山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终2953号上诉人（原审原告）：邢府帅，男，1986年4月24日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。上诉人（原审原告）：张福芳，女，1962年1月15日出生，汉族，住江苏省南京市秦淮区。二上诉人之共同委托诉讼代理人:徐安银，江苏朗华律师事务所律师。二上诉人之共同委托诉讼代理人:王艳，江苏朗华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：威海市银海洋房地产开发有限公司，住所地山东省乳山市海阳所镇驻地（海林小区）。法定代表人：李刚，执行董事。被上诉人（原审被告）：南京海之盟营销策划有限公司，住所地江苏省南京市秦淮区科巷****。法定代表人：张坤，执行董事。二被上诉人之共同委托诉讼代理人:吴华祥，江苏永衡昭辉律师事务所律师。二被上诉人之共同委托诉讼代理人:司盆景，江苏永衡昭辉律师事务所律师。上诉人邢府帅、张福芳因与被上诉人威海市银海洋房地产开发有限公司（以下简称“银海洋公司”）、南京海之盟营销策划有限公司（以下简称“南京海之盟公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省乳山市人民法院（2019）鲁1083民初4683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。邢府帅、张福芳上诉请求：撤销一审判决,依法改判支持邢府帅、张福芳一审的诉讼请求。事实和理由：1.《商品房认购书》属于商品房买卖预约合同，其效力在签订正式合同时终止，相关具体约定应以正式合同为准。《商品房认购书》对该内容亦有明确约定;2.邢府帅、张福芳与银海洋公司签订的《商品房买卖合同（现售）》合法有效，要求退还多付购房款及相应利息的请求具有事实和法律依据。《商品房买卖合同（现售）》是双方的真实意思的表示，也未违反国家强制性规定，应为合法有效。该合同约定，按照建筑面积计算，该商品房单价为4500元/ｍ2，总价款为225990元,同时约定了装饰装修及设备标准，并写明具体的装饰装修及相关设备标准约定见附件七。合同的附件系合同的组成部分，与合同具有同等法律效力,故案涉房屋已经为精装修交付，没有必要再签订《装修合同书》对其进行重复约定，房屋总价款实际已包含装修费用，即为《商品房买卖合同（现售）》约定的225990元。但邢府帅、张福芳在签订该合同前已实支付房款368696元，多付142706元；3.邢府帅、张福芳主张银海洋公司承担交通、住宿费、保险费及诉讼费用具有合同依据。《商品房买卖合同（现售）》附件十二规定，因银海洋公司违约致使邢府帅、张福芳采取诉讼、仲裁等方式追究银海洋公司违约责任的，银海洋公司承诺同意承担邢府帅、张福芳为实现债权而支付的律师费、差旅费及其他因实现债权支付的与此有关的一切费用；4.《商品房买卖合同（现售）》约定交付的房屋为精装修，故该合同约定的房屋价格为4500元／ｍ2，包括房屋本身和装修的价格，而邢府帅、张福芳支付的房款已超过合同总价款。因此，银海洋公司应将多出的房款返还给邢府帅、张福芳。综上所述，一审认定事实不清，适用法律错误。银海洋公司、南京海之盟公司（以下简称“银海洋公司等二公司）辩称，1.邢府帅、张福芳是在充分考察了解样板房后才签订了《商品房认购书》，该认购书也明确约定了房屋的座落、价款以及交款方式。邢府帅、张福芳对案涉房屋为精装修房、总价均明知，同时结合邢府帅、张福芳的交款时间、金额，也能够印证邢府帅、张福芳对房屋的总价款知晓且予以认可。《商品房认购书》中房屋的总价款系双方的真实意思表示，对双方均具有法律约束力；2.邢府帅、张福芳在签订《商品房认购书》后，陆续交付了总房款，其后又签订了《商品房买卖合同（现售）》及相应的《装修合同书》。从《装修合同书》签订的主体、过程、交付的条件，可以看出并非是真实意思表示进行装修，实际上是与《商品房买卖合同（现售）》密不可分，共同构成房屋的总价款，《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》的价款与《商品房认购书》的价款是一致的，不存在多收装修价款的问题。