山东省日照市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁11民终2233号 上诉人（原审原告）：日照通力房地产开发有限公司，住所地莒县岳石路**，统一社会信用代码91371122761876277J。 法定代表人：董雅娜，总经理。 委托诉讼代理人：董云波，男，该公司副经理。 委托诉讼代理人：周夫峰，山东文心正律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：日照日百商业有限公司，住，住所地日照市正阳路**一社会信用代码913711006680936143。 法定代表人：靳照，总经理。 委托诉讼代理人：胡瑞红，山东海洋律师事务所律师。 上诉人日照通力房地产开发有限公司（以下简称通力公司）因与上诉人日照日百商业有限公司（以下简称日百公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5632号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 通力公司上诉请求：1.改判日百公司还需支付通力公司滞纳金2474084.64元及违约金682743.16元；2.判令日百公司将擅自改变租赁用途的物业恢复到合同约定状态；3.一、二审案件受理费由日百公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，判决结果显失公平。一、关于滞纳金、违约金。一审判决仅支持2019年度逾期交付租赁费的滞纳金错误。双方在协议中对滞纳金、违约金的约定明确，一审判决认为前期日百公司虽未支付租赁费，但通力公司对其后期交付的租赁费按本金计算处理，未扣除滞纳金后再算本金，视为双方对交付期限的变更。上述认定没有法律依据，通力公司如先扣滞纳金再算本金，日百公司的支出将会进一步扩大。通力公司先收本金并不代表放弃收取滞纳金的权利。二、关于被上诉人改变租赁用途。日百公司改变租赁用途，通力公司依据《中华人民共和国合同法》的规定有权要求日百公司恢复到合同约定状态，且日百公司将营业商业状态改变为单纯出租场地，客观上已影响到合同后期按营业额比例计算租赁费的预期利益，一审判决对此不予支持应予纠正。 日百公司针对通力公司的上诉辩称，日百公司未及时支付租赁费的原因是通力公司交付的房屋不符合约定，通力公司未按照合同约定安装室内照明设施及通风排烟设备等，未按照合同约定提供厨房、停车场。日百公司不应承担滞纳金，滞纳金的性质属于违约金，合同约定数额过高，应予调整。日百公司将部分房屋转租给济宁银行时已经过通力公司同意，相关改造已充分告知通力公司主要工作人员，通力公司诉求恢复原状没有事实和法律依据。 日百公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2.上诉费由通力公司承担。事实和理由：一、日百公司未按合同约定时间向通力公司支付房屋及场地租赁费是在依法行使抗辩权。通力公司未按双方签订的租赁合同及其附件物业标准的约定全面履行合同义务，提供的房屋、场地达不到合同及其附件的要求，使日百公司若不自行投入大量资金改造则远不能实现承租房屋、场地的合同目的。日百公司就合同及其附件约定的标准、自行投入资金折抵问题与通力公司多次交涉，从通力公司在租赁合同履行数年来实际认可日百公司未按合同约定时间支付租金可以证实该事实。在通力公司未就日百公司因承租房屋、场地未达标准而投入资金这一问题得到切实解决之前，日百公司有权拒付或延时支付租赁费。二、日百公司不应承担滞纳金，即使承担，租赁合同约定的滞纳金过高，且一审法院计算错误。本案租赁合同约定的滞纳金，其实质应为逾期付款违约金，其目的在于补偿未按时收款所遭受到的实际损失。结合第一条理由，因通力公司违约，日百公司有权不按合同约定时间支付租赁费。即使日百公司应当承担该滞纳金，一审计算基数与时间均不正确。合同约定的滞纳金标准过高，作为逾期付款的实际损失，应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，且逾期日期应自1月10日起算。三、转租给济宁银行使用的房屋中破坏一楼楼顶混凝土楼板部分已征得通力公司的同意，日百公司无需对此恢复原状。日百公司在一审中已提供证人证言证实转租给济宁银行使用的房屋在改造装修时已征得了通力公司的同意，包括对一楼楼顶混凝土楼板部分挖开以安装室内楼梯的相关改造操作均已充分告知通力公司，并取得了通力公司主要工作人员的同意。 通力公司针对日百公司的上诉辩称，一、通力公司已向日百公司提供了符合约定要求的房屋场地，包括停车场等，本案不存在日百公司提出抗辩权的情形，且日百公司一直实际使用通力公司交付的物业，从未提出书面或口头异议。