四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15242号 上诉人（原审被告）：云南西元网络科技有限公司，住所地：云南省丽江市古城区金山高新技术产业经济区。 法定代表人：和耀军，总经理。 委托诉讼代理人：钟乾敏，北京天达共和（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：林琛，北京天达共和（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：龙锦综合开发（成都）有限公司，住所地：四川省成都市锦江区大慈寺路**。 法定代表人：徐耀祥，董事长。 委托诉讼代理人：邓舒丹，中豪律师集团（四川）事务所律师。 上诉人云南西元网络科技有限公司（以下简称西元公司）因与被上诉人龙锦综合开发（成都）有限公司（以下简称龙锦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初11873号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 西元公司上诉请求：1.请求撤销一审判决；2.改判西元公司在保证金122568.63元（三个月租金）的限额内承担违约责任。保证金余额25342.80元应予退还西元公司，不支持龙锦公司超出保证金限额的其他诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费全部由龙锦公司承担。事实和理由：一、解除租赁合同的违约损失计算过高。西元公司因经营困难，难以维持公司运营，欲提前结束租期，多次与龙锦公司沟通商洽，但对方均不同意提前退租。迫于无奈，西元公司于2018年11月30日向龙锦公司发送邮件申请退租并搬离承租办公区域，搬离后未占有使用租赁房屋。西元公司于2018年11月30日向龙锦公司申请退租并搬离，租赁场地已实际返还龙锦公司，根据租赁合同约定：“租金支付方式为月付；西元公司拖欠龙锦公司款项超7天，龙锦公司即享有解除合同的权利；租赁期提前结束时，乙方遗留的物品均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品。”西元公司搬离后，根据合同约定已放弃了遗留物品的处置权利，将物品处置权利让渡给了龙锦公司，龙锦公司事实取得了出租房屋的控制权，视为西元公司履行了自己的交房义务。西元公司从申请退租——搬出——再到次月起即未实际支付房租，系明确表示其不再继续履行租赁合同，龙锦公司在西元公司搬离后并未采取适当措施防止自身损失扩大。2019年2月龙锦公司起诉西元公司后，亦未收到西元公司租金，但龙锦公司依旧未履行接收房屋的义务，放任自身损失继续扩大，并又累计向西元公司计算了四个多月的租金、管理费、电费等，截至2019年6月11日方行使合同解除权，对于自身损失扩大具有过错。一审法院未考量《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”龙锦公司一审主张的2019年2月1日至2019年6月11日期间租金、管理费、电费系损失扩大部分，应由龙锦公司自行承担。九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融中心分公司发送的《停电通知函》中明确表示龙锦公司已于2019年1月9日上午9点开始暂停对西元公司租区提供管理服务和电力供应，要求西元公司支付管理费38315.9元、电费307.88元无事实与法律依据。二、西元公司用三个月租金计算的保证金承担违约责任后，不应承担空置场地占用费18385.30元。一审认定西元公司用保证金122568.63元（以3个月租金计算）承担违约责任，等于西元公司已经支付了3个月的租金，支付了租金再支付场地占用费从逻辑上无法自圆其说，出租方出租房产的收益即为收取房租，收了房租再收场地占用费即是双重收费，有失公平原则。同时一审认定场地占用费为租金的1.5倍，也违反了违约金不越过实际损失30%的规定。三、龙锦公司支出的律师费、公证费不应由西元公司负担。根据合同法第三十九条、第四十条，龙锦公司与西元公司签订的《租赁合同》系商业房屋租赁的格式合同，而房屋租赁合同纠纷并非法律、司法解释规定的由败诉方承担胜诉方律师费的案件类型，其在合同中约定乙方应承担甲方因向乙方催讨租金、管理费发生的律师费属于加重西元公司责任的格式条款，该条款未与西元公司充分协商应属无效，龙锦公司支出的律师费23000元不应由西元公司负担。关于公证费，租赁合同约定，乙方遗留的物品均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，故在西元公司已实际搬离租赁场地后，西元公司赋予了龙锦公司处置遗留的物品的权利，其采用公证的方法处置超出了西元公司订立合同的预期，既不合理也无必要；《租赁合同》第九条约定：“任何以挂号信的方式寄出的通知，在寄出后的三个工作日后，将被视为已送达收件人，邮局出具的挂号信收据，证明该通知已送达收件人。”