浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初2592号 原告：温州恒合科技有限公司，住所地温州市龙湾区状元街道机场大道**，统一社会信用代码9133030332344428XB。 法定代表人：陈茹。 委托诉讼代理人：刘政华、项建广，浙江晨达律师事务所律师。 被告：中国电子温州产业园发展有限公司，住所，住所地温州经济技术开发区滨海园区明珠路管委会办公楼**社会信用代码91330301MA2856NR9T。 法定代表人：索耀宗。 委托诉讼代理人：李轶成、邓雷，北京德恒（温州）律师事务所律师。 原告温州恒合科技有限公司（以下简称：恒合科技公司）与被告中国电子温州产业园发展有限公司（以下简称：温州产业园公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月14日立案受理。审理中，原告申请对涉案房屋（位于金海园区B-28b地块的**第**）市场价进行评估，2020年8月31日鉴定机构出具鉴定文书。本案依法由审判员郑国友适用简易程序，分别于2020年7月21日、10月15日公开开庭进行了审理。原告恒合科技公司的法定代表人陈茹及委托诉讼代理人刘政华、项建广，被告温州产业园公司的委托诉讼代理人李轶成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒合科技公司诉称：被告系温州经济技术开发区滨海园区中国电子（温州）信息港产业园区开发建设单位，2017年7、8月间，被告向原告推介其该园区建设的工业厂房。经多次沟通协商，期间被告三次到原告工厂考察后，双方签订了《房屋定制合同书》，原告购买被告园区第12幢第三、四层厂房，计建筑面积3254.22平方米，总价8818936.2元。合同约定付款方式为协议生效后五个工作日内，乙方（即原告）支付20%房款计1763787.24元作为定金，厂房完成正负零工程后5个工作日内，再支付10%房款即881893.62元，甲方（即被告）取得定制厂房《商品房预售许可证》后五个工作日内，双方签署《商品房买卖合同》，乙方向甲方付至房款总金额的100%。合同约定，厂房及配套用房交付时间为2018年12月31日。合同中还就计价方式、规划设计变更、权属划分、违约责任及其他事项等做了详细、明确的规定。协议签署后，原告按照约定支付了定金及第二笔购房款，总计2645680.86元。约定的交房时间届至后，被告未能交付房屋，也未通知原告签订后续合同或支付后续房款。 2019年年底，该园区有其他购房户入驻。原告找到被告，要求履行合同入驻园区，但被告告知原告先暂缓。2020年3月26日，被告向原告发出《关于企业入驻中国电子（温州）信息港B-28b地块项目无法通过政府主管部门审批的函》，称开发区主管部门就原告企业规模、产业方向、技术水平、环保能耗、纳税情况等综合评估后认为，原告达不到入园条件，并以该理由提出退还原告购房款并按银行存款利率支付利息。2020年4月17日，被告又委托北京竞天公诚律师事务所向原告发出律师函，要求解除合同，退还购房款及同期银行存款利息。原告收到上述函件后，认为被告背信弃义，严重违约。遂委托律师于2020年4月23日以律师函形式回复被告：要求被告继续履行合同，向原告交付房屋。但被告于2020年4月28日再次复函，认为自己没有违约，继续要求解除合同。经原告了解，被告不履行合同，不向原告交付房屋，是因为被告已将出售给原告的第12幢三、四层厂房一并出售给了该幢一、二层厂房的购房人，并已经向其交付。2020年5月3日，原告到厂房现场查看，发现已经有施工队伍在对出售给原告的三、四层厂房进行室内装修，楼梯间、顶棚及柱面已刷白，地面已浇捣，地面已浇捣平整被告将出售给自己的厂房另行出售他人，严重违反了合同约定，被告称系因原告的厂房规模、产业方向等不符合政府部门的入园要求，但被告作为园区开发建设单位，在受让该宗土地进行开发建设时，就应与政府部门签订有协议，政府对于园区的产业定位及入园企业要求协议中应已有明确载明，被告对此应一清二楚。