河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14920号上诉人（原审被告、反诉原告）：河南金海洋房地产集团有限公司，住所地新密市西大街办事处青屏大街西段北侧香蜜花都**楼**。法定代表人：郭华伟，系该公司总经理。委托诉讼代理人：胡颖丽，河南长胜源律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡天宏，河南长胜源律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：杨黎明，男，1985年11月3日出生，汉族，住河南省新郑市。委托诉讼代理人：崔绿，河南博风律师事务所律师。委托诉讼代理人：高银府，河南博风律师事务所律师。上诉人河南金海洋房地产集团有限公司因与被上诉人杨黎明房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初5605号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人河南金海洋房地产集团有限公司的委托诉讼代理人胡颖丽，被上诉人杨黎明的委托诉讼代理人崔绿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河南金海洋房地产集团有限公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审，或者依法改判上诉人应向被上诉人支付违约金9288元，被上诉人应向上诉人支付违约金33431.2元；2.一、二审诉讼费用及反诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实错误，严重有违公平正义。本案合同约定上诉人应在交房后360日内办理权属登记备案，关于交房日期，被上诉人主张应为合同签订日，即2016年5月20日，但被上诉人并未提供任何证据证明案涉房屋实际交房日为2016年5月20日。相反，合同附件四补充协议第四条约定：买受人采取按揭付款方式支付房款的，在贷款未获批准前(买受人所申请的贷款金额未转到开发企业账户)买受人所购房屋不能交付使用。被上诉人在补充协议下方签字并按指印，更是对此条款的确认。本案被上诉人贷款到账日期为2017年12月26日，故本案交房时间应为2017年12月26日，而不是原审认定的2016年5月20日。本案合同第六条第三款约定被上诉人贷款部分的付款时间应为2016年7月20日前，被上诉人逾期付款长达524天。依据合同补充协议约定及房地产行业惯例、生活常理，即使购买的是现房，购房者未将房款支付完毕时，开发商是不可能将房屋交付其使用，原审认定合同签订日为房屋交付日并无任何证据支持，且有违常理，更是与合同约定不符、与事实不符。原审判决无视被上诉人逾期付款524天的事实，认定自合同签订日即2016年5月20日开始计算360天的办理权属登记备案的期限，自2017年5月16日起计算迟延办证的违约金，可被上诉人直至2017年12月26日才将购房款支付完毕，原判决要求上诉人在被上诉人购房款都尚未支付完毕的情况下，即为其办理权属登记，并开始计算违约金，对上诉人实属不公，更有违公平正义。二、原审判决与新密市人民法院先前对同小区23户业主相同案例所做判决不同，违反了同案同判的司法精神。三、原审判决驳回上诉人的反诉请求于法无据、与事实不符，且违反了《中华人民共和国合同法》相关规定。《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。依据此条规定、相关法理及司法惯例，合同违约责任的承担采取的是无过错责任原则，这也正是合同意思自治原则及契约精神的体现，相信任何合同的违约方均不是故意违约，但并没有违约方能依据没有过错这个理由就可以不用承担违约责任。而原审判决以贷款办理过程中无过错为由，判决被上诉人无需承担违约责任与事实不符，更违反法律规定。被上诉人并无不可抗力等法定免责事由，也无约定免责事由，因其无过错，就可以免除违约责任，合同意思自治原则从何体现？契约精神又从何体现？原审作出既不符合法律规定又不考虑社会效果的判决严重违反了司法正义。本案上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第六条第三款约定被上诉人应于2016年7月20日前，以商业贷款方式向上诉人支付319000元，合同签订后，直至2017年12月26日，被上诉人才将上述319000元转至上诉人账户，被上诉人逾期付款共计524天，期间被上诉人享受着房价上涨，而上诉人承担着资金占用的损失，此行为严重损害了上诉人的合法权益，依据合同第七条之规定，被上诉人应按日向上诉人支付逾期应付款万分之2的违约金，共计33431.2元。