广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终8223号上诉人（原审被告、反诉原告）：陶荣华，男，1974年8月4日出生，汉族，住湖南省邵东县************，公民身份号码为430************178。委托诉讼代理人：陈飞林，广东星旭律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶晓霞，广东星旭律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周小慧，女，1994年8月1日出生，壮族，住广西融安县************，公民身份号码为452************625。委托诉讼代理人：张学诚，广东林贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾雯，广东林贤律师事务所实习律师。上诉人陶荣华因与被上诉人周小慧租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12460号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。周小慧向一审法院起诉请求：一、确认双方签订的《经营场地转让租赁合同》无效，合同标的108000元；二、陶荣华返还转让押金71888元、租房保证金9000元、水电押金3000元及利息（以83888元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率计算，从起诉之日起计算至上述款项付清之日止）；三、本案诉讼费由陶荣华承担。周小慧一审当庭变更诉讼请求，即第二项诉讼请求中的“转让押金”变更为“转让金（喝茶费）”，其他诉讼请求不变。陶荣华向一审法院反诉请求：一、陶荣华无需向周小慧返还转让金71888元；二、周小慧向陶荣华支付商铺的占有使用费18000元（2019年8月-11月租金）；三、周小慧承担本案本诉、反诉的全部诉讼费。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条、第一百四十二条的规定，判决：一、确认周小慧与陶荣华于2019年6月10日签订的《经营场地转让合同租赁合同》依法无效；二、限陶荣华于判决发生法律效力之日起五日内向周小慧返还转让金、保证金、水电费押金合计78888元及利息[以78888元为本金，从2019年8月22日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至全部款项付清之日止]；三、驳回周小慧的其他诉讼请求；四、驳回陶荣华的全部诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费4137.76元（周小慧已预交），由陶荣华负担。一审反诉案件受理费1023.60元（陶荣华已预交），由陶荣华负担。一审判决认定的事实和理由详见广东省东莞市第三人民法院（2019）粤1973民初12460号民事判决。陶荣华上诉请求：1.撤销（2019）粤1973民初12460号民事判决第一、二、四项，依法改判支持陶荣华的全部一审反诉诉讼请求；2.周小慧承担一审本诉、反诉、二审的全部诉讼费用。事实和理由：一、《经营场地转让租赁合同》并非完全无效，针对商铺的转让内容，周小慧已实际履行相关权利义务，合同转让条款合法有效。1.通过《经营场地转让租赁合同》第一条约定转让设备费用，第三、四条约定租金、保证金及水电押金可看出，陶荣华不仅租赁案涉租赁物，还转让租赁物内的设备设施给周小慧。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条的规定，虽案涉商铺未取得建设工程规划许可证，租赁部分无效，但双方约定的转让部分并非无效。一审仅以案涉租赁物未取得建设规划许可证而认定案涉合同中的转让部分无效属适用法律错误。2.一审已查明71888元为转让金，周小慧亦已支付，并确认陶荣华一并向其交付案涉租赁物与租赁物中的物品、设备、设施。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第二款及《中华人民共和国物权法》第二十三条的规定，在周小慧支付转让金，陶荣华交付转让的设备、设施、物品后，案涉转让的设备、设施、物品的所有权已转至周小慧所有。即使周小慧在2019年7月底搬离案涉租赁物时未带走案涉转让的设备、设施、物品，亦属于周小慧对其所有权做出的抛弃行为。