河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2020）豫10民终2373号上诉人（原审被告）：王超杰，男，汉族，1979年12月29日出生，住长葛市。被上诉人（原审原告）：杜威，男，汉族，1993年9月15日出生，住长葛市。委托诉讼代理人：申奇，河南律范律师事务所律师。上诉人王超杰与被上诉人杜威房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省长葛市人民法院（2020）豫1082民初2974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王超杰上诉请求：1、请求依法撤销长葛市人民法院（2020）豫1082民初2974号判决，依法支持上诉人原审诉请。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。上诉人因不服长葛市人民法院（2020）豫1082民初2974号判决现依法提出上诉，其事实和理由如下：原审判决驳回上诉人一审诉讼请求实属错误，缺乏事实依据及法律依据，应予撤销。合同中有以下条款明显存在极不公平、不公正，违背事实依据与法律法规不符，目的在于损害上诉人的直接经济利益和增加上诉人的经济负担，同时用片面不切实际的条款竭力制造上诉人违约的可能从而增加被上诉人的经济利益和拟定该合同的中介的经济利益。条款如下：1、双方签订的房屋买卖合同中的第三条第（二）项中注明：待该房产可以办理房屋产权证明时甲方需在20个工作日内办理出自己的产权证明。而实际情况甲方根本无法单独去办理房屋产权证明，因为办理产权证明必需的商品房买卖合等手续都由乙方保管，上诉人在接到任法官电话通知咨询能否办理产权证明后也及时跟任法官回电话，告诉任法官办理产权证明需要被上诉人拿着商品房屋买卖合同等手续和上诉人一起去售楼部才能办理。如果因为这条认定上诉人违约，本身就说明该合同拟定时不切合实际，不完善，不具备违约效力，而且可以给被上诉人故意造成上诉人违约制造时机和条件，这也证明该合同拟定的时候就明显不公平、不公正。2、双方签订的房屋买卖合同中的第八条中注明：获取违约金的一方将违约金的50％支付给见证方，也足以说明拟定该房屋买卖合同时该房屋中介作为见证方目的和意图很明确就是想尽一切办法用不公平的条款和不切实际的约束制造上诉人违约以获取高额的违约金并与被上诉人平分这份高额的违约金。所以在制定违约金的时候就把违约金定位30％也正说明是见证方与被上诉人提前商量后定的足以满足两个人金钱欲望的数额。这也正是见证方愿意出庭作证的利益驱使，在庭审现场上诉人询问见证方有没有利益关系才来出庭作证的，见证方明确回答没有，这正是自相矛盾，欲盖弥彰。这些重要的证据事实在一审法院的判决书中却只字未提。而事实情况是上诉人及时把该房屋交付给被上诉人使用，并且到现在也没有给被上诉人造成任何骚扰和经济损失，只因双方没有同时到售楼部才导致房屋产权证明至今未能办理出来。3、双方签订的房屋买卖合同中的第十条中注明：甲方筹集归还银行贷款后45日内乙方银行按揭贷款未放款给甲方，甲方筹集的款项按照每日万分之三计算利息甲乙双方各承担一半。该条款也明显不能体现法律的公平、公正，房屋本身是被上诉人购买，上诉人是卖方，如果资金条件宽裕，上诉人本就不会卖房，而该条款却让上诉人单独承担高额的银行贷款的筹集责任，这不是明显故意给上诉人制造经济负担的同时有意让上诉人违约吗。这些不公平的条款足以证明该房屋买卖合同在拟定的时候就被见证人在利益和熟人关系的驱使下有意拟定多处不利于上诉人的条款。因此上诉人诉请修改这些明显不公平的条款，拟定彰显公平的合理的房屋买卖合同。所以一审判决上诉人承担违约责任就显得不以事实为依据，不以公平为准绳。4、一审判决书中对被上诉人的陈述中有多处提到房屋买卖合同中的条款，法院认定时也多处提到合同中的条款，唯独在上诉人的辩称中虽然上诉人在开庭审理中多次提到房屋买卖合同中的几处条款不合理不公平，但判决书中却从未提及，拿到判决书后上诉人也多次与任法官沟通此事，并与对方律师电话沟通，均有录音。这些关键的证据不提及怎能彰显法律的公正、公平。5、从上诉人收到起诉书后就积极为该房屋办理房产证及过户事宜努力着，但法院在开庭中虽然询问双方是否愿意调解，在双方都同意调解的情况下，从上诉人拿到起诉书到判决书下发这段时间只在开庭中与被上诉人见过一次面，法院从未进行一次正式的调解。6、对于事实如此清晰的案件，只是因为上诉人经济状况没有能力负担这样一份本就不公平、不合理完全违背法律法规依据的合同，法院就判决上诉人赔偿被上诉人经济赔偿3万元，这是多么滑稽。