北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9941号上诉人（原审原告、反诉被告）：赵大为，男，1963年1月21日出生。委托诉讼代理人：焦阳，北京瀛和律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：衡艺丹，女，1987年3月4日出生。委托诉讼代理人：赵云涛，北京市华策律师事务所律师。原审第三人：北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区将台路**院**楼**。法定代表人：彭永东，总经理。委托诉讼代理人：孙凤起，男，北京链家房地产经纪有限公司职员。上诉人赵大为因与被上诉人衡艺丹及原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9730号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。赵大为上诉请求：撤销一审判决第二项，改判驳回衡艺丹要求返还定金的诉讼请求，并判决衡艺丹给付我违约金686000元。事实和理由：衡艺丹因收入及银行流水情况等不满足贷款的申请条件无法申请贷款，且其未能筹措到408万元首付款，因此故意拖延办理网签手续。在此期间，随着房价不断下跌，衡艺丹购房的意愿降低，并与我协商降低房屋总价款、推迟支付首付款时间等，2017年9月10日，我们双方达成了降低房屋成交价的一致意见，此后，我积极筹措资金偿还了XXX303号房屋（以下简称涉案房屋）的贷款，并在合理期限内完成了抵押登记注销手续，为履行合同创造了条件。衡艺丹因房价下跌拖延履行支付首付款义务，对我的履约催告不予理会，甚至链家公司亦无法与之取得联系，两年时间她从未向我提出返还定金的要求，上述事实已经由链家公司经纪人予以证实，但一审法院却不予采信。另，根据补充协议约定，首付款最终确定为通过理房通办理，办理网签手续并非支付首付款的前置条件。即便首付款应当按建委监管支付，衡艺丹对于办理网签手续亦负有发起责任，结合其未支付首付款的事实，足以说明其存在违约的故意。综上，衡艺丹因房价下跌、无法申请贷款等原因不履行合同义务，构成根本违约，一审法院认为因双方未进行网签，所以不具备付款条件，系事实认定错误。衡艺丹辩称，同意一审判决，请求二审法院驳回赵大为的上诉请求，并将本案反诉诉讼费调整为由赵大为负担26390元，我负担3240元。链家公司述称，不同意一审判决，认可赵大为的上诉意见。赵大为向一审法院起诉请求：1、判决确认我与衡艺丹签订的《北京市存量房屋买卖合同(经纪成交版)》及其《补充协议》、《变更协议书》(2017年6月24日)、《变更协议书》(2017年9月10日)于2018年8月27日解除；2、判令衡艺丹支付我违约金686000元。衡艺丹向一审法院反诉请求：1、确认我与赵大为2017年4月23日签订的房屋买卖合同已于2018年3月28日解除；2、依法判令赵大为双倍返还定金168万元。一审法院认定事实：2017年4月23日，赵大为（出卖人）与衡艺丹（买受人，郑国栋代签）签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定衡艺丹购买赵大为位于XXX303号房屋。合同第二条第（四）款约定，该房屋已经设定抵押，抵押权人为上海浦东发展银行股份有限公司北京分行，抵押登记日期为2015年4月14日，出卖人应于2017年8月15日前办理抵押注销手续。第四条第（一）款约定，经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币700万元。第四条第（二）款约定，经出卖人与买受人协商一致，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币85万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人。第四条第（三）款，买受人采取下列方式付款，具体付款方式及期限的约定见补充协议。1、买受人向出卖人支付定金人民币84万元，定金支付方式直接支付给出卖人。第四条第（四）款，买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人；买受人拟贷款金额为人民币280万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他贷款机构贷款，至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第七条第（二）款，逾期付款责任：买受人未按照补充协议约定的时间付款的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不作累加）。