广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终1846号上诉人（原审被告）：英德紫海印象旅游发展有限公司，住所地：广东省英德市连江口镇古街东北区******。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：陈渊，广东炜原律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：詹万辉，男，1974年3月22日出生，汉族，住重庆市开县************。委托诉讼代理人：李正春，广东国道律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯逸恩，广东国道律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：雷必文，男，1975年12月11日出生，汉族，重庆市开县***********。被上诉人（原审被告）：英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司，住所地：广东省英德市连江口镇古街东北区*****。法定代表人：卢某1。委托诉讼代理人：黄爱珍，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯嘉毓，广东合誉律师事务所律师。上诉人英德紫海印象旅游发展有限公司因与被上诉人詹万辉、雷必文、英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省英德市人民法院（2018）粤1881民初2930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月10日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人英德紫海印象旅游发展有限公司上诉请求：一、撤销一审判决第三项；二、案件受理费及评估费由詹万辉负担。事实与理由：一、一审遗漏了詹万辉应向英德紫海印象旅游发展有限公司支付而未付的租金及水电费、管理费的事实部分，在审理中未予计算，减扣。一审确认了被上诉人与上诉人于2017年8月9日签订了《合约协议书》及被上诉人于8月18日向原告原法定代表人支付了6万元（其中押金4.5万元，租金1.5万元）的事实。按双方签订的《合约协议书》约定的月租金为2万元计，自2017年9月l日至2018年1月23日止，共计4个月22天，被上诉人应向上诉人支付的租金为94666.66元，扣除被上诉人已交的15000元租金，尚欠交79666.66元。根据英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司在一审期间提出的未交水电费为8463元，管理费为6907元计算，詹万辉应交未交的租金、水电费、管理费合计为95036.66元。一审法庭在审理时遗漏上述事实，使上诉人的权益受到了损害。二、一审对双方签订的《合约协议书》中承诺的所谓宾馆消费保底条款理解有误，计算收益方式没有依据。首先，签订的《合约协议书》是一份三方合同，甲方为梦幻月亮湾庄园。落款签名盖章的是上诉人和英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司，承诺梦幻月亮湾庄园每月在詹万辉的宾馆保底消费50000元。这里首先明确的保底消费金额为50000元，而一审判决在计算收益时却错以55000元作为基数。其次，《合约协议书》明确的是梦幻月亮湾庄园承诺的每月保底消费，并非上诉人承诺保底消费，被上诉人应向《合约协议书》的甲方梦幻月亮湾去主张权益，而非上诉人。再次，《合约协议书》中并没有明确如果没有达到保底消费的违约责任及应承担的后果，根据《合同法》的规定，被上诉人应主张其因违约行为所遭受的直接经济损失或收益，但一审中被上诉人并没有提交相关直接证据证明其损失，或其提交的证据与违约行为没有必然联系。最后，一审法院以25%的比例计算被上诉人的经营收益率没有依据。一审中已经认定詹万辉所经营的宾馆现由英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司转租给了第三人经营的事实，说明英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司是实际受益人。一审法庭应按照《评估报告》确定的价格，要求英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司向詹万辉支付上述款项，而非要求英德紫海印象旅游发展有限公司承担。被上诉人詹万辉答辩称：一审的处理得当，适用法律和事实都正确，英德紫海印象旅游发展有限公司的上诉请求无理，应当予以驳回。被上诉人英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司答辩称：英德紫海印象旅游发展有限公司的事实请求缺乏事实与法律依据，应当予以驳回。理由如下：第一，本案为租赁合同纠纷，答辩人并不是案涉租赁合同的当事人，因此对解除案涉合同而产生的赔偿不承担赔偿责任。第二，答辩人在收回场地前已经多次通知英德紫海印象旅游发展有限公司以及雷必文，要求他们清理场地并交回，但英德紫海印象旅游发展有限公司跟雷必文迟迟不履行。