广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21442号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱少华，男，汉族，住广州市增城区。委托诉讼代理人：吴凯亮，广东维申律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市增城区增江供销社，住所地：广州市增城区。法定代表人：黄国文，职务：主任。委托诉讼代理人：邹和利，广东增泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雨露，广东增泰律师事务所律师。上诉人朱少华因与被上诉人广州市增城区增江供销社（以下简称增江供销社）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1598号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月21日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理本案。上诉人朱少华代理人吴凯亮、被上诉人增江供销社代理人邹和利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱少华上诉请求：1.撤销一审判决第三项，判决增江供销社向朱少华赔偿损失299025元；2.本案的诉讼费、鉴定费由增江供销社承担。事实与理由：一、一审判决认定朱少华与增江供销社签订的《租赁合同》于2017年5月1日起权利义务终止是错误的。涉案合同于2017年4月30日租赁期限届满，但至2017年5月22日期间，朱少华继续使用涉案房屋，增江供销社没有提出异议且收取租金，双方形成不定期租赁合同关系。2017年5月23日，朱少华收到增江供销社通知后不再续租涉案房屋，双方的不定期租赁合同关系于上述通知书发出之日解除。一审判决认定事实错误，所作判决第一项也错误。二、2017年6月至2018年9月18日，增江供销社收取朱少华租金，并将涉案房屋交付给朱少华使用，双方形成新的租赁合同关系。无论是租赁期内还是租赁期外，双方当事人均是按照先收取租金后使用房屋履行，增江供销社收取租金的名称均为“合作发展统筹金”，双方也确认实为租金，一审认定为房屋占用费与事实不符。根据《合同法》第二百一十二条、第二百一十五条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，双方成立新的租赁合同关系。三、一审遗漏处理鉴定费10125元承担问题，该费用应由增江供销社承担。增江供销社辩称：1.双方的租赁合同关系是在2017年4月30日终止。双方签订的《租赁合同书》第九条第一款约定，本合同期限届满，双方不再续签合同的，本合同终止。因双方在签订上述合同后至合同期限届满之前没有续签合同，故双方的合同关系于2017年4月30日终止。2.根据法律规定，双方不成立不定期租赁合同关系，增江供销社在合同期限届满前已经告知朱少华不再续租，并且在朱少华拒不返还房屋的情况下，在2017年5月23日向包括朱少华在内的数名租户送达了《增江供销社关于停止出租湘江路178号、180号商铺的通知》，并于2018年9月18日再次书面通知朱少华要求其腾退房屋。据此，根据《合同法》第236条的规定，双方不成立不定期租赁合同关系。3.根据涉案合同约定，涉案房屋的维修由朱少华负责，安全、消防生产的经济、法律责任亦由朱少华承担。因此即使涉案房屋需要维修或者因安全消防等产生的损害责任，也应该由朱少华承担。况且，2018年6月导致涉案房屋漏水是不可抗力即台风造成的，依法也不应该由增江供销社承担责任。4.2017年5月、6月期间，增江供销社并没有收取朱少华的房屋占用费。由于增江供销社坚持要求收回涉案房屋，所以在双方租赁合同期满之后，拒绝收取朱少华的任何费用，但此后朱少华长期拒不腾退涉案房屋，增江供销社不得已才于2018年1月从其之前缴付的押金中抵扣2017年5月、6月的房屋占用费。5.本案一审期间鉴定的标的大部分都不是存放于涉案房屋的，与本案没有关联。2018年6月份之后，朱少华的经营地点从涉案房屋搬迁至旁边××城街××路××号，并且此后持续经营了超过1年时间，鉴定机构才与双方一起清点湘江路180号内的所有物品（包括摆在货架上可以正常对外销售的货物），以及少许遗留在涉案房屋内的物品，增江供销社并不确认2018年6月至2019年12月期间清点的货物就是原先存放于涉案房屋的货物，朱少华也无法证明鉴定标的与本案的关联性，因此本次鉴定的标的本身与本案没有关联，不能作为认定朱少华损失的事实依据。