被上诉人在庭审中出示的与“于邵佳”聊天记录及其当庭陈述均证实，因其在外地耽误了办理贷款时间，并非是原审判决中所述的无过错，且“于邵佳”并非上诉人公司员工，而是销售公司的销售，也不能核实此聊天记录真实性、完整性，且其出示的聊天记录并不能证明迟延支付购房款系上诉人过错，即使聊天记录真实，也是被上诉人与“于邵佳”之间的纠纷。被上诉人的抗辩不能得到支持。上诉人在原审中提出的反诉请求与事实相符，符合法律规定，应当得到支持。四、原审判决中诉讼费的负担部分判决有误，杨黎明诉讼标的为126797元，诉讼费为2836元，减半为1418元。但原审判决支持了59138.04元，此部分诉讼费减半后为639.23元，才应当是由上诉人承担的部分，原审判决让上诉人承担全部诉讼费用有违公平正义。综上，原审法院所做判决违反法律规定，无视《合同法》相关规定，置合同意思自治原则及契约精神于不顾。违背同案同判的裁判原则，与公平正义的司法精神相悖。请求依法改判或发回重审。杨黎明辩称：一审法院判决结果正确，应当予以维持。上诉人的上诉请求不能成立，依法应驳回上诉，维持原判。一、上诉人向被上诉人交付房屋的时间在2016年5月20日，一审判决认定该事实正确。被上诉人与上诉人签订《商品房买卖合同》时，该栋楼其他商铺已经出售、交付业主使用。涉案房屋也是在上诉人与被上诉人签订合同即2016年5月20日交付使用。上诉人作为房地产开发商，向业主交付房屋是其主要合同义务，关于涉案房屋的具体交付时间，应当由上诉人承担举证责任。上诉人不能提供房屋交接单等证据的情况下，应当承担举证不利的责任。也正是在上诉人不能举证证明涉案房屋的实际交付时间情况下，一审法院结合本案事实及该院上诉人其他案件情况认定房屋交付时间为2016年5月20日，故一审法院认定涉案房屋交付时间为2016年5月20日合理合法，没有任何错误。二、上诉人以“企业经营困难”、“维稳”等因素认为原判决违约金金额过高无法律依据，此外，一审法院已参考该院类案裁判思路，对本案作出合法判决，上诉人要求一审法院完全照搬其他案件进行裁判有违法律规定。正是因上诉人严重违约，逾期办理房屋登记，才导致了业主大规模起诉维权事件，应当承担违约责任，不能以所谓的“疫情影响企业经营困难等理由”逃避承担责任。上诉人所述的其他案件判决并非指导性案例，上诉人要求一审法院完全照搬其他案件进行裁判，有违《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第九条规定。三、上诉人的反诉请求无事实与法律依据，一审当中在法庭主持下双方已经进行了举证、质证、法庭辩论，一审法院驳回上诉人的反诉请求符合法律规定。上诉人的反诉请求被一审法院驳回，符合法律规定。一审当中，上诉人并未提供任何证据能够证明其曾经向被上诉人催要过贷款。从常理推断，如果真的是被上诉人的原因造成不能按时办理房屋贷款，上诉人会放任不管吗？此外，上诉人否认于邵佳聊天记录的真实性，否认于邵佳是该公司员工，这一点也是站不住脚的。于邵佳是上诉人指定的与被上诉人协调贷款事务等事项的负责人，代表的是上诉人。上诉人现在称于邵佳是销售公司的销售，与该公司无关。试问除了于邵佳，上诉人安排过哪位员工负责与被上诉人沟通办理贷款事务？综上，一审判决结果正确，应当依法予以维持。上诉人的上诉请求没有事实与法律依据，应当依法予以驳回。杨黎明向一审法院起诉请求：1.判令被告协助原告办理位于河南省××城区××南侧、金凤路东侧、人和路西侧、××路北侧××号房屋的权属证书；2.判令被告向原告支付因被告原因导致原告无法取得房屋权属证书的违约损失暂计126797元(违约损失按照已付房款总额654797元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算自2017年5月16日起至取得房屋权属证书之日止，暂计算至起诉之日)；3.诉讼费用由被告承担。河南金海洋房地产集团有限公司提起反诉，请求：1.判令杨黎明支付逾期付款违约金33431.2元；2.反诉费用由杨黎明承担。一审法院认定事实：2016年5月20日本诉原、被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于河南省××城区××南侧、金凤路东侧、人和路西侧、××路北侧××号房屋，总房款为654797元。