四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1198号 上诉人（原审原告、原审反诉被告）：张英荣，男，1958年4月20日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 被上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨承礼，男，1975年3月17日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 上诉人张英荣因与被上诉人杨承礼租赁合同纠纷一案，不服四川省巴中市巴州区人民法院（2020）川1902民初2798号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人张英荣的上诉请求：1.依法将一审判决的第一项改判为“原、被告于2020年3月1日解除双方所签订的《场地租赁合同》”；将判决的第二项改为“被告杨承礼于本判决生效之日起十日内向原告支付场地租金68901.49元及违约金30000元”；2.依法将一审判决第三、第四两项予以撤销，依法判令被告给原告支付在租期内还未支付的82480.50元租金；3.维持一审判决第五项；4.一、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：1.一审对合同解除的事实认定不清，被告不具有法定和约定的单方解除合同的条件及情形，告知原告搬离不产生合同解除的法律效力，一审判决适用法律不当。一审判决第二项应改判被告向原告支付租金68901.50元（含2019年5月1日至6月1日一个月的场地租金9164.50元）。2.一审判决原告补偿被告装修损失费20000元没有事实及法律依据。3.原告提出同意解除《场地租赁合同》的条件，即被告至少要将2020年3月1日之前在租赁合同期内还有九个月（至2019年6月1日）未支付的租金82480.50元向原告支付。4.本案受理费应依据违约情况，承担的责任大小公平分摊。一审判决中，漏记原告在增加诉讼请求时所交2091元（原告两次交案件受理费共4130元），请二审予以合并。 被上诉人杨承礼辩称，1.我于2019年4月30日前已经实际全部搬离场地，于是口头告知上诉人，我将钥匙、电卡交给上诉人，但上诉人不接收，我说我已经租了房子了，上诉人叫我交剩余的租金，我要求上诉人给我装修损失及停工停产的损失，于是协商未果，上诉人叫我找管委会；2.我签合同时，那个地方已经属于拆迁范围了，但是没有告诉我，导致我房屋装修、道路改造、搬迁后经营上的损失，两者相抵，就不应该给租金损失及违约金。 张英荣向一审法院起诉请求：1.被告按合同约定给原告支付所欠租金59737元和违约金30000元；2.本案受理费由被告承担。 杨承礼向一审法院反诉请求：1.解除双方于2016年3月30日签订的《场地租赁合同》；2.被反诉人赔偿给反诉人造成的直接损失80000元；3.被反诉人承担违约责任，向反诉人支付违约金30000元；4.反诉诉讼费用及反诉人为主张权利所产生的开支（包括但不限于评估费等）由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2016年3月30日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定：原告将位于巴中市大溪口处原城西加油站后场区域的场地（除后场盖有水泥板楼面层级楼面层周边车道外的场地）、后场底层及该场地对应的中楼二层的第一至第三门面、第五至第七的门面（第六至第七的门面已由原告出租，到期收回后交给被告使用）；租赁期间为2016年5月1日至2021年5月1日；首年租金为95000元，签订合同时被告交定金2万元（五天后2万元可转化为租金），合同签订后五天内一次性付清首年租金，第二年租金在上一年的基础之上增加百分之五，余下的以此类推，下年度租金被告提前一个月交清；经原告同意被告对大门进行改造，将现大门处值班门面按现房的尺寸移向右侧，大门棚下地面降低并硬化及撤、按大门和卷帘门等均由被告负责并承担费用；租期内发生下列情况之一，视为被告自行解除此合同，原告收回场地：1．未经原告同意，被告转租场地；2．发生较严重的事故而被告未处理好使机关或他人要求原告承担责任；3．未按期付清租金；4．因政府规划拆迁，并与原告达成相关协议，原告提前通知被告就此终止本合同，原告退还未到期部分的租金；本合同签订后，如单方违约，违约方将给对方支付违约金3万元。 合同签订后，被告经原告同意后按照合同约定将租赁场地进行了改造，将租赁场地作为巴中市巴州区余氏东风货运代理中心的经营场所使用。被告按照合同约定将场地租金支付至2018年10月31日，2018年11月1日起便未再支付场地租金。 