河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0191民初10110号原告：李金涛，男，1981年5月11日出生，汉族，住河南省卫辉市。委托代理人：胡守强，北京市京师（郑州）律师事务所律师。委托代理人：杨滢，北京市京师（郑州）律师事务所实习律师。被告：郑州拓丰置业有限公司，住所地河南省郑州经济技术开发区经南八北二路南第十五大街西办公楼**。法定代表人：郭景阳，董事兼总经理。委托代理人：孔静，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。委托代理人：安利娜，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。第三人：焦作中旅银行股份有限公司，住所地焦作市山阳区迎宾路**—幢1。法定代表人：郑江,董事长。委托代理人：赵娟娟，北京大成(郑州)律师事务所律师。委托代理人：丁一，北京大成(郑州)律师事务所律师。原告李金涛与被告郑州拓丰置业有限公司（以下简称拓丰公司）、第三人焦作中旅银行股份有限公司（以下简称焦作中旅银行）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李金涛的委托代理人胡守强、杨滢，被告拓丰公司的委托代理人孔静、安利娜，第三人焦作中旅银行的委托代理人赵娟娟、丁一到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并判令被告按合同约定向原告支付违约金19293.41元；2、判令解除原告与第三人签订的《个人购房借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息；3、判令被告返还原告已付首付款5万元及资金占用利息（自2019年1月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止）；4、判令被告返还原告截至2020年5月1日已偿还的按揭贷款本息119163.51元及相关利息并判令返还原告后续偿还的银行贷款本息（具体以银行还款流水凭证为准）；5、判令被告返还原告已支付的维修基金、测绘费、按揭费等各项费用共计10318元；6、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年1月11日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买位于河南省××经济技术开发区××大街、××北××院××单元××房屋××套，建筑面积117.06平方米，每平米16481.64元，房屋总价款1929341元，并约定被告于2019年12月30日前交房给原告使用。签订合同后，原告即向被告支付首付款5万元及维修基金、测绘费、按揭费等各项费用共计10318元，并按被告要求于2019年1月24日与第三人焦作中旅银行签订《个人购房借款合同》，该合同约定，第三人将贷款直接划入被告指定的账户。合同签订后，原告按照《个人购房借款合同》向第三人积极履行了按月还贷义务，但至2019年12月30日交房期限日，被告未能履行交房义务。后经原告屡次催告，被告一直推脱无法施工，并明确表示交房期限无法确定，时至今日，被告仍无法交房；《商品房买卖合同》第九条约定，被告逾期交房超过90日，××有权解除合同，且××应向××退还全部已付款，并按照已付款的1%向××支付违约金。根据上述约定，因被告原因导致合同目的无法实现，被告构成根本违约，因此原告为购房支付的首付款、月供、维修基金、测绘费、按揭费等各项费用及资金占用损失均应由被告承担。原告为维护其合法权益，诉至本院。被告拓丰公司辩称：一、本案中，涉案房屋所在项目在开发过程中因受政府管控、不可抗力、疫情等因素影响导致涉案房屋交房日期顺延，根据答辩人与被答辩人于2019年1月11日签订的《商品房买卖合同》第八条第一款之约定，答辩人应于2019年12月30日前将郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房屋交付给被答辩人。但该条第二款约定，如遭遇不可抗力，遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件的，在受到影响的范围内，答辩人不承担延期交付违约责任，且交付日期相应顺延。涉案房屋所在项目因政府管控、不可抗力等因素影响，影响答辩人施工天数合计583天，因贯彻落实政府关于新冠肺炎疫情防控的要求从而停工63天。涉案房屋交房日期应顺延646天，截至起诉日，涉案房屋交房日期尚未达到，故被告不构成逾期交房，不应承担任何违约责任，涉案《商品房买卖合同》亦不应被解除。二、根据《商品房买卖合同》第六条之约定，案涉房屋的付款方式为2019年1月11日支付579341元，2019年4月11日支付135万元。截止到本案起诉之日，被答辩人仅支付5万元首付款，一直未按照合同约定时间付清全部房价款，被答辩人提交的起诉书亦可证明该事实，根据《商品房买卖合同》第八条之约定，答辩人有权推迟交付房屋，在涉案房屋交房日期尚未到达时，《商品房买卖合同》亦不应予以解除。