湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终11141号上诉人（原审原告）：贺斌，男，1982年3月6日出生，汉族，住湖南省沅江市。委托诉讼代理人：刘晓雪，湖南天地人律师事务所律师。上诉人（原审被告）：黄月云，男，1964年2月22日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：罗学民，湖南湘鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄亚玲，湖南湘鼎律师事务所实习律师。贺斌与黄月云房屋租赁合同纠纷一案，双方均不服湖南省长沙市雨花区人民法院（2020）湘0111民初4509号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。贺斌上诉请求：1、撤销雨花区人民法院（2020）湘0111民初4509号民事判决书第三项、第四项，依法支持上诉人的一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被黄月云承担。事实与理由：一、一审法院酌定黄月云仅承担7万元违约金没有事实和法律依据。1、一审法院将未核实原件且贺斌不认可的《劳务作业责任书》、《工作联系函》等证据作为定案依据；2、贺斌不可能预见到房屋不能如期交付；3、因黄月云逾期交房给贺斌造成的每月至少80万元的逾期营业损失，过错在黄月云；4、贺斌已经考虑了合同实际履行情况将违约金标准降低至按年利率24%计算，事实上上述违约金完全不能覆盖贺斌的实际损失。二、贺斌提供了律师代理合同及律师费转账凭证，一审法院认定律师费未实际发生属于认定事实错误。另，保全费用已经发生，上诉人在一审中已经提交了保全费用及保函费用，恳请法院追加。三、本案诉讼费计算错误。本案中，贺斌实际缴纳的诉讼费是按照变更诉讼请求之前的标的额2412833.33元缴纳的，数额为13051元，在第一次开庭前，贺斌将诉讼请求标的额变更为859456.66元，应当按照变更后的标的额确定诉讼费，恳请予以更正，并判令一审法院退还多缴纳的诉讼费。四、一审法院另查明的事实没有依据。黄月云未提交劳务作业责任书的原件，且该文件的双方当事人是湖南建设集团有限公司和唐铁山，与本案无关，不能作为本案的证据；汇智公司没有在工作联系函上盖章，不能核实该证据真伪，且黄月云未提交原件，故不能作为定案证据，更重要的是黄月云没有提交证据证明变更设计经过了贺斌的许可。黄月云辩称：1、签订房屋租赁合同时，涉案房屋所在项目同鑫雅苑正在施工且工期为两年（2017年12月－2019年12月）是客观事实，贺斌对此是明知和接受的。双方在签订房屋租赁合同时，约定的交房日期为2018年6月30日，是典型的对事实认知错误或存在重大误解。黄月云在一审时提供的工作联系函、湖南省建设集团有限公司劳务作业目标管理责任书等相应证据，因均在施工方或业主方手上，黄月云确实无法提供原件，但该项目的施工周期及正在施工的状况是无法改变的，该项目甚至因其他客观原因及疫情影响将交房时间延续至2020年4月，因此贺斌是能预见该房屋不能如期交房的这一事实的，且双方在2019年9月的短信沟通时对该事实也予以认可。自始至终贺斌就仅向黄月云支付了25万元的前期费用，黄月云所主张的每月数十万元的损失完全是无稽之谈。同时按照最高人民法院相关司法解释的规定，贺斌所主张的违约金及一审判决认定的利息标准都已经过分高于对贺斌造成的损失，故一审法院的判决金额过高。2、黄月云为履行与贺斌所签订的租赁合同将涉案房屋在原设计的基础上重新进行设计变更，花费了数十万元的设计费用，黄月云并未就此对贺斌主张赔偿损失，请二审法院在判决时综合考虑双方的过错及涉案房屋的具体情形酌定赔偿金额。黄月云上诉请求：1、请求撤销雨花区人民法院的（2020）湘0111民初4509号民事判决书，并依法改判。2、由贺斌承担本案诉讼费用。事实与理由：1、一审法院认定贺斌承租房屋系用于酒店并为此投入较高成本属于事实认定错误。双方签订租赁合同时，承租房屋正在建设中，贺斌对此是明知的。贺斌除交纳了25万租赁押金外，并无其他投入，相反，黄月云为了履行租赁合同，投入了大量资金用于改变原有设计，该部分费用黄月云也未要求贺斌承担。2、一审法院判决同时支付利息损失和违约金，属于适用法律错误。利息给付属于损害赔偿责任的内容，而违约金的性质既有补偿性又有赔偿性，且是对损害赔偿金额的预先确定，故二者不可以并存。一审法院判决黄月云需向贺斌退还25万押金并支付利息加违约金共计19.5万元，远远超过贺斌的实际损失即26万元押金的利息损失（按照银行同期贷款利率计算利息至2020年8月1日仅为25135.42元）。