湖南省凤凰县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘3123民初1440号原告：凤凰县大众永安物业管理有限公司，统一社会信用代码9143312366633025XE。住所地：湖南省凤凰县富源小区**01。法定代表人：田应平，系该公司执行董事。委托代理人：杨昌生，湖南知来律师事务所律师，执业证号××，代理权限为特别授权。被告：田某某，男，1976年1月25日出生，汉族，湖南省凤凰县人，身份证住址湖南省凤凰县，现住湖南省凤凰县。本院在审理原告凤凰县大众永安物业管理有限公司（以下简称永安物业公司）与被告田某某物业服务合同纠纷一案中，原告永安物业公司于2020年10月19日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由审判员田志刚独任审理，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，由书记员吴璇担任记录。原告永安物业公司的委托代理人杨昌生、被告田某某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永安物业公司诉称，2012年3月6日，吉首市卓越房地产开发有限公司确认原告公司为凤凰县鸿景铭苑小区前期物业管理的服务企业。2012年5月7日，原、被告签订《前期物业管理服务合同》，约定物业费用、加压供水费以及车库物业费。合同签订后，被告支付物业费至2019年7月，被告自2015年6月29日购买车库开始至今一直没有支付车库物业费。现原告公司已撤离，撤离后原告已书面向被告催缴，但被告至今未付，故原告诉至法院，请求依法判令：1、被告支付物业费715元；2、被告承担本案的诉讼费用。原告永安物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1、《物业管理服务委托合同》复印件1份，拟证明原告为本案小区的物业管理企业的事实。2、《物业管理服务合同》复印件1份，拟证明原、被告签订物业管理合同及合同的相关条款的事实。3、《鸿景铭苑车库买卖协议书》、车库相片（5张）复印件1份，拟证明被告于2015年6月29日购买车库及车库面积的事实。4、物业管理服务收费公示栏复印件1份，拟证明原告收取物业管理费用的收费标准及依据公式的事实。5、联合通告复印件1份，拟证明原告在鸿景铭苑小区物业管理服务于2019年8月31日终止的事实。6、催收物业管理费用通知4张，拟证明原告于2020年9月30日向被告发出书面催收欠物业管理费用的通知。被告田某某辩称，一、关于被告欠原告1个月物业管理费的纠纷。原告从2012年5月进入小区提供服务至2019年7月30日，共86个月，被告一直支持物业开展工作，按时缴纳物业管理费。至于拖欠2019年8月份的物业管理费，是因为原告于2019年8月31日撤离小区是私自行为，是单方行为，没有告知业主，被告并不知情。被告事后找不到原告的工作人员，无法缴纳8月份的物业费。原告在服务期间多收被告68.8元物业管理费。被告位于鸿景名苑A栋401室产权证（登记时间为2013年12月20日），记载建筑面积为140.45平方米，按产权证面积计算每月应缴纳70.2元物业管理费。而原告在服务期间不按照产权面积计收被告物业管理费，每月收71元，每月多收0.8元，一共86个月，原告在服务期间总计多收了被告68.8元物业管理费。原告在鸿景名苑预售电期间，被告所预购的电费还有132元的剩余电费没有使用，原告至今没有返还。二、关于车库管理费问题，原告是2012年5月进入小区提供服务至2019年8月底，被告是分年度按月在物业办公室先缴清物业管理所有费用，物业公司再售卖电给业主，被告不敢拖欠物业相关费用。车库管理费在被告等业主的要求下，原告于2018年6月份在地下车库才出入口张贴《公告》：拟于10月12日启用地下车库，正式宣布对地下车库进行服务管理。实际在2019年1月1日才安装调试好车辆智能管理系统。被告支付车库物业管理费的期间截止时间为2019年1月1日，被告只有2019年1月至8月的车位管理费没有结清，现原告提出50个月的车库管理费不合理。原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中约定的车库收费标准是月平方米0.2元，被告与开发商签订的车位买卖协议载明的面积为4平方米。原告未积极履行小区车辆管理服务，服务是收费的前提。原告严重违背服务合同的约定及相关法律法规，被告请求人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求，维护被告的合法权益。被告田某某为支持其答辩意见，向本院提交以下证据材料：1、《商品房买卖协议》复印件1份，拟证明被告购买小区房子时与开发商没有就“物业管理服务委托合同”有协定的事实。2、房屋产权情况复印件1份，拟证明被告物业产权面积为140.45平方米的事实。3、《前期物业管理协议》复印件1份，拟证明被告与原告签订的服务协议约定车位收费是0.2元每月每平方米的事实。4、凤凰县人民法院应诉通知书（2020）湘3123民初1263号随文发送的起诉状副本复印件1份，拟证明被告2019年1月1日前的车位管理费已经付讫及被告是按照每月71元向原告缴纳房屋物业费的事实。5、凤凰县大众永安物业管理有限公司物业费催收函复印件1份，拟证明原告要求被告按照每月71元缴纳房屋物业费的事实。6、原告服务期间张贴在鸿景铭苑二期车库入口的公告照片（共4张）复印件1份，拟证明原告是应广大业主要求，在2020年1月1日才正式启用车库，开始对车库实行管理服务的事实。7、物业管理费计算清单复印件1份，拟证明原告是按照每月71元要被告缴纳房屋物业费的事实。8、入伙通知书复印件1份，拟证明原告与开发商签订的《物业管理服务委托合同》存疑的事实。9、缴费手册复印件1份，拟证明原告不按照产权证上面的面积收房屋物业费的事实。10、《车库买卖协议书》复印件1份，拟证明被告的车库实际面积为4平方米。当事人的质证意见和本院对证据的分析与认定：1、对原告提交的证据材料1，经庭审质证，被告认为该份证据与本案没有关联性，该合同被告和原告没有签订过，与被告无关。