山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁06民终5047号上诉人（原审原告）：李彪，男，1988年9月15日出生，汉族，住烟台市莱山区。上诉人（原审原告）：纪艳，女，1989年6月25日出生，汉族，住烟台市莱山区。二上诉人共同委托诉讼代理人：范海华，山东永禄律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：于化，女，1977年7月4日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：王云成，山东百灵律师事务所律师。上诉人李彪、纪艳因与被上诉人于化房屋买卖合同纠纷一案，不服烟台市莱山区人民法院（2020）鲁0613民初660号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月17日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。李彪、纪艳共同上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判支持李彪、纪艳的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由于化承担。事实和理由：本案存在以下问题未予查清：一、在连环买卖中，于化省略多方主体，直接由开发商给李彪、纪艳办理过户手续，是否合法。2019年4月5日，李彪、纪艳与于化签署了《购房协议》，于化承诺将其名下位于烟台市莱山区揽胜公馆3号楼1704号房产卖于李彪、纪艳，但该房屋于一审开庭时仍在开发商烟台市东区建筑开发有限公司（以下简称东区建筑）名下，且直到2020年4月29日一审开庭时，于化才拿出来真实的权利凭证，李彪、纪艳才得知该房屋的真实权属情况，即东区建筑将涉案房屋抵顶给了上海苏波机电科技发展有限公司（以下简称苏波机电），苏波机电又将该房产抵顶给了于化，于化再将该房产卖于李彪、纪艳，以上即连环买卖。在连环买卖中，于化企图省略其他环节，直接让开发商给李彪、纪艳办理过户手续。如果李彪、纪艳知道这期间存在的多手连环买卖，李彪、纪艳无论如何不会与于化达成买卖协议，更不会向于化出具《声明》、与于化签订《解除合同协议》。根据我国房地产领域税收有关法律的规定，二手房交易需要向国家缴纳营业税、个人所得税、契税等多个税种，而于化与苏波机电、东区建筑三方恶意串通，企图逃避中间征税环节，直接由东区建筑将房屋登记到李彪、纪艳名下，这种做法属于恶意串通损害国家利益的行为，是明显违法的。而一审判决认定此类房屋买卖手续合法或者不予正面审查，直接导致了国家巨额国有资产的流失，同时也有民事审判阻碍国家征税行政权之嫌疑。根据合同的相对性原理，李彪、纪艳无法提起一个诉讼，来确认东区建筑于2019年3月18日所出具的《承诺书》是否有效，也无法提起一个诉讼，来确认于化、东区建筑、苏波机电之间的交易模式是否属于恶意串通损害国家利益的情形，继而确定该种交易模式是否有效。但上述《承诺书》是否有效，上述连环买卖逃税交易模式是否合法，将直接决定李彪、纪艳与于化所签署的《购房协议》之根本目的能否实现，这也意味着法院必须对《承诺书》及承诺书背后的整套逃税交易模式的合法性进行审查。因东区建筑出具了《承诺书》故而涉案房屋没有现实上的过户阻碍，但法理上的阻碍却是实实在在的，国家税收上的损失也是实实在在的，这必然导致涉案房屋无法过户。李彪、纪艳作为守法、良善的公民，如果事先知道连环买卖逃税的交易模式，是断然不会同意的，这种交易模式的不合法必然导致其法理上的、税收保护上的、国家利益上的过户不能。二、《解除合同协议》是否显失公平。2019年6月16日，李彪、纪艳与于化签署了《解除合同协议》，李彪、纪艳在不了解连环买卖逃税交易方式的情况下，同意于化扣除已经缴纳的100000元购房定金。而实际上，于化只在2020年4月29日一审开庭时才出具了苏波机电与其签署的《以房抵债协议》及东区建筑向其出具的《承诺书》，李彪、纪艳在不知情的情况下与于化签署的《购房协议》不仅带有欺诈性质且合同目的是无法实现的，也就是李彪、纪艳本就享有法定解除权，也必将行使法定解除权，但是在于化的隐瞒、欺诈下，李彪、纪艳错误地与于化达成了《解除合同协议》，导致自己100000元定金被扣，上述处理结果必然显失公平。