四川省岳池县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1621民初2164号 原告（反诉被告）：岳池县白庙制砖厂，住所四川省岳池县白庙镇黄连（莲）桥村，统一社会信用代码92511621MA630T8U6N。经营者：成岳林。 委托诉讼代理人：谢泽强，四川天吉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：毛壮志，男，1970年7月9日出生，汉族，住四川省岳池县。 被告（反诉原告）：唐光明，男，1967年12月5日出生，汉族，住四川省华蓥市。 被告（反诉原告）：成岳林，男，1950年8月12日出生，汉族，住四川省岳池县。 原告岳池县白庙制砖厂（以下简称白庙砖厂）与被告毛壮志、唐光明土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法公开开庭进行了审理。诉讼中，毛壮志、唐光明于2020年7月29日向本院提起反诉，本院依法受理并合并审理。同时，根据原告（反诉被告）白庙砖厂的申请，于2020年9月2日追加成岳林为本诉被告及反诉原告。原告（反诉被告）白庙砖厂及其委托诉讼代理人谢泽强，被告（反诉原告）毛壮志、唐光明、成岳林到庭参加了诉讼。现已审理终结。 白庙砖厂向本院提出诉讼请求：1．判令毛壮志、唐光明各向白庙砖厂支付租金88938元（从2014年9月至2020年9月）；2．依法解除原、被告签订的《关于合伙建造、经营白庙砖厂沙石场协议》；3．案件受理费由毛壮志、唐光明负担。诉讼中变更其诉讼请求第1项为“判令被告毛壮志、唐光明每人向原告白庙砖厂支付白庙沙石场租金111139.04元，其中2014年度（2014年9月至2015年9月，以此类推）租金为15664.82元，2015年度14179.33元，2016年度16745.12元，2017年度16745.12元，2018年度16745.12元，2019年度15529.76元”；明确诉讼请求第二项为“解除原告白庙砖厂与白庙沙石场三合伙人唐光明、毛壮志、成岳林的土地租赁合同”；增加一项诉讼请求，为“如果白庙砖厂与唐光明、毛壮志、成岳林的土地租赁协议被人民法院认定无效，则请求判令由被告唐光明、毛壮志每人向白庙砖厂赔偿租金损失74316元及利息损失4458.96元。”庭审中最后又放弃利息损失4458.96元的请求。事实和理由：白庙砖厂始建于2000年某月，因建厂和生产需要，白庙砖厂整体租用岳池县××镇××村一社的土地25.0077亩。由于制砖所需页岩资源的大量减少，白庙砖厂曾租用的土地出现大量闲置。为了充分利用土地资源，经白庙砖厂与唐光明、毛壮志协商，在白庙砖厂租地范围内闲置的土地上兴办“沙石场”。2013年9月22日，成岳林、毛壮志、唐光明签订了《关于合伙建造、经营白庙砖厂沙石场协议》。协议第一条约定了合伙人平均投资、平等分配、风险共担等；第三条约定，“经三股东商议决定，在白庙制砖厂租地范围内，租用场地，采取转租方式，转租范围内的一切责任、租金、复耕等一切事宜，由沙石场自行负责。租金每年交纳一次，交纳标准按成岳林与村委会、村民协商标准，交成岳林一并交纳。”沙石场设备和厂房共占用白庙砖厂已租用的土地20亩。协议签订后不久，原、被告在前期各投资数十万元（共计约210万元）用于购买沙石场所用设备及建厂房等。2014年8、9月，合伙人等对采购的设备进行了安装、调试、试生产，由于设备型号、类型不匹配，试生产达不到预想的生产效果，生产线不具备理想的生产能力，市场前景黯淡，无后续投资能力等原因，三股东经协商决定技改，但在技改中途，由于各方信心不足，在技改未遂的情况下，一直拖延至今。从《关于合伙建造、经营白庙砖厂沙石场协议》签订后至今，唐光明、毛壮志、成岳林仅向白庙砖厂交纳了第一年的租金40000元，其后六年的租金，毛壮志、唐光明分文未付。综上，因协商不成，故诉至人民法院，并提出前述诉讼请求。