山东省潍坊市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁07民终5600号 上诉人（原审被告）：昌邑市百世元商贸有限公司，住所地：昌邑市新兴街北海路东。 法定代表人：吴鹏翔，经理。 上诉人（原审被告）吴鹏翔，男，1978年12月14日生，汉族，住潍坊高新区。 上诉人（原审被告）王慧君，女，1979年7月17日生，汉族，住潍坊高新区。 以上三上诉人共同委托的诉讼代理人：牟保国，山东英拓（峡山）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：昌邑利扬商业发展有限公司，住所地：昌邑市新兴街**。 法定代表人：侯同爱，董事长。 委托诉讼代理人：佟金玲，山东齐鲁（潍坊）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王文君，男，该公司职工。 上诉人昌邑市百世元商贸有限公司（以下简称百世元公司）、吴鹏翔、王慧君因与被上诉人昌邑利扬商业发展有限公司（以下简称利扬公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省昌邑市人民法院（2019）鲁0786民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 三上诉人上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.涉案租赁合同的租赁费起算应自被上诉人实际交付商场附属设备之日，即2017年8月10日起算。2.被上诉人至今未依约提供对应的租赁费发票，上诉人支付租赁费的前提条件尚不具备，上诉人顺延租赁费支付期限不属于合同违约。上诉人一直认定在被上诉人提供对应发票后10日内即支付对应租赁费，至今均不存在上诉人故意违约逾期交付租赁费的事实。3.在上诉人正常交纳租赁费的情况下，承租房屋的消防设备出现严重安全隐患，且商场空调系统制冷制暖效果无法达到约定标准，被上诉人未及时修复到位，先行构成合同违约且影响上诉人正常营业产生损失。同时被上诉人违反约定多收取上诉人电费且未办理电表过户手续，持续违反合同约定。此种情形下，上诉人有权行使先履行抗辩权，待被上诉人纠正违约后再行支付租金。4.合同履行期间，被上诉人存有多处先行违约事实，导致上诉人严重经济损失和商场随时被停业的风险，上诉人行使先履行抗辩权顺延缴纳租金并无不当，且顺延付款至收取发票后10天并不违约，不存在上诉人违约导致合同解除的事实和前提。一审判决要求上诉人对被上诉人主张的违约金及改造费用予以赔偿的认定与事实不符，且有违法律规定。5.吴鹏翔与王慧君均不应对本案承担连带责任。6.在上诉人无违约事实的情形下，一审判决解除租赁合同将引起商场上百商户的冲突和矛盾，并导致上诉人投入的巨大损失。上诉人认可在沟通协商继续履行的前提下按合同约定收取发票后支付对应租金。 被上诉人利扬公司辩称，认可一审判决；请求驳回上诉，维持原判。 利扬公司向一审法院起诉请求：百世元公司支付租金203万元、违约金168万元、改造费用200万元共计571万，自起诉之日起继续产生的租金一并结算；解除租赁合同，百世元公司返还租赁物；本案诉讼费、保全费、律师代理费由百世元公司承担。 一审法院认定事实：2017年2月17日，利扬公司与百世元公司签订了房屋租赁合同，合同约定百世元公司租赁利扬公司房屋15869.41平方米，附属物步梯、货梯、空调、播音、外墙招商广告位、楼顶广告位、停车场停车位等等。利扬公司房产证及土地证已在昌邑农商银行设立抵押。租赁期限自2017年3月1日始至2023年8月30日止，双方约定交房时间为2017年3月1日，房屋交付以双方盖章的书面交接单为准，并约定了交房标准，同时还约定由于利扬公司的原因致使百世元公司不能按期进驻开业、营业，则房屋交付时间及合同起止时间顺延，相应期间免租。合同期租赁费521.5万元，其中房屋租赁费150.5万元，物业管理费111万元。租赁费每年支付一次，第一期租赁费于2017年1月20日前付清，后按约定时间付清。利扬公司应协助百世元公司办理水电表的过户手续，水电费用由百世元公司直接向水电部门交纳。如水电户头无法办理到百世元公司设立的当地公司名下，而由利扬公司代收、代缴水电费，利扬公司应提供收据并水电部门出具的发票复印件。