贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔03民终5814号上诉人（原审被告）：冯兰琴，女，1968年4月5日出生，汉族，浙江省乐清市人，现住凤冈县。委托诉讼代理人：陈光国，贵州诚稳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：伍开强，男，1975年12月30日出生，汉族，贵州省凤冈县人，住凤冈县。原审第三人：凤冈县富林置业有限公司，住所：凤冈县琊川镇街上，统一社会信用代码91520327053311400B。法定代表人：田斌，公司总经理。上诉人冯兰琴与被上诉人伍开强以及原审第三人凤冈县富林置业有限公司（以下简称富林公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省凤冈县人民法院（2020）黔0327民初2427号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。冯兰琴上诉请求：1.撤销原判，改判驳回伍开强的诉讼请求;2.本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审判决事实不清。《商铺租赁合同》上的租期为十年，自2016年12月30日起至2027年6月30日，免租期自2015年12月30日起至2017年6月30日止，因此，与判决书认定的事实不符。上诉人与第三人于2017年11月6日《补充协议》，一免租时间推迟到2018年9月28日，原合同时间顺延后推；2018年9月26日双方又订立了2019年的《租金说明及协议》。一、免去2018年10月、11月、12月三个月租金；二、2019年1月—-2019年12月30日一年的租金为原合同租金的一半，即为年租金7.5万元，而且2020年7月21日（注：开庭的前一天）双方又订立了《关于好乐超市2020年收取现金情况的补充说明》。见补充说明：一按合同要求2020年本该收租金15,000.00元，但由于疫情严重，经公司研究决定少收30,000.00元租金，实收120,000.00元。二、好乐超市内部分门面经法院执行给债权人伍开强，由于伍开强不同意续租给超市造成装修方面部分损失，公司决定给超市补助一切损失费用10,783.00元，伍开强的租金15,000.00元由超市冯兰琴支付。伍开强的租金：15,000.00元，由超市冯兰琴支付。【注：上诉人与第三人对被上诉人的租金，在疫情严重和各种损失因素都考虑到的情况下已经有明确】，合情合法合理的金额和安排考虑。因此、一审判决认定事实不清。上诉人于2020年4月23日才知道了人民法院的相关法律文书，法院判决也应从上诉人知道之日合情合法合理的处理，不能偏袒任何一方。上诉人与第三人的《商铺租赁合同》、2017年11月6日《补充协议》、2018年9月26日的《说明和协议》补充证明。免租期从2015年12月30日起至2018年12月30日止，2019年1月—2019年12月30日才开始收取第一年的租金，原约定15万元减半收取7.5万元.2020年1月至2020年12月是收取第二年的房租金原约定15万元，根据疫情严重和损失严重双方约定收取12万元。因此，一审判决“冯兰琴于本判决生效后十日内支付伍开强2020年度租金18,165.72元”是无根无据的，是错误的!同理，2021年度，也才是交房租的第三个年度，全年租金也只能是15万元，伍开强也只能在全年租金15万元内进行计算和收取，而一审判决以18万元/年计算也是错误的。三、上诉人的证据能够全面的系统的证明上诉人的主张，1、2015年6月27日《商铺租赁合同》免租期从2015年12月30日起至2017年6月30日止，本合同期限为十年，自2016年12月30日——2027年6月30日止；（注：商铺租赁合同附后）2、2017年11月6日的《关于好乐超市2020年收取现金情况的补充说明》免租时间推迟到2018年9月28日，原合同时间顺延后握；（补充协议附后）；3、2018年9月26日订立的《关于好乐购物广场2019年租金说明及协议》；一、免去2018年10月、11月、12月三个月租金；二、2019年1月一-2019年12月30日一年的租金为原合同租金的一半，即为年租金7.5万元，（注：说明及协议附后）4、2020年7月21日订立的《关于好乐购物超市2020年收取租金情况的补充说明》；一按合同要求2020年本该收租金150,000.00元，但由于疫情严重，经公司研究决定少收30,000.00元租金，实收120,000.00元。二、好乐超市内部分门面经法院执行给债权人伍开强，由于伍开强不同意续租给超市造成装修方面部分损失，公司决定给超市补助一切损失费用10,783.00元，伍开强的租金15,000.00元由超市冯兰琴支付。可见上诉人和第三人认真遵守送达文书的内容，是预算了伍开强合理合法合情的应收取租金的。被上诉人伍开强二审未答辩。原审第三人凤冈县富林置业有限公司二审未发表陈述意见。伍开强向一审法院起诉请求：1.判决解除富林公司与被告冯兰琴所签的《商铺租赁合同》中涉及万福源12号楼12-1-5号营业房部分；2.