青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2020）青0102民初3505号原告(反诉被告)：罗润希，男，汉族，1956年4月29日出生，住青海省西宁市。委托诉讼代理人：罗骥，男，汉族，1982年9月29日出生，北京杰众律师事务所律师，住青海省西宁市。系罗润希之子。被告（反诉原告）：李树森，男，汉族，1981年6月17日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：王存花、黄冬青（实习），青海延辉律师事务所律师。被告：周建立，男，汉族，1959年8月21日出生，住西宁市。原告（反诉被告）罗润希与被告（反诉原告）李树森、被告周建立房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）罗润希委托诉讼代理人罗骥、被告（反诉原告）李树森及其委托诉讼代理人王存花、黄冬青、被告周建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）罗润希向本院提出诉讼请求：1.请求解除三方所签订的《房屋转卖协议》；2.案件受理费由原告负担。事实合理由:原告与被告周建立是因为赌博认识的，被告周建立主要在铁路小区的一圈赌博的人中放高利贷，2005年原告因被人设局赌博输了很多钱，由此被安排借了被告周建立和他搭档的高利贷约30000元，结果利滚利越来越高。被告周建立和他搭档说让原告先拿房子来周转，原告房屋位于西宁市城东区中庄路10号楼507室，迫于无奈原告只得答应，于是被告周建立安排被告李树森作为买家签订了买卖合同。约定了奇低的价格金额60000元，如果要赎回房屋需要再支付买卖价格的百分之五十，该合同签订日期为2005年8月26日，当日被告李树森给了原告55000元。同日被告李树森给原告打了欠条，欠条上称剩余5000元购房款过户时支付。经过这件事情，原告还清了当时的赌债，同时房屋也交给了被告李树森。该房子一直被被告李树森占据着，原告的家人听闻原告将房子掉的事情后非常生气，被告的妹妹和弟弟凑了钱想帮原告解决此事，数年间去过多次，每次敲门被告李树森都故意不开门。2018年被告李树森见房屋价值大大增值，遂又找来被告周建立帮助从中沟通，想谋求房子，原告让被告去起诉，但迟迟未见对方起诉。现原告和被告周建立都年事渐高，且被告周建立得了胃癌，被告周建立的搭档也已去世。此事再拖下去恐说不清楚，故诉至法院请求依法裁判。原告（反诉被告）罗润希向本院提交了如下证据：1.2005年8月26日签订的《房屋转卖协议》复印件一份，证明当时处于赌债的情况下被迫签订协议，掩盖非法目的，有非法因素。是为了给原告借高利贷签订的协议，应认定为无效；2.欠条复印件一份，证明原告（反诉被告）收到房款55000元后，原告还有5000元没有拿到，合同没有履行完毕，房款付清后过户，房屋买卖违法，那么欠条也是违法的事实；3.证人罗×出庭证言，证明我哥哥罗润希因赌博借高利贷，催得紧把房子卖掉了，事后我知道了，2005年还是2006年，我到我哥罗润希的房子三四次，一个女孩住着，我想谈一谈后把房子赎回来，结果去了几次都没开门。被告（反诉原告）李树森辩称，1.原告（反诉被告）罗润希主张解除合同的诉讼请求已过诉讼时效，应当予以驳回。被告（反诉原告）与×（反诉被告）于2005年8月26日签订《房屋转卖协议》，协议签订当日，被告（反诉原告）履行了交付房款义务，原告（反诉被告）履行了交房义务。从2005年8月26日至今原告（反诉被告）没有主张过解除合同，根据民事诉讼法之规定，原告（反诉被告）的主张已过诉讼时效，应当予以驳回。2.原告（反诉被告）主张解除合同没有事实依据和法律依据。我与×（反诉被告）房屋交易属于职工内部交易，合法有效，并且交房后我一直在该房屋居住至今。另外原告（反诉被告）于2002年12月30日分的该房时房价为29010元，2005年以60000元出售给我，该房价与同等市场价格一致，不存在低于市场价格的情形。因此，原告（发诉被告）解除合同不存在任何事实依据和法律依据，应当予以驳回。