湖南省临武县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1025民初900号 原告（案外人）：郭义明，男，1972年12月21日出生，汉族，住湖南省临武县。 原告（案外人）：邱德良，女，1976年4月18日出生，汉族，住湖南省临武县。 委托诉讼代理人：廖汉文，临武县舜安法律服务所法律工作者。 被告（另案原告）：临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司，住所地湖南省临武县舜峰镇解放中路**。 法定代表人：周文军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：彭卫华，湖南尚友律师事务所律师。 第三人（另案被告）：郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司，住所地湖南省临武县舜峰镇韩山路**临武迎宾馆。 法定代表人：李伟，该公司执行董事。 原告郭义明、邱德良与被告临武县民旺生产资料烟花爆竹有限责任公司（以下简称：民旺公司）、第三人郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司（以下简称万容达舜公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郭义明，原告郭义明、邱德良的委托诉讼代理人廖汉文，被告民旺公司法定代表人周文军及其委托诉讼代理人彭卫华，第三人万容达舜公司的法定代表人李伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 郭义明、邱德良向本院提出诉讼请求：1.请求判决立即停止对郭义明、邱德良购买的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决郭义明、邱德良与万容达舜公司达成的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，并确认位于临武大市场4栋108号房屋归郭义明、邱德良所有。事实和理由：民旺公司申请财产保全的临武县大市场4栋108号房屋为郭义明、邱德良所有，不属于万容达舜公司的财产。涉案房屋是郭义明、邱德良2018年8月18日通过刷卡转账1万元在万容达舜公司订购，2018年8月30日通过刷卡24万元在万容达舜公司购买的，双方签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》、银行刷卡转账凭证、银行交易明细、收据等证明郭义明、邱德良时案涉房屋合法所有权人。郭义明为办理商品房预售备案，2018年9月4日向临武县房产管理局交纳了物业专项维修资金1287元。后因临武县政府对环城北路提质改造导致项目停工两年不能竣工验收，造成不能办理不动产权证。后又由于万容达舜公司内部原因和疫情影响至今没有办理网签和备案。2020年1月16日，卷闸门安装完成，支付卷闸门款1800元。在卷闸门上张贴了门面出租广告。在2020年6月11日法院查封前已合法占有了该不动产。 民旺公司辩称,案涉房屋系万容达舜公司开发，查封时未办理网签，更未办理不动产登记手续，系万容达舜公司所有，而非郭义明、邱德良所有。郭义明、邱德良提供的商品房买卖合同不具有真实性，是无效合同。2020年6月10日的临武大市场网签表证实，234套房屋，具有真实交易的215套均已网签到买受人名下。案涉108房屋未办理网签，仍登记在万容达舜公司名下，属于万容达舜公司所有。无房屋交付、交纳水电费、物业费等占有案涉房屋的客观证据，不能证实已合法占有。 万容达舜公司述称，都是真实的。已把全款的80%交到公司，剩余的20%办完房产证之后交到公司。因公司人员变动及疫情，工作交接2020年6月份才完成，导致网签没有办理好。本案不存在虚假行为。 郭义明、邱德良围绕诉讼请求依法提交了商品房买卖合同（预售）、补充协议、收据、银行转账凭证、清单、物业专项维修资金专用收据、情况说明、现场照片、收据、转账记录、民事裁定书、诉讼保全通知书、执行裁定书等。民旺公司提交了2020年6月10日临武大市场网签情况表证据。经当事人申请，本院调取了郭义明、邱德良相关日期的银行流水。依职权调取了万容达舜公司保存的档案资料。对双方无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》和转账能相互印证，本院对商品房买卖的真实性予以确认。该买卖为商业铺面，在本院查封之时，郭义明、邱德良确实已安装卷闸门，本院对其已经占有的事实行为，予以认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年8月18日，郭义明、邱德良向万容达舜公司交4栋108号店面定金1万元，2018年8月30日交购房首付款24万元。2018年9月23日，签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》。套内建筑面积约为41.850平方米，分摊共有面积4.114平方米。单价为每平方米6527.416元，总价款为30万元。选择的付款方式为贷款方式付款，2018年8月30日前支付25万元，余款5万元申请商业贷款。2018年9月4日，郭义明缴纳房屋维修基金1287元。因郭义明、邱德良由按揭转为全款，双方协商剩余款项在办完房产证后交纳。房屋的交付条件为买受人已交清所有付款及相关费用。交付时间为2018年12月31日前。2020年1月16日，向装卷闸门的石黎辉支付1800元卷闸门款。 合同第十九条对预售合同备案登记进行了约定。2018年5月8日，有关组织对4栋进行了基础工程质量验收，2018年7月19日，万容达舜公司取得商品房预售许可证，2018年9月23日，郭义明、邱德良在万容达舜公司填写了预售合同备案申请表，未完成网签备案。2018年9月30日主体工程质量验收。2018年，政府对环城北路进行提质改造，红线退让，停工两年，2019年6月，由于万容达舜公司公司销售人员相继离职，员工一直未将资料与公司交接，再加疫情，2020年4月20日才正式上班，楼盘仍未综合验收。 2020年6月1日，民旺公司起诉万容达舜公司合同纠纷一案在本院立案。6月11日，经民旺公司申请，查封了案涉的108号房屋。2020年7月1日，郭义明、邱德良以案外人身份以案涉房屋系其所有为由，提出执行异议。本院2020年7月13日以未实际占有房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条第（二）项，驳回了郭义明、邱德良的异议请求。为此提起执行异议之诉。 江西省会昌县人民法院因申请执行人刘兆卿与被执行人万容达舜公司借款合同纠纷一案，2020年6月30日作出裁定书，查封了案涉房产的土地。 民旺公司与万容达舜公司合同纠纷一案，本院2020年8月26日作出判决，双方未上诉。 