陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1940号 上诉人（原审被告）：常立新，男，汉族，1966年11月14日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住宝鸡市渭滨区。 委托诉讼代理人：王建强，陕西新纪律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：杜某某，男，汉族，2008年10月16日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，学生，住西安市未央区。 法定代理人：张艺，女，汉族，1976年6月10日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住西安市雁塔区**，系被上诉人杜某某母亲。 委托诉讼代理人：史亮，陕西和途律师事务所律师。 上诉人常立新因与被上诉人杜某某房屋租赁合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人常立新向本院提出上诉请求：依法撤销一审判决第一项，并改判上诉人支付被上诉人房屋租金2290965元，比一审判决金额少付358193元。事实与理由：因新冠疫情影响导致经营场所停业3个月，一审判决仅减免2个月房租，同时对房屋租金递增部分并未酌减，有失公平。同时，依据《合同法》司法解释（二）第二十六条规定的情势变更原则，也应降低每月房租费用。 被上诉人杜某某辩称，1、上诉人的上诉是法律适用问题，情势变更原则是在履行合同状态下的适用，不适用于本案；2、本案上诉人从2019年开始一直拖欠租赁费，一审判决只减免二个月合理，一审判决正确，请求二审驳回上诉人的上诉请求。 被上诉人杜某某向一审法院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付原告房屋租赁费3665544.64元；2、本案诉讼费、保全费、保险费由被告承担。 一审法院认定事实：2013年9月18日，因原告杜某某尚为无民事行为能力人，其父杜剑旻代原告与被告常立新签订《房屋租赁合同书》一份约定，租赁标的物为城市公馆16号楼商铺一至六层，建筑面积约为9113.51平方米，租赁期限自2013年9月1日至2024年8月31日，租赁期11年；自2014年9月1日至2015年8月31日止为免租期，不计租金，起始租金为每平方米33元，月租金为300746元；从2017年9月1日起每年对租金予以调整，每年递增6%；被告交纳租金，原告开具收条或收据，如被告需要税务发票，被告应当承担由于开发票产生的税费；为防止被告拖延交纳房屋租金、动力使用费、物业管理费及其他行为导致原告权益受损，由被告向原告交纳保证金30万元；当被告拖欠房租超过10日时，原告有权用保证金抵扣。2016年1月28日，宝鸡市房地产交易权属登记管理处为原告就上述房屋办理了所有权登记，由原告杜某某单独所有。上述合同签订后，原告方向被告交付了房屋，被告交纳了保证金30万元，双方开始履行合同，被告在承租房屋内开办了KTV和宾馆；2017年9月1日前的租金被告按照每年3608950元全部交纳，2017年9月1日至2018年8月31日年度租赁费按照约定上涨6%为3825487元，被告欠付租金100万元至今未付；2018年9月1日至2019年8月31日年度租金按照约定的递增6%为4055016元全部交纳；2019年，被告曾与原告之父杜剑旻联系商谈要求将自2019年9月1日起年度租金降至380万元，但双方未签定书面协议，双方在庭审中未就实行380万元年租金的条件陈述一致。2019年9月1日起至今被告仅交纳租金20万元。2020年4月26日，原告尚为限制行为能力人，其父杜剑旻代其与被告常立新签订《关于解除房租租赁合同的协议》一份约定，双方于2013年9月18日签订了《房屋租赁合同书》（以下简称原合同），因被告原因原合同租金条款未能履行，经双方协商，确定解除原合同，就如何解除，双方达成如下条款：被告2020年4月26日将承租的房屋交至原告，移交前被告可带走相关物品，但已固定于房屋的装修物（包括空调、水电设施等）不得破坏带走，被告必须清空房屋内所有的家具家电及其他物品，移交后房屋内所剩被告及相关人员的物品，原告视为被告及相关人员的丢弃物，原告可自行处理，被告及相关人员不得提出异议。同日，双方签署《房屋移交情况说明》一份载明，被告于当日进行了房屋移交。原告至今未向被告退还保证金30万元。 另查，因新型冠状病毒肺炎疫情原因，被告在上述租赁房屋内经营的宾馆和KTV在合同解除前曾停止营业数月。2020年5月18日，宝鸡市文化和旅游局发出了《关于有序推进娱乐场所互联网上网服务营业场所复工复产的通知》。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告签订了房屋租赁合同，系双方的真实意思表示，应为有效，双方均应按照约定及时全面地履行合同义务。