上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终7669号上诉人(原审被告)：上海集腾置业发展有限公司，住所地上海市崇明区陈家镇前裕公路******(上海裕安经济小区)。法定代表人：高健，执行董事。上诉人(原审被告)：张长文，男，1963年4月23日出生，汉族，户籍地上海市闸**大宁路******。两上诉人共同委托诉讼代理人：茆志军，上海市光大律师事务所律师。两上诉人共同委托诉讼代理人：沈晓青，上海市光大律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海顺风餐饮集团股份有限公司，住所地上海，住所地上海市黄浦区西藏中路**第**G10-F07-1-001>法定代表人：吴稚亮，董事长。委托诉讼代理人：张磊，德恒上海律师事务所律师。委托诉讼代理人：马子蕙，德恒上海律师事务所律师。上诉人上海集腾置业发展有限公司(以下简称“集腾公司”)、张长文因与被上诉人上海顺风餐饮集团股份有限公司(以下简称“顺风公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初2403号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。集腾公司、张长文上诉请求：撤销一审判决，改判驳回顺风公司的一审诉讼请求。事实和理由：一、一审程序违法。本案案情复杂，需要追加上海市宝山区殷高西路XXX号-XXX号XXX层XXX-XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权人作为诉讼主体方可查清案件事实。集腾公司、张长文在一审期间曾向法院申请追加产权人为第三人，也曾申请中止审理本案，待产权人与原承租人的案件处理完后再审理本案。一审法院未予追加第三人且对中止审理申请未予回应。二、一审法院未查清案件基本事实，且部分事实认定错误。1．系争房屋的产权人系上海景祥置业有限公司(以下简称“景祥公司”)。在集腾公司、张长文成为承租人之前，产权人曾将系争房屋出租给案外人上海恬蜜资产管理有限公司(以下简称“恬蜜公司”)，恬蜜公司又将房屋转租给上海阳琛物业有限公司，张长文自上海阳琛物业有限公司处承租系争房屋后转租给集腾公司。系争房屋的租赁关系复杂，一审法院未予查清。2．一审法院没有查清系争房屋的实际占有、使用状态，也未查清合同无法继续履行的根本原因，认定系争房屋未交付，集腾公司、张长文未尽到出租人的义务是错误的。三、一审法院适用法律错误。一审法院对出租人法定适租义务的理解、解释及适用错误，商铺的交付一般只要交接后，证照的办理、后续的安排都由承租人自行负责。集腾公司、张长文与顺风公司已办理书面交接手续，完成系争房屋的交接，集腾公司、张长文也取得了产权人出具的同意转租证明等文件，系争房屋完全可以用于餐饮经营。集腾公司、张长文已履行交付义务和适租义务。四、顺风公司不愿继续履行合同的根本原因是恬蜜公司侵权，导致顺风公司不愿继续装修、履行合同，相关责任应由恬蜜公司承担。虽然集腾公司、张长文与顺风公司签订了《三方协议书》，赋予了顺风公司行使解除权的条件，但该条件均不成就。集腾公司、张长文并未违约，系争房屋的《房屋租赁合同》可以继续履行，一审法院不应判令解除《房屋租赁合同》。即便合同解除，顺风公司的投入都是经营性的投入，属于商业风险，不应由集腾公司、张长文承担相关费用。顺风公司辩称，不同意集腾公司、张长文的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。对于系争房屋是否交付的情况，顺风公司在一审时已提供了证据证明，一审法院认定系争房屋没有交付有事实依据。一审法院判决集腾公司、张长文向顺风公司赔偿损失也是符合法律规定的。顺风公司向一审法院起诉请求：1．解除顺风公司与集腾公司、张长文就系争房屋签订的《房屋租赁合同》及《三方协议书》；2．集腾公司和张长文返还租金人民币(以下币种均为人民币)983，675元和履约保证金983，675元，并承担利息损失(按照4.75％的贷款利率为标准，以20万元和1，767，350元为基数，分别自2018年8月23日及2018年8月30日起算，计算至支付完毕之日止)；3．集腾公司和张长文赔偿店招制作费95，677元、消防工程预付款28万元和设计费用预付款10万元；4．集腾公司和张长文承担律师费5万元。一审法院认定事实如下：系争房屋的产权人为景祥公司。2018年8月9日，集腾公司(甲方)和顺风公司(乙方)签订《房屋租赁意向书》，约定甲方将系争房屋(毛坯房)出租给乙方，交房日期为2018年9月1日前，意向书签订后20日内，与甲方正式签订《房屋租赁合同》，签订后五日内，乙方应支付甲方意向金20万元，正式《房屋租赁合同》签订后，保证金自动转为租赁保证金等。