云南省元江哈尼族彝族傣族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）云0428民初1196号原告：杨平芬，女，1964年出生，住云南省红河州石屏县。委托诉讼代理人：谢宇格（原告杨平芬之子），1987年出生，住云南省红河州石屏县。代理权限：特别授权代理。被告：商艳云，女，1984年出生，户籍地云南省大理州巍山县，现住云南省昆明市。原告杨平芬与被告商艳云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于同年10月20日公开开庭进行了审理。原告杨平芬及其委托诉讼代理人谢宇格、被告商艳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨平芬向本院提出诉讼请求：1.依法判决解除原、被告双方于2019年12月15日签订的《商铺租赁合同》。2.依法判决被告于本判决生效之日一次性支付尚欠其的商铺租金、逾期付款损失及违约金共计15369.25元（其中：尚欠2019年8月10日至2020年8月9日的商铺租金10800元；违约金及逾期付款损失共计4569.25元）；2020年8月13日以后的逾期付款损失，以尚欠租金10800元为基数，按照年利率6.375%计算，直至还清尚欠租金之日止。3.依法判决被告于本判决生效之日将损坏的卷帘门维修好后搬离租赁商铺，2020年8月10日起的租金按照双方签订的《商铺租赁合同》第三条约定计算至搬离之日。4.依法判决被告于本判决生效之日一次性付清2020年3月31日前的水电费301.04元（其中：电费80.04元；水费221元）；2020年4月1日起的水电费按照实际产生的数额计算，直至搬离之日。5.本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告杨平芬将第三项诉讼请求变更为：依法判决被告于本判决生效之日将损坏的卷帘门维修好后搬离租赁商铺，由被告支付2020年9月1日至2020年10月31日期间的房租7166元。事实和理由：2019年7月17日，被告找到其，要求承租其位于元江县，经双方协商达成一致，被告当天向其支付了定金1000元，其将该商铺交付被告经营使用。随后，因被告个人原因一直拖着没有签订租赁合同，直至同年12月15日才补签了一份《商铺租赁合同》，该合同约定：其将位于元江县出租给乙方使用；双方协定年租金为43000元，从2022年开始每年涨幅1000元，即2022年44000元，2023年45000元，2024年46000元，押金5000元，由被告在合同签订三日（双方约定的合同签订日为8月10日）内交纳给其，先付后用；租赁期限为5年，自2019年8月10日至2024年8月10日。同时，双方还对被告在营业的过程中所使用的水与电由被告按照自来水厂及电力公司的相关规定由其代收代缴，被告必须按月足额交纳，以及被告需自行交纳房租以外的卫生费及一切费用等作了明确的约定。上述合同签订后，被告在双方约定的时间内未完全交纳2019年8月10日至2020年8月9日期间的房租以及押金5000元。经其多次催要，被告于2019年8月31日至2020年1月14日期间，分七次共计支付了32200元（包括1000元定金），此后一直未再支付尚欠的房租及押金。2020年7月25日，其再次联系到被告，要求被告一次性付清尚欠的房租及下一年房租，但被告却以各种理由推脱，最终被告向其承诺2020年8月5日付清尚欠房租及下一年房租。但是，承诺的期限届满后，被告却迟迟没有与其联系，其即于同年8月8日将处于停业状态的商铺门锁起。同年9月1日，其再次联系被告，后经双方协商，被告同意按合同约定交纳房租，其当日将锁起的门打开并交由被告经营管理。随后，其又多次催要，被告一直未支付尚欠的房租及水电费。因此，根据双方签订的《商铺租赁合同》第五条第二款及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定主张违约金3880.75元（43000元×9.025%）、逾期付款损失688.50元（自2019年8月14日至2020年8月13日共计12个月，按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%上调50%计算，即：10800元×6.375%）。综上所述，被告的行为违反了诚实信用原则，严重侵犯了其的合法权益，故为维护自身合法权益，特依法提起本案诉讼，提出上列诉讼请求，望判如所请。被告商艳云辩称，第一，其租赁原告的商铺是为了开美容店，商铺装修好以后已经到12月17日，然后其于12月25日开业，开业了将近一个月就到春节放假，然后又发生疫情，加之房东来商铺里面跟其的美容师乱说，导致其的美容师走掉，现在招不到美容师，顾客要求退款，且欠款也收不回来，所以现在其的美容店是开不下去了，故其同意解除双方所签订的《商铺租赁合同》。第二，原告方在2020年8月5日将其正在经营的美容院锁掉，原告违约在先，所以原告主张的违约金其不同意支付。