由于成岳林是白庙砖厂的实际经营者，又是白庙沙石场的合伙人之一，在本诉中不要求成岳林承担支付租金及利息损失，请求人民法院按唐光明、毛壮志应交付租金的个人具体金额进行判决。 唐光明、毛壮志辩称：一、唐光明、毛壮志、成岳林合伙投资建设白庙沙石场属实。三合伙人共投资2,100,000元，2014年8月试生产，由于新建设备需要调试，技术需要学习，沙石场处于试产阶段，并不是白庙砖厂所说前景黯淡，无后续投资能力等原因。有证据证明合伙人2015年1月还在投资购买设备、安装和调试。2015年3月，白庙砖厂不顾白庙沙石场的整体利益把沙石场的硬化场地作为其堆码制砖页岩的场地，将新安装的设备埋在页岩地下，致配电室墙体也因堆码页岩开裂，堆码至今，导致沙石场停工停产，给沙石场造成巨大损失，给唐光明、毛壮志造成300余万元的经济损失。对此损失，成岳林闭口不谈，反而要求唐光明、毛壮志交付沙石场租金，强词夺理，所以不同意白庙砖厂的诉讼请求。二、白庙砖厂整体租地面积才25.0077亩，却称沙石场租地20亩，严重与事实不符。白庙沙石厂租地面积以硬化地面为准，以实测为准。三、合伙人已向白庙砖厂预付租金40,000元，不是成岳林所说“第一年的租金”，因为当时土地面积不确定，当时和白庙砖厂协商的是等确定土地面积后结算。白学忠当时测量的时候唐光明、毛壮志并不在场，也没有测出结果，说地块复杂暂时先不测，以后以实际面积计算。租地价格当时说的是按白庙砖厂和生产队的土地租赁合同价格进行计算。白庙沙石场的硬化面积和设备安装面积请法院予以核实，且应由白庙砖厂自行提供证据进行证明。现在堆码的页岩约10至20米高，清理页岩的费用很高，需要二十多万元。四、白庙砖厂的目的是让唐光明、毛壮志给砖厂承担土地租金，并强占沙石场已硬化场地。五、白庙沙石场土地租赁纠纷和合伙协议纠纷是不同的，不应该一并解决。六、白庙砖厂转租给合伙人的白庙沙石场土地主要是黄连桥村一社的，但未给国土资源部门审批开建制砖厂是违法用地；其转租也未经村委会同意，是不合法的；所谓一社已不存在，早已因合并而撤销。既然转租是违法的，则白庙砖厂应对承租人（合伙人）承担赔偿责任。 成岳林辩称：1．白庙砖厂实际租地面积共49.39亩，有原始租地协议可以证实，只是首期租地面积25.0077亩。关于白庙沙石场的租地面积，2014年中旬，请白学忠用仪器现场进行了测量，唐光明、毛壮志在场，丈量结果为20亩，并在2014年下半年交的第一年度（2013年9月至2014年9月）的租金40,000元，租地原则是先交钱后用地。2013年租金价格是2,170.8元/亩，2014年是1,879.2元/亩，两个价格取平均数作为第一年度的租金标准，即租金为40,500元【（20,170.8元/亩＋1,879.2元/亩）÷2×20亩】，交的时候这500元就没有计算了，按40,000元交的。放弃500元是白庙砖厂的权利，但并不意味着唐光明、毛壮志不该交租金或者交付第一年租金不实。白庙沙石场的租地面积是20亩，由交付第一年租金40,000元可以印证，也不可能在没有测量的情况下就支付租金。白庙沙石场只是硬化了一部分，没有完全硬化，当时的边界没有确定，有个别农民的地没有谈下来，后来租下来了，其租地范围包括硬化场地右边的菜地、土丘，以及大门右侧菜地下面的污水处理池。被页岩掩埋的白庙沙石场场地面积最多只有四分之一，厚度几十公分到几米不等。 反诉原告唐光明、毛壮志向本院提出诉讼请求：1、判决白庙砖厂赔偿唐光明、毛壮志投资款1,400,000元；2、判决白庙砖厂赔偿唐光明、毛壮志1,400,000元投资款在2015年5月至2020年6月期间的资金利息损失840,000元（按月利率1%计算）。3、反诉案件受理费由反诉被告白庙砖厂负担。事实和理由：2013年，反诉原告唐光明、毛壮志与白庙制砖厂经营者成岳林达成协议，三人合伙在白庙砖厂范围内开办沙石场，并于2013年9月22日签订了《关于合伙建造、经营白庙砖厂沙石场协议》。协议签订后，三合伙人立即组织资金，前后共投入了2,100,000余元建造沙石场，2014年8月试生产，并有证据证明2015年1月还在投资购买设备、安装和调试。