昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初9399号原告：昆明红星商业管理有限公司,住所地：昆明市西山区福海街道办事处陆家社区云南红星广场商业楼**。法定代表人：鲍硕，经理。委托诉讼代理人:曹云春、曹勇，云南同润律师事务所律师,特别授权代理。被告：昆明小苹果餐饮管理有限公司,住所地：云南省昆明市五华区南通街**东方柏丰首座商务中心******。法定代表人：胡娟，总经理。委托诉讼代理人:李雁函、邓有功（实习），云南八谦律师事务所律师,特别授权代理。被告：胡娟，女，1978年3月13日生，汉族，身份证住址：昆明市五华区。原告昆明红星商业管理有限公司诉被告昆明小苹果餐饮管理有限公司、被告胡娟物业服务合同一案，本院2020年7月29日立案。依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人曹云春，被告昆明小苹果餐饮管理有限公司（以下简称：小苹果公司）的委托诉讼代理人李雁函、邓有功到庭参加了诉讼。被告胡娟经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆明红星商业管理有限公司向本院提出下列诉讼请求：1、由两被告向原告连带支付自2019年10月1日起按每月19525元计算至被告搬出涉案商铺之日，即2020年7月16日止的物业服务费（暂算至2020年2月29日为97625元）；2、由两被告向原告连带支付自2019年12月1日起按每季3955元计算至被告搬出涉案商铺之日止的油烟管道清洗费、风机综合使用费（暂算至2020年2月29日为3955元）；3、由两被告向原告连带支付自2019年7月9日起至被告实际搬出案涉商铺之日止的燃气费,暂计至2020年2月27日止的燃气费为24072元；自2019年8月24日起至被告实际搬出案涉商铺之日止的水费、电费，暂计至2020年2月24日止的水费为5005元、电费为48784.04元。4、由两被告向原告连带支付自2019年11月15日起至被告实际搬出商铺之日止的仓库管理费,暂计至2020年2月29日为8269元。5、由两被告向原告连带支付违约金29287.5元（按欠付物业服务费用的30%计算）；6、本案诉讼费、保全费等实支费用由两被告承担。事实与理由：两被告与原告、昆明红星美凯龙置业有限公司于2014年8月26日分别签订《昆明红星爱琴海购物公园餐饮商铺物业服务合同》《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》。约定被告承租位于昆明市西山区，面积355平方米，用于经营餐饮。租期五年，自2014年11月15日起至2019年11月14日止。原告为包括案涉商铺在内的购物公园提供统一的物业管理服务，物业服务费标准为每月每平方米50元，每月物业服务费为17750元。燃气水电等费用按实际使用数量结算。被告胡娟对被告昆明小苹果餐饮管理有限公司履行合同义务承担连带保证责任。2018年初，原、被告签订《补充协议》，约定物业服务费上调为每月每平方米55元，即每月19525元。租赁期限届满前，各方于2019年11月11日分别续签了《商户物业综合服务合同》及《昆明爱琴海购物公园租赁合同》，约定被告继续承租上述商铺，租期3个月零16天，自2019年11月15日起至2020年2月29日止。物业服务费为每月每平方米55元，燃气水电等费用按实际使用数量结算。油烟管道清洗费用每季度1555元，风机综合使用费每月800元。被告胡娟对被告小苹果公司承担连带保证责任。原告履行了全部义务，被告多次逾期及不足额支付约定费用，故提起诉讼。被告小苹果公司辩称，被告欠付2019年10月1日起的物业费，应当计算到2020年的免租期之前，即1月23日。之后被告小苹果公司已经停业，没有使用商铺，应当以实际使用商铺的时间来计算物业服务费。被告2020年1月23日之后没有实际运行，不应承担之后的油烟管道清洗费、风机使用费。认可燃气费，不认可仓库管理费。原告还扣留被告的保证金和其他一些费用，双方一直在协商，原告主张的违约金没有事实依据。被告胡娟没有提出答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告胡娟经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼；视为放弃了举证、质证的权利。原告提交的《昆明红星爱琴海购物公园餐饮商铺物业服务合同》《昆明红星爱琴海购物公园租赁合同》《物业服务合同补充协议》《库房管理服务合同》、2020年7月17日的《商函》、2018年6月25日的《催款函》、2019年3月20日、6月20日两份催款函件、2019年12月15日的《延期缴费承诺》；被告小苹果公司提交的物管费保证金收据、水电卡押金收据、质量保证金收据、上海爱琴海商业集团股份有限公司《关于免除商户一个月租金的函》、《关于恢复昆明市餐饮单位厅面服务的通告》；原、被告对真实性无异议，本院予以确认并在卷佐证。对于原、被告有争议的证据和事实主张，本院认定如下：原告提交的2018年3月22日《催款函》是复印件没有原件核对，本院不予确认。2019年7月22日的《催款函》、12月30日的《律师催款函》没有邮寄送达被告胡娟的证据，本案中不予确认。2019年12月5日的《商函》有原件核对无异，真实性予以确认。