辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13104号上诉人（原审原告）：辽宁建设实业有限公司第一分公司，住所地辽宁省沈阳市铁**艳粉**。负责人：礼坤，该公司经理。委托诉讼代理人：綦广利，辽宁圣华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李志彦，男，1964年3月2日出生，汉族，住辽宁省沈阳市铁**。委托诉讼代理人：王仕华，北京德恒（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕书权，辽宁才宇律师事务所律师。上诉人辽宁建设实业有限公司第一分公司与被上诉人李志彦物权保护纠纷一案，沈阳市和平区人民法院于2019年7月18日作出（2019）辽0102民初268号民事判决，李志彦不服，向本院提起上诉。本院于2019年10月14日作出（2019）辽01民终12580号民事裁定，发回沈阳市和平区人民法院重新审理。现上诉人辽宁建设实业有限公司第一分公司不服沈阳市和平区人民法院（2020）辽0102民初812号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。辽宁建设实业有限公司第一分公司上诉请求：1.撤销原审判决，依法改判被上诉人返还强占房屋价值12万元，被上诉人给付房屋占用费自2017年1月2日起至判决生效之日止；2.被上诉人承担诉讼费。事实和理由：上诉人于1994年3月31日与辽宁职工报社签订承包协议书。原告自筹资金，承包辽宁职工报社与沈阳医学院联合建房工程。1994年，原告与被告岳父岳母达成回迁安置协议，在原址4#楼第15#网点内2-3轴安排回迁。被告岳父岳母不办理回迁安置手续，由被告出面将回迁位置房和相邻房屋4#楼第15#网点相邻的1-2轴一并强占。被告岳父岳母去世后，被告于2015年9月将回迁房和占有房屋以每月4500元出租给他人。原告多次向被告协商办理回迁事宜，并要求返还侵占房屋，被告拒绝。一、一审判决书自相矛盾。一审判决书确认争议房屋产权属上诉人所有，又认定被上诉人占房合理。物权法241条对占有的合法性作了明确规定。被上诉人无法律依据占有房屋，该判决却以非法占用20余年为由作出违法判决。二、争议房屋系分配给刘莹的回迁房。按照市政府文件规定，被动迁人刘莹需持动迁证办理回迁手续。刘莹因有三个子女，因为回迁署名发生争执，未办理回迁手续。房屋产权性质未变。刘莹也未取得房屋使用权。三、被上诉人将房屋强占，未经刘莹同意。刘莹至死也不同意将房屋回迁证给被上诉人。被上诉人永远拿不到房屋使用合法手续。上诉人对房屋被占从未予以承认，曾经因收房与被上诉人发生冲突，经派出所处理。上诉人曾将房屋卖给冯耀初。冯耀初已办理房改手续，缴纳了契税。因房屋被被上诉人强占，不得已上诉人又赎回。四、协议书同意刘莹开门是出于刘莹是居住用房，三表不能安装在居室内。为便于安装维修，上诉人同意将三表安装在上诉人的车库内，且不影响上诉人使用。如果是同意两房归刘莹，直接写明即可，何必多此一举。五、判决书一方面认定房屋产权归上诉人所有，一方面又认定被上诉人占用房屋并对外获取收益是承继行为，具有合理依据。继承法规定了财产继承分为遗嘱继承、法定继承两种方式。该判决新创设了承继行为可以财产继承新方式。本案房屋的合法使用人为刘莹。刘莹有三个子女。如办理房产回迁，再进行房改，取得私有房产证时，可以由三个子女依法继承。现房屋未办理回迁手续，产权仍属上诉人。六、民法规定不动产物权权利人请求返还财产，不适用诉讼时效的规定。该判决却以非法占用20余年为由作出违法判决，认定被上诉人非法占有合理错误。李志彦辩称，请求维持原判。辽宁建设实业有限公司第一分公司向一审法院起诉请求：1.李志彦向原告返还案涉房屋即4号楼16号网点房屋（1轴-2轴，建筑面积约为21平方米）；2.李志彦给付原告案涉房屋的占用费（按照每月2,000元的标准，自2017年1月1日计算至本案判决生效之日止）；3.被告承担诉讼费。一审法院认定事实，1993年4月18日，沈阳医学院（甲方）与职工报社（乙方）签订《联合建房协议书》，协议约定，沈阳医学院与辽宁省总工会职工报社就联合建房达成以下协议：一、甲方双方同意联合开发建设桂林街一段一里三里地区，南至北九马路，北至遂川路，东至北市场小学，西至桂林街。二、甲方向乙方提供20,000㎡—25,000㎡的建筑指标，乙方向甲方提供3,000㎡左右用房。