判决被告立即将万福源12号楼12-1-5号营业房腾空交原告使用；3.判决被告按1,513.81元每月的标准支付原告租金（自2019年12月30日起至被告交房时止）；4.案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：冯兰琴与富林公司于2015年5月7日签订《商铺租赁合同》，合同约定富林公司将其所有的凤冈县琊川镇万福源商贸城12号楼整体一层营业房（面积1,630.18㎡）租赁给冯兰琴经营超市。合同约定免租期一年（2015年12月30日﹣2016年12月30日）租赁期限十年（2016年12月30日﹣2026年12月30日）；免租期结束后前三年租金为150,000元/年，第四年起租金为180,000元/年，每年提前一月支付租金（先交租，后用房）；承租方应按约交付租金，超期30日富林公司有权解除合同。伍开强与富林公司民间借贷纠纷案件经审判执行后，富林公司在执行过程中（2018年12月19日）将案涉营业房中建筑面积为164.52㎡的12-1-5号门面以物抵债给伍开强。原审法院于2020年4月23日向冯兰琴送达（2018）黔0327执700号之一执行裁定书，并告知其租赁营业房中涉及伍开强部分的租金应支付给伍开强。伍开强以冯兰琴拒付租金构成根本违约诉至原审法院，提出如前诉请。一审法院认为，冯兰琴与富林公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即富林公司虽将案涉营业房中12-1-5号门面以物抵债给伍开强，其所有权发生变动,但并不影响该租赁合同的效力。因案涉12-1-5号营业房所有权发生变动，现所有权人伍开强有权要求承租人冯兰琴支付相应租金，且原审法院执行局于2020年4月23日告知冯兰琴向伍开强支付上述营业房租金，冯兰琴应当依照其与富林公司签订租赁合同的约定，在合理期限内支付伍开强相应租金，故对于伍开强诉请冯兰琴支付租金的请求原审法院予以支持。根据《商铺租赁合同》的约定，冯兰琴自2020年起每年应付租金180,000元，涉伍开强营业房部分的租金为18,165.84元[（180,000元÷1,630.18㎡）×164.52㎡]，即冯兰琴应自2020年起向伍开强支付租金18,165.84元/年。关于伍开强诉请解除案涉《商铺租赁合同》中涉12-1-5号营业房部分的租赁，并立即将承租门面腾空交付。冯兰琴与富林公司于2015年就12号楼整体一层达成租赁协议，用于经营超市，按照租赁合同的约定其应于2019年12月支付2020年度租金，因新型冠状病毒疫情及其他因数的影响,冯兰琴确未按期支付租金,富林公司并未对其逾期支付租金提出异议，视为认可冯兰琴可延付当年度租金；况且冯兰琴的真实意思并非拒付涉伍开强所有营业房部分的租金,仅是因为冯兰琴基于认知错误,认为租金应该支付给合同相对人富林公司而非本案原告伍开强。冯兰琴2015年租赁富林公司12号楼一层营业房，并按房屋整体布局进行装修经营至今，结合原审法院执行局于2020年4月23日告知冯兰琴应向伍开强支付相应租金，冯兰琴只需在合理期限内支付了伍开强所有营业房部分的租金，就视为履行了合同义务，尚不构成根本违约，故原审法院对伍开强的前述诉讼主张依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、冯兰琴于本判决生效后十日内支付伍开强2020年度租金18,165.72元；自2021年起，每年1月30日前支付伍开强当年度租金18,165.72元。二、驳回伍开强的其余诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元（由冯兰琴负担，该款伍开强已预交，冯兰琴在兑现本案标的时一并支付）。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，冯兰琴与富林公司签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立有效。根据《中华人民共和国合同法》的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，即富林公司虽将案涉营业房中12-1-5号门面以物抵债给伍开强，其所有权发生变动,但并不影响该租赁合同的效力。因案涉12-1-5号营业房所有权发生变动，现所有权人伍开强有权要求承租人冯兰琴支付相应租金，且原审法院执行局于2020年4月23日告知冯兰琴向伍开强支付上述营业房租金，冯兰琴应当依照其与富林公司签订租赁合同的约定，在合理期限内支付伍开强相应租金，故对于伍开强诉请冯兰琴支付租金的请求原审法院予以符合法律规定。冯兰琴诉提的上诉请求，未提交证据证明，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，其应当承担举证不利的后果。综上所述，冯兰琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人冯兰琴负担。本判决为终审判决。审判长  贺灿灿审判员  施正高审判员  娄 强二〇二〇年十一月十二日法官助理杨颜竹书记员胡汝静