陕西省西安市长安区人民法院 民 事 判 决 书（2018）陕0116民初9839号 原告：孙杰。委托代理人：孙宏伟，陕西海坤律师事务所律师。被告：王威。现羁押于陕西省崔家沟监狱。第三人：陕西新环境房地产经纪有限公司。住所地：西安市曲江新区。法定代表人：杨帅，该公司总经理。委托代理人：李季袁。系该公司职员。    原告孙杰与被告王威、第三人陕西新环境房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙杰及其委托代理人孙宏伟，被告王威，第三人委托代理人李季袁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：其经第三人居间服务与被告签订了房屋买卖合同及补充协议，合同、协议约定被告将其所有的房屋予以出售，其向被告支付了购房定金及首付款，向第三人支付了居间服务费。被告将房屋已向其交付，但未办理过户手续。现要求被告继续履行合同并办理涉案房屋的过户手续，本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：其同意继续履行与原告所签订的房屋买卖合同，但要求将购房款增加到73万元至75万元；其向原告出售房屋时其妻陈晨知晓并同意，原告可代其将按揭贷款偿还。第三人述称：原、被告及其所签订的房屋买卖合同及补充协议真实有效，被告在签订涉案合同时其妻陈晨在场并同意，建议原告偿还涉案房屋的按揭贷款，同意原告的诉讼请求。经审理查明，2011年9月4日，被告与陕西英泰置业有限公司（以下简称英泰公司）签订商品房买卖合同（合同登记号为Y11072741），双方就英泰公司开发的涉案房屋即位于西安市长安区雁塔南路与航天北路十字西北部英泰曲江住宅小区（现名为千林郡小区）第6幢2单元14层21402号房屋出售于被告达成一致。该合同约定房屋建筑面积为88.09平方米，套内面积为70.98平方米，房屋出售单价为7371.99元，总金额为649399元；被告于2011年8月5日前付清首期购房款329399元，剩余购房款320000元以按揭方式支付；房屋交付时间为2013年12月30日前。同时，双方对其他内容亦进行了约定。签订合同当日，被告提交了西安市家庭购房申请表，该表中购房人为被告，家庭成员亦为被告。2012年3月6日，被告与中国建设银行股份有限公司陕西省分行（以下简称建行陕西省分行）签订中国建设银行个人住房借款合同，被告向建行陕西省分行就涉案房屋按揭贷款320000元，期限为2012年3月16日至2040年3月16日，借期为336个月，每月清偿本息金额为2336.24元，英泰公司为被告的按揭贷款承担最高额保证责任。2014年5月9日，被告与陈晨登记结婚。2015年6月前，英泰公司向被告交付了涉案房屋，房屋为毛坯房，被告并未装修，也未入住。2015年6月前，被告及其妻陈晨将出售涉案房屋的情况向第三人进行了反馈。第三人将涉案房屋出售信息在网上发布后，原告看到信息与第三人取得联系。经第三人中介服务，原、被告及第三人于2015年6月9日签订了房屋买卖合同。该合同约定被告自愿将涉案房屋出售给原告，被告承诺对该房屋有完全处置权；该房屋现状为抵押，抵押金额为300000元，由被告赎楼；被告确认产权无瑕疵，无司法或行政机关查封或其他形式限制，符合房地产权转移相关法规；原、被告签署《西安市二手房买卖合同》（网签合同）时，以双方协议价格进行登记，并将此价格房款存入房屋管理局制定的资金监管专用账户，买卖双方均对此知晓且无异议；原、被告双方确认该房屋总售价为494000元，双方约定按购房定金+购房首付款+购房尾款+交房尾款方式付款；原告于2015年6月9日支付被告购房定金35000元，于2015年8月20日之前支付被告购房首付款110000元，原告支付被告银行贷款350000元，由原告通过向银行贷款方式支付，原告于2015年9月10日之前支付被告购房尾款350000元；原告应支付第三人中介服务费14800元；本次交易应缴纳的所有税、费及其它费用由原告承担，原、被告的交房时间为过完户当日。同时，三方对其它内容亦进行了约定。另外，该合同最后有手书的备注，显示被告负责办理房产证加急手续费用由原告出共计15000元，契税6500元也由原告出；原告在房产证办下来后支付首付款给被告；如果原告办不了按揭贷款，解除合同，互不违约。