广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初35989号原告：林润金，女，1957年8月21日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托代理人：吴海锋，广东德培律师事务所律师。被告：广州和兴房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：张新，经理。委托代理人：谢银辉，该司职员。被告：中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行，住所地广东省广州市天河区，统一社会信用代码。负责人：吴丽玲，行长。委托代理人：伍雨晴、刘清鑫，均系该行职员。原告林润金诉被告广州和兴房地产开发有限公司（下简称和兴公司）、中国工商银行股份有限公司广州高新技术开发区支行（下简称工行高新支行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林润金的委托代理人吴海锋，被告和兴公司的委托代理人谢银辉到庭参加了诉讼；被告工行高新支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林润金诉称：2008年8月29日，原告与被告和兴公司签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告和兴公司购买广州市天河区**大道**村对面**花园*幢第**层****号房屋，成交价格315480元。另，签订《商品房买卖合同》的同日，原告与被告和兴公司、原购房人赵涛共同签订《协议书》，约定原告向被告和兴公司购买位于广州市天河区**大道**村对面**花园*幢第**层****号房屋，由于当时该房屋经广州市房管局预售登记在原购房人赵涛名下，且原购房人赵涛向银行办理了抵押按揭贷款，尚未办理涂销抵押及注销被告和兴公司与赵涛签订的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）的手续，被告和兴公司、原购房人赵涛确认双方已书面解除该合同，相关款项问题已经结算完毕，并同意自签订本协议十五个工作日内向广州市房管部门办理双方签订的《商品房预售合同》的注销登记手续；同时，被告和兴公司、原购房人赵涛确认无条件协助原告办理所签订的《商品房预售合同》的注销手续，并在该注销手续完成后十个工作日内为原告办理该房屋的过户手续。《商品房买卖合同》签订后，原告按约定于2008年8月30日付清了全部款项，并于2008年11月30日办理了收楼手续。按照《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”但时至今日，被告和兴公司一直以各种理由未将办理产权证需由出卖人提供的材料递交产权登记机关备案，导致原告迟迟不能办理该房屋的权属证书。直至今年年初，原告得知由于被告和兴公司现无法联系到原购房人赵涛（已故），无法办理该房屋的涂销抵押手续及原预售合同的注销手续，才导致无法为原告办理该房屋的权属证书。原告认为，原告与被告和兴公司签订的《商品房买卖合同》以及原告与被告和兴公司、原购房人赵涛共同签订的《协议书》，均属于当事人的真实意思表示，没有违反相关法律法规的规定。被告和兴公司作为房屋买卖合同的出售方，在原告已履行了支付全部购房款项的付款义务且该房屋已实际交付使用后，其应当按合同约定在房屋交付使用后720日内办理该房屋的权属证书。而根据三方共同签订的《协议书》，原购房人赵涛应立刻无条件为原告办理该房屋的合同注销登记手续，但是由于原购房人赵涛已故，权利义务亦终止，因此应当由被告和兴公司履行相关手续。被告工行高新支行确认原购房人赵涛已经全额还清抵押按揭贷款，应予以配合办理涂销抵押手续。为维护原告权益，特提起诉讼，请求法院判令：一、两被告立即办理广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1106号房的涂销抵押手续及该房屋《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号）的注销手续；二、被告和兴公司立即为原告办理广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1106房（现地址为：广州市天河区中山大道1094号1106房）的房屋权属登记证书；三、两被告承担本案的诉讼费。被告和兴公司辩称：同意原告的诉讼请求，但上述房屋的预告登记权利权属人是赵涛，抵押人也是赵涛，所以我方无法自行协助原告办理相应的涂销抵押、注销登记并办理过户给原告的手续。被告工行高新支行辩称：我行于2000年9月20日向原购房人赵涛发放个人一手住房购置贷款，贷款金额为210000元，赵涛于2004年9月29日归还我行全部贷款本息。根据签收资料显示，原购房人赵涛的《商品房预售合同》、抵押备案登记证明已于2005年3月3日签收给案外人官泓兆，但由于时间过久，我行暂无法确认官泓兆是否为被告和兴公司的工作人员。