山东省淄博市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁03民终3567号 上诉人（原审被告、反诉原告）：张守胜，男，1958年2月21日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 委托诉讼代理人：孙即亮，淄博博山民信法律服务所法律服务工作者。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：博山区域城镇岭西村民委员会。住所地：博山区域城镇岭西村。 法定代表人：陈忠，主任。 委托诉讼代理人：张振宁，山东精正律师事务所律师。 原审第三人：张守洪，男，1969年7月21日出生，汉族，农民，现住淄博市博山区。 上诉人张守胜因与被上诉人博山区域城镇岭西村民委员会、原审第三人张守洪土地租赁合同纠纷一案，不服淄博市博山区人民法院(2020)鲁0304民初252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人张守胜及其委托诉讼代理人孙即亮，被上诉人到博山区域城镇岭西村民委员会的委托诉讼代理人张振宁，原审第三人张守洪庭参加调查。本案现已审理终结。 张守胜上诉请求：1.依法撤销原审判决，发回重审。2.本案诉讼费由被上诉人全部承担。事实和理由：原审判决，事实不清，证据不足，判决不公平。第一，原审法院以2002年8月15日上诉人与第三人签订的《房屋买卖协议》的价格4万元，确定为被上诉人返还的金额，违反公平公正原则，因为2002年签订的《房屋买卖协议》是参照当时的物价做出的，经过了18年物价飞涨，原审法院不考虑十几年的物价上涨因素和上诉人的经济投入，还以当时的4万元价格，判决被上诉人返还，违反公平公正原则，上诉人十多年的经济投入，化为泡影，这对上诉人是极不公平的，请二审法院予以纠正。第二，原审法院认为：“被告虽要求对涉案土地上财产价值进行评估鉴定，但在能够通过其他方式确定财产的价值情况下，没有鉴定必要，对被告鉴定申请，本院不予准许”这一认定是错误的，也是不公正的，为确定上诉人租赁土地上的财产价值，申请评估鉴定，是上诉人的权利，原审法院不予准许，没有法律依据。第三，原审法院认为：“对于被告主张其自第三人处购买后自行改造修缮部分财产，因被告未能举证证明其修缮改造发生的确切时间，亦无证据证明其改造修缮经过了原告的同意，对因被告自身原因产生的损失，无权要求原告赔偿”这一认定实属错误。关于修缮改造的确切时间，完全可以通过司法鉴定确定，但是原审法院却剥夺了上诉人这一诉讼权利，造成上诉人举证不能，为原审法院判决上诉人败诉，找到了依据，关于上诉人改造修缮是否经过被上诉人的同意问题，上诉人与被上诉人2014年8月5日签订《租赁协议》这时被上诉人对上诉人在租赁土地上的建筑物及设施是知情的，签订租赁协议是对上诉人在租赁土地上修缮改造建筑物的追认与承认，应视为上诉人修缮改造经过了被上诉人的同意，故上诉人有权要求获得赔偿，原审法院不顾本案事实，主观臆断，所作出的判决，应当予以撤销。被上诉人，恶意提高土地租金，将每年租金500元，提高到每年2万元，这一行为破坏了正常的交易规则，其诉求应当予以驳回。第四，原审法院认定：“原告将农民集体所有的土地出租给被告用于餐饮经营，不论土地性质是耕地还是林地，均违反了法律强制性法律规定，双方所签订租赁合同无效”这一认定实属错误，理由是：首先，原审法院不了解涉案土地的性质及用途，该土地地段属于荒山林地，一直没有开发利用，后来设立岭西景区，博山区人民政府，域城镇人民政府，为使辖区农民脱贫致富，决定发展乡村旅游业，餐饮业使农民早日脱贫，这才是该案土地的实际情况，原审法院不去辖区政府调查了解实际情况，武断地判决租赁合同无效，这样是不会达到良好的社会效果。况且，上诉人老俩口年老体弱，还有一个智障儿子，全家全靠开家庭小饭店生活，没有其他经济来源，往后上诉人全家怎样生活呢?法官判案，要了解案件事实及生成的原因，同时也要兼顾民生，这样做出的判决，才会收到良好的社会效果。