江西省景德镇市昌江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0202民初1255号 原告（反诉被告）:陶立华，男，汉族，1978年8月17日出生，住江西省景德镇市昌江区。 委托诉讼代理人：戴敏，江西诚景律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴嘉成，江西晨天律师事务所律师。 被告（反诉原告）:中国邮政集团有限公司景德镇市分公司，住所地江西省景德镇市昌江区迎宾大道中段，统一社会信用代码:91360200705625764N。 负责人:金晓强。 委托诉讼代理人：涂相宾，系该公司员工。 委托诉讼代理人：李俊，江西泰方律师事务所律师。 原告陶立华诉被告中国邮政集团有限公司景德镇市分公司合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行审理。本案在审理过程中，被告中国邮政集团有限公司景德镇市分公司提出反诉，本院将本诉与反诉合并进行了审理。原告（反诉被告）陶立华及其委托诉讼代理人吴嘉成、戴敏，被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司景德镇市分公司委托诉讼代理人李俊、涂相宾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陶立华在本诉中向本院提出如下诉讼请求：一、请求判令撤销原告与被告之前签订的景德镇市珠山区珠山中路31号Ａ1标段店铺承租权竞拍协议（成交确认书）；二、判令被告返还原告支付的竞标保证金和履约保证金（押金）共计265500元整及利息至实际债务清偿时止（利息以265500为本金，按中国人民银行同期同种类贷款年利率4.35％计算，从2020年1月16日暂计至2020年6月15日为4812.2元）；三、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月13日，被告就位于景德镇市珠山区商铺进行公开招租，原告作为竞拍者参与其中Ａ1标段店铺的承租权竞拍，并向被告支付了竞拍保证金5万元整，随后原告竞拍得被告的Ａ1标段店铺的承租权，被告要求原告支付履约保证金215500元，原告于2020年1月16日向被告支付了全额履约保证金。2019年12月20日，被告组织众多竞拍者参与竞拍标的现场踏勘，原告和其他竞拍者在被告组织的现场踏勘时，发现被告对外公告发布的Ａ1标段店铺现场实际的结构及面积与被告招标文件所载明的内容不一致，原告等竞拍者们当场即向被告提出异议，被告在当时未立即答复原告等竞拍者的疑问和解决办法，但称能够解决该问题。原告基于对被告的信任，在后续的竞拍成功后即缴纳了全额履约保证金后，但原告一直未得到被告关于Ａ1标段实际情况不符的解决办法。原告多次以呈递申请报告和当面协商等方式要求被告解决问题，但被告均未有实际处理结果。故此原告诉至本院，要求判如所请。 被告中国邮政集团有限公司景德镇市分公司对本诉辩称，被告认为原告的诉请无法律和事实依据，请驳回原告的诉请。原告诉称需要解除成交确认书的理由是招标的面积与实际面积不符，但是根据被告方公开招租的公告其中的第10条第五款规定，在2019.12.20日被告方进行了现场勘查也签署了房屋租赁现场勘查表并且有原告方的签字手印，故原告的诉请无事实和法律依据，应予驳回。 被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司景德镇市分公司提出反诉诉讼请求：1、请求法院判决被反诉人依法履行《房产招租成交确认书》中确认的与反诉人签署房屋租赁合同的义务；2、判决被反诉人承担因其违约不签订租赁合同行为给反诉人造成的财产损失每月88507元人民币，直至被反诉人与反诉人签署房屋租赁合同之日为止；3、判决被反诉人支付反诉人截止到提起反诉之日损失共计442535元人民币（从2月14日起至9月14日止共计7个月，减免2个月还应支付5个月租金，2月14日为签收确认书后20个工作日届满之日）；4、判决本案反诉费用由被反诉人承担。