辽宁省丹东市振兴区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0603民初3165号 原告：某某银行股份有限公司丹东分行，住所地辽宁省丹东市振兴区锦山大街。 代表人：项某，系该行行长。 委托代理人：闫爱民，男，汉族，1970年12月5日出生，住辽宁省丹东市元宝区。 被告：赵某某，女，汉族，1958年5月14日出生，住辽宁省丹东市元宝区。 被告：李某某，男，汉族，1956年6月20日出生，住辽宁省丹东市元宝区。 被告：丹东某某房地产开发有限公司，住所地辽宁省丹东市浪头镇鸭绿江大街。 法定代表人：宫某某，系该公司总经理。 委托代理人：许文东，辽宁凡响律师事务所律师。 原告某某银行股份有限公司丹东分行诉被告赵某某、李某某、丹东某某房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月9日受理后，依法由审判员崔鑫盈适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫爱民、被告赵某某、李某某、被告丹东某某房地产开发有限公司的委托代理人许文东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：2017年11月10日，被告赵某某、李某某因购房需要，与原告签订了一份《个人房产抵押贷款合同》（编号：号）。合同约定原告向被告赵某某、李某某发放个人购房贷款人民币35万元，期限为5年，利率为4.15625‰（基准利率上浮5%），还款方式采取等额本息还款法（每月1日支付本息）。同时，约定被告以其购买的坐落于丹东市振兴区的房产作为贷款的抵押担保财产，并办理了抵押登记手续；合同还约定被告丹东某某房地产开发有限公司对上述贷款本息提供连带责任保证担保。合同签订后，原告依约向被告发放贷款35万元，期限为2017年12月1日至2020年12月1日。但被告自2020年4月1日还款日开始，因自身原因开始拖欠原告贷款本息，虽经原告多次催收，但其仍拒不偿还。现请求判令：1、解除原告与被告赵某某、李某某签订的《个人房产抵押贷款合同》；2、被告赵某某、李某某立即偿还原告贷款本金203119.88元，并自2020年3月2日起至全部付清之日止，按合同约定支付利息；3、原告对被告赵某某、李某某提供抵押担保的坐落于丹东市振兴区的房屋享有优先受偿权；4、被告丹东某某房地产开发有限公司对上述欠款承担连带保证责任。 被告赵某某、李某某辩称：对借款事实没有异议，但是现在暂时没有偿还能力，希望原告可以给宽限期。被告赵某某、李某某争取在11月前将上述欠款一并还清。 被告丹东某某房地产开发有限公司辩称：根据抵押贷款合同第五条第五项的规定，被告丹东某某房地产开发有限公司承担的是阶段性担保，涉案房屋在2020年1月2日就具备办理不动产登记的条件，因此被告丹东某某房地产开发有限公司应免除担保责任。 经审理查明：2017年11月10日，原告（贷款人即抵押权人）、被告赵某某、李某某（甲方：借款人即抵押人）及被告丹东某某房地产开发有限公司（丙方：保证人）签订《个人房产抵押贷款合同》一份。合同载明：鉴于借款人购买商品房并以该房屋向贷款人申请个人房产抵押贷款，为明确借款人、贷款人、担保人三方的权利与义务，经协商一致，订立本合同。贷款金额：叁拾伍万元整，贷款期限60月。基准利率种类：一至五年（含五年）（期限）人民银行贷款基准利率；利率上浮5%。本合同项下还款以月为一期，首期自首次放款日起计算。本合同项下贷款实际发放后，本合同利率：按本合同约定调整本合同利率，本合同项下基准利率为人民银行贷款基准利率的，以次年1月1日为合同利率调整日。逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%。甲方选择的还款法为：等额本息还款法，每期还款额为人民币陆仟陆佰零贰圆玖角叁分。本息按期支付，计划还款日为指定日，每期末月的1日，借款人以月为一期的，即每月的1日。若当月无此日期则为当月的最后一天。借款期限：2017年11月10日至2022年11月10日。合同中还载明了贷款的提前到期条款：（3）甲方违反本合同的其他约定……当出现任一“提前到期事件”时，乙方有权采取以下一项、多项或全部措施：（5）单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求甲方立即偿还所有到期贷款本金并结清利息。第五条保证条款载明：担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证。保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年；分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止。