四川省合江县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0522民初1483号 原告：泸州正力房地产开发有限公司管理人（四川长江会计师事务所有限公司）,住泸州市江阳区春景上路****楼****。统一社会信用代码91510500708931628N。 负责人：林继祥，泸州正力房地产开发有限公司管理人负责人。 委托诉讼代理人：苏首元，四川程信律师事务所律师。 被告：泸州乾祥贸易有限公司,住泸州市江,住泸州市江阳区刺园路三段****楼**用代码91510502080749969P。 法定代表人：阳益。 委托诉讼代理人：彭晓静，五月花律师事务所律师。 原告泸州正力房地产开发有限公司管理人（以下简称正力公司管理人）与被告泸州乾祥贸易有限公司（以下简称乾祥公司）破产撤销权纠纷一案，本院于2020年5月20日立案受理后，依法适用普通程序于2020年6月29日、2020年9月1日、2020年11月12日公开开庭进行了审理。原告正力公司管理人的委托诉讼代理人苏首元、被告乾祥公司的委托诉讼代理人彭晓静到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。 正力公司管理人向本院提出诉讼请求：1．依法判决撤销泸州正力房地产开发有限公司（以下简称正力公司）2017年12月15日以正力·太平洋购物广场3#楼27套住房（住房房号：3#楼2-1号、3#楼2-2号、3#楼2-3号、3#楼3-1号、3#楼3-2号、3#楼3-3号、3#楼4-1号、3#楼4-2号、3#楼4-3号、3#楼5-1号、3#楼5-2号、3#楼6-1号、3#楼6-2号、3#楼7-1号、3#楼7-2号、3#楼8-1号、3#楼8-2号、3#楼9-1号、3#楼9-2号、3#楼10-1号、3#楼10-2号、3#楼11-1号、3#楼12-1号、3#楼13-1号、3#楼14-1号、3#楼15-1号、3#楼16-1号）抵偿被告借款本息15426920元的个别清偿行为；2．依法判决撤销泸州正力房地产开发有限公司与被告于2017年12月15日签订的27份《商品房买卖合同》（合同编号：YS278186、YS278197、YS278198、YS278201、YS278203、YS278206、YS278207、YS278211、YS278213、YS278215、YS278224、YS278228、YS278233、YS278237、YS278243、YS278251、YS278261、YS278268、YS278273、YS278282、YS278290、YS278295、YS278302、YS278309、YS278313、YS278317、YS278322），并判决被告协助解除上述《商品房买卖合同》的签约备案登记事宜。事实与理由：被告诉原告商品房销售合同纠纷一案，贵院已经立案受理。依据被告在该案诉状中的陈述：2013年11月28日，李衡、王付江分别向被告借款1000万元，由正力公司提供担保。2017年12月15日，正力公司与被告就正力公司开发的“正力·太平洋购物广场”项目的27套商品房签订了27份《商品房买卖合同》，合同总价为15426920元，并办理了网签备案登记，用以抵偿前述借款本息等债务。2018年6月8日，贵院裁定受理案外人泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司对正力公司的破产重整申请，并指定四川长江会计师事务所有限公司担任正力公司管理人。原告认为，即便被告起诉属实，但正力公司与被告上述清偿行为发生在贵院受理正力公司破产申请前六个月内，正力公司在该期限内、甚至贵院受理破产申请六个月前就早已存在不能清偿到期债务并且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的情形，故正力公司与被告上述个别清偿行为应当依法予以撤销。故为维护正力公司及广大债权人的合法权益，遂提起本案诉讼，提出上列诉求。 