广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初2207号原告：中山市宝翠物业管理有限公司，住所地广东省中山市***************。法定代表人：梁惠贤，系该公司董事长。委托诉讼代理人：刘秋霞，系广东南磁律师事务所律师。被告：李有然，男，1981年6月11日出生，汉族，住广东省德庆县***********。原告中山市宝翠物业管理有限公司与被告李有然物业服务合同纠纷一案，本院于2020年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。经审理后本院发现该案有不宜适用简易程序的情形，遂转为普通程序并再次公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人刘秋霞与被告李有然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1．被告支付原告2018年10月至2019年10月物业服务费3118.57元；2．被告支付原告逾期交纳物业服务费的滞纳金1222.47元。事实和理由：原告系依法成立的具有物业管理资质的物业服务企业。2017年12月5日，原告与被告签署前期物业服务协议为被告提供物业服务至今，并约定逾期支付物业服务费的滞纳金为从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一计算。被告享受了原告提供的各项物业管理服务；原告多次催讨被告拖欠的上述期间的物业服务费未果。原告认为双方存在物业服务合同关系，原告依约提供了服务，被告理应支付物业服务费。被告逾期支付物业费的行为构成违约。为此原告依法起诉维权，呈请依法判决。被告李有然提交书面答辩意见称，一、请求驳回原告全部诉讼请求。二、撤销原告与被告签订的前期物业服务协议。三、本案诉讼费由原告承担。四、原告收取被告物业管理服务费缺乏法律依据，收费不合法。理由一是没有法律法规规定在物业工程未竣工验收、没有消防设施、使用临时水电、各种设施设备没有完善的维护保养制度的情况下，就允许临时物业公司对业主收取物业管理服务费；二是原、被告签订的前期物业服务协议第二章第四条及第三章第七、八、十一条明确约定本物业工程竣工验收交付使用后才能收取业主物业管理服务费，现世宝广场小区工程没有竣工亦没能通过有关部门综合验收，在此情况下收取物业费属明显违法、违规；三是2017年6月，东凤镇政府召集万隆房地产开发有限公司负责人、业主代表召开协调会，万隆房地产开发有限公司负责人当面承诺业主从收楼之日起至工程验收止免收物业管理服务费，该笔费用由开发商承担，现原告一边收取开发商的管理费及工人工资，一边又收取业主的物业管理服务费，从而欺骗业主，重复收费；四是原、被告签订的前期物业服务协议是由原告单方面制订且采用固定格式的霸王条款，不得修改亦不准有异议，不签订不给收楼，强迫业主签字；五是原告进驻世宝广场小区程序不合法，原告违反物管法第二十四条，即住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式，选聘具有相应资质的物业服务企业，而原告没有通过正常的招投标程序，通过关系而取得经营权。五、原告违反了中山市发改局、住建局物业服务收费管理条例第四条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及收费与服务水平相适应的原则。”之规定，原告收取的物业管理服务费与服务水平极不合理，也不相符。理由一是制度不健全、管理混乱、保安人员严重失职甚至不作为；原告没有制订过物业中心工作制度、门岗制度、定时巡查制度、保洁工作制度、设施设备维护保养制度、停车场管理制度，导致整个小区管理十分混乱，各行其是；目前入住业主达450户，只配备了5个保安，门岗人员都不够，根本没有人进行定时巡查，且保安不履行职责，对进出人员不闻不问，随意进出甚至下半夜全部睡觉，监控及门禁也不完善，安保人员严重失职，不作为甚至乱作为，导致小区盗窃案件频发；车辆管理十分混乱，乱停乱放现象十分突出且一直没有改善；二是环境卫生脏、乱、差；目前配备的五名保洁员根本无法保障小区清洁工作且保洁员不履行职责，导致垃圾成堆、苍蝇、蚊子满天飞，蟑螂、老鼠满地爬，灭蚊、灭鼠、消毒制度不落实；三是各种设施、设备维护保养制度不健全；电梯、供水供电等设施的维护保养根本不落实，电梯故障频繁且维修不及时，供水供电设施无专人管理、无定时清洁、无各种维保标识，导致经常停水停电且水质严重变质，无法饮用；四是信息不对称、不公开、不透明，原告没有按中山市发改局、住建局物业管理条例第四十六条“物业服务企业应当明码标价，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示。”