云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1599号上诉人（原审原告）：大理衷忱物业管理有限公司，住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区（原木棕厂）建标华城海琴湾，统一社会信用代码：91532900750698671X。法定代表人：李景华，总经理。委托诉讼代理人：韩炳辉，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。委托诉讼代理人：尹丽霞，云南崇圣律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）：杨宇，男，1985年3月19日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区。上诉人大理衷忱物业管理有限公司（以下简称“衷忱物业”）因与被上诉人杨宇物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，于2020年11月5日会见上诉人衷忱物业的特别授权委托诉讼代理人韩炳辉、被上诉人杨宇，对案件事实进行了核实。本案现已审理终结。衷忱物业上诉请求：一、依法撤销云南省大理市人民法院（2020）云2901民初2555号民事判决并予以改判，判决支持衷忱物业的全部诉讼请求。二、本案一、二审案件受理费由杨宇承担。事实及理由：一、一审法院事实认定错误，依法应予以改判。一审法院认定《业主公约》规定侵犯业主利益，不支持衷忱物业律师费用是错误的。首先，《业主公约》是业主共同订立，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。《业主公约》系当事人的真实意思表示，具有高度的意思自治，未违反法律和行政法规的强制性规定，系有效约定，并不存在侵犯业主利益的行为，因此《业主公约》对所有全体业主具有约束力。在本案中《业主公约》第十三条中明确约定：“逾期两个月仍不缴纳所欠物业费的，物业公司也可以向人民法院起诉，产生的一切费用（包括诉讼费、律师费等）由业主承担”；依此约定，衷忱物业为主张物业费用支出的诉讼费、律师费等费用就应当由杨宇承担。其次，律师服务费的产生是由于杨宇的违约造成的，杨宇自2020年1月起，没有任何免责事由却不向衷忱物业交纳物业管理服务费、电梯使用费等，系违约行为。因此，所产生的律师费用是衷忱物业为维护合法权益且已经实际发生的必要费用理应由杨宇承担。如若按一审法院认定的该业主公约侵犯了业主的利益，杨宇不承担衷忱物业为主张权利所支出的必要费用，显然是违背了民法的公平原则。此外，杨宇拒绝交纳物业费用的行为损害了广大业主的权益和以维护小区管理秩序为基本责任的衷忱物业的合法权益，负面的法律指引作用将破坏目前小区良好的管理秩序。二、关于一审法院认定衷忱物业提供物业服务存在瑕疵证据不足。物业服务具有时间持续性、整体性和无法计量性的特点，物业服务质量应当由全体业主集体进行评价，因此不能单凭极个别业主的一张照片、一段视频就能证明物业服务企业提供的物业服务存在质量问题。在本案中，一审法院仅根据杨宇的部分照片及未出庭核实的证人证言就认定衷忱物业提供物业服务存在瑕疵，衷忱物业认为并不能形成完整的证据链证明衷忱物业的物业服务存在瑕疵。因此，不应当扣减杨宇应承担的物业费用。综上，一审法院在认定事实错误的基础上作出了错误的判决，严重损害了衷忱物业的合法权益。衷忱物业为了维护自身的合法权益，特提出上诉请求，请求二审法院查明事实，依法予以改判支持衷忱物业一、二审的全部诉讼请求。杨宇辩称，一审判决客观公正，是维护了杨宇及案涉小区其他业主的权益。1.衷忱物业从2020年1月以来从未对杨宇进行过催缴，在本案诉讼发生之前杨宇并未见过催缴通知单，衷忱物业在打印催缴通知单后几天就起诉杨宇，并不合理；2.案涉《业主公约》是衷忱物业单方制定的，该公约制定时并未开过业主大会，也未征得小区业主的同意，该公约是对小区业主权利的侵犯；3.衷忱物业在上诉状中陈述物业服务是无法计量，该说法是一种推脱行为，显然不能成立；4.杨宇不同意衷忱物业将其认为极个别业主，因为每个业主都有权利对物业公司的服务提出意见和建议；5.衷忱物业提供的物业服务是有瑕疵的，杨宇在一审时提交的证据足以能够证明物业服务有瑕疵，到目前为止衷忱物业都没有对这些问题进行整改；6.衷忱物业要求杨宇承担律师费不合理。因此，要求驳回上诉，维持原判。衷忱物业向一审法院起诉请求：1.判令杨宇支付拖欠衷忱物业的物业服务管理费从2020年1月1日起至2020年5月31日止共计1471.7元。2.判令杨宇支付律师费3000元。3.由杨宇承担诉讼费。一审法院认定事实：杨宇系大理创新工业园区建标华城13幢23-3号房业主。2018年4月1日，建标华城海琴湾业主委员会出台《业主公约》，规定业主逾期两个月不交所欠物业费，物业公司可以向法院起诉，产生的一切费用（包括诉讼费、律师费）由业主承担等内容。2019年4月25日，建标华城小区业主委员会与衷忱物业（原大理建标物业管理有限公司）签订《大理衷忱物业管理有限公司服务协议》，对部分物业服务费用进行调整，增加了部分项目和费用。衷忱物业、杨宇未约定物业费交纳的时间，除水电费使用后交纳外，其余物业费杨宇每年预交。衷忱物业在提供物业服务的过程中，在设施维护、保洁等方面存在一定瑕疵。2020年，杨宇交纳水电费至3月份，其余物业费未交纳。2020年5月21日，衷忱物业打印杨宇应当交纳物业费的收费通知单（2020年4月应代收水电费共计173.2元，2020年1月至5月物管费、电梯使用费、运行费共计1118.5元，2020年全年垃圾处理费、加压费共计180元）。2020年5月31日，衷忱物业打印缴费催款通知书进行催交（不包含水电费）。一审法院认为，关于杨宇是否欠交物业费。