广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1202民初2621号原告：广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处，住所地肇庆市**************（C3）首层办公室，统一社会信用代码914***********360P。负责人：谢彩芳。委托诉讼代理人：卢建欣，广东余黎张律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁敏仪，广东余黎张律师事务所律师。被告：余明锋，女，1978年3月21日出生，汉族，居民身份证住址广东省云浮市郁南县**************。原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处（以下简称“侨兴物业公司”）诉被告余明锋物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人卢建欣、梁敏仪到庭参加诉讼，被告余明锋经本院公告传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、判令被告向原告交纳物业管理服务费4135元、梯灯、防盗系统电费及维护费120元、电梯电费175.9元、高层恒压供水分摊电费120元、公共照明电费120元、违约金951元、律师函费130元（欠费从2018年4月至2020年3月，以后按实际发生计收）。合计：5751.9元。2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月19日，被告与原告签订《前期物业管理服务协议》，原告受聘为肇庆市端州区******宝翠园小区提供物业管理服务，按照《前期物业管理服务协议》的约定以及相关法律规定，被告须向原告交纳物业管理服务费及其他相关费用，但被告并未遵守协议约定依法履行缴费义务。2018年4月至2020年3月，被告拖欠原告物业管理服务费4135元、梯灯、防盗系统电费及维护费120元、电梯电费175.9元、高层恒压供水分摊电费120元、公共照明电费120元、违约金951元、律师函费130元，合计5751.9元。经原告多次催讨，被告至今仍拒不交纳。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告余明锋没有到庭参加诉讼，也没有提交书面答辩意见。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定案件基本事实如下：原告侨兴物业公司是于2006年3月15日依法登记设立的有限责任公司,经营范围为物业管理(凭资质证经营)等。2011年11月1日,原告侨兴物业公司与肇庆市侨城豪苑开发有限公司(以下简称“侨城豪苑公司”)签订《前期物业服务合同》,合同主要约定:侨城豪苑公司选聘原告对宝翠园提供实施前期物业管理服务事宜,服务内容包括:1.物业共用部位的维修、养护和管理;2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理;3.物业共用部位和相关场地的清洁卫生,垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通;4.公共绿化的养护和管理;5.车辆停放秩序管理;6.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理;7.装饰装修管理服务;8.物业档案资料管理。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：住宅1.3元/月/平方米；商业物业：1.5元/月/平方米；梯灯对讲维护费：5元/月/户；公共路灯电费按实际发生额分摊；电梯运行电费由2层以上（含2层）住户分摊；二次供水电费由6以上（含6层）住户分摊。合同期限自2011年11月1日起至成立业主委员会并由业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时,本合同自动终止。合同签订后,原告侨兴物业公司开始为宝翠园小区提供物业管理服务。2014年11月9日,原告侨兴物业公司(甲方)与被告余明锋(乙方)签订一份《前期物业管理服务协议》,约定:甲方对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理；乙方交纳费用时间为按发展商发出收楼通知书之日起计收；住宅按建筑面积每月每平方米1.3元；每次交纳费用时间为每月的5号前。梯灯、防盗系统电费及维护费5元/月，公共水电费、电梯电费由住户分摊。甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起每天1%交纳违约金。原告侨兴物业公司在甲方落款处加盖公章,被告余明锋在乙方落款处签名并撩印。另查明，根据不动产登记资料证明所示，肇庆市端州区**************的权利人为被告余明锋单独所有，房屋建筑面积132.53平方米。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。被告余明锋经本院公告传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法作缺席审判。原告是依法登记设立的物业服务企业。原告与被告于2014年11月9日签订的《前期物业管理服务协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，内容合法有效，应当依法受法律保护。关于原告主张被告支付2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业管理费4135元（1.3元×132.53平方米×24个月）的请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，原告为包括被告在内的宝翠园小区提供了物业管理服务，被告却未依约向原告交纳相关费用属违约行为。原告主张被告支付物业服务费的诉讼请求合理合法，本院予以支持。关于原告主张2018年4月1日至2020年3月31日期间的梯灯、防盗系统电费及维护费120元、电梯电费175.9元、高层恒压供水分摊电费120元、公共照明电费120元、律师函费130元的请求。根据《前期物业管理服务协议》约定，梯灯、防盗系统电费及维护费5元/月，公共水电费、电梯电费由住户分摊。另，被告逾期缴费造成原告损失，原告向被告发出律师函已产生邮寄费用。对此，原告上述请求，符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张违约金的请求。根据原、被告双方在《前期物业管理服务协议》中第十一条“违约责任”第四款的约定，如被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天1%交违约金，本案诉讼中，原告已酌减至按月利率2%计算，由于被告确实存在逾期交费的违约行为，故其理应承担相应的违约责任。但原告的该酌减至月利率2%违约金计算标准仍然过高，对此本院应予以调整。违约金的计算应以迟延支付物业管理费造成的损失作参考，损失应参照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算为宜。物业管理费的违约金的计算以欠付物业管理费4800.9元为基数按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止。故本院对原告请求被告余明锋支付违约金的诉讼请求予以支持，但是对于超出上述标准计算超过的金额部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告余明锋应在本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付自2018年4月1至2020年3月31日期间的物业管理服务费4135元、梯灯防盗系统电费及维护费120元、电梯电费175.9元、高层恒压供水分摊电费120元、公共照明电费120元、律师函费130元；二、被告余明锋于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处支付违约金（违约金以4800.9元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）1.2倍计算，自2020年4月1日起计至付清之日止）；三、驳回原告广东侨兴物业管理有限公司住宅小区管理处的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由被告余明锋负担。被告余明锋在履行判决书确定的义务时迳付给原告，本院不另作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长 梁小茵审 判 员 欧凯华审 判 员 董炽文二〇二〇年十月二十日法官助理 卢艺文书 记 员 黄安玉