广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初23539号原告：雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司，住所地广东省佛山市顺德区大良街道延年路顺德雅居乐花园****之四，统一社会信用代码91440606680629426L。负责人：谭志平。委托诉讼代理人：陈泽鑫，男，1995年7月5日出生，系该公司员工。被告：梁亦强，男，1978年11月25日出生，汉族，住广东省开平市。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司诉被告梁亦强物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月20日受理后，依法适用小额诉讼程序，于2020年10月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人及被告梁亦强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告支付以每个月364元为计算标准的物业服务费3640元（从2019年9月1日至2020年6月11日止），违约金375元（按物业服务费每日欠费总额的千分之一计算为标准从2017年9月1日至2020年6月11日止），共计为4015元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告受托为雅居乐国际花园提供物业管理服务，被告系该小区9座501房的业主。该单位建筑面积为103.93平方米，被告于2017年12月2日办理入住登记手续，依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，该小区高层洋房物业服务费的收费标准为3.5元/平方米/月，即被告每月需向原告支付物业服务费364元。自2019年9月1日至2020年6月11日止，被告无故拖欠原告物业服务费10个月，拖欠物业服务费共计3640元。期间，原告多次要求被告尽快支付物业服务费，但被告至今仍未支付。依据双方签订的《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月5日前缴纳当月费用，否则应从逾期付款之日起至实际支付之日止，每日按欠缴总额的千分之五向原告支付逾期付款违约金，违约金原告已自愿调整按欠费总额的千分之一计算。截至2020年6月11日，逾期付款违约金为375元。被告的行为已构成违约，原告为维护合法权益，向法院提起诉讼。被告梁亦强辩称，一、原告主张的物业服务费标准与约定不符，应当在《佛山市普通住宅物业服务费收费政府指导价参考标准》固定的最高1.9元/月/平方米以下计算物业费。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》约定原告为被告提供物业管理服务。协议第二条及第三条约定中均存在空白处，没有填写具体数字，双方未明确约定物业服务费的具体金额。根据《广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费的管理办法》第四条规定：“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则”，在协议未约定具体物业服务费的金额时，应当根据原告提供的物业服务的内容、标准以及服务水平确定相对应的物业管理。协议第二条明确约定，原告提供的物业服务的内容及标准是依据《佛山市物业服务收费管理办法》，其相对应的收费标准为佛山市物价局、佛山市住房和城乡建设管理局发布的佛价[2011]168号《关于加强物业服务收费管理的通知》中的《佛山市普通住宅物业服务费收费政府指导价参考标准》，该标准中将物业服务分为五类。原告主张的物业服务费金额已经超出标准的收费，超出部分应当予以驳回；二、被告已经支付的物业费足以抵扣协议约定的物业服务费，并不存在违约支付物业费的情形，因此无需再支付物业费和违约金。本案中，原告提供的服务质量达不到协议约定的标准，履行协议存在重大瑕疵，属于法律规定的业主拒绝缴纳物业服务费的正当理由，被告据此拒绝缴纳物业服务费不构成违约。被告已经向原告缴纳物业服务费7644元，按照双方的协议，最高物业费标准应当不超过1.9元/月/平方米，没有物业服务费不超过197.467元，按照该标准，从2017年12月至原告本案起诉之月的2020年6月共计31个月，共产生物业服务费最多不超过6121.477元，且还未考虑原告提供的服务不符合协议应当减少的部分，被告提前交纳的7644元足以抵扣原告本案起诉之前应当缴纳的部分，因此被告不存在拖欠物业服务费的行为，不可能存在违约金。即使法院认定被告存在拖欠物业服务费的行为，但是因协议关于物业服务费的具体金额出于空白状态，原告要求被告支付物业服务费不符合协议约定，被告一直处于与原告协商确认物业服务费的状态，没有故意拖延物业服务费的情形，不构成违约，不应当支付违约金；三、原告提供的物业服务不符合《前期物业管理服务协议》以及《佛山市普通住宅物业服务费收费政府指导价参考标准》的规定，应当对约定的物业服务费予以降低。