山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0105民初4018号原告（反诉被告）：李强强，住河北省保定市。委托诉讼代理人：唐海勋，北京市京大（济南）律师事务律师。被告（反诉原告）：赵修宝，住济南市。委托诉讼代理人：王俊鹏，山东尽善律师事务所律师。原告（反诉被告）李强强与被告（反诉原告）赵修宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李强强及其委托诉讼代理人唐海勋，赵修宝的委托诉讼代理人王俊鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李强强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方签订的商铺租赁协议；2.判令被告向原告返还租金8万元、物业费2400元，押金5000元，违约金2万元；3.判令被告支付律师代理费6000元；4.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，李强强变更第一项诉讼请求为：确认原、被告于2019年7月15日签订的租赁合同于2019年7月18日解除；变更第二项请求变更为：判令被告向原告返还租金8万元、物业费2400元，押金5000元，赔偿经济损失41962元。事实和理由：原告为经营港上客餐饮项目，与被告于2019年3月27日签订了《商铺租赁协议》，约定年租金为6万元，被告将位于美食城的2号档（面积为10平方米）出租给原告使用。协议签订后，原告支付了6万元租金和5000元场地押金。2019年7月15日，被告要求更改合同，双方经过协商，重新签订了《商铺租赁协议》，对2019年3月27日签订的协议内容进行了变更，将2号档口调为1号档口（面积为13平方米），并将租赁期限由原告的一年变更为三年，协议约定每年租金为8万元，物业费2400元。协议签订后，原告按约定补齐了2万元租金差额并支付了2400元物业费，但被告拒绝交付协议约定的商铺，原告多次找到被告进行协商，要求交付商铺，均遭到被告的无理拒绝。为了维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，请法院查明事实。被告辩称，首先，原被告双方签订了两套商铺的租赁协议，且均生效。其中，原被告双方签订的第一份商铺租赁协议已于2020年6月30日过期，不存在解除的问题。原被告双方共签订了两份协议，一份为商铺租赁协议，其期限为2019年3月27日至2020年6月31日，系原告李强强及合伙人宋永磊与被告签订。第二份协议为房屋租赁协议，目前仍在生效当中。所以解除合同事实不存在。第二，原告要求返还租金物业费、押金及赔偿，没有事实依据，因为原告至今尚欠被告房屋租赁费14.24万元整。第三，原告要求被告支付律师代理费没有法律的依据，也没有合同的约定，应当不予支持。第四，本案的诉讼费和反诉费应由原告来承担。反诉原告赵修宝提出诉讼请求：1.请求法院判令反诉被告按照合同约定立即支付反诉原告第一年期2019年8月10日至2020年6月14日所欠缴房租人民币6万元，并自2020年6月15日起支付第二年欠缴房租人民币82400元，两项共计人民币142400元。2.本案本诉费及反诉费由反诉被告全部承担。事实和理由：反诉被告及其合伙人孙运磊为经营餐饮项目，于2019年3月27日与反诉原告签订商铺租赁协议，地点为太阳城禾谷美食2档口，租期一年，租金6万元（已付）。2019年7月15日，反诉被告再次与反诉原告签订房屋租赁协议，地点为太阳城禾谷美食**档口，租期三年，第一第二年租金82400元，第三年租金90400元，每年6月15日缴纳租金及物业费。现反诉被告第一年租金只交付了22400元，尚欠缴6万元，第二年租金82400元也已过约定支付期限，反诉被告至今分文未付，为维护自身权益，提起反诉，望判如所请。反诉被告李强强辩称，反诉原告与反诉被告分别于2019年3月27日和2019年7月15日签订了两份房屋租赁协议。第二份租赁协议是根据反诉原告的要求对第一份协议进行了变更。第一份协议已经是失去效力，应当作废。双方应当履行变更后的第二份合同，不存在履行两份合同的事实。请求法庭驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证。对当事人无异议证据本院予以确认并在卷作证。对争议证据本院作如下认定：赵修宝虽对李强强提交的录音真实性不予认可，但从该录音内容，结合原、被告之间2019年7月14日的聊天记录以及之前的微信聊天记录，赵修宝要求李强强换合同，交纳剩余的钱，而李强强则问赵修宝需要补差价多少，结合李强强共计向赵修宝缴纳的租赁费，可以证明双方实际系以后签订的1号档口合同取代之前签订的2号档口合同，亦可以印证录音的真实性，本院对录音真实性予以确认，同时，赵修宝亦未提交证据证明其向原告交付了两个铺位，故双方之间实际仅就一个铺位签订了租赁合同，且赵修宝在录音中表明其让李强强再用2号档口，但李强强未予同意。对于赵修宝提供的照片以证明其已经向李强强交付商铺，李强强庭审中明确仅系将东西存放，结合原、被告微信聊天记录，赵修宝亦让李强强先将设备存放至赵修宝处，因此，该照片不能证明系交付商铺。