重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23479号 原告：陈维碧，女，1976年7月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：王娅琼，重庆远博律师事务所律师。 被告：刘林，男，1986年10月17日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告陈维碧与被告刘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告陈维碧及其委托诉讼代理人王娅琼，被告刘林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告陈维碧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告签订的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除；2、被告立即支付原告2020年1月6日至2020年8月5日期间的租金8400元（1200元/月）；3、被告立即向原告支付违约金2400元；4、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2019年10月30日，原告委托其朋友周绍春并直接以周绍春的名义与被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定被告将其位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路345号和合家园4幢9-7号房屋作价580000元转让给周绍春。因被告尚欠案外人黄益睿借款465000元未清偿，且该房屋已抵押给黄益睿，故周绍春、被告及黄益睿协商一致并签订协议，由周绍春将购房款中的465000元直接转账支付给黄益睿用于清偿其与被告之间的借款，并解除该房屋的抵押。原告遂委托周绍春并使用其银行账户转账支付黄益睿465000元，剩余的购房款由原告委托周绍春以转账或现金支付的方式交付给了被告，至此案涉房屋的购房款原告已支付完毕。2019年11月7日，被告出具收条一张，收条载明了其已收到周绍春支付的购房款580000元，其中有465000元已直接支付给黄益睿的事实。2019年11月6日，原、被告在重庆市渝北区民政局办理结婚登记，双方协商一致，将案涉房屋以丈夫的名义过户给妻子，从而减少过户税费。同年11月12日，双方签订《自愿离婚协议书》，约定将案涉房屋归女方即本案原告所有，原、被告办理了离婚登记。2019年11月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限为2019年11月6日至2020年11月6日，租金为每月9280元，每月支付租金，同时约定，如被告违约，则应支付2个月的租金作为违约金，如逾期三个月，则原告有权随时收回房屋。2020年1月6日起，被告未再支付租金，原告多次通过微信催收未果。2020年8月5日，原告向被告发送了《解除房屋租赁合同通知书》。通知书载明被告拖欠原告7个月房租及被告未经原告准许，擅自将房屋转租给刘生彬、李华芳（被告父母）的事实，通知被告双方签订的房屋租赁协议自本通知书送达之日起解除并要求被告及刘生彬、李华芳立即搬出案涉房屋。审理期间，原告自愿将每月租金调整为按照1200元计算，被告至今未支付欠付的租金，应当承担支付剩余租金及违约金的责任。 被告刘林辩称，1、房屋租赁合同上的签字捺印属实，但二人之间并不存在真实的房屋租赁关系，而是案外人周绍春出借了540000元给被告，周绍春要求被告按月支付利息，合同上约定的租金9280元实际就是每月的借款利息，故明显高于了渝北区龙兴当地房屋租金的价格，当地该户型房屋一月租金仅为1000-2000元。2、为了减少房屋转让的税费，周绍春让原告与被告假结婚，在婚内通过夫妻间财产转让的方式，将被告的房屋过户给了原告，过户后，原、被告随即办理了离婚登记。3、被告已经按照每月9280元向周绍春支付了4个月的利息，合计37120元。4、原告发送的《解除房屋租赁合同通知书》被告的确看到了，但原、被告之间并不存在真实的租赁关系，因此被告未作理睬。5、案涉房屋现由被告的父母刘生彬、李华芳居住。综上，因双方不存在真实租赁关系，故被告不认可原告主张的租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下： 2019年10月30日，案外人周绍春与被告签订了《房屋买卖合同》。合同主要约定了被告将其所有的位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路xxx号和合家园xxx幢xxx号房屋作价580000元转让给周绍春。因被告尚欠案外人黄益睿借款465000元未清偿，该房屋已抵押给黄益睿，同年11月6日，周绍春、黄益睿与被告签订《协议》，协议主要内容为由周绍春代被告偿还黄益睿465000元，该款项作为周绍春购买被告房屋的购房款的一部分直接由周绍春支付给黄益睿，支付完成后，黄益睿应协助周绍春及被告办理房屋解除抵押手续。 