河北省秦皇岛市北戴河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0304民初587号 原告：陈壮，男，1981年8月19日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 委托诉讼代理人：江川、周静，河北谦恩律师事务所律师。 被告：刘香玉，女，1987年3月30日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 被告：刘香玲，女，1992年6月13日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 被告：刘忠，男，1964年6月25日出生，汉族，现住秦皇岛市北戴河区。 三被告委托诉讼代理人：赵永刚，河北海立律师事务所律师。 原告陈壮诉被告刘香玉、刘香玲、刘忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用简易程序于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告陈壮及委托诉讼代理人江川、周静、三被告委托诉讼代理人赵永刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出的诉讼请求为：1、判令解除原告与被告刘香玉签订的《租赁合同》；2、判令三被告立即返还原告租金185590元［215000元-（215000元÷212天×29天）］及利息按照同期银行贷款计算自起诉之日起至实际给付之日止。事实与理由：2019年11月，原告想承租被告刘忠所有的刘庄××号房屋，房屋面积940平方米。该房屋注册的北戴河区刘香玉旅馆的法人代表为刘香玉，被告刘香玲为17万元租金的收款人，故原告起诉三人为本案被告。2019年11月，因三被告急需资金，原告预先向三被告支付了房租定金5000元，2019年11月17日，原告向三被告支付了租房预付款17万元，被告刘香玲向原告出具了收据。2020年5月14日，原告与被告刘香玉签订了《租赁合同》，约定原告承租以上房屋，租赁期限为1年，自2020年4月1日至2020年10月30日止，实际租房合同的期限为7个月，212天。合同约定于2020年4月1日前付租赁费17.5万元，2020年5月30日前付清尾款4万元，共计21.5万元。原告已按照合同约定，支付了租金共计21.5万元。2020年5月31日，被告刘忠向原告出具了收条，称收到原告支付的剩余房费4万元，2020年租金已交齐。原告承租该房屋用于宾馆经营，因新冠疫情影响，旅游业深受影响，新冠疫情属于不可抗力，导致租赁合同无法履行，应当予以解除。且在签订租赁合同时，三被告承诺已办理了刘庄××号北戴河区刘香玉旅馆的《特种行业许可证》、《营业执照》、《卫生许可证》，事实上没有三证原告无法经营旅馆。《特种行业许可证》的发证时间为2020年5月26日，卫生许可证发证时间为2020年5月30日即原告在2020年5月30日才按合同约定正常使用该房屋。2020年6月24日，被告刘忠与原告签订了《协议书》，双方在协议中约定，因新冠肺炎疫情严重，被告扣除原告实际使用期限的房款55000元（包含2020年手续费），剩余房租16万元返还给原告。被告刘忠在与原告签订后，明确表示不认可该协议，拒绝返还16万元租金。该协议书可以看出，原告与被告刘忠解除了租赁合同，在签订协议当日，原告将房屋钥匙交付给了被告。原告实际占有使用房屋的时间为2020年5月30日至2020年6月24日，共25天，应当按照原告实际占有使用房屋的期限，计算原告租金，剩余185590元租金三被告应予以返还。综合以上事实，请求法院支持原告诉请。 原告提供的证据为：1、2020年5月14日签订的租赁合同；2、收据、收条各1张。3、《特种行业许可证》、《卫生许可证》、《营业执照》。4、2020年6月24日，被告刘忠与原告签订的协议书；5、原告与被告刘香玲微信聊天记录。 被告刘香玉辩称，1、案件事实：2019年10月底，是国庆假期结束，北戴河旅游业即将收尾的时候，原告找到刘香玉，说要2020年租赁刘香玉经营用房，想在2020年的旅游旺季自营宾馆住宿业，并且在2019年10月25日、2019年11月17日原告通过刘香玲向刘香玉支付合同预付款175000元。2020年4月初，北戴河区部分宾馆已经开始营业，原告找到刘香玉领取了房屋钥匙，打扫房屋卫生。2020年5月14日，原告与刘香玉经过协商，考虑到原告首次经营宾馆，盈利可能不多，于是刘香玉给原告租金优惠了20000元，双方约定租期从交钥匙开始至2020年10月30日止，租金为215000元。2020年6月15日，在没有刘香玉授权的情形下，第三被告与原告签订解除协议。刘香玉认为该解除协议侵犯了刘香玉的合同权利，第三被告无权代表刘香玉签订解除协议，该协议无效，不产生相关效力。2、法律依据：根据《合同法》第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。因此原告应当按照合同约定的租期使用租赁物，并且支付约定租金。3、本案不具有法定解除的条件。根据《合同法》第九十四条第一项，因不可抗力致使不能实现合同目的才能解除合同。原告与刘香玉签订租赁合同时，新冠疫情早已结束，政府早已解除防控措施，全面恢复了正常生产生活秩序，不存在不可预见的客观情况。