福建省龙岩市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽08民终1161号 上诉人(原审原告):福建省福原药业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区东肖镇龙岩经济技术开发区兴业路**倒班宿舍**********，统一社会信用代码91350800786947609H。 法定代表人:张祥斌，董事长。 委托诉讼代理人：邱伟和，福建闽创律师事务所律师。 被上诉人(原审被告):龙岩海翼泰成汽车服务有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区龙门，住所地福建省龙岩市新罗区龙门镇物流大道**00MA2XYHNC72。 法定代表人:王观发，执行董事。 委托诉讼代理人:游菊兴，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 委托诉讼代理人:罗诗万，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。 上诉人福建省福原药业有限公司（以下简称福原药业公司）因与被上诉人龙岩海翼泰成汽车服务有限公司（以下简称海翼泰成公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初1384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人福原药业公司的委托诉讼代理人邱伟和、被上诉人海翼泰成公司的委托诉讼代理人游菊兴、罗诗万到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 福原药业公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持福原药业公司的一审诉讼请求。 事实与理由：第一，原审法院认为“合同履行过程中，海翼泰成公司拟对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，设计在空地上建设房屋，但在报批中被主管部门否定，因海翼泰成公司不存在恶意违约情形”是错误的。根据双方之间签订的《房屋（厂房）租赁合同》第5条“租赁期内乙方可根据使用需要在不影响房屋结构安全的前提下对房屋及所属场地进行装修改造”的约定，装修改造的前提在于不影响福原药业公司房屋结构安全。但原审已经查明了海翼泰成公司的设计改造方案是将福原药业公司原有的房屋拆除，与原有房屋旁的空地一并建设新的房屋。由此可见，“装修改造方案”实质上并不符合双方的合同约定。且被上诉人从未提供证据证明按租赁场地的现状进行装修，会无法取得小型汽车销售及维修服务的资质。福原药业公司认为若海翼泰成公司的此种做法可以认定为其并无违约的恶意，显然有悖常理。因为，若按此逻辑，在租赁市场中，所有的承租方，不论是何种原因不想租赁房屋的，只须找到相关的设计部门出具图纸，提出改变房屋的结构安全的改造方案，承租方就可以以合同目的无法实现为由，随意违约。因此，原审认定缺乏事实依据。第二，原审认为“但福原药业公司作为出租人明知承租人海翼泰成公司存在根本违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大和及时行使合同解除权，将租赁物另行安排使用，否则不得就扩大的损失要求承租人海翼泰成公司承担”是错误的。首先，福原药业公司已经积极采取措施防止扩大损失。2018年7月9日，福原药业公司收到了《解除合同通知书》后，福原药业公司及时的回复了不同意解除合同的要求。而后，福原药业公司在2018年8月将租赁场地的发票邮寄给海翼泰成公司时，海翼泰成公司也予以接收，并且之后也并未与福原药业公司进行过任何的协商解除合同的事宜。由此，福原药业公司有理由相信海翼泰成公司是同意继续履行合同。福原药业公司第一次诉请租金诉讼的一、二审中，海翼泰成公司也并未提出双方进行场地交接。反而是到了该案发回重审后，福原药业公司在经办法官的提示下，第一时间积极随即主动采取先对场地进行交接，再解决合同解除等后续事宜。福原药业公司的此举就已经是采取了的措施防止损失的进一步扩大。故而本案中本合同并未解除，场地并未交接的过错并不在福原药业公司，福原药业公司已经积极采取了措施防止损失的扩大。