江西省乐平市人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0281民初3286号原告乐平市鹏韬物业有限公司。住所地乐平市民电路天湖财富广场。统一社会信用代码91360281589230932Y。法定代表人黎廷洪。委托代理人徐婉丽，江西秦风律师事务所律师。被告程丽云，男，1981年9月21日出生，汉族，户籍所在地乐平市，现住乐平市。原告乐平市鹏韬物业有限公司（以下简称鹏韬物业）诉被告程丽云物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹏韬物业诉称，原、被告于2015年9月14日签订《乐平市天湖财富广场小区前期物业服务协议》，合同约定由原告就被告购买的天湖财富广场小区2-3-1201号提供物业服务，服务费标准：多层住宅1元／平方米／月，高层电梯运行电费及二次供水、电费均由业主分摊。之后原告一直为被告提供物业服务至今，然被告自2018年6月30日起拖欠物业费至今，截止2020年6月30日，被告拖欠物业费3630元。另根据合同第五条第四款规定，被告应承担违约金654元。现为维护自己的合法权益，特诉至法院，要求法院1、依法调解或判决被告支付原告的物业管理费共计人民币3630元，违约金654元；2、本案诉讼费由被告承担。被告程丽云辩称，被告已经如数缴纳了2014年至2017年物业费用，物业公司仅开具了收据给被告，而没有正式票据。同时原告物业公司存在重复收费的情况，除物业费外，原告还收取了电梯运行费、高层电梯二次供水电费，在已经收取电梯维修费用的同时，被告及子女还存在被困电梯的情况，物业工作人员态度冷漠，该行为严重侵害了被告的合法权益。小区还存在油烟排放、公共设施损坏、乱草杂生，一直无人修复。楼梯处的消防专用照明灯的插座被剪断用于广告显示屏的电源使用，严重影响安全。小区公共空间存在张贴广告情况，广告收入应为业主共同所有，物业公司没有定期公开公司的财务状况。在双方签订的物业协议中，被告只是被动签订的权利，没有更改的权利，同时协议中并没有物业公司服务未到位的违约条件及责任。综上，因物业公司在提供服务时并未做到协议中的各项服务承诺及责任，故被告不是无理由拒缴物业费的。经审理查明：被告程丽云购买了位于乐平市，该商品房建筑面积共计118.68平方米。2015年1月1日，乐平市跃龙房地产开发有限公司（甲方）与原告乐平市鹏韬物业有限公司（乙方）签订《物业管理委托合同》，双方在合同中约定了双方的权利、义务及委托管理期限等内容。在被告程丽云入住小区后原告鹏韬物业（甲方）与被告程丽云（乙方：2-3-1201）于2015年9月4日签订《天湖财富广场前期物业管理服务协议》，合同约定，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积计算，多层住宅1元／平方米／月，高层住宅1.2元／平方米／月，车库30元／平方米／月，地下停车位30元／月收取。高层电梯运行电费及二次供水电费均由业主分摊。第一年物业管理在交房时一次交清，从第二年开始每半年交纳一次。乙方违反协议，不按照本协议约定收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日千分之三付给甲方作为违约金。2018年6月30日，被告程丽云认为原告鹏韬物业存在小区公共财产损坏、小区电梯造成人员被困、小区管理财务没有定期公开等管理不到位的现象而拒缴物业费，经原告鹏韬物业催收后仍未缴纳。原告鹏韬物业诉至本院，要求被告程丽云缴纳自2018年6月30日起至2020年6月30日物业服务费3630元、违约金654元，引起本案。上述事实有原、被告提供的证据及双方庭审陈述等予以印证，足以认定。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中原、被告就物业服务签订的物业服务合同，对双方具有约束力，业主及物业服务公司应当按照合同履行各自义务。物业服务企业应当提供与其收费标准及服务承诺和细则相一致的物业服务内容；业主应当按照前期物业服务合同确定的缴费标准、期限缴纳物业服务费。被告程丽云对尚欠原告鹏韬物业管理费的事实应予确认，但认为物业公司存在小区公共财产、业主被困电梯等管理不到位的情况。