原告在与被告签订协议后，一直未按照协议约定提供合格的物业服务，近两年尤为严重，双方签订的协议约定的原告按照《佛山市物业服务收费管理办法》所规定的普通住宅小区物业管理服务等级参考标准的内容和标准提供服务，但是原告提供的服务连最基本的服务都没有做到，保安、保洁及绿化服务人员严重不足，没有根据协议公布物业管理年度计划和物业服务资金年度预决算，没有按照约定对共有部分设施进行经营，经营所得收益用作补贴物业服务费等，没有根据《广东省物业管理条例》第四十六条规定，将服务内容、服务标准及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。原告提供的物业服务不合格，应当对物业服务收费予以降低；四、原告为根据相关法规条例进行对应的小区物业管理，严重影响业主的生命安全及财产安全，应当对物业服务费予以大幅度降低。原告对电动车及小区养犬等行为管理不善，严重违反协议约定，物业服务存在瑕疵，应当降低物业服务费收费。本院经审理认定事实如下：2016年5月10日，被告梁亦强与佛山市顺德区雅新房地产开发有限公司签订合同编号为X148283的《商品房买卖合同》，约定由被告购买雅居乐国际花园9座501单元（建筑面积为103.93平方米）。2016年5月4日，原告雅居乐物业管理服务有限公司顺德分公司作为甲方与被告作为乙方签订了一份《顺德区（前期）物业服务协议书》，约定由甲方为乙方提供自业主收楼之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》生效时止的物业管理；乙方应从签收房屋之日或视为房屋交付使用之日起缴交物业服务费，物业服务费用按照每月缴纳，以后每次缴交物业服务费的时间为每月5日前，甲方在首次收取乙方物业服务费时，可预收三个月，乙方转让物业或物业服务合同终止时，如乙方不欠甲方物业服务费，甲方应在一个月内将预收的物业服务费本金退回给乙方；乙方不按约定标准和时间缴纳物业服务费等有关费用的，甲方有权要求乙方限期补交，并从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金……。2017年12月2日，被告确认收楼，并预交了三个月的物业管理服务费1092元，该物业管理费标准根据建筑面积换算为3.5元/平方米/月。该物业服务费的收费标准已于2014年4月30日在佛山市顺德区国土城建和水利局备案。原告在被告收楼后向其提供物业服务，被告从2017年开始按每月364元的标准向原告缴纳物业服务费，但从2019年9月1日起开始欠缴物业服务费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。双方当事人已签订《顺德区（前期）物业服务协议书》，虽然协议书并未载明约定案涉小区住宅物业服务费收费标准为3.5元/平方米/月，但是在2017年12月2日被告签名确认的《收楼手续书》中已经载明被告缴纳了三个月的物业服务费1092元，即364元/月，换算成平方米价格为3.5元，即双方已经以实际行动对该标准予以了确认，该约定系双方真实意思表示,对双方均具有法律约束力。另，被告提交的证据并不能证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，物业服务企业是对整体区域的各个方面提供物业服务，包括公用设施的维护和管理、公共秩序的管理、公共环境卫生等，而从被告提供的证据材料来看，原告在业主通知后已经采取了相关措施进行完善小区管理，被告仍以部分服务的不完善、达不到相应物业服务标准作为其减少或拒交物业费的理由并不成立。另根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护业务，业主可以请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，而非拒缴物业服务费。综上，被告应向原告支付2019年9月1日至2020年6月11日的物业服务费3640元（364元/月×10个月）。关于违约金，双方签订的《顺德区（前期）物业服务协议书》约定每月5日前缴纳当月物业费，逾期按日5‰支付约金，原告虽将违约金调整至日1‰，但原告主张的违约金仍过高，本院调整为按年利率24%计收违约金。从2019年9月6日开始分段计收违约金至2020年6月11日，计得违约金为342.16元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告梁亦强应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司支付2019年9月1日至2020年6月11日期间的物业服务费3640元及违约金342.16元；二、驳回原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告雅居乐雅生活服务股份有限公司顺德分公司已预交），由被告梁亦强负担。本判决为终审判决。审判员  王成春二〇二〇年十一月十九日书记员  黄银瑞