江西省南昌市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣01民终2081号 上诉人（原审被告）：帅政，男，汉族，1992年11月14日生，住江西省南昌市西湖区。 法定代理人：帅建华，系帅政父亲（监护人）。 上诉人（原审被告）：张春秀，女，汉族，1971年2月22日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：帅建华，系张春秀丈夫。 上诉人（原审被告）：帅建华，男，汉族，1963年11月11日生，住江西省南昌市西湖区。 委托诉讼代理人：张志文，北京大成（南昌）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：王秀娟，女，汉族，1981年9月22日生，住江西省九江市武宁县。 被上诉人（原审原告）：姜自强，男，汉族，1977年9月15日生，住江西省南昌市青云谱区。 上诉人帅政、张春秀、帅建华因与被上诉人王秀娟、姜自强房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初1295号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月13日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。 帅政、张春秀、帅建华上诉请求：1.因一审法院判决遗漏当事人江西省鸿基房产置换有限公司作为被告，严重违反法定程序，建议撤销一审判决，发回重审；2.一、二审的全部诉讼费用由王秀娟、姜自强和江西省鸿基房产置换有限公司承担。事实与理由：1.将江西省鸿基房产置换有限公司列为被告有利于法院查明事实，公平合理承担法律责任。2.王秀娟、姜自强与江西省鸿基房产置换有限公司存在欺诈行为。从《南昌市城市房屋存量买卖合同》签订的主体来看，甲方帅政系无民事行为能力人，乙方王秀娟、姜自强系完全民事行为能力人，及一审法院判决遗漏当事人丙方江西省鸿基房产置换有限公司。案涉房屋的交易价为70万，帅政实际只收到639479元，且因购房款交至帅政，帅政系无民事行为能力人导致购房款花费一空。目前案涉房屋实际价值应为120万元左右，低于实际市场价40%多。经查询，案涉房屋自2011年7月8日至今没有办理过遗失补证的记录，且房产证原件仍然在帅建华手中。由此可以合理推导出王秀娟、姜自强和江西省鸿基房产置换有限公司存在伪造房产证的嫌疑，对此帅建华已向公安机关报案。3.王秀娟、姜自强与江西省鸿基房产置换有限公司的过错造成房款损失也应当全部由王秀娟、姜自强与江西省鸿基房产置换有限公司承担。江西省鸿基房产置换有限公司的员工熊自辉伙同王秀娟、姜自强采取远低于市场价、伪造房产证、过户前未实地看房、教唆帅政躲藏失踪5个月左右导致其将购房款花费一空等一系列行为系诱骗帅政名下案涉房产，王秀娟、姜自强与江西省鸿基房产置换有限公司存在重大且直接的过错，故该责任应由王秀娟、姜自强与江西省鸿基房产置换有限公司承担。 王秀娟、姜自强辩称：1.我方没有把江西省鸿基房产置换有限公司纳入被告。本案一审时，其找过江西省鸿基房产置换有限公司要求其承担责任，江西省鸿基房产置换有限公司已将王秀娟、姜自强交纳的中介费退回；2.我方不同意帅政、张春秀、帅建华的上诉意见。在签订合同时，我方不能看出帅政有异常，当时中介也在场，3月17日中介带我们前往案涉房屋所在地，帅政未到场，我们回到红谷滩新区鸿基房产房屋信息咨询莱蒙中心店，见到帅政本人，帅政提供了房间的照片，我方认为房子合适，且查看了房产证原件及帅政本人身份证，才签订了房屋买卖合同并同时向江西省鸿基房产置换有限公司交付十万元房款定金；3.我方转账总金额是689479元；4.在签订合同前我方看到房产证原件，4月23日过户时，房管局并未对房产证真假提出质疑，我方作为非专业人员也无法判断房产证的真伪性，我方并不知情过户时帅政使用的房产证系伪造；5.帅建华、张春秀指责我方与江西省鸿基房产置换有限公司教唆帅政躲藏等相关内容与事实不符。 王秀娟、姜自强向一审法院起诉请求：1.帅政向王秀娟、姜自强返还购房款689479元及相应的占用利息（以689479元为基数，从2019年3月18日付款之日至付清之日，按全国银行间同业拆借银行市场交易中心利率计算）。2.