天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津01民终4122号上诉人（一审被告）：天津市安居工程发展中心，住所地天津市和平区常德道**。法定代表人：杜文奇，主任。委托诉讼代理人：张静，天津坤威律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：中联恒通国际贸易（北京）有限公司，，住所地北京市海淀区北太平庄路**城建大厦****法定代表人：杨涛，经理。委托诉讼代理人：徐清龙，男，该公司法务。上诉人天津市安居工程发展中心（以下简称安居中心）因与被上诉人中联恒通国际贸易（北京）有限公司（以下简称中联公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市南开区人民法院（2020）津0104民初4122号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。安居中心上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回中联公司一审诉讼请求；2.两审诉讼费由中联公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。中联公司因自身业务调整向安居中心提出退租属违约，中联公司应当无条件配合并承担违约责任。二、一审法院适用法律错误导致判决结果错误。中联公司在一审审理中，从未对违约金内容及效力提出异议，一审法院不应对违约金性质及数额径行裁判。中联公司辩称，一审法院适用法律正确、认定事实清楚、审判程序合法，请求二审法院驳回安居中心的全部上诉请求。中联公司向一审法院起诉请求：1.判令被告返还原告房屋及装修押金人民币100000元整；2.判令被告退还房屋租赁费108335元整；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月6日，中联公司（乙方）与天津市安居工程办公室（甲方，后名称变更为安居中心）签订了《房屋租赁协议书》，其中约定：乙方承租甲方所有的坐落于天津市南开区××路××楼××街××号院，建筑面积为382.98平方米；该房屋租赁期间仅作为办公用途，乙方应自行负责办理将该房屋作为上述用途的一切相关手续，并承担全部费用和责任；该房屋租期为2年，自2019年1月1日至2020年12月31日；计租面积共计382.98平方米，单价3.1元／平方米／日，第一年租金自2019年1月1日至2019年12月31日，年租金共计433340元；……本协议签订之日，乙方应向甲方支付房屋押金人民币50000元，乙方不得自行主张用押金抵偿应付租金或其他任何费用；本协议签订之日，乙方应向甲方支付装修保证金50000元，乙方不得自行主张用装修保证金抵偿应付租金或其他任何费用；本协议期满或协议解除后，乙方将符合本协议规定返还状态的房屋及设施、设备返还甲方，并将协议内各项费用全部结清之后，由甲方如数返还押金（不计利息）；如乙方存在违约事实且拒不交纳违约金的，甲方有权随时以押金抵消违约金和本协议项下应付未付的各项费用，押金不足以抵扣的，乙方应立即补足；……乙方擅自改变房屋用途、将房屋转租，利用房屋进行违法活动或提前退租的，乙方应向甲方支付违约金100000元，且甲方有权视情节单方解除合同，如甲方解除合同，已交纳的租金概不退还；……本协议未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充协议，补充协议与本协议具有同等效力。……附件一特约事项中约定：乙方已知签订本协议时，协议项下房屋的权属证明文件正在办理中，此事项不影响乙方承租房屋，且此事项不构成甲方违约及相应责任。合同签订后，被告依约将涉诉房屋交付原告承租使用，原告向被告交纳房屋押金50000元、装修保证金50000元以及2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金433340元。2019年8月23日，原告向被告出具《关于申请退租城厢中路鼓楼北城街28号院的函》，其中载明：现因公司业务变化，申请退租天津市南开区××路××楼××街××号院。2019年9月12日，原告向被告出具《关于申请交接城厢中路鼓楼北城街28号院的函》，其中载明：我公司因业务变化，……申请退租贵方坐落在天津市南开区××路××楼××街××号院的房产，……我公司申请在2019年9月25日，对天津市南开区××路××楼××街××号院进行房屋交接。2019年9月13日，被告向原告出具《关于的复函》，其中载明：……我中心经研究同意贵司提前退租的申请，并同意双方于2019年9月25日办理租赁房屋交接手续以及水、电等能源费用的结算，同时，依据租赁协议第六条第一款的约定，贵司提前退租行为已构成违约，贵司已交但未发生的租金，我中心将不再退还，且贵司还应向安居中心承担100000元的违约金，因贵司已向我中心分别预交了共100000元的房屋押金和装修保证金，因此我中心也不再向贵司进行退还，抵作贵司应承担的违约金。