保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，实现债权的费用包括但不限于催收费、诉讼费（或仲裁费）、保全费、公告费、执行费、律师费、差旅费及其他相关费用。借款人未按本合同约定足额偿还任一期还款额或其他费用时，担保人应按贷款人的要求立即支付借款人的全部到期应付款项。借款人取得第二十二条约定房屋的权利证明，且贷款人取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，担保人的保证责任解除。但在贷款人取得前述他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本前，借款人已有欠款或欠费的，担保人对该部分应付款项仍应承担保证责任。合同签订后，原告于2017年12月1日依约放款35万元，被告赵某某、李某某的坐落于丹东市振兴区的房屋已办理了抵押权预告登记【证号为辽（2017）丹东市不动产证明第002XXXX号】，涉案房屋已具备办理商品房抵押权登记条件，预告登记权利人可办理涉案房屋的抵押权登记手续，取得抵押权利及权属（他项权利）证书。截至2020年7月24日，被告赵某某、李某某尚有贷款本金203119.88元及自2020年3月2日起的利息未偿还。 本院所确认的上述事实，有个人房产抵押贷款合同、借款凭据、不动产登记证明、不动产登记信息、欠款明细表及原、被告的陈述笔录等证明材料在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院的审查，可以采信。 本院认为：原告与被告赵某某、李某某之间的借款合同依法成立，受法律保护。被告赵某某、李某某未按合同约定的档期偿还借款及利息应承担相应的违约责任，根据借款合同中双方约定的贷款提前到期条款，原告诉请判令贷款立即到期及被告赵某某、李某某立即清偿借款本息及相关费用，有事实及法律依据，本院依法予以支持。但本案的涉案房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，并非房屋抵押权登记。如今该房屋已具备物权登记条件，由于购房人怠于办理抵押登记手续，预告登记抵押权利人即本案原告如欲对涉案房屋行使优先受偿权，应先由购房人即本案被告赵某某、李某某协助涉案房屋抵押登记，在商品房抵押登记完成后，抵押权依法设立，本案原告才能作为抵押权人对商品房行使优先受偿权，开发商因保证期间届满而免除保证责任。故本院确定购房人赵某某、李某某应于本判决生效之日后10日内协助办理涉案房屋的抵押登记，开发商应督促其办理。被告赵某某、李某某如若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因购房人拒不配合而客观上无法完成的情况下，本案原告可依法对涉案房屋办理不动产预告登记、设立抵押权，即对涉案房屋拍卖、变卖所得价款享有优先受偿的权利。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百九十八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条、第五十三条之规定，判决如下： 一、被告赵某某、李某某于本判决生效后3日内偿还原告某某银行股份有限公司丹东分行借款本金203119.88元及利息（以203119.88元为本金，自2020年3月2日起至全部给付之日止，按照个人房产抵押贷款合同约定的计息方式计算）； 二、被告赵某某、李某某于本判决生效之日起10日内，协助原告某某银行股份有限公司丹东分行办理丹东市振兴区房产的不动产抵押登记手续，被告丹东某某房地产开发有限公司配合办理抵押登记； 三、原告某某银行股份有限公司丹东分行在本判决生效之日起10日内，依法申请办理丹东市振兴区房产的不动产抵押登记手续，被告丹东某某房地产开发有限公司配合办理抵押登记； 四、原告某某银行股份有限公司丹东分行在本院指定的期限内，未办理丹东市振兴区房产的不动产抵押登记手续，不动产预告登记超过法定登记期限，致物权登记期限超期失效，免除被告丹东某某房地产开发有限公司的阶段性保证责任； 五、丹东市振兴区房产抵押登记手续办妥之日，被告丹东某某房地产开发有限公司的保证责任终止； 六、丹东市振兴区房产抵押登记手续办理完毕后，或被告赵某某、李某某逾期仍未办理抵押登记的，原告某某银行股份有限公司丹东分行有权将丹东市振兴区房产拍卖、变卖，原告某某银行股份有限公司丹东分行对该房屋享有优先受偿权； 七、驳回原告某某银行股份有限公司丹东分行的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2323元，由被告赵某某、李某某共同负担（原告已预交，被告随上述款项一并给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。同时预交上诉费。若在上诉期满后7日内不交上诉费，则视为自动放弃上诉权。 审判长  崔鑫盈 二〇二〇年十一月三日 书记员  韩佳玲