云南省富宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）云2628民初983号 原告：富宁家和物业管理有限公司。 住所地：云南省文山州富宁县新华镇龙城小区**。统一社会信用代码：91532628MA6K63C70L。 法定代表人：饶尉光，系公司总经理。 委托诉讼代理人：韦云贵，云南玉泉律师事务所执业律师。 委托诉讼代理人：黎圆圆，女，1982年7月12日出生，壮族，住云南省富宁，住云南省富宁县 被告：农艳红，女，1976年10月27日出生，壮族，个体户，住云南省富宁，住云南省富宁县 委托诉讼代理人：黎振文，云南圆合圆律师事务所执业律师。 被告：云南恒建伟业房地产开发有限公司。 住所地：云 住所地：云南省文山州富宁县房管所** 统一社会信用代码：91532628577281564P。 法定代表人：颜平，系公司总经理。 委托诉讼代理人：韦盛华，云南青龙律师事务所执业律师。 原告富宁家和物业管理有限公司（下称：家和物业公司）与被告农艳红、云南恒建伟业房地产开发有限公司（下称：恒建伟业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年5月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年5月27日公开开庭进行了审理，原告家和物业公司的委托诉讼代理人韦云贵、被告农艳红的委托诉讼代理人黎振文到庭参加诉讼，在审理过程中，因案情疑难复杂，转为普通程序，被告农艳红向本院申请追加恒建伟业公司作为本案的共同被告参与诉讼，本院予以准许，于2020年9月24日公开开庭进行了审理，原告家和物业公司的委托诉讼代理人韦云贵、黎圆圆、被告农艳红的委托诉讼代理人黎振文、被告恒建伟业公司的委托诉讼代理人韦盛华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家和物业公司向本院提出诉讼请求：判决农艳红向家和物业公司支付物业管理服务费及滞纳金共计64742.18元（物业费按每月1.8元/㎡计算为14576.10元，滞纳金按每日5‰计算为40448.6775元，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日），因农艳红申请追加恒建伟业公司作为本案共同被告参加诉讼，家和物业公司变更诉讼请求为：判决农艳红、恒建伟业公司向家和物业公司支付物业管理服务费及滞纳金共计64742.18元（物业费按每月1.8元/㎡计算为14576.10元，滞纳金按每日5‰计算为40448.6775元，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日）。事实和理由：2015年8月2日，农艳红与恒建伟业公司签订《商品房购销合同》，购得恒建伟业公司开发的壮风水韵项目A组第6至7号第1至第2层1502号商铺，面积为222.46㎡。同年8月14日，农艳红与恒建伟业公司签订《合同补充协议》，该协议第五条约定，农艳红同意由恒建伟业公司为农艳红选聘物业服务企业，由农艳红承担物业管理费。2016年8月9日，恒建伟业公司与家和物业公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定自2016年7月21日开始，由家和物业公司向恒建伟业公司开发的富宁县壮风水韵小区商、住楼提供物业、住楼提供物业管理服务会确定物业服务企业并签订物业管理服务合同之日止。农艳红接收物业后与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，其中约定：独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元/㎡，及逾期交纳物业管理费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金。但令人意料不到的是，农艳红享受了家和物业公司的物业管理服务，却拒不缴纳物业费，在家和物业公司多次催收下仍不缴纳。综上所述，农艳红作为小区的业主，接受了家和物业公提供的物业服务，应按双方的合同约定缴纳物业费，农艳红拒不缴纳物业费的行为已严重侵害了家和物业公司的合法权益，家和物业公司为维护自身合法权益，故向人民法院提起诉讼，请求判决如上诉请。 农艳红辩称，一、农艳红不应当承担家和物业公司诉求的物业管理服务费。1.壮风水韵目前前期物业管理服务费应该由开发建设方恒建伟业公司承担，本案应该追加其为被告。首先，恒建伟业公司开发的壮风水韵项目至今未验收合格，违反了《建筑法》第六十一条关于未经验收建筑工程不得交付使用之强制性规定。