浙江省湖州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙05民终1389号 上诉人（原审被告、反诉原告）：项玫，女，1982年6月1日出生，汉族，住浙江省长兴县。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：长兴利时建设开发有限公司，住所地浙江省湖州市长兴经济开发区中央大道与经一路交叉口东南角。 法定代表人：李立新，总经理。 委托诉讼代理人：顾丽静、胡凌，浙江灵桥律师事务所律师。 上诉人项玫因与被上诉人长兴利时建设开发有限公司（以下简称利时公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省长兴县人民法院（2020）浙0522民初2097号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 项玫上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回利时公司一审诉讼请求。2.依法改判支持项玫的反诉请求，即判令利时广场赔偿损失20744元；减免疫情期间停业租金3个月；减免双方签订合同时利时公司承诺扶持减租的4个月租金；退还履约保证金15960元、质量保证金10000元、物业履约保证金5880元、POS机押金3000元，合计34840元。3、本案一审本诉、反诉诉讼费、二审诉讼费由利时公司承担。上诉事实与理由：2019年4月23日，双方签订《租赁合同》。合同签订后，项玫按约定向利时公司交付履约保证金、质量保证金、物业履约保证金、POS机押金、房屋租金等。但利时公司租赁给项玫的商铺存在屋面漏水的严重瑕疵，造成项玫商铺内待销售的品牌衣物、电脑设备损失。项玫多次与利时公司交涉要求修复并处理。但利时公司都未能修复，导致项玫自2019年7月始无法正常营业。2020年1月26日发生新冠疫情后按照利时公司的统一要求停业，直到3月19日才开始恢复有限营业时间。 利时公司辩称，原审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 利时公司向一审法院起诉请求：1、项玫立即支付利时公司房屋租金87990元；2、项玫支付利时公司拖欠的电费6456元（2019年8月至2020年1月的电费）；3、项玫支付利时公司滞纳金（滞纳金每年按欠缴总额的24%计算，暂计算至2020年2月25日为10033元）；4、本案诉讼费由项玫承担。此后，利时公司当庭变更诉讼请求为：1、请求依法判令项玫立即腾退案涉房屋、恢复原状移交利时公司；2、判令项玫立即支付利时公司至2020年4月30日止的房屋租金87990元，2020年5月1日至项玫将案涉房屋腾退恢复原状移交给利时公司之日止的占用使用费按合同约定的租金标准继续计算；3、判令项玫支付利时公司拖欠的电费8533.2元；4、判令项玫支付利时公司滞纳金10033元（每年按欠缴总额的24%计算，暂计算至2020年2月25日，2020年2月26日之后至费用实际付清之日止的滞纳金继续计算）；5、本案案件诉讼费用由项玫承担。 项玫向一审法院反诉请求：1、判令利时公司赔偿项玫各项损失20744元（衣物合计18744元、电脑2000元）；2、请求减免疫情期间停业3个月的租金；3、请求减免双方签订合同时利时公司承诺扶持项玫减免租金4个月；4、请求判令利时公司退还履约保证金15960元、质量保证金10000元、物业履约保证金5880元、POS机押金3000元，合计32840元；5、本案反诉诉讼费由利时公司承担。 一审法院认定事实：利时公司与项玫于2018年5月16日签订《租赁合同》，由利时公司向项玫出租位于长兴经济开发区××广场××幢××室，用途为销售“爱就推门”玩具。为履行该合同，项玫交纳了履约保证金15960元。2019年4月30日，利时公司现项玫签订《合同解除协议书》，该合同第4条第3项约定“合同履约保证金15960元，物业履约保证金5880元，转为新店铺烁冉熊孩保证金（差额部分补齐）”…。2019年4月23日，利时公司与项玫签订《租赁合同》一份，由利时公司向项玫出租位于长兴县××道××路××广场××室，面积为99平方米。合同约定:项玫保证该房屋仅作经营／销售“烁冉熊孩”品牌童装之用途。合同租赁期为12个月，自2019年5月1日起至2020年4月30日止，租金按固定租金或提成租金二者中较高标准支付。每月固定租金为75元／平方米／月，提成租金为每月含税营业额的9%。双方确认以三个月为一个缴租期，项玫应当在每个缴租期结束当月的15日前向利时公司一次性足额支付下一个缴租期的固定租金，首期固定租金项玫应于本合同签订之日7日内支付。