浙江省金华市金东区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0703民初1313号 原告：金华益源织造有限公司，住所地浙江省金华市金东综合园浙赣线以北、横二路以南，统一社会信用代码91330703691290157U。 法定代表人：金远英。 委托诉讼代理人：成小燕，浙江泽大（义乌）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：胡颖，浙江泽大（义乌）律师事务所实习律师。 被告：浙江老九门食品有限公司，住所地浙江省金华市金**东孝街道金园路**（金华益源织造有限公司内），统一社会信用代码91330703MA29P6Q4XX。 法定代表人：方骏。 委托诉讼代理人：李强，北京盈科（金华）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆帅帅，北京盈科（金华）律师事务所律师。 原告金华益源织造有限公司（以下简称益源公司）与被告浙江老九门食品有限公司（以下简称老九门公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月15日立案后，依法适用简易程序于2020年6月28日公开开庭进行审理。原告益源公司的委托诉讼代理人成小燕、被告老九门公司的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。2020年7月21日，本院根据原告的申请裁定冻结浙江老九门食品有限公司在金融机构的存款人民币196380元或查封相应价值的财产。因案件疑难复杂，本案转为普通程序，于2020年8月19日公开开庭进行了审理。原告益源公司的委托诉讼代理人成小燕、被告老九门公司的委托诉讼代理人李强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告益源公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年1月1日解除；2、判令被告立即腾空金华市金东区综合园金园路厂房（包括腾空室内设备、做好卫生清洁），水电费计算至被告搬离之日止；3、判令被告立即支付从2020年1月1日至实际腾空之日止的房屋占用费（按每天1500元计算，至起诉之日占用费为133500元），并承担开具此房屋租赁发票所产生的税和开票费用（以房产税加代开票的税合计18%计算）；4、判令被告立即支付原告已代垫的房产税和代开房屋租赁发票所垫付的税费共计42880元；5、判令被告支付在租赁期内由被告损坏的变压器更换费20000元。事实和理由：被告因经营需要向原告承租位于金华市金东区××路××房，双方经协商于2018年签订了《房屋租赁合同》一份。合同约定租赁期限为三年，自2018年7月1日至2021年7月1日。租金按年结算，年租金27万元人民币，每年一付，第二年的租金递增第一年度租金的5%，第三年递增上一年度租金的10%，每年的租金提前一个月支付。租赁期间的水电费、卫生费、承租部分的房产税及开具房屋发票所产生的税费均由被告承担并另行支付给原告。合同终止后，如原告不需拆除，应无偿归原告所有，如原告要求拆除，乙方需恢复原状。被告在承租期间应做好安全工作并承担一切责任，如因被告原因造成的安全事故及房屋财产损坏，被告应照价赔偿并承担责任，原告有权终止合同并没收租金。合同终止，被告若逾期不搬的，原告无条件收回出租的房屋并随意处置房屋内的所有物品及；机械设备，被告对此无条件接受。被告在房租及水电费等结算清楚后才可搬迁相关机械设备。如被告违反本合同规定的任一条约，原告有权终止合同并没收被告的租金和押金。2019年6月，被告却未按约定及时付清第二年的租金，经原告多次催讨后，双方经协商，于2019年10月23日达成解除《房屋租赁合同》的合意，被告承诺于2020年1月1日腾空租赁房屋。被告后于2019年12月6日反悔拒绝腾空，但对被告的反悔原告一直未予接受。被告于2019年12月20日在未经原告认可的情况下自行向原告转账297675元，此款项应先扣减2019年下半年被告未付的租金133500元。租赁期间，原告已为被告代开了280000元的房屋租赁发票，为此原告支付了房产税和代开发票的费用共计50400元，被告仅支付了7520元，尚有42880元税费未予支付。