重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终7937号上诉人（原审被告暨原审反诉原告）：陶娥，女，1988年2月23日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告暨原审反诉被告）：张艳华，女，1981年11月28日出生，汉族，住重庆市渝**。上诉人陶娥因与被上诉人张艳华房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人陶娥，被上诉人张艳华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陶娥上诉请求：1、请求撒销一审判决，将本案发回重审，或依法改判驳回张艳华的全部诉讼请求，并依法改判支持陶娥的全部诉讼请求。2、请求判决一审、二审诉讼费用由张艳华承担。事实和理由：1、一审判决认定事实错误。关于交房后发现漏水问题，合同是否继续履行，一审法院只仅表述了张艳华的说法，这与事实完全不符。事实上，陶娥在发现房屋存在漏水问题后，提出要求解除合同，双倍返还定金，但张艳华不同意，表示可以进行补偿。但张艳华之后却一直没有补偿也没有进行维修处理，漏水问题至今未解决，一审法院判决支持的200元也无法满足陶娥的维修资金需要。2、一审判决确定的内容为租赁约定的《承诺》性质不当。(1)关于内容为租赁约定的《承诺》，一审法院认定其为有效租赁协议属于性质认定明显错误。首先该协议所涉房屋所有权属于陶娥，张艳华不能基于他人财产为自己获利，假如获利，性质上也为不当得利，作为房屋所有权人的陶娥有权要求张艳华予以返还。其次，承诺属于陶娥单方面承诺，承诺的单向性，和双向性的协议有本质区别，一审法院认为承诺具有协议性质，属于性质认定错误。(2)内容为租赁约定的《承诺》属于陶娥的单方面赠与。《承诺》内容虽为租赁相关约定，但该约定因为和所有权相关权益内涵相违背，因此不能认定为具有租赁协议效力。《承诺》实质属于陶娥对张艳华单方面赠与现金财产，该赠与所附条件为双方之间基于买卖房屋交付后至尾款到账期间内每天按50元计算后的累加数额(即2019年7月5日起至2019年9月11日止)。至2019年9月11日，尾款到账后，赠与金额确定为3450元，但该赠与财产尚未支付给张艳华，因此陶娥享有赠与撤销权，且陶娥在二审上诉前已经将书面撒销赠与发送给了张艳华，赠与《承诺》同时失效。3、一审判决认定事实主要证据不足。一审法院认定陶娥出具的内容为租赁约定的《承诺》属于租赁协议且据此支持了张艳华关于租赁费的主张。首先该承诺不是有效租赁协议;其次即使张艳华根据《承诺》取得的财产也属于不当得利;再次该《承诺》属于赠与性质，陶娥有权撤回，且陶娥在二审上诉前已经将书面撒销赠与发送给了张艳华。因此，《承诺》不能作为张艳华主张租赁费的证据。4、一审判决适用、理解法律错误。(1)一审法院认为陶娥取得了所有权但未取得占有和使用权，属于对法律理解的错误。陶娥在2019年7月2日取得了房屋的所有权，所有权属于对世权、绝对权力，因此房屋的占有、使用、收益、处分权均归陶娥所有。但一审法院却认为陶娥取得了所有权，却没有取得占有和使用权，该理解和《中华人民共和国物权法》关于所有权规定完全相反。(2)一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，适用法律明显错误。内容为租赁约定的《承诺》违反《中华人民共和国物权法》关于所有权规定，属于无效，应适用《中华人民共和国合同法》第五十二条相关规定。(3)一审法院认为陶娥一审提起的反诉请求第一项、第二项诉讼请求不属于本案处理范围，属于对法律理解错误。陶娥原审提起的反诉请求第一项、第二项是基于张艳华对陶娥进行堵锁眼、门上贴纸条、电话、微信骚扰等行为进行的索赔，而以上事实都是基于双方之间房屋买卖合同事实产生的有关联的事实，基于房屋买卖合同法律关系产生的有密贴相关性的损害赔偿法律关系，不论是事实上还是法律上，两者都有密贴关系，而一审法院却不予以处理，属于对法律理解错误。若反诉请求第一项、第二项诉讼请求不属于一审本案中处理范围，据此类推，陶娥和张艳华之间关于《承诺》涉及的租赁关系纠纷，同房屋买卖合同纠纷也不属于同一法律关系，也不应该在一审本案中进行处理。陶娥购置房产本是一件开心的事情，张艳华却隐瞒房屋漏水的事实，导致陶娥花费几十万购买的房产却存在重大瑕疵，张艳华承诺将漏水问题处理好并予以补偿，后却不了了之。2019年9月11日，陶娥已经将所有房款全部付清，张艳华不仅不解决房屋漏水问题，还不停的通过电话、微信、上门贴条、封门等形式骚扰陶娥，已经严重影响到了陶娥的工作、生活。张艳华辩称，一审判决正确，要求陶娥支付我方的房款，一审判决有事实依据。张艳华向一审法院起诉请求：1、要求陶娥支付房款3500元；2、本案诉讼费由陶娥承担。