贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)黔03民终7603号上诉人（原审原告）：刘齐勇,男，1976年12月15日出生，汉族，户籍所在地遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：刘齐敏，女，1978年10月6日出生，汉族，户籍所在地遵义市红花岗区。上诉人（原审原告）：舒文先，女，1950年1月30日出生，汉族，户籍所在地遵义市红花岗区，现住遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：罗文灿，男，1941年10月1日生，汉族，户籍地遵义市红花岗区，遵义市红花岗区市政养护处退休人员。上诉人（原审被告）：遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司，住所地：遵义市红花岗区东联线南关经济适用房锦泰花园**楼。法定代表人：邓天福，董事长。委托诉讼代理人：李开颜，贵州遵兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓学贵，男，1987年12月21日生，汉族，户籍地贵阳市南明区，公司员工。原审第三人：遵义市红花岗区南关街道办事处,住,住所地贵州省遵义市红花岗区东联线/div>负责人：卢雪，街道办主任。委托诉讼代理人：杨泽玉。上诉人刘齐勇、刘齐敏、舒文先因与上诉人遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司（以下简称“鸿塬业房开公司”）及原审第三人遵义市红花岗区南关街道办事处（以下简称“南关街道办事处”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。刘齐勇、刘齐敏、舒文先上诉请求：1.请求改判2006年11月23日签订的《拆迁协议》和2014年5月13日的《协议》为无效协议；2.改判将锦泰花园一号楼的一、二层毛坯房作为被拆住宅及附属设施合计面积392.96平方米的50%即196.48平方米地面面积作为宅基地安置，互不补差，但须建设符合要求才能交房；3.改判从2013年1月1日起至2017年4月30日共52个月上诉人无钱租房的损失补偿费805808元，并从2017年5月1日起，住宅和营业房每月按15496.30元补偿上诉人，计算至房开公司履行安置协议止；4.改判第三人承担损失补偿费的连带责任；5.诉讼费由鸿塬业房开公司与第三人承担。事实和理由：1.原审根据鸿塬业房开公司于2005年12月30日取得的遵市拆许字（2005）第46号《房屋拆迁许可证》后，认定上诉人与鸿塬业房开公司签订的两份协议合法有效属于认定事实错误；2.原审对鸿塬业房开公司出示庭审质证的南府字（2011）14号报告中声称“由于城市总体规划东连线道路拓宽占用了一期拆迁还房的全部建设用地，还房工程不能按原规划及拆迁协议实施”的证据三性没有做明确认定；3.原审未对南岭村委会2018年4月20日和6月19日出示的证明和加盖公章的三幅图片作认定；4.鸿塬业房开公司出示庭审质证的“总平面图”和“投资许可证”属伪证；5.原审将锦泰花园的一号楼第一层和八号、九号楼作为门面房和住宅房进行还房安置不合法；6.原审认定从2013年1月1日起每月每平方米4元的过渡费是错误的，应按每平方24元计算。综上，原审判决错误，请求二审予以改判。鸿塬业房开公司答辩称，对方的上诉理由没有事实和法律依据，在原审中对方申请再审的理由没有围绕当时的判决来申请，现在对方变更了诉讼请求，要求认定协议无效。本案有一个客观事实，原还房位置现在已经不存在了，客观上无法修建房屋。我方认为协议对双方都有效力，一审判决协议无效是没有事实依据的。一审超范围对当事人的诉求进行判决，对拆迁房屋进行安置。应当驳回对方的诉求。鸿塬业房开公司上诉请求：1.撤销红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4968号民事判决，对本案依法改判，驳回刘齐勇、刘齐敏、舒文先的诉讼请求；2.诉讼费由刘齐勇、刘齐敏、舒文先承担。事实和理由：1.原审违反了当事人的处分原则，刘齐勇、刘齐敏、舒文先仅要求支付52个月的过渡费，原审超出了诉讼请求；2.原审认定事实不清，2014年5月13日签订的《协议》是在还房位置变更后所签订的，现双方的争议应是如何履行该协议，应当采取何年房价作为评估基准，双方应按照协议的内容履行；3、一号楼无法实现债权，因该房屋不属于还房，已经作为在建工程抵押给了银行，上诉人物权处置；4.