沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6386号原告：矫成仁，男，汉族，1988年4月28日出生，住址：辽宁省昌图县。委托代理人：邓金荣，女，汉族，1964年5月24日出生，住址：辽宁省昌图县，系原告母亲。委托代理人：罗明，辽宁群诚律师事务所律师。被告：黄芳，女，汉族，1973年3月21日出生，住址：沈阳市东陵区。原告矫成仁与被告黄芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告矫成仁及其委托代理人邓金荣、罗明、被告黄芳到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年1月原告通过房产中介与被告达成房屋买卖协议，约定被告向原告出售位于沈阳经济技术开发区房屋，总价款为73.8万元，定金1万元。因被告提出欠银行贷款被银行起诉，该房屋处于查封状态，必须先将贷款清偿才能办理过户，故又与原告约定在首付48万元中预先以借款形式预借30万元作为原告偿还贷款，事后作为抵扣购房款，双方签订了相应协议。原告配合被告将银行贷款清偿后，被告称需要到法院办理解押手续。至2019年8月30日，被告通知原告，因被告欠银行信用卡，争议房屋再次被银行起诉查封，并要求原告再次支付13万元办理解封手续。原、被告多次协商仍无法解决，原告认为被告违约造成合同目的落空，故原告起诉至法院要求：1、判令解除房屋买卖合同，返还购房款30万元及利息；2、判令双倍返还定金2万元并承担已付中介费4000元；审理中原告增加诉讼请求要求：判令被告支付律师费3100元、误工费6000元、交通费1452元、保全费2140元、保函费648元、诉讼费6160元；同时主张利息自2019年3月15日起算至还清之日止，按同期贷款利率计算。被告辩称：同意解除双方的买卖合同，不同意原告主张的其他费用，因为我方没有违约。经审理查明：2019年1月2日，原、被告通过沈阳市铁西区鸿阳房产中介所签订房屋买卖合同一份，约定：原告购买被告位于沈阳经济技术开发区房屋，总房款73.8万元，定金1万元，卖方需将房地产权证放于居间方处作转让过户之用，居间方协助查验该物业的产权状况。付款方式为买方须于房地产交易中心递件过户手续并拿取收件回执支付首付款48万元，买方以银行贷款的方式支付给卖方剩余房款24万元，办理银行贷款所需费用由买方自理。违约责任约定，如买方不能履行本合同之条款以致本合同不能顺利进行，则已付定金将由卖方没收，卖方有权将该物业转让给任何人；如卖方在签订合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失。违约方还需支付给居间方的双方服务费。合同履行中，如有一方不按合同条款执行而引起另一方提起诉讼或仲裁的，违约方还需赔偿守约方因诉讼或仲裁所产生的包括但不限于以下费用：律师费、诉讼费、仲裁费、交通费及误工费等（如银行贷款申请或赎楼申请不能成功除外）。原、被告特别约定：1、买方以实地看房，认可房屋状况；2、卖方结清交房前所有生活费用；3、卖方将室内热水器、烟机、灶具、冰箱、洗衣机、电视、床、沙发、电视柜留给买方，窗帘留给北卧、小屋的；4、因卖方要去银行查验贷款，特此买方留给卖方五天时间，如五天后仍没有准确时间办理还款，合同将自动作废，不算违约；5、因买方要去公积金查是否能贷款24万元，如查证不能贷款，此合同作废，不算违约。原、被告在该合同买方及卖方处签字、按手印，沈阳市铁西区鸿阳房产中介所在居间方盖章并由经办人马涛签字。该合同背面手写：如矫成仁公积金贷款不能达到标准，沈阳市铁西区鸿阳房产中介所将退还中介费，沈阳市铁西区鸿阳房产中介所在手写内容下方盖章，并由张丽丹签字确认。原告于签订合同当日支付定金10000元及中介费4000元。合同签订后，双方又约定原告以借款形式向被告支付首付款30万元，双方签订借款协议一份，载明：被告于2019年1月23日向原告借款30万元，用于偿还原告位于沈阳经济技术开发区房屋贷款，原告承诺2019年3月15日一次性偿还原告欠款30万元，逾期未还，被告自愿将名下位于沈阳经济技术开发区的房屋以总价73.8万元，扣除欠款30万元的价格卖给原告。原告在出借人处签字，被告在借款人处签字。