四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初561号 原告：成都市中锦建设投资有限责任公司。住所地：四川省成都市锦江区工业园区毕升路**。 法定代表人：曾涛，任该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄**，四川明炬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙军，四川明炬律师事务所律师。 被告：毛其文，男，1966年2月4日出生，汉族，住四川省简阳市。 原告成都市中锦建设投资有限责任公司（以下简称中锦建设公司）与被告毛其文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月13日立案受理后，依法适用简易程序分别于2020年3月16日、2020年4月2日公开开庭进行了审理。原告中锦建设公司的委托诉讼代理人黄**，被告毛其文均到庭参加诉讼。审理过程中，本院多次组织双方进行调解，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。 中锦建设公司向本院提出诉讼请求：1．判令毛其文立即腾退并归还原告位于成都市琉璃一街76号2栋附7、8、9、10号建筑面积共305.38平方米的营业用房（营业用房位于一楼），并立即结清物业管理费、水电费等相关费用（庭审中，中锦建设公司陈述不清楚物业费、水电费的具体金额，需毛其文向物业公司支付）；2．判令毛其文立即向中锦建设公司支付营业用房占用费，占用费按正常租金16,215.68元/月的双倍计算，自2019年1月10日起计算至实际腾退搬离之日止，暂计至2019年10月9月为291,882.24元；3．判令毛其文向中锦建设公司支付违约金20,000元；4．判令毛其文向中锦建设公司支付因处理本纠纷支付的律师费3,000元；5．本案诉讼费用由毛其文承担。 事实和理由：2012年7月10日，中锦建设公司与毛其文签订《房屋租赁合同》两份，约定毛其文租赁中锦建设公司位于成都市琉璃一街76号2栋附7、8、9、10号商业用房，合同至2015年7月9日期满。2015年7月10日，双方签订《房屋续租合同》两份，约定毛其文租赁中锦建设公司位于成都市琉璃一街76号2栋附7、8、9共计244.53平方米、10号建筑面积60.85平方米，共305.38平方米的营业用房，租期为三年，自2015年7月10日起至2018年7月9日止。每月房屋租金为50元/平方米，其中7、8、9号月租金为12,226.5元，10号月租金为3,042.5元。第二年开始，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增。根据合同约定，毛其文应当于租赁期限届满之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还中锦建设公司，否则视为毛其文逾期归还房屋，每逾期一日，毛其文应当按照当年的日租金的双倍支付违约金给中锦建设公司。同时合同还约定，若违约，违约方除向守约方承担因违约造成的损失外，还应当按每份合同约定向守约方支付违约金10,000元。合同期满后，中锦建设公司多次催促毛其文签订续租合同，但毛其文均予以拒绝，且一直拒不交还营业用房并占用至今。经中锦建设公司多次催促后，毛其文支付了2018年7月10日至2019年1月9日的占用费97,294.07元。但该费用远不足毛其文占用至今的占用费，故在各种途径维权无果后，诉至贵院，请求依法支持中锦建设公司诉讼请求。 毛其文辩称，1．毛其文于2018年12月15日支付了2018年7月10日至2019年1月9日的租金后，因中锦建设公司需要交接，新租赁合同无法加盖公章，后因押金未能达成合意，双方一直未能签订新的租赁合同，故毛其文未再支付租金；2．毛其文向中锦建设公司支付了保证金15,000元；3．未看到中锦建设公司发出的《催款通知书》、《腾退房屋通知书》；4．案涉房屋现由许旺刚实际占有使用，毛其文愿意支付所欠租金。 本院经审理认定事实如下：2012年7月10日，中锦建设公司（出租方，甲方）与毛其文（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租的房屋位于成都市琉璃一街76号2栋附7、8、9号（柳江新居五期），建筑面积共244.53平方米，房屋性质为营业用房；房屋租赁期为叁年，自2012年7月10日起至2015年7月9日止，租赁期满后如甲方仍继续出租该房屋的，在同等条件下，乙方享有优先承租权，但甲方有权按照房屋租赁市场价格对房屋租金作适当调整；房屋租金按每月一楼30元/平方米计算，月租金共计7,335.9元。合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金44,015.4元，以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金。从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增，作为乙方当年租金的计算标准；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳保证金7,335.9元。