辽宁省营口市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽08民终3574号 上诉人（原审被告）：于闯，男，1977年7月18日出生，汉族，现住辽宁省营口市西市区。 委托诉讼代理人：孟威，女，于闯妻子。 上诉人（原审被告）：孟威，女，1981年3月7日出生，汉族，现住辽宁省营口市西市区。 被上诉人（原审原告）：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司，住所地辽宁省营口市老边区智胜街**甲9、甲10。 法定代表人：黄仕银，公司负责人。 委托诉讼代理人：赵阳，男，公司员工。 委托诉讼代理人：王**宏，男，公司员工。 上诉人于闯、孟威因与被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司物业服务合同纠纷一案，不服营口市西市区人民法院（2020）辽0803民初2572号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。 于闯、孟威上诉请求：判令辽宁保利物业管理有限公司营口分公司撤离保利五月花小区，并向业主移交小区物业档案相关材料。1、判令追加保利（营口）房地产开发有限公司对保利五月花小区配套设施未完工部分进行施工和维修；2、请求判令追加保利（营口）房地产开发有限公司承担保利五月花小区配套设施未完工期间产生的物业服务费用；3、请求判令被上诉人和保利（营口）房地产开发有限公司共同承担本案产生的诉讼费用。事实和理由：上诉人在2016年9月8日购买了保利（营口）房地产开发有限公司所开发的保利五月花小区95号A6幢1-4-6商品房，并于2016年12月31日办理了入住手续。从上诉人入住至今，被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司和保利（营口）房地产开发有限公司严重违法、违约，侵占业主利益，损害小区形象和声誉，事实如下：一、根据辽宁省物业管理条例第四章第四十一条之规定:建设单位应当按照国家有关规定选聘前期物业服务企业，并接受县物业行政主管部门、街道办事处或者乡镇人民政府监督。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同，合同期限不得超过三年，并报县物业行政主管部门备案。合同期满继续聘用的，应当续签物业服务合同。更换前期物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。本案中的前期物业服务合同的服务时间为2016年12月31日至2019年12月31日止。所以，辽宁保利物业管理有限公司营口分公司应当立即撤出保利五月花小区，并完成以下交接工作：(一）物业承接查验档案；(二）物业服务期间形成的有关物业及设施设备改造、维修、运行、保养的有关资料及物业服务档案；(三）物业服务用房和物业共同部分、共同设施设备；(四）清算后的预收、代收的有关费用及相关账册、票据；(五）法律、法规规定的应当移交的其他事项。二、建筑质量不合格，存在重大安全隐患。保利（营口）房地产开发有限公司将房屋交付给上诉人之后，上诉人发现保利五月花小区A6幢楼体发生严重倾斜，存在严重的质量问题，给上诉人的生命财产带来极大的隐患。三、按国家规定，配套的业主会所至今没有对业主进行交付和使用。根据《辽宁省物业管理条例》第四十四条，新建物业的配套建筑及设施设备建设行政主管部门竣工综合验收合格后，建设单位方可向物业买受人办理物业交付手续，将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应该承担相应的责任，并承担前期物业费用。也就是说该时间段产生的物业费用应该由开发商来承担。由此，上诉人2018年1月1日至2019年12月31日的物业费应由开发商承担。四、物业服务不达标，影响业主生活。(一）保利五月花绿化问题。保利五月花一期建成至今刚刚两年而已。园区里的绿地、树木由于缺乏管理，由刚开始的郁郁葱葱变成现在的逐渐贫瘠。绿地面积越来越少，有些绿地已经被用作其他用途。树木的数量和种类越来越少，前一天还有的大树，第二天就不见了。一个刚刚建成两年的新小区绿化问题如此严重，这是我们长久居住的家园，可想而知十年二十年小区绿化建设会是什么样子！(二）卫生问题。小区门口商业部分门前杂物堆放严重、道路一年半年未见清洗，污渍非常明显，商业门前甚至开启了大排档、业主每天都要从小区入口经过如此脏乱差的环境回家。垃圾桶旁经常性的垃圾满地，造成此现象的主要原因是垃圾并没有按频次及时的清理，有些垃圾流出来的污水也没有及时清洗，导致恶臭难闻、蝇虫集中。业主多次在小区内看见老鼠逃窜，甚至在部分业主家中也发现老鼠。试问，什么样的情况下在北方地区的居住区会频繁出现老鼠蟑螂!小区的物业消杀工作真的有在做吗？(三）公共设施问题。小区内路灯、地、地灯长时间不进行维修，导致晚上黑漆漆一片老人小孩不敢下楼在严重的安全隐患;小区内去往公园的园区甬道被堵，业主现在全部绕行;一期A5号楼前的健身区，是否按规划设计规范和工程标准进行建设的，如果是，为什么在业主入住业主两年之后才进行建设？同样的小区同样的物业收费标准，二期的楼道内是全大理石墙面且每个单元楼道都有监控，而一期的楼道是涂料也没有监控设备。