广东省佛冈县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1821民初816号原告：邓金生，男，1964年1月13日出生，汉族，住广东省佛冈县****************。委托诉讼代理人：徐伟雄，男，1967年3月13日出生，汉族，住广东省佛冈县*************。被告：佛冈县石角镇天湖家电商场，住所：佛冈县******现代商贸城二、三层，统一社会信用代码：92441821L29700871P。经营者：莫杏梅，女，1956年4月28日出生，汉族，住广东省英德市******邮政局。委托诉讼代理人：麦美群，广东明典律师事务所律师。原告邓金生与被告佛冈县石角镇天湖家电商场租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓金生的诉讼代理人徐伟雄、佛冈县石角镇天湖家电商场的诉讼代理人麦美群到庭参加了诉讼。经审查，发现本案不宜适用简易程序，本院于2020年6月28日裁定转为普通程序，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告邓金生的诉讼代理人徐伟雄、佛冈县石角镇天湖家电商场的诉讼代理人麦美群到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邓金生向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2015年12月20日签订的《租赁合同》，及确认原告所收取被告交付的33000元押金不予退还，归原告所有。2、判令被告立即支付欠原告从2019年9月1日起至2020年3月30日止七个月租金共人民币122500元给原告。3、判令被告消除妨碍，清除障碍物，恢复原状将商铺退还给原告。4、案件诉讼费用由被告负担。事实与理由：原告同意将位于佛冈县**********现代商贸城第三层、面积863平方米的商铺租赁给被告经营使用，双方便于2015年12月**日签订了一份《租赁合同》，租赁期限为*年，即从2016年1月1日起至2020年12月31日止。租金从2016年1月1日起至2018年12月31日止每月租金人民币16500元正，从2019年1月1日起至2020年*月29日止每月租金为人民币17500元正，租金限于每月16日前付清当月租金，如超一个月不支付租金，原告（即甲方）有权解除合同并不退押金，在签订《租赁合同》时，被告已交付33000元押金给原告。且同时将该商铺交付给被告使用。被告从2019年9月份起至今未按《租赁合同》约定支付租金给原告共七个月，合计共欠租金122500元，自从被告拖欠租金后，原告经多次向被告追收，但被告均以各种理由拒不支付。为保障原告的合法权益不受侵犯，故向佛冈县人民法院提起民事诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。被告佛冈县石角镇天湖家电商场辩称：答辩人与原告邓金生关于现代商贸城第三层（涉案商铺）的租赁合同关系已于2019年9月l日解除，原告请求判令答辩人支付2019年9月1日起2020年3月30日的租金没有依据，具体事实为：答辩人2015年12月20日与原告签订《租赁合同》，承租所有权属于原告的涉案商铺（建筑面积863平方米）用于经营家电。使用涉案商铺期间，答辩人每月准时交纳租金。但2018年以来，受京东、淘宝、苏宁易购等电商平台销售模式的冲击，答辩人虽然采取多种措施，但商场的客流量及销售额仍日益减少，月月亏损。为避免商场结业、员工失业，答辩人决定缩减经营场地，减少开支，以使商场能持续支撑下去。为此，2019年7月10日，答辩人指派店长黄彩凤到原告位于涉案商铺楼上（四楼）的办公室，向原告提出：答辩人由于销售状况不好，长期亏损，提前解除与原告的租赁合同，答辩人租至2019年8月31日，2019年9月1日将场地返还给原告。原告回应，由于答辩人提前解除合同，所交纳的33000元押金不予退还给答辩人。黄彩凤当场表示由于确实是答辩人提前解除合同，同意不要求退还押金。据此，双方达成提前解除合同的合意。2019年7月17日，答辩人发现原告在其微信朋友圈就涉案商铺发布“现天湖家电三楼及顶层招租、招售”等内容的招租广告，答辩人担心这样的招租信息会造成当地消费者以为答辩人的天湖家电商场己结业退场。因此，答辩人通知过微信向原告提出删除招租广告上的“天湖家电”字样，原告后来发布的招租广告文字改为“本三楼商场出租（出售）。2019年8月底，答辩人清空涉案商铺，并于2019年9月1日9时通知原告来接收场地。原告接到通知后来到现场，在察看完场地后，向答辩人提出答辩人须二楼卖场中保留通道让其（包括日后的租户和顾客）上下通行三楼。答辩人即时表示肯定会保留通道。