四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2009号 上诉人（原审原告）：宜宾绿城物业管理有限公司，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道城北新区一曼路荣利泰大厦**。 法定代表人：杜蓉，总经理。 委托诉讼代理人：赵贤国，经理。 被上诉人（原审被告）：宜宾县叙能置业有限公司，，住所地四川省宜宾市叙州区柏溪街道科贸路万兴花园**** 法定代表人：杨明，总经理。 原审第三人：富力城中央公寓小区业主委员会，住所地中央公寓****。 委托诉讼代理人：张绍彬。 上诉人宜宾绿城物业管理有限公司因与被上诉人宜宾县叙能置业有限公司、原审第三人富力城中央公寓小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，不服四川省宜宾市叙州区人民法院（2020）川1521民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 宜宾绿城物业管理有限公司上诉请求：1.依法改判或发回重审；2.本案一二审诉讼费用均由宜宾县叙能置业有限公司承担。事实和理由：1.一审认定宜宾县叙能置业有限公司移交给富力城中央公寓小区业主委员会案涉小区住宅部分物业即除去商业部分的事实认定有误；2.富力城中央公寓小区业主委员会依法成立，其签署的物业服务合同效力及于案涉小区的停车位以及商业部分；3.宜宾县叙能置业有限公司与富力城中央公寓小区业主委员会的交接手续仅是物资交接，并非公共管理权交接，同时根据《四川省物业管理条例》第三十条明确规定“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施管理”，一个小区只能由一个物业管理公司管理。富力城中央公寓小区属于独栋建筑，，地下车库商业、住宅均适用同一个化肥池、变压器、楼梯、电梯，两个物业公司管理不符合法律规定。 宜宾县叙能置业有限公司答辩称，1.富力城中央公寓小区业主委员会与宜宾县叙能置业有限公司协议将商业物业和住宅物业分开管理是双方真实意思表示、并未违背法律规定；2.富力城中央公寓小区业主委员会超越其权利范围签署的物业合同属无效合同；3.宜宾绿城物业管理有限公司没有向宜宾县叙能置业有限公司提供物业服务，无权向答辩人主张管理费；4.宜宾绿城物业管理有限公司至今使用的是宜宾县叙能置业有限公司名下的自来水，私自搭管、未承担过任何时段的水费；综上，宜宾绿城物业管理有限公司无权就地下车库向答辩人主张管理费，请求驳回上诉。 富力城中央公寓小区业主委员会陈述，1.宜宾县叙能置业有限公司以移交资料为由，擅自打印多份物业资料明细表，物业资料明细表均只能证明物资移交依据，不应当算作物业合同；2.中央公寓小区第一届业委会成立的时候，所有业主都是参与者；业委会成立、物业合同签订至今，宜宾县叙能置业有限公司均未履行过对小区的物业服务工作，都是宜宾绿城物业管理有限公司在管理地上、、地下的工作且业主有问题都是找宜宾绿城物业管理有限公司解决；3.中央公寓小区业委会与宜宾绿城物业管理有限公司签订的物业管理服务合同后，宜宾绿城物业管理有限公司履行了合同义务，对小区保洁、设施设备保养等进行了管理，小区水电费等宜宾绿城物业管理有限公司承担至今；近年涨水也是上诉人抗洪抢险，宜宾县叙能置业有限公司一次都没有出现过；4.根据法律规定，业委会签订的物业合同依法对住宅业主、商业业主、停下车库产权人均具有约束力，宜宾县叙能置业有限公司享受宜宾绿城物业管理有限公司提供的服务，应当缴纳服务费。业委会与宜宾绿城物业管理有限公司签订的合同在辖区内备案生效，不可能过几十天后再委托宜宾县叙能置业有限公司管理商业、、地下车库明显不符常理；综上，一审判决显失法律公允，请二审法院依法改判。 宜宾绿城物业管理有限公司向一审法院提出诉讼请求：1.判决宜宾县叙能置业有限公司向宜宾绿城物业管理有限公司支付停车场车位服务费122640元；2.判决本案诉讼费用由宜宾绿城物业管理有限公司负担。 