广东省中山市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤20民终5172号 上诉人（原审被告、反诉原告）：中山旭日建材实业有限公司，住所地广东省中山市东升镇葵兴路，统一社会信用代码91442000617986893R。 法定代表人：萧顾敏，总经理。 上诉人（原审被告、反诉原告）：萧顾敏（SIU,KuManBelinda）,女，1965年11月7日出生，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。 上述两上诉人共同的委托诉讼代理人：黄彤瑶，广东万**海天律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：贺金珠，男，1987年10月1日出生，汉族，住湖南省耒阳市。 原审被告（反诉原告）：曾庆雄（TSANG,HingHung），男，1965年7月8日出生，香港特别行政区永久性居民，内地住址广东省中山市。 上诉人中山旭日建材实业有限公司（以下简称旭日公司）、萧顾敏（SIU,KuManBelinda）因与被上诉人贺金珠及原审被告曾庆雄（TSANG,HingHung）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15299号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 旭日公司、萧顾敏上诉请求：撤销一审判决第二、三、六判项，改判旭日公司、萧顾敏向贺金珠返还订金28000元，驳回贺金珠其余不合理的诉讼请求，并支持旭日公司、萧顾敏的全部反诉请求。事实和理由：一、贺金珠向旭日公司支付的订金仅为28000元，涉案收据中载明的48000元，其中20000元为（2019）粤2072民初15300号案所涉的货款。首先，贺金珠在（2019）粤2072民初15300号案中作为原告要求旭日公司支付相应的货款，并否认旭日公司已支付20000元货款的事实，现该案一审判决也认定旭日公司未支付20000元货款，在此情况下，涉案收据中的48000元应扣减另案20000元货款，否则贺金珠就会双重获利，即旭日公司、萧顾敏仅需向贺金珠退还订金28000元。其次，租房附加协议明确约定订金金额为28000元，涉案收据中载明的另外20000元贺金珠并未实际支付；二、截至2019年12月贺金珠仍在承租涉案厂房，贺金珠应向旭日公司支付2019年8月至12月的租金240000元及水电费等费用46895.23元。首先，旭日公司提供的詹德海、向学平声明可以证明贺金珠已实际将涉案厂房转租给他们，因贺金珠拖欠他们的货款，所以他们需支付的租金已在货款中予以抵扣。在贺金珠已收取相应租金存在获利的情况下，贺金珠应向旭日公司支付至2019年12月的租金。其次，贺金珠所承租的二、三、四楼厂房有独立的表计算水电费，该部分费用是可以区分开的，因此，贺金珠应承担至2019年12月期间产生的水、电、保安、保洁、垃圾费共计46895.23元。 被上诉人贺金珠未作答辩。 原审被告曾庆雄对旭日公司、萧顾敏的上诉请求没有意见。 被上诉人贺金珠向一审法院起诉请求：1.判令解除贺金珠与旭日公司、曾庆雄签订的租房附加协议；2.判令旭日公司、曾庆雄、萧顾敏退还贺金珠租房订金48000元，并赔偿贺金珠违约金50000元、损失费200000元。 上诉人旭日公司、萧顾敏及原审被告曾庆雄反诉请求：1.判令贺金珠支付2019年8月至12月的租金240000元；2.判令贺金珠支付水、电、保安、保洁、垃圾费共计46895.23元。 一审法院认定事实：旭日公司成立于1995年12月22日，企业类型为有限责任公司（台港澳自然人独资），法定代表人萧顾敏。