三、乙方享受政府给予甲方的有利政策，甲方不投入资金，资金由乙方自筹。四、甲方同乙方共同努力办理基本建设的一切审定手续。五、对外名称为沈阳医学院基建联合办公室，对内工程由辽宁省总工会职工报社包死。工期为居民动迁后18个月完工。六、乙方在工建时要为甲方提供力所能及的方便，乙方按甲方提供的人力、物力基数为甲方给予房屋补贴。七、双方互给方便，平等互利。八、本协议经双方签字盖章之日起即生效。本协议未尽事宜，由双方协商解决。1994年3月11日，职工报社作为上述《联合建房协议书》所涉工程的发包单位与作为承包人的案外人礼坤签订《承包协议书》，双方约定：一、报社同意礼坤承包职工报社与沈阳医学院联合建房工程，全权履行报社与医学院合同，礼坤自己筹集资金，职工报社不承担原合同中任何条款义务。二、礼坤承包后自负一切法律、经济责任，报社盖（概）不承担责任。三、职工报社承认职工报社与沈阳医学院联合建房协议全部有效，并且同意继续保持与沈阳医学院协调关系。四、礼坤保证该项工程承包后付给职工报社拾万元人民币。其中伍万元为广告费，另伍万元为报社收入。四月五日前付伍万元正（整），七月一月（日）前付清伍万元正（整）。如不按期付款，视自动解除协议。五、礼坤承包后继续以沈阳医学院基建联合办公室名誉（义）对外行使业务权，职工报不予干涉。双方未尽事宜，可协商解决处理。六、双方签字日起，该承包协议生效。协议落款“职工报社”处加盖有职工报社的印章，“总编印”处有“刘跃发”签字。“沈阳医学院基建联合办公室礼坤”处同时加盖有“沈阳医学院基建联合办公室”印章及“礼坤”名章。1994年7月28日，沈阳医学院基建办出具书面材料一份，其中载明：“凌云志同志系桂林街一段一里动迁个体户，一楼门市房，业主本人残疾。经研究同意待新楼简称后，原地回迁，给商业网点一处，还原面积不收费，地点，地点为西侧第一网点房以此为据。特此证明。”该书面材料落款处载有“沈阳医学院基建联合办公室”“主任礼坤”字样，并加盖有沈阳医学院基建办印章。1996年5月3日，沈阳医学院基建办（甲方）与远达建设一公司（乙方）签订《联建协议书》，协议约定，一、沈阳医学院基建办开发建设和平区桂林街一段一、三里过程中，因为资金不足，无法保证动迁户回迁。为了加快小区建设，保证按期配套完工，为寻求资金，保证商品房销售顺利进行，特同远达建设一公司联建该地区1号楼、4号楼，协议是在友好气氛中签订，双方愿意共同遵守执行。二、产权分配如下：1、1号楼安排动迁户的房屋全部归甲方所有。商品房销售部分归乙方所有，商品房住宅建筑面积5,194.85平方米，网点建筑面积1,902.20平方米。3、安排动迁户的房屋详见建筑设计图。三、商品房销售权由乙方申请。建设资金部分由乙方筹集。四、乙方承担商品房销售的营业税。五、本着风险共担，利润共享的原则，决算进行最后分配。六、联建协议规定乙方办理商品房销售许可证、产权、产籍证，所需费用由乙方承担。七、资金8,000万元由乙方筹集，纯利分配按双方投资比例确定，比例额为7:3分配。八、未尽事宜，双方本着友好态度协商解决。协议落款“乙方：辽宁省远达建设有限公司第一份公司/负责人/经办人”处加盖有远达建设一公司印章和礼坤的名章。1997年4月4日，协议双方就该协议在沈阳市公证处办理公证。公证书编号为（97）沈证经字第00829号。1996年6年26日，沈阳医学院基建办负责人礼坤与凌云志之妻刘莹签订《协议书》一份，其中载明：“刘莹为和平区桂林街一段一里3-5号动迁户。经刘莹本人申请，与沈阳医学院基建联合办公室协商达成如下协议：刘莹回迁房安置于4#楼第15#网点内（2轴-3轴）。双方无争议。”后，沈阳医学院基建办（甲方）与刘莹（乙方）再次签订《协议书》一份，其中约定：“刘莹为和平区桂林街1段1里3-5号动迁户，经刘莹本人申请与沈阳医学院联建办公室协商达成如下协议：刘莹的回迁房安置于4#楼第15#网点内，即（2轴-3轴），甲方将在小区验收后，为15#网点内设置厨房、厕所、1个排烟道、并三表入户，15#与16#网点间壁墙开门。小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36m宽，由乙方自己按（安）装铝合金门窗，互不找差价。双方无争议。”此后，刘莹占用15#、16#网点房屋，并由其缴纳该房屋的水费、电费等相关费用。1997年12月10日，沈阳市房产管理局向远达建设一公司出具《关于商品房交易的批复》，该批复载明：“你单位出售的商品房坐落：和平区桂林街4#建筑面积624.91平方米，其中，主张建筑面积平方米，非住宅建筑面积624.91平方米。