在签订《定制房屋合同书》之前，被告三次到原告公司考察，当时原告曾经询问过购买该园区厂房的企业有何要求，被告称原告企业符合条件，如果被告当初就明知原告不符合入园要求，但为了出售厂房，回笼资金，欺骗原告与其签订购房协议，收受原告购房款，则被告构成商业欺诈。现在已经入园的企业，有生产胶粘带及化工产品的，甚至还有冶炼企业等待入园，按照被告的说法，该些企业也应不符合入园条件，被告称原告企业不符合入园条件应是其违约的托词，现在厂房售价上涨，被告另行高价出售，追求更大的经济利益应是其真实目的。另外，原告认为，因双方签订的系房屋买卖合同，即使原告不符合入园条件，被告仍可以履行交付房屋的合同义务，至于满足入园条件事宜，属双方购房合同以外的问题，可另行处理解决。被告还以《房屋定制合同书》仅是预约合同，双方未签订正式商品房买卖合同为由，认为自己没有交付房屋义务，也不构成违约。原告认为，双方的《房屋定制合同书》已具备《商品房销售管理办法》第十六商品房买卖合同的主要内容，且被告也已经收受原告购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题解释》第五条规定，该合同应视为商品房买卖合同，对双方具有法律约束力，双方均应严格遵守。被告2020年3月26日首次发函要求解除合同，原告4月23日回复函件不同意解除合同，被告在函件中也没有提交政府部门不同意原告入园的正式批文，被告不具备解除合同的约定条件和法定条件，双方的协议不能由被告单方擅自解除。退一步讲，即使政府部门出具正式批文，不批准原告入园，根据《合同法》第121条规定，合同一方因第三人造成违约的，也应向对方承担违约责任。原告本不同意解除合同，要求被告继续履行合同，交付房屋，但鉴于现在被告已将涉案房屋出售他人，原告已实际无法取得房屋，合同目的已无法实现，为向被告提出赔偿要求，又应以解除合同为前提，故原告现诉请要求法院判决解决合同。 由于被告不具备约定及法定解除合同的条件，在未经法院判决解除前，双方的合同关系仍为存续。涉案房屋2020年5月3日原告现场发现，施工队伍已入场装修了好几天，显然被告与新的购买人早已签订了房屋买卖合同，否则新的购房人不可能贸然入场装修。被告一房两卖，属严重恶意违约。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。原告现要求被告依据该规定承担返还购房款及赔偿利息、赔偿原告因房屋价格上涨的可得利益损失，并承担恶意违约的一倍已付购房款的惩罚性赔偿责任，可得利益原告请求按照现厂房市场价减去原告购买价的差额计算。 为维护自己合法权益，原告现具状向法院提起诉讼，请求：1、请求法院判决解除原被告双方签订的《房屋定制合同书》；2、请求法院判决被告返还原告已付购房款2645680.86元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿原告利息损失（其中1763787.24元自2017年10月14日起计算至判决履行之日止，881893.62元自2018年10月18日起计算至判决履行之日止）；3、请求法院判决被告赔偿原告房屋可得利益损失2603376元（暂按每平方米增值800元计算，可得利益损失为3254.22平方米×800元=2603376元，待诉讼中房屋价值评估后再调整可得利益损失索赔金额）；4、请求法院判决被告向原告支付2645680.86元惩罚性赔偿；5、请求法院判决被告承担本案诉讼费用。审理中，原告表示根据鉴定结论，将第三项诉请金额变更为2831063.8元。 为证明上述事实，原告恒合科技公司向本院提供了如下证据：1、营业执照、国家企业信用信息公示系统，证明原告主体身份、陈接平系原告大股东及公司原名称为温州恒和服装辅料有限公司。2、营业执照，证明被告主体身份。3、房屋定制合同书及其附件，证明原被告于2017年10月签订协议书，原告购买被告建设的电子信息港园区工业厂房，双方在合同中对购买标的物基本信息、价款及付款方式、违约责任等做了约定。4、收据，证明原告按照与被告的合同约定支付了定金及购房款。因后续双方已经在履行购房合同，定金已转为购房款。5、关于企业申请入驻中国电子（温州）信息港B-2b地块项目无法通过政府主管部门审批的函、北京竟天公诚律师事务所律师函，证明被告以政府主管部门不同意入园为理由，要求解除合同，退回购房款及支付银行存款利息。