一审法院审理查明：富力城中央公寓商住楼项目由宜宾旭宇房地产开发有限公司开发修建，建成后，该商住楼项目的物业由宜宾县叙能置业有限公司负责。宜宾县叙能置业有限公司购买了富力城中央公寓商住楼负一层、负二层73个地下车库停车位。2017年，富力城中央公寓小区业主（（地下车库车位作为配套设施不计算户数成立了业主委员会。2017年8月12日，富力城中央公寓小区业主委员会（甲方）与宜宾绿城物业服务管理有限公司（乙方）签订《物业服务委托合同》，甲方将富力城中央公寓小区物业服务事宜全权委托乙方负责，第五条物业管理服务内容约定“委托服务管理的范围包括富力城中央公寓小区，物业配套设施见附件设施、设备明细登记表”、“交通秩序与车辆停放1、内容⑴引导机动车、非机动车行驶与停泊；⑵定期维护停车场各项设施；2、责任⑴负责车辆行驶与停放秩序维护；⑵维护停车场设施的运行；⑶乙方不承担甲方车辆及车内财物的保管或保险责任，业主有要求的应自行向相关单位落实；乙方未尽到合同义务，有过错承担相应责任”，第十一条“车辆凭卡出入小区，停车场车位服务收费分别采取以下方式：1、非机动车场有专人看管，凡因未按规定停放的车辆，造成车辆损坏或遗失的，乙方不承担责任。2、露天停车场属于全体业主共有，仅供业主停放，乙方只负责指引规范停放，倘若业主有保管和保管要求的另行协商收费；车位使用人应按摩托每月20元/辆/车位，三轮车、电瓶车每月40元/辆/车位，小汽车每月150元/辆/车位缴纳服务费；；地下车库未购每月300元/月/辆已购买的地下车库每月60元/辆/车位缴纳车位服务费，空置车位全额缴纳物业费60元/辆/车位”，第二十七条“本合同未尽事宜，双方可另行以书面形式签订补充协议”，第三十一条“本合同期为五年合同期，自2017年9月1日起至2022年8月30日止”，所附中央公寓收费价目表载明“包月150元/月/辆（露天停车）、包月300元/月/辆（业主180元，，地下车库、包月60元/月/辆（已购车位）”。富力城中央公寓小区业主委员会于2017年8月13日作出了业主告知书，拟告知业主、车主、商户前物业自2017年9月1日起无权再向小区业主、商户收取物业费用。 2017年9月25日，宜宾县叙能置业有限公司（移交方）与富力城中央公寓小区业主委员会（接收方）签订富力城中央公寓住宅物业资料移交明细表与富力城中央公寓小区住宅特种设备使用登记证原件移交表；住宅物业资料移交明细表载明“经与富力城中央公寓小区业主委员会协商确定：1）除去中央公寓小区商业部分（含地下车库），中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯间照明等公共设施）由业主委员会自治或另委托物业公司进行管理；2）小区内庭、监控室由业委会和叙能置业公司共同使用，对现有设施的有关维护费用经双方确认后由双方按各50%进行均摊。双方确认签字后，宜宾县叙能置业有限公司将中央公寓小区住宅物业有关资料移交中央公寓小区业主委员会”，移交的资料有电梯特种设备使用登记证原件4份，监控室钥匙、1栋机房钥匙、2栋机房钥匙、水电井钥匙、二供水机房钥匙；富力城中央公寓小区住宅特种设备使用登记证原件移交表载明“鉴于宜宾县叙能置业有限公司于2017年5月31日已退出对富力城中央公寓小区住宅部分物业管理，请接收方接收到特种设备使用登记证原件后立即到宜宾市质量技术监督局变更其使用单位名称，富力城中央公寓小区住宅部分的一切事故与宜宾县叙能置业有限公司无关”。 后宜宾绿城物业管理有限公司为富力城中央公寓小区住宅部分提供了物业服务，宜宾县叙能置业有限公司支付了富力城中央公寓商业部分污水管清淤费（2018年12月14日支付8200元、2019年8月19日支付2200元、2019年11月14日支付1200元、2020年1月3日支付3500元）。因市民热线投诉富力城中央公寓地下室积水、环境卫生差，宜宾县房地产管理局于2018年6月28日向旭宇房地产开发企业、绿城物业发出地下车库整治通知，要求在2018年7月5日前查找原因、排除积水并清运垃圾。后宜宾绿城物业管理有限公司组织人员进行清扫，宜宾县叙能置业有限公司也组织人员对污水倒灌浸泡的地下室进行了清理，并清理了地下室的生活垃圾。