湖南省常德市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)湘07民终1863号上诉人（原审原告）：朱泳铭，男，1987年7月24日出生，汉族，居民，住湖南省常德市武陵区。委托诉讼代理人：袁先双，湖南合策律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍顺，湖南合策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常德市恒美物业服务有限公司，住所地湖南省常德柳叶湖旅游度假区七里桥街道七里桥社区**（东方美景花园**）。法定代表人：黄近悦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：魏凯华，男，该公司员工。上诉人朱泳铭因与被上诉人常德市恒美物业服务有限公司（以下简称恒美公司）侵权责任纠纷一案，不服湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1289号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱泳铭上诉请求：撤销一审判决，依法支持朱泳铭一审诉讼请求。事实和理由：1、一审判决部分事实认定不清。一审判决对涉案房屋的面积进行了多次不同的阐述，而朱泳铭在一审提交了《常德市建设工程规划验收合格单》，证明涉案房屋为两层，建筑面积共计293.24平方米，一审判决未以该面积予以认定错误。常德仲裁委员会作出的（2018）常仲裁字第1212号裁决书中确认朱泳铭系涉案房屋的权利人时，对合同约定的面积234.54平方米与测绘面积293.24平方米的差额问题进行了审理，并确认朱泳铭享有的产权面积为293.24平方米。一审判决的认定与上述生效文书确认的事实相违背，且未能考虑该裙楼面积的不可分性。2、朱泳铭要求赔偿的损失金额合法合理，一审判决对损失的计算方式没有事实和法律依据。侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或其他方式计算。为此，朱泳铭提交了其与苏新心签订的门面租赁合同，因恒美公司的侵权行为，导致朱泳铭未能按约定收取2018年8月29日至今的租金，该损失为直接经济损失；根据案外人夏伟石在公安机关的询问笔录可知，恒美公司与夏伟石签订合同后，每月收取3000元租金和享有5000元的消费额度，共计8000元；恒美公司与刘杰签订协议，除了每月收取5000元租金外，每月还有5000元的消费额度，共计10000元。上述三种租金收取方式，均证实朱泳铭请求每月10000元的经济损失符合市场价格。一审判决比照恒美公司与刘杰签订的协议确定朱泳铭每月经济损失为3086元明显过低，缺乏法律依据。恒美公司并非只收取刘杰每月5000元的租金，双方约定的每月5000元消费额度实际上也是支付租金的一种方式。恒美公司与刘杰约定租赁面积为380平方米不能作为计算损失的依据，该面积为双方估算，并非实际测量面积，更重要的是涉案房屋为独立产权主体，具有不可分性，其面积的增减与朱泳铭的损失不能进行同比例调整，只有整体侵权或整体不侵权，不存在234.54平方米侵权，其余面积不侵权之说。涉案房屋面积系将近300平方米的商铺，一审判决认定月租金仅为3086元严重偏离市场价格。恒美公司辩称，1、涉案房屋的产权尚不明确，恒美公司并非所有权人，现已将涉案房屋退还给常德市美丽房地产开发有限公司（以下简称美丽公司）。恒美公司不应作为被告参加诉讼，法院应驳回朱泳铭的诉讼请求。2、因恒美公司与美丽公司签订了房屋买卖合同，恒美公司不是本案的侵权人，应属善意第三人，系合法占有；3、租金应从恒美公司与美丽公司签订退房协议之日即2019年3月11日开始计算，美丽公司应当作为第三人参与诉讼。朱泳铭向一审法院起诉请求：恒美公司赔偿经济损失190000元（暂计算至2020年3月29日，最终计算至房屋实际返还之日止）。一审法院认定事实：2012年6月20日，朱光华（朱泳铭之父）受朱泳铭的委托和常德市美景房地产开发有限公司（2013年7月10日更名为美丽公司）签订了两份《常德市商品房预售合同》，约定购买东方美景二期2-02幢裙楼，预测建筑面积分别为62.27平方米、172.27平方米，美丽公司向朱泳铭出具了交纳全部购房款的收据，“开票人”一栏落款为张丽。2013年8月20日，朱泳铭之母杨丽华经柳叶湖市场和质量监督管理所核准，在东方美景二期2-02幢裙楼经营常德柳叶湖旅游度假区泓逸茶楼（以下简称泓逸茶楼），面积200平方米。2013年8月，恒美公司收取该茶楼自2012年6月20日至2014年6月20日的物业费5000元。2016年2月26日杨丽华代朱泳铭将门面租赁给苏新心使用，并与苏新心签订了《门面租赁合同》，租期五年。后苏新心将泓逸茶楼更名为常德柳叶湖旅游度假区泓逸茶餐厅（以下简称泓逸茶餐厅），面积300平方米。因恒美公司与美丽公司于2010年10月1日签订了《商品房预售合同》，恒美公司购买美丽公司开发的东方美景二期2-02幢裙楼一层、二层房，预测建筑面积为298平方米（合同附件《房屋分层分户平面图》中产权面积为234.34平方米）。2017年9月，恒美公司向常德仲裁委员会申请仲裁，要求被申请人美丽公司协助办理常德市东方美景小区2-02栋裙房一层、二层房屋的过户登记手续。