重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6798号上诉人（原审原告）：周廷丽，女，1989年7月9日出生，汉族，住重庆市大足区。上诉人（原审原告）：李寿刚，男，1986年3月20日出生，汉族，住重庆市大足区。二上诉人共同委托诉讼代理人：冉光明，重庆市大足区棠香法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：赵应龙，男，1990年2月15日出生，汉族，住重庆市大足区，现羁押于大足看守所。上诉人周廷丽、李寿刚因与被上诉人赵应龙房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大足区人民法院（2020）渝0111民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人周廷丽、李寿刚及其委托诉讼代理人冉光明，被上诉人赵应龙现羁押于大足看守所，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周廷丽、李寿刚上诉请求：1、撤销重庆市大足区人民法院（2020）渝0111民初2061号民事判决，并依法改判；2、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。主要事实及理由：本案不属于合同目的不能实现，二审法院应在查清事实基础上改判被上诉人协助上诉人办理案涉房屋过户。赵应龙未提交书面答辩意见。周廷丽、李寿刚向一审法院起诉请求：1.请求判令被告继续履行合同并配合原告办理房屋过户手续；2.请求法院判令被告按照《房地产买卖经纪成交合同》（编号1900704）的约定，赔付原告总房款20%的违约金、中介费、贷款服务费、法律服务代理费共计人民币128970元(其中，违约金是以总房价的20%计算为107360元、中介服务费5300元、贷款服务费6250元、法律服务代理费10000元)；3.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月9日，被告赵应龙购买并取得了位于重庆市大足区住房的所有权（210房地证2015字第17732号），购买过程中，赵应龙将案涉房屋作为抵押贷款担保物向中国农业银行股份有限公司重庆大足支行办理按揭贷款，贷款金额为263000元。此时，赵应龙尚未登记结婚。2019年8月30日，二原告与被告签订了《房地产买卖经纪成交合同》，约定被告赵应龙将位于重庆市大足区房屋（建筑面积88.04平方米，套内面积73.18平方米）出售给二原告，总价款536800元，付款方式如下：签署本合同时，由二原告支付给被告定金20000元，首付款266800元于2019年9月6日前存入经纪方银行监管账户或经纪方指定银行监管账户代为托管，在卖方领取房地产权证时转交给被告，剩余房款250000元，若买方需办理银行按揭支付，应由买方支付6250元办理银行按揭贷款所需费用给经纪方，并由买方在签署本合同后7日内递交所需材料。由卖方还清案涉房屋的银行欠款。签署本合同时，买方应一次性支付经纪方经纪服务佣金5360元。关于违约处理：任何一方未能按照本合同约定履行义务，均视为对守约方违约，违约方须向守约方支付本合同约定房屋总价款的20%作为违约金。违约方除按前述条款承担违约责任以外，守约方为追究违约责任而产生的所有费用，包括但不限于律师费、诉讼费、保全、担保费用等均由违约方承担。因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。补充约定：案涉房屋过户税费（契税及个税）由买方全部承担；赵应龙出售案涉房屋已征得产权人同意，否则一切责任由赵应龙负责。并由原、被告及重庆市大足区新钢运房屋经纪有限公司签字（盖章）确认。2019年8月30日，二原告向被告支付了案涉房屋定金20000元，由赵应龙出具了收款收据。2019年9月3日，原告周廷丽向被告支付了案涉房屋购房款46800元，由赵应龙出具了收款收据。同日，经纪方收到原告周廷丽支付的中介费及按揭手续费共计11610元。2019年9月4日，原告周廷丽分别向被告支付了案涉房屋购房款120000元、100000元，共计220000元，由赵应龙分别出具了收款收据。2019年9月29日，二原告在中国邮政储蓄银行申请了个人二手房贷款业务。