乾祥公司辩称，1.2013年正力公司以李衡、王付江名义向答辩人借款，各方签订的借款合同、担保合同真实、合法、有效；2.2014年12月，正力公司无力还本付息，经向泸州市江阳区盛鑫小额贷款有限公司（以下简称盛鑫公司）提出“以房抵债”，并由双方协商一致签订商品房买卖合同后完成网签备案登记，正力公司清偿债务的行为在2014年12月的27份《商品房买卖合同》签订并完成备案登记后完毕，盛鑫公司对前述27套商品房在2014年即依法取得准物权，物权持有人为公司法定代表人王成；3.2017年12月15日，《商品房买卖合同》的登记备案变更系因为法定代表人王成身故，盛鑫公司将产权变更登记到公司名下，变更与正力公司之间并无关联，清偿行为在2014年已经履行完毕。综上，应当依法驳回原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：原告出示的（2018）川0522破申3号民事裁定书、（2018）川0522破3号决定书、被告营业执照复印件、2017年12月15日的《四川省商品房买卖合同（预售）》27份、合江县房产交易和房屋数据中心《商品房买卖合同网签备案证明》27份、四川长泰房地产估价有限公司川长泰房估[2018]110号房地产估价报告；被告出示的盛鑫公司变更登记材料，李衡《借款申请书》、《流动资金借款合同》、《承诺书》、《借款借据》、王付江《同意保证担保承诺书》、正力公司《同意保证担保承诺书》、《股东会决议》、《保证担保合同》、交通银行泸州分行营业部进账单，王付江《借款申请书》、《流动资金借款合同》、《承诺书》、《借款借据》、李衡《同意保证担保承诺书》、正力公司《同意保证担保承诺书》、《股东会决议》、《保证担保合同》、交通银行泸州分行营业部进账单，盛鑫公司贷款收回凭证6张、泸州市海天公证处《放弃继承遗产声明书》2份、2017年12月14日《委托书》、《商品房买卖合同网签备案登记证明》27份、2017年12月22日正力公司出具的购房款收据、正力公司章程（2013年8月14日股东会决议修订）、盛鑫公司2015年第四次风控委员会会议记录、决议、盛鑫公司记账凭证、正力太平洋购物广场——望江壹号住宅网签登记表、盛鑫公司章程（2013年10月12日）；被告乾祥公司申请由我院依法调取的案涉27套住房网签备案登记时间、撤销时间、原备案合同明细，已注销的2014年12月的《商品房买卖合同》27份；本院依职权调取的王**瑾、张琼、程龙超、李萍的询问笔录，本院予以确认并在卷佐证。对双方有争议的证据本院认定如下：对被告出示的2014年12月3日《委托书》，原告质证认为不能证实该委托书已经送达到正力公司，本院认为，委托书背面载明的房号、房价与正力公司和王成签订的商品房买卖合同一致，故对其真实性予以采信确认；对被告出示的2014年商品房买卖合同附件五，原告质证认为附件五无落款时间，亦单独与原2014年的合同分开的，不能确认其形成时间不予认可，本院认为，该附件五被告持有为原件，与本院向合江县房产交易和房屋数据中心调取的2014年王成与正力公司签订的商品房买卖合同中附件五的内容一致，故对该附件五的真实性予以确认采信。 综合以上确认证据以及双方当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2013年11月27日，李衡以流动资金周转为由向盛鑫公司借款1000万元，月利率1.5%，借款期限为2013年11月28日至2014年5月27日，到期未还，逾期按合同利率加收50%逾期利息，由正力公司、王付江承担连带责任保证。同日，王付江以垫付工程款为由向盛鑫公司借款1000万元，月利率1.5%，借款期限为2013年11月28日至2014年5月27日，到期未还，逾期按合同利率加收50%逾期利息，由正力公司、李衡承担连带责任保证。前述正力公司对李衡、王付江借款承担连带责任保证，均经由正力公司股东大会决议。王付江于2014年7月11日归还借款本金200万元、利息2.60万元，于2014年7月21日归还借款本金50万元、利息0.90万元，于2014年8月8日归还借款本金150万元、利息1.725万元，于2014年8月25日归还借款本金100万元、利息2万元，于2014年11月18日归还借款本金30万元，于2014年12月5日归还借款本金170万元，合计归还借款本金700万元。2014年12月3日，盛鑫公司向正力公司出具委托书，载明：“因泸州正力房地产开发有限公司为李衡、王付江在泸州市江阳区盛鑫小额贷款有限公司借款提供连带保证担保，现李衡尚欠壹仟万元本金及利息，王付江尚欠叁佰万元本金及利息未归还。