浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0602民初7454号原告：绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司，住所地绍兴市越城区胜利东路**中兴商贸大厦****。负责人：朱海蓉。委托诉讼代理人：赵越梅，女，公司员工。被告：余晓薇，女，1995年10月22日出生，汉族，住绍兴市越城区。委托诉讼代理人：余海婴，女，1968年9月12日出生，汉族，住绍兴市越城区，系被告余晓薇母亲。原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司与被告余晓薇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵越梅与被告委托诉讼代理人余海婴均到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告诉请：一、判令被告支付2017年7月1日至2017年12月31日和2019年1月1日至2019年6月30日的物业服务费10762.3元，并支付逾期违约金2260.08元（暂算至2019年12月31日），合计13022.4元；二、本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2013年11月25日，原告与绍兴华颐房地产开发有限公司签订了《南山郡前期物业服务合同》一份，约定：物业服务期限自2015年6月30日至2017年12月31日止，由原告为绍兴南山郡小区提供物业服务；物业服务费标准为排屋（地上（地上5元/月每平方米，排屋（地下（地下75元/月每平方米，别墅（地上（地上5元/月每平方米，别墅（地下（地下25元/月每平方米。2018年1月1日，原告与绍兴华颐房地产开发有限公司签订《南山郡前期物业服务合同补充协议三》一份，修改物业服务期限自2015年6月30日至第一届业委会成立满三个月止，物业服务费每12个月预交一次，业主或物业使用人应于下个月收费周期的第一个月上旬向原告交纳物业服务费，若逾期一日，原告有权收取欠费总额万分之四的滞纳金。后原告与绍兴南山郡园业主委员会签订《南山郡园物业服务合同》一份，约定：物业服务期限自2019年7月1日至2021年6月30日止，由原告为绍兴南山郡小区提供物业服务；物业服务费标准为排屋（地上（地上5元/月每平方米，排屋（地下（地下75元/月每平方米，别墅（地上（地上5元/月每平方米，别墅（地下（地下25元/月每平方米；物业服务费每12个月预交一次，业主或物业使用人应于下个月收费周期的第一个月上旬向原告交纳物业服务费，若逾期一日，原告有权收取欠费总额万分之三的滞纳金。原告在签订物业服务合同后，依约履行了对绍兴南山郡小区的物业管理服务。被告向绍兴华颐房地产开发有限公司购买了绍兴南山郡小区7-3室排屋一套，地上，地上建筑面积为225平方米，地下，地下面积为61平方米。被告在享受原告物业服务的同时理应履行交纳物业服务费的义务，但被告至今结欠原告2017年7月1日至2017年12月31日和2019年1月1日至2019年6月30日物业服务费10762.3元和滞纳金2260.08元。期间，原告多次催要无果，故成讼。被告答辩称：一、原告在被告装修期间多次阻挠被告，不让被告进出小区，严重损害了被告声誉，被告报警三次停工三个月，严重影响了被告的生活。二、2016年交房至今，原告对房屋渗漏问题视而不见；2019年被告停交物业服务费后，原告派人修理，但由于房屋质量问题，至今房屋阳台仍处于漏水状态。三、房产公司在2015年没有通知我交房，2016年5月28日房产公司才通知我交房，物业服务费只需从2016年5月28日开始交纳，被告至今已交纳了四年物业服务费，并不拖欠原告物业服务费。综上，请求法院驳回原告诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告向本院提供如下证据：证据1、前期物业服务合同和协议各1份、物业服务合同1份，证明合同对物业服务费收费作出明确约定的事实；证据2、商品房买卖合同1份，证明南山郡小区7-3室房屋属于被告所有的事实；证据3、催缴函1份，证明2020年3月22日原告向被告催要物业服务费的事实；证据4、华颐房地产营销部工作联系单1份，证明南山郡小区7-3室应从2015年7月1日开始收取物业服务费的事实；证据5、绿城物业服务集团有限公司工作联系单1份，证明华颐房地产公司交房的时间为2015年6月25日。