广西壮族自治区贺州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂11民终1234号 上诉人（原审被告）：唐得华，男，1963年5月5日出生，瑶族，住贺州市八步区。 被上诉人（原审原告）：蒋玉娟，女，1980年10月28日出生，汉族，住贺州市八步区。 委托诉讼代理人：左少善，广东锐锋律师事务所律师。 上诉人唐得华因与被上诉人蒋玉娟租赁合同纠纷一案，不服贺州市平桂区人民法院（2020）桂1103民初699号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 上诉人上诉请求：一、请求撤销一审法院（2020)桂1103民初699号民事判决第二项，并依法改判被上诉人蒋玉娟应当按照市场公允价值（或者按照市场评估价值）对上诉人在租赁场地内自建的简易房屋、猪舍、围墙等设施进行补偿。二、请求判令被上诉人蒋玉娟承担本案一审、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一审法院认定事实不清，滥用自由裁量权，并且违背了“不告不理”的原则。一审法院查明（第7页）：上诉人租赁案涉场地后，在租用的土地内种植了桉树20亩，现有的桉树距成材期还有约二至三年；上诉人还在案涉场地内自建部分筒易房屋、猪舍及围墙。而在2018年2月6日，上诉人（乙方）与被上诉人（甲方）签订的《房屋租赁合同》约定：由于国家及当地政府政策性变动需变更租用土地时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有，乙方所养殖的牲畜归乙方所有；在租用房屋期间，甲、乙双方均不得以任何理由终止合同，合同期满 后，乙方所租用的房屋归甲方收回。但需要特别指出的是，上诉人与被上诉人在签订《房屋租赁合同》时并未对合同解除或合同终止后由上诉人添附的地上附着物的处理问题达成过合致的合同条款内容。因此，即便是上诉人与被上诉人都同意解除《房屋租赁合同》，但上诉人在案涉场地所添附的地上附着物（种植的桉树及自建的房屋、猪舍及围墙）产权归属于上诉人。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，被上诉人要求上诉人腾空涉案场地并交付土地，依法需对上诉人在案涉场地所添附的地上附着物进行补偿。而一审法院仅考虑了上诉人自建的房屋、猪舍、围墙的面积和数量、材质及折旧情况，酌情确定以上诉人尚欠被上诉人的租金17167元及桉树场地三年的租金7200元(120元/亩•年×20亩×3年=7200元），合共24367元，与被上诉人应支付给上诉人的补偿款相互抵消，即一审法院在未听取第三方造价评估机构专业、科学的造价评估意见，也未听取上诉人与被上诉人对补偿款的意见，单方确定上诉人自建的房屋、猪舍、围墙等现值仅补偿24367元（折抵租金）有失公允，属于滥用自由裁量权之举。另外,被上诉人在一审时并没有主张“被告唐得华在租赁场地内自猪舍、围墙等设施归原告蒋玉娟所有或由其自行处置”的诉讼请求，但是一审法院却作出了一审原告没有诉讼请求的判决，很显然，一审判决违反了我国民事诉讼法规定的“不告不理”原则。综上，请求二审法院依法改判。 被上诉人答辩称，一、《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人支付2019年4月-7月的租金后，未再缴纳租金，构成违约，答辩人请求解除合同，上诉人也同意解除。虽然双方的合同中没有约定添附的地上附着物处理条款，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，上诉人违约在先，因此，不享有请求赔偿装饰装修残值损失的权利，合同解除后，上诉人已经无权使用涉案场地，答辩人自行拆除，给予上诉人适当补偿符合法律的规定 。二、根据合同法第九十七条的规定，答辩人与上诉人解除合同后，上诉人自建的房屋、围墙、猪舍等归答辩人处理，答辩人应对上诉人适当补偿，而上诉人在原租赁区域种植的桉树尚需2-3年才能砍伐，答辩人主张上诉人砍掉，如果不砍掉需要支付租金。一审法院为保护双方的利益，酌情确定以上诉人欠答辩人的17167元及桉树场地三年租金与答辩人应支付给上诉人补偿款相抵，上诉人交给答辩人维修保证金3000元亦与免收一年租金所获得的利益相抵，有利于解决纠纷。因此，上诉人的上诉请求理据不足，请求二审法院予以驳回。 被上诉人一审诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》，被告腾空并交付涉案房屋及土地给原告；2.判令被告向原告支付2019年8月1日至2020年3月31日的租金13333元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金20000元；3.