湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4906号原告：李绪杰，男，1993年12月31日出生，汉族，住湖北省武汉市江汉区。委托诉讼代理人：李小亮（特别授权代理），北京万商天勤（武汉）律师事务所律师。被告：李兴国，男，1979年12月26日出生，汉族，住湖北省天门市。被告：武汉江城盛世房地产代理有限公司，住所地武汉市江岸区大智街京汉大道**银泰大智嘉园******。法定代表人：李凯，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王喆（特别授权代理），男，1982年11月2日出生，汉族，住武汉市武昌区，系该公司员工。原告李绪杰诉被告李兴国、武汉江城盛世房地产代理有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。审理中，申请人李绪杰向本院提出诉讼财产保全申请，本院依法作出（2020）鄂0102民初4906号民事裁定书，裁定查封被申请人李兴国名下位于武汉市江岸区高雄路91号1单元8层5室的房屋或查封、扣押其相当于人民币188000元的等值财产。本院公开开庭进行了审理。原告李绪杰的委托诉讼代理人李小亮、被告李兴国、被告武汉江城盛世房地产代理有限公司的委托诉讼代理人王喆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李绪杰向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告李绪杰与被告李兴国、武汉江城盛世房地产代理有限公司于2019年11月14日签订的《存量房买卖（居间）合同》；2、判令被告李兴国向原告李绪杰返还定金人民币5万元（大写：伍万圆整）；3、判令被告李兴国向原告李绪杰支付违约金人民币138000元（大写：壹拾叁万捌仟圆整）；4、本案诉讼费、保全费、担保费、公告费等由被告李兴国承担。事实和理由：2019年11月14日，李绪杰通过武汉江城盛世房地产代理有限公司撮合，与李兴国、武汉江城盛世房地产代理有限公司签订《存量房买卖（居间）合同》，约定李绪杰购买李兴国位于武汉市江岸区高雄路91号1单元8层5室的房屋。李绪杰于2019年11月14日支付定金人民币5万元给李兴国，李兴国于2019年11月14日出具人民币5万元的定金收据一张。合同签订后，李绪杰积极寻找银行办理贷款手续，并于2019年11月29日成功在中国邮政储蓄银行武汉江夏支行获批人民币96万元的商业贷款。李绪杰在合同签订之后积极履行合同义务，包括但不限于支付定金、寻找银行办理贷款的申请、面签及审批。但是李兴国却一直不配合办理解押及过户手续，李绪杰委托武汉江城盛世房地产代理有限公司于2020年1月14日向李兴国发函催告，李兴国亦签字表示于2020年2月1日至2020年2月7日期间配合办理贷款结清手续，但是至今李兴国仍未配合办理解押及过户手续。2020年6月5日，李绪杰到房屋所在地不动产登记中心查询得知，上述房屋李兴国不仅未办理解押，且已经被武汉市江汉区人民法院以（2019）鄂0103民初11601号文书查封，查封日期自2019年12月3日至2022年12月2日。李绪杰认为：李兴国在合同签订后，在李绪杰及武汉江城盛世房地产代理有限公司催告的情况下，一直拖延履行合同义务，且案涉房屋已经被查封，合同目的已经无法实现，李兴国的行为已经构成根本违约。根据《存量房买卖（居间）合同》第七条约定：甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效。如甲方房屋有共有、权证在办、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决。如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生纠纷并给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任。第四条第（二）点约定：因一方不按约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于总房价款20%的违约金。第九条约定：甲方逾期不交付房屋给乙方，逾期超过15日的，乙方有权解除合同，甲方需按全部房款的10%向乙方支付违约金。综上，因李兴国根本违约导致合同目的无法实现，交易无法进行，故李绪杰起诉来院。被告李兴国辩称：李兴国同意解除合同也同意退还定金5万元，但是李兴国没有违约，所以不同意支付违约金。因案涉房屋有抵押贷款68万元，此前协商的是对方帮李兴国还清68万元贷款，然后李兴国才办理解押。但是，对方除了向李兴国支付5万元定金，向中介支付2.2万元过桥手续费，没有支付其他费用。李兴国没有收到过桥贷款68万元，导致其房屋无法解押。双方于2019年11月14日签订合同，是在房屋于2019年12月3日查封，在此期间，李兴国不知道房屋被查封。经与银行、法院沟通，如果能还清房屋抵押贷款，可以解除抵押、查封并进行交易。即使违约，对方主张的违约金也过高。被告武汉江城盛世房地产代理有限公司辩称：同意解除合同。对原告的诉讼请求无异议，原告所述事实是属实的。签合同的时候就知道案涉房屋有银行抵押，当时约定由原告出手续费，我方来寻找垫资公司，帮助其完成解押。首先，我方帮原告办了按揭贷款，11月底就审批通过了，找的是邮政银行。