江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0902民初4223号原告：盐城市乾宇物业管理有限公司，统一社会信用代码913209130940508928，住所地盐城市城南新区黄海街道东进路商贸中心****。法定代表人：裴金江，总经理。委托诉讼代理人：蒋娜，江苏昊业律师事务所律师。委托诉讼代理人：花龙骧，江苏昊业律师事务所实习律师。被告：沈某某，男，汉族，住盐城市亭湖经济开发区。委托诉讼代理人：许某某（系沈某某之妻），女，住址。原告盐城市乾宇物业管理有限公司（下称乾宇物业公司）与被告沈某某物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员马静独任审判，于同年11月4日公开开庭进行了审理。原告乾宇物业公司的委托诉讼代理人蒋娜、花龙骧，被告沈某某及其委托诉讼代理人许某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告乾宇物业公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付拖欠的物业服务费4448元（自2018年5月1日起至2021年4月30日止，计算方式为：101.15平方×1.2/月平方米×36个月+7.28平方米×0.3元/月.平方米×36个月=4448元。2、由被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告系滨河人家的业主，房屋建筑面积101.15平方米，车库面积7.28平方米。2018年5月20日，原告与江苏亭湖经济开发区富康社区居民委员会签订《滨河人家小区物业管理合同》，合同约定：1、根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，乙方经过招投标经营承包管理滨河人家小区；2、乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；3、乙方根据法律规定实行有偿物业服务，收费标准如下（不包括房屋共用部位，共用设施设备中修和大修更新的费用及其他有偿服务费用）。物业服务费标准按建筑面积：多层住宅0.55元/月•平方米；小高层，高层住宅1.2元/月•平方米（含电梯运行费，能耗费，检测费）；商业：1.5元/月•平方米；自行车库：0.3元/月•平方米；可视对讲门禁养护，维修费：5元/月•户；地；地上停车费60元/月•个，地下停车费50元/月•个修垃圾清运费：300元/户。4、管理期限：根据乙方招投标结果，管理期限为叁年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。原告在合同签订后按照物业管理合同约定提供了物业服务，但被告至今未缴纳2018年5月1日至2021年4月30日的物业服务费，被告的行为己违反《滨河人家小区物业管理合同》及《物业管理条例》的相关规定。为维护原告的合法权益，依据相关法律法规，现特具此状，请求贵院支请求。被告沈某某辩称，这个物业费我们不同意支付，因为家庭经济比较困难，我去年身体不好，这几年也没有苦钱，我妻子还有智障哥哥需要抚养。我们拿钥匙的时候，之前的一家物业公司收了我们2000元装潢保证金到现在还没有退给我们，还一次性收了我两年物业费，后来我跟他们要装潢保证金他们不给我。原告接手之前的一家物业公司为小区提供物业服务并没有告知我们，也没有与我们签订物业服务合同。我们没有交过物业费给原告。经审理本院依法认定事实如下：沈某某系滨河人家小区的业主，房屋建筑面积101.15平方米，车库面积7.28平方米。2014年11月，沈某某入住该小区，在2018年5月1日前，提供物业服务的系盐城市富爱康物业有限公司。2018年5月30日，乾宇物业公司（乙方）与江苏亭湖经济开发区富康社区居民委员会（甲方，以下简称“富康居委会”）签定《滨河人家小区物业管理合同》一份，由原告经过招投标经营承包管理滨河人家小区，为该小区提供物业管理服务。上述合同约定：一、富康社区滨河人家小区物业基本情况：座落位置：盐城市亭湖开发区新城街道富康社区老机场路。二、乙方应按《盐城市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“四级服务等级标准”进行物业管理。……三、乙方根据法律规定实行有偿物业服务，收费标准如下（不包括房屋共用部位、共用设施设备中修和大修更新的费用及其他有偿服务费用）。1、物业服务费标准按建筑面积：多层住宅0.55元/月·平方米；小高层、高层住宅1.2元/月·平方米（含电梯运行费、能耗费、检测费）；商业1.5元/月·平方米；自行车库0.3元/月·平方米；可视对讲门禁养护、维修费5元/月·户；地；地上停车费60元/月·个、地下停车费50元/月·个修垃圾清运费300元/户。2、空置房屋的管理服务费，按70%收取，或乙方根据实际情况收取。四、管理期限：根据乙方招投标结果，管理期限为叁年，自2018年5月1日起至2021年4月30日止。乾宇物业公司为滨河人家小区提供物业服务后，沈某某未缴纳过物业管理费。庭审过程中，原告乾宇物业公司陈述富爱康物业有限公司与其公司进行工作交接时并未就沈某某一户的2000元装潢保证金进行交接，其司并未收到该2000元。本院认为：富康居委会与原告就滨河人家小区物业服务签订了物业管理合同，系双方真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，合法有效，对包括被告在内全体业主具有约束力。现原告在滨河人家为业主提供物业服务，被告在该小区实际接受服务，故原告有权要求被告按照约定支付物业服务费。根据《滨河人家小区物业管理合同》的约定，小高层、高层住宅物业费收取标准为1.2元/月/平方米，自行车库物业费收取标准为0.3元/月/平方米，该约定未超出规定的范围。原告有权据此按照被告房屋的实际面积收取物业费。故原告主张被告给付物业管理费4448（101.15平方×1.2/月.平方米×36个月+7.28平方米×0.3元/月.平方米×36个月）符合法律规定，本院依法予以支持。关于被告辩称其有2000元装潢保证金未退还的意见，收取其装潢保证金的系盐城市富爱康物业有限公司，原告当庭陈述盐城市富爱康物业有限公司并未将被告一户的2000元装修保证金转交给其司，故被告应向盐城市富爱康物业有限公司主张权利，而非本案原告，且未退还保修保证金并不成为其拒缴物业管理费的理由，故对其该抗辩意见本院不予采信。据此，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条，《物业管理条例》第四十条、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告沈某某应于本判决生效之日起十日内支付原告盐城市乾宇物业管理有限公司2018年5月1日起至2021年4月30日期间的物业服务费合计人民币4448元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，被告沈某某负担。本判决为终审判决。审判员  马静二〇二〇年十一月六日书记员  韩玲附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。3.最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释[2009]8号第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。