合同第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后360日内持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，因出卖人原因造成该商品房不能在规定时间内取得房地产权属证书的，由出卖人承担责任。合同签订时被告向原告交付了涉案房屋，但至今未取得权属证书。另查明，反诉原告与反诉被告多次以多种形式就按揭贷款事项协商，反诉被告在贷款成功后已向反诉原告支付完毕。一审法院认为，关于本诉，在原被告双方均未提供证据证实真实交房时间的情形下，推定以合同签订时间2016年5月20日为交房时间较为合理。被告应按约定在其后的360日内即2017年5月15日前为原告提供相应资料并协助办理房屋权属证书，但明显逾期，应当承担违约责任。在确定违约责任时，除考虑双方约定外，还应考虑违约一方的过错程度及对相对人造成的损失等具体和现实因素，如违约行为是否影响到房屋的使用，如违约一方是否因违约行为而获取利益或对相对人造成实际损失等，根据该院最近对同类案件衡量的违约金标准，本案中酌定以中国人民银行基准贷款利率4.75%为计算标准，关于被告履行完毕合同义务的时间，同样参考该院最近在同类案件中对被告履约时间的认定标准，本案中以房屋交易和产权确认单中显示的2019年4月9日为准。综上，被告应当支付的违约金经计算（654797X4.75%÷365X694）后为59138.04元。关于反诉部分，反诉原被告双方在交付购房款项和办理贷款过程中均无故意相互拖延或其他故意互相不予配合的行为，贷款的完成在客观上需要一定的流程和时间，何时办理完毕也并非双方所能全部影响，双方对贷款的审批及后续支付均无过错，故不宜由反诉被告为此承担违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效后三十日内向杨黎明支付违约金59138.04元；二、驳回杨黎明的其他诉讼请求；三、驳回河南金海洋房地产集团有限公司的诉讼请求。本诉受理费2836元减半收取1418元，反诉受理费318元，由河南金海洋房地产集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，河南金海洋房地产集团有限公司与杨黎明签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约全面履行自己的义务。《商品房买卖合同》附件四补充协议第四条约定：买受人采用按揭付款方式支付房款的，在贷款未获批准前(买受人所申请的贷款金额未转到开发企业账户)买受人所购房屋不能交付使用。本案中，杨黎明贷款到账日期为2017年12月26日，上诉人依据补充协议的相关约定主张本案交房时间应为2017年12月26日并无不当。杨黎明主张签约即交房，未提交充分证据予以证明。按2017年12月26日为交房日期计算，上诉人应按约定在其后的360日内即2018年12月21日前，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。一审法院确认的上诉人履约时间为2019年4月9日。综上，上诉人应向杨黎明支付的违约金应为9288元（654797×4.75%÷365×109=9288）。关于上诉人主张的逾期付款违约金，因上诉人并无充分证据证明系因杨黎明个人原因导致贷款办理延迟，一审法院对上诉人反诉主张的逾期交款违约金不予支持并无不当。综上所述，河南金海洋房地产集团有限公司的部分上诉理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初5605号民事判决的第三项即“驳回河南金海洋房地产集团有限公司的诉讼请求。”；二、变更河南省新密市人民法院（2020）豫0183民初5605号民事判决的第一项为：河南金海洋房地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内向杨黎明支付违约金9288元；三、驳回杨黎明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2836元减半收取1418元，反诉案件受理费318元，由河南金海洋房地产集团有限公司负担368元，由杨黎明负担1368元。二审案件受理费2836元，由河南金海洋房地产集团有限公司负担1418元，由杨黎明负担1418元。本判决为终审判决。审判员  李传炜二〇二〇年十一月三十日书记员  李志琳