河北省临城县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0522民初806号 原告（反诉被告）：张风海，男，汉族，1961年1月21日出生，临城县人，农民，现住本村。 委托诉讼代理人：岳玉江，河北周正律师事务所律师 被告（反诉原告）：国风群，男，汉族，1959年3月7日出生，农民，临城县人，现住本村， 被告（反诉原告）：张小四，女，汉族，1958年8月15日出生，农民，临城县人，现住本村。 委托诉讼代理人：刘哲，河北张瑞律师事务所律师。 原告（反诉被告）张风海与被告（反诉原告）国风群、张小四排除妨害纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张风海及其委托诉讼代理人岳玉江、被告（反诉原告）国风群、张小四及其委托代理人刘哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张风海向本院提出诉讼请求：1、判令二被告归还原告坐落在临城县房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮），并腾清房屋内一切物品。2、判令被告排除妨害，拆除院内搭建的建筑物并恢复原状。3、判令二被告返还擅自出租房屋租金6万元。4、由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2000年11月7日，原告与被告国风群签订房屋买卖契约，被告将坐落在临城县房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）出卖给原告，并于同日到临城县城建局办理了房屋过户手续，临城县人民政府为原告核发了临房权证县直第××号房屋所有权证。协议签订后被告将房屋交付原告，原告出资装修房屋。因当时被告无房居住，经原告同意暂时让被告居住二间房屋。后来，原告多次要求被告搬出房屋，被告总以种种理由拖延，期间被告还擅自出租房屋至今。因出卖的房屋将来可能规划为棚户区改造项目，被告为了争得补偿利益并反悔房屋买卖协议，明确拒绝搬出房屋，侵害了原告的房屋所有权，因此，为了保护原告的合法权益，特向贵院起诉，请求贵院支持原告的诉讼请求。 国风群、张小四辩称：1、本诉原告没有事实和理由要求本诉被告归还涉案房屋及要求本诉被告腾空房屋内的一切物品。（1）、本诉原告与本诉被告虽然于2000年11月7日签订房屋买卖契约，本诉原告也办理了房产证，但至今有20年本诉原告仅向原告支付购房款12000元，其中第一次是2001年9月3日向本诉被告支付10000元，2003年10月7日向本诉被告支付购房款2000元，自最后一次支付购房款后至今有17年，剩余21000元房款一直未给付，与约定的房款33000元，本诉原告仅支付了当时房款的三分之一，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项第三款、第四款之规定，应属于合同大部分未履行。（2）、由于本诉原告只向本诉被告支付了购房款12000元，自2003年10月7日后，本诉原告未向本诉被告支付剩余房款，在本诉原告严重违约的情况下，致使合同无法履行。本诉被告又在自己院内建了4间房屋，如今的房屋与当时的房屋状况发生了重大变化，基于上述原因原合同无法履行，因此，2000年11月7日签订的合同应当解除。2、本诉原告要求本诉被告给付租金6万元无事实和法律依据，（1）、在2003年以后本诉原告一直欠本诉被告房款21000元，由于本诉原告违约导致合同无法履行。（2）、由于本诉原告违约合同无法履行，本诉被告一直占有和使用房屋，本诉被告并未出租房屋。3、本诉原告要求本诉被告拆除院内房屋无事实和法律依据，本诉被告在自己宅基地范围内建造房屋合理、合情、合法。 国风群、张小四向本院提出反诉请求：1、判令被反诉人立即将坐落在临城县53号房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）拆除清理；2、本案反诉费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人宅基地使用证以及（2018）冀05民终640号民事判决书可以确定涉案房屋建设在反诉人宅基地上，现反诉人需要翻建房屋，因此，反诉人依据相关法律特向贵院提出反诉，请贵院依法支持反诉人的反诉请求。 张风海对国风群、张小四的反诉辩称：1、原告起诉被告交付房屋是买卖合同纠纷一案，被告反诉拆除房屋是排除妨害纠纷一案，与本案不是一个法律关系，应当驳回被告的反诉请求，2、根据《物权法》第一百四十七条之规定，房屋及其附属设施占用范围内的土地一并转让，因此，该房屋下面的宅基地应当归原告使用。