江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终3036号 上诉人（原审原告）：肖基钰，男，1999年7月24日生，汉族，住江西省南昌市青山湖区。 委托诉讼代理人：肖开松，男，1976年5月31日生，汉族，系肖基钰父亲，住江西省南昌市高新技术开发区。 被上诉人（原审被告）：程伟光，男，1941年7月19日生，汉族，住江西省南昌市青云谱区。 委托诉讼代理人：刘新斌，南昌市青山湖区法律援助中心指派律师。 上诉人肖基钰因与被上诉人程伟光房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市青山湖区人民法院（2020）赣0111民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月13日立案后，依法组成合议庭，因双方当事人没有新证据、新理由，对本案不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 肖基钰上诉请求：1、撤销一审判决，改判程伟光将名下所有，坐落于青山湖区［不动产权证号：赣（2019）南昌市不动产权第××号］房屋过户给肖基钰并配合办理过户手续或发回重审；2、本案诉讼费、保全费等诉讼费用由程伟光负担。事实和理由：一、关于双方当事人是否就案涉房屋达成房屋买卖合意，一审判决对该基本事实未能查清，认定错误。在程伟光2018年2月17日出具的《收条》中明确载明：今收到肖开松买房子六栋1单元201室收房押金贰万元整，房价总价肆拾贰万元整。该收条中房屋买卖合同最重要的两个内容即合同标的（所售房屋）及房屋售价已确定，亦即双方已就案涉房屋买卖达成协议，程伟光同意以肆拾贰万元的售价向肖基钰出售案涉房屋。就该房屋买卖协议及房价，在肖开松与程伟光的交谈中，双方曾多次确认，双方交谈事实上就是对之前房屋买卖协议的补充完善，且2020年7月1日程伟光还向肖开松索要了5000元案涉房屋过户费。由此可知程伟光完全认可双方已就案涉房屋达成买卖协议，并欲实际履行，并非一审判决认定的双方未达成房屋买卖合意。一审判决认定仅部分收据注明“房款”、“房子押金”等约定不明的字眼，与事实不符。事实是在程伟光出具且认可的8张收据中，仅3张金额5万元未载明款项用途，其余35万元收据均载明“买房子”、“房款”、“购房款”等表明款项用途的文字。上述8张收条，不仅是程伟光收到肖基钰支付购房款、肖基钰已基本履行完支付义务的证明，还是双方当事人房屋买卖合同成立的证明。二、经济适用房作为政策性房屋，在房屋还属经济适用房时是不能交易，但根据政策，在满足一定条件并补足差价后，经济适用房是可以转化为可交易的市场化商品房。因此，经济适用房本身并不是房屋买卖合同不成立的理由，且案涉房屋在2019年已完成市场化商品房的转化，曾经的经济适用房属性并不影响房屋买卖合同的成立和履行。案涉房屋定价是程伟光意思自主表示，根据意思自治原则，该意思表示有效应受法律保护。且以当时的行情，案涉房屋42万元的房价不属明显低价，程伟光亦未提供证据证明明显低于市场价格。一审判决认定案涉房屋定价低于当时市场行情，是认可双方当事人存在房屋买卖合意，此与一审判决认定双方并未就买卖案涉房屋达成合意自相矛盾。此外，交易价格低于市场行情价并不是否定合同成立的充分条件，根据法律，显失公平的合同，当事人可请求人民法院变更或撤销，且必须在一年内行使撤销权，案涉房屋买卖合同并不属显失公平的情形，且程伟光并没有提出撤销合同的诉请。综上，一审认定案涉房屋2018年为经济适用房，不能进行交易，肖基钰主张程伟光对案涉房屋定价42万元低于当时市场行情，属事实认定错误，且逻辑混乱。另，一审判决对程伟光提交的证据1的采信及相关事实的认定，违反民事裁判规则。综上，请求二审依法改判或发回重审。 程伟光答辩称：坚持一审答辩意见。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。 肖基钰向一审法院起诉请求：1、判令程伟光将名下所有，坐落于青山湖区［不动产权证号：赣（2019）南昌市不动产权第××号］房屋过户给肖基钰并配合办理过户手续；2、本案诉讼费用由程伟光负担。 一审法院认定事实：从2018年2月17日至2018年9月20日期间，程伟光陆续向肖开松出具收条共8张，其中2018年2月17日的收条载明：“今收到肖开松买房子六栋1单元201室收房子押金钱贰万元正（20000元）。房价总价42万元正，肆拾贰万元正。”2018年5月10日的收条载明：“今收到人民币肖开松壹万元正（10000元）。”2018年5月27日的收条载明：“今收人民币肖开松壹万元正（10000元）。”2018年6月5日的收条载明：“收到肖开松人民币买房子钱（壹万元正）（10000元）。”2018年6月25日的收条载明：“今收到肖开松人民币叁万元正（30000元）。”2018年7月18日的收条载明：“今收到肖开松人民币买房子伍万元正（50000元正）。”2018年8月2日的收条载明：“今收到肖开松房款钱贰拾万元正（200000元正）。”2018年9月20日的收条载明：“今收到肖开松购房款人民币柒万元正（70000元）。”从2018年2月17日至2018年8月2日期间，肖开松多次在银行进行现金取现，其中2018年2月17日取现2万元；2018年5月10日取现1万元；2018年6月25日取现3万元；2018年7月18日取现5万元；2018年8月2日取现20万元。2018年8月30日，肖基钰出具委托书，委托肖开松全权代表其办理购买坐落于南昌市青山湖区不动产的事项，委托期限自2018年8月30日起至2019年8月29日止，并向江西省南昌市豫章公证处申请公证，江西省南昌市豫章公证处于同日就肖基钰的委托事项出具（2018）赣洪豫证内字第4230号公证书。