江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)苏12民终2312号上诉人（原审被告）：江苏某某投资发展有限公司某某分公司，住所地江苏省兴化市安丰镇。负责人：胡某，该公司经理。委托诉讼代理人：程杰，江苏格来律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：葛某，男，1975年4月30日出生，汉族，住江苏省兴化市。被上诉人（原审原告）：葛某1，男，2007年9月4日出生，汉族，住重庆市江**。法定代理人：葛某(系葛某1之父)，男，1975年4月30日出生，汉族，住江苏省兴化市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵华山,江苏天炜律师事务所律师。原审被告：江苏某某投资发展有限公司，住所地江苏省泰州市海陵区。法定代表人：戚某，该公司执行董事。上诉人江苏某某投资发展有限公司某某分公司（以下简称高桥某某分公司）因与被上诉人葛某、葛某1、原审被告江苏某某投资发展有限公司（以下简称某某公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省兴化市人民法院（2020）苏1281民初505号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。高桥某某分公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实和理由：1.葛某2013年就订购了门面房（2013年1月13日交付首批房款100万元），高桥某某分公司随即要求缴清房款及税费等以提供材料利于其办理登记，但葛某后要求调换房屋，高桥某某分公司予以同意，故出现2015年4月27日签订合同而房款在2013年年初就部分缴纳的现象。调换门市后，葛某因将哪间门市登记在哪个孩子名下一直纠结，高桥某某分公司在2015年提前将门市交付，葛某已将门市出租获利，故其不急于办理登记，在高桥某某分公司多次催促其缴纳剩余房款、税及其他款项时一直拖延。2.合同约定“在房屋交付后180天内有义务将办理产权权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故高桥某某分公司仅有协助办证的义务。葛某在2016年11月8日才缴纳所欠的房款235425元，税款、维修基金及代办费用等直到2017年5月4日才缴纳。时案涉房产已被查封，暂不具备办证的条件，这是葛某拖延所致，其有重大责任。高桥某某分公司已将相关情况明确告知，在征得葛某的同意后方才收款，葛某答应由高桥某某分公司与某某公司协商处理。经多次协商，某某公司已同意为已购房户解除查封，高桥某某分公司已联系葛某办理产权证书，但葛某至今未办理，故高桥某某分公司不存在违约，不应承担延迟办证的责任。3.房屋交付期限虽约定为2016年11月10日前,但高桥某某分公司在2015年就将三间门市房交给葛某出租获利，迟延办证没有影响葛某的利益。4.假使高桥某某分公司存在过错，葛某提出的违约金也远远偏高。综上，高桥某某分公司认为，1.高桥某某分公司不存在违约行为，其帮助葛某更改买卖标的；2.在葛某未缴清房款的情况下，高桥某某分公司提前一年多将三间门市房交付给葛某出租获利，葛某已提前受益，应与葛某、葛某1的诉请相抵销；3.延迟办证未影响葛某、葛某1的利益，且迟至目前尚未办证并非完全是高桥某某分公司的责任，葛某、葛某1拖延付款导致拖至法院查封才形成今天的结果；4.违约金过高。葛某、葛某1辩称：1.双方的权利和义务以商品房买卖合同为准，之前的洽商不能改变合同内容，我方多次催促办证但高桥某某分公司一直敷衍。2.案涉房产在2016年已被法院查封，是高桥某某分公司的总公司查封了高桥某某分公司，两个公司都应承担交房办证的义务，我方经过执行异议之诉才解除了查封。3.在我方起诉要求办证时，高桥某某分公司才联系我方，要求重新订立合同才能办证，显然是霸王行为，不办证的责任完全在高桥某某分公司。4.在我方缴纳办证所需的费用后已不具备办证的条件了，案涉房产在2016年9月就已被查封，此时还在合同约定的付款时间之内，即使葛某缴纳税款的时间提前，也不可能办到产权证，所以我方缴纳办证所需费用的时间不能成为高桥某某分公司未办证的理由。到目前为止，高桥某某分公司都未将税务发票、契税发票、维修资金的发票给付我方，办证的材料几乎没有，也不可能办证。5.