陕西省宝鸡市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)陕03民终1830号 上诉人（原审被告）：陈文艳，女，汉族，1979年9月19日出生，公民身份号码XXXXXXXXXX********，住宝鸡市渭滨区。 被上诉人（原审原告）：宝鸡惠诚物业管理有限公司，住所地：陕西省宝鸡市楼，统一社会信用代码9161030156379377XU。 法定代表人：蒋宏山，任总经理。 上诉人陈文艳因与被上诉人宝鸡惠诚物业管理有限公司（以下简称惠诚物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服宝鸡市渭滨区人民法院（2020）陕0302民初3807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈文艳向本院提出上诉请求：1、依法撤销一审判决，查明事实后将本案发回重审或依法改判；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定部分事实错误。本案被上诉人一直拒绝退出物业服务区域，不向新物业公司移交物业设施设备与资料，经高新管委会多次居中发文协调，被上诉人仍不交接，小区业委会无奈才起诉至法院；2、本案因阳光上东业委会和新物业公司达成协议并履行，上诉人和被上诉人的合同权利义务已经终止，且已经生效的渭滨区人民法院（2017）陕0302民初4011号民事判决也对该事实进行了认定，一审法院错误认定物业服务合同的权利义务未终止，属适用法律错误；3、一审判决确认被上诉人与上诉人之间的《阳光上东前期物业服务协议》效力，逻辑上相互矛盾；4、关于第二季度多出700多方用水量，不符合常理，望二审作出相应处理。 被上诉人惠诚物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序正当合法，应当予以维持，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人与被上诉人签订的物业服务合同合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自权利义务，被上诉人自2011年1月1日起至2019年11月9日向上诉人提供了相应的物业服务，上诉人拒绝缴纳相关物业费用，严重违反了合同约定，应承担相应的违约责任。 上诉人惠诚物业公司向一审法院提出诉讼请求：1、被告支付原告2015年1月1日至2019年10月31日期间物业管理服务费2237.87元、物业费滞纳金1163.83元、电梯费959元、生活垃圾费348元、水费777.2方3598.3元、热力二次管网改造费385.84元、铅封费50元，合计8742.9元；2、被告承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：被告系阳光上东小区12号楼1单元204号业主。2010年7月1日，原告与案外人宝鸡市馨竹房地产开发有限公司（以下简称馨竹公司）签订《前期物业服务合同》，约定了由原告为阳光上东小区提供前期物业服务相关事宜，合同期限自2010年7月1日至2015年7月1日。2015年6月28日，原告与馨竹公司继续签订《前期物业服务合同》，约定内容与前述合同一致，期限自2015年7月1日至2020年6月30日。2012年7月28日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《前期物业服务协议》，约定，甲方提供前期物业服务；乙方所购房屋建筑面积为55.82平方米；物业服务费高层住宅为每月每平方米0.7元；电梯费基价每月每平方米0.3元，每上一层每平方米增加0.04元；生活垃圾费每户每月6元（代收代缴）；首次物业管理服务费按半年（6个月）交纳，以后可按季交纳，业主或物业使用人应在上季末25日前履行交费义务；在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。该协议加盖原告公章，并有被告签名。合同签订后，原告依约提供物业服务，水费、生活垃圾费由原告代收代缴。本案审理中，被告认可原告主张的物业服务面积、缴费截止期限。被告2015年第一季度用水抄表记录为197方，第二季度用水抄表记录为804方，截止2019年9月25日，用水抄表记录为1070方。被告支付物业服务费、电梯费、水费、生活垃圾费截止日期为2014年12月31日。原告已将其代收代缴的生活垃圾费、水费向相关服务企业缴纳。 又查明，原告与西安秦源供热设备有限公司自强路分公司于2015年11月28日签订《阳光上东小区东西区换热站改造工程施工合同》，约定工程名称为阳光上东小区换热站改造工程，合同包干价款为316000元。原告分次向该公司支付了工程款。