广西壮族自治区百色市右江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂1002民初3366号 原告：农恩乐，男，1976年4月12日出生，壮族，住广西百色市右江区。 原告:甘丽荣，女，1972年10月20日出生，壮族，住广西百色市右江区。 委托诉讼代理人：颜佳彧，广西中名律师事务所律师。 委托诉讼代理人：韦娟，广西中名（靖西）律师事务所律师。 被告：百色广安房地产开发有限公司，住所地广西百色市右江区大旺路******，统一社会信用代码：91451000692778787A。 法定代表人：韦程开，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁少露，广西思贝律师事务所律师。 原告农恩乐、原告甘丽荣与被告百色广安房地产开发有限公司（以下简称百色广安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，适用小额诉讼程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告农恩乐、原告甘丽荣的委托诉讼代理人颜佳彧，被告百色广安公司的委托诉讼代理人梁少露到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告农恩乐、原告甘丽荣向本院提出诉讼请求：1、判令被告百色广安公司支付原告逾期协助办理商品房权属登记的违约金12932元（违约金的计算：以房款总额436946元为基数，按日万分之一从2018年1月15日计付至2018年11月13日止）；2、本案诉讼费由被告百色广安公司承担。事实和理由：2014年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将于百色市右江区平安路12号泰安公寓二期5幢5层502号商品房出售给原告，房屋总价为439458元。合同同时约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人若不解除合同，出卖人应从买受人应当完成房屋所有权登记的届满次日起，按日向买受人支付已付房价的万分之一的违约金，直至买受人实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订以后，原告依约向被告支付购房款，被告于 2016年1月25日实际交付房屋。交房后，因房屋面积有差异，原告按房屋实际面积向被告交纳房子总价436946元。根据涉案《商品房买卖合同》关于办理房屋权属登记的约定，被告应在2018年1月15日之前协助原告办理并取得商品房权属登记证书，该期限届满后，被告却未能如约履行其协助办理房屋权属登记的义务，直至2018年11月13日才登记在原告名下，被告违约登记天数为296天。据此，原告提出上述请求。 原告农恩乐、原告甘丽荣为其诉讼主张，在举证期限内向法院提交的证据有： 1.商品房买卖合同，证明原告与被告之间的权利与义务，以及被告延迟办理权属登记备案的事实； 2.购房发票、税收缴款书，证明原告已完全履行合同义务的事实； 3、2015年12月11日公告，证明被告实际交房的日期为2016年1月25日； 4、不动产权证书，证明被告于2018年11月13日才取得不动产权证书给原告，违约登记天数为296天的事实。 被告广安公司答辩称，一、原告未能在涉案房屋交付之日起720日内取得房屋所有权证并非出卖人原因导致，答辩人不应支付逾期办证违约金。理由：1.《不动产登记暂行条例》第十六条规定：“申请人应当提交下列材料，并对申请材料的真实性负责：(一)登记申请书；(二)申请人、代理人身份证明材料、授权委托书；(三)相关的不动产权属来源证明材料、登记原因证明文件、不动产权属证书；（四）不动产界址、空间界限、面积等材料：(五)与他人利害关系的说明材料：(六)法律、行政法规以及本条例实施细则规定的其他材料。不动产登记机构应当在办公场所和门户网站公开申请登记所需材料目录和示范文本等信息。”《不动产登记暂行条例实施细则》第三十八条规定：“申请国有建设用地使用权及房屋所有权转移登记的，应当根据不同情况，提交下列材料：（一)不动产权属证书：（二）买卖、互换、赠与合同：（三）继承或者受遗赠的材料：（四）分割、合并协议：（五）人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书：（六）有批准权的人民政府或者主管部门的批准文件；（七）相关税费缴纳凭证；(八)其他必要材料。不动产买卖合同依法应当备案的，中请人申请登记时须提交经备案的买卖合同。”《百色市不动产登记中心服务指南》载明，房屋所有权转移登记(买卖）需要提交的材料包括：1.不动产登记申请表；2.申请人身份证明；3.不动产权属证书；4.《买卖合同》原件；5.相关税费缴纳凭证。 2.本案中，涉案房屋权属登记属于房屋所有权转移登记，根据上述规定，办理涉案房屋权属登记的，被告广安公司只需提供涉案房屋的不动产权属证书。被告广安公司已于2018年9月25日办妥涉案不动产权属证书(首次登记），至此，被告广安公司已经完成了协助原告办理涉案房屋权属证书的义务。自涉案不动产权属证书（首次登记）办妥之日起，原告便可申请办理房屋 权属转移登记。原告未能在2018年1月24日前取得房地产权属证书并非由于被告广安公司责任导致。原告未提供证据证明涉案房地产权属证书未能在《商品房买卖合同》约定的期限内办理是由于被告广安公司原因造成。因此，原告依据《商品房买卖合同》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，请求被告广安公司支付违约金，证据不足。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告应承担举证不能的法律后果。 二、原告请求支付违约金的数额没有事实和法律依据。 退一步来说，即使原告能够提供证据证明涉案房屋权属证书未能在约定时间内办理确属被告广安公司的原因造成，实际上，涉案房屋于2018年9月25日已经满足办理房屋权属证书条件，原告却在2018年11月13日才前往房屋登记部门办理，故其请求2018年1月15日至2018年11月13日该段期间的违约金没有事实和法律依据。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予以驳回。 被告百色广安公司为其辩解，在举证期限内向法院提交的证据有： 1、竣工验收备案表（5#、6#、11#、12#）；证明被告于2018年5月4日取得竣工验收备案登记表； 2、房屋首次登记证书；证明涉案房屋于2018年9月25日已满足办理不动产权转移登记条件，被告已经履行了协助办理房屋产权登记的义务； 3、《百色市不动产权登记服务值指南》、《商品房买卖合同》；证明①办理涉案房屋产权转移登记需要原告及被告共同申请方可办理；②被告协助涉案房屋权属登记表现形式为提供不动产首次登记证书； 5、《关于百色市泰安二期A区办理不动产权证问题的函》；证明无法及时办理不动产权证是由于行政机关机构改革，并非答辩人的原因导致。 