浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初3142号 原告（反诉被告）陈美华，女，1951年2月20日出生，汉族，住所地天台县。 委托诉讼代理人许维华，男，1954年1月21日出生，汉族，住所地天台县，系原告丈夫。 被告（反诉原告）赵恒，男，1974年5月6日出生，汉族，住所地杭州市下城区。 委托诉讼代理人张敏，北京东卫（杭州）律师事务所律师。 第三人杭州市江干区人民政府闸弄口街道办事处，住所地杭州市江干区机场路一巷**。 负责人倪学英，系该办事处主任。 委托诉讼代理人潘国华。 第三人杭州南尘贸易有限公司，，住所地杭州市江干区闸弄口新村**之间 法定代表人鲁佳悦，系该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人王玮。 原告陈美华诉被告赵恒房屋租赁合同纠纷一案，于2020年5月18日向本院提起诉讼。2020年6月22日，被告赵恒提起反诉，本院予以受理。2020年6月30日，本院追加杭州市江干区人民政府闸弄口街道办事处（以下简称闸弄口办事处）、杭州南尘贸易有限公司（以下简称南尘公司）为第三人参加诉讼。2020年8月7日，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托诉讼代理人许维华、被告（反诉原告）赵恒及其委托诉讼代理人张敏、第三人闸弄口办事处委托诉讼代理人潘国华、第三人南尘公司委托诉讼代理人王玮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈美华诉称：该出租房的产权关系说明：该房产属于闸弄口办事处所有。1999年原告与街道签订房屋租赁合同（附原租赁合同一份）。2008年闸弄口办事处将所有租赁房产托管给杭州市光阳房产代理有限公司。2019年8月杭州市光阳房产代理有限公司更名为杭州市南尘贸易有限公司。原告一直与上述公司保持租赁管理关系。2017年1月1日原告将1楼加2楼部分共计240平方租赁给被告。合同到期后，因南尘公司与街道的招投标未落实，通知原告暂无法签订续租合同，但可继续租用。原告也通知被告暂可继续租用。2020年1月15日被告支付房租16000元，2020年2月18日原告电话催促被告支付房租，被告提出缩小租赁面积一事未能达成一致，被告明确告知原告不再续租并承诺3月20日前完成搬离清退。而3月20日被告仍未腾空该出租房。原告再次以书面形式通知被告3月31日前腾空搬离该出租房并催讨房租，没有得到被告回应。被告拒绝支付房租理由如下：一、被告认为2019年12月31日后，原告不再拥有该出租房的管理权与租赁权，拒绝支付剩余的2、3月房租共计19000元。二、被告认为疫情期间根据杭国发（2020）9号文件减免小微企业房租的规定减免2月份和3月份房租。针对被告上述理由，原告要求支付房租理由如下：一、2019年12月31日后，南尘公司告知原告续租事宜需等候通知，该处房屋按原合同继续使用。原告也通知被告续约合同等候通知，租金按原合同支付。原告于3月18日接到南尘公司不再续租的通知，在3月31日前清退腾空该处房产并结束租赁关系。原告2020年3月31日与南尘公司完成交接。结束租赁关系前原告对该处房产依然拥有管理权和租赁权。根据合同法第二百三十六条规定，原租赁合同有效，但租赁期限不定期。二、原告明确告知被告：被告与杭国发（2020）9号文件不对标，不能免租。因为被告与原告签订的合同是以个人名义签订的，承租人在承租后也未在该处房产申办营业执照等相关证件，故原告没有义务予以减免。为此，原告为维护合法权益，诉至贵院，诉请判令（变更后）：1、依法确认被告支付原告2、3、4月以及5月10天的房租33863元，水电费3549.1元；2、被告在判决生效后5日内腾空房屋；3、被告承担本案诉讼费费用。 被告赵恒辩称：针对原告的诉讼请求，被告答辩如下，第一点，原被告之间的房屋租赁协议已于2019年12月31日到期，原告与出租人南尘公司的租赁协议也于2019年12月31日到期，原告自2020年1月1日起无权将房子出租，被告已于2020年4月中旬将房屋腾空。 第三人闸弄口办事处辩称：我们作为第三方，将房屋出租整体打包委托给南尘公司，南尘公司将房屋出租给了陈美华，我们的合同是2019年7月31日到期，因为新一轮中标需要时间走程序，所以继续由南尘公司托管到2019年的12月31日。 第三人南尘公司辩称：我们公司是通过招标的手续，从产权单位街道承租多处房屋，其中包括陈美华所租的这套房屋。