广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终20329号上诉人（原审原告）：赵蔓，女，汉族，1986年6月15日出生，住所地：广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：叶剑文，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李昕宇，泰和泰（深圳）律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市国融房地产开发有限公司，住所地深圳市南山区。法定代表人：胡雯婷，执行董事。委托诉讼代理人：黎泰君，广东诚公律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴少梅，广东诚公律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：深圳市名夏集团有限公司，住所地：深圳市罗湖区。法定代表人：何哲，总经理。委托诉讼代理人：李露，广东普罗米修律师事务所律师。上诉人赵蔓与上诉人深圳市国融房地产开发有限公司（以下简称国融公司）、上诉人深圳市名夏集团有限公司（以下简称名夏公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2020）粤0303民初10168号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。赵蔓上诉请求：撤销一审判决第二项，改判支持赵蔓要求国融公司支付自2019年11月5日至实际取得《不动产权证书》之日的全部违约金金额（暂计至2020年7月31日为141032.4元）；由国融公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：起诉时，赵蔓关于违约金的诉讼请求为要求国融公司支付至实际办理《房地产证》之日止，而一审判决仅支持了赵蔓暂计至2020年1月31日的违约金金额45612.36元（每日违约金为购房总价款1310710元的万分之四，即524.28元/天），该金额系截止至起诉时的金额。名夏公司此前已配合在《深圳市不动产登记申请表》上盖章，而国融公司至今仍未履行协助办证的义务，一审判决未支持赵蔓在2020年1月31日后的违约金属于认定事实不清。赵蔓在一审程序中已经提出要求国融公司、名夏公司支付违约金至实际办理《房地产证》之日，但一审法院未予支持，也未说明不支持后续违约金的理由。名夏公司此前已配合在《深圳市不动产登记申请表》盖章，违约行为人仅有国融公司。一审判决认定事实不清，严重不利于赵蔓维护自身合法权益，现提起上诉，请求二审法院依法改判。国融公司上诉请求：撤销一审判决第二项，由名夏公司承担一、二审诉讼费用。事实和理由：一、一审判决遗漏关键事实未查明，导致判决结果错误。赵蔓于2019年12月26日才向国融公司致函要求办证，此关键事实在一审法庭调查时赵蔓已予以确认。在收悉此函件前国融公司无从得知赵蔓是否已偿还阳某仙借款及利息，即无从得知国融公司的先履行抗辩权是否已消除。二、即使认为国融公司应当向赵蔓支付延期办证违约金，该延期办证违约金起算日应进行调整。国融公司于2019年12月26日才收到赵蔓代理人致函要求办证的请求，即使认为国融公司应当承担相应违约金责任，该违约金起算日期也应当以国融公司收到办证函件之日（2019年12月26日）起开始计算。名夏公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回赵蔓对名夏公司的全部诉讼请求；由赵蔓、国融公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、原审判决认定事实错误、适用法律错误。名夏公司在赵蔓履行了还款义务后，即于2019年11月5日当日协助赵蔓在涉案《深圳市不动产申请登记表》（适用房地产转移登记）（以下简称“不动产申请登记表”）上盖章，即已按照涉案《深圳市房地产买卖合同（预售）》（以下简称“预售合同”）约定及相关法律规定全面履行完毕协助赵蔓办理涉案港丰大厦第1栋23层23××03号房（以下简称“23××03号房”）转移登记的办证义务，不存在违约行为，不应承担逾期办证的违约责任，亦无需向赵蔓支付逾期办理《不动产权证书》的违约金。