新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）新0102民初5831号 原告（反诉被告）：周风亮，男，1963年8月15日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 委托诉讼代理人：王喆，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭炫彤，新疆百丰恒瑞律师事务所律师。 被告（反诉原告）：乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司），住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区燕儿窝路**。 法定代表人：刘永海，乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）总经理。 委托诉讼代理人：冯旭，新疆横渠律师事务所律师。 被告（本诉被告）：新疆美年大健康健康管理有限公司，住，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区燕儿窝路**/div> 法定代表人：张荣莲，新疆美年大健康健康管理有限公司总经理。 委托诉讼代理人：冯旭，新疆横渠律师事务所律师。 被告（本诉被告）：朱进，男，1972年10月8日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告（反诉被告）周风亮与被告（反诉原告）乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）（以下简称美年门诊部）、被告新疆美年大健康健康管理有限公司（以下简称美年公司）、被告朱进房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。周风亮的委托诉讼代理人王喆、郭炫彤，美年门诊部、美年公司的委托诉讼代理人冯旭，朱进到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）周风亮向本院提出诉讼请求：1．请求法院依法判令解除原告周风亮与被告新疆美年大健康健康管理有限公司于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》、原告周风亮与被告乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）于2015年7月20日签订的《补充协议》，以及原告周风亮与被告乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同》；2．请求依法判决被告乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）向原告周风亮偿付租赁费258万元（自2017年7月15日-2019年7月14日期间租赁费），以及逾期利息共计215,280元（详见利息清单），合计2,795,280元；3．请求依法判决被告乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）立即向原告周风亮返还租赁房屋，并赔偿原告周风亮485,579.17元设施设备损失；4．请求依法判令被告新疆美年大健康健康管理有限公司、被告朱进就上述3,280,859.17元款项（包括欠付租赁费本金及利息2,795,280元，以及设施设备损失485,579.17元）向原告周风亮承担连带担保责任；5．本案诉讼费、保全费、保全担保费、送达费等全部诉讼相关费用全部由乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）、新疆美年大健康健康管理有限公司、朱进三被告承担。事实和理由：2015年7月15日，原告与被告2签订《房屋租赁合同》。约定原告将位于乌鲁木齐市××区，占地面积为5800平方米，建筑面积为2600平方米的场地及房屋租赁给被告，用途为设立体检中心。租赁期限为2015年7月15日至2023年7月14日，并对租金标准违约责任进行了约定。2015年7月20日，原告与被告1签订《补充协议》。约定原告遗留在房屋内的空调、家具、厨房等设施设备，价值为485,579.17元，经协商作价为10万元，由被告1向原告一次性支付价值10万元的消费券，房屋内可移动设施设备所有权、使用权归被告1所有，不可移动设施设备八年租期届满原样如数归还原告。