6、浙江晨达律师事务所律师函，证明原告回复被告，不同意解除合同，并要求被告继续履行合同，交付房屋。7、关于温州恒和科技有限公司的回函，证明被告仍然要求解除合同，退回购房款及支付银行存款利息。8、2020年5月3日拍摄的涉案房屋现场照片，证明2020年5月3日，原告在涉案房屋现场发现，已经有施工队伍在对涉案房屋进行装修，被告已将原告购买的厂房另售他人。9、涉案房屋三楼现状照片（三张），10、涉案房屋四楼现场照片（五张），证明这是原告2020年6月27日现场拍摄的照片，与2020年5月3日原告拍摄的、立案时已作为证据提交的现场照片相比较，6月27日涉案房屋三、四楼的室内装修已进展了许多，涉案房屋一直在进行装修的事实，可证明被告已将该房屋另行出售给他人。11、现场视频，证明现场状况（视频拍摄时间为2020年6月27日）。12、涉案房屋三楼、四楼及局部外观现状照片，这是原告2020年7月20日现场拍摄的照片，新的购房人已搬入12幢3、4楼使用，可进一步证明被告已将该房屋另行出售给他人。13、中国电子信息港交房标准，证明双方《房屋定制合同书》的附件，其中对房屋装修标准及水电消防等交付标准做了明确约定。14.鉴定文书，证明涉案房屋鉴定时点的市场价。 被告温州产业园公司辩称：一、关于案件事实问题。1.本案《房屋定制合同书》无法继续履行，确实是由于被答辩人没有通过温州经济技术开发区管理委员会的入园审批原因导致。答辩人在此前一直积极努力帮助答辩人通过入园审批，但无奈被答辩人最终未能通过入园审批。2.本案答辩人不存在一房二卖行为。尽管被答辩人未能通过入园审批，答辩人仍然坚持先与被答辩人完成解约后，再另行出售涉案厂房。答辩人是在第三人同意承担若未能完成解约所造成的损失的前提下，而同意第三人先入园装修的。答辩人与第三人并没有签署房屋买卖协议，不存在一房二卖行为。二、关于被答辩人的第一项诉讼请求。鉴于被答辩人没有通过温州经济技术开发区管理委员会的入园审批，本案《房屋定制合同书》客观上无法继续履行，现被答辩人提出解除《房屋定制合同书》，答辩人也予以同意。三、关于被答辩人的第二项诉讼请求。根据《房屋定制合同书》第八条第5款的约定，因不可抗拒因素、政府审批因素可解除合同，应返还所付定金，并退还除定金以外其他已支付款项并按中国人民银行同期存款利率付给利息。因此，答辩人同意返还被答辩人已付定金1763787.24元(定金返还不计利息)、预付购房款881893.62元及按中国人民银行同存款利率的利息。被答辩人诉请以总金额2645680.86元按全国银行业同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿损失，没有事实与法律依据。四、关于被答辩人的第三项及第四项诉讼请求。本案《房屋定制合同书》无法继续履行，是由于被答辩人没有通过温州经济技术开发区管理委员会的入园审批导致，答辩人也不存在一房二卖行为，故被答辩人的第三项、第四项诉讼请求均没有事实与法律依据，应当予以驳回。同时，无论变更前后的诉请均没有事实理由，原告是基于一房二卖，本案真实情况是原告入园没有通过管委会的审批，其第三项请求没有事实和法律依据，不应予以支持。 为证明上述事实，被告温州产业园公司向本院提供了如下证据：1、国家企业信用信息，证明①被告中国电子温州产业园发展有限公司主体资格。②被告中国电子温州产业园发展有限公司由中电光谷（深圳）产业发展有限公司、温州滨海新城投资集团有限公司共同投资设立，其中温州滨海新城投资集团有限公司为温州经济技术开发区管理委员会设立的国有独资企业。2、投资合同【温开招标（2016）01号】，证明2016年3月28日，温州经济技术开发区管理委员会与被告中国电子温州产业园发展有限公司签订一份《投资合同》，约定为促进温州市产业转型升级，积极发展电子信息产业，双方拟在温州浙南产业集聚区××项目，其中产业规划即建设内容为：引进集成电路、芯片、液晶显示器、ＬＥＤ、关键元器件、软件服务、现代电子商贸等高科技项目，并引进一批国内外电子信息产业的骨干或知名企业落地。3、《房屋定制合同》书及“附件目录”、附件5“企业法人生产经营承诺书”，证明①根据合同第八条第5款的约定，被告因不可抗拒因素、政府审批因素可解除合同，返还定金及中国人民银行同期存款利率的利息。