浙江省绍兴市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙06民终4175号 上诉人（原审被告）：陈枝军，男，1982年6月15日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 上诉人（原审被告）：赵琦，女，1985年2月5日出生，汉族，住浙江省绍兴市柯桥区。 两上诉人共同委托诉讼代理人：余燕红，浙江聚腾律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：陈国敏，男，1976年11月21日出生，汉族，住浙江省绍兴市越城区。 上诉人陈枝军、赵琦因与被上诉人陈国敏房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2020）浙0603民初3968号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月10日立案受理后，依法组成合议庭，经阅卷、询问，不开庭进行了审理。上诉人陈枝军、赵琦的共同委托诉讼代理人余燕红、被上诉人陈国敏到庭应询。本案现已审理终结。 陈枝军、赵琦上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：上诉人与被上诉人之间属于民间借贷关系，并非房屋买卖合同关系，双方签订案涉房屋买卖合同是为了担保借款的归还，原审、再审法院均认定事实错误，适用法律错误。第一，被上诉人陈国敏在(2017)浙0603民初9848号、(2018)浙06民终852号案件庭审中均陈述50万元是陈枝军之前所欠的借款本息抵作购房款，但其在本案庭审中却陈述在签订《房屋买卖合同》后从上诉人处收到过3万元，在回答为何要收取这个3万元的时候，陈国敏称是之前50万元的利息，显然是自相矛盾。第二，从陈国敏与赵琦的通话录音中可知，赵琦一再陈述是借款，承诺要还款，自始至终陈国敏也是承认是借款。赵琦在录音中提到会还借款和利息，陈国敏也表示认可。第三，被上诉人陈国敏在签订房屋买卖合同后(即支付40万元后)，自认收到过赵琦和陈枝军的还款。陈国敏在录音中明确提到“第一个月断掉，第二个月给了我4万5千元，后面就和我说基本上没有钱给我，应该是很清楚的，最多一期给了我4万5千，我记得很清楚的。”第四，被上诉人陈国敏在2020年6月12日上午在柯桥法院庭审中明确提到“薛樑枫也在的，到底怎么回事，大家都知道的”。陈国敏在之后也承认“借款给陈枝军就是薛樑枫带过来的”。而第三人薛樑枫在起诉陈枝军和宋森君时【案号(2018)浙0603民初2021号】，其代理人在庭审中详细陈述了90万是借款，陈枝军是用房子做抵押给陈国敏。第五，陈国敏妻子办理交房手续的同时，直接把陈枝军的拆迁补偿款支票拿了，如果是房屋买卖合同关系，她只需要拿到房子，不用拿钱。第六，陈国敏与陈枝军在2014年4月的聊天记录中还提到，陈枝军有195万的空缺，包括陈国敏的90万。第七，在2016年，经上诉人网上查询，陈国敏在柯桥法院和越城法院曾起诉他人的案件多达7件以上，均是民间借贷纠纷，而且金额达到100万元以上，其已经符合职业放贷人条件。另，上诉人实际已经支付被上诉人9万元款项，并非45000元，具体是通过ATM机现金存入被上诉人账户，该款项应扣除。被上诉人还拿了上诉人9万多元的支票，对于该9万多元款项的利息也应扣除。一审计算了90万元银行利息又认定了差价损失，对上诉人不公平。 陈国敏答辩称，陈枝军、赵琦收受其90多万元的购房款，至今未交房，应赔偿其损失。一审法院已经调取了银行清单，不存在上诉人所称的9万元。陈国敏并没有拿到该9万多元的拆迁款，也不应支付利息。 陈国敏向一审法院起诉请求：1.判令因被告履行不能而解除合同；2.判令被告立即归还房款90万元和该款项自2013年12月27日开始至实际归还日止的同期银行贷款利率（2019年8月20之后为银行间同期拆借利率）计算之利息，暂计算至起诉日利息为377,926元，上述共计1,277,926元；3.判令被告赔偿因该违约行为而导致的原告经济损失，即该房屋2013年12月27日（房屋购买日）与2020年5月6日（本次起诉日）之间的房屋差价，暂定50万元（具体以评估为准）；4.判令被告按约支付违约金27万元给原告；5.判令被告支付因办理相关手续而代为支出的费用11,111元。 一审法院认定事实：两被告系夫妻关系，双方生育一女陈沛菡，尚未成年。案涉房屋为绍兴市柯桥区中梅南区小区（现更名为湖东景园红丰嘉苑小区）4幢302室（建筑面积60.05平方米）、7幢1301室4幢302室（建筑面积124.36平方米）及配套自行车库（建筑面积分别为10.07平方米、10.85平方米），系被告陈枝军作为被拆迁人通过拆迁安置方式取得，拆迁产权调换协议中明确被拆迁人安置人口3人，安置房屋产权由被拆迁人凭产权调换协议向有关部门办理。 2013年12月27日，两被告(甲方）与原告（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出让给乙方，总成交价格90万元，于本协议签订之日一次性付清；甲方承诺实际取得房屋后及时通知乙方交接房屋，不得要求加价或解除合同，在房屋具备办理产权证条件后，甲方无条件配合乙方办理相关手续；甲方中途违约导致合同解除或合同无法继续履行，向乙方承担总购房款30%的违约金，乙方中途违约导致合同解除，向甲方承担总购房款30%的违约金；甲方在具备房屋交付或者房屋过户条件后，无故拖延交付房屋或者办理房屋过户手续的，每延期一天，向乙方承担总房价2%的违约金，延期超过15天，乙方有权解除本协议等。