原审法院认定福原药业公司未采取措施防止损失扩大显然是有悖于事实的认定。其次，在本案的合同是否有效的问题尚未得到解决的前提下，福原药业公司根本无法提出解除合同。2018年10月9日，福原药业公司认为海翼泰成公司未及时支付租金，为了防止损失的进一扩大，向一审法院提起诉讼。在一、二审诉讼中海翼泰成公司均以“合同部分无效”为由进行抗辩，也未提出解除合同。同时，被福原药业公司又于2019年1月16日向一审法院另行提起诉讼，认为出租场地内存在违章建筑，合同部分无效，要求返还该部分的租金，在诉讼中并未提出诉请解除合同。因此，在本案中租赁合同是否存在部分无效的情形尚未得到彻底解决的情况下，福原药业公司根本不可能行使合同解除权。再次，福原药业公司认为，本案中导致福原药业公司损失不断扩大的原因在于海翼泰成公司。海翼泰成公司在2018年7月9日向福原药业公司发出解除合同，后采取一走了之的方式违约，后续并未采取任何的措施解决双方纠纷。即便是福原药业公司提起诉讼索要租金时，海翼泰成公司也是蛮横的认为合同存在部分无效，要求福原药业公司返还相应租金。同时在第一次诉讼调解时，海翼泰成公司仍坚持认为其不存在违约，其所缴纳的保证金应当冲抵租金，最终导致双方未能调解。因此，福原药业公司认为本案的损失不断在扩大根本原因在于海翼泰成公司。最后，原审的此种认定，明显让守诚信的一方遭受重大损失，纵容违约方违约，有失公允。原审法院认为福原药业公司已经获得了2018年6月至10月的租金及收取了海翼泰成公司的保证金，已经获得赔偿，并在此逻辑下驳回福原药业公司的诉讼请求。但原审法院却忽略了，从2018年11月至今，福原药业公司的房屋仍在空置之中，福原药业公司的损失暂计至目前也已经高达近150万元，且福原药业公司的损失仍在持续扩大中。如此巨额的损失，却仅让福原药业公司获得158850元的赔偿。相比之下，很显然被福原药业公司的违约导致了福原药业公司的损失与其给予福原药业公司的赔偿显然是不相匹配的。第三，原审法院确定本案合同于2018年10月31日已解除，并无事实与法律依据。本案中，福原药业公司与海翼泰成公司在2018年10月31日并未协商解除合同，本案中不存在在该日协商解除合同的情形。2018年11月至2019年7月9日，期间租赁场地仍在海翼泰成公司的占有、管理中，原审认定2018年10月31日解除合同并无任何事实与法律依据。福原药业公司与海翼泰成公司在2019年7月9日进行了场地交接后，讼争场地才在福原药业公司的管理中，福原药业公司认为以房屋的交接之日作为双方合同的解除之日更为合理。综上，福原药业公司认为原审判决缺乏事实依据，请求二审依法判决支持福原药业公司的上诉请求。 海翼泰成公司辩称：一、海翼泰成公司系因装修改造方案手续无法办理，导致海翼泰成公司承租案涉厂房的合同目的无法实现，即海翼泰成公司不存在恶意违约的情形。首先，福原药业公司明确知悉海翼泰成公司承租案涉厂房的目的，且同意海翼泰成公司进行装修改造。根据双方于2017年9月20日签订的《房屋（厂房）租赁合同》第5、6条之约定，双方已明确海翼泰成公司承租案涉厂房的目的系用于小型汽车销售及维修服务及相关业务，福原药业公司知悉其提供的厂房无法达到开展前述业务的标准，故允许海翼泰成公司对案涉厂房进行装修改造。现因案涉厂房的装修改造方案手续无法办理，导致海翼泰成公司承租案涉厂房的合同目的无法实现，海翼泰成公司据此解除合同不存在恶意违约。其次，海翼泰成公司已因违约行为承担了相应的违约责任。根据一审判决查明的事实可以证实，虽然海翼泰成公司未在案涉租赁物上进行实际经营、使用，但仍然承担了自合同签订以来至2018年10月31日止的租金，同时，原（2019）闽08民终1351号生效判决已判决海翼泰成公司承担了已缴纳的保证金158850元归福原药业公司所有的违约责任。即，海翼泰成公司已为自身的违约责任承担了相应的违约责任。结合以上几点，海翼泰成公司认为，一审判决综合海翼泰成公司的履约情况、合同不能履行的原因等情形认定海翼泰成公司不存在恶意违约的情形有事实依据。此外，海翼泰成公司虽不存在恶意违约的情形，但仍因自身的违约行为承担了相应的违约责任。二、双方于2017年9月20日签订的《房屋（厂房）租赁合同》及《补充协议》本应于2018年7月10日解除，一审判决案涉合同的解除时间为2018年10月31日已充分考虑维护福原药业公司的利益。