山东省济南市市中区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0103民初9754号原告：谭超洋，男，1983年8月29日生，汉族，济南铁路局车务段列车长，住济南市市中区。委托诉讼代理人：徐晓庆，山东四洲律师事务所律师。被告：绿地集团济南西河置业有限公司，住所地济南市市中区望岳路**。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：王珊珊，山东齐鲁律师事务所律师。委托诉讼代理人：王晖，山东齐鲁律师事务所律师。原告谭超洋与被告绿地集团济南西河置业有限公司（以下简称绿地西河置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告谭超洋的委托诉讼代理人徐晓庆，被告绿地西河置业公司的委托诉讼代理人王珊珊、王晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭超洋向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告逾期交房违约金99700.38元（以购房款1212952元为基数，按每日万分之一计算，自2018年5月16日至2020年8月15日止）；2.判令被告支付原告逾期交房违约金（以12129528元为基数，按照每日万分之一计算，自2020年8月16日至判决生效之日止）；3.判令被告支付原告逾期办理房屋产权登记违约金1212.95元（以1212952元为基数，按已付房款的0.1%计算）；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告谭超洋于2015年7月20日与被告绿地西河置业公司签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定购买绿地西河置业公司开发的位于济南市市中区西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C2地块6号楼1单元2004室，建筑面积为119.17平方米，房屋价款为1170849元。后于2015年10月30日又签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买相同片区6号楼1单元-2层225号储藏室，建筑面积11.41平方米，储藏室价款为42103元。依照合同约定:被告绿地西河置业公司应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期交房超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。原告谭超洋已于2015年7月20日、2015年10月30日分别向被告全额支付商品房价款1170849元和储藏室价款42103元，共计1212952元，已完全履行合同义务。但是，被告绿地西河置业公司因未能按照合同约定取得原告所购房产的《分期综合验收备案证明》，未按合同约定于2017年6月30日履行交房义务，涉案商品房和储藏室直到2018年5月15日才交付使用。依据合同约定，绿地西河置业公司应当向原告谭超洋赔付违约金至被告实际取得《分期综合验收备案证明》之日，但是被告仅对其向原告实际交房2018年5月15日之前的逾期交房违约金进行了赔付，共计38694元。依据合同约定，出卖人应当自商品房交付使用后730日内办理权属登记，如因出卖人责任，致使买受人不能在规定期限内取得产权证书，买受人不退房的，出卖人应按已付房款的0.1%向买受人支付违约金。被告至今未依照合同约定为原告办理房产登记，也没有向原告支付迟延办理房产登记的违约金。被告绿地西河置业公司至今未取得涉案房屋的《分期综合验收备案证明》，未能达到商品房交付的法定条件，亦未向原告办理房屋产权登记，确已违约。原告多次与被告交涉未果，根据合同法等相关规定，特具状诉至法院，请求依法裁判。被告绿地西河置业公司辩称，一、双方已于2018年5月15日办理房屋、地、地下室交付手续履行《商品房买卖合同》时已实际变更了房屋交付条件，原告已认可了涉案房屋的交付条件并接收了该房屋。根据《合同法》的相关规定，违约金是建立在产生实际损失之上，原告在接收房屋之后未产生任何实际损失，被告不应向原告支付交房日之后的违约金。二、国务院于2018年3月19日下发了《关于修改和废止部分行政法规的决定》（中华人民共和国国务院令第698号），将《城市房地产开发经营管理条例》原来要求的住宅小区等群体房地产开发项目竣工后进行综合验收的条款删除。