广西壮族自治区玉林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂09民终2377号 上诉人(原审原告、反诉被告)：吴忠明，男，1982年8月21日出生，汉族，住浙江省德清县。 委托诉讼代理人：梁昉恒，广西团鼎律师事务所律师。 被上诉人(原审被告、反诉原告)：覃清莲，女，1990年5月28日出生，汉族，住广西兴业县。 委托诉讼代理人：曾华山，广西国锐律师事务所律师。 上诉人吴忠明因与被上诉人覃清莲房屋买卖合同纠纷一案，不服玉林市玉州区人民法院（2020）桂0902民初2061号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 吴忠明上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、2020年初，被上诉人正在出售位于广西玉林市别墅。经人介绍，双方于2020年1月20日，签订了《房产转让合同书》，约定上诉人购买被上诉人所有该套236.64平方米的别墅，不含车位。上诉人根据被上诉人要求将10万元购房定金通过刷消费POS机的方式共分两笔每笔五万元刷给被上诉人指定的两个账户，被上诉人在认可收到定金后签订了《房产转让合同书》。过后上诉人通过查询得知，双方商议交易的房产并非被上诉人所有，该房屋并非上诉人所要购买的产权清晰、能够直接过户的二手商品现房，而是从未到过房产局备案的尚未能够办理房产证的新房。该情形属于被上诉人对该房屋无权处分，属于根本性违约，因此上诉人得知此事后不再继续支付双方合同约定的剩余购房款。因被上诉人根本违约，双方签订的《房产转让合同书》不能履行，被上诉人应按合同约定将10万元购房定金退还，并按合同190万元的30%计算违约金支付57万元给上诉人。二、一审认为上诉人存在违约情形认定有误。上诉人不再继续履行房款支付义务的根本原因是被上诉人早已构成根本违约。上诉人愿意以190万元价款买房，从始至终要购买的都是一套产权清晰能够立即过户的二手商品别墅。在取得拥有房产证的二手商品别墅后，上诉人才能够再以该别墅向银行进行经营性抵押贷款，取得贷款后才能盘活资金继续从事商业经营。当上诉人得知该房屋根本不是有产权的二手现房情况下，当初双方签订的《房产转让合同书》根本合同目的就已经无法实现，上诉人不仅可以停止支付房款，并且完全有权利解除合同要求对方按照合同约定方式支付违约金。三、一审作出的判决有悖于合同约定，并且适用法律错误。首先，双方签订的合同已经明确约定了违约范围与违约金的计算方式，并且被上诉人在反诉中也同样提出要求上诉人向其支付57万元违约金的诉讼请求，是双方对违约责任范围和违约金计算方式的确认，双方均未认为该违约金过高。相反一审法院认为本案双方要求对方支付违约金的诉请缺乏法律依据，从而片面的适用“过错相抵”条文来驳回上诉人要求支付违约金的诉讼请求，实际上是违背双方真实意思表示，不符合合同法的意思自治原则。其次，上诉人以及交付了购房定金，并且被上诉人确认已经收到，根据合同法第115条规定，即使人民法院认为本案应当参照适用定金条款，至少也应当判决支持二十万元的违约金。否则对于弥补损失的诉讼请求就缺乏评价。最后，如果合同一方基于无权处分，任意出售不属于自己名下的房产，最终的结果却只需要返还其收受的定金而无需承担违约责任的话，会严重影响社会交易信任，守约方损失无法弥补。综上，请求二审撤销一审判决，依法改判。 覃清莲辩称，一审判决存在错误认定合同性质及错误分配违约责任的严重错误，但被上诉人为尽快解决纠纷，没有提出上诉。被上诉人认为上诉人的上诉理由完全不能成立，应予驳回。一审判决认定事实时完全规避掉是上诉人在联系开发商置业顾问看房过程中主动向置业顾问提出向买被上诉人认购的该套房源及之后双方签约的具体过程、开发商允许员工签约购房一年内免费换签的优惠政策、本案合同名为房屋买卖合同实为购房权利转让合同、双方签订合同后置业顾问多次与上诉人联系换签开发商《商品房买卖合同》、上诉人只是一味以各种理由拒不交纳开发商首付款并致《商品房买卖合同》无法换签备案、上诉人在一审庭审其代理人介入前从未提过任何不履行合同的抗辩理由而只是一味拒不履行合同、上诉人如能诚信履行合同则《商品房买卖合同》换签无任何障碍等基本事实，简单讲本案合同认定为房屋买卖合同、双方有错，进而判决退还定金即可。