江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏02民终3502号上诉人（原审原告）：王建红，女，1977年5月25日生，汉族，住淮安市清江浦区。委托诉讼代理人：唐海杰，江苏诚卓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：无锡麦多多房地产营销策划有限公司，住所地无锡市惠山区惠山大道108-4-507-1（地铁西漳站区）。法定代表人：吴建宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宸宇，江苏新翔律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：江苏金销房地产营销策划有限公司，住所地无锡市广益路309-2209。法定代表人：吴建宇，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾源，江苏新翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：田宸宇，江苏新翔律师事务所实习人员。上诉人王建红因与被上诉人无锡麦多多房地产营销策划有限公司（以下简称麦多多公司）、江苏金销房地产营销策划有限公司（以下简称金销公司）不当得利纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2019）苏0206民初7783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王建红向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持其一审诉讼请求。事实及理由：一、麦多多公司、金销公司没有提供任何证据显示其授权杨小明与麦多多公司、金销公司签署过相关服务费协议，而麦多多公司提供的《中威国际公寓服务费确认书》（以下简称《服务费确认书》）并非其所签，该确认书对其没有法律约束力。1.一审中，麦多多公司、金销公司对于《中威国际公寓商品房认购书》（以下简称《商品房认购书》）系谁所签陈述为“不清楚”，麦多多公司、金销公司作为专业的房产销售单位也应当知晓在没有授权的情况下他人无权代其签署任何协议，在此情况下一审法院仅凭杨小明曾向其介绍过房源，并帮助其向麦多多公司、金销公司要求出具发票，断定杨小明获得了其授权购买房屋，继而有权签署相关协议，显然没有任何依据。2.即便《服务费确认书》确为杨小明本人所签，但《服务费确认书》无法看出与涉案房屋有任何联系，无法排除杨小明本人与麦多多公司、金销公司之间还存在其他房屋的购买意向。二、麦多多公司、金销公司也不是收取服务费的适格主体。1.《服务费确认书》中销售代理签字处“刘宏伟”的身份不明，尚无证据证明该人系开发商无锡威孚房屋开发有限公司(以下简称威孚公司)的工作人员，即便刘宏伟系麦多多公司或金销公司的员工，他也无权代表威孚公司对外出售房屋，更无权收取所谓的服务费。2.王建红与麦多多公司、金销公司并没有就服务费为10万元达成合意，10万元收据上从未注明收费的事由，不能推定其知晓该10万元为服务费。3.即使存在服务费，《商品房认购书》备注处提到的服务费金额仅为3万元。4.《商品房认购书》中约定的房屋价格（含服务费3万元）为777444元。如果支付10万元服务费，房屋价为671544元，最终价格771544元。其能够取得的降价结果只比原先总价低了5900元。王建红无需冒向第三方支付10万元服务费的风险去获取5900元的降价幅度，将相应的款项直接支付给开发商更符合生活常理。三、即使《商品房认购书》、《服务费确认书》是杨小明所签且有权代其签署，麦多多公司已构成欺诈，《商品房认购书》、《服务费确认书》应属无效。涉案房屋在无锡房屋网上的公示价格4960元，根据《商品房销售明码标价规定》及有关法律规定，销售价格不得高于备案价格，如果涨价，必须二次备案，并说明涨价原因。麦多多公司以收取手续费的形式变相抬高房屋价格已构成欺诈，签订的相关协议也没有法律效力。麦多多公司、金销公司二审共同辩称：麦多多公司、金销公司是开发商众多分销单位之一，与开发商之间没有签订分销合同。当时，小型开发商都是采用这种模式售房。通过其购买房屋会有优惠价格，这样购房者最终支付的购房款会比总额略低，佣金并不固定，按照挂牌标准价与成交价差额商谈佣金价格，由购房者直接向其支付。即便购房者自行向开发商卖房购房，开发商最终到手的金额也是669708元，其他的费用将由总代或分销获取。政府的备案价格仅针对商品住宅，但案涉房屋是商住性质，不在规定的范围之内。