综上所述，增江供销社认为朱少华的上诉请求没有事实与法律依据，请法院依法予以驳回。增江供销社于2019年1月23日向一审法院起诉请求：一、请求判决确认增江供销社与朱少华双方于2015年7月9日签订的《租赁合同书》（租赁标的位于广州市增城区××城街××路××号的房屋）于2017年5月1日起终止；二、请求判决朱少华向增江供销社支付2018年7月至12月的房屋占用费21600元；三、本案诉讼费由朱少华承担。朱少华向一审法院反诉请求：一、请求法院判令增江供销社向朱少华赔偿损失约50万元（具体金额以第三方评估作价）；二、增江供销社承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2015年7月9日，增江供销社（出租人，甲方）与朱少华（承租人，乙方）签订《租赁合同书》约定：出租方出租的商铺坐落于增城区××城街××路××号；占地面积176.3平方米，建筑面积388.62平方米；租赁期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止；每月租金3600元，并在签订合同之日交纳当月租金给甲方，以后每月在5日前向甲方缴纳当月租金，不得拖欠租金；乙方需要预交两个月7200元给甲方作为押金；乙方在租赁期间产生的费用均由乙方负责承担，其中包括租赁税、管理费、卫生费、房屋、场地、门、窗、水电、下水管、道路维修费等；在租赁期间，乙方应当接受甲方或有关部门的安全、消防、计生、综治的检查，对排查存在的隐患问题，乙方予以及时整改，同时，在租赁期内不得从事一切违法经营活动，因安全、消防、计生、综治及商业活动等产生一切经济和法律责任由乙方负责承担；租赁期内，如遇到政府或有关部门征用该土地或房屋，甲方有权解除租赁合同，政府或有关职能部门作出对乙方的投资损失补偿和经营损失补偿（按实际使用年份计算）、搬迁费用和经营补偿收入归乙方所有，土地和房屋等补偿收入归甲方所有……。2017年5月23日，增江供销社出具《增江供销社关于停止出租湘江路178号、180号商铺的通知》记载：各租户，增城大桥交通整治工程是我区2017年重点民生工程。根据区委区政府关于增城大桥交通整治工作部署，增江供销社所属的湘江路178号、180号商铺在增城大桥西侧桥头交通整治及环境提升范围内，按照5月17日区住房和建设局的工作要求，本单位现对湘江路178号、180号之二（嘉宾楼）7间商铺停止出租，其中178号、180号之二第101.102.104.105商铺租赁合同在2017年4月30日已到期，不再续租；180号之二第103商铺在2018年4月30日到期，180号之二第106商铺在2019年4月30日到期，依据合同规定提前解除合同；凡涉及到商铺搬迁、停产停业等相关补偿按照区政府有关规定执行，敬请各租户提前做好搬迁等准备工作，共同支持配合交通整治的政府惠民工程建设。《送达签收表》和《签收照片》显示位于荔城街××路××城街永发农机购销部的巫玉珍于2017年5月23日签收了该通知。2018年9月18日，增江供销社委托广东增泰律师事务所向朱少华位于增城区××城街××路××号邮寄《律师函》，该《律师函》载明：2017年5月23日，增江供销社向你方出具《增江供销社关于停止出租湘江路178号、180号商铺通知》，告知你方租赁期限已满，不再续租。2018年6月9日，租赁标的商铺由于受台风“艾云尼”环流的影响致部分房屋瓦面倒塌（面积约40平方米），目前存在严重安全隐患。特函告你方如下：1.请自收到本函之日起5日内搬离租赁标的房屋；2.因房屋安全问题引发的一切损失，增江供销社概不负责。该《律师函》于2018年9月19日妥投，签收人是家人。朱少华对该《律师函》和妥投情况的真实性无异议。2019年4月11日，朱少华向一审法院递交鉴定申请书申请对存放于增城区××城街××路××号、180号内的一批受损农机零配件进行鉴定：１.该批农机零配件在2018年6月9日水浸受损前的公允价值；２.该批农机零配件目前（鉴定时）的残余价值。另，朱少华未在一审法院规定的期限内书面提交经营损失评估鉴定申请书。2020年6月2日，广东高迪评估咨询有限公司出具《价格评估结论书》载明：1.标的农机设备及零件（水浸前）在2018年6月9日的价格为311688元；有争议部分的标的农机设备及零件的价格为9705元。2.标的农机设备及零件在2019年12月2日时的残值为22368元。3.标的农机设备及零件在水浸前后的价值差异数为299025元。