襄阳市樊城区人民法院执 行 裁 定 书（2020）鄂0606执异223号案外人：石傲，男，汉族，住襄阳市襄州区张湾镇。案外人：王晓璐，女，汉族，住杭州市余杭区乔司街道。委托代理人：王爱民，男，汉族，住襄阳市樊城区王寨街道春园西路**襄阳农工医院。系王晓璐之父。申请执行人：汉口银行股份有限公司襄阳分行。住所：襄阳市春园路**负责人：黄治峰，该行行长。被执行人：襄阳市增辉商贸有限公司。住所：襄阳市高新区七里河路法定代表人：衡要武，该公司总经理。被执行人：武汉海润房地产开发有限公司襄阳分公司。住所：襄阳市高新区长虹北路负责人：张蹦蹦，该公司总经理。被执行人：湖北朗曼房地产开发有限公司。住所：襄阳市高新区春园路**法定代表人：张宇，该公司董事长。被执行人：何静，女，汉族，住，住襄阳市樊城区/div>被执行人：衡要武，女，汉族，住，住襄阳市樊城区衡庄/div>被执行人：张宇，男，汉族，住，住深圳市福田区/div>被执行人：陈宁，女，汉族，住，住深圳市福田区/div>本院在执行申请执行人汉口银行股份有限公司襄阳分行（以下简称汉口银行襄阳分行）与被执行人襄阳市增辉商贸有限公司（以下简称增辉商贸公司）、武汉海润房地产开发有限公司襄阳分公司（以下简称海润房地产公司襄阳分公司）、湖北朗曼房地产开发有限公司（以下简称朗曼房地产公司）、何静、衡要武、张宇、陈宁金融借款合同纠纷一案中，案外人石傲、王晓璐对襄阳市高新区长虹北路56号海润名都1幢2层EA-2号房屋权属提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人石傲、王晓璐称：请求撤销（2019）鄂0606执恢公464号之二，裁定中止对位于襄阳市高新区长虹北路56号海润名都1幢2层EA-2号房产（证号：襄阳市房权证樊城区字第**；土地使用权证号：（2011）第320706007-2-759号）的执行。事实与理由：2011年7月5日，案外人与海润房地产公司签订一份商品房买卖协议，合同约定：海润房地产公司开发的涉案房屋出让给案外人，双方约定房屋价款3611273元。约定付款方式为：2011年7月6日支付1811273元首付款，余款180万元办理银行按揭。合同签订后，案外人按约定于2011年7月6日将首付款支付给海润房地产公司襄阳分公司，后案外人多次催促海润房地产公司办理交房手续。海润房地产公司于2018年6月15日与案外人签订一份协议同时办理了房屋的交接手续。综上，案外人对房屋享有足以排除强制执行的权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用中华人民民共和国民事诉讼法的解释》第四百六十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条的规定，特提出执行异议。汉口银行襄阳分行辩称，1、案外人提出异议已经超出法律规定的时间，应依法驳回。本案执行中，法院已经于2019年12月25日作出（2019）鄂0606执109号之二执行裁定书，裁定将涉案房屋交付汉口银行襄阳分行抵偿债务，涉案房屋所有权及其他权利已经转移至汉口银行襄阳分行。且本案已终结本次执行程序。根据《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款规定，不论是执行标的还是执行程序，均已终结，案外人该异议已经超出期限。2、案外人异议请求无事实和法律依据。案外人提交的合同相对人为武汉海润房地产开发有限公司（以下简称海润房地产公司），而涉案房屋在2010年1月14日登记在海润房地产公司襄阳分公司名下。海润房地产公司属于无权处分，而海润房地产公司襄阳分公司一直未办理房屋过户手续，且将房产抵押给汉口银行襄阳分行，从其行为看是否认了该商品房买卖合同的效力。且在该买卖合同签订时，王晓璐未满17岁，不具有完全民事行为能力，未见其法定代理人对该合同效力进行追认，故该合同不能成立，不具备法律效力。案外人未合法有效占有涉案房产。案外人自身存在严重过错，其购买房产时该房屋已经办理了产权登记，但其未积极要求办理过户及交付房屋。3、案外人提交的证据与交易习惯严重不符，该证据可能系伪造。商品房买卖合同签订时，两案外人不存在人身关系。即使是双方父母出资，一般是购买用于居住的住宅，而非商铺。而海润房地产公司在开发该项目时在民间广泛融资，不能排除案外人提交的交付房款的凭证是海润房地产公司借款的事实。