江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终10485号上诉人（原审被告）：苏州禾发房地产开发有限公司，住所地苏州市西环路**（**楼**）。法定代表人：李兆荣，董事长。委托诉讼代理人：周宁，江苏尚韬律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘诗乡，江苏尚韬律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：邵梦芸。委托诉讼代理人：李国亮，江苏卓达律师事务所律师。原审第三人：中城建设有限责任公司，住所地福建，住所地福建省闽清县梅城镇南北大街**>法定代表人：林礼钦，执行董事。上诉人苏州禾发房地产开发有限公司（以下简称禾发公司）因与邵梦芸、中城建设有限责任公司（以下简称中城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2020）苏0508民初1594号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。禾发公司上诉请求：请求改判上诉人应向被上诉人支付违约金300元（自2020年1月1日起计算至2020年1月3日，按每日100元标准计算）。事实与理由：一、装修改造协议系上诉人委托原审第三人与被上诉人签订，依法有效，构成对商品房买卖合同的补充、变更，应当按照装修改造协议的内容认定房屋交付时间与迟延交房的违约责任。二、古墓发掘对涉案房屋的开发建设造成了极大的影响，因古墓发掘需要导致停工的期间应当在项目工期中酌情予以扣减。上诉人虽然在本案买卖合同签订前即已知晓古墓发掘的事实，但是由于古墓发掘计划处于不断变化的过程中且上诉人无从得知古墓发掘的具体计划，无法确定项目何时可以恢复正常施工；另外，由于上诉人的同一批商品房买卖合同是同时备案的，其约定的合同内容也是基本一致。因此，包括本案在内的同一批商品房买卖合同约定的交付日期均为2019年6月30日。三、一审法院判决支持的违约金计算标准过高，应当予以调整。即使装修改造协议系被上诉人与原审第三人签订的，不构成对商品房买卖合同的补充或变更，但一审法院确定的违约金标准也明显过高。根据一审判决的标准，违约金约为21094元/月，可是被上诉人也未能举证证明因上诉人迟延交房导致其产生额外租金，同时，贤雅居同类型房屋的月租金约为6000元/月，一审法院确定的违约金超过同类房屋房租的三倍，即便违约金具有惩戒作用，也明显过高。邵梦芸辩称：一、双方之间签订的《苏州市商品房买卖合同》合法有效，被上诉人已按照合同约定全面履行了合同义务，上诉人没有按照合同约定于2019年6月30日前将房屋交付给被上诉人，依法应当承担合同约定全部房款每日万分之三的违约责任。二、上诉人根据第三人与被上诉人签订的《贤雅居装修改造协议》中约定房屋交付时间为2019年12月31日、违约金为每日100元的内容来辩解对商品房买卖合同的补充、变更，该说法不能成立。1.该协议是被上诉人不情愿的情况下和第三人所签，本身就违背了被上诉人的意志；2.按第三人所述，该协议签订的目的，不是为了装修改造房屋，仅仅是为了延期交房和降低违约金的一个借口；3.该协议是将被上诉人的权益显著缩小，而将上诉人的权益显著扩大，明显不公平；4.该协议签订时，被上诉人并不是该房屋的所有权人，无权和第三人签订该房屋装修改造的协议，应当无效；5.双方之间如此大额的交易，仅仅用第三人和被上诉人的装修改造协议进而变更交房时间和降低违约金，也明显不符合常理；6.该协议将上诉人的收房权利和被上诉人的交房权利归结为第三人一人，明显不合理，应当属于无效。三、上诉人以古墓发掘对工期的影响来抗辩延期交房，该理由不成立。1.被上诉人的房屋是44幢，不在古墓涉及的8幢楼(25、26、28、29、32、33、35、36)范围内；2.上诉人很早就知道古墓发掘事宜，其和被上诉人签合同时也已明知该事宜对房屋交付日期的影响，仍然和被上诉人签订了房屋交付的时间，故上诉人的该理由不成立。四、关于上诉人所称的违约金计算标准过高应予调整的意见，不能成立。该违约金的计算标准是每日万分之三，也就是每年的10.95%，并没有超过最高人民法院规定的15.4%的上限。