浙江省义乌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0782民初12055号 原告（反诉被告）:谢曾政，男，1974年8月16日出生， 汉族，住浙江省义乌市。 委托诉讼代理人：阙正伟,上海市 师。 被告（反诉原告）：麻兴洪，男，1970年6月12日出生， 汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：赵玲英，女，1970年9月1日出生， 汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：麻晓雯，女，1997年2月21日出生， 汉族，住浙江省义乌市。 被告（反诉原告）：麻某，男，2005年7月4日出生， 汉族，住浙江省义乌市。 四被告共同委托诉讼代理人：陈剑，浙江英普（义乌）律 师事务所律师。 四被告共同委托诉讼代理人：童杨阳，浙江英普（义乌） 律师事务所律师。 原告（反诉被告）谢曾政为与被告（反诉原告）麻兴洪、 赵玲英、麻晓雯、麻某权益指标转让合同纠纷一案，于2020 年8月14日向本院提起诉讼，2020年8月31日，被告麻兴洪、 赵玲英、麻晓雯、麻某提起反诉，本院受理后，依法适用简 易程序，由审判员王慧独任审判，于2020年9月10日合并公 开开庭进行了审理。原告（反诉被告）谢曾政及其委托诉讼代 理人阙正伟、被告（反诉原告）麻兴洪及四被告（反诉原告） 的共同委托诉讼代理人陈剑到庭参加了诉讼。本案现已审理终 结。 原告谢曾政向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告于2017 年8月15日签订的《购房权益指标转让协议》合法有效；2.被 告将××镇××幢2单元2-101室房屋及车位231的 交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥匙、 水电气账户等）移交给原告。事实与理由：2017年8月15日， 原告就大陈镇政府异地奔小康安置房权益转让事宜与被告签订 了一份《购房权益指标转让协议》，约定：被告将其享有的高 层住宅中一套（150平）购房权益指标转让给原告，转让款127500 元，被告必须无条件配合原告对房屋的抽签工作、办理交房手 续、办理权证及过户手续。被告未积极配合的，需支付违约金 20万元。协议签订当天，原告将转让款127500元支付给被告， 被告写下收条一张。2017年9月25日，原告向义乌市大陈镇异 地奔小康工程建设办公室汇款建房款30万元。2019年6月13 日，经公证抽签，原告购买的这套房屋定在××镇×× 幢2单元2-101室，车位号码231。2019年7月21日，原告向 义乌市大陈镇异地奔小康工程建设办公室汇款支付了建房造价 尾款、维修基金等共计108460元。之后，原告要求被告将该房 的交房手续（包括房屋交付合同、物业管理合同、房屋全套钥 匙、水电气账户等）移交给原告，但是被告拒绝配合。 四被告共同辩称：一、该合同违反了义乌市农村宅基地使 用权转让细则（义委办发2016103号）第七条。请求法庭对 合同的合法性予以审查。二、合同约定，被告只收取转让费， 以后所产生的费用由原告承担，由于原告未及时交纳房款，是 违约行为，被告有权行驶先履行抗辩权，拒绝交付过户房产。 三、由于原告未及时交纳转让房款，该房的钥匙、门禁等在义 乌市大陈镇政府保管，造成无法交付的后果，应由原告自行承 担。 反诉原告麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某向本院提出反 诉请求：1.反诉被告向反诉原告支付由其垫付的房屋造价款 52194.7元，并从2019年7月23日起按年利率6%赔偿利息损 失至实际履行之日止；2.反诉被告向反诉原告支付房屋转让款 （不含造价）20315元（5.9㎡*850元/㎡+18㎡*850元/㎡）； 3.反诉被告向反诉原告支付违约金2万元。事实与理由：2017 年8月25日，反诉原告与反诉被告签订《购房权益指标转让协 议》，约定反诉原告将位于义乌市大陈镇楂林片异地奔小康四 期“八都苑”高层住宅中的一套购房权益指标转让给反诉被告， 反诉被告承担因该住房权益指标需向相关部门、单位缴纳的所 有费用（包含建筑成本、物业费等），另需向反诉原告支付转 让款127500元。2019年7月，义乌市大陈镇人民政府送达交房 通知，确定案涉房屋的造价为460654.7元，但反诉被告仅缴纳 了造房款408460元，剩余52194.7元由反诉原告垫付。嗣后， 反诉原告多次要求反诉被告支付其垫付的造房款，均未果。