广东省台山市人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0781民初4084号原告：台山市水步镇人民政府，住所地：广东省台山市*********。法定代表人：伍礼明，系该镇镇长。委托诉讼代理人：梁有茂、鲁彩媚，均系广东广能律师事务所律师。被告：开平市三埠美仙养老院，住所地：广东省开平市*******永安大厦。法定代表人：龙某1。委托诉讼代理人：王凤科，系广东定海针律师事务所律师。原告台山市水步镇人民政府（以下简称“水步镇政府”）与被告开平市三埠美仙养老院（以下简称“三埠美仙养老院”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告水步镇政府的委托诉讼代理人梁有茂、鲁彩媚，被告三埠美仙养老院的法定代表人龙某1及其委托诉讼代理人王凤科均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水步镇政府向本院提出诉讼请求：一、判决确认水步镇政府与三埠美仙养老院2017年7月14日签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》于2019年10月17日解除。二、判决三埠美仙养老院向水步镇政府支付2018年4月至2019年10月租金224200元，并赔偿逾期支付租金利息损失(利息损失从2018年4月11日起至2019年10月11日18个月，分别按每月11800元为基数，2018年4月11日至2019年8月19日的计算利率按中国人民银行规定的银行同类同期贷款基准利率上浮50%确定，2019年8月20日起的计算利率按全国银行间同业拆借银行中心公布的贷款市场报价利率上浮50%确定，计至还清租金之日止；暂计算至2020年8月28日利息损失21430元)。三、判决三埠美仙养老院向水步镇政府支付占用费(从2019年11月1日起以每日393.33元计算至三埠美仙养老院实际搬离租赁房屋之日，暂时计至2020年8月28日为118393元)以及赔偿逾期支付占用费利息损失(利息损失从2019年11月2日起以每日393.33元为基数，利率从2019年8月28日按照按全国银行间同业拆借银行中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计确定，计算至被告还清占用费日止；暂计算至2020年8月28日为2360元)上述全部金额暂计至2020年7月31日为366384元。四、判决三埠美仙养老院立即向原告返还台山市水步镇敬老院楼房及设备、设施(包括建筑面积2586平方米、建筑物内的固定设备设施以及租赁交接清单的财产)。五、判决本案诉讼费用由三埠美仙养老院承担。事实与理由：2017年5月15日，水步镇政府在网上公开登载台山市水步镇敬老院楼房及设备、设施出租公告。2017年5月25日，三埠美仙养老院的法定代表人龙某1在台山市*****集体资产资源管理服务中心，以每月租金11800元竞投投得台山市***********水步镇敬老院的6年租赁经营权。2017年7月14日，水步镇政府与三埠美仙养老院签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》约定，水步镇政府将位于台山市***********的台山市水步镇敬老院出租给三埠美仙养老院经营使用，面积为2586平方米；出租期限从2017年8月1日起至2023年7月31日止，三埠美仙养老院每月10日前向水步镇政府提交租金11800元；三埠美仙养老院拖欠3个月以上的租金或者有其他违规行为，水步镇政府有权解除合同。合同签订后，水步镇政府即依约于2017年7月14日交付涉案台山市水步镇敬老院给三埠美仙养老院经营使用。但三埠美仙养老院只交付了2017年8月到2018年3月的租金，从2018年4月1日起到2019年10月的租金至今未付。此外，在疫情防护期间，按照防疫要求，防疫期间不得接受老人入住，但是三埠美仙养老院在2020年3月21日、2020年3月25日私自接收伍泳慈、钟丽嫦两位老人入住。经多次催促无果，水步镇政府于2019年10月16日向三埠美仙养老院发出《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》解除通知书，通知三埠美仙养老院解除合同以及支付租金、搬离台山市水步镇养老院、联系水步镇政府验收交接。但三埠美仙养老院逾期既未搬离也未支付租金。2020年4月9日、2020年6月9日水步镇政府再次通知三埠美仙养老院办理上述事项，但三埠美仙养老院仍恶意拖欠租金和占用台山市水步镇养老院楼房及设施。为维护自己的合法权益，故水步镇政府向法院提起诉讼。三埠美仙养老院辩称，一、如本案案由为租赁合同纠纷，则水步镇政府的诉讼主体资格不适格。因为涉案租赁物台山市水步镇敬老院楼房并没有登记产权，其建设用地使用权属于水步镇敬老院所有，水步镇政府无权出租不属于自己的房产。二、三埠美仙养老院并没有租用水步镇敬老院，因为敬老院一直在使用涉案楼房及设备设施。水步镇敬老院一直由水步镇敬老院法定代表人刘典欢掌控，公章、公户也是其掌管，三埠美仙养老院只是派出护理人员提供养老服务。实质为水步镇政府购买了三埠美仙养老院的养老服务而没有支付对价，而不应由三埠美仙养老院支付对价，水步镇政府要求三埠美仙养老院返还水步镇敬老院楼房及设备、设施完全属于枉顾事实的行为。三、本案涉案合同为《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》，根据《中华人民共和国民政部令》第37号公布的《农村五保供养服务机构管理办法》规定，水步镇敬老院系水步镇政府举办的“农村五保供养服务机构”，属非营利机构，无经营管理属性。