贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5731号上诉人（原审被告）：招商商置（贵州毕节）投资有限公司，住所地:贵州省毕节市七星关区百里杜鹃路招商花园财智中心**。统一社会信用代码：91520500590775593X。法定代表人：赵方，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：方洪伟，贵州本芳（黔西）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑前书，女，1963年7月24日出生，汉族，住贵州省毕节市。委托诉讼代理人（特别授权）：宋晶晶，贵州威迪律师事务所律师。委托诉讼代理人（一般授权）：张静，贵州威迪律师事务所律师。上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司因与被上诉人郑前书商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民3673号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行审理，本案现已审理终结。原审原告郑前书一审诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金暂计60296元(以购房总款2016473元为基数从2018年4月30日开始计算，按照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算至被告办理并交付商品房转移登记的有关文书及产权证之日止)；2.本案的诉讼费用由被告承担。一审认定事实：2018年3月16日，原告作为买受人，被告作为出卖人，双方签订了《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于毕节市城市南部新区,房号：Ｂ2负2-7；该商品房总价款为2016473元；买受人以一次性付款，应于合同签订之日向出卖人交付全部房价款2016473元。出卖人应当在2018年8月31日前向买受人交付该商品房，逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金，合同继续履行。转移登记：双方同意按照下列第1种方式办理商品房转移登记：1、双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记。合同还约定了其他事项。同日，原、被告双方签订附件十二《补充协议》，该补充协议约定：“第五条、关于产权登记的补充。1.若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权证》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续；2.如因买受人原因，未付清合同约定的全部应付款（含面积补差款）、未及时付清政府规定的税费、专项维修基金、办证手续费、登记费以及应当由买受人交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、提供办理登记所需的全部手续、资料等、出卖人均有权拒绝为买受人办理产权转移相关手续，由此产生的一切后果均由买受人承担、则出卖人办理权属登记的时间顺延且不承担任何违约责任；买受人确因不可抗力因素造成的除外”。原告交付了涉案房屋购房款，被告出具的贵州增值税普通发票上载明涉案房屋房价款为2016473元。2018年1月31日，被告向原告交付涉案房屋。在合同履行过程中，被告向原告代收了产权登记费等办理涉案房屋权属转移登记的相关费用。涉案房屋所属的Ｂ2幢，于2018年5月23日取得商品房备案证明书；于2018年10月3日取得不动产权证书，已具备办理涉案商品房转移登记的条件。2019年4月3日，原告向被告出具《委托书》，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告接受原告委托代为办理，并于同日签订不动产登记申请书。被告已于2019年6月10日为原告申请办理了涉案房屋的不动产权证书。原告认为，被告迟延办理涉案商品房权属证书，损害了原告的合法权益，遂以前述诉请诉至法院。一审认为，当事人应当遵循诚实信用原则，按约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定履行各自的义务。关于原告主张的逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的问题。原告履行了付款义务，被告向原告交付了商品房，但基于不动产物权变动在我国采取登记生效主义，出卖人除依约交付房屋外，还负有协助买受人办理、取得涉案商品房不动产权属证书的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中对交付办理商品房转移登记有关文书的期限未作约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”之规定，被告于2018年1月31日将涉案商品房交付原告，被告应从交房之日起90日内，即2018年4月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务。被告未在2018年4月30日前履行交付的义务，故原告主张被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金的诉请，于法有据，予以支持。关于违约金的计算标准问题。《商品房买卖合同》未约定逾期交付文书超过180日以后，原告不退房时违约金的计算标准。现被告逾期已经超过180个工作日，且原告不退房，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，原告诉请的违约金可以按照原告已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。同时，参照《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三条“关于罚息利率问题。逾期贷款在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%”的规定，结合原、被告双方的履约情况，本院酌情考虑逾期贷款利息可以按照同期同类贷款利率上浮30%予以计算，即本案违约金以原告已付购房款总额为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算。关于计算违约金的起止时间问题。被告提出原告的诉请已超过诉讼时效，如上所述，被告应于2018年4月30日前履行完毕将办理涉案商品房转移登记的有关文书交付给原告的义务，但被告未在该期限内履行该义务，则从2018年4月30日起，被告已构成违约，且开始计算原告享有的违约金给付请求权的诉讼时效。原告于2020年4月2日提起诉讼，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条之规定，原告诉请2018年4月30日起至被告履行完毕交付办理涉案商品房转移登记有关文书的义务之日止的违约金，未超过三年的诉讼时效期间，应予以支持。因此，对被告提出原告诉请已超过诉讼时效的意见，无事实及法律依据，不予采纳。对于违约金的截止时间，虽然原、被告签订的《商品房买卖合同》约定双方共同向房屋登记机关申请办理商品房转移登记，但附件十二《补充协议》中约定：“若出卖人代办《房屋所有权证》，则买受人在出卖人通知之日起30日内将与办理《房屋所有权》所需的相关费用及文件资料交给出卖人；若为买受人自行办理的则由买受人自行到房地产行政主管部门缴纳以上费用及办理相关手续。”