四川省南充市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川13民终3489号 上诉人（原审被告）：南充市碧桂园房地产开发有限公司，住所地四川省南充市嘉陵区兴盛街****。 法定代表人：刘浩，执行董事。 委托诉讼代理人（特别授权）：颜宁，公司员工。 被上诉人（原审原告）:李自红，男，1972年9月4日出生，汉族，户籍地四川省南充市顺庆区，现住南充市嘉陵区。 被上诉人（原审原告）：唐倩，女，1972年2月9日出生，汉族，户籍地四川省南充市顺庆区，现住南充市嘉陵区。 上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人李自红、唐倩商品房销售合同纠纷一案，不服四川省南充市嘉陵区人民法院（2020）川1304民初1343号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 碧桂园公司上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求或发回重审。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审认定基本事实错误，变更了上诉人与被上诉人的合同约定，错误认定上诉人履行转移登记义务的起算点。根据《商品房买卖合同》第二十条第三款第二项的约定，上诉人应在初始登记办理完毕之日起180个工作日内办理房屋所有权证书。一审将办理权属转移登记的时间确定为2019年6月11日，实际系在买卖合同约定的初始登记办理截止期限的基础上简单推后了180个工作日，实质是将上诉人办理房屋产权证书的起算时点确定为了“商品房交付后180个工作日”。案涉房屋办理房屋所有权证书日期起算的前提条件是初始登记办理完毕，而非在商品房交付180个工作日或初始登记办理的截止日期后就自动起算。上诉人办理房屋所有权证书的日期应自2017年12月12日往后计算180个工作日，上诉人于2018年7月通知被上诉人办理案涉房屋产权登记，因被上诉人自身原因未办理，故上诉人不存在逾期办理转移登记的情况。 李自红、唐倩答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 李自红、唐倩向一审提出诉讼请求：1、判令碧桂园公司为李自红、唐倩办理所购房屋产权证书；2、判令碧桂园公司支付李自红、唐倩逾期办理所购房屋权属证书违约金33000元（暂时从2018年6月1日计算至2020年4月30日，碧桂园公司应按约定支付违约金至实际办证之日止）；3、案件受理费由碧桂园公司承担。 一审认定事实如下：碧桂园公司投资开发位于南充市嘉陵区。李自红、唐倩向碧桂园公司认购了该楼盘13号楼第1单元29层1-2905号房。2016年10月14日，李自红、唐倩（作为买受人）与碧桂园公司（作为出卖人）签订了《商品房买卖合同》，约定：第三条买受人所购商品房的基本情况。……该商品房为第一条规定项目中的【13幢】第1单元29层1-2905号,该商品房的用途为住宅，层高为3米，有2个阳台为非封闭式，该商品房为预售商品房，其建筑面积共86.48平方米，其中套内建筑面积69.951平方米……第五条计价方式与价款。出卖人与买受人约定按照以下方式计算该商品房价款。按照套内建筑面积计算，该商品房单价每平方米（人民币）肆仟壹佰肆拾壹元贰角柒分，总价款贰拾捌万玖仟陆佰捌拾陆元整。……第十一条交付条件。（1）出卖人应当在2017-12-30前向买受人交付该商品房。（2）……第二十条产权登记。……（二）初始登记。出卖人应当在房屋交付之日起180个工作日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意按照下列方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金。（三）转移登记。1、商品房交付使用后，双方同意按照以下方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，……。2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金。……。 合同签订后，李自红、唐倩按照约定支付了购房款289686元，碧桂园公司于2017年12月30日交付了案涉商品房。案涉房屋所在楼栋于2020年5月15日办理了初始登记；截至法庭辩论终结，李自红、唐倩所购房屋未办理房屋所有权证书。 同时查明，碧桂园公司已于2020年6月20日通知了李自红、唐倩办理案涉房屋的产权登记。 一审认为：依法成立的合同，自成立时生效。碧桂园公司具备房地产开发经营资质，取得房屋预售许可证明，李自红、唐倩向碧桂园公司认购13号楼第1单元29层1-2905号房，并签订《商品房买卖合同》（合同编号：201610140256），系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规强制性规定，该合同合法有效，应予保护。当事人应当按照约定全面履行各自的义务。 关于案涉房屋能否办理房屋产权证书的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条的规定，国家对不动产实行统一登记制度，统一登记的范围、登记机构和登记办法由法律、行政法规规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。