浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙01民终5897号 上诉人（原审被告）虞洁莹，女，1965年2月6日出生，汉族，住杭州市下城区。 被上诉人（原审原告）徐伟栋，男，1977年9月22日出生，汉族，住杭州市江干区。 被上诉人（原审原告）张小苹，女，1982年12月11日出生，汉族，住杭州市江干区。 二被上诉人共同委托诉讼代理人章欢欢，浙江浙律律师事务所律师。 原审被告俞添，男，1994年10月24日出生，汉族，住杭州市下城区。 上诉人虞洁莹因与被上诉人徐伟栋、张小苹，原审被告俞添排除妨害纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2019）浙0110民初11363号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年8月17日受理后，依法组成合议庭审理。本案现已审理终结。 原审法院认定，2012年，案外人宋再达与浙江大华房地产开发有限公司签订浙江省商品房买卖合同一份，购买了杭州市余杭区××街道××幢××单元××室房屋（下称案涉房屋）。2013年，宋再达与虞洁莹登记结婚。2016年，宋再达与徐伟栋、张小苹签订杭州市房屋转让合同一份，将案涉房屋转让给徐伟栋、张小苹。同年，徐伟栋、张小苹办理了案涉房屋产权证书，登记权利人为徐伟栋、张小苹。案涉房屋转让后，徐伟栋、张小苹未入住。2017年1月，宋再达与徐伟栋就案涉房屋签订房屋租赁合同一份。合同主要约定，房屋租赁期限为2017年1月3日至2017年7月2日，每月租金4000元。徐伟栋、张小苹陈述，租赁合同到期后，双方未续签，宋再达按原合同标准支付租金并继续使用房屋至2018年9月。虞洁莹、俞添陈述，案涉房屋主要由虞洁莹、俞添居住，2019年1月，虞洁莹将其中二个房间出租给了他人，租金总计4000元每月。另认定，2018年9月，虞洁莹就宋再达失联情况向公安机关报案，公安机关于2019年9月12日将宋再达录入失踪人员库。2019年1月19日，虞洁莹、徐伟栋曾就案涉房屋进行过沟通。虞洁莹称对房屋已转让给徐伟栋、张小苹不知情。2019年，就该房屋权证，虞洁莹已向相关部门提出行政复议。 徐伟栋、张小苹请求判令：1.虞洁莹、俞添立即腾退余杭区余杭街道海派风苑茗园×幢×单元×室房屋；2.虞洁莹、俞添按每月4000元的标准支付自2018年10月1日至实际腾退之日止的房屋占用使用费（该费用暂计算至2019年3月31日为24000元，今后仍按此标准计算至实际腾退之日）；3.本案诉讼费等由虞洁莹、俞添承担。 原审法院认为，案涉房屋现登记于徐伟栋、张小苹名下。虞洁莹、俞添占有、使用房屋并无法定或约定依据。徐伟栋、张小苹要求腾退房屋的诉请，理由成立，原审法院予以支持。关于占有使用费的支付。徐伟栋、张小苹购买房屋后，并未实际入住，而是将其出租给宋再达，且在租期后由宋再达继续使用。虞洁莹、俞添确认，实际到2019年1月19日，徐伟栋、张小苹上门要求交房才知晓转让事宜。在此情况下，原审法院酌情考量，占有使用费自2019年2月起，按4000元每月计算。综上，徐伟栋、张小苹的部分诉请，理由成立，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、虞洁莹、俞添于判决生效之日起十日内腾空坐落于杭州市余杭区××街道××幢××室房屋，并交付徐伟栋、张小苹。二、虞洁莹、俞添于判决生效之日起十日内支付徐伟栋、张小苹房屋占有使用费8000元（按4000元每月标准，自2019年2月1日暂计至2019年3月31日，实际计至房屋腾退之日止）。三、驳回徐伟栋、张小苹的其他诉讼请求。案件受理费400元，由徐伟栋、张小苹负担50元，虞洁莹、俞添负担350元。 宣判后，虞洁莹不服该判决，提出上诉称：一、一审法院判决让上诉人虞洁莹腾空房屋，严重侵犯了上诉人虞洁莹的合法权益，案件事实认定不清。1.上诉人虞洁莹合法拥有案涉房屋的所有权，被上诉人无权要求上诉人腾空。