广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初13862号原告:珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司，住所：珠海市横琴新区********是-XXXXX1（集中办公区），统一社会信用代码：9144XXXXXXXXXXXXXXX94.法定代表人：何伟权，执行董事。委托诉讼代理人：郭海斌，广东法宗律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂英，广东法宗律师事务所律师。被告：董有芬，女，汉族，1993年9月23日出生，住广东省高州市************，公民身份号码：440************525。委托诉讼代理人：黄秀群，广东嘉骏律师事务所律师。原告珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司与被告董有芬房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司委托诉讼代理人杨桂英、被告董有芬及其委托诉讼代理人黄秀群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.被告支付给原告2020年3月至2020年8月的租金人民币204384元；2.被告支付给原告滞纳金（违约金）暂计人民币15307元（以拖欠的应缴租金为基数，按日1‰的标准，从2019年4月1日暂计至2020年8月15日，要求至租金实际给付之日止）；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月1日，案外人珠海市XXXXXXXX房产投资发展有限公司授权原告：原告有权以原告的名义全权代为处理珠海市XXXXXXXXX房产投资发展有限公司名下位于珠海市香洲区*********“泉XXX亭”住宅底商“泉福汇”商铺的一切与经营有关的事宜。2018年12月25日，原、被告自愿签订《商铺租赁合同》，约定原告将其管理的位于珠海市香洲区**************位，建筑面积213.44平方米租给被告方使用，租赁期限为2019年1月6日起至2024年1月5日，租金及其支付方式约定为2019年1月6日至2019年2月28日免租，2019年3月1日至2020年1月5日，月租金为人民币34150元，从第二年起租金在上年租金基数的基础上每年递增5%，约定被告应于每月10日前预付当月租金，每延期1天加收应缴租金额的1%滞纳金（违约金）给原告（诉讼请求将计算标准降低至日1‰）。合同签订后，原告将涉案商铺移交被告使用，被告在承租的商铺上经营XXXX贝贝游泳馆，但自2020年3月起，被告开始拖欠原告租金，暂算至2020年8月（因2020年新冠肺炎疫情的影响，原告给予被告租金减免如下：2020年2月份租金减免15天，2020年3月份租金减免30%，2月份租金缴费日期延至2020年3月10日、3月份租金缴费日期延至2020年3月31日），被告累计拖欠原告租金人民币204384元，原告多次向被告催缴租金，被告都以各种理由拒不支付，原告权益受到极大损害。原告为了维护自身的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，特向贵院提起诉讼，恳请贵院查明事实后，给予支持。原告珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司提供了如下证据：1.商铺托管运营授权书；2.商品房地产权权属证明书；3.《商铺租赁合同》。被告辩称，第一，被告请求减免2020年3月-8月的租金的50%；押金94783元用于冲抵相应租金。因疫情影响，被告在2020年2-3月份，从根本上无法对租赁标的进行正常的使用和收益，经营受到巨大影响，4-8月份，虽然可以使用租赁场地，但在疫情持续的影响下，生意惨淡，经营收入持续锐减，亏损严重。且被告在2019年初才投资了巨款对商铺进行了装修，经营尚未盈利又遇上疫情，实在无法支撑下去，被告于2020年8月3日向原告提出终止合同，但被告并未直接回应，而是于2020年8月6日以被告逾期交纳租金为由单方解除租赁合同，没收被告的押金94783元，并私自处理了被告在租赁场所内设置的所有物品。被告租赁商铺是以生产经营为目的，租金全部来源于经营所得，因疫情等不可抗力原因，经营受到巨大影响，导致租赁合同目的根本无法实现，被告因此提出终止租赁合同的主张合法合理，原告不应没收被告的押金，被告已交的押金应用于冲抵相应租金。第二，受不可抗力影响，被告可免除法律责任，受疫情影响，原告主张被告应承担违约责任的，不应得到法院支持。根据原被告双方签订的《商铺租赁合同》第十条免责条款第2因不可抗力造成本合同不能继续履行或造成损失的，双方不承担任何赔偿和违约责任。原告主张滞纳金没有合同依据。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任…”和最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第5条第1款：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的规定，被告作为受不可抗力影响的一方，可免于承担违约责任，原告主张滞纳金没有法律依据。