江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终7936号上诉人（原审被告）：秦祖林，男，1964年9月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。委托诉讼代理人：徐摩，江苏新天伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王刃，江苏新天伦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪明，男，1979年3月2日出生，汉族，住江苏省苏州市姑苏区。委托诉讼代理人：徐亚军，江苏大名大律师事务所律师。委托诉讼代理人：王玥，江苏大名大律师事务所律师。原审第三人：庞计宪，男，1944年8月21日出生，汉族，住浙江省天台县。原审第三人：庞永生，男，1970年7月1日出生，汉族，住江苏省苏州市相城区。原审第三人：庞永蔚，男，1976年12月27日出生，汉族，住浙江省天台县。原审第三人：胡慧聪（曾用名胡小春），女，1970年11月6日出生，汉族，住浙江省宁波宁海曙区。原审第三人：克丽斯多新型建材科技（苏州）有限公司，住所地江苏省苏州相城经济开发区。法定代表人：庞永生。上诉人秦祖林因与被上诉人周洪明及原审第三人庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪、克丽斯多新型建材科技（苏州）有限公司（以下简称克丽斯多公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服苏州市相城区人民法院（2019）苏0507民初7965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。秦祖林上诉请求：1．撤销一审判决，依法改判驳回周洪明诉讼请求或发回重审；2．本案诉讼费由周洪明负担。事实和理由：一、案涉《资产转让协议》及《补充条款》应为有效。1、协议约定的土地使用权于2007年7月16日登记在苏州市相城区双永家具厂名下，该企业于2006年3月16日注销。苏州市相城区双永家具厂的投资人庞计宪于2006年3月31日设立了苏州相城经济开发区双永家具厂，并以该土地及地上建筑物开展经营活动，现有地上建筑物绝大部分系在苏州相城经济开发区双永家具厂设立之后建造的。因此，涉案的土地使用权应当归属于苏州相城经济开发区双永家具厂。2010年2月，苏州相城经济开发区双永家具厂的经营者由庞计宪变更为其子庞永生。根据《个体工商户条例》第十条及民法总则第五十六条的规定，苏州相城经济开发区双永家具厂应当认定为家庭经营的个体工商户，有权处分庞计宪及庞永生的家庭财产。同时，庞计宪将经营者变更为其子庞永生，应当视为将财产权利转移给庞永生。2、根据苏州相城经济开发区双永家具厂与陈尚庆签订的《房屋租赁合同》，苏州相城经济开发区双永家具厂将涉案资产出租给陈尚庆，表明苏州相城经济开发区双永家具厂有权处分涉案资产。3、即便苏州相城经济开发区双永家具厂无权处分涉案资产，但根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》的规定，案涉《资产转让协议》也应当认定为合法有效。该协议中约定的回购条款，不违反法律规定，系当事人自由意志的体现，一审根据回购条款推定案涉协议无效，存在错误。二、秦祖林已支付资产转让款。根据庞永蔚提供的转账凭证及当庭陈述，庞永生在2013年3月至11月份总共打款给秦卫明、秦祖林1382万余元，其中，胡慧聪(庞永生的妻子)转账1335万余元、姚华明转账47万余元。从庞永生及姚华明在一审法院涉诉情况来看，基本都是作为共同被告承担责任。由此可以认定庞永生、姚华明及胡慧聪为统一体与秦祖林之间进行收付款行为。故，秦祖林支付给姚华明的款项，应当视为庞永生收款。