重庆市大渡口区人民法院 民 事 判 决 书 (2019)渝0104民初6263号 原告：王秀芳，女，1966年3月27日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。 委托诉讼代理人：汪伟，重庆渝韬律师事务所律师。 被告：汕头市花园物业管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市大渡口区。 负责人：戴静，该分公司经理。 被告：重庆龙厦房地产开发有限公司，住所地重庆市大渡口区。 法定代表人：戴静，该公司总经理。 二被告共同的委托诉讼代理人：谭大森，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 二被告共同的委托诉讼代理人：叶小荣，北京市隆安（重庆）律师事务所律师。 原告王秀芳诉被告汕头市花园物业管理有限公司重庆分公司（以下简称“花园物业公司”）、重庆龙厦房地产开发有限公司（以下简称“龙厦房地产公司”）财产损害赔偿及房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王秀芳及其委托诉讼代理人汪伟，二被告共同的委托诉讼代理人谭大森到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 王秀芳向本院提出诉讼请求：1.判令龙厦房地产公司和花园物业公司对王秀芳购买房屋渗水问题限期进行彻底的整改；2.判令龙厦房地产公司和花园物业公司赔偿因房屋渗水给王秀芳造成的装修损失87825元、家具及电器等损失28275元，共计117100元；3.本案诉讼费、鉴定费由龙厦房地产公司和花园物业公司承担。事实和理由：重庆市大渡口区春晖路1011号国瑞城二期商住楼房屋系龙厦房地产公司修建，于2009年6月陆续交房，王秀芳所购国瑞城二期某号房屋，接房后发现与本楼层其他业主一样存在屋内渗水，遂立即向花园物业公司反映，花园物业公司回答要找龙厦房地产公司沟通。龙厦房地产公司的法定代表人为戴静，花园物业公司的法定代表人为戴静，两公司为管理公司，实为一个实体。龙厦房地产公司和花园物业公司之间相互推诿，一拖再拖之目的，是想拖过五年质保期，导致本该迅速解决的问题一拖十年。十年来，为解决房屋渗水问题，业主联名多次向居委会、区政府投诉上访，重庆电视台也予以曝光，但均未得到解决。房屋出现渗水情况是龙厦房地产公司设计、施工不当造成，花园物业公司应当维护业主权益，联系龙厦房地产公司协调解决，花园物业公司不作为导致业主没有享受到应有的物业服务，应当对业主造成的损害承担连带责任。为维护王秀芳的合法权益，特诉至法院。 龙厦房地产公司辩称，1.花园物业公司不是本案适格被告；2.龙厦房地产公司依据买卖合同的约定向王秀芳交付房屋并不存在违约行为，不应当承担相应的整改和赔偿责任。 本院经审理认定事实如下：王秀芳系大渡口区春晖路街道松青路1011号（以下简称“国瑞城二期”）某号的业主（转换层上的首层住宅），龙厦房地产公司系涉案小区的开发商，花园物业公司为涉案小区提供物业服务，国瑞城二期于2009年5月25日竣工验收。王秀芳房屋墙面、地面等多处存在渗水、墙体开裂的情况，王秀芳多次就该问题信访至区建委、区信访办、街道、社区，但经协商未果。 重庆市建设工程质量检验测试中心受花园物业公司委托对国瑞城二期1、2号楼裙房屋面平台及塔楼外墙是否渗水到转换层进行鉴定，该中心于2017年6月9日出具《检测报告》，鉴定结论及建议为：1.裙房屋面平台的雨水无法渗入转换层顶面；2.外墙面防水层较为完好，室外雨水未通过外墙面渗入转换层顶面；3.建议对转换层顶面至首层住宅楼面间的回填层进行排水处理，以改善室内的返潮现象。 2017年10月18日，花园物业公司出具《国瑞城二期排水管道改造措施》，主要载明：国瑞城二期工程裙楼为商业，由1#、2#、3#三栋塔楼组成，该项目于2007年4月16日开工，于2009年5月8日竣工验收备案，于2009年7月交付业主使用。2017年3月，业主反映住宅首层室内有返潮现象，物管公司工程人员和相关部门人员到现场查看，塔楼与室外有1.4米的高差，且为钢筋砼结构上返梁，室外雨水是无法进入各栋首层塔楼。塔楼经过四层的管网有消防管、排水管、排污管、空调冷凝水管，消防管是裙楼经管井接到塔楼各层消防栓和屋面消防环网，经压力测试，不存在渗水现象。给水管是经管井接4楼顶板吊顶内接至各户内，因此，消防管、给水管不存在渗水至4楼转换夹层内。为了彻底解决首层返潮和雨、污水管倒灌至四层住户转换层夹层问题，由物管公司出资改造，具体方案如下：1.为了避免四层以上的雨、污水管倒灌至四层住户转换层夹层，将各栋5层至28层厨房、厕所的排水、排污管通过4层板顶直接接入室外，经过室外屋面平台接入市政管网；2.施工中请四层业主全力配合并确认，施工期间损坏的吊顶、墙砖、涂料等均由施工队负责修复；3.原设计4层排水、排污管网为单独排放，未与5层以上管道连接，因此该管网可排除渗水的可能，通过本次管网改造，5层以上的排水、污水管网的污水不经过4层管道转换夹层排入市政管网，因管道渗水导致雨、污水管网的污水不经过4层管道转换夹层排入市政管网，因管道渗水导致雨、污水渗入转换层夹层内的问题得到有效的解决，4层业主的返潮问题将彻底解决；4.每幢的施工时间为该幢进场后10-15天完成。 庭审中，花园物业公司认为《国瑞城二期排水管道改造措施》系该公司对4楼相关业主的要约，而4楼相关业主没有在合理期限内做出承诺和许可，该要约失去法律效力，故此后未履行该改造措施，现亦不同意按履行。 诉讼过程中，王秀芳申请对王秀芳房屋内漏水成因、因漏水已经给房屋造成的损失进行鉴定，并出具专业的彻底整改方案，本院委托重庆市建设工程质量检验测试中心进行鉴定后，该中心于2020年6月15日出具《司法鉴定联系函》，主要载明：1.“因漏水已经给房屋造成的损失进行鉴定，并出具专业的彻底整改方案”超出该中心资质，该中心不予受理；2.漏水成因鉴定费用为2万元/户，鉴定费用共计26万元。后王秀芳方放弃该鉴定申请。 上述事实，有各方当事人的当庭陈述、《检测报告》、《国瑞城二期排水管道改造措施》、《司法鉴定联系函》、视频资料、照片、房屋登记信息查询结果等证据为证，经当庭质证，查证属实，足以认定。 本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。依法成立的合同受法律保护，合同双方当事人应当按约全面履行合同义务。被告龙厦房地产公司将验收合同的房屋交付原告，已经履行合同义务。原告主张存在质量问题，应当举示证据予以证明。据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，王秀芳负有举证责任证明其房屋漏水的原因与龙厦房地产公司或花园物业公司有关，但王秀芳在诉讼过程中放弃漏水成因的鉴定，而该漏水成因系高度专业的问题，人民法院在没有鉴定结论的情况下，无法直接推定由龙厦房地产公司或花园物业公司承担合同及侵权责任，故王秀芳未举示充分证据证明其房屋漏水与龙厦房地产公司或花园物业公司具有直接的因果关系，对于其诉讼请求，本院不予支持。龙厦房地产公司和花园物业公司的答辩理由成立，本院予以采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十七条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回王秀芳的诉讼请求。 本案受理费减半收取1321元，由王秀芳负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。 审 判 员 李成杨 二〇二〇年十一月四日 法官助理 陶知春 书 记 员 李国茜