上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终9093号上诉人（原审被告）：上海尊航贸易有限公司松江第三分公司，住所地上海市松江区泗泾镇横港路******。负责人：王统快。上诉人（原审被告）：上海尊航贸易有限公司，住所地上海市松江区九亭镇沪亭北路******、8，住所地上海市松江区九亭镇沪亭北路************（单号）**HT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：周国辉，董事长。上列二上诉人之共同委托诉讼代理人：沈明，上海执初律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：上海才禧投资管理有限公司，住所，住所地上海市松江区**昌路********div>法定代表人：王力群，执行董事。上诉人上海尊航贸易有限公司松江第三分公司（以下简称尊航第三分公司）、上海尊航贸易有限公司（以下简称尊航公司）因与被上诉人上海才禧投资管理有限公司（以下简称才禧公司）排除妨害纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2019）沪0117民初17158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。尊航第三分公司、尊航公司上诉请求：撤销原判第一至三项，改判驳回被上诉人一审诉讼请求。事实与理由：两上诉人认为被上诉人不享有上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室（以下简称涉案房屋）二层的承租权，涉案房屋二层是违法建筑，被上诉人与涉案房屋产权人签订的房屋整体租赁合同中，被上诉人也不享有涉案房屋二层的租赁权。才禧公司辩称：不同意上诉人的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。理由如下：（2019）沪0117民初19287号民事判决已经驳回了两上诉人以涉案房屋二层是违法建筑为由要求确认合同无效的诉讼请求，该判决确认被上诉人与涉案房屋产权人签署的房屋租赁协议有效，涉案房屋整体出租的合同已经发生法律效力。法院不是认定违法建筑的主体，涉案房屋所在区域整个三湘商业广场所有商铺都是做成两层的，涉案房屋二层不是违法建筑。被上诉人与产权人签订的租赁合同中明确承租的是涉案房屋整体，涉案房屋二层当然在涉案房屋整体的范围内。上诉人对涉案房屋二层的占有侵害了被上诉人的合法权利。根据被上诉人在2020年9月初拍的现场照片，上诉人将涉案房屋二层用于群租，上诉人实际控制人多次挑衅、殴打被上诉人的法定代表人，上诉人通过上诉拖延搬离涉案房屋以赚取利益差。才禧公司向一审法院起诉请求：一、判令尊航第三分公司搬出由其侵占的涉案房屋二层区域；二、判令尊航第三分公司、尊航公司共同向才禧公司支付因违法侵占涉案房屋二层区域而产生的按每月人民币（以下币种同）13,000元的标准，自2019年9月1日起计算至尊航第三分公司实际搬出上述房屋之日止的房屋占有使用费；三、判令尊航第三分公司、尊航公司共同向才禧公司支付因违法侵占涉案房屋二层区域导致才禧公司无法正常营业的经营损失（按每日2,000元的营业收入为标准，自2019年9月1日计算至尊航第三分公司实际搬出上述房屋之日止）；四、判令尊航第三分公司、尊航公司共同向才禧公司支付自2019年9月1日起计算至尊航第三分公司实际搬出上述房屋之日止，按每月800元的标准计算的物业费。一审法院认定事实如下：涉案房屋产权登记地址为上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室，登记的权利人为案外人雷某、肖某2，建筑面积为203.47平方米，总层数为2层，建筑类型为店铺，登记日为2012年9月13日，房地产权证号为沪房地松字（2012）第XXXX**。