江苏省徐州经济技术开发区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）苏0391执异35号 案外人：冯军，男，汉族，1968年11月17日生，住江西省赣州市会昌县。 异议人：郭华，女，汉族，1974年1月26日生，住江西省赣州市会昌县。 委托诉讼代理人：杨**，江西步云律师事务所律师。 申请执行人：徐州徐工施维英机械有限公司，统一社会信用代码91320301058670867Q，住所地江苏省徐州经济技术开发区。 法定代表人：王岩松，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈倩，江苏智临律师事务所律师。 在本院执行申请执行人徐州徐工施维英机械有限公司与被执行人江西新洲机械设备有限公司、许清、钟志芳、江西省瑞恒机械设备有限公司融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人冯军、郭华对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月16日举行了听证。案外人冯军、郭华的委托诉讼代理人杨**、申请执行人徐州徐工施维英机械有限公司的委托诉讼代理人陈倩到庭参加听证。本案现已审查终结。 经审查查明，2018年12月13日，本院对原告徐州徐工施维英机械有限公司诉被告江西新洲机械设备有限公司、许清、钟志芳、江西省瑞恒机械设备有限公司融资租赁合同纠纷一案作出（2018）苏0391民初1379号民事判决：一、被告江西新洲机械设备有限公司于本判决生效后十日内给付原告徐州徐工施维英机械有限公司租金2573397.49元及逾期违约金2502233.23元（以每期应付未付租金为基数，自2013年6月至2014年5月的每月15日起按照日万分之五的标准，暂分别计算至2018年2月28日止。此后逾期利息按上述计算方式计至实际支付之日止）；二、被告许清、钟志芳、江西省瑞恒机械设备有限公司对上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向江西新洲机械设备有限公司追偿；三、驳回原告徐州徐工施维英机械有限公司的其他诉讼请求。案件受理费146215元，由原告徐州徐工施维英机械有限公司负担110000元，其余诉讼费36215元及保全费5000元，由被告江西新洲公司、许清、钟志芳、江西瑞恒公司负担。江西新洲机械设备有限公司、许清、钟志芳不服该判决，上诉至徐州市中级人民法院。2019年10月18日，该院作出（2019）苏03民终2358号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费47329.42元，由上诉人江西新洲机械设备有限公司、许清、钟志芳负担。本判决为终审判决。 根据徐州徐工施维英机械有限公司的申请，2019年11月16日，本院立案强制执行，案号为(2019)苏0391执1625号。在执行过程中，依法查封了被执行人钟志芳名下位于会昌县文武坝镇南街吉祥苑二期3栋一单元301室房产[不动产权权证号赣（2016）会昌县不动产权第0003070号]。 另查明，2011年8月31日，中共会昌县委办公室、会昌县人民政府办公室关于印发《会昌县违法用地和违规建设集中整治方案》的通知。该通知明确要求，“县房管局：负责严格依照法律规定受理业务、将建设工程规划许可证或土地使用证作为产权登记的必备条件，一律不得为违法违规建筑房屋和划拨土地、安置土地房屋办理过户手续等房屋产权登记。”2015年11月1日，卖方（甲方）夫：许清、妻：钟志芳与买方（乙方）夫：李桂生、妻：文平香签订《房屋买卖合同》，约定“卖方房屋位于会昌县城文武坝镇××单元××号，房屋面积139.69平方米，户型三间二厅二卫一阳台。杂间6.65平方米为301号。会房权证文武坝镇字第××号。该套房和家具、家电见清单包柴火间一间总房价款人民币叁拾贰万零捌佰元（¥：320800.00元）整。在签订合同当日付人民币贰拾贰万零捌佰元（¥：2000.00元）整含定金贰万元¥：20000.00元）整。剩余房款壹拾万元（¥：100000.00元）整在房产证过户当时全部付清给甲方。” 2016年8月18日，甲方钟志芳、乙方李桂生、文平香、丙方冯军、郭华签订《协议书》，约定“甲方出售的房屋位于会昌县××吉祥××房产（住宅301#）；不动产权证第0003070号，建筑面积139.67平方米的房产一套，户型为三间二厅二卫一阳台；附带建筑面积6.65平方米的杂间一间为301#；建筑面积总计146.32平方米。