重庆市第一中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝01民终4330号 上诉人（原审原告、案外人）：重庆市交通行政执法总队，住所地重庆市渝**财富大道**，统一社会信用代码12500000668917820D。 法定代表人：刘峰，总队长。 委托诉讼代理人：杨瑜琳，重庆沁山律师事务所律师。 委托诉讼代理人：易三妹，重庆沁山律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、申请执行人）：中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，，住所地重庆市渝**两路街道双凤路**统一社会信用代码9150011290350615XC。 负责人：陶新文，行长。 委托诉讼代理人：徐迎龙，北京市中伦（重庆）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龙海天，北京市中伦（重庆）律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：重庆市银鹰实业（集团）有限公司，住所，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**社会信用代码91500112203501921C。 法定代表人：何瑞智，总经理。 原审第三人：重庆峰材商贸有限公司，住所地，住所地重庆市渝**双龙湖街道渝湖路****1-3附1，统一社会信用代码91500112581463790M。 法定代表人：冉锋。 原审第三人：秦华，男，1953年10月14日出生，汉族，住重庆市渝**。 委托诉讼代理人：王君，重庆正义律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨建英，重庆正义律师事务所律师。 原审第三人：冉锋，男，1982年5月23日出生，汉族，住重庆市渝**。 原审第三人：杨刚梅，女，1983年9月4日出生，汉族，住重庆市渝**。 原审第三人：何瑞智，女，1982年3月6日出生，汉族，住重庆市渝**。 原审第三人：秦礼，男，1975年8月8日出生，汉族，住重庆市两江新区。 原审第三人：重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司，住所地重，住所地重庆市渝**双龙湖街道滨港路**山水绿城**1-1信用代码9150011262209825X5。 法定代表人：袁世超，总经理。 上诉人重庆市交通行政执法总队因与被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行、重庆市银鹰实业（集团）有限公司及原审第三人重庆峰材商贸有限公司、秦华、冉锋、杨刚梅、何瑞智、秦礼、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司案外人执行异议之诉一案，不服重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初22103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年6月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人重庆市交通行政执法总队的委托诉讼代理人杨瑜琳、易三妹，被上诉人中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行的委托诉讼代理人徐迎龙、龙海天，原审第三人秦华的委托诉讼代理人杨建英到庭参加了询问。被上诉人重庆市银鹰实业（集团）有限公司经本院合法传唤，原审第三人重庆峰材商贸有限公司、冉锋、杨刚梅、何瑞智、秦礼、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司经本院合法通知，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 重庆市交通行政执法总队上诉请求：1．撤销重庆市渝北区人民法院（2019）渝0112民初22103号民事判决，改判支持上诉人第一项诉求，即不得执行案涉房屋；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1．一审认定事实不清，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审理，但一审法院未对前述规定四个要件涉及事实进行评述；案涉房屋交易税费由上诉人实际缴纳。2．一审适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条属适用法律错误。3．上诉人符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个要件。