江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2189号 原告：南昌恒兴物业管理有限公司。 法定代表人：吴建中，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雯，江西明实律师事务所律师。 被告：郑丽华。 委托诉讼代理人：汪波。 被告：汪勤晴。 原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）诉被告郑丽华、汪勤晴物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴物业公司委托诉讼代理人黄曾祺，被告郑丽华委托诉讼代理人汪波到庭参加诉讼，被告汪勤晴经本院留置送达应诉文书及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 恒兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令郑丽华、汪勤晴支付拖欠的恒茂国际都会8栋1单元2901室，2017年7月1日至2020年6月30日的物业服务费11776.2元，水费255元，违约金3532.86元，共计15564.06元；2、本案全部诉讼费用由郑丽华、汪勤晴承担。事实与理由：依据2017年6月20日恒茂国际都会业主委员会与恒兴物业公司签订的《物业管理服务合同》约定，郑丽华、汪勤晴所购买的恒茂国际都会8栋1单元2901室，房屋总面积159.83平方米，2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上按每月每平方米1.98元计缴物业服务费，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上按每月每平方米2.18元计缴物业服务费。郑丽华、汪勤晴自入住恒茂国际都会小区后，享受了恒兴物业公司提供的物业服务，但未能按时履行缴纳物业服务费的义务，从2017年7月1日起拖欠物业服务费，至2020年6月30日共拖欠物业费11776.2元、水费255元，合计欠费12031.2元。若以合同约定按日计千分之三的标准计算违约金，则郑丽华、汪勤晴所承担数额巨大，恒兴物业公司充分考虑后酌情要求郑丽华、汪勤晴只承担违约金3532.86元。恒兴物业公司对郑丽华、汪勤晴所欠物业费进行了多次催讨，但郑丽华、汪勤晴置若罔闻。其拖欠物业管理费的行为已经影响到恒兴物业公司对整个小区的正常管理，严重影响了恒兴物业公司正常的服务工作。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 郑丽华辩称：恒兴物业公司的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。理由如下，1、前期物业服务合同合法有效，合同期满后，双方未续签书面合同，但仍事实上履行前期物业服务合同，直至第一届、第二届业委会任期届满，仍然继续履行该合同；2、物业公司为了单方面决定涨价，所以组织成立第三届业委会，并用第三届业委会公章与自己签订了涉案的物业合同，但该第三届业委会因组织程序违法，已由法院判决撤销备案，该业委会系无权处分人。其与物业公司签订的合同系效力待定合同，待全体业主追认，因小区至今未召开业主大会追认该合同的效力，待追认行为已超过合理期限，仍未被追认，实际上该合同应属无效合同；3、物业公司拿无效合同冒充有效合同要求不明情况的业主们缴纳物业费，并非业主真实意思表示，如业主知悉该合同无效，并不会实际履行涉案合同，物业公司该行为实属欺诈行为，应予撤销。 汪勤晴未到庭应诉，也未提交书面答辩状。 恒兴物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1.原告营业执照及法人身份证明、法人身份证复印件、被告身份信息，证明：原告与被告主体适格及身份信息； 证据2.南昌市不动产登记信息查询结果、交房手续一份、业主紧急联络表一份、业主资料登记表一份、承诺书一份、房屋买卖合同一份，证明：两被告为青山湖区北京东路308号恒茂国际都会8栋A单元2901室的业主； 证据3.物业管理服务合同一份，证明：原告与恒茂国际都会业主委员会约定，住宅2017年7月1日至2019年6月30日住宅**以上按每月每平方米1.98元计缴物业服务费，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上按每月每平方米2.18元计缴物业服务费； 证据4.欠费明细一份、最后一次交费收据一份，证明：被告自2017年7月1日起未缴纳物业费，欠缴物业费11776.2元、水费255元； 证据5.律师函一份、律师函快递单一份、快递物流信息一份，证明：原告一直在向被告催收物业费。 郑丽华在举证期限内提供了以下证据： 证据1.江西省高级人民法院（2019）赣民申165号民事裁定书、南昌铁路运输中级人民法院（2018）赣71行终125号行政判决书、《恒茂国际都会第3届业委会工作函》、《恒茂国际都会业委会（第2届）公告》。证明目的：2017年6月20日恒茂国际都会第3届业主委员会与原告签订的《物业管理服务合同》为效力待定合同，且至今未召开业主大会追认该合同的效力，待追认已超过合理期限，仍未被追认，实际上该合同应属无效合同； 证据2.2009年2月14日与原告签订的《前期物业服务协议》、缴费收据、缴费视频（光盘一张）。证明目的：《前期物业服务协议》合法有效，至今对双方仍具有约束力，被告一直在履行协议，但原告拒收被告所缴物业服务费； 证据3.水费收据。证明目的：被告水费缴至今年9月，水费已结清。因小区业主户数达1906户，数目过于庞大，被告无法收集“有关不明情况的业主们缴纳物业费，并非业主真实意思表示”的证据。 汪勤晴在举证期间内未向本庭提交证据，视为放弃举证与质证。 