山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初5171号原告：谷开兴，男，1978年10月12日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：商静，山东齐华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王姣，山东齐华律师事务所律师。被告：济南天保益康物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：孙延才，总经理。委托诉讼代理人：朱维栋，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晓威，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。第三人：济南益康置业发展有限公司，住所地济南市。法定代表人：王忠本，总经理。委托诉讼代理人：朱维栋，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：葛晓威，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。原告谷开兴与被告济南天保益康物业管理有限公司（以下简称天保物业）、第三人济南益康置业发展有限公司（以下简称益康置业）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谷开兴的委托诉讼代理人商静、王姣，被告天保物业及第三人益康置业的共同委托诉讼代理人葛晓威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谷开兴向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告服务的天桥区药山康城小区物业服务区域内2号楼前17号车位(由东往西)承租人为原告并由原告继续承租使用；2、依法判决被告返还重复收取的物业费201.6元；3、依法判决被告赔偿停车损失2400元；4、诉讼费等由被告承担。事实和理由：原告系第三人开发的天桥区药山康城小区2-4-502业主，被告系在小区从事物业管理的前期物业公司。原告于2009年12月该小区交房始便按第三人房屋交接通知书要求预定了车位，并按被告物业管理合同约定和业主入住宅区须知要求由被告办理了自有车辆停车手续进行登记并依法承租了2号楼前17号固定车位，登记车号为鲁AH92**，办理了车位卡，被告在17号车位前标明了车牌号，同时在机动车位登记表中将2号楼前17号车位固定登记于原告名下，留存台账中缴费至2020年6月。但是依法交费后，2020年因物业部物业人员更换，现任物业赵经理未经原告允许擅自将车位交由别人承租，导致原告无法停车，侵害了原告的权益，协调无果，并拒绝再收取原告2020年7月以后的车位费，对重复收取的物业费以前任物业人员收取为由不予退还。天保物业辩称，一、我公司已于2019年9月1日退出药山康城小区，目前实际物业公司为山东三箭物业管理有限公司（简称三箭物业），天保物业并非适格被告。2015年1月1日，天保物业与济南市天桥区药山街道办事处张庄居委会签订《物业管理合同》，约定由天保物业对药山康城项目提供物业管理服务，服务期限6年，自2015年1月1日至2020年12月31日。后因济南益康置业发展有限公司将地产项目及相关项目公司一并转让给山东三箭房地产开发有限公司，该小区物业服务由天保物业转让给三箭物业，天保物业与三箭物业于2019年8月28日签订转让协议，约定天保物业在《物业管理合同》中约定的权利、义务和责任全部由三箭物业承接，双方于2019年8月31日完成交接，天保物业退出，三箭物业正式进入药山康城开展物业服务至今。由于当年物业公司是由天保物业在天桥区药山街道办事处张庄居委会办理了备案登记，并由天保物业与居委会签订了物业管理合同，且合同期限截止至2020年12月31日，在服务期限内无法在居委会办理物业无法变更物业公司名称，所以上述《协议》签订后，山东三箭作为物业管理服务的承接方继续“挂名”天保益康开展服务，目前该小区实际的物业服务公司为三箭物业，物业工作人员、财务人员均是山东三箭的工作人员，且物业费、车位费等费用全部由三箭物业收取，本案与天保物业无关。