广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2354号 上诉人(原审原告)：黄海梅，女，1980年6月24日出生，汉族，住广西南宁市。 委托诉讼代理人：徐美美，广西坤润律师事务所律师。 被上诉人(原审被告)：广西永顺房地产开发有限公司，住所广西陆川县温泉镇向阳路**。 法定代表人：吴诸斌。 委托诉讼代理人：罗锋，广西综纬律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱万欢，广西华锦律师事务所律师。 上诉人黄海梅因与被上诉人广西永顺房地产开发有限公司（以下简称永顺房开公司）商品房销售合同纠纷一案，不服陆川县人民法院（2020）桂0922民初737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 黄海梅上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判永顺房开公司支付逾期交房违约金74368元给上诉人；2.本案一审、二审受理费由被上诉人永顺房开公司负担。事实和理由：一审法院认定被上诉人于2015年4月20日向上诉人交房的证据不足导致错误判决。1.本案涉诉的商铺竣工期应当为2018年5月15日。上诉人提交的涉诉商铺有陆川县不动产登记中心办理的房屋所有权证书，该证书上记载的竣工时间为2018年5月15日，涉诉商铺所有权证书没有被依法撤销的情况下，应当是最具有权威性的。2.本案的交房时间到底为何时，应当由谁来举证房屋的交付时间？（1）尽管上诉人在2015年4月20日缴纳装修办证金，但是交钱并不能够直接认定领房。（2）双方签订的《商品房买卖合同》约定商品房达到交付使用后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被上诉人没有能提供任何与上诉人签署了房屋交接手续或者通知上诉人办理交付手续。3.上诉人没有得到银行的按揭贷款原因不是上诉人原因也不是银行原因，而是因为涉案项目在上诉人与被申诉人签订合同是还没有开始动工，直到2015年7月27日双方对余款进行再次约定，上诉人同意一次性交清剩余房款，而此时房屋也依然没有交付。非因上诉人的原因导致不能付清房款的，被上诉人以此来抗辩延期交房。4.被上诉人应支付多少违约金给上诉人的问题。双方约定的交房时间为2013年5月30日，实际交房时间为2018年7月25日，扣除气象原因可延期交房的25天，被申诉人实际延期交房时间为1858天，延期交房违约金为74368元。 永顺房开公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不是事实，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。1.一审法院认定的楼盘经过五方验收合格，不动产中心查询，与被上诉人提交的证据是一致的，均证实竣工时间是2013年11月21日，上诉人认为是2018年5月25日是没有根据的。2.一审判决认定被上诉人于2015年4月20日将商铺交给上诉人是正确的，上诉人于2015年4月20日缴纳了房屋装修保证金。3.上诉人没有付清款项，延期交钱，所以被上诉人有权延期交房，一审对此的认定也是正确的。 黄海梅向一审法院起诉请求：1、依法判令被告（反诉原告）永顺房开公司支付迟延交房违约金74943元给原告（反诉被告）黄海梅；2、本案诉讼费由被告（反诉原告）永顺房开公司负担。 永顺房开公司向一审法院反诉请求：1、判令原告（反诉被告）支付逾期付款违约金23056.17元给被告（反诉原告）；2、本案诉讼费用由原告（反诉被告）负担。 一审法院认定事实：被告（反诉原告）永顺房开公司系经工商管理部门依法登记，领取了工商营业执照和房地产开发资质证书合法成立的房地产开发企业。原告（反诉被告）黄海梅与被告永顺房开公司于2013年1月6日签订了《商品房买卖合同》，合同约定，原告（反诉被告）以每平方米5971.9元的价格购买被告（反诉原告）开发的位于陆川县间，建筑面积为42.2平方米，总价款计252004元。合同第六条付款方式及期限第3点约定：“（1）买受人签署本《商品房买卖合同》当天内交纳首付款，首期付款占总房款合计126014元；（2）余房款合计126000元（合同误计，余款实际金额为125990元），由买受人向银行申请按揭贷款（以银行批准的金额为准）。买受人应在签订本《商品房买卖合同》后5天内按银行要求提供办理按揭所需的全部资料和交纳所需费用，并在接到银行或出卖人通知签订《个人住房借款合同》的5个工作日内到银行办理完所有按揭手续，否则，出卖人视买受人逾期付款，并按本合同第七条买受人逾期付款违约责任处理”。第七条第（2）项约定“逾期超过30日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的5%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分二的违约金。”合同第八条约定：“出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……5、该商品房经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，取得《建设工程竣工验收意见书》。