黑龙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑民再354号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：贾香娜，女，1981年5月29日出生，汉族，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：温海龙，黑龙江典通律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：大庆市城市建设投资开发有限公司，住所地大庆市萨尔图区格林小镇****车库商服办公楼**办公楼。法定代表人：许东升，该公司总经理。委托诉讼代理人：俞朝晖，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李强，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。再审申请人贾香娜因与被申请人大庆市城市建设投资开发有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服大庆市中级人民法院（2019）黑06民终1329号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月24日作出（2020）黑民申1026号民事裁定，提审该案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案，再审申请人贾香娜的委托诉讼代理人温海龙，被申请人城投公司的委托诉讼代理人俞朝晖、李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾香娜申请再审称,请求撤销一、二审判决，改判城投公司承担违约责任给付违约金572,833元。事实与理由：原判决认定事实不清，适用法律错误。（一）2010年11月2日贾香娜与城投公司签订了《友谊大街商服认购书》，2010年11月13日贾香娜交付了全部购房款，2011年11月15日城投公司向贾香娜交付了房屋。城投公司未能取得合法的预售手续，在没有依法取得建设用地使用权的情况下进行开发建设，造成双方一直没有订立正式的商品房买卖合同，进而不能办理房屋权属证书，过错责任完全在城投公司。虽然城投公司抗辩称在购买案涉房屋时贾香娜已知晓不能办理房屋权属证书，但在贾香娜支付近100万元并且符合市场行情价格的情况下购买违法建筑，有悖常理。（二）《友谊大街商服认购书》具备商品房买卖合同的主要内容，且已经支付全部购房款，应认定为商品房买卖合同。（三）至2018年8月20日前，因城投公司过错导致贾香娜不能办理房屋权属证书，城投公司应依法承担违约责任。城投公司辩称：（一）贾香娜再审请求中只要求支付违约金，属于改变了原一审时的诉讼请求和基础理由，再审提审中应当驳回其起诉。（二）本案不存在正式的商品房买卖合同，贾香娜不应当将认购书认定为商品房买卖合同。从认购书的内容上看，明显属于预约合同，而非商品房买卖本约合同。（三）认购书中双方对于办理房屋权属证书没有约定，贾香娜也明知不能办证的情况，并据此占有经营使用案涉房屋至今。在这种情况下，贾香娜主张因房屋不能办证的损失无事实根据和法律依据。请求驳回贾香娜的再审申请。贾香娜向一审法院起诉请求：1.解除2010年11月2日《友谊大街商服认购书》；2．城投公司返还购房款997,360元；3.城投公司给付违约金，自2011年2月3日起至实际给付之日止，以购房款997,360元为基数按照同期银行逾期贷款利息计算；4.城投公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实，2010年11月2日，贾香娜、城投公司就友谊大街商服楼订立认购书一份，约定：贾香娜认购面积为145.6平方米的3栋2门商服楼一处，单价为6,850元/平方米，贾香娜承诺在签署认购书后于2010年11月2日至2010年11月3日付清全款后签订《商品房买卖合同》。贾香娜与城投公司签订认购书后，于2010年11月13日给付了全部购房款997,360元，城投公司于2011年11月15日向贾香娜交付了商服，但双方至今未签订《商品房买卖合同》。另查明：2018年8月20日，大庆市国土资源局发布了包括案涉房屋在内的《商品房批量登记结果告知单》，案涉房屋于2018年5月开始办理不动产登记。一审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。贾香娜、城投公司双方于2010年11月2日签订认购书一份，认购书约定了房屋的价款、坐落、购房款给付方式等基本信息，贾香娜于2010年11月13日给付了全部购房款，城投公司于2011年11月15日向贾香娜交付了房屋，双方未签订商品房买卖合同，贾香娜给付了全部购房款，城投公司交付了房屋，贾香娜并实际占有了房屋。