江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初1361号 原告：张贝嘉，男，1963年1月12日生，汉族，住徐州市。 原告：李丽，女，1966年2月30日生，汉族，住徐州市。 原告：李建立，男，1965年2月12日生，汉族，住徐州市。 以上三原告共同委托诉讼代理人：屈庆功，江苏逸城律师事务所律师。 以上三原告共同委托诉讼代理人：高得稳，江苏逸城律师事务所律师 被告：徐州市滨湖花园业主委员会，住所地徐州市泉山区滨湖花园社区**业主委员会办公室。 负责人：周建勋，该业主委员会副主任。 委托诉讼代理人：李良，江苏杨传圣律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谢皓，江苏杨传圣律师事务所律师。 原告张贝嘉、李丽、李建立与被告徐州市滨湖花园业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院于2020年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月17日公开开庭进行了审理。后因双方争议较大，依法转为适用普通程序，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。原告张贝嘉、李建立及三原告的共同委托诉讼代理人屈庆功、高得稳，被告徐州市滨湖花园业主委员会业的负责人周建勋及委托诉讼代理人李良、谢皓到庭参加诉讼。期间，经本院院长批准，决定延长审理期限一个月。本案现已审理终结。 原告张贝嘉、李丽、李建立向本院提出诉讼请求：1、撤销2020年4月19日被告公布的《徐州市滨湖花园第三届业主代表大会表决结果公告》中的3项决议；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系徐州市滨湖花园小区业主。2020年4月1日，被告在滨湖花园小区内张贴《关于召开业主代表大会会议的通知》，通知内容为：会议时间2020年4月18日上午9时30分；地点徐州市滨湖花园社区**会议室；参会人员滨湖花园业主代表。会议内容：议题1、是否同意续聘前期物业服务公司；议题2、是否同意公开招聘物业服务公司；议题3、是否同意使用“江苏省工商行政、江苏省住房和建设厅、江苏省消费者权益保护委员会制定的JSF-2018-1002《江苏省住宅物业委托服务合同(示范文本)》及附件要求”签订新聘物业公司；议题4、小区物业服务业主代表建议征集；议题5、商讨小区监控、安全、停车、绿化等相关事宜。2020年4月19日被告公布的《徐州市滨湖花园第三届业主代表大会表决结果公告》，公告称，本次大会表决了三项内容：1、滨湖花园小区更换前期物业公司并实施公开招聘物业公司；2、以法定方式解除前期物业公司服务合同；3、委托律师事务所追讨前期物业公司收取的小区全体业主共有物业产生的收益及其他共有收益。原告认为，被告公布的三项决议违反了相关规定，理由如下：一、被告未在本次业主代表大会前60日就有关物业管理工作征询业主意见，未就业主提出的意见、建议进行收集。违反了《业主代表大会议事规则》第七(一)会议规则的规定；二、被告召开会议的程序违反规则。被告在2020年4月1日公布的议题与2020年4月19日公告中的议题不同，2020年4月19日公告中的三项议题未向业主提前公布；三、被告擅自更改表决议题，侵害了业主的知情权，也侵害了业主委托代表表达意愿的权利；四、部分业主代表未就表决事项征求业主意见，违反了《业主代表大会议事规则》。根据规则的规定，业主代表应当表达本幢、本单元、楼层业主的共同意愿。所以业主代表应当就表决事项征求业主意愿而不能擅自做出决定；五、部分参会业主代表的身份不合法，业主代表应当由业主推选产生，部分业主代表未经推选，不符合参会人员的身份要求；六、符合法定身份的业主代表赞成票的票数应未达到双过半的要求(专有面积建筑总面积超过半数，代表人数超过半数)。综上，原告认为被告公布的《徐州市滨湖花园第三届业主代表大会表决结果公告》中的3项决议在程序上及内容上均不合法，特请求人民法院依据《物权法》第七十六条、七十八条之规定，撤销上述决议。 被告徐州滨湖花园业主委员会辩称，一、三原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。具体理由如下：1、业主委员会作为被告，主体资格不适格。业主委员会是业主大会的执行机构，不是决策机构，业主委员会没有权利，也没有能力，去干涉甚至说是左右业主代表大会的投票和决议，因此没有决策权；2、在客观上，业主委员会没有作出任何决议导致被列为被告；3、原告将业主委员会列为被告没有客观事实依据，也没有法律依据，故被告的主体不适格。