鉴于英德紫海印象旅游发展有限公司及雷必文从未向答辩人缴纳过租赁押金和租金，已经给答辩人造成了巨大的损失，因此为了减少损失，答辩人才不得不收回场地，而场地内的设备物品视为英德紫海印象旅游发展有限公司及雷必文弃置，由此而造成的损失应当由英德紫海印象旅游发展有限公司及雷必文承担。被上诉人雷必文经本院依法公告传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。詹万辉向一审法院起诉请求：一、解除英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文与詹万辉2017年8月9日签订的《合约协议书》；二、英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文共同向詹万辉返还所收取的人民币60000元费用；三、英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文共同向詹万辉赔偿投资损失人民币281683元；四、英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文共同向詹万辉支付约定的每月在才子佳人宾馆订客房消费55000元保底费用（自2017年10月1日起至2018年1月22日）共3个月22天合计人民币204032.18元；五、案件受理费、财产保全费及担保费等诉讼费用均由英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文共同负担；六、英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司对本案债务承担连带责任。一审法院认定事实：案涉英德市**************************、110-112号商铺的所有权人为案外人简志祥；案外人简志祥（甲方）与英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司（乙方）签订了两份《浈阳坊物业委托经营管理合同》，约定将上述两商铺使用权委托英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司用于客栈经营，委托期限从2017年3月1日至2022年2月28日止；委托经营期内，乙方对委托的房屋享有占有权、使用权、收益权、转租权、经营权、管理等权利……2017年6月8日，英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司与雷必文签订《浈阳坊东南区商铺租赁合同》（简称租赁合同）约定：甲方（浈阳坊公司）将位于英德市连江口镇浈阳坊东南区商铺10栋106-108、110-112号2套商铺租给乙方（雷必文），租赁面积为690.72平方米；租期为10年，从2017年2月1日起至2027年1月31日止；商铺交付使用的时间为2017年7月31日前；租金的计算方式为：第一至第三租赁年（自2017年9月1日起至1日止）每月租金为人民币20000元……租金按月结算，支付到甲方指定的资金账户；甲方首次装修约116万元（以工程报价为准）由甲方承担，乙方根据经验需要进行装修或增加经营设备设施由乙方自行承担；乙方在签订本合同时需交付甲方租赁保证金60000元，租赁期间不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用，租赁期满后乙方没有任何违约责任其结清应付费用的情况下甲方将保证金无息退还乙方。上月租金、水电费于每月5日前向甲方支付……关于乙方的权利义务约定：……未经甲方书面同意，乙方不得擅自将租赁商铺转租、分租、转让、抵押，否则，该行为不对甲方产生约束力，甲方有权解除合同，同时有权要求乙方承担违约责任及赔偿损失……乙方拖欠甲方租金或水电费等应缴费用均视为违约，每逾期一天，按照拖欠金额的2‰计算违约金，欠缴费用达30天以上（含30天），甲方有权解除合同；租赁期间，乙方有下列行为之一，经劝告拒不改正者，甲方有权解除合同：……（3、未经甲方同意，擅自转租、分租、转让、抵押该商铺给第三人；租赁期间，因乙方原因导致本合同解除、终止的，甲方已收取乙方的款项、费用不予退还；合同终止时，乙方须将该商铺以及其他所有门窗钥匙和甲方在其内所设立的固定装置等设备在保证能正常使用下归还甲方，甲方对乙方在商铺内装修等投资不予补偿……该合同有雷必文在乙方签名确认，甲方有英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司盖章确认。2017年8月9日，詹万辉作为乙方与甲方梦幻月亮湾薰衣草庄园签订了一份《合约协议书》，该份《合约协议书》约定：现甲方拟将浈阳古镇才子佳人宾馆及一楼重庆火锅店（包括夜宵）租与乙方经营。甲方包括精装修及所有房间网路线路通畅、水电齐全，包括宾馆房间冷热水供应，甲方负责宾馆经营资质的办理；乙方带资提供空调、电视、床和床上用品。火锅包括餐厅、厨房所有设施及电器、乙方提供设备如合约期满归乙方所有，乙方经过甲方商量可以同意转租。接盘乙方投资的设施。甲方拟按每月两万元作为租金租与乙方，按正常场所商业租用收取进场的三押一租6万元（押金45000元，租金15000元）期满后返还乙方45000元，租期为十年，期满甲方必须同意乙方转让，否则乙方有权撤出乙方所投资的所有设施。