四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终2172号 上诉人（原审被告、反诉原告）：卓秋，男，1986年1月8日出生，汉族，住四川省珙县。 委托诉讼代理人：李航宇，四川远皓律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：李达彬，男，1976年11月16日出生，汉族，住四川省珙县。 委托代理人：潘峰，四川忠仁律师事务所律师。 上诉人卓秋因与被上诉人李达彬关于返还原物纠纷一案，不服四川省宜宾市珙县人民法院（2020）川1526民初830号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人卓秋及其委托诉讼代理人李航宇，被上诉人李达彬委托诉讼代理人潘峰参加诉讼。本案现已审理终结。 卓秋上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持卓秋的全部反诉请求，并以7200元的标准收取46天的租金；2.一、二审诉讼费由李达彬承担。 事实和理由：1.卓秋与李达彬自2017年8月9日至2020年4月20日期间应当存在租赁合同关系。卓秋与李达彬于2017年7月28日签订的房屋租赁合同,约定租期是2017年8月9日至2019年8月9日，租赁期满后卓秋向李达彬表示要续租并支付了半年7200元租金，李达彬表示了认可。按照《房屋租赁合同》第十四条约定，应视为李达彬同意卓秋续租，租赁期限延长一年，即自2019年8月10日至2020年8月9日。后因政府征收约定在2020年4月30日前将房屋交给征收中心，李达彬通知卓秋于2020年4月20日前搬离，那么合同应当至2020年4月20日才解除；2.卓秋应按照半年7200元的标准支付46天的租金。在前两年的租期内，李达彬收取第一个半年租金7800元，李达彬妻子收取第二个半年租金7200元，李达彬姐姐收取第三、四个半年租金均为7200元。降至7200元的原因是卓秋与李达彬妻子协商过前半年每过一个月少100元，且李达彬在得知降租金一事是经过其妻子同意后未提出异议并表示要续签合同；3.卓秋应当获得88284.8元装饰装修补偿款与停产停业补偿款。卓秋自2017年10月承租房屋后对房屋进行了精装修，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，卓秋应分得部分装修补偿款即73586元。同时根据《四川省国有土地上房屋征收与补偿条例》、《物权法》等规定，卓秋应获得停产停业损失补偿14698.8元。 李达彬辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，卓秋的上诉事实依法不能成立，应当予以驳回。 李达彬向一审法院起诉请求：1.卓秋立即将李达彬所有的，位于珙县××镇××街，产权证号为宜房权证珙字第2××3号，面积为81.66平方米的房屋腾空返还李达彬；2.卓秋支付李达彬房屋占有使用费，按每月1300元计算，2019年8月9日至2020年6月9日共计13000元，2019年8月9日后计算至房屋返还之日止；3.卓秋承担诉讼费用。 卓秋向一审法院提出反诉请求：1.判令李达彬向卓秋支付装修、停产、停业等补偿88284.8元；2.诉讼费由李达彬承担。 一审法院认定事实：2017年7月28日卓秋与李达彬签订《房屋租赁合同》，约定卓秋租赁李达彬所有的位于珙县××镇××街××号的房屋。2017年7月28日卓秋支付房租7800元，收款人为李达彬，2018年4月3日卓秋支付房租7200元，收款人为邓霞（李达彬的妻子），注明系2018年上半年房租。2018年9月28日卓秋支付房租7200元，收款人为李达涛，注明房租费半年。2019年4月6日卓秋支付房租7200元，收款人为李达涛，注明房租半年2019年3月-8月。2019年10月9日17时25分卓秋通过微信向李达彬转款7200元。2020年3月28日李达彬通知卓秋于4月20日前搬离退还房屋。另查明，2018年8月29日，珙县人民政府公告，将对包括本案所涉房屋进行拆迁、征收。2020年3月26日李达彬和珙县城市房屋征收房屋中心签订《国有土地上房屋模拟征收补偿协议》，并领取了部分补偿款。共计补偿门牌号为28、30号房屋的装饰、装修及附属设施款为83954元，其中ＬＥＤ屏6776元。现房屋由卓秋占有。 一审法院认为，李达彬与卓秋对2017年7月28日双方签订的《房屋租赁合同》均无异议，该合同不违反法律规定，该合同的真实性、合法性一审法院予以确认。2020年3月26日李达彬和珙县城市房屋征收房屋中心签订《国有土地上房屋模拟征收补偿协议》，并领取了部分补偿款。