江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2716号 上诉人（原审原告）：江西心雨物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区二七北路。 法定代表人：叶九香，系该公司副总经理。 委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会，住所地：江西省南昌市青山湖区京东大道。 法定代表人：魏志旺，系该村民委员会主任。 委托诉讼代理人：李竹青，江西洪城律师事务所律师。 上诉人江西心雨物业管理有限公司（以下简称心雨物业）因与被上诉人南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会（以下简称桃湖村委会）物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月27日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 心雨物业上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判由桃湖村委会一次性支付上诉人806653.61元[706653.61元（2018年12月25日至2019年10月30日的物业管理费）+100000元（应退还的履约保证金）]；2.请求依法判决由桃湖村委会承担全部的诉讼费用。事实与理由：1.一审法院认定事实部分，其中物业费计算方式无误，已安置的户数及面积无误，对物业服务总面积认定为66126.99平方米有错误。合同写明的面积为8.1万平方米，心雨物业向一审法院提交了相应的证据，建设单位实际测量的建筑面积为8.2万平方米，心雨物业主张8.1万平方米符合法律规定，桃湖村委会辩称的面积66126.99平方米没有包含商铺等面积，没有安置的商铺属于小区的一部分，桃湖村委会也应当承担物业费。因此，一审法院对面积认定错误，故得出的物业费总额有错误，物业费应当是：2018年12月25日至2019年6月25日，桃湖村委会需按照服务面积81000平方米以1元/平方米的100%缴纳即81000平方米×1元/平方米×6个月=486000元；对于2019年6月26日至2019年10月30日期间的物业费，安置面积56086.27平方米以1元/平方米的50%缴纳即56086.27平方米×1元/平方米×4个月×50%+56086.27元/月÷30日×5天×50%=116846.4元，未安置面积24913.73平方米以1元平方米的100%缴纳即24913.73平方米×1元/平方米×4个月+24913.73元/月÷30日×5天=103807.21元。以上物业费合计为706653.61元。2.一审法院认定物业服务费扣减20%有误，扣减20%的理由系未提供业主手续，未维护电梯，未缴纳电费等，上述行为均因桃湖村委会过错导致，桃湖村委会掌握所有的业主资料，因躲避物业费故意不与心雨物业对接。电梯交付时就已经存在质量隐患而桃湖村委会迟迟不处理。3.对于行政处罚56177.5元以及电费170331.99元的相应抵扣心雨物业不服，桃湖村委会在一审庭审时既没有提出反诉也没有提出抵扣等主张，一审法院直接抵扣不符合法律规定。关于电费170331.99元，其发票开具的对应单位不是心雨物业而是南昌市青山湖投资有限公司，该笔费用与本案无关。一审法院在对于该笔电费的始末，在没有找直接参与人南昌市青山湖投资有限公司询问的情况下，直接抵扣属事实认定不清，适用法律错误。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，为维护心雨物业的合法权益，请求二审法院依法改判。 桃湖村委会辩称：1.心雨物业诉称物业费计费面积应为8.1万平方米，桃湖村委会认为双方签订的《物业服务合同》虽写明建筑面积约为8.1万平方米，但合同又注明：具体以桃湖村入住住户的分配表所示的面积为准。根据一审时已经提交的分房时的房屋面积信息表、套数及面积统计表反映实际住户分配和未分配的面积仅为66126.99平方米，而非8.1万平方米，故物业费的计费面积为66126.99平方米。2.一审法院判决对物业费扣减20%合理有据，心雨物业在一年时间内未向小区业主提供业主公约，未办理入住通知书手续，甚至连小区业主信息都没有掌握。2018年12月底入住物业小区后，心雨物业从未按照合同约定履行相关义务，人员配置不到位，小区管理混乱，未尽到物业公司应有的责任。3.一审法院判决行政处罚及电费由心雨物业承担于法有据。行政机关处罚的相对人虽然是桃湖村委会，但该行政处罚针对的是物业小区内对电梯缺乏维护和保养的行为，《行政处罚决定书》也强调了处罚的原因是使用未经定期检验的乘客电梯，因心雨物业的不作为才导致了该行政处罚，故应由其承担。关于南昌市青山湖投资有限公司电费的问题，桃湖村委会已提供相关证据证明是使用该公司的户头交纳电费，这是因历史原因造成的，但电费确实系桃湖村委会实际交纳。 