浙江省温州市龙湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0303民初3849号 原告（反诉被告）：王大为，男，1997年2月23日出生，汉族，住浙江省温州市龙湾区。 委托诉讼代理人：张炘、张纯灿，浙江东瓯律师事务所执业律师。 被告（反诉原告）：温州润嘉投资开发有限公司，住所地浙江省温州市龙湾区海滨街道滨海大道北段**温州国际机电城电子商务中心**。统一社会信用代码：913303030753235257。 法定代表人：黄强。 委托诉讼代理人：薄士坤，上海兰迪（温州）律师事务所执业律师。 被告：季龚华，男，1978年7月25日出生，汉族，住江苏省启东市。 委托诉讼代理人：张健、陈温柔，上海兰迪（温州）律师事务所执业律师。 原告王大为与被告温州润嘉投资开发有限公司、季龚华租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案。案件审理期间，被告温州润嘉投资开发有限公司提起反诉，本院依法受理并将本诉与反诉合并审理。本院依法适用简易程序，于2020年9月28日、2020年10月23日两次公开开庭进行了审理，王大为代理人张炘、温州润嘉投资开发有限公司代理人薄士坤及季龚华代理人张健、陈温柔（其中张健第一次庭审、陈温柔第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王大为向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认原告、被告签订的温州国际机电城商铺租赁合同合法有效，原告对涉案承租商铺依法享有优先购买权；二、请求依法判令被告温州润嘉投资开发有限公司与原告成立房屋买卖合同关系，将其所有的坐落于温州国际机电城B4幢106号商铺以其与被告季龚华之间房屋买卖的同等条件优先出售给原告，合同价款为3270000元；三、本案诉讼费由两被告承担。诉讼中，原告第二项请求进一步明确为要求以同等条件优先缔结房屋买卖合同，价款在3270000（后调整为3277200）-3343844元范围内均可。 事实和理由：2017年6月1日，原告王大为（乙方）同被告温州润嘉投资开发有限公司（甲方，以下简称“润嘉公司”）、温州润诚商业运营管理有限公司（丙方）签订了《温州国际机电城商铺租赁合同》，约定由原告承租被告润嘉公司所有的位于温州国际机电城B4幢106、107号商铺，租赁期限为三年，合同书上载明的租期自2017年6月1日起至2020年5月30日止，后因试营业日期推迟至2017年7月27日，租期相应调整为2017年7月27日起至2020年7月27日止。合同第15.1款约定：根据本合同需要发出的全部通知均需采用书面形式，甲乙丙三方按照本合同中签订地址发送书面通知或其他文件。合同第16.1款约定：甲、丙双方保证乙方在租赁期内正常使用该商铺的前提下享有该商铺的处置权（包括但不限于产权处置，经营权处置等）。在合同存续期间处分该商铺时应提前告知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。2020年1月，在租赁合同存续期间内，被告润嘉公司在没有书面通知原告给予合理期限考虑是否购买租赁房屋的情况下，将租赁物温州国际机电城B4幢106号商铺以327万元的价款出卖给被告季龚华，并承诺将温州国际机电城B4幢107号商铺租赁给被告季龚华，被告季龚华于2020年3月19日支付了购房款260万元，同时被告温州润嘉投资开发有限公司还要求被告季龚华对外声称已经全额买入了温州国际机电城B4幢106、107号商铺，并依法办理了房屋过户登记，以此为由迫使原告在租赁合同期限届满后搬出商铺。原告与被告润嘉公司之间的商铺租赁合同，依法成立，合法有效。民事活动中，书面合同的约定条款是双方真实意思表示的载体，双方应当恪守契约精神。原告与被告润嘉公司双方既然书面约定了原告作为承租人在承租期间内对出租屋享有承租人优先购买权，就应当依照合同约定在出售房屋之前通知原告，让原告在合理期限内考虑是否购买。而被告润嘉公司在未事先书面通知原告的情况下，径行与被告季龚华达成房屋买卖合同关系，损害了原告的优先购买权。 被告温州润嘉投资开发有限公司答辩称：一、润嘉公司与季龚华订立的预约合同不构成对王大为优先购买权的影响。 1、润嘉公司与被告季龚华仅订立了预约合同，尚未签订本约合同。润嘉公司与被告季龚华并未签订正式的房屋买卖合同，仅达成预约合意，仅作为一个预约合同；双方约定在案涉商铺租赁期限届满后，再签订正式的《商品房买卖合同》。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定第一款“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同”，该条第十六条规定第二款规定了商品房买卖合同应当明确如房屋面积、交付时间、办证税费负担等内容。可知商品房买卖合同按法律规定属于要式合同，而润嘉公司与被告季龚华仅签订了预约合同，而且应当明确的内容双方均未协商确定。润嘉公司与被告季龚华订立预约合同的民事法律行为依法不产生正式订立商品房买卖合同（即本约合同）的后果。2、润嘉公司与被告季龚华之间买卖商品房合意的实现，还需正式订立本约合同。