上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16287号原告：于伟泉，女，1989年3月11日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：柴炜(原告丈夫)，男，1987年4月20日出生，汉族，住上海市闵行区。被告：上海家营物业管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：高志凌，执行董事。委托诉讼代理人：徐慧秋，女。原告于伟泉诉被告上海家营物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年9月25日公开开庭进行审理，原告于伟泉及委托诉讼代理人柴炜、被告的委托诉讼代理人徐慧秋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于伟泉向本院提出诉讼请求：1、被告支付原告房屋租金(自2019年11月21日计算至2020年10月20日，按照每月人民币2,500元计算)；2、被告支付原告免租期租金6,100元(第一年免租期租金3,600元和第二年免租期租金2,500元)；3、被告支付原告违约金2,500元；4、被告返还原告维修基金360元。事实与理由：2018年10月21日，原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋出租委托合同，约定甲方将上海市青浦区华浦路XXX弄XXX号楼802室(以下简称系争房屋)委托乙方出租，委托期间，被告擅自要求解除合同，且拒付租金，原告不同意，故起诉至法院。被告上海家营物业管理有限公司辩称：同意支付原告违约金2,500元和退还维修基金360元。2019年11月24日，被告工作人员联系原告要求单方解除合同，并愿意按照合同赔偿一个月的违约金，但是遭到原告拒绝。2019年12月16日原告到被告门店商谈过，双方对合同解除均认可，但是对违约金未谈拢，故被告认为合同已于2019年12月16日解除。被告一直要求将房屋交还原告，但是原告拒绝收房。今年初又遭遇疫情，就耽搁了。本院经审理认定事实如下：原告为系争房屋的产权人。2018年10月20日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《房屋出租委托合同》，约定甲方将系争房屋委托乙方出租，委托期限自2018年10月21日至乙方与承租合同中承租人约定的租赁期限终止日止。合同期限不少于2年，且不超过2年加8个自然月。甲方第一年向乙方提供45天免租期，第二年向乙方提供30天免租期。系争房屋委托租金第一年每月2,400元，第二年每月2,500元，租金月付，支付时间详见付款计划。合同第7.1条约定在本合同履行期间，非下列情况之一的，不得提前终止合同：(一)甲方因有特殊原因需要提前终止合同的，经双方协商一致，同意甲方提前收回该房屋的；(二)甲方未按时交付房屋，经乙方催告后3日内仍未交付的；(三)甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租赁目的，或甲方交付的房屋存在缺陷，危机承租人安全的；(四)在正常情况下，乙方逾期不向甲方交付租金逾期超过5天的(乙方发生延迟支付租金的，甲方应当在三日内通知乙方，若乙方及时支付延迟的租金，且支付延迟支付部分的银行同期利息的，则不视为违约)。第7.2条约定以上情形提前终止本合同，违反合同的一方，应按月租金数额的一倍向另一方支付违约金。第8.2条约定委托期间，非本合同规定的情况，乙方擅自解除本合同，乙方应按月租金的1倍向甲方支付违约金同时乙方应提前一个月以书面形式或短信、微信等形式通知甲方。合同另约定了其他权利义务。合同签订后，原告将房屋交付被告，被告对外进行出租。被告向原告支付租金至2019年12月20日，之后租金未付致讼。另被告在已付租金中扣除了两年的维修基金，每年360元。2019年11月24日，被告工作人员短信通知原告“您好，我是我爱我家小张，您青水湾的房子因为没有天然气，卫生间没有通风，导致租不掉，您抽个时间还麻烦您来青浦一趟商量一下解约事宜”。2019年12月15日，原告至被告门店商谈，双方未谈拢。2019年12月16日，原告询问租金为何没付，被告工作人员表示经理不是和原告谈解约吗。原告回复对但是双方没有谈拢，没有达成一致，原告不同意解约，被告应当继续履行合同。2020年4月17日，被告通过短信向原告发送《解约收房通知》，表示2019年12月16日被告工作人员按照合同约定联系原告，沟通解约事宜，原告表示拒绝。同时原告表示将通过诉讼解决。时至今日，被告未收到原告的诉讼材料。未免原告损失扩大，被告通知原告合同于2019年12月16日解除，原告在收到本函之日起2日内联系被告办理收房手续。关于租金、违约金，双方未能协商一致，可向法院提起诉讼。如原告未办理收房手续，产生的一切损失由原告自行承担。2020年9月25日，原告与被告办理了收房手续。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，上海市房地产权证、银行交易明细单、聊天记录、收条等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，被告表示，系争房屋自2019年11月起一直处于空置状态，因被告发现原告将房屋挂牌出售，考虑安全问题，被告于2020年4-7月期间(具体时间记不清了)更换了房屋的锁芯。之后被告曾将钥匙快递给合同上原告的联系地址，但是被退信。原告表示因为双方对于合同解除的违约责任未能达成一致，故原告不同意解除合同，也未同意收房。原告因为工作性质问题，在疫情期间只能在单位和家中隔离，无法外出，直到2020年9月7日。审理中，被告表示根据合同第8.2条约定，被告只要提前一个月通知原告，被告就可以单方解除合同，只不过要承担违约责任。为此，本院询问原告是否认可被告的解释，原告表示认可。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《房屋出租委托合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。根据双方的聊天记录，被告于2019年11月24日向原告提出要商谈解约事宜，2019年12月15日原告与被告面谈解约事宜，因对违约责任的承担意见不一未能谈拢。鉴于被告认为根据合同第8.2条约定被告只要提前一个月通知原告，就可以解除合同，而原告对被告的解释也予以认可，故本院认定合同于2020年1月15日解除。合同解除后，被告理应将房屋及时返还原告，并结清合同期内欠付的租金。关于房屋占有使用费，本院结合被告自述于2020年4-7月期间将房屋更换锁芯，原告不同意收房，双方直到2020年9月25日才办理了交接手续等因素，酌情认定被告应支付原告房屋占有使用费至2020年7月。被告提前解约系违约，理应承担违约责任。被告认可承担2,500元违约金并退还360元维修基金，本院对原告的该两项诉讼请求予以支持。关于免租期租金，本院结合合同实际履行情况酌情认定被告支付原告免租期租金2,400元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告于伟泉与被告上海家营物业管理有限公司于2018年10月20日签订的《房屋出租委托合同》于2020年1月15日解除；二、被告上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告于伟泉租金和房屋占有使用费15,833元；三、上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告于伟泉违约金2,500元；四、上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告于伟泉免租期租金2,400元；五、上海家营物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内返还原告于伟泉维修基金360元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费596.90元，减半收取计298.45元，由原告负担134.75元，被告负担163.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十一月九日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。