广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初21323号原告：碧桂园生活服务集团股份有限公司，住所地佛山市顺德区***********，统一社会信用代码914************629。法定代表人：李长江,任执行董事、总裁。委托诉讼代理人：黄均意，女，1986年7月15日出生，汉族，系原告公司员工。委托诉讼代理人：刘映君，女，1995年6月25日出生，汉族，系原告公司员工。被告：陈羡，女，1978年5月16日出生，汉族，住海南省海口市龙华区人和坊**，公民身份号码460************922。原告碧桂园生活服务集团股份有限公司诉被告陈羡物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月4日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人黄均意、刘映君，被告陈羡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年10月至2020年04月的物业服务费为3659.40元，支付从逾期之日起按每日千分之五的标准计算的违约金，至被告付清物业服务费之日止，暂计至2020年05月15日的违约金数额为4740.86元，共计8400.26元；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告明确其诉请的违约金是以每月欠缴的物业管理费为基数，从欠缴的次月1日起按每日千分之五计算。事实与理由：被告于2008年09月购买顺德碧桂园玉兰路1座308号商品房，属于原告管理的物业服务区域范围，根据原告与被告签订的《顺德碧桂园前期物业服务协议》和补充协议原告应每月按建筑面积为1元/平方米，花园面积为0.25元/平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月96.30元。另外，原告于2015年4月开展调价，并于2015年6月取得调价后的收费备案（备案号为顺价物业2015-007）。此外，（2016）粤民申7270号（一审，二审，再审）等案件中法庭已对顺德碧桂园物业服务费调价的合法性作出调价有效的判决。根据最新收费备案文件中约定，从2015年6月起，原告应每月按建筑面积为2元/平方米，花园面积为0.5元/平方米（含公共水电分摊，含二次供水费用）收费标准缴交物业服务费，即每月192.60元。原告一直依约向被告提供物业管理服务，被告截止至2018年09月仍按192.60元/月缴交物业服务费，但被告从2018年10月01日起止至今一直未支付物业服务费，截止2020年05月15日物业服务费欠款金额3659.40元及逾期缴费产生的违约金4740.86元，合共8400.26元。被告辩称，一、被告与顺德碧桂园物业公司签定了顺德碧桂园前期物业服务协议，约定以1元/平方米缴纳物业费。碧桂园前期物业服务合同里，第三章第五条明确写明本物业管理区域内的物业管理服务收费实行包干制，即为盈亏自负形式的物业费收取形式。在顺德碧桂园正苑园区未成立业委会之前，这份前期合同都是在有效期内的。没有到合同有效期截止，碧桂园物业公司方面就无视合同单方面涨价。前期物业服务协议第十一页第六项有写明，甲方违反本协议第三条约定，擅自提高收费标准的，乙方有权要求清退多收的费用；造成乙方经济损失的，甲方应给予经济赔偿。碧桂园物业公司应给予业主经济赔偿。二、碧桂园物业公司称在2015年4月开展调价，依照协议和相关法律规定碧桂园物业公司无权调价。1.前期物业服务协议若还在有效期，则碧桂园物业公司不能违反合同涨价。依照《顺德碧桂园前期物业服务协议》第六页第五项有写明：本合同有效期内，甲方物业服务费的收费标准不得调整。合同期满后，如按现行标准不足以支付物业管理所需费用需作调整时，必须与乙方进行协商，经业主大会同意后方可实施。（协议第12页第十五条约定，协议至业主委员会与其选定的服务企业签订《物业管理委托合同》生效之日终止）根据合同法的规定，合同款项更改，需要得到合同双方同意。物业服务收费由《物业服务合同》约定，如果碧桂园物业公司要求上涨物业费及其他相关费用，需要征得作为物业服务合同另一方的业主大会的同意。碧桂园物业公司无权单方提高物业费，对于碧桂园物业公司未经同意擅自提高部分，业主有权拒缴。其理由在于碧桂园物业公司和业主作为合同当事人，双方在法律地位上是平等的，根据《中华人民共和国合同法》第三条的规定，任何一方不得将自己的意志强加给另一方。2.如上所述，新价格启动需要召开业主大会，意味着前期物业服务协议自动无效，碧桂园正苑需要重新招投标，这两个流程碧桂园物业公司都没有进行，碧桂园物业无权启动涨价，此行为违法。首先，根据《物业管理条例》第二十四条，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。