云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1700号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：杨钦，女，1969年10月29日生，白族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：杨婷（系杨钦之女），女，1991年6月12日生，住云南省大理白族自治州大理市，特别授权代理。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：王雪梅，女，1973年2月4日生，傈僳族，住云南省大理白族自治州大理市。委托诉讼代理人：刘敏，云南王振华律师事务所律师，特别授权代理。上诉人杨钦因与被上诉人王雪梅房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初3379号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月12日接待了上诉人杨钦及其特别授权委托诉讼代理人杨婷、被上诉人王雪梅的特别授权委托诉讼代理人刘敏核实案件事实。本案现已审理终结。杨钦上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人向被上诉人支付租金32000元；被上诉人向上诉人赔偿装修费64000元；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定上诉人违约错误。双方约定的租金为按年结算，上诉人在第二年租期届满前缴纳租金，即第二年租期内任何一天都可缴纳，并未构成违约。而上诉人提交的双方微信聊天记录能够证明系被上诉人租期内提出收回房屋，已构成违约，其应根据合同约定赔偿上诉人装修费。一审枉顾被上诉人提前收回房屋的事实，仅以上诉人至2020年7月1日未支付租金为由判令上诉人支付租金，却未支持上诉人要求被上诉人赔偿装修费的反诉请求，导致上诉人利益受损。二、一审租期计算错误，导致租金计算错误。2020年6月15日因被上诉人强行要求上诉人搬离房屋后，上诉人便未在房屋内居住或使用房屋，但一审仍判决上诉人承担6月15日至7月1日期间的租金明显错误。三、因全国爆发疫情，导致上诉人无法正常经营，应当判决减免上诉人部分租金，一审未予减免显失公平。王雪梅辩称，一、上诉人一审反诉中已自认“因租赁房屋产权不明，不敢冒风险支付第二年租金”的事实，故其系基于自身主观意识而未缴纳房租，该事由非法律法规可以免除合同相对人付款责任的标准和条件。二、上诉人在缴纳2018年3月1日至2019年3月1日的房租后，一直占有、使用租赁房屋至2020年7月1日，共拖欠一年零四个月的房租。根据交易习惯和微信聊天中被上诉人多次向上诉人催要房租的内容可知，上诉人应于2019年3月1日前缴纳2019年的房租，上诉人主张双方约定的按年结算应为第二年租期内任何一天与交易习惯及双方在2018年2月就支付了第一年租金的客观事实不符。且无论支付租金的时间是2019年3月1日还是2020年3月1日，上诉人至今未支付租金，也已构成了违约。三、上诉人陈述前后矛盾，其上诉理由不成立。四、本案系因上诉人长期不支付房租导致合同目的无法实现而解除合同，不存在被上诉人提前解除合同的情形，被上诉人无需赔偿上诉人装修费。五、疫情爆发不是减免租金的法定条件。王雪梅向一审法院起诉请求：1.解除原、被告于2018年3月1日签订的《租房合同》；2.判令被告向原告支付2019年3月1日至2020年7月1日拖欠的房租42667元；3.判令被告支付2019年3月1日至2020年7月1日期间，以32000元为本金，按年利率4.35%计算的逾期利息1865元；4.判令被告赔偿原告租房损失2667元；5.诉讼费由被告承担。杨钦向一审法院反诉请求：1.判令解除反诉原告与反诉被告签订的《租房合同》；2.判令反诉被告赔偿反诉原告装修费64000元；3.判令反诉被告赔偿搬家费4000元、经营损失13500元；4.诉讼费由反诉被告承担。一审法院认定事实：2018年1月30日，杨钦向王雪梅支付32000元。2018年2月1日，王雪梅将位于大理市交付杨钦装修。2018年3月1日，王雪梅（甲方）与杨钦（乙方）签订《租房合同》，约定甲方将前述房屋出租给乙方经营管理。租期五年，自2018年3月1日起至2023年3月1日止。租金32000元／年，按年结算。租期内，任何一方终止合同，须提前一个月协商，如在租赁期内甲方提出终止合同须赔偿乙方装修的相关费用，装修费按五年期百分比100%、80%、60%、40%、20%赔偿。房租到期，乙方不按时交清租房费用，甲方有权收回房屋。合同还对双方其他权利义务等内容进行了约定。2020年2月8日，王雪梅通过微信要求杨钦支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金。杨钦表示需王雪梅回来协商房屋是否继续租赁事宜，王雪梅表示铺面继续租赁，小别墅要收回自用。2020年5月6日，王雪梅再次通过微信要求杨钦支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的租金。2020年6月15日，王雪梅女儿张蓉洁到案涉房屋内向杨钦讨要租金，双方因此发生争吵，张蓉洁报警。2020年7月1日，杨钦搬离案涉房屋，随后王雪梅接手案涉房屋。诉讼中，杨钦向一审法院提出对其在案涉房屋中的装修费用进行鉴定的申请。