四川省雅安市雨城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川1802民初2547号 原告：雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司，住所地四川省雅安市雨城区熊猫大道**。 法定代表人：杨晓华,系该公司董事长。 委托诉讼代理人(特别授权)：何以华，四川同兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人（特别授权）：施茂莎，四川同兴律师事务所律师。 被告：王占军，男，1984年4月3日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：刘青霞，女，1976年12月2日出生，汉族，住四川省雅安市雨城区。 被告：雅安市雨城区卓达房地产开发有限公司，住，住所地四川省雅安市雨城区育才路**/div> 法定代表人：陈炳刚，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：许学强，男，1974年9月26日出生，汉族，四川省雅安市雨城区。 委托诉讼代理人（特别授权）：吴登靖，雅安市金剑法律服务所法律工作者。 原告雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司（以下简称“惠民村镇银行”）与被告王占军、刘青霞、雅安市雨城区卓达房地产开发有限公司（以下简称“卓达房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告惠民村镇银行的委托诉讼代理人施茂莎,被告王占军、刘青霞、卓达房地产公司的委托诉讼代理人吴登靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 惠民村镇银行向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决王占军立即向惠民村镇银行归还借款本金294929.81元；2、请求依法判决王占军立即向惠民村镇银行支付截止至2020年8月13日的利息9542.35元以及直至本息付清时止的利息；3、请求判决王占军承担惠民村镇银行按《个人购房借款合同》约定垫付的实现本案债权的律师费20000元；4、请求依法判决刘青霞作为共同还款人对第1、2、3项诉讼请求承担连带共同支付责任；5、请求依法判决卓达房地产公司作为连带责任保证人对第1、2、3项诉讼请求承担连带支付责任；6、请求依法判决惠民村镇银行对王占军、刘青霞抵押担保的位于雨城区××镇××村××栋××单元××层××号房产（雅房预抵雅安市第0××2号）的抵押物拍卖、变卖所得款项优先受偿；7、本案诉讼费由王占军、刘青霞、卓达房地产公司承担。事实与理由：2016年7月15日，惠民村镇银行与王占军、刘青霞、卓达房地产公司签订《个人购房借款合同》，对借款金额、借款用途、借款期间、利率（含逾期利率）、还款方式、抵押担保等进行约定，其中约定，借款人以本合同项下所购房屋作抵（质）押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵（质）押登记并将有关抵（质）押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任……卓达房地产公司作为阶段性保证人，刘青霞、王占军尚未取得本案抵押物的房产证书，根据合同约定，卓达房地产公司应承担连带担保责任。另，2015年12月29日，惠民村镇银行与卓达房地产公司签订《按揭贷款业务合作协议》，约定如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面通知催收后3日内履行还款义务。2016年7月11日，刘青霞向惠民村镇银行出具《财产共有人承诺书》，承诺作为财产共有人愿意承担连带责任，并有义务共同归还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。7月15日，刘青霞向惠民村镇银行出具《共同还款承诺书》，承诺作为借款人的共同还款人，承担共同还款责任，王占军和刘青霞向惠民村镇银行出具《同意抵押承诺书》。2016年8月4日，在雅安市房地产交易所办理了抵押登记。惠民村镇银行按照约定向王占军发放贷款，但至今，王占军未按约定偿还本息。惠民村镇银行向王占军、刘青霞、卓达房地产公司发出《金融借款催收函》，要求归还本金及利息后，仍未归还借款本息。为维护自身权益，遂向法院提起诉讼。 王占军辩称，认可惠民村镇银行起诉的借款事实及借款金额，但利息、相关费用和律师费太高，无法承受。