重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6473号上诉人（原审原告）：李勇，男，1979年1月1出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：赵鹏，重庆硕诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘丹，重庆硕诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆财信弘业房地产开发有限公司（变更前名称：重庆国兴置业有限公司），住所地重庆市江**红黄路******，统一社会信用代码9150010578420721X9。法定代表人：张革文，董事长。委托诉讼代理人：刘大双，男，系公司员工。上诉人李勇因与被上诉人重庆财信弘业房地产开发有限公司（以下简称财信公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5083号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭对本案进行审理，李勇及其委托诉讼代理人刘丹、赵鹏、财信公司的委托诉讼代理人刘大双到庭参加了询问。本案现已审理终结。李勇上诉请求：1、撤销重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民初5083号民事判决，依法改判或发回重审；2、一、二审诉讼费及鉴定费由被上诉人承担。主要事实和理由：1、出租人在出售涉案房屋时带装修出售，装修剩余残值已经被出租人利用；2、上诉人在一审中请求人民法院进行勘验，但原审法院未进行现场勘验，影响了本案的正确判决。财信公司辩称：双方合同约定表明出租人不同意利用原装饰装修，被上诉人还发函要求上诉人限期清除商铺内的物品并返还商铺，上诉人拒绝撤离并交还商铺，上诉人应当承担违约产生的不利法律后果。上诉人未在举证期限届满前书面申请一审法院调查收集证据，一审法院未准许上诉人的申请，理由正当程序合法。李勇向一审法院起诉请求：一、判令解除原被告双方于2016年4月18日签订的《租赁合同》；二、判令被告赔偿原告因解除《租赁合同》所产生的装修损失246330元及其他损失362732元（其中新风系统材料与安装款18000元、监控设备材料及安装6440元、天然气安装费546元、制冰机2080元、桌子、凳子、菜架等37800元、厨房烟罩制作安装费3000元、保鲜盆、胶筐管1080元、购买不锈钢管件收据5637元、冰柜安装费1100元、广告制作费、安装费18628元、梯子费180元、验钞机688元、洋铲、斩背刀553元、绞肉机等2635元、鼓风机灶3210元、炒料大锅等1690元、送餐车等555元、盆子2085元，共计105907元），共计609062元；三、判令被告返还原告缴纳的履约保证金37864元。一审法院认定事实：2016年4月18日，原告（乙方）与被告（甲方）签订重庆国兴置业有限公司商业物业《租赁合同》，约定：甲方将出租、乙方将租用位于重庆市江北区，所租用商铺建筑面积为344.21平方米（即实际计租面积），套内面积为232.63平方米。租赁期为五年，即从2016年4月28日至2021年4月17日止。甲乙双方约定交付日起共计12个月免租期（免租期内乙方须缴纳相应的物管费、水电气等其他费用），即2016年4月18日起至2017年4月17日止。租赁场所按计租面积计算的租金标准具体如下：第一租赁年度2016年4月18日－2017年4月17日月租金及年租金均为0；第二租赁年度2017年4月18日－2018年4月17日月租金15489元、年租金185873元；第三租赁年度2018年4月18日－2019年4月17日月租金16264元、年租金195167元；第四租赁年度2019年4月18日－2020年4月17日月租金17077元、年租金204925元；第五租赁年度2020年4月18日－2021年4月17日月租金17931元、年租金215172元。乙方须向甲方一次性缴纳本合同履约保证金37864元，该保证金仅作为乙方履行本合同约定义务和依法经营的保证。乙方在合同期内履行本合同约定义务，不能违法经营，不能拖欠租金，不能损害甲方固定资产或出现有损甲方信誉和声誉的行为。在上述条件下，在本合同期满后30个工作日内甲方将该履约保证金退还给乙方（不计利息）；若乙方在本合同期内出现非法经营、损害甲方的固定资产或有损甲方信誉和声誉的行为，或因乙方的违约行为致使甲方遭受损失的，乙方需在等到甲方书面告知函后5个工作日内向甲方支付对应的违约金及赔偿金；若乙方没有在规定时间期限内及时支付违约金及赔偿金，则甲方有权从乙方缴纳的履约保证金中扣除乙方应向甲方支付的违约金、损害赔偿金以及其他损失赔偿费用，乙方应在收到甲方发出的扣除履约保证金的书面通知后3个工作日内补足履约保证金，乙方未在甲方书面通知的期限内补足履约保证金的，甲方有权据此单方面解除本台同，由此给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。