（一）原审判决认定名夏公司与国融公司均未按约定时间履行办证义务，名夏公司、国融公司应按预售合同约定承担相应的违约责任，属事实认定错误。1、涉案港丰大厦虽于2018年10月办理完毕不动产初始登记，但因赵蔓在办理完该初始登记后并未按照《借款及担保协议》向案外人阳某仙偿还借款13万元及利息，名夏公司依据该《借款及担保协议》及已生效的（2019）粤0303民初25339号民事判决书，在赵蔓偿还上述13万元借款及利息前享有先履行抗辩权，有权不协助赵蔓办理涉案23××03号房的产权转移登记。直至2019年11月5日，赵蔓才向案外人阳某仙偿还上述借款13万元及利息，名夏公司即于当日协助赵蔓在不动产申请登记表上加盖了名夏公司公章和法定代表人私章，并于当日将该盖章申请登记表的原件交付于赵蔓，赵蔓在向原审法院提交的民事起诉状、证据及本案一审庭审过程中对该事实均予以自认。2、名夏公司与国融公司虽然是涉案港丰大厦的共同开发商，但二者是两个独立的法人，独立实施民事法律行为及独立履行合同义务。就本案而言，开发商的办证义务仅是由名夏公司、国融公司分别在不动产登记表上加盖公章即同意赵蔓办理不动产转移登记，之后由赵蔓带上加盖公章的不动产产权登记表等其他法律规定的办证资料自行到相关单位进行办理。如前所述，名夏公司在赵蔓向案外人阳某仙偿还上述借款13万元及利息后即于当日协助赵蔓在不动产申请登记表上加盖了名夏公司公章和其法定代表人私章，并于当日将该盖章申请登记表的原件交付于赵蔓，即已经按照涉案预售合同约定及相关法律规定全面履行完毕自己的办证义务，是国融公司拒不配合盖章，才导致赵蔓无法正常办理涉案23××03号的房地产证。3、现原审法院认为国融公司未履行涉案预售合同约定的办证义务，径直认定名夏公司也未履行办证义务，并要求名夏公司与国融公司就未按约定时间履行办证义务一并承担违约责任，这既与事实不符，也有违公平、公正原则。名夏公司与国融公司作为两个独立的法人，名夏公司只能要求自身严格履行涉案办证义务即协助赵蔓在不动产申请登记表上盖章，或通知国融公司协助盖章，但无法在国融公司拒不配合的情况下强行要求其履行办证义务即在涉案不动产登记申请登记表上一并盖章，如按原审法院的认定只要国融公司不协助履行办证义务，无论名夏公司是否履行办证义务，都需要和国融公司一并承担违约责任，那对于积极、严格履行涉案预售合同义务的名夏公司实属不公。（二）原审判决依据合同法第六十条、第一百零七条认定名夏公司应向赵蔓支付逾期办理《不动产权证书》的违约金，属法律适用错误。名夏公司已遵循诚实信用原则，按照涉案预售合同约定及相关法律规定全面履行完毕自己的办证义务，不存在任何违约行为，依据上述法律规定，不应承担任何违约责任。二、原审法院依职权调取的《深圳市不动产登记中心关于港丰大厦1栋23XX3房产相关情况的复函》【深不动产登函［2020］2XX号】显示涉案23××03号房被一审法院（2019）粤0303财保62号文书查封，查封期限自2019年1月30日起至2022年1月29日止，被限制权利人为赵蔓，因涉案23××03号房在查封前就已预售备案登记在赵蔓名下，且被限制权利人为赵蔓，故上述房产被查封是因赵蔓自身原因所致，与名夏公司无关。如赵蔓不能处理涉案23××03号房上述查封事宜，并成功办理解封，依据《深圳经济特区房地产登记条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》等法律法规规章规定，名夏公司虽已按照涉案预售合同约定及相关法律规定全面履行完毕协助赵蔓办理23××03号房转移登记的办证义务，但本着积极协助办理房产证为原则，即使愿意再次协助赵蔓，目前也因23××03号房被司法机关查封，无法办理产权转让。国融公司辩称，由于国融公司原股东一直未移交公司相关经营文件，相关资料至今均未返还，国融公司无法调取所有银行账户流水、台账，无法核实所有与赵蔓有关的交易信息，更无从得知赵蔓是否已支付完毕所有购房款。2019年12月26日赵蔓才向国融公司致函要求办证，此关键事实在一审法庭调查时赵蔓已予以确认。此前，国融公司无从得知赵蔓是否已偿还阳某仙借款及利息，相关情况未经核实前，国融公司无法给赵蔓办证申请进行盖章。退一万步讲，即使认为国融公司应当承担相应的违约金责任，该违约金起算日期应当以国融公司收到办证函件之日即2019年12月26日起开始计算。