江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1512号 原告：裴甜甜，女,1987年1月29日生,汉族，住徐州市泉山区。 原告：郑彬，男，1986年10月23日生，汉族，住徐州市泉山区。 两原告共同委托诉讼代理人：王亚，江苏觉悟律师事务所律师。 被告：徐州荣凯置业有限公司，住所地徐州市泉山区城南大道西侧维天大厦**。 法定代表人：赵亚新，总经理。 委托诉讼代理人：侯承志，男，1990年1月18日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：董振龙，江苏徐海律师事务所律师。 原告裴甜甜、郑彬诉被告徐州荣凯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序。后转为普通程序于2020年8月3日公开开庭进行了审理。原告郑彬及原告裴甜甜、郑彬共同委托诉讼代理人王亚，被告徐州荣凯置业有限公司的委托诉讼代理人董振龙、侯承志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告裴甜甜、郑彬向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2015年11月24日签订的商品房买卖合同，返还原告购房款469279元，赔偿原告损失119646元，计588925元。2、本案诉讼费用由被告承担。 事实和理由：2015年11月24日，原、被告签订的商品房买卖合同，约定原告购买被告位于荣盛未来广场X号房屋，房屋价款为469279元，原告一次性支付房款，被告2018年4月30日交房，交房后365日取得房屋所有权转移登记，原告如约履行合同，被告至今没有按照约定的期限交房，也没有按照约定的期限办理房屋所有权转移登记，原告多次找被告协商解决，至今被告拒不履行合同，根据我国法律规定，原告有权解除合同，故提起诉讼，请支持原告的诉请。 被告徐州荣凯置业有限公司辩称，1、原告所述被告至今不履行合同不属实，原告要求解除合同的条件不能成立，根据双方买卖合同第九条的约定“逾期超过九十日后买受人有权解除合同，原告未向被告发出书面解除通知，不符合合同约定的解除条件，且本合同约定的交房日期为2018年4月30日，逾期超过九十日即到了2018年7月29日已经满九十日，从2018年7月30日开始，原告即享有对合同单方的解除权，根据最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释第十五条之规定”自解除前发生之日起超过一年，在本案中已超过2019年7月30日不行使该解除权，其解除权已经消灭，所以解除合同的请求不能成立。其余该项请求也失去了存在的基础。2、原告已经实现了签订购房合同的目的，其在2015年11月24日与被告签订买卖合同之后的2015年12月6日，在很短时间内又与徐州商盛物业服务有限公司签订了委托经营合同，委托该公司对其房屋进行统一经营管理，包括对外招商、实际经营等，涉案房屋已经与2018年10月8日后由物业公司实际占有使用，根据上述司法解释第十一条之规定转移占有的视为交付，因此应当认定2018年10月8日为实际的交房日期，2018年12月22日商铺已经整体开业，原告签订合同目的已经实现，由于商场经营生意并不是太好，但不能因此解除合同，在从涉案房屋签约确认情况看，房屋用途为商铺，商铺实际价格为801116元，优惠折扣后价格为572291元，但原告在签订买卖合同时签约折扣价为469279元，并且物业公司在接受委托时双方按照572291元的价格来计算收益，上述房价之间的差额应当是按照每年6%的标准即三年一共18%的标准来折抵部分购房款，相当于原告已经取得了前三年的收益，原告已经实现了购房合同目的。3、被告迟延交付房屋和办证与环境治理、市政管控等方面原因有一定关系及合理免责事由，鉴于涉案房屋已经于2018年10月8日已经交付使用，目前已经具备办证条件，且从2020年7月1日起，原告即将按照委托经营合同的约定开始计算相关收益，委托经营管理合同也能得到全面履行，并未给原告造成任何损失，在目前疫情情况下，应当从合同法鼓励交易以及维持合同效益的立法原则出发，原告要求解除合同的请求不应得到支持。 经审理查明，徐州荣凯置业有限公司系花语城荣盛未来广场项目开发企业。 原告裴甜甜、郑彬作为买受人与作为出卖人的被告徐州荣凯置业有限公司，于2015年12月6日在徐州荣凯置业有限公司签订商品房买卖合同(合同号：05XXX20)，约定被告将荣盛未来广场X号房(建筑面积为61.21平方米，总金额469279元)出卖给原告。同时合同第六条约定了原告支付购房款的时间为签订合同当日一次性付清全部购房款。合同第八条约定：出卖人应当在2018年4月30日前交付房屋；第九条约定：逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按照买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付的房价款万分之壹的违约金。 2015年12月6日，原告付清购房款469279元，被告向原告开具了销售不动产统一发票(电子)。 