秦祖林关于818万收条的陈述并不矛盾，秦祖林与庞永生之间除了资产转让，还存在资金拆借，从双方提供的付款凭证来看，庞永生支付的932万扣除750万，余款182万元系退回的转让款，经结算后庞永生在《资产转让协议》及收条中都确认收到818万元转让款，该事实相互印证。三、一审根据庞永生陈述认定案件事实，存在错误。首先，庞永蔚处处配合周洪明，不排除与周洪明之间存在恶意串通。其次，庞永生所谓《资产转让协议》及收条系在胁迫的情况下出具不仅无证据证明，其反而配合秦祖林办理交接手续。再次，《资产转让协议》签订后履行过程中，秦祖林向庞永生直接支付了200万元，庞永生亦出具收条，充分说明双方之间资产转让的真实性及合法性。最后，庞永生的陈述系在庭审后所作，未经庭审程序，不应作为定案依据。综上，秦祖林在法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同，并在查封前已合法占有该不动产；并且按照合同约定支付了价款，也承诺将剩余价款按照法院的要求交付执行；未能办理过户并非秦祖林的原因。据此，请求依法改判。周洪明辩称：第一，苏州市相城区双永家具厂与苏州相城经济开发区双永家具厂实际上是两个不同的主体，土地是登记在苏州相城区双永家具厂名下，该双永家具厂是属于个人独资企业，投资者是庞计宪。案涉资产转让协议的签署主体是苏州相城经济开发区双永家具厂，性质是个体工商户，经营者是庞永生。在苏州市相城区双永家具厂注销后，案涉土地是庞计宪的，所以庞永生与秦祖林签订的资产转让协议，属于无权处分，庞计宪事后也没有追认，效力不能及于庞计宪。所以案涉资产转让协议是无效的。第二，资产转让协议并非是真正的买卖合同关系。从本案一审的调查情况来看，秦祖林和庞永生之间实际上存在资金往来。秦祖林借款给庞永生，资产转让协议仅仅是庞永生为了解决债权债务关系，将资产作为一个债务的担保性质，而且这个资产也不是庞永生的资产，是庞计宪的资产。所以资产转让协议并不是真正的买卖合同关系。第三，资产转让款的支付，秦祖林在一审中对于资产转让款支付的陈述存在矛盾，并且从庭审情况来看，秦祖林完全是为了在凑这个数字，818万的资产转让款怎么得来的，两次陈述完全不一致。故秦祖林和庞永生之间并不存在资产转让款的支付，他们之间的款项往来并不是真正的资产转让款。第四，资产转让协议中的回购条款，也说明双方之间并不存在的真实的买卖合同关系。综上，请求依法驳回秦祖林的上诉请求。原审第三人庞计宪陈述称，对秦祖林的上诉请求及理由没有意见。原审第三人庞永生、庞永蔚、胡慧聪、克丽斯多公司均未作陈述。周洪明向一审法院提出诉讼请求：1、判令继续执行苏州市相城区双永家具厂名下位于苏州相城经济开发区的相国用(2007)第00373号国有土地使用权证上的土地使用权及地上建筑物。2、本案诉讼费由秦祖林承担。一审法院认定的事实：周洪明起诉庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪、克丽斯多新型建材科技（苏州）有限公司、苏州凯莱帝娅无纺布有限公司房屋买卖合同纠纷一案，一审法院于2016年9月18日作出(2016)苏0507民初37号民事判决书，判决：“一、庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪共同支付周洪明人民币470万元，并支付该款从2015年3月21日起至实际付款日止、按年利率12%计算的利息。二、庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪共同赔偿周洪明律师费损失人民币11.1857万元。上述第一、二项，均于判决生效之日起十日内履行。三、克丽斯多新型建材科技(苏州)有限公司就上述第一、二项向周洪明承担连带清偿责任。四、驳回周洪明对苏州凯莱帝娅无纺布有限公司的诉讼请求。”后庞永蔚不服该判决，上诉至本院，本院于2017年8月7日作出(2017)苏05民终5004号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。