贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔01民终8802号上诉人（原审原告）：贵阳市花溪区吉林花园业主委员会，住所地贵州省贵阳市花溪区花石路**。负责人：董孝禹，该业主委员会主任。委托诉讼代理人：安静，贵州泽丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘莎，贵州泽丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司，营业场所贵州省贵阳经济技术开发区黄河路312号黄埔国际。负责人：余刚。委托诉讼代理人：刘伽，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭婧，贵州云纳律师事务所律师。原审第三人：重庆天江物业服务有限公司，住所地重庆市渝**龙塔街道尚品路**天江鼎城雅园**1-1。法定代表人：邱学军，该公司董事长。上诉人贵阳市花溪区吉林花园业主委员会（以下简称吉林花园业委会）因与被上诉人重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司（以下简称天江物业贵阳分公司）及原审第三人重庆天江物业服务有限公司（以下简称天江物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4290号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。吉林花园业委会上诉请求：1、撤销一审判决第二项，改判支持上诉人第二项诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定公共区域的收益归物业公司所有，属于认定事实错误。小区公共区域的收益归小区业主所有，并非归任何物业公司或房开公司所有。本案中涉及小区电梯轿厢广告费、基站场地租赁费属于小区共有部分收益，归全体业主共有。房开公司与天江物业公司签订的《前期物业服务合同》第八条约定将小区公共收益归物业公司所有，处分了第三人的财产，属于无权处分，小区业主大会并未追认该处分行为，故该约定无效。根据《物业管理条例》第五十四条的规定，小区公共区域的收益应当用于补充小区的专项维修基金或由业主大会决定使用，而非满足物业公司的开支。二、一审认为上诉人未举证证明公共区域收益有剩余，属于举证责任分配错误。小区业主向上诉人交纳物业费，该费用包含了公共区域的水电及维修费，并非公共区域的收益就一定要用于支付公共区域的支出。业委会成立后，上诉人并未移交账册，上诉人是否盈利，举证责任在于上诉人。天江物业贵阳分公司辩称：1、被上诉人是通过住建局批复同意由房开公司选聘的物业服务企业。被上诉人与房开公司签订的《前期物业服务合同》真实有效，根据相关规定，建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力。故合同第八条的规定合法有效，补充物业服务费和纳入公共区域维修都是为小区业主进行服务，并非上诉人说的据为己有。2、对于上诉人提出的返还广告费27300元，基站场地租赁费8150元的待证事实，被上诉人提供的公区维修及公区水电发票金额远远超出上诉人的诉请，已履行了举证责任。上诉人如认为被上诉人对于公共收益有剩余应负举证责任。3、被上诉人已经将广告费及场地费收益用于小区公共区域维修和支付公共水电费，一审被上诉人已经提交了相关发票予以证明。原审第三人天江物业公司未到庭述称，亦未提交书面陈述意见。吉林花园业委会向一审法院起诉请求：1.判令被告在本案判决生效之日起三日内向原告移交：2018年停车费、物业费、水费的收支明细账册和会计凭证；公共收益收支明细账册和会计凭证；物业管理相关资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料。2.判令被告返还原告电梯轿厢广告费27300元、基站场地租赁费8150元。3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：贵阳市花溪区吉林花园小区（以下简称吉林花园）由贵阳文展房地产开发有限公司（以下简称文展房开公司）修建，位于贵阳市花溪区花石路**，吉林花园一期前期物业管理公司为虹祥公司。2016年12月21日虹祥公司撤出吉林花园，不再为该小区提供物业服务，文展房开公司选聘第三人接管小区物业。尔后，天江物业贵阳分公司开始为该小区提供物业服务。2016年12月20日，被告天江物业贵阳分公司与贵阳文展房地产开发有限公司吉林林坡项目处签订《前期物业服务合同》，主要约定被告为吉林花园一期提供物业服务，其中合同第八条约定：业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费，其余作为业主所得收益，纳入公共维修费用；为业主专有部分提供维修、养护、家政服务的收入，天江物业贵阳分公司全部纳入本物业服务收入。2016年12月21日，虹祥公司与被告天江物业贵阳分公司签订《吉林花园一期物业移交现场验收报告》，对物业公司交接及现状查验情况汇总确认，载明了房屋主体、装饰、室外公共设施、消防系统、电器设备、排水及安保系统、公共区域照明的状况，电梯系统部分载明：“前期技术、安装资料均缺失，后期维护资料齐全”。报告第八项资料情况载明：“所有前期设计、竣工、验收等资料均无任何图纸或者文件”。