四川省会东县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3426民初1672号 原告：四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司，统一社会信用代码915134265582148849，住所地：会东县城**经适房商铺。 主要负责人：何建国，该公司负责人。 委托诉讼代理人：赵磊，男，汉族。1993年08月22日出生，四川省西昌市人，住四川省西昌市西郊区，代理权限为一般代理。 被告：李宗先，男，汉族，1976年1月14日出生，四川省会东县人，大专文化，教师，住会东县。 委托诉讼代理人：张官燕（系被告之妻），女，汉族，1974年11月13日出生，四川省会东县人，个体工商户，高中文化，住会东县，代理权限为一般代理。 原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司与被告李宗先物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月30日立案后，依法适用简易程序于2020年11月18日公开开庭进行了审理，原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司负责人何建国及其委托诉讼代理人赵磊、被告李宗先及其委托诉讼代理人张官燕均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告支付原告2018年6月30日前的物业管理费和垃圾清运费，共计1979.82元；2、依法判决被告支付原告延迟交纳物管费的滞纳金540元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与会东县德馨家园小区第一届业主委员会签订《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》，原告接手该小区后尽心尽职地履行合同义务。可是，被告至今无故拖欠物业管理费和垃圾清运费，原告多次催要并公告催收无果后向人民法院提起诉讼，请求依法判决支持原告的诉讼请求。 被告李宗先及其委托诉讼代理人辩称，1、被告个人与西昌市广平物业签订的《会东县经济适用房物业管理服务协议》约定2013年8月服务终止，该公司与被告没有续签合同，业主委员会也并未通知该公司将继续对案涉小区进行物管服务，2013年8月后原告提供的服务，被告不予认可；2、原告管理期间存在公共区域私搭乱建、清洁差、车辆秩序混乱、消防安全、发生盗窃等物业服务管理不到位的问题，违规收取电梯费；3、一楼业主赵国勇将其厨房管道堵死，导致污水经常从被告厨房地漏渗出，被告每次因此事找到物业，物业总是推诿责任。4、请求驳回原告的诉讼请求并赔偿被告因原告管理不到位出现渗水造成餐桌桌腿破裂的损失2000元。 本院认为，一、西昌市广平物业管理有限责任公司于2013年5月7日变更为四川省广频物业管理有限责任公司，四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司与被告所居住小区会东县××届业主委员会于2013年6月20日签订《会东县经济适用房德馨家园小区物业管理服务委托合同》，原告主张被告未交纳物业管理费、垃圾清运费的期间为2017年1月至2018年6月。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，本案中《物业管理服务委托合同》系原告与被告所在小区的第一届业主委员签订，对该小区所有业主均有约束力。故被告提出的个人与原告物业服务关系已终止、不认可服务关系终止后原告提供服务的抗辩理由不成立，故本院对被告提出的该主张不予采纳。二、被告提出原告存在服务不到位等问题，根据相关法律规定，原告履行的物业服务如果不符合合同约定时，被告可要求原告通过继续履行、采取补救措施的方式改进、提高服务质量，对原告在履行物业服务合同过程中侵害自己权益的行为可以要求原告赔偿损失，向业主委员会反映物业管理的情况，或者由业主委员会解除物业管理服务合同，重新选聘物业服务企业。但被告未依上述规定的方式维护权益，被告在客观上享受了原告提供的物业服务，又未举证证明因原告提供的部分物业服务不符合合同的约定，因此被告拒付物业管理费的行为于法无据，本院核查原告主张的物业服务费为139.99㎡×0.75元／㎡·月×18个月＝1889.86元、垃圾清运费金额为5元／月×18个月＝90元，符合合同约定，应予以支持。三、被告提出要求原告赔偿因房屋出现渗水导致被告损失的主张，经庭审查明，该损失与本案不是基于同一事实，并且应由侵权责任人承担侵权责任，被告另行主张权利。四、被告所在小区属于开放式小区，被告陈述原告在管理案涉小区期间内发生盗窃，也应由侵权责任人承担侵权责任，与本案物业服务合同并非同一法律关系，在本案中本院不予认定。五、原告主张的滞纳金实际为合同违约金，当事人一方可以约定另一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。本案中被告不交纳物业管理费构成违约，但从本案查明的事实来看，被告不交纳物管费是因为房屋存在渗水等问题，没有及时得到解决而引起，在本院受理的原告与本案案涉小区多家业主物业管理服务合同纠纷中，多家业主均以房屋漏水、渗水或者服务不到位为由而不交纳物业管理费，可以推定原告在对案涉小区的物业服务管理过程中存在不完善的地方，因此原告主张按照每天应交纳1元滞纳金的诉讼请求有失公允，结合本案的实际情况，本院酌定被告向原告支付滞纳金100元，对原告主张支持其关于滞纳金的诉讼请求，本院酌情予以部分支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分符合法律规定，应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百七十一条、第二百七十四条第八项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第二款、第七十六条之规定判决如下： 一、被告李宗先于本判决生效后五日内给付原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司物业管理费1889.86元、垃圾清运费90元，合计1979.86元； 二、被告李宗先于本判决生效后五日内给付原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司滞纳金100元； 三、驳回原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费减半收取25元，原告四川省广频物业管理有限责任公司会东分公司负担4.5元、被告李宗先负担20.5元。 本判决为终审判决。 审 判 员 陈锡章 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 李 飞 书 记 员 谭雪红 附：本判决适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百五十七条基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。 基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。 第二百七十四条第八项下列金钱给付的案件，适用小额诉讼程序审理： （八）物业、电信等服务合同纠纷； 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第五条第二款对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。 第七十六条当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。