山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初8118号 原告：高仕宝，男，1956年10月16日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：徐淑峰，山东振鲁律师事务所专职律师。 委托诉讼代理人：肖雨，山东振鲁律师事务所实习律师。 被告：于国东，男，1971年2月4日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 委托诉讼代理人：陈磊，日照东港古镇法律服务所法律服务工作者。 委托诉讼代理人：黄军昌，日照东港古镇法律服务所法律服务工作者。 原告高仕宝与被告于国东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高仕宝及其委托诉讼代理人徐淑峰、肖雨，被告于国东及其委托诉讼代理人陈磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告高仕宝向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告租金损失14329元。事实和理由：2015年6月16日，原被告签订《房屋租赁合同》一份，合同约定被告租赁原告位于东港区人民政府对过的怡然居饭店东院及房屋，每年租金4万元。2017年6月份，因郑涛砍断电缆，致使停电，经原被告协商达成一致意见，房屋租赁合同顺延三个月，不收房租，作为停电期间的经济补偿。2018年9月16日到期后，被告拒不搬出。原告起诉法院判决生效后，被告才于2019年4月26日搬出。根据原租赁合同中租金的约定，自2018年9月16日到2019年4月26日期间，原告租金损失为24329元，(2018)鲁1102民初8264号民事判决书已经判决被告赔偿原告租金损失1万元，剩余14329元，被告仍需赔偿。综上，被告的行为侵害了原告的合法权益，为维护原告的利益，特诉至贵院，请求依法处理。 被告于国东辩称，认可拖欠租金的时间，但是对原告的租赁费计算标准有异议。原告不应将丁浩租赁的房屋每年17500元计算到被告处。原告计算的标准是按照每年4万元，应当按照扣除17500元后计算。2018年6月18日郑涛与丁浩签订了租赁合同，对于涉案租赁房屋，不应当重复出租收取租金。 本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告提交了如下证据： 证据一、《房屋租赁合同》复印件一份，证明原被告存在租赁合同关系； 证据二、《补偿协议》复印件一份，证明原被告租赁合同起止时间； 证据三、东港区人民法院（2018）鲁1102民初8264号民事判决书一份，证明被告拖欠原告租赁费，原告曾经起诉的事实； 证据四、东港区人民法院（2019）鲁1102执2324号执行裁定书，证明被告缴纳租赁费的情况。 被告于国东质证认为： 对证据一的真实性无异议，原被告之间存在租赁关系； 对证据二真实性无异议，能够证明原被告之间的租赁合同起始时间； 对证据三真实性无异议，但被告没有拖欠原告到期之后实际占有所有租赁房屋的租赁费。原告从2018年9月16日到之后租赁费时间及金额计算错误，原告是按每年4万元的租赁费计算了租赁时间，但实际上案外人丁浩于2018年6月18日与涉案房屋的共同共有人郑涛签订了房屋租赁合同，年租金为每年17500元，该房屋由丁浩租赁使用，而没有由被告占有使用，原告不应该将丁浩应当缴纳的17500元租金计算在被告处； 对证据四真实性无异议，该案已完全执行完毕，与被告无关。 被告于国东提交了如下证据： 证据一、郑涛与丁浩于2018年6月18日签订的《房屋租赁合同》一份，证明原被告房屋租赁合同到期后，涉案房屋共有人郑涛与丁浩签订了房屋租赁合同，涉案房屋由丁浩进行了承租，被告没有承租。 原告质证认为： 对该证据有异议，原告对该房屋租赁不知情。 