四川省西昌市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川3401民初4030号 原告（反诉被告）：张国庆，男，1974年9月30日出生，汉族。 被告（反诉原告）：邓斯勇，男，1971年8月19日出生，汉族。 委托诉讼代理人：林应书，四川月城律师事务所律师，委托权限为特别授权。 原告（反诉被告）张国庆与被告邓斯勇（反诉原告）房屋租赁合同合同一案，本院于2020年9月7日立案后，依法适用简易程序，被告（反诉原告）邓斯勇提起反诉，本院审查后合并审理，并公开开庭进行了审理。原告张国庆和被告邓斯勇及委托诉讼代理人林应书到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告（反诉被告）张国庆向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法解除原、被告签订的《房屋租赁协议》。2、请求人民法院依法判决被告立即支付原告房屋租金270000.00元（大写:贰拾柒万元整）元及利息（自2018年4月22日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2019年8月19日止,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。3、请求人民法院依法判决被告立即支付原告违约金54000.00元。4、本案诉讼费均由被告承担。事实与理由：2014年6月22日,被告因经营旅馆与原告协商一致,签订了《房屋租赁协议》,约定1.原告将其位于西昌市××路××号房屋（1-5楼）出租给被告经营旅馆使用;2.租赁期限自2014年6月22日起至2021年1月22日止;3.租金为120000.00元／年,每年1月22日支付房租;4被告装修或改造与房屋有关的设施全部归原告所有（可移动的除外）；5.若一方违约造成合同无法履行的,赔付对方承租金额20%的违约金……。协议签订后,原告按照协议约定履行了出租义务,被告前期亦按照协议约定履行了承租义务。但自2018年4月22日起,被告便以各种借口及理由拖欠原告租金,同时继续使用原告的房屋经营旅馆业务。2020年7月22日,因政策性拆迁,而该房屋属拆迁范围内故该房屋已被依法拆除,至此,被告才搬离该房屋。搬离后,原告多次找到被告要求其支付欠付的租金,但被告不仅拒不支付原告房屋租金,甚至还向原告提出赔偿巨额装修费的无理要求。经原告多次催收，被告均以各种理由推脱，现向法院起诉，望判如所请。 被告邓斯勇（反诉原告）辩称：1.租赁合同因拆迁已于2018年3月22日解除。2.被告不搬离原因是因为原告不履行在长安法庭达成的退还三年转让费义务。 邓斯勇向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告退还反诉原告转让费107593.00元。2、本诉、反诉案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2014年6月,反诉原告与反诉被告达成共识,反诉被告将其自己经营的旅馆转让给反诉原告,经营的期限自2014年6月22日起至2021年1月22日,转让费为250000.00元,每月租金10000.00元。2014年6月21日,反诉原告向反诉被告支付了转让费250000.00元。2014年6月23日,双方正式签订房屋租赁协议,明确了前述事项,合同签订后,双方按照合同约定履行了各自的权利义务。2017年9月29日,西昌市人民法院发布了“关于公布海河南山片区重点建设项目月亮湖湿地公园(二期)房屋征收范围的公告”,明确了反诉被告的前述房屋属于征收范围。2018年3月22日,拆迁单位开始对旅馆附近的房屋进行了拆迁,并将拆迁范围内的人行通道进行打围封锁,因反诉被告拒绝拆迁,拆迁单位暂时未拆其房屋,但案涉房屋因与其他房屋存在连接的情形,在拆除其他房屋时导致案涉房屋墙体开裂、房屋漏水、门被震坏加上通道被封锁,根本无法正常经营,且拆迁单位的也告诉反诉原告,政府可能会随时对该房屋强拆,叫反诉原告不能支付租金。因双方约定的租赁期限为六年零七个月,而反诉原告支付的转让费250000.00元也是需要经营满前述期间才能收回全部成本,反诉原告要求反诉被告退还未经营期间的转让费,为此,双方到长安派出所、长安法庭调解多次,2018年8月23日,在长安法庭兰林法官的主持下达成口头共识,由反诉被告将收取的转让费进行分摊,退还反诉原告未经营期间的转让费。事后,反诉被告反悔拒绝退还,因反诉被告未退还,反诉原告为索要前述费用也就未搬离前述房屋。