2019年7月16日，旭日公司作为甲方，贺金珠作为乙方，双方签订租房附加协议，协议约定旭日公司将其公司使用的位于中山市东升镇葵兴路葵兴大道61号的厂房二、三、四楼（独立整层）租给贺金珠，租金每月48000元。合同约定双方签订合同时贺金珠预付订金28000元，旭日公司收到预付订金2天内开始搬迁，将四楼清空，三楼腾出一半空间，一周内搬完。2019年8月15日将二楼腾出一半空间，9月前搬完。如有违约，旭日公司无条件退还贺金珠28000元，并支付50000元违约金。旭日公司在二楼留一间办公室使用，但必须确保贺金珠正常生产，不能参与贺金珠的经营事宜。旭日公司于2019年9月1日前搬完所有库存，开始计算租金，贺金珠于9月5日前交纳当月租金，2019年8月30日前支付押金32000元（共收押金80000元）。如贺金珠支付押金与房租后反悔不租，所有押金和房租一律不退。贺金珠超过一月未交租金，旭日公司有权终止合同。关于电费。电费按二、三、四楼的实际电表数收费，每度0.95元，贺金珠超过一个月不付电费，旭日公司有权收回厂房，并退还80000元押金。关于搬迁。贺金珠提供四人给旭日公司搬迁，每天150元，实际搬迁情况视贺金珠要求而定，旭日公司合理安排增加人员搬迁。关于环评手续。旭日公司必须确保所提供的环评手续及设备真实可用，若手续导致无法正常生产，旭日公司承担贺金珠200000元损失。旭日公司必须协助贺金珠在8月30日前办理好新公司所有流程手续，完成新公司注册。上述租房附加协议甲方由曾庆雄签字，乙方由贺金珠签字。 2019年8月5日，旭日公司向贺金珠出具收据，该收据载明“今收到贺总房租部份订金48000元，经手人曾庆雄”。旭日公司主张上述48000元中仅有28000元是租房订金，另20000元是另案买卖合同的货款，贺金珠对旭日公司的上述陈述不予确认。 旭日公司出具詹德海、向学平声明3份、张铁锁证明1份，用于证明贺金珠于2019年8月至10月期间，将旭日公司的二楼、四楼分别转租给詹德海、向学平。贺金珠对上述证据不确认，认为无法确认上述证据真实性，且詹德海、向学平并未出庭作庭。 旭日公司出具中国南方电网客户欠费停电通知书、用户用水清单，证明旭日公司至2019年9月24日欠电费7912.24元，至2019年10月25日欠电费14443.21元，至2019年11月29日欠电费5514.61元。旭日公司2019年8月至12月的实用水量及金额。 旭日公司出具保安黄根成、清洁冯连桂的工资表，证明其公司2019年8月至12月黄根成的基本工资每月1900元，共计9500元；清洁冯连桂基本工资每月650元，共计3250元。 一审法院认为，本案是涉港房屋租赁合同纠纷，应参照涉外纠纷处理。依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。”的规定，贺金珠选择适用内地法律作为解决本案争议的准据法，旭日公司、曾庆雄、萧顾敏没有异议，且本案合同的签订地、履行地均在内地，故本案应适用内地法律作为解决本案争议的准据法。 关于合同的签订主体。涉案租房附加协议系旭日公司作为甲方、贺金珠作为乙方而签订，曾庆雄代表旭日公司在租房附加协议上签字属履行职务行为，故贺金珠将曾庆雄列为被告要求其承担返还订金并承担违约责任，不予支持；因曾庆雄、萧顾敏并非租房附加协议的签订主体，其二人以个人名义要求贺金珠支付租金及水电等费用并提起反诉主张，亦不予支持。因涉案租房附加协议未明确约定租赁期限，依照法律规定，当事人可以随时解除合同，贺金珠主张解除与旭日公司签订的租房附加协议，旭日公司在庭审中明确表示同意解除该协议，双方达成一致，可以解除合同。 本案的争议焦点在于旭日公司与贺金珠签订租房附加协议之后，双方是否存在违约及责任承担问题。