浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3762号 上诉人（原审原告）：朱小明，男，1961年5月18日出生，汉族，户籍所在地宁波市鄞州区。 委托诉讼代理人：马科辉，浙江红邦律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：宁波市鄞州区东郊街道矮柳股份经济合作社。住所地：宁波市鄞州区兴宁路**东方商务中心**楼**。 法定代表人：朱仲伟，该合作社社长。 委托诉讼代理人：徐建国，北京大成（宁波）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：史兴栋，北京大成（宁波）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江**夏拍卖有限公司。住所。住所地：宁波市鄞州区兴宁路****div> 法定代表人：许红，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：赵春琳，浙江甬泰律师事务所律师。 上诉人朱小明因与被上诉人宁波市鄞州区东郊街道矮柳股份经济合作社（以下简称矮柳合作社）、浙江**夏拍卖有限公司（以下简称华夏公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2020）浙0212民初3033号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。 朱小明上诉请求：撤销原判，依法改判支持其一审诉请。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。1.朱小明从未接手过涉案房屋。朱小明取得涉案房屋的五年租赁权后，于2019年7月13日向各商户发出《通知》，通知其已取得上述租赁权，并告知各商户可与其签订新的合同。同时，朱小明委托宁波兴泰物业服务有限公司管理日常租赁等事宜。在此过程中，各商户告知朱小明原承租人罗善良与矮柳合作社的纠纷尚未处理完成，双方发生争执。矮柳合作社与朱小明之间未办理过任何交接手续，对于租赁房屋的情况，朱小明一无所知。2.一审法院对按现状出租理解有误。按现状出租应指租赁房屋的现状，包括房屋的结构、装修情况及设备设施等。并且，依据惯例，出租人交付房屋应为交付空置房屋。3.一审法院判决朱小明支付截至2020年6月17日前的水电费缺乏依据，理由在于朱小明并未接收过涉案房屋。4.朱小明无须承担一年的占有使用费。朱小明早已向法院起诉，一审法院判令其承担占有使用费是错误的；二、一审法院适用法律不当。依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，合同无效后，已支付的租金及保证金应当退还；三、一审法院判决朱小明另行理直与各商户之间的关系缺乏事实依据与法律依据。 矮柳合作社辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。朱小明作为矮柳合作社的社员，其在投标前对租赁标的物的现状及原有租赁户的情况非常清楚，矮柳合作社已完成了经营租赁权的交付义务，且朱小明催告承租人缴纳租金及重新签订租赁合同，并委托物业公司进行经营，表明其已取得和占有涉案房屋。即使涉案《房屋租赁合同》被认定为无效，因朱小明已实际占有涉案房屋，其应当支付占有使用费。朱小明拖欠的水电费远远超出其缴纳的保证金，故其缴纳的保证金应被扣除。综上，请求驳回朱小明的上诉请求。 华夏公司辩称，朱小明作为矮柳合作社的社员，其在投标前对租赁标的物的现状及原有租赁户的情况非常清楚，在中标之后，矮柳合作社的相关负责人已陪同朱小明向各商户表明朱小明的身份，并且朱小明在此后也与原承租人洽谈续租事宜。故涉案房屋的交付已经完成。华夏公司并非涉案《房屋租赁合同》的相对方，无须承担连带责任。 朱小明一审诉讼请求：一、确认朱小明与矮柳合作社于2019年7月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、矮柳合作社返还朱小明第一年度租金225万元、保证金22.50万元；三、矮柳合作社支付朱小明违约金67.50万元；四、矮柳合作社赔偿朱小明损失371250元；五、华夏公司对上述第四项请求承担连带责任。 