四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川15民终1914号 上诉人（原审原告）：张计育，女，1976年2月出生，汉族，住四川省宜宾市叙州区。 委托诉讼代理人：张华，宜宾市翠屏区叙府法律服务所法律工作者。 被上诉人（原审被告）：四川上力地产有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区西郊翠柏大道**上力理想城**楼写字楼****。 法定代表人：李海，总经理。 委托诉讼代理人：郑伦武，四川意恩律师事务所律师。 上诉人张计育因与被上诉人四川上力地产有限公司（以下简称：上力地产）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省宜宾市翠屏区人民法院(2020)川1502民初604号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张计育上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1.一审法院认定“上力地产将案涉房产在售与张计育之前，曾售予案外人何**、付静，但上力地产与何**、付静在2018年4月12日签订《退房协议》时已实际解除了双方的《商品房买卖合同》，其后将案涉房屋售予张计育的行为不构成欺诈”是错误的；2.一审法院认为本案上力地产与何**、付静之间的《商品房买卖合同》仅进行备案登记是错误的；上诉人提交的《不动产查档证明》显示上力地产与何**、付静之间的《商品房买卖合同》于2017年11月23日办理了商品房预告登记，不管是备案登记还是预告登记，二者的作用都具有防止开发商一房二卖的作用，备案登记或预告登记没有撤销，开发商均不能再将房屋售予第三方，被上诉人一房二卖的事实清楚；3.被上诉人将备案登记和预告登记在何**、付静名下的房产售予上诉人，且没有告知上诉人该房屋的权利状态，构成《中华人民共和国消费者权益保护法》第49条规定的欺诈情形，也适用于《最高人民法院关于适用商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条，被上诉人的行为构成欺诈，应当依法赔偿。 上力地产辩称：1.一审法院认定被上诉人与上诉人签订的买卖合同不构成欺诈事实清楚，证据确凿，认定正确；2.上力地产虽然因何**、付静的原因没有在与张计育签订合同时撤销备案，但并不影响上力地产与张计育之间合同的约定，张计育起诉至一审法院被驳回诉讼请求，故本案一审诉讼费用应当由败诉方张计育全额承担。 张计育向一审法院提出诉讼请求：1.判令准许张计育解除2018年6月17日与上力地产签定的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同》补充协议；2.判令上力地产退还房款615944元，并支付资金占用利息58514.68元（年利率6%）；3.判令上力地产赔偿张计育支付的维修基金8332.2元、物业管理费3555元（1739+1816）、契税11732.27元；4.判令上力地产支付已付房款一倍的赔偿款615944元；5.由上力地产承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实：2018年6月17日，张计育与上力地产签订的《商品房买卖合同》（以下简称《合同》）及《商品房买卖合同》补充协议（以下简称《补充协议》），购买上力地产位于宜宾市天柏组团中坝A1-4-10地块“上力·理想城”3幢第20层2单元3号房产，套内建筑面积68.24平方米，按套内建筑面积计算单价每平方米9026.14元，总价款615944元。付款方式为一次性付款。《合同》还约定：出卖人应当在2022年12月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起910个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照《补充协议》第九条处理。《补充协议》第九条约定：出卖人在取得该套房屋所在楼栋权属证明后的360个工作日内，将办理该套房屋的权属证明。《合同》及《补充协议》签订后，张计育按约向上力地产支付了全部购房款615944元，2019年12月14日，张计育缴纳了维修基金（含产权登记费及预存电费）8332.2元，物业管理费1816元（2019年12月15日-2020年12月31日）。完善上述费用后，上力地产于2019年12月14日向张计育交付了案涉房屋。2019年12月16日，张计育缴纳了案涉房屋的契税11732.27元。张计育在购买时，案涉房屋已是现房，其所在楼栋权属证明已经取得，所有权证号为川（2018）宜宾市不动产权第0000533号。因上力地产一直未给张计育办理案涉房产的转移登记，张计育多次催促无果，于2020年2月24日向宜宾市房地产管理局查询得知，案涉房产备案在案外人何**、付静名下，备案时间为2015年12月31日。 一审法院另查明，上力地产在将案涉房屋售予张计育前，曾与案外人何**、付静就案涉房屋签订《商品房买卖合同》及相关附件，并办理了备案登记。但由于何**、付静个人原因，双方已于2018年4月12日签订了《退房协议》，但一直未办理撤销备案的手续。在本案审理过程中，上力地产于2020年1月17日将何**、付静诉至法院，要求解除与其签订的《商品房买卖合同》并共同办理备案登记的解除手续。经一审法院主持调解，上力地产与何**、付静达成协议：解除《商品房买卖合同》及《补充协议》，并由何**、付静于2020年2月19日前协助上力地产办理案涉房屋的撤销网签、备案手续。