辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民终3499号上诉人（原审被告）：张金玉，女，汉族，1983年3月15日出生，住鞍山市立山区。被上诉人（原审原告）：大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司，住所地鞍山市立山区鞍千路58-S7。法定代表人：何丹，公司经理。上诉人张金玉因与被上诉人大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司（以下简称大连矩合物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张金玉上诉请求：一、撤销一审判决，改判大连矩合物业公司减收张金玉物业费，减收幅度为30%，并对滞纳金不予支持。二、一、二审诉讼费由大连矩合物业公司承担。三、依法对大连矩合物业公司违法违规行为作出处罚。主要理由：一、物业服务瑕疵也为物业所认可，但是一审判决没有认定物业服务瑕疵内容。具体表现在：一审判决仅凭物业提交的合同一份，催缴通知单6份，及物业费、电梯费收据1份。就认定大连矩合物业公司自业主入住起按合同约定为立山华府二期小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务。且支持物业主张支付滞纳金的要求。滞纳金是行政强制执行中执行罚款的一个种类，物业公司属于服务企业，无权收取“滞纳金”，也没有法律规定物业可以收取滞纳金。一审法院判决不公，有失偏颇。故此上诉要求中院对滞纳金一节改判。物业合同不是简单的合同问题，而是劳动关系，业主花钱买的是服务，物业合同的构成里面应该有服务。根据前期物业合同第三章第四条：物业服务要坚持“同质同价”原则。乙方按照双方约定物价服务标准（见附件4）提供服务。附件4:物业服务标准可参照（鞍政办发[2008]100号）文件标准执行。根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）文件规定的鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准，1.3元属于一级标准，物业理应为业主提供的服务有（一）日常管理与服务5项（二）房屋管理6项（三）共用设施设备维修养护11项（四）协助维护公共秩序4项（五）保洁服务5项（六）绿化养护管理5项（附表）六项服务。依照以上六项服务对比大连矩合物业公司提供的服务并未达到合同约定的标准（附照片），一审法院只判定合同甲方应按合同约定履行交纳物业费的义务，违背合同公平对等原则和同时履行抗辩权。乙方的违约行为并未在判决书上体现。请求中院根据合同约定重新审核物业费标准。大连矩合物业公司提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显的：大连矩合物业公司存在诸多明显违反《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）文件以及《前期物业服务合同》中规定义务的行为，物业服务存在严重瑕疵，表现在两方面：一是公共区域的环境维护方面；二是私自设立门禁卡捆绑物业费。1、大连矩合物业公司在公共区域服务方面除存在一审提出的“小区卫生环境欠佳，路面维护不足，小区出入口无人看管”的问题之外，还存在下列问题：（1）不开展物业管理服务满意率调查。《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）文件中鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准一级标准的第一项第5条规定：“每半年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85以上。”实际上，大连矩合物业公司从未开展过服务满意率调查，既违反了相关规定，也反映了其对自身物业服务水平不自信，回避现实的态度。（2）未按规定安排保安人员值班。《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）文件中鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准一级标准的第（四）项规定：住宅区主出入口24小时站岗值勤。对重点区域、重点部位每日至少巡查1次；配有安全监控设施的，实施24小时监控。对进出住宅区域的劳务人员实行临时出入证管理，对来访人员实行登记。实际上，大连矩合物业公司根本违背该条规定，非但没有在出入口设置专人看管，更没有对来访人员实行登记。且本小区二期属于非封闭小区，被独立在一期大门外，更是成为行人的通道，丝毫称不上小区，却跟一期带封闭带保安的物业费一样，而二期却连个站岗的保安都没有，可见物业对小区公共区域完全没有尽到管理的职责。且人员配置不达标，要求大连矩合物业公司在法庭上出具物业人员的五险一金的缴存证明。保安证、消防证，消防控制室交换班记录，消防室24小时不能空置，必须两个人一班，八小时一班，共六人。