1、考虑到甲方、乙方于2015年11月1日签订有《房屋买卖合同》，现甲方将上述房屋出售给丙方，并将房屋交付给丙方使用、收益、出租、转租、赠送等自由处分。对此，乙方同意并认可。上述房屋和家具、家电及柴火房（具体详见清单）总包价款为人民币叁拾贰万零捌佰元整（¥320800）。2、在签订本合同5天内，丙方将上述约定的房款一次性转到甲方账户内。到账当天内，甲方将上述房屋交付到丙方。3、甲方再将上述收到的购房款中的人民币贰拾贰万零捌佰元整（¥220800）一次性转入乙方账户内（乙方原预付甲方购房款项），则甲乙双方彼此前签署的《房屋买卖合同》作废，甲乙双方就该合同的权利、义务一次性了断。4、丙方清楚上述房屋的无法办理产权过户等诸多历史问题，不再要求甲方即时去相关国土、房管部门办过户等相关手续。” 2016年8月22日，甲方钟志芳、许清、乙方李桂生、文平香、丙方冯军、郭华签订《购房款付款补充协议书》，约定“因约定付款日甲方因工作无法到现场，经协商各方约定以如下方式付房款：房款总计为人民币叁拾贰万零捌佰元整（¥：320800.00元）。由丙方代甲方将乙方原预付给甲方的购房款合计人民币贰拾贰万零捌佰元（¥220800）整转汇返还给乙方；再将乙方前甲方的剩余房款合计人民币壹拾万元（¥：100000.00元）整由丙方转汇给甲方。以上两项房款转汇完成后，丙方等同于付清了与甲方约定的购房款：人民币叁拾贰万零捌佰元（¥：320800.00元）整，各方不存在购房款的任何争议。”当日，冯军通过银行向文平香转款320800元、向钟志芳转款10000元，文平香向冯军转款10000元。当日，李桂生、文平香出具收条一张，写明“今收到许清、钟志芳返回的购房（南街吉祥花苑第三栋第三层301#住宅）预付款，总计人民币叁拾贰万捌佰元整（冯军、郭华购房款中转款）。” 2020年11月11日，会昌县自然资源局向江西步云律师事务所《复函》称，“一、基本情况经调查，会昌县文武坝南街吉样花园二期3栋301（不动产权证号：赣（2016）会昌县不动产权第0003070号），于2016年6月21日核发，不动产所有权人为钟志芳单独所有，建筑面积146.32平方米，房屋所占用的土地使用权类型为国有划拨土地。二、有关问题答复关于该房屋过户的问题，因该房屋为在国有划拨土地上开发建设的套房，根据《中华人民共和国城市房地产管理办法》等有关法律法规的规定，该房屋的转让，须报县政府审批，并依照有关规定缴纳土地使用权出让金。根据会府办抄字[2017]124号抄告单精神及我县国有划拨土地上房屋转让涉及缴纳土地出让金的有关规定，应由南街吉样花园二期3栋业主共同组织有资质的测绘单位对整体建筑土地和房屋的面积、界址等有关情况作出调查，确定需过户的房屋分摊土地后，按照市场评估价分户补缴土地出让金后，方可依法办理过户手续。” 案外人冯军、郭华向本院提出异议请求：贵院在执行（2019）苏03民终2358号民事判决（申请执行人：徐州徐工施维英机械有限公司，被执行人钟志芳）过程中，准备查封被执行人钟志芳名下位于会昌县文武××街××单元301【不动产权证号：赣（2016）会昌县不动产权第0003070号】房屋并进行拍卖，异议人认为，异议人系该房屋的所有权人，贵院无权强制执行。事实与理由如下：2016年8月18日，异议人冯军、郭华夫妇与被执行人钟志芳签订了《协议书》，合同约定卖方即甲方为被执行人钟志芳，买方即丙方为异议人冯军、郭华。合同约定：甲方出售的房屋位于会昌县南街××花园××301，不动产权证号：赣（2016）会昌县不动产权第0003070号，建筑面积总计146.32平方米。因甲、乙方于2015年11月1日签订有《房屋买卖合同)，现甲方将上述房屋出售给丙方，乙方同意并认可上述房屋和家具、家电及柴火房总包价款为人民币参拾貳万零佰元整(￥320800)。甲方再将上述收到的购房款中的人民币拾貳万零捌佰元整(￥220800)次性转入乙方账户内(乙方原预付甲方购房款项)，则甲乙双方此前签署的《房屋买卖合同》作废。2016年8月22日，异议人冯军、郭华根据《协议书》及《购房款付款补充协议书》约定，向原购房人乙方文平香支付了22.08万购房款（冯军通过邮政储蓄银行向文平香汇款32.08万，后文平香汇回10万元至冯军账户），向甲方钟志芳支付了10万购房款。在共支付32.08万购房款后，钟志芳将房屋交付给了异议人冯军、郭华。原告受领房屋后对房屋进行了装修，异议人及家人一直居住至今。2020年8月，贵院在执行（2019）苏03民终2358号民事判决中，准备执行异议人位于会昌县文武××街××单元301房屋，并委派相关人员及评估中介机构对该房屋进行了实地勘察。