一审法院另查明，2011年4月1日，案外人雷某、肖某2、张某2、汤某、张某3作为甲方与案外人张某1作为乙方签订《房屋出租合同》一份，约定甲方将坐落于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号第一层、XX号第一层、XX号第二层201室共三间商铺出租给乙方合法经营，租赁期限自2011年4月1日至2017年3月30日；出租期满后乙方有权在市场同等条件下享有优先承租权。合同另对租金等其他事项进行了约定。2012年10月30日，出租方与承租方又签订《补充房屋出租合同》一份，合同约定原《房屋出租合同》中汤某的权利让与给林某。合同落款处甲方由汤某、张某2、张某3、林某、肖某2、雷某签字，乙方有张某1签字。2013年7月4日，案外人雷某、肖某2（甲方）与张某1（乙方）签订《房屋续租合同》，约定甲方将涉案房屋续租给乙方合法经营，原合同定于2017年3月30号结束，经甲乙双方协商，在原合同条款继续有效的前提下，甲方同意将店铺继续续租给乙方合法经营，出租时间从2017年4月1号至2019年8月30日，计2年零5个月。合同另对租金等其他事项进行了约定。本续租合同经双方签字后作为原房屋出租合同的附件，跟原合同有同样的法律效力。2013年7月4日，案外人张某1（甲方）与董某（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方将自己承租过来的涉案房屋转租给乙方合法经营，租赁期限自2013年7月1日至2019年8月30日。合同另对租金等其他事项进行了约定。该合同甲方处有张某1签字，乙方处有董某签字，并加盖了尊航第三分公司的印章。2018年4月12日，尊航第三分公司作为出租方（甲方）与才禧公司作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定甲方将涉案房屋第一层出租给乙方，租赁期限自2018年4月26日至2019年8月31日，装修免租期为2018年4月13日至2018年4月25日，月租金为13,000元/月，协议另对其他事项进行了约定。2019年5月21日，案外人雷某、肖某2作为出租人（甲方）与才禧公司作为承租人（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定案外人雷某、肖某2将涉案房屋整体出租给才禧公司，租赁期限为六年，自2019年9月10日起至2025年9月10日止，装修期自2019年9月1日至9月10日。合同第三条约定，月租金为2019年9月11日至2022年9月10日20,000元/月；2022年9月11日至2024年9月10日21,200元/月；2024年9月11日至2025年9月10日22,470元/月；付伍押二，每期租金提前10日支付；押金为人民币肆万元，协议终止时，甲方退还乙方全部押金。乙方对商铺具有装修、转租、转让权利。该合同第四条还约定，协议期内，物业费用由乙方向物业支付。合同还对其他事项进行了约定。该协议签订当日，才禧公司向出租人雷某、肖某2支付了2万元押金，后又向雷某、肖某2支付了剩余押金2万元以及2019年9月11日至2020年7月10日共10个月的租金计20万元。一审法院又查明：尊航第三分公司、尊航公司于2019年11月14日起诉才禧公司、雷某、肖某2至一审法院，要求确认才禧公司与案外人雷某、肖某2签订的《房屋租赁协议》无效，一审法院于2020年1月17日作出（2019）沪0117民初19287号民事判决书，认定才禧公司与雷某、肖某2于2019年5月21日签订的《房屋租赁协议》无法定的合同无效情节，驳回了尊航第三分公司、尊航公司的诉讼请求。该民事判决书已经发生法律效力。一审法院再查明，才禧公司于2020年6月2日向案外人上海XX有限公司缴纳了从2019年9月1日至2020年5月31日的物业费共计7,325.10元，折合每月物业费813.90元。才禧公司提供的物业费发票备注处写明该物业费指向的房屋是XX路XX弄XX号XX室。一审审理中，才禧公司称其是大学生创业的企业，后转制变为中小企业，符合中小企业免税政策，才禧公司主要从事组织校园招聘会和社会公益性招聘会。