完全不以客观事实为依据，仅凭合同中的片面词句及任法官给上诉人打电话督促上诉人询问房产局是否能办理房产证这样一个上诉人一个人单独本来就无法完成的事实现状。就在双方没有一次正式调解的情况下下判决书就显得如此儿戏和草率。7、法院本来应是在真实事实的依据下以解决人民群中的实际问题的前提下，公平、公正地为当时人双方寻求解决问题的地方。怎能以片面的条款违背事实不顾双方怎样解决问题却背道而驰呢。事实真相中有如下几处需澄清：1、被上诉人第一次甩掉第一个中介与上诉人商量买卖房屋事宜，并通过熟人找到第二中介拟定房屋买卖合同，这样一个事实足以说明拟定房屋买卖合同时不是在双方都不熟识且没有利益关系的公平公正的前提下拟定的，这就是造成该房屋买卖合同不公平、不公正的关键因素，合同中多次提到中介的直接利益更说明中介是在拿到被上诉人的现有利益及有望拿到的将来利益的情况下拟定的对被上诉人单方面利益最大化的房屋买卖合同，更证明他来出庭作证不仅仅是熟人的人情关系更是金钱利益的驱使。这也充分说明这样一个专业的中介人员为了朋友的利益和自己的一己私利制定了这样一份极不公平极不合理的房屋买卖合同，但一审时法院却置这样一个至关重要的证据不理不睬，无视这样的重要事实依据。2、拿到判决书后上诉人就及时与任法官联系询问判决书中没有体现上诉人提及的不公平合同条款，及怎样查看庭审视频的事宜，第一次电话接通后没有说完被挂断了，第二次打电话说在开庭，下午两点打电话打通后没人接，再打关机。3、双方房屋交付后，尾款5万元占房屋现金价值的五分之一，一审中上诉人询问出庭作证拟定该房屋合同的中介，他的答复是按市场行情尾款应在房屋总的现金价值的5％到10％，而他自己拟定的这份买卖合同却是市场行情最低标准的4倍。并且这项20％的尾款从合同签订之日被上诉人一直分文未付给上诉人，虽然被上诉人提供的微信截图的证据中显示上诉人曾多次协商让被上诉人先支付部分尾款，被上诉人从未正面商量这个问题，而是在电话短信中把责任推给中介，但法院也未参考这份证据。4、上诉人自始至终并未对被上诉人造成任何因为该房屋引起的生活困扰和经济损失，甚至有上诉人的债权人想去该房屋与被上诉人协商债权时上诉人也多次劝阻并声明该房屋已售出，如果不劝阻不声明怎么到现在为止都没有上诉人的债权人冻结该房屋呢。一审中上诉人也积极主动提出愿意提出自己的公积金用于归还自己的工行信用卡欠款，（有上诉人与工行的工作人的录音证据）这样才能具备还钱该房屋的工行贷款并解决该房屋的过户事宜。5、上诉人是因为把钱借给朋友，朋友没有及时归还导致上诉人经济出现问题，才卖方并出现了工行信用卡逾期，从而不具备办理该房屋产权并解压的条件。没有人会拿自己的征信开玩笑。6、上诉人认为第一：违约金成立的条件根本不具备。第二：并不是上诉人单独才能完成房屋产权的办理。第三：并没有任何证据证明因该房屋给被上诉人造成任何直接的经济损失。第四：从该房屋交付后5万元被上诉人一直使用，这直接导致上诉人的经济压力增大并影响到上诉人的工行信用卡逾期。综上所述：上诉人诉请如下：1、请求依法撤销长葛市人民法院（2020）豫1082民初2974号判决，依法支持上诉人原审诉请。2、由被上诉人承担一、二审诉讼费用。3、可通过法院判决的形式让该房屋判给被上诉人，但被上诉人应承担从交付日期起尾款的80％的法定利息，用于上诉人支付工行信用卡逾期的金额，从而尽快和上诉人一起去办理该房屋产权证明并解押。如被上诉人也无能力提前归还该房屋的贷款，可通过法院拍卖或双方共同找新的有能力的第三方购买，已保证被上诉人因该房屋支出的所有费用不受损失。综上，原审判决驳回诉请缺乏事实依据，应予撤销，望二审法院查明事实，支持上诉人的请求。被上诉人杜威答辩称，上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且签字摁手印，合同的关键点及数额时间，均是双方共同拟定的，该合同合法有效，应依法予以支持。上诉人未按照合同约定继续履行合同，履行自己作为卖方应尽的义务，办理不动产证、结清剩余银行贷款、配合被上诉人完成房屋过户手续，不管是由于个人信用卡逾期还是其他原因，应该积极正面面对问题，而不是为自己的违约找借口中，请求法院驳回上诉人的上诉请求。被上诉人（原审原告）杜威向一审法院起诉请求：1、请求判令被告继续履行2017年11月30日签订的《房屋买卖合同》，立即配合原告办理房屋过户相关手续；2、判令被告赔偿原告违约金60000元；3、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年2月25日，被告王超杰与河南盛合置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定被告购买位于盛合中央花园第42号楼2单元15层中户0215002号的商品房一套，总价款492858元，被告于签订合同当日支付购房款147858元，剩余34.5万元采用银行按揭贷款方式支付等。