2016年7月4日，原告与被告2签订《合同主体变更书》。约定原告与被告2于2015年7月15日签订的房屋租赁合同，因被告2之故，将《房屋租赁合同》约定的权利义务转至被告1名下，被告2为被告1履行合同向原告提供连带责任担保。同日，依据主体变更书，原告与被告1签订租赁合同。约定了租赁房屋的位置、面积、期限、租金等。被告1、被告2、被告3与原告签订《担保租赁合同》，由该三人对租赁合同项下被告1应履行的全部责任与义务承担连带保证责任。上述合同签订后，原告依约将房屋交付于被告1，被告1未按约向原告履行合同义务。三被告构成重大违约，故诉至法院。 被告（反诉原告）美年门诊部辩称：原告诉讼请求不能成立。案涉房屋未取得建设工程规划许可证，根据房屋租赁司法解释规定，原告与被告签订的租赁合同，应当认定为无效。原告明确认可设备设施造价为10万元，该约定是双方真实意思表示，原告无权依据该约定向我方主张赔偿48万元的设施设备损失。被告未按时支付租金，是原告过错导致，原告一直未向被告出具发票和房屋所有权证，在被告拟与原告协商解决办法时，无法与被告取得联系，从而导致被告不能办理正常的经营手续，最终未能实现合同目的，原告主张逾期付款利息，不应得到支持。 被告（本诉被告）美年公司辩称：我方不是房屋承租人，原告虽然与我方在2015年7月签订了房屋租赁合同，但实际为代被告1签订。2016年7月4日，案涉租赁合同已变更履行主体，被告1为承租人。我方是担保人，如果房屋租赁合同无效，我方不应该承担相应的担保责任。 被告（本诉被告）朱进辩称：我们也本着合作共赢态度签订租赁合同，因原告不提供租房发票，导致不能办理正常经营手续，我方无法正常经营，对我方造成很大的损失，且与原告一直联系不上，我方就将涉案房屋租给派出所，我方不应该承担担保责任。 被告（反诉原告）美年门诊部向本院提出诉讼请求：1．确认被反诉人与新疆美年大健康管理有限公司于2015年7月15日签订的《房屋租赁合同》无效、确认反诉人与被反诉人于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令被反诉人赔偿装修损失143万元；3．判令被反诉人为反诉人开具2015年7月15日至2017年7月14日期间的房租租赁发票；4．被反诉人承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被反诉人出租于我方的房屋在建设时未取得《建设工程规划许可证》，被反诉人与反诉人、被反诉人与美年公司签订的房屋租赁合同应为无效合同。反诉人接收房屋后，对涉诉房屋进行了装修，共花费装修费用143万元，完成装修办理营业手续期间，当反诉人要求被反诉人提供房屋产权证书及房屋租赁发票时，却一直无法与被反诉人取得联系，无法取得正常的经营手续，导致房屋不能正常使用，另外，因《房屋租赁合同》可能为无效合同，房屋装修后的受益人最终是被反诉人，因此，该房屋装修损失应由被反诉人赔偿。反诉人向被反诉人支付房屋租金后，被反诉人一直未向反诉人出具房屋租赁发票，导致反诉人支出的该部分费用无法列入财务支出，根据我国税法相关规定，被反诉人应当向反诉人开具房屋租赁发票。 原告（反诉被告）周风亮辩称：我方认为租赁合同合法有效，城镇房屋租赁合同司法解释规定，在一审辩论终结前，取得建设工程规划许可证，或者经主管部门批准建设，法院应当认定合同有效，租赁房屋均有合法的权属证书，建设时经过主管部门批准，双方的合同应当有效。被告主张143万元赔偿无任何依据，合同约定履行期内提前终止或因被告违约造成原告解除合同的，损失不予主张。我方愿意在被告支付租金后开具发票。 本院经审理认定如下事实：案涉土地及房屋权利人为新疆维吾尔自治区地方国营乌鲁木齐市种牛场，土地性质为划拨。2010年2月2日，周风亮于乌鲁木齐种牛场处租赁案涉房屋及土地，租赁期限为2010年2月1日至2060年5月1日，共计五十年，每年租金60,000元，周风亮独立经营，有权转租。2015年7月15日，周风亮与美年公司签订房屋租赁合同，约定周风亮将位于乌鲁木齐市××区占地面积为5800平方米，房屋建筑面积为2600平方米场地及房屋出租于美年公司。房屋基本状况如下：1、主楼二层，结构为砖混结构；2、会场及操作间一层，结构为砖混结构；3、宿舍及车库二层，结构为砖混结构；4、南北两侧附属房一层，结构为砖混结构。房屋用途为设立经营体检中心。租赁期限为2015年7月15日至2023年7月14日，共计八年。租金（含税价），按每年租金提前三个月支付的原则：2015年7月15日至2016年7月14日期间，每年租金120万元；2016年7月15日至2018年7月14日期间，每年租金126万元；2018年7月15日至2021年7月14日期间每年租金为132万元；2021年7月15日至2023年7月14日期间，每年租金为138万元。