河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14845号上诉人（原审原告）：张小磊，男，1983年7月14日出生，汉族，住河南省中牟县。委托诉讼代理人：张杰，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郭亮，男，1971年10月16日出生，汉族，住郑州市管城回族区。委托诉讼代理人：张耀华，河南继春律师事务所律师。原审第三人：河南省世家房地产经纪有限公司，住所郑州市管城区紫荆山路东、陇海路北世纪联华广场******房。法定代表人：王锦旗，该公司总经理。委托诉讼代理人：盛良娜，女，系该公司员工。上诉人张小磊因与被上诉人郭亮、原审第三人河南省世家房地产经纪有限公司（以下简称世家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市管城回族区人民法院（2020）豫0104民初6143号民事判决，向本院提起上诉。本院依法进行了审理。本案现已审理终结。张小磊上诉请求:1.撤销一审判决，改判郭亮将郑州市管城区港湾路2号29号楼3号地下室交付张小磊;如果不能交付张小磊，则郭亮向张小磊退还房款5万元;或判令将本案发回重审；2.由郭亮承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.涉案应交付的地下室约定是明确的。涉案《房屋买卖合同》关于地下室的约定是具体明确的，能够锁定交易的地下室的坐落，郭亮应当按照合同约定向张小磊交付地下室。依据《房屋买卖合同》第十六条“业主将该房产配套地下室无偿赠予乙方永久使用，其他见补充协议”。可见，在张小磊与郭亮签订《房屋买卖合同》时，郭亮出售的房产已经有了配套的地下室。《房屋买卖合同》约定，张小磊购买的房屋是29号楼3层东户，该房屋配套的地下室才是郭亮应当交付的地下室。在签订《房屋买卖合同》时，郭亮在29号楼仅有一个地下室，即3号地下室。有关约定足以达到正常人理解的地下室特定、唯一的程度。《房屋买卖合同》约定的配套的地下室是就位于29号楼下的3号地下室，其坐落具体明确。2.从费用的缴纳角度，也能锁定本案的地下室坐落。物业费方面，《房屋买卖合同》签订时郭亮缴纳的物业费，包含了29号楼3层东户及配套地下室的物业费，该物业费包含的地下室费用为29号楼3号地下室的费用。该事实郭亮在一审时已经予以了承认。自来水费角度，开发商在交付地下室时，地下室是不通自来水的，29号楼3号地下室用的自来水，系从29号楼3层东户引出，《房屋买卖合同》签订时，该水管已经存在。3号地下室的用水计量也是根据29号楼3层东户的水表计算。3.涉案房屋系通过中介进行买卖，中介机构掌握真实交易状况。需要说明的是，涉案《房屋买卖合同》是在中介机构的撮合下签订，中介机构在对房源公示前，已经对房屋有了全面详实的了解。一审时，中介机构明确签订《房屋买卖合同》时约定的配套地下室就是29号楼3号地下室。正是郭亮一直未交付3号地下室，张小磊未在交接手续上签字，物业公司那里还有一万元押金未支付给郭亮。中介机构作为撮合交易的中间方，对于本案真实的交易背景、状况是熟知的。二、郭亮未向张小磊交付任何地下室。依据涉案《房屋买卖合同》，郭亮至今未向张小磊交付地下室。郭亮称已经向张小磊交付了“6号地下室”，但“6号地下室”是由物业交付给张小磊，不是郭亮交付的，郭亮也不是6号地下室的所有权人。其也未提供任何证据证明其是“6号地下室”的所有权人。郭亮称将“6号地下室”与张小磊进行了交接，此与事实不符，双方未签署任何交接文件、资料、手续。“6号地下室”由物业公司向张小磊交付。张小磊向物业公司缴纳物业费，否则6号地下室将空置，对于物业公司来说将是一项损失。6号地下室与郭亮无关，更与本案无关，不应认定郭亮向张小磊交付了合同约定的地下室。郭亮也不能证明其购买了“6号地下室”、其对“6号地下室”有合法的占有权。退一步讲，若《房屋买卖合同》约定的地下室坐落位置不明，处于不特定状态，则5万元的价格没有依据。