江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初3542号原告（反诉被告）：南京银茂铅锌矿业有限公司，统一社会信用代码91320100249664232B，住所地江苏省南京市栖霞区栖霞街**。法定代表人：王志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：孙畅，江苏欣达律师事务所律师。委托诉讼代理人：仇晓萍，北京市炜衡（南京）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张伏玲，女，1973年12月23日出生，汉族，南京滨宇酒店个体经营业主，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：陈义彬（系被告张伏玲丈夫），男，1969年9月21日出生，汉族，南京滨宇酒店个体经营业主，住江苏省南京市玄武区。委托诉讼代理人：高智萍，南京市栖霞区燕子矶法律服务所法律工作者。第三人：江苏银茂控股（集团）有限公司，统一社会信用代码913200007283514367，，住所地江苏省南京市中山东路******法定代表人：张翎亮，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：周兴洪，男，1948年4月21日出生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。原告南京银茂铅锌矿业有限公司（以下简称南京银茂公司）与被告张伏玲房屋租赁合同（返还财产）纠纷一案，本院于2020年6月24日立案受理，在审理过程中，张伏玲提起反诉并申请追加江苏银茂控股（集团）有限公司（以下简称江苏银茂公司）为本案第三人参加诉讼，本院经审查反诉成立，并通知江苏银茂公司参加诉讼，依法适用简易程序，由审判员韩栋独任审判，于2020年8月17日公开开庭进行了合并审理。原告南京银茂公司的委托诉讼代理人孙畅、仇晓萍，被告张伏玲的委托诉讼代理人陈义彬、高智萍，第三人江苏银茂公司的委托诉讼代理人周兴洪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京银茂公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即将栖霞区栖霞街89号房屋腾空交还原告并支付拖欠的房屋占有使用费252000元；2.判令被告支付拖欠的水电费16027.18元；3.本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：栖霞区栖霞街89号（银鼎饭店）房屋的证载面积为920.6平方米，登记的使用权人为南京铅锌银矿，该公司为第三人江苏银茂公司的前身，目前被告张伏玲占用该处房屋二楼460.3平方米。2012年，江苏银茂公司与原告签订《备忘录》，约定包括银鼎饭店内的多间栖霞街89号门面房归原告所有，江苏银茂公司应当将房屋遗留问题处理后交付原告。因历史原因该处房屋未办理权属变更登记。由于房屋并非原告出租，在原告多次催告交还房屋时均与陈义彬进行商谈。因此，2020年5月，原告以陈义彬为被告诉到南京市栖霞区人民法院，要求返还房屋。审理中原告才得知涉案房屋为张伏玲于2002年承租，后注册南京滨宇酒店用于经营，2010年10月1日到期后未再签订租赁合同。原告作为产权人从未同意将房屋出租。被告占有房屋拒绝交还的行为损害了原告的合法权益，且自2012年起未缴纳房屋占有使用费及水电费。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请、被告张伏玲辩称，1.原告主体不适格，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2.租赁及停止营业的事实：张伏玲于2002年10月1日与南京铅锌银矿综合服务经营公司签订《协议书》，租赁期限是2002年10月至2010年10月，合同到期未签订合同。张伏玲在租赁该房屋后注册南京银鼎酒店经营，于2004年9月23日注册南京滨宇酒店经营至2012年1月19日。2011年，因股权转让，南京银茂公司与江苏银茂公司办理人员、公司和资产的相应交接手续。2011年10月25日，当时江苏银茂公司的王某要求张伏玲停止经营，准备移交给南京银茂公司。2012年1月19日，张伏玲正式停业。直至2020年5月，南京银茂公司与江苏银茂公司从未向张伏玲提出交房及撤出租赁房的善后等遗留问题及交接手续。3.南京银茂公司与江苏银茂公司于2012年5月4日签订的《备忘录》明确提出包括涉案房屋在内的8处门面房由江苏银茂公司负责处理遗留问题后交给南京银茂公司。《备忘录》不能构成房屋所有权确权的依据，不能发生物权变更的法律效力，更不能对抗本案的承租人张伏玲。即使原告起诉腾空交还房屋，也应该按照《备忘录》关于先后履行的约定由第三人江苏银茂处理遗留问题后交由原告，而不是置租赁、装饰装修、交接过程中停业损失等不管不问。4.原告与江苏银茂公司因支付款项和权证过户等所有权确权和合同纠纷诉讼至法院，栖霞区人民法院于2019年4月3日作出（2018）苏0113民初7561号民事判决书和南京市中级人民法院于2019年8月9日作出（2019）苏01民终4519号民事判决书。经了解，目前该案由江苏省高院指定南京市秦淮区人民法院再审审查。诉争房屋未进行交接，原告也从未向承租人主张过移交或交接手续。