福建省厦门市思明区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）闽0203执异266号 案外人：杨琼，女，1993年4月6日出生，土家族，住厦门市思明区。 申请执行人：厦门火炬集团供应链发展有限公司(原名称为厦门火炬集团物流有限公司)，住所地厦门市火炬高新区火炬园火炬路**火炬广场****，统一社会信用代码91350200737875012X。 法定代表人：黄文，执行董事。 委托诉讼代理人：侯秀凤，公司职员。 被执行人：周长英，女，1978年12月1日出生，汉族，住厦门市思明区。 被执行人：厦门兆玳贸易有限公司，住所地厦门，住所地厦门市湖里区钟宅西二里****之二用代码91350206072807567P。 法定代表人：周长英。 本院在执行申请执行人厦门火炬集团供应链发展有限公司与被执行人周长英、厦门兆玳贸易有限公司公证债权文书一案中，案外人杨琼提出执行异议，请求法院撤销对位于厦门市思明区的执行，保护其合法租赁权。本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。 案外人杨琼称，其在2019年10月30号与房东周长英签订租房合同，为期10年，房租为人民币10万元，在场有委托麦田房产经纪人协助完成合同的签约，由于房东周长英拖欠物业费以及装修费合计约4000元，故转账给她人民币96000元，相关转与周长英和装修公司人员与物业缴费都可以以银行转账流水为证。房子在整理修饰后，2019年11月初委托厦远房产和麦田经纪人代为寻求租客，经过寻租一段时间后在2019年12月12日签订转租于林小娥女士，合约为三年期，给林小娥一周时间整理装修房屋，于2019年12月20号开始算房租。见证人厦远房产经纪人兰国林电话185××××9623。房子在2019年12月13号林小娥转租后就开始装修。于当月20号左右开始投入使用。综上，由于该案件涉及到相关租户合法权益，为保护申请人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，特向思明法院提出执行异议，请求请求撤销闽02**执12533号执行裁定书。案外人房屋租赁合同二份、转账凭证等证明其主张。 申请执行人厦门火炬集团供应链发展有限公司辩称，一、答辩人有理由怀疑《房屋租赁合同》系伪造的，案外人对案涉房产（厦门市思明区）不享有任何权利。首先、根据案外人提供的《房屋租赁合同》，签订日期为2019年10月30日，但涉案房产所有人周长英于2019年12月17目向答辩人出具《抵押房产未出租声明》，房产所有人郑重承诺：“目前上述抵押物上不存在租赁关系，今后若厦门火炬集团物流有限公司在实现抵押权时有任何第三方对上述抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。”因此，答辩人认为《房屋租赁合同》系伪造的，案外人不享有承租人的相应权利。其次，涉案房产面积152.22平方米，位于思明区，—次性签订十年租期的租赁合同，租金人民币总计才壹拾万元，明显低于该地段的市场租金水平，且合同约定一次性收取十年租金不符合常理。最后，《房屋租赁合同》第三条约定承租人不能转租房屋，转租需征得出租人同意，案外人并未提供出租人同意转租的说明，就将涉案房产于2019年12月12日转租于林小娥女士，且与林小娥的《房屋租赁合同》上并未载明现电表度数、煤气度数，合同约定的押金3600元和首付2个月房租7200元，合计10800。案外人提供的《账单详情》，小娥当日只转账了5800元。因此，答辩人有合理理由怀疑此两份《房屋租赁合同》均系伪造，或者系案外人与周长英为阻碍抵押权的实现而虚假订立的。二、退一步说，即使《房屋租赁合同》真实有效，因案外人未实际占有案涉房产，案外人的承租权也不足以对抗抵押权。依据《民法典》第四百零五条规定，“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响”，租赁关系对抗抵押权应满足两个条件：在抵押权设立前，①房产己出租，即签订租赁合同；②房产已转移给承租人实际占有。本案中，答辩人在设立抵押权时，即2019年12月底，曾赴现场勘察案涉房产，当时房产处于空置状态，未见有任何人员占用该房产。答辩人认为即使案外人提交的《房屋租赁合同》系真实的，但在抵押设立前，案外人未实际占有房产，租赁关系不足以对抗抵押权。退一步讲，假设2019年12月底，实际承租人林小娥已占有案涉房产，因租赁合同中约定不允许转租，林小娥系无权占有，应视为未转移占有，依照法律规定案外人的承租权同样不足以对抗答辩人的抵押权。综上所述，案外人对执行标的物提出执行异议没有事实及法律依据，系明显的拖延执行的行为，恳请合议庭驳回案外人的申请。申请执行人提供《抵押房产未出租声明》证明其主张。 本院查明，厦门市公证处于2019年12月17日作出《公证书》，编号：（2019）厦证内字第23966号，对债权人（抵押权人）厦门火炬集团物流有限公司与债务人厦门兆玳贸易有限公司、抵押人、保证人（担保人）周长英所订立的《工矿产品购销框架协议书》、《抵押合同》、补充协议等进行公证。以上三方协议的落款时间均为2019年12月17日。2020年8月14日，厦门市公证处作出《执行证书》，编号：（2020）厦证执字第1008号，确定执行内容如下：1、被申请执行人为：（1）主债务人：厦门兆玳贸易有限公司，以其所有财产承担债务。（2）抵押财产担保人：周长英以设定抵押的位于厦门市思明区的房产为限承担抵押担保责任。申请执行人有权依法折价抵偿、拍卖、变卖上述抵押物，有权就上述抵押物折价抵偿、拍卖、变卖所得款项优先受偿。