天津市东丽区人民法院民 事 判 决 书（2020）津0110民初2880号原告（反诉被告）：天津航大中天科技发展有限公司（统一社会信用代码91120110794956599W），住所地天津滨海机场(中国民航大学科技园内)。法定代表人：高庆吉，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢楠，天津恒万律师事务所律师。被告（反诉原告）：天津市兴特亨餐饮有限公司（统一社会信用代码91120110596126391J），住所地天津市东丽区驯海路航大宾馆内。法定代表人：赵凤兴，该公司经理。委托诉讼代理人：刘畅，天津维畅律师事务所律师。原告天津航大中天科技发展有限公司（以下简称航大中天公司）与被告天津市兴特亨餐饮有限公司（以下简称兴特亨餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，被告于2020年8月13日提起反诉，经审查符合法律规定，本院予以受理。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告航大中天公司的委托诉讼代理人谢楠，被告兴特亨餐饮公司的法定代表人赵凤兴及委托诉讼代理人刘畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航大中天公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告立即向原告腾还其租赁的天津市东丽区航大宾馆内一层南侧餐厅及二层房屋；2.请求依法判令被告按照每月3万元的标准向原告支付自2020年1月1日起至实际腾还房屋之日止的房屋占有使用费（截止2020年4月30日为12万元）；3.请求依法判令被告按照每日1000元的标准向原告支付自2020年1月1日起至实际腾还房屋之日止的逾期腾房违约金（截止2020年4月30日为12.1万元），以上暂计24.1万元；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：自2011年起，被告租赁原告位于航大宾馆内一层南侧餐厅及二层房屋，每月租赁费3万元，每季度前5日内收取当季度租金。2019年5月22日，原、被告签订协议，约定被告在2019年12月31日前搬出，并与原告办理房屋交接手续，被告逾期未办理，原告按照每日1000元收取违约金。协议签订后，被告未按时腾还所租赁房屋，原告认为被告应承担房屋占有使用费及违约金，经原告多次催要无果，故起诉。航大中天公司就本诉向本院提交如下证据：1、中国民航学院关于建综合楼立项的请示、批复、关于下达民航学院厂外综合楼东、南配楼建设计划的通知、建设工程竣工规划验收合格证、建设工程规划许可证、中国民航大学证明，拟证明天津市东丽区机场路航大宾馆及东南配楼由中国民航大学建设，产权归原告天津航大中天科技发展有限公司；2、《房屋租赁协议书》，拟证明被告自2011年起开始租赁原告所有的房屋，每月租赁费3万元，每季度前5日内收取当季度租赁费；3、《协议书》，拟证明2019年5月22日，原、被告签订《协议书》，约定被告须在2019年12月31日之前搬出且不再回租，并与原告进行房屋交接手续。如被告逾期未与原告办理房屋搬出交接手续，原告将按每日1000元收取违约金；4、履行协议催促通知、通知函、物流明细，拟证明原告分别于2020年3月30日和2020年4月23日向被告发出通知，要求被告腾还所承租房屋，但被告至今未履行腾房义务。兴特亨餐饮公司辩称，1、同意腾还部分租赁房屋，其中本案涉诉房屋二楼有部分为被告自行搭建，并非原告所有房屋。关于腾还房屋，被告一直积极与原告及原告的上级单位民航大学后勤处联系，但均告知无人与被告进行交接，被告只能派人看守租赁物，且原告下达的腾房通知也是以邮寄方式进行送达的，并未见到相关人员。被告在涉诉房屋租期临近之时曾多次与原告协商退还自2011年8月以来多收被告服务费事宜，但双方未能达成协议。被告曾提出将多收的服务费及暂收的风险抵押金退还给被告，被告随时可以进行交接退房，但是双方并未达成协议。2、被告不应支付房屋占有使用费及逾期腾房的违约金。被告无法腾房是因为双方并未达成交接，被告曾多次主动去电话联系对方，但均被告知人员变动，无法与被告进行交接，因此产生的损失应当由原告自行承担。3、2020年上半年正值疫情爆发期间，根据天津市政府相关文件规定对于房屋租金均应进行减免，房屋实际所有人的上级主管单位是事业单位，原告也是事业单位用房，应当遵循天津市的相关规定。双方签订的协议中未约定逾期腾房应支付占用使用费，虽然约定了违约金，但是被告并未违约，原告既主张逾期腾房违约金又主张占有使用费，属于重复主张损失，请求驳回原告该部分的诉讼请求。