经协商，贵公司自愿用自己开发的27套住房抵偿李衡、王付江所欠借款本息，现我公司特委托将下列房屋抵押与王成（身份证号码），由王成作为买受人与贵公司签订《商品房买卖合同》办理网签及备案手续。”委托书背面附了“正力·太平洋购物广场望江一号住宅”27套房屋房号、面积、单价、总价，27套房房号为：3-2-1、3-2-2、3-2-3、3-3-1、3-3-2、3-3-3、3-4-1、3-4-2、3-4-3、3-5-1、3-5-2、3-6-1、3-6-2、3-7-1、3-7-2、3-8-1、3-8-2、3-9-1、3-9-2、3-10-1、3-10-2、3-11-1、3-12-1、3-13-1、3-14-1、3-15-1、3-16-1，优惠8%后总价为15426920元，每套房单价为4533.76元／㎡-4828.16元／㎡。2014年12月3日、4日，王成与正力公司签订了委托书背面载明的前述27套房的《商品房买卖合同》，并在合江县房产交易和房屋数据中心进行了网签备案登记。该27份《商品房买卖合同》约定的付款方式的附件五载明：“出卖人泸州正力房地产开发有限公司以出售该房的房款，抵偿由泸州正力房地产开发有限公司担保的李衡、王付江所欠泸州市江阳区盛鑫小额贷款有限公司的借款。”此后，正力公司、李衡、王付江未再向盛鑫公司归还任何款项。 2017年11月10日，王成死亡。其继承人王治华、周俊方于2017年12月11日在四川省泸州市海天公证处进行放弃前述27套住房的继承声明书的公证，王成之女王**瑾亦签字放弃对前述27套住房的继承。2017年12月14日，盛鑫公司向泸州正力房地产开发有限公司出具委托书，载明：贵公司自愿用自己开发的27套住房抵偿李衡、王付江所欠借款本息，我公司原已委托由王成作为买受人与贵公司签订了《商品房买卖合同》，并办理了网签及备案手续，由于王成因病死亡，现我公司特委托将原网签登记备案在王成名下的盛鑫公司的抵偿资产变更为盛鑫公司。2017年12月15日，盛鑫公司与正力公司以与前述2014年王成作为买受人签订的27套住房一致的房号、单价、面积、总价签订了27份《四川省商品房买卖合同（预售）》，并在合江县房产交易和房屋数据中心进行了网签备案登记。2017年12月18日，合江县房产交易和房屋数据中心于撤销了前述2014年王成与正力公司签订的《商品房买卖合同》的网签备案登记。正力公司于2017年12月22日向盛鑫公司出具收据一张，载明27套房款15426920元，附注：以房抵债。 2018年6月8日，本院作出（2018）川0522破申3号民事裁定书，裁定：受理泸州市龙马潭区巨峰小额贷款股份有限公司对泸州正力房地产开发有限公司的破产重整申请。2018年6月29日，作出决定书，指定四川长江会计师事务所有限公司担任正力公司管理人。2018年11月5日，四川长泰房地产估价有限公司对正力公司开发的正力·太平洋购物广场项目1-7号楼出具房地产估价报告，报告第25页载明的3号楼住宅用房已售住宅合同均价为4548元/㎡。2018年12月19日，泸州市江阳区盛鑫小额贷款有限公司更名为泸州乾祥贸易有限公司。 还查明，2015年4月30日，盛鑫公司召开了2015年第四次风控委员会决议：一致同意关于将李衡向盛鑫公司借款壹仟万元由次级贷款转资产抵债的报告；一致同意关于王付江向盛鑫公司借款叁佰万元由次级贷款转资产抵债的报告。同日在其记账凭证载明：“摘要：王付江不良贷款转抵押资产，会计科目：抵债资产-王付江，借方金额：3000000”；“摘要：李衡不良贷款转抵押资产，会计科目：抵债资产-李衡，借方金额：10000000”；“摘要：李衡不良贷款转抵押资产，会计科目：贷款-次级贷款-一般保证-（往来单位）李衡，贷方金额：10000000”；“摘要：王付江不良贷款转抵押资产，会计科目：贷款-次级贷款-一般保证-（往来单位）王付江，贷方金额：3000000”。 另查明，2013年盛鑫公司成立时股东为四川省泸州玉河建筑工程有限公司、四川省泸州白府酒业有限公司、四川泸州乾盛房地产开发有限公司、泸州乐天酒业销售有限公司四个公司股东，2015年股东四川省泸州白府酒业有限公司变更为泸州泸禾酒业有限公司。王成在盛鑫公司成立起担任公司法定代表人，职务是总经理。 本院认为，破产撤销权是破产管理人享有的，对于债务人在临近破产程序开始的期间内实施的有害于债权人利益的行为，于破产程序开始后予以撤销并将撤销利益复归破产财产的权利。