西元公司与龙锦公司约定了挂号信为有效的送达方式，双方均承诺受该送达方式的约束，龙锦公司在双方约定的送达方式外，采用公证方式送达，实际上也未妥投，不仅未采取措施防止损失扩大，还加大了违约方的损失，由此多支出的公证费5400元应由其自己承担。四、一审判决认定事实证据不足。一审法院判决西元公司应向龙锦公司承担工程复原费42033.98元，但龙锦公司未提供工程复原的详细施工图纸、工程量清单等涉及复原工程是否实际发生的重要证据，且龙锦公司向西元公司交付租赁房屋时，该房屋即为精装修，龙锦公司工程复原费真实性缺乏证据支持。综上，请求依法支持西元公司的全部上诉请求。 龙锦公司辩称，第一，西元公司要求以3个月租金为限承担违约责任无合同和事实依据。第二，租赁合同为商事合同，西元公司在签署租赁合同时即应有相应的商务判断和预期，其在无任何依据的情况下自称经营困难辩称合同已由其单方解除并不符合合同法的规定。且在2019年5月一审法院审理的（2019）川0104民初2372号西元公司欠费案中，西元公司的代理人并未抗辩租赁合同已实际解除，龙锦公司通过西元公司的抗辩得知西元公司已无继续履行的意愿，便于2019年6月行使了合同解除权，若西元公司拟单方解除也应申请法院裁决依法进行救济。第三，场地占用费为租赁合同在法律意义上的解除之日至龙锦公司实际收回场地之日期间的场地费用，在此之前龙锦公司并未实际收回租赁场地，而正常情况下，此期间西元公司应依约履行场地的复原义务，该费用与西元公司诉称的保证金冲抵的相当于3个月租金的违约金系不同的事项，并非双重收费。第四，《租赁合同》基本条款虽为龙锦公司预先拟定，但并非在订立合同时未与西元公司协商的条款，律师费为龙锦公司作为出租方为追讨租金而须负担的成本，并非加重承租人的责任，且本案中所涉律师费未超过四川省律师收费标准，数额合理。如西元公司所言，其在租赁合同中预留的收件地址已无法接收文件，解除通知又系处置双方实体权利的文件，龙锦公司对函件寄送、现场遗留物品清点进行公证所产生的费用系守约方主张权利的合理支出，也系为减少争议而进行止损的开支，应当由违约方承担，此费用也为龙锦公司的直接损失。第五，场地复原系租赁合同解除后承租方的后续义务，西元公司未履行该义务，龙锦公司代为复原，已提供了相应的合同、验收报告、发票、付款凭证用以证明该复原费用已实际发生。第六，由于西元公司未按约履行合同，导致龙锦公司未能收取合同解除前的租金、管理费用等，还遭受了代为复原、律师费、公证费、装修期的免租金额等直接经济损失，以及租赁场地的空置期损失和预期收益损失，一审法院根据西元公司的实际履约情况调减场地占用费，综合判定保证金、免租费用、空置损失为追索违约责任并认定一定比例的违约金标准并无不当。综上，龙锦公司认为西元公司的上诉请求无事实和法律依据。 龙锦公司向一审法院起诉请求：1.请求确认龙锦公司与西元公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与云南西元网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼》于2019年6月11日解除；2.判令西元公司支付因租赁国际金融中心二号办公楼18楼单元7欠付龙锦公司的租金171780.13元、管理费38315.9元、电费307.88元，共计210403.91元以及截止付清前述款项之日止的逾期付款违约金（按每日0.03%的标准暂计至2019年6月11日为5051.43元）；3.判令西元公司向龙锦公司支付场地占用费36770.59元；4.判令西元公司向龙锦公司支付其已实际使用国际金融中心二号办公楼18楼单元7的装修期的费用共计37858.19元；5.判令西元公司向龙锦公司支付因其违约行为致使租赁合同提前解除而应向龙锦公司支付的租赁场地再出租前的空置期的租金的补偿费122568.63元（龙锦公司酌情按3个月的空置期计算为122568.63元）；6.判令西元公司向龙锦公司支付工程复原费42033.98元；7.判令西元公司支付龙锦公司律师费23000元、公证费5400元；8.判令龙锦公司不予返还西元公司缴付的保证金147911.43元；9.本案的诉讼费由西元公司承担。 一审法院认定事实：龙锦公司系成都市锦江区红星路三段**成都国际金融中心的产权人。龙锦公司（出租方、甲方）与西元公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的坐落于成都市锦江区7的场地租赁给乙方使用；租赁场地的实测面积为301.70平方米；租赁期自本合同约定的起租日期，共计36个月；起租日定于2017年4月20日，2017年4月20日至2019年4月30日的每月每平方米建筑面积租金为人民币128.10元，即每月租金为人民币38647.77元，2019年5月1日至2020年4月19日的每月每平方米建筑面积租金为人民币135.42元，即每月租金为人民币40856.21元；上述租金如不足一整月，则须以日租金标准（以月租金除以当月实际天数）按照实际租赁天数计算。