原审法院末查清本案事实，判决应当撤销，该案理应发回重审。综上所述，原审判决事实不清，证据不足，判决不公正，请二审法院依法撤销原审判决，发回重审。二审调查中，上诉人明确其上诉请求为：对于上诉人应当得到的财产补偿太低，我方要求二审法院准许对上诉人改善、修建、维修的房屋设施等681022.80元还有新增的树木206250元的价值进行司法鉴定，对鉴定的结果进行补偿。 博山区域城镇岭西村民委员会辩称，上诉人的上诉请求没有法律依据和事实依据，请求二审法院驳回上诉人的上诉。 张守洪辩称，同意上诉人上诉意见。 博山区域城镇岭西村民委员会向一审法院起诉请求：1、依法判令原、被告解除租赁关系；2、判令被告搬离原告土地；3、诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：坐落于博山区域城镇岭西村的王大岭根土地系原告集体所有土地。诉讼中，因无土地权属证书的记载，一审法院组织双方当事人前往淄博市博山区自然资源局核实涉案土地性质，原告主张系耕地，被告主张系林地。 被告张守胜与第三人张守洪均系博山区域城镇姚家峪村村民。1998年时，第三人在涉案土地上建设了房屋及设施用于经营饭店，房屋无准建手续，后第三人将前述资产转让给了被告。2002年8月15日，第三人作为甲方（出售方），被告作为乙方（购买方）双方签订了《房屋买卖协议》一份，协议约定，第一条：经甲乙双方共同协商，甲方自愿将自己名下位于博山区域城镇岭西村王大岭根的南屋叁间（其中贰层壹间），东屋上下层贰间，厨房壹间，地下室平房肆间，混凝土停车场壹个，简易就餐棚壹拾壹个，混凝土后院壹个，厕所（男女）一个。储水池贰个，及各摊位之间水泥道路若干，经济树木叁拾棵（其中大树贰拾棵、中树壹拾棵），出售给乙方。第二条：以上房屋道路、停车场、储水池、树木出售价为肆万元整，此价格自甲乙双方签订协议之日起不得变更。合同还对付款方式等内容作出了约定。合同签订后，被告以“博山域城镇钰海酒家”字号经营饭店至今。 自2002年起被告即因使用涉案土地每年向原告支付租赁费，双方未签订书面租赁合同。2014年8月5日，原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订租赁协议一份，载明：本着相互利益，发展农村经济，带动旅游业餐饮业的发展，为完善餐饮业市场，更好健康发展，在原来的基础上，本着互惠互利的原则，特制定本协议。一、租赁范围，东至张义生地界，西至公路，南至山根，北至公路。二、租赁期限自2014年8月5日至2019年8月4日，承包费每年伍佰元。三、交费方式，自签订协议日起交第一年租赁费，每年的签定日为准，以此类推，不按时交费合同相应作废，甲方有权收回租赁地段，并有权处理乙方在甲方所投入的设施等。四、乙方必须依法经营，保护好周围环境乙方范围内的树木，有保护权，没有处理权，以上发现，甲方有权不让乙方继续租赁，并交上级部门处理。五、根据国家的有关规定，乙方不得乱打乱建，乙方有必要进行扩建，乙方须向甲方申请，否则当违章建筑处理。六、乙方租赁期间，若国家占用，自然灾害，整体开发等，合同相应终止。合同下方加盖有原告公章及时任负责人签名。合同下方添加有手写“租赁到期继续租赁，商素梅”字样。合同签订后，双方均按照合同约定履行了各自义务。 2019年12月9日，原告针对张守胜租赁涉案土地合同到期后的相关问题进行了研究，并形成会议纪要一份，在综合物价上涨、租赁土地现有的地理优势等因素，决定将租赁费增加至每年2万元。之后，前述内容以通知形式告知被告，并提出于2019年12月15日与被告重新签订租赁协议。后双方未能协商一致，形成诉讼。被告主张涉案土地上，除了其自第三人处受让的资产外，其曾于2003年1月至2004年12月底对饭店进行了改造修缮。原告对被告主张的改造修缮时间不予认可，主张即使修缮改造亦未经原告同意。 