浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终6755号 上诉人（原审原告）：杭州玖谷机械科技有限公司，住所地：桐庐县城洋洲路**。 法定代表人：刘丙雄，总经理。 委托诉讼代理人：叶**，泰和泰（上海）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：浙江汉德邦建材有限公司，，住所地：桐庐县城南街道江南东兴路 法定代表人：许自力，董事长。 委托诉讼代理人：李凌峰，浙江**茂律师事务所律师。 上诉人杭州玖谷机械科技有限公司（以下简称玖谷公司）因与被上诉人浙江汉德邦建材有限公司（以下简称汉德邦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省桐庐县人民法院（2020）浙0122民初963号民事判决，向本院提出上诉，本院于2020年8月10日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法由审判员睢晓鹏适用普通程序独任审理，于2020年10月22日公开开庭进行了审理。玖谷公司的法定代表人刘丙雄、委托代理人叶**、汉德邦公司的委托代理人李凌峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院认定：2019年3月1日，玖谷公司（承租方、乙方）与汉德邦公司（出租方、甲方）签订厂房租赁合同，合同约定：1.甲方在现有的厂房内，提供一块面积为2160㎡区域及设备供乙方用于机械制造及配件生产加工使用，合同期限为1年，即自2019年3月1日至2020年2月28日，租金为9元／㎡／月；2.租赁期满，合同自动终止，甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还。若甲方无重大项目投资需收回厂房时，乙方若需继续承租，应于租赁期限届满前2个月书面提出，经甲方书面同意后，甲乙双方将对有关租赁事项协商并重新签订租赁合同。合同期满厂房对外承租的，乙方有优先承租的权利；3.在租赁期内如乙方需对租赁物进行装修、增设附属设施和设备的，须事先向甲方提交装修、增设方案，并经甲方同意方可进行，装修、增设附属设施费用由乙方承担，否则乙方应于收到甲方通知后7日内负责拆除、恢复原状。逾期不拆除的，须支付违约金1000元／日；4.本合同生效后，经双方协商一致可以解除合同。鉴于乙方发展需要，乙方可以提前3个月通知甲方解除本合同；乙方应于本合同解除或终止后15日内，将设备、人员撤离甲方工厂，清理后将该租赁物返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方加倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并收回租赁厂房，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任；5.凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的（政府征收、甲方控股人变更）、其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即书面通知对方，并应在30日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行，或不能部分履行，或需延期履行理由的证明文件。该项证明文件应由不可抗力发生地区的公证机关出具，如无法获得公证出具的证明文件，则提供其他有力证明，遭受不可抗力的一方由此而免责。除租赁物外与乙方装修、经营、使用期限等相关的相应的拆迁／征收补偿归乙方所有。合同还对其他事项作出约定。合同签订后，双方按约履行合同。2019年10月30日，杭萧钢构股份有限公司作为上市公司，其董事会发布杭萧钢构股份有限公司关于全资子公司汉德邦公司签订框架协议书的公告，载明：因桐庐县“富春未来城”的开发建设，汉德邦公司与桐庐新城公司就拟收购坐落于桐庐经济开发区××路××号的房屋（含土地使用权、部分设施设备）达成框架协议。