陕西省榆林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）陕08民终2342号 上诉人（原审被告）：薛云枝，女，汉族。 委托诉讼代理人：史伟胜，陕西华庸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈慧，陕西华庸律师事务所实习律师。 被上诉人（原审原告）：梁晨，男，汉族。 委托诉讼代理人：弥蔚鹏，陕西云德律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：张燕雄，男，汉族。 被上诉人（原审第三人）：郝小艳，女，汉族。 上诉人薛云枝与被上诉人梁晨、张燕雄、郝小艳案外人执行异议之诉一案，陕西省府谷县人民法院于2018年10月31日作出（2018）陕0822民初1892号民事判决后，薛云枝不服，向本院提起上诉，本院受理后于2019年7月5日作出（2019）陕08民终1672号民事裁定，裁定发回重审。后陕西省府谷县人民法院于2019年12月30日作出（2019）陕0822民初2366号民事判决，薛云枝不服，再次向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开听证进行了审理，上诉人薛云枝及委托诉讼代理人史伟胜、陈慧到庭参加了听证，被上诉人梁晨的委托诉讼代理人弥蔚鹏到庭参加了听证，被上诉人张燕雄、郝小艳经合法传唤未到庭参加听证。本案现已审理终结。 上诉人薛云枝上诉请求：1、撤销（2019）陕0822民初2366号民事判决，改判驳回被上诉人梁晨的一审诉讼请；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实与理由：一审采信证据错误，认定事实错误，原审第三人与被上诉人梁晨虚构房屋转让合同、案外人虚构房屋租赁合同是恶意逃避债务的行为。房屋查封时间是2016年7月12日，被上诉人梁晨与原审第三人签订的合同日期虽然在合同上体现为2015年7月1日，该合同未经公证，无法确认实际签订时间。且双方在合同中未约定以物抵债，且原审第三人也不欠梁晨任何债务。只是单纯房屋转让合同，合同中未约定转让价款。无价款的合同也无法履行，从梁晨提供的证据看，房屋转让合同是原审第三人张燕雄与梁晨虚构的，完全是为了转移财产逃避法院的执行。在一审中，梁晨提供了2015年5月26日原审第三人给陈利军出具的借据原件，如果原审第三人是用房屋折价向陈利军抵偿债务，那么在抵债后，借据必然退还借款人即本案原审第三人张燕雄，一审时张燕雄未到庭参加诉讼，张燕雄也不可能在抵债后将借据再交付给出借人或者出借人之外的梁晨，从梁晨现在仍然持有借据原件的事实看，梁晨与原审第三人张燕雄是恶意串通，签订虚假合同转移财产。故房屋转让合同无效，不是合法有效的合同。一审梁晨提供的房屋租赁合同，租赁合同约定月租金18000元是虚构的，且该合同的出租人并不是梁晨，第二条约定租期2016年1月1日至2016年12月31日，第二页落款为：合同有效期至2015年12月7日。租赁合同究竟何时签订，双方的签名是否真实，因该合同未经公证无法查明，只能通过鉴定予以明确。故租赁合同不能证明梁晨在人民法院查封前合法占有了房屋。梁晨与原审第三人签订的房屋转让合同没有约定价款，梁晨事实上也没有向原审第三人支付过合同价款，故梁晨对该房屋不享有排除强制执行的权利。案外人陈利军现在还持有原审第三人给其出具的借据原件，借据原件就是债权凭证，故现在案外人陈利军仍然对原审第三人享有债权。被上诉人梁晨与原审第三人签订的房屋转让合同，不属于以物抵债合同，以物抵债合同的特点就是用财产折价抵偿债务，抵债的法律后果，对债务人而言就是放弃物权，同时消灭债务，对债权人而言，就是取得了物权，同时丧失了债权，但本案是在债务到期前签订的房屋转让合同，且债权人未将债权凭证返还给债务人，不发生以物抵债的效力，对债权人陈利军而言，现在持有原审第三人出具的借据原件，可以主张债权。对于被上诉人梁晨而言，只是签订了房屋转让合同，并未实施支付合同对价，对争议房屋不享有物权期待权。