襄阳市樊城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0606民初5796号原告（执行案外人）：张小芳，女，1990年9月4日出生，汉族，南漳县人，住襄阳市高新区，委托诉讼代理人：王建国，湖北亘恒律师事务所律师，特别授权代理。被告（执行申请人）：郑佩，女，1987年12月9日出生，汉族，襄阳市人，住襄阳市襄州区，被告（执行申请人）:李迎亚,女,1990年7月26日出生,汉族,襄阳市人，住襄阳市,被告（执行申请人）：魏发丽，女，1986年6月7日出生，汉族，宜城市人，住宜城市，上列三被告共同委托诉讼代理人：杨永龙、雷昆，湖北联帮律师事务所律师，特别授权代理。被告（被执行人）：王丽，女，1976年5月28日出生，汉族，随州市人，住襄阳市樊城区，委托诉讼代理人：张洛，湖北思扬律师事务所律师，特别授权代理。原告张小芳与被告郑佩、李迎亚、魏发丽、王丽案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张小芳及其委托诉讼代理人王建国，被告郑佩、魏发丽及被告郑佩、李迎亚、魏发丽共同委托诉讼代理人雷昆，被告王丽委托诉讼代理人张洛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张小芳向本院提出诉讼请求：1、判令立即停止对原告购买的位于襄阳市××新区××北路××天地××号房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；2、判决确认原告与被告王丽于2019年12月2日签订的《二手房屋买卖合同》合法有效，并确认该房屋归原告所有；3、判决被告王丽立即为原告办理上述房屋的产权过户登记；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年5月至2018年3月期间，王丽多次向原告借款累计60万元，用于其开办的足浴店。因逾期无力偿还，后双方通过安厦房产中介公司于2019年12月2日签订一份《二手房屋买卖合同》，王丽将涉案房屋包括车位在内作价人民币100万元出售给原告。当日，原告将涉案房屋的余款40万元，转账给王丽。王丽收款后，向原告交付了房屋，但其未按约于2020年1月12日还清剩余涉案房屋的银行贷款，致使原告无法办理过户手续，并导致本案纠纷发生。原告认为：原告与王丽经中介公司介绍签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，该合同不违反国家有关法律法规的强制性规定，合法有效，王丽应给予原告办理产权过户登记。同时，原告购买涉案房屋后，虽然没有办理产权过户登记，但是，原告已依合同支付全部价款并占有标的物至今。根据《物权法》第15条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封扣押冻结财产的规定》第17条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同：（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”等规定，原告取得涉案房屋后，虽未登记但并不影响合同的效力，且原告在本案中并无过错，应视为已享有上诉司法解释规定的条件，享有足以排除执行的物权期待权。故，人民法院不得查封、扣押、冻结该财产。据此，原告已向贵院提起执行异议，贵院2020年8月11日裁定驳回。依据《民事诉讼法》第227条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼”。《最高人民法院关于适用的解释》304条：“案外人、当事人对执行异议裁定不服，自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉的，由执行法院管辖”。第305条：“案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一九条规定外，海应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案”。第307条：“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”。第312条：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的”；以及《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法执行程序若干问题的解释》第十九条“案外人依照民事诉讼法的规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判”之规定，原告特提起诉讼，请依法支持原告诉讼请求。被告郑佩、李迎亚、魏发丽辩称，涉案房屋登记在王丽名下，法院依法有权查封、执行。原告与王丽在涉案房屋存在抵押的情况下进行交易，违反了《物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”，《担保法》第四十九条“抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效”的法律规定，转让行为无效，所签订的买卖合同也系违法和无效的。最高院观点已经明确，不动产的物权变动需要登记，法院不宜直接确权。涉案房屋已被法院多轮查封并有抵押，原告要求判决过户的诉求不应得到支持。