首先关于原告主张的欠付租赁费的数额，双方对于2017年至2018年8月31日年度欠付租金100万元均无异议；自2019年9月1日起至合同解除期间的租赁费，被告辩称双方已经达成合意将该年度租金调整为380万元，但双方并未签订书面协议，原告亦不认可，故该年度的租金仍应按照原合同约定的标准进行计算，即月租金应为4055016元×1.06÷12个月＝358193元。双方合意于2020年4月26日解除合同，被告于当日移交了租赁的房屋，双方实际履行合同8个月。另因新型冠状病毒肺炎疫情原因，被告在上述租赁房屋内经营的宾馆和KTV在合同解除前曾停止营业数月，基于公平原则，酌情减免2个月的租金，故被告欠付的租赁费总额应为358193元×（8-2）个月+100万元＝3149158元。另被告已支付20万元租金，且交纳了30万元保证金，现合同已经解除，被告应当支付的的租金数额为3149158元-20万-30万元＝2649158元。其次关于原告主张的保全保险费，原告为申请财产保全投保了诉讼财产保全责任保险，支付一定数额的保险费，该担保方式并非法定的唯一方式，双方在合同中亦未有相关的约定，故对该项损失费用不予支持。关于被告辩称的开设宾馆和KTV的资产应当给其予以返还的意见，其可另行主张权利，本案不予处理。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十一条第（二）项、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告常立新于本判决生效之日起十五日内支付原告杜某某房屋租金2649158元。二、驳回原告杜某某的其他诉讼请求。如被告未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费36120元，减半收取18060元，保全费5000元，合计23060元，由原告杜某某承担3060元，被告常立新承担20000元。 二审审理期间，上诉人常立新提交了四组证据：1、宝鸡高新开发区常乐假日酒店、宝鸡好声音娱乐有限公司登记信息；2、房租赁合同书二份（其中一份是上诉人与陕西宏方置业有限责任公司宝鸡分公司所签订）；3、陕西宏方置业有限责任公司宝鸡分公司证明；4、交纳房租银行凭证。证明目的：案涉房屋的出租方是陕西宏方置业有限责任公司宝鸡分公司，不是本案被上诉人。被上诉人质证意见：上诉人提交的四组证据均不属新证据，证据1是工商登记档案信息，是一审期间就存在的。证据2与本案不具有关联性，陕西宏方置业有限责任公司宝鸡分公司是我们自己的公司，双方签订协议时房本还未办好，办好后就以被上诉人个人名义与上诉人签订了协议，对四组证据的证明目的均不认可。 经合议庭评议，对上诉人提交四组证据的真实性予以认定，对证明目的本院结合全案事实予以综合认定。 二审审理查明事实与一审查明事实一致，本院予以确认。 本院认为，上诉人在一审审理期间认可其与被上诉人签订的《房屋租赁合同书》，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，故对该合同的真实性本院予以确认。双方在履行合同过程中，又于2020年4月26日签订书面解除协议，根据此协议涉案合同已于2020年4月26日解除。上诉人认为本案应适用情势变更原则降低每月房租费。情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。从本案查明的事实看，上诉人与被上诉人虽合意于2020年4月26日解除涉案合同，但从双方履行看，上诉人未按合同约定向被上诉人支付租赁费，上诉人也认可拖欠被上诉人2017年至2018年8月31日的租金100万元，以及2019年9月1日至合同解除期间的租赁费。虽然从2020年1月23日起，宝鸡市针对新冠肺炎疫情采取了相应防控措施，要求市民减少外出和聚餐，餐饮业未能正常开放，上诉人受疫情影响未能正常营业属不可抗力，但造成本案合同解除的原因系上诉人拖欠租赁费，而非情势变更。且一审判决已因疫情影响对上诉人减免了两个月租金，因此，对于上诉人称因情势变更应降低每月房租费用之上诉理由本院不予支持。对于上诉人在二审审理中提出被上诉人主体问题，依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十三条规定“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”从本案上诉人的上诉请求来看，其并未提出主体问题，且上诉人在一审庭审中对涉案合同的真实性表示认可，因此，对于该上诉理由本院不予支持。 综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由无证据支持。经合议庭评议，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6673元，由上诉人常立新承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  黄 婷 书 记 员  李 雯 1