河北省香河县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀1024民初3286号 原告：徐国宁，男，1982年8月28日生，汉族，山东省菏泽市人，住菏泽市牡丹区。 委托诉讼代理人：庞传晶，女，1990年2月1日生，汉族，山东省菏泽市人，住菏泽市牡丹区。 被告：荣盛房地产发展股份有限公司，住所地：廊坊经济技术开发区祥云道**荣盛发展大厦。 法定代表人：耿建明。 委托诉讼代理人：闫逸祥，河北乾翔律师事务所律师。 原告徐国宁与被告荣盛房地产发展股份有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告徐国宁及其委托诉讼代理人庞传晶、被告荣盛房地产发展股份有限公司委托诉讼代理人闫逸祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：（1）请求法院判令房屋买卖合同中标注的出卖人即被告继续履行合同约定，给买受人即原告下达符合《合同法》及《公司法》规定的署名为出卖人签章的合法合规的正式交房通知书。（2）请求贵院判令被告给付原告因被告延迟交付原告所购房屋所产生的合同违约金，违约金计算方法为：《商品房买卖合同》中第八条所约定的房屋最后交付期限的第二天起到判决生效之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之一的违约金，即2017年12月1日至2019年9月27日，共计695天，则计算公式为：（总房款+地下室款）X（违约天数-政策命令完全停工的天数）X0.0001共计50915元人民币。（3）请求贵院判令本案包含诉讼费在内的一切相关费用由被告承担。（4）请求贵院判令被告承担因房屋周围存在墓地所给原告造成损害的精神损害赔偿金3000元。（5）请求贵院判令被告涉嫌故意隐瞒及未告知原告所购小区周围有当地村民违规私建墓地涉嫌重大事项告知缺失给原告造成损失的相关赔偿金3000元。（6）要求被告赔 2 偿未按合同约定时间交付房屋造成原告租赁损失60000元。事实与理由：原告同被告荣盛房地产发展股份有限公司签订了合同编号为：20151130261的《商品房买卖合同》，合同中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。确定原告购买由被告负责开发的位于廊坊市香河县荣盛白鹭岛香蒲屿（商品房买卖合同暂定名）住宅小区**楼****成套商品住房**。合同签订后，原告于2015年12月3日交付首付款192603元支付到被告指定银行账户中后，其它所剩下购房款又与中国农业银行签订了贷款合同，以银行贷款的形式支付给被告。随即银行将原告剩余所购房款540000元已于2015年12月18日放款至被告指定银行账户中，至此原告依据合同中的约定履行了自己作为一个买受人应尽的付款义务。现本案所涉及《商品房买卖合同》已经廊坊市香河县住房保障和房产管理局审核，完成网上备案。香河荣盛白鹭岛香蒲屿小区于2015年下半年开始启动项目，小区建设工期长达两年之久，在此期间，原告及原告家人不但要承担着因购买房屋所带来的巨大经济压力，而且还要承受因在外漂泊支付高昂的租房费用所带来的经济负担。根据合同第八条约定，该商品房应于2017年11月30日前验收合格并交付使用，但由于被告所委托建设承包商在建设工程过程中种种因素造成工期延迟、消防设施不达标、小区无安全出行条件、被告隐瞒小区周围存在村民私建墓地的客观历史遗留事实、不按合同约定向原告送达书面通知书等诸多问题，造成原告至今不能合法入住。且被告以无效联系通信地址或无视原告以书面催告函送达、电话告知等多次多途径联系被告和向被告实施催告行为，至今不按照《中华人民共和国合同法》及《商品房买卖合同》中第十一条所约定内容“出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。”向原告送达书面通知。被告的行为已经构成了严重违约且恶意拖欠赔偿金的行为。依照《最高人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金低于造成损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额；第十七条损失赔偿额标准：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。现原告因受无家可归在外漂泊和被告 3 严重违约且恶意拖欠赔偿款的失信行为，被告故意躲避原告的催告和询问，无视合同买受人拥有的依法权利的三重压迫下，原告被逼无奈，忍无可忍。原告只得拿起法律的武器来维护自己的合法权益。现根据《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，向合同履行地所管辖人民法院香河县人民法院提起诉讼，请求人民法院予以支持。 荣盛房地产发展股份有限公司辩称：一、被告已经按照法律规定办理了建设工程竣工验收备案且验收合格，并按照《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》的约定向原告履行了房屋交付的通知义务。《商品房买卖合同》第十一条约定：商品房达到交付适用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付，双方同意按以下方式处理：出卖人有权解除本合同，亦有权延期交房，由此产生一切责任和后果买受人承担，买受人应承担通知单上交房日期至实际收房日期期间的物业管理费及其它费用。《商品房买卖合同补充协议》第四条约定，被告选择通过EMS等特快专递寄送通知等形式通知原告的，原告也应如约办理商品房交接手续。由于原告原因未能按期交付，被告也仅限于将钥匙放置于物业管理机构，并视为被告已经依约合格交付使用，且不承担保管责任。2017年12月25日香河县住房和城乡建设局向被告出具《河北省建设工程竣工验收备案证明书》，载明涉案项目已经于2017年12月19日验收合格，并且于2017年12月25日完成工程备案。2017年12月22日被告通过顺丰快递向原告邮寄收房通知，通知其于2017年12月26日收房。但原告却未按照协议及交房通知书的约定办理商品房交接手续，其应承担相应的不利后果。二、被告因政府部门有关机构的行为顺延交房，符合法律及协议约定，不存在违约行为，更无需承担任何违约责任。被告有延期交房的约定事由，并不存在逾期交房的违约行为。《商品房买卖合同》第八条约定，被告应于2017年11月30日前向原告交付商品房。但同时该合同第八条还约定：因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房的，出卖人可据实予以延期。