山东省济南市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）鲁01执复333号复议申请人（案外人）：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市槐荫区济兖路****。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王琰，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张幸，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。申请执行人：马万军，男，1977年3月14日出生，汉族，住济南市历下区。被执行人：李蕊，女，1979年9月19日出生，汉族，住济南市。复议申请人绿地地产（济南）有限公司（以下简称济南绿地地产）不服济南市历下区人民法院（以下简称历下法院）（2020）鲁0102执异192号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。历下法院在执行申请执行人马万军与被执行人李蕊民间借贷纠纷一案过程中，案外人济南绿地地产向历下法院提出书面异议称，被执行人向济南绿地地产购买的绿地中央广场D-1地块1号楼1702号房屋，尚未办理产权过户登记，按照物权法有关规定，被执行人尚未取得该房屋所有权，该房屋所有权仍归济南绿地地产所有，历下法院将该房屋作为被执行人的财产予以查封并执行，不符合事实及法律规定。因被执行人逾期偿还该房屋贷款本息，贷款银行已经要求济南绿地地产承担阶段性连带保证责任并扣划了济南绿地地产的保证金，用以抵偿被执行人应偿还的贷款本息，按照济南绿地地产与被执行人签订的《商品房买卖合同》的约定，济南绿地地产有权解除该《商品房买卖合同》，且被执行人应向济南绿地地产支付违约金及赔偿全部经济损失。综上，被执行人尚未取得绿地中央广场D-1地块1号楼1702房屋，该房屋权属仍属济南绿地地产所有，请求历下法院依法终止对该房屋的执行。历下法院查明，2014年7月10日，济南绿地地产与被执行人李蕊签订了《商品房买卖合同》，并约定李蕊购买济南绿地地产开发的绿地中央广场D-1地块1#楼1702房，建筑面积共91.82平方米。2018年2月13日，历下法院作出（2017）鲁0102民初3828号民事判决，确认原告马万军与被告李蕊之间存在债权债务关系，被告李蕊需向原告马万军偿还借款56万元及利息。2017年10月12日，历下法院向济南市国土资源局作出（2017）鲁0102民初3828号协助执行通知书，载明：“预查封被告李蕊名下位于济南市××大道以东、横××路以南绿地中央广场××地××楼1702的房产，查封期限自2017年10月12日起至2020年10月11日止。”2019年3月13日，济南市房屋档案馆出具的《房屋权属状况信息》载明：“坐落于槐荫区××大道以东，横支9号路以南绿地中央广场D-1地块1号楼1702所有权人为李蕊，登记时间2014年7月10日，权属取得方式：商品房备案，权属状态：合同备案。抵押情况：无。查封情况：查封单位：济南市历下区人民法院，查封期限2017年10月12日起至2020年10月11日止；查封单位济南市市中区人民法院，查封期限2018年8月2日起至2021年8月01日止。”2019年4月23日，历下法院作出（2018）鲁0102执1722号执行裁定，裁定拍卖被执行人李蕊名下位于济南市××大道以东、横××路以南绿地中央广场××地××单元1702的房产。2019年4月23日，历下法院作出（2018）鲁0102执1722号告知书，载明：“本院将依法对涉案房屋进行拍卖，房屋权利人及利害关系人如系查封前合法占有、使用，应于2019年5月5日向本院执行局说明情况。”2020年1月2日，历下法院发布网拍时间告知书，载明：“济南市槐荫区绿地中央广场D1地块1号楼1702，本案现在淘宝网济南市历下区人民法院阿里巴巴司法拍卖平台进行公开拍卖活动，拍卖时间：2020年2月8日10时至2020年2月9日10时。”2020年2月9日，买受人杜志海以最高价竞得上述房产。2020年2月27日，历下法院向济南市自然资源和规划局作出（2019）鲁0102执恢532号协助执行通知书，载明：“被执行人李蕊所有的坐落于济南市××大道以东、横××路以南绿地中央广场××区××楼××室房产归买受人杜志海所有。买受人杜志海可持本裁定到房产管理机构办理相关房屋过户登记手续。”2020年3月10日，历下法院作出（2019）鲁0102执恢532号结案通知书，载明：“马万军向我院申请执行的（2017）鲁0102民初3828号民事判决书已全部执行完毕，现已结案”。2020年10月10日，济南市房屋档案馆出具的《房地产权登记信息》第0XXX7号载明：“房屋坐落于槐荫区××绿地中央广场××区××楼××房产，房屋所有权人杜志海，房屋共有情况单独所有，登记原因：因生效法律文书。登记时间2020年4月27日。”历下法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”此处的“执行程序终结之前”是指人民法院处分执行标的所需履行法定手续全部完成之前。