广东省梅州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤14民终1174号上诉人(原审被告)：古素珍，女，汉族，1975年3月8日出生，住所地：广东省深圳市******。委托诉讼代理人：邓宗燎，广东深宝律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：古留芳，男，汉族，1972年5月8日出生，住所地：广东省五华县***********。委托诉讼代理人：廖秀妮，广东诚优律师事务所律师。原审被告：古志松，男，汉族，1974年7月16日出生，住所地：广东省五华县*********。上诉人古素珍因与被上诉人古留芳，原审被告古志松申请执行人执行异议之诉一案，不服五华县人民法院（2019）粤1424民初3004号民事判决，向本院提起上诉。上诉人古素珍的委托诉讼代理人邓宗燎，被上诉人古留芳的委托诉讼代理人廖秀妮到庭参加诉讼。原审被告古志松经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。上诉人古素珍上诉请求：1、撤销（2019）粤1424民初3004号民事判决。2、改判排除执行古志松名下位于五华县****犁滩管区的房产（证号：粤房地证字第**号），并解除对该房产的查封。3、一审、二审案件受理费及房产鉴定费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误，程序也存在违法。一、一审法院认为在《房产转让协议》签订后，涉案房产被查封（应被上诉人古留芳申请）前上诉人古素珍没有实际占有、使用，是错误的。上诉人古素珍与原审被告古志松于2019年5月24日签订了《房产转让协议》后，当日上诉人古素珍又与五华县水寨镇人民政府签订了《五华县城犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋安置补偿协议》，这充分说明，上诉人古素珍于5月24日即成为涉案房产实际所有人，实际占有、使用涉案房产。五华县水寨镇人民政府对上诉人古素珍实际占有、使用涉案房产亦认可，并与上诉人古素珍签订了协议，上诉人古素珍据此将涉案房产交付政府拆迁。同时，原审被告对此亦没有提出任何异议。上诉人签拆迁协议、交付房产，就是上诉人古素珍实际占有、使用涉案房产的最好证据。二、一审法院认定上诉人古素珍与原审被告签订的《房产转让协议》无效是错误的。1、上诉人古素珍与原审被告古志松并没有恶意串通。2019年5月24日，上诉人古素珍与原审被告古志松签订《房产转让协议》并支付第一笔款10万元时，并不清楚被上诉人古留芳与原审被告有债务纠纷。2、被上诉人古留芳对上诉人古素珍与原审被告古志松的房产转让存有恶意，他是为了更利于其收回借款。被上诉人古留芳帮上诉人古素珍做事，上诉人古素珍委托其协助处理房产转让事宜，配合法院执行，被上诉人古留芳对上诉人古素珍与原审被告之间的房产转让是知情的，但被上诉人古留芳直至《房产转让协议》签订并支付第一笔款10万元后十多天才提出其与原审被告有债务纠纷，要求上诉人古素珍解决，此时，上诉人才知道此事。被上诉人古留芳对此才是存有恶意，因为他清楚涉案房产征收的现金补偿只有4万多，大部分都是房产补偿，但房产却是多年以前的事了，且涉案房产又被另一执行案查封，被上诉人古留芳太早向原审被告古志松提出还款主张，必将无法实现，他是想套牢上诉人古素珍后，再要求上诉人古素珍还款。事实上，被上诉人于2019年6月6日告知其与原审被告古志松存在债务关系时，他是要求上诉人古素珍解决此事的。3、上诉人古素珍与原审被告签订《房产转让协议》是应一审法院（2009）华法执字第553号案的执行法官的请求协助执行。是帮助解决原审被告古志松涉及的（2009）华法执字第553号案的执行问题的，是在法官的主持下进行的，是善意的。当时被上诉人古留芳亦有参与，还有（2009）华法执字第553号案申请执行人的代理律师也在场。4、对于上诉人古素珍与原审被告古志松自行约定房产转让价，没有经过第三方或人民法院确定，这并不违法，是双方的自由交易，是二个独立主体的自由意志表示，公权力无权干涉。另外，上诉人古素珍与原审被告古志松是兄妹关系，原审被告古志松当时买涉案房产的钱相当一部分都是上诉人古素珍给的，原审被告古志松一分不要也不违法，更何况，他们认为价格是合理的。5、上诉人古素珍明知涉案房产列入五华县犁滩片区房屋拆迁范围和涉案房屋处于法院查封状态仍与原审被告签订《房产转让协议》，并不能说明上诉人古素珍存有恶意。涉案房产的拆迁补偿款只有4万多，远不足于支付（2009）华法执字第553号案执行款，安置房又不知何时才能交付，且不能买卖，无法变现，此陈年积案仍是无法解决，上诉人古素珍签订《房产转让协议》实属善意。