江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏13民终2930号上诉人（原审原告）:鲍俊成，男，1971年2月8日出生，居民，住江苏省沭阳县。委托诉讼代理人：姜荣艳，江苏序阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:张锡瑶，女，1960年9月30日出生，居民，住江苏省沭阳县。被上诉人（原审被告）:万加中，男，1956年8月6日出生，居民，住江苏省沭阳县。二被上诉人共同委托诉讼代理人：冯华沭，江苏通达声远律师事务所律师。二被上诉人共同委托诉讼代理人：耿艳红，江苏通达声远律师事务所律师。原审第三人：沭阳县兴沭房地产开发有限公司,住所地江苏省沭阳县苏州东路**。法定代表人：戴建秋，该公司董事长。破产管理人：江苏向天律师事务所。委托诉讼代理人：刘海志，江苏向天律师事务所律师。上诉人鲍俊成因与被上诉人张锡瑶、万加中及原审第三人沭阳县兴沭房地产开发有限公司（以下简称兴沭公司）排除妨害、损害赔偿纠纷一案，不服江苏省沭阳县人民法院（2020）苏1322民初2922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲍俊成向本院上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持鲍俊成的一审诉讼请求。理由如下：1.鲍俊成已经取得涉案房屋的使用权。鲍俊成提供的2016年2月28日的《金色港湾阁楼使用权转让协议》、兴沭公司出具的收款收据及物业费收据等，能够证明鲍俊成己经实际取得涉案阁楼的使用权并实际占有涉案房屋。2.涉案房屋系老小区，大部分房屋于十年前己经交付。涉案房屋系阁楼，因长期未出售空置，常常被楼下的住户用来零时放置杂物。涉案小区的阁楼钥匙因年代久远大部分己遗失。因此兴沭公司和物业公司让开锁公司来打开房门，向鲍俊成交付了房屋。3.张锡瑶、万加中占有使用涉案阁楼没有事实和法律依据。张锡瑶、万加中提供的情况说明系鲍俊成起诉后，张锡瑶、万加中找案外人毕某出具，系证人证言，鲍俊成对该证言的真实性不认可，且兴沭公司破产管理人也不认可。毕某出具的说明并未加盖公司公章，不能代表兴沭公司。张锡瑶、万加中也未交纳涉案阁楼的款项。张锡瑶、万加中称因开发公司欠其车库故向其交付阁楼使用，未提供证据予以证实。证人毕某有提供虚假证言的前科，其证言没有证明力。沭阳县人民法院（2018）苏1322民初13968号判决书可以证实，证人毕某在另一案件中，也提供了情况说明，并把出具情况说明的时间向前推了几年，系虚假证言。张锡瑶、万加中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。理由如下：1.鲍俊成主张已取得涉案房屋使用权无法律依据。鲍俊成提供的阁楼转让协议、收款收据及物业费收据，是基于以房抵款所取得的对涉案房屋的债权而非使用权，且相关证据有明显涂改痕迹，真实性存疑。鲍俊成在购买涉案阁楼前并未到现场查看房屋具体状态，且鲍俊成在物业公司向其交付房屋时已经发现房屋有人占有使用，其通过更换房屋门锁的形式打开房屋，并非有效交付。至于鲍俊成提出的沭阳县人民法院（2018）苏1322民初13968号判决书，与本案没有关联性。2.张锡瑶、万加中对涉案阁楼的占有为合法占有。张锡瑶、万加中提供的选房确认书、2013年9月28日的情况说明等可以相互印证，张锡瑶、万加中占有使用涉案阁楼是因选购的车库被兴沭公司出售后，涉案小区当时具体负责人同意临时调整使用的。证人毕某出具的情况说明系2013年9月28日书写，并非纠纷发生后所写的。兴沭公司述称，鲍俊成的上诉理由有一定的道理，请求依法判决。理由如下：兴沭公司认可和鲍俊成之间的协议，不认可张锡瑶、万加中合法占有使用涉案阁楼的权利。对于毕某签字的说明，毕某不能代表公司，张锡瑶、万加中不是合法占有使用涉案阁楼。张锡瑶、万加中陈述的因为自行车库没有交付临时安排使用阁楼，但张锡瑶、万加中没有举证证明其已交付自行车库的款项。鲍俊成向一审法院起诉请求：1.判令张锡瑶、万加中搬离鲍俊成位于沭阳县，不得妨碍鲍俊成正常使用该房屋；2.