二、三原告所主张的物权法第七十八条的请求权基础，需要满足如下条件，第一业主大会的决议违法，第二业主大会的决定侵害了业主的合法权益，第三此处的撤销权属于受侵害的业主，没有受侵害的业主不享有此种权利。本案，三原告请求撤销滨湖花园业主代表大会2020年4月18日的决议，这项决议并没有侵害三原告的利益，三原告也没有证据证明这个决议侵害了其合法权益，没有对此进行举证。三、关于三原告在诉状中所称的知情权和同意权问题，事实上业主委员会在2020年1月20日就在小区发布了通告，告知具体召开业主代表大会的议题和召开的时间，并非三原告在诉状中所述是在2020年4月1日才进行的通告，因此到业主代表大会实际召开的时间也就是2020年4月18日，已经满足了业主代表大会议事规则的60日的要求，需要说明的是对于60日问题，三原告对《业主代表大会议事规则》第七条没有完全理解，有区别，该款指这是60日是指定期会议，临时会议通知只需要15天就行了，议题的实质内容与开会的通知的目的并不矛盾，议题的实质内容如果有错误，业主代表可以投反对票、弃权票，或者抵制会议的召开。业主代表大会已经达到和超过了双过半的规定，实际是到达了84.6%的赞成票率，业主代表大会也邀请了泉山区湖滨街道办事处物管科的科长以及滨湖花园社区居委会的党建基层组织的书记参加了会议，因此这次大会既符合程序规定，也符合实体法的规定。目前滨湖花园所面临的困境，也是全国居住小区所面临的困境，也就是前期小区物业公司的选择，业主没有权利去参与，根本选不出自己称心的物业公司。近年来在徐州也发生了物业公司与业主之间的矛盾，发生了一定的群体性事件，造成了一定的社会稳定的隐患。在滨湖花园小区，物业服务企业不是将业主的利益和为业主服务放在首位，而是利用自己的强势，从中获得不正当的商业利益。因此，三原告的诉讼请求，既没有事实依据，也没有法律依据，应当依法予以驳回。 本案的争议焦点为：1、被告作为本案诉讼主体是否适格？2、三原告提起本案撤销权诉讼是否符合物权法第七十八条的规定？3、被告召开业主代表大会表决相应的结果及召开程序和表决程序是否符合法律规定以及业主代表大会的议事规则？ 经审理查明，原告张贝嘉、李丽、李建立取得了滨湖花园三期房屋的不动产权证书，三人均系徐州市泉山区滨湖花园三期的业主。徐州市滨湖花园业主委员会在2019年11月13日取得了徐州泉山区人民政府湖滨街道办事处及徐州市泉山区房产服务中心的共同备案。 2020年1月20日，徐州市滨湖花园业主委员会张贴《关于召开业主代表大会会议的通知》，会议时间为2020年2月15日上午9时30分，地点徐州市滨湖花园社区**会议室，参会人员为滨湖花园业主代表，议题有五项，具体为：议题1、是否同意续聘前期物业服务公司；议题2、是否同意公开招聘物业服务公司；议题3、是否同意使用“江苏省工商行政、江苏省住房和建设厅、江苏省消费者权益保护委员会制定的JSF-2018-1002《江苏省住宅物业委托服务合同(示范文本)》及附件要求”签订新聘物业公司；议题4、小区物业服务业主代表建议征集，同时一并公布表决规则、表决票、唱票和统计规则等。 2020年4月1日，徐州市滨湖花园业主委员会张贴《关于召开业主代表大会会议的通知》，会议时间为2020年4月18日上午9时30分，地点徐州市滨湖花园社区**会议室，参会人员为滨湖花园业主代表，议题有五项，具体为：议题1、是否同意续聘前期物业服务公司；议题2、是否同意公开招聘物业服务公司；议题3、是否同意使用“江苏省工商行政、江苏省住房和建设厅、江苏省消费者权益保护委员会制定的JSF-2018-1002《江苏省住宅物业委托服务合同(示范文本)》及附件要求”签订新聘物业公司；议题4、小区物业服务业主代表建议征集；议题5、商讨小区监控、安全、停车、绿化等相关事宜，同时一并公布表决规则、表决票、唱票和统计规则等。 在2020年4月18日，徐州市滨湖花园业主委员会召开了第三届业主代表大会第二次会议，唱票人为郭宝华，计票人为孙可可，监票人为徐艳，形成了表决。 2020年4月19日，徐州市滨湖花园业主委员会张贴表决结果公告，内容为：徐州市滨湖花园第三届业主代表大会第二次会议已于2020年4月18日上午在滨湖花园社区三楼会议室召开。本次大会应到业主代表32名，实到代表27名，请假1名，缺席代表4名，符合《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《徐州市滨湖花园第三届业主代表大会议事规则》规定的法定人数。徐州市泉山区人民政府湖滨街道办事处物业管理科华科长、滨湖花园社区党委书记朱建军同志莅临本次会议。本次大会表决了三项内容：1、滨湖花园小区更换前期物业公司并实施公开招聘物业公司；2、以法定方式解除前期公司服务合同；3、委托律师事务所追讨前期物业公司收取的小区全体业主共有物业产生的收益及其他共有收益。