事实和理由:2019年12月13日，反诉人就位于景德镇市珠山区商铺进行公开招租，其中《招租公告》第五项第一条约定:投标人须一次性书面对拟租赁的标的物进行报价，当场开标后不得更改和撤回。被反诉人于2019年12月18日递交了竞租申请书并支付了竞拍保证金5万元人民币，其在申请书中做出如下承诺:（1）竞租成交后，不以对拍租文件及拍租标的有不明或者误解为由提出任何异议或违约;（2）我方将签署《成交确认书》等文件，并依约支付标的价款、履约保证金和签署《租赁合同》等义务。否则愿意接受违约处罚，承担由此产生的一切后果。在2019年12月20日举行的公开招租活动中，被反诉人最终被确认为招标成交人，反诉人根据2020年1月15日签订的《房屋招租成交确认书》的约定，于1月16日依约补缴了履约保证金215500元人民币。同时，根据《成交确认书》的约定，被反诉人应当在收到确认书后20个工作日内与反诉人签订《房屋租赁合同》，但经反诉人多次催告，被反诉人至今都未履行签订租赁合同的义务，导致反诉人房屋长时间空置，给其造成巨大间经济损失。根据约定，2020年2月14日为被反诉人履行签订租赁合同义务的期限届满日，《房产招租补缴履约保证金确认书》中约定每月租金为88507元，故因被反诉人违约行为给反诉人造成的损失应为2020年2月14日至今的租金费用，减免2个月之后为442535元。根据以上事实、双方约定以及《招标投标法》、《合同法》和《民事诉讼法》之规定，被反诉人的行为已构成违约，给反诉人造成严重的经济损失，为维护反诉人的合法权益，特向贵院提起反诉，望贵院依法查清事实，判如所请。 原告（反诉被告）陶立华对反诉辩称:反诉原告要求反诉被告履行成交确认书确认的双方签署租赁合同义务没有法律依据，反诉原告在与反诉被告缔约过程中存在重大过错，导致反诉被告无法继续正常承租店铺，反诉被告多次要求反诉原告解决问题，但反诉原告均未给予任何答复，问题发生后也从未向反诉被告发出要求签约的请求。因此，反诉被告基于反诉原告违约而享有法定解除权利。反诉被告不存在不与反诉原告签署合同的违约行为，反诉原告要求反诉被告承担租赁物每月的财产损失于法无据。其在获得租赁物承租权之后，与反诉原告反复积极磋商，试图解决双方存在的矛盾争议，但反诉原告态度消极、怠于履行其作为招标人的义务，对于双方需解决的问题均以无权限处置或集体过会讨论等理由推诿，从未给予反诉被告正面的和书面的回应，不签署正式租赁合同的过错在于反诉原告自身。 其次，对于反诉原告所谓的租赁物财产损失，实属无中生有。理由如下:1、根据反诉被告证据材料中的招标公告中竞租成交人在收到成交确认书后，未按规定时间缴纳租房押金或未在招租有效期内签订合同的，竞租保证金将不予退还。以及成交确认书中20个工作日内签订《房屋出租合同》。若逾期则视为投标人放弃承租资格，其投标保证金不予返还。等内容可知，双方在签署合同之前的缔约过程中约定了反诉原告违约不签署正式租赁合同，则视为弃租并没收其已经交纳的2万元的竞标保证金，双方对于所谓的财产损失没有任何约定。2、反诉原告要求从2月14日起算至提起反诉之日的租金损失，没有事实依据。反诉原告在2月14日没有达到交付租赁物的条件，租赁物当时的内部物品设施和原始装修均未处理和拆除，直到三月底才将装修拆除。同时，双方未约定交付时间，反诉原告至今也没有将租赁物交付给反诉被告使用，双方也没有约定装修免租期期限和租金起算时间，针对本次疫情影响，国家相关部门还出台了诸多减租、免租政策。因此，反诉原告从2月14日起算租金损失没有事实依据。