贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9028号上诉人（原审原告、反诉被告）：马艳，女，1987年9月18日出生，汉族，住贵州省修文县。委托诉讼代理人：张金辉，贵州贵友律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉被告）：李小丹，女，1988年3月4日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：周余阳，男，1971年4月22日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。原审第三人：贵州华羲之家房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区。法定代表人：朱仕坤，系该公司执行董事兼总经理。上诉人马艳、李小丹因与被上诉人周余阳及原审第三人贵州华羲之家房地产经纪有限公司（以下简称华羲之家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3024号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法适用普通程序组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人马艳上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判支持马艳的全部诉讼请求；2.驳回被上诉人周余阳的全部诉讼请求；3.上诉费由被上诉人周余阳承担。事实与理由：1.本案就涉案房屋的情况马艳与华羲之家经纪公司进行了实地看房；马艳与李小丹之前并不认识，也不知道周余阳的存在；周余阳没有证据证明其付首付款的事实。一审法院认定事实错误。2.李小丹对涉案房屋依法享有所有权及处分权，并无损害第三人利益。三、马艳与李小丹之间不存在恶意串通，双方签订的《二手房买卖合同》合法有效。上诉人李小丹答辩称，答辩意见与本人的上诉事实和理由一致，依法撤销一审判决，支持上诉人李小丹的诉讼请求。被上诉人周余阳答辩称，一审中马艳与华羲之家经纪公司已陈述称并没有实地看过房；且马艳明知李小丹与周余阳在离婚的事实，还继续购买有问题的房屋，不符合正常交易的习惯，双方之间存在恶意串通。依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人李小丹上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回周余阳的全部诉讼请求，支持上诉人马艳的全部诉讼请求；2.上诉费由被上诉人周余阳承担。事实与理由：1.本案就涉案房屋的情况马艳与华羲之家经纪公司进行了实地看房；马艳与李小丹之前并不认识，不存在恶意串通；周余阳没有证据证明其付首付款的事实。一审法院认定事实错误。2.上诉人李小丹有权出售案涉房屋。3.李小丹与马艳之间签订的合同是合法有效的。上诉人马艳答辩称，1.上诉人马艳进行了实地看房，一审认定事实错误。2.李小丹对涉案房屋有处分权，并无损害第三人利益。若李小丹无权处分，则马艳对涉案房屋也系善意取得。3.关于周余阳权利的主张，如果周余阳的房屋受到了财产损害，其应当向李小丹进行追偿。4.一审认定马艳与李小丹签订的合同无效系错误。5.马艳与李小丹之间不认识并不存在恶意串通，若知道涉案房屋存在风险也不会通过贷款的方式选择购买。被上诉人周余阳答辩称，对于马艳的上诉本人答辩意见与针对李小丹的上诉答辩意见一致。马艳向一审法院起诉请求：1.判决被告继续履行合同，根据合同约定在结清房屋水电煤气物业管理有线电视电话等费用并将户口迁出之后现状将房屋交付给原告，不得带走任何东西（私人物品除外）；2.判决被告李小丹、周余阳将负一层C025号车位交付给原告并配合原告办理物业登记变更手续；3.判决被告周余阳立即搬出房屋，解除对原告房屋的非法占有状态；4.判决被告连带支付原告房屋、车位占用费人民币22500元(以租金2500元/月，自2018年7月25日起暂计算至2019年4月25日，共计9个月)，后期继续计算至房屋交付之日止；5.本案的诉讼费、仲裁费保全费执行费、律师费、差旅费、交通费由被告承担，律师费为10000元。周余阳向一审法院反诉请求：1.请求人民法院依法确认二被反诉人在2018年6月15日签订的《二手房买卖合同》无效；2.请求人民法院依法判决被反诉人马艳协助办理房屋（位于贵州省贵阳市观山湖区）和车位（负一层Ｃ025号车位使用权）的过户手续至周余阳和李小丹的名下；3.案件受理费由二被反诉人承担。一审法院认定事实，2010年6月18日，李小丹与贵阳世纪城房地产开发有限责任公司签订了《商品房买卖合同》，约定购买该公司位于观山湖区。建筑面积88.66平方米，套内面积70.57平方米。总价款425880.00元，首付款85880.00元，剩余房款通过银行按揭贷款支付。