第一年租金在本合同签订后3日内支付，款到账后合同生效，后续租金每年4月15日前一次性付清当年租金。如未能按期支付租金，应按租金的日千分之五向出租方支付违约金，超过一个月，出租方有权单方解除合同，要求承租方搬离，对于承租方装修费用不予补偿。如承租方拒不搬迁，出租方有权将物品搬出，因此产生的费用由承租方承担。出租方应在承租方付款后10日内向承租方提供合法房屋租赁发票。租赁期间产生的税收、水、电、暖、供热费、网络通信、环境卫生、治安管理、物业管理等均由承租方承担。出租方房屋已装修完毕，在三年内提出解除合同，造成出租方房屋装修费用损失，承租方一次性赔偿20万元，三年后出租方提出解除合同，由双方协商解决赔偿问题。租赁期间，未经出租方同意，承租方不得将租赁房屋及场地部分或全部转租给第三方使用。出租方同意承租方对租赁房屋进行装修，如因出租方原因致使合同提前终止或解除的，出租方按照合同约定承担违约责任。承租方经出租方许可在租用房屋内进行装修，如因出租方原因致使承租方在合同期限未满时搬出房屋的，出租方应折价装修费用一次性支付于承租方，费用由双方协商，协商不一致由双方共同委托具有专业资质的评估机构所出具的评估报告中确定的评估价值为准。承租方按照合同约定交付租金，承租方无正当理由拒收，承租方不负迟延交租的责任。承租方违反合同约定，每年提前三个月未向出租方缴纳租金，未经出租方同意，擅自改变房屋用途的，面积超过10%，承租方有权解除合同。如因承租方违约，导致合同提前解除，出租方有权要求承租方按照合同终止前最后月的月租金的1倍支付违约金，违约金不足以弥补承租方因此造成的实际损失的，出租方还应向出租方支付相应的赔偿金。 2015年7月20日，周风亮与美年公司签订补充协议。约定，出租方遗留在房屋内的空调、办公家具、厨房用具等设备设施，价值为485,579.17元，经双方协商该设备设施作价100,000元，承租方一次性支付价值壹拾万元的消费券，房屋内可移动设施设备的所有权、使用权归承租方所有，不可移动设施设备依据主合同八年租赁期满原样如数归还出租方。2016年7月4日，周风亮与美年公司签订合同主体变更书。约定，因美年公司将原合同转至美年门诊部名下，但该门诊部是于2016年5月19日新成立的公司，与双方签订租赁合同的日期不符，现美年公司承诺2015年签订租赁合同时是作为美年门诊部的筹办主体，代为签订，因公司已经成立，故申请将合同主体变更为美年门诊部。由周风亮与美年门诊部重新订立合同，原合同条款不变，租期为2016年7月15日至2023年7月14日。租赁费用不变。美年公司为美年门诊部履行合同向周风亮提供连带责任担保。 2016年7月4日，周风亮与美年门诊部签订租赁合同。约定，周风亮将坐落于乌鲁木齐市××区地面积为5800平方米，房屋建筑面积为2600平方米场地及房屋出租于美年门诊部。租赁期间为2016年7月15日至2023年7月14日。合同约定事项与2015年7月15日周风亮与美年公司约定一致。当日，周风亮、美年公司、美年门诊部三方签订担保合同书。约定由美年公司与朱进对美年门诊部就租赁合同项下的全部责任负担连带责任保证。 2017年1月22日，美年公司向周风亮邮寄情况说明一份。载明，美年公司于2015年7月15日与周风亮签订房屋租赁合同用于设立体检中心作为经营、住宿使用，并自签订合同后按照合同约定定期缴纳租金，现已缴纳租金1,200,000元，但周风亮一直未提供正规发票，并且失去联系。美年公司将其邮寄情况说明行为在乌鲁木齐市公证处进行了公证。2017年3月6日，美年门诊部在晨报微广信息平台发布对周风亮的通知函。载明，我公司于2015年7月15日与您签订房屋租赁合同后，我公司已按约支付租金，但您一直未向我公司提供发票，因未提供发票已对我公司造成一定经济损失，且房屋已无法按照合同约定的用途使用，因一直无法与您取得联系，为此特函告您，请您看到此通知后速与我公司联系，以便协商后期改变房屋用途及协商处理其他的相关事宜。该通知函后记载有美年门诊部的联系方式。 本院认为，本案的争议焦点为：一、案涉房屋租赁合同的效力；二、案涉担保合同书的效力，美年公司、朱进是否应当对美年门诊部就案涉租赁合同所负债务向周风亮承担连带清偿责任；三、美年门诊部就案涉租赁合同对周风亮负担给付金钱债务金额的确定；四、周风亮就案涉租赁合同是否应当向美年门诊部负担给付金钱债务。 一、关于案涉房屋租赁合同的效力。《中华人民共和国合同法》第七十七条规定：当事人协商一致，可以变更合同。2015年7月20日签订《房屋租赁合同》与补充协议系由周风亮与美年公司签订。