浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终4601号 上诉人（原审原告）：中国农业银行股份有限公司杭州城东支行。住所地：杭州市下城区凤起路**。统一社会信用代码：913301008430316062。 负责人：王光辉，该支行行长。 委托诉讼代理人：钱育新、陈剑语，北京高朋（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州兴隆服装有限公司。。住所地：杭州市西湖区留下街道屏新路****楼**统一社会信用代码：913301047517197459。 法定代表人：马濂洲，该公司总经理。 委托诉讼代理人：高尔文、徐翀，浙江九恒律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：杭州江干区城市建设综合开发有限公司。住所地。住所地：杭州市江干区机场路一巷****会信用代码：91330104747182033H。 法定代表人：高建明。 委托诉讼代理人：宣竞能，北京观韬中茂（杭州）律师事务所律师。 上诉人中国农业银行股份有限公司杭州城东支行（以下简称农行城东支行）因与被上诉人杭州兴隆服装有限公司（以下简称兴隆公司）、杭州江干区城市建设综合开发有限公司（以下简称江干城开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服浙江省杭州市江干区人民法院（2018）浙0104民初7916号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月21日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：1996年11月25日，中国农业银行杭州市城东支行（甲方）与杭州兴隆服装厂（乙方）签订《协议书》一份，约定：乙方将位于艮山路与杭海路交叉口的厂部办公楼前楼一、二层楼提供给甲方使用；乙方提供的房屋具体为现作饭店的底楼全部、二楼办公用房全部，使用面积400平方米，归甲方使用年限70年，若政策允许，乙方同意在使用期内将房屋产权转为甲方，乙方不得再作债务抵押，一至二楼的楼梯过道及二、三楼男女厕所属甲、乙双方长期共同使用；甲方在协议生效后拾天内，将上述房屋以买断价一次性付给乙方人民币壹佰肆拾万元；乙方保证在协议生效后拾天内，将房屋腾空，交付甲方使用；乙方同意甲方在不改变楼房结构的基础上，进行室内外及楼房顶部装饰；乙方保证向甲方提供三相电，有关电、水费由甲方按实支付；本协议经公证处公证后生效等内容。此后，农行城东支行依约支付款项140万元。兴隆公司依约将房屋交付给农行城东支行使用。2017年，案涉房屋被划入杭州市江干区艮北新城建设范围，涉及整体拆迁。农行城东支行于2018年8月7日起诉至原审法院，请求判令：1、将涉案房屋权属判归农行城东支行所有；2、兴隆公司向农行城东支行退还拆迁补偿款140万元；3、江干城开公司向农行城东支行支付剩余拆迁补偿款；4、兴隆公司、江干城开公司承担本案的诉讼费、保全费、律师费等全部费用。 原审另查明，案涉房屋建造未经合法审批。中国农业银行杭州市城东支行于2009年10月21日更名为中国农业银行股份有限公司杭州城东支行。 原审法院认为：农行城东支行与兴隆公司签订的协议书所涉的标的物系未经合法审批建造的房屋，合同内容违法，该协议书应认定无效。农行城东支行基于无效的合同诉请案涉房屋权属归于农行城东支行，兴隆公司退还拆迁补偿款140万元，江干城开公司支付剩余拆迁款，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十四条之规定，于2020年3月30日判决：驳回农行城东支行的全部诉讼请求。按规定减半收取案件受理费8700元、保全费5000元，由农行城东支行负担。 宣判后，农行城东支行不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实不清。1、农行城东支行与兴隆公司所签订的《协议书》，实为房屋买卖法律关系。且，拆迁所得收益款应归农行城东支行所有。2、原审法院在庭审中提出本案各方针对《农行朝阳支行征迁补偿事宜协调会会议纪要》进行核实，双方当庭对《会议纪要》的真实性均予以确认。原审法院径行否定该《会议纪要》的真实性，明显与事实相违背。二、原审法院适用法律错误。1、原审法院在兴隆公司、江干城开公司未否认合同效力且各方存在相应法律事实背景的前提下，以合同内容违法为甶判决协议书无效，进而剥夺农行城东支行的合法权益。