后被告王超杰与中国工商银行股份有限公司许昌分行签订《个人购房借款／担保合同》，就上述房产向该行申请贷款34.5万元，约定贷款期限30年等。2017年11月30日，原告杜威（乙方）与被告王超杰（甲方）签订《房屋买卖合同》，内容包括：1、甲方将上述房产（按揭购买）以58.6万元的总价出售给乙方，建筑面积约104.96平方米，暂未办理不动产权证书，并约定了随房屋交付乙方的附属设施设备及提供给乙方的手续。2、付款方式：乙方于签订合同当天支付第一笔首付款10万元、于2012年12月7日前支付第二笔首付款10万元给甲方，房屋贷款余额约33.6万元是甲方欠银行的按揭剩余本金，由乙方接替甲方按期归还相关本金及利息和其他相关费用（还至甲方工商银行尾号为1355的卡中），待甲方房屋产权证明办理出来后3个月内甲方申请提前还款，该款由甲方负责筹款还清，还款当天乙方支付剩余尾款人民币5万元整，甲方筹集的款项由乙方通过二手房按揭方式支付甲方。3、产权变更方式：甲方负责办理上述房产的不动产权证书，所需费用由甲方负责，乙方负责将上述房产过户至自己名下，所需一切费用（含增值税、契税、个人所得税等税费）由乙方负责，甲方必须配合乙方办理上述手续；该房产暂未办理不动产权证书，待房产可以办理房屋产权证明时甲方需在20个工作日内办理出自己的产权证明，甲方产权证明解押5个工作日内，甲乙双方去银行办理乙方对于该房产的银行按揭贷款审批手续，审批通过后5个工作日内甲乙双方去相关房屋主管部门办理产权过户手续。4、违约责任：如有一方违约或中途毁约或违反本合同任何条款均构成违约，则由违约方或毁约方承担上述房产总价款的30％作为违约金支付给对方，给对方造成损失的还应赔偿损失。5、其他约定事项：若甲方对于该房屋的产权证明在2018年3月10日前办理出来，则甲方提前还款时间延后至2018年6月10日之前，甲方筹集归还银行贷款后45日内乙方银行按揭贷款未放款给甲方，甲方筹集的款项按照每日万分之三计算利息甲乙双方各自承担一半等。2017年11月30日、2017年12月2日，原告分别支付被告购房款各10万元，合计20万元。2020年7月8日，原告以被告不配合过户为由，诉至原审法院。案涉房屋设定有抵押权，已具备办证条件。一审法院认为，本案中，原告杜威与被告王超杰签订的《房屋买卖合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，具有法律效力。依法成立的合同，受法律保护，当事人应按照约定全面履行自己的义务。虽原告已依约支付被告首付款20万元，被告也将《房屋买卖合同》所涉的相关手续交付原告，但因案涉房屋上设定有抵押权，且原告明确表示不愿还清剩余房贷以涤除抵押权，故原告要求被告继续履行合同，立即配合其办理过户手续的诉请属法律上履行不能，原审法院不予支持。案涉房屋已具备办理不动产权证的条件，依照合同约定，被告应当在20个工作日内办理出自己的产权证明而未办理，构成违约，应当支付原告违约金，关于违约金的数额，综合考虑案涉合同履行情况、原告的实际损失，参照《房屋买卖合同》中关于被告筹款归还银行贷款后原告按揭款未发放时的利息约定，原审法院酌定为3万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告王超杰于判决生效后十日内支付原告杜威违约金3万元；二、驳回原告杜威的其他诉讼请求。被告如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1300元，减半收取后为650元，由被告王超杰负担。本院经审理查明事实与原审查明事实相一致。本院认为，上诉人王超杰与被上诉人杜威签订的涉案《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，为有效合同。双方当事人应按合同的约定履行各自的义务。本案中，涉案房屋已经具备办理不动产权证的条件，上诉人王超杰未在合同约定的时间办理涉案房产不动产权证，构成违约，故原审结合本案案情、合同的履行情况、被上诉人杜威的实际损失，酌定上诉人王超杰赔偿被上诉人杜威违约金30000元并无不当。综上所述，上诉人王超杰的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人王超杰负担。本判决为终审判决。审判长 杨天兰审判员连红举审判员尤薇二〇二〇年十一月十七日书记员 付      艳      娜执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口