浙江省宁波市海曙区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0203民初9643号 原告：雪松美屋（宁波）物业管理有限公司，住所地宁波市江**文教路**，统一社会信用代码91330205717233266R。 法定代表人:李桂雄，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：李雪梅，女，1958年1月31日出生，汉族，身份证住址宁波市江**。 委托诉讼代理人：洪伟，男，1988年6月30日出生，汉族，身份证住址宁波市江**。 被告：徐斌，男，1970年8月12日出生，汉族，住宁波市海曙区。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司诉被告徐斌物业服务合同纠纷一案，原告于2020年7月23日向本院提起诉讼本案先于2020年7月23日以（2020）浙0203民诉前调3882号立案受理，因调解失败，后于2020年10月12日以（2020）浙0203民初9643号正式立案受理，本案依法适用小额诉讼程序，由审判员张频波独任审判，于2020年11月4日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告委托代理人洪伟，被告徐斌到庭参加了庭审。本案现已审理终结。 原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司起诉称：原告于2003年9月18日与宁波金达利房地产开发有限公司订立《前期物业管理服务合同》，并对文苑风荷小区实施了物业管理。2008年1月1日成立了小区业主委员会，同时签订了《文苑风荷物业管理委托合同》，直至2019年12月31日退管该小区。物业管理费收费标准：综合服务费0.40元／平方米／月，公共设施维修费：1.50元／平方米／年（依据《关于文苑风荷小区物业管理收费标准备案报告》、《前期物业管理服务合同》、文苑风荷物业管理委托合同）。徐斌为宁波市海曙区业主，住宅面积131.06平方米。从2017年1月1日至2019年12月31日止，被告应付物业管理综合服务费1887.30元，公共设施维修费589.90元，合计2477.20元。经原告催讨，被告无理拒付。诉至法院，请求：一、判令被告支付拖欠原告物业管理综合服务费1887.30元，公共设施维修费589.90元，合计2477.20元；二、本案诉讼费由被告承担。 被告徐斌答辩称：1、原告入驻文苑风荷以来，管理工作每况愈下，偷盗事件频发，群众反映非常强烈；2、原告自认其管理很差；3、原告管理不善致使小区共有财产凉亭受损，直至倒塌消失；4、多次反映仍不提供物业修理服务，致使被告房屋内部墙面受损至今；5、原告不遵守国家有关法规，违反宁波市物业管理条例和小区业主公约，私下与原业委会负责人签订未经业主大会授权的物业合同，因此该物业合同属无效合同。请求驳回原告的全部诉讼请求。 原告为证明其诉讼主张，向本院提交了下列证据： 证1.物业服务合同二份及备案报告一份，证明原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司与文苑风荷小区业委会签订物业服务合同，由上述公司向文苑风荷小区提供物业服务及上述合同中约定物业综合服务费计算单价的事实。 原告提交的上述证据1已当庭举证，经质证，被告对证据1无异议。经审核，本院对原告提供的证1的真实性、合法性、关联性及证明目的予以认定。 被告为证明其辩称主张，向本院提供了下列证据： 证1.文苑风荷业主群微信聊天记录一份，证明雪松美屋（宁波）物业管理有限公司入驻文苑风荷以来，管理工作每况愈下，偷盗事件频发，群众反映非常强烈的事实； 证2.回复函一份，证明雪松美屋（宁波）物业管理有限公司自认其管理很差的事实。 证3.原告楼下照片一张，证明雪松美屋（宁波）物业管理有限公司管理不善致使小区共有财产凉亭受损，直至倒塌消失的事实； 证4.原告房屋室内墙面受损照片两张，证明雪松美屋（宁波）物业管理有限公司管理不善，多次反映仍不提供物业修理服务，致使被告房屋内部墙面受损至今的事实。 被告提交的上述证据1、2、3、4已当庭举证，经质证，原告对上述证据1、2、3、4均有异议。原告认为，被告提供的证据不足以证明原告提供的物业服务存在重大瑕疵，导致被告无法正常生活。经审核，本院对被告提供的证据1、2、3、4的真实性均予以认定。 根据原、被告提供的证据及当庭陈述等，本院认定的事实如下： 2003年9月18日，原告与宁波金达利房地产开发有限公司订立《前期物业管理服务合同》，并对文苑风荷小区实施了物业管理。