广东省连山壮族瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1825民初477号原告：连山壮族瑶族自治县建设工程公司。经营场址：连山壮族瑶族自治县。法定代表人：钟广胜，职务：经理。委托诉讼代理人：欧书美，广东吉山律师事务所律师。被告：连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司。经营场址：连山壮族瑶族自治县。法定代表人：麦沛森，职务：经理。委托诉讼代理人：梁伙园，男，汉族，1983年6月7日，住所地：广东省清远市清城区，系该公司员工。第三人：罗文玉，男，汉族，1978年9月27日出生，个体户，住所地:湖南省衡东县。原告连山壮族瑶族自治县建设工程公司（下简称原告）与被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司（下简称被告）、第三人罗文玉（下简称第三人）确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月24日立案，依法适用简易程序进行审理，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告的法定代表人钟广胜及其诉讼代理人欧书美、被告的诉讼代理人梁伙园到庭参加诉讼，第三人罗文玉经本院传票合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求本院依法确认被告与第三人签订的位于连山县吉田镇沿江中路某商业大厦某幢首层某号商铺的三份《商品房买卖合同（预售）》及网签无效;2、确认原告优先取得补偿安置房屋商业大厦某幢首层某号商铺的所有权;3、本案的一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2012年11月2日，连山壮族瑶族自治县人民政府同意原告使用的地块列入三旧改造项目，并作出了《关于同意将县建设工程公司地块列入“三旧”改造项目的批复》。2013年7月29日，被告作为开发单位与原告签订了《汇城国际“三旧改造”回迁补偿协议》。协议第一条约定：该项目由被告投资建设，建成后被告补偿给原告回迁毛坯房住宅及办公用房，8000平方米套内建筑面积(含外墙面积)，办公用房300平方米套内建筑面积(含外墙面积)……，水、电到各户门口;第三条约定：回迁房和原告办公用房全部安排在首期C1、C2两幢;第四条约定：A1幢、A2幢、A3幢及B幢的首层、二层商用面积由原、被告双方各占50%，商铺各自销售或租赁;第七条约定：除上述补偿面积外，余下的全部商品楼房、商铺、车位及其他等由被告自行销售或处理。在回迁楼框架封顶后15天内原告负责统一收取各回迁户多出部分面积的购房款交被告（详细内容见合同书）。被告之所以要履行上述协议约定的要交付部分房屋和商铺给原告的义务，是因为除上述协议要原告交付部分房款外，作为开发单位已经享受当地政府多方面的优惠政策。原告作为“三旧”改造项目的单位，依法依规享有回迁房屋的权利。上述“三旧改造”项目报批及协议签订后，原告按照协议的约定已履行一部分的义务，在收取各回迁户的款项后，一共向被告支付了270万元房款。尔后，原告与被告又签订了《某商业大厦二期首层商铺分割表》，将部分商铺分割给原告所有，其中涉案的某商业大厦某幢首层某号商铺权属归原告所有。被告的委托代理人在不明上述情况下，于2018年12月7日与第三人罗文玉分别签订了位于连山县吉田镇沿江中路某商业大厦某幢首层某号商铺的三份《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网上签约。原告得知上述情况后与被告交涉，被告于2019年3月14日向县不动产登记中心提出《关于撤销网签、预售的申请》。2020年6月5日原告又向被告提出《关于要求撤销网签等函》，双方所提出撤销网签、预售的申请及函，由于没有得到第三人的配合，均没有结果。根据《房屋买卖合同司法解释》第七条的规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”被告与第三人罗文玉没有经过原告同意的情况下，私自签订《商品房买卖合同（预售）》及办理网签，其行为违反了该解释第七条的规定。在该“三旧改造”项目里，所有的房屋和商铺在原告未放弃优先权的情况，被告不能单方处置房产。