在疫情结束后签订租赁合同时，原告可以选择不签订租赁合同，可以要求返还已付预付款。原告属于完全民事行为能力人，但仍然选择与刘香玉协商并签订租赁合同，自愿承担投资的风险。如果让刘香玉承担原告经营不善或者投资的风险，与市场经济相悖。 被告刘香玲辩称，租赁合同的主体是原告与被告刘香玉，被告刘香玲不是租赁合同的当事人，不应当成为本案的被告。被告刘香玲是受被告刘香玉的委托，代收了原告支付的合同预付款175000元，已经转交被告刘香玉。合同具有相对性。被告刘香玲不是租赁合同的主体，没有履行租赁合同的法定义务。法庭应当驳回原告的诉讼请求。 被告刘忠辩称，被告刘忠与原告不存在房屋租赁合同关系，标的物虽然是被告刘忠所有，但是刘忠自2015年开始已将房屋交给被告刘香玉经营使用，允许被告刘香玉自行对外租赁。被告刘忠对于被告刘香玉将房屋自行租赁给原告的事情知晓，并且在2020年5月31日代被告刘香玉收取了4万元租金，已经转交被告刘香玉。租赁合同的主体是原告与被告刘香玉，被告刘忠不是租赁合同的当事人，不应当成为本案的被告。原告与被告刘香玉签订租赁合同的时间是2020年5月14日，新冠疫情是在2020年1月底爆发，2月中旬实行疫情防控措施，禁止人员流动。2020年3月25日秦皇岛市全面恢复正常生产生活秩序。可见原告与被告刘香玉签订租赁合同时，已经不存在任何限制措施，足以实现经营宾馆的合同目的。法律依据：合同具有相对性。被告刘忠不是租赁合同的主体，没有履行租赁合同的法定义务，且签订合同时新冠疫情已经结束，不属于不能预见的客观情况。原告在订立合同后，因经营经验缺乏，对于经营没有信心，就单方解除合同，属于违约行为，违反诚实信用原则。法庭应当驳回原告的诉讼请求。 三被告提供证据如下：1、《秦皇岛市全面恢复正常生产生活秩序的十项措施》；2、河北省文化和旅游厅网上的截屏七页；3、河北省文化和旅游厅在2020年4月9日发布的旅游业指导意见；4、北戴河刘香玉宾馆营业执照。本院经审理认定事实如下：被告刘忠与被告刘香玉、刘香玲系父女关系。刘庄××号房屋所有权登记在刘忠名下,在该房屋注册的北戴河区刘香玉旅馆的经营者为刘香玉。2019年11月，原告想承租刘庄××号房屋，与被告刘香玉达成口头协议，给被告刘香玉微信转款5000元。11月17日，原告支付房租预付款17万元，被告刘香玲给原告出具了收据。2020年5月14日，原告与被告刘香玉签订了《租赁合同》，约定原告承租上述房屋，建筑物使用面积约940平方米，租赁期限为1年，自2020年4月1日至2020年10月30日止。租金共计21.5万元，尾款4万元于2020年5月30日前付清。2020年5月31日，原告支付了剩余房租4万元，被告刘忠向原告出具了收条，称租金已交齐。2020年6月24日，被告刘忠与原告签订了《协议书》约定，“因当前新冠肺炎疫情严重，今年房款扣除（伍万伍仟元整）里面包含2020年手续费，加上今年所添设备不许拿走，剩余房租剩余16万元，于明年宾馆承包出以后结清。签订协议当日，原告将房屋钥匙交付给了被告刘忠。之后，双方对被告刘忠与原告签订《协议书》的效力产生争议，刘忠又把旅馆钥匙放到中间人手中，让原告继续经营，对此原告不予认可,没有继续经营。 本院认为，原、被告双方当事人对原告陈壮与被告刘香玉于2020年5月14日签订的房屋租赁合同均无异议，有效合同。原告已按照协议约定支付了租金215000元。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款规定“当事人协商一致，可以解除合同。”本案争议的焦点为原告与被告刘忠于2020年6月24日签订协议书的法律效力。本案中，原告与被告刘香玉签订的租赁协议中涉及的房屋营业执照登记在被告刘香玉名下，房屋所有权登记在被告刘忠名下，根据物权法的规定，所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。因被告刘忠与被告刘香玉系父女关系，被告抗辩的涉案房屋被告刘忠已交给被告刘香玉经营使用，属于家庭内部关系，不得对抗善意第三人。故原告与被告刘忠于2020年6月24日签订的协议书对本案涉及的租赁合同具有改变解除的法律效力。根据该协议书约定，因当前新冠肺炎疫情严重，2020年房款扣除55000元后剩余16万元，于明年宾馆承包出以后结清。对于双方约定的给付时间“明年宾馆承包出以后结清”属于约定不明，本院按照北戴河旅游季节往年特点，一般每年清明节前后开始正常经营,故酌情确定给付时间为2021年4月10日。被告刘香玲既不是合同当事人也不是房屋所有权人，不承担法律义务。综上所述，原告主张解除原告与被告刘香玉签订的《租赁合同》，应予支持；被告刘忠、刘香玉于2021年4月10日前退还原告租金16万元。其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款规定，判决如下： 一、解除原告陈壮与被告刘香玉于2020年5月14日签订的《租赁合同》。 二、被告刘忠、刘香玉于2021年4月10日前退还原告陈壮租金16万元。 三、驳回原告的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取2006元，原告陈壮负担277元,被告刘忠、刘香玉负担1729元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省秦皇岛市中级人民法院。 审判员 马 军 二〇二〇年十一月十六日 书记员 刘美倩