恒建伟业公司不但把未经验收的项目交付，而且违反了《物业管理条例》第二十条等规定，未通过招投标选聘或经行政机关批准选聘物业服务企业。恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项之规定，属无效合同，不具有任何法律效力，对农艳红不具有约束力。其次，恒建伟业公司未按期向农艳红交付验收合格的产权，产权归属仍然属于恒建伟业公司。壮风水韵项目消防、土建等未进行验收，无法完整验收合格交付农艳红使用，责任完全在恒建伟业公司，其应自行承担前期物业服务费用。同时，根据《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条规定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，应该由开发建设单位支付，而壮风水韵业主委员会于2019年10月才成立。因此，本案应当将恒建伟业公司追加为被告，未完整交付房产前的前期物业服务费应该由恒建伟业公司承担。2.恒建伟业公司交房时的《合同补充协议》第五条强行约定农艳红接受物业服务企业起草的所谓“物业服务合同”，并作为交房前提条件。该《合同补充协议》第五条系恒建伟业公司与家和物业公司恶意串通损害农艳红利益，其违法交房及违法自行选聘物业企业等均违反法律、行政法规的强制性规定，不产生法律效力，对农艳红不具有约束力。3.农艳红或业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务合同》，双方未约定任何物业管理服务事项及费用等，家和物业公司主张每月1.8元/㎡物业服务费等事项行为违法，且对农艳红不具有任何约束力。4.农艳红于2016年9月7日支付“物业费”、垃圾清运费、装修押金等并不意味农艳红认可并接受家和物业公司的行为和主张。如前述，家和物业公司和恒建伟业公司的违法交房、违法选聘行为无效，对农艳红不具有约束力。富宁县住建局在2016年行政管理过程中已经确认家和物业公司收取物业服务费行为违法违规，并责成将该费用返还业主（农艳红）。现在，家和物业公司非但未返还违法收取的“物业服务费”，还将该违法违规行为作为支持其诉求的“理由和依据”，不应当得到认可。同时，农艳红将另行通过程序催讨其违法收取的“物业服务费”。二、家和物业公司诉求农艳红承担“滞纳金”不当。所谓的“滞纳金”是指行政机关对不按期限履行金钱给付义务的相对人课以新的给付义务的方法，具有法定性、强制性和惩罚性的特点，属于行政强制执行中执行罚的一种具体形式。家和物业公司无权设定“滞纳金”，并向农艳红提出承担“滞纳金”的主张。综上所述，家和物业公司起诉农艳红支付物业管理费及“滞纳金”没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉求，以维护农艳红的合法权益。 恒建伟业公司辩称，一、恒建伟业公司于2016年9月7日将房产交付给农艳红。农艳红于2016年9月7日办理交房手续时，恒建伟业公司已经告知其应交纳的物业费用，并将《前期物业服务合同》《业主公约》等相关资料交给农艳红。农艳红明确同意由恒建伟业公司选定的物业服务企业管理物业，保证与物业服务企业签订《物业服务合同》，并保证按约定交纳物业服务费用。二、恒建伟业公司与家和物业公司签订《物业管理服务合同》明确了双方权利和义务，约定物业费用的收取应由家和物业公司自行负责，自负盈亏，不得以收取不到业主费用而向恒建伟业公司要求补贴。综上所述，恒建伟业公司与农艳红签订的《商品房购销合同》《合同补充协议》以及与家和物业公司签订的《前期物业服务合同》均符合《物业管理条例》第二十一条、第二十三条、第二十五条、第四十一条和《云南省物业服务收费管理实施办法》第二条、第十八条、第十九条的规定，恳请法庭依法驳回家和物业公司诉恒建伟业公司承担物业管理费的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了书面证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据（家和物业公司向本院提交的1号证据《商品房购销合同》复印件，农艳红向本院提交的1号证据《业主委员会备案证明》），本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院认证如下： 1.家和物业公司向本院提交2号证据《合同补充协议》复印件，用以证明2015年8月14日，农艳红与恒建伟业公司签订《合同补充协议》，该协议第五条约定，农艳红同意由恒建伟业公司为农艳红选聘物业服务企业，由农艳红承担物业管理费的事实。