四川省西充县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川1325民初73号 原告：吴克弟，男，1957年3月24日出生，汉族，住四川省西充县。 原告：黄琼蓉，女，1971年7月13日出生，汉族，住四川省西充县，系原告吴克弟之妻。 委托诉讼代理人：冯知凡，四川兴恒平律师事务所律师，上列二原告共同委托。 被告：王丕文，男，1969年6月30日出生，汉族，住四川省西充县。 被告：庞秋琼，女，1968年5月5日出生，汉族，住四川省西充县，系被告王丕文之妻。 委托诉讼代理人：白中祺，四川由真律师事务所律师，上列二被告共同委托。 第三人：南充市九州房地产开发有限公司,住所地四川省南充市嘉陵区陈寿路**。 法定代表人：赵凤琼，总经理。 诉讼代表人：南充市九州房地产开发有限公司清算组。 负责人：吴显国，组长。 原告吴克弟、黄琼蓉与被告王丕文、庞秋琼、第三人南充市九州房地产开发有限公司（原南充市九洲房地产开发有限公司，以下简称九州公司）侵权责任纠纷一案，本院于2016年2月25日立案受理，2017年6月1日，本院作出（2017）川1325民初468号民事判决。吴克弟、黄琼蓉、王丕文、庞秋琼均不服，向四川省南充市中级人民法院（以下简称南充中院）提起上诉,南充中院于2017年10月16日作出（2018）川13民终1792号民事裁定,以本案基本事实不清为由撤销原判,将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理,2019年6月26日,本院作出（2018）川1325民初169号民事判决。王丕文、庞秋琼仍不服,再次向南充中院提起上诉,2019年11月13日,南充中院作出（2019）川13民终3185号民事裁定,以原判决违反法定程序为由撤销原判,将案件发回本院重审。本院依法另行组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告吴克弟、黄琼蓉、委托诉讼代理人冯知凡、被告王丕文及王丕文、庞秋琼的委托诉讼代理人白中祺到庭参加诉讼,第三人九州公司的诉讼代表人九州公司清算组经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。 原告吴克弟、黄琼蓉向本院提出诉讼请求：被告支付房屋租金及房屋占有使用费共计5999195.68元（其中租金393726.72元，房屋占有使用费5605468.96元），并按年利率24%承担利息。在第一次重审中，吴克弟、黄琼蓉将诉讼请求中房屋占有使用费金额变更为3510790元。本次重审中，吴克弟、黄琼蓉又将诉讼请求中房屋租金金额变更为295295.04元。事实和理由：2010年4月，原告从九州公司购得位于西充县××路××号××号××号××号××房，当月26日取得上述房屋产权证。2006年10月12日，被告王丕文从九州公司租赁了上述房屋中的1437.68㎡（其中临街门面412.35㎡、其他营业用房1025.33㎡），租期从2007年4月12日起算，临街门面租期为三年，其他营业用房为五年，2010年4月11日和2012年4月11日租期分别届满。2010年6月8日，王丕文以对上述房屋享有优先购买权为由对九州公司和原告提起诉讼。2014年6月16日，南充中院作出终审判决，驳回了王丕文优先购买权的诉讼请求。2014年7月18日，王丕文向四川省高级人民法院（以下简称四川高院）申请再审，2015年12月16日，四川高院作出再审判决，维持了南充中院的判决。至今王丕文租赁部分房屋仍由其占有使用，未向原告交纳房屋租金和占有使用费。两被告系夫妻关系，依法应承担共同责任。 被告王丕文、庞秋琼未提交书面答辩意见，庭审中辩称，一、原告主张租金没有合同依据，被告不应支付。二、原告主张的损失不符合法律规定和相关事实，理由是：1、被告2010年提起房屋优先购买权诉讼，西充县人民法院于2011年作出（2010）西充民初字第934号民事判决，支持了王丕文的优先购买权主张,击破了原告和九州公司的房屋买卖合同。西充县人民法院（2013）西充民初字第1000号、南充中院（2014）南中法民终字第538号民事判决仍然支持了王丕文的优先购买权主张。至四川高院2016年1月29日向王丕文送达（2015）川民提字第209号民事判决，其间，王丕文均是合法维权,原告无权主张损失；2、诉讼中提供的房产档案显示，案涉房屋的10年收益权归九州公司，原告无权主张；3、原告在主张权利期间,于2012年用大型货车封堵案涉房屋大门，并用铁锁锁住大门，导致王丕文无法经营使用，王丕文不应支付所谓损失。三、利息请求不应支持，原告无权主张租金和损失，不存在利息，同时亦无合同约定。在四川高院判决前，房屋权属处于待定状态。请求驳回原告的全部诉讼请求。 第三人九州公司未予陈述。 当事人围绕诉讼请求提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和举证、质证,结合相关关联案件,本院认定事实如下：原告吴克弟、黄琼蓉系夫妻，被告王丕文、庞秋琼系夫妻。 2006年10月12日，九州公司作为甲方、王丕文作为乙方签订《房屋租赁协议》，约定：一、乙方自愿租赁权属甲方位于西充县××广场××座××楼××房，主营家俬。在九洲春天文化路三楼或Ｂ座一楼的家俬经营期间，甲方不得招租家俬商入住（鸣春园小区除外）。二、外围临街门面租赁期三年，其余租赁期五年。租期从2007年4月12日起计算。租期届满，如租赁方须续租，乙方应提前三个月与出租方协商一致，重新签订合同，否则到期视为本协议自行终止。三、年租金以实际使用建筑面积为准计算，外围门面面积约300㎡，第一年按每月12元／㎡计算，第二、三年按每月16元／㎡计算。其余面积约1050㎡，每年按每月12元／㎡计算。每年的租金为前述两部分之和。第一年租金于签订合同时付两万，开业时付清；此后租金每年分四次于每季初支付当季租金，否则视为违约（后两年按第三年单价和实租面积另行计算）。若乙方经营惨淡，确系亏损，甲方可以考虑不收取增加部分租金。十、租赁期间：1、乙方不得以任何借口将租赁房屋转让给第三者使用，否则甲方有权终止合同，不退乙方已缴租金，并由乙方承担违约责任。2、甲方如将房屋所有权转移给第三者，不必征得乙方同意，但甲方应在出卖前的合理期限（十天）内通知乙方，乙方享有同等条件优先购买权。