广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1972民初2917号原告（反诉被告，以下均称原告）：王瑜，女，1981年1月28日出生，汉族，住湖北省谷城县********，公民身份号码为420************883。委托诉讼代理人：陈翠樱，广东万言律师事务所律师。被告（反诉原告，以下均称被告）：罗正元，男，1981年1月8日出生，汉族，住湖南省新邵县*************，公民身份号码为430************878。委托诉讼代理人：王高明，广东茂亨律师事务所律师。原告王瑜诉被告罗正元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年2月25日立案后，被告罗正元提起反诉，本院对被告罗正元提起的反诉予以受理。本院依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告王瑜的委托诉讼代理人陈翠樱，被告罗正元及其委托诉讼代理人王高明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑜向本院提出诉讼请求：1.被告罗正元支付房屋占有使用费及水电费119459元[2019年8月的房屋占有使用费13500元（厂房租金12000元、宿舍租金1500元）、水费403元（厂房用水317元、宿舍用水86元）、电费7041元（厂房电费5820元、宿舍电费1221元）；2019年9月的房屋占有使用费13500元（厂房租金12000元、宿舍租金1500元）、水费264元（厂房用水244元、宿舍用水20元）、电费3305元（厂房电费3148元、宿舍电费157元）；2019年10月至2020年1月每月的房屋占有使用费13500元（厂房租金12000元、宿舍租金1500元）]；2.被告罗正元支付违约金两个月厂房占有使用费27000元；3.被告罗正元承担本案诉讼费用。事实和理由：罗正元于2018年4月23日与王瑜签订位于东莞市*******************厂房，期限为3年的厂房租赁合同。王瑜未收到罗正元2019年8月至2020年1月厂房、宿舍及水电费，2019年8元至2020年1月的每月缴费通知单分别为20944元、17515元、13500元、13500元、13500元、13500元，合计92459元。根据双方签订的厂房租赁合同书约定，合同期内，乙方（罗正元）在任何条件下单方解除合约，乙方需承担由此而带来的其公司的劳资纠纷后果，同时需结清甲方（王瑜）厂房使用占有费及水电等所有费用，甲方不退还押金，另外还需支付两个月的厂房使用占有费作为违约金赔偿给甲方。罗正元一直拖欠厂房使用占有费及水电费的行为，严重损害了王瑜的合法权益。王瑜为维护其合法权益，特诉至贵院，请求判如所请。被告罗正元辩称，王瑜出租给罗正元的房屋未取得建设工程规划许可证或按照规划建设，双方签订的房屋租赁合同属无效合同，罗正元仅应按实际占有使用房屋的时间交付费用。罗正元占有使用截止时间为2019年7月，故罗正元仅应支付费用至2019年7月，罗正元此后并没有继续使用案涉租赁物，无需支付2019年8月起的房屋占有使用费。2019年7月水电费已经支付，2019年8月起没有产生水电费。被告罗正元向本院提出反诉请求：1.确认罗正元与王瑜于2018年4月23日签订的厂房租赁合同无效；2.王瑜向罗正元退还保证金36000元；3.王瑜承担本案全部诉讼费用。事实和理由：罗正元与王瑜于2018年4月23日签订厂房租赁合同，由罗正元向王瑜承租位于东莞市*******************厂房，租赁期限为3年，月租金为12000元，保证金为36000元。罗正元签订合同后即向王瑜支付保证金36000元并每月向王瑜支付租金及水电费。后罗正元发现王瑜出租的厂房属于未经政府相关部门批准的临时建筑，因未经政府部门批准的临时建筑无法满足罗正元的公司发展需求，且也可能存在安全隐患，故罗正元在2019年7月底搬离了该厂房。