同时，双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第四条第七项规定：如遇下列特 4 殊原因，甲方可延期交房，且不用承担违约金。因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为。在施工过程中，被告出现了政府部门要求停工，为遵守当地政府颁布的各种法律、规章、规定或通知而停工等情形，停工日期达到了270余天，根据上述合同约定，相应的停工时间应当在规定的交房期限内予以扣除，交房时间应当顺延。被告至今不存在逾期交房的情形，而原告要求我方承担违约责任无事实和法律依据。三、项目周边的坟地位于项目红线之外，不属于被告的职责范围，且被告已经通过自行出资的方式为小区居民尽力解决该问题。项目周边墓地位于项目红线之外，系项目周边村民自行修建，被告无权干涉。基于墓地位于项目红线之外的现实状况，被告也无力自行要求村民将坟地迁出。但是为了为小区业主营造良好的生活环境，被告在尊重村民意愿和民俗的情况下，通过自己出资的方式使得大部分村名将坟地迁出，对于部分坟墓无法迁出的问题，不属于被告的义务和职责范围，应当由政府部门组织协调。四、原告主张的精神损害赔偿金、赔偿金不符合法律规定，且被告无任何侵权及过错行为，无需承担任何责任。最高人民法院《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》第一条之规定，自然人因下列人格权利遭受非法侵害，向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理：（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。被告为隐瞒任何客观事实，更没有对被告有任何人格权利的侵害，不承担任何赔偿责任。综上，被告恳求贵院查明案件事实，依法驳回原告全部诉讼请求，维护被告的合法权益。 本院经审理认定事实如下：2015年12月3日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为20151130261）、《商品房买卖合同补充协议》，约定原告购买被告开发的位于香河县，房屋总价款732603元，支付方式为首付款及银行按揭贷款。合同第八条关于交付期限约定：出卖人应当在2017年11月30前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将商品房验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延 5 期：……2、因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为，导致出卖人逾期交房，出卖人应出具政府有关部门的相应证明文件。合同签订后原告按约定交纳了购房首付款，原告于2015年12月18日与中国农业银行股份有限公司廊坊开发区支行签订《个人购房担保借款合同》，原告向中国农业银行股份有限公司廊坊开发区支行借款540000元用于支付房款。涉案房屋建设单位于2017年12月19日组织设计、施工、工程监理等有关单位竣工验收合格，并于2017年12月25日通过备案，符合交付条件。被告于2017年12月22日通过顺丰快递向原告邮寄入住通知书，通知原告于2017年12月26日办理收房手续。原告至今未办理收房手续。另查，2015年6月1日至2017年3月21日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等多次下发通知，要求香河县境内施工单位停工，共计187天。上述事实有《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》、银行交易明细清单、《个人购房担保借款合同》、增值税专用发票、香河县住房和城乡建设局等文件、《河北省建设工程竣工验收备案证明书》、（2019）冀1024民初5424号民事判决书、(2020)冀10民终1429号民事判决书、邮寄单回执等在卷佐证。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。原告与被告签订的购买位于香河县房屋《商品房买卖合同》（合同编号20151130261）及《商品房买卖合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应全面、正确履行合同。原告要求被告继续履行合同约定，给原告下达符合《合同法》及《公司法》规定的署名为出卖人签章的合法合规的正式交房通知书。因被告已经于2017年12月22日向原告快递邮寄了入住通知书，通知原告于2017年12月26日办理收房手续，虽然入住通知书未加盖被告公章，但交房手续办理地点是在涉案房屋所在小区，部分业主已经办理收房入住手续，通知书是否加盖公章并不影响原告到现场收房办理入住手续，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。原告要求被告给付50915元迟延交房违约金。虽被告未按合同第八条中约定于2017年11月30日前交房， 6 被告通知原告于2017年12月26日交房，逾期26天，但自2015年6月1日至2017年3月21日，香河县住房和城乡建设局及香河县大气污染治理工作领导小组办公室等部门通知要求香河县境内施工单位停工187天，此停工天数已超过被告逾期交房天数，根据《商品房买卖合同》第八条交付期限及《商品房买卖合同补充协议》第四条第7款中明确约定：因有关政策、法规的变动或政府部门有关机构的行为导致出卖人延迟交房的,出卖人可以据实予以延期，且不用承担违约责任，故被告逾期交房不构成违约。因被告逾期交房不构成违约，故原告要求被告给付50915元迟延交房违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告承担因房屋周围存在墓地给原告造成损害的精神损害赔偿金3000元，以及被告涉嫌故意隐瞒及未告知原告所购小区周围有当地村民违规私建墓地涉嫌重大事项告知缺失给原告造成损失的相关赔偿金3000元。因原告未提交证据证实其主张，故本院对原告上述诉讼请求不予支持。原告要求被告赔偿未按合同约定时间交付房屋造成原告房屋租赁损失60000元。因被告逾期交房未构成违约，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告徐国宁的全部诉讼请求。 案件受理费1369.15元，由原告负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省廊坊市中级人民法院。 审 判 员 彭开全 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 李 芳 书 记 员 张佳欣