安徽省六安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖15民终2862号 上诉人（一审原告）:岳付梅，女，1973年9月5日出生，汉族，住安徽省六安市裕安区。 委托诉讼代理人：周厚胜，安徽皋兴律师事务所律师。 委托诉讼代理人：周亮，安徽皋兴律师事务所律师。 被上诉人(一审被告)：六安华邦新华房地产有限公司，住所地安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口华邦锦绣华府商业内街会所，统一社会信用代码91341500087564772P。 法定代表人：张强鸣，该公司总经理。 被上诉人(一审被告)：合肥华邦物业服务有限公司六安分公司，住所地安徽省六安市解放南路与佛子岭路交叉口，统一社会信用代码91341500799805052C。 负责人：宣礼凤，该分公司经理。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：赵仕龙，北京京师（合肥）律师事务所律师。 上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：黄婷婷，北京京师（合肥）律师事务所律师。 上诉人岳付梅因与被上诉人六安华邦新华房地产有限公司（以下简称华邦地产）、合肥华邦物业服务有限公司六安分公司（以下简称华邦物业）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省六安市裕安区人民法院(2020)皖1503民初4349号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭公开不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 岳付梅上诉请求：1.撤销原判，改判被上诉人向上诉人承担逾期交付违约金：2020年1月14日起至2020年7月14日为97737.83元，2020年7月15日起至2020年8月12日为15733.47元，合计113471.3元(以购房款2676210元为基数，按照日万分之二计算)；2.本案一、二审案件受理费由被上诉人和一审被告承担。事实与理由：一审法院认定事实错误。一审法院混淆上诉人与被上诉人发生纠纷的两个时间节点，第一个时间段是2017年12月31日至2019年12月5日，该时间段的纠纷为被上诉人因其开发建设的房屋质量存在问题而产生的纠纷，该纠纷已经得到妥善解决。第二个时间段是2020年1月13日起，在上述纠纷解决后，上诉人要求被上诉人交付房屋钥匙，但被上诉人擅自将房屋钥匙交付给钥匙被告，进而造成本起纠纷。自2020年1月13日至2020年8月12日，被上诉人逾期交付房屋系客观事实，故其应当支付逾期交房违约金。 华邦地产辩称，开发公司于2017年12月31日通知上诉人交房,后期并办理了房产登记手续,开发商不存在拒不交房情形。上诉人要求物业公司减免物业费，上诉人的要求毫无道理，也不符合法律规定，在物业公司不同意减免的情况下，上诉人拒绝领取房屋钥匙系由其自身原因造成，现主张逾期违约金毫无道理。上诉人曾因逾期交房为诉讼请求起诉被上诉人至六安市裕安区人民法院，裕安区人民法院作出民事判决书（2018皖15**民初4958号），明确认定上诉人已完成通知义务，不存在延迟交房的违约行为，现上诉人以逾期交房为由起诉，系滥用诉权行为，不应得到支持。上诉人曾起诉被上诉人商品房买卖合同纠纷，双方达成调解，上诉人也承诺不再就所购商品房提出任何纠纷，现再次起诉违反其承诺，不应得到法律支持。 华邦物业辩称，物业公司答辩意见同开发公司意见。上诉人要求物业公司减免物业费用并无事实和法律依据，根据安徽省物业管理条例相关规定，在建设单位通知业主交房后因业主原因未领取房屋办理交房手续的，由业主交付物业费用，上诉人上诉主张减免物业费用无事实和法律依据，上诉人拒领钥匙是其自身行为，其主张违约金毫无道理。 岳付梅向一审法院提起诉讼请求：1、判令第一被告向原告履行交付位于六安市华邦新华城116楼102、202、302房钥匙（产权证号:皖20**六安市市不动产权第**），第二被告承担连带交付房屋钥匙。2、判令第一被告向原告承担逾期交付违约金暂计为97737.83元（以2676210元为基数自2020年1月14日按照日万分之二暂算至2020年7月14日），后续本清息止。