江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终1966号上诉人（原审被告）：周晓美，女，1971年10月10日生，汉族，住泰兴市。被上诉人（原审原告）：张中泉，男，1967年2月14日生，汉族，住泰兴市。委托诉讼代理人：蒋庆东，泰兴市新街法律服务所法律工作者。上诉人周晓美因与被上诉人张中泉房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省泰兴市人民法院于2020年7月7日作出的（2020）苏1283民初395号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，传票传唤当事人于2020年9月17日到庭公开进行调查、询问、质证、辩论和调解。上诉人周晓美，被上诉人张中泉及其委托诉讼代理人蒋庆东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人周晓美的上诉请求：请求确认被上诉人张中泉对上诉人周晓美合同期内的装修、营业、搬迁、广告等损失进行补偿。事实和理由：2019年10月18日，被上诉人要求上诉人搬出，但合同至2022年12月15日终止，上诉人至今未收到任何补偿。一审认定合同无效依据是违法建筑，但是国家针对违法建筑也进行了拆迁补偿，故上诉人的请求理应得到支持。被上诉人张中泉辩称，一审判决客观公正，事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人并没有得到相关部门的搬迁、营业以及装修等相应的补偿，所涉的周晓美承租的房屋拆迁部门并没有进行实际的拆迁，所谓的搬迁装潢等补偿费被上诉人并没有拿到，上诉人要求被上诉人给付很显然不符合事实，也不符合法律规定。张中泉向一审法院起诉请求：1、请求确认双方于2018年12月15日签订的《房屋租赁协议》无效；2、周晓美立即搬出张中泉的房屋，支付自2019年12月15日起至实际搬出房屋之日止的占有使用费（参照年租金15000元标准计算）;3、周晓美承担诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月起，周晓美承租张中泉建造的、位于泰兴市济川街道平顶门面房门一间（未经批准的临时建筑，由他人转租给周晓美），用途为经营房屋中介。2016年，原房屋租赁协议到期后，双方续签租赁合同。期间，周晓美于2017年在租赁房屋中安装了壁挂空调一台，加装了前后门（其中前门为铝合金移动门，原房屋的卷帘门仍在原处），房屋正门、南侧上方由城管部门统一制作了灯箱广告牌（未支付费用），周晓美加装了灯具和“佳美房产”广告贴。2018年12月15日双方重新签订了房屋租赁协议一份,约定周晓美(乙方)租张忠泉、其父张某甲（甲方）门面房平顶一间，一年计币壹万肆仟元正。2018年到2019年租房价计人民币壹万伍仟元正。2020年到2022年三年价格壹万伍仟元正不变。房屋后棚子每年壹仟元正，乙方水电自理，爱护公物，损坏赔偿。协议签订后,周晓美依约向张中泉支付租金至2019年12月15日。2019年4月23日,拆迁部门向张中泉送达房屋动迁通知书，载明：根据泰兴市城市规划，张中泉位于泰兴市的房屋将于2019年7月20日前实施动迁。同年6月19日，张中泉与泰兴市人民政府济川街道办事处达成集体土地上房屋动迁补偿协议书。同年10月18日，张中泉向周晓美送达告知书，该告知书载明：由于你户租住我家房屋已于2019年12月15日到期，租期届满，希望你们尽快搬出，此房属拆迁范围，不得继续居住，否则一切后果由住者自行承担。因双方未就装修、营业损失、搬迁费等事宜协商一致,周晓美拒绝腾房交钥匙，一直占用房屋。一审审理中，一审法院经勘查现场，租赁房屋内周晓美尚有办公桌椅、电脑等物品未搬离。张某甲向一审法院明确表示放弃张中泉与周晓美房屋租赁合同纠纷的实体和诉讼权利，不作为原告参与诉讼。因承租房屋无合法产权证，周晓美领取的营业执照中载明的经营场所不在讼争房屋内。张中泉于2019年12月15日起对租赁房屋实施停水停电，周晓美未能继续经营。一审法院认为，本案的争议焦点为:1、双方于2018年12月15日签订的房屋租赁协议是否有效；2、周晓美是否应当搬出房屋并支付自2019年12月15日至实际搬出之日止的占有使用费；3、张中泉是否赔偿周晓美的装修、营业损失、搬迁费用损失；4、张中泉已收取的租金是否应当返还。