……；2、逾期超过15日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应当自解除合同通知送达之日起15日内按照累计的逾期应付款的20%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款。第九条第（一）款，当事人双方同意，自本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。2017年4月23日，赵大为（甲方，出卖方）、衡艺丹（乙方，买受方，郑国栋代签）与链家公司（丙方，居间方）签订《北京市存量房屋买卖合同》的《补充协议》。第二条第2款约定，还款解押：交易房屋有抵押，甲方应于2017年8月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2017年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。第二条第4款首付款，（1）乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币420万元以建委监管支付的方式支付甲方。第五条第1款，甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。第五条第2款，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；……。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。第五条第3款，乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。此后，衡艺丹向赵大为支付了房屋定金84万元。2017年6月24日，赵大为（甲方，出售方）、衡艺丹（乙方，买受方，郑国栋代签）及链家公司（丙方，居间方）签订《变更协议书》，协议将原《北京市存量房屋买卖合同》第九条第一项约定为：“当事人双方同意，本合同签订之日起180日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续”变更为“当事人双方同意，自本合同签订之日起210日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。”2017年9月10日，赵大为（甲方，出售方）、衡艺丹（乙方，买受方，郑国栋代签）及链家公司（丙方，居间方）再次签订《变更协议书》，对原合同如下变更：1、原《北京市存量房屋买卖合同》第四条第一项约定为：“经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币700万元”变更为“经出卖人与买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币678万元”。……。3、原《补充协议》约定“乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币420万元（不包含前期支付全部定金）以建委监管支付的方式支付甲方”变更为“乙方于过户前5个工作日内将第一笔首付款人民币408万元以建委监管支付的方式支付甲方。2017年10月26日，赵大为办理了涉案房屋的抵押注销。此后，双方一直未办理网签手续。诉讼中，赵大为表示，不清楚为何没有网签。链家公司表示，尚未到网签阶段时，衡艺丹就提出不履行合同，后续想要协调双方解除合同事宜，但无法联系到衡艺丹，因此，没有再催促衡艺丹出具网签的授权委托书。衡艺丹不认可链家公司的陈述，衡艺丹陈述未向链家公司表示不购买涉案房屋。2018年1月，赵大为在法院起诉衡艺丹，以衡艺丹逾期付款为由，要求判决解除双方房屋买卖合同并承担违约金。衡艺丹同意解除合同，但不认可赵大为解除合同的理由，其表示双方签订合同后应当进行网签，但中介一直没有办理，并反诉要求赵大为退还定金。此后，双方均撤回了诉讼。2018年8月27日，赵大为将《解除房屋买卖合同书》交给链家公司员工陈健，并委托链家公司将《解除房屋买卖合同书》邮寄给郑国栋。《解除房屋买卖合同书》内容为：“……。后随市场变化，房屋价格不断下跌，郑国栋请求双方于2017年9月10日签订第二份《变更协议书》，将房屋成交价格由700万元调整到678万。按“变更书1”第一条之规定，双方应于2017年11月23日前完成房屋权属转移登记手续，中介链家公司的经办人王帅多次催促衡艺丹代理人郑国栋履行合同，郑国栋表示放弃该房屋交易。按补充协议第五条第三款之规定，乙方已构成根本违约，该规定写到：乙方构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。