四川省阿坝藏族羌族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川32民终250号 上诉人（原审被告）：王林，男，1963年7月15日出生，回族，住四川省松潘县。 被上诉人（原审原告）：汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司，住所地四川省松潘县进安镇城北家园，统一社会信用代码91513224085848122C。 负责人：冯魏鑫，男，1979年4月30日出生，汉族，住四川省松潘县，该分公司总经理。 委托诉讼代理人：程佳梨，女，1981年9月29日出生，汉族，住四川省松潘县。 上诉人王林与被上诉人汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司（以下简称圣爱物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省松潘县人民法院（2020）川3224民初277号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案受理后，依法组成合议庭于2020年10月22日公开开庭进行了审理。上诉人王林、被上诉人代理人程佳梨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人王林提起上诉请求：一、撤销四川省松潘县人民法院（2020）川3224民初277号民事判决，发回重审或依法改判。二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院适用法律错误。被上诉人是以持有松潘县城北家园业主委员会签订的《松潘县城北家园物业管理委托合同》为由起诉的上诉人。城北家园A、B、C区的570多位业主从未开过业主大会，所以也就没有招聘物业管理企业的决定。因此，被上诉人的行为是非法的。2.被上诉人所持的合同是非法的无效合同。上诉人的合同中与对方签订合同的是松潘县城北家园业主管理委员会，而下面的签字印章是松潘县城北家园业主委员会，合同的主体都不明确，属无效合同。3.如果合同合法，一审未按照合法合同判，未对王林2014年年底至2015年3月期间房屋被隔壁的水浸泡造成2164元损失作处理。 被上诉人委托诉讼代理人程佳梨辩称：一、请求法院支持我方提出的业主需给付的物业费、管理费。二、请求法院维持一审原判，理由是上诉人提出的业委会的费用和我方收取的物业费无任何关系，我方收取物业费是在松潘县城北家园Ａ、Ｂ、Ｃ区××小区所存在的服务是事实，城北家园Ａ、Ｂ、Ｃ区及徽苑小区1090户业主，其中95%户都是交清了管理费，之后上诉人所提出的业委会以及合同的不合理是完全两个不同体系的关系，上诉人所要上诉的对象应当是业委会及其代表，并非我方，请求贵院给我公司维持公正公平及合理的物业费收取、滞纳金还有其他所有费用。 汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司向一审法院的诉讼请求为：1.依法判令王林立即支付2013年11月1日-2015年10月31日物业管理费3556.80元，利息355.60元（利息按照年利率10%计算，从2016年10月31日暂计算至2017年11月1日，最终以王林实际支付为准）；2依法判令由王林承担本案全部诉讼费。事实和理由：王林于2013年11月1日通过比选方式与松潘县城北家园业主委员会签订《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》，服务价格每平方米0.95元，委托期限3年，自2013年11月1日起至2016年10月31日止。王林拥有城北家园B区房屋一套，房号为35栋2单元2楼1号，建筑面积104平方米。王林自2013年11月1日起至今拖欠物业管理费，故圣爱物业公司诉至法院要求支持以上诉求。 一审法院认定事实：圣爱物业公司通过比选方式，于2013年11月1日与松潘县城北家园业主委员会签订《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》，约定由圣爱物业公司对松潘县城北家园Ａ、Ｂ、Ｃ区××小区提供物业服务，委托期限为3年，即自2013年11月1日起至2016年10月31日止，物业服务标准为0.95元／㎡／月，并向松潘县物价局对该标准进行备案登记。该合同中甲方为“松潘县城北家园业主管理委员会”系笔误，应以甲方加盖公章“松潘县城北家园业主委员会”为准。圣爱物业公司依约对城北家园Ａ、Ｂ、Ｃ区及徽苑小区实施物业服务，并于2017年5月退场。王林系城北家园Ｂ区35栋2单元2楼1号业主，其未交纳自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费。 