新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）新01民终3097号 上诉人（原审被告）：张玲，女，1971年2月26日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：高宏天，新疆创新律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王帅帅，男，1996年10月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 委托诉讼代理人：陈琪，新建祥瑞律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：新疆宏锦天晟房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米**稻香南路**。 法定代表人：蔡文芳，该公司董事长。 委托诉讼代理人：马萍，女，1990年10月17日出生，回族，新疆宏锦天晟房地产开发有限公司董事长秘书，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 原审第三人：吴红，女，1980年3月4日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市。 上诉人张玲因与被上诉人王帅帅、新疆宏锦天晟房地产开发有限公司（以下称宏锦天晟公司）、原审第三人吴红房屋买卖合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市米东区人民法院（2020）新0109民初785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 张玲上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、四、六项，改判驳回被王帅帅诉讼请求，由宏锦天晟公司承担责任。事实和理由：本案涉案房屋系宏锦天晟公司通过以房抵债的形式抵给案外人马红军，案外人马红军又将涉案房屋抵账给张玲，张玲又将房屋转让给王帅帅，并收取王帅帅64万元。其将64万元中的3万元交给宏锦天晟公司，宏锦天晟公司随后出具一份更名换票的收据确认双方的合同关系。故张玲认为已将债权转让给王帅帅，通知宏锦天晟公司向王帅帅履行合同义务，宏锦天晟公司应当作为合同相对人承担本案责任，故一审认定事实错误，请求二审法院查明以上事实，予以改判。 被上诉人宏锦天晟公司辩称，一审中张玲承认涉案房屋是案外人马红军单方面给她的，与我公司无关。案外人马红军与我公司的债务纠纷，我公司已超额还款，案外人马红军未向我公司归还借条，因此我公司向案外人马红军出具告知函以解决马红军因个人原因出具的房屋收据，但案外人马红军未做答复，案外人马红军也说会自行解决与张玲之间的纠纷。一审中上诉人张玲也承认是案外人马红军单方面给她的涉案房屋，而正确的做法应当是三方一起作出以房抵债协议。本案中是张玲与王帅帅签订房屋买卖合同，王帅帅并没有与我公司签订任何协议。故不应当由我公司承担他们之间的法律责任。 被上诉人王帅帅辩称，其与张玲系房屋买卖合同的相对人。张玲没有证据证实合同项下的权利义务转让给宏锦天晟公司，房屋不能交付的责任应当由张玲承担。 原审第三人吴红述称，其在宏锦天晟公司以市场价格购买该涉案房屋，购买时对本案争议事实并不知情，且取得房屋产权证。 被上诉人王帅帅向一审法院起诉请求：1.要求解除与张玲之间的买卖合同关系；2。要求张玲、宏锦天晟公司退还购房款61万元、过户费3万元；3、要求张玲、宏锦天晟公司支付房款一倍的赔偿金606,350元；4、要求张玲、宏锦天晟公司支付按本金64万元、利率月4.875‰计的利息损失至还款之日，其中2019年1月17日至2020年4月17日为46,800元。 一审法院认定事实：2019年1月，王帅帅与张玲就宏锦天晟公司开发的乌鲁木齐市××区房屋达成买卖意向。2019年1月17日，王帅帅与张玲共同前往宏锦天晟公司财务室，拟办理该房产更名换票手续。宏锦天晟公司财务人员提出更名换票须以张玲出具承诺书为条件，张玲遂当场出具了《承诺书》一份：本人张玲．．．（身份证号码）自愿将新疆宏锦天晟房地产开发有限公司位于××区转让王帅帅．．．（身份证号码），此行为属本人自愿，若发生任何经济纠纷与新疆宏锦天晟房地产开发有限公司无关。