浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6750号 上诉人（原审被告）：占鲁，女，1980年10月6日出生，汉族，住杭州市江干区。 委托诉讼代理人：王钦权,浙江金麟律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵立洪，男，1940年10月7日出生，汉族，住杭州市上城区。 被上诉人（原审原告）：赵英杰，女，1947年3月13日出生，汉族，住杭州市上城区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：张会佳、吴紫轩,浙江泰杭律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：杭州淘家房地产代理有限公司，住所地：杭州市江干区采东路**，统一社会信用代码：91330104593086611G。 法定代表人：全尚炎，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：黄恩文，公司员工。 上诉人占鲁因与被上诉人赵立洪、赵英杰及被上诉人杭州淘家房地产代理有限公司（以下简称淘家公司）房屋买卖合同纠纷一案，占鲁不服杭州市上城区人民法院（2019）浙0102民初5870号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月7日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定，赵立洪、赵英杰因原有住房被拆迁，出于解决日常居住生活的目的需要购买普通住宅，并委托女儿赵阳办理相关购房事项。2019年11月13日，淘家公司将占鲁所有的位于杭州市上城区××花园××室房屋介绍给赵立洪、赵英杰，赵立洪、赵英杰实地看房后表示可以谈价格。次日，赵阳与占鲁在淘家公司门店内见面商谈细节。期间，赵阳介绍了赵立洪、赵英杰买房是为了自住，并反复询问房屋是否为民用普通住宅以及水电是否为民用，占鲁的答复为是民用。赵阳又询问管道燃气情况，占鲁答复还未开通，已经在申请阶段，目前可以用钢瓶煤气。但占鲁始终未提及涉案房屋是非住宅改住宅。此后双方谈妥了价格，当日，赵立洪、赵英杰、占鲁及淘家公司共同签署编号为Ｄ100000510037《房屋买卖定金协议》一份，约定：交易房屋位于杭州市上城区××花园××室，建筑面积115.44平方米，不动产证号为浙（2019）杭州市不动产权第0××6号，转让价款为4000000元，赵立洪、赵英杰应于本协议签署时支付定金150000元，待限购查档通过3日内签订《杭州市房屋转让合同》及《居间服务合同》，在本协议约定期限内，若赵立洪、赵英杰不与占鲁签订转让合同的，赵立洪、赵英杰无权要求占鲁返还定金，若发生违约情形，守约方不选择定金罚则的，可以按房屋转让总价的10%要求对方支付违约金等内容。同日，三方还签订《补充协议》一份，约定涉案房屋成交总价为3300000元，装修价款为700000元等内容。当日，赵立洪、赵英杰向占鲁支付定金150000元。下午，赵阳向淘家公司反映涉案房屋水电、天然气实际情况与占鲁所述不符。淘家公司协调双方于11月15日一起前往金隆花园物业核实情况，金隆花园物业明确表示涉案房屋水电系商用，目前无法安装管道天然气，高层建筑不允许使用瓶装液化气。赵阳当即提出水电、天然气的真实情况不符合购房目的，占鲁提出可以降低售价，赵阳未接受。此后淘家公司员工陪同赵阳去相关部门了解到涉案房屋所在的楼房没有安装天然气主管，不能开通一户一表。赵立洪、赵英杰认为占鲁当时有意隐瞒了影响购房的重要信息，提出要解除合同，占鲁表示不同意。此后淘家公司再次组织双方协调，均未果。赵立洪、赵英杰于2019年12月2日起诉至原审法院，请求：1、撤销2019年11月14日签订的编号为Ｄ100000510037《房屋买卖定金协议》以及《补充协议》；2、判令占鲁向赵立洪、赵英杰返还购房定金150000元；3、判令占鲁向赵立洪、赵英杰支付违约金30000元；4、本案诉讼费、保全费由占鲁承担。 原审另查明，涉案房屋系占鲁于2018年5月18日参加杭州市下城区人民法院司法拍卖所得，当时拍卖告示中明确涉案房屋为非住宅。