被告申请查封登记在王丽名下的房屋无任何过错，不应当承担案件诉讼费。请求驳回原告诉讼请求。另外，原告执行异议之诉的诉求与执行异议的请求是不一致的，是违反法律规定的。执行异议的申请是撤销查封裁定，解除对涉案房屋的查封。而执行异议之诉的诉求是要求停止强制执行，解除查封，确认合同有效等。被告王丽辩称，我和本案原告签署二手房买卖合同属实，目的是为了偿还张小芳的债务，并筹集资金偿还其他债权人的债务，具体房屋处理请法院依法裁决。经审理查明，2014年5月6日王丽向借张小芳借款3万元（现金），2015年8月15日王丽向张小芳借款8万元（银行转账），2017年3月15日王丽向张小芳借款9万元（银行转账），2017年9月16日王丽向张小芳借款15万元（银行转账），2018年1月15日王丽向张小芳借款10万元（银行转账），2018年3月15日王丽向张小芳借款15万元（银行转账），上述六笔借款共计60万元，王丽均于借款当日向张小芳出具了借条，2019年7月27日，张小芳、王丽分别在上述六份借条上标注此借款于2021.2.5还。2019年12月2日，王丽（卖方、甲方）与张小芳（买方、乙方）签订了一份《二手房买卖合同》，合同约定：张小芳购买王丽高新区长虹北路民发天地8栋1单元28层2室房屋，不动产权证号（2019）0073911，房屋总金额100万元（含车位D-189），张小芳在2019年12月2日付清尾款40万元，2020年1月12日前王丽还清此房屋银行贷款剩余尾款171368元。2019年12月2日至4日，张小芳通过微信、支付宝、银行转账方式将40万元购房尾款转到王丽账户。2019年12月2日王丽给张小芳出具了一份《收据》，内容：今收到张小芳购房款40万元，所有房款已经全部付清（合计100万元，含车位D-189号），收款人王丽。2019年12月2日王丽将该房屋、该房屋不动产权证书、该房屋钥匙、该小区门禁卡、水电卡、王丽与襄樊市钻石房地产开发有限公司签订的《地下停车位出让合同》原件等交给了张小芳。2019年11月30日张小芳开始交纳物业费。疫情期间该小区物业不让张小芳搬进去住，2020年4月张小芳住进涉案房屋。2019年11月7日王丽将该房屋在中国银行襄阳分行办理了一般抵押。郑佩、李迎亚、魏发丽与王丽民间借贷纠纷三案，本院于2020年1月10日立案，同日郑佩、李迎亚、魏发丽申请财产保全，本院于2020年1月13日作出（2020）鄂0606民初389、390、391号民事裁定书，裁定查封涉案房屋，并于2020年1月15日在襄阳不动产登记局办理了查封手续。郑佩案本院于2020年6月18日作出（2020）鄂0606民初389号民事调解书。李迎亚案本院于2020年6月10日作出（2020）鄂0606民初390号民事判决书。魏发丽案本院于2020年6月18日作出（2020）鄂0606民初391号民事调解书。分别确认了王丽欠郑佩、李迎亚、魏发丽17万元、10万元、7万元等。三案现已进入执行程序。上述涉案房屋被查封后，张小芳向本院提出执行异议，请求撤销查封裁定，解除对涉案房屋的查封，并停止对涉案房屋的执行。本院于2020年8月11日作出（2020）鄂0606执异154号执行裁定书，裁定驳回案外人张小芳的异议请求。本院认为，本案系案外人执行异议之诉,审查的内容为案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案：1、2019年12月2日，王丽与张小芳签订了一份《二手房买卖合同》，本案于2020年1月15日在襄阳不动产登记局办理了查封手续，签订书面买卖合同在前，查封在后；2、2019年12月2日王丽将该房屋、该房屋不动产权证书、该房屋钥匙、该小区门禁卡、水电卡等交给了张小芳，张小芳在人民法院查封之前已合法占有该房屋；3、张小芳已支付全部价款；4、涉案房屋未过户非张小芳自身原因。张小芳对涉案房屋提出的异议，满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，张小芳对涉案房屋享有足以排除郑佩、李迎亚、魏发丽申请强制执行的民事权益，对张小芳停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院依法予以支持。王丽与张小芳签订的《二手房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，虽然2019年11月7日王丽将该房屋在中国银行襄阳分行办理了一般抵押，但被告郑佩、李迎亚、魏发丽并无证据证明未通知抵押权人，且王丽与张小芳之间的房屋买卖并不损害抵押权人利益，故《二手房买卖合同》合法有效。本案为案外人执行异议之诉，张小芳的其他诉讼请求非本案处理范畴，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条、第三百一十条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，判决如下：一、2019年12月2日王丽与张小芳签订的《二手房买卖合同》合法有效：二、不得执行张小芳购买王丽的位于襄阳市高新区长虹北路民发天地8栋1单元28层2室房屋（不动产权证号（2019）0073911）；三、驳回原告张小芳其他诉讼请求。案件受理费13800元，由被告王丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  田在新人民陪审员  柴辉凌人民陪审员  胡 冰二〇二〇年十一月三十日书 记 员  罗远钧