山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁06民终4306号上诉人（原审被告）：中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站，原名称中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局，住所地:山东省青岛市市**湛山三路**甲。法定代表人：王建华，站长。委托诉讼代理人：于建伟，山东平和律师事务所律师。委托诉讼代理人：马卫国，山东良建律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高庆国，男，1970年9月6日出生，汉族，住山东省栖霞市。委托诉讼代理人：刁树青，山东君腾律师事务所律师。上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站（以下简称联勤部队第四管理局）因与被上诉人高庆国买卖合同纠纷一案，不服山东省栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1154号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。联勤部队第四管理局上诉请求：1、撤销(2019)鲁0686民初1154号民事判决，依法改判驳回高庆国一审诉讼请求或者发回重审。2、一、二审全部诉讼费用由高庆国承担。事实和理由:一、一审判决认定《附加协议》性质为“买卖合同”，事实认定错误。联勤部队第四管理局与高庆国于2009年5月18日签订的《附加协议》是2009年4月18日双方签订的《军队房地产租赁合同》内容的补充，本质上属于《军队房地产租赁合同》的补充协议，是《军队房地产租赁合同》的附件，与《军队房地产租赁合同》不可分割。《军队房地产租赁合同》第一条约定，联勤部队第四管理局将坐落在山东省栖霞市西二里店村(济鲁字第0569A号坐落)的房屋建筑面积4200平方米，场地面积16000平方米出租给高庆国使用。该租赁合同的签订背景是原山东省栖霞市服装集团公司(以下简称服装集团)租赁的涉案房屋的租赁合同由于体制改革原因，双方协商终止，在终止协议书中，双方同意服装集团自建的房产由栖霞亚东工贸有限公司(高庆国为控股股东)有偿使用。高庆国签订的《军队房地产租赁合同》约定的建筑物面积、场地面积与2003年服装集团租赁的建筑面积、场地面积均一致，显然租赁合同中，高庆国租赁的建筑面积不包括服装集团在联勤部队第四管理局土地上自建的招待所1090平方米和餐厅1330平方米。2009年5月18日，双方对服装集团自建的房产有偿使用事宜签订《附加协议》，协议约定“为妥善解决原山东省栖霞服装集团公司租赁甲方0569A坐落房地产的遗留问题，提高房地产整体使用价值，经甲乙双方协商，就营区内原承租单位自建房产有偿使用事宜，达成如下协议:一、甲方同意将原承租单位自建房产使用权转让给乙方，其中招待所1090平方米和餐厅1330平方米。二、房产使用权转让费100万元，由乙方在本协议签订后将款项缴纳至甲方指定账户。附加协议约定的是使用权转让费而非所有权转让费，结合联勤部队第四管理局与高庆国签订的租赁合同和附加协议，联勤部队第四管理局认为所谓的使用权转让费即租金性质的费用；从联勤部队第四管理局与服装集团签订的租赁合同及联勤部队第四管理局与高庆国签订的租赁合同对比，服装集团租赁时的租金为每年15万元，高庆国租赁同样面积的房地产租金为每年7万元，招待所1090平方米、餐厅1330平方米在联勤部队第四管理局与高庆国租赁合同有效期2009年4月18日至2018年4月18日的租金100万元，与原服装集团与联勤部队第四管理局签订的2003年4月18日至2018年4月18日《军队房地产租赁合同》在同样租赁期2009年4月18日至2018年4月18日的租金差额72万元相近，考虑到租赁市场价值逐年递增的因素，该100万元只能是租赁费用。一审判决认定100万元为买卖房屋价款显然与事实不符，且无任何依据。同时，联勤部队第四管理局与高庆国均知晓军队房地产不能随意转让，本案法律关系为租赁关系而非房屋买卖合同关系。二、一审判决法律适用错误。一审判决错误认定《军队房地产租赁合同》附加协议为买卖合同，以此适用《合同法》第52条认定“附加协议约定转让军产使用权的约定，违背我国关于军产管理的规定，损害了国家利益和社会公共利益，应为无效。”并适用《合同法》第58条认定“被告作为部队军产的专门管理部门应熟知军队资产管理的规定，对无效合同的过错要明显大于原告，其承担80%的损失为宜，应对原告的相关损失应承担80%的赔偿责任。”法律适用均是错误的。退一步讲，即使认定附加协议无效，高庆国已经使用涉案租赁物九年多，不应退还其100万元，支付利息也无任何法律依据。