江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）苏0311民初4664号 原告（反诉被告）：褚福甲，男，汉族，1984年12月26日出生，住所地徐州市云龙湖风景区。 原告（反诉被告）：周园，女，汉族，1986年11月17日出生，住徐州市云龙湖风景区。 以上二原告共同委托诉讼代理人：何宏，江苏胜家律师事务所律师。 以上二原告共同委托诉讼代理人：张娜，江苏胜家律师事务所律师。 被告（反诉原告）：徐州国恒房地产开发有限公司，住所地徐州市湖北路体育馆行政中心**。 法定代表人：张代廷，该公司经理。 委托诉讼代理人：叶文娟，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵丽，江苏钟鼓楼律师事务所律师。 原告（反诉被告）褚福甲、周园与被告（反诉原告）徐州国恒房地产开发有限公司（以下简称国恒公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2019年7月18日立案后，依法适用简易程序，后转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）褚福甲、周园的委托诉讼代理人何宏，被告（反诉原告）国恒公司的委托诉讼代理人叶文娟、赵丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告褚福甲、周园向本院提出诉讼请求：被告支付逾期上房违约金38724.36元（计算至2016年11月8日）。事实与理由：原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的商品房一套，被告应当在2015年12月31日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告依约交付了购房款，但被告未能依约交付商品房，应承担违约责任，原告故依法诉讼。 被告国恒公司辩称，1、由于徐州市人民政府令第114号《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》被徐州市人民政府令第141号废止，自2015年11月1日以后，徐州市房管局印制的《商品房买卖合同》已删除“商品房取得商品住宅交付使用批准文件”，仅规定验收竣工备案为交付房屋的合法条件。2015年12月21日被告所承建的涉案房屋分别符合规划、排水、燃气、道路、绿化、物业服务、电力供应、安全防范等规定。经验收合格并进行了竣工验收备案，符合商品房交付条件。2015年12月25日被告向建设局申请办理住房交付使用通知书，由于政策法规及行政命令改变，已不需要办理住房交付批准文件。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定，被告涉案商品房经验收合格并进行竣工验收备案，符合商品房交付条件；2、2015年12月29日被告按照《商品房买卖合同》附件四第十二条规定，以公告形式通知金域华庭业主集中办理上房手续，并以挂号信的方式向买受人邮寄了上房通知书，被告已履行了通知义务。基于以上事实和理由，被告不存在违约行为，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，依法应予驳回。 反诉原告国恒公司向本院提出诉讼请求：反诉被告支付逾期付款违约金1650元。事实与理由：原被告双方签订了《商品房买卖合同》，约定了反诉被告应当支付款项的时间，但反诉被告迟延支付房款，按照合同约定，应当支付违约金。 反诉被告褚福甲、周园辩称，反诉原告主张权利已经超过诉讼时效，应当依法予以驳回。 经审理查明，国恒公司系金域华庭项目开发企业。 2015年4月3日褚福甲、周园（买受人）与国恒公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，合同约定由买受人购买出卖人开发的位于徐州市房屋一套，建筑面积共123.72平方米，总价为1237200元。 合同第六条约定，买受人于2015年4月3日支付首期房款737200元，余款500000元于2015年4月15日前支付。合同第七条约定，买受人如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理：（1）逾期在60日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，出卖人有权解除合同。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。合同第八条约定，出卖人应当在2015年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、包括但不限于政策法规或行政命令的改变、市政因素（水、电、采暖、燃气、道路等）、文物考古、挖掘等非出卖人能力所及的情况。合同第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同签订后，褚福甲、周园按合同约定支付了首付款，但余款500000元却于2015年5月18日支付（应于2015年4月15日前支付）。2016年6月30日国恒公司向褚福甲、周园出具了总金额为1237200元的江苏增值税普通发票。 