贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1320号上诉人（原审被告）：鲁林，女，汉族，1988年9月3日生，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：周丹麦，贵州驰辰源律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：安顺兰泰置业有限公司。住所地：贵州省安顺市西秀区虹山湖路虹山宾馆**。统一社会信用代码：915204006975236283。法定代表人：陈黎春。委托诉讼代理人：贺宁艳，贵州天筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：付紫兰，贵州天筑律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人鲁林因与被上诉人安顺兰泰置业有限公司（以下简称兰泰公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初989号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。鲁林上诉请求：撤销原判第二项，改判上诉人支付被上诉人剩余租金20235.47元。诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审对是否存在4个月免租期及租金起止点认定错误。上诉人与被上诉人在签订《租赁合同》以后，被上诉人提交的《申请书》及一审被上诉人特别授权代理人在（2020）黔0402民初988号物业服务合同纠纷案庭审笔录第9也对《租赁合同》存在4个月免租期的认可，可以看出案涉《租赁合同》在履行过程中存在4个月免租期，即租金计费起点为2019年1月15日。《租赁合同》第三章费用计收方式、保证金、相关费用及支付方式约定显然存在除掉4个月免租期，这也与商场物业留出几个月的装修期契合。2019年11月20日，被上诉人对案涉的物业上锁，上诉人于11月23日才得以搬离，故实际使用物业的时间截至2019年11月20日而非23日。故租金计费起止时段为2019年5月15日至2019年11月20日，共计10个月零6天，上诉人已经实际缴纳租金15165.9元，尚欠：（266.27×63.33×10）＋（266.27×63.33÷30×6）=172001.37元，扣除已经缴纳的151765.9元，上诉人尚欠租金为20235.47元。被上诉人兰泰公司未答辩。原审原告兰泰公司一审诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《租赁合同》，并返还房屋；2.判令被告向原告支付欠付房屋租金107925.4元（注：并自2019年11月23日起按租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋使用费直至被告实际返还租用房屋之日止）；3.判令扣除被告已支付的履约保证金50000元；4.判令被告向原告支付违约金132848.8元；（注：违约金暂计算至2020年3月31日，并自2020年4月1日起按约定违约金标准向原告支付逾期付款违约金直至付清欠付租金之日止）；5.由被告承担本案诉讼费用。一审查明：2018年9月15日，原告（合同甲方）与陈阳及被告鲁林（合同乙方）签订《百灵温泉中心商业物业租赁合同》，约定陈阳、鲁林共同租赁安顺兰泰置业有限公司坐落于百灵温泉商业1-4的房屋用于经营酒廊、餐饮，建筑面积为646.46㎡；合同第二章为租赁期限2.1租赁期限：自交房日起三周年止。计租时间：自2018年9月15日之日起开始计租。第三章为费用计收方式、保证金、相关费用及支付方式3.1费用计收方式3.1.1承租房屋按建筑面积计算费用年度如下：首年第一季度租金：122820.94元；首年第二、第三季度合计租金：245641.87元；首年第四季度租金：122820.94元；第二年租金：736969.4元；第三年租金：786969.4元。3.1.2支付方式：费用支付实行先交后使用原则。租金首次支付按季度支付；首季度后，按半年度支付，以后按年支付。乙方应于合同签订之日起3个工作日内支付首年季度费用，之后费用应于上一周期完结的最后3个工作日前将下一周期的费用支付给甲方。3.1.3乙方逾期支付费用的，每逾期一日，乙方须按应支付费用总额的千分之五向甲方支付逾期违约金。如乙方逾期支付费用超过10日的，甲方有权单方解除本合同，并要求乙方支付拖欠的费用、逾期违约金。3.2保证金3.2.1甲乙双方一致同意，在本合同签署之日，乙方应将50000元合同履行保证金支付给甲方。3.2.2如乙方在承租期内正常履行本合同，并且保证了租赁房屋的完好以及全额缴清应付租金及其他应付费用的，甲方就应于租赁期终止日起30日内将履约保证金全额无息退还给乙方。3.2.3除经甲方书面同意，在租赁期内，乙方不得要求将支付甲方的履约保证金，作为因乙方拖欠甲方租金、其他费用、违约金等款项或因乙方责任造成他人损失赔偿损失方的赔偿金的抵扣、冲抵或赔偿款项。3.2.4本合同因乙方原因提前解除的，乙方所付履约保证金不予退还。合同签订后，陈阳与鲁林向原告交纳保证金50000元。