一审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》第六十一条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，原告将农民集体所有的土地出租给被告用于餐饮经营，不论土地性质是耕地还是林地，均违反了法律强制性规定，双方所签订租赁合同无效。原告主张合同有效，并诉请解除于法无据，对该诉求一审法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因被告前期已实际占有使用土地，已支付的租金作为占有使用费用，无需再返还。被告应当返还涉案土地，故对原告要求被告搬离涉案土地的诉讼请求，一审法院予以支持。 现争议焦点为争议土地上建筑物及设施应如何处理。关于被告自第三人处购买的房屋及设施。根据当事人提供的证据可以确定已经存在多年，且早于原、被告形成租赁事实的时间。原告对与被告形成租赁合同关系时涉案土地上存在建筑物的事实应当明知，在此情况下原告仍将涉案土地出租给被告，应视为对第三人建设地上建筑物及设施的追认，根据房地一体处分原则，在原告收回土地的情况下，其出租前已存在的建筑物及设施，原告应折价收回。被告为购买前述建筑物及设施支出40000元，根据财产的现状，原告亦应以40000元的价格收回。对于被告主张其自第三人处购买后自行改造修缮部分财产，因被告未能举证证实其修缮改造发生的确切时间，亦无证据证实其改造修缮经过了原告同意，对因被告自身原因产生的损失，无权要求原告赔偿，其要求原告折价收回于法无据，一审法院不予支持。被告可自行拆除搬离。被告虽要求对涉案土地上财产价值进行评估鉴定，但在能够通过其他方式确定财产的价值情况下，没有鉴定必要，对被告该申请，一审法院不予准许。 综上，依照《中华人民共和国农村土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条的规定，判决：一、原告博山区域城镇岭西村民委员会于判决生效之日起三十日内折价补偿被告张守胜经济损失4万元，被告张守胜同时将从第三人处购得的财产（详见被告与第三人签订的房屋买卖协议）交还原告博山区域城镇岭西村民委员会；二、被告张守胜于判决生效之日起三十日内自行拆除其修缮改造设施，从原告博山区域城镇岭西村民委员会位于博山区域城镇岭西村王大岭根的土地上搬离，返还原告博山区域城镇岭西村民委员会前述土地；三、驳回原告博山区域城镇岭西村民委员会的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张守胜的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告博山区域城镇岭西村民委员会负担25元，由被告张守胜负担25元。反诉案件受理费2900元，由反诉原告张守胜负担1450元，由反诉被告博山区域城镇岭西村民委员会负担1450元。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人提交证据一：张守胜改造房屋及人工费明细表三份。证明上诉人改造房屋及人工费价值为681022.80元。证据二：张守胜种植树木数量价值明细表一份。证明种植树木的数量及价值为206250元。证据三：改造修缮房屋、拉线、打井、人工等费用证明六份，佐证房屋修缮等费用的事实。证据四：村委会出具的证明一份，证明上诉人没有家庭收入，靠开饭店维持收入。证据五：博山区域城镇政府文件一份，证明涉案土地的岭西景区，镇政府允许村集体出土地搞餐饮业。证据六：照片12张，证明上诉人改造扩建的部分房屋、停车场和种植树木的事实现状。 被上诉人质证称，对证据一、二、三的真实性及证明内容有异议，被上诉人不认可。对证据四的真实性无异议，对证明内容有异议，该证据与本案无关。对证据五的真实性无异议，证明内容有异议，被上诉人不认可证明内容。对证据六照片的真实性无异议但对证明内容无法看出相关房屋的建成时间，对于上诉人的证明内容被上诉人不认可。 原审第三人质证称，对证据一、二、三、四、五、六的真实性及证明内容无异议。