北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7569号上诉人（原审被告）：郝缘影，女，1954年9月5日出生，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京东光物业管理股份有限公司，住所地北京市海淀区蓝靛厂南路**（金威大厦）**。法定代表人：黄旭东，董事长。委托诉讼代理人：王少川，男，北京东光物业管理股份有限公司法务。上诉人郝缘影因与被上诉人北京东光物业管理股份有限公司（以下简称东光物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2019）京0108民初54783号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人郝缘影、被上诉人东光物业公司的委托诉讼代理人王少川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝缘影上诉请求：撤销一审民事判决，改判驳回东光物业公司的诉讼请求或发回重审。事实和理由：1.一审法院程序违法。法院司法专邮上的电话号码是错误的，因此郝缘影未收到法院传票，也不清楚法院公告情况。后从看到公告的邻居处得知本案诉讼才得以上诉。2.涉案房屋一直存在产权纠纷，郝缘影不属于业主。涉案房屋至今未办理房产证，给郝缘影造成巨大损失，故郝缘影不同意交纳物业费。3.郝缘影与东光物业公司未签订过物业服务合同，东光物业公司无权向郝缘影收取物业费。4.东光物业公司服务存在许多问题，如故意刁难不给郝缘影开具证明；小区顶层、地下、地下室漏水无人修理影家房屋渗水导致墙体霉变，东光物业公司不予处理；疫情期间不负责消毒；东光物业公司员工偷拿物品，东光物业公司管理不当；乱收费，无统一车位费收费标准，收取的车位费、广告费、摊位费也未进行公示等。5.东光物业公司的诉讼请求超过诉讼时效。东光物业公司辩称：同意一审判决，不同意郝缘影的上诉请求。具体答辩意见：1.东光物业公司将郝缘影的电话号码提交给了一审法院，该号码开始能联系到郝缘影，后来打电话没人接。2.郝缘影是案涉房屋的实际居住人、使用权人，应当交纳物业费。其与开发商的纠纷与本案无关。3.东光物业公司与某小区签订了物业合同，郝缘影应交纳物业费。4.没有证据证明东光物业公司的物业服务存在问题。5.关于物业费收费标准，2010年之前按1.6元/平方米/月收取，2010年之后按照0.8元/平方米/月收取。为适应小区车辆管理要求，东光物业公司于2017年在某小区大门安装了电子识别闸道系统，用于小区车辆出入管理，因此产生了安装费和日常维修保养费、电费，故收取了停车费。这些费用不包含在物业费中，与本案无关。6.关于诉讼时效，郝缘影未在一审中提出诉讼时效抗辩，二审期间不得再提出该项抗辩。东光物业公司向一审法院起诉请求：郝缘影向东光物业公司支付北京市海淀区某×号楼×单元×室（以下简称×房屋）欠交的物业费16362.24元、电费440元，合计16802.24元。一审法院认定事实：坐落于北京市海淀区的×房屋，建筑面积85.22平方米，郝缘影是该房屋的使用权人。2000年10月26日，中国人民解放军空军指挥学院对外服务部（甲方）与东光物业公司（乙方）签订物业管理委托合同，约定：甲方将海淀区×（后更名为×）委托乙方实行物业管理，委托管理期限自2000年10月27日起至2020年10月27日止；物业管理服务费乙方向具体物业使用人收取，每年一次；物业使用人每年8月1日至10月31日向乙方缴纳当年的物业管理服务费和供暖费，超过此日期入住的住户可按入住时间每年交纳。合同签订后，东光物业公司为该小区提供物业服务至今。审理中，东光物业公司陈述称，物业费按照每平方米每月0.8元的标准收取，电费是公共区域照明费用，按照每年22元的标准收取，郝缘影欠缴2000年1月1日至2019年12月31日期间的物业费16362.24元、电费440元。另查明，郝缘影经一审法院公告传唤，无正当理由，拒不到庭应诉。一审判决认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，郝缘影经该院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案中，东光物业公司虽未与郝缘影签订书面物业服务合同，但中国人民解放军空军指挥学院对外服务部与东光物业公司签订的物业管理委托合同对郝缘影具有约束力，东光物业公司为涉案小区提供了物业服务，与郝缘影之间形成事实上的物业服务合同关系。郝缘影作为涉案房屋的使用权人，应当向东光物业公司支付相应的物业费及公摊电费。现东光物业公司主张的自2000年10月27日至2019年12月31日期间的物业费、公摊电费，理由正当，该院予以支持；东光物业公司主张自2000年1月1日至2000年10月26日期间的物业费及公摊电费，未向该院提交该期间内其为涉案小区提供物业服务的证据，故对该部分诉讼请求，该院不予支持。郝缘影经该院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，该院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：1.郝缘影于判决生效后七日内向东光物业公司支付2000年10月27日至2019年12月31日期间的物业费15692.06元、电费421.98元，以上共计16114.04元；2.驳回东光物业公司其他诉讼请求。二审中，当事人围绕上诉意见提交了新的证据。郝缘影提交了如下新证据：证据1.小区宣传页、现在停车位的照片、保洁人员在家门口拿东西的照片、郝缘影家墙面发霉壁纸断裂的照片，证明东光物业公司服务有问题。证据2.收据和小区照片，证明东光物业公司每年以“电费设备维护费”的名义收取停车费，且收费标准混乱。东光物业公司提交了如下新证据：证据1.小区物业经理和东光物业公司委托诉讼代理人的聊天记录，证明东光物业公司已将郝缘影电话提供给一审法院，一审法院曾给郝缘影打电话调解但未成功；证据2.