合同签订后，被告周余阳支付了房屋首付款，案涉房屋于2014年1月24日办理了《房屋所有权证》，证号房权证观山湖字第**，房屋所有权人为李小丹。被告李小丹与被告周余阳于2005年认识后恋爱，于2011年8月30日登记结婚，婚后于2012年4月18日生育一子周博涵。2018年5月14日，李小丹以周余阳为被告诉至一审法院，提出诉讼请求1、判决原被告婚姻关系解除；2、判决婚生子由原告抚养，被告每月承担1500元的生活费及今后的教育、医疗费等费用由被告承担一半；3、诉讼费用由被告承担。一审法院作出（2019）黔0115民初1500号《民事判决书》，判决驳回原告李小丹的诉讼请求。2019年5月8日，李小丹再次向一审法院提出离婚诉讼，请求1、请求人民法院依法判决原、被告婚姻关系解除；2、请求人民法院依法判决婚生子周博涵由原告抚养，被告每月承担1500.00元的生活费及婚生子周博涵今后的教育、医疗等费用由原被告各自承担一半；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院作出（2019）黔0115民初3317号《民事判决书》，判决一、准予原告李小丹与被告周余阳离婚；二、婚生子周博涵由原告李小丹抚养，被告周余阳于本判决生效后每月支付周博涵抚养费1500.00元（每月15日前支付），直至周博涵年满十八周岁。被告周余阳不服该判决，上诉至贵阳市中级人民法院，该案尚在审理中。2018年6月15日，被告李小丹与原告马艳签订了《二手房买卖合同》，约定被告李小丹将案涉房屋以758000元的价格卖给原告马艳。原告马艳在庭审中陈述，并没有到现场查看房屋，只是通过中介公司提供的房屋内部图片。合同签订后，原告马艳向被告李小丹支付了房款，双方并于2018年7月25日办理了过户手续，已将案涉房屋过户到原告马艳名下。后因被告周余阳一直居住在案涉房屋，拒绝搬出及交付，双方因此发生争议，诉至一审法院，提出诉请如前。以上事实，有当事人陈述、身份证明、《商品房买卖合同》、《二手房买卖合同》、《房屋所有权证》等在卷佐证，亦经庭审举证、质证，足以认定。一审法院认为，本案的争议焦点为：一、原告马艳与被告李小丹于2018年6月15日签订的《二手房买卖合同》是否有效？二、如合同无效，案涉房屋应如何处理？关于争议焦点一，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定“有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；”。本案中，虽案涉房屋登记在李小丹个人名下，李小丹认为系周余阳对其的赠予，但该房屋的首付款为婚前周余阳支付，婚后双方共同进行了装修及还贷，现周余阳及双方生育的子女亦居住在该房屋。被告李小丹将案涉房屋出卖给原告马艳，损害了被告周余阳的权益。至于是否恶意串通的问题，首先李小丹在离婚诉讼期间处分家庭成员共同居住的房屋，主观上存在恶意；其次原告马艳在庭审中陈述其购买案涉房屋，仅通过第三人华羲之家经纪公司提供的房屋图片，并未到房屋实地查看。原告购买房屋，不对与房屋相关的重要信息进行核实，甚至未实地查看房屋，不符合日常生活经验。原告的上述行为存在诸多疑点和不合常理之处，可推定二者存在恶意串通，损害了反诉原告周余阳的权益。故，反诉原告周余阳要求确认原告马艳与被告李小丹于2018年6月15日签订的《二手房买卖合同》无效的诉请，一审法院予以支持。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，由于一审法院已确认原告马艳与被告李小丹于2018年6月15日签订的《二手房买卖合同》无效，原告马艳及被告李小丹因该合同取得的财产应当各自返还，即被告李小丹应当将收取的原告马艳支付的房款758000元返还给原告马艳，原告马艳亦应当配合将案涉房屋变更登记到李小丹名下。至于反诉原告周余阳要求将案涉房屋变更登记到其与李小丹名下的诉请，实为对案涉房屋的确权及是否分割的问题，系另一法律关系，本案不宜处理；且李小丹与周余阳的离婚诉讼尚在二审审理中，婚姻关系是否解除不确定，被告周余阳与李小丹对案涉房屋的所有权争议，应另行解决或另案处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认原告马艳与被告李小丹于2018年6月15日签订的《二手房买卖合同》无效；二、被告李小丹于本判决生效之日起七日内将收取原告马艳的购房款758000元返还给原告马艳；三、原告马艳于本判决生效之日起七日内将贵阳市观山湖区金阳南路6号贵阳世纪城V组团3号楼1单元26层2号房屋产权登记恢复原状，即变更登记到被告李小丹名下；四、驳回原告马艳的全部诉讼请求；五、驳回反诉原告周余阳的其余诉讼请求。本诉案件受理费减半收取606元（原告马艳已预交），由原告马艳负担；反诉案件受理费200元，由反诉被告马艳负担100元，由反诉被告李小丹负担100元。本院二审期间，上诉人马艳为支持自己的上诉请求，提交一组新证据：1.