原、被告签订房屋买卖合同的当日即2015年6月9日，原告支付被告定金35000元，被告向原告出具了收条。同日，原告向第三人支付中介服务费14800元，第三人向原告出具了收款收据。由于被告未取得涉案房屋的所有权证，被告亦未及时加急办理涉案房屋的所有权证，原告未向被告支付加急办证费。时至2016年1月14日，原告要求被告退还定金，被告在向原告出具的定金收条上书面承诺，表示2016年2月15日全部还清，如未还清，给违约金10000元。此后，原、被告对于涉案房屋的买卖仍进行过协商。2016年7月20日，原、被告及第三人签订了房屋买卖补充协议。上述协议仍约定被告自愿将涉案房屋出售于原告，房价款仍为494000元，预付定金为45000元，首付（含预付定金）为145000元；被告于2016年6月28日将涉案房屋交付于原告，原告可进行装修；原、被告同意该房屋所有权证（按）正常办理进度进行，被告拿到房屋所有权证后正式办理过户手续；原、被告同意该房屋正式交易过程中，被告因个人原因单方面违约，需赔付原告定金违约金，赔付金额为定金的双倍，原告个人违约的，被告不退还预付的定金；原、被告双方同意房屋所有权证正式下发时起，原、被告需积极配合第三人办理过户事宜，因原、被告任何一方临时有事不能本人到场办理过户时，需提前通知其余两方，并出具全权委托公证到第三人；原、被告同意房屋所有权证正式下发后30个工作日内正式办理过户事宜，因原、被告其中一方不肯配合办理过户事宜时，迟延责任人承担违约基本金50000元，每逾期一天支付对方违约基本金2%，违约金合计为违约基本金与逾期天数累计金额的总和；双方于2016年6月27日所签订的协议作废，以本次协议为准。同时，三方对其它内容亦进行了约定。原告接收涉案房屋后对房屋进行了装修，随后入住，并以被告名义向物业公司交纳物业管理费。2017年3月17日，被告之妻陈晨向原告借款10000元，并向原告出具了借条。2017年7月20日，被告向原告借款2000元，并向原告出具了借条。2017年7月20日，原告通过其妻向被告转款110000元。还是在2017年7月20日，原、被告形成了房屋买卖合同收款收条。该收条上载明对涉案房屋定金及首付款做如下陈述：被告已于2015年6月9日收到原告购房定金35000元，原告于2017年7月20日支付购房首付款110000元，被告因资金短缺借原告12000元，原告共计支付被告157000元。此时，涉案房屋的所有权证，被告仍未取得。由于被告未及时向建行陕西省分行偿还按揭贷款，该行依据英泰公司的担保，时至2017年4月，该行从英泰公司账户上扣款25500元。2017年4月17日，英泰公司与被告签订了还款协议。该协议载明截止2017年4月5日，银行已扣除英泰公司保证金25500元（该金额非实时性金额，应据实结算）用于抵扣被告的月供；经双方协商，被告应于2017年7月20日前偿还银行扣除英泰公司的保证金4000元，于2017年10月20日前偿还银行扣除英泰公司保证金7000元，于2017年12月31日前偿还银行扣除英泰公司保证金14500元，以上金额非实时性金额，应据实结算；若被告未能按照上述约定的方式还款或在此期间仍有银行断供情况发生，英泰公司有权以停水、停电、封门等方式留置涉案房屋；如上述房产再次出现断供情况，被告同意英泰公司有权单方面解除与被告所签订的编号为Y11072741的《商品房买卖合同》，由此带来的一切损失由被告自行承担。此后，被告既未向英泰公司偿还抵扣的保证金，也未向银行偿还按揭贷款。2017年9月至2018年7月，被告谎称与他人谈恋爱结婚而骗取他人信任，然后编造各种理由从他人处骗取钱财。2018年8月8日，被告因涉嫌诈骗被刑事拘留。2018年8月23日，被告被依法逮捕。经西安市碑林区人民法院（以下简称碑林法院）审理后认定被告犯诈骗罪并于2019年9月20日以（2019）陕0103刑初123号刑事判决书判处被告有期徒刑四年又十个月，自2018年8月7日至2023年6月6日止，并处罚金50000元。被告不服提出上诉，上诉期间被告撤回上诉。西安市中级人民法院于2019年12月2日以（2019）陕01刑终864号刑事裁定书裁定准许被告撤回上诉。现被告在陕西省崔家沟监狱服刑。2018年7月，杨镇宇向西安市莲湖区人民法院（以下简称莲湖法院）起诉被告及其妻陈晨，要求两人连带偿还借款本金12万元，并承担相应利息。