2016年7月4日，周风亮与美年门诊部签订合同主体变更书，约定2015年7月15日签订的合同实际承租人系美年门诊部，同意将承租人主体变更为美年门诊部，并于当日由周风亮与美年门诊部重新订立租赁合同。本院认定2015年7月20日签订的《房屋租赁合同》与补充协议，以及2016年7月4日签订的《房屋租赁合同》当事人为周风亮与美年门诊部。 案涉房屋及场地系由周风亮于案外人乌鲁木齐种牛场处租赁取得使用权，且双方约定合同项下土地及房屋可以转租。案涉土地使用权人系乌鲁木齐市种牛场，周风亮于种牛场处租赁案涉场地及房屋时，该场地建设有部分房屋，本院委托美年公司、美年门诊部代理律师冯旭调取的公有房产产权申请登记换（发）证呈报表载明，该地块附属房产除第45栋有规划部门红线许可证，发正式证，其余十七栋发临时证。周风亮、美年门诊部、美年公司代理人律师持本院调查令，调取案涉土地现存房产信息8处，产证号分别为临时0017583号，面积为22.2平方米，修建时间为1985年；临时0017584号，面积为22.2平方米，修建时间为1985年；临时0017585号，面积215平方米，修建时间为1982年；临时0017586号，面积为402.4平方米，修建时间为1982年；临时0017587号，面积为1474.9平方米；临时0017588号，面积为132.7平方米，修建时间为132.7平方米；临时0017589号，面积为31.47平方米，修建时间为1986年；临时0017590号，面积为14.33平方米，修建时间为1970年。经现场勘查，双方租赁合同约定租赁房屋当前基本状况为：1．主楼二层，结构为砖混结构。经到现场勘验调查，该房屋面积约为900平方米，系周风亮于2012年拆除原一层房屋，在保留后墙的基础上改建为2层房屋，其改建该房屋时未办理建设工程规划许可证，亦未办理新的房产证；2、会场及操作间，一层结构为砖混结构。对于该部分建筑，周风亮称其于产权人处租得该房屋后，未对该房屋进行过改扩建，未改变过主体，仅是进行了修缮，经现场核对双方确认，该房屋暂不能与现有的临时房产证相对应；3、宿舍及车库二层，结构为砖混结构，经双方核对，双方确认该房屋系临时0017586号房产证登记记载的房屋；4、南北两侧附属房屋一层，结构为砖混结构，周风亮陈述，对于该部分其仅是进行过修缮，未进行过改扩建，经现场核对，双方暂不能就案涉房屋是否有产证，是否能够与现有产证相对应达成一致。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。双方合同约定租赁的房屋，其中主楼部分无建设工程规划许可证，亦无批准建设的手续。双方系就案涉土地上房屋统一签订租赁合同，双方租赁合同并未对案涉土地上各附着房屋分别签订租赁合同或在合同中对各独立建筑分别约定租金标准。案涉租赁合同应系无效合同。租赁合同无效，周风亮有权要求美年门诊部返还案涉房屋，但案涉房屋由美年门诊部转租于案外人燕儿窝派出所，现由该派出所实际占有使用，美年门诊部暂不具备履行返还房屋及场地的条件，本院对其返还房屋的诉讼请求不予支持。就返还房屋及2019年7月15日之后的占有使用费，周风亮可另行向负有腾房义务的实际占有使用人以及美年门诊部主张。 二、关于案涉担保合同书的效力，美年公司、朱进是否应当对美年门诊部就案涉租赁合同所负债务向周风亮承担连带清偿责任。《中华人民共和国担保法》第五条规定：担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。周风亮、美年门诊部、美年公司、朱进于2016年7月4日签订的担保合同书系房屋租赁合同的从合同，房屋租赁合同无效，该担保合同书亦为无效合同，本院对周风亮要求美年公司、朱进承担连带担保责任的诉讼请求不予支持。 三、关于美年门诊部就案涉租赁合同对周风亮负担给付金钱债务金额的确定。美年门诊部抗辩，因周风亮在收到租金后，未按合同约定向其开具发票，导致其不能办理正常的经营手续，其合同目的不能实现，其未举证证明周风亮未开具发票与其不能正常经营之间的关联，本院对其该抗辩不予采纳。本案中，周风亮要求美年门诊部向其支付租赁费，该费用实为占有使用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。双方于庭审中确定，美年门诊部已向周风亮付清2017年7月15日之前的费用，欠付2017年7月15日之后的费用。美年门诊部应向周风亮支付2017年7月15日至2019年7月14日期间的使用房屋费用，按照双方合同约定租金标准计算，该期间的费用金额为2,580,000元（1,260,000元＋1,320,000元）。 