湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0111民初4942号原告：谢美琴，女，1981年3月26日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：中国建设银行股份有限公司湖南省分行。住所地在长沙市芙蓉区白沙路**。负责人：文爱华，行长。委托诉讼代理人：刘尹琢，女，1987年10月13日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：姜剑，女，1978年10月6日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。被告：王卉，女，1990年5月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。被告：王纯钢，男，1965年11月23日出生，汉族，住湖南省邵东县。原告谢美琴（以下简称原告）诉被告中国建设银行股份有限公司湖南省分行（以下简称建行湖南省分行）、王卉、王纯钢物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2020年6月29日公开开庭进行了审理。原告、被告建行湖南省分行的委托诉讼代理人刘尹琢、姜剑以及被告王卉、王纯钢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：依法撤销被告建行湖南省分行对长沙市雨花区××路××号××小区××栋××房屋的抵押权。事实和理由：2008年5月，原告和被告王纯钢以夫妻名义开始生活。2009年4月，被告王纯钢以自己名义出资购买了位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××房屋（面积224.12平方米，原权证号为××，以下简称涉案房屋），并于2009年9月28日登记在其名下。2010年1月9日，原告与被告王纯钢达成约定，因双方属同居关系、自愿将各自名下财产转为两人的共同财产，包括涉案房屋。2017年4月，被告王卉明知涉案房屋属于原告和被告王纯钢共有，仍与被告王纯钢恶意串通并签订《房屋买卖合同》。被告王纯钢以总价款2500000元将涉案房屋出售给被告王卉，并以购房为由向被告建行湖南省分行办理按揭贷款手续，向不动产登记部门办理了抵押登记。后经贵院一审、长沙市中级人民法院二审，被告王纯钢与王卉的房屋买卖合同为无效。由于涉案房屋系被告王卉非善意取得，故向被告建行湖南省分行的抵押登记不成立。被告建行湖南省分行辩称：一、其系善意取得抵押权，合法享有涉案房屋的抵押权。1、其与被告王卉签订《抵押合同》时，涉案房屋原系依法登记在被告王卉名下且无权属纠纷。抵押登记时间为2017年5月10日，而长沙市中级人民法院2019年8月20日才判决涉案房屋由原告和被告王纯钢共有。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十八条的规定，确认房屋是否有权属争议及抵押权人对此是否应知情的时间节点是完成抵押登记时。因此，涉案房屋办理抵押登记时不存在权属争议，被告建行湖南省分行无从知情。2、被告建行湖南省分行取得抵押权时无重大过失。其在办理抵押登记时，涉案房屋系首次抵押，且登记簿无异议登记、无预告登记、无共有人登记、无司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制不动产权利的有关事项，原告此前也未就此提起任何诉讼。被告建行湖南省分行在抵押登记审查中的误信，系由于被告王卉、王纯钢恶意串通提供虚假材料所致，且抵押登记系基于对房屋登记公信力的信赖基础上作出的。涉案抵押登记不存在重大过失，属于善意取得，应受法律保护。3、被告建行湖南省分行已发放贷款1350000元，根据贷款合同完成了支付抵押权对价的义务。二、原告作为涉案房屋的共有人，未及时办理房屋登记，具有重大过失。原告与被告王纯钢于2010年1月9日签订财产分割协议，约定涉案房屋由两人共有，但8年里原告未到房产登记机关办理所有权登记，亦未就此起诉。被告建行湖南省分行作为善意相对人，信赖不动产登记簿而取得抵押权，应由原告和无权处分人即被告王纯钢承担相应的责任。三、房屋登记机构在登记时未发现被告王卉、王纯钢提交的房屋买卖合同存在造假或无效的情况，要求银行工作人员作出比政府部门更准确的判定和采用更高的审查强度，没有法律依据和现实可能性。如法院支持撤销抵押权，已发放的二手房再交易贷款的风险缓释措施将被悬空，贷款面临重大风险，也会带来极坏的影响和连锁反应。