广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初1540号原告（反诉被告）：珠海市香洲翠微股份合作公司，住所：珠海前山翠微村，统一社会信用代码：914***********219F。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：陈雅诗，广东朗乾律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁颖愉，广东朗乾律师事务所律师。被告（反诉原告）：周志勇，男，汉族，1979年11月27日出生，住广东省珠海市香洲区***************，公民身份号码：441************039。委托诉讼代理人：黄泽武，广东方源律师事务所律师。委托诉讼代理人：李素娟，广东方源律师事务所律师。原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司诉被告（反诉原告）周志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，被告（反诉原告）周志勇在法定期限内提交反诉申请，本院依法组成合议庭、适用普通程序予以受理并合并审理，并公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司委托诉讼代理人陈雅诗和梁颖愉、被告（反诉原告）周志勇委托诉讼代理人李素娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司向本院提出以下诉讼请求：1.判令解除双方签订的《租赁合同》；2.判令被告立即腾退并归还租赁房屋（位于珠海市**************工业厂房壹楼北数第三间）；3.判令被告向原告支付未付租金（以月租金1806元为标准，支付自2019年9月27日起至实际返还商铺之日止的租金，截止至2020年1月15日为6622元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年1月17日，原告与被告签订了《租赁合同》，合同约定了如下条款：（1）被告承租原告位于珠海市**************工业厂房壹楼北数第三间，建筑面积为45.15平方米；（2）租赁期限自2019年2月1日起至2021年1月31日止；（3）商铺每月租金为人民币1806元/月；（4）合同第9.2.1条约定：“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止......”涉案商铺所在的地块已于2018年中旬被纳入拆迁范围，涉案地块的拆迁项目已经启动。根据合同第9.2.1条约定，若出现商铺须被拆迁的情形，合同自行终止，乙方（被告）应无条件服从并在通知期限内退场。原告分别于2019年8月27日、2019年10月22日向被告发函，告知其合同已终止，并应腾退、归还涉案商铺。但截止至今，被告仍拒绝返还商铺。因为被告的逾期返还，导致原告无法向开发商交付商铺，无法获取相应的补偿，导致了村民利益的直接损失。被告的行为严重违反了双方签订的《租赁合同》约定，损害了原告的合法权益，为了维护原告的合法利益，避免造成村民不满，以及保证城市更新拆迁工作的顺利进行，特向贵院提起诉讼，恳请贵院判如所请。被告（反诉原告）周志勇辩称，第一，珠海市香洲翠微股份合作公司与周志勇签订租赁合同时，未明示翠微村或涉案商铺将进行旧村改造，存在重大过错。翠微村改造事宜在2018年年中便已实际开始，珠海市香洲翠微股份合作公司清楚相关情况，但珠海市香洲翠微股份合作公司在明知涉案商铺很快面临拆迁的情况下，不向周志勇告知明显对合同目的有重大影响的事实，导致周志勇在不知情的情况下承租了商铺，支出了转租费42822元，经营加盟费29000元，装修费约35万元等费用，进行了为期2个多月的装修，至2019年4月中旬才开始经营，但经营才短短的4个月，周志勇在2019年8月收到珠海市香洲翠微股份合作公司要求单方解除合同的通知，珠海市香洲翠微股份合作公司在如此短的时间内要求解除合同，周志勇必然遭受重大的损失。正因珠海市香洲翠微股份合作公司隐瞒翠微村被纳入旧村改造的事实，才导致周志勇不知情况承租其物业并投入大量资金造成损失，珠海市香洲翠微股份合作公司应承担相应的责任。