《军队房地产租赁合同》和附加协尚议均是当事人双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，《军队房地产租赁合同》附加协议是租赁合同，不是买卖合同，依法应当予以适用。并且，根据民法的精神，法院应当促进交易，慎重认定合同无效。联勤部队第四管理局与高庆国签订的《军队房地产租赁合同》和附加协议均有效，依法应当适用。合同第八条第三、四项明确约定了租赁期间内，高庆国改造、装修或者增扩固定设施的，新建和添建临时性建筑物、构筑物，权属归联勤部队第四管理局所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好无损地无偿移交给联勤部队第四管理局。合同第九条(四)项约定：因不可抗力原因(含政府行为，国家和军队政策法规重大调整)造成合同无法履行的，双方均不承担责任。《军队房地产租赁合同》约定的租赁期限自2009年4月18日起至2018年4月18日止，涉案合同已期满。因中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》，要求部队全面停止有偿服务活动，属租赁合同第九条第(四)项约定的事项出现，双方均不承担责任。因此，高庆国应当按照合同约定将改造、装修或者增扩设备及新建和添建的建筑物、构筑物完好地无偿移交给联勤部队第四管理局，联勤部队第四管理局无需对高庆国进行补偿。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《租赁合同司法解释》)对装饰、装修物、扩建费用也有明确规定。《租赁合同司法解释》第十三条的规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。首先，高庆国对涉案场地进行的装饰装修及修缮均未经过联勤部队第四管理局同意，全部费用应当由高庆国自己承担；其次，根据《租赁合同司法解释》第十二条的规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。因此，对于高庆国主张的装修装饰及修缮费用均不应予以支持。补充上诉理由：第一部分：本案《附加协议》并不是孤立地、单独存在，而是联勤部队第四管理局与原山东省栖霞市服装集团公司2008年6月19日签署的《合同终止协议书》第三条、第四条、第五条内容的最终结果实现，也是租赁合同以及《合同终止协议书》内容的延续。附加协议中使用“原承租单位自建房产使用权转让”一语的含义：是联勤部队第四管理局同意原栖霞市服装集团在涉案土地上自建房产的租赁使用权利的合同义务关系概括性转让予高庆国，也即承租使用权主体转让给高庆国，变更为高庆国承继二处房产（招待所1090平，餐厅1330平）的租赁使用权。一、高庆国于2009年4月18日与联勤部队第四管理局签订《租赁合同》，所租赁的涉案房地产实为原栖霞市服装集团承租的房地产，由于栖霞服装集团因体制改革等原因不能履行原租赁合同，才转而由高庆国（亚东工贸法定代表人）承继租赁。1、栖霞市服装集团与联勤部队第四管理局于2003年4月18日签订的《租赁合同》约定的承租范围、租赁期限，与高庆国和联勤部队第四管理局2009年4月18日签订的《租赁合同》承租范围、租赁期限一致，均为建筑面积4200平方米，场地面积16000平方米，租赁合同到期日也是一致的，至2018年4月18日。2、由于2002年栖霞服装集团在栖霞市委领导的协调下，曾经先后在涉案土地上自建了单职工公寓和伙房改扩建，形成了后来与高庆国附加协议中对应的招待所和餐厅。[2003年4月22日签订的《补充协议一》、2003年6月18日签订的《补充协议二》、2008年6月19日签订的《合同终止协议书》均有明确记载和表述]而两份租赁合同中约定的4200平米建筑物，是不包含招待所和餐厅的2420平米面积的。但在2009年4月18日高庆国与联勤部队第四管理局的租赁合同第17条单独列出了招待所和餐厅2420平米租赁使用权的问题，但只是确认高庆国有权使用。关于2420平米的面积租金却并没有体现在高庆国的租赁合同中的7万/年租金中。因为7万的租金仅仅是指4200平米建筑物和16000平米场地（详见租赁合同）。3、栖霞市服装集团2003年4月18日签订的《租赁合同》约定的租赁建筑面积4200平方米，场地面积16000平方米，年租金15万元。而高庆国与联勤部队第四管理局2009年4月18日签订的《租赁合同》约定的租赁建筑面积、场地面积与栖霞市服装集团的承租面积相一致，但高庆国所签署的《租赁合同》年租金却仅为7万元，难道联勤部队第四管理局对时间在后的租赁合同，反而要无缘无故的少收一半还多的资金吗？正是因为，2009年4月18日联勤部队第四管理局与高庆国签订租赁合同时，对招待所与餐厅准备以其他形式解决租金问题。之后双方以《附加协议》的形式将2420平米招待所和餐厅的剩余年限（约为9-10年）租赁使用权费用，以一次性支付100万元的转让费的形式确定了此部分建筑面积的租金。