广东省中山市第一人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤2071民初11612号 原告：中山粤冠交通科技股份有限公司，住所地中山市东区**************轴A区，统一社会信用代码914***********462H。 法定代表人：李灿权，董事长。 委托诉讼代理人：殷坤仪，广东保信律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆梓盈，广东保信律师事务所实习律师。 被告：严星章，男，1979年9月10日出生，汉族，住广东省阳春市**************，公民身份号码441************812。 委托诉讼代理人：李芝荣，广东雅商律师事务所律师。 原告中山粤冠交通科技股份有限公司(以下简称粤冠公司)与被告严星章土地租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月29日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序公开开庭进行了审理。原告粤冠公司委托诉讼代理人殷坤仪、陆梓盈，被告严星章的委托诉讼代理人李芝荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告粤冠公司向本院提出如下诉讼请求：1.确认在原被告签订的《土地租赁协议书》已于2020年2月28日解除；2.被告自行清除位于中山市南区*******旁面积约5.2667亩的政府储备（预控）用地上的建筑物和构建物，并将土地恢复原状后交还给原告；3.原告没收被告交纳的租赁保证金35000元；4.被告向原告支付自2019年11月1日起按3630元/亩/年的标准计算至土地交还之日止的租金及土地占用费；5.被告向原告支付自2020年11月1日起按每年6元/平方米（合计20907元/年）的标准计算至土地交还之日止的土地使用税；6.被告向原告支付自2020年3月14日起按年租金金额18973元为基数每日万分之五的标准计算至土地交还之日止的逾期交还土地的违约金；7.被告向原告支付自2019年11月11日起按年租金金额18973元为基数每日万分之五的标准计算至付清租金之日止的逾期交租违约金；8.被告向原告支付自2019年11月11日起按年土地使用税20907元为基数每日万分之五的标准计算至付清土地使用税之日止的逾期支付土地使用税违约金；9.被告向原告支付律师费10000元。诉讼中，在本院主持下，原被告于2020年9月14日办理涉案土地交接，原告明确撤回第4、5项诉讼请求，明确第6项诉讼请求中的土地交还日期为2020年9月14日，第7、8项诉讼请求中主张的违约金截止计算日期为2020年5月15日。 事实与理由：2019年2月1日，原告与被告签订《土地租赁协议书》，约定原告将位中山市南区*******旁的政府储备（预控）用地出租给被告作农业种养使用和管理。租赁期限截至2020年10月31日；租赁保证金为人民币35000元；2019年11月10日前，被告需向原告支付2019年11月1日至2020年10月31日的租金18973元，以及土地使用费人民币20907元；被告逾期45天以上未支付应缴租金或相关税费等款项的，原告有权单方解除租赁协议；被告逾期支付租金或相关税费等款项的，视作违约行为，原告有权按逾期金额每日万分之五的标准计收被告违约金；被告逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，原告有权按当年年租金金额为基础以每日万分之五的标准计收被告违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金；逾期30天未交还土地的，原告有权没收保证金等。截至2020年2月24日，被告仍未向原告支付2019年11月10日前应付的租金和土地使用费，且已逾期45天以上，故原告向被告发出律师函，告知解除租赁协议事宜，要求其在期限内交还土地，并承担相关的违约责任，被告于2020年2月28日签收该律师函。由于被告的上述行为已经严重损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼。 被告严星章辩称：一、被告不同意解除《土地租赁协议书》，被告已于2020年5月15日向原告支付了截至2020年10月31日的租金，且被告并不是故意拖延不予支付租金。原被告之间于2019年2月1日签订了《土地租赁协议书》，约定第一期租赁期限至2019年10月31日，租金为39880元，被告于2019年3月14日向原告支付了该期租金。