原告与陕西建工第一建设集团有限公司安装公司签订《阳光上东小区一级供热管网工程施工合同》约定，工程名称为阳光上东小区一级供热管网安装，工程内容为阳光上东小区一级供热管网，即由高新大道北侧DN300市XX路XX小区XX室自建换热站的供热管网施工，约定工程包干价款为410000元。原告于2016年1月22日向该公司支付工程款410000元。原告与宝鸡惠众热力工程有限责任公司于2016年3月30日签订《工程施工合同》，约定工程名称为阳光上东小区3053户热用户管道拆除，工程款一次性包死为152650元。原告于2016年10月19日向该公司支付152650元。 还查明，宝鸡市阳光上东业主委员会（以下简称阳光上东业委会）于2016年9月29日与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司（以下简称嘉运物业公司）签订《物业服务合同》，约定由嘉运物业公司为阳光上东小区提供物业服务，合同期限自2016年9月29日起至2019年9月29日止。后阳光上东业委会与原告因物业服务合同发生纠纷诉至一审法院，一审法院于2017年6月13日作出（2017）陕0302民初302号民事判决。阳光上东业委会不服，向宝鸡市中级人民法院（以下简称市中院）提起上诉。市中院于2017年10月12日作出(2017)陕03民终1308号民事裁定，撤销原判，发回重审。经重审，于2018年3月12日作出（2017）陕0302民初4011号民事判决，判决原告向阳光上东业委会移交与物业服务相关的法律规定的资料、用水用电设施及物业用房。原告不服，向市中院提起上诉，市中院于2018年8月2日作出（2018）陕03民终661号民事裁定，撤销原判，驳回阳光上东业委会的起诉。裁定发生法律效力后，阳光上东业委会向陕西省高级人民法院（以下简称省高院）申请再审。省高院于2019年4月26日作出(2019)陕民申289号民事裁定，指令市中院再审。市中院于2019年9月25日作出（2019）陕03民再21号民事判决，撤销市中院(2018)陕03民终661号民事裁定，维持（2017）陕0302民初4011号民事判决。现该判决已经发生法律效力。 再查明，2019年11月9日，阳光上东业委会向原告发出《阳光上东小区业主委员会告知书》，告知原告物业服务资料移交相关事宜，并载明“宝鸡市嘉运物业管理有限公司从2019年11月10日八时入场全面接管保安、保洁、绿化服务工作；宝鸡市嘉运物业管理有限公司从2019年11月1日起依法收取物业费用”。2019年11月28日，阳光上东业委会向各业主、商户发出《通知》，载明“经阳光上东业委会和部分业主研究决定，由宝鸡市嘉运物业管理有限公司对小区物业服务从2019年10月31日之后，开始对阳光上东小区进行全面管理（包括：保洁、电梯、绿化、车辆、供电、供暖等）……”。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与馨竹公司曾签订《前期物业服务合同》，原、被告亦签订《前期物业服务协议》，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应受该合同约束。该合同载明“在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止”，结合经审理查明的事实及已经发生效力的人民法院判决认定内容，阳光上东业委会代表全体业主与新的物业服务企业签订了合法有效的合同，且已生效并履行，原告与业主签订的《前期物业服务协议》应当终止。对于此后原告继续提供物业服务的事实，被告予以否认。经审查，根据原告提起多案物业服务合同纠纷的审理情况，庭审中各业主对于此节事实陈述不一致，部分业主认可原告提供物业服务的事实，但认为是强行服务，结合阳光上东业委会于2019年11月9日发出的《阳光上东小区业主委员会告知书》、2019年11月28日发出的《通知》内容，各证据可以相互印证，一审法院认定，在阳光上东业委会与嘉运物业公司签订《物业管理服务合同》后，原告继续提供物业服务至2019年10月31日。关于原告是否构成强行服务，经审查，阳光上东业委会与原告因物业服务合同发生纠纷并经人民法院审理，双方争议内容涉及原告与业主签订的《前期物业服务协议》是否终止的问题，在市中院（2019）陕03民再21号民事判决发生法律效力后双方权利义务始确定。上述民事判决虽认定《前期物业服务协议》终止，但在该民事判决生效前原告已经提供物业服务，服务内容无法恢复原状，当事人所得利益亦无法相互返还，故原告与业主间《前期物业服务协议》终止的效力不具有溯及力。综上，阳光上东业委会虽聘选新的物业服务企业，但由于原告提供物业服务系在与阳光上东业委会诉讼期间，并非原告自身原因拒绝退出物业服务区域及移交相关资料，故在原、被告物业服务合同终止后，双方形成事实物业服务合同法律关系，被告关于原告强行提供服务的辩称意见不予采信。