贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终9062号上诉人（原审被告）：贵阳海韵置地房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区。法定代表人：张勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：安贵刚，贵州威驰（金沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王浪，贵州威驰（金沙）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：吕鑫，男，1979年8月14日出生，汉族，住贵州省。委托诉讼代理人：陈忠霆，贵州合兴律师事务所律师。上诉人贵阳海韵置地房地产开发有限公司（以下简称海韵房开）因与被上诉人吕鑫商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省清镇市人民法院(2020)黔0181民初1388号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序简繁分流改革试点工作的决定》，由审判员刘妍独任审理。上诉人海韵房开的委托诉讼代理人安贵刚、王浪，被上诉人吕鑫的委托诉讼代理人陈忠霆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海韵房开上诉请求：1.请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求；2.案件受理费用由被上诉人承担。事实和理由：1、补充协议约定水、电、气、闭路电视等费用由购房人自行承担，系双方真实意思表示，合同亦在签订前经住建局等主管部门审查备案，符合法律规定；2、上诉人售房时施行的相关文件及当时部门规定，案涉费用需用户自行承担，且上诉人仅为代收案涉费用，余款皆已退还，上诉人并未营利，补充协议不应无效；3、案涉楼盘开发于2007年，上诉人取得案涉楼盘预售许可证时间早于2009年5月1日施行的《贵州省城镇房地产经营管理条例》，并非新建楼盘，合同约定的房价不包括案涉费用；4、案涉费用代收距今已十年，被上诉人主张返还属于债权请求权，应适用《中华人民共和国民法总则》中诉讼时效的规定，请求权已过诉讼时效;5、清镇市发展和改革局、清镇市住房和城乡规划建设局等主管部门已于2018年4月就清镇市内各房地产开发企业的“三通费”收取情况全面清查，上诉人亦属于清查企业之列，但相关主管部门认定上诉人并未违规收取案涉费用，亦未向上诉人下达清退通知，据此可知收取案涉代缴费用并无不妥。吕鑫答辩称，1、按照《商品房买卖合同》第十四条约定房开商交付房屋时应有配套基础设施，房开商收取案涉费用实则将本该包含在房屋价款的基础设施建设安装费用转嫁给买受人，属于不当得利应予返还。2、根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》、《关于有关问题询问的答复》等文件规定，案涉费应当包含在商品房销售价格中，房开商不得再向买受人收取相关费用，房开商收取案涉费用的行为也不符合《中华人民共和国价格法》的相关规定;3、上诉人系格式合同的提供方，依照《中华人民共和国合同法》第四十条规定，上诉人提供的要求业主承担案涉费用的补充协议相关条款，明显属于加重对方责任、免除自身责任的情形，因此无效；4、本案系确认之诉，不属于诉讼时效客体范围，被上诉人主张返还案涉款项未超过诉讼时效。吕鑫向一审法院起诉请求：1.确认原、被告签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；2.判令被告立即向原告退还已收取的水、电、气、闭路电视开户费共计4500元；3.判令被告按人民银行同期贷款利率向原告支付从2009年9月30日至实际付清上述款项之日止的资金占用损失（暂计算至起诉时为2137.5元）；4.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实，2007年8月1日，被告取得其开发的清镇市案涉楼盘的《建设工程施工许可证》，并于2007年11月28日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2007年9月28日，被告取得其开发的清镇市案涉楼盘的《建设工程施工许可证》，并于2008年3月18日取得《贵阳市商品房屋预售许可证》。2009年5月30日，原告吕鑫、杨利萍（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，主要约定“原告购买被告开发的清镇市案涉楼盘住宅商品房，购房总价款为159662元。……第十四条、出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件1、交房时通自来水；2、交房时通电；3、交房之日起3-6个月内煤气达到点火条件（点火时间以煤气公司通知为准）；4、因涉及政府相关职能部门，如遇不可抗力或买受人未申请开通的情况除外。……第二十一条、合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。”。合同附件四合同补充协议中约定“……第6条、《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。……第9条、出卖人、买受人双方同意本补充协议与《商品房买卖合同》同具法律效力，补充协议中未注明的事项以《商品房买卖合同》为准；本《补充协议》与《商品房买卖合同》内容有冲突的，以《补充协议》为准。”。2009年9月30日，被告出具收据向原告收取水、电、气、闭路电视开户费4500元，收据上载明“最后以相关部门收费为准，多退少补”。之后，被告按每户3894元（包含水850元、燃气2350元、电429元、有线电视265元）与原告进行了结算，并于2010年10月11日退还原告606元。被告已分别向相关单位交纳了水、电、燃气、有线电视的费用。同时查明，原告吕鑫与杨利萍原系夫妻关系，二人已于2013年5月13日登记离婚，离婚时将案涉房屋分割给原告吕鑫所有。庭审中，原告将要求被告退还水、电、燃气、有线电视开户费共计4500元变更为要求退还3894元。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》虽系原告吕鑫及杨利萍共同与被告签订，但案涉房屋在原告吕鑫与杨利萍离婚时已分割给原告吕鑫所有，故由原告吕鑫继受《商品房买卖合同》的权利义务。贵州省人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日起施行，该条例系对法律、行政法规尚无明确规定的特定领域、范围制定的具有强制效力的规范性文件，具有当然的法律约束力，房地产开发企业在经营活动中理应自觉遵守条例的规定。根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款“商品房买卖合同应当包括下列内容：……（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；……”、第二款“前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。”