11月25日，汉德邦公司向玖谷公司发出拆迁事宜联系函，载明：桐庐县“富春未来城”的开发建设，根据其项目规划，汉德邦公司区域属一期建设区拆迁范围内，双方签订的租房合同期限为2017年10月1日至2022年9月30日，根据合同第12条免责条款，因政府征收无法履行合同，双方解除租赁合同。根据政府要求，请贵公司2020年2月28日配合做好完成拆迁搬空工作，如未按时完成搬迁，造成一切损失由贵方承担，且房租费按搬迁腾空时间进行结算收取。同年12月12日，汉德邦公司与桐庐县城发展投资有限公司（以下简称桐庐新城公司）就上述收购事宜签订协议书，收购费用总计47006.9272万元，其中房屋装修费2136.4441万元、停产停业损失为3347.5057万元，玖谷公司设备等财物搬迁补偿评估价为162761元。12月20日，杭萧钢构股份有限公司董事会就此事再次发布公告。2020年3月3日，汉德邦公司向玖谷公司发出关于要求支付租金及限期腾退的函，通知玖谷公司于2020年3月7日前将设备、人员撤离出租区域，清理后归还汉德邦公司，如逾期不迁离或不返还出租场地的，将按照合同约定加倍支付租金，同时汉德邦公司将租赁场地内的物品搬离，不负保管责任。3月7日，玖谷公司复函，载明：1.在相关征收补偿未能解决前，要求腾退厂房不能接受；2.要求提供相关拆迁征收补偿等文件及资料，并妥善解决双方分歧及纠纷。3月13日，双方签订承诺书，玖谷公司承诺于2020年3月30日前腾空，所属物资搬离完毕。要求汉德邦公司在此期间给予供电、供水、人员车辆进出通行、物业服务等便利等。3月25日，桐庐县公证处对玖谷公司指定的设备、设施拍照摄像，进行保全证据公证。玖谷公司现已按承诺腾空。 另查明，《桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准》规定：在国有土地上房屋征收工作中，非住宅房屋采取货币补偿的，因征收造成的停产停业损失的补偿标准，可按照工业用房、营业用房和综合用房分别以26个月、20个月和15个月的临时安置标准计算，给予一次性补偿。具体补偿标准可由被征收人自行选择。本规定的停产停业损失补偿，包括因房屋征收造成停产停业产生的经营补偿以及职工工资、生活补助等安置费用的补偿等内容。房屋征收决定作出前，已停产停业的非住宅，不给予停产停业损失补偿。二级工业用房临时安置补助费为13元/㎡/月。 玖谷公司的诉讼请求为：1.汉德邦公司赔偿玖谷公司室内附属设施费、设备搬迁费及停工停业损失等费用共计100万元。案件审理中，玖谷公司将该项诉讼请求变更为：1.汉德邦公司支付玖谷公司设备搬迁费162761元、房屋装修补偿费432000元（2160㎡×200元/㎡）及停产停业损失730080元（2160㎡×13元/㎡×26个月）；2.案件受理费由汉德邦公司承担。 原审法院认为：玖谷公司、汉德邦公司之间签订的厂房租赁合同，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应遵照履行。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条规定，为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人（以下称被征收人）给予公平补偿，该规定表明被告系被征收人，其获得相关补偿有法定依据，而玖谷公司并非房屋所有权人，其是否享有相应补偿，应该依据双方租赁合同的约定，故归玖谷公司所有的费用仅指政府对其所投入的机械设备进行补（赔）偿费用，因此除机器设备搬迁补偿费外，其余补偿均应归汉德邦公司所有。合同虽约定，遇政府征收等不可抗力不能履行合同，除租赁物外与玖谷公司装修、经营、使用期限等相关的相应的拆迁/征收补偿归其所有，但玖谷公司、汉德邦公司之间的合同已于2020年2月28日到期终止，由此玖谷公司主张按征收标准要求汉德邦公司支付其房屋装修补偿费及停产停业损失的诉讼请求不予支持。