四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初3994号 原告：合谊地产有限公司，住所地：成都市金牛区解放路二段******。 法定代表人：刘力辉，总经理。 委托诉讼代理人：杜奕男，北京中伦（成都）律师事务所律师。 被告：成都万邦物业管理有限公司，住所地：成都市金牛区二环路北三段**********。 法定代表人：陈兰，财务总监。 委托诉讼代理人：芶平，男。 委托诉讼代理人：谢建，男。 原告合谊地产有限公司（以下简称合谊地产公司）与被告成都万邦物业管理有限公司（以下简称万邦物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案后，依法适用普通程序，于2020年7月13日公开开庭进行了审理。原告合谊地产公司的委托诉讼代理人杜奕男，被告万邦物业公司的委托诉讼代理人谢建、苟平均到庭参加诉讼。案件审理过程中，双方当事人申请庭外和解，但未能达成一致意见。本案现已审理终结。 原告合谊地产公司向本院提出诉讼请求：1．判令确认《正熙大厦地下停车场租赁合同》已于2019年11月1日解除；2．判令万邦物业公司立即腾退并向合谊地产公司交还位于成都市锦江区红星路三段16号的正熙·国际大厦停车场；3．判令万邦物业公司向合谊地产公司支付欠付的租金297500元（以每月42500元的标准，从2019年4月计算至2019年10月止）以及迟延支付期间的利息，截至2020年4月19日的利息为10336.53元（利息以每月租金42500元为基数，自2019年3月27日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算），2020年4月20日之后的利息以297500元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算至全款付清之日止；4．判令万邦物业公司向合谊地产公司支付逾期腾退案涉停车场期间的场地占有使用费（以每月42500元的标准，从2019年11月1日起计算至实际腾退完毕时止，暂计至2020年4月19日为239416.67元以及迟延支付期间的利息，暂计2020年4月19日合计为2757.25元（利息以欠付的场地占有使用费为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）从欠付之日起计算至全款付清之日止）；5．判令万邦物业公司承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2018年，合谊地产公司作为出租方，与作为承租方的万邦物业公司签订《正熙大厦地下停车场租赁合同》，约定由万邦物业公司承租合谊地产公司所有的位于成都市锦江区红星路三段16号正熙·国际大厦地下停车场（以下简称“案涉停车场”）；租赁期限自2018年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期满，合谊地产公司有权收回停车场，万邦物业公司应如期无条件返还，返还时应保证租赁停车场相关设施的完好；月租金按人民币42500元计取，年租金为510000元；租金按月结算，每月租金到期前5日，万邦物业公司将下月租金42500元以转账方式划至合谊地产公司指定账户。2018年12月31日《正熙大厦地下停车场租赁合同》约定的租赁期间届满后，万邦物业公司继续占有并经营案涉停车场，但从2019年4月1日即开始拖欠租金。2019年10月25日合谊地产公司书面通知万邦物业公司将于2019年11月收回案涉停车场，但万邦物业公司不仅未将案涉停车场腾退给合谊地产公司，反而一直占用至今，致使合谊地产公司至今无法使用及经营案涉停车场。 被告万邦物业公司辩称，万邦物业公司认为合谊地产公司所诉请求之理由不实，万邦物业公司不能同意合谊地产公司要求支付租金及违约金、占有使用费及利息等诉讼请求。理由如下：1.原租赁合同已因期满于2018年12月31日终止而非于2019年11月1日解除；2．万邦物业公司对合谊地产公司收回案涉停车场并无异议；3．万邦物业公司于2019年4月30日参照原合同租金标准向合谊地产公司支付了2019年1月、2月、3月停车场费用，并数次提请续签合同，但因合谊地产公司一直不向万邦物业公司出具发票，也不明确续签合同，致万邦物业公司不敢支付其他费用，责任在合谊地产公司；4．合谊地产公司未及时收回案涉停车场，无权要求万邦物业公司支付租金、占有使用费及利息，特别是受疫情影响期间的租金、占有使用费及利息，对疫情影响期间外的案涉停车场使用费，万邦物业公司愿意在合谊地产公司开具发票（包括补开发票）后，参照原合同约定租金标准支付，在疫情影响期间，合谊地产公司不仅不应向万邦物业公司收取费用，还应予以万邦物业公司合理的补偿；5．合谊地产公司诉讼事实和理由均与事实情况不符，其诉讼请求缺乏相应的事实基础和法律依据，本案的全部诉讼费用，应由合谊地产公司自行承担。 