2015年6月，白庙砖厂由于制砖原料页岩资源枯竭，为了维持制砖生产，不得不大量从外拉来页岩在厂区内储备，但储备大量的页岩需要场地堆码，反诉被告不顾沙石场合伙人整体利益，把沙石场租用的场地也作为白庙砖厂堆码页岩的场地，新安装在地沟里的设备也被掩埋在地下，配电室墙体也因堆码页岩开裂，造成安全隐患，至今未消除。经协商未果，遂提起反诉及前述反诉请求。 反诉原告成岳林诉称：成岳林不同意提起反诉，也不同意唐光明、毛壮志提出的反诉主张和诉讼请求，同意反诉被告白庙砖厂的意见。 白庙砖厂辩称：第一，反诉不成立。该反诉不符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第233条的规定，本诉是土地租赁合同法律关系，是在土地租赁基础上因逾期不支付租金而产生的纠纷，而反诉是请求赔偿投资款及利息，是三合伙人中产生的纠纷，是侵权法律关系，不构成抵消、吞并本诉诉讼请求的目的，因此，不构成反诉，属于另诉。第二，反诉请求应予驳回。反诉在事实上不成立，在法律上不应得到支持，应予驳回。 双方当事人围绕诉讼请求分别就本诉和反诉依法提交了证据，本院根据双方当事人的申请依法进行勘验、测量，对有关土地租赁的事实向岳池县××镇××村村委会进行了核实。 白庙砖厂、成岳林针对本诉及反诉举证如下：1．《关于合伙建造、经营白庙砖厂沙石场协议》。证明毛壮志、唐光明、成岳林三人合伙建造、经营白庙沙石场，向白庙砖厂租赁土地，与白庙砖厂成立土地租赁合同。2．《租用土地合同》、《补充协议》、《租用土地协议》共计34份。证明白庙砖厂向黄连桥村一社、二社、七社，及部分村民租用土地，共计49.39亩。3．岳池县××镇××村第一村民小组“证明”一份、“关于同意并追认岳池县白庙制砖厂转租其租赁土地的说明”一份、唐先加证言，证明白庙砖厂承租土地所交租金的标准为2013年为2170.8元／亩，2014年为1879.2元／亩，2015年为1701元／亩，2016年至2018年为2008.8元／亩，2019年至2020年为1863元／亩。出租人对白庙砖厂转租土地给白庙沙石场的行为予以追认。4．（2019）川1621民初3191号民事裁定书、（2020）川1621民初1390号民事裁定书。证明原、被告纠纷已经过两次起诉，本院或以原告主体不适格驳回起诉，或引导原告撤诉。5．投资款收据6份，共计150000元；2014年6月14日白庙砖厂沙石场结算单一份。证明白庙沙石场投资不止2100000元，后有追加投资150000元，每合伙人增加了投资50000元。 唐光明、毛壮志质证认为：1．《关于合伙建造、经营白庙砖厂沙石场协议》真实，但白庙砖厂转租未经出租人同意，协议不合法，是无效的。2．对白庙砖厂的租地协议，唐光明、毛壮志并未参与，不知情，但其开采矿山制砖应当获得政府国土资源局的批准，尚无证据证明其依法审批，因此白庙砖厂的经营是非法的。3．白庙镇黄连桥村第一村民小组的证明及唐先加的证言均不具有法律效力，因为该村民小组已经不存在了，合并到村了，唐先加也不是组长，唐先加陈述的事实也不属实。事实上白庙沙石场的租地范围不只是黄连桥村一组的，还有其他各组的。4．裁定书属实。5．投资款只有2,100,000元，后期追加的150,000元，每合伙人50,000元属实，但不是投资款，是生产性资金。 唐光明针对本诉及反诉举证如下：1.2016年9月17日给成岳林的函、成岳林的回函。证明2016年9月17日唐光明、毛壮志向成岳林提出，因成岳林白庙砖厂占用沙石场场地，应支付占用费，否则应当撤出一切障碍物。成岳林回函称毛壮志、唐光明拒交白庙沙石场租地租金违约，通知解除白庙沙石场租地合同关系，并补交租金、赔偿损失。2．《租用土地合同》，证明白庙砖厂租地面积才25亩，而白庙砖厂主张转租白庙沙石场土地面积为20亩不符合事实，存在明显自相矛盾。3．范家友谈话录音。拟证，争议范围的菜地至今都有一部分未租给白庙制砖厂，也就不可能转租给白庙沙石场。