江苏省南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0104民初3530号原告：冯克勤，男，1981年11月24日出生，汉族，住本市鼓楼区。原告：魏林妹，女，1954年1月14日出生，汉族，住本市鼓楼区。以上两原告共同委托诉讼代理人：时良珈、吴国皓，江苏苏博律师事务所律师。被告：张晓跃，女，1988年7月27日出生，汉族，住江苏省涟水县。委托诉讼代理人：韦玮，江苏三法律师事务所律师。原告冯克勤、魏林妹与被告张晓跃房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告冯克勤及两原告共同委托诉讼代理人时良珈、吴国皓，被告张晓跃的委托诉讼代理人韦玮到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告冯克勤、魏林妹向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付两原告自2020年5月5日起至2020年11月4日止的房租80266.18元;2、判令被告支付违约金50000元、律师费20000元；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告冯克勤父亲冯桂林于2016年委托朋友应志燕与被告签署《房屋租赁合同》，合同约定,冯桂林将其名下位于本市房屋出租给被告，租赁期限自2016年11月5日起至2021年11月4日止，租金每半年支付一次，被告自行向物业公司缴纳物业管理费、公用水电费等各项费用。合同履行期间，被告仅支付房租至2020年5月4日，自2020年5月5日起至2020年11月4日止的房租80266.18元被告并未按合同约定于2020年4月15日前支付。被告未支付房租行为已经违反双方合同约定，应承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，故诉至法院要求处理。被告张晓跃辩称:被告已于2020年3月就房屋租赁事宜与冯桂林委托人应志燕联系商谈退租事宜，被告租赁房屋系用于医疗美容服务，因疫情原因，被告通过电话、微信履行了通知义务，且也严格按照合同约定对原告进行了补偿，现原告重新要求继续履行合同违背诚信原则，法院应予驳回。由于疫情，加之被告经营项目特殊性，根据防疫相关规定，被告自2020年2月4日起已全面停业，即使复工后也因条件严格，致使被告事实上无法经营，在被告向原告发出解除通知后，原告此后的一系列损失系其自行扩大损失。综上，因疫情原因，案涉房屋的租赁目的已无法实现，且双方经协商已解除合同，故原告诉请不能成立。综上，请求法院依法驳回原告的诉求。本院经审理认定事实如下：2016年11月，冯桂林（出租方、甲方）委托应志燕以其名义将其名下位于本市房屋（面积147.75平方米）出租给被告张晓跃（承租方、乙方）。租赁期限自2016年11月5日起至2021年11月4日止，租赁用途为办公用房。年租金为145607.6元，租金每半年支付一次（租金不含税，开票税金由乙方承担，物业管理费不包含在房屋租金中，物业管理费由乙方承担），乙方逾期未支付租金的，除向甲方缴付尚欠租金外，还须向甲方按日缴纳所欠租金的千分之五作为滞纳金。另乙方还须缴纳12000元作为租房保证金，租赁期限内保证金不冲抵租金，合同期满，如乙方不再继续承租，在乙方未违反本合同并已缴清应付租金及其它费用后（包括滞纳金），甲方须在十天内，将保证金返还乙方（不计利息）。合同期满，乙方必须保持该房屋完整无缺（正常自然损耗除外），经物业公司验收认可后归还甲方。合同解除约定，甲乙双方在合同有效期内若任何一方提出终止合同均须提前一个月书面通知对方，在对方履行了合同其他条款且无欠费的情况下，提出终止合同的一方须向对方补偿一个月的租金，乙方可以用租房保证金来抵扣补偿金。违约责任约定为，甲乙双方违反本合同约定，均应承担违约责任，过错方应赔偿无过错方一切经济损失，并承担违约金5万元。如因乙方拖欠租金，或出现其他违约情况，甲方有权通过诉讼方式维权，甲方因维权所产生的费用（包括不限于诉讼费、律师费等）由乙方全部承担。合同最后甲方一栏有应志燕签字，乙方有张晓跃签字。合同签订后，被告缴纳了租房押金12000元并缴纳租金至2020年5月4日，根据双方约定，被告应于2020年4月15日前缴纳2020年5月5日至2020年11月4日租金80266.18元，但被告因提出解除合同故未在约定期限内缴纳租金。2020年3月下旬，因遭遇“新冠肺炎”疫情，被告经营的医疗美容诊所根据相关规定被通知停诊，致使被告经营遭受重大影响，被告遂通过电话与应志燕联系协商解除合同事宜。2020年4月4日，被告又通过微信告知应志燕要求解除租赁合同，微信通知内容为“应阿姨：因为疫情不可抗力原因，新街口店我们亏损严重，现我们协商下来一致同意决定退租，具体处理方式如下：1、目前房租按月预付；2、正式退租前将两户门洞还原；3、门洞还原日开始计算，补偿房东一个月房租；4、预付房租多退少补；5、物业费用预付多退少补；6、在此期间我们室内物品搬出，请房东及物业予以配合，不加阻拦；7、不再追究我们其他违约责任”。次日，应志燕通过微信回复“第一，我方不同意你方单方面提出解除租赁合同的要求。第二、如果你方执意要求单方解除房屋租赁合同，我方要求你方严格按照租赁合同承担相关违约责任”。