广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0402民初6846号原告:珠海美中嘉华教育投资有限公司，住所：珠海市香洲区************商场二层2010-2020室，统一社会信用代码：914************764。法定代表人：柳晓君，执行董事。委托诉讼代理人：吴国亮，北京市中银（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李露盈，北京市中银（珠海）律师事务所实习律师。被告：珠海雅筑物业管理有限公司，住所地：珠海市香洲区************商场二层2002室，统一社会信用代码：914********12589X5。法定代表人：欧桂青，执行董事。委托诉讼代理人：毛彩萍，广东广和律师事务所律师。委托诉讼代理人：林文婷，广东广和律师事务所律师。原告珠海美中嘉华教育投资有限公司与被告珠海雅筑物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告珠海美中嘉华教育投资有限公司委托诉讼代理人吴国亮、李露盈与被告珠海雅筑物业管理有限公司的委托诉讼代理人毛彩萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1.依法免除原告向被告交纳2020年2月至5月租金共计448254.46元（已扣除被告同意免租的23592.34元），原告自2020年6月至12月按月租金117961.7元的70%向被告交纳租金；2.判令被告向原告退还已交纳的2020年2至5月租金共计人民币401069.78元；3.本案全部诉讼费用由被告承担。原告当庭变更诉讼请求2为判令被告向原告退还已交纳的2020年2至5月租金共计人民币424662.12元。事实和理由：2014年7月31日，原告因经营XXXX培训机构的需要，与被告签订了《商铺租赁合同》。合同约定由原告向被告承租珠海市香洲区************商场二层20XX-20XX室，租赁期限为2014年8月15日至2019年8月15日，每平米租金为64元。租赁合同到期后，原告与被告续签了租赁合同，租赁期限延长至2024年8月14日，租金提高到了每平米租金为100元且每年递增5%。另外，被告向原告提供的资料显示，商场的所有权人为珠海XXX开发有限公司（以下简称XX公司），该商场由被告向XX公司承租后再转租给原告。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发，政府出台了一系列疫情防控措施，原告经营的XX培训机构自2020年1月底至今一直处于停业状态。2020年1月25日，珠海市香洲区教育局发布通知，教育培训机构暂时全部停业，不得开班，具体开启时间另行通知。2020年2月25日，广东省教育厅发布通知，严禁培训机构在学生返校前开展线下培训活动。2020年5月18日，珠海市教育局发布通知，6月1日后，面向中小学生的校外培训机构可开展线下教学活动。目前，原告经营的XXXX培训机构正在进行复工前的准备工作，等待政府相关部门审批后才能正式开课。本次疫情发生时，正值春节期间，这本来是学生续课的重要时间节点，原告因疫情影响停业，完全失去了收入来源。目前，虽然培训班即将复课，但因疫情对经济造成的巨大冲击，也必然会造成收入的锐减。停工期间，原告还需要承担几十名员工工资、场地租金等巨额支出，经营陷入了严重亏损，若局势没有好转，接下来可能无法支撑。新冠肺炎疫情是突发公共卫生事件，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，根据《中华人民共和国合同法》第117、118条及《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的规定，继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，可以请求变更合同履行期限、履行方式、价款数额等。此次疫情发生之后，原告多次向被告申请减免租金，但被告仅同意减免2月份租金的20%，其余租金均拒不减免。被告一直催促原告交纳租金，原告为避免因违约场地被收回的风险，只能先行交纳，再由法院就是否减免租金作出裁判。经查询工商登记资料，XX公司是珠海XXXX股份有限公司（XX企业）的全资子公司，是XX性企业，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》的规定，原告因经营困难有权主张免除一定期限的租金，请求法院依法支持原告所请。原告珠海美中嘉华教育投资有限公司提供了如下证据：1.商铺租赁合同；2.