湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘06民终3146号上诉人（原审原告）：临湘市扬德房地产开发有限公司，住所地湖南省临湘市长安街道办事处飞跃村云水湾商业楼**201-203商铺。法定代表人：罗典贵，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭华。委托诉讼代理人：郭政枭，该公司法务。被上诉人（原审被告）：黄朝辉，男，1969年3月24日出生，汉族，住湖南省临湘市。被上诉人（原审被告）：黄丹妮，女，1994年9月30日出生，汉族，住湖南省临湘市。上诉人临湘市扬德房地产开发有限公司（以下简称扬德公司）因与被上诉人黄朝辉、黄丹妮商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初1062号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。扬德公司上诉请求：撤销原审判决，改判：1、解除《商品房买卖合同》（合同编号：2017032019100101)；2、黄朝辉、黄丹妮支付违约金26653.95元；3、黄朝辉、黄丹妮配合扬德公司到房地产管理局办理撤销《商品房买卖合同》合同登记备案、合同解除、撤销网签等手续，并承担必要费用；4、本案一、二审诉讼费由黄朝辉、黄丹妮承担。事实与理由：一、一审法院适用法律错误。1、本案《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的是法定解除权，而上诉人主张的是约定解除权。2、合同法并未对未经对方催告的约定解除权的行使期限作出限制规定。二、上诉人要求被上诉人支付违约金的诉求有事实和法律依据。三、因被上诉人的违约行为，上诉人再次出售该房屋，需要到房地产管理部门办理撤销《商品房买卖合同》合同登记备案、合同网签等手续，且需承担相应费用。黄朝辉、黄丹妮未提交答辩意见。扬德公司向一审法院起诉请求：1、判令解除《商品房买卖合同》（合同编号：2017032019100101)；2、判令黄朝辉、黄丹妮向扬德公司支付违约金26653.95元；3、判令黄朝辉、黄丹妮配合扬德公司到房地产管理局办理撤销《商品房买卖合同》合同登记备案、合同解除、撤销网签等手续，并承担必要费用；4、本案诉讼费由黄朝辉、黄丹妮承担。一审法院认定事实：1.扬德公司提交的《商品房买卖合同》及补充协议、违约金计算清单。2018年7月2日，扬德公司与黄朝辉签订《商品房买卖合同》（合同编号：2017032019100101），合同约定，扬德公司向黄朝辉、黄丹妮出售扬德云水湾19幢10层1001号房，总价款533079元，合同签订之日支付首付款人民币113079元，余款人民币42万元办理银行按揭。《合同补充协议》第七条约定：“买受人承诺，无论选择了何种付款方式，买受人均应按期履行付款义务，若买受人无法律上的正当理由拒不履行付款义务超过30天的，出卖人有权单方解除合同，将房屋另行出售，并收取总房款的5%作为违约金，并扣除撤销合同登记备案手续费等必要费用后，其余已付房款无息退还买受人”。黄朝辉在合同上签名。按合同房价及约定的违约金比例，黄朝辉、黄丹妮逾期付款导致合同解除时应支付违约金26653.95元。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，一审法院予以采信；2.扬德公司提交的催收房款的短信截图及电话录音资料。该组证据客观真实、来源合法、与本案有关联，能够证明扬德公司于2020年4月14日及2020年4月16日向黄朝辉催讨购房款，一审法院予以采信；3.扬德公司提交的商品房预售合同备案登记卡及备案登记卡借条。2018年8月20日，被告黄朝辉从扬德公司处借取商品房预售合同备案登记卡原件，用于办理贷款。2019年4月22日，扬德公司就本案涉案房屋重新办理了商品房预售合同备案登记卡，备案登记的承购人为黄朝辉、黄丹妮。该证据客观真实、来源合法、与本案有关联，一审法院予以采信。一审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，黄朝辉于2018年8月20日在扬德公司处借取商品房预售合同备案登记卡原件等相关办理贷款的资料，按照合同约定，黄朝辉、黄丹妮应在30日之内付清购房款，逾期未付，扬德公司有权解除合同，即扬德公司自2018年9月20日开始有权解除合同。扬德公司于2020年5月11日起诉，要求解除合同，自2018年9月20日至2020年5月11日，超过一年时间，解除权已消灭，对扬德公司要求解除合同并要求两被告配合扬德公司办理撤销《商品房买卖合同》合同备案、网签等手续的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约金，双方约定按总房款5%的标准计算违约金，是在解除合同的前提下的约定，在扬德公司解除权已经消灭的情形下，黄朝辉、黄丹妮逾期付款的违约责任是否按该标准计算，不是本案的审理范围。