依据该决定以及现行《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。而《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程经验收合格的，方可交付使用。而建设工程竣工验收中最主要的材料是有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件。本案中，涉案楼宇已经取得了建筑工程竣工验收报告，济南城建档案馆于2017年4月17日接收了涉案楼宇的建设工程档案，且涉案楼宇已通过了水电气暖等市政配套设施验收，涉案房屋已具备居住条件。鉴于综合验收程序已经被废除，被告通知原告办理交房手续之时，涉案房屋的交付条件已符合现行法律规定，在原告收到收房通知后，被告不应承担此期间的违约责任。三、涉案楼宇未能取得《分期综合验收备案证明》是由于涉案项目上空的高压线未落地和教育用地未拆迁等客观原因，该情形符合商品房买卖合同中约定的可据实顺延交房日期的情形，故在被告向原告交房之日以前，合同约定的交房期限并未成就，被告亦无需向原告支付违约金。双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；以及补充协议第三条第5款，因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起的房屋延期交付，出卖人可据实顺延交房日期，无需承担违约责任。新都会项目存在高压线未落地而且斜穿绿地新都会项目上空的情形，这不仅导致高压线下的楼栋无法开工建设，已单体竣工验收的楼宇也无法通过分期综合验收。涉案项目同时存在教育用地地块未拆迁问题，包括原告在内的广大业主均知悉，而教育用地的拆迁是政府及相关职能部门的责任，并非作为土地使用权受让方的被告所能左右。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，才导致了已完工的楼盘未能进行综合验收备案。四、退一步讲，假设法院不能认定上述理由为顺延交房的理由，按照《商品房买卖合同》的约定，非被告自身原因造成的逾期交房的情形，被告无需向原告支付违约金。依据《商品房买卖合同》补充协议第三条第7款约定，只有被告因自身原因未能按照合同约定交付房屋的，被告才应按照合同约定支付违约金。否则，被告不应承担任何违约责任。本案中，前述已提到，该项目未能办理《分期综合验收备案证明》主要是因为高压线及教育用地拆迁问题。高压线落地问题是济南市电力等市政能源部门的职责范围，不能落地并非是被告自身原因造成的；关于教育用地地块未拆迁问题，被告确实与政府签订了土地出让合同，但按照现行法律规定，拆迁的主体为政府相关职能部门，并非作为受让方的被告。因政府部门的行为造成教育用地的拆迁迟迟未能完成，导致已完工的楼盘未能进行综合验收备案，这也并非被告自身原因导致。在高压线问题以及教育用地拆迁问题并非被告原因导致的事实前提下，如法院最终认定由被告承担相应违约责任，则对被告既不公平，也不公正。请求法院综合考虑本案存在的特殊情形。五、关于原告主张逾期办证的违约金不应获得支持，本案当中并未达到办证的期限，也就是说办证条件并未成就。原告主张逾期交房的意思即认为其不认可开发商向其交付了合格的商品房，现在在其接收了涉案房屋后，其既主张开发商逾期交房，又主张开发商逾期办证的诉讼请求相互矛盾，因为在商品房买卖合同当中，关于产权登记的约定，明确为商品房交付使用后730日出卖人将办理权属登记的材料到产权登记机关备案。如果原告认为本案已经达到了办证的期限，也就是说其认可了开发商已向其交付了商品房，但是原告在本案中又同时主张逾期交房的违约金，又否认了开发商向其交房的事实，两项主张相互矛盾，不应同时被支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，庭审时当事人进行了证据交换和质证，本院对证据进行了审查，综合当事人陈述和经审查确认的证据，认定事实如下：2015年6月29日，原告谭超洋（买受人）与被告绿地西河置业公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于济南市市中区西侧绿地新都会广场的预售商品房，楼号为绿地西河片区C2地块6号楼1单元2004室，建筑面积为119.17平方米，房屋价款为1170849元。后双方于2015年10月30日又签订《济南市商品房买卖合同》一份，购买相同片区6号楼1单元-2层225号储藏室，建筑面积11.41平方米，储藏室价款为42103元。