湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2020)鄂0902民初2830号原告：罗稳，男，1983年11月29日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。原告：颜丽丽，女，1981年10月17日出生，汉族，住湖北省孝感市孝**。委托诉讼代理人：系罗稳，颜丽丽丈夫。代理权限：特别授权。被告：湖北鸿程房地产开发有限公司。住所地：湖北省孝感市北京路**。法定代表人：黄志雄，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈艳，湖北峰鼎律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告罗稳、颜丽丽诉被告湖北鸿程房地产开发有限公司（以下简称湖北鸿程公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月21日立案受理后，依法适用简易程序于2020年9月25日公开开庭审理了本案。原告罗稳暨颜丽丽委托诉讼代理人，被告湖北鸿程公司委托诉讼代理人陈艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告罗稳、颜丽丽向本院提出诉讼请求：1.请求判令湖北鸿程公司向罗稳、颜丽丽赔偿交房违约金62726.14元（2014年10月31日起至2019年12月22日止，以已付购房款66801元为基数，按日万分之五计算）；2.请求判令湖北鸿程公司赔偿罗稳、颜丽丽已付购房款一倍损失66801元并赔偿已付购房款利息（2013年5月28日起至2019年12月22日止，按2013年5月中国人民银行同期同类贷款基准利率6.55%计算）；3.请求判令湖北鸿程公司赔偿罗稳、颜丽丽预售商品房买卖合同总房价款的10%违约金22080.1元；4.本案诉讼费用由湖北鸿程公司全部承担。事实与理由：1.2013年5月28日罗稳、颜丽丽与湖北鸿程公司签订了商品房买卖合同，签订后湖北鸿程公司至今未交付案涉房屋给罗稳、颜丽丽。湖北省孝感市中级人民法院已认定湖北鸿程公司至今未向罗稳、颜丽丽交付案涉房屋，湖北鸿程公司存在违约，应承担违约责任。2.湖北鸿程公司作为专业的房地产开发企业，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实情况下，仍与罗稳、颜丽丽签订商品房买卖合同，并收取购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定，买受人可以请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿及已付购房款利息。3.罗稳、颜丽丽与湖北鸿程公司签订的商品房买卖合同中附件六第一项约定，出卖人单方面解除商品房合同的按总房价款10%向买受人支付违约金。据此，为保障罗稳、颜丽丽合法权益，特具起诉状，请求人民法院支持罗稳、颜丽丽诉讼请求。被告湖北鸿程公司辩称，(一）罗稳、颜丽丽诉称湖北鸿程公司存在违约与事实不符，其诉讼请求完全缺乏法律和事实依据，具体理由如下：1.湖北鸿程公司与罗稳、颜丽丽2015年3月14日签订《商品房买卖合同》之前，就已经取得了商品房预售许可证书，符合最高院审理商品房买卖合同案件的司法解释中的相关规定，《商品房买卖合同》合法有效，湖北鸿程公司无需向罗稳、颜丽丽承担赔偿责任。2.本案房屋未交付是由于罗稳、颜丽丽未收房，责任不在湖北鸿程公司。2014年10月27日，湖北鸿程公司不仅在当天的《孝感晚报》上刊登公告，通知包括罗稳、颜丽丽在内的购房业主于2014年10月30日前来办理交房手续，而且还依照罗稳、颜丽丽提供的联系方式联系罗稳、颜丽丽，联系不上，罗稳、颜丽丽也一直不来办理交房手续。根据双方《商品房买卖合同》附件六第四条的约定：“本合同项下的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递、公告、日报三日后。”湖北鸿程公司已依约履行自己通知义务，罗稳、颜丽丽拒绝收房与湖北鸿程公司无关。3.湖北鸿程公司由于罗稳、颜丽丽严重违约，拒不支付购房款，在多次协商未果的情况下，依照《商品房买卖合同》的约定，有权单方面解除合同，行使解除权有充分的法律和事实依据。（二）本案中罗稳、颜丽丽存在严重过错，给湖北鸿程公司造成巨大经济损失，湖北鸿程公司保留进一步追究罗稳、颜丽丽法律责任的权利。湖北鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》中，约定罗稳、颜丽丽在支付首付款后，余款办理银行按揭贷款的方式支付。后罗稳、颜丽丽选择了办理公积金贷款，并提供了案涉房产为抵押担保，于2015年3月办理了公积金贷款。