合同约定2017年4月20日至2017年5月19日即自起租期的第1个月为装修期，不论乙方是否能在装修期内完成其店铺之装修，乙方须于装修期后开始支付租金。在装修期内，乙方仍须如期交纳本合同约定的有关租赁场地之全额管理费及其它杂费。倘乙方违反或不履行本合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金收归甲方所有。甲方根据上述条款，在收取乙方3个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方有权向乙方追讨已使用的装修期费用。乙方须按月向甲方或其当时聘用的物业管理公司（下称“管理单位”）支付管理费。管理费为每月每平方米人民币28元。合同同时约定，管理单位在租赁期内有权因运作成本上升而适当调整管理费及其他杂费，以维持该大厦之管理质量，但不违反政府有关规定为限度，且甲方以不少于一个月的通知期通知乙方。本合同之保证金为三个月租金及管理费之总和，合共人民币147911.43元。乙方须从逾期的首个工作天起向甲方支付租金及／或管理费及／或其他杂费。到期后七天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天起按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及／或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止。甲方有权在下列事件发生后，合法地提前收回租赁场地或其任何部分，租赁合同亦随即提前终止：…（二）乙方未能按照租赁合同约定，在必须支付租金、管理费或所有其它费用，并经甲方书面催讨7天内乙方仍未补救；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满或租赁提前结束的当日内返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期一日，乙方应按本合同约定的日租金的三倍向甲方支付租赁场地占有使用费。甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担；甲方在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、电费、电话费等，剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额，租赁场地的复原费用，已使用的装修期的费用，租金场地再出租的中介费用，租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费，诉讼费、律师费、公证费，其他杂费、手续费等。按照租赁合同须向一方送达的任何文件及通告，如以专人递送或留置在该一方的法定地址或该一方在租赁合同所述的通讯地址或以挂号的方式，寄往本合同所述的该一方的通讯地址或该一方以书面通知另一方的任何其它地址，将被视为已送达该一方。任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出3个工作日后，将被视为已送达收件人。 2017年4月20日，龙锦公司与西元公司签订《办公楼交接表》，龙锦公司向西元公司交付了案涉的国际金融中心二号办公楼18楼单元7的租赁场地。 2018年4月23日，龙锦公司发布《成都国际金融中心2018年度办公楼管理费调整》的通知，通知于2018年6月1日起，将2018年办公楼管理费调整由28元/平方米/月调整至29元/平方米/月，西元公司于2018年4月25日签收该通知。 2019年4月18日，龙锦公司发布《成都国际金融中心2019年T1&T2办公楼管理费调整》的通知，通知于2019年6月1日起，将2019年办公楼管理费调整由29元/平方米/月调整至30元/平方米/月，该通知于2019年4月26日以电子邮件的形式告知西元公司。 因西元公司未按约定支付2018年12月1日至2019年1月31日的租金、管理费等，龙锦公司向一审法院提起诉讼，一审法院作出（2019）川0104民初2732号民事判决，判决西元公司支付龙锦公司2018年12月1日至2019年1月31日的租金、管理费，2018年11月1日至2018年12月31日的电费等以及相应违约金等，西元公司不服该判决，向本院提出上诉，本院作出（2019）川01民终15020号判决，维持了一审判决。该判决生效后，西元公司继续拖欠租金、管理费、电费等。