四川省宜宾市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川15民终1843号 上诉人（原审原告）：应国强，男，1970年5月2日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：杨亚丽，上海申浩（成都）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：胡华均，男，1964年10月8日出生，汉族，住四川省筠连县。 被上诉人（原审被告）：罗兴琼，女，1968年7月6日出生，汉族，住四川省筠连县。 委托诉讼代理人：胡华均（系罗兴琼丈夫），男，1964年10月8日出生，汉族，住四川省筠连县。 上诉人应国强因与被上诉人胡华均、罗兴琼房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省筠连县人民法院（2020）川1527民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 应国强上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.一审、二审诉讼费由应国强承担。事实和理由：1.应国强与胡华均、罗兴琼签订的《租房合同》合法有效，在胡华均、罗兴琼没有证据证明双方对租赁期限进行了变更约定的情况下，一审法院推定双方对租赁期限进行了口头约定错误。双方约定按月支付租金的真实意思是当特定条件成就时，双方均有合同解除权，且均不需要承担违约责任，而不是将合同期限由五年变更为更短的具体期限或者无固定期限。即使双方约定了解除合同的条件，此条件是指政府的合法征收行为，胡华均、罗兴琼至今未提交征收文件，筠连县政府至今也未取得土地征收批文，未开展土地征收工作，故双方约定的合同解除条件未成就，胡华均、罗兴琼不享有合同解除权，胡华均、罗兴琼通知及强退租金的行为不发生解除合同的效力。2.一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项的规定，将应国强未再向胡华均、罗兴琼支付租金的行为认定为应国强以自己的行为表示同意解除合同，适用法律错误。胡华均、罗兴琼强退租金时，应国强不存在违约行为，是胡华均、罗兴琼以自己行为表明不履行主要债务，胡华均、罗兴琼是违约方，应国强享有法定解除权，胡华均、罗兴琼并未通知应国强解除合同，且以拒绝搬离表达了对胡华均、罗兴琼违约行为的抗议。 胡华均、罗兴琼辩称，因为政府需要拆迁房屋，所以胡华均、罗兴琼未再将房屋出租，双方已约定政府何时拆迁就何时搬出房屋。 应国强向一审法院起诉请求：1.胡华均、罗兴琼继续履行《租房合同》；2.案件受理费由胡华均、罗兴琼负担。 一审法院认定事实：胡华均、罗兴琼系夫妻关系。2014年11月17日，胡华均与舒永祥签订《租房协议》，胡华均将位于筠连县××镇××路××号的门面出租给舒永祥，租赁期限为2014年11月17日至2015年11月17日，约定租金为9000元。之后，应国强承接该门面房进行租赁，并于2016年10月28日支付了胡华均一年的租金9000元。2017年11月17日，应国强作为乙方与胡华均作为甲方签订《租房合同》约定：“今甲方将红权村四组临街门面房即（莲花路33号）出租给乙方，经双方商定，每年房租九千元整（即9000元），一次性交清一年，合同期限为五年，交房日期提前1个月交清。甲方如果要涨房租提前通知，如果乙方不能接受，此合同终止。”应国强于2017年10月26日支付了胡华均一年的租金。 另查明：1.庭审中，胡华均陈述其自2018年11月起其向应国强告知案涉门面涉及到被征收拆迁，因此双方协商租金支付方式变更为一月一支付直到拆迁时止，该租金支付方式一直支付到2019年6月。2019年6月19日，胡华均、罗兴琼邀请驻村干部唐小华、红权村村主任詹朋生、村会计段维一起找到应国强要求解除与应国强签订的《租房合同》，并退还了2019年6月份的租金，应国强收下了退还的租金。2.应国强陈述，在双方签订的第一年租赁期届满后，应国强支付胡华均9000元租金时，胡华均说要搬迁了就没有收该9000元，就按照一月支付一月的租金，收到好久就算好久，但应国强是被迫同意按照一月支付一月的租金。之后，胡华均曾两次要求解除《租房合同》，应国强不同意。2019年6月19日，胡华均、罗兴琼同村干部段维和一些不认识的人找到应国强要求解除《租房合同》，并退还6月份的租金，在胡华均、罗兴琼退还租金时，应国强是被迫接收，同时明确表示不同意解除《租房合同》。3.在筠连县人民法院即一审法院与本案合并审理的（2020）川1527行初1号房屋拆迁管理（拆迁）一案审理查明，2018年12月26日，筠连县住房城乡建设和城镇管理局与胡华均、罗兴琼签订了《房屋征收补偿安置协议书》，2019年7月12日，胡华均、罗兴琼将案涉房屋移交给了筠连县住房城乡建设和城镇管理局。4.自2019年7月之后，应国强未再向胡华均、罗兴琼支付过租金，亦未主动找胡华均、罗兴琼和相关部门要求支付过租金；庭审中，应国强陈述其没有胡华均、罗兴琼的电话联系方式，也不知道胡华均、罗兴琼搬到何地居住，因此找不到胡华均、罗兴琼支付租金。