浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初3489号原告：温州兴鸿钢瓶检测有限公司，统一社会信用代码91330327MA2H9YAT91，住所地：浙江省苍南县桥墩镇裕兴一巷******。法定代表人：宋炳金。委托诉讼代理人：温作让，浙江雅河律师事务所律师。被告：陈仁杰，男，1965年6月27日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。委托诉讼代理人：章魁者。委托诉讼代理人：卓小燕。原告温州兴鸿钢瓶检测有限公司（以下简称兴鸿公司）与被告陈仁杰租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月29日立案后，依法适用简易程序，于2020年7月27日公开开庭进行了审理。后本案因案情复杂、争议较大，依法转为普通程序，并于2020年9月29日再次公开开庭进行审理。原告兴鸿公司的委托诉讼代理人温作让、被告陈仁杰及其委托诉讼代理人章魁者、卓小燕到庭参加两次庭审诉讼，原告兴鸿公司的法定代表人宋炳金到庭参加第一次庭审，审理过程中，原、被告双方向本院申请庭外和解一个月。本案现已审理终结。原告兴鸿公司向本院提起诉讼请求：1.判令解除原告与被告于2019年11月6日签订的租赁合同；2.判令被告退还原告租金35万元及押金5万元；3.判令被告赔偿原告各项经济损失合计1002894元；4.本案的案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年11月6日，原、被告签订租赁合同，约定：被告将苍南县桥墩镇裕兴一巷45号厂房租赁给原告作为钢瓶检测用途使用，该厂房建筑面积约2948平方米，土地面积3891平方米，租赁期限为8年，每年的租金为35万元，第二年租金为每年递增1万元。签订合同之后，原告向被告支付了租金35万元及押金5万元。之后，原告对被告的厂房进行清理及修缮，支付了相应的费用，因原变压器损坏，原告重新购置了变压器。此外原告因经营需要，购买了大量的设备并进行了安装，花费了巨额的费用。2020年4月17日，苍南县桥墩镇人民政府向原告发出通知，认为裕兴一巷45号上的简易厂房属于违章建筑，要求原告自行拆除，否则要作出处罚并执行强制拆除。原告认为当时被告出租给原告的不仅是办公楼还包括简易厂房，原告的所有设备均是安装在简易厂房之内，被告租赁时亦未告知原告简易厂房属于违章建筑，现被告将违章的厂房出租给原告，造成原告无法使用，合同目的不能实现，被告的行为已经构成违约，并造成原告重大的损失。为此，原告多次与被告协商，因双方差距较大，未能达成协议，故原告提起本案诉讼。被告陈仁杰答辩称：一、被告出租给原告的厂房产权明确清晰、租赁物的面积范围与产权证上的建筑内容一致，双方签订的租赁合同真实有效；二、本案不存在法定解除合同的情形，原告提出解除合同没有事实与法律依据，被告不同意解除合同，要求原告继续履行合同；三、原告诉称“被告未告知简易厂房属于违章建筑”不属实，原告在承租前已到现场查看，并核对接受租赁物产权证复印件，也已向租赁物周边及主管政府部门充分了解租赁物的概况。双方签订的租赁合同已明确标明了租赁面积，租赁面积均系合法建筑；四、原告对租赁物进行改建、装修装饰并没有通知被告，也没有经过被告同意，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十三条规定：承租人未经出租人同意装修装饰或者扩建发生的费用由承租人负担，出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。故原告未经被告同意对租赁物进行改建、装修装饰的，一切损失由原告自行承担；五、被告在租赁过程中没有违约行为，也没有侵权行为，更没有过错，原告主张赔偿损失无事实及法律依据，综上请求驳回原告的全部诉讼请求。审理过程中，原告于2020年9月29日第二次庭审时补充陈述：原告单方提出解除合同，现被告同意解除合同，但原告仍应支付相关费用至租赁物实际腾空之日。原告兴鸿公司向本院提交了如下证据：1.身份证，证明原告主体资格；2.人口信息，证明被告身份；3.租赁合同、汇款单、产权证，证明原、被告签订合同的事实及原告支付租金和押金的事实；4.通知，证明被告部分厂房建筑属于违章建筑及被告违约的事实；5.高压供电方案答复单、领借凭证、汇款单、高压供用电合同、电力设备安装工程合同，证明原告更换变压器并支付35000元的事实；6.收款收据、微信转账凭证，证明原告支付厂房电路维修费用29199元的事实；7.技术咨询合同、领借凭证、微信转账凭证，证明原告支付环境评估费42000元的事实；8.特种设备检验检测人员证、工程师证、毕业证、身份证、工资表、微信转账凭证，证明原告支付员工工资的事实；9.领借凭证、收款收据，证明原告支付维修厂区大门、铝合金门费用2000元的事实；10.