根据《商品房销售管理办法》第十六条规定第二款规定“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”现润嘉公司与被告季龚华并没有就法律规定的上述内容进行确定，被告季龚华也未支付全部的购房款，根据我国法律法规相关规定，被告季龚华尚未和润嘉公司订立正式的商品房买卖合同，亦未办理《不动产权证》变更登记。根据现行《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”，承租人的优先购买权，指在租赁期间内，出租人出卖房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人有以同等条件优先购买的权利。故，润嘉公司和被告季龚华尚未订立正式的商品房买卖合同，即不存在出租人在租赁期内出卖房屋的情形，也就不存在所谓的承租人在同等条件下购买的可能。且润嘉公司和被告季龚华明确约定待租赁合同到期后再签订正式买卖合同，因此王大为主张承租人“同等条件”的优先购买权不成立。 二、润嘉公司与被告季龚华没有侵犯王大为作为承租人的优先购买权。 1、润嘉公司在租赁期限内多次以各种方式通知王大为行使优先购买权，王大为知情后均明确以口头或行为表示放弃优先权。（1）润嘉公司在本地报纸上发布公开《通告》，通知承租人可以主张优先购买权。2017年9月22日，润嘉公司在《温州商报》第5版刊登《通告》，告知承租人可以主张优先购买权，未明确意向的视同放弃优先购买权，当时在合理期限内，作为承租人的王大为未要求享有优先购买权。（2）润嘉公司在市场内张贴《通告》，通告承租人可以主张优先购买权。2017年9月22日，润嘉公司在市场公示栏张贴《通告》，告知承租人可以主张优先购买权，未明确意向的视同放弃优先购买权。当时在合理期限内，作为承租人的王大为未要求享有优先购买权。（3）润嘉公司专送王大为个人的《通知函》，告知其可以主张优先购买权。2017年9月15日，润嘉公司专程向王大为送达了《温州国际机电城商铺优先购买权通知函》，告知如果其有购买意向，应在特定日期前回应润嘉公司，否则视为放弃优先购买权。当时在合理期限内，王大为未要求享有优先购买权。（4）2020年1月份，润嘉公司专人再次向王大为征求其对案涉商铺是否要求享有同等条件下的优先购买权，王大为仍保持一以贯之的态度，明确表示“放弃同等条件下的优先权，不购买”。2020年1月17日左右（农历腊月二十三），因意向客户即被告季龚华有预约购买涉案商铺的意向，润嘉公司的销售人员孙静等两人，再次当着被告季龚华的面打电话征求王大为意向，询问其是否主张同等条件下的优先购买权，当时王大为回答“不购买，但要求补偿装修损失”。可见，王大为已经明确表示放弃优先购买权，不存在其权益受损的情形。（5）润嘉公司在其售楼处公共区域、大门显眼处均张贴通知或公告，表明包括案涉商铺在内的商铺均处于随时销售的状态。王大为对此事也是明确知晓的。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一、二十四条的规定，可知：出卖人履行通知义务后，承租人应在十五日内未明确表示购买的；未明确表示购买的，视为放弃优先购买权。出卖人未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。因此，本案润嘉公司作为案涉商铺所有权人、出卖人，已经通过多种方式履行了通知、告知作为承租人的王大为行使优先购买权的义务，王大为自己未在限定期限内明确表示购买，且以行为表示拒绝购买，应视为其早已经放弃优先购买权。王大为主张润嘉公司损害其优先购买权没有事实和法律依据，其诉讼主张应予驳回。 季龚华代理人称：季龚华不是本案的适格被告，故不进行答辩，当庭宣布季龚华本人书写的事实经过说明。1、关于我（指“季龚华”，下同）与润嘉公司之间就国际机电城B4幢106号商铺的问题。我与润嘉公司还没有签订正式的《房屋买卖合同》，目前为止双方还是达成购买意向，对商铺的具体面积、交付时间都还未最终确定下来。为了促成商铺可以正式签约过户，原先预订的是A8幢二间商铺，在一月份预交十万定金，后因不满意该店铺，听说B4幢106店铺位置更加，而且租户没有购买意向，在等待销售顾问跟原租户当面确定后没有购买意愿，所以把该10万元定金转为该店铺。2、我不认可王大为提出优先购买权受侵害的事实。因为我是外地来温经商的人，平时在市场里和大家都很客气，绝对不做与人为难的事情，也不想与任何人发生纠纷，所以听说B4幢106店铺租户没有购买意向，可以出售，我特意在公司销售顾问确认后才决定换成B4幢106店铺。确认过程是在腊月好像23日那日晚上大约7时左右在公司一楼销售大厅，销售顾问孙静和另外一个顾问当着我的面打电话给106室的租户再次确认买不买，我亲耳听到电话沟通内容有“王总这个店铺你到底买不买，不买就按公司定价卖给别人了”。对方回话是不要买。然后，对方提出卖掉可以，但是前期店铺装修费用需要二十几万要赔偿。这时销售顾问问我最多能出多少钱补偿，我回答最多出5万元，对方不同意。因为我确定听到租户按公司定价不买的回答之后，我才确定要买店铺，和公司商议等正式合同签订前我先交一部分房款，如果那天对方在电话里提出想购买的意愿，我绝对不会花一辈子的积蓄去买一个有纠纷的财产。 