心雨物业向一审法院起诉请求：1.请求依法判令桃湖村委会立即支付桃源名居小区物业管理费891000元；2.请求依法判令桃湖村委会立即全额退还心雨物业的保证金100000元；3.请求依法判令桃湖村委会承担本案全部诉讼费。 一审法院经审理查明：2018年11月30日，经政府相关部门招投标，桃湖村委会与心雨物业签订一份《物业服务合同》，合同约定：“桃湖村委会委托心雨物业对南昌桃源名居提供专业物业管理服务，建筑面积约8.1万平方米（具体以桃湖村入住住户的分配表所示的面积为准），物业管理服务期限为三年，从2018年12月1日至2021年11月30日，合同签订后心雨物业应向桃湖村委会支付10万元作为履约保证金，该履约保证金仅是作为心雨物业履行合同约定义务的保证，如出现任何违约情形，桃湖村委会可从该履约保证金中直接扣减，由此造成的保证金缺口桃湖村委会可要求心雨物业补足。在本合同终止后一个月内桃湖村委会将履约保证金全额无息地退还心雨物业，本合同另有约定的，则从约定。本物业区域的物业收费采取包干制，高层住宅楼每月物业服务费为1元/平方米，特注桃湖村在册所有拆迁安置户才能享受减半收取物业费，即由桃湖村委会与拆迁户各付50%物业服务费；自交房之日起半年内，桃湖村拆迁安置户免交半年物业服务费，由桃湖村委会一次性支付安置面积的100%物业服务费给心雨物业，至通知起半年内支付给心雨物业，对后期桃湖村委会承担的物业服务费50%（已含税）于当年12月31日前缴清，缴清前，心雨物业需按照桃湖村委会要求，向桃湖村委会提供发票。其他业主或使用人应当按本合同约定足额支付物业服务费。桃湖村委会通知心雨物业之日起及纳入物业管理范围但尚未分配的，或者因桃湖村委会原因未能按时交给业主或业主委托人的空置房物业费由桃湖村委会支付。”同时双方还对各自的权利义务、物业服务质量要求、违约责任等进行了明确约定。2018年12月27日，心雨物业向桃湖村委会交纳了合同约定的履约保证金10万元。2018年12月底，心雨物业正式入驻桃源名居小区。2019年4月因小区电梯未及时年检和维护，桃湖村委会代心雨物业缴纳了未经定期检验电梯的行政处罚4万元及电梯定期检验费用16177.5元。2019年6月21日，心雨物业向桃湖村委会发出关于支付物业服务费的《工作联系函》，该函载明：“根据《物业服务合同》之约定，贵单位需要支付我司2018年12月1日至2019年5月31日物业服务费用共计396761.94元。具体安置面积及计算方式详见附加一、附件二。”后心雨物业又于2019年10月25日向桃源名居小区桃湖村业主、桃湖村委会发出于10月31日退出小区物业的公告。2019年11月2日，桃湖村委会回函，同意于2019年10月31日解除与心雨物业的物业服务合同。另查明，在心雨物业撤出小区后，桃湖村委会垫付小区2019年1月至10月的公共电费170331.99元及双方解除合同后聘请保安、水电工及保洁人员费用74200元。 一审法院认为，本案的争议焦点为：1.本案中物业服务合同的服务范围及费用的计算方式和标准；2.履约保证金10万元是否应全额退还心雨物业，针对本案的焦点问题，结合查明的事实，依据有关法律规定，一审法院综合评判如下： 关于物业服务合同的服务范围及费用的计算方式和标准。心雨物业主张按照合同约定的物业费单价1元每月每平方米，小区建筑面积8.1万平方米来缴纳11个月的物业服务费891000元，桃湖村委会辩称根据合同约定，小区实际服务面积约为66126.99平方米，服务费标准为桃湖村在册所有拆迁安置户享受自交房之日起半年由桃湖村委会支付安置面积的100%物业费，后期桃湖村委会承担物业费的50%，即自从2018年12月25日开始计算至2019年10月30日合同解除之日，桃湖村委会需向心雨物业支付共计593528.34元的物业服务费，而非按照建筑面积需支付891000元的物业服务费。首先，桃湖村委会与心雨物业签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。庭审中，双方一致表示该合同已于2019年10月31日解除，一审法院对此予以认可。第二、根据《物业服务合同》中第二条物业基本情况及第二十条关于物业服务费的约定，结合桃湖村委会提交的房屋面积信息表、房源汇总表、套数、面积统计表及工作联系函可知，双方关于物业服务的面积约定为66126.99平方米，总户数为633户，其中包括已安置的拆迁户总户数为534户，面积为56086.27平方米；尚未分配的房产有99套，面积为10040.72平方米。