广西壮族自治区岑溪市人民法院 民事判决书 （2020）桂0481民初2200号 原告（反诉被告）：粟桂祥，男，1954年10月6日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：岑宏志，广西盈顺律师事务所律师。 被告（反诉原告）：甘波锋，男，1987年8月7日出生，汉族，住广西岑溪市。 委托诉讼代理人：林波全，广西齐庄律师事务所律师。 被告（反诉原告）：梁鹏，男，1995年1月31日出生，汉族，住广西岑溪市。 原告（反诉被告）粟桂祥诉被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月28日受理后，在答辩期限内被告甘波锋、梁鹏提出反诉，本院经审查后，认为被告的反诉符合受理条件，并予以立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）粟桂祥向本院提出诉讼请求：1、判决两被告向原告支付计算到2020年6月30日的租金13520元。2、判决两被告向原告支付电费水费共2358元。3、判令两被告恢复原告一楼的卷帘门以及二楼吊顶，不能恢复的折价2000元补偿给原告。4、判决两被告承担本案一切诉讼费用。事实与理由：原告将座落在广西岑溪市岑城镇XX路X号一楼、二楼房屋租赁给两被告用于经营奶茶店，被告梁鹏系该奶茶店合伙人。原告于2019年6月24日与被告甘波锋签订房屋租赁合同，租期为4年，约定每月租金6300元，租金按季度交付一次。但两被告在2020年第二季度只付了10000元租金，余8900元尚未支付，后两被告因奶茶店经营不善，于2020年7月27日将设备撤离，减去合同约定给予承租人5天搬走时间，即七月份还有22天房租被告未交，每月6300元，折算每日210元，即210元/日×22日=4620元，尚欠租金共13520元。两被告搬离时水费153元、电费2205元尚未结清，出于无奈，原告只好先行垫付水电费。两被告经营奶茶店期间，一楼卷帘门有两处损坏，两被告为了安装中央空调，在原有的吊顶上开洞（详见证据目录），现原告要求两被告恢复原状，或折价补偿2000元给原告。综上所述，原告认为，原告与被告之间的房屋租赁合同是合法有效的，原告向被告提供符合合同要求房屋，被告理应依约及时支付租金给原告。但是，被告却无理拒不支付租金，致使原告合同目的无法现实，严重侵害原告的合法权益，为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和 国民事诉讼法》第一百一十九条规定和《中华人民共和国合同法》相关规定，请法院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）甘波锋辩称，2020年7月1日，原告家属要求被告强制搬出奶茶店，水电费被告支付7月份的水电费，但7月份已经搬出了奶茶店，一楼的卷帘门所有人是被告，原告不享有所有权。损害并非是被告方损害的，对于二楼吊顶是被告拆了空调留下的，但被告方认为应该由原告承担的。因为合同约定了吊顶不能拆除，所以吊顶的损失应该由原告承担。 被告（反诉原告）梁鹏辩称，对原告的诉请有意见，其与甘波锋共同经营奶茶店是事实，对原告诉称所欠租金无异议，但合同不是其签的，要恢复物体原状应该由甘波锋履行。 被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏向本院提出反诉请求：1、请求判令被反诉人退回反诉人租房押金20000元；2、请求判令被反诉人赔偿反诉人解除合同的赔偿款20000元。3、请求判令被反诉人返还反诉人已经代其支付的水费600元；4、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人租赁了被反诉人位于岑溪市用于经营奶茶店，租期为4年自2019年7月1日至2023年6月30日止，月租金为6300元。为此，反诉人支付了租金以及20000元押金给被反诉人。2020年1月全国发生疫情，反诉人经营的奶茶店受到极大的影响，疫情期间根本不能经营，没有收入导致2020年第二期租金不能依约支付给被反诉人，但是反诉人第二期支付了10000元租金，尚欠8900元租金。 反诉人并非故意拖欠租金，疫情期间市政府及有关部门采取相应疫情防控措施，奶茶店无法开门营业，导致反诉人不能依约足额支付租金，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，不应认定反诉人存在违约行为。反诉人本意定在2020年7月2日支付下一季度租金，但是在2020年7月1日被反诉人来到反诉人经营的奶茶店，强硬要求反诉人关门，不准反诉人营业。反诉人无奈，只能在2020年7月1日关门不再营业。在租赁期间，该房屋的整栋楼的水电费，均由反诉人支付，三楼以上的水电费由被反诉人承担，其中2020年1至3月份全楼水费为6836元，因为房屋4楼水龙头损坏，一直在流水，导致水费飙升，这些水费反诉人已经支付，应当由被反诉人返还给反诉人。反诉人认为，被反诉人在租赁内，强逼反诉人关门，不准反诉人营业，属于在租赁期间内，单方解除合同，属于违约行为。为此，要求被反诉人退回20000元押金以及赔偿20000元单方解除合同的赔偿金，反诉人其他损失在另案再起诉要求赔偿，请求人民法院依法判决。 