首先，如前所述，双方签订的《房屋（厂房）租赁合同》及《补充协议》系因装修改造方案手续无法办理，导致海翼泰成公司承租案涉厂房的合同目的无法实现，即海翼泰成公司不存在恶意违约的情形。其次，案涉合同的租赁期限为5年，若要求海翼泰成公司在合同目的无法实现的情况下继续承担每月高达71259.08元的租金，并支付长达5年时间，对被福原药业公司来说显失公平。第三，海翼泰成公司已通过实际行动、书面通知、邮寄钥匙等多种方式多次告知福原药业公司“海翼泰成公司因合同目的无法实现，要求解除合同”，但福原药业公司不顾实际情况拒绝解除合同。结合以上几点，海翼泰成公司认为本案符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》【法〔2019〕254号】第48条关于合同僵局情况下，违约方请求解除合同的情形。此外，需要强调的是，不论是本案一审判决，亦或是与本案关联的（2019）闽08民终1351号判决均明确“因海翼泰成公司不存在恶意违约情形，强制要求其继续履行合同显失公平，故应允许其解除本案租赁合同”。因此，海翼泰成公司认为案涉合同本应于2018年7月10日解除，一审判决案涉合同的解除时间为2018年10月31日已充分考虑维护福原药业公司的利益。三、福原药业公司应当自行承担因其怠于接收案涉厂房并及时重新对外招租导致的损失。首先，福原药业公司诉请的租金、违约金等均系福原药业公司自身过错导致的扩大损失，应由福原药业公司自行承担。如前所述，海翼泰成公司在知悉装修改造方案手续无法办理的后，已及时于2018年7月10日向福原药业公司送达了《解除合同通知书》并于2018年7月12日向福原药业公司邮寄钥匙，但福原药业公司拒收，即海翼泰成公司在福原药业公司提起第一次诉讼前已通过实际行动多次告知福原药业公司要求解除合同；同时，在福原药业公司于2018年10月9日提起相关诉讼【（2019）闽0802民初4181号】期间海翼泰成公司仍明确要求解除合同。但海翼泰成公司仍在明知案涉合同已不具备继续履行的条件、海翼泰成公司亦全无继续履行案涉合同意愿的情况下，也未依《房屋（厂房）租赁合同》第7条第（三）项之约定、《合同法》第九十三条之规定及时行使合同解除权、反而要求继续履行案涉合同，由此造成的自2018年11月1日起的租金损失等，均系福原药业公司自身过错造成的扩大损失，根据《合同法》第一百一十九条之规定福原药业公司应当自行承担因其自身过错导致的扩大损失。其次，福原药业公司在明知案涉合同已无继续履行的可能、海翼泰成公司已积极通知福原药业公司收回案涉厂房的情况下，福原药业公司完全可以搁置争议及时收回案涉厂房、重新对外出租防止损失继续扩大，而不是放任案涉厂房空置。因此，福原药业公司主张其已采取积极措施防止损失扩大不属实。综上，海翼泰成公司认为，一审法院从公平原则出发，充分考虑本案的实际情况，判决案涉合同于2018年10月31日解除并驳回福原药业公司的其余诉讼请求，有事实与法律依据，请求驳回福原药业公司的上诉请求。 福原药业公司向一审法院起诉请求：1.判令确认福原药业公司与海翼泰成公司于2017年9月20日签订的《房屋（厂房）租赁合同》及《补充协议》于2019年7月9日因海翼泰成公司违约导致合同解除；2.判令海翼泰成公司支付福原药业公司从2018年11月1日至2019年7月9日的租金590760.76元；3.判令海翼泰成公司赔偿福原药业公司自2019年7月9日至2020年2月8日的租金损失498813.59元，2020年2月9日至2022年9月30日的租金总和2436763.12元；4.判令海翼泰成公司承担诉讼费。 一审法院认定事实：2013年10月23日，福原药业公司向龙岩经济技术开发区管委会提交报告一份，申请在厂区门口处建一安保值班房及临时产品展示房，龙岩经济技术开发区城乡规划与住建局在报告中批复：“同意该企业临时建筑申请，但不得违反消防规定，遇征用时自行拆除，不予补偿”。2014年，福原药业公司取得厂区范围内的国有土地使用权证（土地用途为工业用地），国有土地使用权证内的宗地图内对案涉合同中A地标明为简易搭盖房。2017年9月20日，海翼泰成公司（乙方）为经营小型汽车销售及维修服务等相关业务需要向福原药业公司（甲方）租赁位于龙岩市新罗区东肖镇龙岩市经济技术开发区福原药业部分厂区，经双方协商一致，双方签订《房屋(厂房)租赁合同》，合同载明:“1.