宁夏回族自治区银川市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）宁01民终2712号 上诉人（原审原告）：宁夏乙天餐饮市场管理有限公司。 法定代表人：金某。 委托诉讼代理人：朱某。 被上诉人（原审被告）：雅某，住宁夏回族自治区银川市。 委托诉讼代理人：肖某（系雅某丈夫），住宁夏回族自治区银川市。 上诉人宁夏乙天餐饮市场管理有限公司（以下简称乙天餐饮公司）因与被上诉人雅某房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院（2020）宁0105民初747号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月10日公开开庭审理了本案。上诉人乙天餐饮公司的委托诉讼代理人朱某，被上诉人雅某的委托诉讼代理人肖某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人乙天餐饮公司上诉请求：1.撤销一审民事判决第一、二项判决内容；2.判令由被上诉人支付上诉人D053、D054号商铺2019年12月29日起至2020年4月30日商铺双倍占用费38389元及物业费23033元（截止2020年4月30日）；3.依法判令由被上诉人支付上诉人违约金56500元，以上共计117922元；4.依法判令被上诉人承担本案诉讼费。事实与理由：上诉人要求被上诉人支付D053、D054号商铺双倍占用费38389元及物业费3033元是有事实依据的，根据双方签订的《文化宫广场负一层不夜城商铺租赁合同》，合同中对此作了约定，约定内容没有违反法律，也是双方真实意思表示，被上诉人应当按照合同约定支付上诉人的双倍商铺占用费、物业费。上诉人主张按涉案商铺合同约定年租金总额的50%要求被上诉人支付违约金，也并无不妥。双方签订的合同中对此作了约定，约定没有违反法律规定，是双方真实意思表示，被上诉人应当按照约定约定支付上诉人违约金。一审法院调整按照商铺占用期间租金总额的20%支付上诉人，上诉人不能信服。综上，请求二审法院查明事实，支持上诉人的上诉请求。 被上诉人雅某辩称，房租拖欠的原因有二，一是租赁期限快到的时候上诉人已经将房屋转租，导致我方无法连续经营，二是赔偿协议没有谈成。2020年4月份，我们将房屋恢复原状，我们的意见是房租和损失相抵，后来没有谈成。签订合同时我们没有见到房东，没有选择权，很被动。上诉人不同意转租，导致我方受损，关于损失部分我们会另行起诉。请求驳回上诉，维持原判。 原审原告乙天餐饮公司向一审法院起诉请求:1.被告立即腾退文化宫商业广场负一层D053、D054号商铺，恢复原状并将商铺返还原告；2.被告支付原告2019年度D054号商铺租金10000元；3.被告支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费及物业费；4.被告承担本案诉讼费。诉讼过程中，原告变更并增加诉讼请求为：1.被告立即腾退文化宫商业广场负一层D053、D054号商铺，恢复原状并将商铺返还原告；2.被告支付原告2019年度D054号商铺租金10000元；3.被告支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费38389元及物业费23033元（截止2020年4月30日）；4.被告支付原告违约金56500元，合计扣除被告押金费用10000元，共计97922元；5.依法判令被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：案外人王某，系宁夏银川市××区商铺编号D053商铺的产权所有人。案外人袁某和戈某，系宁夏银川市××区商铺编号D054商铺的产权所有人。2017年12月，王某、袁某和戈某分别与雅某（雅某丈夫肖某代签，雅某庭审中予以认可）签订了D053商铺、D054商铺《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，上述合同均约定商铺租赁期限为2年，自2017年12月29日起至2019年12月28日止，租赁商铺用途仅限用于百货商业经营，经营范围为化妆品、饰品、……，D053商铺租金总额共计61000元，按年支付，每年交纳租金30500元。D054商铺租金总额共计52000元，按年支付，每年交纳租金26000元。上述合同均约定，签订本合同之日，雅某一次性交纳第一年的租金，次年60日前交纳下一年租金，雅某应按上述约定时间及金额将租金交给王某／袁某和戈某指定代收人。D053商铺合同约定，物业费按照合同面积18.94平方米，以21.48元/平米/月的标准收取。D054商铺合同约定，物业费按照合同面积16.36平方米，以21.48元/平米/月的标准收取。上述合同均约定物业费以季为一个缴费期，雅某应在每一个缴费期届满前10日内向王某／袁某和戈某指定代收人一次性交清，商铺的硬件物业服务由宁夏宁阳商业服务有限公司负责，负责事项包括公共设施的维护、水路电路的维护、冷暖空调维护、电梯扶梯维护等；商管服务由乙天餐饮公司负责，负责事项包括保安、保洁、商户秩序、质量检查等。同时，上述合同均约定，本合同解除、终止或租赁期届满后，雅某不得继续在租赁商铺从事经营活动，应在10日内结清相关费用并撤离商铺，并将商铺按商铺原始状态交还王某／袁某和戈某，雅某未在约定的期限内搬离商铺的，其占用不能视为合同延期或续订，在占用期间雅某按日租金的两倍向王某／袁某和戈某交付商铺占用费……。