原告已经将产权登记费等办证所需的费用交给被告，被告亦代为收取并出具相应收据的行为，视为原、被告双方达成委托代办产权证书的合意，成立事实上的委托代办关系。则被告无须向原告直接交付办理商品房转移登记的有关文书，但仍负有告知原告其已取得涉案商品房所有权初始登记、具备办理商品房转移登记的条件或提交办理商品房转移登记的有关文书到办证部门的义务，才履行完毕其义务。被告在取得涉案房屋所属的B2幢楼的不动产权证书，具备办理涉案房屋转移登记的条件后，原告于2019年4月3日向被告出具委托书，并与被告共同签订不动产登记申请书，委托被告代为办理涉案房屋的不动产权证书，被告尽到通知义务，可视为其履行了合同约定的交付办理房屋转移登记的有关文书的义务，故该项违约金计算至2019年4月3日止。综上，原告诉请的违约金计算方式为：以原告已付购房款2016473元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年4月30日起计算至2019年4月3日止。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审判决：一、被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内支付原告郑前书逾期交付办理商品房转移登记的有关文书的违约金（违约金以2016473元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍，从2018年4月30日起计算至2019年4月3日止）；二、驳回原告郑前书的其他诉讼请求。案件受理费人民币654.00元，由被告招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担。上诉人招商商置(贵州毕节)投资有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、根据法律规定，承担办理涉案房屋权属登记义务的主体为被上诉人，上诉人仅负有协助义务。根据双方补充协议约定，上诉人代被上诉人办理产权登记的前提条件是被上诉人提交全部办证所需资料，而被上诉人拖延提交办证资料的行为构成违约，此种情形下，不论是根据法律规定还是双方合同约定，上诉人均不应承担违约责任。二、被上诉人直到收到上诉人寄送的通知后才向上诉人提供了登记申请书、授权委托书等资料，而在被上诉人提供相关材料之前上诉人无法向登记机构提交办证所需材料，无法完成办证工作。因此，上诉人与被上诉人之间，直到被上诉人出具委托书之日才形成委托代办关系，在双方形成委托代理关系之前，上诉人不负有办证义务，也无法完成代为办证任务，不应承担违约责任。上诉人履行合同的时间没有超过180个工作日，其应承担的违约金应为被上诉人所缴纳购房款的万分之一。被上诉人郑前书辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本案审理过程中，上诉人向本院提交其向被上诉人邮寄办理产权证的告知函的邮政快递单，拟证明：上诉人于2018年11月9日向被上诉人邮寄了产权办理告知函，已尽到了通知义务，该期限未超过合同约定的180个工作日，即便上诉人应承担违约责任，违约金也仅只能以购房款的万分之一为限。被上诉人郑前书质证认为：对邮递单的真实性无异议，但达不到上诉人证明目的。理由为：对该份证据真实性无异议，但该邮寄单上的时间为2018年11月9日，本案中上诉人于2018月1月31日向被上诉人交付涉案房屋，根据上诉人提供的邮寄单上的时间，已远远超出180个工作日，并且双方在合同中约定的是交付转移不动产权的证书，上诉人仅告知并未实际履行到办证义务，应当承担被上诉人主张的违约金。经审查，上诉人举证的邮递单足以证明上诉人已向被上诉人寄送了《办理产权证告知函》，其已完成了通知义务，对该证据予以采信。经审理查明：对一审认定事实予以确认。另查明：上诉人于2018年11月10日通过邮政快递向被上诉人邮寄了办理涉案房屋不动产权证告知函。本院认为：根据双方《商品房买卖合同》的约定，上诉人应当取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人。因双方未约定上诉人履行上述义务的时间，一审判决适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，认定上诉人应于商品房交付之日起90日内即2018年4月30日前取得商品房初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付被上诉人，并无不当。《商品房买卖合同》第二十二条第三款约定，办理商品房转移登记的方式包括双方共同申请办理。双方虽在合同中约定共同申请办理，但根据一审查明的事实，上诉人已收取被上诉人相关办证费用，表明双方在合同履行过程中达成了“变更办证方式为委托办理”的一致意思表示，一审据此认定双方成立委托合同关系，符合本案实际，本院予以确认。如前所述，上诉人应于2018年4月30日前办理商品房初始登记，并向被上诉人交付办理商品房转移登记的有关文书，鉴于上诉人已接受委托，代为申请办理涉案房屋的转移登记，故苛责上诉人再向被上诉人交付有关文书已无实际意义。此时上诉人依约应当履行的文书交付义务，根据双方履行实际，转化为披露义务，即告知被上诉人其已取得商品房初始登记、具备办理商品房转移登记的条件。该披露义务履行完毕，可视为上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司交付办理商品房转移登记有关文书的义务履行完毕。被上诉人据此得以向上诉人提交应由买受人提交的办证资料，用于上诉人代为办理转移登记。为证明其已尽到前述披露义务，上诉人向本院提交的快递单，能够证明上诉人通过邮政快递向被上诉人邮寄送达了办理产权证的告知函的事实，足以证明上诉人已向被上诉人尽到涉案房屋已符合办证条件并通知了被上诉人向其提交办证材料的义务。鉴于邮递单加盖邮戳日期为2018年11月10日，故上诉人承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金应截止计算至2018年11月10日，上诉人交付办理商品房转移登记有关文书的违约期间为2018年4月30日至2018年11月10日，其违约期限未超过180个工作日，上诉人依约应向被上诉人支付已付购房款万分之一的违约金，即201.6元。综上，上诉人的上诉理由部分成立，对其相应的上诉请求予以支持。一审判决对上诉人的违约期间及违约金计算标准认定欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3673号民事判决第二项，即“驳回原告郑前书的其他诉讼请求”；二、变更贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初3673号民事判决第一项为：上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人郑前书逾期交付办理房屋转移登记有关文书违约金201.6元；三、驳回上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司的其他上诉请求。一审案件受理费654元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担54元，被上诉人郑前书负担600元；二审案件受理费1308元，由上诉人招商商置（贵州毕节）投资有限公司负担108元，由被上诉人郑前书负担1200元。本判决为终审判决。审 判 长 杨孝春审 判 员 吉 雪审 判 员 郭少华二〇二〇年十一月三日法官助理 王 江书 记 员 何曼青