一审法院的判赔金额明显违背了《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定。3、本案双方对租赁合同不能按照合同约定的日期交付都有过错，且黄月云为履行租赁合同将承租房屋按照酒店进行设计，望二审法院能综合考虑双方的过错，酌定赔偿金额，黄月云愿意返还贺斌已支付的押金25万元，并愿意按照银行同期贷款利率支付相应利息。贺斌辩称：1、一审法院认定贺斌承租房屋用于酒店经营且投入成本较高属实。双方均知晓标的房产用于酒店经营，租赁合同签订后，承租人依约向黄月云支付了租赁押金25万元，开始筹备装修事宜且为此支出装修设计费等数十万元，此外，依据同地段同体量酒店的营收情况，本项目预期营业损失也高达80万元/月，黄月云已延期交付超过两年，因此给承租人造成巨大损失属实。２、承租人损失巨大，利息和违约金损失同时适用符合法律规定。利息具有补偿性，违约金具有惩罚性，两者性质不同，可以同时适用。本案中贺斌的利息损失远不能覆盖黄月云给贺斌造成的实际损失以及可得利益损失，且黄月云并未就违约金过高进行举证，应承担不利后果。３、贺斌对房屋不能如期交付没有过错。租赁合同签订后，贺斌依约向黄月云支付了押金25万元，全面履行了合同义务，不存在更改设计的情形。在2018年1月22日合同签订时涉案房屋已建设到地面部分，黄月云预期6个月施工时期是合理的，且黄月云也未举证向贺斌出示过该工程的《劳务作业责任书》，双方是协商确定的交房日期，贺斌无法预见到房屋不能如期交付。黄月云提供的《房屋认购协议》签订时间为2017年12月20日早于涉案合同签订时间，黄月云在明知建设工期情况下仍然与贺斌订立合同，表明黄月云希望追求其意思表示所产生的效果。综上，黄月云的上诉意见没有事实和法律依据。贺斌向一审法院提出诉讼请求：1、解除贺斌和黄月云于2018年1月18日签订的《房产租赁合同》；2、判令黄月云退还押金250000元；3、判令黄月云支付押金利息113833.33元（合同约定按年利率24%计算，自2018年7月1日起至付清之日止，暂计至2020年5月14日）；4、判令黄月云支付逾期交房违约金2049000元（合同约定以1000000元为基数，按日利率3‰计算，自2018年7月1日起至付清之日止，暂计至2020年5月14日）；5、判令黄月云承担本案全部案件受理费。在本案的审理过程中，贺斌将其第四项诉讼请求变更为：判令黄月云支付逾期交房违约金455333.33元（以1000000元为基数，按年利率24%计算，自2018年7月1日起至付清之日止，暂计至2020年5月14日）；将其第五项诉讼请求变更为：判令黄月云承担本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费13051元、律师费21200元、保全费2420元、保函费3619元等。）一审法院认定事实：2018年1月18日，黄月云（甲方、出租方）与贺斌（乙方、承租方）签订一份《房产租赁合同》。合同约定：1、甲方将其所有的位于长沙市雨花区××路××号××号栋××楼的房屋出租给乙方，按交付时标的房屋的现状交付。乙方对房产已进行实地了解，同意依本合同规定的条款租用该房产（在建设中）。乙方承租的用途为宾馆、电子商务、经营贸易，不能擅自改变租赁用途；2、租赁期限为20年（不包括约定的免租装修期），自免租期届满之日起算。本合同签订后甲方将房屋交付乙方之日起11个月为免租装修期，此期间内免收租金；3、一楼600平方米，租金为120元／平方米，年租金864000元，第一、二年租金不变，第三年为150元／平方米，以后每两年在上一年的基础上递增5%。二至六楼共5000平方米，租金为36元／平方米，年租金为2160000元，第一、二年租金不变，从第三年起开始递增，以后每两年在上一年的基础上递增5%。先付后租，自免租期满之次日起，每三个月为一个缴租期。4、合同生效后三日内，乙方应向甲方交付租赁押金250000元，到交房时补足到750000元。租期届满或合同解除，乙方完全交还房屋并结清账款，甲方无息退还；5、在乙方按本合同约定支付了租赁押金的情况下，甲方于2018年6月30日前按标的房屋的现状向乙方交付，乙方应与甲方办理交接手续；6、甲方不按合同约定时间向乙方交付房屋的，每延迟一日，应向乙方按1000000元保证金的3‰每日支付违约金。逾期超过两个月的，自逾期届满两个月之日起，乙方有权选择解除本合同或要求甲方继续履行合同，若乙方选择解除合同的，甲方除按前述约定支付违约金外，还须退还租赁押金，并按年利率24%的标准支付利息。