原告（反诉被告）粟桂祥辩称，对反诉的诉请认为不合理，被告毁约在先，过错在被告方，水费依据合同应该由被告承担的，当时原告跟被告商量好的，原告补贴600元，对于调整租金的问题也不同意，应该按照合同约定。反诉人提出的反诉请求没有法律依据，请法院驳回反诉请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证，对双方无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月24日，原告粟桂祥作为甲方与被告甘波锋作为乙方签订一份《房屋租赁合同》，合同主要内容：一、甲方将其所有坐落在岑溪市XX路X号房屋的一楼、二楼房屋租赁给乙方用于经营奶茶店使用。二、租赁期限4年，从2019年7月1日起到2023年6月30日止，每月租金为6300元，三年内租金不提增，从第四年开始按月租金8%提增，实行先付款后经营的原则，交付租金按每季度交付一次。乙方必须在季度末预交下季度的租金交清给甲方。并约定乙方在租赁前须交20000元房租风险押金给甲方，双方在房屋租赁期间，甲方不能在乙方无任何违约的情况下擅自终止合同，乙方不能在甲方无任何违约的情况下擅自终止合同，如双方任何一方违约终止合同，应赔偿对方20000元，在合同期满后乙方无任何违约及拖欠各项税费和其他款项等，然后由甲方将20000押金退回给乙方。三、租赁条件和要求。1.甲方在乙方租赁前只提供一至二层房屋，有水、电（空调除外）。2.乙方需要各种投入装修，均由乙方自行解决，但乙方不得擅自更改和损坏甲方的房屋结构，造成影响质量和安全等，如因乙方擅自所为发生的问题均由乙方负责。3.乙方投入甲方的房屋装修，如前大门，吊顶，灯饰开关等，期满后乙方不得拆除和随意损坏和拿走。均属甲方所有，另外：如有些部位和物品，期满后甲方不需要，要求乙方清除，乙方必须给予完成。7、经双方商定，在乙方租赁期间，全楼的水电费以及因租赁营业产生的税费等费用全部由乙方负责并按时缴纳清楚，甲方只须负责自己实际用电电费（按分表电度，现行生活用电价格计算支付给乙方，如三、四楼除外，有其他人招租产生的水电费，按实际用水电，按有关现行价格结算退回给乙方。合同签订后，原告按约将出租的房屋一楼、二楼交给甘波锋使用。另查明，虽然与原告签订《房屋租赁合同》的乙方是甘波锋一人，但实际租赁原告房屋是由甘波锋与梁鹏共同租赁并用于合伙经营奶茶店。租赁开始阶段被告尚能基本按照合同约定给付租金，虽偶有迟延，但经原告催促后被告能够付清。但到了2020年第一季度末合同约定被告应预交第二季度租金给原告，但被告并没有按约定时间给付，经原告多次催收，被告梁鹏才于2020年5月14日给付租金10000元给原告，对尚欠8900元事后经原告多次催促履行未果，双方为此产生纠纷，到了第二季度未即2019年6月底，被告对第一季度所欠部分租金还未付清，同时，被告也未按合同约定预交第三季度的租金，原告为了催促被告履行合同，于是通过电话和微信向被告提出如再不交清所欠租金和预交第三季度租金，则要求被告从2020年7月1日起停止营业。但被告仍然没有按照原告要求交清所欠租金和预交第三季度租金，双方为此产生矛盾，虽然，原告没有强迫被告停止营业，但经过双方协商未果后，被告也从2020年7月3日后开始断断续续将其租赁设备分批搬走，直至同月27日将设备全部搬清楚，被告于同月29日将租房的钥匙交回给原告，扣除合同约定如被告不租赁应在5日内搬走，被告于2020年7月份实际占用原告铺面天数为22天，按照合同约定计算租金为4620元，共计欠租金13520元。再查明，被告在租赁期间，因其房屋4楼漏水，经双方协商。原告同意补偿600元水费给被告方，庭审中，双方对此，也予以认可。另查明，2020年6月份被告租赁期间所用水电费共2358元。原告已代被告先行支付，庭审中，被告对该部分支出有异议，认为应由原告负担其自己使用的部分电费，并主张原告使用电费为358元，而原告只同意负担100元。原告租赁房屋给被告期间，除自己居住外，只出租房屋一楼和二楼给被告，其他楼层没有出租。另外，对原告主张被告在搬迁时因拆除东西损坏到其一楼卷帘门及二楼吊顶共折价赔偿2000元，庭审中，原告对该损失没有提供证据，被告只同意赔偿500元。2020年全国因发生新型冠状病毒感染的新冠疫情（以下简称新冠疫情），岑溪市市场监督管理局于2020年1月30日发出《关于在新型冠状病毒感染的新冠疫情防控期间暂停营业的通知》。 本院认为：本案原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效合同，应受法律保护。签订合同后，原告依约向被告交付出租的房屋给两被告使用，被告理应按合同约定交付租金给原告。虽然，在2020年1月初，因在我国发生新冠疫情，岑溪市市场监督管理局于2020年1月30日发出《关于在新型冠状病毒感染的××疫情防控期间暂停营业的通知》，被告为此主张要求减免 租金，但从原告庭上陈述和在该期间原告与被告之一梁鹏之间就催交租金微信记录反映，并没有证据证实被告租赁原告房屋受疫情影响承租人实际占有使用房屋的事实，现被告仅基于疫情期间客流减少等原因造成承租人营业收入减少受到影响的，要求减免租金，依据广西壮族自治区高级人民法院《关于妥善审理涉新冠疫情相关民事纠纷的指导意见》的通知的规定精神，属于上述情况的一般不免除承租人给付租金义务，但如对承租人营业收入产生重大减损的，可依据公平原则酌情调整租金。