否则，联勤部队第四管理局岂不是多给予高庆国房屋面积，反而要少收租金？这显然不符合常理。二、2009年5月18日签署的《附加协议》实为原栖霞市服装集团与联勤部队第四管理局就涉案房产租赁合同关系的延续。《附加协议》中的转让是原栖霞市服装集团就涉案房产承租人下权利义务的概括转让，由高庆国承继承租。1、原栖霞市服装集团与高庆国于2003年4月18日签订《租赁合同》，后因栖霞市服装集团体制改革的原因，其主体资格即将消失，于2008年5月19日与联勤部队第四管理局就原租赁合同关系签署《合同终止协议书》。《合同终止协议书》第三条明确约定“甲方（联勤部队第四管理局）同意乙方（栖霞市服装集团）在原租赁的济鲁字第0569号坐落院内自建的房产所有权租给栖霞亚东工贸有限公司（高庆国占股80%）有偿使用至2018年4月18日，到期后由栖霞亚东工贸有限公司将房产无偿移交给中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处（联勤部队第四管理局），产权自动归属中国人民解放军济南军区烟台房地产管理处（联勤部队第四管理局）。”该条款意为原栖霞市服装集团租赁场地内自建房屋的承租人之权利义务由栖霞亚东工贸有限公司承继，租赁期限至2018年4月18日终止，期满后，由承继人无偿移交给联勤部队第四管理局。2、2009年4月18日，高庆国未用栖霞亚东工贸有限公司的名义，而是直接以自己的名义与联勤部队第四管理局签署《租赁合同》，租期至2018年4月18日，但约定的年租金为7万元。原栖霞市服装集团租赁合同中约定的年租金为15万元，而此8万元价差，最终以2009年5月18日的《附加协议》以一次性支付100万元的方式固定。3、故《附加协议》在文中开头即表述为“为妥善解决山东省栖霞服装集团公司租赁甲方0569A坐落房地产的遗留问题，……就营区内原承租单位（意指栖霞市服装集团）自建房产有偿使用事宜，达成如下协议”故其《附加协议》第一条“甲方（联勤部队第四管理局）同意将原承租单位（栖霞市服装集团）自建房产使用权转让给乙方（高庆国），”这里出现的“有偿使用”一词，与2008年6月19日《合同终止协议》第三条中的“有偿使用”一词，是一脉相承的，其使用权的截止期限均是指向2018年4月18日。由此可见，原栖霞市服装集团《合同终止协议书》中对其原租赁合同下的自建房产承租人权利义务转让由亚东工贸公司承继租赁的问题，正是由联勤部队第四管理局与高庆国（亚东工贸公司法定代表人）签订的《附件协议》中的“有偿使用”来实现和完成的。使用权期限也即是租赁期限至2018年4月18日。4、栖霞市服装集团与联勤部队第四管理局2008年6月19日签订的《合同终止协议书》、高庆国与联勤部队第四管理局2008年4月18日签订的《租赁合同》以及2009年5月18日签订的《附加协议》，从意思表示的承继和连续性来看，也足以认定《附加协议》与栖霞市服装集团的《合同终止协议》是表意连续的，《附加协议》实为原栖霞市服装集团租赁合同关系项下权利义务的概括转让，其性质仍为租赁合同。三、原栖霞市服装集团与联勤部队第四管理局签订的《合同终止协议书》虽未有高庆国或栖霞亚东工贸公司的签字，但高庆国在2008年已实际入驻装修，以其实际履行行为表示其承继《合同终止协议书》中原栖霞市服装集团的承租人权利义务。原栖霞市服装集团与联勤部队第四管理局签订的《合同终止协议书》虽未有高庆国或栖霞亚东工贸公司的签字，其后高庆国与联勤部队第四管理局签订的《租赁合同》与《附加协议》均是对原栖霞市服装集团承租人权利义务的承继。且高庆国在2008年未与联勤部队第四管理局就涉案房产签订《租赁合同》之前即已实际入驻装修，其以实际行为表示其承继《合同终止协议书》中原栖霞市服装集团的租赁关系，并已按《附加协议》对其与联勤部队第四管理局《租赁合同》中未约定的租金差价部分给予一次性支付。其承继原栖霞市服装集团租赁关系的意思表示已非常明确。综上，无论是从合同上的意思表述的连续性，亦或高庆国的实际履行行为，均表明高庆国就涉案房产实际是受房地产租赁关系的约束，《附加协议》是对原栖霞市服装集团《合同终止协议书》中租赁关系的承继，《附加协议》实际是为租赁合同关系。第二部分：一审法院曾经作出的关于租赁合同纠纷的（2019）鲁0686民初2128号生效判决案件中，该《附加协议》是附在2009年4月18日的《租赁合同》之后，由联勤部队第四管理局在2128号案件中一并作为租赁合同的证据提交（详见2128号卷宗第28页-37页），已被定性为租赁合同，且已在2018年4月18日到期。涉案房产设施设备由联勤部队第四管理局无偿收回，依法依合同均不存在所谓赔偿或补偿的问题。2128号案件的主审法官也正是本案一审1154号案的主审法官刘旭明，其在2128号案中对高庆国提出的购买两处房产的主张并未认可，否则也不能以解除租赁关系，返还全部地上附属物作出判决（买卖与租赁是不同的法律关系，诉讼请求与事实理由均是不同的，司法实践中显然不能在同一裁判中解决）。