湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0702民初3464号原告：常德万达广场投资有限公司，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处惠家坪社区皂果路芙蓉观邸写字楼**。法定代表人：张霖，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：张鑫，湖南博集律师事务所律师，代理权限为一般授权。委托诉讼代理人：张玉莹，湖南博集律师事务所律师，代理权限为一般授权。被告：黄靖，男，1993年2月2日出生，汉族，住湖南省宁乡县。第三人：中国建设银行股份有限公司常德市分行，，住所地湖南省常德市武陵区穿紫河街道办事处滨湖社区洞庭大道**负责人：唐勇，该行行长。委托诉讼代理人：盛华，该公司员工，代理权限为一般授权。原告常德万达广场投资有限公司（以下简称常德万达公司）与被告黄靖、第三人中国建设银行股份有限公司常德市分行（以下简称建设银行常德分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。原告常德万达公司委托诉讼代理人张鑫、张玉莹，第三人建设银行常德分行委托诉讼代理人盛华到庭参加诉讼。被告黄靖经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。常德万达公司请求本院判令：1.解除常德万达公司与黄靖签订的《常德市商品房买卖合同》，黄靖将常德万达广场B区B-2（公寓）205室房屋恢复原状并交还常德万达公司；2.黄靖协助常德万达公司解除全部权利负担，包括但不限于办理上述房屋的合同备案登记撤销、房屋预告登记撤销、房屋抵押预告登记注销、工商登记地址迁出等手续；3.黄靖向常德万达公司支付违约金人民币53496.2元，向常德万达公司支付代为向银行偿还的款项人民币191303.08元（暂计至2020年4月26日，具体金额以银行实际产生金额为准，包括但不限于利息、罚息、执行费、诉讼费等），向常德万达公司支付代为偿还的律师代理费人民币8608元、诉讼费2149元，以上款项从黄靖已支付的购房款中直接扣抵，不足部分由黄靖直接向常德万达公司支付；4.黄靖按照房屋购房款3%/月的标准向常德万达公司支付房屋使用费，从房屋交付之日起计算至黄靖实际交还房屋之日止；5.黄靖承担本案律师费人民币20000元；6.黄靖承担本案诉讼费、财产保全费、保全担保费等诉讼费用；7.黄靖以第3、4、5、6项诉请金额为基础，按照日万分之五的标准向常德万达公司支付违约金，计算至黄靖实际向常德万达公司支付前述全部款项之日止。黄靖未予答辩亦未在举证期限内向本院递交证据材料。建设银行常德分行答辩要点，常德万达公司代替黄靖向本行偿还涉案房屋按揭贷款及相关损失费用。经审理，本院认定如下法律事实：2016年9月2日，黄靖（买受人）与常德万达公司（出卖人）签订《常德市商品房买卖合同》（以下简称合同），约定将出卖人建设的位于湖南省常德市武陵区××广场××（公寓）2层205号，楼栋号为25818住宅用房出售给黄靖，商品房建筑面积为41.43平方米，单价为每平方米6456.22元，房屋价款总金额为267481元。合同第九条约定了付款方式及期限，买受人选用商业贷款方式付款，买受人应当在2016年9月1日前支付首期房价款57481元，余款210000元申请贷款支付。《合同补充协议（Ｂ-2公寓）》第四条第五款约定了关于付款的补充约定：（1）黄靖未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致常德万达公司承担担保责任的，黄靖应在常德万达公司向其送达告知函之日起3日内，将常德万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及常德万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给常德万达公司，同时，自常德万达公司实际承担上述款项之日起至黄靖实际向常德万达公司支付全部款项之日止，黄靖应按日向常德万达公司支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金；（2）无论任何原因，黄靖逾期偿还银行到期贷款本息累计达二次以上（含二次）或者按揭银行终止《借款合同》或者按揭银行通知常德万达公司承担担保责任的，常德万达公司有权解除本合同，并要求黄靖按照本补充协议的约定承担违约责任。第十五条第一款（4）项约定了违约责任：如该房屋交付（含视为交付）后合同解除，乙方应向甲方支付房屋使用费，计费期间为该房屋交付（含视为交付）之日至乙方实际交还该房屋之日，计费标准为该房屋购房款总额的3%／月。第四款约定：无论何种原因导致本合同解除，黄靖均应在常德万达公司书面通知送达黄靖之日起10内配合常德万达公司到相应部门办理相关备案、登记撤销手续或自行将工商登记地址迁出手续；黄靖逾期或拒绝履行该等义务的，黄靖应按该房屋购房款总额的20%向常德万达公司支付违约金，该违约金常德万达公司有权从黄靖已付的购房款中直接扣除，且有权通过诉讼途径强制黄靖履行前述撤销备案、登记手续和迁出工商登记地址的义务。