山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁08民终4402号上诉人（原审原告）：程某某，男，1980年7月25日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：李庆兰，山东公明政和律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：姜某某，男，1976年8月9日出生，汉族，居民，住汶上县。委托诉讼代理人：于琳雪，汶上白石法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：陈某某，女，1983年1月20日出生，汉族，居民，住汶上县。上诉人程某某与被上诉人姜某某、陈某某因案外人执行异议之诉一案，不服汶上县人民法院(2019)鲁0830民初4681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。程某某上诉请求：1、请依法撤销汶上县人民法院(2019)鲁0830民初4681号民事判决书;2、请依法改判确认程某某与陈某某签订的汶上县的《房屋买卖合同》合法有效并且该房屋所有权归程某某所有;3、请依法改判停止对汶上县房屋执行并解除对该处房产的查封；4、一、二审诉讼费均由陈某某、姜某某承担。事实与理由：一、程某某与陈某某于2016年2月15日签订的《房屋买卖合同》真实合法有效，证明合同无效的举证责任应当在姜某某,而不是被错误的分配给程某某。依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定，程某某与陈某某于2016年2月15日签订的《房屋买卖合同》,签订合同的双方均为具有完全民事行为能力人，合同上有双方真实的签名,第三人杨承国作为合同签订时的见证人并在合同上签字,足以证明合同订立的双方意思表示真实，该合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定且不违背公序良俗，该《房屋买卖合同》合法成立且生效。依据《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条的规定，一审中姜某某既然主张合同签订方陈某某意思表示不真实而导致合同无效,显然属于主张法律关系消灭,应当承担证明合同无效的举证责任。另根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，如果陈某某、姜某某主张合同无效,则必须证明该合同签订时有欺诈、胁迫、恶意串通、以合法形式掩盖非法目的等情形。依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条的规定，姜某某不仅要对合同无效的主张承担举证责任，还要达到排除合理怀疑的证明标准，故一审举证责任分配错误。二、原审判决混淆了证明合同效力和证明物权变动的要件事实和法律条文,错误的把证明物权变动相关证据认为是证明合同效力证据,违背了“物债两分”原则,且原审判决事实认定和法律适用错误。原审判决认为:“原审原告证据不足以证明其与被告陈某某于2016年月15日签订了房屋买卖合同并合法占有了该房屋,故原告程某某要求依法确认原告与被告陈某某签订的汶上县的房屋买卖合同有效的请求本院不予支持”，而该项认定依据的法律条文是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本条实际上是认定能否排除执行的法律条文,但根据之前论述,确认合同无效的法律依据应当是《合同法》第五十二条,原审判决法律适用错误。原审判决认定证据证明的所谓事实是不足以认定程某某合法占有了该房屋,因此对程某某请求确认合同有效的请求不予支持。但现行法律和审判实践中明确认同的是“物债两分”原则,即债权合同不受物权能否变动,物权是否变动的影响。即使物权不能变动,债权合同依然有效。原审判决认为程某某没有合法占有诉争房屋因而导致合同无效,明显是混淆了债权效力和物权变动的概念。三、程某某未办理过户登记是非因买受人自身原因,上诉已经通过银行还贷来涤除抵押权和支付维修基金等行为来积极准各办理过户;《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项是行政管理性法规而不是有关合同效力的强制性规定,法律不禁止对没有领取房产证和有设有抵押的房屋签订《房屋买卖合同》,程某某基于自愿原则与陈某某签订《房屋买卖合同》不存在任何过错,而且房屋抵押权人建设银行是知情的,原审判决法律适用错误。