浙江省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）浙民再120号再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：杭州天目汽配市场有限公司，住所地浙江省杭州市西湖区塘苗路**。法定代表人：沈建平，该公司执行董事。委托诉讼代理人：应胜南，浙江计然律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审上诉人）：杭州豆制食品有限公司，，住所地浙江省杭州市拱墅区草营巷**法定代表人：杨林其，该公司董事长。委托诉讼代理人：樊志超，浙江康城律师事务所律师。一审被告、二审上诉人：杭州荣驰达贸易有限公司，住，住所地浙江省杭州市西湖区文二路**/div>法定代表人：袁社刚，该公司执行董事。再审申请人杭州天目汽配市场有限公司（以下简称天目汽配公司）因与被申请人杭州豆制食品有限公司（以下简称豆制品公司）以及一审被告、二审上诉人杭州荣驰达贸易有限公司（以下简称荣驰达公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9545号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年1月9日作出（2019）浙民申2606号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人天目汽配公司委托诉讼代理人应胜南、被申请人豆制品公司委托诉讼代理人樊志超到庭参加诉讼。一审被告、二审上诉人荣驰达公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。天目汽配公司申请再审称，（一）二审法院判决认定基本事实缺乏证据证明。双方并未签订房屋租赁合同，豆制品公司举证的房屋租赁合同上天目汽配公司的盖章并非成立房屋租赁合同关系的意思表示，二审法院判决认定的房屋租赁合同系豆制品公司变造或伪造。豆制品公司举证的房屋租赁合同并非完整的合同文本，仅仅是豆制品公司作为出租方、荣驰达公司作为承租方、且没有最后一页即无落款页的房屋租赁合同复印件上加盖了天目汽配公司的印章，该印章的加盖并未使得天目汽配公司与豆制品公司之间建立房屋租赁合同关系。该合同把首页双方当事人中承租方荣驰达公司文字上进行覆盖，粘贴写有杭州天目汽配市场有限公司的纸条，但该粘贴纸条上并未加盖天目汽配公司印章，即豆制品公司擅自变更合同当事人名称，并未经过天目汽配公司确认，二审法院判决却对该证据予以采信。豆制品公司2009年第一次提起诉讼时，并未举证其与天目汽配公司之间的所谓房屋租赁合同，仅举证其与荣驰达公司之间签订的房屋租赁合同，如确实存在豆制品公司与天目汽配公司之间2002年12月签订的房屋租赁合同，如此重要证据豆制品公司该次诉讼时不可能不提交，这也恰恰说明双方之间实际上并不存在房屋租赁合同关系。（二）天目汽配公司提交的审计报告上审计单位虽对上述变造的房屋租赁合同进行了引用，但并不构成天目汽配公司对该房屋租赁合同的认可。天目汽配公司委托审计是为了确定如按豆制品公司提交的房屋租赁合同确定租金，则将使天目汽配公司产生巨大亏损。天目汽配公司向审计单位提交的是豆制品公司举证的全部证据材料，但并未向审计单位提交过任何房屋租赁合同原件，因不存在这样的房屋租赁合同，天目汽配公司自然无从提交合同原件。天目汽配公司在一审、二审中均否认豆制品公司变造的房屋租赁合同的真实性、否认双方之间存在租赁关系的情况下，不可能反过来又以审计报告认可租赁关系的存在。审计单位并非审判机关，二审法院将审计单位的引用作为认定证据真实性的证据，实属荒唐。（三）天目汽配公司虽使用租赁物，但并不当然构成与豆制品公司之间的房屋租赁合同关系，且天目汽配公司从未支付过租金。