案争议焦点如下：一、江苏金捷制衣有限公司名下8470平方米土地使用权及上述地块范围内的地上建筑物和配套设施等所有权是否可确认为原告所有，上述8470平方米土地及该地块范围内的地上建筑物、配套设施能否合法排除执行；二、案涉资产转让协议第六条第4款提及的未挂牌的37亩土地使用权及上述地块范围内的已建设的基础工程、土方回填工程应如何认定。本院认为，关于第一个争议焦点，第三人江苏金捷制衣有限公司名下8470平方米土地使用权及上述土地范围内的地上建筑物和配套设施的所有权应确认为原告嵇成宏享有，并可依法排除执行。原告嵇成宏在本案中提起的案外人执行异议之诉所要达到的目的在于排除潘洪高对江苏金捷制衣有限公司名下土地使用权及地上建筑物和配套附属设施的执行，而潘洪高据以申请强制执行的债权已由（2019）苏0831民初2602号民事调解书所确认，该债权从案由判断毫无争议的属于“金钱债权”，故应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，该条规定“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：1.在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；2.在人民法院查封之前已合法占有该不动产；3.已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；4.非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述法律规定并结合已查明的案件事实本院详细阐述理由如下：一、原告嵇成宏与江苏金捷制衣有限公司于2018年1月15日签订的案涉资产转让协议，该协议签订时间早于金湖县人民法院因潘洪高诉黄辉军、江苏金湖欧甬铝业有限公司、江苏金捷制衣有限公司民间借贷纠纷案中依潘洪高申请而对江苏金捷制衣有限公司名下土地及该地块范围内的地上建筑物和配套设施的查封时间（2019年9月6日）。案涉资产转让协议系原告嵇成宏与江苏金捷制衣有限公司真实意思表示，合法有效。黄辉军在本院（2019）苏0831执1833号执行案件中的谈话笔录中陈述案涉资产转让协议仅系为原告嵇成宏出借给公司的借款进行担保所用即借贷为实、资产转让为虚，并陈述原告嵇成宏存在干扰其正常生产经营之行为，并在受胁迫的情形下形成案涉资产转让协议，且其在2020年3月17日谈话笔录中黄辉军陈述自己借了高利贷，而嵇成宏为公司所建的厂房因未办理建设工程规划许可证，故无法办证，也无法抵押借款。但本院查明的事实是案涉厂房开工建设前已2012年5月22日取得建设工程规划许可并于2013年1月29日取得建设用地批准书，故黄辉军上述陈述明显与事实不符。本院认为，黄辉军在本院谈话笔录中的陈述仅系单方陈述，并无任何证据加以佐证，且其相关陈述如本院上述所阐述存在明显与事实不符之处，故本院对其相关陈述不予采纳，无证据证明案涉资产转让协议存在恶意串通或受胁迫而达成之事实。二、原告嵇成宏在本院2019年9月6日查封之前已合法占有案涉不动产。案涉资产转让协议第五条约定：自2018年1月20日起，江苏金捷制衣有限公司承租嵇成宏受让的资产，年租金为人民币30万元，每年递增10%租金，租期三年，不得提前终止租赁，每年元月20日之前缴纳房租。上述条款约定的事项系“返租”，该返租条款不违反法律禁止性规定，合法有效。其中出租人为原告嵇成宏，承租人为江苏金捷制衣有限公司，标的物为原告嵇成宏受让的江苏金捷制衣有限公司名下土地使用权、厂房、配套附属设施等，租赁合同的前提在于出租人对出租物享有事实上的管理和支配权，从案涉资产转让协议第五条约定的“返租”内容可以确定原告嵇成宏已合法占有案涉不动产。实际入住或者使用并非占有的唯一必要条件，因为占有包括直接占有和间接占有，本案中买受人原告嵇成宏将涉案不动产返租给江苏金捷制衣有限公司的情形即属于间接占有。三、原告嵇成宏已支付案涉资产转让协议约定的300万元全部对价款。2017年11月20日江苏金捷制衣有限公司授权委托人黄辉军依据2018年1月4日该公司出具的委托权限与原告嵇成宏之子嵇尚春就江苏金捷制衣有限公司一号缝纫机车间部分进行工程决算，决算价格为1172978元，已付192978元，下余980000元未付。而2020年5月20日黄辉军出具的证明显示已付192978元系案外人唐秀梅代江苏金捷制衣有限公司支付，而后原告嵇成宏之子嵇尚春又代江苏金捷制衣有限公司偿还了对案外人唐秀梅所负的上述债务合计20万元。故案涉资产转让协议第三条中才约定了以工程款（实际下欠98万元工程款）抵充118万元的转让款，而两者之间差额部分的20万元即系嵇尚春代为偿还给案外人唐秀梅的20万元。故本院认定双方以合法债务冲抵的转让款总额为118万元。原告嵇成宏其他支付转让款的情况如下：1.通过其子嵇尚春累计支付105万元：2018年1月20日支付14万元，2018年1月21日支付6万元，2018年1月22日支付10万元，2018年1月31日支付1万元，2018年2月11日支付15万元，2018年2月14日支付15万元，2018年2月15日支付19万元，2018年2月24日借嵇尚春10万元冲抵转让款10万元，2018年3月31日支付5万元，2018年,4月6日支付10万元。上述款项支付由转账凭证、收条、借条在卷佐证，予以认定。2.2018年4月19日，通过案外人唐秀梅支付32.6万元。上述款项由黄辉军出具收条，注明收到转让款32.6万元；后原告之子嵇尚春分别于2018年2月15日、2018年5月9日向案外人唐秀梅转账偿还20.7万元、12万元，合计32.7万元。