河北省唐山市路北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0203民初1931号 原告：张某，曾用名张文凤，女，1983年10月25日生，汉族，住唐山市高新技术开发区。 原告：刘某1，曾用名刘某2，男，2012年3月9日生，汉族，住唐山市高新技术开发区。 法定代理人：张某（原告刘某1之母），住址同上。 原告：王淑伶，女，1958年10月6日生，汉族，住唐山市高新技术开发区。 委托代理人；张某（原告王淑伶儿媳），住址同上。 被告：田署光，男，1971年5月7日生，汉族，住唐山市路**。 委托代理人：刘金国，河北唐盛律师事务所律师。 委托代理人：董威，河北唐盛律师事务所律师。 被告：闫国强，男，1965年5月29日生，汉族，住唐山市路**。 被告：唐山市银厦房地产开发有限公司，住所地：唐山市路**西山道**。 法定代表人：闫胜利，总经理。 被告：唐山盛世君安房地产开发有限公司，住，住所地：高新区庆南道南侧/div> 法定代表人：尹小芳，总经理。 三被告共同委托代理人：吕绍文，河北江岳律师事务所律师。 原告张某、刘某1、王淑伶与被告田署光、闫国强、唐山市银厦房地产开发有限公司（以下简称银厦地产公司）、唐山盛世君安房地产开发有限公司（以下简称盛世君安地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月24日立案后，依法适用普通程序，于2020年8月5日公开开庭进行了审理。原告张某、被告委托代理人刘金国、董威、三被告共同委托代理人吕绍文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张某、刘某1、王淑伶向本院提出诉讼请求：1、不得执行君安景苑Ｃ区2号楼1门102室房产并解除查封，停止拍卖；2、确认君安景苑Ｃ区2号楼1门102室房产为案外人所有；3、被告唐山盛世君安房地产开发有限公司立即与原告办理正式购房手续，签订《商品房买卖合同》，并立即协助配合原告办理产权手续；4、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告张某与刘金池系夫妻关系，婚后于2012年3月9日育有一子刘某1（曾用名刘某2）。2012年9月15日，刘金池与唐山盛世君安房地产开发有限公司签订了《预定商品房协议书》，购买了唐山盛世君安房地产开发有限公司开发建设的君安景苑项目ｃ区住宅一套，房号为：307＃-1-101，总价337301元（大写：叁拾叁万柒仟叁佰零壹圆307＃一1整，含地下室29980元），刘金池支付全部房款且交纳了两证费、公共维修基金及物业费等费用，并于2012年9月15日办理了装修入住手续，后入住至今。2016年2月23日，刘金池因交通事故过世，其为王淑伶与刘玉祥的独子。王淑伶系刘金池之母，刘玉祥系刘金池之父，刘玉祥已先于刘金池去世。原告张某、刘某1及王淑伶为刘金池的全部合法继承人，有权从刘金池处合法受让案涉房产。田暑光诉闫国强、唐山市银厦房地产开发有限公司及唐山盛世君安房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，唐山市路北区人民法院作出了（2018）冀0203民初115号民事裁定和协助执行通知书，查封了唐山盛世君安房地产开发有限公司名下坐落于唐山市（实为原告所有），查封期限三年，自2018年1月15日起至2021年1月14日，查封期间不得变卖、过户、转让。2018年4月19日，贵院作出了（2018）冀0203民初115号民事判决，判决闫国强自本判决生效之日起十日内还田暑光借款人民币2200万元，并支付利息（自2017年12月25日起以2200万元为基数，按年息6％计算至实际给付之日止），唐山市银厦房地产开发有限公司、唐山盛世君安房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任。判决生效后，田暑光申请强制执行，案号（2018）冀02执16227号。2020年5月20日，小区业主群讨论房子被查封事宜，要求开发商公布被查封房产，开发商公布被查封房产及名单后，原告才知道2012年9月15日早已全款购买并整整住了七年多的君安景苑307＃一1一101号房子竟然在2018年1月15日起被法院查封至今，而原告竟全然不知。2020年5月29日，原告向贵院提出执行异议，请求停止执行（2018）冀0203民初115号民事裁定并解除对案涉房产的查封。2020年6月11日，法院作出（2020）冀0203执异40号执行裁定书，驳回原告的异议。 被告田署光主要辩称，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《全国法院民商事审判工作会议纪要》125．[案外人系商品房消费者]实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但己出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行（这里的商品房消费者应当仅限于符合本纪要第125条规定的商品房消费者。买受人不是本纪要第125条规定的商品房消费者，而是一般的房屋买卖合同的买受人，不适用上述处理规则）。被答辩人的诉求，不符合上述规定，故不享有排除强制执行的民事权利。1、关于被答辩人与唐山盛世君安房地产开发有限公司是否签订了合法有效的买卖合同。根据《审理商品房买卖合同的解释》第五条规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第十六条规定了商品房买卖合同应当明确记载的12项内容。