第二，珠海市香洲翠微股份合作公司单方解除租赁合同，应向周志勇支付相应的补偿。在周志勇与珠海市香洲翠微股份合作公司签订的租赁合同中约定了如下条款：四、3、……如甲方（珠海市香洲翠微股份合作公司）无理提前解约的，符合装修固定部分按合同期限折旧后现值予以补偿给乙方（周志勇）；九、（二）1、租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，……建筑物补偿款归甲方（珠海市香洲翠微股份合作公司），租户及装修补偿归乙方（周志勇）所有。因此，现珠海市香洲翠微股份合作公司要求提前解除合同，无论是基于其单方原因或拆迁改造原因，其都应向周志勇支付相应的补偿，但珠海市香洲翠微股份合作公司一直未与周志勇协商补偿事宜，只是简单粗暴的要求周志勇退场。第三，珠海市香洲翠微股份合作公司已于2019年8月书面通知周志勇解除合同，双方的租赁合同关系已经实际解除，珠海市香洲翠微股份合作公司无权依据合同要求周志勇继续支付租金。第四，现场未能清空是因珠海市香洲翠微股份合作公司不与周志勇确定补偿方案导致，周志勇无需支付场地占用费。珠海市香洲翠微股份合作公司作为出租方及被拆迁改造的主体，其本应善意与周志勇协商，引导周志勇采取有利的方式配合其改造事宜，以降低双方的损失。但事实上，珠海市香洲翠微股份合作公司除了生硬的要求周志勇退场，并未考虑周志勇的利益，也未与周志勇有更多的交流，周志勇作为一个普通的承租人根本不知道该如何处理面临的情况。在与珠海市香洲翠微股份合作公司协商无果后，周志勇已配合珠海市香洲翠微股份合作公司解除合同的要求，不再使用承租的商铺经营，但珠海市香洲翠微股份合作公司一直未能与周志勇确定补偿方案，周志勇为了避免破坏现场根本无法清空现场。正因珠海市香洲翠微股份合作公司的消极对待，才最终促成了双方争议至今仍未清空现场的情况，未能清空现场的责任应由珠海市香洲翠微股份合作公司自行承担，不应要求周志勇支付场地占用费。综上，周志勇一直愿意配合政府的相关改造项目，但在本次纠纷中，周志勇是一名受害者，面临巨大损失。依据双方合同约定，珠海市香洲翠微股份合作公司提前解除合同应向周志勇支付补偿，但珠海市香洲翠微股份合作公司一直逃避应尽的责任，导致纠纷拖延至今，恳请法院查明事实，还周志勇一个公道。被告（反诉原告）周志勇向本院提出以下反诉诉讼请求：1.判令珠海市香洲翠微股份合作公司向周志勇支付装修补偿款230000元；2.判令珠海市香洲翠微股份合作公司向周志勇支付搬迁补偿款10000元；3.判令珠海市香洲翠微股份合作公司赔偿周志勇经营损失240000元（1.5万/月*16个月）；4.判令珠海市香洲翠微股份合作公司赔偿周志勇商铺加盟费损失29000元；5.判令珠海市香洲翠微股份合作公司赔偿周志勇转租费损失42800元；6.判令珠海市香洲翠微股份合作公司退还周志勇租赁保证金11468元及水电费押金2000元；7.判令珠海市香洲翠微股份合作公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：周志勇于2019年1月17日与珠海市香洲翠微股份合作公司签订《租赁合同》一份，约定由周志勇承租珠海市香洲翠微股份合作公司出租的位于珠海市**************工业厂房壹楼北数第三间，租赁期限为2019年2月1日起至2021年1月31日，建筑面积45.15平方米，租金按每平方米40元计算，每月租金1806元；合同签订后7日内周志勇须向珠海市香洲翠微股份合作公司交纳租赁保证金11468元、水电费押金2000元；合同还约定租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，建筑物补偿款归珠海市香洲翠微股份合作公司，租户及装修补偿款归周志勇所有。合同签订后，周志勇进场装修并经营餐饮。2019年8月27日，珠海市香洲翠微股份合作公司向包括周志勇在内的多家商户发出《搬迁通知》，要求周志勇在该通知发布之日起三十日内清退房屋并向珠海市香洲翠微股份合作公司交还和结算租金，但经周志勇持续沟通，珠海市香洲翠微股份合作公司都未能按合同约定向周志勇支付解除合同的补偿，亦未与周志勇协商相关补偿方案，导致周志勇为了保持商铺的完整性一直不敢贸然退场。周志勇认为，珠海市香洲翠微股份合作公司在合同期内单方终止合同，其行为严重损害了周志勇的合法权益。