江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏05民终9834号上诉人（原审被告）：杨同义。委托诉讼代理人：吴涵，江苏剑桥颐华律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司。委托诉讼代理人：陆拥军，江苏嘉昆律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷黎梦，江苏嘉昆律师事务所律师。上诉人杨同义因与被上诉人昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2019）苏0583民初2147号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨同义的上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司的全部诉讼请求；一审、二审诉讼费用由昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司承担。事实和理由：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司的诉讼请求已经超过诉讼时效，不应得到法院的支持。1.根据动迁协议的第六条第4款规定，双方应在交房时由关单位出具测绘报告的时候进行房屋安置款项的最终结算，多退少补。杨同义在一审中提交的房产测量报告出具时间是2010年11月12日，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司直到2019年1月29日才向法院起诉，自2010年11月开始起算已过法定诉讼时效。昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司虽在一审中辩称房产测量报告系昆山市城北住宅发展公司委托出具，昆山市城北住宅发展公司未将报告交予其，但对杨同义而言，城北公司的行为代表了昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，即使昆山市城北住宅发展公司未告知昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司也无理由以此对外进行抗辩。2.杨同义在一审中提交《证明》一份，该证明系由昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于2012年5月17日自行出具，其上载明的房屋建筑面积为1042.9平方米，与房产测绘报告中所载的1-2层面积之和完全一致，可以证明昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司最晚在2012年5月17日时对于案涉房产实际建筑面积也已明知。即使不以房产测绘报告出具时间为诉讼时效的起算时间，而以2012年5月17日为诉讼时效的起算点，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司仍未在法律规定的诉讼时效期间内要求杨同义退还补偿款差额，其诉讼请求不应得到法院支持。昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司二审辩称，1.动迁协议第六条第4款是对结算依据的约定，不是结算时间的约定。2.昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于2017年与杨同义的另案中因杨同义提交了房产测量报告，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司才获悉了房屋测量报告。3.案涉房屋是由城北住宅公司直接交付杨同义，双方根据变更后图纸以补充协议的形式进行过一次结算的情况下，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司并非应当知道房屋实际建筑面与变更后的图纸又存在不一致。4.昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司出具《证明》是杨同义为了办理营业执照而单方制作后，交给昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司盖章，并要求加盖高新区规划建设局的印章，该证明上明确仅用于办理营业执照。5.因双方签订的补充协议约定的差价结算设计高度专业性，在同创公司获悉房产测量报告后，也无法确定是否存在杨同义应退差价的问题，在起诉时昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司是根据估算的金额提起的诉讼，最终经过两个专业机构出具多份报告的情况下，由法院判决确定了差价金额。昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司向一审法院起诉请求：1.判决杨同义支付昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司房屋补差款人民币1075563.6元及利息(以1075563.6元为基数，自起诉日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际付款之日止);2、诉讼费用由杨同义承担。一审法院认定事实：2008年7月15日，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司与杨同义签订《动迁协议》一份，约定对昆山市玉山镇萧林路879号房产进行动迁，双方对动迁范围、动迁时间、动迁补偿及安置等做了约定。协议第六条第4项约定，安置房图纸面积发生变更，双方根据最终交房时由相关资质单位出具的面积测定表为准，多退少补。因昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、杨同义于2007年4月29日签订的拆迁合同中安置房及面积产生较大变更，双方于2008年7月29日签订《补充协议》，对变更图纸后的面积与原协议约定的面积差异进行了结算。原协议约定的一层面积为518.87平方米，二层面积为548.85平方米，变更图纸后一层的面积为457.83平方米，二层面积为515.75平方米。上述协议约定一层的单价为10082元,二层的单价为5664元。《补充协议》还约定，按功能区，西扶梯及电梯不用K值为0.101819。按照《补充协议》约定，房屋补差款为1355504元，功能区补差款为500113元，土地补差款为440494元，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司应付杨同义的动迁款为5220614元。另查明：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司向一审法院提供一份房产测量报告，房产测量报告的出具时间为2010年11月，房产测量报告上载明的产权人或委托人为昆山市城北住宅发展公司。测量报告载明一层的建筑面积为459.38平方米，K值为0.184130，二层的建筑面积为583.52平方米，K值为0.335193。2019年12月6日,昆山市城北住宅发展公司出具一份情况说明,称昆山市城北住宅发展公司未将上述房产测量报告交给同创公司。房产测量报告出具后，杨同义、昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司未进行过结算。诉讼过程中，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司委托昆山建元项目管理有限公司对杨同义应付昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司的补偿款进行计算。昆山建元项目管理有限公司根据不同的K值和土地面积，出具四份咨询报告书。按照变更后的K值，咨询报告书计算的房屋补差款为1316114元，功能区补差款为-19792元。杨同义对该四份咨询报告书的结论均不予认可，但杨同义对其中两份报告中所采用的变更后的K值（扣除西扶梯、电梯后的K值）无异议。再查明：涉案的安置房已登记在杨同义名下，其中昆山市玉山镇萧林路877号1室的登记时间为2019年1月4日，昆山市玉山镇萧林路877号2室的登记时间为2019年1月25日。上述事实有动迁协议、补充协议、房产测量报告、不动产权证、情况说明、咨询报告书以及当事人的庭审陈述予以证实。一审法院认为：昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、杨同义签订的《动迁协议》和《补充协议》均合法有效。