合同约定2017年7月15日至2018年7月14日的租金金额为1,260,000元，应于2017年4月15日之前支付，美年门诊部逾期不予支付，应按照银行同期贷款利率向周风亮负担逾期付款的利息。2017年4月15日至2019年7月16日，该部分款项产生利息134,662.5元（1,260,000元×4.75%÷12个月×27个月）。合同约定2018年7月15日至2019年7月14日的租金金额为1,320,000元，应于2018年4月15日前支付，2018年4月15日至2019年7月16日，该欠付款项产生利息78,375元（1,320,000元×4.75%÷12个月×15个月）。合计利息金额为213,037.5元。 2015年7月20日，补充协议确定周风亮在案涉房屋遗留设施设备价值为485,579.17元，双方同意作价为100,000元，由承租方一次性支付价值100,000元的消费券（美年门诊部体检卡70,000元，神木园餐饮消费卡30,000元），可移动设备所有权、使用权归承租方所有，不可移动设施设备租赁期满后归还出租方。周风亮要求按照协议确定的485,579.17元赔偿其设施设备损失。案涉租赁合同无效，美年门诊部同意按照该约定继续向周风亮支付消费券，本院对周风亮该诉讼请求不予支持。 四、关于周风亮就案涉租赁合同是否应当向美年门诊部负担给付金钱债务。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定：承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。美年门诊部主张周风亮应赔偿其装修损失1,430,000元，案涉租赁合同虽然无效，但美年门诊部实际占有使用了案涉房屋，且于2018年将案涉房屋以每年2,200,000元的金额转租于案外人，案涉房屋尚未归还于周风亮，其对房屋的装修投入仍在为其获取转租利益，故本院对其要求赔偿装修损失的诉讼请求不予支持。其可在双方解决返还房屋问题时，另行主张该装修赔偿。另，每年门诊部要求判令周风亮为其开具2015年7月15日至2017年7月14日期间的房租租赁发票。本院认为，开具发票并非具有可执行性的诉讼请求，本院对其该诉讼请求不予支持。 综上，按照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条规定，判决如下： 一、确认周风亮与新疆美年大健康管理有限公司于2015年7月15日与签订的《房屋租赁合同》为无效合同，确认周风亮与乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）于2016年7月4日签订的《房屋租赁合同》为无效合同； 二、被告（反诉原告）乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）支付原告（反诉被告）周风亮占有使用费2,580,000元； 三、被告（反诉原告）乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）给付原告（反诉被告）周风亮逾期付款利息213,037.5元； 四、驳回原告（反诉被告）周风亮的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）的其他诉讼请求。 以上款项合计2,793,037.5元，乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）须于本判决生效后十五日内向周风亮付清，如未按指定时间履行金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 周风亮请求支付标的额3,280,859.17元，本院核定给付标的额2,793,037.5元，占请求标的额的85.13%。本诉案件受理费33,046.88元（周风亮已预交），由周风亮负担14.87%，即4,914元，由乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）负担85.13%，即28,132.88元。反诉案件受理费8,835元（乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）已预交），由乌鲁木齐美年大健康门诊部（有限公司）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审 判 长 麦 祖 义 人民陪审员 热 西 旦 人民陪审员 张  燕 二〇二〇年十一月二十日 书 记 员 买日比也