大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初8168号原告：大连易铭物业管理有限公司，统一社会信用代码91210211559812923H，住所地辽宁省大连市甘井子区北府花园**。法定代表人：徐铭，系该公司经理。委托诉讼代理人：李万策，系辽宁典之明律师事务所律师。被告：纪丰娇，女，1980年9月13日生，汉族，住址辽宁大连市甘井子区。原告大连易铭物业管理有限公司与被告纪丰娇物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李万策、被告纪丰娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告大连易铭物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付原告物业费2,733.31元及违约金300元；2、判令被告承担诉讼费用。事实与理由：2015年5月15日，被告购买了大连市甘井子区中华西路汇爱东街37号（北府茗苑8号楼）1-20-2号房屋，房屋面积71.18平方米，原、被告签订《北府茗苑前期物业服务协议》，约定由原告为被告提供物业服务，被告向原告交纳物业服务费每月每平方米2元，之后原告同意按每月每平方米1.6元收取。每年交纳1次，在交费月（即5月）的1-5日交纳。如未按时交纳，则违约金按应交费用的每日千分之三计算。被告领取房屋钥匙入住后交纳物业费至2017年5月15日，此后再未交纳。原告多次催缴，被告仍未能履行交费义务。故诉至法院，请求维护原告的合法权益。被告纪丰娇辩称，被告系案涉房屋业主，房屋面积、拖欠物业费期间均没有异议。但对物业费标准有异议，案涉物业费标准1.6元/月/平没有经物价局的核准，应按服务标准和小区服务认定物业费标准。小区没有封闭，没有日常的维护，原告没有保证业主的安全，被告认为小区的物业费收费标准应是0.5元。2015年5月15日被告接收房屋钥匙时原告收取多项不合理费用，包括按照28元/平收取采暖费，不分户型和面积大小均按400元/户收取排渣费，按照25元/平收取了被告1,779.5元装修时电梯上下料费。被告找到原告协商相关费用退还问题，原告工作人员态度恶劣，拒绝退还，让被告自行找开发商和供暖公司解决。经审理查明，2014年4月1日，开发商大连天兴房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业服务合同》，委托原告对北府茗苑小区提供前期物业服务，合同中约定多、高层住宅物业服务费标准为2元/月/平方米（含电梯费），物业费按季度交纳，业主或物业使用人应于每季度5日前向物业交纳当期物业服务费，逾期交纳每逾期一日应按欠费总额的0.3%支付违约金。合同中约定，业主应自甲方交付使用通知书约定的房屋交付之日起交纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起交纳物业服务费）。另查明，2015年5月15日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《北府茗苑前期物业服务协议》，约定由原告为案涉房屋提供前期物业服务，物业服务费高层住宅每月每平方米2元；物业费计费以商品房合同约定交房日期计费起算日；交纳费用的时间为每年交纳一次，交费日为每年的交费月（首次计费月份）1-5日，逾期交纳的，按应交费用的日千分之三计违约金。被告纪丰娇系大连市甘井子区北府茗苑8#1-20-2号房屋的业主，建筑面积71.18平方米。被告未交纳2017年5月16日至2019年5月15日期间的物业服务费。本院所确认的上述事实，有原告提供的北府茗苑前期物业服务协议、北府茗苑已售商品房出库交接单、前期物业服务合同、收款收据、发票、催费证明、电梯上下料缴费回执单、照片、当事人陈述及本院庭审笔录等在案为凭，上述证据材料已经当庭质证和本院的审查，可以采信。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有约束力。及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与开发商大连天兴房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原、被告签订的《北府茗苑前期物业服务协议》未违反法律法规的规定，应认定为合法有效，对原、被告均具有约束力，双方均应按照合同的约定履行各自义务。现原告为被告所在小区提供了物业服务，被告理应按照约定及时交纳相应的物业服务费，借故拖欠不妥。《北府茗苑前期物业服务协议》中约定的高层住宅物业费标准为2元/月/平方米，原告现主动降低标准至1.60元/月/平方米，系原告处理自身权利的行为，符合法律规定，本院予以准许，故被告应向原告支付2017年5月16日至2019年5月15日期间的物业服务费2,733.31元（1.60元/月/平方米×71.18平方米×24个月）。关于被告辩称的物业费收费标准应是0.5元的意见，本院认为，案涉小区的物业费标准系原、被告双方以合同方式进行约定，合法有效，任何一方不得随意变更，故被告此节抗辩意见，依据不足，理由不当，不予采纳。关于原告主张被告支付违约金一节。本院认为，本案为物业服务合同纠纷，虽然案涉物业服务合同对欠缴物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的促进作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。关于被告辩称的原告物业服务中存在的问题。本院认为，物业管理是一种持续性服务，服务的最终效果是通过服务对象的感受来体现，相同的服务不同的服务对象感受也可能不一样。物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。被告以原告提供物业服务不到位为由，拒绝足额支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。但是，对于被告在本案中提出的各种问题情形，原告应在今后的物业管理服务中、在己方义务范围内特别注意并且尽量避免，以提升业主对物业服务的满意度。关于被告辩称的采暖费、排渣费及装修时电梯上下料费用不合理的问题。本院认为，采暖费系供热部门收取，如被告认为收费不合理，可向相关债务人另行主张，与原告提供物业服务无关。关于排渣费及装修时电梯上下料费是否合理，被告并未提供充分证据证明，亦未提供相关的收费标准依据，故被告以上述理由拒交物业费，于法无据，理由不当，不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告纪丰娇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连易铭物业管理有限公司2017年5月16日至2019年5月15日期间的物业服务费人民币2,733.31元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告大连易铭物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预付），已减半收取，由被告纪丰娇负担，于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为二年。审判员  富国周二〇二〇年十一月二日书记员  宋雅楠本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。