贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民初365号原告（执行案外人）：陈宗强，男，1972年3月5日出生，汉族，贵州省仁怀市人，住贵州省仁怀市。委托诉讼代理人：喻随彬，贵州尊达律师事务所律师。被告（申请执行人）：贵州仁怀茅台农村商业银行股份有限公司，住所地：贵州省仁怀市国酒大道三转盘羊子丫。法定代表人：成绍秋，该公司董事长。委托诉讼代理人：韩学礼，该公司员工。委托诉讼代理人：程尧，该公司员工。被告（被执行人）：贵州黔庄集团老酱家酒业销售有限公司，住所地：贵州省仁怀市中枢街道办事处陵园社区。统一社会信用代码：915203825692231456。法定代表人：王龙。被告（被执行人）：贵州黔庄酒业集团有限公司，住所地：贵州省仁怀市茅台镇。统一社会信用代码：91520382750195900Y。法定代表人：王瀚锋，该公司董事长。被告（被执行人）：王龙，男，1973年10月1日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。被告（被执行人）：王瀚锋，男，1968年6月29日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告（被执行人）：王梓懿，女，1993年10月6日出生，汉族，住贵州省仁怀市。被告：杨素贤，女，1958年10月4出生，贵州省仁怀市人，汉族，住贵州省仁怀市。六被告共同委托诉讼代理人：杨照勇，贵州于道律师事务所律师。原告陈宗强与被告贵州仁怀茅台农村商业银行股份有限公司（以下简称茅台农商行）、贵州黔庄集团老酱家酒业销售有限公司（以下简称老酱酒公司）、贵州黔庄酒业集团有限公司（以下简称黔庄酒业公司）、王龙、王瀚锋、王梓懿、杨素贤案外人执行异议之诉一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈宗强及其委托诉讼代理人喻随彬、被告茅台农商行的委托诉讼代理人韩学礼、被告王瀚锋、老酱酒公司、黔庄酒业公司、王龙、王瀚锋、王梓懿、杨素贤共同委托诉讼代理人杨照勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、立即停止对原告购买的位于仁怀市耗儿山信用社后面的回迁安置区修建房一栋（一梯二房）六层2号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认原告与王强忠签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于仁怀市耗儿山信用社后面的回迁安置区修建房一栋（一梯二房）六层2号房屋归原告所有；3、判决王梓懿立即协助和配合原告办理位于仁怀市耗儿山信用社后面的回迁安置区修建房一栋（一梯二房）六层2号房屋的产权过户登记；4、本案的案件受理费由被告方承担。事实与理由：原告于2004年10月20日与王强忠（已故，王梓懿之父）约定购买了其位于仁怀市耗儿山信用社后面的回迁安置区修建房一栋（一梯二房）六层1号房屋（注：该门牌号后由社区改为2号，故诉讼请求中为更改后的门号），面积132平方米，每平方米830元，总价款109560元。原告交付了大部分房款，2006年12月28日双方才补签了书面的《房屋买卖合同》。原告按约定先后向王强忠支付了购房款8万元，并由王强忠事后出具了《收款收据》一张。原告买房后即装修入住至今，直至2020年3月得知法院查封了该房产，遂提起执行异议申请，但被驳回。该房产事实系原告购买，原告依法享有所有权，原告在购买此房时，该房系王强忠的房屋，此时王梓懿才10来岁，不可能系其修建或购买。虽然双方约定房屋要公证才生效，但因双方不懂法律，而且该房屋当时属于小产权房屋无房产证，公证处不可能公证，因此这一约定并没有否定双方买和卖这一真实意愿的表达，而且双方相互履行了合同的付款和房屋的交付，而且事实上原告一直居住案涉房屋十五年。（2020）黔03执异117号执行裁定认为双方合同没有生效，确与事实不符，也与双方当事人真实意思不符，故原告遂提出如前诉请。被告茅台农商行辩称，涉案房产登记为王梓懿所有，并非王强忠所有，原告所主张的房产与本案所争议的房产不是同一对象。