其次，反诉原告在双方缔约合同过程中应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，双方约定在未按时签署正式租赁合同时，反诉原告享有对反诉被告弃租处理的权利，反诉原告完全可以自行控制其已经得知原告要弃租后租赁物的处置。退一步讲，根据《中华人民共和国招标投标法实施条例》第74条规定和双方招标投标约定可知，如因反诉被告原因不履行签署合同义务的情况下，反诉原告也只能是扣除竞租保证金2万元，更何况反诉被告不存在违约的情况发生，对于履约保证金双方没有约定扣除，也没有所谓的财产损失的约定。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1、对原告提供的现场踏勘照片二张、店铺拆除照片四张，被告对其真实性没有异议，对证明目的有异议，涉案的房屋在2020年1月31日承租人已经将店面腾空，双方没有约定清除垃圾是谁的义务，而原告以此为由拒绝签订合同不合理。对于店铺拆除装修的照片不能达到原告的证明目的，拍摄时间不能证明实际的拆除时间。本院认为，对该组照片的真实性予以确认。2、对原告提供的申请报告一份、录音一段，被告质证后对申请报告有异议，你方只提交了照片不能证明其真实性，我方可以提交一份申请报告（系原告向我方提交的）与原告当庭所提交的不一致，内容是因疫情影响原告无法正常开业。对录音三性均有异议，系非法录音，没有征得被录音人同意，录音对象亦不明确，录音中说的2.28日签收的是哪一份报告也并不明确。不过我方收到的应该就是2020.2.28日的报告而不是原告当庭提交的2020.2.27日的报告。本院认为，双方之间对租赁事宜因双方各自的原因有争议系事实，但是谁的责任在后续综合论述。3、对原告提供的录音一份，被告质证对其合法性有异议，本院认为，该组证据原告的证明目的系其与被告的相关负责人进行过协商，对此在被告自己提供的证据（与原告的微信聊天记录）中亦有显示，对此事实予以认定。4、对原告提供的证据申请报告一份，被告质证认为，原告的弃租行为没有法律和事实的依据，不应该得到支持。本院认为，原告的弃租行为是否合法将在下文综合论述。 本院经审理查明：2019年12月13日，被告在瓷都晚报上刊登了其名下的位于景德镇市珠山区商铺进行公开招租。原告作为竞拍者参与其中，并且于2019年12月18日根据被告的要求，向其交纳了投标文件，就原告发布的Ａ1、Ａ3、Ａ4、Ａ5、四个标段分别进行了投标，最终因Ａ1标段店铺原中标人洪义平的退标，原告作为第二顺位投标人中标被告的Ａ1标段商品承租人。原告在2019年12月18日已经向被告方交纳了伍万元竞拍保证金作为参与竞租的资格保证。又于2020年1月16日向被告支付履约保证金215500元。 另查明，该A1标段（原利郎品牌店面）地址珠山中路**，建筑面积294.72㎡，招租成交首年租金为106.2008万元，月租金为8.85万元/月，履约保证金（押金）标准为3个月租金，贰拾陆万伍仟伍佰元（26.55万元）。原告之前向被告交纳的A1标段的投标保证金为2万元、A3标段1万元、A4标段1万元、A5标段1万元合计投标保证金人民币5万元。 2019年12月20日，被告组织众多竞拍者参与竞拍标的的现场踏勘，原告也参与其中对其中标的A1标段店铺进行了实体查勘，且发现被告对外公告发布的A1标段店铺现场实际的结构及面积与被告招标文件所载明的内容不一致，但最终被告在房产租赁现场踏勘表上签字确认。被告发布的《房产公开招租公告》中第十条第5项下第(六)载明：“本次招租集中踏勘现场时间2019年12月20日上午10:00时，其他时间各竞租人自行踏勘现场。各竞租人必须踏勘现场，成交后，竞租人不得对房屋位置、面积、周边环境、配套等有任何异议。” 再查明，原告在2020年2月3日与被告单位相关负责人涂相宾进行过微信沟通，沟通的内容为：要求被告清理原利郎的装修和垃圾、进行面积核对、解决屋顶漏水、关于疫情期间的租金问题等。