湖北省黄石市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂02民终1442号上诉人（一审原告）：柯善武，男，1974年1月12日出生，汉族，住阳新县。委托诉讼代理人：柯凌汉，湖北富川律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：湖北中际亿龙置业有限公司，住所地阳新县兴国镇龙港路雅博花园小区**。法定代表人：柯娈鸾，系该公司会计。委托诉讼代理人：王定本，系该公司董事长。上诉人柯善武因与被上诉人湖北中际亿龙置业有限公司（以下简称中际亿龙公司）买卖合同纠纷一案，不服大冶市人民法院（2020）鄂0281民初11号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案受理后，依法组成合议庭公开审理了本案。本案现已审理终结。上诉人柯善武上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判中际亿龙公司退还其购房款279692元，并支付其违约金27969元。事实与理由：案外人漆龙昆对中际亿龙公司拥有债权，中际亿龙公司对此予以认可，一审判决也认定“漆龙昆拿债权来支付漆志刚的购房款，中际亿龙公司已同意”，故中际亿龙公司差欠漆龙昆债务是事实，而漆龙昆提出用该债权代其抵付应支付给中际亿龙公司的购房款，当时在场的中际亿龙公司代理人王斌亦表示同意，应视为债务人中际亿龙公司已收到债权人漆龙昆向其转移债权的通知，亦证明三方达成的以债权抵偿购房款的债权转让合意已经生效，中际亿龙公司向其开具购房款收据应视为已收到其购房款且抵债完成，其将漆龙昆向其出具的欠条原件交给中际亿龙公司，中际亿龙公司当即撕毁欠条，证明确认漆龙昆已代其支付购房款，事后漆龙昆与中际亿龙公司再次将同一笔债权改为抵付案外人漆志刚的购房款，是在未经其同意的情况下，对之前已完成的漆龙昆用债权代其抵付购房款的三方合意的反悔，中际亿龙公司同意漆龙昆再次抵债存在明显过错，理应承担退还其购房款的责任。同时漆龙昆生前并未与漆志刚办理书面抵债手续，漆龙昆的签名是假的，是中际亿龙公司与漆志刚伪造的，一审期间其陈述发现漆志刚已入住涉案房屋后去找过漆龙昆，不能证明漆龙昆用债权为其抵偿购房款的行为未完成，也不能因为其无书面抵债协议就否认抵债事实的存在，一审判决对漆龙昆、中际亿龙公司与其协商抵债过程及中际亿龙公司出具收据的事实未予认定，属认定事实错误，应予以改判。被上诉人中际亿龙公司辩称：柯善武称“将漆龙昆出具的欠条原件交给中际亿龙公司，中际亿龙公司当即撕毁欠条”根本不是事实；涉案房屋当时漆龙昆是给柯善武的，但漆龙昆后来带着柯善武找本公司经手人王斌，说漆龙昆与柯善武协商重新将涉案房屋用来给漆志刚抵债，现漆志刚已经装修入住，证明漆龙昆给柯善武抵债的合同已经撤销；柯善武从未向本公司支付过购房款，本公司只是开具了收据，但漆龙昆当时没有去本公司办理抵债手续，即漆龙昆需要另行与其签订房屋抵账结算协议，而最终签订的抵债结算协议确定将涉案房屋给漆志刚抵债，柯善武是在场并予以认可的，故柯善武的上诉理由不能成立。柯善武向一审法院提出诉讼请求：判令解除其与中际亿龙公司签订的亿龙银都住宅订购合同；判令中际亿龙公司退还其购房款279692元；判令中际亿龙公司支付其违约金27969元。一审判决认定：2016年4月28日，案外人漆龙昆向柯善武出具借款25万元借据。2017年9月16日，中际亿龙公司按漆龙昆要求与柯善武签订亿龙银都住宅定购合同，合同约定：柯善武定购中际亿龙公司建设的位于阳新县××大道亿龙银都项目中的第3栋1603号房屋，价格为279692元。中际亿龙公司开具了收到柯善武购房款279692元的收款收据，但该款未实际支付。2018年2月14日，中际亿龙公司又按漆龙昆的要求与案外人漆志刚签订了亿龙银都住宅定购合同，合同约定：漆志刚定购中际亿龙公司建设的位于阳新县××大道亿龙银都项目中的第3栋1603号房屋，价格为279692元。中际亿龙公司开具了收到漆志刚购房款279692元的收款收据，并与漆龙昆办理了抵账手续，且涉争房屋已经实际交付漆志刚。诉讼中，柯善武自认于2018年10月知晓中际亿龙公司已经实际向漆志刚交付房屋且漆志刚已经实际入住的事实后，遂找漆龙昆协商处理无果。故而成讼。另认定，漆龙昆于2019年4月去世。一审判决认为：柯善武、中际亿龙公司签订的亿龙银都住宅定购合同，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同。现该诉争房屋已经实际处置，双方签订的合同目的无法实现，柯善武要求解除合同，理由正当，应予支持。