②原告确认并同意附件目录中所含附件内容，其中附件5“企业法人生产经营承诺书”明确约定：原告已充分了解中国电子（温州）信息港的产业定位及经营范围，承诺所购物业从事的生产经营符合中国电子（温州）信息港的产业定位及规划，并承诺积极配合因政府及园区建设要求所进行的技术改造、信息化、智能化建设。4、中国电子（温州）信息港项目可行性研究报告（节选），证明中国电子（温州）信息港的战略定位为：中国电子（温州）信息港三大定位是温州电子信息产业集聚区、浙江信息经济发展的重要引擎、国家智能制造示范基地，产业定位为：聚焦发展智能制造、跨境电商、大数据与云服务、智能终端、信息安全、北斗导航等新一代信息技术相关重点产业，以高新技术研发、转化、中试等高端业态纵向集聚产业链上下游，以中国电子（温州）信息港的渗透辐射效应横向融合产业链相关产业，为生产制造、物流仓储、以及生产性服务业等提供扎根的土壤。5、投资流程、专题会议纪要（2020）68号，证明投资人在温州经济技术开发区进行投资，必须遵守投资流程，先由主管部门进行考察，评定通过后才能入园，最后才能签署合同。6、原告大股东陈接平与被告经办人赵某的微信聊天记录，证明①被告一直在积极帮助及指导原告办理入园手续、组织过政府部门入园审批工作，在政府部门考察反馈原告在规模、产业方向均无法达到审批要求情况下，仍然多次与政府部门沟通以突破入园审批，但实在因原告产业不符合政策原因而无法突破入园审批。②原告大股东陈接平认可被告为原告的入园审批作了很大努力并多次表示感谢。③被告是由于原告无法通过入园审批才通知要求解除合同，而并非原告起诉状所称的“另行高价出售、谋求更大经济利益”等目的。7、关于申请经济技术开发区相关部门组织考察拟入中电园区企业的请示，证明2019年8月9日，被告向温州经济技术开发区管委会申请组织对包括浙江裕辉新材料科技有限公司、浙江航洋装备制造有限公司及原告在内的十家企业进行入园考察。8、专题会议纪要（2020）2号，证明2019年12月26日，温州经济技术开发区管委会经讨论后同意浙江裕辉新材料科技有限公司、浙江航洋装备制造有限公司及瑞安市康瑞电子科技有限公司入驻中国电子温州产业园。9、关于企业申请入驻中国电子（温州）信息港Ｂ-28ｂ地块项目无法通过政府主管部门审批的函，证明2020年3月26日，被告书面告知原告其入园申请无法通过政府部门审批，并请原告在2020年4月5日前来协商该项事宜。10、合同终止协议，证明2020年4月17日，因温州合一贸易有限公司也没有通过温州经济技术开发区管委会的入园审批，被告依法与温州合一贸易有限公司签订《合同终止协议》（12＃厂房1-2层），返还温州合一贸易有限公司定金。11、关于中国电子（温州）信息港12＃厂房入园前的告知书，证明2020年4月20日，被告书面告知瑞安市康瑞电子科技有限公司尚未与原告完成解约、最终能否解约存在变数及暂无法与其签订《房屋定制合同书》，若提前入园装修，则造成的一切经济损失由其自行承担。12、承诺书，证明2020年4月20日，瑞安市康瑞电子科技有限公司（浙江恒鑫瑞电子科技有限公司）决定提前入园装修，同意若因无法与原告解约所造成的装修费用由其承担，并同意在被告与原告完成解约手续后再安排签订《房屋定制合同书》。13、申请证人赵某出庭作证，证明聊天经过及被告为原告审批所做的努力。14、温州市商品房销售明码标价报备登记表，证明①涉案中国电子（温州）信息港地块项目的商品房属于限价销售的房源，所售房源必须严格按照申报价明码标价公开对外销售。②被告于2020年4月26日向温州市场监督管理局价格监督检查和反不正当竞争分局报备的涉案12＃301、12＃401厂房的明码销售价格分别是2850元／㎡、2693元／㎡，证明被告并不存在高价另行对外销售情况。③涉案12＃301、12＃401厂房系限价销售，明码销售价格，故不存在需要评估市场价值的意义。 原告提交的上述证据，经庭审出示质证，被告温州产业园公司质证意见如下：证据1-2无异议。证据3真实性无异议，需说明是原告刻意回避附件目录及附件中的承诺书也省略掉，不是实事求是的做法。证据4真实性无异议。