云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1301号上诉人（原审被告、反诉原告）：大理福康物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市海东镇海东临时建材市场内，统一社会信用代码91532900MA6N008XXY。法定代表人：谢开富，副总经理。委托诉讼代理人：张跃霞，云南星震律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李君义，男，1963年11月27日出生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理福康物业管理有限公司（以下简称“福康公司”）因与被上诉人李君义房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2020)云2901民初283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。福康公司上诉请求：一、撤销一审判决第二、三、五项，改判由李君义支付大理福康公司违约金100000元；二、本案一、二审案件受理费由李君义承担。事实和理由：一审法院认定案件事实错误，适用法律错误。一、一审法院判决福康公司未按约定支付租金，并据此认定福康公司违约，判决由福康公司支付欠付租金以及承担违约责任属事实认定错误，判决错误。本案系李君义欠债的原因才导致福康公司行使法定的合同解除权解除合同。1.本案的基本案件事实。2019年春节后便时常有诸多社会闲散人员因李君义拖欠外债而来到租赁房屋闹事、追讨债务，该行为严重影响福康公司员工作息，致使福康公司租赁房屋的目的无法实现。福康公司多次联系李君义协商解除合同，但李君义均置之不理。此后，福康公司得知李君义私自将租赁房屋出租给李鑫婷经营客栈，福康公司致电李君义无果后于2019年7月1日上门找李君义，明确提出由于李君义欠债原因致使福康公司员工无法正常作息，以及其私自出租房屋给李鑫婷，致使双方合同目的无法实现，要行使法定的合同解除权，解除双方的租赁合同。与此同时，福康公司另外租赁房屋并将所需东西搬走，仅剩少许杂物未搬离，而这些杂物福康公司亦于2019年9月8日全部清空。2.本案系由于李君义欠外债的原因及私自出租房屋给李鑫婷导致福康公司行使法定的解除权解除合同。对因李君义拖欠外债有人到租赁房屋闹事、追讨债务的事实，由于福康公司员工法律意识淡薄并未拍照、录像，亦未报警处理，但没有证据证实不能否认该事实的存在。至于李君义私自将租赁房屋出租给李鑫婷经营客栈的事实，福康公司已经提交企业信用信息公示报告以及租赁房屋的现场照片予以证实，现场照片上租赁房屋的大门均贴上了客栈的招牌。对此，李君义辩称是福康公司需要营业执照，并在福康公司的要求下才注册的客栈，该辩称明显不属实，因为福康公司租赁房屋的目的是用于内部员工居住、内部接待，就此《房屋租赁合同》已明确约定，且李君义本人在一审庭审中也予认可。故本案李君义将租赁房屋出租给李鑫婷经营客栈是毋庸置疑的事实。一审法院认可福康公司提交证据的真实性，但又认定李君义将房屋出租给李鑫婷经营客栈的事实福康公司未举证证实，该认定明显矛盾，属事实认定错误。3.本案福康公司未违约，无须支付租金及违约金。本案系由于李君义欠外债的原因及其私自出租房屋给李鑫婷才导致福康公司行使法定解除权解除合同，而福康公司行使解除权的时间为2019年7月1日，且福康公司已经举证证实租金交付至2019年7月30日。《房屋租赁合同》于2019年7月1日解除，福康公司亦于2019年7月15日将所需东西搬走，实际使用房屋至2019年7月。福康公司租赁房屋的租金交付至2019年7月即已经支付完毕。一审法院仅依据李君义的陈述就认定双方合同于2020年1月16日解除，进而判定由福康公司支付李君义2019年8月1日至2020年1月16日的租金系事实认定错误，判决错误。二、一审法院判决由福康公司支付电费2500元事实认定错误，判决错误。李君义在一审中主张由福康公司支付电费，并提交其支付电费的发票，但其所提交的发票开具时间为2020年3月11日，发票上亦未载明电费具体缴纳的月份，而福康公司于2019年7月1日即解除了合同，且实际使用租赁房屋仅到2019年7月，福康公司应承担电费到2019年7月，2019年7月之后的电费福康公司不应承担。一审法院酌定电费的判决属事实认定错误。三、本案系李君义违约，应由李君义支付福康公司违约金。本案系由于李君义欠外债的原因及其私自出租房屋给李鑫婷导致福康公司租赁合同的目的无法实现，进而解除合同。本案系李君义违约，应由李君义支付福康公司违约金。对于违约金，双方约定的是100000元，故应由李君义支付福康公司违约金100000元。李君义答辩称，福康公司的上诉请求和事实缺乏依据，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回福康公司的上诉请求，维持原判。一、福康公司称因李君义拖欠外债致债权人到案涉房屋闹事是虚假陈述。若有上述情形出现，福康公司应与李君义及时联系或报警处理，但至李君义起诉之日长达九个月的时间，福康公司没有与李君义沟通协调。若按福康公司所述，其完全是放任自己的权益受到侵害而不维护，显然不合常理。因此，这仅是福康公司为拖欠租金编造的理由，李君义完全没有这种情形存在。二、对于福康公司所述的李君义将房屋租赁给李鑫婷的事实，李君义一审提交的村委会的证明已证实李君义与李鑫婷系父女，同一个家庭中父亲把房屋租赁给女儿是不符合生活逻辑的。三、本案中李君义没有接到任何解除合同的通知，也没有任何证据能证明福康公司行使过法定解除权来解除合同。福康公司所发的解除函是2020年1月10日，也就是得知李君义起诉后，福康公司在发函后仍实际控制租赁房屋，未将房屋钥匙交还李君义。退一步说，就算福康公司行使了法定解除权，但房屋实际由福康公司控制，就没有解除合同的意义，何况李君义没有接到过福康公司的任何通知。福康公司占有房屋却不支付租金的行为，就是事实上的违约行为，应承担未付租金的违约责任。对于电费，案涉房屋2020年1月16日才完成交付，此前李君义是无法管理和使用的，所以此段期间产生的电费应由福康公司承担。