江苏省南京市栖霞区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0113民初2160号 原告（反诉被告）：南京港美仓储服务有限公司,统一社会信用代码91320192339380591U，住所江苏省南京市经济技术开发区龙潭街道疏港路**龙潭物流基地**。 法定代表人：刘伟，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：熊发兵，江苏禾汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨茜茜，江苏禾汇律师事务所实习律师。 被告（反诉原告）：建睿(南京)电器有限公司，曾用名：海信（南京）电器有限公司，统一社会信用代码91320192768176441W，住所江，住所江苏省南京市经济技术开发区恒飞路**iv> 法定代表人：陈艳，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张翔，国浩律师(南京)事务所律师。 原告（反诉被告）南京港美仓储服务有限公司(以下简称港美公司)与被告（反诉原告）建睿(南京)电器有限公司（以下简称建睿公司）房屋租赁合同纠纷一案,本院于2020年5月6日立案受理后,依法由审判员朱悦适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告港美公司的委托诉讼代理人熊发兵，被告建睿公司的委托诉讼代理人李邱平到庭参加了第一次庭审；原告港美公司的委托诉讼代理人熊发兵、杨茜茜，被告建睿公司的委托诉讼代理人李邱平到庭参加了第二次庭审；后被告建睿公司变更委托诉讼代理人为张翔，原告港美公司的委托诉讼代理人熊发兵，被告建睿公司的委托诉讼代理人张翔到庭参加了第三次庭审。本案现已审理终结。 原告港美公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告押金469084.4元、提前解约补偿金469084.4元、多付27天租金422175.96元、多收电费119048元,合计1479392.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。后原告港美公司将诉讼请求变更为：1、判令被告退还原告押金469084.4元、提前解约补偿金469084.4元、多付27天租金422175.96元、多收电费99048元，合计1459392.76元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月签订《厂房租赁合同》，原告承租了被告位于南京市栖霞区内的Ａ、Ｂ厂房及厂房外物流区域。合同生效后，被告因股东经营需要于2019年8月13日向原告发出《解除租赁合同通知书》。2019年12月14日，原告搬离案涉厂房并交付被告，被告应根据合同约定将押金退还原告，但被告以原告未在通知的两个月内搬离为由，将原告的押金作为违约金扣押。按照合同约定，被告应支付原告469084.4元作为补偿金，至今也未支付。原告租金支付至2019年9月9日，多交了27天租金，并多交了电费，被告也应退还。原告多次沟通，被告拒不理睬。故原告诉至法院，请求判如所请。 被告建睿公司辩称，合同约定被告因其自身或经营需要有权单方解除合同，需书面形式提前两个月通知原告，并赔偿一个月租金。2019年8月13日被告向原告送达了书面解除租赁合同通知书，《厂房租赁合同》在2019年10月13日解除。8月14日至9月9日期间房屋租赁关系依法存续，原告应当按合同约定支付租金，该期间租金422175.96元被告无需退还。9月9日尚未达到被告通知解除的日期，原告也尚未腾空交房仍使用房屋，被告无需另行退还原告押金支付补偿金。原告支付租金至2019年9月9日，尚欠付9月10日至10月13日期间的租金531628.99元，原告搬离厂房的日期为2019年12月14日，原告欠付10月14日至12月14日期间的房屋占有使用费1017913.15元。原告欠付租金和占有使用费合计1549542.14元。被告应退还押金和补偿金合计938168.8元，抵扣后原告尚欠被告611373.34元。原告主张返还多收电费，原告未提出具体事实或计算依据，该项诉请没有事实法律依据。 