首先，双方约定于2019年7月16日签订租房附加协议后两天内，贺金珠向旭日公司支付订金28000元，根据双方提供的证据可见，旭日公司于2019年8月5日向贺金珠开具收据，证明向其收取订金48000元，贺金珠并未提供相关证据证明其按协议约定的时间如期支付订金，履行合同不符合约定，致使合同迟延履行，迟延履行责任应由贺金珠承担；其次，贺金珠未按协议约定于2019年8月30日前足额支付押金32000元，旭日公司在庭审中陈述因贺金珠未按协议约定支付押金，故其亦未按约定将厂房全部搬空，贺金珠未按约定履行合同义务，旭日公司行使其同时履行抗辩权拒绝履行相应的合同义务符合法律规定；再次，贺金珠主张旭日公司未能提供环评手续，致使其无法正常生产，造成其公司损失200000元，贺金珠未能提供证据证实因旭日公司未提供环评手续致使其损失，亦未证明其上述损失情况，应承担举证不能的不利后果。综上，贺金珠以旭日公司存在违约为由，要求旭日公司赔偿违约金50000元，并赔偿其经济损失200000元，理据不足，不予支持。 关于收据载明订金48000元的性质。根据租房附加协议的约定，贺金珠向旭日公司支付订金28000元，如旭日公司存在违约，则退还贺金珠28000元，并支付违约金50000元。根据双方提供的收据，贺金珠实际支付订金为48000元，鉴于双方并未明确约定贺金珠额外支付的20000元性质为押金，且旭日公司主张上述额外支付的20000元的性质为另案买卖合同的货款无充分证据证实，故认定贺金珠向旭日公司支付订金48000元，旭日公司主张将上述20000元视为贺金珠支付的押金，在合同解除后不予退还，理据不足，不予支持。因双方在合同中未明确约定贺金珠存在违约时上述订金如何处理，故合同解除后应由旭日公司将上述收取的订金48000元返还贺金珠。 关于租金。旭日公司主张贺金珠应支付2019年8月至12月共5个月的租金，首先，租房附加协议约定贺金珠应于2019年9月起开始支付租金，旭日公司要求贺金珠支付2019年8月份租金，理据不足；其次，旭日公司主张贺金珠占用厂房至2019年12月，贺金珠在庭审中辩称其2019年10月初搬离厂房，鉴于双方对贺金珠搬离厂房日期陈述不一致，旭日公司应承担相应的举证责任，旭日公司出具詹德海、向学平声明3份、张铁锁证明1份证明贺金珠实际占有厂房的时间，但上述人员均未作为证人出庭作证，其出具的声明不予采信，旭日公司未提交相应证据对其主张的搬厂日期予以证明，应承担举证不能的不利后果。基于贺金珠自认采信其于2019年10月初搬离承租厂房，为免诉累，酌定贺金珠应向旭日公司支付2019年9月份、10月1日至10日租金共计63484元（48000元+15484元）。 关于电费。租房附加协议约定贺金珠应按承租楼层的实际电表数缴纳电费，在庭审中旭日公司提交了广东电网有限责任公司中山东升供电分局出具的客户欠费停电通知书，上述通知书载明客户名称为旭日公司，未载明贺金珠所承租的厂房二、三、四楼实际使用电表数，故旭日公司依此主张贺金珠缴纳电费的金额，证据尚不充分。关于水费、保安费、保洁费、垃圾费。租房附加协议并未约定上述费用应由贺金珠承担，且旭日公司亦未举证双方对上述费用的承担另有约定，故对旭日公司主张贺金珠支付水、电、保安、保洁、垃圾费共计46895.23元，不予支持。 《中华人民共和国公司法》第六十四条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”旭日公司系一人有限责任公司，萧顾敏系该公司的股东，萧顾敏应对旭日公司的财产独立于股东自己的财产承担举证责任，萧顾敏未提交证据证明其财产独立于公司财产，故其应对旭日公司所负担的上述涉案债务承担连带清偿责任。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、贺金珠与旭日公司签订的《租房附加协议》于一审判决生效之日解除;二、旭日公司于一审判决发生法律效力之日起七日内向贺金珠返还订金48000元;三、贺金珠于一审判决发生法律效力之日起七日内向旭日公司支付租金63484元;四、萧顾敏对旭日公司的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回贺金珠的其他诉讼请求；六、驳回旭日公司、曾庆雄、萧顾敏的其他诉讼请求。