江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏12民终1979号上诉人（原审原告）：李桂珍，女，1965年1月15日生，汉族，住泰州市海陵区。委托诉讼代理人：王春树，江苏畅然律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙梦秋，江苏畅然律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：蔡国华，男，1987年8月26日生，汉族，住泰州市海陵区。上诉人（原审被告）：宗秀秀，女，1986年10月2日生，汉族，住泰州市海陵区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：陈杰，江苏泰和（泰州）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：文健朗，江苏泰和（泰州）律师事务所实习律师。原审第三人：泰州市新世纪房产经纪有限公司，住所地泰州市海陵南路**。法定代表人：王同春。上诉人李桂珍、蔡国华、宗秀秀因与原审第三人泰州市新世纪房产经纪有限公司（以下简称新世纪房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，均不服江苏省泰州市海陵区人民法院（2019）苏1202民初5926号民事判决，分别向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李桂珍上诉请求：增加判决蔡国华、宗秀秀支付违约金42万元。事实和理由：本案系房屋买卖合同纠纷，合同约定的违约金117万元，一审法院仅支持75万元不当，上诉人对一审法院未判决的42万元部分不服，并提出上诉。合同约定的违约金为117万元，被上诉人能够预见。一审判决被上诉人承担75万元违约金，显然损失与违约行为之间存在因果关系。本案房屋买卖合同解除是由于被上诉人明知违约而为之，存在明显主观故意。上诉人实际损失为1219510元，高于约定的违约金，不存在违约金过分高于损失的问题。蔡国华、宗秀秀答辩称：李桂珍上诉称其实际损失为1219510元，没有任何事实及法律依据。其在一审中对于评估价的鉴定报告不予认可，现又以评估价497.15万元作为其实际损失的依据，其前后表述矛盾。因房价不断上涨，李桂珍不存在实际损失。李桂珍认为在确定房屋售出后另行购买三处房产，损失37万余元及律师费10万元，系其自行扩大的损失。由于房屋仍登记在李桂珍名下，如获得117万元的违约金并且房屋并未贬值，那其所获得的违约金是不正当利益，不应当得到法律的支持。请求驳回李桂珍的上诉请求。蔡国华、宗秀秀上诉请求：1.撤销原判，改判驳回李桂珍的一审诉讼请求。2.一、二审的诉讼费、鉴定费由李桂珍承担。事实和理由：1.一审法院归纳争议焦点为“蔡国华、宗秀秀未能获得银行贷款用于支付购房款的行为是否构成违约”，结合法院调取的证据，蔡国华、宗秀秀未能获得银行贷款并不是贷款审批期间有新的个人信用贷款，也不是在8月16日前未提交贷款手续所致。2.一审法院认为签订了补充协议就否定了特别条款的约定不当。3.一审法院认为如在约定期限内无法贷款导致合同不能履行，则李桂珍可将房屋及时出卖给他人以防止房地产市场波动而可能造成的损失，无论何时能办理贷款均有权免责解除合同使合同处于不确定状态对蔡国华、宗秀秀而言有失公允。4.双方均同意签订补充协议继续履行，有没有办新贷和最终不能贷款没有关联，一审强调蔡国华、宗秀秀有过违约行为，据此认定蔡国华、宗秀秀没有积极履行义务不当。5.一审庭审结束后，李桂珍才申请鉴定，违反了法律及司法解释的规定。蔡国华、宗秀秀不同意鉴定，李桂珍不认可鉴定结果，一审判令蔡国华、宗秀秀承担鉴定费用不当。6.一审判决对蔡国华、宗秀秀极不公平。李桂珍答辩称：1.蔡国华如果认为现在的房子都在涨价，我方房屋还可以卖给蔡国华。2.房屋鉴定价格过高，但尊重鉴定机构作出的鉴定结果。