山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3986号 上诉人(原审被告)：张婷婷，女，1986年1月14日出生，汉族，无业，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：郑玉芝，淄博博山民信法律服务所法律工作者。 被上诉人(原审原告)：韦永涛，男，1991年1月19日出生，汉族，无业，现住淄博市张店区。 上诉人张婷婷因与被上诉人韦永涛房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初1199号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张婷婷上诉请求：依法撤销(2020)鲁0391民初1199号民 事判决书，依法改判或发回重审；上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误，二审法院应依法改判或发回重审。一、在庭审中，上诉人提交的证据被上诉人认可其真实性，一审法院亦认定为有效证据，但是对证据的证明效力却不予认可。一审庭审中，上诉人提交的微信聊天记录，与被上诉人在庭审中提交的居间合同形成了证据链，因上诉人并不认识被上诉人，涉案购房合同的签订及解除均系通过居间方淄博拓辰房产服务有限公司办理，上诉人与淄博拓辰房产服务有限公司工作人员毕某的微信聊天记录客观的证明了购房合同签订的时间及被上诉人单方违约解除购房合同的事实及时间。2020年9月21日，居间方淄博拓辰房产服务有限公司给上诉人出具了书面证明以证实上诉人主张的真实性，淄博拓辰房产服务有限公司作为涉案购房合同的居间方，见证了涉案购房合同的签订及解除，淄博拓辰房产服务有限公司出具的证明与上诉人在一审庭审中提交的证据形成了证据链，证明了系被上诉人在合同履行中违约导致涉案合同不能履行。一审法院以上诉人不能提供与被上诉人解除购房合同的书面证明，而认定系上诉人违约，教条化的认定而导致本案判决错误。二、本案中，20000元定金由淄博拓辰房产服务有限公司收取保管，并且涉案合同约定，若涉案房屋无法正常过户，则定金由拓辰公司退还被上诉人。也就是说，即便该合同无法正常履行，楼房无法正常过户，定金也不应该由上诉人返还。综上所述，因在合同履行中，系被上诉人违约而导致涉案购房合同无法继续履行，一审法院认定事实错误，导致该案判决错误。据此，为维护上诉人合法权益，请求二审法院查明案情，对一审法院判决依法改判或发回重审。 韦永涛辩称，驳回上诉。 韦永涛向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告2019年9月29日签订的房地产买卖合约；2.判令被告双倍返还定金40000元。 一审法院认定事实：2019年9月29日，原告与被告签订房地产买卖合约，约定：原告购买被告涉案房屋，价款1660000元；签订协议原告向被告支付定金20000元；被告收到全款1-7天内交房；原告与被告协商定金由淄博拓辰房产服务有限公司代为保管；被告保证涉案房屋平安过户到原告名下，若无法正常过户，则定金由淄博拓辰房产服务有限公司退还原告，合约自动解除，互不追究任何责任；合约还约定了其他事项，淄博拓辰房产服务有限公司作为居间方在合约上盖章。同日，原告支付定金20000元给淄博拓辰房产服务有限公司，淄博拓辰房产服务有限公司出具收据，写明房屋定金代为托管。2020年3月23日，被告与案外人赵海程签订二手房买卖合同，将涉案房屋卖给赵海程。 一审法院认为，原告与被告签订的房屋买卖合同成立有效，各方均应按约履行自己的合同义务。合同签订后，原告已经按约支付定金。合同履行过程中，被告又将涉案房屋卖给案外人，被告构成根本违约，原告已无法实现购房目的，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；”的规定，原告有权主张解除房屋买卖合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，原告在起诉状中主张解除房屋买卖合同，原告与被告之间的房屋买卖合同自原告的起诉状送达被告之日即2020年8月3日解除。被告主张原告提出退房违约在先、双方已口头解除购房合同，被告的主张并无任何有效证据证明，无法认定。 依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，被告不履行约定的债务，应当承担双倍返还定金的责任。定金罚则的双倍返还定金系法律强制性规定，不能由当事人约定调整，房屋买卖合同约定单倍返还定金违反法律强制性规定，该条款无效。被告辩称淄博拓辰房产服务有限公司并未将原告支付的定金交付被告，该辩解不影响被告的法定责任。 庭审中一审法院组织双方调解，原告已同意只退还单倍定金20000元，但被告不接受。 