湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂06民终2517号上诉人（原审被告）：卓迟，男，1979年4月8日出生，汉族，自由职业者，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：韩歆，湖北高见律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：迟建修，男，1953年9月15日出生，汉族，退休工人，住襄阳市樊城区。被上诉人（原审原告）：迟建林，男，1957年2月13日出生，汉族，退休工人，住襄阳市樊城区。二被上诉人的共同委托诉讼代理人：曾勇、朱文军，湖北三顾律师事务所律师。上诉人卓迟因与被上诉人迟建修、迟建林确认合同无效纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2019）鄂0606民初1327号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人卓迟及其委托诉讼代理人韩歆，被上诉人迟建修、迟建林及其委托诉讼代理人朱文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卓迟上诉请求：1.依法撤销（2019）鄂0606民初1327号民事判决之被告卓迟与姚桂芬2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》无效之判决；2.将本案发回重审或改判驳回二被上诉人的全部诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由二被上诉人承担。事实和理由：1.原审法院认定“本案，从查明的事实来看，案涉房屋购买于1994年，系姚桂芬、迟建林所在石油公司自管公有住房，因姚桂芬和儿子迟建林、孙子迟坤三代同堂和取得科级职级达8年以上而分得该套面积超标房屋，证据显示迟建林为该套房屋交纳了部分购房款及装修款，且迟建林一直占有、使用该房屋至今，迟建林应为案涉房屋的共同共有人。”错误，无事实与法律依据，与实际情况不符；2.原审法院认定“案涉房屋过户给卓迟之前虽然登记在姚桂芬一人名下，但该物权登记仅具有公示公信效力，房屋的其他权利人仍可主张权利。”是错误的。该房产登记为姚桂芬及变更后的登记中，权利人是明确的，无其他人主张权利的依据；3.原审法院适用《物权法》的九十七条规定审理本案属适用法律错误。迟建修、迟建林辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。迟建修、迟建林向一审法院起诉请求：1、依法确认2013年7月8日被告卓迟与姚桂芬签订的《房屋买卖合同》无效；2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一、2001年9月14日，位于襄樊市××区××路（石油公司）1幢1单元5层109号的房屋办理了《房屋所有权证》，证号为襄樊市房权证樊城区字第**，房屋所有权人登记为姚桂芬。二、2005年7月15日，姚桂芬出具《证明》一份，载明：樊城区长虹路1幢，房房产证樊城区字第**，号楼109号5层112.3平方米的房改房，购买总价为23432.25元，迟建林、马建华夫妻出资17000元，另房屋装修费2500元也由迟建林出资。该证明姚桂芬予以了签名并捺印。三、2006年7月6日，姚桂芬在湖北省正天公证处办理《遗嘱》一份，案涉内容为：我参加了所在单位的住房改制，购买了位于襄樊市××区××路××单元××室房屋一套，我年事已高，自愿立此遗嘱，上述房屋属我所有，在我去世后，由我的女儿迟建华继承。该《遗嘱》姚桂芬予以了签名并捺印，襄樊市正天公证处予以了公证。2013年5月29日，姚桂芬又在湖北省××市襄阳公证处办理《委托书》一份，案涉内容为：姚桂芬一人参加单位房改购买了住宅房屋一套，座落于襄樊市××区××路××单元××室，我决定将上述房屋转让给外孙卓迟，因我行动不便，现委托刘海滨作为我的合法代理人。该《委托书》姚桂芬予以了签名并捺印，襄阳市襄阳公证处予以了公证。2013年7月8日，姚桂芬与卓迟签订《房屋买卖合同》一份，案涉内容为：姚桂芬将坐落于襄樊市××区××路××单元××室房屋以26万元出卖给卓迟，卓迟于2013年6月14日一次性付清购房款，付款方式为现金。该合同刘海滨代姚桂芬予以了签名并捺印，卓迟也予以了签名并捺印。