四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13612号 上诉人（原审被告）：四川浩洋投资有限公司，住所地四川省成都市青羊区上池正街********。 法定代表人：汪麟，职务不详。 委托诉讼代理人：衣全鸿，男，1968年10月12日出生，汉族，住辽宁省丹东市元宝区，系公司工作人员。 被上诉人（原审原告）：重庆泓山物业管理有限公司，住所地重庆北部新区经开园湖云街******。 法定代表人：陈俊文，董事长。 委托诉讼代理人：向仲奎，男，1985年11月1日出生，汉族，住四川省成都市高新区，系公司工作人员 委托诉讼代理人：张颖，女，1988年8月22日出生，汉族，住四川省蓬溪县，系公司工作人员。 上诉人四川浩洋投资有限公司（以下简称浩洋公司）因与被上诉人重庆泓山物业管理有限公司（以下简称泓山物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市郫都区人民法院（2017）川0124民初1385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 浩洋公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：上诉人未与被上诉人签订任何协议，2017年1月13日被上诉人未经允许擅自强行断掉上诉人水电相要挟，上诉人被迫在催款通知书及承诺函上签字，上诉人从未收到被上诉人发出的债权转让通知，对方也未有证据证明其通知过上诉人，一审法院严重违背事实，适用法律错误，故提起上诉。 泓山物业公司二审中答辩称一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 泓山物业公司向一审法院起诉请求：1.浩洋公司交纳其拖欠的物业服务费228076.00元（2016年7月1日至2016年10月31日，2016年12月1日至2017年3月31日，共计8个月），违约金22650.06元，水电费22391.7元，合计费用273117.76元（物业服务费及违约金计算截至2017年3月31日，请求至付清之日）；2.本案诉讼费用由浩洋公司承担。 一审法院认定事实：2012年3月16日，泓山物业公司与上海绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由其为“绿地·缤纷城（3-1地块）”提供物业管理服务，服务期限自2012年3月16日起至成立业主大会并选定新物业服务企业止；《合同》第七条约定“乙方（重庆泓山物业管理有限公司）根据物业的使用性质和特点及下述约定，按房屋建筑面积向业主收取物业服务费用。3.商业用房：7.00元/月·平方米（不含公共能耗）”；《合同》第十一条约定“物业服务费用（物业服务资金）按半年（年/季/月）交纳，业主应在物业开始后半年前15日内（每次缴费的具体时间）履行交纳义务。业主逾期交纳物业服务费用的，违约金的支付约定如下：按合同金额每日千分之三的比例收取违约金”。2014年6月20日，浩洋公司与绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司签订《[成都郫县]绿地缤纷城项目租赁合同》，《合同》第二条约定“甲方同意在缤纷城项目建设完成后将其中[三楼局部]商铺（3001平方米），出租给乙方使用，乙方作为[儿童早教、培训、儿童乐园、儿童零售]业态的专业经营商，同意承租租赁房屋”；第三条约定“甲、乙方确认，本合同相关词语应按如下定义解释和执行：1.租约年：计租日起每一个连续的为期十二个月的期间；2.商业运营公司：接受甲方委托、对包括租赁房屋在内的缤纷城项目提供统一物业管理服务和实施商业运营管理的企业。就本合同而言，指[上海劢杰置业有限公司]”；第十条物业服务费和质量保证金“10.1双方约定，作为租赁房屋的承租人乙方应当自计租日起向商业运营公司交纳租赁房屋的商业物业服务费。10.2物业服务费收费标准为：按租赁房屋的套内建筑面积计算，计租日起每平方米每月9.5元人民币。物业服务费支付方式：以一个季度（三个月）为一个交费期”；第十二条物业管理“乙方承诺遵守缤纷城物业管理公约或临时管理规约，并遵守甲方和商业运营公司制定并不时修改的关于缤纷城各方面管理的一切规章制度”；第二十二条违约责任“22.1本合同签署后，如乙方未能在本合同约定的期限内向甲方、商业运用公司足额支付履约保证金、物业服务费保证金或质量保证金，则自乙方逾期支付第5日起，甲方即有权以书面通知方式解除合同。甲方解除合同的，乙方应当向甲方支付相当于相应保证金额的违约赔偿金”。