周志勇承租案涉物业后，投入了大量的资金用于装修，目前尚未收回投资，此时珠海市香洲翠微股份合作公司却提出提前终止租赁合同，将导致周志勇遭受严重经济损失。为此，周志勇特向贵院提起反诉，恳请贵院依法判允周志勇所请，维护周志勇的合法权益！原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司辩称，第一，珠海市香洲翠微股份合作公司终止合同，要求周志勇搬迁的要求合法、合理，也符合双方合同的约定，周志勇应按约定依法履行腾房义务。2019年1月17日，珠海市香洲翠微股份合作公司与周志勇签订了《租赁合同》，租赁期限为2019年2月1日至2021年1月31日。合同第9.2.1条约定：“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止......”涉案商铺所在的地块已于2018年年中被纳入拆迁范围，涉案地块的拆迁项目已经启动，尤其是珠海市香洲翠微股份合作公司在2019年6月在翠微综合楼停车场举行了为期一日的股东表决大会，确认以拆除重建方式对涉案商铺的地块进行改造，因此，涉案商铺需拆迁的情形周志勇早已知晓。根据合同第9.2.1条约定，若出现商铺须被拆迁的情形，合同自行终止，乙方（周志勇）应无条件服从并在通知期限内退场。珠海市香洲翠微股份合作公司分别于2019年8月27日、2019年10月22日向周志勇发函，告知其合同已终止，并应腾退、归还涉案商铺。但截止至今，周志勇仍拒绝返还商铺，甚至无视珠海市香洲翠微股份合作公司要拆迁的事宜。因为周志勇的逾期返还，导致珠海市香洲翠微股份合作公司无法向开发商交付商铺，这将导致了村民利益遭受损失。第二，周志勇所提出的补偿或损失赔偿数额，没有任何事实和法律依据。在本次拆迁的过程中，珠海市香洲翠微股份合作公司并未从开发商处获得有关应给予租户的搬迁及装修补偿款，因此，珠海市香洲翠微股份合作公司不存在需要支付给周志勇该笔款项的情形。即使珠海市香洲翠微股份合作公司须向周志勇支付装修补偿款、搬迁补偿款、经营损失及租赁保证金、水电费押金，周志勇主张前述款项的前提应当是完成清退义务并办理结算手续，但周志勇至今仍拒绝清退，故周志勇并不存在主张前述款项的依据。不仅如此，周志勇签订《租赁合同》时，已知晓涉案商铺所在的地块被纳入拆迁范围，涉案地块的拆迁项目已经启动，同时约定所涉商铺的租赁截止期限是明年1月，周志勇在对租赁商铺进行装修时应当预见涉案商铺需拆迁、合同期满需搬迁等情形，如果不存在拆迁事宜，周志勇在合同到期后也应进行搬迁。第三，各方当事人应尊重合同的本意，根据合同的约定进行处理。双方签订的《租赁合同》第九（二）1条虽约定，合同因城市更新事宜终止的，装修补偿款归乙方所有，但基于城市更新事宜终止合同而产生的装修补偿款实际支付主体并非原告，而是拆迁项目的开发商，珠海市香洲翠微股份合作公司至今并未获得任何相关的补偿，且周志勇也未办理退场，故周志勇的主张没有事实和法律依据。周志勇的行为严重违反了双方签订的《租赁合同》之约定，其行为不仅损害了珠海市香洲翠微股份合作公司的合法权益，造成了村民的不满，拖延了城市更新拆迁工作的进行，还企图利用司法途径获得高额非法利益及拖延搬迁，该行为实属不妥。请求法院依法查明真相，驳回周志勇的诉讼请求。珠海市香洲翠微股份合作公司就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.租赁合同；2.房地产权证；3.报纸公示；4.搬迁通知及照片；5.回复函及其附件。周志勇就本诉及反诉向本院提交如下证据：1.《租赁合同》；2.《物业管理协议书》；3.《项目合作服务协议书》、收款收据；4.发票；5.收据;6.转账记录截图；7.营业日报；8.岩林广告报价表；9.中山市银之英照明电器厂发货单、付款记录；10.中山众智安装工程技术技术有限公司送货单、付款记录；11.部分装修费报价、付款记录；12.杂工报价；13.排烟系统付款记录。本院经审理认定事实如下：2019年1月17日，珠海市香洲翠微股份合作公司（作为“甲方”）与周志勇（作为“乙方”）签署《租赁合同》，约定甲方将前山镇明珠南路3021号C号工业厂房一楼北数第三间（以下简称“租赁物业”）出租给乙方。建筑面积45.15平方米，租金每平方米人民币40元，租赁保证金11468元、水电费押金2000元。租赁期限自2019年2月1日至2021年1月31日止。租赁期内，甲方无故提前解约，需双倍返还租赁保证金给予乙方。