浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终4282号 上诉人（原审被告）：陈建珠，女，1964年12月24日出生，汉族，住杭州市余杭区。 上诉人（原审被告）：许建国，男，1970年9月30日出生，汉族，住杭州市余杭区。 两上诉人委托代理人：朱苏，浙江千寻律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：赵阿根，男，1951年6月25日出生，汉族，住杭州市余杭区。 委托代理人：陈江雪，北京华泰（杭州）律师事务所律师。 委托代理人：吕哲，北京华泰（杭州）律师事务所实习律师。 原审第三人：汪双喜，男，1977年4月17日出生，汉族，杭州市余杭区。 原审第三人：李彩琴，女，1973年9月29日出生，汉族，杭州市萧山区。 上诉人陈建珠、许建国因与被上诉人赵阿根、原审第三人汪双喜、李彩琴农村房屋买卖合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初6546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年5月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：2009年7月23日，汪双喜、李彩琴（出卖方）和许建国、陈建珠（买受人）签订房屋买卖合同一份。双方约定：一、房屋的基本情况甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于瓶窑镇大观山村凤山农居点**，共4层3间，房屋结构为砖混，建筑面积485平方米，房屋用途为农居，为毛坯房（无铝合金窗、门，未安装水、电）。二、土地使用性质该房屋相应在的土地使用权取得方式为经批准的农村宅基地，土地使用年限为永久，土地性质为农村集体土地宅基地使用权。三、价格该房屋售价为人民币77万元整。四、付款方式乙方应于本合同生效之日向甲方支付定金人民币2万元整，并应于本合同生效之日起三日内付清总房款的%，即人民币余款在取得审批手续后付清。五、交付期限甲方应于乙方支付房价%的同时，甲方将该房屋交付给乙方，待该房屋的有关批准建房手续交给乙方时，乙方应付清甲方房屋的全部价款。六、乙方逾期付款的违约责任乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方对乙方的逾期应付款有权追究违约利息，自本合同规定的应付款期限之第二天起起至实际付款日止，月利息按4%计算。七、甲方逾期交付房屋的违约责任甲方如未按本合同第五条规定的期限将房屋交付给乙方使用，乙方有权按已交付的房价款向甲方追究违约责任。自本合同规定交付期限之第二天起起至实际付款日止，月利息按4%计算。八、甲方保证在交易时该房屋没有产权纠纷，有关工程款、材料款、建房工资等均在交易前支付完毕，交易后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。九、甲方不得以任何理由拒绝本合同的履行，双方交易后如甲方以本合同为由收回该房屋的，除须返回乙方的全部购房款外，还应按该房屋的交易金额（77万元人民币）补偿乙方损失（含预期收益及增值溢价）。如遇国家建设征用该房屋，甲方以本合同无效为由收回该房屋的，应按国家征用该房屋的拆迁征用补偿价格，补偿乙方损失。十、本合同生效后，如遇国家建设需征用该房屋，涉及该房屋的所有征用补偿均有乙方享有，甲方应无条件配合乙方取得征用补偿款。十一、本合同一式二份，双方各执一份，签字后生效。 合同签订后，许建国、陈建珠支付了房款77万元，对案涉房屋占有使用。后许建国将其房屋的份额出售给陈建珠，由陈建珠对该房屋占有使用。 另查明：陈建珠和赵阿根、汪双喜户口在同一村集体组织，陈建珠户（原五人）另有宅基地。许建国系城镇居民户口。 2018年6月20日，杭州市余杭区瓶窑镇窑北村村民委员会开具证明，陈建珠、陈建国等五人安置在案涉房屋。2018年12月12日，案涉房屋系汪双喜等一人自建房。 赵阿根以其外出打工，不知其子汪双喜私自售房、案涉买卖农村房屋合同违反法律规定等未由，提起本案诉讼，请求：1.