河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫民终548号上诉人（一审原告、执行案外人)：郑州元龙房地产开发有限公司，住所地河南省郑州市中原区陇海路南、桐柏路东、文化宫路西5号楼36层3601。法定代表人：黄国兰。委托诉讼代理人：李智、马春平，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（一审被告、申请执行人）：河南资产管理有限公司，住所地河南省郑州市郑东新区商务外环路**河南传媒大厦**（原被上诉人中国银行股份有限公司郑州自贸区分行，二审中变更为河南资产管理有限公司）。法定代表人：成冬梅，该公司董事长。委托诉讼代理人：王水力，河南文丰（中牟）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王少帅，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（一审被告、被执行人）：张一铎，男，1972年9月25日出生，汉族，住河南省郑州市金水区。上诉人郑州元龙房地产开发有限公司（以下简称元龙公司）因与被上诉人河南资产管理有限公司、张一铎案外人执行异议之诉一案，不服河南省郑州市中级人民法院（以下简称郑州中院）（2020）豫01民初35号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2020年8月27日公开开庭进行审理。元龙公司委托诉讼代理人李智、马春平，河南资产管理有限公司委托诉讼代理人王水力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。元龙公司上诉请求：1、撤销郑州中院（2020）豫01民初35号民事判决，依法改判中止对位于郑州市中原区工人路23号6号楼1单元14层1405房屋的执行，并解除上述房屋的预查封措施；2、依法改判被告中国银行股份有限公司郑州自贸区分行、张一铎承担本案的全部诉讼费。事实与理由：依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十五条和上诉人提交的不动产登记证明，可以证明上诉人自始至终是房屋所有权人，一审判决适用《执行异议和复议规定》第二十六条不正确，适用法律错误。被执行人只是预告登记权人，享有的是对房产的物权期待权，由于其逾期违约行为已丧失期待权，法院不应执行被执行人财产之外的财产，也不能因执行行为获得超出合同权利之外的利益。法院在执行过程中，没有剥夺第三人合同权利的明确法律授权和规定，上诉人作为财产所有权人可以对抗第三人的执行，最高院（2019）最高法民再299号民事判决所适用的法律和事实，也可以印证上诉人的理由和请求。河南资产管理有限公司答辩称，本案一审判决作出之后，郑州中院已作出变更裁定，将申请执行人由中国银行郑州自贸区分行变更为该公司，该公司参与本案主体适格。元龙公司依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的上诉请求，缺乏法律依据，应当予以驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确。应该予以维持。元龙公司一审诉讼请求：1、判令停止对位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××（××不动产登记地址为郑州市××工人路××楼××单元××）房屋的执行，并解除上述房屋的预查封措施；2、判令本案的全部诉讼费用由被告承担。一审法院查明，2015年7月3日，原告元龙公司与被告张一铎签订《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****），约定被告张一铎购买位于郑州市××工人××、××河××、××西、××北××单元××号房屋；该房屋系预售商品房，其预售许可证号为2659；房屋总价款为1310508元，首付款400508元的付款方式为现金，支付比例为30.56%，剩余房款910000元，约定付款方式为商业贷款，付款比例为69.44%；房屋建筑面积为118.2平方米。合同签订后，上述房屋于2015年8月5日办理了预售商品房预告登记（1509065447），权利人为被告张一铎；于2015年8月19日办理预售商品房抵押权登记（1507070738），权利人为中国银行股份有限公司河南省分行，抵押金额为910000元。郑州市不动产登记中心登记信息记载，中原区工人路23号6号楼1单元14层1405号的产权人为元龙公司（9141010066469763XP），不动产权证号为豫（2017）郑州市不动产权第0135102号，房屋建筑面积为118.22平方米。原告认可该不动产登记中心登记的前述房屋与涉案《商品房买卖合同》中约定的郑州市××工人××、××河××、××西、××北××单元××号房屋系同一套房产。中国银行股份有限公司郑州新区支行诉河南越海实业有限公司、张一铎等人金融借款合同纠纷一案，经郑州中院审理于2017年6月12日作出（2015）郑民四初字第261号民事判决，判决：一、被告河南越海实业有限公司于判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司郑州新区支行垫款本金6998.061964万元及利息8.995155万元（自2015年6月8日起至判决确定还款之日的利息，按照合同约定另行计付）；二、被告河南越海实业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司郑州新区支行敞口承诺费105万元；三、被告郑州市金昌润保温节能材料有限公司、郑州百川通玻璃制品有限公司、孟州海纳川生物科技有限公司、张一铎、张海荣、张浩、张洪海、杨明芝、张欢、张庆庆、谢丽莎、郑州川纳企业管理咨询有限公司对被告河南越海实业有限公司的上述债务承担连带清偿责任；……六、驳回原告中国银行股份有限公司郑州新区支行的其他诉讼请求。