如果碧桂园物业公司方要调整物业管理费，需要召开业主大会，经过业主大会投票获得小区半数以上业主同意，通过招投标流程，确定选定碧桂园物业继续为业主服务，与业主重新签订服务合同，并在房管部门备案，接受物价监督，但根据顺住建息开【2020】5号文件，证明碧桂园物业公司并未进行招投标备案。其次，为获取物价局备案冒充业主签名，碧桂园物业公司声称他们通过打电话、微信方式取得业主同意升物业费，然后由他们员工代业主在征询表上签名，得到了超过50%以上的业主同意，但碧桂园物业公司这样的操作是违法的。根据《广东物业管理条例》第二十条和二十一条规定，需要投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经被告签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映，业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。此条明确规定了，必须业主被告签名或者由业主被告书面委托，显然电话、微信不能等同于书面委托。碧桂园物业公司偷换概念，以征询表代替书面表决表，而且在没有任何业主书面委托书授权的情况下就敢于让他们的员工代业主签名，从而达到升价的目的，这完全就是混淆概念欺骗广大业主，明目张胆以违法的手段来达到为己谋利的目的。最后，被告与碧桂园只存在有收费标准为1元的合同，愿意按1元标准交付物业服务费。如果碧桂园物业要求被告按2元标准交，请拿出被告签订的2元物业服务合同。三、碧桂园物业公司声称2015年6月取得调价后的收费备案，但是他们的操作过程不符合法规要求，且数据造假，应给予纠正。1.碧桂园居委会出具备案用的“顺德碧桂园小区关于物业服务收费调整的表决结果确认表”显示升价并未召开业主大会，也没有业主大会意见。依据《广东物业管理条例》第十九条，召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见等形式。采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见的结果在物业管理区域内公示三十日以上，业主有权查阅相关资料。依据《广东物业管理条例》第二十一条，业主可以委托他人参加业主大会会议。业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主被告签名。针对此次涨物业费，碧桂园物业公司根本就没有召开过业主大会，根本没有提前十五日将会议时间、地点、议题和议程在物业管理区域的显著位置公告，并书面通知全体业主，操作程序不合法，他们此次物业费升价行为也是不合法的。如有，请碧桂园物业拿出来有被告签名的征求意见书以证明其合法合规的完成了法律规定程序，或者给出证据证明有在显著位置提前15天通知业主参加业主大会进行表决。如果碧桂园物业公司这两项都拿不出证据，则说明碧桂园物业公司此次加价行为违反了《广东物业管理条例》的规定，是不合法的，是无效的。2.顺价物业2015-007号备案回执中提到：请按规定做好价格公示工作，并按协议认真履行物业服务职责。在庭前协调人员打电话来调解时，被告提出要碧桂园物业公司应与被告签订新的协议，但碧桂园物业公司拒绝。四、2018年9月到2020年初，被告在与碧桂园物业公司的纠纷案的官司中，经过长达将近一年半的应诉上诉，明白了我们业主与碧桂园物业公司这个物业费纠纷案难以得到法院公平公正的审理。各级法院作为公权机构，原本应该公平公正审理案件，对我们业主和物业公司一视同仁，然而事实并非如此，判决结果不能令人信服，我们保留依法维权的权利。具体证如下：1.广东省佛山市中级人民法院[案号：（2015）佛中法民三终字第1385-1391号]里，对于维权业主所提出的证据视而不见，做出严重偏袒碧桂园的判决，不惜写出违法判决。其次，碧桂园物业公司在二审补充提交了载有业主同意，涨价意见的意见征询表7718份，并附有电话录音389个，短信和微信截图112个。对于上述证据，一是均为原件，杨英等七人虽对其真实性有异议，但并未提供充分证据予以反驳；二是电话录音、短信和微信截图也印证了意见征询表的真实性，亦与碧桂园物业公司陈述的签名和电话、微信、短信方式相结合的征询相吻合，在小区业主多、变动快的情况下，碧桂园物业公司采取此种征询方式亦符合常理。什么是常理，我们认为碧桂园物业公司把自己的意志强加于业主一点也不符合常理!难道小区业主多、变动快的情况下，在升物业费这样重大的事件上，碧桂园物业公司就可以不按法律程序办事吗？法律规定这样重大的事件是要召开业主大会进行表决的，凡需投票表决的，表决意见须由业主被告签名。法官判案难道不是以法律为准绳，而是弃法律规定而不用，却用常理来断案吗？2.