四川省广元市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川08民终1165号 上诉人（原审原告）：侯力蘋，女，1991年4月23日出生，汉族，住四川省广元市利州区，系四川省广元市利州区检察院职工。x 委托诉讼代理人：李琦，系上诉人之夫。 上诉人（原审被告）:广元空港房地产开发有限公司，住所地：四川省广元市利州区东坝办事处万源新区xxxxx，统一社会信用代码9151080xxxxxxxxxxx。 法定代表人：胡卫东，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：刘钟，四川经川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周宇峰，该公司客服部经理。 上诉人侯力蘋因与上诉人广元空港房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省广元市利州区人民法院（2019）川0802民初6526号民事判决向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 侯力蘋上诉请求：撤销原审判决第一项，改判广元空港房地产开发有限公司以578864元为基数，按年利率4.75标准向侯力蘋支付2018年1月14日至2019年1月31日期间的逾期办证违约金，并以578864元为基数，按每日万分之三标准向侯力蘋支付自2019年2月1日起至广元空港房地产开发有限公司向侯力蘋交付不动产权证之日止的逾期办证违约金；本案一、二审诉讼费用由广元空港房地产开发有限公司承担。理由：一、原审法院认定事实错误。广元空港房地产开发有限公司出具的《承诺书》中载明未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产权证的违约金支付期限是自2019年2月1日起至领取不动产权证日止，而非一审判决认定的截止至办理产权转移登记之日。二、原审法院适用法律错误。依据《合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条规定，原审法院未经当事人申请，径行依职权调低违约金标准，于法无据。 广元空港房地产开发有限公司答辩称，一审判决认定事实适用法律均没有问题，应当予以维持，上诉人认为我方没有说明调整违约金的问题，在一审庭审笔录中有提到希望法院调整违约金。 广元空港房地产开发有限公司上诉请求：撤销原审判决第二、三项，改判只向侯力蘋支付2019年2月1日至2019年8月20日日物业费；一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由：原审法院认定事实错误。上诉人不应向被上诉人赔偿2019年8月20日之后的物业费。不动产权登记证书2019年8月20日办理后，因侯力蘋提起诉讼导致广元空港房地产开发有限公司未将不动产权证书交付给侯力蘋。根据《住房公积金委托贷款担保借款合同》第九条9.8的约定，侯力蘋自己遗失了预告登记证明的保管单，后广元空港房地产开发有限公司经多方协调银行和不动产登记机构采取转本位登记的方式办理了侯力蘋的不动产登记证书及抵押登记手续。 侯力蘋答辩称，1、一审判决针对物业费的审理事实明确，证据充分，房地产公司在承诺书第2条明确了在2019年1月31日之前拿不到产权证之后的物业费公司承担；先公司至今仍未提交产权证，故一审判决向候力蘋支付后面的物业费一审判决正确，应当维持；2、针对房地产提到的事实与理由部分，候力蘋主张房地产承担违约责任，是行使合法诉权，起诉被上诉人无任何过错，被上诉人以此为由认为是我起诉导致无法交付没有任何事实依据，起诉行为不会阻碍被上诉人交付，在双方签订购房合同时，上诉人将全部手续交付给被上诉人相关预告登记，产权登记应当由被上诉人代管，被上诉人从未交付过预告登记证明保管单也没有告知该保管单是办理产权的必要材料，因此不能以此为由免除责任，综上，请求驳回被上诉人的诉请。 侯力蘋向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告逾期办理房屋产权登记的违约金61152.00元（其中2017年12月23日至2019年1月31日期间违约金以578864元为基数，按年利率4.75%计算，为30433.00元；之后违约金以578864.00元为基数，按每日万分之三标准自2019年2月1日起计算至房屋产权证书交付给原告之日止，暂计至2019年8月5日为32300.00元）；2、被告支付原告自2019年2月1日至2019年9月30日期间自行交纳的物业管理费1459.36元；3、被告承担原告自2019年10月1日起至房屋产权证书交付原告期间的物业管理费；4、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告当庭变更诉请第2项为：“被告支付原告自2019年2月1日至2020年2月29日期间自行交纳的物业管理费2371.46元”；第3项诉请为：“被告承担原告自2020年3月1日起至房屋产权证书交付原告期间的物业管理费”。 一审法院认定的案件事实：2016年4月28日，原告向被告支付购买天悦府商品房定金10000.00元。 