上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终5371号上诉人(原审原告)：徐经建，男，1953年1月11日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：杜国明，江苏柏庐律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄某，江苏柏庐律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：朱剑锋，男，1976年11月23日出生，汉族，户籍地上海市青浦区。委托诉讼代理人：乔雨，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈伟峰，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。上诉人徐经建因与被上诉人朱剑锋房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初4701号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人徐经建上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人徐经建的一审诉请。事实与理由：第一，徐经建依法享有合同解除权。2019年7月，一审法院发布拍卖公告，明确就上海市青浦区青浦镇新区路XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋(以下简称系争房屋)将通过网络拍卖的方式予以处分。因此根据双方租赁合同的约定，徐经建享有合同解除权。第二，一审法院认定徐经建的合同解除权消灭并无法律依据。双方在租赁合同中未约定解除权的行使期限，朱剑锋也未曾催告徐经建行使解除权，故认定徐经建的合同解除权因已过除斥期间而灭失，没有事实和法律依据。第三，徐经建于2019年7月行使合同解除权并未违反诚实信用原则或者构成权利滥用。双方签订的租赁合同，与通常的房屋租赁关系相比，存在极大疑点，比如合同租期长达20年且每年租金不变、租金每十年支付一次等。徐经建一直认为该合同系伪造，属于无效合同。在一审法院作出(2016)沪0118执异104号执行裁定后，徐经建未提起执行异议之诉，而是另案起诉，并要求对涉案房屋租赁合同的真伪进行鉴定，但限于技术原因无法得出鉴定结论，故徐经建后来选择了撤诉。后因崧泽高架道路的建设，系争房屋本已纳入征收范围，一审法院执行部门也因此暂停了执行程序，由于征收工作无实质性进展，一审法院才于2019年继续进行执行并发布拍卖公告。徐经建一直对涉案租赁合同持否定态度，始终不愿意履行该合同，只是由于对法律知识的理解差异以及相信房屋会被征收等原因才没有一开始就提出解除合同的主张。被上诉人朱剑锋辩称，不同意徐经建的上诉请求。第一，徐经建不享有合同解除权。徐经建主张其享有合同解除权的理由有二，一是系争房屋将被动迁，二是因系争房屋的抵押权人行使抵押权，系争房屋将被处分。关于动迁的问题，一审法院已经明确没有动迁，上诉人也没有提供证据证明发生了动迁。关于系争房屋的抵押权人行使抵押权的问题，一审法院在相关的执行异议案件中已经明确了是带租约拍卖，拍卖并不影响租赁合同的履行。因此，徐经建也不能因此享有合同解除权。第二，系争房屋的抵押权人早在2016年就向一审法院提出要求实现抵押权，而徐经建并没有在合理期限内提出解除合同。且2016年朱剑锋在相关执行案件中提出执行异议，法院也是支持了朱剑锋的执行异议。当时徐经建也参加了执行异议案件的审理，后也未曾向人民法院提起诉讼，现徐经建再以此为由解除合同没有事实和法律依据。第三，徐经建所称的合同无效等理由不能成立，其在一审中已经基于合同有效而要求解除合同，二审中再主张合同无效违反禁止反言的原则。请求二审法院驳回上诉，维持原判。徐经建向一审法院起诉请求：确认落款日期为2015年5月20日的《上海市房屋租赁合同》于2019年7月11日解除。一审法院认定事实：徐经建是系争房屋的所有权人。2013年5月，徐经建以上述房屋作为抵押向浦东发展银行股份有限公司青浦支行贷款，并进行抵押登记，抵押权人为浦东发展银行股份有限公司青浦支行。2015年5月20日，徐经建(作为甲方)与朱剑锋(作为乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方作为该房屋的产权人与乙方建立租赁关系，签订合同前，甲方已告知乙方该房屋设定抵押。