因庞计宪、庞永生、庞永蔚、胡慧聪、克丽斯多公司未按照上述判决履行付款义务，周洪明遂向一审法院申请强制执行，一审法院于2017年10月17日立案受理后，因未查获被执行人其他可供执行的财产线索，申请执行人亦未能提供被执行人可供执行财产线索，故一审法院于2018年9月28日作出(2017)苏0507执2874号之一执行裁定书，终结了本次执行程序。后周洪明认为被执行人名下财产已具备处置条件，向一审法院提出恢复执行申请。一审法院立案恢复执行后，因被执行人拒不履行生效法律文书确定的义务，一审法院发布执行公告，将对被执行人庞计宪投资设立的苏州市相城区双永家具厂名下位于苏州市相城经济开发区的面积为6049平方米的土地使用权[证号：相国用(2007)第00373号]进行评估、拍卖。秦祖林对此提出执行异议，认为其于2014年9月10日与苏州相城经济开发区双永家具厂签订了资产转让协议书，约定苏州相城经济开发区双永家具厂将其拥有的位于苏州相城经济开发区土地使用权[相国用(2007)第00373号]及土地上所有建筑物与地面附属物等全部资产转让给秦祖林，秦祖林按约支付了全部价款。后双方于2014年10月30日办理了交接手续，并签署了交接确认记录。秦祖林认为其与苏州相城经济开发区双永家具厂签订的资产转让协议书合法有效，其按约支付了全部价款，并在资产交接后实际使用至今，法院不应对该资产进行处置，故提出执行异议，请求法院依法停止对苏州市相城区双永家具厂名下位于苏州相城经济开发区的土地使用权的拍卖或变卖。对此一审法院作出（2019）苏0507执异70号执行裁定书，裁定：“中止对苏州市相城区双永家具厂名下位于相城经济开发区登云路的相国用（2007）第00373号土地使用权的拍卖。”周洪明对此不服，故提起本案申请执行人执行异议之诉。一审另查，庞计宪于2001年8月开办苏州市相城区蠡口双永家具厂(个人独资企业)，2002年7月变更字号为苏州市相城区双永家具厂。2004年1月29日，庞计宪以苏州市相城区双永家具厂的名义(乙方、受让方)与苏州市相城区国土资源局(甲方、出让方)签订《国有土地使用权出让合同》一份，约定甲方以998085元的总价将坐落于相城经济开发区的6049平方米(合9.074亩)国有土地使用权出让给乙方，出让年限为五十年。2006年3月16日，苏州市相城区双永家具厂以投资人决定解散为由申请注销登记，当日该个人独资企业注销。2007年7月6日，庞计宪依然以苏州市相城区双永家具厂的名义申请土地登记。2007年7月16日，涉案坐落于相城经济开发区的6049平方米工业用地办理了产权登记，不动产权证号(2007)00373，登记所有权人为苏州市相城区双永家具厂。一审又查，2006年3月31日，庞计宪在苏州相城经济开发区开办苏州相城经济开发区双永家具厂(个体工商户)，当日核准登记，其向工商部门提交的用房证明系由相城经济开发区采莲村居民委员会开具，其上载明：“兹有庞计宪同志在相城经济开发区购买(建造)房屋35间，建筑面积1500平方米，房屋产权归其所有，产权证在办理中”。2010年2月，苏州相城经济开发区双永家具厂的登记经营者由庞计宪变更为其子庞永生。秦祖林为证明其主张，第一次庭审中提供如下证据：1、资产转让协议书及补充条款，证明2014年9月10日秦祖林与苏州相城经济开发区双永家具厂签订了案涉资产的转让协议。2、房屋租赁合同，证明苏州相城经济开发区双永家具厂作为出租方，将案涉全部资产出租给陈尚庆使用的事实。3、交接确认记录，证明2014年10月30日，秦祖林与庞永生就案涉资产进行了交接，秦祖林自该日起合法占有案涉资产。提供4、付款凭证及收条，证明秦祖林支付了1138万元款项的事实，付款分别如下：①2013年4月26日及2013年9月9月，秦卫明（受秦祖林委托，系秦祖林兄弟）分别向姚华明转账两笔500万元，姚华明是与庞永生一起做生意的，在克丽斯多公司中担任总经理，秦祖林是受庞永生的指示将款项支付给姚华明的，该两笔500万元款项的性质是资产的收购款。资产转让协议中也明确在本协议签订前已经收到秦祖林已预付的价款818万元，并且庞永生于2014年10月30日出具收条，确认收到了预付款818万元。