广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终20708号上诉人（原审原告）：广州晋泽信息咨询服务有限公司，住所地广州市海珠区晖悦三街**（自编J-15（25#楼））906房。法定代表人：符莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡昌荣，广东尚之信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市悦晨物业管理有限公司，，住所地广州市海珠区新港东路**自编**103法定代表人：林跃森，该公司总经理。委托诉讼代理人：金旺龙，广东鸿麓律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄钰，广东鸿麓律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州珠江侨都房地产有限公司，住所地，住所地广州市海珠区艺洲路****iv>法定代表人：刘静，该公司董事长。委托诉讼代理人：翟帆、姚含，均系该公司员工。上诉人广州晋泽信息咨询服务有限公司（以下简称晋泽公司）因与被上诉人广州市悦晨物业管理有限公司（以下简称悦晨公司）、广州珠江侨都房地产有限公司（以下简称珠江侨都公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初27460号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人晋泽公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持晋泽公司的诉讼请求；3.一、二审诉讼费由悦晨公司、珠江侨都公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当。一审法院以涉案建筑属于违法建设为由，认定涉案《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，应由双方按照导致合同无效的过错分担涉案装修的现值损失，但一审法院却以该司法解释第三条的规定驳回晋泽公司的全部诉讼请求，属于适用法律错误。二、一审判决认定事实不清。一审法院没有对双方的过错、承租人装修是否经过出租人同意、涉案装修的现值情况、装饰装修是否已经形成附合等事实进行查明。三、悦晨公司、珠江侨都公司在本案中具有明显过错。首先，涉案租赁物属于违法建设，是造成本案《租赁合同》无效的根本原因。悦晨公司、珠江侨都公司将违法建设用于出租牟利，违反国家规定，出租行为本身就证明其有过错。其次，悦晨公司隐瞒租赁物重要事实，故意误导晋泽公司及作出无法实现的承诺，导致晋泽公司产生对涉案租赁物的真实情况产生误解。珠江侨都公司在与悦晨公司签订《场地临时使用协议书》时，已将《违法建设行政处理决定书》及《场地使用须知》作为附件告知了悦晨公司，但悦晨公司并未将该重要情况告知晋泽公司，也没有将上述附件的复印件转送晋泽公司，悦晨公司存在故意隐瞒行为。上述《场地临时使用协议书》虽然隐含了涉案建设可能属于违法建设，但悦晨公司在与晋泽公司签署《租赁合同》时，没有提及涉案建设属于违法建设的事实。同时，悦晨公司在一审时曾当庭陈述珠江侨都公司口头告知该建设是临时建设，经协商完全可以正常使用。事实上，悦晨公司向晋泽公司也做了类似的陈述，保证可以取得临时经营许可证，并言明如不能取得该许可证，晋泽公司有权解除合同。正是因为相信悦晨公司的陈述与保证，且珠江侨都公司也确实一直在“正常使用”涉案租赁物，晋泽公司才与悦晨公司签署了涉案租赁协议。再次，2019年5月6日，海珠区执法局通知了珠江侨都公司要实施强制拆除，但悦晨公司、珠江侨都公司均没有通知晋泽公司，晋泽公司因此遭受重大损失，悦晨公司、珠江侨都公司应当承担赔偿责任。损失中的中央空调、安防监控设备、网络广播设施及背景墙，其拆除需要专业的公司、专业的人员并使用专门的工具，且晋泽公司与案外人的合同约定空调设备的拆除需要提前通知案外人安排人员拆除，晋泽公司无法自行拆除空调。在悦晨公司没有组织验收、提供设备完好及数量完整证明的情况下，晋泽公司拒绝接收上述设备有充分的理由，悦晨公司、珠江侨都公司据此认为晋泽公司应当对扩大的损失自行承担责任的理由不成立。