湖北省鄂州市鄂城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0704民初2635号原告（执行案外人）：刘云，女，1980年4月7日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市鄂城区，委托诉讼代理人：郭慧，湖北瀛博律师事务所律师。被告（申请执行人）：张绍旺，男，1971年3月2日出生，汉族，湖北省鄂州市人，住湖北省鄂州市梁子湖区，被告（被执行人）：湖北志裕房地产开发有限公司，住所地湖北省鄂州市鄂城区新庙镇。法定代表人：刘合高，该公司董事长。委托诉讼代理人：洪建林，该公司员工。原告刘云诉被告张绍旺、被告湖北志裕房地产开发有限公司（以下简称志裕公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘云及其委托诉讼代理人郭慧，被告张绍旺，被告志裕公司的委托诉讼代理人洪建林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘云提出诉讼请求：1.判决停止对鄂州市学府路南东方世纪城北苑2栋1单元501室（以下简称涉案房屋）的执行，解除对该房产的查封措施；2.判决确认涉案房屋归原告所有；3.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告刘云于2015年7月31日购得志裕公司开发的涉案房屋，并于2015年8月1日付清全部购房款265253.91元（人民币，下同），以及天然气费用2480元、可视门铃500元和星月神钢木装甲门费用3300.00元。该房已于2017年向刘云交付。在申请执行人张绍旺与被执行人志裕公司就湖北省鄂州市中级人民法院（2019）鄂07民终402号民事判决的强制执行过程中，鄂城区人民法院将属于原告刘云的涉案房屋予以查封执行，刘云依法提出书面异议，鄂城区人民法院于2020年8月12日作出（2020）鄂0704执异17号执行裁定，驳回了刘云的异议请求。原告刘云对该裁定不服，为维护自身合法权益，特诉至法院。被告张绍旺答辩称：1.执行裁定书是法院执行行为的合法体现，没有违反法律规定；2.刘云对涉案房屋主张执行异议缺乏事实和法律依据。经查询，涉案房屋2015年就可以签约备案，刘云的证据不能满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第二“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第四“非因买受人自身原因未办理过户登记”两个条件，不能排除执行。请求法院依法驳回刘云的异议之诉。被告志裕公司答辩称：同意原告刘云的诉讼请求。原告刘云为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据1，鄂州市鄂城区人民法院（2020）鄂0704执异17号执行裁定书，拟证明原告本次起诉的依据；证据2，刘云与志裕公司2015年7月31日签订的《商品房买卖合同》，拟证明原告购买志裕公司开发的涉案房屋优先于法院的执行查封；证据3，原告刘云支付房款的凭证一份、支付天然气和可视门铃票据一张以及支付房屋钢木装甲门的票据一张，拟证明原告已付清上述商品房买卖合同项下的全部房款265253.91元和其他款项，刘云虽未办理权属登记，但享有涉案房屋的全部权利；证据4，原告交纳物业费的收据两份，拟证明原告已于2017年办理收房并开始交纳物业费。被告张绍旺向本院提交如下证据：证据1，照片十四张，拟证明原告没有实际占有涉案房屋；证据2，拍摄房管部门的电脑形成照片一张，拟证明涉案房屋的2号楼的其他房屋在2015年开始陆续备案，涉案房屋没有备案是原告自己的原因，不是开发商的原因。经庭审质证，原告刘云对被告张绍旺两份证据的真实性、合法性和关联性均不予认可，认为不符合证据的形式，无法确认照片的来源。被告张绍旺对原告的证据1无异议，对证据2的真实性、合法性和关联性无异议，但认为系原告和志裕公司串通以回避法院的查封；对证据3、4的真实性有异议，认为原告支付房款、天然气等的凭证只是收款收据，不是正规发票，收款收据可能后期补开，原告应提供银行流水证实。被告志裕公司对原告的四份证据均无异议，对被告张绍旺的两份证据表示不清楚。经审查，本院对原告刘云提交的证据1予以采信；对原告证据2、3，被告张绍旺虽有异议，但未提供相反证据予以反驳，故本院对原告证据2、3也予以采信；对原告证据4以及被告证据1、2将结合本院核实的情况予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：张绍旺与志裕公司房屋买卖合同纠纷一案，湖北省鄂州市中级人民法院于2019年11月19日作出（2019）鄂07民终402号民事判决，判决确定：志裕公司应于判决生效之日起十日内返还张绍旺购房款931292.60元及利息144350.35元，并向张绍旺承担已付购房款一倍即931292.60元的赔偿责任，共计2006935.55元。判决生效后，因志裕公司未按期履行判决书确定的义务，张绍旺向本院申请执行，本院于2020年1月3日立案执行。