江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2952号上诉人（原审被告、反诉原告）：朱浩，男，1973年11月28日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：罗雅杰，江苏律鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：王志利，女，1973年4月19日出生，住江苏省宿迁市洋河新区。委托诉讼代理人：史杰，江苏钟吾律师事务所律师。上诉人朱浩因与被上诉人王志利租赁合同纠纷一案，不服江苏省宿迁市宿城区人民法院（2020）苏1302民初449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱浩上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或发回重审；2.本案诉讼费用由王志利负担。事实与理由：一审判决认定事实错误。1.朱浩从王志利父亲手中租赁涉案土地，当时双方约定租赁期限至少为二十年，且朱浩可以在涉案土地上建造房屋，王志利并不知晓租赁事宜的相关细节。因朱浩的父亲与王志利的父亲是亲戚关系，双方相互信任，故未签订书面的租赁协议，且在近十年的租赁过程中，双方从未产生过矛盾。现王志利的父亲去世，王志利不顾及父辈亲情，恶意诉讼，侵犯了朱浩的合法权益。其次，租赁涉案土地时，朱浩要求王志利的父亲提供院墙及住房等，但王志利的父亲告知朱浩让朱浩自行盖房。况且，若双方未约定涉案土地系长期租赁，朱浩也不会花费巨资盖房，在朱浩盖房多年以来，王志利及其父亲均未提出任何异议。在此期间，王志利及其父亲均曾到朱浩处收取租金，故王志利称其不知晓朱浩建造房屋属于虚假陈述。2.关于朱浩的营业损失。朱浩在一审中提供的证据能够证明王志利曾到朱浩处打闹，导致朱浩的客户流失，无法经营，王志利应当向朱浩赔偿损失。王志利辩称:一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。王志利向一审法院起诉请求：1.判令解除王志利与朱浩的土地租赁合同，朱浩向王志利支付租金6000元；2.判令朱浩退还租用的王志利土地，拆除在土地上非法搭建的建筑物，恢复原状；3.案件受理费由朱浩负担。事实和理由：王志利通过政府宅基地招标拍卖取得位于屠园小街新村东方国际大酒店南200米的宅基地。2011年以前一直租给陈某1作为临时晒板皮使用。2011年7月10日，在陈某1介绍下转租给朱浩堆放收购的废品使用。当时王志利和陈某1、朱浩口头约定租赁事项，约定只要王志利需要，朱浩必须无条件腾空搬出。2019年7月，王志利找到朱浩提出要收回自己的宅基地。本来约定只要王志利需要可以随时收回土地，朱浩必须归还土地。王志利考虑朱浩的实际情况，也为了共筑和谐社会关系，给予朱浩搬迁的合理期限。可是朱浩以地面上的房屋（在王志利不知情的情况下，朱浩在王志利的宅基地上乱搭乱建房屋用于经营使用，并且假造租赁合同办理相关营业执照）是其建筑为由拒不搬走，无理取闹，置之不理。为了维护王志利的合法权益不受侵犯，现提出上述请求。朱浩向一审法院提出反诉请求：1.判令王志利因过激行为给朱浩造成的损失41400元；2.本案所需费用由王志利负担。事实及理由：2019年7月一天，王志利突然窜入答辩人的早点小吃部，二话不说，王志利夫妻动手把朱浩小吃部的所有餐具、食品器具、桌凳等一劲向门外马路边扔，以致当时几个蒸笼正在蒸的包子被撒的满地乱滚，正在用餐的顾客纷纷出逃。朱浩虽报警，但110只限制了王志利的胡乱行为后，建议走法律程序而了之。自那以后至今，迫使朱浩在近9个月时间内不能经营，扣除疫情防控90天，一共180天，每天230元纯利润，王志利应赔偿朱浩41400元的损失费。一审法院认定事实：自2011年下半年，朱浩通过王志利父亲承租王志利及朱某享有的位于屠园岔路口南侧、洋屠路西侧土地（南北长18米、东西长26米，西侧为陈某2、北侧为路、南侧为路、东侧为洋屠路）用于堆放废品，但未约定租赁期限。2018年、2019年租金每年3000元，合计6000元，因双方就租赁合同产生纠纷而未履行。朱浩在租赁过程中，在案涉土地上建造房屋及围墙，并经营超市及早点。2019年10月，王志利与朱浩因租赁合同产生纠纷，并报警处理。经洋河派出所处理，双方达成调解协议：1.王志利大拇指受的伤医药费自负，后期若有后遗症产生的医疗费用由自己承担；2.双方互不追究对方任何法律责任，不得再因此事挑起事端；3.