山东省聊城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁15民终3318号 上诉人（原审原告、反诉被告）：张艳梅，女，1979年5月13日出生，满族，住河北省秦皇岛市青龙满族自治县。 委托诉讼代理人：刘刚，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：范建刚，山东舜翔（聊城）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：聊城市华海古城投资置业有限公司，住所地：山东省聊城市古楼东大街新华园****。 法定代表人：梁庆，董事长。 委托诉讼代理人：李玉光，山东浩搏律师事务所律师。 原审第三人：李东辉，男，1968年5月12日生，汉族，住山东省聊城市东昌府区。 委托诉讼代理人：黄继华，山东浩搏律师事务所律师。 上诉人张艳梅与被上诉人聊城市华海古城投资置业有限公司（简称华海古城公司）、原审第三人李东辉房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3086号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月7日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。 张艳梅上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判支持张艳梅的原审诉讼请求，驳回华海古城公司的反诉请求；一、二审诉讼费由华海古城公司负担。事实和理由：（一）张艳梅与华海古城公司之间的《商品房预售合同》合同目的已经实现，华海古城公司不享有合同解除权。一审法院支持华海古城公司反诉解除合同请求，属于认定事实及适用法律错误。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条规定：出卖人没有履行或者不当履行从给付义务，致使买受人不能实现合同目的，买受人主张解除合同的，人民法院应当根据合同法第九十四条第四项的规定，予以支持。本案中张艳梅与华海古城公司之间为商品房买卖关系，张艳梅作为买受人已经履行了支付购房款的主要合同义务，因此华海古城公司不应享有合同解除权。同时，根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》(九民纪要)第47条规定：“合同约定的解除条件成就时，守约方以此为由请求解除合同的，人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微，是否影响守约方合同目的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微，不影响守约方合同目的实现，守约方请求解除合同的，人民法院不予支持；反之，则依法予以支持”。本案张艳梅与华海古城公司之间的合同目的已经实现，未按约定偿还李东辉借款并不影响张艳梅与华海古城公司之间合同目的的实现，张艳梅在《商品房预售合同》中的合同主要义务已经履行完毕，并且张艳梅也积极要求华海古城公司履行合同办理过户手续，华海古城公司无权主张合同解除权。（二）一审法院依据《借款协议》第六条第四款认为符合约定解除条件，属于法律关系定性错误，该条款实质为流质条款，无效。三方《借款协议》第六条第四款约定：乙方逾期超过30日未还清甲方借款的，则丙方有权随时解除与乙方签订的《商品房预售合同》。一审法院认定此为解除合同约定条件，属于法律关系定性错误。《借款协议》该条款是为保证张艳梅按时偿还李东辉借款，张艳梅用《商品房预售合同》中购买的华海古城公司开发的房屋作为担保的形式。《借款协议》第六条第四款的本质是张艳梅以华海古城公司出售给张艳梅的房产作为李东辉债务的担保，该条款为法律禁止的流质条款。从该条款设立的时间上看，三方是在债务履行期限尚未届满的情况下约定，如未能按约定给付李东辉借款，则华海古城公司有权解除合同，而解除合同的后果即为将房产无条件收回归华海古城公司所有；那么，三方在债务履行期限届满前就对房产的权属进行了约定，明显具有流质的性质和特点。结合《借款协议》第五条第二款，要求张艳梅在签订借款协议同时签署解除《商品买卖合同》以及转手该房产的相关文件，赋予甲方李东辉在张艳梅不按约定还款时取得处置房产的权利，明显看出《借款协议》第六条第四款实质为在债务未届清偿时即将案涉房屋所有权变相转移为华海古城公司所有的陷阱条款，该条款违反了我国《物权法》第186条，应属无效。（三）张艳梅与李东辉的借款纠纷并未影响到本案《商品房预售合同》的合同目实现，法院直接判令解除张艳梅与华海古城公司之间的《商品房预售合同》程序违法。合同解除必须符合法律规定，即使明确约定了解除条件，法院也要审查是否影响到合同目实现等因素，从鼓励交易的合同原则，不能轻易解除合同。张艳梅已经履行了《商品房预售合同》的支付购房款的义务，其诉求过户也是积极履行合同，而出借人李东辉与张艳梅的借款纠纷已经法院判决，金钱债务并不存在“履行不能”而只存在“迟延履行”的情况，况且法院未向张艳梅释明是否履行与李东辉的借款纠纷即直接解除合同，程序违法。