答辩人在贷款之前没有出现过逾期，当时签订合同时都没看合同就签订了。答辩人现在没能力一次性还款，惠民村镇银行能不能给答辩人时间，慢慢还款，把以前欠款先还清，之后的款每个月4号前按时还款。现答辩人和刘青霞已经离婚了，房子给了刘青霞，但答辩人承诺会承担还款责任。 刘青霞辩称，同意王占军的答辩意见。 卓达房地产公司辩称，惠民村镇银行诉王占军欠银行的购房款属实，但合同中未约定违约时一次性偿还借款，惠民村镇银行的主张无法律和事实依据。另，担保责任已经过期，不存在担保问题。理由：一般保证的时效是半年，连带保证的时效是两年，从保证合同签订之日起，已过2年；签订保证合同后王占军、刘青霞就应该办理房产证，因王占军不在雅安才没办，银行应该催王占军办理房产证，银行有过错；诉讼请求第二项利息我们认为按照4.17‰合理合法，上浮50%的复息、罚息依法不成立，银行主张无法律依据。对于律师费用，按照约定办，王占军支付律师费。关于请求变卖或拍卖抵押物，因现未到执行阶段，不在审理范围内。 本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，惠民村镇银行作为甲方，卓达房地产公司作为乙方，签订合同编号为雅雨村银（营）房按字（2015）第003号《按揭贷款业务合作协议》，约定：经甲乙双方协商，就乙方开发销（预）售“财富一号”项目的按揭贷款达成如下协议：……4、在房屋他项权证未办妥之前，乙方同意为借款人（购房人）提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，并在甲方指定保证金账户按商业用房5%的比例存入相应款项作为履约保证金。未经甲方同意乙方不得动用该款项。如借款人在乙方提供阶段性连带责任保证期间未按合同履行还款义务，乙方保证在接到甲方书面催收通知后3日内履行还款义务。如乙方未主动履行上述还款义务，即表示乙方授权甲方从其开立的账户中主动扣收。5、乙方负责协助甲方和借款人办理房产抵押登记手续，如用在建工程（非现房）抵押的，先办理预抵押登记手续，并取得期房抵押证明交于甲方保管；在项目竣工后，应协助甲方和借款人办理房屋抵押登记手续，并将《房屋他项权证》等交由甲方保管…… 2016年7月11日，王占军作为借款人、刘青霞作为财产共有承诺人向惠民村镇银行出具《财产共有人承诺书》，主要内容：刘青霞与王占军系夫妻关系，是财产共有人。经我们财产共有人同意，向贵行提出按揭贷款申请，申请个人商用按揭贷款，金额为人民币肆拾壹万元。贷款期限120个月，借款合同编号为雅雨村银（营）房借字（2016）年第（036）号。并自愿将王占军位于雅安市××商铺××号××幢××单元××号的商用房（房屋预告登记号）：雅房预抵雅安市字第0××2号作为抵押…… 2016年7月15日，王占军（借款人暨购房人）与惠民村镇银行（贷款人／抵押权人）、卓达房地产公司（保证人）、王占军和刘青霞（抵押人）签订编号为雅雨村银（营）房借字（2016）年第（036）号的《个人购房借款合同》，该合同主要约定有：1、贷款人根据借款人的申请，同意向借款人发放个人购房担保借款，借款金额为人民币肆拾壹万元整，借款实际发放额以借款凭证为准。2、本合同项下的借款用于借款人购买位于雅安市××商铺××号××幢××单元××层××号的房屋，上述房屋建筑面积为60.34平方米，套内建筑面积为54.60平方米；上述购房合同编号为22562，所购房屋国有土地使用权证编号为雅市国用（2015）第46519号。3、借款期限自2016年7月15日起至2026年7月15日止。实际放款日与到期日以借款凭证为准。4、本合同项下的单笔借款月利率为4.4917‰，如遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，该笔借款利率按Ｂ方式进行调整。Ｂ：借款期限在一年以上的，执行浮动利率，自基准利率上调后的次年1月1日起，贷款人按调整后相应档次的基准利率和本合同约定的借款利率浮动幅度确定新的借款执行利率，不另行通知借款人、担保人。贷款借据上确定的借款利率浮动幅度＝【（贷款借据载明的执行利率／借款发放日中国人民银行同期限档次的人民币贷款基准利率）-1】×100%。5、借款人在贷款人处开立结算账户，开户行：惠民村镇银行，户名：王占军，账号或卡号：6230××××1626。6、贷款期限在一年以上的采用每月等额本息还款法。借款人以每一个月为一个还款周期，自借款发放后，发放贷款日为每月还款日。本笔借款每月具体归还本金额为肆仟肆佰贰拾捌元整及当月利息。6、保证人为借款人依本合同所形成的债务提供连带责任保证。本合同项下有多个保证人的，各保证人共同对债权人承担连带责任。