赵立洪、赵英杰于2019年1月22日取得不动产权证书，房屋性质记载为住宅。 原审法院认为，房屋水电为商用或民用、天然气管道是否能安装开通，厨房能否明火操作，均为房屋是否能满足普通住宅生活用的重大因素，影响买房决策。本案赵立洪、赵英杰年事已高，因生活自住需要而购买普通住宅，其在签约前反复询问房屋水电、天然气的具体情况可见其购房目的。占鲁作为房屋出让方理应如实陈述房屋信息，尤其是房屋中存在的与其书面描述的属性不一致的地方，应作特别说明。但在赵立洪、赵英杰的主动询问之下，占鲁告知赵立洪、赵英杰虚假的水电性质，模糊地陈述天然气安装现状，并隐瞒涉案房屋非住宅改住宅的情况，而赵立洪、赵英杰基于占鲁的陈述及涉案房屋不动产证上登记的“住宅”信息，错误地认为涉案房屋具备普通住宅的一切属性，继而导致其做出购买涉案房屋的决定，该决定的意思表示与其真实意思不一致。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条“一方以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下实施的民事法律行为，受欺诈方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”的规定，占鲁构成欺诈，赵立洪、赵英杰依法享有撤销权。现赵立洪、赵英杰在法定期间内行使撤销权，涉案两份协议依法予以撤销，赵立洪、赵英杰的相应诉讼请求予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”根据该条规定，占鲁应当返还赵立洪、赵英杰支付的定金150000元并承担该款占用期间的利息损失，利息损失以150000元为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月15日起计算至款项还清之日止，超出该部分的损失该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条、《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、撤销赵立洪、赵英杰与占鲁及杭州淘家房地产代理有限公司于2019年11月14日签订的编号为D100000510037《房屋买卖定金协议》以及《补充协议》；二、占鲁应于判决生效之日起十日内返还赵立洪、赵英杰定金150000元并支付损失（以150000元为基数，按同期全国银行间拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年11月15日起计算至款项还清之日止）；三、驳回赵立洪、赵英杰的其他诉讼请求。如占鲁未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费3900元，保全费1420元，合计5320元，由赵立洪、赵英杰负担600元，由占鲁负担4720元。 宣判后，上诉人占鲁不服，向本院提起上诉称：一、占鲁在房产交易过程中不存在任何虚假陈述、欺诈诱导，原审法院查明的事实部分错误。1、关于水电系商用还是民用部分，在2019年11月13日，赵阳已经在淘家公司的陪同下实地查看了案涉房屋，而案涉房屋的电表就安装在室外，电表读数中没有峰电谷电，在看房时能直观看到系商业用电；在2019年11月14日，占鲁和赵立洪、赵英杰签合同之前，赵立洪、赵英杰有询问水电情况，占鲁告知水电系商用，双方随后签署了相应的《房屋买卖定金协议》；案涉房屋位于金隆花园金梅轩，而金隆花园的房屋因历史遗留原因有70%的房屋均是商用水电，中介作为专业房屋居间服务机构，应当知道并已经给予介绍，如有遗留，应由淘家公司承担相应的责任。2、关于燃气部分，赵立洪、赵英杰在签合同前已经实地查看了案涉房屋，有没有天然气表一看即知；双方签署的《房屋买卖定金协议》的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单中，已经明确载明没有供燃气，赵立洪、赵英杰最晚在签订合同之时对案涉房屋没有天然气这一事实是明知且认可，应当知道购买案涉房屋无法明火做饭；占鲁签约之前，了解到有业主集体向燃气公司去沟通，燃气公司表示能有开通机会，同时了解到同一楼层有邻居使用液化煤气罐的事实，上述情况占鲁向赵立洪、赵英杰作出了说明，但从未作出任何承诺。