依照《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”的规定，从2020年3月26日起，本案所涉房屋所有权归政府所有，当然收益权已一并归政府所有，故本案所涉房屋李达彬无权要求卓秋搬离返还，李达彬要求卓秋搬离、返还房屋的诉讼请求，一审法院不予支持。2020年3月26日前，本案所涉房屋归李达彬所有，李达彬有权收取房租，卓秋已将房租交至2020年2月9日，即李达彬有权向卓秋收取2020年2月10日至2020年3月26日的房租，至于房租标准，在第一次收取房租为7800元，后均为7200元，但合同约定为7800元，所有证据及庭审中均不能证明李达彬同意按半年7200元的标准收取房租，收取标准应按半年7800元计算，即卓秋应当支付李达彬房租7800元（半年）÷6÷30天×46天≈1993元，超出部分请求一审法院不予支持。对于本案卓秋提出的诉讼请求与李达彬的争议焦点是以下几点：1.卓秋对本案所涉房屋是不定期租赁还是有租赁期限的，租赁期限应至好久；2.卓秋是否对本案所涉房屋进行装修和装修费用是多少；3.政府关于装修部分补偿应当支付给房屋所有人还是承租人或者是实际装修人。《房屋租赁合同》第二条约定租赁期限为2017年8月9日至2019年8月9日。租赁期满后，卓秋又向李达彬支付了7200元，结合前期租金支付情况，租赁期限已至2020年2月9日。2020年2月9日后双方是否还存在租赁关系，卓秋认为，依据《房屋租赁合同》规定和《合同法》规定，应当认定为租期延长或不定期租赁。首先看《房屋租赁合同》关于租赁期满后，乙方需续租的规定:“租赁期满，乙方需续租，应提前30天书面通知甲方，甲方自收到书面通知书之后起30日内应提出异议或与乙方协商续约，如在接到书面通知书之日起30日内甲方不予书面答复，应视为默认同意乙方续租，本合同自动延长一年，自30日期满次日起计”，此条明确要求“书面通知”，卓秋在向一审法院提交的证据中还是在庭审中均未见有“书面通知”，在和李达彬的聊天记录中，也未见延期要求，关于租赁期限仅有李达彬说的“合同到期了，下周过来签”的表述，而聊天记录是2019年10月9日，不能说明李达彬是默认或同意续租，所以不能认定合同自动延期一年。关于是否认定为不定期租赁，《合同法》第二百一十五条规定“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”，而本案所涉房屋的租赁是有书面租赁合同的，即2017年7月28日卓秋与李达彬签订《房屋租赁合同》，该合同对续租有明确规定，故本案所涉房屋的租赁期限不应认定为不定期租赁。租赁到期日应当为2020年2月9日。关于卓秋是否对本案所涉房屋进行装修及装修价值的问题，卓秋向一审法院提供了视频及其他证据，用于证明。但从卓秋提供的所有证据，均不能证明卓秋对本案所涉房屋装修的时间、装修用了多少材料、什么材料，装修时的价值多少，现在房屋的装修价值多少等问题，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款规定“承租人经出租人同意，合同解除时，……，人民法院按照下列情形分别处理”,第一款第（四）项规定“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”合同于2020年2月9日已经到期，不存在合同解除的问题，同时，即使合同租赁期为一年或不定期，存在合同解除，适用以上解释第十一条第一款第（四）项的规定，也应是对“租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担”，而卓秋未提供装饰装修残值损失的具体金额。关于李达彬已经领取的部分房屋拆迁、征收补偿款，该款仅针对房屋所有权人，卓秋要求李达彬将装修、装饰补偿款支付自己，于法无据。一审庭审中，李达彬明确表示LED屏是卓秋安装，补偿款归卓秋所有。LED屏的补偿款6776元由李达彬支付给卓秋。卓秋的其他诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百一十九条、第一百七十六条，《中华人民共和国物权法》第二十八条，《最高人民法院关于审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百五十七条判决：一、卓秋在本判决生效之日起十日内向李达彬支付房屋占有使用费人民币1993元。二、李达彬在本判决生效之日起十日内向卓秋支付LED屏的补偿款人民币6776元。三、驳回李达彬和卓秋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币63元（李达彬已经预交）由李达彬负担；反诉案件受理费人民币1004元（卓秋已预交）由卓秋负担。 本院二审期间，当事人提交了新证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。卓秋提交了以下证据，1.