湖南省长沙市芙蓉区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0102民初14634号 原告：长沙佳捷物业管理有限公司，住所地长沙市雨花区芙蓉中路二段**佳天大厦****。 法定代表人：吴学俊，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：曾峥，湖南楚仁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张洁，湖南楚仁律师事务所实习律师。 被告：叶艳霞，女，汉族，1949年5月8日出生，户籍地湖北省武汉市硚口区解放大道******，公民身份号码4201041949********。 原告长沙佳捷物业管理有限公司（以下简称佳捷物业公司）诉被告叶艳霞物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员方源独任审判，公开开庭进行了审理。原告佳捷物业公司的委托诉讼代理人曾峥、张洁到庭参加诉讼，被告叶艳霞经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告佳捷物业公司向本院提出如下诉讼请求：1.判令叶艳霞向佳捷物业公司支付物业管理费9391.2元（该物业费自2017年1月1日起计算至2020年6月30日止）；2.判令叶艳霞向佳捷物业公司支付违约金1878.24元（合同约定，违约金应按应付物业管理费的每日千分之五的标准支付，本案中佳捷物业公司仅主张1878.24元）；3.判令叶艳霞承担佳捷物业公司因实现债权而产生的律师费1878元；4.本案诉讼费用由叶艳霞负担。事实与理由：佳捷物业公司系红橡国际广场的物业公司，叶艳霞系红橡华园9栋1918、1919号房的业主。双方于2016年7月28日签订了《红橡华园前期物业服务协议》，约定：佳捷物业公司为叶艳霞提供专业物业维护、管理服务，叶艳霞应按时向佳捷物业公司交纳物业管理费；物业费按叶艳霞产权记载的建筑面积计算（高层普通住宅每月每平方米2.5元）；叶艳霞或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金，超过三个月仍不交纳的，佳捷物业公司可依法向人民法院起诉，佳捷物业公司因追索物业管理费所产生的律师费、公告费、诉讼费等费用概由叶艳霞承担。但从2017年1月1日起，叶艳霞无故拖延交纳物业管理费，佳捷物业公司多次催交，均未果，遂诉至本院。 被告叶艳霞在答辩期和举证期内，未作答辩，也未提交证据，本院视为其自行放弃答辩及举证、质证等权利。 佳捷物业公司围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：证据1.《红橡华园房屋验收记录表》一份，拟证明叶艳霞是长沙市芙蓉区浏阳河大道一段588号红橡华园小区9栋1918、1919号房的业主，及其已完成收房手续的事实；证据2.《红橡华园前期物业服务协议》一份，拟证明叶艳霞与佳捷物业公司于2016年7月28日签订物业服务协议，双方有关物业管理费的收取标准、计算方式等双方权利义务的具体约定及违约金的计算方式；证据3.照片（4张），拟证明佳捷物业公司已向叶艳霞送达律师函催交物业管理费的事实；证据4.《委托代理合同》一份，拟证明佳捷物业公司向叶艳霞主张债权需要花费律师费的事实；证据5.《不动产登记情况表》、增值税普通发票（3张）、陈娜的《红橡华园前期物业服务协议》、（2020）湘01民终5094号民事判决书、（2020）湘0102民初8879号民事判决书各一份，拟证明红橡华园9栋1918号房的产权面积为40.79平方米，红橡华园9栋1919号房的产权面积为48.71平方米，物业管理费的标准为2.5元/平方米.每月，叶艳霞在签订上述《红橡华园前期物业服务协议》当日交纳了红橡华园9栋1918、1919号房自2015年7月1日至2016年12月31日期间的物业管理费，其中1918号房系按开发商预售合同中产权面积40.73平方米标准收取物业费的事实，及在同类型案件中，佳捷物业公司要求业主支付迟延交纳物业费的违约金的诉讼请求得到了支持的事实。 本院经审查认为，佳捷物业公司的证据1、2、3、5具有真实性、合法性，且能证明本案争议的事实，本院予以采信；但证据4的代理费尚未实际支付,佳捷物业公司的举证目的无法实现。 根据上述已采信的证据及佳捷物业公司的庭审陈述，本院确认如下事实：佳捷物业公司系为红橡国际广场提供物业服务的物业公司，叶艳霞系其中红橡华园9栋1918、1919号房的业主，1918号房产权面积为40.79平方米（在预售合同中约定的建筑面积为40.73平方米），1919号房产权面积为48.71平方米。2016年7月29日，叶艳霞与佳捷物业公司签订一份《红橡华园前期物业服务协议》，该协议约定：佳捷物业公司为叶艳霞提供前期物业服务，物业管理区域内物业服务费按叶艳霞产权证记载的建筑面积（产权证未办理好之前，以叶艳霞购房合同中的建筑面积为准）计算，高层普通住宅每月每平方米2.50元；叶艳霞在办理收房手续时，应在佳捷物业公司服务处预交不少于6个月的物业服务费，之后按期交纳后续物业服务费（物业服务费每6个月结算一次，叶艳霞每次应预交6个月的物业服务费或业主自愿预交一年物业服务费均可）；叶艳霞或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的千分之五交纳违约金；超过三个月仍不交纳的，佳捷物业公司可依法向人民法院起诉，佳捷物业公司因追索物业管理费所产生的律师费、公告费、诉讼费等费用概由叶艳霞承担。