广东省惠州市惠城区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤1302民初16187号原告：高素丽，女，汉族，1986年5月2日出生，公民身份号码：410************026，住址：河南省濮阳县*********。原告：李明龙，男，汉族，1976年10月10日出生，公民身份号码：422************012，住址：湖北省咸宁市咸安区**********。第一被告：惠州市华隆市*开发有限公司，住所地：惠州市************。法定代表人：许某1。第二被告：惠州市原野广告装饰工程有限公司，住所地：惠州市************铺位号S33。法定代表人：庄某1。第一、二被告的共同委托代理人：罗悦，广东百德律师事务所律师。原告高素丽、李明龙与第一被告惠州市华隆市*开发有限公司、第二被告惠州市原野广告装饰工程有限公司的房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法进行审理。当事人诉辩意见原告高素丽、李明龙起诉称，2019年3月17日，原告（认购人）与被告一（出卖人）签订了《百和公馆房屋认购书》，该协议约定：原告认购房屋惠州市惠城区**************单位，定金为20000元，总房款为人民币702017元，首期款为352017元。根据被告一要求，2019年3月12日原告以银行转账方式向被告一指定的商户账户（商户名：华隆装饰，商户号：82159*****900UZ）支付购房定金10000元；2019年3月17日原告再次以银行转账方式向被告一分两笔支付购房款38000元，包含购房定金10000元，购房服务费28000元。2019年5月23日至2019年6月29日期间，原告再次以银行转账方式向被告一陆续转了6笔购房款，合计人民币122000元；2019年6月29日，被告一以缴纳购房服务费为由，要求原告以支付宝转账方式向被告一的销售工作人员转账8000元（电话号码：135*****191，微信ID：W1029440495），此外原告以支付宝转账的方式向百和公馆支付所谓的手续费167元；同日，被告一要求原告支付所涉房屋评估费用，原告因此以微信扫码形式，分2笔转账支付评估费4000元，由被告一委托广东博邦资产土地房地产评估有限公司对涉案房屋进行评估。以上被告一向原告收取的购房款项合计182167元，其中购房首付款142017元由被告二于2019年7月8日向原告开具收款收据，购房服务费28000元由被告三于2019年3月17日向原告开具收款收据。2019年6月29日，在被告一引导与要求下，原告与庄园（由被告一的实际控制人、股东庄汉坤代签）签订了关于涉案房屋买卖的《房屋买卖合同》；同日签订买卖合同后，原告欲向银行申请按揭贷款时，被告一又误导原告，声称向被告二贷款更加实惠与便利，要求原告改向被告二借款210000元用于交付房屋首期款，原告与被告二签订《借款合同》后，由被告二直接将借款转账至被告二的法定代表人庄某1处作为原告支付的购房款项。现经原告查明，被告一的实际控制人、股东庄汉坤作为庄园（房屋实际的所有权人）的代理人，未向原告提供房屋所有权人的授权证明，隐瞒房屋所有权归属的真实情况，擅自与原告签约出卖房屋，庄汉坤的代理行为属于无权代理，而原告当时在被告一及其实际控制人庄汉坤的欺骗下，误认为庄汉坤有权处分涉案房屋，才与其签订《房屋买卖合同》。根据《中华人民共和国合同法》第四十八条规定，该合同在被代理人庄园追认之前，原告作为善意相对人有撤销的权利，因此原告已向被代理人庄园通知撤销《房屋买卖合同》。被告一明知本身并非涉案房屋的所有权人，被告一与原告在签订《百和公馆认购书》过程中故意告知虚假事实属于欺诈行为，被告一出卖涉案房屋的行为属于无权处分。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，现被告一在未取得所涉房屋的所有权及处分权致使房屋的所有权不能转移，原告作为买受人可要求解除《百和公馆房屋认购书》，被告一应当返还购房款及其相关评估费用共计182167元，并对原告的损害进行赔偿。被告二作为一家无借贷资质的广告公司向原告出借贷款属于违法违规行为。此外，被告二及其法定代表人庄某1并非所涉房屋的所有权人，无权向原告收取购房款，根据《借据》显示的借款地点在被告一的办公场所百和公馆五楼营销中心以及《借款合同》中约定将借款直接作为购房款转到被告二的法定代表人庄某1的账户等证据证明，被告一、被告二恶意串通，以卖房为诱饵对原告进行金钱诈骗，为避免原告因购房向银行按揭贷款时漏出被告“无权卖房”的破绽，从而欺骗原告签订《借款合同》。