辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终14398号上诉人（原审被告）：辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司，住所地沈阳市东陵区桃仙大街**。法定代表人：包立军，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘雨，北京市炜衡（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王实楠，北京市炜衡（沈阳）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：张释予，女，1982年11月4日出生，汉族，住沈阳市浑**。委托诉讼代理人：白钰，辽宁汇律律师事务所律师。委托诉讼代理人：简若琛，辽宁汇律律师事务所律师。上诉人辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司（以下简称“香格蔚蓝公司”）与被上诉人张释予商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初2469号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。香格蔚蓝公司上诉请求：一、撤销沈阳市浑南区人民法院（2020）辽0112民初2469号民事判决，将该案发回重审或依法改判。事实与理由：一、上诉人于原审法庭辩论终结前注销房屋上抵押权，且房屋已经通过竣工验收备案及办理了初始登记等手续，可以办理入住及产权登记，合同继续履行无任何法律上的障碍，原审判决以合同法第九十四条第（四）项判决解除合同，属于适用法律错误。该规定为：一方的违约行为导致另一方无法实现合同目的的结果，可解除合同，而本案具备合同继续履行的一切条件，被上诉人的合同目的完全可以实现，因此不应当适用该条款判决解除合同。二、原审判决判令上诉人承担惩罚性赔偿责任属于适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条适用的前提条件是，因出卖人在出售房屋前抵押给第三人导致合同解除。而本案商品房买卖合同订立前，上诉人取得预售许可证，合同合法有效，且在庭审辩论终结前消除权利障碍，具备继续履行条件，并非必须解除的情形。原审判决据此判令上诉人承担惩罚性赔偿责任，属于适用法律错误。三、本案上诉人为履行合同，尽力筹措资金偿债以注销抵押权，消除了合同履行的障碍，弥补了权利瑕疵。司法上应当与同类案件中未注销抵押的出卖人的法律后果有所区分。否则将会导致出卖人任由抵押权存续，商品房买卖合同将因此被解除，进而引发大量诉讼，不利于争议解决。综上，案涉房产无任何权利瑕疵，具备入住使用和办理产权登记的条件，案涉买卖合同应当继续履行。被上诉人张释予辩称：一、上诉人在一审法院辩论终结前即使已经注销房屋抵押，也不影响合同解除，且构成新型违约，存在合同欺诈行为，违反诚实信用原则，损害被上诉人的合法权益，是法定解除合同的事由。被上诉人用近半年的时间与上诉人沟通，但未果，上诉人一直拖延办理房屋贷款等事宜。此外上诉人于2019年12月25日向被上诉人出具的承诺书也承认其存在房屋抵押的事实，且承诺90个工作日内将房屋撤押办理完毕，但截至期限届满，上诉人也未向被上诉人办理承诺事宜，违反了商品房买卖合同第十二条约定，也违反了最高法关于审理商品房买卖合同司法解释第九条第二款的规定。原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。张释予向一审法院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.被告返还原告已付购房款670796元、团购费20000元以及银行代办费用6780元；3.判决被告向原告支付相应利息（按中国人民银行同期贷款利率标准计算，从2019年8月5日至房款及利息偿还之日止），利息暂计为14245元人民币；4.判决被告给付赔偿金670796元；5.被告承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年6月14日，原、被告双方签订蓝卡·威观澜世家住宅定购协议书，约定由原告购买M区12号楼1-10-2号住宅。原告交付定金两万元，团购费两万元，2019年8月5日，原告申请将购买房屋变更为M区22号楼1-7-1号住宅。并于当日，原被告双方签订商品房买卖合同，约定由原告购买东陵区桃仙大街6M-10号第22幢1-7-1号房屋，总房款为1580896元人民币。原告在2019年6月14日至8月5日期间共支付房款670796元。合同第十二条约定，出卖人（即被告）保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担全部责任。2020年3月13日，原告以本案案涉房屋存在抵押，无法办理产权登记手续为由诉至法院。另查明，被告就本案案涉房屋在盛京银行股份有限公司沈阳铁西支行进行了在建工程抵押，抵押期限为2018年9月30日至2021年9月10日。