债权合同的效力是独立存在的,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定的转让条件,应当理解为房地产变动的结果条件,而不是原因条件。不符合该条件的,房地产不得进行转让登记,但转让合同的效力不受影响，转让合同依然有效。而且该法条是行政管理性法规而不是有关合同效力的强制性规定,另外根据《中华人民共和国物权法》第十五条的规定,因为法律不禁止对没有领取房产证和有设有抵押的房屋签订《房屋买卖合同》,程某某和陈某某签订的合同显然是合法有效的。程某某于2016年2月15日与陈某某签订合同当天就积极的缴纳了维修基金、物业费、契税等款项,因为这些缴费均是现行山东省法规关于不动产产权证办理所必须的缴费,证明程某某已经积极的在为房屋过户做准备,但因诉争房屋的开放商手续不完备导致不能办理房产证，这显然是因为非买受人自身原因导致房屋不能过户，程某某于2016年2月16日起为陈某某归还所欠中国建设银行的按揭贷款,有中国建设银行的单位证明和生效执行裁定书((2019)鲁0830执异41号)认定该事实。证明程某某已经积极的通过代陈某某清偿抵押权人的债务来涤除抵押权，而且这种涤除也是经过抵押权人中国建设银行默许的。四、姜某某在已生效的民事判决书((2019)鲁0830民初3739号)中明确自认涉案房屋是让与担保的标的物,获取陈某某购买该房屋的买卖合同、缴纳首付款手续都是为将来能够实现姜某某的债权做担保而不是为了买卖房屋。因为陈某某并没有交付涉案房屋给姜某某使用的意思,姜某某也没有买卖房屋的意图,因此其也不可能有合法占有使用该房屋的基础。姜某某在已生效的民事判决书((2019)鲁0830民初3739号)中明确自认涉案房屋是让与担保的标的物,姜某某没有购买诉争房屋的意思表示,而且姜某某获取陈某某购买该房屋的买卖合同、缴纳首付款手续都是为将来能够实现姜某某的债权做担保而不是为了买卖房屋,这也是姜某某无法在原审中提交首付收据的原因。因为陈某某并没有交付涉案房屋给姜某某使用的意思,姜某某也没有买卖房屋的意图,因此也不可能有合法占有使用该房屋的基础。姜某某主张该房屋由其合法占有并使用明显违背常理且证据不再,反而程某某与陈某某的合同上手写该房屋由程某某居住适用并有双方和见证人的签字证明。五、程某某在人民法院查封之前已合法占有该不动产，程某某在二审中有新的证据提供。六、即使参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定,程某某也已经按照与不动产所有人陈某某合同约定支付部分价款,但因为人民法院没有要求程某某将剩余价款交付执行,程某某也没有方法向法院支付剩余价款,这是非因程某某本人原因造成的履行不能。程某某于2016年2月15日与陈某某签订合同并支付了125000元合同款项，程某某另外支付产权登记费、测绘费、契税、维修基金、暖气开户费等2003⒋44元,后来又代陈某某支付了40个月的房贷81800元，以上款项总计达到20多万元。本案诉讼房屋实际价值不超过30万元,可见程某某不仅按照合同约定支付了价款,而且业已经支付了大部分购房款。七、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第(三)项规定是参照适用而不是机械适用,程某某已经承诺支付陈某某所有剩余贷款,而且到起诉日为止,已经实际支付了40个月的房贷,已经证明该房屋的权利以及其上的负担已经全部转移给程某某所有，因为陈某某无需再为诉争房屋支付任何款项,应当认为程某某向不动产所有人陈某某支付了所有价款。八、程某某至起诉之日已经为诉争房屋支付了20多万元,而姜某某申请执行的金钱之债只有13多万元,对程某某物权期待权的保护显然应当大于姜某某的债权,否则将再次造成更严重的债权执行之累。姜某某申请执行债权只是普通的金钱债权,陈某某应履行的仅为金钱给付义务,而非履行基于该不动产的特定义务,因此,即使陈某某在该案中需要承担债务且拒不支付,姜某某也可以申请强制执行金钱给付义务。但是对于程某某,其对陈某某享有的不是普通的债权,而是因不动产交易而获得了物权期待权。综上,请求二审法院查明事实,撤销原判,并依法支持程某某的各项上诉请求。姜某某答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回程某某的上诉请求，维持一审法院判决。陈某某未提交书面答辩意见。