河北省承德县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0821民初1356号 原告：徐学忠，男，1962年11月17日出生，汉族，个体，住河北省承德县。 委托诉讼代理人：李峰，河北胡国臣律师事务所律师。 被告：承德智鸿房地产开发有限公司，住所地：河北省承德县下板城镇下板城村。 法定代表人：舒明星，董事长。 委托诉讼代理人：李瑞峰，河北泉盛律师事务所律师。 第三人：王妍华，女，1984年9月22日出生，汉族，无业，住承德县。 第三人：杨春光，男，1984年11月10日出生，汉族，个体，住承德县。 原告徐学忠与承德智鸿房地产开发有限公司（以下简称：智鸿房地产公司）、第三人王妍华、杨春光房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告徐学忠及其委托诉讼代理人李峰、第三人杨春光到庭参加诉讼，被告智鸿房地产公司、第三人王妍华经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告徐学忠向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告开具案涉楼房的发票，办理产权登记相关手续；2.被告给付产权登记违约金2783.40元；3.延期交房违约金114230.73元（至开庭之日），并按照合同约定计算至实际交付并办理产权登记手续之日止；4.被告立即向原告交付案涉房屋；5.要求第三人立即搬出案涉房屋。事实和理由：2015年4月9日，原告与被告签订了商品房预售合同，购买被告开发的滦河湾小区5栋2单元1801号楼房，原告按合同约定给付了购房款，被告给原告开具了加盖发票专用章的购房款收据，并交付了楼房钥匙，2015年4月9日办理了预告登记。2015年7月15日原告缴纳了该楼房2015年至2017年度的物业费3173.00元。按照合同约定被告应开具发票，并协助原告办理权属登记相关手续，但被告一直未履行其相应义务。被告后来又将该套房屋卖给了第三人。我与被告签订的合同在先并办理了预售登记，被告与第三人签订的合同属于无效合同。所以被告应向我履行交付房屋办理房屋登记等相关义务，支付产权登记违约金2783.40元，赔偿因违约造成的损失114230.73元。 原告为支持其诉讼请求向法院提交如下证据：一、商品房预售合同一份；二、承德县产权产籍监理所颁发的案涉楼房的所有权预告登记证书一份；三、被告开具的购房款收据一张，金额556680.00元；四、物业费收据一张（拟证明原告缴纳2015年-2017年的物业费）；五、承德县法院（2020）冀0821民初1261号判决书；六、承德市中级人民法院（2020）冀民终2298号判决书；七、房屋钥匙照片。 被告智鸿房地产公司未答辩亦未提交相关证据。 第三人王妍华、杨春光述称，被告和原告及与我分别签订的两份合同，均为有效，这两份合同不存在无效，涉案房屋的所有权并未进行转移，徐学忠办理预告登记，并不属于产权登记，原告不属于优先买卖房屋的情形。我已经把涉案房屋进行了装修，并交纳取暖费等费用，我已实际占有涉案房屋，应视为已经交付给我们，我对涉案房屋优先履行合同的权利，应该由我与被告继续履行合同，驳回原告的诉请。 第三人向法庭提交如下证据：1.商品房买卖合同；2.被告公司开具的收据一张，房款数额为419568.00元；3.热力公司出具的收据（取暖费1889.68元）；4.物业费2315.00元；5.电费缴纳单（拟证明第三人从2020年4月12日入住）。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告及第三人对对方提供的证据真实性均无异议，原告认为第三人的合同效力无效。原告及第三人向法院提交的证据系书证，与本案具有关联性，本院予以确认，作为定案依据并入卷佐证。 本院经审理查明事实如下，2015年4月9日，原告徐学忠与被告智鸿房地产公司签订了商品房预售合同，编号ＬＨＷ-6004，原告购买被告开发的滦河湾小区5幢2单元1801号楼房，被告给原告开具加盖发票专用章的购房款收据，载明：2015年4月9日，今收到徐学忠交来购房款人民币伍拾伍万陆仟陆佰捌拾元整￥556680.00元，收款单位：承德智鸿房地产开发有限公司（发票专用章）。同日办理了预告登记，承德县产权产籍监理所颁发的案涉楼房的所有权预告登记证书，编号承房预承德县字第××号，预告登记权利人：徐学忠、赵立君；预告登记义务人：承德智鸿房地产开发有限公司；房屋坐落：下板城镇承栗路西侧滦河湾小区住宅楼5幢2单元1801号；业务种类：所有权预告登记，登记时间：2015年4月9日15:45分；附计，共同共有：徐学忠、赵立君。合同第六条约定付款方式为一次性付款。合同第八条约定交付期限为2014年4月1日（此时间可能有误）前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任进行了约定。其中逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。第十一条，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交付责任由出卖人承担。由于买受人原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人在书面通知买受人办理交房手续后，买受人未能在通知规定的期限内办理交房手续的。自书面通知届满之日起第二日为买受人接受了出卖人交付的房屋，房屋开始计算保修期，并按规定交纳物业管理费等相关费用房屋毁灭、毁损、灭失风险及保管责任归买受人。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1或2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失。2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.05%向买受人支付违约金。原告从物业处领取了楼房钥匙后，于2015年7月15日缴纳了该楼房2015年至2017年度物业费3173.00元。 