山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终2319号 上诉人（原审原告、反诉被告）：山东浮来春物业有限公司，住所地日照市莒县故城中路**，统一社会信用代码91371122061973017E。 法定代表人：万修霞，董事长。 委托诉讼代理人：王志军，男，该公司职工。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：韩永东，男，1967年3月30日出生，汉族，个体工商户，住日照市岚山区。 委托诉讼代理人：张守玉，日照东港太阳城法律服务所法律服务工作者。 上诉人山东浮来春物业有限公司（以下简称浮来春物业）因与被上诉人韩永东房屋租赁合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2020）鲁1102民初825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 浮来春物业上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.驳回被上诉人的一审反诉请求；3.一、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，上诉人不存在违约行为，被上诉人反诉没有事实及法律依据。一、上诉人与被上诉人双方均认可于2015年12月31日签订的日照浮来春公馆沿街商铺租赁合同，该合同是双方真实意思表示且合法有效，被上诉人于签订合同时向上诉人缴纳50000元租金。上诉人将房屋交付被上诉人后，双方从未对租赁合同进行过变更或解除。双方均应当按照约定履行，合同签订后上诉人按照约定全面履行了合同义务。二、上诉人与被上诉人约定第一年租金209700元，2015年12月31日被上诉人缴纳租金50000元，辛某于2016年6月8日代被上诉人付清剩余年租金159700元。辛某所交租金、物业费等均是根据上诉人与被上诉人签订的商铺租赁合同约定的标准。在辛某代交纳租金等费用至上诉人起诉期间，被上诉人与辛某从未向上诉人提出过异议及主张，被上诉人与辛某以实际行为认可上诉人与被上诉人的房屋租赁关系。三、辛某主张与王才绪存在口头合同，没有事实及法律依据。王才绪是山东中瑞新华房地产有限公司的售楼人员，上诉人从未授权王才绪与辛某以口头合同的形式出租商铺，辛某亦未提供证据证实。辛某主张由王才绪口头转租，不符合事实及法律规定，亦不符合常理，只有辛某以高于被上诉人的租金为前提与上诉人签订转租合同，上诉人才有可能存在违约转租的情况。上诉人以每年低于被上诉人租金50000元的价格转租给辛某绝对不可能。四、按照常理，如果上诉人将房屋转租给辛某，那么被上诉人与辛某应系对立关系。但辛某将交费单据全部交给被上诉人作为证据使用，帮助被上诉人出庭作伪证。五、被上诉人说与辛某是2016年认识的，辛某说与被上诉人是2019年认识的。被上诉人说上诉人的欠费催收通知未收到，辛某说被上诉人收到上诉人的欠费催收通知后，找到辛某进行交涉。被上诉人的反诉及辛某的证言均不应采信。六、如上诉人违约转租，被上诉人不可能时隔四年多不向上诉人主张返还50000元租金。 韩永东辩称，上诉人与被上诉人于2015年12月31日签订商铺租赁合同，约定半年免费装修时间，但上诉人未经被上诉人许可，于2016年6月8日将案涉房屋转租给辛某使用，上诉人构成违约，上诉人应返还被上诉人5万元押金款。一审判决认定事实清楚，证据确凿，请求驳回上诉人的诉讼请求，维持原判。 浮来春物业向一审法院起诉请求：1.判令解除浮来春物业与韩永东于2015年12月31日签订的日照浮来春公馆沿街《商铺招商租赁合同》；2.判令韩永东支付拖欠房屋租金115686元、物业费6727元，共计122413元及违约金。 韩永东向一审法院反诉请求：请求浮来春物业返还韩永东预交的租赁款50000元及违约金20970元。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，一审法院组织当事人进行了证据交换和质证。浮来春物业围绕其诉讼请求，向一审法院提交了以下证据： 1.浮来春物业、韩永东双方于2015年12月31日签订的商铺租赁合同一份，证明浮来春物业、韩永东对案涉租赁房屋约定的租赁期限、面积、房户、价格等相关的权利义务进行了明确约定； 2.