其后，陈阳与鲁林协商并约定将承租的646.46㎡房屋分割使用，所产生的费用各自承担，其中鲁林使用的面积为266.27㎡，对此原告予以认可。后因被告未向原告交纳商铺的租金，原告于2019年11月20日将被告所租商铺上锁，被告于2019年11月22日搬离上述房屋。另查明，被告共向原告交纳的房屋租金为151765.9元。2019年4月，被告向原告申请将租金交纳方式更改为每季度交纳，原告工作人员签字表示同意。一审认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证明。原告与陈阳及被告鲁林签订的《租赁合同》，是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行自己的义务。合同签订后，陈阳与鲁林协商将承租的房屋分割使用，所产生的费用各自承担，对此原告亦予认可。现原告以被告未按期交纳房屋租金为由，要求解除双方签订的《租赁合同》，对此被告亦认为原告将房屋上锁时，双方的合同已经解除，故对原告诉请解除合同予以支持。对于原告要求被告支付剩余租金的请求，因原告于2019年11月20日将被告所租商铺上锁，被告亦于2019年11月23日搬离，此后被告已未使用该房屋，故房屋的租金只应计算至2019年11月23日止；被告辩称双方约定有四个月的免租期，因双方未在合同上载明，加之原告对此不予认可，故对此辩称意见，不予采纳。被告使用房屋的时间为2018年9月15日至2019年11月23日，在此期间产生的租金为（266.27×63.33×12）=202354.55＋（266.27×95×2）＋（266.27×95÷30×9）=260534.55元，扣除被告已实际交纳的151765.9元，被告尚欠原告的租金为108768.65元，现原告要求被告支付租金107925.4元，予以支持。对于原告要求被告按约定违约金标准向原告支付逾期付款违约金的诉讼请求。庭审中，被告认为双方约定过高，请求调整，从公平合理及保护各方当事人利益考虑，认为按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算较为适宜，其中的50588.65元从2019年6月15日起算；57336.75元从2019年9月15日起算。对于原告要求扣除被告交纳的保证金，因该保证金系陈阳与鲁林共同交纳，涉及第三方利益，故在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：1、解除原告兰泰公司与被告鲁林签订的《百灵温泉中心商业物业租赁合同》。2、由被告鲁林在判决生效后十日内支付原告兰泰公司房屋租金107925.4及逾期付款违约金（其中以50588.65元为本金，从2019年6月15日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清为止；以57336.75元为本金，从2019年9月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清为止）。3、驳回原告兰泰公司的其他诉讼请求。案件受理费5662元，减半收取2831元，由原告兰泰公司承担1577元，被告鲁林承担1254元。二审中上诉人鲁林补充提交：1、加盖兰泰公司财务专用章的收据（复印件），2018年9月12日收的租金，根据兰泰公司发送电子表格，实际金额为75886.96元。被上诉人兰泰公司无异议。被上诉人兰泰公司予以认可。2、2019年5月19日银行存款单（复印件），鲁林向兰泰公司支付租金25290.3元。被上诉人兰泰公司否认收到该笔款项。3、支付宝转账凭证打印件，对方微信名为“西雅图”，鲁林向“西雅图”分三次分别转账40000元、5000元、22364元。被上诉人兰泰公司认可上述金额并根据汪主管发送的表格分摊到租金、商管费和物业费。被上诉人兰泰虹公司二审未提交关于租金缴纳方面的新证据。对上诉人鲁林补充提交的关于租金方面的证据，除证据2被上诉人兰泰公司予以否认外，上诉人鲁林提交的证据1、2、3均与2020年5月12日，被上诉人兰泰公司主管汪海与上诉人鲁林微信聊天记录中，汪海向鲁林发送“关于租赁、商管、物管费用的统计表”中金额对应，本院予以采信。二审经审理查明：兰泰公司于2018年9月15日将案涉商铺交付给鲁林。2018年9月12日，兰泰公司出具收据一份，内容为收到鲁林、陈阳温泉中心1-4租金（2018.9.15-2018.12.14.）184241.7元。2020年5月12日，兰泰公司主管汪海与鲁林微信聊天记录中，汪海向鲁林发送的双方之间“关于租赁、商管、物管费用的统计表”反映，被上诉人兰泰公司自行分割上诉人鲁林缴纳金额的对于费用、金额。该统计表“合同要求”栏明确：首年按季度支付63.33元×266.27×3=50588.64元。第二年按年度支付95×266.27×12=303547.8。第三年按年度支付95×266.27×12=303547.8。合同起始时间为2018.9.15-2021.9.14。租金应交期间（合同约定）2018.9.15-2018.12.14（季度付），应交租金（合同约定）5088.64元、缴费75886.96元；2018.12.15-2.19.6.14（二、三季度）101177.27元，缴费金额25290.3元；2019.6.15-2019.9.14（第四季度）50588.64元，缴费金额50588.64元。