（四）豆制品公司2009年第一次起诉时要求天目汽配公司共同支付租金，并非基于天目汽配公司系房屋租赁合同当事人。该案起诉状明确载明签订房屋租赁合同双方当事人为豆制品公司和荣驰达公司，荣驰达公司利用租赁场地申领了天目汽配公司企业法人营业执照，并获得杭州市工商行政管理局的审批，开办了天目汽配市场，豆制品公司是以此为由诉请天目汽配公司与荣驰达公司承担支付租金的责任。（五）二审法院判决认定事实的主要证据系伪造。二审法院判决认定豆制品公司与天目汽配公司之间存在所谓的房屋租赁合同关系，唯一证据是上述豆制品公司变造的房屋租赁合同，如把豆制品公司擅自粘贴的杭州天目汽配市场有限公司纸条揭除，合同双方当事人就只有豆制品公司和荣驰达公司。即使天目汽配公司在该合同上盖章，也不会使得天目汽配公司成为承租人，而该粘贴纸条未经天目汽配公司以任何形式确认，显然对天目汽配公司不发生任何法律效力。再审请求：撤销杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9545号民事判决，维持杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初9254号民事判决。豆制品公司辩称，（一）豆制品公司提交的是真实的房屋租赁合同，无变造或伪造证据的情形，二审法院认定天目汽配公司系房屋承租人之一正确无误。豆制品公司先是与荣驰达公司签订房屋租赁合同，将案涉房屋出租给荣驰达公司。由于荣驰达公司当时表示承租房屋是用于开办汽车配件修理、汽配仓储及维修和市场办公用房，且以荣驰达公司为主要股东设立了天目汽配公司。作为房屋实际使用人，天目汽配公司也在房屋租赁合同上加盖公章予以确认，与荣驰达公司共同承担承租义务，即是对房屋租赁合同主体的追加承认。豆制品公司对该份房屋租赁合同的来源和客观表现的解释和说明合理，尤其是天目汽配公司一直未否认其在房屋租赁合同上加盖公章的真实性，进一步说明天目汽配公司再审申请理由不成立。（二）天目汽配公司系房屋承租人之一证据充分。豆制品公司2009年第一次起诉是基于司法鉴定结论而撤诉，但从未明确表示过天目汽配公司不是房屋承租人，不构成任何民事诉讼上的自认行为，尤其是豆制品公司的诉讼请求也明确要求天目汽配公司支付欠付租金。相反，天目汽配公司自行委托审计的审计报告中多次注明天目汽配公司与豆制品公司签订有房屋租赁合同，构成民事诉讼上的自认，证据确凿。天目汽配公司支付房屋水电费的行为也是履行房屋租赁合同义务的一部分，客观上进一步佐证了天目汽配公司是房屋租赁合同的当事人之一。天目汽配公司再审申请理由不能成立，请求依法驳回。荣驰达公司未发表答辩意见。豆制品公司向一审法院起诉请求：1.荣驰达公司、天目汽配公司支付房屋租金933.05万元（自2007年12月11日起，暂计算至2015年12月10日），并以年租金125万元的标准，计算至房屋实际归还之日止；2.荣驰达公司、天目汽配公司支付豆制品公司违约金125万元；3.荣驰达公司、天目汽配公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：位于杭州市西湖区塘苗路**房屋系豆制品公司所有。2002年11月8日，豆制品公司（甲方，出租方）与荣驰达公司（乙方，承租方）签订编号为2002年杭豆司租字第15号《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将其位于杭州市西湖区塘苗路29号的房屋（权属建筑面积5199平方米，其它房屋建筑面积500平方米）出租给乙方开办汽车配件市场、汽配仓储及维修和市场办公用房，租赁期15年，自2002年12月11日起至2017年12月10日止，其中2002年12月11日至2007年12月10日年租金标准各为110万元、2007年12月11日至2010年12月10日年租金标准各为115万元、2010年12月11日至2013年12月10日年租金标准各为