上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9516号上诉人(原审被告)：上海丰涛置业有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：黄欢，总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉。被上诉人(原审原告)：戴相敏，女，1963年10月2日出生，汉族，户籍地上海市虹口区。上诉人上海丰涛置业有限公司(以下简称“丰涛公司”)因与被上诉人戴相敏房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2020)沪0118民初6344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人丰涛公司上诉请求：撤销一审判决。事实和理由：戴相敏已于2019年1月12日前往上海市青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄287号301室房屋(以下简称“系争房屋”)验房，当日未成功收房的责任在于戴相敏，己方无需支付2019年1月12日之后的逾期交付违约金。1、2019年1月10日，己方向戴相敏寄送收楼通知书，通知载明系争房屋收楼时间为2019年1月10日。同日己方销售人员通过微信通知戴相敏前来办理收楼手续，其于2019年1月12日前往现场验房。后因戴相敏认为房屋存在质量问题，故其拒绝签署《准予入住通知书》及办理后续收楼手续，丰涛公司对上述事实均予以确认。己方认为，虽收楼通知书上签章的单位为丰涛公司委托的物业公司，但该通知实际由己方寄出；且己方销售人员亦通过微信方式通知收房事宜，戴相敏已实际知悉了系争房屋的收楼事宜，故己方已经履行了收房的通知义务。2、戴相敏提出的房屋质量问题即使存在，亦不符合合同约定的不能收房的事由。如戴相敏认为系争房屋存在质量问题的，应按照合同约定要求己方履行维保修义务，而不能以此为由拒绝收房。3、根据购房合同约定，系争房屋交付的标准为双方签署准予入住通知书，戴相敏在庭审过程中明确表示当日未签署准予入住通知书的原因为房屋存在质量问题。在戴相敏未签署准予入住通知书的情况下，己方未将系争房屋钥匙交付戴相敏并无不妥。4、经法院协调沟通，戴相敏于2020年5月24日办理收房手续，签署了《准予入住通知书》并领取房屋钥匙，故双方已于2020年5月24日办理完毕收房手续，己方已履行完毕交房义务，一审法院判决己方履行房屋交付义务与事实不符。被上诉人戴相敏辩称：同意一审判决，请求予以维持。戴相敏向一审法院起诉，请求判令：一、丰涛公司继续履行合同并交付系争房屋；二、丰涛公司支付违约金(以人民币2，663，956元为本金，按日万分之一为计算标准，自2019年1月1日计付至实际交付之日止)(以下币种均为人民币)。一审法院经审理查明：2016年10月31日，戴相敏(买方、乙方)和丰涛公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，该合同约定，乙方向甲方购买青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄路珑樾华庭287号3层301室房屋，据甲方暂测该房屋建筑面积为88.98平方米，乙方购买该房屋的总房价款暂定为2，663，956元。甲方定于2018年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任：乙方有权单方面解除合同，如乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同第十一条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算。逾期超过180天后，乙方要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2％。该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《上海市新建住宅质量保证书》和《上海市新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担。该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由甲方转移给乙方。如乙方未按约定的日期办理该房屋的验收交接手续，甲方应当发出书面催告书一次。乙方未按催告书规定的日期办理该房屋的验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之第二日起该房屋的风险责任转移由乙方承担。甲方保证在向乙方交付该房屋时该房屋没有甲方设定的抵押权，也不存在其它产权纠纷和财务纠纷。如房屋交付后出现与甲方保证不相一致的情况由甲方承担全部责任。甲方交付的该房屋系验收合格的房屋。如该房屋的装修、设备标准达不到本合同附件三约定的标准，乙方有权要求甲方按实际的装修、设备与约定的装修、设备差价0倍给予补偿。如主体结构不符合本合同附件三约定的标准，乙方有权单方面解除本合同。双方商定对标准的认定产生争议时，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。该房屋交付后，乙方认为主体结构不合格的，可以委托本市有资质的建筑工程质量检测机构检测。经核验，确属主体结构质量不合格的，乙方有权单方面解除本合同。甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0倍给予补偿。双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构出具的书面鉴定意见为处理争议的依据。甲方已选聘金碧物业有限公司上海分公司物业公司对该房屋进行前期物业管理，并与其签订了《前期物业管理服务合同》(见附件五)。因该房屋规划用途为居住用房，甲乙双方已签订了《珑樾华庭业主临时使用公约》(见附件五)。合同附件一付款方式和付款期限约定，乙方分4期付款：第一期：于2016年10月31日前向甲方支付人民币803，956元，包括定金人民币2万元。第二期：于2017年1月1日前向甲方支付人民币67万元；第三期：于2017年4月1日前向甲方支付人民币67万元；第四期：于2017年7月1日前向甲方支付人民币52万元。