后，原、被告于2019年9月29日实际交接了涉诉房屋，双方同时签订了《退房交接单》，其中载明交接物品的明细：钥匙若干、电卡1张、消防设施齐全、房屋结构完好，以上物品已经交接完毕。另查，合同签订时涉诉房屋尚未办理产权登记，现被告已取得涉诉房屋的不动产权证书。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁协议书》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定行使权利、履行义务。合同签订后，被告将涉诉房屋交予原告，原告亦向被告交纳了合同中约定的款项，然2019年8月开始，原告向被告提出“因公司业务变化”要求提前解除合同，原告的这一行为应属于《房屋租赁协议书》中约定的“提前退租”情形，属违约行为，虽被告在复函中明确表示同意解除《房屋租赁协议书》，但被告亦明确要求原告承担违约责任，根据《房屋租赁协议书》中关于违约责任的约定，原告应向被告交纳100000元违约金，现被告抗辩要求以原告所交纳的房屋押金及装修保证金共计100000元抵作该违约金，一审法院予以准许，故原告要求被告返还该笔款项的诉讼请求，一审法院不予支持。关于是否应退还剩余租金一节，根据双方确认，原告已向被告交纳了自2019年1月1日至2019年12月31日的房屋租金，原告交还涉诉房屋后自2019年10月1日至2019年12月31日再未使用过涉诉房屋，剩余租金应为108335元（433340元÷12个月×3个月），一审庭审中，被告表示因原告的提前退租行为导致涉诉房屋长达数月未出租亦产生相应损失，一审法院对于被告因原告提前退租而产生损失的期间酌定为三个月，三个月租金应为108335元作为原告提前退租给被告造成的合理损失，故除违约金100000元被告不予退还外，还应在未退租金中扣除8335元，另有100000元剩余租金应由被告退还给原告。一审法院判决：一、判决生效后十五日内，被告天津市安居工程发展中心退还原告中联恒通国际贸易（北京）有限公司剩余租金100000元；二、驳回原告中联恒通国际贸易（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4425元，减半收取计2212.5元，由原告中联恒通国际贸易（北京）有限公司负担1062.5元，由被告天津市安居工程发展中心负担1150元，被告天津市安居工程发展中心负担部分于判决生效后十五日内直接给付原告中联恒通国际贸易（北京）有限公司。二审中，当事人没有提交新证据。双方当事人对一审法院查明的事实均无异议亦无补充，本院予以确认。另查明，双方当事人对于2018年12月6日签订的《房屋租赁协议书》的效力均予认可，对合同中约定的违约条款内容亦没有异议。中联公司于2019年1月6日接收房屋，于2019年8月23日提出退租申请，于2019年9月29日办理退房交接手续。中联公司一共交了433340元的租金，主张退还2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金经计算为100000元。对于中联公司的退租申请，安居中心同意但认为复函中载明租金不退，中联公司不同意安居中心意见。本院认为，本案的争议焦点为：中联公司已交纳至安居中心的剩余租金100000元是否应予退还。本案中，双方当事人对于《房屋租赁协议书》的合同效力、所载内容均无异议，且涉案协议不违反法律、行政法规的强制性规定，本院予以确认。中联公司要求提前解除合同，符合《房屋租赁协议书》中约定的“提前退租”情形，属违约行为，应承担违约责任，即依约向安居中心交纳100000元违约金，本院审理中，双方对于一审法院以中联公司已交纳的房屋押金及装修保证金共计100000元抵作该违约金的认定均无异议，本院予以确认。鉴于安居中心已同意解除涉案合同，且双方亦于2019年9月29日办理完毕退房手续，在中联公司已承担违约责任的情况下安居中心仍不予退还租金确属不当，其虽复函表示不退还已交但未发生的租金，但系其单方意愿，且于理不合、于法无据，故安居中心的上诉请求，本院不予支持。综上所述，天津市安居工程发展中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由天津市安居工程发展中心负担。本判决为终审判决。审判长  苏庆松审判员  姚 琦审判员  张 莹二〇二〇年十一月二十五日书记员  王皓婵附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款:第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……