二、滞纳金是按照双方之间合同的约定计算，计算的基数和时间标准等均符合合同约定。三、日百公司在使用物业过程中未经通力公司同意，人为破坏相关物业的主体结构，其上诉称征得通力公司同意与事实不符。日百公司的上诉无事实和法律依据，请求予以驳回。 通力公司向一审法院起诉请求：1.判令日百公司支付所欠通力公司租赁费2325789.39元（庭审过程中变更为1177899.39元）及逾期付款滞纳金3312081.05元及违约金682743.16元；2.判令日百公司将擅自拆除变动的房屋主体结构恢复原状并赔偿损失（庭审过程中自动放弃要求赔偿损失的请求）；3.判令日百公司将擅自改变租赁用途的物业恢复到合同约定业态；4.诉讼费由日百公司负担。 一审法院认定事实：2011年7月18日，通力公司与日百公司签订《租赁合同》及作为附件的《物业标准》，2015年5月28日签订《补充协议》，约定：第一条、由日百公司承租通力公司位于莒县交汇处的房屋；第三条、租赁期限为2014年1月1日至2033年12月31日；第六条及补充协议第三条、租金约定为2014年1月1日起至2025年12月31日止，第一年租金为300万元，2026年1月1日前每隔三年递增5%，即2014年1月1日至2016年12月31日为年租金300万元，2017年1月1日至2019年12月31日为年租金315万元，2020年1月1日至2022年12月31日为年租金330.75万元，2023年1月1日至2025年12月31日年租金为347.2875万元，2026年后不再递增，即自2026年1月1日至2033年12月31日期间的租金，日百公司应于每年1月10日向通力公司预付本年度年租赁费用500万元，结算时按日百公司租赁物业内税后年营业额计算，年税后营业额不足4亿时，按税后营业额的2.5%计算应交年租金，年税后营业额超4亿（包含4亿）时适用超额累计的方式计算年租金，超额部分按2%计算。日百公司直接出租部分（指不在日百公司系统统一收款的部分）在900平方米（包含900）以内的，通力公司不再另行收取租金。租金支付方式，按年度以汇票或电汇方式支付，第一、二年度租金于2015年6月30日前付清，以后每年度租金于每年的1月10日前支付（遇节假日顺延），每逾期十日加收年租金总额的5‰的滞纳金；第九条、租赁用途，日百公司用于商业综合性经营；第二十条、未经通力公司同意，日百公司不得改变本合同规定的租赁用途；第二十一条、日百公司可以根据经营需要对物业进行改造、装修、装饰，设计方案均须征得通力公司的同意后方可施工，并不得破坏建筑主体结构；第二十二条、日百公司在租赁期内因经营需要，可对物业进行部分分租、转租，日百公司保证分租、转租后在物业内所进行的活动符合法律、法规以及本合同的规定，否则将由日百公司承担由此产生的法律后果。 2015年5月28日，通力公司、日百公司签订《场地租赁合同》，合同约定：一、通力公司将位于莒县停车场（面积约9000平方米）以及负一层停车场除通力公司住宅楼住户预留车位之外的场地租赁给日百公司使用；二、租赁期限20年，即从2014年1月1日至2033年12月31日，自2014年1月1日至2016年12月31日期间年租金为1373105.88元，自2017年1月1日至2019年12月31日期间年租金为1441761.17元，自2020年1月1日至2022年12月31日期间年租金为1514578.08元，自2023年1月1日至2025年12月31日期间年租金为1589723.91元，自2026年1月1日至2033年12月31日期间免租金。第一、二年度租金于2015年6月30日前付清，以后每年度租金于每年的1月10日前支付（遇节假日顺延），每逾期十日加收年租金总额5‰的滞纳金。 合同签订后，通力公司向日百公司交付了租赁房屋和场地。日百公司2018年以前的房屋、场地租赁费已交付完毕，2019年应付房屋租赁费3150000元及场地租赁费1441761.17元，共计4591761.17元，日百公司于2019年5月20日交付485971.78元，2019年6月28日交付1500000元，诉讼过程中又向通力公司交付了1248900元，尚欠1076889.39元未付。 日百公司在使用租赁物过程中，将部分物业转租给了教育培训机构、旅行社等，其中西门口处房屋转租给济宁银行的部分，为安装室内楼梯，将一楼楼顶混凝土楼板挖开。 另查明：2019年10月24日，日百公司向一审法院另案起诉通力公司,提出以下诉讼请求：1.支付垫付的照明、排烟、降噪的设备及安装费用共计2026350元及利息；2.支付违约金482743.16元；3.赔偿维修损失52313.4元；4.赔偿因未按约定提供车位及职工食堂的损失910000元。一审法院于2020年1月7日作出（2019）鲁1122民初6666号民事判决书，判决驳回日百公司的诉讼请求。 