判令被告支付逾期付款至付清之日止的利息(利息以33333元为基数，按年利率6%计算，从2020年5月1日起至2020年12月30日的利息为1333元)；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院查明事实：2002年11月11日，甲方蒋雄斌、肖强、黄豪与乙方黄田镇担石村委会与丙方贺州市八步区人大常委会办公室签订土地租赁合同，约定，甲方租用乙、丙双方联办果园的土地搞农业综合开发，租用果园土地的面积按160亩计算，土地租用期限从签订之日起至2043年1月1日止（租用期为40年）。原担石村委和人大常委会办公室联办果园两个合同终止（一个联办果场合同书，另一个土地租赁合同书）。2002年11月12日，甲方蒋雄斌与乙方肖强、黄豪签订土地分租协议，内容为三人租用的160亩土地，由甲方租用100亩土地，乙方租用60亩土地。 2008年3月3日，被告唐得华（甲方）与案外人蒋雄斌（乙方）签订《土地、房屋租赁协议书》，内容是，经双方协商，达成租赁土地、房屋协议如下：租用 土地、房屋面积以四面勒基速生桉线为界，面积约30亩，每年租金为12000元。租用土地、房屋期从2008年4月1日至2018年3月31日止（租用期为10年）。甲方必须在每年的4月10日前交清当年的租金，否则终止合同。甲方在承包期内不得拆除乙方原有的房屋，承包期间甲方有义务维护好乙方原有的房屋及其他附属设施。本合同一经签订，甲方即获得上述土地、房屋及其他的附属设施使用权，甲方可在租用的土地范围内建筑房舍、猪栏、砌围墙、挖水井等从事种养业，租用期间甲方不得私自改变用途或转租给他人。由于国家及当地政府政策性变动需改变租用土地时，租用土地内原有的房屋及水井、电线等财产补偿归乙方所有，甲方在承包期间所建设的房屋、农作物及其他附属设施归甲方所有，租用期间所需交纳的一切税费均由甲方负责。在租用土地、房屋期间，甲乙双方均不得以任何理由终止合同。合同期满后，在同等条件下，甲方有优先租用权。 因八步区开展党政领导干部和国有企业领导人员承包经营农村土地问题专项清理工作，案外人蒋雄斌（甲方）与蒋玉娟（乙方）在2018年1月16日签订土地转让合同，蒋雄斌将其租用担石村的土地转让给乙方，甲方不再有土地使用权和管理权，果园土地使用权和管理权从土地转让合同签订之日起至2043年1月1日止由乙方享有。原甲方在果园内的一切财产全部交由乙方经营管理，从事种养植业，乙方自主经营管理，自负盈亏，甲方退出土地租用管理权并无权干涉乙方的经营使用权。 2018年2月6日，原告蒋玉娟（甲方）与被告唐得华（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定如下：租用房屋面积约6000平方米（第一条）。租用房屋期限从2018年4月1日至2021年3月31日（租期为3年），2018年4月1日至2019年3月31日租金为零（免费一年），2019年4月1日至2020年3月31日的租金为20000元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金为20000元。乙方必须在每年的4月1日前交清当年的租金，否则终止合同（第二条）。乙方 在租期内不得对原有的房屋建筑进行拆除，乙方在租期内必须对原有的房屋及其他建筑附属设施进行维护维修好和防范火灾的发生，乙方必须交纳3000元房屋维修保证金（第三条）。本合同一经签订，乙方即获得上述房屋使用权（第四条）。由于国家及当地政府政策性变动需改变所租用房屋时，租用期内原有的房屋、树木、果树、竹子及一切附属设施归甲方所有，乙方所养殖的牲畜归乙方所有，乙方在租用房屋期间所发生的一切税费由乙方负责（第七条）。在租用房屋期间，甲、乙双方均不得以任何理由终止合同，合同期满后，乙方所租用的房屋归甲方收回。如房屋继续出租的，在同等的条件下，乙方有优先租用权（第九条）。 合同签订后，被告向原告交纳了房屋维修保证金3000元，原告主张该3000元系被告租赁的房屋需要维修所交纳的维修金，被告交了该维修金后，原告免了被告一年（2018年4月1日至2019年3月31日）的租金。 2019年，由于发生了严重的猪瘟病，被告的养猪场亦受到较大的影响，被告于是停止养猪，也就没有按合同的约定支付租金。2019年5月22日，原告将被告唐得华诉至该院，要求解除《房屋租赁合同》，被告于判决生效后十日内搬离出租房屋，并支付2019年4-7月的房屋租金6668元。被告唐得华提出反诉，请求确认原、被告于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》无效。2019年8月13日，该院作出（2019）桂1103民初841号民事判决书，判决：“一、被告唐得华应付给原告蒋玉娟租金6668元；二、驳回原告蒋玉娟的其他诉讼请求；三、驳回被告唐得华的反诉请求”。原告不服一审判决上诉于贺州市中级人民法院，2019年10月24日，贺州市中级人民法院作出（2019）桂11民终1037号民事判决书，驳回了原告的上诉，维持原判。2019年12月16日，被告将租金6668元存入了贺州市中级人民法院账户。被告未支付2019年8月至今的租金。 