河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终3654号上诉人（原审被告）：固始县阳光农业科技发展有限公司。住所地:河南省固始城关蓼城大道畜牧局楼下。法定代表人：毛安华，系公司董事长。上诉人（原审第三人）：毛安华，女，汉族，1958年3月7日出生，住河南省固始县。二上诉人共同委托诉讼代理人：吴志刚、吴远航（实习），河南蓼阳律师事务所律师。特别授权。被上诉人（原审原告）：固始县市场监督管理局。住所地：河南省固始县蓼北路西段。负责人：沈文明，系该局局长。委托诉讼代理人：桂刚，系该局办公室主任。一般代理。委托诉讼代理人：吴春龙，固始县锐剑法律服务所律师工作者。一般代理。上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华因与被上诉人固始县市场监督管理局房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华的共同委托诉讼代理人吴志刚、吴远航和被上诉人固始县市场监督管理局的委托诉讼代理人桂刚、吴春龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华的上诉请求：1、依法撤销河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4495号民事判决书，发回重审或依法改判；2、被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、被上诉人要求返还租赁房屋，没有法律依据。二○○九年六月二十二日，我与被上诉人签订《房屋租赁协议书》一份，租赁被上诉人的一层5间门面和二层11间房屋共计16间房屋经营茶楼。合同约定的租赁期限为2009年10月1日至2019年10月1日。合同期满后，被上诉人并没有提前告知房屋不再继续租赁，而是在2019年12月24日才书面告知返还房屋不再租赁。从合同期满到被上诉人明确告知不再继续租赁时间长达3个月，至此，按照《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。所以我们双方已经形成事实上的不定期租赁关系。一审对此事实却不予认可，反而认定我在租期届满应当交还房屋。所以，一审事实认定不清，判决我返还租赁的16间房屋没有法律依据。2、我为了经营茶楼，经被上诉人同意后对房屋进行了装修(即合同第三条中“甲方提前3个月将房屋交付乙方装修”)，并安装了储藏茶叶的冷库，共计花去人工费及装修材料费126.8万元。现在要求我返还房屋，不仅造成我的装修损失惨重，而且使我添置的冷库等附属设施也将无法运营，重新寻找新的租赁房屋、装修、安装和调试设备需要较长时间，搬迁停止经营期间我的企业必将遭受较大损失。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被上诉人应当赔偿我的装修、企业停止经营等经济损失80万元。3、被上诉人诉称的固办文(2015)3号中规定“已经出租、出借的办公用房，租赁合同到期后要及时收回”，该文件只是政府对各单位有办公用房出租、出借行为的一种要求，是一种内部管理方式，不具有对外的法律效力。另外，我所租赁的房屋一层5间在我2009年租赁时，为单位的闲置空房，按照现在的城市发展规模也应当是门面房屋而不是办公用房。所以，我的房屋也不再该文件规定的收回房屋范围内。二、判决我从2019年10月1日支付租金，不符合本案客观事实。2020年1月份开始，新冠肺炎疫情爆发，按照政府的疫情防控政策，所有的经营场所一律关闭停业，所有人员禁止流动、聚集。我的茶楼为此关停几个月时间，营业损失巨大。对此不可预料的突发公共卫生事件造成的停业损失，被上诉人应当减免疫情期间至少六个月的房屋租金。三、河南省天正价格评估有限公司河天价估(2020)第026号《关于房屋租赁费用价格评估意见书》不能够作为一审定案依据。1、该评估意见书，属于被上诉人单方委托，剥夺了我的鉴定机构选择权，被上诉人与该鉴定机构是否有利害关系、鉴定人员是否应当回避等，我均不知情；2、鉴定程序违法。按照新的证据规则第三十四条的规定，人民法院应当组织当事人对鉴定材料进行质证，未经质证的材料，不得作为鉴定的根据。本案中，被上诉人在诉讼前进行鉴定，所有鉴定依据的房屋租赁合同、租金条据等均没有质证；3、评估人员简晓峰、褚荻的鉴定资质是否在注册有效期内，并没有相关证据证明，鉴定意见书中仅仅提供职业证书的正面，并没有提供注册信息。四、一审按照评估价格认定租金，没有事实和法律依据。我与被上诉人之间形成不定期租赁关系后，按照相关法律规定，不定期租赁期间的租金，应当为原始租赁期内的租金，即每年3.5万元，此租金如果双方之间没有特殊约定，则不应当变更。