水步镇政府应承担水步镇敬老院的经费保障责任，涉案合同就是将水步镇敬老院转为营利机构，不仅成功转嫁了经费保障责任，还能向三埠美仙养老院收取租金盈利。根据三埠美仙养老院所知，相关财政经费每年都会如数拨付到敬老院，水步镇政府如何使用该部分经费则不得而知。综上，本案非属租赁合同纠纷，应属于水步镇政府购买三埠美仙养老院服务的纠纷，两者法律关系并不相同。故此，应驳回水步镇政府的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月15日，水步镇政府在网上公开登载台山市水步镇敬老院经营权出租进行招标。2017年5月25日，三埠美仙养老院在台山市*****集体资产资源管理服务中心，以每月租金11800元竞投投得台山市***********水步镇敬老院的6年租赁经营权，包括在用的原敬老院的设备、设施等。2017年7月14日，水步镇政府与三埠美仙养老院签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》主要约定，水步镇政府将位于台山市***********的台山市水步镇敬老院出租给三埠美仙养老院经营使用，面积为2586平方米。出租期限从2017年8月1日起至2023年7月31日止。运营方式为：(一)由水步镇政府提供水步镇敬老院为项目运营选址（一楼除外），三埠美仙养老院负责养老服务工作，项目运营以三埠美仙养老院全面负责自主经营，独立核算，自负盈亏。项目经营所需证照由三埠美仙养老院自行负责申办，水步镇政府协助提供有关办证文件材料。(二)三埠美仙养老院在经营期间，如有经济效益的情况下须将一部分经营利润用于敬老院的升级改造和完善养老设施，不断提高入住老人的生活水乎以及服务水平，推进养老服务的社会福利事业的开展，使老年人“老有所养、老有所依、老有所乐、老有所为、老有所学”。(三)三埠美仙养老院需在合同签订后半年内，在敬老院内部设立专门的医疗室，为住院老人提供医疗服务。根据台民福(2016)16号文件的要求，敬老院需与医疗机构签订合作协议，该协议由水步镇政府与医疗机构签订，三埠美仙养老院配合执行。三埠美仙养老院每月10日前向水步镇政府提交承包款11800元。三埠美仙养老院拖欠3个月以上的租金或者有其他违规行为，水步镇政府有权解除合同。合同签订后，水步镇政府即依约于2017年7月14日将涉案台山市水步镇敬老院交付给三埠美仙养老院经营使用。三埠美仙养老院依合同约定自主经营、独立核算、自负盈亏，并向水步镇政府交付了2017年8月至2018年3月的租金，但自2018年4月起至今未交付租金。2019年10月17日，水步镇政府向三埠美仙养老院发出《解除通知书》，主要内容为“你方从2018年4月1日至2019年10月，共拖欠19个月承包款224200元未向我方交纳。经我方多次电话催告，你方仍未支付承包款，严重违反合同约定，致使我方合同目的不能实现。现根据双方合同约定依法通知你：1.解除双方于2017年7月14日签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》。2.限你方于本通知书送达之日起十五日内将属于你方可以移动的物品搬离水步镇敬老院，属于我方的物品或由你方添附而拆除会损坏我方财物的物品不得破坏或拆走；逾期末搬离的，视为你方放弃在水步镇敬老院你方物品所有权，一切损失和后果由你方自行承担。3、支付欠缴的承包款，并联系我方办理水步镇敬老院房屋验收交接和各项款项的结算工作。特此通知。”三埠美仙养老院收到通知后拒不履行。2020年4月9日、同年6月9日，水步镇政府再向三埠美仙养老院发出通知书限其于通知书送达之日起十五日内将属于其可以移动的物品搬离水步镇敬老院并支付欠缴的承包款。三埠美仙养老院收到通知后至今仍未缴交租金，也未搬离水步镇敬老院。水步镇政府遂于2020年9月2日向本院提起本案诉讼。本院认为，本案争议的焦点问题是:一、水步镇政府与三埠美仙养老院形成何种法律关系，是租赁合同还是购买服务合同，原告水步镇政府主体是否适格。二、双方签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》是否有效，应否解除。关于第一个争议焦点。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。政府购买服务，是指通过发挥市场机制作用，把政府直接提供的一部分公共服务事项以及政府履职所需要服务事项，按照一定的方式和程序，交由具备条件的社会力量和事业单位承担，并由政府根据服务数量和质量向其支付费用。租赁合同仅仅转让租赁物的使用权和部分收益权，出租人不一定非得就是租赁物的所有权人。水步镇敬老院虽然权属人不是水步镇政府，但水步镇政府是水步镇敬老院的上级单位，负责管理、使用水步镇敬老院，其有权将水步镇敬老院的使用权转让给承租人。从双方签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》的内容看，水步镇政府将水步镇敬老院出租给三埠美仙养老院，由三埠美仙养老院自主经营、独立核算、自负盈亏，并向水步镇政府交付租金。支付租金是租赁合同的本质特征。双方形成租赁合同法律关系。水步镇政府作为本案原告，主体适格。三埠美仙养老院辩称双方构成购买服务合同关系，原告水步镇政府主体不适格，与事实不符，理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。如前述，水步镇政府经过合法的程序与三埠美仙养老院签订《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》，系双方当事人在自愿、平等的基础上签订的，合同内容不违背相关的法律、法规的强制性规定,合同成立、有效,本院依法予以确认。