针对此类性质的房屋，即便有备案价格，开发商也可以自行决定销售价格。关于本案所涉房屋，由于第一次商谈时房屋标准价格是786783元，与开发商谈下来的房屋价格为7474444元，约定的佣金是30000元，购房者总共需要777444元。后来再次协商，房屋价格变为669708元，佣金10万元，购房者总共支付769708元，实际比标准价格优惠了近2万元，也少于第一次商谈的总付款。由于其已经与杨小明签订了《服务费确认书》，明确了已经交纳的服务费不予退还，王建红也实际交纳了10万元服务费，所以在签订确认书后再次帮忙降价后，并没有重新签订新的确认书。请求法院驳回上诉，维持原判。王建红向一审法院起诉请求：麦多多公司、金销公司向其返还10万元并支付利息（以10万元为基数，自2017年12月6日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至10万元实际返还之日止，按同期全国银行间同业拆借中心贷款市场报价利率计算）；诉讼费由麦多多公司、金销公司负担。一审认定事实如下：王建红向威孚公司购买中威国际公寓6-7幢2单元1304号房屋。2017年10月底，王建红向威孚公司支付购房定金5万元（刷卡）。2017年12月1日，王建红向威孚公司刷卡支付购房款25万元。2017年12月3日，王建红通过POS机分别刷卡支付38736元、11700元、18300元，共计68736元，POS签购单载明收款商户的名称为无锡市广瑞路5号个体吴建宇房产。同日，麦多多公司向王建红出具收据2份，金额分别为38736元、3万元，收款方式为POS，收款事由未写明，收据由麦多多公司盖财务章，经办人为宋云霞。2017年12月3日，王建红向威孚公司刷卡支付购房款15708元。2017年12月3日，麦多多公司（甲方）与杨小明（乙方）签订《服务费确认书》，内容为：1、乙方至售楼处现场签署本服务协议书，并且向甲方缴纳相应的服务费。2、自本协议签订之日起，视同乙方认可甲方的服务，因此所交纳的服务费甲方有权不予退还。3、乙方所缴纳的服务费，不作房款抵扣使用……2017年12月6日，王建红通过POS机分别刷卡支付21264元、1万元，共计31264元，POS签购单载明收款商户的名称为金销公司。同日，金销公司向王建红出具收据2份，金额分别为21264元、1万元，收款方式为POS，收款事由未写明，收据由金销公司盖财务章，经办人为宋云霞。2017年12月7日，王建红与威孚公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房买卖合同》），由威孚公司将中威国际公寓6-7幢2单元1304号房屋出售给王建红，房屋面积124.02平方米，每平方米5400元，总价款669708元，付款方式：买受人于2017年12月7日前支付335708元，余款334000元由买受人申请贷款支付。2018年2月，王建红向威孚公司刷卡支付购房款334000元。2018年3月，王建红向威孚公司刷卡支付购房款13028元。2018年3月8日，威孚公司向王建红开具了金额为671544元的购房款发票。2019年10月15日，金销公司向王建红开具了金额为31264元的服务费发票。2019年10月17日，麦多多公司向王建红开具了金额为68736元的服务费发票。一审中，双方一致确认最终房屋总价款为671544元。王建红陈述其交纳的购房款为：2017年10月底支付5万元，2017年12月1日支付25万元，2017年12月3日支付15708元，2018年2月支付334000元，2018年3月支付13028元，上述款项均为刷卡支付，剩余款项因未找到相应凭证，记不清了，扣除本案有争议的10万元外，交纳的房屋总价款为671544元。麦多多公司、金销公司对王建红陈述的上述交纳购房款的时间、金额无异议。王建红提交关于案涉房屋公示单价的网页打印件，该网页打印件显示中威国际公寓6-7幢2单元1104室公示单价为4500元/平方米，用途为办公，证明不存在因麦多多公司、金销公司的原因将案涉房屋价格调低的情况。经质证，麦多多公司、金销公司对真实性无异议，但认为：该证据与本案无关，案涉房屋系办公用房，并非纯住宅房屋，故不在限价政策范围内。麦多多公司、金销公司提交《商品房认购书》复印件，证明2017年10月6日王建红签署了《商品房认购书》，杨小明是其代理人。《商品房认购书》载明：出卖人为威孚公司，认购人为王建红，认购物业：中威国际2单元1304号房，建筑面积124.02平方米，标准价786783元，认购单价6026.8元/平方米，认购总价747444元，首期房款374444元，于2017年11月25日前付清并签订《商品房买卖合同》，其余房款373000元须在签约当日内办妥按揭贷款手续。