湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2311号上诉人（原审被告）：谢建勇，男，1976年4月8日出生，汉族，住襄阳高新技术产业开发区。上诉人（原审被告）：张琴，女，1978年7月24日出生，汉族，住址同上，系谢建勇之妻。上诉人（原审被告）：谢理国，男，1947年5月26日出生，汉族，住址同上，系谢建勇之父。上诉人（原审被告）：赵玉华，女，1954年7月1日出生，汉族，住址同上，系谢建勇之母。上诉人（原审被告）：谢艳芳，女，1972年11月4日出生，汉族，住址同上，系谢建勇姐姐。上诉人（原审被告）：张来平，男，1970年7月29日出生，汉族，住址同上，系谢艳芳之夫。上诉人（原审被告）：谢建猛，男，1980年7月23日出生，汉族，住址同上，系谢建勇弟弟。以上七上诉人共同委托诉讼代理人：何显刚，北京市京师（武汉）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马志军，男，1965年12月2日出生，登记住址湖北省襄阳市襄州区双沟镇刘大湾村**，现住襄阳高新区。上诉人谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平、谢建猛因与被上诉人马志军房屋买卖合同纠纷一案，不服襄阳高新技术产业开发区人民法院（2018）鄂0691民初3236号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年07月09日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。本案现已审理终结。谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平、谢建猛上诉请求：撤销原审判决第二项、第三项，并依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.案涉合同无效，被上诉人无权主张房屋重建的征收补偿利益；2.一审判决适用法律错误，根据《合同法》第58、59条规定，上诉人无需承担赔偿责任；3.谢建勇无权处置父母财产，原审判决错误将家族的赔偿纳入赔偿计算范围。马志军辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。马志军向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告谢建勇于2011年2月12日签订的《购房协议》无效；2、判令被告依法返还原告购房款140000元，并赔偿原告损失260000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：被告谢理国、赵玉华、谢建勇、张琴、谢艳芳、张来平及谢建猛与家族其他成员杨兰兰、谢文迪、谢姝妮、谢科迪、张俊强、陶红、葛天佑共计14人，均系襄阳高新区团山镇余岗村一组常住户口，被告谢建勇在其宅基地上建造砖混结构楼房一栋共四层八套，另在屋顶搭建砖木结构房屋一层，总建筑面积为1278.46㎡。原告马志军系襄州区双沟镇刘大湾村村民。2011年2月12日，卖房方（甲方）谢建勇与购房方（乙方）马志军签订《购房协议》一份，双方约定：第一条：房屋基本情况，甲方自愿将其房屋出售给乙方，乙方也已充分了解房屋具体情况，并自愿买受该房屋。该房屋具体状况如下：房屋坐落于襄樊市××区团山镇××组，该房屋坐落于2单元2层1户，此房为砖混结构。第二条：价格及计算方式，该房屋系三室一厅一卫，建筑面积约为120㎡（包括公用设施），房屋售价为1200元/㎡，合同约定购房款为人民币壹拾肆万元。乙方于2011年2月12日前付给甲方定金7万元，余款7万元于2013年12月30日前一次性付给甲方。……第五条：房屋产权约定，甲方所售房屋土地性质为集体用地，甲乙双方签订购房协议后，甲方出让该房屋产权，协议受法律保护，如所建房屋遇国家或企业占地拆迁，拆迁费用按照国家相关部门的拆迁补偿标准执行，拆迁费用全部归乙方所有，与甲方无关（如以后可以办理房产证，甲方有义务协助乙方办理相关手续，费用全部由乙方负责）。该合同由谢建勇与马志军分别签字捺印。