但是在1154号案件中，其却认定购买两处房产的主张成立，岂不是自相矛盾？2128号判决是已生效裁判文书，确定的事实不容更改。1、因本案《附加协议》实为租赁合同关系，而非房屋买卖合同关系，故并不存在一审法院认定的房屋租赁合同无效的问题。无论是根据高庆国与联勤部队第四管理局2009年4月18日签订的《租赁合同》，亦或是承继的栖霞服装集团的《合同终止协议书》之约定，涉案房产的设施设备由承租人管护，到期后无偿由联勤部队第四管理局取得。故并不存在由联勤部队第四管理局承担《评估报告》中装修、改扩建、甚至是依附于买卖合同法律关系下的使用权差价问题。2、原一审法官对《附加协议》在2份判决中作出完全不同的定性，且本案中对其定性为买卖合同关系更是子虚乌有，联勤部队第四管理局作为国家机关，断不敢将作为国家享有的所有权处分于个人。在基于错误的法律关系认定下的由联勤部队第四管理局承担的损失更是无中生有。第三部分：本案一审《评估报告书》存在适用评估价值类型错误、未计算折旧率等错误，不应作为定案依据。1、《评估报告书》中采用的价值类型是市场价值，市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。而本案所涉房地产权属性质为军用房地产，均不存在上市交易的现实条件和假设条件，也无取价的比对依据，不应适用市场价值作为评估的价值类型。根据中国资产评估发布的中评协〔2017〕47号《资产评估价值类型指导意见》第三条资产评估价值类型，本案评估选用的价值类型应为“市场价值以外的价值类型”。2、因房屋装饰、装修使用多年，在使用评估方法时应当计算其折旧率。而《评估报告》在采用重置成本的评估方法时，未计入折旧率的计算，导致最终结果产生错误。3、对于评估报告中的“使用权价差价值”一词，没有任何法律依据和学术依据，完全是评估机构自行捏造的称谓，而且并未说明该价值的计算依据及具体计算方法。而《评估报告》中采用重置成本法作为评估方法，重置成本法是指重建或重置的成本，而使用权价差根本不属于成本范畴。4、联勤部队第四管理局认为本案的评估程序是否合法存在质疑，一审1156号、1155号、1154号判决均是由栖霞市法院判决，且是同一法官主审，在一审案卷中，明确记载双方并未达成一致确定评估机构，依法应由法院委托评估机构（采取摇号的方式），但是相同原告的三个案子最终确定的三家评估公司竟然都是烟台市嘉信资产评估有限公司一家。而且，评估报告中却没有法院的委托书，对评估内容、范围也未进行明确。联勤部队第四管理局因此对评估程序的合法性提出质疑。本案一审法官不顾前后事实情况，意图将《附加协议》单独割裂开来，且用所谓“反问推理”的说理方式，进行逻辑混乱的论述，以便于其认定为房屋买卖合同，属于事实认定与法律适用错误。《附加协议》是高庆国承继的原栖霞市服装集团的承租人权利义务，实为租赁合同关系。该《附加协议》作为租赁合同已于2008年4月18日到期终止，且在（2019）鲁0686民初2128号生效民事判决中已确认解除。故无论是按照双方《租赁合同》亦或承继的《合同终止协议书》之约定，涉案房产设施设备由联勤部队第四管理局无偿取得，其依附于房屋买卖法律关系之下的使用权差价更无请求权基础。请求二审法院依法查明并予以改判，驳回高庆国的原一审诉讼请求。高庆国辩称:高庆国与联勤部队第四管理局于2009年5月18日签订的《附加协议》的合同性质是买卖合同，虽然合同的名称是“附加协议”，但从合同的性质、合同交易的标的物、合同的转让价款等协议内容都是相对独立的，双方当事人的合同义务也是相对独立的，是典型的买卖合同，只不过“附加协议”的来源具有一定的附加属性，在合同的名称上添加了“附加”的字样，但不影响买卖合同的独立存在。联勤部队第四管理局将《附加协议》解读为租赁合同，不仅违背了当事人签订合同时的真实意思表示，背离了协议的真实含义，也远远超出了协议内容的文字含义的范畴，其对协议的解释对高庆国不具有任何的效力，更不应该得到法庭的支持。一审法院对《附加协议》合同性质的认定所依据的事实是确实充分的，逻辑分析也是扎实可靠的，其结论为买卖合同是完全正确的。关于本案的过错责任。高庆国作为一位普通的公民，在签订合同是无从知晓当地部队无权出卖军产，在本案的房产买卖中没有过错。本案中，联勤部队第四管理局已实际接受了涉案的两处房产，因高庆国对该两处房产投资1000多万元进行了彻底改造，两处房产的价值有了巨大的提升，联勤部队第四管理局接受房产后获得了巨大的额外利益。高庆国在本案没有处理前，本着响应国家和政府的号召，为了社会的稳定和顾全大局，在自身利益没有保障的情况下主动配合当地政府和法院的工作将涉案两处房产交付给联勤部队第四管理局，但不能因此而剥夺高庆国的合法权益。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。高庆国向一审法院起诉请求：1、判令解除高庆国和联勤部队第四管理局2009年5月18日达成的购房合同，判令联勤部队第四管理局返还高庆国支付的购房款100万元及该款项的同期银行贷款利息，并赔偿高庆国的损失3428597.12元。