（四）本案为要求履行过户手续的行为之诉，应按件收取诉讼费，一审法院按照标的额计算收取77100元诉讼费，不符合《诉讼费用交纳办法》规定，请二审法院予以纠正。综上所述，一审法院认定事实及适用法律错误，请求二审法院依法改判，支持张艳梅的上诉请求，驳回原审被告的反诉请求。审理过程中，张艳梅又补充了上诉理由：1.本案并不符合反诉的条件，一审法院对反诉进行审理违反了程序规定。首先，原告要求履行办证过户，属于确权纠纷，应为法定管辖，由不动产所在地管辖；而华海古城公司反诉解除合同，属于债权纠纷，应由被告所在地管辖；二者管辖法院不同，不能一并处理。2.况且本诉与反诉，依据的并非同一合同，二者是基于不同的合同，不同的法律关系，不能一并审理。3.华海古城公司在并未实际承担担保责任，也就是在未承担偿还李东辉债务的情况下行使解除权，实际上是预先行使担保追偿权，违反了相关的法律规定。4.根据最高人民法院的司法观点也就是（2013）民二终字第54号文书，当事人在诉讼过程中，行使合同解除权以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉讼请求，有违诚信原则，且与人民法院行使审判权相冲突，故其在诉讼程序中实施该行为不能产生解除合同的法律效力。一审法院对华海古城公司在诉讼中行使解除权予以支持，违反了相关的高院的精神。5.华海古城公司在一审起诉直至开庭时，仍未达到办理房产证的条件，违反了合同约定的开发商的办证义务，构成重大违约。根据法律规定，违约方无权要求解除合同。 华海古城公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。根据2018年6月29日张艳梅、华海古城公司及李东辉签订的借款协议第6条第3款和第4款，对于张艳梅向李东辉借款的相关事项进行了明确约定，作为张艳梅未按照约定履行还款义务，已经构成了根本性违约，符合协议中所约定的合同解除的条件与程序。华海古城公司根据合同法第93条规定，依法享有合同解除权，并且根据张艳梅与华海古城公司所签订的商品房买卖预售合同第20条第4款规定，因买受人的原因未能在约定的期限内完成该商品房的所有权转移登记手续，出卖人不承担责任。基于本案事实是根据三方所签订的借款协议的约定，不是华海古城公司怠于办理案涉房屋的交付及房产手续，因为三方所签订的借款协议依法成立并生效，作为华海古城公司不能在违反协议约定的情况下，给张艳梅办理案涉房屋手续，责任在于张艳梅。张艳梅在一审时，未就华海古城公司的反诉提出管辖异议，进行了应诉答辩，根据法律规定，东昌府区人民法院取得了管辖权；基于案件的事实、借款协议在本案中的重要作用，一审法院进行合并审理，于法有据。作为华海古城公司，并非是取得了担保追偿权，而是根据三方的约定行使了合同解除权。根据张艳梅所称的最高院的司法观点，距今已达7年之久，时间过长不是最新的司法观点，并且该案例也不是公报案例，不应当作为该案的参考依据。根据本案事实及一审庭审情况，华海古城公司未构成重大违约，而是张艳梅存在重大违约，我方是依据约定解除案涉合同，法院应予支持。另外，我方认为关于张艳梅给付华海古城公司的购房款，可以庭下通过与华海古城公司协商，进行退还或另案主张权利。基于以上事实及理由，请求二审法院驳回张艳梅的上诉请求，维持原判。 李东辉述称：（一）一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序正当，依法应予维持。（二）张艳梅、华海古城公司与李东辉签订的三方协议是真实的意思表示，依法应予遵守，张艳梅的借款是为了案涉房屋的首付款，为了保证该款的安全，三方签订了三方协议，两个合同具有法律上的牵连，是依据同一法律事实。（三）张艳梅所称的变相流质的辩称，是建立在假定的基础上，该合同并没有约定解除合同后该房归李东辉所有，而是归华海古城公司有权出卖给其他第三人，对于张艳梅断章取义的说法，我方不予认可。一审判决后，张艳梅至今仍未偿还三方合同所确定的借款，明显属于不诚信的行为，构成根本违约，张艳梅在陈述中，没有任何的意思表示偿还该笔借款，所以说张艳梅的上诉请求无法得到法律支持，应驳回其上诉，维持原判。 张艳梅于2019年4月1日向一审法院提出诉讼请求：判令华海古城公司交付房屋并办理房屋过户手续；诉讼费用由华海古城公司负担。 华海古城公司于2019年7月19日向一审法院提出反诉请求：解除2017年10月30日的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》；反诉费用由张艳梅负担。 一审法院认定事实如下： 2017年10月30日，张艳梅与华海古城公司签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定：张艳梅购买华海古城公司开发的位于聊城市东昌府区，总房款9322932元。签订本合同前，张艳梅已交付定金4342932元，剩余4980000元办理按揭贷款。合同约定2018年12月31日前华海古城公司向张艳梅交付案涉房产。 2018年6月29日，李东辉（甲方）、张艳梅（乙方）与华海古城公司（丙方）签订借款协议一份，约定：张艳梅向李东辉借款1421000元用于购买案涉房产，并由李东辉将该款项直接汇入华海古城公司账户。