江苏省新沂市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0381民初6461号原告：新沂市忆发物业管理有限公司，住所地新沂市钟吾路**瀚景园小区。法定代表人：邵云，该公司总经理。被告：魏从丛，男，1987年11月3日出生，汉族，住新沂市。原告新沂市忆发物业管理有限公司(以下简称忆发公司)与被告魏从丛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月10日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告忆发公司的法定代表人邵云，被告魏从丛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。忆发公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令魏从丛立即支付2016年1月9日至2017年1月9日期间的物业费1234元、公共能耗费293元，合计1527元及违约金（以1527元为基数，自2018年11月1日起计算至实际付款日止，按每日万分之五计算）;2.诉讼费用由魏从丛负担。事实和理由：魏从丛系新沂市瀚景园小区X号楼X单元XXX室的业主，该房屋的建筑面积为121.01平方米。2009年3月26日，忆发公司与徐州市玉融房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，受托对新沂市瀚景园小区实行管理。2013年9月28日，忆发公司与玉融·瀚景园业主委员会签订《玉融·瀚景园物业管理服务合同》，重新约定了合同的权利义务。2014年1月9日，魏从丛入住瀚景园小区。自2016年1月9日至2017年1月9日，魏从丛共欠忆发公司物业费1234元、公共能耗费293元，合计1527元。经多次催要，魏从丛一直未支付，因而诉至法院，要求判如所请。魏从丛辩称，第一，本人住房面积为120.40平方米，而非121.01平方米，本人要求忆发公司归还历年多收取费用；第二，本人并非2014年1月9日入住，当时本人只是办理钥匙交接手续对房子进行装修，作为婚房用一下，暂不住人，这已在办理装修手续时告知忆发公司，本人入住时间为2016年12月；第三，自2014年1月9日本人办理钥匙交接手续至忆发公司退出小区服务，本人交纳物业费等费用的时间如下：2014年1月9日，本人支付2014年1月9日至2015年1月9日费用时，已经告知忆发公司本人暂不入住；2014年12月9日，本人支付2015年1月9日至2016年1月9日费用时，本人与忆发公司协商确认按70%的标准收取物业费；2016年12月正式入住后，本人前往忆发公司要求按照70%的标准交纳物业费，却被告知仍需全额交纳物业费，故2016年1月9日至2017年1月9日的物业费暂未交纳；2017年10月5日，本人支付2017年1月9日至2018年1月9日的费用；2018年9月25日，本人支付2018年1月9日至2018年10月31日的费用。第四，本人所欠物业费应为：第3次标准费用×70%-(第1次标准费用+第2次标准费用)×(1-70%)=106.35元；第五，本人对物业管理水平提出异议：1.本应诉讼通知等材料上的电话号码不是本人的，本人自2016年12月入住以来，专门前往忆发公司将电话号码变更为本人号码；2.业主交纳物业费，忆发公司只开收据，拒绝开发票，涉嫌偷税漏税；3.忆发公司在小区内公共道路划设停车位，收取费用，但疏于管理，以致本人经常听到业主半夜因为停车位的问题大声争吵；4.本人自交房以来共提出三个问题，但都没有解决：单元门不能正常关闭，任何人都可以随便出入，放在门口的小物件多次被盗，提议电梯内安装摄像头，最终也不了了之；电梯门与结构之间距离超过10厘米，直接用瓷砖空铺，存在较大的安全隐患；主卧窗户漏水，经查窗框安装颠倒，自2015年至2018年4年多时间，多次报修，数次反映，直至忆发公司撤场都没有安排任何人到现场进行处理。综上所述，本人要求忆发公司撤销将本人列为被告，同时在忆发公司解决执行下列问题后，本人再交纳所欠费用：主卧窗户漏水问题；补齐之前交纳物业费的正式发票；提供占用业主共有道路的汽车停放费及广告费收支明细。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据双方提交的证据及庭审陈述，本院认定事实如下：魏从丛系新沂市瀚景园小区的业主（即购买了该小区1号楼2单元902室；房屋建筑面积120.4平方米）。2009年3月26日，徐州市玉融房地产开发有限公司与忆发公司签订了《玉融·瀚景园前期物业管理服务合同》，约定徐州市玉融房地产开发有限公司将新沂市瀚景园小区的前期物业管理委托给忆发公司。2014年1月9日，魏从丛与忆发公司签订《前期物业管理服务协议》，主要内容为：由忆发公司为瀚景园小区提供物业管理服务;合同自签订之日起至业主委员会与物业管理企业签订物业管理合同生效时止;高层住宅1元/平方米/月。合同还对其他事项进行了约定。2013年10月28日，忆发公司与新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订《玉融·瀚景园物业管理服务合同》，合同主要内容为：约定该小区的物业继续由忆发公司管理服务，合同期限自2013年10月28日起至2018年10月28日止；合同约定物业管理区域的物业费实行包干制，价格标准按照物价局批文执行；共用的专项设备运行（如电梯运行电费、公共水电等）的能源消耗，应按实际发生的费用独立核算，合理向业主分摊计收；逾期交纳物业服务费的自逾期之日起按照每天3‰交纳违约金；合同还对其他事项进行了约定。另，新沂市物价局于2012年6月28日作出的“关于玉融瀚景园小区物业公共服务费收费标准的批复”载明,高层住宅电梯、二次供水及小区照明等公共电费、小区公共水费纳入代收代缴费用，由物业管理企业单独建账，具体收取金额由物业管理公司按合理、公开分摊的原则和业主协商确定，并定期将公共水电费的发生额及向业主分摊收取的金额进行公示。忆发公司按照合同约定进行了物业管理服务，但魏从丛未足额支付2016年1月9日至2017年1月9日期间的物业费、公共能耗费。本院认为，忆发公司与魏从丛签订的《前期物业管理服务协议》，与新沂市玉融·瀚景园业主委员会签订的《玉融·瀚景园物业管理服务合同》均系双方真实意思表示，故合法、有效。魏从丛作为瀚景园小区业主，与忆发公司形成物业服务合同法律关系，双方应当按照约定行使权利、履行义务。忆发公司已经为魏从丛等业主提供了物业管理服务，魏从丛应当按照约定数额向忆发公司支付物业服务费及公共能耗费。经忆发公司催交，魏从丛未向忆发公司支付2016年1月9日至2017年1月9日期间的物业费1228元、公共能耗费292元，合计1520元可以确认，根据合同的约定，魏从丛应当向忆发公司支付。魏从丛要求按照70%的标准支付上述期间的物业费，但未提供确实、充分的证据予以证明，故本院对该辩称不予采纳。魏从丛辩称的房屋质量问题、偷税漏税问题与本案不是同一法律关系，魏从丛可另案主张。关于忆发公司主张的违约金问题，根据本案举证情况及另案其他业主反映及举证情况看，忆发公司的物业管理服务尚存在不规范、不及时等情形，故对忆发公司提出违约金的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条规定，判决如下：一、被告魏从丛应于本判决生效后十日内向原告新沂市忆发物业管理有限公司支付2016年1月9日至2017年1月9日期间的物业服务费、公共能耗费共计1520元；二、驳回原告新沂市忆发物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由被告魏从丛负担。本判决为终审判决。审 判 员 杨海涛二〇二〇年十一月二日法官助理 史 慧书 记 员 张金艳