2、本案诉讼费用由联勤部队第四管理局承担。一审法院认定事实如下：坐落于栖霞市属中国人民解放军总后勤部的军产，该营区驻军撤并后，由济南军区烟台房管处负责管理。2018年济南军区烟台房管处被撤销，其权利义务由新成立的联勤部队第四管理局承接。2002年，栖霞服装集团经西二里店营区原驻守部队同意，在营区内建设了1185.48平方米的单职工公寓（未办理规划及建设手续）。2003年4月18日济南军区烟台房管处将该营区租赁给栖霞服装集团，2003年6月28日栖霞服装集团经济南军区烟台房管处同意将营区内原有伙房（34号房，建筑面积546平方米）进行改造（未办理规划及建设手续）。2008年6月19日栖霞服装集团与济南军区烟台房管处签订合同终止协议书，双方终止西二里店营区的租赁合同。2009年4月18日济南军区烟台房管处（甲方）与高庆国（乙方）签订了一份《军队房地产租赁合同》，约定甲方将座落于栖霞市西二里店村的房屋建筑面积4200平方米、场地面积16000平方米的房地产出租给高庆国使用，租赁用途为餐饮服务，租期自2009年4月18日起至2018年4月18日止，年租金为70000元，按年结算于每年5月10日前一次性付清。该合同第十七条记载双方承认的附加条款如下：合同期满，乙方将租赁原栖霞市服装集团自建房屋无偿移交给甲方，乙方若需继续租用，双方重新签订合同，同等条件乙方优先租赁。上述合同签订后，高庆国将租赁合同涉及的西二里店营区交付高庆国使用。2009年5月18日，高庆国（乙方）与济南军区烟台房管处（甲方）签订附加协议，协议内容为：为妥善解决原山东省栖霞服装集团公司租赁甲方0569A坐落房地产的遗留问题，提高房地产整体使用价值，经甲乙双方协商，就营区内原承租单位自建房产有偿使用事宜，达成如下协议：一、甲方同意将原承租单位自建房产使用权转让给乙方，其中招待所1090平方米（对应单职工公寓），餐厅1330平方米（对应改建后的伙房）。二、房产使用权转让费100万元，由乙方在本协议签订后将款项缴纳至甲方指定账户。协议签订后，高庆国分两次将100万元汇至济南军区烟台房管处帐户，济南军区烟台房管处于2012年1月6日向高庆国出具了收费票据两张，各记载金额50万元，票据记载收费项目名称为“房款”。高庆国签订协议后，对涉案两处房产进行了修缮、改造、扩建、翻新、装修，将招待所改建为私家菜馆，将餐厅改扩建为婚宴大厅。2016年2月16日，中国共产党中央军事委员会发布《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》要求部队全面停止有偿服务。济南军区烟台房管处以国家和军队政策发生重大调整为由，向一审法院提起诉讼，要求解除军队房地产租赁合同，腾退西二里店营区内的房地产，一审法院作出（2018）鲁0686民初2128号判决，高庆军收到判决后主动将西二店营区包括涉案两处房产移交给济南军区烟台房管处。在诉讼中，经高庆国申请由一审法院委托，2019年12月27日，烟台市嘉信资产评估有限公司出具（2019）烟嘉评鉴字[2019]035-1号资产评估报告书一份，评估结论为：涉案资产于基准日2019年10月11日下的评估结果为：婚宴厅装修1274801.55元，私家菜馆装修774556.17元，私家菜馆改扩建355239.40元，婚宴厅及私家菜馆使用权差价1024000.00元，合计为3428597.12元。高庆国支付评估费29680元。一审法院认为，本案高庆国和联勤部队第四管理局争执焦点为双方所签订的附加协议的性质，即附加协议是关于涉案房产的租赁合同还是买卖合同，对此，应当根据双方间协议的内容、实际履行等情况，探究当事人的真实意思表示，按照当事人的真实意思表示来判断合同的性质，而不能只看合同的名称。高庆国和联勤部队第四管理局与2009年4月18日签订军队房地产租赁合同，高庆国取得西二里店营区的租赁权利，据该合同第十七条：合同期满后高庆国应将栖霞服装集团自建房屋无偿移交联勤部队第四管理局的内容，说明高庆国已实际租赁涉案的两处房产，只需每年缴纳7万元租赁费即可占有使用涉案房产，其又何须再于2009年5月18日另行签订协议支付100万元以租赁涉案的房产？故联勤部队第四管理局主张双方发生租赁关系的辩称主张与情理不通；2009年4月18日军队房地产租赁合同内容中明确记载为高庆国向联勤部队第四管理局支付租赁费，而2009年5月18日附加协议明确约定高庆国向联勤部队第四管理局支付的是房产使用权转让费，如若附加协议为租赁合同，为何两份合同对支付款项的用词迥异？何不直接表述为租赁费？故联勤部队第四管理局的辩解不符常理；通常房产租赁合同中约定租赁期限为主要合同条款，如若附加协议为租赁合同，为何却没有明确约定租赁期间？