另外，被告二并未向原告出示任何证据证明其已实际履行出借义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，《借款合同》尚未生效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十八条规定，原告系在被告一、被告二的故意隐瞒事实的欺诈下，陷入错误的认识，误认为被告二是有资质的贷款机构且拥有涉案房屋的处分权，才在违背真实意思的情况下与被告二订立《借款合同》并同意将借款直接交于被告二的法定代表人作为购房款，因此原告有权向人民法院申请撤销《借款合同》。被告二并非所涉房屋的所有权人，被告二与被告一联合向原告收取的购房首付款142017元并于2019年7月8日出具注明为购房首付款的收款收据时存在明显的主观恶意，该行为属于不当得利，根据《最高人民法院关予贯彻执行若干问题的意见(试行)》第131条规定，被告二应当对原告承担142017元的连带清偿责任并赔偿原告的相关损失。被告三并非所涉房屋的所有权人且与原告无任何购房服务关系，被告三与被告一向原告收取的购房服务费28000元并于2019年3月17日出具注明为购房服务费的收款收据时存在明显的主观恶意，该行为属于不当得利，根据《最高人民法院关予贯彻执行若干问题的意见(试行)》第131条规定，被告三应当对原告承担28000元的连带清偿责任并赔偿原告的相关损失。三被告相互勾结串通，对原告进行欺诈，骗取原告金额。为此，为维护原告的合法权益，原告特具状起诉至贵院，请求依法判如所请：一、判令解除原告一、原告二与被告一签订的《百和公馆房屋认购书》；二、判令撤销告一、原告二与被告二签订的《借款合同》；三、判令被告一收取的购房款182167元退还给原告；四、判令被告二对上述第三项请求款项中的142017元与被告一承担连带清偿责任；五、判令被告三对上述第三项请求款项中28000元与被告一承担连带清偿责任；六、判令被告一向原告支付资金占用利息暂计1500元（以182167元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，立即向原告支付自2019年3月17日起至款项付清日止的利息损失）；七、本案诉讼费用由三被告承担。原告于2020年10月14日递交《撤诉申请书（部分撤诉）》申请撤回对第三被告惠州当代实业有限公司的起诉。第一被告惠州市华隆市*开发有限公司于2020年10月16日向本院递交《申请书》称，2019年6月29日，就案涉房屋的买卖事宜，原告与庄园签署《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第十三条约定，甲乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决；未能通过友好协商解决的争议，甲乙双方选择如下第1种争议解决方式：将争议提交惠州市仲裁委员会进行仲裁。申请人认为，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的,人民法齡当驳回起诉。为维护申请人的合法权益，申请人特向贵院提出本申请，请求贵院驳回两原告的起诉。原告高素丽、李明龙于2020年10月28日向本院递交《原告关于管辖权异议的答辩》称，一、根据合同相对性原则，《房屋买卖合同》管辖条款不适用于本案。（一）《房屋买卖合同》的双方是原告与庄汉坤，根据合同的相对性原则，《房屋买卖合同》的仲裁管辖条款仅能约束合同双方。而本案的被告一惠州市华隆市*开发有限公司、被告二惠州市原野广告装饰工程有限公司均不属于《房屋买卖合同》的相对方，原告诉两被告不应当适用《房屋买卖合同》的管辖条款。（二）《房屋买卖合同》并非本诉法律关系的基础，仅作为本诉的证据。本案是原告基于被告一无权出卖涉案房屋且非法收取涉案首付款182167元以及被告二非法发放首付贷210000元而提起的民事诉讼。原告提起的诉讼请求的法律基础是原告与被告一签订的《百和公馆项目房屋认购书》以及原告与被告二签订的《借款合同》，而《房屋买卖合同》仅系原告作为证据提交给贵院用于查明被告一、被告二联合被告一法定代表人庄汉坤对原告进行合同诈骗的事实。另外，原告已经于2020年7月18日向庄园发函撤销《房屋买卖合同》，因此被告提出的《房屋买卖合同》仲裁条款无法排除人民法院对本案的管辖权。