5.（2020）川1527行初1号房屋拆迁管理（拆迁）一案中应国强提交的行政诉状和照片均载明和显示了胡华均的电话号码。6.应国强交给胡华均的保证金500元，胡华均未退还应国强。 一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，应国强与胡华均签订的《租房合同》，不违反法律规定，合法有效，一审法院予以确认。本案争议焦点：双方签订的《租房合同》是否已经解除？一审法院认为，双方签订的《租房合同》已经解除，其理由如下：虽应国强、胡华均签订的《租房合同》约定了租赁期限为5年，年租金为9000元，但在应国强根据《租房合同》支付了一年的租金后，自第二年即2018年11月起，因涉及到房屋拆迁，经双方协商，租金支付方式变更为一月一支付，应国强以该支付方式支付胡华均租金至2019年6月。虽胡华均、罗兴琼未提供充足的证据证明双方对租赁的期限也进行了变更，但根据胡华均的陈述，其向应国强告知过租赁期限租赁到房屋拆迁之日止，庭审中应国强亦陈述胡华均曾向其说过房屋租金收到好久算好久，但应国强未同意。故一审法院认为，从双方变更后的租金支付方式以及双方的陈述可以推定，双方对租赁期限也应进行了口头约定，否则双方没有必要对租金的支付方式进行变更。2019年6月19日，胡华均、罗兴琼邀请驻村干部唐小华、红权村村主任詹朋生、村会计段维一起找到应国强要求解除与应国强签订的《租房合同》，并退还了应国强交付的2019年6月份的租金，应国强收下了退还的租金，但不同意解除《租房合同》。之后，胡华均、罗兴琼进行了搬迁，庭审中，应国强陈述在胡华均、罗兴琼搬走后不知晓胡华均、罗兴琼具体居住的地方，也没有胡华均、罗兴琼的电话联系方式，应国强才没有向胡华均、罗兴琼支付租金，但应国强提交的行政诉状和照片均记载和显示了胡华均的联系电话，故应国强应当知道胡华均的联系方式。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务”的规定，本案中，应国强未再向胡华均、罗兴琼支付租金的行为说明应国强以自己的行为表示同意与胡华均解除《租赁合同》，故应国强、胡华均签订的《租房合同》已于2019年6月19日解除。综上所述，对应国强主张与胡华均于2017年11月17日签订的《租房合同》有效的诉讼请求，一审法院予以支持；对应国强主张胡华均、罗兴琼继续履行《租房合同》的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（二）项、第九十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、应国强与胡华均于2017年11月17日签订的《租房合同》有效；二、驳回应国强主张胡华均、罗兴琼继续履行《租赁合同》的诉讼请求。案件受理费100元，由应国强负担。 二审期间，当事人未提交新证据。本院经二审审理，查明事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：应国强与胡华均签订的《租房合同》是否应当继续履行。应国强与胡华均签订的《租房合同》约定的租赁期限为5年，按照合同约定，《租房合同》应于2022年11月16日到期。胡华均主张其在2018年11月告知应国强房屋将被征收拆迁，之后的租金按月支付至拆迁时止。虽然应国强否认与胡华均达成了按月支付租金至房屋拆迁时止，但应国强在之后实际上按月向胡华均交付租金至2019年6月的行为，与胡华均的主张能够印证，胡华均主张双方约定租赁期限变更到拆迁时止的理由成立。应国强在诉讼中主张其对拆迁不知情，但应国强自述在2018年底向胡华均交付下一年度租金时，胡华均拒收，结合胡华均在2018年12月26日与筠连县住房城乡建设和城镇管理局签订《房屋征收补偿安置协议书》，以及本次拆迁还包含案涉房屋周围的其他房屋的事实，应国强主张其对案涉房屋将要拆迁不知情的理由缺乏事实依据，其理由不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，因房屋即将被拆迁，胡华均于2019年6月19日要求解除与应国强签订的《租房合同》，并退还应国强交付的2019年6月份的租金的行为，表明胡华均已行使约定解除权，虽然应国强不同意解除合同，但结合双方之前的约定，双方签订的《租房合同》于2019年6月19日解除。因双方已经解除《租房合同》，应国强在本案中要求继续履行合同的理由不能成立。应国强在二审中陈述案涉房屋已经被拆迁，若租赁合同的标的物已灭失，应国强要求继续履行合同已丧失履行基础，应国强要求继续履行合同的请求同样不应予以支持。 综上，应国强的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律不当，但结果已确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由应国强负担。 本判决为终审判决。 审判长  邱柱华 审判员  骆 萍 审判员  陈伟林 二〇二〇年十一月四日 书记员  张 莉