江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初1252号原告：胡梦清，女，1987年11月4日出生，汉族，住江西省南昌市经济技术开发区桂苑大道****楼****。委托诉讼代理人：余泽浩，江西华邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：王兰兰，江西华邦律师事务所律师。被告：马吾苏，男，1986年9月10日出生，撒拉族，住青海省循化撒拉族自治县道帏乡立伦村**。原告胡梦清与被告马吾苏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡梦清的委托诉讼代理人余泽浩，被告马吾苏均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告胡梦清向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即偿还原告自2018年10月1日起暂计至2020年4月1日的租金共计113672元及自2018年10月1日起，按照年利率24%计算，暂计至2020年5月31日的违约金28287元，共计141959元。2、依法判令本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、执行费、保全费）由被告承担。事实与理由：2011年12月16日，江西绿腾实业有限公司（以下简称绿腾公司）与胡梦清签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定将绿腾公司所有的坐落于南昌经开区桂苑大道152号，建筑面积月3000平方米的商铺（包括“绿腾雅苑”1#、2#、8#、12#楼一层商铺）出租给胡梦清使用，并同意其用于转租。2015年3月11日，被告马吾苏因经营需要，与原告胡梦清签订涉案《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定被告承租原告方位于南昌市经济技术开发区“绿腾雅苑”12号楼（从北向南顺序）3#商铺，房屋结构为钢混，建筑面积为48.69平方米，租赁期限为7年，自2015年4月1日至2022年3月31日止。租金计算方式是第一年度租金为80元/㎡，以后每个租赁年度每月租金在上个租赁年度每月租金的基础上递增5%，即第一年租金80元/㎡，第二年为84元/㎡，第三年为88.2元/㎡，第四年为92.6元/㎡，第五年为97.2元/平方米，第六年为102.1元/㎡，第七年为107.2元/㎡。被告应于每年的3、9月的30日前交清后半年的租金，逾期交付租金的，被告须支付违约金。但被告并未如约履行合同约定。自2018年10月1日起，即停止向原告支付租金。但涉案店铺仍由被告在经营使用。原告曾多次上门向其主张租金，但被告仍以各种理由推脱。截止起诉时，被告已拖欠原告房租长达一年有余，被告应当履行双方约定，立即向原告支付所欠租金113672元并支付利息28287元（暂计至2020年5月31日），共计141959元。原告依据相关法律规定，特具状诉至贵院，望判如所请。被告马吾苏辩称，我的租金已交至2019年9月30日；修路期间对经营状况影响很大，希望减免十个月，因为疫情对经营也造成了很大的影响，希望再减免四个月；我不认可违约金；我一直以为是与开发商签订的租赁合同，所以才会签字，我一直未看过原告与开发商的租赁合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对原告提交的原、被告身份信息，对于被告提交的照片打印件15张、微信聊天记录截屏，双方当事人无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提交的原、被告签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》、洪房权证经济技术开发区字第100024365、100024366号产权证书及房屋分层分户平面图一份，原告与江西绿腾实业有限公司签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》及江西绿腾实业有限公司出具的同意转租证明，被告对其真实性有异议，本院认为，上述证据来源合法，有原、被告签名和江西绿腾实业有限公司盖章，对上述证据，予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年3月11日，原告胡梦清（作为甲方，出租方）与被告马吾苏（作为乙方，承租方）签订《南昌市城镇房屋租赁合同》，约定：1、原告将坐落于南昌经济技术开发区的“绿藤雅苑”12号楼（从北至南顺序）3号商铺（建筑面积48.69平方米，按房屋产权证面积计算）租赁给被告经营；2、租赁期限为7年，自2015年4月1日至2022年3月31日止；3、租金：第一租赁年度租金为80元/平方米，以后每个租赁年度每月租金在上年租赁年度每月租金基础上递增5%，即：第一租赁年度每月租金80元/平方米；第二租赁年度每月租金84元/平方米；第三租赁年度每月租金88.2元/平方米；第四租赁年度每月租金92.6元/平方米；第五租赁年度每月租金97.2元/平方米；第六租赁年度每月租金102.1元/平方米；第七租赁年度每月租金107.2元/平方米；4、保证金（押金）：在本合同签订之日，乙方必须向甲方交付（按实际租房面积计算80元/平方米×6个月），合计23300元作为租赁保证金（押金），该保证金在租赁期满后一周内全额无息退还，该保证金（押金）不得抵租金；5、租金交付方式及期限：租金交付方式为每半年（6个月）租金一次性现金支付，交付期限为每年的3、9月30日前交清（逾期交付的，每逾期一日，则乙方须按年租金总额的1%支付违约金）；乙方责任：乙方如拖欠租金超过30天，则每天按应缴租金的10%交纳违约金；如拖欠租金超过60天，则甲方有权单方终止合同和收回商铺，乙方自愿同意将该商铺保证金（押金）作为违约金赔偿给甲方，并同意将该商铺交付给甲方。合同还就其他事宜进行了约定。该合同签订后，原告将讼争商铺交付给被告使用，被告支付租金至2019年9月30日。2019年10月1日起，被告未再支付租金。2018年4月起，被告承租的店面门前的菊圃路确存在道路维修改造事实。讼争商铺（建筑面积48.69平方米）所有权人为案外人江西绿腾实业有限公司。2011年12月16日，原告胡梦清（作为乙方，承租方）与案外人江西绿腾实业有限公司（作为甲方，出租方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将包括讼争商铺在内的坐落南昌经济技术开发区桂苑大道152号绿腾雅苑1#、2#、8#、12#1层商铺（建筑面积约3000平方米）整体出租给乙方，租赁期限自2012年1月1日至2022年12月31日止，租金按实际出租面积计算，单价20元/平方米。2020年6月15日，案外人江西绿腾实业有限公司出具了一份同意转租证明，主要内容为：本公司作为讼争商铺的产权人，同意胡梦清的转租行为，认可胡梦清与马吾苏签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》的效力，并保障马吾苏在协议期内的合法使用权。本院认为，原告胡梦清与被告马吾苏签订的《南昌市城镇房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照该合同的约定履行义务。原告按约将店面交付被告经营，被告应当按照约定交纳租金。根据原、被告签订的租赁合同约定，2019年4月1日至2020年3月30日租赁年度租金为97.2元/平方米/月，2020年4月1日至2021年3月30日租赁年度租金为102.10元/平方米/月。被告于2019年10月1日起未交纳租金，故其拖欠2019年10月1日至2020年9月30日期间的租金为58223元。鉴于道路维修改造及2020年初新冠肺炎疫情对被告的经营造成了一定影响，结合被告一直以来的履约情况及经营类别，本院酌情确定减免被告上述期间20%的租金。故被告于2019年10月1日至2020年9月30日应付租金为46578.4元。原告诉请超过部分，本院不予支持。关于被告违约责任承担问题，本院认为被告没有及时交纳租金的原因在于双方就减免租金问题一直处于协调当中，原告诉请违约金于法无据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告马吾苏于判决生效之日起十日内给付原告胡梦清自2019年10月1日至2020年9月30日租金46578.4元；二、驳回原告胡梦清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3139元，减半收取计1569.5元，由原告胡梦清负担1054.5元，被告马吾苏负担515元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  喻伍件二〇二〇年十一月十六日书记员  张 璐