郭亮一审时称交付给张小磊的地下室为任意的，但何来“配套”一说。并且，6号地下室室内仅有8.6平方，建筑面积不详，根据郭亮提供的照片，也没有进行任何装修，更没有卫生间，与签订合同时表述完全不一致。三、合同约定的赠予实为买卖。因地下室无法办理产权证，属于人防工程的一部分，在签订《房屋买卖合同》时表述为“赠予”，此是地下室进行交易时常用的方式。此处的“赠予”实为买卖，张小磊支付的276万元购房款中，含有地下室的购买款5万元。四、郭亮所称的“出租”一事与事实不符。郭亮在一审时称“自2001年就出租去了，自2005年至2021年出租给了张利芳使用”，郭亮的该说法是严重错误的，2001时涉案小区还未竣工移交给业主。郭亮是在一审开庭前签署的《租赁合同》，明显是为了应付案件。五、郭亮是3号地下室的购买人。2017年7月4日，张小磊、郭亮双方签订《房屋买卖合同》时，约定张小磊购买郭亮名下位于郑州市××区港湾路××楼××东××房屋以及××地下室，总价款为276万元。一审时，郭亮举示的证据证明其购买29号楼3层东户房屋与购买3号地下室的时间一致。也说明29号楼3层东户房屋配套的地下室就为3号地下室。也是涉案《房屋买卖合同》约定的张小磊购买的地下室。综上，张小磊认为一审法院认定事实错误，适用法律错误，应当更正。郭亮辩称，一审法院判决正确，张小磊的上诉没有事实和法律依据，理由如下，一、地下室是无偿赠送，而非张小磊所说的购买。对此双方签订的房屋买卖合同第一条和第四条明确约定了房款所包含的内容为房屋和相关的家具家电等，并不包含地下室。张小磊所说配套指的是地下室毫无依据。合同第十六条也明确约定了无偿赠送配套地下室，合同的明确约定大于张小磊的无端猜想。二、关于赠送的地下室，双方约定并不明确，没有位置、面积和室内情况的具体描述，根据行为推断，郭亮已经将6号地下室实际交付给了张小磊，张小磊已经接收装修并使用了。对此，张小磊一审时也已当庭认可。现张小磊又说郭亮未向其交付任何地下室，自相矛盾。郭亮交付给张小磊涉案房屋和配套6号地下室的当天，就去物业，将6号地下室过户到了张小磊的名下，故此物业才认可了6号地下室是张小磊的，这才是正常的因果关系。现张小磊却说此6号地下室是物业交付的，与郭亮无关，也与本案无关。如果没有郭亮的赠送交付和物业过户在先，物业不会向张小磊交付6号地下室，物业不可能将原属于郭亮的财产，不经郭亮同意就交付给张小磊，这明显不合逻辑。三、关于地下室的数量，郭亮有两处地下室，6号小地下室是郭亮购买涉案房屋时开发商赠送的配套地下室，故郭亮也无偿赠送给了张小磊。所以郭亮认为配套地下室意思就是附送的没有收钱的地下室，这样的理解也顺理成章，符合大众认知。关于3号大地下室是郭亮另外购买的39.8平方，有收据。3号大地下室才是与本案无关的。郭亮有两个地下室，而非一个地下室。一个配套送的，一个是买的，这是事实，也是买卖双方和中介都知情的。四、从费用的缴纳上，涉案房屋和配套6号地下室的物业费是在一起的。3号地下室的物业费是另外的，出卖前都由郭亮交纳，出卖后涉案房屋和配套6号地下室的物业费由张小磊缴纳至今。3号地下室一直是由郭亮来缴纳，一审时双方对此都予以认可，而非张小磊所说的。郭亮一审认可物业费是涉案房屋和配套3号地下室的郭亮从没有那样认可过，张小磊也不要玩偷换号码的文字游戏。关于水费，3号地下室开发商交付时不通水，但因3号地下室面积大，郭亮购买就是为了出租，为了方便租户使用，接了涉案房屋的水，这并不能说明3号地下室就是涉案房屋配套地下室，因为配套的已经有6号地下室了。3号地下室郭亮一直用于出租，一审时也已经提供了相关的证据。五、中介员工的证言虚假且相互矛盾，在庭前出具的证词中，世家公司员工也已经明确认可。郭亮给张小磊说过送的是送的是6号小地下室。庭审时又有别的说法，在法庭的反复质疑下，其闪烁其词，无法自圆其说。总之，双方的房屋买卖合同早已履行完毕，郭亮无任何违约之处，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，张小磊的上诉毫无道理，请贵院驳回上诉，维持原判。