特此批复”。经一审法院查询，目前，案涉争议房屋在沈阳市不动产登记中心无登记信息。另查明，凌云志与刘莹原系夫妻关系，刘莹原系沈阳医学院附属第二医院职工。凌云志于1999年5月28日死亡。刘莹于2018年1月15日因病死亡。被告李志彦系二人之女婿。刘莹死亡后，案涉房屋由被告李志彦对外出租获益。远达建设一公司于2002年3月13日经工商行政管理部门核准变更为建设实业一公司（即本案原告），该公司负责人为礼坤。再查明，2016年4月18日，礼坤作为原告以房屋买卖合同纠纷为由向一审法院起诉被告李志彦及第三人冯耀初，要求“被告返还侵占和平区桂林街1号4-1-13，36平方米房屋一套，价值11万元。”同年7月29日，礼坤向一审法院申请撤诉，一审法院作出（2016）辽0102民初5103号民事裁定书，裁定准予其撤回起诉。2018年1月9日，礼坤作为原告以物权保护纠纷为由向一审法院起诉被告李志彦，要求“1.被告给付2年房屋使用费，计50,400元；2.被告承担诉讼费。”同年7月11日，礼坤向一审法院申请撤诉，一审法院作出（2018）辽0102民初186号民事裁定书，裁定准予其撤回起诉。现原告建设实业一公司起诉至一审法院，认为被告李志彦无权占用其所有的案涉房屋，故主张被告李志彦腾退房屋并支付相应房屋占用费。一审法院认为，根据原、被告的庭审诉辩意见，本案的争议焦点在于：诉争房屋即位于沈阳市和平区桂林街16号网点房屋的权利主体如何确定；原告建设实业一公司是否有权要求被告李志彦腾房并支付房屋占用费。第一，关于诉争房屋即位于沈阳市和平区桂林街16号网点房屋的权利主体如何确定的问题。根据本案查明的事实，案涉沈阳市和平区桂林街1号（4号楼）15、16号网点房屋系沈阳医学院与职工报社联合开发建设，而根据职工报社于1994年3月11日与礼坤签订的《承包协议书》约定，职工报社将其在1993年4月18日签订的《联合建房协议书》中的权利义务全部转让于承包人礼坤，“礼坤承包后自负一切法律、经济责任，报社盖（概）不承担责任。……”据此，1994年3月11日的《承包协议书》中所涉职工报社的权利义务等已概括转让于礼坤，在礼坤承包后，其仍“继续以沈阳医学院基建联合办公室名誉（义）对外行使业务权，职工报不予干涉。”1996年5月3日，沈阳医学院基建办与远达建设一公司签订《联建协议书》，约定双方联建1号楼、4号楼工程，其中“4号楼安排动迁户的房屋全部归甲方（即沈阳医学院基建办）所有。商品房销售部分归乙方（即远达建设一公司）所有，商品房住宅建筑面积5,194.85平方米，网点建筑面积1,902.20平方米……”，礼坤作为远达建设一公司的负责人在该协议上加盖该公司印章及其名章，至此，依据上述联建协议，4号楼中的商品房销售部分归远达建设一公司所有，其中商品房住宅建筑面积为5,194.85平方米，网点房屋建筑面积为1,902.20平方米。1997年12月10日，上述4号楼非住宅建筑取得沈阳市房产管理局下发的商品房交易批复。根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。由此，对房屋等不动产物权可以基于买卖、继承、赠与等方式继受取得，也可以基于合法建造的方式原始取得。本案中，依据上述事实，原告建设实业一公司对案涉房屋所在的4号楼中“非住宅建筑部分”即系属其通过合法建造方式取得了物权。1996年6月26日，沈阳医学院基建办负责人礼坤与刘莹签订《协议书》一份（以下简称“6月26日协议”），约定“刘莹回迁房安置于4#楼15#网点内（2轴-3轴）”。此外，沈阳医学院基建办（甲方）与刘莹（乙方）还签订《协议书》一份，但该协议中未载明签订日期（以下简称“无日期协议”），其中约定：“……刘莹的回迁房安置于4#楼第15#网点内，即（2轴-3轴），甲方将在小区验收后，为15#网点内设置厨房、厕所、1个排烟道、并三表入户，15#与16#网点间壁墙开门。小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36m宽，由乙方自己按（安）装铝合金门窗，互不找差价。……”根据上述两份协议的内容可见，6月26日协议的内容仅系确定刘莹回迁房屋的位置，即“4#楼第15#网点内（2轴-3轴）”，而无日期协议的内容，除了确定回迁房屋的位置为“4#楼第15#网点内（2轴-3轴）”外，还将双方的权利义务进一步予以明确，其中，沈阳医学院基建办负责在小区验收后为15#网点设置厨房等，并将15#与16#网点房屋之间的间壁墙开门，同时在一周内将门扩宽；刘莹负责自行安装铝合金门窗。