天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0115民初8376号原告：天津市思安物业管理有限公司，住所地天津市宝坻区春天花园1-1-601。（统一社会信用代码：91120224675954849F）法定代表人：孙立文，总经理。委托诉讼代理人：尹浩，男，该公司员工。被告：丁之燕，女，1958年7月29日出生，汉族，住天津市宝坻区。委托诉讼代理人：陈晓琳（系被告丁之燕之女），1982年2月28日出生，汉族，住天津市宝坻区。原告天津市思安物业管理有限公司（以下简称思安物业）与被告丁之燕物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月16日立案后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告思安物业的委托诉讼代理人尹浩及被告丁之燕的委托诉讼代理人陈晓琳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。思安物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2018年1月1日至2020年4月30日的物业服务费2476.99元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告支付原告2018年1月1日至2019年9月24日的物业服务费1840元。事实及理由：原告于2015年1月22日与天津市安兴达房地产开发有限公司签订了《天津市住宅前期物业服务合同》，第三条约定前期物业服务合同自2015年1月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；第六条约定本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，高层住宅为0.84元/月/平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.74元的标准由业主交纳；业主于每月15日前交纳，业主逾期未交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。被告系天津市宝坻区河景嘉园室（建筑面积为55.99平方米）的产权人，每月应交纳物业服务费88.46元。但自2018年1月1日至2020年4月30日被告共计拖欠服务服务费2476.99元。此款经原告多次催要，被告拒绝交纳，原告无奈起诉。丁之燕辩称，2018年1月至2019年9月其系宝坻区河景嘉园业主，该房屋于2019年9月出售给，认可拖欠上述期间物业服务费的事实。被告通过查询天津市前期物业管理招投标信息网得知，宝坻区河景嘉园前期物业服务中标人系“天津思安物业管理有限公司”，并非原告“天津市思安物业管理有限公司”。原告派驻河景嘉园项目经理卢广永至2015年11月19日才取得上岗证，此前一直系无证上岗。原告与天津市安兴达房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》违反了《物业管理条例》的相关规定，要求人民法院确认无效。原告从未将该《天津市住宅前期物业服务合同》内容予以公示，其作为三级物业服务企业，亦未能提供相应标准的物业服务。楼内、楼外公共区域垃圾遍地，非机动车乱停乱放，入户门贴满小广告。雨雪清理不及时，造成安全隐患。猫狗排泄物长期无人清理，垃圾包装袋漫天飞舞。保安、保洁人员未统一着装、佩戴标识，不会使用消防器材。小区门岗无人站立值守，只有一两名大爷坐守。门禁横杆形同虚设，外来车辆、人员随意进出，无人询问登记。自2017年起至今三年时间，小区草坪、花卉、树木因管理不善相继枯死，现小区内杂草丛生。小区大部分楼房外檐、路面、照明灯毁损严重，三年来原告从不维修。小区监控设备大部分已损坏，形同虚设。监控室、消防中控室大门紧闭，空无一人。消防设施不能正常使用。原告工作人员用消防栓内的水浇花。19号楼楼顶的二次供水机房脏乱不堪，无人值守，存在重大安全隐患。现要求原告公示相关经营资质、日常运行管理记录及物业费收支情况并予以整改，在此之前被告仅同意按20%比例交纳物业服务费。本院经审理认定事实如下：位于天津市宝坻区××房屋原属被告丁之燕所有，建筑面积为55.99平方米。2019年9月25日，该房屋变更登记至林晓宝名下。2015年1月22日，天津市安兴达房地产开发有限公司（甲方，河景嘉园开发建设单位）与原告（乙方）签订了《天津市住宅前期物业服务合同》一份，约定甲方根据招标备案号2014103将河景嘉园委托乙方进行前期物业管理服务事宜；物业类型高层住宅；前期物业服务合同自2015年1月22日开始，至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日终止；经协商，本物业管理区域内的物业管理服务费采取包干制的形式，物业管理服务费标准为：高层住宅0.84元/月·平方米，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用按建筑面积每月每平方米0.74元的标准由业主交纳；甲方、业主于每月15日前交纳，甲方或者业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的万分之五比例交纳违约金。该《天津市住宅前期物业服务合同》还对甲、乙双方的其他权利义务进行了约定。被告拖欠2018年1月1日至2019年9月24日物业服务费未付。原告向本院提供了其与天津市安兴达房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》复印件、《缴费通知书》张贴照片等证据。被告当庭向本院提供了反映河景嘉园环境、绿化、路面、门岗、卫生清扫、单元门厅、消防设施情况等照片打印件41张。本院认为，原告与天津市安兴达房地产开发有限公司于2015年1月22日签订的《天津市住宅前期物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，本院确认有效，双方形成了物业服务合同关系。被告原系河景嘉园小区房屋所有权人，作为该小区的业主，应受该份协议的约束，并依约全面履行自己的义务。经本院核算，被告应交纳2018年1月1日至2019年9月24日的物业服务费为1840.01元（1.58元/月/平方米×55.99平方米×20.8个月），原告现依1840元主张权利并当庭放弃违约金的诉讼主张，本院照准。被告之所以未交纳物业服务费，是基于其提出的抗辩事由，并提供了部分证据，本院据此认定原告提供的物业管理服务存在一定瑕疵，原告诉请的物业管理服务费应予适当减少。综合考虑原告提供的物业服务的瑕疵程度，本院酌定减少后的数额为被告应交纳的物业管理服务费的90%，即1656元。本案经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，国务院《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告丁之燕于本判决生效后七日内支付原告天津市思安物业管理有限公司2018年1月1日至2019年9月24日的物业服务费1656元；二、驳回原告天津市思安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告丁之燕负担（执行期限同上）。本判决为终审判决。审判员  李晨明二〇二〇年十一月二十七日书记员  王 帅本案引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。国务院《物业管理条例》第七条：业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款：当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。