广东省湛江市赤坎区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0802民初2522号 原告（反诉被告）：谢鼎福，男，1984年3月11日出生，汉族，住湛江市赤坎区****************，公民身份号码：440************811。 被告（反诉原告）：湛江市恒扬房地产开发有限公司，住所地：湛江市赤坎区*****海湾郦都商住小区二期15号楼1401房。 法定代表人：陈淼，总经理。 委托诉讼代理人：赵帅，公司职员。 委托诉讼代理人：何杨妮，公司职员。 原告谢鼎福与被告湛江市恒扬房地产开发有限公司（下称恒扬公司）商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，被告恒扬公司提起反诉，本院于2020年8月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告谢鼎福，被告恒扬公司的委托诉讼代理人赵帅、何杨妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告谢鼎福向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告恒扬公司于2018年12月12日签订的《恒大外滩花园商品房认购书》（编号：G0000330）；2、被告恒扬公司向原告退还所交款项73068元及利息（利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自起诉之日至款项付清之日止）；3、被告双倍返还定金20000元给原告；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告与被告恒扬公司于2018年12月12日签订的《恒大外滩花园商品房认购书》（编号：G0000330），约定原告认购被告位于湛江市赤坎区********恒大外滩花园4号楼607号商品房，原告当日交房款73068元给被告。由于该房处于抵押状态，被告须签约之日起三个月内（即2019年3月12日之前）办理抵押涂销，涂销之后三天内原、被告再签署《商品房买卖合同》。据了解，被告逾期办理抵押涂销，根据认购协议第四条违约责任第1款“如果甲方未能再协议签定后3个月内办理完毕抵押解除手续，则乙方可以选择解除本协议，甲方退回乙方所交款项”，现被告逾期办理解除抵押手续，其违约在先，原告已多次与被告友好沟通，要求退回所交款项，被告置之不理。依照法律规定，现特诉至法院，请求法院判如所请。 被告恒扬公司辩称：1、根据双方签订的认购协议，若我方未在协议签订后三个月内办理完毕抵押解除手续，原告可选择解除本协议，或继续履行，我方于2019年9月29日办理完毕抵押解除手续后，原告既未主张解除本协议也未与我司协商更改协议内容，因此应视为涉案认购协议继续履行。原告应当在解除抵押之后三天内即10月2日与我方签署商品房买卖合同。现原告因自身原因未与我司签订买卖合同，无权要求我方退还房款及定金。2、我司在寄送催款函及相关通知要求原告履行签订合同的义务后，原告仍拒不履行，因此我司有权根据认购协议第四条第二款主张解除合同对于原告所付款项不予退还。 被告恒扬公司反诉请求：1、确认双方签订的《商品房认购协议》于2020年4月18日已解除；2、原告支付给被告的房款63068元及定金10000元不予退还；3、原告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：2018年11月25日，被告作为出卖人与原告作为买受人签订《湛江恒大外滩花园商品房认购协议》（编号：G0000016）,约定原告认购被告开发的恒大外滩花园4号楼506单元，总房价款为1390369元。之后原告填写《湛江恒大外滩特殊申请报告》申请换购本诉中涉案房屋4号楼607房，于2018年12月9日补齐首期款差额并于2018年12月12日签署新的商品房认购协议。根据《商品房认购协议》约定，被告未在2019年3月12日前办理完毕抵押解除手续，原告有权解除该协议。但原告既未主张解除协议，亦未与我司协商修改签订合同及支付房款的时间，应视为原告按照协议约定继续履行本协议。2019年9月底，被告办理完毕涉案房屋607房的抵押涂销并通知原告于2019年10月2日前到湛江市赤坎区********恒大外滩花园销售中心签署《商品房买卖合同》，后被告催告且分别于2019年11月9日、2020年4月13日发函至原告通知其签署合同并支付到期房款，但原告仍未与被告签署合同。根据催告函内容，截至2020年4月13日原告已逾期超过一百八十天，故请求法院确认该《认购协议》已经解除。原告在本诉中提交的证据微信聊天记录中显示，其是由于自身不能办理贷款的原因导致《商品房认购协议》无法继续履行，并非被告一方的过错。根据《商品房认购协议》第四条违约责任第2款“乙方未按本协议约定期限到湛江市赤坎区********恒大外滩花园销售中心签署《商品房买卖合同》，甲方有权不与乙方就该房屋签署《商品房买卖合同》，乙方所付款项不予退还”，所以被告不应退还原告交付的首期房款及定金。为维护被告自身合法利益，被告特具状提起反诉，恳请法院予以支持。 原告谢鼎福对被告恒扬公司的反诉辩称：被告在解除房屋抵押的时候，没有书面通知过我方，因此被告解除房屋抵押我方是不知道的。我方一直和销售联系，协议上面如果乙方同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订商品房买卖合同及支付房款的日期，并签章确认，但在2020年4月18日前，我方不知道涉案房屋已经解押。我方在2020年2月第二次明确向销售表明，我方要求退房，销售说我方房款逾期，不能退房。