后双方未能办理房屋交接手续，2020年5月16日，被告又通过微信通知应志燕要求其或代理人务必于2020年5月19日中午12时左右至租赁房屋办理交接手续，否则房屋空置被告也无力承担，至于后面事情如何解决，双方可再行协商。次日，应志燕回复被告称其不是房东，无法作出决定，要求被告直接联系房东并告知被告房东电话号码。因原告不同意解除合同，且要求被告按合同约定承担违约责任并要求被告将租赁房屋恢复原状，双方为此协商无果，故原告于2020年5月12日诉至本院，为此诉讼，原告委托律师并支付了2万元律师代理费。原告起诉后，2020年5月21日，被告向原告发出律师函，主要内容为，2020年春节因疫情爆发，导致当事人无法正常经营，加之当事人已经怀孕，遂自2020年3月开始与应志燕联系提前解除合同，贵方对此也是知情。当事人收到诉讼材料后，才知晓产权人冯桂林先生已去世，但我方因客观原因无法经营，且也履行了提前与委托代理人应志燕沟通义务后退租，贵方应当予以配合。综上，我方当事人按合同约定解除合同提前退租，不应承担违约责任，为避免激化矛盾，故函告贵方，具体如下：一、因疫情原因当事人无法正常经营，我方望贵方在考虑自身损失的情况下综合考虑我方当事人的损失，妥善解决此事，避免损失扩大；二、当事人已按约解除合同，搬离事宜望贵方及应志燕积极与我方当事进行交接；三、……。原告收到律师函后，因不同意退租，双方又未能办理交接手续。2020年7月22日，被告将租赁房屋恢复原状后与原告办理了交接手续。原告现认为，合同于2020年7月22日解除，租金应自2020年5月5日计算至2020年7月22日计34781元，另被告还应赔偿原告违约金5万元及2万元律师费。被告认为合同已于2020年4月4日解除，且其并未违约，如法院认定违约应当扣除被告缴纳的押金12000元及多出的一个月租金，另外原告主张的违约金5万元过高，被告要求调整为按原告实际损失的30%标准计算。2020年9月，原告将收回涉案房屋再次出租。另查明，冯桂林于2019年11月21日去世，其第一顺序继承人为配偶即原告魏林妹、儿子即原告冯克勤，冯桂林的父母均先于其死亡。再查明，被告租赁涉案房屋，用于经营医疗美容并经核准登记成立南京悦初医疗美容诊所。2020年2月4日，被告接到防控通告要求停诊，被告称因医疗机构的特殊性及经营场所的限制，被告复工困难，根本无法经营，因合同目的无法实现，故于2020年4月4日提出解除合同。以上事实，有《房屋租赁合同》、、产权证书、微信聊天记录、房屋结构图、律师函等证据以及原、被告双方陈述为证。本院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应当按合同约定履行自己权利并承担义务。合同履行期间，被告缴纳租金至2020年5月4日，之后半年租金80266.18元（2020年5月5日至2020年11月4日）本应于2020年4月15日前缴纳。因被告在租赁期间遇到“新冠肺炎”疫情，基于被告租赁房屋用于经营医疗美容，由于疫情及疫情管控措施的影响对于被告医疗美容经营造成较大影响是显而易见，故被告在疫情期间以合同目的无法实现提出解除合同符合法律规定，因被告于2020年4月4日向原告提出解除合同，原告代理人应志燕也于当天收到被告微信发出的解除通知，故双方签订的《房屋租赁合同》应于2020年4月4日解除。合同解除后，被告应当根据合同约定将房屋恢复原状后返还原告，被告虽提出交接，但无证据表明其已对租赁房屋恢复原状，由于被告未能及时恢复原状并办理交接手续，致使双方迟延至2020年7月22日才办理交接手续，并因此产生租金34781元（2020年4月4日至2020年7月22日），且因被告未能及时恢复原状并办理交接手续等原因，致使原告诉至法院并委托律师支付了20000元律师费，以上合计54781元本应由被告全额负担，考虑到交接时原告不同意解除合同且有消极收回租赁房屋的因素，故本院根据双方过错酌定由被告承担35000元。对于原告主张的违约金5万元，本院认为，根据合同约定“甲乙双方违反本合同约定，均应承担违约责任，过错方应赔偿无过错方一切经济损失，并承担违约金5万元”，因被告在合同解除后未能及时恢复原状促成交接，故应承担一定的违约责任，考虑到原告于2020年9月已将涉案房屋再次出租，再考虑到疫情期间被告租金也应当予以适当的减免，且在审理中，被告也要求降低违约金标准的意见，综合以上因素，本院酌定支持原告违约金1.5万元。综上，被告应当给付原告5万元，因合同解除后，原告应当退还被告押金12000元及一个月租金13377元，冲抵以上费用后，被告应再给付原告24623元（50000元-25377元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（一）项、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年4月4日解除；二、被告张晓跃于本判决生效后十五日内支付原告冯克勤、魏林妹24623元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3305元，原告负担2000元，被告负担1305元（原告已预交，被告在给付以上款项时加付此款给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  张立旺人民陪审员  梁永衍人民陪审员  戴 琦二〇二〇年十一月五日见习书记员  孙文莉