沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初9184号原告:沈阳绿建物业服务有限公司，住所地：沈阳市和平区北大街**。法定代表人：孙洪波，职务：总经理。委托代理人：李思浓，系辽宁卓政律师事务所律师。被告：张健，男，1978年7月25日出生，回族，住址：沈阳市大**。委托代理人：刘清俊，系辽宁腾坤律师事务所律师。原告沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称绿建物业）与被告张健物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员卜文红独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李思浓、被告张健的委托代理人刘清俊均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告绿建物业诉称：被告系原告管理服务的万城小区的业主。2013年12月1日，原告与辽宁城投地产开发有限公司签订《万城前期物业管理服务合同书》，由原告为万城小区提供物业管理服务。合同约定：多层住宅物业管理服务费为1.60元每月每平方米，物业服务费用按年交纳，在上次物业服务费到期之日起提前一个月履行交纳义务，逾期不缴纳物业服务的从逾期之日起按日3%缴纳滞纳金。2013年12月18日，被告办理19号楼3-6-2住宅入住，建筑面积56.32平方米。因原告给予的优惠，实际自2014年6月1日起按照1.4每月每平方米的标准计收物业费。2018年10月6日，原告与万城小区业主委员会签订《万城住宅小区物业管理费服务合同书》，约定多层住宅物业管理服务费1.4元每月每平方米，每次预收一次服务费，逾期不缴纳物业服务费的从逾期之日起按日3%缴纳滞纳金。原告已按照合同履行了物业服务的义务，但被告一直未交费，现请求判令被告支付自2015年6月1日起至2020年5月31日期间的物业管理费4730元及滞纳金1324元、诉讼费由被告承担。被告张健辩称：该房屋为我所有，房屋住址、面积、收费标准、欠费时间均属实。原告在合同履行过程中提供的服务质量没有达到合同约定的标准，已经构成根本违约，原告无权向我主张物业费和滞纳金，具体事实与理由为：按照法律规定，物业服务收费是指物业管理企业接受业主的委托，按照物业管理服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。依法依规提供优质物业管理服务是物业管理企业收取物业费的前提和条件，也是其法定和合同约定的义务。在房屋交付使用后，我随即发现小区管理松散存在重大安全隐患，原告提供的服务不符合合同约定，就此曾多次与原告建议均未果。具体表现为：楼道、园区公共区域卫生打扫不彻底，卫生脏乱差；原告并没有提供园区绿化服务；小区雨天路面积水以及雪天积雪不进行处理，造成路面严重积水积雪，业主出行困难；楼道灯损坏、园区楼体大范围损坏，物业公司不维修，园区排污、排水系统没有疏通；原告在园区未设置监控设备，保安服务意识差，严重危及园区业主人身及财产安全。原告有六项服务项目并未提供服务，其费用应在物业服务费的构成中予以扣除。原告于2014年2月18日向万城业主委员会递交的物业投标文件显示，其有六项服务项目并未提供服务，具体为：1、绿化养护；2、消防设施养护；3、安防监控设备；4、单元门禁；5、路灯照明；6、卫生人员、安全人员配比和投标文件不相符。另外，根据《万城住宅小区物业管理委托合同》附件二的约定，以上的承诺也没有兑现，属于根本性的违约行为；原告未按照合同约定提供相应的物业服务，且多次建议后始终不加改善，原告的行为已经构成了违约在先，被告拒付管理费的根本原因在于原告，故原告更无权要求被告支付高额滞纳金；2017年之前的物业费原告并未向我催缴，根据法律规定已经超过诉讼时效，法院不应支持。经审理查明：被告张健系万城小区的业主，由原告单位提供物业服务。被告家房屋面积为56.32平方米。从2015年6月1日至2020年5月31日共计拖欠物业费4730元未付。另查，2013年12月1日，原告（乙方）与辽宁城投地产开发有限公司（甲方）签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业管理服务期限为第一套住宅交付使用之日起至业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订新的物业服务合同生效时止；并约定物业费收费标准为多层住宅、商业网点每月每平方米1.6元（含电梯费）、高层住宅每月每平方米2.0元（含电梯费）。同时约定乙方提供的前期物业服务包括：物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生、垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范事项的协助管理；装修装饰管理服务；物业档案资料管理。