江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0192民初886号原告：谭芳，女，1984年1月18日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区孺子路81支路**。委托诉讼代理人：张月欢，男，1980年12月12日出生，汉族，住江西省南昌市西湖区福山路******。系原告丈夫。被告：南昌恒强置业有限公司，住所地：江西省南昌市南昌经济技术开发区蛟桥镇办公室**，统一社会信用代码：91360108MA35PET144。法定代表人：陈荣圣，该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：曾昭奇，江西宪腾律师事务所律师。原告谭芳与被告南昌恒强置业有限公司（以下简称恒强公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人，被告委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭芳向本院提出诉讼请求：1.判决撤销原、被告之间签署的《商品房买卖合同》关系；2.判决被告立即返还原告已支付的购房款共计1615000元，合同标的2048486元，并按照原告支付款项的时间和人民银行同期贷款基准利率4.35%支付利息；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。在审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判决解除原、被告之间签署的《商品房买卖合同》；2.判决被告立即返还原告已支付的购房款1615000元，并按原告支付款项的时间和中国人民银行同期贷款基准利率4.35%支付利息至还清购房款之日止；3.本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：谭芳及其丈夫张月欢在南昌市不具备购房资格。2018年4月29日，被告方工作人员通过无理由退房退款等承诺，诱使谭芳以其亲属杨玉兰名义与被告签订了《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，合同价款共计人民币2048486元。鉴于杨玉兰已退休，无法申请银行贷款，2018年4月30日，谭芳要求被告退房退款。但被告工作人员为提升销售业绩，在明知谭芳无购房资格的情况下，欺骗谭芳说政府即将解除限购政策，届时将可以备案，诱使谭芳将合同主体由杨玉兰改为谭芳。此外，被告工作人员在承诺随时无理由予以退房退款的前提下，以公司例行程序为由诱骗谭芳签订了放弃《无理由退房协议》。合同签署后，谭芳一直按照约定积极履行付款义务，截止起诉之日，谭芳已向被告方支付了人民币1615000元，然而时至今日限购政策仍未放开，原告无法取得该房屋的所有权。据此，谭芳多次向被告申请退房退款并委托律师事务所寄出了《律师函》要求撤销合同，但被告一直采取消极态度拒绝予以退款，导致本案诉讼。被告作为房地产销售方，在明知原告不具备购房资格的情况下，以将来会取消限购的虚假承诺诱骗谭芳签署《商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》（上述合同均在被告处），原、被告之间签署的《商品房买卖合同》不可能取得备案及后期原告不可能取得房屋、土地的权属证书，严重侵害了原告的合法权益，现根据我国《合同法》第五十四条的规定，提出上述诉讼请求，请法院查明事实后对原告的诉讼请求予以支持。被告恒强公司辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予以裁定驳回。人民银行同期贷款利率已经不再适用。合同已经依法成立并生效，现因原告个人原因在我司明确提示了购房需要有购房资格的情况下，仍然要求购买并签订了系列合同，应当自行承担由此引发的不利后果。如原告诉请要求解除，则我司保留追究原告单方违约的权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认证如下：对原告提交的录音光盘及相应文字材料，被告有异议，本院认为，该录音的真实性无法确认，不予采信；对原告提交的交款收据，被告有异议，本院认为，对原告缴纳房款金额的认定将结合被告提交的刷卡记录及提前还款优惠确认函综合认定，对该证据的目的不予采信。对被告提交的《南昌恒大时代之光商品房认购书》、《南昌市商品房买卖合同》及《室内装修委托合同》，原告对其真实性有异议，认为不是其本人签署，但原告在向本院申请对该三份证据签名及捺印的真实性进行司法鉴定后，又撤回该鉴定申请，故本院认为原告未提交证据证明其异议成立，对该三份证据予以采信。根据双方当事人的陈述和提交的证据，本院确认以下事实：2018年5月4日，原告谭芳作为乙方与被告恒强公司作为甲方签订《南昌恒大时代之光商品房认购书》，由乙方向甲方认购南昌恒大时代之光楼盘6栋504单元，当日，原告是以其亲属杨玉兰的名义支付购房款，并由原告丈夫张月欢代为支付购房款110000元，被告开具三张相应收据。2018年5月8日，原告作为买受人与被告恒强公司作为出卖人签订一份《南昌市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的时代之光小区6#楼1单元504室，并约定了房屋价款、付款方式及期限、违约责任等其他相关内容。2018年6月9日，原告丈夫张月欢代为支付购房款451630元；同时，原告签署了一份《提前支付房款优惠确认函》，确认被告给予原告提前付款的优惠金额71370元，并同意若退房，则被告在所退还房款中扣除该优惠金额，被告开具给原告的收据载明的金额为523000元。同年6月12日，原告支付购房款286528元，同时，原告签署了一份《提前支付房款优惠确认函》，确认被告给予原告提前付款的优惠金额90472元，并同意若退房，则被告在所退还房款中扣除该优惠金额，被告开具给原告的收据载明的金额为377000元。同年10月29日，原告支付购房款110000元。2019年4月26日，原告支付购房款164824元，同时，原告签署了一份《提前支付房款优惠确认函》，确认被告给予原告提前付款的优惠金额176元，并同意若退房，则被告在所退还房款中扣除该优惠金额，被告开具给原告的收据载明的金额为165000元。同年10月29日，原告支付购房款330000元。原告实际支付购房款共计1452982元。另查明，本案所涉房屋在限购区域，而原告不可在限购区域内新购住宅类房屋，且涉诉房屋买卖合同未进行合同备案登记。本院认为，原告谭芳与被告恒强公司签订的《南昌市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。现因原告限购原因，导致上述合同无法全面履行，应予解除，故原告诉请解除该合同，具有事实和法律依据，本院予以支持。涉诉合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款，关于购房款的金额，虽然被告向原告出具的收据票面金额为1615000元，但该金额包括了原告实际支付金额1452982元及提前支付购房款的优惠金额162018元，且原告签署的三份《提前支付房款优惠确认函》均确认若退房则在所退还房款中扣除优惠金额，故被告应当返还原告购房款1452982元。至于被告辩称原告违背合同约定要求单方解约的行为没有事实依据，应当予以驳回，本院认为，被告作为房地产开发企业应当对购房人承担限购限贷政策告知和购房资格审核义务，故被告对因限购导致涉诉合同无法履行负有责任，对被告的该辩称不予采信。同时，原告作为购房人，在明知自己属于限购人员，仍签订涉诉合同，对涉诉合同无法履行亦负有责任，故原告要求被告支付利息的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、解除原告谭芳与被告南昌恒强置业有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》；二、被告南昌恒强置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告谭芳购房款1452982元；三、驳回原告谭芳的其他诉讼请求。案件受理费23188元，减半收取计11594元，财产保全费5000元，以上合计16594元，由原告谭芳负担2688元，被告南昌恒强置业有限公司负担13906元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  喻伍件二〇二〇年十一月六日书记员  张 璐