贵州省桐梓县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0322民初2892号 原告（反诉被告）：遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司，住所地：遵义市桐梓县燎原镇蟠龙首府雅苑12-1。 法定代表人：雷嘉辉。 委托诉讼代理人：陈本明，该公司职员。 被告（反诉原告）：杨春艳，女，1982年1月1日出生，汉族，贵州省桐梓县人，住桐梓县。 委托诉讼代理人：梁宏，贵州大娄山律师事务所律师。 第三人：桐梓县顺发房地产开发有限公司，住所地：遵义市桐梓县娄山关镇河滨北路。 法定代表人：令狐克胜，该公司经理。 委托诉讼代理人：周正强，该公司职员。 原告（反诉被告）遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司(以下简称“鼎达物业公司”)与被告（反诉原告）杨春艳，第三人桐梓县顺发房地产开发有限公司（以下简称“顺发房开公司”）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，因案情复杂于同年8月16日转为普通程序，于同年10月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）鼎达物业公司的诉讼代理人陈本明，被告（反诉原告）杨春艳及其诉讼代理人梁宏，第三人顺发房开公司的诉讼代理人周正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鼎达物业公司向本院提出诉讼请求：1.判决被告杨春艳立即支付原告从2018年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费7059元、电费359元、违约金1461元，合计8879元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确其主张的违约金计算标准系中国建设银行同期贷款利率。事实及理由：被告杨春艳住所南都花园小区，依据顺发房开公司与原告鼎达物业公司于2016年12月29日签订的《前期物业服务合同》，约定住宅按建筑面积1.2元/平方米，商业按建筑面积2元/平方米收取，向业主收取二次供水加压费，违约事项约定按日千分之三收取违约金，向被告提供物业服务，被告杨春艳产权所属南都花园小区5-S2-2，房屋使用面积为147.11平方米，但被告从2018年1月1日至2019年12月31日止的物业管理费7059元、电费359元、违约金1461元，合计8879元。在此期间原告多次催收，但被告以种种理由拒绝支付。原告为保障自身权益，特提起诉讼，请求依法判决。 被告杨春艳辩称：应当扣除原告多收的电费579.62元，同时应当扣除原告关电致使被告未得经营期间的物业管理费。被告经营到2019年9月6日，后面把门面归还第三人顺发房开公司就没有经营了。 反诉原告杨春艳向本院提出反诉请求：1.判决反诉被告就关电事宜对反诉原告造成的不良影响进行书面公开在南都花园建材城内进行赔礼道歉；2.判决反诉被告赔偿原告房租损失24328元；3.判决反诉被告赔偿原告装修折旧费21120元；4.判决反诉被告赔偿原告停业损失32175元；5.本案诉讼费用由反诉被告承担。事实及理由：2018年，反诉原告发现被告收取电费高于供电部门的价格发生纠纷，反诉原告才拒绝缴纳物业管理费。2018年4月18日，反诉被告擅自断反诉原告的用电，长达15天，反诉原告多次找反诉被告开电，反诉被告置之不理，最后反诉原告为减少损失，在情急之下只有找人帮忙将电打开继续经营。2019年3月17日，反诉被告又借故擅自断反诉原告的用电，此次断电状态至2019年8月16日反诉原告再次报警后反诉被告仍置之不理，长达5月余之久。反诉被告两次断电期间，均导致反诉原告无法营业，致使反诉原告造成不良影响以及上述诉求损失，故反诉原告依法提起反诉，请支持反诉原告的诉求。 