本诉案件受理费5770元，由贺金珠负担4841元，旭日公司、萧顾敏负担929元；反诉案件受理费2802元，由旭日公司负担2182元，贺金珠负担620元。 旭日公司、萧顾敏在二审庭审中申请证人向某、张某出庭作证。向某陈述贺金珠与其存在雇佣关系，其于2019年8月1日到涉案厂房工作，于2019年10月离职，其开始称不清楚贺金珠搬走的时间，后面又说贺金珠2020年5月才搬走。张某陈述其是詹德海聘请的员工，詹德海的工厂在涉案厂房内，其工作到2019年10月就离开了，其开始称不清楚詹德海搬走的时间，后面又说詹德海2020年1月才搬走。旭日公司、萧顾敏、曾庆雄对上述证人证言予以确认。此外，旭日公司、萧顾敏在二审期间提交了以下证据：一、图片一组，拟证明涉案厂房共四层楼，其中一楼为仓库，仓库不会产生水电费；二、中山市东升镇同乐社区*民委员会开具的证明两份，拟证明由于历史原因，涉案厂房的用水地址广福大道和用电地址启和路与旭日公司的工商登记地址实为同一地址；三、民事起诉状，拟证明贺金珠确认旭日公司的地址为中山市东升镇葵兴路葵兴大道61号古堡欧美家具厂；四、香港特别行政区入境事务处人事登记处登记事项证明书一份，拟证明萧顾敏与涉案厂房的所有权人萧炯章、谢悦娟为父母子女关系。 一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。二审另查明，中山市东升镇同乐社区*民委员会于2020年11月5日开具证明两份，内容分别为“兹有中山市旭日建材实业有限公司，在中山市东升镇葵兴大道61号有物业房产一幢，因历史原因，与在供水公司登记水表户号：140001041，用水地址广福大道实为同一物业。”“兹有中山市旭日建材实业有限公司，在中山市东升镇葵兴大道61号有物业房产一幢，因历史原因，与在供电公司登记电表用户编号：032********11809，用电地址东升镇启和路实为同一物业。” 又查，根据旭日公司、萧顾敏、曾庆雄在一审时提交的涉案厂房的国有土地使用证及房屋所有权证、房屋共有权保持证反映，涉案厂房为萧炯章、谢悦娟所有，共四层楼，东自启和路。根据旭日公司、萧顾敏、曾庆雄在一审时提交的广东电网有限责任公司中山东升供电分局出具的用电地址为东升镇启和路的客户欠费停电通知书反映，旭日公司至2019年9月24日止已欠1期电费7912.24元，至2019年10月25日止已欠1期电费14443.21元（含违约金474.73元），至2019年11月29日止已欠1期电费5514.61元（含违约金108.13元）。根据旭日公司、萧顾敏、曾庆雄在一审时提交的中山公用水务有限公司出具的地址为广福大道的用户用水清单反映，旭日公司2019年9月6日至10月6日的水费为112.28元，2019年10月6日至11月6日的水费为101.36元，2019年11月6日至12月6日的水费为94.12元。 本院认为，本案为涉港房屋租赁合同纠纷，一审法院依照相关法律规定适用内地法律作为本案的准据法进行裁决正确，本院予以维持。 本案的争议焦点为：一、旭日公司、萧顾敏是否应向贺金珠返还订金48000元；二、贺金珠是否应向旭日公司支付2019年8月至12月的租金240000元；三、贺金珠是否应向旭日公司支付水、电、保安、保洁、垃圾费等费用46895.23元。 关于焦点一。根据已查明的事实以及旭日公司的陈述，涉案订金收据上载明的48000元中有20000元虽然贺金珠没有支付，但该款实际已与旭日公司支付给贺金珠的购货定金相抵，而在已发生法律效力的（2020）粤20民终4712号民事判决中，本院已将该20000元定金认定为旭日公司向贺金珠支付的货款，所以，一审法院判决旭日公司在本案中向贺金珠返还订金48000元并无不当，本院予以维持。 