辽宁省大连市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）辽02民终7755号上诉人（原审原告）：大连振兴轴承制造有限公司，住所地辽宁省瓦房店市南共济街三段**，统一社会信用代码：912102817644339739。法定代表人：张松栋，公司经理。上诉人（原审原告）：瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂，，住所地辽宁省瓦房店市南共济街3段**法定代表人：张松栋，该厂厂长。二上诉人共同委托诉讼代理人：邵永顺，辽宁金刚石律师事务所律师。二上诉人共同委托诉讼代理人：山红梅，辽宁金刚石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：瓦房店轴承集团有限责任公司，住，住所地辽宁省瓦房店市北共济街一段**一社会信用代码：91210200242386663D。法定代表人：刘军，公司总经理。委托诉讼代理人：宗舰鹰，男，该公司员工。原审第三人：瓦房店轴承冷食品加工有限公司，住，住所地辽宁省瓦房店市北共济街一段**一社会信用代码：91210281702112226E。法定代表人：陈庆国，公司经理。委托诉讼代理人：鲁长昆，男，该公司职工。上诉人大连振兴轴承制造有限公司、瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂因与被上诉人瓦房店轴承集团有限责任公司及原审第三人瓦房店轴承冷食品加工有限公司确认合同效力纠纷一案，不服瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初2077号民事裁定，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案后，依法组成合议庭对案件进行了审理。二上诉人上诉请求：一、依法撤销一审裁定，指令原审法院对该案进行审理。事实与理由：一审裁定认定事实错误，适用法律错误。一审法院认定被上诉人瓦房店轴承集团有限公司只是大连市瓦房店煤矿破产财产的买受人而非出租人，系认定事实错误。通过一审查明及双方均认可的事实：上诉人瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂分别于2000年12月25日及2000年1月15日两次与大连市瓦房店煤矿签订了《租房协议》将大连市瓦房店煤矿所有房屋15间和2200平方米场地租赁给上诉人使用。2002年被上诉人瓦轴集团公司通过破产程序受让取得上诉人租赁的房屋及场地。根据我国《合同法》的相关规定，被上诉人瓦轴集团受让取得了上诉人租赁的房屋及场地，在原《租房协议》未解除，继续履行的情况下，其承接了出租人的权利义务，一审法院以被上诉人瓦轴集团未重新与两上诉人签订租赁合同为由，认定被上诉人瓦轴集团不是出租人，系认定事实错误，适用法律错误。被上诉人在《租房协议》履行期间，未通知上诉人的情况下，擅自将租赁房屋转让给第三人瓦房店轴承冷食品加工有限公司，侵害了上诉人的优先购买权，给上诉人造成了巨大的经济损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]11号第二十一条规定：出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予以支持。被上诉人瓦轴集团公司应当赔偿上诉人的经济损失500000元。瓦房店轴承集团有限责任公司辩称,不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉人的上诉请求。一、上诉人对租赁标的不享有优先购买权。无论上诉人与大连市瓦房店煤矿租赁合同是否有效，是否享有优先购买权，其主张优先购买权的对象都不应是被上诉人。理由是：1、法律规定的优先购买权来源于双方合意的租赁合同，因此，优先购买权只能向有合意的合同相对方主张。而上诉人在一审起诉状中也认为是与大连市瓦房店煤矿的租赁合同有效，即使上诉人认为有优先购买权，也应当在煤矿破产程序中处分租赁房屋时向大连市瓦房店煤矿主张，与被上诉人无关。2、上诉人与被上诉人之间不存在租赁合同关系。（1）被上诉人是通过法院的破产程序取得案涉房屋。通过大连市瓦房店煤矿破产卷宗显示，大连市瓦房店煤矿的资产因为需要处理支付职工补偿金等欠职工费用，由被上诉人垫付职工费用，破产清算组将包括案涉房屋的资产处理给被上诉人，并且没有足额偿还被上诉人垫付的费用。因此，被上诉人取得房屋并不是通过双方协商的买卖方式进行，而是通过正式的破产司法途径取得。（2）被上诉人取得房屋时，有理由相信案涉房屋上没有租赁合同。根据法院破产卷宗显示，大连市瓦房店煤矿破产时，所有的租户已经解除了租赁关系，法院也下达了履行通知，要求上诉人腾退，需要指出的是，当时的破产案件操作均是这种方式，煤矿有租赁关系的三户租户也是通过同样的程序解除租赁，腾退房屋。因此，被上诉人接收该房屋时，该房屋没有租赁合同限制。至于大连中院的后期判决，也只是认定上诉人与大连市瓦房店煤矿租赁合同有效，不能溯及当时被上诉人取得房屋的合法性，并且该判决被上诉人已经申请再审。（3）被上诉人与上诉人没有任何租赁的意思表示，更没有租赁合同关系。被上诉人接收房屋之后，一直通过各种方式对上诉人予以腾退，从没有与上诉人签订租赁合同，也没有收取上诉人任何租赁费用，双方从没有形成任何租赁合意，上诉人方一直是非法占有。（4）上诉人对大连市瓦房店煤矿破产和案涉房屋的处分是明知的。破产是法定的公开程序，破产程序中，瓦房店法院向上诉人送达了履行债务通知书及执行通知书，上诉人法定代表人在履行债务通知书签字确认，而对执行通知书拒签，法院留置送达。上诉人显然对破产清算组与之解除租赁协议及被上诉人承接租赁标的是知悉的。如果上诉人认为其享有优先购买权，在破产处理时就应当主张，而上诉人当时并没有行使优先购买权，应视为其对优先购买权的放弃，因此上诉人无权再次请求优先购买权。3、上诉人主张已过诉讼时效。