报告尾部“客服、财务类”载明：“1、移交吉林花园一期详细的楼栋编号、单元、户数情况统计表一份；2、移交车位购买、租用信息表一份；3、移交对外合作单位汇总表一份；4、代收代付水电费详情已移交，并移交截止11月30日水电表起止度抄录表一份；5、水表已办理过户；6、公区水电费及电梯维修、维保费一直由文展房开公司在支付；7、停车场经营许可证已过期，现需重新办理；8、此次交接业主档案共计清点504户，所有业主档案均不齐全，其中部分业主档案无任何材料，另有部分业主未建立档案；9、移交可视对讲机及房屋钥匙领用登记表一份，经清点剩余空置房未领钥匙25户，可视对讲机剩余部分未领取，但存在部分业主领取可视对讲机及钥匙后未在登记表签字的情况，部分钥匙未领完的情况，剩余空置房钥匙已移交。可视对讲机剩余68台，其中11台已坏，可用57台，可视对讲机已做移交；10、电梯资料已做移交，其中收到13台电梯2016年3月份年检合格证13张，2015年电梯限速器测试检验报告2015年13份，特种设备注册登记证13本，维保记录表2016年13本，2015年13台电梯维保记录缺失；11、移交物业管理用房17间，物业管理用房均无面积信息，其中部分为开发公司占用；12、收到移交留用员工名单一份，共计23人，包含入职时间、联系电话及工资标准；13、收到移交绿化资料清单一份，其中只对稍大些树木进行了清点移交，较小植物未清点只做现状移交。文中未提交的移交项，均无记录或资料”。2017年12月31日，被告与案外人中国铁塔股份有限公司贵阳市分公司签订《花溪花石路吉林花园基站物业管理服务合同》，主要约定被告对该公司放置的电信通信设备提供物业管理服务，期限自2017年12月31日至2020年12月30日止，每年服务费8150元，共计24450元，被告每年度第1个月的30日前收取该公司转账支付下一年度的物业服务费。2018年12月3日，天江物业贵阳分公司发出通告，表明于2018年12月31日退出吉林花园一期小区物业服务。吉林花园于2018年12月28日召开业主大会选举产生第一届吉林花园业主委员会，并于2019年1月8日向贵阳市花溪区住房和城乡建设局备案。2019年2月22日，吉林花园业委会向被告天江物业贵阳分公司发出通知，要求被告自接函之日起五日内到业主委员会办公司办理移交手续。2019年9月5日，原告向被告发出律师函，要求被告移交服务期间预收、代收有关费用的账册、票据，并退还承诺赠送一个月的物业费、预收物业费、车辆管理费、代收水费、电梯轿厢广告费、代收基站场地租赁费等各项费用共计73529.4元。被告提供发票若干，拟证明其为吉林花园提供物业服务期间，产生公共区域水电支出58270.79元、公共区域维修费用14710元，公共区域收益已用于物业服务。原告对发票真实性予以认可，但认为公共区域收益属业主所有，若物业公司挪用，原告保留刑事追究的权利，物业公司收取了业主的物业费，物业费的用途就包含了公共区域水电及维修支出等，且该证据显示被告有关物业费、水电费收取的资料是存在，并未遗失。一审法院认为，业主大会及业主委员会是物业管理区域权利和管理责任主体，物业服务合同终止时，物业服务企业应当向业主委员会移交物业档案资料和相关管理资料。本案中，被告终止物业服务前，对于前任物业公司即虹祥公司移交的涉及小区物业服务有关资料有妥善保管的义务，被告确定终止物业服务后，应当将有关资料移交给业主委员大会。根据《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工中平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。第三十八条第一款：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。结合本案双方当事人的陈述及被告与虹祥公司签订的《吉林花园一期物业移交现场验收报告》，原告诉讼请求第一项要求被告移交的2018年停车费、物业费、水费的收支明细账册和会计凭证；公共收益收支明细账册和会计凭证；物业管理相关资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，一审法院确认被告应当移交的有：2016年12月20日至2018年12月31日吉林花园一期物业费、停车费、水电费的收支明细账册和会计凭证；2016年12月20日至2018年12月31日吉林花园一期公共区域收支明细账册和会计凭证；吉林花园一期详细的楼栋编号、单元、户数情况统计表；车位购买、租用信息表；对外合作单位汇总表；截止2018年11月30日水电表起止度抄录表；可视对讲机及房屋钥匙领用登记表；电梯资料（13台电梯2016年3月份年检合格证13张，2015年电梯限速器测试检验报告13分，特种设备注册登记证13本，维保记录表2016年13本）；绿化资料清单一份。上述材料均系虹祥公司移交给被告，被告在退出小区物业服务前对上述材料有妥善保管的义务，在退出小区物业管理之后有将上述材料移交给原告的义务，被告辩称因人员流动大相关资料已遗失无法移交，被告不能以自身管理问题将应当履行的移交责任转移给原告承担，故对其辩称意见，不予采纳。对于原告主张的其他材料，因被告并未从虹祥公司处接收，或者接收时已备注清楚材料不齐全的，故对原告的其他主张不予支持。