案件受理费407903元、保全费5000元，两项共计412903元，由被告河南越海实业有限公司、……张一铎、……负担。前述（2015）郑民四初字第261号金融借款合同纠纷案件审理中，该院于2015年12月4日对中原区工人路23号6号楼1单元14层1405号房屋进行预查封，预查封文号为：（2015）郑民四初字第261号，并向郑州市房管局送达了（2015）郑民四初字第261号民事裁定书及协助执行通知书；同日，郑州市不动产登记中心登记信息显示该房屋由该院查封。该院（2015）郑民四初字第261号民事判决生效后，中国银行股份有限公司郑州新区支行申请强制执行，该院所立执行案号为（2018）豫01执383号。进入执行程序后，因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，该院于2018年6月1日作出（2018）豫01执383号之一执行裁定，裁定：一、继续本案诉讼期间该院（2015）郑民四初字第261号民事裁定书对被执行人张一铎名下位于郑州市中原区工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××1420号（房产证号：150××××****）房产的查封；……。该院于2018年6月6日将该续封执行裁定书及协助执行通知书向郑州市不动产登记中心送达。执行过程中，原告作为案外人提出书面执行异议，该院于2019年12月26日作出（2019）豫01执异1058号执行裁定，裁定：驳回案外人元龙公司的异议请求。中国银行股份有限公司河南省分行诉被告张一铎、元龙公司金融借款合同纠纷一案，河南省郑州高新技术产业开发区人民法院于2018年12月14日作出（2018）豫0191民初21816号民事判决，判决：一、被告张一铎于判决生效之日起十日内偿还原告中国银行股份有限公司河南省分行贷款本金769166.71元，利息15216.14元，罚息579.62元，共计784962.47元（暂计至2018年12月14日），自2018年12月14日起至本息结清之日止的利息、罚息按合同约定计算；二、被告郑州元龙房地产开发有限公司对上述判决内容承担连带保证责任；三、驳回原告中国银行股份有限公司河南省分行的其他诉讼请求。案件受理费5915元，由被告张一铎、郑州元龙房地产开发有限公司负担。该判决于2019年1月9日生效。就该金融借款合同纠纷，截至2018年9月25日原告代被告张一铎共计向中国银行股份有限公司河南省分行清偿购房贷款28242.45元；中国银行股份有限公司河南省分行于2019年3月21日向原告出具《情况说明》，内容为：借款人张一铎（身份证号：），因购买贵公司位于中原区工人××、××河××、××西、××北××楼××单元××1420“中原新城”项目商品房，与我行签订按揭贷款合同，合同金额为91万元。自2018年9月起张一铎断供发生逾期行为，贵公司作为该借款人的担保人，通过在我行开立的保证金账户24×××03代为偿还张一铎逾期贷款，于2019年3月20日代偿金额为821122.75元，其中815207.75元代偿张一铎贷款本息，5915元依据法院判决代偿我行诉讼费。原告诉被告张一铎、第三人中国银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案，河南省郑州市中原区人民法院于2019年6月12日作出（2019）豫0102民初5061号民事判决，判决：一、原告郑州元龙房地产开发有限公司与被告张一铎签订的《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****）于2019年3月20日解除；二、被告张一铎于判决生效后十日内退还原告郑州元龙房地产开发有限公司位于郑州市××工人路××楼××单元××房屋××套，并协助原告郑州元龙房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同》（合同编号：150××××****）信息备案和预售商品房预告登记、预售商品房抵押权登记的注销手续；三、第三人中国银行股份有限公司河南省分行于判决生效后十日内协助原告郑州元龙房地产开发有限公司办理郑州市中原区工人路23号6号楼1单元14层1405号房屋的预售商品房抵押权登记注销手续；四、被告张一铎于判决生效后十日内向原告郑州元龙房地产开发有限公司支付违约金65525.4元；五、驳回原告郑州元龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3862元，由被告张一铎负担。原中国银行股份有限公司郑州新区支行已变更为中国银行股份有限公司郑州自贸区分行。郑州中院认为，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号）第十五条规定，下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。该通知第十六条规定，国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。该通知第十八条规定，预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。根据上述规定，人民法院预查封的效力等同于正式查封。