安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2361号 上诉人（原审被告）：徐亚林，女，1961年11月8日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。 委托诉讼代理人：丁凌，安徽恒物律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁健，安徽恒物律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：储晓琴，女，1960年1月21日出生，汉族，住安徽省安庆市岳西县。 委托诉讼代理人：彭德琨，岳西县天堂镇法律服务所法律工作者。 原审被告：陈志奇，男，1962年9月3日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。系徐亚林丈夫。 上诉人徐亚林因与被上诉人储晓琴、原审被告陈志奇房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省岳西县人民法院(2020)皖0828民初2035号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人徐亚林及其委托诉讼代理人丁凌、被上诉人储晓琴及其委托诉讼代理人彭德琨、原审被告陈志奇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐亚林上诉请求：撤销一审判决，改判驳回储晓琴的诉讼请求；一、二审诉讼费由储晓琴承担。事实和理由：一、一审判决认定徐亚林与储晓琴之间房屋买卖合同成立违背事实和法律规定。徐亚林与储晓琴就案涉房屋的买卖进行过协商，但就买卖价格、房屋过户登记、税费承担等内容未达成一致意见，无法确定双方权利义务，根据《合同法》的相关规定，双方之间的买卖合同并未成立。徐亚林于1996年元月以25812.16元的房改房价格购买案涉房屋，2000年该房屋的正常价格在60000元左右，徐亚林不可能以40000元价格转让该房屋，且2003年8月前案涉房屋的水、电费一直从徐亚林的工资中代扣，储晓琴2012年以无房户的身份申请岳西县廉租房，这些都足以证明徐亚林和储晓琴之间的房屋买卖关系未成立。一审判决仅从徐亚林的收款行为和房屋的实际占有使用来推断双方就案涉房屋的买卖已经达成“口头协议”，不仅违背了当事人的真实意思表示，也不符合房屋买卖的通常交易习惯和相关法律规定。徐亚林虽然收取了储晓琴37000元并出具了收条，但收条上没有明确是收取购房款，储晓琴实际占有案涉房产并持有产权证书，但近20年时间一直未要求办理过户登记，双方均没有继续进行房屋买卖的意思表示，已由原来的房屋买卖转变为房屋租赁。二、一审判决将陈志奇的收款行为认定为表见代理违背客观事实和法律规定。徐亚林对陈志奇2005年4月18日以其名义向储晓琴出具一份收条的事情不知情，其也从未授意陈志奇收款和出具收条。首先，案涉房屋属徐亚林个人房产，房屋产权证书上记载的权利人也仅徐亚林一人，通常情况下，不会将陈志奇视为案涉房屋的共有权人。其次，徐亚林与陈志奇离婚是通过双方单位和当地社居委、镇政府调解的，是公开的，外界都知道徐亚林与陈志奇离婚的事实。徐亚林与储晓琴协商买卖房屋时其已与陈志奇离婚多年，陈志奇不可能参与其中，没有任何证据证明徐亚林曾授意陈志奇代为收取购房款，也没有证据证明徐亚林知晓陈志奇代收购房款的行为。储晓琴为陈志奇垫付保险费和陈志奇出具收条的行为发生在2003年4月16日至2005年4月18日期间，这期间陈志奇尚未与徐亚林复婚，陈志奇与徐亚林之间不存在共同的利益关系，而储晓琴与陈志奇之间存在利益关系，陈志奇为了消除其对储晓琴的债务，储晓琴为了达到确认购房款的目的，因此陈志奇是根据储晓琴的授意出具收条的，而不是按照徐亚林的授意出具的。三、储晓琴的起诉超过了诉讼时效。如果双方已经达成房屋买卖的“口头协议”，在徐亚林收取37000元购房款时储晓琴就有权要求徐亚林履行办理过户登记的义务，但直到2020年7月13日储晓琴才主张权利，超过了《民法总则》第一百八十八条规定的诉讼时效。 储晓琴辩称，一审法院认定其与徐亚林之间的房屋买卖合同成立是正确的。根据《合同法》第10条的规定，双方的口头合同不违反法律规定。一审庭审中证人储某证实双方就案涉房屋买卖达成一致意见。