北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京03民终13444号上诉人（原审原告、反诉被告）：北京真功夫农产品加工有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇张湾村委会西300米。法定代表人：莫火桂，执行董事。委托诉讼代理人：何裕贤，广东明思律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：北京兴浩盛业科技有限公司，住所地北京市通州区张家湾镇工业开发区光华路**（北京方和正圆商贸有限公司）****。法定代表人：刘宝珍，总经理。委托诉讼代理人：陈萍，女，1981年10月24日出生，汉族，北京兴浩盛业科技有限公司职员，住该公司宿舍。委托诉讼代理人：季宗旗，北京市天正律师事务所律师。上诉人北京真功夫农产品加工有限公司（以下简称真功夫公司）与上诉人北京兴浩盛业科技有限公司（以下简称兴浩盛业公司）房屋租赁合同纠纷一案，双方因均不服北京市通州区人民法院（2020）京0112民初10737号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法开庭审理了本案。真功夫公司的委托诉讼代理人何裕贤，兴浩盛业公司的委托诉讼代理人陈萍、季宗旗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。真功夫公司上诉请求：1．撤销一审判决第二项，并将第四项改判为驳回兴浩盛业公司的全部诉讼请求；2．由兴浩盛业公司承担本案一、二审的诉讼费用。事实与理由：一、一审法院关于真功夫公司是否存在延期交付租赁物的事实认定错误。真功夫公司已于2019年12月31日前将租赁物腾空并向兴浩盛业公司交付，但兴浩盛业公司拒绝接收。因真功夫公司退租受阻，为了能够尽快取回履约保证金，在2020年1月1日至2020年1月17日期间，真功夫公司多次与兴浩盛业公司沟通，并按兴浩盛业公司的要求完成所谓的复原工作，但最终兴浩盛业公司仍拒绝接收租赁物。因此前述期间不应当被认定为真功夫公司逾期不迁离或不返还租赁物的期间。二、一审法院关于延期租金的认定错误。本案中真功夫公司不存在逾期不迁离或不返还租赁物的情形，且延期租金的计算方式约定不明确，一审法院按合同到期前的租金双倍计算延期租金没有任何依据；即便一审法院认为2020年1月1日至2020年1月17日期间仍属于真功夫公司逾期不迁离或不返还租赁物的期间，则一审判决中的认定标准明显过高。真功夫公司作为承租方，在租赁关系中本来就处于劣势地位，而租赁关系终止后办理撤场手续更是受制于出租方，本案中兴浩盛业公司就是以各种理由不配合真功夫公司接收场地，从而达到占用真功夫公司的保证金，并向真功夫公司主张所谓的延期租金的目的，兴浩盛业公司的行为显然与经济活动中的诚实信用原则相违背，不应得到支持。兴浩盛业公司辩称：不同意真功夫公司的上诉请求。兴浩盛业公司上诉请求：1．真功夫公司支付给兴浩盛业公司延期租金698500．8元（2020年1月1日至2020年4月24日）；2．真功夫公司支付窗户维修费用46900元；3．真功夫公司承担本案全部诉讼费用。事实与理由：一、真功夫公司承租兴浩盛业公司出租的厂房，真功夫公司使用期间安装防护网，将厂房窗户框打孔，合同期满后，真功夫公司将防护网拆除，窗框留有许多孔洞未予修复，造成漏雨。兴浩盛业公司提交的合同、交接单足以证明真功夫公司承租时窗户良好、窗框孔洞系真功夫公司所为，依合同约定，真功夫公司应当承担修复义务。二、合同期满后，依合同约定，真功夫公司应将厂房完好交还，但因窗户、地面、地面等未达到完好程度盛业公司要求真功夫公司恢复原状。真功夫公司不但不履行合同义务，反而锁门后一去不返直至成讼。2020年4月24日，兴浩盛业公司迫不得已将厂房大门锁撬开。据此，真功夫公司理应承担2020年1月1日至2020年4月24日的迟延租金。合同期满，真功夫公司不再使用厂房，应积极主动办理交接手续，首先是交然后是接，一审判决认定顺序错误。真功夫公司辩称：不同意兴浩盛业公司的上诉请求。真功夫公司向一审法院起诉请求：1．判令兴浩盛业公司立即向真功夫公司返还履约保证金人民币160000元;2．判令兴浩盛业公司向真功夫公司支付占用履约保证金期间产生的利息,期间为自2020年1月8日起至实际返还履约保证金之日止(利息以应返还的履约保证金160000元为基数,按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至付清之日止，暂计至2020年3月20日为人民币1296．67元);3．判令兴浩盛业公司承担本案的全部诉讼费用。兴浩盛业公司向一审法院反诉请求：1．真功夫公司支付给兴浩盛业公司延期租金698500．8元（2020年1月1日至2020年4月24日）；2．真功夫公司支付窗户维修费用46900元；3．