另查，2015年12月6日原告与徐州商盛物业服务有限公司（现更名为徐州荣盛广场商业管理有限公司）签订委托经营合同。原告以购买的商铺，委托商业管理公司对外经营，其将接收房屋、对外招商、进行经营等权利都委托给商业管理有限公司，而自身并不实际接收和占有该房屋。委托期限为2017年7月1日至2026年6月30日，委托经营管理期限9年。委托经营合同第4页第3.3.1条款约定在2017年7月1日之前，商业管理公司无需向原告支付任何费用，从2020年7月1日之后，每年按照572291元为依据向原告支付从7%-10%不等的收益。在合同第2页第3.2.1条款约定对于以商管公司名义签署的有关管理协议，原告同意接受其约束，原告也同意商业管理公司有权将原告委托的事宜全部转委托。2018年10月8日，荣盛广场商业管理有限公司根据委托经营合同接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。 2020年5月22日，被告将涉案房屋在内的所有房屋的相关登记资料已经递交徐州市不动产登记部门，包括涉案房屋在内的荣盛广场相关商业整体建筑全部完成了测绘登记备案，符合房屋交付的所有条件。涉案房屋具备即时办证的条件。 本院认为，原告裴甜甜、郑彬与被告徐州荣凯置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 关于原告诉请解除原、被告之间商品房买卖合同。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人延迟交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经双方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。双方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”本院认为，原、被告双方于2015年11月24日签订的商品房买卖合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任条款明确约定，逾期超过90日后买受人有权解除合同。涉案房产的交付时间为2018年4月30日，被告未在该期限交付，至2018年7月31日被告已逾期超过90日未交付，原告有权解除合同。但根据上述司法解释规定原告应当在解除权发生之日起一年内行使，即原告应当在2019年7月31日前行使，逾期不行使的，解除权消灭。原告于2020年5月7日起诉要求解除涉案合同显然已超过一年，原告未在法定期限内行使解除权，因此，原告的解除权灭失，原告的该项诉讼请求本院不予支持。因涉案合同不能解除，自然原告的要求被告返还购房款的诉讼请求亦不能支持。 关于原告要求被告赔偿因逾期交房造成的损失119646元。本院认为，原告与徐州荣盛广场商业管理有限公司签订委托经营合同，以其购买的商铺，委托该公司对外经营，其将接收房屋、对外招商、进行经营等权利均委托该公司，而自身并不实际接收和占有该房屋。合同还约定，原告在委托期限开始之日向该公司交付标的物业即涉案商铺，并签署标的物业移交状态确认书。徐州荣盛广场商业管理有限公司根据原告的委托在委托期限内，于2018年10月8日，接收了涉案房屋，实际占有和使用房屋。被告据此向该公司交付涉案商铺，应视为向原告交付。因此，本院确认涉案商铺的交付时间为2018年10月8日。被告逾期交付，应当承担相应的违约责任。故本院确定裴甜甜、郑彬在本案主张的逾期上房违约金计算至2018年10月8日。按照其购房款469279元为基数，经计算逾期上房违约金为7415元（469275元×158天×0.1‰/天）。 原告主张涉案房屋的违约金计算标准低于政府有关部门出台同地段房屋租赁指导价,应当参考同地段同类型房屋的租金来作为损失的计算标准。因涉案房产为商铺，原告在委托经营管理期限期间，每年有按照572291元为依据从7%-10%不等的收益，原告并没有因该商铺空置或无法使用造成损失。且本案处理的是商品房买卖合同纠纷而非房屋租赁合同纠纷,故,本院对原告的该项主张不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十五条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定判决如下： 一、被告徐州荣凯置业有限公司于本判决生效后十日内向原告裴甜甜、郑彬支付逾期上房违约金7415元； 二、驳回原告裴甜甜、郑彬的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9689元，由原告裴甜甜、郑彬负担4845元，被告徐州荣凯置业有限公司负担4844元，于本判决生效后七日内交纳至本院（收款单位：徐州市泉山区人民法院，开户银行：中国农业银行徐州泉山支行营业部，账号：10×××78）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  武乐菊 人民陪审员  吴书冀 二〇二〇年十一月六日 书 记 员  魏佳欣