四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终10322号 上诉人（原审被告）：四川点启英才教育咨询有限公司，住所地：成都市青羊区八宝街******。 法定代表人：李娟，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：牟勇，四川国炯律师事务所律师。 委托诉讼代理人：伍德福，四川国炯律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：曾国飞，男，1973年10月9日出生，汉族，住浙江省瑞安市。 委托诉讼代理人：杨国春，四川坤弘律师事务所律师。 原审第三人：成都万和广场有限公司，住所地：成都市青羊区守经街**。 法定代表人：周江，董事长。 委托诉讼代理人：刘玉芳，女，系公司员工。 上诉人四川点启英才教育咨询有限公司（以下简称点启英才公司）因与被上诉人曾国飞、原审第三人成都万和广场有限公司（以下简称万和广场公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16922号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 点启英才公司上诉请求：一、撤销成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16922号民事判决，依法改判驳回曾国飞的全部诉讼请求或将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费由曾国飞承担。事实与理由：一、点启英才公司与曾国飞之间的租赁关系已实际解除，点启英才公司已将租赁房屋腾退给曾国飞，故点启英才公司无再次支付租金的义务。点启英才公司租赁案涉房屋用于教育类培训，平时租金都是按时支付。曾国飞也是该公司股东之一，在2018年春节前股东会议中就对退还租赁房屋征得曾国飞同意，并在2019年3月点启英才公司管理人员吴小康与曾国飞微信聊天记录中，也已同意将这部分房屋退还给曾国飞，只保留另外一部分，该房屋已于2019年3月10日腾退给曾国飞。故点启英才公司实际与曾国飞已解除租赁关系，不存在租金的欠付情形。二、点启英才公司在一审中已向法院申请参与本案纠纷的证人出庭作证和当事人出庭，一审未批准是对点启英才公司诉权的剥夺。一审查明事实不清，点启英才公司租赁曾国飞案涉房屋面积726.52平方米和相邻1000平方米，因经营亏损双方在2019年3月前已同意点启英才公司腾退726.52平方米房屋给曾国飞，点启英才公司也将该面积在2019年3月10日前腾出，之后曾国飞无故反悔，拒绝接收房屋，要求点启英才公司支付租金，曾国飞因此多次堵门干扰点启英才公司正常经营，双方也因此事多次报警，并在派出所调解未果。后点启英才公司于2019年7月15日整体搬离到猛追湾游泳馆从事经营。关于点启英才公司何时腾退面积726.52平方米和1000平方米，有参与纠纷的相关证人及当事人可以确认。一审中点启英才公司已经申请上述人员出庭，一审未予以批准，也未核实相关情况。点启英才公司未实际租赁使用曾国飞房屋，不应支付租金。一审对此认定错误，应予改判。 曾国飞辩称，一、点启英才公司主张双方租赁关系已经解除，其已将案涉房屋腾退给曾国飞，故无再行支付租金义务的事实和理由不能成立。首先，曾国飞自2014年将房屋租赁给点启英才公司后，都是提前半年收取一次租金，该事实在一审中也得到了点启英才公司的认可，其租金付至2019年3月10日。其次，点启英才公司诉称，在2018年春节前股东会议题中就退还该租赁房屋已征得曾国飞同意没有任何事实依据。再次，点启英才公司诉称以2019年3月公司管理人员吴小康与曾国飞的微信聊天记录，证明点启英才公司同意将部分房屋退还给曾国飞，只保留另外一部分，不能达到证明点启英才公司主张的目的。吴小康既不是股东，也不是法定代表人，也没有支付过租金，也没有其他证据证明吴小康是点启英才公司管理人员，因此，其行为不能代表点启英才公司，该微信聊天记录不能证明其主张。最后，点启英才公司主张该租赁房屋于2019年3月10日就已腾退给曾国飞没有任何事实依据。一审中，从点启英才公司提交的报案记录来看，报案人是曾国飞，报案时间是2019年5月23日，报案理由是点启英才公司不按期支付房租，报案地点是八宝街家乐福四楼，该报案记录可以说明以下两点：1、点启英才公司还在此处经营，印证了其诉称2019年3月10日就己搬离的说法是站不住脚的，是虚假的。