四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终14236号 上诉人（原审原告、反诉被告）：胡玲，女，1985年12月21日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄兰草，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 上诉人（原审原告、反诉被告）：王德金，男，1983年9月11日出生，汉族，住成都市金牛区。 委托诉讼代理人：黄兰草，四川公生明律师事务所律师。 委托诉讼代理人：贺朝燕，四川公生明律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：代翔天，男，1978年5月15日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王瑞，四川法典律师事务所律师。 上诉人胡玲、王德金因与被上诉人代翔天房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院（2019）川0105民初10709号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 胡玲、王德金上诉请求：撤销一审判决，改判解除胡玲、王德金与代翔天于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》，并由代翔天承担本案全部诉讼费用。事实及理由：一、一审法院认定代翔天不应受限购政策的约束，系事实认定不清。成都市2016年10月1号发布的限购政策载明：“实行区域住房限购。成都高新区……青羊区……范围内实行住房限购，同一身份自然人、法人只能新购买一套商品住房。”2016年11月7日发布的限购政策载明：“扩大住房限购范围。将二手住房纳入限购范围。”代翔天曾称其在案涉房屋所在小区有5套房屋，根据政策明显不具备购房资格。二、代翔天已不具备购房资格该房屋买卖合同系因不可归责于双方的事由不能正常履行；且因限购政策该交易房屋已无交付条件，无法实现合同目的，故合同应当解除。如合同被判决继续履行，出卖人负有的办理不动产登记的合同义务将始终持续，直至买受人取得购房资格，办理不动产转移登记为止，将导致出卖人承担超出合同签订之时预期的义务，对出卖人并不公平。 代翔天辩称，其虽受限于现行购房政策限制，但后果仅为无法自行办理过户，现行限购政策不具有溯及力，双方买卖行为发生于限购政策实施之前，双方应该继续履行合同。胡玲、王德金无确实证据证明代翔天的炒房行为，而以炒房为由要求解除合同亦无法律明确规定。现案涉房屋已经交付，代翔天属于法律上的合法占有，且房屋权证已下发，过户条件已成就，只是代翔天在占有房屋后又卖给了案外人，现在由案外人占有使用。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 胡玲、王德金向一审法院起诉请求：1.判决解除胡玲、王德金与代翔天于2013年3月20日签订的《房屋买卖合同》；2.由代翔天承担案件诉讼费用。 代翔天向一审法院反诉请求：1.判令胡玲、王德金立即协助代翔天将位于成都市青羊区房屋过户登记至代翔天名下；2.判令胡玲、王德金向代翔天支付违约金50000元；3.本案全部诉讼费用由胡玲、王德金承担。 一审法院认定事实：2012年3月20日，出卖方胡玲、王德金（甲方）与买受方代翔天（乙方）及经纪方四川壹加贰联合不动产经纪有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同》，主要约定：乙方购买甲方所有的位于成都市青羊区的房屋（合同备案：1XX7），建筑面积约82.46平方米，房屋成交价为375000元；签订合同日乙方交付定金10000元，双方做公证日由乙方支付甲方315000元，甲方在陪同乙方过户时交于甲方50000元尾款；甲方应当于开发商将房屋交于甲方后三日内将该房产交付乙方。合同第八条违约责任约定：合同生效后，若甲方有下列任何一种行为，则视为违约，甲方应承担交易过程所发生的一切费用，并且退还已收一切款项，并向乙方支付本合同约定的该房屋成交价10%的违约金，同时，乙方有权解除本合同，丙方合同义务终止，所收的居间服务费不予退还：ａ.签约后反悔，不愿出售该房屋，或以各种理由拖延，致使本合同无法履行；ｂ.因该房屋涉及债务、权属等纠纷，或甲方不是产权所有人，或其他共有人未授权甲方出售该房屋等原因，致使产权不能过户或本合同无法继续履行；ｃ.未按合同约定时间交齐相关资料（或提交的资料不真实）；过户或贷款办理过程中需到场时以各种理由推辞，拒绝到场。合同在履行中若发生争议，甲乙丙三方协商解决不成，任何一方可向房屋所在地人民法院提起诉讼。合同第十条其他补充约定：甲乙双方若在交易过户前毁约，按房价的30%赔偿112500元；甲、乙双方在产权证下发后30日内到房管局过户交易，若无故不到场则按违约赔偿。