广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1803民初3923号原告：清远市环发物业服务有限公司,住所地清远市清新区***************，统一社会信用代码91441802MA4ULEWT5C。法定代表人：陈晓敏,该公司总经理。委托诉讼代理人：江曼平，该公司员工。被告：徐镜新，男，1976年9月3日出生,汉族，身份证住址清远市清新区*************，公民身份号码441************616。原告清远市环发物业服务有限公司诉被告徐镜新物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年11月3日公开开庭进行了审理，原告清远市环发物业服务有限公司（以下简称“环发公司”）委托诉讼代理人江曼平，被告徐镜新到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告环发公司向本院提出诉讼请求：1、判被告清偿拖欠原告物业管理费1359.3元，F栋电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元，垃圾费80元，电梯维修费39.81元共1955.71元；2、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年3月29日，原告与清远市清新区湖景湾广场业主委员会签订了《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，由原告对清新区湖景湾小区整体提供物业服务，期限为2017年4月1日起至2018年3月30日止，因合同到期后湖景湾广场业主委员会一直没有组织召开业主大会表决签订新合同或选聘其他的物业服务公司，因此我公司参照旧合同一直为湖景湾广场小区服务至今。按合同约定被告购买了清远市清新区********湖景湾小区********，建筑面积135.93㎡，管理服务费按建筑面积每月每平方米1元计收，并约定公共用水电费由小区业主共同分摊费用，截至2020年8月31日止，被告共欠原告物业管理费1359.3元，F栋电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元，垃圾费80元，电梯维修费39.81元共1955.71元未清偿，为维护原告的合法权益，今特向法院提起诉讼，请求法院支持原告的诉讼请求。原告环发公司向本院提交的证据有：1.营业执照复印件、身份证复印件，拟证明原、被告的主体资格；2.《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》、清远市环发物业服务有限公司致清远市清新区湖景湾广场业主委员会联系函，拟证明被告所购湖景湾物业由原告提供物业服务；3.湖景湾收费标准(公摊)、湖景湾公摊水电费计算依据、清远市环发物业服务有限公司2020年2月至2020年8月缴费(代缴水费、公摊水电费、垃圾费等)发票、公摊水电公示图片、水电费公摊明细表和公共用水电公示、清远市环发物业服务有限公司费用通知单。湖景湾电梯维修费计算依据、清远市环发物业服务有限公司缴费(代缴电梯维修费)发票、电梯维修费公示图片、关于F栋货梯显示屏维修通知,拟证明被告欠付原告物业费等费用。当庭提交证据（4-8）。4、清远市物业服务合同备案申请表，拟证明原告对湖景湾广场的管理合理合法。5、湖景湾广场住宅物业管理费收缴情况表，大部分业主对我司服务是满意的。6、保洁员工名单、保洁绿化日常图片、秩序维护员工名单、安保巡逻打点图片；电梯例行保养图片、电梯维修保养合同、小区监控图片、湖景湾广场小区系统维保合同；清新湖景湾小区消防系统维护服务合同，拟证明原告已履行湖景湾广场清洁卫生绿化维护保养、日常巡逻工作的职责；对湖景湾广场电梯门禁监控的设备维护有聘请相关主页的维保公司进行维护保养。7、后门出入刷卡设备图片、大门闸机图片、停车场系统图片、电动车雨棚图片、电动车雨棚建设支出表、瓷砖脱落修复前后图片、湖景湾广场2019年收支明细表、湖景湾2020年1-8月收支明细表，拟证明原告证实进驻湖景湾广场后兑现了当时业主大会上对业主们的承诺。8、光盘（照片原件），拟证明证据3至证据7的照片真实可靠。被告徐镜新在庭审中口头答辩称：由于原告物业公司服务不到位，物业公司经理私自搭棚放置杂物，私放大货车进入小区，阻塞消防通道，围墙违建，通过打12345进行维权已经拆除围墙，但还剩下30公分，物业公司还未拆除。幼儿园部分未清理，一直处于围闭状态，花草绿化未有效管理，未为业主营造一个良好的环境，搭建的电动车棚让非小区车辆进入，CB栋让人进入拆墙，但由于物业监管不力，导致业主房屋出现裂缝。地下车库部分业主能录入多个车牌，但我只能录入一个车牌，认为物业公司剥夺业主权利。物业不配合业主成立业主委员会，城乡建设局要求物业将电话交给筹备组进行投票沟通，通知书下来但物业没有执行。认为物业公司不作为，导致业主应享受的服务没有服务到位。物业公司阻止业主成立业主委员会。因原告服务不到位，应只缴纳70%的费用。庭后提出书面答辩：1、起诉状所述“原告按约履行了合同，被告却没有按合同约定给付相关费用”，这与事实不符，答辩人不同意这样的说法，事实是这样的：原告没有按约履行合同在先。合同第主页，第四章、双方权利义务，第二十、乙方权利、第7、9、10、11、13条中明确管理规定。合同第5页，第五章、物业管理服务质量标准与目标管理，第二十二、乙方须按照下例约定及本合同确定的要求，实行目标管理，第1、2、4、7、9、10、13条中明确写明规定。