……但遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外、出卖人可以予以延期：1、遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的，但因客观原因无法及时告知的除外；2、政府的重大行为及庆典，要求停工的；3、因国家法律法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；4、因政府通知停工、禁止车辆进出该商品房施工场地而影响工期的；气象部门记录日降雨量达到中雨以上连续两天或两天以上时，出卖人可以据实相应延期交房；5、非因出卖人原因一周内停水停电累计超过8小时导致工期受影响的（每8小时算一天，不足8小时按8小时计算）；6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭款尚未发放至出卖人银行账户的；7、供水供电燃气等重要部门由于不能及时安装水电、燃气设施的；8、出卖人将竣工资料，报告提交政府部门并被接受后（以政府部门接受资料日期为准），等待验收或丈量所需的时间除外。”合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日万之壹点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之二【该项比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。”合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖承担。由于买受人的原因，未能按时交付的，双方同意按以下方式处理：见合同附件。”合同附件三：联系及通知约定：“……、四、出卖人发布交房公告或电话通知的10天内来领取《交房通知书》，过期视为已领取，并以交房通知书内容为准，买受人应按交房通知书所指定的期限或地点与出卖人或出卖人委托的物业管理公司办理相房屋交接手续，如因买受人自身原因未能在交房通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人交房通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交房条件，出卖人已按合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此产生的所有费用（包括但不限于消费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担，买受人不得因此追究出卖人的任何责任。”合同约定的交房期限逾期后，被告（反诉原告）永顺房开公司没有将涉案商铺交给原告使用。被告（反诉原告）永顺房开公司承认出售给原告的商铺竣工后在2013年11月21日才通过勘测单位、设计单位、建设单位、施工单位、监理单位五方验收合格，在庭审中向原告（反诉被告）出示了五方竣工验收文件，经本院向陆川县不动产登记中心查询，被告（反诉原告）提供的五方竣工验收文件与陆川县不动产登记中心档案的竣工验收备案表一致。2015年4月20日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）交纳5000元装修保证金后。被告（反诉原告）于当天将涉案第一幢第一层06号商铺交给原告（反诉被告）装修使用。合同签订后，原告（反诉被告）因其他原因未能向银行按揭贷款，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2015年7月27日对余款125990元的支付时间重新约定，形成合同附件七，合同附件七签订后原告（反诉被告）已按约定当天全部付清余款125990元给被告（反诉原告）。另查明，涉案永顺商贸城1号楼从2012年10月26日开工建设，2013年11月21日竣工验收。从2012年10月29日起至2013年7月26日止，陆川县气象局提供的中雨量以上连续二天的天气有25天。按照合同第八条特殊原因的第4点的规定，出卖人的交房期限可以延期25天。涉案合同约定交房日期为2013年5月31日，被告（反诉原告）实际交房日期为2015年4月20日，被告（反诉原告）延期交房时间为689天。扣除因气象原因可延期交房天数25天，被告（反诉原告）实际延期交房664天。 一审法院认为，原告（反诉被告）黄海梅与被告（反诉原告）永顺房开公司于2013年1月6日签订的《商品房买卖合同》及2015年7月27日补签的《合同附件七》，双方主体适格、意思表示真实、内容不违反国家法律、法规的强制性规定，该院认定双方签订的合同合法有效，合同签订后双方都应依约严格履行。本案需要解决的问题：一、被告（反诉原告）是否构成延期交房，是否应当承担违约责任；二、原告（反诉被告）是否构成延期付款，是否应当承担违约责任。一、关于被告（反诉原告）是否构成延期交房，是否应当承担违约责任问题。