2019年11月15日，二原告申请的个人二手房贷款业务通过银行审批。2019年10月1日左右，被告将案涉房屋交付给二原告，二原告入住至今。2020年4月20日，二原告为处理本次纠纷，与重庆市大足区棠香法律服务所签订了《委托代理合同》，支付了代理费10000元。另查明，1.被告赵应龙称其通过案涉房屋办理了约7万元消费贷款，该贷款尚未还清，故不能清偿案涉房屋的贷款并解除房屋抵押；2.因涉嫌诈骗罪，赵应龙于2020年3月3日被抓获，次日被刑事拘留，同年4月10日被执行逮捕，现羁押于重庆市大足区看守所；3.二原告明确表示不愿为赵应龙清偿贷款。一审法院认为，被告赵应龙作为案涉房屋登记所有权人，与二原告签订的《房屋买卖经纪成交合同》，系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律强制性规定，应属合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。案涉房屋在签订《房屋买卖经纪成交合同》之前已设定抵押权，且从庭审中当事人举示的房屋产权登记查询信息来看，抵押权登记仍然存在。一审法院认为，二原告因签订并履行《房屋买卖经纪成交合同》而享有的合同债权不足以排除房屋上尚存的抵押权，现二原告在明知抵押登记未涂销的情况下，仍要求被告协助办理过户登记，对该诉讼请求一审法院无法支持，对二原告要求继续履行《房屋买卖经纪成交合同》，并由被告承担相应违约责任的诉讼请求，一审法院不予支持。二原告已依约支付了相应房款，现合同目的无法实现，二原告可要求被告返还房款并赔偿相应损失。二原告对因合同不能履行造成的损失也可另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回原告李寿刚、周廷丽的诉讼请求。案件受理费2879.4元，减半收取计1439.7元，由原告李寿刚、周廷丽负担。二审中，双方均未举示新证据。本院二审查明事实与一审判决一致。另，李寿刚、周廷丽在本院审理期间替赵应龙偿还抵押贷款186875.19元及消费贷款54184.21元，两项合计241059.4元，中国农业银行股份有限公司大足支行已经解除对案涉房屋的抵押。同时李寿刚表明愿意按照案涉房屋价款的10%主张违约金。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖经纪成交合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人双方应当遵照履行。上诉人依约向被上诉人交纳了首付款，被上诉人有义务向上诉人交付房屋并协助上诉人完成过户。现二上诉人已经替赵应龙结清了房屋抵押贷款及消费贷款，银行已经解除了案涉房屋的抵押，房屋过户条件已具备，故二上诉人主张继续履行合同并办理案涉房屋过户的诉请应获支持。关于违约金，因被上诉人恶意违约导致案涉房屋未能按期解押及过户，被上诉人赵应龙应当承担违约责任。双方合同约定违约金为总房款的20%，现上诉人表示愿意调低为总房款的10%，系上诉人对自己诉讼利益的处分，本院予以尊重，故被上诉人应当按照案涉房屋总价款的10%支付上诉人违约金。上诉人因本案诉讼支付了诉讼代理费10000元，该项损失应由被上诉人负责赔偿。上诉人主张的中介费及贷款服务费，因上诉人已在二审中放弃权利主张，本院予以尊重。综上所述，周廷丽、李寿刚的上诉请求成立。本院依据二审查明的新事实予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销重庆市大足区人民法院（2020）渝0111民初2061号民事判决；二、限赵应龙在本判决生效之日起五日内配合周廷丽、李寿刚办理位于重庆市大足区房屋的产权转移过户手续；三、赵应龙在本判决生效之日起五日内支付周廷丽、李寿刚违约金53680元、代理费10000元；四、驳回周廷丽、李寿刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件案件受理费2879.4元，减半收取计1439.7元，由赵应龙负担；二审案件受理费2879.4元，由周廷丽、李寿刚自愿负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈孟琼审 判 员 赵文建审 判 员 刘润荔二〇二〇年十一月五日法官助理 王睿杰书 记 员 陈嬿西