120万元、2013年12月11日至2017年12月10日年租金标准各为125万元；2007年12月11日至2017年12月10日租金支付方式为一年一支付；乙方将承租房屋用于开办汽车配件市场、汽配仓储及维修和市场办公用房，致使土地改变用途而需向有关部门缴纳的规费（包括土地、房屋规费），由甲方承担；若因乙方对承租房屋使用超过上述用途范围，致使应缴纳的规费的增加部分，应由乙方负担；若迟延缴纳或者不缴纳规费所造成的后果，由责任方负责；逾期15日仍未交纳租金及有关滞纳金的，乙方应按照一年租金的标准向甲方支付违约金，并在接到甲方书面通知之日起的20天内全部清退物品、交还房屋；如因不可抗力和政策变化等原因导致本合同不能履行，双方互不承担责任，乙方承诺无条件按规定时间交还房屋，乙方预付的租金扣除已使用的时间房屋租金外，其余款额在合同终止并在乙方腾空租房交付之日起7日内退还乙方，并予以现金支付；甲方于2002年12月10日前将租赁物交付乙方使用；本合同经双方代表人签字并加盖印章后生效。该合同经豆制品公司、荣驰达公司的代表人签字并加盖各自公章。合同签订后，豆制品公司按约将案涉房屋交付给荣驰达公司使用。至2007年12月10日的房屋租金，豆制品公司已全部收到。2007年12月11日之后的租金，豆制品公司仅收到15万元。2009年2月，豆制品公司曾以房屋租赁合同纠纷为由向一审法院起诉，要求解除豆制品公司与荣驰达公司签订的《房屋租赁合同》，并要求天目汽配市场腾退案涉房屋，荣驰达公司、天目汽配公司支付欠付租金及违约金。2009年3月10日，豆制品公司出具一份《承诺书》，载明：“鉴于本公司在2007年开始未缴纳西湖区塘苗路29号地块地价款，以致2003年杭豆司租字第15号房屋租赁合同履行发生争议。现本公司同意荣驰达公司继续按房屋租赁合同履行，对2007年12月11日之后的年租金，同意在本公司缴纳了全额地价款前提下，荣驰达公司补交房屋租金合同中应支付的租金。双方不再发生不友好的争议。”后豆制品公司申请撤诉，一审法院于2009年9月10日作出（2009）杭西民初字第537-1号民事裁定书，准予豆制品公司撤回起诉。2009年11月，豆制品公司因缴纳土地出让金事宜递交请示报告。国土西湖分局于2009年11月9日向豆制品公司发出《关于杭州豆制食品有限公司要求补交土地出让金的复函》，回复如下：贵公司位于塘苗路29号宗地性质属工业出让用地，目前出租给荣驰达公司开办汽配市场，贵公司于2002年12月开始缴纳出让土地改变用途缴纳土地收益差价，每年缴纳99931.81元，缴纳至2006年12月10日，连续缴纳了四年。杭州市国土资源局于2007年8月出台杭土资[2007]172号《关于进一步加强市区商品专业市场用地管理的通知》、2008年1月出台了杭土资[2008]23号《关于切实加强市区土地年租制、出让土地临时改变用途管理工作的紧急通知》、2008年9月出台了杭土资[2008]228号《关于进一步加强土地市场管理规范补办有偿使用手续等有关问题的规定》的通知等文件，文件规定“对市区范围内存续的商品专业市场需要延办土地年租制、临时改变用途等相关手续的，必须经市场整合改造提升领导小组批准延期续办后，方可按规定给予办理，但期限原则上不得超过一年。”“出让土地临时改变土地用途的，经城市规划管理部门批准临时改变土地用途用于经营的，可按年收取土地收益差价”。目前，该地块改变用途未经城市规划部门批准，也未经市场整合改造提升领导小组批准延期，故无法为贵公司办理改变用途土地收益差价缴纳手续。2009年8月18日，杭州市工商行政管理局向荣驰达公司、杭州环球灯具厂发出杭工商字（2009）001号《限期办理市场名称登记注销通知书》，载明：天目汽配市场，营业期限于2006年12月10日到期，市政府2009年3月24日简复单明确该市场用地性质为工地用地，规划用途已调整为行政办公用地，不同意办理市场名称登记延期。