天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3376号上诉人（原审原告）：付长瑞，女，1996年2月21日出生，汉族，住天津市西青区。委托诉讼代理人：于永洋，天津誉仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王传秀，女，1963年10月29日出生，汉族，住天津市河**××路××号。委托诉讼代理人：刘弘琳，上海锦天城（天津）律师事务所律师。上诉人付长瑞因与被上诉人王传秀房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院(2020)津0103民初2281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，依据法律规定，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人付长瑞上诉请求：1、请求撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部的诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实不清，针对上诉人的第一项诉讼请求，被上诉人在庭审中明确表示同意，因此针对第一项诉讼请求，上诉人与被上诉人已经达成一致，双方均同意解除之间签订的房屋租赁合同。但一审法院未将上述结果予以确认，而是选择驳回。因此，针对上诉人的第一项诉讼请求，一审法院认定事实不清。关于房屋租赁合同中约定“出租方同意承租方将房屋进行分租，同意将店铺物理分割”的内容为被上诉人女婿所写，在此期间被上诉人多次向上诉人告知其女婿完全可以代表其行使权利，上诉人基于他们之间的亲属关系完全有理由相信其女婿可以代表被上诉人，故被上诉人应对其女婿做出的签字行为承担责任。关于一审法院判决认定的涉诉商铺停电是因为分租商户经营范围违反业主公约及对物业消防设施进行了拆改，因此，物业公司应相关部门的要求暂停供电，责任并非被上诉人所致。上述认定与事实不符，针对物业消防措施拆改问题，分租商户第一时间拆除了相关设施并按照要求办理完毕全部消防等安全手续。因此，物业公司拒不供电的唯一原因便是该商铺不得经营餐饮，但不得经营餐饮这一情况，被上诉人从未告知上诉人，且双方签订的租赁合同中也未予注明及禁止。同时，上诉人在将转分租商铺经营拉面的情况告知被上诉人时，其明确表示同意。因此，是被上诉人隐瞒了上述情况才导致上诉人的巨大损失。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，望二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人王传秀辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉，维持原判。主要理由：上诉人与被上诉人之间的房屋租赁合同已经解除。被上诉人一审提交的证据《房屋租赁合同》中手写的内容“出租方同意承租方将房屋进行分租、同意将店铺物理分割”不是被上诉人所写，也没有证据显示被上诉人授权其女婿代表自己行使权力。所以，该份证据无法证实被上诉人同意上诉人转租房屋。上诉人非法转租房屋次承租人对房屋进行拆改导致停电，不是被上诉人主动将涉案房屋断电，被上诉人无任何过错，不应承担责任。上诉人将房屋非法转租后，次承租人拆改店铺消防设施，消防设施验收合格前，物业服务中心不为涉案店铺恢复供电，是上诉人的行为导致物业公司不为其恢复供电，被上诉人无过错，不应对上诉人的损失承担责任。上诉人擅自变动房屋主体结构，在涉案房屋顶部安装烟道，被上诉人要求上诉人恢复原状，上诉人拒不整改，被上诉人有权要求解除合同并向上诉人主张赔偿损失。付长瑞向一审法院起诉请求：1.依法判令解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2.依法判令被告返还原告租金153300元，并赔偿原告损失10万元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年11月5日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将其名下坐落于天津市河西区××路××号的底商出租给原告经营使用，期限为10年，自2018年11月6日起至2028年11月5日止，租金为首年306600元，租金一年一付。合同第七条约定，原告未经被告同意，擅自将房屋转租、转借给他人使用的，被告有权终止合同。后，原告将部分房屋转租给案外人经营餐馆，涉诉房屋的物业公司于2019年12月5日出具告知函，基本内容为：涉诉商铺不允许经营餐饮业，同时该商铺对物业消防设施进行拆改，物业公司与派出所、消防支队沟通后，要求该商铺请有资质的消防企业恢复消防烟感、温感点位，并出具检验报告，在出具报告之前，居委会及相关部门要求物业公司暂不为该商铺恢复供电。