四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0792民初2068号 原告：成都金房物业集团有限责任公司，住所地成都市金牛区金房苑北路****，统一社会信用代码：91510100713014365X。 法定代表人：林瑶，总经理。 委托诉讼代理人：何兰英，北京盈科（绵阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：何秀英，系。 被告：郭玉凤，女，汉族，生于1960年1月15日，户籍所在地四川省绵阳市涪城区，现住四川省绵阳市高新区。 原告成都金房物业集团有限责任公司（以下简称“金房物业公司”）与被告郭玉凤物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业公司的委托诉讼代理人何兰英、何秀英，被告郭玉凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金房物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告物业服务费(2012年5月1日-2020年6月30日)18738.58元、违约金按逾期月息万分之五计算至清偿之日止（截止2020年6月30日）利息为463.68元，垃圾清运费(2012年5月1日-2020年6月30日)588元，共计19790.26元；2.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告与小区开发商绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订了《半山蓝湾物业服务合同》，由原告对位于绵阳高新区“半山蓝湾小区”实施物业管理服务，被告系该小区15幢2单元4楼2号业主，房屋面积191.21m2，物业服务费用按1元/平方米/月缴纳，每月191.21元、垃圾清运费按6元/月缴纳。对业主逾期缴纳物业费按规定收取违约金的，自逾期之日起按月以未缴纳费用的万分之五计算。被告入住期间，原告按照法律规定和协议的约定，履行了相应的物业管理服务，但被告从2012年5月1日开始拖欠物业服务费用，虽原告多次催收，但被告仍未缴纳，原告起诉来院。 被告郭玉凤辩称，1.原告服务太差，我曾经故意扔的瓜子想检测工作人员多久打扫，结果时隔几个月都没有打扫。原告的工作人员对工作记录造假，没有做的工作却在工作记录表上面划勾；2.原告催收物业费证据有问题，我没有收到催收材料，不能确定照片的拍摄时间以及拍照片的人，拍照和催收单完全可以现在打印张贴拍照；3.不认可补交2020年以前的物业费，我接房时间是2011年，如要缴费应该当年就通知我，但是现在已经时隔七八年才通知我缴纳之前的物业费，已经过了诉讼时效；4.社区委托原告为我们服务和小区业委会成立的事情我都不知情，社区应该没有资格可以委托物业公司为业主服务。我们业主没有与社区签订任何书面东西，成立业委会也没有任何人通知我去选举；5.2012年开发商与原告签订合同，原告不具备在小区服务和收费的资格，我们交给开发商的税费、维修基金等费用都被卷走了。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：在绵阳高新区新城房地产开发有限公司（以下简称“新城房地产公司”）开发的半山蓝湾小区建成初期，新城房地产公司在解除与四川华玮物业管理有限公司绵阳分公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》后，应开发商的请求，原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务。2011年6月25日，被告郭玉凤与绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同签约备案号：93405）约定：被告郭玉凤购买新城房地产公司开发的××小区××幢××单元××楼××号房屋，房屋建筑面积为191.21平方米。2012年8月23日，绵阳高新区新城房地产开发有限公司（甲方）与原告金房物业公司（乙方）签订《半山蓝湾物业服务合同》，约定：1.甲方聘请乙方作为半山蓝湾小区的物业服务公司为小区提供物业服务，物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止，若期满双方尚未签订新合同，本合同将继续履行，期满后任何一方不继续履行合同应提前一个月给予对方书面通知即终止本合同；2.委托管理期间，若业主委员会成立，则甲方在本合同下的全部权利义务依法转移给业主大会或业主。若委托管理期间，业主自行选聘物业服务公司，则本合同委托管理期限提前终止，终止时间为业主大会所选聘的物业服务公司的物业服务职责开始之时；3.物业服务标准，叠拼洋房物业服务费按1.8元／平方米／月、联排洋房物业服务费按1.6元／平方米／月、叠退洋房1.4元／平方米／月、电梯住宅1.4元／平方米／月的标准计算。花园住宅物业服务费按1.0元／平方米／月的标准计算。合同同时对其他相关事宜作了约定。