经审查，对于原告提交的证据一至四、被告提交的证据一与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年6月16日，原告高仕宝（甲方、出租方）与被告于国东（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：“一、乙方承租坐落在涛雒镇人民政府对过的怡然居饭店东院及房屋，每年租金40000元，大写肆万元正。二、租赁时间自2015年6月16日至2018年6月16日（阳历），租赁费于合同签订之日起一次付清，一年一次……”2018年6月16日，双方签订“补偿协议”，该协议约定：“甲乙双方于2015年6月16日签订房屋租赁合同，期限三年，现已到期，2017年6月28日起，由于郑涛砍断电缆，停水停电73天（承租人说90天），给承租人于国东造成了经济损失。双方达成如下协议：一、自2018年6月16日起顺延原房屋租赁合同期限三个月，不收房租。以作为甲方对乙方停电期间的经济补偿。二、本协议于2018年9月16日到期，到期后如需租赁，另行签订合同。”上述协议到期后原被告未能另行签订租赁协议。 （2018）鲁1102民初8264号案件还查明，1993年8月8日，原告高仕宝（乙方）与案外人郑涛（甲方）就双方投资、建设、经营怡然居饭店事宜达成协议，协议约定“乙方负责筹款、投资，甲方在乙方的协助下负责建设经营；建设资金自1993年6月20日起计算利息，利息按年15％计算，于每年6月10日结算清楚；乙方协助甲方精心经营，乙方争取在三年之内将投资全部收回，否则将视为经营不善，乙方有权调整经营结构及经营方式；投资收回后，将资产折股，甲方占全部资产的40％产权，乙方占全部资产的60％产权（其中丁相元占20％产权，高仕宝占40％产权）；投资收回以后的经营，具体经营由甲方负责，乙方有权监督并根据股份起决定作用，年终利润分配按股份分红……” 2010年4月9日，高仕宝向本院起诉郑涛，请求确认双方签订的协议有效，并确认怡然居饭店房屋所有权归两人共同所有。本院于2010年12月17日作出（2010）东民一初字第1405号民事判决书，判决：一、高仕宝、郑涛一九九三年八月八日签订的投资、建设、经营“怡然居”酒店的协议有效；二、登记在郑涛（怡然居酒店）名下的“怡然居”酒店的房屋（房产证号为：日房权证东港字第Ｓ05-××1）为高仕宝、郑涛两人共有。后郑涛不服该判决提起上诉，日照市中级人民法院于2011年7月14日作出（2011）日民一终字第524号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 （2018）鲁1102民初8264号案件认为：原被告双方自愿签订租赁合同，且合同条款不违反法律规定，原被告之间的租赁合同关系成立，本院对该合同的效力予以确认。原被告之间的租赁合同及补偿协议期限均已届满，被告未继续租赁房屋而收到原告腾出房屋的通知后仍占有、使用房屋至今，没有法律依据，应当向原告腾退租赁物，并赔偿原告合同到期后实际使用期间的租赁费损失，故对原告要求被告停止侵害、立即从租赁原告的房屋搬出的诉讼请求，本院予以支持；对原告要求被告赔偿损失、按每年租金4万元要求3个月的租金10000元的诉讼请求，未超出法律规定，本院予以支持。被告辩称其将五间房屋转租、租金17500元被郑涛拿走，但未能提供相应证据证明，被告对此应另行向转承租人主张权利。判决：一、被告于国东停止侵害，于本判决生效之日起十日内从租赁原告高仕宝的位于日照市东港区人民政府对过的怡然居饭店东院及房屋中搬出；二、被告于国东于本判决生效之日起十日内赔偿原告高仕宝租金损失10000元。 之后，原告高仕宝申请执行上述判决，（2019）鲁1102执2324号执行裁定书认为：在执行过程中，依法向被执行人送达了相关法律文书，传唤了被执行人，被执行人到庭称已按判决规定的时间从涉案房产中搬出，并偿还了申请执行人租金损失及诉讼费共计10050元；另，关于申请执行人主张的涉案房产仍由被执行人占有问题，被执行人认为现该涉案房产为案外人丁浩租赁使用，与被执行人无关。本院依法向案外人丁浩进行了调查约谈，其认为该房产现由其使用，被执行人于国东已搬出。