黑龙江省大庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑06民终1623号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：大庆恒新房地产开发有限公司，住所地大庆高新技术产业开发区。法定代表人：陈志华，职务总经理。委托诉讼代理人：王微，黑龙江海天庆城（大庆）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：徐红，女，1969年8月11日出生，汉族，个体，住大庆市让胡路区。委托诉讼代理人：任晓利，黑龙江美亚律师事务所律师。上诉人大庆恒新房地产开发有限公司（以下简称恒新房产公司）因与被上诉人徐红房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初3164号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月14日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人恒新房产公司委托诉讼代理人王微、被上诉人徐红委托诉讼代理人任晓利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒新房产公司上诉请求：一、改判徐红以6,023,000元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算给付自2017年2月28日至2020年4月8日的利息901,986.08元；二、本案一、二审诉讼费用由徐红负担。事实和理由如下：一审判决对徐红应付利息的起算时间确定为恒新房产公司提出明确反诉请求之日，系认定错误。徐红从恒新房产公司购买案涉房屋，徐红负有支付购房款的义务，案涉房屋已于2017年2月27日交付徐红，徐红在此时就应将剩余房款交付恒新房产公司。在一审诉讼中，经司法评估也已确定案涉房屋面积差部分的市场价值为253,000元，案涉房屋剩余房款确定为6,023,000元。虽然面积差部分房款在一审诉讼中才确定，但徐红给付剩余房款的义务是自2017年2月27日就已经开始的，徐红应从2017年2月28日开始支付利息。退一步讲，虽然当时案涉房屋面积差部分的市场价值双方没有明确，但并不影响徐红对已经明确的剩余房款5,770,000元履行给付义务，而徐红在接房后仍未向恒新房产公司支付该5,770,000元及相应利息，所以即使面积差部分的房款是恒新房产公司提起反诉时才主张的，一审法院亦应确定徐红应支付5,770,000元的相应利息，该部分房款的利息应从交房时起算,否则徐红会因逾期付款而获利，恒新房产公司会因徐红逾期付款而利益受损。徐红辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。理由如下：一、自2017年2月28日至2020年4月8日期间的利息徐红不应负担。因为按照我国现行法律法规的规定，一方承担利息违约金或者赔偿损失的条件，应是在有约定的情况下或者是在法律规定的范围之内，而本案中恒新房产公司与徐红之间关于利息负担问题既没有合同约定也没有法律规定。同时，大庆市中级人民法院的判决和省高院的判决中均没有该判项，因此徐红不应该负担这个期间的利息。二、原审法院判决徐红自2020年4月8日起负担给付恒新房产公司的利息，那是因为恒新房产公司从2020年4月8日才就本案向法院提起了诉讼，开始主张权利了。按照我国相关法律规定的不告不理的原则，当恒新房产公司没有依法主张其权利时，原审法院不可能针对利息去溯及既往。三、本案的起诉与反诉均是因为恒新房产公司不履行交房义务，不明确调换房屋之后的面积差价款，不履行办理商品房买卖不动产证照而引发的，过错一方是恒新房产公司而不是徐红。四、徐红诉恒新房产公司商品房买卖合同纠纷一案执行立案后，大庆市中级人民法院几次通知恒新房产公司协商36.92平方米房屋差价款的问题，但始终未协商一致。后来经与执行法官协商，按照购房面积每平方5500元的一倍半即8250元由徐红补交36.92平方米的房款，但恒新房产公司不同意这个方案，于是执行法官又提出了司法鉴定的问题，恒新房产公司仍然不同意。在这种情况下，徐红没有办法补交房屋的差价款以及另一部分。五、在中院的执行过程中，恒新房产公司的账户是被冻结的，所以徐红没有办法给付恒新房产公司房款。