同日，原告出具书证一份交两被告为凭，内容载明：“以上房屋买卖合同，允许陈枝军在出卖之日起三个月内赎回本合同内的房屋，价格仍然依出卖时的价格一样。” 上述合同签订之前，两被告尚欠原告借款本息50万元，双方确定该50万元抵顶房款。签约当日，原告向两被告转账支付40万元，上述合计90万元。被告合同落款甲方栏注明：已收到购房款玖拾万元整。2017年1月，原告为办理房屋交接手续，向拆迁部门垫付上述两套安置房项下的电费、装修保证金等费用11,111元，两被告实际取得案涉房屋并使用，但未将其交付给原告。 经原告申请，该院委托宁波天润资产评估有限公司对案涉商品房在评估基准日的市场价格进行评估，该机构采用市场法于2020年8月20日出具《评估报告书》，评估结论为：柯桥区柯桥街道湖东景园红丰嘉苑小区4幢302室及配套自行车库、7幢1301室及配套车库在2020年5月6日的评估价格为2,581,416.60元。原告为此次评估花去评估费30,000元。 原告曾于2017年12月27日向该院起诉本案两被告，其诉讼请求为：1.请求确认原、被告于2013年12月27日签订的《房屋买卖合同》有效；2.要求两被告履行合同，将中梅南区小区4幢302室、7幢1301室房屋及配套车库交付给原告；3.在上述房屋具备过户条件时，由两被告履行房屋过户手续；4.要求两被告支付违约金20万元。该院经审理于2018年1月11日作出（2017）浙0603民初9848号民事判决，该判决认为，原告与两被告签订的《房屋买卖合同》系债权合同，该合同系签约双方当事人的真实意思表示，内容未违反我国法律法规禁止性规定，应认定为合法有效。两被告认为上述房屋买卖合同实为原、被告间民间借贷的担保，但两被告对于担保事实未提供充分证据加以证明，应承担不利后果，该院对此主张不予采信。结合两被告的陈述，该院认为其处分行为并非基于保护被监护人陈沛菡的利益，故该院无法直接判令由两被告交付房屋并配合原告办理产权过户手续。据此判决如下：1.确认原告陈国敏与被告陈枝军、赵琦于2013年12月27日签订的《房屋买卖合同》合法有效；2.驳回原告陈国敏的其他诉讼请求。陈国敏不服，向本院提起上诉，本院于2018年7月30日作出（2018）浙06民终852号民事判决：驳回上诉，维持原判。陈枝军、赵琦不服二审判决，提出再审申请，本院裁定：驳回陈枝军、赵琦的再审申请。 另查明，被告于2014年2月28日、3月1日分三次以现金形式存入原告在绍兴恒信农村商业银行末尾4位数为7094的账户30,000元、10,000元、5000元，合计45,000元。 一审法院认为，已经生效的（2017）浙0603民初9848号民事判决确认原、被告之间的《房屋买卖合同》合法有效，该院对前诉生效民事判决的既判力予以尊重。 关于原告要求解除房屋买卖合同的请求，该院认为，案涉房屋系拆迁安置房屋，安置人口为3人，分别为两被告及女儿陈沛菡，故房屋应属两被告及女儿陈沛菡共同所有，系家庭共有财产。为保护陈沛菡的财产份额，在前案中原告要求两被告交付房屋并配合其办理产权过户手续的诉请，该院不予支持。现因房屋不能办理交付和过户手续，原告签订房屋买卖合同的目的无法实现，原告起诉要求解除房屋买卖合同的请求应予支持。关于房屋买卖合同的解除时间，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。该院于2020年5月16日向两被告送达起诉状副本，故确定原被告双方的房屋买卖合同于2020年5月16日起解除。 关于合同解除后，两被告应承担的违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”该法第九十八条又规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”原告要求两被告返还购房款90万元，经查，被告实际已归还45,000元，尚余855,000元被告应返还给原告。原告同时要求被告支付自2013年12月27日开始至实际归还日止的同期银行贷款利率（2019年8月20之后为银行间同期拆借利率）计算之利息，对此，该院认为，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第34条规定：“双务合同不成立、无效或者被撤销时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还。关于应否支付利息问题，只要一方对标的物有使用情形的，一般应当支付使用费，该费用可与占有价款一方应当支付的资金占用费相互抵销，故在一方返还原物前，另一方仅须支付本金，而无须支付利息。”本案中，案涉房屋并没有交付给原告，而原告支付的购房款则由被告占有使用，故原告要求两被告支付其实际占有期间的利息，理由正当，该院应予支持，标准按同期银行贷款利率（2019年8月20日之后为银行间同期拆借利率）并分段计算。 