湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终10862号上诉人（原审被告）：武汉万基物业管理有限公司，住所地：武汉市黄陂区前川街油岗村。法定代表人：林婧，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄欢，湖北佳和律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘小丫，女，1967年1月2日出生，汉族，住武汉市黄陂区。委托诉讼代理人：冯亮，湖北人从众律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜静，湖北人从众律师事务所律师。原审被告：湖北老乡长餐饮管理有限公司黄陂分公司，住所地：武汉市黄陂区前川街万基国际广场******商铺。负责人：杨智。上诉人武汉万基物业管理有限公司（以下简称万基物业公司）与被上诉人刘小丫，原审被告湖北老乡长餐饮管理有限公司黄陂分公司（以下简称老乡长黄陂分公司）返还原物纠纷一案，不服湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3293号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，本案现已审理终结。万基物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判万基物业公司不承担返还万基国际广场2号商业楼2层65商铺的义务；2、本案一、二审诉讼费由刘小丫承担。事实和理由：第一、一审法院认定：“因此，原告与老乡长黄陂分公司之间没有合同关系”为认定事实错误。刘小丫与一审被告之间是租赁合同关系第一、刘小丫与万基物业公司之间是委托经营管理关系，双方签订的《万基国际广场商铺委托经营管理协议书》合法有效，委托期限2014年4月1日至2019年3月31日2013年10月。《协议书》第四条第3款约定：本协议约定委托经营管理期限届满，如乙方与承租人签订的租赁合同期限未到期，甲方应继续履行租赁合同，同时视为乙方已按照约定将商铺返还甲方。第七条约定：乙方在进行招租时，如租赁期限超出本协议约定委托经营期限，至本协议约定期限届满后，甲方应继续履行租赁合同，享有该租赁合同中乙方的权利，承担乙方的合同义务。2014年3月25日，万基物业公司与刘小丫签订的《万基国际广场商业移交确认书》中约定：“将上述商铺委托给武汉万基物业管理有限公司经营，并将商铺的全部业主权利授权给该公司，由该公司代为行使”。第二、万基物业公司受刘小丫委托，与老乡长黄陂分公司签订的两份《万基国际商业租赁合同》都是合法有效的，对刘小丫具有法律约束力。2015年5月14日，万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订了2份《万基国际商业租赁合同》。两份合同都是在委托期限内，在授权范围内答订的。在《万基国际广场商铺委托经营管理协议书》中第四条和第七条中，刘小丫两次同意万基物业公司签订超过委托期限的租赁合同，并同意履行超过委托期限的租赁合同。第三、万基物业公司受刘小丫的委托出租商铺、签订租赁合同，老乡长黄陂分公司对此是明知的，万基物业公司在签订合同前，明确告知了老乡长黄陂分公司，万基物业公司是受业主的委托代为招租及签订租赁合同，委托期限届满后，将由业主继续履行租赁合同。因此，万基物业公司与刘小丫之间是委托关系，刘小丫与老乡长黄陂分公司之间是租赁合同关系。万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订的《万基国际商业租赁合同》对刘小丫和老乡长黄陂分公司均具有法律约束力。二、一审法院认定：“原告向老乡长黄陂分公司发催收函和解除通知是其对自己权利的一种救济行为，不能视为是对万基物业公司主张的认可，且原告与老乡长黄陂公司未对接成功，因此两者之间并未直接形成房屋租赁关系”属于认定事实错误。四、刘小丫起诉的案由为返还原物纠纷，属于侵权纠纷，万基物业公司不存在侵权行为，没有占用原告房屋，不承担返还房屋的义务，一审法院判决万基物业公司返还房屋、承担诉讼费，没有事实依据。万基物业公司与刘小丫之间的委托关系已经到期，已经按照合同约定将房屋的相关权利返还给了刘小丫；该房屋被老乡长黄陂公司占有使用，万基物业公司不存在侵权行为，不应当承担返还房屋的义务，也不应当承担诉讼费。刘小丫辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。老乡长黄陂公司认可一审判决。刘小丫向一审法院起诉请求：请求判令万基物业公司、老乡长黄陂分公司对刘小丫返还万基国际广场2号商业楼2层65商铺；本案诉讼费由万基物业公司、老乡长黄陂分公司承担。