而当时执行法官又考虑在中院执行局恒新房产公司有几起被执行的案件，当本案还没有执行完毕可能执行款就被其他案件协执，于是也不同意向中院执行局来交付。当本案转到大庆市让胡路区人民法院执行后，也是同样一个过程。六、本案一审判决书送达后，徐红已经于2020年7月8日根据原审评估报告确认的房屋差价款以及根据交付款项计算出的利息把剩余的房屋尾款3,487,027.84元全部交付到大庆市让胡路区人民法院的涉案账户上。综上，请二审法院驳回上诉，维持原审判决。徐红向一审法院起诉请求：一、请求恒新房产公司为徐红办理大庆市让胡路区奥林国际公寓住宅小区商服二不动产权证书；二、本案诉讼费由恒新房产公司承担。恒新房产公司向一审法院提起反诉请求：一、要求徐红支付涉案房产剩余房款6,023,000元；二、要求徐红以6,023,000元为本金给付利息，自2017年2月28日按中国人民银行同期贷款利率计算至2020年4月24日止为914,701元，2020年4月25日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止；三、鉴定费3795元及反诉费用由徐红负担。一审法院认定事实：2009年11月14日，徐红、恒新房产公司签订了《商品房买卖合同》，对奥林国际公寓第A30幢房屋的位置、销售依据、房屋用途、面积、价款以及交付期限、违约责任等都做了详细的约定。2009年2月至11月期间，徐红先后分八次向恒新房产公司支付全部房款的50.05%，即5,781,430元。2010年7月28日，徐红与恒新房产公司法定代表人陈志华签订房屋调换协议书，约定将徐红购买的上述房屋以同等价格调换为奥林国际公寓B25号楼南侧商服，协议书的第三项约定“甲方按照乙方交款金额，自交款日期至4期B25号楼南侧商服约定交付日期止，按银行同期贷款利率的利息作为补偿，冲抵总房款”。2011年10月14日，恒新房产公司召开第二届董事会第三次会议，会上进一步确定了该协议书的事项。大庆奥林国际公寓B区工程商服一、商服二已经于2013年6月30日竣工，并经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位四方验收为合格，并有部分商服已经投入使用。徐红认可尚欠恒新房产公司一半购房款，合同约定其余房款办理贷款，但由于恒新房产公司没有办理商品房预售许可证，贷款无法办理。徐红同意剩余房款在恒新房产公司交付房屋后，扣除恒新房产公司应给付徐红的利息补偿，一次性现金支付给恒新房产公司。2015年11月25日，经黑龙江省大庆市中级人民法院审理徐红与恒新房产公司合同纠纷一案，作出如下判决：“一、恒新房产公司向徐红交付大庆市让胡路区奥林国际公寓四期B25号南侧商服；二、恒新房产公司依据房屋调换协议书第三条规定，自2009年11月14日起以5,781,430元为本金按照中国人民银行同期贷款利率支付徐红利息至判决生效之日止；三、驳回徐红其他诉讼请求。”恒新房产公司不服该判决向黑龙江省高级人民法院提起上诉，经黑龙江省高级人民法院审理判决如下：“驳回上诉，维持原判。”徐红与恒新房产公司均认可，2017年2月27日在大庆市中级人民法院执行过程中，恒新房产公司将案涉房屋及八把钥匙给付给徐红。截止判决之日，房屋尚未过户至徐红名下。徐红尚欠恒新房产公司购房款5,770,000元，除此之外还有36.92平方米房屋面积差价款尚未给付。2020年1月15日，经大庆市鼎瑞房地产评估有限公司鉴定作出鉴定意见如下：“经鉴定，大庆市让胡路区奥林国际公寓住宅小区商服二（奥林国际公寓四期B25号南侧商服）在2010年7月时的市场价值为253,000元。”在房地产评估明细表中载明具体的建筑面积为36.92平方米。徐红、恒新房产公司对此鉴定意见均予以认可。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款，双方互负义务，互享权利。本案中双方对尚欠房款本金6,023,000元（5,770,000元+253,000元）无异议，对此予以支持。双方争议焦点为徐红向恒新房产公司已付房款5,781,430元产生的利息如何计算，未付房款6,023,000元产生的利息如何计算，以及双方互负债务能否进行折抵的问题。