借款期限自2018年7月1日起至2018年8月15日止，共45天。借款期内采用固定利息计算，年利率为15%。并约定：甲方为乙方支付借款后，乙方应出具收条，并将购买案涉房产的《商品房买卖合同》和开发商开给张艳梅（乙方）的首付款收据原件留置给李东辉（甲方）。案涉借款协议第六条权利义务中约定：……3.张艳梅付清全部借款后应及时通知华海古城公司。张艳梅付清全部借款前，张艳梅、华海古城公司不能办理交房手续，不办理产权转移登记的相关手续，华海古城公司无需承担《商品房买卖合同》中的延期交房、延期办证责任。4.为保证张艳梅按约定偿还向李东辉的借款，华海古城公司应给予积极配合，张艳梅逾期超过30日未还清李东辉的借款，则华海古城公司有权随时解除与张艳梅签订的《商品房预售合同》，华海古城公司行使解除权时无须通知张艳梅。华海古城公司有权将案涉房产转售给第三人。该《商品房买卖合同》解除后，华海古城公司退还张艳梅的购房款优先用于偿还张艳梅向李东辉借款的本息、违约金及其他损失，华海古城公司应在退款时直接将上述款项支付给李东辉。 张艳梅没有在合同约定的期限内偿还李东辉的借款。2019年1月23日，李东辉以张艳梅为被告向法院提起民间借贷纠纷诉讼，要求张艳梅偿还借款1421000元及利息。法院经审理后于2019年6月12日作出（2019）鲁1502民初969号民事判决，判令张艳梅于判决生效后十日内偿还李东辉借款本金1421000元及利息。该判决已发生法律效力。 案涉房产尚未办理初始登记。 一审法院认为：案涉《山东省新建商品房买卖合同（预售）》及张艳梅、华海古城公司、李东辉签订的《借款协议》均系当事人的真实意思表示，内容不违背法律规定，属有效合同；合同当事人应按约定履行各自权利义务。 张艳梅、华海古城公司、李东辉签订的借款协议中约定：张艳梅未付清李东辉的借款前，张艳梅与华海古城公司不能办理交房手续，不办理产权转移登记的相关手续……。张艳梅在合同约定的期限内没有偿还李东辉借款，（2019）鲁1502民初969号民事判决已发生法律效力，张艳梅至今没有偿还李东辉的借款，故张艳梅要求办理交房及产权转移登记手续的请求，证据不足，法院依法不予支持。 对反诉问题，张艳梅、华海古城公司、李东辉签订的借款协议中明确约定：张艳梅逾期超过30日未还清李东辉的借款，华海古城公司有权随时解除与张艳梅签订的《商品房预售合同》，张艳梅没有还清李东辉借款，华海古城公司按照合同约定要求解除案涉商品房预售合同的请求成立。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、驳回张艳梅的诉讼请求；二、解除聊城市华海古城投资置业有限公司与张艳梅于2017年10月30日就位于聊城市东昌府区产签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》。案件受理费77100元，反诉费用50元，均由张艳梅负担。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 本院查明的事实与一审认定的事实一致。 本院认为：人民法院在认定约定的解除条件是否成就时，不宜完全根据合同文本机械地确定合同是否解除，而应根据诚实信用原则，综合考量违约方的违约程度、违约行为造成的后果、合同目的是否实现等因素确定。本案中，张艳梅已按《山东省新建商品房买卖合同（预售）》约定履行完毕支付房屋价款的义务，在该合同的履行方面不存在违约行为；张艳梅从李东辉处借款1421000元及利息虽未偿还，但据此解除张艳梅与华海古城公司之间标的额为932万余元的房屋买卖合同，明显不公平。张艳梅与李东辉之间的纠纷已经法院生效判决确定，张艳梅不履行生效判决时，李东辉可通过申请法院强制执行（甚至包括执行案涉房产）的方式使其债权得到实现，李东辉的权利并不会因房屋买卖合同不解除而受损，华海古城公司亦不会因合同不解除而产生任何经济损失。相反，在房屋价格上涨的大环境下，如果本案中《山东省新建商品房买卖合同（预售）》解除，华海古城公司则存在返还张艳梅的房屋款及利息后再次以较高价格出售而获利的可能性；而张艳梅在承担了违约责任后，还要承担因房屋买卖合同解除而造成的溢价损失；会导致双方当事人的利益失衡。故，虽然三方当事人签订的合同解除的条件成就，因不符合诚实信用原则及鼓励交易原则，本院不支持华海古城公司解除合同的反诉请求。由于张艳梅没有还清李东辉的借款，华海古城公司未向其交付房屋并办理过户手续，亦不构成违约，对张艳梅的诉讼请求亦不应支持。本案中张艳梅的诉求中含有交付房屋等内容，系财产案件的范围，原审关于诉讼费的计算并无不当。 综上所述，张艳梅的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3086号民事判决第一项； 二、撤销山东省聊城市东昌府区人民法院（2019）鲁1502民初3086号民事判决第二项； 三、驳回聊城市华海古城投资置业有限公司的反诉请求。 一审案件受理费77100元由张艳梅负担，一审案件反诉费50元由聊城市华海古城投资置业有限公司；二审案件受理费77040元，由张艳梅负担。 本判决为终审判决。 审判长 张 炜 审判员 孔繁奎 审判员 郭召勇 二〇二〇年十一月九日 法官助理刘豪 书记员刘琦萌