四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13403号 上诉人（原审原告）：李文滔，男，1972年2月23日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：何艳，女，1973年8月6日出生，汉族，住四川省蒲江县。 上诉人（原审原告）：汪成菲，男，1993年9月29日出生，汉族，住四川省邛崃市。 上诉人（原审原告）：汪某，女，2008年6月23日出生，汉族，住四川省邛崃市。 法定代理人：王某（系汪某之母），女，1972年6月25日出生，汉族，住四川省邛崃市。 四上诉人的共同委托诉讼代理人：周永江，四川星至律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：成都凯世捷投资有限公司。住所地：成都市蒲江县鹤山镇朝阳大道**附******。 法定代表人：何**，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：刘雪祥，四川释然律师事务所律师。 原审被告：成都同策汇房产咨询有限公司。住。住所地：成都市武侯区双楠路**/div> 法定代表人：熊勇，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：张静，女，系该公司员工。 上诉人李文滔、何艳、汪成菲、汪某（以下简称李文滔方）因与被上诉人成都凯世捷投资有限公司（以下简称凯世捷公司），原审被告成都同策汇房产咨询有限公司（以下简称同策汇公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省蒲江县人民法院（2020）川0131民初28号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月20日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员杨晗独任审理，于2020年9月1日公开开庭审理了本案。上诉人李文滔、汪成菲及上诉人李文滔方的共同委托诉讼代理人周永江，被上诉人凯世捷公司的委托诉讼代理人刘雪祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李文滔方上诉请求：撤销一审判决第三、四项，依法改判凯世捷公司按购房款的一倍即4100000元赔付。事实和理由：凯世捷公司明知案涉商铺已被一审法院查封，仍然将案涉商铺出售给李文滔方，现案涉商铺已被司法拍卖，李文滔方的购买目的完全落空。一审法院已确定凯世捷公司的行为构成欺诈，故按照《消费者权益保护法》《中华人民共和国合同法》以及《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，凯世捷公司应当承担惩罚性赔偿责任，李文滔方诉请购房款一倍赔偿合情合法。 凯世捷公司辩称，凯世捷公司并非恶意或者故意出售已被法院查封的房屋，法院查封房屋的事实在出售之前凯世捷公司并不知情；李文滔方购买商铺是用于商事活动而非生活消费，其援引消费者权益保护法不适当；本案李文滔方可得利益是获得物权，并非获得租金，其在本案中的直接损失应该为资金利息，间接损失为物的溢值，在本案合同解除之前并没有产生溢值，没有可得利益。 同策汇公司未作答辩。 李文滔方向一审法院起诉请求：1.要求判令解除李文滔方与凯世捷公司签订的房屋买卖合同；2.要求凯世捷公司退还李文滔方的购房款4100000元，并要求其自李文滔方付清全部购房款之日起按年利率5%支付利息至4100000元购房款全部付清之日；3.要求凯世捷公司、同策汇公司共同赔付李文滔方损失4100000元。 一审法院认定事实：2018年10月18日，李文滔方作为买受人与凯世捷公司作为出卖人签订了三份《四川省商品房买卖合同（预售）》（以下简称《买卖合同》），合同自编号分别为：1-1-42，1-1-43，1-1-44，主要约定以下内容：1.凯世捷公司作为出卖方将位于蒲江县出售于李文滔方，其中42号商铺预测建筑面积为25.43平方米，合同价款1600000元；43号商铺预测建筑面积为28.3平方米，合同价款1500000元；44号商铺预测建筑面积为25.31平方米，合同价款1000000元；三份合同总价款共计4100000元；2.凯世捷公司承诺三间商铺权利状况均没有被司法查封等，若该商铺因与凯世捷公司承诺的权利状况不符，导致不能完成本合同房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照5%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付买受人全部损失的赔偿金；3.42号、43号、44号商铺价款均约定在2018年10月18日前一次性付清；4.出卖人自合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，出卖人在2018年10月31日前向买受人交付该房屋，买卖双方在该商品房约定交付使用之日起720日内共同向房屋登记机构申请办理房屋所有权转移登记。李文滔方在三份买卖合同上签字捺印，凯世捷公司及其法定代表人何**盖章确认，合同尾部打印字体注明房地产销售服务人员为黎亚。 2018年10月30日，何艳、王某与凯世捷公司委托的商业管理公司，即成都菲尔美斯商业管理有限公司签订《凯世捷•财富广场租赁经营管理协议》（以下简称《租赁协议》），将案涉铺面在内的四间铺面，即蒲江县×××41-44号商铺，面积共计110.5平方米出租给成都菲尔美斯商业管理有限公司，租期从2018年10月30日至2028年10月29日，租金前三年300元／平方米／月，第四、五年每年递增3%，第六年每年递增5%。《租赁协议》签订后，凯世捷公司已向李文滔支付了150000元租金。