第二期租赁期限至2020年10月31日，租金为39880元，被告于2020年1月16日向原告转账支付，由于银行系统问题，未能转账成功。2020年5月15日，被告再次通过银行转账支付了39880元，又于2020年5月18日重复转账支付了39880元，已备注2019年地租。鉴于此，本案涉案租金虽迟延履行，但是被告已经履行完成，且租赁期限未到期，根据《合同法》第九十四条第二款规定“在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”及第四款“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，被告已经补交了当期租金，且本合同租赁期限至2020年10月31日，被告的迟延履行付款行为现已消除，并不影响实现合同的目的，因此，不构成根本性违约，不能解除合同。二、被告不同意没收租赁保证金，被告已经超额支付了租金，按照合同第四条约定，即便扣减违约金也足够补齐保证金，且本合同仍可继续履行，因此，该租赁保证金不应当予以没收。三、关于原告为此支出的律师费，我方认为本案涉案实际标的39880元，1万元律师费显然过高。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院认定事实如下： 2019年2月1日，原告粤冠公司作为出租方（甲方），与被告严星章作为承租方（乙方）签订《土地租赁协议书》，约定经市土储中心委托，甲方将位于中山市南区*******旁的政府储备（预控）用地，出租给乙方建筑材料堆放使用，租赁期限为两年，即从2018年11月1日至2020年10月31日止。租赁期满届满之日，本协议终止。租赁保证金为35000元，乙方已一次性向甲方支付。租赁期满，乙方确无违约行为且不续租的情况下，甲方凭收据将上述保证金全额不计利息退回给乙方。如乙方有违约行为而产生应付未付租金、违约金、赔偿金等的，甲方有权选择另行向乙方追讨，或者选择在保证金中做相应的扣减。该地块综合单价为3630元/亩/年，合计年租金18973元/年，该租金不含土地使用税。乙方承租该地块期间，自行承担该地块产生的一切土地使用税等相关税费。其中土地使用税按2014年向地税部门缴纳的标准，每年预付该地块土地使用税为每年6元／平方米，合计税金为20907元／年（如有更新政策，按更新后政策执行）。乙方必须按照税局暂定土地使用税标准金额支付，若乙方向甲方预付的税金与实际应支付税金有差额，甲、乙双方应于本协议期满前将差额部分税金多除少补给对方。若甲方代乙方先行垫付土地使用税等相关税费的，乙方必须按实际缴税额，在收到甲方书面通知后15日内向甲方补足土地使用税等相关税费。逾期未补足的，视为乙方违约。支付时间及标准如下：2018年11月1日至2019年10月31日，自合同签订之日起10个工作日内支付租金18973元及土地使用税20907元。自2019年11月1日至2020年10月31日期间，于2019年11月10日前支付租金18973元及土地使用税20907元。约定的违约责任有：（一）甲方有权按逾期金额每日万分之五的标准计收乙方违约金。乙方逾期或未做清理交还土地的，视作违约行为，甲方有权按当年年租金金额每日万分之五的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金。（二）乙方逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金。（三）乙方逾期45天以上未支付应缴租金或相关税费等款项的，甲方有权单方解除本协议，无条件收回该地块并没收保证金，乙方须赔偿甲方因此而遭受的一切损失。 本协议履行过程中如发生争议甲乙双方应及时协商解决，协商不成有权提起诉讼，并依据法院判决执行，败诉方应承担对方因此而产生的一切费用（包括律师费、差旅费、调查费、评估费等）。协议还对双方其他权利义务作出约定。 合同签订后，被告于2019年3月14日向原告支付了第一年度地租（含税）39880元，被告2019年11月10日前未按约支付第二个年度的地租，原告遂于2019年11月13日在租赁土地现场发出《催缴函》，追收所欠租金，该催缴函由陈燕华签收。同年1月16日，原告委托广东保信律师事务所律师向被告寄出律师函，要求被告在收到本函之日起7日内向原告支付租金及土地使用税共计39880元，若逾期未足额支付，原告将依约从该地块租赁保证金中直接扣除相应款项，不足部分将通过法律途径追讨。该函系向被告协议中提供的地址邮寄送达，显示2020年1月20日由“严根章”签收。被告于2020年1月16日向原告通过银行转账了39880元，其不知此次转账并未成功。