一审法院在第二次庭审后，找到涉案房屋的权利人之一雷某及其丈夫肖某1。雷某和肖某1称双方系夫妻关系，涉案房屋权利人之一的肖某2是肖某1的侄子，他一直在外地，故涉案房屋一直是雷某和肖某1在负责出租、收租金。雷某、肖某2与才禧公司签订的《房屋租赁协议》出租的标的是涉案房屋整体，租金也是按该整体来，并没有因为涉案房屋有两层就多收租金，而是按产证面积的价格出租给才禧公司的。才禧公司确实支付了涉案房屋2020年2月11日至7月10日的租金共计10万元。一审法院认为，占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险；因侵占或者妨害造成损害的，占有人有权请求损害赔偿。本案中，才禧公司与案外人雷某、肖某2签订的《房屋租赁协议》经生效判决书确认系合法有效，故才禧公司对涉案房屋的占有系基于合同关系而产生，系有权占有，其占有的事实应受法律保护。尊航第三分公司对涉案房屋的占有，系基于案外人张某1与董某签订《房屋出租合同》而产生，但该《房屋出租合同》的租赁期限已于2019年8月30日到期，尊航第三分公司在未续租的情况下继续占有涉案房屋二层区域，其行为性质已转变为无权占有。在此情况下，才禧公司基于合法占有的事实被侵害而提起本次诉讼，具有相应的请求权基础，故对于尊航第三分公司、尊航公司辩称才禧公司无权提起排除妨害诉讼的意见，不予采纳。对于尊航第三分公司、尊航公司辩称涉案房屋二层区域未按照建设规划许可证建造，系违法建筑，故才禧公司并不享有对该二层房屋的租赁权或占有使用权的意见，一审法院认为，尊航第三分公司、尊航公司的上述理由不能成立，因为一方面，尊航第三分公司、尊航公司在请求确认才禧公司和案外人雷某、肖某2签订的《房屋租赁协议》无效的（2019）沪0117民初19287号案件中虽有提到涉案房屋二层区域隔层情况，但并未将其作为请求确认合同无效的依据，而（2019）沪0117民初19287号民事判决书驳回了尊航第三分公司、尊航公司确认合同无效的诉讼请求，确认了才禧公司和案外人雷某、肖某2签订的《房屋租赁协议》的效力，该判决已经发生法律效力；另一方面，人民法院并非认定违法建筑的主体，而涉案房屋二层区域是否为违法建筑并非本案的争议焦点，才禧公司从房屋权利人处承租的房屋是一个整体，故才禧公司对涉案房屋的占有系整体占有，涉案房屋的二层区域在空间上显然属于涉案房屋之内，尊航第三分公司对该二层区域的无权占有已经妨害了才禧公司对涉案房屋整体的占有和使用，故才禧公司作为有权占有者，有权要求无权占有人搬出涉案房屋二层区域。然而，尊航第三分公司系尊航公司的分公司，不具有独立的法人资格，不能独立承担民事责任，故对于搬离的责任，应由尊航公司承担，考虑到涉案房屋二层由尊航第三分公司实际控制，一审法院确认尊航第三分公司对此负有协助义务。因尊航第三分公司未在《房屋出租合同》到期后及时搬出涉案房屋二层区域，给才禧公司造成了损失，才禧公司作为合法占有人有权向相关责任主体请求损害赔偿。因尊航第三分公司不具有独立的法人资格，故相关赔偿责任主体应为尊航公司，才禧公司要求尊航第三分公司、尊航公司共同承担责任的诉请，不予支持。关于损失赔偿额的大小，应以填平损失为原则，以合理为限。一审法院对才禧公司主张的各项损失分述如下：对于才禧公司主张的占有使用费，才禧公司主张以其与尊航第三分公司于2018年4月12日关于涉案房屋一层签订的《房屋租赁协议》约定的13,000元每月的租金标准计算。但一审法院认为，该协议已经到期终止，且针对的也是涉案房屋一层区域，与本案的情形存在差异，不宜直接适用。一审法院考虑到一层区域和二层区域在空间上的联系以及经济上的利用程度，认为应参照才禧公司与雷某、肖某2签订的尚在履行期内的《房屋租赁协议》所约定的租金水平，酌定尊航公司应向才禧公司支付的损失标准为每月10,000元，才禧公司要求占有使用费从2019年9月1日起算，但根据2019年5月21日的《房屋租赁协议》，2019年9月1日至9月10日是免租期，计租期从2019年9月11日起算，也就是说在2019年9月1日至9月10日期间才禧公司并未实际产生使用费的损失，故一审法院确认尊航公司应从2019年9月11日起，按10,000元每月的标准向才禧公司支付占有使用费。