山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10145号 上诉人（原审被告）：保利物业发展股份有限公司黄岛分公司，住所地青岛市黄岛区滨海大道**。 法定代表人：柳振中，总经理。 委托诉讼代理人：崔涛，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：廖凤珍，山东元鼎（城阳）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于俊梅，女，1978年1月29日出生，汉族，住青岛市黄岛区。 委托诉讼代理人：孙萌，山东德衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：迟海鸣，山东德衡律师事务所律师。 上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司（以下简称保利物业公司）因与被上诉人于俊梅物业服务合同纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2020）鲁0211民初2996号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后,依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人保利物业公司上诉请求：1.撤销原判，发回重审或改判驳回于俊梅的诉讼请求；2.于俊梅承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.于俊梅与案外人青岛保利广惠置业有限公司（以下简称广惠置业公司）于2012年12月28日、2012年11月2日分别签订的《青岛市商品房预售合同》约定153-1-101房屋交付日期为2014年4月30号之前，95-1-103房屋交付日期为2014年6月30日之前，且按照该合同补充条款第四条、第七条约定，在涉案房屋满足该合同约定的交付条件的情况下，广惠置业公司无另行向于俊梅发出房屋交付通知的义务。同时，广惠置业公司早已分别于2014年4月20日，2014年6月9日按照《青岛市商品房预售合同》中记载的于俊梅的地址和联系方式以发送EMS邮政特快专递的方式向于俊梅邮寄房屋交付函，通知于俊梅到保利物业公司处物业中心收房，于俊梅却不接电话导致该邮件退回，按照《青岛市商品房预售合同》中补充条款第十二条约定，该房屋交付函自寄出后第7日，即分别于2014年4月27日、2014年6月16日已送达至被上诉人，因此，于俊梅应按照《交楼通知书》上明确的时间，即于2014年4月28日(153-1-101房屋)，2014年6月30日(95-1-103房屋)到保利物业公司处物业服务中心办理收楼手续，虽于俊梅经广惠置业公司通过发送EMS邮政特快专递的方式多次书面催告后仍无故未到涉案项目物业服务中心办理房屋交接手续，但不妨碍涉案房屋已分别于2014年4月28日、2014年6月30日实际交付于俊梅事实的成立。于俊梅于2016年11月17日、2016年7月25日分别就153-1-101与95-1-103房屋与保利物业公司所签订的收楼确认书实为补签的确认书，该收楼确认书上所载明的日期并非房屋的实际交付日期。2.于俊梅分别自2014年5月份和2014年7月份开始交纳153-1-101房屋及95-1-103房屋的物业费，于俊梅的该行为足以证实，其认可153-1-101房屋和95-1-103房屋已经分别于2014年5月之前，2014年7月之前实际收房。根据《山东省物业服务收费管理办法》第十五条、《青岛市物价局物业服务收费管理办法》第十五条之规定，于俊梅分别于2014年5月、2014年7月就153-1-101房屋、95-1-103房屋向保利物业公司交纳物业费用符合事实及法律依据，依法应予认定。 被上诉人于俊梅辩称，1、保利物业公司混淆了合同约定交付日和实际交付日的概念。《青岛市商品房预售合同》约定交房日期应为约定交房时间，房屋实际交付日应为开发商将房屋实际交付给于俊梅之日，即《青岛市商品房预售合同》第十三条约定的于俊梅签署《收楼确认书》之日。2、涉案房屋实际交房日为95栋1单元103室房屋系2016年7月25日交房，153栋1单元101室房屋系2016年11月17日交房，收楼确认书上的日期也为上述日期，不存在补签的情况。根据《山东省物业服务收费管理办法》第15条和第18条规定，涉案房屋的物业费应自实际交房之日开始向业主收取，房屋交付之前的物业费应由建设单位承担。综上，保利物业公司的上诉请求无事实和法律依据，请求依法驳回。 于俊梅向一审法院提出诉讼请求：1.判令保利物业公司返还于俊梅多收取的物业服务费69192.80元；2.判令保利物业公司以37395.30元为基数，按照同期银行贷款利率计算，向于俊梅支付自2016年11月17日起至实际返还物业费之日止的利息损失，以及以31797.50为基数，按照同期银行贷款利率计算，向于俊梅支付自2016年7月25日起至实际返还物业费之日止的利息损失；3.判令保利物业公司承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：2012年11月2日，于俊梅与广惠置业公司签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由于俊梅出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区保利.海上罗兰小区房屋一处，即：95栋1单元103室、建筑面积282.65平方米，系低层住宅；同时约定上述房屋交付时间为2014年6月30日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前7天书面通知于俊梅办理交付房屋手续，于俊梅应在收到该通知之日起7天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的的标志为于俊梅签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘保利物业公司对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定低层住宅物业费按建筑面积4.5元/平方米/月计收，办理收楼手续时，于俊梅需预交6个月物业管理费。 2012年12月28日，于俊梅又与广惠置业公司签订了《青岛市商品房预售合同》，该合同约定由于俊梅出资购买该公司开发的位于青岛市黄岛区保利?