2008年1月1日成立了小区业主委员会，同时签订了《文苑风荷物业管理委托合同》，后多次续签，直至2019年12月31日退管该小区。在委托期限分别为自2015年1月1日起至2017年12月31日止、自2018年1月1日起至2020年12月31日止的两份文苑风荷物业管理委托合同中，第六章物业管理服务费用约定如下：“第二十二条物业管理服务费，1、本物业的综合服务费，由乙方（本案原告）按一下标准向业主或物业使用人收取：多层：按建筑面积每月每平方米0.4元；第二十三条乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗邻部位的维修、养护、及其他特约服务，收费标准应明码标价，或当事人自行双方协商。第二十四条房屋的共用部分、共用设施、设备、公共场地日常维修费：多层：按建筑面积每年每平方米1.5元。”被告徐斌系案涉房屋宁波市海曙区所有人，住宅面积131.06平方米，直至2019年12月31日雪松美屋（宁波）物业管理有限公司退出风荷小区物业管理服务时，该房屋一直由被告徐斌居住使用。被告居住的房屋系小区多层住宅，综合服务费为按建筑面积每月每平方米0.4元，公共设施维修费为按建筑面积每年每平方米1.5元。该房屋2017年1月1日至2019年12月31日期间物业管理综合服务费1887.30元，公共设施维修费589.90元，合计2477.20元，被告尚未支付。原告自行催讨不成，遂诉至本院，请求依法解决。 本院认为：原告与宁波市海曙区文苑风荷小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，故均合法、有效，本院予以认定。合同签订后，原、被告双方均应按约履行。原告作为物业服务企业，已对物业管理区域内的安保、清卫和房屋公共部位及公用设施设备的维护、维修承担义务。被告作为该小区业主（涉案房屋所有权人）也理应支付物业服务费用，为此，原告要求被告支付综合服务费的诉讼请求合法、合理，本院予以支持。但被告认为小区偷盗事件频发、小区共有财产凉亭受损，直至倒塌消失以及被告房屋内部墙面受损等，雪松美屋（宁波）物业管理有限公司管理确有不善之处，被告上述抗辩理由，本院予以部分采纳。本案中，被告居住的房屋，因外墙漏水而造成内部墙面受损，可视为原告在服务期间未能按合同约定履行全部合同义务，存在提供公告部位维修义务方面的物业服务不到位。故本院酌定被告可按物业合同约定的物业管理费80%的比例支付原告上述服务期间的物业综合服务费共1509.84元，即按合同约定被告应付给原告物业综合服务费为1887.30元【2017年1月1日至2019年12月31日年度0.40元/m?/月*131.06m?*36个月】，现按八折比例收取1887.30元*80%=1509.84元。对原告要求收取公告设施维修费588.73元的请求，因原告未能及时修复被告房屋外墙漏水部位，导致被告房屋室内墙面涂料脱落受损等。为此，本院对该诉请不予支持。另被告要求原告修复因管理不善而倒塌消失的凉亭等，系公益诉讼，被告可向小区业委会申请处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百七十一条之规定，判决如下： 一、被告徐斌应于本判决生效之日起十日内，向原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司支付物业管理综合服务费1509.84元； 二、驳回原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司的其他诉讼请求； 案件受理费50元，减半收取25元，由原告雪松美屋（宁波）物业管理有限公司负担10元，被告徐斌负担15元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本判决为终审判决。 本判决生效后，义务人应在判决确定的履行期限内自动履行。如义务人不履行本判决确定义务的，权利人可自履行期限届满之日起两年内申请法院强制执行。执行期间人民法院有权依法采取查封、扣押、冻结、搜查、拍卖、变卖义务人的财产等强制措施；依据情节限制义务人高消费、纳入失信名单，向社会公布并通报征信机构，依法予以信用惩戒；对拒不履行的义务人，人民法院可以采取罚款、拘留等措施，直至依法追究刑事责任。 审 判 员 张频波 二〇二〇年十一月四日 代书记员 林静益 本案引用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 第一百六十二条基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第二百七十一条人民法院审理小额诉讼案件，适用民事诉讼法第一百六十二条的规定，实行一审终审。