百世元公司不交付或者不按约定的时间、数额交付租赁费达30天以上，利扬公司有权单方解除本合同收回房屋（给百世元公司造成的任何损失利扬公司不予赔偿），百世元公司拖欠租赁费及各项费用的应当交清，及由百世元公司按第一年度租赁费标准赔偿利扬公司装修期的租赁费，并赔偿利扬公司为达到百世元公司使用条件所投入的改造费用200万元，并承担相当于届时一年租赁费金额的违约金。还约定百世元公司如不能按约支付租赁费，每逾期一天按应交租赁费的万分之二支付违约金。逾期超过30天，利扬公司有权解除合同，没收履约保证金，并收取百世元公司所欠租赁费及违约金等规定。第一期租赁期自2017年3月1日始至2018年2月28日，租赁费80万元，支付时点2017年1月20日；第二期租赁期2018年3月1日至2019年2月28日，租赁费80万元，支付时点2018年8月20日；第三期租赁期2019年3月1日至2020年2月29日，租赁费84万元，支付时点2019年7月20日；第四期租赁期2020年3月1日至2021年2月28日，租赁费88万元，支付时点2020年6月20日；第五期租赁期2021年3月1日至2022年2月28日，租赁费92.5万元，支付时点2021年5月20日；第六期租赁期2022年3月1日至2023年8月30日，租赁费97万元，支付时点2022年5月20日。2017年4月5日，利扬公司与百世元公司又再次签订了补充协议，约定了调整了租赁面积、更改了房地产证号，调整增加租赁费到1043万元，增加租赁费为521.5万元为不含税价。增加的租赁费分六期付清，第一期租赁期自2017年3月1日至2018年2月28日，租赁费80万元，支付时点2017年12月20日；第二期租赁期2018年3月1日至2019年2月28日，租赁费80万元，支付时点2019年2月20日；第三期租赁期2019年3月1日至2020年2月29日，租赁费84万元，支付时点2019年12月20日；第四期租赁期2020年3月1日至2021年2月28日，租赁费88万元，支付时点2020年11月20日；第五期租赁期2021年3月1日至2022年2月28日，租赁费92.5万元，支付时点2021年11月20日；第六期租赁期2022年3月1日至2023年8月30日，租赁费97万元，支付时点2022年9月1日。2017年8月10日，利扬公司与百世元公司办理了设备移交手续，百世元公司收到利扬公司消防设备一宗（详见清单）、扶梯二台、货梯一台、中央空调外机56台、室内机28台。 关于租赁开始时间及租赁费。利扬公司主张百世元公司租赁时间应自合同约定2017年3月1日始，到起诉之日租赁费共计203万元，自起诉之日起继续产生租金，要求一起进行结算。为证明自己主张，提供以下证据：1.房屋租赁合同及补充协议各一份，证明2017年2月17日利扬公司与百世元公司签订租赁合同，并且约定了交付租金的数额及时间。现欠租赁合同中于2019年7月20日应该付84万元，补充协议第二期于2019年2月10日应付80万元，后到起诉之日租赁合同及补充协议中7.4个月的租金，以上共计203万元。2.设备移交协议，货梯移交协议，中央空调安装运行验收报告，还有消防安全检查合格证，证明不能如期安装空调的责任是百世元公司造成的，利扬公司并未影响百世元公司如期开业。百世元公司认为因至今利扬公司未按照合同约定交付约定的房屋，所以不欠利扬公司的租金。为证明自己主张，提交消防安全隐患回执两份、消防通知书三份，照片一宗、消防大队的整改通知书以及百世元公司给利扬公司发的消防安全隐患告知书二份。并要求法院实地勘验。百世元公司对利扬公司提交证据真实性无异议，但认为不能证明利扬公司主张；利扬公司对百世元公司提供的证据认为不管这些是否是真实的，都发生在百世元公司承租期间。 百世元公司申请法院调取施工合同、施工图纸，上述图纸制作日期为2017年3月7日。百世元公司认为法院调取的材料证明百世元公司按照合同约定按时提供了施工设计图纸、消防、电梯，系2016年10月14日提供的。证明百世元公司按照合同约定履行了自己的相关义务，没有违约，是利扬公司延期施工违约造成的。利扬公司对法院调取证据真实性无异议，对百世元公司提供的图纸只是消防装饰的图纸，从协议书看利扬公司也按照要求按施工方签订了合同，按照百世元公司的要求对商场进行了消防改造，不能证明百世元公司所主张的问题。 