涉案合同约定，被告（反诉原告）永顺房开公司应当在2013年5月31日将涉案商铺交给原告（反诉被告）使用，但涉案商铺所在楼盘于2013年11月21日才经建设单位、施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位五方共同验收合格，2015年4月20日，被告（反诉原告）才将涉案商铺移交给原告使用，按合同约定被告（反诉原告）已延期交房664天。但按涉案合同第八条中遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予延期交房的情形“……6、买受人房款未能按时交清，或采取按揭方式购房的，因买受人或银行的原因按揭贷款未发放至出卖人银行账户的”之约定，涉案原告（反诉被告）在2015年4月20日交房给原告时仍未付清房款给被告（反诉原告），涉案原告（反诉被告）于2015年7月27日才全部付清余款125990元给被告（反诉原告），故该院认为被告（反诉原告）于2015年4月20日交房给原告（反诉被告）虽延期664天，但按合同的约定，在原告（反诉被告）尚未付清房款之前，被告（反诉原告）有权延期交房的，因此，原告（反诉被告）请求被告（反诉原告）支付逾期交房违约金74943元缺乏法律依据，该院不予支持。二、关于原告（反诉被告）是否构成延期付款，是否应当承担违约责任问题。涉案合同签订时双方约定涉案购房款的余款125990元由原告向银行按揭贷款支付给被告（反诉原告），合同签订后，由于其他原因原告（反诉被告）未能办理按揭贷款，双方当事人于2015年7月27日对余款125990元的支付时间重新约定，形成合同附件七，就余款的支付问题形成了新的合约，故原本的按揭贷款及逾期支付余款违约条款不再适用，而且新的合约达成后原告（反诉被告）已按约定全部付清余款125990元给被告（反诉原告），故该院认为原告（反诉被告）不存在延期付款的事实，不应承担延期付款的违约责任。被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）支付逾期付款违约金为23056.17元，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条的规定，判决：一、驳回原告（反诉被告）黄海梅的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）广西永顺房地产开发有限公司的反诉请求。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行了质证。上诉人黄海梅提供以下证据：1.装修保证金结算单，欲证明上诉人收到被上诉人交付的商铺后进行装修，是2018年交付的事实；2.收据，欲证明被上诉人是2018年交付商铺给上诉人，上诉人使用产生电费、路灯费的事实。被上诉人永顺房开公司提交以下证据：1.装修保证金结算单，欲证明双方结算，被上诉人退回装修保证金4413元给上诉人的事实；2.收据，欲证明上诉人的一幢1-06号商铺从2015年4月20日至2018年2月12日产生电量907度，应交电费726元，并不是上诉人主张的2018年7月25日交房的事实。双方均提供的装修保证金结算单反映了在2018年10月9日就装修保证金予以结算的事实但不能证明本案争议的交房时间，故本院不予采纳。双方所提供的电费收据中，黄海梅所提供的编号9402484的收据、永顺房开公司提供的编号为18105203的收据均反映了在2018年7月25日前案涉商铺有电费支出，与本案事实有关联性，本院予以采纳。 本院认为，上诉人黄海梅与被上诉人永顺房开公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的意思表示一致，合法有效。被上诉人永顺房开公司未在合同约定的期限交房，应承担违约责任。现双方争议的焦点是交房时间。黄海梅主张交房时间为2018年7月25日，而永顺房开公司则主张为2015年4月20日。在双方均未能提供房屋交接有关手续直接证明交房时间的情况下，应综合案件事实及其他间接证据认定交房时间。上诉人黄海梅于2015年4月20日交纳了装修保证金，装修保证金是业主在装修前，为规范业主装修行为，保障公共设施及楼梯结构等方面的安全所交纳，通常该费用的交纳发生在交房之后。上诉人黄海梅交纳装修保证金的行为，可视为对被上诉人交房的认可。根据双方在二审中提交的电费收据反映，在黄海梅所主张的交房时间即2018年7月25日之前该商铺已经产生电费开支，可认定案涉商铺于上述日期前已经交付。建设工程竣工验收备案表是商品房验收合格的有效法定文件，该表上载明的时间为2013年11月21日，黄海梅主张案涉房屋于2018年5月15日方竣工，并以此推翻2015年4月20日并未达到交付条件的理由不能成立。故，一审根据上诉人交纳装修保证金的日期确认永顺房开公司于2015年4月20日交房给上诉人并无不当，本院对黄海梅关于交房时间的主张不予采纳。一审法院根据合同约定扣除可延期交房的时间后计算的逾期交房违约金也是正确的。 综上所述，黄海梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1660元（上诉人已预交），由上诉人黄海梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  谭泉清 审判员  吕海欢 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月十三日 书记员  庞 晴