广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5939号原告：东莞市源通物业管理有限公司，住所：广东省东莞市*****************。法定代表人：罗某1。委托诉讼代理人：林雯菁，广东明楷律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈峰，广东明楷律师事务所实习律师。被告：曹春艳，女，汉族，1979年1月22日出生，住址：湖南省郴州市资兴市唐洞新区*************，公民身份号码：432************362。原告东莞市源通物业管理有限公司诉被告曹春艳物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告东莞市源通物业管理有限公司的委托诉讼代理人林雯菁、陈峰到庭参加了诉讼，被告曹春艳经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市源通物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告向原告支付欠付的管理费31491.46元（2013年4月起暂计至2019年8月）及滞纳金（以当月所欠管理费为基数按年利率24%计算每日滞纳金，计至实际清偿之日止）；2.判决被告向原告支付欠付（2013年4月暂计至2019年8月）电费1069.9元、水费1832.85元、污水处理费707.58元及其利息（利息以每月所欠电费、水费、污水处理费为基数，按年利率24%计至实际清偿之日止）；3.判决被告向原告支付欠付的水电改造工程费用886元；4.本案诉讼费由被告负担。事实与理由：被告是东莞市*****************之业主。原告系丽都花园之物业服务公司，自2013年12月16日起接手原物业服务公司东莞市丽都物业管理有限公司为丽都花园提供物业服务至今。2008年6月20日，东莞市丽都物业管理有限公司与丽都花园建设单位东莞市常平房地产开发有限公司和衡阳市金果实业房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定东莞市丽都物业管理有限公司为丽都花园提供物业服务。2014年1月1日，原告与丽都物业签订《资产转让协议》，约定东莞市丽都物业管理有限公司将其包括对业主债权在内的所有资产及物业管理权转让给原告。就原告接手及受让债权事宜，均已通过公告的方式通知业主，故原告有权向被告收取被告拖欠丽都公司的各项费用。2015年2月12日，原告与丽都花园建设单位东莞市常平房地产开发实业公司签订《前期物业服务合同》，并在东莞市房产管理局备案。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，该《物业管理委托合同》、《前期物业服务合同》对被告有约束力。东莞市丽都物业管理有限公司及原告均妥善履行了约定义务，但被告却自2013年4月起欠付物业管理费及物业服务公司为其垫付或代收的各项费用，至2019年8月欠付了管理费31491.46元、电费1069.9元、水费1832.85元、污水处理费707.58元及水电改造工程费用886元。期间经东莞市丽都物业管理有限公司及原告多次催告，被告均拒不支付。原告为维护自身合法权利提起本案诉讼，请求判如所请。被告曹春艳未答辩，也未提交证据到庭。经审理查明，被告是案涉物业东莞市*****************的业主，该物业建筑面积为170.4平方米。案涉小区未成立业主委员会。2007年10月9日，被告与案外人东莞市银泰物业管理有限公司签订了一份《业主入伙资料》，该《业主入伙资料》包括《业主（住户）情况登记表》《楼宇交接登记表》《业主公约》《物业管理服务协议》《装修协议书》《装修管理规定》《消防安全责任书》。双方约定：案涉小区由东莞市银泰物业管理有限公司提供物业管理服务，物业管理费按建筑面积每月每平方米2.4元，业主未按时缴纳物业管理费的，管理公司有权按照每日千分之三的标准收取违约金。2008年6月20日，东莞市常平房地产开发实业公司、衡阳市金果实业房地产开发有限公司与东莞市丽都物业管理有限公司签订了《物业管理委托合同》，委托东莞市丽都物业管理有限公司对丽都花园进行物业管理，委托期限自至止。2013年11月27日，东莞市丽都物业管理有限公司出具《公告》，告知丽都花园全体业主，从，该公司将撤出丽都花园，不再对丽都花园提供物业管理服务；在该公司管理服务期间，若尚未缴清管理费、水电费等费用的业主，从即日起，请向衡阳市金果实业房地产开发有限公司缴交费用，东莞市丽都物业管理有限公司不再受理缴费事宜。2013年12月23日，衡阳市金果实业房地产开发有限公司与原告共同出具《公告》，告知丽都花园全体业主，鉴于东莞市丽都物业管理有限公司已于张贴公告，将于退出丽都花园，不再为丽都花园提供物业管理服务，丽都花园尚未成立业主委员会，丽都花园的物业管理尚属于前期物业管理阶段，为避免丽都花园处于无物业服务状态，维护全体业主的合法权益，衡阳市金果实业房地产开发有限公司决定从临时接管丽都花园的物业管理服务工作，并暂时委托东莞市源通物业管理有限公司开展实际的物业管理服务工作。在此期间，如需缴纳管理费及水电费等费用的业主请联系衡阳市金果实业房地产开发有限公司或东莞市源通物业管理有限公司。2014年1月1日,原告作为受让方，东莞市丽都物业管理有限公司作为转让方，共同签订《资产转让协议》，约定双方同意丽都物业资产及经营管理权的移交时间为，并约定在之前完成全部移交工作；且约定零时之后丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任由原告承担，东莞市丽都物业管理有限公司及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由原告享有。