二、《百和公馆项目房屋认钓书》（以下简称《认购书》)未约定合同管辖权，且本案属于合同纠纷或者不当得利纠纷由责院进行界定。鉴于《认购书》未约定合同管辖。又因被告一并非所有权人，擅自冒充以涉案房屋出卖人的名义与原告签订《认购书》并诱导承告支付首期款，被告一的行为应构成欺诈，其收取原告的首付款无合法依据，案由为合同纠纷或不当得利纠纷由贵院进行界定。无论案由为合同纠纷或不当得利纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》原告就被告的管辖原则，两被告的住所地位于惠州市惠域区，因此原告有权向惠城区人民法院提起原告与两被告的诉讼。三、《借款合同》第五条管辖条款明确约定由惠城区人民法院管辖。根据原告与被告二签订的《借款合同》第六条：“甲乙任何一方因本协议的签署、履行等发生争议的，应先充分友好协商解决，如实在协商不成，任一方有权向惠州市惠城区人民法院诉讼解决”，现原告基于《借款合同》诉被告二违法违规诱导原告接受首付贷且被告二无权与被告一联合向原告收取购房首付款142017元。被告二与被告一联合诱导原告签订《借款合同》用于首付贷，并未向原告出示任何证据证明其已实际履行出借义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，《借款合同》尚未生效，故原告请求法院撤销合同。因此根据《中华人民共和国民事诉讼法》第三十四条的规定，原告有权向惠城区人民法院提起原告与被告二的诉讼。综上，《房屋买卖合同》的管辖条款仅可约束原告与庄汉坤双方，原告与被告一、被告二的民事纠纷不能适用《房屋买卖合同》的管辖条款，本案应当根据原告与被告一、被告二的法律关系来确定管辖权，因此惠城区人民法院对本案具有管辖权。原告迫切想要购房却惨遭庄汉坤等人合同诈骗，实属求助无门，毕生积蓄用于购房却落入层层圈套，庄汉坤等人均是利用原告等人的退切购房的心理而心生非法占有的目的，伙同被告二、庄某1进行首付贷等法律命令禁止的行为，但惠城区公安机关不予收取控告材料，而是劝告原告向法院起诉要求返还财产，原告特向贵院求助，望贵院查清事实，还原告一个公道。第一被告惠州市华隆市*开发有限公司于2020年10月30日向本院递交《关于管辖权异议申请的补充说明》称，一、案涉《商品房买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，合法有效，不存在任何欺诈情形。1.2015年8月27日，案涉房屋的所有权人庄园出具《委托书》，委托案外人庄汉坤代为转让案涉房屋，代为签署《广东省房地产买卖合同》，代为收取案涉房屋的转让款等等，该《委托书》于同日经广东省惠州市惠州公证处公证。由此可见，庄园和庄汉坤等房屋销售方均认可该房屋的销售行为。2.案涉房屋销售时，申请人等销售方和销售中介服务析购都已向原告充分说明案涉房屋的性质为二手房，在大房产证办理测绘等手续后分割成小证后过户给买受人。原告在充分了解案涉房屋的性质后购买该房屋，并出具《百和公馆购房须知》。该购房须知上明确载明：“惠州市************由惠州市华隆市*开发有限公司进行加装电梯及生活设施改造，并以二手房形式过户给购房者”。3.原告的诉讼请求和证据的证明内容的表述均载明原告要求解除案涉《百和公馆房屋认购书》和《商品房买卖合同》，由此可见，原告明确知晓案涉房屋的销售形式且原告本身也是认可该买卖合同的效力，因为只有有效的合同才存在是否能够解除的问题。二、本案系因买卖案涉房屋和履行买卖合同所产生的纠纷,案由应为房屋买卖合同纠纷，故本案的管辖当然应按照案涉《商品房买卖合同》的约定进行。原告提出的诉讼请求均与案涉房屋买卖的事宜相关，例如解除买卖合同，返还购房款等等，原告提交的证据材料也是与该事宜相关的文件，例如《百和公馆房屋认购书》和《商品房买卖合同》等等。由此可见，本案就是因买卖案涉房屋和履行买卖合同所产生的纠纷,案由应为房屋买卖合同纠纷。其次，买卖双方签订的案涉《商品房买卖合同》第十三条已明确约定：“甲乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决；未能通过友好协商解决的争议，甲乙双方选择如下第1种争议解决方式：将争议提交惠州市仲裁委员会进行仲裁”，并且该仲裁条款系双方当事人的真实意思表示，有明确的仲裁事项，也已明确选定了仲裁机构为惠州市仲裁委员会，该仲裁条款完全符合《中华人民共和国仲裁法》第十六条的规定，亦不存在任何无效的情形，是合法有效的仲裁条款。