江西省南昌市青山湖区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）赣0111民初2188号 原告：南昌恒兴物业管理有限公司。 法定代表人：吴建中，职务：总经理。 委托诉讼代理人：黄曾祺，江西明实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭雯，江西明实律师事务所律师。 被告：吴冰。 被告：吴贤皓。 被告：张梨红。 原告南昌恒兴物业管理有限公司（以下简称恒兴物业公司）诉被告吴冰、吴贤皓及张梨红物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告恒兴物业公司委托诉讼代理人黄曾祺到庭参加诉讼，被告吴冰、吴贤皓及张梨红经本院邮寄、电子送达应诉文书及开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 恒兴物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令吴冰、吴贤皓及张梨红支付拖欠的恒茂国际都会1栋D单元701室2016年1月1日至2020年6月30日的物业服务费9723.3元，水费78元，违约金2916.99元，共计12718.29元；2、本案全部诉讼费用由吴冰、吴贤皓及张梨红承担。事实与理由：依据2006年12月10日江西恒茂房地产开发有限公司与恒兴物业公司签订的《前期物业管理服务合同》和2017年6月28日恒茂国际都会业主委员会与恒兴物业公司签订《物业管理服务合同》约定，吴冰、吴贤皓及张梨红所购买的恒茂国际都会1栋D单元701室，房屋总面积94.88平方米，2016年1月1日至2017年6月30日住宅按每月每平方米1.6元计缴物业服务费，2017年7月1日至2019年6月30日住宅四层以上按每月每平方米1.98元计缴物业服务费，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上的住户按每月每平方米2.18元计缴物业服务费。吴冰、吴贤皓及张梨红自恒茂国际都会小区后，享受了恒兴物业公司提供的物业服务，但未能按时履行缴纳物业服务费的义务，从2016年1月1日起拖欠物业服务费，至2020年6月30日共拖欠物业费9723.3元、水费78元，合计欠费9801.3元。若以合同约定按日计千分之三的标准计算违约金，则吴冰、吴贤皓及张梨红所承担数额巨大，恒兴物业公司充分考虑后酌情要求吴冰、吴贤皓及张梨红只承担违约金2916.99元。恒兴物业公司对吴冰、吴贤皓及张梨红所欠物业费进行了多次催讨，但吴冰、吴贤皓及张梨红置若罔闻。其拖欠物业管理费的行为已经影响到恒兴物业公司对整个小区的正常管理，严重影响了恒兴物业公司正常的服务工作。现原告为维护自身合法权益，诉至法院。 吴冰、吴贤皓及张梨红书面答辩称：暂未交费是基于以下几个原因，一、恒兴物业公司未履行好物业服务职责，2015年12月28日，本人惨遭入室盗窃，直接财产损失4、5千，而主要原因为小区当时的物防、人防存在重大缺陷，为小区业主提供的安保服务存在重大失责，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释现行有效》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。二、恒兴物业公司不依法收1.6元，要强行收非法涨价费用，并非是吴冰、吴贤皓及张梨红不依法交费，原因1、物业前台不肯收我依法交的1.6元物业费；2、我们小区业主知道三委是不合法成立的，所以被法院撤销也是必然，其与物业所签有争议的合同不能代表过半业主，也是违法行为；3、现小区只有两委合法存在（目前没有法院判决二委非法的依据），二委也是代表维护业主权益的业委会，所以二委出公函要业主依法交1.6元，我依法按二委的公告交1.6元，但恒兴物业公司拒收；4、请恒兴物业公司出示2017年7月所签合同的合法依据，出示有关部门报批的合法手续。综上所述，恒兴物业公司不肯收1.6元物业费，又无1.98元和2.18元的收费依据，双方对收费依据有争议，恒兴物业公司要吴冰、吴贤皓及张梨红交违约金2916.99元是无稽之谈。物业合同不合法的补充说明，2017年6月28日恒兴物业公司与“三委签的物业服务合同”属无效合同，原因如下：一、签订物业合同的几个要件如下，1、签订合同需适格主体；2、签订合同的时间；3、盖合法公章；4、法人或法人委托人签名。以上要件缺一不可，否则合同无效，并且物业合同要以户为单位，每户要签订纸质版合同。二、从恒兴物业公司合同复印件来看，原第三届业委会没有任何人员签名，且业委会主任拒绝签名（找原三委刘强主任未在合同签名的书面证据）。另外原第三届业委会的组织程序已被法院判决不合法，并且已经取消了房管局的备案，故第三届业委会与物业“签订”的合同属无效合同。三、恒兴物业公司不是适格主体的楼管上门单项投票，只能作为恒兴物业公司一厢情愿涨价方案的测试，不能作为多项合同合法签订的依据。 恒兴物业公司围绕诉讼请求依法提交了下列证据： 证据1.原告营业执照及法人身份证明、法人身份证复印件、三被告身份信息，证明：原告与被告主体适格及身份信息； 证据2.南昌市不动产登记信息查询结果、交房手续一份、业主资料卡一份、承诺书一份、房屋买卖合同一份，证明：三被告为青山湖区北京东路308号恒茂国际都会1栋D单元701室的业主； 证据3.