河南省三门峡市湖滨区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1202民初2133号原告：张智民，男，1950年12月2日出生，汉族，现住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：乔军丽、刘欢，河南永兴律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：员启钉，男，1971年3月1日出生，汉族，住河南省陕县，现住三门峡市。委托诉讼代理人：崔建森、胡煜，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告张智民与被告员启钉确认合同无效纠纷一案，本院于2020年6月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张智民的委托诉讼代理人乔军丽，被告员启钉及委托诉讼代理人崔建森、胡煜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张智民向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原被告于2004年5月18日签订的转让协议书无效；2、请求依法判令被告负启钉将其占有的三门峡市湖滨区会兴镇会兴村六组新建北街23号院土地及院内房屋返还给原告；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2004年5月18日，原告与被告签订《协议书》，原告将其所有的坐落在三门峡市湖滨区会兴镇会兴村6组新建北街23号院（用地面积135.6平方米、建筑占地97平方米）院内二层楼房六间以104000元的价格出售给被告。后原告了解得知，因被告并非本村村民，该转让协议违反了《中华人民共和国土地管理法》“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让”的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，该转让协议无效。故诉至法院，恳请贵院依法支持原告全部诉讼请求。被告员启钉辩称，一、诉讼时效已过，原告已丧失诉权，予以驳回。本案的诉讼时效已经经过。原告提起的确认之诉请求确认合同无效，协议签订的时间为2004年5月18日，距离起诉之日已经十六年之久，期间并未存在时效中断的事由，因此，本案原告的诉讼时效已经经过，依法应当驳回原告的诉讼请求。二、双方签订的《协议书》是真实意思表示且合同经过公证并已经履行完毕。原被告双方在合同签订后，共同前去三门峡市湖滨区公证处，申请对该份合同进行公证，三门峡市湖滨区公证处于合同在2004年5月18日作出（2004）三湖证经字第111号公证书上均记载，经查，双方协商一致订立《协议书》，订立时双方当事人均具有民事能力，且系真实意思表示，甲方张智民自愿将会兴新建北街23号院二层楼房六间的房屋以10.4万元价格出卖给乙方员启钉，并且公证当天，合同履行完毕，张智民交付房屋，员启钉支付价款，因此，该份公证书进一步确认了本案原告对房屋转让给被告的真实意思表示。三、即便认定《协议书》违反法律而被认定为无效，原告也是本合同签订的过错方，应当赔偿员启钉全部的经济损失。合同订立时对可预期的政府拆迁行为也进行了约定，即拆迁后的所有赔偿归员启钉所有，而张智民在明知农村房屋宅基地使用权不能买卖仍然将房屋出卖给员启钉，时隔16年之久，在涉案方产生巨大利益时，才通过诉讼方式主张合同无效，张智民的行为违反了民事活动中公民应遵循的诚实信用原则，因此，张智民属于本案中的过错方，而无过错方员启钉在合同签订后，对涉案房屋进行修缮、加固、管理，并居住至今，受到的所有损失应当由张智民承担。四、拆迁款中有部分补偿款是拆迁住户的定向补偿款，该部分款项指定使用人为房屋住户员启钉。房屋装修补助、搬迁、临时安置补偿费等，这些费用是在拆除房屋的过程中，用于房屋住户自行解决住房问题的补助，因此该部分款项是定向用于房屋住户员启钉的，与原告无关。五、原告户口已经为非农业户口，并且在其将户口转出会兴村时就已经丧失了宅基地使用权，本次政府拆迁行为与原告没有任何关系，原告已丧失本案诉讼主体资格。综上，本案的诉讼时效已过，原告行为违反诚实守信原则，属恶意违约，若支持其请求，会助长社会不良风气，造成明显不公，也不利于社会的稳定，同时，原告诉请返还的房屋已被政府征收，属履行不能，因此，依法应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2004年5月18日，张智民（甲方、出卖方）和员启钉（乙方、购买方）签订《协议书》一份，约定：一、乙方购买甲方位于三门峡市湖滨区会兴新建北街23号院二层楼房六间，建筑面积为135.6平方米；二、房产交易价格：104000元；三、房产付款时间与方法为2004年5月18日，现金一次付清。四、甲方在2004年5月18日将房产手续全部交给乙方，以前债权债务全部与乙方无关。五、乙方在购买房屋后，如和邻里发生纠纷，由甲方出面解决。六、乙方保证所购房屋符合法律规定的用途。七、若以后本院房产被国家、集体征用，所得赔偿，归乙方所有。八、违约责任：乙方一次性将房款交付给甲方，甲方将房产归乙方所有，如单方违约，付对方违约金3万元，并负责由此造成的其他损失。张智民和员启钉分别在协议书上签字。该份协议书在三门峡市正大公证处予以公证。协议签订后，张智民将房屋交付给员启钉居住使用。2012年9月13日，员启钉和张智民签订协议一份，载明：“我叫员启钉，我在湖滨车站买张智民23号院，无论国家和单位拆迁占用，双方共同商量，比方分房子两套，员启钉一套、张智民一套，其余赔款各一半。”