一审庭审中，龙锦公司明确，其在本案中主张2019年2月1日至2019年6月11日的租金171780.13元（其中2019年2月1日至2019年4月30日的月租金标准按照128.1元/平方米计算，面积按照301.7平方米计算，合计115943.31元；2019年5月1日至2019年6月11日的月租金标准按照135.42元/平方米计算，面积按照301.7平方米计算，合计55836.82元），2019年2月1日至2019年6月11日的管理费38315.90元（计算面积与租金计算面积一致，其中2019年2月1日至2019年5月31日的管理费标准为29元/月/平方米，合计43746.5元；2019年6月1日至2019年6月11日的管理费标准为30元/月/平方米，合计3318.7元），2019年1月产生电费307.88元。 2019年6月6日，龙锦公司采用公证邮寄送达的方式向西元公司发出关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与云南西元网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼18楼单元7》及收回租赁场地的律师函，送达地址分别为双方租赁合同载明的西元公司的通讯地址。该通知主要内容为“因贵公司欠缴物业租金、管理费、电费等，经龙锦公司催付后仍拒不支付的行为已属严重违约，现龙锦公司决定依约解除租赁合同，收回租赁场地，不予退还保证金，要求贵公司在本通知发出之日起七日内将租赁场地按合同约定的租赁场地交还时的状态交还龙锦公司、办理终止合同的相关手续并结清欠付费用及赔偿损失等”。该邮件未妥投。龙锦公司为此向公证机关支付了公证费400元。2019年6月20日，龙锦公司对西元公司所租赁的案涉商铺内的物品进行了清点、登记，并进行了证据保全公证。龙锦公司为此支付了公证费5000元。 龙锦公司就其与西元公司租赁合同纠纷委托中豪律师集团（四川）事务所提供代理服务，并签订《委托代理合同》，支付一审律师代理费共计23000元。 一审另查明，龙锦公司为实施案涉租赁场地复原工程，与成都阿伦建筑装饰工程有限公司签订了《T2-L1807原云南西元科技租区精装复原工程合同》，约定成都阿伦建筑装饰工程有限公司向龙锦公司承接成都国际金融中心办公楼拆除还原工程，工程含税总造价为42033.98元。2019年8月30日，龙锦公司支付工程复原费42033.98元。 一审法院认为，龙锦公司系成都市锦江区红星路成都国际金融中心的所有权人，其将涉案18楼单元7租赁场地出租给西元公司，并与西元公司签订租赁合同，前述合同的签订，系双方当事人真实意思的表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于合同解除。合同签订后，根据龙锦公司提交的办公楼交接表及交接清单，能够确认龙锦公司已于2017年4月20日将涉案18楼单元7租赁场地交付西元公司使用，龙锦公司履行了出租人的义务。因西元公司未向龙锦公司履行给付租金和相关费用的义务，龙锦公司催收未果后，以诉讼方式主张租金及相关费用，经一审法院生效判决确认西元公司负有支付义务后，但西元公司仍继续拖欠租金、管理费、电费等，其行为违背诚实信用原则，依照双方租赁合同的约定和法律的规定，西元公司的行为属违约行为。龙锦公司在西元公司违约的情况下，于2019年6月6日向西元公司公证邮寄送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与云南西元网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼18楼单元7》及收回租赁场地的律师函，结合双方合同约定，按照租赁合同所约定的通讯地址以特快专递的方式寄送，在寄出三个工作日后，将被视为已送达收件人，且其后西元公司未依法提出异议。依照《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，龙锦公司要求一审法院确认《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与云南西元网络科技有限公司有关成都国际金融中心二号办公楼18楼单元7》已于2019年6月11日解除，符合合同约定和法律规定，一审法院予以确认。 关于龙锦公司要求西元公司支付尚欠的2019年2月1日至2019年6月11日期间租金171780.13元、管理费38315.90元，2019年1月的电费307.88元以及拖欠上述款项产生的逾期付款违约金。西元公司租赁案涉场地后，应当按约向龙锦公司支付租金等相应费用，因其作为履行义务人未对龙锦公司在本案中主张的尚欠租金、管理费、电费的时间段、金额提出答辩和举证反驳，应自行承担不利的法律后果，依主张责任及证明责任之分配，一审法院对龙锦公司主张的西元公司尚欠租金、管理费、电费的时间段、金额予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金……”的规定，龙锦公司要求西元公司支付尚欠的2019年2月1日至2019年6月11日期间租金171780.13元、管理费38315.90元以及2019年1月的电费307.88元，符合合同约定和法律规定，一审法院予以支持。