合同约定的交房时间是交房的最后时间，而不是说这个时间内提前交付了就应得到什么奖赏，高桥某某分公司虽将房屋交付，但至今没有提供房屋验收的相关资料以及房屋使用说明书等，是有瑕疵的。6.违约金不应调整。综上，请求驳回上诉，维持原判。某某公司未到庭应诉，亦未提交书面意见。葛某、葛某1向一审法院起诉请求：1.判令高桥某某分公司、某某公司将兴化市安丰镇泰安丽园三栋13、14、15号商铺的产权登记办理至葛某、葛某1名下；2.判令高桥某某分公司、某某公司支付违约金（自2016年2月10日起以2635425元为基数按日万分之二计算至高桥某某分公司、某某公司将上述商铺产权办理至葛某、葛某1名下之日止）；3.判令高桥某某分公司、某某公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：高桥某某分公司是某某公司于2011年1月7日设立的分公司。葛某系葛某1之父。2015年4月27日，葛某将其子葛某1作为共同买受人与高桥某某分公司签订商品房买卖合同三份，约定，葛某、葛某1共同向高桥某某分公司购买其开发建设的位于兴化市商铺，每间商铺价款878475元，合计总价款为2635425元，葛某、葛某1于2016年10月20日前分四期（即2015年4月27日、10月20日、2016年3月10日、10月20日）付清；高桥某某分公司于2016年11月10日前交付商铺。合同第十五条约定，出卖人在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人可以要求退房，出卖人除退还房款外，按已付房款10%赔偿损失；买受人不退房，出卖人则自买受人应取得权属证书之日起按照已付房款每日万分之二计付违约金。合同第二十四条约定，商品房预售的，自本合同生效之日起30天内由出卖人申请登记备案。另上述商品房买卖合同附件四补充协议第四条约定，买受人委托出卖人代办产权证的，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的税费、代办费等费用及办证登记机关所需真实有效的资料；如买受人不能按期提交，出卖人有权依据买受人迟延时间，相应顺延按本合同第十五条约定的出卖人向产权登记机关交付办证资料的时间。合同签订后，葛某、葛某1按约支付了全部购房款，高桥某某分公司亦将商铺交付给葛某、葛某1。葛某、葛某1于2015年8月10日即将商铺出租案外人使用，葛某、葛某1于2017年5月4日向高桥某某分公司缴纳了办证的税款、代办费、维修金。但高桥某某分公司至今未将案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，致葛某、葛某1至今未能办理权属登记。上述事实有葛某、葛某1陈述及其提交的商品房买卖合同三份，（2019）苏1202民初1698号民事判决书等证据佐证，一审法院予以确认。一审法院认为，双方间的商品房买卖合同是当事人自愿签订，且不违反法律法规禁止性规定，为有效合同，依法对合同当事人具有约束力，合同双方应按照约定全面履行自己的义务。葛某、葛某1作为买受人已依约履行了交付购房款的义务，高桥某某分公司、某某公司作为出卖人则应依约定交付房屋，并按约报备办理权属登记所需资料，但高桥某某分公司、某某公司于2015年8月履行交付房屋后至今未将案涉合同办理备案登记，致葛某、葛某1无法取得权属证书，该事实清楚，应认定高桥某某分公司、某某公司未按约履行合同义务，依法应承担继续履行合同义务的责任，同时承担约定的违约责任。葛某、葛某1实际于2017年5月4日才交纳由其代办产权证的税费等，依约高桥某某分公司、某某公司应自此起在180日内为葛某、葛某1办妥产权登记，故高桥某某分公司、某某公司逾期办证的违约责任应从2017年11月5日起算，葛某、葛某1主张自2016年2月10日起算明显不当，应予调整。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、江苏某某投资发展有限公司、江苏某某投资发展有限公司某某分公司将位于兴化市商铺的产权登记办理至葛某、葛某1名下，葛某、葛某1予以协助。二、江苏某某投资发展有限公司、江苏某某投资发展有限公司某某分公司向葛某、葛某1支付违约金（自2017年11月5日起以2635425元为基数，按每日万分之二计算至案涉权属证书办妥为止）。上述第一、二条主文于判决生效后十日内履行。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由江苏某某投资发展有限公司、江苏某某投资发展有限公司某某分公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。