程某某向一审法院起诉请求：1、依法确认原告与被告陈某某签订的汶上县的房屋买卖合同有效并归原告所有(房产价值暂定30万元)；2、判令停止对汶上县房执行，解除对该处房产的查封；3、诉讼费用被告负担。一审法院查明：2018年7月27日，本院立案受理了原告姜某某诉被告陈某某民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，姜某某向本院提出财产保全申请，本院依法作出了（2018）鲁0830民初3739号民事裁定书，并于2018年8月2日依法查封了陈某某名下的位于汶上县的房产一处。2018年9月10日，本院作出（2018）鲁0830民初3739号民事判决书，判决被告陈某某于本判决生效后十日内偿还原告姜某某借款134100元。该判决生效后，陈某某未履行判决书确定的义务。2019年3月25日，姜某某对（2018）鲁0830民初3739号民事判决书向本院申请强制执行。本院在执行申请执行人姜某某与被执行人陈某某（2019）鲁0830执1107号民间借贷纠纷案件过程中，程某某在执行过程中向本院提出案外人执行异议申请，请求依法中止对汶上县的房产的执行；解除对汶上县的房产的查封。2019年8月21日，本院作出（2019）鲁0830执异41号执行裁定书，驳回案外人程某某的执行异议请求。程某某向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2014年7月5日，被告陈某某与济宁市立国房地产开发有限公司签订编号为20140705004的商品房买卖合同，约定购买汶上县房产一处及架空层编号46号楼1-107储藏室一间，其中房屋建筑面积共120.05平方米，总金额为274914.50元，储藏室建筑面积9.67平方米，总价为26012.30元。程某某及姜某某均认可该合同已在房屋管理部门备案登记。根据被告姜某某在庭审中提交的济宁市立国房地产开发有限公司出具的购房款收据三张及原告程某某提交的个人住房（商业用房）借款合同可以认定，2014年7月9日，陈某某向济宁市立国房地产开发有限公司支付购房款82914.5元及购买储藏室款26012.3元。2014年7月16日，陈某某与中国建设银行股份有限公司汶上支行签订个人住房（商业用房）借款合同，约定借款本金192000元，借款期限为120个月，即从2014年7月11日至2024年7月11日。2014年9月15日，济宁市立国房地产开发有限公司收到购房款192000元并向陈某某出具了收据。2016年2月15日，济宁市立国房地产开发有限公司将该房屋及储藏室交付给被告陈某某。该房屋未取得房屋产权证书。原告程某某为证明其在人民法院查封之前已就案涉房屋签订合法有效的买卖合同及已合法占有该房屋，提交了下列证据：1、程某某与被告陈某某签订的房屋买卖合同，该合同显示，被告陈某某将案涉房屋出售给原告程某某，程某某支付给陈某某首付款125000元，余下银行贷款由程某某继续支付，陈某某将房屋产权手续及房屋首付收据交于程某某用于办理交易的后续手续，签订日期为2016年2月15日；2、陈某某向程某某出具的收到条，内容为：“今收到程某某房款拾贰万伍千元整（125000元）证明程某某已交付的银行贷款利息（2016年2月16日前）壹万伍千元收到人陈某某2016.2.17。”庭审中程某某解释该125000元购房款是以现金的方式支付给陈某某的；3、2016年2月15日的缴纳装修押金、水电物业垃圾清运费、契税、测绘费、产权登记费、天然气开户费、暖气开户费、维修基金收据原件，2017年2月15日原告出租房屋证明原件，2018年12月10日物业费收据原件，2019年5月12日缴纳电费收据原件，2020年4月7日物业费生活垃圾清运费收据原件，济宁汇鑫物业服务有限公司的证明，上述缴费单据原件除2020年4月7日的收据显示交款人为程某某外，其余单据显示缴费单位为陈某某，庭审中原告对出租房屋协议未能说明承租人的具体情况，济宁汇鑫物业服务有限公司的证明只有公司公章，无落款时间，无法定代表人的签字或盖章；4、自2016年2月16日至2020年4月7日程某某向汶上建行归还贷款的现金缴款单、中国建设银行股份有限公司汶上支行个贷中心出具的证明，证实程某某归还案涉房屋贷款的事实。被告姜某某对上述证据的质证意见是：因为陈某某未到庭，无法核实合同的真实性，对该房屋买卖合同不予认可；对收到条、银行现金缴款单有异议，不能证明是本案房屋的房款，也不能证明原告偿还的贷款是涉案房屋的贷款；对出租房屋协议真实性有异议，不予认可，案涉房屋一直由被告使用；对水电费、物业费等收据有异议，不予认可；对建设银行出具的证明无异议，但不能证明原告的主张；对物业公司的证明有异议，该证明没有时间及法定代表人签字，不予认可。