四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15135号 上诉人（原审被告）：方亚军，男，1967年12月5日出生，汉族，住四川省金堂县。 被上诉人（原审原告）：成都世邦通物业有限责任公司，住所地四川省成都市金牛区泰宏路********。 法定代表人：万立巍，总经理。 上诉人方亚军因与被上诉人成都世邦通物业有限责任公司（以下简称世邦通公司）物业服务合同纠纷一案，不服四川省金堂县人民法院（2020）川0121民初390号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 方亚军上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.上诉费由被上诉人承担。事实和理由：案涉房屋并未实际交付使用且未委托世邦通公司管理，另有证据证明案涉房屋并未由其管理，因此世邦通公司无权收取物管费以及违约金。综上，一审法院事实认定错误，适用法律错误，故提起上诉。 世邦通公司二审中辩称，一审法院适用法律正确，判决事实和理由符合法律规定，请求驳回上诉，维持原判。 世邦通公司向一审法院起诉请求：1.判令方亚军支付2012年2月25日至2017年2月物业费管理费9579.6元，垃圾清运费480元，合计10059.6元；2.判令方亚军支付违约金3200元；3.方亚军承担诉讼费用。 一审法院认定事实：2012年2月25日，世邦通公司（乙方）与××业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，约定乙方为涉案万和××小区提供物业服务，物业服务内容：1.物业服务区域内物业的共用部位、共用设备设施维护；2.物业服务区域的公共秩序维护，但不含业主、物业使用人的人身保障和财产保管责任；3.物业服务区域内共用部位、共用设备设施的清洁卫生维护；4.物业服务区域内的绿化养护；5.物业服务区域内的客户服务；6.共用设备设施的经营管理；7.适应业主需求，协助开展社区文化活动；8.接收业主和物业使用人房屋专有部位、专有设备的维修、养护委托，并收取费用。期限：自2012年3月1日起至2017年2月29日止。物业服务费用的收取约定为，物业服务费由乙方根据物业不同类型，按建筑面积向业主或物业使用人收取，具体收费标准如下：住宅多层0.4元／㎡·月，电梯公寓1.2元／㎡·月，商用物业1.00元／㎡·月。违约金约定为，业主或物业使用人应于每月末的最后一天前向乙方缴纳物业服务费，逾期未缴纳物业服务费的，乙方将从欠费次月开始计收违约金，违约金每日按应缴纳欠费总额的万分之五计算。合同签订后，世邦通公司依照合同约定入住小区并履行了相应的物业服务义务。2017年2月6日，世邦通公司向方亚军发出《催缴通知书》，载明的主要内容为，尊敬的××栋××单元××号业主，也许因疏忽等原因忘记缴纳2012年3月至2017年2月的物业费9889.6元，物业公司一直在垫付小区的共用设施设备的电费、水费和损耗等，现物业公司已经无力垫付。为了不影响小区他人和邻里的共用设施的用电等，请于2017年2月16日之前到物业公司缴清费用，否则将按照合同约定按日加收所欠费用的违约金。2018年1月16日，金堂县城市管理局出具《情况说明》，载明的内容为：万和××自2012年1月——2015年3月共缴纳生活垃圾处置费49815.00元，收费标准按照8元／户·月。2020年4月20日，成都个人信息平台“网签合同信息查询记录”数据载明，房屋地址：金堂县，买受人：方亚军，建筑面积为133.05㎡，网签（或）备案时间为2007年8月27日，网签（或）备案号：13512。一审法院另查明，2019年2月1日，金堂县万和房地产开发有限公司以方亚军为被告，成都农村商业银行股份有限公司金堂支行为第三人向一审法院提起诉讼【案号：（2019）川0121民初760号】，请求确认金堂县万和房地产开发有限公司与方亚军签订的《商品房买卖合同》无效。方亚军在（2019）川0121民初760号案辩称：最初是帮忙贷款，后来万和公司没有偿还贷款，方亚军支付了首付款，并偿还了部分贷款，双方签订的买卖合同有效，房屋已交付给方亚军使用，并同意继续还款，请求驳回金堂县万和房地产开发有限公司的诉讼请求。一审法院于2019年4月23日作出（2019）川0121民初760号民事判决书，判决书认定事实载明：2007年6月13日，金堂县万和房地产开发有限公司与方亚军签订《商品房买卖合同》，合同约定：方亚军购买金堂县万和房地产开发有限公司开发的位于金堂县房屋，房屋面积预测140.65平方米，总价款314999元，付款方式为首付款94999元，余款22万元采用按揭贷款方式支付；2007年8月27日，办理了备案手续，备案号13512。2007年8月28日，方亚军作为借款人、金堂县万和房地产开发有限公司作为担保人与第三人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行签订《个人购房担保借款合同》，案外人向某与方亚军为夫妻关系，在借款合同中作为抵押人签字，金堂县万和房地产开发有限公司、方亚军及第三人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行并对《个人购房担保借款合同》进行了公证。2007年8月29日，贷款行将借款发放至约定账户，方亚军在借款借据上签名确认。金堂县××大道××道××栋××楼××号已变更为金堂县××镇××街××号××栋××楼××号。