河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3795号上诉人（原审被告）：杜国友，男，1966年9月6日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。委托诉讼代理人：袁芳兵，河南保城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：华信天禹水利工程有限公司。住所地：河南省信阳市浉河区东方红大道**。统一社会信用代码：91411500793212192X。法定代表人：黄立强，该公司董事长。委托诉讼代理人：邓元周，男，该公司工作人员。上诉人杜国友因与被上诉人华信天禹水利工程有限公司返还原物纠纷一案，不服河南省信阳市浉河区人民法院（2019）豫1502民初5733号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月20日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杜国友及其委托诉讼代理人袁芳兵，被上诉人华信天禹水利工程有限公司的委托诉讼代理人邓元周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜国友上诉请求：1.依法撤销信阳市浉河区人民法院作出的（2019）豫1502民初5733号民事判决书，发回重审或者依法改判；2.依法判决驳回被上诉人的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，证据不足，程序违法，二审应当发回重审。1.案涉房屋虽然出现在清查评估报告中，“清查评估报告”只是资产清查，不能代表产权交割。最重要的是涉案房屋不在该次的产权改制当中，其产权不归被上诉人所有。涉案房屋应该属于全体业主所有，现业主委员会要求行使委托、选择物业管理的权利。因此，被上诉人不是适合的原告。2005年12月13日，《信阳市人民政府关于同意市水利工程局实行产权制度改革的批复》（信政文【2005】252号）以及附件《信阳市水利工程局产权制度改革实施方案》第四条“改制时申请土地部门对划拨土地中的职工住宅和生产办公用地进行分割；分割后的职工住宅用地（约60亩）不纳入改制资产核算，其生产办公用地由新企业申请以出让方式重新取得土地使用权……”从上述文件可知，涉案房屋均坐落在分割后的职工住宅用地（约60亩）上，不纳入改制资产核算。被上诉人没有提供资产移交清单，无法证实案涉的房屋在移交范围之内。2.上诉人对案涉房屋是合法占用，不存在强占。上诉人对案涉的房屋占用，是基于《物业管理及其他属地社会管理事项委托协议书》的约定，是有权占用。虽然委托协议约定的管理期限从2013年6月1日至2015年5月31日，之后双方也没有签订书面的协议，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条“若物业服务合同期满，业主大会或者业主委员会没有明确表示是否与原物业公司继续签订合同，亦未明确要求原物业公司退出，而物业公司仍继续提供物业服务的，可以认为双方之间形成事实上的物业服务合同关系”之规定，上诉人是合法占用案涉房屋，不存在强占。3.被上诉人应当依法支付所欠上诉人委托管理费。从2015年5月31日委托到期，直到现在，上诉人仍然在履行代管服务义务。虽然没有明确代管费用，根据《合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”之规定，被上诉人仍有支付管理费用的义务。2015年5月31日到期后，虽没有续签委托协议，被上诉人继续支付上诉人委托管理物业费用至2016年10月。截止2020年8月，被上诉人欠付上诉人包括人员工资、办公经费、档案管理费46个月，按照《委托协议书》第二条委托费用及其使用管理办法，每月16642元，合计765532元。4.物业用房属于全体业主所有，被上诉人无权收回。被上诉人起诉的目的是要占有物业公共用房，却不愿意承担《委托协议书》约定的委托内容，违约在先。依据业主委员会要求，上诉人继续履行物业管理责任。根据《河南省物业管理条例》第十一条规定：“物业管理用房由建设单位无偿配置，其费用列入开发建设成本，产权属全体业主共有，任何单位和个人不得买卖、抵押，未经业主大会同意，不得改变用途。”涉案房屋就是原建设单位的物业配套用房，被上诉人无权收回。