并且，本案的违约金并不是以被上诉人的损失为基础来计算的，而是对上诉人违约的惩罚性质，故上诉人的辩解不成立。中城公司辩称：一、答辩人同意上诉人的上诉请求。二、本案法律关系与答辩人无关。诉争项目“苏地2016-WG-3号”地块项目由上诉人发包，答辩人系该项目的施工总承包方，该项目房屋有小高层、叠拼、合院(即联排别墅)三种类型，其中叠拼的下叠和合院为毛坯房，叠拼的中、上叠以及小高层为全装修房。虽然项目一期开工时即知晓项目的8幢楼(公安编号25、26、28、29、32、33、35、36)地下存在古墓，)地下存在古墓估古墓发掘及之后决定的整体搬迁等工程的工期。同时，虽然该8幢楼属于三期，但鉴于整个项目地下部分是作为一个整体进行规划和建设，地下部分建设施，地下部分建设施工迟延必然导致其余楼幢的工期迟延施工整体完毕前，除了这8幢楼的其他楼幢也仅仅可以建设至3层，再高则有极大的安全风险。因古墓事宜导致项目整体工期受到影响，原定一期项目上诉人向购房人的交房时间为2019年6月30日，但工程因前述原因并未按期完成。上诉人与购房人进行沟通，以签署房屋装修改造协议的形式将原定交房时间变更至2019年12月31日，同时降低了迟延交房违约金计算标准。因答辩人为该项目工程的施工总承包方，上诉人委托答辩人以答辩人的名义签订该等装修改造协议。该等装修改造协议中约定的装修款项均为0元，装修改造协议签订的目的，其实就是由上诉人和购房人对网签房屋买卖合同中的交房日期和迟延交房违约责任进行变更确认，装修改造协议也是由上诉人的业务员具体联系购房人办理签署。本案中被上诉人主张的是商品房买卖合同纠纷，出卖人为上诉人，买受人为被上诉人，本案商品房预售法律关系是由上诉人与被上诉人之间建立。被上诉人原审主张的诉求及上诉人主张的上诉请求也都是与商品房预售合同相关的逾期交房违约金，答辩人并非该法律关系下的主体，对于该法律关系无任何权利与义务，故答辩人不应承担相关义务。邵梦芸向一审法院起诉请求：判令禾发公司支付逾期交房违约金246589.06元（按购房款4395527元每日万分之三的标准，自2019年7月1日计算至2020年1月3日）以及利息（以246589.06元为基数，按年利率6%，自本案立案之日起计算至实际付清款项之日止）。一审法院认定事实：邵梦芸于2018年2月28日与禾发公司签订《苏州市商品房买卖合同》，约定：邵梦芸以4395527元价格购买禾发公司开发的苏州市西园路66号贤雅居44幢702室的全装修商品房（建筑面积130.33平方米，以下简称案涉房屋）；禾发公司应于2019年6月30日前将上述全装修商品房交付给邵梦芸，逾期交付，需按购房款每日万分之三承担违约金。合同补充条款10.1.1条约定，在乙方（邵梦芸）向甲方（禾发公司）付清全部房款、代垫款项（如有）及违约金（如有）、缴纳办理产权的契税和专项维修资金等按国家相关规定和双方约定的所有应缴费用之前，甲方有权拒绝向乙方交付房屋且不构成违约。嗣后，邵梦芸向禾发公司支付了全部购房款（因面积差实际付款4394515元）。一审庭审中，禾发公司表示邵梦芸按约应在2018年3月1日前支付首期款、4月7日前支付尾款，其两次付款时间分别在2018年3月17日、4月16日，均出现迟延故按约应承担违约责任，在本案中要求与邵梦芸主张的违约金进行抵扣。2019年9月30日，禾发公司取得市住建局颁发的商品房交付通知书，其中载明禾发公司建设开发的苏地2016-WG-3号地块北区一期工程25#、30-32#、37-44#楼通过商品房交付使用备案。2019年12月31日，中城公司向邵梦芸发送收房通知，通知其于2020年1月3日前接收案涉房屋；一审审理中，邵梦芸陈述其实际于2020年4月12日收房，但起诉主张的逾期交房违约金仅计算至2020年1月3日。一审另查明：在邵梦芸与禾发公司签订《商品房买卖合同》之后，中城公司（乙方）与邵梦芸（甲方）订立《贤雅居装修改造协议》（以下简称改造协议）一份，约定由乙方为甲方进行装修改造施工（协议附件三明确改造项有拆改隔墙、水电改造、加板加楼梯、功能房间调整、外立面调整、精装修），并明确由甲方委托乙方与开发商办理房屋验收交付手续，乙方承诺最迟在2019年12月31日前完成合同改造施工并向甲方交付房屋；协议第四条约定工程价款为0元；协议第六条约定因乙方原因造成工程逾期交付的，每逾期一天，乙方应赔偿甲方100元。