经质证，农艳红对该证据的三性均有异议，认为该补充协议强行约定农艳红无条件接受“物业服务”，并作为交房前提条件，系恒建伟业公司与家和物业公司违法交房、违法选聘物业企业、恶意串通损害农艳红利益等违反法律、行政法规强制性规定，属无效行为。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该补充协议来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，系农艳红自愿签订，是其真实意思表示，且协议内容未违反法律强制性规定，故对该证据以及待证事实予以采信。 2.家和物业公司向本院提交3号证据《前期物业管理服务合同》复印件，用以证明2016年8月9日，恒建伟业公司与家和物业公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定自2016年7月21日开始，由家和物业公司向恒建伟业公司开发的富宁县壮风水韵小区商、住楼提供物业、住楼提供物业管理服务会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日止的事实。经质证，农艳红对该证据的三性均有异议，认为（1）恒建伟业公司违法交房，违法选聘物业企业；（2）家和物业公司收取费用违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条规定；（3）富宁县住建局已经责成家和物业公司消除违法行为，并责成退回收取的物业费。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该合同来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，予以采信。 3.家和物业公司向本院提交4号证据《物业管理服务协议》《业主公约》复印件、《壮风水韵交房流程单》，用以证明农艳红接受物业后与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，其中约定：独立商铺物业管理服务费标准为每月1.8元/㎡，及逾期缴纳物业管理费的每日应按拖欠金额的千分之五交纳滞纳金的事实。经质证，农艳红对该组证据的三性有异议，认为需要家和物业公司提供合同原件核查，（1）恒建伟业公司未按法定程序选聘物业企业，且前期物业费按规定应当由开发建设方恒建伟业公司承担；（2）农艳红或者业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务协议》，未约定物业费用和滞纳金；（3）该约定违反了物业管理相关规定，其违法行为已经由富宁县住建局责成其消除违法行为并退回违法收取的费用，农艳红不予认可其待证的事实。恒建伟业公司对该组证据无异议。本院认为，该组证据与家和物业公司向本院提交的5号证据相互印证，能证明农艳红在接收购买的商铺时与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》以及《壮风水韵交房流程单》，明确接受家和物业公司提供物业服务，其应按照协议支付家和物业公司物业费，但家和物业公司未能提交《物业管理服务协议》中政府关于滞纳金收取相关规定，故对待证事实予以部分采信，部分不采信。 4.家和物业公司向本院提交5号证据《收据》复印件，用以证明农艳红曾于2016年9月7日向家和物业公司缴纳物业费及垃圾清运费5309元，缴纳装修押金2000元。农艳红的年度物业费为4858.7元，其以实际行为表示接受家和物业公司为其提供的物业服务的事实。经质证，农艳红对该证据的三性有异议，也不能证明待证事实，家和物业公司无权向农艳红收取前期物业费。（1）恒建伟业公司选聘物业企业违法；（2）家和物业公司收取费用违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条规定；（3）富宁县住建局已经责成家和物业公司消除违法行为，并责成退回收取的物业费。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该证据与家和物业公司向本院提交的4号证据相互印证，故对该证据予以采信。 5.家和物业公司向本院提交6号证据《物业费欠费明细表》复印件，用以证明农艳红拖欠家和物业公司的物业管理服务费，暂从2017年10月1日算至2020年3月30日，物业费按每月1.8元/㎡计算为14576.1元，滞纳金按每日千分之五计算为40448.6775元，共计64742.18元的事实。经质证，农艳红对该证据的三性有异议，系家和物业公司单方行为，农艳红不予认可，其待证事实不成立。