辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14051号上诉人（原审原告）：沈阳发展北大教育科学园有限公司，住所地沈阳经济技术开发区中央大街**。法定代表人：侯亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：曹文强，辽宁六合律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭程程，辽宁六合律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李**，男，1987年3月7日出生，满族，住辽宁省兴城市。上诉人沈阳发展北大教育科学园有限公司（以下简称“发展北大公司”）与被上诉人李**商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初3528号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。发展北大公司上诉请求：一、撤销(2018)辽0104民初14669号民事判决书判决，依法裁定发回重审或驳回诉讼请求。二、判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.一审在无证据的情况下，仅依据当事人陈述和“未收房”认定被上诉人要求逾期交房违约金未超过诉讼时效，认定基本事实不清。合同约定出卖人应当在2015年9月30日前交付房屋，诉讼时效起算时间为2015年10月1日，至2017年9月30日，诉讼时效时间届满，故被上诉人的诉讼请求已经超过诉讼时效。二、原审认定逾期办证违约金起算时间为2015年11月2日（具备交付条件）之后365日，认定事实错误，应依据《商品房买卖合同》约定的交付使用后365日认定起算时间。案涉房屋交付使用的时间为2019年5月27日，即逾期办证违约金起算时间为2010年5月28日，至上诉人上诉之日尚未到期。一审法院其他判决也是依据准住通知书中确认的入住时间为起算点，故上诉人不应承担逾期办证违约金。李**未提交答辩意见。李**向一审法院提出诉讼请求：1.被告支付逾期交房违约金31,915元（2015年10月31日-2019年5月26日）；2.被告支付逾期办证违约金2827元（2016年10月31日-2019年6月7日）；3.被告承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2013年9月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的沈阳经济技术开发区中央大街20甲1-4-79号1-19-3房屋，总价款291,463元。第八条交付期限中约定：“出卖人应当在2015年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.…”；第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过玖拾日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）…”第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：3.出卖人按日向买受人支付已付房价款十万分之壹的违约金，合同继续履行。”又查明，原告按照合同约定向被告支付全部购房款291,463元，被告于2013年9月29日开具购房发票。另查明，2015年10月，被告通知原告于2015年11月2日办理涉案房屋的入住手续，原告以被告未能提供竣工验收和消防验收手续为由未办理入住。原告后于2019年5月27日办理入住，并于当日缴纳了2016年5月1日至2019年4月30日的物业费。被告在庭审中述称为原告减免了2015年11月1日至2016年4月30日的物业费，原告亦无异议。再查明，根据《房屋建筑工程竣工验收报告》显示，原告房屋所在楼宇于2015年10月30日竣工验收。被告在庭审中自认涉案房屋至今未办理初始登记。一审法院认为，《商品房买卖合同》系原、被告双方的真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。原告已按约定足额支付购房款，被告亦应如约交付房屋并协助原告办理房屋权属证书，现被告未能按期履行上述义务，应当承担违约责任。关于原告提出的逾期交房违约金问题，诉称被告2015年通知收房时，因未能提供竣工验收和消防验收手续，故拒绝收房，后于2019年5月27日办理入住，要求被告支付逾期交房违约金至2019年5月26日，被告辩称逾期收房系原告自身原因，不同意原告请求，并提出原告诉讼请求已超出诉讼时效的意见，经查，根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于房屋交付条件的约定，被告交付的房屋应符合“经验收合格”的条件，涉案房屋于2015年10月30日竣工验收，被告通知原告于同年11月2日办理入住，此时涉案房屋已经具备双方约定的条件，而原告拒绝收房，且原告于2019年补交了之前所欠物业费，视为对涉案房屋具备使用条件的认可，不应要求被告支付2015年11月2日之后的逾期交房违约金。根据合同约定，被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋，而被告逾期交付32天，本院按照合同约定的日万分之一的标准计算违约金数额为933元（291,463元×日万分之一×32天）。关于被告提出的原告该项请求已过诉讼时效的意见，原告在庭审中述称“因为被告一直未向原告出具竣工验收和消防证明，原告也始终都在和售楼处沟通，要求承担违约责任，但都是口头的”，结合原告一直未收房的事实，该陈述具有合理性和真实性，故本院予以采信。关于原告提出的逾期办证违约金问题，被告自认涉案房屋至今未办理初始登记，但辩称应自实际交房（2019年5月27日）365天后起计算违约金，经查，合同约定被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，否则按日向原告支付房款总价款十万分之一的违约金，其中关于“商品房交付使用”理解为“具备交付条件”更为公平合理，因涉案房屋于2015年11月2日具备交付条件，故本院自2016年11月2日起计算逾期办证违约金至原告主张的2019年6月7日，数额为2763元（291,463元×日十万分之一×948天）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，判决如下：一、被告发展北大公司于本判决生效后三十日内给付原告李**逾期交房违约金933元；二、被告发展北大公司于本判决生效后十日内给付原告李**逾期办证违约金2763元（2016年11月2日至2019年6月7日）；三、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果未按本判给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费644元，原告李**负担573元，被告发展北大公司负担71元。二审中，双方当事人均未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案争议的焦点为发展北大公司如何承担逾期交房违约金和延迟办证违约金问题。本案中，发展北大公司于2015年11月2日通知李**办理案涉房屋入住手续，但因其未取得《辽宁省建设工程竣工验收备案书》等，李**未接收房屋，一审法院认为2015年11月2日房屋已具备交付条件及李**补交了物业费，视为李**对涉案房屋具备使用条件认可，因此判决发展北大公司逾期交房违约金的截止时间为2015年11月2日，已经保护了发展北大公司的权益。既然一审法院认定2015年11月2日视为交付了房屋，逾期交房违约金亦判决至此之日，则延迟办证违约金亦应以此时间为起算点，故本院对于一审法院对逾期交房违约金和延迟办证违约金的认定予以确认。关于发展北大公司主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效问题，因案涉房屋一直未取得竣工验收备案书，李**亦一直拒绝接收房屋，其于2019年6月提起诉讼，不应认定超过诉讼时效，该主张不予支持。综上所述，上诉人发展北大公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费644元，由沈阳发展北大教育科学园有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十一月九日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。