在法院查封前签订买卖合同即《房地产置换合同书》；合法占有案涉房屋，自2009年其将案涉房屋出租或出借；通过房屋置换的方式支付完毕房屋对价；合同约定由重庆市银鹰实业（集团）有限公司办理换房手续，上诉人通过签订《房屋置换办证情况说明》等方式向房管部门和重庆市银鹰实业（集团）有限公司要求办理过户登记，并于2009年12月4日缴纳税费，且案涉房屋自2012年5月8日起一直处于抵押状态客观上无法过户，故非因自身原因未办理过户登记，故能够排除执行。 中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行辩称，重庆市交通行政执法总队与重庆市银鹰实业（集团）有限公司之间不存在本案诉争房屋的房屋置换合同关系；重庆市交通行政执法总队未支付房屋置换对价；案涉房屋未办理过户登记的原因系重庆市交通行政执法总队及原重庆市交通征费稽查局自身原因；本案不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定排除执行。 秦华述称，请求法院依法判决。 重庆市银鹰实业（集团）有限公司、重庆峰材商贸有限公司、冉锋、杨刚梅、何瑞智、秦礼、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司未到庭发表意见。 重庆市交通行政执法总队向一审法院起诉请求：1、请求依法判决终止对重庆市渝北区双龙湖街道二支路1号2幢1-5层（201房地证2006字第××）房屋的强制执行，并解除对前述房屋的查封措施；2、请求法院依法确认重庆市交通征费稽查局与被申请人重庆市银鹰实业（集团）有限公司签订的《房地产置换合同书》及重庆市交通征费稽查局渝北分所与被申请人重庆市银鹰实业（集团）有限公司签订的《房屋置换办证情况说明》合法有效；3、判令被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司协助申请人重庆市交通行政执法总队办理重庆市渝北区房屋的过户手续；4、本案诉讼费由被告共同承担。 一审法院认定事实：2017年1月11日，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行以重庆峰材商贸有限公司、秦华、重庆市银鹰实业（集团）有限公司、冉锋、杨刚梅、何瑞智、秦礼、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司为被告，向一审法院提起金融借款合同纠纷一案，一审法院经审理后，于2018年2月7日作出（2017）渝0112民初1094号民事判决书，判决：“一、被告重庆峰材商贸有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行截至2017年11月27日的借款本金19799940.95元、利息475730.42元、罚息1220890.61元、复利59919.38元；二、被告重庆峰材商贸有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行2017年11月28日后的罚息与复利（罚息以借款本金19799940.95元为基数、复利以利息475730.42元为基数，均从2017年11月28日起，按年利率9.135%计算至付清时止）；三、如重庆峰材商贸有限公司逾期未履行上述第一项、第二项还款义务、则原告中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行有权对被告秦华所有的位于重庆市九龙坡区房屋，及被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司所有的位于重庆市渝北区房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款在上述第一项、第二项未受偿的债权范围内优先受偿；四、被告冉锋、秦华、杨刚梅、重庆市银鹰实业（集团）有限公司对重庆峰材商贸有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任；五、被告何瑞智、重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司、秦礼在250000000元限额范围内对重庆峰材商贸有限公司上述第一项、第二项债务承担连带清偿责任。”该判决已于2018年3月13日发生法律效力。 因被告未执行该判决所载明的内容，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行于2018年4月11日向一审法院申请执行，一审法院受理后，作出（2018）渝0112执5218号裁定书，查封了重庆市银鹰实业（集团）有限公司名下的重庆市渝北区房屋即本案案涉房屋。在执行中，重庆市交通行政执法总队以其对案涉房屋享有所有权为由向一审法院提出异议，一审法院受理后，于2019年8月14日作出（2019）渝0112执异383号裁定书，驳回了重庆市交通行政执法总队的异议请求。重庆市交通行政执法总队收到该裁定书后不服，提起本案之诉。 另查明，2002年5月14日重庆市银鹰实业（集团）有限公司取得了重庆市渝北区双龙湖街道双龙大道二支巷1号（即本案案涉房屋所在地）的渝北国用2002字第05748号土地使用权证，并于同年的7月3日取得了重庆市渝北区双龙湖街道双龙大道二支巷1号的房权证，房权证201字第××号。 