除此，在租赁期内，因被告超负荷用电，使原告的变压器被烧坏，原告更换了变压器，为此支付了20000元的费用。原告认为双方的租赁合同合法有效，因被告未按约定付清租金，双方已通过微信达成了解除租赁的意思表示。被告迟迟不返租赁物占用涉案租赁物的行为和超负荷用电损坏变压器的行为，侵害了原告的合法权益，遂向法院提起诉讼。 被告老九门公司辩称，1、双方签订的合同并未解除，原告提交的聊天记录相关人员并非被告的法定代表人，也非被告公司的工作人员，聊天记录中的人员不能代表被告和原告达成解除或者终止合同；2、被告已经在合同约定的时间内支付了2020年7月1日至2021年7月1日的租金，故被告有权继续使用厂房至合同约定的时间为止；3、税费应当按照实际产生的为准，原告未提交其承担税费的凭证，故在原告未实际承担税费的前提下无权向被告主张，即便是合同约定，也应当在原告承担后被告再支付；4、更换变压器的费用应由原告自行承担，其应当出租符合条件的厂房，满足相关用电条件是原告的义务；5、电表是以被告的名义开户，也是由被告向电业局缴费，原告无权主张。 原告益源公司向本院提交了以下证据：1、《房屋租赁合同》一份，证明被告向原告承租厂房及双方约定租期、租金、税费承担、违约责任等事宜的事实；2、微信聊天记录截图打印件及企业工商信用报告打印件，证明被告的法定代表人赵庆华及实际控制人贾轶凡与原告通过微信达成解除租赁合同，被告承诺于2020年1月1日腾空租赁房屋的事实；3、增值税专用发票三张，证明原告为被告代垫的房产税和代开28万元的发票所支付的税费共计42880元的事；4、更换变压器收据一张、情况说明一份、微信聊天记录截图打印件及微信转账截图打印件共六页、违约用电情况说明二份，证明因被告超负荷用电导致原告变压器烧毁，原告支付2万元费用更换的事实及被告超负荷用电被金东区供电局处罚的事实。 被告老九门公司向本院提交了网上银行电子回单二页，证明被告已于2020年6月1日前支付了2020年7月1日至2021年7月1日的租金。 对当事人提交的证据，本院认证如下：1、对原告提交的证据1，经质证，被告对其真实性无异议，本院予以确认。2、对原告提交的证据2，经质证，被告对工商报告无异议，对聊天记录的真实性及证明目的有异议，认为真实性无法核实，即便是真实的，赵庆华和原告的法定代表人也未达成解除合同的合意，且贾轶凡并非被告的员工或股东，也不是实际控制人，无权代表被告与原告解除合同。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。3、对原告提交的证据3，经质证，被告对其真实性无异议，但认为发票中的体现的税费只有13000元左右，税率为5%，并非原告陈述的42880元。经审核，本院对该组证据的真实性予以确认。4、对原告提交的证据4，经质证，被告认可收据并非正式发票，情况说明中并未体现变压器损坏。本院认为，违约用电情况说明系经原告申请，本院开具调查令向国网浙江省电力有限公司金华供电分公司调取的，在无相反证据推翻的情况下，本院对违约用电情况说明予以确认，原告提交的更换变压器收据、情况说明及微信聊天记录截图打印件及微信转账截图打印件能够与违约用电情况说明及证据2中原告方与贾轶凡的聊天记录相互印证，故本院对原告提交的上述证据予以确认。5、对被告提交的证据，经质证，原告对其真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为合同约定每年的租金提前一个月支付，被告本应在2019年6月支付2019年7月至2020年6月的租金，但被告在2019年12月才付清了该年度的租金，已构成违约；第二笔款项是在诉讼过程中，被告强行支付的，原告并不认可，故并不能证明被告支付了2020年7月1日至2021年6月的租金。本院对该组证据的真实性予以确认。 本院经审理认定事实如下： 被告老九门公司于2017年9月19日登记设立，注册资本1000万元，其中金素丽认缴出资950万元，出资比例为95%，方骏认缴出资50万元，出资比例为5%；公司设立时法定代表人为赵庆华，后于2019年9月12日变更法定代表人为方骏。 