广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初12677号原告：苏斌，男，*****出生，汉族，住湖北省麻城市*************，公民身份号码：421************。委托诉讼代理人：方燕萍，广东章禹律师事务所律师。委托诉讼代理人：庾国斌，广东章禹律师事务所律师。被告：东莞市隆祥电子科技有限公司，住所地：广东省东莞市塘厦镇********。法定代表人：孙利芳，该公司*****。委托诉讼代理人：刘建业，河南忠良律师事务所律师。原告苏斌诉被告东莞市隆祥电子科技有限公司（以下简称隆祥电子公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月22日公开开庭进行审理。原告苏斌及其委托诉讼代理人方燕萍，被告隆祥电子公司的委托诉讼代理人刘建业到庭。本案现已审理终结。原告苏斌向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付拖欠的租金474000元及滞纳金(以应缴纳租金按照每日千分之三的标准从2020年6月5日计算至实际付清之日止；2.无需向被告退还履行保证金474000元；3.被告向原告赔偿两个月租金316000元；4.请求法院判令被告承担本案诉讼费用、保全费。原告在庭审中明确如法院认定租赁合同无效，诉讼请求的租金变更为占有使用费。事实与理由：2018年8月29日，原被告双方签订《厂房租赁合同》（以下简称合同），约定原告将位于东莞市塘厦镇横塘社区******的建筑物出租给被告作为厂房使用。合同约定2018年9月15日至2020年9月15日期间的不含税的租金为每月158000元，支付时间为每月5日前支付完当月的租金。自2020年6月开始，被告开始拖欠租金，截止被告2020年8月30日搬离案涉租赁物，被告已拖欠三个月租金，原被告双方于合同约定，逾期支付租金的，乙方应当按照应缴纳租金每日加收千分之三滞纳金。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定提起诉讼，请求法院判如所请。被告隆祥电子公司辩称1.关于案件当事人，原告提交的厂房租赁合同书、补充协议及被告提交的撤场通知书、收据均加盖了东莞亚旭实业投资有限公司公章，且（2020）粤1973民初7735号案件也把东莞亚旭实业投资有限公司列为当事人，为了裁判文书的统一性和避免遗漏当事人，被告认为本案也应列东莞亚旭实业投资有限公司为当事人参加诉讼；2.案涉厂房未办理建设工程规划许可证，建筑许可证，也未取得土地使用证和房产证，根据《最高人民法院关于审理城镇审理房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，案涉厂房的租赁合同为无效合同，因合同无效关于保证金和违约条款的约定也属无效，原告主张的滞纳金、无需退还保证金和赔偿两个月的保证金无事实和法律依据，不应予以支持；3.案涉的诉讼费、保全费应该由原告承担。经本院查明，原告苏斌作为出租方甲方，被告隆祥电子公司作为承租方乙方签订了厂房租赁合同书，租赁物位于东莞市************，厂房租赁合同约定，甲方将位于东莞市*************的租赁物租给乙方做工业用途使用。厂房及其他公摊面积约6200平方米。租赁期从2018年9月15日起至2023年7月31日，2018年9月15日起至2018年10月15日为免租期。2018年9月15日至2020年9月15日期间，不含税的月租金为人民币158000元，2020年9月15日至2022年9月15日期间，不含税的月租金为人民币173800元。乙方缴纳的租金已包含村委安排的厂长费、不含其他费用（水电费、垃圾费等）。产生的租金以外的费用，均由乙方承担。租金每月5日前向甲方缴清当月租金。未经甲方同意，乙方不得提前终止本合同，如乙方确需提前解约，须提前三个月书通知甲方，且履行以下手续，方可提前解约。乙方有以下违约行为之一的，甲方有权随时单方解除合同，并收回厂房，没收履约保证金，乙方已缴交的租金不予退回。如乙方未缴清租赁厂房的相关费用的，甲方有权留置乙方厂房内的财产，可不经司法程序直接拍卖、变卖留置的财产用于抵偿乙方应支付的因租赁行为所产生的全部费用，不足抵偿时，甲方有权追索：未按时交付履约保证金，拖欠甲方租金累计超过一个月，拖欠工人两个月租金，未经甲方同意，改动租赁物的主体结构，未经甲方书面同意，改变租赁物的经营用途…..。甲方不按时交付租赁物给乙方的，每逾期一日应向乙方支付月租金3‰的违约金。乙方不按时缴交租金的，按应缴租金的每日加收3‰的滞纳金。双方庭审确认被告拖欠原告2020年6月至2020年8月期间的租金。每月的租金为158000元。另查，截止本案辩论终结之日，案涉房屋尚未取得房产证或建设工程规划许可证。被告隆祥电子公司对原告苏斌等向本院提起诉讼，案号为（2020）粤1973民初7735号，被告隆祥电子公司要求原告苏斌等退回履约保证金等。东莞亚旭实业投资有限公司向本院邮寄了情况说明，表示其并非案涉租赁物的出租人，案涉租赁物的出租权和收租权均属于苏斌个人，合同都是原、被告双方履行，与其无关。以上事实，有厂房租赁合同、广东增值税电子普通发票、调解协议、通知书、撤场通知书、厂房交接验收单、押金收据、情况说明以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，案涉《厂房租赁合同》虽系原告与被告的真实意思表示，但是否有效，还应审查该租赁合同是否违反了法律的强制性规定。本案中，截止一审辩论终结前，案涉厂房未取得建设工程规划许可证以及房地产权证。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，原、被告于2018年8月29日签订的《房屋租赁合同书》无效。关于原告诉请被告支付房屋占有使用费。《厂房租赁合同》虽然无效，但依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”的规定，被告隆祥电子公司应按约定的租金标准支付原告苏斌占有案涉厂房的房屋占有使用费。双方确认被告拖欠原告2020年6月至2020年8月期间的租金，每月的租金为158000元，因此，被告隆祥电子公司需向原告苏斌支付房屋占有使用费474000元。关于原告诉请的滞纳金及赔偿两个月的租金，由于双方签订的厂房租赁合同无效，因此，原告以此主张的滞纳金、赔偿款无事实和法律依据，本院予以驳回。关于原告苏斌主张不退回履约保证金，由于被告隆祥电子公司在（2020）粤1973民初7735号案件中主张处理履约保证金，因此，本案不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、限被告东莞市隆祥电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告苏斌支付房屋占有使用费474000元；二、驳回原告苏斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费8130.89元，保全费2142.66元，合计10273.55元，由原告负担6447.55元，被告东莞市隆祥电子科技有限公司负担3826元。原告苏斌已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈素娟二〇二〇年十一月十七日书记员  陈漾琳附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。