黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终2648号上诉人（原审被告、反诉原告）：叶良洪，男，1973年7月4日出生，汉族，哈尔滨宏福餐饮管理有限公司经理，住重庆市铜梁县。委托诉讼代理人：王彧，黑龙江金马律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：哈尔滨市新华书店有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区一面街**。法定代表人：刘金凤，总经理。委托诉讼代理人：张峰，男，1973年12月28日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托诉讼代理人：张伟华，黑龙江元辰律师事务所律师。原审被告：哈尔滨宏福餐饮管理有限公司，，住所地黑龙江省哈尔滨市道里区新阳路副**法定代表人：叶良洪，经理。委托诉讼代理人：庹晓辉，男，1975年4月24日出生，汉族，该公司职员，住黑龙江省佳木斯市前进区。上诉人叶良洪因与被上诉人哈尔滨市新华书店有限公司（以下简称新华书店）、原审被告哈尔滨宏福餐饮管理有限公司（以下简称宏福公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市道里区人民法院（2019）黑0102民初10332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月20日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查和询问当事人的方式审理了本案。本案现已审理终结。叶良洪上诉请求：撤销一审判决第二项、第四项。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。1.一审认定“本案纠纷的原因系叶良洪拖欠房屋租金并提前退租，属于违约行为”是错误的。叶良洪不是故意拖欠房屋租金，叶良洪一直同意给付房租，没及时给付的原因是双方在商量是否可以降低房租和如何赔偿新华书店三次跑水给叶良洪造成的损失，以及新华书店能否提供案涉房屋房产证照，保证叶良洪继续经营等问题。因双方没能得出结算数额和达成一致意见，故无法准确给付新华书店房租。2.合同不能继续履行的原因是新华书店不能履行其义务，既不能提供出租之房的产权证明，也没有帮助叶良洪出具任何证明，导致叶良洪不能办理工商营业执照和其他经营手续。因叶良洪无照经营，受到道里区城市管理行政执法局、道里区市场监督管理局的处罚，责令限期整改。在这种情况下，加之新华书店明确告知不能为叶良洪提供房产证照和帮助后，叶良洪才被迫通过书面形式告知新华书店终止合同的履行。对于这点，新华书店也是同意的，新华书店当时的态度就是要求叶良洪立即给付拖欠的房屋租金。这些在双方谈话的记录中有明确表述，不存在退租之说。二、叶良洪的反诉请求事实清楚、证据充分，一审法院未予支持错误。关于装修损失。叶良洪的反诉请求是40万元，不是16630元。一审判决关于“叶良洪在承租该房时即知道房屋存在查封，不能办理产权更名手续，在其之前的承租人张兴贵即以该地址办理了工商登记，同时该装修不是发生在其与新华书店履行房屋租赁合同中”的认定错误。叶良洪不知道该房屋存在查封，不能办理产权登记手续，之后叶良洪在向新华书店追要房产证时才知道该情况。新华书店没有证据证明叶良洪知道该房屋存在查封。叶良洪不认识之前的承租人张兴贵，其以该地址办理了工商登记与叶良洪无关。如果说张兴贵承租新华书店的房屋能办理工商登记，叶良洪承租反而不能办理，这不能成为叶良洪的过错。再者，2014年12月叶良洪与案外人杨喜奎对此房签订了10年的租赁合同，之后开始装修，费用全部是叶良洪出资，有吉林省清华装饰工程集团有限公司的收据为证。一审法院认定事实错误。2.关于三次跑水的损失。叶良洪租赁期间，新华书店二楼三次跑水给叶良洪造成的直接损失51000元。庭审中新华书店也承认跑水的事实。正因为如此导致双方不能结算，叶良洪无法准确给付新华书店2019年1月至4月的房屋。3.关于叶良洪可得利益损失。叶良洪在一审时向法院举示了美团、饿了么与叶良洪群力店2019年5月至7月的净盈利记账明细，共计净盈利113861.2元。