在2013年的时候双方协商要收购资产，秦祖林支付了上述1000万元，事后又有反悔，所以庞永生陆续退还了部分款项，再后来双方签订书面协议，庞永生明确收到了秦祖林818万元。②2014年10月30日，秦祖林转账给庞永生200万元。③此前庞永生向杨书勤、朱干勇借款120万元，当时房屋承租人陈尚庆为庞永生提供了担保，秦祖林为了能顺利的接管厂房，支付给陈尚庆以代庞永生偿还120万元的借款。具体明细：2015年9月10日支付了两笔20万元，共计40万元，该款项系支付至陈尚庆的妻子范玉霞的卡上，由陈尚庆出具40万元的收条；2017年6月7日支付20万元、2017年9月29日支付10万元、2017年12月15日支付20万元、2019年1月29日支付10万元、2019年3月26日支付20万元（该笔付款人叫尤彩娣，系秦祖林的母亲），由陈尚庆出具80万元的收条。提供5、保险单、保费的发票，证明秦祖林作为案涉资产的权利人，为案涉资产购买保险。6、（2018）苏0507民初5148号民事判决书及（2018）苏0507民初5149号民事判决书，证明秦祖林被该判决书认定为案涉资产的购置者，并由此承担了相应的法律责任。7、（2014）相商初字第01347号民事判决书打印件，打印自裁判文书网，证明2014年11月份庞永生下落不明，导致秦祖林无法办理变更登记事宜。经质证，周洪明认为，1、对资产转让协议书的真实性无法确认，关联性不予认可，因为资产转让方是苏州相城经济开发区双永家具厂，并不是案涉土地使用权的权利人，所以涉案土地及地上建筑物的转让合同并不成立。即使该合同确实是真实的，也不发生物权变动的效力，只是享有债权。另，土地上房屋并未取得相应的权利证书，所以转让也是违反房地产管理法的规定，属于无效。2、对房屋租赁合同真实性无法确认，其中显示的出租方是苏州相城经济开发区双永家具厂，本身该租赁协议也是无效的。3、对交房确认记录真实性无法确认，但是能确认的是秦祖林实际占用了厂房。4、对818万元的收条无法确认，两张500万的银行转账凭证跟资产转让协议的记载以及秦祖林的当庭陈述也不符，银行转账凭证上面并没有备注是购买资产的款项。据周洪明所知，在2013年4月份的时候，并没有秦祖林要购买资产这一事实，且付款时间和出具收条时间也相差了一年半，这与常理不符。对于200万的收条以及付款凭证无异议，真正的付款是在签协议之后，秦祖林提供的所有在签订协议之前的付款凭证，都不是跟庞永生发生的，上面资金的性质不是购房款，而是秦祖林为了达到自己的目的故意将前面的款项、高利贷的借款称为购房款。秦祖林跟陈尚庆的协议真实性无法认可，与本案无关，且并未得到庞永生以及其他第三人的认可。对于借款人系庞永生、担保人为陈尚庆的借款材料真实性无法确认，上面没有出借人的名字，对于后续陈尚庆出具的收条无法确认，有40万元转给范玉霞也与记载的当事人无关。5、对保单、保险费发票真实性无异议，但是投保人并不一定是房屋的所有权人，是秦祖林自愿为房子投保，不能证明房屋就系秦祖林所有。6、对（2018）苏0507民初5148号民事判决书及（2018）苏0507民初5149号民事判决书真实性无异议，但是不能证明秦祖林就是房屋的所有权人，在第一份判决书的第五页查明事实也是错误的，上面说房子登记在秦祖林苏州相城经济开发区双永家具厂名下，而事实是登记在苏州市相城区双永家具厂名下。7、对（2014）相商初字第01347号民事判决书真实性无异议，但是不能证明庞永生下落不明，即使庞永生下落不明，在签订协议后如果不办理过户手续的话，秦祖林作为购买人也可以诉讼要求办理过户手续。第三人庞计宪、庞永蔚认为，1、对资产转让协议书和补充条款不清楚，庞计宪没有签字，在秦祖林去接收厂房的时候，陈尚庆打庞永蔚电话才知道这件事，庞永蔚问过庞永生，庞永生称资产转让协议书签订之前的款项往来是他与秦卫明、秦祖林之间的借贷而产生，属于借款，并且庞永生在2013年3月至11月份总共打款给秦卫明、秦祖林1382万余元，所以818万元根本就不是资产转让协议上提及的转让款。第二笔200万庞永生是收到的，是庞永生向秦祖林的借款，另外150万和32万也没有实际收到款项。