原告于2019年1月23日当日向被告转账27万元、微信支付1万元、现金支付2万元，被告为原告出具收款收条。另查明，合同签订当日被告将涉案房屋交付原告使用，后因双方发生纠纷原告于2019年10月25日向本院提起诉讼。2020年1月4日原告将涉案房屋返还被告。审理中，原、被告及房产中介工作人员均表示：房屋买卖合同签订后，原、被告及房屋中介方共同到房地产大厦调取涉案房屋档案，当时房屋处于查封状态。原告提供的2019年3月15日房屋电子登记查询证明显示沈阳经济技术开发区中央南大街55-3号2-19-2房屋权利人为被告，房屋存在抵押登记，抵押登记权利人为中信银行股份有限公司沈阳分公司，贷款金额为30万元，另有预查封登记。原告提供的2019年9月3日的个人信用报告显示其信用正常，其公积金缴存期间为2018年2月至2019年6月。本案审理过程中，原告向本院申请财产保全，支付保全费2140元，另发生保函费648元。本院于2019年11月11日作出（2019）辽0191民初6386号民事裁定书，裁定：冻结被告名下的银行存款32.4万元或查封其相应价值的财产。以上事实的认定，有房屋买卖合同、定金收据、中介费交易详情、借款协议、收条、转账记录、房屋电子登记查询证明、个人信用报告、钥匙收据、询问笔录及庭审笔录在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：原、被告签订的涉案房屋买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，当事人均应及时、全面履行合同义务。合同的履行应当遵循公平原则及诚实信用原则，当事人一方明确表示不履行主要义务的，当事人可以解除合同。本案中，原告依约向被告支付购房定金及购房款共计30万元，但被告未能依约协助办理房屋过户义务，因涉案房屋存在抵押及预查封登记，被告未能办理抵押注销手续及解除预查封，导致涉案房屋买卖合同履行不能，故原告要求解除房屋买卖合同，理由正当，本院应予支持。合同解除后，已经履行的，根据履行情况与合同性质，当事人可以要求恢复原状，赔偿损失，故原告要求被告返还已付购房款30万元，符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告双方合同约定：如卖方在签订合同后不依合同条款将该物业售予买方，则卖方须赔偿买方已付定金的双倍金额以弥补买方之损失，违约方还需支付给居间方的双方服务费。根据上述约定，原告主张被告双倍返还定金并支付中介费，理由正当，本院予以支持。关于原告主张利息及律师费、误工费、交通费的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款，本案原告即主张定金条款，不应再主张违约金条款，即原告主张利息及律师费、误工费、交通费不符合法律规定，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十六条之规定，判决如下：一、解除原告矫成仁与被告黄芳于2019年1月2日签订的房屋买卖合同；二、被告黄芳于本判决生效之日起十五日内返还原告矫成仁购房款30万元；三、被告黄芳于本判决生效之日起十五日内返还原告矫成仁双倍定金2万元；四、被告黄芳于本判决生效之日起十五日内支付原告矫成仁中介费4000元；五、被告黄芳于本判决生效之日起十五日内支付原告矫成仁保函费648元；六、驳回原告矫成仁的其他诉讼请求。案件受理费6602.5元，由原告矫成仁负担384元，被告黄芳负担6218.5元；保全费2140元，由被告黄芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，预交上诉案件受理费6602.5元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未预交上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王桂华人民陪审员  张红英人民陪审员  滕晓杰二〇二〇年十一月二十四日书 记 员  闵 璐本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。