宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终872号上诉人（原审被告）:安晓刚，男，1973年2月6日出生，汉族，平罗县城关第四小学教师，住宁夏回族自治区平罗县。被上诉人（原审原告）：平罗县平安物业管理有限公司，住所地宁夏回族自治区平罗县。法定代表人：孙桂芳，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙海升，男，该公司办公室主任。上诉人安晓刚因与被上诉人平罗县平安物业管理有限公司（以下简称平安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区平罗县人民法院（2020）宁0221民初1660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。安晓刚上诉请求：1.撤销(2020)宁0221民初1660号民事判决并重新审理，依法驳回平安物业公司的起诉；2.判决平安物业公司返还违规收取的安晓刚2015年、2016年的卫生费；3.由平安物业公司承担一审、二审的全部诉讼费用。事实及理由：1.本案中平安物业公司的诉讼主体以及其提供的《物业服务合同》真伪和有效性存在较大争议，依据《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第二条规定，一审法院对本案适用简易程序审理属于程序不当；2.本案平安物业公司的诉讼主体有误。（2019）宁0221民初3712号民事裁定书中明确平安物业公司以诉讼主体有误为由撤诉，该案与本案有关，平安物业公司在诉状中写成“安小岗”，安晓刚本人当场予以确认认可，因为身份证号、手机号、家庭住址是正确的，且该案中安晓刚写成“安小岗”，充分证明是平安物业公司诉讼主体有误，本案再次立案并进行审理司法程序错误；3.平安物业公司持有的两份《物业服务合同》系无效合同，一审法院据此作出的判决错误。依据《中华人民共和国物权法》第七十六条和《中华人民共和国物业管理条例》第十一条、第十二条规定，某某小区有804户业主，召开业主大会仅有27人参加，业主大会的召开不合理不合法，推选的业主委员会不合法。召开物业大会的程序与会议记录中没有选聘物业公司与调整物业费的程序，即选聘物业公司以及调整物业费没有经过业主大会；4.2015年至2017年物业公司在某某小区收取的是卫生费，本案诉讼期间，收费员找到安晓刚要求其交费，安晓刚提出按照2017年收费标准交费，物业公司收费员拒收，2018年至今的物业费并非本人原因造成拖欠。平安物业公司辩称，驳回安晓刚的上诉请求，维持原判。平安物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令安晓刚支付拖欠2017年1月1日至2017年12月31日的物业费216元（100㎡×0.18元/月×12个月=216元）、违约金531元（216元×3‰×820天=531元），共计747元；2018年1月1日至2018年12月31日的物业费540元（100㎡×0.45元/月×12月=540元）、违约金737元（540元×3‰×455天=737元），共计1277元；2019年1月1日至2019年12月31日的物业费540元（100㎡×0.45元/月×12月=540元）、违约金146元（540元×3‰×90天=146元），共计686元；2020年1月1日至2020年4月30日的物业费180元；物业费共计1476元，违约金共计1414元，合计2890元。2.案件诉讼费由安晓刚承担。一审法院认定事实：安晓刚居住在平罗县某某小区，其住房的建筑面积是100平方米。2014年8月31日，平安物业公司（乙方）与某某小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》，约定：本物业管理区域物业服务收费选择包干制，即：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.18元/月.平方米…；业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，甲方应督促其限期交纳，逾期仍不交的，乙方可以向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应交纳的（物业服务费）3‰/日的违约金；本合同期限自2014年9月1日起至2017年8月31日止；本合同期满前三个月，甲、乙双方应就延长本合同达成协议；双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。双方还约定了其他事项。2017年9月12日，平安物业公司（乙方）与某某小区业主委员会（甲方）又签订了一份《物业服务合同》，约定：本物业区域内，乙方提供的物业服务内容及标准：1.《平罗县普通住宅小区物业服务等级标准》二级中规定的服务内容及标准。由于该小区规划设计为两栋楼一个大门，小区共有11个大门，没有门房，不具备安排24小时值班保安条件，故只能安排巡逻保安进行时段巡视。2.甲乙双方自行约定的服务内容及标准。本物业管理区域物业服务收费选择包干制，即：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：多层住宅：0.45元/月.