江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初162号 原告：徐州市泰瑞商务服务有限公司，住所地徐州市淮海西路**。 法定代表人：彭洪英，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：时圣永，江苏苏彭律师事务所律师。 委托诉讼代理人：柳博，江苏苏彭律师事务所律师。 被告：韩玉，男，1983年11月21日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：周文博，江苏好佳律师事务所律师。 被告：李红卫，女，1968年8月4日生，汉族，住徐州市云龙区。 原告徐州市泰瑞商务服务有限公司与被告韩玉、李红卫债权转让合同纠纷一案，本院于2020年1月8日立案受理后，因双方争议较大，不宜适用简易程序，本院依法转为适用普通程序，于2020年9月27日公开开庭进行了审理。原告徐州市泰瑞商务服务有限公司的委托诉讼代理人时圣永、被告韩玉的委托诉讼代理人周文博、被告李红卫到庭参诉讼。期间，因原告徐州市泰瑞商务服务有限公司及被告韩玉书面申请调查取证需要，经本院院长批准，决定延长审理期限四个月。本案现已审理终结。 原告徐州市泰瑞商务服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令两被告连带支付位于金山东路泰山绿色家园的待建空地占用费暂计154000元(从2018年2月17日计算至2019年12月16日，之后计算至实际迁出之日止)；2、依法判令两被告支付违约金84000元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2013年11月16日，被告韩玉和上述空地的使用权人徐州裕朗房地产开发有限公司(以下简称裕朗公司)签订了租赁合同，被告韩玉使用上述空地，月租金是7000元。2014年8月30日，裕朗公司将收取租金及违约金的权利全部转让给了本案原告。因被告韩玉未按照租赁合同的约定支付租金，裕朗公司起诉韩玉要求迁出上述空地，贵院作出了(2015)泉民初字第4112号民事调解，韩玉仍未按照上述调解书的约定履行其义务。裕朗公司向贵院申请了强制执行，在执行过程中被告和裕朗公司达成了执行和解，约定如被告不按照执行和解协议约定履行的义务，裕朗公司有权恢复执行，并由被告李红卫提供连带担保。被告按照执行和解协议的约定履行到2018年2月16日，之后再未支付占用费，经原告多次催要，拒不支付。为维护原告的合法权益，现诉至人民法院，请求依法支持原告的各项诉讼请求。 被告韩玉辩称，1、原告的诉讼主体不适格，原告依据在2014年8月30日与裕朗公司签订的协议书起诉没有依据，该协议并不是债权转让协议，也不是权利的让与，而是被动收取租金权利的转移。根据贵院（2015）泉民初字第4112号民事调解书第二条、第三条的内容及裕朗公司在2016年9月6日签订的协议第三条，裕朗公司并未将涉案租金的债权转让给原告，原告也仅是裕朗公司指定的租金收款人，上述民事调解书及协议约定的很明白，就是原告仅是土体租赁合同的指定收款人，其他权利依然由裕朗公司享有；同时根据后合同优先的原则，（2015）泉民初字第4112号民事调解书及2016年9月6日签订的协议，均晚于被告与裕朗公司在2014年8月30日所签订的合同。因此，应当以后合同作为裁判的依据；2、被告并不拖欠租金，被告支付租金至2018年2月16日，后因徐州市人民政府泰山街道办事处向裕朗公司及空地承租人下达了违章拆除通知，被告即拆除经营设施，不再使用涉案的场地，因此不应再向原告支付租金；3、原告请求的违约金超过了法律规定的上限，应当予以调整。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告李红卫辩称，2017年12月后，被告就没有经营，因为徐州市人民政府泰山街道办事处认为此处是违建，期间，裕朗公司将该处土地租给其他人并搭建了售楼处，他们私自拆除了被告使用的一处房子，并答应再给建一间，但一直没给建。