四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13454号 上诉人（原审原告）：四川鸿宇英联华物业服务有限公司，住所地四川省成都市武侯区科华北路******。 法定代表人：何芳，执行董事。 委托诉讼代理人：郭开友，四川迪扬（双流）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都市冠腾进出口贸易有限公司，住所地四川省成都市武侯区桐梓林南路**。 法定代表人：刘舒佩，执行董事。 委托诉讼代理人：周成飞，北京百瑞（成都）律师事务所律师。 上诉人四川鸿宇英联华物业服务有限公司（以下简称鸿宇英联华物业公司）因与被上诉人成都市冠腾进出口贸易有限公司（以下简称冠腾贸易公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市武侯区人民法院（2020）川0107民初4453号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 鸿宇英联华物业公司上诉请求：1.依法改判被上诉人冠腾贸易公司支付其地下停车服务费116620.27元；2.一、二审诉讼费用由冠腾贸易公司承担。事实和理由：上诉人与冠腾贸易公司之间构成事实物业服务合同关系，冠腾贸易公司应参照原物业服务合同支付停车位服务费，冠腾贸易公司应按照40元/月/个的标准支付90个车位的停车费，一审法院部分事实认定不清，故提起上诉。 冠腾贸易公司二审中答辩称一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 鸿宇英联华公司向一审法院起诉请求：1.判令冠腾贸易公司支付2018年4月1日至2019年7月31日的物业费13531.04元、2016年10月20日至2019年7月31日的车位管理费120220元并各自按照每年30%计算违约金至付清之日止；2.判令冠腾贸易公司支付2019年5月7日至2019年7月8日的电费4153.87元及垃圾处理费120元。 一审法院认定事实：鸿宇英联华物业公司原名四川曲氏英联华物业服务有限公司（以下简称曲氏英联华公司），冠腾贸易公司系开发商的关联企业，同时也系成都市武侯区新光路7号风华苑小区业主，拥有该小区位于成都市武侯区桐梓林南路12号商业用房704.07平方米（其中1楼2号房屋432.92平方米、3楼2号房屋271.15平方米）、位于新光路******车位1396.13平方米。2016年8月，武侯区风华苑第四届业主委员会（以下简称第四届业主委员会）委托四川德鑫招标代理有限公司负责风华苑小区物业服务企业的招投标工作。同年9月7日，四川德鑫招标代理有限公司向曲氏英联华公司发放《中标通知书》，确定其为该项目中标供应商。2016年9月23日，第四届业主委员会与曲氏英联华公司签订《风华苑物业服务合同》，约定由曲氏英联华公司为风华苑小区提供物业服务；物业费多层住宅为0.8元／月·平方米，高层住宅1.2元／月·平方米，商业用房3元／月·平方米，业主按季度交纳，逾期交纳物业费的违约金从逾期之日起按每天应交物业费的3‰计算；机动车停车场（库）车位使用权或使用权由业主购置，车位使用人按40元／个·月标准交纳车位物业费；合同期限自2016年9月23日起至2017年9月22日止。合同签订后，曲氏英联华公司按约于2016年10月8日进驻风华苑小区。曲氏英联华公司后将名称变更为鸿宇英联华物业公司。2017年10月9日，龙某、郭某等11人向一审法院对武侯区风华苑业主大会提起业主撤销权诉讼。一审法院经审理后于2018年1月18日作出（2017）川0107民初10683号民事判决，以决议违反法律程序为由，判决撤销武侯区风华苑业主大会作出的聘请曲氏英联华公司为新的物业服务企业的决议。该判决现已发生法律效力。2019年7月19日，鸿宇英联华物业公司通过律师事务所以邮政特快专递形式向冠腾贸易公司寄发《律师函》，要求冠腾贸易公司交纳2018年4月1日至2019年6月30日的物业费12685.35元、垃圾处理费120元、2019年5月7日至7月8日的电费4153.87元、以90个车位计算的2016年10月20日至2019年6月30日的车位服务费116620.27元，但邮政速递物流单显示该信件于7月20日由物业签收。