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告王卉辩称：同意原告的诉讼请求，将涉案房屋及车位过户到原告及被告王纯钢名下，确认两人各占50%。但由于房屋已抵押给被告建行湖南省分行，原告与被告王卉、王纯钢于2019年11月23日签署了资产处置协议。由于被告王卉无法一次性支付贷款本息130万余元，同意资产处置协议第二条，自愿将该房屋作价2800000元过户给原告，由原告支付被告王纯钢、王卉父女2000000元作为归还建设银行的贷款本息。被告王纯钢辩称：一、被告建行湖南省分行的抵押是有效的。被告王纯钢以自己的名义购买了涉案房屋，产权登记在自己名下，并在被告建行湖南省分行办理了按揭贷款750000元、装修贷款200000元。产权过户给被告王卉时，由被告王卉归还了剩余的530000元按揭贷款及130000元装修贷款。过户给被告王卉后，由被告王卉在被告建行湖南省分行办理了1350000元的按揭贷款。抵押十年以来，银行和原告均无异议。被告王纯钢向原告出具共同拥有的承诺时，该产权已在被告建行湖南省分行的抵押状态。贵院判决原告对涉案房屋有50%的权利，并要求银行协助将产权恢复至交易以前的状态，而当时的产权人为被告王纯钢，其本人承诺无条件同意将房屋抵押给银行。二、涉案房屋目前还有约1260000元的按揭贷款，被告王卉在取得房屋时已为被告王纯钢归还了按揭贷款530000元、装修贷款130000元，并以贷款方式向被告王纯钢支付1350000元，被告王纯钢用于归还了自己的借款。因此，不能在不考虑银行的资金安全及被告王卉的财产安全的基础上直接将产权的50%过户给原告，原告享有该房屋50%的权利，也需承担与产权相对应的债务。三、被告王纯钢、原告及被告王卉在2019年底，就涉案房屋的处置已达成协议，约定该协议签订三个月以内任由被告王纯钢处置，用于归还银行贷款、而后再付给原告800000元，余款由被告王纯钢所有。如被告王纯钢在三个月内不能处置该房产，被告王纯钢、王卉自愿将涉案房屋以2800000元的价格过户给原告，原告在资产总价中享有800000元。综上，在未归还贷款以前，不能撤销银行的抵押登记。本院经审理，认定事实如下：被告王纯钢与王卉系父女关系。2008年5月，被告王纯钢与原告以夫妻名义开始同居生活。2009年4月，被告王纯钢出资购买了位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号的房屋（建筑面积224.12平方米）。2009年9月28日，涉案房屋进行了产权登记，权证号为长房权证雨花字第7××7号，登记的产权人为被告王纯钢。2010年1月9日，原告与被告王纯钢签订了一份《财产变更协议》。约定：两人正在做试管婴儿，胚胎已经冻存，准备五年后移植。因双方现仍系同居关系，现自愿将各自名下的财产转为两人的共同财产。财产列表如下：一、2009年4月，两人同居期间所购的位于长沙市××路××号中隆国际御玺1-Ｂ-2201的一套建筑面积224.53平方米的房产；二、被告王纯钢离婚时所分的位于湖南省邵东县××路××号中国银行院内的一套单位房；三、原告名下的现金320000元，此款系原告离婚时所分和离婚后经商所得；四、两人从2008年5月起在长沙共同生活，此后被告王纯钢在外所有的投资回报（安化县2008年底投资900000元、双峰县2009年底投资约4000000元）。此协议为双方协商自愿签订的，一经双方签字即日生效，双方此后不得反悔。2017年3月10日，被告王纯钢向被告王卉出具一张《定金收条》，载明收到被告王卉购买涉案房屋的定金250000元。2017年4月12日，被告王卉通过银行向被告王纯钢转款534385.08元。次日，被告王卉向被告王纯钢转款300000元。2017年4月13日，被告王纯钢向被告王卉出具一张《收据》，载明收到被告王卉的部分房款834385元用于此套购房产权的赎楼（其中含250000元定金）。2017年4月14日，被告王纯钢与王卉签订一份《不动产买卖合同》，约定被告王纯钢将涉案房屋出售给被告王卉，总价为1355000元，该合同留存于长沙市不动产登记中心。此外，被告王纯钢、王卉于2017年4月就涉案房屋还签订了一份《房屋买卖合同》，约定：被告王纯钢将涉案房屋出售给被告王卉，总价款为2500000元；被告王卉在签订本合同时支付定金250000元，申请到银行按揭贷款后支付部分房款；贷款审批后第三天办理产权过户手续，过户当天被告王卉付清除贷款部分以外的全部房款，贷款部分由被告王卉的贷款银行直接发放至被告王纯钢的账户。