贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8214号上诉人（原审被告）：贵阳保利郦城房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区箭道街**[新华社区]。法定代表人：王浩。委托诉讼代理人：杨赟，公司法律顾问。被上诉人（原审原告）：贾彦龙，男，1984年10月21日出生，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：安胜琴，贵州群众律师事务所律师。上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司（以下简称保利郦城公司）因与被上诉人贾彦龙商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初316号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。保利郦城公司上诉请求：1、依法撤销原判或发回重审。2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、上诉人向被上诉人交付房屋时间应是2018年12月23日，而不是2019年12月21日；2、补充协议2.2条不存在限制被上诉人权利的情形，属有效条款，对双方具有法律约束力。根据该协议的约定，买受人不得借此拒绝收楼。被上诉人贾彦龙答辩称，2018年12月23日被上诉人未收到上诉人的收房通知，在2019年1月8日及2019年9月访问仍然存在渗透及钢筋洞的问题，直到2019年12月21日被上诉人主动找上诉人进行收房。至今被上诉人并未实际收房，因为物业公司要求被上诉人缴纳从2018年起的物业费。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。贾彦龙向一审法院提出诉讼请求：1、判令被告支付逾期交房违约金共计24，074.05元（计算方式：从2018年12月15日起至2019年12月21日，共计370天，按照购房款650，650元的日万分之一计算）；2、被告承担本案诉讼费用一审经审理查明：2017年1月10日，原、被告签订编号为2017-Ｅ0093的《商品房买卖合同》，约定：买受人（原告）购买的商品房为贵阳市南明区，建筑面积100.2平方米，总价款650650元；买受人于合同签订之日支付首期房款200650元，余款45万元以银行按揭贷款方式支付；出卖人应当于2018年12月15日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定：“逾期交房责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该时限应当不小于第十条第1（1）项中的时限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金（该违约金比率应当不小于第十条第1（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日（该日期应当与本条第1（1）项中的日期相同），买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起60日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。……”合同第十四条约定：“交接手续。……（二）查验房屋。1、买受人应在收到书面通知后3日内，办理该商品房的交接手续。……3、查验该商品房时，买受人对以下除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人按照国家和地方有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起即开始并在90日内负责修复，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。（1）天面渗水、漏滴；（2）墙面、厨房、卫生间地面渗漏；……”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”该合同附件十二为《保利凤凰湾商品房买卖合同补充协议（住宅）》，该补充协议第2.2条约定：“……如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题或合同第十四条第（二）款第3项之（1）-（6）之内容的，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼，但在修补完毕前，买受人有权不予支付物业管理费。……”合同签订后，原告按约支付了首期购房款200650元，余款45万元也通过银行按揭贷款方式支付完毕。2018年12月15日，原告前往收房。由于房屋存在入户花园顶棚渗漏、厨房燃气管道漏水、厨房雨污水管道漏水等问题，原告未收房。被告在对上述房屋质量问题进行整改后，于2019年1月8日再次电话通知原告收房。原告再次前往收房时，认为房屋还存在阳台墙面抹灰层脱落、阳台与客厅之间的墙体被钢筋扎了个洞等问题尚未解决，仍未收房。审理中，原告认可案涉商品房于2019年12月21日达到交付条件，但其至今仍未收房。一审判决认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律的强制性规定，系有效合同，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同第十四条约定，若案涉商品房存在天面渗水、漏滴或墙面、厨房、卫生间地面渗漏等等质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿。经审理查明，案涉商品房在交付时确实存在入户花园顶棚渗漏、厨房燃气管道漏水、厨房雨污水管道漏水等质量缺陷，被告应当按约对原告的损失进行赔偿。至于该损失应如何确定的问题，鉴于房屋质量问题导致的必然后果便是原告不能如期收房，被告逾期交房，而合同对逾期交房的违约责任已经作出了明确约定，故对原告的损失按照逾期交房责任进行确定。鉴于原告自认案涉商品房于2019年12月21日达到交付条件，故原告的损失计算至该时间为止，为24，074.05元。对于被告的抗辩意见，虽然合同补充协议第2.2条约定：“……如遇该商品房非存在主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷外的未妥善之处……买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得借此拒绝收楼……”但并未约定被告不承担因房屋质量问题给原告造成的损失。同时根据合同第二十九条约定，补充协议中含有不合理地减轻或免除合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以合同为准。因此对被告的抗辩意见不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：贵阳保利郦城房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内赔偿贾彦龙损失24，074.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费402元，减半收取计201元，由贵阳保利郦城房地产开发有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。庭审结束后，保利郦城公司向本院提交以下三组案涉房屋相关材料：一、《贵阳市商品住房交付使用本案证书》，备案号为20180073号，显示：2018年11月23日，贵阳保利郦城房地产开发有限公司开发建设的保利凤凰湾N-1-2号地块二期E1-E4、E8-E9、E1-E9地下室已通过贵阳市商品住房交付使用备案；二、竣工验收备案登记的相关材料共四页，显示：保利凤凰湾N-1-2号地块二期E3、E4、E8号楼、、地下室工程于2018年6月27日竣工验收三、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》，显示：受贵阳保利郦城房地产开发有限公司委托，西北综合勘察设计研究院于2018年5月10日对南明区桃园路95号保利·凤凰湾N-1-2地块二期E4栋项目进行了面积实测。经实地查勘，总建筑面积18646.08平方米。并附有“共有建筑面积分层汇总表”、“分摊系数列表”、“房屋建筑面积分户汇总表”“房屋分层分户平面图”等。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。合同的各方当事人应当按照合同的约定，本着诚实信用、相互协作的精神，全面适当地履行自己的义务。本案中，涉案合同中双方就涉案房屋在交接手续过程中双方的权利义务约定为：买受人对除该商品房主体结构和地基基础外的房屋质量缺陷提出异议的，由出卖人负责修复，并承担修复费用，修复完成后再行交付。因质量缺陷给买受人造成损失的，出卖人应当予以赔偿，但对赔偿的标准未进行明确约定。本案在审理过程中，双方确认涉案房屋在双方交接时存在入户花园顶棚渗漏、厨房燃气管道漏水、厨房雨污水管道漏水等质量缺陷。按照合同的约定，上诉人应当对被上诉人损失进行赔偿。而因房屋质量的问题，导致涉案房屋未能按照合同约定的期限交付使用，且直至本案审理期间，涉案房屋亦仍未实际交付。原审法院参照涉案合同对逾期交房的违约责任计算被上诉人的损失金额并无不妥。故本院对保利郦城公司的上诉主张，不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费402元，由上诉人贵阳保利郦城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月九日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