安徽省安庆市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖08民终2149号 上诉人（原审原告）:洪丙南，男，1964年12月28日出生，汉族，住安徽省宿松县。 委托诉讼代理人：洪晚凤（洪丙南之女），女，1990年5月8日出生，汉族，住安徽省宿松县。 被上诉人（原审被告）:安庆市宿松互益房产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉中路**。 法定代表人：陈新光，该公司董事长。 委托诉讼代理人：黄松林，安徽皖松律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐陶，安徽皖松律师事务所律师。 上诉人洪丙南因与被上诉人安庆市宿松互益房产开发有限公司（以下简称互益房产公司）车位纠纷一案，不服安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 洪丙南上诉请求：撤销原判,发回重审或依法予以改判。庭询中洪丙南将上诉请求明确为撤销原判，发回重审或依法予以改判支持一审诉求。事实和理由：一、原判决违反法定程序,剥夺当事人的辩论权。原审法院根据庭审情况,将原审双方之间的争议焦点总结为买卖合同纠纷还是租赁合同纠纷,据此双方展开辩论,但最终判决书中的案由却为车位纠纷,从原审庭审看,双方之间争议的是合同性质,对车位的权属、使用和收益没有争议,且本案的关键就在于法律关系的认定。原审法院将案件性质认定为车位纠纷后,并没有对此进行归纳提示、作为焦点问题进行审理,而是径行对当事人未主张的法律关系进行裁判,违反证据规定53条,既替行了原告的起诉权利,也剥夺了当事人的辩论权利,致使造成突袭裁判,属于程序违法。二、原判决基本事实认定不清、适用法律错误。互益房产公司提供的车位使用权转让合同中只字未提合同性质究竟是买卖还是租赁,洪丙南依据合同约定的车位不能单独办理产权登记主张租赁合同纠纷,原审法院以双方之间的合同未约定期限届满后车位予以返还为由,认定案涉合同不符合租赁合同的性质,但依据合同法的规定,租赁合同的要素并不包括必须写明租期届满予以返还,原审法院据此认定案件法律关系为车位纠纷,系对基本事实认定不清作出的错误判断。同时,原审法院依据物权法74条第2款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,判决原审被告有权对车位使用权单项权益进行转让,创设车位使用权独立转让这一说法,与现行法律相悖。三、原审庭审中认定该车位系架空层的事实,实际上证实开发商在出卖车位时存在欺诈事实,洪丙南享有撤销合同的权利,但原审法官未向洪丙南释明,导致洪丙南丧失诉权。 互益房产公司辩称，1、一审审理程序合法，认定事实和适用法律准确，请法院依法驳回洪丙南的上诉以及诉请；2、互益房产公司不存在欺诈的事实，架空层是建筑术语，实质上互益房产公司将车位交付给洪丙南使用以后，其也是认可车位的使用用途的。 洪丙南向一审法院起诉请求：1、确认洪丙南与互益房产公司于2016年8月15日签订的《车位使用权转让合同》超过20年的部分无效；2、判令互益房产公司返还无效部分的车位租赁费用46428.57元，并返还自2016年8月15日至款清之日止以46428.57元为基数按同期银行存款利率计付的利息；3、本案诉讼费由互益房产公司承担。 一审法院认定事实：2014年4月8日，洪丙南、石叶枝与互益房产公司签订《商品房预售合同》，约定洪丙南、石叶枝购买互益房产公司开发的互益金都8幢805室，合同对房屋面积、价款、付款方式及交房期限均作了约定。合同附件八第13条约定，本项目地下、地、地上所有停车位及车库儿园、物业用房、路灯、配电室等所有权属开发公司所有。合同签订后，洪丙南及互益房产公司均按约履行了合同。2016年8月15日，洪丙南与互益房产公司签订《车位使用权转让合同》，约定洪丙南购买互益金都8楼6号车位，作为洪丙南停车使用。合同第二条约定“甲方仅转让本车位的使用权，本协议项下车位不能作为单独物业办理产权登记或租赁备案登记等手续。车位使用期限与本车位土地出让年限一致（土地出让年限见土地使用权证）”，合同第三条约定“乙方所购8#6号车位使用权转让费为陆万伍仟元。本协议项下车位使用权转让不以面积计价，本车位按个出让”，第五条约定“本车位交付日期为2016年8月15日，并达到使用条件”。签约当日，洪丙南向互益房产公司交纳了合同约定的转让费65000元并接收使用案涉车位。另查，2011年4月11日，宿松县人民政府作出《关于批准互益.金都花园设计方案的批复》（松政秘【2011】53号）文件，批复确认了互益金都花园地下及地上停车位包括地面架空层车位的规划。庭审中，互益房产公司确认案涉车位属于经过规划许可的地面架空层车位，洪丙南陈述其因小区物业管理不到位致使车位的使用存在障碍而起诉。 一审法院认为，洪丙南与互益房产公司签订的《车位使用权转让合同》是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。