黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑01民终3638号上诉人（原审被告）:张大雷，男，1980年1月11日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省嫩江县。委托诉讼代理人：于广超，黑龙江长锋律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘春红，女，1979年8月30日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省友谊县。委托诉讼代理人：周晓新，黑龙江宗邦律师事务所律师。原审第三人：温玉环，女，1964年4月8日出生，汉族，无固定职业，住黑龙江省嫩江县。上诉人张大雷因与被上诉人刘春红及原审第三人温玉环房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8629号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月27日立案后，依法组成合议庭，以调查、阅卷和询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。张大雷上诉请求：撤销一审判决第二项，驳回刘春红的一审诉讼请求。事实和理由：2019年3月9日，张大雷与刘春红签订《租房协议》，约定刘春红租赁张大雷所有的位于香坊区××路××号珠江名府1栋29层A号房屋,租赁期间为2019年3月9日至2022年3月8日,租金为每年53,000元。刘春红预付租金33,000元,押金2000元。双方约定等待张大雷回来后，把房产证交给刘春红用于办理营业执照之后，再支付20,000元房租费。张大雷回来后,主动找到刘春红要求履行协助办照的义务，但刘春红为逃避交纳剩余租金的目的,反以张大雷违约为借口,既不补付租金,也不退房，恶意诉讼至法院。对于租房协议中，张大雷对约定的“回来后再提供房产证协助办理营业执照”没有异议，张大雷明确写在租房协议中，张大雷回来后积极履行合同关于协助办理营业执照的义务，张大雷没有任何违约行为。而刘春红拒绝支付剩余租金,蓄意构成违约。租房协议中没有规定违约责任条款，也没约定返还租金的约定。张大雷保留追究刘春红违约的权利。一审判决适用法律错误，应适用《哈尔滨市住宅登记为市场主体住所（经营场所)实施细则(试行)》（以下简称《细则》）规定，不应适用《黑龙江省人民政府办公厅关于印发黑龙江省市场主体住所(经营场所)登记暂行办法》（以下简称《办法》）。第一、《细则》颁发于2018年12月，而《办法》颁发于2014年，新法优于旧法。第二、《细则》专门针对哈尔滨市内经营主体，其适用对象具有针对性和专用性。第三、适用《细则》更加符合当前鼓励全民创业的经济政策和《办法》的立法本意。《细则》明确规定，此种情况下办理营业执照只需提供合法使用权证明即可，而非房屋所有权证明，即提供租房合同即符合办照条件。刘春红辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，张大雷未按约定提供房产证，致使刘春红不能够办理营业执照等手续，已违反合同约定，并且使刘春红的合同目的无法实现，刘春红有权解除合同，并要求退还剩余租金，张大雷称其积极履行合同义务，与事实不符。温玉环未到庭亦未发表陈述意见。刘春红向一审法院起诉请求：1.解除刘春红与张大雷于2019年3月9日签订的《租房协议》；2.张大雷返还刘春红房屋租金33,000元、押金2000元；3.张大雷赔偿刘春红装修损失22,675元。一审法院认定事实：2019年3月9日，刘春红与张大雷签订《租房协议》，约定刘春红承租张大雷所有的位于哈尔滨市××区××路××号珠江名府1栋29层A号房屋，每年租金53,000元，租期为2019年3月9日至2022年3月8日。当日，刘春红向张大雷支付35,000元（含押金2000元，由温玉环代收），并约定剩余租金20,000元，待张大雷回国后提供给刘春红房产证办理营业执照后支付。2019年6月张大雷回国，刘春红以房产证一直未提供为由提出解除合同。一审法院认为，该案为房屋租赁合同纠纷，参照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。