反诉被告鼎达物业公司辩称：关于收费，不存在加价收费，是属于代收代缴，法律上有明确规定；不存在关电行为，不承担反诉1到5项诉讼请求。 第三人顺发房开公司述称：杨春艳从2017年1月1日起租用顺发房开南都花园的2层商业17还是18号，到2019年9月6日退租这是事实。根据第三人与杨春艳签订的合同，物业费和水电是杨春艳自行承担，反诉原被告双方的纠纷第三人不知情。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。本诉原告（反诉被告）鼎达物业公司提交的通告、前期物业服务合同、照片、楼层巡逻签到表、负二楼车库充电桩巡查记录表、车库巡逻记录表、执勤记录表、客服楼栋巡查表、商业电费交费明细、供电局交费明细、费用报销单、（2019）黔0322民初2906号民事判决书、说明及内部记账软件页面截图、照片、通告、光盘、操作规程；本诉被告（反诉原告）提交的营业执照、2018年贵州省各行业平均工资标准、营业用房租房合同、资产价值报告、光盘、接处警记录、微信聊天记录截图、收据、贵州省电网销售电价表、增值税发票、窗帘结算单及核算金额单据、黔发改价格（2018）1044号文件、黔发改价格（2019）487号文件、通话录音；本院制作的询问笔录及拍摄的现场照片均符合证据三性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月29日，顺发房开公司（甲方）就涉案“南都花园”小区与鼎达物业公司（乙方）签订了《前期物业服务合同》，约定物业管理区域物业服务收费选择包干制方式，按建筑面积交纳，具体标准如下：普通非电梯住宅0.8元/月每平方米，电梯住宅1.2元/月每平方米，商业物业按2元/月每平方米；物业服务费用开支的项目不包括二次供水能耗费用及公共能耗费用，物业服务费用为预收制，每次预收12个月物业服务费用；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的从其约定，业主负连带交纳责任；甲方、业主或物业使用人违反合同第六条、第八条、第九条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）及分摊费的，应按未付款日千分之三的标准向乙方支付违约金。该合同签订后，鼎达物业公司提供了相应物业服务。现本诉原告以多次向本诉被告催交其仍未交纳物业费为由，以前述请求诉至本院。 另查明：2016年11月3日，顺发房开公司与杨春艳签订《营业用房租赁合同》，约定杨春艳租赁顺发房开公司位于桐梓县，建筑面积163平方米；租赁期限自2017年3月1日至2022年3月1日止，第一年租金20元／平方米，第二年租金20元／平方米，第三年租金25元／平方米，第四、五年租金为28元／平方米；合同生效之日支付一年租金，以后提前一个月支付一年租金；在房屋租赁期间，水电费、电话费、物业管理费由杨春艳支付，并由其承担延期付款的违约责任。杨春艳租赁上述商铺开设了桐梓县美家布业软装窗帘店。2019年5月15日，顺发房开公司以杨春艳未按合同约定支付租金为由将其诉至本院，要求其支付租金；杨春艳在该案诉讼中提起反诉，要求解除涉案《营业用房租赁合同》，并判决顺发房开公司赔偿224794元；本院于2019年7月30日作出（2019）黔0322民初2906号民事判决：一、解除桐梓县顺发房地产开发有限公司与杨春艳2016年11月3日签订的《营业用房租赁合同》；二、杨春艳在本判决生效后立即支付桐梓县顺发房地产开发有限公司租金人民币59495元，并于本判决生效后五日内交还桐梓县南都花园项目5号楼第2层18号商铺（建筑面积约163平方米）给桐梓县顺发房地产开发有限公司；三、驳回桐梓县顺发房地产开发有限公司及杨春艳的其他诉讼请求。该判决生效后，杨春艳于2019年9月6日将涉案营业用房退还给了顺发房开公司。