江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8271号上诉人（原审被告）：江苏金品建设集团有限公司，住所地涟水县涟城安东路**。法定代表人：嵇华，该公司董事长。委托诉讼代理人：王继敏，江苏润众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社，，住所地张家港市锦丰镇建设村锦乐路**法定代表人：蒋卫良，该社社长。委托诉讼代理人：李湘，江苏竹辉（张家港）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈静，江苏竹辉（张家港）律师事务所实习律师。上诉人江苏金品建设集团有限公司（以下简称金品公司）因与被上诉人张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社土地租赁合同纠纷一案，不服江苏省张家港市人民法院作出的(2020)苏0582民初3762号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。金品公司上诉请求：撤销一审判决并依法改判驳回张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社的起诉，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清，被上诉人无权向上诉人主张租金和要求腾退土地。1.与上诉人签订《协议书》的主体是锦丰镇建设经济合作社，收取上诉人租金的主体是锦丰镇建设经济合作社，2020年4月14日起诉状盖章的主体也是锦丰镇建设经济合作社。2020年4月30日第一次庭审时，上诉人对锦丰镇建设经济合作社的主体资格提出异议后，被上诉人在2020年6月18日第二次庭审时提交了锦丰镇建设经济合作社的组织机构代码证，并陈述该证书已注销，但是该代码证的有效期是到2018年5月20日。被上诉人没有提供锦丰镇建设经济合作社在2018年5月20日以后存续到起诉日的法律文件，也未提供组织机构代码证注销的手续文件，因此无法确定锦丰镇建设经济合作社合法存续的时间节点。一审法院对一审判决之前锦丰镇建设经济合作社是否存续这一事实没有查清。2.被上诉人提交的农村集体经济组织登记证由张家港市农业农村局颁发，该登记证明确了被上诉人是2020年4月10日成立，而锦丰镇建设经济合作社是在2020年4月14日起诉，也就是说，在锦丰镇建设经济合作社起诉时被上诉人已经存在，而且被上诉人是新设成立，并非变更登记。该登记证与锦丰镇建设经济合作社的组织机构代码证非同一机构颁发，也没有承继性，一审认定被上诉人由锦丰镇建设经济合作社变更而来，属于认定事实不清。3.无论是锦丰镇建设经济合作社，还是被上诉人，都没有提供土地使用权证书或授权管理土地的法律文件。一审没有查清涉案土地属于集体土地还是农民承包地，对于锦丰镇建设经济合作社或被上诉人是土地使用权人还是依法管理土地者，是否有权对外出租土地、收取租金等事实。二、一审法院认定涉案土地属于农业用地，认定《协议书》无效，但是还是判决上诉人按协议书约定的每年11万元租金标准支付土地使用费。涉案土地系农业用地，一审判决上诉人按工业用地标准支付土地使用费没有法律依据。张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社向一审法院起诉请求：1、金品公司支付结欠张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社的2019年5月1日至2019年12月31日的土地租金33333元；2、金品公司立即腾退位于张家港市锦丰镇建设村的10亩土地；3、金品公司将土地恢复原状或者支付张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社恢复费用；4、金品公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止按每年每亩16000元的标准支付给张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社土地占有使用费；5、本案诉讼费用由金品公司承担。一审法院认定事实：2017年1月1日，锦丰镇建设经济合作社作为甲方与金品公司作为乙方签订《协议书》一份，约定由金品公司承租锦丰镇建设经济合作社土地10亩，每亩土地年租金11000元，土地年租金共计110000元，租赁期限自2017年1月1日起至2019年12月31日止。苏州市张家港质量技术监督局颁发给锦丰镇建设经济合作社的中华人民共和国组织机构代码证有效期自2014年5月21日至2018年5月20日。2020年5月14日，张家港市农业农村局向张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社颁发农村集体经济组织登记证，有效期限自2020年5月14日至2030年5月13日。以上事实，有《协议书》一份、组织机构代码证一份、农村集体经济组织登记证一份、一审庭审笔录等予以证实。一审法院认为，本案争议焦点为以下两点：第一，张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社是否具有原告主体资格？张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社认为，锦丰镇建设村民委员会出具《证明》一份，该份《证明》表明根据上级要求，锦丰镇建设经济合作社更名为张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社，张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社能够代表锦丰镇建设村行使村集体土地及其他资产的各项权利，故其是适格原告。金品公司认为，锦丰镇建设村民委员会和张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社有利害关系，其也无权出具相关证明。