因为新华书店不能为叶良洪办理工商营业执照，美团、饿了么不能与叶良洪合作，叶良洪产生损失。新华书店辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应驳回叶良洪的上诉请求。1.叶良洪逾期支付新华书店房租及取暖费，违反合同约定，构成违约，应承担违约责任。至于叶良洪所称与新华书店协商的其它事情与缴纳房租系两个不同的法律关系，且合同中并无相关约定，叶良洪不能以此为由拖欠新华书店任何费用。2.叶良洪存在提前退租的事实。一审中，叶良洪没有提交任何其所谓的不能履约的证据。叶良洪没有办理营业执照是其自已怠于办理。叶良洪与新华书店签订房屋租赁合同的时间是2017年，而早在2014年时叶良洪已经在案涉房屋中经营。当时与新华书店签订房屋租赁合同的是张兴贵，叶良洪是在张兴贵手里转租的案涉房屋进行经营的。而张兴贵即是以案涉房屋地址办理的哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司的工商登记。自2014年起至叶良洪擅自退租期间，叶良洪均没有去办理工商登记，系其自己怠于办理才没有取得工商执照。此外，根据工商局对外公示的办理工商登记所需要的材料看，办理工商登记除了需要提交房产证，还可以提交房屋租赁合同，街道开具证明，还可以提供房屋产权人出具的证明或由没有取得房屋产权的国有企业的出资人或上级主管部门出具证明。这些都可以办理工商登记。由此足以证明叶良洪无理由提前解除合同。二、一审法院驳回叶良洪的反诉请求正确。1.2015年叶良洪装修费用发生时，其与新华书店不具有合同关系，装修费用、添附等应属于叶良洪与张兴贵之间合同规制的范围，与新华书店无关。新华书店从张兴贵手中收回案涉房屋租给叶良洪，此时向叶良洪交付的案涉房屋及其内部装修均属于新华书店所有，与叶良洪无关。2010年注册成立的哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司，张兴贵与杨喜奎同为自然人股东，当时张兴贵与新华书店签订房屋租赁合同时即是为成立哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司进行经营。杨喜奎将案涉房屋租给叶良洪经营3年，应当是经过张兴贵认可的。2.合同中并没有约定新华书店有提供出租房屋证明的义务，且在合同签订时已经明确告知叶良洪租赁房屋上设定有抵押，合同签订前叶良洪在出租房屋内已经营多年，对房屋产权情况明知，因此一审认定叶良洪对案涉房屋存在查封一事是明知的正确。更为关键的房屋是否查封与叶良洪能否在案涉房屋办理工商登记没有直接的因果关系，因此，叶良洪的上诉理由不能成立。3.民事诉讼法明确规定，提出主张的当事人应对其所提出的主张承担举证责任，当时确实曾经跑过水，但是并没有造成叶良洪什么损失，只是墙角留下了水印，打湿了几袋面。双方并没有对损失具体数额进行过确认。叶良洪并没有任何证据证明其具体损失数额，该51000元所谓的跑水损失不应予以支持。同时，叶良洪要求的所谓的不能上美团等第三方平台导致的损失问题，该损失并未非实际发生，且是叶良洪自己估算的，是不确定的，不应予以支持。宏福公司辩称：同意一审判决。新华书店向一审法院起诉请求：1.判令叶良洪给付新华书店自2018年12月30日起至2019年5月5日期间房屋租金173972.22元；2.判令叶良洪给付新华书店2017年后半年度、2018年度（2017年12月30日至2018年4月20日，2018年10月20日至2019年4月20日）取暖费11171.40元；3.判令叶良洪给付新华书店逾期支付房租、取暖费违约金185143.62元；4.判令叶良洪给付新华书店单方解除合同违约金835614.60元；5.判令宏福公司与叶良洪共同承担支付租金、取暖费及赔偿责任。叶良洪向一审法院提出反诉请求：1.判令新华书店因不能提供出租房屋证明给叶良洪造成的装修损失166300元；2.判令新华书店在叶良洪租赁期间三次跑水给叶良洪造成的直接损失51000元；3、判令新华书店因不能提供出租房租证明给叶良洪造成的经济损失30万元。一审法院查明：哈尔滨市道里区石头道街55-2号（该地址与石头道街57号为同一地址）原所有权人为哈尔滨科技书店，经过原地动迁还建后归新华书店所有，因负责还建的建设单位为黑龙江省收藏家协会（以下简称收藏家协会），房屋建成后整个产权落户在收藏家协会名下。