的规定，在2009年5月1日后签订的《商品房买卖合同》中约定的商品房价格已经包含了水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用，房地产开发企业不得再向购房者另行收取。原告与被告虽然在《补充协议》第6条约定“《商品房买卖合同》约定的购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用；该费用在交房时一次性交清。”，但该《补充协议》系被告为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”的规定，被告将本应包含在商品房价格成本中的上述费用转嫁给原告，明显属于提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任的情形，故《补充协议》第6条应属无效。被告以代收代缴名义向原告收取上述费用于法无据，被告应退还原告水、电、燃气、有线电视开户费3894元。因被告收取上述费用缺乏合法、有效的依据，其资金占用行为必然给原告造成一定的损失，一审法院酌情支持按中国人民银行同期存款利率标准计算资金占用损失（从2009年9月30日起以3894元为基数计算至款项付清之日止），对原告诉请超过部分不予支持。对被告所提水、电、燃气、有线电视开户费未计入商品房开发成本的辩解意见，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的规定，商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，被告是否将其纳入开发成本并计入房价，属于被告自身商业决策和经营风险范围，故不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，判决：一、原告吕鑫与被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司于2009年5月30日签订的《商品房买卖合同》附件四合同补充协议第6条无效；二、限被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司于本判决生效之日起10日内退还原告吕鑫水、电、燃气、有线电视开户费共计3894元，并赔偿资金占用损失（从2009年9月30日起以3894元为基数按中国人民银行同期存款利率标准计算至款项付清之日止）；三、驳回原告吕鑫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵阳海韵置地房地产开发有限公司负担。二审期间，海韵房开提交清镇市发展和改革局清镇市住房和城乡规划建设局《关于开展清镇市各房地产开发企业违规收取“三通费”情况检查的通知》的文件复印件一份，拟证明清镇市发展和改革局、清镇市住房和城乡规划建设局等主管部门已于2018年4月就清镇市内各房地产开发企业的“三通费”收取情况全面清查，上诉人亦属于清查企业之列，但相关主管部门认定上诉人并未违规收取案涉费用，亦未向其下达清退通知，收取案涉代缴费用并无不妥。吕鑫质证称，首先该份证据是复印件，且是行政机关内部通知，与本案无关联，其次该通知第三条仅仅表明了检查范围，并未对处理结果进行明确规定，最后该份通知从另一方面说明了三通费属于违规收取的费用，开发商应退还给业主。本案二审认定的其余事实与一审一致。上述事实，有双方当事人签订的《商品房买卖合同》、《贵阳市商品房预售许可证》、《收据》等相关材料在卷佐证，并经庭审质证，本院对此予以确认。本院认为，上诉人海韵房开二审提交的《关于开展清镇市各房地产开发企业违规收取“三通费”情况检查的通知》仅能证明清镇市发展和改革局清镇市住房和城乡规划建设局曾于2018年就辖区房开企业执行《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》的情况进行过检查，不能证实其有权收取案涉费用。本案二审的争议焦点为：一、上诉人收取的案涉费用是否应予退还；二、业主主张退还案涉费用是否超过诉讼时效。关于争议焦点一，本案中双方签订的《商品房买卖合同》第十四条明确约定“出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、交房时通自来水；2、交房时通电；3、交房之日起3-6个月内煤气达到点火条件（点火时间以煤气公司通知为准）”。贵州省人大常委会制定的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已于2009年5月1日起施行，按照第三十一条第一款、第二款，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。案涉《补充协议》第6条约定购房总价款不包含独立电表费、独立水表费、有线电视开户费、电话开户费、宽带网开户费、煤气开户费等代收费用，但《补充协议》系房开企业为了重复使用而预先拟定的格式条款，依照《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，房开企业将本应包含在商品房价格成本中的上述费用转嫁给购房人承担，明显属于提供格式条款一方免除了出卖人的责任，加重了买受人负担的情形，因此，《补充协议》第6条应属无效，上诉人收取的案涉费用应予以退还。上诉人海韵房开主张其取得《商品房预售许可证》时间在《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》施行以前，不属于该条例施行以后开发的新建商品房，不应当适用该条例相关规定。本院认为，2009年5月1日起施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》明确“约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用”，按照文意解释，约定商品房价格的载体即是双方签订的《商品房买卖合同》，该条例并未以商品房预售许可证取得时间作为适用标准，本案双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间在2009年5月1日以后，应当适用该条例规定，因此对于海韵房开该项上诉主张，本院不予支持。关于争议焦点二，因上诉人收取案涉费用违反贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，其与业主就此订立的《补充协议》亦属无效，因此，上诉人提出超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予支持。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费用50元，由上诉人贵阳海韵置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员 刘 妍二〇二〇年十一月十六日书记员 李连睿