二、天保物业在2019年8月31日前，已为谷开兴办理车位登记以及蓝牙设备等服务，已履行物业服务公司应履行的义务，后期谷开兴自愿将车位转租给目前实际使用人孙德胜，其主张的义务与天保物业无关，应由谷开兴与孙德胜协调解决。案涉车位为天桥区药山康城小区2号楼前17号车位（由东往西），谷开兴是天桥区药山康城小区业主，在当年交房之后对该车位缴纳了租赁费用。天保物业为谷开兴提供了车位，并履行了登记手续以及发放蓝牙设备（该设备用于识别承租人车辆进入小区），后期谷开兴将车位转租给孙德胜，并将蓝牙设备交付给孙德胜使用至今。谷开兴的转租行为出于其个人意愿，其主张返还车位的诉求应该向孙德胜主张，与天保物业公司无关。综上，谷开兴起诉内容与事实不符，诉讼请求与天保物业无关，请贵院驳回其诉讼请求。益康置业陈述意见同天保物业答辩意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据原、被告双方陈述及证据，本院确认如下：谷开兴系济南市天桥区知青路**药山康城**楼**房屋权利人，药山康城由益康置业开发修建，2009年12月11日向谷开兴出具《房屋交接通知书》，后谷开兴办理入住手续。2009年12月21日谷开兴与天保物业签订《物业管理合同》，约定不得占用本物业共用部位、共同设施设备或改变其使用功能；交通车辆停放，车辆停放为本物业区域内的机动车辆及非机动车辆于车位及车棚的停放；车位及其使用管理服务费用按政府有关规定执行等事项。合同签订后，2010年8月28日天保物业收取谷开兴人民币50元，为其办理停车卡1张，同时收取其车位费320元。2020年3月27、28日收取谷开兴2020年1至4月的车位费400元。2019年9月20日天保物业收取谷开兴2019年7至12月的物业费、2020年3月18日收取2019年9至12月的物业费、2020年3月26日收取2020年4至8月的物业费、2020年6月8日收取2020年7至12月的物业费，累计重复收取物业费201.6元。以上物业费、车位费收据均加盖有天保物业公司药山康城物管部公章。谷开兴与天保物业未就车位租赁及使用等事项签订书面协议，但双方均认可谷开兴在办理入住手续后租用了该小区的17号车位，后谷开兴不在该小区居住，就将该车位借给案外人孙德胜使用。关于车位的使用，谷开兴主张，被告为原告办理了17号车位的登记手续，原告进门刷卡道闸起车辆进入，后被告更换道闸系统改为蓝牙识别车辆，但后来因各种原因，蓝牙基本处于停用状态，原告的蓝牙设备已损坏丢失，但未转让他人使用。而且档案记载的该车位租赁使用人一直为原告，原告也在正常交费，未向物业办理车位的清退手续，说明双方的租赁关系一直存在，故该车位应由原告使用。天保物业则主张，2009年原告入住后，被告为原告办理了车位登记等相关手续。原告在使用了一段时间车位后将车位转租给同小区的业主孙德胜，并将蓝牙设备提供给该业主孙德胜使用，该蓝牙设备并非与车主的个人车牌号关联，车辆进行蓝牙识别即可进入小区，所以原告转租后并不需要到物业公司进行蓝牙设备的登记及车牌号变更手续，该蓝牙设备具有唯一性不可复制，故只需将蓝牙交付转租方即可在该车位进行停车。该车位的租赁费即使他人交纳，物业开具收据的交款人均为原告。该转租行为自始至终均是原告的个人行为，在天保物业退出药山康城小区之前对该情况并不知情，且车位费用一直由转租方孙德胜交至天保物业退出之前，原告索要车位的诉求与天保物业公司无关。另外，谷开兴提交以下证据：1、天保物业电脑系统档案登记照片1张，证明17号车位由原告（2号楼4-502）长期固定使用及已交费至2020年6月的事实；2、收据1份，证明谷开兴2020年4月2日交纳了5至6月份的车位费200元，但该证据原件虽加盖了天保物业药山康城物管部的公章，但无任何书写内容；3、山东鲁商物业服务有限公司出具的2020年9月10日至2021年9月9日的车位服务费1800元的专用收款凭证，证明谷开兴因租赁车位无法停车而外出停放，造成经济损失2400元（另外600元系交纳给天保物业2020年1至6月的车位费）。4、录音2份，证明被告拒收谷开兴2020年下半年的车位费。2015年1月1日天保物业（乙方）与济南市天桥区药山街道办事处张庄社区居民委员会（甲方）签订《物业管理合同》，约定甲方委托乙方对药山康城实行专业化、一体化物业管理，合同期限自2015年1月1日至2020年12月31日，多层按每平方米建筑面积0.45元、小高层0.85元收取物业费等事项。上述合同于2016年1月15日在济南市天桥区住房保障和房产管理局备案。