河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0191民初15731号原告：郑玉东，男，1971年1月24日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。委托诉讼代理人：安康，河南格东律师事务所律师。委托诉讼代理人：楚昌锣，河南格东律师事务所律师。被告：梁红丽，女，1985年4月4日出生，汉族，住河南省郑州市。委托诉讼代理人：丁国庆，河南融业律师事务所律师。原告郑玉东与被告梁红丽房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人楚昌锣，被告委托诉讼代理人丁国庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告解除房屋租赁合同有效；2、被告支付原告违约金18150元并支付原告2020年4月16日至2020年7月9日拖欠的租金16738元；3、被告赔偿原告房屋无法出租的损失19965元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年7月6日，原被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于郑州市郑东新区农业路、九如路交汇处宝龙广场B区二层，编号2157房屋出租给被告使用，租赁期限为2018年7月17日至2021年7月17日，其中2018年7月17日至2019年7月17日每月租金5500元、2019年7月17日至2020年7月17日每月租金6050元、2020年7月17日至2021年7月17日每月租金6655元，并约定被告在每季度末向原告缴纳下一季度租金。2020年4月16日，被告应当支付下一季度房租，但经原告多次催要未果，且被告在同月的22号将门上锁，至今也未支付原告房屋租金，原告于7月9日以向被告邮寄解除合同通知函的方式解除了合同。因被告将门上锁，导致原告房屋无法出租，给原告造成了巨大损失，特诉至法院，维护当事人合法权益。被告辩称，一、被告非恶意拖欠租金，而是疫情原因所致，被告不存在违约行为。因疫情原因，被告经营困难，遂在2020年4月22日原告前来索要租金时与其协商缓交、减免租金，原告一开始同意缓交，但不一会儿又不同意缓交租金，且与被告及被告合伙人毛阁发生争执，在争执过程中造成毛阁受伤住院，并于当时将被告租赁的房屋上锁不允许被告进入。被告第二天联系原告协商此事，但发现原告将被告电话设置为无法接通，微信拉黑。没办法被告想开锁，故于当天下午联系了开锁公司及派出所，由于涉及纠纷，开锁人员不予开锁，派出所不管，让先处理纠纷，该上锁行为一直持续至2020年9月4日。在此期间，被告多次联系原告想继续承租该房屋，并将该房屋的物业费陆续交到了2020年5月31日。但原告均拒绝接听电话，微信拉黑，不与被告沟通解决。由于原告的行为导致被告无法承租经营，故被告未再向原告缴纳房租，被告在此过程中并不存在过错，因疫情原因，依照《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》关于租赁合同的规定，因疫情原因可减免房租，且若导致不能按时足额支付房租的，不应认定根本违约，故本案中不应认定被告存在违约行为，更不应支付原告违约金。二、被告认为租赁合同已于2020年4月22日解除，原告无权再向被告索要租金及出租损失。在原告锁门事件发生后，被告积极与原告协商解决争议，但原告拒绝与被告沟通，被告也无法与原告取得联系，无法得知原告是想继续履行合同，还是要解除租赁合同。原告的行为已经事实上导致该租赁合同无法履行，合同目的无法实现，其以自己的行为明确表示不再履行合同，故被告认为租赁合同已于2020年4月22日名存实亡，事实上已解除。同时由于原告的锁门行为导致被告无法承租经营，被告想搬离租赁房内物品，也由于房门被锁以及房东与物业签订有相关协议（搬离物品需经业主同意）物业阻止，造成被告无法私自移除租赁房屋内被告的相关物品。故对于未使用期间的房屋租金，被告不应支付，因被告物品无法搬出导致原告房屋无法出租的损失更不应由被告承担，应由原告自身承担。综上，被告不存在违约行为，对于租金及原告无法出租的损失，均是原告自身行为导致，对于原告的诉请，请法院予以驳回。经审理查明：原告系位于郑州市郑东新区农业东路××楼××号房屋的登记所有权人。2018年7月5日、7月6日，被告分别向林新芝账户转款2000元、20000元。2018年7月6日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订租赁合同，约定：甲方将位于郑州市郑东新区农业路、九如路交汇处宝龙广场B区二层，编号2157租赁建筑面积57.71平方米的房屋出租给乙方。租赁期限三年，自2018年7月17日起至2021年7月17日止。乙方需在每季度末向甲方缴纳下一季度租金。自2018年7月17日至2019年7月17日每月租金5500元；2019年7月17日至2020年7月17日每月租金6050元；2020年7月17日至2021年7月17日，每月租金6655元。乙方应于2018年7月6日支付给甲方相当于一个月租金额的履约保证金5500元。