新疆维吾尔自治区伊宁市人民法院民 事 判 决 书（2020）新4002民初4247号原告：苏近，男，1991年6月1日生，汉族，机械维修技师，现住新疆维吾尔自治区伊宁市。委托诉讼代理人：张静，新疆同济律师事务所律师。被告：杨亚菊，女，1991年5月24日生，汉族，个体工商户，现住新疆维吾尔自治区伊宁市。委托诉讼代理人：潘韵如，新疆众合律师事务所律师。被告：努尔克力得哈那哈提，男，1977年3月10日生，哈萨克族，昭苏县纪检监察委员会干部，现住新疆维吾尔自治区昭苏县，现住新疆维吾尔自治区昭苏县。被告：古丽扎特胡依西拜，女，1980年4月12日生，哈萨克族，教师，现住新疆维吾尔自治区昭苏县。原告苏近诉被告杨亚菊、努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告苏近及其委托诉讼代理人张静，被告杨亚菊及其委托诉讼代理人潘韵如，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏近向本院提出的诉讼请求：一、请求依法确认被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、请求判令恢复伊宁市××区×××房屋不动产登记证原状为被告杨亚菊名下；三、涉诉费用由被告方承担。事实和理由：原告与被告杨亚菊系夫妻关系。原告与被告杨亚菊婚后共有位于伊宁市××区的房屋，但只登记在被告杨亚菊一人名下。2020年1月，原告与被告杨亚菊夫妻关系恶化，被告杨亚菊擅自将该房屋以显著低价出售给被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜购买该房屋时主观也并非善意。基于上述事实，被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜签订的《存量房屋买卖合同》不构成善意取得，且严重侵害了原告利益，请求贵院支持原告诉求请求，以维护原告合法权益。被告杨亚菊辩称，请求法庭驳回原告的诉求请求。一、本案的房产伊宁市××区系被告杨亚菊单独所有，并非夫妻共同财产，该房产于2018年1月18日12时在伊宁市房产局由卖方汪元芳经签订买卖合同过户给被告杨亚菊，目前该房屋所有权人为被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜夫妻共同所有，交易时间为2020年1月17日，由卖方杨亚菊过户给被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜购买该房时通过二手房公司全款支付，尚剩余10000元的履约金未付，原告与被告杨亚菊夫妻关系恶化，其因原告经常不回家及对被告杨亚菊不闻不问，原告起诉被告离婚诉讼于2020年4月27日在伊宁市人民法院321法庭开庭，当天原告未到庭，故原告撤诉，该案中，原告在诉状中认可被告杨亚菊的卖房行为，只要求分割部分卖房款。本案中被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜已经支付购房款，属于善意取得。另，涉案房产是被告杨亚菊单独所有，无需经原告同意，目前该房产的产权人为努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该房享有完全所有权即对该房屋享有占有使用收益处分权；二、该房屋目前原告亲属占有使用属于非法使用，严重损害被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜权益。综上所述，本案被告不适格，原告应当要求伊宁市房产局撤销被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜房产证。然后才能向被告主张房屋买卖合同无效。所以要求法庭驳回原告诉讼请求。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜辩称，涉案房屋我们通过二手房公司购买，我们看房屋不动产证时被告杨亚菊单独所有，通过二手房公司介绍该房屋后，我们也没有想那么多，房款也是通过二手房公司一次性交付，现该房屋已过户至我们夫妻名下，但是原告亲属非法占有该房屋，没有给我们腾交该房屋。原告苏近针对其诉讼请求向本院提供下列证据：一、原告与被告杨亚菊的结婚证复印件一份、（2018）伊宁市不动产权第×××号不动产登记证复印件一份，证实原告与被告杨亚菊于2017年10月26日结婚，涉案房屋系2018年原告与被告杨亚菊婚姻关系存续期间取得。被告杨亚菊对该组证据的真实性认可，关联性不认可，理由如下：1、该房产是被告杨亚菊单独所有其对该房屋有处分权，与本案被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜签订合同时不需经原告知晓或者同意；2、该房屋系被告杨亚菊单独所有原告是完全知晓，因此原告以不知情为由诉本合同无效属与事实不符；3、该房屋虽在婚内取得，但以房产证的登记内容证明该房屋不是夫妻共同所有，符合婚姻法第十八条的第五款、第十九条的规定即夫妻双方符合婚内财产为一方单独所有的规定，因此该证据证明了该房屋系原告与被告杨亚菊婚内取得财产归一方单独所有情况，因此原告诉称没有事实依据。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该组证据认可。二、离婚协议书复印件一份，证实2019年5月19日原告与被告杨亚菊签订离婚协议书，协议书上对共同财产分配问题约定涉案房屋归原告所有，被告杨亚菊配合办理过户手续。该离婚协议中对于财产部分的处理也进一步的说明涉案房屋并非被告杨亚菊单独所有。涉案房屋原属于原告母亲所有，因原告母亲需要资金周转，因此假借卖房形式将该房屋暂时过户至被告杨亚菊名下，但被告杨亚菊仅仅是代原告母亲持有涉案房屋，原告母亲与被告杨亚菊的房屋买卖合同首付是由原告母亲支付，该房屋如果由原告母亲过户至原告名下银行审判贷款无法通过，因此暂时过户至被告杨亚菊一人名下。