针对已付房款5,781,430元部分产生的利息如何计算的问题，在大庆市中级人民法院（2015）庆一民初字第36号民事判决书判项中已确认，自2009年11月14日起以5,781,430元为本金按照中国人民银行同期贷款利率计算至判决生效之日（该判决于2016年11月4日生效）。徐红认为，应将该部分利息计算至交付房屋之日，即2017年2月27日，理由为黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终字386号民事判决书第7页第二段：“关于恒新房产公司是否应按照房屋调换协议书约定给付徐红补偿款问题。恒新房产公司与徐红签订的房屋调换协议书约定，恒新房产公司按照徐红交款金额，自交款日期至4期B25号楼南侧商服约定交付日期止，按银行同期贷款利率的利息作补偿，冲抵房款。”一审法院认为，黑龙江省高级人民法院的判决判项中已明确载明维持原判，故一审法院以大庆市中级人民法院判决最终判项为准对已付房款5,781,430元部分自2009年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算利息至该判决生效之日止。针对未付房款6,023,000元部分产生的利息如何计算的问题，在（2015）庆一民初字第36号案件审理过程中，恒新房产公司未对剩余房款进行主张，且在该案作出判决后，在上诉及执行的过程中对剩余款项仍未进行主张，恒新房产公司一直处于怠于行使权利的状态。即便是在本案的诉讼过程中，恒新房产公司也是在法院示明的情况下才提起反诉，且未主动向法院提出房屋面积差价款的计算方式，一审法院不得不采用向恒新房产公司示明由其申请司法鉴定的方式最终确认房屋面积差价款。由此可见，恒新房产公司怠于履行权利是造成未付房款最终数额无法确定，从而导致徐红无法履行给付房款义务的主要原因。鉴于此，一审法院对恒新房产公司怠于行使权利时间段的利息不予支持，对恒新房产公司向一审法院提出明确反诉请求之日，即2020年4月9日至实际给付之日时止的利息予以支持。针对双方互负债务能否进行折抵的问题，由于双方互负的债务系同一法律关系所产生，为明确双方责任，减少双方诉累，节约司法资源。一审法院认为，应当对双方所互负的债务进行折抵。综上所述，一审法院对本诉部分，徐红要求恒新房产公司办理大庆市让胡路区奥林国际公寓住宅小区商服二不动产权证书予以支持。对反诉部分，恒新房产公司要求徐红给付剩余房款6,023,000元，并自2020年4月9日按中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日时止的部分予以支持，其余部分不予支持。在徐红向恒新房产公司履行给付义务时，可将以5,781,430元为本金自2009年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年11月4日止的利息部分进行扣除。针对鉴定费用3795元，双方各自承担50%。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、第一百五十九条，判决：一、徐红于判决生效之日起十日内向恒新房产公司给付剩余房款6,023,000元，并自2020年4月9日按中国人民银行同期贷款利率给付利息至实际给付之日时止。给付房款及利息时，应将以5,781,430元为本金自2009年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年11月4日止的利息部分进行扣除；二、徐红向恒新房产公司给付房款时，恒新房产公司协助徐红办理大庆市让胡路区奥林国际公寓住宅小区商服二不动产权证书，并将该房屋登记至徐红名下；三、驳回徐红其他诉讼请求；四、驳回恒新房产公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费25元，由恒新房产公司负担。反诉案件受理费30,182元，由徐红负担26,203元，由恒新房产公司负担3979元。鉴定费3795元，由徐红负担1,897.5元，由恒新房产公司负担1,897.5元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。徐红提交如下证据：银行汇款凭证复印件一份（经与原件核对无异议），欲证明2020年7月8日徐红将本案购房所涉及的尾款3,487,027.84元汇到了大庆市让胡路区人民法院执行局账户中。