2018年6月6日，常德仲裁委员会作出（2017）常仲裁字第1137号《裁决书》：在裁决送达之日起15日，美丽公司将办理房屋初始登记和分户登记的相关资料提交常德市不动产登记中心，协助恒美公司办理东方美景小区2-02栋裙房一层、二层房屋的权属登记手续。2018年7、8月，曹友华从苏新心手中接手了泓逸茶餐厅，接手后将名称改成了美满茶楼（未办理营业执照），并与夏伟石、文柯一起合伙经营该茶楼。2018年9月，恒美公司自称为茶楼的所有权人，故夏伟石与恒美公司签订了一份《门面商铺承包合同》，租期五年。2018年9月18日，朱泳铭与杨丽华在茶楼前主张权利，双方发生争执，民警出警至现场。2018年9月26日，恒美公司依据常德仲裁委员会（2017）常仲裁字第1137号裁决，向二审法院申请执行。朱泳铭不服常德仲裁委员会（2017）常仲裁字第1137号裁决，向二审法院提出书面异议。因常德仲裁委员会作出（2017）常仲裁字第1137号裁决存在恒美公司在仲裁过程中提供的《预售合同》存在美丽公司倒签合同，合同计算房款面积与《房屋分层分户平面图》面积明显不一致等问题以及恒美公司2013年还向朱泳铭收取诉争房屋物业管理费等事实。故2019年3月8日，二审法院作出（2018）湘07执异36号《执行裁定书》裁定：不予执行常德仲裁委员会（2017）常仲裁字第1137号裁决。2019年5月16日，湖南省高级人民法院（以下简称湖南高院）作出（2019）湘执复97号《执行裁定书》裁定：驳回恒美公司的复议申请，维持常德中院（2018）湘07执异36号执行裁定。2019年6月24日，恒美公司与刘杰签订了一份《美满茶楼租赁经营协议》,半年租金为30000元,恒美公司将3层共380平方米的茶楼出租给刘杰。2020年4月1日，刘杰向恒美公司交纳租金60000元。刘杰现已将租赁房屋返还给了恒美公司。朱泳铭因与美丽公司发生商品房买卖纠纷，向常德仲裁委员会申请仲裁。2019年12月5日，常德仲裁委员会作出（2018）常仲裁字第1212号裁决：裁决美丽公司在裁决送达后15日内协助朱泳铭办理位于常德市柳叶湖旅游开发区七里桥东方××期××房的不动产证。2020年5月13日，美丽公司向二审法院申请撤销常德仲裁委员（2018）常仲裁字第1212号裁决，2020年7月1日，二审法院作出（2020）湘07民特26号民事裁定：驳回美丽公司的申请。一审法院认为，朱泳铭与美丽公司签订了《常德市商品房预售合同》，且美丽公司已将预售房屋交付给了朱泳铭作为茶楼经营，朱泳铭暂未办理该房屋的不动产权证，常德仲裁委员会于2019年12月业已作出裁决确认朱泳铭为该诉争房屋的合法买受人，美丽公司应协助朱泳铭办理不动产权证，虽然美丽公司向二审法院申请撤销常德仲裁委员（2018）常仲裁字第1212号裁决，但二审法院已作出（2020）湘07民特26号民事裁定：驳回美丽公司的申请，故朱泳铭为该诉争房屋的合法买受人，朱泳铭从2013年美丽公司将预售房屋交付时开始即为有权占有人。虽然常德仲裁委员会曾作出（2017）常仲裁字第1137号裁决美丽公司协助恒美公司办理不动产权登记手续，但二审法院和湖南高院均裁定不予执行该仲裁裁决，且2019年12月5日，常德仲裁委员对诉争房屋重新作出裁决美丽公司协助朱泳铭办理不动产权证，二审法院驳回了美丽公司申请撤销该裁决的申请，故对于诉争房屋，恒美公司为无权占有人。恒美公司作为无权占有人，其占有、使用并出租诉争房屋，给朱泳铭了造成损失，鉴于朱泳铭对于其经济损失尚未作出鉴定，比照恒美公司与刘杰签订的《美满茶楼租赁经营协议》,半年租金30000元，面积380平方米，一审法院酌定朱泳铭的每月经济损失为3086元［30000元×（62.27＋172.27）÷（6×380）］。恒美公司在2018年9月即以自己的名义实施占有，并出租，在2018年9月18日，朱泳铭和恒美公司发生争执，可以确定自2018年9月18日之日起恒美公司一直在侵犯朱泳铭的合法权益，故对于朱泳铭要求恒美公司自2018年9月18日之日起至恒美公司返还位于常德市柳叶湖旅游度假区七里桥东方××期××幢裙楼（预测建筑面积分别为62.27平方米、172.27平方米）之日止按每月3086元的标准计算赔偿经济损失的诉讼请求，予以支持。对于朱泳铭其他诉讼请求，因无相关证据佐证，不予支持。综上，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条，《中华人民共和国物权法》第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、常德市恒美物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向朱泳铭支付67892元，并赔偿经济损失（自2020年7月18日之日起至常德市恒美物业服务有限公司返还位于常德市柳叶湖旅游度假区七里桥东方××期××幢裙楼之日止按每月3086元的标准计算）；二、驳回朱泳铭其他诉讼请求。案件受理费4100元，减半收取2050元，由朱泳铭负担1025元，常德市恒美物业服务有限公司负担1025元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了质证。二审中，恒美公司提交了如下证据：退房协议1份，拟证明恒美公司已于2019年3月11日将涉案房屋退还给美丽公司。