(四）安全问题。小区内也并没有达到承诺的封闭式管理。幼儿园私自开后门，而并没有设立相应的保安岗位;单元门门禁经常损坏无人维修;小区内经常能看到拾荒者进入，何谓封闭式管理。综上所述，被上诉人辽宁保利物业管理有限公司营口分公司和保利（营口）房地产开发有限公司存在严重违法、违约的事实。现在外界都知道保利五月花配套设施没做完就不管了，都知道保利五月花小区的物业不好，都知道物业公司服务不好。被上诉人严重影响了小区的形象和声誉，给上诉人及全体小区业主造成了巨大的声誉和经济损失。因此请求支持上诉人的主张，判令保利（营口）房地产开发有限公司完成小区未完成小区的配套设施的建设;判令被上诉人辽宁保利物业管理有限公司撒离保利五月花小区并移交物业服务档案；判令追加上诉人保利（营口）房地产开发有限公司赔偿业主的物业费损失;判令两被上诉人承担此次诉讼产生的所有费用。 辽宁保利物业管理有限公司营口分公司辩称，请求维持原判，驳回上诉人上诉请求。 辽宁保利物业管理有限公司营口分公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决被告支付物业服务费7009.2元及滞纳金757元，共计7766.2元；2、本案诉讼费及其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：辽宁保利物业管理有限公司营口分公司为“保利五月花”提供物业服务，于闯、孟威是该小区业主，房屋建筑面积97.37平方米。2017年1月3日，辽宁保利物业管理有限公司营口分公司与孟威签订《前期物业服务协议》，物业管理服务费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米2元，交费时间为每季度第一个月的十日前，于闯、孟威从2018年1月1日至今未交纳物业费。 一审法院认为，原、被告就小区的物业服务问题，于2017年1月3日签订了《前期物业服务协议》，该合同合法有效，双方均应遵照执行。现原告已经根据物业服务合同向被告提供了物业服务，被告理应依照合同约定向原告支付相应的物业费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在绿化养护、消防通道疏通方面的问题。原告作为物业服务企业，应当按照双方约定或法律、法规规定及相关行业规范，全面履行维修、养护、管理义务；综合考虑全案，鉴于原告已履行大部分合同义务，但未全部履行到位，故本院酌情认定原告承担10%违约责任。关于返还地热费用的问题。业主如果有证据证明确属物业公司应返还费用，可另行通过诉讼方式解决，不能作为被告拒交物业服务费的理由。被告辩称幼儿园层数影响采光的问题，非本案审理范围内。关于物业服务费交纳时间和数额的问题。根据原、被告签订的《前期物业服务协议》第五条“甲方交纳费用时间为每季度第一个月的十日前，如在当季度最后一日止仍未交纳物业管理服务费的，每逾期一日乙方将按欠交金额的千分之一收取滞纳金。”的规定，被告应于2020年7月10前交纳本年第三季度物业服务费用，至今被告拒交从2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费，现原告请求判令被告交纳，本院予以支持。2020年10月1日之后的物业服务费尚未到期，对原告的诉请，本院不予支持。被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为97.37×2×12÷365×1003×90%=5779元。关于滞纳金，鉴于原告提供物业服务过程中确有一定瑕疵，故对该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告于闯、孟威于本判决生效之日起三十日内给付原告辽宁保利物业管理有限公司营口分公司自2018年1月1日至2020年9月30日的物业服务费5779元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告于闯、孟威负担（原告已预交50元）。 本院二审期间，各方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实、证据与原审法院查明的事实及证据相一致。 本院认为，关于上诉人要求追加保利（营口）房地产开发有限公司并由其承担配套设施未完工期间产生的物业服务费用以及要求被上诉人撤离保利五月花小区等上诉理由，因其一审并未要求追加被告，亦未提出反诉，本院对该请求不予审理。关于上诉人上诉称物业服务不达标，绿化、卫生、公共设施、安全等问题，并不是上诉人不交物业费的法定理由，一审法院已综合考虑全案，认定被上诉人未将全部合同义务履行到位，酌定由其承担10%的违约责任，该认定并无不当，应予维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十三条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人于闯、孟威负担。 本判决为终审判决。 审判长  朱隆升 审判员  段建勇 审判员  杨名环 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理陆玮齐 书记员宋洪峰