一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，通力公司与日百公司签订的《租赁合同》及其补充协议和《场地租赁合同》均系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，上述合同合法有效，通力公司、日百公司均应按照合同约定享受权利并履行义务。合同签订后，通力公司依约交付了租赁房屋和场地，根据通力公司、日百公司的合同约定，2019年度的租赁费日百公司应于2019于1月10日前交付，日百公司至今仍欠租赁费1076889.39元应予支付，根据合同约定，每逾期十日加收年租金总额的5‰的滞纳金不违反法律规定，通力公司要求日百公司支付2019年度的滞纳金837996.41元[4591761.17元×5‰×36.5(365天÷10天）]有理,一审法院予以支持。2016年至2018年度的租赁费，日百公司虽未按时交付，但通力公司对日百公司逾期交付的租赁费亦未提出异议，并对日百公司后期多次的交付主动按照日百公司交付租赁费本金计算处理，并未先扣除滞纳金后再算作本金，视为通力公司、日百公司对交付期限的变更，现通力公司再要求日百公司支付2016年至2018年度的滞纳金，一审法院不予支持。根据《租赁合同》第二十一条约定：日百公司可以根据经营需要对物业进行改造、装修、装饰，设计方案均须征得通力公司的同意后方可施工，并不得破坏建筑主体结构。本案中，日百公司将西门口处的部分房屋转租给济宁银行，将一楼楼顶的混凝土楼板挖开，日百公司未提交充分证据证实事先征得了通力公司的同意，且违反了合同关于不得破坏主体结构的约定，日百公司应负责对该处一楼楼顶恢复原状，但应给其预留三十日的合理期限。根据《租赁合同》第二十二条约定：日百公司在租赁期内因经营需要，可对物业进行部分分租、转租，因此，通力公司要求日百公司将擅自改变租赁用途的分租、转租的物业恢复到合同约定业态不能成立，一审法院不予支持。通力公司主张日百公司转租影响其对2026年至2033年期间按照日百公司营业额收取租赁费，因2026年尚未到来，该时段日百公司是否还转租、是否影响租赁费的计算收取尚处于不确定状态，通力公司现在就据此要求日百公司支付违约金的主张不能成立，一审法院不予支持。日百公司关于本案的辩解，因其已另案提起诉讼，且已经一审法院判决处理，在此不予赘述，并不予采纳。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十六条规定，判决：一、日百公司于判决生效后十日内付给通力公司2019年度的房屋租赁费及场地租赁费1076889.39元；二、日百公司于判决生效后十日内付给通力公司2019年度逾期交付租赁费的滞纳金837996.41元；三、日百公司于判决生效后三十日内将转租给济宁银行使用的房屋中破坏一楼楼顶混凝土楼板部分恢复原状；四、驳回通力公司的其他诉讼请求。案件受理费56044元，减半收取计28022元（立案时已减半），由通力公司负担19532元，由日百公司负担8490元。 二审中，日百公司提交如下证据：1.租金支付及滞纳金计算明细及银行流水（业务回单），用以证明一审认定租赁费支付时间有出入，且滞纳金应是519411.67元，不是一审认定的837996.41元。2.通力公司出具的收款收据两份，用以证明日百公司支付租金182000元。通力公司质证意见：证据1中的租金支付及滞纳金计算明细表系日百公司单方制作，滞纳金的计算基数是以未付租金金额，但根据合同约定，如果日百公司逾期支付租金，滞纳金的计算基数应当是全年租金，因此该明细表滞纳金计算方式与合同约定相悖。且付款时间应当以通力公司到款日为准；对证据2予以认可，同意抵顶租金，但该证据是在一审判决后形成，一审在租金认定上没有错误。本院认证：证据1中的租金支付及滞纳金计算明细系日百公司单方出具，且滞纳金的计算标准无事实依据，不予认定；银行流水（业务回单）所载明的支付时间与一审认定日百公司支付租赁费的时间并无不符，对日百公司关于一审认定租赁费支付时间错误的主张，不予采信；对证据2，通力公司无异议，予以认定。该收款收据证明日百公司于2020年9月14日、26日（本案二审期间）分别以日百金卡、折扣单抵账的方式支付2019年度租金80000元、102000元。 二审查明：日百公司对一审法院作出的（2019）鲁1122民初6666号民事判决不服，提起上诉。本院于2020年9月29日作出(2020)鲁11民终1613号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。