新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院执 行 裁 定 书(2020)新2801执异115号 异议人（被执行人）：新疆展特房地产开发有限责任公司，住所地新疆巴州库尔勒市。申请执行人：中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行，住所地新疆巴州库尔勒市。被执行人：刘电聚，男，1967年12月28日出生,汉族，住新疆巴州。被执行人：肖凤兰，女，1963年6月2日出生,汉族。本院在执行中国建设银行股份有限公司巴音郭楞蒙古自治州分行（以下简称建行巴州分行）与新疆展特房地产开发有限责任公司（以下简称展特公司）、刘电聚、肖凤兰借款合同纠纷一案中，扣划展特公司银行账户存款3224411.4元。展特公司不服,向本院提出执行异议。本院于2018年11月28日作出（2018）新2801执异103号执行裁定书，裁定驳回展特公司异议请求。展特公司不服,向巴州中级人民法院申请复议。巴州中级人民法院于2019年2月28日作出（2019）新28执复8号执行裁定书,裁定撤销本院（2018）新2801执异103号执行裁定及其所维持的执行行为。建行巴州分行不服,向新疆自治区高级人民法院申请执行监督,新疆自治区高级人民法院作出（2019）新执监24号裁定,裁定撤销巴州中级人民法院（2019）新28执复8号执行裁定,发回巴州中级人民法院重新审查。巴州中级人民法院重新审查并作出（2019）新28执复49号执行裁定,裁定撤销本院（2018）新2801执异103号执行裁定及（2018）新2801执1897号执行裁定扣划存款的执行行为。建行巴州分行不服,再次向新疆自治区高级人民法院申请执行监督,新疆自治区高级人民法院作出（2020）新执监34号裁定,裁定撤销本院（2018）新2801执异103号执行裁定、巴州中级人民法院（2019）新28执复49号执行裁定,发回本院重新审查。本院依法组成合议庭审查,现已审查终结。展特公司异议称，一、本案系因刘电聚在建设银行巴州分行以按揭贷款的方式购买展特房产的房屋未能按期归还贷款产生的借款以及担保法律纠纷。在该起纠纷中债务人系刘电聚，为了保证该笔贷款的清偿，刘电聚以其购买的房屋作为抵押物，抵押给了建设银行巴州分行，展特房产仅为保证人，也就是说在该笔贷款上既存在债务人的物的抵押也存在保证人的保证。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条的规定，如果刘电聚未能按期清偿债务，则应当先执行担保的房屋，而不是冻结划扣挂靠在展特房产名下宸轩大厦项目的专项资金，且此资金是在中国农业银行开具的资金监管账户。二、该款系宸轩大厦项目部以展特房产名下向资金监管账户缴纳的该项目的专项资金，用于向该项目的民工支付工资所用，并非展特房产所有，与展特房产无关。望贵院解除该部分不属于新疆展特房地产开发有限责任公司款项的执行措施。建行巴州分行答辩称，本案,对于答辩人直接要求异议人承担保证责任,异议人应当作为连带责任保证人承担保证责任及库尔勒市法院查封、扣押、划拨申请人的财产并无不当,高院已作出认定,不应当再作为争议焦点,申请人以此提出的异议的观点及理由,亦不应当作为案件事实的审查范围。本案,库尔勒市法院扣划申请人账号的存款是否影响异议人建设施工进度的顺利进行,应当作为审查的主要内容。从答辩人提供的现场照片、《库尔勒市商品房预售资金用款意见》、《异议人商品房预售资金用款申请的意见》、《监管协议建设进度及资金使用计划》证据证明:异议人建设的宸轩大厦2015年9月5日开工、2016年主体完工,2017年6月23日取得了商品房预售许可证,并已进行了商品房销售,2017年12月竣工。库尔勒市法院扣划异议人账户资金是在2018年11月份,换句话说,法院扣划异议人账户资金是在异议人工程项目竣工后,依法实施的执行措施,已不存在对异议人工程建设的施工进度的影响,同时也不存违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定。此外,从答辩人在房管部门了解:异议人开发建设的宸轩大厦251套商品房已作网签销售了224套,销售率已达近90%,。至于异议人开发建设的项目,是否竣工验收、结算等事宜,均不影响答辩人要求异议人承担保证责任的权利及法院扣划异议人账户款额的执行措施。异议人提出的异议人现尚欠工程款及土地出让金问题,应属异议人与第三方的债务问题,应由异议人自行承担清偿责任,与本案答辩人申请执行及法院采取的扣划执行措施不是同一法律关系,而且不具有法律上的关联性。异议人提出的(2018)新2801执1897号案件的执行程序不合法,无事实依据。同时高院裁定中,已对库尔勒市法院所作出的查封、扣押、划拨异议人的财产作出了并无不当的认定,因此,异议人再次提出程序违法问题,不应当支持。综上所述,答辩人认为异议人执行异议的申请理由不能成立,请求依法驳回异议人的异议请求。本院查明,本案被执行人刘电聚、肖凤兰因购买异议人展特公司位于库尔勒市××道商铺，承诺用该商铺作抵押向申请执行人建行巴州分行借款本金309万元，借款期限96个月（2015年1月5日至2023年1月5日），展特公司作为担保人承担连带担保责任。