温州润嘉投资开发有限公司提出反诉请求：一、请求依法判令被反诉人立即腾退并向人诉人返还坐落于温州市××幢××号商铺；二、请求依法判令被反诉人按79.79元／月／平方米向反诉人支付自2020年5月31日起至实际腾退并返还房屋时止的商铺占用费（暂算至2020年8月31日计72232元）；三、请求依法判令被反诉人按200元／天向反诉人支付逾期腾空违约金，自2020年5月31日起至实际腾退并返还商铺时止（暂算至2020年8月31日计18600元）；四、请求判令被反诉人向反诉人支付物业管理费按3元／月／平方米，自2019年12月27日起计算至实际腾退并返还商铺时止（暂算至2020年8月31日计7393元）；五、依法判决确认因被反诉人拒不腾空交还商铺且未将商铺恢原状，故被反诉人无权要求返还履约保证金及经营保证金70000元；六、由被反诉人承担本案相关诉讼费用。诉讼中，润嘉公司撤回上述第四项请求，第五项请求简化为依法判决确认被反诉人无权要求返还履约保证金及经营保证金合计70000元。 事实与理由：2017年6月1日，反诉人与被反诉人就温州国际机电城B4幢106、107号商铺的租赁事宜签订《温州国际机电城商铺租赁合同》，双方约定租赁期限共三年，自2017年6月1日起至2020年5月30日止，同时合同第9.1.3条约定乙方在交还商铺时必须履行“墙体、产权分铺隔墙、地面、地面、管线等有拆改的地方，必须按照交付前状态修复或修缮到位”的义务。现双方约定的租赁期限已经届满，但经反诉人多次催告，被反诉人拒不腾空，根据合同第9.4条的约定，乙方除支付占用费外，还应向甲方支付每日200元作为违约金。反诉人认为，反诉人系该商铺的所有权人，有权要求被反诉人在租赁期限届满后腾空、交还房屋，被反诉人拒不腾空、交还的行为严重损害了反诉人的合法权益，故提起反诉，望判如所请。 反诉被告王大为答辩称：润嘉公司的反诉请求没有事实依据和法律依据，依法不成立，人民法院应驳回其反诉请求。具体理由如下： 1、原告对涉案的龙湾国际机电城B4幢106号商铺因原告拥有优先购买权，且行使优先购买权的条件已具备，原告的本诉诉请理应得到法律的保护和支持，故不存在腾空搬离的问题。 2、原告对涉案的龙湾国际机电城B4幢107号商铺因被告对原告的律师函没有回复，对续租事宜没有表态，原告已于2020年7月26日腾空完毕，并告知了被告公司现场管理人员，还在2020年7月28日13：30向龙湾国际机电城群主（微信名蜜芽嗡嗡）发微信告知B4幢107号商铺不再续租已经腾空，并发了该商铺已腾空的视频，被告公司在2020年8月22日还派人拿下了该商铺原告的外墙广告置换了新的广告，2020年9月29日根据龙湾法院庭审要求当日上午9：00原、被告双方人员到达龙湾国际机电城B4幢107号商铺对腾空事宜予以确认并对商铺钥匙进行交接，被告对商铺腾空没有异议，但提出隔墙恢复原状的说法，后双方协商一致原告同意由被告公司指定的施工队对隔墙等进行恢复施工，2020年10月3日被告公司指定的施工队提供了施工价格审核单报价19509元，原告同意该价格，2020年10月15日开始施工，10月20日隔墙施工完毕，2020年10月23日龙湾法院庭审中经法庭核实施工队负责人承认系被告公司指定确认的并说明会在四、五天内完工，但之后该施工队拖拖拉拉直到2020年11月10日才施工完毕。以上事实证明原告在租期届满时已将B4幢107号商铺腾空完毕并通知被告不再续租及商铺交接的事实。在原告2020年7月26日腾空之后，被告反诉要求原告支付商铺占用费没有事实依据和法律依据，对于之后被告以没有隔墙恢复原状承担占用费及违约金，同样没有事实依据和法律依据，退一步讲即便要承担该期间的占用费，占用费的标准也应该按原租金标准计算，被告主张的79.79元/月/平方米没有任何依据，况且被告公司指定施工队施工拖拉，故被告也应按照《合同法》第119条规定承担因其没有采取必要措施防止、减少损失扩大的相应责任。 3、原告并不存在故意不腾空商铺及恢复商铺原状的事实，被告反诉原告无权退还履约保证金及经营保证金是不成立的。另外原告的经营保证金是交付给温州润诚商业运营管理有限公司的，是用于商铺合法经营、正常经营的保证金，原告在经营方面没有任何的违约违纪行为，任何单位是无权没收的，温州润诚商业运营管理有限公司也应退还给原告，经营保证金与商铺腾空及恢复原状是无关的，况且被告公司与温州润诚商业运营管理有限公司是两个不同的主体。 另外，王大为补充称：一、2017年6月1日原告王大为（乙方）与被告温州润嘉投资开发有限公司（甲方）及温州润诚商业运营管理有限公司（丙方）签订的《温州国际机电城商铺租赁合同》合法有效，由原告承租被告润嘉公司所有的位于温州国际机电城B4幢106、107号商铺。 1、关于租期的约定：约定租赁期限为三年，按合同第一条的约定：装修期为2017年4月1日起至2017年5月30日，装修好后开始试营业，试营业日暂定2017年6月1日，租期从试营业日开始计算，租赁期限暂定从2017年6月1日起至2020年5月30日止，后因天气等原因导致温州国际机电城主要交通道路无法按计划通车，经被告等相关单位沟通试营业从2017年6月1日延期至2017年7月27日，故租期应从实际试营业日2017年7月27日开始计算三年，租期至2020年7月27日止，被告主张租期从2017年6月1日起至2020年5月30日止是不对的，是不诚信的，不应采纳，租期应该按照调整后的试营业日期2017年7月27日作为租期的实际起始时间，事实上整个市场租期的起始时间均从试营业日期2017年7月27日开始计算的。 2、关于通知送达的特别约定：该租赁合同第15.1款约定：根据本合同需要发出的全部通知均需采用书面形式，甲乙丙三方按照本合同中签订地址发送书面通知或其他文件。