被告郭玉凤从原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务至今一直未交纳物业服务费及垃圾清运费，原告金房物业公司书面向被告郭玉凤催收物业服务费未果。 另查明：1.2015年5月31日，半山蓝湾业主委员会向原告出具《致半山蓝湾前期物业函》，载明“半山蓝湾小区于2015年5月30日上午8点30在蓝湾生态园召开业主大会，以636人签名以及现场到会90%以上业主举手表决同意解聘贵公司的前期物业服务。望贵公司在收到本函三日以内（即2015年6月3日前）主动与业主委员会协商洽谈好本小区物业相关事宜……”；2.普明北路东段社区居委会于2015年11月25日出具委托书委托原告金房物业公司按前期物业服务合同继续对半山蓝湾小区做好物业服务，至新一届业主委员会成立时止；3.垃圾清运费的收费标准为6元/月。 本院认为：原告金房物业公司受开发商新城房地产公司的委托按照前期物业服务合同约定对半山蓝湾小区进行物业管理，对半山蓝湾小区的房屋及配套的设施设备、绿化、卫生、公共秩序、环境容貌等管理项目进行维护和管理，向半山蓝湾小区全体业主提供了各种约定服务，与该小区全体业主形成物业服务合同关系。前期物业服务合同虽约定合同履行截止日期为2015年6月30日，但期满后半山蓝湾小区业主委员会成立，业主委员会先后选聘了绵阳伟扬物业有限公司、成都金恩物业管理有限责任公司进行物业服务，均因其他原因未能入场服务。由此原告金房物业公司依据与绵阳高新区新城房地产开发有限公司签订的《半山蓝湾物业服务合同》的约定，在半山蓝湾业主委员会依照程序规定选聘新的物业公司并开始服务前，继续对半山蓝湾小区提供物业服务并无不妥。依照《物业管理条例》第七条第（五）项“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，故现作为业主之一的郭玉凤在物业服务企业提供了合同约定的物业服务管理之后应当按时向物业服务企业交纳物业服务费用。被告郭玉凤从原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务后一直未交纳物业服务费及垃圾清运费，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，郭玉凤应承担继续履行的法律责任。被告郭玉凤应交纳从原告进入半山蓝湾小区提供前期物业服务即2012年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费为18356元（1元/㎡/月×191.21㎡×96月）。垃圾清运费为576元（6元/月×96月），合计18932元。 关于被告抗辩原告主张的物业服务费、垃圾清运费已过诉讼时效问题。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条规定，当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。本案前期物业服务合同关系在原告提起本案诉讼时仍然处于履行状态，整个合同即是一个整体，约定的被告郭玉凤的物业服务费缴纳义务实质为同一笔债务，实际缴纳方式不过是物业服务费进行分期履行而已，应当从合同的最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效。且原告提交证据证明，该公司多次在涉案物业处张贴缴费通知单催收物业服务费。故被告认为原告在本案中对物业服务费的主张已经超过诉讼时效的理由不成立，对该抗辩，本院不予采信。 关于被告抗辩居委会是否有资格代表小区业主指定委托物业服务公司问题。半山蓝湾小区一直没有其他物业服务企业进驻小区服务，普明北路东段社区居委会委托原告按前期物业服务合同继续对半山蓝湾小区做好物业服务，符合前期物业服务合同约定的：“物业服务期暂定由2012年7月1日起至2015年6月30日止或业主委员会成立重新签订合同或另行聘请新的物业公司为止”。事实上，原告也一直为半山蓝湾小区提供物业服务至今。故本院对被告的该项抗辩不予采信。 至于原告金房物业公司主张的逾期付款违约金，被告提出小区物业服务差、工作记录造假等问题，表明原告的物业服务有一定的瑕疵，本院从物业服务公司与业主今后的和谐共处考虑，同时为督促原告尽力提高自身服务质量，对原告主张的违约金，不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下： 一、被告郭玉凤应于本判决生效之日起十日内向原告成都金房物业集团有限责任公司支付2012年7月1日至2020年6月30日的物业服务费18356元，垃圾清运费576元，合计18932元； 二、驳回原告成都金房物业集团有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取147元，由被告郭玉凤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。 审判员  王晓明 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  陈 钊