原告所称与王强忠签有合同，合同中约定需要公证生效，但是并未公证，该合同是附条件的合同，当生效条件不成就时，合同不生效。同时根据《物权法》的规定，物权发生效力是以登记为原则，本案所争议的房产并未发生物权变动的效力，而被告在2018年就办理了抵押登记，也享有物权所赋予的抵押权利。被告老酱酒公司、黔庄酒业公司、王龙、王瀚锋、王梓懿、杨素贤共同辩称，一、双方签订协议是客观存在的事实，根据协议的约定以及协议所发生法律关系、法律后果，在举证质证中对协议审查后进一步发表评价；二、向本案中的第一被告茅台农商行贷款2800万元的本金是客观事实，当时抵押贷款以黔庄酒业公司的基酒与王梓懿的房产作为共同担保，对涉及房产贷款的部分主要是以王梓懿个人所持有的财产作为抵押担保；三、王梓懿名下的该处房产办理了相关的产权证书，但只有一个总的房产产权证；四、对于原告诉请的房屋，原告购买及居住均是事实，因所涉及的房产没有独立的产权，所涉及的法律责任与法律关系所涉及的效力，由人民法院审核其效力。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据及事实，本院认定如下：依据本院作出的（2019）黔03民初280号民事调解书，本院受理茅台农商行申请执行老酱酒公司、黔庄酒业公司、王龙、王瀚锋、王梓懿金融借款合同纠纷一案，执行案号为（2020）黔03执87号。在执行过程中，本院于2020年3月4日作出（2020）黔03执87号执行裁定书，裁定：查封、评估、拍卖被执行人王梓懿提供的抵押担保财产，即位于仁怀市（信用社后面）的房产（产权证号为：遵房权证仁怀市字第**，面积926.7平方米；抵押登记编号为：黔（2018）仁怀市不动产证明第0003280号）及位于仁怀市耗儿山信用社后面的土地（产权证号为：仁国用（2013）第20-××号，面积130.5平方米；抵押登记编号为：黔（2018）仁怀市不动产证明第0003280号）。陈宗强向本院提出执行异议，本院于2020年4月28日作出（2020）黔03执异117号执行裁定，驳回其异议请求，陈宗强于2020年5月11日签收该执行裁定书后向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，王强忠系王梓懿父亲，杨素贤系王梓懿母亲，王强忠已故。案涉房屋系王强忠于2002年左右修建，王强忠于2004年将房屋出售给原告，2006年12月28日，原告陈宗强与王强忠补签《房屋买卖合同》，约定王强忠将位于仁怀市耗儿山回迁安置区修建住房一栋（一梯二房六层1号）房屋出售给原告陈宗强。房屋面积为132平方米，每平方米830元，总金额109560元，陈宗强分三次付清房款，第一期于2004年10月20日交付购房款30000元，第二期于2004年12月15日交付购房款50000元，第三期于王强忠交付房产权证时一次性支付29560元。同时该合同第四条约定王强忠在收到陈宗强支付第二期购房款之日起一年内办理房屋所有权证交付陈宗强，第八条约定本合同一式三份，双方各执一份，并经仁怀市公证处发证生效。王强忠于2006年10月20日向陈宗强出具8万元《收款收据》一张，陈宗强现已按本院要求将购房尾款29560元交付至该案执行专户。案涉房屋现由所在社区标注的门牌号为602号，陈宗强购买案涉房屋后装修入住至今十余年。同时查明，案涉房屋所在地块系国有土地，原使用权人为龚泽贵，使用权类型为划拨。王梓懿于2013年向仁怀市国土资源局申请变更土地登记，并缴纳了土地出让金。杨素贤于2012年11月6日对包括案涉房屋所在地块在内的两宗地办理《建设工程竣工规划认可证》载明建设规模为1853㎡一栋七层。现案涉房屋所在地块的土地使用权证号为仁国用（2013）第20-××号，土地使用权证载明的土地使用权人为王梓懿，地类（用途）住宅，使用权类型为出让，使用权面积130.50㎡。王梓懿于2014年10月9日办理包含案涉房屋在内位于仁怀市（信用社后面）整栋房屋（共七层）的不动产登记，证号为遵房房权证仁怀市字第**，为案涉房屋分户办理单独产权。王梓懿于2018年5月30日将该栋房产向茅台农商行办理了抵押登记，抵押登记证号为黔（2018）不动产证明第0003280号。