浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2020）浙0327民初5359号原告：刘慧，男，1987年6月9日出生，汉族，住苍南县。委托诉讼代理人：郑思钢、徐荣觉，浙江塘河律师事务所律师。被告：苍南永安房地产开发有限公司，统一社会信用代码9133032756696575XJ，住所地苍南县灵溪镇塘北东路**（**）。法定代表人：林月城，董事长。委托诉讼代理人：林华爽、顾宁宁，浙江泽瓯律师事务所律师。原告刘慧与被告苍南永安房地产开发有限公司（以下简称永安公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月4日公开开庭进行了审理，原告的诉讼代理人郑思钢，被告永安公司的诉讼代理人林华爽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘慧向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付逾期交房违约金62743.7元（自2017年1月1日起至2017年10月9日止，以1108546元为基数，按每日万分之二计算）；2.判令被告向原告支付逾期办证违约金423464.6元（以1108546元为基数，自2019年1月1日起计算至2020年1月16日止按日利率0.1‰计算）；3.判决被告承担本案受理费。事实和理由：2014年4月1日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同编号为×××85，备案登记号为：20149400713。双方在合同中约定：原告向被告购买被告开发建设的晨光尚品5幢903号房，建筑面积88.98平方米，单价每平方米12478元，房屋总价款为1108546元。合同第九条约定，出卖人应于2016年12月31日前将经验收合格并具备正常使用条件的商品房交付给原告使用，如遇特殊原因可以据实延期……逾期交付房屋超过90日，买受人要求继续履行合同的，自本合同第十条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十六条约定：……出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或者土地使用证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证书》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列1或2项处理：……买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告永安公司履行了支付购房款的义务。2017年10月9日原告刘慧办理了涉案房屋的交房手续，2020年1月16日被告将涉案房屋的权属登记证书交付给原告。综上事实，原、被告之间《商品房买卖合同》依法成立、合法有效，应受国家法律保护。被告未按照合同约定的期限交付房屋及不动产权属登记证书的行为均已经构成违约，原告主张被告应当依约支付迟延交房违约金及迟延交证违约金，故原告依据我国合同法第60条、第114条等相关法律规定提起民事诉讼，望法院支持。永安公司答辩称，原告的诉讼请求应予驳回：本案逾期交房责任的诉讼时效已经超过，原告在2017年9月22日向被告发出交房通知书，通知载明当月27日已经具备交房条件，诉讼时效至2020年9月26日，原于2020年10月9日才起诉，显然已经超过诉讼时效。原告于2017年10月9日才接受办理交房手续系其个人原因。被告于2018年11月办理了案涉房屋产权初始登记，符合合同已经，已经是履行了办证义务，故不存在逾期办证违约的事实。刘慧向本院提交了如下证据材料：1.刘慧的居民身份证，证明原告主体情况；2.永安公司的企业信用信息，证明被告主体情况；3.《商品房买卖合同》，证明原告向被告购买涉案房屋以及关于交房时间、交付产权证实际、违约责任条款的约定等；4.晨光尚品园交付流转单，证明被告实际交付涉案房屋的时间；5.购房款发票，证明原告已经实际支付给被告购房款的具体数额；6.不动产权证书，证明被告实际交付不动产权证的时间；7.住房公积的贷款信息，证明2015年8月28日原告已经全部付清购房款的事实。永安公司在指定的举证期限内提供如下证据材料：1.交付通知书、快递单，证明2017年9月27日具备交付条件，逾期违约责任诉讼时效至2020年9月26日届满的事实；2.不动产登记清单，证明于2018年11月办理初始登记的事实。原、被告提供的上述证据，经庭审出示质证，本院审查后认为：原告提供的证据1-2，被告对其三性均无异议，这些来源于有关职能部门，可以反映当事人身份情况，予以确认；原告提供的证据3-7，被告对其真实性均无异议，这些证据来源和形式合法，与本案具有关联性，也予以确认。被告提供的证据1，原告对三性均有异议，认为没有收到交付通知书，且通知书上没有业主名称，开发商也没有签字和盖章，快递只能反映被告向原告邮寄了通知书，快递上没有回执信息证明原告已经签收通知书，故被告认为原告逾期交房主张超过3年诉讼时效是缺乏事实依据；经核实，鉴于原告对本院调取的该快递流程信息真实性无异议，结合该流程信息，该组证据可以反映被告发出该交付通知书，但未妥投退回的事实。关于被告提供的证据2，被告对其真实性无异议，经核实产权登记情况，初始登记确实在2018年11月，故本院予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2014年4月1日，原告刘慧作为买受人与作为出卖人的被告永安公司签订了一份合同编号为×××85的《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买灵溪镇晨光尚品园5幢903室房屋，建筑面积88.98平方米，单价为每平方米12478元，房屋总价1110292元；买受人应于签订本合同前付清首付款不少于总房款的30%，计人民币340292元整，除已收定金100000元转入购房款外，应续缴纳房款计人民币240292元，剩余购房款通过银行贷款或公积金贷款的方式予以支付。