被告小苹果公司提交的质量保证金收据是原件，本院予以确认。被告小苹果公司提交的合作意向保证金收据、POS押金收据、两份新闻报道、（2019）云0112民初4894号民事判决和本案缺乏关联性，不予确认。被告小苹果公司提交的《商函》是其单方制作的复印件，原告不予认可，不能证明原告应当支付15605元营销活动费，不予确认。原告提交的《库房管理服务合同》约定，乙方向甲方已支付的4230元履约保证金，合同续签，押金沿用。这一约定和被告小苹果公司提交的结算单打印件印证，对结算单打印件予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年8月26日，昆明红星美凯龙置业有限公司（甲方）、被告小苹果公司（乙方）订立《租赁合同》。约定甲方将位于昆明市西山区方，用于“炉鱼”品牌餐饮经营。租赁期5年，自2014年11月15日至2019年11月14日。合同签署当日，乙方应向甲方支付35500元（相当于第一个租赁年度2个月的物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照许可，则保证金余额无息退还。乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止超过90日且乙方己成功注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可后，乙方可凭质量保证金收据原件提出申请，商业管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。甲方可将本合同中的部分和全部权利义务委托给商业管理公司（本合同指原告）代为行使和履行。当天，原告（甲方）、被告小苹果公司（乙方）订立《昆明红星爱琴海购物公园餐饮商铺物业服务合同》。约定甲方向乙方提供公共物业管理服务，物业服务费为每月每平方米50元，乙方计租面积355平方米，每月服务费为17750元。第一期物业服务费与本合同签订生效后五个工作日内支付，收费期间为2014年11月15日至2015年1月31日，应缴物业服务费44966.7元。除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按自然月计算，乙方应当在每个交费期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下一期物业服务费。物业保证金为两个月物业服务费35500元。如乙方违约，迟延支付物业服务费，超时服务费或水电、热力、燃气等公用事业费，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的3‰作为逾期付款违约金。本合同于租赁合同终止时同时终止。2018年初，原、被告签订《物业服务合同补充协议》，约定物业服务费标准上调为每月每平方米55元，即每月19525元。2014年12月7日，被告小苹果公司向原告支付水卡、电卡押金40元，2015年7月31日，被告小苹果公司向原告支付物业保证金35500元、10000元质量保证金。2019年11月11日，原告（甲方）、被告胡娟（乙方）签订《租赁合同》。约定甲方将位于昆明市西山区方，用于“炉鱼”品牌餐饮经营。租赁期3个月零16天，自2019年11月15日至2020年2月29日。乙方应当是在该商铺所在地设立的具备法人资格的经营主体，否则乙方应于本合同签署后60日内在该商铺所在地设立具备法人资格的经营主体或分支机构。如乙方设立独立的经营主体，则该主体应由乙方全额出资设立，乙方应在该主体设立之日起3个工作日内向甲方提供该主体的营业执照复印件及股东（投资人）身份证明。该经营主体设立完成后，乙方、该经营主体应共同与甲方签署主体变更的三方协议，且乙方履行本合同承担连带保证责任。合同签署当日，乙方应向甲方支付39050元（相当于第一个租赁年度2个月，物业服务费）作为物业服务费保证金。合同终止后30日内，如不存在本合同第22.3条规定情形的，且乙方已完成注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照许可，保证金余额无息退还。乙方应在开业日到来前向商业管理公司支付10000元作为其销售商品或提供服务的质量保证金。合同终止超过90日且乙方己成功注销注册地或经营地为甲方商铺的各项证照、许可后，乙方可凭质量保证金收据原件提出申请，商业管理公司应将剩余的质量保证金（如有）无息退还给乙方。本合同项下租赁期限届满之日后7日内，乙方应将商铺交还甲方交还期内，乙方仍应当按届时月租金标准向甲方支付占用费，乙方归还甲方租赁房屋时，需将房屋恢复其进场前状态，否则甲方有权自行处理，由此产生的相应租赁物恢复原状费用由乙方承担。当天，原告（甲方）、被告胡娟（乙方）签订《商户物业综合服务合同》。约定甲方向乙方提供公共物业管理服务，物业服务费标准为每月每平方米55元，乙方计租面积355平方米，每月服务费19525元。第一期物业服务费与本合同签订生效后五个工作日内支付，收费期间为2019年11月15日至2020年1月31日，应缴物业服务费49463.3元。除第一期物业服务费外，其他物业服务费均按自然月计算，乙方应当在每个交费期最后一个月20日前向甲方一次性足额支付下一期物业服务费。乙方共用排油烟系统日常所产生的电费、维修费、清洗费等按租赁合同面积分摊。