一审法院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同第七条明确约定，原告转租房屋需经过被告同意，原告所提供的房屋租赁合同中虽有“甲方（被告）已同意将房屋分租，同意将店铺物理分割”的内容，但该内容并非被告所写，签名及手印亦非被告所为，故该手写条款对被告并无约束力。退一步讲，即便被告同意原告将涉诉房屋进行转租，但涉诉商铺停电导致原告无法正常经营系因其转租的商户的经营范围违反业主公约以及对物业消防设施进行了拆改，涉诉商铺的物业公司应相关部门的要求才暂停供电，故原告因停电无法正常经营并非被告违约所致，故原告请求退还租金及赔偿损失的诉讼请求，因缺乏事实及法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告付长瑞的全部诉讼请求。案件受理费5100元，减半收取2550元，由原告付长瑞负担。”上诉人于二审审理期间提供如下证据：证据一、微信截图3页，证明被上诉人一直在通过微信等方式将涉案房屋出租，一直在处分涉案房屋。证据二、EMS邮寄单及签收记录7页，证明上诉人一直在催促被上诉人接收房屋，但被上诉人怠于履行接收义务。证据三、（2020）津0103民初3387号民事判决书6页，证明被上诉人对于房屋转租事实知情且认可。经本院主持质证，被上诉人质证认为，对证据一的真实性、证明目的均不予以认可，无法看出这是被上诉人女婿的微信，也无法看出是涉案房屋，即使是发了租房信息招租也是从6月份，和上诉人的租约是到5月份，也是没有问题的。对证据二的真实性认可，对证明目的不认可，争议当时还没有解决，双方进行了多次的沟通，没有达成一致意见，所以，被上诉人在等法院的判决结果。对于证据三判决书的真实性认可，证明目的不认可，首先被上诉人是不同意转租的，即使是有录音可以看出被上诉人和上诉人之间对于经营的问题进行了沟通，也是在断电后，被上诉人才知道转租的事情，这个时候也是没有办法，双方协商解决了。这个时候我们才知道了转租的事情，断电的原因和无法经营的原因不是被上诉人造成的，物业也给出了明确的说明，涉案店铺对消防设施进行了改动，断电的是物业，断电的原因也是上诉人造成的，与被上诉人无关。本院的认证意见为，上诉人对其提供的证据一不能证明该证据的来源，且证据内容与本案争议事实不具有关联性，故本院不予认定；被上诉人对上诉人证据二、三的真实性予以认可，且证据内容对于双方就涉诉房屋在停止经营后进行沟通以及进行过相关诉讼的事实具有证明力，本院对此予以确认。被上诉人于二审审理期间提供如下证据：证据一、河西法院（2020）津0103民初3387号判决书，证明上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁协议》已于2020年9月4日解除，上诉人现无权请求改判解除合同。证据二、收房确认书，证明1、上诉人于2020年9月9日之前一直占有使用涉诉房屋，无权要求被上诉人返还2019年11月21日至2020年5月20日的房屋租金。2、房屋消防设施在上诉人使用房屋期间被拆改，到交房时上诉人认可房屋内消防设施未恢复原状。上诉人对被上诉人提交的上述证据的质证意见为：对判决书的真实性认可，对证明目的不认可，上诉人坚持认为合同的解除时间是在本案第一次庭审的时候5月19日。对证据二的真实性认可，但需要说明的是，虽然双方实际签字的时间是2020年9月9日，但是通过上诉人的举证可以看出在今年的5月份起上诉人就一直通过书面的方式催促被上诉人履行相应的义务，但是对方始终怠于行使。结合上诉人之前提交的房屋租赁合同，被上诉人的女婿手写部分，证明他是有权利代替被上诉人处分房屋的主体的。本院的认证意见为，对于被上诉人二审期间提供的二份证据，上诉人对其真实性不持异议，同时，该证据内容对于合同解除以及双方交接涉诉房屋的事实具有证明力，故本院对上述证据均予以确认。本院经审理查明，一审法院作出的（2020）津0103民初3387号民事判决已经生效，该判决确认王传秀与付长瑞于2018年11月5日签订的《房屋租赁合同》于2020年9月4日解除。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据一审法院（2020）津0103民初3387号民事判决，已经确定上诉人与被上诉人之间的《房屋租赁合同》于该判决2020年9月4日之日解除，因此，在本案中上诉人关于解除合同的上诉请求，本院不予支持。涉诉房屋无法正常经营的原因，在于上诉人转租部分的商户经营范围违反业主公约以及对物业消防设施进行了拆改，而上述原因均与被上诉人无关，同时，上诉人提供的证据也不能证明被上诉人在《房屋租赁合同》签订时已经知晓并同意房屋分租，故上诉人对其实际占用和部分转租的涉诉房屋，主张由被上诉人承担不能经营期间的房租并赔偿相关损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5100元，由上诉人付长瑞负担。本判决为终审判决。审判长 哈欣审判员包颖审判员 兰     岚二〇二〇年十一月二十日书记员 张  宇  尘