《城市房屋权属登记管理办法》第十六条规定，新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他相关的证明文件。第十七条规定，申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。据此，对合法建造的商品房应先由开发商进行房屋所有权初始登记，后才能凭借双方的买卖关系办理房屋转移登记。案涉房屋已由碧桂园公司办理了初始登记，已具备办理转移登记的条件，故碧桂园公司应当协助李自红、唐倩办理案涉房屋的所有权属登记。 关于碧桂园公司是否承担违约责任的问题。合同签订后，李自红作为买受人已依约履行了支付购房款义务，碧桂园公司作为出卖人交付了房屋给李自红、唐倩使用。根据双方签订的《商品房买卖合同》第二十条:“……2、如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起，初始登记完毕之日起180个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照以下方式处理：每逾期一天出卖人向买受人支付50元的违约金。……。”的约定，碧桂园公司于2017年12月30日将该商品房交付李自红、唐倩，其应于180个工作日内（即2018年9月18日前）取得该商品房所在楼栋的权属证明，即完成初始登记，并于初始登记完成180个工作日内（即2019年6月11日前）协助买受人办理房屋所有权证。现碧桂园公司未按约定在2019年6月11日前为李自红、唐倩办理房屋产权证，已构成违约；根据《中华人民共和国合同法》第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，碧桂园公司应当承担违约责任，故李自红、唐倩要求碧桂园公司支付逾期办证（转移登记）的违约金的主张，既有事实依据也有法律依据，予以支持。碧桂园公司认为，合同中约定的违约金标准较高，与李自红、唐倩的实际损失不符，申请法院予以调减；一审认为，根据我国合同法违约金以填补守约方损失为主惩罚性为辅的精神，在李自红、唐倩没有举证证明其具体损失的情况下，一审按照司法实践，结合促进民营企业良性发展相关文件精神，酌情确定按日万分之一计算违约金至碧桂园公司通知李自红、唐倩办证之日止（即2020年6月20日），金额为10863元。 综上所述，为维护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，一审判决如下：一、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起二十日内，协助李自红、唐倩办理位于南充市嘉陵区房屋的不动产权证书；二、南充市碧桂园房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向李自红、唐倩支付逾期办理转移登记的违约金人民币10863元；三、驳回李自红、唐倩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取363元，由李自红、唐倩承担200元，由碧桂园公司承担163元；该费用已由李自红、唐倩垫付，可在执行中向南充市碧桂园房地产开发有限公司收取163元。 二审查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本案二审围绕碧桂园公司的上诉请求进行审理。 在本案中，双方当事人在《商品房买卖合同》中分别约定了逾期办理初始登记和逾期办理转移登记的违约责任。众所周知，办理房屋的转移登记对于买受人而言，至关重要，而办理房屋的初始登记是办理转移登记的基础和前提。根据《商品房买卖合同》的约定，在该合同约定的办理初始登记的期限届满之后，即该合同约定的房屋交付之日起180个工作日之后，即应当开始计算逾期办理初始登记的违约责任。在逾期办理初始登记的180个工作日之后，因逾期办理初始登记的违约责任与逾期办理转移登记的违约责任出现竞合，故应只计算逾期办理转移登记的违约责任。同时，亦应避免因出卖人持续逾期办理初始登记，反而导致其无需承担逾期办理转移登记的违约责任的情况发生，否则，将明显与双方的合同目的相悖。此外，鉴于本地法院目前在司法实践中就逾期办理初始登记违约责任所适用的计算标准相对于逾期办理转移登记违约责任所适用的计算标准而言，明显过低，倘若让出卖人在实际办理初始登记完毕之前一直不承担逾期办理转移登记的违约责任，亦将无法更好地保护守约人的合同权利。故一审判决确定的逾期办理转移登记的违约责任起算时间正确。 如上所述，碧桂园公司的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。一审法院确定的逾期办理初始登记的违约金及逾期办理转移登记的违约金符合本地法院审判实践，更远低于双方约定的每日50元的违约金计算标准，故对碧桂园公司请求本院再次调减违约金的主张，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费726元，由上诉人南充市碧桂园房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 龚 莉 审判员 熊 东 审判员 严钲棚 二〇二〇年十一月四日 书记员 杨雅文