恒新房产公司质证称，对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，徐红将案涉购房款汇至大庆市让胡路区人民法院执行局是基于本案，但本案一审判决并没有生效，徐红应该支付给恒新房产公司的利息并没有确定，徐红虽将款项支付给执行部门，但不能作为双方最终所确认的数额。本院对该证据的真实性予以确认。本院二审查明如下事实：2020年7月8日徐红将3,487,027.84元汇到了大庆市让胡路区人民法院执行局涉案往来款户中，恒新公司认可徐红汇入的3,487,027.84元是付给恒新公司的案涉购房款。在一审审理期间，徐红请求按照（2015）庆民一民初字第36号民事判决书裁判的内容计算利息，并用该利息冲抵徐红应支付的房款。其他查明的事实与一审一致。本院认为，本案为商品房买卖合同纠纷。本案争议焦点在于：案涉房款6,023,000元应自何时开始计算利息的问题。对此本院认为，徐红与恒新房产公司于2009年11月14日签订《商品房买卖合同》，恒新房产公司将奥林国际公寓第A30幢房屋出售给徐红。在徐红给付部分房款后，徐红与恒新房产公司于2010年7月28日达成房屋调换协议书，恒新房产公司将出售给徐红的上述房屋以同等价格调换为奥林国际公寓B25号南侧商服，同时双方明确约定：恒新房产公司按照徐红交款金额，自交款日期至4期B25号南侧商服约定交付日期止按银行同期贷款利率的利息作为补偿冲抵总房款。后徐红与恒新房产公司因案涉房屋产生纠纷，徐红将恒新房产公司诉至法院，要求恒新房产公司交付奥林国际公寓B25号南侧商服并给付逾期交房违约金。经本院一审及黑龙江省高级人民法院二审审理，认定恒新房产公司应向徐红交付奥林国际公寓B25号南侧商服并自2009年11月14日以5,781,430元为基数按照中国人民银行同期贷款利率给付利息至本院（2015）庆民一民初字第36号民事判决书生效之日止。2017年2月27日恒新房产公司将案涉房屋及钥匙交付给徐红，则至徐红接收案涉房屋时，徐红尚欠恒新房产公司房款5,770,000元及36.92平方米的房屋价差。一审法院审理本案期间，经恒新房产公司申请，一审法院委托鉴定，案涉房屋36.92平方米的房屋价差为253,000元。因此本院认为，徐红接收案涉房屋时，尚欠恒新房产公司房款5,770,000元及36.92平方米的房屋价差是明确的，但关于36.92平方米的房屋价差双方无法达成一致意见，因此针对5,770,000元，徐红应自接收案涉房屋次日起向恒新房产公司给付该5,770,000元及逾期给付产生的利息。至于36.92平方米的房屋价款应自何时开始计算利息。本院认为，徐红与恒新房产公司关于案涉房屋的价差一直未达成一致意见，至一审法院审理本案期间，经委托鉴定机构予以鉴定，案涉房屋36.92平方米的价差才明确为253,000元。根据日常交易习惯，房屋面积差价一般在房屋实际交付后至过户前根据“多退少补”的原则由买方给付，案涉鉴定机构针对36.92平方米的房屋价款作出鉴定的日期为2020年1月15日，恒新房产公司向一审法院提起反诉的时间为2020年4月9日，一审法院针对鉴定结论组织双方当事人进行质证的时间为2020年4月份，因此针对36.92平方米的房款253,000元及涉及的利息，应由徐红自2020年4月9日给付。本案双方对逾期付款利息应按照中国人民银行贷款基准利率计算均无异议，但因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消，因此，徐红向恒新房产公司给付的案涉利息，在2019年8月20日（包含2019年8月20日）前应按照中国人民银行贷款基准利率给付，自2019年8月21日起至实际给付之日止的利息，应以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准给付。具体给付标准为：徐红应以5,770,000元为本金自2017年2月28日按照中国人民银行同期贷款利率向恒新房产公司给付利息至2019年8月20日，自2019年8月21日起至实际给付之日止的利息则按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算；以253,000元为本金，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向恒新房产公司给付自2020年4月9日起至实际给付之日止的利息。