本案中，买受人杜志海于2020年2月9日通过拍卖成功竟得绿地中央广场一区1号楼1702房产，其通过司法拍卖程序已经取得了执行标的的所有权，并于2020年4月27日办理了房屋登记。因此，2020年3月10日案件已全部执行完毕并结案，该案执行标的所需履行法定手续已经全部完成。济南绿地地产于2020年7月23日向历下法院提起异议申请，不符合执行异议案件受理条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条规定，立案后发现不符合受理条件的，应予以驳回申请。如本案存在预告登记失效、被执行人失权等情形，济南绿地地产可以另行提起民事诉讼，诸如不当得利之诉，或者请求返还执行标的变价款或者请求返还执行标的等诉讼来行使救济权利。据此，历下法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二条、第六条第二款之规定，于2020年10月10日作出（2020）鲁0102执异192号执行裁定，裁定：驳回济南绿地地产的申请。济南绿地地产不服，向本院申请复议称，一、复议申请人济南绿地地产为绿地中央广场****楼**产的所有权人，且基于被执行人逾期偿还按揭贷款的违约行为，确定不能取得该房产所有权。1、复议申请人为上述房产所有权人，上述房产系被执行人于2014年7月10日向复议申请人购得，复议申请人与被执行人签订商品房买卖合同及补充协议并办理网签备案手续，被执行人向复议申请人交纳首付款并办理按揭贷款，复议申请人提供阶段性连带保证责任担保，后复议申请人向被执行人交付房产，但未办理所有权变更登记，上述房产基于原始建造行为，所有权初始登记在复议申请人名下，故复议申请人为房产所有权人。2、被执行人在履行商品房买卖合同中存在逾期偿还按揭贷款的违约行为，根据相关合同条款，其确定不能取得上述房产所有权，复议申请人有权要求解除商品房买卖合同，且已向济南市槐荫区人民法院提起诉讼主张该权利。被执行人与复议申请人签订及履行合同的行为属于债权设立行为，尚未发生不动产物权变动的效力，被执行人对上述房产不享有所有权，只有在上述房产由复议申请人变更至被执行人名下时，被执行人才能取得所有权。二、由于被执行人确定不能取得上述房产所有权，历下法院对该房产的预查封不能转为正式查封。预查封不是真正意义的查封，其针对对象仅是被执行人将要取得的财产，查封的是被执行人的预期权利。房屋权属在预查封期间如变更登记在被执行人名下，预查封登记才转为正式查封登记。但基于被执行人因逾期偿还按揭贷款导致不可能取得上述房产的事实，该预查封确定不能转为正式查封。三、在未获得复议申请人书面同意的情况下，历下法院将处于预查封状态、非被执行人所有的上述房产予以拍卖，是错误的。1、历下法院无权将处于预查封状态、非被执行人的上述房产予以拍卖。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”据此，“拍卖、变卖”的对象只能是“被执行人的财产”，而且只能是在“被查封、扣押、冻结后”。因此，上述房产处于预查封状态，且初始登记在复议申请人名下，不属于上述规定的合法拍卖标的物的情形。2、复议申请人对历下法院拍卖上述房产并不知情。2019年4月23日，历下法院作出（2018）鲁0102执1722号告知书，载明：“本院将依法对涉案房屋进行拍卖，房产权利人及利害关系人如系查封前合法占有、使用，应于2019年5月5日向本院执行局说明情况。”显然，历下法院明知上述房产系被执行人向复议申请人购得，且其初始登记在复议申请人名下，即复议申请人为上述房产的“权利人及利害关系人”，而其却未向复议申请人送达该“拍卖告知书”，导致复议申请人对于该拍卖行为并不知情。直至复议申请人向济南市槐荫区人民法院提起诉讼，才得知上述房产已被历下法院拍卖，随即提起执行异议。综上，上述房产处于预查封状态、且其产权属于复议申请人，在复议申请人不知情的情况下，历下法院将其作为被执行人财产予以拍卖，是错误的。请求：撤销历下法院（2020）鲁0102执异192号执行裁定，重新审查并作出裁定。本院经审查认定，历下法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第六条第二款规定，“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出；执行标的由当事人受让的，应当在执行程序终结之前提出。”本案中，买受人杜志海通过司法拍卖购得诉争房产，并于2020年4月27日办理完毕商品房合同备案登记变更手续，至此，异议指向的执行标的已执行终结。复议申请人在此之后提出案外人异议，不符合案外人异议提出期限的要求。综上，历下法院驳回济南绿地地产的异议申请，符合上述法律规定，并无不当。复议申请人济南绿地地产的复议理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第一项规定，裁定如下：驳回复议申请人绿地地产（济南）有限公司的复议申请，维持济南市历下区人民法院（2020）鲁0102执异192号执行裁定。本裁定为终审裁定。审判长 周 宏审判员 王齐亮审判员 郑凤云二〇二〇年十一月九日法官助理丁华辰书记员李岩