乙方须与重庆财信物业管理有限公司签订租赁期间的物业服务合同并向其缴纳租赁期间的物业服务费（按照该商铺产权证登记的建筑面积计算）；乙方自行负责承担、缴纳与该商铺有关的水费、电费、网络费等相关费用。乙方应按自然季度向甲方支付每季度的租金，该租金不包含法律法规规定的任何一切应由承租方可担的政府税费以及其他相关费用；乙方每次应提前15个自然日支付下一个自然季度的租金（本合同签订后乙方支付首季度租金的情形除外），乙方付款后，甲方提供对应金额的租金发票。乙方所租用的该商铺的用途为餐饮，乙方必须于2016年7月18日之前完成装修并开业。该商铺物业的交付／接收日期为2016年4月18日前，具体交付时间以甲方通知为准，如交房日延期租赁期相应顺延。在本合同租赁期内，因甲方根本违约的原因导致本合同提前解除的，甲方应退还乙方所缴纳的履约保证金，并向乙方支付本合同履约保证金的100%作为违约金。本合同租赁期内，乙方逾期支付租金、物业服务费以及其他相关费用的，每逾期一日，乙方应按逾期应付费用总额的2‰向甲方支付违约金；逾期达15个自然日以上的，甲方有权据此单方面解除本合同并全额没收乙方所缴纳的履约保证金作为违约金，乙方已支付的租金不予退还，给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。该商铺开业后，乙方在1个自然月内累计无故停业达3个自然日以上的，甲方有权单方面解除本合同并扣除100%履约保证金，且不予退还乙方已付租金，给甲方造成其他损失的，乙方仍应负赔偿责任。本合同租赁期限届满或本合同解除后，乙方应交还该商铺给甲方，并由甲方进行接收确认，同时乙方必须按时清理搬出全部物件，乙方交还后该商铺内如仍有余物的，视为“乙方放弃所有权”，由甲方自行处置；如乙方逾期交还该商铺，则每逾期一天，乙方应按本合同约定的最后一个租赁年度之最后一个月的日租金总额的300%向甲方支付违约金，如乙方超过15个自然日仍不迁离并交还该商铺的，甲方有权采取强制措施进入该商铺并直接收回该商铺，因此造成的一切损失、责任及费用均由乙方承担，乙方交还之商铺需恢复至租赁前状态，除非有甲方的书面同意，否则甲方代为恢复后由此产生的费用均由乙方承担。双方预留的通讯地址视为能够送达相关法律文件的有效地址，任何一方通讯地址发生变更的，应及时书面通知另一方，因未通知或未及时通知而产生的一切法律后果由该方承担。原告在合同中载明的地址为：北岸江山12栋8－4，联系电话为177××****×5。合同签订后，原告向被告交纳了履约保证金37864元。原告就涉案房屋进行了装修，经营鼎吉缘火锅（北滨路）店。之后，原被告签订补充协议，约定：因政府将启动北滨路拓宽工程，被告考虑到前述工程的施工可能给商家的经营造成一定影响，愿意与商家一起共度难关，特给予原告如下优惠政策：在双方《租赁合同》约定的第二个租赁年度内，被告对原告实行租金、推广服务费减半的优惠政策，但原告应在该优惠政策执行前30天向被告完清第二个租赁年度优惠后的所有租金及推广服务费。在此期间原告应交纳的物业管理费、水电能源费等均由原告另行缴纳，不在此优惠范围内。第二个租赁年度结束后原告支付相关费用的方式仍按双方原《租赁合同》执行。原告不得因上述原因要求提前解除《租赁合同》，否则，视为原告违约，除不得享有第1条约定的优惠政策外，还应按《租赁合同》的约定承担相应违约责任。原告向被告交纳租金至2017年10月18日。2017年11月9日，被告向原告发送律师函，要求其支付租金等费用。原告于同月13日予以签收。2018年5月18日，被告通过邮政特快专递，按照原告合同载明的地址邮寄送达了解除《租赁合同》通知函，载明因原告未缴纳租金，解除双方签订的《租赁合同》，原告缴纳的保证金作为违约金不予退还；要求原告自函件送达之日起7日内向被告交还商铺并清除全部物品，逾期交付的，被告将按日收取租赁最后一月日租金300%的违约金，若超过15日未交付的，被告将强制进入并收回商铺。次日，该邮件妥投。2018年1月10日，被告与案外人陈虹签订《重庆市商品房买卖合同》，约定将涉案房屋出售给陈虹；房屋为清水房；被告应当在2018年1月11日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付陈虹使用。同年8月17日，被告就涉案房屋进行了不动产登记申请。现涉案房屋登记在案外人陈虹名下；涉案房屋现仍在进行餐饮经营。审理中，原告就涉案商铺的装修价值申请了司法评估。经评估，涉案房屋评估基准日2019年10月30日的市场评估价值为246330元。资产评估报告载明，在原被告的带领下对现场进行了查勘，本次委托评估的对象主要有地砖、实木门窗、石膏板吊顶、墙砖等，评估对象维护保养正常，均能正常使用。从报告所附现场照片显示，涉案房屋仍然在经营餐饮。产生评估费15000元。被告对评估报告书的真实性、合法性无异议，但认为评估报告无法证明就是原告当初的房屋装修状态。庭审中，原告举示了情况说明、收款证明、发票、收条、收据、送货单、2016年7月拍摄的涉案房屋装修并开业的照片（打印件），其中情况说明载明重庆市一品空间装饰设计有限责任公司于2017年4月至2017年8月共收到原告支付涉案房屋店基装装修款及装修设计费共计318000元，其中人工费150452.6元、主材辅材157547.4元、设计费10000元；收款证明载明重庆吉马暖通设备开发有限公司于2017年7月至2017年8月收到原告支付涉案房屋新风系统材料与安装款18000元。