据此，甲方正式提出解除与乙方签订的甲方位于西直门南大街21号楼303室的房屋买卖合同，即《交易合同合订本》编号100000854201，包括《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》编号100000854201。”庭审中，链家公司表示，已将《解除房屋买卖合同书》邮寄给了衡艺丹，但衡艺丹否认收到了该《解除房屋买卖合同书》。2019年，赵大为在法院第二次起诉衡艺丹，要求解除双方房屋买卖合同、补充协议及变更协议，并要求衡艺丹支付违约金。衡艺丹表示其并未违约，同意解除合同，不同意支付违约金。链家公司员工王帅作为证人出庭陈述，2018年1月初衡艺丹将自己房子卖出去了，该走手续了，王帅一直与衡艺丹联系，衡艺丹表达市场房价降的比较多，想要解除，此后无法再联系到衡艺丹,因更换了手机，相关沟通信息都找不到了。赵大为认可王帅的陈述，衡艺丹不认可王帅的陈述。此后，赵大为撤诉。赵大为、衡艺丹均表示双方在2019年还进行了第三次诉讼，未开庭审理，撤诉结案。现赵大为仍以衡艺丹逾期支付首付款为由，要求确认双方房屋买卖合同、补充协议及变更协议于2018年8月27日解除，并要求衡艺丹支付违约金。衡艺丹不认可双方合同于2018年8月27日解除，因为并未收到赵大为的解除通知书，且双方约定的首付款支付方式为建委监管，建委监管就必须先进行网签，双方签订合同后因链家公司一直未安排网签，因此没有支付首付款并非衡艺丹违约。衡艺丹反诉认为，双方合同已在2018年3月28日诉讼中合意解除，且因赵大为没有按期解除抵押，已违反合同约定，因此要求赵大为双倍返还定金168万元。赵大为表示，双方签订合同及补充协议后，因一直协商变更合同总价款，可能会导致原合同不能履行，因此没有按时解除抵押，在2017年10月解除抵押后，衡艺丹迟迟不履行合同，故又在2018年之后又重新进行了抵押。一审法院审理认为，赵大为、衡艺丹及链家公司签订的房屋买卖合同及补充协议、变更协议系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按约履行各自义务。衡艺丹要求确认双方合同于2018年3月28日解除，理由为双方在此前诉讼中已达成合意。法院认为，2018年诉讼中，赵大为以衡艺丹逾期付款为由主张解除合同，衡艺丹虽同意解除合同但不同意赵大为的解除理由，此后赵大为撤诉，且2019年赵大为再次以衡艺丹逾期付款为由主张解除合同时，衡艺丹也未主张双方合同已在2018年诉讼中解除，可见双方并未在2018年3月28日达成合意解除合同。因此，衡艺丹要求确认双方合同于2018年3月28日解除的请求，缺乏依据，法院不予支持。赵大为以2018年8月27日委托链家公司向衡艺丹邮寄了解除通知书为由，主张合同于2018年8月27日解除。就衡艺丹是否存在违约、赵大为是否享有合同解除权一节，法院从以下几点分析。首先，补充协议中约定首付款的付款期限为“过户前5个工作日内”，但双方在约定的过户期限内，并没有确定具体的付款时间。其次，补充协议中约定以“建委监管支付”首付款，而建委监管需以双方办理网签为前提，但双方并未进行网签，因此，不具备付款的条件。再者，赵大为、链家公司虽主张因衡艺丹拒绝购买房屋导致没有网签，但衡艺丹对此不予认可，仅以链家公司员工的证言不足以认定赵大为、链家公司的主张。综上，赵大为主张衡艺丹逾期付款解除合同的理由无法成立，另外赵大为也未举证证明已向衡艺丹送达了解除通知，因此，其要求确认双方房屋买卖合同、补充协议、变更协议书于2018年8月27日解除的请求，于法无据，法院不予支持。赵大为主张的违约金，亦缺乏依据，法院也不予支持。鉴于赵大为已多次起诉要求解除合同，衡艺丹亦明确表示不再履行合同，同意解除，故法院认定双方房屋买卖合同及附属协议解除。合同解除后，赵大为应将衡艺丹已付的定金84万元，退还给衡艺丹。补充协议中约定赵大为“最迟应于2017年9月15日前办理完毕解除抵押登记手续”，而赵大为实际在2017年10月26日注销了抵押，衡艺丹认为赵大为已违反合同约定，要求赵大为双倍返还定金。对此法院认为，双方签订补充协议后，直至2017年9月10日仍协商签署变更原合同中总价款等重要条款，赵大为亦在变更协议签署后合理的期限内完成了抵押注销手续，而衡艺丹未对此提出过异议，未以此为由主张解除双方的合同，因此，衡艺丹要求赵大为双倍返还定金的请求，法院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条之规定，一审法院判决：一、解除赵大为与衡艺丹及北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、2017年6月24日的《变更协议书》、2017年9月10日的《变更协议书》；二、自判决生效之日起七日内，赵大为退还衡艺丹购房定金84万元；三、驳回赵大为的诉讼请求；四、驳回衡艺丹的其他反诉请求。