辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13810号上诉人（原审被告）：冯玉新，女，1957年9月7日生，住辽宁省沈阳市铁**。被上诉人（原审原告）：沈阳市欧文物业管理有限公司，住所地沈阳市于洪区沈大路**252。法定代表人：刘子敏，该公司总经理。委托诉讼代理人：于思颖，辽宁新霁律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙雪，辽宁新霁律师事务所律师。上诉人冯玉新与被上诉人沈阳市欧文物业管理有限公司（以下简称“欧文物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初8869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。冯玉新上诉请求：撤销一审判决，依法改判。诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、物业服务不到位。被上诉人非法进入园区后，将原有单元门锁废掉，将原对讲破坏，私自安装小区门、单元门及电梯刷卡设备，为欠费业主设置一次刷卡有效三天的限制。小区环境脏乱差，臭气熏天，公共设施更谈不上维修和保养。沈阳市住宅小区管理办公室曾多次给被上诉人下发整改通知。二、上诉人多次告知被上诉人报修房屋漏水问题，但迟迟得不到解决，被上诉人只要求上诉人履行交费义务，有失公允。三、被上诉人于2018年8月就处于服务停滞状态。因2018年8月召开业主大会，解除了与被上诉人的物业服务合同，此后园区系业主们自发打扫园区卫生、楼道垃圾，故2018年8月至2018年12月31日的物业费不应缴纳。四、被上诉人无法提供正规发票。五、被上诉人进入园区服务，未经业主大会同意私自进入园区，没有收取物业费的理由。六、要求被上诉人补偿服务园区期间属于广大业主的房屋出租费用及广告费用以抵补物业费。欧文物业公司辩称：2017年1月1日被上诉人与业委会签订了物业服务合同，且进行备案，被上诉人进行物业服务是正规合法的。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。欧文物业公司向一审法院提出诉讼请求：被告给付2010年1月1日-2018年12月31日物业管理费9492元、电梯费2304元，合计11796元。判令被告承担诉讼费用。一审法院经审理查明：被告冯玉新系沈阳市铁西区贵和街“雍添金园”住宅小区业主，其所有房屋为沈阳市铁西区。雍添金园住宅小区业主委员会与沈阳金碧物业有限公司分别于2007年12月1日、2010年12月1日、2012年9月1日、2013年9月1日、2014年9月1日、2015年9月1日签订物业服务合同，自签字之日起生效，同时物业服务合同对业主与物业服务企业等的相关权利义务进行了约定。另查，原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日的《转让协议书》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司协商甲方转让乙方经营铁西区雍添金园小区的经营管理收费等一切的物业服务管理事项，转让前的一切应收费用一并转让给乙方，自双方签字或盖章后生效，有效期与乙方雍添金园小区提供物业服务合同的期限一致。原告公司向法院出具签署日期为2016年10月9日、落款签署单位为沈阳金碧物业有限公司的《转让协议书补充说明》一份，内容为“因乙方沈阳市欧文物业管理公司营业执照未正式下发，待正式营业执照下发后，签署正式合同，届时正式合同生效，具备法律效力，本公司与乙方签订的转让协议书作废，不具备法律效力。特此说明！”原告公司另出具签署日期2016年12月25日的《转让合同》复印件一份，内容有甲方沈阳金碧物业有限公司与乙方沈阳市欧文物业管理有限公司自双方签字或盖章后生效，一切正常经营该小区产生的收入及利益均归乙方所有。被告辩称转让协议这事是已经由小区办备案同意，但未向一审法院提供证据证明。原告公司出具编号2017084、加盖物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室公章的物业服务合同备案回执，内容有“项目名称：雍添金园，合同委托方：园区业主委员会，物业服务企业沈阳欧文物业管理有限公司，合同起止日期2017年1月1日至2022年12月31日”。庭审中被告不认可原告所述债权转让行为。再查，原告沈阳市欧文物业管理有限公司经由沈阳市于洪区市场监督管理局登记成立日期为2016年12月20日，营业期限自2016年12月20日至长期。另查，沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会与原告签订了物业管理合同，约定住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.8元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.4元向业主或物业使用人收取。合同期限自2017年1月1日起至2022年12月31日止，同时物业服务合同对业主与原告等的相关权利义务进行了约定。一审法院认为，业主大会或业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同，对双方具有约束力。原告与业主大会签订的物业服务合同不违反我国法律法规的强制性规定，合法有效，原告和业主均应按照物业服务合同约定履行各自义务。