本局西湖分局已于2009年7月7日发出杭工商西市字[2009]15号责令改正通知书，通知该市场在三十天内改正。现期限已过，要求自接到通知之日起三十日到本局办理该市场名称登记注销手续。2011年10月28日，杭州市工商行政管理局作出杭工商企管处字（2011）第62号处罚决定书，载明：因天目汽配市场不按规定接受年度检验，且在责令的期限内未接受年检，在公告期内仍未接受年检，故决定吊销天目汽配市场的营业执照。2017年12月25日，荣驰达公司、天目汽配公司将案涉房屋腾退完毕。另查明，荣驰达公司成立于2002年10月25日；天目汽配公司成立于2003年1月8日，股东为荣驰达公司和杭州环球灯具厂。又查明，豆制品公司、天目汽配公司又在一份主文内容与豆制品公司、荣驰达公司签订的《房屋租赁合同》内容完全一致的《房屋租赁合同》复印件落款处加盖各自的印章，但未有双方法定代表人签字，且该合同抬头乙方（承租方）粘贴修改为天目汽配公司。2015年10月16日，豆制品公司起诉至一审法院，其诉讼请求为：1.解除豆制品公司与荣驰达公司、天目汽配公司签订的《房屋租赁合同》；2.荣驰达公司、天目汽配公司将杭州市西湖区塘苗路29号的房屋腾退并归还豆制品公司；3.荣驰达公司、天目汽配公司支付房屋租金933.05万元（自2007年12月11日起，暂计算至2015年12月10日），并以年租金125万元的标准，计算至房屋实际归还之日止；4.荣驰达公司、天目汽配公司支付豆制品公司违约金125万元；5.荣驰达公司、天目汽配公司承担本案诉讼费用。一审法院于2016年3月31日作出（2015）杭西民初字第3654号民事判决书。后天目汽配公司不服该判决，向二审法院申请再审。二审法院于2017年4月17日作出（2016）浙01民申201号民事裁定，裁定该案由二审法院提审，并于2017年9月7日作出（2017）浙01民再33号民事裁定书，裁定撤销（2015）杭西民初字第3654号民事判决，该案发回一审法院重审。一审法院重审过程中，豆制品公司明确鉴于合同已到期，案涉房屋已于2017年12月25日腾退，故放弃要求解除合同并腾退房屋的诉请，其余水电费等问题将协商解决或另案起诉。一审法院认为，本案争议的焦点在于：（一）案涉房屋租赁合同的合同相对方（承租人）是谁；（二）本案豆制品公司主张租金是否超过诉讼时效期间。（三）若未超过诉讼时效期间，应支付的租金具体数额。（四）豆制品公司是否有权主张违约金。关于焦点一，2002年11月8日，豆制品公司与荣驰达公司签订一份《房屋租赁合同》，约定豆制品公司将案涉房屋出租给荣驰达公司。合同签订后，豆制品公司将案涉房屋交付给荣驰达公司使用。虽豆制品公司还提供了一份由豆制品公司、天目汽配公司盖章的《房屋租赁合同》主张荣驰达公司、天目汽配公司均系合同的相对方，但鉴于该合同系在豆制品公司、荣驰达公司签订的《房屋租赁合同》复印件上将抬头乙方（承租方）手工粘贴修改为天目汽配公司，合同主文内容未作任何修改，落款处直接加盖豆制品公司与天目汽配公司各自的印章，未有双方代表人签字，而合同中明确约定“本合同经双方代表人签字并加盖印章后生效”，且荣驰达公司、天目汽配公司对此亦有异议，故该合同不具有约束力。而且，2009年豆制品公司向一审法院起诉时要求解除合同的对象为荣驰达公司，2009年3月10日豆制品公司出具的《承诺书》及2010年8月4日豆制品公司发出的《通知书》的对象亦为荣驰达公司。因此，该院认定案涉房屋租赁合同的承租人为荣驰达公司。关于焦点二，荣驰达公司作为承租人，一直使用案涉房屋至约定的租赁期限届满（2017年12月10日），其应履行支付租金的义务。根据《房屋租赁合同》约定，2007年12月11日至2017年12月10日租金支付方式为一年一支付。豆制品公司于2009年3月10日出具的《承诺书》明确表示豆制品公司对2007年12月11日之后的年租金，同意在其缴纳了全额地价款前提下，荣驰达公司补交房屋租赁合同中应支付的租金。