四川省泸州市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）川05民终1462号 上诉人（原审原告）：王浸源，男，1969年8月4日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：陈令，四川荔香律师事务所律师。 上诉人（原审原告）：先腾君，女，1972年4月24日生，汉族，住四川省合江县。 委托诉讼代理人：陈令，四川荔香律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司，住所地合江县合江镇复兴路**，统一社会信用代码91510522708936357M。 管理人：泸州盛生企业清算服务有限公司。 法定代表人：钟鸣。 委托诉讼代理人：夏昭利，女，1974年10月20日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。 被上诉人（原审第三人）：罗光勇，男，1969年3月30日生，汉族，住成都市高新区。 委托诉讼代理人：邓朝耘，四川辞鉴律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：曾显福，男，1963年6月22日生，汉族，住四川省合江县合江镇会青山村七社**，现嘉州××服刑。 上诉人王浸源、先腾君因与被上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限公司、罗光勇、曾显福房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省合江县人民法院（2018）川0522民初3973号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人王浸源、先腾君的上诉请求：一、依法撤销合江县人民法院（2018）川0522民初3973号民事判决；二、依法改判上诉人与被上诉人之间签定的商品房买卖合同合法有效，并确认被上诉人与罗光勇签订的买卖合同中涉及11个车库的合同无效。事实与理由：一、原审法院认定上诉人与曾显福签定的买卖合同不符合商品房交易的规则和通常习惯，严重与事实相违背。二、关于本案特殊情况的说明。张家沟住宅楼从2007年起到2018年完工交付购房户，历时11年。开发商曾显福因资金断裂涉嫌非法集资被立案侦查。从2012年后该楼盘就烂尾并由政府接管。所有与曾显福签定不涉及非法集资的购房户均已得到政府的认可并网签办证，而涉及非法集资的则由公安立案侦查。上诉人所购车库不是非法集资的借款，也不是借款抵购房款，这在曾显福的刑事判决书中可以看出无上诉人。同时，上诉人在同一天购买住房及车库，其中住房已通过工作组审核并办理产权，车库未通过审核是因为公司的代理人赵明伦故意造成的，而非上诉人不积极主张权利。同时车库修好后便已交付给上诉人占有使用至今。综上所述，一审法院认定事实不清，证据不足，恳请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。 被上诉人四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司和罗光勇均辩称：原判认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 王浸源、先腾君向一审法院起诉请求：一、依法确认四川省合江县××房××商品房买卖合同中的11个车库无效；二、确认王浸源、先腾君与四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同合江县张家沟住小区Ａ栋11个车库价值77万元有效，并依法过户给王浸源、先腾君所有。 一审法院认定事实：原告王浸源与先腾君系夫妻关系，2008年向第三人曾显福支付款项。2011年7月18日，原告王浸源以先腾君的名义与曾显福签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》，该协议书载明：购买张家沟住宅小区4A、4B地下车位16个，房屋单价70000元，总价1120000元；签订本合同时交付房屋总价的100%，即1120000元，一次性支付合同总价的一次性优惠总价的5%；2013年12月30日前交房，以及对物业管理和违约责任进行了约定。协议签订的当日，曾显福向原告先腾君出具购4A、4B地下车位16个1120000元的收据。2013年12月12日，因被告欠实际施工人第三人罗光勇的工程款无款支付，双方签订《商品房买卖合同》，将张家沟住宅小区4A含案涉车位在内的负层全部房屋抵偿给了第三人罗光勇，并办理了网签，后来撤销网签。2018年11月27日，根据原告的申请对案涉车位采取了保全措施。2019年3月11日被告被本院宣告破产，案涉房屋未列入破产财产。其间，第三人曾显福在羁押期间于2017年10月16日写信给王浸源，该信载明“王浸源你好！我是老朋友曾显福.为了修建张家沟工程一事我出了很大问题.事出后.我把家里的事情全权授权给赵廷群处理.由于事出忽然.家里没有任何准备.导至家里特别困难.为解燃眉之急.今天我特给浸源写这封信.主要是张家沟物管一事.原来我们的合同你是明白的.原你以和我商量过.你给我一笔钱我退出.但未果.现我提出两方面请你考虑：一.请浸源每月给赵廷群柒～捌仟元.她不参加管理。二.一次性解决给赵廷群柒～捌万元.我退出。此事只能浸源和赵廷群处理（由赵廷群的律师完善手续）不外传，以免影响物业公司.导至不良影响！……”；2017年12月11日又向原告王浸源出具《说明》，该《说明》载明“王浸源购买张家沟车位是通过财务结算的共16个.并进入财务帐.则购车位属实.请相关部门确权给王浸源。……”。 同时查明，原告与第三人曾显福之间交易的款项，既未入公司账户，也未入张家沟住宅小区项目部账户。张家沟住宅小区4A栋工程的开工日期是2010年4月30日。 