根据邢台市中级人民法院(2020)冀05民申46号民事裁定书可以再次证明，反诉人与被反诉人之间签订的房屋买卖合同有效，反诉人的反诉请求没有任何事实和法律依据。 本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2000年11月7日原告张风海与被告国风群签订房屋买卖契约，国风群将坐落在临城县房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）出卖给张风海，双方并于当日在临城县城建局办理了房产过户登记手续，2000年11月7日临城县人民政府为张风海颁发了临房权证县直字第××号房屋所有权证。张风海分六次支付购房款19800元。协议签订后，国风群将房屋交付张风海，张风海出资对房屋进行了装修。因当时国风群无房居住，经双方协商，张风海同意暂时让国风群居住在涉案房屋。后张风海多次要求国风群搬出房屋，国风群总以种种理由拖延，拒不搬出，并不再接受剩余房款，还擅自对外出租房屋至今，并且未经张风海同意擅自在院内建起了四间简易房，涉案房屋一直由国风群占有使用收益至今。该房屋的宅基地使用证登记在国风群名下，未办理过户手续，宅基地使用证仍在国风群手中。宅基地使用证记载的面积、四至与张风海的房屋所有权证记载一致。国风群在院内搭建的简易房是在双方签订房屋买卖协议和办理房产过户手续后所建，不在宅基地使用证和房屋所有权证记载之内。 2017年11月24日，张风海向本院提起诉讼，要求国风群返还讼争房屋，并立即搬出房屋腾清房屋内一切物品。本院作出(2017)冀0522民初1044号民事判决书，以张风海的诉求应在另行提起房屋买卖合同之诉中解决为由，判决驳回张风海的诉讼请求。张风海不服提起上诉，河北省邢台市中级人民法院经审理认为，“2000年11月7日双方签订买卖协议，于当日办理了房产过户登记手续，并为张风海颁发了房屋所有证，而该处宅基使用证在国风群名下，该房屋使用证和宅基使用证均是当地人民政府所颁发，该两证的效力应当由当地人民政府确定，该纠纷应找当地人民政府解决”。2018年3月16日，河北省邢台市中级人民法院作出(2018)冀05民终640号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。 2018年5月17日，国风群、张小四以临城县人民政府为被告，张风海为第三人向宁晋县人民法院提起行政诉讼，要求撤销临城县人民政府于2000年11月7日为当事人张风海核发的临房权证县直字第××号房屋所有权证。2018年11月15日，宁晋县人民法院作出（2018）冀0528行初23号行政判决书，判决：撤销临城县人民政府于2000年11月7日为第三人张风海核发的临房权证县直字第××号房屋所有权证。临城县人民政府、张风海均不服该判决书，均提起上诉。2019年5月22日，河北省邢台市中级人民法院作出（2019）冀05行终93号行政裁定书，以“根据国风群自认的事实，2004年国风群、张小四已经知道临城县人民政府为张风海颁发房屋所有权证，至今已十余年之久，且不存在‘不属于起诉人自身原因超过起诉期限’的情形，因此国风群、张小四提起本案行政诉讼，超过法定起诉期限，依法应予驳回起诉。”为由，裁定：“一、撤销河北省宁晋县人民法院（2018）冀0528行初23号行政判决；二、驳回原审原告张小四、国风群的起诉。” 2019年6月11日，国风群、张小四向本院提起诉讼，要求确认2000年11月7日国风群与张风海签订的房屋买卖契约无效。本院认定“2000年11月7日原告国风群与被告张风海双方签订了房屋买卖协议，并于当日在临城县城建局办理了房产过户登记手续。张风海分六次支付购房款19800元。合同签订后张风海出资将房屋装修。2000年11月7日临城县人民政府给张风海颁发了房屋所有权证。”的事实，认为，“原、被告房屋买卖合同是在2000年11月7日签订，当时《城市房屋权属登记管理办法》没有实施，双方虽不是同一经济组织成员，但当时的法律、法规并没有禁止农村房屋买卖。临城县人民政府为被告颁发的房屋所有权证合法有效，原、被告在公平自愿的基础上签订的房屋买卖协议，没有违反法律规定，且系双方真实意思表示，合法有效。原、被告自房屋买卖协议签订至今已近二十年之久，临城县人民政府依据双方的房屋买卖协议为被告颁发了房屋所有权证，颁发房屋所有权证距今也已近二十年之久，被告在取得该房屋后对其进行了装修，故原告要求确认房屋买卖协议无效，缺乏事实和法律依据，对其请求依法应予驳回。”作出（2019）冀0522民初694号民事判决书，判决：驳回国风群、张小四的诉讼请求。国风群、张小四对该判决不服，提起上诉。