2018年8月16日，集腾公司(甲方)和顺风公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方向乙方出租系争房屋，使用面积为3，850平方米，用途为商业。租赁期限自2018年9月1日至2026年5月31日，自2018年12月1日为计租日，交付日晚于2018年9月1日的，计租日相应顺延。甲方保证房屋产权人同意将系争房屋转租给乙方使用，甲方具有转租房屋的权利，并保证没有产权纠纷。合同第四条主要约定，2018年12月1日至2020年8月31日每月租金为491，837元，先付后用，每两个月作为一个支付周期缴付，乙方另需支付相当于两个月的租金共计983，675元作为履约保证金，乙方已支付的定金20万元自动转为租赁费用及履约保证金。除本合同特别约定外，甲方应于2018年9月1日前向乙方交付系争房屋，自2018年9月1日之次日起3个月为乙方免租期，甲方未按约定交付房屋的，免租期相应顺延等。第五条主要约定，除本合同特别约定外，租赁房屋的交付日期为2018年9月1日前，实际日期以双方签署的交接文件上记载日期为准。甲方将按照房屋的现状(毛坯房)向乙方交付租赁房屋。租赁房屋交付当日，甲乙双方应签署书面交接文件等。第十条主要约定，甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。合同解除的，违约方按合同第十一条承担违约责任，如给守约方造成损失，还应就直接损失部分进行赔偿；如守约方不行使合同解除权，在下列情况下，违约方应就履约保证金标准的三倍向守约方支付违约金并赔偿守约方直接损失：1．甲方交付的房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方正常营业的；甲方除需退还乙方已付款项外，乙方依据本条而提出的主张应以书面形式向甲方提出，并应附有对引起该主张的事实及情况的描述及相关凭证；2．若甲方在合同约定的最晚交房日期仍无法交房的，当乙方向甲方发出书面催交通知二次后，甲方自第二次收到该催交通知超过30天仍未交付的等。第十一条主要约定，本合同生效后，除本合同另有约定以外，如甲乙双方任何一方违反本合同约定擅自提前收回或退还房屋而终止本合同(或者一方违反本合同约定致使另一方解除本合同)的，则违约金为该租赁年内月租金的倍。如前述违约金仍不足以补偿守约方的直接经济损失的，违约方应在收到守约方书面通知之日起十个工作日内将差额部分支付予守约方等。上述合同签订后，顺风公司于2018年8月23日向集腾公司支付了20万元，于同年8月30日向集腾公司支付了2个月租金合计1，767，350元和履约保证金983，675元。2018年11月3日，顺风公司收到景祥公司发出的律师函，主要内容为：景祥公司为系争房屋的产权人，原将系争房屋出租给恬蜜公司，后恬蜜公司欠付租金，故其已发函解约；其现获悉顺风公司承租该房屋，现其告知，其不认可任何形式的转租相关协议，立即停止装修等行为等。2019年5月17日，顺风公司(乙方)和集腾公司(甲方一)、张长文(甲方二)签订《三方协议书》，主要约定，集腾公司和顺风公司签订《房屋租赁合同》后，因非乙方原因，乙方客观上无法进场装修。甲方二作为商铺的承租人之一，知晓原甲方一与乙方的原租赁合同内容，并同意调整部分条款内容，与甲方一共同作为原租赁合同的当事人。甲方应在本协议生效之日起3个工作日内取得产权方的书面确认，原租赁合同生效日期调整为本协议生效之日，最晚不迟于2019年9月30日开业，乙方应于开业前取得所需的相关执照及政府审批文件，租赁期限修改为2019年5月17日起至2027年4月9日，2019年8月17日为计租日，交付日期晚于2019年5月17日的，计租日相应顺延；租金自2019年8月17日起计算；房屋交付日修改为2019年5月17日，实际日期以各方签署的交接文件上记载日期为准，原合同中装修免租期调整为3个月，从2019年5月17日起至2019年8月17日止，交付日晚于上述约定日期或非因乙方原因导致乙方现场施工受到阻碍的，免租期相应顺延；若乙方在装修期内现场施工遭到阻碍(包括但不限于任意第三方干扰或阻碍乙方进场、施工、经营、该商铺不符合施工要求等)的，由甲方自行解决，租期、免租期、房屋交付日期等相应顺延。产权方于2016年6月就该商铺与恬蜜公司建立了租赁合同关系，后产权方与恬蜜公司就逾期支付房屋租金产生租赁合同纠纷，产权方与恬蜜资产的租赁合同关系是否已实际解除尚需法院判决，该案尚未审结。若因此产生任何争议或纠纷的，甲方应自行处理相关纠纷并承担相应责任，若因此造成乙方任何损失的，甲方应赔偿乙方直接损失、因此支付的诉讼费、律师费等所有费用，并退还乙方已支付的所有租金。