承租人在两家要求下停止经营，至今多年未能实现合同目的，还要求被告支付房屋占有使用费、水电费，既无事实依据，亦无法律规定。请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人江苏银茂公司无述称意见。反诉原告张伏玲向本院提出反诉请求：1.请求反诉被告赔偿反诉原告经营损失170万元（20万元/年×8.5年）；2.反诉案件受理费由反诉被告负担。事实与理由：2002年10月1日，张伏玲与南京铅锌银矿综合服务经营公司签订了《协议书》，租赁期限是2002年10月至2010年10月，合同到期未签订合同。张伏玲在租赁该房屋后注册南京银鼎酒店经营，于2004年9月23日注册南京滨宇酒店经营至2012年1月19日。2011年，因股权转让，南京银茂公司与江苏银茂公司办理人员、公司和资产的交接手续。2011年10月25日，当时江苏银茂公司的王某要求张伏玲停止经营，准备移交给南京银茂公司。2012年1月19日，张伏玲正式停业。双方因所有权确权纠纷和合同纠纷一直诉讼至2019年8月9日。直至2020年5月，南京银茂公司与江苏银茂公司从未向张伏玲提出交房、撤出租赁房的善后等遗留问题及办理交接手续，是权利的放弃。现南京银茂公司要求张伏玲支付房屋占有使用费及相关费用，没有事实依据，理应就张伏玲因停业造成的损失据实承担赔偿责任。故提起反诉，请求人民法院依法判决。反诉被告南京银茂公司辩称，1.反诉被告无需赔偿反诉原告的经营损失，反诉原告所谓的经营损失与反诉被告无关；2.反诉原告主张经营损失没有事实及法律依据；3.反诉原告与江苏银茂公司的租赁协议在2010年10月1日已经到期，自2012年起其也未缴纳房屋占有使用费及水电费，反诉原告没有任何占有该房屋的法律依据，更不存在经营损失一说。请求驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，位于栖霞街**共计**房屋登记所有权人为原南京铅锌银矿。南京市公有房屋所有／国有土地使用权证载明，其中编号为8的房屋分别为混合结构平房一处（建筑年代：1985，建筑面积：236.2平方米，用途：工业）、混合结构二层楼房一处（建筑年代：1985，占地面积460.30平方米，建筑面积：920.60平方米，用途：工业）。1995年，南京铅锌银矿部分资产分立，成立南京栖霞山锌阳矿业有限公司。2001年，南京铅锌银矿整体改制为股份制企业南京铅锌银矿业有限责任公司。2007年1月16日，该公司变更名称为第三人江苏银茂公司。2007年4月16日，南京栖霞山锌阳矿业有限公司变更名称为原告南京银茂公司。南京银茂公司原为江苏银茂公司子公司。2011年5月30日，位，位于栖霞区平方米的工业用地使用权变更登记至南京银茂公司名下012年5月4日，南京银茂公司与江苏银茂公司签署《备忘录》一份，主要内容为：双方就还未达成一致意见的相关事宜进行了进一步充分协商，并达成如下意见：一、资产问题。1.房屋等固定资产：（1）凡产权属南京银茂资产内的房屋，目前江苏银茂用做机械厂、永磁生产车间的，南京银茂同意将原机械厂部分厂房出租给江苏银茂所属企业，租金按原资产评估值的8%计算，双方另行签订协议。（2）原由江苏银茂出租的，现属于南京银茂产权的华联超市沿街门面房、二招、涂料厂、银鼎饭店、华联超市、云惠浴室、脱硫剂厂、原苏星厂由江苏银茂负责处理遗留问题后交给南京银茂。备忘录另就其他资产处理，退休人员和管理，党群关系等事项作出约定。案外人南京铅锌银矿综合服务经营公司（以下简称经营公司）下属于原南京铅锌银矿，负责南京铅锌银矿的资产管理。2002年10月1日，南京铅锌银矿综合服务经营公司（甲方）与被告张伏玲签订《协议书》一份，协议约定，甲方将原职工食堂二楼480平方米租赁给乙方经营娱乐中心，经营茶社、餐厅、舞厅；甲方提供电源和水源，现有二楼设备：电视机6台、空调5台、功放机4台、立体柜机2台供乙方使用；乙方向甲方缴纳年租金7.2万元，年租金采取每月5日前支付0.6万元；乙方负责办理营业执照，卫生许可证，健康证等其它有关证照，税收及费用；使用甲方的水电，按表计量，按政府规定的价格计算收费，并且月结月清；房屋内部由乙方自己装潢，费用由乙方承担，但必须得到甲方的同意，然后才能施工；租赁期限为八年，从双方签定之日起算，时间2002年10月1日至2010年10月1日；乙方拒不缴纳房租及水电等费用，超过三个月，视为违约；本协议一经签定，双方认真履行，否则违约方应赔偿守约方年租金的200%违约金。协议书甲方代表处有经营公司法定代表人王某签名。张伏玲租赁上述房屋，对案涉房屋进行装饰、装修后，注册南京银鼎酒店从事经营，后于2004年9月23日以案涉租赁房屋为经营场所，注册成立南京滨宇酒店，类型为个体工商户。协议约定租赁期限届满后，双方未另行订立租赁合同。2011年10月25日，因股权转让，南京银茂公司与江苏银茂公司办理人员、资产的交接。王某要求张伏玲停止经营，将租赁房屋移交给南京银茂公司。2012年1月18日，张伏玲以南京滨宇酒店的名义向“南京银茂矿业有限公司”送达停业通知，告知“因贵公司要求我酒店停业，本酒店决定于2012年01月19日正式停业。请贵公司尽快派员洽谈善后事宜。本酒店自本通知送达贵公司后不再承担任何相关责任。”后双方就租赁房屋的返还及装饰、装修、停业损失等补偿协商未能达成一致意见。南京银茂公司遂起诉至法院要求处理。另查明，南京银茂公司与江苏银茂公司就备忘录中涉及的云惠浴室因所有权确认及拆迁补偿款返还引发诉讼。