四川省蒲江县人民法院民 事 判 决 书（2020）川0131民初771号原告：董某某，男，1964年12月5日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：彭明然，四川成蒲律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦勇，四川成蒲律师事务所律师。被告：胡某某，女，1948年2月21日出生，汉族，住四川省蒲江县。委托诉讼代理人：胡某蓉，女，1946年6月20日出生，汉族，系胡某某姑姑。委托诉讼代理人：杨馥瑞，邛崃市临邛镇法律服务所法律工作者。第三人：李某某，女，1937年9月24日出生，汉族，住四川省邛崃市。委托诉讼代理人：陶守良，四川守良律师事务所律师。原告董某某与被告胡某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，原告董某某向本院申请追加李某某为本案第三人，本院经审查后予以准许，并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。董某某的委托诉讼代理人彭明然，胡某某及委托诉讼代理人杨馥瑞，第三人李某某的委托诉讼代理人陶守良到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。董某某向本院提出诉讼请求：请求判令被告及第三人立即协助董某某办理蒲江县寿安镇河坝街26号房屋的产权转移登记手续，将房屋转移登记至董某某名下。事实和理由：1996年12月29日经人介绍，胡某某将位于蒲江县×镇×街×号房屋以4000元出售给董某某，后董某某催促胡某某协助办理过户转移登记手续，但胡某某拒不配合办理。故原告起诉来院，望判如所请。胡某某辩称，双方签订的买卖合同真实，当时是低价出售，已明确告知董某某房产证上有继母即李某某的名字，其自愿承担风险；胡某某也配合办理，未能及时过户的原因是房屋产权证上有李某某的名字，导致无法过户。李某某述称，1.案涉房屋是李某某与胡某昌的夫妻共同财产，胡某昌去世后，李某某对胡某昌的一半房屋享有继承权，该一半遗产，李某某与胡某某并未分割，属于二人共同共有；2.董某某与胡某某签订房屋买卖合同，李某某作为第三人不知情，李某某因与胡某昌夫妻关系不和外嫁到邛崃。3.李某某不同意出售案涉房屋，董某某与胡某某签订的房屋买卖合同，损害了李某某的合法权益，属于恶意串通，依照有关法律规定，买卖合同应属无效。且胡某某未经李某某同意，擅自与董某某签订房屋买卖合同，出售李某某享有75%产权份额的房屋，依照《中华人民共和国物权法》第97条规定，该处分行为无效，不发生物权变动的效力，该房屋不能转移登记至原告名下。请求法院驳回原告的诉请。董某某为支持其主张，提供了售房契约、国有土地使用证、房屋所有权证及结婚登记申请书等证据。经质证，胡某某均无异议。李某某对房屋所有权证、国有土地使用证、结婚登记申请书真实性、合法性、关联性均无异议；对售房契约，其不知情，即使真实，也不具有合法性，该份契约未经李某某同意，损害了李某某的权益，处分行为无效。根据各方陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1996年12月29日，胡某某经人介绍，将位于蒲江县寿安镇河坝街26号房屋以4000元的价格出售给董某某，双方于当日签订售房契约一份，载明：“立售房契约人蒲江县粮油食品厂职工胡某某是因父亲胡某昌（已死）留下旧房一间现因无人住宅决定出售此房住落寿安镇河坝街二十六号系破旧房一间三进东邻门面滴水界南邻周仕强共用排立界陈绍华王福康滴水界保留现状今后各方动用都应共同协商后动用西邻墙外足界北邻胡世勋（已死）爱人杨水清墙内足排立是杨水清所有领子是借用现决定售给董某某所有经双方协议房价款为人民币肆仟元正此房自立约之日起完清手续后生效”，契约文末有胡某某以售房契约人身份签字、捺印，董某某以买房执约人身份签字、捺印，寿安镇第三居民区管理委员会签章及干部熊国林、中证人杨杜氏、代笔人詹国户、南邻周仕强、陈绍华、王福康、北邻杨水清的签名、捺印。该契约签订之后，胡某某收取了全部房款，并交付了房屋和产权证，且该房屋由董某某居住、使用至今。另查明，案涉房屋（蒲寿权字第2××号）登记在胡某昌、李某某名下，面积49.2㎡，现土地性质为国有土地使用权（住宅）。胡某昌与李某某于1992年11月12日登记结婚，婚后未生育子女。胡某昌于1993年去世，生前与其前任妻子仅生育一名子女即胡某某。胡某昌去世时对案涉房屋没有立遗嘱。胡某某出售案涉房屋时，未征求李某某的意见；现，李某某对胡某某出售案涉房屋的行为不予追认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。