金堂县万和房地产开发有限公司于2007年6月13日，向方亚军出具了《委托贷款承诺书》，该承诺书载明：万和公司委托方亚军用万和公司的××幢××楼××号以方亚军名义在银行按揭贷款供万和公司使用，万和公司的××幢××楼××号产权仍属万和公司所有，贷款由万和公司负责归还银行，方亚军仅是以按揭形式帮万和公司贷款，万和公司以其公司所有的财产担保承诺的实现。银行按揭款到位后，万和公司按照协议每月归还银行贷款，金堂县万和房地产开发有限公司提供的证据显示，2009年3月份之前，贷款的本息均由金堂县万和房地产开发有限公司按月支付，后金堂县万和房地产开发有限公司因经营不善，没有按时偿还贷款，方亚军支付了部分款项后，金堂县万和房地产开发有限公司将涉案房屋交付给方亚军居住至今。2010年4月20日，因案涉房屋按揭贷款未按期归还，第三人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行依据四川省金堂县公证处作出的公证书，申请强制执行，一审法院向方亚军及向某发出执行通知书，责令方亚军及向某支付贷款本金及利息。（2019）川0121民初760号民事判决书本院认为部分载明：金堂县万和房地产开发有限公司、方亚军签订的《商品房买卖合同》、金堂县万和房地产开发有限公司、方亚军及第三人签订的《个人购房担保借款合同》，合同内容不违反法律法规禁止性规定。金堂县万和房地产开发有限公司、方亚军签订的《委托贷款承诺书》，虽然签订合同最初是金堂县万和房地产开发有限公司为了融资，方亚军帮助金堂县万和房地产开发有限公司获取银行贷款，但是在后续履行过程中，金堂县万和房地产开发有限公司并未按照约定按期向银行归还按揭贷款，方亚军支付了部分款项，金堂县万和房地产开发有限公司将房屋交付给方亚军，第三人成都农村商业银行股份有限公司金堂支行申请强制执行，方亚军未提出执行异议，致使方亚军承担了向银行归还按揭贷款的义务，且方亚军已实际履行了部分还款义务，庭审中方亚军也表示同意继续履行还款义务，金堂县万和房地产开发有限公司将涉案房屋交付给方亚军，方亚军居住至今，金堂县万和房地产开发有限公司、方亚军最初帮忙代办银行贷款的合意已经改变，双方达成了真实的房屋买卖合意，《商品房买卖合同》成立生效，对合同双方具有约束力，金堂县万和房地产开发有限公司主张《商品房买卖合同》无效，注销备案登记，一审法院不予支持。据此依法驳回金堂县万和房地产开发有限公司的全部诉讼请求。判决后，当事人均未上诉，前述判决已生效。一审法院认为，根据发生法律效力的（2019）川0121民初760号民事判决书确定的事实、判决结果以及方亚军的辩称，涉案房屋开发商于2010年4月20日前将涉案房屋交付给买受人方亚军，方亚军陈述已支付部分贷款，房屋已交付给其使用，双方签订的买卖合同有效并同意继续还款。据此，一审法院确认：方亚军系涉案房屋的合同权利人并享有涉案房屋的期待物权，具备相应条件后，方亚军将取得涉案房屋的物权。世邦通公司具备从事物业服务活动的资质，其与××业主委员会签订的《物业服务合同》，体现了合同当事人的真实意思，内容不违反法律规定，合法、有效。根据查明的事实，金堂县万和大宇房地产开发有限公司已于2010年4月20日前将涉案房屋交付方亚军使用，其已成为涉案房屋的业主。依照《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。……”的规定，前述合同对方亚军具有约束力。世邦通公司履行了《物业服务合同》约定的义务，方亚军应当依照《物业管理条例》第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费”的规定，按照《物业服务合同》的约定缴纳物业服务费。依照《最高人法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”的规定，对世邦通公司要求方亚军立即支付物业费管理费9579.6元、垃圾清运费480元的诉讼请求，予以支持。关于世邦通公司诉请的违约金，已远远低于《物业服务合同》的约定，予以支持。方亚军经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应承担消极应诉的不利法律后果。综上，一审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决：方亚军于判决生效之日起十日内支付世邦通公司物业服务费9579.6元、垃圾清运费480元及违约金3200元。案件受理费60元，由方亚军负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，2012年12月25日，金堂县万和××业主委员会与世邦通公司签订的《物业服务合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，应属合法有效，双方均应当按约履行。根据查明的事实，案涉房屋开发商于2010年4月20日前将案涉房屋交付给方亚军，其已经成为案涉房屋业主，《物业服务合同书》效力及于包括方亚军在内的全体小区业主。世邦通公司按合同约定履行了提供物业服务费的义务，方亚军亦应按约支付相应物业服务费。根据查明的事实，方亚军长期欠付物业服务费且经世邦通公司催告仍拒不履行支付物业服务费、垃圾清运费义务，已构成违约，一审法院据此判决方亚军支付其所欠缴的物业服务9579.6元、垃圾清运费480元及违约金3200元并无不当。 综上，上诉人方亚军的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费120元由上诉人方亚军负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月十七日 书记员  陈 悦