兴特亨餐饮公司就本诉向本院提交如下证据：1、《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施》，拟证明涉案房屋为国有资产类经营案件，原告主张占用费是违反行政法规规定的；2、《关于印发中小企业划型标准的通知》，拟证明被告属于中小微型企业，符合天津市关于减免中小企业房租政策；3、天津市财政局关于印发市级行政事业单位落实《天津市打赢新型冠状病毒感染肺炎疫情防控阻击战进一步促进经济社会持续健康发展若干措施》减免中小企业房租政策实施细则的通知，拟证明原告主张房屋占用费违反天津市行政规定。兴特亨餐饮公司反诉提出诉讼请求：1.请求人民法院判令反诉被告返还反诉原告自2011年8月18日至2018年12月31日交纳的服务费共计510400元；2.本案的反诉费用由反诉被告承担。事实和理由：兴特亨餐饮公司与航大中天公司为房屋租赁关系，双方约定兴特亨餐饮公司租赁航大宾馆内房屋，月租金3万元租，租赁费合计216万元，风险抵押金6万元。租赁合同到期后，双方协商将租期延续到2019年12月31日，航大中天公司在收取租金的同时，每年另外收取69600元的服务费，截止到2018年12月31日，兴特亨餐饮公司缴纳服务费510400元。租赁到期后，兴特亨餐饮公司联系航大中天公司交还房屋，被以学校即将放假为由，将交接时间推迟到开学以后，即2020年3月。在此期间，兴特亨餐饮公司未经营，又遇疫情，多次联系航大中天公司交接未果，故兴特亨餐饮公司一直派人看管房屋。兴特亨餐饮公司要求尽快完成房屋交接，并将收取的服务费退还，但航大中天公司不同意退还，故起诉。兴特亨餐饮公司就反诉向本院提交如下证据：1、协议书，拟证明双方签订的租赁协议中，约定了租期、租金及履行方式，未对服务费支付的问题进行约定；2、补充协议书，拟证明双方续约到2019年12月31日，需双方交接后，兴特亨餐饮公司腾出房屋；3、收据，拟证明航大中天公司实际收取服务费510400元。航大中天公司辩称，1、双方签订了服务协议，约定航大中天公司为兴特亨餐饮公司提供相应的物业管理、经营手续以及相应的技术支撑、科技咨询等服务，每月服务费为5800元，该合同是双方的真实意思表示，对双方均具有法律上的约束力，合法有效。2、兴特亨餐饮公司行使撤销权的诉讼时效为1年，兴特亨餐饮公司主张的是自2011年8月18日至2018年12月31日的服务费，已超过一年的诉讼时效。故兴特亨餐饮公司的主张不能成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。航大中天公司就反诉向本院提交如下证据：1、服务协议复印件两份，拟证明双方就服务费的收费标准、服务内容签订了书面协议，航大中天公司收取服务费有相应的依据；2、关于给东、南配楼商户提供服务并收取费用的说明，拟证明航大中天公司向包括兴特亨餐饮公司在内的租户提供服务的内容。经庭审质证，本院认证如下：兴特亨餐饮公司对航大中天公司提供的本诉证据的真实性无异议，本院予以确认。航大中天公司对兴特亨餐饮公司提供的本诉证据真实性无异议，本院予以确认。航大中天公司对兴特亨餐饮公司提供的反诉证据真实性无异议，本院予以确认。兴特亨餐饮公司对航大中天公司提供反诉证据真实性不予认可，该两份服务协议为复印件，无法与原件核对，本院不予认定。关于给东南配楼商户提供服务并收取费用的说明，该证据为航大中天公司在2020年6月9日出具，且为复印件，故该证据的真实性和关联性本院不予认定。本院经审理认定事实如下：1995年5月22日，中国民航学院向中国民航总局申请建综合楼，1995年11月14日，中国民航总局批复，同意中国民航学院关于综合楼的立项申请，1996年4月26日，天津市东丽区计划经济委员会出具关于下达民航学院场外综合楼东、南配楼建设计划的通知，建设地点位于民航学院场外生活区西北角，津北公路与驯海路交口的东南侧。1997年4月16日，就民用航空学院修建东、南配楼颁发建设工程规划许可证，1997年5月26日，就民用航空学院修建综合主楼颁发建设工程规划许可证。1998年1月20日，天津市东丽区人民政府就中国民用航空学院在东丽区××路××路东建的综合主楼颁发建设工程竣工规划验收合格证，1998年1月13日，天津市东丽区人民政府就中国民用航空学院在东丽区××路××路东建的东、南配楼颁发建设工程竣工规划验收合格证。2011年8月8日，航大中天公司与兴特亨餐饮公司签订协议书，约定航大中天公司将位于天津市东丽区驯海路航大宾馆内房屋租赁给兴特亨餐饮公司，租期6年，从2011年8月18日至2017年8月17日，月租赁费3万元，合计租赁费216万元，风险抵押金6万元，采暖费、水电费由后勤公司收取，费用由兴特亨餐饮公司负担。到期后，双方续签协议书，确定租赁期为4个月14天，从2017年8月18日至2017年12月31日，月租赁费3万元，合计租赁费133808元，风险抵押金6万元。2019年5月22日，航大中天公司与兴特亨餐饮公司签订协议书，约定兴特亨餐饮公司于2019年5月31日前将855864.45元水电费交纳到天津航大宾馆有限公司，于2019年12月31日前搬出不再回租，并与航大中天公司进行房屋交接，如兴特亨餐饮公司逾期未与航大中天公司办理房屋搬出交接手续，航大中天公司按每日1000元收取违约金，兴特亨餐饮公司2019年1月至9月房租为27万元，航大中天公司免除18万元作为房屋漏水的经济补偿，兴特亨餐饮公司在协议签订起5日内交纳2019年1月至9月房租9万元及服务费52200元，2019年9月30日前交纳2019年10月至12月的房租9万元及服务费17400元。