合同因期满、解除或终止，甲方有权要求乙方在五日内迁出，乙方应搬走租赁场所内属于自己所有的可移动物品，将该房产及设施恢复原状并完好地交还甲方。乙方逾期支付租金或其他费用达七日，且未征得甲方书面同意的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，并没收乙方的履约保证金。甲方依据上述情形提前解除合同时，应书面通知乙方，甲方可以将通知以邮寄方式送达，通知自乙方签收或拒签之日或公告张贴之日视为送达。若乙方逾期交付租金及各种费用，每逾期一日，应按欠交金额的0.5%向甲方支付滞纳金，且甲方有权采取停止供水、供电、锁门等措施。2020年1月16日、1月17日，被告分别向原告转款12000元、6150元。2020年4月22日，原、被告双方因租金支付事宜发生纠纷。庭审中，被告称发生纠纷当天，原告将房屋门上锁。对此，原告不予认可，称其是在2020年7月9日将房屋门上加的锁，并于当天通过邮政快递向被告邮寄合同解除通知函。通知函载明：2020年4月16日被告应缴纳下一季度租金，经原告催促后被告仍不予理会，被告的违约行为造成合同目的不能继续履行，原告有权解除合同并要求被告承担2个月的违约金。自通知到达被告之日起，双方签订的房屋租赁合同正式解除。2020年7月15日，该邮件被退回。2020年9月4日，被告找物业后，又找到开锁公司，将其物品从房屋内拉走。庭审中，原告称合同签订时被告交付有履约保证金5500元，该保证金在原告处，诉请中并未扣除。原、被告双方共同确认，被告已支付租金至2020年4月16日。以上事实有原告提交的租赁合同、转账截图、合同解除通知函、快递邮寄详情、不动产权证，被告提交的中国建设银行个人活期账户全部交易明细、微信聊天记录及本案庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力，双方均应按照合同约定全面、适当履行各自的义务。原告已按照约定向被告交付了房屋，被告应当按照合同约定支付房租。庭审中，原、被告双方共同确认租金支付至2020年4月16日。根据合同约定，被告应于2020年4月16日缴纳下一季度租金。双方在2020年4月22日因租金支付事宜发生纠纷，原告于2020年7月9日在房门上加锁，并向被告发送了解除合同通知书，被告亦主张合同于2020年4月22日实际解除，其已于2020年9月4日搬离房屋，据此，双方的租赁合同无法继续履行，已实际解除。关于解除合同的日期，被告虽主张原告于2020年4月22日将房屋上锁，但其并未提交有效证据予以证明，而据被告陈述在4月22日其并无解除合同的意思表示，仍想继续租赁使用房屋，并已将物业费支付至2020年5月31日，故对于被告主张的合同解除日期本院不予采信。因原告于7月9日将房屋上锁，其以实际行为收回房屋，故对其关于合同于2020年7月9日解除的主张，本院予以采纳。关于原告主张的租金，自2020年4月17日至2020年7月9日，按合同标准计算为16707.95元（6050×12÷365×84），因在此期间新冠疫情暴发，属不可抗力，由此采取的相应防疫措施，对房屋的实际使用、交接返还产生影响。故结合本案实际情况，对此期间的租金按照两个月租金的标准予以酌减，故被告现应向原告支付租金4607.95元（16707.95－6050×2），对原告主张超出部分，本院不予支持。对于原告主张的自2020年7月10日起房屋不能出租所造成的损失，因原告已于2020年7月9日在房门上加锁，实际控制房屋，其应当及时通知被告搬离房屋。原告虽于当天邮寄了解除合同通知书，但在原被告双方均留有电话、微信等联系方式的情况下，原告仅以邮寄方式进行通知，而在邮件被退回后未再以其他方式告知被告的行为，明显存在不当，应认定为原告未履行及时通知义务，其自行扩大了房屋的空置损失。考虑到房屋搬离的合理期限，对原告主张的房屋无法出租损失，本院酌定为一个月的租金，即6050元，对原告主张过高部分，本院不予支持。对于原告主张的违约金，被告未按时交纳租金构成违约，但合同约定的违约金标准过高，本院酌定为6050元，对原告主张超出部分，本院不予支持。综上，被告现应向原告支付租金4607.95元、违约金6050元、房屋无法出租损失6050元。被告向原告支付有履约保证金5500元，因双方合同已解除，该履约保证金可用于冲抵上述费用，扣除该履约保证金后，被告现应向原告支付租金、违约金、房屋无法出租损失共计11207.95元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告郑玉东与被告梁红丽签订的租赁合同于2020年7月9日解除；二、被告梁红丽于本判决生效后十日内向原告郑玉东支付租金、违约金、房屋无法出租损失共计11207.95元；三、驳回原告郑玉东的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1171元，减半收取585.5元，由原告郑玉东负担465.5元，由被告梁红丽负担120元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员  刘红丽二〇二〇年十一月二十日书记员  张 敬