2020年5月13日，上力地产通过申请一审法院强制执行，办理了案涉房产的撤销备案手续。 一审法院认为，上力地产将案涉房产在售予张计育之前，曾售予过案外人何**、付静，但上力地产与何**、付静在2018年4月12日签订《退房协议》时已实际解除了双方的《商品房买卖合同》，其后将案涉房屋售予张计育的行为并不构成欺诈，张计育主张根据《物权法》关于预告登记的相关规定，上力地产出售已经预售给他人的房屋系无权处分。首先，《物权法》关于不动产的预告登记不等同于本案所涉及的备案登记，备案登记是指商品房预售人按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案，是一种行政管理制度，备案登记的合同只具有债的效力，不同于预告登记产生物权排他性。另上力地产与何**、付静签订的《退房协议》中也明确约定上力地产有权另行处置案涉房产，因此，上力地产将案涉房产售予张计育是有权处分。且上力地产在张计育缴纳了维修基金等相关费用后依约向张计育交付了案涉房产，保障了张计育的合同权利，故张计育主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条来解除合同、退还购房款及相关费用、并支付资金占用利息及赔偿款的请求无事实及法律依据，一审法院依法予以驳回。本案的形成，上力地产有不可推卸的责任。上力地产虽在将案涉房屋售予张计育前与案外人何**、付静解除了《商品房买卖合同》，取得了案涉房屋的处分权，但其一直未积极办理撤销备案手续；也正是上力地产怠于履行相关义务，致张计育诉至一审法院，导致本案诉讼。鉴于此，对本案诉讼费一审法院酌情考虑由上力地产承担一半。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第二十条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回张计育的诉讼请求。案件受理费16626元，由张计育承担8313元，四川上力地产有限公司承担8313元。 二审中，双方当事人均未向本院提供新证据。本院另查明，一审法院已查明但未予叙述的事实：根据宜宾市翠屏区不动产登记中心2020年1月20日提供的不动产查档证明显示，位于宜宾市翠屏区房屋办理了预告登记，预告义务人为上力地产，预告权利人为何**、付静，登记时间为2017年11月23日，预告证明号为ＹＳ0061789。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。 本院认为，综合双方的诉辩主张，本案争议焦点为被上诉人就案涉房屋的行为是否构成欺诈。 上力地产将案涉房产在售予张计育之前，曾售予过案外人何**、付静，但上力地产与何**、付静在2018年4月12日签订《退房协议》时已实际解除了双方的《商品房买卖合同》，其后将案涉房屋售予张计育的行为并不构成欺诈。其一，上力地产在将案涉房屋售予张计育之前，已经与何**、付静在2018年4月12日签订《退房协议》，已实际解除了双方的《商品房买卖合同》。上力地产与张计育签订买卖合同时对案涉房屋具有处分权。其二，本案合同目的并非不能实现，上力地产在张计育缴纳了维修基金等相关费用后依约向张计育交付了案涉房产，虽然上力地产与张计育签订《商品房买卖合同》时，未及时办理与何**、付静的撤销备案手续，但上力地产及时采取措施予以补救，已于2020年5月13日，通过申请法院强制执行，办理了案涉房屋的撤销备案手续。其三，经查，上力地产与何**、付静之间的《商品房买卖合同》于2017年11月23日办理了商品房预告登记，上力地产与何**、付静在2018年4月12日签订《退房协议》时已实际解除了双方的《商品房买卖合同》，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’。”和《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”的规定，上力地产与何**、付静为案涉房屋办理的预告登记已于2018年4月12日失效，现该房屋的过户登记并不存在权利障碍，且上力地产与张计育签订的《商品房买卖合同》约定为张计育办理房屋产权证书截止日期为房屋交付之日起910个工作日，而上力地产将案涉房屋交付给张计育的时间为2019年12月14日，现尚未达到双方合同约定的办证截止日期，故张计育主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条来解除合同、退还购房款及相关费用、并支付资金占用利息及赔偿款的请求无事实及法律依据，一审法院依法予以驳回并无不当。 上力地产在将案涉房屋售予张计育之前，未告知张计育案涉房屋曾售予过案外人何**、付静并办理了备案登记、预告登记，有违诚实信用原则；虽然在之后解除了与何**、付静的《商品房买卖合同》，但其一直未积极办理撤销备案手续，怠于履行相关义务，导致本案诉讼，故本院酌定本案一、二审诉讼费用由上力地产承担90%，张计育承担10%。 综上，上诉人张计育的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 一审案件受理费16626元，由四川上力地产有限公司负担14963元，由张计育负担1663元；二审案件受理费16626元，由四川上力地产有限公司负担14963元，由张计育负担1663元。 本判决为终审判决。 审 判 长  陈 静 审 判 员  王纯强 审 判 员  张问桃 二〇二〇年十一月二十日 法官助理  李焕培 书 记 员  曾雪莲