被告（反诉原告）李树森反诉称，2005年8月26日，反诉原告与反诉被告签订《房屋转卖协议》，约定将中庄小区115号楼507室房屋（房产证号：**-03**）转卖给反诉原告，房款60000元，反诉被告移交铁路内部购房手续和钥匙，反诉原告自2005年8月26日拥有中庄小区115号楼507室房屋产权。合同签订后，反诉原告居住该房屋至今。现反诉原告一致催促反诉被告办理过户手续，反诉被告拒不配合，致使反诉原告的合法权益受到损害，故特提出反诉，1.请求依法确认反诉被告与反诉原告签订的《房屋转卖协议》有效；2.依法确认位于西宁市城东区中庄小区115号楼507室房屋的产权归反诉原告所有，反诉被告配合办理过户手续；3.本案全部诉讼费由反诉被告承担。被告（反诉原告）李树森反诉证据和答辩证据一致，向本院提交证据如下：1.04-0638号房产证复印件一份，证明原告罗润希于2002年12月30日取得青海省西宁市城东区中庄小区115号楼507室铁路公有住房有限产权证，购房金额为29010元。被告在2005年以60000元购买涉案房屋为合理的价格；2.《房屋转卖协议》复印件一份，证明2005年8月26日，原、被告在证明人周建立得见证下签订《房屋转卖协议》，约定将涉案房屋转卖给被告李树森，房款为60000元，原告移交铁路内部购房手续和钥匙，该协议系双方真实意思表示，未损害其他人合法权益，应当真实有效的事实；3.收条复印件一份，证明2005年8月26日，被告李树森向原告支付房款55000元，剩余5000元在房屋过户后再支付给原告的事实；4.中国铁路青藏集团有限公司西宁工务段证明复印件一份，证明青藏铁路公司公有住房可以在员工内部交易过户，并于2013年1月24日起开始办理过户手续。2019年5月30日因集中办理青铁阳光小区房产事宜，暂停办理公有住房内部交易过户手续事宜的事实；5.暖气费、物业费缴纳清单复印件二份，证明涉案房屋已经交付被告，被告一直居住使用的事实。被告周建立辩称，我与×是朋友关系，他要将房子卖给我，我说没有钱，他让我问有谁要买房子，我遇见姓张，张说了其邻居也就是李树森的妈妈要买房子，我就通过姓张的跟李树森的妈妈联系的，李树森的妈妈给我打电话联系说她自己从湟源下来没有房子住要买房子。尔后我与罗润希联系了房子的事，让他们自己联系。李树森妈妈打电话叫我，过来一下让我做个证，我说我只能做个证明。买卖房子签约的时候才知道房屋价格，原告和李树森买卖房屋跟我没有关系，我和罗润希是朋友关系，跟李树森不认识。被告周建立未提交证据。经本院组织庭审举证、质证、认证，被告（反诉原告）李树森、被告周建立对原告（反诉被告）罗润希提交的证据1、2的真实性、合法性、关联性没有异议，本院认定为有效证据；被告（反诉原告）李树森、被告周建立对证人罗×的证言不予认可，认为证人与×（反诉被告）罗润希系兄妹关系，其所述的内容与×的诉求不相符。本院认为，证人罗×与×（反诉被告）罗润希系兄妹关系，与本案原告存在利害关系，故其证言本院不予采信。原告（反诉被告）罗润希对被告（反诉原告）李树森提交的证据1、2、3、4的真实性认可，对证明方向不予认可，认为诉争房屋时房改房，房改成本价购买，成本价中折算了原告的工龄，该成本价不等于市场价；对证据2房屋买卖协议的签订是在高利贷被迫情况下签订的，对方占有后目的发生了变化，该房不具备上市条件，这是公共产权，这份协议侵犯了国家利益，低价出售，房管部门有优先购买权，该房出售后造成所有权人困难，合同无效。本院认为，原告（反诉被告）罗润希、被告周建立对被告（反诉原告）李树森提交的证据1、2、3、4的真实性认可，本院认定为有效证据。经审理查明，2005年，原告（反诉被告）罗润希因赌博欠债，为了偿还外债就通过被告周建立联系到被告（反诉原告）李树森的母亲商谈卖房事宜，后经双方协商，在被告周建立的见证下，原告（反诉被告）罗润希与被告（反诉原告）签订了《房屋转卖协议》。协议约定，1.乙方于2005年8月26日前将房款人民币60000元一次性向甲方付清，甲方出具相应的收据。2.甲方自2005年8月26日起将该住宅的铁路内部购房手续以及钥匙交给乙方。3.