现场实名投票，第1项同意26票，不同意0票，弃权1票；第2项同意27票，不同意0票，弃权0票；第3项同意27票，不同意0票，弃权0票。 在2018年9月2日，徐州市滨湖花园第三届业主代表大会通过了《业主代表大会议事规则》，该规则包括总则、业主代表大会、业主委员会及附则。 在上述表决结果公布后，徐州市滨湖花园业主委员会在媒体上刊登公开招聘物业服务企业的公告。 本院认为，业主撤销权纠纷是指业主认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益，依照法律规定向人民法院提起的撤销业主大会或者业主委员会决定的纠纷。行使业主撤销权应符合下列条件:一是提起诉讼的只能是小区的业主，二是被告为业主大会或者业主委员会，诉讼请求应当限于撤销业主大会或者业主委员会作出的决定。 一、关于被告作为本案诉讼主体是否适格的问题。 根据我国物权法第七十八条的规定，业主大会或者业主委员会作出的决定，侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。本案中，被告徐州市滨湖花园业主委员会根据相关法律法规及徐州市滨湖花园业主代表大会议事规则，召开业主代表大会，并以自己的名义公布了业主代表大会的表决结果，之后又发布了公开招聘物业服务企业的公告，故徐州市滨湖花园业主委员会是本案的适格被告，而业主代表大会仅是被告按照徐州市滨湖花园业主代表大会议事规则召开的会议表决组织，并不是适格的诉讼主体。 二、关于三原告提起本案撤销权诉讼是否符合物权法第七十八条的规定的问题。 根据三原告提交的房屋产权证书等证据，足以证实三原告系滨湖花园三期的业主，本案被告发布通告的需要表决事项属于业主共同决定的事项，故案涉的需要表决的议题涉及到了三原告的表决权，与各原告具有法律上的利害关系，三原告以自己的名义提起业主撤销权之诉，符合法律规定。业主撤销权的行使，并不必然以业主的实际利益已经遭受侵害为必要条件，而应当以该业主对涉及的表决事项具有利害关系为前提和基础。 三、关于被告召开业主代表大会表决相应的结果及召开程序和表决程序是否符合法律规定以及业主代表大会的议事规则的问题。 根据物权法第七十六条的规定，选聘和解聘物业服务企业的，需要业主共同决定，决定该事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 根据被告在2020年4月19日张贴的表决结果公告，业主大会表决的议题，除第一项议题有一人弃权外，其他议题全票通过，那么，业主代表投赞成票的票数是否符合物权法第七十六条规定的双过半，则是本案处理的关键。通过本案的审理，被告没有证据证明表决的事项达到的双过半的要求，具体理由为： 一是被告提交的证据仅能证明业主代表经过了选举程序，在业主代表当选后进行了公布。根据被告在2020年4月19日张贴的表决结果公告可知，在4月18日召开业主代表大会时滨湖花园共有业主代表32人，实到27人。 二是本案所涉的表决事项属于需要业主决定的事项，且需要达到双过半，才符合物权法的规定。根据物权法的规定，需要业主决定的事项，应当由业主共同决定，即应当由业主依法行使表决权，被告提交的证据仅能证明各业主代表候选人在选举时当选的票数符合有关规定，但是对于本次会议需要业主表决的事项，并没有证明证实经过了业主的表决程序。 三是根据业主代表大会的记载的滨湖花园小区总户数为4282户，总建筑面积为57.8637万平方米，根据上述法律规定，表决案涉的事项需要经过专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，被告认为当选的业主代表行使表决权符合上述双过半的规定，与物权法的规定不符。 综上，原告与案涉的表决具有法律上的利害关系，被告也是本案的适格被告，因被告通过业主代表大会作出的表决结果不符合法律规定，侵害了三原告的参与权利，故依法应当予以撤销。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下： 撤销徐州市滨湖花园业主委员会2020年4月19日公布的“1、滨湖花园小区更换前期物业公司并实施公开招聘物业公司；2、以法定方式解除前期物业公司服务合同；3、委托律师事务所追讨前期物业公司收取的小区全体业主共有物业产生的收益及其他共有收益”决定。 案件受理费80元，由被告徐州市滨湖花园业主委员会负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  刘现伟 人民陪审员  牛太平 人民陪审员  陈秋萍 二〇二〇年十一月二十六日 书 记 员  刘 文