证据5真实性无异议，证明被告已经多次履行告知义务，是由于没有通过入园审批导致的。证据6真实性无异议，对表达的意见不予认可。证据7真实性无异议，是被告再次告知原告是由于没有通过入园审批导致的，要求原告来协商解除合同。证据8真实性无法确认，具体由法院确认，即使有这个照片，只能证明房屋有在装修，并不能证明原告的证明目的，有多种可能性，有可能是租赁、合作等，不能就表明房屋已经出售给他人。证据9-10真实性无法确认，具体由法院确认，即使有这个照片，只能证明房屋有在装修，并不能证明原告的证明目的，不能就表明房屋已经出售给他人。证据11真实性无法确认，具体由法院确认，即使有这个视频，只能证明房屋有在装修，并不能证明原告的证明目的，不能就表明房屋已经出售给他人。证据12真实性无法确认，具体由法院确认，即使有这个照片，只能证明房屋有在装修，并不能证明原告的证明目的，不能就表明房屋已经出售给他人。证据13真实性无异议，是合同的附件，其实与本案争议无关联性。证据14不能用于本案作为证据使用，这份报告估价的条件是设定为完全开放的无特殊限制的市场价值，本案是有入园限制的，变现价值是完全不一样的，按合同约定，承诺书里面原告取得产权证后两年内不能交易的，即使现拥有产权证，也是两年后才能交易，那时候的交易价值与目前的是不一致的，不能体现可变现时的价值。 本院认为，被告对证据1-2无异议，故予以确认；证据3-7、14的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据；证据8-13的真实性予以确认，可证实涉案房屋已由案外人在进行装修的事实，但不足以证实涉案房屋已经出售给案外人，对该证明效力不予确认。 被告提交的上述证据，经庭审出示质证，原告恒合科技公司质证意见如下：证据1无异议，但可反映温州经济技术开发区管委会间接持有被告的股份，对被告享有股权利益，在作出相关决议时可能会受到利益影响。证据2真实性无异议，其中对合同中对园区要建设的内容，被告申请建设与政府签订协议中明确是引进芯片企业等，原告是服装辅料企业，被告是明知的，按其与政府签订的协议，原告不是电子产业经营项目，被告就不应当为回笼资金将房屋销售给原告，被告是明知原告不是园区引进的对象，但被告并没有将该情况告知原告，反而告知原告没有问题，说符合入园条件，原告才与被告签订涉案合同，购买涉案房屋。假如原告不符合入园条件，说明被告存在欺诈，隐瞒没有告知原告。证据3真实性无异议，原告不是刻意遗漏，其他无关的也没有复印，承诺书应是无效的，被告并没有明确告知原告入园条件，也是被告制定的格式文本，该条款给自己免除法律责任的文字表述，把将来可能面临的责任推给原告，如果当时被告有告知原告产业定位，但原告当时也应是符合的，被告也接受，双方达成了合意。承诺的对象是电子产业发展有限公司，说明当时双方均是符合的。假如当时没有告知，没有明确产业发展方向具体内容，被告让原告作出承诺，不能对原告产生约束力，该承诺书是被告在欺骗原告的情况下，免除自己责任，加重对方责任的免责条款，不能作为免除自己责任的依据。证据4形式真实性无异议，内容真实性不能确认，原告没有参与该可行性报告的工作，事先也没有得到相关信息。从该份报告，可看出该园区对将来的产业规划是有明确界定的，被告作为园区的建设单位，是非常清楚什么样的企业可以入园，如原告不符合事先约定的条件，被告就不应该将房屋销售给原告，被告隐瞒了园区的条件，许诺原告可以入园。证据5投资流程的内容看不太清楚，如内容是真实的，也是开发区管委会没有明确规定适用该园区，能否适用并不确定，倒数第二项是签订合同，前面应该是通过了的，不应该在本案中作为有效证据予以适用，适用对象不明确。会议纪要形成时间是2020年7月6日，是半个月前形成的，不能用现在的材料，作为去年年底要解除合同的依据，该材料不能作为本案证据使用。证据6真实性无异议，聊天记录可证明原告是多次要求办理入园手续，但对方进展非常缓慢的，实际当时在聊天记录以外，对方是要求暂缓的，可能已经与他人接洽准备出售他人，说因为产业规模没有通过，是公司一面之词，不能充分证明是因为管委会原因通不过，在2020年3月16日的聊天记录中我方讲到“管委会没有我公司的上报材料”，对方的行为不具有字面的显示的内容，礼貌话和客气话不能反映真实情况，实际是当时审批没有进展，不意味着对方是真的做了很多努力。