12月办理解押过桥的时候，过桥公司要李兴国的房屋权属证和征信报告，报告打出来之后就显示其征信很差，负债很多，当前还有逾期。因为李兴国隐瞒个人债务，加上2019年12月3日，案涉房屋发生了查封，导致交易无法完成。本院查明：位于武汉市江岸区高雄路********的房屋登记于李兴国、刘秀娟名下。2019年11月14日，李兴国、刘秀娟（出卖人、甲方）、李绪杰（买受人、乙方）、武汉江城盛世房地产代理有限公司（经纪代理方、丙方）签订《存量房买卖（居间）合同》，约定乙方购买甲方所有的位于武汉市江岸区高雄路91号1单元8层5室的房屋，房屋交易成交价为138万元；签订合同当天买方李绪杰支付卖方李兴国定金5万元；因一方不按约定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于总房价款20%的违约金；甲、乙双方约定，于本协议签订之日起60工作日内办理权属转移登记手续；甲方保证上述房屋权属资料真实、合法、有效，如甲方房屋有共有、权证在办、设定抵押、租赁等行为应告知乙方，并自行约定解决，如因上述原因导致本合同项下房屋交易发生纠纷并给乙方造成损失的，由甲方承担全部责任；甲方逾期不交付房屋给乙方，甲方每逾期一日按已付房款的0.05%向乙方支付违约金；经乙方催告，若甲方逾期15日仍不予交付房屋的，乙方有权解除合同，若乙方解除合同的，甲方须按全部房款的10%向乙方支付违约金。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，李绪杰向李兴国支付了购房定金4万元，经李兴国同意，将剩余购房定金1万元支付给武汉江城盛世房地产代理有限公司。同日，李兴国向李绪杰出具金额为5万元的定金收条一张。2020年1月14日，武汉江城盛世房地产代理有限公司向李兴国发出《通知及约定函》，载明有“1.由于本公司在签定该合同后多次无法联系到卖方李兴国出面进行办理该房屋的剩余贷款结清手续，现正式通知李兴国于2020年2月1日至2020年2月7日期间务必配合本公司进行办理贷款结清手续。2.该房屋在李兴国于原配偶刘秀娟离婚后未办理析产手续，李兴国承诺如因该手续无法办理过户手续时原配偶刘秀娟可以配合办理相关手续，若造成无法交易所产生的法律责任由李兴国本人承担。3.由于卖方李兴国于本公司达成一致协议，在由本公司提供资金方为李兴国结清该房屋的剩余贷款期间，卖方李兴国支付壹万贰仟元手续费于本公司，支付时间为办理该房屋结清贷款当天支付，在该房屋办理结清贷款过程中，由于卖方李兴国债务原因导致无法交易，比如（查封，经济纠纷，产权不清晰）等一切问题，除开以上所说的壹万贰仟元以外的所有费用由李兴国本人承担。”的内容。李兴国在落款“卖方”处签字确认。2019年12月3日，武汉市江汉区人民法院依据（2019）鄂0103民初11601号文书查封案涉房屋，查封日期自2019年12月3日至2022年12月2日。另查明：李绪杰为诉讼财产保全支付保险费500元。本院认为：李绪杰、李兴国、武汉江城盛世房地产代理有限公司签订的《存量房买卖（居间）合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。各方均应按照合同约定享有权利和履行义务。因案涉房屋于合同签订后、过户完成前被法院查封，导致交易无法顺利进行，加之上述合同中约定“于本协议签订之日起60工作日内办理权属转移登记手续”，现已逾期。审理中，李绪杰主张解除合同，李兴国、武汉江城盛世房地产代理有限公司亦于2020年11月20日开庭时表示同意，本院予以认可，依法解除上述《存量房买卖（居间）合同》。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，李绪杰依约向李兴国支付定金5万元，但李兴国支未能在合同约定的期限内配合完成房屋过户，应当向李兴国双倍返还定金10万元。关于李绪杰提出李兴国按照房款的10%向其支付违约金的主张。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害。我国合同法规定的定金具有违约定金性质，属于当事人预先约定的违约赔偿金，因双方并未在合同中通过其他条款明确约定因房屋无法过户导致的违约责任承担问题，加之本院已依照定金罚则对守约方的损失予以弥补，故对于超出定金罚则部分的违约金，本院不再予以支持。对于李绪杰主张的保全担保费即保险费500元，因各方并未在合同中约定该费用的承担，李绪杰的该项主张缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告李绪杰与被告李兴国、武汉江城盛世房地产代理有限公司于2019年11月14日签订的《存量房买卖（居间）合同》；二、被告李兴国于本判决生效之日起五日内向原告李绪杰双倍返还定金10万元；三、驳回原告李绪杰的其他诉讼请求。被告李兴国如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4060元由被告李兴国负担2300元，由原告李绪杰负担1760元；诉讼财产保全费1460元由被告李兴国负担。因上述费用已由原告李绪杰预交，故被告李兴国在支付上述款项时，将上述费用一并支付给原告李绪杰。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员  王雪涛二〇二〇年十一月三十日书记员  胡心慧