第三，原告私自处理了被告在租赁场所内的所有物品，所得价款应用于折抵租金。被告提供了如下证据：1.《商铺租赁合同》；2.收款收据；3.微信聊天记录截图；4.微信截图及撤店申请书；5.解除《商铺租赁合同》通知书，租金、滞纳金清单；6.物品清单。经审理查明,2018年12月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定原告将位于珠海市香洲区**************位（以下简称“租赁物业”）出租给被告作商业经营用途，租赁期限自2019年1月6日至2024年1月5日止，租金2019年3月1日至2020年1月5日每月34150元、2020年1月6日至2021年1月5日每月35857元。被告逾期未足额清缴租金的，原告有权按逾期天数、每日1%计收滞纳金，逾期20日仍未足额交清，原告有权解除合同并追究被告违约责任。被告向原告缴付94783元作为履约保证金，因被告原因终止合同的，被告不得要求原告退还履约保证金。合同终止（或者被告中途退场）3日内，将房屋内可移动设备、财务全部撤离，清理场地并将场地交还给原告，被告逾期未撤离房屋的设备、财务等，视为被告的遗弃物，原告有权自行处理、不负保管责任，若有财务损失由被告承担全部责任。2020年8月3日，被告向原告提交《撤店申请书》，称由于环境影响商场人流很少，2019年3月至今经营无起色，累计亏损较多，故向原告提出从8月3日起退租和终止合同。拖欠的租金，用所交纳的押金抵扣其中一部分，剩余部分通过变卖店铺设备补齐。2020年8于6日，原告向被告发出《解除商铺租赁合同通知书》，称截至2020年8月5日，被告欠付租金174310.4元、滞纳金134423元，自2020年8月6日起与被告解除租赁合同，并没收履约保证金不予退还。在解除合同3日内被告应缴清所拖欠的租金及滞纳金、物业管理费等费用，并联系原告撤离店内物品。否则店内物品将视为被告的遗弃物，原告有权自行处理不负保管责任。原告给予被告2020年2月租金减免15天、3月租金减免30%继续有效。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，原告给予了被告租金优惠，2020年2月减免了15天，3月减30%，当时有承诺被告一次性支付欠付租金，原告同意减免4-5月租金的30%。被告从2020年3月开始欠付租金，原告现诉讼请求1中的构成为主张被告支付3月租金25099元、4月至8月租金35857元，合计204384元。因被告至今未退场，原告在2020年8月底变卖了部分店内设备。被告于庭审中陈述，受疫情影响，2020年2月至3月没有营业，4月至7月期间有开门但生意惨淡。由于被告收了一部分会员的会费没有退，担心被会员追费，所以不敢及时到商铺里清理相关的物品及设备。被告在租赁物业中实际经营到2020年7月底。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。本案中，涉案租赁合同在履行过程中受到了新冠疫情的影响。新冠疫情于2020年1月下旬开始爆发，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应，对社会各行业、特别是涉案的餐饮行业有重大影响，属于不可抗力事件。原告作为出租方，在疫情期间主动给予被告租金减免，减免的幅度较为合理。但被告在原告主动给予减免的情况下仍未交纳租金及相关费用并进一步提出解除租赁合同，被告明显违约。根据双方于庭审中的陈述，被告于租赁物业内实际经营至2020年7月底，但由于担心被会员催要退费因此未及时腾退租赁物业给原告，因此，原告现主张被告支付2020年3月至8月尚欠的租金204384元有合理依据，本院予以支持。至于原告处理被告遗留物品所得的款项是否可抵扣被告应付租金的问题，鉴于双方于合同中明确约定合同终止时被告应及时处理租赁物业内的设备及物品，逾期未处理的视为被告的遗弃物，原告有权自行处理，被告现主张原告处理物品的款项用于抵扣租金缺乏合同依据，本院对于被告该抗辩理由不予采纳。至于押金及违约金的问题。双方于租赁合同中明确约定了因被告违约终止合同时原告有权没收押金，故被告现抗辩应用押金抵扣欠付的租金并无合同依据，本院不予支持。至于违约金，考虑到原告已没收被告所支付的押金未予以退还，以及涉案合同的履行确实受到了疫情的影响，基于公平原则，本院对于原告提出被告支付违约金的主张不予支持。新冠疫情导致众多行业经营困难，出租方与承租方应互相体谅，共担风险，承租方出现租金交纳困难情况的，双方应通过协商、暂缓交纳、减少交纳部分租金，或者适当延长租赁期限的方式共渡难关。一方通过单方解除租赁合同、转嫁风险及损失的行为有违公平原则及恪守合同履行原则，本院不予提倡。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、被告董有芬于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司支付租金204384元；二、驳回原告珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币2298元，由原告珠海市横琴新嘉年华咨询顾问有限公司负担298元、被告董有芬负担人民币2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年十一月二十三日书记员  梁 缙苏海婷