山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终3013号上诉人（原审原告）：于磊，女，汉族，1982年11月21日出生，住太原市。委托诉讼代理人：王鹏，北京盈科（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李晋（系于磊之夫），男，1981年6月20日出生，汉族，住太原市。被上诉人（原审被告）：山西阳光大地集团房地产开发有限公司，住所地太原市晋源区新晋祠路**。法定代表人：吴文权，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：颜嘉维，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：车宏伟，北京天驰君泰（太原）律师事务所律师。原审第三人：山西省自然资源厅，住，住所地太原市万柏林区望景路**/div>法定代表人：周建春，厅长。委托诉讼代理人：赵莉，北京德恒（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵维岗，男，汉族，1964年9月24日出生，山西省自然资源厅后勤中心主任。上诉人于磊因与被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司（以下简称阳光公司）、原审第三人山西省自然资源厅房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2548号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人于磊的委托诉讼代理人王鹏、李晋，被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人颜嘉维及原审第三人山西省自然资源厅的委托诉讼代理人赵莉、赵维岗均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人于磊上诉请求：1、请求撤销太原市晋源区人民法院（2019）0110民初2548号民事判决，并依法解除双方委托办理房产登记的法律关系，阳光公司立即退还办理房产登记各项费用共计54173.4元，按同期银行贷款年利率4.75%支付自2016年2月23日起至退还全部费用之日止利息；阳光公司支付于磊不动产登记逾期违约金1376.84元，继续履行合同，立即办理房屋初始登记，并向于磊出具购买房屋和停车位的正式发票，配合于磊办理不动产转移登记。2、本案一审、二审诉讼费均由阳光公司承担。事实与理由：一、原审判决事实认定错误。1.原审判决认定第三人设立“山西省国土资源厅职工团购房代表”，没有任何证据证明。2.原审判决认为“合同针对本单位职工、带有一定福利性质”，没有任何证据证明，尤其是“带有一定福利性质”根本没有任何判断依据。3.原审判决认为“依据该团购合同，买受人必须符合职工资格才能以团购价购买房屋”，没有任何证据证明。本案的团购房屋买卖，是国土厅职工自发组织的团购，并非国土厅的福利分房或者带有福利性质的单位集资房。团购作为一个普遍社会现象，是正常经济交易的一种形式，团购的一方可以获得优惠的价格，另一方可以薄利多销，短时间实现利润，是一种买卖双赢的模式。虽然团购合同中有约定给国土厅职工销售，但并没有明确限制只能由国土厅职工购买，更没有非国土厅职工购买则无效的明确约定。本案房地产项目七百多户的购房者均是缴纳全款，没有贷款，被上诉人短时间内获取了四、五亿的巨额款项，并以此作为资本开发建设汾河湾A区项目。虽然上诉人购买房屋的每平米单价仅有四千元，但上诉人在2009年购买时，南中环桥刚刚修建至汾河西岸，本案的房地产项目所在地还属于待开发的荒地，周边的商品房价格与上诉人购房价属于相同水平和档次。因此，原审判决认为团购价低于市场价并且上诉人已经享受了团购价与市场价差额的利益，纯属主观臆断。二、原审判决适用法律错误。于磊与阳光公司之间就办理房产证形成的是有偿委托法律关系，依法可以解除，而且阳光公司应当赔偿损失。（1）根据《中华人民共和国合同法》第三百九十六条的规定，双方之间就办理房产证成立有偿委托法律关系，虽然关于办理房产证事宜在双方的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议中有约定，但双方关于房屋买卖形成的是买卖合同法律关系，关于办理房产证形成的是委托合同法律关系，两个法律关系的权利义务各不相同，法律效力互相独立；（2）根据《中华人民共和国合同法》第四百一十条的规定，上诉人有权解除委托关系，要求被上诉人退还收取的办理房产登记各项费用。阳光公司未完成合同约定的初始登记义务，构成违约。