广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终22378号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄木雄，男，1977年12月26日出生，汉族，身份证住址广东省汕头市潮**。委托诉讼代理人：林杏玲，广东天穗律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广东轻工职业技术学院。住所地：广州市海珠区新港西路**。法定代表人：卢坤建，校长。委托诉讼代理人：戴辉勇，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈宝团，广东格林律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心（广州市海珠区新港街道劳动和社会保障服务中心）。住。住所地：广州市海珠区江怡路**/div>法定代表人：程艳，主任。上诉人黄木雄因与被上诉人广东轻工职业技术学院、原审第三人广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初35804号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，经各方当事人同意，本案依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。黄木雄上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判黄木雄无须支付2020年2、3月租金共14851.2元；2.撤销一审判决第五项，改判广东轻工职业技术学院向黄木雄返还20000元建设费用；3.本案的一审、二审诉讼费用由广东轻工职业技术学院承担。事实与理由：一、一审判决认定“基于本院关于当事人对合同无效责任的认定且被告投入建设后实际使用涉案商铺多年并期限届满的情况，现被告反诉要求原告退还该建设费用，理据不足”，属于法律适用错误。一审法院已确认黄木雄缴纳建设费20000元的事实，既然认定合同无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”因此广东轻工职业技术学院因租赁合同取得的建设费应当予以返还。再者，建设费用于建设涉案商铺，如要求黄木雄合同到期后搬离该商铺，那么建设商铺的受益人则不再是黄木雄，广东轻工职业技术学院因此继续受益，对黄木雄明显不公。合同亦没有约定建设费于租赁期限届满之后不予退还，一审法院忽视合同无效的法律后果，以合同无效责任以及黄木雄实际使用商铺多年、期限届满的理由判决无需退还黄木雄该建设费用，违反法律规定及合同约定，依法应予改判。二、一审判决认定“《房屋租赁协议书》被认定无效，该合同的期限在2019年6月届满，原告在2019年10月已提起本案诉讼要求被告腾退商铺，上述时间均发生在疫情发生之前，本院在诉讼期间就涉案商铺交还问题也多次向被告释明法律后果，但被告至今拒不交还涉案商铺给原告，由此产生的扩大损失应由被告自行承担，故对被告以疫情原因为由要求减免2020年2月及3月使用费的抗辩意见，本院不予采纳”属于事实不清，法律适用错误。需要说明的是，黄木雄并非拒不交还涉案商铺，黄木雄认为广东轻工职业技术学院侵犯了合同约定的优先承租权，因此，在本案有争议且尚未判决黄木雄应当搬离的情况下，黄木雄有权不搬离商铺，而非故意拒不交还。再者，疫情期间黄木雄的经营受到影响，黄木雄也收到广东轻工职业技术学院发出的《疫情期间减免租金通知书》，从公平原则角度，也应当减免2、3月份租金。另外，该租赁场地所有权既然判定不属于广东轻工职业技术学院，教育厅、财政厅将该商铺收回统一管理，那么该商铺属于公有物业，而非私有物业。参照广州市人民政府第15届100次常务会审议通过的《关于支持中微小企业在打赢疫情防控阻击战过程中健康发展的十五条措施》，承租国企物业的可以减免2020年2月-3月物业租金。根据该规定，广东轻工职业技术学院没有收取2、3月租金的依据。因此，一审法院判决黄木雄缴纳2、3月份租金明显不公，应予改判。广东轻工职业技术学院二审答辩：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，应予维持，请求法院驳回黄木雄的全部上诉请求。一、一审判决黄木雄支付2020年2月、3月的房屋使用费，认为“《房屋租赁协议书》被认定无效，该合同的期限在2019年6月届满，原告在2019年10月已提起本案诉讼要求黄木雄腾退商铺，上述时间均发生在疫情发生之前……故对被告以疫情原因为由要求减免2020年2月及3月使用费的抗辩意见，本院不予采纳”，论证严密，说理充分。二、黄木雄要求返还建设费用，依据不足。广东轻工职业技术学院认为，即便黄木雄有缴纳建设费用，该费用亦属于黄木雄占用使用商铺的对价，符合“谁建设、谁受益”的原则。现合同期限届满，黄木雄在长达二十余年已经充分享受建设费用所产生的收益，其无权要求返还，这是其一。其二，黄木雄提交的《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》，不能证明建设费用的收取主体，现要求广东轻工职业技术学院返还没有依据。其三，黄木雄主张返还于1997年支付的建设费用，已经超过了法律规定的诉讼时效，法院不应支持。