关于争议焦点1，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。案涉房屋系未经批准建设的临时建筑,双方当事人均无异议,且该临时建筑建设至今未得到主管部门的批准,故双方于2018年12月15日签订的《房屋租赁协议》无效。关于争议焦点2，合同无效后,因该合同取得的财产应当予以返还。《房屋租赁协议》为无效合同，张中泉要求周晓美搬出承租房屋的诉讼请求，于法有据，一审法院予以支持。因双方均确认2019年12月15日以后租赁房屋已经被断电断水，不具备正常经营条件，张中泉对此亦予认可，故对其要求周晓美按15000元/年的标准承担自2019年12月15日至实际搬出之日的房屋占有使用费的诉讼请求，一审法院不予支持。关于争议焦点3，承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可以折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。首先，周晓美在2017年（上一个合同期内）对承租房屋加装了前后门（前门为移动门，后门是固定门），安装了挂壁空调一台，房屋正门、南侧上方加装灯具及“佳美房产”广告贴，通过庭审查明的事实可以确认，对此张中泉是明知的，也未明确提出反对，其陈述未经其同意不符合事实。但由于上述装饰装修系周晓美加装未形成附合，加之讼争房屋已经列入拆迁范围，且2018年12月15日签订本次讼争的《房屋租赁协议》后，周晓美未进行装修装饰，现张中泉不同意利用，故应由周晓美自行拆除；其次，周晓美本次合同期内未有装修损失，因案涉房屋系未经批准建设的临时建筑而导致合同无效，其主张装修、营业损失、搬迁费用于法无据，一审法院不予支持；关于争议焦点4，一审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用使用费的，人民法院一般应予支持。根据上述规定，周晓美实际占有、使用了租赁物,按照约定支付租金既符合当事人的约定,也符合法律规定。周晓美依据案涉房屋租赁合同无效要求张中泉返还已付租金的理由及请求不成立,一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百一十二条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条、第九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决:一、张中泉与周晓美于2018年12月15日签订的《房屋租赁协议》无效;二、周晓美于判决发生法律效力之日起十日内拆除张中泉建造的、位于泰兴市济川街道一间平顶门面房室内的空调、前后铝合金门（前门为移动门、后门为固定门）、房屋正门、南侧上方的灯具及“佳美房产”广告贴，腾空室内物品后将房屋返还张中泉；三、驳回张中泉的其他诉讼请求。案件受理费80元，由周晓美负担（此款张中泉已垫付，周晓美应履行上述义务时一并加付给张中泉）。二审中，双方当事人均未提交新的证据。二审查明的案件事实与一审查明的一致，本院予以确认。本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：周晓美应否搬离案涉房屋；周晓美二审中要求张中泉给予装修、搬迁及营业等损失补偿如何处理。现阐述如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，因案涉房屋系未经批准建设的临时建筑，根据上述规定，双方于2018年12月15日就该房屋签订的《房屋租赁协议》应为无效。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还。现张中泉要求周晓美搬离该房屋，符合上述规定，周晓美应腾空室内物品后将该房屋返还张中泉。至于上诉人周晓美上诉要求补偿相关损失一节，因其一审中并未就此提出反诉，而被上诉人张中泉二审中不同意调解，也不同意本院一并审理，故本院对上诉人周晓美的上述事项不予处理，其可以另行起诉。一审法院径直在说理部分对上诉人周晓美的该项主张进行处理不当，应予纠正。综上，上诉人周晓美的上诉请求没有法律依据，应予驳回。一审判决虽有瑕疵，但裁判结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人周晓美负担（已交）。本判决为终审判决。审判长  刘艳生审判员  潘贻杰审判员  顾春旺二〇二〇年十一月三日书记员  季 萍