贵州省安顺市平坝区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0403民初2699号原告：中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行，住所：安顺市虹山东路**，统一社会信用代码：9152040062252102X6。负责人：谭虎，职务：行长。委托代理人：张峻，该行员工，代理权限为特别授权代理。委托代理人：程传鸿，该行员工，代理权限为特别授权代理。被告：陈忠兵，男，1974年8月17日出生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，，住平坝区被告：施问兰，女，1975年9月1日出生，汉族，贵州省安顺市平坝区人，，住平坝区被告：安顺金星房地产开发有限责任公司，，住所：安顺市经济技术开发区北航路金色港湾小区统一社会信用代码：91520490780164136N。法定代表人：王福明，该公司董事长。委托代理人：谢国伦，贵州锐荣律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行（以下简称农行安顺黔中支行）诉被告陈忠兵、施问兰、安顺金星房地产开发有限责任公司（以下简称金星房开公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告农行安顺黔中支行委托诉讼代理人、被告施问兰、金星房开公司的委托代理人到庭参加诉讼，被告陈忠兵经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，本院缺席审理了本案。现已审理终结。原告农行安顺黔中支行向本院提出诉讼请求：一、请求依法判令被告陈忠兵、施问兰归还欠我行的一手房消费贷款本息合计199302.81元（暂算至2020年8月31日，其中：本金194929.36元，利息4373.45元，余下利息计算直至本金还清为止）；二、请求依法判令被告施问兰承担连带还款责任；三、请求依法判令被告安顺金星房地产开发有限责任公司承担连带还款责任；四、请求法院对借款人按揭房屋的抵押权预告登记予以确认有效；五、请求依法判令原告与被告解除《个人担保借款合同》；六、本案诉讼费及相关费用由被告承担。事实及理由：被告陈忠兵、施问兰因购买住房需要于2017年12月27日向我行申请办理一手房消费贷款，申请贷款额度23万元，贷款期限为10年，被告自愿提供住宅性质房屋用于抵押办理抵押预告登记），房屋所有权人：陈忠兵、施问兰，坐落：开发区新二中路（开十二号路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期A幢1单元2层1号，建筑面积：60.29m，不动产权证书号：黔（2018）安顺开发区不动产证明第00010006号）。现该房屋产权证已登记为黔（2018）安顺开发区不动产证明第00012**作为抵押预登记，抵押物暂作价28.8万元。2018年2月1日我行与陈忠兵、施问兰、安顺金星房地产开发有限责任公司签订了《个人购房担保借款合同》约定：1、被告陈忠兵、施问兰向我行借款23万元；2、借款期限120个月；3、采用浮动利率的方式计收利息，利息上浮10%；4、合同还约定了如被告未按期归还贷款时，罚息的计息方式、宣布贷款本息提前到期；5、被告自愿提供住宅性质房屋用于抵押担保，担保范围为：本金、利息、罚息、违约金、赔偿金及实现债权而支付的律师费等各项费用，同时办理了抵押登记手续；6、合同第四十条其他约定“用担保人安顺金星房地产开发有限责任公司保证金专户内资金进行担保”，7、双方还约定了双方履行本合同过程中产生争议时由借款人居住地人民法院管辖。贷款合同签订后，我行即按照合同约定向被告陈忠兵、施问兰支付了23万元的贷款，然而被告陈忠兵、施问兰从2018年12月开始出现超期还款，超期还款次数11次，目前5期未还，被告陈忠兵、施问兰未按照合同约定履行还款义务，已构成违约。故为维护我行的合法权益，特向人民法院提起民事诉讼，恳请人民法院依法查明事实真相后支持原告全部诉讼请求，以维护我行的合法权益。被告施问兰辩称：原告所诉属实，对于原告的诉请我没有意见，希望能够调解。被告金星房开公司辩称：本案系一债多保，物的担保是债务人用自己的房屋提供的担保，原告应对被告陈忠兵、施问兰提供的房屋先行使物上担保后，不足部分才应由我公司来承担保证责任。被告陈忠兵经合法传唤未到庭，也未向本院提交书面答辩意见及证据材料。本院经审理认定事实如下：2017年12月27日，被告陈忠兵为了购买被告称金星房开公司开发的位于安顺开发区路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期Ａ幢1单元2层1号房，经被告金星房开公司担保并与原告农行安顺黔中支行协商一致后签订了个人购房借款担保借款合同，约定：①贷款金额为23万元；②贷款期限为10年；③还款方式为等额本息还款，还款周期为一个月；④借款人未按约定按期足额偿还借款的，贷款人有权纠正违约行为，停止发放贷款，提高贷款利率，提前收回已发放贷款，有权提前行使担保权等。合同签订后，原告依约向被告陈忠兵发放了贷款23万元，被告陈忠兵取得借款后，未按约定履行还款义务，至原告起诉时，超期还款次数11次，并有5期借款至今未还。截止至2020年8月31日止，尚欠原告借款本金194929.36元，利息4373.45元。