宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终794号上诉人（原审被告）：谈新刚，男，1972年6月6日出生，汉族，个体，住平罗县城关镇。被上诉人（原审原告）：王惠如，女，1957年6月10日出生，汉族，无业，住石嘴山市大武口区。上诉人谈新刚因与被上诉人王惠如房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初2308号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人谈新刚、被上诉人王惠如到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谈新刚上诉请求：依法撤销大武口区人民法院（2020）宁0202民初2308号民事判决书，驳回王惠如的诉讼请求；一、二审诉讼费由王惠如承担。事实和理由：一、原审判决谈新刚返还王惠如购房款及资金占用期间的利息无事实与法律依据。原审法院主动以公权力认定解除《房屋预订协议书》错误，王惠如从未提起解除协议书，原审法院该认定违反法律规定的处分原则，且原审也无权认定王惠如非诉请的事项。谈新刚返还购房款或承担利息的基础是双方所签订的《房屋预订协议书》被依法解除或认定无效，而该协议书至今双方均没有达成解除的一致意思，该协议对双方仍具有约束力，受法律保护。因双方签订的《房屋预订协议书》没有解除，不存在返还购房款的义务，更无承担利息的义务。二、若原审法院具有解除《房屋预订协议书》的权力，其解除该协议也不符合合同解除的条件，应依法不予解除。合同解除的条件分约定解除与法定解除，双方签订的《房屋预订协议书》条款中没有约定协议解除的条件，更没有在协议书签订后双方达成合意解除协议的情形。原审法院认为法定解除的条件已经成就，认定谈新刚违约致使王惠如购买房屋的合同目的不能实现而解除，该认定没有事实依据。谈新刚没有违约，办理房屋产权证是双务行为，《房屋预订协议书》第六条明确约定，“该房屋房产证、土地证由甲方提供手续后，乙方办理……”，而谈新刚是能够提供办理房屋产权证所需要的手续，现仅仅是因为隆湖经济开发区管理委员会的原因暂时不能办理，并非不能办理，况且王惠如在购买房屋时也知晓暂不能办理房屋产权证。原审法院认定王惠如买受房屋的目的就是占有使用或再次出售。从一审中可知，王惠如已占有使用房屋十余年，并不是产权证暂时没有办理而影响王惠如占有使用。王惠如已经占有使用房屋，房屋的所有权已经转移给王惠如，暂时不能办理房屋产权证并非是王惠如不能处分的禁止性行为，不影响王惠如再次出售，也不是合同目的不能实现的原因。三、若认定由于暂不能办理房屋产权证，致使王惠如购买涉案房屋的合同目的不能实现，原审判决谈新刚支付利息也没有依据。双方签订的《房屋预订协议书》中没有约定暂不能办理房屋产权证的违约责任，暂不能办理房屋产权证是隆湖扶贫经济开发区管理委员会的原因，并不是谈新刚的原因，王惠如购买时知晓该房屋的状况暂时不能办理房屋产权证，但王惠如依然购买，并已占有使用房屋十余年，该损失应由王惠如承担。王惠如辩称，一审判决正确，请求公正判决，维持原判。谈新刚应当返还王惠如房款及这十一年的利息，房屋至今没有交工手续，至今没有交房手续，房内破烂不堪，不能住人，至今空房无人居住。一审法院认定事实：2008年5月21日,隆湖扶贫经济开发区管理委员会下发隆区管（项）发[2008]6号文件，批准同意马国强等人自建二层商住楼。2007年4月至2008年6月马国强等人获取了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。2009年4月20日，谈新刚与石嘴山市大武口区星海镇星海村渠北组村民马国强等人签订《建设工程施工承包合同》，约定马国强等人因自家位于石嘴山市大武口区星海镇星海村渠北组房屋需要自拆自建。马国强等人将该工程承包给谈新刚施工，并约定用房屋抵顶工程款，原宅基地内所建的新建筑物的占地面积和建筑面积三分之二归谈新刚所有。楼房和房屋产权证3套房屋分套办理，乙方谈新刚2套，甲方1套。2009年7月16日，王惠如、谈新刚口头达成房屋预定协议，王惠如并向谈新刚支付1000元购房押金。2009年7月20日，王惠如、谈新刚签订《房屋预订协议书》，约定：“王惠如自愿购买谈新刚位于石嘴山市大武口区星海镇星海村渠北组文化产业一条街1楼2、3号房屋，两套房屋面积均为104平方米，每平米1400元，总计285600元。