根据双方租赁合同中“乙方须于每月的首个工作天或之前向甲方支付租金及/或管理费及/或其他杂费。到期后7天内仍未支付，乙方须从当月首个工作天按乙方欠款款项0.03%日息计算违约金予甲方及/或管理单位，直至乙方付清所有欠付款项日为止”的约定，因西元公司未按时支付租金、管理费及电费，其行为已构成违约，故龙锦公司要求西元公司按每日0.03%标准支付逾期付款违约金，符合事实与法律，一审法院予以支持，一审法院酌定上述逾期付款违约金自龙锦公司起诉之日即2019年10月22日起，计至实际付清之日止。 关于场地占用费。双方签订的租赁合同约定“除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租赁期届满当日下午六时前返还租赁场地，未经甲方同意逾期返还租赁场地的，每逾期1日，乙方应按本合同约定的日租金标准的3倍向甲方支付租赁场地占用使用费”，龙锦公司主张自租赁合同解除次日即2019年6月12日起至龙锦公司收回租赁场地之日2019年6月20日按日租金的3倍计算的场地占用费，实际是要求西元公司支付场地使用费的同时，还对西元公司逾期返还案涉租赁场地予以处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。一审法院综合考虑租赁合同的履行时间、履行状况、西元公司应付欠费等因素，按日租金1.5倍标准计算租赁场地占用费，即场地占用费为135.42元/月/平方米×301.7平方米÷30天×9天×1.5=18385.30元。 关于保证金、已使用的免租期费用和空置期损失。龙锦公司主张没收保证金、支付已使用的免租期费用并向西元公司主张提前解除合同而应向龙锦公司支付的再出租前的空置期的租金补偿费，实际是要求对西元公司违约的处罚即要求西元公司承担违约金的责任。根据租赁合同中“倘乙方违反或不履行租赁合同项下任何导致甲方有权提前收回租赁场地的条文时，甲方有权将乙方向其支付的租赁场地的全部保证金作为违约金归甲方所有。甲方在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、电费、电话费等，剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额，租赁场地的复原费用，已使用的装修期的费用，租赁场地再出租的中介费用，租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费，诉讼费、律师费、公证费，其他杂费、手续费等”的约定，该约定系对西元公司违约行为的处罚，具有违约金的性质，而违约金的性质和功能系以守约方的损失补偿为主、对违约方的财产惩罚为辅。虽然一审法院已支持了龙锦公司关于西元公司逾期付款的违约金主张，但因本案由于西元公司的违约行为导致《租赁合同》提前解除，约定的租赁期限不能完全实现。龙锦公司收回涉案商铺后，需要对租赁物进行复原以及待租。一审法院综合考虑西元公司拖欠租金的违约程度、西元公司已实际享受1个月免租期以及龙锦公司需要对租赁物进行复原和寻找新的承租人，故龙锦公司对租赁物的使用存在空置期，该期间会给龙锦公司造成损失。一审法院酌情确认将西元公司交纳的保证金中的122568.63元（40856.21元/月×3月）即三个月租金作为违约金，保证金余额25342.80元用以抵扣其余应由西元公司支付的租金等费用。龙锦公司要求的免租期费用和空置期损失，一审法院认为已支持的扣收保证金金额能够弥补因西元公司的违约行为给龙锦公司造成的损失，故龙锦公司再要求西元公司赔偿其免租期费用和空置期损失一审法院不予支持。 关于复原工程费。双方签订的租赁合同约定“乙方需在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按本合同规定，以交付乙方使用的状态，交还甲方；乙方在租赁期结束或提前结束时以任何理由迁出租赁场地后（包括结束或提前终止合同，甲方提前收回租赁场地），如租赁场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，均视为乙方放弃的物品，甲方有权立即处理该物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任和要求甲方赔偿。甲方在收取乙方三个月租金及物业管理费的保证金作为违约金后，甲方有权向乙方追讨包括但不限于下述各方面作为其损失及赔偿：即乙方欠缴的租金，物业管理费及其他收费，停车费、电费、电话费等，剩余租期内全部的租金及物业管理费的总额，租赁场地的复原费用，已使用的装修期的费用，租赁场地再出租的中介费用，租赁场地再出租前的空置期的租金及物业管理费的补偿费，诉讼费、律师费、公证费，其他杂费、手续费等”，案涉租赁合同解除后，因西元公司未依约返还案涉租赁物业，龙锦公司为减少损失而自行收回，但收回的案涉租赁物业处于未恢复原状的状态，龙锦公司与第三方签订合同，由第三方进行施工恢复，并实际支付案涉租赁场地复原工程款42033.98元，龙锦公司在本案中主张西元公司赔偿上述办公楼复原工程费，具备事实依据和合同依据，一审法院予以支持。 