2018年7月，他们的售楼处也因为是违建被强拆，城管那时也没有通知被告，被告到场时，所有东西都被砸坏、拆除，以前的合同上有如果是违建政府拆迁，谁也不赔偿谁。那块空地当时3家经营，被告只担保了韩玉西边一块经营，大概700平方米。城管拆除后就封存那边了，等以后处理，至今没有处理。当时城管说的和裕朗我们三家协商，也一直没协商。 本案的争议焦点为：1、原告在本案中的诉讼主体资格是否适格；2、原告要求被告韩玉支付的租金是否有事实依据，包括涉案租赁的土地使用的截止时间是否是原告诉请的日期，违约金的计算是否应当予以调整？3、被告李红卫是否应当在本案中承担担保责任？ 原告徐州市泰瑞商务服务有限公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据： 1、2013年11月签订的租赁协议复印件一份，证明裕朗公司将具有使用权的空地出租给被告韩玉使用，租赁期限自2013年11月18日至2014年11月17日，月租金7000元，先付后租，按季支付。协议还约定了违约责任，即违约方向守约方支付1年租金作为违约金； 2、徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第3922号民事判决书复印件一份，证明裕朗公司将租赁合同权利义务转让给本案原告，原告作为受让人具备相应诉权； 3、徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第3667号民事调解书，（2016）苏0311执字284-2号执行裁定书一份，证明被告韩玉在租赁协议到期后继续使用租赁物未及时缴纳租金，原告诉至法院要求支付租金和强制执行情况； 4、徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第4112号民事调解书一份，（2016）苏0311执字1774号执行裁定书一份，证明因被告韩玉拒不支付租金，裕朗公司于2015年9月25日诉至徐州市泉山区人民法院要求其从租赁土地上迁出，诉中双方达成调解，韩玉未按照调解书约定支付租金，裕朗公司申请执行，执行过程中达成了执行和解。 5、执行和解协议两份，系在（2016）苏0311执字1774号执行中达成，证明裕朗公司暂缓申请强制执行，继续履行双方于2013年11月16日签订的租赁协议，为了保证韩玉及时履行其义务，担保人李红卫为其提供连带担保； 6、照片打印件2张，证明裕朗公司为了建设需要已经于2019年11月18日张贴通知要求承租方包括被告韩玉限期搬迁的事实； 7、照片打印件2张，证明2019年12月20日，徐州市泉山区人民政府泰山街道办事处城管科要强制拆除地面违章建筑，被告韩玉出面阻拦，主张是他承租的地方不让拆除，当时还报了警，徐州市公安局翟山派出所出警处理； 8、徐州市泉山区法院张贴的公告两张打印件，证明因为韩玉没有按照执行和解协议履行其义务，裕朗公司申请恢复强制执行，徐州市泉山区人民法院于2020年5月25日在被告租赁的地方张贴了搬迁公告，要求其限期搬迁完毕； 9、转让协议复印件一份，证明裕朗公司将租赁的权利全部转让给原告，包括从2014年8月11日以后的租金和违约金，吴琳是债权债务的概括转让，还是仅限于收取租金和违约金的权利，原告基于此都享有诉权。 10、徐州市公安局翟山派出所《接处警工作登记表》及视频，证明截止2019年12月20日，被告韩玉仍然使用涉案租赁的土地，城管部门进行违建拆除时，被告韩玉阻止，城管部门报警的事实。 经质证，被告韩玉对原告提交的上述证据1的真实性无异议，对关联性有异议，认为该份协议仅仅证明双方存在承租关系，与原告无关系；对证据2的真实性无异议，对关联性有异议，不能证明裕朗公司将案涉租赁合同权利转让给原告；对证据3的真实性无异议，但与本案无关联；对证据4的真实性、关联性无异议，对证明目的有异议，此份调解书双方对原有租赁合同进行了变更，延长了租赁期限，至2016年10月31日，原来应当支付给裕朗公司的租金要求指定支付至本案原告，因此更加证明本案原告不是适格主体，只是指定收款人，案外人裕朗公司并没有将合同权利义务全部转让给原告；对证据5执行裁定的真实性无异议，但与本案无关联，对执行调解协议的真实性无异议，但是证明目的仍然是