粤房地权证；3.民办学校办学许可证；4.香洲区民办教育协会微信通知；5.广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知；6.广东省教育厅关于线上教育安排的通知；7.珠海发布公众号新闻发布会珠海市教育局发布通知；8.原告负责人与被告负责人欧XX的微信记录；9.沟通函；10.工商银行电子回单；11.关于租金减免申请的复函；12.广东省政府关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知；13.广东省国资委关于贯彻落实省政府应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持省属企业复工复产的通知；14.原告2020年1月至5月银行账号收支明细；15.工商银行经营贷款明细；16.中国工商银行网上银行电子回单（2份）及工商银行网上银行电子回单（1份）；17.XX医疗控股股份有限公司关于公司前十大股东持股情况的公告；18.前十名股东、前十名流通股东（或无限售条件股东）持股情况；19.XX医疗控股股份有限公司关于终止控股股东债权转让抵偿欠款的公告；20.珠海XX集团股份有限公司企业信用信息公示报告被告辩称，第一，根据2020年2月10日全国人大法工委的解答及最高院相关指导意见，对于因政府疫情防控措施直接导致不能履行合同的当事人来说，新冠肺炎疫情才属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中原告承担的合同义务是支付租金，金钱给付义务不存在因疫情防控措施不能履行的障碍，因此，新冠肺炎疫情对于原告来说，不属于不可抗力，原告援引不可抗力请求减免其支付租金的义务没有法律依据。全国人大常委会法制工作委员臧XX于2020年2月10日就疫情防控中社会普遍关心的法律问题进行解答时表示：“当前我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件。为了保护公众健康，政府也采取了相应疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据合同法的相关规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）第三条第（一）规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”据此，因政府采取的相应疫情防控措施直接导致不能履行合同时，新冠肺炎疫情才属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，原被告双方是租赁合同法律关系，被告作为出租人的合同义务是交付租赁物，原告作为承租人的合同义务是支付租金，金钱债务不存在因政府疫情防控措施导致不能履行的障碍，因此，新冠肺炎疫情对于原告来说，不属于不可抗力，原告无权援引《中华人民共和国合同法》第117、118条请求免除其支付租金的责任。第二，原被告双方已就涉案商铺2020年2至5月的租金及管理费减免及延期支付达成一致意见并已实际履行完毕，原告依约履行完毕后又主张免除，有违诚实守信原则，根据相关司法文件的指导意见，人民法院应驳回原告的该项请求以维护交易秩序稳定。原被告双方经理的微信聊天记录及原告支付租金及管理费的时间相互印证，证实了从2020年1月底至原告起诉前，双方一直在非常友好、相互理解的氛围中保持着良好的沟通并达成了一致意见且已实际履行完毕，例如：2020年2月20日双方沟通后一致同意2月租金及管理费减免20%，原告于2月22日按双方达成的减免及延期约定支付了相应金额；5月8日双方沟通后一致同意4月的款项当天付，按照80%先转过来，原告于当天将4月租金的80%支付给被告；5月19日被告催促原告5月租金及管理费按合同约定办理，原告提出房租还要晚几天付，被告表示理解，原告于5月22日支付了5月100%的租金及管理费。具体协商过程及支付情况如下：2020年2月20日，被告经理欧XX说：“王老师，中珠这边协商再三，还是没有给一点减免，这样吧，考虑到您是重新签合同，咱们给您减免一部分，特殊时期希望能相互理解。”原告经理王老师回复：“收到。我稍晚一些给您回电。谢谢”。2月22日，原告向被告支付98619.09元，该款项即为涉案商铺2月租金及管理费的80%及水电垃圾费。2020年3月初，被告向原告发送3月份全额租金及管理费等费用的收费单，原告未向被告提出任何减免申请就于3月10日向被告支付120228.32元，该款项即为涉案商铺3月份租金及管理费的100%及水电垃圾费。