被告杨亚菊对该证据的真实性认可，合法性、关联性不认可。理由如下：1、根据婚姻法解释（三）第十四条该离婚协议未生效，因此该争议房产不是原告的，签订离婚协议后到民政局办理并取得离婚证为生效条件。本案中原告、被告杨亚菊没有到民政局领离婚证，因此该离婚协议未生效；2、原告母亲汪元芳将房屋过户至被告杨亚菊名下，根据民法总则、合同法、物权法的规定，原告母亲汪元芳属于完全民事行为人，该房产汪元芳单独所有，因此该房屋过户至被告杨亚菊名下合法有效，受法律保护。物权法的规定不动产登记在谁的名下谁就拥有占有使用收益处分权。不存在暂时过户一说，因此本案中被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜取得该房屋合法有效。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该证据的质证意见为：我们不知情该离婚协议，购买该房屋时我们见过被告只两次，其他时间通过二手房公司谈购房事宜。三、存量房屋买卖合同复印件一份，来源于伊宁市自然资源局综合档案室调取，证实2020年1月17日被告杨亚菊擅自将涉案房屋以40万元的显著不合理低价卖给被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜。被告杨亚菊对该证据的真实性认可，关联性不认可，理由：1、房产局对房屋买卖的价格具有审查的职责，是否低于市场价格是有房产局来认定，涉案房屋现已过户至被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜的名下就说明房产局认可此价格；2、是否低价出售并不是房屋买卖合同无效的法定理由。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该证据的质证意见为：涉案房屋价格为48万元，不是40万元。四、伊宁市人民法院（2020）新4002财保×××号民事裁定书以及担保费、保全费发票复印件各一份，证实为防止涉案房屋再次进行转让，原告申请冻结了该房屋的变更登记，并且交付担保费3000元、保全费3250元。被告杨亚菊对该组证据的真实性、合法性、关联性均不认可，证据形式不合法。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该组证据没有意见。五、微信聊天记录载图三张，被告杨亚菊发朋友圈载图一张，证实1、原告在第二组证据补充说明部分事实的真实性；2、被告杨亚菊认可该房屋没有任何关系并承诺协助原告办理过户手续。被告杨亚菊对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，理由：1、不动产权的变更以登记为准；2、即使该聊天记录为真实，也不能证明被告杨亚菊的真实意思表示，双方明显在气头上；3、即使被告杨亚菊说过将房产给原告也属于未生效行为，因为法律规定赠与行为属于实践行为，即被告杨亚菊将该房产过户至原告名下，该赠与行为才生效，本案房产并未过户至原告名下，所以聊天记录无效；4、该证据与原告诉讼请求无关，合同法第五十二条规定无效合同的五种情形均不具备，该聊天记录的日期是2019年10月9日，是在离婚协议签订之后，聊天内容为离婚协议书的内容，关于离婚协议书的法律效力与上面的质证意见一致。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该证据的质证意见为：该证据与我们没有关系。被告杨亚菊为证明其反驳意见，向本院提供下列证据：一、房产登记信息复印件一份，证实涉案房屋第一手交易时间为2018年1月18日，交易双方为汪元芳与杨亚菊，该交易时房产所有权是汪元芳单独所有，过户至杨亚菊一人名下。第二次交易时间为2020年1月17日，由被告杨亚菊过户给被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜夫妻共同所有，因此本案中的交易合法有效，不存在原告诉称的情况。原告苏近对该证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。首先，原告已经在举证阶段说明了涉案房屋从原告母亲过户至被告杨亚菊的原因以及来龙去脉，其次该房产是在婚内取得，首付及房款是由原告母亲支付，原告与被告杨亚菊也没有达成婚内协议约定该房产由被告杨亚菊单独所有。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该证据均认可。二、开庭传票、民事诉状复印件各一份，证实原告起诉被告杨亚菊离婚，在诉状中表述知道该房产已经出售并认可该结果；2、证明原告与被告未按离婚协议书约定到民政局领取离婚证，因此离婚协议书未生效。原告苏近对该组证据的真实性认可，关联性及证明目的不认可，该诉状事实和理由部分只是对该状态的描述，没有任何一句话对被告杨亚菊擅自出卖涉案房屋的行为认可或追认所产生的法律后果，且写诉状时原告无法得知该房屋的售价，客观上也无法追认其售房行为。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜对该证据没有意见。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜为证明其反驳意见，向本院提供新（2020）伊宁市不动产权第XXXX号不动产权证书复印件一份，两份收条复印件各一份，房屋买卖合同复印件一份，证实涉案房款48万的价格并非低于市场价格，且涉案房屋户型不好，涉案房屋已过户至被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜夫妻名下，原告擅自将该房屋门锁换掉，非法占有该房屋给被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜带来经济和精神上的损失。