被上诉人梁晨与原审第三人签订房屋转让合同目的就是转移财产，逃避债务，合同中未约定价款，且未实际履行，该房屋转让合同属于无效合同，被上诉人梁晨对房屋不享有排除强制执行的权利，故提起上诉，请求依法驳回被上诉人梁晨的一审诉讼请求。 被上诉人梁晨辩称，针对转账时间在先，出具借条在后的时间问题，是因为第三人张燕雄在借款的时候人在外地，长达一年多催要，借条是后来出具的，对借钱事实的一个确认，至于转款凭证上陈莉军和借条上陈利军的差距，是张燕雄的一个笔误，以户口本和房屋转让合同形成证据链，抵消之前的借款，符合日常经验法则，和逻辑推理。涉案房屋在2015年整个房地产市场低迷，另外房屋手续不全，房屋的转让款及利息基本相当，而且以房抵债意思表示真实，合法有效，签订房屋转让合同，房屋交付发生在上诉人诉讼之前，不存在损害上诉人的利益，后来被上诉人的父亲将占有的房屋对外出租，当时实际租金每月1800元，租赁合同上写的18000元，是书写错误。有缴纳租金和相关证据证明，恰恰是因为是真实的，才出现签字不严谨的笔误，如果是虚假的合同，才不会出现这种低级的错误。执行法院在执行过程中对涉案房屋相关情况进行了实地调查，对房屋的承租人和物业公司进行了调查核实，一审第三人张燕雄也委托代理人出庭对相关问题回答了法庭询问，（2018）陕0822民初1892号府谷县人民法院的民事判决书第５页薛云枝辩称该房屋是2015年7月1日转让给原告，和第三人张燕雄的辩称一致相吻合。所以第三人张燕雄将涉案房屋转让给被上诉人梁晨，事实已经非常清楚，第三人张燕雄因借被上诉人梁晨的母亲的借款未能偿还，便与被上诉人签订房屋转让合同，涉案房屋以物抵债转让给被上诉人，房屋价值与借款价值相当，并及时向物业公司递交房屋变更名称的申请，因房屋手续问题，至今仍登记在第三人张燕雄名下。被上诉人从签订转让合同之日已经实际占有该房屋，房屋未能过户，被上诉人没有过错，现在房屋已经被被上诉人的父亲的名义对外出租，符合排除强制执行的情形，原审认定事实清楚，适用法律正确，审理程序合法，请求驳回上诉，维持原判。 被上诉人张燕雄、郝小艳未到庭。 原审原告梁晨向一审法院提出诉讼请求：一、立即停止对原告购买的位于西安市雁塔区长安中路65号金莎国际大厦22227室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封；二、确认原告与第三人的房屋买卖合同合法有效，确认位于西安市雁塔区长安中路65号金莎国际大厦21-22227室的房屋归原告所有；三、第三人张燕雄立即协助和配合原告办理房屋产权过户登记。 一审法院查明以下事实：府谷县人民法院在执行申请执行人(原告)薛云枝与被执行人(第三人)张燕雄、郝小艳民间借贷纠纷一案中，于2016年7月12日作出（2016）陕0822财保70-1号民事裁定，对登记在第三人张燕雄名下的位于西安市雁塔区长安中路65号金莎国际大厦22227室房屋一套（合同号：Y11090410，预售证号：2011174，房号：21-22227）予以查封，查封期限为三年。案外人梁晨于2018年7月提出执行异议，本院经审查，于2018年7月11日作出（2018）陕0822执异22号执行裁定，驳回案外人梁晨的异议请求。2018年9月2日，原告向本院提起案外人执行异议之诉。 还查明，异议房屋系被告张燕雄于2011年11月8日与西安东大置业有限责任公司签订商品房买卖合同(建筑面积44.52平方米，总价款580072元)购买的，合同约定房屋于2012年12月31日(被告张燕雄于该日交清上述房款)前交付。 2013年3月28日，第三人张燕雄向陈莉军(系案外人梁晨的母亲)借款38万元；陈莉军于当日将30万元转入第三人张燕雄的账户内。2015年5月26日，第三人张燕雄、郝小艳共同给陈莉军出具40万元借据一支，并承诺于2015年7月31日前还清。