广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0703民初6853号原告：李群胜，男，汉族，1951年6月13日出生，住广东省江门市*********，公民身份号码440************612。委托诉讼代理人：李丽香，广东广能律师事务所律师。被告：郑美芳，女，汉族，1954年12月20日出生，住广东省江门市*********，公民身份号码440************025。委托诉讼代理人：李炎过，男，汉族，1955年2月25日出生，住广东省江门市新会区**********，公民身份号码440************332，系被告的丈夫。原告李群胜与被告郑美芳、第三人江门市润筑房地产开发有限公司（下称润筑公司）合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法组成合议庭进行审理。后李群胜申请撤回对润筑公司的起诉。郑美芳向本院提起反诉，本院将本诉与反诉合并审理，于2020年9月4日公开开庭进行了审理。原告李群胜的委托诉讼代理人李丽香与被告郑美芳的委托诉讼代理人李炎过到庭参加诉讼。后郑美芳又申请撤回反诉。本案现已审理终结。原告李群胜向本院提出诉讼请求：1.判决确定原、被告签订的《合资建造房屋协议》有效；2.判决确认江门市***********、三层及顶层的一半所有权属于原告，被告在5天内将涉案房屋一层、三层及顶层的一半过户至原告名下；3.判决确认江门市***********、三层及顶层的一半房屋的拆迁补偿利益归原告所有，并由第三人润筑公司直接向原告支付该拆迁补偿利益；4.本案诉讼费由被告承担。在诉讼过程中，原告撤回“由第三人直接向原告支付该拆迁补偿利益”的诉讼请求。事实和理由：被告经有关部门批准拿到了位于江门市*********宅基地一块，原告当时急需房屋居住，在1987年3月12日，原、被告为解决住房需要，经协商一致，双方签订《合资建造房屋协议》，约定由原告出资，被告出地合作建房三层半，其中一层、三层及顶层的一半房屋归原告所有，二层及顶层的一半归被告所有。届时双方前往有关部门办理领证手续。房屋建成后至今原告及家人一直居住在此。被告也按约定居住于此房的二楼。一直以来，双方对各自占有及使用的房屋楼层也没有争议。原告曾约被告一起去办理房产证，但被告一直拖延。直至第三人前来办理拆迁事宜，原告才知道被告早已偷偷地办理了房产证。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。李群胜向本院提交的证据有：1.李群胜身份证；2.合资建造房屋协议；3.建筑许可证、施工凭证、报建送审单、民房建筑四至图；4.电视整转服务申请表及电视网络收费收据、水费、电费结算；5.信息报道；6.涉案房屋1-3层平面图。被告郑美芳辩称，李群胜没有履行协议约定的义务，把第四层共同所有的后半部分4米长、6米宽的建筑物共24㎡删除不建，有现楼侧立面照片、原侧立面图纸（附件二）、原侧立面视图（附件三）、原四楼平面图（附件四）、原四楼结构图（附件五）为证。当时在协议过程中，我方提出二楼地方不够用，由我自行出资建造第四层，全部归我，李群胜不同意，他说要一点空间用来种花，由他出资建造四楼，双方各占一半。但当时没有详细具体如何分配。李群胜不但把后半部分删除不建，还把四楼前面部分按自己的构思装修好，居住到现在已有33年。我方为了以上问题与李群胜争论过很多次，有一次他在争论中还口出狂言，把办地款还给我，我这一幢楼都归他所有。他根本没有打算与我分配四楼，他把后半部分删除也不知怎样分。关于房产证办理一事。涉案房屋于1987年建成，2003年才办证。我办证都是按有关制度规定办的，因当时批地用郑美芳的名字，所以土地规划、报建审批，都要用郑美芳的名字（附件七至九）。我也向办证人员咨询过，他说只能按审批文件报建人姓名办理。我与李群胜签订协议前己申报了两层半手续自建，李群胜是知情的，双方协商后我再重新办理加层手续。综上，本案纠纷因李群胜违约造成。郑美芳向本院提交证据有：1.图纸五张；2.江门市郊区划拨民房用地通知书、郊区国土四置图、民房建筑四置图；3.房屋现状照片；4.房地产权证、集体土地建设用地使用证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1986年12月24日，郑美芳领取《施工凭证》，载明：自建民房位于水南古巷里21-1。