印有家居公司名称的墙板图片两张，拆除墙板的视频一份，拟证明卓秋承租房屋后与家居公司签订了合同由家居公司为卓秋承租房屋进行装修；2.装修房屋的图片三张，拟证明卓秋承租李达彬房屋时，该房屋仅有简单装修并未进行精装，且卓秋安排工人对房屋进行了装修；3.证人陈某1、宋某、陈某2、张某的证言，拟证明卓秋承租房屋前该房屋属于简单装修，卓秋承租后雇请了工人进行精装修。李达彬质证，图片和视频、证人证言并非新证据，而是早已存在的，且都不能证明卓秋对房屋进行了装修。本院经审查认为，具体证明内容，本案将结合全案内容予以认定。 本院经二审审理，查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：1.案涉房屋租赁合同的租期及起止时间？2.租金以什么标准计算?3.是否存在装饰装修，装饰装修补偿款应该由谁获得？4.停产、停业损失补偿款应该由谁获得？ 关于案涉房屋租赁合同的租期及起止时间的问题，卓秋与李达彬于2017年7月28日签订的房屋租赁合同,约定的租期是2017年8月9日至2019年8月9日。合同到期后，双方没有签订正式的房屋租赁合同，但双方的聊天记录记载:2019年10月9日下午17时25分，卓秋向李达彬微信转账两笔共7200元，当天下午17时34分，李达彬微信告知卓秋：合同到期了，下周过来签。微信聊天记录属于数据电文是一种书面形式的证据，应当视为双方达成了续租合同的合意。租期应当按照卓秋所交半年租金的时间来确定，即从2019年8月10日至2020年2月9日止； 关于租金以什么标准计算的问题，根据双方签订的房屋租赁合同第三条“租金每年人民币15600元”半年租金为7800元。2019年7月28日，卓秋向李达彬交半年房租7800元，虽然卓秋陈述李达彬的妻子和姐姐认可房租半年减为7200元，但李达彬作为合同相对人不认可的情况下只能按照合同的约定来进行认定。即租金应当以半年7800元的标准计算； 关于是否存在装饰装修，装饰装修补偿款应该由谁获得的问题？卓秋向一、二审法院提供了所租房屋进行了装修的照片以及装修工人的证言，能够证明卓秋对所租房屋进行了装修。但装饰装修补偿款是否因为卓秋的装修就应当由卓秋获得，要从法律及司法解释的规定来进行判断。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”的规定，卓秋与李达彬在房屋租赁合同中没有约定准许卓秋对所租房屋进行装饰装修，事后也没有达成补充协议，卓秋陈述装修是经过李达彬同意的没有证据证实。卓秋在上诉中提出应当根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项“因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。”的规定，应该由自己享有房屋拆迁中对装饰装修的补偿款。但该规定的前提是承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时的处理办法。一审法院以卓秋未提供装饰装修残值损失的具体金额而驳回卓秋的该项请求并无不当。但卓秋在租赁李达彬的房屋后实际投入了装修，卓秋向一、二审法院均提供了相应的证据，卓秋租赁房屋后经营时间较长，李达彬完全不知情不合情理。李达彬应领取的装饰装修补偿款是按照精装修来领取的，根据公平原则，应当对卓秋酌情补偿。本院认为李达彬应补偿卓秋20000元； 关于停产、停业损失补偿款应该由谁获得的问题，如前所述，卓秋在房屋租赁合同到期后仅向李达彬支付了半年租金，至2020年2月9日结束。李达彬与珙县城市房屋征收房屋中心签订《国有土地上房屋模拟征收补偿协议》是在双方房屋租赁合同租期结束以后发生的，故停产、停业损失补偿款是针对李达彬而作出的，卓秋的该项上诉请求没有事实和法律依据，不予支持。 综上所述，卓秋的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持四川省珙县人民法院（2020）川1526民初830号民事判决第一项“被告（反诉原告）卓秋在本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）李达彬支付房屋占有使用费人民币1993元。”、第二项“原告（反诉被告）李达彬在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）卓秋支付LED屏的补偿款6776元。”; 二、撤销四川省珙县人民法院（2020）川1526民初830号民事判决第三项； 三、李达彬在本判决生效之日起十日内，向卓秋支付20000元; 四、驳回李达彬、卓秋的其他诉讼请求。 一审案件受理费1067元，由李达彬负担63元，由卓秋负担1004元；二审案件受理费968元，由卓秋负担。 本判决为终审判决。 审判长 胡 勇 审判员 越太强 审判员 林 涛 二〇二〇年十一月三十日 书记员 田 倩