合同签订后，李文滔方按约向凯世捷公司转账支付了购房款4100000元，并分别于2018年3月13日、2018年10月18日向李文滔方出具了六张财务收据共计4100000元。李文滔方于2018年10月18日付清了全部购房款。 2013年9月6日，凯世捷公司与同策汇公司签订了《蒲江鹤山镇桫椤路上段1号地块项目销售代理合同》，2016年9月21日，双方签署了《代理合同解除协议》。2016年9月30日，黎亚、李辉、辜琴与同策汇公司解除劳动关系。 一审法院另查明，案涉商铺于2018年2月1日被一审法院作出的（2018）川0131执保6号民事裁定书查封，凯世捷公司于2018年2月9日收到了该裁定书。案涉商铺现已被一审法院司法拍卖。 一审法院认定上述事实，所采信的证据有：当事人身份信息、《四川省商品房买卖合同（预售）》、收据、银行转账凭证、《凯世捷•财富广场租赁经营管理协议》《蒲江鹤山镇桫椤路上段1号地块项目销售代理合同》《代理合同解除协议》、《员工离职申请表》及社保缴纳截图、（2018）川0131执保6号民事裁定书以及当事人的当庭陈述等。 一审法院认为，李文滔方与凯世捷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，合法有效，双方均受到合同的约束。凯世捷公司明知该商铺已被一审法院采取保全措施后，仍将该商铺出售于李文滔方，现该商铺已被一审法院司法拍卖，李文滔方购买商铺的合同目的不能实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，李文滔方有权解除合同，该合同于本案起诉状副本送达凯世捷公司，即于2020年1月20日解除。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李文滔方要求凯世捷公司退还已支付购房款4100000元、支付利息并赔偿损失的诉请有合同约定和法律依据，一审法院依法予以支持。关于损失的标准，一审法院认为，因凯世捷公司违约解除合同，凯世捷公司作为违约方应当承担违约责任，但李文滔方主张10年租金的损失过高，鉴于案涉买卖合同解除后，李文滔方依法不能继续收取案涉商铺租金，故李文滔方的损失按《租赁协议》约定的租金，从签订《租赁协议》之日，计算至本案判决生效时止为宜，但应扣除李文滔已收到的150000元租金。 关于同策汇公司是否承担连带责任的问题。一审法院认为，同策汇公司与凯世捷公司已于2016年9月21日解除了代理合同，李文滔方与凯世捷公司的商铺买卖行为发生于2018年，且李文滔方与凯世捷公司签订的买卖合同上，也无同策汇公司盖章确认，故现有证据无法证明同策汇公司参与了李文滔方与凯世捷公司的交易过程，也没有证据证明同策汇公司对李文滔方隐瞒了案涉商铺被司法查封的事实，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，李文滔方对此自行承担举证不能的不利后果，李文滔方主张同策汇公司应当承担连带责任的证据不足，对李文滔方要求同策汇公司承担连带责任的诉请，一审法院依法不予支持。 综上，李文滔方诉请部分成立。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十六条、九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李文滔方与凯世捷公司签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》（合同自编号分别为：1-1-42,1-1-43,1-1-44）于2020年1月20日解除；二、凯世捷公司于判决生效之日起十五日内向李文滔方退还购房款4100000元并支付资金占用利息，该利息以4100000元为基数，按年利率5%的标准，从2018年10月18日起计算至款项付清之日；三、凯世捷公司于判决生效之日起十五日内赔偿李文滔方违约损失，该损失按商铺面积79.04平方米，每平方米每月租金300元计算，从2018年10月30日计算至判决生效之日止，但应扣除李文滔已收到的租金150000元；四、驳回李文滔方其他诉讼请求。一审案件受理费34600元，保全费5000元，共计39600元，由李文滔方负担15000元，由凯世捷公司负担24600元。 二审中，各方当事人均未提交新证据。二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，本案二审案件的审理范围应当围绕当事人上诉请求，故对本案当事人未提起上诉部分的主张，本案二审不再进行审理评判。根据当事人上诉请求及答辩意见，本案二审争议焦点为：案涉商品房合同解除后，李文滔方上诉主张已付购房款一倍损失的诉讼请求是否能够成立。 李文滔方上诉主张已付购房款一倍损失赔偿责任的法律依据是参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二款的规定。对此，本院认为，该司法解释第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：……（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实。”本案中，凯世捷公司将案涉房屋出卖给李文滔方的行为，并不构成“先抵后卖”。查封只是限制物权变动的一种司法措施，而抵押权是法定担保物权并且系当事人自行设立，绝非同一法律含义。同时，本案系商铺买卖且有前述司法解释已经做出特别规定的情形之下，亦不适用《消费者权益保护法》。故，李文滔方向凯世捷公司主张已付购房款一倍的损失赔偿责任，缺乏法律依据，本院对该上诉请求依法不予支持。 综上，李文滔方的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费39600元，由上诉人李文滔、何艳、汪成菲、汪某负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 杨 晗 二〇二〇年十一月十二日 书记员 唐小燕