山东省青岛市市北区人民法院行 政 裁 定 书（2020）鲁0203行初114号原告李雪松，男，1983年12月8日生，汉族，住青岛市市**。委托代理人葛树孟，山东德泽律师事务所律师。委托代理人马逍川，山东德泽律师事务所律师。被告青岛市自然资源和规划局，住所地青岛市市**香港西路**。法定代表人姜德志，职务局长。委托代理人任岩磊，该局工作人员。委托代理人李婷婷，该局工作人员。第三人青岛运胜房地产顾问有限公司，，住所地青岛市城阳区正阳中路****楼**法定代表人张鹏，职务总经理。委托代理人韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托代理人吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。第三人青岛蓝光房地产开发有限公司，住所地青岛，住所地青岛市市**嘉定路****>法定代表人张涛，职务总经理。委托代理人韩传明，山东康桥（青岛）律师事务所律师。委托代理人吕彦霖，山东康桥（青岛）律师事务所律师。原告李雪松诉被告青岛市自然资源和规划局、第三人青岛运胜房地产顾问有限公司（以下简称运胜公司）、第三人青岛蓝光房地产开发有限公司（以下简称蓝光公司）行政撤销纠纷一案，本院受理后向被告送达起诉状副本及应诉通知书，并依法组成合议庭，于2020年9月15日公开开庭对本案进行审理。原告李雪松及委托代理人葛树孟、马逍川，被告负责人青岛市不动产登记中心副主任王建、委托代理人任岩磊、李婷婷，第三人运胜公司和蓝光公司共同委托代理人韩传明、吕彦霖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2018年7月6日，原告与第三人蓝光公司签订《青岛市商品房预售合同》，约定原告购买蓝光公司位于青岛市市北区宜昌路16号的“蓝光·黑钻公馆”项目的3号楼2单元4层402户的商品房一套，用途为住宅。原告签订合同后，依约向蓝光公司支付购房款及其他费用。2019年2月21日，第三人运胜公司受蓝光公司委托，出具《不动产测量报告》，载明蓝光公司位于宜昌路16号项目的各分套面积。被告依据《房产测绘管理办法》第十八条规定，对第三人运胜公司的测量报告进行了审核，认为测量报告符合相关规定，遂加盖了审核印章并进行了备案登记。原告认为，被告审核第三人的测量报告并据以登记备案的行为没有依据，属违法行政行为。理由如下：一、第三人运胜公司的测量报告中对公摊部分的计算方法错误，该报告结果显示一至三层并未参与公摊面积计算，致使原告多分配了公摊面积。二、《房产测绘管理办法》第十八条规定“用于房屋权属登记等房产管理的房产测绘成果，房地产行政主管部门应当对施测单位的资格、测绘成果的适用性、界址点准确性，面积测算依据与方法等内容进行审核”。第三人运胜公司的测量报告中对公摊部分的计算方法系依据第三人蓝光公司提出的说明文件，但该说明文件并不是法律或行政法规，也不是部门规章，故该计算部分无法律依据。被告在对第三人运胜公司出具的测算报告审核过程中，未尽到对上述属于“面积测算依据与方法”内容的审核义务，属于违法行政行为。请求依法确认被告依据第三人所做的《不动产测量报告》对涉及原告的房屋面积测绘成果的审核认定行政行为违法并予以撤销。原告向法院提交证据不动产权证，证明所购房屋已经办理了产权登记。被告辩称，一、本案属于备案行为，不属于行政诉讼的受案范围。（一）本案中，不动产籍调查成果备案是开发企业及测绘单位对房屋的面积、分摊等状况客观描述，由答辩人录入不动产登记数据库，本身无任何行政决定的效力。（二）不动产权籍调查成果备案只是行政机关内部备考行为，不具备外部公示性。（三）2020年3月，答辩人公布的青岛市不动产登记“一次办好”事项清单，不动产权籍调查成果备案归于其他行政权力事项，属备案行为。（四）备案行为未对原告的权利义务关系造成影响。2018年7月6日，原告与蓝光公司签订了《青岛市商品房买卖合同》，合同中约定了房屋的面积及分摊情况，并约定了面积不一致的处理原则，原告应按合同约定主张权利，备案行为对原告的权利义务关系未造成影响。二、答辩人已尽审查义务。根据《房产测绘管理办法》第十八条之规定答辩人已对施测单位的资格、测绘成果适用性、界址点准确性，面积测绘依据与方法进行了审核。原国土资源部《关于做好不动产权籍调查工作的通知》（国土资发[2015]41号）要求不动产登记机构或授权机构应对不动产调查结果进行审核把关，确认的内容包括调查机构的资质，质量管理措施的落实、调查内容的完备性等等，答辩人也按该规定进行了相关审核。相关测绘数据已经由有测绘资质的运胜公司计算、审核，原告对测绘数据有异议，可申请运胜公司复核相关数据，或申请有测绘资质的测绘公司重新测绘。