认为（1）恒建公司选聘物业企业违法；（2）家和物业公司收取物业服务费违反《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定；（3）农艳红或业主委员会未与家和物业公司签订《物业管理服务协议》，未约定物业服务费用和滞纳金，家和物业公司无权收取物业服务费和滞纳金；（4）恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》中的约定损害农艳红合法权益；（5）前期物业管理服务费应当由恒建伟业公司承担；（6）恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项及《物业管理条例》第二十四条之规定，属于无效合同，不具有任何法律效力，对农艳红不具有约束力。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该证据与本案查明的事实能证明农艳红从2017年10月1日至2020年3月30日止未向家和物业公司支付物业费，但不能证明需要交纳滞纳金，故对待证事实予以部分采信，部分不采信。 6.家和物业公司向本院提交7号证据《物业服务合同》复印件两份，用以证明家和物业管理有限公司的物业收费标准符合市场价格。经质证，农艳红对该证据有异议，认为该证据与本案不具有关联性，且不具有对比性，因为恒建伟业公司交付房屋并没有经过竣工验收。恒建伟业公司对该证据无异议。本院认为，该份证据来源合法，虽恒建伟业公司交付的房屋没有经过竣工验收，但农艳红实际上已经接受了家和物业公司提供的物业管理服务，庭审中农艳红也不能提供其认为合理的物业服务管理费具体金额，而家和物业公司提供的两份物业服务合同所提供的物业管理服务与家和物业公司提供的物业管理服务类似，故该两份物业服务合同所约定的物业服务费价格可以作为本案中家和物业公司主张的物业服务费是否合理的参考，故与本案有关联性，予以采信。 7.农艳红向本院提交2号证据《会议纪要》，用以证明：（1）恒建伟业公司交房、选聘物业企业的行为违法；（2）家和物业公司收取农艳红物业费用违反《文山州壮族苗族自治州物业管理暂行办法》第三十条之规定，应退还给农艳红；（3）富宁县住建局责成家和物业公司消除违法行为，并退回收取的物业费。经质证，家和物业公司对该证据的三性不予认可，根据云南省物业收费管理实施办法的规定，家和物业公司有权合法收取物业费。恒建伟业公司对该证据的合法性及客观性有异议，认为该会议纪要所使用的依据《文山州物业管理暂行办法》已经被废止，会议决定无依据，不能作为定案依据。本院认为，该份证据来源合法，内容客观真实，与本案有关联性，虽富宁县住房和城乡建设局在2016年8月1日出具该会议纪要时恒建伟业公司选聘物业企业的行为违法，但在2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出了《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号），在该批复中同意恒建伟业公司选聘家和物业公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业，同时，富宁县住房和城乡建设局在2016年8月1日出具该会议纪要时其所依据的《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》并未废止，故对该份证据本身予以采信，对其待证事实部分采信，部分不采信。 8.农艳红向本院提交3号证据恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》（23页），用以证明：（1）恒建伟业公司与家和物业公司签订《壮风水韵前期物业管理服务合同》，该合同约定损害农艳红合法权益；（2）前期物业管理服务费应当由恒建伟业公司承担；（3）恒建伟业公司与家和物业公司所签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》违反《合同法》第五十二条第（二）、（五）项及《物业管理条例》第二十四条之规定，属于无效合同，不具有任何法律效力，对农艳红不具有约束力。经质证，家和物业公司对该证据的三性无异议，对第（1）点待证事实无异议，对第（2）、（3）点待证事实有异议，不予认可，认为前期物业服务管理合同具有涉他性，家和物业公司实际上是在为农艳红提供服务，应当由农艳红来支付物业费是合法合理的，而且这份合同内容并不违反法律的任何强制性规定，是完全合法有效，对家和物业公司、农艳红以及恒建伟业公司均具有约束力。