第一次是在2019年6月左右要求退房，但销售说我方是团购房，不能退房，在2019年5月被告也违约催收房款，双方没有签订买卖合同，在2019年10月9日的催款通知书，也没有写到让我方签订合同，被告只是在我方要求退房后，在2020年4月向我方发出通知。且当时同意我方退款，耽误我方起诉的时间，销售约定的交房时间是2020年5月，至今没有交房。被告没有书面通知我方去签署商品房买卖合同，被告提交的通知书，不是我方本人签收。 经审理查明：2018年11月25日，原告谢鼎福与被告恒扬公司签订一份《恒大外滩花园商品房认购协议》（编号：G0000016），向恒扬公司认购恒大外滩花园4号楼506房。之后，谢鼎福向恒扬公司申请变换认购4号楼607房,双方于2018年12月12日另外签订一份《恒大外滩花园商品房认购协议》（编号：G0000330）,约定“谢鼎福向恒扬公司认购恒大外滩花园4号楼607房，支付定金10000元、首期房款63068元。如果恒扬公司未能在协议签定后3个月内办理完毕抵押解除手续，则谢鼎福可以选择解除本协议，恒扬公司退回谢鼎福所交款项，互不承担违约责任；如果谢鼎福同意继续履行本协议，则双方在本协议上更改签订《商品房买卖合同》及支付房款的日期并签章确认。如果恒扬公司在本协议期限内办理完毕抵押解除，而谢鼎福未按本协议约定期限到湛江市赤坎区********恒大外滩花园销售中心签署《商品房买卖合同》，恒扬公司有权不与谢鼎福就该房屋签署《商品房买卖合同》，谢鼎福所付款项不予退还，恒扬公司无须通知谢鼎福，可另行处理该房屋”。签订协议后，谢鼎福共支付定金10000元和首期房款63068元给恒扬公司。 另查明，恒扬公司于2019年9月29日才办理涉案房屋4号楼607房解除抵押登记。2020年4月13日，恒扬公司向谢鼎福发出两份《通知》，一份通知要求谢鼎福于2020年4月18日前到销售中心签署《商品房买卖合同》。一份通知告知谢鼎福，将按认购书的约定，另行处理该房屋，所付款项不予退还。同时恒扬公司已将涉案房屋另行出售。双方就退费问题协商无果，谢鼎福遂向本院提起诉讼。 本院认为：本案为商品房预约合同纠纷。原告与被告恒扬公司于2018年12月12日签订的《恒大外滩花园商品房认购协议》（编号：G0000330）系双方真实意思表示,并不违反法律、行政法规的强制性规定,合法有效，双方应予遵照履行。恒扬公司于2019年9月29日才办理涉案房屋解除抵押登记手续，显然已超出协议约定的3个月。根据协议约定“如果恒扬公司未能在协议签定后3个月内办理完毕抵押解除手续，则谢鼎福可以选择解除本协议，恒扬公司退回谢鼎福所交款项，互不承担违约责任。”及《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”的规定，谢鼎福请求解除协议，恒扬公司将所收取谢鼎福的房款73068元（含定金10000元）退还给谢鼎福，以及以73068元为基数自本案起诉之日即2020年8月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息符合上述法律规定、双方签订的协议约定，故本院予以支持。谢鼎福请求恒扬公司双倍返还定金20000元不符合双方协议约定，故该请求依据不足，本院不予支持。 恒扬公司认为其未在2019年3月12日前办理完毕抵押解除手续，谢鼎福没有主张解除协议，亦未与其协商修改签订合同及支付房款的时间，应视为谢鼎福按照协议约定继续履行本协议。恒扬公司没有证据证明其超出协议约定3个月 内办理解除抵押登记后，谢鼎福明确同意继续履行协议或者以实际行为继续履行协议。反而，在恒扬公司于2020年4月13日作出的两份《通知》，其中一份通知谢鼎福于2020年4月18日前到销售中心签署《商品房买卖合同》，谢鼎福于2020年8月28日就向本院提起本院诉讼，要求解除协议。因此，恒扬公司视为谢鼎福按照协议约定继续履行协议的抗辩意见依据不足，本院不予采纳。为此，恒扬公司反诉请求确认双方签订的《商品房认购协议》于2020年4月18日已解除，以及不予退还谢鼎福支付给的房款63068元及定金10000元依据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、解除原告（反诉被告）谢鼎福与被告（反诉原告）湛江市恒扬房地产开发有限公司于2018年12月12日签订的《恒大外滩花园商品房认购协议》（编号：G0000330）。 二、被告（反诉原告）湛江市恒扬房地产开发有限公司须于本判决生效之日起十日内返还73068元（含定金10000元），以及以73068元为基数自2020年8月28日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付利息给原告（反诉被告）谢鼎福。 三、驳回原告（反诉被告）谢鼎福的其他诉讼请求。 四、驳回被告（反诉原告）湛江市恒扬房地产开发有限公司的全部反诉请求。 如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8976.13元，反诉费813.35元，均由湛江市恒扬房地产开发有限公司负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。 审判员  黄龙飞 二〇二〇年十一月十日 书记员  孔祥华 附相关法律规定： 《中华人民共和国合同法》 第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。” 《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》 第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”