该保证金在租期到期后，若乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方；乙方在房屋租赁期内的物业管理费、水、电、煤气、光纤、电话等安装、使用费，由乙方负责缴纳；装修费由乙方自行承担；非经甲方书面同意不得擅自将房屋转租、转让或转借；若甲方、乙方违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元；乙方应于租赁期限届满或合同提前终止之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还甲方，并得到甲方书面签收认可，否则视为乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按当年的日租金双倍支付违约金给甲方。 同日，中锦建设公司（出租方，甲方）与毛其文（承租方，乙方）签订另一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方出租的房屋位于成都市琉璃一街76号2栋附10号（柳江新居五期），建筑面积共60.85平方米；房屋租金按每月一楼30元/平方米计算，月租金共计1,825.5元。合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金10,953元；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳保证金1,825.5元。其余约定与前述租赁合同相同。 2015年7月10日，中锦建设公司（出租方，甲方）与毛其文（承租方，乙方）签订《房屋续租合同》，主要内容为：甲乙双方于2012年7月10日签订的《房屋租赁合同》，现租赁期限已满；双方经友好协商，达成如下续租协议：甲方出租的房屋位于成都市琉璃一街76号2栋7、8、9号。建筑面积共244.53平方米，房屋性质为营业用房；房屋租赁期暂定为叁年，自2015年7月10日起至2018年7月9日止，房屋租金一楼50元/平方米，月租金12,226.5元，在合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金73,359元，以后房屋租金由乙方在每半年届满前15日内向甲方支付下半年租金，从第二年起，房屋租金按5％的比例在上一年租金的基础上逐年进行递增，作为乙方当年租金的计算标准；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳租赁保证金10,000元，该保证金在租期到期后，若乙方无违约行为，由甲方一次性无息退还乙方；乙方在房屋租赁期内的物业管理费、水、电、煤气、光纤、电话等安装、使用费，由乙方负责缴纳；装修费由乙方自行承担；非经甲方书面同意不得擅自将房屋转租、转让或转借；若甲方、乙方违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元；乙方应于租赁期限届满或合同提前终止之日起十五日内将租赁房屋完好无损的交还甲方，并得到甲方书面签收认可，否则视为乙方逾期归还房屋，每逾期一日，乙方应按当年的日租金双倍支付违约金给甲方。 同日，中锦建设公司（出租方，甲方）与毛其文（承租方，乙方）签订另一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲乙双方于2012年7月10日签订的《房屋租赁合同》，现租赁期限已满；双方经友好协商，达成如下续租协议：甲方出租的房屋位于成都市琉璃一街76号2栋附10号（柳江新居五期），建筑面积共60.85平方米；房屋租金按每月一楼50元/平方米计算，月租金共计3,042.5元。合同签订后七日内，乙方向甲方支付头半年租金18,255元；乙方在本协议签订后七日内一次性向甲方交纳保证金5,000元。其余约定与前述续租合同相同。 2018年12月15日，毛其文向中锦建设公司支付案涉房屋2018年7月10日至2019年1月9日期间的房屋租金。 2019年3月20日，中锦建设公司分别出具两份《催款通知书》，通知毛其文承租的位于成都市锦江区琉璃一街76号2栋附7、8、9号房屋及附10号房屋，从2019年1月10日起开始拖欠租金，要求毛其文在接到本通知后于三个工作日内缴清所有费用。 2019年4月12日，中锦建设公司分别出具两份《腾退房屋通知书》，通知毛其文于2012年7月10日至2018年7月9日承租位于成都市锦江区琉璃一街76号2栋附7、8、9号房屋及附10号房屋，于2018年7月9日合同到期后，至今未达成租赁协议，要求毛其文接到本通知后于三个工作日内缴清所有费用办理退房手续并腾空、退还房屋。 2019年5月27日，中锦建设公司（甲方）与四川明炬律师事务所（乙方）签订《委托代理合同》，主要内容为：甲方因与毛其文租赁合同纠纷一案，委托乙方律师担任代理人，前期费用为3,000元。四川明炬律师事务所就本案律师费3,000元开具了发票。 另查明，2018年12月18日至2019年3月21日，毛其文与中锦建设公司员工王波通过微信沟通续签《房屋租赁合同》事宜，双方因合同盖章及押金金额未能达成合意，故未能续签合同。 以上事实的认定有中锦建设公司提交的营业执照及法人身份证明、《房屋租赁合同》、《记账凭证》、《电子银行交易凭证》、《催款通知书》、《腾退房屋通知书》、《委托代理合同》、发票、查询明细，毛其文提交的微信聊天记录、《中锦建设公司专用收据》以及双方当事人的庭审陈述等证据在案为证。 本院认为，中锦建设公司与毛其文签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应全面履行自己的义务。