山东省沂水县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁1323民初5225号 原告：沂水县兴龙房地产有限公司，住所地沂水县。 法定代表人：魏富强，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王德法，山东鼎衡律师事务所律师。 委托诉讼代理人：公维胜。 被告：林祥祯，男，汉族，居民，住沂水县。 原告沂水县兴龙房地产有限公司与被告林祥祯房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人王德法、公维胜，被告林祥祯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沂水县兴龙房地产有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求依法调解或判令被告林祥祯立即付清所拖欠的购房款49,000元并按天1%（自2017年9月29日起至付清房款日止）承担违约金；2.请求诉讼费由被告林祥祯承担。事实和理由：2015年9月29日，林祥祯认购沂水县兴龙房地产有限公司开发的兴龙•状元府4号楼1单元501室，双方签订了《兴龙•状元府商品房认购协议书》。总房款为495,767元，按约定林祥祯应于2015年9月29日前付清首付款148,767元，因其资金紧张，双方签订了《延期付款协议书》，约定首付10%为49,767元，剩余20%为99,000元，于2016年9月29日支付49,000元，于2017年9月29日支付50,000元。如不按约定时间交纳，逾期按天1%收取违约金。2016年5月国家施行“营改增”的税收政策，涉及林祥祯购买的涉案房屋的首付款已经缴纳了营业税，但林祥祯尚有部分首付款未付清，如不一并进行账务处理，将会出现已经交的部分首付款交营业税，以后交的部分首付款缴纳增值税的情形，为此，公司为处理账务方便，2016年10月3日一并向林祥祯开具了全额收据，对于林祥祯并未实际交款的部分，林祥祯同时向沂水县兴龙房地产有限公司出具了欠条。后双方签订正式《商品房预（销）售合同》。但至今林祥祯仍欠49,000元首付款未付清，因多次催要未果，现向贵院提起诉讼，请依法予以支持。 被告林祥祯辩称，2015年9月29日向沂水县兴龙房地产支付49767元，2016年10月3日中午大约在9-11时，向原告支付现金5万元，并问会计能否连来年的49000元一起付清，会计说可以，并开具5万元的收据，同时让我打49000元的欠条，于是当天下午我将49000元现金带到原告处，会计将上午开具的5万元收据收回，并开具99000元收据，99000元已全部付清。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。因原、被告双方对对方提供的证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，本院将在判决说理部分予以论述，现不赘述。根据当事人陈述及经本院认定的证据，本院认定事实如下： 涉案沂水县兴龙?状元府小区系原告沂水县兴龙房地产有限公司开发的房地产项目，当时原告推出的优惠促销政策为低首付，即首付10%左右即可购买并入住，被告林祥祯于2015年9月29日与原告签订《兴龙?状元府商品房认购协议书》，由被告认购该小区4号楼1单元501室，总房款为495767元，首付款为49767元，被告于签订协议的当日即支付首付款49767元，原告为被告出具49767元的收款收据，并于当日签订《延期付款协议书》，协议书中约定：涉案房屋总房款为495767元，按规定首付款30%为148767元，因被告资金紧张，首付10%为49767元，剩余20%为99000元，于2016年9月29日付给原告房款49000元，于2017年9月29日付给原告房款50000元，如被告不按约定时间缴纳，逾期按天1%收取违约金，超出1个月视同被告放弃该楼房，按备案合同约定扣除违约金后退房。2016在约定的还款期限被告未还款，经原告工作人员的催要，被告于2016年10月3日支付给原告5万元现金，并书写欠条一份交原告持有，欠条载明：今欠沂水县兴龙房地产有限公司房款49000元大写：肆万玖仟圆整2016.10.3林祥祯（捺印）。同日原告为被告出具99000元的收款收据，载明为“交购房款”，现原告向本院提起诉讼，要求被告支付尚欠款项49000元及违约金。 本院认为，本案的争议焦点可归纳为：一、被告是否应偿还原告购房款49000元：二、若被告负有还款义务，违约金如何计算。 针对焦点问题一被告是否应偿还原告购房款49000元。《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款规定：对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确认对待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。