北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9674号上诉人（原审原告）兼赵岩龙之委托诉讼代理人：赵艳芬（赵岩龙之妹），1958年11月3日出生，汉族，北京市东方电器公司退休职工，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：赵艳玲，女，1955年10月27日出生，汉族，北京市东城区疾病预防控制中心退休职工，住北京市西城区。上诉人（原审原告）：赵岩龙，男，1944年2月26日出生，汉族，北京市木材厂退休职工，住北京市朝阳区。法定代理人：白玉兰（赵岩龙之妻），1946年4月3日出生，汉族，北京市红星酒厂退休职工，住北京市朝阳区。被上诉人（原审被告）：赵艳文，女，1956年8月7日出生，汉族，东方时尚机动车驾驶学校退休职工，住北京市大兴区。上诉人赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙因与被上诉人赵艳文物权保护纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2019）京0102民初13556号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，公开开庭审理了本案。上诉人赵艳芬（兼赵岩龙之委托诉讼代理人）、赵艳玲，被上诉人赵艳文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持我们全部的诉讼请求。事实和理由：1.赵艳文未经其他共有权人同意，无权与他人签订合同并获益，一审法院对赵艳文签订协议、违法扩建及装修认可，违反了相关法律规定；2.赵艳文因违法行为所获取的每年11万元的利益，与我的损失存在密切关联，应以此为依据支付占用费；3.翻建加盖使涉案房屋丧失了价值；4.评估师证书超过有效期，评估报告不能参考；5.判决结果缺乏计算标准，无法律依据。赵艳文辩称，同意一审判决，不同意赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙的上诉请求。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙向一审法院提出诉讼请求：请求判令赵艳文向我们每人支付自2016年6月14日至2017年3月20日期间对北京市西城区杨梅竹斜街166号房屋的占房使用费14064.4元，合计42193.2元。一审法院认定事实：赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙、赵艳文系兄弟姐妹。2003年11月7日，经原北京市宣武区人民法院调解确认，赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲、赵艳文、赵艳云、赵艳霞共同继承母亲遗留的位于北京市西城区杨梅竹斜街166号北房一间（幢号1，建筑面积15.5平方米）、南房一间（幢号2，建筑面积13.7平方米）的涉案房屋，每人各享有六分之一的产权份额。2004年间，各方取得了涉案房屋的产权证书。赵艳文在涉案房屋地址申请有餐饮服务许可证及营业执照。餐厅服务许可证有效期记载：2013年11月18日至2016年11月17日。营业执照记载：注册日期为2000年9月25日。赵艳文对涉案房屋曾经过改扩建，现产权登记证书记载的房屋建筑面积与实际房屋面积不一致。关于涉案房屋的改扩建问题，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙在(2017)京0102民初4129号案件中曾表示：2005年前后，赵艳文把两间房及院子加盖二层，但未通知其他共有权人，且2014年由案外人左太明将案涉房屋拆了重建。赵艳文在(2017)京0102民初4129号案件中表述：2003年5月，其在杨梅竹斜街166号1幢、2幢的基础上加盖自建房，那是因为案涉房屋后山墙裂了。2014年因防火问题，案外人左太明将屋顶更换为防火的，主体结构没有变动。2014年11月15日，甲方赵艳文、乙方周倩倩签订北京市房屋租赁合同，约定：房屋基本情况为宣武区杨梅竹斜街166号，建筑面积76平方米、租赁用途为餐饮，租赁期限为2014年12月15日至2016年12月15日，共计二年。甲方应于2014年11月17日前将房屋按约定交付乙方，经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及营业执照、餐饮许可证、其他业务专用章视为交付完毕。租金标准及支付方式为：半年5.5万元。各期租金支付日期为2015年5月15日、2015年12月15日、2016年5月15日，2016年12月15日，租赁期限内的电费由甲方负担。甲方于2014年11月15日至12月15日提供给乙方做装修期。2014年12月20日，赵艳文（北京九歌居酒家负责人）与承包人左太明签订餐厅承包协议，约定：聘请左太明为我餐厅营销经理。承包人每年上交餐厅承包费6万元、房屋使用费4万元，电费1万元（超出部分由餐厅承担），共计11万元。承包期暂定2年，自2014年12月20日至2016年12月20日。每年承包费交付方式为半年付，即2014年11月20日、2015年5月20日、2015年11月20日、2016年5月20日。关于餐厅装修，经协商决定，餐厅装修费用由餐厅承担全部费用的40%，承包人左太明承担60%。餐厅的一切外联事宜由法人赵艳文全部负责。餐厅的一切内部管理事宜由承包经理左太明全部负责。法人负责办理和管理餐厅的一切合法经营手续。2014年11月20日至2014年12月19日作为装修期，2014年12月20日承包协议正式生效。2016年12月20日到期终止。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙、赵艳文因案涉房屋，曾产生多次诉讼。其中，对于2014年11月15日，赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲起诉赵艳文与周倩倩签订的北京市房屋租赁合同纠纷一案，一审法院作出（2017）京0102民初25482号民事判决：一、确认赵艳文与周倩倩2014年11月15日所签北京市房屋租赁合同无效；二、驳回赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲的其他诉讼请求。赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲不服该判决，提出上诉。二审法院认为，根据赵艳文与周倩倩在另案中的陈述，赵艳文与周倩倩确实于2014年11月15日针对诉争房屋签有北京市房屋租赁合同。关于该合同的效力，因赵艳文没有提供证据证明其对诉争房屋的结构性改造取得了建设工程规划许可证，且该合同的签订未征得占诉争原始房屋共有份额三分之二以上共有人的同意，故赵艳文擅自与周倩倩签订的北京市房屋租赁合同应属无效。关于赵艳文与周倩倩之间实际履行的租赁合同还是承包合同，不是判断北京市房屋租赁合同效力的前提，故非本案的审理焦点，法院对此不予审理。因本案系房屋租赁合同纠纷，而赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲并非北京市房屋租赁合同的签订主体，故赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲无权依据房屋租赁合同关系要求赵艳文、周倩倩将诉争房屋恢复原状。如赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲坚持该项请求，可基于物权另行主张。在本案之前，赵岩龙、赵艳芬、赵艳玲曾通过诉讼向赵艳文主张给付占房使用费，一审法院因此纠纷于2018年10月17日作出(2017)京0102民初4129号民事判决：一、自判决生效之日起七日内，赵艳文向赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬每人支付2014年11月15日至2014年11月19日期间对北京市西城区杨梅竹斜街166号1幢、2幢房屋的占房使用费80元；二、自判决生效之日起七日内，赵艳文向赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬每人支付2014年11月20日至2016年6月13日期间对北京市西城区杨梅竹斜街166号1幢、2幢房屋的占房使用费25397元。三、驳回赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬其他诉讼请求。赵艳文不服该判决，提出上诉。本院作出（2018）京02民终12360号民事判决：驳回上诉，维持原判。另查，2014年11月15日，甲方赵艳文、乙方周倩倩签订北京市房屋租赁合同约定：“……宣武区杨梅竹斜街166号，建筑面积76平方米……，”该76平方米建筑面积的约定系因赵艳文对房屋的改扩建及装修（房产证记载的建筑面积实际为：15.5平方米+13.7平方米）。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示：赵艳文做的改造是违章建筑，装修是侵权的装修，与赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙无关。对于餐厅的经营，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示自己没有支付过餐厅运营成本、装修费及电费。法院询问赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张占房使用费标准的依据，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示其主张的占房使用费，是按照赵艳文与他人签订的餐厅承包协议中约定的营业面积70余平方米，赵艳文每年可获得11万元为标准计算的数值。由于赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙并非承包经营人，涉案房屋为住宅，实际使用为经营，且营业面积与房产证的记载不同，法院向赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙释明可通过评估鉴定确定占房使用费的标准及数额，否则，法院也难以确定标准及数额。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示：不申请评估鉴定。其后，赵艳文自行申请评估鉴定。赵艳文评估鉴定的房屋使用类型申请为住宅，期间自2016年6月14日至2016年12月20日，并且是按照房产证确定的房屋建筑状况（未考虑赵艳文的扩建）申请进行评估鉴定。北京市高级人民法院摇号确定的鉴定机构北京市金利安房地产咨询评估有限责任公司于2020年1月10日出具鉴定报告书，结论为：自2016年6月14日至2016年12月20日，涉案房屋的市场租赁价格为19094元。赵艳文支付评估鉴定费10530元。由于鉴定报告书中的评估师资质证书已经过期，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙对此提出异议。2020年5月7日，评估公司根据法院的询问回函表示，原评估报告中评估师的资质证书为旧版，资质证书不影响估价结果，现公司已经更新估价师的资质证书。评估公司并且补充提供了更新后连续的估价师资质证书。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙不认可评估公司对估价师资质证书的解释，并且表示评估鉴定报告不具有有效性，不能作为评估结果依据。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示：涉案房屋是赵艳文在未经赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙的同意的情况下私自将住宅改建，并用于经营餐厅，违反了物权法第七条、第九十四条、第九十七条及城乡规划法的有关规定。赵艳文的违法行为侵害了赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙的合法权益，按照房地产估价国标的有关规定，涉案房屋不应当作为估价对象。鉴定评估委托书的内容未能体现本案真实情况，与事实严重不符。鉴定评估委托书中委托类型为住宅，涉案房屋于2014年由赵艳文在赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙不知情也未经赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙同意的情况下，私自与案外人签订承包经营合同，且在二零零几年间，赵艳文将涉案房屋改建为二层房屋。