浙江省宁波市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙02民终3626号 上诉人（原审被告）：宁波随风度假酒店有限公司。住所地：宁波东钱湖旅游度假区环南湖岸线阳光水岸景区。 法定代表人：王骏天，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黄靖靖，浙江导司律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳律，浙江导司律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：宁波东钱湖投资开发有限公司。住所地：宁波市东钱湖旅游度假区玉泉南路**。 法定代表人：毛江辉，该公司副董事长。 委托代理人：蔡祖红，浙江红邦律师事务所律师。 委托代理人：蔡烽杰，浙江红邦律师事务所律师。 原审被告：宁波新天盛投资有限公司。住。住所地：宁波市江**东昌路**/div> 法定代表人：陶惠民，该公司执行董事。 上诉人宁波随风度假酒店有限公司（以下简称随风公司）因与被上诉人宁波东钱湖投资开发有限公司（以下简称东钱湖开发公司）、原审被告宁波新天盛投资有限公司（以下简称新天盛公司）租赁合同纠纷一案，不服宁波市鄞州区人民法院（2019）浙0212民初10888号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 随风公司上诉请求：撤销原判，依法改判。事实和理由：一、一审法院认定事实错误。首先，装修未办理审批是由于宁波东钱湖旅游度假管理委员会（以下简称东钱湖管委会）审批程序的特殊性造成的。随风公司已将设计整改方案交由东钱湖开发公司，已履行了改建申报义务。按照审批流程，东钱湖开发公司应将装修方案递交给东钱湖管委会，并由其召集相关负责人听取汇报。但东钱湖开发公司怠于向相关部门履行申报义务，导致2017年以后的沙滩服务中心部分场地无法对外进行正常经营。其次，随风公司不存在建房行为。随风公司于2011年9月第一次投入建设，期间，双方多次通过会议确定，原则上同意随风公司在不影响主体结构的前提下对相关建筑景观进行改造。2015年3月，随风公司进行第二次提升改造，根据同年3月19日协调会议确定的会议精神要求将涉案场地改造成帆船码头。随风公司在原主体结构不变的情况下，为了安全及配套需要，搭建了露天玻璃遮阳篷及圆形张拉膜，但该行为不属于新建。2017年8月，随风公司根据同年8月30日协调会议确定的会议精神要求进行第三次提升改造，在履行合同过程中，可能存在加建行为，但不属于新建，不属于合同中约定的解除事由。最后，涉案租赁协议签订后，随风公司一直按期缴纳租金，且未出现停业30天以上的情形。后期酒店配套未运营，也是因为东钱湖开发公司未及时上报改建方案造成的。另外，该公司的强拆行为给随风公司造成了巨大的经济损失；二、一审判决不合理。从维稳角度出发，涉案合同具有履行的可能性。 东钱湖开发公司辩称，随风公司的上诉事实和理由不能成立。一、随风公司认为其已将设计整改方案交由东钱湖开发公司，已履行了改建申报手续，东钱湖开发公司怠于向相关部门履行申报义务才导致无法正常经营。该诉称没有客观的事实依据，依法不能成立。理由：随风公司向东钱湖开发公司上报的整改方案不符合（2017）89号会议纪要的相关要求，该会议纪要中明确整改不能超过土地范围，且不能超过建筑许可范围，当时建筑的许可范围是807.98平方米，而整改方案是1480平方米，所以随风公司提交的整改方案不符合上述会议纪要内容。报相关部门审核是随风公司的义务，并非东钱湖开发公司的义务。随风公司报送的酒店改造方案首先要得到东钱湖开发公司的同意，东钱湖开发公司要根据东钱湖管委会的会议纪要中相关约定进行形式上的审查，如果不符合，东钱湖开发公司会督促其改正，提供符合要求的方案。如果同意了随风公司的方案，随风公司要向其他规划、建设部门审核报批。东钱湖开发公司分别在2017年4月28日、2018年4月24日、2019年3月26日三次书面告知随风公司要向相关部门审批，且必须符合东钱湖管委会确定的方案，报经同意后方可施工；二、随风公司提出不存在新建房屋的情形，这也与客观事实不符。该公司于2011年9月进行第一次投入建设（为了酒店经营需要进行改造），增加了716平方米面积。随风公司在2018年5月8日的方案表述中也认可现场增加了这么多的面积。2017年4月份，被拆除后，随风公司又进行新建，被东钱湖开发公司发现后叫停，该公司又在原有周边新建了部分房屋，到目前为止现场还在。