本院经审理认定事实如下：合谊地产有限公司系成都市锦江区××路××段××号××栋××单元××层××号车库、成都市××路××段××号××栋××单元××层××号车库产权人。2018年，合谊地产公司（出租方、甲方）与万邦物业公司（承租方、乙方）签订《正熙大厦地下停车场租赁合同》（以下简称租赁合同）约定：甲方将其位于成都市锦江区××路××段××号××大厦××停车场××方使用，租赁场地建筑面积为4614.47平方米。乙方负责车辆停放管理，并依据成都市锦江区物价局核定的收费标准向业主和物业使用人收取停车场地管理费。乙方承担并负责向能源主管部门缴纳该地下停车场发生的水电等能源费用，并负责与成都市能源主管部门办理相关业务。乙方按成都市公安交通管理部门的相关规定办理停车资格的备案、年审等事宜。停车场经安检局检查需加装的设备费用由双方协商解决。本合同租赁期限为一年，即2018年1月1日-2018年12月31日。租赁期满，甲方有权收回该地下停车场，乙方应如期无条件返还，返还时应保证租赁停车场相关设施的完好。如甲方仍欲继续出租该地下停车场，乙方仍然为【正熙.国际】大厦的物业管理方，乙方可优先租赁该地下停车场，经甲方同意且双方协商一致可续签租赁合同，下年租金递增系数由双方协商确定。租金价格：月租金按人民币42500元计取，年租金为510000元。付款方式为乙方应在本合同签订时间向甲方支付截止到签约当月为止的月租金，之后租金按月结算，每月租金到期前5日，乙方将下月租金人民币42500元，以转账方式划归至甲方指定账户，租金到账后，甲方向乙方出具增值税专用发票。合同尾部有合谊地产公司和万邦物业公司签章。 上述合同期满后，万邦物业公司仍占有使用案涉停车场。2019年4月30日，万邦物业公司向合谊地产公司支付租赁费127500元。2019年5月29日，合谊地产向万邦物业公司发送《关于正熙国际车库租金的函》载明：我司位于成都市锦江区××路××段××号××大厦××层车位去年以510000元租金承租与贵公司管理，按我司测算，今年租金价格涨到580000元。如贵司有意向续租，请尽快与我司回函及签订租赁合同。如贵司无意向续租，前半年租金按照去年510000元测算，补签合同后支付255000元，并在7月1日将停车场交回我司自行管理。2019年6月6日，万邦物业公司向合谊地产公司回函称其一直处于亏损经营状态，请求合谊地产公司按照510000元／年签订管理委托合同。 2019年9月19日，合谊地产公司向万邦物业公司发送《关于提升改造正熙国际地下车库的函》载明：为提升正熙国际地下车库停车品质，增加光照度，我公司准备实施地下车库提升改造工作，主要内容包括地下负一层、负二层环氧地坪施工、墙柱面乳胶漆优化、标识标牌更换、灯具更换、收费道闸系统更换、机械车位更换（36个）及维修（21个）等工作。负一层停车场施工周期为2019年9月23日至10月23日；负二层停车场施工周期为2019年10月20日至12月20日。2019年9月25日，万邦物业公司回函称请求合谊地产公司免收施工期间的租赁费，并要求合谊地产公司按80%折旧率支付更换道闸系统的补偿费用。2019年9与23日，万邦物业公司向业主和住户下发了关于地下停车场改造施工的通知。 2019年10月25日，合谊地产公司向万邦物业公司发送《关于正熙车库经营权收回的联络函》载明：贵公司前期租赁我司正熙国际车库进行经营，2018年12月31日合同已经终止。我司计划于2019年11月收回停车场的经营权。2019年1月1日至2019年10月31日由贵公司经营期间的租金，以双方最终协商确定的金额为准。万邦物业公司员工谢建于2019年10月28日签收前述联络函。 2020年4月9日，万邦物业公司向合谊地产公司发送《关于恳请减免部分场地租金的报告》请求合谊地产公司减免万邦物业公司2020年2-3月停车场租金85000元。 庭审中，合谊地产公司称2019年正熙国际地下停车库的改造工作并未进行，也未进现场施工。 以上事实的认定，有以下证据及当事人陈述在案佐证：《正熙大厦地下停车场租赁合同》、不动产权证书（编号：川（2017）成都市不动产权第0005722号）、《关于正熙车库经营权收回的联络函》、停车场现场照片、欠付租金和场地占用费的计算方式表、国内支付业务付款回单、《关于正熙车库租金的函》、关于《关于正熙国际车库租金的函》的复函、《关于提升改造正熙国际地下停车库的函》、关于《关于提升改造正熙国际地下停车库的函》的复函、关于地下停车场改造施工的通知及正熙业主的签收表、《关于恳请减免部分场地租金的报告》、对话记录、快递面单、函件。 本院认为，合谊地产公司与万邦物业公司签订的《正熙大厦地下停车场租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反我国法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效。 关于合同关系解除。