高桥某某分公司提交以下证据：1.交款记录及诉状，该款对应的收据显示时间为2015年10月8日，而合同约定最后一笔款项是2016年10月20日之前缴纳，实际上葛某是2016年11月8日才缴纳最后一笔款项，此时房产已被法院查封，无法办理产权登记手续，证明葛某迟延付款，高桥某某分公司跟其协商明确告知暂时无法办证，征得其同意后才收取了款项。2.短信记录三张，证明一审期间高桥某某分公司一直联系葛某的配偶，请其配合办理网签手续，只有办理了网签手续才可办证。葛某、葛某1质证称：1.交款记录真实性无异议，诉状的情况不清楚，案涉房产被查封时尚在交款期限内，不能办证与葛某的付款行为无任何关系，既然接收了款项就证明认可了付款行为，即使逾期付款对方也可主张相应的违约责任，收据时间实际是2015年11月8日，改时间也是因为对方不想追究逾期付款的责任，所谓协商延迟办证没有这回事。2.短信记录不完整，当初发的短信还有一份合同，对合同进行了修改，要求签署修改后的合同。葛某、葛某1提交短信记录两张，证明我方多次催促办证，对方以这两天不方便、正在办理之中进行敷衍。高桥某某分公司质证称：真实性无异议，只能证明我方一直在跟总公司协商，对方也知道我们在一直协商中，能证明交房款和维修资金时我方征得其同意延期办证。某某公司二审中未提交新的证据。本院对高桥某某分公司提交的证据认证如下：1.葛某对交款记录的真实性无异议，能够证明葛某于2016年11月8日缴纳了235425元，但仅凭该交款记录及诉状不能达到高桥某某分公司除了葛某迟延付款之外的其他证明目的。2.高桥某某分公司提交的短信记录形成于一审诉讼期间，不影响诉讼之前违约行为的认定与否。本院对葛某、葛某1提交的证据认证如下：高桥某某分公司对证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认，能证明自2017年8月起葛某多次催促、询问办证事宜。一审法院审理查明的事实正确，本院予以确认。二审另查明，2017年7月25日，泰州市海陵区人民法院在审理某某公司与胡某、朱金红等合同纠纷一案中，依某某公司申请，作出（2017）苏1202民初3685号民事裁定书，查封某某公司提供的担保财产兴化市安丰镇泰安丽园项目包含案涉三套商铺在内建成未出售房屋43套。本院认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。案涉商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，对当事人具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的权利义务，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。高桥某某分公司已接收了葛某缴纳的全部房款以及由其代办产权证的税费等，依约其应在收到代办产权证的税费等之日起在180日内办妥产权登记，但其未能依约将案涉房屋办理权属登记所需资料报产权登记机关备案，已违反了案涉商品房买卖合同第十五条、附件四补充协议第四条的约定，故一审法院认定高桥某某分公司存在违约行为、应给付违约金，并无不当。高桥某某分公司上诉主张系葛某迟延缴纳房款导致拖至法院查封故才无法办证，本院认为，案涉商铺系因某某公司将其作为申请财产保全的担保财产才被法院查封，时葛某早已缴纳相关费用，该查封结果与葛某迟延缴纳房款的行为无关，高桥某某分公司以此为由主张葛某对未能办证负有重大责任，本院不予采信。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。案涉商品房买卖合同系高桥某某分公司提供的格式文本，其上诉主张逾期办证的违约金过高要求调整，但未提供证据佐证，本院不予采纳。一审法院认定从2017年11月5日起计算逾期办证的违约责任，高桥某某分公司主张将自交房后葛某出租所获取的租金予以抵销违约金，于法无据，本院不予支持。综上，上诉人高桥某某分公司的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8500元，由上诉人江苏某某投资发展有限公司某某分公司负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长 周军生审 判 员 于 焱审 判 员 缪翠玲二〇二〇年十一月二十四日法官助理 郑本香书 记 员 李星融