出卖人在签订买卖合同后一般应当协助购房人积极办理房屋按揭贷款，而多年来案外人均未办理按揭贷款，涉案房屋房款还有一半未支付，而海润房地产公司也未要求其办理按揭贷款，明显不合常理。本院审查查明，汉口银行襄阳分行诉增辉商贸公司、海润房地产公司襄阳分公司、朗曼房地产公司、何静、衡要武、张宇、陈宁金融借款合同纠纷一案，本院于2017年11月20日作出（2017）鄂0606民初3507号民事判决书，判决：一、被告襄阳市增辉商贸有限公司在本判决发生法律效力后十日内偿还原告汉口银行股份有限公司襄阳分行本金6900681.81元，截至2017年3月27日的罚息2349727.61元，合计9250589.42元；及从2017年3月28日起至清偿完结之日止的罚息（以本金6900861.81元为基数，按日利率0.5‰计算）；二、对于被告襄阳市增辉商贸有限公司所负原告汉口银行股份有限公司襄阳分行在本判决第一项所确定的债务，原告汉口银行股份有限公司襄阳分行在770万元限额内对被告武汉海润房地产开发有限公司襄阳分公司提供抵押的位于襄阳市长虹北路56号（海润名都）1幢2层EA-2号房地产（襄阳国用【2011】第320706007-2-759号，襄阳市房权证樊城区字第0**18716号）折价或者拍卖、变卖后所得价款优先受偿。在上述抵押权实现后，被告武汉海润房地产有限公司襄阳分公司有权向被告襄阳市增辉商贸有限公司追偿；三、被告湖北朗曼房地产开发有限公司、何静、衡要武、张宇、陈宁对本判决主文第一项所确认的债务均在770万元的范围内承担连带清偿责任。湖北朗曼房地产开发有限公司、何静、衡要武、张宇、陈宁在承担上述保证责任后，有权向被告襄阳市增辉商贸有限公司追偿；四、驳回原告汉口银行股份有限公司襄阳分行的其他诉讼请求。上述判决生效后，被执行人未按生效判决履行支付义务。汉口银行襄阳分行向本院申请强制执行。本院于2019年1月立案并作出（2019）鄂0606执109号执行通知书，责令被执行人履行义务。本院于2019年3月18日作出（2019）鄂0606执109号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。后本院委托评估公司对涉案房屋进行了估价，江苏天圣房地产土地资产评估测绘有限公司作出苏天（襄阳）法鉴估字（2019）第039号房地产司法鉴定估价报告，对涉案房屋的评估价值为1083.41万元。本院于2019年8月15日作出（2019）鄂0606执109号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人武汉海润房地产公司襄阳分公司名下的涉案房屋。后该房屋经过一拍、二拍均流拍。后汉口银行襄阳分行向本院申请以涉案房屋最后一次流拍价格7800552元抵偿本院作出的（2017）鄂0606民初3507号民事判决书确定的部分债务，本院经审查认为，汉口银行襄阳分行的该申请符合法律规定，于2019年12月25日作出（2019）鄂0606执109号之二执行裁定书，裁定：一、被执行人海润房地产公司襄阳分公司名下位于襄阳市高新区长虹北路56号（海润名都）1幢2层EA-2号房屋[房产证号：襄阳市房权证：襄阳市房权证樊城区字第**号：（2011）第320706007-2-759号]作价7800552元交付申请执行人汉口银行襄阳分行以抵偿本院作出的（2016）鄂0606民初3507号确定的部分债务。上述房产的房屋所有权及相应的其他权利自本裁定送达申请执行人汉口银行襄阳分行时起转移；二、申请执行人汉口银行襄阳分行可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户登记手续。同日，作出（2019）鄂0606执协109号之二协助执行通知书，请襄阳市不动产登记局协助执行：一、将被执行人海润房地产公司襄阳分公司所有的位于襄阳市高新区长虹北路56号（海润名都）1幢2层EA-2号房屋[房产证号：襄阳市房权证樊城区字第00：襄阳市房权证樊城区字第**）第320706007-2-759号]过户至申请执行人汉口银行襄阳分行名下；二、原房产证、土地使用权证予以注销，该房产上的查封、抵押效力因执行拍卖而消灭；三、交易过程中产生的税费依照税法等相关的法律和政策的规定办理。2019年12月27日，本院向汉口银行襄阳分行送达了（2019）鄂0606执109号之二执行裁定书。