项玫应向利时公司或其指定的管理公司按35元／平方米／月的标准支付管理费，支付方式和时间与租金支付方式和时间一致。项玫应于收到账单后7日内支付水、电等费用，水、电费按实际用量以商业标准收取，电费：1.2元／度，水费：5.17元／吨，水电费每月一付。项玫应在本合同签署后5个工作日内向利时公司支付14850元作为履约保证金，以保证其履行本合同的所有条款。逾期支付的，每逾期一日，项玫需按逾期支付欠缴总额的0.1%向利时公司支付滞纳金。合同第11.1条还约定在合同期满或因任何原因终止时，项玫应立即将该房屋恢复原状后交还利时公司，未经利时公司书面同意逾期占用该房屋的，项玫应按相应计租年度日保底的2倍或每日1000元向利时公司支付逾期占用使用费…合同还对双方其他的权利、义务作出了约定。合同签订后，利时公司按约履行合同义务。但项玫至今只支付电费2515.2元。现利时公司以项玫拖欠到期租金87990元，电费8533.2元为由向该院起诉。另查明，2019年7月20日开始，项玫通过微信向利时公司管理人员反映所租赁的房屋漏水，至2020年3月25日，双方一直为房屋漏水事宜进行协商。再查明，项玫在经营期间（2019年5月1日至2020年4月30日）总计使用电费为11048.4元，2019年5、6、7月的电费项玫已支付为2515.2元，尚欠8533.2元。 一审法院认为，利时公司与项玫之间签订《租赁合同》，系双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，应受法律保护。双方应按照约定履行自己的权利义务。本案在审理过程中，双方签订的租赁合同已经履行完毕，双方因租金、保证金等产生争议。（一）关于租金、水电费部分。该院认为利时公司按合同履行了合同义务，项玫也应按合同约定支付租金、管理费及水电费，并且还应该按合同约定，在合同期满后将该房屋恢复原状后交还利时公司。现利时公司按固定租金标准主张要求项玫支付租金符合合同约定，该院予以采纳。因项玫对本合同的履约保证金是从2018年5月16日签订《租赁合同》所交纳的履约保证金转入，而2018年5月16日签订《租赁合同》的履约保证金比本合同约定的履约保证金多1110元，利时公司将该1110元转为租金并无不当，该院予以采纳。项玫要求利时公司退还保证金，根据租赁合同第6条约定，保证金是项玫履行合同的保证。项玫拖欠利时公司相关费用，利时公司有权从项玫的保证金中扣除所欠款项及相应的滞纳金。故项玫要求退还保证金的请求该院不予采纳，保证金14850元充抵其欠缴的第一个缴租期租金。而新冠疫情期间，项玫及利时公司确因疫情均遭受经济损失，现项玫请求减免停业的租金损失，该院予以支持，结合疫情期间双方的经营情况，酌情确定减免项玫一个半月的租金计11137.5元。项玫辩称利时公司应兑现扶持承诺，要求减免租金4个月，因缺乏事实依据，该院不予采纳。综上，截止2020年4月30日项玫应支付的电费为8533.2元，房屋租金为62002.5元（99平方米*75元/平方*10.5月-1110元-14850元）。对于利时公司主张按年利率24%计算滞纳金的诉请，因项玫未按时支付租金，给利时公司造成损失，对于该项诉请，该院予以支持，但是利时公司主张的滞纳金计算标准过高，该院结合合同的实际履行情况以及预期利益等综合因素，调整为按照年利率6%计算逾期付款滞纳金，金额为1531元[从2019年5月1日分段计算，2019年5月1日至2020年4月30日为384元（基数为6315元=22275元-1110元-14850元）；2019年10月16日至2020年4月30日为731元（基数22275元）；2019年1月16日至2020年4月30日为390元（基数为22275元）；2020年4月16日至2020年4月30日为26元（基数为11137.5元）]，2020年5月1日起的利息按年利率6%计算至欠款付清时止。对于项玫抗辩已将房屋腾空归还利时公司，利时公司予以否认，项玫也未向该院提交房屋交付给利时公司的证据，该院对项玫该项抗辩意见不予采纳，利时公司要求项玫支付2020年5月1日至项玫将涉案房屋腾退恢复原状移交给利时公司之日的占用使用费按合同约定的租金标准继续计算的请求，符合法律规定，该院予以支持。（二）关于房屋漏水损失部分。庭审中，双方对房屋漏水的事实均无异议。但项玫向该院提交的受损清单，利时公司有异议，且该证据是项玫单方制作，不能客观地反映所列物品是否受损及受损的原因、数量、程度，致使该院对项玫主张的损失无法确定。故对于项玫要求利时公司赔偿损失20744元的诉请，缺乏事实依据，该院不予采纳。（三）关于质量保证金、物业履约保证金、POS机押金。