山东省汶上县人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0830民初4883号原告：汶上县明都物业服务有限公司，住所地：汶上县圣泽大街东段路**，统一社会信用代码：91370830MA3C07UQ68。法定代表人：薛长林，职务：经理。委托诉讼代理人：李玉贞，山东济信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王海燕，女，1988年10月1日出生，汉族，公司职工，住汶上县。被告：王文良，男，1972年7月6日出生，汉族，居民，住汶上县。原告汶上县明都物业服务有限公司与被告王文良物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月27日公开开庭进行了审理。原告汶上县明都物业服务有限公司委托诉讼代理人李玉贞、被告王文良到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告汶上县明都物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告王文良支付2017年至2020年的物业服务费3947.74元及违约金7501.95元（违约金从每一笔物业费实际违约之日起算，暂算至2020年8月26日，之后产生的违约金按合同约定计算至物业费全部清偿之日止，按日3‰进行计算）和三年生活垃圾处理费360元，共计11809.69元。二、本案诉讼费用均由被告承担。事实与理由：原告汶上县明都物业服务有限公司与山东明天置业有限公司签有《物业服务委托合同》，为被告居住的和谐佳苑小区提供物业服务。《物业服务委托协议》中约定物业费按1元/月/㎡的标准进行收取。2016年10月5日原告与被告签订了《前期物业管理服务协议》，该协议中载明：1、业主王文良房屋建筑面积为102.44㎡；2、每年11月1日预收次年物业费，收费时间段为一年一收；3、逾期缴纳物业费，从逾期之日起按日3‰交纳违约金；4、受有关部门或单位的委托，物业有权提供水费、电费、生活垃圾处理等代收代缴收费服务。2018年9月30日以前的物业费实际上是按0.97元/月/㎡的优惠价收取。2018年10月1日以后的物业费开始按1元/月/㎡的标准收取。2017年被告开始拖欠物业费，时间长达4年之久。被告拒不缴纳物业费和生活垃圾处理费的行为妨碍了小区的建设，损害了原告和其他业主的利益，为此诉至法院，望判如所请。被告王文良辩称，原告所诉的欠物业费3947.74元我认可，对于原告要求的滞纳金我不予认可。我们与物业公司口头约定房屋由开发商、建筑商给我们维护及维修，物业公司虽然答应了，但迟迟没有派人去维修。另外，我们入住之前，在物业公司有1000元的装修保证金，物业公司承诺可以折抵相应的物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述及本院审查确认的证据，本院认定事实如下：原告汶上县明都物业服务有限公司为自然人投资或控股的有限责任公司，经营范围为物业服务等。被告王文良系汶上县和谐佳苑小区18号楼6单元802室的业主，其房屋建筑面积102.44平方米。2015年12月16日，汶上县和谐佳苑小区的开发建设单位山东明天置业有限公司与原告汶上县明都物业服务有限公司签订了和谐佳苑小区《物业服务委托合同》，合同约定：由汶上县明都物业服务有限公司为该小区业主提供物业管理服务，维护物业区域内的公共秩序，共用设施设备的管理、消防、安保等服务，住宅物业服务费用，按照三星级服务标准收费，每平方米按1元进行收取。2016年2月20日，和谐佳苑物业服务中心与被告王文良签订了《物业管理服务协议》（包含和谐佳苑小区前期物业管理服务协议、临时管理规约、房屋装饰装修管理服务协议、新房入住十二问、合同签订页），前期物业管理服务协议第五章第二条约定物业服务费每次交纳时间为每年11月1日预收取次年物业费，收费时段为一年一收；第八章第四条约定如不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，可以要求被告补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金。临时管理规约第九条约定进行室内装修时要交纳装修保证金，小区装修期过后，验收后统一退还装修保证金，不退还的可用于冲抵次年物业管理服务费，经核算后多退少补。物业费的收费标准为2018年9月30日以前的物业费按0.97元/月/㎡收取，2018年10月1日以后的物业费按1元/月/㎡的标准收取。合同签订后，原告为被告提供了物业服务，被告从2017年10月5日开始欠交物业管理费，拖欠2017年10月至12月物业费287.48元，拖欠2018年物业费1201.7元，拖欠2019年物业费1229.28元，拖欠2020年物业费1229.28元，以上共计3947.74元。另查明，《汶上县城区生活垃圾处理费征收使用管理办法》第六条第（四）项规定，已经成型的居住小区的生活垃圾处理费，由物业公司代征，第七条第（一）项规定，城区居民按每户每月10元交纳。被告王文良未交纳2018年、2019年、2020年的生活垃圾处理费。2016年10月5日，被告王文良交纳了1000元的装修押金。2020年10月20日公布的全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率为年利率3.85%。本院认为，汶上县和谐佳苑小区的开发建设单位山东明天置业有限公司与原告汶上县明都物业服务有限公司签订《物业服务委托合同》后，原告汶上县明都物业服务有限公司以和谐佳苑物业服务中心的名义与被告王文良又签订了《物业管理服务协议》，两份合同（协议）均系合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定两份合同（协议）有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故两份合同（协议）对原告及被告王文良均具有约束力，原告及被告王文良均应按照约定履行各自的义务。被告王文良主张原告未按照约定提供服务，但并未提供证据证明，故本院对被告王文良的该项主张不予认定。被告王文良作为业主接受了原告的物业管理服务，应按照约定交纳物业服务费，本院对原告要求被告王文良交纳物业服务费的请求予以支持。合同中双方约定装修押金可以折抵物业服务费，被告交纳了1000元的装修押金，折抵后被告尚欠原告2018年物业费489.18元、2019年物业费1229.28元，2020年物业费1229.28元。原告根据《汶上县城区生活垃圾处理费征收使用管理办法》的有关规定有权代收生活垃圾处理费，被告王文良未交纳2018年、2019年、2020年的生活垃圾处理费360元，故本院对原告的该诉讼请求本院予以支持。对于原告主张的违约金，《物业管理服务协议》约定从逾期之日起按每天千分之三交纳违约金，该违约金计算标准明显高于实际损失,被告王文良未履行合同义务仅系金钱给付义务,其损失仅为资金占用损失,故本院根据被告王文良的申请予以调整，可按照原告起诉时全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率的四倍计算。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十二条之规定，判决如下：一、被告王文良于本判决生效之日起十日内支付原告汶上县明都物业服务有限公司2018年物业管理服务费489.18元并支付违约金（以489.18元为基数，按年利率15.4%自2018年1月1日起计算至实际付清为止）；二、被告王文良于本判决生效之日起十日内支付原告汶上县明都物业服务有限公司2019年物业管理服务费1229.28元并支付违约金（以1229.28元为基数，按年利率15.4%自2019年1月1日起计算至实际付清为止）；三、被告王文良于本判决生效之日起十日内支付原告汶上县明都物业服务有限公司2020年物业管理服务费1229.28元并支付违约金（以1229.28元为基数，按年利率15.4%自2020年1月1日起计算至实际付清为止）；四、被告王文良于本判决生效之日起十日内支付原告汶上县明都物业服务有限公司生活垃圾处理费360元；五、驳回原告汶上县明都物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48元，由被告王文良负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  林海建二〇二〇年十一月十一日书记员  郭大川