帅政赔偿损失24343.71元，包括交易契税10398.73元，个人所得税6932.49元，土地出让金6932.49元，不动产登记费80元。3.帅政赔偿王秀娟、姜自强因诉讼产生的费用，包括（2019）赣0102民初6825号案诉讼费3670元、律师费10000元以及本案律师费10000元，因两案产生的误工费5000元，交通费1000元。4.帅建华、张春秀对上述第1、2、3项诉求承担共同赔偿责任。5.本案诉讼费用由帅政、张春秀、帅建华共同承担。 一审法院经审理查明：王秀娟、姜自强系夫妻关系。帅政系帅建华、张春秀之子。坐落于南昌市东湖区房屋原产权登记人为帅政。2019年3月17日，帅政（甲方卖方）与王秀娟（乙方买方）、江西省鸿基房产置换有限公司（丙方代办方）、红谷滩新区鸿基房产房屋信息咨询莱蒙中心店（丁方居间方）签订一份南昌市城市房屋存量房买卖和居间合同，约定1、甲方自愿将合法拥有的坐落于南昌市东湖区房屋出售给乙方。2、房屋买卖价款70万元整。3、本合同签订当日，乙方向甲方支付购房定金10万元，定金委托丙方代为保管，在交易过户时应先用于支付丁方佣金及丙方代办费。4、合同签订之日起五个工作日内，共同到房屋交易登记机构办理房屋交易登记手续。乙方在办理交易手续当日通过资金托管将房款70万元付给甲方。5、甲方同意在收到全部房款贰日内，与乙方正式办理房屋交接手续。甲方应在交接前结清该房的水、电、气、物管等费用，在产权过户当日甲方必须交纳5万元保证金由丙方代管，在结清相关费用和相关问题协商一致后退还甲方。6、本次房屋交易过户费用由乙方承担；土地出让金由乙方承担。合同签订当日，王秀娟、姜自强支付购房定金10万元，并依约由丙方代收。次日，王秀娟、姜自强依托管协议将房款60万元存入资金托管账户。至此，王秀娟、姜自强因买卖合同共支付70万元购房款，其中10万元系定金转为购房款。同年4月23日，丙方依约从代收王秀娟、姜自强的定金中扣除帅政应付居间佣金10500元后向帅政支付了39500元，帅政出具收条。同年4月26日，王秀娟、姜自强与帅政及居间方到房管部门办理了诉争房屋产权过户手续，王秀娟、姜自强缴纳契税10398.73元、个人所得税6932.49元、土地出让金6932.49元、不动产登记费80元，房屋所有权过户登记至姜自强名下；帅政于当天收到资金托管方转付的购房款60万元。同年4月30日，王秀娟、姜自强与帅政及居间方工作人员相约到诉争房屋现场办理房屋交接手续，并前往物业公司核查帅政交付物业费及相关费用情况，居间方在扣除帅政所欠物业费及水费10521元后通过转账付给帅政39479元购房款，另返还王秀娟、姜自强10521元用于代交帅政所欠物业费、水电费。后王秀娟、姜自强因无法实际使用房屋，未代帅政交付所欠款。王秀娟、姜自强由此在诉状中从所付房款70万元中扣除了10521元，确认实际支付购房款689479元。另查，王秀娟、姜自强与帅政在交接房屋时，经帅政同意，王秀娟、姜自强当场重新安装了新锁，双方离开现场。此后，帅建华将王秀娟、姜自强安装的新锁拆换并擅自入住诉争房屋。因帅建华、张春秀占用房屋，姜自强于2019年6月向东湖区法院起诉（2019）赣0102民初6825号物权保护纠纷案，要求帅建华、张春秀停止侵权，搬离并返还诉争房屋。在该案审理期间，帅建华于2019年8月另行向南昌市西湖区人民法院申请宣告帅政为无民事行为能力，在鉴定部门12月11日出具鉴定意见评定帅政“目前无民事行为能力”后，西湖法院于2019年12月16日作出（2019）赣0103民特47号民事判决书，判决宣告帅政为无民事行为能力人，指定帅建华为帅政的监护人。2020年1月3日，南昌市东湖区人民法院作出（2019）赣0102民初6825号判决书，以出卖人帅政为无民事行为能力人为由，认定其与王秀娟、姜自强所签订的南昌市城市房屋存量房买卖居间合同无效，并驳回姜自强的诉讼请求。 一审法院认为：帅建华、张春秀作为帅政的父母，明知诉争房屋登记在帅政一人名下，也知道帅政存在精神问题，却未尽到看管和监护的义务，在帅政毫无监护的情况下与王秀娟、姜自强签订房屋买卖合同并收取王秀娟、姜自强所付房款689479元，事实清楚。同时，帅建华、张春秀在知晓该房屋买卖情况并已交接房屋后强行撬锁入室占用房屋，且至今未将帅政收取的购房款689479元返还给王秀娟、姜自强，对导致本案纠纷应负全部责任。