湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终9363号上诉人（原审原告）：武汉鑫翰海物业管理有限公司。住所地：武汉市青山区工人村路**。法定代表人：赖红兵，执行董事。委托诉讼代理人：程如玲，广东德纳（武汉）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥冰心，广东德纳（武汉）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司。。住所地：武汉市青山区工人村都市工业园法定代表人：李凤林，董事长。委托诉讼代理人：王雅馨，湖北山河律师事务所律师。上诉人武汉鑫翰海物业管理有限公司（以下简称武汉鑫翰海公司）、武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司（以下简称明泉小额贷款公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院(2020)鄂0107民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月15日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制进行了审理。本案现已审理终结。武汉鑫翰海公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由明泉小额贷款公司负担。事实和理由：一审适用法律错误。本案应适用合同法的关于违约金的规定，以当事人约定为主，有约定的应优先适用约定的内容。一审法院对违约金的调整不同于同类案件的处理，认定的违约金过低。针对武汉鑫翰海公司的上诉，明泉小额贷款公司辩称，同本方上诉意见。明泉小额贷款公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。本案一、二审诉讼费用由武汉鑫翰海公司负担。事实和理由：1、一审认定事实错误。武汉鑫翰海公司未履行书面催交物业费的前置程序。武汉鑫翰海公司提交的2017年6月和2020年5月的温馨提示均为复印件，其真实性无法核实。2018年3月15日，武汉鑫翰海公司和钱开德的治安纠纷不能认定为是对上诉人的催交行为，不产生诉讼时效中断的法律效果，亦不构成起诉的前置程序。房屋验收合格前不应支付物业费，且武汉鑫翰海公司未与业主委员会签订物业合同，也未提供证据证明其履行了合格的物业服务。上诉人基于正当理由拒绝缴纳物业费，不应判令上诉人缴纳物业费及违约金。2、一审适用法律错误。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，武汉鑫翰海公司必须经书面催交方可起诉上诉人。针对明泉小额贷款公司的上诉，武汉鑫翰海公司辩称，同本方上诉意见。武汉鑫翰海公司向一审法院起诉，请求判令:1、明泉小额贷公司向其支付欠缴的物业费220,087.7元、电费7,570.5元、水费500元，合计228,158.2元；2、明泉小额贷公司向其支付逾期违约金（暂计至2020年6月12日的违约金为117,625.68元，剩余违约金以220,087.7元为本金，按照每日万分之五的标准计算，从2020年6月13日起至实际付清之日止）；3、本案诉讼费用由明泉小额贷公司承担。一审法院认定事实:2014年4月1日，武汉鑫翰海公司与武汉市中胜泓润物流有限责任公司签订《武汉青山钢谷前期物业服务合同》，合同约定由武汉鑫翰海公司向武汉市中胜泓润物流有限责任公司就武汉青山钢谷项目提供前期物业服务，合同期限从2015年6月1日起至2020年5月31日止。同年，武汉鑫翰海公司（甲方）与明泉小额贷款公司（乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：乙方物业坐落于武汉市青山区工人村路99号18栋15层，建筑面积为1065.81平方米，甲方向乙方提供物业管理服务；乙方交纳物业费时间为每月5日、10日补扣，如遇节假日顺延；商业按建筑面积每月每平方米2.8元；因乙方原因空置房屋，同样按100%计收管理费；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金。2014年7月1日，明泉小额贷款公司入住上述物业。后明泉小额贷款公司在业主承诺书、《业务临时规约》、《装修承诺书》、《业主精神文明建设公约》、《区域防火责任书》上盖章确认。因明泉小额贷款公司未在物业办理装修手续私自装修出现装修违章问题，武汉鑫翰海公司向其发函要求整改。明泉小额贷款公司入住物业后，从未向武汉鑫翰海公司交纳物业费和水费，仅交纳电费7,000元。一审另查明，武汉鑫翰海公司曾于2018年3月15日向明泉小额贷款公司催要物业费，双方为此产生纠纷，并报警处理。一审法院认为，武汉鑫翰海公司、明泉小额贷款公司签订的前期物业服务合同系当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，当事人应按照合同约定履行各自权利义务。武汉鑫翰海公司依约履行了向明泉小额贷款公司提供物业服务的义务，明泉小额贷款公司应依约向其支付物业费。关于明泉小额贷款公司应支付给武汉鑫翰海公司物业费的金额，根据合同约定，明泉小额贷款公司物业建筑面积为1065.81平方米，商业按建筑面积每月每平方米2.8元计算，明泉小额贷款公司每月应交纳的物业费为2,984元。武汉鑫翰海公司要求明泉小额贷款公司支付从2014年7月起至2020年5月止的物业费，明泉小额贷款公司提出武汉鑫翰海公司起诉已过诉讼时效，武汉鑫翰海公司曾于2018年3月向明泉小额贷款公司催交物业费，2014年7月至2015年9月的物业费已超过二年的诉讼时效，不予保护，故明泉小额贷款公司应向武汉鑫翰海公司交纳从2015年10月起至2020年5月止欠交的物业费共计167,104元（2,984元/月×56个月）。因合同约定明泉小额贷款公司违约应从逾期之日起按每天万分之五交纳违约金，现明泉小额贷款公司认为该违约金约定过高，法院依法予以调整，每笔物业费从逾期之日起按同期银行贷款利率计算违约金，经计算，明泉小额贷款公司共应向武汉鑫翰海公司支付截至2020年6月12日的违约金19,205元，剩余违约金以167,104元为基数，自2020年6月13日起至实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。