湖南省安仁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1028民初1279号 原告：陈光明，男，汉族。 原告：单翠兰，女，汉族。 两原告委托诉讼代理人：胡宏亮，湖南楚瑞律师事务所律师。一般代理。 被告：张美兰，女，汉族。 第三人：李清雅，女，汉族。 第三人：帅宇星，男，汉族。 法定代理人：帅文斌，男，汉族。 第三人：郴州富强房地产开发有限公司 法定代表人：罗长城，系该公司执行董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李志军，湖南锦昇律师事务所律师，一般代理。 原告陈光明、单翠兰与被告张美兰、第三人李清雅、帅宇星，第三人郴州富强房地产开发有限公司案外人执行异议纠纷一案，于2020年8月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2020年10月16日公开开庭进行了审理，原告陈光明及其委托诉讼代理人胡宏亮、被告张美兰、第三人郴州富强房地产开发有限公司委托诉讼代理人李志军到庭参加诉讼，第三人李清雅、帅宇星经本院通知未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈光明、单翠兰向本院提出诉求：1、判令撤销（2019）湘1028执保70号执行裁定书；2、确认被告申请执行的位于安仁县祥龙广场XXXX号房屋属原告所有，依法解除对该房屋的查封等执行措施；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年5月26日刘澄清与原告陈光明签订了《房屋买卖及转户合同书》，以466000元的价格将安仁县祥龙商业广场XXXX号房屋转让给原告，原告分多次向刘澄清足额转账支付了全部购房款466000元，刘澄清将房屋交付给了原告居住和使用，同时原告与刘澄清共同在电力、自来水燃气公司等部门办理了户名变更登记。 为了实现该房屋的户名变更，刘澄清与郴州富强房地产开发有限公司于2019年5月28日签订了《购房合同终止协议》，该协议约定：双方一致终止房屋销售合同、郴州富强房地产开发有限公司退还全部房款334044元给刘澄清、《商品房预售合同》【xxxx】由郴州富强房地产开发有限公司收回作废、本协议签订后刘澄清不再拥有产权。2019年6月2日原告与郴州富强房地产开发有限公司就安仁县祥龙商业广场XXXX号房屋签订了《商品房预售合同》(xxxx),2019年9月30日郴州富强房地产开发有限公司将该房屋在安仁县房产交易中心进行了备案，登记权利人为原告。2020年4月30日原告与郴州富强房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同(现售)》。在申请办理该房屋不动产登记证时被告知该房屋被法院查封。 原告在购买该房屋时签订了《房屋买卖及转户合同书》，支付了合同约定的全部价款，合同约定价款符合市场行情甚至略高于市场价，交易行为发生在法院作出裁定之前，并已经实际占有、使用该房屋，原告在该交易过程中没有过错。 根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押冻结财产的规定》(法释[2004]15号)第十七条之规定，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，根据此规定，人民法院不得对该房屋进行查封，法院对位于安仁县祥龙商业广场XXXX号房屋采取查封等措施没有事实和法律依据，应予撤销。 为了维护原告的合法权益，特向法院提起执行异议之诉，请求依法撤销(2020)湘1028执保70号执行裁定书并确认位于安仁县祥龙广场XXXX号房屋属原告所有，依法解除对该房屋的查封等执行措施。 