领借凭证、清单，证明原告自来水维修费1015元的事实；11.领款凭证、微信转账记录，证明原告支付厂房维修费及材料费68085元的事实；12.领借凭证，微信转账记录，证明原告支付厂房零星维修包括门窗维修费8795元的事实；13.领借凭证、原告制作的工资表，证明原告支付清理垃圾工资10000元的事实；14.设备订购合同、转账凭证、2020年5月21日拍摄的厂房图片，证明原告购买设备的事实及设备折旧、拆卸、运输、安装、营业损失的事实；15.桥墩镇城镇综合管理中心出具的拆除时间说明，证明涉案厂房违章建筑被政府拆除的时间。被告陈仁杰向本院提交了如下证据：1.租赁合同、产权证，证明被告租赁物合法、租赁面积与产权证内容相符、租赁合同真实、合法、有效以及合同第十条约定原告必须依法经营、依法管理，应当按国家政策法令正当使用该物业；2.《苍南县人民法院拍卖成交确认书》，证明被告租赁物来源合法；3.微信聊天记录，证明原告知悉违章建筑是无任何手续的；4.当庭补充照片（拍摄时间2020年7月16日），证明原告违规经营的事实及租赁物厂房的现状。5.执行裁定书，证明涉案不动产登记与拍卖所得物一致。原、被告提供的上述证据，经庭审出示、质证，对原告提交的证据，被告发表质证意见如下：对证据1、2、3三性均无异议；对证据4真实性无异议，对关联性有异议，该证据不能证明原告的待证事实，不影响租赁；对于证据5-14的三性均有异议，部分没有原件，有原件的给法庭核实，部分是原告单方制作；对证据15真实性没有异议，对关联性、合法性有异议，存在违法拆除及乱拆除行为。对被告提交的证据，原告发表质证意见如下：对证据1的真实性、合法性无异议，对被告的待证事实有异议，租赁物不仅包括产权证登记的面积还包括简易棚；对证据2的三性没有异议，拍卖书中第一条明确载明包含违章建筑，原告事先没有看到确认书；对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，原告在签合同之前及之后一段时间都不知道简易棚系违章建筑；对证据4的真实性没有异议，关联性有异议，封条出具的原因是因为简易的电梯，不是因为原告的钢瓶检测有违规行为；对证据5真实性、合法性没有异议，但认为与本案无关。本院对证据认证如下：原告提交的证据1、2、3及被告提交的证据1、2，鉴于双方对其真实性均无异议，且内容与本案具有关联，其证据效力本院予以确认；原告提交的证据4及证据15，可以证明涉案厂房中简易棚被政府拆除的事实及拆除时间，但不能证明是被告违约；原告提交的证据5-14，原告主张更换变压器等改造行为造成了经济损失，但其未举证证明已取得被告同意，现被告认为原告的更换改造行为给其造成负担，其保留让原告恢复原状的权利，本院认为，领借凭证及工资表均为原告单方制作，且无正式发票，各项支出的真实性无法核实，即使原告存在改造支出及其他因经营需要产生的支出，也不能证明系被告过错导致，故上述证据本院不予认定；被告提交的证据3，鉴于双方对其真实性均无异议，其证据效力予以确认，可以证明原、被告双方微信聊天内容；证据4，该证据内容上并不能证明原告违规经营；证据5，可以证明被告通过司法网拍方式取得涉案厂房。根据上述认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年2月12日，被告陈仁杰通过苍南县人民法院司法拍卖网络平台以最高价竞得坐落于苍南县桥墩镇裕兴一巷45号土地及厂房，后办理了该不动产权属转移登记。2019年11月6日，原告兴鸿公司（乙方）与被告陈仁杰（甲方）签订了《租赁合同》一份，约定：1.甲方将苍南县桥墩镇裕兴一巷45号厂房租赁给乙方使用，建筑面积约2948平方米，土地面积3891平方米，乙方租用期限为8年，自2019年12月15日起至2027年12月14日止；2.该厂房年租金35万元，一年一付，每一年提前30天付清，第二年开始每年递增1万元，承租方必须按照约定时间缴纳租金，如拖欠，甲方将向乙方每天按实欠租金的0.1%利息加收滞纳金；3.双方签订合同时，乙方向甲方支付押金5万元，合同期满乙方付清房租及一切费用之后，甲方应将押金全额无息退还；4.若乙方在甲方没有违反合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，应负责赔偿违约金，押金由甲方收回，若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约加倍押金款，装修及搬运费用由甲方承担；5.甲方将该厂房出租给乙方作钢瓶检测用途使用，如乙方用于其他用途，须经甲方书面同意，并按有关法律、法规规定办理改变房屋用途手续；6.乙方应保持房屋的原貌，不得随意拆改建筑物设施，如乙方需改建或维修建筑物，须经甲方同意方能实施，费用由乙方自己承担，合同到期后，乙方不得拆除屋内装修及设施，固定装修归甲方所有；7.