张玲以承诺人身份在落款处签名后交与王帅帅持有一份。此情况下，宏锦天晟公司为王帅帅开具了案涉房屋金额606,350元“更名换票，抵账”收据一张，王帅帅和张玲实际均未向宏锦天晟公司支付过房屋价款。之后王帅帅于当日前往银行向张玲支付了房款61万元、过户费3万元，张玲未为王帅帅处理房屋的实际交付事宜，直至2020年初王帅帅欲居住该房屋，前往查看房屋时，发现吴红在此实际居住。 另，吴红于2019年5月17日向宏锦天晟公司支付了案涉房屋总价款545,715元，同年6月4日与宏锦天晟公司签订了《商品房买卖合同》，当日办理首次预告登记至吴红名下，后宏锦天晟公司向吴红交付了约定房产，现该房产由吴红实际占有。 一审法院认为，王帅帅和原审第三人吴红均系涉案房屋的合同买受人，张玲主张的宏锦天晟公司一房二卖情形是否存在，取决于本案当事人围绕涉案房屋的法律关系。张玲将涉案房屋有偿转让与王帅帅，其双方对此均无异议，张玲书写的承诺书也能够证实该事实。关于宏锦天晟公司是否存在一房二卖情形。张玲主张宏锦天晟公司已通过更名换票方式同意将该房屋登记于王帅帅名下，继而又将该房屋出售与原审第三人吴红，故认为宏锦天晟公司的行为属于一房二卖，对此一审法院认为，首先，宏锦天晟公司向王帅帅出具收据前明确提出以张玲出具此买卖与其无关的承诺书为条件，此为张玲本人自认；第二，收据上明确注有“抵账”二字。显然，宏锦天晟公司出具收据仅是对王帅帅、张玲之间房屋买卖合同内容的一种履行手续上的协助，并非当然认可与存在商品房买卖合同关系，据此，根据王帅帅对其买受房屋法律关系的主张和宏锦天晟公司出具给王帅帅的收据内容，一审法院确认与王帅帅形成案涉房屋买卖合同关系的相对人仍系张玲。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条规定“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任．．．（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。本案中，基于上述王帅帅、张玲、宏锦天晟公司法律关系的分析，宏锦天晟公司仅系基于以房抵债约定履行指示交付的协助义务，与王帅帅就涉案房屋不存在直接合同关系。张玲对于主张宏锦天晟公司曾向其开具房款收据的事实提供了收据复印件和香榭丽都认购书复印件，宏锦天晟公司虽不予认可，但对于王帅帅持有的收据原件上“更名换票”未能作出合理解释，按照文义解释的理解，换票即意味着宏锦天晟公司在向王帅帅开出收据的同时必然要收回此前开具的另一张收据，而宏锦天晟公司于诉讼中未能出示，则结合承诺书内容和王帅帅所持收据的内容，一审法院确认宏锦天晟公司曾向张玲开具过有关涉案房屋的收据，但根据张玲陈述，其取得该收据也是基于马红军对其以房抵债，即使宏锦天晟公司与张玲签订过商品房认购书，也并不当然能够否定此认购源于宏锦天晟公司的抵账行为。以房抵债仅是债务的一种清偿方式，并非当然的发生于房地产开发商与购房消费者之间的商品房买卖合同关系，因此本案情形不符合上述关于一房二卖的法律规定。3、关于王帅帅诉请解除合同的问题。案涉房屋已由宏锦天晟公司以商品房买卖合同订立、履行方式出售与吴红，此前该房屋无任何有关权属的在先预告登记等公示，吴红系善意买受人。该房屋已交付吴红，故王帅帅要求张玲交付约定房屋的合同目的已不能实现，其诉请解除与的买卖合同符合法律规定，应予支持，解除时间为本案诉状送达张玲的时间2020年4月12日。4.关于王帅帅诉请张玲、宏锦天晟公司退还过户费、支付一倍购房款、支付利息损失的问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张玲收取案涉房屋款项共计64万元，根据其双方一致陈述包括房价款61万元和过户费3万元，该事实应予确认，该款项张玲应当退还。王帅帅与张玲之间系一般房屋买卖合同关系，宏锦天晟公司与或张玲之间均不存在商品房买卖合同关系，故王帅帅诉请张玲、宏锦天晟公司向其支付一倍购房款缺乏事实根据，一审法院不予支持。关于王帅帅诉请张玲、宏锦天晟公司支付利息，首先，宏锦天晟公司与王帅帅无直接合同关系，对王帅帅不负有直接合同义务，故不应向王帅帅承担利息损失赔偿责任。