湖北省荆州市荆州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂1003民初1521号原告：凡哲州，男，1973年1月6日出生，汉族，住荆州区。委托诉讼代理人：余帅，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周然林，湖北博智律师事务所律师。原告：张玲，女，1977年6月22日出生，汉族，住荆州区。委托诉讼代理人：余帅，湖北博智律师事务所律师。委托诉讼代理人：周然林，湖北博智律师事务所律师。被告：荆州市和悦置业有限公司。住所地：荆州区庄王大道**。法定代表人：周和平，公司执行董事。委托诉讼代理人：席先望，公司副总经理。原告凡哲州、张玲与被告荆州市和悦置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凡哲州及委托诉讼代理人余帅、被告的委托诉讼代理人席先望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告立即交付销售不动产发票，协助原告办理荆州市荆州区庄王大道66号和悦国际1幢26层2601号房屋不动产权属登记；2、判令被告承担逾期办证违约金74125元（违约金以全部房价款640578元为基数，按照中国人民银行公布的同期贷款利率4.75%计算，自2017年12月22日起计算至原告取得房屋所有权证书之日止，暂计算至2020年5月17日为74125元）；3、判令被告返还购房办证费1637元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2015年9月，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告开发荆州市荆州区庄王大道66号和悦国际1幢26层2601号商品房预售给原告。合同签订后，原告已向被告付清了所有购房款，缴纳了相应的房屋办证费用，被告也已将所购商品房交付给原告使用。但被告并未按照合同的约定履行自涉案房屋交付之日起365天内办理房屋所有权转移登记手续的义务，至今未为原告办理房地产权证。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，双方形成商品房买卖合同关系，被告虽交付了房屋，但至今未能为原告办理房屋权属证，违反了本案合同中关于房屋办证的有关约定，被告应当退还原告已经缴纳的办证费用，并按照合同约定的违约条款向原告支付逾期办证的违约金，且涉案房屋已具备办理不动产权属登记的全部条件，被告的违约行为已侵犯原告的合法权益。为维护自身合法权益，原告现依据相关规定提起诉讼。被告辩称：1、被告已经为原告办理了前期手续，原告所缴纳的办证费已经支付给不动产登记中心。2、原告住房系按揭贷款支付，办理了他项权证，他项权证未解除，只有在原告还清贷款后才能办理不动产证，因此被告不应支付原告违约金。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：一、原告身份证及二原告结婚证复印件；二、被告公司工商登记信息；三、《商品房买卖合同》；四、房款收据、代办费收据、个人贷款支付凭证。被告为支持其抗辩理由，向本院提交了不动产缴费单、住房测量费发票。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告荆州市和悦置业有限公司以出让方式取得坐落于荆州市××区郢城镇××北村地块的建设用地使用权，开发建设了“和悦国际”商品房项目，并取得了鄂荆州商预字2015016号预售许可证。2015年9月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定：原告购买的商品房为“和悦国际”项目中的1幢26层2601号；预测建筑面积共134.18平方米，其中套内建筑面积96.35平方米，分摊共有建筑面积37.83平方米；该商品房单价为每平方米4774.02元，总价款640578元；买受人应当在2015年9月1日前支付首期房价款200578元，占全部房价款的31%，余款440000元向建行（贷款机构）申请贷款支付；出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据，实测面积与预测面积发生误差的，双方同意以房产行政主管部门实测面积为准，实行多退少补；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按中国人民银行公布的同期贷款基准利率方式处理。合同同时对其他事项作出约定。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付首期房款200578元，被告出具了房款收据。2015年10月28日，二原告向中国建设银行股份有限公司荆州分行办理个人住房贷款440000元，由贷款人将款项一次性划入被告公司账户。2015年9月17日，被告公司财务人员收取了原告办证费1637元，并向原告出具了未加盖被告公司印章的收据。被告按合同约定向原告交付了商品房。由于被告至今未能向原告交付销售不动产发票，未协助原告办理所购商品房不动产权属登记，导致本案诉讼。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。被告在依法取得商品房预售许可证后，与原告就“和悦国际”商品房项目1幢26层2601号房签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，受法律保护，双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。本案原告按约支付全部购房款履行合同义务后，因被告未向原告出具销售不动产发票，导致原告未能在合同约定的商品房交付之日起365日内取得该商品房的不动产权属证书，被告依法应当依照合同的约定，以原告已付房款总额按人民银行公布的同期贷款基准利率（贷款市场报价利率）标准计算向原告支付违约金。被告依法承担违约责任后，仍应当继续履行合同,协助原告办理不动产权属证书。收取购房款开具不动产销售发票是出卖方税法上的义务，要求出卖方开具销售不动产发票也是买方的权利，因此被告应当向原告开具发票。原告按揭贷款是否还清不影响被告按约履行为原告办理不动产权证的义务。被告公司财务人员在收取原告购房款的同时收取了原告的办证费，却未履行代办证义务，办证费收据虽未加盖被告公司印章，但被告公司财务人员的行为已经构成表见代理，依法应当由被告承担相应的法律责任，被告虽提交了176户不动产登记费（每户80元）及住房测量费（每户15元）的票据，但该票据仅为部分办证费用，且没有相应的房号明细，不能佐证被告主张证明的内容，故被告依法应当承担举证不能的法律后果，返还原告办证费（如被告实际已代原告缴纳的办证费用可予以抵扣）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告荆州市和悦置业有限公司于本判决生效后十五日内向原告凡哲州、张玲交付税务机关开具的销售不动产发票。二、被告荆州市和悦置业有限公司于本判决生效后三十日内协助原告凡哲州、张玲办理位于荆州市荆州区庄王大道66号（和悦国际）第1幢（栋）2601号房的不动产权属证书。三、被告荆州市和悦置业有限公司余本判决生效后三十日内支付原告凡哲州、张玲以640578元为基数自2018年1月1日起至2019年8月19日止按年利率4.35%计算的违约金、自2019年8月20日起至被告履行协助原告办理不动产权属证书义务之日止参照一年期贷款市场报价利率计算的违约金。四、被告荆州市和悦置业有限公司于本判决生效后三十日内返还原告凡哲州、张玲办证费1637元（履行过程中如被告实际已代原告缴纳的办证费用可予以抵扣）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍给付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10963元减半计收5481元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省荆州市中级人民法院。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  张艳丽二〇二〇年十一月十日法官助理杜青青书记员齐宇