合同第8页，每七章、合同的终止、续约与交接，第二十二条明确规定住宅小区物业服务合同到期后，双方关系即终止。乙方应提前30天按政府、行业法规，填报完整的固定资产、办公设备资料等交接清单，送业主委员会审核。解除合同后乙方需免费提供一个管理人员协助甲方维持小区日常运作，直到甲方重新选举出新的物业公司交接为止。本条说明了物业公司没有履行到合同法的规定及法律的规定要求；其一、合同第四章，第二十、第7、9、10、11、13；合同第七章第三十二条规定中)物业公司没有尽到责任。其二、我们的举证中有提到在我们湖景湾业主申请成立清远市清新区第二届业主委员会期间，我们先成立筹备组并得到向群社区的批准和备案，在筹备组成立期间物业相关领导公然做假、并撕毁向群社区红公章的公告，此证明物业是存心不良，在维护他们的利益存心损害我们广大业主的权益，在我们提供的通话录音和监控视频中可以体现出这样的物业是社会的害群之马，在此期间我们成立业主委员会需要本小区的业主花名册详细资料来通知本小区业主参加选举工作的事项，经过多次走访清新区住房和城乡建设局、清新区太和镇向群社区、清新区太和镇政府、清新区信访办公室、得到筹各组手上的业主花名册只有房号和姓名并没有任何可以联系本小区业主的通信方式。此外，在毫无沟通的前提下，一纸诉状将本人告至法院，本人及家人极不不赞成物管的这种做法，保留提出异议的权利。合同对双方都有约束，我们不是只有交钱的义务，也有享受服务的权利，不谈优质服务，起码是合同规定的；物管不是只有收费的权利，也有按合同殷行服务的义务。基于上述理由，本人请求法院驳回原告清远市环发物业服务有限公司的诉讼请求。被告徐镜新向本院提交的证据有：清远市清新区住房和城乡建设局复函、12345信息记录、清远市清新区住房和城乡建设局信访事项受理告知书及答复意见书、相关照片（庭后提供），拟证明物业公司不作为。被告徐镜新对原告环发公司提交的证据质证如下：对原告提供的证据1没有意见，对证据2一直按《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》缴纳物业费，但2015年入住对合同不清楚，对清远市环发物业服务有限公司致清远市清新区湖景湾广场业主委员会联系函不清楚。对证据3有意见，对证据5有意见，意见理由认为收支不真实。对证据6有意见，认为照片不真实，属于应付式。对证据7没有意见。对证据8有意见，部分图片真实部分不真实，为了应付。原告环发公司对被告徐镜新提交的证据质证如下：对被告提供的证据真实性无意见，对信访事项答复事项的内容，我公司已提供向群社区，庭后提供回执。对信访事项受理告知书第一点，我公司无法干涉，是业主的事；对第二点，住建局已经交给业主委员会筹备组处理，建议业主与住建局沟通处理；对第三点拆除幼儿园问题，庭后提供相关证据，证明物业公司有作为。本院经审理认定事实如下：2017年3月29日，清远市清新区湖景湾广场业主委员会作为甲方与原告环发公司作为乙方签订了一份《物业管理服务合同》，共约定九章，约定乙方为甲方的清远市清新区********湖景湾小区整体提供物业管理服务,约定委托管理期限为一年自2017年4月1日起至2018年3月30日止，同时还约乙方提供的物业管理服务质量标准与目标管理包括物业收费标准、小区内公共停车费收取、私家车收费标准、小区不准停放外来打车、电动车充电问题、关于C、D栋幼儿园围墙问题、小区内的共用范围内的广告业务处理问题、地面共用停车场收费和管理问题、保安亭、监控室使用空调问题、消防供水供电维修问题、清洁标准等，约定物业管理服务费及其管理包括住宅物业管理服务费按产权面积每平方米1元/月、住宅物业管理服务费由乙方按月直接向业主收取、每月每户的用水方数及分摊数据应每月公布于每栋大堂的公告栏等。被告徐镜新是涉案小区里业主，其房屋位于清远市清新区********湖景湾小区********，建筑面积135.93㎡。上述服务合同到期后，湖景湾小区业主并没有组织召开业主大会表决签订合同或选聘其他的物业服务公司，为此，原告环发公司仍按照原合同一直为湖景湾广场小区及业主管理服务至今。被告徐镜新在上述合同到期后仍有按照原合同缴纳物业管理费及其他费，但从2019年11月1日后，被告认为原告服务不到位就无向原告缴纳物业管理费及其他费，原告向被告催收相关费用无果，原告向本院提起诉讼，提出上述诉讼请求。另查明，对于涉案小区F栋涉案每月的公用水电（包括F栋电梯用电、花园用电、花园用水、二次供水用电）分摊情况，原告均在该小区的F栋公告栏公示。2019年12月28日，原告因F栋货梯部件损坏需要更换通过张贴方式向F栋业主发出告知通知，事后原告垫付了费用，计算每户需要支付39.81元。以上事实，有原告营业执照、被告身份证复印件，《清远市清新区湖景湾广场物业服务合同》，湖景湾收费标准(公摊)、湖景湾公摊水电费计算依据、清远市环发物业服务有限公司2020年2月至2020年8月缴费(代缴水费、公摊水电费、垃圾费等)发票、公摊水电公示图片、水电费公摊明细表和公共用水电公示、清远市环发物业服务有限公司费用通知单、清远市环发物业服务有限公司缴费(代缴电梯维修费)发票、电梯维修费公示图片、关于E栋货梯显示屏维修通知，湖景湾广场住宅物业管理费收缴情况表，保洁员工名单、保洁绿化日常图片、秩序维护员工名单、安保巡逻打点图片，电梯例行保养图片、电梯维修保养合同、小区监控图片、湖景湾广场小区系统维保合同、清新湖景湾小区消防系统维护服务合同，后门出入刷卡设备图片、大门闸机图片、停车场系统图片、电动车雨棚图片、电动车雨棚建设支出表、瓷砖脱落修复前后图片、湖景湾广场2019年收支明细表、湖景湾2020年1-8月收支明细表以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。