四、本案中，五年租期的租金为150万元，双方约定的10万元的违约金并未超过合同总标的的20%，不违反法律规定，福康公司本应承担约定的违约金10万元，一审判决违约金3万元李君义也接受。李君义向一审法院起诉请求：一、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；二、判令被告返还租用房屋及其营业执照、特种经营许可证、消防许可证等相关证照；三、判令被告按合同约定的月租金向原告支付2019年7月1日至2019年12月31日的租金150000元及自2020年1月1日起至房屋实际返还之日止按每月25000元计算的租金，并承担自2019年7月1日至租赁款项付清之日止按年利率4.75%计算的利息；四、判令被告按合同约定向原告支付承租房屋期间的电费3034元；五、判令被告按合同约定向原告支付违约金100000元；六、本案诉讼费由被告承担。福康公司向一审法院反诉请求：一、解除原、被告于2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》；二、判令反诉被告立即支付反诉原告违约金100000元；三、本案本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年6月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于大理市独栋（24个房间、1间厨房、1个门面大厅含院子）出租给乙方，房屋租赁期限自2018年6月30日至2023年8月30日，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙以后视为交付完成，2018年6月30日至2018年9月1日为装修期；租金标准及支付方式：月付合计25000元，第一次租金支付日期为2018年9月1日。甲方从6月30日全部搬出给乙方，装修期为两个月，从9月1日起算租金，每月25日支付下一月租金；该房屋为乙方内部员工居住、内部接待使用；经甲乙双方协商一致，可以解除合同；本出租房为李君义所有，无其他关系人，由于本房屋所产生的债权债务及其他纠纷与承租人无关，若由纠纷使乙方不能正常居住而造成的损失由甲方负责赔偿；违约金和违约责任：若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金100000元。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，负责赔偿违约金100000元。合同签订后，2018年9月1日，原告将租赁房屋交付给被告使用，当日被告向原告支付了第一期租金。2020年3月11日，原告为案涉房屋交纳电费3034.4元。2020年1月10日，被告向原告发出“关于解除《房屋租赁合同》的函”一份，载明：“我公司要求解除2018年6月15日签订的《房屋租赁合同》，并要求李君义先生赔偿经济损失。”被告最后一次向原告支付租金的时间为2019年6月20日，被告最后一次交纳电费的时间为2019年4月15日。庭审中，原告认可2020年1月16日被告财务人员将租赁房屋的钥匙交给原告，2020年1月20日原告搬入案涉房屋居住。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应当严格依约履行。合同签订后，原告向被告交付了标的物。关于《房屋租赁合同》的解除问题，一审法院认为，现原、被告均要求解除合同，双方达成了解除的一致意思表示，一审法院对双方要求解除《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。对于解除的时间，被告主张因原告欠债导致无法正常使用案涉房屋，其于2019年7月已行使法定解除权解除了案涉合同，并于2019年9月8日将物品从案涉房屋中全部搬走，被告对上述主张均未提交有效证据予以证明，原告不予认可，一审法院不予采信。被告于2020年1月10日向原告要求解除《房屋租赁合同》，原告认可被告于2020年1月16日将案涉房屋钥匙交还原告，视为双方在该日进行了交接，合同在该日解除。关于租金的问题，如前所述，《房屋租赁合同》解除，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方的合同于2020年1月16日解除，被告应向原告支付未付的房租。对于被告支付的最后一笔房租，一审法院认为，原告未提交有效证据证明该笔房租是用于支付2019年6月份租金，根据《房屋租赁合同》每月25日支付下一月租金的约定，当月支付的为下月的租金，被告支付的最后一笔房租应为支付2019年7月份的租金。被告还应向原告支付2019年8月1日至2020年1月16日的租金138333.33元（计算方式为5×25000元＋25000元÷30天×16天＝138333.33元）。被告未按双方签订《房屋租赁合同》支付租金，应承担拖欠租金的违约责任，故原告要求被告按年利率4.75%支付逾期利息的请求，一审法院予以支持，但利息起算时间应为2019年8月1日。关于电费的问题，合同签订后，原告即交付了案涉房屋，此后房屋即由被告管理使用，在其租赁期间所产生的电费应由被告承担，但原告提交的电费发票开具时间为2020年3月11日，且发票上也未载明具体交纳月份，被告于2020年1月16日已将案涉房屋的钥匙移交给原告，一审法院根据公平原则，酌定电费由被告承担2500元，原告承担530元（发票载明交纳电费3034.40元，原告主张电费3034元）。关于违约的问题，如前所述，被告未举证证明其在租赁期间因原告欠债遭到骚扰，一审法院对被告的该主张不予采信。对被告主张的原告将案涉房屋出租给案外人李鑫婷经营客栈，被告亦未举证证实，对被告的该主张一审法院亦不予采信。对被告要求原告支付违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。被告未按双方签订《房屋租赁合同》支付租金，应承担拖欠租金的违约责任，本案中，原告并未提供有效证据证明因被告拖欠租金而给其造成除租金以外的其他损失，且双方约定的违约金100000元过高，据此，一审法院综合本案的实际情况，认为本案的违约金数额酌情确认为30000元较为合适。