另合同约定的入驻时间与实际入驻小区时间有偏差，在庭审中，双方都认可入驻该小区时间为2018年12月底，且桃湖村委会确定心雨物业入驻时间为2018年12月25日，结合桃湖村委会提供的心雨物业收据中的计算规则，即桃湖村委会应向心雨物业缴纳物业服务费应为：1、2018年12月25日至2019年6月25日，桃湖村委会需按照小区服务面积66126.99平方米以1元/平方米的100%缴纳即66126.99平方米×1元/平方米×6个月=396761.94元；2、2019年6月26日至2019年10月30日，桃湖村委会需按照小区拆迁户534户面积56086.27平方米以1元/平方米的50%缴纳即56086.27平方米×1元/平方米×4个月×50%＋（56086.27元/月÷30日×5天×50%）=116846.4元；2019年6月26日至2019年10月30日，桃湖村委会需按照小区尚未分配的房产99套面积为10040.72平方米以1元/平方米的100%缴纳即10040.72平方米×1元/平方米×4个月＋（10040.72元/月÷30日×5天）=41836.3元。以上两项合计555444.64元。第三，纵观本案的证据，双方在签订合同后，心雨物业进驻小区，在长达近一年时间内未向服务对象提供业主公约、入住通知书等手续，未存有任何业主入住信息，对小区电梯维护、保养等均未尽责，亦未交纳小区公有部分用电电费，其物业服务明显存在瑕疵，故应对欠交的物业服务费用酌情扣减20%。综上，一审法院对于桃湖村委会的辩称意见予以采纳，桃湖村委会需向心雨物业缴纳2018年12月25日至2019年10月30日物业服务费共计444355.71元（555444.64元×80%）。至于该小区业主未按合同约定向心雨物业缴纳的物业费及心雨物业收取了2019年10月之后的由业主自己承担的物业费的请求，不属于本案审理范畴，故在本案中不予处理，权利人可另行主张。 关于履约保证金10万元是否应全额退还心雨物业。根据双方签订的《物业服务合同》第十三条关于电梯的运行和日常维护管理、十九条关于履约保证金的约定，虽然心雨物业服务有瑕疵，但桃湖村委会亦未按约支付物业服务费，双方在履约过程中均有过错，故心雨物业已向桃湖村委会支付的履约保证金10万元应予以退回。但因心雨物业未按照合同约定对电梯进行定期检验造成行政处罚，而致使由桃湖村委会垫付电梯检验费及行政罚款共计56177.5元，应从履约保证金里扣除。另桃湖村委会垫付的合同期内的公共电费170331.99元属小区公共部分设施用电，而双方合同约定物业费采取包干制，故该费用亦应扣除。关于聘请人员的劳务费74200元，该费用是在心雨物业撤离该小区双方解除合同之后发生的，故在本案中不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、桃湖村委会在本判决生效之日起10日内一次性支付心雨物业317846.22元[444355.71元（2018年12月25日至2019年10月30日的物业费）＋100000元（应退还的履约保证金）-56177.5元（代垫费用）-170331.99元（代垫电费）]；二、驳回心雨物业的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6855元，由心雨物业负担4661元，由桃湖村委会负担2194元。 二审中，心雨物业对一审判决书第九页第四行有异议，由于桃湖村委会小区电梯的建设不符合交付标准，且一直未与心雨物业交接，因此该行政处罚不属于代缴，而应由桃湖村委会承担。第九页第二段有异议，垫付的公共电费不是垫付，是开发小区时产生的电费，基于公共常理，一个小区的电费不可能这么多。 经查明，案涉小区2#小区商业面积为2328.9平方米，4#小区商业面积为2721.97平方米，5#小区商业面积为10261.99平方米。本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：1.心雨物业提供服务的物业面积如何确定；2.桃湖村委会缴纳的电梯检验费及行政处罚共计56177.5元、电费170331.99元应由谁承担；3.一审法院扣减20%的物业服务费是否合理。 一、关于心雨物业提供服务的物业面积如何确定的问题。桃湖村委会与心雨物业签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。桃湖村委会认为桃湖村入住住户的分配表所示的面积未包含沿街商铺，且心雨物业提交的工作联系函中要求交纳的物业费亦不含沿街店铺，所以物业服务面积不应包含沿街商铺。本院认为，根据该物业服务合同第二条物业基本情况载明：“物业名称：桃源名居，坐落位置：南昌市北京东路（艾溪湖西桥头），建筑面积：约8.1万平方米（具体以桃湖村入住住户的分配表所示的面积为准），物业类型：高层住宅、沿街店铺。”由此可知，案涉小区物业服务类型除住宅外，还应包含沿街店铺。虽心雨物业要求支付物业费的工作联系函中未提到沿街店铺的物业服务费，但心雨物业并未明确表示放弃收取沿街店铺的物业服务费。现心雨物业要求按照合同的约定，以高层住宅和沿街商铺的总面积计算物业费，于法有据，本院予以支持。经查明，案涉小区其中2#小区商业面积为2328.9平方米，4#小区商业面积为2721.97平方米，5#小区商业面积为10261.99平方米，故该物业服务总面积为81439.85平方米（66126.99平方米+2328.9平方米+2721.97平方米+10261.99平方米）。