《装修合同书》中约定的装修费也并非是真实的装修成本，而是房屋总价款的一部分。因房屋在交付邢府帅、张福芳时，已是精装修状态，故邢府帅、张福芳要求退还多收的房款缺乏事实与法律依据；3.邢府帅、张福芳主张的交通费、住宿保险等其他费用亦没有法律依据。银海洋公司没有违约行为，邢府帅、张福芳无权要求银海洋公司承担该费用；4.邢府帅、张福芳诉请南京海之盟公司承担连带责任不能成立。银海洋公司等二公司提交的证据，可以证明该公司是银海洋公司的销售代理商，该代理行为应该由银海洋公司承担。综上，一审查明事实清楚，适用法律准确，请求驳回邢府帅、张福芳的上诉请求。维持原判。邢府帅、张福芳向一审法院起诉请求：1.银海洋公司退还多收的购房款142706元，并承担资金占用期间的利息14310元（以142706元为基数，自2017年12月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%暂计算至2020年1月12日，实际主张至款项付清之日止），合计157016元；2.银海洋公司返还邢府帅、张福芳交房费用6499元，并承担资金占用期间的利息812元（以6499元为基数，自2017年12月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%暂计算至2020年1月12日，实际主张至款项付清之日止），合计7311元；3.律师代理费20000元，交通费、住宿费5000元由银海洋公司承担；4.银海洋公司承担诉讼保险费960元及诉讼费用；5.南京海之盟公司对以上付款义务承担连带责任。一审法院认定事实：2017年10月22日，张福芳与银海洋公司签订“海林国际”《商品房认购书》，张福芳认购银海洋公司开发的海林国际56幢3层337室，单价6847.99元/ｍ2，建筑面积53.84m/ｍ2，总价款368696元。后张福芳交款368696元，邢府帅（张福芳之子）交纳交房费用6499元（2019年6月8日）。邢府帅与银海洋公司针对上述房产签订《商品房买卖合同（现售）》。同时，邢府帅与乳山市好家居装饰工程有限公司（以下简称“好家居公司”）签订《装修合同书》，其中第一条：房产概况邢府帅房产位于乳山市银滩旅游度假区首，为海林国际56－337室，房产建筑面积53.84ｍ2，《商品房买卖合同》价款242280元，装修价款126416元，合计价款368696元。对于《装修合同书》，好家居公司出具情况说明，证实：“银海洋公司为山东省乳山市银滩海林国际大厦楼盘开发企业。银海洋公司与业主签订协议确定了总房款后，我司受银海洋公司委托与业主签订《装修合同书》，装修标准及交付时间、装修款等均由银海洋公司自行确定。我司与业主就装修合同所涉事宜并无磋商过程，并不向业主交付装修成果，也不向业主收取装修款”。庭审中，银海洋公司出具证明，证实：“乳山海之盟公司为我司开发位于乳山市银滩旅游度假区海林大厦项目的销售代理商，代理权限包括磋商，代办签约，代收定金、购房款等。购房人邢府帅、张福芳认购海林大厦56幢一单元16层337室房屋，乳山海之盟公司代为收取邢府帅、张福芳支付的购房款368696元，现该款项已全部转交我司”。邢府帅、张福芳对此证明无异议。一审法院认为，购房是一项重大事务，不可能轻率所为。综合双方提交的证据及陈述，邢府帅、张福芳是在充分了解银海洋公司的广告宣传和实际考察样板房后，与银海洋公司签署了《商品房认购书》，应明知银海洋公司销售的房屋为精装房，亦应视为明知并认可案涉房屋的认购价格。首先，从《商品房认购书》的签订时间、邢府帅、张福芳交款时间和金额，结合《装修合同》注明价款368696元上看，可以认定双方对案涉房屋价款368696元是一致认可的。其次，虽邢府帅、张福芳分别签订了《商品房买卖合同(现售)》《装修合同》，但从合同实际履行情况看，好家居公司没有实际收取任何装修款项，另一方面《装修合同》缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等等，仅仅约定了装修价款总额，却没有关于金额如何构成的约定，显然与一般的装修合同的条款约定不同。《装修合同》约定的装修费用不能真实反映装修的真实价格，应是房价款的一部分，与《商品房买卖合同(现售)》约定的价款共同构成房屋的总价款。