确认汪双喜与陈建珠、许建国之间关于余杭区××镇××村××号房屋买卖合同无效；2.陈建珠、许建国将大观山村农居点葡萄畈188号房屋返还给赵阿根、汪双喜；3.本案诉讼费由陈建珠、许建国负担。陈建珠、许建国则认为，赵阿根是同意的，其主张合同无效违反诚实信用原则，且已超诉讼时效等。 原审法院认为：民事主体应依法签订合同。本案合同所涉系农村宅基地房屋，陈建珠、许建国和汪双喜方签订房屋买卖合同应符合法律规定。许建国系城镇居民户口，其不具备购买农村宅基地房屋的资格；陈建珠虽与汪双喜系同一村集体成员，但其所在户已有宅基地，根据一户一宅的规定，陈建珠也不应向汪双喜购买案涉房屋。案涉房屋系赵阿根、汪双喜共有，汪双喜与陈建珠、许建国签订的合同违反了法律的效力性规定，故赵阿根有权主张合同无效，并主张返还房屋。第三人汪双喜、李彩琴经原审法院合法传唤拒不到庭，不影响本案的审理。因本案涉及合同效力问题，故不受诉讼时效的限制，对陈建珠、许建国有关诉讼时效的抗辩意见，原审法院不予采纳。如有款项纠纷，则可另行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认汪双喜与陈建珠、许建国之间关于余杭区××镇××村××号房屋买卖合同无效；二、陈建珠、许建国于判决生效后三十日内将位于余杭区××镇××村××号的房屋返还赵阿根、汪双喜。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费11500元，由陈建珠、许建国负担5750元，由汪双喜负担5750元。于判决生效后七日内交纳。 宣判后，陈建珠、许建国不服，共同向本院提起上诉称：一、一审法院错误将共有房屋份额转让认定为房屋转让，致合同无效。2009年7月26日《房屋买卖合同》签订前后，陈建珠、许建国投入案涉房屋门窗、水电、主体装修、房前地面铺装及室内装修等土建工程款，出资金额达23.5万元，（总造价为485*800=38.8万元），占总造价的60.5%份额。另房屋份额39.5%的建造资金由汪双喜夫妇出资，赵阿根未出资一分钱。《房屋买卖合同》实质上是将汪双喜夫妇持有的39.5%房屋份额，溢价77万元转让给了陈建珠、许建国，至此陈建珠、许建国具有对房屋不可置疑的所有权。根据“地随房走”的原则，房屋对应的土地使用权一并也已转让，该转让方式与纯农村房屋转让合同有根本性的区别，即案涉房屋先确认所有权，后“地随房走”。而农村房屋买卖则是房、地同时转让，地转让前房屋所有权是不确定的。故房屋所有权份额的转让合同即《房屋买卖合同》应当认定为有效。二、赵阿根构成表见代理，已过诉讼时效，诉权己经丧失。2009年7月26日《赵阿根同意书》系其子女汪双喜交给陈建珠、许建国，陈建珠、许建国有足够的理由相信被上诉人赵阿根的签字是真实的。房屋份额转让至今本案已过10年，一审庭审中赵阿根自认2015年就知房屋转让事宜，赵阿根2019年4月1日起诉，故已超过法定诉讼时效。三、案涉房屋份额转让后再次全部份额转让给陈建珠应当认定有效。2014年5月15日陈建珠、许建国受让房屋份额后，许建国将房屋共有部分30%再次转让给了陈建珠，所有权已经全部属于陈建珠。而陈建珠系同村村民，具有法定受让权力。（1）陈建珠符合单独立户条件。浙江省公安厅（浙公通字〔2008〕82号）关于印发《浙江省常住户口登记管理规定（试行〉》的通知第八条“户口登记以户为单位。共同居住生活在同一住址、同一成套合法固定住所内的常住人口，立为一户。单身居住的，可以单立为一户。”陈建珠在瓶窑镇的住房系父母所有，但因政府原因一直未单独立户。（2）陈建珠可以享受宅基地。浙江省国土资源厅二〇〇五年十一月二十二日《浙江省农村宅基地管理办法》第一条：“自然村、中心村、集镇的人均建设用地指标应分别控制在60、80、90平方米以内。村庄和集镇规划中建设用地规模不得超过土地利用总体规划确定的规模。”人口5人，最低用地可达300平方米，结合陈建珠提供的《住宅用地呈报表》用地面积仅仅是110平方米，完全符合申请用地标准。陈建珠可以享受的宅基地已经得到村委会的确认。2011年4月19日窑北村村委会《证明》盖章同意案涉房屋的转让，由此确认了陈建珠对宅基地的使用权。