江苏省徐州经济技术开发区人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏0391执异34号异议人（利害关系人）：丁开建，男，1985年7月20日生，住江苏省徐州市云龙区。委托诉讼代理人：高璇，江苏恩而律师事务所律师。申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司，住江苏省南京市。负责人：闵捷，该公司总经理。委托诉讼代理人：孟祥坤，江苏捷强律师事务所律师。在本院执行申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与被执行人江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司、徐州市恒丰食品有限公司、张月志、程艳玲金融借款合同纠纷一案过程中，异议人丁开建对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月16日举行了听证。异议人丁开建及其委托诉讼代理人高璇、申请执行人中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的委托诉讼代理人孟祥坤到庭参加听证，本案现已审查终结。经审查查明，2019年7月10日，本院对原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司诉被告江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司、徐州市恒丰食品有限公司、张月志、程艳玲、张江山金融借款合同纠纷一案作出（2018）苏0391民初2960号民事判决：一、本判决发生法律效力之日起五日内，被告江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司一次性给付原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司借款本金2750万元及利息（截至2014年11月3日为770749.79元。自2014年11月4日至2015年1月9日，以500万元为本金，按照年利率6%计算；自2014年11月4日至2015年1月19日，以500万元为本金，按照年利率6%计算；自2014年11月4日至2015年1月29日，以500万元为本金，按照年利率6%计算；自2014年11月4日至2015年2月9日，以500万元为本金，按照年利率6%计算；自2014年11月4日至2015年2月27日，以750万元为本金，按照年利率6%计算。此后的利息继续计算至实际付清之日，均按年利率8.4%计算）。被告江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司如有其他向原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的直接还款情形，则可在执行过程中作相应扣除。二、原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司就被告徐州市恒丰食品有限公司名下的位于徐州市××号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01[徐房权证泉山字第**，徐土国用（2007）字第49401号]房产的价值在42114800元范围内享有优先受偿权。三、被告徐州市恒丰食品有限公司、张月志、程艳玲对被告江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司的上述债务承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后，向被告江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司追偿。四、驳回原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司对被告张江山的诉讼请求。案件受理费人民币219540元，公告费700元，合计220240元，由被告江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司、徐州市恒丰食品有限公司、张月志、程艳玲负担。江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司对该判决不服，上诉至徐州市中级人民法院。2020年2月18日，徐州市中级人民法院作出(2019)苏03民终6709号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人江苏恒丰芦荟亮健酒业有限公司负担。根据中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司的申请，本院于2020年7月3日立案强制执行，案号为(2020)苏0391执758号。在执行过程中，本院作出(2020)苏0391执758号执行裁定：查封徐州市恒丰食品有限公司名下坐落于徐州市××号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01（不动产权证书号：徐房房权证泉山字第**）产。2020年8月14日，本院作出(2020)苏0391执758号执行裁定：评估、拍卖徐州市恒丰食品有限公司名下坐落于徐州市××号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01（不动产权证书号：徐房权房权证泉山字第**）。异议人提出异议称，徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391执758号执行裁定书所要执行的坐落于徐州市××号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01的房产[徐房权证房权证泉山字第**，用（2007）第49401号]即徐宿路68号恒丰商务宾馆1-4层已于2015年6月10日由异议申请人承租，租赁期限自2015年6月10日至2040年6月10日。截至目前为止合同期限尚未期满，且异议申请人在租期内稳定、持续地使用涉案房屋，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内组织向受让人移交占有被执行人的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予以支持。因此，异议申请人拥有涉案房屋的合法使用权。请求：中止徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391执758号执行裁定书的执行内容。