江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10016号上诉人（原审原告，原审反诉被告）：苏州市房地产市场和交易管理中心，住所地苏州市锦帆路**。法定代表人：富强，主任。委托诉讼代理人：周弦，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊坚，江苏致邦（苏州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告，原审反诉原告）：陶文娟。委托诉讼代理人：金嫄雅，江苏诚鑫律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡建伟，江苏诚鑫律师事务所律师。上诉人苏州市房地产市场和交易管理中心（以下简称房地产中心）因与被上诉人陶文娟房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2020)苏0508民初3722号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。房地产中心上诉请求：1.撤销原审判决并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.本案的上诉费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清，上诉人对租赁合同的提前解除不存在任何责任。1、一审法院在判决中认定“考虑到房地产中心对陶文娟2020年3月提出的租金减免申请未能及时给予明确回复且在此情形下催缴后续租金，该行为一定程度超出必要限度，对租赁合同的提前解除也有一定责任”，但房地产中心已告知被上诉人依据相关政策可以提交租金减免的申请。事实上，正因管理方告知了陶文娟，陶文娟才知道根据政策可以写申请要求租金减免。2.案涉房屋租金具体减免多少的批示以及减免后是退款还是直接抵扣下期租金，需提交上级有关部门审核并提交财政后才能确定，所有申请租金减免的承租户均需经过该程序。目前仍有几十户租户在走程序，但未有人因此要求提前解除合同。上诉人按规定的时间催缴下一期的租金，只是按流程进行，被上诉人应该明白交租和退租(或抵扣租金)是两回事，二者并不矛盾。因此，上诉人催缴租金是履责行为，并未在“一定程度”上超过“必要限度”，不存在“一定责任”。3.上诉人于2020年4月13日向被上诉人送达《催缴函》，案涉房屋的管理方在向被上诉人催缴租金时，曾明确告知对方，他们只是在按程序进行催缴，这与租金减免以及合同解除是两回事，租金减免及解除合同事宜由上级相关部门进行审核。被上诉人在庭审陈述中也表明，之所以解除合司的是因旅游业没有恢复，商圈没有生意，经营困难。因此，提前解除合同的根本原因是被上诉人的自行考量。二、被上诉人交纳的履约保证金5万元是交至苏州市泰和拍卖行有限公司，该单位又将该保证金转入了苏州产权交易所(苏州技术产权交易所)，故该保证金并不在苏州市房地产市场和交易管理中心的账号上。因此，上诉人无法直接向被上诉人退还履约保证金，如需退还，上诉人只能承担协助退还的义务。陶文娟辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。事实和理由：被上诉人需提交上级有关部门审查确定的上诉理由不能成立。1.2020年的2月租金免收，3月、4月租金减半的政策是明确的，但上诉人在被上诉人提出要求减免租金的请求以后，迟迟未予答复。因此，被上诉人提出了解除合同的请求，该请求亦得到了上诉人的认可，双方据此办理了交接手续。2.2020年的4月14日上诉人向被上诉人送达《催缴函》，在催交函上所涉租金仍为合同约定租金，而非减免以后的租金，这表明了上诉人实际上是拒绝了被上诉人要求减免租金的请求。房地产中心向一审法院起诉请求：1.判令陶文娟因提前解除房屋租赁合同等违约行为，原交付的履约保证金4.5万元归原告所有；2.判令陶文娟因解除房屋租赁合同承担两个月租金金额的赔偿金3万元;3.判令陶文娟支付2020年4月14日至2020年4月24日的占场费5000元;4.本案诉讼费用由陶文娟承担。