湖南省永州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘11民终2964号上诉人（原审原告）：朱己元，男，1969年3月3日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：谭灿,湖南弘一（永州）律师事务所律师（特别授权）。委托诉讼代理人：周雅慧，湖南君义律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：赵善春，男，1982年4月17日出生，汉族，住湖南省东安县。被上诉人（原审被告）：屈群，男，1969年1月18日出生，汉族，住永州市冷水滩区。委托诉讼代理人：刘飞军，湖南湘永律师事务所律师。上诉人朱己元因与被上诉人赵善春、屈群房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省永州市冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2551号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱己元上诉请求：1.依法撤销冷水滩区人民法院（2020）湘1103民初2551号民事判决书，并依法改判支持上诉人的一审诉讼请求；2.依法判决二位被上诉人承担本案诉讼费用。事实与理由：一、上诉人与被上诉人赵善春签订的《商品房买房合同》合法有效，应受法律保护；二、二被上诉人应当向上诉人履行交付房屋的义务；三、本案没有过诉讼时效；四、原审法院在查明本案合同无效后，应向上诉人释明变更或增加诉讼请求，而原审法院之间判决认定合同无效明显不当。屈群辩称，一、从上诉人与被上诉人赵善春签订的合同内容和形式来看，双方确定的房屋是多层的，并非自然人交易的一层或两层房；因为房屋是建设在集体土地上面，没有办理建设用地以及土地出让手续，事实上是不可能完成登记手续的；二、从建设至今，被上诉人赵善春根本就没有取得房屋建设施工许可证、预售许可证，应而在施工过程中也没办理出上述证件。上诉人与被上诉人赵善春签订的商品房买卖合同应当受到城市商品房买卖合同的司法解释的约束，同时也违反了合同法52条以及土地管理法63条的规定，应当认定为无效合同；三、被上诉人屈群是合法取得被上诉人赵善春烂尾的土地，系合法占有。上诉人与被上诉人赵善春签订的商品房买卖合同对被上诉人屈群没有约束力，根据合同相对性，被上诉人屈群没有义务向上诉人履行房屋交付义务；四、上诉人在2013年就已经知道原商品房买卖合同所指向的标的物不能交付，其于2014年已明确知道了侵权及侵权人，其没有在法律规定的时间内依法主张权利，视为对权利的放弃，所以诉讼时效已过。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决合理，二审应当维持。赵善春未提交答辩意见。朱己元向一审法院提出诉讼请求：一、请求依法判决确认原告与被告赵善春于2012年11月16日签订的《商品房买卖合同》合法有效；二、请求依法判决被告赵善春、屈群立即将位于永州市冷水滩区××镇××路（富裕路）舜皇社区对面的三（Ｃ）栋三单元205号房屋交付给原告，房屋价值15万元；三、请求依法判决被告赵善春、屈群为原告办理位于永州市冷水滩区××镇××路（富裕路）某某社区对面的三（Ｃ）栋三单元2xx号房屋的不动产权证；四、请求依法判决被告赵善春承担因逾期交房的违约金30149元（从2013年6月1日至2020年5月31日止，按照己交房款每日万分之二计算，以后的违约金计算至被告赵善春实际交房时止）；五、本案诉讼费由被告赵善春、屈群承担。一审法院认定事实：2012年11月16日，原告朱己元（买受人）与被告赵善春（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》。其主要内容为：一、原告购买第C栋3单元2层xxx号房，该商品房合同建筑面积为115平方米，每平方米单价为1304元，总价款为15万元。二、签订合同当日，买受人向出卖方交纳总房款的42%，计人民币6万元，房屋主体封顶时，买受人向出卖人交纳总房款的51%，计人民币8万元，余款1万元在出卖人通知买受人办理房屋交接手续时一次性付清。三、出卖人应当在2013年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合本合同约定的商品房交付给买受人使用。如遭遇非人为不可抗力原因，且出卖人自发生之日起15日内告知买受人的，双方可据实予以延期。四、除本合同第六条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第60天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。