广东省清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1802民初8736号原告：赖少媚，女，1964年8月20日出生，汉族，住广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：肖伟光，广东业证律师事务所律师。被告：清远市侨阳房地产有限公司，住所地广东省清远市小市新城西七号区****售楼部。法定代表人：骆丽，董事长。委托诉讼代理人：邓铁轩，广东中肯律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶锦荣，广东中肯律师事务所工作人员。原告赖少媚与被告清远市侨阳房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赖少媚及其委托诉讼代理人肖伟光、被告清远市侨阳房地产有限公司的委托诉讼代理人邓铁轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赖少媚向本院提出诉讼请求：一、判令被告清远市侨阳房地产有限公司向原告赖少媚返还购房款106746.31元；二、由被告清远市侨阳房地产有限公司承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月31日，原告赖少媚通过网络司法拍卖购买了被告开发的清远市********丽清花园丽盈苑首层商铺06号（以下简称涉案商铺）。当时，涉案商铺还没有办理房地产权证书，只进行了产权预登记。涉案商铺原买受人为李小英和梁国伟，李小英、梁国伟于2012年5月17日与被告签订了《商品房买卖合同》（合同编号为201**********997）。2018年6月11日，清远市清城区人民法院作出（2017）粤1902执恢233号之二执行裁定书，确认原告为涉案商铺的买受人，该商铺的所有权自该执行裁定书送达买受人时起转移。执行过程中，清远市清城区人民法院将涉案的商品房买卖合同（合同编为201**********997）移交给了原告。后由于需办理涉案商铺的产权登记证书，清远市********对涉案房屋进行了测绘，涉案房屋的权籍调查表显示，涉案房屋的建筑面积实际为52.35㎡,套内面积实际为50.75㎡。涉案商铺的商品房买卖合同（合同编号为201**********997）第三条规定：“该商品房合同约定建筑面积共55.9㎡，其中套内建筑面积54.2㎡。”故涉案房屋的实际面积与合同约定的面积不符，其中实际套内建筑面积比合同约定套内建筑面积少了3.45平方米。涉案商铺的商品房买卖合同（合同编号为201**********997）第四条规定：“该商品房属预售，按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米30940.96元，总金额人民币壹佰陆拾柒万柒仟（1677000）元整。”第五条规定：“该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、……；2、差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；3、差异值超过±3%的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房……。”根据以上合同约定，被告应当向买受人退还购房款106746.31元（30940.96元/㎡×3.45㎡=106746.31元）。因原告通过司法拍卖取得了涉案房屋所有权，同时，由于拍卖成交时涉案房屋尚未办理房屋产权登记，通过司法拍卖，原告实际承受了原买受人在商品房买卖合同（合同编号为201**********997）中的相关权利义务。因此，原告有权根据该《商品房买卖合同》的规定主张权利。被告的违约行为损害了原告的合法权益，原告因此提起诉讼，请人民法院依法判决支持原告的诉讼请求。被告清远市侨阳房地产有限公司辩称，原告主张被告返还购房款没有事实和法律依据。第一，原告与被告并非案涉商品房买卖合同的当事人，该合同条款并非约束被告与原告，因此原告根据商品房买卖合同的约定要求被告退还面积差异款并没有事实和法律依据。第二，即使原告通过司法拍卖承接梁国伟、李小英的部分权利，其也是仅仅承接合同条款及约定，并非整体债权债务转移。梁国伟、李小英对该面积差异也没有提起诉讼进行确认，原告认为其取得了梁国伟、李小英对被告享有补差价的权利不符合逻辑。第三，若然原告承接的是梁国伟、李小英的合同条款，其主张的诉讼请求也不符合合同约定。首先，原告主张的是按30940.96元单价补差额差价，但其成交价并非该价格。其次，按照合同第5条约定当事人选择按套计价的，不适用本条补差价的约定。根据原告提供的执行裁定书显示，买受人赖少媚770079元竞买成交上述房屋，根据该裁定，原告方显示选择按套计价。赖少媚并非按每平方金额购买，而是总价购买。本院经审理认定事实如下：2017年3月3日，被告与案外人梁国伟、李小英签订《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：梁国伟、李小英购买被告开发的位于清远市********丽清花园丽盈苑首层商铺06号，建筑面积为55.9㎡，套内建筑面积为54.2㎡，按套内建筑面积计算为30940.96元/㎡，总价款为565006元；面积差异值为±0.6%以上至±3%以内的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，差异值超过±3%的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房。因案外人梁国伟、李小英欠交通银行股份有限公司清远分行债务，本院以（2017）粤1802执恢233号案查封、拍卖、变卖涉案商铺，原告于2018年5月30日通过淘宝网司法拍卖平台以770079元竞买购得涉案商铺。本院于2018年6月11日作出（2017）粤1802执恢233号之二执行裁定书，确认原告以770079元竞买购得涉案商铺。原告于2020年7月24日取得了涉案商铺房地产权证[（2020）清远市不动产权第00425**]，涉案商铺登记房屋建筑面积为52.35㎡，专有建筑面积为50.75㎡。另查明，本院于2018年4月11日和5月11日在淘宝网司法拍卖平台发布了《变卖公告》和《变卖须知》，变卖公告第四条特别提醒：“标的物以实物现状为准，本院不承担标的瑕疵保证。有意见者请亲自实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，责任自负。”变卖须知第十条规定：“本次变卖是经法定公告期和展示期后才举行的，就变卖标的物已知及可能存在的瑕疵已在本次变卖资料中作了详尽的说明，请竞买人在变卖前必须仔细审查变卖标的物，调查是否存在瑕疵，认真研究查看所竞买标的物的实际情况，并请亲临展示现场，实地看样，未看样的竞买人视为对本标的实物现状的确认，慎重决定竞买行为，竞买人一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状和一切已知及未知的瑕疵。”本院认为，本院以（2017）粤1802执恢233号案变卖涉案商铺，本院在发布《变卖公告》和《变卖须知》中均对涉案商铺可能存在的瑕疵状况进行了提醒及告知，即涉案商铺以现状进行变卖，原告竞买购得涉案商铺，本院已按现状将涉案商铺移交给原告，而且原告亦已领取了不动产权证，因此，本院与原告之间关于变卖涉案商铺的合同权利义务均已履行完毕，原告已取得涉案商铺的不动产物权。关于原告主张被告返还涉案商铺超过合同约定差异面积减少部分的购房款问题。本院只是变卖涉案商铺的物权所有权，原告已按现状接收并取得涉案商铺的物权所有权，但原告并不能替代案外人梁国伟、李小英取得《商品房买卖合同》中的全部合同权利及义务。案外人梁国伟、李小英与被告签订《商品房买卖合同》购买涉案商铺，由案外人梁国伟、李小英支付给被告购房款，即使涉案商铺发生差异面积问题纠纷，亦应由案外人梁国伟、李小英主张合同权利。因此，本院对于原告的诉讼请求依据不足予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告赖少媚的诉讼请求。案件受理费2434元，减半收取计1217元，由原告赖少媚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  梁健球二〇二〇年十一月五日书记员  郭晓君附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。