被告（反诉原告）建睿公司向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告支付租金及场地占用费合计611373.34元；2、反诉被告向反诉原告支付逾期支付租金及场地占用费的资金占用利息（按全国银行间拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率自2019年12月15日至实际支付之日止）；3、反诉被告承担本案诉讼费用。事实与理由：同本诉答辩意见。 原告（反诉被告）港美公司辩称，反诉原告诉请没有事实法律依据。反诉原告违反合同原则上不得收回房屋的约定，以公司经营需要为由解除租赁合同，但至今反诉原告并未向反诉被告提供证据证明其解除合同依据充分，其行为构成违约。反诉被告在接到反诉原告的解除租赁合同通知书后就积极配合寻找租赁场所进行搬家，因承租场所牵扯租赁户多，短时间内无法找到合适场所。反诉被告接到解除通知书后就无法按照原有房屋租赁合同继续使用该场所且有关承租户陆续搬离场所，并且反诉原告先后对场所进行控制，虽然最终搬离时间是2019年12月14日，但绝大部分场所在此之前已被反诉原告接管控制。反诉被告认为解除合同是反诉原告原因导致，且反诉被告无法使用房屋，反诉被告支付场地占有使用费和租金没有依据。 经审理查明，建睿公司系案涉厂房所有权人。2018年9月16日，建睿公司作为甲方、港美公司作为乙方签订了《厂房租赁合同》，主要内容为：“乙方即将完成第一个三年租赁合同，经甲乙双方友好协商，甲方同意乙方进行续租，甲方同意将南京市栖霞区内的Ａ、Ｂ厂房租赁给乙方，Ａ厂房占地面积14688平方米，建筑面积28165.98平方米，Ｂ厂房占地面积12096平方米，建筑面积23244.98平方米；乙方租用上述厂房作货物仓储之用；租期三年，自2018年10月10日起至2021年10月9日止；第一年每月每平方20.2元人民币，第二年在第一年租金的基础上涨5%，第三年在第二年租金基础上涨5%；在签订本租赁合同时，乙方应支付给甲方壹个月租金的押金，押金不计利息，租赁合同终止时，退还乙方。若甲方不履行租赁合同，则应将押金全额返还并赔偿乙方壹个月的租金费用作为因租赁造成的损失；租赁期内，甲乙方原则上不得解除本租赁合同，若遇特殊情况（比如甲方或其股东经营需要）甲乙双方须解除时，须以书面形式提前二个月通知对方，如果是甲方不再出租厂房，须补偿乙方一个月的租金，如果是乙方中途退租，须赔偿甲方一个月的租金，合同终止”。后港美公司支付了押金469084.4元，并实际支付了11个月的租金至2019年9月9日。2019年8月13日，建睿公司向港美公司发出《解除租赁合同通知书》，告知港美公司因建睿公司股东经营需要自2019年10月13日起解除案涉合同，并要求港美公司于2019年10月14日前搬离并结清费用。2019年9月19日，建睿公司再次发出《解除租赁合同通知书（二）》，再次要求港美公司于2019年10月14日前搬离并结清费用。2019年9月27日，建睿公司以律师函的形式再次催促港美公司限期搬离。2019年10月10日，建睿公司再次以催告书的形式书面要求港美公司限期搬离。2019年12月14日，双方签订场地交还确认书及确认函，确认港美公司于当天将承租厂房返还建睿公司。2019年12月31日，建睿公司就名下南京经济技术开发区恒飞路19号房屋与南京经济技术开发区管理委员会房屋征收办公室签订《房屋搬迁补偿协议》。 庭审中，港美公司举证了银行电子回单复印件4张（1、2019年10月17日，29048元，备注：电费；2、2019年10月17日，2万元，备注：预付款；3、2019年11月1日，2万元，备注：电费；4、2019年11月1日，3万元，备注：费用），拟证明建睿公司多收取了上述电费合计99048元，港美公司称2019年9月6日汇款的55949.56元备注电费的该款与本案无关。建睿公司质证：港美公司2019年10月17日汇款的29048元系实付2019年9月的电费，当日的2万元系预付10月份电费，11月1日的2万元系与前述2万元合计4万元实付10月份电费，11月1日的3万元系付港美公司于当日出具的《承诺函》中的3万元保证金，与电费无关。 港美公司还举证了：1、（1）次承租人南京韵馨文化传播有限公司库房搬迁说明，港美公司称：2019年8月13日其以建睿公司需要要求次承租人搬迁及建睿公司对次承租人停水停电使得无法使用房屋。（2）次承租人庆瑞科技南京有限公司库房搬迁说明，证明目的同上，港美公司称：该公司2019年10日20完成搬迁，场所交给建睿公司，建睿公司加了封条。