公积金贷款打入了罗稳、颜丽丽的个人账户，罗稳、颜丽丽却将该贷款挪作他用，拒不履行支付购房款的义务。其行为不仅违约，更违反了住房公积金管理办法的强制性规定，涉嫌骗取公积金贷款。双方的《商品房买卖合同》被法院判决解除后，湖北鸿程公司已经将罗稳、颜丽丽的购房首付款及其他费用都返还罗稳、颜丽丽，罗稳、颜丽丽却拒不履行判决，案涉的房产因已经抵押而无法返还，给湖北鸿程公司造成巨大经济损失，而罗稳、颜丽丽同时将案涉房产、公积金贷款都据为己有，包括购房的首付款和溢价损失等等。湖北鸿程公司对此一定会采取法律措施来维护自身权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.对罗稳、颜丽丽提交的证据4（2019）鄂0902民初2215号判决书、（2019）鄂09民终1853号判决书，证据5孝感市中级人民法院（2019）鄂09民终1853号案件的案卷材料的真实性予以确认，对其证明目的中所引用的裁判文书的“本院认为”部分，是法官的裁判意见，不属于已发生法律效力的裁判所确认的基本事实，本院将结合本案所查明的事实予以认定；2.对湖北鸿程公司提交的证据1原、被告于2015年3月14日签订的商品房买卖合同予以采信，该份合同所涉房屋即是本案争议房屋，罗稳、颜丽丽称该证据与本案无关不成立；3.对湖北鸿程公司提交的证据2孝感晚报的真实性予以确认，能够证明湖北鸿程公司于2014年10月27日在孝感晚报上刊登交房公告。4.罗稳、颜丽丽庭后补充提交了证据孝感鸿景新城3#0706房屋的不动产权证书，拟证明孝感鸿景新城居住小区3#楼的竣工日期为2018年12月10日，湖北鸿程公司交房时房屋没有竣工，未达到国家规定的交房标准。而湖北鸿程公司补充提交的证据孝感鸿景新城居住小区3#楼建筑工程竣工验收报告足以推翻前述证据，该报告明确载明了孝感鸿景新城居住小区3#楼的竣工验收日期为2013年12月20日，故本院对湖北鸿程公司提交的证据予以采信，孝感鸿景新城居住小区3#楼的竣工验收日期应当为2013年12月20日。本院经审理认定事实如下：2013年5月28日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，原告购买湖北鸿程公司开发的位于孝感市××单元××商品房××套。合同中与本案争议有关的内容有：1.商品房价款：建筑面积81.42㎡，2711.88元/㎡，总价款220801元。2.付款方式：买受人于2013年5月28日付66801元，余款154000元办理银行按揭贷款，买受人在七日之内必须提供办理银行按揭贷款相关资料，最终以银行审批为准。3.交付期限：出卖人应当在2014年10月30日前，将经验收合格的商品房交付给买受人，交房后180个工作日内办理房产证。4.逾期交房的违约责任：出卖人逾期不超过30日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过30日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。5.出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内日，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。买受人单方解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人应在出卖人收到书面通知之日起30日内，按原房价款的10%向出卖人支付违约金，出卖人将买受人已支付的房价款全额退还买受人。6.本合同项下有关事宜的通知送达方式为挂号信、特快专递或公告，通知的送达时间为挂号信、特快专递或公告、日报三日后，买受人的通讯联络以本合同所载明的电话、传真、、地址为准买受人应保证其真实性；买受人通讯方式如有变更，应在变更后5日内以书面形式通知出卖人，否则，出卖人向以上地址及通讯联络发出的挂号信、特快专递视为已通知买受人。次日，罗稳、颜丽丽向湖北鸿程公司支付房款66801元。2014年1月，湖北鸿程公司办理了涉案商品房预售许可证，因涉案房屋备案面积与合同约定面积有差异，2015年3月14日湖北鸿程公司与罗稳、颜丽丽重新签订了《商品房买卖合同》，双方在合同中对涉案房屋价款及付款金额进行了重新约定，其他条款未改变。双方在合同中约定涉案房屋建筑面积80.84㎡，2711.88元/㎡，总价款219228元，买受人于2013年5月28日付69228元，余款150000元买受人在七日之内提交银行贷款手续，并办理按揭。合同签订当日，罗稳、颜丽丽向湖北鸿程公司补交了首付房款差额2427元。因罗稳、颜丽丽未向湖北鸿程公司支付下欠的购房款，湖北鸿程公司于2019年5月23日向本院提起诉讼，要求判决：1.请求判令解除湖北鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》；2.