平方米…；业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费用；业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用，甲方应督促其限期交纳，逾期仍不交的，乙方可以向人民法院起诉，并追究业主或使用人按应交纳的（物业服务费数额）1‰/日的违约金；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的，业主和物业使用人有权要求乙方双倍返还；本合同期限自2017年9月1日起至2020年8月31日止；本合同期满前三个月，甲、乙双方应就延长本合同达成协议；双方未达成协议的，甲方应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。双方还约定了其他事项。2018年，平安物业公司通过张贴告示的方式告知某某小区的业主物业费涨价的情况。平安物业公司自2014年9月1日以来，一直为平罗县某某小区业主提供物业服务。安晓刚于2017年8月11日交纳了2016年的物业服务费200元后，再未交纳过物业服务费，其拖欠平安物业公司2017年物业服务费324元（100㎡×0.18元/月×8个月=144元；100㎡×0.45元/月×4个月=180元；144元+180元=324元）、2018年物业服务费540元（100㎡×0.45元/月×12个月）、2019年物业服务费540元、2020年1月1日至2020年4月30日的物业服务费180元（100㎡×0.45元/月×4个月），共计1584元。平安物业公司为索要物业服务费，提起诉讼。一审法院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》，对业主具有约束力。业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用。安晓刚并未否认平安物业公司为其所居住的小区业主提供了物业服务，其与平安物业公司的主要争议是认为物业服务费涨价不合法。故一审法院对平安物业公司履行了其与某某小区业主委员会签订的两份《物业服务合同》的事实予以确认。安晓刚作为某某小区的业主，应当根据上述《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用。按照平安物业公司与某某小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定的标准计算，截至2020年4月30日，安晓刚应支付平安物业公司物业服务费1584元，平安物业公司要求安晓刚支付物业服务费1476元的诉讼请求，不违反法律规定，予以支持。因案涉的两份《物业服务合同》均约定：业主应于物业费到期之日起交纳下一年物业服务费用，但未约定业主交纳物业服务费的最后期限。平安物业公司主张自2018年1月1日起计算2017年物业服务费逾期违约金、自2019年1月1日起计算2018年物业服务费逾期违约金、自2020年1月1日起计算2019年物业服务费逾期违约金的意见合情合理，予以采纳。因案涉《物业服务合同》约定，业主按应交纳的物业服务费的3‰/日支付违约金的合同履行期限截止2017年8月31日，自2017年9月1日起业主按应交纳的物业服务费的1‰/日支付违约金，而平安物业公司主张的违约金，均按安晓刚应交纳的物业服务费×3‰/日计算，不完全符合案涉《物业服务合同》的约定。故一审法院按照案涉两份《物业服务合同》的约定，对平安物业公司主张的违约金1414元，予以支持796.14元，其中：2017年物业服务费逾期违约金501.84元（自2017年1月至2017年8月，物业服务费共计144元，自2018年1月1日至2020年3月31日，共计821天，平安物业公司按820天计算物业服务费逾期违约金，144元×3‰×820天=354.24元；2017年9月至2017年12月，物业服务费共计180元，180元×1‰×820天=147.6元）；2018年物业服务费逾期违约金245.7元（自2019年1月1日至2020年3月31日，共计456天，平安物业公司按455天计算物业服务费逾期违约金，2018年物业服务费540元，540元×1‰×455天=245.7元）；2019年物业服务费逾期违约金48.6元（自2020年1月1日至2020年3月31日，共计91天，平安物业公司按90天计算物业服务费逾期违约金，2018年物业服务费540元，540元×1‰×90天=48.6元）。一审法院于2020年6月10日向安晓刚邮寄送达了应诉通知书、民事诉讼举证通知书，未送达民事诉状，后于2020年6月24日补充送达了民事诉状。民事诉讼举证通知书指定的举证期限为收到本通知书之日起十五日内。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第二十条第一款规定：“当事人及其诉讼代理人申请人民法院调查收集证据，应当在举证期限届满前提交书面申请”。安晓刚于2020年7月14日一审法院开庭审理时当庭申请调取平安物业公司自进驻某某小区进行物业服务以来，某某小区召开业主大会、选举成立业主委员会、调整物业费的过程性必备材料，以佐证平安物业公司是否具有诉讼主体资格；深入调查某某小区是否达到物业服务质量标准。一审法院认为该案的争议焦点是平安物业公司是否为某某小区提供了物业服务？安晓刚是否拖欠平安物业公司物业服务费？