双方在签订本案合同前均明知本案合同为购房权利转让合同，被上诉人无过错，上诉人在构成根本违约、被上诉人两次发函催促其履行合同，导致本案合同无法履行的过错完全在于上诉人。一、本案《房产转让合同书》实为商品房买卖合同购房合同权利转让合同。1.作为证人出庭的开发商置业顾问已经明确，是上诉人主动向置业顾问提出想要被上诉人这套房源，置业顾问向他表明，这些房源是有差价的，即按原合同价换签商品房买卖合同之外需要给原买受人一定的购房权利转让款，吴忠明充分直系并认可这一情况后，置业顾问才帮其协调被上诉人签订本案《房产转让合同》。2.看房的具体过程也证明上诉人对此类房源尚未交房，所签合同属于转让购房前来、需要和开发商换签《商品房买卖合同》等情况是一清二楚的。3.本案《房产转让合同书》上房产信息是没有填写的，一审庭审中上诉人方也明确，上诉人在签订合同前并没有要求过被上诉人提供房产证，合同也没有约定交房时间。4.一审庭审中，上诉人明确其知道是要换签的。5.置业顾问在微信中明确告知上诉人第一期款项60万元中有48万元转公司账户，12万元转被上诉人个人账户。二、购屋权利转让合同适用《合同法》关于权利转让的一般规定。三、本案《房产转让合同书》没有任何履行障碍。四、上诉人既不交纳首付款，也不配合更名换签《商品房买卖合同》，导致本案合同无法履行，是上诉人违约。五、即使按上诉人所主张本案为房屋转让合同，被上诉人属于无权处分，也不能成为上诉人违约的合法事由，本案合同仍然是有效合同，仍应得到切实履行。六、本案合同约定的被上诉人承担30%违约金的唯一前提条件是支付房款后，若被上诉人不同意转让该房屋给上诉人，被上诉人从来没有不同意转让该房屋，因此不存在需要承担违约金的任何条件。 吴忠明向一审法院起诉请求：一、判令解除原、被告于2020年1月20日签订的《房产转让合同书》；二、判令被告退还原告10万元定金；三、判令被告向原告赔偿57万元违约金；四、本案的诉讼费由被告承担。 覃清莲向一审法院反诉请求：一、判令解除双方于2020年1月20日签订的《房产转让合同书》；二、判令被反诉人交纳的定金10万元不予退还；三、判令被反诉人向反诉人支付违约金57万元；四、本案诉讼费用概由被反诉人负担。 一审法院认定事实：2020年1月20日，原告与被告签订《房产合同转让书》，合同约定：一、甲方覃清莲转让位于玉林市别墅，购房合同登记产权面积236.64平方米给乙方吴忠明；……三、1、双方约定该套房屋转让价格为人民币1900000元整（¥壹佰玖拾零万零仟零佰零拾零元整）；2、乙方吴忠明于2020年1月20日预付100000元定金给甲方覃清莲，一期首付款600000元于2020年3月20日前付清，二期首付款200000元2020年6月20日前付清，剩余购房款乙方吴忠明通过银行按揭方式支付人民币1000000元整；四、1、签订本协议并支付房款后，若甲方覃清莲违约不同意转让该房屋给乙方吴忠明，甲方覃清莲必须退还所有购房款给乙方吴忠明，同时向乙方支付合同总价30%作为违约金；2、乙方吴忠明不能按合同约定买入该物业，或因违约本合同约定而无法买入该物业，应向甲方覃清莲支付合同总价30%作为违约金。合同签订前，原告向被告支付了定金10万元。合同签订后，原告以被告尚未拥有涉案房屋完全产权为由，拒绝支付剩余款项。原告遂诉至该院，要求解除涉案房屋买卖合同。另查明，被告覃清莲为玉林奥园房地产开发有限公司的员工。被告分别于2020年4月2日、4月11日向原告发出《关于未按期付购房款的催告函》，告知原告应在规定期限内支付首付款并办理房屋更名手续，否则构成违约。原告未按该催告函限定的期限支付首付款，亦未办理更名手续。 一审法院认为，原告与被告签订的《房产合同转让书》是双方当事人真实、自愿的意思表示，没有违反我国法律强制性规定，合法有效，依法受法律保护，双方当事人均应按合同约定履行各自的权利义务。根据该合同内容，被告覃清莲转让的是房屋，而不是房屋购买权利。关于定金的问题。双方在履行合同过程中，因被告尚未对其转让的房产拥有完全所有权，原告依据合同约定要求解除该合同，被告亦同意，该院依法予以准许。原告要求被告退还已支付的10万元定金符合法律规定，该院予以支持。