重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初22097号 原告：何海，男，1987年9月1日出生，汉族，住四川省万源市。 被告：重庆金煜辉房地产开发有限公司，住所地重庆市渝**宝鸿大道**，统一社会信用代码91500000MA60DUAH3Q。 法定代表人：周达，董事长。 委托诉讼代理人：黄永颖，男，住贵州省兴义市，公司员工。 委托诉讼代理人：王煜涛，男，住浙江省绍兴市，公司员工。 原告何海诉被告重庆金煜辉房地产开发有限公司（以下简称金煜辉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案受理后，于2020年10月14日依法由审判员李超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何海，被告金煜辉公司的委托诉讼代理人黄永颖、王煜涛出庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告何海向本院提出诉讼请求：判令被告退还原告缴纳的认购金3万元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年7月31日前往旭辉金科销售中心了解所售商品房，与该公司签订了商品房认购协议并缴纳认购金3万元。后经原告了解，发现该楼盘销售人员存在虚假宣传，首先，销售人员知晓原告系三无人员，不符贷款政策的情况下，其承诺可以安排进行私下包装，以获取银行贷款，其次，销售人员宣传案涉楼盘为重庆轨道交通14号线站点，因被告销售人员的虚假宣传造成原告对楼盘产生错误的认知，原告所交纳的认购金并非真实意思表示，要求被告退还认购金。 被告金煜辉公司辩称：1、原被告双方签订的商品房认购协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反现行法律法规的规定，应属合法有效，对双方当事人形成约束力，原告认购的案涉房屋于2020年6月19日已经取得重庆市商品房预售预租许可证，原告与被告于2020年7月31日签订的认购协议，是双方当事人自愿签署的，是双方当事人的真实意思表示，且不存在合同法规定的无效情形，应属合法有效，双方均应按约定履行义务，认购协议第3条约定，乙方即原告应于2020年8月5日前与甲方即被告公司签订正式的重庆市商品房买卖合同，以及相关文件，并向甲方支付完毕首付款，办理完毕其他所有购房手续，同时与按揭贷款银行办理按揭贷款手续，截止目前，原告仍未按照协议约定与被告签署正式的商品房买卖合同，原告的行为已经严重违约。2、原告未按照协议的约定履行义务，被告有权解除协议，并不予退还定金3万元。3、被告已向原告送达《催签函》及《解除商品房认购协议暨定金不予退还告知函》，被告解除协议并不予退还定金合法合理。4、原告主张被告违规销售、虚假宣传，没有事实依据。综上，原告作为完全民事行为能力人，对待标的额巨大的商品房买卖时理应尽到审慎注意义务，应该清楚理解协议及承诺书的内容并知晓签署的法律后果，并对其违约行为承担法律责任，被告有权解除协议不予退还定金3万元。因此，原告的诉讼请求没有事实与法律依据，请求贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举示和质证。对当事人举示的商品房认购协议、中国银行回单、重庆市商品房预售（预租）许可证、商品房认购协议、定金收据、催签函及邮寄回执、邮寄送达记录、《解除商品房认购协议暨定金不予退还告知函》及邮寄回执、邮寄送达记录、承诺书等，因与原件核对无异或能与其他证据相印证，本院予以采信并在案佐证。对原告举示的录音，因真实性无法核实，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年7月31日，以金煜辉公司为甲方（卖方），何海为乙方（认购方），双方签订了《商品房认购协议》，约定乙方认购××项目××幢××号房，本商品房建筑面积86.34平方米，套内面积74.95平方米。乙方认购的本商品房总房价（含增值税销项税额）为998788元。前述房款并不包含国家及地方政府规定的甲、乙双方应承担的其他相关税费和费用。本商品房实际成交价以双方签署的《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件约定为准。第三条：如乙方选择按揭贷款方式付款，则乙方须于签约前至银行查询个人征信记录，并于2020年8月5日前，持《个人征信调查表》及相关签约资料到金科签约中心与甲方签订正式的《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件，并向甲方支付完毕首付款，办理完毕其他所有购房手续，同时与按揭贷款银行办理完毕按揭贷款的相关手续。第四条：乙方同意签订本认购协议时，支付认购定金30000元，作为甲、乙双方当事人订立认购商品房的《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件并向甲方支付完毕应付款项、办理完毕其他所有购房手续的担保，在签订认购商品房的《重庆市商品房买卖合同》等相关协议后，乙方支付的定金自动转为房价款的组成部分，在此期间定金不计利息。乙方未按照本认购协议第三条约定的期限与甲方签订本商品房《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件、付清应付款项并办理完毕其他所有购房手续的，即视为乙方违约，甲方有权解除本认购协议，并不予保留本商品房，已收取的定金不予退还，甲方有权再次出售本认购协议项下商品房，无须另行通知乙方，乙方在签订本认购协议时对此结果已充分知悉且无任何异议。除本认购协议第五条约定的情况外，若乙方完全履行了本认购协议约定的义务，而因甲方原因造成在本认购协议约定的《重庆市商品房买卖合同》签订时间之前未经乙方同意将本商品房另行出售给第三人而导致乙方不能购买所认购的商品房，则视为甲方违约，需向乙方双倍返还定金，本认购协议自动解除。第五条本认购协议履行期间，因非乙方原因导致本商品房被司法查封、扣押等导致本商品房无法交付或权利无法转让的，乙方有权解除本认购协议，甲方应全额无息返还乙方已支付的定金。