对扬德公司的该项诉讼请求，一审法院不予支持。扬德公司可另行起诉或通过其他合法途径，要求黄朝辉、黄丹妮支付购房款并主张违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：驳回临湘市扬德房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费466元，减半收取233元，由扬德公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，一、关于案涉商品房买卖合同应否解除的问题。本案扬德公司与黄朝辉、黄丹妮签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方应当依约全面履行。根据该合同约定，扬德公司向黄朝辉、黄丹妮出售扬德云水湾19幢10层1001号房，总价款533079元，合同签订之日支付首付款人民币113079元，余款人民币42万元通过办理银行按揭。经查证，黄朝辉、黄丹妮仅支付了首期款113097元，剩余42万元购房款至今未支付，黄朝辉、黄丹妮也未能向银行办理按揭贷款支付剩余房款。综上分析，黄朝辉、黄丹妮仅支付案涉房屋首期款113097元，没有依约足额支付剩余房款420000元，其逾期支付房款的行为已经远远超过案涉合同所约定的30天，构成违约。虽然一审法院根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为扬德公司未在合同解除权发生之日起一年内行使，解除权已消灭。但当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以银行按揭贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买受人不能办理按揭贷款手续而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买受人没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。本案黄朝辉、黄丹妮在合同中明确约定其剩余房款420000元系通过办理银行按揭贷款后支付，但之后其未办理银行按揭贷款支付剩余的购房款。另结合本案扬德公司在合同解除权期限届满后曾向黄朝辉、黄丹妮多次催告其支付剩余购房款但黄朝辉、黄丹妮仍不履行付款义务的事实，可知因黄朝辉、黄丹妮的原因，其不能通过银行按揭贷款支付剩余房款而导致买卖合同已无法继续履行，其已没有能力支付剩余购房款，无法实现商品房买卖合同的目的，在此情形下应允许当事人解除合同。故根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。扬德公司上诉主张解除其与黄朝辉、黄丹妮签订的《商品房买卖合同》符合双方合同约定以及合同法的相关规定，本院依法予以支持。一审法院未能全面分析案情，适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定作出处理欠妥，本院依法予以纠正。二、关于合同解除法律后果承担的问题。因扬德公司在二审时，自愿放弃要求黄朝辉、黄丹妮支付违约金及办理撤销《商品房买卖合同》合同备案登记手续相关费用的主张，因系其对自身权利的自由处分，不违反法律规定，本院予以准许。另本案合同解除后，扬德公司收回房屋应向黄朝辉、黄丹妮返还其所支付的购房款113097元。关于扬德公司请求黄朝辉、黄丹妮配合扬德公司到房地产管理局办理撤销《商品房买卖合同》合同备案登记手续的问题，由于案涉合同解除的过错在于买受人黄朝辉、黄丹妮，根据上述《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状。扬德公司的该上诉请求实质是要求将案涉房屋的登记状态恢复至最初状态，故该请求符合法律规定，本院予以支持。综上所述，扬德公司的上诉请求成立，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省临湘市人民法院（2020）湘0682民初1062号民事判决；二、解除临湘市扬德房地产开发有限公司与黄朝辉、黄丹妮于2018年7月2日签订的《商品房买卖合同》；三、黄朝辉、黄丹妮于本判决生效之日起十日内协助临湘市扬德房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》备案注销手续；五、临湘市扬德房地产开发有限公司向黄朝辉、黄丹妮返还购房款113097元。此款于《商品房买卖合同》备案注销手续办理完毕之日起三日内支付。如果未按本判决指定的期间履行义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理。一审案件受理费466元，减半收取233元。二审案件受理费466元，由黄朝辉、黄丹妮负担。本判决为终审判决。审判长 程 鹏审判员 王欣辉审判员 曹 维二〇二〇年十一月十日书记员 刘 叶