之后，原告至离开也没有再提出任何异议。2019年9月21日，原告发微信给答辩人，提出涉案商铺现场杂七杂八东西一直未清理，商场钥匙未交接、没有正常终止合同等问题。答辩人也回复信息进行了解释。事实上，时代商贸城一至三层的正式通道是卖场中央的楼梯，而答辩人的二楼卖场与原告的三楼之间没有设门，不存在锁匙交接，而答辩人二楼卖场一直有也必然有保留公共通道，否则答辩人的销售人员及顾家也无法通行。而原告证据所中所谓已上锁门实为涉案商铺的消防门（因原告在该商贸城三楼顶楼违法加建一层（四楼）并通过消防通道上下，为防止不法分子从三楼的消防门进行入涉案商铺再通往答辩人二楼的卖场，因此每天非营业时间答辩人临时锁上三楼的消防门。答辩人9月1日退场前己将三楼全层己打扫干净，现场只余一个洗衣机展示架（涉案商铺864平方米，而该洗衣机展示架长约3-4平方米，高约0．8米，并不影响原告招租使用）。回复原告后，答辩人又立即派人员将余下的洗衣机展示架搬走。此后，原告亦未再向答辩人提出过异议，也一直没有向答辩人提出过交纳2019年9月及之后的租金。从2019年7月中起，原告多次在其微信朋友圈发布招租信息（带视频），还多次通过答辩人二楼卖场带有意向承租的人到涉案商铺现场看铺。因此，虽然原告与答辩人没有签订书面的解除租赁协议，也没有办理书面的交接手续，但从2019年7月10日答辩人向原告提出提前解除租赁合同时原告表示要没收押金、原告在微信朋友圈及商铺现场发布招租信息并多次带有意向承租的租客到涉案商铺现场看铺、2019年9月l日接到答辩人的收铺通知后到现场察看商铺等种种行为，可表明原告与答辩人之间不但在2019年7月己达成提前解除合同的合意，且双方的租赁关系确实己于2019年9月1日解除。即使涉案商铺现场仍遗留有少许杂物，但这些杂物不影响双方已解除租赁合同的事实，也不影响原告使用商铺（招租），所以原告要求答辩人向其支付2019年9月至2020年3月的租金，是毫无依据的。原告之所以在2020年3月起诉答辩人要求支付2019年9月至2020年3月的租金，完全是由于2020年l月底开始出现的“新冠疫情”导致涉案商铺至今未能出租，所以原告意图将其损失转嫁给答辩人。原告的这种行为是有违诚信的。综上所述，答辩人与原告的租赁合同关系已于2019年9月l日终止，原告要求答辩人支付2019年9月1日起至2020年3月30日止七个月租金共人民币122500元请求是缺乏依据的，请求法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。原告邓金生围绕诉讼请求向本院提交的证据有：证据一、身份证、《房地产权证》、被告的个体户机读档案登记资料，证明原、被告的诉讼主体资格，涉案商铺的权属人是邓金生。证据二、《租屋合同》、《银行流水》，证明租赁事实、租金。证据三、《图片》，证明原告起诉被告，被告还没清理该租赁房屋里的物品。证据四、《照片》24张，证明被告不按合同约定、不交租、不终止合同，不履行合约，锁上前后大门，没有清除遗留的设施，入口广告全占、通往三楼的人行通道全放货，阻碍人行。在三楼放置大量杂物，拒不清拆运走的事实。被告佛冈县石角镇天湖家电商场向本院提供证据有：证据一、《微信聊天记录》，证明被告于2019年7月17日发现原告发布的招租广告有“天湖家电”字样，多次要求原告删改。原告在微信朋友圈发布涉案商铺招租广告的行为，证明双方在2019年7月17日前已达成提前解除租赁合同的合意。证据二、微信聊天记录①，证明2019年9月1日，被告通知原告到涉案商铺现场接收场地。证据三、微信聊天记录②，证明2019年9月22日原告提出涉案商铺现场没有理清干净等问题，但承认因被告提前解除合同没有退还被告33000元押金。证据四、微信聊天记录③，证明被告收到原告的起诉状副本，发信息给原告询问场地清理事宜，原告不回复。证据五、原告朋友圈的微信截图，证明原告在2019年7月至2020年1月多次在朋友圈发布涉案商铺的招租广告。证据六、《收据》，证明根据原、被告签订租赁合同约定，如被告（乙方）违约，甲方没收乙方所缴交的全部押金，被告向原告缴纳了33000元押金，被告已按约定承担了提起解除租赁合同的违约责任。证据七、微信聊天记录④，证明原告承认被告2019年7月初已向其提出提前解除合同，及其因此开始发布招租信息。证据八、《照片》，证明被告退还给原告的涉案商铺的状况。本院经审理认定事实如下：2015年12月20日，原、被告签订了涉案《租赁合同》，主要内容是：“甲方（出租方）：邓金生，乙方（承租方）：佛冈县石角镇天湖家电商场。1、甲方同意将座落于清远市佛冈县**********现代商贸城第三层，按建筑面积863平方米租赁给乙方使用，乙方同意承租。2、商铺租赁期为五年，从2016年1月1日起至2020年12月31日止。