广西壮族自治区防城港市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂06民终1164号 上诉人（原审被告）：广西富乐华房地产开发有限公司。住所：广西防城港市港口区中心区金花茶大道与江山大道交汇处。统一社会信用代码：91450600695396143K。 法定代表人：覃建兴，该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵芳林，该公司员工。 委托诉讼代理人：卢诗雨，广西鼎峰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：林昭阳，男，1986年2月5日出生，汉族，住河北省秦皇岛市海港区。 委托诉讼代理人：李昆林，广西精一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱光任，广西精一律师事务所律师。 上诉人广西富乐华房地产开发有限公司（以下简称富乐华公司）因与被上诉人林昭阳商品房预售合同纠纷一案，不服防城港市港口区人民法院（2020）桂0602民初754号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 富乐华公司上诉请求：1．撤销一审判决，将本案发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决错误认定涉案房屋未达到交房条件。实际上，涉案项目已在2018年12月27日通过五方验收，达到约定的交付条件，在交房时被上诉人无异议，故上诉人已完成交付义务，不存在逾期交房情形。其次，一审判决也错误认定被上诉人给上诉人寄递《律师函》的时间为2019年1月9日，应为2020年1月10日。（一）实际上在《〈商品房买卖合同〉之补充协议》中双方约定将房屋交付条件改为五方验收。案涉房项目于2018年12月27日经五方验收合格。（二）一审法院错误认定上诉人未能将符合合同约定及法律规定的房屋交付被上诉人使用，但实际上根据合同附件十一的第二条第二款第1项对“交接”的约定，上诉人最迟于2019年1月30日已经对案涉房屋的完成交付。二、一审判决适用法律错误。一审法院认为只通过“五方验收”交房条件的标准违反了强制性法律法规而无效，但实际上“五方验收”交房条件的标准未违反强制性法律法规。其次，因上诉人在约定交房期限内已完成交付义务，故被上诉人不享有合同解除权，一审法院适用合同第十二条的合同解除权系适用法律错误。（一）一审法院认为只通过“五方验收”交房条件的标准是违反了《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第六十一条规定、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，属于违反国家法律、行政法规的强制性规定，故为无效条款。实际上，五方验收的交房条件符合《建筑法》及《建设工程质量管理条例》规定的交付条件，并未违反国家法律、行政法规的强制性规定。（二）防城港市住房和城乡建设局出具的《信访事项处理意见书》混淆了“竣工验收”和“竣工验收备案”，不具备合法性及参考价值，实际上涉案楼盘已于2018年12月27日就完成法律要求的“竣工验收”交付条件。 林昭阳辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请驳回上诉，维持原判。一、上诉人作为商品房的开发商和出卖人，向被上诉人交付质量合格的房屋是其法定义务，不能因约定而免除。二、涉案房屋未达到法定交付条件，已被住建部门确认。三、一审判决笔误不影响对上诉人违约事实的认定。四、涉案房屋尚未交付，上诉人所称的已完成交付与事实不符。 林昭阳向一审法院起诉请求：1．解除林昭阳与富乐华公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-732）与《商品房买卖合同》（合同编号：3-2-702）；2．富乐华公司退还林昭阳已付购房款661,300元并赔偿利息损失158,318.33元。 一审法院查明事实：2015年3月25日，富乐华公司出具四张《收据》，认可收到林昭阳交付的案涉两套房屋的全部购房款。2015年4月27日，林昭阳作为买受人与富乐华公司作为出卖人签订两份《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-702、3-2-732），约定林昭阳购买由富乐华公司开发的位于防城港市中央商务区防城港国际大酒店两套房产，分别为：2单元7层702号房，面积是51.34平方米，单价为每平方米5680元，总价款291611元；2单元7层732号房，面积为63.96平方米，单价为5780元，总价款为369689元。合同第九条约定房屋的交付条件为1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定富乐华公司逾期交付的责任为……（2）逾期超过360日的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知到达之日起15日内退还买受人已付房款，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息。合同还对双方的其他的权利义务作了约定。同日，林昭阳与富乐华公司签订《＜商品房买卖合同＞之补充协议》，约定只要富乐华公司提供“经商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格”即可交付林昭阳使用。2018年12月27日，案涉房屋所涉项目经过施工、勘查、设计、监理、建设单位五方验收合格。 另查明，2019年1月2日，富乐华公司通知林昭阳于2019年1月6日至2019年1月30日期间办理收房手续。2019年1月9日，林昭阳委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》，告知富乐华公司其对变更交房时间为2019年1月6日至2019年1月30日没有异议，但在接收房屋时，林昭阳发现案涉房屋未取得建设工程竣工验收，所交付的房屋存在严重的安全隐患，故案涉房屋尚未达到交付条件，富乐华公司已构成违约，现房屋逾期交付已超过360日，林昭阳认为其有权解除合同，表示在该函件送达之日正式解除案涉两份合同，并要求富乐华公司退还林昭阳购房款并支付违约金。富乐华公司已于2020年1月14日签收该函件。 再查明，2019年8月2日，防城港市住房和城乡建设局出具《信访事项处理意见书》，表明截至2019年7月1日富乐华公司并未向其申请竣工验收，其已下发通知责成富乐华公司停止交付，要求整改，迅速组织办理竣工，待验收合格后方可交付使用。 一审法院认为，关于案涉两套房屋是否达到交付条件的问题。