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：上诉人提交的证据一、二、三，被上诉人对其真实性和证明内容均持有异议，且上述证据一、二系上诉人自行整理的相关载明为改造房屋和种植树木的费用明细材料，并非证明本案待证事实的客观有效证据，对上述证据依法不予确认。证据三房屋建设明细载明甲方为上诉人，乙方为案外人，在无其他证据佐证，且案外人亦未到庭接受质询情况下，无法核实证据的真实性，对该证据亦不予采信。上诉人提交的证据四、五、六，经质证被上诉人、原审第三人对其真实性均无异议，对上述证据真实性予以确认。但村委会出具的系对上诉人家庭收入状况的证明，与本案待证案涉土地上建造房屋和设施的折价问题并无直接关联和证明力；域城镇政府文件不具有对案涉合同效力问题的证明力；照片亦不能体现上诉人所主张的2003年1月至2004年12月底对饭店进行改造修缮的明确时间，以及是否经过被上诉人的允许，不具有对本案待证事实的证明力，对上述证据在本案中的证明效力均不予确认。 另查明，一审起诉时上诉人主张被上诉人支付资产对价30万元，二审调查中其明确上诉请求为：要求二审准许对上诉人改善、修建、维修的房屋设施等681022.80元还有新增的树木206250元的价值进行司法鉴定，对鉴定的结果进行补偿。（上述金额合计887272.8元）。经查阅上诉人二审上诉费用单据，其上诉标的载明为260000元，并按照该标的缴纳了相关上诉费用5200元。 二审查明事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案争议焦点是上诉人诉求被上诉人支付其案涉土地上的资产对价30万元有无事实和法律依据。 根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条之规定，二审程序审理的范围不能超出一审时上诉人作为反诉原告提出的诉讼请求范围，故本院二审期间审理的诉讼请求范围为上诉人一审反诉请求的30万元资产对价能否支持。 根据本案查证事实，案涉土地系被上诉人集体所有土地，且并未有土地权属证书对土地性质予以记载。案涉《租赁协议》约定将该土地交由上诉人租赁用于餐饮经营，依据《中华人民共和国土地管理法》中对农村集体土地使用权不得出租、转让用于非农业建设的相关规定，《租赁协议》违反法律强制性规定，应为无效，域城镇政府的文件不能对抗法律规定。上诉人主张土地性质为荒山林地并无相应证据证实，亦不影响协议效力的认定。协议无效后，因协议取得的财产应予返还，不能返还或没有必要返还的应折价补偿。 案涉土地上的房屋、设施等地上建筑物如何作价补偿是本案双方的争议所在。上诉人主张其曾于2003年1月至2004年12月底对饭店进行了改造修缮扩建等，应对其主张承担举证证明责任，但对此其并未提交有效证据证实其改造扩建的确切日期以及是否征得被上诉人同意，应承担举证不能的法律后果；因房屋、设施等地上建筑物系上诉人自原审第三人处购得，即使签订《租赁协议》时被上诉人知晓案涉土地上存在房屋、设施，亦不能得出被上诉人知晓并同意或追认土地上的房屋、设施经由上诉人进行修缮改造扩建的结论。因上诉人自原审第三处购得相关房屋、设施等作价为4万元，上诉人接收后也进行饭店经营取得相应收益，原审鉴于上述情况未予准许上诉人有关对案涉土地相关财产的鉴定申请，将折价补偿金额确定为4万元，并判令被上诉人折价补偿上诉人张守胜经济损失4万元，并无不当。上诉人有关应对案涉土地上的财产价值进行评估、通过司法鉴定确定修缮改造的确切时间以及折价补偿金额过低的主张均不能成立，本院不予支持。 综上，上诉人张守胜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费5200元，由上诉人张守胜负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 王忠熙 审 判 员 杨继生 审 判 员 李灵福 二〇二〇年十一月十二日 法官助理 张维娟 书 记 员 苏银银