第九条双方确认，乙方在签订本认购协议之前，已经充分了解本商品房的《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件内容、国土证、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、预售许可证或不动产权证、《商品房销售管理办法》等法律法规规定应明示的文件、证书及《本项目红线内不利因素影响》、《本项目周边不利的环境因素》、《购房重要提示》等文件，同时甲方按照乙方要求做出了充分合理的说明，乙方已阅悉并理解上述明示的文件、证书及重要提示且无异议。第十条乙方对本商品房情况和买卖条件（包括但不限于本商品房的具体位置、户型、朝向、结构形成、尺寸、层高、内外交付标准、设备设施、内外环境、不利因素、房屋面积误差处理、付款方式、建筑质量、违约责任、争议解决方式等）及相关情况已作了充分了解且均予以认可。若乙方以《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件中的条款未与甲方达成一致为由，而拒绝签订《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件的，视为乙方违约，甲方可按本认购协议第四条约定行使相关权利。第十一条针对房地产市场的宏观调控，国务院和重庆市政府相继颁布实施了若干住房限购政策，对相关文件政策的详细内容，乙方已知悉。乙方在签署本认购协议前，已对自己是否具备购房资格进行了前期审查，确定已符合法律和法规要求的购房资格，不属于法律、法规地方政策等规范性文件所规定的限制购房的情形。第十四条如遇不可抗力，导致本认购协议无法继续履行的，任何一方均有权解除本认购协议，甲方仅需向乙方无息退还定金，双方互不承担责任。第十六条如一方违反本认购协议约定，守约方为追索违约方承担违约责任所支出的一切费用，包括但不限于诉讼/仲裁费、律师费、调查费、鉴定费等，均由违约方承担。乙方于此确认已详细阅读本认购协议全部条款并完全理解其内容和含义，并愿意严格履行其全部义务。合同尾部甲方处金煜辉公司盖章，置业顾问陈洁，乙方处何海签字。 同日，何海缴纳了定金30000元。金煜辉公司出具了收据。 2020年8月6日，金煜辉公司通过顺丰快递向何海发出《催签函》，内容为：何海先生，按照您与我司签订的《商品房认购协议》的约定，您应于2020年8月5日前至“金科签约中心”签订《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件、付清相应购房款、办理贷款手续（如有）以及办理完毕其他所有购房手续。截止目前，您还未按约定办理上述手续。根据《商品房认购协议》第四条的约定，若您未在约定的期限内签订《重庆市商品房买卖合同》及办理完毕其他所有购房手续的，我司有权解除《商品房认购协议》，另行出售该房屋，并且您无权要求我司返还已收取的定金。请您于2020年8月8日前至金科签约中心办理签约付款等手续，否则，我司将不予返还您已缴纳的定金，另行出售该房屋。何海于2020年8月7日签收了该函。 2020年8月9日，金煜辉公司通过顺丰快递向何海发出《解除暨定金不予退还告知函》，内容为：我司已于2020年8月6日向您发出《催签函》，要求您最晚于2020年8月8日前至金科签约中心办理签约付款等手续。截止目前，您还未至金科签约中心办理相关手续。根据《商品房认购协议》的约定，我司再次函告，因您未在约定的期限内签订《重庆市商品房买卖合同》，我司现正式解除与您签署的《商品房认购协议》，您已缴纳的定金我司不予退还，并于2020年8月9日起公开销售该房屋。何海于2020年8月9日签收了该函。 何海向金煜辉公司出具《承诺书》一份，载明本人清楚知晓并充分理解国家关于房地产行业的调控政策及可能出现的变化，由此会影响中国人民银行及各商业银行对房屋按揭贷款政策作出相应调整，进而影响本人获得银行按揭贷款。本人自愿承诺：1、本人为购买的商品房向银行申请的按揭贷款首付比例、贷款金额、贷款期限、贷款利率等贷款条件以贷款银行最终审批结果为准。如银行批准的贷款额度不足以足额支付购房款，本人自愿以其他方式补足购房款差额部分，且放弃就此要求解除合同或退房的权利。2、如本人因征信问题或提供的按揭贷款资料或抵押物不符合银行贷款要求，导致贷款银行未能放贷的情况，本人自愿更换其他贷款银行或一次性支付剩余购房款，并于贵司书面通知之日起15日内补足购房款。 另查明，案涉房屋已取得预售许可证。 本院认为：原告诉称被告系违规销售、虚假宣传主张双方签订的《商品房认购协议》非真实意思表示，然原告并未举示证据证明被告承诺过案涉楼盘系重庆轨道交通14号线的站点，应当承担举证不能的法律后果，另其举示的证据也不足以证明销售人员私下承诺过三无人员可包装贷款，且其签署过承诺书，承诺书明确载明，如银行批准的贷款额度不足以足额支付购房款，本人自愿以其他方式补足购房款差额部分，且放弃就此要求解除合同或退房的权利，因此原告举示的证据不足以证明被告存在违规销售，虚假宣传的情况，原被告双方签订的《商品房认购协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。 根据该认购协议第四条约定的“乙方未按照本认购协议第三条约定的期限与甲方签订本商品房《重庆市商品房买卖合同》以及相关文件、付清应付款项并办理完毕其他所有购房手续的，即视为乙方违约，甲方有权解除本认购协议，并不予保留本商品房，已收取的定金不予退还，甲方有权再次出售本认购协议项下商品房，无须另行通知乙方，乙方在签订本认购协议时对此结果已充分知悉且无任何异议。”本案中，根据催签函及解除商品房认购协议暨定金不予退还告知函载明的内容及双方确认的事实，原告确未在认购协议约定的时间及被告宽限的时间内履行相关的义务，已经构成违约，被告有权不予退还定金3万元。故对原告要求被告退还认购金3万元的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告何海的全部诉讼请求。 本案案件受理费550元，减半收取275元，由原告何海负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 李超 二〇二〇年十一月五日 法官助理 陈瑜 书 记 员 詹蔚