江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初1493号 原告：江西万科益达物业服务有限公司。 法定代表人：安文滨，职务：总经理。 委托诉讼代理人：吕昆，江西豫章律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韩旭，江西豫章律师事务所实习律师。 被告：张香英。 原告江西万科益达物业服务有限公司（以下简称万科物业）诉被告张香英物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告万科物业委托诉讼代理人吕昆到庭参加诉讼，被告张香英经本院公告送达应诉文书及开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 万科物业向本院提出诉讼请求：1.依法判令张香英向万科物业支付物业服务费73436.26元（自2012年11月计算至2019年12月止）及违约金45811.84元（违约金以欠付金额为标准，按照每日万分之五的利率，计算至实际付清之日止，暂计算至2019年12月31日止为45811.84元）；2、判令本案诉讼费由张香英承担。事实与理由：张香英为南昌市青山湖区万科青山湖名邸59#103室的业主，房屋面积为218.95平方米。2010年3月15日，万科物业与江西万科青山湖房地产发展有限公司签订了《万科青山湖名邸前期物业服务合同》，约定由万科物业为万科青山湖名邸小区提供物业服务，别墅物业费每月每平米3.9元、高层物业费每月每平方米3.1元，物业费按季度交纳，业主或物业使用人于每季首月5日前向乙方交纳当期的物业费，在下月首日及以后交纳视为逾期交纳，每逾期一日应按照欠费总额的千分之二向万科物业支付违约金。张香英于2012年11月开始未交纳物业费，经原告多次催告，张香英均拒不交纳物业费。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 张香英未出庭应诉，也未向本庭提交书面答辩状，视为放弃诉讼的权利。 万科物业在举证期限内提供了以下证据： 第一组证据：1、原告企业营业执照、法定代表人身份证明及身份信息；2、被告人口信息，证明目的：原、被告诉讼主体资格； 第二组证据：1、2011年2月15日江西万科青山湖房地产发展有限公司与张香英签订的《南昌市商品房买卖合同》一份、商品房合同备案查询结果各一份；2、《万科青山湖名邸前期物业服务合同》一份，证明目的：1.被告张香英为青山湖区湖滨东路**万科青山湖名邸****产权人；2.涉案房屋的建设单位江西万科青山湖房地产发展有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，对被告张香英有约束力，被告张香英应当按照《前期物业服务合同》的约定向原告支付欠付的服务费及滞纳金； 第三组证据:1、《青山湖交付流程表》、《万科青山湖名邸交接验收记录单》、《承诺书》各一份，证明目的：涉案房屋建设单位江西万科青山湖房地产发展有限公司已经交付给被告张香英； 第四组证据：1、催收物业费的律师函2份、催告函1份、EMS回单；2、《民事起诉状》及《民事裁定书》各一份，证明目的：原告就欠物业费一事曾向被告书面催告并且曾通过诉讼的方式向被告主张了权利； 第五组证据：欠费明细表一份，证明目的：截至2019年12月31日，被告张香英欠付原告物业费73436.26元、违约金45811.84元。 张香英在举证期限内未向本庭提交证据，视为放弃举证与质证。 本院经审核万科物业所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对万科物业所举第一组、第二组、第三组、第四组、第五组证据的三性均予以认定并采信。 本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下： 2011年2月15日，张香英与江西万科青山湖房地产发展有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，由张香英购买南昌市青山湖区万科青山湖名邸第59#-103室房产，该房合同约定建筑面积共218.95平方米，其中套内建筑面积211.22平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积7.73平方米；前期物业管理由选聘的万科物业提供，物业管理公共性服务收费标准为3.9元/平方米建筑面积。该商品房合同已进行了备案登记。2011年12月29日，张香英委托其丈夫陈惟富办理了南昌万科青山湖59幢103室的收房手续，该房于当日验收并交付使用。 另查明，江西万科青山湖房地产发展有限公司与万科物业于2010年3月15日签订《万科青山湖名邸前期物业服务合同》，委托由万科物业采用包干制对南昌万科青山湖名邸提供前期物业服务，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，别墅3.9元/月.平米，高层3.1元/月.平米（含电梯运行费：0.4元/月.平方米）另，二次供水收费标准为每吨加收0.65元，商业用房3.9元/月.平方米，幼教用房3.9元/月.平方米。物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向万科物业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的2‰向万科物业支付违约金。前期物业服务费由开发商代垫付至2012年10月止，张香英自2012年11月开始便未按约支付物业服务费，共计85个月（2012年11月起至2019年12月止）。原告多次催收未果，诉至法院。 本院认为，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，江西万科青山湖房地产发展有限公司系涉案万科青山湖名邸的建设单位，其先后与万科物业签订《前期物业服务合同》，与张香英签订的《南昌市商品房买卖合同》及若干附件（其中附件五为前期物业管理），系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制规定，合法有效。双方签订的物业服务合同对万科物业和涉案万科青山湖名邸小区的全体业主具有约束力，万科物业应依照合同约定提供物业服务，张香英作为业主亦应依约支付物业服务费等相关费用。 关于物业服务费。综合在案证据及万科物业的陈述，虽然案涉房产还未办理不动产权证，但张香英于2011年12月29日委托其丈夫办理了收房手续且领取了案涉房屋钥匙、智能卡、礼品及业户手册等资料，证明该房屋已由张香英领取，张香英成为了该房屋的业主，同时可以认定万科物业在2012年11月至2019年12月间为张香英房屋所在小区提供物业管理服务，张香英应按合同约定交纳物业服务费，张香英自2012年11月至2019年12月间共拖欠物业费73436.26元，张香英未就拖欠物业费的时间及数额提出异议，本院予以确认。万科物业要求张香英支付拖欠的物业服务费的诉请，于法有据，本院予以支持。 关于违约金。张香英拖欠万科物业2012年11月至2019年12月期间的物业服务费，已构成违约，应承担责任。张香英拖欠物业服务费给万科物业造成的损失应为利息损失，现万科物业将合同中约定按日千分之二调整为按照月息1.5%支付利息，系对自身权益的处分，亦合法有据，本院予以支持。逾期起算点按照合同中关于“物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向万科物业交纳当期的物业服务费”的条款按日支付违约金的约定，张香英应付拖欠上述物业服务费的违约金应分两段进行计算：1、2012年11月份和2012年12月份的违约金以物业费1707.82元为基数，从2012年11月6日起按日利率0.05%计算至清偿之日止；2、以每个季度应付物业费2561.73元为基数，从2013年1月6日起按月息1.5%分段（按季度）计算至清偿之日止。 张香英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了合法的答辩、举证及辩论等权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担，依法应予缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条和《物业管理条例》第七条第(五)项之规定，缺席判决如下： 一、张香英于本判决生效之日起10日内一次性支付江西万科益达物业服务有限公司2012年11月至2019年12月的物业服务费73436.26元及逾期缴纳的违约金（违约金计算方式为：1、2012年11月份和2012年12月份应交物业服务费为1707.82元，从2012年11月6日起按日利率0.05%计算至清偿之日止；2、从2013年开始以每季度应交物业费2561.73元为基数，从每季度首月的第六日起按日利率0.05%分段计算至清偿之日止）； 二、驳回江西万科益达物业服务有限公司其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费2650元，由张香英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 长  黄 刚 人民陪审员  刘宏宇 人民陪审员  王丽蓉 二〇二〇年十一月十一日 法官 助理  李 倩 书 记 员  张 卉