证据7该材料是被告单方形成的，对真实性不予确认，不排除诉讼中形成的，对附件的名单，当时是否有包括原告公司，也是不能够确定的，从名单所安排的时间，该时间也没有对方所称的管委会人员到原告经营场所来实地考查。证据8真实性无异议，但该材料形成时间是2020年1月8日，其中第三条内容是经商务局组织考察，有两家是请求名单的材料，第3家是入驻的购买我们房屋的企业，2019年8月，一房二卖的对象是同时上报的，至少在2020年1月8日前已经与现入园的购买我们的案涉房屋的企业签订了合同，在没有与原告解除合同前，就另售他人房屋，并将他上报。证据9原告有收到，但对函中内容的真实性有异议，不是管委会没有通过，而是被告已经将房屋出售给后面的企业，既然已经将该企业上报，肯定不能再报原告。证据10真实性无法确认，因该终止协议并没有附随退款的凭证，也不排除被告与对方协商，签订合同的成本本身并不大，即使有达成协商，也是该公司的自由，被告不应该以案外人不主张，就要原告也不能主张。证据11-12内容的真实性有异议，在现实中也是不可能操作的，根据双方签订的定制合同第三款的规定，入场装修是有一系列条件的，按日常生活经验，几千平方米的房屋没有签订合同是不可能将房屋交给他人装修并入驻的，该两份材料，是他们串通而形成的，康瑞公司即使通过审批能入场，一定有向管委会提供合同，法庭可向管委会调查管委会审核入园的材料。企业已经投入生产，不可能没有合同的，被告房屋已经出售康瑞公司的事实应予以确认。证据13证人有些回答有在刻意回避，但可说明12月份已经将康瑞公司上报管委会，很明显当时要把厂房卖给康瑞公司的想法，说明被告存在恶意违约，当时厂房升值，是被告追求利益最大化的恶意违法。证据14形式真实性没有异议，房屋2018年有销售备案过，主张2020年4月26日仍按原价进行报备，在前面有备案的情况下，应该不能对同一个房屋进行备案，即使新的备案价是该材料反映的数据，也不意味着其实际的交易价格，与新的购买人的实际交易价格也只有他们自己清楚，近几年，不管商品房还是工业房，国家均明示一房一标价，但并不是实际价格完全等同于备案价，另外，就算被告卖给别人是这个价格，也不影响原告要求被告按法律规定承担法律责任。 本院认为，证据1原告无异议，予以确认；证据2-6的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，证据7系被告单方所制作，对其证明效力不予确认；被告8-14的真实性均予以确认，可作为认定本案相关事实的依据，至于被告的责任承担问题，本院将在下文再行阐述。 根据上述确认的证据，结合原、被告陈述，本院认定事实如下： 2016年3月28日，温州经济技术开发区管理委员会作为甲方与被告中国电子温州产业园发展有限公司作为乙方签订《投资合作协议》，约定：为了促进温州市产业转型升级，积极发展电子信息产业，甲乙双方拟在温州浙南产业集聚区××项目。乙方实施的工业投资项目名称：中电浙江（温州）信息产业园项目；乙方项目用地位于金海园区Ｂ-28ｂ；建设内容：主要引进集成电路、芯片、液晶显示器、ＬＥＤ、关键元器件、软件服务、现代电子商贸等高科技项目，并引进一批国内外电子信息产业的骨干或知名企业落地…… 2017年10月12日，原告作为乙方与被告作为甲方签订《房屋定制合同书》，约定：“第二条厂房基本情况1、本协议约定的定制厂房位于金海园区B_28b地块，为中国电子（温州）信息港项目中的12栋第三、四层。第三条计价方式与协议价款1、单价与总价确定(1)定制厂房的协议基本金额本协议交易标的定制厂房的结算价按建筑面积*单位建筑面积单价计算。第三层房屋暂定总金额为大写：肆佰伍拾柒万贰仟壹佰柒拾玖元壹角整，(￥：4572179.10元)第四层房屋暂定总金额为大写：肆佰贰拾肆万陆仟柒佰伍拾柒元壹角整，(￥：4246757.10元)。第四条定金及付款的约定1、本协议签署生效后5个工作日内，乙方向甲方支付协议中定制厂房基本金额的20%作为定金，计（人民币）1763787.24元(大写：壹佰柒拾陆万叁仟柒佰捌拾柒元贰角肆分整)。双方签订《商品房买卖合同》后，定金自动转化为购房款。