广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0303民初5779号原告：深圳市向西实业股份有限公司，住所地：深圳市罗湖区嘉宾东路向西村******，统一社会信用代码：91440300192310598N。法定代表人：张伟光。该公司董事长。委托诉讼代理人：李勇，北京市地平线（深圳）律师事务所律师，执业证号：14403199610524426。被告：王小平，男，汉族，1973年1月17日出生，身份证住址：湖北省房县。委托诉讼代理人：张伟，广东丹柱律师事务所律师，执业证号：14403201811020975。原告深圳市向西实业股份有限公司与被告王小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告深圳市向西实业股份有限公司委托诉讼代理人李勇、被告王小平及委托诉讼代理人张伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳市向西实业股份有限公司向本院提出诉讼请求：1.被告支付欠付的租金156000元；2.被告支付延迟支付租金的违约滞纳金71240元;3.被告立即向原告交付东门南路文锦渡向西商业楼四楼东面680平方米房屋；4、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2018年11月20日，原、被告双方签订《深圳市房地产租赁合同书》，双方约定：原告将东门南路文锦渡向西商业楼四楼东面680平方米的物业出租给被告，每月租金26000元，租期从2018年12月1日至2019年11月30日。合同还就租金的递增及延迟支付租金应承担的违约滞纳金等事项予以约定。前述租赁合同签订后，原告按时向被告交付的租赁房屋。然而，被告在协议签订后，未能信守合同约定，长期不按时缴纳租金，对原告的催租一再拖赖，截止至2019年11月5日，被告累计拖欠租金260000元，违约滞纳金71240元，已构成严重违约。2019年10月25日原告再次向被告发出严正的律师催收函，然而被告仍然置之不理。为维护原告集体资产和广大股东的权益不受侵害，原告因此提请诉讼，以求保护。庭审中，原告变更其第1项诉讼请求的金额为260000元，计算方式为：从2019年7月1日计算至2020年4月30日，其中在2019年11月30日之前按合同约定的租金每月26000元计，合同第16条约定期满不搬离并不返还房屋的要加倍支付租金，2019年12月1日至2020年4月30日按月租金的2倍即52000元予以计算，合计260000元。第一个阶段为156000元，合同到期后增加到260000元，滞纳金没有随之调整，滞纳金计算至2019年10月20日。被告王小平辩称，截至开庭之日（2020年11月10日），租金尚欠0元。租期是2019年11月30日到期，根据原告的要求在2019年12月17日原告就已经无法进入承租房屋内，钥匙也交还给原告，该栋大厦已进行停水停电并封门；在承租期以外，原告要求我方承担占有使用费无事实依据。我方的租金是年度缴纳，计算是从2019年1月份开始计算至2019年11月份我方实际缴纳是286000元，共计11个月，每月租金26000万元，实际缴纳286000元，截止2019年11月7日最后一笔缴纳全清，所以本案不欠租金。我方在2019年10月份一直在找原告协商，协商撤场搬离问题、装修问题、转让费50万元及租房押金等问题，但原告一直没有与我进行协商。另外，滞纳金的计算标准过高，请法庭予以调整，按全国银行同业拆借利率计算。另，2019年12月17日，被告已经搬离了涉案房屋，门、电梯现在已被封，外墙也已经被围起来了，但被告的物品还在房屋内，无法取出。我方所付押金共计52000元，目前原告还未退给被告。关于房屋内装饰装修问题，室内附着的装修装饰经评估确认为83888元，请求该部分适当支持装饰装修的费用，由原告承担部分金额，请法庭酌情判决。原告深圳市向西实业股份有限公司在举证期内提交了以下证据：1.房产证；2.租赁合同。被告王小平在举证期内提交了以下证据：1.租赁合同详情及租金交纳开票情况；2.2019年及2020年租金交纳详情；3.缴纳租金发票及转账记录；4.向西村停水停电、封门的通知及封门的图片；5.《房屋租赁合同》；6.押金收据；7、装修费用明细、房屋部分图片。经审理查明，2018年11月20日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《深圳市房地产租赁合同书》，约定：甲方将东门南路文锦渡向西商业楼四楼东面680平方米房屋出租给被告，租期一年，从2018年12月1日至2019年11月30日；甲方应于2018年12月1日将出租屋交付乙方使用；乙方应向甲方交纳租赁保证金52000元，在租赁期内租赁保证金不能做租金使用，合同终止时，乙方交清一切费用后，由甲方无息退回租赁保证金给乙方；凡物租金26000元/月，乙方应在每月5日前支付；乙方拖欠交付租金，应向甲方支付滞纳金，滞纳金金额为拖欠日乘以月租金的5‰；若合同期满，乙方要求退房，须提前一个月通知甲方；在合同期内，乙方退房，押金不退；出租房屋的装修状况为良好，出租房屋内设施一栏空白；本合同有效期内，经甲方同意，乙方可将房屋转租他人，甲乙双方应就此另行签订书面协议；因乙方使用不当或不合理使用，出租房屋及其内的设施出现损坏或发生故障，乙方应负责及时维修或赔偿；合同期满乙方需继续租用出租房屋的，应于有效期届满之日前一个月向甲方提出续租要求；同等条件下乙方对出租房屋有优先承租权；甲乙双方就续租达成协议的，应另行订立合同；本合同有效期满，甲乙双方未达成续租协议的，乙方于有效期届满前迁离出租房屋，并将其返还甲方；乙方逾期不迁离不返还出租房屋的，应向甲方加倍交付租金。