被告向法院提交以下证据：证据1、不动产权籍调查成果审查入库证明，证明被告将测绘成果数据审查入库。证据2、不动产测量报告，证明测绘单位青岛运胜房地产股份有限公司出具宜昌路16号项目测绘报告。证据3、建设工程竣工规划核实合格证，证明宜昌路16号项目竣工符合规划核实。证据4、青岛市建设工程竣工验收备案表，证明宜昌路16号项目已竣工验收。证据5、竣工图，证明宜昌路16号3号楼1-3层具体物理状况（竣工图纸1-3层房屋系社区用房和物业用房，且通往住宅的楼电梯间不对社区用房和物业用房开门，按照《房产测量规范》，给住宅使用的楼电梯间只能分摊给楼上住宅使用）。被告提交行政行为的法律依据为《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》、《不动产登记操作规范》、《不动产权籍调查技术方案》、《房产测量规范》。第三人运胜公司发表意见为，一、原告在诉状中诉称的“第三人运胜公司的测量报告中对公摊部门的计算方式错误，该报告结果显示一至三层并未参与公摊计算，致使原告多分配了公摊面积”主张于法无据。运胜公司依据国家颁布的《房产测量规范》和《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》以及青岛市房屋勘察测绘处制定的《面积测算技术规程》，依法对涉案房屋进行测绘并计算共有面积分摊，不存在任何违法之处。1、《房产测量规范》第3.1.5条以及《青岛市房屋建筑面积计算及共有建筑面积分摊细则》第一条第3项规定：房屋的共有建筑面积，系指各产权业主共同占用或共同使用的建筑面积。青岛市房屋勘察测绘处制定的《面积测算技术规程》第五章“共有建筑面积分摊规则”作出了具体规定：（1）5.6.19为二层或三层以上功能区专用的，其二层或三层以下的梯间建筑面积（包括外走廊）应计入二层或者三层以上功能区应分摊的共有建筑面积。（2）5.6.20穿过建筑物的楼梯、电梯根据各层“不使用”和“使用”情况将其列入列为“不使用”和“使用”两部分功能区间共有建筑面积；通过“不使用”楼层的梯间共有面积为“使用”部分功能区内的共有面积。2、根据以上规定，是否分摊梯间共有面积以是否使用共有面积为原则，如果不使用共有面积则无需分摊。本案中，结合设计院审计并报规划审批的图纸及现场实际使用情况来看，一至三层房屋拥有独立楼梯通行，而且一至三层房屋与主楼内楼梯间、前室及电梯存在间隔墙，未直接相通。也就是说，一至三层房屋不使用穿过建筑物的楼梯、电梯，按照前述规定，该一至三层房屋不参与分摊三层以上交通部位共有面积的分摊。因此，运胜公司在测绘并计算涉案房屋公摊面积时，完全依法合规，不存在任何违法之处。二、原告在诉状中诉称的“第三人运胜公司的测量报告中对公摊部分的计算方式系依据第三人蓝光公司提出的说明文件，但该说明文件并不是法律或行政法规，也不是部门规章，故该计算部分无法律法规依据”的主张不成立。青岛市房屋勘查测绘处制定的《面积测算技术规程》第五章“共有建筑面积分摊规则”第5.3.2条规定：“共有面积的确认。C)共有建筑面积经房产测绘人员现场校对、勘测、确认后，房屋建设单位应出具共有共用部位的使用情况说明；若该房屋由两个或两个以上建设单位联建，则使用情况说明应由联建单位共同进行确认。”根据以上规定，运胜公司在测绘和计算房屋共有分摊面积时，建设单位蓝光公司应向运胜公司提供涉案项目公用部分情况说明，蓝光公司确实也向我司出具了公用部分情况说明“3#楼：带社区配套的住宅楼，出屋面楼梯、供住宅使用的楼梯间及其前室、电梯间及其前室、水暖井、电井、送风井及入户大堂等由住宅部分使用（包含1-3层）。”但该说明只是辅助材料之一，运胜公司还需要依据设计院审计并报规划审批的图纸对现场进行核对、勘测和确认，并最终依据国家法律法规及青岛市面积测算技术规程所规定的程序完成测绘并计算共有分摊面积，因此原告主张运胜公司仅依据建设单位蓝光公司出具的说明文件就完成测绘并计算共有分摊面积，与客观事实不符，属于主观臆想，是错误的。第三人蓝光公司同意运胜公司意见。二第三人均未向法院提交证据。经庭审质证，原告对被告提交的证据质证意见为，证据真实性无异议，证明内容有异议。证据2不动产测量报告，该证据显示1-3层没有参与公摊面积计算，致使原告多分配了公摊面积。证据5虽然显示1-3楼为物业用房，但是被告所提供的法律依据并没有明确载明其不应参与公共建筑面积分摊，而且被告主张法律条文仅提到了电梯楼梯，并没有涉及管道井、电梯厅、1-3楼大堂部分，因此被告主张的依据不动产测量报告进行登记的行为属于计算方法错误。证据6仅属于合同约定，不能证实被告依据的不动产测量报告属于正确的测量行为，待确定其测量行为合理合法之前，尚不能适用该合同约定。