2、该厂房完成正负零工程后5个工作日内，乙方向甲方支付协议中定制厂房基本金额的10%计(人民币）￥：881893.62元(大写：捌拾捌万壹仟捌佰玖拾叁元陆角贰分整)。3、甲方取得该定制厂房的《商品房预售许可证》后五个工作日内，双方签署正式的《商品房买卖合同》，乙方支付的上述款项自动转为购房款，同时乙方向甲方付至《商品房买卖合同》价款总金额的100%。4、甲方取得该定制配套用房的《商品房预售许可证》后五个工作日内，双方签署正式的《商品房买卖合同》，乙方支付的上述款项自动转为购房款，同时乙方向甲方付至《商品房买卖合同》价款总金额的100%。5、无论《商品房买卖合同》对于房屋定价作如何约定，双方均应只按本协议约定的相关条款对购房款进行结算。第五条房屋交付期限1、本协议定制厂房交房时间为2018年12月31日；配套用房交房时间为2018年12月31日。2、甲、乙双方在办理本定制房屋交付手续前，乙方应按本协议书规定的付款进度支付全部相关费用，否则甲方有权相应顺延交房日期，该顺延期间本定制房屋发生的物业管理费和可能存在的风险均由乙方承担。第八条违约责任5、若甲方因不可抗拒因素、政府审批因素解除本协议，应返还乙方所付定金，并退还乙方除定金以外其他己支付款项并按中国人民银行同期存款利率付给利息……”。 协议签署后，原告于2017年10月13日向被告支付定金1763787.24元，并于2018年10月17日支付一笔购房款881893.62元，总计2645680.86元。 2017年9月30日，原告向被告出具一份《企业法人生产经营承诺书》，载明：为确保中国电子(温州)信息港的统一管理运营，达到合作共赢的目的，现公司向中国电子温州产业园发展有限公司(或其下属管理运营公司)承诺如下：1、本人/公司已经充分了解中国电子(温州)信息港的产业定位及经营范围，承诺本人/公司所购置物业从事的生产经营业态符合中国电子(温州)信息港产业定位及规划，如因生产经营需求或物业产权变更导致经营业态或经营范围改变的，需经过中国电子温州产业园发展(或其下属管理运营公司)书面审核同意。且本人/公司在取得《不动产权证书》后两年内不得变更产权所有人。2、本人/公司承诺因生产经营需要对厂房、办公等功能区进行布局规划，方案需要在中国电子温州产业园发展(或其下属管理运营公司)书面审核报备，以保证后期良好的生产经营形象。3、本人/公司承诺积极配合因政府及园区建设要求所进行的技术改造、信息化、智能化建设。以上内容如违反承诺，本人/公司愿意承担有此产生的相关责任。 2020年3月26日，被告向原告发出《关于企业入驻中国电子（温州）信息港B-28b地块项目无法通过政府主管部门审批的函》，称开发区主管部门就原告企业规模、产业方向、技术水平、环保能耗、纳税情况等综合评估后认为，原告达不到入园条件，并以该理由提出退还原告购房款并按银行存款利率支付利息。2020年4月17日，被告又委托北京竞天公诚律师事务所向原告发出律师函，要求解除合同，退还购房款及同期银行存款利息。原告收到上述函件后，认为被告背信弃义，严重违约，遂委托律师于2020年4月23日以律师函形式回复被告：要求被告继续履行合同，向原告交付房屋。但被告于2020年4月28日再次复函，认为自己没有违约，继续要求解除合同。 2020年8月11日，温州浙南沿海先进装备产业集聚区管委会复函本院，回复函中载明：“一、根据管委会与中国电子温州产业园发展有限公司于2016年3月28日签订的《投资合同》（温开招投（2016）01号）内容，中国电子温州产业园拟打造“一平台，两中心，三基地”高端电子信息产业平台。主要引进集成电路、芯片、液晶显示器、LED、关键元器件、软件服务、现代电子商贸等高科技项目。所有入园项目均需符合中国电子温州产业园产业导向。二、前期经过区相关部门实地考察以及企业提供的入园申请材料（包括：工业投资项目用地申请表、项目可行性研究报告等），温州恒合科技有限公司项目的主要生产产品为新式拉头，不符合中国电子温州产业园导向。”。 审理中，本院根据原告的申请依法委托中证房地产评估造价集团有限公司温州分公司对涉案房屋（位于（位于金海园区B-28b地块的**第**价进行评估，2020年8月31日该鉴定机构出具房地产估价报告书，估价结果为：估价对象于价值时点2020年8月14日的市场价值为：总价1165万元。