业主维护自身的权利应当依法采取正确的方式，而不应采取拒交物业费的方式，业主拒交物业服务费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司本身的正常运作以及对小区的正常管理会造成影响，影响小区全体业主的利益。一个园区环境的良好运转与物业公司的规范服务、全体业主的整体素质、园区的自然老化、园区规划及相关配套设施的完善程度、房屋建筑质量、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，无论哪一因素环节出现问题都会影响园区良好环境的运转并有可能导致园区环境质量的下降。关于原告公司为被告所居雍添金园小区提供物业服务起止期限问题，原告公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，约定物业服务合同期限自2017年1月1日起算，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案。一审法院对原告公司主张的要求被告给付拖欠的自2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费予以支持。至于被告提出的物业服务中存在的其他问题，一审法院认为有些情况的存在并不必然导致减免原告应收取的物业费，但原告可在后续服务中加以改进，如业主认为物业公司存在不当行为，可依法另行主张，但不应拒交物业费。因原告只能证明其2017年1月1日起算的物业服务合同，而对于2017年1月1日之前的物业服务合同无法提供，结合本案庭审双方当事人陈述及相应举证、质证情况以及关联案件的审理情况，又因原告主张所涉时间较久远，固定证据困难，不足以形成充分完整的证据链条证明原告所主张的被告应给付其拖欠的2017年1月1日前的物业服务费及电梯费的诉讼请求成立，故对此部分无法支持。原告与沈阳市铁西区雍添金园小区业主大会于2017年1月1日签订的物业服务合同约定住宅物业费0.8元/平方米/月，非住宅房屋物业费0.4元/平方米/月，电梯费其实质为园区电梯养护费用，电梯费标准经小区办备案，为12元/月/人，故就2017年1月1日至2018年12月31日期间被告冯玉新应交纳物业服务费2373元及电梯费576元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告冯玉新于本判决发生法律效力后十日内一次性给付原告沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2373元及电梯费576元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原被告其他诉讼请求。案件受理费人民币50元，由原告沈阳市欧文物业管理有限公司、被告冯玉新各承担25元。（原告已垫付，被告直接给付原告）。二审中，当事人均未提交新证据。二审对一审查明的事实予以确认。另查明：欧文物业公司自认2018年12月31日撤园。本院认为，欧文物业公司与沈阳市铁西区雍添金园小区业主委员会签订了物业管理合同，且经当地物业主管部门沈阳市铁西区住宅小区管理办公室予以备案，因此欧文物业公司为案涉园区提供物业服务，并非没有合法依据。本案争议的主要焦点为上诉人应否支付物业费问题，上诉人自2004年入住案涉房屋后已达十余年之久，案涉房屋所在园区设备设施老化、自然毁损不可避免，且案涉园区住宅物业费仅为0.8元/平方米/月，收费标准较低，加之部分业主拖欠物业费，造成物业公司对园区的管理和服务不尽人意，但不构成免除物业费的理由。关于上诉人主张房屋漏水问题，如在保质期内应向开发商主张权利。如超出保质期，应启动维修基金予以修复，该事由亦不属于免除物业费的理由。本院综合考虑欧文物业公司的物业服务状况，对冯玉新应交物业费减免10%。关于给付物业费截止期限问题，因欧文物业公司自认2018年12月31日撤园，而上诉人提交的小区业主委员会2018年12月13日出具的《关于“雍添金园”小区解聘物业服务公司的情况报告》记载：“按照政府的相关规定，12月24日开始交接。2019年1月12日，欧文物业公司彻底撤离园区”，故本院对欧文物业公司于2018年12月31日撤离园区予以确认，一审判决将物业费计算至该日并无不当。关于上诉人要求被上诉人补偿服务园区期间属于广大业主的房屋出租费用及广告费用以抵补物业费，因上诉人一审时并未对上述费用问题提起反诉，亦无明确数额，无法抵销。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初8869号民事判决第二项；二、变更沈阳市铁西区人民法院（2019）辽0106民初8869号民事判决第一项“冯玉新于本判决发生法律效力后十日内一次性给付沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2373元及电梯费576元”为“冯玉新于本判决发生法律效力后十日内一次性给付沈阳市欧文物业管理有限公司2017年1月1日至2018年12月31日期间的物业服务费人民币2135.7元及电梯费518.4元”；三、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费50元，由冯玉新负担。二审案件受理费50元，由冯玉新负担45元，沈阳市欧文物业管理有限公司负担5元。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十一月十七日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。