3、租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力，转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务。协议还对其他事项作了约定。协议签订后，王丕文对其承租的九洲春天Ｂ座一楼进行装修，并入住经营家俬业务。 2010年4月8日,九州公司与吴克弟、黄琼蓉签订《商品房买卖合同》，约定九州公司将其开发建设的位于西充县××路××号××号××号××号××总建筑面积1603.68㎡的房屋出售给吴克弟、黄琼蓉。同月26日，西充县房地产管理局为吴克弟、黄琼蓉办理了房屋所有权证。2010年4月29日，西充县国土资源局为原告办理了国有土地使用权证。九洲公司出售给吴克弟、黄琼蓉的房屋中属于王丕文租赁的房屋面积为1437.68㎡（其中临街门面412.35㎡、其他营业用房1025.33㎡）。 2010年6月9日，王丕文以九州公司与原告恶意串通，在租赁期内签订《商品房买卖合同》侵犯其优先购买权为由向本院提起起诉，请求：1、确认九州公司与吴克弟、黄琼蓉签订的《商品房买卖合同》无效；2、确认王丕文对九州公司的租赁房屋具有同等条件下的优先购买权，由九州公司支付违约金40000元；3、判令王丕文与九州公司之间的房屋买卖合同关系以九州公司与吴克弟、黄琼蓉约定的真实合同条件互为对待给付并由九州公司及吴克弟、黄琼蓉将所租赁房屋（面积1607.12㎡）过户给王丕文。诉讼中，九州公司提起反诉，请求：1、解除2006年10月12日双方所签九洲春天商业广场B座一楼部分营业房的《房屋租赁协议》，由王丕文将房屋腾出返还给九州公司，并判令王丕文交付违约金、租金83105.06元；2、王丕文将九洲春天商业广场B座一楼外围门面全部营业房腾退给九州公司并支付拖欠租金18515.2元及利息。2011年8月29日，本院作出（2010）西充民初字第934号民事判决：一、九州公司与吴克弟、黄琼蓉于2010年4月8日签订的《商品房买卖合同》属于王丕文租赁的门面412.35㎡及营业用房1025.33㎡的房屋买卖无效；二、王丕文对在九州公司所租赁的房屋1437.68㎡享有优先购买权。王丕文按照九州公司卖给吴克弟、黄琼蓉房屋的价格（王丕文所租赁房屋部分的价格）2419000.18元（412.35㎡×3500元／㎡＋1025.33㎡×951.67元／㎡）给付九州公司后，王丕文取得租赁房屋的所有权；三、驳回王丕文的其他诉讼请求；四、驳回九州公司的诉讼请求。九州公司及吴克弟、黄琼蓉不服，向南充中院提起上诉。2013年3月28日，南充中院作出（2011）南中法民终字第1777号民事裁定，以原审判决事实不清为由撤销原判，将案件发回本院重审。本院审理认为，九州公司在租赁期限未届满又未按约定履行通知义务的情况下，即将王丕文租赁的房屋出售给吴克弟、黄琼蓉，侵犯了王丕文的优先购买权，但吴克弟、黄琼蓉与九州公司之间无恶意串通行为，吴克弟、黄琼蓉与九州公司签订的《商品房买卖合同》有效。九州公司未在合同约定的期限内告知王丕文欲出售租赁房屋，构成违约。2013年12月9日，本院作出（2013）西充民初字第1000号民事判决：一、由九州公司向王丕文支付违约金40000元；二、驳回王丕文的其他诉讼请求；三、驳回九州公司的反诉请求。王丕文不服，向南充中院提起上诉。2014年6月16日，南充中院作出（2014）南中法民终字第538号民事判决，认为（2013）西充民初字第1000号判决认定的事实清楚，适用法律正确，判决驳回上诉，维持原判。王丕文仍不服，又向四川高院申请再审。2015年1月6日，四川高院作出（2014）川民申字第1802号民事裁定，进行提审，并于2015年12月16日作出（2015）川民提字第209号民事判决，维持南充中院（2014）南中法民终字第538号民事判决，判决书已于2016年1月29日向王丕文送达。 2014年7月17日,吴克弟、黄琼蓉向本院提起诉讼，请求判令王丕文腾退房屋。2016年2月29日,本院作出（2014）西充民初字第2594号民事判决，限王丕文于判决生效后十日内将案涉租赁房屋1437.68㎡（其中临街门面412.35㎡、其他营业用房1025.33㎡）返还给吴克弟、黄琼蓉。王丕文不服，向南充中院提起上诉,2016年8月15日,南充中院作出（2016）川13民终1065号民事判决，驳回上诉，维持原判。因王丕文未自动履行判决确定的腾退义务，吴克弟、黄琼蓉申请强制执行，2016年12月30日，本院对案涉房屋内王丕文的物品进行了强制搬迁。 第一次重审中，吴克弟、黄琼蓉向本院提交书面申请，请求对案涉房屋租金进行鉴定。本院于2018年2月1日委托四川嘉汇房地产估价事务所有限责任公司进行评估，同年4月23日，四川嘉汇房地产估价事务所有限责任公司以其只能调查到近两年（2016年-2017年）的租金情况，且无法收集到纸质资料（租赁合同等）来支撑调查到的近两年的租金数据，2010年-2015年的租金情况更是无法调查，也无法收集到当地的商业用房的租金价格指数，无法使用目前的租金来反算前几年的租金价格为由，将相关资料退还本院；2018年5月14日，本院委托博文房地产造价集团有限公司成都分公司进行评估，同月24日，博文房地产造价集团有限公司成都分公司以估价对象面积太大，且价值时点分别为8年前、6年前，公司人员无法调查到与估价对象类似租金案例为由，将评估资料退回本院；本院又委托四川中兴智业房地产评估咨询有限公司进行评估，四川中兴智业房地产评估咨询有限公司经调查仍未能收集到相关评估数据，无法完成案涉房屋租金的评估。2018年7月4日，本院立案庭将评估事项退回审判庭，审判庭认为本案必须以鉴定结论作为裁判依据，要求继续选择鉴定机构进行鉴定。此后，本院指定四川义正房地产资产评估咨询有限公司（以下简称义正评估公司）进行评估。 2018年11月8日，义正评估公司出具《房地产租赁价值咨询性估价报告》，评估结果为：案涉租赁房屋412.35㎡部分的租金从2010年4月12日起至2016年12月30日止估价为2336633元，1025.33㎡部分的租金从2012年4月12日起至2016年12月30日止估价为1174157元，合计3510790元。王丕文对《房地产租赁价值咨询性估价报告》不服，提出书面异议，内容为：1、评估公司的营业范围并没有房屋租金评估项目，该公司接手前成都的两家评估公司都无法对涉案房屋租金进行评估，对该公司资质存疑。