广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终6532号上诉人（原审被告）：潘天，女，1987年6月10日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：鲜祖军，男，系上诉人的父亲。委托诉讼代理人：潘安艺，女，系上诉人的母亲。被上诉人（原审原告）：陈坚洪，男，1980年2月13日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：文迪波，广东深君联律师事务所律师。原审被告：深圳市汇融融资担保有限公司，住所地广东省深圳市宝安区新安街道宝民路**广场大厦********。法定代表人：陈查英，执行董事。委托诉讼代理人：陈日，广东邦德尔律师事务所律师。上诉人潘天因与被上诉人陈坚洪、深圳市汇融融资担保有限公司返还原物纠纷一案，不服广东省深圳市盐田区人民法院（2019）粤0308民初1161号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人潘天上诉请求：1、依法撤销一审判决第一项、第二项、第三项判项。2、依法改判上诉人无需向被上诉人腾退和返还涉案房屋、无需向被上诉人支付涉案房屋占有使用费和利息。3、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人并未与被上诉人签署过《深圳市二手房买卖合同》，也没有授意罗某狄出售涉案房屋，涉案房屋变更登记至被上诉人名下并非上诉人真实意思表示且严重损害了上诉人的合法权益。2015年6月上诉人因急需资金周转曾到公证处签署《委托书》用于向银行申请办理抵押贷款，当时此类业务的委托书都是通用模板,且当时与罗某狄也是朋友，出于对朋友的信任就按其提供的版本签署了《委托书》。在签署委托书后上诉人向其丈夫确认贷款己办好就没再过问细节，且每月向银行偿还本息人民币5万元。一年多以后，上诉人因其父母买房想让其代持查询名下房产信息时才发现涉案房屋已于2016年4月8日过户至被上诉人名下，上诉人对此非常震惊，立即向罗某狄查问，但其却说没有出售只是被银行冻结了。后上诉人到贷款银行调取资料查看后才发现罗某狄告知我们在银行获得的贷款金额（人民币180万元）与实际贷款金额（320万元）完全不—样，其私自截留了140万元，但罗某狄却无法给出合理的解释，至此上诉人才发现被骗了。涉案房屋的市值约人民币750万元，但被上诉人与罗某狄签署的买卖合同的交易价仅为人民币3137977元，不到市场价的一半，且在向银行办理抵押贷款时涉案房屋的评估值已高达530万元，可见其二人之间约定的成交价严重低于市场价格，倘若是上诉人同意出售岂会以如此低的价格贱卖涉案房屋，明显不合常理。此外，被上诉人与罗某狄签署《深圳市二手房买卖合同》的次日二人还签署了《借款合同》约定被上诉人向罗某狄提供借款人民币570万元，被上诉人主张支付的房款与借款合同约定的借款的银行流水是完全重叠的，且从被上诉人交易的行为看也明显不合常理，被上诉人从未到涉案房屋查看，也没有向作为业主的上诉人确认房产情况，更是在签署协议后一周内就迅速办理了过户登记，其主张支付的房款与合同约定也不相符，可见其二人之间不是纯粹的房产交易方的关系，更像是二人串通而为之，二人的交易过程存在诸多疑点，根本不符合正常的交易流程。以上事实足以说明涉案房屋的变更登记缺乏事实基础，但一审法院却仅以涉案房屋登记在被上诉人名下为由进行裁决，而不深究房产变更登记背后的真实情况，明显有失公平和公正。二、被上诉人与所谓的代理人罗某狄恶意串通将涉案房屋以低廉的价格在签署合同后几天内迅速过户登记至其名下，上诉人己就相关事实向管辖法院提起诉讼要求认定其二人签署的《深圳市二手房买卖合同》无效并将涉案房屋恢复登记至上诉人名下，现该案已向广东省高级人民法院申请再审，再审的结果直接影响到本案的认定和判决，在本案审理过程中，上诉人己告知一审法院，并要求对本案进行延期审理，但是一审法院却直接忽略，没有考虑再审结果对本案的影响。若广东省高级人民法院裁定再审，本案也将面临重新审理的情况，为避免浪费司法资源，请二审考虑该情况，延期审理本案。此外，上诉人己就罗某狄和被上诉人恶意串通损害侵吞上诉人房产之事向公安部门报案，目前已在处理中。三、一审法院判决上诉人自2016年5月开始向被上诉人按每月9366元的标准支付占有使用费和利息，与实际不符，加重了上诉人的责任，有失公平。首先，涉案房屋变更登记至被上诉人名下上诉人并不知情，且不是其真实意思表示，上诉人也从没有收到过被上诉人支付的房款，其也是事后才发现，在此情况下谈何腾房？一审法院直接以变更登记的时间为基础认定支付占有使用费的时间，对上诉人而言极其不公平。