该民事判决认定：“对于日百公司要求通力公司支付照明、排烟、降噪的设备及安装费用2026350元及未按约定提供职工食堂的问题，虽然在双方签订的《租赁合同》及附件《物业标准》中对通风排烟设备、室内照明、食堂等问题都进行了明确的约定，由通力公司安装通风排烟设备，室内照明、灯光等配置由通力公司负责，在负一层间隔300平方米的房间，给日百公司用于职工食堂并预留排风管道口，但在2015年5月28日双方签订的补充协议中明确载明“甲方（即通力公司）提供的物业已于2013年3月1日达到乙方（即日百公司）用于装修布局的标准”，该协议系双方真实意思表示，该协议已经确认通力公司交付的房屋已达到合同及物业标准约定的交付条件，且涉案房屋已交付使用至今，日百公司也并未提供证据证实日百公司曾向通力公司提出继续履行上述义务的要求，应视为双方对原合同内容的变更，……”。 本院对一审查明的其他事实予以确认。 本院认为，通力公司与日百公司签订《租赁合同》及《场地租赁合同》，日百公司租赁通力公司案涉房屋及场地使用，上述事实清楚，本院予以确认。关于日百公司现尚欠付租赁费数额。至本案一审诉讼中日百公司尚欠付2019年度租金1076889.39元，二审期间，日百公司于2020年9月14日、26日分别以日百金卡、折扣单抵账的方式支付租金80000元、102000元，通力公司无异议，故对一审认定的日百公司欠付租赁费数额，本院予以变更为894889.39元。 关于日百公司是否应支付滞纳金的问题。根据双方租赁合同约定，2019年度的租金应当于2019年1月10日前支付。至本案一审诉讼中日百公司尚欠付租金1076889.39元，日百公司主张通力公司提供的房屋、场地达不到合同要求，其未按合同约定时间支付租金系行使抗辩权，但因日百公司关于通力公司交付的房屋未达到合同及物业标准约定的交付条件的主张经生效判决不予支持，故日百公司相关抗辩意见本院不予采纳。日百公司未按约定支付租赁费，应当承担相应滞纳金。双方合同约定每逾期十日加收年租金总额5‰的滞纳金，日百公司主张该滞纳金约定标准过高，应予调整。根据日百公司拖欠租赁费的数额及逾期时间，本院经审查认为，上述合同约定的滞纳金计算标准并未过分高于日百公司因逾期付款而给通力公司造成的实际损失，故对日百公司上述主张，本院不予支持。一审据此判决日百公司支付2019年度滞纳金837996.41元，具有事实和法律依据，本院予以维持。对于2016年至2018年的租赁费，日百公司虽未按约定时间交付，但通力公司对日百公司逾期交付的租赁费未提出异议，结合双方租赁合同的后续履行情况以及通力公司对后期交付的租赁费未扣除滞纳金的事实，一审认定双方对交付期限达成变更，并无不当。对通力公司要求日百公司支付2016至2018年度的滞纳金的诉讼请求，一审不予支持亦无不当。 双方《租赁合同》第二十二条约定，日百公司在租赁期内因经营需要，可对物业进行部分分租、转租，日百公司在租赁期限内将部分房屋进行转租并不违反上述合同约定，通力公司要求日百公司将擅自改变租赁用途的分租、转租的物业恢复到合同约定业态的诉讼请求，本院不予支持。通力公司关于日百公司的转租影响其2026年至2033年期间租赁费的收取并要求日百公司支付违约金的主张，亦无事实依据，一审对其相关诉讼请求不予支持，并无不当。日百公司将位于西门口处的房屋转租给济宁银行，转租过程中将一楼楼顶混凝土楼板挖开，日百公司未提交有效证据证明事先征得了通力公司的同意，且违反了合同关于不得破坏建筑主体结构的约定，因此通力公司有权要求日百公司恢复原状。日百公司关于其无需对此恢复原状的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，日百公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；通力公司的上诉请求不能成立，本院予以驳回；一审认定事实清楚，判决结果正确，但因二审中当事人主动履行导致认定租赁费欠付数额发生变化，本院予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、维持山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5632号民事判决第二项、第三项、第四项及案件受理费负担部分； 二、变更山东省莒县人民法院（2019）鲁1122民初5632号民事判决第一项为：“日照日百商业有限公司于判决生效后十日内付给日照通力房地产开发有限公司2019年度的房屋租赁费及场地租赁费894889.39元”。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 二审案件受理费56044元，由上诉人日照通力房地产开发有限公司负担22418元，上诉人日照日百商业有限公司负担33626元。 本判决为终审判决。 审判长  卜雪雁 审判员  杨荣国 审判员  苗自富 二〇二〇年十一月十二日 法官助理刘娜 书记员裴凤文