4．照片5张。证明2015年6月1日，白庙沙石场场地已被白庙砖厂页岩掩埋。5．岳池临用机制砂结算单、白庙沙石场2份、收款收据6份、领款单5份、领条1份。证明白庙沙石场进行了经营。 白庙砖厂及成岳林质证认为：不认可岳池临用机制砂结算单、给成岳林的函、村民范家友的谈话录音，对其他证据无异议。岳池临用机制砂结算单，成岳林没有参与，其真实性存疑；给成岳林的函不属实，不存在；范家友的谈话录音不是合法证据，没到庭作证，没有其他人在场，没有向范家友说明作证意思。毛壮志的质证意见，对唐光明提交的全部证据没有异议。 毛壮志针对本诉及反诉提交了如下证据：白庙沙石场2014年4月1日现金结算清单、收据四份、中国建设银行转账凭条一份。证明合伙人投资，每人700,000元，共计2,100,000元。白庙砖厂及成岳林、唐光明质证后均予认可。 本院依法进行了现场勘验和测量，并经当事人确认：一、双方对白庙沙石场的边界和面积存在严重争议。白庙砖厂及成岳林认为，白庙沙石场除包含硬化场地面积7.86亩外，还包含硬化场地右侧墙内的菜地、土丘和大门右侧墙外的污水池，面积共计约12亩。唐光明、毛壮志认为，白庙沙石场只是硬化场地范围，面积为7.86亩，不包含硬化场地右侧的菜地、土丘面积3.76亩，也不包含墙缘外的污水池。据此，无法委托专业测量，双方均不申请专业测量。二、双方确认被掩埋的沙石场场地面积估计为200平方米，含于7.86亩中。三、双方确认沙石场生产坑（井）道及机械设备大部被页岩掩埋，具体设备数量及实物无法进行确认，设备已经锈蚀严重。页岩是白庙砖厂拉来制砖的。 本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证，对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 1．关于白庙沙石场土地租赁合同的内容。虽然白庙砖厂与唐光明、毛壮志、成岳林没有签订单独的沙石场租赁土地书面合同，但在合伙协议中写明“经三股东商议决定，在白庙制砖厂租地范围内，租用场地，采取转租方式，转租范围内的一切责任、租金、复耕等一切事宜，由沙场自行负责。租金每年交纳一次，交纳标准：按成岳林与村委会、村民协商标准，交成岳林一并交纳。”，该内容为双方确认属于租赁协议的内容。其余内容以双方陈述一致的事实为准。2．唐光明所举证的“给成岳林的函”，仅是内容的再现，不能确定其真实性，依法不能作为合法有效的证据；范家友的谈话录音，不具有证据的合法形式，也未申请到庭作证，不能作为证据；岳池临用机制砂结算单是合伙人经营中的凭证，与本案没有关联性，不作为证据。 结合双方当事人的陈述，本院认定事实如下：岳池县白庙制砖厂（简称白庙砖厂），统一社会信用代码92511621ＭＡ630Ｔ8Ｕ6Ｎ，2012年3月19日登记注册成立，2019年8月27日核准，个体工商户，成岳林为登记唯一经营者，也是实际唯一经营者，登记住所地岳池县××镇××村，经营范围是生产销售页岩砖。 1999年12月23日，白庙砖厂（乙方）与岳池县××镇××村一社（甲方）签订了《租赁土地合同》，其中约定：甲方的陈家湾印合子仅限乙方租用，其他任何单位及个人不得租用；白庙砖厂向黄连桥村一社租赁土地12.48亩，修建厂房，开采该社陈家湾印合子山生产页岩砖；每年租金，以实物（稻谷）量为准，按平均亩产1620市斤计算，一经确定，始终不变；租金支付，由白庙砖厂每年按上年10月份市场计价，次年1月份内支付现金，除此之外，不再负担任何费用（包括税费等）；开采补偿，开采后的空地，按实际面积一次性给黄连桥村一社三年复耕费，白庙砖厂不再给付租金；租赁合同签订后，立即产生法律效力，黄连桥村一社的陈家湾印合子山的页岩资源由白庙砖厂分期租用，开采后随时复耕；以后的租地合同仍按此合同实施，合同经双方签字盖章生效，双方各持一份，并报送白庙镇政府。该合同分别由白庙砖厂、岳池县××镇××村第一村民小组、岳池县××镇××村村民委员会、岳池县白庙镇人民政府盖章。