河南省周口市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫16民终4694号上诉人（原审原告）：刘俊伟，男，汉族，1993年12月6日生，住项城市。被上诉人（原审被告）：周口汇佳置业有限公司。法定代表人：赵怀东，该公司经理。统一社会信用代码：91411600581727629H。委托诉讼代理人：王振伟，河南平原律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：宗帅，男，汉族，1993年6月15日生，住河南省项城市。被上诉人（原审被告）：王彬磊，男,汉族，1992年2月10日生，住河南省项城市。原审被告：田金亚，女，汉族，1988年9月15日生，住河南省项城市。上诉人刘俊伟因与被上诉人周口汇佳置业有限公司、原审被告宗帅、王彬磊确认合同无效纠纷一案，项城市人民法院作出（2019）豫1681民初4907号民事判决，上诉人刘俊伟不服该判决，向本院提起上诉。本院作出（2019）豫16民终5469号民事判决，将本案发回项城市人民法院重审，项城市人民法院重审后作出（2020）豫1681民初1723号民事判决，上诉人仍然不服，再次向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人刘俊伟、被上诉人周口汇佳置业有限公司的委托诉讼代理人王振伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘俊伟上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、原审判决认定上诉人与被上诉人周口汇佳置业有限公司于2015年1月8日签订的荣新社区邝楼城中村改造拆迁安置协议无效是没有事实和法律依据的。双方签订的安置补偿协议实际是产权互换协议,并不是商品房买卖合同，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条:拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确拆迁位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房的，应当予以支持规定，法院应当支持上诉人的诉讼请求。二、原审判决故意回避了被上诉人周口汇佳置业有限公司与被上诉人宗帅、王彬磊签的的商品房买卖合同违背法律强制性规定无效的事实。被上诉人周口汇佳置业有限公司违法建房,出售给被上诉人宗帅、王彬磊的房屋未取得商品房预售许可证,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定,应当认定其买卖合同无效。而原审判决对于被上诉人周口汇佳置业有限公司违法售房的事实于不顾，故意偏袒被上诉人实际是一个故意枉法裁判的判决。三、周口市中级法院生效的(2019)豫16民终5469号民事裁定书明确认定上诉人具有本案的利害关系人的诉权,法院就应当依法对被上诉人周口汇佳置业有限公司和被上诉人宗帅、王彬磊签定的违背法律强制性规定的商品房买卖合同认定无效,而不应置之不理。综上所述,河南省项城市人民法院(2020)豫1681民初1721号民事判决,认定案件事实片面。驳回上诉人的诉讼请求是没有事实和法律依据的,应依法撤销原判,改判支持上诉人的诉讼请求。周口汇佳置业有限公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人与周口汇佳置业有限公司签订的拆迁安置补偿协议无效，其对涉案房屋不享有物权，一审判决驳回其诉请，并无不当。上诉人的上诉请求不能成立，应驳回上诉，维持原判。刘俊伟向一审法院起诉请求：依法确认周口汇佳置业有限公司与田金亚、王彬磊签订的荣新社区邝楼城中村改造项目安置房七号楼7层东户及七号楼11层东户商品房买卖合同无效。一审法院认定事实：刘俊伟系项城市光武办事处荣新社区邝楼村村民。2015年1月18日，刘俊伟与周口汇佳置业有限公司签订了《荣新社区邝楼城中村改造拆迁安置协议》，双方约定刘俊伟将自己名下的位于项城市光武办事处荣楼行政村邝楼村的自留地及宅基地交付给周口汇佳置业有限公司，周口汇佳置业有限公司对刘俊伟及其他居民的自留地及宅基地进行名门世家住宅小区的房地产开发。双方协议中对土地置换新建住宅标准、地面附属物补偿等内容进行了约定：原住户以**一证面积和公摊面积置换115平方米和135平方米**住房，以村集体闲置土地置换门面40平方米，不要门面房的可调整为110平方米住房一套。经协商，刘俊伟共计置换楼房四套，安置房位于：一号楼一单元六层西户135平方米，六号楼十七层西户115平方米，七号楼七层东户115平方米，七号楼十一层东户115平方米。房屋建成后，刘俊伟以其宅基地及自留地等方式已经取得二套安置房，分别为一号楼一单元6层西户，面积141.37平方米；六号楼17层西户，面积均为121.06平方米。2016年7月26日，周口汇佳置业有限公司与宗帅签订了商品房买卖合同，将七号楼七层东户126.71平方米房屋销售给宗帅。2017年10月20日，周口汇佳置业有限公司与王彬磊签订了商品房买卖合同，将七号楼十一层东户128.71平方米房屋销售给王彬磊。2019年9月，刘俊伟发现自己认为应得的两套房屋被周口汇佳置业有限公司售给了宗帅和王彬磊后，经与周口汇佳置业有限公司协商无果。刘俊伟以没有完全得到上述协议记载的房屋与周口汇佳置业有限公司发生此纠纷，遂诉至法院。