乙方自2005年8月26日起，对本套住宅（中庄小区115号楼507室，房产证号）拥有100%铁路内部产权。4.自2005年8月26日起，该套房屋的水电费、卫生费均由乙方负责；物业管理费、取暖费扣甲方多少，均应由乙方支付给甲方，直至办完过户手续，不再扣甲方费用为止。5.在2005年8月26日以前，该房屋出现的抵押、债权、债务由甲方负责。在2005年8月26日以后，该房屋出现的抵押、债权、债务由乙方负责。6.铁路住房若上市之时，甲方应协助乙方出具相关手续，费用甲方承担部分由甲方负担，乙方承担部分由乙方负担。7.若需要过户，甲方应协助乙方出具有关手续，费用甲方承担部分由甲方负担，乙方承担部分由乙方负担。8.若乙方始终不办过户手续，产权也始终属于乙方，甲方无权干涉。9.若甲方违约要回房屋，由甲方向乙方退回房屋原价，另加房屋原价的50%违约金。被告周建立在该协议上的证明人栏里签了名。协议签订后，原告（反诉被告）给被告（反诉原告）李树森交付了房屋，被告（反诉原告）李树森给原告支付了购房款55000元，原告出具了收条，李树森对剩余5000元购房款给原告出具了欠条并约定过户后付清。原告（反诉被告）将房屋卖给被告（反诉原告）李树森后于2006年4月10日与青藏铁路公司西宁车站签订协议解除了劳动关系，此后，就一直在格尔木、甘肃省等地打工，居无定所。后被告（反诉原告）通过被告周建立多次联系原告要求过户，一直联系不上。期间，原告想赎回房屋找过被告（反诉原告）李树森母亲，被告方不同意。此后，原告（反诉被告）亦未向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求也未向人民法院主张权利。直至2020年8月原告（反诉被告）才诉至法院要求解除合同。另查明，被告（反诉原告）李树森现为西宁市城东区中庄小区115号楼507室（房产证号**-03**）诉争房屋的占有使用人。本院认为，原告（反诉被告）罗润希与被告（反诉原告）李树森签订的《房屋转卖协议》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。原、被告双方理应全面履行合同义务，但自2005年双方签订合同及原告（反诉被告）罗润希在交付房屋后至今已过15年之久，原告既未向人民调解委员会或者有关单位提出保护民事权利的请求，也未向人民法院主张权利，原告(反诉被告)亦未提交时效中断法定事由的有效证据，现其诉求解除合同之主张明显已过诉讼时效。被告（反诉原告）辩称原告诉求已过诉讼时效的抗辩理由成立，本院予以采。据此，原告（反诉被告）李树森请求解除合同的诉讼主张本院不予支持；原、被告所签订的《房屋转卖协议》系双方真实意思表示，依据约定，双方理应全面履行合同义务，故被告李树森反诉请求本院予以支持，但李树森所欠的剩余购房款5000元，根据双方约定应在办理房屋过户手续时一并给付原告（反诉被告）罗润希；原告（反诉被告）罗润希依据《房屋转让协议》向协议中的证明人高建立诉求主张权利，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）罗润希的全部诉讼请求；二、原告（反诉被告）罗润希名下位于西宁市城东区中庄小区115号楼507室房屋产权（房产证号：**-03**）归被告（反诉原告）李树森所有；三、原告（反诉被告）罗润希协助被告（反诉原告）李树森办理罗润希名下位于西宁市城东区中庄小区115号楼507室房屋产权的相关过户手续，同时被告（反诉原告）李树森给付原告（反诉被告）罗润希剩余的购房款5000元。本诉案件受理费减半收取2150元、反诉费650元，共计2800元，由原告（反诉被告）罗润希负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 郭海山二〇二〇年十一月九日法官助理 张文彬书记员 陈顺莲附：法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己的主张，有责任提供证据。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。