五、出卖人应当在商品房交付买受人后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。出卖方在买受方提供齐全办理产权的所有资料，买受人并缴清办理权证所需要费用之日起一年内办妥产权证。合同签订的当天，原告向被告赵善春支付购房款59000元，被告赵善春向原告出具了收据。另查明，涉诉房屋建设使用土地系被告屈群妻子郭桂英于2010年购买仁湾镇梓塘组集体土地，没有取得相关证件。2010年11月22日，被告屈群将所购土地转让给被告赵善春，被告赵善春建好主体两层后无法再继续建设，于2015年9月20日，将土地及其房屋出售给被告屈群，约定出卖方土地并包括已建好主体两层，共计人民币180万元，现金付款和以被告赵善春欠款抵扣，以被告赵善春开领款收据为准结算，房子建成后付清所有购买土地款。此合同签订后，原卖地方屈群和原买地方赵善春于2010年11月22日签订的买卖土地门面合同作废。一审法院认为：本案因买卖的房屋不符合商品房的条件，本案应为房屋买卖合同纠纷。双方争议的焦点为：一、《商品房买卖合同》是否有效；二、被告屈群是否应履行合同义务；三、本案是否已过诉讼时效。一、关于《商品房买卖合同》的效力问题。原告与被告赵善春签订了《商品房买卖合同》，其标的为房屋，数量为C栋3单元2层xxx号房一套，原告按约定交付了购房款5.9万元。该建设用地的性质是农村集体土地，不是国有商业用地，且合同中没有买卖房屋的具体位置，被告赵善春到现在为止都没有涉案房屋的所有权证和商品房预售许可证，因此该合同是无效合同。二、关于被告屈群是否应履行合同义务的问题。原告诉请的房屋买卖合同是原告与赵善春签订的，交付的购房款也是交付给赵善春，与屈群无任何关联。被告屈群并非合同当事人，无需履行合同义务。三、关于诉讼时效的问题。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算……。原告与被告赵善春在合同中约定，出卖人应当在2013年5月1日前交付房屋，在房屋交付买受人后365日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。原告在起诉状中称，合同签订后，被告赵善春仅将整栋房屋建至三层就停工滞建。原告在2014年5月1日就知道自己的权利受到损害，于2020年6月12日向本院提起诉讼，已经超过了法律规定的诉讼时效期间。综上所述，原告朱己元的诉讼请求，不符合法律规定，且证据不足，不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，规定，判决如下：一、原告朱己元与被告赵善春于2010年11月16日签订的《商品房买卖合同》无效；二、驳回原告朱己元的其他诉讼请求。本案受理费3904元，减半收取1952元，由原告朱己元负担。被上诉人在二审期间未提交新证据。上诉人在二审期间提交了以下证据：民间纠纷受理调解登记表，拟证明双方的房屋经过了调解委员会调解，但是调解无效。被上诉人屈群质证认为，对该证据的“三性”有异议，上诉人向人民调解委员会申请调解时本案已经在二审审理之前，不能达到上诉人的证明目的。本院认证认为，该证据与本案的争议事实不具有关联性，对该证据本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为案涉《商品房买卖合同》是否合法有效。具体分析如下：上诉人朱己元与被上诉人赵善春签订的《商品房买卖合同》，约定购买位于Ｃ栋3单元2层2xx号房屋一套，但对该房屋的具体位置却没有作出约定，缺少了合同的主要条款。虽然双方约定购买的是房屋，但房屋买卖必然涉及房屋占地范围内的土地使用权一并处分。而上诉人起诉要求被上诉人交付的位于永州市冷水滩区××镇××路（富裕路）舜皇社区对面的三（Ｃ）栋三单元2xx号房屋，该房屋涉及的土地是某某镇梓塘组集体土地，上诉人朱己元、被上诉人赵善春均非该集体经济组织成员，无权取得诉争房屋占用土地的土地使用权，故原审认定该《商品房买卖合同》是无效合同并无不当。案涉《商品房买卖合同》系上诉人朱己元与被上诉人赵善春签订的，购房款也是交给赵善春，被上诉人屈群并非合同相对方，上诉人朱己元要求被上诉人屈群向其交付房屋没有法律依据。上诉人朱己元在合同无效后享有的相关权益可另行处理。综上所述，上诉人朱己元的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3904元，由上诉人朱己元负担。本判决为终审判决。审判长  廉丽萍审判员  屈中亚审判员  李 飞二〇二〇年十一月十九日书记员  郝 洁附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。