2020年2月28日，原告向被告单位涂相宾提出因为疫情原因，考虑弃租A1标段店铺，被告方相关负责人涂相宾于3月5日答复系：要求原告提供材料以及相应的证明到公司处理。3月19日至4月21日，原告与被告处相关负责人员涂相宾的微信聊天记录记载双方在不断的协商中标店铺后续事宜，未果。而后，原告也多次向被告方提交书面的报告，说明因疫情原因并且原告经营的品牌总部在武汉等特殊原因、加之店铺本身交付情况、漏水情况等等原因表示要弃租，但被告一直未有书面的答复，直至庭审中被告认为原告不符合弃租的条件，表示不同意其弃租的要求，并且要求原告赔偿其弃租期间的租金损失。 本案的争议焦点为：1、原告与被告之前签订的景德镇市珠山区珠山中路31号A1标段店铺承租权竞拍协议(成交确认书)是应该继续履行还是可以撤销？ 首先，原告（反诉被告）主张系因为该租赁房屋存在面积不符及户型不符等瑕疵使得其原本投资计划和目的无法实现，但根据庭审查明事实，对于招租标的面积被告（反诉原告）已经提供相关的产权证明予以证实与招租面积相符，原告（反诉被告）对此亦无异议。对户型不方正的瑕疵原告（反诉被告）已经陈述在其进行现场踏勘时就已经知晓，其完全可以不予签署踏勘表，然而其在表上签字确认后，其又主张对其面积有异议没有依据，标的出租店铺本来就是用于经营男装，而反诉被告也系经营男装，其主张说因为店铺户型不方正使得其合同目的无法实现显然不是合理理由，不予支持。 其次，对于成交确认书，原被告之间的认知不一致，原告认为确认书并不是正式的租赁合同，被告认为成交确认书就是租赁合同成交的正式合同。本院认为，招投标作为一项特殊的合同，在成交确认书中已经明确了租赁合同中的标的店铺、面积和租金，但在成交确认书第三条中载明：“招投标成交人应在收到《成交确认书》后7个工作日内，按《房屋公开招租公告》规定的金额向招租人交纳租房抵押金（履约保证金），20个工作日内签订《房屋出租合同》。若逾期则视为投标人放弃承租资格，其投标保证金不予返还。”根据上述约定，该成交确认书不能替代正式的房屋出租合同。原告（反诉被告）即投标人在7天内已经交纳了履约保证金21.55万元，但未在20个工作日内与被告（反诉原告）签署正式的房屋出租合同。且被告（反诉原告）对此事实系知悉。原告（反诉被告）在2020年2月28日向被告（反诉原告）提出因为疫情原因要放弃承租资格，而后原告（反诉被告）也多次向被告（反诉原告）方提交放弃资格的书面申请，至今被告（反诉原告）都未给予正面答复。成交确认书中既然约定了原告（反诉被告）不履行正常的签署合同义务就视为放弃资格，且实际上原告曾多次明确表示其放弃承租资格。 综上，本院认为，该成交确认书不是正式的房屋出租合同，但根据确认书的约定，该确认书中确定的承租资格是可以因特定事由的发生而撤销的。故此确认书已经生效，而因原告（反诉被告）未在确认书约定的时间期限内与被告（反诉原告）签订正式的出租合同，其已经丧失该诉争标的的承租资格。原告现主张因重大误解、合同目的不能实现等原因要求撤销该确认书的诉请并没有充分证据证实，本院不予支持，故对原告要求撤销确认书的诉请本院不予支持。 2、对原告要求被告返还其竞标保证金和履约保证金共计265500元以及相应利息的请求能否支持？ 因成交确认书已经成立且生效，因原告自身原因未按成交确认书中的要求履行正式租赁合同之义务，故成交确认书中约定的投标保证金2万元应当按照确认书的约定予以扣除。对其要求被告退还其履约保证金24.55万元的诉讼请求，因成交确认书中已经约定对于弃租的违约责任，也约定成交确认书后双方需要签署正式的书面合同而使得出租关系成立，且双方签订的《房产招租补缴履约保证金确认书》中约定：“…请于收到本确认书7日内向招租方缴清以上款项，未缴清履约保证金将不予签订合同。”