安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖1225民初8073号 原告:张士飞，男，汉族，1992年5月5日出生，户籍所在地安徽省阜南县。 委托诉讼代理人:陈磊，江苏览博律师事务所律师。 被告:阜南县平和置业有限公司，统一社会信用代码91341225MA2N0RR4XY，住所地阜南县鹿城镇陶子河路尚鼎国际**楼**。 法定代表人:张亮亮，该公司总经理。 委托诉讼代理人:王军，安徽弘大律师事务所律师。 原告张士飞与被告阜南县平和置业有限公司（以下简称:平和公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行了审理。原告张士飞的委托诉讼代理人陈磊、被告平和公司的委托诉讼代理人王军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张士飞向本院提出诉讼请求:1.判令被告退还原告多支付的装修款66425.47元;2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年3月8日原被告签订《商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告开发的鹿城府小区房屋。上述房屋政府备案价为毛坯价格，但被告按每平方1500元的价格收取了原告的精装修费用159435元。后双方因精装修质量问题及精装修价格问题产生纠纷，在政府组织下，双方对涉案房屋的精装修价格委托评估机构进行评估并出具了评估报告。按照评估报告的价格，被告多收了原告装修款66425.47元。 被告平和公司辩称:一、依据双方签订的《商品房买卖合同》第十六条第三款之规定，原告如果认为装饰装修及相关设备标准不符合合同约定的，只能要求平和公司及时更换、修理，不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。附件六《关于装饰装修及相关设备标准的约定》:交付的商品房达不到本附件约定装饰装修标准的，按照本合同第十六条第三款约定处理。《商品房买卖合同》第十六条第三款规定:三、装饰装修及设备标准，不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价，按照约定原告只能要求平和公司及时更换、修理，不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。因此，应依法驳回原告的诉讼请求。二、被告对安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司作出《金海湾贵府、华府标准户型室内精装修价值评估报告》（以下简称评估报告）后的法定期限内提出书面异议，至今未有书面回复，该评估报告至今未生效，不能作为本案的定案依据；三、原告所购房屋不在安徽长平房地产价格评估有限公司作出的评估报告户型范围内，即使认定评估报告的效力，应当参照5#B户型评估金额94004.53元进行认定；四、参照法院判例，装饰造价中材料费才是可更换、修理的价格内容。综上所述，即使原告能够举证证明精装修价格与备案不符，那么按照合同约定原告只能要求平和公司及时更换、修理，而不能要求平和公司赔偿装饰、设备差价。因此，原告的诉讼请求无事实和法律依据，应依法驳回其诉讼请求。 根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下:2018年3月8日，原告与平和公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买平和公司开发的项目名称为金海湾﹒华府27号楼小区27幢1单元2502号房。合同第二章第三条第四项约定，商品房建筑面积为106.29平方米，其中套内建筑面积87.05平方米，分摊共有建筑面积19.24平方米。合同第三章第六条第二项约定:按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币6671.21元，总价款为人民币709083元。合同第七章第十六条第三项:（三）装饰装修及设备标准。该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）方式处理（可多选）（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。合同附件四“关于该商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定”:1、该套商品房面积为:106.29平方米，毛坯单价为5171.21元/平方米，该套商品房毛坯总价为（人民币）549648元；装修单价为1500元/平方米，该套商品房装修总价为159435元，该套商品房合计总价款（含装修款）为709083元。2、（2）买受人应当于2018年3月6日前支付该套商品房合计总计价款的首期房价款（含装修款）419083元。 另查明，原告已支付全部购房款及装修款；合同附件六对装饰使用的主要材料和设备的品牌作了相应约定，未对等级及价格作相应约定；精装修样板房已拆除。 2020年1月19日，受被告阜南县平和置业有限公司委托，安徽长平房地产土地资产价格评估有限公司对被告开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房（按不同户型或面积各评一套）。该评估报告显示:评估对象和范围为阜南县平和置业有限公司开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房中6套标准户型房屋，评估范围为标准户型房屋的内装修价值。