广西壮族自治区桂林市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂03民终3295号 上诉人（原审原告）：桂林睿通商业管理有限公司，住所地：广西壮族自治区桂林市七星区环城北二路**彰泰澳洲假日****商铺，统一社会信用代码：91450300348600779Q。 法定代表人：莫才军，该公司经理。 委托诉讼代理人：王丽娟，该公司员工。 委托诉讼代理人：甘永雄，该公司员工。 上诉人（原审被告）：陆瑛，男，1981年3月6日出生，汉族，住广西壮族自治区桂林市七星区。 委托诉讼代理人：唐蓝青，广西中远律师事务所律师。 上诉人桂林睿通商业管理有限公司（以下简称睿通公司）因与上诉人陆瑛房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初998号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年8月31日立案后，依法组成合议庭，于2020年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人睿通公司的委托诉讼代理人王丽娟、甘永雄，被上诉人陆瑛的委托诉讼代理人唐蓝青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人睿通公司的上诉请求：1、撤销一审判决第二项、第五项，改判被上诉人陆瑛支付逾期支付违约金10438元并支付首个季度与第二个租赁年度的年租金差额88736.64元；2、本案一审及二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：首先，被上诉人陆瑛应按每日万分之五的标准向上诉人支付逾期违约金。上诉人主张违约金的标准每日万分之五是合同约定的标准，并未超过年利率24%，被上诉人拖欠租金，上诉人的资金占用损失应当参照民间借贷年利率24%的标准认定，违约金具有惩罚违约方的性质，上诉人多次催促被上诉人履行支付租金的义务，而被上诉人拒不履行，一审法院仅支持万分之二的标准计算违约金过低，不足以弥补上诉人的损失。其次，一审判决对上诉人诉请的首个租赁年度与第二个租赁年度租金的差额性质认定错误，该租金差额并非违约金性质，而是租赁期间上诉人给予被上诉人的附条件免租。双方合同约定了被上诉人租赁商铺少于合同约定的租赁期限，被上诉人需补交年租金差额，现在上诉人仅要求被上诉人补交年租金差额的一半即88736.64元。一审判决适用法律错误，请求二审法院查明事实，公正判决。 上诉人陆瑛的上诉请求：1、撤销一审判决第三项、第四项；2、本案一审及二审诉讼费用由被上诉人睿通公司承担。事实及理由：首先，一审判决认定被上诉人提出的违约金过高，酌情以四个月的房租标准作为违约金的支付标准，但是被上诉人不存在损失，上诉人无需支付违约金。涉案门面早在2019年年初就有新的承租人与被上诉人签订了房屋租赁合同，不存在合同解除后的任何损失。其次，一审判决第四项要求上诉人将所有物品从占用被上诉人的场地中搬离，上诉人的物品已经不知所踪，不存在占用场地的情况，上诉人也无法搬离。请求二审法院查明事实公正判决。 睿通公司向一审法院诉请：1、判令确认原告与被告2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月20日解除；2、判令被告向原告支付拖欠的租金38750.09元；3、判令被告向原告支付场地占用费103929.67元(从2019年3月21日暂计算至2020年3月31日；至2019年3月21日至2019年8月31日按占用商铺的面积及租金价82元/㎡/月计算；2019年9月1日至2020年3月31日按86.10元/㎡/月，暂计7个月，之后计算至实际清空搬走物品之日止)；4、判令被告向原告补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额88736.64元；5、判令被告向原告支付逾期付款违约金11025.85元(该项违约金以每期拖欠的租金为基数，按年利率24％计算，从被告逾期之日暂计至2020年3月31日，之后违约金计至实际付清之日止)；6、判令被告向原告支付解除合同违约金95835.54元(该项违约金按第三个租赁年度租金总额的50％计算)；以上费用合计338277.80元。7、判令被告将经营期间的物品立即从占用的商铺中搬走；8、本案诉讼费用由被告承担。 