福建省福州市台江区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)闽0103民初3337号 原告：刘芳，女，1988年7月30日出生，汉族，住福州市鼓楼区。 委托诉讼代理人：杨瑞田，北京观韬中茂（福州）律师事务所执业律师. 被告：王云珍，女，1970年7月7日出生，汉族，住湖南省龙山县。 被告：黄晨，男，1962年7月28日出生，汉族，住福建省福州市台江区。 原告刘芳与被告王云珍、黄晨房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理，原告刘芳及其委托诉讼代理人杨瑞田与被告黄晨到庭参加诉讼。被告王云珍经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 刘芳向本院提出诉讼请求：1、判令王云珍、黄晨返还其合作经营押金（即租赁押金）167187元、安全保证金10000元、房屋增值收益金（即租金167187元），转租费用3000元，共计347374元；2、判令王云珍、黄晨支付其违约金167187元；3、本案的诉讼费用由王云珍、黄晨负担。刘芳主张的事实和理由：2019年12月1日，其与王云珍、黄晨签订《合作经营合同》（以下简称“讼争合同”），王云珍、黄晨将坐落于福州市台江区洋中街道八一七中路835号嘉兴小区5#楼及5#、3#连体3层xx、xx店面（以下简称“讼争房屋”）与其合作经营，实际系王云珍、黄晨将讼争房屋出租给其，作为酒店经营使用，租赁期限自2019年12月1日至2027年8月31日止，其中，2019年12月1日至2020年2月28日为装修免租期。合同另约定，合作经营押金（即租赁押金）167187元，安全保证金10000元，第一年房屋增值收益金（即租金）为668748元，即每月55729元，每三个月支付一次。合同签订后，其向王云珍、黄晨支付了上述押金、保证金及3个月租金共计344374元。因其承租3楼系用于经营酒店，必须设置吧台及安装电梯通行，但讼争房屋所在物业拒绝其的旅客使用原有电梯通行，导致其经营酒店的合同目的落空，故要求与王云珍、黄晨终止讼争合同。后王云珍、黄晨允诺另行将讼争房屋一楼回春药店侧面38平方米转租给其，并保证能够用于酒店吧台及电梯安装，双方遂于2020年1月3日就此签订《合作经营补充合同》，并将免租期延至2020年4月30日。王云珍、黄晨称因要与回春药店沟通转租事宜，另向其索取了转租费3000元。因安装电梯问题及疫情原因，其于2020年3月开始对讼争房屋进行装修。消防公司人员在装修现场勘验时，发现该楼栋的1层及2层的消防通道被租户占用，改造成为内部通道，导致其承租的3层消防通道被堵塞，同时将2层两道防火门全部拆除，其如继续装修，将无法通过消防验收。同时，王云珍、黄晨另行转租给其并允诺能够作为酒店吧台及安装电梯的一楼部分，因铺设了该栋楼的排气管道，导致无法进行电梯安装。上述问题导致其根本无法继续承租讼争房屋更无法进行酒店经营，其就上述问题多次与王云珍、黄晨进行沟通未果，于2020年3月31日向王云珍、黄晨发出《告知函》，要求王云珍、黄晨在4月30日前解决，否则，其将解除合同并要求王云珍、黄晨承担违约责任。但在《告知函》限定的时间期满，王云珍、黄晨并未解决上述事宜，导致其无法继续承租讼争房屋经营酒店。其遂于2020年5月8日向王云珍、黄晨发出《解约告知函》，解除了讼争合同及补充合同。王云珍、黄晨亦同意解除合同，并收回了讼争房屋，并同意将租金等退还给其，但均以上一出租人李素卿为借口拖延。后其在与李素卿的联系中，得知王云珍、黄晨早己将讼争房屋退还给李素卿，双方己终止了租赁合同关系，且王云珍、黄晨未将租金交付给李素卿。综上所述，王云珍、黄晨以合作经营为名，实际将讼争房屋转租给其经营酒店，但讼争房屋无法设置吧台及安装电梯，且消防通道被堵塞，存在严重安全隐患，导致其无法承租作为酒店经营之用，其的合同目的无法实现，王云珍、黄晨己构成违约。其承租讼争房屋后，因王云珍、黄晨原因无法使用，实际也并未使用，其已向王云珍、黄晨发函通知解除合同，王云珍、黄晨也己经与上一出租人李素卿解除了租赁合同关系，丧失了对讼争房屋的转租权利,其有权要求王云珍、黄晨退还己支付的租金、押金等，并有权要求王云珍、黄晨支付相应的违约金。故，为维护其的合法权益，特提起诉讼，请求法院判如所请。 王云珍未作答辩。 黄晨辩称，其与王云珍没有违约，不应承担违约责任。在案涉《合作经营合同》中，双方并没有对店面通道进行明确约定，故其不存在违约。合同中有约定免租期，但是由于刘芳未按约继续履行合同，故其认为免租期应取消，其应收取免租期的租金，故刘芳支付的三个月房租应用于弥补空置费用，无需返还。其不存在违约责任，故这些费用属于合同中刘芳应当支付的费用，故其无需返还刘芳合作经营押金（即租赁押金）167187元、安全保证金10000元、房屋增值收益金（即租金167187元），转租费用3000元，共计347374元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据的真实性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2019年12月1日，以王云珍、黄晨为甲方，刘芳为乙方，双方签订一份《合作经营合同》，合同主要约定：甲方将坐落于福州市台江区洋中街道八一七中路835号嘉兴小区5#楼及5#、3#楼连体3层02、03店面，房屋建筑面积960.85平方米（58元/㎡/月），与乙方合作经营。