2018年6月30日，被告老九门公司时任法定代表人赵庆华代表被告（承租方、乙方）与原告（出租方、甲方）益源公司签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将自有的坐落在金华金东综合园金园路的厂房，建筑面积为1500平方米出租给机房做工厂使用；租赁期为三年，甲方从2018年7月1日起将出租房屋交付乙方使用，至2021年7月1日收回，合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，同等价位乙方拥有优先承租权；甲方双方议定租金按年结算，年租金为27万元，租金每年一付，自承租之日起第二年递增第一年度租金的5%，第三年递增上一年度租金的10%，每年的租金应提前一个月交给甲方，租赁期间的水电费、卫生费、承租部分的房产税及开具房屋租赁发票所产生的税费等均由乙方承担并另行支付给甲方或甲方指定的账户；乙方同意支付甲方2万元作为保证金，与第一年租金一并交付给甲方，甲方于合同终止后，确认乙方无欠费及根据合同无违约验收合格后退还给乙方；甲方负责房屋主体结构的维修，费用由甲方出，其他维修全部由乙方负责，费用由乙方出；乙方承租期间，另行安装电表，电费由浙江老九门食品有限公司统一代缴；乙方在承租期间应做好安全工作并承担一切安全责任，如因乙方原因造成的安全事故及房屋财产损坏，并因此损甲方及他人利益的，乙方应照价赔偿并承担责任；乙方在租赁期间不得转租或转借他人，如需续租或退租，需提前两个月通知甲方等内容。合同签订后，被告向原告支付了第一年度即2018年7月1日至2019年6月30日期间的租金270000元。2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金按合同约定为第一年租金270000元递增5%即283500元，经双方协商，被告支付了150000元，余款135000元原告给予被告三个月的考虑期。2019年9月13日，被告原法定代表人赵庆华通过微信告知原告已不再担任被告公司法定代表人一职，并将新任法定代表人方骏的姓名及手机号码告知了原告。但原告并未与被告公司新任法定代表人方骏联系，而是与原告认为系被告公司实际控制人的贾轶凡联系商讨租赁事宜。原告于2019年9月、10月多次向贾轶凡催要剩余租金135000元，贾轶凡于2019年10月23日通过微信表示会在2020年1月1日搬走，后又于同年12月6日表示要按合同继续租赁原告房屋，原告认为双方之间的租赁合同已经于2019年10月23日协议解除，不同意按照合同继续履行。被告于2019年12月20日通过银行转账向被告支付了297675元作为2020年的房屋租金。本案诉讼过程中，被告于2020年5月31日通过银行转账向被告支付了147675元作为剩余合同期限内的房屋租金。 根据国网浙江省电力有限公司金华供电分公司出具的《浙江老九门食品有限公司违约用电情况说明》，2019年4月24日16时，因被告老九门公司所属专用变压器烧毁导致10千伏分支线路停电，于2019年4月25日更换新变压器后恢复正常用电，后同年6月19日再次发生因被告老九门公司所属专用变压器故障导致的10千伏分支线路停电事件，为此被告老九门公司于2019年7月4日向供电部门交纳了违约使用电费5000元。原告益源公司于2019年4月25日因更换变压器支付款项22000元。 原告益源公司于2018年6月7日向税务机关申请代开了价税金额合计60000元的房屋租赁费增值税专用发票，被告已向原告支付了相关税费款项3600元；原告于2019年1月24日向税务机关申请代开了价税金额合计70000元的房屋租赁费增值税专用发票，被告已向原告支付了相关税费款项3920元；原告于2019年12月20日向税务机关申请代开了价税金额合计150000元的房屋租赁费增值税专用发票，其中增值税专用发票载明的税额为7142.86元。 本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，对当事人具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点为原、被告之间的《房屋租赁合同》是否已于2020年1月1日解除。对此，原告主张根据原告与被告实际控制人贾轶凡的微信聊天记录，双方已于2019年10月23日达成解除《房屋租赁合同》合意，双方之间的租赁合同已协议解除，被告承诺于2020年1月1日腾空租赁房屋；被告则主张贾轶凡并非被告的法定代表人，也非员工，其无权代表被告与原告达成解除合同的协议，故虽然被告存在逾期支付租金的违约行为，但双方之间的租赁合同并未协议解除。