评估委托书中所称类型住宅是错误的，实际为经营场所，已经改变了住宅的性质。评估委托书中未表明房屋的实际用途，导致评估出的房屋使用费存在差异，不能作为评估结果使用。估价结果报告与本案事实不符，存在诸多错误。错误一，市场租赁价值是作为住宅评估出的市场租赁价格。本案事实是2016年6月14日至2017年3月20日作为餐厅使用，用作商业用途。错误二，评估报告采用的是2016年北京市房地产租赁指数，该指数显示的全市平均指数，而涉案房屋位于市中心地段，报告未能体现其实际价值，所用数据也不是房屋作为商业用途的数据。错误三，估价方法是选取一定数量的可比实例，与估价对象进行比较。本次估价选取的实例是多少？实例的具体情况是什么？选取的是住宅房屋还是商业用途的房屋？报告中均未提。错误四，该报告称实际勘察日期是2019年12月3日，本案事实是赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张2016年6月14日至2017年3月20日期间涉案房屋被用于经营餐厅使用，不是用于住宅。错误五，评估报告结果称，本次估价报告不背离事实假设，而事实是涉案房屋在2016年6月14日至2017年3月20日作为商业用房。错误六，二层存在加建房屋，二层不具备产权证明。如果减去违建部分，涉案房屋是一种无法使用的状态。对于已经失去原有状态的房屋，评估师如何确定哪些是合法的，哪些是违法的？错误七，因赵艳文私自改变房屋原有状态，使赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙失去了对原有房屋的占有使用，且现在改建的房屋失去了安全性。涉案房屋是赵艳文私自改变房屋结构，这一行为违反法律法规的有关规定，不是合法使用。赵艳文私自将住宅用途改为商业用途，侵害了其他共有权人的合法权益。综上，评估师不具备评估资格，委托书未能体现本案真实情况，评估结果与本案事实不符，因此该报告是无效的，不能作为评估结果使用。庭审中赵艳文表示：认可评估结果，无异议。目前，涉案房屋空置，赵艳文欲给赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙房门钥匙，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示，因为赵艳文把房屋改造了，安全性无法保证，因此不要房门钥匙。一审法院认为，民事主体的财产权利及其他合法权益受法律保护。所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案房屋系赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙、赵艳文及案外人赵艳霞、赵艳云按份共有，现共有的涉案房屋由赵艳文一人使用或收益，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙诉至法院要求赵艳文支付占房使用费，赵艳文应当向占有相应份额的赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙支付占房使用费。故对赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙要求赵艳文支付占房使用费的诉讼请求，法院予以支持。本案争议的焦点为占房使用费的计付标准及给付的合理期间。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张按赵艳文与他人签订的餐厅承包协议约定的年总额11万元的标准计付。赵艳文表示11万元系承包经营案涉房屋中的北京九歌居酒家取得，在承包协议中约定了6万的承包费、4万的房屋使用费以及1万的电费，而且赵艳文常年维护房屋。由于双方对费用标准产生争议，法院释明，对于房屋使用费的标准，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙可申请评估鉴定。但赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙表示不申请评估鉴定。对于赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张的11万元标准，法院认为，该11万元约定的是在履行合同义务的前提下约定的承包费标准，并且是在建立在房屋使用面积为76平方米的前提下的约定。由于餐厅承包协议约定了双方的权利义务，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙并非合同相对人，没有履行合同约定的义务。同时，本案中，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙对于赵艳文对涉案房屋的改扩建及装修表示：赵艳文做的改造是违章建筑，装修是侵权的装修，与赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙无关；赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙在另案中曾起诉要求赵艳文对涉案房屋恢复原状。在此情况下，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙再要求赵艳文按照上述协议约定的11万元的标准给付房屋使用费，不符合公平原则，没有逻辑关系，且无法律依据。法院对赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张的该给付标准请求，不予支持。庭审中，赵艳文自行申请评估鉴定，但赵艳文评估鉴定的房屋使用类型申请为住宅，且与赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张的给付占房使用费的期间不同（仅有部分期间重合），因此，该评估鉴定与赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙的诉讼请求不一致。赵艳文申请的评估鉴定结果，法院只能作为赵艳文抗辩理由的证据，故该评估鉴定费应由赵艳文负担。本案的评估鉴定机构是经北京市高级人民法院摇号确定的有资质的鉴定机构作出。虽然评估师的资质证书为旧版过期，但评估机构及时给予了说明并且补充提供了更新后评估师连续的资质证书。因此法院认定评估报告中评估结果的有效性。对于评估结果中重合的期间部分，法院在确定占房使用费的标准时，参考赵艳文提供的评估鉴定结果的证据。