原告王大为在合同中约定的通知送达地址明确为“温州市龙湾永中街道天中路2268-2278号”。 3、关于租赁物优先购买权的约定：该租赁合同第16.1款约定：甲、丙双方保证乙方在租赁期内正常使用该商铺的前提下享有该商铺的处置权（包括但不限于产权处置，经营权处置等）。在合同存续期间处分该商铺时应提前告知乙方，乙方在同等条件下享有优先购买权。 二、原告王大为行使涉案租赁物优先购买权的时机、条件已完全具备，有权请求法院判令被告温州润嘉投资开发有限公司在同等条件下（被告润嘉公司将涉案租赁物出售给被告季龚华的价格3277200元-3343844元的价格区间）优先与原告缔结订立房屋买卖合同将涉案租赁物温州国际机电城B4幢106号商铺出售给原告，上述诉讼请求事实清楚，证据充分，有明确的法律依据和事实依据，理应得到法院的支持。 1、2020年1月，在租赁合同存续期间内被告润嘉公司在没有书面通知原告给予合理期限考虑是否购买租赁房屋的情况下，将案涉租赁物温州国际机电城B4幢106号商铺以3277200元的价款出卖给被告季龚华，被告季龚华于2020年3月19日支付了购房款260万元，上述事实清楚，证据充分，被告润嘉公司的行为已违反了原被告双方2017年6月1日签订的《温州国际机电城商铺租赁合同》第16.1款关于优先购买权的约定，在此情况下原告有权按照《合同法》230条的规定主张涉案租赁物的优先购买权。被告辩解已在出卖商铺之前通知原告及主张原告已知晓或应当知晓被告出卖商铺的事，均是不事实的，不成立的，也不符合双方租赁合同第15.1款约定的送达方式和时间要求。 2、原告王大为行使涉案租赁物优先购买权的时机、条件已完全具备： （1）被告润嘉公司已存在出卖涉案租赁物的行为。2020年1月3日被告润嘉公司与被告季龚华签订了《温州国际机电城认购书》，被告润嘉公司将案涉租赁物温州国际机电城B4幢106号商铺以3277200元的价款出卖给被告季龚华，该认购书就是一个条款完整的房屋买卖合同，对买卖双方、出卖的标的物的具体房号、建筑面积、出卖价款、付款方式、违约责任等内容作出明确无误的约定，并且被告季龚华于2020年3月19日支付了购房款260万元，这表明两被告之间关于案涉租赁物的买卖行为不仅仅是购买意向，而是现实已发生和实际已发生。 （2）“同等条件”的内容已能够确定。认购书对两被告就案涉租赁物的交易价款作出明确的约定：建筑面积163.86平方米，表单价21053元/平方米，表总价3449684元，按合同单价20000元/平方米计算，合同总价为3277200元，付款方式为一次性付款。故“同等条件”的内容已明确为：“合同总价为3277200元，付款方式为一次性付款”。 3、2020年5月20日原告委托浙江东瓯律师事务所张炘律师向被告发出《律师函》，要求对涉案商铺续租和享有优先购买权，后原告发现被告未通知原告的情况下早在2020年1月与被告季龚华签订房屋买卖协议把涉案的B4幢106号商铺以327万元的价款出卖给季龚华，侵犯了原告对涉案B4幢106号商铺的优先购买权。为维护自己的合法权益，2020年6月30日原告向龙湾区人民法院提交诉状要求判令被告优先与原告缔结订立房屋买卖合同以327万元的价款将涉案的B4幢106号商铺优先出卖给原告，2020年7月18日被告通过龙湾法院工作人员告知原告以334.3844万元的价款将涉案的B4幢106号商铺出卖给原告，后双方均同意协商处理。2020年7月20日下午在龙湾法院法官主持下双方在法院就被告将涉案商铺出卖给原告的价款进行对接，被告公司派出的代表陈超（办公室主任）、孙靖（销售部经理）再次向原告明确提出涉案B4幢106号商铺以334.3844万元的价款出卖给原告，当时原告认为该价格比被告公司出卖给季龚华的价格327万元凭空涨了7万元多一时难以接受要求被告调低价款至330万元，被告公司不同意，原告表示回家商量考虑后再回复，2020年7月30日原告到被告公司向陈超表达了自己同意以被告公司的报价334.3844万元成交并签订房屋买卖合同，陈超也当场打电话给被告公司领导报告，要求原告等候通知，后被告公司回复案件已经法院立案就由法院公正判决。从上述过程可知原告是诚心诚意要求购买自己已承租的B4幢106号商铺的，在买卖价款上作了让步，愿意以被告公司的报价334.3844万元成交并签订房屋买卖合同，但被告公司先是未通知原告的情况下早在2020年1月与被告季龚华签订房屋买卖协议把涉案的B4幢106号商铺以327万元的价款出卖给季龚华，侵犯了原告对涉案B4幢106号商铺的优先购买权，在原告起诉后又提高7万元多元通过法院报价334.3844万元同意出卖给原告，在原告同意以被告的报价334.3844万元成交，被告又出尔反尔，极不诚信，原告对涉案商铺享有优先购买权是法律和租赁合同给与原告的权利，被告应该履行。 4、鉴于本案优先购买权的条件已具备，优先购买权作为一种形成权，原告作为案涉商铺的原承租人有权请求人民法院通过公权力的介入，通过附强制缔约义务的请求权，就直接能使承租人取得租赁物买受人的地位，故原告请求法院判令被告温州润嘉投资开发有限公司在同等条件下（被告润嘉公司将涉案租赁物出售给被告季龚华的价格3277200元-3343844元的价格区间）优先与原告订立房屋买卖合同将涉案租赁物温州国际机电城B4幢106号商铺出售给原告的诉讼请求符合法律的规定，特别是在本案诉讼期间，原告对案涉租赁物采取的查封的保全措施，为上述诉讼请求的判决和执行排除了障碍。 润嘉公司补充称：一、润嘉公司的反诉请求应予以支持，王大为作为被反诉人应承担相应的责任。