2016年5月13日，原、被告签订《商品房买卖合同》（现售）及《天悦府商品房买卖合同补充协议》约定被告将其开发修建的位于广元市利州区住房一套以578864.00元的价格出售给原告（套内面积101.08平方米、公摊面积20.53平方米）。该合同对付款方式、交房时间、办理房屋产权登记证、违约责任等方面均作了明确约定。 根据该合同约定，被告应当在2016年8月20日前向原告交付该商品房，代原告办理房屋转移登记手续，并在商品房交付后540日内办妥房屋所有权登记；原告应在协议约定或被告通知的时间内提供办理房地产权属证书所需的资料及缴纳相关税费；被告逾期办证则每年按已付房款的0.1%向原告支付违约金；原告逾期交税费，逾期提交办证所需要资料，则每天200.00元向被告支付违约金。 2016年5月13日，原告向被告转帐支付商品房首付款268864.00元。被告于该日向原告出具收款收据一份，确认收到原告已支付商品房首付款278864.00元（含购房定金10000.00元）。2016年7月5日，原告与中国农业银行股份有限公司广元利州支行签订《住房公积金委托贷款担保借款合同》办理银行按揭贷款300000.00元向被告支付了下余商品房尾款。 2016年7月21日，原、被告形成《广元空港房地产开发有限公司代收代缴费用》清单一份，确认原告共计向被告支付各种代收办证费用共计11167.90元（含产权登记费、抵押登记手续费、贴花税、土地证工本费、维修基金、土地证抵押工本费）。 2016年7月22日，原、被告办理了房屋交接手续，并填写了《天悦府交房登记表》，该表的第三项“物管公司权证办理资料及业主入住资料已收集、业主信息已登记”内容处，载明为“未交”。 2018年10月18日，被告作出《承诺书》，并在天悦府物业服务公示牌张贴。该《承诺书》内容如下：“应广元天悦府业主要求，关于小区不动产证办理业主提出的相关问题，我公司现承诺如下：一、关于不动产办理时限我公司承诺:2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，并发放给业主。对于分户产权证的办理情况，自公告之日起，我公司每半个月会在业主群通过物业公司进行发布和通报。二、违约责任承担1、承担物业费。如果在2019年1月31日前拿不到不动产证，之后的物业费由我公司承担，直至交付不动产证之日止；2019年1月31日前的物业费还是由业主支付。2、承担延期办理不动产证的违约金。若未在2019年1月31日前办理完小区所有不动产证，我公司自2019年2月1日起至领不动产证日止，每日以房款总额的万分之三支付违约金，每月支付一次。2019年1月31日前的违约金，于2019年1月31日前按购房合同约定支付业主。3、如因部分业主自身原因或手续不齐导致不能如期办理不动产权证，不在此承诺范围内。三、对于已支付首付款，但因房产商手续不全、未办理贷款的业主，我公司在2019年1月30日前办完房产证、公积金放款后交房。” 2018年10月19日，被告作出《关于办理不动产证的通知》通知要求各位业主在同年10月24日前提供办理不动产证的各项资料，过期不提供者导致产权证办理延期的业主不在2018年10月18日的承诺范围内。 同时查明，1、2016年7月22日，原告向被告支付垃圾处置费42.00元；2、原告已向被告支付2019年1月1日至2020年2月29日期间电梯住宅物业费共计2554.00元（其中2019年2月1日至2020年2月29日期间的电梯住宅物业费为2372.00元）；3、一审庭审中，原、被告一致确认案涉房屋产权证办理截止时间为2018年1月13日。4、被告一审庭审中称案涉房屋抵押手续由其公司统一进行代为办理，并认可原告在接收房屋时已向被告交纳了除“房屋预告抵押证明保管单”以外的全部资料；同时房屋预告抵押证明已办理，因预告抵押证明保管单未提交至不动产登记中心，致案涉房屋未办理房屋产权证书。5、原告一审庭审中向被告提问“交房时，你方是否向我方告知办证需要提供抵押预告证明的保管单？”，被告答“没有”。 另，1、四川省广元市昭化区人民法院（2019）川0811民初1333号类案生效民事判决书确认被告应按其于2018年10月18日在天悦府物业服务公示牌张贴的《承诺书》内容履行义务，否则应按承诺内容承担责任。2、一审法院依职权向广元市不动产登记中心查询确认，案涉房屋已于2019年8月20日办理了房屋产权转移登记。 一审法院认为，合法有效的合同应受法律保护。本案原、被告签订的《商品房买卖合同（现售）》、《天悦府商品房买卖合同补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，应为合法有效。 焦点一、被告逾期办证是否系原告未及时提交相关材料所致，被告是否应承担违约责任；二、被告承担违约责任的组成。一、关于被告逾期办证是否系原告未及时提交相关材料所致，被告是否应承担违约责任的问题。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同（现售）》、《天悦府商品房买卖合同补充协议》的内容以及双方在庭审中一致的认可，办理案涉房屋产权转移登记的时间截止期为2018年1月13日，而实际房屋产权的转移登记时间为2019年8月20日。 原告起诉主张被告支付逾期办证违约金，被告抗辩逾期未办证的原因系原告未及时提交“抵押登记保管单”材料所致。