大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5811号原告：王欣，女，1977年11月25日生，汉族。委托诉讼代理人：姜艳、张祖杰，均系辽宁滳盈律师事务所专职律师。被告：大连金万科置业有限公司，住所地大连市甘井子区山东路**（207）。委托诉讼代理人：梁红，系辽宁智库律师事务所专职律师。委托诉讼代理人：迟小宇，系辽宁智库律师事务所实习律师。原告王欣与被告大连金万科置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年5月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。各方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王欣向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令被告赔偿因房屋没有达到交付标准，使原告无法按期收房所造成的损失，计算至实际收房之日止（暂计算为2019年7月10日至2019年11月30日，共142天，79,057.79元）；2.请求法院判令被告自原告实际收房之日后起算采暖费、物业费及车位管理费。事实和理由：2018年原、被告协商一致签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于甘井子区一处房屋。2019年被告通知原告办理入住手续，原告在验房过程中发现房屋存在没有按照宣传安装室内基础楼梯、大面积渗漏水的质量问题，并且被告维修房屋装饰材料与前期房屋装饰材料存在差异。介于上述质量问题，被告拒绝收房并且与被告多次协商，被告自2019年8月开始维修，仍未修复好，修复期间多次损害原告房屋，导致严重影响原告入住。综上，被告的违约行为造成原告损失，现原告诉至法院，望支持原告诉讼请求。被告大连金万科置业有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：一、案涉房屋已于2018年12月28日取得《竣工验收备案表》，具备交付条件。二、原告主张的“室内楼梯”因原告委托施工单位进行装修拆改致未施工，原告承诺并保证不以此为由拒绝收房或者主张赔偿，原告拒收房屋的，与我公司无关，应自行承担不利后果。室内楼梯不属于房屋主体结构质量问题，或严重影响正常居住使用的质量问题，原告无权以此为由拒绝收房。被告已经沟通协调施工单位于2019年9月完成楼梯搭建。三、2019年8月，案涉房屋因遭遇超强台风“利奇马”影响致渗漏，具有不可预测性，属于不可抗力，根据法律规定，我公司对此无责任，且我公司已履行保修义务。案涉房屋漏雨问题已经于2019年11月30日修复完毕。四、原告主张“维修房屋装饰材料与前期房屋装饰材料存在差异”，无事实依据。五、原告无正当理由拒绝收房，根据约定，案涉房屋自2019年7月10日起已经视为交付，原告无权要求我公司承担逾期交房违约金。六、原告第二项诉讼请求所主张的物业费、取暖费与本案房屋买卖合同非同一法律关系，与本案无关，不应在本案中处理。经审理查明：2018年4月24日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订商品房买卖合同，合同约定买受人购买商品房位于万科，用途为住宅，建筑面积140.01平方米，房屋总价款3,181,400元；出卖人应当在2019年7月10日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格；除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；合同第八条规定的可以据实延期交付房屋的特殊原因包括：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人未付清房款及其他应交的费用的；3.因执行国家法律、法规、政策、政府指令导致的延期，因市政配套设施接通延误或市政府规划变更导致的延期；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.如买受人未付清应付款或违约金，则交付日期相应顺延；2.自合同约定的交付日期，商品房毁损、灭失的风险及物业服务费、采暖费等与本商品房有关的费用由买受人承担，该商品房保修期限亦从此日起计算；出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人先行修复，如不能修复，则以同等品质的材料设备代替。合同所附八栋墅叠拼交付标准中没有关于楼梯的记载，并备注有“其余未约定部分均以实际交付标准”的内容。该合同附件4为补充协议。补充协议第九条约定：出卖人的通知送达后，除非有合法的理由，买受人超过通知规定的时间15日未办理房屋交接手续的，视为出卖人已按期交付，房屋交付时，买受人认为存在下列情形的，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理：1.主体结构以外的质量问题；2.装修和设备标准与合同约定不一致；3.设备及配套设施不符合新建住宅使用说明书的约定。商品房毁损、灭失的风险及物业管理费、采暖费等相关费用，自交付之日或视为交付之日起由买受人承担。补充协议第十三条约定：买受人认为交付的商品房有质量瑕疵时，应以书面形式向出卖人提出，出卖人应在7个工作日内派工作人员前往处理，依据住宅质量保证书及时给予保修服务。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，买受人可向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，买受人有权解除合同，出卖人承担鉴定费用并赔偿买受人直接损失。买受人无合法理由未按约定日期办理房屋交付手续，保修期从视为交付之日计算。原告与案外人签订一份关于案涉房屋的委托搭建合同，记载原告委托案外人对案涉房屋进行楼板等位置的改造、搭建工程。2018年4月24日，原告出具一份承诺书，记载“承诺人因自身需要，对该房屋楼板等部位在交付房屋前委托对该房屋进行装修拆改封闭，装修拆改封闭行为会造成装修拆改部位与合同约定的交房标准存在差别。承诺人特向贵司承诺：承诺人知悉并认可该部位的装修拆改封闭可造成装修拆改部位与交房标准及合同附图不符，并可能引起该房屋及其所在楼宇的规划审计变更，因此发生的法律责任均由承诺人承担，与贵公司无关；承诺人承诺不就签署事宜向贵公司主张退房或拒绝接受房屋等或主张任何责任或赔偿、补偿等……6.承诺人同意如装修拆改部位存在质量问题未能验收合格的，由承诺人要求施工单位进行维修整改，与贵公司无关，并承诺不得就此拒绝接收该房屋或向贵公司主张逾期交房的违约责任。”2018年6月1日，原、被告还签订一份地下车位使用权转让协议，记载被告向原告转让位于大连市甘井子区地下车位，转让价款21万元。原告已取得被告为其开具的上述房屋及车库的大连增值税普通发票。被告提供一份房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表，记载的日期为2018年12月28日，记载的内容为“甘井子区华东路26号宗地项目1#-14#楼、CK1#-CK3#楼工程竣工验收备案文件已收讫”。被告向原告邮寄过案涉房屋的交付使用通知书。原告提供两份收费明细以及一份商品房交付使用通知书。两份收费明细上记载原告需要支付2019年7月10日-2020年7月31日物业费和车位服务费、2019年11月5日至2020年4月5日取暖费，并预存电费等。商品房交付使用通知书记载被告通知原告于2019年7月9日-7月10日办理案涉房屋交接手续。原告提供一份信访事项答复意见书、一份记载名称为关于尽快开展对八栋墅小区房屋渗漏等质量问题进行维修的函、一份微信聊天记录截图，拟证明案涉房屋存在质量问题，被告在案涉小区内公示各房屋的维修时间。被告提供一组照片拟证明案涉房屋的楼梯已施工完毕。原告认可楼梯于2019年9月28日施工完毕。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效。合同约定的交房标准为商品房经验收合格，而案涉房屋于2018年12月28日经竣工验收备案，被告已通知原告于2019年7月9日-7月10日办理案涉房屋交接手续，即被告已在合同约定的交房期限前通知原告交付符合合同约定条件的房屋，原告以房屋存在质量问题为由要求被告赔偿因房屋没有达到入住标准使原告无法按期收房所造成的损失的诉讼请求，本院无法予以支持。原告要求判令被告自原告实际收房之日后起算采暖费、物业费及车位管理费的诉讼请求，没有合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用驳回原告王欣的诉讼请求。案件受理费1,776元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  李盼盼人民陪审员  陈 梅人民陪审员  刘精华二〇二〇年十一月十六日书 记 员  王 健