广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3708号上诉人（原审被告）：陈兴朝，男，汉族，住广东省清远市清城区石角镇田心管理区******，公民身份号码：441************839。委托诉讼代理人：梁静雯，广东格林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟清华，男，汉族，住广东省清远市清城区***********，公民身份号码：441************036。委托诉讼代理人：冯永雄，广东曜信律师事务所律师。上诉人陈兴朝因与被上诉人钟清华房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初2202号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭适用快审程序审理了本案，本案现已审理终结。上诉人陈兴朝上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或者改判为上诉人不需要向被上诉人返还押金8800元，装修损失73482.50元；2.判令一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决已经认定上诉人出租给被上诉人的商铺所在地清远市*****************均未取得建设工程规划许可证，故双方于2019年8月1日签订的《商铺租赁合同》当属无效，但其在判决内容第一项仍认定解除涉案《商铺租赁合同》，可见，一审法院对涉案《商铺租赁合同》的效力定性前后矛盾，明显存在错误。二、被上诉人在租赁涉案商铺时，已经清楚知悉该商铺为小产权商铺，其在签订涉案《商铺租赁合同》前后均未对此提出任何异议。被上诉人租赁商铺用于经营清远市清城区*********，由于该美容中心注册时需要提交场地使用证明，上诉人早已告知无法提供不动产权证遂只能将《兴辉苑合作建房合同》提供给被上诉人，故其美容中心的注册地亦为涉案商铺地址。被上诉人在明确知悉涉案商铺为小产权商铺的基础上仍然选择租赁该商铺，由此造成的损失（包括但不限于停电、疫情影响、商业风险造成）均应由其自行承担，与上诉人无关。且被上诉人停止经营的原因在于前期经营不善，后期遭遇新冠疫情停工直接导致无法经营，而非停电问题。退一步来说，上诉人即使有过错，也并非主要过错，应当由上诉人与被上诉人各自承担50%的责任为宜。三、本案中，被上诉人仅提供了《河北韩淼环保科技有限公司》合同、微信聊天记录、《清远匿匠设计装饰雯雯美容中心主材报价（结算）》（2019年7月28日制表）、《匿匠装饰施工合同》（2019年7月28日签订）、《收款收据》（四张均为现金支付，合计102000元）、手机银行及微信付款凭证（分别向四人支付）等证据主张装修费120200元，并未对装修价值申请鉴定，而一审判决在上诉人对被上诉人提交的上述证据均不予认可的情况下仍全额支持其装修损失，明显不当。装修现值属于专业性问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十六条的规定，被上诉人作为主张一方应当依法向一审法院申请委托具备资质的机构进行鉴定，现被上诉人未申请进行鉴定，其应当承担举证不能的法律后果。另外，一审判决在上诉人明确对被上诉人主张的装修价值金额及证据真实性均提出异议的情况下，未委托具备资质的鉴定人对装修现值进行鉴定，也未到商铺现场进行勘察，程序错误，亦导致事实认定错误。四、鉴于被上诉人与上诉人儿子的朋友关系，上诉人从2019年7月15日已将商铺交付其使用，双方虽约定免租一个月，即2019年8月免租，但因合同无效，该约定亦无效。且被上诉人至今仍欠付2019年9月以及2020年2月至5月20日撤场之前的占有使用费及拖欠占有使用费造成了上诉人的利息损失。因此，如上诉人需向被上诉人返还押金、支付装修款，其应当扣减2019年7月15日-2019年7月31日、2019年8月、9月以及2020年2月-5月的占有使用费，合计26040元及利息（利息以拖欠费用为基数，年利率6%计算至全部付清之日止，暂计算至2020年7月1日利息为859元）。被上诉人钟清华未作答辩。一审法院经审理，于2020年6月23日作出（2020）粤1802民初2202号民事判决：一、解除钟清华与陈兴朝于2019年8月1日签订的《商铺租赁合同》；二、陈兴朝应于判决生效之日起七日内向钟清华返还押金8800元、装修损失73482.50元；三、驳回钟清华的其他诉讼请求。