安徽省宿松县人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0826民初4086号原告：宿松县和顺房地产开发有限公司，住所地安徽省宿松县孚玉镇孚玉西路**。法定代表人：石建洲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：高凯，安徽皖松律师事务所律师。委托诉讼代理人：张锦超，安徽皖松律师事务所律师。被告：叶李强，男，1996年11月7日出生，汉族，住安徽省宿松县。被告：黄萍伢，女，1995年5月10日出生，汉族，住安徽省怀宁县。原告宿松县和顺房地产开发有限公司（以下简称和顺公司）与被告叶李强、黄萍伢商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月29日公开开庭进行了审理。原告和顺公司的委托诉讼代理人高凯到庭参加了诉讼，被告叶李强、黄萍伢经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。和顺公司向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告签订的《商品房预售合同》，确认该房屋为原告所有；2、判令二被告赔偿原告被扣划的损失677403.65元（本金658664.68元、利息18498.66元、罚息240.31元，利息及罚息均计算至2020年6月23日止）、向原告支付违约金91704.8元并承担律师费5000元（上述款项在二被告交付的购房首付款257048元，余款142939.55元返还被告）；3、案件诉讼费由二被告负扣。事实与理由:2019年8月13日，原、被告签订《商品房预售合同》，合同约定，二被告购买原告开发的位于宿松县孚玉镇人民中路南侧“和顺松兹府”1幢3单元906室房屋，房屋价款917048元，二被告支付首付款257048元，余款660000元办理银行按揭贷款。合同同时约定，原告为被告贷款提供阶段性担保，如二被告违约导致银行从原告保证金中扣款，原告有权解除合同，收回房屋，二被告赔偿原告因此发生的损失及实现债权的费用，并支付总房款10%的违约金。合同签订后，二被告交付了首付款，并在原告签约银行办理了按揭贷款，贷款660000元，借款期限360个月，原告为二被告贷款提供阶段性连带保证责任，如二被告未还款，银行有权宣布贷款到期并由原告承担担保责任。银行向二被告交付借款后，二被告仅还款至2020年3月29日，还本金1335.32元，利息7393.42元。2020年3月31日，建行扣划了原告保证金账户款项共计677403.65元，之后原告多次要求二被告还款，均未果，故原告向本院起诉，要求判如所请。叶李强、黄萍伢未到庭答辩，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：2019年8月13日，原、被告签订编号为2019200926052140号《商品房预售合同》，合同约定，二被告购买原告开发的位于宿松县孚玉镇人民中路南侧“和顺松兹府”1幢3单元906室房屋，房屋价款917048元，二被告支付首付款257048元，余款660000元办理银行按揭贷款。合同同时约定，原告为被告贷款提供阶段性担保，如二被告违约导致银行从原告保证金中扣款，原告有权解除合同，收回房屋，二被告赔偿原告因此发生的损失及实现债权的费用，并支付总房款10%的违约金。合同签订后，二被告向原告交付首付款257048元。2019年9月19日，原、被告与建行宿松支行签署了《个人住房（商业用房）借款合同》，二被告向建行宿松支行借款660000元，合同约定，二被告借款660000元，借款时间360个月，还款方式为等额本息还款法，按月还款，每月1日为还款日，第一次还款日为2019年12月1日。借款利息为在中国人民银行公布的基准利率水平上浮21%。原告为二被告借款提供阶段性连带保证责任，二被告未按时足额还款，建行宿松支行有权宣布贷款到期并要求原告承担阶段性担保责任，从原告保证金账户中直接扣划贷示本息、罚息等。合同签订后，建行宿松支行向原告账户交付借款660000元。借款后，二被告仅于2019年12月及2020年1月还款，还款金额为本金1335.32元，利息7393.42元，之后一直未还款。2020年3月29日，建行宿松支行向原告送达《要求履行连带保证责任的函》，并于2020年3月31日从原告保证金账户扣划保证金7767.43元。2020年6月13日，建行宿松支行发出《贷款到期通知书》，宣布二被告的贷款到期，要求原告在十日内清偿借款本息及相关费用，同年6月23日，从原告保证金账户扣划677403.65元（本金658664.68元、利息18498.66元、罚息240.31元）。故原告向本院起诉，要求判如所请。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定履行自己的义务，否则将承担相应的责任。本案原告与二被告签订《商品房预售合同》，合同约定，原告为二被告在建行宿松支行贷款提供阶段性保证责任，二被告如违反约未还款，导致银行扣划原告保证金，原告有权解除购房合同，收回房屋，故原告要求解除与二被告签订的《商品房预售合同》并收回房屋之诉讼请求，本院予以支持。原告要求二被告赔偿因其违约而产生的损失18738.97元（利息18498.66元+罚息240.31元）及聘请律师的费用5000元，符合法律规定及双方约定，本院亦予以支持。双方签订的《商品房预售合同》解除后，原告亦应退还被告购房首付款257048元及已还按揭款1335.32元。原告要求二被告按房屋总价款的10%支付违约金91704.8元（917048元×10%）之诉求，本院认为，该诉求明显过高，本院依法予以调整，本案违约金计算标准调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，并按150%的逾期罚息计算，可以银行扣划款677403.65元为基数，按2020年9月贷款市场报价利率3.85%，并按150%的逾期罚息自银行扣划款之日起计算至本院判决之日止，即按年利率5.775%自银行扣划款之日起计算至本院判决之日止，共计14126元。原告要求二被告赔偿被扣划本金658664.68元之诉讼请求，无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，原告诉讼请求基本符合法律规定，本院依法予以部分支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃了自己的诉讼权利，法律后果自负。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告宿松县和顺房地产开发有限公司与被告叶李强、黄萍伢签订的编号为2019200926052140号《商品房预售合同》，合同所涉位于宿松县孚玉镇人民中路南侧“和顺松兹府”小区1幢3单元906室房屋归原告宿松县和顺房地产开发有限公司所有；二、被告叶李强、黄萍伢于本判决生效之日起五日内给付原告宿松县和顺房地产开发有限公司违约金14126元、利息损失18738.97元及聘请律师费用5000元，共计37864.97元；三、原告宿松县和顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内退还被告叶李强、黄萍伢购买房屋首付款257048元及交付的按揭还款1335.32元，共计258383.32元，扣除违约金、利息损失及聘请律师费用共计37864.97元，尚应退还被告叶李强、黄萍伢220518.35元；四、驳回原告宿松县和顺房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2608元，减半收取1304元，由被告叶李强、黄萍伢负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。审判员  张小兵二〇二〇年十一月四日法官助理周玲书记员殷丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。