2014年11月28日，东莞市丽都物业管理有限公司及原告共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，东莞市丽都物业管理有限公司将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠的物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给原告，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠的物业管理服务费、水电费等费用的业主须向原告缴纳。2015年2月12日，东莞市常平房地产开发实业公司与原告签订《前期物业服务合同》，原告被选聘为案涉丽都花园物业服务企业，双方约定物业服务费用按月交纳，案涉高层住宅的物业管理费按建筑面积每月每平方米2.4元收取，业主或承租人应在每月20日前交纳。该《前期物业服务合同》已备案至东莞市房产管理局。2018年8月12日，原告与丽都花园其他业主签订了一份《业主入伙资料》，该《业主入伙资料》包括《业主（住户）情况登记表》《楼宇交接登记表》《业主公约》《物业管理服务协议》《装修协议书》《装修管理规定》《消防安全责任书》。双方约定：案涉小区由原告提供物业管理服务，业主按规定缴纳物业管理费、房屋维修基金及其他应缴费用，业主委托代收代缴的费用如代收代缴水费、电费、有线电视费等，物业管理费由业主按物业管理公司确定的时间、方式支付，业主逾期未缴纳管理费及其他有关费用，物业管理公司可按每天所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，滞纳金收取时间从应交之日起到支付之日止；其中《物业管理服务协议》亦约定：业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。《业主公约》中签约说明：在小区入住率达到百分之三十，经已入住业主中持有半数投票权的业主签订后本《公约》生效，已生效的《公约》对本住宅区所有业主和非业主使用人具有约束力，本《公约》对前期物业管理中原丽城物业管理有限公司签订的管理契约中的权利和义务享有延续性。2015年1月9日，案外人东莞市丽都物业管理有限公司向本院提起诉讼，诉请法院判令被告、黄海明支付案涉房屋的物业管理费、水费、电费、排污费及滞纳金，案号为（2015）东三法常民一初字第228号。本院于2015年5月9日作出（2015）东三法常民一初字第228号民事判决，判决：一、被告向东莞市丽都物业管理有限公司支付2009年11月至2013年3月的物业管理费9780.96元及滞纳金；二、被告向东莞市丽都物业管理有限公司支付2009年11月至2013年3月的水费926.06元、电费10550.59元、排污费328.97元及滞纳金；三、驳回东莞市丽都物业管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回东莞市丽都物业管理有限公司对黄海明的全部诉讼请求。东莞市丽都物业管理有限公司不服该判决，向东莞市中级人民法院提起上诉。东莞市中级人民法院于2016年4月作出（2016）粤19民终1310号民事判决，判决：一、维持本院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决第二、四项；二、撤销本院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决第三项；三、变更本院（2015）东三法常民一初字第228号民事判决第一项为：限被告向东莞市丽都物业管理有限公司支付2009年11月至2013年3月的物业管理费16767.36元及滞纳金；四、驳回东莞市丽都物业管理有限公司的其他诉讼请求。原告主张（2016）粤19民终1310号案件已执行完毕。原告主张在2013年4月至2019年8月期间，被告共拖欠物业管理费31491.46元及滞纳金、电费1069.9元、水费1832.85元、污水处理费707.58元及利息。另，原告主张被告欠付水电改造工程费用886元，其主张案涉小区的水电改造工程已经过专有部分占建筑面积三分之二以上的业主的同意，且已有占总人数三分之二以上的业主缴纳该费用，该事实亦在（2016）粤19民终3329号民事判决中予以确认。原告于2020年4月2日向本院提起本案诉讼，请求判如所请。以上事实，有《业主入伙资料》《物业管理委托合同》《前期物业服务合同》、公告、资产转让协议、债权转让通知、水电抄表统计表、电费发票、水费及排污水处理费发票、费用催缴通知单及照片、欠费明细表、不动产登记信息查询结果、民事判决书等及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告曹春艳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩和质证的权利。案涉小区并没有业主委员会，案涉小区的开发商东莞市常平房地产开发实业有限公司与东莞市丽都物业管理有限公司签订的《物业委托管理合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。原告作为物业管理有限公司，自2014年1月1日起受案涉小区开发商委托，为案涉小区提供物业服务，且在同日与东莞市丽都物业管理有限公司签订《资产转让协议》，约定案涉丽都物业资产及相关经营管理权的权利义务及相关责任转由原告承担，并将东莞市丽都物业管理有限公司及前期物业管理企业原与业主签订的前期物业管理委托协议及相关管理公共契约中的相应权利转由原告享有为被告案涉房屋所在小区提供物业服务；，东莞市丽都物业管理有限公司及原告共同向丽都花园全体业主出具《债权转让通知》，告知全体业主，东莞市丽都物业管理有限公司将其为丽都花园管理服务期间，业主未能缴清所欠物业管理服务费、水电费等费用之债权全部转让给原告，该通知自发出之日起生效，从即日起，尚未能缴付清所欠物业管理服务费、水电费等费用的业主须向原告缴纳。