罗正元搬离厂房时，多次与王瑜电话沟通说明厂房是临时建筑，罗正元不愿意再继续使用该厂房，要求终止合同，并要求退回保证金36000元，但王瑜拒绝退还保证金。双方签订的厂房租赁合同属于无效合同，合同被确认无效后，王瑜应将保证金返还罗正元。罗正元为维护其合法权益，特提起反诉，请求判如所请。王瑜对罗正元的反诉辩称，1.罗正元没有告知王瑜其从2019年7月底已经搬离，王瑜交付租金物给罗正元时有交付钥匙，如罗正元搬离租赁物也应交还钥匙，但罗正元至今仍未交还钥匙。2.王瑜多次通过微信、电话等方式催促罗正元交纳每月的房屋占有使用费和水电费，但罗正元均没有予以回应，直到王瑜提起本案诉讼，罗正元才通过微信说其已于2019年7月底搬离，王瑜认为罗正元一直占有使用案涉房屋并未与王瑜进行任何交接，王瑜有权要求罗正元参照合同标准支付相应费用。本院经审理对事实认定如下：2018年4月23日，王瑜作为甲方（出租方），罗正元作为乙方（承租方），双方签订厂房租赁合同，约定：甲方将位于兴发南路45B号D幢3楼1号厂房出租给乙方使用，租赁期限自2018年4月23日至2021年4月30日止；自2018年4月23日甲方签订合同始交付使用，起租日期为2018年5月1日，厂房租金12000元/月；若承租需用水，水费按5.6元/立方米计，并根据当月实际用水费用收取10%的损耗；甲方根据乙方用电要求，一次性提供20KVA用电负荷供乙方使用，按供电部门规定自用电始每月无条件自行交纳基本用电费用23×20KVA（折合人民币460元）及电费每度按1.1元/度标准计，并向甲方交纳当月实际用电量的10%的损耗费用；合同签订后，甲方收取乙方4个月的租金为保证金，即48000元，其中三个月租金为保证金，即36000元，另一个月为起租时乙方交付的首月租金；每月房租、当月其它定性费用及水电费用，乙方必须在当月5号前以现金或转账方式支付给甲方；乙方在任何条件下单方解除合约，乙方需承担由此而带来的其公司的劳资纠纷后果，同时需结清甲方租金及水电等所有费用，甲方不退还押金，还需支付两个月的租金作为违约金赔偿给甲方。合同签订后，罗正元向王瑜交纳了合同项下的保证金36000元。罗正元确认，其实际也承租了三间宿舍，每间宿舍500元/月，但没有在合同上记载，也没有针对宿舍签订合同及约定租赁期间。罗正元主张，其使用案涉租赁物至2019年7月底，在2019年7月电话告知王瑜不再承租，但王瑜因合同期限尚未届满不同意，罗正元在2019年7月已将租赁物内的全部物品全部搬空，租金亦交纳至2019年7月，并将交还租赁物的事宜交由毕立民（罗正元的隔壁租户）代为与王瑜进行沟通及将2019年7月水电费8000元转账给毕立民让其代为交付给王瑜，毕立民代为将2019年7月的水电费8000元交给王瑜后，双方一直没有就交还租赁物事宜进行沟通，但王瑜一直要求罗正元赔偿两个月租金并不予退还保证金。罗正元为此提交微信记录（罗正元主张微信记录是其与毕立民之间及其与王瑜之间的微信聊天记录）、视频（罗正元主张视频是毕立民于2020年3月用手机在案涉租赁物内拍摄并通过微信发送给罗正元的）。其中罗正元主张的其与毕立民之间的微信聊天记录显示，2019年8月28日聊天对方有如下对话内容：你把8000元的水电费给罗正元转过来，我们先把房子这些问题解决，到时你跟王瑜这个事情不清楚，你从我的货款里面扣8000出来，到时我再跟王瑜说直接从我们那个房子里把8000元扣下来。后罗正元于2019年8月28日向对方转账8000元，对方收款。罗正元与王瑜的微信记录显示王瑜于2019年8月26日、2019年8月27日发信息催交费用，但罗正元未有任何回复。视频反映租赁物内物品已搬空。王瑜对视频及其与罗正元的微信聊天记录没有异议，但主张其没有收到毕立民支付的水电费，王瑜在2019年9月、10月均有通过微信催交费用，但罗正元均没有予以回应，直到2020年3月20日才在微信中回复称其在2019年7月底已经搬离租赁物，王瑜直到2020年3月20日才知道罗正元不再承租租赁物，收回租赁物；罗正元交付租赁物时交付了钥匙给罗正元，但罗正元一直没有交还钥匙，一直占有使用租赁物至2020年3月20日，交纳租金至2019年7月，此后没有交纳租金及水电费。