2019年8月10日，鸿宇英联华物业公司在风华苑第五届业主委员会见证下，将风华苑小区物业管理权、资料、进驻小区后接收的设施设备、物业管理用房及人员移交成都智乐物业服务有限公司，三方签署了《物业退场移交三方确认书》。一审法院另查明，冠腾贸易公司自2016年10月20日起的车位服务费、2018年4月1日起的商业用房物业费、2019年5月7日起的电费未向鸿宇英联华物业公司交纳。一审法院认为，物业费是物业企业按物业服务合同约定对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。小区业主享受了物业服务企业提供的物业服务，自应当按照合同履行相应的交费义务。案件中，武侯区风华苑业主大会作出的聘请鸿宇英联华物业公司进驻小区从事物业服务的决议被本院生效的民事判决予以撤销，其与第四届业主委员会与鸿宇英联华物业公司签订的《风华苑物业服务合同》无效，对包括冠腾贸易公司在内的小区业主没有约束力，加之鸿宇英联华物业公司寄发的《律师函》由物业自己签收，不能证明其就欠费向冠腾贸易公司进行过书面催收，故鸿宇英联华物业公司要求冠腾贸易公司承担逾期交纳物业费的违约责任，理由不能成立，不予支持，对鸿宇英联华物业公司已提供的物业服务，冠腾贸易公司则应当参照合同约定履行物业费支付义务。根据已查明的事实，冠腾贸易公司因系开发商的关联企业，鸿宇英联华物业公司从进驻案涉小区时起就以563.79平方米面积按1.5元／平方米标准收取其商业用房物业费并一直未收取过车位管理费，双方实际上是以事实履行行为变更了物业服务合同的相应约定，且鸿宇英联华物业公司亦无证据证明其对地下停车位提供过物业管理服务，故鸿宇英联华物业公司要求按照上述标准收取拖欠的商业用房物业费，符合双方当事人的交易习惯，予以支持；其主张车位管理费的理由不能成立，不予采纳。由于鸿宇英联华物业公司提交的收取缴费通知单载明的用电抄表起数与冠腾贸易公司最后一次交费收据中的抄表底数存在数据连续性且止数与成都智乐物业服务有限公司收费票据上载明的抄表起数一致，冠腾贸易公司亦无相反证据推翻，故对鸿宇英联华物业公司要求冠腾贸易公司支付电费的主张，应予支持。鸿宇英联华物业公司对冠腾贸易公已结清垃圾处理费不持异议，予以认可。据此，一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第六十条第一款、第二款、第七十七条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第一款之规定，判决：一、冠腾贸易公司于判决生效之日起十日内支付鸿宇英联华物业公司物业费13531.04元、电费4153.87元；二、驳回鸿宇英联华物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4774元，因适用简易程序，减半收取2387元，由鸿宇英联华物业公司负担720元，冠腾贸易公司负担1667元。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，虽然根据生效法律文书载明的内容案涉小区业主大会作出的聘请鸿宇英联华物业公司为新物业公司的决议因违反法律程序被撤销，但鸿宇英联华物业公司仍为案涉小区提供物业服务至其退场，双方之间的物业服务关系成立，包括冠腾贸易公司在内的案涉小区业主应向鸿宇英联华物业公司支付相关物业费。关于车位管理费，从本案现有证据看，鸿宇英联华物业公司从进驻案涉小区时起就以563.79平方米面积按1.5元/平方米标准收取其商业用房物业费并一直未向冠滕贸易公司收取过车位管理费，且案涉停车场一直由冠腾贸易公司进行经营，鸿宇英联华物业公司亦未提交其对地下停车场提供物业服务的相关证据，原审法院不予支持鸿宇英联华物业公司主张的车位管理费并无不当。 综上，上诉人鸿宇英联华物业公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2632.41元，由上诉人四川鸿宇英联华物业服务有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月九日 书记员  陈 悦