双方还对装修、转租、续租、退场交付等事项进行了约定。2018年1月22日，贺斌通过银行转账向黄月云支付了押金250000元。双方约定的交房期限到期后，黄月云未按约向贺斌交付涉案房屋。双方协商未果，贺斌遂于2020年5月19日诉至一审法院，要求判如所请。另查明：1、2017年12月20日，黄月云与案外人汇智公司签订一份《房屋认购协议》。协议约定：黄月云认购汇智公司开发的同鑫雅苑小区（环亚商业中心）4#栋及所属地下室，该栋房屋建筑面积约为5733.32平方米；黄月云在同鑫雅苑项目尚未支付的所有工程款作为定金，黄月云不再要求汇智公司支付上述工程款，在双方签订正式的商品房销售合同后，黄月云所交定金无息折抵购房款；4#栋土方从±0.00（52.5米）到地下室底板44.6米的土石方由黄月云负责开挖、外运及回填，所有费用由黄月云承担；按汇智公司备案的交房标准执行。2、2017年12月22日，案外人湖南建设集团有限公司与唐铁山签订一份《同鑫雅苑项目3-6#栋及地下室劳务作业责任书》，湖南建设集团有限公司将其与业主签订的工程合同中规定的一切工作内容所需要的劳务交由唐铁山完成，由唐铁山提供足额、技术熟练的工人及相应的管理班子，自带机械、设备、工具及措施材料等，承担该项目的劳务施工任务，总工期为24个月。3、2018年3月31日，汇智公司向湖南建设集团有限公司建筑规划设计院发出《关于修改同鑫雅苑4#栋图纸的工作联系函》，要求对4#栋电梯门及部分楼层的设计进行修改。4、2020年5月14日，贺斌与湖南天地人律师事务所签订了一份《风险委托代理合同》，贺斌委托该所为其处理与黄月云之间房屋租赁合同纠纷的诉讼事宜，基础律师费为20000元，风险律师服务费为回款金额的40%。以上事实，有房屋租赁合同、中国工商银行电子银行回单、房屋认购协议、劳务作业责任书、工作联系函、风险委托代理合同以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。一审法院认为，贺斌、黄月云签订的《房产租赁合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。本案中，贺斌依约履行了向黄月云支付租赁押金250000元的合同义务，但黄月云未按约定期限交付出租房屋。因黄月云逾期交房的违约行为，致使贺斌租赁房屋用于经营并获取利润的目的落空，故贺斌主张解除双方签订的《房屋租赁合同》，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。因黄月云未按期交房，双方的缔约目的无法实现，贺斌要求黄月云退还已付的押金250000元，并按合同约定的年利率24%的标准支付押金利息，有事实和法律依据，一审法院予以支持。因此，黄月云应以250000元为基数，按前述标准支付贺斌自2018年7月1日起至实际清偿之日止的利息。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。贺斌、黄月云在租赁合同中约定，如黄月云未按约定时间向贺斌交房的，每延迟一日，应向贺斌按1000000元保证金的3‰每日支付违约金。一审法院审查后认为，在签订租赁合同前，贺斌已对涉案房屋进行实地了解，应当知晓该房屋正在建设中的状况。结合黄月云提交的房屋认购协议、劳务作业责任书等证据，可以确定涉案房屋无法在合同约定的时间完成租赁物交付。对于房屋不能按期交付的可能性，双方均应预见到。同时，考虑到贺斌承租房屋系用于酒店经营并为此投入较高的成本，其因不能按期租得房屋所受的损失必然存在。双方在合同中约定的逾期交房违约金的标准过高，根据违约责任的补偿性，结合租赁合同的履行情况、双方的过错程度等因素，酌情认定黄月云应支付贺斌逾期交房违约金70000元。对于诉请的超出部分，一审法院不予支持。关于贺斌主张的律师费和保函费。双方在租赁合同中未约定律师费，且贺斌仅提供了委托代理合同，不足以证实该项费用已实际发生。因此，贺斌要求黄月云支付律师费21200元，应不予支持。贺斌向法院申请财产保全，可通过提供房产担保或保证金担保的方式，其主张的保全保险费3619元并非必然发生的费用，故一审法院对该项诉请亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审法院判决如下：一、解除贺斌与黄月云于2018年1月18日签订的《房产租赁合同》；二、黄月云应于本判决生效之日起10日内退还贺斌租赁押金250000元，并支付利息（以250000元为基数，按年利率24%的标准自2018年7月1日起计算至实际清偿之日止）；三、黄月云应于本判决生效之日起10日内支付贺斌逾期交房违约金70000元；四、驳回贺斌的其他诉讼请求。