一审法院审理查明：2016年9月21日，原告（合同甲方）与被告（合同乙方）签订《彰泰天街·商铺租赁合同》一份，约定被告承租原告经营管理的位于桂林市“彰泰天街”19栋负1-1、19栋1-1号商铺，面积130.88平方米，用于经营“餐饮、烘焙、花艺”；租赁期限自2016年12月1日起至2021年9月30日止，如乙方实际租赁该商铺时间少于该期间，甲方有权要求乙方在退租时除合同约定违约金及相关赔偿外，还需向甲方补缴首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额；第一年的租金为44368.32元／年，分三期付清，每期14789.44元;第二年租金为133104.96元/年，分九期付清，每期14789.44元；第三年租金为每月122.04元/平方米；第四年租金为每月131.80元/平方米；第五年租金为每月142.35元/平方米；从第三年起租金按月交纳，乙方在每月25日前向甲方交纳下个月租金；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳租赁保证金29578.88元，如乙方违反合同规定，甲方有权根据合同的有关约定全部扣收租赁保证金而无需归还给乙方；乙方应于合同签订之日起5日内向甲方交纳质量保证金5000元，如出现消费者投诉或其他需要由乙方承担的费用及法律责任，甲方有权没收质量保证金；乙方逾期支付租金或合同规定的其他任何应付款项超过30日的，甲方可书面通知乙方解除本合同；本合同解除或终止的，乙方应在解除或终止之日起3日内将该商铺交还给甲方。如逾期3日乙方仍未办理交还手续的，视为乙方已自动搬离，商铺内如有遗留物品的，视为乙方放弃。甲方可以不通知乙方自行决定并进入该商铺对商铺内的物品或装修进行清理、清洁工作而无需承担任何责任，因此而产生的所有损失和责任由乙方自行承担；非本合同规定的情况，乙方擅自提前解除本合同的，即构成乙方的严重违约，应向甲方承担解除合同是当年租金总额50%的违约金，且甲方有权扣没其已交的所有费用；出现本合同约定情形甲方行使解除本合同的权利的，甲方解除本合同前乙方已支付的本合同约定的所有费用均不予退还，乙方还应向甲方承担合同解除时当年租金总额50%的违约金；在合同期内，乙方逾期支付本合同所列的任何费用，每逾期一日，则应以逾期之款项的0.5‰为日罚金标准支付违约金。合同还确定了双方的联络地址，并约定双方根据本合同或与本合同相关的任何通知或联络应以书面形式按照确定的地址发出，如双方任何一方的通讯信息发生变化，应于确定的通讯信息发生变化的3日前书面通知对方，否则，对方根据确定的通讯信息发出的书面文件视为履行了本合同规定的通知义务并发生相应的法律效力；如用挂号信或快递邮寄，在寄出五日后视为收讫。合同签署后，被告向原告交纳了履约保证金29578.88元。原告依约将上述铺面交给被告使用，被告亦依约向原告交纳租金至2018年12月。2019年3月2日，因被告超过一个月未缴纳租金，原告以快递方式向被告发出了《关于解除贵我双方〈彰泰天街19栋负1-1、19栋1-1号商铺租赁合同〉通知函》，2019年3月20日，被告签收该函件。2019年5月1日，原告将19栋1-1号商铺收回另行出租；2019年11月1日，原告将19栋负1-1号商铺收回另行出租。但被告经营期间的物品仍占用原告的其他场地。其后，双方就合同解除后的处理未能达成一致，原告故诉至本院，提出前述诉讼请求。 一审法院审理认为,关于争议焦点一，本院认为，原、被告双方于2016年9月21日签订的《彰泰天街·商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的合同约定，被告逾期一个月未向原告交纳租金，原告有权解除合同，故原告于2019年3月2日向被告发出的解除合同通知，被告于3月20日收取，合同在该日解除，故对原告请求本院确认合同于该日解除的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，被告经营期间的物品占用原告的场地，应当由被告及时搬离，故对原告要求被告将其经营期间的物品从占用原告的场地搬离的诉讼请求，本院予以支持。关于争议焦点二，本院认为，被告未交纳2019年1月1日至3月20日的租金，属违约行为，应承担违约责任，向原告缴纳租金38750.09元，并支付逾期支付的违约金。但该违约金约定过高，本院酌情将该违约金调整为每日万分之二，故对原告要求被告支付租金38750.09元的诉讼请求，本院予以支持，对原告要求被告按年利率24%支付逾期支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。关于争议焦点三，本院认为，原告因被告违约行使合同解除权解除了合同，符合合同约定的被告支付违约金条件，故被告应依约向原告支付违约金。