2017年8月份，东钱湖管委会为酒店改造出具了会议纪要，对需要改建的范围进行了界定，不能超过原有的许可面积即807.98平方米。随风公司称加建不等于新建，事实上，加建也属于新建的范畴；三、随风公司诉称自2011年5月20日起尚不存在停业30天以上的情形，后期没有运行也是东钱湖开发公司未及时上报改建方案所导致，这也与客观事实不符。自2017年4月起，主营业场所即沙滩服务中心自行拆除改建，被发现叫停以后，东钱湖开发公司多次告知随风公司要履行报批后才能营业，一直到合同解除均未营业，也没有提出符合规划要求以及符合会议纪要精神的改造方案；四、随风公司诉称如果合同解除，会给其造成巨大的经济损失。对此，东钱湖开发公司已经履行了告知义务，合同解除是随风公司自身原因造成的，损失应由其自行承担。在一审中，随风公司也曾经提出按照约定的范围重新进行设计，但是在开庭之后一直没有积极态度及行动，直至一审判决作出均未提供改造或者协商的方案。综上，请求依法驳回随风公司的上诉请求。 新天盛公司未予答辩。 东钱湖开发公司一审诉讼请求：确认东钱湖开发公司与随风公司、新天盛公司之间于2011年5月20日签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》及相关的《沙滩服务中心补充协议》、《沙滩服务中心补充协议二》于2019年6月16日解除,并判令随风公司、新天盛公司立即腾退。 一审法院认定事实如下：2011年5月20日，东钱湖开发公司（甲方）与新天盛公司（乙方）签订《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》，约定东钱湖开发公司将坐落于东钱湖环南湖岸线阳光水岸景区，沙滩服务中心建筑面积约807.98平方米，配套景区面积约23720平方米，其中沙滩约17773平方米出租给新天盛公司经营。租赁期限为2011年7月1日至2026年6月30日。合同第五条第2款约定，乙方如需对本案进行装修和改动，应事先将本案的装修方案提交甲方审查，甲方及相关部门审核同意后，乙方方可施工。甲方协助乙方办理报建施工手续。施工过程中，甲方有权制止乙方不当的装修行为，乙方应立即予以纠正。第4款约定，装修完毕后，乙方须报请政府相关部门验收合格后方可投入使用。第七条约定，乙方在协议履行期间，不得在本案内擅自搭建、改建、新建房屋。若确实有需要增加营业面积的，需经甲方同意并报相关部门审核。第九条约定，发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：其中第5款，未经甲方同意，在协议履行期间以任何理由停业30天以上的（含30天）；第6款，乙方在协议履行期间，在本案内擅自新建房屋建筑的。2012年1月7日，东钱湖开发公司（甲方）与新天盛公司（乙方）、宁波简单旅游发展有限公司（丙方）（后更名为随风公司）签订《沙滩服务中心补充协议》一份，约定由丙方承担主协议及补充协议约定的属于乙方的权利和义务，同时乙方承诺对丙方在履行主协议及补充协议过程中产生的责任和义务及因此而产生的所有相关民事法律责任承担连带责任。主协议约定的租期起始日顺延至2012年1月1日，租期截止日不变，仍为2026年6月30日，租期调整为壹拾肆年半。2017年7月3日，东钱湖开发公司与随风公司签订《沙滩服务中心补充协议二》，约定配套景区管理期限为2012年1月7日至合同终止日止。 2015年3月19日，在东钱湖管委会的主持下，形成《随风帆船主题酒店提升改造方案汇报会纪要》（[2015]17号）：会议认为该方案主题鲜明、特色明显。原则同意随风度假酒店在不影响主体结构的前提下，对相关建筑景观进行改造，增加帆船码头、户外休闲等设施，并以举办国际性帆船赛事活动为目标，争取永久性落户国家级帆船赛事基地品牌。 2017年4月28日，东钱湖开发公司向随风公司发函称：随风社区提升项目总体设计的修改方案需抓紧修改上报我司与相关部门；未得到相关部门确定认可之前，不得动工及动提升工程，如已起动，需立即停止。由于未批先建，引起的相关行政及法律责任由贵司承担。 2017年8月30日，在东钱湖管委会的主持下，形成《宁波东钱湖随风户外天空度假社区提升方案审查会纪要》（[2017]89号），明确如下内容：一、该项目在总体定位上要符合南岸线风景名胜区整体定位的要求。要坚持帆船亲子沙滩户外度假社区的定位，并在原有基础上分阶段进行整体提升与改造；二、规划改造方案应在现有土地权属范围内进行设计，建筑面积应以原有许可证为准；确需改扩建的由管委会统筹南岸线总建筑布局后确定建筑量，并依法办理相关手续，根据批准后的规划设计方案实施等。 