2、该报案记录的报案时间2019年5月23日进一步印证了本案诉争的小房屋（726.52平方米）自2019年3月10日之后至2019年9月9日半年的租金没有支付的事实，因为大房屋（1000平方米）的租金此时还没有到期，要到2019年7月15日才到期。综上，曾国飞认为，点启英才公司诉称的2019年3月10日就已腾退房屋给曾国飞不能成立。即便点启英才公司之后搬离租赁房屋，也是点启英才公司的单方行为，且从未通知曾国飞，曾国飞也不知情，这种擅自搬离行为不能导致合同的解除，更不能导致点启英才公司租金支付义务的解除。二、点启英才公司诉称的一审中已向法院申请参与本案纠纷的证人出庭作证和当事人出庭，一审法院未批准是对点启英才公司诉权的剥夺不能成立。首先，一审举证通知书规定，申请证人出庭作证，应当在举证期限届满前的10日前向法院提出申请。而点启英才公司的委托诉讼代理人一审开庭时称是在开庭的前几天才接受委托，在开庭的当天才提交证据，为此，曾国飞的委托诉讼代理人当庭还提出了证据己过举证期限的异议。其次，点启英才公司诉称，之后曾国飞无故反悔，拒绝接收房屋，曾国飞多次干扰点启英才公司正常经营与客观事实不符。从处警登记表来看，是曾国飞2019年5月23日前往点启英才公司处催收租金的时候，其还在经营，而且是曾国飞主动报案，而不是点启英才公司报案。综上所述，曾国飞认为，点启英才公司租用曾国飞房屋后，擅自退场的行为不能成为其不支付租金的理由。《2017年成都市全市法院民商事审判工作会会议纪要》第65条规定，租赁合同有效期内，承租人在未解除合同的情况下擅自退场的，出租人有权要求承租人支付租赁物返还之前的租金。因此点启英才公司的上诉请求不能成立，请求二审法院予以驳回。 万和广场公司表示其作为第三人，无意见发表。 曾国飞向一审法院提出诉讼请求：1.点启英才公司立即支付曾国飞位于八宝街家乐福四楼商业用房半年（自2019年3月10日至2019年9月9日）的租金217956元及逾期利息；2.点启英才公司承担本案的全部诉讼费用。一审审理中，曾国飞明确诉请的利息按照每日万分之五的标准，从2019年3月10日起计算至租金付清之日。 一审法院认定事实：2008年10月28日，万和广场公司与成都康名美发用品有限公司（以下简称康名公司）签订《房屋租赁协议》，将其位于成都市青羊区，建筑面积2519平方米的房屋出租给康名公司，租赁期限从2008年11月1日至2018年10月31日，曾国飞在合同落款的康名公司法定代表人处签名。之后，万和广场公司又与曾国飞签订《房屋租赁协议》，将上述房屋出租给曾国飞，租赁期限从2018年11月1日至2023年7月31日。 一审另查明，1.曾国飞于2014年将上述房屋中建筑面积为726.52平方米的商业用房即案涉房屋转租给点启英才公司，租金约定为50元每月每平方米。点启英才公司已支付房租至2019年3月9日。 2.曾国飞另行将上述房屋中建筑面积为1000平方米的商业用房转租给点启英才公司，点启英才公司已支付房租至2019年7月14日，最后一笔付款时间为2019年2月21日。 3.2019年5月23日，曾国飞向成都市公安局青羊区分局新华西路派出所报警，派出所接（报）处警登记表载明：处警人员抵达现场，经了解，曾国飞在八宝街家乐福4楼报称，其有房在家乐福4楼，收不到租金，要收回店铺，怕对方闹事，警方告知其按合同办事。 4.曾国飞于2019年10月29日就本案向一审法院主张权利。 一审审理中，1.曾国飞陈述双方就案涉房屋签订了书面租赁合同，但现在找不到了。点启英才公司对此不认可，陈述未签订书面合同。2.点启英才公司陈述其于2019年3月10日已腾退案涉房屋，但与曾国飞没有交接。曾国飞陈述点启英才公司承租案涉房屋后一直在使用，曾国飞至2019年12月中旬才知道房屋空置。 一审法院认为，曾国飞于2014年起将案涉房屋交付给点启英才公司使用，点启英才公司向其支付租金，双方对租金标准亦无争议，双方房屋租赁合同关系成立并合法有效。曾国飞陈述其与点启英才公司签订了书面租赁合同但未举证，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，双方就案涉房屋的租赁关系应认定为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，点启英才公司主张其于2019年3月10日已腾退案涉房屋，曾国飞对此不认可。一审法院认为，点启英才公司既未在腾退房屋时与曾国飞进行交接，也未就其腾退时间或曾国飞应该知道其腾退事实的时间举证，况且，从点启英才公司提交的接（报）处警登记表内容可见，曾国飞在2019年5月23日还在案涉房屋处讨要租金，该事实与点启英才公司主张的腾退事实相互矛盾，故一审法院对点启英才公司的该项主张不予采信。 