反诉原告认为,政府拆迁行为属不可抗力,根据合同法的相关规定,双方互不承担违约责任。但是,反诉被告应将原告未能经营期间的转让费予以退还,现反诉被告不但不履行在长安法庭达成的共识,居然提起诉讼索要租金及违约金,有违诚实信用原则。而反诉原告支付的转让费250000.00元,按租赁总期间分摊,每月应分摊的金额为3164.5元,2018年3月22日拆迁单位开始进场打围拆除至2021年1月22日,期间共计34个月,反诉被告应退还的费用为107593.00元。被告到西昌市南山片区指挥部了解到,反诉被告转让给反诉原告的旅馆装修、装饰材料,拆迁单位对其补偿了204645.00元,前述旅馆的装修补偿,合同虽然约定终止或解除租赁关系时归反诉被告所有,但是,双方之间的租赁合同毕竟是因政府的不可抗力导致不能顺利进行,反诉被告在独自享有前述利益的同时又不退还转让费有违公平原则。综上,反诉原告认为,案涉房屋自拆迁部门进场拆除时,双方签订的租赁协议的目的就已经不能实现,反诉被告向反诉原告索要租金有违事实依据,反诉原告未搬离案涉房屋是为了索要未经营期间的转让费而不是在继续经营旅馆,该旅馆也因前述原因完全不具备经营条件,请依法驳回本诉支持反诉。 反诉被告张国庆辩称，我不认同长安法庭的意见，调解时法官说搬离房屋后才能计算转让费，2018年反诉原告也未支付租金。派出所确实来解决了两次，我们报的警。派出所说的他在房子里租一天就该给一天房租。他说工作组不让给房租，问工作组的他们说不管他们的事。邓斯勇说封路，疫情期间没经营这个不是我能控制的，2018年至今未经营不是事实。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 对有争议的证据，本院认定如下：一、原告张国庆提交的：《房租租赁合同》一份，电子普通发票一份。被告邓斯勇对真实性无异议，对证明内容持疑，本院对上述证据的真实性予以确认，并结合全案其他证据和事实予以综合认定。二.被告邓斯勇提交的1.房屋租赁协议一份、收条一张。原告张国庆对真实性无异议，本院对证据“三性”予以确认。2.西昌市人民政府关于公布海河南山片区重点项目建设月亮湖湿地公园(二期)房屋征收范围的公告一份。原告张国庆对真实性无异议，对证明内容持持疑，本院对上述证据的真实性予以确认，但对要证明内容不予釆信。3.构建物评估明细表一张（张国庆)。原告张国庆对真实性无异议，对证明内容持疑，本院对上述证据的真实性予以确认，但对要证明内容不予釆信。4.照片、房屋内部录像。原告张国庆对证据“三性”均不予以认可。本院经审查，该组证据提供的画面大部分为房屋被拆迁后的照片，没有照片形成时间以及是否属于本案案涉房屋，该组证据不符合证据规则，本院对组证据“三性”均不予以认可。 根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年6月22日，原告（反诉被告）张国庆与被告邓斯勇（反诉原告）,签订《房屋租赁协议》内容为：1.出租方张国庆将位于西昌市海河西路房屋(1-5楼)出租给被告邓斯勇从事旅馆业。2.租赁期限自2014年6月22日起至2021年1月22日止。3.租金为每年拾贰万元整（120000元），每年1月22日交房租。4、合同终止:甲乙双方均不得无故终止合同,乙方如有下列情形之一,甲方可终止合同： （1）、乙方利用该屋进行非法活动的,损害公共利益的。（2）、乙方拖欠租金超过15日的。5、双方的权利和义务：（1）、乙方按合同内容交纳租金及租金以外的水电费、税费,规费及质检,房屋租赁税费等费用。（2）、乙方可以根据经营需要对房屋进行合理的装饰装修及维修费用由乙方自负,但不得破坏房屋的主体结构。在合同终止、解除租赁关系时,乙方装修或改造与房屋有关的设施全部归甲方所有(可移动设施除外。)（3）、在租赁期内乙方不得将房屋转租第三人,如乙方未经甲方同意转租的,转租协议无效,且甲方有权自转租之日收回房屋,甲方按实收取租金,退还剩余,其余损失(包括装修等费用)一概由乙方自行承担。（4）、在租赁期内乙方除从事旅馆经营外不得改变房屋经营用途乙方改变房屋经营用途需经甲方同意,如未经甲方同意擅自改变经营用途的,甲方有权收回房屋,按实收取租金,退还剩余租金,其余损失(包括装修等费用)一概由乙方自行承担。（5）、在房租赁期内乙方应当按照国家关于从事旅馆业的相关规定合法经营,不得从事其他违法经营活动,如乙方违法经营被相关部门处罚的,由乙方全部民事、行政、刑事责任,与甲方无关,且甲方有权收回房屋,按实收取租金,退还剩余租金,其余损失(包括装修等费用)一概由乙方自行承担。