经审查，本院对该组证据的真实性依法予以认定。2、对原告提交的证据材料2、3、5，经庭审质证，被告无异议，本院依法予以认定。3、对原告提交的证据材料4，经庭审质证，被告称不清楚，认为公示栏的收费标准与被告和原告签订的合同中约定的收费标准有差异；这个公示收费标准也没有得到小区业主委员会的认同。经审查，该份证据系原告单方制作，且原告未提交相关证据予以印证，故本院依法不予采信。4、对原告提交的证据材料6，经庭审质证，被告有异议，认为原告虽然通知了，但是从来没有收到任何电话通知，原告在我们小区到处张贴催收物业服务费，被告不认同这种催收方式。经审查，本院对该份证据的真实性予以认定。5、对被告提交的证据材料1，经庭审质证，原告对真实性和和合法性没有异议，但认为无法达到被告的证明目的。经审查，本院依法仅对该份证据的真实性予以认定。6、对被告提交的证据材料2、3、5、7、9，经庭审质证，原告对真实性、合法性和关联性均无异议，本院依法予以认定。7、对被告提交的证据材料4，经庭审质证，原告对真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，无法达到被告的证明目的。经审查，本院仅对该份证据的真实性予以认定。8、对被告提交的证据材料6，经庭审质证，原告对真实性、合法性没有异议，但认为无法达到被告的证明目的，原告公司只是2020年1月1日开始张贴，不能代表是那个时间段原告公司我们才开始服务。经审查，该公告落款是2018年6月19日，与被告的证明目的不一致，本院依法不予认定。9、对被告提交的证据材料8，经庭审质证，原告对关联性有异议。经审查，该份证据与本案无关联性，本院依法不予认定。10、对被告提交的证据材料10，经庭审质证，原告对车库购买的价钱没有异议，但是对车库的实际面积有异议，不止4个平方米，与客观实际情况不相符。经本院现场勘验，该地下车库车位长5米、宽2.57米，车位面积为12.85平方米，故对被告证明车库为4平方米的事实不予认定。为查明案件事实，本院于2020年11月12日到被告车库进行勘验，通过测量被告车位长5米、宽2.57米，车位面积为12.85平方米。原、被告对被告车位面积均予以认可并在现场勘验笔录上签字。依据本院认定的有效证据，结合当事人的当庭陈述，本院查明案件事实如下：吉首市卓远房地产开发有限责任公司系凤凰县鸿景名苑小区开发商。被告田某某购买了鸿景名苑小区A-401室，房屋的建筑面积为140.45平方米。2012年3月6日，吉首市卓远房地产开发有限责任公司与原告永安物业公司签订《物业管理服务委托合同》，确定原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务。2012年5月7日，原告永安物业公司与被告田某某签订《前期物业管理服务合同》，双方约定：按房产证面积平方米计算，业主住房月平方米0.5元；车库月平方米0.2元，露天车位每位月60元等。合同签订后，原告永安物业公司为鸿景名苑小区提供物业管理服务至2019年8月31日。被告田某某按房屋面积141.07平方米向原告缴纳物业费至2019年7月31日。2020年9月30日，原告向被告发出书面催收物业欠费通知，要求被告于2020年10月15日内结清所欠各项物业服务费。因原、被告就物业费的缴纳发生纠纷，故原告诉至本院，请求依法判令被告支付物业费715元（物业费71元+车库物业费644元）。本院认为，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，原、被告签订的《前期物业管理服务合同》中对物业费缴纳的约定系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《前期物业管理服务合同》约定物业服务费按房产证面积计算，业主住房月平方米0.5元。经核实，被告房产证面积为140.45平方米，每月物业费应为70.23元，现原告已依约为鸿景名苑小区提供物业服务至2019年8月31日，而被告仅支付物业费至2019年7月31日，故本院对原告要求被告支付从2019年8月1日至8月31日止的物业费应依法予以支持。但原告却从2012年5月至2019年7月（共86个月）按141.07平方米每月向被告收取物业费71元，多收了被告66.65元[（71元-140.45平方米×0.5元/月）×86个月]。原告要求被告支付物业费应核减多收物业费66.65元，故被告应向原告支付物业费3.58元（70.23元-66.65元）。原告诉请物业费超出3.58元的部分，本院依法不予支持。《前期物业管理服务合同》约定车位物业费按每月每平方米面积收取0.2元，经测量被告车位面积为12.85平方米，被告拖欠50个月车位物业费共计128.5元（12.85平方米×0.2元×50个月），故原告请求被告支付拖欠的车位物业费，于法有据，本院法院予以支持，被告应支付原告车位物业费128.5元。原告诉请车位物业费超出128.5元的部分，本院依法不予支持。被告田某某辩称原告的各项服务质量不合格、剩余预售电费未退还等，但未向本院提交充分的证据予以证明，对此辩解意见本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条之规定，判决如下：一、被告田某某应于本判决生效后5日内支付原告凤凰县大众永安物业管理有限公司物业费3.58元和车位物业费128.5元；二、驳回原告凤凰县大众永安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，依法减半收取25元，由原告凤凰县大众永安物业管理有限公司承担20元，被告田某某承担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。审判员  田志刚二〇二〇年十一月二十七日法官助理杨茜书记员吴璇附：适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条民事诉讼应当遵循诚实信用原则。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。