综上，异议人认为，异议人系上述异议房屋的所有权人。首先，《协议书》合法有效。异议人冯军、郭华与被执行人钟志芳在房屋被人民法院查封之前已签订了《协议书》，该合同是买卖双方真实的意思表示，不存在恶意串通逃避债务行为，内容也不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。其次，《协议书》已实际履行。异议人已按钟志芳指示向其支付了购房协议约定的32.08万购房款，钟志芳也将该异议房屋交付给了异议人。再次，异议人占有了该异议房屋。被执行人钟志芳向原告交付了房屋后，异议人在贵院执行前一直以物权所有人的身份占有使用该房屋至今。最后，该异议房屋无法过户登记的原因不是由于异议人。根据中共会昌县委办公室、会昌县人民政府办公室关于印发《会昌县违法用地和违规建设集中整治工作方案》(会办字[2011]11号)的通知规定，自2011年8月31日起停止办理划拨土地房屋过户房屋产权登记。异议人因受政策的限制，无法办理房屋产权过户登记，而非因异议人自身原因未办理过户登记。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非买受人自身原因未办理过户登记。” 综上所述，异议人是案外人，贵院拟将异议人的财产予以执行，明显错误。异议人特依《民事诉讼法》第256条的规定，提出异议，请求：中止对位于会昌县文武××街××单元301【不动产权证号：赣（2016）会昌县不动产权第0003070号】房屋的执行。 申请执行人徐州徐工施维英机械有限公司辩称：申请执行人认为异议人的异议没有事实和法律依据，不应支持. 本案争议的焦点问题是：案外人冯军、郭华对案涉房屋是否享有排除本院强制执行的权利。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”。本案中，执行标的登记在钟志芳名下，钟志芳系执行标的的权利人。案外人冯军、郭华的举证不能证明其系执行标的的权利人，案外人的异议请求不成立。 综上，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条的规定，裁定如下： 驳回案外人冯军、郭华的异议请求。 案外人、当事人不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。 审 判 长  魏俊哲 人民陪审员  刘振书 人民陪审员  张有晴 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  白 冰 本案援引法律条款 一、中华人民共和国民事诉讼法 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 二、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定 第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人： （一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断； （二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断； （三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断； （四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断； （五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。 案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。 三、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外： （一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任； （二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。 第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。 自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。