鸿塬业房开公司在报纸上发了三次公告，要求办理接房手续，刘齐勇、刘齐敏、舒文先在长达四年的时间里，未提出解除协议，也未主张自己的权利，而是一直在提不合理的要求，并一直领取过渡费，故过渡费的问题是刘齐勇、刘齐敏、舒文先不接房导致的损失，不应由鸿塬业房开公司来承担。综上，原审判决错误，请求二审改判。刘齐勇、刘齐敏、舒文先答辩称，鸿塬业房开公司房屋拆迁许可证已经过期，拆迁行为违法，拆迁协议应属无效。南关街道办事处述称：和一审答辩意见一致，无新的补充。刘齐勇、刘齐敏、舒文先向一审法院起诉请求：1、根据贵州省《城市房屋拆迁管理办法》第三十三条第一款1目、6目的规定，判令2006年11月23日被告与原告签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》和2014年5月13日由第三人原南关镇政府作为见证方盖章生效签订的《协议》为无效协议；2、请求依法判令被告将遵义市红花岗区南岭村地段“东联线”主干道路边即“锦泰花园”的一号楼属于被告所有的第二层对原告赔偿安置，按拆住宅及附属设施合计面积392.96平方米的50%即196.48平方米地面面积作为安置；3、被告支付原告从2013年1月1日起至2017年4月30日共52个月上诉人无钱租房的损失补偿费805808元，并从2017年5月1日起，每月按15496.30元补偿上诉人，计算至房开公司履行安置协议止，第三人南关办事处应承担连带补偿责任；4、本案诉讼费由被告和第三人承担。一审法院认定事实：2005年12月31日，原遵义市房产管理局向被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司下发南关镇经济适用房建设项目的拆迁许可证后，于2006年11月17日签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，协议约定：一、南关经济适用房全心小区建设规划红线范围内涉及原告房屋需要拆迁，经双方丈量核定，房屋建筑共计392.96平方米；二、原告表示支持城市建设，同意于2006年11月20日前自行搬迁完毕将上述房屋腾空交被告拆除，上述房屋如有产权、债务、租赁及其他争议，由原告自行负责，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司概不负责；三、被告于2008年11月前，在本市红花岗区东联线主干道南岭村全心小区地段安置原告住宅房一套，合计建筑面积118.3168平方米，营业房四间，建筑面积206.46平方米，具体位置A-2-1,营业房位于面对还房建筑左起第二、三、四、五共四个门面；四、原告自行找房周转过渡，过渡期为二十四个月，被告应付原告周转费六个月，共计15496元，此后每三个月支付一次。协议签订后，被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司因故未按期拆迁，于2008年才对原告房屋进行拆迁。由于东联线道路修建等原因,原、被告所争议的还房位置并未修建还房，被告在相邻的地段修建了一至九号楼，被告预留了其中9号楼一单元四层一号122.17㎡住房一套、3号楼一层2、3、4、5号共206.46平方米的门面四间用于还原告住房。由于3号楼、9号楼均没有在东联线主道上，与合同约定还房位置价值差距较大，原告不予认可。双方为此僵持不下，原告遂将被告开发的与合同约定地点相邻的靠东联线一侧二号楼二楼写字楼毛坯房占用。庭审中，原告出示了还房位置图，证明其合同约定的还房(门面及住房)在东联线一侧，被告认为该图纸没有加盖被告公章，不予认可，但其又不能提供当时的图纸予以反驳，故本院对原告提供图纸的三性予以认定。其间，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司于2008年9月23日在遵义晚报上告知刘齐勇、刘齐敏、舒文先的被继承人刘辉全等6人，因政府规划方案调整，原确定的安置还房位置有所变动，通知刘辉全等人于2008年10月10日前来公司协调相关手续，逾期未到者，视为默认调整方案。2011年11月21日，被告又于遵义晚报登载要求原告等人到公司办理房屋交接手续的公告，并明确告知将于2011年12月起终止周转过渡费发放。2012年12月8日，第三人与被告共同在遵义晚报上登载了公告，要求原告办理接房手续。2013年1月1日起，被告便停发了原告的过渡费。