6、《百色广安房地产开发有限公司文件》；证明因规划材料的建筑面积有误，导致实测面积与规划面积不符，无法办理不动产权的事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织当事人进行质证。被告百色广安公司对原告提交的证据2、3的真实性、合法性、关联性没有异议，对证据1、4的真实性、合法性没有异议，但对其关联性有异议，认为证据1不能证实被告迟延办证，证据4恰证明被告履行办证义务。 原告对被告百色广安公司提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议，但对其证明目的有异议。认为证据1证明被告存在违约，证据2只是证明被告完成房屋首次登记，不代表被告已履行协助办证义务。证据3，不能证明被告已尽告知、通知原告办理不动产权证义务。对于证据4，原告对其真实性、合法性无异议，但对其证明目的有异议，被告已协助办证不只是提供不动产首次登记证书；对于证据5，原告对其真实性没有异议，但对其合法性、关联性、证明目的有异议，认为导致被告不能办证的原因是被告不按规划建房，导致面积差异而出现延迟办证问题。 对于原告提交的证据2、3和被告百色广安公司提交的证据1、2、3，由于双方对其真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以确认。对于原告提交的证据1、4，被告百色广安公司对其真实性、合法性没有异议，本院作为认定案件事实的依据。对于被告百色广安公司提交的证据4，原告对其真实性、合法性没有异议，本作为认定案件事实的依据。对于证据5、6，原告对其真实性没有异议，本院作为认定案件事实的依据。但对其关联性和证明目的，本院不予采信。 综合全案证据以及原告陈述、被告答辩，本院确认以下法律事实：2014年4月1日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将于百色市右江区平安路12号泰安公寓二期5幢5层502号商品房出售给原告，房屋总价为439458元。合同同时约定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付之日起取得竣工验收备案表720日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人若不解除合同，出卖人应从买受人应当完成房屋所有权登记的届满次日起，按日向买受人支付已付房价的万分之一的违约金，直至买受人实际完成房屋所有权登记之日止。合同签订以后，原告依约向被告支付购房款，被告于2016年1月25日实际交付房屋。交房后，因房屋面积有差异，原告按房屋实际面积向被告交纳房子总价436946元。根据涉案《商品房买卖合同》关于办理房屋权属登记的约定，被告应在2018年1月15日之前协助原告办理并取得商品房权属登记证书，该期限届满后，由于被告在开发建设泰安二期项目过程中，因“规划材料的建筑面积有误，导致实测面积与规划面积不符，无法办理不动产证”原因，导致被告所销售的商品房合同面积与实际测绘面积不符，造成办证审核不能按时通过，原告无法及时办理不动产证书。2018年11月13日，被告百色广安公司才将泰安公寓二期5幢5层502号商品房办理房屋权属登记并登记在原告名下。原告认为，被告逾期违约办理房屋权属登记天数为296天，造成其经济损失，故诉至本院。 本院认为，原、被告就百色市泰安公寓小区二期5幢5层502号商品房签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案的争议焦点为被告是否存在逾期协助办证的情形。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定，“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之 日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《建设工程质量管理条例》第四十九条及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防等部门出具的认可文件或者准许使用文件向工程所在地的具级以上地方人民政府建设主管部门备案”。就本案，根据双方签订的合同第十五条关于产权登记的约定，从字面上看，本条涉及买受人取得房地产权属证书在时间节点上要同时满足的两个条件，一是“商品房交付使用后720天内”，二是“取得竣工验收备案表720天内”，但根据上述法律规定，案涉商品房于2016年1月22日验收合格并于同月25日交付，交付后720日内（即在2018年1月15日前）却尚未取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及不动产权证书的首次登记等办理权属登记需由出卖人提供的资料。因此《商品房买卖合同》第十五条的约定应理解为：如因被告原因导致原告未能在涉案房屋交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，被告违约。被告在交房时或交房后720日内未取得办理权属登记需由被告提供的必要资料不能当然导致原告办理不动产权证时限的中断或重新起算。综上，被告存在违约行为，应承担违约责任，向原告支付2018年1月15日至2018年11月13日共296天违约金12934（436946元×0.0001×296天）元。原告的请求符合合同约定，本院予以支持。被告辩称，其已于2018年9月25日取得不动产权属证书的首次登记，已满足原告办理不动产权属转移登记的条件，并已履行了协助办理房屋权属登记的义务，但其未提交证据证实其已履行通知原告着手办证的事实，故应承担举证不能之责，应以原告实际取得不动产权证书为被告通知之日。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 由被告百色广安房地产开发有限公司向原告农恩乐、原告甘丽荣支付逾期协助办证违约金12934元。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费124元，减半收取62元，由被告百色广安房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判员  蒙继能 二〇二〇年十一月十七日 书记员  王国威