案涉房屋登记在胡某昌和李某某名下，故应为其二人共同共有；在胡某昌去世后，其所享有的相关财产份额应由其配偶、子女等共同继承，此时胡某某无权独立处分案涉房屋。在遗产未分割且无李某某授权的情况下，董某某与胡某某签订的售房契约，将案涉房屋出售给董某某，此契约系胡某某在对涉案房屋没有完全处分权的情况下所签订，侵犯了李某某对遗产的继承权和对房屋的所有权。但，对李某某继承权和所有权的侵犯，不属于处理合同效力的直接规定，应当结合具体的事由与相关法律规定对合同效力予以认定。董某某在相关单位及人员的见证下，向胡某某购买案涉房屋并支付了合理的购房款后一直实际占有使用案涉房屋至今，虽胡某某属于无权处分，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定并不影响房屋买卖合同的效力，故董某某、胡某某签订的售房契约有效，但能否发生房屋所有权转移的物权变动则取决于胡某某嗣后能否取得所有权或处分权。对李某某认为董某某、胡某某签订的售房契约存在恶意串通的情形，应无效的主张。本院认为，当事人对欺诈、胁迫、恶意串通等事实的证明需要达到排除合理怀疑的程度。本案中，李某某并不能提供充分证据证明董某某、胡某某存在恶意或者故意合谋，损害其利益的情形，且从庭审查明的事实来看董某某对房屋买卖一事可能因法律认识不足存在一定程度地过错，但没有故意串通事实的存在，故对李某某的该主张本院不予支持。如前所述，签订售房契约时，胡某某的售房行为未获得李某某的授权，现李某某也拒绝追认，则售房行为无效，不发生物权变动的结果。为此董某某的诉请，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零九条之规定，判决如下：驳回原告董某某的诉讼请求。案件受理费50元，由原告董某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 倪 旺二〇二〇年十一月六日书记员 梁亭婷附：中国裁判文书网生效类案裁判文书一则，供参考：上海市第一中级人民法院民事判决书（2012）沪一中民二（民）终字第866号上诉人（原审被告）涂某某，女委托代理人张某，上海某某律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李某甲，男被上诉人（原审原告）陶某某，女原审被告李某乙，女上诉人涂某某因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第1838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年4月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，李某甲、陶某某系夫妻关系，李某乙、涂某某系母女关系，李某甲与李某乙系兄妹关系。李某乙、涂某某长期居住于美国。2004年6月17日上海市闵行区莘北路3某某弄金城绿苑1某某号4某某室房屋（以下简称系争房屋）取得沪房地闵字（2004）第043111号上海市房地产权证，登记权利人为李某乙、涂某某。2006年5月15日，李某甲、陶某某与李某乙、涂某某签订《协议书》，约定：2006年4月，李某乙、涂某某经和涂彬彬商量后，一致同意将系争房屋转让给李某甲、陶某某夫妇；房屋价格定为人民币70万元（以下款项所涉币种均为人民币）整；双方同意后，李某甲、陶某某已经入住此房；房屋产权证李某乙已经交给李某甲、陶某某；人民币70万元整，李某甲、陶某某将在2006年8月全数交给李某乙。协议签订后，李某乙即向李某甲、陶某某交付了系争房屋及其产证，该房屋由李某甲、陶某某居住、使用至今。2006年5月18日李某乙出具《付款收据》，载明：该日李某甲、陶某某（付款人）总共交给李某乙（收款人）卖房屋（金城绿苑）款45.5万元；尚欠24.5万元；其中留12万元（由李某甲代为保管）李某乙购买（浙江）岱山房屋款项；其余12.5万元2006年8月份交给李某乙。2006年8月18日李某甲（汇款人）通过上海浦东发展银行电汇李某乙（收款人）美金1.5万元。据当日牌价100.00/799.28，该款折合人民币11.9892万元。2010年5月15日李某乙出具收条，载明：2010年5月14日收到李某甲代为李某乙保管的（浙江）岱山后期房款13万元。2010年8月，李某甲、陶某某诉至原审法院，要求判令李某乙、涂某某协助将系争房屋产权过户至李某甲、陶某某名下。李某乙书面答辩称，2006年5月其回国签订《协议书》将系争房屋售予李某甲、陶某某，考虑到李某甲系其兄，故约定房款为70万元，且该款已经陆续收到，房屋产证亦已交付李某甲、陶某某；售房时，其未与涂某某商量，但代涂某某在协议上签了名；现涂某某对此房屋买卖不予认可，故要求法院对本案依法处理。