一审法院认定事实如下：华夏公司受矮柳合作社的委托对宁波市鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号房地产五年租赁权进行拍卖，并发布了《拍卖须知》，内容主要载明：本场拍卖会竞买人必须拥有矮柳合作社股权证或矮柳合作社出具股权证明的股民；特别告知：一、宁波市鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号，房屋面积约4947平方米、土地面积约4146平方米，按现状整体租赁，租期五年，年租金起拍价86万/年，保证金86万；二、本次拍卖标的按规定公告并展示，竞买人在此过程中认真阅读本《拍卖须知》与《房屋租赁合同》样本，并对拍卖标的进行周详的了解，若存在面积上的差异，委托人和拍卖人对买受人不予多退少补；本次拍卖仅对标的的现状进行拍卖，标的实际情况以竞买人实地看样为准，竞买人一经参拍，即表明自己已完全了解该拍卖标的的现状和《房屋租赁合同》约定的相关情况，接受拍卖标的之一切现状，委托人和拍卖人对拍卖标的可能存在的任何瑕疵不承担瑕疵担保责任；拍卖成交后，买受人即为该标的承包人；买受人付清全部款项后，由委托人在拍卖成交后负责拍卖标的的实物和资料交付，拍卖人予以协助；竞买人在拍卖前应仔细阅读《拍卖公告》及本《拍卖须知》，凡参加拍卖活动者，即作为对《拍卖公告》和本《拍卖须知》的认可，并在拍卖互动中遵守拍卖规则和《拍卖须知》；该《拍卖须知》后附《房屋租赁合同》一份。拍卖前，华夏公司曾组织竞买人员实地查看标的物。 朱小明系矮柳合作社社员，清楚拍卖标的物有人承租，其按《拍卖须知》要求支付了拍卖保证金86万元。2019年6月26日，朱小明通过公开竞价的方式取得了涉案房产的承租权，并与华夏公司签订《拍卖成交确认书》，载明朱小明以225万／年取得宁波市鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号房地产五年租期，拍卖物品由委托人与买受人进行交接。2019年6月28日，朱小明支付矮柳合作社161.50万元（含部分租金及保证金）。2019年7月1日，华夏公司公示租赁权拍卖结果，即竞买人朱小明（身份证号33020419＊＊＊＊××××）以最高报价225万元／年的价格竞得鄞州区沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号房地产（具体详见下图）五年租赁权。图纸中列明了拍卖标的物的方位及具体使用商户名称。拍卖成交后，矮柳合作社向各商户发布通知，并由工作人员陪同朱小明到各商户处一一告知涉案房产租赁权已由朱小明取得。 2019年7月4日，朱小明（乙方、承租方）与矮柳合作社（甲方、出租方）签订《房屋租赁合同》，合同约定本次房屋租赁是按房屋现状公开招租的，乙方对甲方出租的房屋作了充分的了解；该房屋坐落于沧海路1851-1887号、百丈东路1241-1251号，建筑面积约4947平方米，土地面积约4146平方米，租赁期限五年，自2019年8月1日至2024年7月31日，房屋仅作为乙方经营使用；房屋租金采取第一年一次付清，以后按半年结算的方法，即先缴付租金后享有房屋租赁权，年租金为225万元，租金五年不变，第一年租金按招租中标价支付指定账户，第二期的租金按每半年支付一次，先付后用；乙方在订立合同时先向甲方交付年租金10%的保证金22.50万元，保证金不计利息，合同终止后，经甲方查实除用以抵充应由乙方承担的费用或其他未履行事项外，剩余部分无息退还乙方；租赁房屋发生的水电费、物业管理费、卫生费等由乙方支付；合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，朱小明于2019年7月13日通知各商户其已取得涉案商铺五年租赁权，自同年8月1日起全面接收商铺，如各承租商铺有租赁意向，与朱小明洽谈新的租赁合同，否则于8月1日前做好腾退工作。后又于同月23日发函告知各商户朱小明提出的租赁期限及租金金额，如不接受于8月1日前腾退房屋。2019年8月1日，朱小明委托宁波兴泰物业服务有限公司处理涉案商铺面向社会的招商、业态定位、租金定价、合同签订、日常管理等事宜，委托期限自2019年8月1日起至2024年7月31日止。 另查明，2019年8月1日，朱小明通过律师向矮柳合作社寄送《律师函》一份，要求矮柳合作社在2019年8月15日前做好涉案房屋的腾退清场工作，待承租人腾退搬迁完毕后，朱小明再接收房屋；2019年8月1日至实际接收房屋前的租金，朱小明不予支付。矮柳合作社于同年8月12日回函称，朱小明明知涉案房屋权属，亦清楚房屋由其他租户实际使用，本次出租是按租赁房屋现状出租，腾退清场不属于租赁合同中矮柳合作社的义务。涉案房屋水电费是以矮柳合作社为户直接缴纳，矮柳合作社于2020年3月发函朱小明催讨水电费，截至2020年2月21日已拖欠水电费合计228418.20元，截至2020年6月17日，涉案商铺共产生水电费325208.03元，已由矮柳合作社缴纳。 一审法院认为，矮柳合作社将位于宁波市鄞州区××路××号××路××号房地产出租给朱小明作经营使用，租赁期限五年。案涉房屋并未取得房产证，矮柳合作社亦未提供案涉房屋的建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设的证明，故案涉租赁合同依法应确认无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于涉案租赁物是否完成交付的问题。