浙江省江山市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0881民初2472号 原告（反诉被告）：朱某，男，住江山市。 原告（反诉被告）：毛某，女，住江山市。 两原告（反诉被告）委托诉讼代理人：王炳辉。 被告（反诉原告）：徐某，男，住衢州市。 被告（反诉原告）：周某，女，1958年8月19日出生，住衢州市柯城区。 两被告（反诉原告）委托诉讼代理人：徐兆祥。 委托诉讼代理人：周鑫，浙江兴衢律师事务所实习律师。 原告朱某、毛某与被告徐某、周某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，2020年10月12日两被告提起反诉，依法适用简易程序于2020年10月20日公开开庭进行审理。原告朱某、毛某及其委托诉讼代理人王炳辉、被告徐某、周某及其委托诉讼代理人徐兆祥、周鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告朱某、毛某向本院提出诉讼请求：1.判令两被告继续履行《房地产买卖合同》，协助两原告办理江山市虎山街道听涛山庄18号房屋的过户登记手续；2.判令两被告向两原告双倍返还定金，其中1500000元抵作房价款，另外1500000元由两被告直接支付给两原告；3.两被告承担本案诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令两被告继续履行《房地产买卖合同》，协助两原告办理江山市虎山街道听涛山庄18号房屋的过户登记手续并将该房屋交付给原告，其他诉讼请求不变。事实和理由：两原告与两被告分别为夫妻关系。2020年4月27日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定两原告以总价7580000元购买两被告共同所有的江山市虎山街道听涛山庄18号房屋，2020年4月27日支付500000元定金，2020年7月31日前双方到场办理过户时支付首期房价款（含定金）5000000元，房价余额2580000元于2020年8月31日前付清。2020年6月3日，双方协商达成补充协议，约定追加购房定金1000000元，首期房价款200000元，合计1200000元，从未提及在7580000元基础上增加房款200000元的事情。两原告于2020年4月27日、28日支付定金500000元，2020年6月3日支付1200000元，被告出具收条。2020年7月11日，被告因急需资金提出提前付清房款的要求，原告考虑到过户的问题，未最终同意此变更方案，随后双方多次联系协商解决此问题未果。2020年7月21日，原告支付剩余首期房价款3300000元，此后两原告多次联系被告按期办理过户手续，但两被告一直推诿。两原告于2020年8月4日向江山法院起诉要求两被告继续履行合同，2020年9月28日将剩余购房款2580000元支付给两被告。 被告徐某、周某辩称，对原告诉称的双方2020年4月27日签订房屋买卖合同及2020年6月3日补充协议的事实无异议。签订合同之时，被告提出希望原告早点付清房款，原告答复有房子在出售，等凑齐钱会提前付清房款。2020年6月初两被告决定购买杭州房产，急需用钱，被告通过中介与原告协商提前支付房款，协商的结果是原告支付2400000元房款，且在原房价7580000元外追加200000元首付款，但2020年6月3日被告实际只支付了1200000元，中介人员在房地产买卖合同第十三条上手写的内容：“甲乙双方于2020年6月3日经协商，双方同意追加购房定金壹佰万元整（￥1000000.00元），首期房价款贰拾万元整（￥200000.00元），两项共计壹佰贰拾万元整（￥1200000.00元）”未经过被告允许，被告徐某当时急着去接孩子，未及时查看，被告对该手写内容不予认可。随后两被告不得不抛售股票用于支付杭州的房款，造成了巨大的经济损失。后两被告继续催要房款。2020年7月11日，经电话协商，原告同意一次性付清所 有房款，双方配合办理过户手续，但原告后来又反悔，双方对于付款及过户问题产生了理解上的偏差，中介又未积极安排付款及过户手续。原告陆续支付了5000000元房款，并未支付尾款2580000元及追加的200000元房款，后在本案诉讼期间即2020年9月28日才支付尾款。被告认为原告2020年7月11日答应一次性付清所有房款，追加首付款200000元，但屡次反悔，属于违约行为，导致双方履行合同出现问题，应承担相应的违约责任，故请求驳回原告的诉讼请求，并据此向本院提出反诉诉讼请求如下：1.判令反诉被告朱某、毛某支付逾期付款违约金198660元，赔付律师费20000元；2.双方配合办理房产过户手续；3.反诉被告承担诉讼费用。诉讼过程中，反诉原告徐某、周某变更诉讼请求为：1.解除《房地产买卖合同》，反诉原告徐某、周某退还购房款并赔付反诉被告500000元违约金；2.反诉被告承担诉讼费用。 反诉被告朱某、毛某辩称，2020年6月初，反诉原告通过中介向反诉被告转达因资金紧张，希望提前支付房款2400000元，因反诉被告自身资金紧张，经协商双方于2020年6月3日在反诉原告的衢州家中达成协议，由反诉被告于当天提前支付1200000元，其中1000000元为定金，200000元为房屋首付款。2020年6月底，反诉原告再次要求提前支付1200000元，反诉被告要求反诉原告先交付房屋钥匙，但反诉原告拒绝，双方未达成一致意见。至于反诉原告要求反诉被告付清购房全款后再配合办理过户，双方从未达成口头或书面协议。反诉原告一直拒绝配合办理过户，但反诉被告仍按合同约定期限提前向反诉原告支付购房首付款共计5000000元。反诉被告在存在不安抗辩权的情况下，基于诚实信用原则，仍于2020年9月28日将购房尾款2580000元支付给反诉原告。在全部购房款已支付的情况下，反诉原告仍提出解除合同并退还款项、赔付500000元是违背诚实信用、公平公正原则的，请求驳回反诉原告的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了本诉与反诉部分的证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。