一审案件受理费4196元，由钟清华负担797元，陈兴朝负担3399元。一审法院认定事实及判决理由详见一审判决书。本院二审期间，双方均未向本院提交新证据。经本院审理查明，一审法院查明基本事实正确，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院经审理认为，本案是房屋租赁合同纠纷。双方在二审中的争议焦点为：一、涉案《商铺租赁合同》的效力应如何认定、责任应如何承担；二、一审判决确定的装修现值损失金额是否合理；三、上诉人是否有权请求在押金、装修损失中扣减占有使用费。对于其他双方没有争议的事项，本院予以确认。关于争议焦点一。一方面，根据《最高人民法院》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。上诉人将未取得建设工程规划许可证的商铺出租给被上诉人，并与其签订《商铺租赁合同》。而且上诉人在一审庭审中亦确认涉案商铺仍未能办理建设工程规划许可证，故该合同应属无效合同。另外，被上诉人已在一审庭审中变更诉讼请求为确认双方签订的涉案《商铺租赁合同》无效。因此，一审判决仍判令解除被上诉人与上诉人于2019年8月1日签订的《商铺租赁合同》确有不当，本院依法予以纠正。另一方面，上诉人作为出租人，其在明知涉案商铺未合法报建取得建设工程规划许可证的情况下仍违反法律规定出租该商铺，其对涉案《商铺租赁合同》的无效应当承担主要的过错责任；被上诉人在承租涉案商铺时未履行审查义务，注意该商铺的产权情况，其对该合同的无效承担次要的过错责任。因此，一审判决综合双方的过错程度确定上诉人与被上诉人分别承担涉案损失70%和30%的责任，并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二。首先，被上诉人提供的《匿匠装饰施工合同》、《雯雯美容中心主材报价（结算）》、《雯雯美容中心辅材报价（结算）》、《收款收据》、《河北韩淼环保科技有限公司》合同、银行个人明细对账单及微信付款记录已经可以形成较为完整有效的证据链，证实被上诉人已就涉案商铺进行装修并支付了相应的费用，故在上诉人未能提供证据予以反驳的情况下，一审判决采信上述证据综合认定涉案商铺装修费用为122000元，具有事实依据。由于部分未形成附和的装饰装修物已由被上诉人拆除，故一审判决依据上述合同及结算单中该装饰装修物的造价予以扣减，亦具有事实依据。其次，涉案商铺于2019年9月10日装修完毕后开始营业，至2020年1月6日经相关政府职能部门作出拆除的通知时，同时终止涉案商铺的电力供应，对被上诉人的经营确实造成了不利影响。上诉人虽认为其已通过开发商供电给各商铺，不影响商铺的正常经营，并提供了两份《证明》予以佐证。但该两份证明均系证人证言，属于言词证据，在上诉人未能提供充分的客观证据对上述证据的证明力予以补强的情况下，该证明不能作为认定涉案商铺仍正常经营的事实依据。由此可见，被上诉人实际使用涉案商铺的时间约为4个月。因此，一审判决综合涉案商铺的装修费用、使用时间等实际情况确认其装修现值为104975元，合法合理，本院予以确认。关于争议焦点三。本案中，上诉人虽上诉认为被上诉人仍拖欠其2019年7月15日至2019年7月31日、2019年8月、9月及2020年2月至2020年5月的占有使用费和利息，并应当在上诉人支付给被上诉人的押金、装修款中予以扣减。但上诉人在本案一审诉讼过程中并未就上述主张提出反诉，属于其在二审中新增加的诉讼请求，不属于二审法院的审理范围，本院在此不作处理。故上诉人此节主张依据不足，本院依法予以驳回。综上所述，上诉人陈兴朝的上诉理由部分成立，本院予以采纳。一审判决认定事实和适用法律错误之处，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初2202号民事判决第二项；二、撤销广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初2202号民事判决第三项；三、变更广东省清远市清城区人民法院（2020）粤1802民初2202号民事判决第一项：确认上诉人陈兴朝与被上诉人钟清华于2019年8月1日签订的《商铺租赁合同》无效；四、驳回被上诉人钟清华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4196元，由钟清华负担797元，由陈兴朝负担3399元。二审案件受理费1857元，由陈兴朝负担1600元，由钟清华负担257元。本判决为终审判决。审 判 长 叶明忠审 判 员 禹 莉审 判 员 杨 玲二〇二〇年十月二十九日法官助理 彭凤平书 记 员 唐海萍