同日，胡玲、王德金出具收条，载明：今收到代翔天的购房定金10000元。 2012年3月26日，胡玲、王德金出具收条，载明：今收到购清水路苑代翔天房屋首付款315000元。同日，胡玲、王德金办理了委托书公证。 案涉房屋于2019年1月14日办理了不动产权登记，登记房屋地址为：位于成都市青羊区，所有权人为胡玲、王德金，权证号分别为川（2017）成都市不动产权第0XX9、0XX8号。2019年4月18日，胡玲、王德金与代翔天领取了不动产权证，胡玲、王德金将不动产权证交付代翔天。2019年4月24日，胡玲、王德金与代翔天相约办理过户，因故未办理过户手续。 一审另查明，代翔天陈述其于2013年5月将案涉房屋交付案外人王忠友居住使用，亦将案涉房屋不动产权证交给了王忠友。 一审审理中，胡玲、王德金与代翔天一致确认《房屋买卖合同》落款时间2013年3月20日系笔误，应为2012年3月20日。 一审法院认为，胡玲、王德金与代翔天签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，各方均应按照合同约定内容享有权利和履行义务。 对于胡玲、王德金主张解除合同的请求。胡玲、王德金解除合同的理由是代翔天没有购房资格及不能炒房，代翔天自认其不符合现行购房政策属于限购对象。一审法院认为，虽然代翔天在房屋限购政策出台后属于限购对象，但代翔天与胡玲、王德金签订合同及支付绝大部分购房款的行为均发生在限购政策出台前，代翔天购买案涉房屋不应受限购政策的约束。对于胡玲、王德金所称不能炒房，法律对此无强制禁止性规定。故对胡玲、王德金以限购政策及不能炒房为由主张解除合同的主张，一审法院不予支持。 对于代翔天主张过户的请求。合同约定在产权证下发后，双方办理过户交易。该房屋现已取得了不动产权属登记，性质为商品房，具备办理过户登记的条件，案涉房屋也已交付代翔天，合同不存在不能履行的客观条件，故对代翔天主张胡玲、王德金办理过户的请求，一审法院予以支持。合同同时约定过户时代翔天应支付购房尾款50000元，代翔天亦表示愿意支付，故一审法院判决代翔天向胡玲、王德金支付购房尾款50000元。 对于代翔天主张违约金50000元的请求。代翔天主张胡玲、王德金逾期归还欠条所载明的资料系违约，一审法院认为欠条虽约定归还购房合同及收据的时间及不归还系违约，但该约定不属于房屋权属转移的违约约定，亦未约定违约金标准，且根据胡玲、王德金提交的证据可以印证归还了相应的资料。代翔天所称胡玲、王德金主张解除即系违约，一审法院认为胡玲、王德金系认为代翔天不符合限购政策及炒房而提出解除合同，系胡玲、王德金对限购政策对于双方间房屋买卖合同约束力的认识差异所致，并非胡玲、王德金拒绝履行合同义务。综上，对代翔天主张胡玲、王德金承担违约责任支付违约金50000元的诉讼请求，一审法院不予支持。据此，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、胡玲、王德金于判决生效之日起十日内协助代翔天办理位于成都市青羊区房屋的不动产权过户登记；二、代翔天于判决生效之日起十日内支付胡玲、王德金购房尾款50000元；三、驳回胡玲、王德金的全部诉讼请求；四、驳回代翔天的其他诉讼请求。本诉案件受理费100元，公告费600元，共计700元，由胡玲、王德金负担；反诉案件受理费3838元，由代翔天负担452元，由胡玲、王德金负担3386元。 二审中，当事人均未向本院提交新的证据。 本院二审审理查明事实与一审一致，本院予以确认。 本院认为，胡玲、王德金与代翔天签订的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对于胡玲、王德金提出因代翔天受限购政策影响无法购买案涉房屋，故请求解除案涉《房屋买卖合同》的上诉理由。本院认为，胡玲、王德金与代翔天签订的《房屋买卖合同》签订时间为2012年3月20日，政府限购政策只限制政策颁布后的购房资格，对限购政策颁布前已经事实上签订并履行的房屋买卖合同并不产生实质性影响，在合同签订后，代翔天也支付了绝大部分购房款，并实际占有案涉房屋交由案外人使用，双方都已经实际履行了大部分合同义务。案涉合同签订于该政策出台之前，并已经部分履行，故案涉合同的履行不受限购政策限制。故一审法院对于胡玲、王德金解除案涉《房屋买卖合同》的请求不予支持，并无不当，本院依法予以维持。 综上，胡玲、王德金的上诉请求不能成立，本院依法不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由胡玲、王德金负担。 本判决为终审判决。 本判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  冯 璐 审 判 员  李 俊 审 判 员  白福群 二〇二〇年十一月五日 法官助理  刘 杨 书 记 员  何佳林