湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0102民初8020号原告：冷某某，女，汉族，1983年5月出生，住广东省深圳市福田区。被告：长沙某甲酒店有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人：肖某某。被告：长沙某乙酒店管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区。法定代表人：戴某一。被告：湖南某丙置业有限公司，住所地湖南省长沙市芙蓉区。法定代表人：戴某二。委托诉讼代理人：王某，男，汉族，1978年11月，系该公司法务。委托诉讼代理人：王某某，男，汉族，1997年8月，系该公司法务。原告冷某某诉被告长沙某甲酒店有限公司（以下简称某甲公司）、被告长沙某乙酒店管理有限公司（以下简称某乙公司）、被告湖南某丙置业有限公司（以下简称某丙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告冷某某，被告某丙公司的委托诉讼代理人王某到庭参加诉讼,被告某甲公司、某乙公司经本院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冷某某向本院提出了如下诉讼请求：1.请求判令被告某甲公司支付原告冷某某违约金45228元（12个月房屋租金即3769元／月×12月＝45228元），并解除房屋租赁合同；2.判令被告某乙公司支付原告冷某某房屋租金15076元（租金自2019年8月1日起，计算至2019年12月31日）；3.判令被告某乙公司支付原告冷某某房屋租金差价4219.20元（租金自2020年1月1日起计算至2020年6月30日，15元／月／平方米×46.88平方米×6个月＝4219.20元，具体日期以具体归还房屋日期为准）；4.判令某甲公司、某乙公司及某丙公司将房屋归还给原告冷某某，并且恢复交房标准，包括恢复房间的独立水电，独立的中央空调，独立的新风系统；恢复公共区域的自由使用，如电梯的使用；5.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：被告某甲公司于2019年4月20日与原告冷某某签订房屋租赁协议，租用原告冷某某位于长沙市芙蓉区××街道××路××号××栋××层××室房屋，用于开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店（加盟酒店）。但是原告冷某某没有直接和某甲公司签订租赁合同，而是与被告某丙公司签订购房合同的同时签订租赁合同。原告冷某某至始至终没有见到过某甲公司。协议约定：租赁期自2019年8月1日起至2034年12月31日止，共185个月；基于185个月租赁期，免租期5个月（自2019年8月1日起至2019年12月31日止）；未经原告冷某某书面同意，被告某甲公司不可将房屋转租给他人；起始租金每月3769元，每三年递增3%；若超过3个月未按约定时间支付租金，原告冷某某有权收回房屋；违约责任为支付12个月租金作为违约金。被告某甲公司租用原告冷某某的房屋后，并未实际自行经营酒店，而是在原告冷某某完全不知情的情况下，私自将房屋转租给被告某乙公司，由被告某乙公司用于开设希尔顿欢朋酒店（2019年8月26日某甲酒店公司、欢朋酒店广州公司、某乙酒店公司三方签订《权利义务转让协议书》，某甲公司将欢朋酒店加盟权转让给某乙公司）。而被告某乙公司经营酒店近5个月后，又认为房屋租金高了，对原告冷某某与某甲公司签订的租房协议不予认可。至今为止，被告某乙公司一直非法占有原告冷某某的房产，使用原告冷某某的房屋用于经营酒店；其既不与原告冷某某签定房屋租赁合同，又不履行原告冷某某与某甲公司签订的房屋租赁合同，还不将房屋归还给原告，仅单方面强行按其自定的租金标准（ＲＭＢ65／平）支付了6个月房租（租金自2020年1月1日起，计算至2020年6月30日，并且没有房屋押金）；被告某甲公司对与原告冷某某签订的房屋租赁协议不闻不问，从未履行过半点义务。被告某丙公司作为开发商，早于2019年3月之前就已经知道某甲公司资金断裂，无力装修酒店，但2019年4月11日仍欺骗原告冷某某签订购房合同，同时让原告冷某某与某甲公司签订了租赁协议，但原告冷某某至始至终也没有见到过某甲公司；被告某丙公司直到2019年12月才告知原告冷某某并且未经原告冷某某同意，于2019年5月擅自装修原告冷某某的房子，改变了房屋结构，并且至今也没有和原告冷某某办理交房手续。原告冷某某是靠高额行贷款购买的房屋，现承担着巨大的银行还贷压力。