租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或者进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止，乙方应无条件服从并在通知期限内退场，租金及相关费用计至退场完毕之日止，租赁保证金、押金无息退还。建筑物补偿款归甲方，租户及装修补偿款归乙方所有。2019年8月27日，珠海市香洲翠微股份合作公司向租户发出《搬迁通知》，载明：“尊敬的各位租户：根据《关于尽快召开股东大会对生产留用地纳入翠微旧村改造范围进行公开表决的函》（珠香前函[2019]206号）的要求，我司已于2019年6月30日召开股东大会表决通过翠微村集体资产（生产留用地）拆迁补偿安置方案，并逐步开展后续工作。鉴于此，经我司研究决定，敦请明珠南路3021号A、B、C工业厂房翠微电脑城及翠微西路668号翠微综合楼的各位租户于本通知发布之日起三十日内清退房屋并向我司交还和结算租金。特此通知！”周志勇签收了该《搬迁通知》。珠海市香洲翠微股份合作公司委托诉讼代理人于庭审中陈述，涉案商铺在2018年年中就被纳入拆迁范围，在2019年10月确定拆迁主体。双方在签署租赁合同时已经告知周志勇拆迁的事。周志勇已交清2019年8月以前的租金，2019年9月起未缴租金。水电费缴费至2019年6月、2019年7月起未缴水电费，欠缴水电费情况为：2019年5月-6月水电费明细已丢失、7月6394元、8月6873元、9月5229.7元、10月4971.1元、11月1393.9元、12月486.9元。2020年1月至2月未产生水电费。珠海市香洲翠微股份合作公司大概在2019年12月中旬至2020年1月期间将涉案商铺上锁。涉案商铺的门口于2020年2月开始围蔽。周志勇委托诉讼代理人于庭审中陈述，双方在签署合同时珠海市香洲翠微股份合作公司并未告知周志勇涉案商铺已经进入拆迁阶段，否则周志勇不会投入这么多资金装修。周志勇于2019年2月1日开始入驻装修，到4月下旬装修完毕，4月25日正式开始营业。珠海市香洲翠微股份合作公司在2019年8月27日才发出通知涉案商铺需要拆迁。珠海市香洲翠微股份合作公司在2019年11月9日停业没几天后珠海市香洲翠微股份合作公司即将涉案商铺上锁。本院于2020年6月2日组织各方对涉案商铺进行现场查勘。现场可见涉案商铺有锁链上锁，珠海市香洲翠微股份合作公司的工作人员当场自认是其于2020年1月上锁。之后在各方的现场见证下珠海市香洲翠微股份合作公司打开锁链，各方进入涉案商铺进行查看。本院在本案审理过程中委托南京永道工程咨询有限公司对涉案商铺的装修及相关附着物进行工程造价鉴定，其于2020年10月23日出具《鉴定意见书》（永道鉴字[2020]第2号），载明鉴定结论为：1.确定性鉴定造价为151725.38元；2.推断性鉴定造价为5046.94元。珠海市香洲翠微股份合作公司质证称工程造价总金额偏高。周志勇质证称实际装修投入远高于鉴定结论，但由于未能预见诉讼未能保留相应凭证。本院认为，珠海市香洲翠微股份合作公司与周志勇于2019年1月17日签署的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。该合同在履行过程中，因涉案商铺被列入拆迁范围，珠海市香洲翠微股份合作公司向周志勇发出《搬迁通知》，周志勇终止了涉案商铺的经营，合同已实际解除，本院对此予以确认。根据双方于庭审中的陈述，涉案商铺系由珠海市香洲翠微股份合作公司进行上锁的，即涉案商铺自2020年以来一直处于珠海市香洲翠微股份合作公司的控制之下，并不存在周志勇占有涉案商铺未腾退的情况，故珠海市香洲翠微股份合作公司请求周志勇腾退并归还涉案商铺的主张缺乏事实依据，本院不予支持。至于珠海市香洲翠微股份合作公司主张周志勇支付租金的问题，根据珠海市香洲翠微股份合作公司所提交的涉案商铺水电费明细表可见，涉案商铺于2019年9月至10月期间产生了较正常的水电费支出，但2019年11月开始水电费金额出现明显下降，可见周志勇于2019年11月后于涉案商铺中的实际经营受到了严重的影响。据此，本院对于珠海市香洲翠微股份合作公司主张周志勇支付2019年9月27日至10月27日期间的租金1806元的请求予以支持，至于2019年10月28日之后的租金，鉴于周志勇已无法正常使用涉案商铺，本院对于该期间的租金不予支持。