若以联勤部队第四管理局主张的以2009年4月18日的军队房地产租赁合同的期限为九年，则该两合同的“租赁费”相比，高庆国既已租用了涉案房产，为何又要再签订这样一份如此“吃亏”的“租赁合同”，故联勤部队第四管理局的辩解不符常理；附加协议形成在军队房地产租赁合同之后，是确定双方意思表示的最终协议，据其内容“房产使用权转让给乙方”及“房产使用权转让费100万元”的表述，“转让”通常理解为权属转移的意思，即一般意义上的“买卖”或相近的意思，明显有别于“租赁”的意思，且联勤部队第四管理局为高庆国出具的收款收据记载为收取“房款”，其据附加协议内容，双方的真实意思表示是联勤部队第四管理局欲向高庆国长期转让涉案两处房产的使用权，高庆国则欲通过支付100万元的对价取得对涉案两处房产的长期占用、使用、支配、甚至有限处分的权利。总上，联勤部队第四管理局的辩解理由明显不合情理，且其不能作出合理解释；联勤部队第四管理局另提交的2003年之后与栖霞服装集团签订军队房地产租赁合同及附加协议、终止合同协议书等证据，没有高庆国及亚东工贸公司的签章，对高庆国、亚东工贸公司均没有法律效力，且上述证据形成于2009年5月的附加协议之前，不能对抗本案当事人后来签订的附加协议。高庆国和联勤部队第四管理局签订的协议书，虽名称为附加协议，实际为一份独立的协议，双方真实的意思表示是转让两处房产长期使用权的“买卖合同”。高庆国和联勤部队第四管理局就涉案房产的转让意思表示一致，双方签订的附加协议成立，但合同成立不等于合同具有法律效力。本案涉案两处房产招待所（对应单职工公寓）、餐厅（对应伙房）扩展部分虽都没有登记于解放军的不动产权证，但是这两处房产都建筑于军队的土地之上，根据我国“房地一体”的原则，以上房产应按军队军产处理，高庆国和联勤部队第四管理局附加协议约定转让军产使用权的约定，违背我国关于军产管理的规定，损害了国家利益和社会公共利益，应为无效。《合同法》第58条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”联勤部队第四管理局作为部队军产的专门管理部门应熟知军队资产管理的规定，对无效合同的过错要明显大于高庆国，其承担80%的损失为宜，应对高庆国的相关损失应承担80%的赔偿责任。综上，高庆国诉求联勤部队第四管理局返还其支付的100万元房款的诉求，予以支持；房款的利息系法定孳息，高庆国要求联勤部队第四管理局承担，符合法律的规定，予以支持；联勤部队第四管理局赔偿高庆国对涉案房产修缮、装修等全部损失的80%计款为2742877.70元[（1274801.55元+774556.17元+355239.40元+1024000.00元）×80%]。高庆国支付评估费29680元，由联勤部队第四管理局承担80%计款为23744元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，一审法院于2020年3月29日判决：一、中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局于判决生效后十日内返告高庆国1000000元和利息（利息以1000000元为基数，自2009年5月18日起至2019年8月19日按中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准计算至实际支付之日止）；二、中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局于判决生效后十日内赔付高庆国各项损失2766621.90元；二、驳回高庆国的其他诉讼请求。如果中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42228.78元，由高庆国负担5295.81元，由中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局负担36932.97元。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对二审争议的事实，本院认定如下：联勤部队第四管理局提交以下证据：证据一，（2019）鲁0686民初2128号案卷第28页-37页。证明事项：1、在联勤部队第四管理局诉高庆国就西二里店村军队房产租赁合同解除纠纷一审中，高庆国与联勤部队第四管理局2009年5月18日签订的《附加协议》是作为2008年4月18日《军队房地产租赁合同》的附加租赁合同，一并提交的。2、《军队房地产租赁合同》及《附加协议》已被一审生效判决认定为房屋租赁合同，且已到期解除，高庆国对到期解除事实也当庭予以承认。3、2128号案的案由就是租赁合同纠纷，因此不可能出现租赁合同纠纷与买卖合同纠纷合并审理的情况。且2128号判决主文是“国有土地使用权证中的土地及全部地上附属物腾空交付联勤部队第四管理局”。包括本案中涉案的职工餐厅及招待所房屋（计2420平米，但此面积不包含在4200平米建筑物的面积当中）。证据二，山东省栖霞市服装集团公司与栖霞亚东工贸公司2008年6月19日签署《租赁合同书》（复印件）、栖霞亚东工贸公司工商登记信息查询（网上打印件）。