该房屋房产证、土地证由谈新刚提供手续后，王惠如办理，也可由谈新刚代办，相关费用王惠如承担。”王惠如于2009年7月25日向谈新刚支付了一套房屋的购房款142800元。谈新刚之后又将位于石嘴山市大武口区星海镇星海村渠**文化产业一条街****房屋出卖给他人。庭审中，王惠如、谈新刚均自认位于石嘴山市大武口区星海镇星海村渠北组文化产业一条街1楼2号房屋购房款已结清。谈新刚自交房至今一直未协助王惠如办理房屋产权证，故纠纷成诉。一审法院认为，合法的买卖关系受法律保护，王惠如、谈新刚签订的《房屋预订协议书》是双方真实意思的表示，且不违反有关法律、法规强制性规定，该协议有效。当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。王惠如在将购房款全部付清后，谈新刚应当协助王惠如办理房屋产权证，现谈新刚未协助王惠如办理涉案房屋的产权证，已经构成违约，王惠如、谈新刚签订的《房屋预订协议书》应当予以解除，王惠如要求谈新刚退还购房款143800元有事实依据和法律依据，予以支持。王惠如要求谈新刚支付资金占用期间的利息应从2009年7月25日至2020年6月24日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算，符合相关法律规定。其要求谈新刚支付资金占用期间的利息91621.84元未超出法律规定，依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条的规定，判决：谈新刚于判决生效之日起五日内向王惠如返还购房款143800元，并支付资金占用期间的利息91621.84元，共计235421.84元。案件受理费4830元，减半收取2415元，由谈新刚负担。本院二审期间，谈新刚围绕上诉请求依法提交了以下证据，本院组织当事人进行了质证。通知一份、补充协议一份、文件签收单一份、隆湖经济开发区建设工程放线单一份、委托书一份，证明建设本案房屋手续是合法的，暂时办不了房屋产权证责任不在谈新刚。王惠如的质证意见：对证据的真实性不清楚，但与本案无关，王惠如与谈新刚签订的合同，就应当由谈新刚负责办证。本院对上述证据分析认为，谈新刚与王惠如签订房屋预订协议，约定房产证、土地证由谈新刚提供手续，谈新刚未履行该义务，应向王惠如承担责任。谈新刚提交的上述证据不能对抗王惠如。王惠如未提交证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决认定谈新刚之后又将位于石嘴山市大武口区星海镇星海村渠**文化产业一条街****房屋出卖给他人，缺乏依据，本院对该事实不予确认。一审判决认定谈新刚交房，缺乏依据，本院不予确认。本院审理查明的其他事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：谈新刚是否应当返还王惠如购房款，并支付利息。本案中，谈新刚与王惠如签订《房屋预订协议书》，该协议合法有效，双方应按约履行各自的义务。王惠如按约向谈新刚支付了房款，谈新刚负有向王惠如交付房屋及协助办理房屋产权证的义务。双方因该房屋发生纠纷，在2014年3月20日人民调解委员会进行调解时，谈新刚认可王惠如支付了房款，其一直未交房，因资金问题也无法完成后续的水、电、暖的安装和房产证、土地证的办理，房屋无法交工的事实。双方虽经人民调解委员会调解达成调解协议，但谈新刚并无证据证明其履行了该协议，也无证据证明其向王惠如交付了房屋，谈新刚称王惠如一直占有使用房屋十余年与上述事实不符。双方自2009年7月签订《房屋预订协议书》及王惠如付清全部房款至今已十年之久，谈新刚既未向王惠如交付房屋，也未能协助王惠如办理房屋产权手续，已构成违约，案涉房屋现仍未竣工验收，不能办理房屋产权证，故王惠如主张要求谈新刚返还已付购房款及资金占用期间的利息符合法律规定，谈新刚应当向王惠如予以返还并支付利息。谈新刚关于其没有违约、王惠如已占有使用房屋十余年、暂不能办理房屋产权证不是合同目的不能实现的原因等上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，谈新刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4831元，由上诉人谈新刚负担。本判决为终审判决。审判长 李学军审判员 闫 莉审判员 孙 翔 二〇二〇年十一月十日书记员 冒晓维附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。