等同证据4的质证意见；证据6是原告自己制定的证据，真实性不能确定；对证据7的真实性无异议，对证明目的有异议，该份照片说明原告经营设施已经拆除完毕，被告韩玉只是在那边看到东西砸坏而没有人给说法；对证据8的真实性无异议，对证明目的有异议，该公告要求韩玉自行腾空该房屋，当时并没有房屋，达不到原告证明目的；对证据9的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，如果是债权转让，应该是确定的已发生的债权才能转让，不确定的债权不能转让；对证据10的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据不能证明原告所主张的事实，从视频可以看出场地上的烧烤大棚早已拆除，只剩下被告几十平方米的临时办公用房未被拆除，但里面已经清空；被告李红卫对原告提交的上述证据认为照片上显示的场地并不是其在和解协议中担保的那块场地，其他质证意见同被告韩玉代理人的质证意见一致。 被告韩玉为支持自己的抗辩意见，向本院提交了如下证据： 1、打印现场图片，证明案涉场地早已经被拆除，是委托诉讼代理人在2020年4月22日上午在场地拍摄的； 2、2014年3月13日，韩玉与李红卫（李虹）、李保田签订了承租协议，证明案涉场地实际使用人是三方； 3、人民网2018年4月27日的新闻报道《徐州市区全面整治露天烧烤保持长效管理目标》、贾汪区人民政府网站2018年4月23日新闻《贾汪区城管局开展露天烧烤专项整治助力大气污染防治》、中国江苏网2018年5月24日新闻《徐州城管系统始终以高压态势坚决取缔露天烧烤》，证明自2018年3月份起，徐州市全面取缔露天烧烤，根据原告与裕朗公司签订的租赁协议，被告所租赁的场地用途为露天烧烤，因政府治理环境污染的政策原因，涉案场地已经不具备经营露天烧烤城的条件，故被告与裕朗公司之间因不可抗力导致双方签订的租赁合同不能继续履行，被告不应当支付2018年3月份以后的租金。 经质证，原告徐州市泰瑞商务服务有限公司对上述证据1照片反映的真实情况予以认可，但对于拍摄时间有异议，认为在2020年5月25日区现场时，现场还有大棚，与被告提供照片不一致；对证据2承租协议的真实性和关联性均有异议;对证据3的真实性无异议，但该组证据不能证明被告的观点，政府治理大气污染的行为不属于不可抗力，即便是政府治理大气污染，被告不能再继续经营，被告也应当将地上建筑物和各种物品搬离，不应再继续占有、使用租赁物，原告提供的接处警记录显示，直到2019年12月20日，被告还在占有租赁物，拒不配合城管的拆除工作，故应当向原告支付租金。 根据当事人的当庭陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2014年9月18日，原告徐州市泰瑞商务服务有限公司起诉来院，要求被告韩玉按月租金7000元的标准支付自2014年8月11日至判决生效之日的租金，并承担案件的诉讼费用。经审理，本院查明：2013年4月11日，裕朗公司与被告韩玉签订《租赁协议》，约定裕朗公司将徐州市金山东路泰山绿色家园待建楼房空地一块（750平方米）以月租金6500元的价格出租给被告韩玉使用，租赁期限自2013年4月11日至2014年10月10日止。2013年7月16日，裕朗公司再次与韩玉签订《租赁协议》，约定裕朗公司将徐州市金山东路泰山绿色家园待建楼房空地（除洗车场外）以月租金21000元的价格出租给被告韩玉使用，租赁期限自2013年7月16日至2014年7月15日止，被告韩玉支付押金5000元，并应于每月16日前付清租金，如逾期，应于5日后每日支付滞纳金（月租金的1%）。双方还约定“乙方（被告韩玉）负责处理南建、赵晓丹搬迁等相关事宜”。2013年11月16日，裕朗公司与被告韩玉又签订《租赁协议》，约定裕朗公司将徐州市金山东路泰山绿色家园待建楼房空地约1500平方米（含韩玉本色烧烤城和原赵晓丹所租场地）以月租金7000元的价格出租给被告韩玉使用，租赁期限自2013年11月18日至2014年11月17日止，被告韩玉支付押金2000元，并应于每月16日前付清租金，如逾期，应于5日后每日支付滞纳金（月租金的1%）。