一审法院认定事实：2013年10月，刘小丫与万基物业公司之间签订《商铺委托经营管理协议书》，该协议书的主要约定为：甲方（刘小丫）将其购买的位于万基国际广场2号商业楼2层65商铺，建筑面积38.34平方米，委托乙方（万基物业公司）进行经营管理。经营方式包括但不限于将商铺出租。委托经营管理的期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。委托经营管理期满，如甲乙双方有继续合作的意愿，应提前90天书面通知对方，与对方达成一致意见后另行签订协议。此外，该协议第三条第三款约定“本协议约定委托经营管理期限届满，如乙方与承租人签订的租赁合同期限未到期，甲方应继续履行租赁合同，同时视为乙方已按照约定将商铺返还甲方”、第七条约定“乙方在进行招租时，如租赁期限超出本协议约定委托经营管理期限，至本协议约定期限届满后，甲方应继续履行租赁合同，享有该租赁合同中乙方的权利，承担乙方的合同义务”。2015年5月14日，万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订两份《万基国际广场商业租赁合同》，将包括刘小丫所有的商铺在内的万基国际广场2栋2层60-88的商铺，总建筑面积为916.45平方米，出租给老乡长黄陂分公司从事餐饮经营，开办“老乡长”餐馆。租赁期限分别从2014年10月1日起至2019年9月30日止、2019年10月1日起至2024年9月30日止。2017年6月15日，万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订《万基国际广场商业租赁合同（补充协议）》，约定由于2栋1层75号商铺业主与万基物业公司解除委托经营管理关系，故将此商铺的面积64.78平方米在双方的合同面积中减除，此商铺交还业主自行出租。2019年4月23日，万基物业公司发出《商铺移交通知》，通知写到：根据《商铺委托经营管理协议书》第三款第三条与第七条，万基物业公司在2019年3月31日前通过电话及短信通知刘小丫到万基物业公司办理商铺移交手续，逾期视为万基物业公司已经履行返还义务。刘小丫应当继续履行万基物业公司与老乡长黄陂公司签订的商铺租赁合同。现再次通知刘小丫：1.于2019年4月30日前到万基物业公司办理商铺移交手续；2.2019年4月1日起向老乡长黄陂分公司主张租金等权利，并向其履行《万基国际广场商业租赁合同》中的义务。2019年5月15日，万基物业公司向老乡长黄陂分公司发《回复函》：一、业主作为《万基国际广场商业租赁合同》的甲方，已经书面与贵司联系，要求贵司继续履行合同，请贵司向业主履行义务，主张权利；二、我公司与业主之间的委托代理关系已经结束，不再是租赁关系的相对方，我公司对业主与贵司之间违反合同的行为不应承担任何法律责任；三、请贵司按照《万基国际广场商业租赁合同》中约定的时间和金额向业主支付租金，逾期支付的将构成违约，贵司将面临承担违约责任的风险。2019年12月9日，包括刘小丫在内的29位业主向老乡长黄陂分公司发《催收租金联系函》，要求老乡长黄陂分公司向其支付第一期租赁合同（租赁期限为2014年10月1日至2019年9月30日）中从2019年4月1日至合同期满的租金90948.50元、违约金18189.70元；支付第二期租赁合同（租赁期限为2019年10月1日至2024年9月30日）的首期租金95457.43元、违约金19091.49元。如上述款项未能在收到联系函5日内付清，业主将解除第二期租赁合同。2019年12月27日，包括刘小丫在内的29位业主向老乡长湖北分公司发《解除合同通知》，要求解除租期为2019年10月1日至2024年9月30日的《万基国际广场商业租赁合同》，并要求老乡长黄陂分公司收到通知后的5日内腾退房屋。现原告与两被告就案涉商铺的租赁与返还问题产生争议，故原告诉至法院。一审法院认为：刘小丫（甲方）与万基物业公司（乙方）签订的《商铺委托经营管理协议书》，委托经营管理的期限为5年，自2014年4月1日起至2019年3月31日止。其中第三条第三款约定“本协议约定委托经营管理期限届满，如乙方与承租人签订的租赁合同期限未到期，甲方应继续履行租赁合同，同时视为乙方已按照约定将商铺返还甲方”，第七条约定“乙方在进行招租时，如租赁期限超出本协议约定委托经营管理期限，至本协议约定期限届满后，甲方应继续履行租赁合同，享有该租赁合同中乙方的权利，承担乙方的合同义务”，该约定要求刘小丫在委托管理期限届满后向承租人承担义务、主张权利，该约定涉及到承租人，但承租人并非是该委托合同的当事人，也没有证据证明承租人对该约定认可，所以该约定对承租人与刘小丫不发生效力。基于此，万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订的第二份租赁合同因租期的起始时间超过刘小丫的委托经营管理期限，对刘小丫不发生法律效力。