2、估价报告缺乏科学性、客观性、公正性，门面部分租金平均高达70.83元／㎡，里面部分高达20.44元／㎡，明显违背常理。该租金价格相当于南充五星花园商圈的租赁价格，在西充还没有一个地方的租金能够超出这种价格的，就连毗邻该商场的临街服装店门市的租金都远远低于该标准。评估对象在内街，且一直闲置，在2018年7、8月才出租一部分，还有一部分没有租出去。3、对鉴定方法有异议。估价报告没有比较和鉴别，仅仅说了一个租金数字，完全是凭空想象而来。2019年1月10日，义正评估公司对王丕文所提异议作出书面回复。内容为：一、关于评估资质异议。公司持有南充市顺庆区工商和质量技术监督局颁发的营业执照和四川省住房和城乡建设厅颁发的中华人民共和国房地产估价机构备案证书，营业执照经营范围中有“房地产价值评估”，根据国家标准《房地产估价规范》明确的“不同估价目的下的估价”中第九项“房地产租赁估价”为国家确定房地产估价机构的房地产价值评估执业范围之一，因此对房地产租赁价值估价属公司的经营范围。二、关于评估结论异议。公司受西充县人民法院委托，对吴克弟、黄琼蓉与王丕文、庞秋琼侵权责任纠纷一案所涉及吴克弟、黄琼蓉共同共有位于西充县××路××号××号××房地产的租赁期：其中门面部分建筑面积412.35㎡租赁期为2010年4月12日至2016年12月30日，其余部分建筑面积1025.33㎡租赁期为2012年4月12日至2016年12月30日的租赁公开市场价值进行评估时，本公司估价专业人员在实地查看、深入调查和详细分析估价对象实际情况的基础上，依据国家、省、市有关法律、法规和政策，根据本次评估目的（为委托方提供公开市场价值咨询性意见），严格遵循《中华人民共和国城市房地产管理法》、《全国人民代表大会常务委员会关于司法鉴定管理问题的决定》、《最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定》、《房地产估价规范》（ＧＢ／Ｔ50291﹣2015）、《四川省司法鉴定管理条例》、《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》，秉着独立、客观、公正的原则，按照估价工作程序，运用科学、合理的估价方法，经过周密的测算确定的公开市场价值，完全符合有关法律法规的规定。评估结论是客观、公正的，不存在高估。商业房地产具有收益的特性，商业房地产的客观收益是存在的，商业房地产闲置、利用方式、经营状况、经营规模等对客观收益不会产生较大影响。而房地产不可移动的自然属性决定了房地产价值或房地产租赁价值受区位影响较大，因此不同区域房地产价值或房地产租赁价值不同，不同区域的房地产价值或房地产租赁价值不具有完全可比性。不同区域的房地产价值或房地产租赁价值以及房地产闲置等对房地产的客观租赁价值无关。三、关于评估方法异议。公司受西充县人民法院评估委托后，根据本次评估目的，估价专业人员到委估标的现场及委估标的所在区域收集了同类型商业房地产的市场交易和租金情况，在深入调查和详细分析估价对象实际情况的基础上，依据国家、省、市有关法律法规和政策，根据本次评估目的，严格遵循前述法律法规和政策要求，秉着独立、客观、公正的原则，按照估价工作程序，运用科学、合理的估价方法，经过周密的测算确定的公开市场价值即最终评估结论，完全符合有关法律法规的规定。 第一次重审庭审中,王丕文表示对义正评估公司的答复不予认可,要求鉴定人出庭接受质询,本院未予准许。本次重审中,王丕文再次提交书面申请要求鉴定人出庭作证,本院通知义正评估公司的鉴定人邓荣华、蒋勇出庭接受质询。义正评估公司向本院出具书面说明,表示蒋勇因疫情影响导致公司评估业务大幅减少等原因已于2020年2月离职，无法出庭。庭审中,针对评估资质异议,邓荣华向本院提供了南充市顺庆区工商和质量技术监督局颁发的营业执照和四川省住房和城乡建设厅颁发的房地产估价机构备案证书。营业执照载明义正评估公司的经营范围包括房地产价值评估、司法鉴定价值评估等资产价值评估,房地产估价机构备案证书载明义正评估公司符合房地产估价机构备案条件，依法予以备案，备案登记为二级。王丕文对营业执照和房地产估价备案证书不持异议；针对评估结论和评估方法异议,邓荣华向本院提供了评估中形成的《租赁公开市场价值分析与评估过程》,上面载明：委估房地产租赁公开市场价值分析与评估过程如下：我公司接受委托后，指派专业评估人员在实地查看、深入调查和详细分析估价对象实际情况的基础上,对委估对象周边类似房地产在2010年至2017年的市场租金情况进行了广泛的调查询价，并收集了多宗市场租金案例,经过对收集的类似房地产在2010年至2017年的市场租金情况资料进行甄别筛选，其中主要使用了三个案例（见下表）对委估房地产租赁公开市场价值进行分析评估测算。 一、前部分（西充县晋城镇九洲路6号附15-31号412.35㎡部分）。 （一）市场比较法分析测算，利用实际案例分析                            序号                       坐落地址                       建筑面积㎡                       案例租金情况                       备注                               租赁期                       年租金（人民币元）                       月租金（元／㎡／月）                       修正至2010年                       修正后月租金                               案例             1                       西充县晋城镇34号附1-1号商业用房                       约60                       2014.1.10至2015.1.9                       60000                       83.33                       修正-25％                       62.49                               2015.1.10至2016.1.9                       