湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异183号异议人（案外人）：缪雅珊，女，1968年8月29日出生，汉族，住湖南省长沙县。申请执行人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部，住所地湖南省长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**银港大厦。负责人：陈希桥。被执行人：长沙市芙蓉区德诚首饰行，，住所地长沙市芙蓉区定王台街道建湘路**龙腾大厦303法定代表人：苏毅。被执行人：苏毅，男，1966年11月19日出生，汉族，住，住所地福建省福州市仓山区/div>被执行人：刘秋燕，女，1984年9月28日出生，汉族，住，住所地福建省福州市台江区/div>被执行人：杨扬，女，1975年9月29日出生，汉族，住，住所地长沙市天心区/div>被执行人：苏敏，男，1969年6月11日出生，汉族，住，住所地福建省福州市台江区/div>在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称省建行）与被执行人长沙市芙蓉区德诚首饰行（以下简称德诚首饰行）、苏毅、刘秋燕、杨扬、苏敏金融借款合同纠纷一案中，案外人缪雅珊对本院（2020）湘0102执8618号民事裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人缪雅珊提出异议称：2018年10月20日，缪雅珊与湖南珮诗贸易有限公司（以下简称珮诗公司）签订《商品房买卖合同》，约定该公司把长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××层××号商铺出售给缪雅珊。缪雅珊已向珮诗公司支付了全部购房款。因珮诗公司推脱等原因未对涉案商铺及时办理过户登记。2019年，杨扬将该房屋抵押给省建行并办理了抵押登记。涉案房屋当时的所有人已系缪雅珊，因此杨扬此举属于无处分权人处分他人财产的行为，抵押行为无效。省建行作为专业的金融机构商业银行未尽到其审慎义务，存在重大过失，其非善意取得抵押权。缪雅珊作为案涉房屋的真实所有人，在未经其同意的情况下，杨扬与省建行办理的抵押权无效。因此申请终止对位于长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××层××号房屋执行，并裁定申请执行人对该房屋的抵押权无效。申请执行人省建行辩称，1、异议申请人与珮诗公司的商品房买卖合同为无效合同。异议申请人提交的商品房买卖合同的交易双方为珮诗公司与异议申请人，而交易房屋的产权证登记在杨扬名下，交易双方所签订的合同不符合合同要式，因此双方签订的合同无法律效力；2.银行已尽到贷款审查义务。银行在发放贷款前对抵押物做了相关了解，包括审查产权登记信息，上门抵押物了解情况，当时抵押物为毛坯，也没有被异议申请人所占有，银行与被执行人签订抵押担保合同符合法律法规相关规定，合法有效；3.异议人申请人只能对杨扬等人主张债权，不能对杨扬名下的抵押物主张物权。异议申请人与珮诗公司签订的商品房买卖合同既为无效合同，异议申请人也未按合同约定的房屋价款按时足额支付，其与杨扬等人的债权债务关系应另行处理，不得对抗抵押权。请求法院驳回异议人的执行异议。本院查明：原告中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部诉被告长沙市芙蓉区德诚首饰行、苏毅、刘秋燕、杨扬、苏敏金融借款合同纠纷一案，本院于2020年4月3日作出（2020）湘0102民初1563号民事判决：一、长沙市芙蓉区德诚首饰行在本判决生效之日起五日内偿还中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部贷款本金9600000元、利息131950元、罚息605.17元（暂计算至2020年3月25日，此后的利息、罚息、复息按照合同约定的利率计算至实际清偿之日止）；二、长沙市芙蓉区德诚首饰行未按本判决确定的期限履行第一项给付义务的，则中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部有权对杨扬、苏敏名下房屋（详见判决书附件《押抵物清单》）拍卖、变卖后,在本判决第一项之款项的范围内优先受偿。杨扬、苏敏履行上述担保责任后，有权向长沙市芙蓉区德诚首饰行追偿；三、苏毅、刘秋燕对上述第一项确定的长沙市芙蓉区德诚首饰行的义务承担连清偿责任，苏毅、刘秋燕履行上述保证责任后，有权向长沙市芙蓉区德诚首饰行追偿。2020年9月1日，省建行向本院申请执行，本院于2020年9月10日作出（2020）湘0102执8618号民事裁定，裁定冻结、扣划、扣留被执行人杨扬，苏敏，长沙市芙蓉区德诚首饰行，苏毅，刘秋燕的银行存款97937299元（未计算迟延履行期间的利息）；或者查封、扣押其价值相当的财产。本院向长沙市不动产登记中心查询杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区德诚首饰行、苏毅、刘秋燕不动产情况，查明被执行人杨扬名下位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××房屋，本案已采取轮候查封措施，查封期限至2023年10月27日，但因轮候查封等情形，暂不宜处置。2020年9月14日，通过长沙市住房公积金管理中心查询了杨扬、苏敏、长沙市芙蓉区德诚首饰行、苏毅、刘秋燕住房公积金情况，未发现可供执行财产。本院于2020年10月28日作出（2020）湘0102执8618号之一执行裁定，裁定终结本次执行程序。另查明，杨扬为珮诗公司的法定代表人。2018年5月27日，杨扬向珮诗公司出具授权委托书，载明：“鉴于本人欲将本人名下的自有物业（位于长沙市［芙蓉］区××路××号××大厦××楼整层房产编号为长房权证芙蓉字第7××4，长房权证芙蓉字第7××4的房屋）对外转让，……根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条、第四百零三条之规定，本人特别授权委托贵公司以贵公司的名义对外销售本人名下的上述物业。”2018年10月20日，珮诗公司与缪雅珊签订《商品房买卖合同》，约定缪雅珊购买珮诗公司名下湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路162号栋2层136房屋，房屋用途为商业。同日，缪雅珊与悠乐港公司签订《定王悠乐港商铺委托管理合同》，将刚购买的湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路162号栋2层136号商铺委托给悠乐港公司代为经营管理。委托管理期限为2018年12月31日至2028年12月30日止。缪雅珊分别于2018年10月16日、2018年10月20日向珮诗公司支付了全部购房款以及房屋契税、印花税、公证费、工本费、维修基金。珮诗公司按约履行了交付房屋给悠乐港公司的义务，但尚未给缪雅珊办理房屋产权过户登记。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，杨扬授权珮诗公司全权代理向外出售其名下位于湖南省长沙市芙蓉区××街道××路××号栋××层××商铺，缪雅珊与珮诗公司在本院查封涉案房屋前已签订《商品房买卖合同》，购买其中的2层136号商铺，支付了全部购房款并委托悠乐港公司实际占有该商铺至今，且无证据证明缪雅珊对未办理过户登记手续存在过错。因此缪雅珊依法可以排除对涉案房屋的执行，缪雅珊的异议申请，予以支持。至于缪雅珊要求本院裁定省建行的案涉抵押权无效，因该抵押权已被本院（2020）湘0102民初1563号生效民事判决确认，如果对此有异议，应通过审判监督程序处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止本院对湖南省长沙市芙蓉区××街道××路××号栋××号房屋的执行措施。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  罗长华人民陪审员  魏建莲人民陪审员  柳满希二〇二〇年十一月十日法官助理刘玥书记员廖沙