另， 反诉原告与反诉被告在签订《购房权益指标转让协议》时仅按 150㎡计算转让款，现案涉房屋的实际面积为155.9㎡，多出的 5.9㎡应当另算转让款，此外，义乌市大陈镇人民政府以房屋面 积的12%为标准额外分配了18㎡权益面积，该18㎡也应当另算 转让款。综上，反诉被告未按约支付造房款的行为已属严重违 约。 反诉被告谢曾政答辩称：被告提起的诉请，都是基于裙楼 的尾款，请求驳回反诉原告的诉请：一、产生裙楼建造费用的 根本原因在于反诉原告私自变更协议约定，超越反诉被告的代 理权限，应由反诉原告承担不利后果。反诉被告不存在任何违 约，包括逾期付款的责任。根据证据及协议的约定，反诉被告 已按约支付了全部款项，包括建房款、尾款、指标费，且及时 催告反诉原告交付房屋及车位钥匙。反诉原告在反诉状中提到 垫付的裙楼价款，裙楼并没有在购房转让协议中约定，协议只 约定套房及车位（车库）且因裙楼的面积及位置等产权均不明 确，无法进行交易，其次，产生裙楼款的原因是被告私自变更 协议内容所致，反诉被告提的补充证据均显示该征求意见书是 可选择的，且98%的农户选择成本分摊到高层套房，裙楼产权及 收益权归业主享有，即套房按3190元每平方价格交纳，而反诉 原告在政府处作出的选择，明显是反诉原告希望有裙楼（反诉 原告的第二项诉请也能表明其真实的目的）。在协议生效后， 私自变更约定，强加一方的义务，且嗣后也未向反诉被告如实 陈述，违背诚实信用原则，该约定如能生效，不利于市场环境， 与法相背。综上，双方因反诉原告私自变更协议约定，而对3190 元还是2830元的单价存疑，并不能证明反诉被告未全部交款而 违约。反诉被告认为裙楼部分360元每平方的款项应由反诉原 告承担，且争议的源头也是反诉原告，对过错应承担不利的一 果。另，双方在协议生效后，即成立代理关系，反诉原告为反 诉被告的代理人，其所为应在被代理人的权限范围内（如选房 付款）并处份，但本次选择并没有经反诉被告的授权或追认， 系越权代理行为，应由反诉原告支付剩余房款。最后，协议也 没有将此缴纳360元的款项作为逾期付款的违约责任（第一、 三项反诉请求），且反诉原告也未向法庭提供证据证明已向政 府支付了该笔款项，该笔款项与逾期付款责任均无从谈起。年 利率6%为民间借贷的司法解释规定，且现已失效，反诉原告的 主张，无任何协议及法律的依据。二、反诉被告无需支付第二 项诉请。首先，根据申购确认书显示，反诉原告申购并享有的 二套大户型（建筑面积约150平方），而协议第一条约定反诉 原告将上述一套购房指标转让给反诉被告，转让的只是该房屋 的转让指标，未涉及面积的增加或减少，建筑面积是政府在建 设和甚验时地有的变化，这是二个概念。购房指标款在协议中 已约定具体金额，且反诉被告已全部支付。其次，反诉被告就 多出来的房屋面积，支付了建筑成本，反诉原告以增加的面积 要求支付转让款没有任何法律依据。裙楼部分没有任何的依据， 且12%不知道如何计算得出的。此外，如果反诉原告仍坚持二部 分是指标转让，则裙楼部分的建筑费用及增加套房的费用应由 反诉原告承担，更不存在逾期付款的利息，这是可作交易转让 的。反诉原告存在相矛盾的主张。 谢曾政就其本诉和反诉，向本院提交了如下证据： 1、购房权益指标转让协议、申购确认书复印件各一份，证 明双方关于争议房屋及车位的约定，房屋价款的约定，交房及 过户的约定。 2、收条一份，证明原告于协议签订当日向被告支付转让款 127500元。 3、通知复印件、收款收据各一份，证明经通知，原告代缴 建房进度款30万元。 4、公证书、入场通知书复印件、授权委托书复印件各一份， 证明经大陈镇政府通知，2019.6.13被告委托原告参与分房抽签 安置定位活动，经公证，确定涉案房屋的定位及车位。 5、农村信用社现金缴款单一份，证明2019.7.21原告向镇 政府缴纳了购房尾款。 6、微信聊天记录一份，证明原告交纳房款后，曾要求被告 依约交房，被告未予以理睬。 7、政府信息公开答复书复印件一份，证明2019.12.5大陈 镇政府回复原告律师申请的政府公开信息内容，证明被告私自 签订了四期裙楼处置意见征求书、导致增加裙楼成本分摊到高 楼套间。（原件在12066号） 8、大陈镇异地奔小康四期处置征求意见书复印件一份，证 明裙楼分摊到高楼的费用约360元每平方。 麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某对上述证据质证认为： 证据1：转让协议的真实性没有异议，合同的有效性有异议，合 同违反了义乌市农村宅基地使用权转让细则（义委办发2016 103号）第七条。