2020年1月14日，本院向襄阳市不动产登记局送达了（2019）鄂0606执109号之二执行裁定书和（2019）鄂0606执协109号之二协助执行通知书。后因涉案房产汉口银行接受抵偿，但该案仍未执行完毕，经查明，未发现被执行人有其他财产可供执行，申请执行人汉口银行襄阳分行也暂无法提供被执行人的财产线索，并同意对该案终结本次执行程序。本院于2020年1月10日作出终结本次执行程序的执行裁定书。另查明，涉案房屋于2010年1月办理了所有权证，登记的所有权人为武汉海润房地产开发有限公司襄樊分公司。2014年11月11日，涉案房产被办理了抵押登记，登记的房屋他项权利人为汉口银行襄阳分行。2020年10月30日，汉口银行襄阳分行申请将涉案房屋办理了不动产权证书，登记的权利人为汉口银行襄阳分行，不动产权证号为鄂（2020）襄阳市不动产权第0062000号。还查明，石傲、王晓璐为证明其主张，向本院提交了商品房买卖合同、收据、转款凭证复印件，买卖合同载明：2011年7月5日，海润房地产公司作为出卖人，王晓璐、石傲作为买受人，双方约定王晓璐、石傲购买涉案房屋，房屋价款3611273元。2011年7月6日首付房款1811273元，余款1800000元办理银行按揭。收据显示：2011年7月6日，石傲、王晓璐交EA-2商铺款905637元、800636元；2011年7月12日，石傲、王晓璐交EA-2商铺定金105000元。石傲、王晓璐还向本院提交了一份2018年6月15日其作为乙方与作为甲方的海润房地产公司襄阳分公司签订的协议及襄阳绿都物业服务有限公司海润名都项目部出具的证明，证明其实际占有涉案商铺。协议约定：乙方自2011年7月5日购房，2018年6月15日前由甲方负责管理，甲方没有将该商铺交付乙方使用。自2018年6月15日起，海润名都EA-2商铺的使用权交给乙方自理，甲方不再负责管理。证明载明石傲、王晓璐结清海润名都商铺EA-2在2018.6.1至2019.6.30期间的水电物业。石傲、王晓璐称涉案商铺余款180万元因开发商一直不配合办理贷款而一直未支付。本院认为，本案争议的焦点问题一：案外人现在提出权属异议是否已经超过异议期限。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款的规定：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出”。申请执行人认为案外人的异议已经超过期限，但本案中涉案执行标的的房屋由申请执行人受让，应当适用上述法律规定的在执行程序终结之前提出。该执行程序终结是指生效法律文书确定的债权实现后执行程序完全终结。本案目前虽然结案，但是以终结本次执行程序的方式结案，并非是执行程序完全终结。故申请执行人该项辩称理由不能成立，本院不予采信。案外人提出的执行异议并未超过异议期限。本案争议焦点问题二：案外人对涉本案房屋是否享有足以排除强制执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。通过本案查明的事实可知，案外人石傲、王晓璐并未支付完毕全部房屋价款。且涉案房屋2010年1月即办理了房屋所有权证，案外人称2011年购买，但从其签订合同到涉案房屋2014年11月办理抵押中间间隔近4年的时间，石傲、王晓璐未提供其要求海润房地产公司襄阳分公司办理过户的相关证据，不能证明是非因本人的原因未办理过户登记。其不满足上述法律规定的第（三）、（四）款情形。且涉案房屋之前设定有抵押，在抵押权未涤除前，不能产生物权变动的效力。综上，案外人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的权益。案外人提出的异议请求，依法不能予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款、第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回案外人石傲、王晓璐的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当按照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李建平审判员  石小玲审判员  乾向东二〇二〇年十一月十三日法官助理杨慧洁书记员郭萍