基于前述认定，曾国飞已将案涉房屋交付给点启英才公司使用，但点启英才公司未证明其于2019年9月9日前已将案涉房屋退还交付曾国飞，故双方不定期租赁合同关系在2019年9月9日前尚未解除，曾国飞要求点启英才公司按照约定标准支付2019年3月10日至2019年9月9日的租金217956元（50元×726.52平方米×6月）的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。关于逾期利息，曾国飞和点启英才公司对租金支付期限及逾期违约责任均没有约定，但点启英才公司未交租金已构成违约，给曾国飞造成了资金占用利息损失，故对曾国飞关于逾期利息的诉讼请求，一审法院部分支持为：以欠付租金217956元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从曾国飞主张之日即2019年10月29日起计算至租金付清之日止。 据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、点启英才公司于判决生效之日起十日内向曾国飞支付租金217956元及逾期利息（逾期利息计算方式为：以217956元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月29日起计算至租金付清之日止）；二、驳回曾国飞的其他诉讼请求。如果点启英才公司未按照判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4651元，减半收取2325.5元，由点启英才公司负担。 本院二审期间，点启英才公司围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。点启英才公司提交以下证据：一、录音光盘、录音转文字记录。拟证明：第一份录音时间是2019年5月23日，在公安向警官出警时，证明曾国飞多次通过报警阻拦干预点启英才公司的经营。第二份录音于2019年5月24日形成，证明是曾国飞报的警，派出所指定了一个律师给他们做调解，但没有调解好。二、吴小康的证人证言，载明吴小康通过电话和微信方式多次与曾国飞沟通协调退还案涉房屋，并于2019年3月13日通过电话和微信明确表达此意愿，房屋租金押金不要求退还，作为违约金，办公室家具及人员于2019年3月14日撤出案涉办公场地。期间曾国飞多次带人看过案涉房屋，点启英才公司多次配合洽谈再次出租事宜。案涉房屋于2019年3月14日正式退还曾国飞。拟证明：吴小康是当时北京总部调到成都的高管人员，其多次与曾国飞协商将726平方米的房子退给曾国飞，但曾国飞一开始同意，最后不同意，并拒绝签收。三、成都金羽天翼体育运动有限公司出具的《证明》、成都金羽天翼体育运动有限公司营业执照复印件。《证明》载明：点启英才公司已于2019年7月9日整体搬迁至锦江区华星路1号猛追湾游泳场羽毛球馆二楼，并于当日与成都金羽天翼体育运动有限公司签订委托管理协议。拟证明：点启英才公司于2019年7月9日整体搬离了八宝街。四、点启英才股东群微信聊天记录，系曾国飞与群内股东进行聊天的记录，及曾国飞在群内所发微信记录。拟证明：1.2019年5月5日曾国飞要求点启英才公司把所有东西全部搬走，点启英才公司认为相当于是提前解除合同。2.2019年7月9日曾国飞已经知晓了点启英才公司要搬离成都市青羊区的事实。3.曾国飞知晓点启英才公司已经搬离了案涉房屋。五、网上银行电子回单、收据。拟证明：曾国飞收到案涉房屋的租金，一审中对5万元的押金部分没有查清。六、点启英才公司工作人员张某及该公司创始股东也是该公司2014年至2019年5月的高级管理人员邱某所作证言。拟证明：曾国飞通过多次报警等方式干扰点启英才公司正常经营。点启英才公司已经于2019年3月10日腾退726.52平方米房屋返还给曾国飞，于2019年7月15日腾退1000平方米房屋返还给曾国飞。 本院对上述证据认定如下：一、对录音证据，一份内容为曾国飞就点启英才公司欠付租金事项报案，曾国飞虽在录音中表达了要断水断电的意思，但是警方告知其应按合同约定催收租金，同时联系点启英才公司“邱总”与曾国飞另行共同协商纠纷处理。该证据无法显示曾国飞多次通过报警阻拦干扰点启英才公司经营，因缺乏证明力，本院不予采信。对第二份录音，内容为曾国飞与点启英才公司邱某与一名律师就双方之间的纠纷进行协商，最终双方决定从法律层面解决。从录音中无法显示点启英才公司的腾退时间，因缺乏证明力，本院不予采信。