原告苏近对不动产权证的真实性认可，对于房屋买卖居间合同和收条的真实性无法核实，故不予认可，因为我方不是合同相对人况且该合同的内容与自然资源局备案的合同不一致，该不动产所有权效力现在处于争议中，不存在我方霸占其房屋的情况。被告杨亚菊对该组证据的真实性、关联性和合法性均认可。本院对双方提交的证据认定如下：原告提交的证据一、二、三、四符合证据的合法性、真实性和关联性本院予以认定；证据五对本案待查的事实无关联性，本院不予认定。被告杨亚菊提交的证据一、二符合证据的合法性、真实性和关联性本院予以认定。被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜提交的证据符合证据的合法性、真实性和关联性本院予以认定。经审理查明，原告苏近与被告杨亚菊于2017年10月26日登记结婚。2018年1月18日，原告苏近母亲汪元芳将位于伊宁市××区登记过户至被告杨亚菊名下并办理新（2018）伊宁市不动产权第XXXX号不动产权证，不动产权证共有情况载明单独所有，房屋建筑面积为96.84平米。2019年5月19日，原告苏近与被告杨亚菊签订了一份离婚协议，协议内容为：“男女双方于2017年10月26日在伊宁市达达木图乡民政局登记结婚，由于婚后感情不和，双方经过充分协商，一致同意离婚并达成以下协议，具体内容如下：一、男女双方自愿解除婚姻关系；二、无子女；三财产分配：1、位于伊宁市××区房产归男方所有，女方配合男方办理过户手续；2、双方各自的物品归各自所有；四、债权债务：各自债务各自承担；五、以上协议男女双方没有争议，本协议一式三份，男女双方各执一份，民政局存档一份，自发放离婚证生效”签订离婚协议之后，双方在协议上签字，但未去民政局办理离婚手续及领取离婚证。2019年11月19日，被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜签订一份房屋买卖合同，被告杨亚菊将涉案房屋以48万的价格出售给被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜，2019年12月12日支付房屋首付款10万元，2020年1月18日支付房款35万元。为了少缴税，双方于2020年1月17日又签订了一份存量房买卖合同，合同中涉案房屋价格为40万元并于当日办理不动产变更登记手续，伊宁市自然资源局向被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜颁发新（2020）伊宁市不动产权第XXXX号不动产权证。原告苏近与被告杨亚菊解除婚姻关系向本院提起民事起诉讼，本院受理后，该案件排期于2020年4月27日开庭审理，开庭当日因原告未到庭，该案按撤诉处理。原告于2020年4月28日向本院提出申请要求冻结涉案房屋并交付3520元保全费与诉讼保全责任保险费3000元。本院受理原告的申请后，2020年4月29日作出（2020）新4002财保117号民事裁定书，冻结被申请人努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜位于伊宁市××区房屋产权变更登记手续。被申请人针对该裁定书未向本院提出复议。2020年5月8日原告苏近以依法确认被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜签订的存量房屋买卖合同为无效并涉案房屋不动产权登记证原状为被告杨亚菊为由提起民事诉讼，并申请涉案房屋进行评估。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜在中介公司的居间下所签订的《存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同已经成立，被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜签订合同时房屋不动产证上明确载明该房屋系被告杨亚菊单独所有，故被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜有理由相信被告是该房屋所有权人，双方在中介公司的居间下签订房屋买卖合同后，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜支付了购房款，并且办理了房屋所有权变更登记手续，双方之间签订的合同应视为已履行完毕。从诚实信用原则及保护交易的角度出发，原告要求被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜之间签订的合同不具备合同无效的法定条件，故原告的诉讼请求，缺乏法律依据，不予支持。关于原告申请涉案房屋进行评估的问题，双方在中介公司进行交易，按交易常理来说，中介公司有能力判断涉案房屋的出售价格，故原告的该项请求本院不予支持。原告主张被告杨亚菊与被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜之间的买卖行为侵害了原告的合法权益，其侵权责任主要是被告杨亚菊擅自处分涉案房屋所致，被告努尔克力得哈那哈提、古丽扎特胡依西拜未实施侵害行为，不应承担责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定判决如下：驳回原告苏近的诉讼请求。案件受理费70元减半收取的35元由原告苏近承担。如不服本案判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。审判员 恰如扎尔 阿尼瓦尔二〇二〇年十一月十一日书记员 古力努尔努尔苏力坦