（3）消防设施不建全（附图）要求物业出示消防备案。（4）没有绿化维修养护（附图）二期绿化面积千分之八，没有草坪，也无人打理，杂草都长满了。（5）对部分业主侵占公共区域的行为不予制止。根据《业主临时规约》第三部分第十七条本物业管理区域内禁止违章搭建、私设摊点；《前期物业服务合同》第二章第三条：乙方应该提供的物业服务包括以下内容11.对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。实际上，小区入口拐弯处有一烤肉店在公共区域私自设摊，违法搭建烧烤棚，严重影响小区及高层居民的生活环境，物业几次劝阻无效后就任其污染，对小区环保尤其是高层居民很不负责。（6）请提供物业服务证据。根据《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号文件中鞍山市普通住宅区物业服务收费等级标准一级标准提供以下证据：①二次供水水箱每两个月清洗不少于1次，定时巡查，水质符合卫生要求。要清洗和巡查记录。②共用雨、污水管道每年疏通1次；雨污水井每月检查1次，视检查情况及时清掏；化粪池每月检查1次，每半年清淘1次。③消防设施设备完好，可随时启用。④建立公共设施设备档案（设备台账），设施设备的运行、检查维修、保养等记录齐全（出示一年台账，至少6本）。2、大连矩合物业公司对电梯卡层数设限门禁卡设置加密并捆绑物业费。前期物业合同上并没有约定使用电梯卡，大连矩合物业擅自开启电梯卡且限制楼层捆绑物业费是违法行为。不仅对业主安全造成影响，也给业主出行造成不便。如果物业想开启电梯卡，需要经过业主大会表决，2/3的业主同意才可以使用电梯卡。请求法院对物业这种违法依法判决。3、没有财务公开要求大连矩合物业公司公开从入住之日起到今天的所有财务报表和明细。在一审法庭上，上诉人就要求其公开财物明细，被上诉人提供诸多造假证据，审判长没有对材料的真实性作出审查，属于严重失职行为，故要求中院对被上述人所举证的材料进行审查。4、要求公示公共收益。《前期物业服务合同》第六章第十四条、第十五条以及第十二章附则第三十二条关于露天停车场的管理约定：立山华府项目商铺门前的停车位不属于商铺业主，其使用权归立山华府项目全体业主。乙方经营归业主所有的共用部位，共用设施设备所得扣除合理成本后，收益归业主所有。5、要求公示招投标备案。《鞍山市物业服务收费管理实施办法》（鞍政办发[2008]100号）文件第六章第三十四条：前期物业管理服务收费标准，可参考本实施办法，由开发商与通过招投标方式聘用的物业服务企业协商确定。有以下三种情况可以拒交物业费：（1）物业企业与开发企业没有背离的原则；（2）物业企业没有进行过招投标。（如果有，请提供招标、投标、评标、中标、定标的五大流程的相关资料，还有最后的专家签字。如果没有，根据国务院物业管理条例若干问题司法解释，如没有招投标备案企业按各地方物业服务价最低标准收费）；（3）物业企业没有遵循政府指导价定价标准。（发改委在2007年发布的2285号文件明确指出物业费属于政府指导价范围，各省各市各地区根据国家发改委的2285号文件来制定收费标准，进行取费的约定，大连矩合物业公司收费不当，超过约定的取费标准和服务标准以及等级标准）。6、要求公示五证。（1）前期物业管理委托合同；（2）前期物业管理协议；（3）物业服务备案申请；（4）物业服务项目备案登记表；（5）房屋及附属设施设备运行情况，验收明细。二、一审审判程序存在瑕疵。一审法院并未对物业服务现场勘察，对上诉人提供的证据也不予采信，一审判决未能考虑案件的社会影响，对上诉人要求依法按物业所提供的服务打折交纳物业费并未提及。“没有义务就没有权利。”《合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”不履行义务而堂而皇之享受权利的现象，为法理不容，与法律相悖，至民众激愤。纵观今日普遍存在的物业公司推卸服务义务、提供劣质服务之乱状，物业公司的守法意识淡薄、职业道德低下固然是根本原因，然司法机关的纵容与偏袒亦难辞其咎，使得不履行服务义务十分之九的物业公司竟可欣欣然忝受100%的物业服务费，本案便是实例。对于物业公司服务存在严重瑕疵的，人民法院应当判决大幅度减免物业费，方能刹住物业服务界的不正之风。大连矩合物业公司辩称：同意一审判决，请求维持原判。大连矩合物业公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告给付拖欠的物业服务费4455元、滞纳金4878.23元，合计9333.23元。2、诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告大连矩合物业公司为立山华府二期小区的物业服务公司，被告张金玉系该小区60栋19层111号的业主，该房屋的建筑面积为95.21平方米。在购买房屋时，原告与被告签订《前期物业服务合同》一份，协议主要约定：物业费标准为住宅每平方米1.3元/月、电梯费35元/户/月，甲方不按协议约定时间交纳物业费的，自逾期之日起按每日0.3%承担滞纳金。