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月27日，赵修宝作为甲方，李强强、案外人孙运磊作为乙方签订商铺租赁协议一份，约定赵修宝将位于太阳城禾谷美食城2号档口房屋作为双方合作场所，房屋面积10平方米；合作期限为2019年3月27日至2020年6月31日止，共一年。协议第四条约定，乙方租赁商铺年租金为6万元，合同签署日付清；第五条约定：乙方自签署本协议之日起，向甲方支付2万元房屋押金；第六条约定：乙方经营项目为港尚客品牌专营；第七条约定：合同期内，甲方保证乙方对房屋的使用权，单方不得中途解除合同，否则视为违约，如中途单方违约，应支付给对方违约金2万元，因不可抗力原因无法继续使用房屋，双方可以免责，甲方退回多余租金。合同还约定了其他内容。协议签订后，李强强向赵修宝支付部分租金。之后赵修宝一直未向李强强交付商铺，李强强在微信聊天记录中多次催促赵修宝交付、开业事宜。后经原、被告协商，租赁商铺由2号档口商铺变更为1号档口商铺，并协商变更合同，补齐差价租赁费。2019年7月15日，赵修宝作为甲方，李强强作为乙方签订房屋租赁协议一份，约定赵修宝提供给李强强位于济南市天美食城内1号档口（以下简称1号档口），经营港尚客专营，面积13平方米；租赁期限：3年，自2019年8月10日至2021年8月9日止。协议第四条约定租赁费每年8万元，物业费每年2400元，合同签署日付清。第五条约定李强强于合同签订之日支付场地押金2万元。合同第七条约定，赵修宝应保证李强强对场地的使用权，任何一方不得中途解除合同，否则视为违约；如中途单方违约，应支付给对方三个月租金作为违约金，押金不予退还，因不可抗力原因无法继续使用该场地，双方可以免责，赵修宝退还李强强多余租金及押金。合同还约定了其他内容。协议签订当日，李强强向赵修宝微信转账支付22400元。2020年7月15日，赵修宝向李强强出具收款收据一份，载明收到李强强租金、押金、物业费合计87400元。2020年7月18日，赵修宝确认不能向李强强交付1号档口。双方产生争议。本院认为，原、被告双方虽然签订了两份租赁合同，但自双方的履行情况来看，结合原告实际向被告缴纳的租金以及原、被告的微信聊天记录，双方之间实际的意思表示为以2019年7月15日签订的租赁协议取代2019年3月27日签订的租赁协议。双方已就商铺租赁由原来的2号档口变更为1号档口，故原、被告应当履行2019年7月15日签订的租赁协议。结合双方的聊天记录及赵修宝出具的收据，李强强已经按照协议约定向赵修宝支付租金、押金、物业费共计87400元，赵修宝未能保证将1号档口交由李强强使用，已经违反双方的约定，李强强要求赵修宝退还租金8万元、物业费2400元、押金5000元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。因赵修宝在2019年7月18日表示无法将1号档口交由李强强使用，李强强亦要求赵修宝退还已缴纳费用，因此双方之间的合同已经于2019年7月18日实际解除。故对李强强要求确认租赁合同于2019年7月18日解除的诉讼请求予以支持。关于李强强因赵修宝违约而遭受的经济损失，李强强明确为加盟费损失25800元、货物损失14162元。因加盟费属于李强强加盟品牌费用，李强强仍可使用加盟品牌，故对李强强主张加盟费损失不予支持。关于货物损失14162元，因李强强确有出库单予以证明，且货物有明确的保质期，因双方租赁合同无法正常履行，确实给李强强造成了货物损失，且损失数额亦有发票佐证，故对该损失予以支持。综上，赵修宝应赔偿李强强经济损失14162元。关于李强强主张的律师费6000元，该费用属于李强强主张权利所遭受的损失，且其已经提交证据证明实际支付，且数额较为合理，故对该项诉讼请求予以支持。关于赵修宝主张的反诉请求，因双方之间2019年3月27日并未实际履行，从微信聊天记录上看，赵修宝亦一直未向李强强交付2号档口。双方之间一直在协商进场事宜，直至2019年7月份。故对赵修宝主张双方之间2019年3月27日的租赁协议已经履行完毕的主张不予采纳。赵修宝在未向李强强交付商铺的情况下，其要求李强强支付租金的反诉请求，缺乏事实或法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告李强强与被告赵修宝于2019年7月15日签订的《房屋租赁协议》于2019年7月18日解除；二、被告赵修宝于本判决生效之日起10日内返还原告李强强租金、押金、物业费共计87400元；三、被告赵修宝于本判决生效之日起10日内赔偿原告李强强经济损失14162元；四、被告赵修宝于本判决生效之日起10日内支付原告李强强律师代理费6000元；五、驳回原告李强强的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告赵修宝的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2568元，由原告李强强承担433元，被告赵修宝承担2135元；反诉案件受理费1574元，由反诉原告赵修宝负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 季 丹二〇二〇年十一月十七日书记员 郝慧明