上述二份合同均在第八条约定：“出卖人应当在2017年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房取得开发项目《综合验收备案证明》。2.该商品房取得开发项目《分期综合验收备案证明》……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因出卖人无法预见和控制的客观原因，包括但不限于交通管制、市政工程（如停水、停电等）、政府指令暂停施工、规划发生变化、公共卫生（如爆发流行性××等）、恶劣天气因素（如施工期间高温、暴雨、狂风、雾霾等）造成工期延误的；3.因政府有关部门机构的行为，以及为遵守、配合政府有关法规及规范性文件、政策而导致的延误；4.详见本合同附件五《合同补充协议》。”第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当自商品房交付使用后730日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：1.买受人退房……。2.买受人不退房的，出卖人应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。”上述两合同分别签订的同日，原告谭超洋（乙方）与被告绿地西河置业公司（甲方）又分别签订《商品房买卖合同补充协议》一份，该协议第三条第5款约定：“如发生本合同约定的不可抗力或以下情形之一的，甲方可据实顺延交房日期，无需承担违约责任：……（2）因政府部门、市政能源部门进行与该房屋所在项目相关联的市政干线工程或采取临时措施而引起房屋延期交付；……”第三条第6款约定：“如发生本条第5款[第（5）小项除外]所述延期交房情况之一，甲方应在发生该情形后30日内通知乙方，并向乙方提供有关政策文件或政府部门出具的证明文件。如甲方未履行本款所述通知及提交文件义务，甲方不得以此为由免除延期交房责任，但不可抗力等客观原因或乙方原因导致甲方无法通知的情形除外。”第三条第7款约定：“甲方自身原因造成未在合同约定期限内将该房屋交付乙方，则自本合同约定的交付期限届满后次日起，至达到合同约定的交付条件之日止，甲方应按日向乙方支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”上述合同签订后，原告谭超洋依约于2015年7月20日、2015年10月30日分别向被告绿地西河置业公司全额支付商品房价款1170849元和储藏室价款42103元，共计1212952元。但被告未按约交付符合合同约定的房屋及储藏室。2018年5月8日，被告向原告等业主发出《通知书》，其中载明：“我公司开发的绿地西河片区C2地块6号楼的房屋，已通过质检、消防验收，具备入住条件。但因高压线迁移及教育用地拆迁问题暂不能办理规划核实手续，又因供电外线暂未接入小区无法进行供电验收，综上原因暂未取得综合验收备案。我司现通知您可于2018年5月15日至5月17日自愿办理收房手续，为避免集中交付所产生的拥挤和更好的为您提供服务，请您于5月16日办理。……”。特快专递(EMS)邮件查询回单显示2018年5月12日投妥。原告谭超洋称未收到该通知书，是从其他业主处得知消息后主动前往被告处于2018年5月15日办理了收房手续。另查明，涉案6号楼建筑工程已经过五大主体验收合格。2017年4月17日，济南市城建档案馆接收了被告移交的涉案6号楼建设工程档案。涉案6号楼于2017年4月26日取得建设工程消防验收合格的验收意见书，于2017年4月27日取得济南建筑节能专项验收认可，于2018年5月31日取得基本符合水务配套设施综合验收备案条件，于2018年6月6日取得燃气设施工程竣工验收备案，于2018年6月8日取得供热设施工程竣工验收备案。再查明，被告已向原告支付住宅房屋及地下室逾期交房违约金至2018年5月15日。原告谭超洋于2018年5月15日办理了收房手续。以上事实，由原告提交的商品房和储藏室的买卖合同以及交付凭证、结算凭证，谭超洋农业银行的对账流水以及第三笔收到被告补偿金确认单；被告提交的建设工程规划许可证及其附表、商品房预售许可证、建筑工程竣工验收报告、建设工程消防验收意见书、燃气设施工程竣工验收备案表、供热设施工程竣工验收备案表、建设项目竣工水务配套设施综合验收备案意见表、济南建筑节能专项验收认可表、济南市建设工程档案移交证明、生效判决（2019）鲁0103民初3294号民事判决书证明上述证据原件均已确认、EMS投递明细、邮件查询回单、邮件全程跟踪查询、交房通知、业主入住流转单、房屋结算及进户凭证等证据予以证实。