被告经质证认为，对证据1的真实性无异议，但认为物业服务费的起算点应从原告实际收房之日开始起算。对证据2的“三性”均无异议。证据3的真实性无异议，被告在2020年3月收到了原告的催讨函。证据4的“三性”均有异议，该份证据系房产公司后期补给原告的，不予认可。证据5不能证明被告实际收到了交房通知，被告实际收房的时间是2016年6月。被告向本院提供如下证据：证据1、来电通话截图1份，证明2019年7月的某一天原告用物业公司电话（8538****）拨打被告方电话46次，骚扰被告方的事实；证据2、发票6份，证明被告已交纳2016年5月29日至2020年6月底期间内的物业服务费；证据3、银行转账回单1份，证明2016年5月29日至2017年6月30日期间的物业服务费被告已交纳的事实，但相应的物业服务费发票被告已遗失；证据4、手写说明1份，证明2017年6月30日至2018年6月30日房产公司因房屋质量存在问题，房产公司给被告在应缴纳物业服务费中扣减5000元的事实；证据5、留存单和交接表各1份，证明2016年5月29日，房产公司交房给被告的事实。原告经质证认为，证据1中显示的电话8538****确系原告物业服务中心电话，因业主一直未接听物业电话，才会显示出有46次拨打的记录。证据2的真实性无异议，确系原告物业公司开具，但物业服务费发票中载明的缴纳物业服务费时间与原告诉状中主张的物业服务费时间并不重复。证据3银行回单的时间已无法看清。对证据4的真实性有异议，无法确认由谁书写。对证据5的真实性无异议，但物业服务费的起算点不以业主收房的起算时间为准，而是以房产公司交房的时间为准。本院对上述证据分析认证认为，原告提供的证据1、2、3，经被告质证对其真实性无异议，且可证明待证事实，本院予以确认；证据4、5，系原件，本院对其真实性予以确认。被告提供的证据1，与本案无关，本院不予确认；证据2、4，可相互印证，本院予以确认；证据3，内容模糊不清，本院无法确认；证据5，均系原件，本院对其真实性予以确认。本院经审理认定：2013年6月4日，原告（乙方）与绍兴华颐房地产开发有限公司（甲方）签订《南山郡园前期物业服务合同》一份，约定：物业交付时间一期暂定在2015年6月30日前，二期在2016年12月31日前，实际交付时间以甲方书面通知为准。原告为南山郡园提供物业服务。前期物业服务期限为2015年6月30日至2017年12月31日。物业服务费收费标准按排屋（地上（地上5元/月每平方米，排屋（地下（地下75元/月每平方米，别墅（地上（地上5元/月每平方米，别墅（地下（地下25元/月每平方米收取；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；业主或者物业使用人逾期支付物业服务费的，乙方有权按应付金额每日万分之四收取滞纳金。前期物业服务费自本物业交付物业买受人之日或甲方发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，前期物业服务费由买受人缴纳。2014年1月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《南山郡园前期物业服务协议》一份，该协议对物业服务期限、物业服务费及滞纳金收费标准、物业服务费缴纳时间的约定与前述《南山郡园前期物业服务合同》一致，同时约定前期物业服务费自本物业交付之日或建设单位发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，除乙方与建设单位对交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，乙方不得以房屋质量或以未领房等理由拒交物业服务费，对于已交付使用，但乙方尚未入住的物业服务费由乙方全额缴纳。后原告（乙方）又与绍兴南山郡园业主委员会（甲方）签订《绍兴南山郡园物业服务合同》一份，约定：原告为南山郡园提供物业服务。物业服务期限为2018年7月1日至2019年6月30日。