同日，原告、被告双方签订《补充协议》，对被告擅自转租他人缴付违约金、消防安全等事项进行了约定。又查，上述涉案房屋此前由被告承租。庭审期间，原告、被告双方对于原告按照约定时间交房以及被告已向原告交纳保证金52000元一事无异议。再查，被告起初按约定支付租金给原告，但自2019年5月起，开始出现拖延付款情形。原告陈述，被告陆续所支付的租金抵除了欠款，应付滞纳金；2019年12月1日之后按月租金的2倍予以计算，计至2020年4月30日，合计欠租金260000元（26000元×2×5个月=260000元）。原告要求被告支付延迟支付租金的滞纳金，截止至2019年10月20日止，按被告当月所欠租金，以每月应付租金26000元/月为基数按5‰计，被告2019年5月6日至10月20日期间，5月拖延26天，6月拖延30天，7月、8月各拖延31天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计168天，滞纳金21840元；2019年6月6日至10月20日期间，6月拖延25天，7月、8月各拖延31天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计137天，滞纳金17810元；2019年7月6日至10月20日期间，7月、8月各拖延31天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计107天，滞纳金13910元；2019年8月6日至10月20日期间，8月拖延26天，9月拖延30天，10月拖欠20天，合计76天，滞纳金9880元；2019年9月6日至10月20日期间，9月拖延25天，10月拖欠20天，合计45天，滞纳金5850元；2019年10月6日至10月20日期间，10月拖欠15天，滞纳金1950元。以上滞纳金合计71240元。针对原告上述诉求的计算方式，被告庭审称租金已交清；关于滞纳金，被告则称按照以往交纳租金的惯例，平时按月未交齐的租金，只要年底补交，即视为正常缴纳，不算拖欠，故滞纳金的起算点应从2020年1月1日开始起算。对于被告所陈述的滞纳金的计算起始时间，原告未予确认；但该司同意按2019年合同到期时全国银行同业拆借利率的四倍计算。庭审期间，原告、被告对于2019年11月30日之前的租金已经交付完毕予以确认。根据被告提供的《通知》（复印件），2019年12月7日，原告在向西大厦向承租人及租户发布通知，内容为：鉴于相关承租人在文锦渡向西商业楼的租赁合同均于2019年11月30日期满，我司已明确告知相关承租人在合同期满内最迟于2019年12月15日前自行搬离；从即日起我司将对向西商业楼进行围板安装，为大楼的安全加固工程进行防护准备，同时停止大楼内的一切经营活动和人员居住、往来；2019年12月18日停止电梯使用；2019年12月23日停止自来水供应；2019年12月30日停止电力供应。原告对上述《通知》（复印件）证据的真实性、关联性、合法性不予认可，陈述2019年11月30日租赁合同到期以后，被告作为二房东，收取了约300人转租户押金，在街道办、司法所、区综治办、嘉宾派出所的协调下，原告在2020年1月16日至1月18日累计向该栋大楼租户，即向被告承租涉案房屋的租户215人垫付由被告向这些租户收取的押金626265元；2020年1月19日至1月24日，租户陆续搬离该大楼；期间被告被嘉宾派出所依法传唤；被告一直既没有向原告交付承租房屋，也没有支付原告为其垫付的转租户押金；2019年12月17日原告并未将房屋收回，也没有进行停水停电，该期间仍有租户在居住。在本案审理过程中，被告申请对案涉房屋装修装饰值进行资产评估，经本院委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司评估向西商业楼商业楼四楼东面680平方米房屋装修装饰值为83888元。评估费30000元被告已支付给深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司。关于整理、迁出并交付东门南路文锦渡向西商业楼商业楼四楼东面680平方米房屋所需时间，原告、被告均同意15天为宜。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签署的《深圳市房地产租赁合同书》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，对原、被告具有法律约束力。被告未按合同约定按时交付租金履行义务，构成违约，应承担支付租金及滞纳金的义务。租赁合同于2019年11月30日到期，双方并未达成续租的意思表示，因此双方租赁合同关系终止，被告应立即向原告交付东门南路文锦渡向西商业楼四楼东面680平方米房屋。2019年12月17日，原告发布通知，要求租户搬离，并涉及到停水停电之事，被告认为自该日起其承租的房屋无法使用，故不应计算房屋的意见，理由部分成立。因被告合同到期未支付所欠租金，亦未交接承租房屋给原告，不仅未搬出设备物资，也未妥善处理被告转租的租户权益，与原告采取停水电等措施之间存在因果关系，因此，被告对此亦负有责任。