60000                       83.33                                                                           2014.1.10至2015.1.9                       63000                       87.50                                                                           案例             2                       西充县晋城镇九洲路12号商业用房                       约51.53                       2011.6.1至2012.5.31                       50000                       80.86                       修正-20％                       64.69                               2012.6.1至2013.5.31                       52500                       84.90                                                                           2013.6.1至2014.5.31                       55125                       89.15                                                                           2014.6.1至2015.5.31                       57881.25                       93.60                                                                           2015.6.1至2016.5.31                       60775.31                       98.28                                                                           2016.6.1至2017.5.31                       63814.08                       103.20                                                                           案例             3                       西充县晋城镇九洲路18号商业用房                       约44.66                       2011.6.1至2012.5.31                       40000                       74.64                       修正-17％                       61.95                               2012.6.1至2013.5.31                       40000                       74.64                                                                           2013.6.1至2014.5.31                       40000                       74.64                                                                           2014.6.1至2015.5.31                       44000                       82.10                                                                           2015.6.1至2016.5.31                       48400                       90.31                                                                           2016.6.1至2017.5.31                       53240                       99.34                                                            通过广泛询价和案例分析，对临主、次街道、面积、租赁期、交易时间等影响租赁公开市场价值因素进行分析修正，最终确定2010年租金取（62.49+64.69+61.95）÷3﹦63.04元／㎡／月，以后3个年度每年按5％递增，第5年度开始不再递增保持不变。即：2010年63.04元／㎡／月,2011年66.19元／㎡／月,2012年69.50元／㎡／月,2013年72.97元／㎡／月。 （二）收益法分析评估 根据市场调查、市场交易价格及投资收益测算如下表（2010年起至2053年为收益期，第2年起收益每年按5％递增，第5年起收益保持不变，资本化率取8％）：                            年度                       市场单价（市场询价分析确定）                       收益期                       收益增长率％                       资本化率％                       回报系数                       投资回报收益             （元／㎡／月）                               2010                       4535元                       43年                       5                       8                       13.669608                       27.65                               2011                       7000元                       42年                       5                       8                       13.752341                       42.42                               2012                       11500元                       41年                       5                       8                       13.802528                       69.43                               2013                       13500元                       40年                       5                       8                       13.804230                       81.50                               2014                       14000元                       39年                       0                       8                       13.750944                       84.84                               2015                       14300元                       38年                       0                       8                       13.693394                       87.02                               2016                       14300元                       37年                       0                       8                       13.631241                       87.42                因商业房地产会给所有权人带来收益，因此所有权人期望和市场租金是趋于相同，则市场比较法和投资回报测算的收益各取权重50％，故前半部分2010年至2016年租金计算如下： 2010年：（27.65×50％+63.04×50％）×412.35㎡×8.5（月）=158933元。 2011年：（42.42×50％+66.19×50％）×412.35㎡×12（月）=268712元。 2012年：（69.43×50％+69.50×50％）×412.35㎡×12（月）=343726元。 2013年：（81.50×50％+72.97×50％）×412.35㎡×12（月）=382174元。 2014年：（84.84×50％+72.97×50％）×412.35㎡×12（月）=390437元。 2015年：（87.02×50％+72.97×50％）×412.35㎡×12（月）=395831元。 2016年：（87.42×50％+72.97×50％）×412.35㎡×12（月）=396820元。 共计：2336633元。 二、后半部分（西充县晋城镇九洲路6号附15-31号1025.33㎡部分）。 （一）市场比较法分析评估 根据市场询价和租赁合同与市场行情客观分析，对房地产位置、户型、面积及功能等影响租赁公开市场价值的各种因素进行分析确定其租金收益约为前部分临街商业门市的23％，69.50元／㎡／月×23％=16元／㎡／月（取整），第2年起连续3年递增5％，第5年租金水平保持不变。即：2012年16元／㎡／月，2013年16.8元／㎡／月,2014年17.64元／㎡／月,2015年18.52元／㎡／月,2016年18.52元／㎡／月。 （二）收益法分析评估 根据市场调查、市场交易价格及投资收益分析测算如下表（2012年起至2053年为收益期，2013年至2015年每年按5％递增，2016年起收益保持不变，资本化率取8％）：                            年度                       市场单价（市场询价分析确定）                       收益期                       收益增长率％                       资本化率％                       回报系数                       投资回报收益             （元／㎡／月）                               2012                       2550元                       41年                       0                       8                       13.5715                       