关于被答辩人诉请答辩人向其支付5万元首付款资金占用利息，本案中，因涉案房屋交房日期尚未达到，答辩人不构成逾期交房，案涉《商品房买卖合同》不应被解除，答辩人无需向其返还首付款5万元及所谓的资金占用利息，且该资金占用利息与合同约定的违约金系重复计算，二者只能择其一。三、被答辩人要求解除的《个人购房借款合同》系由被答辩人与第三人焦作中旅银行双方签署，答辩人并非是合同一方当事人，且该诉请与本案《商品房买卖合同》纠纷不属于同一法律关系，是否解除该合同与原告无关，应另案处理。被答辩人诉请维修基金、测绘费系其委托答辩人代为向征收机关交纳，并非答辩人实际收取，故不应由被答辩人退还。按揭费收款人系第三方中介机构且该中介机构系由被答辩人自愿选择，并非答辩人指定或要求，故费用更不应由答辩人予以退还。综上，答辩人未违反涉案《商品房买卖合同》之约定，被答辩人的诉讼请求无事实及法律依据，望法院采纳以上答辩意见，依法驳回原告全部诉讼请求。第三人焦作中旅银行辩称：一、本案系《房屋买卖合同》纠纷，原告与焦作中旅银行的贷款合同关系不属于本案的审理范围。原告诉讼请求的第二项属于贷款合同关系，应予驳回。最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第25条规定，以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。根据上述规定可知，买卖合同和借款合同是否合并审理，取决于银行的决定，即银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或者就借款合同另行起诉的，两个法律关系应合并审理。本案中焦作中旅银行未作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，也没有另案起诉，故本案不应将买卖合同和借款合同合并审理，应只审理买卖合同，因此涉及解除借款合同及解除合同的后果不属于本案审理的范围，原告相关诉求应予驳回。二、原告的其他诉讼请求，因焦作中旅银行并非案涉商品房买卖合同当事人，不知悉商品房买卖合同是否存在解除的事由。焦作中旅银行对此不发表意见，请法院依法处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月11日，原告（××）与被告（××）签订了编号为J190××××****的《商品房买卖合同》，约定××购买××开发的位于郑州经济技术开发区××大街西、××北××单元××房，该商品房的用途为成套住宅，总金额为1929341元；支付方式：约定金额579341元，付款方式为现金，约定付款时间2019年1月11日，交纳比例为30.03%；约定金额135万元，付款方式：商业贷款，约定付款时间：2019年4月11日，交纳比例为69.97%。××应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表；配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容完成；前期物业管理已经落实，并符合本合同约定的商品房交付××使用。但如遇城市规划变化、市政工程实施、恶劣气候、自然灾害、游行、罢工、政府重大活动等情况，影响工期或无法达到本条约定的交付条件，在受到影响的范围内，××不承担延期交付违约责任，且交房日期相应顺延，（除双方协商同意解除合同或变更合同外，××可据实予以延期）。除本合同规定的特殊情况外，××如未按本合同规定的期限将该商品房交付××使用，逾期超过90日后，××有权解除合同，××解除合同的，××应当自××解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按××累计已付款的1%向××支付违约金。2019年1月10日，河南维纳房地产营销策划有限公司出具编号为7009605的《收据》一份，载明收到李金涛按揭费2550元。2019年1月11日编号为0034582的《收据》一份载明收到李金涛维修基金7609元、测绘费159元，共计7768元。2019年1月24日，原告李金涛（借款人）与第三人焦作中旅银行（贷款人）签订编号为（2019）中旅银个按贷字第75012号《个人购房借款合同》一份，约定贷款金额为135万元，采用浮动利率，贷款时年利率为6.125%，逾期罚息为合同利率的150%，贷款期限360个月，自2019年1月24日起至2049年1月23日止，指定收款账户名称为拓丰公司，采用按月等额本息还款法，还款日为每月21日,拓丰公司为原告的贷款提供阶段性连带责任担保。因原告逾期偿还按揭贷款，导致第三人焦作中旅银行截至2020年7月24日从被告保证金账户中划扣保证金16331.35元。原被告双方均认可原告已支付5万元首付款，被告自认已收到上述按揭贷款。2020年6月2日，原告诉至本院。本院认为：原告与被告拓丰公司签订的《商品房买卖合同》以及与第三人焦作中旅银行签订的《个人购房借款合同》均系当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，系有效合同，应受法律保护。