同时，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费的，人民法院不予支持”的适用前提条件为“物业服务合同的权利义务终止”，本案亦不应当适用该法律规定。基于上文论述，原、被告形成事实物业服务合同关系，对于2017年1月1日至2019年10月31日期间发生的物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费及水费，被告应当继续履行支付义务。双方约定物业服务面积为55.82平方米，原告主张按照55.12平方米计算，被告予以认可，予以确认。因原、被告签订的《前期物业服务协议》已经终止，参照该协议约定及双方履行内容确定上述各项费用数额。被告应当支付原告自2015年1月1日至2019年10月31日物业管理服务费2237.87元（55.12平方米×0.7元/平方米/月×58月），电梯费959.09元[55.12平方米×0.3元/平方米/月×58月]，生活垃圾费348元（58月×6元/月）。 关于水费。被告对用水量提出异议，认为其2015年第一季度用水量为197方，第二季度为804方不符合常理，其曾向原告交纳200元押金，应当予以扣减。经审查，原告作为物业服务企业，仅是统计业主用水情况，且被告认可后续用水均正常，对于2015年第二季度用水量有异议应当向供水单位提出，被告亦未举证证明原告存在故意或过错行为，且原告代缴了相关费用，对于被告的辩称不予采信。根据原告提交的用水抄表记录，截止2019年9月25日，被告共用水1070方，原告按4.63元/方扣减被告预交的200元押金后，向被告主张的用水量为777.2方，予以确认，故被告应当缴纳水费3598.43元（777.2方×4.63元）。 关于二次管网改造费及铅封费，案涉二次热力管网改造是为保证供热质量、保护环境、治理雾霾等，将小区单独运行的供暖设施停用后，接入市政大网进行集中供暖所进行的相关工程。小区业主作为管网改造成果的最终使用和受益者，其应当分摊相应的费用。原告提交证据可以证明二次管网改造费及铅封费已经实际发生，原告对该两项费用进行了垫付。并且，原告陈述其知晓管网改造的事实及有业主向原告交纳上述费用的事实。故，被告作为小区业主应当承担二次管网改造费和铅封费，应当将其所分摊部分费用向原告支付，即二次管网改造费385.84元（55.12平方米×7元/平方米），铅封费50元。 综上，被告应当支付原告物业管理服务费2237.87元、电梯费959.09元、生活垃圾费348元、水费3598.43元、二次管网改造费385.84元、铅封费50元，共计7579.23元。原告依据双方签订的《前期物业服务协议》约定主张被告承担物业管理服务费滞纳金1163.83元，因被告欠费期间原告与阳光上东业委会纠纷正在诉讼期间，权利义务尚未确定，并且上述协议已经终止，故对原告该项主张不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告陈文艳于本判决生效之日起十日内支付原告宝鸡惠诚物业管理有限公司物业管理服务费、电梯费、生活垃圾费、水费、二次管网改造费、铅封费共计7579.23元。二、驳回原告宝鸡惠诚物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由原告宝鸡惠诚物业管理有限公司承担5元，被告陈文艳承担20元。 二审审理中，各方当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，本案上诉人所在小区阳光上东业主委员会虽与案外人宝鸡市嘉运物业管理有限公司于2016年9月29日签订了物业服务合同，但由于被上诉人与阳光上东业主委员会因物业服务合同发生纠纷并诉至人民法院，直至本院2019年9月25日作出（2019）陕03民再21号民事判决并发生效力后，才最终确定双方当事人的权利义务，结合阳光上东业主委员会于2019年11月28日发出的《通知》内容，足以认定被上诉人实际提供物业服务的截至日期为2019年10月31日，且服务内容已无法恢复原状，当事人所得利益亦无法相互返还，故一审法院认定上诉人与被上诉人在该期间形成了事实上的物业服务关系，双方物业服务合同的权利义务至（2019）陕03民再21号民事判决生效后终止，并无不当。关于上诉人提出的2015年第二季度多出700多方水费问题，本案被上诉人作为物业服务企业，仅是统计业主用水情况，二审庭审中，上诉人认可后续用水均正常，且上诉人也未提交证据证实其2015年第二庭季度用水异常系被上诉人存在故意或者错误行为，因此，对于该上诉理由本院不予支持。 综上所述，一审法院认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人陈文艳承担。 本判决为终审判决。 审 判 长  王 艳 审 判 员  邱有前 审 判 员  李宝萍 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理  黄 婷 书 记 员  赵婧茹