其次，被上诉人在一审提交的《商品房占有使用费评估报告》是其单方找机构评估，并非经法院指定评估，在庭审中上诉人己提出异议并陈述涉案房屋实际出租的租金仅在4000元到5000元之间，根本达不到每月9366元的标准，在此情况下，一审法院却没有选定第三方机构进行评估，而是直接采用被上诉人单方提供的评估报告确定的标准进行裁决，不顾上诉人的合法权益，请二审法院予以纠正。综上，对上诉人而言，涉案房屋是其安身立命之根本，也是其集全家积蓄所购得的房产，对其至关重要，恳请二审法院全面查清本案事实，准确认定相关事实，公正裁决，依法维护每一位公民的合法权益。被上诉人陈坚洪答辩称，一、本案中涉案房屋涉及的买卖合同效力业经三级法院审理，均认定为有效，被上诉人已依据生效法律文书，将房屋登记于被上诉人名下，依法享有该房屋的所有权及处分权，上诉人提出的《二手房买卖合同》无效缺乏依据。1、本案所涉房屋以及《深圳市二手房买卖合同》已经深圳市盐田区人民法院作出的【2016】粤03**民初757号民事判决认定有效。2、深圳市中级人民法院作出（2017）粤民终13341号民事判决于2019年3月18日生效，维持了一审判决。3、因潘天不服上述一、二审判决，申请再审，广东省高级人民法院于2020年2月29日作出（2019）粤民申8562号《民事裁定书》，裁定“驳回潘天的再审申请”。4、关于买卖合同的效力以及房屋所有权的问题，三级法院的生效法律文书全部予以认定并生效，上诉人的该点上诉理由不能成立，也不应成为本案的二审审查范围。二、即便潘天提出再审申请，根据我国民事诉讼法的规定，再审期间，不影响一审判决的执行，一审生效判决具有既判力，其再审不产生中止判决执行的法律效力，也不能成为本案中止审理的正当事由，因此一审法院不同意中止审理，并作出裁判并无不当。广东省高级人民法院已于2020年2月29日裁定“驳回潘天的再审申请”，即便其诉称有理，本案二审期间，该份再审裁定书下达后，也不能成为其二审上诉的正当事由。依据《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”《物权法》第十四条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”被上诉人已经取得买卖房屋的所有权，被上诉人基于《物权法》的规定以及生效法律文书主张返还房屋及占有使用费具有充分的事实及法律依据。三、关于涉案房屋的占有使用费的计算期间及标准问题。1、被上诉人在诉讼中提供了具有资质的评估鉴定机构出具的《评估报告》，该份评估报告程序合法，鉴定机构具有合法鉴定资质，鉴定人员也具备资质，上诉人虽然对该份《鉴定意见书》关于房屋占有使用费的结论有异议，但是并未提供相反的证据推翻，应承担举证不能的法律后果。一审法院采纳上诉人举证的《财物评估报告》，并判决按9366元的标准计算房屋占有使用费并无不当。2、关于占有使用费用的计算期间问题，上诉人自2016年4月1日取得涉案房屋的《不动产登记证书》，依法享有物权法规定的物权，其中包括占有、使用和收益的权利，一审法院判决自2016年5月份开始计算房屋占有使用费，并无不当。3、被上诉人自2016年4月1日取得涉案房屋的《不动产登记证书》后，多次下发《腾退房屋的函》，并二次委托律师向上诉人发出《律师函》，要求返还房屋，上诉人持续占有、使用，并将房屋出租他人获得收益，侵害了被上诉人合法权益，因此一审法院判决自2019年6月1日起按中国人民银行同期贷款利率标准计算利息并无不当。综上所述，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告深圳市汇融融资担保有限公司答辩称，一审判决对原审被告查明的事实正确，清楚，适用法律正确，上诉人与被上诉人陈坚洪之间的物权纠纷与原审被告无关。陈坚洪向一审法院起诉请求：一、被告潘天从原告所有的深圳市盐田区物业中腾退；二、被告潘天返还原告所有的深圳市盐田区物业，参照买卖合同约定交付标准，不得损毁、破坏涉案房屋及附属设施；三、被告潘天按月租金9366元的标准向原告支付自2016年4月1日起至2019年5月31日期间的房屋占有使用费人民币（以下均为人民币）355908元及利息（按中国人民银行同期贷款利率，自2019年6月1日起计算至全部付清之日止）；四、被告潘天按上述租金标准向原告支付自2019年6月1日起至实际交付之日止期间的房屋占有使用费及利息；五、被告潘天向原告支付自2016年4月1日起至实际交付之日止期间的物业服务费、水电费、垃圾处理费、燃气费、维修资金、排污费等各项有关费用及违约金；六、被告潘天向原告支付评估鉴定费6000元；上述第三、四、五、六项合计请求金额为361908元；七、被告汇融担保公司对被告潘天的上述债务承担连带清偿责任；八、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：原告陈坚洪（买方）与被告潘天（卖方，代理人为罗某狄）于2016年3月31日签订《深圳市二手房买卖合同》，约定被告潘天将位于深圳市盐田区房屋（以下简称“6Ａ房屋”）转让给原告，房屋转让价格为3137977元，定金200000元，买方在2016年4月15日前一次性支付余款2917977元，卖方应当于收到全部房款后五个工作日内交付房屋给买方。