润嘉公司系案涉商铺的所有权人，根据润嘉公司与王大为签订的《温州国际机电城商铺租赁合同》的约定，有权在租赁期限届满后要求王大为及时腾空、交还房屋。但在2020年5月30日租赁期满后，王大为仍要求润嘉公司补偿其装修费用，后又以润嘉公司侵害优先购买权为由，发起诉讼，拒不腾空，而其优先购买权的主张是没有任何事实和法律根据的，其至今仍然占用案涉商铺，应根据双方租赁合同第9.4条的约定，除支付占用费用外，还应向润嘉公司支付从2020年5月31日至实际腾空之日每日200元的违约金。因王大为的违约行为，润嘉公司有权没收其履约保证金及经营保证金70000元。 二、关于案涉B4幢106和107号商铺的实际租赁期限的问题。根据润嘉公司与王大为签订的《温州国际机电城商铺租赁合同》第1.4条明确约定“租赁期限：3年，即为2017年6月1日起，至2020年5月30日止”，第1.5条约定“试营业日：2017年6月1日试营业（如遇不可抗力等因素影响，最终试营业日期应以甲方书面通知为准）”。后试营业日期因其他因素影响试营业延至2017年7月27日。对于市场内遵纪守约的承租户，润嘉公司愿意让渡利益允许租赁期限顺延为7月27日起计算租金。对于不守约的王大为户，其称租期应从2017年7月27日至2020年7月27日计算没有事实和法律依据，本不应支持。但考虑到润嘉公司作为市场方，对王大为的恶意诉讼亦不愿再拖延，就本着息事宁人的角度再次退让，同意其按照2017年7月27日起计算租金的主张，即同意双方的租赁合同已经在2020年7月26日届满。 三、关于案涉温州国际机电城B4幢107室腾空时间确认的问题。润嘉公司与王大为签订的《温州国际机电城商铺租赁合同》对案涉温州国际机电城B4幢107室的租赁期限同样为2017年6月1日至2020年5月30日，故而107室也应在2020年5月30日前腾空，或者按照润嘉公司的大度退让，至迟也应该2020年7月26日腾空交还商铺。但实际上王大为一直没有腾空，应持续赔偿润嘉公司因此遭受的经济损失。但考虑到上次法院组织开庭时要求双方腾空交接，为了快速处理案件遗留问题，润嘉公司再次退让，并确认2020年10月23日的法院庭审日，作为认可王大为交还107室房屋的交房日。 四、关于107室的装修隔墙、施工费用等。按照合同约定应由王大为承担，考虑到双方有履约保证金的约定，且107号商铺施工费用也近2万元，考虑到今后还有106号商铺的恢复隔墙等施工费用，润嘉公司认为应当全部扣留履约保证金不予退还。 五、王大为提起不当的财产保全行为给润嘉公司造成经济损失和不良社会影响，润嘉公司保留索赔的权利。因王大为恶意诉讼，煽动商户情绪，且在案件事实未清的情况下就申请财产保全，导致涉案商铺租赁到期后仍被无理占用，造成润嘉公司财产损失和负面社会影响。润嘉公司保留索赔的权利。 本院经审理认定事实如下：2017年6月1日，温州润嘉投资开发有限公司（合同甲方，为出租方，以下简称“润嘉公司”）与王大为（合同乙方，为承租方）以及温州润诚商业运营管理有限公司（合同丙方，为运营/物业管理方，以下简称“润诚商业公司”），三方签订一份《温州国际机电城商铺租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定王大为租赁润嘉公司位于温州国际机电城B4幢106、107号的商铺，建筑面积合计301.75平方米，装修期自2017年4月1日至2017年5月30日，租赁期限为三年，即2017年6月1日起至2020年5月30日止，2017年6月1日试营业，并约定如遇不可抗力等因素影响，最终试营业日期应以甲方书面通知为准。租赁合同还约定商铺三年租金合计16万元，乙方应于合同签订当日一次性向甲方支付；合同签订当日，乙方向甲方一次性支付1万元作为本合同的履约保证金，自本合同期满后60个工作日内没有任何第三方因乙方原因向甲、丙双方提出权利主张且不违背第十二、十三条款约定，甲方无息退还全额或余额履约保证金；合同签订当日，乙方向丙方一次性支付8万元作为该商铺的经营保证金，合同期内，乙方在不违反本合同及本合同有效组成部分的相关附件所约定的条款的情况下，丙方将于乙方自试营业之日起，租赁期满一年后的30个工作日内，无息返还经营保证金2万元；经营满两年后的30个工作日内，无息返还经营保证金28000元，余款32000元将于合同期满后30个工作日内且乙方无违反本合同及相关附件约定，丙方无息返还给乙方。租赁合同8.3条约定，在租赁期届满后，无论乙方是否继续承租该商铺，均须提前60日以书面形式告知甲方、丙方，经双方同意终止合同或续约另行签订合同，如双方续约，应在租赁期届满30日前签订新的《温州国际机电城商铺租赁合同》并一次性缴纳租金及相关费用。租赁合同9.1条约定，租赁期限届满之日，乙方应撤出该商铺，甲、乙、丙三方共同对该商铺进行验收交接，乙方必须履行如下义务：1、自行结清所有费用后，将该商铺内的属于乙方的所有动产（包括乙方独有的物品、广告牌、标记、标识）撤除、清理、清扫（附属设备设施除外）；2、将所有钥匙、门锁交付丙方；3、墙体、产权分铺隔墙、地面、地面、管线等有拆改的地方，必须按照交付前状态修复或修缮到位，确保该商铺达到验收交付正常使用状态，甲、丙双方对乙方因店铺装修所产生费用不作任何补偿。租赁合同9.4条约定，乙方逾期交还商铺的，每延误1日，乙方应向甲方支付每日200元作为违约金。