关于租赁合同解除及损失、违约金数额。利扬公司认为根据双方签订合同第十五条、第十六条16.1约定，主张违约金168万元并赔偿利扬公司改造费用200万元共计368万元。利扬公司为证明自己改造费用提交了消防系统改造、中央空调改造、电梯设备安装相关证据。百世元公司对利扬公司上述证据不予认可，不同意利扬公司主张。 利扬公司要求百世元公司承担责任，吴鹏翔、王慧君应承担连带责任，为证明自己主张，提供以下证据：1、企业变更情况工商查询，查询结果是2019年1月29日王慧君将名下股权转让给吴鹏翔，从此百世元公司成为自然人独资公司。2、声明书一份，是吴鹏翔个人的声明，以个人名义代替百世元公司与利扬公司进行租金交易，这也充分证明公司与个人人格混同财产混同。以上证据证明吴鹏翔应承担连带责任。3、山东农村商业银行的业务凭证一宗，证明王慧君在是股东期间和不是股东以后都以百世元公司的名义对外进行交往，付给利扬公司的商场电费都是王慧君以个人名义支付给利扬公司的，这证明王慧君个人财产与公司财产混同，应该对百世元的债务承担连带责任。百世元公司不同意利扬公司主张，对利扬公司提供证据质证意见为对证据1有异议，开业时是股东两人，是有限公司。百世元公司有相关账目庭后提交，有独立的财务人员，有独立的办公场所。对证据2声明书有异议，声明书的出具时间是2017年1月17日，交付定金给利扬公司出具的。利扬公司收了20万的定金。对证据3是代收的电费，其他的不能证明。 百世元公司主张截止2019年9月份，利扬公司共欺骗百世元公司电费差价268081元，及空调损耗费388130元，请求在租金中予以抵顶。百世元公司提供抄表记录、电费收据票若干以及空调费的统计表一份。同时提交与供电部门录音资料一份，录音资料是水电登记部门要求提供土地证、营业执照等，可办理变更登记，证明所使用利扬公司变器可以过户。利扬公司认为没有多收被百世元公司告的电费，整个商场共11户，百世元公司算一户，百世元公司的电价是按固定价格1元收取，后期也曾经调整过，山东省电网销售价格是8：30至11：30，16：00至21：00，属于高峰用电时间，每度电0.9789元，10：30至11：30，19：00至21：00是尖峰用电时间，电价每度1.1055元。这还不包括损耗，百世元公司的用电时间都是发生在尖峰和高峰期间，利扬公司固定收取百世元公司1元的用电费。为证明自己主张，利扬公司提供了用电表一份，证明电费收取符合规定。利扬公司对百世元公司提交的证据1中电费收据无异议；对百世元公司提交的证据2不予认可，证人应当出庭作证。百世元公司对利扬公司提交的证据质证意见认为没有证明力。 一审法院认为，关于租赁开始时间及租赁费问题。利扬公司与百世元公司于2017年2月17日租赁协议约定租赁期限自2017年3月1日始至2023年8月30日止，双方约定交房时间为2017年3月1日，并约定了交房标准，同时还约定由于利扬公司的原因致使百世元公司不能按期进驻开业、营业，则房屋交付时间及合同起止时间顺延，相应期间免租。2017年4月5日，利扬公司与百世元公司又再次签订了补充协议，约定了租赁期限仍然是自2017年3月1日始，这份协议系租赁开始后利扬公司与百世元公司对租赁费、租赁期限等确认。通过当事人陈述可以确定百世元公司于2016年12月份已开始商场装修，百世元公司开业时间是2017年5月21日，同时百世元公司又未提供证据证明因利扬公司行为致使百世元公司不能按期开业，故租赁时间应自2017年3月1日始计算。利扬公司已按合同约定标准交付给将租赁物交付给了百世元公司，双方已进行了验收，百世元公司在经营过程出现的设备维修、年检，按合同约定应由百世元公司自行负责，百世元公司以此为理由主张租赁物未交付，不予采信。百世元公司现欠租赁合同中2019年7月20日应该付84万元，补充协议第二期2019年2月10日应付80万元，后到到起诉之日租赁合同及补充协议中7.4个月的租金，以上共计203万元，利扬公司起诉之后租赁费也未付。 关于租赁合同解除及损失、违约金数额。租赁合同约定百世元公司不交付或者不按约定的时间、数额交付租赁费达30天以上，利扬公司有权单方解除本合同收回房屋（给百世元公司造成的任何损失利扬公司不予赔偿），百世元公司拖欠租赁费及各项费用的应当交清，及由百世元公司按第一年度租赁费标准赔偿利扬公司装修期的租赁费，并赔偿利扬公司为达到百世元公司使用条件所投入的改造费用200万元，并承担相当于届时一年租赁费金额的违约金。