广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初5285号原告：周静慧，女，汉族，1978年9月1日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：441************623。委托代理人：冯志君，广东选贤律师事务所律师。委托代理人：周溢恒，广东选贤律师事务所律师。被告：中银消费金融有限公司（以下简称“银融公司”），住所地：中国（上海）自由贸易试验区银城中路******，社会统一信用代码：913************652。法定代表人：黄志刚，该公司董事长。委托代理人：杨鸿璋，广东遥力律师事务所律师。委托代理人：李梓玮，广东遥力律师事务所律师。被告：利志华，男，汉族，1964年7月13日出生，住广东省东莞市**************，公民身份号码：442************056。原告周静慧诉被告银融公司、被告利志华案外人执行异议之诉一案，本院于2020年3月13日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月16日、2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人冯志君、周溢恒，被告银融公司的委托代理人杨鸿璋、李梓玮，证人利爱琼到庭参加诉讼；被告利志华经本院传票传唤，无正当理由没有到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出如下诉讼请求：1、停止对东莞市***********地产的执行，并解除查封；2、请求确认原告是东莞市***********地产（价值人民币65万元）的所有权人；3、本案诉讼费用由被告承担。原告主张的事实及理由如下：2018年2月8日，原告与被告利志华签订《协议书》，并进行了公证，公证书编号为（2018）粤莞东部第004494号。协议约定利志华将其名下位于东莞市**********的房地产以人民币50万元整的价格转让给原告。原告依约支付了转让款并实际占有使用了上述房地产，后原告在办理不动产变更登记时发现该房地产现状与房地产登记不符，暂无法办理过户手续。2019年8月22日，东莞市第一人民法院根据（2019）粤1971执7341号执行裁定书查封了该房地产。2019年12月23日，原告提出执行异议，要求中止对该房地产的执行，并解除查封。2020年1月14日，东莞市第一人民法院作出（2019）粤1971执异521号执行裁定书，驳回了原告的执行异议申请。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案事实，原告与利志华在2018年2月8日签订了《协议书》，该日期早于东莞市第一人民法院对该房地产的查封（2019年8月22日）。原告与利志华签订的《协议书》明确全部转让款付清、签署协议书后即交付使用。签订《协议书》后，原告随即向相关房地产主管部门申办过户登记，希望完成最后一个步骤，但事与愿违，由于该房地产的实际面积与登记面积不符，主管部门告知原告暂无法办理过户登记，原告得知该情况后，立即向利志华核实该情况，利志华表示确有此事，但因想促成交易，故在签署《协议书》时隐瞒了相关事实，随后，原告与利志华签订《补充协议》。原告作为买受人，积极推进该房地产的过户登记，但由于利志华隐瞒了相关事实，导致该房地产不能办理过户登记，因此，未能办理过户登记并不是原告故意或过失造成。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。原告已向被志华支付全部购房款及实际占有了该房地产，未过户原因并非因原告过错导致，查封该房地产损害了原告的权益，故原告起诉。原告提供以下证据：村委会证明、不动产登记信息查询结果、集体土地建设用地使用证、房屋所有权证、公证书、收据、银行业务凭证、非税收入通用票据、发票、增加用地申请书、不动产权籍调查报告、补充协议、宅基地转让协议、（2019）粤1971执异521号执行裁定书、商事登记信息、证人利爱琼证言、银行储蓄对账单等。被告银融公司辩称：1.银融公司无法确认案涉房屋交易的真实性，银融公司向利志华出借的款项，利志华于2017年7月1日起即发生逾期，原告与利志华签署转让协议是于2018年2月8日，利志华存在转移财产之嫌。2.原告对未办理登记存在一定过错，原告自称案涉房屋无法过户的原因为房屋实际建筑面积与登记面积不符且利志华隐瞒该情况，但买受人在购买案涉房屋前不可能不实地看房和查阅房产证，不可能不对房屋面积进行考察，故原告应当知道案涉房屋房权证登记面积与实际面积不符，原告对未办理过户存在一定过错。综上所述，原告的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条以及《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，不足以排除强制执行，案涉房屋的所有权人应为利志华，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告银融公司提供如下证据：(2018)粤1971民初6147号《民事判决书》。被告利志华没有答辩，也没有举证。本院经审理，认定如下事实：2018年2月8日，原告周静慧与被告利志华签订《协议书》，东莞市东部公证书对此作出了（2018）粤莞东部第004494号公证书。协议书约定利志华将其名下的东莞市**********的房地产以人民币50万元的价格转让给周静慧；并记载在签署协议前已经全部付清转让款，约定签署协议后即将该房地产交付给原告。该房地产于1988年12月30日办理了东府集建字[1988]第1900241200184号集体土地建设用地使用证，为住宅用地，登记的土地使用权面积为63平方米；于1992年11月2日办理了粤房字第05488**房屋所有权证，登记的基底面积为72.12平方米，混合二层，建筑面积为150.66平方米，土地使用权人和房屋所有权人均为利志华。周静慧于2018年2月5日、2018年2月8日以银行转账方式分别向利爱琼付款30万元、23万元，注明用途为“往来款”。