山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民终11355号 上诉人（原审被告）：青岛大邦置业有限公司，住所地山东省青岛市即墨区温泉街道办事处。 法定代表人：于倩，董事长。 委托诉讼代理人：熊纪奎，北京大成（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：丁晶晶，北京大成（青岛）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：孟xx，女。 委托诉讼代理人：黄义琴，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷凤梅，北京市京师（青岛）律师事务所律师。 上诉人青岛大邦置业有限公司（以下简称大邦置业公司）因与被上诉人孟xx商品房预约合同纠纷一案，不服山东省即墨市人民法院（2020）鲁0282民初700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 大邦置业公司上诉请求：1、请求撤销一审判决，改判驳回孟xx的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费、保全费等诉讼费用由孟xx承担。事实和理由：一、孟xx的付款方式已经由贷款变更为非贷款，并且一直在实际履行，一审判决认定没有变更付款方式，显然属于认定事实不清。1、大邦置业公司一审庭审提交的与孟xx的微信聊天记录中，孟xx明确表示：“我全交上，我不想贷款”“我就是这么想的，我就是不愿意贷款”“我一般呢就是想都交上钱”，足以证明孟xx已经做出了全款缴纳购房款的明确意思表示，双方已经将涉案购房定单约定的付款方式由贷款变更为非贷款。2、涉案购房定单约定的总房款为909493元，首付款为455493元，合同履行过程中，孟xx陆续支付购房款高达718493元，远远超过了合同约定的首付款，特别是孟xx提起本案诉讼前，一直在陆续付款，支付完首付款后，孟xx累计付款7次，结合双方关于变更付款方式的微信聊天记录，进一步证明孟xx已经将付款方式变更为非贷款，并一直在以实际付款行为履行变更后的合同。二、一审判决认定大邦置业公司没有按照约定与孟xx签订商品房买卖合同，与事实不符，属于认定事实错误。1、涉案购房定单明确约定了如下内容：买卖双方主体、房屋基本状况、房款确定方式、总价款、付款方式、违约责任等条款，并且孟xx一直在陆续支付购房款，大邦置业公司也在接收孟xx支付的购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，涉案购房定单本身也应当被认定为商品房买卖合同。2、涉案定单第四条约定，孟xx应于首次交纳房款后七日内持本定单、身份证、应交房款收据签订购房合同。根据该约定，购房合同的签订应以孟xx主动持上述约定材料至大邦置业公司处才能签订。3、从孟xx一审庭审中提交的与孟xx的微信聊天记录看，大邦置业公司将签约审批单通过微信发送给孟xx，通知孟xx签订正式的商品房预售合同，进一步证明未签订商品房买卖合同不是大邦置业公司的原因造成。三、一审判决认定合同目的无法实现没有事实和法律依据。本案仅剩少量购房款未支付，大邦置业公司也同意继续分期支付，孟xx又没有提交其没有支付剩余少量购房款能力的证据，孟xx关于其无力支付剩余购房款的陈述仅仅是单方陈述，没有证据予以证明。四、维护交易稳定与安全是人民法院一直以来坚持的基本原则，一审判决不顾在案证据已经证明涉案定单在实际履行，双方均可以实现合同目的的客观情况，判令解除涉案购房定单，破坏了交易安全，不利于社会经济发展，侵害了大邦置业公司的合法权益。 孟xx辩称，一、双方从未变更付款方式。1、大邦置业公司上诉状中断章取义、截取了孟xx微信记录所述。孟xx的原话是“我就是这么想的，我就是不愿意贷款，我所以说吧，尽量的吧，我看看尽量的呢，或者是就说尽量呢，不贷他实在没办法了就说没办法的办法哈，我一般呢就是想都交上钱”。《合同法》第七十八条规定，当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。孟xx微信聊天三次强调“我尽量的吧”，说明付款方式未确定，双方没有协商一致。2、孟xx多次交房款并不是因为双方变更付款方式，而是因为大邦置业公司告知孟xx你可以再补交一些房款，这样贷款额度少一些，公司就能够帮你贷下款，而且你再交一些款，公司就给你办网签。二、《购房定单》不能认定为商品房买卖合同。《购房定单》没有包含《商品房销售管理办法》第十六条规定商品房买卖合同应当明确的主要内容。