河北省邢台县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0521民初231号 原告：邢台县会宁供销合作社，住所地邢台市信都区会宁镇会宁村。 法定代表人：陈清强，主任。 委托诉讼代理人：张利敏，河北法众律师事务所律师。 被告：弓金全，男，1951年4月21日出生，汉族，住邢台市襄都区。 被告：刘二贵，男，1955年5月26日出生，汉族，住邢台市信都区。 二被告共同委托诉讼代理人：杨振山，河北冀人律师事务所律师。 原告邢台县会宁供销合作社（以下简称会宁供销社）与被告弓金全、刘二贵房屋买卖合同纠纷一案，河北省邢台县人民法院于2019年11月1日作出（2019）冀0521民初467号民事判决。原告不服该判决，向河北省邢台市中级人民法院提起上诉。河北省邢台市中级人民法院于2020年2月19日作出（2019）冀05民终4128号裁定，发回重审。本院依法另行组成合议庭，于2020年4月16日公开开庭进行了审理。原告会宁供销社的委托诉讼代理人张利敏，被告弓金全、刘二贵共同委托诉讼代理人杨振山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 会宁供销社向本院提出诉讼请求：请求人民法院依法确认原告与弓金全和刘二贵之间的房产及土地买卖协议无效。事实及理由：2003年7月16日，原告与被告弓金全、刘二贵达成书面协议，将原告位于会宁镇会宁村经营场所的房屋及附属土地转让给二被告。后弓金全、刘二贵又将该房产及土地转让给孟庆国和李海军，并将土地证和房产证交付，两证至今未办理过户登记。会宁供销社的房产和土地属于国有资产，未经上级人民政府批准并通过公开拍卖的方式，不允许非法买卖，因此，原告与被告之间的买卖协议应属无效，且没有履行完毕。根据相关法律规定，特向人民法院提起诉讼。望贵院查明事实，判如所请。 弓金全、刘二贵辩称，1．原告的诉求无事实依据、法律依据，本案所涉房屋不是国有资产，根据中共中央国务院关于深化供销合作社改革的决定中发1995（5）号，明确指出供销合作社性质为集体所有制性质，不是国有性质。2．供销合作社社有资产监督管理暂行办法第三条、第四条，供销合作社社有资产管理暂行规定第五条，明确指出供销合作社社有资产是集体所有。3．本案房屋买卖协议合法有效，不因转让未经政府审批而无效，根据合同法52条和合同法司法解释第14条规定，只有违反效力性强制性规定合同才无效。城市房地产管理法第38、39、40条该规定属于管理性规定，不是效力性强制性规定。最高法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件司法解释第11条，该规范是直接以国有土地使用权为合同标的的买卖行为，而非房屋买卖，故该规定不适用本案合同效力认定。4．综合法院对相同案件事实的判决未经批准转让划拨土地上的房屋有效。最近的案例，最高院2019年作出的民再235号民事判决书，所以本案房屋转让买卖协议合法有效。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院查明事实如下：2003年7月16日，会宁供销社（甲方）与弓金全、刘二贵（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议约定：甲方将会宁村南岗会宁供销社门市及后院房屋26间（包括院内空地），以房产证、土地证上所标数量、数据为准，以总价120000元整卖给刘二贵、弓金全二人永久为业，并一次性付清房款。四至南、北、西以围墙为界，东至公路界。房款交清后，供销社将房产证、土地证交给乙方。协议另外说明：2004年1月1日甲方将房屋全部交给乙方，今后办理各种证件甲方不再负担任何费用。协议签订后，刘二贵、弓金全支付会宁供销社120000元转让费，上述费用已全部入账，并按财务制度支出。2005年12月9日刘二贵、弓金全以原告身份向本院提起诉讼，请求：1．依法判决会宁供销社履行2003年7月16日签订的房屋买卖协议；2．会宁供销社支付违约金36000元；3．会宁供销社承担本案诉讼费；4．限期将所有房屋空地全部交付原告使用。2007年12月6日刘二贵、弓金全向本院申请撤回起诉。