2013年12月30日，被告谢建勇又在该协议尾部空白处书写：“购房钱已付清，2013.12.30号，谢建勇”。《购房协议》签订后，被告谢建勇将已进行简易装修（包括门窗、墙体粉刷、铺地板砖、护栏）的房屋交付原告。原告马志军入住后，对墙面粉刷乳胶漆、加装防盗网、并对客厅、厨房、卫生间分别加装了石膏吊顶、墙角线及浴霸等。2018年9月21日，襄阳市人民政府办公室印发襄政办发（2018）41号《关于印发襄阳市市区集体所有土地上附着物征收补偿指导标准的通知》。襄阳高新技术产业开发区管委会拟对团山镇余岗一组棚户区进行改造，随即成立余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部，并制定《高新区余岗一组棚户区改造项目集体土地上房屋安置补偿方案》（以下简称《安置补偿方案》）。载明：本次征收为余岗社区一组范围内的集体土地及房屋等地上附着物全部实施征收；征收主体为高新管委会，征收部门为襄阳市国土资源局高新分局，征收实施单位为团山镇人民政府；征收安置补偿对象为户籍登记在本组，且确系祖居地、常住地，本市内未享受还房或福利分房的本组集体经济组织成员；被征收房屋的认定补偿，以房屋产权登记的面积和性质作为补偿依据，等等。被告谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平及谢建猛等家族成员的所有房屋被纳入棚户区改造范围。同年11月7日，被告赵玉华（乙方）代表全家族14人与征收实施单位襄阳高新区团山镇人民政府（甲方）签订《襄阳市高新区0八片区棚改项目征收集体土地上房屋等附属物安置补偿协议书》（以下简称《安置补偿协议书》），载明：一、被征收人基本情况：1、乙方被征收房屋位于余岗××组，依据安置补偿方案，列入安置补偿对象为14人，其中家庭常住人口14人；2、依据安置补偿方案，经评估机构测绘评估，甲方核实，乙方认可，乙方被征收房屋的建筑总面积为1278.46㎡，其中合法面积为1278.46㎡，共分5户，分别为砖混984.12㎡、砖木294.34㎡；3、合法面积核定住改非房屋面积100.08㎡。二、安置补偿：1、核定乙方家庭常住人口应还住房面积462㎡，该还房面积按同等区域国有土地上房屋补偿标准执行，补偿款为2993067元；2、剔除应还住房面积后剩余的合法住房面积补偿额为723608元；3、自拆补助为0；4、地上其它附属物补偿款为29383元；5、装饰装修补偿，被征收人选择包干法，补偿款分5户共计72万元；6、住宅房屋价格奖励金额448960元；7、物业服务费奖励金额为23285元；8、住宅房屋装修奖励为231000元；9、争先签约奖励为50000元；10、搬迁腾房奖励为25000元；11、搬迁补助费为1680元；12、误工费为8100元；13、住改非经营房屋营业增补为39452元；14、住改非经营房屋停产及停业损失补偿为1479元；15、住改非搬迁、安装补助费为1001元。以上各项补偿共计5296015元。落款处由襄阳高新区余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部加盖印章，被告赵玉华代表乙方签字、捺印。同日，被告赵玉华又代表被征收人（乙方）谢理国、赵玉华、谢建勇、张琴、谢姝妮、谢科迪、谢建猛、杨兰兰、谢文迪、谢艳芳、张来平、张俊强、陶红与征收实施单位襄阳高新区团山镇人民政府（甲方）签订《襄阳市高新区0八片区棚户区改造项目购买安置房协议》（以下简称《购买安置房协议》）。双方约定：一、乙方购买的安置房位于余岗新市民公寓，房屋用途为住宅，主体为高层框架结构。二、乙方购买安置房5套，总面积为657㎡。三、安置房价格计算：1、按照《安置补偿协议书》，乙方应安置面积为462㎡，购买金额2918431元（对被征收人符合安置补偿对象条件的人均33㎡应还住房面积，购买安置房以被征收人房屋所在区域的区位价（5493元/㎡）为基数上浮15%计算购房价，计算公式为：14×33×5493×1.15。2、依据《安置补偿方案》，核定被征收人按照优惠价购买安置房的面积为195㎡，……购买金额为507000元（对被征收人超出规定应还建面积20㎡以内的按优惠价购买，团山片区为2600元/㎡；计算公式为：195×2600）。……4、依据《安置补偿方案》，核定临时过渡安置月数为3个月，常住人口数为14人，……临时安置补助为10080元（14×3×240），此项抵扣购房款。