关于焦点二。根据旭日公司与贺金珠签订的租房附加协议的约定，贺金珠只需从2019年9月起支付租金，所以，旭日公司反诉请求贺金珠从2019年8月起支付租金没有事实和法律依据，一审法院不予支持是正确的，本院予以维持。但因旭日公司已将厂房交付给贺金珠使用，而贺金珠虽然辩称已于2019年10月初搬离涉案厂房却没有提供相应的证据证明，所以，旭日公司反诉请求贺金珠支付至2019年12月的租金合法有据，本院予以支持，即贺金珠应向旭日公司支付2019年9月至12月的租金192000元。一审法院对此分配举证责任不当，导致认定事实错误，本院依法予以纠正。 关于焦点三。根据旭日公司与贺金珠签订的租房附加协议的约定，贺金珠应向旭日公司支付承租期间的电费，而按照房屋租赁的交易习惯，贺金珠承租期间产生的水费也应由其自行承担。从上述已查明的事实可知，涉案厂房是四层楼房，除一楼的仓库外，二、三、四楼均出租给贺金珠使用，且涉案厂房的用电地址为东升镇启和路、用水地址为广福大道，所以，旭日公司、萧顾敏、曾庆雄在一审时提交的广东电网有限责任公司中山东升供电分局出具的用电地址为东升镇启和路的客户欠费停电通知书，以及中山公用水务有限公司出具的地址为广福大道的用户用水清单可以作为认定贺金珠承租期间应支付水电费的依据。因此，贺金珠应向旭日公司支付承租期间的水费307.76元（112.28元+101.36元+94.12元）和电费19957.82元（14443.21元+5514.61元），合共20265.58元。至于旭日公司反诉请求的保安、保洁、垃圾费等费用，因旭日公司并无提供证据证明双方已约定由贺金珠承担，所以，一审法院对此不予支持是正确的，本院予以维持。 综上所述，上诉人旭日公司、萧顾敏的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第二项、第一百七十四条规定，缺席判决如下： 一、维持广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15299号民事判决第一、二、四、五项； 二、撤销广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15299号民事判决第六项； 三、变更广东省中山市第二人民法院（2019）粤2072民初15299号民事判决第三项为被上诉人贺金珠于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山旭日建材实业有限公司支付租金192000元； 四、被上诉人贺金珠于本判决发生法律效力之日起七日内向上诉人中山旭日建材实业有限公司支付水电费20265.58元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费5770元（被上诉人贺金珠已预交），由被上诉人贺金珠负担4841元，上诉人中山旭日建材实业有限公司、萧顾敏负担929元（上诉人中山旭日建材实业有限公司、萧顾敏应于本判决发生法律效力之日起七日内返还给被上诉人贺金珠，一审法院不另行收退）；反诉案件受理费2802元（上诉人中山旭日建材实业有限公司已预交），由上诉人中山旭日建材实业有限公司负担729元，被上诉人贺金珠负担2073元（被上诉人贺金珠应于本判决发生法律效力之日起七日内返还给上诉人中山旭日建材实业有限公司，一审法院不另行收退）。二审案件受理费6103元（上诉人中山旭日建材实业有限公司、萧顾敏已预交），由上诉人中山旭日建材实业有限公司、萧顾敏负担2746元，被上诉人贺金珠负担3357元。 本判决为终审判决。 审判长  杨雪燕 审判员  胡怡静 审判员  卢俊廷 二〇二〇年十一月九日 书记员  吴淑贞