被告张美兰辩称，一、安仁县人民法院(2020)湘1028执异8号裁定书说明查封是符合法律规定的；二、原告起诉书第3页说刘澄清在2019年5月28日跟郴州富强房地产开发有限公司签订了《购房合同终止协议》，富强房产公司退还全部房款334044元给刘澄清，刘澄清不再拥有产权，因此原告与刘澄清之间不存在购房关系，所有银行转账刘澄清的清单都不能作为原告支付该房款的证据。刘澄清退房的申请，证明刘澄清违规申请退房；三、安仁县人民法院早在2019年8月30日就对该房进行了合法查封，刘澄清却在2019年9月26日才向房产局提交退房中请，所以刘澄清的申请应视为违规操作；四、该房屋上有人漆写上“此屋欠款买卖无效"时，刘澄清在追查涂漆人是谁的时候的聊天记录上说房子是她的，证明该房7月29日仍然是刘澄清在居住。即使原告提供的水电费证据都在证明7月份他已入住，那他明知该房牵扯到债务问题仍然购买，岂不是在故意帮债务人非法转移财；五、原告两次起诉的起诉书，证明原告作假证。原告第一次起诉时在起诉书中载明其与富强房地产开发有限公司签订的房屋预售合同号是xxxx，而本次却改成了已被法院查封的xxxx，因此原告有作假证的嫌疑。 第三人李清雅、帅宇星述称：安仁县祥龙商业广场xxxx房屋是系其母亲刘澄清先前已经处理了，第三人对于此事并不知情，同样也不属于遗产范围，与第三人无关。在与此相关的案件中，已提交了声明放弃了遗产继承，因此与第三人无关。 第三人郴州富强房地产开发有限公司述称，刘澄清生前与公司签订了涉诉房屋的商品房预售合同，之后，原告与刘澄清签订合同转售该房屋，转售该房屋后，双方到公司办理了更名手续，即签订了与刘澄清的终止房屋买卖合同，与原告签订了新的房屋买卖合同，并配合办理不动产登记。 原告为证明案件事实，提交了如下证据：第一组证据：执行裁定书，拟证明1、安仁县人民法院裁定对于安仁县祥龙国际广场XXXX号房屋采取查封措施；2、原告陈光明、单翠兰提出执行异议之后，法院作出驳回原告异议请求。 第二组证据：《房屋买卖及转户合同书》、转账记录，拟证明1、刘澄清生前江位于安仁县祥龙国际广场XXXX号房屋出售给陈光明、单翠兰，合同约定转让价款为466000元，由刘澄清办理好转户手续，并于2019年5月26日签订了《房屋买卖及转户合同书》；2、原告陈光明、单翠兰按照协议约定在2019年6月20日之前通过转账方式向刘澄清完成了全部购房款的支付。 第三组证据：《购房合同终止协议》、《商品房预售合同》、购房款发票、契税发票、维修基金现金缴存单、安仁县房产管理局业务收件收据以及安仁县房屋备案告知单、《商品房买卖合同》，拟证明1、刘澄清在将位于安仁县祥龙国际广场XXXX号房屋出售给原告之后，为了履行《房屋买卖及转户协议书》约定的转户义务，于2019年5月28日与该房屋开发企业郴州富强房地产开发有限公司签订了《购房合同终止协议》，郴州富强房地产开发有限公司退还了刘澄清交纳的334044元并将《商品房预售合同》（xxxx）作废；2、2019年6月2日郴州富强房地产开发有限公司与原告陈光明、单翠兰就该同一房屋的买卖签订《商品房预售合同》（xxxx）并于2019年9月23日开具334044元的购房发票交于原告陈光明；3、原告于2019年9月23日缴纳了该房屋的契税6362.76元和维修基金2703元。4、2019年9月30日开发商郴州富强房地产开发有限公司在安仁县房产管理局对该房屋进行了预告登记，登记权利人为原告陈光明、单翠兰；5、2020年4月30日原告与郴州富强房地产开发有限公司就该房屋签订了《商品房买卖合同（现售）》；6、2019年5月28日第三人富强公司就房屋所有权收回了。 第四组证据：安仁县自来水公司打印的用水记录、安仁县电力局打印的用电客户明细及转户记录、海特燃气公司开具的过户费发票以及安全使用须知和安装维修合同，拟证明1、2019年7月之前完成了该房屋自来水用户名更名并实际产生正常生活用水量；2、2019年6月19日安仁县电力局受理原告陈光明电力该房屋用户更名申请，原告开始缴纳电费并实际产生正常生活用电量；3、2019年6月20日安仁县海特燃气有限公司与原告签订《居民用户管道天然气安装维修合同》、发放《安仁县海特燃气天然气有限公司天然气安全使用须知》并向原告陈光明出具燃气过户费发票。