此外，因为被强拆的物品很多，晋泽公司需要时间寻找存放地点，因没有接到提前通知，晋泽公司在突然遭遇强拆的情况下，拒绝接收也在情理之中。最后，虽然《场地临时使用协议书》是涉案租赁合同的说明材料，但该协议书在首段只是说涉案租赁物是临时建筑，“已被政府要求拆除”，并没有明确已被认定为“违法建设”，且后面又表述为“如果被作为违法建设拆除”，把一个既定的事实表述为一个假定的事实，给悦晨公司误导晋泽公司留下了空间。如前所述，晋泽公司无法确切知道涉案建设的真实情况，悦晨公司通过故意隐瞒及口头解释及做出承诺，使得晋泽公司产生误解，最后与其签署涉案《租赁合同》，这是造成晋泽公司装修损失的重要原因。退一步讲，就算悦晨公司、珠江侨都公司如实告知了相关情况，晋泽公司仍然愿意承租，也只能证明晋泽公司不够审慎，有过错，应当承担相应的责任，但不能证明悦晨公司、珠江侨都公司没有过错，不应当承担法律责任。总之，悦晨公司、珠江侨都公司应对晋泽公司的损失承担相应的责任。四、一审审判组织的组成不符合法律规定。一审适用普通程序审理本案，却没有组成合议庭，只有法官一人独任审判，不符合我国相关法律的规定。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，审判程序违法，请求二审法院判如所请。被上诉人悦晨公司二审辩称：一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。晋泽公司的上诉事实和理由与客观事实不符。一、晋泽公司明知承租的涉案场地为已过使用期限的临时建筑，在法律性质上属于违法建设，且作为合同附件交付给晋泽公司的《场地临时使用协议书》载明该批建筑物已被政府要求拆除。可见，晋泽公司是在明知且愿意承担全部风险的情况下，与悦晨公司签订租赁合同的。二、双方的租赁合同中明确约定晋泽公司对房屋进行装修，应取得悦晨公司的同意后方可进行，但晋泽公司装修未经悦晨公司同意，由此造成的损失也应由晋泽公司自行承担。三、悦晨公司是在2019年5月14日经晋泽公司告知才知道城管人员到现场将对涉案物业进行拆除，悦晨公司不存在明知物业将被立即拆除而不告知晋泽公司的情形。其后，悦晨公司多次与晋泽公司沟通，要求其将物业内可移动物品拆除搬出以减少损失，但晋泽公司均未对上述要求予以理会。悦晨公司为避免晋泽公司的损失扩大，在2019年5月15日、16日，自行聘请工人帮助晋泽公司搬出可移动物品，并安放在涉案场地保安亭旁边的空地，且多次口头或者发函通知晋泽公司取回，但晋泽公司对此置之不理，造成损失扩大，应由其自行承担。四、晋泽公司主张的损失没有证据予以支持，一方面没有经过第三方评估，另一方面其提供的相关合同、付款凭证、材料清单等存在诸多矛盾，无法相互印证是用于涉案物业的装修。因此，晋泽公司的该诉请不应予以支持。被上诉人珠江侨都公司二审辩称：一、一审判决适用法律正确，晋泽公司无证据证明其装修行为经过出租人的书面同意，其上诉理由不成立。晋泽公司主张适用的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一款的规定缺乏依据，一审法院适用该司法解释第十三条的规定进行裁判正确。二、一审判决事实认定清楚。双方签订的租赁合同约定，悦晨公司需提供与该物业业主方签署的租赁协议或合同复印件为证，作为签署合同的说明材料，因此晋泽公司承租涉案房屋明知涉案房屋属于临时建筑，知悉租赁期限内被拆除的风险。此外，海珠区执法局拆除前已将通知张贴在涉案物业，且晋泽公司在一审时陈述拆除时其就在现场而并未将设备搬离，由此造成的损失过错在晋泽公司。三、一审审判组织组成符合法律规定，根据最高人民法院关于印发《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，可以由法官一人适用普通程序独任审理。综上，一审判决事实认定清楚，法律适用正确，程序合法，请求二审法院驳回晋泽公司的上诉，维持原判。因本案纠纷，晋泽公司于2019年9月6日诉至一审法院，请求判令：1.悦晨公司、珠江侨都公司共同赔偿晋泽公司因其不履行合同义务造成晋泽公司的财产损失共计1908069.12元，具体数额如下：（1）中央空调租金支出款57900元、中央空调设备押金支出款228000元；（2）安防工程监控设备采购与施工项目款和网络及广播设备项目款201950元；（3）打拆工程款165021元；（4）沙发订购款53290元；（5）装修杂项款69113.52元；（6）家具定制款245017.60元；（7）二楼加建工程款230000元；（8）基建装修款657777元；2.