证明事项：1、山东省栖霞市服装集团公司与栖霞亚东工贸公司于2008年6月19日签订《租赁合同书》，该租赁合同书约定的标的物为部队原生活区职工餐厅、三层办公楼（即本案中的招待所）。租赁期限截止至2018年4月18日，年租金30000元，签订合同后一次性交齐。2、证明高庆国（栖霞亚东工贸有限公司法定代表人、大股东占80%）在2008年6月19日实际从栖霞服装集团租赁了涉案房产的使用权。而在同一天，联勤部队第四管理局与栖霞市服装集团也签有《合同终止协议书》，结合两份文件的条款，三方的意思表示一致，均是涉案房产租赁使用权的转让，即由原租赁使用权人栖霞市服装集团转给新的租赁使用权人高庆国（亚东工贸）。3、该《租赁合同书》第一条约定将涉案房屋的“所有权移交乙方（高庆国）租赁使用”，且第四条也是约定的高庆国（亚东工贸）“合同签订后一次性交齐租金”，本案一审中《附加协议》（2009.5.18）约定的“使用权转让费100万”一次性交齐，是一脉相承的。4、该《租赁合同书》证明了高庆国2008年6月19日就清楚地知晓三方达成一致将租赁使用权转让给自己，但其在一审庭审中矢口否认自己完全知晓的事实（见一审第三次庭审笔录第5页第9行）。其是在刻意隐瞒和回避三方达成“租赁使用权转让”的意思表示，意在割裂《附加协议》与各方在2008年6月19日签署的《终止协议书》、《租赁合同书》的密不可分的关联关系。5、《租赁合同书》、《合同终止协议书》、《附加协议》是一个整体，均是对2420平米的自建房屋进行的约定，该2420平米自建房屋不包含在4200平米的建筑面积中，在2008年6月19日《租赁合同书》中对该2420平米自建房屋约定年租金3万元。2009年4月18日联勤部队第四管理局与高庆国签订的《军队房地产租赁合同》仅对4200平米建筑物和16000平米场地约定了租金，虽然该租赁合同第17条提到了本案涉案房屋，但并未对这2420平米的职工餐厅和招待所约定具体的租金。结合2003年部队租给栖霞服装集团时是15万/年租金，而2009年4月租给高庆国时是7万/年，尚有8万元租金的巨大差额未予补足，因此《附加协议》仅是双方商定2420平米自建房屋，联勤部队第四管理局与高庆国（亚东工贸）直接以一次性支付100万元使用权转让费的形式，交齐了剩余9年的租金（11万×9年=99万，原3万元+8万元租金差额）。这与《租赁合同书》中的第四条内容：“租赁期限截止至2018年4月18日，年租金30000元，签订合同后一次性交齐”，是对应的，也是一脉相承的，均采用一次性交齐的原因就在于：该房产的特殊性是栖霞服装集团自建的，并不是部队原有的房屋坐落。6、该《租赁合同书》是对栖霞市服装集团与联勤部队第四管理局签订的《合同终止协议书》第三条、第四条、第五条内容得具体实施和践行。证明了《附加协议》是对《终止协议书》、《租赁合同书》以及《军队房地产租赁合同》的附加协议，是链接一审其他租赁合同文件的重要一环，《附加协议》不是单独割裂的存在。证据三，（2019）鲁0686民初1155号民事卷宗第27页（高庆国提交竹园酒店在建工程明细表证据）。证明事项：在栖霞市法院审理的1155号案卷宗材料（涉及本案二处房产）中高庆国提交的本案涉案房屋装修的证据中，涉案房产在2009年5月《附加协议》签订之前，于2008年7月份即实际接管使用并进行装修，该时间也正与联勤部队第四管理局与栖霞市服装集团《合同终止协议书》及栖霞市服装集团与高庆国（栖霞亚东工贸）《租赁合同书》（2008年6月19）签署时间相对应。表明高庆国对联勤部队第四管理局与栖霞市服装集团就涉案房屋租赁一事是完全知晓，三方对《合同终止协议书》、《租赁合同书》是意思表示一致的、连贯的、达成合意的，高庆国在本案一审庭审笔录中是在虚假陈述，掩盖事实。高庆国质证称，对证据一的真实性无异议，但对联勤部队第四管理局所主张的证明内容有异议。在该案的判决中并没有解除附加协议，解除的是租赁合同，因此联勤部队第四管理局所做的证明事项与本案无关。联勤部队第四管理局提交的证据二是复印件，无法考证其真实性，所以不进行质证，即使有真实的原件，也与本案无关。对证据三的真实性无异议，对联勤部队第四管理局所主张的证明内容有异议，联勤部队第四管理局所主张的证明事项与本案无关。对联勤部队第四管理局提交的证据一、证据三、证据四因缺乏证据的关联性，本院不予采信，证据二因缺乏证据的真实性与关联性，本院亦不予采信。一审庭审中，联勤部队第四管理局认可招待所没有办理产权登记，餐厅也是后来扩建而成。联勤部队第四管理局主张在本案中一并处理涉案房屋占有使用费，高庆国对此表示同意。联勤部队第四管理局主张房屋占有使用费按照双方2009年4月18日签订的《军队房地产租赁合同》的租金标准计算，或者按照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条、第36条由法院依法裁决。