由于赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙为涉案房屋的产权人之一，赵艳文独自使用房屋或收益，应当向赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙支付房屋占用费，但房屋占用费的合理标准无法确定，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙又不申请评估鉴定，因此，对于房屋占用费的标准，法院参考赵艳文提供的鉴定结果证据，结合涉案房屋实际为商业用房的具体情况，并根据房屋产权证书确定的房屋面积酌情予以判定，对赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙的过高要求，因证据不足，不予支持。对于赵艳文给付房屋占用费的合理期间，法院认为，(2017)京0102民初4129号民事判决作出后的2016年6月14日至赵艳文承包协议约定的2016年12月20日截至期间，法院认定为合理期间。对于2016年12月21日至2017年3月20日期间，赵艳文抗辩此期间是在帮助承包人处理东西，没有营业。但从赵艳文此陈述中可以确定，承包人没有退房，赵艳文也没有收回涉案房屋。从赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙提供的赵艳文认可的证据6、证据9（中院庭审笔录），法院认定，承包人使用房屋至2017年3月21日。因此，法院认定，2016年12月21日至2017年3月20日期间，亦为赵艳文给付房屋占用费的合理期间。赵艳文虽然抗辩2016年12月21日至2017年3月20日期间承包协议已经到期，没有实际经营，但由于是赵艳文自己将共有的涉案房屋给付他人使用而没有及时收回，该责任应当在于赵艳文。故赵艳文应当自己找实际使用人主张违约责任。赵艳文以此抗辩不给付房屋占用费的理由，法院不予采纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、自判决生效之日起七日内，赵艳文向赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬每人分别支付自二○一六年六月十四日至二○一七年三月二十日期间（九个月零七天）对北京市西城区杨梅竹斜街一百六十六号一幢、二幢房屋的占房使用费七千六百三十元。二、驳回赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬的其他诉讼请求。本案审理中当事人均未提交新证据。对一审法院查明的事实，本院予以确认。另查，左太明利用涉案房屋经营的餐厅于2017年3月21日闭店。各方均认可(2017)京0102民初4129号案件已执行完毕。现涉案房屋由赵艳文使用。本院认为，涉案房屋系赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙、赵艳文与案外人赵艳霞、赵艳云按份共有。按份共有人对共有的不动产按照其份额享有所有权。现涉案房屋由赵艳文一人出租获利，其应当向其他共有人支付房屋使用费。此前，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙曾经向法院主张过2014年11月15日至2016年6月13日期间的房屋使用费并得到支持。该案中，考虑到赵艳文对房屋存在成本支出，据此以房屋年租金11万元酌情扣除成本支出后，以44.4元/天确定赵艳文在房屋出租期间应向各共有权人支付房屋使用费的标准，赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙对此没有异议，该案已执行完毕。涉案房屋加建后，现实际可用面积与房屋产权证载明的面积存在差异，实际用途亦与产权证载明的“住宅”不一致，故相较实际租金收益与现有的评估结果，以租金减去成本的计算方式作为给付使用费的标准更为适宜。考虑到赵艳文在出租过程中，对房屋尽了更大的维护义务，本次应沿用此前生效判决所确定的44.4元/天作为使用费标准。赵艳文与左太明签订的承包协议约定的房屋使用期限截至2016年12月20日，但根据现有证据可以认定左太明直至2017年3月20日仍然在使用涉案房屋，故赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张房屋使用费支付至2017年3月20日，存在合理依据，本院予以支持。赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙上诉请求存在事实及法律依据，本院对其合理部分予以支持。至于赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙主张赵艳文未经其他共有权人同意、无权与他人签订合同并获益，违法扩建及装修、翻建加盖使涉案房屋丧失价值等事项，因与本案争议焦点并无必然关联性，本院不再回应。据此，一审法院判决不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更（2019）京0102民初13556号民事判决第一项为：自本判决生效之日起七日内，赵艳文向赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬每人分别支付自二○一六年六月十四日至二○一七年三月二十日期间（九个月零七天）对北京市西城区杨梅竹斜街一百六十六号一幢、二幢房屋的占房使用费一万二千四百三十二元；二、驳回赵岩龙、赵艳玲、赵艳芬的其他诉讼请求。如果赵艳文未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。评估鉴定费10530元，由赵艳文负担（已交纳）。一审案件受理费427元，由赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙负担51元（已交纳），由赵艳文负担376元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费283元，由赵艳芬、赵艳玲、赵岩龙负担34元（已交纳），由赵艳文负担249元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  李 淼二〇二〇年十一月二十日法官助理  刘 佳书 记 员  宋雨晴