2016年9月1日，黄靖向常德万达公司支付了常德万达广场Ｂ-2（公寓）205号首付款57481元，2016年9月23日，黄靖在建设银行常德分行办理了按揭贷款，常德万达公司提供连带责任保证，保证期间为黄靖与建设银行常德分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。2016年9月29日，建设银行常德分行向黄靖发放贷款210000元，常德万达公司亦按约定交付了房屋。黄靖以购买的位于湖南省常德市武陵区柳叶大道以北、皂果路以西常德××广场××（公寓）205室房屋（以下简称涉案房产）向建设银行常德分行提供抵押担保，并办理了预售商品房抵押权预告登记【湘（2016）常德市不动产证明第0008629号】。黄靖在偿还部分贷款本息后再未还款，建设银行常德分行催讨未果后诉至法院。2020年6月28日，常德市武陵区人民法院作出（2020）湘0702民初1914号民事判决书，判决黄靖向建设银行常德分行偿还贷款本金182875元、利息7849.5元、罚息578.58元、共计191303.08元，并自2020年4月27日起至贷款本金清偿之日止按合同约定的利率标准支付利息、罚息；支付律师费8608元；常德万达公司对上述债务承担连带保证责任。2020年10月16日，常德万达公司向建设银行常德分行支付代偿款共计204758.34元。常德万达公司认为黄靖违反合同约定，为维护自身合法权益，常德万达公司诉至法院，提出前列诉讼请求。另查明，常德万达公司与湖南博集律师事务所签订《委托代理服务合同》，常德万达公司委托湖南博集律师事务所代理与黄靖商品房买卖合同纠纷诉讼事宜，常德万达公司为此支付了律师费20000元。常德万达公司向本院申请财产保全，支付保全费2020元及保全担保费600元。以上事实有《常德市商品房买卖合同》、《合同补充协议（B-2公寓）》、《首付款发票》、（2020）湘0702民初1914号《民事判决书》、《付款回单》、《委托代理服务合同》、诉讼费发票、担保费发票等证据在卷佐证。本院认为，常德万达公司与黄靖签订的《常德市商品房买卖合同》及《合同补充协议（B-2公寓）》系双方真实意思表示，合法有效，双方当事人均应严格按照合同的约定行使权利及履行义务。本案中，黄靖因未按期向建设银行常德分行支付涉案房屋到期按揭贷款本息，导致常德万达公司承担担保责任，代替黄靖向建设银行常德分行偿还全部按揭贷款及相关损失，其行为已构成违约，应按照合同约定承担违约责任，故本院对常德万达公司的1-6项诉讼请求予以支持。关于常德万达公司要求黄靖以第3、4、5、6项诉请金额为基础，按照日万分之五的标准向常德万达公司支付违约金，并计算至黄靖实际向常德万达公司支付前述全部款项之日止的诉请，本院认为，双方就涉案房屋签订的《合同补充协议（B-2公寓）》第四条第五款第（1）项约定，黄靖未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息，导致常德万达公司承担担保责任的，黄靖应在常德万达公司向其送达告知函之日起3日内，将常德万达公司代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、赔偿金、按揭银行提起诉讼或者仲裁所产生的案件受理费、律师费等），及常德万达公司因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或者仲裁费用、律师费等损失）支付给常德万达公司，同时，自常德万达公司实际承担上述款项之日起至黄靖实际向常德万达公司支付全部款项之日止，黄靖应按日向常德万达公司支付相当于上述全部款项（包括前述代偿银行的全部款项及损失赔偿金）万分之五的违约金。依据该约定，该项违约金的基数只包括常德万达公司替代黄靖偿还的涉案房屋按揭贷款本息及诉讼、律师费等损失，即为代偿款204758.34元及本案律师费20000元、保全费2020元，保全担保费600元，共计227378.34元。故黄靖应以227378.34元为基数按日向常德万达公司支付万分之五的违约金。黄靖经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除常德万达广场投资有限公司与黄靖签订的《常德市商品房买卖合同》；二、黄靖在本判决生效之日起十日内将常德万达广场B区B-2（公寓）205室房屋恢复原状并交还常德万达广场投资有限公司，如逾期交房，黄靖应按照房屋购房款总额的3%/月支付房屋使用费；三、黄靖在本判决生效之日起十日内协助常德万达广场投资有限公司解除房屋的全部权利负担；四、黄靖在本判决生效之日起十日向常德万达广场投资有限公司支付违约金53496.2元、代偿款204758.34元、律师费20000元、保全费2020元、保全担保费600元，并以227378.34元为基数按照日利率万分之五的标准向常德万达广场投资有限公司支付从2020年10月16日至实际清偿之日止的违约金（上述金额在黄靖支付的购房款267481元中优先抵扣）；五、驳回常德万达广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5834元，减半收取2917元，由黄靖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审判员  莫晓晞二〇二〇年十一月二十四日法官助理白璐书记员许娟附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。