租赁合同11.1条约定，甲方、丙方有权从履约保证金及经营保证金中相应扣除乙方欠付的租金、能耗使用费以及合同约定的其他应收费用，乙方应在接到甲方、丙方通知或在丙方公告的15个工作日内补足对应履约保证金及经营保证金。12.1条，甲、乙、丙三方均应全面履行本合同，任何一方违反本合同，应按照本合同约定承担违约责任，任何一方违约或给对方造成损失的，应当支付相应违约赔偿金；12.2条，租赁期间，如乙方单方面止本合同或乙方违约导致本合同解除的，甲方将不予退还乙方履约保证金及经营保证金。15.1条，根据本合同需要发出的全部通知均须采用书面形式，甲乙丙三份按照本合同中签订地址发送书面通知或其他文件。如任何一方有地址变更的应提前书面通知对方；否则，仍按合同地址发出的通知或其他文件均视为有效送达。15.2条，任何文件、通知或其他通讯往来，若邮寄，在寄出后第7个工作日将被视为己送达，邮局或其他的投递机构（国家认可的）出具的挂号投送收据作为已送达的有效证明；若传真，则发出时视为己送达，对方传真机收到的传真报告将作为有效证明；若面交，则对方签收时视为己送达，回执将作为有效证明；对方拒收的，则可采取留置的方式送达，相应的留置照片或录像即可作为回执，或以本合同约定的其他送达方式予以送达。15.3条，丙方在乙方租赁商铺门口或温州国际机电城项目公示栏张贴的与日常商业管理有关的通知或文件，即视为已合理通知乙方。16.1条，甲、丙双方保证乙方在租赁期内正常使用该商铺的前提下享有该商铺的处置权（包括但不限于产权处置，经营权处置等）。在合同存续期间处分该商铺时应提前告知乙方，乙方在同等条件下享有优先权。 2017年6月23日，润诚商业公司发布通知，称因天气等原因，导致主要交通道路无法按原计划通车，另应市场内广大商家联名申请，研究决定温州国际机电城试营业延期至2017年7月27日。 2017年9月22日，润嘉公司在温州商报刊登《通告》，载明“尊敬的广大商户们、你们好：经过各部门的大力支持以及社会各界朋友的相助，温州国际机电城一期已成功试营业。为扩大五金机电市场份额，奠定浙南五金机电大市场的基础，稳定市场一期持续繁荣，二期如期开发建设，公司将按有关部门的规定，特将机电城一期部分商铺出售。根据广大商户与我们公司签订的《温州国际机电城商铺租赁协议》约定——承租人有优先购买权。因此，请广大商户接此通告后请在2017年9月29日前，与我公司营销部业务人员登记并确认意向。未明确意向的，视同放弃优先购买权。敬请相互转告。”润嘉公司还提供一份落款日期为2017年9月15日的《温州国际机电城商铺优先购买权通知函》，通知对象为王大为，载明您（王大为）与润嘉公司签订的租赁合同约定您在租赁期内享有优先购买租赁商铺的权利，请您于2017年9月20日前与我司或相关业务人员联系（电话0577-5587××××），逾期未作出任何回应的，则视为您放弃优先购买权。润嘉公司称向王大为面交时其拒绝签收，王大为则否认有收到该通知函。 润嘉公司开发的温州国际机电城商品房项目，分一期和二期，一期开盘时间为2014年12月，二期开盘时间为2019年11月，B4幢106、107室属于一期。经查询温州市商品房网上销售管理系统，一期项目销售方案在该销售系统网站有发布，显示一期约有300多套房屋出售，销售方案载明商品房销售明码标价实行“一房一标”方式，优惠措施包括（1）于2015年7月6日前认购商铺可享受2%优惠；（2）钻石客户可享受15%的优惠：（3）一次性付款每平方米400元优惠，按揭付款每平方米200元优惠等。销售系统中，B4幢106室处于正常销售状态，销售方案显示B4幢106室总价为3653448.96元，2015年调整为4018794元。 除温州商报、温州市商品房网上销售管理系统外，润嘉公司称其设置有售楼处（招商中心），并有微信群“温州国际机电城市场服务交流群”，原告王大为父亲王瑞光为该微信群成员，以及微信公众号“温州机电城”，王瑞光有关注该公众号，王瑞光还是润嘉公司销售人员孙靖的微信朋友。 2020年1月3日，季龚华签署温州国际机电城认购书，载明出卖人为润嘉公司，买受人季龚华，认购物业为温州国际机电城B4幢106房，建筑面积163.86平方米，价格方面，表单价21053元，表总价3449684元，合同总价单价2000元，合同总价3277200元，定金10万元，付款方式一次性3277200元，认购条款包括：1、买受人必须足额缴付以上定金，并携带相关资料到温州国际机电城招商中心签订《商品房买卖合同》，签约后买受人所交的定金自动转为买受人购买该商品房的首付房款，在签订此认购书之日起7日内买受人未能向出卖人缴付首期购房款和签署《商品房买卖合同》的，即视为买受人违约及放弃本认购书中规定的所有权益，所支付的定金不予退还并有权将该物业另行出售，本认购书自动终止，无需另行通知买受人；该物业最终面积以双方签订的《商品房买卖合同》约定的面积为准；本认购书一式三份，自签署之日即时生效，签署正式商品房买卖合同后，本认购书即自动失去法律效力。认购书备注：最终合同成交总价为3277200元，客户承诺于2020年1月20日前一次性支付剩余房款3177200元。2020年3月19日，润嘉公司开具收据，载明缴款单位季龚华B4-106，款项内容为购房款，人民币260万元。 2020年5月20日，浙江东瓯律师事务所张炘律师受王大为委托，就温州国际机电城B4幢106、107号商铺续租及优先购买权等相关事宜出具律师函，函告润嘉公司在收到该律师函后5日内回函澄清润嘉公司是否存在已将王大为承租的温州国际机电城B4幢106、107号商铺产权出售转让给他人的事实？