该承诺书的出具，应视为豆制品公司同意荣驰达公司在豆制品公司未缴纳出让土地改变用途土地收益差价的前提下暂缓支付租金，构成诉讼时效中断，但并不意味着豆制品公司放弃要求荣驰达公司支付租金。现租赁期限届满，虽豆制品公司一直无法办理改变用途土地收益差价缴纳手续，但荣驰达公司支付租金的条件已经成就，故豆制品公司有权要求荣驰达公司支付未付的租金。关于焦点三，根据《房屋租赁合同》约定，2007年12月11日至2010年12月10日年租金标准各为115万元、2010年12月11日至2013年12月10日年租金标准各为120万元、2013年12月11日至2017年12月10日年租金标准各为125万元。租赁期限内荣驰达公司一直占有使用案涉房屋，直至2017年12月25日才腾退完毕。自2007年12月11日起的租金，荣驰达公司仅支付了15万元，其余一直未付。考虑到荣驰达公司租赁案涉房屋的目的在于开办天目汽配市场，而因豆制品公司无法办理自2007年起的出让土地改变用途土地收益差价缴纳手续，致使天目汽配市场在2009年被限期办理注销市场名称登记，进而因未按期参加年检于2011年被吊销营业执照。荣驰达公司开办的天目汽配市场长期无证经营，势必不利于其招租，对其经营产生重大不利影响。该院根据本案实际情况，酌情确定荣驰达公司2007年12月11日起至2017年12月10日止租金及2017年12月11日起至实际腾退前一日（2017年12月24日）止的占有使用费按合同约定租金的65%支付，经计算为7864097元，扣除已支付的15万元，荣驰达公司尚应支付7714097元。关于焦点四，因豆制品公司向荣驰达公司出具了《承诺书》，明确表示荣驰达公司补交2007年12月11日之后的年租金以豆制品公司缴纳出让土地改变用途土地收益差价为前提。豆制品公司一直无法办理出让土地改变用途土地收益差价缴纳手续，荣驰达公司未按《房屋租赁合同》约定按期足额支付租金的行为，并不构成违约，故无需承担违约责任。故豆制品公司要求荣驰达公司、天目汽配公司支付违约金的诉请，缺乏依据，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、荣驰达公司于判决生效之日起十日内支付给豆制品公司房屋租金及占有使用费7714097元；二、驳回豆制品公司的其他诉讼请求。案件受理费85283元，由豆制品公司负担36398元，由荣驰达公司负担48885元。豆制品公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，并改判支持豆制品公司一审诉讼请求；2.一审、二审诉讼费由荣驰达公司、天目汽配公司负担。荣驰达公司不服一审判决，上诉请求：变更一审判决第一项，判令荣驰达公司仅需向豆制品公司支付房屋占有费用2269722元。二审法院对一审法院认定的事实予以确认。另查明，荣驰达公司、天目汽配公司一审中提交的2003年-2017年历年审计报告中，多次注明天目汽配公司与豆制品公司签订有租赁合同。2009年9月3日，豆制品公司在双方第一次诉讼过程中回答法庭提问时陈述天目汽配公司是承租人，合同的实际履行、房屋的使用和租金的交付均是天目汽配公司。二审法院认为，一、关于天目汽配公司与豆制品公司之间就案涉租赁物是否存在租赁合同关系的问题。第一，就案涉租赁物，豆制品公司与天目汽配公司客观上签订了租赁合同。虽然合同上没有天目汽配公司法定代表人签名，但天目汽配公司盖有印章，天目汽配公司并未提供有效证据否认印章的真实性；第二，荣驰达公司、天目汽配公司提交的2003年-2017年历年审计报告中，多次注明天目汽配公司与豆制品公司签订有租赁合同，印证了合同客观存在的事实；第三，天目汽配公司实际在使用案涉租赁物，并与荣驰达公司共同履行支付租金的义务；第四、2009年豆制品公司第一次起诉时便要求荣驰达公司、天目汽配公司共同支付租金和违约金，并在庭审中陈述天目汽配公司是承租人，豆制品公司从未明确表示过其与天目汽配公司之间不存在租赁合同关系。