判令张锡瑶、万加中赔偿鲍俊成占用期间损失10000元。一审法院认定事实：2016年2月28日，鲍俊成（乙方）与兴沭公司（甲方）签订《金色港湾阁楼使用权转让协议》，约定甲方同意将其开发建设的金色港湾2号楼7层701室楼上的阁楼（但不包括机房等其他附属设备空间）的使用权转让给乙方，房号701室。该阁楼转让总金额为人民币80000元，乙方于2016年2月28日支付人民币冲抵装电表款元整。该阁楼不办理产权证、土地证等权属证明，乙方具有该阁楼的使用权，其使用年限同下部建筑使用年限。兴沭公司庞某在该合同甲方处签名并加盖公司印章。后兴沭公司向鲍俊成出具收款收据，载明收到鲍俊成阁楼款80000元，并注明系冲抵装电表款，加盖兴沭公司金色港湾收款专用章。该收据本来载明的时间为“18年月28日”后涂改为“16年月28日”。鲍俊成称当时兴沭公司和物业公司向其交付房屋时称房屋钥匙丢失，是让开锁公司来打开房门的，当时即发现案涉房屋内有一个花瓶和一张破旧的床，兴沭公司称屋内的物品扔掉即可。因感觉案涉房屋已经有人使用，就到楼下601室找到张锡瑶，让张锡瑶将物品搬走并给了一把钥匙给张锡瑶。过了半个月后发现房屋门锁又被更换了。鲍俊成至今未能占有使用过案涉房屋。2018年12月12日，鲍俊成向案涉金色港湾小区物业公司交纳物业费500元。一审法院另查明：毕某在以兴沭公司名义开发的案涉金色港湾小区中具体负责相关事宜。张锡瑶因房屋拆迁安置金色港湾小区2号楼601室，面积98.19平方米；同时选购2号楼一单元5号车库，面积11.17平方米。2013年8月29日，因兴沭公司负责拆迁安置的工作人员安排不到位，未能将车库交付张锡瑶使用。后张锡瑶向毕某反映，经毕某同意将案涉2号楼701室临时调整给张锡瑶使用，待有自行车库后再做调整处理，并由毕某于2013年8月29日向张锡瑶出具情况说明一份。后张锡瑶使用案涉701室至今。本案一审的争议焦点为：张锡瑶、万加中占有使用案涉房屋是否具有合法依据；鲍俊成是否有权对案涉房屋主张排除妨害？一审法院认为，案涉701室房屋未办理房产登记，鲍俊成主张张锡瑶、万加中非法占有使用案涉701室房屋，要求张锡瑶、万加中搬离案涉房屋，鲍俊成应当举证证明其取得了案涉房屋的使用权，而张锡瑶、万加中无权占有使用案涉房屋。鲍俊成提供的证据不足以证明其主张的，应承担举证不能的法律后果。首先，张锡瑶、万加中针对其占有使用案涉房屋的依据，提供了金色港湾小区选房确认书以及毕某于2013年9月28日出具的情况说明。该选房确认单上明确载明了“2#一单元⑤#11.17㎡”，可以证明张锡瑶、万加中在拆迁安置时选购了自行车库。为了核实毕某出具的情况说明的真实性，一审法院庭后与毕某联系，其认可向张锡瑶出具情况说明的事实并陈述当时案涉金色港湾小区是其与庞某、黄某三人合伙借用兴沭公司资质开发的，其是具体负责人。毕某为了印证其陈述的真实性提供了2009年8月1日与兴沭公司签订的协议书、兴沭公司出具的委托书、股东会决议等材料，上述证据载明的内容与其陈述内容相互印证，结合兴沭公司在一审庭审中也认可毕某与庞某等人一起合作开发案涉金色港湾小区，对毕某出具的情况说明的真实性予以确认。因此，张锡瑶占有使用案涉车库是得到案涉金色港湾小区当时具体负责人员的同意的，是因为其选购的自行车库无法向其交付，临时调整案涉房屋给张锡瑶使用的，张锡瑶使用案涉701室房屋具有合法依据，并非恶意侵占。其次，鲍俊成主张其系案涉701室房屋的使用权人，提供了阁楼转让协议、收款收据及物业费收据，兴沭公司对鲍俊成提供的证据无异议。根据上述证据载明的内容，案涉701室房屋是以抵充安装电表款的形式出售给鲍俊成的，鲍俊成依据上述证据获得的是对案涉701室房屋的债权。鲍俊成主张排除妨碍，应当举证证明其已经取得了案涉701室房屋的使用权。鲍俊成在一审庭审中陈述，兴沭公司与案涉金色港湾小区的物业公司向其交付房屋时，是以房屋钥匙丢失为由，安排开锁公司采用更换房屋门锁的方式向其交付的，且房门打开后即发现屋内有部分物品，要求其自行将物品搬离。当时其即感觉到房屋已经有人使用，并且下楼找到张锡瑶让其将物品搬离，之后一直未占有使用过案涉房屋。根据鲍俊成陈述，鲍俊成并未实际取得案涉701室房屋的使用权，理由如下：1.