双方不得因此事到任何机关非法上访；4.双方租房问题自行去法院诉讼解决。一审法院认为，王志利与朱浩之间的租赁合同合法有效，应受法律保护。王志利系本案租赁合同的一方当事人，主体适格。理由为：朱浩无论是与王志利的父亲达成租赁合同，还是直接与王志利之间达成租赁合同，均不能改变案涉土地使用权人为王志利。而且朱浩于2018年直接向王志利支付2017年租金的行为，也能够印证双方之间存在租赁合同关系。所以王志利作为本案原告提起诉讼，依法有据，主体适格。现王志利主张朱浩给付2018年及2019年租金合计6000元，朱浩予以认可，予以支持。当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，应视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。本案中，王志利与朱浩均无证据证明双方之间租赁合同约定了期限，故王志利与朱浩均可以随时解除合同。现王志利在2019年就已向朱浩提出解除合同的请求，至今已有半年有余，故王志利诉请解除合同，依法有据，应予准许。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。本案中，朱浩承租案涉土地的目的为堆放废品，但在实际履行合同过程中，未经出租人同意在案涉土地上增设建筑物，故王志利有权要求朱浩恢复原状。朱浩虽主张增设建筑物系经王志利父亲王学珍准许，但无证据证明，不予采信。对于朱浩主张反诉王志利赔偿营业损失41400元的诉请，不予支持。理由为：双方因租赁合同产生纠纷后，经当地派出所处理，双方达成调解协议，明确约定双方互不追究对方任何责任。故朱浩的诉请，无事实及法律依据。退一步讲，即使王志利应承担赔偿责任，但双方产生纠纷并不是持续180天，而仅仅是一两次冲突，故朱浩主张180天停业损失无事实依据。并且，朱浩亦无证据证明其每日的净利润为230元。综上，朱浩的诉请无事实及法律依据，应予驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十三条第二款、第二百三十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决：一、朱浩于判决生效之日起十日内给付王志利租金6000元；二、朱浩于判决生效之日起十日内将位于屠园岔路口南侧、洋屠路西侧土地【南北长18米、东西长26米，西侧为陈某2、北侧为路（路北侧为谢某礼、谢庆军）、南侧为路（路南侧为高维山、丁尧）、东侧为洋屠路】返还王志利，并将上述土地上的建筑物（靠近洋屠路一侧南北走向院墙除外）拆除，并清空堆放物；三、驳回朱浩的诉讼请求。案件受理费210元，反诉费417元，合计627元，由朱浩负担。二审期间，双方当事人均未提供新的证据。二审查明的事实与一审查明事实一致，本院依法予以确认。本案二审的争议焦点是：1.王志利是否有权要求朱浩拆除涉案租赁土地上的建筑物；2.朱浩是否有权要求王志利向其赔偿营业损失，如应赔偿，数额应当如何确定。关于第一争议焦点。本院认为，当事人对其主张的事实应当提供证据予以证明。本案中，朱浩主张其与王志利的父亲曾口头达成了租期二十年的约定，但未能提供证据予以证明。王志利对此不予认可，且王志利的父亲现已去世无法核实，故对朱浩的该项主张本院依法不予支持。因涉案租赁合同履行已经超过六个月，双方未能采取书面形式，故应视为不定期租赁，王志利有权要求解除涉案租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条第二款的规定：“承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”朱浩主张其系在经过王志利的父亲同意后才加盖房屋，但朱浩对此未能提供证据予以证明，其亦未举证证明其在加盖房屋前经过了土地所有权人王志利或朱某的同意，故王志利有权要求朱浩拆除涉案租赁土地上的建筑物。关于第二争议焦点。朱浩主张王志利在其经营的早店铺打闹，给其造成了41400元的营业损失，王志利应当予以赔偿。但朱浩未能举证证明其每天的营业收入，且双方当时在派出所达成的调解协议中已约定互相不追究对方责任，故对朱浩的该项主张本院依法不予支持。综上所述，上诉人朱浩的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费627元，由朱浩负担。本判决为终审判决。审 判 长 覃卫东审 判 员 黄亚非审 判 员 庄云扉二〇二〇年十一月十六日法官助理 周贤芬书 记 员 吴红利