四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14136号 上诉人（原审被告）：白晓，女，1980年2月11日出生，汉族，住四川省成都市青羊区。 被上诉人（原审原告）：四川青禾物业管理有限公司，住所地四川省成都市武侯区一环路南三段**综合楼**。 法定代表人：杜进，总经理。 上诉人白晓因与被上诉人四川青禾物业管理有限公司（以下简称青禾物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初548号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 白晓上诉请求：1.撤销成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初548号民事判决，依法改判驳回被上诉人主张的物业服务费、垃圾处理费；2.一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院对本案事实认定错误，错误认定被上诉人尽到了合同约定的服务义务及申报减免生活垃圾费的通知义务；2.一审法院错误认定上诉人在被上诉人未履行合同约定义务或履行义务但未达到合同约定且给上诉人造成损失的情况下不能拒交物业费；3.一审法院在未查明案件事实的基础上，引用与本案无关的另案判决作为裁判依据，属于对被上诉人长期不履行行为的纵容。 青禾物业公司二审中辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 青禾物业公司向一审法院起诉请求：1.判令白晓支付物业服务费4580.64元（欠费期间为：2016年7月1日至2019年6月30日）；2.判令白晓支付违约金4122.58元（从2016年7月1日起计算至2019年6月30日止，按合同约定每日千分之三计算，打折后为4122.58元）；3.判令白晓支付其垫付的水费16.5元（欠费期间为：2018年12月25日至2019年4月25日）、垃圾清运费56元（欠费期间为：2018年12月1日至2019年6月30日）；4.诉讼费由白晓负担。 一审法院认定事实：白晓系××小区××城××栋××单元××楼××号房屋业主，房屋建筑面积为127.24㎡。2015年5月5日，成都市龙泉驿区××第一届业主委员会与青禾物业公司签订《××小区物业服务代管合同》。合同约定，委托管理期限为一年。自2015年5月1日起至2016年4月30日止。业主按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业费，收费时段为每月3日－15日，业主可按月/季/半年/全年交纳。合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业费和各种代收代缴费用的，从逾期之日起，每天按应交费用总额的千分之三计算滞纳金。2016年6月25日，成都市龙泉驿区××第一届业主委员会与青禾物业公司签订《物业服务合同》，约定青禾物业公司为白晓居住的××小区提供物业服务，委托管理期限为2016年5月1日起至2019年8月31日止。业主按建筑面积每月每平方米1元缴纳物业费，从2016年5月1日起，收费时段为每月1日－15日，业主可按月/季/半年/全年交纳。合同还约定，业主和物业使用人逾期交纳物业费和各种代收代缴费用的，从逾期之日起，每天按应交费用总额的千分之三计算滞纳金。合同第三十条约定，青禾物业公司违反合同第五章（物业管理公共服务质量）的约定，未能达到约定的管理目标，业主委员会有权要求其限期整改，并到达合同约定。逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，业主委员会有权配合业主提起法律诉讼，并支持业主少缴部分物业费的请求，但最终少交金额以法院调解或判决结果为准。合同附件还约定，排水设施；每年汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通。化粪池：每年清掏1次，发现异常及时清掏。合同签订后，青禾物业公司为该小区提供服务。2016年7月1日，青禾物业公司与成都国邦环保工程有限公司签订《疏掏工程协议》，约定成都国邦环保工程有限公司为小区内11套化粪池清掏及小区内所有污水井全年维护疏通。时间为2016年7月1日至2017年6月30日。2017年1月15日，青禾物业公司与成都市茂亿疏掏防水服务有限公司签订《化粪池、污水管道施工协议书》，约定成都市茂亿疏掏防水服务有限公司为该小区疏通化粪池、污水管道。时间为2017年1月15日至2018年1月15日。2018年1月17日，青禾物业公司与成都名可达环保科技有限公司签订《化粪池清掏服务合同》，约定成都名可达环保科技有限公司为该小区疏通化粪池、污水管道。时间为2018年1月22日至2019年1月21日。上述协议、合同签订后，相关服务企业按约进行了清掏，青禾物业公司支付了相关清掏费。2016年2月25日，在青禾物业公司提供服务过程中，白晓要求对单元门口的排水管道进行清理。2月27日，因单元门口管道堵塞导致白晓二楼房屋被水淹。2017年3月8日，通过双方协商，青禾物业公司作出了赔偿。2018年3月2日，白晓室内厨房排污管道堵塞，导致居住的二楼返水。青禾物业公司得知情况后，随即派人通过小区楼下的室外化粪池进行了疏通。经核实，白晓尚欠2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费为4580.64元（1元/㎡/月×127.24㎡×36个月）、尚欠2018年12月1日至2019年6月30日生活垃圾处理费56元（8元×7个月）、尚欠2018年12月25日至2019年4月25日水费16.5元【（387-380）=7吨×2.35元/吨】。该款经青禾物业公司催收未果。一审法院另查明，青禾物业公司为小区业主代为收取水费、垃圾处理费，并与成都市龙泉驿区环境卫生管理所签订有委托协议。协议约定，每户每月8元，对免征对象需要求业主填写“免征城市生活垃圾处理费申请表”，并交由成都市龙泉驿区环境卫生管理所核实处理。成都市龙泉驿区环境卫生管理所发出的通知载明，各居民住户：“……两个月及以上无人居住、水电气读数为零，未产生城市生活垃圾的空置房。业主需填写免征城市生活垃圾处理费申请表，应附业主（代理人）身份证复印件、房屋产权证明复印件、水电气读数为零的佐证资料，经核实后可以免缴城市生活垃圾处理费。”