孟xx已经交房款70余万元而没有得到正式合同保障，阻却签订合同显然不符合常理。大邦置业公司一审书面答辩状中称，“网签备案时签订购房合同是通行做法。贷款也无需提供购房合同，待银行审批通过后双方再签订购房合同”，说明大邦置业公司承认没有主动与孟xx签订合同，其认为网签时才有签合同的必要。三、自签订《购房定单》至今三年半有余，双方陷入合同僵局，最终买房、交房的合同目的无法实现。商品房买卖合同、网签、交房、变更付款方式至今未办理，若强制要求继续履行合同，根据《九民纪要》的48条的立法目的，双方形成合同僵局，一概不允许解除合同，对双方都不利。四、大邦置业公司至一审结束时也未能提交涉案房屋的商品房预售许可证明，房屋不符合销售的条件，应当解除购房订单。大邦置业公司一审提交的《预售许可证》只有2-210号房屋，没有涉案公寓3-210。孟xx一审已经提交证据证明每月仅退休工资1000余元，年至58岁，无能力继续交纳房款。五、维护交易稳定的前提的大邦置业公司应当遵守诚实信用原则。签订购房订单前，大邦置业公司虚假承诺能为孟xx办理贷款，受此欺诈才签订购房订单。大邦置业公司作为失信欺诈一方不能受到交易稳定的保护。 孟xx向一审法院提起诉讼请求：1、解除孟xx与大邦置业公司签订的《购房定单》；2、大邦置业公司向孟xx返还购房款718493元；3、大邦置业公司向孟xx返还办证费27286元、维修基金10117元、无房证明20元、印花税455元；4、大邦置业公司向孟xx赔偿利息损失至实际支付之日止，暂计算至2019年12月12日利息损失为113848.34元；5、大邦置业公司向孟xx赔偿律师费损失23000元；6、本案诉讼费由大邦置业公司承担。 一审法院经审理查明：2017年3月21日，孟xx与大邦置业公司签订《购房定单》一份，主要约定：孟xx购买大邦置业公司开发的红豆杉.养生谷公寓3-210户房屋，暂定建筑面积76.07㎡，成交单价为11956.001元/㎡，房屋总价为909493元，孟xx应交纳购房定金50000元，其中签订本定单时支付50000元，已付定金自动转为购房款，逾期未付，定金不予退回，付款方式为按揭付款，孟xx于2017年4月21日前一次性交纳按揭首付款455493元，贷款额为454000元。另外，《购房定单》还对违约责任作了如下约定：1、买受方（即本案孟xx，下同）逾期付款的违约责任：逾期在15日之内，买受方按日向销售方（即本案大邦置业公司，下同）支付应付款万分之五的违约金，本定单继续履行，逾期超过15日后，销售方有权解除本定单，买受方按累计应付款的5%向销售方支付违约金，销售方有权直接从买受方已缴纳的款项中扣除违约金；2、如因销售方原因将买受方定购房屋另行销售，销售方应配合买受方再选定未售房源，买受方定购当日交纳定金不足5万元，需在双方约定时间内补齐，若买受方未按约定补足定金或交纳总房款及装修款，买受方同意将已交定金或总房款作为违约金赔付给销售方，同时销售方有权对该房屋另行销售他人；3、买受方应于首次交纳房款后七日内持本定单、身份证、应交房款收据签订购房合同，双方在签订正式购房合同之前，此定单作为法律有效之合约，在双方签订正式购房合同后，本定单效力即行终止，所有权利义务以购房合同为准；4、买受方需按双方约定的时间或销售方通知传达的时间办理补款、签订合同、房屋交接、房产证等事宜。销售方最大限度的为买受方提供便利条件，买受方若逾期办理，销售方可选择将买受方认购的商品房另售他人，买受方交纳的定金及房款不予返还；5、因规划、设计变更导致买受方所定购房屋使用功能发生变化时，双方同意按买受方退房或选择购买其它户型房屋方式处理。 《购房定单》签订后，孟xx于2017年3月21日向大邦置业公司交纳定金50000元，于2017年4月18日交纳首付款447371元。孟xx因为征信问题未通过银行的贷款审批。后孟xx分别于2018年12月10日支付50000元、于2018年12月13日支付50000元，于2019年1月22日支付30000元、于2019年6月2日支付50000元，于2019年6月3日支付50000元、于2019年7月1日支付29000元，共计支付款项756371元，其中包含房款718493元，办证费27286元、无房证明20元、维修基金10117元、印花税455元。 大邦置业公司在庭审中提交了其工作人员与孟xx的微信聊天记录，证明孟xx同意变更付款方式，在该聊天记录显示孟xx当时说“我陆续的把款尽量的看看，我全交上，我不想贷款”，“我就是这么想的，我就是不愿意贷款，我所以说吧，尽量的吧，我看看尽量的呢，或者是就说尽量呢，不贷他实在没办法了就说没办法的办法哈，我一般呢就是想都交上钱。”