若乙方在租赁期内遭到阻碍(包括但不限于任意第三方干扰或阻碍乙方进场、施工、经营、该商铺不符合施工要求等)影响现场施工单次超过3天或累计超过15天或自交付日起30日内乙方无法正常施工的，乙方有权中止履行本协议及原租赁合同项下义务，若2019年9月30日前甲方无法解决阻碍或产权方与恬蜜公司的租赁合同关系未得到法院判决解除的，乙方可通知甲方解除本协议及原租赁合同。原合同中关于租期、免租期、房屋交付日期等时间相关内容以及付款方式与本协议书不符之处，以本协议书约定内容为准，本协议书未涉及条款，仍按原合同执行等。《三方协议书》中另附有景祥公司和集腾公司、张长文于2019年4月3日签订的《房屋租赁合同》(租赁期限自2019年4月10日至2027年4月9日)和有景祥公司章印、落款日期为2019年4月23日的同意进场装修通知书及同意转租证明。同意进场装修通知书中明确，同意顺风公司在办理完物业进场手续后进行装修。因恬蜜公司持续阻扰顺风公司进场，集腾公司、张长文于2019年9月30日向顺风公司寄发《致歉与协调函》，主要内容为：对于因原承租人恬蜜公司的非法占有和恶意阻碍，干扰其与顺风公司进入标的房屋装修，表示深深歉意；标的商铺不能交付，纯粹系恬蜜公司的无理取闹所致，其继续占有标的商铺拒不返还房屋是非法行为；其会采取法律途径，并恳请顺风公司给予宽限时间，起租时间以最终入场时间为准等。2019年10月10日，顺风公司向集腾公司、张长文回函表示，其仍未能进场装修，集腾公司未按约交付系争房屋已构成违约，应承担全部后果，通知集腾公司、张长文原租赁合同和《三方协议书》于该回函发出之日起解除，要求返还已付租押金，并赔偿相关损失等。集腾公司、张长文于10月12日收到该函。另查明，2018年8月16日，集腾公司与张长文签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2018年8月16日至2026年5月31日。关于张长文与恬蜜公司之间的租赁合同及恬蜜公司的转租许可证明，集腾公司、张长文表示无法提供。为证明己方主张，顺风公司向法院提交了如下证据：1．制作合同、费用清单、支付凭证及发票，证明支付商铺店招费用95，677元；2．消防工程合同、支付凭证及发票，证明支付消防立项进度款28万元，实际未进场施工；3．室内装饰设计合同、支付凭证及发票，证明支付设计费10万元；4．法律服务委托代理协议、支付凭证及发票，证明支付律师费5万元。集腾公司、张长文表示对于证据的真实性无异议，认可顺风公司支付了上述费用；但律师费主张在本案中无依据，其余费用均为经营费用，不应由集腾公司、张长文赔偿。为证明己方主张，集腾公司、张长文向法院提交了如下证据：1．《房屋租赁合同》附件六《租赁物业交接单》，证明顺风公司与集腾公司、张长文曾于2018年9月8日办理了房屋交付手续；2．告知函及微信记录，证明其于2019年4月向顺风公司出具告知函，通知其办理物业进场手续；3．调查令、光盘，证明2019年5月17日，顺风公司因恬蜜公司阻扰无法正常使用系争房屋，后民警到场处置。顺风公司发表质证意见：1．真实性予以认可，但双方实际未办理交接，之后集腾公司、张长文出具的道歉函也可证明该点；2．真实性予以认可，但顺风公司之后仍无法进场装修，故签订了《三方协议书》；3．真实性、合法性无异议，该证据反映了顺风公司无法实现《三方协议书》项下的进场使用租赁房屋的权利，无法实现合同目的。除了上述证据以外，集腾公司、张长文未提交其他证据以证明办理了房屋交接。一审法院认为，顺风公司和集腾公司先于2018年8月就系争房屋签订《房屋租赁合同》，后又于2019年5月签订了《三方协议书》，约定张长文作为共同出租人加入上述租赁合同关系，一并承担出租人义务，上述合同、协议是当事人的真实意思表示，对各方均具有约束力。根据相关法律规定，出租人应按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。顺风公司、张长文作为出租人应按照法律规定，交付适格租赁物。为证明已履行了交付义务，集腾公司、张长文在庭审中提供了房屋交接单，以证明其于2018年9月8日向顺风公司交付了系争房屋。法院认为，商铺交付不同于一般居民住房交接，出租人除了向承租人移交房屋钥匙、签署交接书以外，还应取得包括产权人在内的上手出租人的同意转租证明、协助办理物业进场等各项手续，同时应排除第三方阻碍以确保承租人能正常使用租赁物。根据已查明的事实，集腾公司、张长文直至2019年4月才与景祥公司签订《房屋租赁合同》，并取得景祥公司出具的同意进场装修通知书及转租证明。另因案外人恬蜜公司的不断阻扰，顺风公司直至《三方协议书》签订后仍无法占有、使用系争房屋，集腾公司、张长文寄发的致歉函亦可佐证该点。