湖南省安化县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0923民初2699号 原告：李祥民，男，1965年4月29日出生，汉族，湖南省安化县人，户籍所在地湖南省安化县，现住安化县。 原告：安化县博顺驾考大豪大酒店，住所地湖南省益阳市安化县城**玉溪村安化县博顺驾驶人考试服务有限公司内。 经营者：张培雄，男，1990年7月1日出生，汉族，湖南省安化县人，住湖南省安化县。 两原告共同委托诉讼代理人：龚二成，湖南江之浩律师事务所律师。 被告：安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司，住所地湖南省安化县城**玉溪村**。 法定代表人：丁海洋，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：谌晨曦，湖南西辰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：曾靖，男，1989年11月10日出生，汉族，湖南省嘉禾县人，户籍所在地湖南省嘉禾县，现住湖南省安化县。 原告李祥民、安化县博顺驾考大豪大酒店（以下简称“博顺酒店”）与被告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司（以下简称“博顺驾考公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李祥民，原告李祥民和原告博顺酒店的共同委托诉讼代理人龚二成，被告博顺驾考公司的委托诉讼代理人曾靖、谌晨曦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李祥民、博顺酒店向本院提出诉讼请求：1.判令依法解除被告博顺驾考公司与原告李祥民2018年5月7日签订的《酒店租赁合同》；2.由被告博顺驾考公司赔偿原告李祥民从2018年4月至2019年2月期间的损失计1055320元；3.由被告博顺驾考公司赔偿原告李祥民从2018年4月至2019年2月期间为被告利益而对租赁物进行维修、更换等所造成的经济损失合计509965元；4.由被告博顺驾考公司退还原告李祥民租金618888元，退还保证金500000元，并支付从实际支付之日起至2019年2月底以1118888为基数按年利率6%计算的利息55945元；5.由被告博顺驾考公司赔偿原告李祥民2019年3月至2020年4月的损失128526元，赔偿原告博顺酒店2020年5月至8月的损失32070元；6.本案的诉讼费由被告承担。 事实和理由： 2018年2月，被告将已经装修好并配备好酒店各种设施设备（包括消防设备）的“安化驾考酒店”通过招商招标的方式对外进行招标，并注明“该酒店现已装修好，共配备标准间60间、套房3间、棋牌室3间、住客容量不低于120人。酒店功能划分合理，包括餐饮、住宿、娱乐、商务等，信息化管理系统、监控系统和消防控制系统齐备”，同时被告方还要求承租方经营酒店必须按照三星级或以上酒店标准配套；被告同时承诺该租赁酒店系驾考场配套酒店，驾与考不会分离。 2018年5月7日，原告李祥民与被告签订了《酒店租赁合同》，约定：被告将该酒店定位为驾考场配套酒店，出租给原告李祥民经营使用；租赁期限为六年，从签订合同之日起前三个月不计租金和期限；前两年年租金618888元；甲方（被告）应当提供房产证或有出租权的有效证明、宾馆酒店经营的消防安全合格证书等文件，保证所出租的房屋必须符合国家对出租房屋的有关规定等等约定。 合同签订后，原告李祥民按照约定支付了第一年租金618888元，并支付了500000元保证金。2018年5月8日管理人员进驻，5月10日，先后招聘员工29名进行岗前培训，并采购必备的设备设施，准备在6月10日试营业。但是，在营业之前进行检查发现，被告出租的酒店存在大量问题（房间和卫生间漏水、电线过细、空调无法开启、空气能热水器故障无法使用、墙纸霉变、消防设施无水破旧不能使用、厨房烟道堵塞、房门锁芯坏掉、增压泵坏等等），且被告出租的酒店未取得消防安全许可证书，导致原告李祥民无法进行经营，只得延期开业经营。原告李祥民于2018年7月10日、7月23日、9月28日、10月5日、12月23日先后五次向被告递交报告，要求被告办理好消防许可证并维修、更换好设施设备，以便原告正常经营，但是被告迟迟不予回复。2019年1月29日安化县消防大队向原告李祥民下达了“责令限期改正通知书”，责令原告停止经营。直到2019年2月底才听被告工作人员说已经取得消防许可证（但是至今被告也没有将消防许可证交给原告），同时，被告违反招标文件承诺，突然将驾与考分离，使驾校完全独立分开，严重影响了原告的经营，被告的种种违约和违背诚信原则行为，造成了原告李祥民巨大经营损失（详见附后清单）。另，原告李祥民于2020年4月注册成立个体工商户，字号为“安化县博顺驾考大豪大酒店”，经营者为张培雄。 