租赁房屋(厂房):A位于龙岩市新罗区东肖镇经济技术开发区福原药业厂区东北角的临时搭盖房及后面空地，建筑面积约450平方米，空地面积约为350平方米;B位于福原药业厂区西南角原料车间西段部分，建筑面积约1440平方。（如附图平面标注）租赁房屋（厂房）为钢架结构厂房，租赁范围为厂房室内，四周墙面及以外区域（含外墙面）不在租赁范围.....2.租赁期限五年，从2017年10月1日至2022年9月30日止。3.租金按月支付，每个月的5日前一次性付清当月租金，租金存入指定账户，每迟一天增加伍佰元，直至租金到账为止;租金为上述:A项场地房屋按建筑面积每月每平方米58元另加后面空地每月每平方米15元人民币(共叁万壹仟叁佰伍拾元/月，￥31350)；B项房屋按建筑面积第一年至第三年每月每平方米15元(即贰万壹仟陆佰元/月，￥21600)。4.乙方对房屋主要用于小型汽车销售及维修服务及相关业务，甲方厂区规划用途为工业用地，乙方已知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险，如因此造成的损失由乙方承担。因涉及到房屋及所属场地装修改造项目，故在经开区及相关部门的申报时需由甲方作为申报主体，甲方应尽力配合乙方的报批工作。5.租赁期内，双方均不得无故解除合同，否则，按合同法相关规定处理。6.本合同签订之日起，乙方向甲方支付三个月的房租作为租赁保证金，即158850元，以保证合同履行;合同期满后，如乙方无违约，甲方应当无利息返还给乙方。之后，福原药业公司与海翼泰成公司就《房屋(厂房)租赁合同》签订《补充协议》一份，将第一年至第三年的租金调整为71259.08元/月。合同及补充协议签订后，海翼泰成公司支付租金至2018年5月31日。2018年2月份，海翼泰成公司委托设计单位对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，并形成相应设计图纸。其中从案涉合同中A地的临时搭盖房及后面空地的装修改造设计图纸上看，海翼泰成公司除对临时搭盖房进行了装修改造设计，还对后面空地上设计加建房屋。 2018年5月16日，福原药业公司配合海翼泰成公司向龙岩经济技术开发区执法大队提交《关于厂区内部装修改造的申请报告》，申请对案涉合同中A地进行装修改造。2018年7月25日，龙岩市城市管理行政执法局开发区大队批复：未经规划审批，不得进行改造。从2018年6月份起，海翼泰成公司未向福原药业公司支付租金。2018年7月9日，海翼泰成公司向福原药业公司发送《解除合同通知书》一份，载明：现因租赁场所的建设、装修手续确无法办理，导致海翼泰成公司无法取得汽车经销资质，进而迫使海翼泰成公司经营策略调整，故租赁合同确实无法继续履行，函告福原药业公司自收到函件之日起解除双方签订的房屋租赁合同，并于接函之日起三日内办理租赁场所交接（如钥匙返还）等相关手续。2018年7月10日，福原药业公司收到《解除合同通知书》。同日，福原药业公司回复海翼泰成公司《不同意解除合同函》，明确表示不同意解除合同。2018年7月12日，海翼泰成公司通过邮寄方式向福原药业公司返还租赁房屋的钥匙，福原药业公司拒收。 一审另查明，2018年10月9日，福原药业公司向一审法院提起诉讼。2018年12月25日，一审法院作出（2018）闽0802民初8364号民事判决。海翼泰成公司不服判决，向龙岩市中级人民法院提起上诉。2019年4月23日，龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终302号民事裁定，撤销一审法院（2018）闽0802民初8364号民事判决，发回重审。2019年5月10日，一审法院依法重新组成合议庭再次公开开庭审理。2019年7月17日，一审法院作出（2019）闽0802民初4181号民事判决，判令“一、龙岩海翼泰成汽车服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建省福原药业有限公司从2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金，合计356,295.4元；二、龙岩海翼泰成汽车服务有限公司支付给福建省福原药业有限公司的租赁保证金158850元，福建省福原药业有限公司可不予退还；三、驳回福建省福原药业有限公司的其他诉讼请求；四、本案案件受理费11170元，由福建省福原药业有限公司负担2220元，龙岩海翼泰成汽车服务有限公司负担8950元”。