根据《前期物业服务合同》第八条约定：“业主共有物业设施及场所的经营收入的90%作为物业经营收入补充物业服务费，其余作为业主所得收益，纳入公共维修费用”，结合被告在庭审中提交的发票若干，被告为吉林花园提供物业服务期间，已支出的公共区域水电费及公共区域维修费用已超出原告主张的金额，在原告未提交相关证据予以证实业主共有物业设施及场所的经营收入还有剩余的情况下，对原告主张被告返还电梯轿厢广告费27300元、基站场地租赁费8150元的请求，不予支持。第三人天江物业公司经合法传唤后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其放弃诉讼权利，不影响一审法院依据已查明的事实作出判决。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第十条，《物业管理条例》第八条、第十一条、第十二条、第三十八条、第五十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，判决：一、被告重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司于本判决生效之日起十日内向原告贵阳市花溪区吉林花园业主委员会移交位于贵州省贵阳市花溪区花石路4号吉林花园小区2016年12月20日至2018年12月31日吉林花园一期物业费、停车费、水电费的收支明细账册和会计凭证；2016年12月20日至2018年12月31日吉林花园一期公共区域收支明细账册和会计凭证；吉林花园一期详细的楼栋编号、单元、户数情况统计表；车位购买、租用信息表；对外合作单位汇总表；截止2018年11月30日水电表起止度抄录表；可视对讲机及房屋钥匙领用登记表；电梯资料（13台电梯2016年3月份年检合格证13张，2015年电梯限速器测试检验报告13分，特种设备注册登记证13本，维保记录表2016年13本）；绿化资料清单一份。二、驳回原告贵阳市花溪区吉林花园业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费686元，由原告贵阳市花溪区吉林花园业主委员会负担343元，被告重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司负担343元。二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明，天江物业贵阳分公司已收取中国铁塔股份有限公司贵阳市分公司交纳的物业服务费8150元。已收取电梯轿厢广告费28300元。案涉前期物业服务合同约定物业共用设施包括电梯的维修、维护属于物业服务事项的范围。此外，二审查明的其余事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”之规定，本院依法仅对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审理。本案中双方对一审判决第一项未提出上诉，本院对于该项判决予以确认。吉林花园业委会上诉主张《前期物业服务合同》第八条关于小区公共收益归天江物业公司所有的约定未经小区业主追认该条应属无效，天江物业贵阳分公司收取的电梯轿厢广告费及基站场地租赁费应当予以返还。对此，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”案涉公共区域产生的收益应当归全体业主共有。天江物业公司与文展房开公司签订的《前期物业服务合同》第八条虽约定小区公共区域的收益归天江物业公司所有，但文展房开公司无权处分他人财产的收益归属，且小区业主或业主大会并未追认该处分收益，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同；（二）物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任、排除业主委员会或者业主主要权利的条款。前款所称物业服务合同包括前期物业服务合同”的规定，该条款的约定应属无效条款，天江物业贵阳分公司收取该部分收益无法律依据，本院对上诉人的上诉理由予以采信，天江物业贵阳分公司应当将收取的广告费及基站场地租赁费予以退还上诉人。天江物业贵阳分公司辩称其收取的费用已用于小区公共区域的开支。对此案涉物业服务合同已明确约定小区公共区域的水电、电梯维护等属于其提供物业服务的范围，其提供物业服务义务后享有向业主收取物业服务费的权利，该公共部分的支出应属于其提供物业服务的成本，故其辩称理由本院不予采信。因此，一审判决驳回吉林花园业委会该项诉请不当，本院予以纠正。综上所述，吉林花园业委会的上诉请求成立。本院依照中华人民共和国物权法》第七十三条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4290号民事判决第一项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0111民初4290号民事判决第二项；三、重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司于本判决生效之日起十日内向贵阳市花溪区吉林花园业主委员会返还电梯轿厢广告费27300元、基站场地租赁费8150元。一审案件受理费686元，由重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司负担；二审案件受理费686元，由重庆天江物业服务有限公司贵阳分公司负担。本判决为终审判决。审判长 周 俊审判员 颜 云审判员 姜彦宏二〇二〇年十一月三十日书记员 潘盛机