故原告已受让东莞市丽都物业管理有限公司的全部债权及对案涉丽都花园的物业管理权、经营权。原告享有案外人东莞市银泰物业管理有限公司与被告签订的《业主公约》《物业管理服务协议》《装修协议书》约定的相关权利。另，原告在案涉小区未成立业主委员会的情况下与案涉小区的开发商东莞市常平房地产开发实业有限公司签订《前期物业服务合同》，接受开发商的委托对案涉小区进行物业管理，合法有效。被告作为已经入住案涉小区的业主，原告作为物业服务的提供方，均应按约定全面履行各自义务。原告依约为被告购买的案涉物业提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业管理费。《前期物业服务合同》约定物业管理费的收费标准为高层住宅每月每平方米2.4元，被告应当按照该约定支付物业管理费。案涉物业的建筑面积为170.4平方米，经计算得出每月应缴管理费为408.96元。原告诉请从2013年4月至2019年8月共计77个月的管理费，计算得出为31489.92元（408.96元×77个月）。被告未能举证已经缴纳了上述期间的管理费，应当向原告支付。原告超出上述范围的物业管理费诉请，应在实际欠款金额确定之后另行主张，本院在本案中不予支持。关于原告诉请被告支付2013年4月至2019年8月期间的水费、电费、污水处理费，有原告提交的欠费明细表、费用催缴通知单为证，本院予以确认。被告未能举证证明其已部分或全部缴纳，故其应向原告支付2013年4月至2019年8月期间的水费1832.85元、电费1069.9元、污水处理费707.58元。关于利息滞纳金的问题。《业主公约》约定若业主逾期未缴纳管理费及其他有关费用，物业管理公司可按每天所欠费用千分之三的比例收取滞纳金，滞纳金收取时间从应交之日起到支付之日止；《物业管理服务协议》亦约定若业主违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，物业管理公司有权要求业主补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。该滞纳金的计算标准明显过高，从公平合理的角度出发，本院认为应将滞纳金的计算标准调整为中国人民银行同期贷款基准利率且不得超出本金为宜。《前期物业服务合同》约定物业管理费应在每月20日前交纳，现被告逾期支付，原告诉请被告以当月物业管理费为本金，逐笔自逾期之日即当月21日起支付滞纳金至实际清偿之日止，合法有据，本院予以支持。双方并未明确约定被告支付水费、电费、污水处理费的具体日期，故相应的利息应自原告起诉之日即2020年4月2日起计算为宜，即被告应以3610.33元（水费1832.85元+电费1069.9元+污水处理费707.58元）为本金自2020年4月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计至清偿之日止。关于水电改造工程费用的问题。原告主张被告支付水电改造工程费用886元，并主张已有专有部分占建筑面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主缴纳该费用，该事实在（2016）粤19民终3329号民事判决中予以确认，本院予以采信。故原告诉请被告支付水电改造工程费用886元，合法有据，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、八十一条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条、第十一条、第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告曹春艳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2013年4月至2019年8月期间的物业管理费31489.92元及滞纳金（以当月物业管理费为本金，逐笔自当月21日起按中国人民银行同期贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，滞纳金以本金为限）；二、被告曹春艳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付2013年4月至2019年8月期间的水费1832.85元、电费1069.9元、污水处理费707.58元及利息（以3610.33元为本金自2020年4月2日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率计至实际清偿之日止）；三、被告曹春艳于本判决发生法律效力之日起五日内向原告东莞市源通物业管理有限公司支付水电改造工程费用886元；四、驳回原告东莞市源通物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1406元，原告东莞市源通物业管理有限公司已预交，由被告曹春艳承担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内，被告曹春艳可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  周礼畴人民陪审员  黄国铭二〇二〇年十一月三日法官 助理  唐淑贤附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第八十一条债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十一条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业；（五）筹集和使用专项维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。