综上，该院认为天目汽配公司与豆制品公司之间存在租赁合同关系，天目汽配公司、荣驰达公司为案涉租赁物的共同承租人。二、关于天目汽配公司与豆制品公司应该支付的租金和占有使用费标准问题。虽然豆制品公司主张《承诺书》非其真实意思表示，承诺的内容客观上不可能完成。但豆制品公司并未提交有效证据否认《承诺书》的真实性和合法性，故该《承诺书》对豆制品公司有约束力。根据《承诺书》内容，承租人有理由相信其可以在豆制品公司“缴纳全额地价款”的前提下，继续按合同约定用途使用案涉租赁物。且豆制品公司在2009年诉讼过程中已知《承诺书》的存在，并因为该《承诺书》而撤诉，撤诉后承租人继续拒付租金，双方就“缴纳全额地价款”问题协商未果，直至2015年豆制品公司才再次起诉要求解除合同，对因此造成的扩大损失，豆制品公司亦应承担一定责任。另外，承租人被限期办理注销市场名称登记进而被吊销营业执照与案涉租赁物2007以后的出让土地改变用途土地收益差价缴纳手续无法办理有关，而市场名称登记被限期注销势必对承租人按约使用租赁物有影响。综上，豆制品公司上诉主张承租人无法对案涉租赁物正常使用与其无关，与事实不符，该院不予采纳。荣驰达公司未提交有效证据证实因豆制品公司的原因导致其对案涉租赁物的商业使用价值贬损达80%，该上诉主张缺乏事实依据，该院不予采纳。另外，杭州市工商局的杭工商字（2009）001号《限期办理市场名称登记注销通知书》中已明确案涉土地性质规划用途已调整为行政办公用地，荣驰达公司无视通知书中已明确告知的规划调整事实，仅以《承诺书》为依据一味要求豆制品公司承担所有损失亦缺乏依据。故一审法院将租金和占有使用费标准酌定调整为合同标准的65%，并无明显不当。综上，豆制品公司的部分上诉理由和请求成立，荣驰达公司的上诉理由和请求不成立，一审法院认定事实有误。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：一、撤销西湖区人民法院（2017）浙0106民初9254号民事判决；二、杭州荣驰达贸易有限公司、杭州天目汽配市场有限公司于本判决生效之日起十日内支付杭州豆制食品有限公司房屋租金以及占有使用费7714097元；三、驳回杭州豆制食品有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费85283元，由杭州豆制品食品有限公司负担36398元，由杭州荣驰达贸易有限公司、杭州天目汽配市场有限公司负担48885元；二审案件受理费103835元，由杭州豆制品食品有限公司负担53924元，由杭州荣驰达贸易有限公司负担49911元。围绕天目汽配公司的再审请求，本院对有争议的证据认定如下：天目汽配公司申请再审时提交证据一杭州英泰会计师事务所有限公司2019年5月31日出具的上有项目承办人陈波签名的《情况说明》，以证明杭州英泰会计师事务所出具的审计报告中使用的房屋租赁合同是豆制品公司举证的房屋租赁合同复印件，审计单位未收到过天目汽配公司提供的任何房屋租赁合同原件及复印件。证据二张晓燕2019年12月18日出具的《情况说明》，以证明在2009年豆制品公司第一次提起诉讼之后，豆制品公司为办理补缴地价款手续需要一份天目汽配公司作为案涉租赁物实际使用人加盖印章的合同，2009年下半年豆制品公司一负责人要求身为天目汽配公司办公室主任且保管天目汽配公司印章的张晓燕在案涉房屋租赁合同复印件上加盖了天目汽配公司印章，张晓燕加盖印章时未请示天目汽配公司相关负责人，且加盖印章时案涉房屋租赁合同复印件上抬头未添加任何文字。豆制品公司质证认为，对证据一，证据三性均有异议，1.情况说明属于证人证言，杭州英泰会计师事务所营业执照显示其法定代表人为金庆辉，金庆辉未在情况说明上签名，故不符合证据的形式要件；2.情况说明第三行至第七行的表述与审计报告表述不一致；3.