名夏公司作为涉案大厦的共同开发商，在一审法院审理的数百宗同类型的案件中，在审理查明国融公司已为小业主盖章办证的情况下，应判令两开发商共同承担违约责任，因此名夏公司应与国融公司共同承担违约责任。赵蔓未另行发表答辩意见。名夏公司未另行发表答辩意见。赵蔓向一审法院起诉请求：1、判令国融公司、名夏公司按照合同约定为赵蔓办理港丰大厦第1栋23层23××03号房《不动产权证书》（《房地产证》）；2、判令国融公司、名夏公司向赵蔓支付延期办理《不动产权证书》违约金45612.36元（自2019年11月5日至实际取得《不动产权证书》之日，暂计算至2020年1月31日，暂计87日，每日违约金为购房总价款1310710元的万分之四，即524.28元／天）；3、由国融公司、名夏公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：一、2013年3月18日，赵蔓作为买受人，国融公司、名夏公司作为出卖人，双方签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定：国融公司、名夏公司将位于深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋23层23××03号房产出卖给赵蔓，房屋用途为商务公寓，建筑面积51.24平方米，转让总金额1310710元；买受人采取按揭方式付款，签订本合同之日起1日内首期支付购房总价款的30%即400710元；签订本合同之日起15日内办理银行贷款并向出卖人支付剩余价款即910000元，买卖双方约定出卖人代理买受人办理按揭贷款手续，买受人应在签订本合同之日起3日内，将申请银行按揭贷款需由买受人提供的证件资料交付出卖人或出卖人指定的第三人；合同第九条约定，出卖人应当于2013年7月18日前将本房地产交付给买受人；合同第二十一条约定，出卖人在将本房地产交付给买受人之日起240日内为买受人办理并取得《房地产证》；合同第二十二条约定，如出卖人未履行相关义务造成买受人不能按约定期限取得《房地产证》的，出卖人自本房地产交付之日后的第240日起，按日向买受人支付购房总价款万分之三违约金。如延期办证的时间达到120日，则买受人有权在该120日届满之日起半年内解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本房地产交付之日后第240日起至买受人实际取得《房地产证》之日止，出卖人按日向买受人支付本购房总价款万分之四的违约金。涉案合同还对买卖双方其他权利义务进行了约定。赵蔓依约付清了购房款，其中包括通过向案外人阳某仙借款13万元的方式支付购房款。涉案房产于2013年7月18日交付赵蔓使用至今。二、赵蔓在2019年11月5日偿还了阳某仙借款本息共计202334.58元。名夏公司于同日在赵蔓的深圳市不动产登记申请表上加盖了公司公章和法定代表人私章。三、港丰房地产开发（深圳）有限公司名称于2014年11月21日变更为国融公司。深圳名厦商贸有限公司的名称已变更为名夏公司。四、经一审法院就涉案房产向深圳市不动产登记中心查询，港丰大厦已于2018年10月办理初始登记，开发商为国融公司、名夏公司。深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦第1栋23××03号房产未办理分户不动产权证书，已办理预售备案，备案权利人为赵蔓。一审法院认为，赵蔓与国融公司、名夏公司签署的房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律或行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应严格履行。赵蔓已履行付款义务，国融公司、名夏公司也已向赵蔓交付了买卖房产。赵蔓使用该房产至今，但一直未能取得《不动产权证书》，赵蔓作为购房人有权取得涉案房产的不动产权证书，因此国融公司、名夏公司应当协助赵蔓将涉案房产过户至赵蔓名下，从而使赵蔓完全取得该房产的所有权。但国融公司、名夏公司未按约定时间履行办证义务，国融公司、名夏公司应按合同约定承担相应的违约责任。