合同签订后，原告支付了200000元定金，且一次性支付了购房款2917977元，并于2016年4月8日办理了房产转让的过户登记，由原权利人潘天转让登记至陈坚洪名下。后潘天主张上述合同无效，要求陈坚洪返还房屋，并以陈坚洪、委托代理人罗某狄为被告，于2016年6月1日向深圳市盐田区人民法院提起民事诉讼。2017年5月12日，深圳市盐田区人民法院作出（2016）粤0308民初757号《民事判决书》，判决驳回原告潘天的全部诉讼请求。后潘天不服一审判决向深圳市中级人民法院提出上诉，深圳市中级人民法院于2019年3月12日作出（2017）粤03民终13341号《民事判决书》，判决驳回上诉，维持原判。该判决现已发生法律效力。2019年3月24日、2019年3月31日，原告以张贴《腾退房屋的告知书》和送达律师函的方式催告潘天腾退房屋，邮单显示律师函于2019年4月2日被签收。但被告潘天一直未腾退房屋。在（2016）粤0308民初757号审理过程中，潘天向法院提出财产保全申请，请求查封陈坚洪名下位于广东省深圳市盐田区（房产证号：深房地字第**）的房产。汇融担保公司为上述保全提供担保，担保函编号为（2016-中）汇融保第1401号。后法院于2016年6月12日作出（2016）粤0308民初757号《民事裁定书》，裁定查封陈坚洪名下的涉案房屋，查封期限为三年。2019年4月28日，法院作出（2019）粤0308执保208号民事裁定书，裁定解除对涉案房产的查封。2019年4月23日，陈坚洪委托深圳市南粤财物评估鉴定有限公司对涉案物业的占有使用费进行评估鉴定，该机构于2019年5月14日出具的《商品房占有使用费评估报告》显示，6A房屋的月租金价格为9366元。为此，原告支付了评估鉴定费6000元。深圳市百悦千城物业管理有限公司收费通知单显示，客户张某华、潘天于2015年1月至2017年3月期间交纳了涉案房屋的管理费、水电费、垃圾处理费、维修基金、排污费。庭审中，被告潘天称涉案房屋自2016年出租给他人，出租时水电费、管理费一直都是自己在交纳，月租金大概4000元至5000元，租赁期限是5年。对于诉求中主张的物业服务费、水电费、垃圾处理费、燃气费、维修资金、排污费等各项有关费用的具体金额，原告称无法明确，仅确认起算时间节点为2019年4月1日。另查明，潘天不服深圳市中级人民法院作出的（2017)粤03民终13341号《民事判决书》，向广东省高级人民法院提起再审申请，广东省高级人民法院于2019年8月28日作出再审受理案件通知书，案号为（2019）粤民申8562号。原告称目前只是受理了再审申请材料，原告也提交了相关答辩意见，省高院并未决定再审本案，也没有作出终止原判决执行的裁定文书。上述事实，有《深圳市二手房买卖合同》、不动产权证书及查询表、民事判决书、保函、《腾退告知书》、《律师函》、《商品房占有使用费评估报告》、再审案件受理通知书以及双方庭审陈述予以证实，足以认定。一审法院认为，本案为返还原物纠纷。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，“无权占有不动产或动产的，权利人可以请求返还原物”。涉案房屋经当事人自由交易已转让至原告名下，原告系不动产权属证书上登记的权利人，依法对涉案房屋享有物权，其要求被告潘天腾退并返还房屋，合法有据。被告潘天虽对涉案房屋的交易提出异议，并提起了相关诉讼，但经过法院一审及深圳市中级人民法院二审判决，法院认定当事人之间的不动产交易合法有效，驳回了被告潘天要求确认房屋买卖合同无效等全部诉讼请求，被告潘天的异议不成立。现被告潘天不服生效判决书提起再审，广东省高级人民法院虽受理了其再审申请，但未决定再审，而且，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人申请再审的，不停止判决、裁定的执行，因此，被告潘天关于本案需等再审案件结果再行处理的意见，法院不予采纳。对原告要求被告潘天腾退并返还房屋的诉讼请求，法院予以支持。被告潘天在（2017)粤03民终13341号《民事判决书》生效后，一直占有使用房屋至今，应依法向原告支付房屋占有使用费。