江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7833号上诉人（原审原告）：潘丐斌,男,1987年1月19日生,汉族,住浙江省永嘉县。上诉人（原审原告）：李甫,男,1978年7月5日生,汉族,住浙江省温州市瓯海区。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：屠云翔，江苏金宪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高淳县朝阳商贸有限公司，住所地江苏省南京市高淳区漆桥街道河滨路**。法定代表人：孔国平，该公司经理。委托诉讼代理人：张春玲，江苏苏骏律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔德根，江苏苏骏律师事务所律师。上诉人潘丐斌、李甫因与被上诉人高淳县朝阳商贸有限公司（以下简称朝阳商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初3064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月27日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘丐斌、李甫上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。1.关于合同解除时间和房屋租金计算问题。一审判决认定合同解除时间为2019年7月31日，并由上诉人承担租金至2019年7月31日显失公平，且与事实不符。2019年6月10日被上诉人以租赁房屋存在安全隐患需要拆除为由向上诉人书面送达《终止合同通知书》，致使上诉人认为2019年6月10日被上诉人己单方终止了房屋租赁合同。上诉人收到《终止合同通知书》后，基于上述认识，立即停止了经营并联系各生产厂家办理超市在售商品的退货事宜，并在一个月内处理完全部退货事宜。同时于2019年7月17日在南京市高淳区劳动与社会保障所的主持下与所有在职员工达成《劳动解除协议书》，对所有员工进行了遣散补偿。上诉人在2019年6月10日收到《终止合同通知书》至2019年8月1日被上诉人开始拆除涉案房屋期间已无法实际经营。2019年7月28日被上诉人再次向上诉人送达《终止合同通知书》并于2019年8月1日对涉案房屋进行拆除，此时上诉人己基本清空场地，只有部分货架，空调等设施未及时撤出。上诉人认为在上诉人无过错的前提下，被上诉人于2019年6月10日向上诉人书面送达《终止合同通知书》作出单方解除房屋租赁合同的意思表示，上诉人为减少损失积极处理超市商品和遣散员工造成无法实际经营。一审判决认定2019年7月31日作为合同解除时间并未给上诉人预留合理的搬迁时间，且让上诉人承担处理超市商品和遣散员工无法实际经营期间（2019年6月10日至2019年7月31日）的租金，显失公平。2.关于合同解除的事由及被上诉人解除合同行为是否构成违约的问题。2019年6月6日高淳区人民政府漆桥街道办事处（以下简称漆桥街道办事处）出具给被上诉人《安全隐患限期整改通知书》，从该通知内容来看，漆桥街道办事处认为涉案房屋主体结构属于钢结构和玻璃钢屋顶，在遭遇大风及暴雪天气情况下，存在重大安全隐患，责令被上诉人于7月底前整改到位，该整改通知书并不必然产生被上诉人拆除涉案房屋的法律后果。且要求被上诉人在2019年7月底前整改到位。政府对安全生产标准的提高，也不必然导致房屋需要拆除，从整改的方式来看，拆除并非是整改的唯一方式，加固才是本意，也符合要求2019年7月底前整改到位的期限预估。漆桥街道办事处2019年11月6日出具的《情况说明》中，也未认定拆除是整改到位的唯一方式。漆桥街道办事处于2019年6月6日下发的《安全隐患限期整改通知书》并不产生被上诉人必须拆除涉案房屋的法律后果。被上诉人在选择加固整改后继续履行房屋租赁合同，还是拆除重建单方终止房屋租赁合同的问题上，被上诉人作出了终止房屋租赁合同拆除涉案房屋重建的行为是出于其自身经济需求，其行为损害了上诉人的合法权利并造成了上诉人产生了实际损失。故被上诉人单方向上诉人作出终止房屋租赁合同的行为构成违约。3.关于上诉人损失承担的问题。被上诉人违约，上诉人无过错的情况下，根据《江苏省高级人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷若干问题的意见》第二十七条之规定要求被上诉人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失、租金差价损失、六个月的合理经营损失于法有据。在被上诉人违约的情况下上诉人根据双方签订的租赁合同第十二条的约定要求被上诉人支付违约金，理应得到法律支持。一审判决中对于上诉人请求赔偿解散员工产生的实际损失47700元并未进行处理。综上，请求支持上诉人的上诉请求。