浮来春物业于2019年8月31日向韩永东通过EMS邮政特快专递邮递的欠费催收通知书及快递回单各一份，证明因韩永东欠付租赁及物业费，浮来春物业向韩永东催要相关费用的事实； 3.欠房租费、物业费的明细表一份，证明浮来春物业两名物业工作人员及三名财务人员签字确认并盖章，韩永东欠付浮来春物业相关费用的事实； 4.单据复印件一份，证明第二年度租金已经交了80872元。 韩永东辩称，对于证据1的真实性没有异议，但直接证明浮来春物业与韩永东没有实际履行该合同，同时也证明了浮来春物业与韩永东约定自2015年12月31日签订合同之日6个月之内免收装修费，而浮来春物业在2016年6月8日将案涉房屋转租给其他人，浮来春物业对该合同的履行已构成违约；对于证据2只是浮来春物业的单方行为，与韩永东收缴物业费无任何关系，因为韩永东没有租赁使用该房屋，且韩永东没有收到催收通知书；对于证据3属于浮来春物业的单方行为，作为浮来春物业方应该了解该房屋的使用者，并且也收取了案外人实际租房者的租赁费及物业费，因此证据2、3与本案无任何关系，也不能作为本案的有效证据；对证据4属实，属于辛某所交的各种费用，但与韩永东无关。 韩永东为证明其主张，向一审法院提交了以下证据： 1.收据一份，证明2016年6月8日，浮来春物业收取案涉房屋02A-109.209租赁费159700元，该房屋与浮来春物业、韩永东所签订合同是同一房屋，浮来春物业在合同未履行期间私自将房屋转租给案外人辛某，浮来春物业已经构成违约； 2.收据一份，证明韩永东于2015年12月31日交纳案涉房屋02A-109.209房租5万元，但按合同约定自合同签订之日半年免付装修期，不存在韩永东在期间交任何租赁费和物业费； 3.收据两份，证明2017年9月16日，案外人辛某缴费2000元；2019年8月1日，辛某交商铺水费3661.58元，说明案涉房屋的实际使用人为案外人辛某； 4.辛某在案涉房屋经营场所许可证一份，证明案涉房屋法定代表人为辛某，经营名称是日照市东港区景惠孕婴用品店，该店实际经营者为案外人辛某。 浮来春物业经质证认为，对证据1至4的真实性均没有异议。证据1中，在收据中摘要明确该租赁房屋为浮来春物业、韩永东签订的案涉租赁房屋02A-109.209，且经办人辛某交费的依据及标准也是依据浮来春物业、韩永东签订的租赁合同进行交纳的，辛某仅是代为韩永东交纳租金的经办人，而非浮来春物业在与韩永东签订合同期间另外转租的承租人,且该收据是浮来春物业财务人员进行收款的一个收据，并不是浮来春物业将案涉房屋转租的证据，该收据并不发生浮来春物业将房屋转租的事实，其他的缴费单据同以上意见。对证据2是韩永东在2015年12月31日自己确认交纳了50000元租金费用，也证明了韩永东租赁房屋的事实。对证据3的质证意见同证据1。对证据4的食品经营许可证，韩永东将房屋注册在谁的名下，并不影响房屋租赁的事实。 经韩永东申请，证人辛某出庭发表了证人证言。辛某述称，其与浮来春物业是业主与物业的关系，2016年前辛某住在莒县，听到浮来春物业有沿街出租，5月找的售楼处看的房子，物业公司有一个王才绪经理接待的辛某，留下了电话；沟通后，6月8日中午王才绪给辛某打电话来缴费，谈的是一年房租159700元，租赁了位于商铺，辛某下午交的费，当时辛某问合同的事情，因为交款时财务没有合同就说以后再说，后来就没再签；2016年9月装修的时候是物业公司一个姓周的联系的他，交了5000元的装修变动费，现在周某不干了，钱也不见了，当时说免半年装修期，从2016年11月才开始装修的且买了设备，2017年2月才试营业。辛某与韩永东是2019年9月认识的，韩永东说收到了浮来春物业给快递的一个催款通知，才找到的辛某，当时见过一次就没再见。因为生意不好，后来租金不是一次性交的，2018年6月关门停止营业后向王才绪申请不干了，浮来春物业不让搬东西。当时没有签合同，后来也没有签合同，辛某也没有找物业，物业也没有找他，2019年辛某把水费都结清了；当时没有商量租赁时间，只协商了房租一年一交，有半年的免租装修期，一年159700元；辛某交的房租还没有到期，是先交费后营业，欠房租停水停电，不让营业。水费是三楼隔壁的店走辛某家的水表，且辛某向浮来春物业提交了不营业书面申请；2018年5月辛某才搬来住的，在经营期间一直跟财务办理业务。