上述判决书在“经审理查明”部分载明了以下内容：“杨春艳认为顺发公司隐瞒了2014年9月12日涉案房屋抵押给遵义红花岗区美全小额贷款有限公司、2016年9月26日被重庆市人民法院（2016）渝0105执报1069号查封、于2018年12月5日被桐梓县人民法院（2017）黔0322执1633号查封等事实，导致其经营状况已经恶化，并产生装修等经济损失224794元，故要求解除合同并赔偿损失，顺发公司在诉讼中表示同意解除合同”，在“本院认为”部分载明了以下内容：“按合同约定被告应在2018年2月1日前缴纳2018年3月20日到2019年3月1日1年房租39120元，应在2019年2月1日前缴纳2019年3月20日至2020年3月1日1年房租48900元，共计2年房租88020元。因本案中双方在庭审中均表示同意解除合同，但不能确定涉案门面实际交还时间，故租金计算至判决之日2019年7月30日止（2019年7月30日之后的租金根据涉案门面实际交还时间双方另行协商结算）。即欠付租金应为39120元＋［（48900元÷12＝4075元）×5个月］＝59495元”。 还查明：2020年10月15日，本院对涉案营业用房进行勘查，发现在不开灯的情况下，该营业用房内光线很差，无法正常营业。杨春艳提交的时间为2019年4月10日的接处警登记表载明的报警内容为“报警称物业公司把电关了”，时间为2019年8月16日的接处警登记表载明的报警内容为“接到报案称南都花园5栋有人与物业闹纠纷”。 （一）杨春艳提交的光盘中存储的名称为IMG9764的录像中的部分对话内容为： 杨春艳：就是我店头的那个电呐。 工作人员1：哦，你店头那个电咯，好像是我们这点儿的师傅儿去关的。 杨春艳：他为什么关我的电呢，我没有交电费吗？ 工作人员1：没有，是我们经理，这边儿他说呢你们那点儿的物业费没有交。 杨春艳：物业费并不是我没有，并不是我不交，我提出来的问题，疑问，你们没有跟我解答清楚。 工作人员1：我问哈儿我们经理这哈儿在那呢嘛。 杨春艳：我跑得好累哟。 工作人员1：你没有开门儿呀？ 杨春艳：没有撒，今天别个在我这里来看窗帘，我刚刚跑起回来，我一开，开门儿，结果电都没得。 （二）杨春艳提交的光盘中存储的名称为IMG9765的录像中的部分对话内容为（工作人员2拨通经理电话）： 工作人员2：你不过来呢吗？ 经理：我不过来，她有事儿，她各人把费交呐，自然会给她送。 工作人员2：嗯。 经理：你就给她说。 工作人员2：嗯。 经理：嗯，好嘛。 杨春艳：你把问题处理呢，我自然会交费，你问题没有处理之前，我不会交费，并且你还要把我停电期间造成的任何损失跟我处理好。 （三）杨春艳提交的光盘中存储的名称为IMG9849的录像中的部分对话内容为： 杨春艳：你们公司的全称是什么？ 工作人员2：全称呐，鼎达物业。 杨春艳：就叫鼎达物业呀？ …… 工作人员2：赵队，你在哪里哟？你快点回来，这个美家布业的来找你。 杨春艳：我不找他，我找管事儿的。 …… 杨春艳：你们到现在为止，关我的电，关得有11天呢哟。 工作人员2：这个你跟陈经理讲嘛，你打电话给陈经理嘛。 杨春艳：我不晓得你们哪个，反正，因为在这里来，你既然在值班，你斗相当于代表你们…… 工作人员2：这个，我们作不倒主撒，是不是？反正领导说什么就是什么，我们打工的作不倒主。 杨春艳：你们是哪个领导讲的嘛。 工作人员2：啷额。 杨春艳：是哪个领导讲呢，喊你们喊他关呢我呢电嘛？ 工作人员2：公司要求关电呢撒。 杨春艳：公司要求，是公司哪个要求呢嘛？ （四）杨春艳提交的光盘中存储的名称为IMG9850的录像中的部分对话内容为： 杨春艳：还有，斗是，是你们哪个，当时是哪个决定关呢我的电？ 工作人员3：公司关呢撒。 杨春艳：是你，还是。 工作人员3：我啷额会关你呢电呢？ 杨春艳：还是陈。 工作人员3：公司。 杨春艳：公司总得有个决策层撒，公司是哪个作决策。 工作人员3：哪个作决策。 杨春艳：是哪个去关呢我的电？ 工作人员3：公司喊关呢。 杨春艳：公司又不说话，公司哪个作决策喊关呢电，还有我也讲过呢，你们去收物管费，你们没得权利关我的电的，晓得白？ 工作人员3：嗯， 杨春艳：而且截止到现在已经关呢有11天呢。 工作人员3：他下得有个通知，发呢，我这段时间在蟠龙呢，你打电话我都在蟠龙呢。 杨春艳：截止到现在已经关呢有11天呢，你们物管也好，你们没得权利关电得。 …… 工作人员3：公司喊呢是，这种不交呢，因为服务啷额都是整起走呢，费用要开支起走，他说呢。 …… 杨春艳：之前我有没有不交费用？ 工作人员3：交呢，去年交呢。 杨春艳：有没有不交费用的这种情况？ 工作人员3:去年交呢。 杨春艳：然后你们去收费用，是为啷额没有交这个费用？ 工作人员3：是愣额回事，是这个费用你平时也交起的，好，今年子元至4月份都没有交，然后，这里面没得哪一个没有交。 …… 杨春艳：之前呢前面呢哪个牌子，你们是和他们交涉呢，讲呢这个费用是要在物管费中扣出来。 工作人员3：为啷额要在物管费中扣，你说？ 杨春艳：既然我提出异议呢，你们没有正面回复我撒。 …… 杨春艳：况且电费我不欠半分。 （五）杨春艳提交的光盘中存储的名称为20190816121130南都花园物管的录音中的部分对话内容为： 杨春艳：你帮我的门个拿来关起，你不有个态度来说不耶，你关呢这15天，你不来给我处理，你不可能马干吃尽的撒，你们没有说是来处理这15天的事情撒。 工作人员3：就是说一直，就扯起，就扯起一直关到现在，当时也扯到那呢去了呢，派出所，城南派出所。 杨春艳：3月22号。 工作人员3：嗯，对，我去呢了嘛。 杨春艳：然后派出所那个察官就说，他说呢你们回去协调，不管你哪一方主动找哪个，他们也不主动找我，我肯定不可能来主动找他们，那么这个事情都拖了四、五个月了，他们觉得是，管你商户咔，我跟你关，关你个两三个月，你总要服软来找我，他就是这样来收拾其他商户呢撒。 …… 警察：你是要解决什么？ 杨春艳：开电，还有帮我之前关电的损失。 警察：电费结清没得。 杨春艳：我电费又不差他呢。 陈本明：问你差不差？ 工作人员3：差3个月的，有3个月没有收。 警察：3个月好多钱嘛。 工作人员3：这些是商业电费，又不多，103、104…… 警察：207…… 杨春艳：你3月份就关呢我的门…… 工作人员3：3月1号，是2月份到3月份的。 杨春艳：2月份到3月份，你们自己没来收，我啷额晓得哟。 警察：那个都没得关系，他没来收……一个103、104、一个152。 杨春艳：这个152是怎么来的嘛，我门都没有开，这个钱是啷额来的哇？ 警察：几月份呐？4月份啦？ 杨春艳：嗯。这个啷额来的哇，这就是证明他们乱收费的其中一个事情。 陈本明：你敢不敢说电关了，你没有来经营过？ 杨春艳：没有。 陈本明：那我就不说呐，你抱这种诚意，我就不说呐。 …… 工作人员3：我4月份是3月份的电，3月份是2月份的电，供电局抄表是9号抄，你记倒嘛，3月9号抄，我们就4月9号收3月9号的钱。 …… 杨春艳：而且这个电费，3月15号至4月12号，我15号，15号你们关呢电…… …… 杨春艳：还有就是，你把之前关电的那15天解决了，然后你关我这5个月的，把这个问题解决。 陈本明：物管费从开始到现在欠好多，请你要交，电费欠好多，请你要交，第三，你认为物业公司侵权或者伤害，你可以向人民法院提起诉讼，至于电要开，也没得问题，达成共识后开就是。 警官：只要把欠的物业费、电费交了就可以开，是不是？ 陈本明：对，如果造成伤害或者侵权，你可以向人民法院提起诉讼。 （六）杨春艳提交的光盘中存储的名称为陈本明@1511188809520190816103530的录音中的部分对话内容为： 杨春艳：我现在这么明确给你讲，这个电，我马上我要开…… 陈本明：开不开，不是你说了算。 庭审中，鼎达物业公司与杨春艳均同意涉案营业用房按照147.11平方米的建筑面积计算物业费；反诉原告杨春艳陈述，第一次关电是从2018年4月18日起（包括这天）往后推14天，最后开电是因为我从那里经过发现当时电井的门是打开的，我就找电工肖亮帮我打开的电，第二次关电是2019年3月17日到2019年9月6日，2019年3月17日关电之后找过本诉原告2次，报警2次，期间没有找过本诉原告，根据所交电费与电的度数进行对比才发现收费不仅高于国家收费，也高于物业公司陈述的0.848元；本诉原告鼎达物业公司陈述，没有受供电局的委托代收电费，主张的电费359元是2019年2、3、4月产生的电费，是按照0.848元一度计算的，电费、物业管理费和计算物业管理费的建筑面积是一并说的，三者是有关联的，综合这几个因素才调减的计算物业管理费的面积，主张的违约金计算的期间是2018年1月1日到2019年12月31日。 