2014年12月12日，刘电聚和肖凤兰作为借款人（抵押人）、展特公司作为保证人与建行巴州分行三方签订《个人住房（商业用房）借款合同》,同日库尔勒市公证处对该合同出具了具有强制执行效力的编号为（2014）新库经证字第8725号债权文书公证书。合同约定作为抵押物的房产于2014年12月17日在房产登记部门办理了预购商品房抵押权预告登记。三方签订上述借款合同的同日,还签订了一份《个人住房按揭贷款担保及回购协议》。后借款人刘电聚、肖凤兰未按约定归还本息。2018年2月28日，库尔勒市公证处出具了（2018）新库经证字第1204号执行证书，载明至2018年1月10日，借款人刘电聚、肖凤兰作为被执行人的执行标的本息共计人民币3190110.30元。建行巴州分行持上述公证书及执行证书于2018年8月28日向本院申请执行。执行中，本院于2018年11月12日扣划异议人展特公司在中国农业银行股份有限公司库尔勒石化大道塔河支行账号上的存款3224411.40元。另查明：本院所扣划的异议人展特公司在中国农业银行股份有限公司库尔勒石化大道塔河支行的账户是异议人展特公司为建设位于库尔勒市索克巴格路46号宸轩大厦于于2017年3月20与中国农业银行股份有限公司库尔勒市支行，新疆中厦建设工程项目管理有限公司签定了《库尔勒市商品房预售资金监管协议》，根据协议内容，在中国农业银行股份有限公司库尔勒石化大道塔河支行开设账号为×××的商品房预售资金监管账户，并在库尔勒市房地产管理局备案，备案编号为YS2017003号。库尔勒市房地产管理局于2019年2月2日出具证明，证明该账户为商品房预售资金监管专款专用账户，开户账号为×××。2020年11月17日经本院调查，该账户当日账户余额为435583.99元，可用余额为0元。再查明“宸轩花园（综合楼）”工程因拖欠国有土地使用权出让金，库尔勒市国土资源局（现名称为库尔勒市自然资源局）于2018年10月29日对展特公司提起诉讼，本院于2018年12月11日作出（2018）新2801民初4675号民事判决书，判决展特公司支付土地出让金747.6万元、利息16.855万元及违约金224.28万元。库尔勒市自然资源局于2019年4月24依据（2018）新2801民初4675号民事判决书向本院申请强制执行，执行案号为（2019）新2801执1584号，执行标的9984891.94元，执行到位标的0元，此案于2019年8月22日以终结本次执行程序方式结案。为查明“宸轩花园（综合楼）”工程是否竣工、结算验收等事实,本院依法向巴音郭楞蒙古自治州建设工程质量监督站和新疆城建（集团）股份有限公司调查上述事实。经查,巴音郭楞蒙古自治州建设工程质量监督站向本院发出《回复函》证明宸轩花园工程因多种原因导致工程未办理竣工验收,至今未办理竣工验收备案手续。“宸轩花园（综合楼）”的施工单位新疆城建（集团）股份有限公司向本院发出《回复函》证明“宸轩花园（综合楼）”工程已完工,目前工程验收正在持续进行中,尚未形成五方验收意见书,展特公司尚欠新疆城建（集团）股份有限公司工程款12362136.00元。本院认为，本案的争议焦点问题是在商品房未竣工交付或未全部支付工程款时，其他债权人申请自商品房预售监管账户中执行工程进度款的请求是否应当支持。商品房预售资金是开发商将正在建设中的商品房出售给购房者，购房者按照合同约定支付给开发商的购房款。根据《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办法[2013]117号）要求，各地制定本地区商品房预售资金的监管办法，确保商品房预售资金能够用于工程施工建设，以保障购房者的利益不受损害。《中华人民共和国城市房地产管理办法》第四十五条第三款规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。当不能证明商品房预售监管账户内资金除足以支付全部工程款外仍有结余时，执行法院对商品房预售监管账户内资金进行冻结会影响到工程进度款项的支付，同时也会损害购房者的合法权益。为了让施工企业正常得到工程款，保证建设工程施工正常进行，维护购房者的合法权益，执行过程中，一般不应该对商品房预售监管账户内资金进行冻结、划拨。本院在执行过程中，异议人展特公司开发建设的“宸轩花园（综合楼）”项目工程尚未验收、商品房预售监管账户内资金不足以支付全部工程款且尚欠国有土地使用权出让金的情况下对该公司在中国农业银行股份有限公司库尔勒石化大道塔河支行账号为×××的商品房预售款监管账户中的存款3224411.40元的扣划，显然不妥。而申请执行人建行巴州分行也提供不出证据证明该专户专用的工程已完工并结清该工程上支出的所有费用，也证明不了该账户上的专款挪作他用。综上，异议人展特公司的异议理由成立,应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第二项的规定，裁定如下：撤销本院（2018）新2801执1897号执行裁定书扣划异议人新疆展特房地产开发有限责任公司在中国农业银行股份有限公司库尔勒石化大道塔河支行账号上的存款3224411.40元的执行行为。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院申请复议。审  判  长   杨  新  宇审  判  员   玉素甫·米吉提审  判  员   傲 力 杰 图二 Ｏ 二 Ｏ 年 十 一 月 二 十 五 日书  记  员   陈  蕾  娟