同时王大为依照《温州国际机电城商铺租赁合同》第八条8.3、第十六条16.1的约定向贵公司提出续租要求和优先购买权要求。该律师函通过邮政EMS向润嘉公司送达，查询记录显示，快递于2020年5月21日由他人（前台）代收。 2020年7月28日，原告向龙湾国际机电城群主（微信名蜜芽嗡嗡）发微信告知机电城B4幢107号商铺不再续租、已经腾空，并于2020年7月31日发送了该商铺已腾空的视频。 2020年8月17日，润诚商业公司作出《关于强制收回店铺及店铺恢复原状的催告函》，告知王大为，其承租的B4幢106、107室店铺租赁期限至2017年6月1日至2020年5月30日止，期满双方没有续租，租赁期限到期后，王大为至今未及时按合同约定交回店铺，故催告王大为于接函后2日内，到该公司办理退铺手续。依据合同约定，王大为需要腾退、恢复原状并交还租赁店铺。如2天内未前来办理退铺相关手续及商铺恢复，该公司将单方收回店铺，并将恢复商铺时产生的恢复费用从王大为经营保证金和履约保证金里扣除，恢复费用不足时，由王大为另行支付。该催告函通过邮政EMS向润嘉公司送达，查询记录显示，快递于2020年8月18日由他人（同事）代收。 根据本院建议，2020年9月29日，原、被告双方人员到达B4幢107号商铺办理交接事宜，因隔墙恢复原状等原因，未顺利交接。后施工队进场，施工队与原告认识，也曾与润嘉公司合作过，具体是原、被告何方委托施工队，双方说法不一。2020年10月23日，本案庭审中，经当场联系施工队负责人，其称会在四、五天内完工，原告称实际完工时间为2020年11月10日。润嘉公司称为快速处理案件遗留问题，确认2020年10月23日作为认可王大为交还107室房屋的交房日。 根据润诚商业公司2020年6月13日发布的温州国际机电城一期2020年市场租赁指导价格公告（“温州机电城”微信公众号可查询），载明三年培育期降至，依照同行经营情况结合市场的实际，将2020年市场租赁指导价格按六个等级划分（按标准面积83.55平方米，不足83.55平方米按83.55平方米计算，超过面积以实际计价为准），公布为指导价为：特级铺80000元/年/间，Ⅰ级铺60000元/年/间，Ⅰ-级铺55000元/年/间，Ⅱ级铺50000元/年/间，Ⅲ级铺40000元/年/间，Ⅳ级铺35000元/年/间。 另查明，2017年6月1日，润嘉公司收到王大为缴纳的租户保证金1万元，并开具收据。2019年2月，润诚商业公司收到王大为缴纳的经营保证金6万元，并开具收据。润诚商业公司于2020年10月28日出具《确认函》，称曾根据租赁合同向王大为收取经营保证金6万元，鉴于王大为违反合同约定，我公司有权直接扣除该部分保证金，现公司授权润嘉公司直接在其与王大为的纠纷诉讼过程中就该部分款项进行主张、处置，法院判决确认后，我公司不再就该部分保证金另行主张权利。 经查，温州国际机电城Ｂ4幢106室、107室不动产目前登记在润嘉公司名下，登记的房屋建筑面积分别为163.86平方米、137.89平方米，不动产权证发证时间为2018年1月。本案起诉前，王大为于2020年7月2日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年7月3日作出（2020）浙0303财保84号民事裁定书，裁定查封所有权人登记为温州润嘉投资开发有限公司的坐落于温州市龙湾区海滨街道滨海大道北段5199号温州××幢××室的房地产【浙（2018）温州不动产权第0016334号】。 本院认为，本案争议焦点之一是润嘉公司与季龚华签署认购书的行为是否侵害王大为作为承租人的优先购买权。我国合同法第二百三十条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定，若出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，承租人主张优先购买房屋的，人民法院不予支持。原告认为润嘉公司出售本案所涉B4幢106室时没有通知自己，未履行通知义务。本院认为，润嘉公司作为温州国际机电城商品房项目开发商，一期房屋多达300余套，其在温州市商品房网上销售管理系统公开发布销售方案，2017年9月22日在温州商报刊登商铺出售《通告》，并提醒承租户未在指定期限明确购买意向的，视同放弃优先购买权。该销售行为是面向社会公众包括机电城内全体承租户的公开行为，原告称其曾向润嘉公司销售人员询问B4幢106室是否出售但得到否定回答的说法缺乏证据证明，不同于单一二手房的出售信息的渠道单一性，本案开发商出售商铺信息渠道较多，原告作为机电城租户，可通过售楼处、“温州国际机电城市场服务交流群”、身份为被告销售人员的微信朋友的朋友圈消息、邻居商铺人员等多渠道了解商铺出售信息。润嘉公司、季龚华（系外地来温经商人员）并无特殊关系，与原告关于润嘉公司销售人员向其表示不出售B4幢106室但又避开原告私下出售该商铺给季龚华的说法相比较，润嘉公司关于在与季龚华签署认购书一年多前即已启动B4幢106室销售，原告在合理期间内无购买意愿的说法，更加合理，依据高度盖然性原则，本院认为润嘉公司已尽到在出卖之前的合理期限内履行通知的义务，因承租人王大为在合理期间内未明确表示购买，对其主张优先购买权，本院不予支持。