综上本院认定事实如下：两原告与两被告分别为夫妻关系。2020年4月27日，原、被告签订《房地产买卖合同》，约定两原告以总价7580000元购买两被告共同所有的江山市虎山街道听涛山庄18号房屋，2020年4月27日支付500000元定金，2020年7月31日前双方到场办理过户时支付首期房价款（含定金）5000000元，房价余额2580000元于2020年8月31日前付清。原告于2020年4月27日、28日支付定金500000元。签订合同后不久，两被告决定购买杭州房产，急需用钱，于是找两原告协商提前付款事宜。2020年6月3日，原告朱某与中介人员徐雷阳一起前往被告在衢州柯城区的家中，后中介徐雷阳在双方之前签订的《房地产买卖合同》第十三条上手写内容：“甲乙双方于2020年6月3日经协商，双方同意追加购房定金壹佰万元整（￥1000000.00元），首期房价款贰拾万元整（￥200000.00元），两项共计壹佰贰拾万元整（￥1200000.00元）。”被告徐某手写收条，确认收到购房定金1000000元，首期房价款200000元，两项合计1200000元的事实。2020年7月11日，双方曾协商过提前付清房款的事情。2020年7月21日，原告支付剩余首期房价款3300000元，至此合同约定的5000000元（含定金）首期房价款支付完毕。被告未配合原告办理过户手续。2020年8月4日两原告将两被告诉至江山法院，要求继续履行合同。2020年9月28日，原告支付被告剩余房款2580000元。 本案争议焦点是：1.本案是否可适用定金罚则。我国《民法通则》第八十九条规定，依照法律规定或者按照当事人可以采用下列方式担保债务的履行：……（三）当事人一方在法律规定的范围内可以向对方给付定金。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务的，无权要求返还定金；接受定金的一方不履行债务的，应当双倍返还定金。《合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。上述条款无论是从债的担保还是债的不履行方式，适用定金罚则的前提是有一方不履行合同，具体到本案就是不履行房屋买卖合同，如房屋买卖合同继续履行便不存在适用定金罚则，故原告既要求被告继续履行房地产买卖合同，又要求适用定金罚则无法律依据，本院不予支持。 2.被告可否主张解除房地产买卖合同并赔偿原告500000元违约金。被告认为原告多次违约，其中2020年6月3日双方协商达成的协议是指在总房价款外增加200000元首付房价款，本院认为无论是从《房地产买卖合同》书写的内容还是被告签名的收条，均无法证明是在原合同基础上增加房价款的意思表示，对该辩称不予采信。被告还认为2020年7月11日双方一致同意7月14日原告提前支付全部房款的事实，原告不予认可，只表示过要考虑考虑，本院认为对于提前支付全部房款此等变更合同内容之大事，应以书面形式予以确认，双方短信沟通言语不足以证明被告主张，本院对被告该辩称不予采信。最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条仅规定了买受人可以解除房屋买卖合同的情形，未规定出卖人可解除合同的情形，被告亦未举证证明本案诉争房地产存在不得转让导致合同无效的情形，亦无证据证明双方协商一致解除合同、约定的解除条件成就或者其他法定解除情形，加之原告方已全额支付房款，本院对被告要求解除房屋买卖合同的反诉诉讼请求不予支持。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。本案原、被告签订的书面房地产买卖合同依法成立，合法有效，原、被告均应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告自认购买杭州房产急需用钱发生在双方签订房屋买卖合同之后，被告要求原告提前付清房款虽情有可原，但应与原告方协商解决，否则有违契约精神。被告主张2020年6月3日双方协商，原告在总房价之外追加200000元房款、2020年7月11日双方达成提前付款的口头协议，既未得到原告方认可，亦无充分证据证明，本院不予支持其主张，双方均应按照2020年4月27日签订的《房地产买卖合同》继续履行自己的义务。双方提交的证据可以反映原、被告一直在协商解决提前付清房款的问题，原告因无明确结果诉至法院，在本案审理过程中，原告延迟付清剩余房款，被告延迟过户、交付，均存在一定的履约瑕疵，在本案中可忽略不计。综上，本院对原告合理的诉讼请求予以支持，被告解除房屋买卖合同的反诉诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。 依据《中华人民共和国民法通则》第八十九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百一十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十一条、最高人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，判决如下： 一、本诉原告朱某、毛某与本诉被告徐某、周某继续履行2020年4月27日签订的《房地产买卖合同》，本诉被告徐某、周某限于判决生效之日起一个月内协助本诉原告朱某、毛某办理江山市虎山街道听涛山庄18号房屋的过户登记手续并交付房屋。 二、驳回本诉原告朱某、毛某的其他诉讼请求。 三、驳回反诉原告徐某、周某的诉讼请求。 本诉案件受理费30800元，减半收取15400元，财产保全费5000元，合计20400元，由本诉原告朱某、毛某负担20300元，由本诉被告徐某、周某负担100元。反诉案件受理费8800元，减半收取4400元，由反诉原告徐某、周某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 员 郑爱华 二〇二〇年十一月四日 代书记员 祝 欢