为此，原告支出鉴定费20150元。 另查明，2018年12月29日，被告取得涉案中国电子(温州)信息港商品房屋的商品房预售许可证。 本院认为：原、被告于2017年10月12日签订的《房屋定制合同书》系双方当事人真实意思表示，亦不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应认定合法、有效。 本案原、被告实质的争议焦点是之前被告以原告达不到入园条件而要求解除双方签订的《房屋定制合同书》是否构成违约。从被告提供的原告大股东及监事陈接平与被告经办人的微信聊天记录可看出前期双方一直在沟通原告办理入园审批后续事宜，而结合温州浙南沿海先进装备产业集聚区管委会向本院的回复函中的内容，可认定原告因主要生产产品不符合中国电子温州产业园导向，而未通过入园审批。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”而双方签认的《房屋定制合同书》第八条第5款约定“若甲方因不可抗拒因素、政府审批因素解除本协议，应返还乙方所付定金，并退还乙方除定金以外其他己支付款项并按中国人民银行同期存款利率付给利息……”因原告的入园申请没有通过政府审批，故被告根据该合同约定可依法行使合同解除权。故之前被告以原告达不到入园条件而要求解除双方签订的《房屋定制合同书》的行为不构成违约。因原告要求被告赔偿原告房屋可得利益损失2831063.8元及向原告支付2645680.86元惩罚性赔偿的诉讼请求，均要基于被告的行为构成违约为前提，故原告的该两项诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 对于原告要求被告返还原告已付购房款2645680.86元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率赔偿原告利息损失的问题。对于合同解除后被告应返还原告购房款2645680.86元，被告亦无异议，本院予以确认。因2020年3月26日被告已向原告发函，提出退还原告购房款并按银行存款利率支付利息，但此后被告并没有向原告退还相关款项，故从该日起被告应按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付原告利息损失；而之前的利息，根据《房屋定制合同书》第八条第5款的约定，定金1763787.24元不计算利息，而剩余的881893.62元从2018年10月18日起应按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算至2020年3月25日。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告中国电子温州产业园发展有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告温州恒合科技有限公司购房款2645680.86元并赔偿利息损失（以881893.62元为基数，从2018年10月18日起按中国人民银行公布的同期存款基准利率计算至2020年3月25日；以2645680.86元为基数，从2020年3月26日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际履行之日止）。 二、驳回原告温州恒合科技有限公司其他的诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费67063元，减半收取33531.5元，由原告温州恒合科技有限公司负担19548.5元，由被告中国电子温州产业园发展有限公司负担13983元。鉴定费20150元，由原告温州恒合科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审判员  郑国友 二〇二〇年十一月十三日 书记员  高和燕 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。