而本案被告对其主张并没有提供其因疫情对其营业收入产生重大减损的依据，且本案被告梁鹏在庭审中对原告主张要求给付的租金并无异议，因此，原告主张被告应给付尚欠租金13520元，理据充分，本院予以支持。对原告要求被告给付其已经代原告支付的2020年6月份电费水费共2358元，因双方在合同约定租赁期间全楼的水电费，除原告自己使用的电费外，余下的由被告承担，对原告实际使用的电费是多少，虽因原告居住电表已经损坏，无法确认实际用电费用，但原告主张其使用为100元，而被告不认可，被告并认为原告用电费用应减除358元，对此，本院在原告无法证实其实际用电量是多少的情况下，应承担举证不能的后果，故应以被告认可的用电费358元为准，故经扣除后，被告应返还给原告代垫付的水电费为2000元。对原告要求两被告恢复原告一楼的卷帘门以及二楼吊顶造成的损失折价补偿2000元问题，经庭审查明，被告在搬迁过程中，确实对原告上述财产产生损坏。按合同约定应由被告修复或更换，庭审中原告主张由被告折价补偿，双方均同意该方法，由于被告对原告要求补偿2000元不予认可，并认可同意补偿500元，由于被告对其损失认为是2000元无法提供相关的证据证实，在被告不认可的情况下应承担举证不能的后果，故本院只能以被告认可需要的修复费500元作为补偿的依据。对原告主张超过500元部分不予支持。对于被告反诉要求原告返还租房押金20000元和因原告解除合同应赔偿损失20000元的问题，因双方在合同中约定：“乙方在租赁前须交20000元房租风险押金给甲方，双方在房屋租赁期间，甲方不能在乙方无任何违约的情况下擅自终止合同，乙方不能在甲方无任何违约的情况下擅自终止合同，如双方任何一方违约终止合同，应赔偿对方20000元，在合同期满后乙方无任何违约及拖欠各项税费和其他款项等，然后由甲方将20000元押金退回给乙方”。而本案导致原、被告解除合同，除因被告没有按照合同约定给付租赁期间所欠租金引起外，另一个原因是因在合同履行期间全国发生了新冠疫情对合同履行会或多或少造成一定影响，这是双方签订合同时不可预见的情况，虽然，被告没有充足的证据证实其租赁合同受到实际影响的事实，但根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知精神，对因疫情影响导致出租人以承租人没按时给付租金而解除合同，要求承租人承担违约责任的不予支持。故本案虽解除合同是因被告没有按约定给付租金引起，但是存在疫情影响。故应结合本案实际情况本着公平原则不应由原告承担解除合同的违约责任，故被告主张由原告返还已经支付的租房押金20000元，本院予以支持。对被告要求原告赔偿其损失20000元问题，同样因该合同解除虽然是原告提出，但被告也以其实际行动在事实上已经同意解除合同，因此，对被告要求原告赔偿因解除合同造成其损失也缺乏事实和法律依据，对被告反诉要求原告支付其已经代被告支付的水费损失600元问题，因庭审中，原告予以确认该损失，并同意支付，故对被告该项反诉请求本院予以支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏应共同给付尚欠租金13520元给原告（反诉被告）粟桂祥； 二、被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏应共同返还原告代垫付的水电费2000元给原告（反诉被告）粟桂祥； 三、被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏应共同赔偿因其拆除一楼的卷帘门以及二楼吊顶造成原告的经济损失500元给原告（反诉被告）粟桂祥； 四、驳回原告（反诉被告）粟桂祥的其他诉讼请求； 五、原告（反诉被告）粟桂祥应返还租房押金20000元给被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏； 六、原告（反诉被告）粟桂祥应返还被告代其垫付的水费600元给被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏； 七、驳回被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏的其他诉讼请求。 案件受理费123元（原告已预交），反诉案件受理费485元（被告已预交），合计608元，由原告（反诉被告）粟桂祥负担123元，由被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏共同负担485元。 上述各款项经相互抵减后，原告（反诉被告）粟桂祥应返还款项4580元给被告（反诉原告）甘波锋、梁鹏。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期履行的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区梧州市中级人民法院。 审 判 员 程健良 二〇二〇年十一月四日 法官助理 覃 强 书 记 员 李妍颖