油烟管道清洗费用为每季度1555元，包含共用管道清洗费用，不含商户店内日常油烟罩清洗；油烟管道风机综合使用费每月800元。如乙方违约迟延支付物业服务费，超时服务费或水电、热力、燃气等公用事业费，每延迟1日，乙方应向甲方支付应付而未付金额的3‰作为逾期付款违约金。除本案合同另有约定外，乙方违反本合同有关约定或违反其在本合同项下所作任何其他承诺、保证、责任、义务、确认等，甲方有权书面通知其限期改正。经书面通知乙方仍不改正的，自甲方发出第二次书面通知之日起，乙方每日应向甲方支付相当于届时物业费标准10％的延迟履行违约金，直至乙方改正。如乙方延迟纠正超过15日，甲方有权单方解除合同。如甲方书面通知乙方解除合同的，乙方应按全年物业服务费的30%支付违约金。本合同项下甲方依约定情形行使合同解除权或提前终止合同的，如相关条款未明确约定合同解除或提前终止的违约金(具体金额）责任的，均适甩本条约定。因乙方原因导致租赁合同解除/终止的,乙方按本合同第9条第4项约定承担违约责任；如租赁合同到期终止的（无需甲方书面通知或另行签订终止协议），双方互不承担违约责任，相关费用据实结算。本合同中有关物业服务事项，若有与《租赁合同》不一致的，应以本合同约定为准。其他事项有与《租赁合同》不一致的，应以《租赁合同》约定为准。2019年11月12日，原告（甲方）、被告胡娟（乙方）订立《库房管理合同》。约定乙方按每月每平方米50元的标准，向甲方支付2019年11月15日至2020年2月29日止的库房服务费8225元。乙方向甲方已支付的4230元履约保证金，合同续签，押金沿用。管理服务费期限届满或本合同提前终止后30个工作日内，甲方将履约保证金抵扣乙方承担的费用、管理服务及乙方应承担的违约赔偿责任后，剩余部分无息退还乙方。甲方应于收到乙方支付的首期管理服务费和履约保证金后5日内向乙方交付库房。若乙方未按照甲方要求的期限前来办理库房交付手续的，则甲方有权即时收回库房，终止本合同。同时，甲方有权收取相当于履约保证金的违约金。如乙方已经支付履约保证金或部分管理服务费的，甲方有权先行抵扣，并将余款退还乙方。《库房管理合同》订立前，被告小苹果公司已向原告支付了4230元履约保证金。2018年6月25日、2019年3月25日，昆明爱琴海购物中心有限公司向被告小苹果公司发出催款函件，催要物业费和电费、燃气费等费用。2019年6月20日，昆明爱琴海购物中心有限公司向被告胡娟发出催款函件，催要物业费和电费、燃气费等费用。被告小苹果公司2019年12月5日、15日两次向昆明红星商业管理有限公司发函。其在2019年12月5日的《商函》中表示因资金困难难以一次性交清费用，承诺至2020年2月29日分批付清充抵完保证金外的所有费用。在12月15日的《延期缴费承诺》中表示还欠2019年10月1日至2020年2月29日的物管费78099.92、2019年11月15日至2020年2月29日的水电费、燃气费等。2020年4月3日，被告小苹果公司停业撤出租赁商铺。原告表示商铺装修拆除完毕，交还的时间是2020年7月16日。2020年7月17日，被告小苹果公司向原告发出《商函》。主张原告应当退还的营销费、保证金等以及应当支付的物管费84933.3元、水电费、POS机使用费等。另，上海爱琴海商业集团股份有限公司于2020年1月30日宣布免除旗下全部爱琴海购物公园商户2020年1月24日至2月29日的租金及物业费。2020年3月13日，昆明市的各餐饮单位可以恢复厅面服务。本院认为：原告和被告小苹果公司签订的《昆明红星爱琴海购物公园餐饮商铺物业服务合同》和补充协议是双方真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，双方建立了合法有效的物业服务合同关系。2019年11月，原告、被告胡娟签订的《商户物业综合服务合同》和《库房管理合同》。原告和被告小苹果公司均认可两份合同建立在原告和被告小苹果公司之间，被告小苹果公司应当按约向原告支付2019年10月1日后的物业服务费。被告小苹果公司认为应当免除2020年1月24日至2月29日期间的物业费。这一主张缺乏法律依据，而上海爱琴海商业集团股份有限公司和原告是不同法人主体。原告没有同意免除物业费，上海爱琴海商业集团股份有限公司免除物业费的申明对原告没有法律约束力。被告小苹果公司免除物业费的主张不能成立。《物业管理条例》第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。被告小苹果公司不是商铺业主，其基于商铺使用人的身份向原告支付物业服务费。本案商铺租期2020年2月29日届满，被告小苹果公司没有续租，于2020年4月3日停业撤出商铺。被告小苹果公司应当支付2019年10月1日至2020年4月3日的物业费119102.5元。本案商铺装修拆除交还出租人的时间是2020年7月16日，出租人已另案主张被告小苹果公司未按约返还租赁物的赔偿责任。2020年4月4日至7月16日期间，被告小苹果公司未实际使用商铺，不是商铺使用人。原告主张该期间物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同样，被告小苹果公司应当支付原告2019年12月1日至2020年4月3日的油烟管道清洗费、油烟管道风机综合使用费5405.15元。原告主张2020年4月4日至7月16日的油烟管道清洗费、油烟管道风机综合使用费，本院不予支持。