综上，法院判决是公民行为的有利指引，请二审法院依法审查，以最大限度地维护社会公平、正义。庭审中，李彪、纪艳补充事实和理由如下：第一，于化与苏波机电之间的《以房抵债协议》、东区建筑出具的《承诺书》李彪、纪艳均在一审庭审过程中才知晓，于化隐瞒了涉案房屋为抵账房的事实，导致李彪、纪艳与于化错误地签订了《解除合同协议》，一审判决认定李彪、纪艳承担定金100000元的赔偿有失公允；第二，于化于2019年4月4日，带纪艳去开发商处更改合同，此前于化一直称涉案房屋是其从开发商处购买的，李彪、纪艳从未与于化或东区建筑之间签订任何网签备案合同，由此，涉案房屋销售给李彪、纪艳时，存在权属、抵押等权利瑕疵。于化辩称，一审判决认定事实清楚，证据确凿充分，审判程序合法，适用法律得当，判决正确，望二审法院依法驳回李彪、纪艳的上诉请求，维持原判。一、一审中李彪、纪艳要求返还不当得利的诉讼请求是无法得到支持的，本案不存在不当得利，一审诉求错误。即使合同无效，也应是退还购房款，而不应是返还不当得利，返还不当得利的诉讼请求是无法得到支持的。二、李彪、纪艳与于化之间已经对商品房买卖合同达成了解除协议，系双方的真实意思表示，于化依据双方达成的解除协议适用定金罚原则，不予退还李彪、纪艳缴纳的定金100000元，具有合同和法律以及事实依据。李彪、纪艳共同向一审法院起诉请求：1、确认李彪、纪艳与于化双方签订的购房协议无效并判令于化返还不当得利100000元；2、诉讼费用等相关费用均由于化承担。诉讼过程中，李彪、纪艳变更第一项诉讼请求为于化返还不当得利100000元。一审法院认定事实：2019年3月9日，于化与苏波机电签订《以房抵债协议》，该协议约定：双方共同认定的标的物为烟台市莱山区揽胜公馆3号楼1704号房屋，房屋总价款476976元，由东区建筑为于化开具购房手续。苏波机电按标的物总价款476976元抵顶给于化，协议自签订之日起，房屋归于化所有，双方原借贷关系消灭，借据销毁并同时作废。2019年3月18日，东区建筑向于化出具《承诺书》，载明：于化购买的涉案房屋已缴纳了全部房款（该房屋系公司顶账给苏波机电），并开具了房款收据。目前房屋可以登记在于化名下，在办理正式网签合同前于化可以选择以自己名义或者于化指定的第三人名义与公司签订正式商品房买卖合同。但是原则上公司只给与两次机会，如于化指定的第三人两次以上不能签订正式商品房买卖合同，则公司不再配合办理相关手续。2019年4月5日，李彪、纪艳与于化签订《购房协议》，该协议约定，于化自愿将名下房产位于烟台市莱山区揽胜公馆3号楼1704号，面积83.65平米出售给李彪、纪艳，双方商定房屋总价人民币陆拾万元整（600000元），房款不含房屋维修基金。合同签订3日内李彪、纪艳缴纳房屋定金人民币壹拾万元整（100000元），全部房款于2019年4月30日前付给于化，于化收到全部房款后配合李彪、纪艳进行网签，并将前述房屋交于李彪、纪艳。如双方未按上述内容执行，将承担违约责任。2019年4月3日、2019年4月12日，李彪、纪艳分两笔共转给于化定金100000元。2019年6月15日，李彪、纪艳向于化出具《声明》，载明：本人李彪和纪艳于2019年4月5日与于化签订《购房协议》，购买烟台市莱山区揽胜公馆3号楼1704号房屋。按照合同约定本人应于2019年4月30日前将所有房款转入于化账户，但本人目前因资金问题不能再继续购买该房屋。本人在此声明，不再购买该房屋。2019年6月16日，李彪、纪艳与于化签订《解除合同协议》，该协议约定，因李彪、纪艳资金问题不能再继续购买涉案房屋，双方就解除《购房合同》达成如下协议：1、李彪、纪艳不再购买烟台市莱山区揽胜公馆3号楼1704号房屋。2、李彪、纪艳已经缴纳的定金100000元因李彪、纪艳违约，于化不再退还。3、李彪、纪艳缴纳的30000元房款，因李彪、纪艳违约不应予以退还，但是于化考虑到李彪、纪艳态度较好，同意本协议签订后5日内退还李彪、纪艳已缴纳的30000元房款。4、本协议签订后，双方签订的《购房合同》解除，双方就《购房合同》再无任何争议。对于购房经过，李彪、纪艳称：2019年，李彪、纪艳看到出售涉案房屋广告与于化联系，于化要求一次性付全款600000元，李彪、纪艳同意后，于化要求交一部分定金，2019年4月3日李彪、纪艳转了100000元给于化，次日，于化带李彪、纪艳去开发商处改合同，李彪、纪艳在合同上签了字，房屋就是涉案房屋。