依据《中华人民共和国建筑法》第五十二条“建筑工程勘察、设计、施工的质量必须符合国家有关建筑工程安全标准的要求，具体管理办法由国务院规定”、第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”以及《建设工程质量管理条例》第四十九条“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案”可知，我国对建筑工程的交付目前采用建设单位组织竣工验收，并由建设单位行政部门对竣工验收进行备案的制度，竣工验收合格及竣工验收备案均缺一不可。林昭阳、富乐华公司在合同附件中对交付条件变更为只经五方验收合格即达到交付条件的约定，违反了国家法律、行政法规强制性规定，依据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”，故林昭阳、富乐华公司补充协议中对房屋交付条件变更的约定无效。据此，案涉房屋未取得竣工验收备案证明文件，未达到房屋交付的条件。 关于林昭阳主张解除案涉两份合同的问题。富乐华公司向林昭阳寄送的《收房通知书》中表示将案涉房屋的交房日期变更为2019年1月6日至2019年1月30日，林昭阳对此无异议，因此双方对案涉房屋的交付日期变更为2019年1月30日前。截至林昭阳向一审法院起诉前即2020年3月13日，富乐华公司未能将符合合同约定及法律规定的房屋交付林昭阳使用的行为，已构成违约，富乐华公司逾期交房已超过360日，林昭阳享有合同解除权，故对林昭阳主张解除案涉两份合同的请求，予以支持。 关于林昭阳主张富乐华公司退还房款及赔偿损失的问题。因案涉合同已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定及合同中关于出卖人逾期交房买受人解除合同的约定“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”，对林昭阳请求富乐华公司返还已付首付款661,300元（291,611元＋369,689元）的主张予以支持。关于利息的计算方式，双方合同中明确约定为按照中国人民银行同期同类贷款利率从林昭阳付款之日计算，故富乐华公司应支付的利息采用分段计算的方式：以661,300元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年3月25日起计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止。 依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条、《中华人民共和国建筑法》第五十二条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，判决：一、解除林昭阳与富乐华公司签订的两份《商品房买卖合同（预售）》（编号：3-2-702、3-2-732）；二、富乐华公司在判决生效之日起十日内退还林昭阳购房款661,300元并支付利息（利息的计算方式：以661,300元为基数，按中国人民银行同期贷款利率，从2015年3月25日起计至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计至付清之日止）。案件受理费11,996.18元，减半收取计5,998.09元，由富乐华公司负担。 本院二审期间，双方当事人均无新证据提交，一审判决查明事实除“2019年1月9日，林昭阳委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》”应改为“2019年1月10日，林昭阳委托广西精一律师事务所向富乐华公司寄送《律师函》”外，其余事实无误，本院予以确认。 本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据合同第十一条约定，上诉人应当在2016年12月31日前向被上诉人交付涉案房屋。对于交房条件及交房时应出具的文件，《商品房买卖合同》正文中曾有约定“1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，2．该商品房已取得房屋测绘报告，该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》”，但双方又在《＜商品房买卖合同＞之补充协议》变更了前述约定“只要富乐华公司提供‘经商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格’即可交付林昭阳使用”。上诉人主张，涉案房屋已经五方验收合格，具备交房条件，被上诉人认为五方验收不等于竣工验收合格。对此，涉案房屋是否达到交房条件，双方存在争议。本院认为，交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定的交房条件低于法律规定的交房条件时，应当依照法律规定确定交房条件。其一，关于法定交付条件，《中华人民共和国建筑法》第六十一规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。故，我国目前的房屋经过验收和验收合格的法定证明文件是取得竣工验收备案表，即取得工程竣工验收备案表是交付房屋的法定条件。其二，关于约定交房条件，双方于《＜商品房买卖合同＞之补充协议》对《商品房买卖合同》交付条件进行变更，仅约定商品房经建设、施工、监理、设计、勘查五方验收合格明显低于法定条件，故上诉人在交付房屋时还应具备法定交付条件，即取得工程竣工验收备案表，否则被上诉人有权拒收房屋。再者，上诉人于2018年12月27日自行组织的竣工预验收曾被防城港市住房和城乡建设局通知整改、责成上诉人停止交付。综上，上诉人关于涉案房屋已通过五方验收合格、具备交房条件的主张，本院不予采纳。 双方一致同意涉案房屋交付日期变更为2019年1月30日前。截至被上诉人起诉前，即2020年3月13日，上诉人未能将符合法定交付条件的房屋交付给被上诉人，已构成违约。上诉人逾期交房已超过360日，依据合同第十二条约定，被上诉人享有合同解除权，故一审法院予以支持被上诉人关于解除案涉两份合同的诉请，并无不当，本院予以确认。因合同已解除，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定及合同中关于出卖人逾期交房买受人解除合同“买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率计算给付利息”的约定，一审法院判决上诉人返还已付房款及按以上约定标准支付利息，并无不当，本院予以确认。 综上所述，富乐华公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11,996.18元，由上诉人广西富乐华房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 黄大亮 审 判 员 刘帅武 审 判 员 栾彩云 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 邹采伶 书 记 员 谢馨仪