高庆国主张涉案房屋占有使用费没有具体的数额，联勤部队第四管理局所主张的占有使用费应当按照原租赁合同中的每年租金金额分摊各租赁物所占的比例，按年份来计算。本院二审查明的其他事实与一审一致。本院认为，关于涉案附加协议的性质，联勤部队第四管理局主张为租赁合同法律关系，高庆国主张是买卖合同法律关系，对此不能仅仅根据合同名称来判断合同性质，而应根据双方协议的内容、实际履行情况等来确定。附加协议载明，甲方同意将原承租单位自建房产使用权转让给乙方，房产使用权转让费100万元。附加协议并未对房产租赁期限、每年具体的租赁费用及其他租赁关系的权利义务作出约定。而联勤部队第四管理局为高庆国出具的收费票据载明的收费项目名称为“房款”，而非租赁费。一审认定双方当事人的真实意思表示是联勤部队第四管理局向高庆国转让涉案两处房产长期使用权的买卖合同并无不当。联勤部队第四管理局关于高庆国系承继租赁原栖霞市服装集团承租的房地产、涉案《附加协议》系原栖霞市服装集团就涉案房产租赁合同关系的延续的主张，与涉案《附加协议》的内容及实际履行情况不相符，本院不予采信。联勤部队第四管理局主张双方为租赁合同法律关系，理由不成立，本院不予支持。联勤部队第四管理局与高庆国签订的涉案《附加协议》因违反我国关于军产管理的规定，损害了国家利益和社会公共利益，应为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，当事人应各自返还因该合同而取得的财产，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应各自承担相应的责任。本案中，高庆国请求联勤部队第四管理局返还房款100万元，于法有据，一审法院予以支持并无不当。关于高庆国主张的利息问题,因为高庆国对涉案两处房产有使用情形，应当支付使用费,联勤部队第四管理局主张在本案中一并处理涉案房屋占有使用费，高庆国对此表示同意。参照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第34条、第36条的规定，高庆国对房屋的占有使用费可与联勤部队第四管理局占有100万元价款应当支付的资金占用费相互抵销，故对高庆国要求支付利息的请求以及联勤部队第四管理局要求房屋占有使用费的请求，本院均不予支持。一审法院依法委托相关司法评估机构对高庆国的修缮、装修损失进行鉴定，评估机构及评估人员具备相应资格，鉴定程序合法。联勤部队第四管理局关于案涉评估报告不能作为定案依据的理由不成立，本院不予支持。双方当事人对本案合同无效都有过错，高庆国对涉案房产进行修缮装修投资较大，现因《附加协议》无效，高庆国返还涉案房产，联勤部队第四管理局获得较大的经济利益，应当赔偿高庆国相应的损失。但一审法院判令联勤部队第四管理局承担80%的赔偿责任过高，本院予以调整，综合本案实际情况，以联勤部队第四管理局对高庆国修缮装修部分承担60%的责任为宜，即联勤部队第四管理局应承担修缮装修部分的损失为2057158.27元[（1274801.55元+774556.17元+355239.40元+1024000.00元）×60%]。联勤部队第四管理局上诉主张其不应当承担相应的赔偿责任，理由不当，本院不予支持。高庆国为本案评估事宜支付评估费29680元，应由联勤部队第四管理局承担60%的评估费为17808元。综上所述，上诉人联勤部队第四管理局的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第一百二十二条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销栖霞市人民法院（2019）鲁0686民初1154号民事判决；二、上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站于本判决生效之日起十日内返还被上诉人高庆国1000000元；三、上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站于本判决生效之日起十日内赔付被上诉人高庆国各项损失2074966.27元；四、驳回被上诉人高庆国的其他诉讼请求。如上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站未按照判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费42228.78元，由上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站负担31400元，由被上诉人高庆国负担10828.78元。二审案件受理费42228元，由上诉人中国人民解放军联勤保障部队第四储备资产管理局青岛管理站负担31511元，由被上诉人高庆国负担10717元。本判决为终审判决。审判长 于 慧审判员 王家国审判员 陈晓彦二〇二〇年十一月九日书记员 齐婉彤