朝阳商贸公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.一审判决确定的合同解除时间为2019年7月31日，并无不当。被上诉人接到政府部门要求整改，并要求拆除的通知以后通知了上诉人。通知书明确8月份要拆除，要求双方协商解除合同，直到7月28日面临政府规定的拆除期限已经届满，被上诉人通知终止合同，实际合同解除的时间应当是7月底，故一审法院认定为7月31日，并无不当。2.被上诉人终止合同是否构成违约的问题，涉及到政策层面的问题，因为租赁物构建时，存在安全隐患，国家政策要求标准提高，导致租赁物不能继续承租，只能拆除，是双方均未预料到的事情，系不可预见的。租赁合同的终止或者合同的解除，不能归因于被上诉人，也不能归因于上诉人，系不可抗力的因素，解除合同不应当算作违约。3.关于损失承担，被上诉人对一审法院认定的装修残值90余万元也是不认可的，因为考虑到整个判决补偿45万元，被上诉人也勉强接受。4.对于租金差价以及员工经营损失。关于租金差价，上诉人主张的租金差价损失，已经被原有的合同涵盖，被上诉人认为该主张没有依据。经营损失，基于合同的解除是一个不可抗力的因素，损失不应当由被上诉人来承担。员工解散非必然导致的结果。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。潘丐斌、李甫向一审法院提出诉讼请求：1.判决潘丐斌、李甫与朝阳商贸公司所签订的关于南京市高淳区双牌石农贸市场内2800平米房屋（钢架结构房屋）的《租赁协议》自2019年6月10日解除;2.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫支付违约金100000元；3.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫返还多收的房租83333元和摊位费及代管费11667元，共计95000元；4.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫返还押金50000元；5.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫赔偿解散员工产生的损失47700元；6.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失为907971.88元；7.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫赔偿租金差价损失349000元；8.判令朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫赔偿经营损失450328.12元(13167488.85/2*0.0684)。一审法院认定事实：2014年6月20日，潘丐斌、李甫与朝阳商贸公司签订《租赁协议》，约定朝阳商贸公司将其所有的位于南京市高淳区平方米房屋（钢架结构房屋）租赁给潘丐斌、李甫从事超市经营，租赁期限为10年，自2014年6月20日至2024年6月19日，并约定前5年租金为每年30万元，房屋设施及水电押金为50000元，第6年租金为324000元，第7年租金为350000元，第8年租金为378000元，第9年租金为408000元，第10年为441000元，水电押金租赁期满后结清水电费后退回给潘丐斌、李甫；潘丐斌、李甫自行办理消防等相关证件，如消防等证件不能办理，潘丐斌、李甫交付的租金及押金朝阳商贸公司不予退还，同时潘丐斌、李甫负责超市装修、提供设计平立面效果图等，潘丐斌、李甫负责内外布局（包括门窗、吊顶、地坪、水电、消防设施、超市前停车场及门头广告等），所有费用由潘丐斌、李甫承担；协议还约定一方违约，需向对方支付违约金10万元。协议签订后，朝阳商贸公司将房屋交付潘丐斌、李甫，并收取房屋设施及水电押金50000元，潘丐斌、李甫装修后进行经营并按约支付租金，租金支付至2019年9月30日。2019年6月10日，朝阳商贸公司以租赁房屋存在安全隐患需拆除为由向潘丐斌、李甫送达终止合同通知书，潘丐斌、李甫认为该通知只是要求整改并无要求拆除。双方就赔偿问题未能达成一致，潘丐斌、李甫诉至法院。本案有争议的事实是：一、合同解除的时间及解除的事由。潘丐斌、李甫主张解除合同的时间为2019年6月10日，合同解除的原因系朝阳商贸公司提前要求解除，系朝阳商贸公司违约。潘丐斌、李甫提供了朝阳商贸公司出具的解除合同通知书1份。朝阳商贸公司主张合同解除的时间为2019年7月31日，合同解除的事由系政府要求整改，该建筑物存在安全隐患，有拆除的必要性，在解除合同之前，朝阳商贸公司已经提前2个月通知潘丐斌、李甫，已经给了潘丐斌、李甫继续经营准备的合理时间，朝阳商贸公司解除的行为不构成违约，不应当承担违约责任。朝阳商贸公司提供了下列证据：1、整改通知书1份，证明政府要求朝阳商贸公司于7月底前整改到位；2、街道办事处情况说明1份，证明九州购物广场的结构为钢结构和玻璃钢屋顶，存在重大安全隐患，如果整改到位，势必拆除重建。