双方同样约定“乙方（被告韩玉）负责处理南建、赵晓丹搬迁等相关事宜”。2014年8月30日，原告泰瑞公司作为甲方与作为乙方的裕朗公司签订《协议》，双方约定为妥善解决双方的债权债务问题，一致同意将向被告韩玉收取其应支付给裕朗公司的租金及违约金的权利全部转移给原告泰瑞公司（被告韩玉在2014年8月11日前共欠付租金121167元）。本院于2015年3月17日作出（2014）泉民初字第3922号民事判决书，判决韩玉于本判决发生法律效力之日起十日内支付徐州市泰瑞商务服务有限公司租金142167元；二、驳回徐州市泰瑞商务服务有限公司的其他诉讼请求。 2015年8月26日，徐州市泰瑞商务服务有限公司起诉来院，要求韩玉支付租金，经本院主持调解，双方达成调解协议，内容为：韩玉欠徐州市泰瑞商务服务有限公司自2014年11月18日至2015年11月17日期间的租金共计84000元，自本调解书出具之日支付21000元，2015年10月16日前支付21000元，余款42000元于2015年11月15日前支付。如逾期，韩玉另行支付违约金10000元，徐州市泰瑞商务服务有限公司可就欠款一并向法院申请执行。本院根据双方达成的调解协议，出具了（2015）泉民初字第3667号民事调解书。 2015年9月25日，裕朗公司起诉来院，要求韩玉从位于徐州市金山东路泰山绿色家园待建空地中迁出，经本院主持调解，双方达成调解一致，协议内容为：一、双方一致同意继续履行于2013年11月16日签订的租赁协议，租赁期限至2016年10月31日止；二、韩玉应按照上述租赁协议的约定向案外人徐州市泰瑞商务服务有限公司履行支付租金的义务；三、如果韩玉未按照租赁协议约定的期限履行给付租金义务，则裕朗公司有权就韩玉所租赁场地中迁出申请法院强制执行。本院根据双方达成的调解，出具了（2015）泉民初字第4112号民事调解书。 裕朗公司于2016年7月6日向本院申请强制执行，在执行过程中，双方于2016年达成了执行和解，内容为：1、上述土地如因开工建设需要，公司提前2个月通知韩玉，韩玉于7日内无条件搬离。如公司收回土地不用于开工建设又高价租给其他人使用，将赔偿韩玉一切损失；2、韩玉在接到公司的搬离通知后，应按时无条件搬离，如韩玉违反本约定，公司可依法强行收回土地，同时韩玉应赔偿给公司造成的一切损失；3、韩玉按照季度提前10日向徐州市泰瑞商务服务有限公司支付租金（21000元/季度），先支付租金后使用土地，如韩玉违反本条规定，公司可提前收回土地并租给他人，同时韩玉应赔偿给公司造成的一切损失；4、为保证韩玉及时履行义务，担保人李红卫为韩玉提供连带担保责任，裕朗公司加盖印章，韩玉与李红卫签名。本院在2016年10月28日作出（2016）苏0311执1774号执行裁定书，裁定终结（2015）泉民初字第4112号民事调解书的执行。 裕朗公司在2019年11月18日在泰山路绿色家园的场所张贴通知，告知因公司即将开工建设，所有在绿色家园工地的违章建筑及物品至21日清理完毕，否则所产生的后果和损失自负。 本院在恢复执行裕朗公司与韩玉租赁合同纠纷中，于2020年5月25日张贴公告，要求自公告张贴送达后七日内，自行腾空该房屋，逾期将依法强制执行。 2019年12月20日上午10时，陈建忠报警称其是城管，有人阻碍正常执法。徐州市公安局翟山派出所民警到达现场处理，经了解报警人与韩玉因拆除违建发生纠纷，告知报警人联系社区相关负责人协调解决。 庭审中，双方一致认可韩玉支付租金至2018年2月16日。 本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束，各方应严格履行合同约定的义务。 一、关于原告主体资格是否适格的问题。 首先，原告在2014年8月30日与裕朗公司签订的协议具有债权转让的性质，根据我国合同法第七十九条的规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，在原告向本院提起诉讼的（2014）泉民初字第3922号案件中，本院业已认定原告承接裕朗公司转让的债权，取得了债权人的地位，故依法判决韩玉向原告支付租金。 