经过诉讼，该房屋被法院确认归新华书店所有，因收藏家协会与案外人存在债务纠纷，该房屋被法院查封，故不能办理产权更名过户手续。2010年1月4日，新华书店与案外人张兴贵签订《房屋租赁合同》，主要约定：新华书店将哈尔滨市道里区石头道街57号一至二层，建筑面积811平方米房屋出租给张兴贵；租赁期15年，自2010年1月1日起至2010年3月为装修期，2010年3月15日起至2025年3月15日为租赁期；租金以年为单位计算，第一年租金105万元，第二年租金110万元，从第三年开始至第十年租金以前一年租金为基数，每年累计递增5%加前年租金，第十一年至第十五年，租金为在第十年租金的基础上，每年增加2万元。后张兴贵在该地址注册成立哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司（以下简称：嘉润公司），并将其中172平方米转租给叶良洪经营。2017年11月29日，新华书店与叶良洪签订《房屋租赁合同》，主要约定：新华书店将位于哈尔滨市道里区石头道街55-2号一层商铺出租给叶良洪，该房屋使用面积172平方米；该房屋用途作为（餐饮）美国加州牛肉面大王直营连锁（以叶良洪营业执照核准的经营范围为准）；租赁期限为三年，自2018年1月1日起至2020年12月31日止；年租金50万元；新华书店交付该房屋时，叶良洪向新华书店支付房屋租赁保证金5000元；租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣由叶良洪承担的费用、租金以及叶良洪应承担的违约赔偿金外，剩余部分应如数退还叶良洪；租赁期间，非本合同规定的情况，叶良洪中途擅自退租的，叶良洪应按提前退租天数的租金的100%向新华书店支付违约金；叶良洪逾期支付租金以及合同终止后逾期返还该房屋的，自逾期之日起每日按日租金的100%向新华书店支付违约金，叶良洪向新华书店逾期支付其他费用的，自逾期之日起每日按该费用100%向新华书店支付滞纳金。合同订立后，叶良洪向新华书店支付当年租金50万元及保证金5000元。叶良洪在经营期间未办理工商登记及领取营业执照。2019年1月1日后，叶良洪未再向新华书店支付租金。2019年2月25日，宏福公司向新华书店出具《经营困难申请报告》，以经营竞争压力大，新华书店无法提供房屋产权证书，导致叶良洪无法办理各种营业执照，影响在外卖平台进行销售及被新华书店二楼暖气爆裂漏水被淹等事由，请求新华书店将每年房费降到35万元；新华书店未予同意。2019年5月5日，叶良洪将租赁房屋交付给新华书店，并将《终止履行合同通知书》送达新华书店。现叶良洪尚欠新华书店房屋租金173611.22元及取暖费11171.40元。另查明，叶良洪系宏福公司的法定代表人，该公司的注册地址为哈尔滨市道里区新阳路副339号。一审法院认为，新华书店与叶良洪签订《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，双方房屋租赁合同关系成立，双方均应依约履行。叶良洪承租诉涉房屋，却未能按约定支付全部租金，对本案的纠纷应承担违约责任，故对于新华书店要求叶良洪支付租金173972.22元及取暖费11171.40元的诉讼请求，一审法院应予支持，其中房屋租金应按实际拖欠天数计付，即拖欠房屋租金173611.22元；对于叶良洪抗辩其曾给付新华书店取暖费1万元故其不拖欠新华书店取暖费的主张，因无证据证明，一审法院不予支持。对于新华书店要求叶良洪支付违约金的诉讼请求，因本案纠纷的起因系叶良洪拖欠房屋租金并提前退租，属于违约行为，且在房屋租赁合同中有明确约定，故一审法院应予支持，但因约定标准过高，一审法院依法予以调整，应按拖欠房屋租金及取暖费总数30%予以支付。因宏福公司不是房屋租赁合同的相对方，经营，经营地址亦不在租赁房屋内因其向新华书店出具《经营困难申请报告》，就认定其应与叶良洪共同承担给付房屋租金、取暖费及违约金的义务，故宏福公司的该抗辩主张成立，对于新华书店的该诉讼请求，一审法院不予支持。