本案中，位于郑州市中原区工人路****楼******的涉案房屋在中国银行股份有限公司郑州新区支行诉河南越海实业有限公司、张一铎等人金融借款合同纠纷一案的诉讼期间，由该院于2015年12月4日作出（2015）郑民四初字第261号民事裁定依法进行预查封，在该案进入执行程序后由该院于2018年6月1日作出（2018）豫01执383号之一执行裁定对涉案房产继续查封，且郑州市不动产中心记载的信息显示“2015-12-04由河南省郑州市中级人民法院查封，查封文号：（2018）豫01执383号之一”。根据上述查封的事实及时间节点，原告诉被告张一铎、中国银行股份有限公司河南省分行房屋买卖合同纠纷一案的起诉时间为2018年11月20日，该案生效民事判决作出时间为2019年6月12日，均在该院对涉案房屋依法查封及续封时间之后。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”的规定，原告以其与被告张一铎之间的《商品房买卖合同》已于2019年6月12日经河南省郑州市中原区人民法院作出的（2019）豫0102民初5061号民事判决判令解除、被告张一铎已丧失基于合同享有的物权请求权等为由，主张其对涉案房产享有足以排除强制执行的民事权益，缺乏法律依据，该院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，判决如下：驳回原告郑州元龙房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费16595元，由原告郑州元龙房地产开发有限公司负担。本院查明的事实与郑州中院查明的基本一致。另查明，在本院二审审理过程中，元龙公司于2020年11月6日将张一铎已交纳的购房首付款400508元和偿还的银行按揭款226280.55元，合计626788.55元退还至郑州中院。本院认为，本案争议焦点为元龙公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行”。本案中，张一铎与元龙公司签订商品房买卖合同，并通过支付首付款和银行按揭贷款方式支付了购房款，并办理了预售商品房预告登记，虽然尚未取得案涉房屋的所有权，但对案涉房屋享有取得物权的期待权利。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（以下简称《执行和协助执行的通知》）第十五条规定，执行法院可以对被执行人张一铎购买的案涉房屋采取预查封措施。预查封的效力等同于正式查封，根据《执行和协助执行的通知》）第二十二条和《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查扣冻规定》）第二十六条规定，预查封期间不得办理抵押、转让等权属变更、转移登记手续，被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。张一铎购买案涉房屋后，因未能按期偿还银行按揭贷款，贷款银行起诉要求张一铎及元龙公司承担归还贷款及担保责任，法院亦作出判决要求元龙公司承担连带保证责任。元龙公司承担代偿责任之后，又起诉主张解除合同并请求张一铎退还房屋及贷款银行协助办理相关手续，法院亦判决解除元龙公司与张一铎签订的商品房买卖合同，上述生效判决作出的时间在法院查封案涉房屋之后。上述《执行和协助执行的通知》第二十二条以及《查扣冻规定》第二十六条规定的目的，在于限制被执行人、第三人对查封标的物设定权利负担、转移财产规避执行等行为，并未限制有关当事人基于被查封财产上原有基础法律关系而享有依法变更、解除合同权利的行使。且上述生效判决仅确认案涉商品房买卖合同的解除，并未对案涉房屋的所有权归属进行确认，也并非《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定的当事人通过另案裁判确认新的物权归属并提出排除执行的法律文书，案涉商品房买卖合同已经解除的事实可以作为本案认定事实和处理的前提和基础。根据郑州市不动产登记中心记载，案涉房屋的产权登记在元龙公司名下，被执行人张一铎作为预告登记权利人要进一步取得所有权，办理本登记，尚需符合更严格的条件。张一铎购房后因银行按揭断供违约，导致贷款银行起诉要求偿还银行贷款，元龙公司起诉要求解除商品房买卖合同。案涉商品房买卖合同解除之后，张一铎已无法取得房屋所有权，导致预告登记失效，对房屋不能办理本登记具有过错。张一铎能够合法取得案涉房屋的基础已经丧失，张一铎不再享有相应的物权期待权利，元龙公司作为原出卖人对案涉房屋享有的是物权性质的返还请求权。九民会议纪要第124条规定，在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。本案中，作为双务合同的商品房买卖合同解除后，双方互负返还义务，元龙公司已经将被执行人张一铎交纳的首付款和银行按揭款交纳到执行法院，在此情况下，元龙公司作为案涉房屋的开发企业有权申请解除查封、排除执行。综上所述，元龙公司的主要上诉理由成立，本院予以支持。一审判决适用法律错误，处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市中级人民法院（2020）豫01民初35号民事判决；二、不得执行郑州市中原区工人路东、颖河路南、金水河西、陇海路北6号楼1单元14层1420号（即不动产登记地址为郑州市中原区工人路23号6号楼1单元14层1405号）房屋。一审案件受理费16595元，由郑州元龙房地产开发有限公司负担。二审案件受理费16595元，由郑州元龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  王朝阳审判员  朱 虹审判员  刘海全二〇二〇年十一月九日书记员  杨博文