2019年8月28日天保物业（甲方）与山东三箭物业管理有限公司（乙方，以下简称三箭物业）签订《协议》，约定：因药山康城项目（原山东瑞康置业有限公司所有，原山东瑞康置业有限公司原为济南益康置业发展有限公司全资子公司）已由济南益康置业发展有限公司以转让原山东瑞康置业有限公司全部股权的方式转让给山东三箭房地产开发有限公司，2014年1月26日济南益康置业发展有限公司与山东三箭房地产公司双方签订《药山康城项目合作备忘录》中第六条，关于物业管理公司双方协定在子公司转让之后，由乙方自行选定前期物业管理公司进行该已建商品房的物业管理工作。甲方保住筹措物业公司的顺利撤出。所以再由甲方实施物业管理已不妥当，影响业主与真正物业开发人的沟通和物业问题解决；2015年1月1日甲方与济南市天桥区药山街道办事处张庄居民委员会签订的《物业管理合同》（以下简称原合同）中约定的甲方权利、义务和责任自本协议生效之日起由乙方全部承接，本协议另有约定的除外；本协议生效后，乙方对外仍以甲方名义对小区提供物业服务，除本协议外，甲方不直接参与小区物业服务的任何管理，小区的财务管理工作由乙方自行负责，各项收入、支出资金均通过甲方给乙方开设的单独账号进行核算，于2019年8月31日正式交接，甲方将预收物业费、电费、停车费全部移交乙方；为方便对小区的管理，甲方提供给乙方一枚经甲方备案的药山康城项目物管部章，除小区物业管理及向业主追偿物业费等事项使用外，乙方不得用作他途；自2019年9月1日起，因药山康城小区物业管理发生的一切纠纷均由乙方负责，因此产生的一切债务均由乙方承担，若甲方因此遭受损失，甲方的损失部分由乙方承担，甲方有权向乙方追偿。上述合同未到相关部门予以备案，亦未向药山康城小区业主公示。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同是指业主与物业服务企业约定，由物业服务企业管理建筑物及其附属设施的服务合同。《物业管理条例》规定，物业管理是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。该条例第五条规定，县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。本案中，谷开兴与天保物业签订有《物业管理合同》，且该合同在济南市天桥区住房保障和房产管理局予以备案，故该合同合法有效。天保物业虽与三箭物业另签有协议，但该协议未到相关部门备案，亦未向小区业主公示，且天保物业未提交证据证实三箭物业的独立法人资格，谷开兴提交的物业费、车位费的收据中均加盖有天保物业的公章，基于上述行为，天保物业依法对外承担相应法律责任，故谷开兴因物业服务合同提起诉讼，诉求天保物业承担责任，于法有据，被告主体适格。谷开兴与天保物业虽未就车位使用另行签订书面协议，但谷开兴提交的证据可以证实17号车位一直由其租赁使用，天保物业未予否认，且适时收取谷开兴交纳的车位费，可见双方已形成事实的合同关系，故对17号车位的使用和承租权利无须本院予以确认。关于承租的期限,因双方均未提交证据予以证实，本院无法认定。现谷开兴诉求被告服务的天桥区药山康城小区服务区域内2号楼前17号车位承租人为原告并由原告继续承租使用，证据不足，本院不予支持。谷开兴提交的天保物业电脑系统档案登记照片，天保物业虽有异议，但未提交证据反驳对方的证明目的，故本院予以采信。谷开兴提交的已交纳2020年5至6月份车位费的收据原件内容空白，不符合法律规定的证据的形式要件，本院不予采信。谷开兴提交的山东鲁商物业服务有限公司出具的专用收款凭证，本院无法确认该证据与本案的关联性，故不予采信。谷开兴提交录音2份，但未提交其他证据予以佐证，天保物业对该证据真实性又不认可，本院对录音中通话双方的身份无法核实，对证据的合法性无法确认，故不予采信。天保物业重复收取谷开兴的物业费201.6元，于法无据，应予返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二条、第五条、第三十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、济南天保益康物业管理有限公司于本判决生效之日起10日内返还谷开兴物业费201.6元。二、驳回谷开兴的其他诉讼请求。案件受理费减半收取计25元，由济南天保益康物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张蕾二〇二〇年十一月十六日书记员  颜静