另查明，被告租赁上述土地后，在租用的土地内种植了桉树20亩，现有的桉 树距成材期还有约二至三年。此外，被告还在上述场地内自建有部分简易房屋、猪舍及围墙。原告蒋玉娟与案外人蒋雄斌系兄妹关系。 该院认为，原告蒋玉娟与被告唐得华于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人在平等自愿、协商一致的基础上签订的，协议内容是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。 关于合同的解除及租金的交纳。原、被告双方签订的《协议书》约定每年4月1日前付清当年的租金，否则终止合同。被告支付了2019年4月至7月的租金后，未再交纳租金，已违反双方合同约定，构成违约，现原告诉请解除与被告之间的租赁合同，被告也同意解除双方的合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同”的规定，原告要求解除与被告签订的租赁合同的诉请，该院予以支持。本案租赁合同名为房屋租赁，但实际租赁包括房屋和土地。被告已经占有使用涉案租赁房屋和土地，理应按照合同约定支付租金。原告于2020年5月11日向该院起诉主张解除合同，被告同意解除合同，故被告应向原告支付2019年8月1日至2020年6月9日的租金17167元。被告认为原告出租的房屋没有审批手续及被告没有使用该房屋，故被告不需支付租金的抗辩理由，于法无据，该院不予采纳。对原告主张被告按年利率6%支付逾期交纳租金的利息的诉请，因原、被告双方在合同中对此并无约定，故对原告的该项诉请，该院不予支持。 关于合同解除后地上附着物的处理问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原、被告双方的合同已经解除，被告无权继续使用涉案场地，原告要求被告腾空涉案场地并交付房屋及土地的诉讼请求，该院予以支持。被告唐得华从2008年4月1日起就开始租用涉案的房屋土地至今，并在租赁的土地上自建了一些简易房屋、 围墙、猪舍等，并种植有约20亩桉树，合同解除后，被告自建的房屋、围墙、猪舍等归原告处理，原告应对被告进行适当补偿。对被告种植的桉树，原告主张被告种植的桉树由被告砍掉，否则继续交租金。根据该院到现场查看桉树的生长趋势的情况判断，被告种植的桉树尚需二至三年才能砍伐。参照本地租赁土地种植桉树的租金标准，按每亩每年120元的标准计算，被告种植的桉树20亩，一年的租金为2400元，由被告按实际使用时间向原告支付该租金，但最长期限不得超过三年。因原告需对被告自建的房屋、围墙、猪舍等进行补偿，考虑被告的房屋、猪舍、围墙的面积和数量、材质及折旧情况，该院酌情确定以被告尚欠原告的租金17167元及桉树场地三年的租金与原告应支付给被告的补偿款相互抵消。二者相抵消后，原告对被告的房屋、猪舍、围墙等设施不予补偿，被告对尚欠原告2019年8月1日至砍伐桉树前的租金不予支付。被告支付给原告的维修保证金3000元，亦与房屋的使用、维修以及原告免收被告一年租金所获得利益相抵。被告认为其自建的房屋、猪舍、围墙及树木的征收补偿款、安置费应归其所有，但目前原、被告双方均无证据证实涉案场地被政府征收的事实，故对被告的该辩驳主张，该院不予采纳。 综上所述，判决如下：一、解除原告蒋玉娟与被告唐得华于2018年2月6日签订的《房屋租赁合同》；二、被告唐得华在租赁场地内自建的简易房屋、猪舍、围墙等设施由原告蒋玉娟自行处置；被告唐得华在租赁土地内种植的约20亩桉树，被告应在三年内（即2023年7月前）砍伐完毕后，将土地交还给原告蒋玉娟；三、驳回原告蒋玉娟的其他诉讼请求。 当事人对一审查明事实没有异议，没有新证据向本院提交，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人对解除双方的《房屋租赁合同》无异议，本院予以采信。上诉人主张自己所建的简易房屋、猪舍、围墙等设施的价值远超过拖欠的租金，不愿与被 上诉人相抵，要求被上诉人补偿。二审期间，被上诉人明确表示上诉人所建的简易房屋、猪舍、围墙等设施价值只要超过拖欠的租金等价值，亦不同意保留或使用以上设施，要求被上诉人在一个月内限期拆除。由于是否折抵、是否保留设施是当事人意思自治，双方在价值方面无法达成一致意见的情况下，要求被上诉人保留并补偿上诉人无法律依据，上诉人要求对简易房屋、猪舍、围墙等设施的价值进行评估无实际意义，本院不予准许。 二审期间，上诉人明确放弃上诉请求，同意执行一审判决，视为对自己权利的自由处分，本院对一审判决予以维持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费667元（上诉人已预交），由上诉人唐得华负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李永林 审 判 员 凌丽琪 审 判 员 张依传 二〇二〇年十一月五日 法官助理 侯美妃 书 记 员 李海燕