签订《房产转让协议》时涉案房产是处于查封状态，但这是（2009）华法执字第553号案的查封，而不是被上诉人古留芳与原审被告古志松民间借贷纠纷案的查封，上诉人古素珍签订《房产转让协议》正是为了协助法院执行（2009）华法执字第553号案，帮助原审被告古志松还款。6、上诉人古素珍2019年6月6日知道被上诉人古留芳与原审被告古志松有债务纠纷后仍支付购房款，不能说明上诉人古素珍存有恶意。首先，相反是被上诉人古留芳存有恶意，理由如上述。其次，《房产转让协议》是在法院的组织下签订的，上诉人没有任何理由不相信《房产转让协议》的合法、有效。再次，在法院组织、协调下签订的《房产转让协议》，上诉人古素珍不能也不敢不履行。最后，上诉人古素珍继续支付的最大一笔房款是付至法院账户，是为了还（2009）华法执字第553号案执行款的，现在一审法院认定《房产转让协议》无效，难道一审法院准备把钱退回给上诉人古素珍，然后再向（2009）华法执字第553号案申请执行人追回来？三、一审法院程序违法，案件关键事实未查明。被上诉人古留芳是否参与（2009）华法执字第553号案执行调解，是案件关键事实，在被上诉人古留芳当庭否认的情况下，上诉人古素珍当庭提请一审法院向（2009）华法执字第553号案执行法官核实，一审法院没有拒绝，但一审法院并没有去核实，这严重违反法定程序，且正是这一关键事实未查明，才出了这么一份错误判决。四、一法院适用法律错误。一审法院认为涉案房产从2016年8月15日开始已被一审法院查封，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条第一款：“下列房地产，不得转让：…（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的…”规定，依法不得转让，这是非常错误的。2016年8月15日的查封是依据（2009）华法执字第553号案作出的查封，而签订《房产转让协议》正是为了执行（2009）华法执字第553号案，申请执行人与被执行人达成和解，被执行人将查封房产转让，申请执行人得到执行款，然后解封，没有任何不合理，没有任何不合法，也没有任何恶意。被上诉人古留芳答辩称:一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。古留芳诉古志松民间借贷纠纷案至五华县人民法院并对涉案房产申请诉讼保全，五华县人民法院于2019年7月9日依法作出(2019)粤1424民初1845号之一民事裁定，裁定查封被申请人古志松所有的位于五华县****犁滩管区(证号：粤房地证字第**号)房产，查封价值以800000元为限，查封期限为三年(此前该房产已被五华县人民法院在执行郑庆龙与被告古志松、温映科经营合同纠纷一案中于2016年8月15日查封(查封期限为三年),该郑庆龙对古志松涉案房产的查封在2019年7月22日才解除)。一、上诉人古素珍与原审被告古志松2019年5月24日签订的《房产转让协议》无效。（为逃避古志松债务履行，古素珍与古志松两兄妹恶意串通，以明显不合理低价转让涉案房产，损害古留芳利益）1、古志松与古素珍系同胞兄妹，被上诉人古留芳十多年前就一直和古志松帮助古素珍管理华侨酒店。古素珍也是明知其哥哥古志松欠古留芳涉案债务的事实:古素珍与古志松在订立《房产转让协议》之前，古留芳多次与古素珍沟通，希望古素珍劝其哥哥古志松还钱给古留芳，古素珍也曾多次表态会做其哥哥古志松还钱的工作。2、古素珍与古志松在2019年5月24日，既与水寨镇人民政府签订了涉案房屋拆迁安置补偿协议，又签订了涉案《房产转让协议》（五华县犁滩片区城市更新项土地征收及房屋拆迁安置补方案是由五华县人民政府在2019年4月8日印发并要求组织落实，征收、征拆的范围较大，涉及面也较广，群众知情度大，影响力大），古素珍与古志松是同胞兄妹关系。以上充分说明了古素珍与古志松是在明知涉案房屋已经列入五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁范围并获知相关补偿条款的情况下签订《房产转让协议》。涉案房屋占地面积73㎡，共有四层〔房产证记载仅为地上部分三层，另有地下部分一层〕。根据五华县人民政府办公室2019年4月8日的华府办函〔2019〕37号通知及拆迁安置补偿方案，涉案房屋的一至二层按1:1.1、三至四层按1:1核算，涉案房屋至少可获得两层共146平方米的店面一间及146平方米的精装修住房一套。根据临近的东方花园市场价格，门店至少20000元/平方米、精装修商品房至少11000元/平方米，共价值达4526000元。如果按古素珍与水寨镇人民政府签订的相关房屋拆迁安置补偿协议约定的323.79平方米店铺，价值更大。且经司法程序五华县人民法院依法委托梅州市嘉平资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行了价值评估，评估涉案房产价值为1780800元。