浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初6513号 原告：浙江永成物业管理有限公司，住所地宁波市江**范江岸路********，统一社会信用代码91330205713342764A。 法定代表人：陈卓，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：冯峰，男，1987年11月2日出生，汉族，身份证住址宁波市江**。 被告：张春威，男，1970年2月16日出生，汉族，身份证住址浙江省慈溪市宗汉街道高王村尚家市。 原告浙江永成物业管理有限公司诉被告张春威物业服务合同纠纷一案，原告于2020年6月4日向本院提起诉讼，请求：一、判令被告支付原告2009年9月1日至2019年12月31日止期间的物业综合管理费2508138.06元，公共设施维修费103074.16元，利息损失5000元；二、本案诉讼费由被告承担。本案先于2020年6月4日以（2020）浙0203民诉前调2439号立案受理，因未能送达导致无法调解，后于2020年8月4日以（2020）浙0203民初6513号正式立案受理，并将起诉状副本、应诉通知书、诉讼告知书、开庭传票等于当日送达给被告住处其母严惠珍收取，但被告本人未签收。本案适用独任制普通程序审理，于2020年8月20日向被告公告送达了应诉材料和开庭传票等，于2020年11月9日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告浙江永成物业管理有限公司的委托代理人冯峰到庭参加了诉讼，被告张春威经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告浙江永成物业管理有限公司起诉称：原告系柳逸花苑花园的物业管理公司，被告所有的宁波市海曙区××路××号××街××号××平方米）；4-5至4-6；4-8至4-13（1797.34平方米）；6-4至6-9（1067.14平方米）根据慈溪市人民法院出具的（2015）甬慈执民字第3212-3号执行裁定书明确载明涉案房屋的其他权利义务均转移至被告，为此原告根据签订的前期物业服务合同约定向被告收取物业费以及公设费，诉至本院，请求：一、依法判令被告支付原告2009年9月1日至2019年12月31日止期间的物业综合管理费2508138.06元，公共设施维修费103074.16元，利息损失5000元；二、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告物业管理服务费252222.48元，公共设施维修费10365.31元，利息损失5000元。 据原告提供的证据及其当庭陈述，本院认定事实如下： 2006年4月12日，原告与宁波天一置业有限公司订立《前期物业管理服务合同》（备案编号×××-Ａ），约定由原告对柳逸花苑实施前期物业管理服务，即“本合同生效之日起至业主、业主大会选聘的物业管理企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理”，其中第四章物业服务管理费用第八条物业管理服务费收取约定：“物业管理服务费收取，执行国家、省、市有关物业管理服务费用的相关规定，由业主或物业使用人按其拥有的建筑面积计算，定期向乙方交纳；1、综合服务费（1）高层公寓：3.00元／平方米／月；（2）高层办公：6.00元／平方米／月；（3）商场：6.00元／平方米／月。2、本物业共用部分、共用设备设施日常维修费：（1）高层公寓：2.00／平方米／年；（2）高层办公：3.00元／平方米／年；（3）商场：3.00元／平方米／年”。开发商由宁波天一置业有限公司委托原告自2008年4月至业委会成立（2019年9月）。2019年9月25日，柳逸花苑业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同示范文本》，委托原告对柳逸花苑实行物业管理，委托管理期限为自2019年9月起至2020年12月31日止，合同第二十二条物业管理服务费条款约定：“1、本物业的管理服务费，由乙方按建筑面积按一下标准向业主或物业使用人收取。包干使用，盈余或亏损均由乙方享有或承担，具体标准如下：高层住宅：3元／月.平方米；高层办公：6元／月.平方米；商场：6元／月.平方米；2、管理服务费标准的调整，按业主委员会根据实际运行情况要求调整。3、空置房屋的管理服务费，按八折执行。”根据慈溪市人民法院出具的（2015）甬慈执民字第3212-3号执行裁定书，宁波市海曙区××路××号××街××号××平方米）、4-5至4-6和4-8至4-13（1797.34平方米）、6-4至6-9（1067.14平方米）及车库作价抵偿宁波天一置业有限公司应对本案被告张春威履行的债务，上述房产均于2016年1月29日过户到被告名下。其中2-1房屋面积229.41平方米，于2016年11月25日转出（被告持有296天），欠缴物业管理服务费13581.07元，公共设施维修费558.13元；2-2房屋面积122.94平方米，于2016年11月25日转出（被告持有296天），欠缴物业管理服务费7278.05元，公共设施维修费299.10元；2-3房屋面积123.57平方米，于2016年11月11日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费6969.35元，公共设施维修费286.41元；2-4房屋面积216.50平方米，于2016年11月11日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费12210.60元，公共设施维修费501.81元；2-5房屋面积111.93平方米，于2016年11月21日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费6312.85元，公共设施维修费259.43元；2-6房屋面积163.41平方米，于2016年11月11日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费9216.32元，公共设施维修费378.75元；2-7房屋面积320.27平方米，于2016年11月11日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费18063.23元，公共设施维修费742.32元；2-8房屋面积145.63平方米，于2016年11月11日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费8213.53元，公共设施维修费337.54元；2-9房屋面积132.70平方米，于2016年11月11日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费7484.28元，公共设施维修费307.57元；2-10房屋面积132.70平方米，于2016年11月25日转出（