本案中，质量保证金、物业履约保证金、POS机押金的收取单位系案外人长兴利时商业管理有限公司，并非利时公司，该三笔费用与本案无关，对于项玫要求利时公司退还三项费用的诉请，该院不予支持，项玫可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十六条、二百二十六条、二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、项玫于判决生效后十日内将涉案房屋长兴利时广场309室按长兴利时建设开发有限公司交付时的房屋原状返还长兴利时建设开发有限公司；二、项玫于判决生效后十日内支付长兴利时建设开发有限公司租金62002.5元，2020年5月1日起至项玫将涉案房屋按原状返还给长兴利时建设开发有限公司之日止的占用使用费按《租赁合同》约定的租金标准（99平方米*75元/月）计付；三、项玫于判决生效后十日内支付长兴利时建设开发有限公司利息损失1531元，2020年5月1日起的利息损失按年利率6%计算至欠款付清时止；四、项玫于判决生效后十日内支付长兴利时建设开发有限公司电费8533.2元；五、驳回长兴利时建设开发有限公司的其他诉讼请求；六、驳回项玫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费1195元（减半），由长兴利时建设开发有限公司承担395元，项玫承担800元；反诉案件受理费570元（减半），由项玫承担。 二审中，双方均未向本院提交新证据。 本院二审查明的事实与一审查明的一致。对一审法院查明的事实，本院予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、项玫应否向利时公司支付租金，如应支付则相应的数额如何认定；二、履约保证金、质量保证金、物业履约保证金、pos机押金应否在本案中予以返还；三、利时公司应否赔偿漏水造成的损失。 关于争议焦点一，项玫和利时公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。虽然案涉房屋有时出现漏水情况，但期间项玫一直占有使用案涉房屋，其也未能证明因漏水导致无法营业以致合同实际无法履行的情况，故项玫应当依约支付相应租金。项玫主张2020年1月26日发生新冠疫情后其按照利时公司要求进行停业，直到3月19日开始恢复有限营业时间，为此要求利时公司减免3个月的停业租金。本院认为，新冠疫情属于全国突发公共卫生事件，系不可抗力，因疫情对项玫和利时公司均造成一定的经济损失，根据公平原则，项玫有权要求减免部分租金。一审综合考虑双方的经营情况，酌情确定减免1.5个月的租金，较为合理，未有明显偏低，对项玫要求减免3个月租金的上诉意见本院不予支持。项玫又主张利时公司曾承诺对其进行扶持减租4个月租金，但双方在合同中并未就此作出明确约定，项玫也未能提供充分的证据予以证明，故对项玫的该节上诉理由本院亦不予采信。一审结合双方约定的房屋租金标准及租赁的时间，扣除项玫已经缴纳的履约保证金14850元及上一期履约保证金转化成的租金1100元，认定项玫应支付62002.5元租金并无不当。 关于争议焦点二，项玫要求利时公司返还履约保证金15960元、质量保证金10000元，物业履约保证金5880元，POS机押金3000元。对此本院认为，项玫在签订《合同解除协议书》后，其在2018年《租赁合同》中缴纳的15960元履约保证金已经转化为2019年《租赁合同》的履约保证金14850元和租金1100元。又因项玫未能按时交纳租金，利时公司有权直接从履约保证金中扣除所欠款项。因此，项玫要求利时公司返还履约保证金15960元缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。至于项玫所主张的质量保证金、物业履约保证金及POS机押金等，因项玫将上述款项交纳给案外人长兴利时商业管理有限公司，与本案被上诉人利时公司并非同一主体，故对项玫的该项主张亦不予支持。项玫可在另案中予以主张。 关于争议焦点三，项玫主张因案涉房屋漏水给其造成了衣物及电脑维修费等损失合计20744元，利时公司承认房屋确有漏水情况，但对项玫主张的损失数额并不认可。本院认为，当事人对自己的主张负有举证义务，否则应承担相应的不利后果。项玫提供的证据不足以证明其的损失金额及该损失系因漏水造成，故对项玫的该项主张本院亦不予支持。 另外，项玫还要求驳回一审中利时公司的全部诉讼请求，但并未提供充分的事实和法律依据，一审根据查明的情况判令项玫将涉案房屋按利时公司交付时的房屋原状返还利时公司、支付租金及占有使用费、利息损失、电费等并无不当，本院对此予以维持。 综上所述，项玫的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理1140元，由上诉人项玫负担。 本判决为终审判决。 审判长  周辰晨 审判员  赵哨兵 审判员  朱惠明 二〇二〇年十一月九日 书记员  谢敏飞