之规定进行公示；五是人员配备不足，也不具备相应资质，滥竽充数；原告配备的保安、保洁及物业中心人员都是临时招聘的且不具备相应资质，而且按世宝广场小区规模配备十四人显然不够；六是小区一直存在各种安全隐患至今没有改善，小区没有设置和安装消防设施、排烟机，乱拉乱接电线，电缆电箱无专人管理，小区监控存在很多盲点和死角；七是原告收取的物管费价格与其所提供的服务不相符，明显高于中山市发改局、住建局制定的物业小区物业管理服务收费标准；八是原告收取的物管费收费标准高于本镇其他小区，原告的物业管理水平、服务质量、员工素质与东凤所有物业公司相比都是最差的，但收取的物管费比很多小区高。综上所述，原告收取被告的物管费于法无据且于理不合。为此，请求人民法院查明事实，秉公处理，以维护被告及所有业主的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述及证据，经审查本院认定事实如下：2014年4月9日，原告取得中山市发展和改革局、物价局、粮食局核发的编号为第WJ01Z0114Z00000648号广东省经营服务性收费许可证，核准原告收取物业服务、车辆停放保管服务费，有效期至2017年4月。2014年5月15日，原告接管世宝广场1至10幢，并经中山市住房和城乡建设局同意备案。2014年11月5日，买受人即被告购买的位于广东省中山市****************1101*【预售许可证号：中建房（预）字第2014322号，建筑面积104.3平方米】办理登记备案。2017年12月2日，乙方李有然与甲方中山市万隆房地产开发有限公司签订协议书，约定乙方向甲方购买中山市东凤镇世宝广场7幢1101房之商品房，截至本协议签订之日，乙方购买之商品房所在的工程仍未进行竣工验收，该商品房现未办理综合验收备案手续，甲方已向乙方详细告知该前述事实，乙方对该商品房现状已充分了解。乙方自愿于2017年12月2日前收取前述商品房，并配合甲方办理收楼手续。前述商品房自收楼之日起的次月1日开始由乙方交付物业管理费。乙方收楼后有关安全责任由乙方承担，若需要装修的，需遵守物业管理及法律法规的规定，不得有影响物业竣工验收以及综合验收备案的行为，否则由此产生的责任由乙方承担。同日，被告作为乙方与作为甲方的原告签订前期物业服务协议。协议中主要约定：一、根据法律、法规和有关规定，在自愿、平等、协商一致的基础上，双方就乙方拟购买的由中山市万隆房地产开发有限公司负责开发建设的中山市东凤镇世宝广场物业中第7幢11层01房，竣工验收交付使用后提供物业相关服务。开发商按照法律法规和有关规定，采用招标方式选聘原告在物业竣工验收交付使用后对本物业实施前期物业服务。二、本物业竣工交付使用后，由管理公司向业主和非业主使用人提供以下管理内容并达到以下管理质量。（一）日常管理，房屋建筑共用部位的维修养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅。管理质量：外墙完好，外观整洁，完好率达98%，零修及时率、合格率98%。共用设施设备和相关场地维修养护、运行和管理，包括道路、烟囱、化粪池、沟渠、池、照明系统、电梯、发电机、消防设施设备、智能化设备、外墙排水管。管理质量：设备良好，运行正常、畅顺，无重大管理责任事故。生活管理设施的维修养护和管理，包括商业网点、娱乐场所。管理质量：设备良好，运行正常，无重大管理责任事故。绿化与建筑小品的维修养护和管理，包括共用绿地、花木、建筑小品、园林小品。管理质量：完好整洁，绿化长势良好。公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、生活垃圾的收集、清运。管理质量：设施完好、整洁，公共场地保洁率95%，垃圾日产日清。交通与车辆停放秩序的管理。管理质量：交通畅顺，停放有序，行车线路标志明显。安全防范工作，包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理质量：设备良好，运行正常，岗亭24小时值班。（二）管理与物业相关的工程图纸、业主和非业主使用人档案和竣工验收资料。管理质量：收集整理，装订规范，妥善管理，合理使用。