照片8张，分别是2004年9月21日、2006年10月21日、2008年10月13日、2009年9月27日、2012年10月18日、2014年8月18日、2016年9月23日，2018年10月17日的《缴费通知》，证明东光物业公司的诉讼请求未超过诉讼时效。本院组织当事人进行了证据交换和质证，针对郝缘影提交的证据，东光物业公司认可证据1中小区停车位照片的真实性，但不认可证明目的，对证据1中的其他照片及宣传页均不认可，对证据2真实性认可，但认为所收费用用于安装电子大门及设备维护，没有包含在物业费中。针对东光物业公司提交的证据，郝缘影称，证据1中电话是郝缘影的，但法院司法专邮上的电话并非郝缘影的，不认可证据2的真实性，证据2中2018年之后的张贴位置像是郝缘影家大门，之前照片中的张贴位置都不是郝缘影家大门，东光物业公司伪造证据。本院经审查认为，郝缘影提交的证据不足以证明其所主张的证明目的，本院不予确认；东光物业公司提交的证据1与本案争议焦点无关，不予确认；东光物业公司提交了证据2的原件，经审查，相关照片均拍摄于《缴费通知》落款日期当日或之后三日内，能够证明其证明目的成立，郝缘影虽不认可，但未提交足以推翻的证据，亦未就其所称东光物业公司伪造证据予以说明或举证证明，故本院对东光物业公司该组证据予以采信。本院二审期间依法补充查明，双方均认可郝缘影于1999年7月29日与北京市房山城乡建筑企业集团总公司第四工程处签订购房合同购得×房屋，至今未办理房产证。中国人民解放军空军指挥学院对外服务部营房处出具的《房屋登记表》载明，×房屋的建筑面积有证房屋部分为85.22平方米，建筑面积地下储藏间部分为7.51平方米；另一份登记表记载，×房屋所有权人空军指挥学院，房屋使用人郝缘影，套内面积（含地下储藏间）78.24平方米，分摊建筑面积14.49平方米，合计建筑面积92.73平方米。诉讼中，东光物业公司称，其所主张的物业费是按照两个表格中较小的建筑面积即85.22平方米作为计算基数的。东光物业公司另称，其与中国人民解放军空军指挥学院对外服务部签订的物业管理委托合同未约定收费标准，其参考北京市物价局、北京市房屋土地管理局规定的收费标准制定了小区的收费标准，并制定收费明细，收费标准为1.6元/平方米/月，因涉案房屋未办下房产证，大修费部分由中国人民解放军空军指挥学院负担，故对住户减半收费，按照0.8元/平方米/月收取。另查，东光物业公司于2004年9月21日、2006年10月21日、2008年10月13日、2009年9月27日、2012年10月18日、2014年8月18日、2016年9月23日，2018年10月17日通过张贴《缴费通知》的方式向×房屋业主/住户催缴物业费，催缴范围为2000年1月1日至2018年12月31日物业管理费、电费。本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，根据在案证据及当事人陈述，郝缘影购得×房屋，系房屋使用权人，并在涉诉期间实际使用房屋。郝缘影以未办下房屋产权证为由拒绝交纳物业费，缺乏法律依据，本院不予确认。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”东光物业公司与中国人民解放军空军指挥学院对外服务部签订的物业管理委托合同对郝缘影具有约束力。东光物业公司对涉案小区提供物业服务，与郝缘影之间形成事实上的物业服务关系，郝缘影作为涉案房屋的使用权人，在接受了东光物业公司提供的物业服务后，应向东光物业公司缴纳相应的物业费及公摊电费。就郝缘影主张的东光物业公司提供的物业服务存在许多问题的意见，本院认为，物业服务内容涉及小区和业主生活的多方面，具有综合性、长期性等特点，不能仅凭借物业公司某一时间或特定方面所存在的瑕疵作为判断物业公司是否构成根本违约的依据。本案中，郝缘影所提交的证据尚不足以证明东光物业公司提供的物业服务构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。同时，根据物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，东光物业公司按照低于相关规定中的收费标准的价格收取物业费，并自行按减半标准主张权利，所主张的收费标准并无不当。而就郝缘影主张的东光物业公司乱收停车费的意见，与本案诉争的物业费无涉，不影响本案处理结果，如有必要当事人可另行解决。就郝缘影主张的东光物业公司诉讼请求超过诉讼时效一节，本院认为，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第四条第一款规定：“当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持，但其基于新的证据能够证明对方当事人的请求权已过诉讼时效期间的情形除外。”本案一审期间，郝缘影并未到庭参加诉讼，二审中，东光物业公司提交了其2004年9月21日至2018年10月17日期间的《缴费通知》，可以证明其对涉案物业管理费、电费进行了催缴，郝缘影主张东光物业公司的诉讼请求超过诉讼时效缺乏依据，本院不予采信。就郝缘影主张的一审法院程序违法的问题，本院认为，经核对一审卷宗，一审法院按照郝缘影现住址多次邮寄开庭传票，均未妥投，后通过公告送达方式向其送达起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等诉讼材料，并按公告的时间、地点、地点开庭审理本案影未到庭参加诉讼，一审法院缺席审理并无不当。综上所述，郝缘影的上诉意见均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费203元，由郝缘影负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 婷审 判 员  金 莙审 判 员  徐 冰二〇二〇年十一月二十七日法官助理  孙梦青书 记 员  姜 菲