2015年12月17日徐州市规划局向国恒公司颁发了编号为2015050的《建设工程竣工规划核实证明》，认定金域华庭A1-A7住宅楼、配电室、地下车库符合规划要求。2015年12月29日被告在报纸上刊登了《上房公告》，主要内容有：兹定于2015年12月30日至31日期间分批集中办理上房手续。《金域华庭上房通知书》将以挂号信的形式按照《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄给各位业主。 2016年5月19日徐州市规划局向被告颁发了编号为建字第320300201601110号的《建设工程规划许可证》，认定金域华庭A1-A8住宅楼、商业、配电室、地下车库符合规划要求。 另查明，国恒公司在2016年6月20日取得了土地分割转让证，在2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明。 2016年7月2日褚福甲、周园办理了上房手续。 经检索，类案（2016）苏0311民初589号王飞与国恒公司之间商品房销售合同纠纷一案审理查明：金域华庭小区业主向原徐州市城乡建设局提出了“金域华庭住宅小区是否具备上房条件的问题”。经该局调查核实，答复称：“金域华庭小区于2015年12月21日在我局办理了A1-A7号楼的竣工验收备案手续，并未办理住宅交付使用手续。开发商并未向我局提出以办理竣工验收备案手续为上房的依据，我局也未同意开发商仅以此就可以通知业主上房”，“由于《徐州市城市房地产开发住宅项目交付使用管理暂行办法》（徐州市人民政府令第114号）废止后，以114号令为主要依据制定的徐建规（2014）2号文件应随之失效。《房屋建筑和市政基础施工工程竣工验收规定》是对建设主管部门如实监督建筑工程，对工程竣工验收的组织形式、验收程序、执行验收标准等情况进行现场监督作出的具体规定，并不是住宅项目交付使用的依据。根据业主和开发商签订的《商品房买卖合同》，约定住宅项目以出卖人取得‘商品房住宅交付使用批准文件’为交付条件，已经明确了买卖双方的权利义务，开发商作为商品房住宅出卖人，有责任和义务履行合同，应按照合同约定将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。因为金域华庭住宅项目是在114号令废止之前开发的，可以按照原有的规定办理住宅项目交付使用手续。为保证《商品房买卖合同》中交付条件的履行，保障购房业主权益，114号令废止前已经签订《商品房买卖合同》的房地产开发住宅项目，由开发商提出申请，在符合条件的情况下我局为其办理住宅项目交付使用手续”。 本院认为，褚福甲、周园与国恒公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 本案中，《商品房买卖合同》明确约定国恒公司所交付的商品房应“取得商品住宅交付使用批准文件”，国恒公司并非客观不具备履行条件，即便该批准文件客观取得不能，也应将具备办理交付使用批准文件实质要件作为商品房交付标准，而国恒公司以项目建设通过单项竣工验收备案作为交付条件，显著降低了商品房交付标准，与双方当事人在合同中约定的交付条件不符，也损害了买受人的预期利益。政策变动并不导致被告合同义务增加。国恒公司于2016年5月19日通过规划验收，取得《建设工程规划许可证》（正本），其于2015年12月31日前通知买受人上房时，商品房并不具备交付条件，其通知上房的行为并不产生相应的法律效力。但之后国恒公司分别于2016年6月20日取得了土地分割证，于2016年6月27日取得了房屋所有权初始登记证明，此时，国恒公司交付房屋的标准已经满足合同约定的实质交付条件，故褚福甲、周园于2016年7月2日办理上房手续亦属合理范围，对褚福甲、周园主张的逾期上房违约金本院酌情支持至2016年7月2日。经核算，自2016年1月1日至2016年7月2日为184天，以已付房款1237200元为基数按日万分之一计算，国恒公司应支付给褚福甲、周园逾期上房违约金22764.48元。 国恒公司反诉褚福甲、周园支付逾期付款违约金1650元，具有合同依据和法律依据，且未超过诉讼时效期间，本院依法予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告徐州国恒房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告褚福甲、周园逾期上房违约金22764.48元； 二、反诉被告褚福甲、周园于本判决发生法律效力之日起十日内给付反诉原告徐州国恒房地产开发有限公司逾期付款违约金1650元； 三、驳回原告褚福甲、周园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费770元，由原告褚福甲、周园负担400元，被告徐州国恒房地产开发有限公司负担370元（于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）；反诉案件受理费25元，由反诉被告褚福甲、周园负担（于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  关林 审 判 员  金文 人民陪审员  李丽 二〇二〇年十一月二日 书 记 员  刘玲