庭审中，一审法院已查明平安物业公司确实为某某小区提供了物业服务，安晓刚确有拖欠平安物业公司物业服务费，平安物业公司提起诉讼，主体适格。安晓刚提交调取证据申请已超过举证期限，且申请调取的证据与待证事实无关联，故不予准许。综上，依照《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定(2019修正)》第二十条的规定，判决：安晓刚于判决生效之日起三日内支付平罗县平安物业管理有限公司2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费1476元、物业服务费逾期违约金796.14元，共计2272.14元。案件受理费25元，由安晓刚负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议证据和事实，本院认定如下：安晓刚提交证据一：某某第二届业主代表大会签到册，证明该会参会人数只有27人，不符合法定程序，因此选举产生的业主委员会不具有合法性，不能代表任何一位业主，并且日期为2017年8月26日，与平安物业公司所说的日期不符，平安物业公司提供的召开某某第二届业主代表大会并选举成立业主委员会以及调整物业费的证据为假证据。证据二：某某第二届业主代表大会议程、会议记录，证明该次会议没有进行物业公司的选聘，没有授权业主委员会与物业公司签订《物业服务合同》的程序，也没有在该次会议上提出调整物业费的程序及对物业费的调整做出决定，平安物业公司并非某某小区业主大会依法选聘的，物业费的调整违法，故业主委员会与平安物业公司签订的《物业服务合同》无效且对任何人不具有约束力。平安物业公司质证意见：对上述两组证据的三性无异议，对其证明目的有异议。平安物业公司提交证据一：第二届选举结果报告单、选票照片打印件，证实业主委员会的选举是通过社区组织的，该选举合理、合法、合规。证据二：照片打印件，证实平安物业公司依照《物业服务合同》对某某小区提供了物业服务。安晓刚质证意见：对证据一的选票有异议，选票的数量及业主大会签到的人数不符合召开业主委员会的法律规定，证明业主委员会的选举是不合法的；对证据二的照片不予认可，不能达到平安物业公司的证明目的。本院认证意见：平安物业公司对安晓刚提交的证据一、二的真实性、合法性、关联性无异议，但该组证据与本案不具有关联性且不能达到其证明目的，本院对该组证据不予采信。平安物业公司提交的证据一与本案不具有关联性，本院对平安物业公司提交的证据一不予采信。对证据二因无法核实其真实性，本院对证据二不予采信。安晓刚对一审查明的“2014年8月31日，平安物业公司（乙方）与某某小区业主委员会（甲方）签订了一份《物业服务合同》”事实有异议，认为业主委员会召开参加人数只有27人，不符合法定人数。业主委员会没有权利代替小区业主与平安物业公司签订《物业服务合同》，该合同是无效的、不合法的。2018年起，平安物业公司擅自调整物业费没有法律依据。对一审认定的其他事实无异议。平安物业公司对一审认定的事实无异议。二审查明的案件事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，2017年9月12日，平罗县某某小区业主委员会与平安物业公司签订《物业服务合同》，合同上有某某小区业主委员会的公章以及业主委员会主任的签名，业主委员会对外履行职能，平安物业公司有理由相信该业主委员会是具有资质的主体，案涉《物业服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，合法有效，并且平安物业公司已实际履行了该合同。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，安晓刚作为平罗县某某小区的业主，案涉《物业服务合同》对安晓刚具有约束力，其应当履行合同义务，依据合同约定交纳物业服务费。故安晓刚认为业主委员会或业主大会不合法导致《物业服务合同》无效，其不应当交纳物业服务费的上诉理由不成立，本院不予支持。一审法院适用简易程序审理本案程序并无不当，安晓刚的该项上诉理由不能成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须要有明确的被告，平安物业公司诉安小岗物业服务合同纠纷一案中，宁夏回族自治区平罗县人民法院作出(2019)宁0221民初3712号民事裁定，平安物业公司以诉讼主体有误为由撤回起诉，该院准许其撤回起诉。安晓刚认为平安物业公司诉讼主体有误，一审法院再次立案属程序错误应当驳回平安物业公司起诉的上诉理由不能成立，本院不予支持。安晓刚提出的第二项上诉请求，其在一审法院当庭提出反诉，但在一审庭审中安晓刚未经法庭许可中途退庭，一审法院对其提出的反诉不予受理，依据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。”故对安晓刚提出的第二项上诉请求，可另行起诉。综上所述，安晓刚的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人安晓刚负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 安立莎审判员 张建兴二○二○年十一月十七日法官助理 王 芳书记员 曹 婷附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。