另查明，2010年7月、9月，合江县恒利国际新城建筑面积40.84平方米的车位价格46600元和建筑面积39.69平方米的车位价格51600元。 再查明，曾显福因非法吸收公众存款犯罪于2017年6月17日羁押于合江县看守所，2019年12月30日因非法吸收公众存款犯罪被判刑6年零6个月。 一审法院认为：本案争议的主要焦点是原告与第三人曾显福签订的《张家沟住宅小区商品房预选协议书》是否合法有效。原告主张《张家沟住宅小区商品房预选协议书》合法有效，而第三人曾显福认可与原告签订了《张家沟商品房预选协议书》，并向原告出具了1120000元的收据，但认为是借款本息结算后抵作购房款的。第三人罗光勇认为原告与第三人曾显福之间是个人借款，不存在真实的房屋买卖关系。法院认为，本案需要审查的是原告与第三人曾显福是否存在真实的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买受人支付房屋对价款的目的是取得房屋所有权是房屋买卖关系的基本法律特征。而本案从庭审的情况看，原告王浸源与曾显福之间的房屋交易不符合一般商品房交易规则和通常习惯。 首先，4A开工的日期为2010年4月30日，在房屋尚未修建、双方的权利义务未确定的情况下，原告在2008年开始交付购房款，且在两年多的时间里分多次交付，有违通常的交易规则。 其次，在款项的交付上也存在诸多不合常理的情形：1.原告王浸源在庭审中陈述第一次交款的金额与其后的陈述矛盾，原陈述第一次交款是50余万元，在其后的陈述中没有50余万元的相关构成，且在当时进行大笔的款项交易不转账而用现金支付，也违常理。2.在原告与第三人曾显福对款项金额发生争议后，原告陈述112万元购房款有40万元是帮曾显福垫付何有仁和魏大各20万元，有25万元是给姨太借的，有15万元是给其父亲借的，其中垫付魏大的15万元是转账，但均无证据佐证。还有32万元款项的来源、如何支付的说不清楚，不合常理，虽然提供其合江县自信物业公司2011年资金收入统计表和附件，但也不足以证明物业公司收入和附件金额用于支付购房款，不能达到其证明目的，法院不予采信。3.庭审中，原告与第三人曾显福陈述款项是入了账的，但从各方均认可的被告法定代表人徐春林、张家沟项目部韩明清的证言和本院调查的证据2008年至2010年之间的张家沟项目部的现金帐页看，原告陈述的相关款项既未入公司账户，也未入项目部的账。原告陈述所有的收据、原始凭证已销毁，既无相应证据佐证，也有违财务制度。根据前述情况，可以看出支付存在不真实性。 第三，从曾显福写给王浸源的书信上看，双方显然存在某种不清楚的利益交易，双方签订的车位协议存在不真实的情形。 第四，协议上约定一次性交清房款要优惠5%，原告王浸源说不清楚是怎么优惠的，不符合常理。 第五，在同一时期恒利国际新城属于合江县合江镇的高端楼盘，恒利国际新城的房价、车位价格应该比张家沟住宅小区高，但查明的事实恒利国际新城的车位价格都比涉案车位价格低，有违市场交易规则。 第六，原告陈述其与曾显福签订车位协议同一天签订的商品房买卖合同办理了网签、取得了房屋产权证，并已居住5年，而车位协议签订后的较长时间里在没有交付的情况下不积极主张权利，有违常理。 综上，原告与曾显福之间的房屋买卖交易过程不符合商品房交易的一般规则和通常习惯，原告关于《张家沟住宅小区商品房预选协议书》合法有效的主张，证据不足，法院不予支持。关于第三人罗光勇与被告签订的《商品房买卖合同》无效的主张，原告提交的证据不足以证明其主张，法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、九十一条第一项的规定，一审法院判决如下：驳回原告王浸源、先腾君的诉讼请求。本案案件受理费21810元，保全费4520元，合计26330元，由原告王浸源、先腾君负担。 本院经审理查明：王浸源与先腾君系夫妻关系，2008年向曾显福支付款项。2011年7月18日，王浸源以先腾君的名义与曾显福签订《张家沟住宅小区商品房预选协议书》，该协议书载明：购买张家沟住宅小区4A、4B地下车位16个，房屋单价70000元，总价1120000元；签订本合同时交付房屋总价的100%，即1120000元，一次性支付合同总价的一次性优惠总价的5%；2013年12月30日前交房，以及对物业管理和违约责任进行了约定。协议签订的当日，曾显福向先腾君出具购4A、4B地下车位16个1120000元的收据。2018年4月9日，合江县人民法院裁定受理四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司的破产清算。2018年11月26日，王浸源、先腾君向合江县人民法院提起本案诉讼。双方当事人当庭确认，王浸源、先腾君未向管理人申报债权。 本院认为：依照《中华人民共和国企业破产法》第五十七条：“管理人收到债权申报材料后，应当登记造册，对申报的债权进行审查，并编制债权表。”第五十八条第三款：“债务人、债权人对债权表记载的债权有异议的，可以向受理破产申请的人民法院提起诉讼。”的规定，人民法院受理企业破产申请后，债权人新提起的要求债务人清偿的民事诉讼，人民法院不予受理，同时告知债权人应当向管理人申报债权。债权人申报后，对管理人编制的债权表记载有异议的，可以依据《企业破产法》第58条的规定提起债权确认之诉。本案中，法院受理四川省合江县利宏房地产开发有限责任公司破产清算在先，依照法律规定，王浸源、先腾君不能直接向法院提起诉讼，应当先向管理人申报债权，只有对管理人编制的债权表记载有异议的才能提起诉讼。因此原审法院受理本案法律适用错误，依法应当驳回王浸源、先腾君的起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定，裁定如下： 一、撤销四川省合江县人民法院（2018）川0522民初3973号民事判决。 二、驳回王浸源、先腾君的起诉。 一审案件受理费21810元退还王浸源、先腾君；上诉人王浸源、先腾君预交的二审案件受理费21810元本院依法予以退回。 审判长 刘 剑 审判员 曹天全 审判员 钟 洁 二〇二〇年十一月十二日 书记员 罗玉欣