房屋实际交付、房款已结清、房屋的产权证书也已交付储晓琴，口头合同已实际履行。二、一审判决认定陈志奇的收款行为系表见代理正确。证人储某出庭证实看房、谈判时陈志奇均参与。储晓琴并不清楚徐亚林与陈志奇离婚的事情。三、本案不适用诉讼时效。房屋过户是房屋买卖的随附义务，并非债权。徐亚林在一审时未提出诉讼时效抗辩，其在二审中提出不应支持。 陈志奇辩称，其同意徐亚林的上诉请求及理由。 储晓琴向一审法院起诉请求：徐亚林、陈志奇立即协助储晓琴办理产权过户手续。 一审法院认定事实：2000年，储晓琴与徐亚林就储晓琴购买位于岳西县进行过口头协商，约定房屋买卖价格为40000元。储晓琴于2000年3月26日支付37000元给徐亚林，徐亚林向储晓琴交付房屋及该房屋的房产证和土地证。2005年4月18日，陈志奇向储晓琴出具署名为“徐亚林”的《收条》一份，内容为“今收到储晓琴交剩余房款计人民币3000元整”。案涉房屋一直未办理变更登记。以下为双方存在争议或需进一步明确的事实问题：一、徐亚林与陈志奇婚姻关系情况。诉讼中，徐亚林提供相关婚姻登记档案资料，证明徐亚林与陈志奇于1984年9月10日登记结婚，1996年8月12日登记离婚，2007年4月6日登记复婚。储晓琴对上述事实未提出异议，一审法院予以认定。二、6号房产产权状况。1、依产权证书记载：6号房产位于一幢四层楼房的第四层，建筑面积73.33㎡。其《房屋所有权证》填发时间为1996年元月24日，所有权人登记为“徐亚林”；《国有土地使用证》填发时间为1996年6月，土地使用者登记为“徐亚林”。2、诉讼中，徐亚林提供离婚协议书一份（婚姻登记档案资料），证明1996年徐亚林与陈志奇登记离婚时，6号房产由徐亚林协议分得。储晓琴对上述事实未提出异议，一审法院予以认定。另查，前述离婚协议同时载明，6号房产原系徐亚林与陈志奇“双方购买”。三、储晓琴向陈志奇支付3000元的法律效果。诉讼中，储晓琴提交标署时间为2005年4月18日，收款人署名为“徐亚林”的3000元《收条》一份，内容为：“今收到储晓琴交剩余房款计人民币3000元整”。储晓琴提交该份条据，用以证明徐亚林已全额收讫储晓琴支付的4万元购房款。储晓琴、徐亚林、陈志奇一致确认，《收条》为陈志奇所出具。就该3000元支付的法律效果，徐亚林与陈志奇提出辩驳：由于条据内容系完全根据储晓琴授意所写，同时陈志奇在与徐亚林离婚期间并无代理徐亚林实施行为的权利。因此，陈志奇收取储晓琴3000元并向储晓琴出具《收条》，是储晓琴、陈志奇双方间的事，与徐亚林无关，无法达到储晓琴所主张的证明效果。针对徐亚林、陈志奇的辩驳，储晓琴反驳称：一直以来，储晓琴只知道徐亚林与陈志奇系夫妻，对于二人曾经的离婚经历并不知情。陈志奇既使非为6号房产所有人以及未得到徐亚林的授权，其代收并以徐亚林名义向储晓琴出具3000元购房尾款条据，也已构成表见代理。一审法院认证意见：从现有证据看，尽管储晓琴主张的其向陈志奇支付3000元购房尾款系得到徐亚林的授意，以及陈志奇所主张的其以收受“剩余房款”名义代徐亚林出具《收条》并未得到徐亚林的授权，二者皆尚为不确定事实。但即便如此，综合以下四点，一审法院认同储晓琴所提出的表见代理观点，认定在该3000元支付中，陈志奇行为已对徐亚林产生有效代理的法律效果。1、陈志奇作为完全民事行为能力人，对于自己行为及其法律后果，应当具备基本判断能力；陈志奇亦或徐亚林，均未能就陈志奇所收受的3000元，并非《收条》所载明的购房尾款而系其他用途款项，作出合理且具说服力的陈述。因此，陈志奇和徐亚林就《收条》内容中载明的3000元款项性质所作出的否定性辩驳，本身难以成立。2、除非有离婚证书和离婚协议的出示证明，否则，通常情况下将陈志奇视为6号房产产权共有人或是能够代表徐亚林收受购房款的人，并不悖常理。3、无证据表明储晓琴知晓徐亚林与陈志奇曾经的离婚经历。4、徐亚林不仅没有在陈志奇收受3000元后的合理期间就此提出过异议，在徐亚林、陈志奇复婚多年以后，也无证据显示徐亚林曾就此事提出过异议。四、储晓琴申请并居住使用政府廉租房，以及申请书内容的法律效果。庭审中，储晓琴对于徐亚林所举证证明的储晓琴申请并居住使用政府廉租房以及申请书内容的真实性，未提出异议，但不认可徐亚林所提出“储晓琴未购买6号房产”的证明目的。一审法院认证意见：储晓琴申请并居住使用政府廉租房以及申请书相关内容，与储晓琴、徐亚林是否就6号房产达成买卖协议，两项事实之间缺乏法律意义上的关联，并不产生当然的相互排斥存在的法律效果。