华信天禹水利工程有限公司辩称，1.本案涉案房屋是在企业改制时经过评估定价的资产，是被接管企业已出资收购的资产，产权应同其他被改制资产一样归被上诉人所有，有改制资产评估报告清算单所证实；而上诉人辩称该资产只是在清查评估报告中，不能代表产权交割，被上诉人认为这纯属无稽之谈，改制时对所有的被改制资产都是以清查评估报告数据而交接，涉案资产当然也不能例外，因为这些资产都是原水利工程局的集体资产，改制时先是对产权确认，然后进行评估，才能确定被上诉人的出资数额，所以，该资产是被上诉人出过资的资产，产权应当归被上诉人所有；因此，过渡协议履行结束后，应由被上诉人收回，任何单位和个人都不应侵占；3.上诉人杜国友以物业用房为名强占被上诉人资产多处长达6年之久，并将部分房屋出租出去，收取租金5万余元，这是违法行为，应退还非法所得并赔偿损失；2006年水利工程局接受改制后因当时物业管理方面需要过渡期，被上诉人与原华宇物业公司签订了委托过渡期的物业管理协议，协议约定时间从2013年6月1日起到2015年5月31日止；双方协议履行完毕后终止，在协议被解除的同时华宇物业公司退出了该小区的所有业务及管理，而上诉人杜国友趁此机会，为了达到强占涉案资产和得到其他利益之目的，就成立了自己的兴盛物业公司；从法律关系上上诉人新成立的兴盛物业公司与被上诉人没有任何关系，被上诉人也不应为其承担任何义务，包括提供办公用房，但上诉人杜国友为了达到自己的目的，采取各种手段，组织不明真相的退休人员及社会闲散人员成立了所谓的业主委员会来壮大自己的支持力量，并组织上访上诉、又利用自己的工作便利将涉案房屋水、电户主变更在自己名下，企图归己所有，更为严重的是在一审时为蒙骗审理法官的公正判决，当庭提供虚假证据，用移花接木的手段伪造虚假的《委托物业管理协议书》，被一审法官核实后给予严厉训斥，这些都充分证明了他为霸占房屋而不择手段的目的；4.上诉人自己所成立的兴盛物业公司是以营利为目的，应属自付盈亏性质，任何单位或企业都不应为其承担任何义务，更与被上诉人无关；其成立所谓的业主委员会也属个人帮派，小区大部分业主都能看透他的目的，所以不愿意接受他的管理，另外委托其他民间组织来管理。包括上诉人自己家的物业都被别的民间组织所管理；所以，他要求被上诉人为其支付所有费用都是违法行为，也是对被上诉人的勒索行为，不应得到法律的支持，更应受到法律的制裁。恳请中院依法公正判决。华信天禹水利工程有限公司向一审法院起诉请求：1.请求依法判令被告立即向原告交付①原水利工程局院内的（原食堂）两间，面积约70㎡；②仓库一间约30㎡；③门临道路的商业房（原诊所）两间约80㎡；2.请求依法判令被告退还两间门面商业诊所，从2013年5月31日至2019年7月31日共计74个月的房屋租赁费共计肆万玖仟叁佰贰拾捌元肆角（74个月×每月666.60元=49328.40元）；3.请求判令本案诉讼费由被告全部承担。一审法院认定事实：2006年，信阳市水利工程局进行了改制，2006年8月18日由信阳市水利局与黄立军等19个自然人签订了信阳市水利工程局国有产权转让合同，合同约定“受信阳市国资委委托，信阳市水利局将持有信阳市水利工程局评估净资产790万元，在扣除评估报告中作特殊事项说明的标的方出让土地上的拟拆除物价值183.15万元后，剩余可用于安置职工的净资产606.85万元作为本次转让协议的标的”，并约定了优惠后标的实际给付价应为422.64万元。同年8月25日，黄立军等19人受让信阳市水利局的上述资产，经河南省产权交易中心办理了“产权交易成交鉴证书”。后信阳市水利工程局注销，改制后黄立军等19人成立了河南天禹水利工程建设有限责任公司，承担了原信阳市水利工程局的债权债务。同年9月25日至10月1日，河南天禹公司分三次将422.64万元支付给信阳市水利局。后河南天禹水利工程建设有限责任公司又变更为华信天禹水利工程有限公司。另查明，根据房屋建筑清查评估明细表，原告起诉的标的物在该清查评估范围内。一审法院另查明，2013年6月1日，杜国友代表信阳华宇物业服务有限公司与河南天禹水利工程建设有限公司签订了物业管理及其他属地社会管理事项委托协议书，代为管理水利工程局的四个小区，委托时间从2013年6月1日至2015年5月31日。委托到期后，实际管理人杜国友继续占有原告的相关物业，拒不退还。2019年6月4日，华信天禹水利工程有限公司向杜国友下发通知，要求杜国友将占用的房屋返还。另庭审中，被告承认诊所门面房其收取租金8000元。