广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心未发表书面意见。广东轻工职业技术学院于2019年10月22日向一审法院提起本案诉讼，请求：1.黄木雄立刻腾退位于海珠区××号铺（下称“涉案商铺”）的房屋，恢复原状，并交付给广东轻工职业技术学院；2.黄木雄支付场地占用费用（参照合同约定的租金标准，每月租金7425.6元，自2019年7月1日起计至黄木雄交付场地之日止）及违约金（每天按欠付款的3%计算，从2020年2月1日计算至清偿之日止）；3.广东轻工职业技术学院无须向黄木雄返还履约保证金14851.2元；4.黄木雄承担本案的所有诉讼费用。黄木雄在一审诉讼中提起反诉，请求：判令广东轻工职业技术学院返还建设费用40000元及履约保证金14851.2元。一审法院经审理查明：涉案商铺是广东轻工职业技术学院未经相关部门许可私自搭建在其学校大院大门临街的违章建筑。黄木雄从1997年起向广州市海珠区新港商业贸易公司承租涉案商铺用于经营，双方并签订租期从1997年12月至2000年11月止的《协议书》。2016年6月3日广东轻工职业技术学院（甲方）、黄木雄（丙方）与广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心（乙方）共同签订《房屋租赁协议书》，约定：甲方将座落在海珠区××号铺的房屋（建筑面积31.20平方米），出租给丙方作商铺使用。2016年6月1日至6月30日为装修免租期，合同租赁期限从2016年7月1日起至2019年6月30日止。丙方租金为238元/方/月，2016年7月1日起至2019年6月30日止丙方每月应交租金7425.6元，此费用中含支付给乙方的综合服务费1000元/月。签订本协议时丙方向乙方交纳2个月的履约保证金（含水、电保证金），共计：14851.2元。签订本协议时丙方一次性交清6个月租金，共计：44553.6元。租金由乙方收取后交给甲方。合同履行6个月后（不含免租期），从2017年1月开始，丙方应于每月15日前缴纳当月租金。每月15日前为缴纳当月水电费时间，丙方必须按时向乙方缴交。甲方委托乙方代为管理履约保证金，乙方协助甲方处理履约保证金相关事宜。丙方期满后退租，甲方和乙方负责对房屋进行检查验收，验收合格并清缴各项费用，履约保证金和水电保证金由乙方无息退回，如丙方未交清费用，乙方有权将履约保证金抵扣所欠款项，剩余部分乙方交回给甲方。如履约保证金不足以抵扣，甲方乙方还有权向丙方追收。丙方按协议约定准时向甲方的代管方（乙方）交付租金及其水、电费用，办理营业执照后才有权在经营场地从事合法经营活动，自觉向工商、税务部门缴费纳税。丙方不按时缴交租金以及水电费等，除应补交外，还应每天按未缴交租金、水电费的3%计算向甲方缴交违约金。逾期30天未缴的，甲方有权解除合同、收回房屋并没收履约保证金。其它约定事项：合同终止后，丙方应在七天内无条件交回房屋给甲方，否则……；在同等条件下丙方享有优先承租权；等。之后，黄木雄将保证金14851.2元交给广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心代管。2020年3月27日广东轻工职业技术学院以佛山市南海区广轻教育咨询有限公司名义向各租户发出《疫情期间减免租金通知书》，告知给予符合条件的租户减免2020年2月份、3月份的租金。广东轻工职业技术学院向黄木雄收回房屋无果，遂于2019年10月提起本案诉讼。一审诉讼中，广东轻工职业技术学院、黄木雄确认：黄木雄已支付2020年1月前及2020年4月、5月、6月、7月的租金（其中2019年7月29日支付7430元、2019年8月26日支付7425.6元、2019年9月24日支付7425.6元、2019年10月29日支付7425.6元、2019年11月28日支付7425.6元、2019年12月24日支付7425.6元、2020年1月22日支付7425.6元、2020年4月30日支付7425.6元、2020年5月14日支付7425.6元、2020年6月10日支付7425.6元、2020年7月14日支付7425.6元）。2020年2月、3月的租金黄木雄尚未支付。黄木雄为证明向广东轻工职业技术学院支付建设费40000元的事实，提交一份2014年6月广东轻工职业技术学院后勤产业处发给广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心的《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》复印件证据，载明：一、此铺位属于临时建筑，无产权，无法进行公开招标；二、此铺位自1997年以来一直由黄木雄租用，且为此铺缴纳了建设费用2万元；三、2008年因为修建过街天桥通知周边商铺退租，天桥建成之后此铺位得以保留，在此过程中，黄木雄也完全配合工作；四、租金按照2013年费用增加百分之三计算。请贵中心抓紧时间办理相关事宜。广东轻工职业技术学院的意见是：对真实性有异议，不确认有发出此函件及收取建设费40000元的事实。广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心没有到庭提出质证意见。一审诉讼期间，一审法院基于涉案合同效力问题，为避免当事人损失扩大，对涉案商铺交还事宜多次向黄木雄释明法律后果，但黄木雄坚持不同意办理涉案商铺交还手续。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。