贵州省遵义市中级人民法院民 事 裁 定 书（2020）黔03民终6824号上诉人（原审原告）：任正林，男，汉族，1978年9月25日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。委托诉讼代理人：周德俊，系贵州名城（桐梓）律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡勇军，系贵州名城（桐梓）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陶明英，女，汉族，1957年8月28日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：汪志华，男，汉族，1956年4月11日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：杨治明，男，汉族，1945年10月27日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：陈德珍，女，汉族，1969年8月6日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。被上诉人（原审被告）：赵立芳，女，汉族，1955年3月17日生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。上诉人任正林因与被上诉人陶明英、汪志华、杨治明、陈德珍、赵立芳房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初1879号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。任正林上诉请求：请求撤销一审民事裁定书，并且裁定由一审人民法院继续审理。事实与理由：一、首先，上诉人对于原审判决查明的事实，基本不持异议。但是，从本案的查明的事实及上诉人在原审中的诉求可知，上诉人并未诉求就案涉房屋进行处置，而是诉求对本案案涉的《房屋买卖合同》的性质进行认定，并诉求被上诉人返还购房款及承担赔偿责任。其次，上诉人与被上诉人之间系合同关系，就合同关系而言，上诉人在本案中并未要求被上诉人陶明英、汪志华交付房屋，而是要求解除合同。然而，上诉人在本案庭审过程中发现上诉人与被上诉人之间签订的《房屋买卖合同》违反强制性规定，应属无效合同，并在原审过程中就案涉合同性质进行阐述。然而，原审法院并未在裁定文书中就本案案涉合同性质予以详细阐述。二、本案应属民事诉讼法规定的民事受案范围，且上诉人与被上诉人陶明英、汪志华签订的《房屋买卖合同》应属无效合同。其一，从原审查明的案件事实来看，案涉房屋属小产权房，即案涉房屋并未依法取得审批手续，无法办理相关产权手续及权属登记。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农业集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。小产权房属于法律、行政法规规定禁止转让的房地产情形；其二，案涉的房产标的物系农村集体所有土地上房屋，而本案上诉人并非案涉房屋所在村集体经济组织成员，因该类房屋占土地的特殊性质，村民在经本集体同意的情况下，只可将住房转让给本集体经济组织的成员。根据《中华人民共和国土地管理法》第八条的规定，宅基地属于农民集体所有。宅基地的使用权的取得者应当是集体经济组织成员，具有一定的人身关系。本案所涉房屋为农村宅基地上的房屋，房屋与房屋所依附的土地不可分割，房屋的交易必然导致土地使用权的转让。其三，针对前述两点，结合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效”。故此，就本案案涉的《房屋买卖合同》而言，我国法律对合同关系性质已明确作出规定，案涉的合同依法应当认定为无效合同。况且，解除合同或者确认合同无效依法应当属于民事受案范围。原审法院适用法律错误，依法应予更正。三、上诉人原审诉求合法有据，依法应得到支持首先，上诉人与被上诉人陶明英、汪志华之间签订的涉案合同确属无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，被上诉人理应退还上诉人全部购房款并承担相应的损失赔偿责任。其次，倘若事实查明的被上诉人陈德珍侵占系事实，则被上诉人陈德珍的非法处置行为系无权处分行为，处分时上诉人并不知情且并未作出任何追认行为，其处置行为严重侵犯了上诉人的合法权益，依法应属无效行为。为此，被上诉人陈德珍也应返还不当得利并承担相应的赔偿责任。综上所述，上诉人与被上诉人房屋买卖合同纠纷，应属民事受案范围，原审适用法律错误。被上诉人陶明英、汪志华、杨治明、陈德珍、赵立芳二审未答辩。任正林向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告于2009年3月1日签订的《房屋转让协议》；2、判决二被告立即共同向原告退还已支付的购房款89,380元，并自2009年3月2日起以89,380元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至实际还清之日止；3、判决被告立即共同赔偿原告损失50,000元；4、本案的诉讼费由被告共同承担。一审法院认定，2008年10月5日，汪志华与杨治明、成绍强签订《集资联建房购房协议》，约定由杨治明在桐梓县原娄山镇（现娄山关街道）水井村三组修建房屋，汪志华出资241,150元，取得房屋3套，其中第二层两套，第三层一套。房屋建完后，原告与陶明英、汪志华夫妇于2009年3月1日签订《房屋转让协议》，约定陶明英、汪志华将第三层的房屋一套（面积约122平方米）以89,380元的价格出售给原告所有。合同签订后，原告向陶明英支付房款8,4380元，后又支付5,000元，共计支付房款89,380元。合同签订后陶明英、汪志华将房屋交付给原告，房屋交付后原告外出务工。2010年2月24日，杨治明与陈德珍签订《集资联建房购房协议》，约定陈德珍在杨治明处购得房屋两套，其中一套为3栋4楼115号、另一套为1栋3楼。协议签订后，陈德珍将原告在陶明英、汪志华处购买的上述3楼的房屋占为己有。2016年9月5日，陈德珍与赵立芳在华绎房产中介签订《房屋买卖合同》，约定陈德珍将上述三楼的房屋一套以168,000元的价格出售给赵立芳所有。赵立芳购买该房屋后，因桐梓县县城棚户区改造需要，赵立芳与桐梓县土地房屋征收中心于2018年5月18日签订《补偿安置协议》，赵立芳获得一次性货币补偿安置317,825元、其他奖励41,952.90元，共计414,158.94元。协议签订后桐梓县土地房屋征收中心将房屋拆除。原告发现自己所购买的上述房屋被陈德珍占有，双方因此发生纠纷并于2016年8月9日报警处理。原告以前述诉讼请求诉至本院。另查明，涉案房屋未取得任何合法用土、建设规划许可等房屋建造审批手续。一审法院认为，涉案房屋未取得任何合法用土、建设规划许可等房屋建造审批手续，属于违章建筑。依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第七十六条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十五条规定，对违章建筑的处理属于行政机关职权范围，不属于人民法院民事诉讼受案范围。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，本案不属于人民法院民事案件的受案范围，应驳回任正林的起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四项、第一百四十四条、第一百五十四条第一款第（三）项和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款规定，裁定：驳回原告任正林的起诉。已收取的案件受理费1,942元，退还原告任正林。二审中，各方当事人未提交新证据。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，任正林在本案中并未对案涉房屋的权属及其内容提出主张。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定:起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。任正林的起诉,符合上述法律规定,一审法院应当对本案所涉及的合同效力及其法律后果等争议事项进行实体审理。上诉人任正林的上诉请求成立，本院予以采纳。一审适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十二条之规定，裁定如下：一、撤销贵州省桐梓县人民法院(2020)黔0322民初1879号民事裁定；二、本案指令贵州省桐梓县人民法院审理。本裁定为终审裁定。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月二日法官助理杨颜竹书记员郑宏愿