润嘉公司称其向王大为面交优先购买权通知函时被告拒绝签收，未做到租赁合同15.2条约定的“若面交，则对方签收时视为己送达，回执将作为有效证明；对方拒收的，则可采取留置的方式送达，相应的留置照片或录像即可作为回执”，程序上确有瑕疵，但不足以否定润嘉公司已通过其他形式尽到通知义务。另外，润嘉公司与季龚华签署的仅为认购书，是对未来签署正式购房合同的预先安排，属于预约合同，而非商铺买卖合同，欠缺商铺交付条件及日期、税费负担等要素，原告要求以同等条件优先缔结房屋买卖合同，但基于前述认购书，还不足以判定明确具体的同等条件。原告还称其在本案立案前曾在龙湾法院立案庭工作人员组织下调解，润嘉公司当时提出334.3844万元报价，现又反悔，本院认为，庭前调解中，当事人为达成和解作出的妥协，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零七条相关规定，不能作为裁判依据。关于原告要求确认租赁合同合法有效的诉请，润嘉公司并无异议，故本院没有必要在判项中予以确认。 争议焦点之二为王大为逾期退房的责任如何判定。如上文所述，王大为主张优先购买权不予支持情况下，王大为应及时腾退返还涉案商铺。润嘉公司已确认2020年10月23日作为认可王大为交还107室房屋的交房日，故对107室退房诉请，判项中不再体现。至于商铺占用费，原告主张按79.79元/月/平方米计算，经查，该标准系依据2020年市场租赁指导价格中特级铺标准，即按80000元/年，每间83.55平方米的价格计算，王大为一方则认为，即使计算占用费，也应该按原租金标准计算，本院经计算原标准约14.7元/月/平方米。本院认为一方面商铺级别评定系润嘉公司单方意见，另一方面，租赁合同三年16万元的价格系市场前期培育期的价格，确实低于市场价格，润嘉公司已认可租期顺延至2020年7月26日，故商铺占用费从2020年7月27日计算，基于公平原则，结合本案实际情况，对于B4幢107室，按照14.7元/月/平方米从2020年7月27日计算至2020年10月23日（润嘉公司认可的交房日），对于B4幢106室，酌情按照55元/月/平方米从2020年7月27日计算至实际腾退并返还房屋止。至于润嘉公司要求的200元/日的逾期腾空违约金，本院认为，如前文所述，润嘉公司称其在向王大为送达优先购买权通知函时遭拒签但未依照租赁合同约定拍照或录像，本院系依据高度盖然性原则认定其已尽到通知义务，双方对此确有较大法律争议，王大为对逾期腾房主观恶意不明显，关于B4幢107室，主要基于恢复原状等原因造成返还房屋延迟，主观恶意也不明显。基于前述考虑，本院仅支持判决生效之日起200元/日的逾期腾空违约金。至于润嘉公司要求判决确认被反诉人无权要求返还履约保证金及经营保证金合计70000元，本院认为，根据润诚商业公司于2020年8月17日作出《关于强制收回店铺及店铺恢复原状的催告函》，“如2天内未前来办理退铺相关手续及商铺恢复，我公司将单方收回店铺，并将恢复商铺时产生的恢复费用从王大为经营保证金和履约保证金里扣除，恢复费用不足时，由王大为另行支付”，另外，当前B4幢107室已产生施工费用近2万元，将来预计还会产生106室商铺的恢复修缮等施工费用，王大为还需支付润嘉公司部分商铺占用费，故当前返还王大为返还履约保证金及经营保证金尚不具备条件，该费用可用于弥补施工费用、商铺占用费等，该请求并非履约保证金及经营保证金永不退还，而是需要以结算其他费用为前提，王大为本案中也未提出要求返还履约保证金及经营保证金的诉讼请求，故本案中对润嘉公司该诉请判项中不予处理，双方可结算相关费用后另行处理。基于106室商铺的恢复修缮费用已考虑在内，结合本案B4幢107室因恢复原状争议造成退房延迟，王大为今后返还润嘉公司106室商铺时若尚未恢复修缮至租赁合同要求，公司可自行恢复修缮并从履约保证金及经营保证金中扣除相关费用，不足以抵扣相关费用的，润嘉公司可另案主张。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、驳回原告王大为全部诉讼请求； 二、反诉被告王大为于本判决生效之日起十日内向反诉原告温州润嘉投资开发有限公司支付温州国际机电城B4幢107室商铺占用费（按14.7元/月/平方米从2020年7月27日计算至2020年10月23日止，该商铺面积为137.89平方米）； 三、反诉被告王大为于本判决生效之日起十日内向反诉原告温州润嘉投资开发有限公司支付温州国际机电城B4幢106室商铺占用费（按55元/月/平方米从2020年7月27日计算至实际腾退并返还房屋日止，该商铺面积为163.86平方米）； 四、反诉被告王大为于本判决生效之日起十日内腾退并向反诉原告温州润嘉投资开发有限公司返还温州国际机电城B4幢106室商铺，未按时腾空的，还需按200元/日向温州润嘉投资开发有限公司支付逾期腾空违约金（从本判决生效之日起计算至实际腾退并返还房屋日止）； 五、驳回反诉原告温州润嘉投资开发有限公司其余诉讼请求。 本案本诉受理费32960元，减半收取计16480元，由王大为负担；反诉受理费1832元，由王大为和温州润嘉投资开发有限公司各负担916元。诉前保全申请费5000元，由王大为负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。 审判员  李曙光 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  蒋 煜 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。