山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10039号 上诉人（原审被告）：周海亮，男，1984年8月10日出生，汉族，住山东省胶州市。 被上诉人（原审原告）：青岛铁建物业服务有限公司，住所地山东省胶州市胶北街道办事处逄家庄村村东。 法定代表人：赵成和，董事长。 委托诉讼代理人：吕颖芳，男，系公司职工。 委托诉讼代理人：张秀娟，女，系公司职工。 上诉人周海亮因与被上诉人青岛铁建物业服务有限公司（以下简称铁建物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省胶州市人民法院（2020）鲁0281民初5595号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 周海亮上诉请求：改判驳回铁建物业公司的诉讼请求。事实与理由：铁建物业公司提供的物业服务有瑕疵，故周海亮没有交纳物业费。1.铁建物业公司与开发商签订的物业服务标准第十八条规定，铁建物业公司为小区业主提供物业服务，开发建设单位和业主有权对铁建物业公司监督和考核评估。根据青岛物业收费规定，绿化面积达到公摊面积百分之35的才可以按1元/平方收取物业费，铁建物业公司应提供证据证明物业收费标准是如何认证和测算的，业主对此享有知情权。2.周海亮居住楼内消防管道至今没有水，物业公司至今没有整改，有视频为证。3.小区安全管理不到位，保安允许外来人员随便出入，对业主的财产和人身造成安全隐患。4.业主对物业收费标准及收费项目明细享受知情权，铁建物业公司没有依法公示。5.小区公共区域所得收益应该归全体业主所有，铁建物业公司没有依法公示。6.周海亮邻居厨房乱排污，影响居住。7.要求铁建物业公司退还之前收取的疏通管道费。 铁建物业公司答辩称，我公司已按照物业服务合同提供了物业服务，周海亮应当交纳物业费。铁建物业公司想了很多办法处理污水管，并积极与开发商沟通处理。铁建物业公司只负责公共区域的大管道，向业主收取直立管道的疏通费用合理。 铁建物业公司向一审法院提出诉讼请求：1.判令周海亮支付2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费5283元，并承担违约金9505.6元，共计14788.7元；2.本案诉讼费用由周海亮承担。 一审法院认定事实如下：2015年8月26日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与周海亮（乙方）签订了《青岛市商品房预售合同》，约定乙方所购房屋坐落于中央公园小区x号楼x单元x室，在本物业业主委员会成立前，乙方同意开发商委托的物业管理服务公司对本物业实施物业管理。该协议附件五房屋《前期物业管理服务合同》、《使用公约》或有关承诺书中第三十八条约定：一、物业服务费1.中央公园项目物业服务费标准为：多层住宅：2.9元/平方米/月（按地上建筑面积收取）……第三十九条违约责任：1.业主或物业使用人违反本规约之规定，未能按时足额缴纳费用的，自从逾期之日起，按每天3‰的标准向物业服务企业支付违约金。2020年1月6日，青岛鼎峰瑞胶置业有限公司（甲方）与铁建物业公司（乙方）签定的《中央公园物业服务合同》中第二十条第二款约定，高层住宅：1.5元/平方米/月（含电梯费）……第二十一条第三款约定，业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车场场地维护费等费用（包括代收代缴费用）的，除偿付相关费用外，每逾期一天，按应交费用总金额的千分之三支付滞纳金。周海亮自2016年11月16日起入住涉案房屋，该房屋面积95.19平方米，物业费每平米1.5元/月。周海亮尚欠铁建物业公司2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费5283元。 一审法院认为，本案系物业服务合同纠纷，铁建物业公司具有物业管理资质，其接受开发商委托签订的《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》为有效合同，对业主具有约束力。物业管理服务行业作为一个服务行业，在现实生活中，业主拖欠物业费有很多情况，物业公司只有与业主加强沟通，相互理解，和谐共处，不断在工作中完善服务，才能取得广大业主的理解和支持；同时业主及时交纳物业费，物业公司才能有充足的物业管理资金实施物业服务。