张玲作为王帅帅的合同相对人，未尽到继续关注其与王帅帅买卖合同的履行安全而导致其最终未能向王帅帅履行约定房产交付及过户义务，王帅帅诉请张玲赔付利息损失至还款之日，具备事实根据和法律依据，但王帅帅由于自己的原因直至2020年年初才提出交付房屋，对于房款资金由张玲占用较长时间致损失扩大，王帅帅也负有一定过错，因此王帅帅的利息损失起算日期应以宏锦天晟公司为原审第三人吴红办理房产预告登记日期即2019年6月4日合同目的因该房产被预告登记于第三人名下而确定不能实现的事实发生之次日确定，则其中2019年6月5日至2019年8月19日的利息可按本金64万元、利率月4.875‰计，为7,800元（64万元×月4.875‰／30天×75天）；2019年8月20日之后的利息应继续以未退还本金为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，直至房价款全部退还完毕止。综上，王帅帅与张玲的买卖合同由于涉案房屋已由宏锦天晟公司通过商品房买卖方式出售与善意第三人吴红，王帅帅的合同目的事实上不能实现，王帅帅与张玲的房屋买卖合同关系依法应予解除，张玲应当返还房屋转让价款61万元、过户费3万元，并应当赔偿王帅帅利息损失。宏锦天晟公司就涉案房屋与原审第三人吴红订立商品房买卖合同之前未与他人订立商品房买卖合同，约定以房抵债行为不属于“一房二卖”情形，王帅帅诉请宏锦天晟公司承担“一房二卖”相应法律后果缺乏事实根据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第四项、第九十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第八条之规定，遂判决：一、王帅帅与张玲的房屋买卖合同于2020年4月12日解除；二、张玲向王帅帅退还房屋价款61万元，于判决生效后十日内付清；三、张玲向王帅帅退还房屋过户费3万元，于判决生效后十日内付清；四、张玲向王帅帅赔偿房款利息损失，其中2019年6月5日至2019年8月19日为7800元（64万元×月4.875‰／30天×75天），于判决生效后十日内付清；2019年8月20日之后的利息继续以未退还本金为基数、按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计，直至房价款全部退还完毕止；五、驳回王帅帅对张玲的其他诉讼请求；六、驳回王帅帅要求新疆宏锦天晟房地产开发有限公司对其承担民事责任的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8219.17元（已预交）、邮寄送达费90元（已垫付），由张玲负担。 本院在二审期间，组织双方当事人围绕新证据进行了举证、质证，张玲提交其与宋云花的录音，以证实宏锦天晟公司收取了3万元过户费，宋云花是经手人，宏锦天晟公司应对此承担法律责任。宏锦天晟公司质证认为，对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可。首先该录音的内容与手写记载内容不一致；其次，过户费票据显示蔡文艳是经手人，相关业务与宋永花无关，且录音内容一直是张玲在叙述，最后宋永花陈述这块业务他不负责，故对该证据的关联性不予认可。过户费更名换票的收据上显示经手人为蔡文艳，录音证据不能证实宋永花的陈述内容与本案有直接关联。王帅帅质证：对该证据的真实性、合法性、关联性均不认可，其认为按照证据规则证人应当出庭接受质询，对于张玲提交的以上证据的真实性、合法性、关联性本院不予确认。 本院对一审法院认定的事实及依据的证据予以确认。 本院认为，关于张玲提出本案系债权转让，应当由宏锦天晟公司承担违约责任的问题。本院认为，被转让的债权本身应有效存在，且具有可让与性。本案中张玲与宏锦天晟公司之间的以房抵债协议未经确认，也未与宏锦天晟公司签订合法有效的房屋买卖合同，张玲未实际取得该涉案房屋的所有权，其对涉案房屋的处分，系无权处分。张玲认为，其已将与王帅帅的合同义务，转让给了宏锦天晟公司的上诉意见，无事实依据。因张玲无权处分涉案房屋，致使王帅帅的合同目的不能实现，其应当责任违约责任，宏锦天晟公司不是张玲与王帅帅签订的房屋买卖合同的相对人，张玲认为应当由宏锦天晟公司向王帅帅承担责任的上诉意见本院不予采纳。 综上所述，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费10,278元，由上诉人张玲负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 琛 审判员 马永惠 审判员 金志诚 二〇二〇年十一月十七日 书记员 苏 凯