上述事实，有原、被告的陈述，原告与王强忠签订的《房屋买卖合同》、王强忠出具的《收款收据》、原告提交的《水表资料》、《水费缴费记录》、有线电视开户本和缴费记录，案涉房屋所在整栋楼的《产权档案》以及本院依职调取的《土地登记审批表》及制作的《现场堪验笔录》、本院（2020）黔03执异117号执行裁定等证据在卷佐证，经庭审举证质证，足以认定。本院认为，本案争议的焦点为：原告陈宗强是否就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。案涉房屋系王梓懿父亲王强忠修建，虽然在修建并出售给原告陈宗强时未取得相关合法修建的审批手续，但杨素贤于2013年依法取得案涉房屋的《建设工程竣工规划认可证》,且王梓懿于2014年10月9日办理了包含案涉房屋在内整栋房屋的不动产登记，并取得所有权证。案涉房屋经行政机关认定合法修建，虽未单独办理权属登记，但现行法律、法规并未规定禁止买卖，故王强忠与原告陈宗强针对案涉房屋所签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定。虽合同约定需经公证机关公证生效，但从合同实际的履行情况来看，该合同系原告于2004年购买后双方于2006年补签，原告在2004年即将合同约定的购房款支付给王强忠，王强忠也将案涉房屋交付陈宗强居住使用至今，双方均已履行了合同主要义务，且多年来双方均未主张要求办理公证，由此，双方均无合同需经公证生效的意思表示，故该合同应为合法有效合同。关于茅台农商行认为案涉房屋登记的所有权人系王梓懿，并非王强忠，原告主张的房屋与争议房屋并非同一房屋的答辩意见与查明的事实不符，本院不予采信。根据最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十四条:“对案外人提出的排除执行异议,人民法院应当审查下列内容:（一）案外人是否系权利人;（二）该权利的合法性与真实性;（三）该权利能否排除执行”、第二十八条:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产;（三）已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;（四）非因买受人原因未办理过户登记”的规定，本院于2020年3月4日作出（2020）黔03执87号执行裁定书，裁定查封案涉房屋所在的整栋房屋，原告陈宗强在本院查封前已签订合法有效的书面合同，并在本院查封之前已合法占有案涉房屋，虽未支付全部价款，但已按本院要求将剩余购房款交付执行。陈宗强在长时间内未积极诉讼催促被告履行协助义务,有一定过错,但其过错尚不足以否定其对该房屋所享有的权利,且案涉房屋未能办理过户的主要原因系王强忠去世后，王强忠亲属即本案被告未就案涉房屋分户办理产权登记，故陈宗强对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，法院不得查封。对原告陈宗强要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因案涉房屋所在的整栋房屋的产权登记于王梓懿名下，而案涉房屋现未完成分户产权登记并变更登记于陈宗强名下，陈宗强尚不能成为物权法所指的房屋所有权人，其要求确认对案涉房屋所有权之诉求，依法不能支持。关于原告请求王梓懿立即协助和配合其办理位于仁怀市耗儿山信用社后面的回迁安置区修建房一栋（一梯二房）六层2号房屋的产权过户登记的诉讼请求，因不属于执行异议之诉案件审理范围，本案不予审查。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、不得执行仁怀市耗儿山信用社后面的自建房一栋（产权证号为：遵房权证仁怀市字第20142011号）中的602号房屋；二、驳回原告陈宗强的其余诉讼请求。案件受理费2491元，由被告贵州黔庄集团老酱家酒业销售有限公司、贵州黔庄酒业集团有限公司、王龙、王瀚锋、王梓懿负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。本院（2020）黔03执异117号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长  张海波审判员  喻 茜审判员  李成波二〇二〇年十一月十九日法官助理窦川书记员吴明英