上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪01民终10474号上诉人（原审原告）：袁一平，男，汉族，1955年5月23日出生，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：袁国平（系袁一平兄长），住上海市徐汇区。被上诉人（原审被告）：上海敷荣投资管理有限公司，住所地上海市金山区枫泾镇环东一路******。法定代表人：魏检，总经理。上诉人袁一平因与被上诉人上海敷荣投资管理有限公司（以下简称敷荣公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市金山区人民法院（2020）沪0116民初9652号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁一平上诉请求：撤销一审判决第二项，改判敷荣公司支付资金占用期间的利息损失（按照存款利率计算）、支付已付款1%的违约金、赔偿百叶窗帘及安装费人民币1,003.96元、赔偿机票损失5,896元及精神损害赔偿10,000元。事实与理由：1.袁一平清楚知道上海市金山区XX镇XX工业园区XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层XX室（以下简称涉案公寓）的性质，也知道涉案公寓不具备销售条件，双方签订的《XX公寓装修投资合同》第十一条对此有明确记载。而且双方签订的《XX公寓装修投资合同》和《XX公寓单位租赁房租赁合同》都是房屋租赁的格式合同，故一审法院混淆了买卖合同与租赁合同的区别而认定袁一平购买涉案公寓，显然是错误的。2.敷荣公司改变了涉案公寓是保障性住房的性质和规划用途，把本案的单位租赁房向社会招租、集资，违反了国家相关规定。敷荣公司还刻意隐瞒了金山区住房保障和房屋管理局（以下简称金山房管局）于2018年10月发布的关于规定涉案公寓适用范围和租赁对象的公告。如果当时能及时看到该公告，袁一平绝不会投资涉案公寓，直到涉案公寓被查封，袁一平才知道该公告。袁一平作为普通老百姓，不具备公共租赁房的专业法律知识，因敷荣公司的虚假宣传和刻意隐瞒行为，袁一平才签订了相关合同并支付款项。故合同无效的过错责任在于敷荣公司，一审法院认定袁一平也有过错有失偏颇。3.合同无效，敷荣公司作为过错方应赔偿袁一平因此所受到的损失，包括按照双方签订的《XX公寓装修投资合同》第七条赔偿袁一平已付款1%的违约金、资金占用期间的利息损失、百叶窗帘及安装费、机票损失及精神损失等。敷荣公司未作答辩。袁一平向一审法院起诉请求：1.敷荣公司承担其故意隐瞒事实和违反政策以至造成合同终止所产生的法律责任；2.敷荣公司偿还袁一平投资XX公寓精装修费390,000元；3.敷荣公司赔偿袁一平的投资款利息，及按《XX公寓装修投资合同》第七条的赔偿；4.敷荣公司偿还袁一平已付物业费970元；5.敷荣公司支付袁一平的窗帘及安装费1,003.96元；6.敷荣公司支付袁一平从新西兰回国的往返机票5,896元；7.敷荣公司承担袁一平的咨询费、调查费、公证费等一切与本案有关的费用；8.敷荣公司承担本案诉讼费，及支付袁一平为本案支出的律师费及代理人费用；9.敷荣公司因欺骗和故意隐瞒事实，伤害了袁一平的身体和精神健康，赔偿10,000元。一审法院认定事实：2018年9月28日，袁一平与敷荣公司签订《XX公寓装修投资合同》一份，双方约定，房屋坐落于上海市金山区XX镇XX工业园区XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层XX室，房屋暂测面积53.75平方米，房屋所属国有土地使用权的年限为70年，土地使用权期限届满时，按国家法律法规及政策执行，房屋为全装修房；袁一平承担房屋精装修款（包含装修、固定设备价格）290,000元，袁一平于双方签订本合同之时全额支付；袁一平在全额付清精装修款并按时全额支付该房屋租赁款满20年后，乙方拥有该房屋100%的使用权；袁一平在按时全额支付该房屋租赁款满20年后，如袁一平自住，敷荣公司免收该房屋的租赁费，如袁一平转租，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；袁一平在该房屋租赁未满20年、在按时全额支付该房屋租赁款的前提下，如袁一平进行转租的，必须提前1个月书面告知敷荣公司，在敷荣公司确认新的承租方完全满足单位租赁房相关入驻要求，敷荣公司配合办理相关租赁变更备案手续；双方同意于2019年5月31日前以全装修形式交付该房屋；根据现行法律法规，袁一平以向敷荣公司通过投资精装修及租赁形式获得该房屋的使用权，自交房之日至2021年12月31日止，该期限届满后，双方一致同意，袁一平自动续租该房屋；该房屋所属地块用途为政府规划为“租赁房项目”，只具备取得大产权证，按现行法律法规不能分割办理独立产权证并进行买卖，袁一平知晓与该房屋有关的法律法规及政策，本合同签订后，如因国家法律法规规章及政策的调整或者该房屋的土地使用权可以改性，可以分割办理独立产权证并可以办理产权过户变更登记，则双方一致同意，根据相关规定，办理相关手续，签订房屋买卖合同，本合同作废，本合同约定和已支付的款项自动转为房屋买卖合同约定和已支付的款项，但因土地变性、办理独立产权证及产权证过户变更登记等产生的一切费用（包括但不限于土地补偿款、税费等）由袁一平承担，改性而产生的房屋增值、房屋收益等均由袁一平享有。