宜宾绿城物业管理有限公司支付中央公寓二次供水的电费、水费。宜宾绿城物业管理有限公司因未收到2017年9月1日至2019年9月30日间宜宾县叙能置业有限公司所有的停车场车位服务费而起诉至一审法院。 另查明，宜宾绿城物业管理有限公司在为富力城中央公寓提供物业服务期间，认为租赁该小区商业用房的中国银行股份有限公司宜宾县支行应按其与富力城中央公寓小区业主委员会签订的《物业服务委托合同》及附件《中央公寓收费价目表》的约定支付物业服务费，于2018年9月5日提起诉讼，一审法院审理后作出（2018）川1521民初2920号民事判决书，判决中国银行股份有限公司宜宾县支行在判决生效之日起十日内支付宜宾绿城物业管理有限公司2017年1月至2018年7月31日的物业服务费17914.25元。后中国银行股份有限公司宜宾县支行提起上诉，在四川省宜宾市中级人民法院审理期间，宜宾绿城物业管理有限公司申请撤回起诉，中国银行股份有限公司宜宾县支行申请撤回上诉。四川省宜宾市中级人民法院于2018年12月7日作出（2018）川15民终2103号民事裁定书，裁定：1.撤销四川省宜宾市叙州区人民法院（2018）川1521民初2920号民事判决；2.准许中国银行股份有限公司宜宾县支行撤回上诉；3.准许宜宾绿城物业管理有限公司撤回起诉。 一审法院认为，富力城中央公寓小区业主委员会在与宜宾县叙能置业有限公司交接小区住宅物业资料时，达成“除去中央公寓小区商业部分（含地下车库），中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯间照明等公共设施）由业主委员会自治或另委托物业公司进行管理”的协议，因富力城中央公寓小区业主委员会未举出证据证明是受宜宾县叙能置业有限公司要挟所签，属双方意思自治，该协议对双方具有约束力；且约定宜宾县叙能置业有限公司对其自有的位于富力城中央公寓商住楼负一层、负二层的73个停车车位进行自行管理，不违反《物业管理条例》第三十条“一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理”的规定，应属有效。富力城中央公寓小区业主委员会仅对小区住宅部分有管理权，无权对小区地下车库进行管理。富力城中央公寓小区业主委员会作为业主委员会有权代表业主与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，是以富力城中央公寓小区业主委员会拥有的权利范围为基础，对小区业主有效，但对超出富力城中央公寓小区业主委员会管理范围的商业部分及地下车库车位所有权人不具有约束力；且富力城中央公寓小区业主委员会议事规则载明小区为主不包含地下车库车位主人；宜宾县叙能置业有限公司系富力城中央公寓商住楼负一层、负二层73个地下车库停车位所有人，故《物业服务委托合同》对宜宾县叙能置业有限公司不具有约束力。宜宾绿城物业管理有限公司与富力城中央公寓小区业主委员会在《物业服务委托合同中》约定“委托服务管理的范围包括富力城中央公寓小区，物业配套设施见附件设施、设备明细登记表”，但宜宾绿城物业管理有限公司在诉讼中却未提供该明细登记表，不能证明物业服务的范围包含了宜宾县叙能置业有限公司在富力城中央公寓商住楼负一层、负二层的73个停车位，宜宾绿城物业管理有限公司也未提供证据证明其为宜宾县叙能置业有限公司的73个停车位提供了物业服务。综上所述，宜宾绿城物业管理有限公司要求宜宾县叙能置业有限公司支付停车场车位服务费122640元的诉讼请求，没有事实根据，法院对其诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法的〉解释》第九十条之规定，判决：驳回原告宜宾绿城物业管理有限公司的诉讼请求。案件受理费2752元，由宜宾绿城物业管理有限公司承担。 本院二审期间，宜宾绿城物业管理有限公司向本院提交了《物业服务委托合同》（合同附件：业主名册），拟证明物业服务合同中约定的业主包含了宜宾县叙能置业有限公司的73个地下停车位。 