湖北省高级人民法院民 事 裁 定 书（2019）鄂民终1195号上诉人（原审被告）：陈小双，男，1977年2月26日出生，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：熊红林，湖北征和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司。住所地：天津滨海高新区滨海科技园日新道****楼**（银泰大厦**）。法定代表人：张全有，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海硅谷天堂财富管理有限公司。住所地：上海市静。住所地：上海市静安区常德路******iv style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：张全有，该公司总经理。委托诉讼代理人：李凯武，湖北瑞通天元律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：武汉爱迪克斯节能技术有限公司。住所地：湖北省武汉市东西湖。住所地：湖北省武汉市东西湖区高桥南五路东、台南二路南综合楼**（3）yle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈凌峰。被上诉人（原审被告）：武汉常博建设集团有限公司。住所地：湖北省武汉市新洲区徐古街。住所地：湖北省武汉市新洲区徐古街正街='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：黄琪亮，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗国民，湖北珞珈律师事务所律师。上诉人陈小双因与被上诉人天津硅谷天堂股权投资基金管理有限公司（简称天津硅谷公司）、上海硅谷天堂财富管理有限公司（简称上海硅谷公司）、武汉爱迪克斯节能技术有限公司（简称爱迪克斯公司）、武汉常博建设集团有限公司（简称常博公司）执行异议之诉一案，不服湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初4678号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年11月15日受理本案，依法组成合议庭审理本案，本案已经审理终结。本院认为，结合各方的诉辩意见，本案归纳争议焦点如下：陈小双能否对案涉执行标的物享有足以阻却执行的合法权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，该规定系对无过错的不动产买受人的物权期待权做出的特别保护。根据上述司法解释的规定，本院结合查明事实，评析如下：首先，陈小双分别于2015年7月11日、2015年9月25日分别与爱迪克斯公司签订《厂房预售协议》及《补充协议》，约定购买本案诉争房屋。另依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第41条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式”的规定，当事人在人民法院依法查封之前订立的书面买卖合同必须以合法有效作为前提。同时，结合武汉市不动产权2017年7月27日登记信息查询表载明：爱迪克斯公司拥有的诉争厂房坐落于东西湖区高桥南五路东、台南二路南4号厂房1-5层，不动产单元号420112407002GB00042F0004001，登记土地使用权面积为28904.63平方米，建筑面积7271.58平方米，权利类型“国有建设用地使用权”，权利性质为“出让”，用途“工业用地”，使用期限起至2062年-01-10，不动产权证“鄂（2017）武汉东西湖不动产不动产权第0017834号”。抵押状态“未抵押”，查封状态“未查封”，公告状态“无限制”，异议状态“无异议”。综上，因爱迪克斯公司与陈小双订立案涉厂房买卖合同时，该公司已经依法取得了该诉争4号厂房1-5层的工业用地使用权和房屋所有权，故爱迪克斯公司依法享有对该层厂房的物权处分权。同时，陈小双与爱迪克斯公司订立的案涉协议中分别约定交易的标的物厂房为“四栋3层，建筑面积1615.9平方米（该厂房所在位置见本协议附图）按房产证为准”、“四栋二层北边，建筑面积800平方米（该厂房所在位置见本协议附图）最终实际按房产证为准”；故陈小双购买的诉争厂房虽然整体登记在爱迪克斯公司名下，但属于可以与该公司所有的其他厂房加以区别的可区分建筑物。同时，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”本案中双方就案涉厂房因属于工业用房，且未经批准分割而订立转让协议发生争议，其核心在于双方引述的相关文件规定，以及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款是否属于效力性强制性规范。参照最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法【2019】254号）第30条规定，即人民法院在审理合同纠纷案件时，要依据《民法总则》第153条第1款和合同法司法解释（二）第14条的规定慎重判断“强制性规定”的性质，特别是要在考量强制性规定所保护的法益类型、违法行为的法律后果以及交易安全保护等因素的基础上认定其性质，并在裁判文书中充分说明理由。前述武汉市政府2013年146号文件中虽然有生产用途的工业项目，房管部门不得分层、分套办理该类项目的产权登记、交易手续等规定；但是该文件中也明确了未经批准不得擅自分层、分套（间）分割转让（见一审正卷第二册第12页）。综上，结合一审查明事实，本案所涉不得擅自分层、分套（间）分割转让等规定，应当属于土地管理部门和房地产管理部门为了规范房地产开发和交易秩序，做出的管理性禁止规定，不宜作为判断案涉合同效力的依据；陈小双与爱迪克斯公司签订《厂房预售协议》及《补充协议》应为有效协议。其次，本案人民法院查封案涉房屋的时间为2018年4月3日，案涉房屋买卖协议订立的时间分别为2015年7月11日、2015年9月25日；陈小双提交的物业费、水电费等单据载明的时间早于上述查封之前，应当认定为合法占有。最后，陈小双应付约定案涉付款总金额为5,393,390元，已付爱迪克斯公司2，708，390元，达到50%的约定付款比例，并且陈小双庭审中明确已经在提出在执行异议案件中已明确表态愿意剩余房款在法院指定下交付（见一审正卷第一册第68页）。关于案涉房屋办理产权证书的争议问题。经查，双方签订的两份案涉协议中第一条均约定“按房产证为准”、“最终实际按房产证为准”，但并未明确约定办证的具体时间；结合陈小双在案涉《补充协议》第六条约定，在乙方（即陈小双）支付至总房款的50%后，甲方（即爱迪克斯公司）将竣工的厂房交付给乙方使用（见一审正卷第二册第47页）；以及陈小双已付案涉总房款比例50%，但无证据证实爱迪克斯公司就剩余50%厂房款向其发出催缴通知，陈小双在人民法院依法查封以前已经占有案涉厂房，其使用过程中并未受到他人干预、以及诉争厂房需经相应行政管理部门批准分割转让后方可办理变更登记等事实；故一审认定陈小双在武汉市东湖区人民法院2017年8月查封案涉房产之前，并未积极促进办理案涉房产产权转移登记手续，是其对相关政策限制的忽略及对自身权利的消极行使所致，不能认定陈小双自身不存在过错的认定，事实依据并不充分。此外，陈小双购买的案涉厂房是否能够办理权属变更登记，需要一审人民法院依法向相关行政主管部门予以核实。同时，本案二审审理中，陈小双购买的案涉厂房因一楼失火导致房屋和房内货物损毁，陈小双目前就其财产损失问题正在寻求维权索赔，其索赔结果直接影响本案中陈小双能否将根据人民法院的要求将剩余50%的案涉厂房款项交付执行，以达到依法阻却执行的效果；故本案发回重审以后，应当依法向陈小双进行释明，告知其未向人民法院交纳案涉房屋的剩余尾款的不利后果，使其自行对相关法律风险作出评判。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，裁定如下：一、撤销湖北省武汉市中级人民法院（2019）鄂01民初4678号民事判决；二、本案发回湖北省武汉市中级人民法院重审。上诉人陈小双预交的二审案件受理费49,554元予以退回。审判长  彭晓辉审判员  周常芳审判员  赵晓云二〇二〇年十一月十六日法官助理戈凯书记员张本蕤