2019年10月30日，案外人周绍春通过银行转账支付被告30000元；同年11月6日，案外人周绍春通过银行转账支付案外人黄益睿465000元；同年11月7日，案外人周绍春通过银行转账支付被告26000元；同年11月7日，案外人周绍春取现50000元；同年，11月12日，案外人周绍春通过银行转账支付被告3000元。庭审中，原告述称被告收到了除转给黄益睿的465000元以外的109000元，另有6000元系过户产生的费用。 2019年11月7日，被告向周绍春出具收条一张，收条主要内容为被告已收到周绍春支付的购房款580000元，其中465000元已直接支付给黄益睿，用于偿还被告欠黄益睿的借款。 原告在庭审中陈述，上述周绍春的行为均是原告委托周绍春所为，购房款项也是原告支付给周绍春，由周绍春代其支付给黄益睿和被告的。 2019年11月6日，原、被告在重庆市渝北区民政局办理结婚登记。同年11月11日，重庆市规划和自然资源局制发《不动产权证》[不动产权证号：渝（2019）两江新区不动产权第xxx号]，该证载明涉案房屋的所有权人为陈维碧。同年11月12日，原、被告签订《自愿离婚协议书》，约定案涉房屋归女方即本案原告所有，原、被告办理了离婚登记。 2019年11月6日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同主要约定原告将案涉房屋租赁给被告使用，租赁期限为2019年11月6日至2020年11月6日，每月租金9280元，租金按月支付；如被告违约，则应支付2个月的租金作为违约金，如逾期三个月，则原告有权随时收回房屋。截止开庭以前，案涉房屋系由被告的父母刘生彬、李华芳居住。 2019年12月至2020年5月期间，原告多次通过微信催收租金未果。2020年8月5日，原告通过微信向被告发送了《解除房屋租赁合同通知书》（陈维碧）。该通知书载明被告拖欠原告7个月房租及被告未经原告准许，擅自将房屋转租给刘生彬、李华芳（被告父母），双方签订的房屋租赁协议自本通知书送达之日起解除并要求被告及刘生彬、李华芳立即搬出案涉房屋等内容。庭审中，被告自认已收到并阅读了该通知书，但对此未予理睬。2020年8月9日，原告又通过快递邮寄给被告《解除房屋租赁合同通知书》。该邮件于次日送达妥投成功。 审理期间，原告向法院提交书面申请，自愿将每月租金调整为按照1200元计算，违约金调整为2400元。 上述事实，有原、被告的陈述，《房屋买卖合同》、《协议》、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、快递面单及签收查询结果、不动产权证、收条、离婚协议书、重庆农村商业银行业务凭证等证据为证。经双方质证，在卷为凭，足以认定。 本院认为，合法有效的租赁合同应当受到法律的保护。首先，被告将其位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路xxx号和合家园xxx幢xxx号房屋转让给原告，原告委托案外人周绍春支付购房款，被告出具了收到购房款的收条，该房屋也实际过户给原告并办理了不动产权证，故案涉房屋已经完成了买卖，该房屋现属原告所有，原告有资格作为租赁合同的出租方。其次，原告将该房屋出租给被告，双方签订房屋租赁合同，在没有相反证据足以推翻其有效性的情况下，本院对该租赁合同予以确认，被告抗辩双方之间不存在租赁合同关系的意见因缺乏证据证明，本院对此不予采纳。再次，原告陈述被告已付了两个月租金，从2020年1月6日起，被告未再支付租金，被告对此不置可否，并辩称其已支付了四个月利息，但也未提交任何证据证明，故本院对被告的辩称不予采纳；又因租赁合同已经明确约定，如被告逾期超过三个月交纳租金，则原告有权随时收回房屋，且原告已通过微信和邮寄的方式向被告送达了解除合同的通知，故本院依法认定本案租赁合同从微信送达之日即2020年8月5日起解除。最后，按每月租金1200元计算，2020年1月6日至8月5日期间，共计产生租金1200元/月×7月=8400元。同时，因租赁合同已明确约定如违约则应支付两个月租金作为违约金，该约定不违反法律的禁止性规定，本院对此予以确认。综上，被告应当承担支付上述租赁期间的租金8400元并支付违约金2400元的责任。 依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六第一款，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告陈维碧与被告刘林于2019年11月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月5日解除； 二、被告刘林于本判决生效之日起十日内支付原告陈维碧房屋租金8400元及违约金2400元，合计10800元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费35元（已减半），由被告刘林负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 刘光波 二〇二〇年十一月九日 法官助理 戴汶州 书 记 员 张鑫磊