河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫1102民初3985号原告：河南广恒物业管理有限公司，住所地漯河市召陵区解放路******，统一社会信用代码：91411100MA3X4MJW74。法定代表人：谢昊成，总经理。委托代理人：王新桐，该公司经理。被告：张豪卫，男，1976年4月3日生，汉族，住漯河市源汇区。委托代理人：关亚丽，女，1979年8月26日生，汉族，住址同上，系被告张豪卫之妻。原告河南广恒物业管理有限公司（以下简称广恒物业）与被告张豪卫物业服务合同纠纷一案,本院于2020年10月27日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。原告广恒物业的委托代理人王新桐、被告张豪卫的委托代理人关亚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广恒物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年10月20日至2020年10月19日的物业管理服务费3219.84元；2、判令被告张豪卫按每日0.3%支付自2017年10月19日逾期交纳物业管理服务费违约金直至还清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托原告对七彩都市枫林龙苑小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日—2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年6月10日该小区成立了漯河市源汇区七彩都市枫林小区业主委员会。2017年10月16日，该业主委员会作为委托方(甲方)与原告(乙方)签订了《物业管理合同》，合同约定由原告对七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务，服务管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止。另约定本住宅区物业管理服务费收费标准为按业主房产建筑面积计算，高层建筑每月每平方1元，多层建筑每月每平方0.5元，直接向业主或物业使用人收取。业主应自觉按时缴纳物业管理服务费，逾期欠费业主将按0.3%的日息向物业公司缴纳违约金。被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元207号业主，物业面积为134.16平方米，按约定应该向原告缴纳自2016年10月20日至2020年10月19日物业管理费人民币3219.84元，但被告经多次催缴后仍拒绝交费。原告认为：合同履行至今，原告按合同约定为被告所在七彩都市枫林(龙苑)小区提供了优质高效的物业管理服务，被告应当按时缴纳物业管理费，逾期应缴纳违约金。被告张豪卫辩称，一、广恒物业公司非本案适格原告。1、被告从未与广恒物业公司签订任何物业服务合同，双方不存在物业合同关系，广恒物业公司要求被告依照所谓的物业服务合同支付物业费和滞纳金没有事实和法律依据。2、被告所在的小区至今没有依照合法的形式成立业主委员会，小区要成立业主委员会除了前期的筹备、申请之外，还需要业主推荐选举，符合一定法定流程并经当地居委会报批后方可成立，但被告小区从未进行相关流程，并未成立业主委员会。小区业主就假业委会一事已上告，政府部门已介入。3、且不说被告小区有无依照法律规定成立业委会，但就物业公司的聘用也需要由业主共同决定。根据《物业理条例》“第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。”之规定，被告所在小区若要选聘广恒物业为本小区的物业服务企业，是要全体业主共同决定的，但是被告并没有接到过召开业主大会的通知也没有参加过全体业主大会，更没有单独与广恒物业订立过物业服务合同，被告对于广恒物业公司成为所在小区的物业并不知情。二、被告所在小区物业根本不达标，从未依照规定提供物业服务标准，无论提供物业服务的系何公司，被告均有权行使抗辩权不交或者少交物业费。1、根据漯河物业管理条例实施细则一级物业服务标准，物业管理人员必须持证上岗，这是基本要求，但被告小区保安均为物业聘用的本小区60多岁老大爷，并无专业资质及保安上岗证，执勤期间多次出现脱岗和睡觉现象，大门敞开外人随意出入。