反之，若物业费用不能及时足额收取，将直接影响物业公司的正常运行，实际影响着全体业主的共同利益，决定着全体业主享受物业服务质量的好坏，因此足额收取物业费用并实施好物业服务工作将开创一个双赢的局面。若业主采取拒交物业费用的极端方式，既直接影响了物业服务的质量，又影响了已交费业主的利益，形成了恶性循环，实际并将最终影响到全体业主的根本利益。通过本次诉讼，铁建物业公司亦应反思其在物业服务过程中不当之处，遵循本案判决的倡导性建议，提高物业服务的质量，使小区管理与服务向着良性循环的方向发展。 周海亮系中央公园小区的业主，铁建物业公司为该小区提供了物业服务，周海亮应当按照《前期物业服务合同》、《中央公园物业服务合同》的约定交纳相应的物业费。依庭审中查明的事实，铁建物业公司请求周海亮支付2017年3月1日至2020年3月31日期间的物业费5283元，一审法院予以支持。 周海亮提交的证据反映了中央公园小区存在物业服务不到位等相关问题，结合同期铁建物业公司在一审法院起诉的多起物业服务合同纠纷中各业主反映的情况，铁建物业公司在履行物业服务合同约定的维护、养护、管理义务过程中，存在管理服务及与业主沟通不到位的情形，故对铁建物业公司要求周海亮支付违约金的主张，一审法院不予支持。 综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、周海亮自判决生效之日起十日内支付铁建物业公司自2017年3月1日起至2020年3月31日止的物业费5283元；二、驳回铁建物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理170元，适用简易程序减半收取85元，由周海亮负担30元，铁建物业公司负担55元。 二审中，周海亮提交：证据一、照片15张，证明铁建物业公司不作为；证据二、周海亮与阜安办事处通话录音一份，证明涉案小区的消防设施自入住至今没有水；证据三、提交其他业主与消防大队的通话录音一份，证明消防部门要求物业进行整改。铁建物业公司质证称，对证据一中“贴广告人员”照片不能确定是本案所涉小区，四张照片显示的道路是市政道路不是小区内部道路；对其他照片真实性无异议，对证明事项有异议，已登记照片中的拾荒者、送外卖的人员、装修人员信息，也已定期清扫楼道，无法证明物业不作为。对证据二真实性不认可，如果对方是阜安派出所的公安人员，其应当知晓我方已报备过涉案小区消防问题，认可27号楼消防管道没有水，但因为27号楼自2020年4月份至今在维修。对证据三真实性认可，对证明事项亦认可，收到了阜安派出所消防科的整改通知书。 铁建物业公司提交证据一、照片一宗，证明涉案小区的消防系统正常使用；证据二、照片4张，证明涉案小区管理到位，保安人员均在岗。周海亮质证称，对证据一照片的真实性认可，但无法确认拍摄的时间；对证据二真实性不认可，对证明事项也不予认可，小区门口没有保安人员。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院认为，本案争议的焦点为，周海亮应否交纳物业费。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，铁建物业公司与周海亮之间成立物业服务合同关系。铁建物业公司与开发商签订前期物业服务合同，为整个小区提供物业服务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，对周海亮抗辩称铁建物业公司提供的物业服务存在瑕疵而拒交物业费，本院认为，物业服务具有内容多样性、服务过程时间持续性，以及服务标准无法计量等特点，加之物业服务合同中约定的物业服务企业应当履行的义务较为概括笼统，因此，周海亮提交某段时间内的照片、录像，仅能证明铁建物业公司提供的物业服务在某些环节、个别区域做的不够好，但不足以证明其在物业服务过程中存在重大瑕疵，一审法院据以对铁建物业公司要求周海亮支付违约金的主张不予支持，并无不当。周海亮上诉主张其不应交纳物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人周海亮的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人周海亮负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  林伟光 审判员  李 蕾 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 张雅彬 书记员张恬 书记员韩平