关于原告诉请的损失赔偿中的房屋差价损失，实际上是一种可得利益损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据可预见性规则，2013年12月27日原告与两被告签订《房屋买卖合同》时，无论哪一方当事人都难以预见到2020年的房价，故仅仅以评估基准日即2020年5月6日的市场价与原告购买价之间的差价计算可得利益损失，难免失之于简，本案中可按照评估价2,581,416元与购房价格900,000元之间的差价1,681,416元的70%计1,176,991元（四舍五入，取整数，下同）予以确定。另外，关于被告抗辩的原告为专门从事放高利贷的人员，原被告之间实际为90万元的民间借贷关系，签订房屋买卖合同只是为民间借贷作担保，对此，该院认为，首先，两被告该项抗辩理由已为前诉生效判决所否认，其次，即使按两被告于2013年12月27日向原告借款90万元按民间借贷的同期银行贷款利率的4倍计算利息，截至原告起诉日两被告应支付的利息为100万元左右，从公平原则出发，该院确定两被告赔偿原告房屋差价损失1,176,991元应为合理数额。关于原告主张的违约金27万元，该项属于违约损失赔偿的一部分，因本案中已判令两被告赔偿原告利息损失和预期利益损失，该两项已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，为平衡当事人利益，故该院对原告该项请求不予支持。 关于原告主张的因办理交付手续而代为支出的费用11,111元，该费用系办理房屋交付手续时原告代被告缴纳的装修保证金、管煤有线费等，该费用本应由两被告支付，实际由原告代为垫付，现原告要求被告退还，理由正当，该院予以支持。关于被告抗辩的房屋买卖合同签订后，被告又归还原告90,000元借款，要求予以抵扣，经该院查实，被告于2014年分三次归还原告45,000元，该款项在被告应返还的房屋购房款中予以扣除。被告辩称有9万元，与本案查证事实不符，对其不合理部分该院不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条，第九十七条、第九十八条、第一百一十条、第一百一十三条规定，判决：一、确认原告陈国敏与被告陈枝军、赵琦于2013年12月27日订立的《房屋买卖合同》于2020年5月16日起解除；二、被告陈枝军、赵琦应返还原告陈国敏购房款855,000元并偿付占有购房款期间的利息，利息计算方式：①以900,000元为基数，自2013年12月27日起至2014年2月27日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算；②以870,000元为基数，自2014年2月28日起至同日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计算；③以855,000元为基数，自2014年3月1日起至2019年8月19日止按中国人民银行公布的同期同类银行贷款基准利率计付，2019年8月20日之后至付清日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计付，限于判决生效后十日内履行完毕；三、被告陈枝军、赵琦应赔偿原告陈国敏违约损失1,176,991元，限于判决生效后十日内履行完毕；四、被告陈枝军、赵琦应返还原告陈国敏办理交房手续代为支出的11,111元，限于判决生效后十日内履行完毕；五、驳回原告陈国敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32,724元（原告预交34,924元），减半收取16,362元，财产保全申请费5000元，合计21,362元，由原告陈国敏负担4494元，被告陈枝军、赵琦负担16,868元，限两被告于判决生效之日起七日内向该院缴纳；评估费30,000元，由原告陈国敏负担10,000元，被告陈枝军、赵琦负担20,000元，其中两被告应负担部分已由原告垫付，两被告应于判决生效后七日内支付给原告。 二审中，陈枝军、赵琦向本院提交民事监督案件受理通知书一份，证明相关案件已由绍兴市检察院出具受理通知书予以受理。陈国敏质证认为不知情。本院认为，该受理通知书不影响本案争议焦点的认定和处理。陈国敏未向本院提交新的证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案双方在房屋买卖合同签订前，两上诉人尚欠被上诉人本息计50万元，签约当日被上诉人再向上诉人转账40万元用以购买房屋，被上诉人为购买房屋还向拆迁部门垫付了电费、装修保证金等，该房屋买卖合同也已被生效判决认定为有效，两上诉人不能履行合同，依法应承担相应违约责任。因此，上诉人现主张本案双方并非房屋买卖合同关系，与查明事实不符，亦与生效判决冲突，本院对上诉人的该主张不予支持。因两上诉人违约导致本案房屋买卖合同解除，一审根据本案情况认定两上诉人应返还剩余购房款及赔偿利息损失，同时还应赔偿因两上诉人违约导致被上诉人的相应损失及被上诉人当初为办理交房手续所支付的相应费用，一审该认定有事实及法律依据，上诉人关于一审对利息及差价损失的处理存在不当的理由不能成立。两上诉人主张已实际支付9万元，并非45000元，没有相应证据证明，本院不予采信。 综上，陈枝军、赵琦的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费26168元，由陈枝军、赵琦负担。 本判决为终审判决。 审判长 董 伟 审判员 张百元 审判员 傅芝兰 二〇二〇年十一月二十四日 书记员 陶钿钿