国融公司、名夏公司应按合同约定以购房款1310710元为基准，按日万分之四的标准向赵蔓计付违约金，赵蔓要求国融公司、名夏公司支付自2019年11月5日起至2020年1月31日止的延期办证违约金45612.36元的诉讼请求一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内协助赵蔓将深圳市罗湖区湖贝路港丰大厦1栋23××03号的《不动产权证书》办理至赵蔓名下。二、国融公司、名夏公司应于判决生效之日起十日内向赵蔓支付2019年11月5日起至2020年1月31日的逾期办理《不动产权证书》的违约金45612.36元。本案受理费769元，由国融公司、名夏公司共同负担，上述费用赵蔓已预付，国融公司、名夏公司应在判决生效之日起十日内迳付赵蔓。二审经审理查明，2012年3月9日，赵蔓（乙方、借款人）、国融公司（丙方）与案外人阳某仙（甲方、贷款人）三方签订了一份《借款及担保协议》，约定阳某仙同意借款给赵蔓购买港澳8号23XX3单位，借款金额130000元，借款年利率为10%，借款利息由国融公司代为承担，借款本金由赵蔓向阳某仙偿还。《借款及担保协议》第三条约定，赵蔓应当于2012年7月8日前还款40000元、于2012年11月8日前还款40000元、于2013年3月8日前还款50000元。延期偿还和特别约定：如赵蔓不能按期还款，最迟应在每期还款截止日期前30天向阳某仙提出书面延期申请。如阳某仙不同意延期，则应在三天内予以答复，赵蔓务必在还款期满前还清当期应还款项，否则即属赵蔓违约，且赵蔓需对阳某仙承担逾期还款利息和违约金。赵蔓同意在还清阳某仙借款前，国融公司有权不办理赵蔓所购房产的房地产证，赵蔓保证不以此向国融公司追究迟延办理房地产证的违约责任。”一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据各方的上诉意见，本案二审的争议焦点为：1、一审判决国融公司和名夏公司支付逾期办证违约金至2020年1月31日是否适当；2、名夏公司是否应与国融公司一起承担逾期办证违约金的责任；3、国融公司和名夏公司应承担延期办证违约金的起算时间。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，民事诉讼法规定，当事人的诉讼请求应具体、明确。赵蔓虽在一审要求国融公司和名夏公司支付延期办证违约金至实际取得不动产权属证书之日，但由于涉案房屋仍未办理不动产权属证书，何时办理不能确定，因此，赵蔓的该项诉讼请求不够具体、明确，一审根据赵蔓暂计至2020年1月31日的时间判决国融公司和名夏公司支付违约金，并无不当，本院对此予以维持。在此后的违约金，赵蔓可另循法律途径解决。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，国融公司与名夏公司作为房屋销售的出卖方，应共同对赵蔓承担延期办证的违约责任。虽然名夏公司在赵蔓偿还借款之日的2019年10月5日即在赵蔓的深圳市不动产登记申请表上加盖了公司公章和法定代表人私章，但由于国融公司并未在该不动产登记申请表上加盖相应印章，导致赵蔓不能向不动产登记中心申请办理涉案房产的不动产权属证书，因此，名夏公司和国融公司作为买卖合同的销售方，应共同对赵蔓承担延期办理的违约责任。一审判决国融公司和名夏公司共同承担延期办证违约责任正确，本院对此予以维持。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，赵蔓在2019年11月5日已经偿还了阳某仙的借款本息，符合了申请办理涉案房产不动产权属证书的条件，国融公司和名夏公司没有履行相应的办证义务，应从2019年11月5日起承担相应的违约责任，一审对此处理正确，本院对此予以维持。综上，上诉人赵蔓、上诉人国融公司、上诉人名夏公司的上诉请求均不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费共计3723元，由上诉人赵蔓负担2185元，由上诉人深圳市国融房地产开发有限公司负担769元，由上诉人深圳市名夏集团有限公司负担769元。本判决为终审判决。审判长 陈  明  亮审判员 张  秀  萍审判员 许  莹  姣二〇二〇年十一月十一日书记员 崔艳慧（兼）附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。