姚华明是克丽斯多公司的员工，两笔秦卫明转给姚华明的1000万是什么性质的钱不清楚，对其他付款材料不清楚。2、对房屋租赁合同无异议。3、对其他证据均不清楚。第三人庞永蔚提供如下证据：网上银行电子回单打印件（庞永蔚称系庞永生所给），证明胡慧聪与姚华明多次向秦卫明、秦祖林转账，金额共计13823350元，这些钱是支付给该二人的本金和利息，此前向该二人借了多少本金目前计算不清，但是上述款项是部分的还款。经质证，秦祖林认为，系电子回单打印件，真实性无法确认，不能作为定案依据。其中，显示付款方为姚华明和胡慧聪，表明姚华明、胡慧聪及庞永生为一体，与秦祖林和秦卫明发生资金往来，恰恰可以证明秦祖林支付给姚华明的款项，应视为支付为庞永生。另，其中有两笔注明“还款花粉久”，表明系向花粉久的还款，与本案无关。第二次庭审中，秦祖林提供如下证据：1、2013年庞永生向秦卫明借款100万，2020年5月16日由姚华明出具的情况说明以及相应的银行承兑汇票的存根[情况说明内容：因庞永生造厂房需要，向秦卫明借款100万元，本人姚华明（身份证号：）在2013年代庞永生收取银行承兑100万元。出票日期为2013年4月27日，出票人：苏州市世纪星家具厂，收款人：苏州市相城区元和海鑫建材五金商行，其中壹拾万元票面五份，伍万元票面十份，合计十五份银行承兑汇票。特此证明]。2、银行转账记录2份，分别是2013年5月6日秦卫明向姚华明转账400万元、2013年9月18日秦卫明向姚华明转账250万元以及秦卫明于2020年5月28日出具的情况说明，说明之前举证的1000万元转账以及这两笔650万的转账都是代秦祖林支付给姚华明的。秦祖林认为庞永蔚提供的网上银行电子回单中付款人为胡慧聪及姚华明，收款人为秦祖林及秦卫明，由此可以说明，姚华明、胡慧聪及庞永生为一整体，与秦卫明、秦祖林间发生资金往来，庞永蔚提供的电子回单款项合计约1382万余元，扣除2013年6月3日及2013年9月23日电子回单中的450万元（该两张电子回单中明确为还款花粉久，与本案中无关联性），余款为932万元，秦祖林总共向庞永生一方（即转账给姚华明的1650万元和通过银行承兑汇票支付的100万元）支付了1750万元，扣除上述还款932万元，差额部分为818万元就是资产转让协议中约定的已经收到秦祖林的818万元。经质证，周洪明认为，对证据1中的情况说明真实性不予认可，从证据类型来看，应当属于证人证言，证人没有当庭作证，不具备证明效力，从内容来看，也不能证明这100万与本案有关联性，上面是指跟秦卫明的往来，并不是跟秦祖林的往来。对证据1中的银行承兑汇票存根真实性不认可，上面没有相应的印章，关联性也不认可，出票人和收款人跟本案都无关联性。对证据2中的情况说明真实性也不认可，也属于证人证言，证人未当庭作证，不具备效力，从内容来看，秦卫明讲的是秦祖林支付给姚华明的转账记录，无法证明是庞永生和秦祖林之间的关系，且情况说明中关于2013年5月6日的400万以及2013年9月18日的250万转账在第一次庭审中没有提及，与本案无关联性。周洪明认为，从秦祖林举证的所谓的支付了818万房款的材料以及第三人庞永蔚提供的胡慧聪转给秦卫明的款项，没有哪一点能够证明秦祖林付的是跟庞永生之间因为资产转让协议而支付的款项，都是秦卫明和姚华明之间因资金往来所产生的债权债务关系，所以即使按照秦祖林的说法，胡慧聪和姚华明是一个整体，秦祖林和秦卫明是一个整体，他们之间是一个借贷关系，并不是资产买卖关系，所以他们间的债权债务的本质是借贷，且从他的资金金额上看，实际上归还的数字应该的大于所借到的款项，所以按照资产转账协议上所提到的818万是没有相关依据的。第三人庞永蔚认为，证据1显示的是姚华明与秦卫明之间的借款，证明不了与庞永生之间的关系。证据2也是秦卫明和姚华明转账往来，与庞永生也无关。庞永生没有收到秦祖林和秦卫明的转账款项。关于庞永蔚提供的网上银行电子回单中有两笔注明“还款花粉久”字样的意思，庞永蔚表示庞永生提供给其这些电子回单的时候上面就有这几个字，其不知道是谁写的，经当庭与庞永生电话联系，庞永生表示写的这几个字是克丽斯多公司的会计书写的，现在庞永生也记不清楚这几个字什么意思。