我们是严格按照大合同期限，2019年的7月31号之后是按照街道的补充协议报，因为招标流程需要时间，就委托管理了几个月，南尘公司跟陈美华签订合同到2019年12月31日。 反诉原告赵恒反诉称：反诉原告与反诉被告签订的房租租赁合同期限自2017年1月1日至2019年12月31日止，到期后双方达成口头协议，继续租赁案涉房屋。反诉原告于2020年1月15日向反诉被告支付租金15000元，付款后，反诉原告得知案涉房屋所有权人闸弄口办事处自2020年1月1日起已无权将房屋出租给反诉原告，且无权向反诉原告收取租金。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条的规定，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，但出租人与承租人另有约定的除外。反诉被告与南尘公司签订的租赁期限已于2019年12月31日终止，房屋所有权人闸弄口办事处也表明2020年1月1日起未将房屋出租，故反诉被告隐瞒事实，与反诉原告达成的口头租赁协议无效，无权收取2020年1月1日之后的租金。综上所述，反诉被告刻意隐瞒房屋已于2020年1月1日被收回的事实，继续将房屋出租给反诉原告，收取租金，该行为有违诚实信用原则，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，应该合同取得的财产应当予以返还。故诉请判令：1、确认双方口头达成的续租协议无效；2、反诉被告归还反诉原告支付的租金16000元，并退还押金5000元；3、本案诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告陈美华辩称：被告陈述原告从1月1号以后无权出租房屋。按照合同法第二百三十六条之规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁和租赁物，出租人没有提出异议，原租赁合同继续生效，租赁期限为不定期。该条款对原告的出租方和原告的承租方是适用的。原告接到通知是2020年3月18日，在原告与南尘公司结束租赁关系前，原告对该房屋有出租管理权。到5月11号，被告从1月1号开始，没有付过一分水电费，这个是原告承担的。第二个安全隐患，一直是原告在监督。原告从光阳公司处租来，签订租赁房屋安全责任书。4月22号下午，原告接到情况说三里亭的物业，前门侧门全部敞开。一群人在里边捡了有用之物。原告当时到场就打110报警。下午4点30分，闸弄口派出所出警。原告大致把房屋纠纷的情况同民警反映，民警叫原告同被告沟通。原告说从春节以后没见到被告的人，民警说那打电话给被告，原告打电话给被告，被告不谈有关这个安全设施问题，只谈租金问题。之后民警接过电话和被告谈房屋租赁问题。民警和被告说，现在房子被告还用不用，如果不用，被告就马上交付给出租方，被告要用，被告从现在开始要对安全方面负全责，出了问题是被告全责，与出租方无关。至于房租问题，民警说，被告租房用一天付一天是天经地义。派出所叫原告可以去法院，可以调解。后来派出所就叫原告把门先关好，其他事情以后由被告负责。如果说原告没有权利出租和管理的话，万一出了事情谁来负责，原告有管理权和经营权。 第三人闸弄口办事处辩称：第一，闸弄口办事处将房屋全部打包给南尘公司，由南尘公司负责出租；第二，闸弄口办事处经常有收回房屋的，每一次收回不是说明天就能收回的，要给经营户时间，因为有些租客配合，有些租客不配合；第三，牵扯租金纠纷问题，一般来说都有个过程的，闸弄口办事处为什么表态不收租金，是考虑疫情影响，去年年底闸弄口办事处就知道房子要收回来，所以合同晚签一步，事情已经发生了，闸弄口办事处已经给双方进行过一次调解，其实他们自己有签合同，跟闸弄口办事处没有关系，房子是闸弄口办事处的，闸弄口办事处希望大家都好，能解决掉纠纷，如果一定要到法院来解决，就通过法院的途径处理。 第三人南尘公司辩称：南尘公司作为闸弄口办事处多处房产的出租管理方。在合同到期后，南尘公司有收到街道收回房屋的通知，因为南尘公司是有义务收回房子的，所以当时南尘公司也出了通知告知这个事实。南尘公司的合同是到2019年12月31日止，因为后期没有跟产权方签订过合同，程序上有瑕疵，所以南尘公司也不可能跟原告签订合同和收取房租。所以，南尘公司是接到通知后，与南尘公司签订租房合同的出租人商谈腾退房屋的事宜。 经审理，本院查明的事实如下： 案涉房屋系闸弄口办事处所有。