上述合同签订当日，叶艳霞即向佳捷物业公司支付了红橡华园9栋1918、1919号房自2015年7月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，此后佳捷物业公司依约提供了相应的物业管理服务。但自2017年1月1日起，叶艳霞开始拖欠物业管理费。截至2020年6月30日，叶艳霞所有的红橡华园9栋1918号房在2017年1月1日至2020年6月30日期间应交纳的物业管理费为4282.95元（40.79平方米×2.5元/月×42个月=4282.95元）；该栋1919号房在2017年1月1日至2020年6月30日期间应交纳的物业管理费为5114.55元（48.71平方米×2.5元/月×42个月=5114.55元）。以上两项合计，叶艳霞尚欠佳捷物业公司物业管理费9397.5元未付。佳捷物业公司多次催收，并于2020年7月3日在红橡华园9栋1918、1919号房门口各粘贴一份《律师函》催告叶艳霞及时支付物业管理费，均未果，由此引起本案诉讼。 本院认为：本案为物业服务合同纠纷。佳捷物业公司作为红橡国际广场的物业服务企业，与叶艳霞签订了《红橡华园前期物业服务协议》，该协议系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效，双方均应依约履行各自的义务。佳捷物业公司依约为叶艳霞提供了物业服务，叶艳霞应当依约支付2017年1月1日至2020年6月30日期间1918房的物业管理费4282.95元和1919房的物业管理费5114.55元，其中对1918号房屋，佳捷物业公司只主张4276.65元（40.73平方米×2.5元/月×42个月=4276.65元），属于自由处分自己的民事权利，本院予以准许。故对佳捷物业公司要求叶艳霞支付1918、1919房物业管理费9391.2元的诉讼请求，本院予以支持。对于违约金，叶艳霞未依约支付物业管理费，已经构成单方违约，应当承担相应的违约责任。但如果按照双方在合同中约定的拖欠金额每日千分之五的标准计算，将过分高于叶艳霞违约给佳捷物业造成的实际损失，本院酌情调整为按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍计算违约金，以每半年的物业管理费人民币1341.6元为基数（其中1918号房的基数为610.95元，1919号房的基数为730.65元，两套房屋每半年共计应付物业管理费1341.6元），违约天数从违约之日计算至2020年6月30日止。对于律师费，因该项费用尚未实际产生，佳捷物业公司要求叶艳霞支付该项费用缺乏事实依据，故本院对该项诉讼请求不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下： 一、叶艳霞在本判决生效之日起三日内向长沙佳捷物业管理有限公司支付2017年1月1日至2020年6月30日期间的物业管理服务费人民币9391.2元； 二、叶艳霞在本判决生效之日起三日内向长沙佳捷物业管理有限公司支付违约金（其中：1.以1341.6元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2017年1月1日计算至2020年6月30日止；2.以1341.6元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2017年7月1日计算至2020年6月30日止；3.以1341.6为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2018年1月1日计算至2020年6月30日止；4.以1341.6元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2018年7月1日计算至2020年6月30日止；5.以1341.6元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2019年1月1日计算至2020年6月30日止；6.以1341.6元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2019年7月1日计算至2020年6月30日止；7.以1341.6元为基数，按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的同期市场报价利率的四倍标准自2020年1月1日计算至2020年6月30日止）； 三、驳回长沙佳捷物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费128元，因适用简易程序减半收取64元，由叶艳霞负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  方 源 二〇二〇年十一月十九日 法官助理  唐丽婷 书 记 员  曹婷婷 附：判决引用法律条文原文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。