被告某甲公司、某丙公司及某乙公司的这种严重违约、失信行为，严重侵犯了原告冷某某的财产利益，给原告冷某某的日常生活和身心造成严重影响和困扰。原告冷某某特向贵院提起诉讼，请贵院依法查清事实，维护原告冷某某的合法权益，支持原告冷某某的诉讼请求。被告某丙公司辩称，原告冷某某的诉讼请求没有事实依据，请求依法驳回。冷某某与被告某丙公司之间仅存在房屋买卖合同关系，但不存在房屋租赁合同关系，被告某丙公司已按照约定履行了交房义务，在招租过程中也尽到了谨慎注意义务，在本案中无需承担责任。被告某甲公司、被告某乙公司未答辩。根据当事人的举证质证及庭审陈述，本院确认如下事实：2019年4月11日，某丙公司（出卖人）与冷某某（买受人）签订《长沙市商品房买卖合同》，约定：1.冷某某购买某丙公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××层××号房屋，建筑面积为46.88平方米，规划用途为商业，房屋总价款为697590元，某丙公司应当在2019年7月31日前将经验收合格的商品房交付给冷某某使用。同日，冷某某与某甲公司签订《房屋租赁协议》，约定冷某某将上述房屋出租给某甲公司用于其开设希尔顿旗下欢朋品牌酒店，租赁期限为185个月，即从2019年8月1日起至2034年12月31日止，免租期为5个月，即从2019年8月1日至2019年12月31日，免租期届满次日开始计收租金，2020年1月1日至2022年12月31日期间的租金为3769元／月，2023年1月1日至2025年12月31日期间的租金为3882元／月，2026年1月1日至2028年12月31日期间的租金为3998元／月，2029年1月1日至2031年12月31日期间的租金为4118元／月，2032年1月1日至2034年12月31日期间的租金为4242元／月。某甲公司按季度支付租金，押一付三，租金含物业费。若某甲公司违反其与本协议项下的承诺、陈述或保证，或其于本协议项下提供的信息、文件不真实的，冷某某有权解除本协议，某甲公司赔偿冷某某因此所遭受的全部损失，并支付当时租金的十二个月租金作为违约金。上述合同签订后，某丙公司将涉案房屋交付给某甲公司。某甲公司将涉案房屋所在的整层打通重新规划布局装修欢朋酒店。2019年8月，某甲酒店将欢朋酒店的经营权转让给某乙公司，并与欢朋酒店管理（广州）有限公司、某乙公司签订《权利义务转让协议书》，约定某甲公司将其与欢朋酒店管理（广州）有限公司签订的《管理合同》中的权利义务全部转让给某乙公司。2019年12月，某丙公司向各业主出具了《关于希尔顿欢朋酒店事项的情况说明》，告知各业主，由于某甲公司资金链断裂导致工程停工，经向社区、街道及区政府反映，为了保证该项目不烂尾，某丙公司立即与欢朋酒店进行沟通，并一边自筹资金进行酒店装修一边寻找新的酒店运营商等。当月，某丙公司组织各业主召开会议，告知业主某甲公司因资金链断裂已将欢朋酒店的经营权全部转让给某乙公司，并就租金价格组织业主方和某乙公司进行重新商议等。2019年12月31日，某丙公司向各位业主出具《关于长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店预付租金声明》，表明为保证希尔顿欢朋酒店广大业主切身利益不遭受酒店闲置所造成的更严重损失，希尔顿欢朋酒店新投资方将于2020年1月2日至1月12日期间，先以65元／平方／月的租金（具体租金价格以酒店新投资方与各位业主签订的合同为准），一次性预付2020年1月至6月租金给各位酒店业主。酒店已通过希尔顿欢朋集团的验收，将于2020年1月正式上线营业。2020年1月1日，东盈商业广场6-12楼业主回复称：1、禁止贵公司擅自动用业主房屋谋利。贵公司在继某甲公司后，相继冒出“某乙公司”与“新投资商”。事实上，后两家公司没有与任何一个业主沟通协商，也没有签订租赁协议。所以这两家公司没有获得业主的承认，业主有权停止该酒店的营业。贵公司若继续动用业主房屋谋取非法所得，则需承担相应的法律责任。2.关于免租期的界定。根据租赁协议，所有业主只与某甲公司签署了5个月的免租期，现在贵公司所谓的另外两家公司，并没有在规定时间履行如某甲所约定的租金，故所有业主一致认为，自2019年8月1日开始即视为收租之日，免租5个月的权力仅只限于某甲公司，与其他公司没有任何关系。故业主有权利获得自酒店营业以来至2020年元月一号之前六个月的租金。3.关于租金的约定。鉴于以上两条，贵公司于2019年12月15日将租金由每平米80元降到每平米60元，又于2019年12月31日将租金由每平米80元降至每平米65元的提议，我们所有业主均不接受。