物业服务费收费标准按排屋（地上（地上5元/月每平方米，排屋（地下（地下75元/月每平方米，别墅（地上（地上5元/月每平方米，别墅（地下（地下25元/月每平方米收取；物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬；业主或者物业使用人逾期支付物业服务费的，乙方有权按应付金额每日万分之三收取滞纳金。同时认定：被告为南山郡园7-3幢排屋所有人，地上，地上建筑面积225平方米，地下，地下面积61平方米。原告一直为南山郡园小区提供物业服务。2015年7月15日，原告发送工作联系单给绍兴华颐房地产开发有限公司，载明：南山郡园于2015年6月25日开始交房，经开发公司通知，部分业主的部分物业服务费由开发公司承担，到2015年7月15日，绍兴华颐房地产开发有限公司共计欠原告物业服务费475000元。同年8月23日，绍兴华颐房地产开发有限公司发送工作联系单给原告，请物业公司对包括被告在内的13户按2015年7月1日开始收取物业服务费。2016年5月28日，被告母亲余海婴在原告处领房并验收。本院另认定：被告已缴纳2016年7月1日至2017年6月1日的物业服务费5762.32元（此处抵扣5000元），2018年全年物业服务费10762.32元，2019年7月1日至12月31日的物业服务费5381.16元，2020年1月1日至6月30日的物业服务费5381.16元。原告于2020年3月22日向被告发出物业催缴函，催促被告缴纳2017年7月1日至2017年12月31日和2019年1月1日至2019年6月30日所欠的物业服务费10762.32元，被告自认收到了该催缴函。本院认为，绍兴华颐房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》，原告与被告签订的《南山郡园前期物业服务协议》，原告与绍兴南山郡园业主委员会签订的《绍兴南山郡园物业服务合同》，各方主体适格，意思表示真实，均应认定为合法有效，合同对原、被告均具有约束力。合同签订后，原告为被告所在的南山郡园小区提供了物业管理服务，被告也实际接受了原告提供的包括保安、卫生等在内的物业服务。本案的争议焦点在于被告是否已足额缴纳物业服务费。原告认为被告作为物业买受人缴纳物业服务费的起算点应自房地产开发公司通知业主交房之日起计算；被告认为起算点应自其实际收房之日开始计算。根据《前期物业服务合同》和《南山郡园前期物业服务协议》的约定，前期物业服务费自本物业交付物业买受人之日或房地产公司发出的交付通知指定的交付日期之次月起计收，且除物业买受人与房地产公司对交付日期另行达成书面协议或司法裁定对交付日期另行作出确认外，物业买受人不得以未领房等理由拒交物业服务费。原告提供的两份联系单可证明本物业交付物业买受人之日为2015年6月25日，被告作为物业买受人应自交付日期之次月开始交纳物业服务费，即2015年7月；被告提供的领房验收交接表等证据仅能证明被告在2016年5月28日在原告处领房验收、留存钥匙，不能证明房地产公司的交房时间为2016年5月28日。据此，本院对原告要求被告支付物业服务费的诉请，予以支持；被告经催讨未支付物业服务费，属于违约行为，原告主张收取按合同约定的滞纳金，于法有据，本院亦予以支持；对被告关于其已缴纳从实际交房之日次月起至今共四年的物业服务费，不结欠原告物业服务费的抗辩意见，本院不予采信。被告辩称原告阻挠被告进行房屋装修，乱开物业服务费发票，缺乏相应依据，本院均不予采信；同时辩称房屋存在漏水等质量问题，本院认为该问题系原告与房屋出售方之间的纠纷，在本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告余晓薇支付原告绿城物业服务集团有限公司绍兴市分公司物业服务费10762.3元（2017年7月1日至2017年12月31日和2019年1月1日至2019年6月30日），并支付暂计算至2019年12月31日的滞纳金2260.08元，均于本判决生效之日起三十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取63元，由被告余晓薇负担，于本判决生效之日起七日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判员 张 锴二〇二〇年十一月二十七日书记员 滕颖瑶?附页：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。