豆制品公司与天目汽配公司的房屋租赁合同并非在每一份财务审计报告中均有体现，故杭州英泰会计师事务所是根据其审查的实际情况对该房屋租赁合同进行了部分认定；4.审计是天目汽配公司单方委托，并未经由法院司法鉴定的委托平台进行委托，不具备证据的证明效力，且审计过程中未曾听取豆制品公司意见，也未让豆制品公司查看审计资料，故豆制品公司不能确认审计报告，且情况说明的出具人与天目汽配公司存在利害关系，不应采纳。对证据二，情况说明属证人证言，证人需要到庭作证；张晓燕与天目汽配公司存在利害关系，与杭州英泰会计师事务所一样都是接受天目汽配公司委派从事工作；情况说明阐述的盖章过程不符合客观情况和逻辑，如用于补缴地价款不请示天目汽配公司相关负责人是不可能加盖公章的。荣驰达公司未发表质证意见。豆制品公司提交证据杭州市西湖区塘苗路29号房屋租金支付进账单、收据存根、发票存根，以证明房屋租赁合同第三条第5款第（1）（2）租金由荣驰达公司支付，第（3）租金由天目汽配公司支付；豆制品公司的收款收据、发票均向天目汽配公司开具，豆制品公司与天目汽配公司的房屋租赁合同自2003年起就真实存在，与天目汽配公司主张其是2009年方在房屋租赁合同上加盖公章相矛盾。天目汽配公司质证认为，1.所有收款收据均无天目汽配公司的签收依据，经天目汽配公司相关人员查找，也未找到豆制品公司开具的任何收据；2.天目汽配公司未查找到直接向豆制品公司汇款的记录，据相关人员回忆，天目汽配公司曾就租赁费用向荣驰达公司开具票据，应是荣驰达公司将相关票据背书给豆制品公司用于支付租金。银行进账单均显示天目汽配公司只是出票人，而非直接付款人，也足以证明相关款项并非天目汽配公司支付给豆制品公司。支付计107万元，而非110万元。一审、二审中豆制品公司代理人回答法官关于租金支付情况的询问时，明确答复除2007年12月以后天目汽配公司支付过15万元外，其余租金均是荣驰达公司支付。荣驰达公司将汇票背书给豆制品公司是正常的租金支付方式，故一审、二审中豆制品公司代理人的自认和相关证据并不矛盾；3.退一步说，即使天目汽配公司向豆制品公司支付过款项，也不能证明两者之间存在租赁关系，在第三人代为履行的情形下，代为履行的一方并非合同的一方当事人或者义务人，在代为履行方不履行义务时，债权人只能向债务人主张而不能向第三人主张；荣驰达公司承租案涉房屋的目的就是用于开办汽配市场，在汽配市场已经实际开办后，荣驰达公司要求其开办的汽配市场代为支付部分租金，也完全正常，但不能因之即使天目汽配公司成为房屋租赁合同的相对人。荣驰达公司未发表质证意见。本院再审经审核认为，天目汽配公司所提供证据一系单位出具的证明材料，应认定为书证，豆制品公司关于该情况说明属证人证言的主张不能成立；豆制品公司主要以杭州英泰会计师事务所有限公司法定代表人未在该情况说明上签名而否定其真实性，但该情况说明上已有制作人员签名且加盖单位印章，本院对该情况说明真实性依法予以认定。天目汽配公司所提供证据二系个人出具的情况说明，应认定为证人证言，证人应出庭作证接受质询，但天目汽配公司并未向本院书面申请该证人出庭作证，故对该证据不予采纳。豆制品公司所提供证据的真实性天目汽配公司并不否认，故对该证据真实性予以认定。对天目汽配公司所提供证据一和豆制品公司所提供证据的具体审核意见将在论述部分一并阐明。荣驰达公司未向本院提交证据。本院再审对原判认定的事实予以确认。本院再审认为，本案争议焦点是天目汽配公司与豆制品公司之间是否存在房屋租赁合同关系。豆制品公司主张天目汽配公司为案涉房屋租赁合同的承租主体之一，而天目汽配公司主张其并非案涉房屋租赁合同的承租主体，一审法院判决认为天目汽配公司并非案涉房屋租赁合同的承租主体，二审法院判决则认为天目汽配公司系案涉房屋租赁合同的承租主体之一。对此，本院认为，依据现已查明事实及审核认定的证据，天目汽配公司并非案涉房屋租赁合同的承租主体，评析如下：首先，豆制品公司据以主张其与天目汽配公司存在房屋租赁合同关系的房屋租赁合同，系豆制品公司与天目汽配公司在豆制品公司与荣驰达公司所签订的房屋租赁合同的复印件上加盖印章而形成。