此后，白庙砖厂向黄连桥村一社租地的面积又增加到25.0077亩。与此合同类似地，白庙砖厂陆续向黄连桥村七组及其他村民单独签订租地合同，租赁了相邻土地，共计约50.8155亩。白庙砖厂一直持续生产，并分别向各组（社）、村民支付租金，没有拖欠。关于租金标准，2013年为2170.8元／亩，2014年为1879.2元／亩，2015年为1701元／亩，2016年至2018年为2008.8元／亩，2019年至2020年为1863元／亩。 2013年9月22日，毛壮志、唐光明、成岳林经协商后签订《关于合伙建造经营白庙砖厂沙石场协议》，协议约定“经合伙人毛壮志、唐光明、成岳林三人充分协商，达成共识，决定在××庙××庙砖厂沙石场，三方本着平等、自愿、互利的公平原则，达成如下条款：一、投资与分配。1．合伙人共三股平均投资，平等分配，风险共担一切责任与盈亏利益。2．中途不得退出，如中途退出要计算相关损失后，方可退出。二、经营管理。1．三股东本着公开透明、民主管理的原则，在经营过程中的重大决策采取少数服从多数的原则，作为经营目标。2．三股东执行轮流监管制度，严格按股东经营管理制度进行科学管理，如遇特殊情况，做到先共同协商、后执行的管理程序，并做好书面记录。否则，产生的一切后果自负。3．各种票据的报销，须经三股东共同签字后方能生效，如股东工作忙，也可以委托其代理人签字（须持有股东书面委托书）。4．账目做到日清月结，月报表一式四份，三股东各执一份，另一份存档，各股东有权随时查看账目，监管各项经营情况。三、租地方式。经三股东商议决定，在白庙制砖厂租地范围内，租用场地，采取转租方式，转租范围内的一切责任、租金、复耕等一切事宜，由沙场自行负责。租金每年交纳一次，交纳标准：按成岳林与村委会、村民协商标准，交成岳林一并交纳。四、本合同由三股东签字后生效，本合同未尽事宜，由三股东协商解决。本协议一式三份，三股东各执一份。”该协议未经岳池县××镇××村村民委员会同意、知晓和追认。黄连桥村一组对白庙砖厂转租土地给白庙沙石场予以追认，但唐先加已于2018年已不再担任组长职务，白庙镇黄连桥村一组由村委会行使管理权。 协议签订后，成岳林、毛壮志、唐光明三合伙人先期共投资2,100,000元，购买了生产机制沙的设备、硬化了沙石场场地，建设了厂房、电力设施等，其中每人投资了700,000元，后又追加投资150,000元（每人追加投资50,000元）。设备经安装、调试、试生产，发现设备型号、类型不符合要求，无法达成预期生产效果，不具备理想生产能力。虽经技改，未能成功。各合伙人对继续技改，或白庙沙石场的后续经营方向、策略发生分歧。白庙沙石场仍无法正式投产，经营发生困难。 因合伙人协商不成，白庙砖厂认为沙石场闲置浪费土地资源，遂运来页岩将沙石场硬化场地部分掩埋，沙石场生产坑道及其机械大部份被掩埋，至今页岩深达10米左右，面积约200平方米。自2015年6月至今，沙石场经营处于停止状态。 2016年9月22日，成岳林致函唐光明，要求解除白庙沙石场土地租赁合同。认为唐光明拒不按沙石场协议约定的租金交纳期限交付租金近两年之久，其行为严重违约，并导致成岳林的财产损失，明确表示“以此函为解除协议通知书，到达即发生解除的法律效力。”函件中同时要求唐光明交付租金，并赔偿损失，“若对本通知书存疑或有异议，或协商解决；协商不成，可诉讼于司法解决。” 原告岳池县白庙制砖厂遂于2020年7月3日诉来本院，提起本案土地租赁合同纠纷之诉，并提出前述诉讼请求。 诉讼中，经双方申请，本院对白庙沙石场进行了勘验和测量。经实地勘验、测量，并当场与双方当事人交换意见，双方共认以下事实：一、双方对白庙沙石场的边界和面积存在严重争议。白庙砖厂及成岳林认为，白庙沙石场除包含硬化场地面积7.86亩外，还包含硬化场地右侧墙缘内的菜地、土丘和大门右侧墙缘外面的污水池，面积共计约12亩。唐光明、毛壮志认为，白庙沙石场只是硬化场地范围，面积为7.86亩，不包含硬化场地右侧的菜地、土丘面积3.76亩，也不包含墙缘外的污水池。