三、本物业工程竣工验收交付使用后，管理公司按以下标准向业主或非业主使用人收取物业服务费：住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米2.3元收取。业主从办理收楼手续后的次月开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月5日。业主、非业主使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交滞纳金。有关收费按规定需报价格主管部门核准的，由管理公司负责。四、管理期限从本物业交付使用之日起至本物业业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。被告针对其抗辩事由，除提交前述前期物业服务协议外，还提交有反映小区物业服务情况的照片以及部分业主联合签名反对物业公司收取物业服务费的意见书（具体内容与被告相关答辩意见一致）等证据。庭审中，原、被告均确认世宝广场小区物业没有竣工验收。本院认为，物业服务企业与业主应按双方签订的物业服务合同之约定行使权利并履行各自的义务。本案中，原、被告签订的前期物业服务协议系双方之真实意思表示，内容不违反法律、行政法规之强制性规定，属合法有效。虽然被告辩称要求撤销该前期物业服务协议，但其未就撤销之事由予以明示并举证证明，本院亦未发现存在可撤销该民事法律行为之情形，故本院对其该辩称不予采纳。故此，在本院认定前期物业服务协议合法有效之情况下，原、被告双方均应恪守履行。根据前期物业服务协议中关于物业费支付条件之约定，原告收取物业费之条件为“物业工程竣工验收交付使用”，而作为业主的被告支付物业费之条件为“办理收楼手续”。但无论是约定“物业工程竣工验收交付使用”抑或“办理收楼手续”，根据我国《物业管理条例》第四十一条第二款“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”之规定意旨，业主支付物业费之起始时间应从物业交付之日起计算。对此，《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见》“关于物业费纠纷的处理”中有明确规定。而房屋系不动产，根据我国物权法之规定，其交付须办理不动产登记，也即业主自取得房屋产权登记证书之日起开始交纳物业费。而本案中，原、被告均称物业仍未竣工验收。因此，涉案物业仍未达到交付条件，更谈不上交付。据此，前期物业服务协议中约定的业主支付物业费之条件并未成就。然则，在作为房屋购买人的被告明知房屋未竣工验收之情况下，仍签署协议书且自愿收楼并同时与原告签订前期物业服务协议，故被告理当支付其收楼后房屋使用过程中所生之物业费。而作为物业服务企业的原告在明知房屋未竣工验收之情况下，亦接收物业并向已收楼业主提供物业服务，故原告亦有理由收取物业费。但在物业未竣工验收及前期物业服务协议中约定的物业费支付条件尚未成就之情况下，原告要求被告按协议中约定之物业费标准支付物业费，有悖双方之约定及公平正义之理念，显属不合理。而在物业工程尚未竣工验收之情况下，作为物业服务企业的原告所提供的物业服务内容将相对减少。基于此，本院根据原、被告双方之过错程度并参照中山市住宅物业服务费政府指导价标准、本地区同行业其他物业服务企业收费标准等综合考量以及公平正义之理念，酌定物业费按每月1.8元/平方米计收。即被告应向原告支付2018年10月至2019年10月期间的物业服务费合计2440.62元（13个月×1.8元/平方米/月×104.3平方米）。超出此部分及违约金诉求本院不予支持。另，由于物业服务类合同属于继续性合同，故在本判决生效前双方当事人已履行部分，双方不得要求对方返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条之规定，判决如下：一、被告李有然于本判决生效之日起五日内向原告中山市宝翠物业管理有限公司支付2018年10月至2019年10月期间的物业管理服务费合计2440.62元；二、驳回原告中山市宝翠物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（已由原告中山市宝翠物业管理有限公司预交），由原告中山市宝翠物业管理有限公司负担25元，被告李有然负担25元，并直接向原告中山市宝翠物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判长  胡铭德审判员  高嘉敏审判员  黄宏图二〇二〇年十月二十六日书记员  杨明山冯淼妤