因此，因案涉房屋买卖合同的履行问题所产生的纠纷就应当适用仲裁程序。贵院应当根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条的规定，驳回两原告的起诉。原告高素丽、李明龙于2020年11月3日向本院递交《原告关于管辖权异议答辩的补充说明》称，一、本案应当由贵院依法审理，原告恳请贵院依法驳回被告一的管辖权异议申请。（一）根据原告提出的诉讼请求,本案法律关系的基础为《百和公馆认购协议书》及《借款合同》，而非《房屋买卖合同》。根据本案诉讼请求，原告系诉请解除与被告一的《百和公馆认购协议书》，判令两被告返还原告的购房款，并撤销原告与被告二所签订的《借款合同》。因此，本案法律关系的基础为《百和公馆认购协议书》及《借款合同》。《房屋买卖合同》仅作为原告提交的证据，目的是证明被告一在未取得所有权的情况下对外以出卖人的名义向原告出卖涉案房屋，被告一存在严重的欺诈行为的事实。（二）《百和公馆项目房屋认购书》未约定管辖权，且本案无论属于合同纠纷或者不当得利纠纷，根据原告就被告的管辖原则，两被告的住所地位于惠州市惠城区，原告有权向惠城区人民法院提起诉讼。《百和公馆项目房屋认购书》未约定合同管辖。又因被告一并非所有权人，擅自冒充以涉案房屋出卖人的名义向原告出卖房屋，并诱导原告支付首期款，原告认为被告一的行为已构成欺诈，其收取原告的首付款无合法依据，案由为合同纠纷或不当得利纠纷由贵院进行界定。无论案由为合同纠纷或不当得利纠纷，根据《中华人民共和国民事诉讼法》原告就被告的管辖原则，两被告的住所地位于惠州市惠城区，因此原告有权向惠城区人民法院提起原告与两被告的诉讼。（三）《借款合同》第五条管辖条款已明确约定由惠城区人民法院管辖。原告与被告二签订的《借款合同》第六条：“甲乙任何一方因本协议的签署、履行等发生争议的，应先充分友好协商解决，如实在协商不成，任一方有权向惠州市惠城区人民法院诉讼解决”，因此，原告有权向惠城区人民法院提起原告与被告二的诉讼。（四）被告一并非《房屋买卖合同》的合同主体，被告一以《房屋买卖合同》主张管辖权异议，于理不合、于法无据。《房屋买卖合同》的合同相对方为原告与庄园，根据合同相对性原则，被告一并非《房屋买卖合同》的合同主体，且原告已经书面通知合同相对方庄园巳解除《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》已依法解除，被告一仍以《房屋买卖合同》中约定的内容主张管辖权异议，于理不合、于法无据。二、被告一、被告二的行为确已构成欺诈。根据《百和公馆认购协议书》以及被告一于2020年10月30日提交的证据《不动产权证书》得知，被告一在未取得处分权的情况下，虚构所有权人的身份，以开发商的名义向原告出卖涉案房屋，并以非法占有为目的收取定金、购房款。因原告初次购房，急于解决刚需问题，而误入被告一卖房骗钱的欺诈圈套。此外，被告一诱使原告向被告二办理“首付贷”，让原告向被告二贷款并将贷款直接作为涉案房屋的首付交于被告二的法定代表人，被告二违法放贷的实质是阻止原告向银行贷款时发现其精心组织的圈套。现被告一、被告二明知无法履行交付涉案房屋的义务，却故意长期非法占用原告的购房款，已明确构成合同诈骗。三、被告一于2020年10月30日提交的《公证书》（复印件）与本案无关。被告一于2020年10月30日提交的《公证书》（复印件）所指向的房屋为惠州市河南岸螺子湖北7号7层01号，并非涉案房屋(位于惠州市****************，房地产权号为：粵（2020）惠州市不动产权第0067662号），故该《公证书》（复印件）与本案不具有关联性。其次，被告一此前从未向原告出示任何《公证书》和《委托书》，而是选择故意隐瞒所有权的情况，以出卖人的名义出售房屋、收取房款。综上所述，被告一在完全没有依据的情况下，执意申请管辖权异议、补充异议说明，并提交与本案无任何关联性的《公证书》,意图混淆视听，系属于恶意提出管辖权异议，请求贵院根据原告与被告一、被告二的法律关系来确定管辖权，依法裁定驳回被告一的管辖异议申请。查明的案件事实经审理查明，原告高素丽、李明龙作为认购人与第一被告惠州市华隆市*开发有限公司作为出卖人于2019年3月17日签订了一份《百和公馆房屋认购书》，约定认购房屋坐落惠州市惠城区************单位，认购人向出卖人交纳定金人民币20000元，定金在双方签订商品房买卖合同时转为购房款，第五条第6点约定“《商品房买卖合同》签定后，本认购书效力自动终止”、第8条“本认购书未尽事项根据双方最终签署的《商品房买卖合同》及其相关附件确定。