湖南省邵东市人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0521民初4212号原告（反诉被告）：李钰斌，男，1988年11月2日出生，汉族，户籍地广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：李舟剑，湖南顶璟律师事务所律师。被告（反诉原告）：赵佑新，男，1954年2月22日出生，汉族，住邵东市。委托诉讼代理人：张新高，湖南常清律师事务所律师。原告李钰斌与被告赵佑新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月4日受理后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行审理。原告李钰斌的委托诉讼代理人李舟剑、被告赵佑新及其委托诉讼代理人张新高到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李钰斌向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即将原告房屋按照《房屋租赁合同书》约定腾出并交付给原告；2、判令被告支付场地占用费22666.61元（暂计算至2020年8月25日），以后费用自2020年8月26日起按照1333.33元每天的标准付至交还房屋之日止；三、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在邵东市××道××路××层门面，建筑面积3189.6平方米，于2010年修建完毕。因案外人孙青华想承租用来办酒店，原告授权其父亲李华清与孙青华签订了《房屋租赁合同书》，合同对租金、租期及原、被告的相关权利义务均进行了约定，合同签订后，孙青华注册邵东县两市镇华洋大酒店经营至2015年。后孙青华将酒店转让给被告赵佑新，被告承继了原合同义务及剩余租期。该合同本将于2020年7月9日到期，原告考虑到疫情影响，对被告进行免租一个月，且原告父母提前半年与被告沟通续租房屋事宜，但被告却想以10年前的低价续租房屋，原告明确表示不同意。原告在2020年8月2日合同到期前向被告递送了《收回租赁房屋告知书》，但被告仍占用房屋至今未搬。原、被告经调解未果，原告向法院起诉。被告赵佑新辩称：1、原告不是适格的诉讼主体，本案合同签订方为赵佑新与李华清，而非原告李钰斌。租金收取亦为李华清；2、按照合同约定，被告享有优先承租权，但合同尚未到期时，被告要求原告搬离，且不愿意到社区接受调解，侵犯了原告优先承租权，致使被告遭受损失，应当赔偿；3、原被告原合同约定租金为23.48万元每年，近几年因疫情影响，大部分房屋都在降租，原告不降反升，系恶意抬价，对被告不公平，致使被告遭受巨大损失，违背诚信原则；4、涉案房屋在租赁时系毛坯房，被告出资150余万元装修，现在房屋价值已经远远大于毛坯价值。双方的租房协议中的约定到期后，除了可移动物品，均归房东所有，明显显失公平。对于该条款应依法予以撤销；5、由于原告违约，应当赔偿被告损失。具体为被告方的装修损失应当按目前的尚存价值由原告方支付给被告。被告增加的20万元两台美的模块机和一台空气能热水器、中央空调和热水系统、高压线150千瓦用电线路的扩容及被告在宾馆的其他设施设备的尚存价值均应由法院依法判决；6、在合同到期后，因原告阻止，被告宾馆一直没有经营，被告不应承担占用房屋造成的损失。被告赵佑新向本院提出反诉请求：1、判决解除反诉原告与李华清签订的租赁合同；2、判决反诉被告按照反诉原告对房屋的装修、为开设宾馆增设的相关设施、设备等按照尚存价值由反诉被告予以回购；3、请求依法撤销租赁合同中的第九条。事实与理由：2015年，反诉原告出资76.8万元购买邵东华洋大酒店，经李华清同意，反诉原告与李华清重新签订了《房屋租赁合同书》，反诉原告继续投入70万元进行装修。合同约定房屋年租金23.48万元，租期五年，2020年7月9日到期。房屋租赁以来，反诉原告均如期交付房租。2017年，政府要求城区禁止使用10吨以下燃煤锅炉，反诉原告出资20万元购买两台美的模块机和一台空气能热水器，对原有中央空调和热水系统进行改造，对用电线路进行了扩容。2020年，反诉被告突然通知反诉原告到期后搬离，反诉原告愿意以原租金价格续签合同，但反诉被告要求涨租金至48万元。合同到期后，反诉被告便阻止反诉原告经营，致使反诉原告经营处于瘫痪状态。反诉原告认为在同等条件下有优先承租权。