因原告出租的场地属于政府拆迁范围内，原告于2019年3月28日以短信的方式告知被告：“一、接市土地储备中心人员电话，说原加油站场地政府要收回，请做好准备搬走，以免到时影响通行，有什么要求提出来，由我向他们提出。二、关于2018年5月1日至2019年5月1日期间的租金，好像上月你转款5万（其中住房租金5000元，场地租金45000元）按合同你还有场地租金59737元（包括增长部分）未付，请在这几天支付一下，以免继续违约”。被告收到短信后，于2019年4月30日完成搬离，于2019年6月1日当面告知原告，但因被告未支付全部场地租金，原告未接收场地钥匙。 2019年10月29日，被告以其经营的巴中市巴州区余氏东风货运代理中心名义向巴中市土地储备中心书面陈述其因此次搬迁造成的具体损失，希望巴中市土地储备中心给予解决，但巴中市土地储备中心未给予答复。 另，原告将诉请第一项变更为“被告按合同约定给原告支付所欠租金59737元和违约金30000元，并支付第四年度中十个月的租金91640元”。 一审法院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上所签订《场地租赁合同》，系双方真实意思表示，合同没有违反国家法律禁止性规定，合法有效。原、被告双方均应诚信履行合同义务。 关于《场地租赁合同》解除的认定问题。原告于2019年3月28日以短信的方式告知被告：“一、接市土地储备中心人员电话，说原加油站场地政府要收回，请做好准备搬走……”，被告在收到原告短信后，于2019年4月30日完成场地搬离，于2019年6月1日当面告知原告。被告该搬离行为表明其愿意配合政府征收不再继续租赁场地，且被告已经当面告知原告，被告亦收到该通知，虽原告因被告未支付完租金而未作答复，但租金是否支付完毕并不影响合同的解除，且原告在庭审中同意解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十六条的规定，原、被告双方签订的《场地租赁合同》已于2019年6月1日予以解除。 关于下欠租金的认定问题。原、被告签订《场地租赁合同》后，被告按照合同约定将场地租金支付至2018年10月31日。原、被告双方签订的《场地租赁合同》已于2019年6月1日解除，故被告应当支付2018年11月1日至2019年6月1日期间的租金，租金为61533.28元（104737.5元÷12×6＋109974.38元÷12×1）。 关于支付违约金的认定问题。被告未按约定支付到期租金，违反合同约定，应当支付违约金。《场地租赁合同》中约定：“本合同签订后，如单方违约，违约方将给对方支付违约金3万元”，该违约金标准过高，本院予以调整，综合被告的违约情况及原告的损失，本院将3万元的标准调整为1万元，即被告应向原告支付违约金1万元。被告诉请原告在合同期限尚未届满前就要求被告搬走，构成违约，继而应当支付违约金的问题。但原、被告双方提前终止《场地租赁合同》的原因是该租赁场地已经划入政府征收范围，无法继续租用，而政府征收行为属于不可抗力的一种，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，对被告该诉请不予支持。 关于原告赔偿被告损失的认定问题。被告陈述其对租赁场地大门进行改造、道路硬化、降低路面花费了6万元，现提前解除合同，原告应予以赔偿该直接损失，但被告未提供相应证据予以证明，原告在庭审中认可4万元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时,双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的,人民法院按照下列情形分别处理：（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定”。如前所述，本案租赁合同系因不可归责于双方的政府征收拆迁行为解除，但双方在租赁合同中未对因此解除合同产生的相关损失问题进行约定。根据上述司法解释的规定，对于双方没有明确约定的装修残值损失，应由双方按照公平原则分担。即本案应由原告补偿被告装修损失2万元，但因该项包括但不限于拆迁而获得的损失赔偿（补偿）等款项归原告享有。 关于案件受理费的负担。依据《诉讼费用交纳办法》第二十九条规定，应由败诉方负担。但原、被告各自不当行使诉权而产生的案件受理费，当由其自行负担。 关于评估费等主张权利的费用的负担。被告主张原告承担评估费等主张权利的费用，但前述费用均未实际发生，故不予支持。一审法院判决：一、解除原告张英荣与被告杨承礼于2016年3月30日签订的《场地租赁合同》；二、被告杨承礼于本判决生效之日起十日内向原告张英荣支付场地租金61533.28元及违约金10000元；三、原告张英荣于本判决生效之日起十日内补偿被告杨承礼装修损失20000元；四、驳回原告张英荣的其他诉讼请求；五、驳回被告杨承礼的其他诉讼请求。 