备注栏载明：10月30日之前付5万元，11月25日之前付清剩余房款和3万元服务费。《商品房认购书》中，刘宏伟在出卖人销售代理人处签名，买受人处的签名人姓名为王建红，并按有手印，买受人代理人处签名人姓名为杨小明。《商品房认购书》的落款时间为2017年10月6日。经质证，王建红认为《商品房认购书》上“王建红”姓名并非其本人所签，手印所并非其本人所按，其从未签署过《商品房认购书》，只签过《商品房买卖合同》，刘宏伟也并非是威孚公司工作人员，系麦多多公司、金销公司的工作人员。麦多多公司、金销公司提交杨小明与麦多多公司、金销公司工作人员张栋媛的微信聊天记录以及杨小明与麦多多公司、金销公司工作人员刘青青的微信聊天记录，证明2019年10月，杨小明作为王建红的代理人，向麦多多公司、金销公司索要服务费发票，麦多多公司、金销公司向其开具了服务费发票。经质证，王建红认为其曾经要求麦多多公司、金销公司开具发票作为证据使用，但其索要发票并不代表其认可麦多多公司、金销公司有权收取10万元款项。一审中，法院向杨小明进行了调查，杨小明在调查笔录中陈述：《商品房认购书》系由其签名，“王建红”的名字系由其帮王建红签署，手印也是其帮王建红所按，当时王建红不在现场。《服务费确认书》现在虽然只有复印件，但从字迹来看，是其所签，当时签了一些文件，其对《服务费确认书》的内容并不知晓。签署《服务费确认书》的时候，王建红也不在场，手印也是其所按。王建红并没有书面委托其到威孚公司认购商品房，只是口头委托。去威孚公司办理购房手续有多次，其曾和王建红一起去过，只有其有空，其就会和王建红一起去。购房款都是王建红支付的。关于是否约定过服务费，其认为应该是没有服务费的。麦多多公司、金销公司提交的其与张栋媛、刘青青的微信聊天记录都是真实的，是王建红让其代为向麦多多公司、金销公司领取发票。王建红陈述：一开始是由杨小明带她去看房的，但并没有委托杨小明购房。其购房也未通过麦多多公司、金销公司的渠道，麦多多公司、金销公司也未提供任何服务。当时有人在万达广场发传单，其看到传单后，就到售楼处购房了。麦多多公司、金销公司陈述：威孚公司将开发的中威国际公寓房屋交由无锡思源兴业房地产经纪有限公司（以下简称思源公司）进行分销，麦多多公司、金销公司与思源公司达成口头分销协议，麦多多公司、金销公司寻找客户，引导客户签约，可向客户收取服务费。刘宏伟系思源公司工作人员。王建红与杨小明于2003年11月24日登记结婚，婚后生育儿子。2009年5月22日，王建红与杨小明登记离婚。王建红陈述离婚后儿子随其共同生活，其至今为止一直单身未再婚。以上事实，由上述所列各项证据及当事人陈述等证据在卷佐证。一审法院认为：王建红主张麦多多公司、金销公司因不当得利，须向其返还已收款10万元并支付相应利息。不当得利是指因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益。麦多多公司、金销公司认为，麦多多公司与王建红之间构成服务合同关系，收取的10万元系服务费，有合法依据，无须返还。本案核心争议焦点为王建红与麦多多公司、金销公司之间有无形成服务合同关系，麦多多公司、金销公司是否有权收取10万元。经审查，麦多多公司、金销公司与王建红之间形成服务合同关系。理由是：第一，根据法院向杨小明所作调查，杨小明在2017年12月3日的《服务费确认书》和2017年10月6日的《商品房认购书》上签名，可以认定该《服务费确认书》、《商品房认购书》都是真实存在的。虽然王建红不认可《商品房认购书》由其所签，也不认可杨小明系其代理人，但杨小明系其前夫，双方共同生育了儿子，王建红也未再婚，杨小明在调查笔录中认可王建红口头委托杨小明到威孚公司认购商品房，王建红也陈述一开始是由杨小明带王建红去看房。王建红通过POS机分别刷卡支付68736元、购房款15708元和麦多多公司与杨小明签订《服务费确认书》均在2017年12月3日同一天。第二，王建红陈述其与威孚公司只签订了《商品房买卖合同》，未签订诸如《商品房认购书》等协议，但王建红在《商品房买卖合同》签订前，就已向威孚公司支付了5万元定金和25万元购房款，如若没有其他书面协议，也未授权杨小明签订《商品房认购书》，是不符合常理的。2019年10月，王建红又委托杨小明向麦多多公司、金销公司索要了发票。即使王建红未在《商品房认购书》上签名，也可认定王建红对杨小明是有授权的。第三，王建红刷卡支付68736元和31264元之后，麦多多公司、金销公司向王建红开具了收据，收据上盖有麦多多公司、金销公司的财务章。王建红在此后并未提出相关异议，直到2019年10月，王建红才向麦多多公司、金销公司索要发票，之后才起诉要求返还该10万元。