柯善武提交的证据不足以证实其已经实际支付了购房款或柯善武、中际亿龙公司以及案外人漆龙昆三方已经完成抵账手续即第三方转移支付，故其要求中际亿龙公司返还购房款并支付违约金的请求，于法无据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除柯善武与中际亿龙公司于2017年9月16日签订的亿龙银都住宅定购合同；二、驳回柯善武其他诉讼请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，2017年9月16日中际亿龙公司与柯善武签订亿龙银都住宅定购合同，并向柯善武出具收到购房款279692元的收据，而中际亿龙公司辩称，其只是按漆龙昆要求与柯善武签订购房合同并开具收款收据，其公司账户从未收到柯善武的购房款；但中际亿龙公司原法定代表人王定本承认，中际亿龙公司差欠漆龙昆300万元债务、亿龙银都的“房子都是王斌经手”、“漆龙昆抵账28万元”、涉案房屋“当时漆龙昆是给柯善武的”，柯善武提供的电话录音也能证明，王斌承认“当时同意用漆龙昆债权来抵房款”、“所以才与柯善武签合同”、向柯善武出具购房款收据是认可柯善武“付了购房款”，可见中际亿龙公司出具的收到柯善武购房款279692元的收据，应视为其同意漆龙昆将债权转让给柯善武、并用该债权抵偿柯善武应向其支付的购房款，中际亿龙公司与柯善武形成了合法有效的房屋买卖合同关系，依照涉案合同约定，中际亿龙公司应向柯善武交付涉案房屋。中际亿龙公司辩称柯善武与其签订购房合同后并未办理抵债手续，应由漆龙昆与其另行签订房屋抵账结算协议确定债权转移；但中际亿龙公司并未提供证据证明其曾经告知柯善武除签订合同、出具收据外还需另行办理抵债手续的事实，中际亿龙公司经漆龙昆同意、与柯善武签订以漆龙昆的债权抵销购房款合同后，三方均应受该生效合同约束，柯善武依约对中际亿龙公司享有债权，原债权人漆龙昆已无权处置柯善武已经受让的债权，未经柯善武同意，中际亿龙公司、漆龙昆不得商定将涉案房屋另行抵偿他人债务，而中际亿龙公司与漆龙昆最终签订的抵债结算协议确定将涉案房屋重新用于给漆志刚抵债，柯善武并未在协议上签字认可，中际亿龙公司称柯善武当时在场并同意，但在法院确定的举证期间内并未提供证据证明，故柯善武的该项上诉理由成立，一审判决认定柯善武未实际支付购房款或柯善武未完成抵账手续，与事实不符，本院予以纠正。柯善武辩称，漆龙昆与中际亿龙公司未经其同意，再次将同一债权转让漆志刚用于抵付购房款，并向漆志刚交付涉案房屋构成恶意毁约，中际亿龙公司则辩称柯善武未办理交房手续，漆志刚则办理了交房手续；中际亿龙公司与柯善武签订的购房合同约定：2017年12月30日办理交房手续，自中际亿龙公司发出通知之日起，一个月内柯善武应前来办理交房手续，逾期达7日的，中际亿龙公司有权将该房出卖给第三方；柯善武对办理交房手续时间是明知的，柯善武自认2018年10月才知晓中际亿龙公司向漆志刚交付房屋且漆志刚已实际装修入住，其也未提供证据证明在2017年12月30日至2018年10月期间曾向中际亿龙公司要求办理交房手续，或对中际亿龙公司违约将涉案房屋交付漆志刚提出过异议，亦构成违约；而中际亿龙公司没有依约向柯善武发出办理交房手续的通知，尽管柯善武违约后其有权将涉案房屋出卖给第三方，但其应通知柯善武解除合同，并依法返还已履行的以漆龙昆债权抵偿的购房款，而其未经债权人柯善武同意，擅自将柯善武受让的债权按漆龙昆的要求抵偿漆志刚的购房款，导致无法向柯善武交付涉案房屋，构成严重违约，故柯善武关于中际亿龙公司应退还其购房款279692元的主张，有事实和法律依据，本院予以支持，因双方均存在违约，柯善武要求中际亿龙公司支付其违约金27969元的主张于法无据，本院不予支持。综上，柯善武的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持大冶市人民法院（2020）鄂0281民初11号民事判决第一项，即：解除柯善武与湖北中际亿龙置业有限公司于2017年9月16日签订的亿龙银都住宅定购合同；二、撤销大冶市人民法院（2020）鄂0281民初11号民事判决第二项；三、湖北中际亿龙置业有限公司自判决送达之日起二十日内退还柯善武购房款279692元；四、驳回柯善武的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取2958元，由湖北中际亿龙置业有限公司负担2358元，柯善武负担600元；二审案件受理费5916元，湖北中际亿龙置业有限公司负担4716元，由柯善武负担1200元。本判决为终审判决。审判长 江 建审判员 汪飞林审判员 聂 潇二〇二〇年十一月六日法官助理徐昊书记员龙雯婷