保证范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。借款人以本合同项下所购房屋作抵押的，由保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。7、保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满起二年……若发生法律、法规规定或合同约定的事项，导致贷款人宣布本合同提前到期的，保证期间自贷款人确定的债务提前到期之日起二年。8、抵押人自愿以本合同所购房屋作为抵押物。抵押担保范围包括本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9、本合同有效期内，发生下列事项之一的，贷款人有权停止发放借款，宣布本合同提前到期，行使抵押权或／和要求保证人承担保证责任，宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。……（2）借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息。（3）任何一期本金或利息逾期超过六个月……10、因借款人违约致使贷款人采取诉讼或仲裁方式实现债权的，借款人应当承担贷款人为此支付的诉讼费、律师费、差旅费及其他实现债权的费用。 同日，刘青霞出具《共同还款承诺书》，承诺自愿作为上述借款合同中的共同债务人。王占军、刘青霞向惠民村镇银行出具《同意抵押承诺书》，主要内容：本人承诺：同意以位于雅安市××商铺××号××幢××单元××号面积60.34平方米的商用房（四川省商品房买卖合同合同编号：22562）作为抵押物，为借款人王占军在惠民村镇银行及其所属支行产生的一切债务提供抵押担保，担保义务和责任以雅雨村（营）房借字（2016）年第（036）号《个人购房借款合同》中有关约定为准。本人承诺：借款人未按期归还贷款本息时，贷款行有权持具有强制执行效力的债权书向有管辖权的人民法院申请强制执行，或有权向人民法院提起诉讼；我有义务先行还该贷款本息及贷款行因发放和追收贷款本息而发生的一切费用。 惠民村镇银行按约支付贷款410000元，贷款起贷日：2016年8月4日，贷款到期日：2026年8月4日；执行利率5.39%；逾期利率8.085%。2016年8月4日，王占军、刘青霞与惠民村镇银行就坐落于雨城区××镇××村××栋××单元××层××号房屋办理编号为雅房预抵雅安市字第0××2号《预购商铺房抵押预告登记》，惠民村镇银行为预告登记权利人，王占军与刘青霞为预告登记义务人；担保范围：全部；担保期限：2016年7月15日至2026年7月15日；权利价值：肆拾壹万元整；本次抵押面积：60.34平方米（商业）。 在履行合同过程中，王占军从2020年2月份未按约定偿还借款本息，现已逾期8期，尚欠借款本金294929.81元及截止2020年8月13日的利息（含罚息、复利）9542.35元。惠民村镇银行从2020年4月份、5月份、6月份至今向刘青霞、王占军、卓达房地产公司进行催收，但是王占军、刘青霞、惠民村镇银行仍未履行还款义务。惠民村镇银行为维护自身合法权益，遂提起诉讼。惠民村镇银行为本案诉讼，委托四川同兴律师事务所进行诉讼代理服务，为此支付律师代理费20000元。 认定以上事实，有经当事人举证、质证，并经本院确认的：营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件、结婚登记证、《个人购房借款合同》、《按揭贷款业务合作协议》、《共同还款承诺书》、《财产共有人承诺书》、《同意抵押承诺书》、《贷款出账通知书》、《预购商品房抵押预告登记》、《借款凭证》、《金融借款催收函》、微信聊天记录、照片、业务回单、普通发票、《委托代理合同》以及当事人在庭审中的陈述等证据证明。 本院认为，惠民村镇银行与借款人王占军、共同借款人刘青霞、担保人卓达房地产公司签订《按揭贷款业务合作协议》、《个人购房借款合同》、《共同还款承诺书》、《财产共有人承诺书》、《同意抵押承诺书》，所约定的内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应作为处理本案纠纷的依据。惠民村镇银行按照合同约定履行了放款义务，王占军应当按照约定按期履行还本付息的义务，否则应当承担合同约定的法律后果。根据合同约定，借款人连续三期（含三期）未足额偿还借款本息，贷款人有权停止发放贷款，宣布本合同提前到期，行使抵押权和要求保证人承担保证责任。王占军自2020年2月份至今，已经连续8期未按照约定支付借款，其行为已经构成违约，惠民村镇银行有权根据前述约定要求王占军立即偿还借款本金、利息、罚息及其他费用，其该项诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。