2018年9月袁一平共支付390,000元，其中100,000元的收据上盖有北京XX有限公司（以下简称北京XX公司）财务专用章。2019年7月30日支付敷荣公司物业费970元。2019年9月23日，敷荣公司发布关于XX公寓租户清退细则，其中表明，敷荣公司投资建设的单位租赁房，已进入竣工验收阶段，为尽快完成竣工并取得入住许可证，请已入住的租户尽快搬离，本公司的处置方案于2019年9月2日对外公告，现根据对外公告的处置方案，制定本清退细则；（一）清退对象即与本公司签订装修投资合同、订金协议并向本公司支付装修投资款、保证金、定金等各承租户；（二）清退计划即本公司根据融资进展情况，由本公司收取的款项分三期退还，2019年11月30日前返还已收款项的30%、2019年12月31日前返还已收款项的30%，2020年1月25日前返还已收款项的40%，对于只收取订金的各承租户，在第一期清退，关于第三方单独收取的费用，本公司已报案，等待调查结果，同时协助承租户向当地法院起诉，根据法院生效判决执行，并承诺对未执行到位的款项，由公司先行垫付；（三）清退方式即对于同意退租的各承租户，由本公司按上述清退计划与各承租户签订清退协议，履行退款；（四）清退顺序即本公司将按照与各承租户签订清退协议书的时间顺序依次退款；（五）接受监管即本公司融资的清退资金，在清退过程中接受枫泾镇人民政府监管，接受房管部门监管，同时明确资金账户由枫泾镇人民政府监管，保证清退资金及清退方案的执行；（六）重新租赁即在完成清退、房屋符合交付使用条件后，如承租人确需租赁XX公寓单位租赁房的，根据对外租赁房的管理办法，重新签订租赁合同；（七）清退不能的处理即如承租户不同意本方案的，或不同意签订清退协议书的，可通过诉讼途径解决；（八）承诺即本公司承诺，为保证清退秩序、落实整改要求，在单位租赁房未符合交付使用条件前，同时未完成本次清退方案前，本公司不再向社会公众做出任何出租或者变相出租单位租赁房、收取款项的行为，如有相关行为，自始无效。如本公司不能按照本方案确定的期限清退款项的，各承租户可通过诉讼途径解决，并依法申请拍卖、变卖本公司投资建造的单位租赁房。此后，敷荣公司未能实际履行，承租户陆续向一审法院起诉。另查明，2017年11月8日，敷荣公司与北京XX公司签订租赁代理合同，敷荣公司委托北京XX公司为金山区XX路XX弄XX支弄XX公寓项目2、3号楼的独家租赁代理商，合同约定租赁物业的价格为物业装修款均价280,000元/套，租金均价2,000元/月，租期20年，佣金为25,000元/套。此后，敷荣公司与北京XX公司曾签订补充协议，敷荣公司同意北京XX公司对所租赁房源按每套80,000元的标准收取渠道处置费。再查明，2017年2月初，敷荣公司以宣传单页对其自有房屋租赁进行广告宣传，因宣传单页中涉及“金山XX工业园区”的相关内容未标注出处且引证内容涉及虚假，上海市金山区市场监督管理局认为敷荣公司违反了广告法的相关规定，构成了广告未标明出处并以虚假或者引人误解的内容欺骗、误导消费者的行为，为此以金市监案处字［2017］第280201710977号行政处罚决定书，责令敷荣公司停止发布广告、并作出罚款20,000元的行政处罚。此后，敷荣公司就其建造的单位租赁房以“38万起、70年住宅、轻松安家上海、54—63㎡精装交付、拎包即住、可落户、无需社保、民用水电煤、齐全商业配套、享上海读书资格”等内容的宣传单进行广告宣传。又查明，叶某、周某等当事人起诉敷荣公司房屋买卖合同纠纷案，经一审法院主持调解，敷荣公司同意在约定的期限内退还装修投资款、退还由第三方收取的中介费（咨询服务费），但因敷荣公司未能履行生效民事调解书确定的义务，叶某、周某等当事人已经向一审法院申请执行，一审法院将依法对敷荣公司投资建造的单位租赁房进行评估、拍卖。一审法院认为，合同法规定，当事人订立的合同违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。商品房预售人预售商品房，应当向县级人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。相关司法解释规定，出卖人未取得商品房预售许可证证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效。敷荣公司投资建造的涉案公寓，其性质是单位租赁房，只能依法办理房屋大产权证，只能出租给符合特定条件的承租人，并不能分割办理独立产权证并进行房屋买卖；按照双方所签XX公寓装修投资合同的约定，袁一平是通过向敷荣公司支付涉案公寓全额装修投资款、并按时支付涉案公寓20年租金的方式，取得涉案公寓的长期使用权，敷荣公司是通过收取袁一平支付的涉案公寓装修投资款、以及涉案公寓20年租金的方式，向袁一平转让涉案公寓的所有权，因此，双方所签XX公寓装修投资合同、XX公寓单位租赁房租赁合同，其实质是以租赁的形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，应当认定为无效合同。