现反诉被告通过提高租金的方式迫使反诉原告搬离，构成了违约，且双方签订的租赁合同第九条约定:合同到期后，反诉原告可带走不固定于墙体上的一切用品，其他无偿留于反诉被告的约定显失公平，依照该约定，反诉原告势必会造成巨大损失，而反诉被告却可获得巨大利益。故反诉原告要求对该条款予以撤销。要求将如下物品搬离：顶棚、招牌、吊机连电机、美的空调2台、空气能1台、5.5千瓦电机2台、3千瓦1台、1.5千瓦2台、空调管子、空调、空气能线路、开关闸道开关、水泵3台、空调水箱1个、顶楼门1套；52间房间内的物品有：马桶、洗脸盆、浴巾架、龙头、喷头、龙头开关、衣柜、麻将机、床、电视机、窗帘、皮套、冬暖夏凉被、床单被套、枕套、写字桌、桌凳、房内开关、电线、灯泡、门锁、卫生门页、空调电机、电话机、电视机、电视机柜、交换机总机1个、交换小机1个、交换小机2个、烧水壶、浴巾、面巾；机房、机组总开关、机组线路、机组柴油发电机1套150千瓦，包括电瓶2个，柴油1桶，油桶1个；大厅沙发茶几1组、电脑4套、总机1套、监控、保险柜1个、打印机1个、电风扇1台、前台柜子1组、小卖部柜子1组、货架组、财神爷柜子1组、消毒餐柜1套、高档垃圾桶6个、花瓶2个、办公柜子、写字柜2个，洗衣机一台、冷柜1个、报纸架一套；另有：150KW电力增容费:220元/KW*150KW=33000FQB;120电缆线路:100元/米*120米=12000元;配电房设备:12000元:施工工资(含地面破路施工):18000元，以上合计:人民币大写柒万伍仟圆整，￥75000元；大水箱1个1000元，消防电机2台，7.5千瓦各1台，管道设备整套，折旧价150000元。反诉被告李钰斌辩称，1、反诉被告授权父亲李华清签订的租赁合同，是双方真实意思的表示，并不存在可以解除的情形，并且该合同目前已经到期，无须解除；2、反诉原告所述投资系反诉原告自己的商业行为，与反诉被告无关，对于酒店设施要求反诉被告回购没有法律依据；3、反诉原告关停锅炉，并非反诉被告过错，且政府进行了补偿；4、由于疫情影响，反诉被告已经给反诉原告免除一个月的租金；5、合同中的条款系双方平等、自愿签订，没有显失公平，不具有可撤销的事实和法律依据；6、反诉原告欲以十年前的租金续租，现以此为由强行霸占反诉被告房屋，应当承担侵权责任。反诉原告可以搬离，但不能对房屋造成损害。其可搬离的物品有：美的空调、空气能、5.5千瓦电机、3千瓦电机、1.5千瓦电机2台、空调水箱、麻将机、床、电视机、窗帘、皮套、冬暖夏凉被、床单被套、枕套、写字桌、桌凳、电话机、电视机柜、烧水壶、浴巾、面巾、柴油发电机、电瓶、柴油1桶、油桶1个、大厅沙发茶几1组、电脑、总机、监控、保险柜、打印机、电风扇、前台柜子、小卖部柜子1组、货架1组、财神爷柜子、消毒餐柜、高档垃圾桶、花瓶、办公柜子、写字柜，洗衣机、冷柜、报纸架。反诉原告列举的其他物品都不可以搬离，有些是按照合同约定不可拆走，有些是因为固定于墙内，拆走会严重损坏墙面结构或房屋结构，增容费的证明不具有证明力。经审理查明，案外人李华清与原告（反诉被告）李钰斌系父子关系。原告（反诉被告）李钰斌名下有房屋一栋，坐落于邵东市开发区××道预编地号**，五间**，房屋于2010年建成后，原告委托其父亲李华清代为出租和管理。2010年，案外人孙青华与李华清签订《房屋租赁合同》，租赁原告房屋经营“邵东县两市镇华洋大酒店”。2015年，被告（反诉原告）赵佑新在孙青华处受让了“邵东华洋大酒店”，并于3月25日，与李华清签订《房屋租赁合同书》，约定甲方（李华清）将该房屋五间一至十层整体出租给乙方（赵佑新）经营使用，出租期限为十年（2010年7月10日—2020年7月9日）。自2015年7月10日起的后五年，年租金为234800元整。该《合同书》第九条约定：合同期满后，乙方可带走不固定于墙体上的一切用品，（包括电视机），其他无偿留于甲方，经营名称及手续乙方自费办理。在租赁期间，赵佑新因经营需要，进行了电力增容，共花费75000元。因2020年初全国发生新冠疫情，原告主动减免一个月的房屋租金，租期顺延至2020年8月9日，合同到期前，被告主张按原租金标准续租房屋，未能得到原告李钰斌的认可，双方未能续签合同。2020年8月2日，李钰斌之父李华清向被告送达收回租赁房屋的告知书，要求其于房屋到期日8月9日前搬离并完成交接房屋手续。因搬离物品没有达成一致意见，被告至今占用原告房屋。以上事实，有房屋产权证、土地使用权证、照片、房屋租赁合同及当事人的当庭陈述在卷佐证，可以认定。