即使上诉人有优先购买权，该权利也属于债权请求权，受诉讼时效限制，上诉人应当在知道或应该知道之日起主张，无论是在大连市瓦房店煤矿破产程序中，还是后期被上诉人通过各种法律途径要求上诉人腾退，上诉人都应当知道自己的优先购买权被侵犯，应当及时主张权利，现提起诉讼主张权利超过了诉讼时效。二、上诉人主张的优先购买权客观上也无法实现。1、依据法律规定，优先购买权存在于出卖行为中，有出卖的价款作为对价，在同等条件下承租人方享有优先购买权。而被上诉人在2010年5月6日与第三人签订的协议书约定并非被上诉人将租赁标的出卖给第三人，而是作为对第三人的搬迁补偿，并且没有相应的价款作为对价，所以，客观上不具有行使优先购买权的“同等条件”，因此，上诉人无权主张优先购买权。2、法律规定的优先购买权为房屋承租人享有的权利，但并没有任何一项法律规定土地的承租人也享有优先购买权，且上诉人与大连市瓦房店煤矿签订的租赁协议也没有对上诉人享有土地优先购买权作出约定。被上诉人在2010年5月6日与第三人签订协议书，将煤矿全部土地和地上建筑物一并转移给第三人，且上诉人租赁标的只是其中的一部分，因此从资产转移的整体性考虑，上诉人不应请求优先购买权，否则会影响资产的整体性。综上所述，原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。原审第三人述称，不同意上诉人的上诉请求。1、原审第三人与被上诉人于2010年5月6日签订的房屋土地转让协议书，符合合同法的有关规定，合法有效。2、原审第三人获得的案涉土地房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《最高法关于适用＜中华人民共和国物权法＞若干问题的解释（一）》第十五条规定，是善意取得，合法有效。大连振兴轴承制造有限公司、瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂向一审法院起诉请求：1.判令被告租赁给原告的15间房屋和2200平方米土地依法享有优先购买权；2.判令被告赔偿经济损失500000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审本院经审查认为，原告主张享有优先购买权的房屋及土地，系被告瓦轴集团公司通过破产程序受让取得。被告取得该房屋及土地之后，并未与二原告订立新的租赁合同；被告通过破产程序受让取得案涉房屋及土地，并不能当然的在原、被告之间形成案涉房屋及土地租赁关系。2000年12月25日，原告瓦轴电炉厂与大连市瓦房店煤矿通过租赁合同取得案涉房屋及土地的使用权。2002年7月22日，辽宁省瓦房店市人民法院作出（2002）瓦民破字第5号民事裁定：宣告申请人大连市瓦房店煤矿破产还债。在破产程序中，案涉房屋及土地做为破产财产进行处置，被告受让取得包括案涉房屋的所有权及案涉土地的使用权。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除；《中华人民共和国企业破产法》(试行)第二十六条规定：“对破产企业未履行的合同，清算组可以决定解除或者继续履行”；《最高人民法院〈关于审理企业破产案件若干问题的规定〉》第三十三条规定“债务人自破产宣告之日起停止生产经营活动。为债权人利益确有必要继续生产经营的，须经人民法院许可”。依据特别法优于普通法的原则，出租方大连市瓦房店煤矿进入破产程序后就必须考虑破产法律的特别规定，由此可以认为，企业破产的事实具有解除合同的当然效力，继续履行只是例外。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十条：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”规定，原告瓦轴电炉厂作为承租人应向与之存在租赁合同关系的出租人在出卖租赁房屋时主张优先购买权，被告只是大连市瓦房店煤矿破产财产的买受人而非出租人，二原告在没有证据证明与被告存在租赁合同关系的情况下，向被告主张权利，属于被告主体不适格，应驳回起诉。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项、《最高人民法院关于的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告瓦房店振兴轴承制造有限公司、瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂的起诉。案件受理费9000元，退还原告瓦房店振兴轴承制造有限公司、瓦房店轴承集团实业总公司电炉厂。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定，“出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持”。根据以上法律及司法解释的规定，承租人对于租赁房屋享有同等条件下的优先购买权，当其认为该权利受到出租人侵害时，有权请求出租人承担赔偿责任。本案中，上诉人曾与大连市瓦房店煤矿订立租赁合同，基于此，其对案涉租赁标的主张承租权及优先购买权，当其认为优先购买权受到侵害并受有损失时，有权提起诉讼寻求救济，原审以被告主体不适格为由驳回上诉人的起诉，缺乏法律依据。本案应予实体审理，并对上诉人的诉讼请求是否符合适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条规定的相关要件事实进行审查和认定。其中，对于出租人主体的确认，于本案而言，应当结合租赁合同签订的主体、大连市瓦房店煤矿的主体存续和变更具体情节等作出相应的认定，如经审查，认为上诉人提起损害赔偿的相对方有误，亦应以判决的处理方式作出相应的裁判。综上，依照《中华人民共合同民事诉讼法》第一百七十条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十二条规定，裁定如下：一、撤销瓦房店市人民法院（2020）辽0281民初2077号民事判决；二、本案指令辽宁省瓦房店市人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  王欢审判员  任娲审判员  杨威二〇二〇年十一月三十日书记员  杨宁