该份合同留存于被告建行湖南省分行处，用于被告王卉申请办理购房按揭贷款手续。2017年4月16日，因被告王纯钢拟将涉案房屋过户给被告王卉，原告与被告王卉发生争执，被告王纯钢亦在场。原告报警后，长沙市公安局雨花分局黎托派出所对原告与被告王卉进行了询问。2017年4月21日，被告王纯钢将涉案房屋过户至被告王卉名下。2017年4月24日，被告王纯钢向被告王卉出具一张《收据》，载明收到被告王卉的购房首付款1150000元，尾款1350000元以银行按揭方式支付。2017年5月2日，被告王卉与建行湖南省分行签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告王卉为购买被告王纯钢名下的涉案房屋向被告建行湖南省分行申请按揭贷款1350000元。2017年5月4日，被告建行湖南省分行发放贷款1350000元至被告王纯钢指定的收款人王锦霞（原系王卉的婆婆）的账户内。2017年5月10日，被告建行湖南省分行对涉案房屋办理了抵押登记手续，取得了《不动产登记证明》［编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0××8号］。2017年9月19日，原告至本院，要求确认被告王纯钢、王卉所签订的《不动产买卖合同》无效。在该案审理期间，原告与被告王纯钢于2017年12月7日签订了一份《协议书》。双方约定：一、共同财产分配。长沙市中隆国际御玺1栋B单元2201号房屋及车库为双方共同共有财产，已由被告王纯钢于2017年4月私自转让给王卉，现双方同意该房屋分配给被告王纯钢。长沙茂华喜都会门面一间，产权登记为各占50%，双方同意该门面按产权登记分配。安化县共有门面6间，其中4间在银行有贷款，尚有2间没有抵押的门面，产权登记为各占50%。双方同意2间门面按产权登记分配；二、湖南润志工贸有限公司的资产处理。登记在湖南润志工贸有限公司名下的门面共9间，双方同意将其中4间门面分配给原告，并在5日内将该4间门面过户至原告或原告指定人名下，过户过程中产生的税费由原告自行承担。被告王纯钢应在本协议签订后3日内组织召开股东会，确认本条财产分配约定。在本协议所有条款完成后，原告无偿将名下49%的股份转让给被告王纯钢及其指定的人；三、应收投资款。双方在中伟公司可结算的投资回报约500000元，原告分配3500000元、余下分配给被告王纯钢。被告王纯钢在3日内同原告一起至中伟集团面谈邓总，被告王纯钢应书面告知中伟公司此笔款项的分配情况。双方在邓更强处有3000000元应收款，此笔借款为被告王纯钢个人名字，担保人为湖南三福智中光电有限公司，该3000000元由双方各按50%比例分配。如邓更强以公司股权抵债需为双方各持50%。如被告王纯钢收到邓更强的还款款项，无论金额大小均需提前告知原告，并按各50%分配，被告王纯钢不得以任何理由拖欠或不付，如有以上行为即为违约，此一条为孟行长参与见证。在本协议签订后，被告王纯钢签订书面告知书交原告保存。原告计划用安化县分得的门面份额置换邓爱冬在长沙茂华喜都会的半个门面（王纯钢权益部分），被告王纯钢将全力配合，但是该宗置换方案是否达成不影响本协议的约定。双方应积极配合各方办理产权变更登记。本协议未约定的登记在各方名下的为个人财产。本协议第二、三大条被告王纯钢未在规定期限内履约或违约的，双方将本协议第一条中的长沙市中隆御玺房产重新分配，各占50%产权。协议签订后，原告从中伟公司处收到投资回报300000元，其未取得协议载明的相关4间门面的所有权益。2018年8月6日，本院作出（2017）湘0111民初6675号民事判决书，判决确认被告王纯钢、王卉于2017年4月14日签订的《不动产买卖合同》无效。该判决认定：涉案房屋应归原告与被告王纯钢共同所有，被告王纯钢与王卉明知原告系涉案房屋的共同共有人，仍擅自将涉案房屋进行处置。被告王卉与王纯钢为此签订了两份房屋买卖合同，一份用于长沙市不动产登记中心备案、逃避国家税收，一份用于骗取银行按揭贷款；被告王卉与王纯钢并无买卖涉案房屋的真实意思表示，且该买卖已损害原告的合法权益；被告王卉与王纯钢签订的《不动产买卖合同》、《房屋买卖合同》，符合《中华人民共和国合同法》关于合同无效的情形，应属无效合同，两人应及时将涉案房屋恢复登记至被告王纯钢名下。该判决还认定，被告王卉提交的银行交易记录中未反映2017年4月14日被告王纯钢向被告王卉转款200000元的情况，被告王卉提供的银行流水存在虚假。后被告王纯钢、王卉不服，上诉至长沙市中级人民法院。2019年8月20日，该院作出（2018）湘01民终8271号民事判决书，载明二审查明的事实与一审认定的事实一致，判决驳回上诉、维持原判。