2020年5月8日，被告经理欧XX说：“王老师，四月的麻烦今天先付款，按照80%先转过来，我和公司股东们协调一下是否可以减免4月的另外20%。……至于五月及之后的待下周股东会议上再和老板们汇报，个人感觉可能性不大。”原告经理王老师回复：“好的。我们再压缩一下其他开支，今天付。非常感谢！”当日，原告向被告支付97262.63元，该款即为涉案商铺4月80%的租金及管理费及水电垃圾费。2020年5月19日，被告经理欧XX说：“王老师，把您的申请向公司股东们汇报了，股东们表示已经最大力度的理解和支持贵公司了，公司无法再给予复课前八折优惠。请谅解！……”原告经理王老师回复：“欧总，这件事请务必回珠海我们详细面谈。”被告经理欧XX说：“好的，见面要安排在六月8号以后，进一步有需要面谈的可以到时候约。五月份的租金费用请先按合同约定办理。谢谢王老师”，5月20日，原告经理王老师回复：“欧总，我申请的贷款还没批下来，房租还要晚几天再付了。不好意思。”被告经理欧XX说：“好的理解”。5月22日，原告向被告支付121883.6元，该款即为涉案房屋5月100%的租金及管理费及水电垃圾费。由上可见，原被告双方已就2020年2至5月租金及管理费的延期支付及部分减免达成一致意见并已履行完毕。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》（法发〔2020〕12号）第三条第（二）：“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；……合同依法变更后，当事人仍然主张部分或者全部免除责任的，人民法院不予支持。”及《广东省高级人民法院关于依法审理新冠肺炎疫情防控期间民事行政案件的通告》（2020年2月9日）第六条：“妥善处理合同纠纷。因疫情发生以及防控疫情应急措施等原因，导致买卖、租赁、旅游、住宿、餐饮、运输等合同不能履行，或者按合同履行对一方当事人权益有重大影响的，可以根据约定解除或者变更合同；没有约定的，鼓励和支持双方当事人协商解决，经济损失按公平原则合理分担。”，及广西壮族自治区高级人民法院民一庭关于印发《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知（2020年3月3日）第二条第7款：“……或者合同各方在疫情发生后已就合同履行达成新的一致意见，当事人一方以新冠肺炎疫情构成不可抗力为由提出请求或抗辩的，一般不予支持。”，原告在履行完毕后又以疫情构成不可抗力为由提出全部免除，明显有违诚实守信原则，人民法院应不予支持原告的诉请，以维护已经履行完毕的合同交易秩序的稳定性。第三，自疫情暴发至今，原告始终实际占有并使用被告交付的涉案商铺，原告并不存在受疫情影响无法正常使用涉案商铺的情形，参考各地省高院的指导意见，原告基于疫情期间导致收入下降的，不免除租金给付义务。从被告工作人员现场了解的情况，涉案商铺所产生的水、电费用，原告提供的证据9及被告提供的证据4来看，原告自2020年3月起已恢复线上教学活动并于6月恢复线下教学活动，即涉案商铺在2020年2至7月期间处于正常使用状态，原告始终实际占有并使用涉案商铺。参考《湖南省高级人民法院关于涉新型冠状病毒感染肺炎疫情案件法律适用若干问题的解答》（2020年2月25日）对问题6的答复：“……商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务……”及广西壮族自治区高级人民法院民一庭《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知（2020年3月3日）第11条【租赁合同】“经营性房屋租赁合同，如受疫情影响房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持。如疫情并未影响承租人实际占有使用房屋，仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收益受到影响的，一般不免除承租人的租金给付义务……”及《吉林省高级人民法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的工作指引》（2020年3月20日）第三条第12款“……因疫情或防控措施导致承租人无法使用租赁物或返还租赁物的，承租人要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。”及《江苏省高级人民法院民事审判第一庭关于规范涉新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的指导意见》（苏高法电〔2020〕124号）第8条：“疫情引发的租赁合同纠纷，应尽可能维护合同效力，促进合同履行，同时兼顾当事人的利益平衡。