同时梦幻月亮湾庄园为了配套，每月在才子佳人宾馆订房消费55000元保底，宾馆消费包括旅游团订房都以现金当天结算，合计按年度结算……该份合同甲方有英德紫海印象旅游发展有限公司加盖公章、雷必文签名并按捺指印确认，乙方有詹万辉签名并按捺指印。詹万辉在签订该份《合约协议书》后，2017年8月18日将约定押金45000元及租金15000元转入英德紫海印象旅游发展有限公司制定的账户武英丽的名下，并购买了经营旅店及火锅城所需的空调、电视、床、床上用品、厨房设备设施等物品进场经营；重庆火锅城以及才子佳人宾馆均于2017年10月1日开业经营至2018年1月23日；由于雷必文未向英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司缴交相关的保证金、租金及水电费，英德市金海湾经营者发展有限公司在案涉商铺张贴公告：雷必文先生，《浈阳坊东北区商铺租赁合同》履行期间，您无正当理由拒不支付房屋租赁保证金、租金、水电费等，经本公司多次催告后仍拒不履行义务；我司决定于2018年1月23日上午11点对位于英德市连江口镇浈阳坊东南区商铺第10栋106-108、110-112号商铺进行停水、停电。2018年1月24日，浈阳峡风景区物业部再次发出《通知》：雷必文先生，您向本公司租赁位于英德市连江口镇浈阳坊东南区商铺第10栋106-108、110-112号商铺用于经营。自2017年9月起，您无不正当理由拒不支付商铺保证金、租金、水电费，经多次催告后，仍拒不履行义务。截止2017年12月，您共拖欠保证金60000元、租金80000元，水电费8463元，物业管理费6907元，合共155370元。您长期拖欠租金、水电费的行为已构成根本违约，鉴于双方合作关系，我司再次给予您一定宽限期，请您于收到通知之日起2天内（2018年1月25日至2018年1月26日），向我司缴纳所拖欠的费用……鉴于在发出《通知》后雷必文未出面解决相关事宜，2018年1月26日，浈阳峡风景区物业部最后一次发出《通知》：雷必文先生，您向本公司租赁位于英德市连江口镇浈阳坊东南区商铺第10栋106-108、110-112号商铺用于经营。自2017年9月起，您无不正当理由拒不支付商铺保证金、租金、水电费，经多次催告后，仍拒不履行义务。您长期拖欠租金、水电费的行为已经构成根本性违约，鉴于双方合作关系，我司再次给予您一定宽限期，请您于收到通知之日起3天内（2018年1月27日至2018年1月30日），向我司缴交所欠的费用，届时，您不出面解决，我司于2018年1月30日对《才子佳人》、《重庆老火锅》进行清场，请您将店铺的所有食品及用料搬离……2018年1月30日，由于雷必文没有按照通知缴交上述所拖欠的费用，英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司遂于当天收回案涉商铺并上锁。2018年7月17日，詹万辉以英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司收回案涉商铺，造成詹万辉无法继续经营；且雷必文、英德紫海印象旅游发展有限公司在詹万辉经营后并履行双方签订的《合约协议书》中约定“……梦幻月亮湾庄园为了配套，每月在才子佳人宾馆订客房消费五万五保底……”的义务为由，向一审法院提起诉讼，要求解除与英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文签订的《合约协议书》、收回缴纳的保证金60000元、要求英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文支付合同月底的每月保底费用55000元，从2017年10月1日起计算至2018年1月22日止，共计204032.18元；英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司对上述费用承担连带责任。诉讼中，詹万辉表示因经营所需的相关材料没有办好，经营后并没有实际缴纳过租金；英德紫海印象旅游发展有限公司确认收到詹万辉缴纳的保证金60000元；确认梦幻月亮湾薰衣草庄园是其名下的项目对《合约协议书》上公章的真实性予以确认，但表示雷必文与其公司无关；英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司确认：收回商铺只是将案涉商铺上锁，并没有处理商铺内的物品；诉讼中，詹万辉向一审法院提出对其投资损失进行鉴定，并确认评估的基准日为2018年1月30日；詹万辉、英德紫海印象旅游发展有限公司、英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司同意指定、委托具备鉴定资质的广州市华盟价格事务所有限公司进行评估。广州市华盟价格事务所有限公司在接受一审法院委托后，于2019年6月21日、6月24日分别到案涉商铺进行现场勘察、清点相关物品。2019年8月20日，广州市华盟价格事务所有限公司清远市分部向一审法院出具穗华价估[2019]093号《报告书》，该份《报告书》载明：根据以上才子佳人宾馆装修工程费用、购置物品价格和重庆火锅店购置物品价格，计算得出詹万辉的总投资损失为175882元。