合同签订后，原告对小区实施了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等管理及服务，被告自2017年9月16日至2020年9月15日未向原告交纳物业服务费。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护。在购买房屋时，原告与被告签订的《前期物业管理服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告自业主入住起按合同约定为立山华府二期小区提供了保洁、绿化、保安、共用设施设备日常维修等物业管理及服务，被告应按合同约定履行交纳物业费的义务。被告对《前期物业服务合同》真实性及欠费事实无异议，故该院对被告欠缴物业费的事实予以确认。物业合同中明确约定物业费为每平米1.3元/月，被告欠缴时间为2017年9月16日至2020年9月15日，被告应缴纳物业费为1.3元/月/平×95.21平×36个月=4455元，故该院对原告要求被告缴纳物业费4455元的主张予以支持。关于原告主张被告支付其滞纳金(按日0.3%计算)一节，该院认为，原、被告双方约定以欠费总额的0.3%按日支付滞纳金，该约定标准过高，缺乏事实和法律依据，故不予支持，应自起诉之日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算滞纳金为宜。关于被告辩称“我不是不交物业费，而是暂缓交费，已经给物业下整改函，在物业标准没有达到一块三之前，将暂缓交费一节”，该院认为，根据双方签订的《前期物业服务合同》，原告提供了物业服务，被告应当履行交纳物业费的义务，原告以物业服务没达到标准、已下整改函为由暂缓交费无事实及法律依据，故对被告的该项辩称该院不予采纳。关于被告辩称“我家窗户漏气，小区服务质量不达标，存在各种问题，如：小区环境不好、绿化问题、保安问题、门禁卡问题、通知传递服务不到位问题、卫生问题、设施维护问题等”一节，该院认为原告已实际提供物业服务，如原告在服务过程中存在瑕疵问题，业主应通过召开业主大会或成立业主委员会实施管理权利。同时，原告作为服务者，应本着积极服务的工作态度，对业主提出的合理建议和要求及时改进，为业主创造良好舒适的生活环境。现被告以不缴纳物业费来对抗原告提供的服务，显系不妥。故该院对被告的该项辩称不予采纳。据此判决：一、被告张金玉于本判决发生法律效力后十日内给付原告大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司自2017年9月16日至2020年9月15日止的物业费4455元及滞纳金(自起诉之日起至判决指定付款之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付)；二、驳回原告其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为：物业服务合同是一种特殊的服务合同。它面向的是众多的业主。对物业服务质量的好坏，每个业主的感受都可能不同。对同一项物业服务，有的业主认为还可以，有的业主可能会认为不好。因此，当出现这样的问题时，业主与物业公司之间应当积极沟通，共同解决面临的问题。避免以拒交物业费的方式与物业公司进行抗衡。因为物业公司进行物业服务的资金来源主要是靠业主缴纳的物业费。如果业主都采取拒交物业费的形式，那物业公司的服务质量肯定会下降。这样就会形成恶性循环，这样的结果就是业主和物业公司都会受到伤害。当然，如果双方无法进行沟通，出现的问题不能得到根本解决，业主可以通过业主委员会或者召开业主大会，解聘物业公司。回到本案，张金玉提出大连矩合物业公司物业服务存在重大瑕疵。但从其提供的证据来看，尽管大连矩合物业公司在物业服务方面存在一定的瑕疵，但尚不构成重大瑕疵。故对一审法院判决其给付拖欠的物业费正确，本院予以维持。但一审法院判决给付滞纳金不妥，本院予以纠正。综上所述，张金玉的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、撤销鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3057号民事判决第二项；二、变更鞍山市立山区人民法院（2020）辽0304民初3057号民事判决第一项为：张金玉于本判决发生法律效力后十日内给付大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司自2017年9月16日至2020年9月15日止的物业费4455元；三、驳回大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，由张金玉负担20元、由大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司负担5元；二审案件受理费50元，由张金玉负担40元、由大连矩合物业管理有限公司鞍山分公司负担10元。本判决为终审判决。审判长 曾 桂审判员 张 雪审判员 许爱军二〇二〇年十一月二十三日书记员 赵婷婷