被告持有296天），欠缴物业管理服务费7855.84元，公共设施维修费322.84元；2-11房屋面积304.84平方米，于2016年11月25日转出（被告持有296天），欠缴物业管理服务费18046.53元，公共设施维修费741.64元；2-12房屋面积295.85平方米，于2017年4月6日转出（被告持有439天），欠缴物业管理服务费25975.63元，公共设施维修费1067.49元；4-5房屋面积210.53平方米，于2016年11月10日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费11366.29元，公共设施维修费467.11元；4-6房屋面积104.19平方米，于2016年11月10日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费5876.32元，公共设施维修费241.49元；4-8房屋面积303.21平方米，于2016年11月10日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费17101.04元，公共设施维修费702.78元；4-9房屋面积135.56平方米，于2016年11月10日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费7645.58元，公共设施维修费314.20元；4-10房屋面积245.59平方米，于2016年11月10日转出（被告持有282天），欠缴物业管理服务费13851.28元，公共设施维修费569.23元；4-11房屋面积245.59平方米，于2016年7月29日转出（被告持有180天），欠缴物业管理服务费8841.24元，公共设施维修费363.34元；4-12房屋面积286.38平方米，于2016年7月19日转出（被告持有170天），欠缴物业管理服务费9736.92元，公共设施维修费400.15元；4-13房屋面积278.29平方米，于2016年7月19日转出（被告持有170天），欠缴物业管理服务费9461.86元，公共设施维修费388.84元；6-4房屋面积115.82平方米，于2016年6月3日转出（被告持有124天），欠缴物业管理服务费2872.34元，公共设施维修费118.04元；6-5房屋面积202.96平方米，于2016年6月3日转出（被告持有124天），欠缴物业管理服务费5033.41元,公共设施维修费206.85元；6-6房屋面积101.89平方米，于2016年6月3日转出（被告持有124天），欠缴物业管理服务费2526.87元，公共设施维修费103.84元；6-7房屋面积177.13平方米，于2016年6月3日转出（被告持有124天），欠缴物业管理服务费4392.89元，公共设施维修费180.53元；6-8房屋面积346.34平方米，于2016年6月3日转出（被告持有124天），欠缴物业管理服务费8589.23元，公共设施维修费352.98元；6-9房屋面积150.00平方米，于2016年6月3日转出（被告持有124天），欠缴物业管理服务费3720.00元，公共设施维修费152.88元，合计欠缴物业管理服务费252222.48元，公共设施维修费10365.31元。原告自行催讨不成，遂诉至本院，请求依法解决。 以上事实有《前期物业管理服务合同》（备案编号×××-Ａ）、《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号042）、《物业管理委托合同示范文本》、不动产登记表及慈溪市人民法院（2015）甬慈执民字第3212-3号民事裁定书等证据予以佐证。 本院认为：2006年4月12日，原告与宁波天一置业有限公司订立《前期物业管理服务合同》，约定由原告对柳逸花苑实施前期物业管理服务。2019年9月25日，柳逸花苑业主委员会与原告签订了《物业管理委托合同示范文本》并多次续签，委托原告对柳逸花苑实行物业管理至今。原告与宁波天一置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》（备案编号×××-Ａ）、《前期物业管理服务合同备案表》（合同备案号042）及与柳逸花苑业主委员会签订的《物业管理委托合同示范文本》，系各方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。根据慈溪市人民法院出具的（2015）甬慈执民字第3212-3号执行裁定书，宁波市海曙区灵桥路287号、狮子街28号（柳逸花苑）2-1至2-12（2299.75平方米）、4-5至4-6和4-8至4-13（1797.34平方米）、6-4至6-9（1067.14平方米）及车库作价抵偿宁波天一置业有限公司应对本案被告张春威履行的债务，上述房产均为高层住宅，于2016年1月29日过户到被告名下。后被告为抵偿起债务分别于2016年6月3日转出6-4至6-9共六套房屋；2016年7月19日转出4-12、4-13共两套房屋；2016年7月29日转出4-11；2016年11月10日转出4-5、4-6和4-8至4-10共五套房屋；2016年11月11日转出2-3至2-9共七套房屋，2016年11月25日转出2-1、2-2、2-10、2-11共四套房屋，2017年4月6日转出2-12一套房屋。在被告所有柳逸花苑上述二十六套房屋期间，原告浙江永成物业管理有限公司根据其与宁波天一置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》，提供物业管理服务，并约定高层办公用房的物业管理服务费为6元／月／平方米及公共设施维修费为3元／年／平方米，被告理应按约支付原告物业管理服务费。现原告要求被告支付其所有上述二十六套房屋期间的物业管理费合理、合法，但被告张春威在其所有上述房屋期间，房屋均处于空置状态，根据案涉《物业管理委托合同示范文本》的约定和宁波市物业管理条例的有关规定，空置房屋的管理服务费按八折执行，故对于原告要求被告支付物业管理费252222.48元的诉讼请求，本院酌定为由被告按八折支付，即被告应支付原告物业管理服务费201777.98元，被告另应支付公共设施维修费10365.31元，但因前期物业管理合同中并未约定违约费和利息损失。故原告请求判令被告支付利息损失的诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告张春威应于本判决生效之日起十日内，向原告浙江永成物业管理有限公司支付物业综合服务费201777.98元，公共设施费10365.31元； 二、驳回原告浙江永成物业管理有限公司其他诉讼请求。 案件受理费5500元，由原告浙江永成物业管理有限公司负担270元，由被告张春威负担5230元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二〇年十一月九日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。