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明赵大为于2018年1月8日首次向一审法院起诉衡艺丹，要求解除买卖合同，该院于2018年3月7日向衡艺丹送达起诉书并于当月28日开庭审理，双方于庭审中均表示同意解除合同。本院认为，归纳双方的诉、辩意见，二审中当事人的争议焦点为衡艺丹是否存在违约行为导致《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》解除的问题。就这一问题，本院分述如下：首先，根据已经查明的事实，赵大为与衡艺丹在签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》后又陆续签订两份《变更协议》。从协议内容看：第一份《变更协议》中双方协商将过户时间延后，而根据前述《补充协议》约定，过户时间仅与衡艺丹支付第一笔首付款相关联，过户延期则首付款支付延期；第二份《变更协议》降低了总房款，房款的降低与衡艺丹支付购房款相关联；另结合衡艺丹作为购房人没有就其履行行为举证的情节考虑，本院认为赵大为所述衡艺丹存在不能及时筹措购房资金或放弃购买房屋意愿，导致买卖合同未能履行的主张，符合上述一系列证据表现之事实。其次，涉案合同的签订有买卖双方还有居间方链家公司的参与，现链家公司具体经办之工作人员出庭作证，表示衡艺丹曾因房屋价格下降做出想要解除买卖合同的表示，虽该证言缺乏相应沟通时形成之证据予以印证，但与在案的其他证据和事实相结合，对确定违约责任有一定的参考作用。再次，衡艺丹作为已经支付几十万元定金的房屋购买人，对网签系买卖合同履行的必经环节，且网签更有利于保护买受人之权利实现应是明知的，但其事中没有积极履行的行为，事后也没有就继续或解除合同及时主张，现仅表示对不能网签的原因不清楚，这显与一个要求履行合同的购房人之行为不相符合。综上，本院认为赵大为对其主张的衡艺丹存在根本违约行为的事实负有举证证明责任，现其提供的《变更协议书》等证据，并结合证人证言及衡艺丹的履约行为等相关事实考虑，本院确信该待证事实的存在具有高度可能性，故本院认定该事实存在。如上所述，衡艺丹根本违约，赵大为依据买卖合同约定享有合同解除权，其于2018年1月起诉要求解除买卖合同，该起诉书于同年3月7日送达衡艺丹，涉案《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》及两份《变更协议书》于该日解除。赵大为要求衡艺丹给付违约金的诉讼请求符合合同约定，应予支持，其诉讼请求要求之违约金金额虽为686000元，但该数额其是在自行扣除衡艺丹支付的定金840000元后之数额，故赵大为主张的违约金数额应为1526000元。衡艺丹于诉讼过程中主张违约金过高，要求予以降低，这一要求符合法律规定。本院在确定违约金数额时考虑如下因素：衡艺丹应承担违约责任，但其依法要求酌减违约金；赵大为于纠纷产生后以诉讼的方式解决该纠纷的行为并无不当，但其数次起诉、撤诉致使该问题迁延至今尚未妥善解决，客观上是导致其损失继续扩大的行为；据此，另考虑衡艺丹支付赵大为定金840000元的事实，酌减违约金并确定违约金数额即为840000元，赵大为主张高于此数额部分本院不予支持。衡艺丹要求赵大为返还定金没有法律依据，对其反诉请求本院不予支持。综上所述，赵大为的上诉请求部分成立，成立部分本院予以支持，不成立部分予以驳回。一审法院认定事实有误，判决结果错误，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销北京市西城区人民法院（2020）京0102民初9730号民事判决；二、确认赵大为与衡艺丹及北京链家房地产经纪有限公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、2017年6月24日的《变更协议书》、2017年9月10日的《变更协议书》于2018年3月7日解除；三、衡艺丹给付赵大为违约金840000元（已履行）四、驳回赵大为其他诉讼请求；五、驳回衡艺丹的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费59260元，由赵大为负担26640元（已交纳），由衡艺丹负担32620元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费29630元，由衡艺丹负担（已交纳）。二审案件受理费18534元，由赵大为负担8332元（已交纳），由衡艺丹负担10202元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘丽杰审 判 员 陈 妍审 判 员 王 佳二〇二〇年十一月三十日法官助理 辛明厚书 记 员 黑梦雪