上诉人虞洁莹与宋再达就婚前财产已经签订协议，同时又有大量的证据证明购房款定金和大半的首付款都是上诉人支付，之后共同装修房屋以及共同还贷，案涉房屋并不是宋再达的个人婚前财产。一审法院只对上诉人虞洁莹提交的部分证据进行认定，未结合上诉人虞洁莹提供的其他证据以及市场规则综合确认案件事实。案涉房屋系上诉人虞洁莹与宋再达夫妻关系存续期间取得的财产，属于夫妻共同财产。根据婚姻法第十七条第二款的规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”物权法第九十七条之规定：“在共有人没有另行约定的情况下，处分共有的不动产或者动产以及共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意。”上诉人虞洁莹与宋再达未就案涉房屋的处分问题另行约定，且上诉人虞洁莹至今未对宋再达关于案涉房屋的处分行为作出追认，宋再达系无权处分且侵犯到了上诉人虞洁莹的合法利益，其行为违法。2.被上诉人存在恶意串通的行为。被上诉人在签订房屋转让合同时未就房屋的权属情况进行核实，并在明知宋再达已婚，未取得夫妻另一方当事人虞洁莹同意的情况下购买该房屋；其次，上诉人虞洁莹及其儿子俞添一直居住于案涉房屋，被上诉人若真是善意，诚心买房，应当对房屋进行参观并经虞洁莹同意后决定购买，但上诉人从未见到过二被上诉人，直到2019年1月19日被上诉人徐伟栋来收房租费时才见到。虞洁莹也是在该日徐伟栋告知下才知道案涉房屋已被徐伟栋夫妇购买并返租给宋再达。再次，房屋的水、电、煤气物业登记都是宋再达，没有进行过变更，物业费、水、电、煤气等费用也一直由上诉人虞洁莹交付给大华彩虹物业。并且，被上诉人在变更房屋所有权人登记后没有收房，而是立即将房屋租给宋再达，明显存在蒙骗上诉人虞洁莹的意图。并在房价疯涨的这两年仍以4000元的价格将整套房屋进行出租的行为并不符合常理。再有，在余杭区规划局提交的材料中有一份收房材料，时间为2016年9月26日，表明被上诉人已经收房，明显是造假行为。故，上诉人虞洁莹认为被上诉人对案涉房屋的取得并非善意取得。因此，该房产即使已经办理了登记过户手续，也是不符合法律规定的，其买卖行为应属无效。二、一审法院判决让上诉人虞洁莹支付房屋占有使用费8000元，上诉人虞洁莹认为案涉房屋属于自己所有，故无需向被上诉人支付房屋占有使用费。三、一审法院存在程序上错误。为了能更好地查清案件事实，根据案情需要，2020年3月11日虞洁莹向一审法院提出追加被告和追加第三人的申请，但是一审法院未按程序进行追加。上诉人虞洁莹于2020年5月22日向一审法院提出中止审理申请，但是一审法院未理会上诉人的申请，而是直接作出了判决。综上，一审法院认定事实不清，违背法定程序，严重损害上诉人的合法权益，故请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人徐伟栋、张小苹的一审诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人徐伟栋、张小苹承担。 被上诉人徐伟栋、张小苹辩称：被上诉人通过合法程序购买了案涉房屋，当时与出卖人宋再达约定，案涉房屋暂时出租给宋再达使用。因上诉人、原审被告违法占用案涉房屋，故被上诉人提出诉讼，要求上诉人与原审被告腾退房屋，排除妨害。被上诉人才是案涉房屋的所有权人，上诉人无权占有案涉房屋，应根据法律规定腾退房屋，并支付房屋占用费用。被上诉人是通过合法的途径、以正常的市场价格购买了案涉房屋，不存在恶意串通的行为。上诉人、原审被告应支付房屋使用费，相关标准认可一审法院认定的标准。一审法院也不存在程序上错误的情形，一审适用法律清楚，证据确实充分。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 原审被告俞添在法定期限内未作书面答辩。 上诉人虞洁莹在二审中提交如下新证据： 1.录音三段，分别为：2019年1月19日徐伟栋上门收取房租时与上诉人交谈的内容；上诉人与徐伟栋的通话录音；上诉人拨打房产中介的通话录音。