河北省邯郸市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀04民终4140号 上诉人（原审原告）：冀红斌，男，1980年2月26日出生，汉族，住河北省邯郸市丛台区。 委托诉讼代理人：毛明媚，河北维民权律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨洁，河北维民权律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：邯郸市海悦时尚购物广场有限公司，住所地河北省邯郸市邯山区陵西南大街**。 法定代表人：关迎松，该公司经理。 委托诉讼代理人：苗世翔，河北妙策律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张振江，河北妙策律师事务所律师。 上诉人冀红斌因与被上诉人邯郸市海悦时尚购物广场有限公司（以下简称海悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初772号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。 冀红斌上诉请求：1、请求依法撤销河北省邯郸市邯山区人民法院（2020）冀0402民初772号民事判决，改判被上诉人退还上诉人保证金378000元；2、诉讼费用和其他费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，所作判决错误，应当依法撤销。上诉人与被上诉人于2016年1月31日签订的租赁合同，2022年1月31日到期，期限6年。因租赁期限过长，双方在履行合同过程中对合同的履行期限、年租金和物业费的金额进行了变更，该合同在履行过程中共进行了六次变更。上诉人与被上诉人多次变更合同的行为，一审法院对有的变更认定了，有的变更没有认定，对有的变更申请部分认定，部分不认定，导致了该案判决的错误。此有上诉人方的工作人员邢西锋给被上诉人单位写的申请、上诉人的商户申请表等为证。二、被上诉人提交的上诉人费用交付明细表证明双方2018年5月30日变更合同的事实。该费用交付明细表中显示：在2018年6月1日至8月31日的租金和物业费，被上诉人没有写明上诉人应当交纳的日期，上诉人是在2018年6月1日交纳的25万元；2018年9月1日至11月30日的租金和物业费，应当在8月1日交纳，上诉人实际是8月31日交纳25万元；2018年12月1日--2019年2月28日的租金和物业费，上诉人应当交纳的时间是2018年11月1日，上诉人实际是2018年12月5日交纳25万元；2019年3月1日--2019年5月31日的租金和物业费，应当在2019年1月30日交纳，上诉人实际是2019年3月9日交纳。此表中被上诉人整理的上诉人在2018年6月1日至2019年5月31日的应当交费的季度计算起止点，和每季度到期前上诉人应当交费的日期，以及被上诉人对2018年5月1日至31日的租金和物业费没有扣除的行为，充分说明双方在2018年5月30日变更合同履行期限和每年租金物业费100万元的内容的真实和双方已经实际履行的事实。一审法院仅以没有海悦公司的公章，不予认定邢西锋的申请和双方在2018年5月30日对合同履行期限和每年租金和物业费数额的变更显然是错误的。三、上诉人按照变更后的合同履行期限和租金物业费的约定数额，已全部足额交清，不存在任何拖欠。被上诉方提供的几个通知分别是2016年7月17日、2018年3月24日、2018年4月4日、2018年4月17日的催款通知。（一）、2016年7月17日的催款通知，要求上诉人在2016年7月20日17:30前，到商场六楼财务室足额交纳房租费用三十万元整。根据被上诉人整理的冀红斌费用交付明细显示，上诉人在2016年的7月20日和31日分别向交纳20万元和10万元，费用早已交清不存在拖欠。通过被上诉人提交的冀红斌费用交付明细显示，在2018年6月1日上诉人向其交纳2018年6月1日--8月31日的季度租金25万元时，在应交日期栏内，被上诉人标注是空白，实际交款日期是2018年6月1日。被上诉人在收取该笔租金和物业费时，也没有扣除该费用交付明细中载明的冀红斌应当交纳的2018年5月1日--5月31日的自行关门未营业未交费的116667元，这不是被上诉人忘记扣费了，恰恰证明了上诉人在2018年2月28日的商户事项申请表中，申请减少租金或缩小租面积，或者让海悦同意其撤场的申请，并且是被上诉人海悦公司于2018年3月2日以通知的形式，批准了上诉人撤场的申请，并将通知送达给冀红斌本人。因此上述三份通知，不能证明上诉人2018年5月1日至31日的租金物业费没有交纳，不存在拖欠租金物业费的行为。被上诉人除了提供的上述四份通知，对于2018年5月31日以后的租金和物业费，再也没有以通知的形式催要过。上诉人自2018年5月30日申请变更每年的租金和物业费为100万元后，对于2018年6月1日至2019年5月31日的租金和物业费均按约定交纳，不存在欠费情况。