重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终8161号上诉人（原审原告）:梁小琴，女，汉族，1973年5月4日生，住重庆市渝**。委托诉讼代理人：张治刚，重庆市长寿区公平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：鄂化杰，男，汉族，1993年3月2日生，住安徽省宿州市灵璧县。委托诉讼代理人：黄庆，重庆雄明律师事务所律师。上诉人梁小琴因与被上诉人鄂化杰房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初10391号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人梁小琴的委托诉讼代理人张治刚，被上诉人鄂化杰的委托诉讼代理人黄庆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁小琴的上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：一审法院认定事实不清。1、上诉人两次在案涉房屋处张贴了催交租金的《告知书》，上诉人对被上诉人有催收租金的行为；2、根据《补充协议》的约定，被上诉人故意拖延缴纳租金，上诉人有权解除合同；3、上诉人依约向被上诉人发送《解除房屋租赁合同通知书》能够达到解除合同的法律效力；4、被上诉人多次逾期支付租金，违反了诚实信用原则，请求二审法院撤销原判，依法改判。鄂化杰辩称，一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。梁小琴向一审法院提出诉讼请求：1.判令被告立即搬出位于重庆市渝北区房屋，将该房屋交还原告；2.判令被告向原告支付违约金900.5元（以应支付房屋租金16500元为基数，按月利率2%，从2019年9月2日起计算至2019年11月24日止）；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明：原告系位于渝**房屋产权人。2018年9月11日，以原告为甲方（出租方、联系地址为重庆市渝北区）、被告为乙方（承租方、联系地址为安徽省宿州市灵璧县冯庙镇大陈村沈杨庄十一组100）、案外人钱小兵为丙方，三方共同签订《房屋租赁合同》一份。其中主要约定，被告承租原告的上述房屋作为经营性用房，经营范围包括别墅聚会接待与服务等，租赁期限为8年，从2018年9月12日起至2026年9月11日止。第一年租金为每月5000元（不含税费），2019年9月12日至2023年9月11日期间的租金在前一年租金基础上每年递增10%。2023年9月12日至2026年9月11日期间的租金在前一年租金的基础上递增15%。第一次半年交一次，以后每一季度交一次，并且在下一交租期10日之前交付给原告，以此类推。原告指定其尾号为4139的中国广发银行重庆分行渝中支行账户为收款账户。被告应按约缴纳租赁保证金与租金，未按约支付的，按拖欠金额每日1%的比例承担违约责任；逾期超过30日，经催告后7日内仍未支付的，原告有权解除本合同，并可另行要求被告承担相当于三个月租金的违约金。因本合同履行发生纠纷，双方应通过友好协商解决，协商不成向重庆仲裁委员会申请裁决。本合同载明的联系地址为送达地址，任何一方有变更住所地的，应以书面形式通知其他方，否则以合同载明的住所地为准。无法送达时，则由提供地址方自行承担相关法律责任。在履行过程中所有相关法律文件及通知均以特快专递的形式邮寄至本合同载明的联系地址，以邮戳时间视为送达时间。该《房屋租赁合同》还约定了其他事项。2019年7月16日，以原告为甲方、案外人刘亚军为乙方，双方共同签订《房屋租赁补充协议》一份。其中第一条约定：“在原来甲乙双方约定房屋租金缴纳基础时间调整为，乙方在缴纳甲方房屋租金三个月周期更改为每半年缴纳一次给甲方，房屋租金每一年递增甲方实收明细如下：2019年9月12日至2020年9月11日每月租金为5500元/月；2020年9月12日至2021年9月11日每月租金为6050元/月……”第三条约定：“甲乙双方签订的《房屋租赁合同》条款内容《第六条6.8》加以补充内容说明，乙方缴纳的押金不能作为抵扣房屋租金，乙方故意拖延缴纳房屋租金周期超过15天，甲方有权立即收回房屋，并立即终止房屋租赁合同，乙方7天内离场。”第八条约定：“因乙方经营管理安全的需要，在6幢1-2房屋外出围墙大门处加装门禁安全系统，乙方协调相关部门及小区业主同意后，自行安装及维护，并交一把门禁系统钥匙给甲方。”第十条约定：“如有争议，双方协商不能解决，向所在地重庆仲裁委员会或者人民法院提起诉讼解决。”审理中原告陈述，被告未在案涉房屋，平时均是刘亚军在案涉房屋处负责经营。关于上述补充协议，被告也是知晓的，并根据补充协议约定支付了半年房屋占用费及在案涉房屋单元进户门处安装了电子门禁并向原告交付了门禁钥匙，因此刘亚军签署的该补充协议对被告具有法律约束力。