2020年5月12日，被告对案涉房屋完成撤销抵押手续。一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。1.关于原告提出解除买卖合同及返还购房款的诉求。被告在订立《商品房买卖合同》时，隐瞒所售房屋已经抵押的事实，致使原告无法按照合同约定办理购房贷款。在原告提起诉讼时，案涉房屋仍处于抵押状态，合同目的无法实现，原告要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求，于法有据，予以支持。对于被告提出在购房时已经告知原告房屋存在在建工程抵押事实的抗辩意见，由于被告未能提供证据证明，故对该意见，不予采纳。合同解除后，被告应返还原告购房款670796元。2.关于原告主张被告给付相应利息及赔偿金670796元的诉请。《商品房买卖合同》被解除，原告可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，故对原告主张已付购房款利息的诉求予以支持。利息起算时间为原告2020年3月13日立案主张解除《商品房买卖合同》之日起，对原告主张利息的合理部分，予以支持。综合考量本案合同的履行情况、被告的违约情形以及原告的利益损失等综合因素，并参照违约责任赔偿不超过造成损失的30%的规定，原告主张的赔偿金应在此合理范围内予以支持。3.关于原告提出返还电商服务费20000元及银行代办费6780元的诉请。由于原告未提出相应证据证明向被告支付过上述款项，原告尚有就上述款项向实际收款人主张救济的渠道，该项返还诉求缺乏事实及法律依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张释予与被告香格蔚蓝公司2019年8月5日签订的关于东陵区桃仙大街6M-10号第22幢1-7-1号房屋的《商品房买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告香格蔚蓝公司于本判决生效之日起十日内一次性给付原告张释予已付购房款670796元及利息（以670796元为基数，自2020年3月13日起至付清之日止，其中，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告香格蔚蓝公司于本判决生效之日起十日内，一次性赔偿原告张释予购房款损失201238.80元；四、驳回原告张释予其它诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17244元、保全费5000元，由被告香格蔚蓝公司负担。二审中，当事人均未提交新证据。二审对一审判决认定的事实予以确认。另查明，2009年12月25日香格蔚蓝公司向张释予出具《承诺书》，记载：由于该房屋目前处于抵押状态，从成交之日至今已五个月时间，仍迟迟无法办理商品房房产局备案手续，现香格蔚蓝公司书面承诺自出具承诺书之日起90个工作日内将该套房屋的撤押、房屋产权备案、开具发票事项办理完毕，否则香格蔚蓝开发公司应在30日内一次性退还客户已交全部房款670796元，并从交付房款日起至退还房款日止的天数乘以实际支付房款额乘以日万分之一的违约金。本院认为，本案争议的主要焦点为案涉商品房买卖合同应否予以解除问题，2019年8月5日上诉人与被上诉人签订商品房买卖合同，此时案涉房屋已在盛京银行股份有限公司沈阳铁西支行设定了在建工程抵押，上诉人在明知此事实的情况下仍然进行预售，已明显存在主观故意，该事项是与合同订立相关的重大事项，关系到张释予的合同目的能否顺利实现，上诉人亦无证据证明其在签订合同时已将此重大事项主动告知了买受人张释予，上诉人故意隐瞒存在在建工程抵押的事实成立。另，2019年12月25日香格蔚蓝公司向张释予出示承诺书，承诺在90日内将该套房屋撤押、房屋产权备案、开具发票事项办理完毕，否则退还购房款，承担违约金，但其在90日内仍未注销房屋抵押登记，致张释予因房屋存在抵押无法按照合同约定办理购房贷款，且直至被上诉人提起诉讼时，案涉房屋仍处于抵押状态，故香格蔚蓝公司应按承诺书内容履行。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条“出卖人订立商品房买卖合同时，存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”的规定及香格蔚蓝公司出具的承诺书，一审法院判决解除商品房买卖合同并判决上诉人承担惩罚性赔偿责任并无不当。综上所述，上诉人香格蔚蓝公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17244元，由辽宁香格蔚蓝房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  孙悦审判员  金鑫审判员  王虹二〇二〇年十一月二十三日法官助理唐屾书记员石胜男本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。