出示韩永东提交的证据，辛某称该证据属实，都是他的，春节期间给了韩永东，他因为这个官司需要原件就给他了，店已经不经营了。 浮来春物业经质证认为，浮来春物业认为证人与韩永东存在利害关系，他的表述多处与韩永东表述的事情经过前后矛盾，首先韩永东在庭审中叙述韩永东于2015年12月31日交款后，2016年就找辛某交涉房屋装修事宜，但辛某说他是在2019年9月认识的。在此韩永东在庭审中说，浮来春物业的催收通知书未收到，但证人说2019年9月韩永东是因为收到浮来春物业的欠费通知书后才找辛某进行交涉的。浮来春物业认为证人在作伪证，但无证据证明。王才绪是浮来春物业售楼处的员工，具体细节没有与其沟通过，孕婴店是2018年6月停业的，租金是算到了2018年6月，并且免了半年。韩永东经质证认为，对证人证言属实，没有异议，证人是通过浮来春物业王才绪经理租到涉案房屋。 对当事人无异议的证据，一审法院予以确认在并卷佐证。对当事人有异议的证据，一审法院分析认定如下：1.浮来春物业提交的证据2，该特快专递已被签收，且与证人辛某的陈述“韩永东说收到了浮来春物业给快递的一个催款通知”能相互印证，韩永东未能提交相反证据，故对浮来春物业提交的证据2的真实性予以确认；2.证人辛某的证言，浮来春物业有异议但未提交相反证据，辛某的陈述与其交款的收据、营业执照能相互印证，故对辛某陈述的其接收案涉房屋、对案涉房屋进行装修后从事经营以及向浮来春物业交租赁费的相关证言予以采信。 一审法院认定事实：2015年12月31日，浮来春物业（甲方/出租方）与韩永东（乙方/承租方）签订《商铺招商租赁合同》，主要内容为：甲方同意乙方承租坐落于交汇处的日照浮来春公馆项目的商铺，该物业建筑面积约300.3㎡，商铺编号为02A-109.209(以附图为准)。甲方同意按本合同之条款，将房屋所有固定装置，设备，电器等租赁于乙方使用。租期为自2016年1月20日至2021年6月30日，自交付之日起至2016年6月30日为止为装修免租期，2016年1月20日起交付乙方。第一年租金为209700元，自第二年起，在上年度租金基础上上浮5%，以此类推，租金为年付(具体租金交付日期为每年1月20日)。乙方可以转账或现金形式支付租金，甲方在收到乙方租金时，向乙方提供交纳租金的收据(不提供发票)。合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，韩永东于2015年12月31日向浮来春物业支租金50000元。 2016年6月8日，辛某从浮来春物业接收2A-109.209商铺后进行装修，后以其开办的“日照市东港区景惠孕婴用品店”在案涉房屋从事经营活动。辛某以其个人名义或其经营的店铺“皇家宝贝”的名义先后多次向浮来春物业支付2A-109.209商铺的租金及水电费，于2016年6月8日支付租金159700元；于2017年3月17日支付租金35970元；于2017年7月7日支付租金9900元；于2018年2月13日支付租金20000元；于2018年3月14日支付租金15000元；于2017年9月16日支付电费2000元；于2019年8月1日支付水费3661.58元。 2019年8月28日，浮来春物业向韩永东出具《欠费催收通知书》，载明：“截止2018年6月6日您尚欠山东浮来春物业有限公司房屋租金115686元，物业费6727元，水费0元未付，请您自收到该催收通知书后3日内到山东浮来春有限公司付清上述欠费，逾期未付我公司将依法追究您的相关责任。”韩永东主张其未收到该通知。 韩永东主张，《商铺招商租赁合同》签订后，浮来春物业未将租赁房屋交给韩永东使用，后于2016年5月发现辛某在装修，其于2016年6月30日前去找物业要求返还已交租赁费50000元，物业答复其交付的50000元可以在浮来春小区里面买的房子顶物业费；浮来春物业对韩永东的主张不予认可。浮来春物业未提交证据证明已将《商铺招商租赁合同》约定的商铺交给韩永东。 浮来春物业主张租金明细为：自2016年7月1日至2017年6月30日，第一年租金是209700元，辛某交了159700元，韩永东交了50000元，已付清；第二年按合同约定在第一年基础上上浮5%，即220185元，免除了9174元，尚欠196558元（211011元÷365天*340天，计算到2018年6月6日）。