周口汇佳置业有限公司是一家从事房地产开发的公司，该公司至今仍未取得本案争执地块的国有土地使用权证、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证，建设工程许可证、商品房销售许可证。一审法院认为，本案争议的焦点是：刘俊伟与周口汇佳置业有限公司签订的房屋拆迁安置协议是否有效，刘俊伟要求确认周口汇佳置业有限公司与宗帅、王彬磊签订的商品房买卖合同无效应否得到支持。2019年8月26修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。国家关于宅基地的政策是实行一户一宅，其进入市场进行交易是受到限制的，只能在本村民集体内流转，不得单独买卖。宅基地及自留地进行市场交易，需要转为集体经营性建设用地的，同时还需要相关的程序。综上，集体经济组织成员无权以拆迁补偿协议约定的方式用宅基地、自留地、可耕地置换房地产。《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条规定：城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第十三条规定：土地使用权出让，可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式；没有条件的，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。本案中，周口汇佳置业有限公司作为从事房地产开发的公司，取得开发用地的主要途径包括公开投标、竞买、摘牌、收购项目、并购房地产股权等方式、合作开发、以政府划拨或者协议出让获得土地。周口汇佳置业有限公司不是刘俊伟所在村集体经济组织成员，应知涉案土地的性质并非国有土地，在没有依法改变土地性质和用途的情况下，通过与刘俊伟签订拆迁补偿协议进行房地产开发建设，违反上述法律禁止性规定，破坏了国家实行土地用途管制制度，符合合同法第五十二条的规定情形，应当认定为无效合同。既然刘俊伟与周口汇佳置业有限公司签订的《荣新社区邝楼城中村改造拆迁安置协议》为无效合同，那么，刘俊伟对涉案的七号楼七层东户126.71平方米房屋以及七号楼十一层东户128.71平方米房屋不具有物权。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案刘俊伟请求确认周口汇佳置业有限公司与宗帅、王彬磊之间的房屋买卖合同为无效合同，应当提供证据证明其对他人之间房屋买卖合同所涉房屋具有物权，由于其提供不出任何证据证明其对宗帅、王彬磊与周口汇佳置业有限公司签订的房屋买卖合同所涉房屋拥有物权，故其要求确认周口汇佳置业有限公司与宗帅、王彬磊之间签订的房屋买卖合同为无效合同的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，一审法院对此请求不予支持，本案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条、第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二款第五项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的之规定，判决：驳回刘俊伟的诉讼请求。案件受理费100元，由刘俊伟负担。本院二审期间，当事人没有提交新的证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。根据上述规定及一审查明的事实，周口汇佳置业有限公司至今未取得涉案土地的建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用证和商品房销售预售许可证,故其在法律上不得就涉案房屋对外销售，其与买受人订立的商品房买卖合同，显属无效合同，上诉人主张被上诉人的上述合同为无效合同，符合法律的规定。上诉人对涉案房屋是否具有物权，不是判断被上诉人与买受人所签订合同是否有效的标准，而是判断上诉人是否有权提起本案诉讼的标准。根据上诉人与周口汇佳置业有限公司签订的《拆迁安置协议》，上诉人对涉案房屋具有法律上的利害关系，虽然该《拆迁安置协议》属无效协议，但周口汇佳置业有限公司对外销售的涉案房屋，却是在拆迁、占有上诉人财产的基础上形成的，在此基础上形成的财产利益与上诉人当然具有直接的关系；且双方《拆迁安置协议》无效后，涉案房屋该如何处理目前仍处于待定状态，在该项争议解决之前，周口汇佳置业有限公司对于涉案房屋的单方处分，必然会侵害到上诉人权利的行使，故上诉人依法提起本案诉讼，并无不当。综上，上诉人的上诉理由能够成立，一审认定事实清楚，但法律适用不当。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款第（二）项，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销项城市人民法院（2020）豫1681民初1723号民事判决；二、确认被上诉人周口汇佳置业有限公司与被上诉人宗帅、王彬磊签订的荣新社区邝楼城中村改造项目安置房七号楼7层东户及七号楼11层东户商品房买卖合同无效。一审案件受理费100元，二审案件受理费100元，由被上诉人周口汇佳置业有限公司负担100元，由被上诉人宗帅、王彬磊负担100元。本判决为终审判决。审判长  张群阳审判员  张子亚审判员  张 杰二〇二〇年十一月十九日法官助理石磊书记员马家欣