原告之被继承人刘辉全以及与同属未得到安置的拆迁户吴元明等与被告于2014年5月13日，在第三人遵义市红花岗区南关街道办事处的协调下，达成了一份协议，该协议载明：因还房地点改变，双方自行协商，由被告对原告补差价以弥补原告的损失。具体内容如下：一、对吴元明还房地点改变差价进行评估鉴定，评估后按评估价进行补偿。二、其余五人按上述评估价进行补偿。上述协议签订后，原告方同意评估，但在按何年房价作为评估基准价上，双方未能协商一致，被告不同意按2014年市场价进行评估，故该协议未能履行。原告多次要求被告对还房问题予以处理未果，遂诉至人民法院。一审法院认为，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在依法取得了拆迁许可证的情况下,于2006年11月18日与原告签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》是在平等自愿、协商一致的基础上签订的，内容并不违反法律法规的禁止性规定，是有效协议。原告系被拆迁还房户，其还房应按与被告约定的还房位置进行安置，但因故未能在原定还房位置修建住房，双方可以另行约定还房位置。故双方于2014年5月13日签订《协议》，协议对另行协商还房地点及差价可以按评估补差方式解决，是切实可行的解决问题的办法，未违反法律的规定及损害其他人的利益，是有效协议。由于双方对采取何年房价作为评估基准价上未能协商一致，故属于约定不明，致使协议无法履行。现在原告要求在2号楼还房一层门面四间206.46㎡，由于二号楼的门面也是邻街在东联线线上，与原约定还房位置价值相当，具备还房条件，本院予以准许。住房被告已预留了其中**楼******122.17㎡住房**用于还原告住房，原告表示愿意接房，但对预留还房地点和合同原定还房地点价值有差异原告保留另案进行评估鉴定要求被告补差的权利，本院予以认可。原告主张与被告签订的两份协议为无效协议的观点理由不成立，本院不予采纳。关于原告要求被告支付过渡费的诉请是否成立的问题。被告基于何种原因导致在原合同约定还房地点未修建住房，是被告在履约过程中对风险的把控不力形成的，原告对此没有过错，被告因此应当承担相应的责任。导致不得不在新的地点还房，被告应当与原告协商取得一致意见，原告亦应当表示理解，积极配合与被告达成新的还房协议。但双方至今未能达成一致意见，双方均应当承担一定责任。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定条件的，另一方有权要求履行或者采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”、第一百一十二条：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法。”之规定，被告从2013年1月1日起即停发原告过渡费，合同约定过渡费六个月为15496元，即每个月为2582.66元，被告应当从2013年1月1日起按每月2582.66元支付原告过渡费至被告履行安置义务时止。原告要求被告按多倍支付超期过渡费，因为原告对于损失的扩大也存在一定过错，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”之规定，本院对原告主张超期过渡费不予支持。被告辩称原告要求过渡费超过诉讼时效，因原告长期并未间断向被告主张权利，对被告的辩解本院不予采纳。原告要求第三人遵义市红花岗区南关街道办事处承担连带责任的问题。由于签订拆迁协议的双方系原、被告，第三人并非合同的当事人，第三人的参与协调仅仅是作为基层组织对该项目履行政府职能，依法不应当承担本案民事责任。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，判决如下：一、由被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内在红花岗区东联线南岭村全心小区二号楼一层安置原告刘齐勇、刘齐敏、舒文先门面四间，面积206.46㎡；二、由被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内将红花岗区东联线南岭村全心小区9号楼一单元四层一号122.17㎡住房一套交付原告刘齐勇、刘齐敏、舒文先；三、如被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司不能履行上述一、二项义务，则按判决指定的还房地点以生效时的市场评估价作价对原告进行赔偿；四、由被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司在判决生效后十日内向原告刘齐勇、刘齐敏、舒文先支付从2013年1月1日起按每月2582.66元计算的过渡费至被告完成判决指定的交房时止；五、驳回原告刘齐勇、刘齐敏、舒文先的其他诉讼请求。