2018年4月24日，东钱湖开发公司向随风公司送达《关于要求随风社区停止施工的函》，要求随风公司停止实施随风社区提升项目，具体如下：一、要求随风社区提升项目设计方案抓紧上报规划部门，并与建设等相关部门积极对接。在方案未得到规划、建设等部门审批完成前，不得启动实施；二、现场必须停止施工，现场围档按照建筑施工标准予以整改，施工设备清场并整改方案上报区建设局；三、要求项目现场完善措施，确保无事故发生。 2018年5月8日，随风公司通过电子邮件将装修整改方案及《关于随风度假酒店整改的情况说明》报送至东钱湖开发公司处，称酒店第一次装修改造时加建了餐厅包厢5个，面积为300平方米，配套库房1个，面积为230平方米，前厅大堂1个，面积为180平方米，户外露台6平方米。加建面积共计716平方米，酒店合计建筑面积为1516平方米。2015年后第二次装修改造露天玻璃遮阳篷272平方米、圆形张拉膜63平方米。为再次提升酒店整体形象，[2017]89号会议纪要对酒店的扩量提出了要求，不允许超出原有主体建筑结构的红线范围。此次装修的一层建筑面积为1480平方米。目前正在进行前期装修施工的基础准备工作。 2019年3月29日，东钱湖开发公司向随风公司发函称：在双方履行上述协议的过程中，贵司在未经政府相关政府部门审批许可的情况下，擅自对沙滩服务中心的租赁物功能进行改造，更改沙滩服务中心建筑外立面，搭建房屋增加营业面积，私自违建、搭建的面积达1000余平方米。对此，我司分别于2011年12月、2016年8月向贵司书面致函，贵司应当先行办理相关行政审批手续，但贵司至今仍未办理相关审批手续。2017年4月28日，因贵司对随风社区再次进行违规改建、拆建，我司就拆除随风社区新建、搭建建筑物、构筑物及上报随风社区相关设计修改方案等事宜，向贵司书面致函，要求贵司上报我司与相关部门有关随风社区总体设计的修改方案，且在总体设计未得到相关部门确定前，不得动工。但贵司却迟迟未上报相关方案并取得相关部门的确定认可，贵司的行为已经违反相关规范要求，影响了景区的正常营业。为此，我司于2018年4月28日再次向贵司书面致函，要求贵司将随风社区相关设计方案上报规划部门，并与建设等部门对接，在方案未得到规划、建设等部门审批前，不得启动实施，并要求贵司现场必须停止施工，就现场围挡按照建筑施工标准予以整改，施工设备清场并将整改方案上报宁波东钱湖旅游度假区建设管理局。现截至本函发出之日，贵司仍未就随风社区的相关改建、拆建、装修等取得相关部门的审批许可，贵司在未经规划许可以及未经相关主管部门审批的情况下，私自改建、拆建的行为已严重违背了阳光水岸景区相关规划设计要求，破坏了阳光水岸景区的植被等。同时，贵司的行为也导致沙滩服务中心无法正常使用，阳光水岸景区无法正常对外营业，违反了“不得停业30天以上”的相关约定，故要求贵司于10日内采取相关整改措施，恢复营业，具体包括但不限于：1.拆除所有未经相关部门审批通过的建筑物、搭建物；2.拆除不符合要求的生态屋、船屋；3.恢复违规改建、扩建而破坏的绿地、植被等；4.将沙滩服务中心等租赁物恢复我司出租时的状态，保证正常使用；5.于15日内恢复阳光水岸景区沙滩服务中心及其配套景区的正常对外营业状态。 2019年6月12日，东钱湖开发公司向随风公司发出《关于解除环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议及其补充协议的通知》，认为随风公司存在未经相关部门审批许可的情况下，擅自对沙滩服务中心的租赁物功能进行改造，更改沙滩服务中心建筑外立面，私自搭建房屋增加营业面积，已违反主协议第五条第2款以及主协议第七条第7款的相关约定，同时由于贵司的上述违约违规行为，导致阳光水岸景区沙滩服务中心一年多来一直处于拆、改的停业状态，无法正常对外经营使用。故要求解除双方于2011年5月20日签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》以及补充协议，并尽快应恢复原状，并办理相关移交手续；支付违约金50万元。该解除函于2019年6月16日妥投。随风公司于2019年6月21日回复函一份，表示随风公司不存在“私自搭建”等情形，且一直坚持营业，故不同意解除协议及补充协议。 2019年3月31日，宁波市鄞源公证处出具公证书，内容为公证机构于2019年3月28日，对随风度假酒店内部及周边现况、对阳光沙滩及景区内现状进行了摄像保全。 