承租人以疫情导致无法使用租赁标的物要求减免部分租金或者延长租期的，一般应予支持。”在疫情并未影响原告实际占有使用涉案商铺的情况下，原告以疫情期间营业收益下降等原因要求减免租金的，人民法院应不予支持。第四，广东省政府《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施》及广东省国资委印发《关于贯彻落实省政府应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持企业复工复产若干政策措施的通知》仅要求国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。被告提交的证据五至九证实了涉案商铺的业主为中珠（珠海）国际贸易有限公司，该公司及其股东与原告均不属于国企性质，即涉案商铺并非国有资产类经营用房，因此，原告无权根据该两项政策要求被告减免租金及管理费。第五，如上所述，即使是国有企业对承租户也只是免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金，且被告了解到珠海市绝大部分民营商业业主并未减免租户租金，少部分商业综合体即使有减免措施也只是0.5至2个月不等的租金优惠。被告作为二手房东同样受疫情影响，在经营困难的同时仍需按时足额向业主缴纳租金及管理费，仍需承担全部员工工资、社保费用、水电及垃圾清运费及商场日常维护所需费用。被告理解原告的困难，在业主未减免被告一分租金的情况下，已酌情减免原告2月、4月租金及管理费合计40%，且未追究原告迟延支付租金的违约责任。如果人民法院支持原告的诉讼请求，对被告来说显然是不公平的。第六，因广东省自2020年2月24日起已由重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，且自2020年3月15日起珠海市香洲区已属于低风险地区，且原告自2020年3月起已恢复线上教学活动并于6月恢复线下教学活动。原告以不可抗力为由主张减免2至5月租金并要求自2020年6至12月按月租金的70%交纳的诉求明显不合理。原告此举显然是以疫情为名规避责任或者企图获取不当利益，人民法院不应当支持这种以疫情为由、以不可抗力为名逃避履行合同义务的行为。如果人民法院支持原告的诉请，将严重影响珠海市租赁市*的健康与稳定，可能会引起大量未获减免的租户提起类似诉讼，或引发租户集体上访、维权等社会不稳定因素。因此，希望人民法院慎重考虑本案判决可能产生的社会效果，让本案判决经得起历史及社会考验！综上，根据上述事实情况及相关政策法规，原告无权要求被告免除2020年2至5月的租金，更无权要求自2020年6至12月按月租金的70%支付。恳请人民法院依法查明事实并判决驳回原告的全部诉讼请求。被告于第二次庭审时补充了两点答辩意见，具体如下：第一，相关证据证实涉案商场是被告承租的，业主方是知晓并同意被告将涉案商铺转租给原告的，涉案合同不存在任何导致合同无效的情形。首先，原告提交的证据十一“关于租金减免申请的复函”及被告提交的证据十九“关于租金和管理费收取账户变更的函”均证实了涉案商场是被告承租的，该商场已由珠海XX商贸有限公司转让给珠海市XX贸易有限公司，根据“买卖不破租赁”的规则，被告仍享有涉案商场的承租权。其次，业主方是知晓并同意被告将涉案商铺转租给原告的，理由如下：1、原告在涉案商铺正常经营已超过六年，业主方不可能不知道涉案商铺已转租的事实。2、原告曾向业主方出具《沟通函》（原告所交证据9），被告已将原告的书面意见转发业主方工作人员钟XX（被告所交证据1第10页），请业主方再次考虑租金减免事宜，即业主方是明确知晓被告已将涉案商铺转租给原告。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条：“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”，业主方无权以被告未经同意为由请求解除双方的租赁合同或者认定转租合同即涉案合同无效。最后，涉案合同不存在《合同法》第52条关于合同无效的情形，且涉案商场已办理不动产权证书，故涉案合同合法有效。第二，涉案商铺的业主XX（珠海）国际贸易有限公司及其股东珠海XX红旗投资有限公司均不是国企，涉案商铺不属于国有资产类经营用房，不能享受相关减免租金的政策。新冠肺炎疫情给各行各业带来不同程度的影响，对于主动减免租金的业主应该值得尊敬，但不应该道德绑架所有业主要求减免租金。涉案商场于2013年3月19日登记在珠海XX房地产开发有限公司[营业执照号（注册号）440********1193]，该公司已于2015年12月8日更名为珠海XX商贸有限公司。