被告姜某某主张，案涉房屋自2016年4月26日起由陈某某卖与姜某某，由姜某某实际使用，并提交了双方签订的买卖合同、陈某某出具的收到条、2018年8月2日姜某某之妻马燕娥与王**签订的租赁合同等证据予以证实。原告的质证意见是：对姜某某提交的买卖合同及收到条有异议，该合同名为买卖实为借贷的担保；对租赁合同有异议，原告因危险驾驶罪被司法机关采取了强制措施，被告姜某某在此期间侵犯了原告的房屋，原告在释放后及时阻止了侵权行为的发生。一审法院认为：本案系案外人执行异议之诉，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经过审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判”，故本案审理的焦点为原告程某某就位于汶上县房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。由于本案涉及的是金钱债权的执行案件，因此本案可参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条予以分析判断。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”上述四项条件，应同时具备。本案中，原告程某某提交的与被告陈某某签订的房屋买卖合同由于被告陈某某未到庭，无法确认是否是其真实意思表示；该协议约定陈某某将房屋产权手续及房屋首付收据交于程某某用于办理交易的后续手续，但庭审中原告并未提交房屋首付收据，反倒是被告姜某某提交了该房屋首付收据；原告提交的2016年2月15日的缴费单据原件记载的交款人均系陈某某，2016年2月17日的收据程某某解释又是以现金的方式交付，虽然济宁汇鑫物业服务有限公司出具证明证实所有水电物业费均由程某某缴纳，但该证明只有公司公章，无落款时间，无法定代表人或制作证明材料的人的签名或盖章，该证据不符合单位证明材料的形式要件，对其证明效力本院不予确认，无法确认当时的实际交款人是原告程某某；原告程某某提交的向汶上建行归还贷款的现金缴款单、中国建设银行股份有限公司汶上支行个贷中心出具的证明可以证明其偿还了该案涉房屋的银行贷款，但综合上述分析并结合被告庭审举证质证意见来看原告提交的证据尚未达到高度可能性的证明标准，不能排除合理怀疑，不足以证明其与陈某某于2016年2月15日签订了房屋买卖合同并合法占有了该房屋，故原告程某某要求依法确认原告与被告陈某某签订的汶上县的房屋买卖合同有效的请求本院不予支持。原告程某某主张在案涉房屋被查封之前仅是交付了首付款125000元，再加上其向银行偿还的部分房款，也并未支付全部房款。同时，即使原告主张的2015年2月15日的房屋买卖合同及合法占有是真实的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项“未依法领取权属证书的房地产不得转让”的规定，原告明知涉案房屋在转让时未取得房产证，其本身对无法办理过户登记存在过错，并且，原告亦明知案涉房屋转让时存在银行贷款，在贷款未还清之前无法进行过户，但原告仍购买了案涉房屋，其本身在这方面亦存在一定过错。因此，原告程某某对该房屋不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，其对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，故其要求判令停止对汶上县房执行并解除对该处房产的查封的诉讼请求本院不予支持。因原告对案涉房屋享有的民事权益不足以排除强制执行，其要求确认案涉房屋归其所有的请求亦不予支持。综上，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第六项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、三百一十二条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告程某某的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告程某某负担。二审时程某某提交证据一、证人贾某、周某身份证及证明。证明：程某某对涉案房屋进行了装修，支出装修费用共计41800元。证据二、证人王某1、王某2身份证及证明。