故对徐亚林就该项事实所主张的证明目的，不予采信。 一审法院认为，徐亚林出具条据，证明已收讫储晓琴全部购房款，同时将房屋及其权属证明交付与储晓琴。该一系列行为表明，储晓琴所主张的其与徐亚林已就6号房产达成口头买卖协议并实际履行，事实依据充分，可予认定。根据法律规定，房屋产权的归属，以实施合法登记为标志。6号房产尽管双方早已达成买卖协议并实际交付，但在未办理产权变更登记的情况下，其法律意义上的产权人依然是徐亚林，以致双方的合同目的并未能真正实现。故此，徐亚林作为出卖人，在已收讫全部房款情况下，协助买受人储晓琴办理产权变更登记是当然义务。储晓琴就此提出相应请求，应予支持。陈志奇与徐亚林虽为夫妻，但并非6号房产的产权人，因此陈志奇不是6号房产买卖协议的出卖人。储晓琴主张陈志奇对案涉产权变更登记负有协助义务，缺乏法律依据，所提相应请求，应予驳回。依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、徐亚林于判决生效后60日内，负责协助储晓琴将尚登记在徐亚林名下的位于本县天堂镇环城路6号的房屋产权，变更登记至储晓琴名下。二、驳回储晓琴其他诉讼请求。案件受理费80元（系减半收取），由徐亚林负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，关于储晓琴的起诉是否超过诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩……”的规定，物权请求权不适用诉讼时效的规定。本案储晓琴协助办理案涉房屋产权过户的主张属于物权请求权，不适用诉讼时效的规定。 关于一审法院判决徐亚林协助办理变更登记是否正确的问题。首先，徐亚林与储晓琴之间的案涉房屋买卖合同是否合法有效。《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。当事人约定采用书面形式的，应当采用书面形式。本案中，徐亚林与储晓琴未约定采用书面形式订立合同，双方以口头形式订立案涉房屋买卖合同亦不违反法律的强制性、禁止性规定。双方订立合同形式合法，订立合同时均为完全民事行为能力人，买卖房屋均为各自的真实意思表示，根据证人储某的证言，案涉合同标的、数量、质量明确，价款协商一致，双方主要权利义务明确，完全具有可履行性，案涉房屋买卖合同合法有效。徐亚林上诉主张其与储晓琴未就价款协商一致，但未提供足以证明其主张的证据，亦未作出合理说明，且其主张与其收取储晓琴37000元的同时将案涉房屋的房产证、土地证交付储晓琴的事实相悖，一审法院认定双方协商价款为40000元有事实依据。其次，陈志奇收取储晓琴3000元房款的行为是否对徐亚林发生法律效力。储晓琴与徐亚林、陈志奇在购房时通过储某介绍相识，加之离婚具有一定的私密性，在夫妻双方未特别说明或他人未参与双方离婚过程的情况下，他人不清楚双方离婚的事实符合常理，结合证人储某的证言，陈志奇参与储晓琴看房、买房的过程，从陈志奇出具的署名为徐亚林的收条“剩余房款”的表述中亦可以证明陈志奇知晓储晓琴与徐亚林之间房屋买卖情况。在不知晓徐亚林与陈志奇离婚事实，且陈志奇全程参与买房过程的情况下，储晓琴有理由相信陈志奇有权代徐亚林收取3000元的房款，根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”的规定，陈志奇收取储晓琴3000元房款的行为对徐亚林发生法律效力。最后，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”以及第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”的规定，储晓琴已按照合同约定足额支付了购房款，徐亚林交付房屋后亦应协助储晓琴办理产权变更登记。 综上所述，徐亚林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由徐亚林负担。 本判决为终审判决。 审判长  诸冬林 审判员  张秀珍 审判员  左 红 二〇二〇年十一月十七日 法官助理王岳霞 书记员朱彤 附本案所适用的法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。