真功夫公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年12月19日，兴浩盛业公司（甲方，出租方）与真功夫公司（乙方，承租方）签订《厂房租赁合同书》（以下简称《租赁合同》），约定，第一条1．1甲方将位于北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路×号的北京方和正圆工业园内×号厂房东侧厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。1．2该租赁面积厂房为2052平方米。上述租赁面积作为本合同租金和物业管理费及合同履约金等收取时的计算依据。第二条2．1乙方承租该租赁物期限为1年，起租日为2019年1月1日，终止日为2019年12月31日。2．2租赁期限届满，如乙方须继续承租该物业，乙方在合同截止前三个月提出，经甲方同意后，甲乙双方将对有关租赁事项重新签订租赁合同。在同等承租条件下，乙方有优先续租权。第四条租赁费用4．2租金为每天每平方米人民币1．48元，合计年租金为1108490．4元。租金为季付。第2年起的租金，将以届时同等位置的房屋的租金水平为依据，由甲乙双方另行共同商定。租金调整为合同期届满的首月内前七个工作日作为该年度租金调整日。第五条5．1乙方应于本合同签订之日，向甲方支付合同履约金人民币160000元（此合同履约金由上期合同履约金转入）及第一次租金人民币277122．6元，共计437122．6元，如乙方未按上述约定按时交纳合同履约金及第一次租金则视为乙方违约，甲方有权解除本合同并处置该租赁物并有权追究乙方法律责任。租赁期限届满，在乙方已向甲方交清了全部应付的租金、物业管理费及因本租赁行为所产生的一切费用，并按本合同规定向甲方交还承租的租赁物，履行完本合同所约定的责任后七日内，甲方将退还乙方合同履约金（合同履约金不计利息）。第十二条12．3甲乙双方合同终止时（含提前终止），乙方需按租赁物原状交还甲方。第十五条15．1本合同提前终止或有效期租期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之日迁离租赁物，并将其租赁物归还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方支付届时租金双倍的延期租金。但甲方有权书面通知乙方不接受双倍租金，并有权收回租赁物，并视为乙方自动放弃租赁物内所有物品，甲方有权强行将租赁物内的物品搬离租赁物，且不负保管责任，但甲方应尽量不损害或破坏乙方的财产权益。第十八条18．1根据本合同需要发出的全部通知以及甲方与乙方的文件往来与本合同有关的通知和要求等，应以书面形式进行；甲方给予乙方或乙方给予甲方的信件或传真一经发出，挂号邮件以本合同第一页所述的地址并以对方为收件人付邮2日后或以专人送至上述地址，均视为已经送达。《租赁合同》首页载明：出租方：兴浩盛业公司，法定代表人：刘宝珍，职务：总经理，地址，地址：北京市通州区张家湾镇通州工业开发区光华路**：101113，电话：010-6150****，传真：010-61505151。《租赁合同》还就其他事项进行了约定。《租赁合同》签订后，兴浩盛业公司收到了真功夫公司支付的合同履约金16万元和合同期内最后一季度2019年10月1日至2019年12月31日租金277122．6元。另查，中国邮政快递单上载明，邮寄时间2020年1月20日，收件人刘宝珍，电话010-6150****，单位名称兴浩盛业公司，地址北，地址北京市通州区张家湾镇工业开发区光华路******名关于退还合同履约金的催促函。逾期无人接收。对于上述邮件，兴浩盛业公司称并未收到。《北京方和正圆工业园区客户迁出程序表》（以下简称《迁出程序表》），载明，部门招商部，客户名称真功夫公司，法人莫火桂，联系方式137XX****XX，租赁位置1号厂房东侧，面积2052平方米，保证金160000元，租赁期限2019年1月1日-2019年12月31日，退租方式到期退租，应结算金额合计160000元，签名赵娜，2019年12月31日。其中，赵娜系兴浩盛业公司员工。再查，租赁物产权人系北京方和正圆商贸有限公司，上述公司授权委托兴浩盛业公司出租本案租赁物。真功夫公司同兴浩盛业公司达成《租赁合同》前即存在多年的租赁关系。庭审中，真功夫公司称《租赁合同》到期后，2019年12月31日前就清理完毕，2020年1月17日最终离开租赁场地。兴浩盛业公司对此予以否认，称公司员工赵娜2019年12月31日得知真功夫公司欲搬离，但具体搬家情况不清楚，真功夫公司并未同其进行交接，2020年春节前才知道真功夫公司搬离完毕，2020年4月份我公司强制进入租赁物，发现门窗损坏。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，真功夫公司与兴浩盛业公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现《租赁合同》已经到期终止，双方并未续期且真功夫公司已经搬离涉案租赁物。关于真功夫公司是否存在延期交付租赁物的问题。