后福原药业公司和海翼泰成公司均不服提起上诉，龙岩市中级人民法院于2019年12月2日作出（2019）闽08民终1351号民事终审判决，认定“本案合同不具备约定解除或法定解除的实质要件，海翼泰成公司不再履行租赁合同并支付租金，已构成违约。作为违约方，无权单方解除合同，故海翼泰成公司向福原药业公司发出《解除合同通知书》及邮寄租赁房屋钥匙，不发生解除合同的效力。海翼泰成公司关于福原药业公司未在解除通知到达之日起三个月内以起诉方式提出异议，合同即已解除的主张不能成立。一审支持福原药业公司要求海翼泰成公司支付2018年6月1日至2018年10月31日的租金356295.4元，于法有据，应予维持。鉴于本案租赁合同约定的租期较长，海翼泰成公司因租赁物无法改造，客观上不能实现合同目的，且海翼泰成公司亦不存在恶意违约情形，强制要求其继续履行合同显失公平，故应允许解除本案租赁合同，但海翼泰成公司作为违约方的违约责任不能因解除合同而免除。现双方当事人已就涉案租赁物返还进行了交接，一审法院确认福原药业公司对海翼泰成公司交纳的租赁保证金158850元不予返还，并驳回福原药业公司要求海翼泰成公司补足租赁保证金158850元的诉讼请求并无不当。福原药业公司在本案中仅主张2018年6月至2018年10月的租金，一审判决对2018年11月之后的租金是否支持作出认定既无必要也不适当”，并判令“一、驳回上诉，维持原判；二、二审案件受理费10540元，由龙岩海翼泰成汽车服务有限公司负担8055元，福建省福原药业有限公司负担2485元”。 一审法院认为，福原药业公司与海翼泰成公司签订的《房屋(厂房)租赁合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。合同约定，海翼泰成公司租赁案涉房屋及空地用于小型汽车销售及维修及相关业务，知悉并同意承担将厂房用于维修小型汽车及维修服务及相关业务的法律风险。合同履行过程中，海翼泰成公司对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，设计在空地上建设房屋，但在报批中被主管部门否定，因海翼泰成公司不存在恶意违约情形，强制要求其继续履行合同显失公平，故允许解除租赁合同。虽海翼泰成公司作为违约方的违约责任不能因解除合同而免除，但福原药业公司作为出租人明知承租人海翼泰成公司存在根本违约的情况下，应当采取适当措施防止损失的扩大和及时行使合同解除权，将租赁物另行安排使用，否则不得就扩大的损失要求承租人海翼泰成公司承担。租赁物从2018年6月份起至今处于空置状况，（2019）闽08民终1351号民事终审判决允许解除讼争租赁合同，且已经支持福原药业公司要求海翼泰成公司支付从2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金356,295.4元和租赁保证金158850元不予退还的主张，海翼泰成公司作为违约方已承担了相应的违约责任。现福原药业公司又主张支付整个租赁期间的租金或租金损失，显失公平。结合实际，一审法院确定讼争合同于2018年10月31日已解除更为合理公平，2018年11月份之后的租金应属福原药业公司未采取适当措施所造成的扩大损失，应由福原药业公司自行承担。综上，福原药业公司的诉请主张没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决：一、确认福建省福原药业有限公司与龙岩海翼泰成汽车服务有限公司在2017年9月20日签订的《房屋（厂房）租赁合同》及《补充协议》于2018年10月31日解除；二、驳回福建省福原药业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费35011元，减半收取计17505.5元，由福建省福原药业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未提交新证据。福原药业公司对一审判决认定的事实无异议，但认为一审法院遗漏查明：案涉厂地目前仍然处于闲置状态，损失仍在持续。