2016年7月1日，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司、上海劢杰置业有限公司成都分公司、泓山物业公司达成《绿地集团成都缤纷城项目3-1地块购物广场运营管理合作补充协议的第三次补充协议》，约定“从2016年7月1日起购物广场区域内物业服务费的缴费主体进行以下变更约定1.购物广场区域内已租赁区域物业服务费由丙方按租赁合同的约定条款直接向商家收取。”第二条“从2016年7月7日起购物广场区域内能耗（水、电、天燃气）费的缴费主体进行以下变更约定：1.购物广场区域内已租赁区域公区能耗和商家单独计量能耗由丙方按租赁合同的约定条款直接向商家收取，起始底数以2016年7月7日甲乙丙三方共同抄录的缤纷城商家水电表底数为准，同时甲方负责告知租赁商家能耗收费主体已变更为丙方；2.购物广场区域内无商家摊销的公区能耗由甲方按照表计据实向丙方缴纳，其实底数以2016.7.7甲乙丙三方共同抄录的缤纷城公区水电表底数为准，公区能耗电费单价计算方式：当月供电局电费发票总金额/当月1-7号变压器总用电量=当月公区能耗电费单价”。2016年11月2日，浩洋公司向泓山物业公司出具《承诺书》，对其所欠物业服务费、保证金、水电费等作出了书面说明，并承诺按时交纳2016年11月1日后物业费和水电费，该承诺书上加盖了浩洋公司的公章。截至2017年5月11日，浩洋公司共拖欠泓山物业公司物业服务费266701.77元,垫付水费79.74元，垫付电费23154.72元，上述费用合计人民币289936.23元。一审法院认为，案件的争议点在于：浩洋公司是否应直接向泓山物业公司交纳自2016年7月1日后的物业服务费及水电费，即《绿地集团成都缤纷城项目3-1地块购物广场运营管理合作补充协议的第三次补充协议》对浩洋公司的效力问题。依照《中华人民共和国合同法》第八十条“债权人转让权利的，应当通知债务人，未经通知，该转让对债务人不发生效力”之规定，收取浩洋公司物业服务费用的主体由上海劢杰置业有限公司成都分公司变为泓山物业公司应通知浩洋公司。在浩洋公司向泓山物业公司出具的《承诺书》中明确了其截至2016年11月2日共拖欠物业费及水电费的金额，并对缴纳期限作出了明确承诺，证明泓山物业公司已经就债权转让的事实向浩洋公司做到了应尽的通知义务，绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司、上海劢杰置业有限公司成都分公司、泓山物业公司达成的三方协议已对浩洋公司发生效力，浩洋公司的缴费主体自2016年7月1日以后由上海劢杰置业有限公司成都分公司变为泓山物业公司。根据合同约定，浩洋公司应向泓山物业公司交纳物业费及水电费。经审查，2016年7月1日至2016年10月31日；2016年12月1日至2017年3月31日的物业服务费共计228076元。2016年12月1日至2017年3月31日的水电费共计22391.70元。关于违约金，按照“补偿为主，惩罚为辅”的原则，综合考虑泓山物业公司的实际损失及浩洋公司的违约情形，酌情确定为6600元。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：一、浩洋公司于判决发生法律效力之日起五日内支付泓山物业公司物业服务费人民币228076元（2016年7月1日至2016年10月31日；2016年12月1日至2017年3月31日）及违约金6600元；二、浩洋公司于判决发生法律效力之日起五日内支付泓山物业公司水电费22391.70元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件适用简易程序减半后收取案件受理费2698元由浩洋公司承担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，从绿地集团成都申蓉房地产开发有限公司、上海劢杰置业有限公司成都分公司、泓山物业公司三方签订的《绿地集团成都缤纷城项目3-1地块购物广场运营管理合作补充协议的第三次补充协议》及加盖有浩洋公司公章的《承诺书》相关内容看，2016年7月1日以后由泓山物业公司向浩洋公司收取租赁房屋物业费，浩洋公司用承诺书的形式明确了其截至2016年11月2日共拖欠物业费及水电费的金额，并对缴纳期限作出了明确承诺，现浩洋公司上诉称其在承诺书签字系受胁迫，但提交的证据不能证明其观点，一审法院判决浩洋公司向泓山物业公司支付欠缴物业费并酌情调减支持违约金并无不当。 综上，上诉人浩洋公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5396元，由上诉人四川浩洋投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月十日 书记员  陈 悦