上述乙方购买安置房总价为3415351元。襄阳高新区余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部在“甲方”处加盖印章，被告赵玉华在“乙方”处签名捺印。据此，谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平及谢建猛等全家族14人应领取房屋征收补偿款5296015元。减去其按人均33㎡购买5套安置房的区位价款2918431元，再减去其按优惠价格超面积购买安置房195㎡的价款507000元，加上应领取的临时过渡费10080元后，其购买安置房的总价款为3415351元，尚应领取征迁补偿款1880664元。原告马志军得知其房屋被纳入拆迁范围，征收补偿款被计入被告与襄阳高新区余岗一组棚户区改造项目征迁指挥部签订的《安置补偿协议书》及《购买安置房协议》中后，即与征迁指挥部交涉，要求以自己名义单独签订《安置补偿协议书》，因户口不属余岗社区**居民，不符合征收对象，致交涉未果。后原告又与被告谢建勇、谢理国等人协商，要求依《购房协议》约定支付其房屋拆迁补偿款，又协商未果，遂诉至原审法院。原审另查明，被告谢建勇所售房屋所在地位于襄阳××新区××组，因周边土地大部被征用开发，已演变为襄阳市“城中村”。其所建1278.46㎡房屋，除保留一楼一套、三楼两套及五楼砖木结构的房屋分别由谢理国、赵玉华夫妇、谢建勇及谢建猛三家自住外，剩余五套面积均为120㎡的砖混结构房屋，谢建勇先后以14万元的价格分别出售给原告马志军及案外人马福成、余云飞、陈宇，另以16万元的价格向案外人张洪涛出售一套，售房款合计72万元整。因该房屋不能办理所有权证，故均未办理产权转移登记手续。现案外人马福成、余云飞、陈宇及张洪涛亦因征收补偿事宜与被告发生纠纷，并分别另行起诉，原审法院正在审理之中。一审法院认为，违反法律、行政法规禁止性规定的合同无效，无效合同自始没有法律约束力。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定:“农村村民一户只能拥有一处宅基地……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”，第六十三条又规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；……”。上述法律规定，表明农民宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相关联，也反映农民宅基地使用权不得向集体经济组织以外成员进行转让的立法本意。本案中，被告谢建勇将其宅基地上的自建房屋出卖给原告，在房地不可分割的情况下，其交易内容不仅涉及地上房屋买卖，还必然包括对案涉房屋相应宅基地使用权的转让。但原告马志军作为外村村民，并非房屋所在地农村集体经济组织成员。故双方签订的《购房协议》，违反法律法规的禁止性规定，该协议无效，不受法律保护。原告马志军主张依法确认《购房协议》无效的请求，具有事实及法律依据，原审法院予以支持。被告谢理国、赵玉华、张琴、谢艳芳、张来平、谢建猛作为谢建勇的家族其他成员，明知谢建勇出卖房屋包含其宅基地共有权，自房屋交付至今八年均未提出异议，视为对谢建勇转让其宅基地共有权的认可。现案涉房屋因棚户区改造被征迁，被告赵玉华作为谢建勇母亲，已代表包括谢建勇在内的全家族14人签订《安置补偿协议书》及《购买安置房协议》，应认定被告谢建勇对其母赵玉华已进行授权，虽房屋补偿款尚未发放到位，但该款包含谢建勇所售房屋在内应得补偿款的预期利益。故赵玉华在收到补偿款后，应将谢建勇已售房屋补偿款的相应份额交付给谢建勇。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告马志军购买农村房屋，违反法律规定，自身具有过错；被告谢建勇将宅基地上的房屋出售给外村村民，不仅具有过错，还明显违法，原审法院根据各自的过错程度，酌情认定双方各承担50%的责任。