2、小区监控设施不到位，存在众多监控盲区，导致每年都有多户业主车辆丢失以及敲门骚扰，很多业主车辆被剐蹭却因找不到人需要自己出钱维修。2017年春节，被告的车辆被外来走亲戚喝醉的人撞坏，去物业调监控，监控坏了。3、楼宇消防栓没有通水，没有水带，小区车辆乱停乱放，占用消防通道。小区楼道内电动车林立，有业主飞线充电，一旦因此发生火灾或漏电，后果不堪设想，面对此类常态，物业并没有去及时阻止或者新建充电桩、存车棚等途径解决存车难问题；东西一号楼楼道内多有部分业主堆放的杂物，堵塞了消防通道，物业却从未真正实施过清理。物业的不管不问，一旦发生火灾将对业主生命安全及财产造成严重威胁。4、小区公共设施故障(如电梯故障，照明等)，物业置之不理，小区楼道的灯就没有亮过，楼栋出入门长期不能正常关闭，没有维修过；小区原本存在的绿化被私自更改为停车场，相关收益也被物业公司侵占；小区垃圾成堆，连最基本的干净、卫生都做不到，更不要说绿化问题了。三、广恒物业公司主张物业费收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准，但被告小区的物业的服务连5级都达不到，而且物业费的收取没有召开业主大会，程序违法。1、广恒物业公司本案主张的物业服务收费标准为：高层建筑每平方每月1元，多层建筑每月每平方0.5元。这个收费标准是《漯河市物业收费服务管理办法》规定的一级物业标准。但被告所在小区享受的物业服务连5级都达不到。2、根据漯河名城网2019年7月16日报道，2019年5月中旬，经市住建局组织相关部门，行业专家组成三个督导检查组检查，七彩都市枫林小区被评为“较差小区”(得分60分以下)，并下达整改通知检查结果录入“河南省物业监管平台”企业信用记录。3、同时依据中华人民共和国住房和城乡建设部《业主大会和业主委员会指导规则》第十七条业主大会决定以下事项：(四)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案。物业费的收费标准应当再召集业主大会，由业主大会开会决定，而不是由业主委员会或物业公司擅自决定按什么标准收。故，广恒物业公司诉求所主张的收费标准没有法律及事实依据。综上，广恒物业公司的选聘没有经过业主大会，对物业费的收费标准没有经过业主大会，其程序违法，物业合同不应对被告产生法律效力，违约条款亦不能适用。被告考虑到在小区居住期间清洁、保洁的基本服务还是有的，所以被告仅愿意承担2017年10月20日之后的小区的清洁保洁费用，同时该费用应从被告已经缴纳的物业费中予以扣除，故本案广恒物业公司的诉讼请求无事实和法律依据，请求法庭予以驳回。庭审中原被告对被告系七彩都市枫林小区七彩1号楼4单元207号业主，房屋面积134.16平方，被告自2016年10月20日至2020年10月19日之间的物业费用未交纳的事实均无异议，本院予以确认。原被告争议的焦点是原告的服务是否存在瑕疵，被告应否按照业委会与原告签订的合同中约定的物业费标准交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交证据一、业委会与原告方于2017年10月16日签订的物业管理合同、公示、业主委员会的证明，用以证明原告确实在小区服务。被告认为从来没有跟物业签过合同，不认可业委会签的物业合同；公示没见到过；证据二、催交通知；被告质证称没收到过，只接到法院的传票。2019年两个女的去被告家催交过物业费，当时说待物业服务提升管理后可以缓交，还给她们说了关于高空坠物的事。证据三、疫情期间的图片17张，用以证明广恒物业在疫情期间做了大量的工作，不仅是对小区进行消杀，还对来往人员进行了管理、量体温等都有。车辆、人员来访登记（一部分，包括疫情期间的登记）都有。被告不认可原告提供的照片，认为疫情期间原告拍的照片是从政府部门接管以后，才开始管理，之前都没有管理，被告也有拍照片证明。被告提交证据一、民事判决书；原告认为被告是别有用心的，是为了干扰法官判案。证据二、照片一组，用以证明消防通道被占用，从来没有管理过。原告不认可，认为高空坠物属于建筑物质量问题，与物业无关；消防通道被占用，原告电话通知了业主，也投诉到了消防部门，并不是没有管理。证据三、漯河市物业服务质量督查通报，督查通报上写的很清楚是因为车辆乱停放，垃圾成堆、消防通道物品乱堆积扣得分比较多；原告认为是综合性的评分，原告被扣分最多的是原始的档案和图纸问题，上届物业走的时候并没有移交给原告，这份通告根本就不能说明原告为小区服务的有问题。