涉案商铺的建设未取得建设工程规划许可证，故广东轻工职业技术学院、黄木雄及广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心签订的《房屋租赁协议书》无效。造成该合同的无效，三方当事人均有责任。合同无效后，黄木雄应将涉案商铺及时腾空交还给广东轻工职业技术学院，故对广东轻工职业技术学院要求黄木雄交还涉案商铺的请求，一审法院予以支持。黄木雄搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物。广东轻工职业技术学院主张无须向黄木雄返还履约保证金于法无据，黄木雄反诉请求广东轻工职业技术学院返还履约保证金符合法律规定，一审法院予以支持。但鉴于现在该履约保证金14851.2元在广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心处代管，故由广东轻工职业技术学院及广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心共同返还给黄木雄为宜。关于涉案商铺使用费的问题，鉴于黄木雄至今还在占有使用涉案商铺，故广东轻工职业技术学院要求黄木雄参照合同约定的标准支付直至黄木雄交还涉案商铺之日止的使用费请求，一审法院予以支持。一审诉讼中，广东轻工职业技术学院、黄木雄均确认目前黄木雄已按合同标准支付了2020年1月前及2020年4月-7月的使用费，对2020年2月及3月的商铺使用费黄木雄请求减免。对此，一审法院意见是，《房屋租赁协议书》被认定为无效，该合同的期限在2019年6月届满，广东轻工职业技术学院在2019年10月已提起本案诉讼要求黄木雄腾退涉案商铺，上述时间均在疫情发生之前，一审法院在诉讼期间就涉案商铺交还问题也多次向黄木雄释明法律后果，但黄木雄至今拒不交还涉案商铺给广东轻工职业技术学院，由此产生的扩大损失应由黄木雄自行承担，故对黄木雄以疫情原因为由要求减免2020年2月及3月使用费的抗辩意见，一审法院不予采纳。因合同无效，故对广东轻工职业技术学院要求黄木雄支付逾期支付使用费违约金的请求，一审法院不予支持。关于建设费问题，黄木雄提交了《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》证据，该证据虽是复印件，但广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心确认函件为广东轻工职业技术学院向其发出，有载明黄木雄缴纳建设费20000元的事实，且函件其它内容与本案租赁事实吻合，故对函件记载事实一审法院予以采信。但基于一审法院关于当事人对合同无效责任的认定且黄木雄投入建设费后实际使用涉案商铺多年并期限届满的情况，现黄木雄反诉要求广东轻工职业技术学院退还该建设费用，理据不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条，《最高人民法院》第二条、第五条之规定，于2020年8月7日作出一审判决：一、黄木雄在本判决生效之日起10日内将广州市海珠区xx号铺腾空交还给广东轻工职业技术学院；黄木雄搬迁时，不得拆除商铺内的固定镶嵌物；二、黄木雄在本判决生效之日起10日内向广东轻工职业技术学院支付2020年2月、2020年3月及从2020年8月起至黄木雄实际交还上述商铺给广东轻工职业技术学院之日止的房屋使用费（每月按7425.6元计）；三、广州市海珠区新港街道政务和社区服务中心及广东轻工职业技术学院在本判决生效之日起10日内向黄木雄退还履约保证金14851.2元；四、驳回广东轻工职业技术学院的其他诉讼请求；五、驳回黄木雄的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1129元（其中受理费543元、反诉费586元）由广东轻工职业技术学院、黄木雄各负担一半。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：黄木雄上诉要求广东轻工职业技术学院退还2万元建设费、免除2020年2、3月份租金的主张是否应予支持。依黄木雄本案提交的《关于广东轻工大门西侧临街第二铺位出租的函》所载内容反映，黄木雄承租涉案商铺为此铺缴纳了建设费用2万元。该费用名为建设费用，实际属于黄木雄为承租涉案商铺而支付的对价。为此，在黄木雄实际使用商铺期限届满的情况下，一审判决不支持黄木雄要求退还建设费的反诉请求，处理并无不当。涉案建设费用并不属于合同无效应予返还的财产范围，黄木雄所持上诉理由，本院不予支持。广东轻工职业技术学院在合同约定期限届满的情况下，于2019年10月即已提起本案诉讼，要求黄木雄腾退商铺。涉案合同无效，黄木雄理应及时腾退涉案商铺，本案并不存在黄木雄优先承租权的适用情形。为此，一审判决认定黄木雄拒不交还商铺应自行承担由此产生的扩大损失，所作处理并无不妥。黄木雄上诉以疫情为由要求减免2020年2、3月份租金，于本案案情并不相符，本院不予支持。综上所述，黄木雄的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费757元，由黄木雄负担。本判决为终审判决。审判员  赵云川审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二〇年十一月二十六日书记员  吴敏玲李美琦