广东省江门市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤07执复240号 复议申请人（案外人）：徐文坚，男，汉族，1965年1月17日出生，住广东省江门市蓬江区。 委托诉讼代理人：赵翠红，广东邦能律师事务所律师。 申请执行人：温活志，男，汉族，1986年5月21日出生，住广东省鹤山市。 委托诉讼代理人：余新全，广东广能律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗纯钢，广东广能律师事务所律师。 被执行人：江门市华兴开发建设住宅置业总公司。住所地：广东省江门市江海区江南蓬苑区。 法定代表人：吕河锦。 复议申请人徐文坚不服广东省江门市蓬江区人民法院（以下简称蓬江法院）（2020）粤0703执异125号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2020年11月3日举行了听证。复议申请人徐文坚的委托诉讼代理人赵翠红参加了听证，现已审查终结。 蓬江法院在执行申请执行人温活志与被执行人江门市华兴开发建设住宅置业总公司（以下简称华兴置业公司）一般借款合同纠纷一案中，案外人徐文坚于2020年3月13日对蓬江法院执行拍卖华兴置业公司名下位于“江门市蓬江区XXX室”房屋提出书面异议，认为上述涉案执行拍卖的房屋已由其购买所有。蓬江法院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 蓬江法院查明：广州兆基实业有限公司（以下简称广州兆基公司）因华兴置业公司没有履行蓬江法院（2007）蓬民二初字第608号《民事判决书》确定的给付义务而向蓬江法院申请执行，蓬江法院据此立案执行，该执行案案号为（2008）蓬法执字第12号。该案在执行过程中，广州兆基公司将其对华兴置业公司的债权转让给蔡珏嫱，并向华兴置业公司履行了法定的告知义务。蔡珏嫱受让债权后向蓬江法院申请变更其为该执行案件的申请执行人，蓬江法院根据蔡珏嫱的申请，于2011年3月24日作出（2008）蓬法执字第12号之三《民事裁定书》，裁定“变更蔡珏嫱为（2007）蓬民二初字第608号民事判决的申请执行人”。2015年8月25日，蔡珏嫱将其拥有该案件的债权转让给江门市蓬江区益通物业管理有限公司（以下简称益通物业管理公司）；2016年6月1日，益通物业管理公司将其公司从蔡珏嫱处获得的该案债权转让给温活志，上述转让行为均已向华兴置业公司履行了法定的告知义务。随后，温活志凭债权转让文书向蓬江法院申请变更其为该执行案件的申请执行人；蓬江法院经审查后，于2017年6月12日作出（2008）蓬法执字第12号之四《执行裁定书》，裁定“变更温活志为本案申请执行人，继受原申请执行人蔡珏嫱在本案中享有的权利义务”。 2019年10月28日，温活志以发现华兴置业公司有可供执行财产为由，向蓬江法院申请恢复执行，蓬江法院据此立案恢复执行，执行案号为（2019）粤0703执恢204号。2019年11月8日，蓬江法院根据温活志提供的财产线索，作出（2019）粤0703执恢204号《执行裁定书》，裁定“查封、扣押华兴置业公司价值人民币9876160元的财产或冻结、扣划等额的银行存款”，并据此裁定查封了登记在华兴置业公司名下的包括本案争议房屋“江门市蓬江区XXX室”在内的多套房屋；2019年11月19日，蓬江法院作出（2019）粤0703执恢204号之二《执行裁定书》，裁定拍卖华兴置业公司名下包括本案争议房屋“江门市蓬江区XXX室”在内的共13套房屋，并于2019年12月26日10时至2019年12月27日10时（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上进行第一次公开拍卖，因无人出价而流拍；2020年1月13日10时至2020年1月14日10时（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案争议房屋“江门市蓬江区XXX室”进行第二次公开拍卖，也因无人出价而流拍；2020年1月31日10时至2020年2月1日10时（延时除外）在淘宝网司法拍卖网络平台上对涉案争议房屋“江门市蓬江区XXX室”以拍卖形式，以底价人民币362670元进行公开变卖，仍因无人出价而变卖不成功。 2020年4月27日，温活志向蓬江法院提交《以物抵债申请书》，明确愿意以变卖价人民币362670元接受“江门市蓬江区XXX室”房屋抵偿部分债务。蓬江法院于当天作出（2019）粤0703执恢204号之八《执行裁定书》，裁定“1、位于“江门市蓬江区XXX室”的使用权及相应的其他权利归买受人温活志所有。上述财产权自本裁定送达温活志时转移；2、温活志可持本裁定书到财产管理机构办理相关产权过户登记手续；3、解除对上述房屋的查封”，该裁定书于当天送达不动产登记管理部门，于2020年4月28日送达给温活志。随后，案外人徐文坚于2020年6月1日提出本案执行异议。 蓬江法院认为，案外人徐文坚对蓬江法院执行拍卖华兴置业公司名下位于“江门市蓬江区XXX室”房屋提出执行异议，主张中止对上述涉案执行的房屋的执行并解除查封。该异议属于案外人异议。 对于徐文坚的该异议是否成立，首先要认定徐文坚提起本案执行异议是否符合法律规定。案件材料显示，对涉案执行争议的位于“江门市蓬江区XXX室”房屋的执行程序已于2020年4月28日执行终结，案外人徐文坚是于2020年6月1日才向蓬江法院提出执行异议。根据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出”的规定，案外人徐文坚提出本案执行异议不符合法律规定，应予驳回。 2020年8月31日，蓬江法院作出（2020）粤0703执异125号执行裁定，裁定：驳回案外人徐文坚的异议请求. 复议申请人徐文坚向本院申请复议，请求：依法撤销蓬江法院作出的(2020)粤0703执异125号执行裁定书。主要理由如下：一、蓬江法院以“案件材料显示，对涉案执行争议的位于江门市蓬江区XXX室房屋的执行程序已于2020年4月28日执行终结”为理由，认定徐文坚提出的执行异议不符合法律规定，认定事实和适用法律错误。