被告与第三人的行为对原告合法取得房屋的优先权造成很大的损害。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定，被告与第三人的行为是无效的，为此，为了保护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请。原告向本院提交了如下证据：1、营业执照，证明原告主体适格。2、法定代表人证明书，证明原告法定代表人任职情况。3、身份证，证明原告法定代表人身份情况。4、营业执照，证明被告诉讼主体适格。5、连山壮族瑶族自治县人民政府《关于同意将县建设工程公司地块列入“三旧”改造项目的批复》，证明原告的地块列入“三旧”改造项目并获得批复。6、汇城国际“三旧改造”回迁补偿协议，证明原告在该协议中约定回迁房和商铺的情况。7、某商业大厦二期首层商铺分割表，证明该大厦二期首层部分商铺分配给原告享有的情况。8、《商品房买卖合同（预售）》、网签信息材料，证明被告与第三人签订房屋买卖合同（预售）的情况。9、房屋明细表，证明被告人将原告的回迁商铺网签销售给第三人。10、关于撤销网签、预售的申请，证明被告向不动产登记中心申请撤销网签、预售。11、关于要求撤销网签等函，证明原告向被告提出撤销涉案商铺网签、预售。原告出示上述证据，经被告质证：被告对上述证据表示无异议。被告没有提交书面答辩意见，但在庭审中表示，同意原告的诉请。被告没有向本院提交证据。第三人没有提交书面答辩，也没有向本院提交证据。经审理查明：2012年11月2日，连山壮族瑶族自治县人民政府同意原告使用的地块列入“三旧”改造项目，并作出了《关于同意将县建设工程公司地块列入“三旧”改造项目的批复》。2013年7月29日，被告作为开发单位与原告签订了《汇城国际“三旧改造”回迁补偿协议》。协议约定：该项目由被告投资建设，建成后被告给原告回迁毛坯房住宅及办公用房，回迁房和原告办公用房全部安排在首期C1、C2两幢。A1幢、A2幢、A3幢及B幢的首层、二层商用面积由原、被告双方各占50%。上述“三旧改造”项目报批及协议签订后，原告与被告又签订了《某商业大厦二期首层商铺分割表》，将部分商铺分割给原告所有，其中涉案的某商业大厦某幢首层某号商铺权属归原告所有。被告的委托代理人在不知上述情况下，于2018年12月7日与第三人罗文玉分别签订了位于连山县吉田镇沿江中路某商业大厦某幢首层某号商铺的三份《商品房买卖合同（预售）》，并办理了网上签约。原告得知上述情况后与被告交涉，被告于2019年3月14日向连山壮族瑶族自治县不动产登记中心提出《关于撤销网签、预售的申请》，2020年6月5日原告向被告提出《关于要求撤销网签等函》，因第三人不予配合，没法撤销网签、预售。原告认为，根据法律的相关规定，被告与第三人的行为是无效的，为此，为了保护原告的合法权益，特提起诉讼，请依法判如所请。本院认为，被告与原告所签订的《汇城国际“三旧改造”回迁补偿协议》以及《某商业大厦二期首层商铺分割表》合法有效，双方应当遵守。涉案的某幢首层某号商铺根据双方的约定，属被告拆迁补偿给原告的安置房，被告对此也均无异议，对此，本院予以确认。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”的规定，现原告提出确认优先取得补偿安置房屋商业大厦某幢首层某号商铺，符合法律的规定，予以支持。被告与第三人所签订的《商品房买卖合同（预售）》及网上预售签约，未违反国家法律、法规的相关规定，依法有效，原告诉请确认该合同无效，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告连山壮族瑶族自治县建设工程公司优先取得连山壮族瑶族自治县某商业大厦某幢首层某号商铺的补偿安置房屋；二、驳回原告连山壮族瑶族自治县建设工程公司的其他诉讼请求。本案受理费50元，由被告连山壮族瑶族自治县汇城置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，预交上诉案件受理费，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 韦钦献二〇二〇年十一月十六日法官助理 邓 铭书 记 员 唐梨萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。