合同同时约定，雅某未按约定时间返还房屋的，应按租金总额的50%标准支付违约金。同时，该合同约定王某／袁某和戈某指定乙天餐饮公司为本合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，雅某对此予以认可并接受。案外人王某、袁某和戈某分别与乙天餐饮公司签订《合同权利义务转让协议》，约定王某／袁某和戈某将其与雅某于2017年12月29日签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》商铺编号分别为D053、D054合同中的权利义务全部转让给乙天餐饮公司，同时约定，自本协议生效之日起，王某／袁某和戈某将其在《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给乙天餐饮公司，由乙天餐饮公司取代王某／袁某和戈某，乙天餐饮公司接受并承担《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中约定的应由乙天餐饮公司承担的全部权利义务，本协议自王某／袁某和戈某，乙天餐饮公司签字盖章之日生效。上述协议落款处，分别有王某／袁某和戈某及乙天餐饮公司的签字盖章。2017年10月30日，雅某分别向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳文化宫商业广场负一层不夜城D053、D054商铺履约保证金5000元、5000元，共计10000万元。本案审理中，案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司出具证明一份，认可雅某向宁夏宁阳房地产开发有限公司交纳的文化宫商业广场负一层不夜城商铺D053、D054商铺履约保证金共计10000元，宁夏宁阳房地产开发有限公司不予支付处理，该商铺2017年度至2019年度，欠缴的各项费用及缴纳的保证金抵扣、退款等相关事宜，宁夏宁阳房地产开发有限公司全权委托由实际管理方乙天餐饮公司进行解决。上述合同签订后，雅某将D053、D054商铺中隔墙打通进行装修后统一用于经营。庭审中，乙天餐饮公司和雅某共同认可，在实际履行D053、D054商铺租赁合同中，经乙天餐饮公司和雅某协商，D053商铺租赁费由合同价30500元／年变更为24500元／年；D054商铺租赁费由合同价26000元／年变更为21000元／年；雅某现已交清D053商铺2018年度、2019年度租金及2018年度、2019年度物业费。雅某现已交清D054商铺2018年度租金及2018年度、2019年度物业费，2019年度租金尚欠10000元。本案审理中，乙天餐饮公司同意以雅某手中交纳的D053、D054商铺履约保证金押金10000元抵扣雅某D054商铺2019年度尚欠10000元租金。2019年12月28日，涉案D053、D054商铺租赁到期，因雅某与乙天餐饮公司关于宁阳文化宫商业广场延期开业赔偿问题发生纠纷，雅某未按期搬离D053、D054商铺。2020年4月30日雅某将D053、D054商铺打通的地方重新砌墙，于2020年5月1日将D053、D054商铺返还乙天餐饮公司。现雅某认为涉案商铺墙、门、玻璃已恢复原状，而乙天餐饮公司认为雅某虽已将D053、D054商铺腾空并交付，但两间商铺现状不符合消防相关规定，雅某并未将D053、D054商铺恢复原状。 一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案外人王某／袁某和戈某与雅某签订的D053、D054商铺《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，明确约定乙天餐饮公司为合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，该约定不违反法律规定，雅某对此亦予以认可并接受。故在上述合同租赁期限到期后，双方未续签租赁合同情况下，雅某应将涉案商铺按照约定在10日内结清相关费用并搬离涉案商铺，现雅某直到2020年5月1日才将D053、D054商铺返还乙天餐饮公司，雅某逾期腾房构成违约。现乙天餐饮公司诉讼请求要求雅某立即腾退文化宫商业广场负一层D053、D054号商铺，恢复原状并将商铺返还乙天餐饮公司，现因雅某于2020年5月1日已将D053、D054商铺腾退返还乙天餐饮公司，法院不再处理。双方对涉案商铺D053、D054腾退并恢复原状现存在争议，因乙天餐饮公司对涉案商铺D053、D054原状负有举证责任，现乙天餐饮公司未向法院提交有效证据证明涉案商铺D053、D054原状情况，乙天餐饮公司承担举证不利的法律后果，故对乙天餐饮公司要求雅某继续将D053、D054商铺恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。乙天餐饮公司诉讼请求要求雅某支付2019年度D054号商铺租金10000元，案外人宁夏宁阳房地产开发有限公司出具证明全权委托乙天餐饮公司处理，现乙天餐饮公司自愿用雅某交纳的D053、D054商铺履约保证金押金10000元抵扣支付雅某2019年度D054号商铺租金10000元，故对乙天餐饮公司该项诉讼请求，法院不再处理。