3、关于房屋产权情况，案涉房屋系占鲁通过司法拍卖获得，在拍卖中明确土地性质是住宅，房屋性质是非住宅。占鲁在2019年1月22日取得不动产权证书，明确登记房屋性质为住宅。占鲁认为：房屋的历史产权信息并非法律规定或合同约定必须要向赵立洪、赵英杰说明的，房屋产权信息，应当以最新的不动产权证书上登记的为准，案涉房屋产权清晰，可以顺利过户。原审法院认为案涉房屋不动产证上登记“住宅”信息，是对不动产登记中心出具的产权证书公信力的质疑。就算房屋从始至终都是普通住宅，也不是所有住宅都是民用水电和通天然气的。原审法院认为赵立洪、赵英杰在购房之时，明确要求购买具备一切属性的普通住宅，系事实认定错误。综上，赵立洪、赵英杰在签订《房屋买卖定金协议》之前，对案涉房屋情况已经有了充分了解且认可房屋情况系符合自身购房需求和目的，才与占鲁签订协议的。二、占鲁和赵立洪、赵英杰于2019年11月14日签订的《房屋买卖定金协议》以及补充协议系双方真实意思表示，不应予以撤销，基于赵立洪、赵英杰的违约行为，案涉协议应当予以解除。《房屋买卖定金协议》系赵立洪、赵英杰在实地查看房屋，和占鲁协商一致的情况下签订的，基于房屋的情况，占鲁在价格上做了让步，赵立洪、赵英杰因自身原因解除《房屋买卖定金协议》，应按违约适用定金罚则，定金应归占鲁所有。三、原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条，撤销《房屋买卖定金协议》系适用法律错误，事实认定不清，应当予以纠正。该条具体细化，还应同时满足以下五点：1、水电商用、案涉房屋历史产权信息是占鲁作为案涉房屋出卖人必须进行披露的信息，负有披露义务；2、占鲁对必须披露的信息实施了欺诈行为；3、占鲁主观上有欺诈的故意；4、赵立洪、赵英杰因占鲁的欺诈陷入了错误认识；5、赵立洪、赵英杰基于错误认识而进行了案涉房产的交易，而交易的案涉房屋并不符合赵立洪、赵英杰的需求或预期。结合本案实际情况，占鲁在签订协议之前已经告知赵立洪、赵英杰水电系商用、燃气未开通的事实，房屋历史产权信息不属于占鲁必须告知的情形，占鲁不存在任何欺诈、诱导的情形；对赵立洪、赵英杰来说，占鲁从未表明选的房子必须符合“一切属性”的普通住宅，案涉房屋符合赵立洪、赵英杰的预期和需求；《房屋买卖定金协议》第二条第二款明确载明：“赵立洪、赵英杰对交易房屋已经过现场勘验，对房屋结构、权属状况、设备设施、装修等情况已全面了解”，结合赵立洪、赵英杰在签协议之前已经实地看了房屋，赵立洪、赵英杰对房屋现状，特别是自己在意的水电商用民用、是否同天然气应当有充分的认知，对影响房屋交易的重要因素在《房屋买卖定金协议》第一条中也做了详细约定。故原审法院适用《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，系适用法律错误。四、案涉房屋满足居住条件，可以正常过户，符合占鲁和赵立洪、赵英杰签订协议的预期和目的。赵立洪、赵英杰在一审诉状中称购房系用于老人居住，案涉房屋具备生活居住的所有必要条件，虽然商用水电和煤气会导致生活成本的适当增加，但占鲁已经在房屋总价中予以让步，且赵立洪、赵英杰对此情况是明知的，原审法院裁判错误。故提起上诉，请求：1、撤销原审判决，改判驳回赵立洪、赵英杰全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费全部由赵立洪、赵英杰承担。 被上诉人赵立洪、赵英杰发表答辩意见称：一审法院事实认定清楚，法律适用得当，占鲁的上诉理由不能成立。一、占鲁为促成房产交易，获得相应的利润，恶意向赵立洪、赵英杰及淘家公司隐瞒了涉案房产的性质、水电、燃气等重要信息。案涉合同签订前，赵立洪、赵英杰也确实到案涉房屋内查看过，但查看的内容仅限于房屋位置、室内布局、装修情况，并没有查看涉案房产屋内的水、电、燃气设备以及相应的电表是民用或商用，这也符合房产交易的日常交易习惯。因此占鲁以赵立洪、赵英杰现场查勘为由，推脱其欺诈的责任，理由不能成立。