本院认为，该涉案房产系案外人占有，本院已依法告知申请执行人另行起诉，本案已无继续执行的必要；本案执行费500元已由被执行人缴纳完毕。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十七条第（六）项之规定，裁定如下：终结日照市东港区人民法院（2019）鲁1102执2324号案件的执行。 至执行完毕止，原告主张被告拖欠租赁费期限自2018年9月16日至2019年4月26日，为222天。庭审中，被告对拖欠期限予以认可，但对租赁费计算标准提出异议，主张不应该将丁浩租赁的房屋每年17500元计算到被告处，原告计算的标准是按照每年4万元，应当按照扣除17500元后计算。 另查明，2018年6月18日，郑涛与丁浩签订了《房屋租赁合同》，将涉案房屋中的5间房屋租赁给丁浩，每间每年租赁费3500元，年租金为17500元，租赁期限自2018年6月18日至2021年6月17日。 本院认为，原告高仕宝与被告于国东签订了《房屋租赁合同》，双方之间建立了房屋租赁合同关系，该合同已于2018年9月16日因履行完毕而使双方的合同权利义务终止。故之后原被告已不存在合同关系，也就不再继续适用合同的相对性。对于租赁费，根据（2010）东民一初字第1405号和（2011）日民一终字第524号民事判决书，高仕宝与案外人郑涛系合伙关系，涉案租赁物系高仕宝与郑涛共有，二人均是权利人。二人行为产生的债权债务对内可在合伙清算中处理，但对外作为一个合伙主体，一个合伙人的法律行为应及于其他合伙人，不能重复向案外人主张权利。如果按照原告主张的按照年租金4万元计算，则排除了案外人郑涛作为共有人对涉案房产的权利，亦不符合法律规定。 原告提交的证据四（2019）鲁1102执2324号执行裁定书中确认：“该涉案房产系案外人（丁浩）占有，本院已依法告知申请执行人另行起诉，本案已无继续执行的必要”，结合被告提交的证据一郑涛与丁浩于2018年6月18日签订的《房屋租赁合同》，应确认：涉案房屋中的5间房屋系被告于国栋从丁浩处租赁，而丁浩又是从原告高仕宝的合伙人郑涛处租赁而来。在高仕宝与于国东2015年6月16日的《房屋租赁合同》到期后，丁浩与郑涛就涉案中的5间房屋再次签订了租赁合同关系，丁浩与郑涛之间存在合同的相对性。郑涛作为原告高仕宝的合伙人也具有处分权。被告于国东在与原告高仕宝的租赁合同到期后，因已不存在合同相对性，不能再依据原合同为依据。本案的特殊性在于涉案房屋系两个合伙人共有，二人都有权利。故以年4万元租赁费为标准计算的损失应扣除因被告从丁浩（出租人郑涛）处转租的年租金17500元。而（2018）鲁1102民初8264号民事判决书中，已经判决支付部分租赁损失1万元，亦应予以扣除。以此计算，原告的租金损失为：（4万元-17500元）÷365天×222天（2018年9月16日至2019年4月26日）-1万元=3685元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告于国东于本判决生效之日起五日内支付原告高仕宝房屋租赁费3685元； 二、驳回原告高仕宝本案的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费158元，减半收取79元，原告高仕宝负担54元，被告于国东负担25元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审判员  王邱信 二〇二〇年十一月十六日 法官助理王捷 书记员金欣 附： 法院账号告知书 （2020）鲁1102民初8118号 被告： 如你方履行裁判文书结果，请将款项汇入本案的法院银行账号，并于汇款当日告知办案法官。本院案款采取一案一号管理，请勿将案款汇入本院其他银行账号，如将案款汇入本页账号之外的其他账号或汇款后未告知办案法官，将由你方承担不利后果，特此告知！ 本案案号：（2020）鲁1102民初8118号 本案银行账号：31×××65 开户行：中信银行股份有限公司日照分行 账户名：日照市东港区人民法院 注： 涛雒法庭联系电话：0633-865**** 日照市东港区人民法院 二〇二〇年十一月十六日