综上所述，第一，在签订合同之时至2019年2月底（具体以被告提供的消防合格证为准），被告明知出租的酒店没有消防安全合格证，也应当知道《消防法》明确规定没有取得消防验收合格之前不得使用、出租等，却将酒店出租给原告，以至于后来安化县消防大队下达责令停止经营通知，系被告故意违约，违反诚实信用原则；第二，被告出租的系装修、设施设备齐备的酒店，然而该酒店（租赁物）存在多种严重瑕疵和严重影响经营的问题，致使原告不能、无法正常经营；第三，在原告多次告知的情况下，被告仍然不予纠正或采取补救措施，明显已经将损失进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》以及相关法律法规和司法解释规定，被告应当返还这期间取得的财产和赔偿原告李祥民损失；第四，由于被告违反诚实信用，没有履行驾、考不分离的承诺，以及由于租赁设施设备的瑕疵，直接导致原告李祥民从2019年3月至2020年4月损失，导致原告博顺酒店从2020年5月至8月的损失。特诉至贵院，请依法判决。 被告博顺驾考公司辩称，1.同意解除合同，已另案主张，确认博顺驾考公司与李祥民于2018年5月7日签订的《酒店租赁合同》自2020年9月7日起解除；2.针对第三项诉求，被告已按照合同约定完成酒店的交付，根据合同约定，交付后租赁酒店、餐饮的设施、设备的维修、维护义务在原告方，故原告的该项诉讼请求于法无据；3.针对第二、五项诉求，原告的主张无法律与事实依据，被告已按照约定交付了租赁物，原告也一直在经营使用中，经营的亏损风险应由经营者自负；4.针对第四项诉求，原告方要求返还已支付的租金不予认可，被告已按照合同约定交付了租赁物，原告也已经实际承租使用了，原告应按照合同的约定支付相应租金，该诉求无法律与事实依据，应不予支持。对于保证金50万元，因为原告存在合同约定不予退还保证金的情形，即拖欠租金、水电费等，故不应退还。 根据双方当事人的陈述及举证、质证情况，本院综合认定事实如下：“机动车驾驶人考试安化分考场综合服务楼建安工程”系安化县城镇建设投资开发有限责任公司投资建设，工程位于安化县××镇××村黄柘公路南侧。工程于2014年8月12日开工，2017年1月1日竣工，2017年10月26日通过竣工验收，2020年8月19日取得湘（2020）安化县不动产权第0××2号《不动产权证》。 被告博顺驾考公司系安化县城镇建设投资开发有限责任公司的全资子公司，于2017年11月23日成立，安化县城镇建设投资开发有限责任公司持股比例100%，认缴出资额3000万元。被告博顺驾考公司成立当日，安化县城镇建设投资开发有限责任公司将其上述不动产交由被告博顺驾考公司管理使用。 2018年4月3日，原告李祥民向被告博顺驾考公司交纳履约保证金500000元后，于2018年5月7日与被告博顺驾考公司签订《酒店租赁合同》，该合同的主要内容为： 1.甲方（指博顺驾考公司，下同）将吉祥隧道旁玉溪村的安化县驾考场配套酒店出租给乙方（指李祥民，下同）经营，酒店场地为接待中心一楼一部分及四至六楼三层，其中一楼为接待、餐饮，四至六楼为酒店住宿。酒店功能划分合理，包括餐饮、住宿、商务等，信息化管理系统、监控系统和消防控制系统完善。现将酒店设备、设施经三方现场验收现状确认移交乙方。 2.租赁合同签订后十天内，甲方必须依时将租赁酒店整体移交乙方接管。乙方需三个月时间对酒店进行定制客房用品、床上用品完善酒店设施设备，甲方给予乙方合同签订日起前三个月不计租赁费用和期限的优惠政策。 3.租赁期限6年，期限为2018年8月7日起至2024年8月6日。 4.前两年年租为每年618888元，第三、四年租金为每年649832.4元，第五、六年租金为每年为682324.02元，租金按年支付，第一年租金在签订合同7日内交清当年租金，后续年度租金在下年度租期前一个月一次性交清。如果到期未交纳，甲方有权收回酒店经营权。 5.乙方向甲方交纳履约保证金500000元。 6.乙方接管前原酒店相应配套的水、电（照明、配电）、空调、电梯、消防、通讯等设施、设备由甲方负责修复或更新（开户），所产生的费用，均由甲方负责。乙方接管后，相关费用由乙方负责。 7.乙方负责租赁酒店、餐饮的设施、设备的维修、维护。公用电梯的维护、年检、电费等所有费用双方各承担50%。 8.甲方应提供房产证（或具有出租权的有效证明、宾馆酒店经营的消防安全合格证书）等文件，保证所出租的房屋必须符合国家对租赁房屋的有关规定。 9.合同签订前，甲乙双方共同参与房屋验收，乙方如对房屋及其他设施、设备有异议可当场提出，并以书面形式报甲方整改，否则视为认可通过验收。 10.乙方应合理使用其所承租的酒店及其附属设施，不得转租。 11.未经甲方书面同意，转租、转借酒店及逾期2个月未足额交清租金的，甲方有权解除合同，收回出租酒店。 12.