关于诉讼时效问题，房产测量报告的出具时间为2010年11月，虽然测量报告上载有房屋的实测面积，但昆山市城北住宅发展公司称并未将测量报告交给昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，杨同义所提供的证明也无法证明昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司在测量报告出具当时即知晓房屋的实际面积，故一审法院认为昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司的诉请并未过诉讼时效，杨同义关于诉讼时效的辩称，一审法院不予采信。测量报告出具之前，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司、杨同义双方已进行了结算，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司已支付相应的差价款。测量报告出具后，房屋实测面积较补充协议约定的面积发生了变化，根据《动迁协议》第六条约定，双方可再次进行结算。因杨同义对咨询报告书所采用的修改后的K值（分摊系数）无异议，故咨询报告按照修改后的K值计算得出的房屋补差款1316114元和功能区补差款-19792元应予以采纳。关于土地补差款，因咨询机构并未明确给出咨询报告书中所采用的两种土地面积的依据，故一审法院对咨询报告书所计算的土地补差款不予采纳。一审法院认为，土地补偿款应按照双方所签补充协议的约定为440494元。由此，按照补充协议约定的结算方式，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司实际应向杨同义支付补偿款4661319元（5419363-2494860+1316114-19792+440494=4661319）。因昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司已向杨同义支付补偿款5220614元，故杨同义应退还昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司的补偿款为559295元（5220614-4661319=559295）。关于利息，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司要求自起诉之日起计算符合法律规定，应予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：杨同义向昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司退还差价款559295元及利息（以559295元为基数，自2019年1月29日起按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率算至2019年8月19日，2019年8月20日起按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率算至实际给付之日止），于判决生效之日起十日内履行。案件受理费14480元，财产保全费3120元，合计17600元，由昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司负担8800元，杨同义负担8800元。昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司预交的案件受理费8800元。二审另查明，一审庭审中，杨同义向法庭提交了2012年5月17日昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司向昆山市工商局出具的《证明》一份，其中载明：昆山市萧林路877号商铺系《萧林路改造》项目建设之拆迁安置房，建筑面积分别为1042.9平方米，所在层次1-2层，用途为商业，产权证正在办理之中。特此证明。本证明仅作办理营业执照之用。在《证明》的尾部，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司及昆山高新技术产业开发区规划建设局加盖了印章。一审庭审后，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司发表了书面质证意见：对于真实性认可，对于其证明目的不认可，证明内容是杨同义单方制作后，提交给昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司盖章，以便其能够办理处营业执照登记。由于规划变更、企业改制手续不完整、土地使用权出让等原因，拆迁安置房一般都是先交房后办证，杨同义的产证是通过2018年诉讼才得以办理。因此，该证明不能证明昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司收到了测绘报告并且全面知悉了报告上的内容，即便该证明上载明的建筑面积与测绘报告上的面积相同。二审再查明，昆山市城北住宅发展有限公司于2019年12月6日向一审法院出具情况说明，具体内容如下：坐落于昆山市晶钻大厦房屋是由我公司开发建设。在建设完成后，我公司依规定委托昆山市测绘中心有限公司进行测绘，取得房产测量报告。作为房屋的开发商，有关安置房过户的事项由我公司负责处理。杨同义多次与我公司沟通，要求我公司办理安置房过户手续，在沟通过程中，根据杨同义的要求，我公司将房屋测量报告交给了杨同义。因被拆迁房的所有权可能不属于杨同义的原因，故过户手续一直没有办理。杨同义因此依法向贵院起诉了昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司。在诉讼过程中，贵院追加了我公司作为被告。我公司没有将上述房屋测量报告交付给同创公司。特此说明。二审对一审查明的其他事实予以确认。二审中，双方均未提交新证据。本院认为，二审中双方争议焦点为昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司的诉讼请求是否超过诉讼时效。根据昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司与杨同义签订的《动迁协议》第六条第4项约定，安置房图纸面积发生变更，双方根据最终交房时由相关资质单位出具的面积测定表为准，多退少补。本案中，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司主张房屋实测面积与约定面积有差异，要求杨同义退还差价款，杨同义认为该诉讼请求已过诉讼时效。本院认为，房产测量报告出具时间虽为2010年11月，但根据昆山市城北住宅发展有限公司出具的情况说明，其并未将该报告给昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司，结合昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司一审、二审中的主张，其是在2017年与杨同义的另案中杨同义提交了该房屋测量报告时方知悉有该报告的，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司于2019年提起本案诉讼并未超过诉讼时效。杨同义上诉主张应以房产测量报告出具时间2010年11月作为诉讼时效的起算时间缺乏事实和法律依据，本院不予支持。杨同义上诉主张根据于2012年5月17日昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司自行出具的《证明》中载明的房屋建筑面积为与房产测量报告载明的面积一致，可以证明昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司最迟在2012年5月17日时对于案涉房产实际建筑面积是明知。本院认为，根据《证明》中载明的“本证明仅作办理营业执照之用”的内容，昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司关于证明出具过程的陈述有一定的合理性，且根据《动迁协议》约定，双方结算的依据是由相关资质单位出具的面积测定表，多退少补，故杨同义提供该《证明》也不足以认定昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司知晓了测量报告上载明的房屋实测面积，故杨同义上诉主张最迟应以昆山市玉山镇同创房屋拆迁有限公司出具《证明》时作为诉讼时效起算时间，理由不成立，本院不予支持。综上所述，杨同义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费14480元，由上诉人杨同义负担。本判决为终审判决。审 判 长 王稚群审 判 员 郑 雄审 判 员 黄学辉二〇二〇年十一月二十日法官助理 柳 璐书 记 员 陈 莉