河北省邢台市中级人民法院经审理认为：“关于双方之间的合同是否有效问题，双方签订房屋买卖合同的时间是在2000年11月7日签订，当时《城市房屋权属登记管理办法》没有实施，就本案诉争房屋，临城县人民政府已为被上诉人颁发房屋所有权证，双方签订房屋买卖合同合法有效。”2019年11月20日，河北省邢台市中级人民法院作出（2019）冀05民终2907号民事判决书，判决：“驳回国风群、张小四上诉，维持原判。”国风群、张小四对该判决不服，向河北省邢台市中级人民法院申请再审，河北省邢台市中级人民法院仍以“双方签订的房屋买卖合同有效”为由，于2020年6月9日作出（2020）冀05民申46号民事裁定书，裁定：驳回国风群、张小四的再审申请。 本院认为：2000年11月7日国风群与张风海签订的房屋买卖协议是双方的真实意愿表示，当时的法律、法规并没有禁止农村房屋买卖，且临城县人民政府已为张风海核发了涉案房屋所有权证，双方签订的房屋买卖合同合法有效。该事实已被生效的法律文书予以确认，本院予以采信。张风海诉请判令国风群、张小四归还涉案房屋、排除妨害，国风群、张小四反诉判令张风海拆除涉案房屋，由此证明国风群、张小四对涉案房屋的所有权人是张风海已予以认可，没有异议。《物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，第三十五条规定，“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。据此，国风群、张小四占有张风海的房屋拒不返还的行为已构成侵权。张风海作为对涉案房屋享有物权的权利人，请求无权占有涉案房屋的国风群、张小四归还房屋、排除妨害，符合法律规定。本院予以支持。张风群购买国风群、张小四房屋后未办理宅基地使用证变更登记手续，不影响房屋买卖合同效力，不影响房屋所有权的归属，根据《物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠予的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”的“地随房走”的规定，涉案房屋占用的宅基地应归张风海使用，国风群、张小四在出卖房屋的同时已丧失对宅基地的使用权。故国风群、张小四反诉要求张风海拆除房屋，没有事实根据和法律依据，其诉请不能成立，本院不予支持。国风群、张小四在院内建造的简易房是在双方签订房屋买卖协议和房产过户后搭建，不在宅基地使用证和房屋所有权证记载之内，且未征得物权权利人张风海的同意，影响和妨害了张风海对物权的正常使用，其建造的简易房应当依法予以拆除。通过双方的陈述和各自提交的证据，根据本院（2017）冀0522民初1044号民事判决书、（2019）冀0522民初694号民事判决和河北省邢台市中级人民法院（2018）冀05民终640号民事判决书、（2019）冀05民终2907号民事判决确认的事实，可以确定张风海尚欠国风群、张小四购房款13200元没有支付，国风群、张小四自房屋买卖合同签订后一直居住在涉案房屋内，实际控制涉案的大部分房屋并对外租赁，其占有使用收益涉案房屋至今已有二十年，依据公平、等价有偿、诚实信用的原则，剩余的购房款张风海不应当再支付。张风海诉请国风群、张小四返还出租房屋租金6万元，因张风海对国风群、张小四出租房屋的租期长短、获利多少未能举证，故对张风海的此项请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百三十四条第一款第（二）、（四）、（五）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条、第一百四十七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十三条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）国风群、张小四于本判决书生效之日起十日内，将坐落在临城县的房屋（四至：东至街、西至国风群、南至增群、北至沙妮）归还原告（反诉被告）张风海，并腾清房屋内一切物品； 二、被告（反诉原告）国风群、张小四于本判决生效之日起十日内，拆除院内搭建的简易房并恢复原状； 三、驳回原告（反诉被告）张风海的其他诉讼请求； 四、驳回被告（反诉原告）国风群、张小四的反诉请求。 案件受理费1300元、反诉费100元，共计1400元，减半收取700元，由国风群、张小四负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审判员  腰二春 二〇二〇年十一月十三日 书记员  张 楠