山西省太原市迎泽区人民法院民事判决书（2020）晋0106民初4586号原告：山西君联房地产开发有限公司，住所地太原市万柏林区滨河西路以西、20米规划路以东、滨河体育中心以北，统一社会信用代码×××。委托诉讼代理人：彭志英，山西鼎信泽律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵皝，山西鼎信泽律师事务所律师。被告：任景荣，男，1981年9月20日出生，汉族，住汾阳市。委托诉讼代理人：吴玉寒，山西华炬律师事务所律师。被告：董晓瑞，女，1981年2月1日出生，汉族，住汾阳市。委托诉讼代理人：吴玉寒，山西华炬律师事务所律师。原告山西君联房地产开发有限公司与被告任景荣、董晓瑞追偿权纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告山西君联房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭志英、赵皝，被告任景荣、董晓瑞的共同委托诉讼代理人吴玉寒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告山西君联房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院依法判令二被告共同偿还原告支付的代偿款2076567.94元，并向原告支付自2018年7月21日起至2019年10月17日的违约金752548.2元。共计2829116.14元及自2019年10月18日起至全部欠款还清之日止的违约金（日万分之八）；2.本案全部诉讼费用由二被告承担。事实与理由：原、被告于2013年5月26日签订了《商品房买卖合同》，二被告向原告购买位于滨河西路51号水岸·国际公馆第6幢1单元1701号房屋，房屋价款为3130212元，付款方式为商业贷款付款，二被告在合同签订当日向原告支付首付款940212元，其余房款2190000元以贷款方式支付。同时双方签订了商品房买卖合同《补充协议》，《补充协议》第2条第2款第4项约定：如买受人未按期偿还按揭贷款债务累计超过3期（月），致使出卖人承担保证责任，出卖人有权解除合同，收回房屋并另行处分；同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金。合同签订后，被告向原告支付了首付款。2013年6月8日，原告与二被告、兴业银行股份有限公司太原分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款人为二被告、借款金额为2190000元、借款期限360个月（2013年6月8日至2043年6月7日）。同时，原告在合同项下承担连带保证责任范围为本合同项下的借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金及债权人实现债权的费用等，保证期间为主债务履行起届满之日起两年。同时合同约定，原告授权兴业银行股份有限公司太原分行在发出借款催收通知书后，无需经过法律程序有权从原告的任何账户中扣款。2018年7月20日，兴业银行股份有限公司太原分行从原告账户中扣除被告借款及利息2076567.94元。现原告向被告多次主张偿还借款，被告均置之不理，根据《个人购房抵押（保证）借款合同》的约定以及《担保法》的法律规定，原告有权向二被告追偿，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告任景荣、董晓瑞辩称，1.商品房买卖合同《补充协议》关于违约金的条款是格式条款，加重了被告的责任，该条款是无效条款；2.即便违约金条款有效，也不适用本案，根据《补充协议》第2.2.4的约定，原告主张违约金的前提是出卖人解除合同，但本案原告向兴业银行股份有限公司太原分行履行担保责任后向被告进行追偿，原告的请求权基础是代偿后的追偿权，不是解除合同的约定适用，违约金条款不适用本案；3.即便违约金条款有效，条款约定的违约金过高，违反了公平原则，应当予以适当调减。违约金适用的目的是是补偿性质，不是惩罚性质的。按照原告主张的日万分之八的违约金换算后是29.2%年利率，远远超过民间借贷司法解释保护的上限，超过房地产行业平均资产回报率；4.即使违约金比例是日万分之八，原告主张的违约金计算错误。从2018年7月21日-2019年7月17日的违约金应该是599712.82元，不是原告主张的752548.2元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证：1.《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，原告提交拟证明2013年5月26日，被告任景荣向原告购买了涉案房屋，房屋价款为3130212元，付款方式为商业贷款付款，即在签署买卖合同当日，向原告支付首付款940212元，其余房款2190000元以贷款方式支付；2.《个人购房抵押（保证）借款合同》、《贷款凭证》，原告提交拟证明2013年6月8日，兴业银行股份有限公司太原分行股份有限公司、原告、二被告签订个人购房抵押（保证）借款合同，借款人为二被告，借款金额为2190000元，借款期限为360个月，自2013年6月8日-2043年6月7日；3.《还款凭证》、《贷款利息单》，原告提交拟证明2018年7月20日，案外人兴业银行股份有限公司太原分行股份有限公司太原分行从原告账户中扣除被告借款及利息2076567.94元。经上述质证、认证，结合当事人的庭审陈述，本院对事实认定如下：2013年5月26日，被告任景荣就购买原告开发的位于滨河西路51号“水岸·国际公馆”项目第6幢1单元1701号房屋，与原告山西君联房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定房屋总价款3130212元，其中首付款940212元，余款办理银行按揭。后双方又签订《补充协议》对购房事宜进行进一步约定，《补充协议》第二条第2款第4项约定“如买受人（被告）未按期偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人（原告）承担保证责任的，则原告有权解除合同，收回商品房并另行处分。同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金”。2013年6月8日，原告及二被告与兴业银行股份有限公司太原分行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定二被告向兴业银行股份有限公司太原分行贷款2190000元用于购买涉案房屋，原告为该笔贷款提供了连带责任保证。合同签订后，兴业银行股份有限公司太原分行按约支付了借款。后因二被告逾期未还款，致使原告承担保证责任，兴业银行股份有限公司太原分行于2018年7月20日从原告账户扣划贷款本息2076567.94元。原告承担了保证责任后二被告未偿还代偿款。本院认为，涉案《商品房买卖合同》、《补充协议》及《个人购房抵押（保证）借款合同》系各方当事人真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。借款发生后，因二被告未按《个人购房抵押（保证）借款合同》约定按时足额还款，导致原告承担保证责任代二被告偿还兴业银行股份有限公司太原分行借款本息2076567.94元，依据《中华人民共和国担保法》第三十一条之规定，原告承担保证责任后，有权向二被告追偿，故本院对原告诉请二被告偿还代偿款的诉求予以支持。关于二被告是否应按日万分之八支付违约金，本院认为依据《补充协议》第二条第2款第4项“如买受人（被告）未按期偿还按揭贷款累计超过3期（月），致使出卖人（原告）承担保证责任的，则原告有权解除合同，收回商品房并另行处分。同时，鉴于出卖人承担保证责任已造成损失，买受人应按实际迟延偿还期间，以逾期偿还贷款本金及利息金额的日万分之八向出卖人支付违约金”之规定，双方是约定在解除合同，原告收回商品房并另行处分的情况下，按日万分之八计算违约金。而本案中，双方未解除合同，故原告要求按此标准计算违约金的诉求，本院不予支持。但综合考量本案实际情况以及当事人的过错程度，本院认为，二被告逾期付款导致原告代偿，原告存在利息损失，二被告应依据公平原则支付原告代偿期间的按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告任景荣、董晓瑞于本判决生效之日起十日内偿还原告山西君联房地产开发有限公司代偿款2076567.94元，并支付自2018年7月21日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14716元由被告任景荣、董晓瑞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 罗京山 二〇二〇年十一月二日书记员 任亚婷附：相关法律规定《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务……。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据……。