本院认为，首先，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，即出租人出租租赁物的合同目的为收取租金。本案中，虽然根据合同约定，被告应提前一个月支付2019年7月1日至2020年6月30日期间的租金，被告确实存在迟延支付租金的违约行为，但被告先是根据双方协商支付了该段租赁期间的大部分租金150000元，后又于2019年12月20日付清了该段租赁期间的剩余租金135000元且提前支付了2020年7月1日至2021年6月30日期间的部分租金162675元，本案诉讼过程中又向原告支付了租金147675元，以上事实可以认定被告能够继续履行租赁合同义务，其迟延履行支付租金的违约行为并未影响原告收取租金的合同目的的实现，不构成根本性违约，就鼓励交易、维护市场交易秩序角度而言，合同可以继续履行。其次，根据法律规定，法定代表人为代表法人从事民事活动的负责人，被告老九门公司的法定代表人原为赵庆华，后变更为方骏，贾轶凡既不是被告公司的法定代表人，也不是被告公司的登记股东，原告提交的现有证据只能证明贾轶凡与被告公司存在关联，并不能证明贾轶凡系被告公司的实际控制人。是否解除合同对被告公司权益有重大影响，原告应与被告公司的法定代表人磋商合同解除事宜，在原告所提交的证据不足以证明贾轶凡有权代表被告协议解除合同的情况下，对原告有关与贾轶凡协议解除合同的主张，本院不予支持。综上，对原告要求确认双方之间的合同已于2020年1月1日解除的诉讼请求，本院不予支持。在租赁合同继续履行的情况下，如果原告认为被告应对其迟延支付租金的违约行为承担赔偿损失等违约责任的，其可另行主张权利。因本院认定双方之间的租赁合同并未于2020年1月1日解除，且原告并未举证证明被告存在欠付水电费的情形，故对原告要求被告腾空租赁房屋、恢复原状、结算水电费、支付房租占用费等诉讼请求，本院亦不予支持。 关于原告要求被告支付原告已垫付的房产税和代开房屋租赁发票所垫付的税费共计42880元的诉讼请求。本院认为，根据合同约定，租赁期间的承租部分的房产税及开具房屋租赁发票所产生的税费等均由被告承担，故原告要求被告支付原告已垫付税费的请求有相应的合同依据，本院予以支持，但相应的金额应以原告已实际支付为前提。现原告仅向本院提交了三张房屋租赁费增值税专用发票，其中前两次代开所产生的税费7520元双方已确认一致且被告已支付给原告，第三次代开所产生的税费依据现有证据本院认定为7142.86元，三次房产税合计33600元（280000元×12%），上述款项合计40742.86元被告应负偿付之责。其余税费及代开票费用，原告可待实际产生再行向被告主张。 关于原告要求被告支付在租赁期内由被告损坏的变压器更换费20000元的诉讼请求。根据原告提交的由国网浙江省电力有限公司金华供电分公司出具的《浙江老九门食品有限公司违约用电情况说明》及原告支付更换变压器费用的相关证据，本院对原告的该项诉讼请求予以支持。 综上，原告诉讼请求中的合法合理部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下： 一、被告浙江老九门食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告金华益源织造有限公司已垫付的税费40742.86元； 二、被告浙江老九门食品有限公司于本判决生效后十日内支付原告金华益源织造有限公司更换变压器费用20000元； 三、驳回原告金华益源织造有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费4228元，由原告金华益源织造有限公司负担2910元，被告浙江老九门食品有限公司负担1318元；财产保全申请费1502元，由原告金华益源织造有限公司负担874元，被告浙江老九门食品有限公司负担628元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。 审 判 长  章城伟 审 判 员  田惠仙 人民陪审员  叶爱花 二〇二〇年十一月二十三日 法官 助理  缪 晶 代书 记员  黄 黎