涂某某不同意李某甲、陶某某的诉请并辩称，《协议书》签订时，其尚在美国求学，作为系争房屋权利人之一，其从未出售此房屋给李某甲、陶某某，也未签订过该《协议书》。原审认为，行为人没有代理权，但相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，李某乙作为涂某某的母亲，与李某甲、陶某某商谈房屋买卖事宜后，以自己和涂某某的名义，与李某甲、陶某某签订了《协议书》，之后即交付了房屋及产证，并陆续收取了全部房款。在此过程中，涂某某虽未出具授权委托书，但鉴于李某乙和涂某某之间的特殊身份关系，以及李某乙收取购房款并交付房屋及其产证的行为，足以致李某甲、陶某某相信李某乙具有代理权，故双方所签《协议书》应为有效，对双方当事人均具有约束力。协议签订后，李某甲、陶某某支付了全部房款，履行了合同约定的义务。李某乙、涂某某作为房屋出卖人，在取得全部房款后，有义务协助李某甲、陶某某办理房屋产权过户手续。因此，对于李某甲、陶某某要求李某乙、涂某某协助办理房屋过户手续的诉讼请求，应予支持。涂某某关于其未与李某甲、陶某某签订过房屋买卖协议因而不同意李某甲、陶某某诉讼请求的抗辩意见，与法律规定的表见代理相悖，不予采纳。涂某某可就表见代理的后果向其母亲另行主张权利。李某乙经法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。原审法院审理后于二O一一年九月二十一日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十九条及第一百三十五条的规定，作出判决：李某乙、涂某某于判决生效之日起十日内协助将位于上海市闵行区莘庄镇莘北路3某某弄（金城绿苑）1某某号4某某室房屋产权过户至李某甲、陶某某名下。案件受理费80元、公告费260元，两项合计340元，由李某乙、涂某某负担。判决后，涂某某不服，上诉于本院称：系争房屋自2004年6月17日起至今产权登记在上诉人及李某乙名下，属两人共同共有，故该房屋转让须经共有人一致同意。而系争买卖协议中无上诉人的亲笔签名，上诉人也未向李某乙出具过书面授权，转让行为非上诉人的真实意思表示。李某乙虽系上诉人之母，但李某乙在隐瞒上诉人的情况下冒签上诉人的名字，不构成表见代理。况且系争房屋转让的价格明显低于市场价，且至今尚未办理过户手续，故买受方不构成善意取得。综上，要求撤销原审判决，改判驳回李某甲、陶某某在原审中的诉请。被上诉人李某甲、陶某某辩称：涂某某与李某乙系母女关系，又同居住在美国，且李某乙在买卖协议中也明确售房系经与涂某某商议一致的，故被上诉人有理由相信李某乙有权代表涂某某签约。至于70万元的房价，是当时的市场价，被上诉人购房后装修并入住系争房屋至今，是善意有偿取得，并未侵犯涂某某的合法利益。由于涂某某一直居住在美国，故系争房屋一直无法办理过户手续。综上，要求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。系争房屋产权属李某乙、涂某某共同共有，2006年5月15日李某乙以自己及涂某某的名义与李某甲、陶某某签订《协议书》将该房屋出售给李某甲、陶某某。因签约时李某乙并未提供涂某某的书面授权委托书，且亦无证据显示李某乙的售房行为实际获得了涂某某的授权，故李某乙与李某甲、陶某某签订《协议书》出售李某乙与涂某某共有房屋的行为属无权处分。根据上述司法解释的规定，即便李某乙在签约时未经涂某某同意，构成无权处分，但并不因此导致双方签订的合同即《协议书》无效。因此，原审认定上述《协议书》有效当属正确。现李某甲、陶某某基于《协议书》要求办理产权变更登记。根据上述司法解释，虽然出卖人在缔约时对标的物没有处分权，并不影响买卖合同的效力，但能否发生所有权转移的物权变动效果，则取决于出卖人嗣后能否取得处分权。鉴于李某乙的上述处分行为嗣后并未获得涂某某追认，故该处分行为无效，不发生物权变动之结果。因此，李某甲、陶某某依据上述《协议书》要求办理产权变更登记，于法无据，本院不予支持。而因无法办理产权变更登记所产生的法律后果，李某甲、陶某某则可另行主张。原审法院在涂某某对于李某乙上述处分行为明确不予追认的情况下，判决李某乙、涂某某办理系争房屋产权变更登记手续，不妥，本院依法予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销上海市闵行区人民法院（2010）闵民三(民)初字第1838号民事判决；二、驳回李某甲、陶某某的诉讼请求。一、二审案件受理费共计人民币160元，由李某甲、陶某某负担，一审公告费人民币560元，由李某乙负担。本判决为终审判决。审判长孔美君审判员朱红代理审判员毛焱二O一二年七月四日书记员赵樱