（3）根据《中华人民共和国合同法》第四百零六条的规定，被上诉人因自己的过错，没有完成委托事项，构成违约，应当赔偿上诉人的损失，按照银行同期贷款利率支付占用上诉人资金期间的利息。2.被上诉人收取契税，属于违法行为，应当返还。根据《国家税务总局关于征收机关直接征收契税的通知》国税发[2004]137号，2005年1月1日之后，各级征收机关一律不得委托其他单位代征契税。被上诉人没有法律和征税机关的授权，不能收取税费，擅自收取契税属于违法行为。3.被上诉人自创税种，收取“应交超面积税”，属于严重违法行为。4.被上诉人依法应当开具发票。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第21条、《中华人民共和国发票管理办法》第19、35条的规定，被上诉人收取款项，形成经营业务收入，应当开具发票，否则该项收入不计入经营收入而逃避税收。5.被上诉人应当继续履行合同义务，立即办理房屋初始登记，并配合上诉人办理不动产权属证书。（1）《商品房买卖合同》应当继续履行，且不存在履行不能的情形，办理房屋初始登记是被上诉人的合同义务和法定义务，被上诉人应继续履行，立即办理；（2）根据《房屋登记办法》第三十二条和《山西省城市房屋权属登记条例》第二十四条等法律规定，因买卖等原因形成房屋权属变更，应由买卖双方共同办理转移登记。商品房在被上诉人办理初始登记之后，根据双方签订的买卖合同，应当共同办理转移登记，即将商品房转移登记至上诉人名下。因此，上诉人单方无法完成转移登记，无法取得房屋不动产权属证书，则无法取得房屋的所有权，合同目的无法实现，配合上诉人办理房屋转移登记，既是作为卖方的被上诉人的法定义务，也是应履行的合同义务。阳光公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。1.涉案房屋系阳光公司与原审第三人共同进行的团购项目，原审第三人以工会名义签订了团购房合同，合同针对原审第三人单位职工，具有一定独立性质，买受人必须符合第三人职工的资格，但上诉人并非第三人职工，无权向被上诉人主张权利。2.无法办理产权初始登记并非阳光公司原因，根据协议约定上诉人无权要求解除代办协议，无权要求阳光公司返还代办费用，阳光公司无需承担相应的责任。3.阳光公司已向上诉人开具了买卖房屋的发票。原审第三人山西省自然资源厅述称：一、第三人并非《商品房团购合同》的签订主体，原审判决将该合同中乙方义务认定为第三人义务缺乏事实和法律依据。1.《商品房团购合同》签订主体为阳光大地集团工贸有限公司和山西省国土资源厅职工团购房代表，而非第三人。《商品房团购合同》系阳光大地集团工贸有限公司与山西省国土资源厅职工团购房代表签订，根据合同第三条约定，山西国土资源厅职工团购房代表接受欲购房职工的委托，有权处理购买商品房过程中的相关事宜。可见，合同的乙方为团购房购买者所授权的代表，并非第三人。2、即使以《商品房团购合同》加盖“山西省国土资源厅机关工会委员会”公章亦不能认定该份合同乙方为第三人。《中国工会章程》第二十五条第三款规定：“基层工会具备法人条件，依法取得社团法人资格，工会主席为法定代表人，由此规定可知，工会具备社团法人资格，故即使原审法院以《商品房团购合同》加盖“山西省国土资源厅机关工会委员会”公章，认定该份合同实际系阳光大地集团工贸有限公司与山西省国土资源厅机关工会签订，山西省国土资源厅机关工会与第三人也是不同的法人主体，不能以此认定该合同乙方为第三人。因此，不论山西省国土资源厅职工团购房代表还是山西省国土资源厅机关工会，均非第三人。原审判决认定第三人设立“山西省国土资源厅职工团购房代表”的临时机构，并依此认定第三人应积极履行《商品房团购合同》中协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件的乙方合同义务缺乏事实和法律依据。二、原审认定第三人曾出面协助解决相关问题并不能证明协助、协调义务是第三人基于《商品房团购合同》的合同义务。原审中山西阳光大地集团房地产开发有限公司提交的第三人向太原市人民政府等出具的函件仅可以看出在团购房合同履行出现问题时，第三人考虑到所属职工的切身利益，曾出面就相关审批手续办理等事宜进行协调，但此行为并非基于《商品房团购合同》中乙方的合同义务，并不能依此认定《商品房团购合同》中协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件的乙方合同义务为第三人的义务。三、原审判决认定“2014年3月底，第三人书面要求被告将前述收款收据相对应的购房人信息进行变更”缺乏相应证据支撑。原审证据“团购房信息确认表”仅为购房人和变更后的购房人向团购房组织提交的变更购房人信息确认表，且该确认表中并无第三人印章等能体现第三人参与的信息，即使该确认表事后向山西阳光大地集团房地产开发有限公司提供，提交主体也应为团购房代表，也不能依此认定此行为系“第三人书面要求被告将前述收款收据相对应的购房人信息进行变更”，原审判决认定上述事实缺乏相应证据支撑。