关于818万的收条，庞永生电话中称没有收到一分钱，是秦祖林叫了两个人把庞永生带到位于苏州市相城区生态园秦祖林的办公室，逼着庞永生写的，逼庞永生的理由是姚华明和庞永生是同一公司的人，所以强迫庞永生写的。一审庭审中，周洪明陈述，其在2014年1月份与第三人签订房地产买卖合同，到了农历过年的前两天，秦祖林突然给其打电话，表示姚华明向秦祖林借钱，庞永生进行的担保，所以告诉其不能买这个房子，秦祖林要拿这个房子抵债，其后来联系庞永生，询问了这个事情，所以来签了解除协议。对周洪明的上述陈述，秦祖林代理人表示其不清楚。一审法院询问是否存在庞永生和姚华明向秦祖林借款，或者该二人中一人借款，另外一人进行担保的情况，秦祖林代理人表示秦祖林本人称有资金拆借往来，但具体过程现在没办法讲清楚。一审法院询问资产转让协议是否系以房抵债，秦祖林代理人予以否认。另秦祖林提供2013年9月18日250万元的借条一份，其中借款人为姚华明，担保人为庞永生和克丽斯多公司。庭审后一审法院联系到庞永生，其向一审法院陈述，姚华明曾经向秦祖林借款，其为姚华明做担保，姚华明也是克丽斯多公司的股东，占有公司20%的股份，我当时只是答应在姚华明的股份内为其做担保。姚华明向秦祖林借款的利息很高，月息达到一毛多，所以姚华明根本付不起利息，姚华明不能还款后，秦祖林找我要其承担担保责任。在2014年9月份，秦祖林将其带到秦祖林位于苏州市相城区生态园的办公室，几个人一起强迫其在资产转让协议书中签字，称用土地和厂房作为抵押担保还款，如果我六个月内代姚华明还了钱，就把厂房和土地归还，超过六个月则土地厂房归秦祖林所有，其当时完全是被逼签订的协议。其为姚华明担保的款项有几百万，后续，其妻子胡慧聪向秦祖林转账的款项即为姚华明担保的还款，因为利息很高，所以还款上千万元，秦祖林提供的250万元的借条是对的，就是其为姚华明担保的款项之一。818万元的收条也是秦祖林将其带到相城区生态园秦祖林的办公室强迫其签字的，818万元也是利滚利加起来的，数字是秦祖林计算的。其被迫与秦祖林签订资产转让协议书时其父亲并不清楚，后来其弟弟庞永蔚来苏州后其父亲才知道的，其父亲并不同意该转让协议，准备委托其弟弟来起诉将厂房和土地要回来。一审法院认为，秦祖林就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，理由如下：1、涉案国有土地使用权虽然登记在苏州市相城区双永家具厂名下，但事实上在该土地出让交易和登记之前，该个人独资企业已经注销，因此该国有土地使用权实际系由苏州市相城区双永家具厂的投资人庞计宪享有和行使。2006年3月31日，庞计宪作为经营者设立苏州相城经济开发区双永家具厂，2010年2月经营者变更为庞永生，苏州相城经济开发区双永家具厂的企业登记档案明确组织形式为个人经营。2014年9月10日苏州相城经济开发区双永家具厂与秦祖林签订资产转让协议书时，庞计宪并非苏州相城经济开发区双永家具厂的经营者，故此时由苏州相城经济开发区双永家具厂签订的资产转让协议书对案涉资产出卖系对庞计宪国有土地使用权的无权处分，事后庞计宪未对此进行追认，庭审中庞计宪明确对此不予同意，故秦祖林无权以其与苏州相城经济开发区双永家具厂无权处分的签订的资产转让协议书来排除一审法院的强制执行。2、从秦祖林举证的付款来看，在资产转让协议签订前其提供的付款凭证所涉的1750万元均系转账给姚华明，秦祖林主张系受庞永生指示支付给姚华明，但未提供证据。根据秦祖林提供的借条，其中显示姚华明为借款人，庞永生和克丽斯多公司为担保人，由此可以印证庞永生上述陈述的事实。此外，第一次庭审中，秦祖林主张1000万元系支付收购款，事后因反悔退还了部分款项，所以庞永生出具了818万的收条。第二次庭审中，秦祖林又主张共计支付了1750万元，扣除庞永生、胡慧聪、姚华明一方向其转账的932万元后，经结算出具了818万元的收条，关于818万元的收条的来由前后矛盾。