房屋租赁期自2015年5月20日至2035年5月19日止。建筑面积为2，232.72平方米，月租金为人民币(以下币种均为人民币)41，667元，租金20年不变。乙方于2015年7月至2015年年底支付10年租金，乙方租赁10年后继续支付后10年租金完成租赁合同。甲乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：1．该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；2．该房屋因社会公共利益被依法征用的；3．该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；4．该房屋毁损、灭失或者被鉴定为危险房屋的；5．甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押并可能于租赁期内被处分，现被处分的。该合同并对双方当事人的其他权利义务作了约定。2016年7月5日，浦东发展银行股份有限公司青浦支行向一审法院申请强制执行上述房屋，一审法院以(2016)沪0118执4488号立案执行，执行中，朱剑锋以承租人身份向一审法院提出执行异议，一审法院以(2016)沪0118执异104号案件受理后，裁定朱剑锋的执行异议成立，中止对位于青浦区青浦镇新区路XXX-XXX号、XXX-XXX号房屋不负担租赁权予以变现。裁定作出后，徐经建未依法提起诉讼，该裁定现已生效。2019年7月8日，徐经建向朱剑锋发送《解除〈上海市房屋租赁合同〉通知》，载明因系争房屋被纳入政府征收范围和房屋拆迁范围，并因浦东发展银行股份有限公司青浦支行对该房屋享有抵押权，并已申请强制执行，该房屋将被依法拍卖，通知朱剑锋解除合同。但该邮件未送达至朱剑锋。一审审理中，关于房屋征收问题，徐经建表示，系争房屋之前被纳入崧泽高架西延伸项目(香花桥段)非居民房屋征收范围，但是其后因附近其他房屋的产权人提出异议，上访闹事，所以现在处于搁置状态。对此，朱剑锋表示，经了解，规划已经修改，系争房屋未被纳入征收范围。一审法院认为，根据双方当事人的陈述和举证，双方当事人签订的房屋租赁合同未违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。徐经建以系争房屋被纳入征收范围和因抵押致房屋处分为由要求解除合同，其中徐经建在审理中自认房屋征收目前处于搁置状态，并未继续进行，故对该解除理由不予采纳；关于因实现抵押权解除合同，徐经建应在抵押权人向一审法院要求实现抵押权起合理期限内向朱剑锋提出解除合同，但徐经建怠于行使该权利，甚至生效裁定已经确认系争房屋带租赁权变现后合理期限内都未向朱剑锋提出解除合同，现徐经建再以该理由要求解除合同，于法无据，不予支持。据此，一审法院作出判决：驳回徐经建的诉讼请求。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，徐经建主张根据其与朱剑锋就系争房屋签订的《上海市房屋租赁合同》之约定，在系争房屋因抵押权实现而被处分时，徐经建享有合同解除权。但尽管如此，系争房屋的抵押权人于2016年即就实现抵押权向法院申请执行；在同年朱剑锋以承租人身份提起的执行异议案件审理中，徐经建亦全程参与，并应当明确知晓法院最终裁定朱剑锋提起的执行异议成立，中止对系争房屋不负担租赁权予以变现。自此，徐经建即应当知道其解除事由已成立。但徐经建在此后的合理期限内未行使其解除权，故一审法院认为徐经建现在再以前述理由主张合同解除，于法无据，本院予以认同。徐经建称其一直对涉案租赁合同持否定态度，只是因为对法律知识的理解差异，以及相信系争房屋会被征收才未提出合同解除的主张，故其于2019年7月以通知方式行使解除权不违背诚实原则。但徐经建虽曾于2016年在另案审理中申请对涉案租赁合同的相关问题进行司法鉴定，但该案按撤诉处理后，徐经建亦未于合理期限内主张解除合同；而对法律知识的理解差异、相信系争房屋会被征收等，并不构成徐经建未在合理期限内行使合同解除权的正当理由，故对于徐经建的上述意见，本院无法采纳。综上所述，徐经建的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由徐经建负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  张常青审 判 员  成 皿二〇二〇年十一月十七日法官助理  陈雅葳书 记 员  张 蔚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……