因此邢府帅、张福芳要求银海洋公司返还多收购房款及利息的主张，缺乏合同或法律依据，不予支持。根据《商品房买卖合同(现售)》约定，双方同意银海洋公司代收有线电视安装开口费等费用，故邢府帅、张福芳要求银海洋公司返还交房费用的诉讼请求，不予支持。邢府帅、张福芳主张的律师费、交通费、住宿费、诉讼保险费没有法律依据，另外银海洋公司亦不存在违反合同约定的情形，因此对该部分诉请，亦不予支持。由于银海洋公司不承担返款责任，邢府帅、张福芳要求南京海之盟公司承担连带责任就失去基础，对邢府帅、张福芳该主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、驳回邢府帅、张福芳要求威海市银海洋房地产开发有限公司退还多收购房款142407元及承担资金占用期间的利息14310元（以142706元为基数，自2017年12月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%暂计算至2020年1月12日，实际主张至款项付清之日止）、交房费用6499元及利息812元（以6499元为基数，自2017年12月13日起，按中国人民银行同期同类贷款基准年利率4.75%暂计算至2020年1月12日，实际主张至款项付清之日止），并承担交通费、住宿费5000元、诉讼保险费960元的诉讼请求；二、驳回邢府帅、张福芳要求南京海之盟营销策划有限公司承担连带责任的诉讼请求。案件受理费4106元，保全费2870元，均由邢府帅、张福芳负担。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审中，双方为证明自己的主张各自提供了相关证据，其中：一、银海洋公司等二公司提供的《商品房认购书》明确载明：开发商为银海洋公司，代理商为乳山海之盟公司；乳山海之盟公司为该项目的包销代理，以代理人身份与张福芳签订本认购协议；张福芳支付的房款可由乳山海之盟公司代收；本认购书一式四份，乳山海之盟公司、财务、张福芳各一份，一份由银海洋公司备案……。该认购书尾部“代理商”处盖有乳山海之盟公司的印章，同时加盖了银海洋公司的印章;“购房人”处签有“张福芳”。二、银海洋公司等二公司提供的《装修合同书》没有签订时间，尾部签有“邢府帅”并盖有指印，同时加盖了好家居公司的印章。三、银海洋公司等二公司提供的《商品房买卖合同（现售）》没有注明签订时间。该合同约定：按照建筑面积计算价款，单价为4500元/ｍ2，总价款为225990元；……燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要邢府帅自行或委托他人办理开通手续，相关费用由邢府帅承担；具体装饰装修及相关设备标准约定见附件七《关于装饰装修及相关设备标准的约定》，该附件七对装饰装修主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容进行了约定；同时，附件十二《补充协议》中特别约定：配套的管道燃气设施安装费、集中供暖设施建设费、有线电视安装开口费的配套费费用均未包含在房款总价中，邢府帅在签订本合同时，即视为同意申请配套安装上述设施；房屋在交接时，邢府帅除按照本合同约定交纳房款外，需另行缴纳下列款项（可按届时政府相关部门最新标准调整）：1.代收有线电视安装开口费340元／户；2.公共部分、公用设施、设备维修等公共维修基金（高层60元／ｍ2；3.办理贷款的客户还需交纳抵押登记费80元、抵押手续费150元；4.根据相关规定需由邢府帅交纳的其他费用。四、银海洋公司等二公司提供邢府帅出具的《授权书》没有注明签订时间，该《授权书》载明：邢府帅授权被授权方（没有注明具体单位）全权办理案涉房屋与开发商之间的房屋接房手续（注：邢府帅需配合被授权方交齐该房屋应交接房相关费用）。五、邢府帅、张福芳提供的收款收据显示，其所交纳的房款368696元，由南京海之盟公司于2017年12月12日出具了收据。