故原告马志军主张谢建勇返还其14万元购房款的请求，具有事实及法律依据，原审法院予以支持；其要求被告赵玉华亦承担返还义务的请求，因赵玉华已代表谢建勇签订《安置补偿协议书》及《购买安置房协议》，并即将领取相应补偿款，故赵玉华在其领取谢建勇所售房屋补偿款范围内，应对谢建勇的债务承担补充清偿责任；其要求被告谢理国、张琴、谢建猛、谢艳芳、张来平返还购房款的请求，因双方并无合同关系、亦无补偿款代领或者占有关系，故原审法院不予支持。原告马志军又主张谢建勇等七被告赔偿其26万元损失的请求，因其所购房屋与被告其他房屋被一并征迁，而案涉房屋周边土地多被开发利用，处于“城中村”位置，现谢建勇全家族14人在购买5套安置房后，仍将获得巨额拆迁补偿款的期待利益，表明房屋确已增值，如仅返还购房本金，双方当事人的利益会严重失衡。故被告谢建勇应按原告房屋所占征迁房屋总建筑面积的比例，并依其过错程度，向原告马志军赔偿相应征迁补偿增益价款的一半。经审核，根据《安置补偿协议书》确定的补偿项目及价款，被征迁房屋总面积为1278.46㎡，加上合法面积核定住改非房屋面积100.08㎡，合计1378.54㎡；各项补偿款合计为5296015元，扣除被告赵玉华代表全家签订《购买安置房协议》购买657㎡安置房应支付3415351元的对价后，尚应领取补偿款1880664元。但其中超面积购买的195㎡安置房，已超出襄阳高新区管委会《安置补偿方案》核定的人均33㎡标准，相应购房款507000元，不属于包括被告谢建勇、赵玉华在内14人的专享财产，故赵玉华实际应领取剩余补偿款2387664元，该款在扣除谢建勇出售五套房屋的本金720000元后，剩余款项应摊入被征迁1378.54㎡的房屋总面积之中。原告马志军的房屋面积为120㎡，仅占被征迁房屋总面积的8.7%（120÷1378.54），其征迁补偿损失，在扣除自负的50%责任后，被告谢建勇尚应赔偿其72543元[（1880664＋507000－720000）×8.7%×50%）]（四舍五余后）。故原告马志军要求赔偿其26万元损失的请求，与事实不符，原审法院据实认定72543元；超过部分，原审法院不予支持。原告还要求谢理国、赵玉华等其他六被告承担赔偿责任的请求，因其他六被告不存在应承担民事责任的事实，故原审法院不予支持。被告谢建勇、张琴、谢建猛、赵玉华经合法送达未到庭参加应诉，视为对答辩及质证权利的放弃，原审法院可依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马志军与被告谢建勇于2011年2月12日签订的《购房协议》无效；二、被告谢建勇在房屋征迁补偿款发放后3日内返还原告马志军140000元，并赔偿原告经济损失72543元；三、被告赵玉华在接收房屋征迁补偿款的范围内，对被告谢建勇的上述债务向原告马志军承担补充清偿责任；四、驳回原告马志军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元，保全费2520元，公告费260元，合计10080元，由被告谢建勇负担8000元，原告马志军负担2080元。二审中，当事人没有提交新证据。二审法院查明的事实与一审判决所认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人谢建勇将其宅基地上建造的房屋出卖给非本集体经济组织成员马志军，双方签订的《购房协议》，因违反法律、行政法规的禁止性规定，应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”之规定，首先，在双方签订的《购房协议》无效的情况下，马志军要求谢建勇等人返还购房款，于法有据，应予支持；其次，对于合同无效后产生的损失赔偿问题，由双方根据各自的过错承担相应的赔偿责任。具体到本案过错责任的划分，原审判决综合考虑到上诉人对外转让其宅基地上房屋违反法律、行政法规的禁止性规定；被上诉人系非集体经济组织成员擅自购买农村宅基地上所建房屋，双方均存在过错，酌定双方各自对无效合同的后果承担50%的责任，进而判令谢建勇等人向马志军赔偿相应征迁补偿增益价款的一半，具有事实与法律依据，本院予以维持。综上所述，谢建猛、谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由谢建猛、谢建勇、张琴、谢理国、赵玉华、谢艳芳、张来平负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十一月二十四日书记员 陈磊然