其确实是拖欠了2019年8月10日至2020年8月9日的商铺租金10800元，但因为原告锁其的店门，所以其不同意支付该拖欠的租金，其也不承担因拖欠租金造成的逾期付款损失。第三，卷帘门是装修公司的人员在装修的时候弄坏的，所以其负责把卷帘门修好。第四，电费都是每个月10日在缴纳，其每个月都在交，而水费其确实一直没有交过，所以在搬离该商铺时其会跟原告结清所拖欠的水电费。第五，关于2020年9月1日至2020年10月31日的房租7166元其不同意支付，因为在原告锁门以后其并没有再实际经营。本院经审理认定法律事实如下：2019年7月17日，商艳云找到杨平芬协商租赁杨平芬位于元江县用来开美容店。经双方协商达成一致后，商艳云当天向杨平芬支付了定金1000元，杨平芬将该商铺交付商艳云管理使用。随后，商艳云请人对商铺进行装修，并分别于2019年的8月31日、10月24日、11月2日共计支付房租19000元。在装修期间，商铺的卷帘门被损坏，至今未得到修复。因商艳云的个人原因，直到2019年12月15日双方才补签了一份《商铺租赁合同》，该合同约定：一、甲方（杨平芬）将坐落在元江县出租给乙方（商艳云）使用。二、租赁期共5年，自2019年8月10日起至2024年8月10日止；租赁期满后，在同等条件下优先考虑与乙方续租。三、甲乙双方协定年租金43000元，从2022年开始每年涨浮1000元，即2022年44000元，2023年45000元，2024年46000元。押金5000元，由乙方在合同签订三日内交纳给甲方，先付后用（次年租金于合同签订的相同月、日交付，以此类推）。另外，合同还对租赁期间的房屋修缮和装饰（其他小型维修由乙方自行维修，甲方不作任何补偿）、违约责任（1.……；2.乙方逾期5日内未交付租金，逾期一天需负担年租金5%的滞纳金；3.……；4.……；5.乙方有下列情形的，甲方可以终止合同，收回房屋，一切损失由乙方自行承担：（1）未经得甲方同意，乙方擅自将房屋转租、转让、分租、转借；（2）利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；（3）逾期1月未交纳租金的）、房屋租赁押金及水电费管理（水电费按照自来水厂及电力公司的相关规定由甲方代收代缴，乙方必须按月足额交纳，超期进行断水、断电处理，造成的一切损失由乙方自行承担；甲方不承担任何费用，一切租房所产生的费用由乙方自负）、争议解决的方式、合同生效（双方签字后生效）等内容进行了约定。合同签订后，商艳云分别于2020年的1月1日、1月7日、1月14日分四次共计支付给杨平芬房租12200元，第一年的其余租金10800元及押金5000元一直未付。杨平芬经多次催要未果后，即于2020年8月8日将商铺锁起，又于同年8月31日打开交给商艳云继续使用。商艳云欠2019年7月17日至2020年3月24日期间22号商铺的水费共计为220.64元，欠2020年9月1日至2020年11月1日期间22号商铺的电费共计为327.71元。元江某公司因为商艳云拖欠装修费而向本院起诉商艳云，案号为（2020）云0428民初1135号，商艳云在庭审答辩中提及卷帘门被损坏一事，案件正在审理中。本案庭审调解过程中，因装修公司与商艳云的装饰装修合同纠纷案件还在审理中，杨平芬承诺卷帘门的修复请求不在本案中处理。上述事实有原告杨平芬提交的居民身份证复印件、商铺租赁合同原件、微信聊天记录截图打印件各1份及收费凭证（补开）原件3张、云南省非税收入收款收据原件2张、云南通用机打发票原件2张，以及原、被告双方的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告均同意解除双方于2019年12月15日补签的《商铺租赁合同》，系双方的真实意思表示，故本院予以准许。现本案的争议焦点如下：1.被告拖欠原告的房租数额如何认定及承担；2.原告主张的逾期付款损失及违约金如何认定及承担；3.拖欠的水电费如何认定及承担。针对焦点1，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”该法第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”该法第一百零九条规定：“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。”按照上述规定，《商铺租赁合同》系杨平芬与商艳云双方在协商一致的情况下自愿签订的合同，合同内容不违反法律法规的强制性规定，且合同第八条明确约定该合同自双方签字后生效，故该合同应为有效合同。杨平芬于2019年7月17日将22号商铺交付给商艳云管理使用后，商艳云却未按照合同的约定全面履行自己支付房租的义务，经杨平芬多次催要后，至2020年1月14日仍然只交纳了32200元的房租（含2019年7月17日交纳的定金1000元），至今尚欠2019年8月10日至2020年8月9日期间的房租10800元，因而商艳云应当履行上述所欠房租的支付义务；商艳云针对该项主张提出的辩解理由无据不能成立，本院不予采信。