3、朝阳商贸公司拍摄的照片18张，证明房屋拆除之前对钢结构桩基进行了检测，桩基全部生锈腐蚀已经没有办法进行加固，钢结构均已生锈腐蚀。4、2019年6月10日朝阳商贸公司向潘丐斌、李甫发送终止合同通知书，证明朝阳商贸公司已通知潘丐斌、李甫房屋即将被拆除；5、2019年7月28日终止合同通知书，告知潘丐斌、李甫双方的合同解除，要求潘丐斌、李甫将剩余物品搬离。经质证，朝阳商贸公司对潘丐斌、李甫提供的证据无异议，对朝阳商贸公司提供的证据，潘丐斌、李甫对证据1真实性无异议，但通知中并未要求进行拆除；对证据2系朝阳商贸公司为本次诉讼，要求政府出具的，而整改通知中并无拆除重建的要求，故不予认可；对证据3真实性无异议，但不能证明房屋必须要拆除；对证据4、证据5真实性均无异议，但不能达到潘丐斌、李甫的证明目的。一审法院审查认为，对双方提供的证据，对真实性无异议，结合双方的陈述，可以确认的事实是政府对潘丐斌、李甫承租的房屋进行安全检查时，确认房屋存在安全隐患，于2019年6月6日，向朝阳商贸公司下发整改通知，要求进行整改，朝阳商贸公司据此向潘丐斌、李甫发送解除合同通知，明确于7月份拆除承租大棚，并要求潘丐斌、李甫在接到通知与朝阳商贸公司协商解除合同事宜，后双方未能协商一致，朝阳商贸公司于2019年7月28日向潘丐斌、李甫发送终止合同通知书，并要求潘丐斌、李甫将物品搬离，期间，潘丐斌、李甫将货物进行处理，并与员工解除劳动合同。此后，朝阳商贸公司在相关部门的参与下，将潘丐斌、李甫剩余可移动的物品撤离后，将大棚予以拆除。对合同解除的时间，因朝阳商贸公司于2019年6月6日向潘丐斌、李甫发出解除合同的要求，潘丐斌、李甫并未明确作出同意解除合同的意思表示，不能认定合同于6月6日解除。后朝阳商贸公司于2019年作出终止合同通知书，并于2019年7月拆除了租赁物，致合同不能履行，应认定合同于2019年7月31日解除。对解除的事由，因系政府对安全生产作出的整改要求，且在政府的情况说明中明确房屋存在重大安全隐患，如果整改到位，势必拆除重建，故朝阳商贸公司的拆除行为系根据政府的安全生产要求进行，潘丐斌、李甫、朝阳商贸公司对上述场所的安全标准的提高在合同订立时并不能预见，对合同的解除系不能归责于双方的原因造成，不能认定系朝阳商贸公司的违约行为造成。二、装修损失的确定。潘丐斌、李甫主张装修损失为907971.88元。为此，潘丐斌、李甫提供了下列证据：1、照片1组，证明潘丐斌、李甫装修的范围；2、工程结算书1份，证明潘丐斌、李甫装修应支出的费用为3449509.76元；3、消防安装工程施工合同1份及企业法人营业执照与消防设施工程资质书1份，证明潘丐斌、李甫承建了消防设施工程，合同价款为400000元（已包括在前述结算价款中）；4、装修平面图1组，证明潘丐斌、李甫装修的建筑面积为2626平方米、建筑高度为5.2米、办公区面积为246平方米；5、购销合同1组，证明潘丐斌、李甫对装修时中央空调、冷库、货架等采购时的价格。朝阳商贸公司质证认为，对证据1照片中超市内部图片予以认可，也可以反映出装修中瓷砖、吊顶只是简单的装修，对有消防栓的照片不予认可，消防至今为止都没有相关的消防措施，并未通过消防部门的验收；证据2从形式上看该结算书并没有建设单位与施工单位、造价评估单位的盖章，是否真实均无法核实，从内容上看结算书是2019年9月15日单方面计算的，没有任何计算的依据，不能反映当时装修价值，不予认可；对证据3不予认可，没有证据显示消防施工与本案有关联；对证据4不予认可，从内容上看图纸上面反映消防单位与潘丐斌、李甫所陈述的公司名称并不是一致的，并且工程名称是柳发百货店,并不是潘丐斌、李甫的九州购物广场；对证据5中对设施部分是可以移动的，不能计入装修损失，部分合同无购买方公司签章。一审法院审查认为，潘丐斌、李甫提供的证据，虽不能证明潘丐斌、李甫的装修损失的具体数额，但可能证明装修系承租方进行，且装修系朝阳商贸公司同意，由于朝阳商贸公司在拆除时未进行证据保全，亦未对上述装修残值进行鉴定，应由朝阳商贸公司承担不利的后果。现潘丐斌、李甫主张装修损失为907971.88元，并未超出装修残值的价值，一审法院予以确认。一审法院认为，朝阳商贸公司用于出租的房屋经主管部门批准建设,朝阳商贸公司将该房屋出租给潘丐斌、李甫从事商业经营,潘丐斌、李甫、朝阳商贸公司签订的租赁合同不违反法律及行政法规的强制性规定,应认定为合法有效。在合同履行期间，由于政府对安全生产标准的提高，朝阳商贸公司用于出租的房屋已存在重大安全隐患，朝阳商贸公司据此拆除，造成合同提前解除，系不可归责于双方当事人的事由导致，不能认定为一方的违约行为造成。合同解除后，朝阳商贸公司收取的押金应予返还及至合同解除时多收取的租金应予返还潘丐斌、李甫，对相应的管理费用亦应返还；同时，对剩余租赁期间的装修损失，应由潘丐斌、李甫、朝阳商贸公司按照公平原则进行分担，故一审法院酌定由朝阳商贸公司补偿潘丐斌、李甫45万元。对潘丐斌、李甫主张系朝阳商贸公司违约，要求朝阳商贸公司赔偿租赁损失、经营损失及违约金的诉讼请求，与一审法院查明的事实不符，亦无相应的法律依据，一审法院不予支持，对潘丐斌、李甫主张的该损失部分，一审法院不予审理。