关于违约金的问题。被告未按约定转让尚未拥有完全所有权的房屋，原告要求被告按合同约定支付违约金57万元。但原告未按合同约定支付剩余房款，被告亦以此提起反诉要求原告支付违约金57万元。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”该院认为《房产合同转让书》未能全面履行属原、被告双方违约造成的事实，双方都存在过错。因此，原、被告双方要求对方支付违约金的诉讼请求缺乏法律依据，该院不予支持。综上所述，原告主张解除与被告签订的《房产合同转让书》、被告退还定金的诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持，其余诉讼请求不予支持。反诉原告主张解除与反诉被告签订的《房产合同转让书》的诉讼请求符合法律规定，该院依法予以支持，其余反诉请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第一百二十条，判决：一、解除原告吴忠明与被告覃清莲于2020年1月20日签订的《房产合同转让书》；二、被告覃清莲应退还原告吴忠明定金10万元；三、驳回原告吴忠明其余的诉讼请求；四、驳回反诉原告覃清莲其余的反诉请求。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审查明的事实属实，本院予以确认。另查明，2019年11月29日覃清莲与玉林奥园房地产开发有限公司（以下简称奥园房开公司）签订《商品房买卖合同（预售）》，奥园房开公司在合同第35页、第54页处盖章。该合同约定覃清莲以1680000元的价格购买奥园房开公司开发的案涉商品房，2019年11月27日覃清莲转账交付50000元定金给奥园房开公司，2019年11月29日转账支付118000元首期款给奥园房开公司，共计支付168000元，依约支付了10%的购房款。奥园房开公司于2020年4月30日出具《情况说明》，陈述其公司对2019年12月31日前员工签订合同购买其公司开发建设的别墅，可以享受1年内可以免费转名一次（即一年内可以换签一次）。 本院认为，上诉人吴忠明与被上诉人覃清莲签订的《房产转让合同书》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，当属有效，双方均应依约全面履行合同义务。在履行合同的过程中，吴忠明提出解除合同，覃清莲亦表示同意，一审予以准许正确，本院予以确认。根据双方签订合同的目的及合同内容尤其是房屋价款的约定，一审认定双方所签订的合同为房屋转让合同符合合同性质。吴忠明主张因覃清莲违反合同约定其对案涉房屋拥有完全所有权的条款属于根本违约，应承担违约责任。本案交易的并非现房，双方在签订案涉房屋转让合同时该商品房尚未达到交付条件，则不可能办理了产权人为覃清莲的产权证书，而吴忠明亦未要求覃清莲提供产权证书予以核实，故对合同所约定的完全产权的理解应为覃清莲对案涉房屋享有处理的权利。在转让案涉房屋时，覃清莲已与奥园房开公司签订了商品房买卖合同并交付了首期购房款，而奥园房开公司亦同意覃清莲将该房屋转让并在一年内免费协助办理更名手续。结合在购房过程中，均由奥园房开公司的置业顾问与吴忠明对接及催款，该置业顾问对购房过程的陈述以及吴忠明一审庭审中明确其清楚需要换签商品房买卖合同等事实，应认定吴忠明对该房屋的产权状况及交易流程是明知的，覃清莲亦无故意欺骗隐瞒的情形，且并无证据证明当前的产权状态导致吴忠明取得房屋的合同目的不能实现，故在履行过程中吴忠明以此主张覃清莲构成根本违约的理由不成立且违反诚信原则，据此提出的违约金主张本院不予采纳。被上诉人虽表示一审判决错误分配违约责任，但并未上诉，视为认可一审判决结果，本院对其所提异议不做论述。 综上所述，吴忠明的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10500元（上诉人已预交），由上诉人吴忠明负担。 本判决为终审判决。 审判长  吕海欢 审判员  谭泉清 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月五日 书记员  庞世旺