双方应当按照约定全面履行合同义务。根据合同约定，三埠美仙养老院拖欠3个月以上的租金或者有其他违规行为，水步镇政府有权解除合同。自2018年4月起至2019年10月，三埠美仙养老院未依约缴交租金累计19个月，而缴交租金系承租方履行合同的主要义务，合同约定的解除条件已成就。水步镇政府于2019年10月16日向三埠美仙养老院发出《解除通知书》要求解除合同，三埠美仙养老院于同年10月17日收到上述通知。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”规定，水步镇政府主张双方签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》于2019年10月17日解除，事实清楚、理据充足，本院依法予以确认。合同解除后,三埠美仙养老院应当在合理期限内搬离水步镇敬老院、返还相关设备、设施、财产（详见财产清单）给水步镇政府。关于三埠美仙养老院应向水步镇政府支付多少租金、利息、占用费的问题。根据合同约定及本案查明的事实，三埠美仙养老院自2018年4月起至2019年10月止应付未付租金为212400元，水步镇政府诉请三埠美仙养老院支付2018年4月至2019年10月的租金212400元，事实清楚、理据充分，本院依法予以支持。关于其主张的逾期支付租金利息。三埠美仙养老院未依合同约定支付租金，已属违约，应承担违约责任。水步镇政府该诉请，符合法律规定，本院依法予以支持。但其主张的利率过高，本院酌情调整为从2018年4月11日起至2019年8月19日止的利率按中国人民银行规定的银行同类同期贷款基准利率上浮30%确定，2019年8月20日起至还清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%确定。关于水步镇政府主张三埠美仙养老院应支付自2019年11月1日起至实际搬离涉案场所之日止按照每日393.33元计付占用费及逾期支付占用费利息(利息从2019年11月2日起以每日393.33元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%确定，计算至还清占用费之日止)的问题。案涉合同解除后，三埠美仙养老院仍实际占用水步镇敬老院，理应支付占用费用。按合同约定，每月租金为11800元，即每日393.33元。水步镇政府主张按每日393.33元标准计算占用费用合理，本院依法予以支持。关于利息，如前述，本院酌情利率调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告台山市水步镇人民政府与被告开平市三埠美仙养老院于2017年7月14日签订的《台山市水步镇敬老院承包经营管理合同》自2019年10月17日起解除。二、被告开平市三埠美仙养老院应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告台山市水步镇人民政府支付2018年4月至2019年10月的租金212400元及逾期支付租金利息(利息分别按每月11800元为基数，从2018年4月11日起至2019年8月19日止按中国人民银行规定的银行同类同期贷款基准利率上浮30%计付，从2019年8月20日起至还清租金之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付)。三、被告开平市三埠美仙养老院应于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告台山市水步镇人民政府支付占用费(从2019年11月1日起以每日393.33元计付至三埠美仙养老院实际搬离涉案水步镇敬老院之日止)以及逾期支付占用费利息(利息从2019年11月2日起至付清占用费之日止以每日393.33元为基数，按照按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计付)。四、被告开平市三埠美仙养老院应于本判决发生法律效力之日起二十日内搬离水步镇敬老院、返还相关设备、设施、财产（详见财产清单）给水步镇政府。五、驳回原告台山市水步镇人民政府的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6795.76元，减半收取计3397.88元，由被告开平市三埠美仙养老院负担。原告水步镇政府预交的案件受理费3397.88元，由本院予以退回。被告开平市三埠美仙养老院应向本院补缴案件受理费3397.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 李文权二〇二〇年十一月二十五日法官助理 盘其然书 记 员 周健波财产清单序号名称单位数量1TCL-LED-L42A71C电视台22康宝立式消毒柜ZTP350E-6个13百诚-251升至350升冷柜SCD-303个14格力2匹柜机KF-50LW(50366)-AB-3台1548寸正鹿大机头吊扇把17612寸美的落地鸿运扇把17玻璃钢面饭台、凳张108不锈钢凳（3座位）张169桌球台、乒乓球台张110杂牌鸿运扇把31111米宽床张4612尺寸不一有0.9米、1米、1.2米单层床张613木衣柜个5314保险柜、药具柜、工作台个2015凳张5016保安监控显示器台117监控电视台118不锈钢盘子个5019木沙发五件装套120档案柜套221石面餐台台422洗菜台“三盘”连体台123不锈钢柜台124热水器台225四方电子表个126圆钟表个227灭火器个1228洗衣机台229电脑台130打印机台1