2020年4月，上述房屋被列入征收范围。2020年4月20日，三门峡市湖滨区人民政府房屋征收办公室（征收人）与员启钉（××）签订《房屋征收补偿（产权调换）协议》，约定：一、合法的宅基地面积认定：甲方确认乙方合法宅基地面积为135.6平方米、二、安置补偿：乙方不选择商业房补偿方法时，甲方给予乙方置换安置建筑面积203.4平方米、乙方剩余建筑物面积203.4米上至306.32平方米部分（含附着物），按重置价一次性给予乙方72833.7元补偿。四、房屋装修补助。为使安置房达到简装修入住条件，甲方根据认定乙方的应置换房屋建筑面积203.4平方米，按每平方米130元的标准予以一次性补偿26442元。五、搬迁费补偿：甲方给予乙方发放2次搬迁补助费，每次1200元。临时安置的过渡期暂定为42个月。过渡期从乙方办理搬迁排序之日起计算。甲方给以乙方每月1200元的临时安置补助费和400元的生活补助费，1年发放1次，发放截止时间为自通知乙方领取安置房钥匙之日起延后2个月为止。六、1、乙方在征收决定发布之日起，在规定期限内签订本协议，甲方给予乙方奖励8000元。2、甲方给予乙方搬迁奖励12000元。七、安置房标准及选房办法。甲方提供的安置房属高层框剪结构，其建筑质量符合国家建筑质量验收标准。具体交房标准为：入户防盗门、毛墙、毛地，通水入厨房、卫生间，通电至房间亮普通灯泡，通暖管道进户门，燃气设施入厨房。原房屋有线电视、水、电等已交过入网费的，置换后新房不再重复缴纳相同份额的入网费用，未缴纳过的相关费用，自行承担。由于建筑设计的客观性及应置换面积的套数、户型的多样性，在实际置换时安置房面积大于应置换面积的，10平方米（含10平方米）以内的部分，按置换房综合造价结算价差款；10平方米至30平方米以内部门（含30平方米），按安置房综合造价上浮10%结算价差款；30平方米以上的部分，按安置房综合造价上浮20%结算价差款。该协议还约定了其他事项。甲方三门峡市湖滨区人民政府房屋征收办公室和乙方员启钉分别在协议上盖章、签字。2020年4月24日，三门峡市湖滨区人民政府房屋征收办公室制作《北环路征收补偿金发放单》，该发放单显示：房屋补偿金额为72833.70元，装修补偿费为26442元，搬迁补助费2400元，生活补助费16800元，临时补助费50400元，奖励20000元，合计188875.70元，已经向员启钉发放补偿金139675.70元，剩余49200元未发放。诉讼中，原告张智民申请变更第二项诉讼请求，请求确认原告享有员启钉与三门峡市湖滨区人民政府征收办公室在2020年4月20日签订的《房屋征收补偿（产权调换）协议》对应的安置房一套（建筑面积203.4平方米的一半即：101.7平方米），享受该协议第七条补差额待遇，同时将员启钉领取的补偿款扣除其购房款之后的一半即42437.85元支付给原告。关于员启钉在购买涉案房屋后是否添附、加盖，双方存在争议，但均未提交充分证据予以证明。另查明：被告员启钉的户籍所在地为河南省××州区菜园乡××号。员启钉享有的203.4平方米拆迁安置房屋暂未实际分配，拆迁安置房屋的具体位置、面积尚不明确。本院认为，违反法律、行政法规强制性规定的合同应属无效。农村房屋的买卖涉及到宅基地使用权的转让，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与该集体经济组织成员特定身份相联系。根据庭审查明的事实，可以确定被告员启钉不是涉诉宅院所在集体经济组织成员，因此，被告员启钉不具备取得相应宅基地使用权及购买房屋的主体资格，原告张智民要求确认双方的买卖合同无效，本院予以支持。涉案的房屋已经被拆迁，房屋已经无法实际返还，但根据房屋征收部门与被告员启钉签订有拆迁安置补偿协议，确定被告员启钉可以分配到203.4平方米的安置房和相应的补偿款项。由于原告张智民与被告员启钉在签订合同时，原告张智民对被告员启钉不是本村村民的事实是知情的，双方对该房屋买卖合同无效均存在过错，应承担相应的责任。2012年9月13日，员启钉和张智民签订一份关于拆迁安置房屋和补偿款的分配事宜的协议，按照协议约定，被告员启钉应当给付原告张智民一半的安置房屋及一半的补偿款。由于双方签订的买卖合同属无效合同，且双方均存在过错，因此，原告要求确认其享有员启钉与三门峡市湖滨区人民政府征收办公室在2020年4月20日签订的《房屋征收补偿（产权调换）协议》对应的安置房一套（建筑面积203.4平方米的一半即：101.7平方米），本院予以支持。由于拆迁补偿款项中不仅包括对房屋本身价值的补偿，还包括对住户因房屋被拆迁造成的间接损失的补偿，因此，搬迁补助费2400元，生活补助费16800元，临时补助费50400元，奖励20000元，该费用带有一定的人身依附性，不属于房屋本身的补偿范围，不应予以分割，而对房屋的补偿款为72833.70元，该款项是对被告员启钉支付房屋对价的补偿，低于被告员启钉支付给原告张智民的购房款数额，不应予以分割。因此，原告张智民要求分割补偿款，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条之规定，判决如下：确认原告张智民与被告员启钉签订于2004年5月18日签订的《协议书》无效。确认原告张智民享有被告员启钉与三门峡市湖滨区人民政府征收办公室在2020年4月20日签订的《房屋征收补偿（产权调换）协议》对应的安置房一套（建筑面积203.4平方米的一半即：101.7平方米），并享受该协议第七条补差额待遇。驳回原告张智民的其他诉讼请求。案件受理费8800元，由原告张智民负担4400元，被告员启钉负担4400元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  孙卫卫人民陪审员  张 云人民陪审员  杨林厚二〇二〇年十一月二十八日书 记 员  张侃铭