原告鹏韬物业认可存在人员被困电梯的情况，但物业在发现该情况后及时解救了被困人员，及时对小区存在油烟排放问题配合城管部门进行了协调，小区广告只是收取了相应的电费，故物业公司已经尽到物业管理的职责。根据《物业管理条例》第三十五条之规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。现由于原告鹏韬物业在提供物业服务时，的确造成了业主在小区内被困电梯的情况，虽在事后已经解救被困人员，但该事实对业主的生活质量会造成一定的影响。对被告的该意见本院予以采纳。根据2004年1月1日起执行的国家发展和改革委员会、建设部印发的《物业服务收费管理办法》第十二条明确指出，物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。故对被告提出的小区财务公开情况，原告鹏韬物业应定期公开，对业主的质询应及时答复。原告鹏韬公司虽提出已进行公开但未向本院提供相关证据予以印证。根据双方签订的物业服务协议，小区物业费应根据业主拥有的建筑面积计算，高层电梯运行电费及二次供水电费由业主分摊。故被告在签订协议时应明知物业管理费用中不包含高层电梯运行电费及二次供水电费，故对被告提出的原告收取的高层电梯运行电费及二次供水电费属于重复收费的意见不予采纳。按产权登记被告程丽云所购房屋的建筑面积为118.68平方米，但原告鹏韬物业自愿按照116.26平方米计算物业费系对自身权利的处分，应予准许。故按116.26平方米计算被告程丽云应缴纳物业费为：116.26平方米×1元/平方米×24个月（2018年6月30日至2020年6月30日）+600元（电梯运行费：300元／年÷12个月×24个月）+10元／月（二次供水费用）×24个月=3630元，因考虑到原告鹏韬公司存在部分管理瑕疵的因素，本院酌情减少被告程丽云应缴纳的物业费，被告程丽云应于判决生效后一次性缴纳物业服务费2904元。对原告鹏韬物业提出要求被告程丽云因逾期缴纳物业费需要支付违约金654元的诉请。根据合同法的规定，当事人双方可以约定因一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。故原告根据合同约定主张违约金不违反合同约定。但在本案中，被告程丽云逾期未缴纳物业费是因为原告鹏韬物业存在管理上的瑕疵，且原告鹏韬物业亦无法证实因被告不缴物业费造成自己的损失情况。在物业服务管理中，被告不宜以拒缴物业费的形式表达自己的不满，对物业公司在管理中存在的瑕疵可以向物业公司提出建议或批评，而原告物业公司作为经营管理者，应对业主提出的意见或批评虚心接受、采取相关措施尽力整改，以期得到业主的理解与支持，而不宜直接以违约金的方式加大双方的矛盾，从此角度本院对原告鹏韬物业违约金的请求不予支持。本案中物业公司因合同关系为业主提供物业服务，双方系平等的民事主体。根据《中华人民共和国民法总则》第一条“为了保护民事主体的合法权益，调整民事关系，维护社会和经济秩序，适应中国特色社会主义发展要求，弘扬社会主义核心价值观，根据宪法，制定本法”之规定，民事主体在从事民事活动中，除不得违反法律外，亦应遵从社会主义核心价值观。双方均应在对方的位置上多一份理解和宽容，以诚相待，加强沟通交流，充分弘扬“文明、和谐、诚信、友善”的价值准则，这样才更符合民法总则的立法目的，更亦于建立和谐、美好的社会。据此依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告程丽云在本判决生效后即日内一次性支付原告乐平市鹏韬物业管理有限公司2018年6月30日至2020年6月30日的物业服务费共计人民币2904元。二、驳回原告乐平市鹏韬物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上列款项到期后，如被告不自觉履行，原告可在本判决履行期第二日起二年内，向本院申请强制执行。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取计币25元，由被告程丽云承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。审判员  查小东二〇二〇年十一月十二日书记员  程卫霞附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。