本院认为：本诉原告与本诉被告之间虽未直接签订物业服务合同，但本诉原告与涉案“南都花园”小区的建设单位第三人顺发房开公司签订了《前期物业服务合同》，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，结合涉案《前期物业服务合同》及《营业用房租赁合同》的约定，本诉原告诉请本诉被告支付物业费，理由成立，本院予以支持。 关于反诉被告是否存在关电行为的问题。反诉原告主张第一次关电是从2018年4月18日起（包括这天）往后推14天，第二次关电是2019年3月17日到2019年9月6日；反诉被告辩称，不存在关电行为。对此本院认为，根据反诉原告提交的名称为IMG9764的录像、名称为IMG9765的录像、名称为IMG9849的录像、名称为IMG9850的录像、名称为20190816121130南都花园物管的录音、名称为陈本明@1511188809520190816103530的录音以及两份接处警登记表，能够相互佐证反诉被告鼎达物业公司确有关电行为，杨春艳举示的证据已达民事证据高度盖然性的证明标准，但2019年8月16日之后是否仍处于关电状态，反诉原告提供的现有证据不能证明，故本院确认反诉被告鼎达物业公司两次关闭反诉原告杨春艳经营的涉案营业用房的用电的期间分别为：2018年4月18日至2018年5月2日、2019年3月17日至2019年8月16日。 关于计算物业管理费时应否扣除多收的电费以及关电期间的物业管理费的问题。物业服务管理区域内存在的物业服务合同与供用电、水合同是各自独立的合同，涉及不同的合同当事人。供用电、水合同的相对人是电力、自来水供应公司，有权利采取停止供电供水的只能是电力、自来水供应公司。物业服务企业不能以业主不交纳有关费用为由，进行停止供水、供电等行为。即使物业服务管理企业与业主有关于在业主不交纳物业服务费，物业服务管理企业有权停止供水供电的约定，该约定因侵犯了供水供电公司的权利也属无效。再者，就算供水供电公司授权物业服务管理企业代收水电费并可以采取停止供水供电措施的，物业服务管理企业也只能以此手段催缴水电费，而没有权利以此催收物业服务费，且物业服务企业向业主代收水、电、气等费用不得加收任何费用或变相加收费用。本案中，从反诉原告提交的录音、录像可以体现出，反诉被告因反诉原告未交纳物业管理费而采取停电措施，结合本院对涉案营业用房勘查的情况，关电会导致无法正常营业，因此关电期间的相应物业管理费应予扣除。本诉原告主张的物业管理费的期间为2018年1月1日至2019年12月31日，但本诉被告杨春艳已于2019年9月6日将涉案营业用房退还给了第三人顺发房开公司，2019年9月6日之后的物业管理费杨春艳没有支付义务。庭审中双方均同意涉案营业用房按照147.11平方米的建筑面积计算物业费，根据《前期物业服务合同》约定的商业物业按2元/月/平方米计算，2018年1月1日至2019年9月6日期间的物业管理费应为5943.24元（147.11平方米×2元/月/平方米×20.2个月=5943.24元）。两次关电的期间分别为2018年4月18日至2018年5月2日、2019年3月17日至2019年8月16日，本院酌定为5.5个月，关电期间的物业管理费相应为1618.21元（147.11平方米×2元/月/平方米×5.5个月=1618.21元）。扣除关电期间的物业管理费后，本诉被告杨春艳应支付本诉原告鼎达物业公司的物业管理费为4325.03元（5943.24元-1618.21元=4325.03元）。关于电费，本诉原告陈述没有受供电局的委托代收，即使受委托代收也不得加收任何费用或变相加收费用，虽电表总表的度数与分表度数之和一般会有电损耗差距，但作为物业公司本诉原告应将总表的度数、分表度数之和、总表与分表度数之和的差值以及分摊到各分表的电损耗度数进行公示，然后才能按照供电部门的相应收费标准进行收费。