乙天餐饮公司诉讼请求要求雅某支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费38389元及物业费3033元（截止2020年4月30日），雅某在租赁合同到期后违反合同约定继续占用涉案商铺，应向乙天餐饮公司支付占用期间商铺租赁费。乙天餐饮公司主张雅某按合同约定涉案商铺年租金价格除以365天，计算得出的日租金的两倍计算涉案商铺占用期间费用，该约定名为租金约定实为对雅某逾期腾房惩罚性违约条款的约定，双倍租金的约定超出实际损失过高，法院予以调整，雅某应按照之前双方实际履行涉案商铺年租金价格除以365天，计算得出的日租金为计算标准支付涉案商铺占用期间的租金。雅某应向乙天餐饮公司支付D053商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用费8256元（24500元／年÷365天×123天），向乙天餐饮公司支付D054商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用费7077元（21000元／年÷365天×123天），以上合计15333元。同时雅某应向乙天餐饮公司支付涉案商铺占用期间物业费，即D053商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺物业费1627元（18.94平方米×21.48元／平方米／月×4个月）、D054商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺物业费1406元（16.36平方米×21.48元／平方米／月×4个月），以上物业费合计3033元。乙天餐饮公司同时诉讼请求主张按涉案商铺合同约定年租金总额的50%[（30500元×2+26000元×2）×50%]要求雅某支付乙天餐饮公司违约金56500元，该违约金约定过高，法院予以调整，雅某应分别按D053商铺、D054商铺占用期间租金总额的20%支付乙天餐饮公司违约金，即D053商铺违约金1651元（8256元×20%），D054商铺违约金1415元（7077元×20%），以上违约金合计3066元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告雅某于判决生效之日起十日内支付原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司D053商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用租金8256元、物业费1627元；支付D054商铺2019年12月29日起至2020年4月30日止期间商铺占用租金7077元、物业费1406元；以上D053、D054商铺占用租金合计15333元，物业费合计3033元，总计18366元；二、被告雅某于判决生效之日起十日内支付原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司D053商铺违约金1651元，D054商铺违约金1415元，以上违约金合计3066元；三、驳回宁夏乙天餐饮市场管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2248元，减半收取1124元（实收1124元），由宁夏乙天餐饮市场管理有限公司负担877元，由雅某负担247元。 二审中，当事人没有提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，本院予以确认。 本院认为，乙天餐饮公司要求雅某支付D053、D054号商铺2019年12月29日起至实际搬离之日止的商铺双倍占用费38389元及物业费3033元（截止2020年4月30日），雅某在租赁合同到期后违反合同约定继续占用涉案商铺，应向乙天餐饮公司支付占用期间商铺租赁费。乙天餐饮公司主张雅某按合同约定涉案商铺年租金价格除以365天计算得出的日租金的两倍计算涉案商铺占用期间费用，该约定名为租金约定，实为对雅某逾期腾房惩罚性违约条款的约定，双倍租金的约定超出实际损失过高，一审法院予以调整，按照之前双方实际履行涉案商铺年租金价格除以365天计算得出的日租金为计算标准支付涉案商铺占用期间的租金，并无不当。乙天餐饮公司主张按涉案商铺合同约定年租金总额的50%要求雅某支付违约金56500元，该违约金约定过高，一审法院予以调整，调整为按照商铺占用期间租金总额的20%支付乙天餐饮公司违约金，亦无不当。另外，雅某占用上述房屋期间发生了新冠肺炎疫情，一审法院结合本案具体情况对违约金进行调整，并无不当。 综上所述，上诉人乙天餐饮公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2248元，由上诉人宁夏乙天餐饮市场管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  马云 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈鑫 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。