被上诉人提交的冀红斌费用交付明细上也显示，上诉人在2018年6月1日、8月31日、12月5日、2019年3月9日分别向被上诉人交纳25万元，共计100万元整。证明了邢西锋的2018年5月30日申请内容的真实性和双方在2018年5月30日变更合同内容的事实。故上诉人不拖欠2018年6月1日至2019年5月31日的租金和物业费，已经全部按双方变更后的合同足额交纳。四、对于2019年5月31日至2019年8月31日的租金和物业费，应当按双方变更后的合同每季度25万元的标准，从60万元保证金中扣除。在2019年6月1日冀红斌写的商户事项申请表中，显示2019年5月31日的租金到期，经与商场协商，申请将押金抵商场租金三个月，从2019年6月1日至2019年8月31日止，只变更了合同履行期限，对原来约定的每季度租金25万没有变更。四、被上诉人应当退还上诉人保证金37.8万元。上诉人实际租赁到2019年8月20日，被上诉人就不再让其经营，故租金应当计算至2019年8月20日，应当支付22.2万元租金，另外，上诉人在2017年2月5日的商户事项申请表中也显示，只要不拖欠租金，就不属于违约，被上诉人应当退还保证金。因此上诉人没有拖欠租金和违约情形，被上诉人应当从60万元保证金中减去22,2万元租金，将剩余的37,8万元保证金退还给上诉人。五、被上诉人应当赔偿上诉人物品损失5万元。 海悦公司答辩称，冀红斌的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。 冀红斌向一审法院起诉请求：1.要求被告退还原告保证金378000元；2.要求被告赔偿原告损失50000元；3.诉讼费和其他费用由被告承担。 一审法院认定事实：2016年1月31日，冀红斌与海悦公司签订一份经营管理合同，双方约定：出租方（甲方）为海悦公司，承租方（乙方）为冀红斌，甲方拥有位于邯郸市的使用权及管理权，乙方利用上述场地从事经营活动，并自愿接受甲方的经营管理。甲方同意将邯郸市海悦时尚广场四层建筑面积为4957平方米的商用场地交付给乙方用于商业经营，合同期限自2016年2月1日起，至2022年1月31日止，共六年，乙方的经营种类孕婴童相关产品。第一年场地使用费72万元，物业费48万元，空调费5万，合计125万元，第二年同前，第三年场地使用费84万元，物业费56万元，空调费5万，合计145万元。第四、五、六年的场地使用费及物业费的收取，根据市场行情另行确定。支付方式为每半年支付一次，乙方应提前30日预付下半年全部费用。乙方必须按期足额交纳上述费用，不得以任何理由拖欠以上费用，乙方未在规定期限交纳有关费用，按逾付金额的日万分之五向甲方支付违约金，直至甲方按本合同约定提前解除合同，经甲方催告后如乙方拖欠以上费用超过15天，甲方有权单方解除本合同并收回使用权。乙方同意于本合同签订之日起，向甲方交纳履行保证金陆拾万元整作为合同保证金。合同履行过程中，如乙方发生违约行为或侵权行为，按照法律规定或合同约定应向甲方支付违约金时，乙方同意甲方可以在保证金中先行扣除。乙方如需提前解除合同的，应提前60日书面通知甲方，经甲方同意后或以支付下一季度租金为代价方可解除。若乙方迟延支付场地使用费、物业管理费或其他费用经甲方催告后超过十五日仍未支付，乙方同意甲方扣除其保证金并提前解除合同。本合同依法解除或按合同约定解除的，乙方应当自解除之日起30日内拆除装修将经营场地恢复原状后返还给甲方。逾期不能拆除装修恢复原状的，甲方有权自行拆除并扣收乙方所留物品和保证金作为拆除费用及违约金。合同签订后，冀红斌分别于2016年2月2日、3月28日、2017年1月16日、1月21日、2月5日向海悦公司转款40万元、10万元、6万元、2万元、2万元，共计60万元。海悦公司向冀红斌出具了收款收据，收款事由注明为合同保证金。2016年2月2日至2019年3月9日，冀红斌共向海悦公司支付场地使用费、物业费共计345万元。2019年8月10日，海悦公司书面通知冀红斌到商场营运部办理撤场，终止合同手续；并于2019年8月31日前撤清场地内所有设施设备。2019年8月20日，冀红斌以租金到期为由，向海悦公司提出终止合同。8月25日，海悦公司作出的意见为：不退任何费（以实际电卡余量退费，水费补齐）。双方合同解除。 一审法院认为，冀红斌与海悦公司之间签订的合同虽名为经营管理合同，但根据合同约定的具体内容，实际为房屋租赁合同，合同条款均系双方真实意思表示，双方已形成合法的房屋租赁合同关系，各自应按照合同所约定的权利义务履行。关于冀红斌主张双方约定的租赁期限已变更为2017年2月5日至2019年1月31日，经查，原、被告双方提交的2017年2月5日商户事项申请表的事项说明中均记载：海悦广场四楼好娃娃租赁期间（时间2017年2月5日至2019年1月31日）特申请按季度交纳租金，不能拖欠租金，如出现拖欠房租属单方违约。而双方之前签订的合同中关于支付租金的方式为每半年支付一次，冀红斌应提前30日预付下半年全部费用。该商户事项申请表主要目的是双方在2017年2月5日至2019年1月31日的期限内对租金的支付的方式进行了变更，而不能视为对之前合同中约定的租赁期限进行了变更。