因百世元公司已超过了按约定时间、数额履行交纳租赁费的义务，在诉讼中利扬公司要求解除租赁合同，符合合同约定，应予支持。对利扬公司提供证据能够证明改造费用，现百世元公司提出损失数额过高，考虑到系改造的设备，利扬公司可继续使用，百世元公司赔付100万元较妥。对违约金数额利扬公司主张按第一年度租赁费168万元，百世元公司提出损失数额过高，根据违约条款酌情考虑到利扬公司重新招商等实际问题，适当调整为四个月的租赁费即56万元。 关于百世元公司主体资格。百世元公司系一人公司，吴鹏翔系一人有限责任公司的股东，未提供证据证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据王慧君答辩意见，王慧君系百世元公司职工，王慧君提供个人账户为百世元公司交纳电费、收取租赁费等，这充分证明王慧君参与了百世元公司经营，根据《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条规定，且吴鹏翔、王慧君，也未提供证据证明公司财产独立于夫妻共同财产，百世元公司所欠利扬公司债务系夫妻共同债务，故王慧君也对上述债务承担连带责任。 关于电费问题。租赁协议约定利扬公司应协助百世元公司办理水电表的过户手续，水电费用，百世元公司直接向水电部门交纳。如水电户头无法办理到百世元公司设立的当地公司名下，而由利扬公司代收、代缴水电费，利扬公司应提供收据并水电部门出具的发票复印件。租赁合同第二条2.1款明确约定租赁物产权土地证已在农村信用社办理了抵押，故利扬公司已不能向水电登记部门提供土地证，不能按登记部门要求提供材料；且因百世元公司只是租赁利扬公司内部商场及相应附属物，外部店铺等由其他人租赁经营，共同使用同一户名的变压器，如果变更水电表登记，其他商户水电费由百世元公司收取，显然也不妥当。基于这二个理由，百世元公司要求利扬公司办理水电表过户，不予采信。现在百世元公司提供的证据不足以证明利扬公司已多收取了其水电费，如百世元公司有其他证据可以另行主张。 综上，利扬公司与百世元公司签订的房屋租赁合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规强制性规定，合法有效，当事人均应自觉履行各自义务，合同解除后，百世元公司所欠利扬公司租赁费应予偿付，并返还租赁物。为此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下：一、昌邑市百世元商贸有限公司偿付昌邑利扬商业发展有限公司租赁费203万元（自2019年10月16日始按房屋租赁合同、补充协议约定付款时间、数额计算至租赁费实际付清为止）；二、吴鹏翔、王慧君对上述债务承担连带清偿责任；三、昌邑市百世元商贸有限公司返还昌邑利扬商业发展有限公司租赁房屋及外墙店招广告位和、楼顶广告位等附属物，返还昌邑利扬商业发展有限公司附属设施和设备消防设备一宗（详见清单）、扶梯二台、货梯一台、中央空调外机56台、室内机28台；四、以上一、二、三项过付款、物，于判决生效后十日内付清；五、驳回昌邑利扬商业发展有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费51770元，诉讼保全费5000元，共计56770元，由昌邑市百世元商贸有限公司、吴鹏翔、王惠君负担。 二审中，上诉人提交：1.2016年10月17日昌邑三生德嘉商业管理有限公司（以下简称三生公司）与被上诉人就涉案场所签订的《房屋租赁合同》以及三生公司企业信息查询一份，据此主张，三生公司系上诉人吴鹏翔成立的一人公司，吴鹏翔先是以三生公司的名义与被上诉人就涉案场所签订租赁合同，约定的房屋交付标准、租赁费数额以及租期计算期限均与后来百世元公司与利扬公司签订的租赁合同及补充合同约定一致，所谓补充合同原本系租赁合同的一部分，系为了配合利扬公司避税而补充约定，并非对协议的补充确认，是双方早就约定好的，只是分开签订，一审法院关于先是签订租赁合同，后又签订补充合同的认定是错误的；吴鹏翔为公司交纳租金系职务行为，并非个人行为，不存在个人财产与公司混同的情形。