朱少华向一审法院提供广州市增城区荔城街来穗人员和出租屋服务管理中心于2018年9月11日出具的《违规违章出租屋限期整改通知书存根》，拟证明租赁商铺存在结构安全隐患，该《违规违章出租屋限期整改通知书存根》记载：朱少华，中心派员对位于湘江路178号101出租屋及承租人的情况进行了综合检查，发现涉嫌存在房屋结构安全隐患，请在收到本通知书之日起在3天内整改完毕。另查明，粤房字第**《房屋所有权证》记载：房屋坐落原增城县荔城镇××路××号；所有权人增江供销社；建筑结构及层数混合二层；建筑面积388.62平方米。一审审理中，双方均确认以下：1.朱少华以每月租金3600元按时交纳租金直至2018年6月；2.180号铺位能正常使用，仍存放着朱少华的货物。增江供销社陈述以下：是协助朱少华于2018年6月10日从178铺位搬离部分货物至180号铺位，180铺位是借给朱少华临时使用，且由朱少华控制，没有免租。朱少华陈述以下：经营损失10万元指从2018年6月10日至2019年3月13日止期间的损失。一审法院认为，增江供销社与朱少华签订的《租赁合同书》是双方的真实意思表示，其内容未违反法律、行政法规的效力性、强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。该《租赁合同书》于2017年4月30日到期，双方未再签订续租合同，朱少华认为增江供销社虽于2017年5月23日通知朱少华不再继续出租，但后来朱少华一直按每月租金3600元支付租金至2018年6月，视为增江供销社同意继续出租给朱少华，原《租赁合同书》继续有效，但租赁期限为不定期。增江供销社认为其虽一直收取款项到2018年6月，但收的是房屋占用费，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，增江供销社已分别于2017年5月23日和2018年9月18日向朱少华提出异议，故原《租赁合同书》不再继续，双方的权利义务终止，自2017年5月1日起，双方不存在租赁合同关系。一审法院认为，增江供销社抗辩有理有据，因为朱少华继续使用涉案房屋，增江供销社当然可以收取占有使用费，朱少华认为收取了费用视为同意继续出租，没有事实与法律依据，一审法院不予采纳。综上，增江供销社请求确认双方于2015年7月9日签订的《租赁合同书》于2017年5月1日起权利义务终止，理据充分，一审法院予以支持。关于增江供销社主张房屋占有使用费的问题。增江供销社主张以每月3600元的标准从2018年7月开始计算占有使用费，一审法院认为，朱少华虽确认180号铺位能正常使用，但占用地点已改变，双方并没有就占有面积和占有费进行约定，故不能参照《租赁合同书》的租金标准计算占有使用费，增江供销社未向一审法院提供证据证明占用面积，应承担举证不能的法律后果，故一审法院对增江供销社主张占有使用费的诉讼请求不予支持。至于朱少华主张货物损失和经营损失的问题。增江供销社已于2017年5月23日通知朱少华不再继续出租，故双方的租赁关系从2017年5月1日起解除，增江供销社收取占有使用费，故朱少华与增江供销社的关系是占有与被占有的关系，现朱少华称货物因增江供销社怠于履行维修义务导致漏水被浸泡造成货物损失和经营损失，一审法院认为，朱少华向一审法院提供的证据不足以证明房屋漏水与增江供销社怠于履行维修义务存在必然联系，应承担举证不能的法律的后果，故一审法院对朱少华主张的上述损失不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年6月17日作出判决：一、确认原告（反诉被告）广州市增城区增江供销社与被告（反诉原告）朱少华于2015年7月9日签订的《租赁合同书》于2017年5月1日起权利义务终止；二、驳回原告（反诉被告）广州市增城区增江供销社的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）朱少华的反诉请求。一审本诉案件受理费1230元，由广州市增城区增江供销社负担170元，朱少华负担1060元；一审反诉案件受理费4400元，全部由朱少华负担。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。二审期间，增江供销社向本院提交收据一份，证明朱少华租赁押金抵扣了2017年5、6月份的商铺使用费。朱少华质证意见为：朱少华有收据证明已经交了2017年5、6月份的租金，增江供销社没有将押金直接退给朱少华，具体抵扣哪个月租金朱少华不记得。