碧桂园物业提供的征询表中超过1万份是西苑业主的，我们业主在庭审时已经出示了从国土城建和水利局拿到的“顺建信复【2017】5号”文件，证明了正苑和和西苑属于不同的物业管理区域，按照物业管理条例规定，西苑业主无权对正苑物业管理费提价投票，但（2016）粤民申7270号判决和(2015)佛中法民三终字第1390号的判决以“通过碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，均由碧桂园物业公司统一提供物业服务”判定西苑有权对正苑事务进行投票，法院这种判断纯属越俎代庖，超越了自己的权利范围，法院法官不是物业公司的直属管理单位，无权对两个小区是否属于一个物业管理区域进行判定。作为当时的主管部门，国土城建和水利局的关于顺德碧桂园各小区划分的文件才具有权威性。更何况，符合这一条的还有碧桂园东苑和芷兰湾，法院为何不把符合条件的这两个区域的户数一起来作为分母计算同意率？顺建信复【2017】5号文件已经说明“2006年8月和2007年1月广东碧桂园物业管理有限公司办理维修资金设立手续时，沿碧江河将其划分为北滘碧桂园和碧桂园西苑两个区域，经向物业公司了解，物业公司表示两个区域分别配置有物业管理用房、配电房等公共设施，可以分割独立使用……”这足以说明（2016）粤民申7270号判决、(2015)佛中法民三终字第1390号的判决与事实相悖，应该给予更正。根据《最高人民法院关于适用的证据的若干规定第93条：“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无须举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻的除外。”顺建信复【2017】5号文件足以推翻之前裁判书的证据。3.碧桂园物业公司所谓的双过半征询意见充满了伪造，歪曲业主真实意思，伪造同意签名。我们只调查了很小部分的业主，就发现有138户业主的真实意思是不同意涨价，但碧桂园物业提供的征询表上这138户却是同意意见。碧桂园物业公司声称的总投票是14503户，其中同意7384户，但是除去这138户，碧桂园物业公司最多只有7246户同意（7384-138），同意率只有49.96%（7246/14503），并没有达到双过半的要求。这是一个与此物业费纠纷案100%相关的证据，但初审法官、二审法官、甚至高院都视而不见，一句若干年前已经生效的判决已经确认就打发了，明显违反了《最高人民法院关于适用的证据的若干规定第93条：“已为人民法院发生法律效力的裁判所认定的事实，当事人无须举证证明，除非当事人有相反证据足以推翻的除外。”业主出示了足以推翻之前裁判书的证据。被告对本案已掌握新的证据，请法庭依法不要以以往案例来判。本院经审理认定事实如下：顺德碧桂园小区自1992年开始陆续开发建设，至今未成立业主委员会。2008年10月20日，原告与陈羡签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》，服务协议约定：原告是房地产开发单位佛山市顺德区***物业发展有限公司委托管理顺德碧桂园花园区玉兰路1座308物业之物业管理企业。物业服务费用按月交纳，缴费时间为每月15号前。本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整，合同期满后，如按现行标准不足以支付物业管理所需费用做调整时，必须与被告进行协商，经业主大会同意后方可实施;业主不按约定标准和时间交纳服务费用的,从逾期之日起按每日千分之五追缴逾期付款违约金。补充协议约定：位于佛山市顺德区**************商品房由原告提供物业管理服务，物业服务费标准按房屋建筑面积1元/月、花园面积0.25元/月计收，该房套内面积为89.8平方米，房屋建筑面积为96.30平方米，按96.30元/月交纳服务费，物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。上述房屋位于顺德碧桂园正苑范围。原告以当月费用在下个月扣收的方式，按每月96.3元通过银行代扣物业服务费至2015年5月，从2015年6月起，原告按每月192.6元通过银行代扣物业服务费至2017年9月。之后,被告认为物业公司加价无效而拒付费用。原告曾于2018年11月26日向本院提起诉讼[案号为：（2018）粤0606民初22506号]主张被告支付2017年10月至2018年9月欠缴物业服务费2311.2元及违约金1792.14，本院作出（2018）粤0606民初22506号判决被告应向原告支付2017年10月至2018年9月的物业服务费2311.2元及违约金356.31元，后被告依判决支付上述期间物业服务费及违约金。现原告又因被告未缴纳2018年10月至2020年4月的物业服务费而向本院提起诉讼。