本案庭审中原告另提交山东省济南市中级人民法院（2019）鲁01民终11762号民事判决书，用以证明法院对同类型案件已作出生效判决的情况。被告对此证据提出异议，称该案已经向山东省高级人民法院申请再审，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民申4023号民事裁定指令山东省济南市中级人民法院再审，该案最终结果悬而未决，对本案不具有指导意义。本院认为,原、被告签订的房屋、储藏室买卖合同系当事人真实意思表示，且不违反法律、法规的效力性、强制性规定，为合法有效合同，双方均应按约全面履行。根据双方签订的商品房买卖合同，出卖人应当在2017年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得开发项目《分期综合验收备案证明》并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但至今为止，绿地西河置业公司建设的涉案房屋尚未取得《分期综合验收备案证明》。在涉案房屋尚未达到合同约定的交付条件的情况下，谭超洋有权拒绝收房。本案中，涉案6号楼建设工程已于2017年4月经过建设单位、监理单位、设计单位、勘察单位和施工单位五方的竣工验收、消防工程、建筑节能等方面的验收并验收合格，涉案房屋已经具备居住使用的基本条件。2018年5月9日绿地西河置业公司向谭超洋寄发收房通知书，该通知书明确载明涉案房屋所在项目因高压线迁移及教育用地等原因暂未取得综合验收备案，告知谭超洋可自愿收房。根据该通知书的内容，谭超洋可以选择接收房屋，亦可拒收房屋，谭超洋具有自主选择权。谭超洋虽称从其他业主处得知收房通知内容，但其于2018年5月15日自愿办理了涉案房屋的收房手续，邮件全程跟踪查询等证据证明谭超洋已收到该通知书，应予认定谭超洋明知涉案房屋尚未取得综合验收备案登记的情况下自愿接收涉案房屋。谭超洋已经实际享有涉案房屋占有、使用等权益，其接收房屋并享有权益的事实行为与其再行向绿地西河置业公司主张逾期交房违约责任的请求相悖，对绿地西河置业公司亦有失公允。故谭超洋以涉案房屋未取得开发项目《分期综合验收备案证明》要求绿地西河置业公司承担逾期交房的违约责任的请求，无事实依据，本院不予支持。如绿地西河置业公司在交付房屋过程中存在不符合合同约定的单项瑕疵交付情形，当事人可就相关单项交付瑕疵另行主张权利。本案中绿地西河置业公司已向谭超洋支付涉案房屋的逾期交房违约金至2018年5月15日，谭超洋已于2018年5月15日实际收房，其主张2018年5月15日收房之后的逾期交房违约金无事实和法律依据，本院不予支持。关于原告诉请被告承担逾期办理房屋产权登记的违约责任的主张。本院认为，按照双方合同第八条、第十五条的约定，被告应于2017年6月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用，并于交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任使原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被告应按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。本案被告未能如期于2017年6月30日前向原告交房，涉案商品房和储藏室于2018年5月15日未达到约定交付条件情况下交付给原告，原告收房730日后亦因被告原因不能办理房屋产权登记，依据合同约定，被告绿地西河置业公司承担逾期办理房屋产权登记违约责任的条件已经具备，故原告要求被告按已付房款1212952元的0.1%向其支付逾期办理房屋产权登记违约金1212.95元的诉讼请求，本院予以支持。另，考虑到本案诉讼的起因系被告绿地西河置业公司未能按照合同约定条件交付涉案商品房，本院酌定本案诉讼费用由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告绿地集团济南西河置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告谭超洋逾期办理房屋产权登记违约金1212.95元。二、驳回原告谭超洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2318元，减半收取1159元，由被告绿地集团济南西河置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  王宝恒二〇二〇年十一月三日书记员  孙泽政