海翼泰成公司对一审判决认定的事实无异议。据此，对一审判决认定的事实本院予以确认，二审认定事实与一审认定事实一致。 本案争议的焦点：福原药业公司要求海翼泰成公司支付从2018年11月1日至2019年7月9日的租金590760.76元，并赔偿剩余合同期间的租金损失是否于法有据。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第8条第1款规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”这是合同法律效力的重要内容。但在房屋租赁等长期性合同中，租赁方因为经济形势的变化、履约能力等原因导致无法履行长期合同，需要提前解约，而另一方拒绝解除合同，即会出现合同僵局。 本案中，根据一、二审查明的事实，海翼泰成公司于2017年9月开始租赁福原药业公司的案涉房屋及空地的目的是用于小型汽车销售及维修及相关业务，对此出租方福原药业公司亦是明知的。海翼泰成公司为实现使用租赁物的目的，根据合同约定需要对所租赁的房屋及空地进行装修改造设计，并以出租方福原药业公司的名义向行政主管部门申请改造，但经行政主管部门审查后的批复结果为“未经规划审批，不得进行改造”，从而造成海翼泰成公司实质上无法使用租赁物并无法实现合同目的的客观事实。而造成该事实既有出租方的租赁物自身存在无法满足承租人需求的原因，也有承租方未充分了解该租赁物性状的原因。为此，海翼泰成公司于2018年7月得知无法实现合同目的后，即于2018年7月9日向福原药业公司发送《解除合同通知书》并明确了解除合同的原因，而福原药业公司在2018年7月10日收到《解除合同通知书》亦于同日回复了《不同意解除合同函》，海翼泰成公司又于2018年7月12日通过邮寄方式向福原药业公司返还租赁房屋的钥匙，但福原药业公司拒收，至此，本案合同陷入僵局。在出现上述僵局的情况下，将导致本案合同事实上不能履行，若不解除该租赁合同，一方面将导致租赁房屋长期闲置，另一方面将使承租方在不占有使用该房屋的情况下承担租金损失，又因为承租方不使用租赁房屋，支付租金的能力受到限制，反过来使得出租方的租金又难以得到保障。 根据上述事实，在本案合同无法继续履行的情况下，海翼泰成公司虽然主动要求解除合同并即时将尚未使用的租赁物的钥匙邮寄归还给福原药业公司，但并不能就此免除其合同约定的违约责任。而福原药业公司此时亦明知本案合同已无法实际履行，且海翼泰成公司亦明确表达了要求解除合同的意思表示并已邮寄归还租赁物钥匙的情况下，亦应当采取必要的措施，对尚未使用的租赁物及时另行招租或另行使用，以停止损失扩大，但福原药业公司拒绝接收租赁物及其钥匙，亦未及时招租或另行使用，导致租赁物持续处于无人使用状态，据此，在不免除海翼泰成公司违约责任的同时，福原药业公司亦负有及时止损的责任。 根据上述分析意见，解决本案争议的关键在于如何确定海翼泰成公司应当承担的违约责任，以弥补福原药业公司的合理损失。对此，本院认为，海翼泰成公司在2018年7月提出解除合同时已欠交租金一个月，此时即已构成违约，福原药业公司对租赁物另行出租或使用亦需要必要的期间，因此，根据本案租赁物的实际使用情形，结合司法实践，海翼泰成公司仍应向福原药业公司支付3至6个月租金为宜。根据本院已经发生法律效力的（2019）闽08民终1351号民事判决，租赁物从2018年6月份起至今处于空置状况，该判决已判令海翼泰成公司应向福原药业公司支付从2018年6月1日起至2018年10月31日止的租金356,295.4元，且租赁保证金158850元不予退还。因此，一审判决认定海翼泰成公司作为违约方已经承担了相应的违约责任并无不当，一审判决驳回福原药业公司现又主张支付整个租赁期间的租金或租金损失的请求正确。 综上，福原药业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费35011元，由福建省福原药业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 张煌忠 审 判 员 范文祥 审 判 员 张婷婷 二〇二〇年十一月十日 法官助理 张宇凯 书 记 员 傅珍妮 附：本案适用的相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。