关于公证费及律师代理费。龙锦公司为保全证据，采用公证邮寄的方式向西元公司送达了关于解除《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与云南西元网络科技有限公司有关国际金融中心二号办公楼18楼单元7》及收回租赁场地的律师函、采用公证的方式收回了西元公司承租的二号办公楼18楼单元7的租赁场地，并支付了公证费共计5400元。龙锦公司提起本案诉讼，委托律师代理，向律师事务所支付了律师代理费23000元。根据租赁合同中“甲方因向乙方催付租金、管理费或乙方须支付的其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于律师费），或甲方因行使租赁合同项下任何权利而引起的一切合理损失、费用、开支，均由乙方承担”的约定，龙锦公司要求西元公司支付公证费5400元、律师代理费23000元的主张，符合双方的约定，不违反法律的禁止性规定，一审法院予以支持。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百二十六条之规定，判决：一、确认龙锦公司与西元公司签署的《租赁合同龙锦综合开发（成都）有限公司与云南西元网络科技有限公司有关成都国际金融中心二号办公楼18楼单元7》已于2019年6月11日解除；二、西元公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付2019年2月1日至2019年6月11日期间租金171780.13元、管理费38315.9元，2019年1月的电费307.88元，以上共计210403.91元。此款与保证金余额25342.80元品迭后，西元公司还应向龙锦公司支付185061.11元；三、西元公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付上述租金、管理费、电费的逾期付款违约金（以210403.91元为计算基数，按每日0.03%标准自2019年10月22日起计至付清欠费之日止）；四、西元公司应于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付场地占用使用费18385.30元；五、龙锦公司可不予向西元公司返还保证金122568.63元；六、西元公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付复原工程费42033.98元；七、西元公司于判决发生法律效力之日起十日内向龙锦公司支付公证费5400元、律师代理费23000元；八、驳回龙锦公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10110元，龙锦公司负担2407元，西元公司负担7703元。公告费300元以及后续因送达裁判文书发生的公告费用，由西元公司负担。 二审中，西元公司向本院提交了如下新证据，第一组：1.《申请终止租赁合同的函》，拟证明：西元公司因经营问题于2018年向龙锦公司发函要求解除《租赁合同》，并不存在恶意违约的行为；2.《关于西元公司退租申请的回复》，拟证明：龙锦公司收到西元公司申请退租函时拒绝解除合同，要求西元公司继续履行，对西元公司显失公平，有违诚实信用原则。第二组：《企业信用信息公示报告—云南西元网络科技有限责任公司四川分公司》，拟证明：四川分公司于2019年5月15日核准注销，西元公司因经营问题退出四川市场，并遣散了公司员工，并不存在恶意违约，龙锦公司要求西元公司继续履行，显失公平。以上证据共同证明目的：龙锦公司在西元公司搬离出租房屋后，未积极履行接收房屋的义务，放任自身损失扩大，截至2019年6月11日方行使合同解除权，违反了《中华人民共和国合同法》第一百一十九条之规定，应当就扩大损失部分承担责任。第三组：《关于暂停空调及电力供应的通知函—T2—1807—云南西元网络科技有限公司》，拟证明：龙锦公司主张的2019年2月1日至2019年6月11日期间物业管理费无事实和法律依据。第四组：《成都美联物业开业微信公众号》，拟证明：成都美联物业公司在2019年8月16日已在西元公司之前承租区域内，基本完成装修，等待开业。成都美联物业至少在8月26日前已与龙锦公司签订租赁合同，龙锦公司主张3个月的空置期损失，无事实依据。 龙锦公司质证认为，对《申请终止租赁合同的函》形式上的真实性予以认可，但对证明力和与本案的关联性不予认可。虽然西元公司陈述因其自身原因暂停四川市场的开发，但与《租赁合同》是否继续履行没有必然的关联关系，而且，该份函件并不能达到终止《租赁合同》的法律效果。西元公司提供的《关于西元公司退租申请的回复》，已明确表示西元公司在当时没有提供符合法定解除条件的事由，因此龙锦公司认为《租赁合同》并没有解除。