一审法院认为，根据关于印发《江苏省农村集体经济组织登记赋码工作实施方案》的通知和锦丰镇建设村民委员会出具的《证明》可以看出，张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社由原锦丰镇建设经济合作社更名而来，其能代表锦丰镇建设村对村集体资产行使相关权利，故张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社作为本案原告主体适当。第二，案涉《协议书》是否合法有效？张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社认为，《协议书》是双方真实意思表示，故合法有效。金品公司认为，《协议书》中约定的金品公司所承租土地性质为农业用地，而张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社将该土地作为堆场即非农业用地使用违反法律规定，故《协议书》无效，张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社不应该按照工业用地标准收取土地租金。一审法院认为，一审庭审中双方均认可《协议书》中的案涉10亩土地为农业用地，《协议书》中虽无土地用途的约定，但庭审中双方一致确认案涉土地双方口头约定用作堆场使用，该约定违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及其他相关规定，故《协议书》无效。一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。双方之间签订的《协议书》虽是双方当事人的真实意思表示，但因其违反《中华人民共和国土地管理法》的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。因案涉《协议书》无效，金品公司理应将涉案土地恢复原状、腾退并返还给张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社。金品公司实际使用案涉土地，理应向张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社支付土地占有使用费，张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社要求金品公司支付自2020年1月1日起至实际腾空之日止的占有使用费于法有据，但土地占有使用费标准仍应以《协议书》中确定的每亩每年11000元计算。张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社据张家港市锦丰镇人民政府颁布的《关于调整村集体经济组织经营性（资源性）资产租赁指导价的通知》主张土地租金调整为每年每亩16000元，依该租金调整方式金品公司还需向张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社支付2019年5月1日起至2019年12月31日的土地租金33333元，但因案涉《协议书》无效，故《协议书》中土地租金调整的约定亦无效，在双方没有对土地租金调整达成一致意见的情况下，一审法院对张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社的该项诉请实难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条及相关规定，一审法院判决：一、江苏金品建设集团有限公司将位于张家港市锦丰镇建设村的10亩土地恢复原状、腾退并返还给张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社；二、江苏金品建设集团有限公司自2020年1月1日起至实际腾退之日止按每年每亩11000元的标准支付给张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社土地占有使用费；三、驳回张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社的其他诉讼请求。案件受理费1966元减半收取983元，由张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社负担483元，由江苏金品建设集团有限公司负担500元。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院二审经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，涉案土地为农用地，锦丰镇建设经济合作社将农用地出租给金品公司用于堆场使用，违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，一审法院认定双方于2017年1月1日签订的涉案协议书无效正确。根据《江苏省农村集体经济组织登记赋码工作实施方案》、锦丰镇建设村民委员会出具的《证明》以及张家港市锦丰镇人民政府《关于变更各村经济合作社名称及明确负责人的通知》，可以认定张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社系由原锦丰镇建设经济合作社更名而来，其有权承继涉案协议书上原出租人的相关权利。因涉案协议书无效，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，一审法院判决金品公司向张家港市锦丰镇建设村股份经济合作社返还涉案土地并参照协议书约定的租金标准支付土地占有使用费并无不当。综上，金品公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1966元，由江苏金品建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 员  祁 锋二〇二〇年十一月二十六日法官助理  黄源榕书 记 员  徐 韬