宜宾县叙能置业有限公司质证认为，对该份证据三性均有异议，在宜宾县叙能置业有限公司将住宅物业移交给富力城中央公寓小区业主委员会后，富力城中央公寓小区业主委员会才委托了宜宾县叙能置业有限公司进行管理，合同是后面补充的，富力城中央公寓小区业主委员会只对住宅和相关物业有委托权限，商业和车位业主没有授权富力城中央公寓小区业主委员会签订物业委托合同。 富力城中央公寓小区业主委员会质证认为，对该份证据真实性无异议，是业委会加盖的印章。 本院审查认为，因富力城中央公寓小区业主委员会明确陈述业主委员会的成立没有商业业主和地下车位业主的参与，同时其与宜宾县叙能置业有限公司签订的移交清单上也明确了移交的范围不包括地下车位，故对上述证据，本院不予采信。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：1.富力城中央公寓小区业主委员会与宜宾绿城物业管理有限公司签订物业合同的效力是否及于宜宾县叙能置业有限公司；2.宜宾绿城物业管理有限公司是否向案涉停车位的业主提供了物业服务；3.宜宾县叙能置业有限公司是否应当向绿城物业支付物业服务费。 针对焦点一即富力城中央公寓小区业主委员会与宜宾绿城物业管理有限公司签订物业合同的效力是否及于宜宾县叙能置业有限公司的问题。 宜宾县叙能置业有限公司是前期物业服务公司同时也是73个地下车位的业主，在与富力城中央公寓小区业主委员会交接小区住宅物业资料时，达成“除去中央公寓小区商业部分（含地下车库），中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯间照明等公共设施）由业主委员会自治或另委托物业公司进行管理”的协议，该协议属双方意思自治，对双方具有约束力。该约定明确具体即宜宾县叙能置业有限公司对其自有的位于富力城中央公寓商住楼负一层、负二层的73个停车车位进行自行管理。 对于富力城中央公寓小区业主委员会与宜宾绿城物业管理有限公司签订的物业合同，因一审庭审中富力城中央公寓小区业主委员会明确陈述业委会的成立没有商业业主参加，也没有提供证据证明宜宾绿城物业管理有限公司是由富力城中央公寓小区业主大会依法选聘的物业服务企业，故富力城中央公寓小区业主委员会与宜宾绿城物业管理有限公司签订的物业服务合同效力不及于宜宾县叙能置业有限公司。 针对焦点二即宜宾绿城物业管理有限公司是否向案涉停车位的业主提供了物业服务的问题。 对于中央公寓小区地下车库的物业服务，宜宾绿城物业管理有限公司提供了“二次供水总表居民用水费、电梯电费票据”予以证明，宜宾县叙能置业有限公司也提供2018年-2020年宜宾盛通环卫服务有限公司出具的管道疏通维护费发票、施工照片、水费、商业用电交款单予以证明其进行了清除淤泥、照明、电梯、消防化粪池等地下停车场物业管理。 宜宾县叙能置业有限公司与富力城中央公寓小区业主委员会签订富力城中央公寓住宅物业资料移交明细表明确约定：1）除去中央公寓小区商业部分（含地下车库），中央公寓小区住宅部分物业（含二次供水、雨污水、住宅电梯间照明等公共设施）由业主委员会自治或另委托物业公司进行管理；2）小区内庭、监控室由业委会和叙能置业公司共同使用，对现有设施的有关维护费用经双方确认后由双方按各50%进行均摊。 宜宾县叙能置业有限公司提供的证据可以看出其对商业与地下停车场进行了物业管理，符合与富力城中央公寓小区业主委员会的约定。宜宾绿城物业管理有限公司提供的证据并不能证明其对地下停车场进行全面物业服务。 针对焦点三即宜宾县叙能置业有限公司是否应当向宜宾绿城物业管理有限公司支付物业服务费的问题。 因富力城中央公寓小区业委会与宜宾绿城物业管理有限公司签订的物业服务合同效力不及于宜宾县叙能置业有限公司，现宜宾绿城物业管理有限公司提供的证据也不能证明其单独、全面对地下停车场进行物业服务，故其无权向宜宾县叙能置业有限公司主张物业费用。 综上所述，宜宾绿城物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2753元，由上诉人宜宾绿城物业管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  郭美宏 审判员  彭晓烽 审判员  龙 雨 二〇二〇年十一月十一日 书记员  杨雯洁