原告主张该协议有效，需提供村民同意及农林 7- 备案材料，才可以认定合同有效。申请认购书系复印件，真实 性无法确认。证据2：真实性没有异议。证明目的有异议，只能 证明部分支付了转让款。证据3：通知系复印件，真实性无法确 认。收款收据：这是原告向镇政府交纳房款的，具体被告方不 清楚。证据4：公证书的真实性没有异议，入场通知及授权委托 书系复印件，无法核实。证据5：被告方不清楚。证明目的有异 议，该缴款单及收据，如交纳了，也证明只是交纳了部分，未 足额交纳，存在违约。证据6：真实性有异议。证据7：与本案 无关。这是大陈镇政府对孙璇作出的答复。且这份答复与事实 不相符合，裙楼至今没有与住户进行任何的磋商。建造费的收 取也没有经过住房的同意。这是政策性的行为，并非是被告选 择的结果。证据8：实施细则与本案无关。 麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某就其本诉和反诉，向本 院提交了义乌市大陈镇异地奔小康四期交款通知书一份，证明 涉案房屋造价为460654.7元。根据原告自认的交款数额为 408460元，因此，原告尚有房款未及时交纳。从而证明原告存 在严重违约行为。 谢曾政对该证据的真实性没有异议，原告方认可交款金额。 被告认为违约的时间起算点，没有依据。 本院认证：对双方提交的证据的真实性均予以确认，对其 证明力将结合本案查明的事实予以综合认定。 经审理查明，为改善山区群众的居住条件，义乌市大陈镇 人民政府下发《大陈镇“宅基地换住房、异地奔小康”工程实 施细则》，适用大陈镇大岭下村和湖山千亩山自然村。根据该 8- 实施细则，被告麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某一户可安置 150户型高层两套。2017年8月15日，谢曾政（乙方，受让人） 与麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某（甲方，转让人）、案外 人义乌金瑞房地产经纪有限公司（丙方，作为中介机构）签订 《购房权益指标转让协议》一份，约定：甲方享有位于义乌市 大陈镇楂林片异地奔小康四期“八都苑”高层住宅共2套、建 筑面积共300平方米的权益指标，甲方将上述住宅中的1套建 筑面积150平方米的权益指标转让给乙方，转让款按每平方米 850元计算，共计127500元；甲方应及时将享有上述套房权益 指标的相关材料交付给乙方，本协议签订后，因该住房权益指 标需向相关部门、单位缴纳的所有一切费用（包含建筑成本、 物业费等），均由乙方承担；甲方必须无条件配合乙方对上述 住房抽签工作及办理交房手续；上述房屋可办理不动产权证及 过户手续时，甲方应无条件积极配合，过户的一切费用由乙方 承担（包含土地出让金、相关税费等）。政府异地脱贫补助款 归甲方享受，出让金优惠退费由乙方享受，物业费政府补助由 乙方享受，具体政策以政府文件为准；该住房权益指标转让后， 实际取得的套房的房屋所有权及该房所属土地使用权以及附属 配套设施依法随之转让给乙方所有。协议签订当日，谢曾政即 向麻兴洪支付了127500元权益指标转让款。 2017年9月25日，谢曾政向义乌市大陈镇异地奔小康工程 建设办公室支付了建房款30万元。2019年6月10日，麻兴洪 向谢曾政出具一份授权委托书，委托谢曾政参与该高层住宅的 抽签、交房手续。2019年6月13日，义乌市大陈镇人民政府举 9- 行案涉房屋的分房抽签定位活动，谢曾政参与案涉房屋的抽签， 经抽签公证，案涉房屋定位安置于××镇××幢2单 元2-101室，车位号码为231。2019年7月21日，谢曾政向该 工程办公室支付了建房款108460元。同月，义乌市大陈镇人民 政府向麻兴洪户发送《大陈镇异地奔小康四期交款通知》，载 明案涉房屋测绘面积为155.9㎡，房款为460654.7元，按政策 安置高层公寓的审批面积，每平方米补助300元，用于安置小 区公共基础设施建设，并令麻兴洪户于收到通知后15个工作日 内缴清余款。麻兴洪即将该通知内容告知原告。2019年7月23 日，义乌市大陈镇人民政府直接从支付给麻兴洪户的补助款中 扣划了案涉房屋余款52194.7元。 另，2020年4月29日，金华市中级人民法院曾向义乌市大 陈镇人民政府发函核实涉案楼盘的相关情况，2020年5月6日， 义乌市大陈镇人民政府复函称：涉案“八都苑”小区（义乌市 大陈镇异地奔小康工程四期工程）安置农户套间共345套，其 中279套业主已经收房，还有66套因农户原因仍未完成交房手 续，小区房屋系政策性保障住房，到目前为止还未能办理初始 登记。