因此，独以房屋交接单无法证明集腾公司、张长文已完成了房屋交付义务，更无法证明其已确保承租人能占有、使用租赁房屋，履行其法定及约定义务。因此，对于集腾公司、张长文主张顺风公司已实际占有、使用系争房屋的抗辩意见，法院不予采纳。根据《三方协议书》约定，若2019年9月30日前，无法解决(第三方)阻碍，顺风公司得《房屋租赁合同》及《三方协议书》的解约权。现顺风公司据此要求解除《房屋租赁合同》及《三方协议书》，符合约定，法院支持其相关请求。顺风公司于2019年10月10日发函解约，函件于同年10月12日送达集腾公司、张长文，故《房屋租赁合同》及《三方协议书》应于该日解除。上述合同协议解除后，集腾公司和张长文应返还已收取的租金983，675元和履约保证金983，675元，并应支付利息损失。相关计算方式应以20万元为基数，自2018年8月23日起计算至2018年8月29日止；另以1，967，350元为基数，自2018年8月30日起计算至实际支付之日止；计算标准均为2019年8月19日之前按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息(LPR)计付。顺风公司另主张的店招制作费95，677元、消防工程预付款280，000元、设计费100，000元和律师费50，000元等赔偿请求，亦符合合同约定，法院予以支持。一审法院判决如下：一、上海顺风餐饮集团股份有限公司与上海集腾置业发展有限公司、张长文就上海市宝山区殷高西路XXX号-XXX号XXX层XXX-XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及《三方协议书》于2019年10月12日解除；二、上海集腾置业发展有限公司、张长文于判决生效之日起十日内，向上海顺风餐饮集团股份有限公司返还租金983，675元和履约保证金983，675元；并支付利息，以20万元为基数，自2018年8月23日起计算至2018年8月29日止；另以1，967，350元为基数，自2018年8月30日起计算至实际支付之日止；计算标准均为2019年8月19日之前按中国人民银行发布的同期贷款基准利率计付，2019年8月20日之后按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利息(LPR)计付；三、上海集腾置业发展有限公司、张长文于判决生效之日起十日内，向上海顺风餐饮集团股份有限公司赔偿店招制作费95，677元、消防工程预付款280，000元、设计费100，000元和律师费50，000元；四、驳回上海顺风餐饮集团股份有限公司的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，当事人未提供新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，出租人向承租人交付租赁物应当符合合同约定，且应保证承租人可以正常使用租赁物。集腾公司、张长文与顺风公司签订的《房屋租赁合同》中明确约定了“甲方保证房屋产权人同意将系争房屋转租给乙方使用，甲方具有转租房屋的权利，并保证没有产权纠纷”。基于合同的相对性原则，交付系争房屋的责任在集腾公司、张长文，与案外人无某，一审法院对集腾公司、张长文要求追加第三人、中止审理的申请未予准许，不违反法律规定。虽集腾公司、张长文与顺风公司签署了《租赁物业交接单》，形式上“已完成交付”。然，系争房屋产权人景祥公司于2018年11月3日发函告知顺风公司不认可系争房屋的转租，集腾公司、张长文亦未能举证证明其签订《房屋租赁合同》时景祥公司同意转租系争房屋。结合集腾公司、张长文于2019年9月30日向顺风公司寄发的《致歉与协调函》，可见因恬蜜公司的阻挠，顺风公司直至《三方协议书》签订后，仍未能正常占有、使用系争房屋，致其合同目的无法实现。据此，一审法院认定集腾公司、张长文实际并未按照合同约定交付系争房屋，顺风公司可依据《三方协议书的》的约定，行使合同解除权，并要求集腾公司、张长文承担违约责任，赔偿店招制作费、消防工程预付款等费用，并无不当，本院予以认同。综上，集腾公司、张长文的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币26，744元，由上诉人上海集腾置业发展有限公司、张长文共同负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 珍审 判 员  邬海蓉审 判 员  俞 璐二〇二〇年十一月二十三日法官助理  万 晶书 记 员  陈 晨附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……