根据(2019)粤0703执恢204号通知书显示落款时间为2020年5月12日，即蓬江法院在2020年5月12日依然对涉案房屋实施相应的执行行为，并未在2020年4月28日执行终结。案件材料显示的“2020年4月28日执行终结”显然与客观事实不符。徐文坚在2020年5月看到上述通知书后，立即于2020年6月1日向蓬江法院提出执行异议，是在该案执行过程中提出的，符合执行异议的受理条件。二、涉案房屋为徐文坚已合法购买、付清全款并实际占有，徐文坚依法提出执行异议具有充分的事实依据和法律根据。涉案房屋原为华兴置业公司开发，1994年9月23日，华兴置业公司与江门市广夏置业发展公司签订《购买房屋协议书》，江门市广厦置业发展公司购买了华兴置业公司的涉案房屋。2003年7月，江门市广厦置业发展公司与江门市蓬江区建设投资公司、江门市蓬江区建设投资公司联合招标，整体转让含涉案房屋在内的多套房屋。徐文坚和李均强联合竞拍并中标，两人联合购买含涉案房屋在内的多套房屋，并约定涉案房屋归徐文坚所有，徐文坚向江门市广厦置业发展公司付清了涉案房屋的全部房款65260元，江门市广厦置业发展公司在2003年7月11日开具了相应的收据。江门市广厦置业发展公司收款后即移交涉案房屋给徐文坚后，徐文坚自2003年7月占有涉案房屋并一直使用至今。期间，因华兴置业公司一直不予办理涉案房屋的过户登记手续导致房屋至今未办理过户登记手续，上述事实徐文坚已提供充分的证据予以证明。 申请执行人温活志答辩称，一、（2020）粤0703执异125号裁定认定事实清楚，适用法律正确。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十四条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条规定，徐文坚向蓬江法院提出异议时，蓬江法院对涉案房屋采取的查封拍卖程序已经终结。二、徐文坚无证据证明是涉案房屋的实际权属人。涉案江门市和兴里8号701室房屋登记在华兴置业公司名下，根据《物权法》第九条、第六条的规定，涉案房屋产权人是华兴置业公司，与徐文坚无关。从徐文坚提供的房产转让合同显示合同双方是江门市广厦置业发展公司与华兴置业公司，并非徐文坚。徐文坚基于《中标确认书》认定自己是房屋购买人，但该份《中标确认书》招标方不是江门市广厦置业发展公司，也不是华兴置业公司，而是江门市建设服务公司。涉案房屋的真正权属人与徐文坚不存在合同关系，徐文坚并非涉案房屋的实际购买人。三、即使徐文坚是涉案房屋购买人，但却一直未办理变更登记是存在过错的。徐文坚提交的证据显示2003年购买了涉案房屋，但是距今已接近17年却仍未办理产权登记。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，华兴置业公司并没有出卖涉案房产给徐文坚，徐文坚也没有支付对价，且徐文坚对房屋产权一直未办理变更登记也存在巨大过错。法院对涉案房屋实行查封拍卖完全符合法律规定。 被执行人华兴置业公司在复议期间未提交答辩意见。 本院对蓬江法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案争议的焦点问题为：一是案外人徐文坚提出的执行异议，是否超过了法定异议期限；二是蓬江法院裁定驳回徐文坚的异议请求的处理是否正确？ 针对第一个焦点。依据《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十四条：“根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。”因此，案外人提出执行异议的受理条件是：（1）执行异议的主体必须是案外人，（2）案外人对执行标的主张自己的权利，（3）执行异议必须在执行程序结束之前提出。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第六条第二款：“案外人依照民事诉讼法第二百二十七条规定提出异议的，应当在异议指向的执行标的执行终结之前提出。”本案中，徐文坚作为案外人对涉案房产的拍卖提出异议，应当在涉案房产执行终结前提出。蓬江法院于2020年4月20日作出（2019）粤0703执恢204号之八执行裁定书，裁定将涉案房屋使用权与相应的其他权利归温活志所有，该裁定书于2020年4月27日送达不动产登记管理部门，于2020年4月28日送达给温活志。对涉案房屋执行程序也于2020年4月28日执行终结。徐文坚于2020年6月1日就涉案房屋向蓬江法院提交执行异议申请书，超出了上述司法解释规定的异议期限。 针对第二个焦点。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款规定：执行异议符合民事诉讼法第二百二十五条或者第二百二十七条规定条件的，人民法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人和相关当事人。不符合受理条件的，裁定不予受理；立案后发现不符合受理条件的，裁定驳回申请。本案中，蓬江法院对徐文坚提出本案的执行异议本应不予受理，即使受理后也应驳回徐文坚的异议申请，而蓬江法院直接受理了其执行异议，并作出驳回其异议请求的处理，超出了本案异议审查事项范围，属于适用法律错误，本院予以纠正。 综上，复议申请人徐文坚的复议理由不能成立，复议请求本院不予支持。蓬江法院（2020）粤0703执异125号执行裁定认定事实清楚，适用法律错误，处理结果不当，本院依法予以纠正。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二条第一款、第六条第二款、第二十三条第一款第（二）项的规定，裁定如下： 一、撤销广东省江门市蓬江区人民法院（2020）粤0703执异125号执行裁定。 二、驳回案外人徐文坚的异议申请。 本裁定为终审裁定。 审判长  温友华 审判员  李雁羽 审判员  陈侃伦 二〇二〇年十一月十七日 法官助理舒敏 书记员区翠娟