3、本案的诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年6月21日，岳付梅与华邦地产签订《商品房买卖合同》。华邦地产将其开发建设的位于六安市商品房出售给岳付梅，合同约定了:房屋概况、价款、付款方式、交付条件、交付时间和手续以及逾期交付责任等等内容。2017年12月29日华邦地产通知岳付梅办理交房手续，岳付梅未办理。2018年10月9日岳付梅以华邦地产售房时宣传不实，存在误导，车库不符合国家标准，不能停车使用等问题为由提起民事诉讼，一审法院作出（2018）皖1503民初4958号民事判决，认定华邦地产不存在迟延交房的违约行为，不承担逾期交房违约责任；同时认定岳付梅购买的车库不符合目前国家规定的设计和使用规范要求，影响其使用，酌定赔偿岳付梅损失50000元，宣判后，双方当事人均不服，向六安市中级人民法院提起上诉。二审期间，岳付梅和华邦地产和解，2020年1月7日，华邦地产支付给岳付梅43600元后，岳付梅撤回上诉、撤回起诉，华邦地产撤回上诉。2019年12月5日六安市中级人民法院作出（2019）皖15民终2765号民事裁定，撤销（2018）皖1503民初4958号民事判决，准许岳付梅撤回上诉、撤回起诉，准许华邦地产撤回上诉。2020年1月13日案涉房屋登记到岳付梅名下，当日，岳付梅领取房屋钥匙时，华邦物业要求岳付梅交纳物业费用，双方发生争执，导致交房没有实现。2020年7月14日岳付梅以要求华邦地产交房，华邦地产拒不交房，擅自将屋钥匙交给华邦物业，华邦物业以其不补交前两年物业服务费和不按别墅标准交物业费而拒绝交给其房钥匙为由起诉，请求法院支持其诉讼请求。华邦地产通知岳付梅办理交房手续，岳付梅未办理，华邦地产将案涉房钥匙交华邦物业保管。2020年8月12日庭审结束后，华邦物业将房钥匙交给了岳付梅。 一审法院认为，审理中华邦物业将案涉房钥匙交付给了岳付梅，岳付梅第一项诉讼请求已实际履行。2017年12月29日华邦地产通知岳付梅办理交房手续，岳付梅未办理，华邦地产不存在迟延交房的违约行为。现岳付梅以华邦物业以其不纳物业费拒绝交付房钥匙为由起诉华邦地产、华邦物业承担违约责任，系岳付梅单方陈述,华邦地产、华邦物业抗辩是岳付梅不想交物业费而不愿收房，故在岳付梅未提供证据证明华邦地产、华邦物业拒绝交付房钥匙的情况下，岳付梅的诉讼请求，不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：驳回原告岳付梅的诉讼请求。案件受理费2740元减半收取1370元，由原告岳付梅负担。 二审中，双方均未提供新证据，对一审证据的质证意见基本同一审。 二审查明案件事实与一审认定的一致，本院予以确认。 二审另查明：2016年6月21日，岳付梅与华邦物业签订了《华邦新华城前期物业服务合同》，约定“接受该合同约束，按时交纳物业服务费等各项费用”。 本院认为，本案二审争议焦点是原判是否适当。 本案诉争的房屋是否具有交房条件，从2017年12月29日华邦地产通知岳付梅办理交房手续，岳付梅未办理来看，该房屋已经具有交房条件。双方虽然因为房屋质量问题产生纠纷，但该争议仅仅是因车库不符合目前国家规定的设计和使用规范要求影响使用，实际上并不影响房屋主体的交付使用，后车库质量纠纷也是通过诉讼以赔偿损失而予以了结。2020年1月13日岳付梅办理房屋产权登记后要求领取房屋钥匙，华邦地产应当交付房屋钥匙，但华邦地产基于前期的物业管理合同，将诉争房屋钥匙交给华邦物业管理，并告知岳付梅向华邦物业领取钥匙。岳付梅在向华邦物业领取钥匙时，华邦物业基于前期的物业服务合同向岳付梅收取物业费，双方产生纠纷导致房屋钥匙未能实际交付，不能归责于哪一方，双方应当协商或诉讼解决，但不能基于此认定华邦地产存在逾期交房的行为，华邦地产已经履行了交房的通知义务，故原判未支持逾期交房违约金，无明显不当，可予维持。 综上所述，上诉人岳付梅的上诉理由不能成立，不予支持。一审判决认定事实清楚，判决处理适当，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2570元，由岳付梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  赵应军 审判员  王 芸 审判员  马 龙 二〇二〇年十一月十二日 书记员  郝先春 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。