通过一审庭审查明的事实，被告认可办理案涉房屋的抵押登记由其公司代为统一办理，且原告亦向被告交纳了由被告代收的办理房屋权属登记、抵押登记等相关手续费用；被告在庭审中陈述其在交房时未告知原告办证需提供抵押登记保管单；从被告举证的“办理产权业主须提交的材料”清单照片上亦不能反映抵押登记保管单应由原告提供；被告庭审中虽称“办理房屋产权证需要提供‘抵押登记保管单’材料，且原告至2019年12月13日庭审时未能提供该材料导致无法办证”，但通过一审法院在不动产登记中心查询得知，案涉房屋已于2019年8月20日办理了房屋产权转移登记。被告逾期办证并非原告未及时提交相关材料所致，被告应按合同约定承担逾期办证的违约责任。 二、关于被告承担违约责任的组成问题。 经人民法院生效民事判决书确认被告应按2018年10月18日其在天悦府物业服务公示牌张贴的《承诺书》内容履行义务，故被告应按该《承诺书》内容承担违约责任。根据《承诺书》中的第二条第1、2项约定内容，被告至今未为原告办理不动产产权登记，被告应当按照此条款自行承担物业费及承担延期办证的违约金。对于原告主张“被告支付原告2019年2月1日至2020年2月29日期间的物业费2371.46元”的请求予以支持。对于原告主张“被告承担原告自2020年3月1日起至房屋产权证书交付原告期间的物业管理费”的请求有被告“如果……直至交付不动产证之日止”的承诺，案涉房产证在本案庭审时实际已办理，而被告在庭审中却未确认此事实，且怠于向原告交付该房产证，故该项诉请一审法院亦予以支持。 对于原告主张“被告承担逾期办证的违约金”请求，自2018年1月14日至2019年1月31日期间的违约金，被告应按购房合同约定的已付房款0.1%/年计算，即578.87元（578864.00元×0.1%×1年）；自2019年2月1日起至办理房产证之日（即2019年8月20日）期间的违约金，虽承诺书载明按房款总额的日万分之三计算，但该日万分之三经换算后为年利率10.95%，而违约金制度系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而不是旨在严厉惩罚违约方，且被告于2016年7月22日已将房屋交付给原告居住使用，对于本案逾期办证的违约金，一审法院酌定按照日万分之一计算，即此间违约金应为11577.28元（578864.00元×200天×1/10000）。故逾期办证违约金总额为12156.15元（578.87元+11577.28元）。 一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款规定，判决：一、被告广元空港房地产开发有限公司向原告侯力蘋支付逾期办证违约金12156.15元；二、被告广元空港房地产开发有限公司向原告侯力蘋赔偿物业服务费2371.46元；（上述一、二项限被告广元空港房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内履行）三、被告广元空港房地产开发有限公司自行承担原告侯力蘋自2020年3月1日起至房屋产权证书交付给原告侯力蘋之日止的物业服务费。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审查明的案件事实与一审法院认定的案件事实一致，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，双方当事人对延期办证的违约金约定很清楚，上诉人侯力蘋以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加，应当以违约造成的损失确定违约金数额，但其在一、二审法院均未出具因广元空港房地产开发有限公司迟延办证造成损失的证据，也没有提出该约定违法或者不予认可的依据和理由。一审法院按照约定确认2018年1月14日至2019年1月31日期间的违约金并无不妥。 关于2019年2月1日起至2019年8月20日期间的违约金的问题。虽广元空港房地产开发有限公司承诺书载明按房款总额的日万分之三计算，但一审法院已经将此期间的涉案房屋的物业管理费判由广元空港房地产开发有限公司承担，且案涉房屋已于2019年8月20日办理了房屋产权转移登记；被告于2016年7月22日已将房屋交付给上诉人侯力蘋居住使用；对于该段逾期办证的违约金，一审法院酌定按照日万分之一计算妥当，上诉人侯力蘋要求广元空港房地产开发有限公司按照承诺重复承担违约损失的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于广元空港房地产开发有限公司上诉要求只向侯力蘋支付2019年2月1日至2019年8月20日日物业费的问题。虽然案涉房屋已于2019年8月20日办理了房屋产权转移登记，但广元空港房地产开发有限公司一直未向侯力蘋移交相关不动产所有权证，在二审期间即2020年11月3日才向侯力蘋移交相关不动产所有权证。按照其承诺应当承担相关物业费用。 综上所述，二上诉人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2810元，由上诉人侯力蘋负担1405元；由上诉人广元空港房地产开发有限公司负担1405元。 本判决为终审判决。 审判长  夏茂中 审判员  吕 晶 审判员  徐小雁 二〇二〇年十一月二十日 书记员  黄 琴