云南省玉溪市红塔区人民法院执 行 裁 定 书（2020）云0402执异116号案外人：中建四局第五建筑工程有限公司。住所地：深圳市南山区南山街道南新路阳光科创中心****1001。统一社会信用代码：91522701216250420B。法定代表人：石连君，该公司董事长。委托代理人：吴荷静、胡相伟，广东卓建律师事务所律师，一般授权代理。申请执行人：玉溪富强混凝土搅拌有限公司，住所地：云南省玉溪市红塔区九龙立交旁，统一社会信用代码：915304025823617024。法定代表人：李江，执行董事兼总经理。委托代理人：王丽艳，云南滇兴律师事务所律师，特别授代代理。被执行人：聂双元，男，1965年6月23日生，汉族，住云南省玉溪市红塔区。在本院执行玉溪富强混凝土搅拌有限公司与聂双元买卖合同纠纷一案中[案号：（2020）云0402执746号]，案外人中建四局第五建筑工程有限公司（以下简称中建四局第五公司）对本院执行拍卖聂双元名下位于玉水金岸11幢1单元2901室房屋提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人中建四局第五公司称：1.申请停止将（2020）云0402执746号案中拟拍卖的云南省玉溪市玉水金岸11幢1单元2901室房屋（以下简称“标的房屋”）作为聂双元的财产进行拍卖；2.确认中建四局第五公司对标的房屋拍卖所得价款在224352575.74元范围内享有优先受偿权，就拍卖所得价款在224352575.74元范围内优先支付给中建四局第五公司。事实及理由：一、标的房屋系云南今玉房地产有限公司的财产，不得作为聂双元的财产进行执行拍卖。标的房屋的竞买公告显示：“该房屋只办理了合同备案，暂不能办理产权证”。《中华人民共和国物权法》第九条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”标的房屋并未办理过户登记，合同备案不发生物权转移效力，因此，所有权并未发生变更，其所有权仍为开发商云南今玉房地产有限公司（以下简称“今玉公司”），法院不得将标的房屋作为聂双元的财产进行拍卖。二、确认中建四局第五公司对标的房屋拍卖所得价款在224352575.74元范围内享有优先受偿权，执行法院在执行过程中应维护其优先受偿权，就拍卖所得价款在224352575.74元范围内优先支付给中建四局第五公司。标的房屋位于玉水金岸项目C区，2015年，中建四局第五公司因与今玉公司就玉水金岸项目C区的建筑工程施工合同纠纷起诉至法院，经审理，云南省高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）云高民一初字第21号《民事判决书》，判决“中建四局第五公司对其施工完成的玉水金岸项目C区工程折价或者拍卖的价款在224352575.74元范围内享有优先受偿权”，最高人民法院于2016年6月30日作出（2016）最高法民终251号民事判决书，判决“维持原判”。因此，经生效判决确认，中建四局第五公司对标的房屋拍卖所得价款在224352575.74元范围内享有优先受偿权。结合标的房屋仍系今玉公司财产的事实，执行法院在执行过程中应维护中建四局第五公司优先受偿权，就拍卖所得价款在224352575.74元范围优先支付中建四局第五公司。案外人中建四局第五公司提供了云南省高级人民法院（2015）云高民一初字第21号民事判决书，最高人民法院（2016）最高法民终251号民事判决书。本院查明，2019年11月6日，本院作出（2019）云0402民初4448号民事调解书，调解协议确认由聂双元支付玉溪富强混凝土搅拌有限公司混凝土款并支付违约金。履行期限届满后，聂双元未履行支付义务，玉溪富强混凝土搅拌有限公司申请执行，本院以（2020）云0402执746号案件立案执行。该案在执行过程中，本院依法于2020年5月26日查封了聂双元名下位于玉水金岸11幢1单元2901室房屋（合同备案号：Ｙ.××号），并于2020年8月5日对上述房屋委托评估拍卖。2020年11月16日，案外人中建四局第五公司提出本院处置的聂双元房屋位于玉水金岸项目Ｃ区，而云南省高级人民法院于2015年12月30日作出（2015）云高民一初字第21号《民事判决书》，判决确认：中建四局第五公司对其施工完成的玉水金岸项目Ｃ区工程折价或者拍卖的价款在224352575.74元范围内享有优先受偿权。该判决经最高人民法院（2016）最高法民终251号民事判决书判决维持，已发生法律效力。要求本院不得将玉水金岸11幢1单元2901室房屋作为聂双元的财产进行拍卖，并确认中建四局第五公司享有对该房拍卖所得价款的优先受偿权。另查明，2011年10月16日，聂双元与云南今玉房地产有限公司签订《商品房购销合同》，聂双元向云南今玉房地产有限公司购买玉水金岸11幢1单元2901室房屋，其支付了首付款198894元，尾款460000元由聂双元及其妻子刘玉珍共同向中国工商银行股份有限公司玉溪分行借款支付，该借款由云南今玉房地产有限公司提供阶段性连带责任保证及聂双元、刘玉珍用其购买的玉水金岸11幢1单元2901室房屋提供抵押担保（未办理抵押登记）。《商品房购销合同》于2011年12月15日在玉溪市房地产管理局办理了合同登记备案手续，玉水金岸11幢1单元2901室房屋至今未办理产权证。本院认为，经审查，本院查封的位于玉水金岸11幢1单元2901室房屋虽未办理产权登记手续，但聂双元作为该房购买人，其《商品房购销合同》已在玉溪市房地产管理局办理合同备案登记手续，应认定该房系聂双元房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第一款的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第一条规定：“在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。”本案生效调解书确认由聂双元支付玉溪富强混凝土搅拌有限公司混凝土款及违约金，因聂双元未按生效调解书履行付款义务，本院在执行过程中查封聂双元名下位于玉水金岸11幢1单元2901室房屋，并对该已查封房屋委托评估拍卖,该执行行为符合法律规定。中建四局第五公司提出异议，申请本院停止玉溪市玉水金岸11幢1单元2901室房屋作为聂双元的财产进行拍卖并确认中建四局第五公司对上述拍卖房屋所得价款享有优先受偿权，就拍卖所得价款优先支付给中建四局第五公司。《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释[2002]16号答复第一项：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”第二项：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后,承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”本案中，2011年10月16日，聂双元向云南今玉房地产有限公司购买玉水金岸11幢1单元2901室房屋，其支付了首付款198894元，尾款460000元由聂双元及其妻子刘玉珍共同向中国工商银行股份有限公司玉溪分行借款支付，符合以上批复第二项精神，中建四局第五公司主张的优先权不得对抗买受人聂双元，其要求停止房屋拍卖和确认中建四局第五公司享有对该房拍卖所得价款的优先受偿权异议不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条规定，裁定如下：驳回案外人中建四局第五建筑工程有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  徐文华审判员  王 晟审判员  岳艾茜二〇二〇年十一月二十日书记员  赵精彩