悦晨公司、珠江侨都公司赔偿晋泽公司因索赔支付的律师费3.5万元；3.本案的诉讼费由悦晨公司、珠江侨都公司承担。一审法院经审理查明：2018年11月1日，晋泽公司（乙方、承租方）与悦晨公司（甲方、出租方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区艺景路赤岗塔公园原售楼部自编18号之一的物业出租给乙方做办公使用，乙方已对甲方提供的物业现状进行了确认，并自愿在现有状态下承租该物业；该物业面积经甲乙双方认可确定为290㎡，该面积为计算租金等与面积有关的费用的唯一依据；租赁期限为27个月，即从2018年11月1日起至2021年1月31日止；甲乙双方签定合同前，甲方需提供其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料；本租赁合同的保证金为月租金的2倍，即58000元；在租赁期限内如乙方须对该物业进行装修、改建，须事先向甲方提交装修、改建设计方案，并经甲方同意，如装修、改建方案有可能对共用部分及其它相邻用户造成影响，甲方可对该部分方案提出异议，乙方应予以修改，改建、装修费用由乙方承担；乙方的装修、改建方案可能对该物业主结构造成影响的，则应经甲方及原设计单位书面同意后方能进行；双方签定合同、缴纳相关费用后，乙方入场装修；履行本合同发生纠纷的，任何一方为实现债权所涉及的全部费用及由此造成的所有损失，包括但不限于诉讼费、律师费，公告费、执行费等均由败诉方承担；等。2019年5月15日，海珠执法局对涉案房屋进行了强拆。2019年6月17日，悦晨公司向晋泽公司发出《催告函》，主要内容：物业业主方珠江侨都公司在未按照《租赁合同》约定提前告知我公司的情况下，政府部门组织对该物业进行拆除，我公司在得知消息后及时向贵公司告知，并请求贵公司配合将空调及办公家具等物品搬离；贵公司一直未予明确回应，现该物业已经于2019年5月15日被政府组织拆除，我公司为避免造成贵公司不必要损失，已提前雇人将贵公司在该物业内的空调及办公家具等物品拆除并搬出，现放置于赤岗塔保安亭右侧空地；现特致函催告贵公司，尽快安排人员将上述属于物品取回，避免长期放置造成毁损、灭失，我公司对上述物品不负有保管义务，如贵公司不及时取回造成损失的，我公司将不负赔偿责任；等。晋泽公司于2019年6月18日签收该邮件。另查，2018年1月25日，悦晨公司（乙方、使用方）与珠江侨都公司（甲方、权属方）签订《场地临时使用协议书》，约定甲方于广州市海珠区艺景路赤岗塔南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除，该场地水、电、排污、排水等设施不全；乙方明确知悉甲方场地情况；甲方将位于海珠区艺景路赤岗塔南原旧售楼部编号为03、04、05铺的场地出借给乙方使用；该场地的使用面积（建筑面积）为1139.8平方米（最终以实际面积为准）；本协议使用期自2018年4月1日至2021年1月31日；未经甲方书面同意，乙方不得以任何形式将该场地的全部或部分直接或间接转租、分租、舍弃等任何方式转让给他人，不得擅自变更本协议约定的场地名称或经营范围；等。珠江侨都公司曾向广州铁路运输法院提起诉讼，要求：1.撤销广州市城市管理综合执法局海珠区分局作出的穗综海强拆字（2016）1018号《强制拆除违法建设决定书》；2.撤销广州市人民政府作出的穗府行复（2018）2108号《行政复议决定书》；3.本案诉讼费由广州市城市管理综合执法局海珠区分局、广州市人民政府承担。2019年3月7日，广州铁路运输法院作出（2018）粤7101行初6089号行政判决书，查明以下事实：一、案涉建筑位于海珠区艺苑路99号，原为珠江帝景售楼部。广州三联华侨房产有限公司于2000年4月16日就案涉建筑取得《建设工程规划许可证》[穗规建字（1999）第952号]，建设项目名称为“售楼部工程壹幢”，建设规模为“地上：一层：贰仟伍佰平方米”。据原广州市城市规划局核发的《建设工程报建审核书》[穗规建字（1999）第952号]记载：建设单位广州三联华侨房产有限公司，建设地点海珠区赤岗冲以西，建设项目名称售楼部，1幢，地上壹层，建筑，地上壹层0平方米。