15.65                               2013                       3510元                       40年                       5                       8                       13.65730                       21.41                               2014                       4000元                       39年                       5                       8                       13.69994                       24.33                               2015                       4200元                       38年                       5                       8                       13.69349                       25.55                               2016                       4200元                       37年                       0                       8                       13.63124                       25.67                市场比较法和投资回报测算的收益各取权重50％，故后半部分2012年至2016年租金计算如下： 2012年：（15.65×50％+16×50％）×1025.33㎡×8.5（月）=137919元。 2013年：（21.41×50％+16.80×50％）×1025.33㎡×12（月）=235067元。 2014年：（24.33×50％+17.64×50％）×1025.33㎡×12（月）=258198元。 2015年：（25.55×50％+18.52×50％）×1025.33㎡×12（月）=271117元。 2016年：（25.67×50％+18.52×50％）×1025.33㎡×12（月）=271856元。 共计：1174157元。 邓荣华同时提供了使用市场比较法估价所依据的三个案例。案例1：周碧均为甲方、田培山为乙方于2014年10月27日签订的《租房合同》，合同约定甲方将其位于西充县××路××号××号建筑面积约60㎡的门面出租给乙方。租期3年，从2014年11月10日起至2017年11月9日止。租金第1年60000元，第2年60000元，第3年起在上一年租金基础上递增5％；案例2：何学珍为甲方、中国邮政储蓄银行有限责任公司西充县支行为乙方于2011年3月2日签订的《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其位于西充县××路××号建筑面积约51.53㎡的营业用房出租给乙方。租期10年，从2011年6月1日至2021年5月31日。租金第1年50000元，以后每年递增5％；案例3：冯春梅为甲方、中国邮政储蓄银行有限责任公司西充县支行为乙方于2011年3月4日签订的《房屋租赁合同》，合同约定甲方将其位于西充县××路××号建筑面积约44.66㎡的营业用房出租给乙方。租期10年，从2011年6月1日至2021年5月31日。租金第1、2、3年每年租金为40000元，第4年租金46000元，以后每年增加10％。该三份合同均为复印件。邓荣华还提供了使用收益法估价所依据的《2013年分地段商铺价格（参照）》，内容为：文化路32000元／㎡，九洲路28400元／㎡，春天路27500元／㎡。邓荣华称上面载明的房屋价格来源于税务部门，但税务部门未在该份依据上签署任何意见。 邓荣华在接受王丕文一方质询时，陈述其不清楚市场询价的具体情况，也不知道另一鉴定人蒋勇是否到房管部门了解市场价值。 王丕文质证认为,1、鉴定机构在鉴定中使用市场比较法所选取的参考对象面积小,均属门面,而本案争议的租赁房屋面积大,部分为门面,部分为非门面,不具可比性；2、在选取案例的方式上,三个案例中两个是银行,众所周知，单位的租金价格普遍偏高。同时鉴定机构没有选取同地段、同类型对象进行比较；3、使用收益法估价，没有询价的相关依据和记录,未在房管部门进行了解；4、不临街部分的估价结论没有任何依据；5、鉴定费用是按照比例提取,估价越高,收费越多。故鉴定机构所作出的评估结论不客观、不真实,不应采信。吴克弟、黄琼蓉质证认为,鉴定人对鉴定依据和鉴定过程作了充分说明,结论客观真实,应予采信。 同时查明，国家住房和城乡建设部于2015年4月8日发布的《房地产估价规范》（GB／T20291-2015）1总则第1.0.2条规定“本规范适用于房地产估价活动”，5不同估价目的下的估价第5.9即为房地产租赁估价；4估价方法第4.2比较法第4.2.1条规定“运用比较法进行房地产估价时，应按下列步骤进行：1、搜集交易实例；2、选取可比实例；3、建立比较基础；4、进行交易情况修正；5、进行市场状况调整；6、进行房地产状况调整；7、计算比较价值”。第4.2.3条规定“可比实例的选取应符合下列规定：1、可比实例应从交易实例中选取且不得少于三个；2、可比实例的交易方式应适合估价目的；3、可比实例房地产应与估价对象房地产相似；4、可比实例的成立日期应接近价值时点，与价值时点相差不宜超过一年，且不得超过两年；5、可比实例的成交价格应为正常价格或可修正为正常价格；6、在同等条件下，应将位置与估价对象接近、成立日期与价值时点接近的交易实例选为可比实例”。 义正评估公司出具的《房地产租赁价值咨询性估价报告》第三部分估价的假设和限制条件二、本报告应用限制条件第8条，载明有以下内容：根据四川省住房和城乡建设厅川建房发〔2011〕89号关于印发《房地产司法鉴定评估指导意见（试行）》通知的要求规定：在估价依据缺失或者估价程序不能完全履行的情况下，当事人坚持申请进行鉴定评估，或者人民法院认为必须鉴定评估的，注册房地产估价师应当将估价风险书面告知委托人民法院及有关当事人。