在案证据显示，杨宇在2020年之前，除水电费物业公司在业主使用后代收代缴外，其余费用均为预交，故物业服务协议中虽未明确规定交纳物业费的时间，但从实际操作中可知杨宇的物业费用为预交。关于物业公司是否擅自提高收费标准。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，第五条规定“物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。”本案中，业主委员会与衷忱物业签订服务协议，物业公司收取的物业费与服务协议中所载费用一致，并未提高收费标准。关于衷忱物业是否对杨宇进行书面催交。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条第一款规定“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本案中，衷忱物业所主张的已经对杨宇进行书面催交的事实是本案待证事实。一审法院认为，衷忱物业提供了收费通知单和缴费催款通知书予以证实。经审核本案证据并结合本案相关事实进行综合分析，一审法院确信衷忱物业已经对杨宇进行书面催交具有高度可能性，认定该事实存在。关于物业公司提供服务存在瑕疵是否系业主不交纳物业费的抗辩理由。一审法院认为，物业服务合同属于公共服务合同，关系到小区内全体业主的切身利益，对于单个业主是否可以物业服务不到位拒交物业服务费，应当对全体业主利益进行衡量的基础上予以综合判断。本案中，杨宇提供的证据证实，衷忱物业在提供物业服务的过程中，在设施维护、保洁等方面存在一定问题，但系一般瑕疵，并没有影响全体业主的正常生活，也没有使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故不能以衷忱物业提供的服务存在瑕疵为由拒交物业费。关于杨宇是否应当承担衷忱物业的律师费。业主委员会出台的《业主公约》虽规定物业公司起诉业主产生的律师费用由业主承担，但该约定侵犯了业主的利益；结合本案的标的，衷忱物业诉请的律师费不予支持。综上，杨宇应当依照物业服务合同履行业主的义务，交纳物业费用1471.7元，但因衷忱物业在提供物业服务的过程中，在设施维护、保洁等方面存在一定问题，杨宇的物业费可酌情减少100元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条之规定，判决：一、杨宇于判决生效之日起十日内支付大理忠忱物业管理有限公司物业费1371.7元。二、驳回大理衷忱物业管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半收取25元，由大理衷忱物业管理有限公司负担。二审中，上诉人衷忱物业未向本院提交新证据。被上诉人杨宇向本院提交4组新证据：1.关于小区北门地下车库入口硬件维护现状的组图5张，以证实物业公司未按照《服务协议》第六条1.5项、第七条1项履行自己的相关义务，以及提供的服务未达到以上《服务协议》的具体条款规定的标准；2.关于小区安全保障的组图9张，以证实物业公司未按照《服务协议》第六条8项、第七条5项履行自己的相关义务，以及提供的服务未达到以上《服务协议》的具体条款规定的标准；3.物业保安、管家、保洁等的签到材料10张，以证实物业保安、管家、保洁等的签到制度形同虚设，质疑衷忱物业一审时的签到材料；4.中国物业管理协会关于印发《普通住宅小区物业管理服务等级标准》（试行）的通知1份，以证实衷忱物业作为一级物业其工作情况未达到《普通住宅小区物业管理服务等级标准》中制定的内容和标准。经质证，上诉人衷忱物业对被上诉人杨宇提交的第1、2、3组证据不予认可，认为第4组证据不属于证据，该通知没有约束力。本院认为，被上诉人杨宇提交的第1、2、3组证据，能够反映衷忱物业提供的服务存在瑕疵的情况，本院予以采纳，对于第4组证据，该文件为中国物业管理协会制定的通知，属行业规章制度，不属证据，仅能作为参考依据。上诉人衷忱物业对一审认定的案件事实有两点异议：1.对一审认定的衷忱物业在提供物业服务的过程中，在设施维护、保洁等方面存在一定瑕疵不认可，衷忱物业提供的物业服务并无瑕疵。被上诉人杨宇认为遗漏一审认定衷忱物业并未将催款通知书送达给杨宇。上诉人衷忱物业的第1个异议，与在案有效证据证明的案件事实不符，故其异议不成立，本院不予采纳。对被上诉人杨宇的异议，因被上诉人杨宇未在期限内提出上诉，视为服判，对该异议本院不予确认。一审认定案件事实清楚，本院予以确认。另查明，一审判决在判决主文中将“大理衷忱物业管理有限公司”写成“大理忠忱物业管理有限公司”，系笔误，本院对此予以纠正。本案二审的争议焦点为衷忱物业提供的物业服务是否存在瑕疵及衷忱物业诉请的律师费应否支持。本院认为，关于衷忱物业提供的物业服务是否存在瑕疵的问题。根据现有证据显示，衷忱物业在对案涉小区提供物业服务不到位，存在一定瑕疵，故一审法院综合本案实际情况对物业费进行了酌减，判令杨宇交纳物业费1371.7元，并无不当。关于衷忱物业诉请的律师费应否支持的问题。虽案涉《业主公约》规定物业公司起诉业主产生的律师费用由业主承担，但衷忱物业的举证不能充分证实《业主公约》经业主大会讨论通过或公示，且从诉讼标的与律师费相比，律师费用过高，显失公平，损害业主利益，故一审结合本案标的及案件审理情况，未对衷忱物业诉请的律师费予以支持，处理恰当，本院予以维持。综上所述，上诉人衷忱物业的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审应予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人大理衷忱物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  苏春平审判员  马克辉审判员  胡代勇二〇二〇年十一月九日法官助理蒲怡书记员马雨婷