原告、被告双方责任比例为40%与60%，即2019年12月1日至17日之前的房屋使用费按合同房屋租金的双倍计算；2019年12月18日起的涉案房屋使用费损失，参照原《深圳市房地产租赁合同书》的租金标准，由被告负担所欠房屋使用费的60%。原告要求2019年12月18日后双倍计算房屋使用费，因原告存在影响房屋使用的过错而不予支持。原告第1条关于被告应付租金的诉讼请求计算至2020年4月30日，则2019年12月1日至2020年4月30日的房屋使用费为144258.07元［26000元/月÷31日×17日×2倍+（26000元/月÷31日×14日+26000元/月×4个月）×60%＝28516.13+115741.94元＝144258.07元］。综上，被告应向原告支付自2019年12月1日至2020年4月30日所欠的房屋使用费为144258.07元。关于原告主张的滞纳金，因合同约定过高，原告同意按2019年合同到期时全国银行同业拆借利率的四倍计算，本院予以确认。2019年度11月份LPR为4.15%，其四倍为16.6%，故被告2019年5月6日至10月20日期间，以所欠租金120000元为基数，拖延天数168天，滞纳金为1986.54元（26000元×168天×16.6%÷365天=1986.54元）；2019年6月6日至10月20日期间，迟延天数137天，滞纳金1619.98元（26000元×137天×16.6%÷365天=1619.98元）；2019年7月6日至10月20日期间，迟延天数107天，滞纳金1265.23元（26000元×107天×16.6%÷365天=1265.23元）；2019年8月6日至10月20日期间，迟延天数76天，滞纳金896.67元（26000元×76天×16.6%÷365天=896.67元）；2019年9月6日至10月20日期间，迟延45天，滞纳金532.11元（26000元×45天×16.6%÷365天=532.11元）；2019年10月6日至10月20日期间，迟延15天，滞纳金177.37元（26000元×15天×16.6%÷365天=177.37元）。以上滞纳金合计5049.13元。关于涉案房屋的装修装饰价值，由于装修物中所包含的消防系统、水电改造、门窗系统等，属于已形成附合的装饰装修物，被告迁出房屋，并不影响上述物品的继续使用，从节约资源、保护生态环境出发，原告作为出租方收回房屋后可以继续使用，因此，原告应适当予以被告补偿。补偿比例本院酌定为30%。即案涉房屋装修装饰物价值83888元，原告承担25166.40元，该款项在被告应还款项中扣除；装修装饰价值58721.60元损失由被告自行承担。基于民事行为的公平原则，以及被告的违约过错，评估费应由被告王小平负担。因评估包括（2020）粤0303民初5778号、5779号、5780号三案，评估费合计30000元被告已支付给深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司并未分开出具发票，故三案平均上述评估费，本案评估费10000元，由被告王小平负担。关于租赁保证金52000元，由于原告起诉、被告答辩均未对该租赁保证金提出主张，从减少诉累出发，本院根据双方合同履行情况，以及原告已向被告主张了迟延交付租金滞纳金的情形，被告租赁保证金52000元在其所欠款项中予以抵扣。综上，原告诉讼请求理由部分成立，予以支持；被告答辩理由部分成立，本院予以采纳。依照《中华人民共和国民法总则》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十一条、第九十三条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第九条之规定，判决如下：一、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付2019年12月1日至2020年4月30日的房屋使用费144258.07元；二、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告深圳市向西实业股份有限公司支付迟延交付租金的滞纳金5049.13元；三、被告王小平应于本判决生效后十五日内向原告交付深圳市东门南路文锦渡向西商业楼四楼东面680平方米房屋；四、深圳市东门南路文锦渡向西商业楼四楼东面680平方米房屋装修装饰价值由原告补偿25166.40元给被告；该款项在被告履行了第三项房屋交付义务后，在上述一、二项被告应付原告款项中予以抵扣；五、被告王小平按合同约定交给原告的租赁保证金52000元在被告王小平上述第一、二、三项所欠原告深圳市向西实业股份有限公司的债务中予以抵扣；六、驳回原告深圳市向西实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3134元，由原告深圳市向西实业股份有限公司负担940元，被告王小平负担2194元。受理费原告深圳市向西实业股份有限公司已预交，由本院予以退回2194元；被告王小平应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费2194元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。评估费10000元由被告王小平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 杨 勤二〇二〇年十一月十六日书记员 申志敏