至于周志勇主张珠海市香洲翠微股份合作公司赔偿相关损失及支付相应补偿的问题。根据双方签署的租赁合同，双方约定“租赁物因城市建设需要被依法列入拆迁范围或者进行三旧改造的，甲方须及时书面通知乙方并给予合理的清退时间，租赁合同自行终止……”该条文的字义应为如出现租赁物被列入拆迁范围或进行三旧改造的情形时合同效力应如何处理的问题，即应理解为双方在签署合同时并未发生以上合同终止的情形。但根据珠海市香洲翠微股份合作公司于庭审中的陈述，涉案商铺于2018年中旬已被列入拆迁的范围，即上述条款约定的合同效力终止情形实际在双方签署合同时已经发生，而该情形对于周志勇是否承租涉案商铺以及投入商铺装修的费用多少有决定性的影响。鉴于珠海市香洲翠微股份合作公司并未提交相关证据证明其在签署合同时已向周志勇如实披露该事实，本院认为珠海市香洲翠微股份合作公司在合同订立时有明显的过错，现周志勇主张珠海市香洲翠微股份合作公司退还租赁保证金11468元及水电费押金2000元、以及赔偿商铺装修及搬迁费用有合理依据。至于装修及搬迁费用的金额问题，本院依法委托南京永道工程咨询有限公司对涉案商铺的装修及相关附着物进行工程造价鉴定，该鉴定公司及相应鉴定人员具有相应的司法鉴定资质，鉴定程序合法，本院对于其作出的鉴定意见应予采纳，认定涉案商铺的装修及相关附着物的造价合计156772.32元（其中确定性鉴定造价为151725.38元、推断性鉴定造价为5046.94元）。综合考虑涉案租赁合同的期限（2019年2月1日至2021年1月31日，合计24个月）以及周志勇正常使用涉案商铺的时间（2019年2月至10月，合计9个月），珠海市香洲翠微股份合作公司应向周志勇支付合同期内装修折旧后剩余价值的损失97982.7元（156772.32元/24个月*15个月）。至于周志勇主张珠海市香洲翠微股份合作公司赔偿经营损失、加盟费损失及转租费损失的问题。鉴于周志勇所提交的营业损失等证据未经第三方审计无法证明营业损失的确切金额；周志勇所签署的加盟协议并未限定周志勇仅在涉案商铺范围内开业经营，周志勇可另寻他址继续经营；周志勇所提交的转租费证据无法证明属于因涉案商铺的转租而产生，且周志勇已实际进驻了涉案商铺进行了一段时间的开业经营，综合以上三点，本院对于周志勇所提交的以上证据不予采纳。但考虑到珠海市香洲翠微股份合作公司在双方签署合同时存在较明显的过错，且周志勇如可继续正常使用商铺经营可产生一定的经营收入，本院酌定珠海市香洲翠微股份合作公司向周志勇赔偿营业损失50000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司与被告（反诉原告）周志勇于2019年1月17日签署的租赁合同已解除；二、原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周志勇支付装修和搬迁补偿款97982.7元；三、原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周志勇退还租赁保证金11468元及水电费押金2000元；四、原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司于判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）周志勇支付营业损失补偿款50000元；五、驳回原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）周志勇其他诉讼请求。案件本诉受理费5224元，由原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司自行负担。案件反诉受理费4726元，由原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司负担2726元、被告（反诉原告）周志勇负担2000元。案件鉴定费5760元，由原告（反诉被告）珠海市香洲翠微股份合作公司负担3360元、被告（反诉原告）周志勇负担2400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  吴晓璐人民陪审员  吴朝晖人民陪审员  舒兰凤二〇二〇年十一月一十六日书 记 员  梁 縉苏海婷李洁仪