本建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满应自行拆除。2000年2月14日，原广州市国土局作出《关于建设用地使用问题的复函》[穗国土建用函（2000）24号]函复珠江侨都公司：同意将经穗国土建用函[1999]385号文核准给广州三联华侨房产有限公司使用的、位于海珠区广州大道以东、珠江河以南、新市头村以北、赤岗冲以西地段、项目为文化综合小区、华侨新村、面积为654107平方长的建设用地，改由珠江侨都公司使用。二、2016年8月16日，海珠执法局向珠江侨都公司作出案涉处理决定，内容为珠江侨都公司的上述行为违反了当时实施的《广州市城市规划条例》第四十三条第（四）项的有关规定，已构成违法建设；对当事人作出拆除上述面积为2500平方米的违法建设的行政处理决定；当事人收到本处理决定书之日起七日内自行拆除上述建筑面积为2500平方米的违法建设，逾期不履行，海珠执法局将依法强制拆除。海珠执法局于当日向珠江侨都公司送达了案涉处理决定。2016年8月17日，海珠执法局作出《限期拆除违法建设公告书》[穗综海强拆公字（2016）1018号]，并张贴于珠江帝景售楼部。2017年11月14日，海珠执法局作出《催告书》[穗综海强催字（2017）1018号]，要求珠江侨都公司在2017年11月20日前自行拆除上述违法建设，逾期不履行的，将申请海珠区政府批准后依法实施强制拆除。该催告书于当天送达。2018年1月15日，海珠区政府作出《海珠区人民政府关于强制拆除违法建设的批复》[海府函（2018）4号]，同意海珠执法局依法强制拆除涉案违法建设。2018年6月4日，海珠执法局作出被诉强拆决定，内容为珠江侨都公司无正当理由逾期未履行拆除义务，根据相关规定，经海珠区政府批准，海珠执法局决定2018年6月12日后对上述违法建设实施强制拆除。珠江侨都公司于次日签收。珠江侨都公司不服海珠执法局作出的被诉强拆决定，于2018年8月2日向市政府申请行政复议。2018年9月29日，市政府作出被诉复议决定，维持海珠执法局作出的被诉强拆决定。珠江侨都公司于2018年10月8日签收。后珠江侨都公司仍不服，于2018年10月22日诉至该院。该院认为海珠执法局作出被诉强拆决定认定事实清楚、证据确凿、适用法律正确，程序合法，珠江侨都公司请求撤销被诉强拆决定及行政复议决定，理据不足。该案判决驳回珠江侨都公司的诉讼请求。悦晨公司为证明其抗辩意见，还提交了微信聊天记录，该聊天记录中有发送一份珠江侨都公司发给悦晨公司的《关于赤岗塔旧售楼部可能被强拆的函》。晋泽公司对上述证据的真实性认可，关联性不认可。珠江侨都公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认。珠江侨都公司为证明其抗辩意见，还提交了一份海珠执法局于2019年5月6日发给海珠区艺苑路99号实际使用人/承租人的《关于配合拆除违法构筑物的通知》，内容：我局认定位于海珠区艺苑路99号的建构筑物属于违法建设，责令相关违法建设责任人限期拆除，如相关违法建设责任人未自行拆除，我局和属地街道办事处将于2019年5月14日依法组织强制拆除；请您配合城管综合执法机关工作，在强制拆除前自行搬出相关财物，未搬出财物的，本执法机关将依法进行处理。晋泽公司认为该证据没有原件，晋泽公司没有看到过，对其真实性、合法性和关联性均不予认可。悦晨公司对该证据的真实性、合法性和关联性均不予确认，悦晨公司从未见到过该通知。一审庭审中，晋泽公司、悦晨公司、珠江侨都公司均确认晋泽公司所承租的涉案房屋是海珠区艺景路赤岗塔南原旧售楼部编号为03、04、05铺的场地的一部分；悦晨公司已将租赁保证金退还给晋泽公司。一、晋泽公司表示：签订租赁合同时，悦晨公司只告诉晋泽公司涉案房屋为临时建设，没有告知使用期限，也没有告知是违法建筑；拆除涉案房屋时，晋泽公司还未装修完，还没有实际投入使用，拆除当天晋泽公司公司有员工在现场，但不让进入；晋泽公司拆除当天才知道涉案房屋要被拆除的事情，来不及搬出物品，开始拆除后不让晋泽公司进入所以无法搬出物品；悦晨公司搬出晋泽公司物品后，因晋泽公司不清楚物品有无损失，且需要时间寻找场地，晋泽公司没有找到合适的场地放置物品，所以至今没有取回物品。