（3）保证人：周长英在保证范围内承担连带保证责任。2、申请执行的标的为：（1）货款本金人民币5829114.9元；（2）自2020年6月17日至实际还款之日应支付的违约金，以货款5829114.9元为基数，每迟延一日按日千分之一计收违约金；（3）公证处出具执行证书的公证费人民币8588元，见附件四）；（4）实现债权的全部费用（包括但不限于律师费、评估费、拍卖费、诉讼费、保全费、差旅费等）。申请执行人于2020年8月25日持上述公证债权文书及执行证书申请执行，本院于2020年9月1日受理。本院于2020年9月14日作出（2020）闽0203执12533号执行裁定书，裁定：“一、被执行人周长英、厦门兆玳贸易有限公司按照（2020）闽0203执12533号执行通知书立即履行指定的义务；二、冻结、划拨被执行人周长英、厦门兆玳贸易有限公司的银行存款人民币5894291.9元及利息，或扣留、提取其等额的收入，或查封、扣押、拍卖其等值的财产。三、拍卖、变卖或折价被执行人周长英名下位于厦门市思明区房产。申请执行人厦门火炬集团供应链发展有限公司有权就上述房产拍卖、变卖或折价所得价款优先受偿。”2020年10月13日，本院发出（2020）闽0203执12533号《公告》，责令被执行人周长英及厦门市思明区房产的实际使用人于2020年10月25日前将上述房产腾空并交付本院评估拍卖。到期仍不履行的，本院将依法强制执行。 另查明，杨琼向本院提供两份《房屋租赁合同》，其中一份出租人为周长英，承租人为杨琼，该合同约定，周长英将厦门市思明区房产出租给杨琼，租赁期限为2019年10月30日至2029年10月29日，租期十年，租金10万元，一次性支付。该合同下方附“收到房租10万元，收款人签名：周长英”。另一份租赁合同出租人为杨琼，承租人为林小娥，该合同约定，杨琼将厦门市思明区房产出租给林小娥，租赁期限为2019年12月20日至2022年12月19日，租期3年，租金每月3600元人民币，押金3600元人民币，租金两个月支付一次。该合同下方附“收到押金3600元，房租7200元，收款人签名：杨琼”。此外，杨琼提供了个人账户交易清单明细，记载2019年10月30日，杨琼向周长英6227001935110454526账户转账了96000元。此外，杨琼向本院提交了微信转账记录，记载2019年12月12日，小娥138***63账号转入5800元；2020年2月19日，小娥138***63账号转入5300元；2020年6月18日，小娥138***63账号分别转入3600元、3000元；2020年4月19日，小娥分别转入4000元、2000元；2020年8月18日收到萧湘租客小娥转账7200元。 另根据本院2020年10月14日10时执行笔录记载，周长英称2019年11月厦门市思明区房产由案外人陈镔承租，2019年12月陈镔又转租给第三人，其与陈镔是朋友关系。另根据本院2020年10月14日10时30分执行笔录记载，陈镔到庭称其是周长英名下厦门市思明区房产承租人的丈夫，妻子叫杨琼，她于2019年11月于周长英签订了关于上述房产的租赁合同，并在2019年12月转租给了第三人。另根据本院2020年10月15日执行笔录记载，杨琼到庭称其是周长英名下厦门市思明区房产承租人，于2019年10月30日与周长英签订了关于上述房产的租赁合同，并在2019年12月12日转租给了第三人林小娥，请求保护其合法租赁权。 另根据（2019）厦证内字第23966号《公证书》记载，本案《抵押合同》的签订时间为2019年12月17日。此外，根据闽（2019）厦门市不动产证明第0188919号不动产登记证明记载，厦门市思明区房产的抵押登记时间为2019年12月23日，抵押权人为厦门火炬集团物流有限公司，义务人为周长英，抵押方式为最高额抵押，担保最高债权额为662.2万元。 2019年12月17日，厦门兆玳贸易有限公司、周长英向申请执行人厦门火炬集团物流有限公司出具抵押房产未出租声明，确认案涉房产不存在租赁关系，今后若厦门火炬集团物流有限公司在实现抵押权时有任何第三方对上述抵押物以享有租赁权为由阻碍抵押权的实现，均属伪造。 本院认为，被执行人厦门兆玳贸易有限公司、周长英未履行生效执行依据所确定的还款义务，厦门火炬集团供应链发展有限公司向本院申请执行，执行期间本院对抵押房产采取执行措施，符合法律规定。案外人杨琼虽提供《房屋租赁合同》、转账凭证主张其与周长英就案涉房产存在合法租赁关系，但10年租期、租金10万元，一次性支付不符合交易习惯。根据租赁合同计算可知案涉房屋的月租金尚不足1000元，与周边地段类似房屋的租金相比明显过低。杨琼未提供证据证明其或者第三人林小娥实际占有使用房屋的事实。据此，杨琼租赁权的合法性和真实性存疑。另，2019年12月17日，厦门兆玳贸易有限公司、周长英向申请执行人出具抵押房产未出租声明，确认案涉房产不存在租赁关系。综上，杨琼的异议主张及理由不成立，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人杨琼的执行异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 蔡晓文 审 判 员 吕娜彬 审 判 员 俞伟强 二〇二〇年十一月十九日 代书记员 易麦娜 附件：本案所适用的法律法规、司法解释 最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容： （一）案外人是否系权利人； （二）该权利的合法性与真实性； （三）该权利能否排除执行。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。