案件受理费11860元，由被告遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据，本院认定事实与原审一致，予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百零五条第一款“人民法院审理再审案件应当围绕再审请求进行”之规定，围绕申请人的再审请求，本案的争议焦点为：1.双方签订的《遵义市南关镇全兴小区房屋拆迁安置补偿协议书》及《协议》的效力如何认定；2.涉案还房如何安置及赔偿；3.过渡费如何认定。（二）关于涉案还房如何安置及赔偿的问题。根据鸿塬业房开公司提供的红花岗区南关镇人民政府南府字[2011]14号等文件可知，因城市总体规划东联线道路拓宽原因占用了一期还房的建设用地，导致原拆迁安置补偿协议约定的还房位置无法实现。结合双方于2014年5月13日达成的《协议》载明的内容可知，刘齐勇、刘齐敏、舒文先等人已明知原还房约定无法实现，遂达成了新的还房约定。现刘齐勇、刘齐敏、舒文先以合同无效为理由，要求用东联线紧邻道路的房屋对其进行安置（其要求的安置房屋已作为经济适用房，并已确认业主），该目的已无法实现。其可根据有效的《协议》约定主张还房及补偿差价，但其仍坚持上诉以合同无效来主张已无法履行的还房，故对刘齐勇、刘齐敏、舒文先的该诉讼请求，本院不予支持，其可变更诉请和理由后另案主张。而一审在刘齐勇、刘齐敏、舒文先等人坚持合同无效主张权利，且并未明确表示愿意接收新还房位置的情况下直接判决还房不当，应予纠正。（三）关于过渡费如何认定的问题。首先，因鸿塬业房开公司未能在原合同约定还房地点进行还房，属于在履约过程中对风险的把控不力形成的，刘齐勇、刘齐敏、舒文先对此并无过错，其应当承担相应的责任。而双方于2014年达成的《协议》虽然重新对还房进行了约定，但就还房补偿的标准等内容并未形成明确细致的意见，而鸿塬业房开公司作为主要义务履行人理应对此进行明确约定并嗣后积极协商解决，故基于其缔约原因及怠于履责的行为，鸿塬业房开公司应当支付刘齐勇、刘齐敏、舒文先主张的2013年1月1日至2017年4月30日期间的过渡费，金额应为2582.66元/月×52月=134298.32元。虽然重审中刘齐勇、刘齐敏、舒文先变更诉请要求被上诉人支付2017年4月30日以后的过渡费，但其并未补交相应的诉讼费用，故对其变更后的请求部分，本院不予审理，其可另案举证后主张。而鸿塬业房开公司上诉认为过渡费存在超过诉讼时效的理由，与本案查明的双方一直在协商解决且至今未履行还房义务的事实不符，本院不予支持。其次，因双方对补偿标准未达成一致意见，导致还房目的至今未实现，而从刘齐勇、刘齐敏、舒文先同通过诉讼主张的请求和理由来看，其根据合同无效主张已经无法实现的原有还房目的，否定了双方后面达成的协议内容，其对未能实现还房目的存在过错。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金；也可以在合同中约定对于违反合同而产生的损失赔偿额的计算方法”、《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担”之规定，在刘齐勇、刘齐敏、舒文先对本案纠纷亦有过错的情况下，对其要求超期过渡费及赔偿租房等损失的上诉请求，本院不予支持。综上所述，原审判决认定部分事实不清，证据不足，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初4968号民事判决；二、由遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司于本判决生效后十日内向刘齐勇、刘齐敏、舒文先支付从2013年1月1日起至2017年4月30日期间的过渡费134298.32元；三、驳回刘齐勇、刘齐敏、舒文先的其他诉讼请求；一审案件受理费11860元，由刘齐勇、刘齐敏、舒文先负担4860元，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担7000元；二审案件受理费27720元，由刘齐勇、刘齐敏、舒文先负担13860元，遵义市泓塬业房地产开发有限责任公司负担13860元。审判长  朱晓东审判员  张 鹏审判员  张 荣二〇二〇年十一月二十六日法官助理殷欢欢书记员向珣