合同第九条约定：出卖人应当在2016年12月31日前将符合各项条件的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.因规划、建设、市政、文物、环保、拆迁等行政部门依据法律或政府文件的规定，采取某项行政措施或遇重大技术问题，或因国家建设需要改变规划的，或甲方施工过程中遭遇周边居民阻挠而难于及时解决，导致建设期延长，以政府部门出具证明为准。或者非出卖人的原因导致交付延期的，出卖人不承担违约责任；3.买受人未付清房款、利息、违约金以及本物业或合同有关的所有费用，交付期限自动延长至全部款项结清为止，同时按照第十二条规定买受人承担违约责任。本合同所指的不可抗力及免责事由的范围包括下列情况：：地震洪灾等自然灾害，战争、动乱、大规模流行性疾病等社会异常事件及政府政策和法律法规的改变等政府行为。合同第十条约定：除本合同第八条规定的特殊情况以外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付购房款，并按买受人累计已付购房款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之二（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十六条关于产权登记的约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理：1.约定日期起180日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房款的千分之一承担违约责任；2.约定日期起180日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，双方同意按下列第（1）或（2）项处理：（1）买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并自约定日期至实际退款日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。（2）买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十九条关于商品房相关事项约定：……双方明确：买受人合同中确定的地址即为相关文件、通知等合法送达地址，如果以该地址进行送达而未能被买受人实际接收的，相关文件等材料邮寄退回之日视为送达之日，因此而造成的责任由买受人承担。出卖人的合法送达地址为××镇××路××路交汇处晨光尚品销售展示中心，任何一方如有变更合同约定的送达地址，应提前10天书面通知对方。在合同中，原告提供的地址为：苍南县××镇××路××号，提供的电话为：1885877577813506876189。原告支付首付款860292元，剩余购房款250000元于2015年9月办理住房公积金贷款支付。被告于2017年9月23日按原告在前述合同中提供的地址和电话通过ＥＭＳ快递（单号1050631632026）向原告邮寄《晨光尚品园交付通知书》，通知“谨定于2017年9月27日开始至2017年10月10日止在苍南县××路××路交汇处晨光尚品售楼处为您办理交房手续，请您安排好时间准时到达”。该快递经多次投递未妥投，于2017年9月29日退回被告售楼处。2017年10月9日，被告向原告交付房屋，房屋实测面积88.84㎡，应付购房款为1108546元，被告应退还购房款差价1746元，双方于同日将差价与物业维修基金、契税、办理产权登记费等一并进行结算。被告于2018年11月20日办理涉案房屋不动产权初始登记，该房屋不动产权于2020年1月15日转移登记至原告名下。2019年10月15日，被告向原告出具了购房款金额为1108546元的增值税普通发票。原告于2020年10月9日向本院提起诉讼。本院认为，原、被告双方签订的商品房买卖合同系当事人真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定有效。当事人应按照合同约定履行各自义务。根据《商品房买卖合同》的约定，即被告应于2016年12月31日前将符合交付条件的商品房交付原告，而被告实际于2017年9月23日才发出交付通知，显然违约。该交付通知虽退回被告处，但被告已经按合同中原告提供的地址和联系方法邮寄，根据合同第十九条，该通知退回之日应视为送达之日，视为被告于2017年9月29日向原告送达了交房通知。而案涉房屋于2017年9月27日即具备交房条件，故在2017年9月29日，原告应当知道被告逾期交房违约事实。我国民法通则第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。我国民法总则第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。原告于2020年10月9日才向本院起诉主张逾期交房违约金，被告抗辩原告该项主张超出三年诉讼时效期间，于法有据，予以采纳，故对原告该项主张，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十六条关于产权登记的约定：…出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2018年12月31日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理……。显然在合同中，对于初始登记约定了办理期限和违约责任，但关于转移登记未约定办理期限和违约责任。案涉房屋于2018年11月20日办理了不动产权初始登记，于2020年1月15日登记至原告名下，其初始登记时间在合同约定期限内。原告主张被告存在逾期办证，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回刘慧的诉讼请求。案件受理费2402元，减半收取计1201元，由刘慧负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审 判 员  李 查二〇二〇年十一月十三日代书记员  黄瑶瑶相关法律条文链接：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……