原告为证明被告知晓该补充协议，向一审法院举示了案外人陈维玲于2019年10月21日分别与刘亚军、鄂化杰的通话录音。其中，陈维玲与刘亚军的通话录音及文字整理材料载明：“陈：你那你们的股东已经有变更情况是吧？刘：哎，对正在搞变更，因为他是跨区域变更的，然后那个好像时间稍微久一点。陈：嗯哦，那原来跟我们签协议的那个鄂化杰现在还是不是股东呢？刘：他是我们的股东，他，他没有，他一直是监事。陈：监事哈。那就是你们几个股东就是你们的工作，那个范围不一样了是吧？刘：对对对，组织结构变了一下。陈：因为我一直都没跟他那个取得联系过。刘：你是说鄂化杰？陈：嗯，我是说上次你签的那份补充协议，七月份那个他晓不晓得他知不知道？刘：知道啊。陈：他知道是吧？刘：嗯，到时候都可以带他来，带鄂化杰来一趟都行。……”陈维玲与鄂化杰的通话录音及文字整理材料载明：“陈：你好，鄂总，我是那个陈姐，就是南方玫瑰城这边，上次我们见个面的那个陈姐。鄂：啊？我们见过面了？陈：啊！你来过了呀，然后就是我们不是上次签了合同，后来刘亚军和我们一起补充了那个合同，你知不知道？鄂：呃。我们见过面？什么时候见的面呀？你说最开始签的合同，是吧？陈：最开始，因为是你来签的嘛。然后后来一直都是刘亚军在跟我们沟通这些啊，协调啊。鄂：我知道我知道，我知道，我知道。陈：知道这事吧？鄂：嗯，你就核实一下是吧。……陈：那上次那个合同补充合同，你知不知道这个事儿？鄂：我知道，我知道，我知道，我们是一个公司的，我肯定知道呀！陈：那好那好。”在另三案原告诉鄂化杰房屋租赁合同纠纷案件审理中，被告对其与陈维玲的上述通话录音的真实性无异议，但辩称其从未授权任何人签订任何协议，是被起诉后才知道该补充协议，因此被告认为上述补充协议对其不产生法律效力。关于被告和刘亚军的关系，被告辩称其和刘亚军系在酒桌上认识的，不是特别熟悉，其和刘亚军根本没有开设公司，也不是一个公司的，在本案中亦辩称与刘亚军联系不多，没有与刘亚军开办公司。庭审中，原告为证明被告的上述陈述系虚假陈述，向一审法院举示了重庆摩天城堡酒店管理有限公司的企业信息。根据该企业信息显示，重庆摩天城堡酒店管理有限公司成立于2018年12月6日，其法定代表人为刘亚军。股东高管为刘亚军及被告，其中刘亚军为执行董事兼总经理，鄂化杰为监事，刘亚军持股比例100%。另查明，被告承租案涉房屋用于经营“摩天城堡轰趴”。被告分别通过案外人陈冲或陈芳，于2018年9月12日向原告转账支付了2018年9月12日至2019年3月11日期间的房屋租金30000元及保证金2500元，于2019年3月15日向原告转账支付了2019年3月12日至2019年6月11日期间的房屋租金15000元，于2019年6月13日向原告转账支付了2019年6月12日至2019年9月11日期间的房屋租金15000元，2019年11月23日向原告转账支付了16500元（被告该笔转账附言为重庆玫瑰城9-11月季度房租），2020年1月2日向原告支付了16500元（被告该笔转账附言为重庆玫瑰城12-2月季度房租）,2020年4月15日向原告转账支付了33000元（被告该笔转账附言为重庆玫瑰城3-8月房租）。庭审中原告陈述，被告于2019年11月23日向其支付的16500元，按合同约定应于2019年9月2日前支付，被告已逾期，原告遂依约解除了与被告的房屋租赁合同关系。故被告其后向原告支付的上述款项应为房屋占有使用费而非租金。被告陈述，其因大意忘了及时支付租金，在收到EMS送件电话通知时才知道拖欠租金，随即将款项全额支付至原告账户，并未故意拖欠，且被告已经支付房屋租金至2020年8月，因被告为经营案涉房屋投入巨大，也愿意继续履行房屋租赁合同。对于发出解除合同通知后的款项，原告称并非其接收行为，但目前并未退还。再查明，原告为证明其向被告催收了房屋租金，向一审法院举示了其于2019年11月1日、2019年11月14日出具的《书面告知书》、《告知书》的手机照片。庭审中，原告陈述其已将告知书张贴在被告承租的案涉房屋门前。被告对该手机照片的三性均不予认可，且认为房屋租赁合同明确约定了以特快专递邮寄的送达地址。另，原告于2019年11月18日向被告合同约定地址寄送了《解除房屋租赁合同通知书》。该邮件因被告“人已他住”，于2019年11月22日退回。一审审理中，原告自愿撤回第二项即要求被告支付违约金的诉讼请求。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效。综合原、被告诉辩主张，本案的争议焦点为：一是《房屋租赁合同补充协议》是否对被告产生法律约束力。二是双方签订的房屋租赁合同是否已经解除。对此，分述如下：一、关于《房屋租赁合同补充协议》是否对被告产生法律约束力问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，因案涉补充协议并非被告本人签订，故该补充协议是否对被告产生法律约束力，取决于被告对刘亚军签订的该补充协议是否予以了追认。