另查，2015年3月1日，原告以经营亏损为由，张贴公告对物业服务费进行调整，并从2015年3月起开始按调整后的标准收取物业服务费，因部分正苑业主对调整物业服务费有异议，因此原告将已按新标准扣收的费用分摊至下月的费用，并从2015年4月份重新启动新一轮物业服务调整方案，经征询业主意见、公示表决结果、向主管部门备案后，2015年6月4日向业主公示调整后的收费标准：建筑面积2元/平方米/月、花园面积0.5元/平方米/月。之后部分业主向本院提起诉讼，其中袁某某请求确认物业公司调整物业服务费收费标准的行为无效并退回多收的物业服务费。该案经（2015）佛顺法滘民初字第831号判决驳回原告的诉讼请求。袁某某提起上诉后，佛山市中级人民法院作出（2015）佛中法民三终字第1390号民事判决书认为，一、原告于2015年6月调整物业服务费收费标准的行为无效是否成立问题：原告从2015年4月开始发布调整物业服务费意见征询的通知，并通过收集意见征询表和电话、微信、短信确认相结合的方式向业主征询意见，2015年5月4日公开点票并公示表决结果，2015年6月4日提交佛山市顺德区发展规划和统计局备案后公示通知业主，程序得当。对于原告统计的“双过半”征询结果，其提交的证据已达到相关司法解释的证明标准。二、关于袁某某主张不应当将西苑业主的意见也纳入此次征询意见范围的问题：在本案中，袁某某所在的正苑和西苑均属于顺德碧桂园小区，通过坐落在碧江河上的碧桂园大桥相连，地理上相通，共享会所、楼巴等公共设施，两个园区均由原告统一提供物业服务，袁某某未提供任何证据证明原告为两个园区提供的物业服务标准存在不一致之处。因此，正苑业主缴纳物业费的情况对包括西苑在内的整个碧桂园小区的物业服务水平均有影响，进而影响到西苑业主获得物业服务的质量，故原告将西苑业主纳入征询范围并无不当。因此判决驳回上诉，维持原判。之后，袁某某申请再审，广东省高级人民法院作出（2016）粤民申7270号民事裁定书，认为“一、二审判决根据双方当事人的举证情况，依据关于民事诉讼证据的规定，对袁某某的主张不予采信并无不当”，因此裁定驳回再审申请。本院认为，原、被告签订《顺德碧桂园前期物业服务协议》、《前期物业服务补充协议书》，该协议合法有效，双方应按约定履行各自义务。虽然服务协议约定：本合同有效期内,物业服务费的收费标准不得调整；但补充协议约定：物业服务费收取标准可根据法律、法规及相关规定予以调整；如本补充协议与服务协议不一致或相矛盾的，以本协议为准。因此，上述二份协议对物业服务费收费标准调整的约定互相矛盾，但最终明确以补充协议为准，即物业服务费收费标准可以依法调整。根据相关法律规定，既判力是指生效民事判决的裁判的诉讼标的对双方当事人和法院所具有的强制性通用力。本案主要争议是原告于2015年6月份的调整物业服务费收费标准是否有效问题。原告调整物业服务费收费标准后，部分业主已就该调整收费行为提起诉讼，经佛山市中级人民法院作出终审判决，确认原告的调整收费行为合法有效，生效判决具有既判力，对案涉业主具有约束力。被告认为调整收费行为无效所提供的证据中，部分在上述诉讼中已经进行了审理，其余在本案提供的新证据也不足以推翻生效判决。因此，被告应从2015年6月开始按照调整后的收费标准（建筑面积2元/平方米、花园面积为0.5元／平方米）缴纳物业服务费，被告没有按照新标准每月缴费，已经构成违约，应承担继续履行及相应的违约责任，原告请求被告支付2018年10月至2020年4月的物业服务费3659.40元，理由成立，本院予以支持。原告主张以被告逾期支付的物业服务费为基数，按每日5‰从逾期缴纳物业服务费的次月1日起计算违约金至实际清偿之日止，但原告除资金被占用导致的利息损失外，没有证据证明存在其他损失，因此，双方约定的违约责任偏高，应予调整，本院酌定2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付，超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈羡应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告碧桂园生活服务集团股份有限公司支付2018年10月至2020年4月的物业服务费3659.40元及违约金（违约金计算标准：以欠缴月份的物业服务费为基数，从欠缴的次月1日起至实际清偿之日止，2019年8月20日前按中国人民银行同期同类贷款利率1.5倍计付，2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍计付）；二、驳回原告碧桂园生活服务集团股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告碧桂园生活服务集团股份有限公司已预交），由原告碧桂园生活服务集团股份有限公司负担19.50元、被告陈羡负担5.5元。本判决为终审判决。审判员  付小燕二〇二〇年十一月二日书记员  胡大兴