综上所述，原告的诉讼请求合法有理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十五条之规定，判决：一、原告韦永涛与被告张婷婷2019年9月29日签订的房地产买卖合约于2020年8月3日解除；二、被告张婷婷于判决生效之日起十日内返还原告韦永涛定金40000元。案件受理费800元，由被告张婷婷负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交淄博拓辰房产服务有限公司出具的证明一份，证明被上诉人通过淄博拓辰房产服务有限公司与上诉人签订购房合同后，在合同履行过程中被上诉人提出退房，并于2019年10月20日被上诉人与上诉人在淄博拓辰房产服务有限公司口头解除购房合同，该证据原件在立案时跟上诉状一起已经交到一审法院。被上诉人质证称，对证据的真实性不予认可，证明内容不予认可。 上诉人另申请孙某、毕某出庭作证。孙某、毕某系淄博拓辰房产服务有限公司工作人员。孙某证称：房地产买卖合约是2019年9月底签订，正好赶上十一长假，被上诉人出去游玩，长假结束，工作人员联系被上诉人准备审批材料走银行审批手续。被上诉人说当时去澳门玩赔了一部分钱，再加上其母亲生病，说买不了了，让工作人员联系房主说不买了。后来证人在10月20号左右联系了上诉人和被上诉人协商退房的事情，被上诉人说没有钱所以不买了，上诉人说解约可以，但因为退房是被上诉人单方面造成的，不是上诉人造成的，所以定金不退。在双方解约一个月左右，被上诉人又说要买案涉房屋，但毕竟之前已经解约了，所以上诉人不同意，因为也耽误了两个多月。证人毕某证称：购房合同是在2019年9月底签订的，证人当时负责银行审批，证人联系孙某，孙某说被上诉人不要房子了。然后证人又通知了上诉人；合同上约定七天内被上诉人要准备好材料去银行审批贷款，被上诉人多次说过不要这个房子。经对证人证言进行质证，上诉人认为两证人证言客观真实，与上诉人在一审中提供的证据形成了完整的证据链，证明了系被上诉人违约提出退房，双方于2019年10月20日在淄博拓辰房产服务有限公司解除了房屋买卖合同，上诉人才把楼房出售给他人的事实；被上诉人对证人证言不认可，主张合同没有解除上诉人就把房子另外卖了。 本院经审查认为，上诉人提交的证明系淄博拓辰房产服务有限公司出具，该证明形式不符合民事诉讼法关于单位向人民法院提出的证明材料，应当由单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，并加盖单位印章的规定，对该证明在本案中的证明效力不予采信。证人孙某、毕某系淄博拓辰房产服务有限公司工作人员，孙某参与了案涉房地产买卖合约的订立，毕某负责银行贷款的审批，两证人与双方当事人均无利害关系，上述证人证言与被上诉人案涉合同是因其没有去银行申请办理贷款导致合同解除属实以及签订合同时正好是因为国庆放假，七天就过了，七天之后去银行申请，因为没有找到担保人所以贷款没有批下来的当庭陈述相符，上述证人证言具有客观真实性，对上述证人证言在本案中的证明效力予以采信。 二审审理查明：案涉房地产买卖合约签订后，被上诉人未能办理贷款审批手续，双方当事人在淄博拓辰房产服务有限公司的居中协调下，于2019年10月解除案涉房产买卖合约。但对于定金的处理，双方当事人未能达成一致意见。 本院二审审理查明的其他事实与一审判决认定事实一致，予以确认。 本院认为，根据二审中上诉人提交的证据以及被上诉人的当庭陈述能够认定案涉房地产买卖合约未能继续履行系因被上诉人未能办理贷款审批手续，双方当事人已在淄博拓辰房产服务有限公司的居中协调下，于2019年10月解除案涉房地产买卖合约。《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，案涉房地产买卖合约系因被上诉人未能办理贷款审批手续导致合同不能继续履行而解除，故依据合同法的上述规定，被上诉人无权要求返还定金，其一审诉求上诉人双倍返还定金无事实及法律依据。 综上所述，上诉人张婷婷的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条，第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销山东省淄博高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0391民初1199号民事判决； 二、驳回被上诉人韦永涛的诉讼请求。 一审案件受理费800元，由被上诉人韦永涛负担；二审案件受理费800元，由被上诉人韦永涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 杨继生 审 判 员 王 娜 二〇二〇年十一月二十四日 法官助理 陈 蒙 书 记 员 杨 柳