合同还约定了其他事项。合同签订后，戴相敏已经向丰涛公司支付了全部房款2，663，956元。一审另查明，系争房屋于2019年1月7日取得住宅交付使用许可证。一审中，戴相敏认为，系争房屋存在质量问题，即房屋存在需要修理的项目名称。丰涛公司一直未将上述问题维修好，故一直未交房。为此，丰涛公司还提供了修理项目清单、反馈表等证据。丰涛公司对修理项目清单的真实性不予认可，对反馈表的真实性无异议。丰涛公司认为，其委托物业公司处理收楼事宜，并由物业公司名义向戴相敏邮寄了收楼通知书，戴相敏于2019年1月17日签收了该通知书，故丰涛公司已经通知戴相敏办理收楼事宜。为此，丰涛公司提供了收楼通知书及邮寄凭证、签收查询、微信聊天记录等证据。该收楼通知书上载明，办理收楼手续时间为2019年1月10日，地点在上海恒大御澜庭会所**商铺(现售楼处1楼旁)。办理收楼所需费用：物业费用3，204.72元(住宅3元／平方米／月，预收1年等)。注：以上费用以交房当日现场核算为准。该通知书还载明了其他内容。丰涛公司也认可合同中也无约定戴相敏收楼时必须预付1年物业费。关于丰涛公司委托物业公司处理收楼事宜的相关授权，无书面证据，但是丰涛公司有口头告知戴相敏，并由丰涛公司工作人员通过微信告知戴相敏收楼事宜，丰涛公司无单独向戴相敏寄送收楼通知书。戴相敏对上述证据的真实性无异议。戴相敏认可收到物业公司寄出的收楼通知书，但是不认可是丰涛公司寄出的收楼通知书。在通知书第2条写明预收1年的物业费才能办理收楼。丰涛公司的销售人员于2019年1月10日微信通知戴相敏收房，戴相敏回复同意于2019年1月12日前往收楼，但房屋未交付。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，双方签订的《上海市商品房预售合同》是双方当事人真实意思表示，未违反国家有关强制性法律、法规规定，应当确认为合法有效。依法成立的合约对双方当事人具有约束力，双方均应按约履行各自义务。丰涛公司认为，戴相敏未办理收楼手续，故尚未交付。收楼手续是指：由戴相敏前往售楼处，由丰涛公司核实戴相敏身份情况，再由戴相敏预交物业费，最后由戴相敏进行验房，如果不存在合同约定的不能收楼的条件，则由戴相敏签署准予入住通知书，最后由丰涛公司交付钥匙给戴相敏。但根据合同约定，丰涛公司应于2018年12月31日前将该房屋交付给戴相敏，如未在约定期限内将该房屋交付戴相敏，应当向戴相敏支付违约金，违约金按戴相敏已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过180天，戴相敏有权单方面解除合同，如戴相敏要求继续履行合同，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，丰涛公司向戴相敏支付违约金，违约金按戴相敏已支付的房价款日万分之一计算。逾期超过180天后，戴相敏要求继续履行合同的，上述逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2％。该房屋符合约定的交付条件后，戴相敏应在交付之日前7天书面通知原告办理交付该房屋的手续，戴相敏应在收到该通知之日起7天内，会同丰涛公司对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为签署《准予入住通知书》。系争房屋于2019年1月7日取得住宅交付使用许可证，物业公司虽有通知戴相敏收房，丰涛公司也通过工作人员微信通知戴相敏收房，但房屋交付通知并不符合合同约定，戴相敏对于丰涛公司要求的收房手续也不认可。现丰涛公司未交付房屋给戴相敏，显属违约，故丰涛公司应履行交房义务，并承担逾期交房责任。戴相敏主张丰涛公司偿付违约金以2，663，956元为本金，按日万分之一为计算标准，自2019年1月1日计付至实际交付之日止，其计算方式与合同约定逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价款的2％不符，故一审法院予以调整，确定丰涛公司应向戴相敏偿付逾期交房违约金53，279元。一审法院判决如下：一、上海丰涛置业有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区朱家角镇淀山湖大道3600弄路珑樾华庭287号301室房屋交付戴相敏；二、上海丰涛置业有限公司应于判决生效之日起十日内偿付戴相敏逾期交房违约金53，279元。二审中，双方均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院予以确认。二审另查明，2020年5月24日戴相敏签署《准予入住通知书》。本院认为，双方当事人未根据其在一审庭审中的意思表示在庭审结束后向一审法院报告确认系争房屋交付情况。鉴于前述情况，一审判令丰涛公司交付系争房屋，并无不当。同时前述事实亦可反映出丰涛公司在一审庭审结束前确未将系争房屋交付戴相敏。同时如果没有一审从中协调沟通，丰涛公司显然也无主动履行交房义务的可能。鉴于戴相敏在二审中确认丰涛公司已实际交付系争房屋，一审判决主文第一项双方已实际履行，文书主文不再作调整。根据查明的事实，丰涛公司以物业公司名义向戴相敏寄送交房通知，不符合预售合同约定。丰涛公司要求戴相敏先行支付物业费作为房屋交付的前置条件，亦不符合预售合同约定。丰涛公司应向戴相敏提供质量合格的房屋，在戴相敏验看房屋提出存在质量问题后，丰涛公司未提供专业机构关于房屋质量问题的认定意见。继而在案件审理中，丰涛公司也未提供专业机构关于房屋质量问题及相应维修问题不影响戴相敏实际使用的认定意见。丰涛公司在处理好系争房屋质量维修问题后，也未根据合同约定以自己名义向戴相敏发出书面交房通知。丰涛公司怠于行使自身义务致系争房屋逾期交付，应承担违约责任。丰涛公司关于此节的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3，416.9元，由上诉人上海丰涛置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭 辰审 判 员  徐 江审 判 员  成 皿二〇二〇年十一月三日法官助理  张末然书 记 员  高兴盛附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……