根据原、被告的诉辩意见及原、被告庭审陈述，本案主要争议焦点是：1、被告应否支付物业管理费及其他相关费用；2、相关费用计算问题。关于争议焦点1，清远市清新区湖景湾广场业主委员会与原告环发公司签订的《物业管理服务合同》，是双方的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，对双方均具有法律约束力。但该服务合同期限届满后，原告环发公司在湖景湾小区业主并没有组织召开业主大会表决签订合同或选聘其他的物业服务公司情况下仍按照原合同继续为湖景湾广场小区提供管理服务至今，大部分业主也没有提出异议，上述服务合同在合同期限届满后原告自愿自动延续提供管理服务，符合《广东省物业管理条例》五十条规定，被告作为该小区的业主，在原告为小区及被告提供管理服务后，双方形成事实的物业管理服务关系，而且原告提供了相关证据证实为小区及被告提供了服务，被告理应按原合同约定支付物业管理费及其他相关费用给原告。故原告诉请被告支付物业管理费及其他相关费用，合理合法，本院予以支持。对于被告抗辩认为因原告私放大货车进入小区，阻塞消防通道，围墙违建，幼儿园部分未清理等服务不到位及原告阻止业主成立业主委员会一节，本院认为，小区物业服务质量的提高、和谐秩序的创建需要全体业主、物业公司等相互配合、共同努力，物业公司应依约提供物业服务并根据业主的合理要求不断完善服务质量，小区业主也应依约缴纳物业费，个别业主不交物业费会影响物业公司的正常运转，也都会损害到其他业主得权益，即使物业服务企业存在不履行或者不完全履行物业服务合同约定的管理义务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而不应以此为由不交物业费，另外，被告认为原告阻止业主成立业主委员会，与本案属不同的法律关系，本案中不予审理，可另行依法主张权利。故被告上述该抗辩意见，本院不予采纳。关于争议焦点2，1、物业服务费，原告提供了证据证实被告从2020年11月1日起就没有支付过物业服务费，本院予以采信，物业服务费计至原告诉请未付期限日（即2020年8月31日）为1359.3元（135.93㎡×10个月×1元/月/㎡）；2、公摊水电费、水费，属于原告代缴的费用，原告提供发票了证实其代缴了小区水电费，及对公摊费用进行了公示，大部分业主并无提出异议，同时，原告也提供发票了证实其代缴了居民用水费，本院对F栋电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元予以确认；3、垃圾处理费，由于原告提供了清远市清新区*林和环卫管理所出具的广东省行政事业性收费统一票据，证明垃圾处理费为8元/户/月，该票据的项目为清洁费，原告提交的生活垃圾清洁、处理收费标准显示清远市清新区*林和环卫管理所对居民收取清洁服务费每月每户6元，生活垃圾处理费每月每户2元，合共每月每户8元，综上，本院对原告主张的垃圾处理费80元予以支持，计算过程为80元（8元/月×10个月）；4、电梯维修费，因F栋货梯部件损坏需要更换需要每户支付39.81元，由于此款原告已垫付，被告应给回原告。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《广东省物业管理条例》五十条的规定，判决如下：被告徐镜新应于本判决生效之日起七日内向原告清远市环发物业服务有限公司支付物业服务费1359.3元、电梯用电公摊111.52元，花园用电公摊9.3元，花园用水公摊14.51元，二次供水用电公摊75.32元，居民用水265.95元、生活垃圾清运处理费80元、电梯维修费39.81元，合计1955.71元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告徐镜新负担，此款原告已预交。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  刘伟东二〇二〇年十一月二十五日书记员  黄梓维附法院标的款账户和相关法律、司法解释条文：户名：清远市清新区人民法院，开户银行：中国银行清新支行，账号：7146********。一、《中华人民共和国民法通则》第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。四、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。五、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。六、《广东省物业管理条例》五十条物业服务合同期限届满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会决定选聘或者续聘物业服务企业，并将决定书面告知物业服务企业；物业服务企业决定不再续签物业服务合同的，应当在物业服务合同期限届满三个月前书面告知业主委员会。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满一个月前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起十五日内退出物业管理区域。物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。