二审中，当事人围绕上诉请求提交了证据，本院组织当事人进行了质证。 上诉人张英荣向本院提交以下证据：巴中市巴州区回风大溪口片区A—03—19号地块国有土地上房屋模拟征收（搬迁）补偿方案。证明2019年6月市土地储备中心进行模拟征收，政府来协商收回城西加油站土地的问题。 被上诉人杨承礼的质证意见：对关联性有异议，对真实性、合法性无异议。补偿方案是个模拟方案不是实际操作的方案。 被上诉人杨承礼向本院提交以下证据：《厂房租赁合同》，证明2019年4月30日后就没有实际使用上诉人场地。 上诉人张英荣的质证意见：对合同的真实性、合法性、关联性无异议。租金每年8万，开始时间是2019年3月25日，他的租金比我的租金低，这就是他搬走的原因。我是3月28日给他发的短信，才告诉他政府收回土地，他在我告诉他之前就已经签订合同了，与政府收回土地无关。 本院对上诉人张英荣提交证据的认定：对该证据的真实性、合法性予以采信，但该证据与案涉租赁合同无关，不能达到上诉人的证明目的，本院对其关联性不予采信。 对被上诉人杨承礼提交证据的认定：上诉人对其三性无异议，本院予以采信。 二审审理查明，2019年3月25日，陈**、饶加俊与刘亚军签订《厂房租赁合同》，租期2019年3月25日至2022年3月24日，每年租金8万元。张英荣交一审案件受理费共计4131元。 二审经审理查明的其他事实与一审判决认定的基本事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点，1.《场地租赁合同》的解除时间应如何认定；2.被上诉人欠上诉人的场地租金如何确定；3.一审酌定违约金及装修损失是否适当。 关于《场地租赁合同》的解除时间应如何认定的问题。2016年3月30日，被上诉人与上诉人签订《场地租赁合同》，由被上诉人承租上诉人位于巴中市大溪口处原城西加油站后场区域的场地、后场底层及有关门市，被上诉人按约定对租赁场所进行改造，并将其作为经营场所使用。上诉人于2019年3月28日以短信的方式明确告知被上诉人，场地政府要收回，请做好准备搬走。被上诉人收到上诉人的短信后，于2019年4月30日完成搬离，并于2019年6月1日当面告知上诉人已经搬离。上诉人认可被上诉人于2019年6月1日告知了上诉人已搬离的事实。上诉人因政府要收回场地，通知被上诉人做好准备搬走，被上诉人同意了上诉人要求搬离的通知，为了经营需要，已另外签订《厂房租赁合同》，并完成搬离。上诉人以短信的方式告知被上诉人提前解除合同，被上诉人在收到短信后即搬离，并告知上诉人，双方解除合同的意思表示一致，合法有效，具有法律约束力，被上诉人于2019年6月1日告知上诉人已搬离的时间应为合同解除的时间。上诉人主张2020年3月1日解除双方签订的《场地租赁合同》的理由不成立，本院不予支持。 关于被上诉人欠上诉人的场地租金如何确定的问题。双方签订的《场地租赁合同》于2019年6月1日解除，被上诉人已向上诉人支付场地租金至2018年10月31日。被上诉人杨承礼应当支付自2018年11月1日至2019年6月1日期间的租金。一审根据双方合同的约定确定被上诉人应当支付的2018年11月1日至2019年6月1日期间的租金为61533.28元正确，本院予以维持。关于上诉人认为一审判决第二项应改判被告向原告支付租金68901.50元的意见，经审查，一审庭审中被上诉人认为租金交到2018年10月31日前的，上诉人亦认可是交到2018年10月31日前的，现上诉人又要求改判支付租金68901.50元，其该主张不成立，本院不予支持。关于上诉人要求支付2019年6月1日至2020年3月1日期间九个月租金82480.50元的主张，因双方签订的《场地租赁合同》于2019年6月1日解除，上诉人的该主张没有事实和法律上的依据，本院不予支持。 关于一审酌定违约金及装修损失是否适当的问题。被上诉人杨承礼未按合同约定给付租金，存在违约，应当支付违约金，但结合本案租赁期限未满便解除合同、欠付租金金额不高、提前解除合同造成被上诉人实际使用的时间缩短、其投入的装修成本未全部收回等原因，一审法院酌定违约金1万元和装修损失2万元并无不当。 综上所述，上诉人张英荣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审本诉案件受理费4131元，由上诉人张英荣负担3216元，被上诉人杨承礼负担915元；一审反诉案件受理费2091元，由上诉人张英荣负担300元，被上诉人杨承礼负担1791元；二审案件受理费2040元，由上诉人张英荣负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杜觐良 审 判 员 苟华林 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 张益珍 书 记 员 吴 鹏