湖南省湘潭市岳塘区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0304民初3863号原告：湖南湘银物业服务有限公司，住所地湖南省株洲市天元区长江北路**湘银大厦**。法定代表人：王怡骅，执行董事。委托诉讼代理人：许溪，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。委托诉讼代理人：易臻，湖南人和人（株洲）律师事务所律师。被告：姚阳，男，汉族，1987年8月19日出生，住湖南省湘潭市雨湖区。原告湖南湘银物业服务有限公司与被告姚阳物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告湖南湘银物业服务有限公司委托诉讼代理人许溪、被告姚阳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南湘银物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令被告向原告支付拖欠的物业管理服务费11212.99元、滞纳金3363.9元，合计11576.89元（暂计算至2020年3月31日，之后的费用按合同约定计算至实际付清之日止）；2、本案诉讼费用由被告承担（包括但不限于案件受理费、保全费、保全担保保险费）。被告姚阳辩称：小区24-26栋存在严重的房屋质量问题，顶楼漏水现象严重，跟原告协调，原告称要动用维修基金，且需要一半以上业主同意才能启动，但原告从未找被告签过字，被告也未参加过启动维修基金的会议；被告从为收到过原告的催收单；开发商现住已找不到，开发商还在的时候，原告应提醒业主找开发商解决问题，因此原告对房屋质量及现状应承担责任。本院经审理认定事实如下：2016年1月2日，湘潭湘银纳帕溪谷小区业主委员会与株洲湘银物业管理有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定由株洲湘银物业管理有限责任公司为湘银·纳帕溪谷一二期小区提供物业服务，服务期限自2016年1月1日至2016年12月31日，物业管理费电梯房1.28元/㎡/月，商铺1.98元/㎡/月，业主逾期不缴纳物业费的，每日按应缴款项的3‰标准收取违约金。2017年1月23日，湘潭湘银纳帕溪谷小区业主委员会与株洲湘银物业管理有限责任公司签订《物业管理服务合同》，约定由株洲湘银物业管理有限责任公司为湘银·纳帕溪谷一二期小区提供物业服务，服务期限自2017年1月1日至2019年12月31日，物业管理费住宅1.28元/㎡/月，商铺1.98元/㎡/月，业主逾期不缴纳物业费的，加收每日千分之三的违约金。2019年12月31日，湘潭湘银纳帕溪谷小区业主委员会与原告签订《物业管理服务合同》，约定由原告为湘银·纳帕溪谷一二期小区提供物业服务，服务期限自2020年1月1日至2022年12月31日，物业管理费住宅1-2楼（含2楼）为0.98元/㎡/月，住宅**以上为1.28元/㎡/月，商铺1.98元/㎡/月，业主逾期不缴纳物业费的，原告有权按日万分之五加收违约金。被告系湘银熙城纳帕溪谷25栋1单元170102房业主，房屋建筑面积194.67㎡。原告提供了物业服务，被告自2016年6月30日起拖欠物业管理费，至2020年3月31日共欠物业管理费11212.99元（1.28元/㎡/月×194.67㎡×45月）。另查明，株洲湘银物业管理有限责任公司自2017年7月11日更名为湖南湘银物业服务有限公司。本院认为：本案系物业服务合同纠纷。原告和湘潭湘银纳帕溪谷小区业主委员会签订的三份《物业管理服务合同》系合同双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，合法有效，本院对该合同予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，上述合同对湘银纳帕溪谷小区的全体业主均具有约束力。本案中，原告向被告提供了物业服务，被告在享受物业管理服务的同时，应当按照合同约定支付物业管理费及相关费用等。被告欠交自2016年6月30日起至2020年3月31日期间物业服务费11212.99元，对原告该诉请，本院予以支持。被告辩称房屋存在质量问题，开发商未退场时，原告未告知业主找开发商，现开发商无法找到了，原告对房屋质量问题应当承担责任。本院认为，房屋质量问题属于业主和开发商之间的商品房买卖合同法律关系，同本案的物业服务合同关系属不同的法律关系，被告应向开发商主张权利，维护其自身利益；至于被告称原告没有询问过其是否同意启动维修基金，不清楚原告是否启动维修基金事宜，本院认为，湘银纳帕溪谷小区已成立业主委员会，是否启动维修基金需要业主大会及业主委员会一同决定，即便原告确有不作为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”被告可以要求原告继续履行、采取补救措施等，故对被告该辩解意见，本院不予采纳。原告诉请滞纳金，因被告拖欠物业费事出有因，故对原告该诉请，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《物业管理条例》第三十一条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、姚阳于本判决生效之日起三日内一次性向湖南湘银物业服务有限公司支付物业管理服务费11212.99元；二、驳回湖南湘银物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，减半收取40元，由姚阳负担。本判决为终审判决。审 判 员  蒋 英二〇二〇年十一月二十五日法官助理肖黎代理书记员  唐璐瑶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十一条建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中国人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。