2016年11月30日，杭州光阳房产代理有限公司（甲方）与陈美华（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区三里亭服务中心（三里亭三区34幢）的房屋，建筑面积约422平方米，出租给乙方使用，租期为2016年7月1日至2019年7月31日，2016年7月1日至2016年7月31日，租金为10167元，2016年8月1日至2017年7月31日，年租金130000元，2017年8月1日至2018年7月31日，年租金135000元，2018年8月1日至2019年7月31日，年租金140000元。 2017年1月1日，原告陈美华（甲方）与被告赵恒（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区三里××幢服务中心的房屋建筑面积约240平方出租给乙方使用，房屋用途为办公、仓储，租用期限为2017年1月1日至2019年12月31日止，租金140000元／年，租金每半年支付一次，提前一个月支付首期，房租在合同签订当日支付，由乙方交至甲方指定账户或现金，甲方出具收据为准；合同签订之日，乙方缴纳履约保证金5000元，合同期满或终止，如不再续租需变更注销其在租赁地的注册登记，乙方结清一切相关费用并得到甲方确认后，甲方无息退还乙方租房履约保证金；水费4.5元／吨，电费1.1元／度，在甲方抄表后，告知乙方，乙方应在三个工作日内将水、电费交至甲方。 2019年8月8日，杭州光阳房产代理有限公司（甲方）与陈美华（乙方）签订《补充协议》，约定：双方均同意在2016年11月30日签订的位于江干区三里亭服务中心的《房屋租赁合同》基础上将房屋租赁期延长二个月，即租期从2019年8月1日至2019年9月30日，2019年8月1日至2019年9月30日的房屋租金为23333元，于协议签订日缴纳，除本协议约定事项外，其余按原合同执行，本协议作为原合同补充协议，与原合同具有同等法律效力。 2019年8月5日，杭州光阳房产代理有限公司变更为南尘公司。2019年12月9日，南尘公司（甲方）与陈美华（乙方）签订《补充协议（2）》，约定：双方均同意在2016年11月30日签订的位于杭州市江干区三里亭服务中心的《房屋租赁合同》基础上延长五个月，即租赁期从2019年8月1日至2019年12月31日，其中2019年8月1日至2019年9月30日的房屋租金已结清，现补缴2019年10月1日至2019年12月31日的房屋租金35000元，于协议签订日缴纳，除本协议约定事项外，其余按原合同执行，本协议作为原合同补充协议，与原合同具有同等法律效力。 2020年3月18日，南尘公司收到杭州市江干区闸弄口街道区域发展与治理中心出具的通知一份，要求南尘公司在2020年3月31日前将管理的三里亭三区34幢计750平米，濮家东村20幢南侧1至6号计120平米，濮家东村15幢南1-3号、4号、5号、8号计77平米房产从招投标书中剥离出来，并移交回街道区域发展与治理中心。 同日，南尘公司将前述通知转给陈美华，告知要收回案涉房屋。 原、被告签订的《房屋租赁合同》期满前，双方达成口头协议，继续租赁案涉房屋。2020年1月15日，被告赵恒向原告陈美华支付租金16000元。2020年2月28日，原告向被告催讨租金，被告提出疫情期间减免租金，原告不同意，被告便要求解除租赁协议，原告同意解除并要求被告在2020年3月20日前腾退。2020年3月，被告向闸弄口办事处咨询疫情期间减免租金事宜，工作人员告知案涉房屋2020年不再续租，要尽快收回。 2020年4月16日，南尘公司在案涉房屋上张贴告知书，告知陈美华租户房屋合同已到期，此前已多次告知不再续签，限于2020年4月20日交接房屋，逾期将对室内物品予以处理。 2020年4月16日16时22分，被告工作人员苗真电联闸弄口办事处工作人员潘国华，其中苗真表示：现在整理的差不多了，大概什么时候搬走？潘国华回复：尽快搬走，要交房子了。苗真问：房屋有没有委托给别人管理，现在原告还来向被告收取租金。潘国华回复：房屋现在归社区管，光阳不会来收租金了，你们之间的事情我不知道，要收也是你们和社区的事情。 后被告腾退房屋，并电话告知潘国华钥匙放在哪里。之后，闸弄口办事处通知南尘公司去接收房屋。2020年5月11日，南尘公司工作人员与原告办理了房屋、水电交接。至今，南尘公司未向原告陈美华收取2020年的租金。 另查明，被告尚欠原告水电费3549.1元。 庭审中，闸弄口办事处表示，案涉房屋属于国有资产，因疫情原因，闸弄口办事处根据政策要求对国有资产的房屋免除2020年2、3月份的租金。 