被上诉人固始县市场监督管理局答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回上诉，维持原判。一、被上诉人要求上诉人返还租赁房屋，合理、合法，并有事实依据和法律依据。1、上诉人与被上诉人(原固始县物价局)于2009年6月22日，双方签订《房屋租赁协议书》。协议第一条约定，被上诉人(原固始县物价局)将位于中原路10号的物价局办公楼一层大门北5间，二层11间，共16间(含楼梯间)房屋租赁给上诉人使用。第三条约定，租赁期限为10年，自2009年10月1日起至2019年10月1日止。上诉人租赁到期后，未返还租赁的房屋，被上诉人就多次向上诉人催要，上诉人一拖再拖未将租赁的房屋交给被上诉人。被上诉人被迫无奈，于2019年12月24日，向上诉人送达《关于房屋租赁到期收回房屋使用权的通知》，要求上诉人及时将租赁房屋交还，可是上诉人至今未交还租赁房屋。2、上诉人租赁房屋后，公司办公、上诉人居住、仓储投资固定资产，租赁房屋10年到期后，不交给房屋，反而要求被上诉人承担此费用，没有事实和法律依据；二、一审判决上诉人从2019年10月1日起支付租金符合客观事实和法律依据。上诉人称疫情期间减免六个月房屋租金，不符合本案客观事实。上诉人租赁房屋后，公司办公、、居住、仓储，疫情期间不受影响，并未造成损失；三、河南省天正价格评估有限公司河天价估(2020)第026号《关于房屋租赁费用价格评估意见书》具有证据效力，应作为一审定案依据。1、上诉人在庭审质证时对《评估意见书》没有就实质性问题提出其不能采信的证据；2、上诉人在庭审质证时未提出申请重新鉴定。四、一审按照《评估意见书》认定租金有事实依据和法律依据。上诉人与被上诉人于2009年6月22日，双方签订《房屋租赁协议书》。租赁期限为10年，租赁到期后，上诉人不交房屋，长期占有，应按10年后的市场租赁价承付租金。固始县市场监督管理局向一审法院起诉请求：1、依令被告及第三人返还租赁原告的房屋16间；2、判令被告支付原告房屋租金98020元（庭审时增加诉讼请求为按评估价格支付至实际交房日）；3、被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2009年6月22日，原告（原固始县物价局）与被告签订《房屋租赁协议书》，将位于中原路原物价局的16间房屋租赁给被告使用，双方就租金支付方式、期限等内容进行了约定。2019年10月1日，租赁到期后，被告没有按约定交还房屋给原告，经原告多次催告，被告一直拒绝交还房屋。为维护原告的合法权益，依据相关规定，起诉至法院，要求依法处理。一审法院认定事实：1、原告（原物价局）与被告2009年6月22日签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示；2、房屋租赁到期后，被告没有将房屋交还给原告。一审法院认为，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》是双方真实意思表示，并已实际履行，被告就应该在租期届满时将房屋交还给原告。在原告催告后，被告仍然实际占有原告的房屋，就应该按现有的市场行情支付租赁费用。原告把河南省天正价格评估有限公司的《价格评估意见书》作为证据向法庭提供，被告没有就实质性问题提出其不能采信的证据，本院予以认可。综上所述，原告的合理诉求，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：被告固始县阳光农业科技发展有限公司及第三人毛安华于本判决生效后15日内交还所租赁的原告16间房屋；支付给原告的房屋租金98020元（2019年10月1日至2020年7月16日的租金和评估费5000元）及至实际交还房屋时的租金（按评估标准执行）。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2050元，减半收取即1025元，由被告负担。二审中，上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华与被上诉人固始县市场监督管理局均未提交新证据，二审查明的事实和证据与一审相同。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案争议的焦点：一是被上诉人固始县市场监督管理局诉讼请求收回租赁的房屋应否支持；二是一审以鉴定价格判令上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华支付逾期房租费是否适当。经查：案涉“房屋租赁协议书”就“房屋租赁位置、间数、租赁费金额及交付时间、租赁期限和租赁期满后的处理事项”等约定的明确、具体，双方就案涉房屋租赁期满约定至2019年10月1日。