原告就其主张的房屋占有使用费标准提交了评估鉴定机构的意见，其结论为月租金9366元，被告虽提出异议，但未提交反驳证据，法院采纳原告的主张，确定被告潘天按月租金9366元的标准支付房屋占有使用费。因涉案房屋于2016年4月登记至原告名下，原告主张的房屋占有使用费应自2016年5月起计算，计至被告返还房屋止。对于原告主张的按银行同期贷款利率计算的占有使用费的利息，因属原告的合理损失，法院亦予支持。对于原告主张的物业服务费、水电费、垃圾处理费、燃气费、维修资金、排污费等费用，因原告未明确各项费用的具体数额，法院不予处理，原告可待诉求金额明确后另案再诉。对于原告主张的评估鉴定费，系原告为本案诉讼举证自行支出的费用，但并非原告的必然损失，法院不予支持。对于原告主张被告汇融担保公司承担连带责任的诉求，因本案属物权保护纠纷，被告汇融担保公司为（2016）粤0308民初757号案件的诉讼保全提供担保，但其担保行为并未侵害原告的物权，原告的主张于法无据，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十六条、第三十四条、第三十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告潘天应于判决生效之日起十日内向原告陈坚洪腾退并返还深圳市盐田区房屋；二、被告潘天应于判决生效之日起十日内向原告陈坚洪支付房屋占有使用费，每月按人民币9366元的标准计付，自2016年5月计算至被告潘天实际返还房屋之日止；三、被告潘天应于判决生效之日起十日内向原告陈坚洪支付房屋占有使用费的利息，按中国人民银行同期贷款利率标准计算，自2019年6月1日起计算至房屋占有使用费实际支付之日止；四、驳回原告陈坚洪的其他诉讼请求。如果被告潘天未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币6728.62元，由原告陈坚洪负担人民币285.69元，被告潘天负担人民币6442.93元。该款原告已预交，法院不予退还，被告潘天应将其负担款项于判决生效之日起七日内支付原告陈坚洪。本院二审审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明，一、双方同意诉讼费由败诉方径付胜诉方。二、被上诉人二审提交（2019）粤民申8562号民事裁定，以证明广东省高级人民法院已经驳回了潘天就（2017）粤03民终13341号二审生效判决提出的再审申请。被上诉人还提交案件信息查询表、执行裁定书，以证明潘天已经就其与罗某狄之间委托代理关系在广东省深圳市宝安区人民法院提起诉讼并申请财产保全，证明潘天在本案主张买卖合同无效不属于本案审查范围。上诉人称其起诉罗某狄的案件已经申请撤诉，对于广东省高级人民法院的裁定书真实性无异议，但对裁定结果有异议。三、上诉人二审提交深圳市公安局盐田分局立案决定书、受案登记表的复印件，主张张某华被诈骗一案已经立案侦查。被上诉人称无法核实真实性，且并非上诉人潘天被诈骗，公安机关立案侦查亦不能证明罗某狄与被上诉人存在串通或诈骗，该立案决定书不能作为上诉理由成立的依据。双方均确认张某华与潘天是夫妻关系。本院认为，上诉人潘天主张其没有与被上诉人签署过房屋买卖合同，没有授意罗某狄出售涉案房屋，据此主张其无需腾退房屋、支付占有使用费。但关于涉案《深圳市二手房买卖合同》的效力问题，（2017）粤03民终13341号生效判决已经确认该房屋买卖合同有效，驳回了潘天主张合同无效、要求陈坚洪返还房屋的诉讼请求，广东省高级人民法院亦驳回了潘天对该案生效判决的再审申请。公安机关就潘天的丈夫张某华被诈骗一案立案亦不足以推翻生效法律文书对涉案房屋买卖合同效力的认定。被上诉人陈坚洪根据涉案房屋买卖合同已经办理了房屋过户手续，其作为涉案房屋的权利人，主张上诉人应腾退涉案房屋，并根据鉴定机构意见主张上诉人应按照月租金9366元标准支付自2016年5月起的房屋占有使用费，具有事实和法律依据。上诉人潘天主张合同无效，其无需腾退房屋，依据不足，本院不予支持。上诉人潘天主张按每月租金9366元的标准计算占有使用费过高，但未提供充分的反驳证据，本院不予支持。综上所述，上诉人潘天上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6728.62元，由上诉人潘天负担。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年十一月十七日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。