宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民事判决书（2020）宁02民终809号上诉人（原审被告）:石嘴山市静安物业服务有限公司，住所地宁夏回族自治区石嘴山市大武口区。法定代表人:徐涛，石嘴山市静安物业服务有限公司总经理。委托诉讼代理人：李桂花，宁夏众和众律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：莫良胜，男，1966年9月7日出生，汉族，农民，住宁夏回族自治区平罗县。上诉人石嘴山市静安物业服务有限公司（以下简称静安物业公司）因与被上诉人莫良胜物权保护纠纷一案，不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院（2020）宁0202民初1890号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序，对本案进行了审理。本案现已审理终结。静安物业公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书第一项，改判驳回莫良胜的一审诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由莫良胜负担。事实和理由:莫良胜应当按合同约定的交房之日起交付产生的各项费用。石嘴山市静安房地产开发有限公司（以下简称静安房地产公司）在2012年11月21日《石嘴山市日报》已经通知各业主来办理接房手续，且莫良胜在一审诉状中自认“2012年1月4日贷款购买了位于大武口区水务清华小区13-1-1001号房屋，购买房屋后莫良胜外出务工”，故莫良胜因外出务工，不来办理接房手续，不来接房过错在莫良胜。从合同约定的交房之日起房屋所有权属于莫良胜，产生的物业费、采暖费等应由莫良胜承担，没有法律、法规规定房屋钥匙交付时应交纳的各项费用，以业主领取钥匙或实际入住为起算点。交付费用、领取钥匙的合同义务履行顺序是商品房买卖市场的商业惯例，莫良胜无权以此为由拒绝缴纳各项费用，静安物业公司有权在其未缴清上述费用的情况下，拒绝交付房屋钥匙。莫良胜辩称，一审判决正确，静安物业公司的上诉请求及事实和理由不能成立。莫良胜向一审法院起诉请求：1.静安物业公司立即交付莫良胜购买的位于石嘴山市大武口区水务清华小区13幢1单元1001号房屋的钥匙一套；2.静安物业公司承担莫良胜自2013年5月至2020年7月费用合计16436.2元（包含物业费10437.93元、暖气费5998.27元）；3.静安物业公司赔偿莫良胜房屋空置损失20000元；4.本案诉讼费由静安物业公司承担。一审法院查明，2012年12月12日，莫良胜与案外人静安房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定莫良胜购买静安房地产公司开发的石嘴山市大武口区水务清华小区13-1001号房屋，房屋总价款为280009.6元（包含地下室）；付款方式为商品房抵押贷款；静安房地产公司于2012年12月30日前向莫良胜交付商品房；合同签订之前静安房地产公司就该商品房所在商品房项目的物业管理已与物业管理企业签订《前期物业服务合同》，并制定了《临时管理规约》，《前期物业服务合同》和《临时管理规约》详见附件6-1、附件6-2。《商品房买卖合同》还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年11月21日，静安房地产公司以石嘴山市九柱城市发展集团有限公司的名义为水务清华小区一期即包括莫良胜购买的涉案房屋在内的楼栋在石嘴山日报A7版发布公告，告知相关楼栋于2012年11月22日交付使用，请住户携带相关资料办理接房手续。2020年7月3日，静安房地产公司向莫良胜出具了《领钥匙通知单》，载明：购房人莫良胜、栋号13楼1单元1001号，款已交清，请给予办理接房手续。同时，静安房地产公司向莫良胜出具了门牌证。另查明，涉案房屋的钥匙在静安物业公司处，静安物业公司陈述不向莫良胜交付钥匙的原因是“莫良胜自2012年12月30日前应接房而未接房，所产生的各项费用未向静安物业公司缴纳，静安物业公司有权拒绝向莫良胜交付钥匙”。因静安物业公司拒绝向莫良胜交付房屋钥匙，莫良胜为此诉至法院，请求判如所请。一审法院认为，莫良胜与静安房地产公司签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋，莫良胜就涉案房屋享有物权期待权利。静安物业公司持有涉案房屋钥匙拒不向莫良胜交付妨害了莫良胜对物权的实现，莫良胜可以请求排除妨害即要求静安物业公司交付房屋钥匙。静安物业公司抗辩称其拒绝向莫良胜交付房屋钥匙是因为“莫良胜自2012年12月30日前应接房而未接房，所产生的各项费用未向静安物业公司缴纳”，关于莫良胜欠静安物业公司各项费用系静安物业公司对莫良胜享有的债权，该债权不应优于莫良胜的物权期待权利，静安物业公司的上述抗辩意见于法无据，不予采纳。莫良胜要求静安物业公司交付房屋钥匙的诉讼请求有事实及法律依据，予以支持。关于莫良胜的第二、三项诉讼请求，莫良胜提供的证据不能证实其在2020年7月3日之前向静安房地产公司、静安物业公司要求接房，进而静安物业公司拒绝交付房屋钥匙，故莫良胜应承担举证不利的法律后果，对莫良胜的这两项诉讼请求均不予支持。关于静安物业公司认为莫良胜欠付相关费用，静安物业公司可另行起诉莫良胜，向莫良胜主张权利。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决：1.静安物业公司于判决生效后三日内向莫良胜交付位于石嘴山市大武口区水务清华小区13幢1单元1001号房屋的钥匙一套；2.驳回莫良胜的其他诉讼请求。案件受理费710元，减半收取计355元，由莫良胜负担305元，静安物业公司负担50元。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审经审理查明，2012年12月12日，莫良胜与案外人静安房地产公司签订一份《商品房买卖合同》，购买了静安房地产公司开发的石嘴山市大武口区水务清华小区13-1001号房屋。2020年7月3日，静安房地产公司给莫良胜出具了《领钥匙通知单》，载明：购房人莫良胜、栋号13楼1单元1001号，款已交清，请给予办理接房手续。因涉案房屋的钥匙在静安物业公司处，静安物业公司以莫良胜欠缴物业费为由拒绝向莫良胜交付涉案房屋钥匙，双方纠纷成诉。本院认为，二审中双方当事人争议的焦点为静安物业公司是否应向莫良胜交付涉案房屋的钥匙。莫良胜与案外人静安房地产公司签订《商品房买卖合同》后，案外人静安房地产公司给莫良胜出具了《领钥匙通知单》，莫良胜有权取得涉案房屋的钥匙，静安物业公司并非合同相对方，其扣留涉案房屋钥匙的行为，侵害了莫良胜的合法权益，莫良胜要求其交付并无不当。静安物业公司关于莫良胜欠缴物业费的上诉理由因与本案并非同一法律关系，不能成立。综上，静安物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持，一审判决结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人石嘴山市静安物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩少华审判员 马玉兰审判员 周虎林 二〇二〇年十一月二日法官助理 郑芳芳书记员 龚 双附:本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。