一审法院认为，本案中圣爱物业公司受松潘县城北家园业主委员会的委托，对松潘县城北家园Ａ、Ｂ、Ｃ区××小区实施物业管理，双方在协商一致的基础上签订了《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》，该合同系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，对王林具有约束力。圣爱物业公司依约向王林提供物业服务，有权按照约定收取物业服务费；王林作为业主，虽在庭审中一直强调该合同无效，但对小区大门有门卫（保安）的事实知情，并在房屋漏水的情况下多次与门卫进行沟通，能够证明圣爱物业公司实际履行了为王林所居住的小区提供了物业管理服务的义务，王林亦享受了圣爱物业公司提供的物业管理服务，即使圣爱物业公司在履行义务上存在一定瑕疵，也应当认定双方已经形成了物业服务合同关系，王林有按约定交纳物业服务费的义务。现王林自2013年11月1日起至2016年10月31日止拖欠物业服务费3529.44元，违反了合同的约定，故对汶川圣爱物业经营服务有限公司松潘分公司请求王林支付物业服务费的诉讼请求，该院予以支持。对圣爱物业公司要求王林支付逾期付款利息的诉讼请求，因物业管理委托合同中没有明确约定逾期利息，故该院不予支持。 对于王林提出从未召开业主大会，并未委托业主委员会签订物业服务合同，合同无效的辩解意见，不能作为拖欠物业服务费的抗辩理由，业主委员会及业主大会的召开，与本案不属于同一法律关系，故对该辩解意见，该院不予采纳；王林提出签订物业管理委托合同系张友奎的个人行为，应当由其承担法律责任的辩解意见,因张友奎系松潘县城北家园业主委员会主任，张友奎的签名行为系其履行松潘县城北家园业主委员会主任的职责，应当认定圣爱物业公司与松潘县城北家园业主委员会签订合同，故对该辩解意见该院不予采纳；王林提出房屋漏水五次、热水器损坏、要求圣爱物业公司向王林公开道歉的辩解意见，因王林未提出反诉，本案中不作处理；王林提出圣爱物业公司提供的物业管理服务未达到0.95元/㎡/月标准的辩解意见，虽然王林未向法庭提交证据予以佐证，但经庭审查明并经圣爱物业公司确认，圣爱物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵，故该院对王林应支付的物业服务费予以酌减，具体标准应按95%缴纳为宜，即103.2㎡×0.95元/㎡/月×36月×95%=3353.00元。 二审中双方均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明一致，予以确认。 本院认为，双方争议的焦点为松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同是否有效；圣爱物业公司是否提供物业管理服务，王林是否应支付物业费。 《松潘县城北家园（徽苑小区）物业管理委托合同》系被上诉人圣爱物业公司与松潘县城北家园业主委员会签订，该合同加盖了松潘县城北家园业主委员会公章并有业主委员会主任张友奎签名，该合同中甲方应以甲方加盖公章“松潘县城北家园业主委员会”为准。该合同系双方的真实意思表示，且内容不违反法律禁止性规定，合法有效，对本案上诉人王林具有约束力，王林提出从未召开业主大会，并未委托业主委员会签订物业服务合同，合同无效的抗辩理由不成立，故一审法院判决认定合同合法有效并无不当，上诉人的此项上诉理由不成立，本院不予支持。 本案中，圣爱物业公司依约对城北家园A、B、C区及徽苑小区实施物业服务，并于2017年5月退场。王林系城北家园B区35栋2单元2楼1号业主，虽一直强调合同无效，但对小区大门有门卫（保安）的事实知情，并在房屋漏水的情况下多次与门卫进行沟通，能够证明圣爱物业公司实际履行了为王林所居住的小区提供了物业管理服务的义务，王林亦享受了圣爱物业公司提供的物业管理服务，双方已经形成了物业服务合同关系，王林有按约定交纳物业服务费的义务。王林提出对其房屋被隔壁的水浸泡造成2164元损失未作处理的辩解意见，因王林未提出反诉，可另行处理。王林作为业主，其未交纳自2013年11月1日起至2016年10月31日止的物业服务费3529.44元，违反了合同的约定，故圣爱物业公司有权按照约定收取物业服务费。王林提出圣爱物业公司提供的物业管理服务未达到0.95元/㎡/月标准，圣爱物业公司提供的物业管理服务存在一定瑕疵的问题，一审法院已对王林应支付的物业服务费已予以酌减，并无不当。上诉人王林的此项上诉理由不成立，本院不予支持。 综上，上诉人王林的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人王林负担。 本判决为终审判决。 审判长 秦 川 审判员 苏 娜 审判员 陈卉佳 二〇二〇年十一月十一日 书记员 王 朔