原告陈光明、单翠兰买受该房屋之后从2019年6月开始实际占有和使用该房屋，并长期在该房屋居住的客观事实。 第五组证据：李清雅、帅宇星、帅文斌出具的《执行异议意见书》、《放弃遗产继承声明书》，拟证明刘澄清生前处理房屋一事系其真实意思表示，李清雅、帅宇星、帅文斌明确表示自愿放弃遗产继承，对刘澄清的债务不再承担任何责任。 第六组证据：不动产登记中心提供的说明的一份，2020年8月25日出具的证明，拟证明法院查封之时不知道原告已经买受了该房屋，并进行了预告登记。 以上证据被告张美兰认为有与刘澄清转移财产的嫌疑，怀疑是在法院查封刘澄清的房屋之后才转给原告的。 被告没有提供证据。 通过双方质证和本院认证查明：刘澄清于2014年4月向郴州富强房地产开发有限公司采取按揭的方式购买了安仁县祥龙广场xxxx号房屋【预售合同号：xxxx】,2019年5月26日经安仁县永信房产中介有限公司介绍，刘澄清与陈光明签订了房屋买卖及转户合同书。内容主要有“一、甲方有一套私有产权房屋所有权，该住房属框架力结构，位于安仁县五一南路祥龙商业广场XXXX，建筑面积为108.12平方，出卖给乙方；二、甲方将该住房的所有权包括房屋室内、外原有配套设施装潢及水电设施原本不动转卖给乙方。其转卖费为466000元整，转卖费分二次付清；三、付款方式：第一次付款在双方签订本合同后，由乙付给甲方购房房款人民币(大写：贰拾叁万元整，小写23000000元整)，第二次付款在改名当日付清，剩余购房款给甲方人民币(大写：贰拾叁万陆任元整，小写:2360000元整)同时甲方将房屋交付乙方使用时，并付清交付使用前的水、电等费用。改名当日甲方应按宗向中介方支付中介费人民币(大写陆仟玖佰玖抬元整，小写:6990.00元整)，乙方应按宗向中个方付中介费人民币(大写：陆玖佰拾元整，小6990.00元整)。 附加条款：甲方负责更名费用以及交易之前的物业费。甲方带走按摩椅、保险柜及私人生活物品，其他物品全部留下。交日期定为：房屋改名后，一个星期以内甲方将房屋交给乙方。 2019年5月28日刘澄清与郴州富强房地产开发有限公司签订“购房合同终止协议”，协议约定：一、双方同意终止房屋的销售合同，房屋建筑面积108.12平方米，售价3089.57元/平方米，总房价款为人民币参拾叁万肆仟零肆拾肆元；二、签订的经安仁县人民政府房屋所有权登记发证办公室盖章的《商品房预售合同》[合同编号为:xxxx]由开发公司全部收回作废；三、本协议签订后，乙方所支付的款项全由甲方退还给乙方；四、本协议签订后，乙方对该房屋不再拥有产权并由甲方自行处理。2019年6月2日，陈光明、单翠兰与郴州富强房地产开发有限公司签订商品房预售合同(合同编号为xxxx)购买祥龙商业广场A1幢1603号住宅。2019年5月26日，原告通过中国农业银行转账230000元；2019年6月19-20日通过建设银行向刘澄清支付了236000元，合计466000元。2019年6月陈光明入住后，在县电力局、县自来水公司办理水电过户登记。2019年8月19日，有刘澄清的债权人到该房屋找刘澄清要债时，发现陈光明已在该房屋入住。2019年8月30日，安仁县人民法院执行局在执行张美兰与刘澄清民间借贷纠纷案件时，通过安仁县产权交易中心查封了该房屋。陈光明、单翠兰入住涉诉房屋后开始办理产权登记，2019年9月23日向安仁县房产局交纳了住宅维修基金，2019年9月30日办理了房屋备案，备案预售合同号为xxxx。2020年4月30日与郴州富强房地产开发公司签订了商品房买卖合同（现售）。 另查明，刘澄清于2019年11月1日去世后，张美兰与刘澄清民间借贷纠纷一案尚未确定义务承担人，因此,2020年4月7日安仁县人民法院做出(2020)湘1028执43号执行裁定书，终结湖南省安仁县人民法院(2020)湘1028执43号案件的执行。 原告在办理不动产登记时，发现该房被法院查封，因此，于2020年7月9日对安仁县人民法院（2019）湘1028执保70号执行裁定书向本院提出异议。 