2020年2月24日，原告向被告发出《解除〈土地租赁协议书〉》，函告被告双方之间的《土地租赁协议书》自本函发出之日起即告解除，并决定没收被告交纳的租赁保证金35000元，并要求被告足额支付自2019年11月1日至该地块交还之日期间的租金、土地使用税以及违约金，限被告于收到本函之日起10个工作日内自行清理该地块上的建筑物、附着物及堆放物。律师函由被告严星章本人于2020年2月28日签收。原告于2020年4月29日提起本案诉讼，被告在收到传票后才得知1月16日转账并不成功，遂于2020年5月15日向被告转账39880元地租，于5月18日再次转租39880元。被告确认系财务转账错误重复转账，原被告同意与被告交接结算时予以多退少补。诉讼中，被告同意解除合同。在本院的主持下，原被告于2020年9月14日办理交接，被告将土地交还原告，但双方至今未就土地占用费及违约金等相关费用进行结算。 再查：原告为本案诉讼向广东保信律师事务所支出律师费10000元。 本院认为，本案系土地租赁合同纠纷。原被告签订的土地租赁协议书，未违反法律、行政法规的强制性规定，真实合法有效。被告虽支付了2019年11月1日至2020年10月31日期间的地租（含税）39880元，但其实际支付时间系2020年5月15日，即使按其第一次汇款的2020年1月16日，距离合同约定的支付时间2019年11月10日也已超过45天，根据合同的约定，原告有权单方解除合同。因此，原告通过律师函向被告表达行使解除权的意思，该意思于2020年2月28日到达被告严星章，故原被告的租赁合同于2020年2月28日解除。原告的诉求一理据充分，本院予以支持。鉴于双方在法院主持下已于2020年9月14日交接土地，原告的第二项诉讼请求已无必要，本院不再支持。 关于被告应承担的违约责任，《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，原被告合同约定“乙方逾期未做清理交还土地的，甲方有权按当年年租金每日万分之五的标准计收乙方违约金，同时按实际使用或交还日期计算租金。乙方逾期30天未交还土地的，除按前述标准计收违约金外，甲方有权没收保证金。逾期45天以上未支付应缴租金或相关税费等款项的，甲方有权单方解除本协议，没收保证金。败诉方应承担对方因此而产生的一切费用包括律师费等”。合同约定的上述违约金及保证金、赔偿律师费等损失的性质均属于违约责任的承担，系对一方违约责任的民事制裁。本案中，假如被告不存在任何违约行为，而是履行合同至合同期满，原告则无须支付律师费，也不会存在被告逾期交租期间的可得利息损失，故被告须承担违约责任。结合被告的违约情节，从被告曾三次就同一笔款转账的客观事实看，被告并非故意违约，其逾期还地期间几个月的占用使用费已提前交纳现由原告持有，其逾期还地时间仍在合同约定的合同期内，相对正常履行对原告无任何影响，被告逾期交租的违约行为除了造成上述损失未对原告造成其他任何损失，故本院酌情调整被告向原告支付的违约损失为律师费1万元以及逾期交租期间的利息损失（损失计算方法：本金以2019年11月1日至2020年9月14日期间共10.5个月的含税租金总额34895元为基数，违约时间自2019年11月10日计至2020年5月15日共188天，利率按年利率6%计，共计为1075元）。综上，被告应向原告支付违约损失合计11075元（律师费1万元+利息损失1075元），该款可从被告交纳的保证金中35000元中扣除，经扣除后，原告实际须退还被告保证金23925元。鉴于被告未在本案中提起反诉，本院对保证金的返还不予处理，双方自行结算。 综上，原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。对于原告的其他诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、确认原告中山粤冠交通科技股份有限公司与被告严星章于2019年2月1日签订的《土地租赁协议书》于2020年2月28日解除； 二、驳回原告中山粤冠交通科技股份有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费2019元（原告已预交），由原告中山粤冠交通科技股份有限公司负担860元，被告严星章负担1159元，并直接向原告中山粤冠交通科技股份有限公司支付。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。 审 判 长  钟劲松 人民陪审员  马成浩 人民陪审员  雷志成 二〇二〇年十一月十七日 书 记 员  叶玉娟 杨慧娴