恒建伟业公司对该证据的三性无异议，但对待证事实有异议，认为该合同合法有效，明确了恒建伟业公司与家和物业公司的权利义务，收取物业费由家和物业公司自行负责，与恒建伟业公司无关，该合同完全符合物业管理条例第二十一条、第二十三条、第二十五条、第四十一条和云南省物业服务收费管理实施办法第二条、第十八条、第十九条的规定，是合法有效的，《文山州物业管理暂行办法》是属于地方部门颁发的，不能与上位法的规定相冲突。本院认为，该份合同是双方当事人自愿签订，对合同双方当事人发生效力，合同虽涉及约定由小区业主交纳物业服务费及物业服务费标准的内容，但不属于《合同法》第五十二条第（二）、（五）项规定的情形，合同不属于无效合同，故对于该份证据本身予以采信，对其待证事实予以部分采信。 9.恒建伟业公司向本院提交1号证据《商品房销售合同》及补充协议、《壮风水韵交房流程单》，用以证明：（1）农艳红于2016年7月7日办理交房手续时，恒建伟业公司已经告知应缴纳的物业费用，并将《前期物业服务合同》《业主公约》《收房确认书》等相关材料交给农艳红，恒建伟业公司于2016年9月7日将房产交付给农艳红；（2）农艳红明确同意由恒建伟业公司选定的物业服务企业管理物业，保证与物业服务企业签订《物业服务合同》，并保证按约定交纳物业服务费用；（3）恒建伟业公司交房时该房产已经具备商住条件。经质证，家和物业公司对该证据无异议。农艳红对该证据的真实性无异议，但是对证据列举的《业主公约》的签约页、《房屋装饰装修管理协议》签约页、《物业管理服务协议》签约页不具有完整性，农艳红没有签订这三份协议，并且恒建伟业公司交付房屋时房屋并没有进行竣工验收，并不具备交房条件；对商品房购销合同补充协议三性均有异议，其强行约定农艳红无条件接受“物业服务”，并作为交房前提条件，系恒建伟业公司与家和物业公司违法交房、违法选聘物业企业、恶意串通损害农艳红利益等违反法律、行政法规强制性规定，属无效行为。本院认为，该证据上均有农艳红签字，其也认可为本人所写，故农艳红认可《商品房销售合同》及补充协议、壮风水韵交房流程单，并且农艳红在接受物业后一直使用，一直接受家和物业公司提供的物业服务，农艳红应按约定支付物业服务费用，故对该证据予以采信。 10.恒建伟业公司向本院提交2号证据《前期物业管理服务合同》，用以证明恒建伟业公司与家和物业公司签订《物业管理服务合同》，明确了双方权利和义务，约定物业费用的收取应由家和物业公司自行负责，自负盈亏，不得以收取不到业主费用而向恒建伟业公司要求补贴。经质证，家和物业公司对该证据无异议。农艳红对该证据的真实性无异议，但对待证事实及合法性有异议，认为恒建伟业公司与家和物业公司所签订的合同违反了相关的物业规定，应当由恒建伟业公司自行承担前期物业费用。本院认为，该合同在《文山州物业管理暂行办法》失效前应由恒建伟业公司承担前期物业管理费，失效后应由接受家和物业公司提供的物业服务的业主承担物业费，故对该证据予以采信，对待证事实不予采信。 根据庭审举证、质证和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月2日，农艳红与恒建伟业公司签订《商品房购销合同》，购得恒建伟业公司开发的壮风水韵项目A组第6至7号第1至第2层1502号商铺（系一期），面积为222.46㎡。同年8月14日，农艳红与恒建伟业公司签订《合同补充协议》，该协议第五条约定，农艳红同意由恒建伟业公司为农艳红选聘物业服务企业，由农艳红承担物业管理费。2016年8月9日，恒建伟业公司与家和物业公司签订《前期物业管理服务合同》，双方约定自2016年7月21日开始，由家和物业公司开发的富宁县壮风水韵小区商、住楼提供物业、住楼提供物业管理服务会确定物业服务企业并签订物业管理服务合同之日止。物业管理区域物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，物业服务费交纳时间为业主收到入伙通知书之日按年全额交纳，物业服务收费标准为住宅14层以下（含14层）1元/㎡/月；住宅14层以；住宅**以上1；商业、写字楼1.8元/㎡/月；商业综合楼另行协商。2016年9月7日，农艳红接收物业时在《壮风水韵交房流程单》业主确认栏中签字确认，该《壮风水韵交房流程单》中包含物业服务费用（独立商铺：按1.8/㎡/月）及物业资料（包含《前期物业服务合同》《房屋装饰装修管理协议》、发放《业主手册》、签署《钥匙托管声明》等内容)，当日农艳红与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，并向家和物业公司预交了2016年10月1日至2017年9月30日的物业费4859元以及装修押金2000元、垃圾清运费450元。