陶文娟向一审法院提起反诉请求：1.判令房地产中心退还保证金45000元；2.房地产中心退还疫情期间免除三个月租金45000元；3.房地产中心赔偿因违章搭建造成反诉人利益损失180000元；4.案件受理费由房地产中心承担。一审审理中，陶文娟变更第2项诉请金额为30000元并撤回第3项诉讼请求。一审法院认定事实：苏州市东北街168号c组1-9室房屋（建筑面积254平方米）不动产权属系房地产中心所有。2018年3月3日，经公开拍租，房地产中心（甲方、出租人）与陶文娟（乙方、承租人）签订房屋租赁合同，约定乙方向甲方承租苏州市东北街168号c组1-9-125室房屋(面积60.2平方米，以下简称“案涉房屋”)用于经营丝绸、旅游工艺品，租期2018年4月14日至2020年12月31日，年租金18万元，租金先付后用，一年一付，逾期支付租金违约金按100元/天计算，履约保证金45000元在租期届满房屋交还且无房屋毁损或欠费情况下由甲方无息退还。租期内如因特殊情况需终止合同，应提前30日通知对方并承担相当于两个月租金的违约金；租期届满或提前终止合同起1日内乙方将房屋交还甲方，逾期按每日500元支付占场费。合同签订后，房地产中心依约将案涉交付给陶文娟；陶文娟支付履约保证金45000元。租期内，陶文娟已按约支付租金至2020年4月13日。2020年3月2日，陶文娟向房地产中心书面申请，因新冠××影响，请求按苏州市政府相关政策减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。2020年4月13日，陶文娟向房地产中心书面申请，称因疫情影响，旅游业难以恢复正常，请求自2020年4月14日起解除双方签订的房屋租赁合同，因系不可抗力所致，故请求不再扣除违约金，退还保证金并按国家规定，减免2020年2月租金，减半收取2020年3月、4月租金。2020年4月14日，房地产中心向陶文娟催缴下一年度（2020年4月14日至12月31日）租金128000元。2020年4月24日，房地产中心与陶文娟就提前解除合同达成合意，双方办理了案涉房屋交接手续。一审审理中，房地产中心陈述称，2020年3月2日至4月13日期间确未就陶文娟申请的减免租金事宜明确作出答复，因减免租金尚需提交上级部门进行审核；2020年4月14日催交租金系按程序催交。其对陶文娟主张苏州市政府出台的国有资产出租减免2020年2月租金、减半收取2020年3月、4月租金的政策不持异议，但认为此系针对继续履行合同的情形，而陶文娟现已提前解除合同，故不再适用该优惠政策。截至目前，案涉房屋仍空关，存在空置损失。一审审理中，陶文娟陈述称，案涉房屋系苏州拙政园东出口的园外苑商圈商铺，主要经营旅游工艺品，受疫情影响严重。2020年4月13日系在房地产中心迟迟不对减免租金进行答复且催交下一期租金的情形下提出解除合同，且房地产中心亦拖延10日才与其办理房屋交接手续。以上事实，由房地产中心提交的不动产权属证书、租赁合同、催款函、陶文娟提交的租金减免申请、微信沟通记录及双方当事人庭审陈述等证据在卷佐证。一审法院认为，房地产中心与陶文娟签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。案涉房屋租赁合同履行过程中，因受疫情影响，江苏省人民政府自2020年1月24日就新型冠状病毒××疫情启动公共卫生事件一级响应，苏州市人民政府亦就国有资产出租房屋出台相应优惠政策，其目的系引导出租人、承租人共克时坚，分担因疫情不利影响给承租人产生的损失。陶文娟承租案涉房屋在园林商圈经营旅游工艺品，在2020年1月底至3月期间受本次疫情影响较为严重，其在2020年3月初按苏州市人民政府的相关政策向房地产中心提出减免租金申请，该申请符合本市相关政策精神，虽其后续提出解除合同，然疫情期间租金减免的政策主旨系弥补承租人在上述期间的租金成本损失，在陶文娟确存上述损失的情形下，一审法院支持其要求房地产中心退还租金的诉讼请求，其中2020年2月租金免收、3月租金减半、4月实际租期（13日）租金减半，合计25750元。关于合同解除。