江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初5008号原告：王霞，女，1979年10月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。委托诉讼代理人：秦彦峰，北京中师律师事务所律师。被告：南京市栖霞区龙潭村村民委员会，统一社会信用代码5432011375413198XK，住所地江苏省南京市栖霞区龙潭街道龙潭村。法定代表人：陈某，该单位主任。委托诉讼代理人：牟杰，南京市栖霞区龙潭法律服务所法律工作者。原告王霞与被告南京市栖霞区龙潭村村民委员会（以下简称龙潭村委会）合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王霞及其委托诉讼代理人秦彦峰，被告龙潭村委会委托诉讼代理人牟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告履行合同义务，修缮房屋并使其达到居住标准；2、判令被告支付迟延履行合同给原告造成的经济损失，（1）自2019年3月29日起按每月1000元租金标准支付至2020年10月19日为18000元；（2）精神损失费1000元，共计19000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告是南京市栖霞区龙潭村村民，在本村龙洲队宅基地上有自建房屋201.24平米，建房手续合法。2019年3月29日，被告龙潭村委会在拆除违建房和无证房过程中，误拆原告房屋，经双方协商，于2019年6月28日签订《房屋误拆复建协议》，约定如下：“1、龙潭村委会作为王霞复建房的主要责任方，要按屋主要求，原址原样进行复建，不得私自偷工减料，改变房屋结构走向，并接受屋主的监管。2、复建的房屋，在建筑面积、使用面积、房屋结构、房屋质量、建材质量等各个方面，均不能低于王霞原宅基房标准。3、龙潭村委会作为王霞复建房的承担方，负责寻找具有施工资质的施工队进行房屋复建，并对该复建房的质量负全部的责任，后期该复建房如出现任何质量问题，导致无法居住，或因为该复建房的质量问题，造成人员伤害的，责任由龙潭村委会承担，与屋主王霞无关。4、龙潭村委会负责该复建房后期的通电、通水，确保屋主可以正常使用。”然而，被告复建后交付的房屋仅为简易毛坯房，不仅在房屋整体质量、建材质量等方面存在诸多质量问题，更未履行通电、通水的义务，致使原告至今无法居住，且在下雨时房屋出现漏水情况，地面返潮很严重，远不能达到居住标准。原告多次与龙潭村委会负责人陈某主任沟通要求其及时履行义务，均遭推诿。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条规定，被告复建房屋不符合合同约定，不能满足原告的居住要求，应承担继续履行、采取补救措施的违约责任，并赔偿原告外租房居住的经济损失。综上，原告提起诉讼，望依法公平、公正审理。被告龙潭村委会辩称，1、被告同意按照双方签订的协议履行，立争恢复原状，原告应明确修缮要求；2、原告家庭一直不在案涉房屋居住，故原告主张因复建房屋导致其不能居住使用所产生的租金损失，无事实依据，不应支持；3、原告主张的精神损失费，无法律依据，被告不认可。本院经审理认定事实如下：原告王霞系南京市栖霞区龙潭村龙洲队村民，2018年3月13日，其申请在家庭住宅××龙××队××宅基地××砖××结构××层房屋，拟建房屋面积180平方米，建房申请经村委会、龙潭街道城建科及龙潭街道办事处审批同意。2019年3月29日，被告龙潭村委会进行拆除违建房和无证房的过程中，误将原告上述房屋拆除，双方为此进行协商，并于2019年6月28日签订《房屋误拆复建协议》（以下简称“复建协议”）1份。复建协议约定：1、龙潭村委会作为王霞复建房的主要责任方，要按屋主要求，原址原样进行复建，不得私自偷工减料，改变房屋结构走向，并接受屋主的监管。2、复建的房屋，在建筑面积、使用面积、房屋结构、房屋质量、建材质量等各个方面，均不能低于王霞原宅基房标准。