王瑜为此提交2019年8月至2019年12月的缴费通知单（王瑜主张缴费通知单是其自行制作的，2019年12月26日的缴费通知单对应2020年1月的应收款，其余缴费通知单当月的应收款中的租金是对应当月的租金，水电费则对应上一个月实际消耗的水电费）及双方的微信聊天记录。缴费通知单载明厂房租金、宿舍租金、工厂用电、宿舍用电、厂房用水、宿舍用水、基本电费等项目金额以及水电费的读数、单价等信息，其中2019年8月5日的缴费通知单显示厂房租金为12000元、宿舍租金为1500元（3间），厂房用水为317元（实用数48）、宿舍用水为86元（实用数13），基本电费为690元/月、工厂用电为5130元（实用数4240）、宿舍用电为1221元（实用数925），合计20944元；2019年9月4日的缴费通知单显示厂房租金为12000元、宿舍租金为1500元（3间），厂房用水为244元（实用数37）、宿舍用水为20元（实用数3），基本电费为690元/月、工厂用电为2904元（实用数2400）、宿舍用电为157元（实用数119），合计17515元；2019年10月4日的缴费通知单显示厂房租金为12000元、宿舍租金为1500元（3间），厂房用水为0元（实用数0）、宿舍用水为0元（实用数0），基本电费为0元/月、工厂用电为0元（实用数0）、宿舍用电为0元（实用数0），合计13500元；2019年11月8日、2019年12月18日、2019年12月26日的缴费通知单显示的基本电费均为0，水电费实用数均为0，金额亦均为0。王瑜主张每个租户有水电表分表，案涉租赁物的水电表是安装在租赁物内，缴费通知单载明的水电费读数是王瑜进入租赁物内从水电表上抄写的。微信聊天记录为2019年10月6日至2020年3月20日期间的聊天记录，内容主要反映王瑜多次向罗正元催款，罗正元均没有回复，直到2019年10月23日，王瑜发送起诉状后，罗正元回复：你交吧，水电费都给你，还有什么水电费，多给一千块可以。2020年3月20日，罗正元发送信息：王瑜，你的律师函我已经收到了，你这个房子是没有房产证的，合同是无效合同，你看一下，大家商量一下，你知道我是七月底搬走的，走法院也是漫长的过程。罗正元主张王瑜交付租赁物时并没有交付钥匙，确认承租期间每月均需分摊支付变压器的费用（即基本电费）690元。罗正元对2019年8月5日缴费通知单载明的水电费金额予以确认，并认为该水电费已委托毕立民向王瑜支付，对其他缴费通知单不予确认，认为王瑜知道罗正元2019年7月底已经搬离租赁物，2019年8月后也没有将缴费单发送给罗正元。另，案涉房屋未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。综合双方的诉辩意见，本案的争议焦点如下：一、原告要求被告支付房屋占有使用费及水电费是否合法有据，如需支付，金额如何认定。二、被告要求原告严格返还保证金是否合法有据。案涉租赁物未取得房地产权证、建设工程规划许可证或其他允许建设的证明，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原、被告围绕案涉厂房签订的厂房租赁合同无效及双方关于宿舍的租赁合同关系无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同自始没有法律约束力，故王瑜在本案中以合同有效为前提，诉请罗正元支付违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，罗正元要求王瑜退还已收取的保证金36000元，于法有据，本院予以支持。对房屋占有使用费的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持”。罗正元应参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费至其返还案涉案涉租赁物之日止。罗正元主张其已于2019年7月底搬离案涉租赁物，王瑜则认为罗正元一直占有使用租赁物至2020年3月20日，王瑜于2020年3月20日收回租赁物。