广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初21376号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地佛山市顺德区****桂园*****，统一社会信用代码914************629。法定代表人：李长江,任执行董事、总裁。委托诉讼代理人：黄均意，女，1986年7月15日出生，汉族，系原告公司员工。委托诉讼代理人：刘映君，女，1995年6月25日出生，汉族，系原告公司员工。被告：徐芳国，女，1985年11月8日出生，汉族，住天津市河西区*******，公民身份号码370************921。委托诉讼代理人：黄金辉（与被告是夫妻关系），男，1983年10月15日出生，汉族。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司诉被告徐芳国物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄均意、刘映君，被告的委托诉讼代理人黄金辉均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2017年12月至2020年03月的物业服务费为5812.80元，支付从逾期之日起按每日千分之五的标准计算的违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年04月16日的违约金数额为6986.78元，合计12799.58元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其诉请的违约金是以每月欠缴的物业管理费为基数，从欠缴的次月1日起按每日千分之五计算。事实与理由：佛山市顺德区***物业发展有限公司公司与原告签订《前期物业服务合同》，约定选聘原告对碧桂园正苑项目提供前期物业管理服务。合同签订后至今，原告对该物业进行了包括房屋建筑共用部位的维护和管理服务、共用设施设备的维护和管理服务、协助有关部门维护管理公共区域的供电、供水、供气、通信、有线电视等设施设备、公共绿化与园艺小品的养护和管理服务以及交通与车辆停放秩序的管理服务等内容在内的物业管理服务。被告于2014年12月购买顺德碧桂园南十路13座108号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据《前期物业服务合同》约定以及原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议，原告应每月按建筑面积为1元/平方米，花园面积为0.25元/平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月103.80元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，（2016）粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧**物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元/平方米，花园面积为0.5元/平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月207.60元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2017年11月仍按207.60元/月缴交物业服务费，但被告从2017年12月1日起止至今一直未支付物业服务费，截止2020年04月16日物业服务费欠款金额5812.80元及逾期缴费产生的违约金6986.78元，合共12799.58元。原告多次向被告催收，被告均无合理理由拒交所欠物业服务费。被告辩称，一、被告与原告仅存在一份《前期物业服务合同》，除此之外没有其他法律关系。被告与原告签订的《前期物业服务合同》第六页第五项有写明：本合同有效期内，甲方物业服务费的收费标准不得调整。合同期满后，如按现行标准不足以支付物业管理所需费用需作调整时，必须与乙方进行协商，经业主大会同意后方可实施。根据合同法的有关规定，合同款项更改，需要得到合同双方同意。物业服务收费由《物业服务合同》约定，如果碧桂园物业公司要求上涨物业费及其他相关费用，需要征得作为物业服务合同另一方的业主大会的同意。因此，被告与原告只存在有收费标准为1元的合同，同时，被告承认原告有服务事实，并且愿意按1元标准继续交付原告物业服务费。二、原告增加物业费用的行为，涉及共有部分的重大事项，原告升价的行为程序违法。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十六条及《广东物业管理条例》第十九条的规定碧桂园物业根本没有召开过业主大会，也没有提前十五日将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主，操作程序不合法，所以物业费升价行为也是不合法的。2.《广东物业管理条例》第二十一条规定：“业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限”。住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第二十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。”。住房和城乡建设部关于印发《业主大会和业主委员会指导规则》的通知第二十六条规定“因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由管理规约或者业主大会议事规则规定。”。碧桂园物业应拿出有被告签名的征求意见书，表决表以证明其合法合规的完成了法律规定程序。三、征询表并非表决书。碧桂园物业公司声称他们通过打电话，微信方式取得业主同意升物业费，并且代业主在征询表上签名，得到了超过50%以上的业主同意，在没有与业主签订升价后的2元收费标准合同的情况下，直接向业主方按2元标准收取物业费，这样的操作是严重违法，而且碧桂园物业公司发放的只是征询表，根据法律规定涉及到升物业费这样重大的事情，是需要召开业主大会由全体业主进行投票表决的，征询与投票表决完全是不同的定义，征询表不等同于投票表决，升物业费这样重大的事件必须由全体业主召开业主大会共同决定，签名也必须由业主本人签名，如果业主本人因故不能亲自参加业主大会，可以书面委托代理人参加业主大会会议。如果碧桂园物业公司认为征询表就可以代表应该由业主亲自签名的投票表决的话，完全就是混淆概念欺骗广大业主。四、被告并非截止至2017年11月仍按207.6元缴纳物业服务费。根据原告提交的证据也可以看出，被告仅仅在2018年6月30日一次性通过pos机刷卡支付至2017年11月的物业费。由于被告的此前一直是采用银行卡自动划账，并没有采取短信等提示方式，因此并不知悉物业费扣费已经加倍的事实。在2018年6月30日，原告的工作人员直接找到被告的家里，让被告刷卡补缴之前物业费，但此时，被告依然不清楚物业费已经上涨的事实，原告工作人员全程也没有告知被告物业费上涨的事实。直到2017年12月之后，被告才通过其他业主知道物业费上涨的事实，被告对物业费上涨的事实表示不予认可，要求原告保持原有的收费标准进行缴费。本院经审理认定事实如下：顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。被告是佛山市顺德区*********桂园******1****屋（建筑面积为104.44㎡）的业主，该房屋位于顺德碧桂园小区内。原、被告一致确认双方签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》与本院受理的（2020）粤0606民初21319号案中闫晓亮提交的《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》内容一致，闫晓亮提交的《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》记载：原告是房地产开发单位佛山市顺德区碧桂园物业发展有限公司委托管理案涉小区物业的物业管理企业。物业服务费用按月交纳，缴费时间为每月15号前。合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整，合同期满后，如按现行标准不足以支付物业管理所需费用做调整时，必须与被告进行协商，经业主大会同意后方可实施;业主不按约定标准和时间交纳服务费用的,从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。补充协议约定：物业服务费标准按房屋建筑面积1元/月、花园面积0.25元/月计收，物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。原告以当月费用在下个月扣收的方式，按每月103.80元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，原告调整物业服务费收费标准为2元/平方米/月，即每月207.60元。被告认为原告加价没有依据而拒付费用，原告因被告未缴纳2017年12月至2020年3月的物业服务费而向本院提起诉讼。另查，2015年3月1日，原告以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此原告将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、原告于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：原告从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于原告统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由原告统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明原告为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故原告将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。本院认为，原、被告签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》，该协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。虽然服务协议约定：本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整；但补充协议约定：物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。因此，上述二份协议对物业服务费收费标准调整的约定互相矛盾，但最终明确以补充协议为准，即物业服务费收费标准可以依法调整。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力，因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付2017年12月至2020年3月的物业服务费5812.80元，理由成立，本院予以支持。原告主张以被告逾期支付的物业服务费为基数，按每日5‰从逾期缴纳物业服务费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，但原告除资金被占用导致的利息损失外，没有证据证明存在其他损失，因此，双方约定的违约责任偏高，应予调整，本院酌定2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付，超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告徐芳国应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2017年12月至2020年3月的物业服务费5812.80元及违约金（违约金计算标准：以欠缴月份的物业服务费为基数，从欠缴的次月1日起至实际清偿之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为60元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司及被告徐芳国各负担30元。本判决为终审判决。审判员  付小燕二〇二〇年十一月二日书记员  胡大兴