因生效判决已确认王秀娟、姜自强与帅政签订的房屋买卖合同无效，依合同法关于“合同无效，因合同取得的财产应予以返还”的规定，帅政应返还王秀娟、姜自强所付购房款689479元。审理中，帅政的监护人称仅收到王秀娟、姜自强购房款639500元，与事实不符，也未提供相应的证据证明，不予采信。故王秀娟、姜自强要求帅政向其返还购房款689479元的诉请，一审法院予以支持。由于帅建华系在房屋交易完毕后向法院申请确认帅政为无民事行为能力人，该案中的司法鉴定意见书评定“帅政目前无民事行为能力”，未明确是否包含帅政交易诉争房屋的时间段，且帅建华、张春秀也未提供证据证明王秀娟、姜自强在与帅政达成买卖协议、协助办理过户手续以及帅政收取王秀娟、姜自强给付的购房款过程中存在过错，故帅政应承担占用购房款期间的利息（自帅政4月30日收到最后一笔房款次日即2019年5月1日起至还清款之日止，按同期银行贷款利率计算）以及因办理诉争房屋过户产生的契税、个人所得税、土地出让金、不动产登记费等税费损失24343.71元。由于帅建华、张春秀未履行监护义务，强行占有诉争房屋，故应承担相应的责任。审理中，帅建华、张春秀表示同意承担共同赔偿责任。故王秀娟、姜自强要求两人对上述帅政债务承担共同赔偿义务，一审法院予以支持。此外，王秀娟、姜自强主张帅政赔偿王秀娟、姜自强因诉讼产生的费用，其中（2019）赣0102民初6825号物权保护一案中缴付诉讼费3670元已判决确认由姜自强自行承担，一审法院不再作处理，另王秀娟、姜自强主张帅建华、张春秀、帅政承担案件律师代理费20000元，虽提供代理合同及代理费发票，但王秀娟、姜自强聘请律师系单方自由选择的行为，并非必然发生的费用损失，且在房屋买卖合同中对此没有作出约定，故一审法院不予支持；同时，王秀娟、姜自强主张因两案产生的误工费5000元，交通费1000元，未提供相关证据证明，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第二十八条、第三十四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、帅政于本判决生效之日起十日内向王秀娟、姜自强返还购房款689479元。二、帅政承担占用房款689479元期间的利息（自2019年5月1日起至付清款之日止，按所欠款的同期银行贷款利率计算）。三、帅政于本判决生效之日起十日内向王秀娟、姜自强给付税费损失共计24343.71元。四、帅建华、张春秀对上述帅政一、二、三项债务承担共同给付义务。五、驳回王秀娟、姜自强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案由王秀娟、姜自强预交案件受理费11510元，由帅政、帅建华、张春秀共同承担。 本院二审期间帅建华、张春秀、帅政提供了一份关于东湖区胜利路235-239号1102室不动产权登记情况查询结果、帅建华电话报警接处警登记表、帅政的江西省精神病院疾病证明及帅政本人照片一张，欲证明王秀娟、姜自强和江西省鸿基房产置换有限公司同无民事行为能力人帅政做房产交易时存在重大过错，应承担导致该交易无效的过错责任。 王秀娟、姜自强质证后认为：1.该疾病证明的时间与签订合同的时间不一致，并不能证明帅政在签订合同时就有精神疾病；2.不动产权登记情况查询结果不能证明交易过户时帅政使用的房产证系伪造。 王秀娟、姜自强提供了一张2019年4月23日交易时帅政所使用的房产证照片原件，欲证明在交易时使用的房产证是原件，我方收到新证时，旧证被房管局收走。 帅建华、张春秀、帅政质证后认为：鉴于本案出现了两本房产证，一本在帅建华手中，另一本据王秀娟、姜自强所说存档于不动产交易中心处，建议二审法院庭后予以查明。 经帅建华申请本院向南昌市不动产登记中心调取了洪不动产登函【2019】93号，帅建华的证明目的为王秀娟、姜自强对于案涉购房合同无效存在重大过错，故应该对合同无效的后果按其过错比例承担责任。 王秀娟、姜自强质证后认为其不清楚伪造产权证的事情，该产权证并未经过其手，其在房产中介看到帅政本人拿着房产证原件，过户时系帅政本人持房产证与其在房产交易中心办理过户，所谓伪造产权证亦是帅政本人伪造。 二审中，帅建华、张春秀、帅政对确定实际购房款有异议，主张其实际收到款项为639479元；对第四页最后一段第一行经被告同意有异议，没有指明具体被告；对第五页中间证人熊某证言有异议，因为证人未出庭；南昌市东湖区人民法院（2019）赣0102民初6825号判决书可以作为证据使用但不能作为绝对证据使用。 