案涉房屋实际市场价格很低，一审法院根据鉴定结论作出相应裁判，符合法律规定。3.蔡国华最终未能购买案涉房屋应当承担违约责任。李桂珍向一审法院提出诉讼请求：1、判令蔡国华、宗秀秀给付其违约金117万元；2、本案的诉讼费由蔡国华、宗秀秀承担。一审法院查明的事实：2019年8月8日，李桂珍（甲方、转让方）与蔡国华（乙方、受让方）及原审第三人新世纪房产公司（丙方、中介方）签订合同编号为JY190808004的《泰州市房地产转让合同》一份，约定甲方自愿将座落在泰州市翰林雅居22-1幢106室住宅用房转让给乙方，建筑面积256.23㎡，汽车库面积47.06㎡，合同总价570万元。付款期限及方式：1、乙方于2019年8月8日先付定金叁万元，8月15日前付贰拾柒万元给甲方（定金合计叁拾万元）；2、双方于2019年9月10日到存量房交易中心进行网签合同备案，同时乙方把首付款171万元打到指定银行监管账户，向监管银行申请贷款（369万元），审核通过后确定领取到《交易告知单》当日或20日前，双方到国土局办理产权过户手续。办理完抵押，银行拿到他项权证后，双方交易完成（具体交房和收款的时间以房产交易中心办理好各项手续后为准）。如一方违反本合同相关条款，由违约方向守约方支付违约金壹佰壹拾柒万元。补充条款约定：2019年8月16日前，如因乙方征信不良导致无法贷款，则合同作废，三方均不承担任何费用。蔡国华于2019年8月8日向李桂珍给付定金3万元，并承诺剩余定金27万元于2019年8月20日前给付。此后蔡国华以宗秀秀在国外为由未按买卖合同补充条款约定的时间提供征信资料，亦未按约支付27万元。2019年9月11日，经原审第三人调解和确认，双方达成补充协议：1、乙方在2019年9月15日前再支付定金27万元给甲方；2、2019年11月15日前乙方付总房款的30%（人民币171万元）给甲方，同时双方到网签中心办理网签手续；3、此房屋可过户到乙方指定人名下；4、由于乙方未按时履行合同，待办理贷款手续时受银行贷款政策影响，贷款时根据银行贷款新政执行，乙方提供有效贷款手续，丙方协助乙方办理贷款手续；5、其他付款流程按此协议时间顺延，其他按照原合同履行。原审第三人同时向蔡国华明确告知贷款审批期间不得再有其他贷款，否则影响贷款办理。当日，宗秀秀通过银行转账的方式支付27万元。2019年10月16日，李桂珍与蔡国华、宗秀秀签订《泰州市存量房（二手房）交易合同》及《泰州市存量房交易资金监管协议》各一份，合同载明总价为500万元，首付款150万元，贷款金额350万元。蔡国华、宗秀秀依约向资金监管账户汇入150万元，并由原审第三人协助办理银行贷款。至10月21日，蔡国华、宗秀秀向银行贷款的申请未获批准导致合同未能继续履行，蔡国华于2019年11月起短信通知李桂珍终止协议履行，并明确终止原因系蔡国华、宗秀秀十余次逾期致征信不良，自愿支付3万元予以补偿。李桂珍未予认可，遂起诉主张蔡国华、宗秀秀承担违约责任。一审另查明，蔡国华的个人信用报告逾期及违约信息概要显示贷款逾期月份数为2、贷记卡逾期月份数为8，未结清贷款信息总额为308万元，信贷交易信息明细显示2019年9月19日中信银行股份有限公司泰州高港支行发放140万元个人经营性贷款。宗秀秀的个人信用报告逾期及违约信息概要显示贷款逾期月份数为0、贷记卡逾期月份数为8，未结清贷款信息总额为118万元，信贷交易信息明细显示2019年8月30日中信银行股份有限公司泰州高港支行发放90万元个人经营性贷款，2019年10月18日深圳前海微众银行股份有限公司发放4万元个人消费贷款。关于2019年10月16日所签《泰州市存量房（二手房）交易合同》及《泰州市存量房交易资金监管协议》中的合同总价与2019年10月16日所签《房地产转让合同》房屋价款不一致的问题，双方均确认以《房地产转让合同》的约定为准。2020年4月9日，一审法院依职权至中国银行泰州海陵支行调取借款人为蔡国华申请案涉房屋买卖合同中银行贷款未予通过的审批意见，经查，该银行对该笔贷款经审批银行出具签署意见补充资料理由陈述中明确：“1、借款人夫妻近两年逾期达11次，不符合叙做要求。