可知合同约定项下的该履约保证金系作为签订合同的保证金，而非作为履行合同的保证金，那么按照双方约定这笔履约保证金的目的，出租方（本案反诉原告）在承租方（本案反诉被告）未按合同义务签订出租合同的前提下无理由扣取，被告（反诉原告）应该予以退回。对原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）退回该履约保证金的诉讼请求予以支持。 3、对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付其损失合计442535元的请求是否可以支持？ 根据焦点1的分析，对于原告（反诉被告）要求放弃承租资格这一事实，被告（反诉原告）方系知晓的。而原告（反诉被告）向被告（反诉原告）要求弃租的时间是在2020年2月份，这一时期正好系我国新冠疫情爆发的严峻时期，原告（反诉被告）因其公司总部在武汉等原因承租该店铺用来经营男装的合同目的无法实现。然而双方系在2020年1月15日签署的成交确认书，也即按确认书的约定双方至迟应在2020年2月19日签署《房屋出租合同》。但显然双方并没有在这一时间节点内签署正式的房屋出租合同，而对未签署合同没有按照合同约定，反诉被告仍然保留反诉原告的承租资格这一合意双方并无补充约定。被告（反诉原告）却在原告（反诉被告）没有了承租资格且多次明确表示不予承租的前提下，依然要求其支付2020年2月至今标的出租房屋的租金损失，显然没有法律和事实依据。对租赁房屋一直空置而造成的租金损失的原因在于原告（反诉被告）一直要求放弃中标资格，而被告（反诉原告）对此不置可否，不予处理，也没有对原告不承租的该租赁物进行后续处置造成。 经查，原告（反诉被告）提出放弃承租资格的时间点系在2020年2月28日。首先，双方招租公告中没有约定租赁物交付的具体时间，按照被告（反诉原告）提供的证据即在2020年2月，该租赁物的原承租人已经搬离，但其没有证据证实其要求原告（反诉被告）前来交付标的承租房屋的事实。其次，原告（反诉被告）在2月28日就提出要弃租，即使该时间节点超过双方约定的交付时间点，那么该时间点内租金也属于疫情期间政府规定的免租期间，在此期间产生的租金亦是予以免除的。对此租赁物从2020年2月一直空置至2020年2月28日期间产生的租金损失非原告应该承担的责任。最后对2020年2月28日以后至今产生的损失责任因原告（反诉被告）已明确告知对方其放弃承租资格的意愿，而被告（反诉原告）对其不予答复、不作处理使得损失一直持续产生。这并非因原告（反诉被告）原因而产生的，而是由于被告（反诉原告）怠于履行其减少扩大损失的义务而产生的，故对2020年2月28日后至今产生的出租房屋租金损失应由被告（反诉原告）自行承担。综上，被告（反诉原告）的反诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下： 一、在本判决生效之日起十日内被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司景德镇市分公司将原告（反诉被告）陶立华交纳的履约保证金24.55万退回给原告（反诉被告）陶立华； 二、驳回原告（反诉被告）陶立华的其他诉讼请求； 三、驳回被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司景德镇市分公司的诉讼请求。 本诉案件受理费5354元，由原告（反诉被告）陶立华负担；反诉案件受理费7938元，减半收取3969元，由被告（反诉原告）中国邮政集团有限公司景德镇市分公司负担。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省景德镇市中级人民法院。 审 判 长 黄 红 人民陪审员 方 坛 人民陪审员 胡忠吕 二〇二〇年十一月二十七日                            本件与原本核对无异                书记员王静