中锦建设公司向毛其文交付房屋后，毛其文应按合同约定向中锦建设公司支付租金。合同约定的租赁期于2018年7月9日届满后，双方未续签书面租赁合同，但毛其文于2018年12月17日仍向中锦建设公司支付了2018年7月10日至2019年1月9日的租金，中锦建设公司也未提出异议，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，双方形成不定期租赁合同关系，对有关事项视为双方按原合同的有关约定继续履行。中锦建设公司与毛其文之间签订的《房屋租赁合同》的租赁期限，从2018年7月10日起为不定期，双方当事人均有权随时解除上述合同，但应在合理期限提前通知对方。中锦建设公司主张其已于2019年4月12日向毛其文出具《腾退房屋通知书》，但中锦建设公司提交的张贴上述通知书的照片无法体现张贴时间，且庭审中毛其文否认收到上述通知书，中锦建设公司应自行承担举证不能的责任。解除合同通知到达对方时合同解除，本院确认本案起诉状副本送达毛其文之日即2020年2月25日为双方合同解除的时间。故中锦建设公司要求毛其文返还案涉租赁房屋，于法有据，本院予以支持。 关于租金。根据双方在《房屋租赁合同》中的约定，月租金共计15,269元，从第二年起，房屋租金按5%的比例在上一年租金的基础上逐年递增。毛其文作为承租人，应依照《房屋租赁合同》约定内容支付租赁期间的租金。本案中，双方均认可毛其文已支付至2019年1月9日的租金，而中锦建设公司主张按双倍租金标准计付2019年1月10日起的房屋占用费，实质包含了该期间的租金请求，故本院确认毛其文应按约支付2019年1月10日至2020年2月25日期间的租金249,552.34元（17,675.77元÷30天×181天＋18,559.55元÷30天×231天）。 关于房屋占用费。根据双方约定逾期归还房屋，每逾期一日，毛其文应按当年的租金双倍支付违约金给中锦建设公司。但对于违约责任，我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，对违约金数额的调整有明确规定，违约金应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。中锦建设公司未充分举证证明因毛其文逾期未返还房屋而造成的实际损失，但毛其文的上述行为，确会影响阻碍中锦建设公司对案涉租赁房屋正常行使完整物权，导致中锦建设公司存在相应损失。故本院根据双方履约的实际情况、毛其文的违约程度等因素，并参考原租赁合同租金的标准，本院酌情确定房屋占用费以2019年7月10日至2020年7月9日期间的租金标准18,559.55元/月计算，毛其文应自2020年2月26日起至房屋实际返还之日止，按每月18,559.55元支付房屋占用费，对中锦公司多主张部分，本院不予支持。 关于违约金。本案中，毛其文未按约支付租金，必然导致租金占用利息损失。双方在两份《房屋租赁合同》明确约定，毛其文违反本合同约定情况的，除应由违约方向守约方承担违约造成的损失外，还应由违约方向守约方支付违约金10,000元。从本案已查明事实可知，毛其文支付有租赁保证金15,000元，该保证金有保障双方履行合同义务的功能，该保证金已能够大致弥补中锦建设公司的资金占用损失，故本院确认中锦建设公司的资金占用损失为15,000元，并以上述保证金予以抵扣。 关于律师费。中锦建设公司因本案诉讼聘请律师并支付律师费3,000元，系为强化诉讼能力而支出的费用，非毛其文违约所必要产生的费用，双方在《房屋租赁合同》未约定应由毛其文承担，对中锦建设公司要求毛其文支付律师费3,000元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。 关于物业费、水电费。中锦建设公司要求毛其文缴纳的物业费、水电费等费用，中锦建设公司未提交证据证明其已垫付相应费用，该费用的缴纳涉及案外物业公司的权利，本院对中锦建设公司的该诉讼请求，不作认定和处理。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条（法律条文全文附后）之规定，判决如下： 一、被告毛其文应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告成都市中锦建设投资有限责任公司所有的位于成都市琉璃一街76号附7、8、9、10号房屋； 二、被告毛其文应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付房屋租金249,552.34元，并按每月18,559.55元的标准，支付从2020年2月26日起至房屋实际返还之日止的房屋占用费； 三、被告毛其文应向原告成都市中锦建设投资有限责任公司支付违约金15,000元，该违约金由被告毛其文已支付的保证金15,000元予以抵扣，原告成都市中锦建设投资有限责任公司不再退还保证金，被告毛其文不再另行支付违约金； 四、驳回原告成都市中锦建设投资有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取3,012元，由被告毛其文负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 唐 璇 二〇二〇年十一月十九日 书记员 李冬梅 附：本判决所适用法律条文全文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。