2020年1月20日，珠海XX商贸有限公司将涉案商场转让给珠海市XX贸易有限公司，该公司于2020年2月27日更名为XX（珠海）国际贸易有限公司。XX（珠海）国际贸易有限公司的股东为珠海XX红旗投资有限公司，珠海XX红旗投资有限公司的类型为有限责任公司，股东为XX医疗控股股份有限公司（100%）；XX医疗控股股份有限公司的类型为股份有限公司（上市），其控股股东虽为珠海XX集团股份有限公司（23.833%），但原告所交证据2明确显示XX集团的性质为境内非国有法人，且根据国家统计局及财政部相关规定，国有企业是指国有独资企业、国有独资公司及国有资本控股（所占比例大于50%），但XX集团的《企业信用信息公示报告》无法证明国有资本控股大于50%，其类型明确显示为其他股份有限公司（非上市）。因此，涉案商铺不属于国有资产类经营用房，不能享受相关减免租金的政策。被告提供了如下证据：1.被告经理欧XX与原告经理王老师之间的微信聊天记录；2.广东省卫生健康委员会关于重大突发公共卫生事件响应级别的公告；3.广东省卫生健康委员会关于广东省新冠肺炎疫情风险等级分区分级名单的公告；4.《关于公布第二批校外培训机构符合2020年春季学期学生复工复课条件名单的通告》；5.不动产权证书；6.核准变更登记通知书；7.XXX（珠海）国际贸易有限公司《企业信用信息公示报告》；8.珠海XXX红旗投资有限公司《企业信用信息公示报告》；9.XX医疗控股股份有限公司《企业信用信息公示报告》；10.《关于限期支付租金、管理费、水电费的函》、中国邮政EMS快递单及邮件妥投信息查询单；11.《联系函》；12.《回函》、中国邮政EMS订单详情及邮件妥投信息查询单；13.中国工商银行网上银行电子回单及广东增值税电子普通发票；14.中国工商银行网上银行电子回单及广东增值税普通发票；15.不动产权登记表；16.XX（珠海）国际贸易有限公司工商登记内档资料；17.珠海XX商贸有限公司工商登记内档资料；18.珠海XX房地产开发有限公司工商登记内档资料；19.关于租金和管理费收取账户变更的函。经审理查明,2019年8月15日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将位于珠海市香洲区**********至三层商场二层2010-2020室（以下简称“租赁物业”）出租给原告作商业经营用途，租赁物建筑面积为1123.51平方米；租赁期限自2019年8月15日至2024年8月14日止；租赁物租金及管理费每年1月1日以5%的比例递增，直至合同期满，其中2020年1月1日至2020年12月31日每月租金及管理费每平方米130.82元。上述商铺租赁合同签订后，原告将租赁商铺用于经营“XXXX培训中心”使用。2020年2月起，因受新冠疫情影响，原告所经营的教育行业不得进行线下教学。据原告提交与被告经理的微信聊天记录，双方自2020年2月至5月期间就租赁物业的租金及管理费支付问题进行反复协商。协商内容主要如下:2020年2月20日，被告经理说：“王老师，中珠这边协商再三，还是没有给一点减免，这样吧，考虑到您是重新签合同，咱们给您减免一部分，特殊时期希望能相互理解。”原告经理王老师回复：“收到。我稍晚一些给您回电。谢谢。”2020年5月7日，原告经理称：“关于房租，非常抱歉，我们在多个月没有收入的情况下无法按时、全额支付。我还是恳请和雅筑领导面谈。双方详细沟通关于房租、疫情后有效使用面积的变化等重要问题。如果雅筑坚持按时全额收租，我们也愿意配合，依照合同通过仲裁进行调解。”2020年5月8日，被告经理说：“王老师，四月的麻烦今天先付款，按照80%先转过来，我和公司股东们协调一下是否可以减免4月的另外20%。……至于五月及之后的待下周股东会议上再和老板们汇报，个人感觉可能性不大。”原告经理当天回复：“好的。我们再压缩一下其他开支，今天付。另：我们从客户家长方面了解到，这次疫情已经让市场各个方面产生了不可逆转的变化，我还是期待能与雅筑负责人面对面交流。”2020年5月19日，被告经理说：“王老师，把您的申请向公司股东们汇报了，股东们表示已经最大力度的理解和支持贵公司了，公司无法再给予复课前八折优惠。请谅解……”原告经理回复：“欧总，这件事请务必回珠海我们详细面谈。”被告经理说：“好的，见面要安排在六月8号以后，进一步有需要面谈的可以到时候约。五月份的租金费用请先按合同约定办理。”5月20日，原告经理回复：“欧总，我申请的贷款还没批下来，房租还要晚几天再付了。”2020年5月26日，原告经理称：“欧总，我尽量不违约。但我不认可雅筑的疫情租金应对方法。”2020年6月2日，原告经珠海市教育局批准恢复开展线下教学活动。