罗正元作为承租方，应承担交还案涉租赁物义务并举证证明其何时交还案涉租赁物。罗正元主张已于2019年7月底搬离案涉租赁物，但未能提供相应的证据予以证明，其自认双方一直没有就交还租赁物事宜进行沟通，亦未有证据显示其搬离租赁物后与王瑜办理租赁物交接手续将租赁物返还给王瑜，故本院对其该主张不予采信，认定罗正元未将案涉租赁物返还给王瑜。王瑜作为出租方，对案涉租赁物负有善良管理义务。罗正元长时间未支付租金亦未交还租赁物且对王瑜催交费用信息未予以任何回应的情况下，表明罗正元以其行为方式表示其不再按双方签订的合同履行，再结合王瑜提交的缴费通知单显示2019年9月之后就的水电费实用数开始为0，水电费金额为0，在此情况下，王瑜理应及时核实租赁物使用情况以自行收回租赁物防止损失扩大，其未及时自行收回租赁物而导致的损失应自行承担。综合考虑双方提交的证据，双方约定的租金水电费交纳时间，本院酌定，王瑜至少应在2019年10月底之前自行收回案涉租赁物以防止损失的扩大。故罗正元应付王瑜的房屋占有使用费计算为：[厂房占有使用费12000元/月+宿舍占有使用费1500元/月（500元/间×3间）]×3个月=40500元，对于王瑜诉请超出部分的占有使用费，本院不予支持。对于水电费，罗正元实际占有使用案涉租赁物，其应参照租赁合同的标准向原告支付占有使用租赁物期间实际产生的水电费。罗正元对2019年8月5日缴费通知单载明的水电费金额（即2019年7月水电费金额）予以确认，共计7444元，本院予以确认。罗正元主张其将2019年7月的水电费8000元转账给毕立民让其代为交付给王瑜，但王瑜对此不予确认，罗正元提交的其与毕立民的微信聊天记录并不足以证明其已向王瑜支付了8000元，应承担举证不能的不利法律后果，罗正元应向王瑜支付2019年7月水电费7444元。根据王瑜提交的2019年9月4日、10月4日、11月8日的缴费通知单，2019年8月水电费为4015元，2019年9月、10月水电费为0，罗正元对水电费金额未提供任何反证，本院予以确认。综上，罗正元共需向王瑜支付的水电费共计11459元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告王瑜与被告罗正元于2018年4月23日签订的厂房租赁合同无效；二、限被告罗正元于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王瑜支付房屋占有使用费40500元；三、限被告罗正元于本判决发生法律效力之日起五日内向原告王瑜支付水电费11459元；四、限原告王瑜于本判决发生法律效力之日起五日内向被告罗正元退还保证金36000元。五、驳回原告王瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼费1345元（原告已预交），由原告王瑜负担868元，由被告罗正元负担477元；本案反诉费350元，由原告王瑜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈映华二〇二〇年十月二十八日书记员  陈敏仪麦晓彤强制执行风险提示生效法律文书必须主动及时履行。义务人不履行生效法律文书确定的义务，进入强制执行程序后，可能会面临以下法律风险：一、信用惩戒1.案件一旦进入执行程序，被执行人的信息将在中国执行信息公开网公开，融资信贷将会受到限制。2.被列入失信被执行人名单，影响个人征信。在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面受到信用惩戒。3.不履行法律文书确定义务的信息被法院通过报纸、广播、电视、互联网等媒体公布。二、损失扩大1.加倍支付迟延履行期间债务利息或迟延履行金。2.承担执行过程中发生的执行费、评估费、拍卖辅助费等费用。三、强制措施1.限制高消费。限制乘坐飞机高铁等交通工具、购买不动产、车辆、旅游、子女就读高收费私立学校等。2.财产将被采取查封、冻结、扣押、划拨、拍卖等措施。3.拒不履行或妨害执行的，可能会被罚款、拘留、限制出境。构成犯罪的，还将承担刑事责任。