贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终6155号上诉人（原审原告）：洪林，男，1972年11月25日出生，汉族，四川省合江县人，住四川省合江县。委托诉讼代理人：邹建忠，贵州远度律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：周珺，贵州远度律师事务所律师。代理权限：特别授权。被上诉人（原审被告）：遵义市江城房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省遵义市红花岗区海尔大道中段南岭公园处**办公楼，统一社会信用代码：915203027553856667。法定代表人：黄玉伦，董事长。原审第三人：遵义市建筑安装工程总公司，住，住所地：贵州省遵义市红花岗区内环路**左**一社会信用代码：915203022147807003。法定代表人：王胜利，公司总经理。委托诉讼代理人：何月祥，公司员工。上诉人洪林因与被上诉人遵义市江城房地产开发有限责任公司（以下简称“江城公司”）、原审第三人遵义市建筑安装工程总公司（以下简称“建安公司”）确认合同有效纠纷一案，不服贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2686号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月14日受理后依法组成合议庭进行了审理，上诉人洪林及其委托诉讼代理人邹建忠、周珺，被上诉人江城公司法定代表人黄玉伦，原审第三人建安公司委托诉讼代理人何月祥到庭接受询问。本案现已审理终结。洪林上诉请求：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2686号民事判决，依法改判；二、一、二审诉讼费用由江城公司承担。事实和理由：1．我与江城公司签订的《房屋认购协议》合法有效。首先，《房屋认购协议》因双方为抵扣劳务款项而产生，我以抵扣方式向江城公司支付购房款7677260元，江城公司出具了《收款收据》，并签订了《房屋移交确认书》，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定，我已经全面履行了自己的义务。其次，我与江城公司签订的《房屋认购协议》是双方真实意思表示，不违反法律法规禁止性规定，且有双方的签名、捺印及盖章确认，符合《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条和《中华人民共和国物权法》第十五条关于合同生效的规定，不具有《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定的情形，《房屋认购协议》应当认定为合法有效。2．《房屋认购协议》的效力问题与该房屋是否属于经济适用房无关联性。案涉房屋虽然属于经济适用房，《经济适用住房管理办法》对经济适用住房的转让条件进行了限制，但《经济适用住房管理办法》属于部门规章，不属于合同法规定的法律、行政法规，不能作为判断《房屋认购协议》效力的依据。虽然《中华人民共和国城市房地产管理法》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》对于不符合上市交易条件的经济适用住房，应由相关行政部门在房屋权属转移登记时，依据相关政策规定对合同的履行予以限制，但该批准、审批行为仅是物权变动的必要条件，并不影响房屋买卖合同的效力。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”因此，是否登记或者交付，只影响物权变动的效力，并不影响合同效力。综上所述，请求二审法院依法改判。江城公司答辩称：同意洪林的诉讼请求，一审答辩是事实。建安公司述称：与一审述称一致。江城公司以房屋作为劳务费抵偿给洪林，我们没有异议，洪林的劳务费应全部由江城公司支付，现与我公司无关。洪林一审诉讼请求：1．请求依法确认原、被告签订的《房屋认购协议》有效，并予以备案；2．案件诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：2014年9月2日，江城公司与洪林签订《工程承包合同》，将其开发的位于遵义市红花岗区经济适用房土建主体工程劳务承包给洪林施工。同日，江城公司（甲方）与建安公司（乙方）及洪林（丙方）三方又签订一份与上述《工程承包合同》内容相同的合同，由洪林代表乙方与甲方签订。其后江城公司将工程劳务交由洪林实际施工，工程完工后，三方对工程款进行了结算。