附属配套设施的裙房产权归义乌市大陈镇人民政府，但 收益权属于全体业主。经本院咨询国土部门及义乌市大陈镇人 民政府，案涉房屋所在土地性质为国有划拨土地。 本院认为：本案为权益指标转让引起的纠纷，并非房屋所 有权的转让纠纷，故本案案由应为权益指标转让合同纠纷。本 案主要的争议焦点为： 一、案涉《购房权益指标转让协议》的效力。被告抗辩对 10- 案权益指标转让协议效力有异议，但其反诉请求均是基于案涉 转让协议有效而提起，案涉权益指标转让协议系双方真实意思 表示，且并不违反法律和行政法规的强制性规定，故本院认定 案涉协议合法有效。被告辩称缺乏事实与法律依据，本院不予 采纳。 二、本案双方转让的标的是权益指标还是房屋，是否对应 包含裙楼等配套附属设施。双方签订协议时，并未有具体明确 指向的房屋。被告方将其享有可安置高层住宅150户型一套对 应权益指标作价127500元转让给原告，虽则转让协议约定转让 款按建筑面积每平方米850元计算，但依据协议的名称、上下 文及权益指标的交易习惯，原告支付的系指标转让款，对价取 得了被告方名下的一套高层住宅的资格，该转让标的和交易价 格在签约时均已确定。后续测绘面积的出入，并不影响交易标 的的转让款。同时，依据协议第八条约定，裙楼系房屋的配套 附属设施，与房屋系统一整体，应一并包含在内，义乌市大陈 镇人民政府作出交款通知书上所载明的案涉房屋暂计房款 460654.7元，包含了案涉房屋及配套附属设施。因此，双方转 让的系资格和指标的转让，且其对应的房屋包含了裙楼。原告 认为指标转让不包含配套附属设施，被告要求原告超出的5.9 ㎡转让款和支付裙楼的价款，均于法无据，本院不予支持。 综上，案涉协议合法有效，双方均应按约履行。依据义乌 市大陈镇人民政府的通知，房屋的建造款为460654.7元，而原 告实际缴纳408460元，尚欠52194.7元已由二被告垫付，依法 应由原告支付给被告，并承担相应利息损失。同时，案涉房屋 11- 已具备交付条件，被告应在原告支付垫付款及利息损失的同时 向原告交付房屋。另外，根据义乌市大陈镇人民政府的回复， 在原告起诉时，被告因客观原因未能交房，故本院认定双方在 履行本案讼争合同过程中均不存在违约行为，故反诉原告的第 三项诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同 法》第四十四条、第六十条、第六十六条、第一百零七条、第 一百三十五条、第一百三十八条的规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）谢曾政与被告（反诉原告）麻 兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某于2017年8月15日签订的《购 房权益指标转让协议》有效； 二、原告（反诉被告）谢曾政于本判决生效之日起十日内 支付被告（反诉原告）麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某房屋 造价垫付款人民币52194.7元，并赔偿利息损失（利息自2019 年7月23日至2019年8月19日按照年利率6%计付，自2019 年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市 场报价利率计付至实际履行之日止）； 三、被告（反诉原告）麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻某 于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）谢曾政移交位 于义乌市××镇××幢××单元××室房屋及231号 车位的交房手续； 四、驳回被告（反诉原告）麻兴洪、赵玲英、麻晓雯、麻 政琪的其余反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依 照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍 12- 支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费4105元，反诉案件受理费1056元，由原、 被告各半负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院 递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省 金华市中级人民法院。 审判员 王 慧 二〇二〇年十一月六日 书记员 朱爱华