经庭审释明，案涉合同系双务合同，且帅政收取案涉房款后，已配合姜自强将案涉房屋登记在姜自强名下，新的不动产权证号为：赣（2019）南昌市不动产权第××号，若法院审理了案涉房屋购房款返还问题，房屋产权登记应如何处理，双方均要求将案涉房屋产权登记恢复到案涉合同签订前的状态。 本院二审对一审法院查明的其他事实予以确认。 本院认为，因帅政与王秀娟、江西省鸿基房产置换有限公司、红谷滩新区鸿基房产房屋信息咨询莱蒙中心店签订的南昌市城市房屋存量房买卖和居间合同已被南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初6825号生效判决书认定为无效合同，故帅政因合同取得的财产应予返还。帅建华和张春秀作为帅政的父母，明知案涉房屋登记在帅政个人名下，帅政存在精神问题，且在得知帅政将其案涉房屋准备出售的情况下，仍未对其采取措施阻止该行为，帅建华和张春秀未尽到监护和看管的义务，故帅建华和张春秀对帅政返还王秀娟、姜自强的购房款应承担共同给付义务。关于帅建华、张春秀、帅政主张帅政仅收到购房款639479元的上诉意见，由于南昌市东湖区人民法院作出的（2019）赣0102民初6825号生效判决书已确认帅政所收取的购房款为689479元，且帅建华、张春秀、帅政提供的证据不足以证明其主张，故本院对其上诉意见不予采纳，一审法院判决帅政返还王秀娟、姜自强购房款689479元，并无不妥，本院予以支持。关于帅建华、张春秀、帅政主张要求撤销一审法院判决其承担占用房款689479元的利息及因办理案涉房屋过户产生的契税、个人所得税、土地出让金、不动产登记费等税费损失24323.71元的上诉请求。本院认为，由于王秀娟、姜自强在签订买卖房屋合同前，未曾进入案涉房屋进行查看，其仅通过浏览照片就直接当场签订买卖房屋合同，且案涉房屋合同价格明显低于市场价，该交易过程与常理不符，王秀娟、姜自强购买房屋过程中未尽到合理注意义务，故案涉购房款689479元占用期间的利息及上述税费损失24323.71元应由王秀娟、姜自强自身承担。关于帅政、帅建华、张春秀主张一审法院遗漏当事人江西省鸿基房产置换有限公司作为被告的问题。本案中，王秀娟、姜自强仅向帅政、帅建华、张春秀主张因案涉合同无效后，返还购房款、利息及赔偿税费损失，并未向江西省鸿基房产置换有限公司主张任何权利。江西省鸿基房产置换有限公司作为案涉合同的居间方，不属于必要共同诉讼当事人，故对于帅政、帅建华、张春秀该上诉意见，本院不予采纳。关于帅政、帅建华、张春秀主张王秀娟、姜自强与江西省鸿基房产置换有限公司在案涉合同签订过程中存在欺诈行为，因帅政、帅建华、张春秀提供的证据不足以证明其主张，故对该上诉意见，本院不予采纳。 鉴于案涉合同无效，帅政收取的购房款689479元应返还王秀娟、姜自强，然案涉房屋产权证已登记在姜自强名下。为避免案涉合同无效后，发生仅一方返还财产的情况，经法院释明，双方均同意将案涉房屋产权登记恢复到合同签订前的状态，即案涉房屋产权登记变更到帅政名下。前述变更过程中发生的税费由帅政自行承担。 综上所述，帅政、张春秀、帅建华的上诉请求部分成立，应予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下： 一、维持江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初1295号民事判决第一项； 二、撤销江西省南昌市东湖区人民法院（2020）赣0102民初1295号民事判决第二、三、四、五项； 三、帅建华、张春秀对帅政返还王秀娟、姜自强返还购房款689479元承担共同给付义务； 四、王秀娟、姜自强自收到上述购房款后十日内协助帅政将坐落于南昌市东湖区过户至帅政名下，由此产生的税费由帅政承担； 五、驳回王秀娟、姜自强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费按一审判决执行。二审案件受理费11510元（帅政、张春秀、帅建华已预缴11510元），由帅政、张春秀、帅建华负担11000元，由王秀娟、姜自强负担510元。 本判决为终审判决。 审 判 长  钟 情 审 判 员  周中瑞 审 判 员  邓 晖 二〇二〇年十一月六日 法官助理  罗 苏 书 记 员  谢佳敏