而集体土地的所有权人为村民委员会，在所有权人己经作出明确表示由陈建珠使用的情形下，赵阿根无权改变所有权人的决定。四、一审法院认定宅基地转让有争议，则本案应当驳回诉请，移交人民政府裁决，人民法院无权作出民事判决。《土地法》第十六条“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。”鉴于法律规定，在土地使用权发生争议的情形下，人民法院应当驳回赵阿根的诉讼，待土地使用权权属争议解决后，当事人对政府决定不服才能依法诉讼至人民法院。五、人民法院应当充分考虑诚实信用原则。最高法院（2019）最高法民终347号指导案例（华诚房地产公司与铁建大桥工程局建设工程施工合同纠纷案）观点：“违法行为人在诉讼中恶意主张合同无效的，不予支持”，“当事人以自身存在违法违规为由主张合同无效，不仅违反诚实信用原则，也不利于民事法律关系的稳定，属不讲诚信、为追求自身利益最大化而置他人利益于不顾的恶意抗辩行为。合同无效的目的在于避免给国家、社会及第三人利益带来损失，维护法治秩序和公共道德。如支持违法违规者的诉求，将违背合同无效制度设立宗旨，也将纵容违法行为人从事违法行为，使合同无效制度沦为违法行为人追求不正当甚至非法利益的手段。”本案实质上是赵阿根的儿子汪双喜在房屋共有份额转让后，因存在有巨额拆迁利益，违背诚信原则，让其父亲赵阿根来起诉的恶意诉讼案件，根据上述指导案例人民法院在应当参照的同事，需驳回赵阿根的诉请。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回赵阿根的全部诉请，并由赵阿根承担诉讼费用。 针对陈建珠、许建国的上诉，赵阿根发表答辩意见称：一、许建国、陈建珠二人签订案涉农村房屋买卖协议确为违反法律的效力性规定，合同依法无效。首先，汪双喜签订案涉房屋买卖合同系无权代理。其次，该协议违反了法律的效力性规定，依法无效。二、许建国、陈建珠上诉理由法律概念及逻辑不清，不可采纳。（一）许建国、陈建珠声称房屋买卖协议实为房屋份额的转让，既无事实依据也无法律依据。（二）许建国、陈建珠称案件已过诉讼时效，系对诉讼时效适用范围辨别不清。（三）许建国、陈建珠认为许建国将其份额转让给陈建珠后应认定房屋买卖协议有效的观点，纯属搅乱法律逻辑。（四）许建国、陈建珠提出宅基地争议须由人民政府处理，属于对争议焦点的扭曲，达到混淆视听的目的。（五）许建国、陈建珠称汪双喜违背诚信原则，因此要求驳回赵阿根诉请，二者并无直接因果关系，且此要求缺少法律依据。综上，请求维持原审判决。 汪双喜、李彩霞未发表意见。 二审举证期限内，双方当事人均未提交属于二审程序的新的证据。 本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为：案涉纠纷为农村房屋买卖合同纠纷，买卖标的房屋为赵阿根、汪双喜所共有，为原审所认定，应根据法律规定确定该房屋买卖合同关系的效力，至于陈建珠、许建国上诉所称其在该房屋建造过程中的投入问题，并不改变案涉房屋系集体土地上房屋的性质，亦不影响房屋权属，陈建珠、许建国上诉认为汪双喜系转移房屋共有份额的意见，缺乏法律和法理依据，本院不予采纳。陈建珠、许建国共同购买案涉房屋，陈建珠虽与赵阿根、汪双喜系同一集体经济组织成员，但许建国系城镇居民户口人员，故案涉合同无效。合同无效系自始无效，不受许建国嗣后将其份额转让给陈建珠的影响，确认合同无效亦不适用诉讼时效制度。陈建珠是否符合单独立户的条件，与本案无涉。本案系农村房屋买卖纠纷，依法属于人民法院受案范围。从双方合同约定的条文来看，双方对案涉农村房屋买卖合同无效存在预知，至于陈建珠、许建国如受有损失，或认为赵阿根、汪双喜等存在违反诚实信用原则的情形，可依法向汪双喜、李彩琴主张权利，至于其主张能否成立，则非本案审查范围。 综上，陈建珠、许建国的上诉请求依法不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11500元，由上诉人陈建珠、许建国负担。 本判决为终审判决。 审判长  睢晓鹏 审判员  陈 艳 审判员  金瑞芳 二〇二〇年十一月五日 书记员  姚丽萍