本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》、系双方当事人的真实意思表示，其内容亦未违反相关法律规定，上述合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原、被告签订的房屋租赁合同到期未续签，被告应当及时将房屋腾出并返还给原告。现被告占用原告房屋，原告可要求其承担逾期腾房的占有使用费，原告主张按1333.33元每天的标准承担占用费，但其向本院提交的证据不能证明其计算标准，本院认定按原租金支付占用费即23.48万元/年(1.96万元/月)的标准计算。现原、被告约定的房屋租赁期限已满，根据“自愿原则”，在合同到期前，双方可以进行充分协商，但在协商后未能达成续签合意，被告反诉原告侵犯其优先承租权，无事实与法律依据。对于被告反诉要求原告赔偿损失、回购其现有设施及设备的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持，依法予以驳回。反诉原告诉请解除其与李华清签订的《房屋租赁合同》，该合同的租赁履行期限届满，对双方无约束力，已无须再由法院判决解除。《房屋租赁合同》中的第九条，“合同期满后，乙方可带走不固定于墙体上的一切用品，（包括电视机），其他无偿留于甲方”，该协议系双方自愿协商签订，与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条中：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持”的法律规定一致，不存在显失公平的情形，故对于反诉原告以显失公平为由要求撤销上述条款的诉讼请求，本院不予支持，依法予以驳回。除双方无争议可以搬离的物品外，反诉原告赵佑新还有水泵、交换机总机、小交换机、大水箱、消防电机可以搬离，但反诉原告赵佑新在搬离物品时，不得对反诉被告李钰斌的房屋造成损害，其余物品因已固定于墙体，形成了附合装饰装修物，不可以搬离。因经营需要的电力增容设备，为有利于生产、生活，不宜拆除，由反诉被告李钰斌酌情补偿反诉原告赵佑新花费的电力增容费4万元，综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十二条、第十八条之规定，判决如下：一、限被告赵佑新于本判决生效后5日内将位于邵东市开发区××道预编地号5-8号的五间1-10层房屋返还给原告李钰斌；被告（反诉原告）赵佑新可以搬离的物品有：美的空调、空气能、5.5千瓦电机、3千瓦电机、1.5千瓦电机2台、空调水箱、麻将机、床、电视机、窗帘、皮套、冬暖夏凉被、床单被套、枕套、写字桌、桌凳、电话机、电视机柜、烧水壶、浴巾、面巾、柴油发电机、电瓶、柴油1桶、油桶1个、大厅沙发茶几一组、电脑、总机、监控、保险柜、打印机、电风扇、前台柜子、小卖部柜子一组、货架1组、财神爷柜子、消毒餐柜、高档垃圾桶、花瓶、办公柜子、写字柜，洗衣机、冷柜、报纸架、水泵、交换机总机、小交换机、大水箱、消防电机。但在搬离上述物品时，不得对原告（反诉被告）李钰斌的房屋造成损害；二、限被告赵佑新于本判决生效后5日内向原告李钰斌支付逾期腾房的房屋占有使用费6.86万元（已算至2020年11月25日），以后的房屋占有使用费按1.96万元/月计算至房屋返还日止；三、驳回原告李钰斌的其他诉讼请求；四、限原告（反诉被告）李钰斌于本判决生效后5日内补偿被告（反诉原告）赵佑新电力增容费4万元；五、驳回被告（反诉原告）赵佑新的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间内履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费184元，由被告（反诉原告）赵佑新承担；反诉费184元，由原告（反诉被告）李钰斌承担84元，由被告（反诉原告）赵佑新承担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。被告如未在本判决生效后指定的期间内履行支付金钱义务，原告应在履行期间届满之日起二年内向人民法院申请强制执行。审 判 员  黄雁二〇二〇年十一月二十五日法官助理刘凤燕代理书记员  刘锦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十二条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。