刘春红承租张大雷的房屋进行商业活动，《房屋租赁合同》中明确约定张大雷提供房屋产权证原件给刘春红办理营业执照等事宜，但张大雷因个人原因未在约定期限内向刘春红提供房屋产权证，致使刘春红无法在工商部门办理登记。经一审法院至哈尔滨市香坊区工商管理局调查，房屋产权证原件是办理营业执照的必要条件。故张大雷的违约行为致使刘春红租房目的无法达到，符合合同的法定解除条件，故对于刘春红请求解除与张大雷之间签订的《房屋租赁合同》，一审法院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”规定，因张大雷违约导致刘春红合同目的无法实现，故对于刘春红请求张大雷返还租金33,000元及押金2000元的诉讼请求予以支持。对于刘春红请求张大雷赔偿刘春红房屋装修损失22,675元，结合刘春红所提供的票据，该款用于购买桌、椅、柜、吧台等办公用品，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附和的装饰装修物，可由承租人拆除。”故对于刘春红请求张大雷赔偿装修损失22,675元，不予支持。判决:一、解除刘春红与张大雷之间签订的《房屋租赁合同》；二、张大雷于判决生效之日起立即返还原告刘春红房屋租金33,000元及押金2000元；三、驳回刘春红其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，张大雷围绕上诉请求提交了一份证据：黑龙江悟空财税服务公司工商登记档案。意在证明：刘春红在开办公司时，只需提供房屋租赁合同即可，不需要提供房产证原件。黑龙江悟空财税有限公司即刘春红开办的公司于2019年1月31日成立，工商登记档案中提供的租房协议书足以证明办理工商登记并不需要房产证为形式要件。刘春红发表质证意见：该证据不属于新证据，该证据并不能证明在开办公司时只需要提供房屋租赁合同，而且从该信息查询单上可以看出，该财税公司成立日期是2019年的1月31日，而双方签订的《租房协议》的日期是2019年3月9日。该份注册信息与刘春红要开办的公司没有任何关联，而事实上该注册信息的财税公司也确与本案无关，刘春红开办的公司是黑龙江悟空企业管理公司，而并非黑龙江悟空财税服务公司。另外对于张大雷何时回来的问题，刘春红在一审中提供过双方聊天记录，有微信截屏，张大雷表示已经回国。《办法》第七条明确规定进行经营场所登记必须提交租赁合同以及出租方房屋产权证明文件。二审中，刘春红未提交新证据。对当事人二审争议的证据，本院认定如下：该证据系提取的部分企业登记档案，不能推论出办理工商营业执照有租房协议书即可，不需要提供租赁房屋产权证，故不予采信。本院对一审法院认定的事实予以确认。另认定，刘春红于2019年7月13日搬离案涉租赁房屋。本院认为，张大雷与刘春红签订的《租房协议》约定待张大雷回国后给刘春红提供房产证再支付剩余年租金，因案涉房屋未能办理产权登记手续，一直未取得产权证，导致刘春红不能用案涉房屋产权证办理营业执照。张大雷主张办理营业执照无须提供产权证原件，但一审法院已经到案涉房屋辖区市场监督部门调查核实，房屋产权证原件是办理营业执照的必要条件。因张大雷原因导致刘春红合同目的不能实现，一审法院判令解除合同适用法律正确，本院予以确认。由于刘春红自2019年3月9日至2019年7月13日（共计126天）实际占有使用该房屋，该期间的费用应当从刘春红预交的租金33,000元中予以扣除，剩余部分返还给刘春红。以日租金145元（53,000元÷365）计算，剩余部分租金14,730元（33,000元－145元×126）应予返还。综上所述，张大雷的上诉请求部分成立，部分支持；一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8629号民事判决第一、三项；二、变更黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2019）黑0110民初8629号民事判决第二项为：张大雷于本判决生效之日起立即返还刘春红房屋租金14,730元及押金2000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费2482元，由刘春红负担2046元，张大雷负担436元。本判决为终审判决。审判长  宋凯审判员  柳波审判员  万迎二〇二〇年十一月十三日法官助理孙志军书记员于文娟