重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝05民终7064号上诉人（原审被告）：王秀梅，女，1975年2月8日出生，汉族，住重庆市綦江区。被上诉人（原审原告）：重庆兴宇物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道正通大厦，统一社会信用代码91500222759277590G。法定代表人：旷宏宇，该公司经理。委托诉讼代理人:欧扬，该公司员工。上诉人王秀梅因与被上诉人重庆兴宇物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服重庆市綦江区人民法院(2020)渝0110民初5165号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王秀梅，被上诉人重庆兴宇物业管理有限公司的委托诉讼代理人欧扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王秀梅上诉请求：请求撤销原判，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；由被上诉人承担本案一审、二审诉讼费用。事实和理由：敬义公司在前期物业服务协议中针对的相对方是案外人，与本案无关；2017年10月16日被上诉人与业委会签订的物业服务合同违反法律和行政法规，自始无效；被上诉人未按其承诺履行物业管理、服务之责，未向上诉人提供相应的服务，上诉人不应向其支付相应服务费。梯子上有很多青苔泥土，被上述人没有进行清理；梯子的公共区域被一家饮食店占用，被上诉人也没有进行制止；保安亭的门禁系统也没有进行使用；小区的花草树木也死亡了百分之六七十；被上诉人应该达到签订合同的物业服务合同标准才应该缴费；并且应该减去前期开发商签订的物业服务合同的十个月费用。重庆兴宇物业管理有限公司辩称，2017年与小区业委会签订物业服务合同是双方真实意思表示，应当受到法律保护，对双方都有约束力；一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。重庆兴宇物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1、判决王秀梅支付物业服务费4193.1元；2、判决王秀梅支付二次加压费366.4元；3、判决王秀梅支付违约金1050元；4、判决王秀梅承担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2012年3月20日，重庆兴宇物业管理有限公司与重庆敬义置业有限公司签订了《前期物业服务合同》约定：由重庆兴宇物业管理有限公司对位于重庆市綦江区文龙街道元方新城B区提供物业服务，合同期限为三年。同时，该合同在綦江区国土资源和房屋管理局进行了备案。2014年1月4日，重庆市綦江区文龙街道元方新城B区4-16-6业主王秀梅接房时与重庆兴宇物业管理有限公司签订的《临时业主管理规约》约定：物业服务费标准按建筑面积收取，住宅：每平方米1.1元/月，二次加压费0.8元/吨。2017年10月16日，重庆市綦江区文龙街道元方新城B区业主委员会（甲方）与重庆兴宇物业管理有限公司（乙方）签订《物业服务合同》。合同期限为3年，自2017年10月17日起至2020年10月16日止。该合同约定：甲方将“元方新城B区”小区委托乙方实行物业管理。物业服务主要内容为：1、物业共同部分的日常维修（小修）、养护和管理。2、物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理。3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、沟渠、水池、路灯。4、公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。5、附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理。6、公共场所、房屋公共区域的清洁卫生、垃圾的收集、清运、排水管道、污水管道的疏通及化粪池清淘。7、交通秩序与车辆停放的管理。8、协助公安部门做好物业管理区域内安全防范工作。9、物业档案资料管理。10、物业项目使用专项维修资金的预算和计划。11、装修管理。12、物业服务费和本合同规定的其他费用的收取。13、法律政策规定应由乙方管理服务的其它服务事项。乙方提供的物业服务标准：1、房屋外观：整洁、符合规划设计要求；2、房屋及设施、设备的维修、养护：经济合理、安全、适用、及时、迅速、彻底（门禁及监护系统正常运转：包括门禁系统之通话、可视、开启）；3、公共环境：辖区内每天普通清洁两次，同时达到“五不”、“五净”标准。4、绿化：配套专职绿化工：四季有绿、花、草、树死亡率小于8%。物业服务费用收取为包干制，按月收取，其收取标准为（按建筑面积计算）：住宅**以下（含**），按平方米1.00元/月（含公摊水电费），三层以上按平方米1.10元/月（含公摊水电费）；二次加压水电费0.8元/吨等。该合同还约定未按月交纳物业服务费，以欠费金额按日收取千分之三违约金。合同签订后，重庆兴宇物业管理有限公司按合同约定为元方新城B区的业主或使用人提供了物业服务。王秀梅从2017年1月起未向重庆兴宇物业管理有限公司缴纳物业服务费，王秀梅的房屋系二次供水范围，截止2020年5月，王秀梅尚欠重庆兴宇物业管理有限公司物业服务费4179元（92.67平方米×1.1元×41月），二次供水加压费（904吨－446吨）×0.8元＝366.4元。后经重庆兴宇物业管理有限公司多次书面催收未果，重庆兴宇物业管理有限公司起诉至法院。一审法院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同和业主委员会依法与物业服务企业签订的物业服务合同，对物业服务企业和业主具有约束力，双方均应当按照合同的约定诚信全面地履行自己的义务。物业管理公司是对整个小区提供物业管理，而物业服务费用的收取率直接影响物业管理公司对小区提供的物业服务质量，涉及整个小区业主的共同利益，在重庆兴宇物业管理有限公司对该小区提供了相应物业管理服务后，包含王秀梅在内的整个小区业主均应按约定支付重庆兴宇物业管理有限公司物业服务费用，在没有重大事由的情形下，业主不能对抗物业服务费用的交纳。重庆兴宇物业管理有限公司曾于2018年向王秀梅进行了书面催收，重庆兴宇物业管理有限公司的诉讼请求未超过诉讼时效。故一审法院对重庆兴宇物业管理有限公司请求王秀梅交纳2017年1月至2020年5月期间物业服务费4179元及二次供水加压费366.4元予以支持。关于违约金问题，王秀梅未按时交纳物业管理费用的行为属违约行为，但在庭审中了解到王秀梅未交物业服务费确实事出有因，故对违约金的诉讼请求一审法院不予支持。同时，希望重庆兴宇物业管理有限公司对物业管理中已发现的问题，特别是王秀梅提出的问题，要高度重视，尽快予以妥善解决，并在今后的物业管理中按法律规定和合同约定全面履行好自己的物管义务，增强员工的服务意识和责任意识，加大与业主的沟通交流，避免类似纠纷的发生。依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第四十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：“一、被告王秀梅在本判决生效后十日内支付原告重庆兴宇物业管理有限公司2017年1月至2020年5月期间物业服务费4179元及二次供水加压费366.4元；二、驳回原告重庆兴宇物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费25元，由被告王秀梅负担（被告于本判决生效后五日内向本院交纳）。”二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”重庆兴宇物业管理有限公司依据《前期物业服务合同》和《物业服务合同》提供了物业服务，王秀梅应当按照合同约定缴纳物业服务费用。王秀梅上诉认为重庆市綦江区文龙街道元方新城B区业主委员会与兴宇物业公司签订的《物业服务合同》无效，但并未举示相应证据予以证明，本院不予采信。因重庆兴宇物业管理有限公司于2018年向王秀梅进行了书面催收，王秀梅上诉称2017年7月以前的物业服务费已超过诉讼时效的理由不成立，本院不予支持。综上所述，王秀梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（—）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王秀梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二〇年十一月九日法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