该案经本院一审，江苏省南京市中级人民法院二审，作出生效判决，终审判决：一、江苏银茂公司于判决生效之日起10日内返还南京银茂公司云惠浴室拆迁补偿款6834792元；二、驳回南京银茂公司的其他诉讼请求。江苏银茂公司不服二审判决，向江苏省高级人民法院申请再审，江苏省高级人民法院于2020年7月27日作出（2019）苏民申7919号民事裁定书，裁定驳回江苏银茂公司的再审申请。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方未能达成调解协议，致调解未果。上述事实，有当事人的当庭陈述；南京银茂公司举证的南京市公有房屋所有/国有土地使用权证、国有土地使用权证、备忘录、（2018）苏0113民初7561号民事判决书、（2019）苏01民终4519号民事判决书、（2019）苏民申7919号民事裁定书、协议书、营业执照、企业名称变更核准通知书、公司准予变更登记通知书；张伏玲举证的停业通知书、录音及录音摘录等证据在卷证实。上述证据经当庭质证，本院予以采信。南京银茂公司举证的自制水电费明细不能证明张伏玲欠缴水电费的事实及具体金额；张伏玲举证的工程结算书无对方结算单位盖章，同时缺乏相应结算凭证，且与本案反诉请求无关；其举证的银鼎酒店2009年度、2010年度、2011年度经营收入流水缺乏相应凭证证实。故本院对上述证据均不予采信。本院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。案涉位于栖霞街××幢工业用途房屋登记所有权人为原南京铅锌银矿，南京铅锌银矿经分立、改制后先后成立原告南京银茂公司及第三人江苏银茂公司，南京铅锌银矿已经不再存续。南京银茂公司已经取得位于栖霞区栖霞街89号工业用地的土地使用权。南京银茂公司与江苏银茂公司签署的备忘录确定，包括案涉租赁房屋在内的原由江苏银茂公司出租的部分房屋产权归南京银茂公司。上述房屋非因南京银茂公司的原因至今未完成变更登记。因此，本院确认南京银茂公司对上述房屋依法享有占有、使用、收益和处分的权利。张伏玲辩称南京银茂公司主体不适格的意见不能成立，本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。合同法第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。经营公司与被告张伏玲签订的协议书约定的租赁期限届满后，双方未另行签订租赁合同，张伏玲仍继续使用案涉房屋，经营公司未提出异议，原协议继续有效，租赁期限为不定期。在不定期租赁期间，经营公司通知张伏玲停止经营，将租赁房屋移交给南京银茂公司。张伏玲亦通知南京银茂公司其经营的南京滨宇酒店正式停业，并要求南京银茂公司洽谈善后事宜。同时表明本通知送达后不再承担任何相关责任。即张伏玲以行为表示同意解除不定期租赁协议。租赁协议解除后，张伏玲即不应当继续使用原租赁房屋从事经营，其要求南京银茂公司赔偿租赁协议解除后的经营损失缺乏事实与法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国民法通则》（以下简称民法通则）第一百一十七条第一款规定，侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。案涉房屋租赁协议已经解除，张伏玲已经失去占有案涉房屋的合法依据，其应当将房屋返还给南京银茂公司。南京银茂公司要求张伏玲返还租赁房屋的理由成立，本院予以支持。民法通则第一百一十七条第三款规定，受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。张伏玲虽然已经停止营业，但因其与南京银茂公司就返还房屋、补偿问题未能达成一致意见，一直未返还案涉租赁房屋，给南京银茂公司造成损失，其应当承担相应的赔偿责任。南京银茂公司在案涉协议解除后长达八年多时间未积极主张权利，其对损失的产生亦存在过错。根据南京银茂公司主张占有使用费的期限，结合双方的过错程度，本院酌定张伏玲按原协议约定租金标准的一半，即每年3.6万元的标准支付南京银茂公司3年6个月的房屋占有使用费126000元。南京银茂公司要求张伏玲支付拖欠水电费的请求缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告张伏玲于本判决发生法律效力之日起十日内将登记所有权人为原南京铅锌银矿名下位于栖霞区建筑面积460.30平方米房屋腾空返还给原告南京银茂铅锌矿业有限公司；二、被告张伏玲于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告南京银茂铅锌矿业有限公司房屋占有使用费126000元；三、驳回原告南京银茂铅锌矿业有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张伏玲的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5320元，减半收取2660元，由原告南京银茂铅锌矿业有限公司负担1410元，被告张伏玲负担1250元；反诉案件受理费10050元（已减半收取），由反诉原告张伏玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员 韩栋二〇二〇年十一月十日法官助理 晋静书 记 员 尹紫