3、龙潭村委会作为王霞复建房的承担方，负责寻找具有施工资质的施工队进行房屋复建，并对该复建房的质量负全部的责任，后期该复建房如出现任何质量问题，导致无法居住，或因为该复建房的质量问题，造成人员伤害的，责任由龙潭村委会承担，与屋主王霞无关。4、龙潭村委会负责该复建房后期的通电、通水，确保屋主可以正常使用。5、本协议一式两份，未尽事宜，双方协商解决，协商不成，按法律流程办理。原告王霞、被告龙潭村委会及法定代表人陈某均在该份协议上签字盖章。复建协议签订后，被告龙潭村委会将拆除的房屋复建，2019年8月13日起，原告王霞多次短信联系被告龙潭村委会主任陈某，要求尽快复建房屋周边的围墙，陈某回复已告知施工队。2020年1月8日，原告短信联系陈某，告知复建房屋出现多处裂缝，房屋质量未达到原宅基房标准，要求被告严格履行复建协议，陈某回复安排时间进行协商，至2020年4月22日，双方仍未能就复建房修缮问题协商并达成一致意见，原告为此诉至本院。庭审中，原告王霞提交复建房屋照片9页，旨在证明复建房屋地面、墙面存在多处裂缝，及渗漏水返潮现象，目前亦未通水通电，原告无法居住使用。经质证，被告龙潭村委会认为，原告建造的原房即为毛坯房，原告亦未曾居住使用原房。原告则认为，即便原告不曾居住使用原房，但原房具备居住使用功能，现因被告未依约履行复建协议，致使复建房屋至今不能居住使用，被告仍应承当相应的违约责任。庭审后，原告王霞补充提交租赁协议书、证明、房屋所有权证复印件1组及修缮要求1份，旨在证明：1、原告现租住在栖霞区，每月租金为1000元。2、被告履行修缮义务应符合以下要求：1、寻找有资质的施工方进行修缮，保证维修质量。2、对目前复建房墙体开裂；地面、墙面回潮渗水；地面下沉等现象进行彻底维修，使用合格建材，达到可居住标准。3、更换损坏的大门，之前安装的门系从拆迁工地上回收，钥匙无法上锁。4、保证房屋通水通电。5、清理复建房门口堆放的建筑垃圾，不影响出行。6、恢复进出道路通行，保障日常生活。7、修缮过程接受屋主监督。经质证，被告龙潭村委会认为，1、租赁协议书证明原告早在2015年就已经在外租房居住，实际并不居住在复建房屋处，故要求被告按照原告租房标准承担租金，无事实依据。2、被告同意按照复建协议约定履行修缮义务。以上事实，有原告提交的宅基地建设用地申请表、复建协议、短信记录、照片、租赁协议书、证明及房屋所有权证，及本院庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告龙潭村委会误拆原告王霞的房屋，双方为此进行协商，并签订复建协议，该协议系双方当事人的真实意思表示，双方均应循诚实信用原则，全面履行自己的义务。现原告主张复建房屋质量不符合复建协议约定，被告对此予以认可，并当庭表示愿意承担修缮义务，将房屋恢复至拆除前的原状，故本院认定被告应按照复建协议约定继续履行修缮义务，确保原告可以正常使用房屋。关于原告主张被告支付迟延履行合同所造成的原告的租金损失，根据已查明的事实，双方在复建协议中并未约定复建期间的租金损失由被告承担，但自2019年8月13日起，原告多次就复建问题与被告进行协商，因被告未能完全履行复建协议约定的义务，致使原告至今无法使用房屋，参照房屋本身毛坯现状、结合周边环境等因素，本院酌定原告的损失按照500元/月计算，自2019年8月13日起至案涉房屋达到居住标准之日止。关于原告主张的精神损失费1000元，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告南京市栖霞区龙潭村村民委员会应于本判决生效之日起三十日内按照《房屋误拆复建协议》约定，对原告王霞所有的位于栖霞区房屋进行修缮并使其达到居住标准。二、被告南京市栖霞区龙潭村村民委员会应于本判决生效之日起十日内支付原告王霞房屋租金损失（按照500元/月计算，自2019年8月13日起至房屋达到居住标准之日止）。案件受理费200元，减半收取100元，由被告南京市栖霞区龙潭村村民委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 睿二〇二〇年十一月三日法官助理  王国庆书 记 员  卜 艳