另查明，2018年3月30日，原告农行安顺黔中支行为被告陈忠兵、施问兰将其共同购买的开发区新二中路（开十二号路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期A幢1单元2层1号房申请办理了抵押预告登记。同时查明，2017年12月27日，被告施问兰在个人购房贷款面谈笔录中以共同签字确定了该笔债务为其与陈忠兵的共同债务。还查明，2020年8月18日，被告金星房开公司作为权利人办理并取得了开发区新二中路（开十二号路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期A幢1单元2层1号房的不动产权证。上述事实，有原、被告庭审陈述，原、被告提交的营业执照、金融许可证、身份证、户口薄、结婚证、个人征信授权书、贷款申请表、诚信保证书、个人贷款谈话笔录、同意房产抵押承诺书、商品房买卖合同、商品房预售合同备案登记表、收条、借款合同、借款凭证、抵押权证、还款明细、不动产登记证明、不动产权证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告与被告陈忠兵、施问兰、金星房开公司签订的个人购房借款担保借款合同系各方当事人真实意思的表示，合法有效，对各方当事人均具有约束力，各方均因按合同履行义务，原告已依约发放贷款，但被告陈忠兵、施问兰未按约定还本付息，而该义务系本合同主要债务，二人实行的行为属以自己的行为表明不履行主要债务，故原告要求解除合同，并按合同约定提前收回发放贷款本息的主张符合法律规定，本院予以支持。被告施问兰作为陈忠兵借款的共同债务人，应对该借款承担共同清偿的连带责任；被告金星房开公司作为被告陈忠兵、施问兰的连带担保人，应对上述债务承担连带清偿责任；对于原告申请开发区新二中路（开十二号路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期A幢1单元2层1号房的抵押预告登记，系依照法律进行的登记，合法有效，但依据相关法律规定，该登记自能够进行不动产登记起三个月内未申请登记的，预告登记失效，由于预告登记的房屋于2020年8月18日取得了不动产权证，从该日起三个月内该预告登记有效，逾期则失效，现原告请求确认该登记有效，因其尚在效力期内，本院予以确认。关于被告金星房开公司要求原告先行使物上担保后，不足部分才应由其承担保证责任的辩解，因开发区新二中路（开十二号路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期A幢1单元2层1号房仅进行了抵押权预告登记，而没有进行抵押权本登记，依照法律规定，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记（担保物权）则是对已经发生的物权变动进行登记，预告登记与本登记的区别在于：预告登记是保全债权实现的措施，不存在变价和清算程序，本登记（担保物权）在本质上是优先受偿权，它使得债权人在债权之处，享有变价抵押物并优先受偿的权利。预告登记的请求权基础不是预告登记本身，而是其保障的债权，其促使的请求权包括：不动产所有权转移请求权，设定抵押权请求权，消灭不动产特权请求权，变更不动产物权内容的请求权和变更不动产物权顺位的请求权。依照《物权法》第二十条的规定，自预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，由此可看出，预告登记权利人权取得抵押房屋的排他权，而没有取得抵押房屋的优先权，由于排他权与优先权并非同一权利，排他权是对他人权利的限制，而优先受偿权则为优于他人受偿。本案中，预购商品房抵押预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立，因此，原告仅取得预抵押房屋的排他权，以及在登记条件成就后请求办理正式登记的权利，而没有取得优先受偿权。由于，预抵押房屋的担保物权尚未设立，因此作为第三的担保的被告并不享有债务人抵押物权优先清偿的抗辩权，故其辩解不成立，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条之规定，判决如下：一、解除原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行与被告陈忠兵签订的个人购房借款担保借款合同。二、被告陈忠兵、施问兰在本判决生效后十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行借款本金194929.36元并同时支付相应利息（截止至2020年8月31日，利息4373.45元，余下利息按合同约定计算直至本金还清为止）。三、被告施问兰对上述（本判决第二项）债务承担连带清偿责任。四、原告中国农业银行股份有限公司安顺黔中支行将被告陈忠兵、施问兰共同购买的安顺开发区路）南侧原构件厂地块娄家坡片区西兴村棚户区改造项目四期Ａ幢1单元2层1号房申请办理的抵押预告登记在该房屋自能够进行不动产登记或者债权消灭起三个月内有效。五、被告安顺金星房地产开发有限责任公司对本判决第二项所确定的债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4288元，减半收取2144元，由被告陈忠兵、施问兰、安顺金星房地产开发有限责任公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。义务人不履行，权利人可在履行期限届满之日起两年内向人民法院申请强制执行。审判员  刘尚军二〇二〇年十一月十七日法官助理邵永秀书记员郑悦