第三人张燕雄、郝小艳和陈莉军签订借款协议，双方约定上述借款期限为一年零四个月，于2015年7月底还清；按期不还，可按法律程序起诉，按高于银行利息4倍月息2分计算，要求偿还本息共计52万元；双方约定以异议房屋和第三人郝小艳名下位于西大街宏府405室房屋作为抵押；如第三人张燕雄、郝小艳于7月底将款一次性还给陈莉军，陈莉军将借据及房屋(金莎国际)手续还给第三人。2015年7月1日，第三人张燕雄与案外人梁晨签订房屋转让合同，约定将上述房屋一套转让给案外人梁晨，并于2015年8月4日给西安东大置业有限责任公司物业部递交了房屋更名为案外人梁晨的申请，异议房屋至今未办理房屋产权变更，依然登记在第三人张燕雄名下。 另查明，异议房屋于2015年12月7日由梁斌正(系案外人梁晨的父亲)出租给高燕，由高燕居住，并由其交纳物业费，高燕分别于2016年12月13日给原告的父亲梁斌正转账18000元，于2017年12月13日转账2万元。 一审法院认为，本案为执行异议之诉。在执行程序中对不动产受让人进行优先保护是基于买受人的物权期待权,即对于已经签订有效合同的买受人,在已经履行全部合同义务的情况下,虽然尚未取得合同标的物的所有权,但赋予其类似所有权人的地位,其物权期待权具有排除执行等物权效力,故原告对执行标的(即涉案的登记在第三人张燕雄名下的位于西安市雁塔区长安中路65号金莎国际大厦22227室房屋一套)是否享有足以排除强制执行的民事权益是本案需要审查的关键问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定：被执行人将其所有的需要办理过户的财产出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，第三人张燕雄、郝小艳因向原告的母亲借款未能偿还，第三人张燕雄便与原告签订房屋转让合同，将异议房屋转让给原告(以物抵债)，且房屋价值与借款本息相当，并及时在异议房屋所在物业递交了房屋更名为原告的申请，随后原告实际占有了该异议房屋，又以原告的父亲名义出租至今，但由于开发商的原因，异议房屋至今仍登记在第三人张燕雄名下。其次，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告与第三人张燕雄因借款不能偿还签订了房屋转让合同，签订时间(2015年7月1日)、实际占有异议房屋时间均在法院查封之前，因开发商的原因未办理过户登记，原告对此没有过错，符合法律规定，足以排除强制执行，故原告要求停止对位于西安市雁塔区长安中路65号金莎国际大厦22227室房屋的强制执行，并解除对该房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。原告要求确认其与第三人的房屋买卖合同合法有效，确认上述房屋归原告所有和第三人张燕雄立即协助、配合办理房屋产权过户登记的诉讼请求，因执行异议之诉的诉讼目的在于通过诉讼阻却对执行标的物的强制执行，且《中华人民共和国物权法》规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”,异议房屋双方未办理过户登记手续，至今仍登记在第三人张燕雄名下，在过户登记之前，基于不动产物权登记生效原则，原告该项请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（二）项、第三百一十四条第一款之规定判决：（一）、停止对登记在第三人张燕雄名下的位于西安市雁塔区长安中路65号金莎国际大厦22227室房屋一套（合同号：Y11090410，预售证号：2011174，房号：21-22227）的执行。（二）、驳回原告梁晨的其他诉讼请求。案件受理费9000元，由原告梁晨承担4500元，被告薛云枝承担4500元。 二审时，当事人均未提交新证据。 二审另查明，梁晨提交的“房屋转让合同”，没有载明房屋价款，对房屋的价款梁晨方在原审及二审的几次庭审中陈述不一致（有时称是借款协议载明的借款本息52万元，有时又称按照市场单价每平米8000元、总价35.6万元等）。 