经审理查明：2008年8月29日，和兴公司（甲方）、赵涛（乙方，代理人：广东雄风房地产开发有限公司）、林润金（丙方）签订《协议书》，约定基于：1、乙方于2000年7月7月15日与甲方签订《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号，下简称《预售合同》），约定乙方向甲方购买广州市天河中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1106号房屋（下简称案涉房屋）；2、甲乙双方确认解除2000年7月15日与甲方签订《预售合同》，乙方将案涉房屋退回给甲方，甲方将乙方因购买案涉房屋所支付的所有款项退还给乙方；3、丙方拟向甲方购买案涉房屋。经甲乙丙三方协商一致，就上述基于的事实情况达成本《协议书》，具体事项约定如下：一、甲、乙双方确认于2000年7月15日与甲方签订《预售合同》约定，乙方向甲方购买案涉房屋，房屋总售价300495元，其中首期款90495元乙方已足额收到甲方退回的款项，按揭贷款210000元实际由甲方进行代为还款，不存在退还乙方款项问题；二、甲乙双方确认双方于2000年7月15日与甲方签订《预售合同》经双方协商已解除，但由于双方同意解除当时，该房屋按揭贷款尚未全额还清，无法办理该商品房预售合同的注销登记手续；自签订本合同之日，甲方已全额代乙方清偿该房屋的按揭贷款；甲乙双方同意自签订本协议十五个工作日内向广州市房屋管理部门办理双方于2000年7月15日与甲方签订《预售合同》的注销登记手续；三、丙方经甲方表述及向广州市房屋管理部门查册，清楚了解案涉房屋的相关状况，经甲丙双方协商一致，同意向甲方购买该房屋，具体事项由甲丙双方另行签订《商品房买卖合同》；四、甲乙丙三方确认，乙方无条件根据本协议约定的时间协助甲方办理该房屋《预售合同》的注销登记手续；在该房屋办理《预售合同》的注销登记手续后十个工作日内甲丙双方根据双方签订的《商品房买卖合同》办理该房屋的过户手续等。2008年8月29日，和兴公司（出卖人）与林润金（买受人）签订《商品房买卖合同》（编号：穗房合字××号），约定出卖人以出让方式取得位于广州市天河中山大道南珠村对面的地块的土地使用权，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房中兴花园;买受人购买的商品房为本项目中的第F幢11层1106号房（即案涉房屋）；该商品房的用途为住宅，属框架结构；该商品房建筑面积共78.87平方米，其中，套内建筑面积67.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.61平方米；该商品房屋属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，总金额315480元；双方按现状交易，产权面积以广州市国土房管局实际测绘面积为准，面积差异不影响该商品房价格；买受人按一次性付款方式按期付款，签订本合同三日内付清所有购房款；出卖人应当在2009年5月31日前，将该商品房交付买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在房屋交付使用后900日内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。2008年8月30日，和兴公司出具《收款收据》，确认收到林润金支付的案涉房屋购房款315480元。现林润金向本院提起诉讼，要求和兴公司、工行高新支行立即办理案涉房屋的涂销抵押手续及《预售合同》的注销手续，并要求和兴公司立即为其办理案涉房屋的权属登记证书。诉讼过程中，林润金主张其是以现金方式向和兴公司支付购房款315480元，和兴公司对此予以确认。和兴公司主张赵涛是其员工，其为取得按揭贷款，与赵涛签订《预售合同》，约定由赵涛购买案涉房屋，但实际上赵涛并非实际购买案涉房屋，也没有支付任何购房款；和兴公司通过内部按揭的方式与员工签订《预售合同》，再根据《预售合同》向抵押银行申请贷款，赵涛并非实际上的购房人，按揭贷款也是由和兴公司自行偿还，工行高新支行也出具了相关的结清贷款证明，因此，和兴公司无须向赵涛返还任何款项。为证明和兴公司与赵涛之间的关系，和兴公司提交了《职工人事履历表》《签定合同及工资调整记录卡》《辞职审批表》等证据。林润金对上述证据的真实性均予以确认。工行高新支行对上述证据的真实性无异议。林润金与和兴公司均确认林润金于2008年11月30日与物业管理公司办理了案涉房屋的收楼手续，林润金使用案涉房屋至今。为予证明，林润金提交了广东恒汇物业管理有限公司中兴花园物业管理处（下简称中兴花园物管处）于2019年5月5日出具的《收楼证明》、林润金于2019年9月24日、2020年2月29日、2020年5月11日燃气费的缴费截图（打印件）予以证明。和兴公司对上述证据的真实性均予以确认。工行高新支行对上述证据的真实性无异议。林润金与和兴公司均确认在2009年至2010年期间，房管部门的历史遗留问题办公室暂停了和兴公司的所有业务，导致和兴公司无法为林润金办理《预售合同》的注销手续及案涉房屋的涂销抵押等手续，导致过户手续一直未办理；之后该办公室一直未告知和兴公司可以恢复业务，而和兴公司只是案涉房屋所在楼盘的项目公司，在完成相关建设及销售后，和兴公司就没再经营。林润金提交了工行高新支行于2005年3月4日向和兴公司发出的证明（内容为案涉房屋业主赵涛原在该行按揭贷款210000元于2004年9月已一次性归还该行全部贷款），证明赵涛已经结清工行高新支行的所有按揭贷款。