租赁期满后，被上诉人固始县市场监督管理局依据固始县人民政府“固办文（2015）3号文件[该文件系贯彻执行中共中央、国务院、河南省委和河南省人民政府文件要求而制定]”要求收回案涉租赁的房屋，依法应予支持；因双方在“房屋租赁协议书”中未对房屋租赁期满后上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华违约继续占用案涉房屋赔偿责任未予约定，被上诉人固始县市场监督管理局诉讼主张支付逾期腾房占有使用费应予支持。对于被上诉人固始县市场监督管理局委托河南省天正价格评估有限公司关于“关于房屋租赁费用价格评估意见”应否采信问题，该鉴定机构系登记注册正规机构，有相应的鉴定资质和鉴定人员，鉴定过程公开透明，可排除合理怀疑。该鉴定意见通过一审举证质证，上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华并未提出异议和要求重新鉴定，原审依据该鉴定价格判令上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华支付被上诉人固始县市场监督管理局案涉房屋占费并无不当；对于上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华上诉称“被上诉人固始县市场监督管理局应赔偿其房屋装修损失和停业损失”的请求，因案涉房屋租赁合同已到期，且双方在“房屋租赁协议书”中未予约定，且被上诉人固始县市场监督管理局并未采取阻止上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华的正常经营活动。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”的规定，上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华要求被上诉人固始县市场监督管理局赔偿装修费及停业损失无法律依据，本院不予支持。“新冠肺炎疫情期间”导致上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华无法经营，属于不可抗力。根据河南省发展和改革委员会豫发改服务业[2020]487号《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的实施方案》第一条“落实房屋租金减免政策”中“对承租国有房屋的各类服务业小微企业和个体工商户免除上半年3个月房屋租金”的规定，对上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华要求减免3个月房租费依法有据，本院予以支持；对于上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华上诉称“一审判决未给予合理搬迁时间”问题，鉴于上诉人租赁案涉房屋系用于经营茶楼，经营时间长，投资大，难以在较短时间内搬迁。根据合同法相关规定，本院确定上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华合理搬迁时间为4个月，自本判决生效之日起算。综上，上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华上诉要求“减免三个月租金和给予合理搬迁时间”的理由成立，本院予以支持；对于其他上诉请求，理由不成立，本院不予支持。因本案鉴定费系被上诉人固始县市场监督管理局完成举证责任而产生，该鉴定费应由被上诉人固始县市场监督管理局承担。原判认定认定不清，适用法律错误，依法应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：变更河南省固始县人民法院（2020）豫1525民初4495号民事判决“被告固始县阳光农业科技发展有限公司及第三人毛安华于本判决生效后15日内交还所租赁的原告16间房屋；支付给原告的房屋租金98020元（2019年10月1日至2020年7月16日的租金和评估费5000元）及至实际交还房屋时的租金（按评估标准执行）。”为“上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华于本判决生效后4个月内返还所租赁被上诉人固始县市场监督管理局16间房屋；自租赁合同届满之日至交房之日止，按照93020元/年价格计算支付房屋占用期间使用费（扣免新冠肺炎疫情三个月）”。一审案件受理费1025元和二审案件受理费2050元，均由上诉人固始县阳光农业科技发展有限公司、毛安华负担；鉴定费用5000元，由被上诉人固始县市场监督管理局负担。本判决为终审判决。审判长  吴孔玉审判员  汪 涛审判员  吴 斌二〇二〇年十一月二十日法官助理黄涛书记员刘唱