申请执行人辩称，异议人的异议申请于法无据，本案异议人与案外人签订的租赁合同是在该房屋的抵押登记之后，也就是说其在签订租赁合同时租赁物是处于抵押状态，没有经过抵押权人的同意，其签订的租赁合同是无效的。因此，其主张的申请于法无据，请求驳回异议人的异议申请。另查明，2014年3月28日，徐州市恒丰食品有限公司（乙方）与中国工商银行股份有限公司徐州经济开发区支行（甲方）分别签订了编号为2014年金山（抵）字0016号、0017号的《最高额抵押合同》两份，主要约定乙方以其位于徐州市××号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01房产[徐房权证泉房权证泉山字第**，（2007）第49401号]设定抵押，评估价值42114800元；本合同签订后十日内双方应到有关抵押登记机关办理抵押登记手续；甲方主债权到期，债务人未予清偿的，甲方有权实现抵押权，双方可以协商，将抵押物拍卖、变卖后所得款优先受偿，或将抵押物折价以抵偿债务人所欠债务，双方未就抵押权实现方式达成一致的，甲方可直接请求法院拍卖、变卖抵押财产；甲方将主债权和最高额抵押权转让的，无需经乙方同意，乙方仍继续按照本合同的约定履行担保责任；甲方主债权存在其他担保的，不论该担保是由债务人提供还是由第三人提供，甲方有权自行决定实现担保的顺序，乙方承诺不因此提出抗辩。同日，徐州市恒丰食品有限公司与中国工商银行股份有限公司徐州经济开发区支行签订了徐州市房地产抵押合同两份，主要约定：为确保2014年（金山）字0035号、2014年金山（抵）字0016号、0017号合同的履行，徐州市恒丰食品有限公司愿意以其位于徐州市××号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01房产抵押给开发区支行，权利证明为徐房权证泉山房权证泉山字第**，2007）第49401号，该房地产价值为42114800元。上述合同签订后，徐州市恒丰食品有限公司（就其名下的位于翟山徐宿路68号翟山农贸市场拆迁综合楼Z2-01[徐房权证泉山字房权证泉山字第**，007）第49401号]的房屋及土地使用权办理了抵押权登记，他项权证号为徐房他证泉山字第××号（登记时间2014年3月31日）、207008号（登记时间2014年4月4日），徐土他项（2014）第00320号（设定日期2014年4月1日）、00342号（设定日期2014年4月8日），其中徐房他证泉山字第××号的债权数额为2000万元、徐房他证泉山字第××号的债权数额为22114800元。2014年12月2日，中国工商银行股份有限公司徐州分行（甲方）与原告中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司（乙方）签订了债权转让协议。2016年10月31日，中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司在江苏经济报刊登了债务催收公告，要求借款人恒丰酒业、抵押人恒丰食品及保证人恒丰食品、张月志、程艳玲立即向中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司履行主债权合同及担保合同约定的还本付息义务或相应的担保责任，以及原贷款行为对涉诉债权所主张的权利。本案争议的焦点问题是：案外人丁开建对案涉房屋是否享有排除本院强制执行的权利。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”本案中，案外人丁开建主张执行标的“已于2015年6月10日由异议申请人承租，租赁期限自2015年6月10日至2040年6月10日。截至目前为止合同期限尚未期满，且异议申请人在租期内稳定、持续地使用涉案房屋。”并提交了落款日期为2015年6月5日与徐州市恒丰食品有限公司签订的《宾馆租赁合同》，但该《宾馆租赁合同》的签订显然在案涉房产抵押权登记之后。依据《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定，“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”对于该条内容，应当把握三点：第一，未登记的抵押权不得对抗设立在后的租赁期。第二，只要登记便产生了对抗善意第三人的效力，登记的抵押权进行了公示，承租人知道或应当知道该租赁财产上已经存在抵押权的事实，而仍然在该物上订立租赁合同，表明其自愿承受由此带来的不利后果。所谓对抗，是指当租赁权的存在对抵押权的实现产生不利影响时，即两者冲突时，抵押权人可以对抗租赁人的权利主张，而租赁人的权利主张对抵押权人不生效力。第三，抵押人将已抵押的财产出租时，抵押人负有的书面告知义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款规定，“抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。”因此，即使该《宾馆租赁合同》如异议人所称系真实的，其也不能对抗申请执行人已经登记的抵押权，异议人的举证尚不能证明其对案涉房产享有排除本院执行的权利，异议人的异议不成立。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于的解释》第九十条、第九十一条、第九十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，裁定如下：驳回异议人丁开建的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向本院提交复议申请书，复议于徐州市中级人民法院。审 判 长  魏俊哲人民陪审员  刘振书人民陪审员  张有晴二〇二〇年十一月二十五日书 记 员  白 冰本案援引法律条款一、中华人民共和国民事诉讼法第二百二十五条【执行异议】当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。二、最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第三十一条承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。三、中华人民共和国物权法第一百九十条【抵押权和租赁权关系】订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。四、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。五、最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。