邢府帅、张福芳主张，其是在签订《商品房认购书》时到乳山看的样板房，并没有到现场查看过案涉房屋，《装修合同书》《授权书》《商品房买卖合同（现售）》均系在南京海之盟公司签订的；《商品房买卖合同（现售）》《商品房认购书》《装修合同书》上的签字虽系邢府帅、张福芳本人所签，但在签暑该合同文本时，多数是缺少签订时间和内容的空白合同，银海洋公司等二公司直接让其签的最后一页，并以要将合同拿回公司盖章为由将其持有的合同全部拿走，导致到目前为止，该合同文本的原件及复印件均没有交给邢府帅、张福芳；邢府帅、张福芳交款的时间、数额均是由南京海之盟公司的员工电话通知，邢府帅、张福芳没有合同作为依据。银海洋公司等二公司则主张，邢府帅、张福芳是在查看了样板房，知道房屋系精装修交付，才与银海洋公司在乳山签订了《商品房认购书》，邢府帅、张福芳持有该认购书原件（红色联），并及时交纳定金；邢府帅、张福芳签订《商品房认购书》离开乳山后，是由南京海之盟公司与邢府帅、张福芳联系陆续按约定交纳房款；邢府帅、张福芳在银海洋公司代理商南京海之盟公司签订了《商品房买卖合同（现售）》（3份），银海洋公司及不动产登记中心各持一份，另一份由南京海之盟公司转交邢府帅、张福芳，因邢府帅、张福芳委托南京海之盟公司办理房屋的交付及权属登记手续，根据不动产登记中心要求，购房人在办理权属登记手续时需提交《商品房买卖合同（现售）》的原件，故南京海之盟公司暂保管邢府帅、张福芳持有的《商品房买卖合同（现售）》原件是便于后续办理证书，并非是恶意拒交给邢府帅、张福芳。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，银海洋公司等二公司提供的《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》《授权书》虽没有签订时间或受委托单位等，同时邢府帅、张福芳亦主张其签暑的上述合同及《商品房认购书》等文本多数是缺少签订时间和内容的空白合同，但即使其该主张属实，鉴于双方对合同文本及签字的真实性均无异议，邢府帅、张福芳作为具有完全行为能力的人，应知晓签字所引起的法律后果，其签字行为亦应视为是对合同内容的无限授权，合同载明的内容对其有约束力。据此，《商品房认购书》《商品房买卖合同（现售）》《授权书》等系双方的真实意思表示，应为合法有效。本案双方争议的焦点问题是：一、案涉房屋的房款如何确定；二、邢府帅、张福芳要求银海洋公司承担律师代理费、交通费、住宿费、诉讼保险费及要求返还交房费是否有事实及法律依据；三、南京海之盟公司是否应承担连带责任。关于第一个焦点问题。根据查明的事实，邢府帅、张福芳是在查看了样板房知道案涉房屋系精装房后，才签订的《商品房认购书》，并按该约定的价款交纳房款368696元，虽后又分别签订了《商品房买卖合同（现售）》《装修合同书》,但邢府帅、张福芳并没有直接向好家居公司交纳装修款。同时《装修合同书》亦载明《商品房买卖合同（现售）》价款242280元，装修价款126416元，合计价款368696元，该价款与邢府帅、张福芳已交房款一致。据此，可以认定《装修合同书》并非是独立于《商品房买卖合同（现售）》之外的单个合同，一审认定《装修合同书》应是房价款的一部分，与《商品房买卖合同（现售）》约定的价款共同构成案涉房屋的总价款并无不当。邢府帅、张福芳按《商品房买卖合同（现售）》约定的房款,要求银海洋公司退还多收的购房款142706元及利息14310元,没有事实及法律依据，本院不予支持。关于第二个焦点问题。《商品房买卖合同（现售）》明确约定燃气、电话通信、有线电视、宽带网络需要邢府帅自行或委托他人办理开通手续，相关费用由邢府帅承担，同时该合同中的《补充协议》又对上述费用及具体数额进行了特别约定，邢府帅出具的《授权书》亦载明邢府帅需交齐交接房相关费用，且邢府帅已于2019年6月8日交纳了该费用。故，邢府帅、张福芳要求银海洋公司返还该费用的理由不当，本院不予支持。同时，邢府帅、张福芳要求银海洋公司承担律师代理费、交通费、住宿费、诉讼保险费也没有法律依据，本院亦不予支持。关于第三个焦点问题。因银海洋公司并不承担返还款项之责任，邢府帅、张福芳要求南京海之盟公司承担连带责任没有事实基础，故对该请求，本院亦不予支持。综上所述，邢府帅、张福芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4106元，由邢府帅、张福芳负担。本判决为终审判决。审判长  杨秀萍审判员  乔 卉审判员  张燕妮二〇二〇年十一月三十日法官助理宋杨书记员刘金凤