本院认为，恒美公司于2019年6月24日与刘杰签订了《美满茶楼租赁经营协议》并收取了租金，说明恒美公司并未于2019年3月11日将涉案房屋退还给美丽公司，故本院对该份证据不予采信。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：2014年8月29日，常德市规划局柳叶湖分局核发《建设工程规划验收合格单》，该合格单载明涉案房屋总面积为293.24平方米，层数为二层。常德仲裁委员作出的（2018）常仲裁字第1212号裁决书认定，《常德市商品房预售合同》房屋总面积是234.54（62.27+172.27）平方米和《建设工程规划验收合格单》房屋面积293.24平方米存在误差，美丽公司对超出面积的合法权益可以向朱泳铭另行主张权利。2018年9月18日，夏伟石向公安机关陈述，2018年9月10日和恒美公司签订了《门面商铺承包合同》。恒美公司与刘杰在签订的《美满茶楼租赁经营协议》中约定，刘杰预交半年租赁费30000元，自2019年10月1日开始计算租赁费。刘杰每月给予恒美公司5000元消费签单权，合作期限为5年。朱泳铭在二审中明确，损失从2018年9月1日计算到2020年3月29日止，共计19个月。对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：恒美公司是否应当向朱泳铭赔偿损失190000元。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条规定：“侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。”朱泳铭系涉案房屋的合法买受人，恒美公司侵占涉案房屋并出租收取租金，在本案中可按恒美公司实际出租的价格确定涉案房屋被侵占的损失。根据恒美公司与刘杰于2019年6月24日签订的《美满茶楼租赁经营协议》可知，恒美公司与刘杰虽约定半年租赁费为30000元，但刘杰每月给予恒美公司5000元消费签单权，故本案中恒美公司出租涉案房屋实际收取的租金应为每月10000元，一审判决仅按半年租赁费30000元计算朱泳铭的损失不当，本院予以纠正。朱泳铭认为一审判决认定每月经济损失为3086元明显过低的上诉理由成立。关于涉案房屋的面积，因常德市规划局柳叶湖分局于2014年8月29日核发了《建设工程规划验收合格单》，该合格单载明涉案房屋总面积为293.24平方米，层数为二层。常德仲裁委员作出的（2018）常仲裁字第1212号裁决书亦认定，《常德市商品房预售合同》房屋总面积是234.54（62.27+172.27）平方米和《建设工程规划验收合格单》房屋面积293.24平方米存在误差，美丽公司对超出面积的合法权益可以向朱泳铭另行主张权利。故本案涉案房屋的面积应认定为293.24平方米，且涉案房屋系不能分割的整体，一审判决按234.54平方米计算朱泳铭的损失不当，本院予以纠正。朱泳铭认为涉案房屋为两层，建筑面积共计293.24平方米的上诉理由成立。2018年9月18日，夏伟石向公安机关陈述，2018年9月10日和恒美公司签订了《门面商铺承包合同》，故朱泳铭的损失应从2018年9月10日开始计算。朱泳铭一审的诉讼请求为：恒美公司赔偿经济损失190000元（从2018年9月1日起暂计算至2020年3月29日，最终计算至房屋实际返还之日止），在二审中明确为：恒美公司赔偿朱泳铭从2018年9月1日起至2020年3月29日止共计19个月的经济损失190000元，故朱泳铭的损失在本案中应计算至2020年3月29日止，一审判决恒美公司赔偿2020年3月29日之后至涉案房屋返还之日止的损失不当。根据恒美公司侵占涉案房屋的时间及所获取的租金，恒美公司应按每月10000元的标准，赔偿朱泳铭2018年9月10日至2020年3月29日的损失186667元（10000元÷30天×20天+10000元×18个月）。朱泳铭请求恒美公司赔偿经济损失190000元的上诉请求，本院予以部分支持。综上所述，上诉人朱泳铭的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省常德市武陵区人民法院（2020）湘0702民初1289号民事判决；二、常德市恒美物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内向朱泳铭赔偿损失186667元；三、驳回朱泳铭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4100元，减半收取2050元，由常德市恒美物业服务有限公司负担2014元，由朱泳铭负担36元；二审案件受理费4100元，由常德市恒美物业服务有限公司负担4028元，由朱泳铭负担72元。本判决为终审判决。审判长 于   前   军审判员 蒋晓玲审判员涂江波二〇二〇年十一月十九日法官助理杨炎书记员陈琳附本案引用法律条文《中华人民共和国物权法》第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。《中华人民共和国侵权责任法》第十九条侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。