被答辩人提交的预定商品房协议书不符合该条规定的商品房买卖合同应当具备的内容，因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定；2、被答辩人虽然举证预定商品房协议书、房款收据、物业费收据、两证费收据、公共维修基金收据、户口页、结婚证、居民死亡医学证明、出生医学证明、独生子女证等相关证据，但不能证明案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋事实。因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条的规定；3、被答辩人虽然举证预定商品房协议书、房款收据、物业费收据、两证费收据、公共维修基金收据，但未提供相应的转账流水，故不能证实被答辩人已经实际购买并支付了购房款。因此不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问的规定》第29条的规定；4、尽管被答辩人举证唐山盛世君安房地产开发有限公司出具的购房款收据，但经核算，尚不构成购房款全价；尽管梁丽艳、唐山盛世君安房地产开发有限公司出具了证明，但证明事项之间存在着矛盾，不排除原告与其他被告之间存在通过恶意串通签订买卖合同及补开相关票据的方式对抗法院强制执行的可能性。退一步讲即使被答辩人已经取得了相关票据，但并不等同于已经取得了涉案房产的物权，根据《物权法》的相关规定，被答辩人对涉案房屋尚未取得所有权，其只享有要求唐山盛世君安房地产开发有限公司办理过户的债权，该权利不能排除已生效判决的执行。综上，请求驳回原告诉讼请求。 被告闫国强、银厦地产公司主要辩称，认可原告的诉讼请求。 被告盛世君安地产公司主要辩称，认可原告的第一、二项诉请，停止对涉案房产的执行，驳回原告的第三、四项诉请。刘金池于2012年9月5日与盛世君安地产公司签订预定商品房协议书并支付全部房款，2012年9月15日盛世君安地产公司履行交房义务，刘金池办理房屋入住，双方均已按照该协议书履行了各自的权利和义务，该协议书应为合法有效的房屋买卖合同，且该案符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，原告享有排除强制执行的权利，应停止对案涉房产的执行。原告第三项诉请，涉案房产存在查封，因此无法立即与原告签订《商品房买卖合同》且办理产权登记手续为房管局行政部门的职责，此诉请无法在本案中解决。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2012年9月15日，刘金池与盛世君安地产公司签订《预订商品房协议书》，由刘金池预订盛世君安地产公司开发的高新区“君安景苑”（暂定名）Ｃ区307号楼1单元101号房产，总房款337301元。刘金池依约交纳了房款并入住该房，后又相继交纳了两证费、公共维修基金、物业费等费用。唐山市高新区君安景苑Ｃ区307号楼1单元101号与唐山市高新区君安景苑小区Ｃ区2楼1门102号系同一套房产。田署光诉闫国强、银厦地产公司、盛世君安地产公司借款合同纠纷一案，本院于2018年1月5日作出（2018）冀0203民初115号民事裁定和协助执行通知书，查封盛世君安地产公司名下坐落于唐山市，查封期限三年，自2018年1月15日至2021年1月14日，查封期间不得变卖、过户、转让。本院于2018年4月19日作出（2018）冀0203民初115号民事判决，判决闫国强自判决生效之日起十日内偿还田署光借款人民币2200万元，并支付利息（自2017年12月25日起以2200万元为基数，按年息6%计算值实际给付之日止）；银厦地产公司、盛世君安地产公司对上述借款本息承担连带清偿责任；驳回田署光的其他诉讼请求。判决生效后，田署光申请执行。后张某、王淑伶、刘某1作为案外人提出执行异议，本院于2020年6月2日作出（2020）冀0203执异40号执行裁定，裁定驳回案外人王淑伶、刘某1、张某的异议。 另查明，刘金池与张某系夫妻关系，二人婚生一子刘某1（曾用名：刘某2）。刘金池父亲刘玉祥（先于其去世）、母亲王淑伶；刘金池于2016年2月23日去世，生前未留有遗嘱。 本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。案外人执行异议之诉系案外人就执行标的物主张享有足以有效阻止执行的权利，其提起旨在阻止对执行标的物强制执行的诉讼。本案中，刘金池在被告申请法院查封案涉房产之前，已向盛世君安地产公司支付全部购房款且已经实际占有使用涉案房产。虽然李金池和盛世君安地产公司最终未能依据《预订商品房协议书》签订正式书面买卖合同，但该协议具备《商品房销售管理办法》规定的商品房买卖合同的主要内容，该协议应当认定与正式书面买卖合同具有相同法律效力。三原告作为刘金池的法定继承人，有权承继刘金池对案涉房产的相关权利，故原告张某、刘某1、王淑伶就案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，三原告请求停止对君安景苑Ｃ区2楼1门102室房产的执行，理据充足，本院予以支持。因刘金池去世，涉案房产涉及继承法律关系，故原告请求确认君安景苑Ｃ区2号楼1门102室房产为三原告所有并要求被告唐山盛世君安房地产开发有限公司与原告办理正式购房手续且协助配合原告办理产权手续不属于案外人执行异议之诉的审理范围，三原告可另行主张。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 一、不得执行唐山市； 二、驳回原告张某、刘某1、王淑伶的其他诉讼请求。 案件受理费10800元，由被告田署光负担80元，由原告张某、刘某1、王淑伶负担10720元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审 判 长  刘英红 人民陪审员  刘建文 人民陪审员  张 妍 二〇二〇年十一月十六日 法官 助理  张天洁 书 记 员  冯艳霞