二、对吴小康的证人证言，吴小康系点启英才公司相关人员，同时其陈述中表示2019年3月13日表达不再承租700多平方米的部分，该部分于2019年3月14日正式退还房东，这与点启英才公司上诉状中所载“并在2019年3月点启英才公司管理人员吴小康与曾国飞微信聊天记录中，也已同意将这部分房屋退还曾国飞，只保留另外一部分，该房屋已于2019年3月10日腾退给曾国飞。”存在矛盾，故本院对该项证据不予采信。三、对案外人出具的《证明》及案外人营业执照，因系其单方陈述，案外人并未出庭接受询问，加之《证明》中载明点启英才公司于2019年7月9日整体搬迁至锦江区华星路1号猛追湾游泳场羽毛球馆二楼，这亦与点启英才公司提交上诉状中载明其整体搬迁至猛追湾游泳馆的时间2019年7月15日相矛盾，故本院对该证据不予采信。四、对微信聊天记录真实性、合法性予以认可，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。五、对网上银行电子回单、收据的真实性、合法性予以确认，对关联性及证明力在本院认为部分进行论述。六、对点启英才公司申请出庭证人张某所作证人证言，该证言无法证明曾国飞的报警行为达到扰乱经营的程度，同时按其所述，其从北京到成都任职时，案涉房屋已经被腾退返还给曾国飞，然其并非经手人，其称最后搬离亦未通知曾国飞。故从张某的证言既无法获知曾国飞存在扰乱经营行为，亦无法得知其搬离腾退案涉房屋具体情况，本院对其所作证言不予采信。七、对点启英才公司申请出庭证人邱某所作证人证言。对腾退案涉房屋具体时间其称为2019年3月初系依据吴小康与曾国飞交流的微信聊天记录，具体时间其并不清楚，在曾国飞未同意其腾退案涉房屋的情况下，其是否成功腾退，曾国飞是否接收，其称因无文字方面作答，其不清楚。通过邱某所作证言，因无法确定案涉房屋实际腾退情况，而其身份亦为点启英才公司创始股东，后为高级管理人员，故其所作证言在证明力上并不足以达到点启英才公司证明目的，本院不予采信。 本院二审另查明，一、曾国飞2019年5月5日在“点启英才股东群”中表达了要在“后天把点启大门要关了，”，但在2019年7月9日，有股东在群内问曾国飞“曾总，四川点启英才要搬家了？定下来了吗？我们怎么不知道？”，曾国飞回复“我听别人说了。”，该股东接着询问曾国飞“多久搬家呢？”“你是大股东，都不知道吗？”，后无曾国飞回复。然曾国飞于2019年7月15日在股东群内称“各位股东点启都搬完了，搬到什么地方都不知道了。这个是什么意思了。”，并在群内发送案涉房屋照片及视频，照片有室内拍摄部分。根据曾国飞发送的照片，有进入室内拍摄的房屋状况，照片显示案涉房屋已经被搬空。二、曾国飞一审提交《起诉状》载明时间为2019年10月23日，一审立案时间为2019年12月2日。故曾国飞就本案向一审法院主张权利的时间应为2019年10月23日。 本院经审理查明的其他事实与一审一致，本院依法予以确认。 本院认为，根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：点启英才公司是否存在欠付租金的情形，如果存在，欠付数额的确定。对此，本院评述如下： 本院认为，点启英才公司主张双方并未签订书面合同，曾国飞主张签订书面合同，但无法提供证据。本院对曾国飞该项主张不予认可。根据《中华人民共和国合同法》第十条“当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。”，故虽双方未签订书面形式租赁合同，然在双方对租金标准等事项不持异议的情况下，双方之间就案涉房屋成立租赁关系并合法有效。另，本案中曾国飞于2014年向点启英才公司交付案涉房屋，双方租赁关系已持续六个月以上，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”之规定，点启英才公司与曾国飞之间成立不定期租赁合同关系，双方均享有任意解除权。 关于点启英才公司是否存在欠付租金的情形，如果存在，欠付数额的确定问题。点启英才公司主张其于2019年3月10日已经腾退案涉房屋返还给曾国飞，故不存在欠付租金的问题。对此，本院认为，首先，点启英才公司吴小康与曾国飞就案涉房屋的微信聊天记录形成于2019年3月13日，系在其主张腾退时间之后，同时，在吴小康主张腾退案涉房屋后，曾国飞的回复为“这东西你不用讲了，很清晰啊，怎么安排，我和你爸晚上怎么样的，等一下我叫那个谁过来。”“不用啊，我也想把解决啊，是吧，我也是股东了，我也明白。走能做到，做不到我也没办法是吧，这个大家要去这个问题。”，故通过该聊天记录无法证明曾国飞同意其腾退案涉房屋的主张，仅是同意协商，而点启英才公司并未提交双方协商结果的证据加以佐证。其次，腾退系承租人的义务，其实现标准应系控制权的转移，点启英才公司应当就其完成腾退及案涉房屋控制权转移回至曾国飞进行举证证明。