洪丙南依据其与互益房产公司签订《车位使用权转让合同》受让合同约定的车位使用权，其按合同约定缴纳的车位使用权转让费系“不以面积计价，按个出让”的一次性费用而非租金,合同仅约定车位使用期限与土地出让年限一致，未约定期限届满后车位予以返还,双方签订的车位使用权转让合同不符合租赁合同的特征，本案案由应为车位纠纷而非租赁合同纠纷。互益房产公司依法取得涉案小区国有土地建设使用权后经规划许可、投资建设包括案涉车位在内的配套设施,洪丙南与互益房产公司签订的《商品房预售合同》补充协议也约定本项目地下、地、地上所有停车位等设施的所有权归开发公司所有益房产公司对案涉车位拥有合法的处分权利,依据《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”的规定,互益房产公司有权将案涉车位有偿转让、出租、自用、提供给他人使用或以其他方式处置。互益房产公司收取的车位使用费系洪丙南使用该车位的对价,互益房产公司有偿转让车位使用权的行为及其与洪丙南约定车位使用期限与本车位土地出让年限一致的内容,均不违反现行法律、行政法规的强制性规定，合法有效。综上,洪丙南主张其与互益房产公司签订的《车位使用权转让合同》是车位租赁合同,要求确认超出20年租赁期限的约定无效及返还相应的租赁费用的诉讼请求,没有事实和法律依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告洪丙南的全部诉讼请求。案件受理费960元，减半收取480元，由原告洪丙南负担。 二审中，当事人没有提交新证据。二审认定的事实与一审认定的事实一致，对一审认定的事实予以确认。二审另查明，涉案车位所在地块使用年限自2009年7月1日至2079年7月1日。 本院认为，综合双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案二审争议焦点为：一、涉案合同是租赁合同还是买卖合同；二、上诉人的一审诉求是否应予支持。 关于争议焦点一。《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。具体到本案，双方当事人就车位的归属签订了《车位使用权转让合同》，对于该合同的性质，从合同内容看，互益房产公司仅转让了涉案车位的使用权，并不涉及到该车位的所有权，且互益房产公司亦自认车位并不能办理产权证书，故互益房产公司、洪丙南之间不能通过出售、附赠等所有权转移的方式确定车位的归属，仅能通过出租的方式约定车位的归属。对于使用权的转移，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。故租赁合同亦含有使用权转移的内容。综上，双方当事人签订的《车位使用权转让合同》内容涉及车位的使用权及年限，符合租赁合同性质，一审法院将本案法律关系定性为车位纠纷错误，应予纠正，对洪丙南的该项上诉请求，本院依法予以支持。 关于争议焦点二。如上所述，双方签订的《车位使用权转让合同》属于租赁合同性质，则必须符合租赁合同的相关法律规定。《合同法》第二百一十四条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。具体到本案，涉案合同约定的租赁时间超过二十年的部分无效，对洪丙南的该项上诉请求，本院依法予以支持。《合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方当事人约定的期限为与车位土地出让年限一致，故合同约定的期限为2016年8月15日至2079年7月1日，共计63年，所收费用总计65000元，折合二十年租赁期的租赁费用为20634.92元，超出部分互益房产公司应予返还，即需返还44365.08元。对于洪丙南超出该部分的主张，本院依法不予支持。关于洪丙南主张的利息部分，因双方当事人对合同约定超出二十年租赁期限的部分无效均有过错，故对洪丙南要求支付利息的请求，本院依法不予支持。 综上所述，洪丙南的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省宿松县人民法院（2020）皖0826民初2758号民事判决； 二、确认上诉人洪丙南与被上诉人安庆市宿松互益房产开发有限公司签订的《车位使用权转让合同》中超过二十年租赁期限部分约定无效； 三、被上诉人安庆市宿松互益房产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内返还上诉人洪丙南超出二十年租赁期限部分租金44365.08元； 四、驳回上诉人洪丙南的其他上诉请求。 五、驳回上诉人洪丙南的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。 一审案件受理费960元，减半收取480元，由安庆市宿松互益房产开发有限公司负担400元，由洪丙南负担80元；二审案件受理费960元，由安庆市宿松互益房产开发有限公司负担880元，由洪丙南负担80元； 本判决为终审判决。 审判长  陈庆中 审判员  陈铜林 审判员  潘 红 二〇二〇年十一月十六日 法官助理严正 书记员王丹红