重庆市银鹰实业（集团）有限公司作为受让方与转让方与重庆市交通征费稽查局签订了《国有土地使用权转让协议》，约定：“一、转让方同意将位于渝北区的国有土地使用权1322.19平方米转让给重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司作为房地产开发用地，其中出让地面积1268.00平方米，国有土地使用证书号为渝北国用（2003）字第01808号用途综合；划拨地面积54.91平方米，国有土地使用证书号为渝北区国用（2004）字第10671号，用途综合。二、本宗地的国有土地使用权转让价格按120万元宗地价计算。……”该协议有双方签字盖章，协议落款时间为2002年5月15日。 原重庆市交通征费稽查局作为甲方，被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司作为乙方，签订了一份《房地产置换合同书》，合同约定：“一、甲方将地处在两路镇渝航路61号重庆市交通征费稽查局渝北所的房产（共计945.8平方米）全部土地置换给乙方。二、乙方将地处在两路镇双龙路的公司办公大楼一幢（除底层前五个门市外）面积为3000平方米全部置换给甲方。三、乙方对甲方现有的职工住宅按每平方米900元向职工进行购买，乙方自行与甲方职工签订房屋安置协议，及以便解决甲方职工住宅问题。……五、换房手续由乙方统一办理，须在半年内办理完双方过户手续，甲乙双方各自承担所产生的各种费税。甲土地系划拨用地，土地出让金由甲方承担40%，乙方承担60%。”双方均在该协议上签字盖章，合同载明签订日期为2002年12月6日。原重庆市交通征费稽查局后将该房屋和土地置换事项报备给了重庆市交通委员会和重庆市交通征费稽查局。 经重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司（后更名为重庆市银鹰实业集团房地产开发有限公司即本案被告）申请，重庆市渝北区发展计划委员2002年12月13日发布渝北计［2002］616号批复，同意重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司修建凯莱帝景工程项目立项，项目建设地址为：渝北区。 中国农业银行重庆市渝北支行作为甲方，重庆市银鹰实业集团金华实业有限公司作为乙方，签订了一份《农行渝北支行两路分理处危房联合改造工程协议书》协议中提及：“除农行两路分理处危房外，纳入联合改造的其他部分原属原重庆市交通征费稽查局渝北所得产权，现已由乙方与征稽所置换，其产权归乙方所有。”并在协议中约定了还房标准和增购房处理办法。该协议的落款时间为2003年4月29日。 渝北区后开发为凯莱帝景项目进行销售。 2005年6月21日，重庆市人民政府发布渝府发【2005】61号《重庆市人民政府关于在全市交通领域实行综合行政执法试点工作的意见》，决定将重庆市交通征费稽查局划入重庆市交通行政执法总队，其稽查执法职能交由重庆市交通行政执法总队直属总队承担后，改设为重庆市交通征费局。 2006年，案涉房屋和土地进行了两证合一，房地证编号为201房地证2006字第××号，权利人为被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司，坐落于重庆市渝**，该房地证由重庆市银鹰实业（集团）有限公司持有。 一份落款时间为2009年11月4日的《重庆市交通征费稽查局渝北所、重庆市银鹰实业（集团）有限公司房屋置换办证情况说明》中载明：“……因历史原因，人员调整未及时办证，渝北所至今未能取得双龙大道二支巷原银鹰公司办公楼（共约2807平方米）的房屋产权。现因燃油税费改革清理资产，所以恳请区房管局，本着实事求是、尊重历史的原则，按照过去我局与银鹰公司签订的协议置换，补办完善两证。”，据此，被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司对案涉房产进行了完税，并将案涉房屋的房地证交给了原重庆市交通征费稽查局渝北所。 重庆市交通委员会于2009年12月23日发布渝交委财【2009】115号《重庆市交通委员会关于重庆市交通征费局资产处置相关问题的通知》，通知规定，征费局资产原则上移交执法总队。重庆市交通征费局于2010年1月19日出具资产移交报告，并于2010年1月20日登记造册，分别于2010年2月1日和2月4日进行了资产交接，其中资产表显渝北所房屋（土地）900平方米。根据一份落款时间为2011年9月5日的重庆市交通征费稽查局渝北所移交清单载明，移交的物品为1、渝北所组织机构代码证；2、渝北所公章一枚；3、重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司房地产置换合同书一份；4、重庆市交通征费稽查局关于同意渝北所与重庆市银鹰实业（集团）有限公司房地产置换的批复一份；5、重庆市交通委员会关于重庆市交通征费稽查局渝北所房屋和土地置换问题的批复一份；6、重庆市渝北区地方税务局纳税证明一份。该清单并无移交和接受单位的盖章。