其次，通过裕朗公司向本院提起诉讼，要求韩玉迁出，可知裕朗公司系将租赁合同项下的部分权利转让给了原告，原告享有向韩玉收取租金的权利。 最后，虽然韩玉认为未到期的债权不能转让，但根据合同法第七十九条的规定，法定的不得转让的债权主要有三种类型，并不包括未到期的债权，债权人对未到期的债权享有的权利可以通过诉讼方式确定债权的数额。 原告从裕朗公司受让了租赁合同项下的部分权利，故原告有权依自己的名义向韩玉主张权利，原告是本案的适格主体。 二、关于原告要求被告韩玉支付的租金是否有事实依据，包括涉案租赁的土地使用的截止时间是否是原告诉请的日期，违约金的计算是否应当予以调整的问题。 裕朗公司向本院提起诉讼过程与韩玉达成调解协议，双方约定将2013年11月16日签订租赁合同约定的租赁期限延长至2016年10月31日止，之后双方未订立新的租赁合同，也未对租赁期限作出新的约定，故在2016年10月31日之后，裕朗公司与韩玉之间的租赁合同应当认定为不定期租赁关系。 根据本院（2015）泉民初字第4112号民事调解书确定的义务，韩玉负有向原告按期支付租金的义务，如果韩玉怠于履行这项义务，则裕朗公司有权就迁出向法院申请强制执行，而裕朗公司在2016年7月6日向本院申请了强制执行后，后裕朗公司与韩玉达成了执行和解，并由被告李红卫提供担保，但韩玉按期支付租金至2018年2月份，之后未能再支付租金，根据我国民事诉讼法的规定，当事人不履行在执行中达成的和解协议，人民法院可以根据当事人的申请，恢复对原生效法律文书的执行。因此在2018年2月份之后，裕朗公司应当及时恢复执行。 通过原告的举证，显示原告及裕朗公司均向法院申请强制执行，但韩玉均未能按照生效法律文书确定的义务履行，在执行期间，本院也穷尽执行手段，均没有在执行期限内执结，而是终结了对生效法律文书的执行，故对韩玉的履约能力，无论是原告，还是裕朗公司都是明知的。 根据合同法关于不定期租赁的规定，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。裕朗公司作为出租人解除租赁合同，应当给予作为承租人的韩玉合理期限。原告要求租金计算至韩玉实际迁出之日，因裕朗公司怠于履行恢复执行，解除租赁合同，并收回承租的土地的权利，参照裕朗公司与韩玉在2013年11月16日签订租赁合同中约定的承租人逾期20日不交租金，出租人有权解除合同的约定，故本院酌情确定裕朗公司通知韩玉搬离的合理期限为20天，故租金租金计款4666.67元。 原告要求的违约金84000元，因裕朗公司与韩玉在2013年11月16日约定逾期每日按照月租金1%的标准计收滞纳金，该项约定过高，本院予以降低，按照20%的标准予以计算。 三、关于被告李红卫是否应当在本案中承担担保责任的问题。 在裕朗公司执行韩玉的过程中，双方达成了执行和解，李红卫为韩玉的执行债务提供担保，因本院（2015）泉民初字第4112号民事调解书确定确定裕朗公司对迁出事项享有申请强制执行的权利，该执行属于对行为的强制执行，并非金钱债务的强制执行。根据我国民事诉讼法的规定，在当事人不履行和解协议时，人民法院可以对担保人提供的财产或担保人的财产进行强制执行，故李红卫的担保责任应当在执行过程中进行处理，李红卫提供的担保并非从合同，也不具有从属性，原告要求李红卫在本案中为韩玉欠付的租金及违约金承担担保责任的理由不符合法律规定，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百三十一条之规定，判决如下： 一、被告韩玉于本判决生效后十日内向原告徐州市泰瑞商务服务有限公司支付租金4666.67元及违约金933.33元； 二、被告韩玉于本判决生效后向原告徐州市泰瑞商务服务有限公司支付财产保全费1720元； 三、驳回原告徐州市泰瑞商务服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3380元，由被告韩玉负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  周生勤 人民陪审员  李文秀 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  刘 文