一审法院再查明，2018年5月28日，青禾物业公司起诉案涉小区另一住户韩某，要求支付物业服务费等，一审法院于2018年7月25日作出（2018）川0112民初2992号民事判决书。韩某辩称案涉小区服务不到位，要求减免部分物业费，即5折支付。该判决书本院认为载明：“……原告主张的物业费予以支持。被告所举的证据能够证明原告在提供服务过程中存在一定的瑕疵，故对原告主张的滞纳金不予支持。”作出判决后，韩某不服判决，提起上诉。本院作出（2019）川01民终15853号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。一审法院认为，成都市龙泉驿区××第一届业主委员会与青禾物业公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对全体业主具有法律效力。针对双方争议的焦点问题，评析如下：关于白晓主张扣抵物业费的问题。白晓主张抵扣物业费提出了两个理由。一是依据合同约定，认为青禾物业公司服务不到位，导致其厨房内单元排污管道在2018年3月2日堵塞漏水，从而造成财产损失。二是小区管理不到位，按照合同的约定，也应当抵扣物业费。青禾物业公司认为，白晓居住在2楼，室内厨房单元排污管道堵塞系楼上业主使用不当造成的，且白晓告知后，青禾物业公司随即派人采取了疏通措施。至于白晓辩称小区管理不到位应当抵扣物业费问题，青禾物业公司认为法院另案已作出判决，认定小区管理存在一定瑕疵，但没有抵扣物业费。小区业主上诉后，二审法院维持原判。一审法院认为，1.根据合同约定，化粪池每年清掏1次，发现异常及时清掏。白晓厨房单元共用排污管道堵塞系楼上业主排污不当所致，青禾物业公司得知情况后及时派人进行了疏通，尽到了合同约定的服务义务。事实上，青禾物业公司每年通过第三方对相关化粪池进行了清理。白晓还辩称，其第一次房屋漏水后，青禾物业公司已作出了赔偿，但未按要求进行整改，致使二次返水。一审法院认为，白晓第一次房屋漏水系室外单元公共排水管道堵塞所致，在其告知青禾物业公司情况后，由于未能及时疏通导致堵塞，这与第二次室内公共排污管返水不同，合同对“排水设施”约定的服务方式也不同；2.一审法院作出的另案生效判决书，确认了青禾物业公司在案涉小区其他服务管理上存在一定瑕疵，但同时认定了不能拒交物业服务费。综上，白晓主张抵扣物业费，不予支持。对青禾物业公司主张白晓支付2016年7月1日至2019年6月30日期间的物业服务费4580.64元，予以支持。关于青禾物业公司主张的水费问题。青禾物业公司提交的水费抄表，白晓没有提供反驳证据，故予以采信，对青禾物业公司主张支付2018年12月25日至2019年4月25日水费16.5元的诉请，予以支持。关于青禾物业公司主张的垃圾处理费问题。白晓辩称，青禾物业公司不是合格的收费主体，其在房屋返水后就没有在案涉小区居住了，且青禾物业公司是知晓的。其之所以产生少量用水，系物业告知为防止室内排污管道返水，须定期用热水浇水到排水管。青禾物业公司认为，其与相关职能部门签订了委托代收协议，主体适当。白晓是否搬离小区居住不能确认，且青禾物业公司在小区张贴了通知。一审法院认为，青禾物业公司与成都市龙泉驿区环境卫生管理所签订有委托协议，其代收垃圾处理费主体适当。根据成都市龙泉驿区环境卫生管理所发出的通知要求，即“……两个月及以上无人居住、水电气读数为零，未产生城市生活垃圾的空置房。业主需填写免征城市生活垃圾处理费申请表，应附业主（代理人）身份证复印件、房屋产权证明复印件、水电气读数为零的佐证资料，经核实后可以免缴城市生活垃圾处理费。”现白晓未向青禾物业公司或向发布通知的部门申报相关情况，且白晓在2018年12月25日至2019年4月25日实际也产生了水量7吨，青禾物业公司也按要求向相关部门交付了小区业主的垃圾处理费。故，青禾物业公司主张白晓支付代付的2018年12月1日至2019年6月30日期间的生活垃圾处理费56元（8元×7个月），予以支持。关于青禾物业公司主张的违约金问题。青禾物业公司作为物业服务企业，应当本着提升服务质量的宗旨，对业主反映的物业管理服务问题应当积极整改、优化物业服务。由于青禾物业公司在上述服务期间服务质量存在一定的瑕疵，故对违约金诉请，不予支持。综上所述，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、白晓于判决生效之日起十日内给付青禾物业公司物业服务费4580.64元；二、白晓于判决生效之日起十日内给付青禾物业公司水费16.5元、垃圾处理费56元，合计72.5元；三、驳回青禾物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由白晓负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，案涉小区第一届业主委员会与青禾物业公司签订的《物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对包含白晓在内的全体业主均具有约束力，双方均应当按约履行。物业服务合同关系不同于一般的合同关系，具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分性的特征。如任何一个业主均凭自己对物业服务的感受和评价，以物业公司提供的某项服务存在不足为由，拒交物业费，则必然导致整个小区物业管理秩序的混乱，对于仍交纳物业费的其他业主也不公平。如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，宜通过及时告知、督促改正等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，业主如认为物业服务企业不履行或不完全履行物业合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范规定的维修、养护、管理和维护义务的，有权请求物业服务企业承担继续履行或者采取补救措施等违约责任，但不能以此为由拒缴物业费。本案中，青禾物业公司为案涉小区提供了物业服务，白晓亦应按约支付相应物业服务费，一审法院综合全案证据判决白晓向青禾物业公司支付欠交物业服务费、垃圾费等并不予支持违约金并无不当。 综上，上诉人白晓的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人白晓负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月十三日 书记员  陈 悦