前期物业管理服务合同一份、物业管理服务合同一份，证明：江西恒茂房地产开发有限公司、恒茂国际都会业主委员会与原告约定，2016年1月1日至2017年6月30日住宅按每月每平方米1.6元计缴物业服务费，2017年7月1日至2019年6月30日住宅按四层以上每月每平方米1.98元计缴物业服务费，2019年7月1日至2020年6月30日住宅四层以上的住户按每月每平方米2.18元计缴物业服务费。被告作为小区业主享受了物业服务，应交纳物业服务费； 证据4.欠费明细一份、最后一次交费收据一份，证明：被告自2016年1月1日起未缴纳物业费，欠缴物业费9723.6元； 证据5.律师函一份、律师函快递单一份、快递物流信息一份，证明：原告一直在向被告催收物业费。 吴冰、吴贤皓及张梨红在举证期间内未向本庭提交证据，视为放弃举证与质证。 本院经审核恒兴物业公司所举与证据，并综合庭审，对本案证据认证如下： 对恒兴物业公司所举证据1、2、3、4、5三性均予以认定并采信。本院根据上述采信的证据，认定本案事实如下： 2007年3月30日，吴冰、吴贤皓及张梨红与江西恒茂房地产开发有限公司签订《南昌市商品房买卖合同》，购买坐落于恒茂城市之光1号住宅楼D单元701室的房产，建筑面积94.88平方米。该合同附件五中约定：前期物业管理由选聘的恒兴物业公司提供。2006年12月10日，江西恒茂地产开发有限公司与恒兴物业公司签订《前期物业服务合同》，约定物业名称为“恒茂·国际都会”，约定合同期限自2006年12月30日起至业主委员会成立后选聘的物业管理公司接管本物业止。合同约定物业管理公共性服务收费标准为1.6元/月/平方米。2017年6月28日，南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与恒兴物业公司签订《物业管理服务合同》，约定2017年7月1日至2019年6月30日止住宅四层以上物业服务费为1.98元/㎡/月，2019年7月1日至2020年6月30日止住宅四层以上物业服务费为2.18元/㎡/月。2008年7月2日吴冰办理交房手续，并签署关于临时管理规约的《承诺书》。吴冰、吴贤皓及张梨红自2016年1月开始便未按约支付物业服务费，共计54个月（2016年1月1日起至2020年6月30日止）。原告催收未果，诉至法院。 另查明，（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级法院行政判决书，认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为。 本院认为，江西恒茂地产开发有限公司与恒兴物业公司签订《前期物业服务合同》合法有效，受法律保护。南昌市青山湖恒茂国际都会住宅小区第3届业主委员会与恒兴物业公司签订了《物业管理服务合同》，虽然（2018）赣71行终125号南昌铁路运输中级法院行政判决书认为青山湖区住政府在履行业主委员会备案职责中，未尽到必要的审查义务，对选举明显违反法律规定的第3届业主委员会给予备案，缺乏事实根据和法律依据，故判决撤销南昌市青山湖区住房和城乡建设局、南昌市青山湖区湖坊镇人民政府作出的同意对恒茂国际都会小区第三届业主委员会予以备案的行政行为，但不必然导致《物业管理服务合同》无效，《物业管理条例》第34条规定：“业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同”，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会在物业服务合同中加盖了公章，且恒兴物业已经实际履行了物业服务的义务，故该份物业服务合同是合法有效的。吴冰、吴贤皓及张梨红作为小区业主享受小区物业服务，应当交纳物业管理费，故恒兴物业公司要求吴冰、吴贤皓及张梨红支付物业费的诉请本院予以支持，吴冰、吴贤皓及张梨红应向恒兴物业公司支付的2016年1月1日至2020年6月30日的物业费本金为9723.3元。吴冰、吴贤皓及张梨红逾期交纳物业费，虽书面辩称物业服务有瑕疵，但未提供任何证据，本院难以采信，故应按照合同约定支付违约金，恒兴物业公司主张按照所欠物业费本金的30%主张为违约金，综合本案案情，本院酌定违约金为所欠物业费本金的15%，故吴冰、吴贤皓及张梨红应支付的物业费违约金为1458.5元。恒兴物业公司向吴冰、吴贤皓及张梨红主张水费的诉请，因水费78元经恒兴物业公司确认吴冰、吴贤皓及张梨红已交纳，故予以扣除。 吴冰、吴贤皓及张梨红经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃了相应的权利，由此可能产生的不利后果由其自行承担，依法应予缺席判决。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，缺席判决如下： 一、吴冰、吴贤皓及张梨红于本判决生效后10日内一次性向南昌恒兴物业管理有限公司支付2016年1月1日至2020年6月30日的物业费本金9723.3元及违约金1458.5元； 二、驳回南昌恒兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费59元，由吴冰、吴贤皓及张梨红负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。 审 判 员 黄刚 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理 李倩 书 记 员 张卉