对被告提交的法律依据意见是法律依据并没有明确载明物业不用参与到对楼梯和电梯公摊，即使法院认定物业不参与楼梯电梯公摊，但是该两项之外的管道井、管道井走廊、电梯厅、1-3楼大堂部分也应该计算为应当参与公摊的公共面积。原告认为物业是服务与全体小区业主的，依据公平合理原则，1-3楼的公共面积应该由小区全体业主平均公摊。二第三人对被告的证据和法律依据均无异议。被告和二第三人对原告提交的证据均无异议。经审理查明，原告李雪松2018年7月6日与第三人蓝光公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买蓝光公司开发的位于市北区宜昌路16号3号楼2单元402户商品住宅房屋一套。合同第二条载明“据甲方暂测该房屋建筑面积为147.44平方米，其中套内建筑面积为102.88平米、公用分摊建筑面积为44.56平方米。”2019年2月21日，第三人运胜公司作出《不动产测量报告》，该报告载明“项目类别：建（构）筑物建筑面积测算项目名称：宜昌路16号项目不动产坐落：市北区宜昌路16号1-5号楼、市北区宜昌路16号-1至-24”。该报告包括建（构）筑物建筑面积测量技术说明书、建（构）筑物测绘成果认签表，构（建）筑物状况汇总表、建（构）筑物分套建筑面积计算成果表、测绘单位确认单等。2月22日，被告作出不动产权籍调查成果审查入库证明，证明上加盖有“青岛市房产测绘成果备案章”。2020年8月17日，原告取得被告颁发的鲁（2020）青岛市不动产第0038364号不动产权证，不动产权证中载明该房屋建筑面积为147.35平方米，其中专有建筑面积为102.41平方米，分摊建筑面积为44.94平方米。上述事实有各方当事人陈述、提交的证据和庭审笔录予以佐证。本院认为，原告提起本案诉讼，要求“法院确认被告依据第三人所做的《不动产测量报告》对涉及原告的房屋面积测绘成果的审核认定行政行为违法并予以撤销”。因此，首先要确定原告起诉的所谓“被告对涉及原告的房屋面积测绘成果的审核认定行为”是否具有可诉性，以确定本案诉讼是否符合起诉条件。《不动产登记操作规范（试行）》第1.4.1项规定，不动产登记申请前，需要进行不动产权籍调查的，应当依据不动产权籍调查相关技术规定开展不动产权籍调查。不动产权籍调查包括不动产权属调查和不动产测量。《不动产权籍调查技术方案》第三条第（四）项“成果审查与入库”规定，不动产权籍调查成果主要为文字成果、表格成果、图件成果。包括不动产测量报告等。“1.不动产权籍调查成果应由不动产登记机构或授权机构审查。….4.成果入库和地（海）籍图更新。成果通过审查后，审查部门或单位应将审查后的成果提交给不动产权籍调查数据库和成果管理机构。在完成不动产登记后，更新相关数据库和不动产登记数据库。”从上述规定来看，原告起诉的所谓“被告对涉及原告的房屋面积测绘成果的审核认定行为”是《不动产登记操作规范（试行）》规定的不动产登记机构对不动产权籍调查成果的审查行为。该审查行为的直接结果是不动产权籍调查成果入库，为下一步做出相关行政行为做准备。原告与第三人蓝光公司签订商品房预售合同是在2018年7月，被告做出该审查行为是在2019年2月，被告的审查行为不可能对原告购买房屋行为产生影响。《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”根据上述法律规定，真正对原告相关权益产生直接影响的是被告将宜昌路16号3号楼2单元402户房屋的产权人、位置、面积等产权信息内容记载于不动产登记薄中并向原告颁发不动产权证的行为。被告对不动产权籍调查成果的审查入库行为是在新建商品房屋进行房产首次登记之前，是为以后做出相关行政行为而实施的数据收集行为，属于过程性行为。被告在该审查行为中对某些特定事实的确认，目的是将其作为之后行政行为的事实根据。原告在2020年8月17日获得涉案房屋的不动产权证书，被告对不动产权籍调查成果审查入库行为的效力已经为不动产登记行为所吸收包涵，该审查行为并不具有独立意义，不直接对原告权益产生影响，不能成为独立的诉讼客体，不具有可诉性。综上所述，原告李雪松提起本案诉讼不符合法定起诉条件，依法应予驳回。依据《最高人民法院关于适用的解释》第六十九条第一款第十项、第一百零一条之规定，裁定如下：驳回原告李雪松的起诉。案件受理费人民币50元，不予收取。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，通过山东法院诉讼服务平台向本院递交上诉状，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  刘永涛人民陪审员  王 静人民陪审员  杨海霞二〇二〇年十一月四日书 记 员  招立琛