2.2020年5月至7月百世元公司电费收据3张，支款单3张，电力公司开具给山东旅程物业有限公司电费发票1张，据此主张，租赁合同约定利扬公司应协助百世元公司办理水电表过户手续，一审法院认定因土地抵押无法办理过户手续，但未认定利扬公司违约；一审判决之后，利扬公司私自将水电表过户到关联公司山东旅程物业有限公司名下，一审法院认定的水电表过户障碍不存在，利扬公司违约在先；电力公司实际收取山东旅程物业有限公司电费单价不含税0.61元，含税0.69元，而利扬公司按0.81元每度价格收取百世元公司电费，明显违反合同约定且应返还多收的电费。3.涉案商场另行安装空调的现场照片12份及录像光盘、展厅撤场申请表4份，据此主张因利扬公司提供的空调系统制冷与取暖达不到双方合同约定标准，商场运营环境太差，导致大多商铺不得不另行安装空调设施，部分商户因此退租，导致百世元公司经济损失。4.涉案商场外部改造自来水及消防管道现场录像，证明利扬公司在2017年9月至10月改造涉案商场自来水管道，因自来水管道与消防管道原系同一管道，导致商场内消防管道内无水、水压过低，喷淋系统无法正常使用，达不到商场经营的消防标准，存在严重安全隐患。5.百世元公司财务管理制度、公司财务岗位设置及岗位职责各1份，主张百世元公司有严格的财务制度及相关岗位设置与分工，不存在公司与股东财产混同的问题。针对上诉人提交的证据，被上诉人质证称，对证据1的真实性没有异议，但对关联性有异议，该证据证明三生公司的法定代表人与百世元公司都是吴鹏翔，且三生公司所签订的租赁合同已于2017年1月17日终止，涉案合同系2017年2月17日签订，约定开始时间为2017年3月1日；吴鹏翔以个人身份交纳租金，公司的财产在吴鹏翔个人账户上，属于个人财产与公司财产混同；租赁期间是按后来的合同确认的，实际也是按照后来的合同计算收取租金。证据2，关于电费问题，一审都调查过了，合同对水电表不能过户也有明确约定，如果不能过户就代收代交，电费是总起来交纳给电力公司的，收取的电费与交给电力公司的电费是一致的。证据3、4，一审也涉及到了，空调与消防设施都是合格的，有签收单，用户为了增加舒适度另行添加空调与双方合同约定无关，商场交付后由上诉人负责管理运营。关于证据5，上诉人单方出具关于百世元公司财务规定，不能证明其证明目的。 二审中，关于涉案商场内各商铺继续经营问题，利扬公司表示，如果双方租赁合同解除，利扬公司全盘承接百世元公司与各商铺签订的租赁合同，保证商铺正常经营。二审查明的其他事实与一审法院认定的基本一致。 本院认为，双方当事人基于真实意思表示签订租赁合同，均应依约主动履行相应义务。承租人依约及时足额交纳租金是租赁合同的基本义务，从双方约定看，上诉人应于2019年2月10日即应当交付被上诉人租金80万元，又于2019年7月20日应付84万元，至2019年10月被上诉人提起本案诉讼，被上诉人所欠付租金仍未足额支付。此种情形下，被上诉人提出解除租赁合同，返还租赁物；上诉人支付欠付租金，一审法院予以支持并无不妥。上诉人关于被上诉人未及时提供租赁费发票、商场空调效果达不到约定标准、消防设备存有隐患，以及水电费交纳等方面存在问题的抗辩，均不能视为被上诉人根本违约，上诉人以上述理由主张先履行抗辩，本院不予支持。关于租赁合同起始时间问题，综合上诉人二审提交的先期三生公司与利扬公司之间的合同、以及涉案合同的约定，上诉人商场装修及实际开业时间、双方实际过付租赁费的时间及数额等事实，一审法院确认自2017年3月1日起计算租赁起始时间是妥当的，本院予以确认。双方对合同不能继续履行后违约责任的承担及租赁物的处理问题有明确约定，在双方租赁合同解除后，一审法院依照双方约定及相关法律规定，对租赁物改造费用及违约金予以调整并无不妥。百世元公司系吴鹏翔一人公司，吴鹏翔与王彗君系夫妻，一是法院依照相关规律规定，判令吴鹏翔与王慧君对百世元公司涉案债务承担连带责任符合法律规定，对吴鹏翔、王慧君所持异议，本院不予支持。关于合同解除后涉案商场继续经营问题，二审中，利扬公司承诺不改变各商铺经营现状，双方当事人亦应做好交接，防止产生不良影响。 综上，上诉人百世元公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费51770元，由上诉人昌邑市百世元商贸有限公司、吴鹏翔、王慧君负担。 本判决为终审判决。 审判长  薛培忠 审判员  李玉信 审判员  朱 峰 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  李朋朋