山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初4763号原告：张荣举，男，汉族，1971年10月28日出生，住泰安市泰山区。原告：刘芳，女，汉族，1971年12月30日出生，住泰安市岱岳区。两原告委托诉讼代理人：顾修强，肥城旭光法律服务所法律工作者。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城办事处金牛山大街东。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司肥城市支行，住所地肥城市新城路**。负责人：亚军，职务：行长。委托诉讼代理人：王建华，男，系单位职工。原告张荣举、刘芳与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）、被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行（以下简称农业银行肥城支行）破产债权确认纠纷、合同纠纷一案，本院于2020年9月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张荣举、刘芳的委托诉讼代理人顾修强，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超，被告农业银行肥城支行的委托诉讼代理人王建华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张荣举、刘芳向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告润和公司签订的商品房买卖合同及与被告农业银行肥城支行签订的个人购房借款/担保合同。2、判令被告润和公司应向农业银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。3、判令被告润和公司赔偿原告相应的损失。4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年12月11日，原告与润和公司签订了商品房买卖合同，购买润和公司开发的领世逸居第A幢1单元1-1402室，建筑面积134.01平方米，单价5985元，合同总价802050元，已付262050元，按揭贷款付540000元，以房产抵押的方式从银行贷款，该款项直接汇入润和公司单位账户。本身是享受的零首付、免利息房源，买房自用，并用该房产抵押贷款。润和公司逾期交房多年，按照合同约定润和公司逾期交房超过90日，原告有权解除商品房预售合同。该合同解除后，张荣举、刘芳有权解除借款担保合同，润和公司应赔偿张荣举、刘芳因此所产生的损失。被告润和公司辩称，被告管理人已向原告出具债权审查确认书（初审、复审），撤销本案所涉商品房买卖合同并以2017年11月15日的银行贷款剩余本息确认为普通债权。被告对原告不承担其他损失赔偿。被告农业银行肥城支行辩称，一、原告诉请解除其与润和公司签订的商品房买卖合同的诉讼请求和解除与答辩人签订的按揭贷款合同的诉求不应一并审理，答辩人不是本案适格被告，请求法院依法驳回原告对答辩人的起诉。二、本案案由定为破产债权确认纠纷，而原告的诉讼请求是解除合同，显属不当。三、原告诉状中事实与理由是以润和公司逾期交房为由要求解除合同，根据合同法九十四条规定，出卖人迟延交付房屋或买受人迟延支付购房款，经催告后在3个月的合理期限内仍未履行的，当事人一方请求解除合同的应予支持，法律没有规定或当事人没有约定的，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。本案中，原告与被告润和公司约定商品房交付时间为2016年4月30日前，本案诉讼是在2020年9月22日，已超出解除权发生之日起一年内行使的法律规定，解除权已经消灭，故原告要求解除商品房买卖合同及个人购房担保合同的诉讼请求不应支持。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年12月11日，原告张荣举与被告润和公司签订《商品房买卖合同》（合同编号为第1312110039号）一份，合同约定，原告张荣举购买被告润和公司开发的位于金牛山大街以东、山东一滕化工有限公司以北、领世逸居第A幢1单元1-1402号房屋一套；房屋建筑面积共134.01平方米，房屋单价为每平方米5985元，总价款802050元。合同第七条约定，出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。…第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付购房款。2014年2月10日，原告张荣举与被告润和公司（保证人）、被告农业银行肥城支行（贷款人）签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定贷款金额为540000元，贷款期限为264个月；借款人应将借款用于购置上述房产；贷款人将贷款资金划入被告润和公司名下账户；贷款以等额本息还款方式每月20日偿还；被告润和公司为本合同项下原告张荣举的借款提供阶段性保证+抵押。同时，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保；执行利率6.55000%、逾期利率9.82500%。同日，被告农业银行肥城支行发放贷款540000元，该款经原告授权直接汇入被告润和公司，账号15×××89。原告刘芳为共同还款责任人。另查明，原告购房享受零首付，没有向被告润和公司交纳首付款。贷款发放后，被告润和公司归还部分分期按揭贷款本息。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。还查明，2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告润和公司破产重整。原告张荣举向润和公司管理人申报债权，2018年10月17日，润和公司管理人出具债权申报编号：193号债权审查确认书（复审），复审意见如下：1、润和公司与张荣举签订的第1312110039号《商品房买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同，依法应予撤销；2、确认债权金额：602892.74元；3、债权类型：普通债权。2018年9月20日，润和公司管理人向被告农业银行肥城支行出具250号债权审查确认书，载明：农业银行肥城支行申报债权属于保证债权，涉及原告借款合同的确认债权金额为486321.08元。庭审中，原告陈述已归还部分按揭款项。案经开庭审理，因原被告各执己见，致调解未果。本院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在原告未支付首付款的情况下，原告与被告润和公司签订房屋买卖合同，并向被告农业银行肥城支行借款，且部分按揭贷款由被告润和公司归还，应认定原告与被告润和公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，结合润和公司在审查原告债权后出具的债权审查确认书，本院认为涉案房屋买卖合同应为无效合同，原告主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此，原告要求解除其与被告农业银行肥城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，因被告润和公司现已进入破产程序，故原告请求确认被告农业银行肥城支行在被告润和公司享有破产债权，依法应予支持。另外，原告主张被告赔偿损失，没有提交证据证明，本院依法不予支持。至于原告陈述的已归还部分按揭款项，可向润和公司管理人申报另行处理。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条之规定，判决如下：一、解除原告张荣举、刘芳与被告泰安市润和置业有限公司、被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行于2014年2月10日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、确认被告中国农业银行股份有限公司肥城市支行对被告泰安市润和置业有限公司享有普通债权486321.08元；三、驳回原告张荣举、刘芳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告泰安市润和置业有限公司承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费100元，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  刘秀荣二〇二〇年十一月二日法官助理王俊俊书记员李诗慧