综上，第三人并非《商品房团购合同》的签订主体，原审判决以第三人设立“山西省国土资源厅职工团购房代表”的临时机构签订《商品房团购合同》并加盖“山西省国土资源厅机关工会委员会”公章且曾出面协助解决团购房审批手续等问题，认定第三人应积极履行《商品房团购合同》中协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件的乙方合同义务缺乏事实和法律依据。同时，原审判决部分事实认定不清。请贵院查明案件事实，依法裁决。原审法院审理查明，第三人原名称为山西省国土资源厅，现更名为山西省自然资源厅。2009年第三人为解决职工住房紧张问题，设立“山西省国土资源厅职工团购房代表”的临时机构，负责处理相关事宜，该机构于2009年11月1日作为乙方，与作为甲方的阳光大地集团工贸有限公司签订案涉项目的《商品房团购合同》，合同加盖“山西阳光大地集团工贸有限公司”及“山西省国土资源厅机关工会委员会”公章，并有公司法人及购房人三名代表签字确认。合同约定乙方团购房代表接受本单位所欲购房职工的委托，有权处理购买案涉商品房过程中所有与之相关的事项；甲方已取得工程项目出让土地使用权证，并保证办理完毕本项目用地、立项、规划、施工许可、招投标、商品房预售许可等建设住宅楼的一切相关证照和建设施工手续；工程建设中，乙方成立项目部，推荐工程监理及施工队伍，参与招投标工作，对工程质量、进度以及双方协议履行情况及已审定图纸中各事项内容的实施全过程进行监督，有权参加工程各阶段的验收；甲方楼房以每平米4000元的平均单价向乙方职工出售商品房，购房人的实际购房价格依据楼层差价由乙方自行确定；在甲方办理完毕商品房预售许可证、乙方确定特定购房人、房屋户型、位置后，由购房人与甲方下属的实际开发本住宅小区之房地产开发公司签订商品房买卖预售合同；乙方积极协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件；合同还对其他相关事项进行了约定。协议签订后，原告分别于2009年、2010年、2011年、2012年分四次向第三人所设前述临时机构交纳案涉房屋购房款，该机构向原告出具收据，加盖“山西省国土资源厅职工团购房收款专用章”，其中2009年收款行为实际于2014年补开收据，并在收据中特别注明。收取的购房款实际由该临时机构保管，后自2010年12月29日至2014年6月5日，该临时机构将收取的所有购房款分十数次通过银行转款，从“联名账户”及“张瑞”账户，向被告支付案涉购房款。被告作为前述团购协议甲方下属的实际开发案涉项目的房地产开发公司，亦按照协议约定对案涉项目进行开工、建设。2011年，被告欲为案涉项目领取《建设工程规划许可证》，但被规划局告知“项目属于未批先建性质，须先接受处罚后才能领证”，为此，第三人向太原市政府提出申请，称为解决职工住房困难问题，厅工会组织全体职工团购了被告开发的商品房，项目由于未批先建，无法办理《建设工程规划许可证》，为尽快完善该项目的开发手续，确保购房职工利益，希望市政府给予支持，协调规划、城建、执法等相关部门免于对被告的行政处罚。相关领导对该申请作出批示。2013年，第三人又因该项目向太原市政府并耿市长提出“关于解决我厅团购房有关事宜的申请”，称为解决职工住房紧张问题，于2009年12月与被告签订修建团购房合同，现项目已基本达到交付条件，但需市政府协调城建部门组织工程验收，因该项目经市政府分管领导同意，在未取得施工许可证之前开始建设，无法按正常程序进行验收，请市政府领导协调市城建部门按正常验收程序，对案涉团购房项目进行验收。2013年，相关领导对该申请作出亦批示。2014年8月，案涉项目建成具备交房条件，原告与被告签订案涉房屋《商品房买卖合同》（草稿），合同约定被告将已具备土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、商品房预售许可证的案涉房屋，以每平方米4000元的单价出售给原告，被告应在2014年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房及符合合同约定条件的商品房交付原告。