本院认为，本案系案外人郭义明、邱德良认为其对从开发商万容达舜公司处购买的仍未办理产权登记的房屋享有排除强制执行的实体权利,而对民旺公司与万容达舜公司合同纠纷一案中法院的保全行为提出异议引发的纠纷。《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条第一款规定:“人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全,案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服,基于实体权利对被保全财产提出书面异议的,人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的,可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉”。据此,本案应当按照案外人执行异议之诉的审查标准来审查案外人对案涉房屋是否具有足以排除强制执行的实体权利。基于案外人执行异议与执行异议之诉的关联性和共通性,在针对执行异议之诉具体审查标准的法律规定或者司法解释出台前,执行异议之诉案件可参照适用《执行异议和复议规定》的相关规定,对案外人享有的民事权益是否足以排除强制执行进行审查认定。 《执行异议和复议规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此,在符合上述四项条件的情形下,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出的执行异议,人民法院应予支持。本案中,2018年8月18日，郭义明、邱德良向万容达舜公司交纳了4栋108号店面定金1万元，2018年8月30日交纳购房首付款24万元。2018年9月23日，签订了《商品房买卖合同（预售）》和《补充协议一》。明确套内建筑面积约为41.850平方米，分摊共有面积4.114平方米。单价为每平方米6527.416元，总价款为30万元。符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第一项排除执行的要件。郭义明、邱德良2018年9月23日在万容达舜公司预定的为万容达舜公司开发的临武大市场4号楼一层108号房屋，属于空商铺。双方约定办证后交纳尾款，郭义明、邱德良2018年9月4日缴纳房屋维修基金1287元。由按揭转为全款后，双方协商剩余款项在办完房产证后交纳。合同约定的交付时间为2018年12月31日前。郭义明、邱德良2020年1月16日向装卷闸门的石黎辉支付1800元卷闸门款，并在卷闸门上张贴了出租广告，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第二项排除执行的要件。郭义明、邱德良购买的一层108号商铺，总金额为30元，已支付25万元。对剩余款项，双方约定是办理房产证时交付，剩余款项属于交付条件仍未成就。符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第三项排除执行的要件。对于《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项关于“非因买受人自身原因未办理过户登记”排除执行的要件,只要买受人对于未办理过户登记具有合理的客观理由即可认定符合上述第四项排除执行的要件。郭义明、邱德良开始选择按揭购买，后选择全款购买，因无契税发票无法办理网签而被查封。万容达舜公司楼盘至今未取得初始登记，未具备办理分户登记的条件，无法给各购房户办理房产证。万容达舜公司的《情况说明》中陈述，2018年政府对环城北路进行提质改造，红线退让，停工两年，2019年6月，由于公司销售人员相继离职，员工一直未将资料与公司交接，再加疫情，公司2020年4月20日才正式上班，楼盘仍未综合验收，符合事实。本楼盘至今仍不具备办理过户登记条件，本案未办理过户登记，不属于购房者自身原因，符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的第四项排除执行的要件,郭义明、邱德良对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。 物权期待权并不等于物权，郭义明、邱德良与万容达舜公司的交易仍未完全完成，现仍不具备将房屋直接确认给郭义明、邱德良的条件，为此，对郭义明、邱德良请求确认郭义明、邱德良与万容达舜公司达成的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，确认位于临武大市场4栋108号房屋归郭义明、邱德良所有的诉讼请求，郭义明、邱德良应待条件成就时另行主张，在本案中不一并处理。 综上所述，郭义明、邱德良对案涉房屋提出异议符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定情形，对案涉房屋享有的民事权益可以排除强制执行。为此，对郭义明、邱德良请求立即停止对郭义明、邱德良购买的位于临武县××路××路××市场××栋××号房屋的强制执行，并解除对上述房屋的查封的诉讼请求，本院予以支持。其余部分不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、第三十一条第一款第（三）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条规定判决如下： 一、解除对郭义明、邱德良从郴州万容达舜市场开发运营管理有限公司购买的临武大市场4号楼一层108号房屋进行的财产保全执行措施； 二、驳回郭义明、邱德良其他部分的诉讼请求。 案件受理费80元，由郭义明、邱德良负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。 审 判 长  郑小平 人民陪审员  胡国和 人民陪审员  谭利兰 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理刘雅丹 书记员邹姗姗 附相关法条： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 第三十一条有下列情形之一的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人： （一）查封、扣押、冻结案外人财产的； （二）申请执行人撤回执行申请或者放弃债权的； （三）查封、扣押、冻结的财产流拍或者变卖不成，申请执行人和其他执行债权人又不同意接受抵债的； （四）债务已经清偿的； （五）被执行人提供担保且申请执行人同意解除查封、扣押、冻结的； （六）人民法院认为应当解除查封、扣押、冻结的其他情形。 解除以登记方式实施的查封、扣押、冻结的，应当向登记机关发出协助执行通知书。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。