2020年7月1日，肖开松通过微信转账的方式向程伟光支付5000元，备注城东花园房产过户费。另，2018年8月10日，案外人王德明向程伟光出具借条一张，载明：“今借到程伟光工程业务款贰拾伍万元整（25万元）。”再查明，程伟光单独所有的坐落于青山湖区的房屋原属于划拨的经济适用房（赣（2017）南昌市不动产权第××号），现在转化为具有出让性质的市场化商品房（赣（2019）南昌市不动产权第××号）。 一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。综合双方的诉辩意见及结合查明的事实，依据有关法律规定，综合评判如下：首先，买卖合同纠纷是指出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。根据肖基钰提供的8张程伟光出具的收条及银行取现流水记录显示，其中相互能对应上的有五笔，分别是2018年2月17日2万元、2018年5月10日1万元、2018年6月25日3万元、2018年7月18日5万元、2018年8月2日20万元，一审庭审中程伟光虽认可收条系其出具，但辩称未足额收到8张收条所载明款项且涉及“套路贷”。从收据及银行取现记录也可以看出，款项支付及收条持有人为肖开松，而肖基钰与肖开松之间的委托购房委托书却是在2018年8月30日出具，时间在收条之后，明显有悖常理。综观本案证据，仅部分收据中注明“房款”、“房子押金”等约定不明的字眼，双方并未就程伟光坐落于青山湖区的房屋签订书面的房屋买卖合同，也未对房屋坐落、面积、单价、总价、付款方式及过户时间等重要事项进行约定，不符合生活常理及交易习惯，故一审法院认为双方并未就买卖案涉房屋达成合意。其次，根据案涉房屋的不动产信息显示，2018年该房屋性质为经济适用房，不能进行交易，同时结合程伟光出具的2018年2月17日收条显示，肖基钰主张是程伟光对自身房屋定价42万元，但该定价也低于当时市场行情。第三，一审庭审中一审法院向肖基钰进行了释明并询问是否有其他诉讼请求或变更诉讼请求为返还购房款，肖基钰表示不变更诉讼请求，坚持要求程伟光配合房屋过户。综上，关于肖基钰要求程伟光将其名下所有的坐落于青山湖区［不动产权证号：赣（2019）南昌市不动产权第××号］房屋过户给肖基钰并配合办理过户手续的诉请，于法无据，一审法院不予支持。权利人可明确法律关系后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第十条、第十二条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回肖基钰的全部诉讼请求。一审案件受理费3800元、保全申请费2620元，由肖基钰负担。 二审中，肖基钰提供：材料1、案外人吴林保等与毛敏于2017年10月27日签订的《南昌市存量房买卖合同》（合同编号ＮＣＳ2017030957、房屋坐落青山湖区）及交易情况明细单、增值税普通发票，欲证明与案涉房屋同小区、楼层户型面积相近的房屋2017年底交易税收评估价为424756元，双方当事人议定案涉房屋42万元为当时正常市场行情，非一审判决认定的不合理低价。材料2、肖基钰与程伟光合影，欲证明程伟光早知道实际要过户的购房人系肖基钰，程伟光一审称不知道房屋系过户卖给肖基钰与事实不符。程伟光质证认为材料1系案外人购房资料，与本案无关，且房屋价格由双方约定，为避税可约定1000元／平方米的单价，但不能以此认定实际交易价格；材料2拍摄时间地点不明，且与本案无关，本案关键系双方当事人有无房屋买卖的合意。本院认为，材料1《南昌市存量房买卖合同》所涉房屋为经济适用房，约定的房屋单价为1000元／平方米，与增值税普通发票显示价格不一致，且系案外人材料，故本院不予采信；材料2，拍摄时间地点不明，且不能达到肖基钰的证明目的，本院不予采信。 二审中，肖基钰称案涉房屋未签订的书面协议系因程伟光与家人电话商量1小时后家人不同意。 对一审判决查明的事实，双方当事人无异议，本院予以认定。 本院认为，本案争议焦点为：程伟光应否将案涉房屋过户至肖基钰名下。第一，程伟光系向肖开松出具收条8张，非肖基钰，且其中7张出具时间在2018年8月2日前，而肖基钰向肖开松出具委托书的时间为2018年8月30日，委托期限为2018年8月30日起至2019年8月29日，即出具委托的时间及委托期限均在2018年8月2日之后，且程伟光称对该委托关系不知情；第二，肖基钰称案涉房屋当时程伟光与家人商量后不同意致未签订书面协议，而肖开松在知悉程伟光家人不同意情况下还分8次以现金方式向程伟光支付款项；肖基钰举证不能证明肖基钰与程伟光就案涉房屋达成交易意见，即使程伟光向肖开松出具的收条提及“房子”、“房款”等字样，但该收据对款项支付时间与方式、房屋交付与过户的期限等重要内容未约定，上述情况均与常理相悖。据此，一审判决认定肖基钰与程伟光未就案涉房屋买卖达成合意，进而对肖基钰要求将案涉房屋过户至其名下的诉讼请求不予支持，并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉无事实及法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7600元（已由肖基钰预交），由上诉人肖基钰负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 周中瑞 审 判 员 邓 晖 审 判 员 钟 情 二〇二〇年十一月二十五日 法官助理 张年花 书 记 员 黄 媚