淘家公司作为专业的中介公司，其在一审审理过程中，已对案涉房产交易过程进行了详细的陈述。签订合同前，赵立洪、赵英杰多次向占鲁核实，案涉房产内的水、电、燃气情况。占鲁均是做了虚假的陈述，告知水电为民用，天然气正在申请开通。正是基于占鲁的虚假陈述，赵立洪、赵英杰才决定购买案涉房产。因此，一审法院认定占鲁存在欺诈行为，符合客观事实及法律规定。二、占鲁虚假陈述违反《房屋买卖定金协议》第一条第六款的约定，本案当中占鲁实施的行为完全符合其在上诉状中所列明的满足欺诈的五个条件。《房屋买卖定金协议》第一条第六款约定，占鲁保证对涉案房产重要信息进行披露，而水电燃气属于房屋的重要组成部分，显然属于应当披露的内容。但经淘家公司证实，赵立洪、赵英杰多次询问上述情况，占鲁对上述内容均作出虚假陈述，正是基于此，赵立洪、赵英杰做出了错误的意思表示，与占鲁签订了《房屋买卖定金协议》，并交付定金。综上请求驳回占鲁的上诉请求，维持原判。 被上诉人淘家公司发表答辩意见称：交易过程中，赵立洪、赵英杰的女儿赵阳多次向占鲁询问房子水电是否民用，得到答复均为民用，淘家公司后期也进行了再次确认，占鲁均称水电是民用、天然气是暂时没有开通，已经在申请当中。但《房屋买卖定金协议》签订后，经赵阳向燃气公司核实后，得知案涉房屋不能开通天然气。 二审期间，淘家公司提交如下证据：厨房照片两张，拟证明案涉房屋内可以明火做饭。对淘家公司提交的证据，占鲁发表质证意见称：真实性无法确认，无法确认是否在案涉房屋内拍摄，但同幢房屋内确实有住户使用瓶装煤气做饭。对淘家公司提交的证据，赵立洪、赵英杰发表质证意见称：三性均无异议，案涉房屋厨房内摆设了煤气灶具。对淘家公司提交的证据，本院经审查后认为：该照片无法判断拍摄地点，故对该证据本院不予采信，但占鲁承认案涉房屋厨房内安装有煤气灶具及油烟机，对该节事实本院予以确认。占鲁及赵立洪、赵英杰未提交新的证据。 原审判决认定的事实与本院查明的事实一致，本院予以确认。二审期间，占鲁承认案涉房屋厨房内安装有煤气灶具及油烟机。 本院认为，占鲁作为案涉房屋的出售方，有义务就案涉房屋的基本情况向买受人进行明确告知。赵立洪、赵英杰购买案涉房屋系为了居住使用，且其在购买案涉房屋时多次向占鲁询问水电及天然气开通的具体情况，可见案涉房屋的权属性质、水电性质、天然气能否开通系赵立洪、赵英杰签订合同时特别关心的事项。关于水电性质问题，占鲁称其明确告知赵立洪、赵英杰案涉房屋水电是商用，但就此并无证据证明，而淘家公司的陈述可以证明在交易过程中，占鲁明确告知赵立洪、赵英杰案涉房屋水电是民用。赵立洪、赵英杰虽在签订合同之前现场查看过案涉房屋，但看房主要是对房屋的基本情况进行查看，电表系安装在室外，且查看电表是否为峰谷用电亦并非一般看房时应当注意到的内容，故本院对于占鲁以此主张赵立洪、赵英杰明知案涉房屋系商业用电，不予采信。关于案涉房屋的天然气开通情况，占鲁虽告知赵立洪、赵英杰案涉房屋天然气目前尚未开通，但并未告知未能开通的具体原因，以及案涉房屋未安装天然气管道的情况，反而是称案涉房屋天然气正在开通过程中，结合案涉房屋厨房内安装有煤气灶具的客观状态，容易导致赵立洪、赵英杰产生错误认识。关于案涉房屋的权属性质，不动产权证书中载明的房屋性质为住宅，但占鲁在通过司法拍卖获得案涉房屋时房屋的性质为非住宅，占鲁对于案涉房屋因历史原因导致的房屋、土地性质的变更知情，且该历史原因导致案涉房屋水电商用、不能开通天然气，故占鲁应当向赵立洪、赵英杰明确告知案涉房屋系非住宅改住宅的重要信息。综上所述，在案涉房屋交易过程中，占鲁未全面、准确披露案涉房屋的重要信息，导致赵立洪、赵英杰在违背真实意思的情况下签订《房屋买卖定金协议》及《补充协议》，赵立洪、赵英杰有权主张撤销该两份协议，并要求返回已付定金及赔偿合理损失，占鲁的上诉理由不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费3300元，由占鲁负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 亮 审 判 员  张一文 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十一月六日 法官助理  赵 勤 书 记 员  戚依宜