对于叶良洪要求新华书店给付其因不能提供出租房屋证明给叶良洪造成的装修损失166300元及经济损失30万元的反诉请求，因办理工商登记并非必须出具房屋产权证书，还可由相关部门出具有关证明进行办理，且叶良洪在承租该房屋时即知道该房屋存在查封，不能办理产权更名手续，在其之前的承租人张兴贵即以该地址办理了工商登记，同时该装修不是发生在其与新华书店履行房屋租赁合同中，故新华书店的该抗辩主张成立，对叶良洪的该反诉请求一审法院不予支持。对于叶良洪要求新华书店给付三次跑水造成的直接损失51000元的诉讼请求，因无证据证明，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十四条第二款、第二百二十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：一、叶良洪于判决生效后十日内给付新华书店房屋租金173611.22元、取暖费11171.40元；二、叶良洪于判决生效后十日内，给付新华书店逾期支付房租、取暖费及单方解除合同违约金，共计55434.79元；三、驳回新华书店的其他诉讼请求；四、驳回叶良洪的反诉请求。本院二审期间，叶良洪举示了出租人为杨喜奎与承租人连玉平签订的租赁合同。拟证明：连玉平是宏福公司的一个股东，在这份租赁合同中能够充分的说明当时叶良洪是和杨喜奎签订的合同，租期10年。根据这份合同，叶良洪对房子进行了装修，装修的时间是2015年，而不是2017年，所以一审法院在认定这个事实方面是错误的。新华书店质证意见：真实性无异议，证明问题有异议。该合同签订于2014年，与争议合同没有关系。同时杨喜奎与张兴贵同为哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司股东，共同租赁新华书店房屋经营，其中杨喜奎将案涉房屋转租给叶良洪，与本案新华书店是否承担装修责任没有关系。宏福公司质证意见：对真实性、证明问题均无异议。本院认证意见：该证据系房屋租赁合同，其签订的主体和相对人均非本案当事人，与本案争议问题不具有关联性，本院不予采信。二审另查明：2014年，哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司将案涉房屋转租给叶良洪，叶良洪一直占有使用案涉房屋并经营加州牛肉面，直到2019年5月5日，该期间未办理工商营业执照。本院经审理查明的其他事实与一审一致。本院认为，案涉《房屋租赁合同》约定年租金50万元，由承租人缴纳包烧费等费用。从2017年12月30日至2019年5月5日叶良洪占有使用案涉房屋，其应按照案涉合同约定缴纳对应的租金及包烧费。叶良洪主张因新华书店不能提供案涉房屋产权证明，导致叶良洪不能办理工商营业执照等手续，应由新华书店赔偿相应损失。本院认为，根据双方当事人陈述及一审查明的事实，2014年，哈尔滨嘉润内衣服饰有限公司将案涉房屋转租给叶良洪，此后至叶良洪迁出案涉房屋，叶良洪用于经营加州牛肉面，一直未办理营业执照。在2017年双方当事人签订案涉合同时也未特别约定需要新华书店配合办理营业执照。通过上述事实及本案涉及的交易习惯可知，叶良洪承租案涉房屋及签订案涉合同时应明知房屋的基本状况以及是否适合于经营。即使存在因未办理营业执照而影响经营的情况，也是其自身认可的范围，并无证据证明叶良洪就该问题积极主张权利、及时解除合同或通过诉讼的方式寻求救济，故因该原因导致的损失扩大不可归责于新华书店。案涉合同未约定新华书店应为叶良洪出具相关手续或配合办理营业执照。叶良洪在一审虽举示了录音证据，但该证据不能确定发生的时间，且仅凭该证据也不足证明新华书店怠于配合叶良洪办理营业执照，不足以认定新华书店存在违约行为。叶良洪在签订及履行合同过程中就该问题未进行审慎注意以及由此带来的合同风险，应由其自行承担。另，叶良洪反诉提出的装修损失发生在案涉合同签订之前，不属于该合同调整的范围；房屋跑水损失，叶良洪举示的证据不足以证明损失的程度与具体的损失金额；叶良洪主张的可得利益损失并未发生，不属于实际损失，且如前所述不能以案涉房屋未办理营业执照而认定系新华书店违约。一审综合上述情况，驳回叶良洪的反诉请求，并支持新华书店的诉讼主张，并无不当。综上，叶良洪的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5772元，由叶良洪负担。本判决为终审判决。审判长  孟朋卓审判员  李妮娜审判员  张禹珩二〇二〇年十一月二十日书记员  于文娟