汉德邦公司抗辩称2020年3月1日至30日期间的场地占有使用费要从设备搬迁补偿费中扣除，汉德邦公司并未在本案中提起反诉，汉德邦公司就此可另循合法途径解决。 综上所述，对玖谷公司诉讼请求中的合理部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、汉德邦公司支付玖谷公司设备搬迁补偿费162761元，于判决生效之日起十日内付清；二、驳回玖谷公司其他的诉讼请求。 案件受理费16724元，减半收取计8362元，由玖谷公司负担7335元，汉德邦公司负担1027元。 宣判后，玖谷公司不服，向本院提起上诉称：一、原判决认定案件基本事实不清。1、原判对玖谷公司在签订厂房租赁合同后对承租厂房进行装修的事实认定不清。案涉厂房租赁合同签订后，玖谷公司自行投入资金、人力、物力按生产经营所需在租赁厂房建造了必要的围墙隔断、生产车间、经营及办公用房、、地面环氧地坪等为此玖谷公司在一审提供证据保全公证书予以佐证并以此作为主张房屋装修补偿费的事实依据，汉德邦公司亦对此证据三性无异议。然而，原判却对此重要事实认定不清，明显不当。2、原审判决未对玖谷公司在本案中遭受的损失及其金额等相关事实进行认定。在案涉厂房租赁合同正在履行期间，汉德邦公司与新城发展公司就土地房产等资产转让进行协商并于2019年10月签订了收购《框架协议书》。该协议书约定的包括应属于汉德邦公司的房屋装修费用部分、停产停业损失部分己由新城发展公司按厂房面积向汉德邦公司补偿，针对该部分厂房的房屋装修费、停工停业损失也应由已领取款项的汉德邦公司支付给玖谷公司。然而，原审不但不对玖谷公司前述损失的事实予以认定，而且无视前述资产收购及支付补偿款行为发生在厂房租赁合同正在履行过程中的客观事实，错误认定房屋装修及停产停业损失均归汉德邦公司所有，显失公平。二、在原审判决中，对案涉所有证据三性简单笼统确认，并未作具体认证。且原审称“根据证据内容结合当事人的陈述综合认定案件事实”、“证据相互之间能互相印证”，但是这些证据到底综合认定了什么事实、相互又印证了什么，均语焉不详、不清不楚。三、遇政府征收等不可抗力则除租赁物外与玖谷公司装修、经营、使用期限等相关的相应的拆迁/征收补偿归玖谷公司所有是双方当事人在合同中明确约定的。汉德邦公司与玖谷公司在签订厂房租赁合同时己就拆迁/征收补偿权利归属作出处分和安排，是玖谷公司与汉德邦公司真实一致的意思表示，不违反法律法规规定，也未损害任何第三方利益，应为合法有效的约定及权利处分。原审却无视玖谷公司与汉德邦公司在合同中这一拆迁/征收补偿权利归属约定；无视前述资产收购及支付补偿款行为发生在厂房租赁合同履行期间的客观事实，以所谓案涉厂房租赁合同“已于2020年2月28日到期终止”为由不予支持玖谷公司主张有关征收补偿费诉请，以判决否定有效合同约定，横加干预并破坏双方当事人意思自治，明显有违司法公平正义精神，系错误判决。综上，请求：撤销原审判决第二项，并改判汉德邦公司支付玖谷公司房屋装修补偿费432000元及停产停业损失730080元；本案一审及二审案件受理费由汉德邦公司承担。 玖谷公司当庭补充如下上诉意见：在本案之中，对于作出房屋征收决定的具体时间，原审法院调查不清。理由：在原审判决第11页查明的事实记载：根据桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准的规定记载，房屋征收决定作出前已停产停业的非住宅，不给予停产停业损失补偿。本案所涉及的房屋、土地的征收决定具体是什么时间作出的，原审在整个案件事实的没有调查核实清楚，直接影响到了不给予玖谷公司停产停业损失的补偿，原审一审判决在此问题没有查明清楚前做出了对玖谷公司主张的停产停业损失不给予补偿的决定，玖谷公司认为是与桐庐县城国有土地上房屋征收停产停业损失补偿标准规定不相符合，也是缺失了对房屋征收决定作出具体时间的调查和认定，影响到了最终是否对玖谷公司停产停业损失补偿。 