2020年4月初本市疫情已有所缓解，陶文娟亦自述案涉房屋旁的园林已恢复开园，虽尚有限流措施，但应认定疫情及防控措施系导致合同履行存在一定的困难，但其影响程度有别于不可抗力；其主张以疫情影响属不可抗力为由解除合同，缺乏法律依据，故一审法院认定陶文娟在租期内单方提前解除合同，构成违约；考虑到房地产中心对陶文娟2020年3月提出的租金减免申请未能及时给予明确回复且在此情形下催缴后续租金，该行为一定程度超出必要限度，对租赁合同的提前解除也有一定责任，故一审法院酌情对房地产中心主张陶文娟承担提前解除合同违约金按1.5个月租金标准支持，计22500元；房地产中心主张没收履约保证金45000元的诉请，缺乏法律依据，一审法院不予支持，该保证金应退还陶文娟。至于房地产中心主张的占场费，根据陶文娟举证，其在2020年4月13日已提出解约申请，双方在2020年4月24日完成交接手续，结合房地产中心在起诉状中亦认可处理解约申请需要一定工作时间，一审法院认为上述期间有别于陶文娟在解除房屋租赁合同后恶意占用房屋之情形，故对房地产中心主张的占场费用5000元，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：一、陶文娟支付苏州市房地产市场和交易管理中心违约金22500元；二、苏州市房地产市场和交易管理中心退还陶文娟履约保证金45000元、租金25750元，合计70750元。三、驳回苏州市房地产市场和交易管理中心的其他诉讼请求。二审中，房地产中心与陶文娟均未向本院提交新证据。本院另查明：1.2020年4月13日陶文娟向房地产中心发出《申请报告》，提出新冠××疫情爆发以来，严重冲击了旅游业，其店铺经营状况惨淡，故其希望房地产中心自2020年4月14日与其解除合同，不再扣除违约金，归还保证金并返还二月份的减免租金及三、四月份的减半租金；2.微信聊天记录显示,2020年3月初，“保障房资产管理”微信号曾向承租户通知过申请减免租金的事宜。以上事实，由《申请报告》、微信聊天记录予以佐证。本院二审经审理查明的其他事实与一审法院一致。本院认为，房地产中心与陶文娟签订的涉案房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案中，涉案房屋登记在事业单位名下，房屋性质属于商铺且位于旅游景点附近，陶文娟承租房屋的用途系经营丝绸、旅游工艺品。因此次疫情及疫情防控措施影响，陶文娟承租涉案房屋出现经营困难，故陶文娟请求房地产中心按照苏州市人民政府出台的相关政策免收2020年2月租金以及减半收取后续3月、4月租金符合法律规定，一审法院予以支持并无不当。但在2020年4月份后本市疫情已有所缓解，涉案房屋附近的旅游景点已经恢复开放，此次疫情及疫情防控措施虽然导致陶文娟履行涉案租赁合同存在困难但并未导致合同目的无法实现的程度，故一审法院认定陶文娟在租期内单方提出解除合同构成违约正确。虽然双方已经办理了房屋返还交接手续，但合同解除后并不影响违约方仍应承担其相应的违约责任。关于合同解除后的违约责任承担问题，本院认为，根据《房屋租赁合同》第六条的约定，乙方提前解约须支付2个月金额的赔偿金。但考虑到本案中，陶文娟承租房屋的用途系经营丝绸、旅游工艺品，其经营受疫情影响较大。此外，案涉《房屋租赁合同》在解除之时已履行了近四分之三的租期。因此，从疫情影响和合同履行情况两个角度考量，一审法院酌定合同解除后陶文娟应向房地产中心赔偿1.5个月租金较为合理，本院对此不再调整。关于房地产中心是否应当直接退还5万元履约保证金的问题，本院认为，涉案《房屋租赁合同》第四条约定“租赁期满乙方将本房屋交还给甲方并有甲方检查验收，在本房屋无毁损、乙方业务欠缴水电费及房租的情况下，由甲方将履约保证金退还给乙方”。据此，在双方解除合同之后，且一审法院已对陶文娟应承担的违约责任予以认定的情况下，根据上述条款的约定，房地产中心应直接将履约保证金退还给陶文娟。综上所述，房地产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1800元，由苏州市房地产市场和交易管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 员 黄源榕二〇二〇年十一月二十七日法官助理 孟 涛书 记 员 徐 韬