证据四、2020年漯河物业管理条例实施细则。对原被告提交的证据认证如下：最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告辩称业委会为假业委会，认为该业主委员会在成立过程中存在违反法律、法规的情形，可依照相关程序进行，因该业主委员会已在相关行政部门备案，对原告提交的物业服务合同及证明，本院予以确认。公示系房管源汇分局物业科与广恒物业共同发布，对源汇分局物业科委托广恒物业应急托管七彩都市枫林小区的事实予以确认，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费。被告提交的照片，原告虽然不认可，但被告提交的督查情况通报能印证原告服务质量较差，服务不到位，存在问题，对该事实本院予以认定。2018年3月8日，国家住房城乡建设部废止了《物业服务企业资质管理办法》，被告提交的2020年漯河物业管理条例实施细则系2010年12月1日起执行，因已取消对物业企业资质认定，对被告所称资质等级与服务标准不一的意见不予采信。经审理可确认如下事实：2016年7月20日，经漯河市房屋管理局源汇分局物业科委托，广恒物业对七彩都市枫林（龙苑）小区实施物业应急托管，托管期限自2016年7月21日至2016年10月21日，托管期间不收取物业费用。2017年10月16日，七彩都市枫林龙苑小区业委会（甲方）与广恒物业（乙方）签订物业管理合同，合同约定：甲方委托乙方对七彩都市枫林(龙苑)小区物业实行专业化、一体化的物业管理，订立本物业服务合同；物业坐落位置：漯河市源汇区汉江路36号，占地面积4.95万平方米，建筑面积10.9万平方米，物业类型住宅；本合同委托管理期限为三年，自2017年10月20日起至2020年10月19日止；物业管理服务费：住宅房屋，乙方按业主房屋建筑面积高层每月每平方米1元，多层每月每平方米0.5元向业主或物业使用人收取；逾期不缴纳物业费的，按0.3%的日息交纳违约金等条款。广恒物业自2016年7月20日入驻七彩都市枫林(龙苑)小区提供物业服务。2019年向被告催要物业费时，被告称物业服务提升管理后可以缓交。在2019年5月份漯河市物业服务质量督查情况通报中，原告服务的七彩都市枫林小区被评为较差小区。本院认为，业委会与物业公司签订的合同，对小区每一个业主有约束力。物业公司依约提供了物业服务后，业主负有按约交纳物业管理费的义务。至于收费标准，业主委员会与原告在物业管理服务合同中已有明确约定，根据自治原则，被告应按照约定的计价方式交纳物业管理费用。由于物业管理的不可分割性，部分人拖交、欠交物业管理费，不仅侵害了物业公司的权益，同时也侵害了同小区其他业主的利益，将导致已交费业主替未交费业主摊销小区物业服务成本，有碍小区的正常管理与服务。物业公司接受了业主的委托，就要想方设法为业主服好务，履行好合同约定的职责。最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，被告张豪卫抗辩的各项事由，部分超出物业服务范围，部分属服务瑕疵，或与本案不属同一法律关系，但广恒物业在提供物业服务的过程中，未严格按照合同约定履行义务，双方均存在违约行为，对原告诉请被告按每月每平方0.5元计算，本院调整为按每月每平方0.45元计算。被告辩称2016年10月21日至2017年10月20日期间未签订合同，被告不应交纳物业费，原告收取的物业费应予返还，因在此期间，广恒物业在该小区提供服务，被告不交纳物业费的理由不能成立。张豪卫的房屋面积为134.16平方米，自2016年10月21日至2020年10月20日之间的物业费为2897.86元（134.16平方米×0.45元/平方米/月×48个月），被告应予交纳。原告广恒物业诉请违约金，因原告管理服务存在瑕疵，原告诉请被告支付违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、本判决生效后十日内，被告张豪卫向原告河南广恒物业有限公司支付自2016年10月21日至2020年10月20日之间的物业费2897.86元；二、驳回原告河南广恒物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告张豪卫负担。本判决为终审判决。审判员  曹玉娥二〇二〇年十一月二十八日书记员  王 菡