关于（2015）庆民一民初字第36号民事判决书认定的恒新房产公司应向徐红给付的利息与本案中徐红应支付的房款及利息应否冲抵的问题。本院认为，黑龙江省高级人民法院（2016）黑民终386号民事判决书就徐红基于涉案房屋起诉恒新房产公司一案明确认定：“恒新房产公司与徐红签订的房屋调换协议书约定，恒新房产公司按照徐红交款金额，自交款日期至4期B25号楼南侧商服约定交付日期止，按银行同期贷款利率的利息作为补偿，冲抵购房款。该约定是双方真实意思表示，合法有效，徐红有权依照合同约定向恒新房产公司主张补偿款冲抵购房款”。该判决生效后，恒新房产公司一直未按照判决书确定的内容履行其应承担的义务，因此对于徐红在本案中主张的就其应付的剩余房款及利息与恒新房产公司应给付的利息予以冲抵的主张，本院予以采纳。关于徐红在本案中主张的就其应付的剩余房款及利息与恒新房产公司应给付的利息如何冲抵的问题。本院认为，依照恒新房产公司与徐红签订的房屋调换协议书的约定，恒新房产公司按照徐红交款金额，自交款日期至4期B25号楼南侧商服约定交付日期止，按银行同期贷款利率的利息作为补偿，冲抵购房款。如上所述，徐红应自接收案涉房屋次日起即2017年2月28日向恒新房产公司给付案涉房款5,770,000元及逾期给付的利息以及应自2020年4月9日给付房款253,000元及逾期给付的利息。在徐红向恒新房产公司给付上述房款及利息时，应将恒新房产公司应给付徐红的上述利息进行冲抵后再予以给付。因双方均认可徐红于2020年7月8日将本案购房所涉及的尾款3,487,027.84元汇到了大庆市让胡路区人民法院执行局账户中，因此，在徐红向恒新房产公司给付的房款及利息与恒新房产公司应给付的利息相互冲抵后，徐红应向恒新房产公司给付的涉案房款及利息应与该3,487,027.84元进行冲抵。综上所述，恒新房产公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、撤销黑龙江省大庆市让胡路区人民法院（2019）黑0604民初3164号民事判决；二、徐红应于本判决生效之日起十日内向恒新房产公司给付剩余房款6,023,000元，并以5,770,000元为本金按照中国人民银行同期贷款利率向恒新房产公司给付自2017年2月28日至2019年8月20日止的利息，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率给付自2019年8月21日起至实际给付之日止的利息；以253,000元为本金，按照银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准向恒新房产公司给付自2020年4月9日起至实际给付之日止的利息。徐红向恒新房产公司给付上述房款及利息时，应将恒新房产公司应以5,781,430元为本金向徐红给付的自2009年11月14日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2016年11月4日止的利息进行抵扣；在徐红应向恒新房产公司给付的房款及利息与恒新房产公司应给付的利息相互冲抵后，徐红应向恒新房产公司给付的房款及利息应与徐红于2020年7月8日支付的3,487,027.84元进行冲抵；三、徐红向恒新房产公司给付完毕房屋尾款及逾期利息后，恒新房产公司应协助徐红办理大庆市让胡路区奥林国际公寓住宅小区商服二不动产权证书，并将该房屋登记至徐红名下；四、驳回徐红其他诉讼请求；五、驳回恒新房产公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉案件受理费25元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担；一审反诉案件受理费30,182元，由徐红负担26,203元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担3979元。鉴定费3795元，由徐红负担1,897.5元，由大庆恒新房地产开发有限公司负担1,897.5元。二审案件受理费12,820元，由徐红与大庆恒新房地产开发有限公司各自负担6410元。本判决为终审判决。审判长  周铁峰审判员  杨社娟审判员  赵 博二〇二〇年十一月十一日法官助理邢智超书记员李洋附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。