协议还约定：乙方承接物业时，甲方应配合乙方对以下物业共用部位、共用设施设备进行查验：1、屋顶、外墙、楼梯间、走廊通道、门厅、雨水管等；上水下水管道、化粪池、窨井、道路、停车场、绿化、水泵、水箱等；3、自维箱变、消防设施设备、智能设施设备、共用照明、排风设备、热风幕等。甲乙双方确认查验过的物业共用部位、共用设施设备如存在问题甲方应承担解决问题的责任。在该合同履行过程中，原告多层实际按每月每平方米1.4元的标准收取物业管理服务费。又查，2018年7月1日，原告（乙方）与沈阳市大东区万城小区业主委员会（甲方）《签订物业管理服务合同》，合同约定：多层住宅房屋物业管理服务费每月每平方米1.6元（包含电梯运行服务费），合同期限自2018年7月1日至2021年6月30日。合同约定委托管理事项：园区房屋建筑共用部位的养护和管理；园区公用设施、设备的养护、运行和管理；园区公用绿地、花木、景观建筑的养护；园区公共环境卫生，楼道内共用部位的清洁卫生，垃圾的和管理收集、清理；；地下机动车库车辆停放秩序的维护协助公安机关维护园区公共秩序；管理与物业相关的工程图纸、竣工验收资料与住用户档案等；对业主和物业使用人违反《业主公约》以及装修管理等方面规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取规劝、制止、警告、上报业主委员会或有关执法部门，以及根据法律规定起诉等措施；并具体约定了对房屋管理，如房屋外观完好、整洁，公共楼梯间墙面、、地面无污迹破损，外墙无乱张贴、乱涂、乱画现象；设施设备维修养护、公共秩序维护、卫生保洁服务、绿化管理及养护等园区综合服务的标准（详见附件一）。同时约定万城小区业主委员会有如下权利义务：代表和维护产权人、使用人的合法权益；制定《业主公约》并监督业主和物业使用人遵守公约；检查监督乙方物业管理工作的实施及有关制度的执行情况；有权对无故擅自占用小区内的公共区域、公共设施、设备或改变其使用功能及改变楼宇外貌的个人及单位采取规劝、警告、制止、要求恢复原样等措施，对拒不改正的有权诉讼于法律依法解决；有权对影响毗邻业主生活的饲养宠物等不良行为进行规劝和制止；协助处理本合同生效前发生的遗留问题；有权要求乙方每年对园区配套设施建设及维护进行资金投入并监督乙方执行，但此费用比例不高于整体物业当年实际物业费收费额5%；同时，原告承诺2018-2019年度园区整改计划：万城大园区路灯进行投资建设；大园区门口广场路面修缮、安装照明亮化；3、4、5、6、7号楼前地面排水进行改造；修复完善监控系统（大小园区、电梯内）；大小园区增添儿童娱乐设施；大小园区建立业主委员会公示栏；清理园区楼外乱拉网线问题；（以上于2018年底前完成）多层门禁修复达到刷卡功能；楼体外墙进行修缮；多层住宅部分雨搭进行修复（以上于2019年7月底前完成）。上述事实，有原告提供的万城前期物业服务合同、万城住宅小区物业管理委托合同、催收物业费通知单、法律服务合同、工作联系函、关于万城小区物业服务工作以外的完善性工作情况反映、被告提供的照片以及庭审笔录等证据，经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与辽宁城投地产开发有限公司签订的前期物业服务合同以及原告与万城小区业主委员会签订的物业服务合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，故上述物业管理服务合同合法有效，对原告和全体业主均具有约束力。本案被告已实际接受了原告提供的物业服务，应缴纳物业费。关于被告提出诉讼时效的辩论意见，结合原告提供催收单及在本院的同类型案件的催费情况，可以证明在原告主张的物业服务期间，每年向本园区业主催要诉讼费的事实，故对被告主张诉讼时效的辩论意见不予支持。关于被告提出的原告未按照物业服务合同约定履行义务故不同意交纳物业费的答辩意见，因被告所举证据不足以证明原告提供的服务与物业服务合同存在明显差异，故对被告此项答辩不予支持，但结合本院审理案涉园区同类型案件的情况，因原告在服务期间存在服务不及时等服务问题，依据服务质量与收费标准相适应原则，应降低对被告的收费标准，考虑到原告在2018年7月1日以前一直按照低于合同约定标准收费的实际情况，本院酌定具体缴费标准以按合同约定的每平方米每月1.4元的90%缴纳为宜。因原告在服务过程中确实未尽完全合同义务，物业管理存在瑕疵，对于其要求被告承担违约金的诉请本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告张健于本判决发生法律效力后三日内给付原告沈阳绿建物业服务有限公司从2015年6月1日至2020年5月31日期间的物业费4258元（按4730元×90%计算）；二、驳回原、被告其他的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，已减半收取25元，由被告张健负担。本判决为终审判决。审判员  卜文红二〇二〇年十一月二十六日书记员  王 姣