根据重庆市交通行政执法总队提供的租赁合同，其于2010年1月起就将案涉房屋分别对外出租；重庆市交通行政执法总队直属支队机场大队出具说明，证明其在2011年11月至2016年1月期间，使用了案涉房屋二楼的房间作为职工食堂和库房。 2012年5月8日，因贷款需要，重庆市银鹰实业（集团）有限公司以案涉房屋为抵押，向中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行借款并办理了抵押登记，并将该房地证原件交与中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行。2013年4月19日该抵押登记解除后，被告重庆市银鹰实业（集团）又先后多次将该案涉房屋抵押给中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行，最近一次的抵押登记为2016年3月29日，截至本案庭审辩论终结时，仍未涂消。 一审法院认为，关于原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司之间签订的《房地产置换合同书》效力问题，因原重庆市交通征费稽查局已经撤销，无法核实该合同落款时间是否属实，但结合《国有土地使用权转让协议》、重庆市交通委员会发布的渝交委计【2002】167号文件、重庆市交通征费稽查局渝交征稽【2003】8号文件和渝北计［2002］616号批复可以推定该合同并不违反法律规定，对该合同的效力予以认定。 《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司之间签订的《房地产置换合同书》虽然约定了置换，但并未进行转移登记，双方之间仅形成了债权，根据物权法规定，并没有产生物权的变动。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一项规定，对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断。本案中，案涉房屋仍登记在重庆市银鹰实业（集团）有限公司，一审法院的执行中查封了案涉房屋符合法律规定，重庆市交通行政执法总队并非案涉房屋的权利人，其提出的异议请求不符合二十五条规定，不能排除强制执行，故一审法院对重庆市交通行政执法总队终止对案涉房屋执行并解除查封的请求不予支持。 《重庆市交通征费稽查局渝北所、重庆市银鹰实业（集团）有限公司房屋置换办证情况说明》系原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司向第三方出具的情况说明，其并未在原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司或第三方之间创设权利义务，并非合同，故一审法院对重庆市交通行政执法总队要求确认该说明效力的请求不予支持。 因本案案涉房屋现仍登记在重庆市银鹰实业（集团）有限公司名下，且已经进入执行程序，重庆市交通行政执法总队要求重庆市银鹰实业（集团）有限公司协助办理过户的条件不能成就，故对该请求亦不予支持。 据此，根据《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院＜关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定＞》第二十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条之规定，一审法院判决：驳回原告重庆市交通行政执法总队的全部诉讼请求。案件受理费140600元，由原告重庆市交通行政执法总队负担。 二审中，重庆市交通行政执法总队提交三组证据。第一组证据为重庆市市场监督管理局资料查询结果，拟证明重庆市银鹰实业（集团）有限公司及其隶属企业与中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行存在管理与被管理关系，肖功碧为重庆市银鹰实业（集团）有限公司隶属企业负责人；第二组证据为从重庆市规划和自然资源局查询的《户室详细情况》二份，拟证明重庆市银鹰实业（集团）有限公司用于置换的房屋约有500平方米未取得产权，客观上不能办理过户登记手续；第三组证据为重庆市渝北区港航海事事务中心出具的情况说明一份、渝交执法（2012）2号批复一份，拟证明上诉人通过租赁、借用、房屋调剂等方式实际占有案涉房屋。中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行质证称前述证据不是二审新证据。秦华未发表质证意见。本院对前述证据的认证意见为，第一组证据达不到重庆市交通行政执法总队的证明目的，对该组证据不予采信；第二组证据只能显示《房地产置换合同书》中部分房屋属案外人所有，因重庆市交通行政执法总队在本案中只要求排除执行重庆市银鹰实业（集团）有限公司所有的案涉房屋，该组证据与其待证目的没有关联性，不予采信；对第三组证据中渝交执法（2012）2号批复的真实性予以确认，但该组证据能否作为认定案件事实的依据应综合全案证据进行综合评判。 二审查明：2002年9月30日，案涉房屋办理抵押权登记（二证同抵），抵押权人为中国农业银行重庆市渝北支行两路分理处，2006年9月12日注销该项登记。 