而古素珍与古志松以却仅仅以600000元的低价转让涉案房产，该转让价格是该房产市场价值1780800元的34%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条规定，古素珍与古志松是以明显不合理低价转让涉案房产；且古素珍明知古志松与古留芳之间存在债务，但他们为逃避古志松债务履行，恶意串通，将价值五百多万元（拆迁价）的房屋以60万元价款进行转让（涉案房产转让价60万元是古素珍与古志松自行约定的价款，并非由第三方或经人民法院所确定的价款），差价悬殊，属于恶意串通以明显的低价转让财产的行为，严重损害了古留芳的合法权益。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“恶意串通，损害第三人利益的合同，应当确认为无效”，古素珍和古志松于2019年5月24日签订的《房产转让协议》无效。3、涉案房产从2016年8月15日开始已被五华县人民法院依法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款规定，涉案房屋依法不得转让。古素珍明知涉案房屋已被列入五华县犁滩片区房屋拆迁范围和涉案房屋处于法院查封状态的情况下仍与古志松签订《房产转让协议》，以及明知古留芳与古志松间存在债权债务关系的情况下仍支付购房款，且古素珍提供的三张连号(编号分别为347937、347938、347939)但不同收款日期(分别为2019年5月24日、6月20日和7月3日)的现金购房款《收款收据》，与当前正常的交易习惯极不相符。以上充分说明了古素珍与古志松恶意串通以明显的低价转让财产，严重损害了古留芳的利益。二、古素珍对涉案房屋房产至今未合法占有。古素珍在涉案房产被人民法院查封之前以及在签订《房产转让协议》后都未实际占有或使用涉案不动产。古素珍在一审开庭中承认其经常在深圳居住，偶尔回来也是住其自有的华侨酒店。且根据古留芳一审提交的涉案房屋水电信息表、涉案房屋现状图片、光盘音频，涉案房屋两年多来无人居住，屋内老旧家私仍在，也无变更门锁，到处可见蜘蛛网和灰尘，很久无人进入。该房屋的用电从2018年2月至今为0，用水从2019年5月欠费拆表至今。三、古素珍对登记在被执行人古志松名下的不动产提出的异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，依法不能对抗古留芳的债权，故古素珍对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，古素珍对涉案房产的异议不成立。所以法院应该准许对被执行人古志松坐落于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第**号）房产的执行。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确、程序合法，请求二审法院驳回上诉，维持原判。一审原告古留芳向一审法院起诉请求：1、撤销古素珍与古志松2019年5月24日订立的转让协议；2、准许执行古志松所有的位于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第**号）房产；3、本案诉讼费和房产评估费15000元由古素珍与古志松承担。一审法院认定事实：古志松与被告古素珍是兄妹关系。涉案房屋坐落于五华县****犁滩管区（房地产权证号：粤房地证字第**号），权属人为古志松。《五华县城犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁安置补偿方案》（以下简称拆迁安置补偿方案）于2019年3月26日经五华县人民政府常务会议同意，由五华县人民政府办公室于2019年4月8日印发并要求相关单位组织实施。拆迁安置补偿方案涉及五华县城犁滩片区的土地征收补偿、住宅房屋征拆补偿及附属房、附着物、残垣断壁、坟墓、青苗的补偿和集体物业补偿等。2019年5月24日，被告古志松与被告古素珍签订《房产转让协议》，双方约定上述涉案房产以600000元转让给古素珍，古素珍在签订协议之日付100000元，2019年6月20日前付54632元，余款445368元由古素珍于2019年7月3日前直接付至五华县人民法院，用于偿还一审法院（2009）华法执字第553号郑庆龙与古志松、温映科经营合同纠纷案的执行款。被告古志松在该协议第七条约定该协议壹式叁份，双方各执壹份，交一审法院（2009）华法执字第553号案留存壹份。同日，被告古素珍（乙方）与五华县水寨镇人民政府（甲方）签订《五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁安置补偿协议》（以下简称拆迁安置补偿协议），双方主要约定：乙方被拆迁房屋坐落于犁滩村水寨东堤47-5号，房屋产权证号粤房地证字第**号，产权人为古志松，层数为三层，房屋现状总建筑面积323.79㎡；总补偿金额：48568.5元；按照已批复的拆迁补偿方案规定的产权置换原则，乙方可获得的符合产权置换总建筑面积为323.79㎡……。