上述协议附件包括授权委托书一份，内容为委托人委托受托人办理《苏州市商品房买卖合同》约定的西园路66号贤雅居**幢**室房屋交接手续，代表委托人办理房屋验收并负责保管房屋；邵梦芸在该委托书中签字，但委托书受托人及具体房屋地址处留白。一审审理中，邵梦芸述称改造协议系禾发公司业务员联系其签字，业务员告知其系为了确认装修公司及装修事宜，否则就无法收房、要自行承担逾期交房的责任，具体签订时间不记得了，但肯定在其与禾发公司签订房屋买卖合同之后；按照改造协议约定，中城公司应该代收房再进行装修，装修完毕后再向其交付，但是具体情况不清楚，直至2019年12月31日收到中城公司发出的房屋交接通知。禾发公司称中城公司是案涉房屋的承建单位和装修公司，改造协议实际系其口头委托中城公司与邵梦芸订立，目的即为变更交房时间至2019年12月31日并变更逾期交房违约金计算标准，最终房屋交付通知也是其委托中城公司发出，交付手续也是由禾发公司与业主办理的，故该改造协议的主体实际是禾发公司与邵梦芸。一审再查明：案涉房屋所在2016-WG-3号地块开发初期（2016年）发现古墓，因古墓勘探需要，工程施工受影响，建设地块受考古发掘影响的面积在1000平方米左右，发掘期为2016年7月至2017年6月，文物搬迁工作于2018年4月11日完成。根据规划局对建设项目涉及考古调查、勘探审核意见书，2016年7月20日要求禾发公司项目北地块东南角区域的土墩墓葬群（约1000平方米）进行抢救性发掘，待考古发掘清理结束后方可施工，已探明无地下文化遗存区域或考古勘探清理完毕区域可以先期开工。2018年4月28日，规划局明确考古搬迁工作于2018年4月11日完成，该地块可以施工作业。一审审理中，禾发公司认可其向住建局备案的系毛坯房，故在2019年9月30日取得交付使用通知书后，还需按合同约定进行相应的室内精装修施工。此外，禾发公司还提交常熟市住房和城乡建设局的关于转发苏州市大气办“关于采取果断措施应对重污染天气的紧急通知”等停工情况及通知材料复印件，欲证明2018年1月至2019年1月期间，出于应对污染天气等原因，相关部门要求工地全部停工，导致涉案项目停工，导致涉案项目停工共计40天；然邵梦芸则认为，禾发公司作为房地产开发企业，对项目施工中可能存在的政府要求停工或恶劣天气等不利因素应有预见，不能作为逾期交付房屋的免责事由。一审法院认为，邵梦芸与禾发公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应认定合同合法有效。禾发公司按约应于2019年6月30日前向邵梦芸交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付房屋并抗辩认为其口头委托中城公司代为签订改造协议将交房时间推迟至2019年12月31日；然而，改造协议系中城公司与邵梦芸订立，并无证据证明该改造协议系对禾发公司向邵梦芸交付房屋时间及逾期交房违约责任的变更，相反该改造协议明确中城公司系代邵梦芸自开发商处收房后再行装修改造，故一审法院难以认定该改造协议系禾发公司与邵梦芸就交房时间及逾期交房责任达成的变更合意，对禾发公司该抗辩意见难以采信。关于禾发公司抗辩称其在开发过程中因考古发掘给施工带来不利影响的观点，因其在销售案涉房屋时考古发掘已近尾声，对于考古发掘给工程施工带来的不利影响应当知晓,然其仍在合同中约定交付时间为2019年6月30日，故合同约定的交付时间对双方均具拘束力。禾发公司现因逾期竣工导致后期迟延交付，按约应当承担违约责任。至于禾发公司辩称政府要求停工及恶劣天气影响施工合计40天的不利因素，因禾发公司作为房地产开发商，对于施工期间内可能存在的降雨、高温天气及政府管制措施均应有所预见，在施工期内禾发公司应可以合理消化上述不利于施工的因素，故上述不利因素并非禾发公司免于承担逾期交房违约责任的合法事由，一审法院对其前述抗辩意见不予采纳。关于违约金的认定。邵梦芸主张按合同约定，按实际逾期天数以总房款每日万分之三计算；禾发公司则主张违约金过高，应参照实际损失即租金标准进行调整。