甲方不参与乙方的经营、管理，不享受乙方经营收益，不承担乙方经营亏损，不负责不承担乙方经营上的法律责任；甲方与乙方合作经营期间甲方只享有房屋增值收益。合作经营期限自2019年12月1日至2027年8月31日止。其中2019年12月1日至2020年2月28日为合作经营装修期免租期。该期限不可延长。甲方提供给乙方的房屋作为商业及酒店用途合作经营使用。为保证本合同的履行，乙方在本合同签订当日内向甲方支付合作经营押金167187元，安全保证金10000元。甲方在收到合作经营押金15个工作日内向乙方出具收款收据。对本条所约定的合作经营押金，乙方不得冲抵合作房屋增值收益金、水电费等。若合作经营期满或因甲方原因提前终止合同，同时乙方未就合作经营房屋向甲方提出任何主张、诉讼仲裁、赔偿等事项，且已腾空所有可移动物品、办理完房屋交还手续，水、电、气、营业执照等交接和迁出手续，在结清各项费用且乙方按期退出房屋后，甲方在10日内，无息退还合作经营押金。第一年的合作经营房屋增值收益金为668748元，该房屋增值收益金支付以三个月为周期，乙方按期缴纳对应的每期房屋增值收益金，先付后用……该合同还约定了其他事项。合同签订后，刘芳按约交纳了合作经营押金167187元以及安全保证金10000元，王云珍、黄晨向刘芳出具了相应款项的收款收据，并依约将案涉店面交付给刘芳使用。2020年1月3日，以王云珍、黄晨为甲方，刘芳为乙方双方签订一份《合作经营补充合同》，合同约定，鉴于甲乙双方于2019年12月1日签订的福州市台江区洋中街道八一七中路835号嘉兴小区5#楼及5#、3#楼连体3层02、03店面、房屋合作经营合同。双方经友好协商，在原经营合同基础上增加变更合同条款部分内容，特立定以下补充协议：原合作经营合同免租期为2019年12月1日至2020年2月29日变更为2020年2月1日至2020年4月30日。一楼回春药店侧面店面分割实际面积31平米加上公摊面积7平米，作为乙方酒店通往电梯间配套使用，乙方负责一楼通道的施工与日常管理……乙方每月需付甲方租金2000元整。递增和期限与原合同同步……本协议与原合作经营合同相互冲突时，以本协议为准。另，刘芳亦依约向王云珍、黄晨支付了三个月房屋增值收益金167187元，黄晨确认收到该笔款项。 2020年3月31日，刘芳以案涉店面消防通道问题向王云珍以短信方式发出一份《告知函》，告知函主要内容为：消防公司的人员在装修现场勘验时，发现标的房产所在楼栋的2层消防通道被租户（福州市台江区延福酒店）占用，改造成为其内部通道，同时将两道防火门全部拆除，1层的消防通道也被租户占用作为超市，导致我方承租的3层消防通道被堵塞。我方向你方承租标的房产是为了经营酒店，在此情况下，我方即便装修好也无法通过消防验收，更无法取得营业许可，我方租赁标的房产的合同目的将落空。因我方对标的房产的装饰装修将支出几百万元，为避免我方装修后又无法正常使用、经营，造成我方严重损失，我方被迫只能先暂停装修……我方特向你方告知，请你方在2020年4月30日前，与标的房产所在楼栋的1层、2层的产权人及承租户协调并拆除在消防通道上的违建部分，将消防通道及防火门恢复原状或恢复至可通过消防验收的状态……如你方无法在2020年4月30日前将消防通道及防火门恢复原状或恢复至可通过消防验收的状态，则视为你方构成根本违约，届时，我方将依法解除《合作经营合同》及相关补充协议等……该函件发出后，刘芳于2020年5月8日通过短信形式向王云珍发出一份《解约告知函》，主要内容为：因我方在对标的房产进行装修时发现标的房产所在楼栋的2层消防通道被租户（福州市台江区延福酒店）占用，改造成为其内部通道，同时将两道防火门全部拆除，1层的消防通道也被租户占用作为超市，导致我方承租的3层消防通道被堵塞。为此，我方于2020年3月31日向你方发出《告知函》，要求你方在2020年4月30日前，将上述消防通道及防火门恢复原状或恢复至可通过消防验收的状态，逾期我方将解除合同并有权要求你方承担违约责任。但时至今日你方仍未恢复，导致我方无法继续装修、使用标的房产，现特告知，即日起解除你我双方于2019年12月1日签订的《合作经营合同》及2020年1月3日签订的《合作经营补充合同》；请你方于本函发出后2日内退还我方已支付的押金167187元、安全保证金10000元及预付租金（3个月）167187元，共计344374元；请你方于本函发出后2日内支付我方违约金167187元……2020年5月10日，王云珍通过短信形式向刘芳发出一份落款时间为2020年5月9日的《回复函》，主要内容为：你我双方所签订的《合作经营合同》中的“标的房产”是你方经过数次与我方商谈、勘察、评估与运量后才决定和我方签订的。程序合理合法。