被告古素珍依约在2019年5月24日、6月20日和7月2日共支付购房款600000元。一审法院根据2019年7月10日（2019）粤1424执恢86号案执行款收据反映2019年7月2日到账438000元和7368元，合计445368元，与被告之间签订《房产转让协议》第三条约定的余款一致。原告古留芳于2019年7月8日诉古志松民间借贷纠纷案至一审法院并对涉案房产申请诉讼保全，一审法院于2019年7月9日依法作出（2019）粤1424民初1845号之一民事裁定，裁定查封被申请人古志松所有的位于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第**号)房产，查封价值以800000元为限，查封期限为三年。但此前该房产已被一审法院在执行（2019）华法执字第553号郑庆龙与被告古志松、温映科经营合同纠纷一案中于2016年8月15日查封（查封期限为三年），该查封于2019年7月22日解除。2019年8月29日，一审法院依法作出（2019）粤1424民初1845号民事判决，判决被告古志松应在本判决发生法律效力之日起十日内偿还借款800000元及利息（以800000元为本金从2014年7月21日起至还清之日止按年利率24%计）给原告古留芳。因被告古志松逾期未履行上述生效判决，原告古留芳依法向一审法院申请强制执行。在执行过程中，被告古素珍于2019年11月7日对执行标的提出书面执行异议，请求排除执行登记在被告古志松名下的涉案房产，并解除对该房产的查封。一审法院于2019年11月19日作出（2019）粤1424执异18号执行裁定，裁定中止对被执行人古志松名下位于五华县****犁滩管区房产（房产证号：粤房地证字第**号）的执行。原告古留芳不服，于2019年11月28日向一审法院提起执行异议之诉，并提出上述诉讼请求。本案审理过程中，原告古留芳向一审法院申请对涉案房屋进行房产价值评估，经司法程序一审法院依法委托梅州市嘉平资产房地产土地评估有限公司对涉案房屋进行价值评估，该司于2020年4月13日作出梅市嘉平评报字（2020）第039号《评估报告书》，评估涉案房产价值为1780800元，原告古留芳支付了评估费15000元。原告主张两被告恶意串通以明显低价600000元转让涉案房屋属合同无效、被告古素珍至今对涉案房屋未合法占有，并提交微信聊天记录、拆迁安置补偿方案、《房产转让协议》、拆迁安置补偿协议、拆迁补偿费发放表、涉案房屋水电费信息表、涉案房屋现状照片和光盘及光盘音频文字内容等拟证实其主张。被告古素珍则认为其是应五华法院执行案件的要求而协助解决古志松在五华法院（2009）华法执字第553号执行案件，经双方协商及执行人员协调达成涉案房屋以60万元（无第三方评估）转让的协议，并于2019年5月24日上午与被告古志松签订《房产转让协议》，同日到五华县水寨镇人民政府签订了房屋拆迁安置补偿协议，其也依约在2019年7月2日前支付了全部购房款，古志松已将涉案房屋的《房地产权证》和钥匙交付给古素珍，古素珍认为对涉案房产已实际占有使用。庭审中，被告古素珍认可涉案房屋的水电费均是以两被告的父亲古宗超的名义缴交的，并表示古素珍是在2019年5月24日下午到五华县水寨镇人民政府签订拆迁安置补偿协议时才知道拆迁安置补偿方案。从原告与被告古素珍微信聊天记录来看，被告古素珍在2019年6月6日明知原告与被告古志松间存在债权债务关系。从原告提交的涉案房屋水电信息表、涉案房屋现状图片来看，该房屋较长时间无人居住，且该房屋的用电记录从2018年2月至今为零、用水从2019年5月欠费至今。一审法院认为：本案为申请执行人执行异议之诉。本案的主要争议焦点：一、两被告签订的《房产转让协议》的效力如何认定；二、被告古素珍对执行标的享有足以排除强制执行的权益的主张是否成立。一、关于两被告签订的《房产转让协议》的效力认定问题。被告古素珍虽辩称其是在2019年5月24日下午到五华县水寨镇人民政府签订拆迁安置补偿协议时才知道拆迁安置补偿方案，但该拆迁安置补偿方案是由五华县人民政府办公室在2019年4月8日印发并要求组织落实，从拆迁安置补偿方案来看，征收、征拆的范围较大，涉及面也较广，而两被告是同胞兄妹关系，且两被告在2019年5月24日上午签订《房产转让协议》，因此，对被告古素珍该抗辩意见依法不予采纳，依法推定两被告是在明知涉案房屋已经列入五华县犁滩片区城市更新项目土地征收及房屋拆迁范围的情况下签订《房产转让协议》。该协议虽然是两被告双方自由意志的表现，但是不得对抗强制执行力。