关于武汉鑫翰海公司主张的电费7,570.5元、水费500元，因已超过诉讼时效，法院不予支持。综上，武汉鑫翰海公司的诉讼请求，法院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于判决生效之日起10日内向武汉鑫翰海物业管理有限公司支付物业费167,104元；二、武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于判决生效之日起10日内向武汉鑫翰海物业管理有限公司支付截至2020年6月12日的违约金19,205元，并支付自2020年6月13日起至实际清偿之日止以167,104元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回武汉鑫翰海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费3,243元，由武汉鑫翰海物业管理有限公司负担1,230元，武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担2,013元。保全费2,209元，由武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担。二审期间，明泉小额贷款公司提供一组新证据：小区环境照片，拟证明小区卫生环境不佳，物业公司未安全履行物业服务合同。武汉鑫翰海公司质证认为，照片拍摄于2020年8月，武汉鑫翰海公司在5月已退场。本院认为，该组照片的拍摄时间不明，武汉鑫翰海公司于2020年5月退场，不能反映是否系武汉鑫翰海公司提供服务期间的情况，故不予采信。二审查明，武汉鑫翰海公司曾于2018年3月15日与案外人钱开德产生纠纷，并报警处理。其他事实与一审一致。本院认为,关于诉讼时效的问题，依据武汉鑫翰海公司与明泉小额贷款公司签订《前期物业管理服务协议》，武汉鑫翰海公司与明泉小额贷款公司之间形成物业服务法律关系。上述协议未约定物业服务时间，结合明泉小额贷款公司自2014年7月1日入驻武汉青山钢谷项目及武汉鑫翰海公司2020年5月31日从项目退场的事实，应认定物业服务时间从2014年7月1日起至2020年5月31日截至。物业服务协议约定物业费每月缴纳，每月的物业服务费缴纳构成单独的债权债务。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，物业公司应向业主书面催缴物业费，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。也就是说，物业公司应积极通过书面催缴方式向业主主张物业费，一方面可提醒业主主动履行缴纳物业费的义务，另一方面亦可产生物业费诉讼时效中断的法律效力。一审中，武汉鑫翰海公司虽提供两份温馨提示，拟证明其向明泉小额贷款公司主张过物业费，但是，上述温馨提示系武汉鑫翰海公司单方制作，没有证据证明其曾向武汉鑫翰海公司进行过催缴送达。明泉小额贷款公司否认收到温馨提示形式的催缴通知。武汉鑫翰海公司工作人员与案外人钱开德在2018年3月15日发生治安纠纷，一审据此认为武汉鑫翰海公司向明泉小额贷款公司提出过催缴，产生诉讼时效中断，此认定错误，二审予以纠正。首先，依据工商登记信息显示，钱开德并非明泉小额贷款公司的股东或高管，武汉鑫翰海公司亦不能举证证明钱开德系明泉小额贷款公司的工作人员。其次，公安调查笔录中当事人陈述系武汉鑫翰海公司员工单方陈述，与其具有利害关系，不能作为认定事实的依据。最后，钱开德个人与明泉小额贷款公司均为独立的民事主体，向钱治胜催缴不代表向明泉小额贷款公司主张过。综合以上分析,依据民法总则的规定，民事诉讼时效适用三年的规定。武汉鑫翰海公司不能举证其通过书面催缴方式向明泉小额贷款公司主张物业费，2014年7月至2017年5月的物业费已超过三年的诉讼时效，不予保护，故明泉小额贷款公司应向武汉鑫翰海公司交纳从2017年6月起至2020年5月止欠交的物业费共计107,424元（2,984元/月×36个月）。另,关于一审认定的违约金的问题,诉讼中,明泉小额贷款公司主张武汉鑫翰海公司提供的服务不达标,双方当事人对物业服务存在争议。武汉鑫翰海公司未提供充分证据证明其完全履行了物业服务协议。在双方对物业服务存在争议的情况下一审支持违约金不妥，二审予以纠正。综上所述，武汉鑫翰海公司上诉请求不成立，明泉小额贷款公司的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市青山区人民法院(2020)鄂0107民初1860号民事判决，即：“一、武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于判决生效之日起10日内向武汉鑫翰海物业管理有限公司支付物业费167,104元；二、武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于判决生效之日起10日内向武汉鑫翰海物业管理有限公司支付截至2020年6月12日的违约金19,205元，并支付自2020年6月13日起至实际清偿之日止以167,104元为基数按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的违约金；三、驳回武汉鑫翰海物业管理有限公司的其他诉讼请求。”;二、武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司于本判决生效之日起十日内向武汉鑫翰海物业管理有限公司支付物业费107,424元；三、驳回武汉鑫翰海物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。减半收取的一审案件受理费3,243元，由武汉鑫翰海物业管理有限公司负担2,230元，武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担1,013元。保全费2,209元，由武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担。二审案件受理费4,026元，由武汉鑫翰海物业管理有限公司负担1,460元，武汉市青山区明泉小额贷款有限责任公司负担2,566元。本判决为终审判决。审判员 李 行二〇二〇年十一月九日书记员 熊雪婷