被告小苹果公司认可应当交纳燃气费24072元、水费5005元、电费48784.04元，原告相应诉讼请求本院予以支持。原告没有证明被告小苹果公司应交纳的燃气、水电费超过上述金额，原告其他燃气、水电费请求，本院不予支持。被告小苹果公司认可应当支付2019年11月15日至2020年4月3日的仓库管理费10846.8元，原告相应请求本院予以支持。2020年4月4日至7月16日，被告小苹果公司没有实际使用商铺，原告主张上述期间的仓库管理费缺乏事实依据，本院不予支持。两份物业合同均约定逾期支付物业费的按欠费金额每天3‰计算逾期付款违约金。至于30%的违约金针是对乙方违反其他承诺、保证，经催告两次仍不改正或因甲方提前解除合同且违约金约定不明的情况。本案中并无上述情形存在，原告主张物业费30%的违约金29287.5元缺乏事实依据，本院不予支持。被告小苹果公司主张用其交纳的水卡、电卡押金40元、物业保证金35500元、4230元仓库履约保证金充抵本案物业费用。原告认为被告违约，物业保证金应当没收，不能抵扣。被告小苹果公司按照2014年物业合同的约定向原告交纳了35500元物业保证金。原告和被告小苹果公司2019年11月11日续签《商户物业综合服务合同》时没有对上述保证金另行约定，应当继续将该款视为2019年物业服务合同的履约保证金。两份物业合同中没有物业保证金退还的内容。保证金的主要功能是担保合同履行，合同履行完毕且没有特别约定应当退还。即使按照租赁合同的约定，甲方不退还保证金是在因乙方违约而提前解除或终止的合同的情况下。本案没有物业合同提前解除或终止的情形，原告拒绝退还物业保证金没有依据，不能成立。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定，当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。2020年4月3日以后，被告小苹果公司不再使用商铺，原告按约应退还被告小苹果公司35500元物业保证金。被告小苹果公司主张物业保证金、水卡、电卡押金和物业费抵销符合法律规定。2019年10月1日至2020年4月3日的物业费119102.5元和35500元物业保证金、40元水卡、电卡押金抵销，被告小苹果公司还应支付原告物业费83562.5元。4230元仓库押金和仓库管理费10846.8元抵销后，被告小苹果公司还应支付6616.8元仓库管理费。《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款规定，连带责任，由法律规定或者当事人约定。原告和被告小苹果公司在两份物业合同中没有约定由被告胡娟对物业服务合同项下债务承担连带责任。被告小苹果公司和昆明爱琴海购物中心有限公司之间的《租赁合同》是另一独立合同。《商户物业综合服务合同》约定“其他事项有与《租赁合同》不一致的，应以《租赁合同》约定为准”，这一条款适用的前提是物业合同和租赁合同对同一非物业管理事项进行约定且不一致。乙方承担连带保证责任是租赁合同的独有约定，原告据此主张被告胡娟承担连带责任没有事实依据，本院不予支持。综上，鉴于本案事实清楚，证据充分，可以依法缺席判决。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十八条第三款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十九条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告昆明小苹果餐饮管理有限公司交纳的35500元物业保证金、40元电卡、水卡押金和原告昆明红星商业管理有限公司2019年10月1日至2020年4月3日的物业费119102.5元抵销后，由被告昆明小苹果餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司物业费83562.5元。二、由被告昆明小苹果餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司2019年12月1日至2020年4月3日的油烟管道清洗费、油烟管道风机综合使用费5405.15元。三、由被告昆明小苹果餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司燃气费24072元、水费5005元、电费48784.04元，合计77861.04元。四、被告昆明小苹果餐饮管理有限公司交纳的4230元仓库保证金和原告昆明红星商业管理有限公司2019年11月15日至2020年4月3日的仓库管理费10846.8元抵销后，由被告昆明小苹果餐饮管理有限公司于判决生效后十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司仓库管理费6616.8元。五、驳回原告昆明红星商业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费2265元（原告预交），已减半收取，由原告承担340元，被告小苹果公司承担1925元。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。审判员 武 云二〇二〇年十一月十七日书记员 李佐健