安徽省宿州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖13民终3624号 上诉人（原审被告）：安徽广业房地产开发有限公司，住所地安徽省合肥市马鞍山路**万达广场****，统一社会信用代码9134010077282961XR。 法定代表人：邵应斌，该公司董事长。 委托诉讼代理人：查达胜，安徽卓泰律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘飞，安徽卓泰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：徐飞，男，1969年11月20日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 被上诉人（原审原告）：路媛哲，女，1974年7月11日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。 以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：宋颖，安徽坦途律师事务所律师。 上诉人安徽广业房地产开发有限公司（以下简称广业公司）因与被上诉人徐飞、路媛哲商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省灵璧县人民法院（2020）皖1323民初3602号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 广业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回徐飞、路媛哲诉讼请求；一、二审诉讼费由徐飞、路媛哲。事实与理由：一、虽双方签订了《商品房买卖合同》，其向徐飞、路媛哲出具了金额为669281元的购房款发票，但徐飞、路媛哲至今未按照合同约定向其支付购房款669281元，其有权拒绝为徐飞、路媛哲办理产权登记手续，无需支付逾期办房违约金；二、一审认定“案涉购房款系以案外人工程款抵付，抵付事宜三方认可”，但法院未查清工程建设、施工单位及工程款形成时间与金额，无证据证明工程款抵付系三方认可。另，其未与徐飞、路媛哲以及案外人灵璧县路源公路工程有限公司（以下简称路源公司）、程朗之间签订以房抵工程款的协议，三方未有以工程款抵付案涉房款意思表示，一审认定三方认可抵付事宜无事实依据。三、一审认定徐飞、路媛哲以向第三方付款方式支付购房款，是三方认可，并无不当，该付款方式应予以确认，属认定事实不清。虽徐飞、路媛哲提交了加盖其分公司发票专用章的收款收据，但该收据不能证明徐飞、路媛哲支付了669281元，亦不能证明其认可以向第三方付款方式支付购房款。1.其分公司发票专用章不能在收款收据中加盖，不具有法律效力。2.徐飞、路媛哲陈述其向案外人邵莉转账54万元，无证据佐证。3.该收据载明抵路源公司程朗工程款，工程款不够需补齐剩余款项，但现无证明显示其与路源公司、程朗之间存在工程款性质的债权债务。即使收款收据有效，本案所涉工程款为0元，徐飞、路媛哲应补齐剩余款项669281元。四、其一审申请追加路源公司、程朗为本案第三人，一审未予追加程序违法，本案应发回重审。1.本案因其公司用案涉101室及201室抵偿路源公司、程朗工程款，其公司受程朗委托与徐飞、路媛哲签订案涉《房屋买卖合同》并出具收据。但其系基于错误认识，代案外人支付工程款，非各方真实意思表示，应为无效法律行为，因此其与路源公司、程朗关于案涉房屋抵偿事宜无效。2.因以房抵工程款事宜是否有事实依据，直接影响本案结果，一审法院应追加路源公司、程朗为本案第三人。五、本案裁判结果与另案事实可能发生冲突，应中止审理，一审未予采纳，程序违法。六、（2020）皖1323民初2303号民事判决已认定以房抵工程款的行为不成立。意味着其与程朗之间属不当得利。若该案二审没有改判，本案二审判决结果应该遵从该案二审判决。 徐飞、路媛哲辩称，1.案涉《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，涉案房屋已交付使用近5年。其在房屋交付后及时缴纳了房屋的维修基金、物业费、契税等各项费用。2.案涉房屋购房款其已交付给案外人程朗的委托人邵莉。程朗收到房款后先与广业公司沟通，其与广业公司、程朗协商一致将涉案房屋更换为徐飞、路媛哲并签署合同。同时广业公司也为其出具购房发票、收款收据。其中收款收据上面的数额和购房发票数额相互印证，足以证明其已经向广业公司缴纳购房款的事实。3.一审中广业公司向法庭出示2015年8月31日由路源公司、程朗出具给广业公司的承诺书，承诺书上载明101、201两套房屋，均是以工程款抵付。201房屋经过程朗、广业公司和其三方协议，签订正式买房协议，并已备案。101房屋，据了解目前仍没有办理备案手续。至于广业公司所称的与案外人程朗及路源公司的债权债务其不知情，也不属本案审理范畴。4.