签订协议后，家和物业公司按照合同约定提供物业服务，但之后农艳红却拒不支付物业费，在家和物业公司多次催收下仍不支付，故向本院提起诉讼，请求判决如上诉请。 另查明，1.2016年8月1日富宁县住房和城乡建设局作出《壮风水韵项目建设及前期物业管理工作会议纪要》，会议指出：一是壮风水韵项目存在违规交房行为。二是壮风水韵项目建设业主不重视项目建设管理。三是壮风水韵项目前期物业管理选聘不符合规定。四是富宁家和物业管理有限公司存在违规收取物业服务管理费的行为。会议决定：一是……二是……三是壮风水韵项目建设单位要于2016年8月15日前向县住建局提出选聘前期物业管理企业申请，经住建局审批后方能与所选聘企业签订委托管理服务合同。要将建筑物周围人行道管理服务纳入约定范围。四是富宁家和物业管理有限公司要严格执行《物业管理条例》《云南省物业服务收费管理实施办法》《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》等相关规定，立即停止违规收取物业服务管理费行为，将已收取的物业服务管理费如数退回购房业主，消除影响社会稳定因素。2.2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出了《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号），在该批复中同意恒建伟业公司选聘家和物业公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业，负责小区前期物业管理服务。明确前期物业服务管理费由恒建伟业公司与家和物业公司协商确定并由恒建伟业公司自行支付。3.《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（文政发〔2010〕73号）于2018年1月22日废止。4.2019年10月26日富宁县壮风水韵小区成立了业主委员会，但未重新选聘物业服务公司。5.富宁县壮风水韵小区一期未通过验收，小区业主未能办理房屋不动产权证书。6.富宁县住房和城乡建设局没有出台住房前期物业服务收费标准定价。 本院认为，1.关于家和物业公司与农艳红之间的物业服务合同是否成立并生效的问题。 本案中，虽农艳红主张家和物业公司未能提供双方签订的《物业管理服务协议》的完整协议，不认可与家和物业公司签订了《物业管理服务协议》，但庭审中农艳红认可2016年9月7日其在家和物业公司提供的《物业管理服务协议》第七页签约页上签字。经查明，家和物业公司提供给壮风水韵小区业主签字的《物业管理服务协议》是同样的格式合同，虽本案中家和物业公司未能提供完整的《物业管理服务协议》，但农艳红与恒建伟业公司签订《商品房购销合同》时一并签订《合同补充协议》，同意恒建伟业公司选聘的物业企业，即家和物业公司，且农艳红在接收商铺时就已在《壮风水韵交房流程单》签字确认，表明其已经收到物业公司发出的《物业服务管理协议》，并按照该协议约定的物业服务费交纳了一年的物业服务费。因此，2016年9月7日家和物业公司与农艳红签订了《物业服务管理协议》，该协议是双方在平等、自愿的条件下签订的，是双方真实的意思表示，且协议内容不违反国家法律、行政法规的规定，故该协议依法成立并生效。 2.关于农艳红与恒建伟业公司是否应当向家和物业公司支付物业服务费及滞纳金共计64742.18元的问题。 首先，依照《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，恒建伟业公司在2016年9月7日将涉案房屋交付给农艳红，家和物业公司根据与恒建伟业公司签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》，在恒建伟业公司交付房屋时与农艳红签订了《物业管理服务协议》，并按照协议约定为农艳红提供前期物业管理服务。农艳红作为该壮风水韵小区的业主，在接受物业管理服务后，有义务按照协议约定向物业公司支付物业服务费用。 其次，依照原《文山壮族苗族自治州物业管理暂行办法》（2018年1月22日废止）第三十条第一款规定：“本办法所称的前期物业服务管理是指业主委员会尚未组成前，开发建设单位选聘物业企业实施的物业服务管理。开发建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务管理合同。前期物业服务管理费用，由开发建设单位与物业企业协商确定，物业服务管理费在业主委员会未成立前，由开发建设单位支付。”