真功夫公司自称，其已于2019年12月31日前将租赁物腾空并向兴浩盛业公司交付租赁物但该公司拒绝接收。兴浩盛业公司不予认可，真功夫公司并未同其办理交接，春节前才得知真功夫公司已经撤离租赁物。真功夫公司现有证据不足以证明其同兴浩盛业公司于2019年12月31日即完成了实际的租赁物交接，故对真功夫公司称其合同到期即搬离涉案租赁物并交付兴浩盛业公司的意见，法院不予采信。从《迁出程序表》可以看出，兴浩盛业公司在2019年12月31日即知真功夫公司已不再续期且开始搬离租赁物，兴浩盛业公司于2020年春节前发现真功夫公司已经完全搬离租赁物。兴浩盛业公司明知真功夫公司不再续期且已撤离租赁物，在具备接收租赁物的情况下没有积极履行接收租赁物导致租赁物闲置，故对于兴浩盛业公司称真功夫公司占有租赁物至2020年4月24日的意见，法院不予采信。法院根据兴浩盛业公司知道真功夫公司撤离、真功夫公司邮寄催促函、《迁出程序表》签订时间以及真功夫公司自认离开的时间，结合真功夫公司租赁租赁物实际的用途、规模、搬迁所需时间，充分考量双方在交接过程中的行为，认定真功夫公司需给付兴浩盛业公司2020年1月1日至2020年1月17日期间的延期租金。根据《租赁合同》关于迟延租金的具体计算方式的约定，真功夫公司需支付的迟延租金的具体金额为103256．64元（2052*1．48*2*17=103256．64），兴浩盛业公司延期租金超出的诉求，法院不予支持。关于真功夫公司要求兴浩盛业公司返还履约保证金的诉求，现双方《租赁合同》已经终止，客观上真功夫公司已经搬离租赁物且兴浩盛业公司已经接收租赁物，现双方已经不存在租赁关系。兴浩盛业公司以真功夫公司损坏租赁物窗户为由拒绝退还16万元履约保证金，真功夫公司赔偿其维修费46900元，其同意退还上述履约保证金。真功夫公司不认可损坏租赁物窗户，其称租赁物交付时即如此。根据兴浩盛业公司提供的现有证据，法院无法确认租赁物窗户孔是否系真功夫公司所为，亦无法确认窗户损坏的具体程度。兴浩盛业公司提供的《工程预算报价单》仅仅系预算报价并非维修的实际费用，真功夫公司对该报价亦不认可，根据上述证据，法院无法确认窗户损坏的实际。故对于兴浩盛业公司反诉要求赔偿窗户损失的诉求，证据不足，法院不予支持。鉴于兴浩盛业公司损失的主张不成立，故其应当退还真功夫公司交付的履约保证金。关于真功夫公司要求兴浩盛业公司给付履约保证金利息的诉求，根据双方《租赁合同》约定，履约保证金不计利息，故对于真功夫公司要求给付履约保证金利息的主张，依据不足，法院不予支持。综上所述，一审法院判决：一、北京兴浩盛业科技有限公司返还北京真功夫农产品加工有限公司履约保证金160000元，于判决生效之日起七日内付清；二、北京真功夫农产品加工有限公司给付北京兴浩盛业科技有限公司迟延租金103256．64元，于判决生效之日起七日内付清；三、驳回北京真功夫农产品加工有限公司的其他诉讼请求；四、驳回北京兴浩盛业科技有限公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，真功夫公司与兴浩盛业公司签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行各自义务。根据查明的事实，双方《租赁合同》已到期终止，双方并未续期且真功夫公司已搬离涉案租赁物。关于迟延租金的问题，真功夫公司主张其已于2019年12月31日前将租赁物腾空，但未提供充分的证据予以证明；根据《迁出程序表》可以看出兴浩盛业公司在2019年12月31日即知真功夫公司已不再续期且开始搬离租赁物，兴浩盛业公司在一审中亦主张其春节前得知真功夫公司已撤离租赁物，兴浩盛业公司明知真功夫公司不再续期且已撤离租赁物，故兴浩盛业公司主张真功夫公司占有租赁物至2020年4月24日亦没有依据。一审法院根据兴浩盛业公司知道真功夫公司撤离、真功夫公司邮寄催促函、《迁出程序表》签订时间以及真功夫公司自认离开的时间，结合真功夫公司租赁租赁物实际的用途、规模、搬迁所需时间，充分考量双方在交接过程中的行为，认定真功夫公司应给付兴浩盛业公司2020年1月1日至2020年1月17日期间的延期租金并无明显不当。真功夫公司主张不支付延期租金，兴浩盛业公司主张真功夫公司应支付2020年1月1日至2020年4月24日期间的延期租金，均无事实与法律依据，本院不予支持。兴浩盛业公司虽主张真功夫公司支付窗户维修费用，但未提供充分证据予以证明，一审法院对兴浩盛业公司的该项主张不予支持，亦无不当。因双方《租赁合同》已经终止，真功夫公司已经搬离，现双方已经不存在租赁关系，故兴浩盛业公司应当退还真功夫公司交付的履约保证金。综上，真功夫公司、兴浩盛业公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13619元，由北京真功夫农产品加工有限公司负担2365元（已交纳）；由北京兴浩盛业科技有限公司负担11254元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 申峻屹二〇二〇年十一月三十日法官助理 张 立书 记 员 王 艳