二、悦晨公司表示：在签订租赁合同时，悦晨公司有明确告知晋泽公司涉案房屋的性质，告知的内容主要包括悦晨公司、珠江侨都公司的租赁合同，并提醒晋泽公司注意场地临时使用协议的第一句话；确认拆除涉案房屋时，晋泽公司还未装修完，但不存在不能进入的情况，表明身份后是可以进入的；悦晨公司于2019年5月14日知道要拆除的事情，是城管工作人员到现场告知晋泽公司，晋泽公司追问悦晨公司，悦晨公司才知道的，悦晨公司当时并不在场，悦晨公司知道后有告诉珠江侨都公司，但珠江侨都公司没有明确答复，所以悦晨公司才在5月15、16日通知晋泽公司搬离物品；悦晨公司在5月15、16日把可移动的物品帮晋泽公司搬出，包括空调、所有办公家具、监控网络设备等晋泽公司主张的所有可移动物品，搬到了涉案场地的保安亭旁边的空地，还通知晋泽公司取回。三、珠江侨都公司表示：珠江侨都公司于5月13日看到张贴的告示，看到后就告知悦晨公司了；珠江侨都公司不知道悦晨公司将涉案房屋转租给晋泽公司。一审法院认为：根据查明事实，涉案房屋为违法建设，则依据《最高人民法院》第三条规定，晋泽公司与悦晨公司签订的《租赁合同》应认定无效。该《租赁合同》约定，甲乙双方签订合同前，甲方需提供其与该物业业主方签署的租赁协议或合同的复印件为证，作为签署本合同的说明材料。据此，悦晨公司提供了其与珠江侨都公司签订的《场地临时使用协议书》给晋泽公司，该协议书首段载明，珠江侨都公司于广州市海珠区艺景路赤岗塔南有临时建筑物一批，原作售楼部使用，现作宿舍等用，已被政府要求拆除，该场地水、电、排污、排水等设施不全。故晋泽公司在与悦晨公司签订《租赁合同》时，已明知涉案房屋为临时建筑，已被政府要求拆除的事宜，同样知悉租赁期限存在的风险。在海珠执法局通知强拆后，晋泽公司亦未积极采取措施搬出可移动物品以避免损失的扩大。故晋泽公司以悦晨公司隐瞒涉案房屋重要情况、未提前通知晋泽公司强拆事宜为由，要求悦晨公司赔偿晋泽公司财产损失及律师费缺乏依据，一审法院不予支持。珠江侨都公司并非与晋泽公司签订《租赁合同》的相对方，晋泽公司要求珠江侨都公司承担共同赔偿责任缺乏理据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条和《最高人民法院》第三条之规定，于2020年5月13日作出如下判决：驳回晋泽公司的全部诉讼请求。一审案件受理费22288元，由晋泽公司负担。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：关于一审的审判组织问题。一审法院在庭审时已经明确告知依据《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十六条的规定，本案适用普通程序，由经办法官一人独任审理。晋泽公司对该审判组织提出的上诉理由，缺乏理据，本院不予采纳。从本案查明的事实来看，涉案房屋为违法建筑，晋泽公司与悦晨公司就涉案房屋签订的《租赁合同》应属无效合同，一审法院对此定性准确，本院予以认同。在双方签订《租赁合同》前，悦晨公司已经向晋泽公司出示了其与珠江侨都公司签订的《场地临时使用协议书》，上面显示涉案房屋为临时建筑物，已被政府要求拆除，由此可见，晋泽公司是在清楚知悉涉案房屋的性质及存在的风险的情况下与悦晨公司签订《租赁合同》的，晋泽公司上诉认为悦晨公司隐瞒涉案房屋的重要情况，缺乏事实依据，本院对此不予采纳。在涉案房屋存在前述瑕疵的情况下，晋泽公司仍然选择对涉案房屋内部进行拆旧、加建、装修并配置空调、安防、网络等设施设备及购置家具，是其基于自身商业利益的考虑而作出的行为，由此导致的风险应当由晋泽公司自行承担。此外，在海珠执法局通知强拆后，晋泽公司本应积极采取措施搬出可移动物品以减少自身的损失，但其未采取，且在悦晨公司通知其取回相关的空调、家具等物品时也未及时接收，故由此导致扩大的损失也应由晋泽公司自行承担。一审法院对于晋泽公司要求悦晨公司、珠江侨都公司赔偿财产损失及律师费的诉请不予支持，理据充分，本院予以维持。综上所述，上诉人晋泽公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22288元，由上诉人广州晋泽信息咨询服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月二十七日书记员 莫善友唐颖琪