管理人行使撤销权必须符合相应的条件。本案中，李衡、王付江向盛鑫公司借款，由正力公司股东大会决议同意对两人的借款承担连带责任保证，双方借贷关系合法有效。借款到期后，正力公司基于对债务的连带责任保证，于2014年12月3日、4日用自己开发建设的27套住宅房，共作价15426920元与盛鑫公司法定代表人王成签订合同并办理网签备案登记。本案主要争议焦点为该2014年12月正力公司与王成签订的商品房买卖合同的性质是抵偿债务还是为债务提供担保。本院认为，正力公司与盛鑫公司未签订书面的以房抵债协议，但从2014年12月的商品房买卖合同附件五以及盛鑫公司向正力公司出具的委托书的内容看，已经明确双方以房款抵偿李衡、王付江所欠盛鑫公司借款的意思表示。另从双方实际履行情况看，李衡、王付江、正力公司此后未归还任何借款，盛鑫公司在此后通过了李衡、王付江的借款由次级贷款转资产抵债的风控委员会决议，并在公司财务记账凭证上记账为抵债资产的进账和次级贷款的出账，双方的债权债务已经履行完毕。故李衡、王付江所欠盛鑫公司借款的清偿行为在2014年12月王成与正力公司签订《商品房买卖合同》并进行网签备案登记时已经完成，双方的借款合同已经履行完毕。原告认为2014年盛鑫公司委托书载明为“房屋抵押与王成”，双方2014年是以签订房屋买卖合同的形式担保借款。本院认为，2014年委托书明确了抵偿李衡、王付江所欠借款本息的意思表示，且从双方实际履行委托书的情况看，2014年的买卖合同附件五亦明确为房款抵偿借款，双方实际按抵偿履行合同义务，故2014年委托书载明的“抵押与王成”字样应当作抵偿的解释，另原告主张2014年买卖合同为抵押，未提供充分的证据予以证明，故对原告该主张不予采信。在2014年王成与正力公司签订房屋买卖合同并进行网签备案登记后，正力公司不再享有案涉房屋的使用、收益、处分等权利，而由买受方享有案涉房屋的物权期待权、排除他人购买等权利。盛鑫公司借王成的名义与正力公司签订购房合同并进行网签备案登记，盛鑫公司为案涉住房的实际权利享有人。2017年王成身故后，王成继承人将案涉房屋的权利变更为由实际权利人盛鑫公司享有，由正力公司与盛鑫公司于2017年12月签订商品房买卖合同，该2017年正力公司、盛鑫公司的商品房买卖合同与2014年王成、正力公司签订的房屋买卖合同的房号、单价、总价均一致，该合同不是为正力公司新设的权利义务，仅是由正力公司协助权利人办理变更登记手续所产生，是2014年商品房买卖合同签订后，正力公司依法应当履行的后合同义务，不是正力公司对盛鑫公司的个别清偿行为。 综上，破产撤销权旨在恢复因债务人不当处分而失去的利益，保护全体债权人公平受偿的机会。可撤销行为包括偏颇性清偿行为和欺诈行为，本案正力公司对盛鑫公司的清偿行为，是基于债务到期后承担连带责任保证，双方结算的债务本息金额符合借款合同约定，且对应的房屋售价与同期正力公司已售房产的单价基本一致，不构成欺诈行为或偏颇性清偿行为，并未侵犯其余债权人公平受偿的机会。正力公司对李衡、王付江欠盛鑫公司借款的个别清偿不属于原告主张的在本院受理正力公司破产申请前6个月内，即不属于危机期间的个别清偿行为，亦不符合《中华人民共和国企业破产法》规定的其它可撤销行为。故对原告主张正力公司用其开发建设的27套住房抵偿所欠盛鑫公司的借款本息的个别清偿行为予以撤销的诉求不予支持，另原告依据撤销债务个别清偿行为而主张的撤销商品房买卖合同及网签备案登记的诉讼请求亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国企业破产法》第三十一条、第三十二条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十二条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告泸州正力房地产开发有限公司管理人的诉讼请求。 案件受理费114362元，由原告泸州正力房地产开发有限公司管理人负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。 审 判 长  陈 斌 审 判 员  杨 丽 人民陪审员  任益平 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  杨媛媛 书 记 员  陈家玲