（6）、在房屋租赁期内,乙方应当按照相关法律、法规履行消防、安全等责任,按照相关规范配备安全设施,如乙方未按照规定履行上述责任的,需承担相应民事、行政、刑事责任。（7）、本合同期满后,乙方如需续租,应在租期届满前30日向甲方方提出,并签订新租赁合同。如甲方不再出租该房屋应当提前30日告知乙方。6、违约责任:甲乙双方必须信守合同条款,不得单方违约。租赁期内单方违约造成合同无法履行的,赔付对方承租金额20%的违约金。7、其他条款：（1）如遇国家征收、征用或政策变化,双方要无条件服从,届时，甲方应接实收取租金,退还剩余租金。（2）、如有不可抗拒力造成双方财产损失双方互不承担责任。（3）、本合同经甲、乙双方签字,乙方交付租金后生效,甲、乙双方各执一份,具有同等法律效力。同时，双方还另外约定由邓斯勇一次性给付张国庆宾馆转让费250000.00元，被告邓斯勇于2014年6月21日和同年9月18日分两次向原告张国庆给付宾馆转让费250000.00元。 《房屋租赁协议》签订后，被告邓斯勇按照合同约定按时向原告交付租金。2017年9月29日,西昌市人民法院发布了《关于公布海河南山片区重点建设项目月亮湖湿地公园(二期)房屋征收范围的公告》,案涉房屋属于征收范围。因双方对退还转让费发生争议，曾到派出所和长安法庭协商，但均未协商好，2020年7月案涉房屋拆除时，被告邓斯勇才搬离案涉房屋也未支付从2018年4月22日至2020年7月房屋租金。 另查明，被告邓斯勇从2018年4月至搬离案涉房屋时所产生水费为：2018年4月水费为1048.24元、2018年5月水费为526.00元、2018年6月水费为791.00元、2018年7月水费为975.00元、2018年8月水费为1475.00元、2018年9月水费为496.00元、2018年10月水费为36.02元、2018年11月水费为170.00元、2018年12月水费为50.00元、2019年1月水费为152.27元、2019年2月水费为134.00元、2019年3月水费为284.00元、2019年4月水费为747.00元、2019年5月水费为1004.00元、2019年6月水费为563.00元、2019年7月水费为1004.00元、2019年8月水费为1004.00元、2019年9月水费为908.00元、2019年10月水费为703.00元、2019年11月水费为843.00元、2019年12月水费为643.00元、2020年1月水费为629.00元、2020年2月水费为293.00元、2020年3月水费为188.00元、2020年4月水费为566.00元、2020年5月水费为621.00元、2020年6月水费为621.00元、2020年7月水费为784.00元。 再查明，案涉房屋拆迁时，拆迁单位一次性补偿原告204645元补偿款。 本案争执焦点为：1.原告要求被告支付租金和违约金及利息请求是否符合法律规定。2.被告邓斯勇提起反诉要求退还转让费反诉请求是否成立。 本院认为，案涉《房屋租赁协议》系双方真实意思表示，且并不违反法律法规强制性规定，上述合同成立并生效，本院对此予以确认。1.关于原告要求被告支付租金和违约金及利息请求是否符合法律规定。本案中，原告张国庆与被告邓斯勇在《房屋租赁协议》其他条款中约定：“如遇国家征收、征用或政策变化,双方要无条件服从,届时，甲方应接实收取租金,退还剩余租金”。通过庭审查明事实，双方签订《房屋租赁协议》后，均按照《房屋租赁协议》内容来履行了各自义务。2017年9月29日,西昌市人民政府发布了《关于公布海河南山片区重点建设项目月亮湖湿地公园(二期)房屋征收范围的公告》,原告房屋属于征收范围，双均知晓案涉房屋属于征收范围，由于原告未与政府达成案涉房屋赔偿事宜，原被告双方又对退还转让费一事发生争议，曾到派出所和长安法庭协商解决，但均未协商好，从2018年4月22日至2020年7月拆除案涉房屋时，被告邓斯勇未支付案涉房屋租金共计27个月，根据双方在《房屋租赁协议》中约定，被告邓斯勇应支付原告租金为270000.00元，虽然，原告提交了被告邓斯勇在2018年4月至2020年7月间所产生的水费发票来证明被告邓斯勇在这期间一直在经营，由于案涉房屋四周房屋已被拆除，宾馆虽是处于营业状态，但四周环境必然会造成宾馆收益下降，同时，原告与西昌市人民政府对案涉房屋因赔偿一事未达成协议，导致该房屋在2020年7月才被拆除，同时，被告邓斯勇又以未退还转让费为由未搬离该房屋并继续经营使用，本案中，如果严格执行当事人约定，可能导致当事人利益严重失衡，为此，当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，法院基于考虑，以保证合同利益基本均衡，依法酌定。