对《企业信用信息公示报告—云南西元网络科技有限责任公司四川分公司》真实性予以认可，但对关联性、证明力不予认可。《租赁合同》的当事人为本案的西元公司与龙锦公司，西元公司内部的程序与《租赁合同》履行无关。对于《关于暂停空调及电力供应的通知函—T2—1807—云南西元网络科技有限公司》形式上的真实性予以认可，但对证明力不予认可，物业公司发送函件的真实目的为催交欠费，通知也是要求西元公司在2019年1月8日之前结清欠费，这个时间已经在诉讼过程中，而且在西元公司应诉过程中，并没有辩称《租赁合同》已经实际解除，因此，可以证明至少在2019年1月的时候，案涉合同仍然是存续的。西元公司抗辩2018年10月30日合同就已解除的理由不能成立。对于《成都美联物业开业微信公众号》三性均不予确认，这属于案外人自行发送的微信推文，案涉物业是在2019年9月1日另行出租的。对于上述证据的认定，本院将在后文中予以论述。 西元公司对于一审认定案涉房屋2019年2月1日至2019年6月11日的管理费38315.9元、复原工程费为42033.98元有异议，西元公司认为复原费的金额不真实，没有具体的施工图纸、材料、进场单来印证。龙锦公司对一审查明的事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对当事人有异议的事实，本院将在下文中予以认定。 二审另查明，西元公司在2018年11月30日向龙锦公司发函称：因西元公司产品供应不上，经营不善等问题，已空置案涉房屋一年半的时间，西元公司决定暂停四川市场的开发，现有人员也已解散，所以申请提前终止签订的租用协议。龙锦公司回函表示租期尚未届满，西元公司不享有单方解除案涉合同的权利。2018年12月26日，案外人九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融中心分公司向西元公司发出《关于暂停空调及电力供应的通知函T2-1807-云南西元网络科技有限公司》称，如西元公司在2019年1月8日下午5点前仍未缴清相关欠费及违约金，九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融中心分公司将在2019年1月9日上午9点开始暂停案涉房屋的电力及空调的供应及暂停对租赁场地提供管理服务。 二审中，龙锦公司陈述案涉房屋于2019年9月1日另行出租。 本院认为，本案二审主要争议焦点有四个，现评判如下： 一、关于一审法院确认的合同解除前的租金、管理费、电费是否正确的问题 西元公司认为其在2018年11月30日发出解除通知，案涉租赁合同即已经解除，或者在龙锦公司于2019年1月30日起诉西元公司支付租金的时候就已经解除，加之九龙仓（中国）物业管理有限公司国际金融中心分公司在2019年1月9日暂停物管服务和电力供应，西元公司不应承担相应的租金损失、管理费和电费，同时龙锦公司并没有采取有效的措施防止损失扩大，西元公司也不应承担扩大的损失。 对此本院认为，西元公司于2018年11月30日向龙锦公司发函申请提前终止案涉租赁合同，西元公司的该行为并非行使单方解除权的行为，而是表达希望龙锦公司同意提前终止双方签订的案涉租赁合同的意愿即希望与龙锦公司协商一致提前终止案涉租赁合同，而后龙锦公司明确回复不同意提前终止案涉租赁合同，应认定双方未能就提前终止案涉租赁合同达成一致，双方仍应按照案涉租赁合同约定行使权利并履行义务。虽西元公司辩称其已于2018年11月30日搬离案涉房屋，但西元公司并未举证证明其已将案涉房屋中属于西元公司的物品搬离并向龙锦公司或者物业管理公司告知其已搬离案涉房屋，加之从2019年6月20日龙锦公司收回案涉房屋时，仍有大量物品存在案涉房屋中，因此，可认定西元公司至2019年6月20日仍未向龙锦公司退还案涉房屋。同时考虑到西元公司未举证证明其已经告知龙锦公司其已搬离案涉房屋不再继续履行案涉租赁合同、龙锦公司对案涉租赁合同的信赖以及龙锦公司行使解除权的时间等因素，本院依法认定龙锦公司不存在未采取有效措施造成损失扩大的情形，故西元公司要求减免其责任的主张，本院依法不予支持。现西元公司并未举出充分证据证明龙锦公司存在妨碍西元公司使用案涉房屋的行为，因此，一审法院认定西元公司应支付案涉租赁合同解除前的租金、管理费、电费正确，本院依法予以支持。 二、关于一审法院认定西元公司承担相应的违约责任以后，再行支持场地占用费是否正确的问题 一审法院在龙锦公司未主张合同解除违约金的情况下，径行支持了122568.63元违约金错误，本院依法予以纠正。从本案查明的事实来看，系西元公司原因导致案涉租赁合同解除，西元公司应当赔偿龙锦公司的相应损失包括可期待利益损失，而本案中案涉房屋空置期的租金损失属于可期待利益范畴，因此，西元公司应当赔偿龙锦公司的空置期租金损失。空置期租金损失应当从西元公司腾退案涉房屋之次日起算至龙锦公司另行出租案涉房屋之日止，或系合理期间内的租金损失。