世家公司述称，买卖双方签合同的时候合同上约定只配有一套地下室。世家公司工作人员去物业交接的时候告知只有一套地下室，当时并未告知是6号或者是3号地下室。张小磊向一审法院起诉请求：1.依法判令郭亮将郑州市管城区港湾路2号29号楼3号地下室过户至张小磊名下并交付张小磊使用；如果不能交付张小磊使用，则郭亮向张小磊退还房款5万元；2.依法判令郭亮向张小磊支付违约金82.8万元（以276万元为基数，按照日1‰，支付自2017年10月30日至完成地下室过户并交付使用之日止），以上共计87.8万；3.郭亮承担本案诉讼费等费用。一审法院认定事实：1、2017年7月4日，张小磊、郭亮签订买卖合同一份，甲方（卖方）郭亮，乙方（买方）张小磊，居间方（丙方）世家公司。甲方拥有位于管城××区港湾路××楼××东户的房屋，房屋所有权证书号0801033627，房屋建筑面积155.14平方米，成交价格2，760，000元，此价格下，包含该房产墙壁、天花板、地板已镶嵌及固定附属物，以及以下家具家电及相关配套（详见本合同附件四）一部柜机、三部挂机、冰箱、洗衣机、热水器、两部电视。合同第十六条其他事项中约定业主将该房产配套楼下地下室无偿赠予乙方永久使用，其他见补充协议。第十五条第4条规定本合同签订后甲乙双方任何一方未按本合同约定的时间及期限履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金。2、庭审中，张小磊陈述，谈价格时，说不带地下室是271万元，带地下室是276万元，郭亮为其提供的是6号地下室，使用面积为8平米，建筑面积不详。张小磊自述其已对6号地下室进行了装修。3、证人李某称签合同前并未去见过地下室，郭亮当时给其描述的是地下室有二三十平米，配有地砖、走的水电。一审法院认为：张小磊、郭亮签订房屋买卖合同，系双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，合法、有效。合同中约定郭亮将该房产配套楼下地下室无偿赠予张小磊永久使用，对于地下室并无位置、面积大小等具体描述，且现在张小磊已经接收6号地下室并装修使用，合同内容双方均已履行完毕。张小磊现主张郭亮将3号地下室过户交付或退还5万元，没有依据，该院不予支持。另要求支付违约金的诉求，没有依据，应予驳回。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告张小磊的诉讼请求。案件受理费12580元，减半收取计6290元，由原告张小磊负担。本院二审期间，张小磊提交河南正商物业管理有限公司出具的情况说明及附件（包括了商品房买卖合同的补充协议和前期物业服务合同）、2016年郭亮物业费交费票据两份、2017年郭亮交纳物业费的票一份。张小磊拟以以上证据证明郭亮在购买涉案29号楼1单元3层东户的同时购买了29号楼下的3号地下室，该地下室的面积为39.8平方米，因此应当认定为涉案房屋的配套地下室。3号地下室在房屋与地下室交付后，郭亮按照小区的物业管理规定交纳了物业费。交费的票据备注里面就包含了房屋及地下室。该小区的物业费是房屋与地下室绑定交纳的。关于情况说明里面郭亮爱人王玉华购买房屋及地下室的情况，在张小磊与郭亮签订房屋买卖合同的时候，郭亮已经与王玉华离婚，并且郭亮签订的房屋买卖协议和购买地下室的协议均是郭亮一个人。从合同的相对性来说，张小磊签订的合同是与郭亮一个人签订，因此郭亮个人应当向张小磊交付房屋和合同约定的地下室。在签订房屋买卖合同时郭亮出示了离婚证给张小磊，在办理房屋交割手续时也是由郭亮一人完成。情况说明里面的6号地下室由郭亮正常使用，不表明郭亮具有处分权。张小磊和郭亮之间签订的房屋买卖合同是以取得房屋所有权、取得房屋的物权为目的。因此张小磊支付的费用中5万元是购买的3号地下室，3号地下室也有买卖合同，有交易的票据和相关手续。相应的手续是便于张小磊在取得地下室之后再转让房屋和地下室的时候有相关的依据，因此张小磊提交的证据足以说明涉案的地下室为3号地下室，郭亮没有按合同向郭亮交付。