请求判令罗稳、颜丽丽向湖北鸿程公司按累计应付房款的10%标准支付违约金；3.本案诉讼费用由罗稳、颜丽丽承担。本院经审理于2019年9月9日作出（2019）鄂0902民初2215号判决书，判决：1.解除湖北鸿程公司与罗稳、颜丽丽签订的《商品房买卖合同》；2.湖北鸿程公司于判决生效后三日内向罗稳、颜丽丽支付购房款69228元、经济损失32882.77元；3.驳回湖北鸿程公司的其他诉讼请求。湖北鸿程公司不服该判决，向孝感市中级人民法院提起上诉，请求：1.请求判决撤销孝感市孝南区人民法院作出的（2019）鄂0902民初2215号判决书第二项中经济损失32882.77元，并依法改判罗稳、颜丽丽应向湖北鸿程公司支付违约金15000元；2.上诉费用由罗稳、颜丽丽负担。孝感市中级人民法院经审理于2019年12月22日作出（2019）鄂09民终1853号判决书，判决驳回上诉，维持原判。另查明，案涉孝感鸿景新城3#楼房屋竣工时间为2013年12月20日。湖北鸿程公司于2014年10月27日在孝感晚报上刊登交房公告，通知鸿景新城3#、5#楼业主于2014年10月30日起交房。再查明，在（2019）鄂0902民初2215号案件开庭审理过程中，审判员问罗稳、颜丽丽：“你办理了150000元公积金贷款为什么不支付给湖北鸿程公司？”罗稳、颜丽丽回答：“因为没有房产证，我认为存在风险，所以我没有交付尾款。”本院认为，本案是因罗稳、颜丽丽与湖北鸿程公司之间就达成的湖北鸿程公司把正在建设中的房屋预先销售给罗稳、颜丽丽，罗稳、颜丽丽支付房屋价款的《商品房买卖合同》产生的纠纷，故应定性为商品房预售合同纠纷。案涉罗稳、颜丽丽与湖北鸿程公司于2013年5月28日签订的《商品房买卖合同》及2015年3月14日签订的《商品房买卖合同》系购买同一套房屋。前述两份合同系双方当事人真实意思表示，虽然在2013年5月28日签订《商品房买卖合同》时，湖北鸿程公司未取得商品房预售许可证，但在双方于2015年3月14日签订《商品房买卖合同》前，湖北鸿程公司已取得案涉房屋的商品房预售许可证，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，上述两份合同成立并生效。本案当事人争议的焦点问题为：1.湖北鸿程公司是否构成逾期交房违约，如违约，违约责任如何承担；2.湖北鸿程公司在与罗稳、颜丽丽签订《商品房买卖合同》时是否故意隐瞒未取得商品房预售许可证的行为，是否应当承担违约责任；3.湖北鸿程公司是否构成单方解除合同的违约情形，是否应当向罗稳、颜丽丽赔偿合同总房价款10%的违约金。关于焦点问题1本院认为，案涉两份《商品房买卖合同》均约定湖北鸿程公司应于2014年10月30日前向罗稳、颜丽丽交付经验收合格的房屋。而湖北鸿程公司于2014年10月27日在孝感晚报上刊登了交房公告，且此时该房屋已经竣工验收，达到合同约定的交房条件，故湖北鸿程公司不构成逾期交房违约，不应当承担违约责任。关于焦点问题2本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明。”本案中，罗稳、颜丽丽与湖北鸿程公司于2013年5月28日签订《商品房买卖合同》时，虽然湖北鸿程公司未取得商品房预售许可证，但罗稳、颜丽丽并无证据证明湖北鸿程公司有隐瞒此事实，且双方在案涉房屋取得商品房预售许可证后，于2015年3月14日重新签订了《商品房买卖合同》，后合同已经取代了前合同。故湖北鸿程公司在与罗稳、颜丽丽签订《商品房买卖合同》时不构成故意隐瞒未取得商品房预售许可证的情形，不应当承担违约责任。关于焦点问题3本院认为，案涉两份《商品房买卖合同》均约定：“出卖人单方面解除合同的，应当书面通知买受人，出卖人应在买受人收到书面通知之日起30日内日，按原房价款的10%向买受人支付违约金，并将买受人已支付的房价款全额退还买受人。”而湖北鸿程公司在罗稳、颜丽丽不支付房屋尾款，双方房屋买卖合同的目的无法实现的情况下，于2019年5月23日向本院起诉请求解除合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定的合同法定解除条件，湖北鸿程公司不构成单方面解除合同的违约行为，不应当承担违约责任。综上，原告罗稳、颜丽丽的诉讼请求均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：驳回原告罗稳、颜丽丽的诉讼请求。案件受理费3908元，减半收取计1954元，由原告罗稳、颜丽丽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审判员  代绍娟二〇二〇年十一月十一日书记员  黄思怡附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。