且本笔为二套房，如要叙做，需符合例外要求，且需要提高一成首付，并提高定价；2、借款人夫妻在首付前发生90万元、140万元无指定用途贷款，核实资金流向，防止首付贷；3、首付款有100万元来自蔡昌盛，核实是否为家庭自有；4、划款委托书上金额应为350万元”。同时形成谈话笔录一份，载明贷款未予审批通过的理由最主要是基于第一点，因近两年逾期达11次，且不符合例外要求，省行作为审批人给出的第二点关于首付贷的意见，首先需借款人符合第一点的例外要求，该行才会继续核实第二点资金流向，目前由于蔡国华夫妇的第一点就不满足，所以就无需核实其他情况。在一审法院审理过程中，李桂珍申请对案涉房屋市场价值进行鉴定评估。一审法院依法委托江苏正兴土地房地产资产评估咨询有限公司进行房屋市场价值鉴定评估（含装饰装修及可移动家具电器），该评估公司于2020年6月10日作出正兴鉴估字（2020）第017号房地产司法鉴定评估报告，估价结果载明案涉房屋在2019年11月26日可能实现的价值总价为497.15万元（含房屋、土地、车库、装饰装修及可移动家俱电器）。李桂珍缴纳鉴定费3万元。一审法院认为，双方已成立合法有效的房屋买卖合同关系，蔡国华、宗秀秀负有依约给付购房款的义务。现蔡国华、宗秀秀已给付定金30万元并向资金监管账户汇入150万元，余款约定以银行贷款方式予以支付。因银行贷款申请未予批准，蔡国华、宗秀秀主张按《房地产转让合同》补充条款的约定终止履行并不承担违约责任，李桂珍同意解除，但其认为蔡国华、宗秀秀已构成违约。故本案的争议焦点为蔡国华、宗秀秀未能获得银行贷款用于支付购房款的行为是否构成违约。根据补充条款的约定，2019年8月16日前，如因乙方征信不良导致无法贷款，则合同作废，三方均不承担任何费用，结合双方约定的付款方式系由蔡国华、宗秀秀申请银行贷款用于支付购房款，则能否顺利贷款是双方合同履行的关键。对于贷款发放的审批，蔡国华、宗秀秀的征信问题是银行放贷审查的重点，为了尽快确定蔡国华、宗秀秀的贷款能力，双方约定由蔡国华、宗秀秀于2019年8月16日前提交征信资料，现蔡国华、宗秀秀因自身原因未能提交；同时，蔡国华、宗秀秀作为购房者应当积极提供征信资料提交银行审查，并对自身贷款能力进行预判，现李桂珍基于信赖蔡国华、宗秀秀有履行合同的能力与蔡国华、宗秀秀在2019年9月11日重新签订补充协议，约定付款流程予以顺延，其他按照原合同履行，可见双方对“2019年8月16日前”的期限约定仍然有效，而补充协议对合同继续履行的约定使得蔡国华、宗秀秀解除合同免责约定已不具备实现可能。现蔡国华、宗秀秀再以房屋转让合同中补充条款的约定要求免责，无事实和法律依据，一审法院不予采纳。蔡国华、宗秀秀因自身原因未能获得银行贷款用于履行购房款的给付义务，致使合同无法履行，蔡国华、宗秀秀应当承担相应的违约责任以维护李桂珍对合同享有的合法履行利益。蔡国华、宗秀秀辩称补充协议未对上述期限重新约定因此已变成单纯的附条件解除条款，一审法院认为，蔡国华、宗秀秀该抗辩理由不符合该条款约定的目的。上述期限的约定是为了督促蔡国华、宗秀秀提供征信资料以尽快知晓能够办理贷款，如在约定期限内无法贷款导致合同不能履行，则李桂珍可将房屋及时出卖给他人以防止房地产市场波动而可能造成的损失。按照蔡国华、宗秀秀对该条款的理解，无论其何时申请贷款，只要未能办理贷款的条件成就则有权解除合同而不承担违约责任，将使合同履行处于不确定的状态，对李桂珍而言有失公允。故对蔡国华、宗秀秀该抗辩理由，一审法院不予采纳。蔡国华、宗秀秀辩称其一直积极履行合同，不存在恶意违约行为，一审法院认为，首先，我国法律规定当事人应当按约全面履行义务，否则应当承担违约责任，故承担违约责任并不以其主观是否存在恶意为前提。其次，蔡国华、宗秀秀在签订补充协议前未按约支付定金、提交征信资料，已存在违约，后双方同意继续履行，蔡国华、宗秀秀在原审第三人明确告知贷款审批期间不得再有新贷的前提下仍然进行个人信用贷款，可见其并非全面积极履行所负义务。综上，对蔡国华、宗秀秀该抗辩理由，一审法院不予采纳。