证明：程某某从2016年2月份至今在涉案房屋实际居住。证据三、中国建设银行汶上支行个人贷款对账单五张。证明：2016年2月16日至2020年9月4日程某某共偿还方103197.80元，利息46180.57元，共偿还57期，本息共149378.37元。证据四、个人贷款还款凭证十八张。证明：2019年9月5日至2020年4月6日均由程某某偿还涉案房屋的贷款本息。证据五、申请证人杨承国作证。证明：签订房屋买卖合同的真实性，合同中是陈某某本人签字及手印。签订房屋合同当日，程某某向陈某某支付房款125000元，支付之前陈某某所欠的银行本息15000元，陈某某收到款项后向程某某出具了收到条一份，收到条写在陈某某身份证复印件中。证人跟随程某某向济宁市利国房地产开发公司交纳了房屋开口费、契税、测绘费等费用，实际交款人是程某某。姜某某质证称：针对证据一，真实性有异议，不能证明装修的是涉案房屋。针对证据二，不予认可。居住证明应由程某某所在地派出所户籍部门出具，而不是个人能够证明的。针对证据三、四，同一审证据四的质证意见。针对证据五，证人在一审时未出庭作证，根据举证原则，程某某应在开庭前向法庭提交证人出庭作证申请，而程某某与证人存在密切关系，证言无证据效力。陈某某没有到庭，对证人所有证言证词均不认可。陈某某未提交质证意见。经二审审查，程某某提交的证据一、二、五均为证人证言，该证人证言在没有其他有效证据印证的情况下，本院不予采信。程某某提交的证据三显示对账户名为陈某某，不能证明该对账单与程某某有关。证据四的十八张凭证中包含三张现金交款单，该三张单据为手写单据，并且加盖印章模糊不清，不符合有效证据的形式要件，剩余的十五张贷款还款凭证实为六份还款凭证，其中20200227、20200707、20200806、20200904、20200106凭证存在一式多份的重复情况，包含业务部门留存凭证、退还委托部门凭证、客户留存凭证，并且借款人均为陈某某，该证据也不能有效的证明实际交款人为程某某。对于上述证据的证明力本院不予采信。二审审理查明事实与一审审理查明事实相一致。本院认为，程某某在本案的诉求为“1、依法确认原告与被告陈某某签订的汶上县的房屋买卖合同有效并归原告所有；2、判令停止对汶上县房执行，解除对该处房产的查封”。该诉求本身就包含了不同的法律关系，即确认之诉及案外人执行异议之诉。现涉案房产已被查封，根据程某某提起诉讼请求的具体事实与理由，本案应定性按照案外人执行异议之诉进行审理。按照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，在执行异议之诉中同时提出确认其权利的诉讼请求的，法院可以一并做出裁判。本案中，陈某某与程某某签订房屋买卖合同的效力问题与程某某是否享有足以排他的民事权益并非同一概念，即使房屋买卖合同有效也不代表程某某对涉案房屋享有足以排他的民事权益，本案执行异议之诉还要按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定对其他条件进行审查。程某某与陈某某签订的协议约定陈某某将房产产权手续及房屋首付收据交于程某某用于办理房屋交易的后续手续。通过该约定，说明程某某对于后续办理过户需要的手续是明知的，但是上述证据实际在姜某某处，程某某并未持有。并且程某某提交的其他在本案诉讼之前的证据显示交款人均为陈某某，无一份为显示程某某姓名的银行转账等电子交付凭证。同时，涉案房屋在银行办理了按揭贷款，程某某并未交付全部房款，并且其提交的证据并不能有效排除其他可能性的证明其对涉案房屋实际占有。一审法院对于程某某对涉案房屋是否享有足以排他的民事权益的分析合理有据，程某某要求停止执行涉案标的证据不足，依法不应支持。对于程某某提出的涉案房屋买卖合同的效力问题，程某某虽以独立的诉讼请求提出该问题，但是该诉求本身就是执行异议之诉的审查条件之一，就本案而言，鉴于程某某提出的执行之诉的诉求不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的其他条件，涉案买卖合同效力问题并不直接影响本案实体的判决结果。因陈某某在本案一、二审中均未到庭，对于程某某与陈某某因该合同产生的其他权利义务关系，如影响当事人权利的行使，程某某可以另行主张。综上，一审认定事实清楚，判决结果正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人程某某负担。本判决为终审判决。审判长  张阿梅审判员  王衍琴审判员  张 婕二〇二〇年十一月二日法官助理庞文博书记员黄灿