本案中，双方对被告已偿还5万元的事实无异议，原告现以被告书写的49000元为依据向本院提起诉讼要求被告还款，被告以原告为其出具的99000元收款收据为由辩称原告诉称的49000元已还清，在庭审中被告明确辩称是在书写欠条的当日即2016年10月3日的上午去原告公司找苗姓会计缴纳5万元现金，下午又去公司找苗会计缴纳49000现金，因苗会计说欠条不在手里，被告就没有收回欠条，对于99000元资金的来源，被告辩称2016年10月2日向其堂弟林祥祯（与被告重名）借款49000元，有银行流水，但被告在庭后合理期间内未提供，5万元是由被告父亲林凡学从其存折中提取的，向法庭提交了中国银行和中国农业银行存折的提取记录，记录显示林凡学中国银行存折中于2016年5月1日提取48660.29元、2016年5月2日提取40034元，此外被告未提供其他证据。原告除提交由被告亲自书写的49000元欠条外，向法庭提交调查取证申请书，请求法庭向沂水县兴龙?状元府小区业主调查2015年至2016年首付款支付流程情况，法庭依据原告的申请，依法向该小区的部分业主进行了调查取证，该部分业主证实的首付款支付流程为：原告当时为促销推出的政策即为低首付10%，剩下的20%打欠条并签订延期付款协议书，公司为业主出具全部首付款的收款收据，方便业主办理按揭贷款手续等，相当于是业主借原告的钱交齐首付款，去还款时原告为业主出具相应的收款收据，尚欠的款项由业主书写欠条交公司财务入账，并替换之前书写的欠条，待全部欠款还清时由业主收回欠条原件，尚未还清的业主出具的欠条原件仍留存在原告处，部分还清欠款的业主的收款收据已经换为正式发票并办理房屋产权登记，至今仍有部分业主未还清欠款，欠条仍在原告处。 另，经本院调取关联案件即本院审理的（2019）鲁1323民初6076号案件的相关材料显示，该案审理过程中原告自愿申请撤回起诉，被告在该案庭审中辩称2016年10月3日到原告处交付了5万元现金，当天下午就从银行提取现金49000元送去了原告处，该次庭审中未提及被告辩称的已偿还99000元首付款的资金来源，既未提及向其堂弟借款的事实，也未提及其父亲林凡学2016年5月份从存折中取款交给被告使用的事实。 本院认为，被告为原告出具49000元的欠条，被告未提供证据证实已交付欠条中载明的款项，其辩称的借其堂弟及其父亲从其存折中提取款项，与本案不具有关联性，本院不予采信。结合兴龙?状元府小区部分业主对首付款支付流程的叙述，与原告诉称的首付款支付过程相互印证，且被告对于为何购房款偿还完毕而未收回欠条的事实作出合理解释，本院经审查认为，原告提供的欠条、延期付款协议及本院调取的相关业主的笔录等，形成完整的证据链条，符合证据的盖然性原则，足以确认被告尚欠原告首付款49000元的事实具有高度可能性，本院对于原告要求被告支付拖欠购房款49000元的诉求予以支持。 针对焦点问题二违约金如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告双方签订《延期付款协议》系双方真实意思表示，不违反法律禁止性规定，合法有效，双方均应按照协议履行义务和行使权利，因被告未按照协议约定期限缴纳房款，即2017年9月29日前未支付完毕，尚欠房款49000元，原告主张被告按照协议约定的每天1%，自2017年9月29日起至付清房款之日止承担违约金，本院认为，被告虽然未对违约金发表辩论意见，但经本院审查，《延期付款协议》中约定，若被告超出一个月视同被告放弃该楼房，按备案合同约定扣除违约金后退房，但被告逾期付款后双方未解除合同，且涉案房屋一直由被告居住，经原告多次催要被告至今未偿还购房款，可视为被告违约一直处于持续状态，对于原告要求被告自违约之日起即2017年9月30日起至付清房款之日止支付违约金的主张，具有合同约定和法律依据，本院予以支持，对于违约金的计算标准，本院认为上述违约金条款明显过分高于造成的损失，应予适当调整，以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况及当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院认为违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算为宜。 综上所述，原告要求被告支付尚欠房款49000元及相应违约金的诉求，于法有据，本院予以支持；原告起诉过高部分本院不予支持，依法驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款第二款，《最高人民法院关于适用的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款之规定，判决如下： 一、被告林祥祯于判决生效后十日内支付原告沂水县兴龙房地产有限公司购房款49000元及相应的违约金（违约金计算：以49000元为基数，自2017年9月30日起至被告实际清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 二、驳回原告沂水县兴龙房地产有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计513元，由被告林祥祯负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审 判 员 张传文 二〇二〇年十一月二十三日 法官助理 张 敏 书 记 员 蔡 静