同日，双方就上述房屋还签订《商品房买卖合同补充协议》，协议约定，商品房所在楼宇的初始登记，在商品房办理交接手续后540日内，被告应按有关规定，负责将办理商品房初始登记需由被告提供的资料报政府产权登记机关，申请办理商品房所在楼宇初始登记；合同所称初始登记，是指根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》等法规规定，在商品房竣工后，被告依法应当办理的首次权属登记，系办理商品房转移登记的前提；商品房权属登记的责任承担，原告明确，双方在办理完毕商品房交接手续后540日内，被告将商品房办理初始登记需由被告提供的资料申报至太原市房地产管理局，被告即按期履行完毕商品房权属登记（包括房屋、土地权属登记）而涉及的所有业务；因政府产权登记机关或买受人责任或其他非出卖人原因，商品房未办理完毕初始登记或转移登记，被告无需承担任何责任。合同签订同时，被告向原告交付房屋，并出具购房款收据，原告向被告交纳办理房产登记所需各项税费。2015年1月1日，原、被告就案涉房屋签订由建设部及工商行政管理局印制的《商品房买卖合同》，合同除确认以上双方买卖行为外，同时约定被告应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意原告不退房，被告按已付房价款的0.2%向原告支付违约金。2017年12月，被告开具案涉房屋的购房发票，但至今未交予原告。原告在收房后，已对房屋进行装修、居住，但因该项目“未批先建”的事实，项目未能获得《住房质量保证书》、《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》，至今因无法通过政府相关部门的验收而无法办理房屋初始登记。被告代收的各项办证所需费用，一直由被告保管。为此，原告于2018年1月11日向本院提起诉讼，本院经审理作出判决后，原、被告双方均不服该判决，上诉至太原市中级人民法院，该院审理后，裁定撤销本院一审判决，案件由本院重新审理。2019年1月15日，本院重新受理并另行组成合议庭，审理后对本案作出判决，原、被告对该判决仍不服，再次上诉至太原市中级人民法院，该院经审理后，认为本院遗漏诉讼主体，应追加山西省国土资源厅为本案当事人参与诉讼，故再次撤销本院一审判决，将本案发回本院重新审理。2019年11月8日，本院再次立案受理本案，并按照太原市中级人民法院的意见，依法追加山西省自然资源厅（原山西省国土资源厅）为本案第三人参与诉讼。审理中，因原告代理人对有关事实未予了解、确认，为再次核实原告身份，以及具体的购房、交款事宜，本院通过电话向原告代理人进行了询问，在代理人仍然无法确认相关事实的情况下，本院通过代理人通知原告至本院接受询问，或向本院提交相关证明材料，但原告未到庭接受询问，也未按照本院要求提交相关材料。另，2019年8月30日，中共太原市委、太原市人民政府下发关于印发《太原市处理不动产登记遗留问题实施方案》的通知，通知要求“查处建设单位违法违规问题与为群众办证分开，行政审批和其他专项验收与群众办证分开，征缴建设单位税费与群众办证分开”。原审法院认为，本案系因职工团购房项目引发的争议纠纷，案涉多份证据均可证实项目系第三人与被告之间共同进行的团购房建设、买卖项目，为此第三人以工会名义签订团购房合同，合同针对本单位职工、带有一定福利性质，合同效力及于第三人职工及被告，依据该团购合同，买受人必须符合职工资格才能以团购价购买房屋，即团购协议对买受人的身份限制，对按照团购价购房的买受人，具有约束力，签订合同的买受人名单由团购单位第三人提供，团购协议是买受人与被告签订买卖合同的基础。本案具备职工资格的原告于2009年开始交纳购房款，至2012年全部交清，事实上已完成买受人的交款义务，被告根据第三人的付款行为及其提供的买受人名单，确定了买受人及房屋信息，虽未形成对应的书面合同，但双方之间已形成实际的买卖关系。之后，原告作为具备团购合同中约定的买受人资格，与被告签订案涉买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。原告已付清全部房款，履行合同主要义务，被告已于2014年交付房屋，至今未按约定办理房屋初始登记，已逾双方约定的产权登记备案期限，且在案涉房屋存在客观事由无法正常办证的情况下，也未与原告协商变更合同约定的期限，已构成违约，应当按照约定承担违约责任，即被告应按照约定的原告已付房价款的0.2%向其支付违约金，并在涉案房屋具备办理房产登记条件后，协助原告办理涉案房屋产权权属登记等相关手续。关于此部分原告要求解除代办协议的诉请，双方未对解除进行约定，但双方明确约定此种违约，原告无需退房，被告需承担违约金，则被告在已将五证齐全的房屋交付原告，已履行合同主要义务的前提下，原告在不存在合同约定及法定解除事由前提下，因该属于双方买卖合同的部分、附随义务，主张单独解除该部分协议的诉请，无事实及法律依据，故对原告关于解除双方委托办理房产登记法律关系、退还办理房产登记各项费用及利息的诉讼请求，不予支持。关于原告诉请要求被告出具购买房屋、地、地下停车位的正式发票返还多收代办税费的诉请，被告在第一次审理时已出示对应购买房屋发票，原告可随时至被告处领取，同时，是否应当开具发票以及应收税费税种、标准等，属税务机关内部行为，不属于人民法院管辖范围，故该诉请不予支持。