上述事实有原告提交的《房屋租赁合同》、《补充协议》、《补充协议（2）》、通知、被告提交的告知书、录音以及双方当事人庭审陈述在案证实。 本院认为：一、本案争议的焦点在于，原告超过转租期限与被告达成口头续租协议是否有效。现有证据表明，原告陈美华与南尘公司签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2019年12月31日，期限届满后，原告陈美华未返还房屋，仍继续使用，未有证据显示南尘公司提出异议，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。2020年3月18日，南尘公司向陈美华转发杭州市江干区闸弄口街道区域发展与治理中心出具的通知一份，告知陈美华要收回案涉房屋，故南尘公司与陈美华的租赁合同解除。原、被告于《房屋租赁合同》期满前，双方达成口头续租协议，被告辩称双方约定续租三年。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，未采用书面形式的，视为不定期租赁，故双方达成不定期租赁合同，并未超出原告的剩余租赁期限，应属合法有效。后双方于2020年2月28日协商一致解除协议，予以确认。 二、被告赵恒应承担的民事责任。1、原、被告于《房屋租赁合同》期满前，双方达成口头续租协议，如前所述，租赁期限为不定期，关于租金的确定，原告主张按原租赁合同执行，并无不当。2、租金（占用费）的确定。原租赁合同约定的年租金为140000元（日租金140000元/365为383.56元）。2020年4月16日，南尘公司在案涉房屋处张贴告知书，限于2020年4月20日交接房屋。同日16时，被告工作人员电联闸弄口办事处潘国华，表示东西已整理的差不多，询问何时搬走。潘国华回复尽快搬走。后被告腾退房屋后电话告知闸弄口办事处潘国华可接收房屋，潘国华认可该事实，但无法确认具体日期。虽被告赵恒腾退房屋时未通知原告陈美华，但原告陈美华自2020年1月1日起未能与南尘公司续签书面合同，且闸弄口办事处告知被告赵恒2020年房屋不再续租要收回，导致被告赵恒对原告陈美华是否有权收取租金产生异议，原告陈美华对纠纷的形成也负有过错，结合南尘公司在案涉房屋处张贴告知书，限于2020年4月20日交接房屋，本院支持租金（占用费）计算至2020年4月20日。关于租金减免，根据中共杭州市委、杭州市人民政府发布的《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》第5条规定，对承租市属及以下国有经营用房的企业和个体工商户，免收2、3月份房租。案涉房屋属于国有资产，且闸弄口办事处表示，办事处依据政策要求免除了国有资产房屋2020年2、3月份的租金，南尘公司亦未向原告收取租金，故本院确认免除被告赵恒2020年2、3月份的租金。综上，被告赵恒自2020年1月1日至同年4月20日（扣除2、3月份）的租金（占用费）为19561.56元，被告赵恒已支付16000元，尚应支付的租金（占用费）金额为3561.56元。3、水电费的确定。原告主张被告支付水电费3549.1元，被告赵恒没有异议，予以确认，故被告共欠原告7110.66元。鉴于双方已协商解除租赁合同，且被告赵恒已将房屋腾退，故被告赵恒已支付的保证金5000元应在欠付款项中予以抵扣，还须支付2110.66元。关于房屋腾退，被告赵恒已经腾退，且原告陈美华已将房屋交接给南尘公司，故对该诉请不予支持。关于被告的反诉请求，如前所述，双方形成不定期租赁合同，协议合法有效，反诉原告主张退还已付租金及押金，缺乏事实和法律依据，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下： 一、被告赵恒支付原告陈美华尚欠租金、占用费、水电费合计7110.66元，扣除已支付的保证金5000元，还须支付2110.66元，款于本判决生效后十日内支付； 二、驳回原告陈美华的其他本诉请求； 三、驳回反诉原告赵恒的全部反诉请求。 本诉案件受理费735元，减半收取367.5元，由原告陈美华负担346.5元；被告赵恒负担21元。反诉案件受理费152元，由反诉原告赵恒负担（原告应于本判决生效后十日内向本院申请案件受理费的退费；被告应于本判决生效后十日内支付至本院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  李 霞 二〇二〇年十一月三日 代书记员  陈安琪