另，资产转让协议书中约定了六个月内进行回购的回购条款，有悖于正常的交易常理。资产转让协议书还约定回购时苏州相城经济开发区双永家具厂需支付秦祖林216万元的损失，与庞永生所述的以厂房土地作抵押担保款项相印证。故资产转让协议书是否系签约双方真实意思表示也存疑。综合上述理由，一审法院认为，秦祖林就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，准许执行苏州市相城区双永家具厂名下位于苏州市相城经济开发区的面积为6049平方米的土地使用权[国有土地使用权证号：相国用(2007)第00373号]。此外，周洪明还请求继续执行上述土地上的建筑物，对此，一审法院执行公告明确记载为：“对被执行人投资设立的苏州市相城区双永家具厂名下位于苏州市相城经济开发区的面积为6049平方米的土地使用权[证号：相国用(2007)第00373号]进行评估、拍卖”，秦祖林对此提出执行异议，故本案所处理的为上述国有土地使用权是否应当继续执行的问题，至于其上建筑物的执行问题，并非本案理涉的范围，而系执行案件处理的事项，故本案对此不予理涉。据此，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项以及相关法律、法规的规定，判决：准许执行苏州市相城区双永家具厂名下位于苏州市相城经济开发区的面积为6049平方米的土地使用权[国有土地使用权证号：相国用(2007)第00373号]。本案一审案件受理费为人民币56515元，由秦祖林负担。二审查明，案涉资产转让协议第三、资产转让价款及其支付时间与回购约定：“甲乙双方约定自转让协议签订之日后六个月内乙方可以以原价1200万元向甲方回购，乙方另需一次性支付甲方损失人民币216万元。若乙方超过上述约定六个月，则视为放弃回购该厂房，则乙方一次性支付甲方人民币60万元。并将厂房全部交给甲方。”庭审中，秦祖林一方未对上述回购条款进行合理解释。另查明，秦祖林二审陈述，并未看过案涉土地使用权权属登记证书，当时了解到的信息是出售方没有产证的。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述法律规定主要是对真实且无过错不动产买受人物权期待权的保护，不动产买受人排除执行必须以其与被执行人之间存在真实的买卖合同为前提。具体就本案而言，首先，暂且不论庞永生是否有权处分案涉资产，即使有权处分，根据本案查明事实，秦祖林与庞永生之间亦不符合真实的不动产买卖合同关系。理由如下：第一，案涉资产转让协议于2014年9月10日签订，而秦祖林主张的资产转让款均系发生于2013年5月至9月之间，于案涉资产转让协议签订近一年前即支付相应转让款，与正常交易习惯不符，且上述款项多发生在秦卫明与姚华明之间，秦祖林主张系受庞永生指示支付给姚华明，但并未提供证据证明；第二，庞永生虽出具了818万元资产转让款的收据，但关于该818万元转让款实际系秦卫明、秦祖林与姚华明、庞永生之间款项往来结算后形成的金额，而秦祖林亦认可其与庞永生之间存在资金拆借往来，故该818万元并非真实的资产转让款；第三，依据案涉资产转让协议回购条款，无论庞永生在六个月是否回购，均应向秦祖林支付相应款项，该约定本身即有违常理，而秦祖林亦未能对此提供合理解释；第四，该案涉资产价值较大，而在受让该资产之前从未查询过相关资产权属登记状况，亦与正常资产转让交易不符。其次，按照秦祖林陈述案涉资产未办理产证，秦祖林购买未办理产证的资产，其对未能办理过户登记本身即存在过错。据此，一审法院综合全案事实，判决驳回秦祖林诉讼请求，并无不当。综上，秦祖林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费56515元，由上诉人秦祖林负担。本判决为终审判决。审 判 长 庄敬重审 判 员 韩 军审 判 员 赵丽丹二〇二〇年十一月十二日法官助理 孙 蕾书 记 员 姜 均附录法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。