2020年6月22日，被告向原告发出《关于限期支付租金、管理费、水电费的函》，载明截至2020年6月5日原告尚欠租金、管理费及水电费等合计123602.35元未支付，限令原告于收到函件后三天内付清，否则被告将依据合同约定解除合同。原告委托诉讼代理人于庭审中陈述，2020年2月和4月原告交付了当月80%的租金，3月和5月交付了全额租金，6月、7月和8月因经营困难，均只交付了当月70%的租金。被告委托诉讼代理人于庭审中陈述，被告同意减免2020年2月和4月租金按照当月租金的80%计算。另查明，珠海市香洲区************商场现产权人为珠海市XX贸易有限公司，该公司于2020年2月27日变更名称为XX（珠海）国际贸易有限公司。中珠（珠海）国际贸易有限公司的股东为珠海XX红旗投资有限公司；珠海XX红旗投资有限公司的股东为XX医疗控股股份有限公司；XX医疗控股股份有限公司为上市公司，以上公司的性质均非国有企业。此外，本院于庭审中明确要求被告提交其与产权人XX（珠海）国际贸易有限公司之间签订的租赁合同，并阐明未提交该租赁合同可能引致的不利后果，但被告仍拒绝提交以上租赁合同。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方形成房屋租赁合同关系。双方均应按合同约定履行各自义务。结合本案证据和当事人的诉辩意见，本院归纳双方的争议焦点主要在于被告是否应就新冠疫情影响给予原告租金减免的问题，对此具体分析如下：首先，关于双方是否就租金减免方案协商一致的问题。被告辩称双方已就疫情期间的租金减免方案达成一致意见并已实际履行了减免方案。但本院经审查后认为，自2020年2月疫情爆发后双方一直处于租金减免的协商过程中，双方并未就租金减免达成一致意见。根据双方的微信聊天记录，原告未曾对被告所提出的租金减免方案明确表示同意，反而要求与被告的负责人面对面交流、明确表示“不认可雅筑的租金应对方法”及要求“依照合同约定仲裁调解”等，故本院认定原告向被告交付租金的行为并不构成原告对被告提出租金减免方案的认可，而应为原告避免违约责任的合理选择，在一定程度上更应理解为原告诚信守约的表现。被告据此主张原告丧失主张租金减免的权利并无合理依据，本院对于被告该抗辩意见不予采纳。其次，关于2020年2月至5月的租金问题。众所周知，新冠疫情于2020年1月下旬开始爆发，国家对此次疫情的应对级别是重大突发公共卫生事件一级响应，对社会各行业、特别是涉案的餐饮行业有重大影响，确属于不可抗力事件。出租方和承租方作为该次突发疫情事件中均是无过错的受损方，双方理应互相体谅、共担风险。原告所经营的教育行业受疫情影响自2020年2月至5月期间无法正常开门营业，其营业收入受到重大影响，出现周转困难的情况符合常理。根据被告于庭审中的陈述，被告并非租赁物业的产权人而是物业的转租方。在原告提出被告转租存在巨大租金差额利润、且本院明确要求被告提交与产权人签署的租赁合同并阐明相关不利的法律后果时，被告仍拒绝提交以上租赁合同。据此，本院认为被告应为拒绝提交相关证据的行为承担有关不利责任，对于原告该意见予以采纳。被告作为转租方，理应在疫情期间与原告共摊合理损失，其在此情形下依然追求保持非疫情时期的高额利润，有违公平原则。结合本案中的实际情况，本院酌定自2020年2月至2020年5月期间原告应负担的租金费用减半支付，即原告应向被告支付该期间的费用235923.4元（117961.7元*2个月）。就原告已向被告支付的该期间费用相抵扣后，被告现应向原告退还188738.72元（424662.12元-235923.4元）。再者，关于2020年6月至12月的租金问题。鉴于广东省于2020年5月9日起已将疫情防控应急响应级别调整为三级响应，广东省的疫情已得到有效控制，原告的经营活动已逐步恢复正常，双方应按照原合同的约定继续履行合同义务，故本院对于原告要求减免2020年6月份之后部分租金的诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告珠海雅筑物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海美中嘉华教育投资有限公司退还235923.4元；二、驳回原告珠海美中嘉华教育投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取人民币4012元，由原告珠海美中嘉华教育投资有限公司负担2000元、被告珠海雅筑物业管理有限公司负担人民币2012元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  吴晓璐二〇二〇年八月三十日书记员  梁 缙苏海婷