江城公司向洪林支付部分款项后，经与洪林协商，双方于2017年8月21日签订《房屋认购协议》，约定江城公司用其开发的位于遵义市红花岗区及商业房（面积约1400.96平方米）出售给洪林作为抵偿劳务款项7677260.80元。协议签订后，江城公司按约定于2018年3月31日移交上述房屋给洪林管理使用。现因双方不能签订正式的《商品房买卖合同》，洪林向一审法院提起诉讼，酿成诉争。审理中双方均未向一审法院提供抵偿房屋的相关权属情况，也未提供房屋符合售卖条件的相关证据。现该楼盘属于问题楼盘，相关手续未完善，不能签订相应的房屋买卖合同。一审法院认为，江城公司与洪林签订《房屋认购协议》，约定以其开发的位于遵义市红花岗区及商业房（面积约1400.96平方米）出售给洪林作为抵偿劳务款项7677260.80元，该抵偿行为实质是用以房抵债的形式进行的商品房买卖行为，本质上属于商品房买卖法律关系。因双方均未向法院提供抵偿房屋的相关权属情况，也未提供房屋符合售卖条件的相关证据，加之所建房屋属于经济适用房，现该楼盘属于问题楼盘，相关手续并不完善。根据《中华人民共和国合同法》第七条“当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。”之规定，洪林未举出充分的证据证明其与江城公司之间约定用于抵债的房屋符合国家对城市房地产市场管理的法律规定、且双方的房屋买卖行为未违反国家对城市房地产市场的管理秩序，故其要求确认双方签订的《房屋认购协议》有效的证据不足。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，洪林应当承担举证不能的责任，故对其诉讼请求，一审法院不予支持。为此，根据《中华人民共和国合同法》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告洪林的诉讼请求。案件受理费30元（已减半收取），保全费5000元，合计5030元，由原告洪林承担。本院二审审理中，洪林提交证据1．不动产权证书0003730号；2．遵义市商品房预售许可证（2017）084号；3．建设工程规划许可证4页（建字第520000201623851号、520000201623852号、520000201623853号、520000201623856号）；4．南馨家园（二期）经济适用住房建设项目规划用地红线图3页；5．国有建设用地划拨决定书；6．遵市发改投资（2014）37号批复；7．建设工程消防竣工验收意见书；8．遵府专议（2014）135号会议纪要。证明：案涉房屋江城公司有合法手续并享有权利，案涉房屋已经竣工验收。江城公司和建筑公司对上述证据三性均无异议。本院予以确认。本院对一审查明事实予以确认。另查明，江城公司一审答辩称：“我公司将房屋以工资抵债给洪林是事实，房屋已经交付给洪林。因该楼盘属于问题楼盘，手续还没有完善，故现在还不能签订买卖合同，已经在和政府协调处理。”双方当事人一致认可案涉房屋目前由洪林实际占有使用。二审庭审中，江城公司与洪林达成协议，愿意配合协助洪林办理案涉房屋备案登记，洪林当庭撤回关于“请求备案登记”的一审诉讼请求，江城公司表示同意。本院认为，江城公司与洪林签订的案涉《房屋认购协议》系双方真实意思表示，且不违反法律行政法规效力性强制规定，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”、第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。”之规定，案涉《房屋认购协议》自成立时已经生效。合同效力属于人民法院依职权审查范畴，一审判决以举证不能驳回洪林的诉讼请求明显不当，应当予以纠正。案涉《房屋认购协议》所涉及的房屋性质确系经济适用房，该房屋性质只涉及案涉《房屋认购协议》能否得到完全履行问题，与协议效力无关。此外，洪林当庭撤回“请求备案登记”的一审诉讼请求，江城公司表示同意，本院予以准许。综上所述，洪林请求确认案涉《房屋认购协议》有效的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律不当，判决结果错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销贵州省遵义市红花岗区人民法院（2020）黔0302民初2686号民事判决；二、确认洪林与遵义市江城房地产开发有限责任公司于2017年8月21日签订《房屋认购协议》有效。一审案件受理费30元，保全费5000元，二审案件受理费60元，由遵义市江城房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审判长  李露露审判员  李玉振审判员  蔡一雷二〇二〇年十一月十一日法官助理赵凯书记员苟勇