海上罗兰小区房屋一处，即：153栋1单元1单元101室、建筑面积268.10平方米，系低层住宅；同时约定上述房屋交付时间为2014年4月30日前；该房屋在符合约定的交付条件后，该公司应在交付之日前7天书面通知于俊梅办理交付房屋手续，于俊梅应在收到该通知之日起7天内会同该公司对该房屋进行验收交接，房屋交付的标志为于俊梅签署《收楼确认书》；该合同第二十四条已载明该公司已选聘保利物业公司对该小区房屋进行前期物业管理；该合同中附件五《前期物业管理服务合同》约定低层住宅物业费按建筑面积4.5元/平方米/月计收，办理收楼手续时，于俊梅需预交6个月物业管理费。 2016年7月25日，保利物业公司与于俊梅办理95栋1单元103室楼房的书面收楼确认书等手续，同时要求于俊梅交付物业费。保利物业公司于当日收取于俊梅95栋1单元103室物业费38157元（2014.7-2016.12）；2016年11月17日，保利物业公司与于俊梅办理153栋1单元1单元101室楼房的书面收楼确认书等手续，同时要求于俊梅交付物业费。保利物业公司于当日收取于俊梅153栋1单元101室物业费44633.10元（2014.5-2017.5）。于俊梅认为保利物业公司收取的上述部分物业费共计69192.80元与实际收房日期不符，无任何事实与法律依据，多次要求保利物业公司返还于俊梅，但保利物业公司拒不返还，于2019年7月15日向保利物业公司邮寄送达了《律师催告函》1份。 一审庭审中，保利物业公司提交房屋交付函和房屋交付催告函EMS邮寄单各1份，证明于俊梅未按照合同约定的时间到涉案项目物业服务中心办理交房手续。于俊梅对保利物业公司提交的证据真实性及证明内容均不认可，通过EMS快递单号查询，未查询该快递单信息，快递单上无寄件人收件人签名，寄件人也没有注明内件品名，无法证明保利物业公司主张，于俊梅未收到开发商发送的办理交房手续的通知。另保利物业公司再未提供出其他能够证明由其或者房屋开发商通知于俊梅办理涉案房屋交接的相关证据。 上述事实，有于俊梅提供的《前期物业服务协议》、《青岛市商品房预售合同》及附件、《房屋产权证书》、收楼确认书等交接手续资料、物业费收据，保利物业公司提供的EMS，及双方当事人陈述在案为凭，业经本院开庭质证，可以采信。 一审法院认为，本案争议的焦点是：保利物业公司应否退还于俊梅在海上罗兰153栋1单元101室自2014年5月至2016年11月期间的物业费、95栋1单元103室自2014年7月至2016年7月期间的物业费。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，双方当事人签订的两份《青岛市商品房预售合同》合法有效，对双方当事人均具有约束力。该两份合同约定房屋交付的标志为于俊梅签署《收楼通知书》，本案中于俊梅提交的两份《收楼通知书》分别载明收房时间为2016年11月17日、2016年7月25日，保利物业公司对于涉案两套房屋的交付事实予以认可，故依据《山东省物业服务收费管理办法》的相关规定，于俊梅购买海上罗兰153栋1单元101室交纳物业服务费的时间应从2016年11月17日开始，95栋1单元103室交纳物业服务费的时间应从2016年7月25日开始。关于于俊梅主张由保利物业公司返还多收取的69192.80元物业费金额、计算标准保利物业公司均无异议，故保利物业公司收取的涉案楼房交房前的物业费应于返还。关于于俊梅主张的利息损失，于法有据，一审法院予以支持。关于保利物业公司抗辩于俊梅提交的交房手续系后期补办，并提交房屋交付函和房屋交付催告函的EMS邮寄单予以证明，于俊梅对此不认可，保利物业提交的证据不足以证明涉案房屋按照购房合同确定的时间已交付于于俊梅，故保利物业公司抗辩其按购房合同签订的收房日期起收取涉案房屋的物业费无事实及法律依据，一审法院不予采纳。 一审法院依据《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，参照《山东省物业服务收费管理办法》第十八条之规定，判决：一、保利物业公司于判决生效之日起十日内退还给于俊梅153栋1单元101室、95栋1单元103室物业服务费69192.80元；二、保利物业公司于判决生效之日起十日内给付于俊梅153栋1单元101室多收取的物业费利息损失（以37395.30元为基数，自2016年11月18日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）及95栋1单元103室多收取的物业费利息损失（以31797.50元为基数，自2016年7月26日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计息）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1530元，减半收取765元，由保利物业公司负担。 二审中，当事人均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题是：保利物业公司应否退还于俊梅153栋1单元101室自2014年5月至2016年11月期间的物业费、95栋1单元103室自2014年7月至2016年7月期间的物业费。于俊梅与广惠置业公司签订的《青岛市商品房预售合同》约定，涉案房屋交付的标志为于俊梅签署《收楼通知书》。于俊梅提交的两份《收楼通知书》分别载明收房时间为2016年11月17日、2016年7月25日，故一审确认于俊梅153栋1单元101室交纳物业服务费的时间应从2016年11月17日开始、95栋1单元103室交纳物业服务费的时间应从2016年7月25日开始并无不当。保利物业公司主张广惠置业公司曾在2015年3月向于俊梅邮寄房屋催收通知，于俊梅对此不认可，而保利物业公司提交的证据不足以证明房屋此时已交付于俊梅。故保利物业公司上诉主张，其有权自2014年5月收取153栋1单元101室的物业费、自2014年7月收取95栋1单元103室的物业费无事实及法律依据，本院不予支持。 综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1530元，由上诉人保利物业发展股份有限公司黄岛分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  陈晓静 审判员  李 蕾 审判员  刘昭阳 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 邓永芳 书记员韩平