现心雨物业要求按照8.1万平方米标准计算物业服务费，本院予以支持。根据该物业费的计算标准，物业费应当为：1.2018年12月25日至2019年6月25日，桃湖村委会需按照服务面积81000平方米以1元/平方米的100%缴纳即81000平方米×1元/平方米×6个月=486000元；2.对于2019年6月26日至2019年10月30日，桃湖村委会需按照已安置拆迁户面积的50%缴纳和未安置面积24913.73的100%缴纳，已安置面积的物业费为：56086.27平方米×1元/平方米×4个月×50%+56086.27元/月÷30日×5天×50%=116846.4元；未安置面积的物业费为：24913.73平方米×1元/平方米×4个月+24913.73元/月÷30日×5天=103807.21元。综上，桃湖村委会应支付的物业费合计为706653.61元。 二、关于桃湖村委会缴纳的电梯检验费及行政处罚共计56177.5元、电费170331.99元应由谁承担的问题。根据该物业服务合同第十三条电梯的运行和日常维护管理：1.电梯维护保养由乙方全权负责，并乙方保障派出的电梯维保人员具有相关的资质。2.电梯运行维护：由乙方定期派维保人员对甲方的电梯进行巡检、保养、及时排除故障，确保正常运行，定期的巡检与保养时间为15天。现因心雨物业未按照合同约定对电梯进行定期检验而造成行政处罚，致使由桃湖村委会垫付电梯检验费及行政罚款共计56177.5元，故该电梯检验费及行政罚款共计56177.5元应由心雨物业承担。关于电费170331.99元是否应当在物业费用抵扣的问题。心雨物业主张该电费过高，有违常理应属开发商用电范畴，其没有支付义务。本院认为，南昌市青山湖投资发展有限公司代桃湖村委会垫付的电费发票中已经写明系桃湖拆迁安置房备供，亦写明电费年月。因上述电费属小区公共部分设施用电且在心雨物业提供物业服务的时间范围内，故一审法院认定该电费应由心雨物业承担并在物业费中扣除上述电费，并无不妥，本院予以维持。对于心雨物业主张桃湖村委会在一审中既没有提出反诉也没有提出抵扣上述电费170331.99元、电梯检验费及行政罚款56177.5元，故上述电费、电梯检验费及行政罚款不应在物业费中抵扣的上诉意见，本院认为，桃湖村委会在一审答辩状中已经陈述因心雨物业不履行合同义务，导致其垫付了电费170331.99元、电梯检验费及行政罚款56177.5元，该费用均应由心雨物业承担，故对于心雨物业的该上诉意见，本院不予采纳。 三、关于一审法院扣减20%的物业服务费是否合理的问题。心雨物业主张桃湖村委会掌握所有的业主资料，其不与心雨物业对接，才导致心雨物业未向服务对象办理业主手续，同时桃湖村委会交付的电梯本身存在质量隐患，故不应扣减20%物业费。本院认为，心雨物业虽未对小区电梯进行维护、保养，亦存在未按时交纳小区公有部分用电电费等问题，但考虑到心雨物业提供近一年的物业服务期间，桃湖村委会从未支付过物业费。需要说明的是，桃湖村委会在发现物业公司在服务过程中出现问题时，应当主动向物业公司反映，并提出合理化建议，亦可通过合法途径主张权利，但不应以此为由拒绝交纳物业费。否则，将导致降低物业服务质量的恶性循环。一审法院在要求心雨物业承担电梯检验费、行政罚款以及电费后，再扣减心雨物业20%的物业服务费，有欠妥当，本院予以纠正。 综上所述，心雨物业的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、撤销江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1324号民事判决第二项； 二、变更江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1324号民事判决第一项为：南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员在本判决生效之日起10日内一次性支付江西心雨物业管理有限公司580144.12元[706653.61元（2018年12月25日至2019年10月30日的物业费）＋100000元（应退还的履约保证金）-56177.5元（代垫费用）-170331.99元（代垫电费）]； 三、驳回江西心雨物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费6855元（已减半收取），二审案件受理费11867元（上诉人江西心雨物业管理有限公司已预缴11867元），共计18722元，由上诉人江西心雨物业管理有限公司负担7488元，由被上诉人南昌市青山湖区京东镇桃湖村民委员会负担11234元。 本判决为终审判决。 审 判 长 汪西菲 审 判 员 钟 情 审 判 员 邓 晖 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 罗 苏 书 记 员 谢佳敏