1987年3月12日，郑美芳（甲方）与李群胜（乙方）签订《合资建造房屋协议》，约定：甲方经有关部门批准取得位于水南古巷里21号之一的宅基地（面积66平方米），甲乙双方同意合作兴建三层半房屋；甲方负责向有关部门申办报建；建筑工程由甲方负责承包建造，工程的人工、原材料由乙方负责支付；房屋建成后，二层由甲方使用，首层和三层由乙方使用，顶层平台双方各占一半使用权，双方前往有关部门办理领证手续。上述合同签订后，郑美芳办理《江门市郊区城市建设建筑许可证》，载明：自建民房位于水南古巷里21-1号，混合结构，层数3.5层，建筑面积232.8平方米，工程造价34920元，开工日期为1987年4月29日至1987年9月29日。1989年4月25日，江门市郊区*******委会出具《江门市郊区划拨民房用地通知书》，同意水南村委会依法办理划拨宅基地给郑美芳民房用地使用权，面积71.565平方米（附四置图红线范围内）。1997年12月15日，郑美芳对涉案水南古巷里19号土地办理《集体土地建设用地使用证》，登记土地使用者为郑美芳。2003年7月2日，郑美芳对涉案水南古巷里19号房屋办理《房地产权证》，登记权属人为郑美芳。庭审时，双方确认涉案房屋建成后，首层及三层由李群胜使用，二层由郑美芳使用。李群胜述称顶层楼梯间偶尔由其儿子居住，郑美芳则表示其从未使用过顶层。本院认为：本案是李群胜诉请确认双方签订的合资建房协议有效，并据此主张相关的权益，故本案是合同纠纷，立案案由定为所有权确认纠纷不当，应予纠正。一、关于涉案《合资建造房屋协议》是否有效的问题。根据该协议约定，由郑美芳负责提供集体用地，由李群胜出资建成涉案房屋，并约定房屋建成后双方各自所享有的部分，该协议实质为郑美芳向李群胜转让其在集体土地上建造的房屋。基于房屋与其所占有土地使用权之间的同一性，双方之间的房屋转让行为的有效性依赖于集体土地使用权的有效转让。首先，庭审时李群胜、郑美芳确认双方均不是水南村的村民。根据1986年6月25日通过的《中华人民共和国土地管理法》（下称《土地管理法》）第四十一条“城镇非农业户口居民建住宅需要使用集体所有的土地的，必须经县级人民政府批准”的规定，当时法律虽未禁止非本村人员使用村集体所有土地建房，但转让行为必须经县级人民政府批准，即集体土地使用权的转让须经批准后方发生法律效力。郑美芳依法办理了涉案土地的使用权证及相关的建设工程规划许可手续，据此郑美芳使用涉案宅基地建设房屋的行为合法有效。其次，《土地管理法》先后于1988年、1998年、2004年、2019年修订，1998年已废除前述第四十一条之规定，无证据显示李群胜在该条款废止前取得人民政府的批准使用涉案宅基地。现行《土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，……农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准”，禁止宅基地使用权的转让，因李群胜并非水南村集体经济组织的成员，故其受让宅基地的行为不可能得到政府部门的有效确认。综上，郑美芳与李群胜签订的《合资建造房屋协议》违反法律的强制性规定，属无效合同，李群胜请求确认协议有效的理由不能成立，本院不予支持。庭审时，经本院释明，李群胜坚持其诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”，李群胜可另循法律途径向郑美芳主张相关权利。二、关于李群胜是否享有涉案房屋第一层、三层及顶层一半所有权及相应的拆迁补偿利益的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”，粤房地证字第C18521**《房地产权证》显示，水南古巷里19号房屋（3.5层）全部登记在郑美芳名下。其次，如前所述，《合资建造房屋协议》无效，李群胜不能基于该无效协议的约定而取得涉案房屋第一层、三层及顶层一半所有权及过户的请求权，且涉案房屋亦因现行法律规定而无法办理产权变更登记手续。再次，没有证据显示涉案房屋已纳入拆迁范围，或郑美芳已就拆迁补偿问题与有关部门、单位达成一致协议，李群胜主张的拆迁补偿利益尚未发生。综上，李群胜的上述请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条之规定，判决如下：一、确认原告李群胜与被告郑美芳于1987年3月12日签订的《合资建造房屋协议》无效；二、驳回原告李群胜的全部诉讼请求。本案受理费3300元，由原告李群胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判长    梁珊人民陪审员林翠竹人民陪审员周伟二Ο二Ο年十一月四日法官助理陈怡杏书记员王敏仪