合谊地产公司与万邦物业公司签订的《正熙大厦地下停车场租赁合同》租赁期限为2018年1月1日起至2018年12月31日止。租期届满后，万邦物业公司仍占有使用案涉停车场，双方曾对案涉停车场2019年的租金标准进行协商，但未能达成一致意见。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”之规定，自案涉合同租期届满后，合谊地产公司并未对万邦物业公司继续使用该地下停车场提出异议，可以认定合同租期届满后双方就案涉停车场形成不定期租赁关系。合谊地产公司于2019年10月25日向万邦物业公司发函称将于2019年11月收回停车场经营权，万邦物业公司于2019年10月28日签收前述函件。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”和《中华人民共和国合同法》第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定，合谊地产公司向万邦物业公司发函要求2019年11月收回地下车库的使用权，即为合谊地产公司要求解除与万邦物业公司之间的不定期租赁关系，万邦物业公司在签收该解除通知后未依法提出异议，故本院确认合谊地产公司与万邦物业公司就案涉停车场形成的不定期租赁合同关系已于2019年11月1日解除。万邦物业公司应向合谊地产公司退还位于成都市锦江区红星路三段16号的正熙国际地下停车场。 关于租金、场地占用费及相关利息。2019年1月1日至2019年10月31日期间，合谊地产公司与万邦物业公司之间就案涉停车场形成不定期租赁关系，双方并未对租金进行重新约定，故2019年1月1日至2019年10月31日期间的租金应按照原《正熙大厦地下停车场租赁合同》约定即月租金按42500元计取。庭审中双方均确认万邦物业公司已向合谊地产公司支付2019年第一季度租金127500元。万邦物业公司还应向合谊地产公司支付2019年4月-2019年10月的租金297500元，故合谊地产公司要求万邦物业公司支付欠付租金297500元的诉讼请求，本院予以支持。至于合谊地产公司主张的延迟支付期间的利息，本院综合考虑双方合同的实际履行情况、出租方的损失及承租方的违约程度，酌情确定逾期付款利息以297500元为基数，自本案立案受理之日即2020年4月28日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至万邦物业公司实际清偿之日止。因万邦物业公司未腾退案涉停车场，自2019年11月1日万邦物业公司应向合谊地产公司支付场地占用费。合谊地产公司主张按照每月42500元的计算标准支付场地占用费的诉讼请求，本院予以支持。因场地占用费实际也是对万邦物业公司逾期腾退停车场的违约惩罚，合谊地产公司再主张场地占用费的利息，属于对同一违约行为的重复评价，本院不予支持。 关于万邦物业公司要求合谊地产公司减免疫情期间的场地占用费。万邦物业公司称在其占用案涉停车场期间，因发生新冠肺炎疫情，要求合谊地产公司减免2020年2月至6月期间的场地占用费。本院认为，万邦物业公司在合谊地产公司通知2019年11月1日解除合同后，未按约腾退案涉停车场，已构成违约。万邦物业公司再主张减免其占用案涉停车场期间的2020年2月至6月的场地占用费，于法无据，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告合谊地产有限公司与被告成都万邦物业管理有限公司就位于成都市锦江区××路××段××号××栋××单元××层××号车库、成都市××路××段××号××栋××单元××层××号车库的租赁合同关系已于2019年11月1日解除； 二、被告成都万邦物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告合谊地产有限公司腾退并交还位于成都市锦江区××路××段××号××栋××单元××层××号车库、成都市××路××段××号××栋××单元××层××号车库； 三、被告成都万邦物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告合谊地产有限公司支付尚欠的租金297500元、延迟支付租金利息（以297500元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自2020年4月28日起计算至实际付清之日止）和场地占用费（按照每月42500元标准，自2019年11月1日起计算至实际腾退之日止）； 四、驳回原告合谊地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费9300元，由被告成都万邦物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  王 艳 人民陪审员  杜继红 人民陪审员  陈小平 二〇二〇年十一月四日 书 记 员  刘 瑶