被告关于第三人系团购合同一方，未按照约定履行义务，导致出现无法办证，由此产生的后果应由其负责、承担的意见，根据双方约定可见，第三人在项目建设施工过程中全程参与，对案涉项目“未批先建”的事实完全知情，且在实际建设施工过程遇到问题时，曾出面协助解决，结合双方亦约定“乙方积极协助甲方办理土地、规划建设审批手续，协调相关部门为该项目顺利实施创造条件”，第三人应当积极履行自身义务。但根据合同法第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”的法律规定，被告无权要求第三人在本案中承担相应责任，其可在向原告履行违约义务后，依据其与第三人的约定，以及第三人在履行合同过程中的过错，另行向第三人主张权利。同时，希望第三人积极履行义务，认真协调解决本案善后事宜，化解各方矛盾。综上，诉讼各方就本案发表的意见，合理部分，本院已充分予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告于磊的全部诉讼请求。二审法院审理查明的事实与一审法院审理查明的事实一致。另查明，经当庭确认，上诉人于磊及原审第三人山西省自然资源厅均认可于磊系原审第三人山西省自然资源厅职工。本院认为，本案起因系2009年原山西省国土资源厅（现本案第三人山西省自然资源厅）为解决职工住房紧张的问题，厅工会组织全体职工团购了本案被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司在长风居住区开发的案涉商品房。并于2009年11月与山西阳光大地集团工贸有限公司（系上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司的关联公司）签订了商品房团购合同，该团购合同约定的销售对象均是第三人单位职工，本案实质是第三人单位内部职工集资建房的行为。由此可见没有案涉的团购房大合同，就不会存在于上诉人于磊与被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同，也就不会有本案诉讼纠纷。故原审法院认定本案系因职工团购房项目引发的争议纠纷并无不当；于磊实际于2009年开始至2012年已经按照团购合同约定全部履行完交款义务。山西阳光大地集团房地产开发有限公司亦应按约按期履行办理房屋初始登记义务。从目前现状看，虽然案涉的商品房屋山西阳光大地集团房地产开发有限公司已于2014年交付使用，但该房屋现仍存在因客观事由无法正常办证，早已超逾双方约定的产权登记备案期限，故应认定上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司已违约，应承担违约责任，亦应按约支付违约金。关于上诉人于磊主张解除双方委托办理房产登记法律关系、退还办理房产登记各项费用及利息的诉讼请求和要求、山西阳光大地集团房地产开发有限公司出具购买房屋、地、地下停车位、地下室的正式发票返还多收代办税费的诉请原审法院依据事实和相关法律规定认定事实清楚，说理充分，处理结果正确，二审不再赘述。综上，案涉房屋自建成、交付时间较久，为维护社会稳定，应维持现状。山西阳光大地集团房地产开发有限公司应按照新的政策积极办理与产权登记相关的事宜，第三人山西省自然资源厅亦应按照约定积极履行自身义务，认真协调解决本案善后事宜，化解各方矛盾。综上所述，上诉人于磊的部分上诉请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条、第十条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销太原市晋源区人民法院（2019）晋0110民初2548号民事判决。二、被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司应当在具备办理权属登记条件后三个月内将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，并协助上诉人于磊办理太原市新晋祠路288号“阳光?汾河湾”B区1幢3单元902号房屋产权权属登记等相关手续；三、被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向上诉人于磊支付逾期办理房产权属证书的违约金1376.84元；四、驳回上诉人于磊的其他诉讼请求。一、二审案件诉讼费共计3464元由被上诉人山西阳光大地集团房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 赵耀功审判员 段雪丽审判员 任 峥 二O二O年十一月二十三日书记员 吴 慧