况且我方“标的房产”符合国家商业用途之消防相关规定的标准要求……鉴于客观的历史原因：共有消防通道被他方违章占用以及你方对通道的验收要求，本着精诚合作，互惠互利的原则，我方将以积极的态度配合你方：督促、要求违规方（台江延福酒店）恢复共有消防通道功能，整改到符合国家消防工程所规定的标准要求、顺利地完成消防验收工作。鉴于你方对行业市场前景不乐观，经营信心不足。造成项目人为的搁置或滞后，最终自行放弃此项目的运作。视你方单方面的弃约行为，我方将追究你方的违约责任……现刘芳以王云珍、黄晨已构成违约为由，诉至本院，提出上述诉请。 另查明，福州市台江区洋中街道八一七中路835号嘉兴小区5＃楼及5＃、3＃楼连体3层02、03店面产权人为福建同春药业股份有限公司（榕房权证Ｒ字第××号、榕房权证Ｒ字第××号），王云珍于2019年5月10日与案外人陈素卿签订一份《合作经营合同》，承租了含案涉店面在内的福州市台江区洋中街道八一七中路835号嘉兴小区5＃楼及5＃、3＃楼连体2层02店面、3层02、03店面，租赁期限为2019年5月11日至2027年10月26日。 诉讼中，双方确认案涉《合作经营合同》实际上系房屋租赁合同，双方之间成立房屋租赁合同关系，约定的经营房屋增值收益金实际系房屋租金，合作经营押金实际系租赁押金，安全保证金实际系水电押金。双方免租期约定的期限为2019年12月1日至2020年4月30日。双方确认刘芳承租以来尚未使用案涉店面，且双方已于2020年5月8日解除了案涉《合作经营合同》以及《合作经营补充合同》，并已交接案涉店面。 本院认为，刘芳与王云珍、黄晨签订的《合作经营合同》以及《合作经营补充合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，应认定合法有效，双方均应依约履行。根据合同的内容以及双方的陈述，刘芳与王云珍、黄晨之间形成房屋租赁合同关系。本案争议的焦点在于案涉《合作经营合同》及《合作经营补充合同》是否因一方违约导致解除。在双方往来函件中双方已共同确认案涉店面所在楼栋的共有消防通道被案外人违章占用的事实，该事实导致刘芳无法进场装修，承租案涉店面经营酒店的合同目的无法实现，《合作经营合同》事实上已无法继续履行，现双方亦确认于2020年5月8日解除了案涉《合作经营合同》以及《合作经营补充合同》，鉴于该共有消防通道被案外人占用的事实在双方签订《合作经营合同》时并未预见，故案涉《合作经营合同》以及《合作经营补充合同》的解除不可归责于双方，现刘芳以王云珍、黄晨的行为构成违约要求王云珍、黄晨支付违约金167187元的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。房屋租赁押金作为承租人如约履行合同义务的保证,水电押金应作为承租人履行缴纳承租期间水电费用义务的保证，现案涉《合作经营合同》以及《合作经营补充合同》因合同目的无法实现已解除，双方亦确认刘芳尚未使用案涉店面，现刘芳要求王云珍、黄晨返还实际上为房屋租赁押金以及水电押金的合作经营押金167187元，安全保证金10000元的诉请，本院予以支持。另，刘芳诉请的转租费用3000元，因该笔费用转账备注为“一楼店面公关费”，且合同未对该费用进行约定，故对于刘芳要求王云珍、黄晨返还转租费用3000元的诉请，没有事实及法律依据，本院不予支持。双方确认免租期为2019年12月1日至2020年4月30日，因此刘芳交纳的房屋增值收益金167187元实际上为2020年5月1日至2020年7月31日的房屋租金。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方确认于2020年5月8日解除了案涉《合作经营合同》以及《合作经营补充合同》，故黄晨应向刘芳返还2020年5月9日起至2020年7月31日的租金，合计152805元{167187元-【（167187元÷3）÷31×8】，四舍五入取整}。合同中并未对取消免租期的情形进行约定，故对于黄晨主张的刘芳未继续履行合同免租期应予以取消的辩解，本院不予采信。综上，刘芳诉请超出本院确认的部分，本院不予支持。王云珍经合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、王云珍、黄晨应于本判决生效之日起十日内向刘芳返还合作经营押金167187元、安全保证金10000元、房屋增值收益金152805元，以上款项共计329992元； 二、驳回刘芳的其他诉讼请求。 如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8945元，减半收取计4473元，由刘芳负担1604元，王云珍、黄晨负担2869元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。 审 判 员  曾 琦 二〇二〇年十一月二日 法官助理  周巧玲 书 记 员  唐 颖 附：一、本判决书所适用的主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。 中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 二、执行申请提示 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。