使用各分表的商户属独立的主体，即使本诉原告曾通知商户代表对收费方式听取意见并取得同意，该收费方式对其他未参与或参与未同意的商户也无约束力。本案中，从本诉被告杨春艳提交的电费收据可体现出，其交纳电费至2019年1月9日，而反诉被告第二次关电的时间为2019年3月17日，结合杨春艳提交的名称为20190816121130南都花园物管的录音中的“工作人员3：我4月份是3月份的电，3月份是2月份的电，供电局抄表是9号抄，你记倒嘛，3月9号抄，我们就4月9号收3月9号的钱。”等对话内容，本院对本诉被告欠付本诉原告2019年2、3、4月应交电费的事实予以确认，但本诉原告主张的该三个月的电费359元系按每度电0.848元的标准计算，该标准已超过同期贵州省电网销售电价，而涉案营业用房属一般商业用电，不满1千伏，根据同期相关部门公布的电价0.6430元/度，本诉被告应支付本诉原告的电费应为272.21元（359元÷0.848元/度×0.6430元/度=272.21元）。对电损耗部分的相应电费，本诉原告可分摊公示后另案主张。对本诉被告已交纳的2019年1月9日之前的电费，从杨春艳提供的交纳电费的收据来看，杨春艳在2019年1月9日前均交纳了电费，且从其提供的录像中也能体现出，其在当时对电费收费标准并未提出异议，考虑电表总表的度数与分表总度数一般会有电损耗差距，杨春艳已交纳的电费，应属其以实际行为认可了此前的收取标准，其要求扣除多交的电费的意见，本院不予采纳。对本诉原告提出电费、物业管理费和计算物业管理费的建筑面积是一并说的，三者是有关联的，综合这几个因素才调减的计算物业管理费的面积以及本诉被告提出根据所交电费与电的度数进行对比才发现收费不仅高于国家收费，也高于物业公司陈述的0.848元，因双方均未提供相应证据证明其主张，故对双方提出的上述意见，本院均不予采信。 关于本诉原告主张的违约金问题，根据涉案《前期物业服务合同》约定，物业服务费用为预收制，每次预收12个月物业服务费用。本诉原告主张的物业管理费中，2018年1月1日至2018年12月31日期间的物业管理费应于2018年1月1日前预交，2019年1月1日至2019年9月6日期间的物业管理费应于2019年1月1日前预交。本诉被告未按合同约定交纳物业管理费，其行为已构成违约，本诉原告主张违约金理由成立，本院予以支持。本诉原告主张按中国建设银行同期贷款利率计算违约金的这一标准不属于明显过高的情形，本院不予调减。因本诉原告主张的违约金计算的期间系2018年1月1日至2019年12月31日，据此，本诉被告应支付的违约金应为252.13元｛（147.11平方米×2元/月/平方米×11.5个月×年利率4.35%×2年=147.18元）+（147.11平方米×2元/月/平方米×8.2个月×年利率4.35%×1年=104.95元）｝。综上，本诉被告应支付本诉原告物业管理费4325.03元、电费272.21元、违约金252.13元，共计4849.37元。 关于反诉原告杨春艳因关电行为造成的具体损失及责任承担问题。反诉原告因反诉被告关电行为造成的损失认定如下：1、房租损失，反诉被告关电行为导致关电期间反诉原告经营的涉案商铺无法正常经营，对房租损失本院予以支持，此前的（2019）黔0322民初2906号民事判决认定租金计算至判决之日2019年7月30日止（2019年7月30日之后的租金根据涉案门面实际交还时间双方另行协商结算），本案中因两次关电的期间分别为：2018年4月18日至2018年5月2日、2019年3月17日至2019年8月16日，相应的房租损失为22005元｛（163平方米×20元/平方米/月×0.5个月=1630元）+（163平方米×25元/平方米/月×5个月=20375元）｝；2、停业损失，在本院（2019）黔0322民初2906号民事判决书的“经审理查明”部分载明了以下内容：“杨春艳认为顺发公司隐瞒了2014年9月12日涉案房屋抵押给遵义红花岗区美全小额贷款有限公司、2016年9月26日被重庆市人民法院（2016）渝0105执报1069号查封、于2018年12月5日被桐梓县人民法院（2017）黔0322执1633号查封等事实，导致其经营状况已经恶化，并产生装修等经济损失224794元”，而反诉原告杨春艳提供的2017年的销售发票的总金额和2018年的销售结算单据的总金额均在10万元左右，结合2018年、2019年贵州省批发和零售业的年平均工资（2018年71507元、2019年79656元），本院综合以上因素以及同期市场窗帘行业的一般利润率等因素，酌定反诉被告关电行为导致反诉原告停业期间每月的停业损失为4500元，据此反诉原告在本案中的总的停业损失为24750元（4500元/月×5.5个月=24750元）。