庭审中，郑丽华对于恒兴物业公司提供的证据1、2没有异议；对证据3有异议，这份合同是效力待定合同，省高院（2019）赣民申165号民事裁定书已认定《物业管理服务合同》为效力待定合同，而且物业公司持效力待定合同属欺诈行为；对证据4欠费明细没有看到过，有异议，不存在欠费的问题，被告一直在缴费，按前期物业服务协议缴费，但原告拒收。对最后一次交费收据看过，我证据中也有举证；对证据5有异议，从来没有收到过。 恒兴物业公司对于郑丽华提供的证据1的法院民事裁定书和行政判决书没有异议，对工作函三性均有异议，一方面没有提供原件，对业委会公告三性均有异议，一方面没有提供原件，真伪无法认定，做出这份公告的是第二届业主委员会，在做出公告的2018年6月26日其任期早已到期，无权宣布物业合同无效；对证据2的前期物业服务协议和缴费收据无异议，对缴费视频的证明目的有异议，被告对合同的错误理解仍然是违约行为，不能认为是原告拒收物业服务费；对于证据3无异议，我方承认水费交清。 本院经审核原、被告所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对双方当事人无异议的证据，三性均予以认定并采信。对于恒兴物业公司提供的证据3、4、5的三性予以认定。对于郑丽华提供的证据1、2的真实性、合法性予以认定，但证明目的应结合本案事实予以综合考虑。 本院根据上述采信的证据，结合庭审对本案事实认定如下： 2007年9月11日，郑丽华、汪勤晴与江西恒茂房地产开发有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买坐落于恒茂城市之光8#住宅楼1单元2901室的房产，建筑面积159.83平方米。该合同附件五中约定：前期物业管理由选聘的恒兴物业公司提供。2006年12月10日，江西恒茂地产开发有限公司与恒兴物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业名称为“恒茂·国际都会”，约定合同期限自2006年12月30日起至业主委员会成立后选聘的物业管理公司接管本物业止。合同约定物业管理公共性服务收费标准为1.6元每平方米。2017年6月28日，南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与恒兴物业公司签订《物业管理服务合同》，约定2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上物业服务费为1.98元/㎡/月，2019年7月1日至2020年6月30日止住宅四层以上物业服务费为2.18元/㎡/月。2009年2月14日郑丽华办理交房手续，并签署关于临时管理规约的《承诺书》。自2017年7月1日开始郑丽华、汪勤晴便未按约支付物业服务费，共计36个月（2017年7月1日起至2020年6月30日止）。原告催收未果，诉至法院。 另查明，（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级法院行政判决书，认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为。2019年5月6日，江西省高级人民法院作出（2019）赣民申165号民事裁定书，驳回案涉纠纷的再审申请。 本院认为，江西恒茂地产开发有限公司与恒兴物业公司签订《前期物业服务合同》合法有效，受法律保护。南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与恒兴物业公司签订了《物业管理服务合同》，虽然（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级法院行政判决书认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为，同时（2019）赣民申165号江西省高级人民法院民事裁定书驳回了关于案涉纠纷的再审申请，故第3届业主委员会备案被撤销不必然导致《物业管理服务合同》无效，不一定导致履行《物业管理服务合同》的行为无效，依照《物业管理条例》第34条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会在物业服务合同中加盖了公章，且恒兴物业已经实际履行了物业服务的义务，故该份物业服务合同是合法有效的。郑丽华、汪勤晴作为小区业主享受小区物业服务，应当交纳物业管理费，故恒兴物业公司要求郑丽华、汪勤晴支付物业费的诉请本院予以支持，郑丽华、汪勤晴应向恒兴物业公司支付自2017年7月1日起至2020年6月30日止的物业费本金为11776.2元。郑丽华、汪勤晴逾期交纳物业费，按照合同约定应支付违约金，恒兴物业公司主张按照所欠物业费本金的30%主张为违约金，综合本案案情，本院酌定违约金为所欠物业费本金的15%，故郑丽华、汪勤晴应支付的物业费违约金为1766元。恒兴物业公司当庭认可郑丽华、汪勤晴已交清水费并予以扣除，本院对此不持异议。 汪勤晴经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了相应的权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担，依法应予缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，缺席判决如下： 一、郑丽华、汪勤晴于本判决生效后10日内一次性向南昌恒兴物业管理有限公司支付2017年7月1日至2020年6月30日的物业费本金11776.2元及违约金1766元； 二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费95元，由郑丽华、汪勤晴负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 黄刚 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 李倩 书 记 员 张卉