针对张小磊提交的证据，郭亮经质证认为，对证据的真实性没有异议。该情况说明恰能证明郭亮在2017年7月以前是有两间地下室的。其中3号地下室是有收据的，是另外购买的。而6号地下室是因为买房随房赠送的，所以没有手续。但是实际上是郭亮在正常使用。只是因为物业公司都是以户为单位进行管理的，所以说也查了其妻子名下的地下室。3号地下室的收据和郭亮使用6号地下室的情况说明可以说明郭亮有两个地下室。房屋买卖合同约定地下室是无偿赠送，所以说赠予具有无偿性，单务性，赠送哪一个取决于赠送人的意愿。赠予人本来受赠的是6号地下室，现在把6号地下室赠送给张小磊，完全有权决定。原6号地下室是郭亮在正常使用，现在在张小磊的名下，完全可以证明6号地下室是郭亮交付给张小磊，然后在物业过户给张小磊的。物业费只是物业收取进行管理的费用，并不能证明什么。买卖之前当然是由郭亮来交物业费用。地下室只有使用权，没有所有权。是谁在使用就是谁的。针对张小磊提交的证据，世家公司经质证认为，对该证据形式上的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，因为这有两套房子。在签合同及进行物业交割的时候，只有一套地下室都在郭亮名下，没有说有两套地下室。郭亮提交河南正商物业管理有限公司出具的回执一份，郭亮拟以该份证据证明郭亮家一共是3个地下室。郭亮名下的3号地下室，一审时郭亮已经提交了收据。现在是张小磊提供了收据的复印件。6号地下室是郭亮在实际使用，因为是受赠的，没有手续。其妻子的王玉华的名下的地下室与本案是没有关系。只是因为物业管理是以户为单位的，所以查的比较详细，本回执可以证明郭亮名下的地下室数量是两个。针对郭亮提交的证据，张小磊经质证认为，对该回执的真实性没有异议，但对其证明目的有异议。首先要说明的是在2017年7月10日，郭亮已经与王玉华办理离婚手续，该回执载明的3号地下室是在郭亮的名下，另外两个地下室是在王玉华的名下，在张小磊和郭亮签订合同时，基于郭亮已经与王玉华离婚的事实，郭亮只能处分自己名下的房屋和地下室。是地下室虽然不能办理产权证，但是可以有使用、占有、收益、处分。郭亮所称的关于6号地下室，张小磊认为郭亮是无权处分的，其也没有按照合同约定向张小磊交付涉案房屋配套的3号地下室。针对郭亮提交的证据，世家公司经质证认为，该份证据能证实签订合同时郭亮只有一套地下室，是3号地下室。对于当事人提交的证据，本院经审查认为，由于各方对于张小磊、郭亮提交的证据的真实性均未提出异议，本院对张小磊、郭亮提交证据的真实性予以认定。河南正商物业管理有限公司出具的《情况说明》及《回执》中均载明“2017年7月以前，正商蓝钻小区业主郭亮……及妻子王玉华……夫妻二人在本小区有两套房产，分别为29号楼1单元3层东户和30号楼2单元1层西户；地下室三间分别为**楼**地下室**楼下**地下室和**地下室（该地下室没有手续实际情况是郭亮在正常使用）”，据此，可知郭亮在与张小磊签订房屋买卖合同时拥有的地下室并非仅有3号地下室一间。结合双方对于交易的地下室约定不明及张小磊已经实际占有使用6号地下室的事实，本院认为一审认定张小磊与郭亮签订的房屋买卖合同已履行完毕并无不当。本院经审理查明的案件事实同一审。本院认为，当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据张小磊、郭亮提交的河南正商物业管理有限公司出具的《情况说明》及《回执》可知，郭亮在签订案涉房屋买卖合同时拥有多个地下室，而案涉房屋买卖合同中对于赠送地下室的具体信息没有明确载明，而张小磊现已经占有使用了原属于郭亮的6号地下室。综合现有证据，一审认定案涉房屋买卖合同内容已履行完毕，未支持张小磊的诉讼请求，并无不当。综上所述，张小磊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12580元，由张小磊负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十一月十八日书记员  毕 然