2009年12月4日，原重庆市交通征费稽查局向重庆市渝北区房地产交易管理所转账137367.5元，载明用途为“房产证营业税”。 二审对一审法院查明的“原重庆市交通征费稽查局后将该房屋和土地置换事项报备给了重庆市交通征费稽查局。”及“被告重庆市银鹰实业（集团）有限公司对案涉房产进行了完税，并将案涉房屋的房地证交给了原重庆市交通征费稽查局渝北所。”的事实不予确认。二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。 本院认为，申请执行人对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的，有权对执行标的的价值，先于无优先顺位的普通债权受偿。本案中，（2017）渝0112民初1094号民事判决明确认定中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行作为涉案房屋的抵押权人，享有基于抵押权的优先受偿权。原重庆市交通征费稽查局与重庆市银鹰实业（集团）有限公司之间签订的《房地产置换合同书》后，并未进行产权转移登记，原重庆市交通征费稽查局未取得案涉房屋所有权。在原重庆市交通征费稽查局对案涉房屋享有所有权的主张本身不能成立的情况下，其权利义务的承受者重庆市交通行政执法总队对抗中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行优先受偿权的问题无从谈起，故一审法院参照适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条认定重庆市交通行政执法总队不能排除执行，并无不当，重庆市交通行政执法总队关于一审适用法律错误的上诉理由不能成立。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条是前述二十七条的除外情形之一，本案中，中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行对执行标的享有优先受偿权，重庆市交通行政执法总队对执行标的享有应向其交付的请求权，故本案应参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判断重庆市交通行政执法总队是否满足无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，进而认定能否阻却执行。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”只有满足前述四项要件时，买受人才能排除执行。本案中，根据《房地产置换合同书》的约定，重庆市银鹰实业（集团）有限公司将包括案涉房屋在内的办公楼共3000平方米置换给原重庆市交通征费稽查局，但实际上重庆市银鹰实业（集团）有限公司只对该办公楼中2307平方米即案涉房屋享有所有权。现重庆市交通行政执法总队主张其对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，并请求排除执行，应当举证证明其同时符合前述司法解释规定的四项要件。 本案中，在原重庆市交通征费稽查局签订《房地产置换合同书》之前，案涉房屋上已经设定了抵押权，其应当清楚在涉案房屋抵押登记未注销的情形下，存在无法办理产权转移登记的风险，但其未尽到合理注意义务，导致从签订《房地产置换合同书》时起至2006年9月12日前述抵押登记注销时无法进行产权转移登记，属于能够归责于原重庆市交通征费稽查局自身的原因。2006年9月12日，前述抵押登记注销，案涉房屋不存在办理产权转移登记的权利障碍，虽然《房地产置换合同书》约定“换房手续由乙方统一办理”，但在重庆市银鹰实业（集团）有限公司不履行前述义务的情况下，原重庆市交通征费稽查局应积极行使权利，促成案涉房屋完成产权变更登记。但原重庆市交通征费稽查局只在2009年12月4日向重庆市渝北区房地产交易管理所缴纳过“房产证营业税”，此后再未要求重庆市银鹰实业（集团）有限公司协助办理权属转移登记，也未通过法定程序行使物权登记请求权。在案涉房屋具备办理产权转移登记条件后长达近6年的时间内，原重庆市交通征费稽查局及重庆市交通行政执法总队怠于行使权利，导致案涉房屋于2012年5月8日又被抵押，后至法院查封之前又被多次抵押，故案涉房屋未能办理过户登记应认定系其自身原因。可见，重庆市交通行政执法总队的诉请不符合上述司法解释第二十八条第四项要件，不能阻却中国农业银行股份有限公司重庆渝北支行依据生效判决对案涉房屋的执行。 综上所述，重庆市交通行政执法总队的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费140600元，由重庆市交通行政执法总队负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李盛刚 审 判 员 张欲晓 审 判 员 唐 松 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 张晓亮 书 记 员 李 莉