陶娥向一审法院反诉请求：1、判令张艳华以书面形式向其赔礼道歉，并保证不得对其进行任何形式的骚扰；2、判令张艳华向陶娥赔偿精神损害抚慰金3000元；3、判令张艳华赔偿陶娥财产损失2000元；4、反诉费用由张艳华负担。一审法院审理查明：2019年5月3日，张艳华作为卖方（甲方），陶娥作为买方（乙方）签订《房地产买卖及经纪合同》，约定买卖坐落为渝北区回兴××服装大道××国际××9-7的房屋。2019年7月2日，该房屋产权转移登记在陶娥名下。2019年7月4日，陶娥作出名为《协议》的承诺，内容为：位于渝**之物业于2019年7月4日交接予陶娥，该物业从2019年7月5日至张艳华收齐该房屋尾款之日止，按每日租金人民币伍拾元整结算，该费用由陶娥承担。2019年9月11日陶娥的按揭贷款490000元支付至张艳华账户。2019年9月24日，张艳华在陶娥的门上张贴字条，内容为：今天和中介一起过来找你，希望你回来主动联系，如果继续这样大家不好说话。2019年11月16日，重庆市公安局案（事）接报回执内容为：2019年11月16日许在渝北区，业主陶娥称前业主张艳华堵了家里锁眼，经了解系过户过程中陶娥欠了3500元的租赁费（签了合同），张艳华称陶娥一直拒绝支付，陶娥拒绝接电话、加微信、敲门不理，今天到家里找陶娥，陶娥也拒绝应声，无奈下堵了锁眼；而陶娥认为房子存在漏水问题，张艳华不解决，所以拒绝支付。民警对张艳华进行了法制教育，并责令张艳华找开锁匠现场换了锁。陶娥对其损失向一审法院申请了司法鉴定，重庆谛威资产评估房地产土地估价有限公司于2020年5月20日作出退函通知，内容为其与申请人沟通，申请人赔偿金额较少，愿意与被申请人协商，故该项目停止评估。张艳华称陶娥在签订合同后即发现了房屋漏水问题，当时张艳华表示可以解除合同，退还定金，但陶娥不同意。可以酌情给予陶娥部分补偿。陶娥称其于2019年7月2日接房的当天才看到漏水问题，之前未发现漏水问题。其损失为漏水问题的维修和处理费用。一审法院认为:张艳华和陶娥所签订的《房地产买卖和经纪合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律行政法规的强制性规定，应为合法有效的合同。陶娥虽于2019年7月2日已取得房屋的所有权，但从其出具给张艳华的名为《协议》的承诺来看，其知晓当时并不享有房屋占有和使用权，故其同意向张艳华支付租赁费用，该《协议》并不存在无效的情形。按其出具的协议从2019年7月5日开始计算，到其最后的购房尾款于2019年9月11日到张艳华账上，其提前占有使用房屋的时间为69天，其应当向张艳华支付3450元。对于陶娥的反诉请求，因双方是房屋买卖合同关系，其反诉请求第一项、第二项不属于本案的处理范围，对于其第三项诉讼请求，由于其在申请鉴定后撤回鉴定申请，对其损失金额无法确定。但考虑到房屋存在漏水问题，张艳华也认可给予一定的补偿，故一审法院酌情支持200元。对其超出部分诉讼请求一审法院不予支持。综上，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：“一、被告（反诉原告）陶娥在本判决生效后立即支付原告（反诉被告）张艳华房屋租金3450元；二、原告（反诉被告）张艳华在本判决生效后立即支付被告（反诉原告）陶娥维修费200元；三、驳回原告（反诉被告）张艳华的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陶娥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，反诉案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，合计50元，由被告（反诉原告）陶娥负担。”二审中，各方对原判查明的事实均无异议，均无新证据举示；本院对原判查明的事实予以确认。本院认为，陶娥和张艳华签订的《房地产买卖和经纪合同》是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。《房地产买卖和经纪合同》第五条第2款约定：“甲方承诺于收齐全款将该物业的钥匙以及物业相关的资料交于乙方，…”在2019年9月11日，陶娥的按揭贷款才支付至张艳华账号，而张艳华在2019年7月4日已根据陶娥的《协议》将案涉房屋交付给陶娥。该《协议》实际上是双方在履行过程中，就张艳华未收齐房款而提前向陶娥交房这一情况，变更了《房地产买卖和经纪合同》中的约定，陶娥因提前接房而向张艳华支付每天50元的对价，是合法合理的。一审法院对双方诉讼请求的评判正确，本院不再赘述。综上所述，陶娥的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陶娥负担。本判决为终审判决。审判长 陈 瑜审判员 乔 艳审判员 吴学文二〇二〇年十一月十九日书记员 李 娜