合同法规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。敷荣公司依据XX公寓投资装修合同而收取袁一平支付的装修投资款、房屋租赁款、物业管理费，依法应当返还袁一平。敷荣公司明知单位租赁房依照法律规定不得对外销售，而采用以租赁的形式代替房屋销售，袁一平明知单位租赁房并不具备房屋销售的条件，而同意以支付涉案公寓的装修投资款、全额租金的形式，购买涉案公寓，由此可见，双方的行为均违反了相关法律的规定，对此均有过错，应当按照各自的过错承担相应的法律责任，本案纠纷的形成，双方负有同等责任，即使双方因涉案合同被认定为无效而产生相应损失，双方均无请求对方给予赔偿的权利。因此，袁一平要求敷荣公司支付装修投资款等相关款项的利息损失及其他经济损失，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。关于北京XX公司收取款项的返还问题。首先，袁一平与北京XX公司之间并不存在委托合同关系，北京XX公司收取袁一平的款项，并不具有合同依据。其次，依据敷荣公司与北京XX公司所签代理合同及补充协议，北京XX公司向袁一平收取款项，是在敷荣公司同意的前提下而收取，并且袁一平是在支付装修投资款时同时支付，只是由北京XX公司另行开具收据，但并未明确收取款项的性质和用途，袁一平以为该款是装修投资款或者购房款的一部分，并无不妥。再次，按照敷荣公司发布的清退细则，对于法院执行未能到位的部分，承诺先行垫付。最后，敷荣公司在法院主持调解的类似案件中，敷荣公司也同意返还有第三方收取的款项。因此，袁一平要求敷荣公司退还北京XX公司收取的100,000元，并无不当，一审法院应予支持。一审法院审理后于2020年8月12日作出判决：一、上海敷荣投资管理有限公司应于判决生效后十日内返还袁一平以租代售房款390,000元及物业费970元；二、驳回袁一平的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计3,709元，由上海敷荣投资管理有限公司负担。二审中，袁一平提供如下证据：1.记者采访敷荣公司经理钟某的访谈视频，证明敷荣公司违法向社会招租、集资，合同都是敷荣公司单方制作的，敷荣公司存在过错；2.照片，袁一平表示其在样板房拍的，当时敷荣公司将沪建保障〔2017〕663号文贴在样板房的角落里，关键信息用公司名字盖章隐掉，证明敷荣公司存在恶意欺瞒，袁一平没有过错；3.区长访谈，证明金山区区长明确表态以租代售是违法的，一审法院认定袁一平与敷荣公司合谋是错误的。本院对上述证据认证如下：证据1和3是对外公开的影像资料，故本院对真实性予以确认；对于证据2，本院无法确认真实性，即使是真实的，袁一平也可以自行查询该文件的完整版本，故不能以此证明袁一平没有任何过错。经审理查明，一审法院认定的事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，2019年7月30日，袁一平（乙方）与敷荣公司（甲方）签署房屋交接确认书，内容为：2019年7月30日，甲、乙双方对涉案公寓进行交接，双方确认：1.甲方交付给乙方的房屋为金山区XX镇XX路XX弄XX支弄XX公寓XX幢XX单元XX层XX室；2.双方确认水费、电费、天然气费用，自交接日前未结清的费用由甲方承担，交接日后由乙方承担；3.本交接书由甲、乙双方签字生效……本院认为，根据本案查明的事实，虽然袁一平与敷荣公司就涉案公寓签订的两份合同名为装修投资合同、租赁合同，但从内容来看，实系以租赁形式代替房屋销售，违反了商品房预售的相关法律规定，更为关键的是，涉案公寓系单位租赁房，具有保障房性质，买卖涉案公寓损害了社会公共利益，故一审法院认定合同无效，并无不当，本院予以确认。因单位租赁房的相关法律规定和政策都是对外公开的，故袁一平以其系普通老百姓而不具备相关专业法律知识为由认为自身无过错，本院难以采纳。因上述合同已被认定为无效，故袁一平按照合同约定主张违约金，缺乏依据，本院不予采纳。鉴于上述合同无效，双方当事人确均有过错，且综合考虑本案合同订立、履行、涉讼等实际情况，本院对袁一平主张的利息损失、百叶窗及安装费、机票损失等均不予支持。因本案为合同纠纷，故袁一平主张精神损失费，没有法律依据，本院亦不予支持。综上所述，袁一平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决结果并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费516元，由袁一平负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 钱文珍审判员 蒋庆琨二〇二〇年十一月九日书记员 曹晓璐附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……