但合同中约定不予退还的原告已交纳的押金、首个租赁年度与第二个租赁年度间的年租金差额、合同解除时当年租金的50%，均属于解除合同的违约金，考虑到原告解除合同的实际损失为合同解除后重新寻找承租人的空档期，该违约金的约定明显过高，本院酌情调整为当年的4个月租金标准，故被告应当支付的违约金为63890.40元（15972.60元/月×4个月），扣除被告已支付的押金29578.88元，被告实际应支付的违约金为34311.52元。故对被原告要求被告支付补齐首个租赁年度与第二个租赁年度的年租金差额88736.64元、支付解除合同违约金95835.54元的诉讼请求，本院予以部分支持。关于原告要求被告支付的场地占用费，本院认为，原告已将上述商铺收回并另行出租，上述本院支持的违约金已足以补偿原告因解除合同造成的损失，原告再行要求被告支付场地占用费，没有法律和事实依据，本院不予支持。依法判决：一、确认原告桂林睿通商业管理有限公司与被告陆瑛于2016年9月21日签订的《商铺租赁合同》于2019年3月20日解除；二、被告陆瑛向原告桂林睿通商业管理有限公司支付租金38750.09元并支付逾期违约金（违约金计算，以12476.20元为本金，从2018年12月25日起至2019年1月24日；以28445.20元为本金，从2019年1月25日起至2019年2月24日；以38750.09元为本金，从2019年2月25日起至付清时止，按每日万分之二的比例支付）；三、被告陆瑛向原告桂林睿通商业管理有限公司支付解除合同的违约金34311.52元；四、被告陆瑛将经营期间的物品从占用原告的场地中搬离；五、驳回原告桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费6374元，因适用简易程序减半收取3187元（原告已预付本院），由被告负担723元，原告负担2464元。 双方当事人对一审查明的事实基本无异议，本院予以确认。 综合诉辩双方意见，本案二审争议焦点为：1、本案违约金按何种标准计算？2、上诉人睿通公司要求被上诉人陆瑛支付年租金差额是否有事实及法律依据？ 本院认为，首先，关于本案违约金计算标准问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”双方当事人在租赁合同中对承租人违约需承担的违约责任作了多处约定，包括不予退还押金、支付年租金差额、承担解除合同当年租金的50%等内容，一审法院根据本案实际情况，结合合同解除给睿通公司造成的损失等因素，酌定按照四个月租金标准计算违约金，符合法律规定，本院予以确认。一审判决认定的四个月租金是计算上诉人陆瑛各种违约情形应承担违约金的标准，并非仅按照涉案商铺实际空置时间计算，且上诉人陆瑛亦未举证证实上诉人睿通公司不存在涉案商铺空置的情形，故上诉人陆瑛主张其不承担违约金的诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。 其次，关于上诉人睿通公司要求陆瑛支付年租金差额的问题。合同中约定租赁期限未达到合同约定期限应补交年租金差额，是对承租人违约提前解除合同应承担责任的约定，上诉人睿通公司在主张违约金的同时另行主张年租金差额的诉请，理由不能成立，事实及法律依据不足，本院不予支持。 另外，双方当事人合同约定承租人应在合同解除或者终止之日起三日内交还商铺，逾期三日未办理交还手续的，视为承租人自动搬离，商铺内遗留物品视为承租人放弃，出租人可以自行清理，且上诉人陆瑛在本案中亦表示其放置在商铺中的物品不知所踪，故一审法院判决上诉人陆瑛将物品从占用上诉人睿通公司的场地搬离已无法实现，本院对一审法院据此作出的判决予以撤销。 综上，一审判决认定事实基本清楚，法律适用得当，实体处理正确。上诉人的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初998号民事判决第一项、第二项、第三项； 二、撤销广西壮族自治区桂林市七星区人民法院（2020）桂0305民初998号民事判决第四项、第五项； 三、驳回上诉人桂林睿通商业管理有限公司的其他诉讼请求。 一审案件受理费6374元，减半收取3187元（上诉人睿通公司预交），二审案件受理费3906元（上诉人睿通公司预交2279元、上诉人陆瑛预交1627元），合计7093元，由上诉人桂林睿通商业管理有限公司负担4743元，由上诉人陆瑛负担2350元。 上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限届满之日起二年内，向一审法院申请执行。 本判决为终审判决。 审判长  宿健慧 审判员  丁 勇 审判员  周 霞 二〇二〇年十一月十一日 书记员  叶菁华