鲍俊成作为案涉房屋的购买人，根据其陈述在购买之前未到房屋现场查看房屋具体状态，仅是查看了类似的阁楼，与正常的房屋交易习惯不相符；2.鲍俊成打开房门后发现屋内存放有物品，其陈述当时也感觉到房屋已经有人使用。作为一般理性的购房人，鲍俊成此时不应当接收案涉房屋，而是应当要求兴沭公司向其交付无权利瑕疵的房屋，保证无第三人就案涉房屋主张权利；3.鲍俊成从未实际占有使用过案涉房屋，在案涉房屋已经由他人使用的情况下，仅凭鲍俊成陈述的采用更换房屋门锁的方式打开房门，该种方式不属于有效交付。综上，张锡瑶、万加中占有使用案涉701室房屋具有合法依据，鲍俊成并未实际取得案涉房屋的使用权，其要求张锡瑶、万加中搬离案涉房屋并赔偿其损失，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决：驳回鲍俊成的诉讼请求。案件受理费130元，减半收取65元，由鲍俊成负担。二审中，上诉人鲍俊成围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。鲍俊成所举的证据为：沭阳县人民法院（2018）苏1322民初13968号民事判决书和宿迁市中级人民法院（2019）苏13民终2079号民事判决书，旨在证明：涉案阁楼取得了规划许可，兴沭公司可以出售。鲍俊成可以取得涉案阁楼的所有权、使用权。毕某的证言没有证明力。涉案房屋长期闲置，被楼下住户临时搁置闲置物属于常态。张锡瑶、万加中质证认为，对真实性由法院核实。但该两份证据不能作为新证据提供，且与本案无关联性。上述判决书涉及的是房屋二次买卖问题，而本案中张锡瑶、万加中提供证据能够证明占有阁楼是因为兴沭公司工作不到位而做的调整处理。即使该证据认定了毕某存在虚假陈述的问题，也不能推出毕爱玲在本案中作了虚假陈述。兴沭公司质证认为，兴沭公司没有参与上述案件，不了解情况，尊重法院判决。本院对该证据认证如下：鲍俊成提供的两份民事判决书系法院依据职权作出的生效文书，本院对其真实性予以确认。但两份判决书与本案没有关联性。本院经审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，依法予以确认。本案二审的争议焦点为：鲍俊成是否对涉案房屋享有合法的使用权，能否向张锡瑶、万加中主张排除妨害和损害赔偿。本院认为，《物权法》第35条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害。本条中的权利人是指所有权人或者依法律规定行使所有权权能的人以及他物权人。权利人需举证证明存在妨害物权的行为，即非法、不正当地妨碍了权利人对物权的行使。本案中，鲍俊成主张其与兴沭公司签订了《阁楼使用权转让协议》，支付了相应的价款，兴沭公司也向其交付了涉案阁楼，其已经取得了涉案阁楼的使用权，有权请求排除妨害。但鲍俊成依据其与兴沭公司之间签订的转让协议取得的是对涉案阁楼的债权，鲍俊成是否取得合法的使用权取决于兴沭公司是否有权向其转让涉案阁楼的使用权以及兴沭公司是否向其合法交付了涉案阁楼。张锡瑶、万加中一审中提供的证据能够证明，2013年因兴沭公司无法向张锡瑶交付其选购的自行车库，兴沭公司在涉案小区的负责人毕某将涉案阁楼临时调整给张锡瑶使用。因兴沭公司至今未向张锡瑶、万加中提出返还涉案阁楼的请求，张锡瑶、万加中一直占有使用涉案阁楼。在兴沭公司与鲍俊成签订阁楼转让协议时，兴沭公司对涉案阁楼不享有完全的所有权，其所有权行使存在瑕疵，无权向鲍俊成转让阁楼的使用权。且兴沭公司未向鲍俊成合法交付涉案阁楼，鲍俊成也未占有过涉案阁楼，故鲍俊成并未取得涉案阁楼的使用权，无权请求排除妨害和损害赔偿。鲍俊成主张张锡瑶、万加中提供的毕某出具的情况说明系毕某在本次纠纷发生后出具，且毕某系虚假陈述，但鲍俊成并未提供证据证明，本院对该主张不予支持。综上所述，鲍俊成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费130元，由上诉人鲍俊成负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙芳远审 判 员 徐金鸽审 判 员 庄业富二〇二〇年十一月九日法官助理 赵迎娣书 记 员 杨紫棋