从龙锦公司在二审中的陈述来看，其认可案涉房屋于2019年9月1日另行出租，在西元公司未能举出充分证据证明龙锦公司另行出租案涉房屋的时间的情况下，本院依法认定案涉房屋的空置期应从2019年6月21日计算至2019年8月31日，依照案涉租赁合同约定，上述期间的租金损失应为96711.69元（40856.21元/月×12月÷365天×72天），故本院在96711.69元范围内支持龙锦公司的空置期租金损失。 房屋空置期租金损失与房屋占用费产生的基础不同，简而言之，房屋空置期租金损失属于可期待利益范畴，房屋占用费属于实际损失范畴，因此，在支持空置期租金损失的情况下，也应支持房屋占用费。故一审法院确定房屋占用费计算至龙锦公司自行收回案涉房屋之日止并综合考虑案涉租赁合同的履行时间、履行状况、西元公司应付欠费等因素，按日租金1.5倍标准计算租赁场地占用费，并无不当，本院依法予以确认。 一审法院在判决说理中明确保证金与违约金相抵扣，剩余部分保证金可抵扣西元公司应支付的其他租金等费用，实质是认定保证金应予退还，在龙锦公司未就该认定提起上诉的情况下，应视为龙锦公司对一审法院的该认定予以认可，本院亦对此不再审查，直接予以确认。 在龙锦公司未就一审法院认定保证金冲抵租金、管理费、电费的认定提起上诉的情况下，从解决诉累的角度出发，本院亦对一审法院用保证金冲抵租金、管理费、电费的认定予以确认，仅是对相应金额予以调整，即冲抵空置期房屋租金96711.69元，冲抵租金、管理费、电费51199.74元（部分），冲抵后龙锦公司不再向西元公司退还保证金，西元公司不再向龙锦公司支付空置期房屋租金，西元公司需向龙锦公司支付租金、管理费、电费合计159204.17元以及相应逾期支付前述款项的违约金。 三、关于龙锦公司支出的律师费、公证费是否应当由西元公司承担的问题 从本案查明的事实来看，本案纠纷发生的原因在于西元公司违约，因此，根据案涉租赁合同的约定，西元公司应当赔偿龙锦公司为维护其合法权益而支出的律师费、公证费，因此，西元公司关于其不应承担律师费、公证费的主张，本院依法不予支持。 四、关于一审法院认定的工程复原费金额是否正确的问题 根据双方关于“乙方需在租赁期结束或提前结束前，把租赁场地连同其所有的附属设施、装置、附加物、按本合同规定，以交付乙方使用的状态，交还甲方；”的约定，西元公司应当在腾退房屋时，将案涉房屋恢复到龙锦公司交付给西元公司使用时的状态。从龙锦公司收回案涉房屋时形成的公证书所附照片来看，西元公司对案涉房屋进行过装修，因此，西元公司负有恢复原状的义务。现案涉租赁合同解除后，西元公司未履行腾退义务，也未履行恢复原状的义务，因此，龙锦公司有权另行委托他人进行恢复并要求西元公司承担恢复费用。现龙锦公司举出了其与案外人签订的相应合同、报价清单以及付款凭证，而西元公司并未举证加以反驳，故本院依法采信龙锦公司所举证据，认定案涉房屋恢复原状的费用为42033.98元。 综上，西元公司的上诉请求及上诉理由部分成立，一审判决认定事实清楚，但存在判超所请的情况，故本院依法对判决结果予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下： 一、维持成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初11873号民事判决第一、四、六、七项； 二、撤销成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初11873号民事判决第五项、第八项； 三、变更成都市锦江区人民法院（2019）川0104民初11873号民事判决第二项、第三项为“被告云南西元网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付2019年2月1日至2019年6月11日期间租金171780.13元、管理费38315.9元，2019年1月的电费307.88元，以上共计210403.91元。此款与保证金余额51199.74元品迭后，被告云南西元网络科技有限公司还应向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付159204.17元”“被告云南西元网络科技有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告龙锦综合开发（成都）有限公司支付上述租金、管理费、电费的逾期付款违约金（以159204.17元为计算基数，按每日0.03%标准自2019年10月22日起计付至付清欠费之日止）”； 四、驳回龙锦综合开发（成都）有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按照一审判决确定的方式执行；二审案件受理费5864元，由云南西元网络科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  何广智 审判员  赵 韬 审判员  王 果 二〇二〇年十一月五日 书记员  曹成香