本案中，点启英才公司认可其未与曾国飞办理腾退交接，亦无其他证据证明其于2019年3月10日实质已经将案涉房屋腾退返还给曾国飞，而曾国飞在2019年5月23日仍要求其支付案涉房屋租金，故对其主张于2019年3月10日已经腾退案涉房屋给曾国飞，本院不予支持。 然根据点启英才公司提交的微信群聊天记录，虽曾国飞2019年5月5日在“点启英才股东群”中表达了要在“后天把点启大门要关了”，但在2019年7月9日，有股东在群内问曾国飞“曾总，四川点启英才要搬家了？定下来了吗？我们怎么不知道？”，曾国飞回复“我听别人说了。”，该股东接着询问曾国飞“多久搬家呢？”“你是大股东，都不知道吗？”，后无曾国飞回复。同时曾国飞于2019年7月15日在股东群内称“各位股东点启都搬完了，搬到什么地方都不知道了。这个是什么意思了。”，并发送案涉房屋视频与照片。故综合整个聊天记录，虽曾国飞表达过要关门，但并无证据证明其已实施该行为，该证据亦无法达到点启英才公司主张其2019年3月完成案涉房屋腾退的目的，然根据曾国飞2019年7月15日微信聊天记录，点启英才公司至迟于该日彻底搬离，曾国飞至迟在该日知晓该事实。而虽曾国飞一审主张案涉房屋钥匙在点启英才公司处，对案涉房屋是否上锁，其称不知道、不清楚，然根据其群内拍摄视频及照片，有案涉房屋室内情况，故案涉房屋控制权至迟于该日已返还至曾国飞。故对曾国飞主张点启英才公司支付2019年3月10日至2019年9月9日租金，本院予以部分支持，点启英才公司应支付截至2019年7月15日租金152334.83元（50元×726.52平方米×4月+50元×726.52平方米÷31天×6天），一审对点启英才公司应付租金金额认定不当，本院予以改判。 关于点启英才公司是否应当支付欠付租金利息的问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条第四款规定，“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”，本案中，虽双方未签订书面租赁合同对租金支付进行详细规定，然曾国飞向点启英才公司催收过租金，其并未支付，构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”，点启英才公司欠付租金确会导致曾国飞产生利息损失，其要求点启英才公司支付欠付租金利息有事实和法律依据，一审法院予以支持并无不当，本院予以维持，点启英才公司应当以欠付租金以152334.83元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从曾国飞主张之日计算至租金付清之日止。一审在认定曾国飞主张时间时存在认定错误，但因曾国飞并未就此提起上诉，系对其自身权利的处分，本院对该时间予以确认，曾国飞应以欠付租金以152334.83元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月29日计算至租金付清之日止 对点启英才公司支付押金的处理问题，因其并未在一审就此提起反诉，曾国飞亦明确表述不同意在本案中一并处理，故本院对此不再进行审查，其可另行主张。 综上所述，点启英才公司上诉请求部分成立，应予支持；因出现新证据，导致一审点启英才公司应付租金数额不当，相应损失基数存在认定不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销四川省成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初16922号民事判决； 二、四川点启英才教育咨询有限公司于本判决生效之日起十日内向曾国飞支付租金152334.83元及逾期利息（逾期利息计算方式为：以152334.83元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年10月29日起计算至租金付清之日止）； 三、驳回曾国飞的其他诉讼请求。 如果四川点启英才教育咨询有限公司未按照本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费减半收取2325.5元，二审案件受理费4651元，由四川点启英才教育咨询有限公司负担4255元，曾国飞负担2721.5元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 王果 审 判 员 廖方 审 判 员 赵韬 二〇二〇年十一月五日 法官助理 郑帅 书 记 员 袁敬