河北省涞水县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0623民初1437号 原告（执行案外人）：刘民，女，汉族，1961年12月11日出生，住北京市海淀区。 被告（申请执行人）：丁叶菁，女，汉族，1990年1月19日出生，住江苏省溧阳市。 第三人（被执行人）：河北华银房地产开发有限公司，住所地：涞水县石亭镇，统一社会信用代码：91130623670311633P。 法定代表人：庞文剑，职务：董事长。 委托诉讼代理人：王迪，系该公司法务人员。 委托诉讼代理人：周浇，广东创安律师事务所律师。 原告刘民与被告丁叶菁、第三人河北华银房地产开发有限公司(以下简称华银公司)执行异议之诉一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告刘民、第三人河北华银房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王迪、周浇到庭参加诉讼，被告丁叶菁经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘民向本院提出诉讼请求：1.不得执行（2020）冀0623执58号“查封被执行人河北华银房地产开发有限公司名下涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区FY6-2-202号房产一处（宋各庄乡015104，面积138.85平方米，查封期限为三年）执行裁定；2.请求确认涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区ＦＹ6-2-202号房产（宋各庄乡015104，面积138.85平方米）为原告刘民的私人财产。事实和理由：2020年3月12日，涞水县人民法院在执行丁叶菁与河北华银房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷的（2020）冀0623执58号执行裁定书时，裁定：查封被执行人河北华银房地产开发有限公司名下涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区ＦＹ6-2-202号房产一处（宋各庄乡015104，面积138.85平方米），查封期限为三年。2020年7月17日，案外人刘民对执行标的提出书面异议，涞水县人民法院于2020年7月21日出具了（2020）冀0623执异25号执行裁定书，裁定驳回案外人刘民的异议。原告与第三人华银公司于2016年10月22日签订了编号为7958的《商品房预售合同》，根据该合同，案外人（买受人）于2016年10月22日向华银公司（出卖人）购买了天鹅湖•金海岸生态休闲居住区商品住宅房屋一套（面积138.85平方米），原告一次性交付房屋总价款1372670元,出卖人于2017年2月28日前将房屋交付给买受人。2017年3月1日买受人收到了华银公司毛坯房交房通知书，于2017年3月3日按照毛坯房收房，缴纳了契税、公共维修费、测绘费、产权委托代办费、产权登记费等共计49262.05元。2017年11月30日买受人收到华银公司的精装修交房通知书，并办理了入住手续。从2017年5月20日至今，缴纳了物业费10947元、水电及燃气费等费用。上述事实表明，天鹅湖•金海岸ＦＹ6-2-202号商品住宅房屋属于案外人刘民的私人财产，不属于第三人所有。综上，为维护原告合法权益，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条之规定，特提起诉讼，恳请支持诉请。 被告丁叶菁书面答辩称，我起诉的是华银公司，申请强制执行也是请求法院冻结华银公司名下资产退还我的投资，并不是要冻结别人资产拍卖退款。至于刘民的个人财产，我无权调查其个人财产属性。因此我无法提供任何证据证明刘民的房产是华银公司的房产。另，因疫情不便请假，请法院依法给一个圆满答复。 第三人河北华银房地产开发有限公司述称，确认原告所述相关事项属实，能够排除人民法院的执行程序，同时原告第二项诉请不宜在本案进行处理。 原告刘民为支持自己的诉请，向本院提交了如下证据： 证据一、购房合同原件一份，证明2016年10月22日签订购房合同并全款支付，华银公司承诺于2017年2月28日前交付房屋； 证据二、全款购房的收据五张，金额1372670元，证明原告全款买了房； 证据三、天鹅湖休闲度假区收房的通知一张，证明华银已经把房子交付给我； 证据四、2017年3月3日原告接收毛坯房并交纳契税、公共维修费、测绘费、产权委托代办费、产权登记费共计49262.05元； 证据五、有水电燃气收据四张，证明2017年11月30日，原告收到华银公司精装修收房通知并办理了入住手续，从2017年5月20日至今共交纳物业费10947元以及水电燃气等费用，涉案房屋从2017年至今原告已入住并正常生活。 证据六、涞水和保定不动产登记中心证明一份，证明我们在涞水及保定没有房产登记信息。 证据七、涞水县人民法院（2020）冀0623执58号执行裁定书，证明房产被查封的事实。 对原告提交的证据，经庭审质证，本院认定如下：因被告丁叶菁无法定理由未到庭参加诉讼，视为其对质证权利的放弃。第三人华银公司对上述证据一至证据七均质证称无异议，故本院对原告提交的证据一至证据七的真实性、合法性和关联性予以认定。 被告丁叶菁及第三人华银公司均未提交证据。 