关于违约金的数额，蔡国华、宗秀秀主张合同约定的117万元违约金过高。一审法院认为，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案中，因蔡国华、宗秀秀违约所造成的损失，应以订立合同时被告所能预见到的可能造成的损失为限且与违约行为存在一定因果关系，一审法院综合考量本案合同的履行情况、蔡国华、宗秀秀的过错程度等因素，酌情确定蔡国华、宗秀秀应当支付的违约金为75万元。据此，一审依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、蔡国华、宗秀秀于判决生效之日起十日内支付李桂珍违约金750000元；二、驳回李桂珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15330元、鉴定费30000元，合计45330元，由李桂珍负担16273元，蔡国华、宗秀秀共同负担29057元（此款李桂珍已预交，蔡国华、宗秀秀于判决生效之日起十日内迳交李桂珍）。二审中，蔡国华、宗秀秀提交双方签订案涉房地产转让合同的全程视频光盘一份，视频反映蔡国华告知李桂珍和中介公司，宗秀秀去新加坡，要6天后回程，所以在合同约定的8月16日前可能无法完成提交资料给银行的行为。李桂珍质证认为，认可光盘内容，但对蔡国华反映内容不予认可。二审查明的事实与一审无异，本院予以认定。本院认为，本案中，蔡国华、宗秀秀主张按《房地产转让合同》补充条款的约定，即“2019年8月16日前，如因乙方征信不良导致无法贷款，则合同作废，三方均不承担任何费用”，要求终止履行合同并不承担违约责任。根据该补充条款的约定，蔡国华、宗秀秀有义务在2019年8月16日前提交征信资料，但蔡国华、宗秀秀因其自身原因未能提交。后因蔡国华以宗秀秀在国外为由未按买卖合同补充条款约定的时间提供征信资料，亦未按约支付27万元，经协商，李桂珍与蔡国华、宗秀秀在2019年9月11日重新签订补充协议，约定付款流程予以顺延，其他按照原合同履行，此时，双方对“2019年8月16日前”的期限约定已不具备实现的可能，但蔡国华、宗秀秀解除合同免责约定并未就此撤销，结合补充协议的内容，应当认定蔡国华、宗秀秀提交征信资料的义务的时间节点亦应结合原协议期限予以顺延，即蔡国华、宗秀秀有在2019年9月19日前提交征信资料的义务，而蔡国华、宗秀秀并未在此期限内提交相关征信资料，对此应当承担违约责任。一审法院认定双方对“2019年8月16日前”的期限约定仍然有效不当，本院予以纠正。综上，蔡国华、宗秀秀以房屋转让合同中补充条款的约定要求免责，无事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金的数额，李桂珍主张依照合同约定的117万元计算，而蔡国华、宗秀秀则辩称合同约定的违约金过高。根据合同法的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求适当减少。本案中，双方合同明确约定违约金为117万元，而本案合同未能继续履行，并非是蔡国华、宗秀秀主观上不履行，而是存在无法贷款的客观原因。结合双方自签订房屋买卖合同至最终确定无法履行合同，时间亦不足4个月，一审法院结合李桂珍的房屋贬值损失，确定违约金为75万元并无不当，本院予以维持。此外，蔡国华、宗秀秀辩称本案所涉鉴定程序违法的主张，无事实依据，本院不予采信。鉴定费用系当事人为查明因案件事实支付的必要的、合理的费用，依据一审判决情况，一审法院对于鉴定费用的负担所作的分配，显无不当之处，本院予以维持。综上所述，上诉人李桂珍、蔡国华、宗秀秀的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15330元，由李桂珍负担5503元，蔡国华、宗秀秀负担9827元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王军强审判员  潘贻杰审判员  顾连凤二〇二〇年十一月九日书记员  陆超凡