其中：才子佳人宾馆装修工程损失21818元；评估现值20378元；才子佳人宾馆购置物品价格87765元；重庆火锅店购置物品单价67739元；英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司确认英德市金海湾经济发展有限公司、浈阳峡风景区物业部是受其委托给雷必文发送《停电通知》、《通知》的，上述通知所载权利义务由其享有和承担。另查明，一、案涉英德紫海印象旅游发展有限公司成立于2017年1月18日，是自然人投资或控股的有限责任公司；2017年企业年度报告显示：2017年英德紫海印象旅游发展有限公司的股东为李建敏、徐捍堡、胡建立；2018年企业年度报告显示英德紫海印象旅游发展有限公司的股东为徐捍堡、胡建立、杨某1；现任股东为杨某1、吴建权、郑广标；二、案涉商铺才子佳人宾馆已经由英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司租给案外人重新经营；重庆老火锅在关闭后至今未再继续营业。三、2018年12月5日，一审法院组织对案涉商铺进行现场勘验：目见“重庆老火锅”内厨房现状与詹万辉主张购置的基本一致（详见现场照片、录像）；詹万辉陈述现场少了一台制冰机，四个冰柜，十个电磁炉、150套茶具；餐厅桌椅与原来一致，詹万辉予以确认；二、才子佳人共18间房，其中单人房8间、双人房10间；单人房床规格1.8m×2m；1.2m×2m；詹万辉确认客房内的电视、被套等配套设施与原来一致；三、四楼有两个阳台，面积约10㎡，詹万辉主张**台瓷砖是其铺设；四、詹万辉称厨房水电设施由其安装，相关费用含阳台瓷砖共7000元。一审法院认为，詹万辉与英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文签订的《合约协议书》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行义务。本案中，因雷必文违反了其与英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司签订的《浈阳坊东南区商铺租赁合同》不能擅自转租的规定且长期拖欠租金及水电费等并而被英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司强行收回案涉商铺，导致詹万辉合同目的不能实现及投资损失，雷必文的行为已经构成根本性违约，应承担违约责任；英德紫海印象旅游发展有限公司未能按照合同约定完成五万五保底消费，其行为已经构成违约，应承担违约责任；因英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司强行收回案涉商铺，并将詹万辉购置用于宾馆的物品交由他人占有、使用，英德紫海印象旅游发展有限公司作为出租人，对詹万辉因此造成的损失承担赔偿责任。根据双方指定的具备鉴定资质的广州市华盟价格事务所有限公司评估结论显示，该部分物品损失为87765元，一审法院对该鉴定结论予以确认。根据合同约定，詹万辉支付英德紫海印象旅游发展有限公司的60000元中，商铺押金只是45000元，其余部分属于案涉租金，一审法院确认案涉押金为45000元。综上所述，詹万辉请求解除案涉合同理据充分，一审法院依法予以支持；詹万辉请求英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文退还租赁押金理据充分，一审法院予以支持，但是以45000元为限；詹万辉请求英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文赔偿投资损失理据充分，一审法院依法予以支持，但是赔偿金额以上述鉴定结论确认才子佳人宾馆装修工程损失评估现值20378元+购置物品87765元+保底消费利润为限；詹万辉主张的3个月＋22天保底消费实际上是上述时间段保底消费所产生的利润，该利润参照当地住宿行业的毛利率情况酌定按保底消费额25%计算，即（55000元×3个月+22天）×25%=51333.33元；至于詹万辉请求赔偿重庆火锅店购置物品损失，因该部分物品仍然弃置在原址，并没有被占有、使用，詹万辉在解除案涉合同后，仍可在另行经营餐饮时使用，该部分物品并不在实际损失之列，一审法院对此不予支持；因詹万辉主张的基础法律关系是租赁合同纠纷而不是侵权纠纷，英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司并不是案涉租赁合同的当事人，对因解除案涉租赁合同而产生的赔偿不承担赔偿责任；詹万辉主张英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司对上述债务承担连带责任缺乏证据且与法相悖，一审法院依法不予支持；对于詹万辉与英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司之间、英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文与英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司之间的纠纷本案不作实体处理，当事人可另行法律途径解决。