一审法院认为，双方签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》及两份补充协议系双方真实意思的表示，应属合法有效，该院予以确认。协议中明确约定：随风公司如需对本案进行装修和改动，应事先将本案的装修方案提交东钱湖开发公司审查，东钱湖开发公司及相关部门审核同意后，随风公司方可施工；随风公司在协议履行期间，不得在本案中擅自搭建、改建、新建房屋。若确实有需要增加营业面积的，需经东钱湖开发公司同意并报相关部门审核。之后，在东钱湖管委会主持下召开的各部门审查会上亦明确规划改造方案应在现有土地权属范围内进设计，建筑面积应以原有许可证为准；确需改扩建的由管委会统筹南岸线总建筑布局后确定建筑量，并依法办理相关手续，根据批准后的规划设计方案实施。但在协议履行过程中，随风公司分别在三次装修及改建过程中，存在大量超土地许可证范围内的扩、改、新建部分，东钱湖开发公司亦多次予以制止，要求整改、恢复原状，但未得到纠正。而且因为大量的扩建等行为，导致2017年以后沙滩服务中心主体部分长期无法正常对外经营，故该院认为，随风公司的行为已违反双方协议的约定，符合约定解除之条件，故东钱湖开发公司于2019年6月16日向随风公司送达的解除协议的通知应属有效。因租赁协议的解除，随风公司应及时腾退租赁场地，故对于东钱湖开发公司的全部诉请，该院均予以支持。 综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、九十六条、九十七条之规定，作出如下判决：一、宁波东钱湖投资开发有限公司与宁波新天盛投资有限公司、宁波随风度假酒店有限公司于2011年5月20日签订的《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心中心租赁协议》及分别于2012年1月7日、2017年7月3日签订的《沙滩服务中心补充协议》、《沙滩服务中心补充协议二》均于2019年6月16日解除；二、宁波新天盛投资有限公司、宁波随风度假酒店有限公司于判决生效之日起三十日内向宁波东钱湖投资开发有限公司腾退沙滩服务中心及配套景区。一审案件受理费8800元，由新天盛投资有限公司、宁波随风度假酒店有限公司负担。 二审中，随风公司向本院提交了《公共聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（2012年9月28日）一份，拟证明：消防部门审批的营业面积是1600平方米，东钱湖开发公司也同意按照该面积进行实际经营。 东钱湖开发公司经质证认为，对上述证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议。该份消防安全检查合格证与本案无关联性。其中约1600平方米的营业面积是随风公司为了酒店经营需要擅自增加的面积，消防安全检查仅是针对安全状况形成的证明，并不能证明东钱湖开发公司认可改造后的营业面积是合法的。 新天盛公司未予质证。 本院经审查认为，上述证据不属于二审中的新证据，故不予认定。 本院对一审法院认定的事实予以确认。 本院认为，涉案《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》及两份补充协议系各方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，亦未违背公序良俗，应属合法有效，其对各方当事人具有约束力。根据上述《环南湖岸线阳光水岸景区沙滩服务中心租赁协议》第九条的约定，发生有下列情形之一，视为乙方严重违约，甲方有权解除本合同：其中第5款，未经甲方同意，在协议履行期间以任何理由停业30天以上的（含30天）；第6款，乙方在协议履行期间，在本案内擅自新建房屋建筑的。在实际履约过程中，随风公司在装修、改建过程中存在超出土地许可证的范围擅自实施大面积扩、改、新建部分项目的行为，且涉案沙滩服务中心主体部分自2017年起曾长期无法正常对外经营，现东钱湖开发公司以此为由诉请解除上述协议，于约有据，一审法院对此予以支持，并无不当。 综上所述，上诉人随风公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费8800元，由上诉人宁波随风度假酒店有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郑 辉 审判员 俞灵波 审判员 赵保法 二〇二〇年十一月五日 书记员 陆 琼