由于涉案房产从2016年8月15日开始已被一审法院依法查封，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款：“下列房地产，不得转让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”规定，涉案房屋依法不得转让。且涉案房屋经司法程序由梅州市嘉平资产房地产土地评估有限公司评估房产价值为1780800元，而两被告以600000元的低价转让涉案房产，该转让价格是该房产市场价值1780800元的34%，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条：“对于合同法第七十四条规定的‘明显不合理的低价’，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价”的规定，两被告是以明显不合理低价转让涉案房产，且从原告与被告古素珍微信聊天记录来看，被告古素珍在2019年6月6日明知原告与被告古志松间存在债权债务情况下，仍在2019年6月20日以后支付购房款500000元。对于被告约定将双方签订的《房产转让协议》交一审法院（2009）华法执字第553号执行案留存，是被告双方约定用于偿还该案申请执行人郑庆龙执行款445368元，涉案房产转让费60万元是被告自行约定的价款，并非由第三方或经人民法院所确定的合同价款。被告古志松、古素珍对涉案房产的问题均存在过错，因此，两被告存在恶意串通的情形，损害了原告等第三人的利益。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通，损害第三人利益的合同，应当确认为无效”规定，一审法院依法确认被告古素珍和古志松于2019年5月24日签订的《房产转让协议》无效。二、被告古素珍对执行标的享有足以排除强制执行的权益的主张是否成立。被告古素珍虽然在原告古留芳起诉被告古志松前已经签订了《房产转让协议》，但被告古素珍明知涉案房屋已被列入五华县犁滩片区房屋拆迁范围和涉案房屋处于法院查封状态的情况下仍与被告古志松签订《房产转让协议》，以及在2019年6月6日已明知原告与被告古志松间存在债权债务关系的情况下仍支付购房款500000元，且被告古素珍与古志松于2019年5月24日签订的《房产转让协议》损害了原告的利益，属无效合同；另被告古素珍提供了三张连号（编号分别为347937、347938、347939）但不同收款日期（分别为2019年5月24日、6月20日和7月3日）的现金购房款《收款收据》，这与当前正常的交易习惯不相符；被告古素珍也认可其经常在深圳居住，偶尔回来也是住其自有的华侨酒店，结合原告提交的涉案房屋水电信息表、涉案房屋现状图片，被告古素珍在涉案房产被人民法院查封之前以及在签订《房产转让协议》后也并未实际占有或使用涉案不动产。因此，被告古素珍对登记在被执行人古志松名下的不动产提出的异议不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”规定的条件，依法不能对抗原告的债权，故被告古素珍对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，被告古素珍（案外人）对涉案房产的异议不成立。被告古志松经法院合法传票传唤未到庭参加诉讼，可视为其放弃质证和抗辩的权利，其不到庭参加应诉，不影响法院对本案的审理。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第七十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第（二）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百零八条、第三百一十一条、第三百一十三条之规定，判决如下：一、准许对被执行人古志松坐落于五华县****犁滩管区（证号：粤房地证字第**号)房产的执行。二、驳回原告古留芳的其他诉讼请求。一审案件受理费100元、房产鉴定费15000元，合计15100元，由被告古素珍、古志松共同负担。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为：本案上诉人古素珍与原审被告古志松在明知本案所涉房产被法院查封的情况下，仍以明显不合理低价转让房产，一审判决据此认定上诉人和原审被告恶意串通损害了作为债权人的被上诉人的合法权益，上诉人与原审被告签订的《房产转让协议》无效，准许执行该房产，应予维持。上诉人的上诉请求不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（已由上诉人古素珍预交），由上诉人古素珍负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐干忠审 判 员 罗锡芳审 判 员 孔宁清二〇二〇年十一月六日法官助理 赖志明法官助理 邱泳婷书 记 员 幸静容