事实上，在2019年1月31日之后，双方未解除合同，冀红斌仍在案涉房屋内经营，并向海悦公司支付租金，双方仍在按照签订的合同继续履行，故冀红斌主张双方约定的租赁期限已变更的意见，不予支持。关于冀红斌主张双方约定的租金，自2018年5月30日在已变更为每年100万元。经查，冀红斌向本院提交了邢西锋的申请复印件一份，欲证明其主张的事实，但邢西锋的这份申请，既不能说明邢西锋与本案的关系，该证据上也没有海悦公司表示同意的任何签章，仅以此主张双方约定的租金已变更为每年100万元，不予采信；冀红斌虽提出2018年6月1日至2019年3月9日间分四次，以每笔25万元的租金向海悦公司支付租金，但仅能证明其支付的数额，亦不足以证明租金已变更。关于海悦公司辩称冀红斌于2016年2月2日支付的30万元系冀红斌支付的案涉房屋前租赁人李胜民拖欠的租金，经查，海悦公司提供的2016年2月2日收款收据上收款事由注明2015年11月1日至2016年1月31日租金物业费，但冀红斌与海悦公司签订的合同约定租赁期限自2016年2月1日起至2022年1月31日止，冀红斌交付的款项计作租赁合同之前的租金，与常理相悖，且海悦公司也未提交李胜民欠付的租金应由冀红斌负担的证据，故海悦公司的上述辩解意见，不予支持。冀红斌在租赁期限内所支付的租金共计345万元，保证金60万元，按照双方在合同中约定的租金计算，冀红斌租赁期限内并未足额支付租金。经计算，在扣除60万元的保证金之后，亦未超出其应支付的租金总数，故冀红斌主张海悦公司应退还其保证金378000元的诉讼请求，没有事实依据，不予支持。关于冀红斌主张的5万元经济损失，根据冀红斌当庭陈述，该损失主要为遗留在案涉租赁屋内的电缆线、铝扣板、砂石等物，损失的数额为自行估算。经查，冀红斌与海悦公司在合同中约定合同解除后，冀红斌应当自解除之日起30日内拆除装修将经营场地恢复原状后返还给海悦公司。逾期不能拆除装修恢复原状的，海悦公司有权自行拆除。根据冀红斌提供的视频显示，上述物品系其为经营已用于店面装修的物品，冀红斌以此向海悦公司主张的经济损失，没有依据，不予支持。综上所述，冀红斌提出的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告冀红斌的诉讼请求。案件受理费7720元,由原告冀红斌负担。 本院经审理查明，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的租赁合同，双方在履行合同过程中对合同的履行期限、年租金和物业费的金额是否进行了变更系本案争议焦点。上诉人认为租赁合同经多次变更系依据其向被上诉人提出的几份商户事项申请表。根据上诉人提供的商户事项申请表的内容进行综合分析认定，根据双方均作为证据提交的2017年2月5日商户事项申请表的事项说明中记载：海悦广场四楼好娃娃租赁期间（时间2017年2月5日至2019年1月31日）特申请按季度交纳租金，不能拖欠租金，如出现拖欠房租属单方违约。此合同执行完毕后，商场无条件返还保证金陆拾万元人民币（600000），如继续签约，陆拾万元保证金转为下一阶段，中途如单方违约，需赔偿一季度房租叁拾万元（300000）。足可认定双方在2017年2月5日至2019年1月31日的期限内对租金支付的方式进行了变更，并不能认定对租赁合同中约定的租赁期限进行了变更，亦不能认定对租金数额进行了变更。上诉人提交邢西锋的申请复印件，既不能说明邢西锋与本案的关系，该证据上也没有海悦公司表示同意的任何签章，仅以此主张双方约定的租期、租金已进行了变更，本院亦不能不予采信；被上诉人提交的上诉人费用交付明细表虽提出2018年6月1日至2019年3月9日间分四次，以每笔25万元的租金向海悦公司支付租金，但仅能证明其支付的数额，亦不足以证明双方对租金进行了变更。这也由被上诉人多次通知上诉人足额交纳租赁费用予以证实；从冀红斌费用交付明细显示，上诉人实际交纳费用为3450000元和600000元保证金，按照双方在合同中约定的租金计算，上诉人租赁期限内并未足额支付租金。其请求返还保证金的条件不成就，上诉人请求按照其所认为变更租期、租金后的租金计算方式主张海悦公司退还其保证金378000元的上诉请求，本院不予支持。上诉人主张的5万元经济损失，该损失主要为遗留在案涉租赁屋内的电缆线、铝扣板、砂石等物，损失的数额为自行估算。因上诉人与被上诉人在合同中约定合同解除后，冀红斌应当自解除之日起30日内拆除装修将经营场地恢复原状后返还给海悦公司。逾期不能拆除装修恢复原状的，海悦公司有权自行拆除。根据冀红斌提供的视频显示，上述物品系其为经营已用于店面装修的物品，冀红斌以此向海悦公司主张的经济损失，没有依据，不予支持。 综上所述，冀红斌的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7720元，由上诉人冀红斌负担。 本判决为终审判决。 审判长  王双振 审判员  米秉华 审判员  张树刚 二〇二〇年十一月九日 书记员  张倩文