第四，2017年12月7日王建红与威孚公司签订了《商品房买卖合同》，此时房屋总价款已进行了明确，在王建红于2018年2月刷卡支付334000元时，加上案涉争议的10万元，已超过房屋总价款，如若王建红认为该10万元是算作购房款的，那王建红不应再按334000元的金额支付购房款，其后也无必要再支付购房款13028元。第五，《商品房认购书》中约定的认购总价为747444元，加上服务费3万元，合计为777444元。最终购房总价为671544元，加上麦多多公司、金销公司陈述的服务费10万元，合计为771544元，该款未超过777444元。综合分析上述因素，足以认定王建红与麦多多公司、金销公司之间形成了服务合同关系，且王建红在刷卡支付68736元和31264元时，是明知该款是用于支付服务费的，王建红作为具有完全民事行为能力的当事人，其对于该费用的收取目的是知晓的，当时亦同意支付该费用。《商品房认购书》中约定的服务费为3万元，但后来房屋总价又降低了，王建红刷卡支付了10万元，且实际已经支付，并收取了麦多多公司、金销公司开具的收据，在长达两年不到的时间内也未提出任何异议，法院认定服务费金额应是收据上载明的10万元。现王建红要求返还该10万元，认为麦多多公司、金销公司无合法依据收取该款，与事实不符，法院不予支持。综上，王建红要求返还10万元并支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，作出判决：驳回王建红的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元（已由王建红预交），由王建红负担。本院对一审法院已查明的事实依法予以确认。本案二审争议焦点：王建红与麦多多公司、金销公司之间有无形成服务合同关系；如构成，合同效力如何认定。本院认为：关于是否形成服务合同关系。首先，根据杨小明的陈述，其取得了王建红口头委托至威孚公司认购房屋，也曾与王建红一起去威孚公司办理手续，王建红、杨小明的行为足以让相对人相信杨小明与王建红存在一定关系、杨小明在《服务费确认书》上签字是获得了王建红的授权。其次，2017年12月3日麦多多公司与杨小明签订《服务费确认书》，当日王建红就通过POS机分别刷卡支付了68736元，该款项并非支付给开发商威孚公司，而是由麦多多公司出具收据。王建红虽称杨小明未取得其授权，但王建红负担了应当履行的义务，以实际行为履行了杨小明签订《服务费确认书》，且对《服务费确认书》并未提出异议。第三，王建红认为《服务费确认书》确定的金额为3万元，但其在《服务费确认书》签订的当日支付的金额就已经超出了3万元，故王建红认为即便存在服务费但金额也仅为3万元的主张没有事实依据。而且在签订正式房屋买卖合同前一天，王建红又向金销公司支付了31264元，此时王建红向开发商之外的主体支付了10万元，而作为普通人对于市场交易风险也应当具有一定判断，但王建红并未提出异议。王建红所称10万元是提前预交的大修基金、契税等，无任何依据可以证明，也与常理不符。第四，从一审查明的事实看，王建红的总付款确实低于认购书总价。最后，杨小明向销售人员催讨发票，王建红并未举证证明杨小明是为自己的利益而实施该行为。在杨小明的催讨之下，麦多多公司、金销公司也向王建红开具了服务费发票。据此，王建红与麦多多公司、金销公司之间形成了服务合同关系，王建红主张100000元系不当得利，无事实及法律依据，本院不予支持。关于合同效力问题。《无锡市物价局、无锡市住房和城乡建设局关于进一步规范新建商品住房销售明码标价及“一价清”制度的通知》第二条规定：“认真落实新建商品住房销售‘一价清’制度。除房款外，房地产开发企业和其他单位、个人不得向购房者收取电商费、团购费、居间服务费、信息咨询费等其他任何价款和费用，不得以捆绑搭售和附加条件等限定方式，使购房人接受商品或者服务价格。房屋中介机构、电商等代理销售新建商品住房，其代理费用由房地产开发公司支付，不得转嫁购房者。”明码标价及“一价清”制度针对的是商品住房，而本案所涉房屋并非是商品住房而是办公性质的公寓。根据上述分析，麦多多公司、金销公司提供服务使王建红获得了购房优惠，不存在以居间之名行规避商品房备案制度之实的问题，故王建红以麦多多公司、金销公司收取服务费突破备案价、违反相关法规为由主张合同无效，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，王建红的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人王建红负担。本判决为终审判决。审判长  林中辉审判员  孙 宏审判员  杜伟建二〇二〇年十一月十日法官助理周喆菁书记员陆焱琳