考上述事实可以认定原告嵇成宏于2018年4月19日已通过案外人唐秀梅支付转让款32.6万元。3.案涉资产转让协议签订后，原告嵇成宏以其为江苏金捷制衣有限公司搭建生产用厂房的工程款14万元冲抵转让款14万元，该事实由黄辉军2020年5月25日结账证明和相关工程图片予以佐证。4.2018年1月15日至2019年1月14日租金30万元。以上合计299.6万元。案涉资产转让协议第五条约定每年租金递增10%且应于当年的1月20日前缴纳，2019年1月15日至2020年1月14日租金33万元应于2019年1月20日前缴纳，但江苏金捷制衣有限公司并未缴纳，上述租金亦应予以冲抵转让款，即便按实际租用时间缴纳，截止2019年9月6日本院查封前应付租金已超0.4万元，故本院认定原告嵇成宏已全额支付案涉资产转让协议约定的300万元转让款。四、案涉不动产未办理过户登记非因买受人即原告嵇成宏自身原因所致。首先，案涉厂房在2012年5月22日即取得建设工程规划许可和2013年1月29日即取得建设用地批准的情况下迟迟未能办理不动产产权登记实系江苏金捷制衣有限公司自身原因所致，即便之前存在先建设后审批的违规行为，该公司也应及时补正相关手续以便及早完成产权登记；其次，原告当庭陈述其一直在要求江苏金捷制衣有限公司提交土地权属证书意在自行办理产权登记，但该公司授权委托人黄辉军称该证已遗失，故无奈之下只好申请补办，从原告提交的补办的土地权属证书附记中记载的“遗失补证”可佐证原告上述陈述属实；最后，在案涉资产转让协议中第四条早已约定：在协议签字之日起八日内江苏金捷制衣有限公司应协助原告嵇成宏完成所有权、使用权变更登记事项。上述约定足以说明原告嵇成宏已尽到需尽早办理过户登记的注意义务，但只因案涉厂房建设时手续不全加之江苏金捷制衣有限公司称土地权属证书遗失而导致案涉厂房等迟迟未能办理权属登记。买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认定非因买受人原因导致不动产未办理过户登记；买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定非因买受人原因导致不动产未办理过户登记。故应综合主观、客观两方面因素认定未办理过户登记原因是否应归责于买受人。本案中，主观上原告嵇成宏已尽到需尽早办理过户登记的注意义务，客观上案涉厂房因手续不全加之江苏金捷制衣有限公司怠于办理权属登记，故根本未办理权属登记，原告嵇成宏欲自行办理权属登记又遇江苏金捷制衣有限公司推脱土地权属证书遗失，不论是真遗失还是真推脱，客观上而言均不能认定系买受人即原告嵇成宏的自身原因导致案涉厂房未办理过户登记。综合以上四点，本院认为，江苏金捷制衣有限公司名下8470平方米土地使用权及上述地块范围内的地上建筑物和配套设施等所有权应依法确认为原告所有，上述8470平方米土地及该地块范围内的地上建筑物、配套设施应排除执行。关于第二个争议焦点，本院认为资产转让协议第六条第4款提及的未挂牌的37亩土地使用权因未依法办理土地出让手续和缴纳土地出让金而不能认定为归属于原告嵇成宏。2019年6月6日原告嵇成宏设立的江苏天达金属制品有限公司与江苏金湖经济开发区管理委员会在签订了《投资协议书》和《补充协议》中明确提及了未挂牌的37亩土地由江苏天达金属制品有限公司按土地评估价格实施土地挂、摘牌程序并与国土管理部门依法办理具体出让手续，因上述土地被查封而导致后续行为未能继续。本院认为上述未挂牌转让的37亩土地使用权因未依法办理土地出让手续和缴纳土地出让金而明确的不归属于江苏金捷制衣有限公司，执行行为也不应及于上述土地使用权，故不存在排除执行的前提。原告在上述地块范围内已做基础工程、土方回填，并放置了钢材等建筑材料，但原告在上述地块范围内已做的基础工程、土方回填工程也系先开工建设后补办相关审批手续的行为，但亦与地方政府招商引资发展地方经济的政策存在关联，因上述基础工程、土方回填工程所致地块欠缺合法土地出让手续，故本院不能确认上述基础工程、土方回填工程归属于原告，放置的钢材等建筑材料原告可另行择地放置。原告嵇成宏可寻求地方政府协调处理后续问题。第三人黄辉军、第三人江苏金湖欧甬铝业有限公司、第三人江苏金捷制衣有限公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院在查明案件真实情况的基础上可依法缺席判决。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定，判决如下：一、第三人江苏金捷制衣有限公司名下8470平方米土地使用权及上述地块范围内的地上建筑物和配套设施的所有权确认为原告嵇成宏所有；二、第三人江苏金捷制衣有限公司名下8470平方米土地使用权及上述地块范围内的地上建筑物和配套设施不得执行。本院（2020）苏0831执异5号执行裁定书于本判决生效时自动失效。三、驳回原告嵇成宏其他诉讼请求。案件受理费30800元，由被告潘洪高、第三人黄辉军、第三人江苏金湖欧甬铝业有限公司、第三人江苏金捷制衣有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院（开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××84）预交上诉案件受理费。审 判 长  高长玉审 判 员  张艳勇人民陪审员  刘 力二〇二〇年十一月十七日书 记 员  李晓曼附：相关法律条文及司法解释《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。