和兴公司确认该证据的真实性。林润金提交了中兴花园物管处于2019年5月20日出具的《证明》，证明案涉房屋与天河区中山大道1094号1106房为同一地址。和兴公司确认该证据的真实性。本院向广州市规划和自然资源局调查如下问题：一、案涉房屋的权属登记、预（销）售、抵押、查封情况？二、若上述房屋的原购房人/预售登记权人为赵涛，而本院查明赵涛已去世的，林润金起诉要求办理上述房屋的抵押涂销手续、《预售合同》注销手续以及房屋的过户手续是否存在障碍？三、若本院查明林润金于2008年购买上述房屋，其要求将上述房屋过户至其名下，是否仍需符合现行限购政策？该局函复本院称：中兴花园A-G幢以2006登记1016296号首次登记在和兴公司名下，登记地址为天河区中山大道1092-1104号（双号）（除地下室，1092号二层共7788.61平方米外）；案涉房屋于2000年8月23日办理预售合同备案，预售契约编号为00005009号，预购人为赵涛，原以2000备字4159号办理抵押备案，于2006年10月31日办理涂销抵押手续，目前暂无查封、抵押或商品房转移登记信息；案涉房屋规划用途为住宅，自2010年10月15日起，广州市实行限定居民家庭购房套数的政策，如法院查明林润金购房事实发生在广州市住房限购政策实施之前，建议无须审查购房资格；若法院向该局送达协助林润金办理过户的协助执行文书，请明确对赵涛预售合同备案的处理意见；在房屋不存在查封、抵押或其他限制转移的情形，符合相关法律法规、政策，提交材料齐全并缴齐相关税费的情况下，林润金可持法院生效法律文书及协执收件回执等资料申请办理案涉房屋的不动产权登记。本院向广州市公安局农林派出所调查赵涛的父母、配偶、子女的身份信息等，该局函复本院的《关于协执调查的复函》显示，广州市越秀区东园新村99号502房的户主为陈惠霞，女，2013年11月8日死亡销户；夫，赵家瑞，男，2004年6月16日死亡销户；子，赵涛，男，2011年9月10日死亡销户；户籍底册没有赵涛配偶及子女信息。另，本院组织当事人到案涉房屋进行现场查勘，现场由林润金用钥匙打开案涉房屋的大门。本院又在案涉房屋现场张贴申报权利公告，通知对案涉房屋主张权利的人员向本院申报权利，后未有人员申报。本院认为：和兴公司与林润金签订的《商品房买卖合同》及和兴公司、赵涛、林润金签订的《协议书》，均是各方当事人的真实意思表示，其内容并无违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方应切实履行。《协议书》约定，和兴公司、赵涛确认解除双方签订的《预售合同》，并同意自签订本协议十五个工作日内向广州市房屋管理部门办理《预售合同》的注销登记手续；在《预售合同》的注销登记手续后十个工作日内和兴公司、林润金根据双方签订的《商品房买卖合同》办理案涉房屋的过户手续。另，和兴公司与林润金签订的《商品房买卖合同》约定和兴公司应在商品房交付使用后720日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但根据已查明的事实可知，虽然案涉房屋已于2008年11月30日交付给林润金使用至今，但案涉房屋的原预售合同备案（预售契约编号为00005009号，预购人为赵涛）至今未注销，案涉房屋亦未过户登记至林润金名下。赵涛、和兴公司已违反了上述合同约定。另外，虽然经本院向公安部门调查的结果显示赵涛已死亡，且在赵涛的户籍底册中未查询到赵涛配偶及子女信息，但是根据本院向房地产管理部门的调查结果显示，林润金要求和兴公司办理案涉房屋的过户登记等手续并不存在障碍。综上，现林润金要求和兴公司办理案涉房屋《预售合同》的注销手续、协助林润金办理案涉房屋的过户登记手续的诉讼请求合法有据，本院予以支持。工行高新支行并非上述《商品房买卖合同》及《协议书》的合同主体，林润金要求工行高新支行与和兴公司共同承担上述义务的主张缺乏依据，本院不予支持。另，虽然林润金提交了中兴花园物管处出具的《证明》，以证明案涉房屋与天河区中山大道1094号1106房为同一地址，但该证明并非行政职能部门的门牌地址证明，本院对此主张不予采纳。根据本院向房地产管理部门调查的结果显示，案涉房屋于2006年10月31日办理涂销抵押手续，目前暂无查封、抵押或商品房转移登记信息。因此，现林润金要求和兴公司、工行高新支行办理案涉房屋的涂销抵押手续的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。工行高新支行经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法可缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州和兴房地产开发有限公司协助原告林润金到房地产管理部门办理广州市天河区中山大道南珠村对面中兴花园F幢第11层1106房的《商品房预售合同》（编号：穗房预合字××号，预购人为赵涛）的注销手续，并协助原告林润金办理将上述房屋过户登记至原告林润金名下的手续；二、驳回原告林润金的其他诉讼请求。本案受理费6030元，由被告广州和兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  田常国人民陪审员  汤烈强二〇二〇年十一月十八日书 记 员  梁怡筠黄谱兰唐薇