2018年2月5日、2018年2月8日，利爱琼以转账方式分别向利志华付款29万元、9万元，注明用途为“购买房屋”、“扣房款”。户名利爱琼的银行储蓄对账单显示：利爱琼另外于2018年2月3日转账给利志华10万元。利志华于2018年2月5日、2018年2月8日分别出具收据，记明收到利爱琼东兴路475号购买房屋款38万元和“购买房屋款”20万元。常平镇木棆村股份经济联合社于2018年2月8日出具收据，记明收到利志华的常平镇东兴路475号超面积款18620元。周静慧于2018年3月21日向国土部门提交《增加用地申请书》，就涉案不动产超占土地9.31平方米提出补办申请，东莞市*******委会（以下简称“木棆村委会”）、东莞市常平镇规划管理所、东莞市常平镇人民政府、东莞市国土资源局常平分局均加盖公章，同意上报处理。2018年3月，东莞市常平镇测量队对该房屋的土地进行测量，制作了宗地图，出具了使用权人为周静慧的《不动产权籍调查报告》，记载了土地坐标，批准面积63平方米，宗地面积72.31平方米。周静慧为此支付了测绘服务费300元。2018年8月17日，利志华出具收据给周静慧，记载收到周静慧上述房屋购买款7万元，并注明“所有楼款已全部收完”。同日，双方签订补充协议，木棆村委会加盖公章，记载如下内容：该房屋实际用地72.31平方米，实际建筑面积295.28平方米；由于该房屋现状与房屋所有权证记录的信息不符，按现行《不动产登记暂行条例》无法过户，故签订补充协议，明确该房屋权利人为周静慧。周静慧、利志华又和木棆村委会签订《木棆村辖区宅基地转让协议》，约定周静慧向村委会交纳过户手续费3000元。本院于2018年3月7日立案受理银融公司诉利志华的金融借款合同纠纷案，于2018年7月12日作出(2018)粤1971民初6147号《民事判决书》，认定银融公司于2016年11月24日向利志华发放贷款10万元，判决利志华偿还银融公司贷款本金83452.29元及利息、滞纳费。该判决生效后，进入执行阶段。本院在申请执行人银融公司与被执行人利志华的（2019）粤1971执7341号的案件中，于2019年8月22日查封了上述房地产。周静慧提出执行异议，本院于2020年1月14日作出（2019）粤1971执异521号执行裁定书，驳回了周静慧的异议请求。周静慧遂提起本案诉讼。非税收入通用票据显示周静慧于2020年1月至3月支付2019年12月至2020年2月期间的水费、生活垃圾处理费，该票据没有记载用水的房屋名称或地址。原告以此证明其支付涉案不动产的相关费用、实际占有该不动产。木棆村委会于2020年7月13日出具《证明》，说明周静慧于2001年嫁入该村并迁入户口，是该村村民。利爱琼是东莞市越利地产有限公司法定代表人，该公司从事房地产中介业务。利爱琼提供证言并出庭陈述：利志华有房子在常平镇木棆村，因为我丈夫也是该村人，就找到我，让我买，我看过该房屋，发现该房屋四层、漏水严重，因为周静慧老公曾和我一起在木棆村委会工作，我了解到周静慧想买房子，就介绍给周静慧，周静慧想买，也看过房子和房产证，因为周静慧信任我，就通过我转款给利志华；根据我的判断，当时该房子不超过70万元，如果是我买，我同意65万元，之后利志华和周静慧签订合同以65万元成交，我开车和利志华到公证处办理公证书；利志华曾向我借款发放工人工资，于是我收到周静慧的购房款后转交给利志华，利志华实收65万元，周静慧另外支付我2万元中介费。原告表示：原告自愿承担本案诉讼费，待本案完结后，原告另行向利志华主张。本院认为，本案为执行异议之诉，应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条等法律规定进行审查，其中第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，涉案房屋登记在利志华名下，土地为东莞市******集体所有，而周静慧是该村村民，有购买资格。案涉房地产转让协议经过公证，于2018年2月8日签名，收据和银行业务凭证、银行储蓄对账单证明周静慧通过利爱琼转款给利志华，利志华已经出具收据，其中2018年8月17日的收据记载所有购房款支付完毕。非税票据等证据证明原告支付水费，虽然没有明确房屋名称，但根据公证书的记载，应当认定房屋已经交付。案涉房屋于2019年8月22日查封，时间在双方签订合同、支付购房款和交付房屋之后。至于过户，确实存在土地面积与房屋占地面积、房屋登记面积与实际建筑面积不一之处，但原告向相关部门提出申请并支付相关费用，利志华也向当地村组织支付了超面积款，故没有办理过户的原因不属于原告。该房屋是否仍然违规，应当由相关行政部门处理，由不动产登记部门审查是否能够变更登记。本院认定双方的交易真实，原告请求排除执行，符合法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条的规定，不动产物权的变更、转让应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力，而本案房地产并未成功登记过户，原告虽然享有排除执行的权利，但尚未取得该房地产登记的所有权，故原告请求确认该房地产属于其所有，法律依据不足，本院不予支持。由于本院判决排除执行，故两被告属于败诉方，应当承担案件受理费，但由于原告自愿承担，同时表示在本案完结后另行向被告利志华主张，故被告中银消费金融有限公司无需承担，本院判决由原告和被告利志华承担本案案件受理费。综上所述，本院依照上述所引用的法律条文和《诉讼费用交纳办法》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、不得执行被告利志华名下的东莞市**********的房地产。驳回原告周静慧的其他诉讼请求。本案案件受理费10300元，由原告周静慧承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  杨长青审 判 员  潘 涌人民陪审员  陈祖枢二〇二〇年十一月十八日法官 助理  孙石磊书 记 员  陈嘉辉附相关法律依据：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。四、《诉讼费用交纳办法》第二十九条诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。