（3）次承租人四川鸿昌塑胶工业有限公司库房搬迁说明，证明目的同上。（4）次承租人南京苏守信物流有限公司库房搬迁说明原件，证明目的同上。（5）其与次承租人南京奥力汽配有限责任公司《终止仓储服务合同协议书》，港美公司称：建睿公司向其提出解除合同后，其终止和次承租人的租赁合同，退还了押金并补偿5800元作为搬家费用，奥利汽配关门时间为2019年10月28日。（6）港美公司与上述次承租人之间的《仓储服务合同》，港美公司称：其接到建睿公司通知后，积极安排搬家，相关次承租人在最快时间内完成了搬家要求且搬家后建睿公司接管了已经搬离的场所并进行了空置，建睿公司要求支付租金没有事实依据；2、南京市公安局经济技术开发区分局特巡警大队出具的说明，港美公司称：建睿公司采取停水停电堵门等行方式导致港美公司无法使用场所；3、照片，证明2019年10月14日部分房屋现场交接，建睿公司贴了封条；4、港美公司负责人刘义龙和建睿公司负责人王小平微信聊天记录，港美公司称：其多次向建睿公司提出在两个月期限内实在无法搬完，要求给予合理期限，王小平也同意向公司汇报。聊天记录中一些搬迁现场照片也可以证明陆续搬空。2019年11月1日建睿公司对现场进行停电，并要求港美公司按照建睿公司事先打好的承诺书盖章予以确认，要求港美公司支付2万元电费和3万元保证金方可恢复供电；5、2019年8月13日《业务回复函》、2019年8月16日《关于业务回复函的复函》、2019年9月22日情况说明，港美公司称：其愿意积极搬家，但时间仓促无法按照建睿公司要求完成；6、建睿公司出具的授权证明，港美公司称：建睿公司知晓并授权港美公司转租。建睿公司质证：对证据1，真实性、合法性无异议，关联性不认可，案涉合同约定不得转租，港美公司陈述积极配合与建睿公司无关，建睿公司已经提前两个月通知了港美公司；对证据2，真实性、合法性无异议，关联性不认可，仅系报警人的单方陈述，且载明经调解双方和解，不能证明港美公司证明目的；对证据3，真实性、合法性无异议，关联性不认可，仅系建睿公司工作人员在现场沟通，第二张照片仅显示B仓库1个出入口被贴了封条被封闭；对证据4，真实性、合法性无异议，关联性不认可，恰能证明港美公司于2019年11月1日分别支付的2万元及3万元系电费和保证金，并非港美公司陈述的预付电费；对证据5，真实性、合法性无异议，关联性不认可，港美公司称时间仓促无法于2020年10月14日前搬离不能构成港美公司免除延期返还房屋违约责任的理由；对证据6，建睿公司未查到，由法院依法查明，港美公司是否获得转租授权也与其是否构成违约承担违约责任无关。 建睿公司举证了：1、2019年11月1日港美公司出具的承诺函（内容为：港美公司承诺于2019年11月10日返还，并电汇3万元作为保证金，如违反承诺，建睿公司有权不予退还），建睿公司称：2019年11月1日，港美公司汇给建睿公司3万元是承诺函中的保证金，港美公司承诺了返还时间，因其违反承诺建睿公司无需归还保证金3万元；2、代扣电费电子回单，建睿公司称：该回单系其缴纳的2019年8-12月份含港美公司承租面积的电费共计183261.54元，包含港美公司诉请的电费69048元（扣除3万元保证金），港美公司不存在多缴纳电费的情况。港美公司用电有独立电表，实用实收。2019年12月31日和征收部门签订征收协议后，土地及厂房都交给政府了，现在都已经拆了。港美公司2019年10月17日缴纳的电费金额29048元，如预交电费不会精确到个位数，可以证明该款是实际发生的。2019年10月17日支付的2万元是预付电费款，2019年11月1日又支付2万元电费系2019年10月17日预交的电费用完后港美公司再行支付了电费；3、现场照片，建睿公司称：该处系建睿公司贴了封条的仓库，建睿公司仅对一个出口进行管控，并未影响港美公司进出。港美公司质证：对证据1，真实性无异议，证明目的不认可。2019年11月1日建睿公司停水停电，双方发生争执，港美公司报警。承诺函是建睿公司事先草拟好发给港美公司迫使港美公司加盖公章，否则不恢复停水停电，保证金说法不能成立，并非双方自愿。该3万元应当是港美公司预付的电费，要求在电费中处理；对证据2，真实性无法确认，即使确认真实性，建睿公司也陈述并非港美公司一家用电，是两家，建睿公司应当区分清楚。港美公司与另一家公司都有独立电表分表，原来都是实用实收，后因建睿公司担心港美公司撤场欠付电费就要求港美公司预交，对于建睿公司签订收储协议不清楚；对证据3，证明目的不认可，可以看出现场交付后才贴封条，表明建睿公司已接收场所。 