被上诉人梁晨认为在2015年8月4日已经向房产公司申请变更登记（更名为梁晨），并提供了陕西金莎国际物业管理有限公司的证明和落款为2015年8月4日的“更名申请书”予以印证，但梁晨与张燕雄于2015年7月1日签订的“房屋转让合同”第2条却载明“甲乙双方已在西安东大置业有限公司物业部进行房屋转让更名申请”。 被上诉人梁晨方认为房屋2015年已经交付、且把房屋租赁于案外人高燕。原审法院2018年10月13日与高燕调查核实，高燕称“与梁晨租的，一年两万租金，大概是2015年租的，租了3年，签了合同但没有带，前年的租金支付宝转账，去年微信转账，可以提供转账凭证”，但是租赁合同（原审法院出示，高燕确认的合同）载明,租赁期限为“2016年1月1日至2016年12月31日”、月租金“18000元”、合同有效期限为“2015年12月7日”。 梁晨方称房屋租赁费的缴纳方式是提前交纳下一年的租赁费。 梁晨方称的“以房抵债”的借款条据原件依然由梁晨一方持有。 本院认为，本案的争议焦点是案外人梁晨是否对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”的精神，首先，涉案买卖合同是否在查封裁定之前已经签订，双方当事人有争议；根据查明事实，涉案买卖合同内容简单，连基本的房屋价款均未载明，且与梁晨方提交的物业公司证明等证据材料内容不能相互印证，故对该事实无法认定。其次，是否在人民法院查封之前已经合法占有了房产，经查明，梁晨据以证明占有事实的主要证据事实是认为在法院查封之前其已经将涉案房屋租赁于他人、并收取了租赁费，梁晨认为其于2015年已经将涉案房屋租赁于他人（高燕），但其提供的租赁合同内容与其陈述事实不一致；另梁晨及租赁户高燕均称房屋从2015年就租赁了、租赁期从2016年1月1日起，并向梁晨父亲交纳了租赁费，且均认可租赁费交纳方式是通过微信或支付宝提前缴纳下一年度的租赁费，但原审法院于2018年10月与租赁户高燕调查核实时，高燕称租赁了3年，往前推算3年应当是2016年、2017年和2018年，但梁晨方提交的租赁费微信支付记录是2017年12月13日支付租金20000万元（明确载明系2018年租金）、及2016年12月13日转账支付的18000元（该支付记录没有写明是2016或2017年的租金），根据当事人称的提前交纳租金的事实可以看出该18000元应当是交纳的2017年的租赁费，几次开庭均向梁晨方调查核实2016年的租金是如何交纳的，梁晨一方均称是支付宝交纳的，但均不能提交支付宝交纳的记录，再没有其他证据相互印证，故2016年是否实际交纳了租赁费、以及是否实际租赁了涉案房屋，无法认定，故梁晨方不能证明其在人民法院查封（2016年7月）之前已经实际控制、占有了涉案房屋。第三、是否实际交付了全部价款，梁晨方自己陈述是以房抵债，故不存在房屋价款的实际交付；第四、没有办理过户登记手续是否梁晨方自身原因导致，梁晨方称是联系不到第三人张燕雄导致不能过户，但其只是陈述没有任何证据予以佐证，且张燕雄在原审时委托代理人出庭应诉，故该事实无法认定。另既然已经“以房抵债”了，根据常理第三人张燕雄应当收回借据，但本案借款条据原件依然在梁晨一方手中，且梁晨一方也不能作出合理说明，故抵债事实是否存在也无法认定。据此，梁晨方不能证明其对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，其异议请求不能成立，对此原审判决有误，依法应予纠正。 综上，原审判决有误，依法应予纠正；上诉人的上诉理由成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》第三百一十二条第一款第二项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销陕西省府谷县人民法院（2019）陕0822民初2366号民事判决书； 二、驳回梁晨的诉讼请求。 一审案件受理费9000元及二审案件受理费5800元，均由被上诉人梁晨负担。 本判决为终审判决。 审判长  冯佑贤 审判员  魏 霞 审判员  张彩莲 二〇二〇年十一月十七日 书记员  李文涛