上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9621号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海源曜文化发展有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区张杨路******。法定代表人：吴妙凤，经理。委托诉讼代理人：卜平，公司员工。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海财佳资产管理有限公司，住所地上海，住所地上海市杨浦区>法定代表人：沈红丽，执行董事。委托诉讼代理人：谢益闻，上海德禾翰通律师事务所律师。上诉人上海源曜文化发展有限公司(以下简称“源曜公司”)因与被上诉人上海财佳资产管理有限公司(以下简称“财佳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2020)沪0101民初13228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。源曜公司上诉请求：撤销一审判决，驳回财佳公司在一审中的全部诉讼请求，支持源曜公司在一审中的全部反诉请求。事实与理由：1、源曜公司与上海财萃金融信息服务有限公司(以下简称“财萃公司”)于2016年12月15日签订了《办公租赁合同》(以下简称“第一份合同”)，收取了财萃公司保证金人民币5万元(以下币种均为人民币)。第一份合同届满后源曜公司未退还财萃公司保证金，双方又签订了《源创社-新天地房屋租赁合同》(以下简称“第二份合同”)，但第二份合同约定的保证金金额为3万元，实际上源曜公司未向财萃公司收取该3万元保证金。之所以保证金从5万元变为3万元，是因为第一份合同于2017年1月26日届满，第二份合同从2017年6月27日开始，期间财萃公司仍实际占用房屋，而上述2万元差额已抵作房屋使用费，因此财萃公司支付的保证金已变为3万元。在此之后源曜公司与财萃公司在2018年3月16日又签订了一份《源创社-新天地房屋租赁合同》(以下简称“第三份合同”)，源曜公司与财佳公司在2018年12月10日签订《源创社-新天地中心房屋租赁合同》(以下简称“第四份合同”)，上述两份合同约定的保证金均为5万元，实际上财萃公司、财佳公司未支付过5万元保证金，源曜公司既未将第二份合同约定的保证金3万元返还财萃公司，亦未要求财萃公司、财佳公司补足保证金至5万元。综上，源曜公司实际向财佳公司收取的保证金为3万元，该3万元在双方租赁关系终止后已返还财佳公司，故源曜公司无需再返还财佳公司保证金2万元。2、财萃公司与财佳公司是同一实际控制人下的关联公司，财萃公司在租赁合同中的权利义务均由财佳公司来承接。在一审审理期间根据查询租金支付的银行流水，源曜公司发现财萃公司尚未支付2018年11月27日至12月26日的租金1万元，故财佳公司应当向源曜公司支付该1万元租金及相应的滞纳金。财佳公司辩称，财萃公司从未与源曜公司约定2万元保证金抵扣房屋使用费，财萃公司、财佳公司从未欠付租金或使用费。一审判决正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。财佳公司向一审法院起诉请求：请求判令源曜公司向财佳公司退还租赁保证金2万元。审理中，财佳公司增加一项诉讼请求：判令源曜公司支付上述未退租赁保证金的资金占用利息(以2万元为基数，按央行贷款基准利率4.75％计算，自2019年6月27日起计算至实际偿还之日止)。源曜公司向一审法院反诉请求：1、判令财佳公司支付源曜公司未支付的2018年7月27日至8月26日的租金1万元；2、判令财佳公司支付源曜公司2019年1月租金逾期滞纳金250元；3、判令财佳公司偿付源曜公司第一项诉请中租金的滞纳金(按合同约定每日逾期未付租金金额的0.5％，自2018年7月26日起计算至判决生效日止)。后源曜公司在审理中放弃第2项反诉请求，另确认2018年7月27日至8月26日的租金1万元有财佳公司的转账记录，欠付租期的起止日期有误，故变更其反诉请求为：1、判令财佳公司支付源曜公司未支付的2018年11月27日至12月26日的租金1万元；2、判令财佳公司偿付上述租金的滞纳金(按合同约定每日逾期未付租金金额的0.5％，自2018年11月26日起计算至判决生效日止)。一审法院认定事实：2016年12月15日，源曜公司与财萃公司签订第一份合同，约定财萃公司向源曜公司租赁本市黄浦区淡水路XXX弄XXX号源创社联合办公空间B02和C07，用于办公；租期自2016年12月19日起至2017年1月26日止；月租金25，000元(每月每工位租金2500元，共10个工位)；保证金为两个月租金即5万元。2017年1月17日，源曜公司向财萃公司出具收款收据，确认收到租赁保证金5万元。2017年6月27日，源曜公司与财萃公司签订第二份合同，约定财萃公司向源曜公司租赁本市黄浦区淡水路XXX弄XXX号源创社-新天地中心C05，用于商业办公；租期自2017年6月27日起至7月26日止；月租金10，000元(每月每工位租金2500元，共4个工位)；保证金为三个月租金即3万元。2018年3月16日，源曜公司与财萃公司签订第三份合同，约定财萃公司向源曜公司租赁本市黄浦区淡水路XXX弄XXX号1幢2楼源创社-新天地中心F02，用于商业办公；租期自2018年4月1日起至2019年10月31日止；月租金10，000元(每月每工位租金2000元，共5个工位)；保证金为五个月租金即5万元。履行过程中，双方提前解除了该合同。