估价机构在上述情形下接受委托并开展估价工作，如果估价程序或者估价依据的不完备，并非因注册房地产估价师的主观过错造成，则当事人不得对鉴定评估工作的固有瑕疵提出质疑，也不得因此对估价机构及其注册房地产估价师提出鉴定评估不当的指控，当事人应承担房地产司法鉴定评估结果可能带来的法律后果。房地产咨询性估价报告，是指注册房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或者有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的估价报告。委托人和咨询性估价报告使用者需在了解估价依据、估价程序等方面存在重大缺失的前提下，合理理解估价结果。 另查明,对案涉房屋的占有系王丕文、庞秋琼以家庭为单位经营家俬。案涉房屋的租赁期限届满后,王丕文未与吴克弟、黄琼蓉续签租赁合同，也未向吴克弟、黄琼蓉支付自吴克弟、黄琼蓉购买案涉房屋并取得物权后至租赁期限届满时的租金。2012年4月13日,吴克弟、黄琼蓉用锁锁住案涉房屋大门，其后又安排货车封堵房屋通道直至2012年9月27日。 诉讼中，本院根据吴克弟、黄琼蓉的申请，对王丕文、庞秋琼的房屋等财产采取了保全措施。 本院认为,本案的争议焦点为：一、原告是否有权向被告主张租赁期限内的租金。二、被告在原告购买案涉房屋并取得物权后继续占有、使用的行为是否构成侵权;义正评估公司的估价结果能否作为确认侵权损失的依据,如不能,侵权损失如何确定。三、原告锁门并安排货车封堵房屋通道的行为可否减轻被告的侵权责任。四、原告主张被告支付利息的请求是否应当支持。 关于争议焦点一，原告是否有权向被告主张租赁期限内的租金。虽然原告购买案涉房屋时的租赁期限尚未届满，但是根据被告与九州公司签订的《房屋租赁协议》中关于“租赁期间发生的所有权变动，不影响租赁合同的效力，转让给第三方后，该第三方即成为本合同的当然甲方，享有原甲方的权利，承担原甲方的义务”的约定，在原告购买并取得产权后，即替代九州公司成为案涉房屋的当然出租人，享有收取租金的权利。因此，原告有权向被告主张自取得房屋产权后至租赁期限届满时的租金。按照王丕文与九州公司签订的《房屋租赁协议》约定，除临街门面412.35㎡外的其他营业用房1025.33㎡的租金均为12元/㎡／月，原告取得房屋产权的时间为2010年4月26日，该部分房屋租赁期限届满时间为2012年4月11日，被告应向原告支付的租金为289963.32元（12元／㎡／月×1025.33㎡×23月＋0.4元／㎡／天×1025.33㎡×17天）。 关于争议焦点二，被告在原告购买案涉房屋并取得物权后继续占有、使用的行为是否构成侵权；义正评估公司的估价结果能否作为确认侵权损失的依据，如不能，侵权损失如何确定。原告于2010年4月8日购买案涉房屋，同月26日，西充县房地产管理局为原告办理了房屋所有权证，自此，原告即取得了案涉房屋的物权，对案涉房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，在原告取得的物权没有被依法否定前，该物权具有排他性、优先性，且具有公示公信效力。虽然王丕文基于租赁合同对案涉房屋享有理论上的优先购买权，但优先购买权仅属于债权，在提起诉讼且不确定的情况下，显然弱于原告已经取得的物权。案涉房屋的租赁期限届满后，王丕文在未与新的房屋所有权人达成新的租赁协议续租案涉房屋的情况下，基于并不确定的优先购买权继续占有、使用没有法律依据，属于无权占有，构成对原告物权的侵害。被告侵犯原告的物权，给原告造成的损失实质上是致使原告未能获得出租案涉房屋所应获得的收益，原告要求被告按出租案涉房屋所应获得的收益进行赔偿合情合理，应予支持。 在本案第一次重审中，原告申请对被告从案涉房屋的租赁期限届满之日起至2016年12月30日本院强制执行之日止的租金进行评估，义正评估公司经本院委托出具了《房地产租赁价值咨询性估价报告》。从评估资质方面看，义正评估公司具有四川省住房和城乡建设厅颁发的房地产估价机构备案证书和南充市顺庆区工商和质量技术监督局颁发的营业执照，鉴定人邓荣华、蒋勇持有国家住房和城乡建设部颁发的注册房地产估价师注册证书，因此，义正评估公司具有对案涉房屋进行租金价值评估的资质；从评估方法和评估结论看，首先，《房地产估价规范》关于估价方法部分规定采用比较法所选取的可比实例房地产应与估价对象房地产相似。本案中，案涉租赁房屋总面积达1437.68㎡，其中既有临街门面部分（面积412.35㎡），也有非门面部分（面积1025.33㎡），而义正评估公司所选取的三个案例均为临街门面，且面积均在100㎡以下，故二者不具相似性。其次，义正评估公司是在采用比较法和收益法两种估价方法对案涉房屋租金价值进行综合评估的基础上得出的估价结果。但作为鉴定人之一的邓荣华在出庭接受王丕文一方质询时，虽然向本院提供了自称来源于税务部门的《2013年分地段商铺价格》，但税务部门并未在该份依据上签署任何意见，同时陈述其不清楚市场询价的具体情况，也不知道另一鉴定人蒋勇是否到房管部门了解市场价值。故义正评估公司采用收益法所得出的估价结果缺乏估价依据。第三，《房地产租赁价值咨询性估价报告》第三部分估价的假设和限制条件二本报告应用限制条件第8条亦载明“房地产咨询性估价报告，是指注册房地产估价师由于受到客观原因限制，委托人或者有关当事人明知存在估价依据不充分、必要的估价程序不能完全履行的情况下，仍然委托鉴定评估而出具的估价报告”。综上，义正评估公司的评估结果不具客观性、真实性，不应作为确认侵权损失的依据。 如何确定本案的侵权损失？综合考虑王丕文与九州公司签订的《房屋租赁协议》中约定的租金标准、汶川地震发生后我国经济发展状况,结合案涉房屋的地理位置、面积及房屋自身特征等因素,本院酌定侵权损失如下： (一)门面部分。 