并且，在后来万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订的租赁合同中，刘小丫也不是租赁合同的当事人，租赁合同中也未约定万基物业公司与刘小丫的委托期限届满后，由刘小丫向老乡长黄陂分公司主张权利、履行义务。对于老乡长黄陂分公司来说，不论实际房主是谁，其是与万基物业公司签订的合同，至于万基物业公司与刘小丫之间是如何约定的，与其无关。因此，刘小丫与老乡长黄陂分公司之间没有合同关系。委托经营管理期限届满后，万基物业向刘小丫与老乡长黄陂分公司发了相关的通知与函件，要求刘小丫直接对接老乡长黄陂分公司，相当于单方将合同的权利义务概括转让，而该种转让应经对方同意，没有证据证明老乡长黄陂分公司对这种转让的认可。刘小丫向老乡长黄陂分公司发催收函和解除通知是其对自己权利的一种救济行为，不能视为是对万基物业公司主张的认可。且刘小丫与老乡长黄陂分公司未对接成功，因此两者之间并未直接形成房屋租赁关系。刘小丫是案涉商铺的合法所有权人，该商铺目前不处于刘小丫出租的期限内，刘小丫有权收回商铺。因刘小丫曾将该商铺交由万基物业公司经营管理，委托经营管理期限届满后则应由万基物业公司履行返还义务。由于该商铺目前的实际占有人为老乡长黄陂分公司，则老乡长黄陂分公司同样负有返还义务。至于老乡长黄陂分公司与万基物业公司之间的其他纠纷，不属于本案的审理范围。综上，对于刘小丫要求万基物业公司与老乡长黄陂分公司返还案涉商铺的诉讼请求，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十二条、第一百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决如下：武汉万基物业管理有限公司与湖北老乡长餐饮管理有限公司黄陂分公司在本判决生效后10日内向刘小丫返还万基国际广场2号商业楼2层65商铺。一审案件受理费减半收取4385元，由武汉万基物业管理有限公司负担。二审期间，各方当事人均无新证据提交，且均对一审查明事实不持异议。经审查，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，2013年10月，刘小丫与万基物业公司之间签订《商铺委托经营管理协议书》系双方真实意思表示，不违反法律法规相关规定，依法成立并生效。该协议书第七条约定“乙方在进行招租时，如租赁期限超出本协议约定委托经营管理期限，至本协议约定期限届满后，甲方应继续履行租赁合同，享有该租赁合同中乙方的权利，承担乙方的合同义务”，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”万基物业公司在本案中提交的证据，不能证明万基物业公司与老乡长黄陂分公司签订两份《万基国际广场商业租赁合同》时，老乡长黄陂分公司知晓刘小丫与万基物业公司之间存在委托关系。因此，刘小丫与万基物业公司之间签订《商铺委托经营管理协议书》对老乡长黄陂分公司不产生效力，一审此节认定准确，本院予以确认。刘小丫与万基物业公司之间签订《商铺委托经营管理协议书》第三条第三款约定“本协议约定委托经营管理期限届满，如乙方与承租人签订的租赁合同期限未到期，甲方应继续履行租赁合同，同时视为乙方已按照约定将商铺返还甲方”，其中涉及刘小丫与万基物业公司之间关于返还商铺的约定，对双方均具有约束力。同时，2019年12月9日刘小丫向老乡长黄陂分公司发《催收租金联系函》载明“2019年3月31日，我们与武汉万基物业管理有限公司签订的《商铺委托经营管理协议书》到期，武汉万基物业管理有限公司将商铺交还我们……”。综上，刘小丫与万基物业公司之间签订《商铺委托经营管理协议书》委托经营管理期限届满，刘小丫向老乡长黄陂分公司发《催收租金联系函》载明“武汉万基物业管理有限公司将商铺交还我们”，万基物业公司不应再承担向刘小丫返还案涉商铺的责任。鉴于商铺目前的实际占有人为老乡长黄陂分公司，则老乡长黄陂分公司应承担向刘小丫返还案涉商铺的责任。一审此节认定事实清楚，但对责任承担的判定不准确，本院依法予以纠正。综上所述，武汉万基物业管理有限公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、第二百二十七条、第四百零二条的规定；《中华人民共和国物权法》第二百四十三条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖北省武汉市黄陂区人民法院（2020）鄂0116民初3293号民事判决；二、湖北老乡长餐饮管理有限公司黄陂分公司于本判决生效之日起十日内向刘小丫返还万基国际广场2号商业楼2层65商铺；三、驳回刘小丫的其他诉讼请求一审案件受理费减半收取4385元，由湖北老乡长餐饮管理有限公司负担。二审案件受理费8770元，由刘小丫负担。本判决为终审判决。审判员  鲍刚二〇二〇年十一月三十日法官助理李健伟书记员程玉