原告称双方对首付款的支付时间另有约定，结合原告未支付全部首付款时被告已协助其办理了按揭贷款手续的事实，本院予以采信。原告实际支付的房款数额为140万元（135万+5万）。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被告提交的政府部门下发管控文件、××感染的肺炎疫情防控领导小组办公室通告第十号》等证据，不足以支持被告所述的涉案房屋所在项目开发过程中受到各种因素影响，应顺延交房日期646天的主张。双方签订合同时，政府采取各种措施防止大气污染已成为一种常态，双方对这类措施应有合理预见。在无新的非常规措施足以严重影响合同履行的情况下，双方并不能因此类措施而减轻违约责任。××感染的肺炎疫情爆发于被告违约之后，且至开庭时被告仍未将涉案房屋交付给原告，应承担相应的不利后果。依照合同约定，该《房屋买卖合同》解除条件已成就。故对于原告要求解除原、被告于2019年1月11日签订的房屋买卖合同（编号为J190××××****）的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金19293.41元的请求，本院支持14000元。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，××应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和××。本案中，《商品房买卖合同》解除后，《个人贷款借款合同》也应当一并解除，被告应当将原告交付的首付款5万元及已经偿还过的贷款本息返还给原告，将下余贷款额返还给第三人。故对于原告要求解除原告与第三人签订的《个人购房借款合同》，并由被告拓丰公司偿还原告尚欠第三人剩余借款本息的请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还原告已付首付款5万元的请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付资金占用利息（自2019年1月11日至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算；自2019年8月20日按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本息还清日止）的请求，本院认定以5万元为基数，自起诉之日即2020年6月2日起至实际清偿之日止按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算资金占用利息。对于原告要求被告返还原告偿还给第三人的按揭贷款本息的请求，本院予以支持，具体数额以银行凭证为准。对于原告要求被告支付截至2020年5月1日的已偿还贷款本息的资金占用利息的请求，证据不足，本院不予支持。因维修基金、测绘费、按揭费均是原告为履行合同所支出的合理费用，现因被告的违约行为导致合同被解除，原告的上述损失应由被告予以赔偿。故对于原告要求被告返还原告已支付的维修基金、测绘费、按揭费等各项费用10318元的请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李金涛与被告郑州拓丰置业有限公司签订的编号为J1900472****《商品房买卖合同》；二、解除原告李金涛与第三人焦作中旅银行股份有限公司签订的编号为（2019）中旅银个按贷字第75012号《个人购房借款合同》；三、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李金涛购房首付款5万元及资金占用利息（以5万元为基数，自2020年6月2日起按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；四、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告李金涛偿还的月供（月供数额以第三人焦作中旅银行股份有限公司出具的还款凭证为准）；五、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向第三人焦作中旅银行股份有限公司返还原告李金涛的贷款余额（贷款余额以第三人焦作中旅银行股份有限公司核算为准）；六、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内向原告李金涛支付违约金14000元；七、被告郑州拓丰置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告李金涛维修基金、测绘费、按揭费10318元。八、驳回原告李金涛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22430元减半收取计11215元，由被告郑州拓丰置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并向河南省郑州市中级人民法院预交上诉案件受理费，将诉讼费交费凭证交至本院查验。审判员  张振红二〇二〇年十一月十九日书记员  刘 笛