雷必文经一审法院依合法传唤拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权利，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，一审判决如下：一、解除詹万辉与英德市紫海印象旅游发展有限公司、雷必文于2017年8月9日签订的《合约协议书》；二、限英德市紫海印象旅游发展有限公司、雷必文在判决发生法律效力之日起三日内向詹万辉退还案涉租赁押金45000元；三、限英德市紫海印象旅游发展有限公司、雷必文在判决发生法律效力之日起三日内向詹万辉赔偿案涉装修工程损失20378元、宾馆购置物品损失87765元、宾馆保底消费预期利益51333.33元；合计159476.33元；四、驳回詹万辉的其他诉讼请求。案件受理费9257.15元，鉴定费7950元，由詹万辉负担2767.91元，英德市紫海印象旅游发展有限公司、雷必文负担11439.24元二审期间，当事人均未提交新证据。本院二审经审查，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕英德紫海印象旅游发展有限公司的上诉请求范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉请求和答辩意见，本案的争议焦点为：1、英德紫海印象旅游发展有限公司主张在应付款项中扣减詹万辉欠付的79666.66元租金等费用依据是否充分；2、案涉《合约协议书》消费保底条款收益损失计算依据是否充分，英德紫海印象旅游发展有限公司应否就此予以赔偿；3、英德紫海印象旅游发展有限公司主张应由英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司向詹万辉赔偿案涉损失依据是否充分。关于焦点一，英德紫海印象旅游发展有限公司虽以一审法院在应付款项中未将詹万辉欠付的79666.66元租金、水电费、管理费等费用未予扣减为由，主张应予扣减。经审查，一审期间，英德紫海印象旅游发展有限公司并未提出扣减上述项目费用的诉求，一审法院未予处理并无不当，鉴于一审法院未予处理，本院亦不予处理，英德紫海印象旅游发展有限公司可另寻法律途径解决。关于焦点二，本案中，詹万辉与英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文于2017年8月9日签订的《合约协议书》系当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，故合同依法成立并生效，双方均应依约履行合同。一审法院对于雷必文、英德紫海印象旅游发展有限公司的违约行为，导致詹万辉合同目的不能实现应承担相应违约责任并赔偿其投资损失作出详细论述，本院在此不再赘述，予以采纳。英德紫海印象旅游发展有限公司虽抗辩保底消费金额为50000元，但一审法院根据《合约协议书》内容“梦幻月亮湾庄园为了配套，每月在才子佳人宾馆订房消费55000元保底”，结合鉴定结论确认詹万辉投资宾馆装修工程损失评估现值、购置物品价值，计得詹万辉3个月22天保底消费所产生的利润，并参照当地住宿行业的毛利率情况，酌定按保底消费额25%计得51333.33元，理据充分。至于英德紫海印象旅游发展有限公司主张《合约协议书》明确的是梦幻月亮湾庄园承诺每月保底消费，并非其承诺保底消费，故应由梦幻月亮湾庄园承担赔偿责任的抗辩，鉴于其在一审期间自认梦幻月亮湾薰衣草庄园系其所有的一个项目名称，梦幻月亮湾庄园对外作出的民事行为，应视为英德紫海印象旅游发展有限公司所实施的民事行为，故一审法院对该节处理并无不当。关于焦点三，鉴于英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司作为出租人其与雷必文签订的《浈阳坊东南区商铺租赁合同》中明确约定，雷必文无权擅自转租且其长期拖欠租金及水电费，已构成根本违约，英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司有权解除双方商铺租赁合同并收回案涉商铺。且英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司亦非詹万辉的合同相对人。同时，一审法院也予以释明，詹万辉与英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司之间，英德紫海印象旅游发展有限公司、雷必文与英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司之间的纠纷在案中不作实体处理，当事人可另行法律途径解决。故对英德紫海印象旅游发展有限公司认为案涉宾馆经英德市浈阳峡生态旅游度假有限公司转租并受益应承担赔偿责任的主张，理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人英德紫海印象旅游发展有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3489.52元，由上诉人英德紫海印象旅游发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 苏永术审 判 员 钟莹莹审 判 员 成振平二〇二〇年十一月九日法官助理 张聪聪书 记 员 韦思烨