应交租金202324.55元，实缴费151765.9元，欠缴金额50588.65元。2019年4月27日，上诉人鲁林向安顺兰泰置业有限公司温泉分公司提出申请，鲁林租赁面积为266.27㎡，按照合同约定于2019年4月15日应向贵公司支付第二季度、第三季度（2019年4月15日至2019年10月14日）的租金、商业管理费及物业管理费。因资金周转困难，申请按季度支付半年的租金、商业管理费及物业管理费。上述事实有上述事实有一审案卷宗留存的微信聊天记录、交费清单打印件、《申请书》、庭审笔录和二审接待笔录、收据、银行存款存单、手机转账截屏为凭。对微信聊天记录及交费清单打印件系上诉人鲁林提交，被上诉人兰泰公司未提出异议。二审确认一审查明的其余事实。本院认为，本案争议焦点为是否案涉租赁合同是否存在4个月免租期及一审关于租金计算的起止点是否正确。在本案中，双方于2018年9月15日签订的《百灵温泉中心商业物业租赁合同》，约定的计租时间自2018年9月15日。合同中明确载明首年第一季度的租金63.33×646.46×3=122820.94元。按照上诉人鲁林实际分割承租的面积266.27㎡计算应为63.33×3=50588.64元，该金额与被上诉人兰泰公司主管汪海在聊天记录中向上诉人鲁林发送的“关于租赁、商管、物管费用的统计表”中记载的首年按季度计算金额一致。上诉人鲁林在一审中提交该统计表打印件作为证据使用，该统计表中载明租赁合同计费起点时间为2018年9月15日，与案涉租赁合同明确的起算时间一致。且统计表对首年每季度的应缴纳租金金额、起止时段均予以明确，截至2019年9月14日，上诉人鲁林租金应交租金202324.55元，实缴费151765.9元，欠缴金额50588.65元，未明确免租期，故上诉人鲁林主张存在4个月免租期本院不予支持。至于上诉人鲁林以2019年4月27日《申请书》主张存在免租期，申请书的主要意思表示是其资金周转困难，申请对租金等费用支付方式改为按季度支付，不能由此得出双方就租金免租期问题达成合意。且双方当事人微信聊天记录中的统计表是在《申请书》之后出现，上诉人鲁林将该统计表作为已方证据，视为对该统计表的认可。被上诉人兰泰公司委托代理人在另案中对物业合同存在免租期认可与统计表相符，不能视为对租赁合同免租期的认可，综上,上诉人鲁林关于租赁合同存在4个月免租期的理由不成立，本院不予支持。截至2019年9月14日上诉人鲁林欠缴租金为50588.65元；2019年9月15日至2019年11月20日（一审计算至2019年11月23日不当）属于第二年度，共计2个月零6天，按照双方微信往来统计表中关于第二年度租金的计算方式，此时段应缴纳的租金为：（95×266.27×2）+（95×266.27×1÷30×6）=55650.43。上诉人鲁林应支付的租金为欠缴金额50588.65+55650.43=106239.08元。一审多计算1068.32元，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初989号民事判决第一、三项。二、变更贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初989号民事判决第二项为：由上诉人鲁林在判决生效后十日内支付被上诉人安顺兰泰置业有限公司房屋租金106239.08及逾期付款违约金（自2019年9月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至付清为止）。一审案件受理费5662元，减半收取2831元，由上诉人鲁林负担1047元，被上诉人安顺兰泰置业有限公司负担1784元。二审案件受理费5662元由上诉人鲁林负担5548元，被上诉人安顺兰泰置业有限公司负担114元。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月十九日书记员 郭 敏附：当事人被纳入失信被执行人名单，其信息将被录入最高人民法院失信被执行人名单库，通过该名单库统一向社会公布，并将承担以下法律后果：（一）承担加倍罚息或迟延履行金。（二）被强制进行审计。（三）被限制出境。（四）被限制高消费。限制失信被执行人乘坐飞机、列车软卧等其他非生活和工作必需的消费行为；限制失信被执行人住宿较高星级宾馆、酒店；限制在夜总会、高尔夫球场消费；限制失信被执行人购买不动产及国有产权交易；限制失信被执行人在一定范围的旅游、度假；限制失信被执行人子女就读高收费私立学校。（五）被限制在金融机构贷款或办理信用卡。（六）被限制担任企业法定代表人、董事、监事、高级管理人员。（七）被依法适用强制措施。被执行人具有拒绝报告或虚假报告财产及恶意转移财产、阻挠法院审计、利用虚假诉讼或仲裁规避执行等行为，人民法院可以对被执行人或其法定代表人、主要负责人或直接责任人处以罚款、拘留。（八）被依法追究刑事责任。对规避执行情节严重的行为人，依照《中华人民共和国刑法》第三百一十三条、第三百一十四条及第二百七十七条、《全国人大常委会关于〈中华人民共和国刑法〉第三百一十三条的解释》的规定，以拒不执行判决、裁定罪、非法处置查封、扣押、冻结财产罪和妨害公务罪，追究刑事责任。