2020年4月26日，航大中天公司通过EMS向兴特亨餐饮公司邮寄通知函，要求兴特亨餐饮公司于2020年5月6日前腾还所承租房屋，支付至房屋交接手续之日止的房屋占有使用费和违约金。兴特亨餐饮公司从2011年8月至2019年12月31日，每月支付房屋租金3万元，2011年8月至2018年12月31日，每季度按照航大中天要求支付服务费17400元，2019年每季度支付服务费17400元。另查，兴特亨餐饮公司在租赁涉诉房屋后，在二层自行搭建一个大厅。原告起诉后，兴特亨餐饮公司未对自行搭建的部分进行拆除，亦未将租赁房屋腾还给航大中天公司。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同，为双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定的内容履行自己的义务。合同签订后，航大中天公司依照合同约定履行了交付标的物的义务，兴特亨餐饮公司按照协议的约定交纳租金，至此，双方均能按照合同的约定履行。关于航大中天公司主张腾房的诉讼请求，根据双方于2019年5月22日签订协议的约定，兴特亨餐饮公司应于2019年12月31日前腾还所租赁房屋，并与航大中天公司进行交接，现兴特亨餐饮公司未按协议履行义务，已属违约。兴特亨餐饮公司应当将自行搭建的房屋拆除后，连同租赁的房屋一并腾还给航大中天公司。关于航大中天公司主张的自2020年1月1日起支付房屋占有使用费诉讼请求，因新冠肺炎疫情原因，导致双方未能办理交接手续，航大中天公司要求兴特亨餐饮公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的房屋占有使用费，本院不予支持。2020年6月2日，航大中天公司提起诉讼，要求兴特亨餐饮公司将租赁房屋腾出，兴特亨餐饮公司在应诉后，仍未履行该义务，故自2020年6月2日起至实际腾还租赁房屋之日，兴特亨餐饮公司应按原租金标准，向航大中天公司支付房屋占有使用费。关于航大中天公司主张的违约金，根据双方协议约定，如兴特亨餐饮公司未在2019年12月31日前腾还所租赁房屋，应按照每日1000元向航大中天公司支付违约金。但参照每月房屋租赁费为3万元的约定，该违约金数额约定过高，本院应酌情予以降低，应按照月租赁费的20%，即每月6000元向航大中天公司支付违约金为宜。关于兴特亨餐饮公司反诉主张的服务费，根据双方提交的证据及庭审陈述，自2011年8月18日起，兴特亨餐饮公司一直按每月5800元的标准向航大中天公司交纳服务费，期间并未中断，也未提出异议，因此，本院认定，双方已经建立服务合同关系，兴特亨餐饮公司要求返还服务费的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十三条、第二百三十五条，最高人民法院关于适用《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）天津市兴特亨餐饮有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空所租赁的天津市东丽区航大宾馆南侧餐厅及二层房屋，并将自行建造部分进行拆除，交还原告（反诉被告）天津航大中天科技发展有限公司。二、被告（反诉原告）天津市兴特亨餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）天津航大中天科技发展有限公司支付自2020年6月2日至实际腾还租赁房屋的占有使用费（按每月3万元标准计算）。三、被告（反诉原告）天津市兴特亨餐饮有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）天津航大中天科技发展有限公司支付自2020年6月2日起至涉诉房屋腾还之日止的违约金（按每月6000元标准计算）。四、驳回原告（反诉被告）天津航大中天科技发展有限公司的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）天津市兴特亨餐饮有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费减半收取2457元，由被告（反诉原告）天津市兴特亨餐饮有限公司负担，反诉受理费减半收取4452元，由被告（反诉原告）天津市兴特亨餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第三中级人民法院。审判员  马连春二〇二〇年十一月二十三日书记员  李振辉本判决依据的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。