本案中，壮风水韵小区业主委员会成立的时间是2019年10月26日，而家和物业公司收取物业服务管理费的时间是2016年9月7日，管理暂行办法废止时间是2018年1月22日，则从2016年9月7日至2018年1月22日期间家和物业公司所收取的物业服务费应受该管理暂行办法的约束。同时根据2016年8月1日富宁县住房和城乡建设局作出的《壮风水韵项目建设及前期物业管理工作会议纪要》及2016年9月21日富宁县住房和城乡建设局作出的《富宁县住房和城乡建设局关于同意选聘富宁县家和物业管理有限公司为壮风水韵一期小区前期物业管理企业的批复》（富住建复〔2016〕33号）的要求，家和物业公司应当将已经收取的物业服务费退回购房业主，前期物业服务费由恒建伟业公司与家和物业公司协商确定并由恒建伟业公司自行支付。故农艳红应当支付家和物业公司物业服务费的期间是从2018年1月23日至业主委员成立时的2019年10月26日止，但由于业主委员会成立后并未另行聘请物业管理企业并签订新的物业管理合同，故从2019年10月26日至家和物业公司主张的2020年3月30日期间的物业服务还是由家和物业公司提供，因此农艳红应当支付家和物业公司物业服务费的期间是从2018年1月23日至2020年3月30日止，恒建伟业公司应当支付物业服务费的期间是从2016年9月7日至2018年1月22日止，物业服务费的收费标准应当按照分别各自签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》及《物业管理服务协议》约定的1.8元/㎡/月价格予以认定。综上所述，农艳红应当支付家和物业公司物业服务费10411.13元（1.8元×222.46㎡×26个月）。但鉴于家和物业公司未按照会议纪要要求退回农艳红已经交纳的2016年10月1日至2017年9月30日的物业服务费4859元，庭审中家和物业公司同意在本案中对应当退回的物业服务费与应当收取的物业服务费相互折抵，且农艳红在答辩中已经明确表示要对应当退回的物业服务费另行通过诉讼方式进行主张，则为节约司法资源，减轻当事人诉累，在本案中予以折抵，折抵后农艳红应当支付家和物业公司物业服务费5552.13元。恒建伟业公司应当支付家和物业公司物业服务费6406.85元（1.8元×222.46㎡×16个月），但因家和物业公司主张支付物业服务费的期间是从2017年10月1日至2020年3月30日止，则在本案中恒建伟业公司只应当支付家和物业公司2017年10月1日至2018年1月22日期间的物业服务费1601.71元（1.8元×222.46㎡×4个月）。 最后，因家和物业公司与恒建伟业公司签订的《壮风水韵前期物业管理服务合同》中并未约定逾期交纳物业服务费需支付滞纳金的内容，故恒建伟业公司不应当向家和物业公司支付滞纳金。同时，虽家和物业公司与农艳红签订的《物业管理服务协议》约定逾期交纳物业服务费按照政府规定收取滞纳金，但家和物业公司未能提供相关政府规定作为收取滞纳金的依据，故对于家和物业公司主张按照每日5‰的标准收取滞纳金的诉讼请求不予支持。 综上所述，对于家和物业公司主张要求农艳红和恒建伟业公司支付物业服务费14576.10元的诉讼请求，本院予以支持由农艳红支付5552.13元，恒建伟业公司支付1601.71元，超出部分不予支持；对于主张要求农艳红和恒建伟业公司支付滞纳金40448.6775元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第五十二条、第六十条第一款，第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第二十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 一、由农艳红支付富宁家和物业管理有限公司物业费5552.13元，限于判决书生效后五日内履行完毕； 二、由云南恒建伟业房地产开发有限公司支付富宁家和物业管理有限公司物业费1601.71元，限于判决书生效后五日内履行完毕； 三、驳回富宁家和物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1418元，由农艳红负担122元，云南恒建伟业房地产开发有限公司负担35元，富宁家和物业管理有限公司负担1261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省文山壮族苗族自治州中级人民法院。 如本判决书生效后，若负有义务的当事人不自动履行本判决书规定的义务，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判长  陈晓丽 审判员  赵显萍 审判员  徐 艳 二〇二〇年十一月十三日 书记员  陆廷良