2、根据法不溯及既往原则，原审法院不得以合同内容违法为由，判定《协议书》无效。本案中，农行城东支行与兴隆公司于1996年12月25日签订案涉《协议书》，而《合同法》正式实施的时间为1999年10月1日。由此可见，案涉双方行为实际发生于《合同法》正式实施之前。依据法不溯及既往原则，原审法院不得以行为发生后所制定的法律来限制或约束行为发生之前的情形，更不能剥夺双方于法律颁布前所从事的合法、有效的民事法律行为的权益。综上，请求二审法院：1、依法撤销（2018）浙0104民初7916号民事判决书；2、依法改判并支持农行城东支行的一审诉讼请求；3、一、二审诉讼费、保全费、律师费等全部费用均由兴隆公司承担。 上诉人农行城东支行在二审中出示《农行朝阳支行征迁补偿事宜协调会会议纪要》原件，被上诉人兴隆公司、江干城开公司均无异议，本院予以确认。 被上诉人兴隆公司在二审中辩称：一、原审判决认定事实清楚，证据确凿充分。农行城东支行所称与兴隆公司于1996年11月25日签订《租房协议书》实为房屋买卖法律关系无法律依据，协议所涉标的物系未经合法审批建造的房屋，不符合上市交易条件，合同内容违法，协议书应认定无效。二、原审判决适用法律正确，判决公正合理。1、农行城东支行依据无效的合同诉请案涉房屋权属归于农行城东支行，兴隆公司退还补偿款140万元无事实和法律依据。农行城东支行与兴隆公司之间签订的《协议书》系房屋租赁关系而非房屋买卖关系，且双方也从未就房屋所有权转让事宜办理过任何交易手续，也未向政府相关部门办理手续。故案涉房屋的租金是否应当退还，退还的数额必须根据租赁协议的效力、单价、时间等另案起诉。2、兴隆公司、江干城开公司之间《房屋拆迁安置补偿协议》的协商和签订，经过了前期动员、拆迁丈量，以及平等、自愿、充分协商等过程。从实地丈量到双方正式签订协议，其间也经历了一个多月时间。因此，该《房屋拆迁安置补偿协议》的内容不违反国家有关法律法规的强制性规定，协议合法有效，原审法院依据《合同法》第五十二条、第六十四条之规定，判决驳回农行城东支行的一审诉讼请求，其适用法律正确，判决公正合理。综上，请求二审法院在审理查明事实之后，驳回农行城东支行的诉讼请求，依法维持原判。 被上诉人兴隆公司在二审中未提交新证据。 被上诉人江干城开公司在二审中辩称：关于案涉房屋的交易性质及交易有效性由法院在查明事实后依法作出认定。 被上诉人江干城开公司在二审中未提交新证据。 本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。 另查明，2017年5月18日，农行九堡支行、兴隆公司、江干城开公司等就案涉房屋的征迁补偿事宜进行共同协商，讨论了两个解决方案，一是农行九堡支行提出的提前退租补偿方案，由出租方兴隆公司退还剩余49年租金合计98万元，以及朝阳支行提前搬迁所产生的其他补偿费用。兴隆公司明确表示不同意该方案，如农行坚持，兴隆公司将通过司法途径解决；二是兴隆公司提出的使用权买断补偿方案，其认可农行九堡支行享有该房屋的拆迁补偿收益权，最终补偿金额待实际征迁张亮、评估后，按政府同意补偿标准予以确定。同时根据兴隆社区出具的《关于被征转制企业补偿管理规定》第一条“对地面物上如厂房、仓储类的房屋被征补偿款，按房屋总评估价增值的25%由社区提留”的相关要求，征迁主体江干城开公司须将房屋补偿款的25%支付给江干区彭埠街道兴隆社区。对于此方案，农行杭州九堡支行表示需向上级行汇报，获取上级行理解支持后再进一步协商落实。兴隆公司、江干城开公司代表在此次会议纪要上签字。之后，双方未就上述征迁补偿事宜协商达成一致意见。 本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。不动产登记簿是物权归属和内容的根据。本案中，案涉房屋现并未登记在农行城东支行名下，农行城东支行在诉请要求判令案涉房屋权属归其所有不符合上述法律规定，本院不予支持。农行城东支行基于建立在其房屋所有权人的基础上，所提要求兴隆公司退还拆迁补偿款140万元及要求江干城开公司向其支付剩余拆迁补偿款的其余诉讼请求本院亦无法支持。综上，原审认定事实清楚，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费17400元，由中国农业银行股份有限公司杭州城东支行负担。 本判决为终审判决。 审判长 陈 艳 审判员 金瑞芳 审判员 睢晓鹏 二〇二〇年十一月十三日 书记员 袁其伟