本院以陈光明、单翠兰于2019年6月2日与郴州富强房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买祥龙商业广场xxxx号房屋的预售合同编号为xxxx，与安仁县人民法院执行局院于2019年8月30日在安仁县不动产登记中心查封的是刘澄清在安仁县祥龙商业广场xxxx号房屋的预售合同编号xxxx不一致，且该房屋在安仁县不动产中心的预售房号登记为刘澄清，该登记并未撤销或变更为由驳回了原告提出的执行异议，原告遂向本院提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，该案原告陈光明、单翠兰于2019年6月2日与郴州富强房地产开发有限公司签订商品房预售合同，购买祥龙商业广场xxxx号房屋（预售合同编号为xxxx），与安仁县人民法院执行局院于2019年8月30日在安仁县不动产登记中心查封的刘澄清在安仁县祥龙商业广场xxxx号房屋的预售合同编号xxxx不一致，但只是编号中的间顿有所差异，无实质区别，能看出所诉房屋为安仁县祥龙商业广场xxxx，且第三人开发商郴州富强房地产开发公司也表示该房屋是刘澄清原有的房屋，是原告与刘澄清转售后配合改名并办理产权登记手续，故不存在刘澄清转售其他房屋而非原告房屋的问题。被告提出对原告在法院查封该房屋之前已转售并实际占用有怀疑，认为原告在明知刘澄清在有大量外债的情况下还向其转售房屋不合情理，有可能是与刘澄清一起转移财产，但未提供证据证实。原告向本院提交由房产中介公司介绍并签订的房屋买卖及转户合同、开发商与刘澄清签订的购房合同终止协议及原告向刘澄清交款的相关银行取款及存款凭证，水、电户头过户的证据和燃气合同等证实其对诉争房屋已支付对价并实际占有使用。原告在配合第三人郴州富强房地产开发公司产权登记的过程中，发现安仁县人民法院查封了该房屋，故至今未办理产权过户不是原告的原因造成的，因此，原告陈光明、单翠兰对本案房屋基于物权的相关权利能够排除被告张美兰基于金钱债权的执行请求权。至于原告诉请的要求法院确认房屋所有权问题，本院不能支持。房屋所有权由产权登记成立，未登记之前只有物权，法院不能直接确认其所有权。综上所述，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定判决如下： 一、不得执行位于安仁县祥龙商业广场xxxx号房屋； 二、本院（2020）湘1028执异8号执行裁定书在本判决生效时自动失效。 三、驳回原告陈光明、单翠兰其他诉讼请求。 案件受理费6250元，由原告陈光明、单翠兰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  侯志刚 人民陪审员  王鸿程 人民陪审员  张爱忠 二〇二〇年十一月十七日 代理书记员  王媛媛 附相关法律条文： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： (一)案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的; (二)案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并做出裁判。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行;理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百五十二条判决书应当写明判决结果和作出该判决的理由。判决书内容包括： （一）案由、诉讼请求、争议的事实和理由； （二）判决认定的事实和理由、适用的法律和理由； （三）判决结果和诉讼费用的负担； （四）上诉期间和上诉的法院。 判决书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。