据此，无法委托专业测量，双方均不申请专业测量。二、双方确认被掩埋的沙石场场地面积估计为200平方米，含于7.86亩中。三、双方确认沙石场生产坑（井）道及机械设备大部被页岩掩埋，具体设备数量及实物无法进行确认，设备已经锈蚀严重。页岩是白庙砖厂拉来制砖的。 经本院核实，村委会不认可未经村委会和白庙镇政府盖章的租地合同，也不同意和追认白庙砖厂与唐光明、毛壮志、成岳林之间的白庙沙石场土地租赁协议。 本院认为：白庙砖厂与唐光明、毛壮志、成岳林虽无书面土地租赁协议，但均认可白庙沙石场土地租赁协议的事实，并确认载于《关于合伙建造、经营白庙砖厂砂石厂协议》中的内容“经三股东商议决定，在白庙制砖厂租地范围内，租用场地，采取转租方式，转租范围内的一切责任、租金、复耕等一切事宜，由沙场自行负责。租金每年交纳一次，交纳标准：按成岳林与村委会、村民协商标准，交成岳林一并交纳。”属于白庙沙石场土地租赁协议的内容，那么双方的土地租赁协议依法成立，并自双方共认的时间2013年9月22日成立。本案的争议焦点是：一、白庙砖厂与唐光明、毛壮志、成岳林关于白庙沙石场土地租赁协议的具体内容有哪些？其中租赁土地边界及面积如何确定？协议是否合法有效？二、如协议有效，双方是否存在违约行为，如何承担违约责任；如协议无效，双方的过错程度如何？如何承担责任？三、唐光明、毛壮志、成岳林已交租金40,000元是一年的租金或是预付租金？四、各方产生的损失如何认定？ 关于白庙沙石场土地租赁协议的内容及效力。从约定“转租范围内的一切责任、租金、复耕等一切事宜，由沙场自行负责。租金每年交纳一次，交纳标准：按成岳林与村委会、村民协商标准，交成岳林一并交纳。”可以确定租金的标准及交付方式、方法。按白庙砖厂交纳租金标准，第一年2014年（2013年9月22日至2014年9月21日）为1,879.2元/亩，2015年为1,701元/亩，2016年至2018年为2,008.8元/亩，2019年至2020年为1,863元/亩。关于其他内容，双方没有一致意见，不予认定。关于白庙沙石场边界及面积，双方各执己见，均无其他证据予以证明，据此，应以承租人唐光明、毛壮志认可的硬化场地面积7.86亩为租地面积，以硬化场地边界为沙石场边界。白庙砖厂主张面积为20亩或者按12亩计算，范围包括硬化场地旁边的菜地、土丘、墙外污水池，其证据不足，依法对其主张承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予支持。 关于白庙沙石场土地租赁协议的效力。依照《中华人民共和国土地管理法》第四条第三款的规定，白庙砖厂转租土地均属农用地，而白庙沙石场租地用途不属于农业用途，属于非农建设。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”的规定，以及《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条关于农村土地承包经营权的流转不得改变土地的农业用途之规定，该转租协议违反法律禁止性规定，依法无效。合同无效，依法自始无效，对协议双方自始没有法律约束力，即双方基于合同的履约行为不构成合法行为，也不构成违约行为。由于该协议是双方基于对法律和政策的不知或错误理解而签订的，因此，对协议无效的过错程度双方相当。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。据此，对于本案本诉与反诉，双方应当基于同等过错，对对方的合法损失依法承担相应的责任。关于本诉，对白庙砖厂的诉讼请求中，请求支付租金、解除合同系基于合同有效而提出的，应予驳回。对白庙砖厂的诉讼请求中，基于协议无效，要求被告唐光明、毛壮志承担损失的赔偿责任应予部分支持，即应当由协议双方平均分担。关于反诉，对反诉原告因合同无效导致的合法损失，反诉被告白庙砖厂亦应依法承担相应赔偿责任，也应当由协议双方平均分担。 关于损失的认定及承担。