虽然城投公司预售该房屋时，未取得相关的预售手续，但在起诉前案涉房屋可以办理不动产登记手续，合同目的可以实现，故贾香娜请求解除2010年11月2日《友谊大街商服认购书》买卖合同及返还购房款的诉讼请求，不予支持。关于贾香娜请求给付违约金（自2011年2月3日起至实际给付之日止，以购房款997,360元为基数按照同期银行逾期贷款利息计算）的诉讼请求。本案中，双方签订了认购书，贾香娜给付了购房款，城投公司交付了房屋，但双方并未签订正式的商品房买卖合同，认购书中亦未对双方的权利义务作出明确的约定，而且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，适用于签订商品房买卖合同的情形，故贾香娜请求给付违约金的诉讼请求，不予支持。判决：驳回贾香娜的诉讼请求。案件受理费13,774元，由贾香娜负担。贾香娜不服一审判决提起上诉，请求:撤销一审判决，改判城投公司承担违约金及诉讼费。二审法院查明的事实与一审法院认定的事实一致。二审法院认为，本案系商品房买卖合同纠纷。贾香娜主张城投公司承担涉案商服延迟办证的违约责任，但贾香娜与城投公司双方并未签署正式的商品房买卖合同，认购书中亦未对于办理权属证书的期限进行约定，故贾香娜的请求，因无证据证实，本院不予支持。贾香娜的上诉请求不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。判决：驳回上诉，维持原判。再审查明的事实与原判决认定的事实一致。本院再审认为，本案争议焦点为：1.贾香娜的再审请求是否超出其诉讼请求范围；2.《友谊大街商服认购书》的性质认定；3.城投公司应否承担逾期办理房屋权属证书的违约责任。关于贾香娜的再审请求是否超出其诉讼请求范围问题。贾香娜依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定,向一审法院起诉请求的第三项为：“城投公司给付违约金，自2011年2月3日起至实际给付之日止，以购房款997,360元为基数按照同期银行逾期贷款利息计算。”原审法院判决驳回贾香娜的全部诉讼请求，现贾香娜仅就诉请第三项逾期办证违约金提起上诉及申请再审，并未超出其诉讼请求范围。城投公司再审提出贾香娜的再审请求改变一审诉讼请求的抗辩理由不能成立，本院不予支持。关于《友谊大街商服认购书》的性质认定问题。本案中，贾香娜与城投公司之间签订《友谊大街商服认购书》后，虽然未签订正式《商品房买卖合同》，但该认购书对于购买房屋的位置、面积、价款、付款时间、付款方式做出了明确约定，已经具备房屋买卖合同的主要内容，且城投公司已经收取贾香娜全部购房款，亦实际向贾香娜交付案涉房屋占有使用至今。故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，应认定案涉《友谊大街商服认购书》为商品房买卖合同。原判决认定双方没有签订正式的商品房买卖合同认定事实不清，应予以纠正。关于城投公司应否承担逾期办证违约责任问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”经审理，贾香娜未在法定期限内办理案涉房屋权属证书的原因系城投公司违约行为造成。虽然城投公司抗辩称贾香娜在购买案涉房屋时已知晓不能办理房屋权属证书事宜，但贾香娜不予认可，城投公司亦未举示证据证明其主张成立。故贾香娜提出城投公司承担延迟办理房屋权属证书违约责任的再审请求应予以支持。二审中双方均认可2018年8月20日起案涉房屋已经具备办理不动产登记条件。因贾香娜未提供证据证明城投公司的违约行为给其造成的实际损失情况，结合案涉房屋已实际交付使用多年，现已具备办理房屋权属证书条件的事实，本院判令城投公司以购房款997,360元为基数，自2012年2月14日起（自房屋交付使用后第91日起算）至2018年8月19日止，参照中国人民银行同期贷款利率计算，向贾香娜支付违约金。综上，贾香娜的再审请求部分成立，本院相应予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十条之规定，判决如下：一、撤销大庆市中级人民法院（2019）黑06民终1329号民事判决及萨尔图区人民法院（2018）黑0602民初3206号民事判决；二、大庆市城市建设投资开发有限公司以购房款997,360元为基数，自2012年2月14日起至2018年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，向贾香娜支付违约金；三、驳回贾香娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费23,302元由大庆市城市建设投资开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李丹华审判员  孙仕富审判员  孔祥鹏二〇二〇年十一月十日此件与原本核对无异法官助理陆峣书记员陈秀玲