2013年7月11日，该房屋过户至卓迟名下，办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为卓迟，建筑面积112.3平方米，套内建筑面积102.24平方米。2013年8月22日，该房屋办理了《国有土地使用证》，土地使用权人为卓迟。四、2001年，襄樊市住房制度改革委员会办公室、襄樊市物价局等单位共同印发《襄樊市市区单位自管公有住房出售办法》的通知（襄房改办字[2001]5号），该通知的案涉内容为：科及科以下干部75平方米、县处级100平方米、厅级130平方米（未含任职年限达到科级8年、县处级12年和三代同堂分别增加的面积）作为面积控制标准。2001年3月5日，《襄樊市区首次出售的公有住房标准价过渡到成本价补款计算表》载明：姚桂芬，职级职称正科，本套房屋建筑面积为102.44平方米，职级控制面积为75平方米，附加条件面积为20平方米，超标面积为6.48平方米。该计算表石油公司、襄樊市房改办公室加盖了公章。2001年3月13日，石油公司出具《证明》一份，载明：姚桂芬属三代同堂，儿子迟建林、孙子迟坤。2001年3月29日，石油公司出具《证明》一份，载明：姚桂芬系我单位离休干部，取得科级职级已达8年以上。《襄樊市市区职工补足成本价住房申请表》显示，案涉房屋购房人为姚桂芬，购买时间为1994年，单位产权比例为40%、个人产权比例60%，三代同堂人为迟建林、马建华、迟坤。五、《襄樊市石油公司职工住房改革缴款一览表》显示，姚桂芬名下的案涉住房用迟建林的公积金补交了2000元的购房款。六、姚桂芬有子女三人，为长子迟建修、次子迟建林、女儿迟建华。迟建林、马建华系夫妻，迟坤系迟建林之子。卓迟系迟建华之子。七、1994年，迟建林调入石油公司工作。1996年开始，迟建林一家与姚桂芬在案涉房屋居住，2015年1月姚桂芬去世，迟建林一家在案涉房屋居住至今。一审法院认为，公民的合法权益受法律保护。本案，从查明的事实来看，案涉房屋购买于1994年，系姚桂芬、迟建林所在石油公司自管公有住房，因姚桂芬和儿子迟建林、孙子迟坤三代同堂和取得科级职级达8年以上而分得该套面积超标房屋，证据显示迟建林为该套房屋交纳了部分购房款及装修款，且迟建林一直占有、使用该房屋至今，迟建林应为案涉房屋的共同共有人。案涉房屋过户给卓迟之前虽然登记在姚桂芬一人名下，但该物权登记仅具有公示公信效力，房屋的其他权利人仍可主张权利。《中华人民共和国物权法》第九十七条规定“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”现姚桂芬在共同共有人迟建林未同意的情况下将共同共有的房屋处分，违反法律规定，损害了共有人迟建林的利益，故卓迟与姚桂芳2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》不产生法律效力。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，判决如下：被告卓迟与姚桂芬2013年7月8日签订的《房屋买卖合同》无效。案件受理费5200元，由被告卓迟负担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理查明，一审判决认定事实属实，本院予以确认。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，涉案房屋虽登记在姚桂芬一人名下，但根据《襄樊市区首次出售的公有住房标准价过渡到成本价补款计算表》、石油公司出具的《证明》、《襄樊市市区职工补足成本价住房申请表》、《襄樊市石油公司职工住房改革缴款一览表》等证据能够证实，该房屋系因姚桂芬和儿子迟建林、孙子迟坤三代同堂和取得科级职级达8年以上而分得的面积超标的石油公司公管自有住房，迟建林也支付了部分购房款及装修款，且自1996年至今一直在该房屋居住生活。因此，原审判决认定涉案房屋系姚桂芬、迟建林共同共有具有事实与法律依据。卓迟在明知涉案房屋系姚桂芬、迟建林共同共有的情况下，未征得迟建林的同意即与姚桂芬签订《房屋买卖合同》且在未支付对价的情况下，将房屋过户至其本人名下，损害了房屋共有人迟建林的合法权益。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）款之规定，该《房屋买卖合同》应当认定为无效。综上，卓迟主张迟建林不属于房屋共同共有人及《房屋买卖合同》有效的上诉理由均不能成立，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由卓迟负担。本判决为终审判决。审判长 魏 俊审判员 严庭东审判员 刘丹丹二〇二〇年十一月九日书记员 陈磊然