2008年5月8日，刘二贵将本人购买的原会宁供销社土地和房屋卖给会宁镇会宁村村民李海军；2010年2月24日，弓金全将本人购买的原会宁供销社土地和房屋卖给邢台市桥西区居民孟庆国。2010年4月23日会宁供销社给李海军、孟庆国出具情况说明，主要内容为“会宁供销社将南岗分社的门市和房屋26间（包括院内空地）卖给刘二贵、弓金全，2010年弓金全将自己名下南半部卖于孟庆国，2008年刘二贵将自己名下北半部卖于李海军，该处房产土地现由孟庆国、李海军所有和使用。今后关于此处房产土地的一切事宜由孟庆国、李海军自行负责处理，如遇拆迁补偿费用全部归孟庆国和李海军所有，我单位不再对上述出售房产土地主张任何权利”。孟庆国、李海军将院内空地建成二层房屋，建筑面积1692.035平方米。 另查明，会宁供销社是集体企业，邢台县土地管理局于1989年11月26日为原告颁发邢县国用（1989）字第13052101-××号国有土地使用证（国有土地使用证记载土地面积1598平方米）。1996年7月31日邢台县房屋产权监理所为原告颁发邢县字第3010629号房屋所有权证书（房屋所有权证书记载建筑面积为501.75平方米）。位于会宁村南的会宁供销社南岗分社1598平方米的土地四至为：东至路，西至税务所，南至路，北至路，该土地的所有权性质为国有，土地来源为划拨，土地用途为供销社。原、被告签订房屋买卖协议至今，未办理相关审批手续和土地使用权出让手续。 再查明，2017年市政府将太行路北延列为建设项目，邢台县部分由会宁镇政府负责拆迁事宜，会宁供销社房屋已经拆迁。2018年11月21日，邢台县政府召开专题会议，并出具会议纪要，其中议题三为研究太行路北延拆迁涉及补偿问题有关事宜，会议议定:1.根据土地及房产买卖协议，会宁南岗分社供销社房产（包括自建）和土地征拆补偿款分别归李海军、孟庆国二人所有；2.会宁村南岗会宁供销社证载土地补偿由评估公司按照有关政策据实评估；3.供销社原证载房屋由评估公司按照太行路门市拆迁房地一体价格据实评估；证载土地上自建房屋按照《邢台市城市建设领导小组关于印发市政基础设施建设项目征迁补偿暂行办法的通知》（城建【2017】1号）有关要求据实评估。2019年5月9日，邢台县政府召开专题会议，并出具会议纪要，会议议定：撤销太行路北延拆迁涉及补偿问题有关事宜。 本院认为，诉讼过程中会宁供销社变更诉讼请求为确认其与弓金全、刘二贵之间的房产及土地买卖协议无效，故本院将案由变更为确认合同无效纠纷。《中华人民共和国合同法》第三十二条规定:“当事人采用书面形式订立合同的,自双方当事人签字或盖章时合同成立。”故案涉《房屋买卖协议》自会宁供销社和刘二贵、弓金全签字盖章时即成立。案涉房屋自达成买卖协议并交付使用至拆除时长达14年之久，案涉房产被拆迁后涉及巨额的拆迁补偿款，对此纠纷应本着诚实信用原则依法妥善公平处理。 《中华人民共和国合同法》第四十四条规定:“依法成立的合同，自合同成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。……”本案中，会宁供销社和刘二贵、弓金全于2003年7月16日签订协议转让的房屋涉及的土地系国有划拨土地，但会宁供销社至今没有报有批准权的人民政府批准，故案涉《房屋买卖协议》虽然成立，但至今未生效。面对巨大的拆迁利益，会宁供销社径行起诉确认合同无效欠妥，其应报有批准权的人民政府审批，根据人民政府的审批结果，再行确认合同效力。 综上所述，原、被告双方签订的《房屋买卖协议》成立，但未生效，故对原告确认协议无效的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条，《中华人民共和国房地产管理法》第四十条的规定，判决如下： 驳回原告邢台县会宁供销合作社的诉讼请求。 案件受理费80元，由原告邢台县会宁供销合作社负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。 审 判 长  蒋铁雷 审 判 员  王 鹏 人民陪审员  胡晓菲 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  郑 莉 书 记 员  程 洋