港美公司申请证人刘某出庭作证，证人陈述：“2019年7月8日，我以南京顺宝物流有限公司的名义与港美公司签订租赁合同，租期自2019年7月8日至2020年7月7日。租了一个多月，港美公司称房东要收回仓库，通知我们搬家，我们的货就不进仓库，后我们就把货搬走了，因为其他租户有纠纷，仓库门不给进我们就找别的地方放货。我们当时是车不给进，港美公司协调才能临时进一下车子。港美公司补偿给我2000元至4000元具体记不清了，我们公司里面的货清空打扫后，原告也来打扫，搬走时我们公司、港美公司还有房东一起来看现场，并在小门贴了封条”。 上述事实，有双方当事人的陈述、举证及本院庭审笔录等证据在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，港美公司与建睿公司签订的《厂房租赁合同》系双方真实意思表示，且并未违反国家强制性法律规定，故该合同依法成立且生效，原、被告双方均应按约履行各自的义务。因案涉合同已约定了合同解除条件，故建睿公司向港美公司要求解除案涉合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。综合全案证据，考虑到本案案涉合同系双方已租赁三年后的再次续签的合同，即案涉合同具有一定的稳定性。在前合同租赁期及案涉合同履行期间内，对于港美公司的转租行为，建睿公司作为产权人及案涉场地的物业管理方，应当知晓港美公司的行为而现无证据证明建睿公司曾经对转租提出异议，而建睿公司基于知晓上述即存事实及双方解除合同虽易但港美公司返还厂房还需与次承租人协商，故建睿公司虽按案涉合同约定提前两个月通知港美公司于2019年10月13日解除合同，却坚持要求港美公司应于合同解除次日前必须搬离承租厂房，此要求过于苛刻。港美公司在接到建睿公司通知后，现有证据证明港美公司已即刻与众多次承租人协商分批次返还厂房，并于2019年12月14日最终全部返还承租厂房，并无不妥。综上，对港美公司主张建睿公司退还押金469084.4元、提前解约补偿金469084.4元、多付27天（2019年8月13日至2019年9月9日）租金422175.96元，以及建睿公司反诉港美公司需支付2020年9月10日至2019年12月14日的租金及房屋占有使用费合计1549542.14元扣减建睿公司愿意支付的938168.8元（一个月租金的补偿金和退还押金）后剩余的611373.34元及利息，综合全案证据，考虑到案涉合同履行程度、合同约定及双方的实际损失等，本院酌定建睿公司退还港美公司押金469084.4元，并赔偿港美公司469084.4元，对于建睿公司的反诉诉请，因前述各项原因，本院不予支持。对于港美公司主张的多收电费99048元，其中3万元系保证金，因港美公司承诺如未在2019年11月10日返还承租厂房，建睿公司无须退还，因港美公司最终未在该期间返还，故该3万元保证金建睿公司无须退还，冲抵其损失；余款66048元，港美公司认为系预付2019年10月之后电费应退还，建睿公司反驳系实际支付，因港美公司及次承租人实际使用至2019年12月14日，故该期间的电费港美公司仍应支付，但因案涉厂房已被征收，原实用实收的电表现已不在，故无法查明实际使用的电费情况，综上，本院对港美公司此部分诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）建睿(南京)电器有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）南京港美仓储服务有限公司押金469084.4元，并赔偿损失469084.4元。 二、驳回原告（反诉被告）南京港美仓储服务有限公司的其他诉讼请求。 三、驳回被告（反诉原告）建睿(南京)电器有限公司的全部诉讼请求。 如未按本判决规定的期间履行给付金钱的义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费18115元，减半收取9057.5元，由原告（反诉被告）南京港美仓储服务有限公司负担3057.5元，由被告（反诉原告）建睿(南京)电器有限公司负担6000元；反诉案件受理费5018元，由被告（反诉原告）建睿(南京)电器有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  朱 悦 二〇二〇年十一月四日 法官助理  熊江燕 书 记 员  沈易茜