2020年5月29日，原告以物权保护纠纷为由诉至本院，要求判如所请。以上事实，有房屋产权证、财产变更协议、定金收条、收据、不动产买卖合同、房屋买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、不动产登记证明、协议书、本院（2017）湘0111民初6675号民事判决书、长沙市中级人民法院（2018）湘01民终8271号民事判决书以及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点在于，被告建行湖南省分行是否善意取得了涉案房屋的抵押权。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。本条规定，设立了我国动产或不动产以及其他物权的善意取得制度。该条第三款规定的是不动产用益物权和担保物权的善意取得，包括不动产抵押权的善意取得。不动产抵押权的善意取得包括两方面的构成要件，一是债权人是善意的、二是已经进行不动产抵押登记。善意是指取得物权的当事人对无权处分人的真实权利状况不知情，且尽到了合理的注意和审查义务，其对真实权利状况不知情不存在重大过失。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条第一款规定，商业银行贷款，借款人应提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。本案中，原告与被告王纯钢同居生活多年，被告王纯钢、王卉与原告之间存在特殊的身份关系。被告王纯钢与王卉擅自处分房屋的所有权，侵犯了原告的合法权益，在办理涉案房屋的抵押登记手续时，有意隐瞒了房屋的真实权属情况。被告建行湖南省分行对此未予以充分的重视，未对涉案房屋的共有情况履行合理的注意义务。另外，被告建行湖南省分行对于被告王纯钢与王卉之间的房屋买卖交易亦未进行严格审慎的审查，被告王卉提供的银行流水存在虚假的情况。被告建行湖南省分行作为专业的金融机构，在审查抵押标的物时应尽到较常人更为严格的审慎审查义务，不能仅仅依据产权登记情况及被告王纯钢与王卉签订的《房屋买卖合同》即认定被告王卉对涉案房屋享有合法的所有权。综上，被告建行湖南省分行未尽到合理的注意和审查义务，其虽支付了贷款对价，亦办理了他项权利登记，但其在签订抵押合同、办理抵押登记的过程中存在过失，不能构成对涉案房屋抵押权的善意取得。被告王卉与建行湖南省分行之间关于涉案房屋的抵押设定使原告的所有权受到了妨碍，原告有权请求排除妨碍，其诉请撤销该抵押设定属于排除妨碍的应有之意。综上，对原告要求撤销涉案房屋的抵押设定的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第四条、第三十五条、第一百零六条,《中华人民共和国商业银行法》第三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条之规定，判决如下：撤销被告中国建设银行股份有限公司湖南省分行对位于长沙市雨花区××路××号××小区××栋××号房屋的抵押权［他项权证编号为湘（2017）长沙市不动产证明第0100008号］。案件受理费因适用简易程序减半收取40元，由被告中国建设银行股份有限公司湖南省分行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  朱晓云二〇二〇年十一月二十七日书记员  廖薇薇附：《中华人民共和国物权法》第四条国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。《中华人民共和国商业银行法》第三十六条商业银行贷款，借款人应当提供担保。商业银行应当对保证人的偿还能力，抵押物、质物的权属和价值以及实现抵押权、质权的可行性进行严格审查。经商业银行审查、评估，确认借款人资信良好，确能偿还贷款的，可以不提供担保。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条下列事实，当事人无须举证证明：（一）自然规律以及定理、定律；（二）众所周知的事实；（三）根据法律规定推定的事实；（四）根据已知的事实和日常生活经验法则推定出的另一事实；（五）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实；（六）已为仲裁机构生效裁决所确认的事实；（七）已为有效公证文书所证明的事实。前款第二项至第四项规定的事实，当事人有相反证据足以反驳的除外；第五项至第七项规定的事实，当事人有相反证据足以推翻的除外。