从2016年1月1日起至2018年12月31日每月租金总费用共16500元正，从2019年1月1日起至2020年12月31日每月租金总费用共17500元，乙方于每月16日前付交租金，如超过每月16日后交每20日按月租金的0.2%扣罚滞纳金，如超一个月，甲方有权解除合同并不退押金。双方签订合同后，乙方向甲方交纳租铺押金共计33000元，合同期满乙方退场后2天内甲方无息现金退回乙方交纳的押金。合同期间乙方有权转租，但不得改变商铺原貌。……7、乙方于租赁合同期满又没有续签合同时，在合同终止十天内将承租场所交回甲方，属于乙方流动设备、设施则由乙方自行搬走。固定水、电线电路及房屋装修入墙设施不得拆除。9、本合同具有同等法律效力后，双方不得违约，因一方违约而造成另一方的一切经济损失，由违约方负责承担，租赁期间甲乙双方不得单方面终止本合同，如甲方违约，须赔偿双倍押金并赔偿乙方用于该商铺的装修费用（因装修费用双方发生争议的，由第三方作评估确认），如乙方违约，甲方没收乙方所缴交的全部押金，甲方不作任何赔偿。甲方：乙方签名或盖章。”签订合同后，被告按约定支付了33000元押金给原告，原告也将房屋交付给被告使用，期间，双方按合同履行。2019年7月间，被告向原告提出解除合同，并约定将房屋于同年9月1日交还给原告。同年7月至2020年1月间，原告分别在微信朋友圈及涉案房屋外拉挂横幅，发布该房屋的招租广告。同年8月，被告将原销售的商品搬空，并于同年9月1日将房屋交还给原告。期间，双方曾因房屋内部的杂物清理和通道摆设货物问题发生争执。2020年3月，原告诉至本院，要求处理。庭审中，原告认为，1、原告有同意与被告解除合同的意向，但按照合同约定，在被告退出租赁场地时，应清除遗留的设施，但被告未按合同履行义务，属于违约。2、由于被告违约，要求解除《租赁合同》，押金归原告所有，并支付被告拖欠的2019年9月1日起至2020年3月30日七个月租金122500元。3、被告在租赁房屋留有部分设施及垃圾未清除，要求被告清除通道中的障碍物，恢复原状将商铺返还给原告。被告认为，1、2019年7月间，被告经与原告协商，达成了解除租赁合同的合意，且原告开始对外招租。2、在2019年9月1日，原告到现场接收了场地，被告也支付租金到2019年8月的租金，被告没有违约行为。3、合同第7条约定，被告撤场时，固定的水电、入墙的设施不得拆除，因此，被告无需拆除该设施。4、双方协商解除合同时，原告提出押金不退回，被告表示同意，从未要求原告退还押金。本院认为：本案属于租赁合同纠纷。一、关于合同的效力问题。原、被告之间经自愿协商，签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同。二、关于原告要求解除《租屋合同》和押金不予退还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。本案中，原、被告经协商同意解除合同，被告也将租赁房屋交还给原告，且原告对外发出房屋的招租广告，双方已经实际解除了《租赁合同》；对于押金，因被告违约提前解除合同，押金视作违约金归原告所有，庭审中，被告也表示同意，因此，原告的上述主张，本院予以支持。三、关于原告要求被告支付从2019年9月1日起至2020年3月30日止的租金问题。鉴于双方同意解除合同，被告已经在2019年9月1日将租赁房屋交还给原告，现原告再要求被告支付租金，理据不足，本院不予支持。四、对于原告要求清除障碍物，恢复原状的问题。根据《租赁合同》约定，固定水、电线电路及房屋装修入墙设施不得拆除。除固定设施外，被告腾空时，已将物品全部搬走，只有小部分垃圾（玻璃）未清除，现原告要求被告清除杂物，理据充分，本院予以支持；对被告在通道上摆设货物，妨碍了原告的通行，现原告要求被告清除障碍物，理据充分，本院予以支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告邓金生与被告佛冈县石角镇天湖家电商场于2015年12月20日签订的《租赁合同》于2019年9月1日解除。二、被告佛冈县石角镇天湖家电商场交付的押金33000元归原告邓金生所有。三、限被告于本判决生效之日起15日内清除租赁房屋内的杂物及在通道中存放的物品。四、驳回原告邓金生的其它诉讼请求。本案受理费3410元，由原告邓金生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。本判决生效后，如果被告在上述期限内不自觉履行，原告可以在履行期限届满后最迟二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王惠民人民陪审员  冯东财人民陪审员  曾进文二〇二〇年十一月十八日书 记 员  朱洁莹附引用有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。