（1）如甲方违反合同约定，致使乙方无法将合同履行完成，由甲方按确认的乙方投入总额，按使用年限分摊，由甲方向乙方赔付未收回投资的余额；（2）合同期满后，甲方不能按时退还履约保证金50万元，按每日千分之三的违约金支付给乙方；（3）若乙方中途违约致使租赁合同无法履行，乙方不得搬、拆房屋内设备、设施，应保持酒店原封不动交还甲方，履约保证金不予退还。 上述合同签订后，原告李祥民于2018年5月10日向被告博顺驾考公司交纳了第一年房租618888元。被告博顺驾考公司将酒店场地交付原告李祥民后，2018年5月10日，原告李祥民个体经营方式成立“安化县博顺驾考中心大豪大酒店”并筹划经营，该酒店实为原告李祥民与张培雄合伙经营。 2020年3月25日，原告李祥民将安化县博顺驾考中心大豪大酒店注销，张培雄于2020年4月27日成立“安化县博顺驾考大豪大酒店”（即原告二）经营至今。该酒店仍然由原告李祥民与张培雄合伙经营。 另查明： 1.原告李祥民、博顺酒店从2019年8月7日开始没有向被告博顺驾考公司交纳房租。 2.原告李祥民、博顺酒店承租酒店后，一直没有交纳水费、电费，由被告博顺驾考公司代为交纳。 3.被告博顺驾考公司与原告李祥民签订合同时，酒店的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”没有办理，直到2019年2月2日才办好。被告博顺驾考公司出租的酒店，相关设施因存在相关安全、质量等问题，原告李祥民进行了相应的维修，并添置了相关设施，共花费510200元。 4.因原告李祥民、博顺酒店拖欠被告博顺驾考公司租金及水电费，被告博顺驾考公司曾于2019年7月26日、2020年7月13日、2020年9月2日向原告李祥民催讨，并于2020年9月2日书面通知原告李祥民，如未交清相关款项，被告博顺驾考公司将于2020年9月7日起解除《酒店租赁合同》。2020年9月23日，被告博顺驾考公司向本院起诉，本院已依法作出（2020）湘0923民初2698号民事判决书。 本院认为，原告李祥民与被告博顺驾考公司签订的《酒店租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。因种种原因，原告李祥民、博顺酒店没有按期向被告博顺驾考公司交纳租金及水电费，被告博顺驾考公司已另案向本院起诉要求确认案涉合同自2020年9月7日起解除，原告李祥民也同意解除，故本院已判决解除该《酒店租赁合同》［详见（2020）湘0923民初2698号民事判决书］，本案无需再次作出判决。 承租人应当按照约定的数额、期限向出租人支付租金。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。对于租金的处理已在另案中作出判决[详见（2020）湘0923民初2698号民事判决书]。原告李祥民要求被告返还已支付租金618888元的诉讼请求于法无据，本院不予支持。 因被告博顺驾考公司提供的酒店确有瑕疵，原告李祥民也确已进行了维修，并添置了相关设施，共花费510200元，且被告博顺驾考公司出租酒店的“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”直到2019年2月2日才办好，影响了原告李祥民的经营。在原、被告双方均同意提前解除《酒店租赁合同》的情况下，考虑到本案的实际情况，由被告博顺驾考公司对原告李祥民给予80%的补偿，即408160元（计算公式：510200×80%=408160）为宜，被告博顺驾考公司对于原告李祥民交纳的保证金500000元也应予以退还。 经商本就有风险，赢利与亏损都有可能，原告李祥民、博顺酒店要求被告博顺驾考公司赔偿租赁经营期间所造成的损失的诉讼请求，无法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第一款、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（三）项之规定，判决如下： 一、被告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司于本判决生效后十五日内补偿原告李祥民因对租赁的酒店进行添置、维修、更换等造成的合理损失408160元，酒店内的所有物品全部归被告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司所有； 二、被告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司于本判决生效后十五日内退还原告李祥民500000元保证金； 三、驳回原告李祥民、安化县博顺驾考大豪大酒店的其余诉讼请求。 案件受理费30006元，减半收取15003元，由原告李祥民、安化县博顺驾考大豪大酒店负担10000元，被告安化县博顺驾驶人考试服务有限责任公司负担5003元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。 审 判 员 周劲阳 二〇二〇年十一月三十日 法官助理 龚 倩 书 记 员 仇美琴