以月租金16元／㎡为基数，从2010年4月26日起至2016年12月30日每年按8％递增，租金为： 2010年4月26日至2011年4月25日：（16元+16元×8％）×412.35㎡×12月=85504.9元； 2011年4月26日至2012年4月25日：（17.28元+17.28元×8％）×412.35㎡×12月=92333.41元； 2011年4月26日至2012年4月25日：（18.66元+18.66元×8％）×412.35㎡×12月=99706.23元； 2012年4月26日至2013年4月25日：（20.15元+20.15元×8％）×412.35㎡×12月=107672.83元； 2013年4月26日至2014年4月25日：（21.76元+21.76元×8％）×412.35㎡×12月=116282.7元； 2014年4月26日至2015年4月25日：（23.5元+23.5元×8％）×412.35㎡×12月=125585.32元； 2015年4月26日至2016年4月25日：（25.38元+25.38元×8％）×412.35㎡×12月=135630.16元； 2016年4月26日至2016年12月25日：（27.41元+27.41元×8％）×412.35㎡×8月=97644.48元； 2016年12月26日至2016年12月30日：〔（29.6元+29.6元×8％）÷30天〕×412.35㎡×5天=2206.07元。 合计:862566.1元。 (二)非门面部分。 以月租金12元／㎡为基数，从2012年4月12日起至2016年12月30日每年按5％递增。租金为： 2012年4月12日至2012年4月25日：〔（12元+12元×5％）÷30天〕×1025.33㎡×14天=6028.94元； 2012年4月26日至2013年4月25日：（12.6元+12.6元×5％）×1025.33㎡×12月=162781.39元； 2013年4月26日至2014年4月25日：（13.23元+13.23元×5％）×1025.33㎡×12月=170902元； 2014年4月26日至2015年4月25日：（13.89元+13.89元×5％）×1025.33㎡×12月=179391.74元； 2015年4月26日至2016年4月25日：（14.58元+14.58元×5％）×1025.33㎡×12月=188373.63元； 2016年4月26日至2016年12月25日：（15.31元+15.31元×5％）×1025.33㎡×8月=131898.45元； 2016年12月26日至2016年12月30日：〔（16.08元+16.08元×5％）÷30天〕×1025.33㎡×5天=2870.92元。 合计：842247.07元。 两部分共计1704813.17元。 关于争议焦点三，原告锁门并安排货车封堵房屋通道的行为可否减轻被告的侵权责任。在原告取得案涉房屋的物权而被告拒绝腾退房屋的情况下，原告本应通过正当合法途径寻求救济，然其却采取锁门、用车辆封堵通道的过激行为，对此原告存在过错，可以适当减轻被告的侵权责任。结合本案实际，本院确定以扣减被告2012年4月13日至2012年9月27日应当承担的侵权损失的方式减轻其侵权责任。扣减金额为： (一)门面部分。 2012年4月13日至2012年4月25日：〔（17.28元+17.28元×8％）÷30天〕×412.35㎡×13天=3323.54元； 2012年4月26日至2012年9月27日：〔（20.15元+20.15元×8％）÷30天〕×412.35㎡×155天=46657.4元。 合计：49980.94元。 (二)非门面部分。 2012年4月13日至2012年4月25日：〔（12元+12元×5％）÷30天〕×1025.33㎡×13天=5598.3元； 2012年4月26日至2012年9月27日：〔（12.6元+12.6元×5％）÷30天〕×1025.33㎡×155天=69927.51元。 合计：75525.81元。 两部分共计125506.75元。 扣减后，原告实际应获得的侵权损失赔偿金额为1579306.42元。 关于争议焦点四，原告主张被告支付利息的请求是否应当支持。被告在租赁期限届满时,即应按《房屋租赁协议》的约定向原告支付租赁期限内的租金,因被告未支付,必然会导致原告产生租金利息损失,原告据此请求被告承担租金利息符合情理,应予支持，但原告主张按年利率24%计算利息没有依据。根据本案实际情况,本院确定由被告从租赁期限届满之次日起,以所欠租金289963.32元为基数，按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率给付利息至款清息止；因被告是否对原告构成侵权、若构成侵权应赔偿多少损失、赔偿款何时支付，均需待人民法院判决后方能确定，在人民法院对前述事项未作出判决前，被告尚不具有向原告支付赔偿款的义务，故原告要求被告支付赔偿款利息的请求于法无据，本院不予支持。 二被告系夫妻关系，对案涉房屋的占有系以家庭为单位经营家俬，依法应承担共同责任。 综上,依照《中华人民共和国民法通则》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十九条，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十七条、第三十九条、第六十六条、《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条第一款第六项规定,判决如下： 一、限被告王丕文、庞秋琼在本判决发生法律效力后十日内向原告吴克弟、黄琼蓉支付租金289963.32元，并以289963.32元为基数从2012年4月12日起按中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计付利息至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率给付利息至款清息止； 二、限被告王丕文、庞秋琼在本判决发生法律效力后十日内向原告吴克弟、黄琼蓉赔偿侵权损失1579306.42元； 三、驳回原告吴克弟、黄琼蓉的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费47920元，财产保全费5000元，由原告吴克弟、黄琼蓉负担27840元，被告王丕文、庞秋琼负担25080元。资产评估费92062元，由原告吴克弟、黄琼蓉和被告王丕文、庞秋琼各负担46031元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。 审 判 长  王龙中 审 判 员  余川军 人民陪审员  帅国建 二〇二〇年十一月十三日 书 记 员  冉剑梅