双方“互不找差价”。据此可见，无日期协议所约定的内容比6月26日协议所约定的内容更为详尽，应系对6月26日协议的补充和完善，故应认定无日期协议所签订的时间应在6月26日协议的签订时间（1996年6月26日之后）。基于上述分析，案涉4号楼15#、16#网点房屋之物权虽系归属于原告建设实业一公司，但提供该公司负责人礼坤（同时系沈阳医学院基建办负责人）与刘莹签订的两份《协议书》来看，虽然协议中所涉为刘莹回迁安置的房屋系15#网点房屋，但在沈阳医学院基建办、礼坤均同意“将15#与16#网点房屋之间的间壁墙开门”“在一周内将门扩宽”，刘莹负责自行安装铝合金门窗，双方“互不找差价”的条件下，同时，结合刘莹自1996年起就开始占用15#、16#网点房屋至今达20余年的事实来看，应认定刘莹与沈阳医学院基建办、原告建设实业一公司及礼坤已达成将该两处网点房屋因回迁而归其使用的合意。现案涉15#、16#网点房屋由刘莹、凌云志的女婿即被告李志彦占用并对外出租获取收益，系在上述事实基础及其身份关系基础上的承继行为，具有合理依据，并非原告建设实业一公司所主张的“强占房屋”的侵权行为。第二，关于原告建设实业一公司是否有权要求被告李志彦腾房并支付房屋占用费的问题。如前所述，案涉15#、16#网点房屋现由被告李志彦占用并对外出租获益，系其承继刘莹回迁房屋的使用权而来，故原告建设实业一公司要求被告李志彦腾房并支付房屋占用费的诉讼请求理据不足，不予支持。一审法院判决：驳回原告辽宁建设实业有限公司第一分公司的诉讼请求。案件受理费3700元，由原告辽宁建设实业有限公司第一分公司负担。二审中，被上诉人提交2017-2020年采暖费发票，证明案涉房屋一直由我方使用。上诉人没有异议。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，沈阳医学院基建办负责人礼坤与刘莹签订的两份《协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行各自义务。两份协议书虽均约定刘莹的回迁房安置于4#楼第15#网点内，即（2轴-3轴），其中一份协议书亦约定为15#网点内设置厨房、厕所、1个排烟道、并三表入户，15#与16#网点间壁墙开门。小区验收后，甲方在一周内将门扩至3.36m宽，由乙方自己按（安）装铝合金门窗，互不找差价。结合刘莹自1996年起就开始占用15#、16#网点房屋至今达20余年的事实来看，应认定刘莹与沈阳医学院基建办及礼坤已达成将该两处网点房屋因回迁而归其使用的合意。现刘莹女婿李志彦占有案涉房屋有事实和法律依据，一审对上诉人诉讼请求予以驳回并无不当。关于上诉人主张刘莹未办理回迁手续，房屋产权性质未变，刘莹也未取得房屋使用权的问题，因刘莹基于回迁安置与沈阳医学院基建办负责人礼坤签订回迁协议后占有使用案涉房屋，故刘莹未办理回迁手续，不能排除其占有使用案涉房屋的合理性，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张被上诉人将房屋强占，未经刘莹同意，刘莹至死也不同意将房屋回迁证给被上诉人，被上诉人永远拿不到房屋使用合法手续的问题，因上诉人并未提交证据证明上述主张，故对上诉人该项主张不予支持。关于上诉人主张协议书同意刘莹开门是出于刘莹是居住用房，三表不能安装在居室内，为便于安装维修，上诉人同意将三表安装在上诉人的车库内，且不影响上诉人使用的问题，因刘莹自签订协议书后即占有使用16号网点，上诉人该项主张不符合常理，且协议书明确约定间壁墙开门，并扩至3.36米，由刘莹自行安装门窗，该表述可以明确为刘莹使用16号网点系协议相对方达成的合意，故对上诉人该项主张不予支持。综上，上诉人辽宁建设实业有限公司第一分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由上诉人辽宁建设实业有限公司第一分公司负担。本判决为终审判决。审判长  吕长辉审判员  谢 宏审判员  姜会军二〇二〇年十一月十六日书记员  赵博文本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定，第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。