杨平芬在多次催要房租尾款无果的情况下，强行于2020年8月8日将出租的商铺锁掉，到同年8月31日又打开给商艳云使用，该行为给商艳云的生意造成了一定的影响，因而2020年9月1日至2020年10月31日的房租7166元应当予以适当减免，故本院确认该期间的房租由商艳云支付3583元；商艳云针对该项主张提出的辩解理由无据不能成立，本院不予采信。针对焦点2，《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”该法第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”该法第一百一十二条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”该法第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”该法第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款规定：“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，商艳云在合同履行过程中未按约支付房租，致使杨平芬出租商铺收取房租的目的不能实现，商艳云的行为已构成根本违约，杨平芬有权解除合同并要求商艳云支付违约金及其他损失。关于杨平芬主张的逾期付款损失的认定问题，杨平芬以尚欠房租10800元为基数按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%上浮50%计算自2019年8月14日起至所欠房租付清之日止的该项损失，符合法律规定，本院予以采纳；商艳云针对该项主张提出的辩解理由无据不能成立，本院不予采信。关于杨平芬主张的违约金3880.75元的认定问题，现在杨平芬并未按照《商铺租赁合同》第五条第二款的约定主张违约金，而是以年租金43000元为基数按9.025%计算了1年的违约金3880.75元，杨平芬计算违约金的年利率9.025%与计算逾期付款损失的年利率6.375%相加并未超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的最高限额，故本院予以采纳；商艳云针对该项主张提出的辩解理由无据不能成立，本院不予采信。针对焦点3，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，按照双方签订的《商铺租赁合同》第六条第二款的约定，租赁期间的水电费由杨平芬代收代缴，商艳云必须按月足额交纳。商艳云现欠22号商铺自2019年7月17日至2020年3月24日期间的水费220.64元，尚欠2020年9月1日至2020年11月1日期间的电费327.71元，现杨平芬主张由商艳云予以支付所欠水电费的诉讼主张有事实和法律依据，故本院予以采纳。综上所述，杨平芬合法有据的诉讼请求部分，本院予以支持；无据不能成立的诉讼请求部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告杨平芬与被告商艳云于2019年12月15日补签的《商铺租赁合同》自本判决生效之日解除。二、由被告商艳云向原告杨平芬支付自2019年8月10日起至2020年8月9日止的尚欠商铺房租10800元，支付违约金3880.75元，支付自2020年9月1日起至2020年10月31日止的房租3583元，共计18263.75元；由被告商艳云向原告杨平芬按照2019年8月20日全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率4.25%上浮50%分段计算支付所欠商铺房租10800元自2019年8月14日起至该尚欠房租付清之日止的逾期付款损失；均于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。三、由被告商艳云于本判决生效之日起十日内将22号商铺腾空交还给原告杨平芬。四、由被告商艳云向原告杨平芬支付22号商铺自2019年7月17日至2020年3月24日期间的水费220.64元及自2020年9月1日至2020年11月1日期间的电费327.71元，共计548.35元；自2020年3月25日起至交还商铺之日止的水费和自2020年11月2日起至交还商铺之日止的电费以收费单位出具的交款凭证为据进行交纳；均于本判决生效之日起十日内一次性履行完毕。五、驳回原告杨平芬的其他诉讼请求。如果被告商艳云未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费371元，减半收取计185.50元，由原告杨平芬负担50.50元，被告商艳云负担135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省玉溪市中级人民法院。各方当事人均不上诉，本判决发生法律效力后，负有履行义务的当事人未自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内申请本院强制执行。审判员  温春林二〇二〇年十一月十一日书记员  郭小凤