一审法院认为案涉房屋租赁合同补充协议对被告具有法律约束力。理由如下：第一，关于被告与刘亚军的关系，被告在诉讼中辩解其与刘亚军系在酒桌上认识的，不是特别熟悉，其和刘亚军并未开设公司，也不是一个公司的。但根据原告举示的重庆摩天城堡酒店管理有限公司企业信息显示，被告的上述辩解意见明显系虚假陈述，可见其在本案中提出的相关辩解意见可信度较低。另，被告承租案涉房屋用于经营摩天城堡轰趴，根据该名称可知被告的案涉经营项目与刘亚军任法定代表人的重庆摩天城堡酒店管理有限公司亦可能存在一定联系，故刘亚军代被告签订案涉补充协议具有一定合理性及可能性。第二，被告知晓该补充协议。根据被告与陈维玲的通话录音显示，被告在电话中明确陈述其知道该补充协议。被告辩称其在原告起诉后才知晓补充协议的理由明显不能成立，亦属虚假陈述。第三、被告的后续履行行为应视为其对该补充协议的追认。根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，被告支付租金的方式为按季度且在下一交租期10日前支付。据此约定，其在2020年4月2日前只应支付此后三个月的租金即支付至2020年6月的房屋租金即可，但被告却支付了2020年3月至8月共计半年的房屋租金。此外，在刘亚军签订补充协议后，被告亦在案涉房屋单元进户大门处安装了电子门禁，并向原告交付了门禁钥匙。被告的上述行为与补充协议载明的租金支付周期及安装门禁安全系统等约定内容一致，应视为其对该补充协议的追认。基于上述事实和理由，案涉补充协议对被告具有法律约束力。而根据该补充协议约定，原告可依法向人民法院提起诉讼。被告提出的本案应由重庆仲裁委员会管辖，应驳回原告起诉的辩解理由不能成立，不予采纳。二、关于双方签订的房屋租赁合同是否已经解除问题。《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本案中，尽管被告存在迟延支付房屋租金的违约行为，原告依据补充协议约定亦享有解除合同的权利。但原告举示的手机照片等证据无法证明其向被告进行了催收，被告在此后亦及时向原告补足了所欠房屋租金。且在后续的履约过程中，被告亦积极向原告支付了房屋租金至2020年8月。据此认为，被告在履行租赁合同过程中虽有违约行为，但其违约程度比较轻微。被告的该轻微违约行为亦并不影响原告实现出租房屋、收取租金的合同目的。且被告为经营案涉房屋已投入了大量的物力和财力，被告也表示愿意继续履行合同，故根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，对原告主张双方签订的房屋租赁合同已经解除的事实，不予确认。在合同未解除的情况下，现原告诉请被告搬离案涉房屋并将该房屋交还原告，于法无据，不予支持。原告自愿撤回要求被告支付违约金的诉讼请求，系对其自身民事权利的处分，予以准许。综上，原告诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第六十条、第二百一十二条之规定，一审法院判决：“驳回原告梁小琴的诉讼请求。案件受理费50元，因适用简易程序审理，减半收取25元，由原告梁小琴负担。”本院二审中，当事人没有提交新证据。本院二审中，上诉人自认被上诉人支付房屋租金至2021年3月。本院对一审法院审理查明的其余案件事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。根据签订的《房屋租赁合同》约定，租金按季度支付且在下一交租期10日前支付。《房屋租赁补充协议》约定，在双方约定房屋租金缴纳基础时间调整为三个月周期更改为每半年缴纳一次。同时，还约定承租人故意拖延缴纳房屋租金周期超过15天，出租人有权立即收回房屋，并立即终止房屋租赁合同，承租人7天内离场。本案中，因被上诉人存在迟延支付房屋租金的违约行为，虽然上诉人依据补充协议约定享有解除合同的权利，但是在诉讼过程中，被上诉人向上诉人补足了所欠房屋租金，加之，在二审中，上诉人自认被上诉人支付房屋租金至2021年3月。故被上诉人在履行租赁合同过程中虽有违约行为，但其违约程度比较轻微。被上诉人的违约行为并不影响上诉人合同目的实现，且被上诉人要求继续履行合同。因此，一审法院根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，对上诉人主张双方签订的房屋租赁合同已经解除的事实，不予确认，并驳回上诉人的诉讼请求并无不当。本院予以确认。综上所述，梁小琴的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人梁小琴负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 娟审 判 员  陈义熙审 判 员  刘 静二〇二〇年十一月二十五日法官助理  刘念弟书 记 员  白耀妮