评估方法为本次评估遵照中国有限资产评估的法律、法规，遵循独立、客观、科学的工作原则，依据委估资产的实际状况、市场情况，采用成本法进行评估。市场价值类型为根据本次评估目的，本次评估选取的价值类型为市场价值。评估对象市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。评估结论:委估的阜南县平和置业有限公司开发的金海湾贵府、华府项目购房合同约定的各类精装修商品房的评估价值为人民币599154.00元（取整），大写人民币伍拾玖万玖仟壹佰伍拾肆元整。明细如下:1、8.33#A户型评估价值为92465.56元；2、8.33#B户型评估价值为93749.33元；3、8.33#C户型评估价值为106969.16元；4、1.2.3.25.27.29.32#A户型评估价值为93009.53元；5、5.6.7.29.32#B户型评估价值为94004.53元；6、5.6.7.29.32#C户型评估价值为118955.91元。 原、被告均认可涉案房屋按5#B户型进行认定。 本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及其附件，系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，双方应依照合同约定享有权利和承担义务，该合同合法有效，但当事人一方履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案因装饰装修材料没有价格标准，精装房已拆除，平和公司的辩称更换、修理因没有参照物，且业主不予认可，本院不予采信；原告以装修总价159435元，核减内装修评估价93009.53元，要求被告退还原告多支付的装修款66425.47元的诉求，因装修总价159435元，是全部面积装修费用，鉴定价格系室内装修费用，两者面积不同，不具备相减条件。原告对套内建筑面积87.05平方米部分享有独立产权，其余分摊的共有建筑面积部分为共有产权，现有评估结论无法确定分摊共有建筑面积部分的精装修的价格，故根据现有证据，原告仅能就套内建筑面积部分的装修主张权利。 被告辩称评估报告未生效，不能作为本案的定案依据。本院认为该评估报告系依被告平和公司委托所作出的评估，且被告未能提供评估公司不具备资质及程序、评估方法违法的相关证据，故本院对平和公司以上辩称意见不予采信。被告要求将装饰造价分割计算，材料费仅系狭义上的物，不符合物的广义定义，本院对其辩解意见不予采信。 原告所购房屋系精装修房型，原、被告均要求参照5#B标准户型精装修房屋的装修评估价值94004.53元认定涉案房屋装修价值，本院予以认可。评估报告中5#B户型的精装修房屋评估价值为94004.53元，其中建造成本74203.95元（装饰造价53599.88元、安装造价17239.21元、其他3364.86元），相关费用19800.58元（管理费用1484.08元+投资利息1097.48元+销售税费、销售费用4957.57元+开发利润12261.46元），税金和规费是企业应上交费用，利润是企业应得到部分，管理费用、投资利息是装饰装修的合理支出，该四项费用不属于直接用于业主房屋装修的费用，应予以核减，同样建造成本74203.95元中仅装饰造价53599.88元，是直接投入的装饰成本，是原、被告双方约定的可更换、修理的价格内容，体现物的价值。 原告根据鉴定评估结论选择价格差价诉讼，直接作用于装饰成本的，能体现可修理、可更换的物的差价的合理诉求应当予以支持。 套内面积为业主自主使用，对原告要求退还装饰款的套内部分系合理诉求。虽然商品房买卖合同约定，装修单价为1500元/平方米，但并未区分套内和公摊装饰价格。平和公司未提供公摊面积装饰价格大于1500元/平方米的价格，本案以1500元/平方米计算内装饰价格，被告收取内装修款价值为130575元（1500元/平方米×87.05平方米）。 根据评估报告的评估方法，可以得出装饰造价与鉴定价格的比例关系。被告收取内装修款130575元，可得出应当投入的装饰造价74451.78元[130575×（53599.88÷94004.53）]，平和公司应赔偿原告20851.9元（74451.78元-53599.88元）。 依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下: 被告阜南县平和置业有限公司于本判决生效十日内赔偿原告张士飞装修差价款20851.9元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计730元（原告预交），由被告阜南县平和置业有限公司负担160元，原告张士飞负担570元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  刘炳鹏 二〇二〇年十一月十日 法官助理熊丰 书记员李娟 附本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 告知: 一、本案申请执行期限为二年。时间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，逾期不向人民法院申请执行，视为放弃权利。 二、义务人如主动履行本判决确定的义务，可以将款汇入或存入法院账户。 开户银行:中国银行股份有限公司阜南支行； 开户名称:阜南县人民法院执行标的款； 开户账号:17×××07。 并请通知主审法官:刘炳鹏，办公电话0558-67××××6；通讯地址:皖阜南县人民法院立案庭；邮政编码236300。