已付80872元，尚欠租金115686元。租赁合同第三条第五款明确约定，该房屋物业管理费每月每平方2元，房屋面积300.3平方米，应交的物业费每年是7207元，第一年物业费已付，2017年7月1日至2018年6月6日韩永东尚欠物业费6727元未付。违约金是根据合同第六条第一款约定以实际欠款数额122413元的20%计算。韩永东认为除其已预交的50000元外，其他的费用都不是其所交，所欠费用与其无关。 一审法院认为，浮来春物业与韩永东签订的《商铺招商租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，双方成立的房屋租赁关系合法有效。现双方对合同的履行存在争议，双方争议的焦点：一是浮来春物业是否已将合同约定的商铺交付韩永东；二是辛某实际接收案涉商铺进行装修并在其中从事经营，是浮来春物业出租给辛某还是韩永东转租给辛某。浮来春物业与韩永东于2015年12月31日签订《商铺招商租赁合同》，约定商铺于2016年1月20日起交付给韩永东，现韩永东否认浮来春物业向其交付商铺，浮来春物业未能提交证据证明已按合同约定将商铺交付韩永东占有使用，故应认定浮来春物业未按《商铺招商租赁合同》的约定向韩永东交付商铺。韩永东否认与辛某存在转租关系，浮来春物业亦未能提交证据证明韩永东与辛某存在转租关系，辛某自认系与浮来春物业的工作人员协商租赁商铺；浮来春物业多次收取案涉商铺的租金或水电费，交款人均为辛某或其经营的店铺的名称，无法确定系辛某代韩永东交纳，故对浮来春物业关于韩永东将案涉商铺转租给辛某的主张不予采纳。租赁合同是出租人转移特定物于承租人使用，承租人向出租人支付租金的合同。浮来春物业未按约定向韩永东交付商铺，已不能实现合同目的，且韩永东已反诉要求浮来春物业退还已交的租金50000元，亦有解除合同之意愿，双方均有解除合同的意思，故对浮来春物业解除合同的诉讼请求予以支持。浮来春物业未将商铺交付韩永东承租，对浮来春物业要求韩永东支付租金及物业费的诉讼请求不予支持。韩永东要求浮来春物业退还租金的反诉请求符合法律规定，应予支持，但韩永东要求浮来春物业支付违约金不符合《商铺招商租赁合同》关于支付违约金的约定，故对其要求浮来春物业支付违约金20970元的反诉请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百一十六条规定，判决：一、解除浮来春物业与韩永东于2015年12月31日签订的《商铺招商租赁合同》；二、驳回浮来春物业要求韩永东支付租金、物业费及违约金的诉讼请求；三、浮来春物业于判决生效后五日内退还韩永东租金50000元；四、驳回韩永东要求浮来春物业支付违约金的反诉请求。本诉案件受理费2748元，减半收取1374元，反诉案件受理费525元，减半收取262元，均由浮来春物业负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，2015年12月31日，浮来春物业与韩永东签订商铺租赁合同，约定韩永东承租案涉商铺使用，后案外人辛某实际接收该商铺，并在商铺中进行装修及经营活动。浮来春物业主张案涉商铺系韩永东转租给辛某，韩永东不认可，且浮来春物业亦未提交证据证明已按照租赁合同的约定将房屋交付韩永东。同时，案涉商铺租金及水电费均是辛某以其个人名义或其经营的店铺名义交付，浮来春物业在收取上述费用时均未提出异议。故浮来春物业关于该商铺系韩永东转租给辛某的主张，依据不足，本院不予采信。现有证据不足以认定浮来春物业履行了向韩永东交付商铺的义务，浮来春物业要求韩永东支付租金、物业费及违约金的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。韩永东未实际占有使用该商铺，在双方租赁合同依法解除后，其要求浮来春物业退还租金，于法有据，应予支持。 综上所述，浮来春物业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2748元，由上诉人山东浮来春物业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  杨荣国 审判员  苗自富 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘娜 书记员裴凤文