该案在审理中，杨镇宇于2018年8月22日向法院申请诉讼保全，要求对被告及陈晨名下价值13.14万元的财产以予保全。由于被告及陈晨名下无可供查封、冻结的存款，莲湖法院于2018年10月10日对涉案房屋进行了查封，查封期限为3年。由于当时被告已被羁押，莲湖法院遂中止了该案的审理。2020年10月20日，莲湖法院作出（2018）陕0104民初7081号民事判决书，判决被告及陈晨共同归还杨镇宇借款本金15000元，并承担自2016年12月1日至借款履行完毕之日的利息，利息按年利率60%标准计算；陈晨偿还杨镇宇借款105000元及相应利息；被告及陈晨共同承担诉讼费366元。由于被告未及时向建行陕西省分行偿还按揭贷款，该行于2018年8月6日向碑林法院起诉被告及英泰公司，要求被告立即偿还借款本金290534.32元，利息2587.96元，罚息3.86元，复利8.67元，合计293134.81元，并支付2018年5月5日至贷款本息实际偿还之日的利息、罚息、复利；其对涉案房屋拥有排他性对抗他人处分的权利；被告英泰公司对上述债务承担连带保证责任，该案诉讼费用及实现债权的所有费用由被告及英泰公司承担。2018年底，建行陕西省分行撤回了起诉。2019年1月，该行再次向碑林法院起诉，其诉求与第一次起诉时相同。该案因被告被羁押而中止审理。由于被告未向英泰公司偿还抵扣的保证金，英泰公司于2018年8月向本院起诉，要求解除与被告所签订的商品房买卖合同，要求被告支付代偿的银行按揭贷款42600元及资金占用利息，要求被告承担因诉讼产生的律师代理费50000元，要求被告配合其办理房屋买卖合同的网签备案注销手续，要求被告返还涉案房屋。由于被告当时因涉嫌诈骗被羁押，该案于2018年11月15日中止审理。2018年9月，原告向本院起诉，要求被告履行双方所签订的房屋买卖合同，被告协助其办理涉案房屋房产证办证过户手续。原告起诉时将被告陈晨列为第三人，因陈晨无法联系，原告撤回了对陈晨作为第三人的起诉。2018年11月12日，原告向本院申请诉讼保全，请求对涉案房屋予查封。本院于2018年11月12日作出（2018）陕0116民安9839号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限为两年。由于被告当时因涉嫌诈骗被羁押，该于2018年11月15日中止审理。在上述两案中止审理期间，本院与原告及英泰公司进行了多次沟通，并组织原告与英泰公司进行协商。同时，本院将杨镇宇及建行陕西省分行对被告之起诉向原告进行了告知，原告表示愿意替被告代偿下欠杨镇宇的借款，愿意替被告代偿英泰公司的债务，愿意替被告代偿按揭贷款。英泰公司同意了原告的协商意见，表示涉案房屋已具备办理所有权证的条件，因被告未申请且无法联系，导致房屋所有权证未能办理。原告认为其与被告签订合同后接收了涉案房屋，其装修后已入住数年，在签订房屋买卖合同时陈晨在场并同意，涉案房屋的买卖合同及补充协协议应为有效，涉案合同应继续履行。由于被告于2020年10月被转到陕西省崔家沟监服刑，本院就本案进行了分别开庭。审理中，原告仍坚持其请求及协商意见。被告表示同意继续履行与原告所签订的房屋买卖合同，但要求将购房款增加到73万元至75万元；其向原告出售房屋时其妻陈晨知晓并同意，原告可代其将按揭贷款偿还。第三人认可原告对本案事实的陈述，认为原告请求应得到支持，希望原告能从涉案房屋市场价格已上涨较高幅的情况出发，积极与相关各方协商解决。本院向原告反馈了被告对此案的意见，原告同意将涉案房屋的总价格变更为73万元。2020年11月19日，原告代被告向建行陕西省分行偿还了按揭贷款本息（66908.54+271644.52）338553.06元，承担了建行陕西省分行起诉被告借款合同纠纷案件的诉讼费5697元。2020年11月19日，建行陕西省分行给原告出具了个人贷款结清证明，说明借款合同及相关约定相应解除，借款合同终止。2020年11月20日，原告向英泰公司交付103380元，该款项包括英泰公司与被告房屋买卖合同纠纷案件中的代偿保证金42600元，律师代理费50000元，案件受理费1103元，其他费用9677元。2020年11月23日，英泰公司撤回了对被告的起诉。原告就杨镇宇与被告之借款纠纷案件，仍在与杨镇宇协商之中。