对于才禧公司主张的经营损失，从目前查明的事实和当事人提供的证据材料看，才禧公司并未提供充分证据证明其存在该项损失，即使存在经营损失，由于影响经营收入的因素有很多（如公司经营方针的变化、市场行情的波动、员工的流失及产品竞争力等），考虑到才禧公司公司的服务对象、经营模式，一审法院认为，才禧公司亦未提供充分的证据证明其无法搬入涉案房屋与经营损失之间的因果关系，故对才禧公司要求尊航第三分公司、尊航公司赔偿经营损失的诉讼请求，不予支持。对于才禧公司主张的物业费，因双方之间并不存在物业服务合同关系，故该费用的性质亦应是才禧公司所受的物业费损失。结合才禧公司与案外人雷某、肖某2于2019年5月21日签订的《房屋租赁协议》第四条可知，从2019年9月1日起，才禧公司即应承担起涉案房屋物业费的缴纳义务，该义务不以才禧公司是否实际占有使用全部涉案房屋为必要条件，且在才禧公司与案外人雷某、肖某2签订的该份租赁协议履行过程中均是确定且必然要发生并由才禧公司承担的费用。因尊航第三分公司对涉案房屋二层区域的无权占有，导致才禧公司无法对涉案房屋全部享受到应有的物业服务，故才禧公司要求相关责任主体赔偿物业费损失的诉请，于法有据，予以支持。不过对于责任主体，如前所述，应为尊航公司，才禧公司要求尊航第三分公司、尊航公司共同赔偿物业费的诉请，不予支持。对于赔偿标准，一审法院考虑涉案房屋一层和二层的利用情况，空间上的关联以及尊航第三分公司、尊航公司无权占有对才禧公司的影响程度等因素，酌情确定由尊航公司按每月400元的标准，自2019年9月1日起至其实际搬离之日止，向才禧公司赔偿物业费损失。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、第二百四十五条第一款、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款之规定，于二○二○年六月九日作出判决：一、上海尊航贸易有限公司于判决生效之日起十日内搬离上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室二层区域，上海尊航贸易有限公司松江第三分公司对此负有协助义务；二、上海尊航贸易有限公司于判决生效之日起十日内支付上海才禧投资管理有限公司占有使用费（以10,000元/月为标准，自2019年9月11日起计算至上海尊航贸易有限公司实际搬离之日止）；三、上海尊航贸易有限公司于判决生效之日起十日内赔偿上海才禧投资管理有限公司物业费损失（以400元/月为标准，自2019年9月1日起计算至上海尊航贸易有限公司实际搬离之日止）；四、驳回上海才禧投资管理有限公司的其余诉讼请求。案件受理费10,523元，减半收取5,261.50元，由上海才禧投资管理有限公司负担4,191.50元，由上海尊航贸易有限公司负担1,070元。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，才禧公司与案外人签订《房屋租赁协议》而取得对涉案房屋的合法占有，尊航第三分公司、尊航公司在合同到期后未及时搬离涉案房屋二层区域，尊航公司应支付占有使用费，一审酌情确定每月房屋占有使用费为10,000元、物业费400元，尚属合理，本院予以认同。至于尊航第三分公司、尊航公司提出涉案房屋二层是违法建筑的问题，其未提供行政机关认定涉案房屋二层是违法建筑的证据，且即使涉案房屋二层是违法建筑，但尊航第三分公司、尊航公司也已经实际使用，尊航公司应支付相应占有使用费。综上，尊航第三分公司、尊航公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,140元，由上海尊航贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二〇年十一月五日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……