孟xx称其无力支付剩余房款。 上述事实有孟xx、大邦置业公司的陈述，孟xx提交的工商信息打印件、购房定单、收款收据、录音资料，大邦置业公司提交的其工作人员杨明楠与孟xx于2018年12月13日的微信聊天记录截图等证据，经质证，一审法院予以确认。 一审法院认为，根据查明的事实，孟xx与大邦置业公司订立的《购房定单》，未违反法律禁止性的规定，是各方当事人的真实意思表示，为有效合同，合同双方均应按照合同约定履行各自的权利和义务。根据购房定单约定，付款方式为贷款，但是因为孟xx征信的问题，贷款审批一直没有通过。大邦置业公司提交了的孟xx微信聊天记录，欲证明孟xx同意变更付款方式，孟xx不认可。从微信聊天记录的内容看，孟xx虽然表示想尽力付全款，但并没有明确表示一定付全款，不能认定变更了付款方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行合同情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有关要求赔偿损失。”该案中，孟xx交纳了大部分房款后，因其个人征信问题没有通过银行贷款审批，大邦置业公司也没有按照约定期限与孟xx签订商品房买卖合同，也未交付房屋，孟xx称其无力支付剩余房款，购房定单无法继续履行，应于大邦置业公司收到应诉手续之日即2020年5月24日解除。因此，关于孟xx要求解除孟xx与大邦置业公司签订的《购房定单》的诉讼请求，一审法院予以支持。大邦置业公司应返还孟xx购房款718493元及各项办证费用37878元（办证费27286元+无房证明20元+维修基金10117元+印花税455元）。购房定单系因孟xx征信问题无法申请银行贷款从而导致无法继续履行，因此，关于孟xx要求大邦置业公司赔偿其利息损失及律师费损失的诉讼请求，一审法院不予支持。 综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、孟xx、大邦置业公司签订的《购房定单》于2020年5月24日解除；二、大邦置业公司于判决生效后十日内返还孟xx购房款718493元；三、大邦置业公司于判决生效后十日内返还孟xx各项办证费用共计37878元；四、驳回孟xx的其他诉讼请求。案件受理费12732元、保全费4770元（孟xx预缴），由孟xx负担。 本院二审期间，大邦置业公司提交房屋预售许可证复印件一份及预售房屋门牌号码编制确认函复印件一份，证明：涉案购房定单中的公寓3-210在公安机关户籍管理中的门牌确认函是编为即墨市凤岭二路**，与预售许可证中的凤岭二路260号210号房屋相互印证。证明在2017年1月21日大邦置业公司即取得了涉案房屋的预售许可证。孟xx质证，对其真实性没有异议，但预售许可证中明细表还仅是2-210，未包含涉案房屋，且土地规划用途是商务住宿餐饮城镇住宅，而涉案房屋用途系公寓，在购房定单中有记载。对确认函的真实性不予认可，因没有原件。 本院认为，大邦置业公司、孟xx2017年3月21日签订《购房定单》，约定孟xx购买大邦置业公司开发的红豆杉.养生谷公寓3-210户房屋，双方在购房定单中仅约定涉案房屋的坐落、面积及购房款，对于房屋的交付、办证等事项均未作约定，且双方在购房定单中约定“买受方应于首次交纳房款后7日内持本定单、身份证、应交房款收据签订购房合同”，大邦置业公司认为上述《购房定单》应当认定为商品房买卖合同的主张，本院不予采信，双方所签订的《购房定单》应为预约合同。双方在《购房定单》中约定付款方式为按揭付款，大邦置业公司主张孟xx已同意变更付款方式，但并未提供有效证据予以证明，对其主张，本院不予采信。现孟xx因个人征信问题没有通过银行贷款审批，双方也未在约定期限内签订商品房买卖合同，孟xx表示无力支付剩余房款，双方也无法就签订商品房买卖合同达成一致，本院认为，合同系当事人共同协商的结果，法院不宜直接判决当事人履行签订合同的义务，涉案《购房定单》的合同目的无法实现，一审判决双方签订的《购房定单》解除并无不当，本院予以维持。 综上所述，青岛大邦置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12732元，由上诉人青岛大邦置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 马 喆 审判员 孙向东 审判员 齐 新 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 吴迪 书记员王冉冉 书记员于国英