案件受理费因适用简易程序减半收取13051元，保全费2420元，合计15471元，由贺斌负担2221元，黄月云负担13250元。二审中，贺斌向本院提交了一组证据：律师费发票。拟证明律师费已经实际发生，是一审实际维权费用，应当予以支持。本院认证认为：该证据真实、合法，与诉争事实相关，本院予以确认，对其证明力大小，本院将综合全案予以综合评判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点为：1.一审法院判决黄月云向贺斌支付的租赁押金利息以及逾期交房违约金金额是否合理；2.是否应支持贺斌主张的诉讼费、律师费及保函费。关于争议焦点一本院认为，涉案《房产租赁合同》合法有效，合同当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。贺斌依约向黄月云支付了租赁押金250000元，黄月云应按合同约定时间将涉案房屋交付给贺斌使用。黄月云未按照合同约定于2018年6月30日前向贺斌交付房屋并已逾期交付超过两个月，按照《房产租赁合同》第十三条违约责任：“甲方不按合同约定时间向乙方交付房屋的，每延迟一日，应向乙方按1000000元保证金的3‰每日支付违约金。逾期超过两个月的，自逾期届满两个月之日起，乙方有权选择解除本合同或要求甲方继续履行合同，若乙方选择解除合同的，甲方除按前述约定支付违约金外，还须退还租赁押金，并按年利率24%的标准支付利息。”的约定，贺斌有权单方面要求解除与黄月云签订的《房屋租赁合同》并有权要求黄月云退还租赁押金并按照合同约定标准支付押金利息。故一审法院判令黄月云向贺斌退还已付的押金250000元，并按合同约定的年利率24%的标准支付押金利息，并无不当，本院予以维持。关于一审法院判定违约金金额是否合理的问题。本院认为，本案中，黄月云的逾期交付行为违反了合同约定，给贺斌造成了一定的损失，应当承担相应的违约责任，但考虑到违约金是以补偿性为主，有限度的体现惩罚性，且贺斌并未提交充分证据证明因黄月云违约行为对其造成损失的大小，故贺斌主张以1000000元为基数，按年利率24%计算违约金明显过高。根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”一审法院综合考虑了双方当事人的过错程度、涉案合同的履行情况等因素，酌情认定黄月云应支付贺斌逾期交房违约金70000元并无不当，本院予以维持。对于贺斌提出违约金判赔过低，不能完全弥补其损失的上诉理由，本院认为，贺斌并未提交充分证据证明因黄月云违约行为对其造成损失的大小，故对于该上诉理由本院不予支持。对于黄月云提出利息和违约金均属于损害赔偿性质，不能同时支持的上诉理由，本院认为，本案押金利息的给付是基于对占用押金的损害赔偿，而违约金则是基于一方当事人不履行或者不完全履行合同时所产生的违约责任，具有一定的惩罚性，故二者可以同时适用，对黄月云的该项上诉理由，本院不予支持。关于争议焦点二关于本案诉讼费。因在本案的审理过程中，贺斌变更了其第四项诉讼请求，致使其诉讼标的金额由2412833.33元变更为819166.66元，而一审法院认定的案件受理费13051元是按照贺斌变更诉讼请求之前的诉讼标的金额确定的，故一审法院关于案件受理费的判定错误，本院予以纠正，本案一审案件受理费应为5995.5元。关于贺斌主张的律师费和保函费。因双方在《房屋租赁合同》并未对律师费用做出明确约定,且律师费亦不属于必然产生的费用,故对于贺斌主张黄月云支付本案律师费,依据不足,本院不予支持。关于保全保险费，因贺斌可通过提供房产担保或保证金担保的方式向法院申请财产保全，其主张的保全保险费3619元并非必然发生的费用，故一审法院关于保全保险费的认定并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人黄月云和贺斌的上诉请求均不成立，应予驳回；原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审受理费因适用简易程序减半收取5995.5元，保全费2420元，合计8415.5元，由贺斌负担1202元，黄月云负担7213.5元；二审受理费35866元，由贺斌承担9764元，黄月云承担26102元。本判决为终审判决。审判长 张 訸审判员 周平平审判员 孙一中二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘思明书记员杨丹附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。