拟证实涉案房屋的装修情况及原告因开设火锅店所产生的必要支出。被告认为上述证据的真实性无法确认，与本案无关。一审法院认为，原告于2016年7月就已装修完毕，但情况说明载明于2017年4月至2017年8月才收到装修款，与常理不符，且无其他证据印证，一审法院不予采信；收条、收据、送货单载明的内容不能确认系涉案商铺所购买，且收条、收据、送货单出具人的身份无法核实，照片系打印件，真实性无法确认，对上述证据不予采信；对收款证明、发票的真实性予以确认。一审法院认为，原告与被告签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反社会公共利益，合法有效，合同对双方当事人均具有约束力。双方均应按照合同约定享有权利并承担义务。关于合同解除的问题。双方合同约定原告逾期支付租金、物业服务费以及其他相关费用的，逾期达15个自然日以上的，被告有权据此单方面解除本合同并全额没收原告所缴纳的履约保证金作为违约金。本案中，原告在与被告签订补充协议后，仍未按时支付租金等费用，原告存在违约行为，被告有权解除合同。被告于2018年5月18日按合同约定的地址向其邮寄送达了解除合同通知函，且显示于次日妥投，故双方签订的《租赁合同》已于2018年5月19日解除，原告起诉要求解除合同并要求被告退还保证金的诉讼请求无依据，一审法院不予支持。关于损失的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。双方合同约定，合同解除后，原告应交还该商铺给被告，并由被告进行接收确认，同时原告必须按时清理搬出全部物件，原告交还后该商铺内如仍有余物的，视为“原告放弃所有权”。被告于2018年5月18日发送的解除通知函中限定了原告清除商铺内物品的时间，原告未予清除，应视为其放弃，且原告未举示充分的证据证实具体的损失，故原告要求被告赔偿其他损失362732元无依据，一审法院不予支持。合同约定原告必须于2016年7月18日之前完成装修并开业，故可认为原告的装修是经过被告同意的。同时合同还约定原告交还之商铺需恢复至租赁前状态，除非有被告的书面同意，否则被告代为恢复后由此产生的费用均由原告承担。该约定为双方对于租赁期间届满或者合同解除时对已形成附合的装饰装修物的处理约定，即由原告恢复原状。原告在合同解除后，未按合同约定履行，应由其承担不利后果。且虽经评估，涉案房屋的装饰装修评估基准日2019年10月30日的市场评估价值为246330元，但由于涉案房屋于2018年8月已登记在案外人陈虹名下，且现已由他人在使用，原告无证据证实其申请评估时涉案房屋的装修装饰系原告之前的装修装饰，原告就其装饰装修的价值未能举示充分的证据予以印证，故其要求被告赔偿其装修损失无依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，判决如下：驳回原告李勇的诉讼请求。本案案件受理费10269.26元，减半收取5134.63元，司法评估费15000元，由原告李勇负担。二审中，李勇举示了通话录音，称该录音是其与买受人陈虹之间的手机通信录音，证明陈虹在购买时案涉房屋已经带有装修，购买后并未新装修。李勇还举示了其微信朋友圈图片，拟证明现案涉房屋的装修系沿用其原本的装修。经本院到案涉房屋进行实地查看，本院认为，可以确认案涉房屋现状与李勇开业时朋友圈图片的装修基本一致。本院二审查明的案件事实与一审相同，对一审法院认定的事实和证据予以确认。本院认为，本案的争议焦点是财信公司是否系同意利用李勇的装饰装修及是否应向李勇补偿装饰装修损失。本院评析如下：首先，本案中，财信公司将案涉房屋售予案外人陈虹，在交付时未清空房屋原有装饰装修的行为是否应视作同意利用李勇的装饰装修。对于形成了附合的装饰装修，合同约定承租人应将商铺恢复至租赁前状态。该条款已明确表明出租人不同意利用已形成附合的装饰装修。在合同解除后，李勇未及时拆除的情况下，出租人没有义务主动拆除已经形成附合的装饰装修。其不拆除该装饰装修的行为并不代表同意利用该装饰装修。李勇举示的证据并不足以证明出租人将案涉房屋的装饰装修作为房屋的溢价部分在出售案涉房屋时获利，因此仅以财信公司未拆除装饰装修而将案涉房屋交予买受人即视为同意利用原装饰装修于法无据，本院不予支持。其次对于房屋内未形成符合的余物，双方也已进行了约定，即“乙方必须按时清理搬出全部物件，乙方交还后该商铺内如仍有余物的，视为“乙方放弃所有权”，由甲方自行处置据此。”对此，财信公司向李勇送达了解除合同的通知，并要求其交还商铺并清除全部物品，但李勇未及时拆除房屋内余物。综上，李勇请求财信公司赔偿其装修损失，缺乏法律及合同依据，本院不予支持。综上所述，李勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10269.26元，由李勇负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈硕审 判 员 刘希审 判 员 郑泽二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王玲书 记 员 梁麟