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对朱少华的上诉请求与增江供销社的答辩意见，分析如下：本案二审双方争议的焦点为增江供销社是否应向朱少华赔偿损失299025元及一审委托鉴定费用是否全应由增江供销社承担？根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定，增江供销社与朱少华之间签订的《租赁合同书》于2017年4月30日到期后，双方未再签订续租合同，但朱少华一直按每月租金3600元支付租金至2018年6月，双方在此期间成立不定期租赁合同关系。对增江供销社抗辩双方在此期间不成立不定期租赁合同关系的主张，本院不予采纳。根据查明事实可知，2018年6月9日，租赁标的商铺由于受台风“艾云尼”环流的影响致部分房屋瓦面倒塌后，增江供销社协助朱少华于2018年6月10日从178铺位搬离部分货物至180号铺位，朱少华未再向增江供销社支付租金。根据前述合同法有关不定期租赁合同的第二百三十二条“当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，增江供销社于2018年9月18日委托律师所向朱少华邮寄《律师函》，要求朱少华自收到本函之日起5日内搬离租赁标的房屋，视为增江供销社要求解除其与朱少华之间的不定期租赁关系，结合朱少华未支付2018年7月之后租金的事实，亦应视为其不再履行双方之间的不定期租赁关系，为此，本院认定双方之间不定期租赁关系应于朱少华2018年6月10日搬离178铺位之日解除。至于朱少华已付2018年6月的租金，在双方不定期租赁关系解除后，朱少华多付该月部分租金可另循合法途径解决。因一审诉讼中，增江供销社确认180铺位由其借给朱少华临时使用，且由朱少华控制，没有免租，而朱少华亦确认180号铺位能正常使用，仍存放着朱少华的货物，故朱少华继续占用增江供销社180商铺房屋，应由朱少华向增江供销社支付占有产生的使用费。至于占有180铺位的费用，因朱少华占用地点发生改变，双方并没有就占有面积和占有费进行约定，故不能参照《租赁合同书》的租金标准计算占有使用费。又因增江供销社未向一审法院提供证据证明占用面积，应由其承担举证不能的法律后果，故，一审法院对增江供销社主张占有使用费的诉讼请求不予支持尚无不当，本院予以认可，增江供销社可另循合法途径解决。如上所述，2017年5月1日至2018年6月10日期间，双方成立不定期租赁合同关系，故在此期间，作为出租人增江供销社仍应履行提供适租物的合同义务，而朱少华亦应履行合理使用租赁物的义务。2018年6月9日，租赁标的商铺由于受台风“艾云尼”环流的影响致部分房屋瓦面倒塌，属双方未能预见原因，增江供销社因此遭受到了铺位损坏的损失，而朱少华亦因此遭受农机零配件的损失。据此，依公平合理原则，该原因导致朱少华部分农机零配件损失，可由增江供销社适当补偿朱少华为宜。根据2020年6月2日，广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》，载明标的农机设备及零件在水浸前后的价值差异数为299025元，本案本院酌定增江供销社应向朱少华适当补偿农机零配件损失10%，即29902.5元为宜。同理，朱少华支付的鉴定费10125元，增江供销社应负担1012.5元，朱少华应负担9112.5元。综上所述，朱少华的上诉请求部分成立，应予支持，其余不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第三项及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：一、维持广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1598号民事判决第一、二项；二、撤销广东省广州市增城区人民法院（2019）粤0118民初1598号民事判决第三项；三、广州市增城区增江供销社于本判决送达之日起十日内向朱少华支付农机零配件损失29902.5元。四、驳回朱少华其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1230元，由广州市增城区增江供销社负担170元，朱少华负担1060元；一审反诉案件受理费4400元，由广州市增城区增江供销社负担547.56元，由朱少华负担3852.44元；一审鉴定费用10125元，由广州市增城区增江供销社负担1012.5元，由朱少华负担9112.5。二审案件受理费5785元，由广州市增城区增江供销社负担547.56元，由朱少华负担5237.44元。本判决为终审判决。审判员  郑怀勇二〇二〇年十一月二十五日书记员  颜旭怀徐毅敏