根据当事人提供的证据以及在庭审中的陈述，本院认定事实如下：原告与第三人华银公司于2016年10月22日签订了《商品房预订合同》（合同编号：7958），约定原告购买华银公司开发的涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区FY6-2-202号房屋，面积138.85平方米,房屋总价款为人民币1372670元。同日，原告以转账方式交纳购房款1372670元。2016年10月22日，原告还向河北博艺装饰工程有限公司交纳装修款人民币249930元。2017年3月3日与华银公司签订了《延期交房违约金补充协议》，确认原告已收到华银公司寄发的《入住通知书》。同日，原告还向华银公司交纳契税、公共维修费、测绘费、产权代办费、产权登记费等共计49262.05元。2017年11月30日，河北博艺装饰工程公司进行了精装房屋交付，并且原告自2020年5月开始已经入住，并交纳物业费等费用。 另查明：2020年3月12日，因申请执行人丁叶菁与被执行人河北华银房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，涞水县人民法院作出（2020）冀0623执58号执行裁定书，裁定：“查封被执行人河北华银房地产开发有限公司名下涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲居住区FY6-2-202房产一处（宋各庄乡015104，面积138.85平方米），查封期限为三年。”后原告提出执行异议，并在本院作出驳回异议请求的裁定后，于2020年8月25日向本院提起执行异议之诉。 本院认为，案外人执行异议之诉是指案外人对于执行依据所确定的执行标的主张自己享有实体权利，请求法院对该实体上的法律关系进行判断，以阻止法院强制执行的救济方法。对符合法定情形且其权利能够排除执行的，人民法院支持金钱债权执行中买受人对登记在被执行人名下的不动产提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，本案中，涉案房屋查封前，原告与第三人就本案诉争的房屋签订了房屋买卖合同，原告在涉案房屋被查封前早已支付了全部购房款，在涉案房屋被查封前原告已经入住和实际控制房屋，对涉案房屋原告也已经向华银公司交纳契税、公共维修费、测绘费、产权代办费、产权登记费，未过户到原告名下，其不存在过错，故原告要求解除对诉争房产的查封的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。 这里需要进一步解释说明的是，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释[2015]10号），对购房者提出执行异议规定了两种情形，即第二十八条和第二十九条，两个条款明显区分了在金钱债权执行中，涉案房屋登记在普通被执行人（被执行人名下）和登记在作为房地产开发企业的被执行人名下，买受人在符合相应法律规定时可排除执行的两种情形，即第二十八条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是房屋消费者物权期待权的保护条件，但是第二十八条和第二十九条应当是一般条款和特别条款的关系，即第二十九条更多考虑的是对施工人的劳动已经物化后的债权，基于生存权至上，而规定的实际施工人的优先受偿权仍滞后于消费者买房人的物权期待权。但是，如果被执行人是房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条和第二十九条适用上产生竞合，并非能够适用第二十九条就自然排斥适用第二十八条。可见，购房者购买开发商名下商品房的，只要符合第二十八条和第二十九条任一条款规定，即应支持其执行异议诉请。 另对原告要求确认涉案房屋归其所有的诉请问题。根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定系对不动产物权登记生效原则的确认，依此规定，签订了不动产买卖协议，虽买方支付了价款，如未进行产权转移登记，仍不发生物权变动效果。本案原告对涉案房屋的占有在法院查封之前，就已经对涉案房屋进行了实际控制和管理，但因第三人华银公司过错导致产权未进行登记，作为买受人的原告应通过催告、诉讼等方式，促进标的物之权利尽快变更和确定。 综上所述，在涞水县人民法院于2020年3月12日作出（2020）冀0623执58号执行裁定查封涉诉房屋之前，原告与第三人签订了房屋买卖合同、交付了全部购房款、合法占有了涉诉房屋、且对房屋未过户到其名下不存在过错，符合法律规定的解除查封的条件，应依法解除对涉诉房屋的查封。故依照《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决如下： 一、对执行标的物涞水县宋各庄乡天鹅湖•金海岸生态休闲度假区FY6-2-202号房屋停止执行； 二、驳回原告刘民的其他诉讼请求。 案件受理费100元，由原告刘民负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于河北省保定市中级人民法院。 审 判 长  何永强 审 判 员  李新宇 人民陪审员  史 宁 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员  邵天缘