四川省成都市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川01执复477号 复议申请人（案外人）：张贞，女，1981年1月1日出生，汉族，住四川省都江堰市。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司成都分行，营业场所四川省成都市高新区天府大道北段966号6号楼。 负责人：马俊，行长。 被执行人：何玲，女，1972年10月4日出生，汉族，住四川省成都市郫都区。 被执行人：熊建辉，男，1976年5月16日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：何燕，女，1970年10月24日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被执行人：温成全，男，1962年7月23日出生，汉族，住四川省成都市新都区。 被执行人：四川瑞享祥贸易有限公司，住所地四川省成都市高新区紫荆西路**。 法定代表人：熊建辉，职务不详。 复议申请人张贞不服成都高新技术产业开发区人民法院（以下简称执行法院）（2020）川0191执异250号执行裁定，向本院申请复议，本院依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 在执行法院立案执行中国民生银行股份有限公司成都分行（以下简称民生银行成都分行）与何玲、熊建辉、何燕、温成全、四川瑞享祥贸易有限公司（以下简称瑞享祥公司）借款合同纠纷一案中，案外人张贞提出书面异议，请求：1．撤销执行法院（2019）川0191执6766号之一执行裁定；2．张贞不承担限期搬离位于成都市金牛区房屋（以下简称案涉房屋）的义务。事实和理由：张贞与何燕就案涉房屋签订的《租赁协议》是双方真实意思表示，且没有违反法律的强制性规定，因此合法有效；张贞与何燕签订的《租赁协议》已得到成都市金牛区人民法院（以下简称金牛法院）作出的（2018）川0106民初13310号民事调解书的确认；根据买卖不破租赁的法律原则，无论案涉房屋是否拍卖，都不影响张贞对该房屋的合法租赁权。 执行法院查明，2016年5月7日，执行法院立案受理民生银行成都分行与何玲、熊建辉、何燕、温成全、瑞享祥公司金融借款合同一案。在诉讼过程中，民生银行成都分行向执行法院提出财产保全申请，要求对何玲、熊建辉、何燕、温成全、瑞享祥公司所有的财产在价值2588334.10元的范围内予以保全。执行法院于2016年5月31日作出（2016）川0191民初5469号民事裁定，将何玲、熊建辉、何燕、温成全、瑞享祥公司所有的财产在价值2588334.10元的范围内进行查封，并于2016年7月13日将案涉房屋予以查封。执行法院于2017年8月22日作出（2016）川0191民初5469号民事判决，主要内容：何玲、熊建辉向民生银行成都分行偿还借款本金225万元及相关利息、罚息、复利；何玲、熊建辉向民生银行成都分行支付律师费30922.15元；民生银行成都分行有权就何燕、温成全共有的案涉房屋在清偿登记顺序在前的债务后有优先受偿权。何玲不服该判决，向本院提起上诉，本院于2019年5月13日作出（2019）川01民终6679号民事判决，驳回上诉，维持原判。 上述判决生效后，民生银行成都分行向执行法院申请强制执行。执行法院于2019年7月30日立案执行。执行过程中，执行法院于2020年3月9日作出（2019）川0191执6766号之一执行裁定，裁定除去张贞对案涉房屋租赁；张贞在收到裁定之日起15日内自行搬离案涉房屋。 另查明，2014年12月28日，何燕（甲方、出租方）与张贞（乙方、承租方）签订《租赁协议》。《租赁协议》约定何燕将案涉房屋租赁给张贞使用，时间从2015年1月1日至2035年12月31日，租期为20年；张贞以年租金人民币1万元承租房屋，张贞每10年支付一次租金并向何燕缴纳保证金1000元。 2018年12月26日，金牛法院立案受理张贞与何燕、温成全房屋租赁合同纠纷一案。张贞以其与何燕签订了案涉房屋的租赁合同并支付10万元租金和1000元保证金、何燕要求涨房租后张贞再次向何燕支付5.25万元、何燕后来要求终止合同并多次上门骚扰等事由，诉请判令租赁合同有效、何燕、温成全继续履行合同。在诉讼过程中，经金牛法院主持调解，当事人达成了如下调解协议：一、张贞与何燕于2014年12月28日签订的《租赁协议》有效；二、张贞于2018年12月26日向何燕、温成全支付房屋租金6万元（自2031年1月1日至2035年12月31日）。当日，金牛法院作出（2018）川0106民初13310号民事调解书，对调解协议的内容予以了确认。 再查明，案涉房屋于2009年2月27日登记至何燕、温成全名下。2009年3月5日，案涉房屋抵押登记至交通银行股份有限公司成都磨子桥支行名下，该次抵押所担保的主债权数额为20万元，债务履行结束时间为2029年2月24日；2015年1月26日，案涉房屋抵押登记至民生银行成都分行名下，抵押所担保的主债权数额为250万元，债务履行结束时间为2016年1月23日。 