贵公司既要免租期又要降房租，属于典型的以黑恶势力强占强用。请贵公司马上停止一切侵权行为。4.请出示“希尔顿欢朋集团的验收”通过证明，并且请出示该房屋的验收合格证书。某乙公司于2020年1月3日按65元/平方米/月的标准向冷某某支付了2020年1月至6月的房屋租金18283.19元。欢朋酒店于2020年1月23日开始营业。2020年3月，某乙公司向各位业主发送《致长沙东盈广场希尔顿欢朋酒店广大业主的信》，表明酒店已于2020年1月23日正式开业上线，但受新冠肺炎疫情的影响，于2020年1月26日被迫暂停营业，2020年2月25日开始复工后，酒店每天的营业额还不能满足开支，请求业主减免2-3月份的房租。2020年6月25日，某乙公司按62元/平方米/月的标准扣除疫情期间一个半月的免租期向冷某某支付了2020年7月至12月的房屋租金13079.52元。本院认为，原告冷某某将房屋出租给某甲公司用于经营欢朋酒店并与某甲公司签订《房屋租赁协议》，双方成立房屋租赁合同关系。合同约定的内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，某甲公司签订合同后，因其自身资金链断裂的原因，在尚未完成欢朋酒店装修且未经出租方同意的情况下将欢朋酒店的承包经营权整体转让给某乙公司，显然，该整体经营权的转让包含了某甲公司将从冷某某处所租赁的房屋转租给某乙公司。某甲公司的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。原告冷某某要求某甲公司支付12个月房屋租金标准的违约金45228元，由于双方约定的违约金标准过高，本院根据某甲公司的违约情形及原告冷某某的实际受损情况，酌情认定违约金为1个月的房屋租金标准即3769元，超出部分本院不予支持。关于冷某某要求解除房屋租赁合同，本院认为，首先，冷某某的房屋被装修成欢朋酒店的一部分，目前无法分割。根据查明的事实，某甲公司将包括冷某某的房屋在内的整层打通重新规划布局装修，上百户业主的房屋作为一个整体被装修成欢朋酒店，整体经营，在装修完成的欢朋酒店内无法准确找出冷某某房屋的具体空间位置，因此，冷某某的房屋作为整体中的一部分，目前无法分割。其次，租赁房屋的用途为经营欢朋酒店，为了装修酒店，前期投入了巨大的装修及运营成本，现欢朋酒店已装修完工并投入使用。再次，其他大部分业主要求某乙公司代替某甲公司继续履行合同义务，甚至有些业主已与某乙公司重新签订房屋租赁合同。故如果冷某某要求解除合同，返还房屋，必然会影响到酒店的整体经营及其他业主的合法权利，且继续履行合同，对冷某某的权益不会造成更大损害。因此，冷某某要求解除房屋租赁合同，并将房屋恢复至交房标准后归还给冷某某的诉讼请求，本院不予支持。某甲公司已将欢朋酒店的经营管理权整体转让给了某乙公司，冷某某已于2019年12月知晓某乙公司系欢朋酒店的实际经营者，是冷某某房屋的实际使用人。事实上，某乙公司在冷某某与某甲公司签订的《房屋租赁协议》中承继了某甲公司的合同权利和义务。故冷某某认为其与某甲公司约定的免租期对某乙公司不产生约束力，应由某乙公司向其支付免租期间的房屋租金的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。某乙公司亦应当按照《房屋租赁协议》的约定向冷某某支付房屋租金。但由于受新冠肺炎疫情的影响，酒店经营确受到影响，如果要求某乙公司严格按某甲公司与冷某某签订的《房屋租赁协议》支付租金，对某乙公司显失公平。现某乙公司已先后按照65元/平方米、62元/平方米的标准支付了2020年上半年和下半年的租金，考虑到2020年上半年长沙确实受新冠肺炎疫情影响较为严重，酒店的经营因此受到一定的影响，且该租金标准符合当前长沙市酒店行业的租金标准。故本院酌情2020年全年的租金按照某乙公司实际已支付的数额予以确定，2021年1月1日起的租金，某乙公司仍应当按照冷某某与某甲公司签订《房屋租赁协议》约定的标准向原告冷某某支付。冷某某要求某乙公司支付租金差额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条判决如下：一、长沙某甲酒店有限公司于本判决生效之日起三日内向冷某某支付违约金3769元；二、驳回冷某某对长沙某乙酒店管理有限公司、湖南某丙置业有限公司的诉讼请求；三、驳回冷某某的其他诉讼请求。案件受理费754元，由冷某某负担254元，由长沙某甲酒店有限公司负担500元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  伍君芳二〇二〇年十一月三十日法官助理张依书记员林某