4月5日双方签订购房协议要求4月30日交齐全部购房款。到了6月份因凑不够房款，告诉于化不买了，后在李彪、纪艳家中签署了声明及解除协议。解除协议是在于化诱导下签订的，不是自愿的，签订解除协议后于化退还了除100000元的其余房款。于化对李彪、纪艳主张的被诱导签订解除协议不认可，李彪、纪艳对该主张没有提交证据。一审法院认为，李彪、纪艳与于化签订的《购房协议》、《声明》、《解除合同协议》均是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。李彪、纪艳提出解除合同协议是被于化诱导签订，不是自愿的主张，于化不认可，李彪、纪艳未提供证据证实，对李彪、纪艳该主张不予采信。因李彪、纪艳未按购房协议约定支付购房款，导致购房协议解除，于化不返还李彪、纪艳支付的100000元定金符合法律规定及合同约定。现李彪、纪艳以涉案的待售房产并非于化所有，双方签署的《购房协议》严重侵犯了案外第三人的合法权益，本案房产交易中存在无法过户及恶意串通损害国家利益的诸多情况，应该认定为无效合同为由，要求于化返还不当得利100000元，一审法院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”，根据上述法律规定及庭审查明的事实，李彪、纪艳的诉讼请求无事实和法律依据，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十三条、第一百一十五条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定判决：驳回李彪、纪艳的诉讼请求。一审案件受理费减半收取计1150元，由李彪、纪艳负担。二审中，李彪、纪艳提交如下证据：一、李彪与于化的微信聊天记录截图20页，证明李彪、纪艳购买房屋是在于化隐瞒的情况下签订的购房合同，于化并未向李彪、纪艳介绍涉案房屋为顶账房的事实。二、烟建住房（2017）34号文件打印件，证明2017年7月17日之后，要撤销网签备案需要提供法院或仲裁机构的生效法律文书，涉案房屋现在已备案为案外人所有，足以证明李彪、纪艳在整个交易过程中并未与任何一方签订涉案房屋的备案合同，于化以及东区建筑未履行签订网签备案合同的义务，据此李彪、纪艳认为涉案房屋存在权利抵押等瑕疵。经质证，于化认为该证据不属于新证据，该证据在一审中李彪、纪艳完全掌握却不提交，应当视为证据失权，二审中应当不予认定；对证据一的真实性不予认可，认为李彪、纪艳提交的系打印件，且通过该20份聊天记录截屏并不能证明于化隐瞒了房屋现状的任何事实；对证据二的真实性没有异议，但对李彪、纪艳所要证明的涉案房屋存在抵押的事实不予认可，涉案房屋在双方签订买卖合同时不存在抵押，即使存在抵押，于化也可以请求解押，如到合同履行节点不能解押导致房屋不能过户的，李彪、纪艳可以追究于化的违约责任，一审查明的买卖合同履行过程以及证据一的聊天记录均可以证实李彪、纪艳不购买涉案房屋并不是因为抵押的问题，而是因为资金不能及时凑足的自身原因主动提出不再购买房屋，李彪、纪艳违背诚实信用原则，对自身已经认可的事实予以否认，其上诉请求不应得到支持。二审查明的其他事实同一审认定的事实一致。本院认为，李彪、纪艳与于化于2019年4月5日签订的《购房协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。李彪、纪艳虽主张涉案房屋为多手连环买卖，办理过户手续过程中可能存在逃税等违法问题，但《购房协议》中对如何办理过户手续并未作约定，不影响《购房协议》的有效性。履约中，根据双方签订的《解除合同协议》，李彪、纪艳因资金问题无力购买涉案房屋导致双方解除《购房协议》的事实清楚，证据充分。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”之规定，李彪、纪艳未按合同约定支付购房款，无权要求于化返还定金100000元，一审判决对此认定正确，本院予以确认。综上所述，李彪、纪艳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由李彪、纪艳负担。本判决为终审判决。审判长  王守远审判员  李 安审判员  杨 霞二〇二〇年十一月十七日书记员  孙嘉慧