一审法院认为，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《租房合同》第二条、第六条的约定，杨钦应在每年租期届满时向王雪梅支付当年租金，否则王雪梅有权解除合同并收回房屋。本案中，王雪梅于2018年2月1日向杨钦交付案涉房屋后，杨钦实际占有使用房屋至2020年7月1日，但仅向王雪梅交付了2018年3月1日至2019年2月28日期间的租金，2019年3月1日至2020年7月1日期间的租金至今未支付。杨钦辩称其系因案涉房屋存在产权纠纷以及王雪梅欲将房屋收回，因此未支付租金。一审法院认为，2019年3月1日至2020年7月1日期间杨钦一直管理使用案涉房屋，杨钦辩称的情况不能作为其拒不支付已使用房屋期间的租金的理由，故杨钦未支付租金的行为构成违约，对王雪梅要求解除合同，由杨钦支付未付租金42667元的诉请予以支持。就王雪梅要求杨钦支付逾期利息1865元的诉请。一审法院认为，双方虽未对违约责任的承担进行约定，但王雪梅要求对方以支付逾期利息的方式承担违约责任不违反法律、行政法规的强制性规定，予以准许。但杨钦至迟应于2020年3月1日向王雪梅支付第二年租金，故逾期利息应自2020年3月1日起算，算至王雪梅主张的2020年7月1日为464元（计算公式为32000元×4.35%÷12个月×4个月）。就王雪梅要求杨钦支付一个月房租损失的诉请。一审法院认为，王雪梅未就该主张提交法律及事实依据，不予支持。就杨钦要求王雪梅赔偿装修费64000元的诉请以及就装修费用提出的鉴定申请。一审法院认为，本案合同系因杨钦违约而解除，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项的规定，对杨钦该项诉请不予支持，同时对杨钦的鉴定申请不予准许。就杨钦要求王雪梅赔偿搬家费、经营损失的诉请。一审法院认为，本案合同系因杨钦违约而解除，且其未就王雪梅实际实施了违约行为并造成其经营损失提交有效证据证实，故对其该两项诉请不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二项规定，判决：一、解除王雪梅与杨钦于2018年3月1日签订的《租房合同》。二、杨钦于本判决生效之日起十日内向王雪梅支付2019年3月1日至2020年7月1日期间的房屋租金42667元、利息损失464元。三、驳回王雪梅的其他诉讼请求。四、驳回杨钦的其他诉讼请求。本诉案件受理费减半后收取490元，由王雪梅负担42元,由杨钦负担448元;反诉案件受理费减半后收取919元，由杨钦负担。本院二审期间，经询问双方当事人对一审认定事实的意见，除上诉人认为一审遗漏认定2018年年底王雪梅已作出提前收回房屋的意思表示、2018年9月份被上诉人亲戚要求上诉人交付房屋的事实及错误认定2020年6月15日双方发生纠纷的起因及其搬离房屋的时间外，被上诉人对一审认定的事实无异议，双方均无证据提交。上诉人关于一审遗漏认定2018年年底王雪梅已作出提前收回房屋的意思表示的异议主张，被上诉人亦自认确系作出过该意思表示，故该异议成立，本院予以确认。上诉人的其余异议主张，被上诉人均不予认可，上诉人亦未举证证明其异议主张，故其余异议均不成立，本院不予确认。本院对以上异议成立的事实及一审认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《租房合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应依约全面履行自己的义务。关于上诉人支付租金时间如何确定的问题，因涉案合同未明确约定每年房租的具体支付时间，且双方就何时支付租金也未达成一致意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”的规定，应结合双方的交易习惯确定租金支付时间。本案中，上诉人于2018年1月30日向被上诉人支付第一年即2018年3月1日至2019年3月1日的租金后，被上诉人于2018年2月1日将房屋交付给上诉人使用，双方于2018年3月1日签订《租房合同》，结合二审中上诉人自认被上诉人于2018年年底便开始向上诉人催要第二年租金的事实，说明双方间形成了先支付租金后使用房屋的顺序规则，即双方间的交易习惯应为先支付租金后使用房屋，因此被上诉人在第二年租期开始前便可向上诉人主张第二年的租金，上诉人关于其可在第二年租期开始后的任一天支付租金的主张无事实和法律依据，亦与双方间的交易习惯不符，故该主张不成立，不予支持。上诉人至今未支付2019年3月1日至2020年7月1日期间的租金，已构成违约，应支付欠付租金并就其违约行为承担违约责任，虽双方当事人均认可被上诉人曾作出提前收回房屋的意思表示，但并未实际实施收回房屋的行为，且亦未实际收回涉案房屋，故上诉人关于系被上诉人违约在先，不应由其承担违约责任及应由被上诉人赔偿其装修损失的主张不成立，本院不予支持。关于未付租期计算的问题，因一审查明被上诉人接收涉案房屋的时间为2020年7月1日，且上诉人并未就其主张的2020年6月15日已搬离涉案房屋的主张提交相关证据予以证明，故未付租金应计算至上诉人实际交回房屋之日，上诉人关于房屋租金仅应计算至2020年6月15日的主张不成立，本院不予支持。关于疫情影响是否必然导致减免租金的问题，因疫情影响并非法定或约定的减免事由，故并不必然导致减免租金，上诉人关于应减免租金的主张不成立，本院不予支持。综上，杨钦的上诉请求不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1899元，由上诉人杨钦负担。本判决为终审判决。审判长  沈春梅审判员  李晓丹审判员  左丽梅二〇二〇年十一月三十日法官助理苏慧娟书记员段杰润