对于反诉原告主张的装修折旧费，其陈述计算的方式系按照评估价格除以5年的租期，再乘以停电的天数，该诉求实质系主张的装修损失。反诉原告装修虽必然产生装修费用，但即使其在正常经营的情况下，在装修上的投入也转化到了经营收益上，因此在计算停业损失的同时不应当再计算装修损失，且其提供的苏新大陆房贵估字（2019）第0161号资产价值报告形成最终专业意见的日期为2019年3月10日，而该报告在使用限制说明部分明确载明“本资产评估报告书在评估目的实现日距评估基准日不超过一年……”，故对反诉原告的装修折旧费诉求，本院不予支持。另外，反诉原告诉请判决反诉被告赔礼道歉，理由不成立，本院不予支持。综上，反诉原告因反诉被告关电行为造成的损失共计46755元（房租损失22005元+停业损失24750元=46755元）。对于责任划分，根据反诉原告提交的名称为20190816121130南都花园物管的录音中的对话内容，双方在因关电发生纠纷于2019年3月22日闹到城南派出所时，当时公安机关就已告知双方回去协调，不管哪一方主动找哪一方，但根据杨春艳在该录音中的陈述“他们也不主动找我，我肯定不可能来主动找他们……”以及在庭审中的陈述，其没有主动找鼎达物业公司协调，鼎达物业公司也没有找杨春艳协调，虽反诉被告不应当以关电来催交物业管理费，但事情的缘由系反诉原告不交物业管理费在先，故反诉原告对2019年3月22日之后进一步扩大的损失也存在一定过错。综合以上因素，本院酌定反诉原告对上述损失46755元自行承担10%的责任，即反诉被告应赔偿反诉原告损失42079.5元（46755元×90%=42079.5元）。依照《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第二十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、本诉被告杨春艳于本判决生效后立即支付本诉原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司2018年1月1日至2019年9月6日期间的物业管理费4325.03元、电费272.21元、违约金252.13元，共计4849.37元； 二、反诉被告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司于本判决生效后立即赔偿反诉原告杨春艳损失42079.5元； 三、驳回本诉原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求； 四、驳回反诉原告杨春艳的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费50元，由本诉被告杨春艳承担；反诉案件受理费减半收取871元，由反诉原告杨春艳承担445元，反诉被告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司承担426元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决则发生法律效力。 本判决发生法律效力后，义务人未按法律文书履行确定义务的，权利人应在本判决确定的履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  张启强 人民陪审员  何文秀 人民陪审员  罗友富 二〇二〇年十一月十八日 书 记 员  周 旭