执行过程中，本院作出（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书，于2020年4月16日查封了志裕公司名下位于鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋（即涉案房屋）。刘云对该查封房屋提出书面异议，称其对该房屋享有所有权，要求解除对该房屋的查封。本院于2020年8月12日作出（2020）鄂0704执异17号执行裁定书，驳回刘云的异议请求。另查明，2015年7月31日，刘云与志裕公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：01442）一份，约定刘云购买志裕公司开发的鄂州市学府××世纪城××楼××号房屋，该房建筑面积137.48平方米，合同价款为265253.91元。2015年8月1日，志裕公司向刘云出具“收款收据凭证”两张，收据显示收到“郑同峰（刘云）”“北2-1-501”购房款265253.91元，载明“原付133000元，余款132253.91元抵扣缪六林借款”“天然气2480元、可视门铃500元抵扣缪六林借款”。两张收据上加盖有志裕公司财务专用章，出纳处显示吕惠娟、洪建林（代）。刘云提供的产品订购单显示其订购星月神钢木装甲门一扇，费用3300.00元，同样抵扣缪六林借款。志裕公司当时的经办人洪建林庭审中陈述，涉案房屋的原来购房者为郑同峰，郑同峰2012年12月、2014年1月分两次向志裕公司缴纳房款合计133000元。后郑同峰不愿意继续购买涉案房屋，志裕公司将涉案房屋作为还借款抵偿给志裕公司的原法定代表人缪六林。因缪六林又对本案原告刘云有欠款，缪六林又将涉案房屋抵偿给刘云，故志裕公司出具的收据上载明付款人为“郑同峰（刘云）”，付款的金额为“原付133000元，余款132253.91元抵扣缪六林借款”“天然气2480元、可视门铃500元抵扣缪六林借款”等。庭审后志裕公司提交了郑同峰与志裕公司2012年12月13日购房合同的复印件、2012年12月及2014年1月郑同峰两次向志裕公司缴纳房款133000元收据的复印件，以及2015年8月1日缪六林就涉案房屋向志裕公司领款的领款单复印件等供法院参考。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”本案刘云对本院作出的（2020）鄂0704执异17号执行裁定书不服，提起诉讼，因此本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”涉案房屋的产权并未登记在刘云名下，因此本案的焦点问题在于刘云对法院查封的涉案房屋是否享有足以排除执行的物权期待权。原告刘云和被告志裕公司庭审中均承认刘云购买涉案房屋的主要目的系投资，且刘云名下还有用于居住的房屋，故刘云系商品房消费者之外的一般买受人。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有符合上述一般买受人物权期待权规定之保护条件，且缺一不可，刘云才可排除对涉案房屋的强制执行。刘云与志裕公司在人民法院查封之前即2015年7月31日已签订合法有效的书面买卖合同，刘云虽未提交支付房款的不动产发票，但其提交的收款收据以及志裕公司当时经办人洪建林庭审中的陈述，可以认定刘云已就涉案房屋支付了全部价款，刘云符合上述规定的第（一）（三）两个条件。关于第（二）和（四）两个条件，刘云提交的两份收款收据虽显示刘云分别于2017年8月10日、2018年8月1日就涉案房屋向物业公司缴纳2017年8月8日至2020年11月8日的物业费共计5445元，但经本院核实，本院执行部门依据（2020）鄂0704执77号之一执行裁定书于2020年4月16日查封了涉案房屋后，于2020年5月22日委托湖北正量行房地产估价咨询有限公司对涉案房屋的市场价值进行评估，本院执行部门会同湖北正量行房地产估价咨询有限公司的工作人员于2020年5月25日对涉案房屋进行了实地查勘，查勘完毕后粘贴封条，故刘云在人民法院查封之前并未合法占有涉案房屋，本院对刘云提交的缴纳物业费的收据不予采信。并且，本院执行部门在查封涉案房屋时经向房管部门查询，志裕公司开发的鄂州市学府路南东方世纪城的大部分房屋已登记备案在买受人名下，刘云及志裕公司庭审中也承认涉案房屋之所以没有备案至刘云名下是刘云自身的原因，本案刘云的情形不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（二）“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”和第（四）“非因买受人自身原因未办理过户登记”两个条件，刘云对法院查封的涉案房屋不享有足以排除执行的物权期待权，不能排除执行。被告张绍旺的辩称理由成立，本院予以采信。综上，原告刘云的诉讼请求无事实和法律依据，其要求停止执行涉案房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：驳回原告刘云的诉讼请求。本案案件受理费5279元，由原告刘云负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省鄂州市中级人民法院。审判长 ： 徐 翠审判员 ：肖红彬审判员 ：胡小玲二〇二〇年十一月二十四日书记员 ：吕璟莹