该院认为，《拍卖须知》及《房屋租赁合同》中明确写明涉案房产是按现状整体出租，朱小明作为该合作社社员，竞拍前知晓涉案房产有人实际承租并使用，朱小明竞得拍卖标的后，矮柳合作社发布公告并陪同朱小明到各商户说明情况，朱小明也随后发通知与各商户要求各商户与其洽谈新的合同或腾退房屋，并授权物业公司处理商铺招租、日常管理等事宜，由此可以认定朱小明已经实际接收涉案商铺并实际行使了租赁权。朱小明主张矮柳合作社应交付其空置的房产，因商铺一直有人实际使用，故涉案合同租赁物未完成交付。该院认为，朱小明参加竞拍时明知商铺有商户实际使用，且知晓房屋是按现状出租，在其实际清退存在问题时又要求矮柳合作社交付空置房产，有违诚信，对其主张不予支持，涉案房产应视为完成交付，朱小明应当支付房屋占有使用费。朱小明已支付一年租金，现租赁期限已超过一年，朱小明要求返还租金没有依据，该院不予支持。关于租赁保证金，朱小明接收涉案房产后应当支付使用租赁标的物产生的水电费，现水电费金额已超出朱小明缴纳的保证金金额，矮柳合作社抗辩保证金应抵扣水电费，该院认为矮柳合作社的抗辩意见符合法律规定，该院予以采纳。朱小明与各商户之间的关系可另行理直。合同无效，当事人可以主张因合同无效受到的损失，朱小明主张违约金没有依据，该院不予支持，朱小明主张损失371250元系资金拆借产生的利息，非因履行租赁合同造成的实际损失，亦非必然损失，该院不予支持。朱小明要求华夏公司承担连带责任没有事实及法律依据，该院不予支持。 综上，一审法院依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，作出如下判决：一、确认朱小明与宁波市鄞州区东郊街道矮柳股份经济合作社于2019年7月4日签订的《房屋租赁合同》无效；二、驳回朱小明的其他诉讼请求。一审案件受理费34970元，减半收取17485元，由朱小明负担。 二审中，朱小明向本院提交房屋交接单、清单、租赁合同、民事判决书及民事裁定书一组，拟证明：矮柳合作社未履行交付义务。 矮柳合作社经质证认为，朱小明提交的上述证据不属于二审中的新证据。其中，房屋交接单系朱小明自行制作形成，系其单方的意思。其他证据与本案无关。 华夏公司经质证认为，上述证据不是一审庭审结束后形成的新证据，故不予质证。 本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，亦不能证明本案之待证事实，故不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，朱小明作为矮柳合作社的社员，其于2019年6月26日通过公开竞价的方式取得了涉案房产的五年承租权，并嗣后与矮柳合作社签订《房屋租赁合同》及支付了第一年租金225万元等相关款项。现朱小明诉称矮柳合作社未依约履行交付义务，对于该项诉称，首先，在拍卖前，朱小明曾在华夏公司的组织下实地察看涉案房产情况。其次，在拍卖及签约过程中，涉案《拍卖须知》中载明涉案房产系按现状整体租赁，且《拍卖成交确认书》中所附图纸亦列明涉案房产的方位及具体使用商户名称，而嗣后签订的《房屋租赁合同》中再次明确矮柳合作社系按房屋现状公开招租的，朱小明对矮柳合作社出租的房屋作了充分的了解。最后，在竞拍取得涉案房产的承租权后，朱小明在矮柳合作社相关人员的陪同下到各商户处告知有关情况。由此，一审法院认定朱小明知晓涉案房产系按现状出租并已实际接收该房产，依据充分，并无不当。 关于已支付的225万元租金，虽涉案《房屋租赁合同》因矮柳合作社未能提供本案诉争房屋的产权证书、建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的证明而依法被确认无效，但朱小明已实际占有涉案房产长达一年有余，其应当支付相应的占有使用费，故朱小明诉请矮柳合作社向其返还上述租金，理由不足，应不予支持。 对于已支付的22.50万元保证金，一审法院经审理查明，朱小明在承租涉案房产后拖欠的水电费数额已超出其缴纳的保证金金额，故该院未予支持其要求矮柳合作社返还上述保证金的诉请，依据充分，亦无不当。 针对朱小明诉请的违约金与损失，因朱小明未能举证证明矮柳合作社存在违约行为以及其因涉案《房屋租赁合同》无效而产生的实际损失情况，故其主张矮柳合作社向其支付67.50万元违约金及赔偿其371250元损失，依据不足，本院难以支持。 至于朱小明提出的要求华夏公司承担连带责任的主张，因该主张缺乏事实依据与法律依据，故本院亦不予支持。 综上所述，上诉人朱小明的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费34970元，由上诉人朱小明负担。 本判决为终审判决。 审判员  郑辉 二〇二〇年十一月四日 书记员  陆琼