综上所述，原被告双方在本案中均有过错，对原告要求被告支付租金270000.00元诉讼请求本院依法酌定减半收取由被告支付原告 租金135000.00元，对要求被告支付原告逾期付款的违约金5454000.00元及利息的诉讼请求不予支持。2.关于被告邓斯勇提起反诉要求退还转让费反诉请求是否成立。根据双方签订的《房屋租赁协议》中约定，租赁期限从2014年6月22日起至2021年1月22日止，被告邓斯勇实际经营时间至2020年7月，双方虽约定：“如遇国家征收、征用或政策变化,双方要无条件服从,届时，甲方应接实收取租金,退还剩余租金。”但未对转让费一事进行约定，但原告确实收取了被告转让费250000.00元，按租赁总期间分摊,每月分摊的金额为3164.5元,因案涉房屋被征用，被告邓斯勇未经营到双方约定租赁期限，因此原告应退还被告未经营期间的转让费，计算退还转让费起止时间中，被告邓斯勇主张从2018年3月22日开始计算至2021年1月22日,共计34个月,应退还的费用为107593.00元，根据庭审查明事实，被告邓斯勇实际经营至2020年7月才搬离，在这期间虽然宾馆收益不好，但被告一直在使用该承租房，原告也提交了被告邓斯勇在2018年4月至2020年7月间所产生的水费发票来证明被告邓斯勇一直在经营的事实，被告辩称产生的水费是原告为达到其目的，恶意放水产生的，但未提交证据来证明，本院已认定造成被告未付租金双方均有过错，根据公平原则，本院酌定2018年4月至2020年7月期间转让费减半收取，张国庆应退还邓斯勇转让费为42720.75元（3164.5元／月×27个月÷2＝41370.75元）；2020年8月至2021年1月未经营，全额退还转让费为18987.00元（3164.5元／月×6个月＝18987.00元），两项合计原告应退还被告的转让费为61707.75元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下: 一、被告邓斯勇应向原告张国庆支付2018年4月至2020年7月租金135000.00元。 二、原告张国庆退还被告邓斯勇2018年4月至2020年7月期间转让费42720.75元；2020年8月至2021年1月期间转让费18987.00元，两项合计61707.75元。 以上两项品叠后，被告邓斯勇在判决生效后十日内向原告张国庆支付租金74642.25元。 三、驳回原告张国庆其他诉讼请求。 本诉案件受理费6160.00元，减半收取3080.00元，由原告张国庆负担1540.00元，被告邓斯勇负担1540.00元。反诉费2451.00元，由反诉原告邓斯勇负担1225.5元，反诉被告张国庆负担1225.5元。 如逾期不履行本判决确定的金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于凉山彝族自治州中级人民法院。 法律文书生效后，当事人不履行义务的，享有权利的当事人可在本判决书规定的履行期限届满后，向人民法院申请强制执行，包括原告所垫付的诉讼费。申请执行的期间为二年。 审判员 毛 琳 二〇二〇年十一月二十八日 书记员 王峙薇 附1本案证据目录： 一、原告张国庆提交证据和证明目的如下： 《房租租赁合同》一份，电子普通发票一份。证明：邓斯勇租我的房屋经营旅馆，对租金违约责任等进行了约定。2018年4月到2020年7月被告的旅馆都一直在经营。 二、被告邓斯勇提交证据和证明目的如下： 第一组证据：房屋租赁协议一份、收条一张。证明:1、反诉原告与反诉被告于2014年6月21日达成旅馆转让协议,双方约定反诉被告将西昌市海河西路的旅馆转让给反诉原告经营,转让期限自2014年6月22日至2021年1月22日,旅馆转让费为25万元,房屋租金每月一万元,反诉原告按照约定向被告支付了相应的转让费及租金。2、如遇国家征收、征用或政策变化,双方无条件服从,届时甲方(原告)应据实收取租金,退还剩余租金。 第二组证据：西昌市人民政府关于公布海河南山片区重点项 目建设月亮湖湿地公园(二期)房屋征收范围的公告一份。证明:案涉出租房屋于2017年9月29日被纳入征收范围。 第三组证据：构建物评估明细表一张（张国庆)。证明:1、案涉旅馆的装饰、装修经拆迁单位评估,拆迁单位的赔偿为204645.00元,2、原告足额收取转让费以后又从政府部门就获得高额补偿,居于公平原则,原告应将被告未正常经营期间的转让费进行分摊后退还给被告。 第四组证据：照片、房屋内部录像。证明:案涉房屋因拆迁导致损坏,转让协议无法继续履行。 附2相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。