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项的规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、确认潘丐斌、李甫、高淳县朝阳商贸有限公司签订的关于南京市高淳区平米房屋（钢架结构房屋）的《租赁协议》自2019年7月31日解除；二、高淳县朝阳商贸有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内返还潘丐斌、李甫租金50000元，押金50000元、代管费用7000元，共计107000元；三、高淳县朝阳商贸有限公司应于判决发生法律效力之日起10日内支付潘丐斌、李甫装修损失450000元；四、驳回潘丐斌、李甫的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，财产保全费5000元，共计27800元，由潘丐斌、李甫负担20058元，高淳县朝阳商贸有限公司负担7742元。二审中，被上诉人朝阳商贸公司提交证据：戴盛柳出具的情况说明。戴盛柳是组织装修的人员，证明当时的装修投入总价为85万元左右。上诉人潘丐斌、李甫质证称，对该证据真实性不予认可，当时实际装修价值为200多万元，一审中上诉人也提交了照片，并申请评估，一审法院未进行评估，亦没有答复，任由被上诉人将房屋拆除，导致无法对装修的价值进行评估。且该情况说明是证人证言形式，证人亦未出庭。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。本案双方当事人签订涉案租赁合同后，在合同履行期间，被上诉人以政府部门要求对涉案房屋安全隐患整改为由，于2019年6月10日向上诉人发出解除合同通知书，上诉人收到通知后，未明确回复同意解除合同，双方未协商一致。被上诉人又于2019年7月28日向上诉人发出终止合同通知书。2019年6月10日至7月28日，即被上诉人发出两份解除通知期间，上诉人实施了对货物进行处理、与员工解除劳动合同等行为，以实际行为表明了其解除合同的意愿。故一审法院认定双方当事人签订的《租赁协议》自2019年7月31日解除，并无不当。被上诉人作为涉案房屋出租方，为上诉人提供合同约定的适租房屋系其合同义务。合同履行期间，政府部门向被上诉人发出房屋整改通知书，要求对涉案房屋整改，该整改并不当然认定为房屋必须拆除，即使房屋需要拆除，亦不能免除被上诉人向上诉人提供房屋的合同义务。被上诉人以不能向上诉人提供房屋，向上诉人发出解除合同通知书，致使合同解除，其应当承担合同不能履行的违约责任。一审法院认为涉案房屋整改拆除，系不能预见，不能归责于双方原因，不能认定被上诉人违约解除，属于认定不当，本院予以纠正。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，上诉人请求被上诉人承担合同约定的违约金，还主张对方赔偿损失，实质上系认为合同约定的违约金不足以弥补其损失，要求增加违约金或主张实际的损失赔偿。因被上诉人在合同履行过程中，存在违约行为，致使合同不能继续履行，应当承担违约责任。被上诉人向上诉人发出合同终止通知书后，上诉人不能继续经营，为解散员工而付出补偿费共计47700元，系其直接损失，应予支持。上诉人无法继续经营，势必产生经营损失，且其主张的经营损失45万多元亦系其单方计算，故根据全案情况，综合考量，本院酌定被上诉人含双方约定的违约金10万元，共计赔偿上诉人损失30万元。上诉人虽提供了相应证据予以证实装修的价值，但相关证据尚不足以证实其装修的实际价值。上诉人也实际使用涉案房屋5年多时间，故在上诉人主张装修损失90余万元的情况下，一审法院酌定被上诉人补偿上诉人装修损失45万元，亦公平合理，并无不当。对于上诉人主张的租金差损失，因未实际发生，本院不予支持。综上，潘丐斌、李甫的部分上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初3064号民事判决第一、二、三项；二、撤销南京市高淳区人民法院（2019）苏0118民初3064号民事判决第四项；三、高淳县朝阳商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内支付潘丐斌、李甫补偿员工解散费47700元、赔偿经营损失300000元，共计347700元；四、驳回潘丐斌、李甫的其他诉讼请求和上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元，财产保全费5000元，由潘丐斌、李甫负担15780元，高淳县朝阳商贸有限公司负担12020元。二审案件受理费17787元，由潘丐斌、李甫负担13994元，高淳县朝阳商贸有限公司负担3793元。本判决为终审判决。审判长  钮丽娜审判员  李 斐审判员  白文虎二〇二〇年十一月二十五日书记员  戴 苗