根据本院查明的事实，依法确认王占军应当偿还惠民村镇银行借款本金294929.81元和截止至2020年8月13日的利息（含罚息、复利）9542.35元及从2020年8月14日起至款清时止按照《个人购房借款合同》约定计算利息（含罚息、复利）。 对于惠民村镇银行主张的律师费损失，属于借款合同约定的债权人实现债权的费用，该费用按合同约定由债务人承担，并属担保人的担保范围，故惠民村镇银行的该项请求成立，予以支持。该笔借款发生于刘青霞王占军夫妻关系存续期间，刘青霞知晓并同意作为共同还款人承担该笔借款及产生的利息、罚息等相关费用的还款义务，故对惠民村镇银行要求刘青霞承担上述债务、利息、费用的连带还款义务，本院予以支持。 根据合同约定，卓达房地产公司为上述债务的保证人，卓达房地产公司应当按照约定内容对上述债务、利息、费用承担连带还款义务，卓达房地产公司虽抗辩已过保证期间，但是根据合同约定“保证人提供阶段性保证担保。阶段性保证人自本合同签订之日起，至借款人取得房产证书，办妥正式的抵押登记并将有关抵押文件交贷款人收执之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。保证期间为本合同约定的借款人债务履行期限届满起二年”本案中，王占军、刘青霞至今尚未取得房产证，卓达房地产公司应当按照约定承担保证责任，王占军、刘青霞从2020年2月份开始逾期，惠民村镇银行遂要求卓达房地产公司承担保证责任，惠民村镇银行在保证期间要求卓达房地产公司承担保证责任，不存在卓达房地产公司辩称情形，故本院依法对卓达房地产公司的辩称不予采纳。卓达房地产公司在承担保证责任后，根据法律规定，有权向债务人王占军、刘青霞追偿。 王占军、刘青霞提供的抵押房产进行了预抵押登记，惠民村镇银行是抵押权人，王占军违约之后，惠民村镇银行有权根据合同约定对抵押房产行使抵押权，有权就该房产折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿。因此，对于惠民村镇银行的该项诉讼请求，本院亦予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十六条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、王占军、刘青霞尚欠雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司借款本金294929.81元和截止至2020年8月13日的利息（含罚息、复利）9542.35元，共计304472.16元，此款由王占军、刘青霞在本判决发生法律效力之日起30日内还清，并支付雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司从2020年8月14日起至款清时止按照《个人购房借款合同》约定计算的利息（含罚息、复利）； 二、王占军于本判决发生法律效力之日起30日内支付雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司律师费20000元； 三、刘青霞对上述第一项、第二项承担连带还款责任； 四、雅安市雨城区卓达房地产开发有限公司对上述第一项、第二项承担连带担保责任，雅安市雨城区卓达房地产开发有限公司在承担担保责任后，有权在实际清偿范围内向王占军、刘青霞追偿； 五、雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司在前述第一、二项债务未受清偿时，有权对王占军、刘青霞位于雨城区××镇××村××栋××单元××层××号房屋（证号：雅房预抵雅安市字第0××2号）折价或者以拍卖、变卖该房产所得价款优先受偿； 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取为3084元，由王占军、刘青霞、雅安市雨城区卓达房地产开发有限公司负担，此款雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司已预交，在本判决执行时，由王占军、刘青霞、雅安市雨城区卓达房地产开发有限公司一并支付雅安雨城惠民村镇银行有限责任公司。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审 判 员 谢建华 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 郭丽艳 书 记 员 李腾燕