合同有效期内，如遇政府规划拆迁所有的补偿款归甲方享有，乙方应无条件配合政府腾空，腾空费用由乙方自行与政府协商解决，与甲方无涉，乙方腾空后剩余的租期款及押金，甲方需无条件退还给乙方，合同有效期内，任何一方违约，对方都有权提出解除本合同，由此造成的经济损失由违约方负责赔偿。上述合同签订后，原告已向被告支付押金5万元及租金35万元，被告已向原告交付上述厂房。2020年4月17日，苍南县桥墩镇人民政府向原告发出通知，通知原告于2020年5月6日前自行腾空并拆除位于苍南县××镇××巷××号××房。2020年6月22日至2020年6月27日，苍南县桥墩镇裕兴一巷45号内的钢棚被相关政府部门予以拆除。审理过程中，原、被告一致陈述被拆除的钢棚面积约为700平方。截至目前，原告尚未腾空涉案厂房。本院认为，涉案租赁合同记载的租赁房产及土地面积与涉案厂房的权属登记一致，但实际交付的厂房现状与产权证记载及合同约定并非完全一致，还包括了无产权证书的临时钢棚结构，根据双方陈述，双方在签订合同前已现场查看厂房现状并核对产权证书，可见双方是对厂房现状进行整体出租。涉案厂房除钢棚结构外，大部分为合法建筑，双方为此签订的租赁合同，合法有效，部分违章建筑并不影响整个租赁合同的效力。在租赁期间，因钢棚结构系违章建筑被相关政府部门强制拆除，原告要求解除合同，现被告已于2020年9月29日庭审时明确表示同意解除合同，故对原告解除合同的请求，本院予以准许。合同解除后，原告应及时腾空涉案厂房及土地，被告应退还剩余押金及租金余额。关于合同解除后押金及租金的处理问题。原告在合同签订时已查看现场并核对产权证，合同上租赁物的面积亦是原告核对产权证后填写，可见原告应当知晓厂房的产权登记中不包括钢棚，原告亦未举证证明被告在出租时存在隐瞒、欺骗行为，现钢棚被政府部门拆除，原告以部分大型设备搭在临时钢棚里，钢棚拆除后其无法继续经营为由要求解除合同，被告虽同意解除合同，但合同解除的过错并不能直接归责于被告，原告在承租并将大型设备安装在临时钢棚中时就应当考虑到相关的风险，原告生产经营所需设备的大小、安装位置并非被告需要考虑和风险评判的内容，原告主张导致合同解除的过错在于被告，本院不予采信。钢棚拆除前（即2019年12月15日起至2020年6月21日止，共计190日）的租金182191.78元（35万*190日/365日=182191.78元），不应退还。关于钢棚拆除后租金问题，由于钢棚实际上具备一定的使用价值，钢棚被拆除之日（即2020年6月22日）起至原告实际腾空之日的租金（占有使用费）应酌情减少，因双方未能对钢棚的占有使用费在整个租金中的比例及应减少的租金数额达成一致意见，本院结合厂房及土地面积、双方确认的钢棚面积、双方订立合同时约定的使用用途及本案实际案情，酌定钢棚的占有使用费在涉案厂房整体租金中占25%，故2020年6月22日起至实际腾空之日止原告应付的日租金标准为719.18元（35万元*75%/365日）。综上，被告应退还的押金及租金金额=已支付押金及租金之和40万元-钢棚拆除前应付租金182191.78元-钢棚拆除后至实际腾空之日应付的租金/占有使用费（自2020年6月22日起至原告实际腾空之日止，按每日719.18元标准计算），即217808.22元减去应付租金（自2020年6月22日起至原告实际腾空之日止，按每日719.18元标准计算）后的余额。原告要求被告赔偿各项损失1002894元，缺乏依据，本院不予支持。综上依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百三十一条、第二百三十五条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条的规定，判决如下：一、解除温州兴鸿钢瓶检测有限公司与陈仁杰于2019年11月6日签订的关于苍南县桥墩镇裕兴一巷45号厂房的《租赁合同》；二、温州兴鸿钢瓶检测有限公司应于本判决生效后30日内腾空苍南县桥墩镇裕兴一巷45号厂房；三、陈仁杰应于本判决生效后30日内退还温州兴鸿钢瓶检测有限公司押金及租金余额[计算方式如下：217808.22元减去应付金额（自2020年6月22日起至温州兴鸿钢瓶检测有限公司实际腾空之日止，按每日719.18元标准计算）]；四、驳回温州兴鸿钢瓶检测有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17426元，由陈仁杰负担2599元，由温州兴鸿钢瓶检测有限公司负担14827元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 长  沈华清人民陪审员  陈足舜人民陪审员  林淑芳二〇二〇年十一月十二日书 记 员  曾晓梦?相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百三十一条因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。