鉴于合同约定的万分之三折合年利率为10.95%，而禾发公司逾期交付房屋给邵梦芸造成的实际损失系迟延利用房屋的收益损失或相应未能入住房屋而额外支出的租金损失。因案涉房屋总价较高，参考同类市场租金行情比较，合同约定的每日万分之三的计算违约金确显高于前述实际损失，故一审法院对禾发公司提出调整违约金的抗辩意见予以采纳；另虑及本案系禾发公司违约所致，故在确定违约金时除考虑违约金弥补损失的作用之外，亦应考虑违约责任的惩戒功能。一审法院综合考虑邵梦芸的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，酌情确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算，且计算基数应为邵梦芸实际交付的购房款4394515元。关于违约金的计算时间，起始点应以合同约定的交付日期次日起算，即2019年7月1日；关于截止时间，邵梦芸要求计算违约金至禾发公司通知收房的2020年1月3日，并无不当，一审法院予以认定。按照上述认定标准及期间，禾发公司共计逾期交付房屋187日，应支付违约金131484元（4394515元*1.6/10000*187）。禾发公司抗辩要求将邵梦芸逾期支付房款的违约金予以抵扣，邵梦芸是否违约支付购房款与本案并非同一事实，本案未作理涉，禾发公司可以另行主张。关于邵梦芸起诉主张的逾期交房违约金利息损失，并无合同及法律依据，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，一审法院判决：一、苏州禾发房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向邵梦芸支付逾期交房违约金131484元；二、驳回邵梦芸其他诉讼请求。案件受理费4999元，减半收取2499元，由邵梦芸负担1166元、苏州禾发房地产开发有限公司负担1333元。二审审理中，上诉人称，签订装修改造协议的目的，就是因为上诉人考虑到种种客观原因无法按时交房，故其与被上诉人沟通，对房屋的交付时间以及延迟交房的违约责任进行变更，装修改造协议的金额为零。二审中，双方当事人均未提交新证据，本院经审理查明的事实与一审法院一致。本院认为，禾发公司与邵梦芸签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，禾发公司应于2019年6月30日前向邵梦芸交付全装修房屋，禾发公司未能按约交付构成违约，应承担违约责任。关于禾发公司上诉称其委托中城公司与邵梦芸签订装修改造协议，构成对交房时间与违约责任的变更，本院认为，装修改造协议系由中城公司与购房人签订，且该改造协议的内容实质上属于禾发公司不合理地免除自身承担逾期交房责任、排除购房人主要权利的条款，故该装修改造协议关于工程逾期交付责任的相关约定亦属无效，本院对禾发公司的该项上诉意见不予采纳。关于禾发公司主张因古墓发掘导致停工的期间应当在项目工期中酌情予以扣减，本院认为，古墓发掘在涉案双方签订商品房买卖合同之前就已进行，并于合同签订后两个月随即结束，属于禾发公司在约定交房时间时可以预见的因素，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见不能成立。针对禾发公司上诉称因大气污染防治导致的停工天数应予以扣除，本院认为，禾发公司作为房地产开发商，对于施工期间内政府可能采取的大气污染防治措施亦应有所预见，禾发公司以此作为不可抗力事由而要求减免违约责任的意见亦无法成立。至于违约金调整问题，双方签订的商品房买卖合同约定逾期交房的违约金按实际逾期天数以购房款每日万分之三计算，禾发公司主张违约金过高，一审法院在综合考虑邵梦芸的购房支出、房屋租金损失、违约方的过错程度等因素，在原合同约定的基础上酌情调减确定禾发公司应承担的逾期交房违约金以购房款总价的每日万分之一点六计算尚属合理，本院予以确认。综上所述，禾发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4999元，由苏州禾发房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄源榕二〇二〇年十一月二十三日书记员  徐 韬