该合同抬头部分“杭州天目汽配市场有限公司”字样系打印后手工粘贴覆盖住原有“杭州荣驰达贸易有限公司”字样，然并未在粘贴处加盖天目汽配公司印章；且缺少落款页，即缺少代表人签字。而该合同第十二条第2款明确约定，“本合同经双方代表人签字并加盖印章后生效。”据此，应认定该合同并未发生法律效力，对天目汽配公司并无拘束力。即使不否定该合同的法律效力，因该合同文本及形式存在诸多不合商业主体订立合同惯例及情理之处，也难以藉此认定天目汽配公司加盖印章的行为即表明其真实意思表示为与豆制品公司建立房屋租赁合同关系。其次，豆制品公司主张天目汽配公司向其支付租金故而证明天目汽配公司为承租主体之一，但豆制品公司提供的证据仅为银行进账单、浙江省杭州市工商企业统一收款收据记账联、浙江省杭州市房屋出租专用发票记账联，其中银行进账单显示天目汽配公司为出票人而非付款人，不能当然推定天目汽配公司直接向豆制品公司支付款项；记账联系豆制品公司自行制作的财务做账凭证，在无其他如发票联或存根联的佐证而天目汽配公司又否认豆制品公司向其开具过相关发票的情况下，不能就此认定其上所载款项系天目汽配公司直接向豆制品公司支付租金。故豆制品公司现并未能提供切实证据证明天目汽配公司向其支付过案涉房屋的租金。退一步而言，即使天目汽配公司曾向豆制品公司支付过案涉房屋租金，鉴于天目汽配公司确属案涉房屋的实际使用人，代为支付符合市场交易习惯和情理，也不能当然推定出天目汽配公司即为房屋租赁合同的承租主体之一。再次，案涉审计报告虽注明豆制品公司与天目汽配公司签订有房屋租赁合同，但系对天目汽配公司向其提交的豆制品公司原审中举证材料的援引，并不构成天目汽配公司对其与豆制品公司之间存在房屋租赁合同关系的自认。二审据此认定审计报告印证了豆制品公司与天目汽配公司之间客观上存在房屋租赁合同关系，实属不当。最后，豆制品公司出具的《承诺书》《通知书》均能表明豆制品公司自认案涉房屋承租主体仅为荣驰达公司，该事实也与豆制品公司2009年起诉时的诉讼请求及国土西湖分局《关于杭州豆制食品有限公司要求补交土地出让金的复函》所载内容相互印证。综上，本院认为，合同相对性原则是合同制度的奠基石，豆制品公司应恪守合同相对性原则要求承租人荣驰达公司承担合同义务，而不能要求承租人荣驰达公司与实际使用人天目汽配公司共同承担合同义务，二审法院判决天目汽配公司为案涉房屋的共同承租人应承担共同支付租金及占有使用费的合同义务错误，应予纠正。另，荣驰达公司与豆制品公司于2002年11月8日签订房屋租赁合同后，2003年1月8日即作为股东之一以案涉房屋为工商注册地址设立天目汽配公司，后天目汽配公司一直占有使用案涉房屋开展汽配等经营活动直至2017年12月25日腾退，但自2007年12月11日后豆制品公司仅收到荣驰达公司支付的15万元租金，而天目汽配公司作为案涉房屋实际使用人尚未能提供证据证明其曾向荣驰达公司支付过案涉房屋租金或占有使用费。综上所述，杭州天目汽配市场有限公司的再审请求成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销浙江省杭州市中级人民法院（2018）浙01民终9545号民事判决书；二、维持浙江省杭州市西湖区人民法院（2017）浙0106民初9254号民事判决书。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费85283元，由杭州市豆制食品有限公司负担36398元，由杭州荣驰达贸易有限公司负担48885元。二审案件受理费103835元，由杭州市豆制食品有限公司负担503835元，由杭州荣驰达贸易有限公司负担50000元。本判决为终审判决。审判长 王 君审判员 张福军审判员 方 晓二〇二〇年十一月九日书记员 章洋子