执行法院认为，从执行法院在审理（2016）川0191民初5469号民事案件中查明的事实来看，案涉房屋2015年1月26日抵押登记至了民生银行成都分行名下以作为何玲、熊建辉履行债务的担保。执行法院在（2016）川0191民初5469号民事判决中已经确认了如何玲、熊建辉未履行还款义务的情况下，民生银行成都分行有权就案涉房屋的变价款按照抵押顺序的先后优先受偿。执行法院在执行过程中拟对案涉房屋予以处置，其目的也在于实现民生银行成都分行对案涉房屋的变价款所享有的优先受偿权。案涉房屋在2009年3月5日抵押登记至了交通银行股份有限公司成都磨子桥支行名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十九条第一项“同一财产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押财产所得的价款依照下列规定清偿：（一）抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿”之规定，执行法院处置案涉房屋后，其变价款将用于优先偿还交通银行股份有限公司成都磨子桥支行的债务。 其次，案涉房屋抵押登记至交通银行股份有限公司成都磨子桥支行名下的时间为2009年3月5日，张贞与何燕就案涉房屋签订《租赁协议》的时间为2014年12月28日。即何燕、温成全将案涉房屋先抵押给交通银行股份有限公司成都磨子桥支行后再将案涉房屋出租给了张贞。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，张贞与何燕就案涉房屋建立的租赁关系不得对抗交通银行股份有限公司成都磨子桥支行的抵押权。由于《租赁协议》约定的租赁期限为20年，到期日为2035年12月31日；该租赁关系如继续存在于案涉房屋上，将对交通银行股份有限公司成都磨子桥支行的抵押权和民生银行成都分行对案涉房屋所享有的抵押权的实现造成影响。 再次，执行法院在审理（2016）川0191民初5469号民事案件中，根据民生银行成都分行的申请将案涉房屋予以保全查封，查封时间为2016年7月13日；后民生银行成都分行依据生效的法律文书向执行法院申请强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第四条“诉讼前、诉讼中及仲裁中采取财产保全措施的，进入执行程序后，自动转为执行中的查封、扣押、冻结措施”之规定，执行法院对案涉房屋在保全中的查封自动转为了执行中的查封。金牛法院作出确认《租赁协议》有效的民事调解书的时间为2018年12月26日。即执行法院对案涉房屋的查封时间要早于金牛法院作出的（2018）川0106民初13310号民事调解书的生效时间。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”之规定，张贞依据（2018）川0106民初13310号民事调解书确定的内容亦不能排除执行法院的强制执行。 综上，张贞与何燕签订的《租赁协议》如继续存在于案涉房屋之上，将对早于《租赁协议》成立的交通银行股份有限公司成都磨子桥支行的抵押权和民生银行成都分行对案涉房屋的抵押权的实现造成影响。执行法院在执行过程中依法除去张贞基于《租赁协议》而对案涉房屋拥有的租赁权，符合法律规定。因此，对张贞的异议请求，执行法院不予支持，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第十一项、第二百二十五条以及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第七条第一款、第十六条第一款、第十七条第一项之规定，裁定驳回案外人张贞的异议请求。 张贞不服，向本院申请复议，请求：撤销执行法院（2020）川0191执异250号执行裁定；复议申请人不承担限期搬离的义务。事实与理由：1.执行裁定并未认定《租赁协议》无效，不能除去复议申请人的租赁权;2.民生银行成都分行对案涉房屋的抵押权设立时间晚于张贞租赁房屋的时间，故不得强制执行案涉房屋；3.复议申请人与被执行人何燕之间签订的《租赁协议》合法有效。 本院查明的事实与执行法院一致。 本院认为，张贞基于其与被执行人何燕之间签订的《租赁协议》主张其对案涉房屋享有租赁权，请求排除执行，系主张实体权利，执行法院应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条进行审查。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第五项的规定，裁定如下： 一、撤销成都高新技术产业开发区人民法院（2020）川0191执异250号执行裁定; 二、本案发回成都高新技术产业开发区人民法院重新作出裁定。 审判长  何云鹏 审判员  陈 浩 审判员  邱家德 二〇二〇年十一月七日 书记员  周红燕