2018年12月10日，财佳公司、源曜公司签订第四份合同，约定财佳公司向源曜公司租赁本市黄浦区淡水路XXX弄XXX号2幢1楼源创社-新天地中心F05，用于商业办公；租期自2018年12月27日起至2019年6月26日止；月租金4380元(每月每工位租金2190元)；租赁保证金由原单元F02支付的租赁保证金5万元转入新单元F05，租赁保证金不计算利息，租赁关系终止后双方办理退房手续，经出租方确认验收后退还保证金，承租方有拖欠费用未予付清时，出租方有权从租赁保证金中先予扣除，剩余款项退还承租方。合同签订后，财佳公司按约支付了租金，合同到期后，财佳公司退租，双方交接完毕。2019年8月16日，源曜公司将3万元租赁保证金退还至财佳公司银行账户。2020年3月20日，财萃公司出具情况说明，明确其于2018年11月将5万元租赁保证金债权转让给财佳公司。一审审理中，财佳公司、源曜公司一致确认：源曜公司与财萃公司之间的三份合同中的租赁保证金，仅第一份合同中的5万元实际履行，合同终止后未退还，第二、三份合同中的租赁保证金均未实际交付，而是从第一份合同顺延至第三份合同。反诉事实查明同本诉。审理中，为免当事人诉累，一审法院就本诉与反诉一并进行了调解，但双方缺乏一揽子解决问题的基础，无法达成一致意见，致调解未成。一审法院认为，财佳公司、源曜公司签订的第四份合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面按约履行。财萃公司将其5万元租赁保证金债权转让给财佳公司，由财佳公司向源曜公司主张权利，源曜公司对此无异议，且已向财佳公司实际退还了3万元租赁保证金，法院予以确认，现财佳公司要求源曜公司退还未足额退还的2万元租赁保证金，并无不可，法院予以支持。源曜公司长期占用财佳公司资金不还，确给财佳公司造成一定的经济损失，现财佳公司主张资金占有利息，于法不悖，法院予以支持。对于源曜公司抗辩称源曜公司与财萃公司的租赁合同履行过程中存在从租赁保证金中抵扣租金的情况，系其与财萃公司之间费用结算问题，本案不作处理，源曜公司可与财萃公司另行解决。就反诉请求，源曜公司要求财佳公司支付的租金以及滞纳金发生在源曜公司与财萃公司的租赁合同存续期间，现源曜公司要求财佳公司支付，并无依据，法院不予支持，源曜公司可与财萃公司另行解决。一审法院判决：一、上海源曜文化发展有限公司于判决生效之日起十五日内退还上海财佳资产管理有限公司租赁保证金2万元；二、上海源曜文化发展有限公司偿付上海财佳资产管理有限公司上述租赁保证金的资金占用利息(以2万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自提出主张的2020年7月24日起计算至实际偿还之日止)；三、上海源曜文化发展有限公司要求上海财佳资产管理有限公司支付2018年11月27日至12月26日的租金1万元及偿付上述租金的滞纳金的请求不予支持。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审审理中，双方当事人均未提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，当事人双方签订的第四份合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。现合同已届满，双方终止了租赁关系并办理了退房手续，源曜公司应当将收取的保证金返还财佳公司。关于2万元保证金是否已抵扣租金或使用费问题。当事人双方均认可源曜公司、财萃公司签订的第一至三份合同与源曜公司、财佳公司签订的第四份合同之间存在承接、延续之情形，财萃公司按照第一份合同约定支付了5万元保证金，第一份合同届满后源曜公司并未退还财萃公司保证金，而是将保证金顺延至后续合同。在后续合同中虽然约定了保证金，但承租人实际未再另行支付保证金。源曜公司上诉称之所以第一份合同约定保证金为5万元，第二份合同约定保证金为3万元，是因为在第一份合同与第二份合同之间有半年左右的时间双方未签订租赁合同，但财萃公司实际使用了租赁房屋，故2万元已抵扣该段期间内的使用费，故从第二份合同开始保证金已变为3万元。第三、四份合同虽然约定保证金5万元，但源曜公司未要求财萃公司、财佳公司补足保证金。有鉴于此，源曜公司实际收取的保证金为3万元，该3万元保证金已返还财佳公司。财佳公司对此予以否认。本院认为，源曜公司对其上诉主张未提供证据予以证实，且第一份合同约定的月租金为2.5万元，半年租金达15万元，合同双方仅以2万元抵扣使用费显然不合常理。另外，在第三、四份合同履行期间源曜公司从未要求承租人补足租金，显然不合常理，故本院对源曜公司上诉称2万元保证金已抵扣使用费，难以采信。关于财萃公司是否欠付1万元租金一节，当事人双方称关于租金的支付方式有时付现金，有时通过银行走账，现源曜公司仅凭银行流水及其开具的发票尚不足以证明财萃公司欠付租金。况且源曜公司上诉称财萃公司欠付2018年11月27日至12月26日的租金，然实际履行中，在2018年12月26日之后租赁双方仍履行租赁合同，承租人仍依约支付租金，源曜公司从未向承租人要求支付欠租，直至第四份合同届满双方办理房屋交接手续时，源曜公司仍未称承租人在租赁期间有欠租行为。源曜公司直至本案诉讼期间才称承租人在履行租赁合同期间欠付了一个月租金，显然亦不合常理，且财佳公司对此予以否认，故本院对源曜公司该上诉主张亦难以采信。综上所述，源曜公司上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上海源曜文化发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁康威审 判 员 刘海邑审 判 员 王 伟二〇二〇年十一月十七日法官助理 张 煜书 记 员 吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……