（2019）黔0115民初3189号民事判决书；2.马艳与华羲之家经纪公司员工敖国吕微信聊天记录；3.证人罗某的证人证言。该组证据拟证明马艳在华羲之家经纪公司的带领下进行实地看房后购买了案涉房屋。上诉人李小丹对该组证据三性均无异议，认可马艳实地看房的事实。被上诉人周余阳对三组证据的真实性、关联性均不予认可，认为其达不到证明目的。另查明，马艳为办理案涉房屋过户登记手续交纳了7580元房屋契税。二审经审理查明的事实与一审查明的其余事实一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为：马艳与李小丹是否恶意串通，其二人签订的《二手房买卖合同》是否合法有效。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十六条：“当事人对于欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对于口头遗嘱或赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。”之规定，对于恶意串通事实的认定需要相关证据的证明力达到能够排除合理怀疑的证明程度。本院认为，本案中，一审法院仅以马艳未核实房屋信息、未实地看房为由，即推定马艳与李小丹存在恶意串通，明显证据不足。首先，根据已查明的事实，马艳购买李小丹的案涉房屋系通过第三人华義之家经纪公司的介绍而购买，李小丹向马艳出示了载明李小丹为产权人的案涉房屋权属证书，双方在华義之家经纪公司的见证下签订了《二手房买卖合同》，该合同上有华義之家经纪公司的盖章，马艳亦向华義之家公司支付了居间服务佣金，该房屋交易行为符合二手房市场交易规则。其次，马艳以758000元的价格购买李小丹88.66平方米的案涉房屋，并无证据证实该价格明显低于市场价，且马艳以“首付款+银行贷款”的方式付清了房屋全款并承担了房屋过户交易的契税，马艳的付款方式亦符合日常交易习惯。最后，二审中，马艳提交的其与华義之家经纪公司员工敖国吕的微信聊天记录及（2019）黔0115民初3189号民事判决书所认定的事实，拟证明其系在国吕带领下实地看房后才购房的事实，尽管周余阳对该组不予认可，但本院结合该组证据及其他各方当事人的陈述，认为该组证据基本能够佐证马艳已实地看房的事实。因此，从马艳与李小丹买卖房屋的交易地点、交易方式、交易价格及付款情况等事实来看，双方的买卖行为符合二手房日常交易规则，一审法院仅以马艳未核实房屋信息、未实地看房为由，推定马艳与李小丹构成恶意串通，并认定《二手房买卖合同》无效，属证据不足、认定事实不清，本院予以纠正。据此，本院认定，马艳与李小丹签订的《二手房买卖合同》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反公序良俗，该合同合法有效，故本院对被上诉人周余阳一审反诉请求认定《二手房买卖合同》无效，并请求马艳将案涉房屋过户至其与李小丹名下，不予支持。对于马艳的一审诉讼请求，因本案《二手房买卖合同》合同有效，故马艳和李小丹双方应当按照合同内容全面履行各自的义务。经查，案涉房屋已过户登记至马艳名下，现马艳基于其对案涉房屋享有的所有权，有权请求房屋占有人周余阳交付房屋。另根据《二手房买卖合同》第六条约定：“交房时甲方（李小丹）应当该房地产之杂费缴清（包括水电、煤气、管理费、有线电视费、电话费等）以及相关的户口迁出。交房时卖方应当保持房产结构及配套设施的完整，必须保持原有状况。”故对马艳请求李小丹在结清房屋水电、煤气、物业管理、有线电视、电话等费用并将户口迁出交付房屋及车位的请求，本院予以支持。鉴于马艳在交易中未仔细核查案涉房屋的实际占有情况，其对导致本案诉讼纠纷亦存在主观过错，故本院对其诉请的房屋、车位占用费及其它与本案诉讼相关的费用，不予支持。综上所述，上诉人马艳、李小丹的部分上诉请求成立，应予支持，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销贵州省贵阳市观山湖区人民法院（2019）黔0115民初3024号民事判决；二、李小丹于本案判生效之日起十日内将坐落于贵州省贵阳市观山湖区房屋的水费、电费、煤气费、物业管理费、有限电视费、电话费等费用结清（上述费用以本判决生效之日实际产生的费用为准），并将登记在前述房屋上的户口迁出；三、李小丹、周余阳于李小丹履行前述第二项判决义务后五日内，向马艳交付坐落于贵州省贵阳市观山湖区房屋及该房屋负一层Ｃ025号车位，并配合马艳办理该车位物业登记变更手续；四、驳回马艳其它诉讼请求；五、驳回周余阳全部反诉请求。一审本诉案件受理费606元，由马艳负担406元，由李小丹负担200元；一审反诉案件受理费200元，由周余阳负担。马艳预交的二审案件受理费1412元，由马艳负担1000元，由周余阳负担412元；李小丹预交的二审案件受理费1412元，由周余阳负担。本判决为终审判决。审判长 田 勇审判员 邹爱玲审判员 陈跃霄二〇二〇年十一月十七日书记员 彭永耀