汉德邦公司答辩称：双方于2019年3月1日签订的厂房租赁合同租期是一年，在合同的第2.2条、第4.4条、第6.3条、第9.3条以及第10.2条对双方的权利义务进行了明确的约定。特别是在合同的第10.2条约定，如果发生不可抗力的，应立即通知对方，遭受不可抗力的一方就可以免责。合同履行期间，案涉厂房被确定征收红线范围内。2019年10月30日，汉德邦公司的母公司发布公告。汉德邦公司在知道有关征收拆迁的事以后，曾经在2019年10月25号向玖谷公司发出了拆迁事宜联系函，明确告知玖谷公司因政府拆迁，合同在2020年2月28日到期后不再续签，同时要求玖谷公司在2020年2月28号之前配合完成腾退房屋。汉德邦公司在2020年3月3日再次发出《关于要求支付租金及限期腾退的函》，玖谷公司在收到函件后，于2020年3月13日与汉德邦公司签订了《租赁房屋腾空承诺书》，玖谷公司承诺在2020年3月30日之前腾空。事实上，玖谷公司也确实在3月30号之前腾空。本案中，值得注意的是，案涉厂房租赁合同到2020年2月28日届满，且汉德邦公司已经提前3个月通知了玖谷公司，明确告知租赁合同在2月28日到期，不再续签。根据汉德邦公司与桐庐新城公司于2019年12月20日签订的备忘录的约定，汉德邦公司应当在2020年3月31日之前，将拆迁的设备和物品全部搬迁完毕，腾空房屋，而涉案的厂房的租赁合同也是在2020年2月28日已经届满，玖谷公司在2020年3月30日之间已经搬迁，所以不存在汉德邦公司提前解除合同的情况，依据《国有土地房屋征收及补偿条例》相关规定征收补偿的对象是被征收人，也就是汉德邦公司。根据对类似案件的生效判例，房子涉及到有租赁关系的政府拆迁项目中，是否对提前解除合同的承租人给予停产停业损失搬迁补贴费等，都是根据租赁合同的约定，在租赁合同没有明确约定的情况下，承租人仅仅依据出租人与政府部门签订的征收补偿协议提出主张的，法院一律都是不予支持的。在涉案的合同中，双方合同履行到2020年2月28日已经终止，在此期间，汉德邦公司从未要求玖谷公司提前解除合同，因此不应当承担向玖谷公司支付所谓的停产停业损失及装修补偿损失的情况。涉案的征收是政府拆迁行为，对汉德邦公司来说，具有不可抗力的免责情形，原审法院认定的事实是清楚的，适用法律正确，审理程序合法、公正，应当依法予以维持。 二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。 本院认为：案涉厂房租赁合同系双方当事人真实意思表示，对双方权利义务的确定，应当以该合同为依据。合同中约定“除租赁物外与乙方装修、经营、使用期限等相关的相应拆迁/征收补偿归乙方所有”。玖谷公司认为按照上述约定，其享有装修、经营、补偿利益。但该约定系为了保护承租人在租赁期限内因发生征收、拆迁等行为导致其不能按照合同约定使用租赁标的厂房所受损的利益。经审查，案涉合同约定租赁期限至2020年2月28日止，而汉德邦公司与桐庐新城公司之间的框架协议虽然签订于合同租赁期限内，但汉德邦公司并未以此为由阻止玖谷公司在租赁合同期限内使用案涉房屋，汉德邦公司发出的拆迁事宜联系函要求玖谷公司于合同期满之日，即2020年2月28日配合做好拆迁工作，后玖谷公司于同年3月30日前腾空，其亦未提交有效的证据证实在租赁期限内其存在无法使用案涉厂房的证据材料。因此，玖谷公司要求汉德邦公司按照征收标准向其支付房屋装修补偿费及停产停业损失，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持并无不当，本院亦难以支持。原审判决汉德邦公司支付玖谷公司设备搬迁费162761元，汉德邦公司未就此提出上诉，且二审庭审中，明确表示认可一审判决，故本院对该项亦予以维持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费15259元，由上诉人杭州玖谷机械科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  睢晓鹏 二〇二〇年十一月五日 书记员  姚丽萍