原告于2020年11月24日再向本院申请对涉案房屋进行保全，本院于2020年11月25日作出（2018）陕0116民初9839-1号民事裁定书，对涉案房屋予以查封，查封期限为两年。由于被告现在服刑，约见较为困难，本案未能调解。以上事实有房屋买卖合同、房屋买卖补充协议、借条、转账凭证、收条、收款收据、收款收条、证人证言、商品房买卖合同、扣划转账凭证、还款协议、起诉书、民事裁定书、民事判决书、刑事判决书、刑事裁定书、谈话笔录、庭审笔录等在卷佐证，足以认定。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。依法成立的合同，自成立时生效。本案中，原告与被告经第三人中介服务签订了房屋买卖合同及房屋买卖补充协议，该合同及协议出自原、被告的自愿，且被告之妻陈晨亦表示同意，现原、被告及第三人对合同均无异议；虽然被告表示对补充协议记不清，但该协议的真实性被第三人认可，且该协议内容与此前合同能够形成逻辑上的承继关系，该协议应为真实。上述合同及协议内容不违反相关法律强制性规定，应为有效，对双方当事人均具有约束力。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原、被告在房屋买卖合同及补充协议中对于房价款均约定为494000元，在被告的要求下，原告同意将房价款变更为730000元，对此本院予以准许。在房屋买卖合同中，对于首付款支付期限为房屋所有权证办理后，对于房屋过户的时间并未明确约定，在补充协议中房价款的交付时间未予约定，对房屋的过户时间仍未明确约定，结合被告于2017年7月20日与原告所形成的房屋买卖合同收款收条所显示的内容，可以推定原、被告对房价款的交付时间进行了变更，即先行支付购房定金及首付款，对于剩余房价款原告应在过户时予以支付。当事人应按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在合同、协议中对于涉案房屋的过户时间虽未明确约定，但在涉案房屋已具备办理所有权证的情况下，被告迟延不予办理，导致无法向原告进行过户，被告已构成违约。现原告已同意了被告对房价款的变更要求，被告应按其承诺及法律规定，委托他人及时办理涉案房屋的所有权证，并涤除所有影响涉案房屋过户过至原告名下的条件，协助原告办理过户手续，第三人应予以配合协助现原告要求继续房屋买卖合同之请求，于法有据，依据应予支持。由于涉案房屋仍存在过户的障碍，原告要求被告立即协助办理涉案房屋过户手续之请求，本院不予支持。由于涉案房屋总价款已调整为730000元，原告于2018年前已向被告支付157000元，该费用可抵作房价款；原告替被告代偿了建行陕西省分行的按揭贷款本息338553.06元，替被告代偿了英泰公司的保证金42600元，该两项费用亦可抵作房价款。综上，原告已向被告支付房价款538153元，仍下欠被告房价款191847元。对于剩余的房价款，在原告未向被告代偿相关债务的情况下，在被告取得涉案房屋所有权证并协助原告办理涉案房屋的过户手续后五日内予以支付。原告向英泰公司所支付的律师代理费、案件受理费、其它费用，被告对此并未认可，该行为属其自愿，应由其自行承担。原告向建行陕西省分行所支付的案件受理费，被告对此并未认可，该行为属其自愿，应由其自行承担。原告认为陈晨于2016年7月26日向其借款20000元，该款应抵作房价款之理由，依据不足，被告王威亦不予认可，对其此节理由，本院不予采信。依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条及相关民事法律之规定，判决如下：一、原、被告及第三人所签订的房屋买卖合同、房屋买卖合同补充协议有效，继续履行。二、原告孙杰于被告王威取得涉案房屋所有权证并协助其办理涉案房屋过户手续后五日内向被告王威支付剩余房价款191847元。三、驳回原告孙杰的其余诉讼请求。本案受理费100元，原告已预交，由原告承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于陕西省西安市中级人民法院。审  判  长        徐峰章审  判  员        任秀丽审  判  员        燕  璇二0二0年十一月二十七日书  记  员        耿  华 1