杭州市余杭区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0110民初13144号 原告：胡慧娟，女，1987年2于17日出生，汉族，住安徽省池州市东至县。 原告：李振刚，男，1983年6月29日出生，汉族，住河南省清丰县。 被告：杭州亿丰亿盛置业有限公司，住所地：杭州市余杭区良渚街道博园路******。 法定代表人：薛春树，董事长。 委托诉讼代理人：陈剑武，公司员工。 原告胡慧娟、李振刚（下称二原告）为与被告杭州亿丰亿盛置业有限公司（下称被告）商品房预售合同纠纷一案，于2020年8月28日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由审判员刘婷独任审判。本院于2020年11月24日公开开庭进行了审理。二原告及被告的委托诉讼代理人陈剑武均到庭参与诉讼。本案现已审理终结。 二原告起诉称，2014年11月13日，原、被告签订《浙江省商品房买卖合同》，购买被告开发的位于余杭区××街道××幢××单元××室，总价款966871元，并已经按照合同约定履行付款义务。合同第九条交付期限及条件条款约定，被告应当在2016年12月31日前，将符合下列各项条件的商品房交付原告使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件；第十条逾期交房的违约责任约定，逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当在自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款，并按累计已付购房款的1％向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；第十六条产权登记的约定，被告承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给二原告，被告不能在前款约定期限内交付权属证书，约定日期起90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明的，二原告不退房，被告自约定日期至实际交付权属证书或登记证书之日止，按日向二原告支付已交付房价款0.01％的违约金。截至起诉日，二原告仍未取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认定文件或准许使用文件，被告也未取得土地、房屋权属证书，交付二原告。二原告认为，被告延迟交房、迟延办证既不存在法定的免责事由，也不存在约定的免责事由，违约事实明显，严重损害了原告的利益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付因延期交房及产权登记延期而支付违约金（暂计至2018年8月31日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）（延期交房：74575.89元，产权登记延期：37287.94元；因延期交房及产权登记延期而造成生活成本增加的补偿24000元，合计135863.83元）；2、本案诉讼费被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告支付延期交房违约金66906.63元（2017年1月1日至2017年4月1日，按照日万分之一计算；2017年4月2日至2018年1月28日，按照日万分之二计算）；2、判令被告支付延期办理产权登记违约金190086元（2017年3月31日至2017年6月29日，按照日千分之一计算；2017年6月29日至2020年5月30日，按照日万分之一计算）；3、判令被告支付延期交房期间租房费用40000元；4、判令被告协助二原告办理产权证；5、判令本案诉讼费有被告承担。 原告为证明诉称事实，提供并陈述了如下证据材料： 1、商品房买卖合同及附件、发票各一份，用以证明双方签订商品房约定的逾期交房、逾期办证等一系列相关权利义务条款以及原告已经实际付清房款的事实。 2、商品房交接书、交付使用通知书各一份，证明被告实际于2018年1月28日交付案涉房屋的事实。 被告到庭答辩称：1、原告的起诉已过诉讼时效；2、逾期交房违约金以及逾期办证违约金存在重复计算，违反公平原则；3、原告诉称的生活成本增加的补偿无合同依据，且违约金条款足以覆盖原告损失，不应得到支持；4、合同约定的违约金计算标准过高，请求据实予以调低；5、原告在履行合同的过程中存在逾期付款的违约行为，应向被告支付违约金22110元，请求在本案中予以抵扣。 被告向本院提交入账通知书一份，证明原告存在逾期付款的违约行为的事实。 本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实： 2014年11月13日，二原告（买受人）与被告（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》（合同编号：2014预1110746）一份，约定原告购买位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋，建筑面积112.17平方米，总价966871元。双方对交付期限及条件、逾期交房的违约责任、产权登记等约定如下：“第九条交付期限及条件出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用：1、建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件……第十条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第九条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……第十六条关于产权登记的约定购买商品房，当事人可以申请预告登记。就该商品房预告登记有关事项，当事人约定于附件五。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2017年3月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的0.1%承担违约责任；2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的0.02%的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。”双方还对其他权利义务做出约定并签订了补充协议。二原告已向被告支付全部的购房款966871元。 被告于2018年1月28日将案涉房屋交付给二原告，但至今未向原告交付土地、房屋权属证书。 另，庭审中，二原告认可存在逾期付款的违约行为，同时同意在本案中抵扣逾期付款违约金22110元。 本院认为，原、被告双方签订的《浙江省商品房买卖合同》及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付二原告，于2017年3月31日前取得土地、房屋权属证书并交付给二原告。二原告实际于2018年1月28日收房，故对原告要求被告支付自2017年1月1日起至2018年1月28日止逾期交房违约金66906.63元的诉请，本院予以支持。因被告尚未将土地、权属证书交付给原告，故对原告要求被告支付自2017年4月1日起至2020年5月30日止逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持，但应当以实际购房款为基数，按照日万分之一计算，计款111769.84元。关于二原告主张的生活成本损失，因二原告主张的违约金已经可以弥补二原告的损失，且原告未提供证明其损失的依据，故对该诉讼请求，本院不予支持。另，根据被告到庭陈述，案涉商品房的大证已经办出，故对二原告要求被告协助办理产权转移登记的诉讼请求，本院予以支持。上述违约金合计178676.47元，扣除原告同意扣减的逾期付款违约金22110元，余款156566.47元。被告抗辩称，原告起诉已经超出诉讼时效期间，被告实际于2018年1月28日交付房屋，逾期交房违约金诉讼时效的起算点应当自实际交房之日起算三年，截至目前，被告尚未将土地、权属证书交付给原告，违约行为一直持续，故均未超出诉讼时效期间。被告同时抗辩称，逾期交房与逾期办证违约金计算的重叠期间不应重复计算以及合同约定的违约金计算标准过高，因依据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告杭州亿丰亿盛置业有限公司支付原告胡慧娟、李振刚逾期交房、逾期办证违约金合计156566.47元，于本判决生效后十日内付清。 二、被告杭州亿丰亿盛置业有限公司协助原告胡慧娟、李振刚办理案涉位于杭州市余杭区××街道××幢××单元××室商品房的产权转移登记。 三、驳回原告胡慧娟、李振刚的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5934元，减半收取2967元，由原告胡慧娟、李振刚负担1454元，由被告杭州亿丰亿盛置业有限公司负担1513元，于本判决生效后七日内缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审判员 刘 婷 二〇二〇年十一月三十日 书记员 赵萍萍