欲证明案涉房屋买卖交易是宋再达、徐伟栋、中介公司隐瞒上诉人进行的。上诉人从来没有签过知情函，没有同意出售案涉房屋。案涉房屋2012年7月8日支付了定金，7月28日上诉人和宋再达一起去支付首付。因当时上诉人有另一套房屋，所以合同上只有宋再达的名字。房屋购买后，2015年开始装修，从2016年开始上诉人就一直居住在案涉房屋中。直到2019年1月19日徐伟栋上门收取房租时，上诉人才知道房屋被出售的事项。 2.杭州市下城区人民法院（2020）浙0103民初1549号民事判决书，欲证明法院已经判决上诉人虞洁莹和宋再达离婚的事实。 3.物业交接单，欲证明案涉房屋的水费、电费、燃气费等都未办理过户，房屋从未办理过交接。 4.至2020年8月4日止的电费、燃气费交纳记录，欲证明案涉房屋的相关费用都是上诉人在缴纳。 5.行政上诉状，欲证明案涉房屋买卖时上诉人是不知情的，房屋交易手续不合法，上诉人起诉了余杭国土资源局。一审法院判决驳回虞洁莹起诉，上诉人对该行政裁定提出上诉。 6.民事起诉状，欲证明上诉人起诉案涉房屋买卖合同无效。 被上诉人徐伟栋、张小苹，原审被告俞添未提供新证据。 上诉人虞洁莹提供的证据经被上诉人徐伟栋、张小苹质证，对证据1，被上诉人徐伟栋、张小苹对证据的真实性、合法性无异议，对关联性及证明目的持有异议，认为房屋交易过户是在中介的主导下完成的，宋再达的婚姻状况也由中介核实，被上诉人只知道中介向宋再达核实过婚姻状况并要求其提供相关材料，录音中所提到的同意函也是被上诉人在知道虞洁莹这个人后自己猜测的，之后与中介核实后才知道：中介向宋再达要的是结婚证，而结婚登记时间在房屋产权登记之后，案涉房屋系宋再达婚前个人财产，后来中介就没有让上诉人来签字。对证据2，真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，与本案无关。对证据3，真实性未持异议，关联性有异议，认为案涉房屋已经正常过户，房屋买卖当时是与宋再达约定由其继续租赁使用房屋，所以被上诉人没有对水、电、燃气办理过户，但是没有办理水、电、燃气的过户，不能否认案涉房屋的正常买卖。对证据4，真实性、合法性未持异议，对证明目的有异议，认为该证据可以证明上诉人占用被上诉人的合法房屋。对证据5、证据6，仅仅是上诉人单方陈述的材料，不符合证据要件，也与本案无关。 原审被告俞添经本院合法传唤未到庭参加二审调查，对上诉人虞洁莹在二审调查中提交的书证2-6视为俞添放弃质证权利，对上诉人虞洁莹在二审调查结束后补充提交的证据1（录音光盘）的真实性，原审被告俞添未持异议。 本院认证意见：对证据1-6的真实性予以确认。 本院经审理认定的事实与原审法院认定事实一致。 本院认为：徐伟栋、张小苹在原审中提供的证据足以证明讼争房屋的所有权人系徐伟栋、张小苹。作为不动产权利人，徐伟栋、张小苹依法享有对案涉房屋占有、使用、收益、处分的权利。虞洁莹上诉提出案涉房屋系其与宋再达的夫妻共同财产，宋再达在未征得虞洁莹同意情况下，与徐伟栋、张小苹恶意串通，擅自处分夫妻共同财产，案涉房屋转让合同应属无效。对此，虞洁莹提供了民事起诉状、行政诉讼案件上诉状等证据。经核实，虞洁莹所称的请求确认案涉房屋转让合同无效的民事案件，目前尚未经人民法院受理。行政诉讼案件也仅涉及虞洁莹要求行政机关公开相关政府信息。现有证据不足以否定徐伟栋、张小苹的案涉房屋权属，虞洁莹、俞添占有、使用案涉房屋于法无据。原审法院判决虞洁莹、俞添向徐伟栋、张小苹腾退案涉房屋，并承担相关占有使用费，并无不当。上诉人虞洁莹申请调取宋再达与徐伟栋、张小苹的通话记录，不属于人民法院调查取证范围。其申请调取案涉房屋的房产交易资料，并申请追加宋再达、杭州易房房地产代理有限公司等案外人参加诉讼，因其申请均与本案处理无涉，本院不予准许。综上，上诉人虞洁莹的上诉理由及请求，本院不予采信。原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费400元，由虞洁莹负担。 本判决为终审判决。 审判长  周志军 审判员  韩 昱 审判员  韦 薇 二〇二〇年十一月三日 书记员  王 琳