因协议无效，白庙砖厂主张其损失相当于租金损失，符合客观事实，对此主张予以支持；但鉴于其2015年6月已堆码页岩掩埋白庙沙石场的设备及场地，合伙人已无法使用场地，又于2016年9月22日函告唐光明、毛壮志解除协议，姑且不论其掩埋白庙沙石场的设备及场地的性质，其合法损失至多计算至2016年9月22日止，具体金额为43,929.54元（7.86亩×1,879.2元/亩＋7.86亩×1,701元/亩＋7.86亩×2,008.8元/亩）。应由白庙砖厂与合伙人唐光明、毛壮志、成岳林双方各承担一半，即由唐光明、毛壮志每人向白庙砖厂赔偿7,321.59元。对白庙砖厂主张唐光明、毛壮志给其造成的损失为148,632元（74,316元×2人），证据不足，依法不予支持。 反诉中，唐光明、毛壮志主张二人的投资140万元是因白庙沙石场租地协议无效或白庙砖厂违约造成的合法损失，其理由不成立，且证据不足，本院不予认定。其理由是：一方面合伙人因经营不善导致了合伙人客观经济损失；另一方面因白庙砖厂掩埋设备等侵权违法行为也导致了其客观损失，故，以其投资款140万元作为协议无效导致的损失有违客观事实，不能成立。据此，对其反诉诉讼请求，依法予以驳回。 关于白庙沙石场已付租金40,000元的实质及返还。白庙砖厂及成岳林主张是按20亩计算的，付的一年租金，其主张不符合客观事实，不能成立。首先，即使按本院勘验、测量之后白庙砖厂自己的测算，白庙沙石场租地面积也不过12亩，其中还包含有争议的菜地、土丘及污水池面积在内，远不足20亩；其次，按单价1,879.2元（2014年）计算，其一年租金为22,550.4元，与40,000元相去甚远。所以，白庙砖厂主张该款为一年租金不能成立，而唐光明、毛壮志主张40,000元属于预付租金的事实应当属实，予以认定。基于无效合同的法律责任，对此预付租金，白庙砖厂应予返还，即向唐光明、毛壮志每人返还13,333.33元。 成岳林作为白庙砖厂的实际经营者和白庙沙石场的合伙人之一，在本诉中放弃向白庙砖厂主张责任，在反诉中放弃提出反诉请求，不影响本案其他当事人依法承担责任。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，第《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）毛壮志于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）岳池县白庙制砖厂赔偿损失7,321.59元； 二、被告（反诉原告）唐光明于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）岳池县白庙制砖厂赔偿损失7,321.59元； 三、原告（反诉被告）岳池县白庙制砖厂于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）唐光明返还租金13,333.33元； 四、原告（反诉被告）岳池县白庙制砖厂于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）毛壮志返还租金13,333.33元； 五、驳回原告（反诉被告）岳池县白庙制砖厂的其他诉讼请求。 六、驳回反诉原告唐光明、毛壮志的诉讼请求。 本诉案件受理费3,530元，由岳池县白庙制砖厂负担3,182元，唐光明负担174元，毛壮志负担174元，其中岳池县白庙制砖厂已预交2,023元，还应补交1,159元。反诉案件受理费减半收取12,360元，由唐光明负担6,180元，毛壮志负担6,180元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。如果未按本判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  唐亚东 人民陪审员  张 红 人民陪审员  郭 玲 二〇二〇年十一月三十日 书 记 员  李定娟