一审法院认为，民事主体的财产权利受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。原告与信阳华宇物业服务有限公司签订的《物业管理及其他属地社会管理事项委托协议书》于2015年5月31日到期后，实际管理人杜国友已无合同上或法律上的理由继续占有原告的物业，经原告通知，被告杜国友拒不返还房产，其行为已构成侵权，依法应承担民事责任。对原告要求的诊所门面房租金损失，因被告自认收取了8000元租金，原告无其他证据证实租金损失为49328.40元，故被告应返还原告8000元租金。依据《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告杜国友于本判决生效后30日内返还给原告华信天禹水利工程有限公司位于原信阳市水利工程局院内的原食堂两间面积约70平方米，仓库一间面积约30平方米，门临道路的原诊所商业房两间面积约80平方米；二、被告杜国友于本判决生效后10日内退还给原告华信天禹水利工程有限公司诊所门面房租金损失8000元；三、驳回原告华信天禹水利工程有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1133元，减半收取567元，由被告杜国友负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。杜国友提交了宗地图两张，拟证明案涉三处房屋不在宗地图上。华信天禹水利工程有限公司质证称，案涉房屋在宗地图上。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。杜国友提交了2015年6月1日-2020年10月1日银行转账凭证，拟证明截止到2020年10月1日仍拖欠物业费104万多元。华信天禹水利工程有限公司质证称，转账凭证不知出处，不是合同以内的。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。华信天禹水利工程有限公司提交了收据及微信转账记录，拟证明杜国友把华信天禹水利工程有限公司的资产转到其名下。杜国友质证称，对几份证据真实性无异议，卫生费100元是杜国友现居住商品房物业收取的卫生费，而不是案涉争议的费用，与本案无关联性；杜国友管理的物业户头都登记在杜国友名下。本院认为，该证据与本案二审争议的焦点问题无关联。本院认为，本案二审争议的焦点问题在于：1.杜国友是否应当向华信天禹水利工程有限公司返还原食堂两间、仓库一间、商业房两间；2.杜国友是否应退还门面房租金损失8000元；3.华信天禹水利工程有限公司是否应当向杜国友支付委托管理费765532元。本案中，杜国友上诉称“案涉房屋虽然出现在清查评估报告中，‘清查评估报告’只是资产清查，不能代表产权交割。最重要的是涉案房屋不在该次的产权改制当中，其产权不归被上诉人所有。”经查，在华信天禹水利工程有限公司依法改制过程中，对资产进行了评估，在华信天禹水利工程有限公司提交的《固定资产——房屋建筑清查评估明细表》中，案涉房屋均在该明细表中，故案涉房屋所有权属于华信天禹水利工程有限公司，杜国友的该上诉理由不能成立；杜国友上诉称“上诉人对案涉房屋是合法占用，不存在强占。上诉人对案涉的房屋占用，是基于《物业管理及其他属地社会管理事项委托协议书》的约定，是有权占用。”经查，该委托协议约定的管理期限是从2013年6月1日至2015年5月31日，之后双方也没有签订书面协议，故杜国友的该上诉理由不能成立；杜国友上诉称“被上诉人应当依法支付所欠上诉人委托管理费。从2015年5月31日委托到期，直到现在，上诉人仍然在履行代管服务义务。虽然没有明确代管费用，根据《合同法》第六十一条‘合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定’之规定，被上诉人仍有支付管理费用的义务。”经查，本案为返还原物纠纷，故杜国友的该上诉理由与本案无关联；杜国友上诉称“物业用房属于全体业主所有，被上诉人无权收回。”经查，案涉房屋所有权属于华信天禹水利工程有限公司，故杜国友的该上诉理由不能成立。综上所述，杜国友的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1133元，由上诉人杜国友负担。本判决为终审判决。审判长  朱峰审判员  姚涛审判员  马勇二〇二〇年十一月二十七日法官助理吴彦亭书记员汪玉娇