且在周小慧搬离案涉租赁物后，陶荣华多次通过发送邮件、微信等方式通知其将案涉租赁物中其所有的设备、设施、物品搬离，陶荣华已尽通知与保管义务。周小慧以拒绝将其所有的案涉设备、设施、物品搬离的行为表示其对此抛弃。因此，陶荣华不应返还转让金71888元。三、案涉租赁物中的设备、设施、物品已由陶荣华实际转让给周小慧，周小慧搬离后未将其搬走，实际占用了陶荣华的租赁物，严重影响陶荣华使用及出租租赁物，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，周小慧理应向陶荣华支付2019年8月-11月的占有使用费18000元。周小慧辩称，一、《经营场地租赁合同》仅约定周小慧承租陶荣华案涉铺面，陶荣华并未将案涉铺面的所有设备、设施转让给周小慧。合同签订后周小慧向陶荣华支付83888元，包括转让金71888元、保证金9000元及水电押金3000元。转让金71888元并非转让设备款，实质是“喝茶费”。1.广东租赁商铺均有收取“喝茶费”的交易习惯。2.《经营场地转让租赁合同》附加协议中明确约定合同期内如遇拆迁、甲方需向乙方支付转让拆迁费，按转让金比例计算，据此看出71888元是“喝茶费”性质。如签合同时约定71888元是设备转让款，则商铺内的设备所有权人为周小慧，租赁合同不必添加此项，况且商铺内的设备均为旧设备，价值远远低于71888元。3.陶荣华主张71888元是炊具、桌椅、板凳、冰箱、风扇空调、消毒碗柜等物品的转让金，但未举证证明。二、案涉租赁物未取得建设规划许可证，一审认定《经营场地租赁合同》无效，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，因合同取得的财产应相互返还，陶荣华应返还转让金71888元给周小慧。三、陶荣华要求周小慧支付2019年8月至2019年11月的商铺占有使用费18000元缺乏依据。案涉租赁物是附随炊具、桌椅、板凳、冰箱、风扇空调、消毒碗柜等可移动的设备出租的，周小慧于2020年7月底已搬离案涉租赁物，陶荣华一审时亦承认。搬离时已将属于周小慧所有的物品清空，遗留在案涉租赁物的上述设备为陶荣华所有，陶荣华早已处置上述设备并将租赁物出租他人，周小慧已提交照片、录像予以佐证。截止至二审开庭之日，案涉房屋已被拆除。因此，周小慧无须向陶荣华支付2019年8月至2019年11月的商铺占有使用费。双方当事人二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院对上诉人上诉请求的有关事实和法律适用进行审查。根据当事人的上诉及答辩意见，本案的争议焦点是：一、案涉租赁合同的效力如何认定；二、陶荣华应否向周小慧返还相关费用。对此，本院分析如下：关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁物在一审法庭辩论终结前仍未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，违反了法律、法规强制性规定，应依法认定为无效合同。陶荣华主张《经营场所转让租赁合同》包含案涉租赁店铺中的设施设备转让，应分别认定效力。本院认为，案涉《经营场所转让租赁合同》并未明确约定转让费对应的内容是设施设备，且周小慧搬离案涉店铺时亦未带走设施设备。周小慧主张案涉租赁店铺中的设施设备是连同租赁物一并租赁并提供给周小慧使用的，本院予以采信。故一审整体认定《经营场所转让租赁合同》为无效合同，并无不当，本院予以维持。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效的，因合同取得的财产应相互返还。案涉租赁合同无效，陶荣华应当向周小慧返还转让款、保证金及水电费押金。一审鉴于周小慧使用案涉租赁店铺内设施设备存在正常损耗的实际情况，酌定陶荣华向周小慧返还相关费用合计78888元及利息损失，并无不当，本院予以维持。周小慧应当向陶荣华返还案涉租赁店铺，并参照《厂房租用合同书》约定的租金标准支付占有使用租赁物期间的费用。根据一审查明的事实，陶荣华确认周小慧已于2019年7月底搬离案涉租赁店铺，故周小慧应支付占有使用费至2019年7月份。周小慧搬离时保留租赁时的设施设备原状，陶荣华主张周小慧支付2019年8月至11月期间的占有使用费，缺乏事实和法律依据，一审驳回陶荣华的该主张，并无不当，本院亦予以维持。综上所述，上诉人陶荣华的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3675.52元，由上诉人陶荣华负担（已预交）。本判决为终审判决。审判长  邓潮辉审判员  尹河清审判员  林 静二〇二〇年十一月十八日书记员  李慧英曾梓珊