2019年4月30日，被告智鸿房地产公司与第三人王妍华签订了商品房买卖合同，将上述楼房（滦河湾小区住宅楼5幢2单元1801号）卖给第三人王妍华、杨春光夫妻二人，楼房总价款为519568.00元，被告于2019年4月30日为第三人王妍华出具了盖有财务专用章的收据，载明：今收到王妍华交来首付人民币肆拾壹万玖仟伍佰陆拾捌元￥419568.00元，收款单位：承德智鸿房地产开发有限公司（财务专用章）。合同约定剩余100000.00元办理按揭贷款，至开庭日按揭未办理。第三人从被告处领取了楼房钥匙，并对房屋进行装修后实际入住，并交纳了物业费和水电费等。 另查明，2020年5月18日，智鸿房地产公司作为原告，以徐学忠为被告向本院提起诉讼，请求依法解除其与徐学忠签订的商品房预售合同（滦河湾小区住宅楼5幢2单元1801号）及房屋预告登记手续，承德县人民法院（2020）冀0821民初1261号民事判决书，判决驳回原告智鸿房地产公司的诉讼请求，智鸿房地产公司不服提起上诉，承德市中级人民法院作出（2020）冀民终2298号判决，驳回上诉，维持原判。 本院认为，当事人行使权利、履行义务，应当遵循诚实信用原则。2015年4月9日，原告徐学忠与被告智鸿房地产公司签订的商品房预售合同，是双方当事人自愿协商的结果，经两级法院判决认定双方的真实意思表示为商品房预售。原、被告签订合同后，被告为原告出具了房款收据，原告领取钥匙后，已交纳了二年的物业管理费，说明原告与被告已经进行了房屋交接，并进行了所有权预告登记，原、被告之间的合同内容已大部分履行。合同法第八条规定，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告智鸿房地产公司依据合同第十五条的约定，对购房者负有按时提供相关资料、协助办理产权登记的义务，逾期应依据合同的约定继续履行合同并承担违约责任，原告主张的违约金应为278.34元（556680.00元×0.05%)，而不是2783.70元。被告将已售给原告徐学忠的房屋又出售给第三人王妍华，并由第三人实际占有，被告属于严重违约，被告应承担违约责任。原告主张按合同第九条违约标准，即逾期交房的出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一，折合违约金每年20318.82元（556680.00元×0.01%/天×365天），略高于当地同等地段同类房屋的租金，结合原告的损失、被告的违约性质、情节，原告主张的违约标准并无不妥，本院予以确认，但起算时间不应从原被告签订合同之日，因原、被告签订合同时间为2015年4月9日，而合同约定的交房时间为2014年4月1日，约定时间已不存在，且原告领取了楼房钥匙，并开始缴纳物业费，视为对房屋的实际交付，违约损失应该从被告将楼房又卖给第三人之日（2019年4月30日），即原告失去占有之日起计算，至开庭之日累计568天，违约损失合计31619.42元（556680.00元×0.01%/天×568天）。 关于被告智鸿房地产公司分别与原告徐学忠及第三人王妍华签订的两份房屋买卖合同哪份受到优先保护和履行的问题。两份合同在不具备合同法第五十二条的条件下，均属有效合同。原告徐学忠与被告智鸿房地产公司于2015年4月9日签订的商品房预售合同，向主管部门进行了所有权预告登记，且房屋已完成了交接。根据物权法的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，预告登记是不动产登记的形式之一。这种登记具有法定公示对抗第三人的效力，具有排他性。第三人王妍华与被告智鸿房地产公司签订商品房买卖合同的时间为2019年4月30日，时间晚于前者，形式上也未进行登记或备案，两者相比较，前者合同更具有优先保护的条件，应当优先履行，案涉楼房应当归原告所有，故原告要求第三人搬出房屋的请求应予以支持，但应给第三人必要的准备时间，由第三人对案涉房屋自行搬出后交付原告。第三人由此遭受的损失，可根据合同约定或者法律规定向被告智鸿房地产公司另行主张权利。 综上所述，为维护诚实信用的交易秩序和各方当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下： 一、被告承德智鸿房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告徐学忠提供购房发票等相关资料并协助办理产权登记手续； 二、被告承德智鸿房地产开发有限公司于本判决生效后10日内向原告徐学忠支付产权登记违约金278.34元、逾期交房违约损失31619.42元，合计31897.76元； 三、第三人王妍华、杨春光于本判决生效后六个月内将案涉房屋（滦河湾小区住宅楼5幢2单元1801号）自行搬出后交付于原告徐学忠； 四、驳回原告其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费2640.28元，减半收取1320.14元，由原告徐学忠负担320.14元，被告承德智鸿房地产开发有限公司负担1000.00元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省承德市中级人民法院。 审判员 刘 学 二〇二〇年十一月二十三日 书记员 彭湖静 附一、相关法律条文 （一）《中华人民共和国合同法》 第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 （二）《中华人民共和国物权法》 第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。 第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。 （三）《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。 二、告知事项： 如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本1份，副本7份，同时交纳上诉费2640.28元，上诉于河北省承德市中级人民法院，逾期本判决发生法律效力。