2019年6月29日，原告高素丽、李明龙作为乙方与庄园作为甲方及庄汉坤作为甲方代理人签订《华隆·百和公馆商品房买卖合同》，约定甲方同意将出售坐落于惠州市惠城区*********之一7016单位的房产给乙方，第十三条约定“甲、乙双方就本合同的解释和履行发生的任何争议，应通过友好协商方式解决；未能通过友好协商解决的争议，甲乙双方选择如下第1种争议解决方式：1、将争议提交惠州市仲裁委员会进行仲裁。”同日，原告作为甲方与第二被告惠州市原野广告装饰工程有限公司作为乙方签订《借款合同》，约定甲方因购买华隆百和公馆7016号房向乙方借款，乙方同意在甲方提供约定担保即购房合同原件的情况下借款给甲方，借款本金210000元，第六条约定“甲乙任何一方因本协议的签署、履行等发生争议的，应先充分友好协商解决，如实在协商不成，任一方有权向惠州市惠城区人民法院诉讼解决。”另查，第一被告惠州市华隆市*开发有限公司提交的（2020）惠州市不动产权第0067662号不动产权证显示，坐落于惠州市*****************屋为庄园单独所有，房屋建筑面积55.99㎡。另查，第一被告惠州市华隆市*开发有限公司提交了《公证书》显示，庄园委托庄汉坤对位于惠州市河南岸螺子湖北7号7层01号（房地产权证号：粤房地权证惠州字第**）代为转让、收取转让款等委托权限。另查，第一被告惠州市华隆市*开发有限公司称：“2015年8月27日，案涉房屋的所有权人庄园经广东省惠州市惠州公证处公证出具《委托书》，委托案外人庄汉坤代为转让案涉房屋，代为签署《广东省房地产买卖合同》，代为收取案涉房屋的转让款等等。2018年，庄汉坤又委托惠州市华隆市*开发有限公司销售、推广惠州市*****************屋。”裁判理由和结果本院认为，第一被告惠州市华隆市*开发有限公司称涉案房屋所有权人庄园委托庄汉坤、庄汉坤又委托其销售、推广惠州市*****************屋即涉案房屋，而《商品房买卖合同》约定争议的解决方式为“将争议提交惠州市仲裁委员会按其仲裁规则进行仲裁，仲裁裁决是终局的，对双方具有约束力”，虽原告称两被告并非《华隆·百和公馆商品房买卖合同》相对方、不适用该仲裁管辖条款，但第一被告与原告签署《百和公馆项目房屋认购书》，房屋所有权人庄园及其代理人庄汉坤与原告签署《商品房买卖合同》，而第一被告提交了公证书用以证明庄园已委托授权庄汉坤代为销售涉案房屋，而第一被告亦认可庄汉坤授权给其出售涉案房屋，且《百和公馆项目房屋认购书》第五条第6点约定“《商品房买卖合同》签订后，本认购书效力自动终止”、第8条“本认购书未尽事项根据双方最终签署的《商品房买卖合同》及其相关附件确定”及《借款合同》约定“甲方因购买华隆百和公馆7016号房向乙方借款，乙方同意在甲方提供约定担保即购房合同原件的情况下借款给甲方”等相关约定，该认购书及借款合同均系基于《华隆·百和公馆商品房买卖合同》而订立的合同，后续协议均源于《华隆·百和公馆商品房买卖合同》，而原告对该认购书及借款合同等诉讼请求均系基于履行《华隆·百和公馆商品房买卖合同》问题的主张，属同一房屋买卖合同纠纷法律关系及衍生法律关系，相关的管辖问题亦应按《华隆·百和公馆商品房买卖合同》约定履行。同时，根据原告诉请的事实和理由，借款合同纠纷的处理需以房屋买卖合同关系的处理为前提，而房屋买卖合同的解除与否及是否继续履行的判定，在双方存在争议的情形下，均需通过裁判或仲裁等的方式予以确认。因此，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。”的规定，因第一被告在本案首次开庭前向本院提交仲裁协议，本案当事人对涉案房屋的争议方式的解决已达成仲裁协议，原告应根据仲裁协议约定向惠州市仲裁委员会申请仲裁，故本院驳回原告的起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（四）项、第一百二十四条第（二）项、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下驳回原告高素丽、李明龙的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并接对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 贺晔晖审 判 员 黄链生审 判 员 李红波二〇二〇年十一月十日法官助理 周家琪书 记 员 黄惠芳