广业公司所称的由其提供的发票，该发票和收款收据系安徽广业房地产开发公司灵璧分公司出具并加盖印章，具有一定的法律效力。同时广业公司灵璧分公司不具有法人资格，其签章行为应该由广业公司承担。广业公司上诉状所称路源公司和广业公司之间的债权纠纷纠纷与本案无关。因为广业公司已经为其办理了购房合同、出具发票并登记备案、交付房屋。同时也向其收缴了办理房产契税的收据，其是基于善意取得该房屋的所有权，广业公司应为其办理房产过户手续。5.（2020）皖1323民初2303，民事判决并非最终判决，且该案诉讼请求是要求灵璧县人民政府支付工程款，与程朗和路源公司及其无关。 徐飞、路媛哲向一审法院起诉请求：一、依法判令广业公司为徐飞、路媛哲购买的灵城镇广业凯旋门第10幢1单元201室立即办理产权登记；二、判令广业公司赔偿徐飞、路媛哲6692.81元违约金；三、本案诉讼费用由广业公司承担。 一审查明事实，2016年2月2日，徐飞、路媛哲、广业公司签订一份《商品房买卖合同》，徐飞、路媛哲购买广业公司开发的灵璧县灵城镇广业凯旋门第10幢1单元201室房产一套，房屋总价款为669281元。2016年6月29日，广业公司为徐飞、路媛哲出具购房发票，发票金额669281元。2019年12月27日，徐飞、路媛哲交纳2017年10月1日至2020年9月30日期间的物业费2500余元。2017年8月30日，广业公司收取徐飞、路媛哲代收办证费用（契税、维修基金、登记费等）16822元。另查明：案涉购房款系以案外人工程款抵付，抵付事宜是三方认可。 一审法院认为，徐飞、路媛哲、广业公司之间签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效；双方均应依约履行。徐飞、路媛哲以向第三方付款的方式支付购房款，是三方认可，并无不当，该付款方式应予确认；案涉房屋交付使用后，徐飞、路媛哲要求广业公司为其办理产权登记手续，是购房人的正当权益，应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，徐飞、路媛哲要求广业公司支付逾期办证违约金6692.81元，低于按上述规定计算的违约金额，视为对自己权利的处分，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，判决：一、安徽广业房地产开发有限公司应于判决生效后三十日内为徐飞、路媛哲办理灵璧县灵城镇广业凯旋门第10幢1单元201室的产权登记。二、安徽广业房地产开发有限公司应于判决生效后十日内给付徐飞、路媛哲逾期办证违约金6692.81元。案件受理费减半收取40元，由安徽广业房地产开发有限公司负担。 二审期间，徐飞、路媛哲向法院提交转账凭证两份，两张收条，证明路媛哲向程朗的委托人邵莉支付54万购房款的事实。广业公司质证认为：对该证据真实性、合法性、关联性证明目的均有异议。本院对银行转账凭证真实性予以认定。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实清楚，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。广业公司上诉主张，徐飞、路媛哲未向其交付购房款，其有权拒绝为徐飞、路媛哲办理产权登记手续。审理认为，1.广业公司对与徐飞、路媛哲签订的《商品房买卖合同》真实性无异议，亦认可其向徐飞、路媛哲出具的购房款收款收据及契税、维修基金收据、物业费收据的真实性，同时案涉房屋已实际交付并使用。因此，本院对于双方存在真实、合法的商品房买卖合同关系予以认定。案涉《商品房买卖合同》对双方均具有约束力。2.广业公司认可，案涉房屋系其用于抵偿路源公司、程朗工程款，其公司受程朗委托与徐飞、路媛哲就案涉房屋签订《商品房买卖合同》并出具收据。徐飞、路媛哲对该事实予以认可，广业公司向法院提交的《承诺书》、收款收据亦能够证实该事实。即案涉房屋系用于抵付工程款，因此不存在徐飞、路媛哲再次向广业公司支付购房款的义务。现广业公司以徐飞、路媛哲未向其缴纳购房款为由拒绝办理产权登记的理由不能成立。另，广元公司与徐飞、路媛哲签订《商品房买卖合同》并将房屋交付徐飞、路媛哲，说明当时各方就以工程款抵付房款达成一致。现广业公司在本案中以另案中其与路源公司、程朗用房抵付工程款事实未被认定为由，否认案涉《商品房买卖合同》合同效力，并拒绝履行合同义务的理由不能成立，本院不予支持。徐飞、路媛哲依照合同约定，起诉要求广业公司为其办理产权登记并支付逾期办证违约金6692.81元，应予支持。 综上所述，广业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费80元，由上诉人安徽广业房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  欧阳顺 审判员  许劲松 审判员  刘 柳 二〇二〇年十一月十六日 法官助理赵如如 书记员蔡玲 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。