河南省鄢陵县人民法院执 行 裁 定 书（2020）豫1024执异16号案外人：常建垒，男，1989年8月26日出生，汉族，住鄢陵县。委托代理人：常水银，男，1961年1月28日出生，汉族，住址同上，系案外人常建垒之父亲。申请执行人：鄢陵郑银村镇银行股份有限公司，住所地：鄢陵县花都大道**。法定代表人：毛月珍，董事长。委托代理人：张方军，河南中赢旗晟律师事务所律师。被执行人：鄢陵腾新园林绿化工程有限公司，住，住所地：鄢陵县柏梁镇张坊村/div>法定代表人：葛少祥被执行人：葛少祥，男，汉族，1992年1月13日出生，汉族，住鄢陵县。被执行人：鄢陵县云开花木有限公司，住，住所地：鄢陵县陶城乡陶南村路东/div>法定代表人：张风翔被执行人:张风翔，男，1973年9月25日出生，汉族，住鄢陵县。被执行人徐艳霞，女，1972年2月15日出生，汉族，住鄢陵县。本院在执行申请执行人鄢陵郑银村镇银行股份有限公司与被执行人鄢陵腾新园林绿化工程有限公司、葛少祥、鄢陵县云开花木有限公司、张风翔、徐艳霞金融借款合同纠纷一案中，案外人常建垒向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人常建垒称，2016年5月25日，被执行人张风翔分期购买了位于鄢陵县城区××国道北侧××路西侧××花城××楼××单元××号（登记收件号：DJ0000081458；房屋编号：××号）房屋，并签订了《商品房预售买卖合同》，并与中国工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》。2017年4月15日，案外人常建垒通过许昌亿家房地产经纪有限责任公司作为居间方，与被执行人张风翔签订《房屋买卖合同》，购买了被执行人张风翔名下的上述房屋，合同约定案外人向被执行人张风翔首付19万元，剩余房屋贷款321700元由案外人继续向银行供贷。案外人与张风翔签订合同后，实际占有涉案房产并使用至今，并安装了有线电视、办理了购电卡、用水卡，每月缴纳物业费。由于该房屋系被执行人张风翔分期购买，无法办理过户，且案外人每月都将房贷转账至张风翔房贷账户中。因法院在执行被执行人张风翔有关的案件中将上述房屋查封，首封时间为2018年7月16日，现提出异议申请，请求鄢陵县人民法院解除对登记在被执行人张风翔名下、位于鄢陵县城区××国道北侧××路西侧××花城××楼××单元××号房屋的查封，并停止对该房产的执行。申请执行人鄢陵郑银村镇银行股份有限公司答辩称，异议人提出的异议理由不能成立，理由如下：一、根据《物权法》第九条的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。上述房产登记在被执行人张风翔名下，是张风翔所有的房产，答辩人有权申请法院查封、强制执行该房产。二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。异议人常建垒只支付了部分购房款，并没有支付全部购房款，人民法院有权查封。另外，该房产办理有抵押登记，已经抵押给其他银行，无法办理过户手续。根据物权法第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意不得转让抵押财产。异议人购买该房产时已知道该房产上有抵押无法办理过户仍然购买，对不能办理过户登记手续具有明显过错，因为不能过户产生的法律风险应由其自身承担，人民法院有权对该房产予以查封、拍卖。三、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十六条规定：“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。”异议人购买该房产时仅支付了部分购房款，并没有支付全部购房款，根据上述法律规定，异议人如要求解除对该房屋的查封，应当先向法院支付剩余全部购房款。综上所述，异议人未支付全部购房款，同时对不能过户存在明显过错，其提出的异议不能成立，请求法院依法驳回其异议请求。被执行人未提交书面答辩意见。本院查明，2017年4月15日，案外人常建垒通过居间方许昌亿家房地产经纪有限责任公司与被执行人张风翔签订《房屋买卖合同》（合同编号：20170147），以总价511700.00元的价格购买被执行人张风翔名下位于鄢陵县城区××国道北侧××路西侧××花城××楼××单元××号房屋（房屋编号：××号），同时，案外人常建垒通过中国工商银行现金汇款的形式向被执行人张风翔支付购房款共计19万元，张风翔向常建垒出具了一份19万元购房款收到条，案外人常建垒支付给居间方许昌亿家房地产经纪有限责任公司信息服务费10300元，居间方出具收款收据。后案外人常建垒按月向被执行人张风翔中国工商银行账户（尾号：2626）付款用于偿还该房屋贷款。2020年8月12日，李会玲出具证明，证明案外人常建垒与被执行人张风翔于2017年4月15日在许昌亿家房地产经纪有限责任公司签订房屋买卖合同的事实。2020年8月12日，鄢陵县康源供水有限公司、许昌和润物业有限公司分别出具证明，证明常建垒交纳水费、电费、物业费，居住涉案房屋的事实。2020年8月13日，河南同济置业有限公司出具证明，证明被执行人张风翔于2016年5月25日购买的上述房屋，此房屋于2019年6月可以办理不动产权证。案外人常建垒出具了从2017年5月至今的偿还房贷的转款凭证，收款方为被执行人张风翔名下的中国工商银行，用于偿还房贷。另查明，经鄢陵郑银村镇银行股份有限公司申请，本院于2018年7月16日作出（2018）豫1024财保137号民事裁定书，将张风翔名下位于鄢陵县城区××国道北侧××路西侧××花城××楼××单元××号（登记收件号：DJ0000081458；房屋编号：××号）的房产予以查封，期限三年。后鄢陵郑银村镇银行股份有限公司依据本院已经发生法律效力的（2019）豫1024民初549号民事判决书，向本院申请执行鄢陵腾新园林绿化工程有限公司、葛少祥、鄢陵县云开花木有限公司、张风翔、徐艳霞金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月19日立案执行。在案件执行过程中，本院于2020年4月20日对该房产变更了查封手续。现本院拟对该房产进行评估、拍卖，案外人常建垒以其系该房产的实际所有人为由向本院提出异议，要求解除查封，并停止对案涉房产的执行。上述事实，由商品房买卖合同（预售）、个人购房借款/担保合同、房屋买卖合同、收到条、信息服务费收款收据、中国工商银行汇款凭证、李会玲证明、许昌和润物业管理有限公司收据及证明、河南同济置业有限公司收据及证明、鄢陵县康源供水有限公司证明、常建垒偿还房贷转账凭证、本院（2018）豫1024财保137号民事裁定书、（2020）豫1024执434号执行裁定书和协助执行通知书等证据在案佐证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案外人常建垒通过居间人许昌亿家房地产经纪有限责任公司与被执行人张风翔签订了房屋买卖合同，支付了部分价款，随后按期偿还银行贷款，并对案涉房产进行了实际占有，且上述行为均发生在本院对案涉房产查封之前，后非因案外人自身原因未能办理过户登记手续，故案外人的权利能够排除执行，其异议请求，应予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：中止对被执行人张风翔名下位于鄢陵县城区311国道北侧翠柳路西侧四季花城25号楼2单元13层1301号（登记收件号：DJ0000081458；房屋编号：××号）房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  常志涛审 判 员  段卫国人民陪审员  张迎丽二〇二〇年十一月二十日书 记 员  苏冠峰