关于返还租用房屋及其营业执照、特种经营许可证、消防许可证等相关证照的问题，现案涉房屋已由原告占有使用，对原告要求返还租用房屋及相应证照的诉讼请求，不予支持。另，经营证照系行政机关根据特定人的申请颁发的准予申请人从事特定经营活动的凭证，颁发的对象及条件具有特定性，除法律法规有特殊规定外不得进行转让，本案中，双方均认可被告租赁案涉房屋时用于住宿、接待，且原告未举证证明其将属于自己的相关经营证照移交给被告，对原告的该项诉讼请求，一审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）李君义与被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李君义房租138333.33元，并承担该款自2019年8月1日起至款项付清之日止，按年利率4.75%计算的逾期利息；三、被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李君义电费2500元、违约金30000元；四、驳回原告（反诉被告）李君义的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司的其他反诉请求。本诉案件受理费5050元，减半后收取2525元，由原告（反诉被告）李君义负担525元，由被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司负担2000元。反诉案件受理费减半后收取1150元，由被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司负担。二审中，福康公司向本院提交了微信群聊天截图一份、照片三张、增值税发票复印件一份，以证明承租房屋中2019年7月15日未搬空的物品，福康公司于2019年9月8日开始清空，并于2019年9月9日清空完毕。经质证，李君义对福康公司提交的上述证据均不予认可，并表示李君义从未收到过福康公司对房屋进行清空的通知，福康公司2020年1月16日才将案涉房屋钥匙交付给李君义。本院审查认为，福康公司提交的上述证据均不属于二审的新证据，本院不予采纳。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，福康公司主张合同履行过程中有人到租赁房屋闹事致使其不能正常使用租赁房屋，但对此并未提供证据加以证明。福康公司还主张合同履行过程中，李君义将案涉租赁房屋出租给李鑫婷，但福康公司提供的证据仅能证明李鑫婷以案涉租赁房屋为经营场所地址办理了营业执照，不能证明李君义已将该房屋出租给李鑫婷的事实，且福康公司自认其使用租赁房屋不需要营业执照，则李鑫婷以案涉租赁房屋为经营场所地址办理营业执照并不影响福康公司对租赁房屋使用，即不影响本案合同的履行。因此，福康公司未能举证证明李君义在本案合同履行过程中存在违约，则福康公司无权要求解除合同，其要求李君义支付违约金的反诉请求，亦无事实依据，本院不予支持。相反，福康公司未按合同约定履行支付租金的主要义务，已构成违约，应承担违约责任。李君义以此为由要求解除合同，并要求福康公司支付违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持。李君义主张的违约金一审酌情判决支持30000元恰当，李君义亦未提出上诉，本院予以维持。李君义要求福康公司支付使用租赁房屋期租金的诉讼请求，符合法律规定，应予支持，现李君义认可其于2020年1月16日收回租赁房屋，则一审判决福康公司需向李君义支付2019年8月1日至2020年1月16日的租金138333.33元正确，本院予以维持。福康公司逾期未支付租金的违约行为，李君义已主张了相应的违约金，则其主张的逾期支付租金的利息系重复主张，不应再予支持，一审对此判决错误，本院予以纠正。至于李君义主张的应由福康公司承担的电费，双方合同约定租赁期间水电费由福康公司承担，现在案证据证明截至2020年3月11日，案涉房屋产生电费3034.4元，而李君义认可其于2020年1月16日收回租赁房屋，福康公司亦表示电费其仅交纳至2019年4月15日，综合以上情况，一审判决福康公司承担电费2500元恰当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律有误，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、维持大理市人民法院（2020）云2901民初283号民事判决第一项、第三项、第五项，即“一、解除原告（反诉被告）李君义与被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司签订的《房屋租赁合同》”“三、被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）李君义电费2500元、违约金30000元”“五、驳回被告（反诉原告）大理福康物业管理有限公司的其他反诉请求”；二、撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初283号民事判决第二项、第四项；三、大理福康物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李君义支付租金138333.33元；四、驳回李君义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费5050元，减半收取2525元，由李君义负担525元，大理福康物业管理有限公司负担2000元；一审反诉案件受理费减半收取1150元，由大理福康物业管理有限公司负担。二审案件受理费6200元，由大理福康物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十一月四日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