贵州省习水县人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0330民初3511号原告：邹某，男，1986年06月29日出生，汉族，四川省泸州市人，住贵州省习水县西城区。委托代理人：张升，贵州中甲律师事务所律师，特别授权。被告：孔某，女，1986年6月19日出生，汉族，贵州省赤水市人，住赤水市。被告：袁某，男，1955年5月10日出生，汉族，贵州省赤水市人，住遵义市汇川区。被告：沈某，女，1954年5月16日出生，汉族，贵州省遵义县人，住遵义县。三被告共同委托代理人：赵洪，贵州黔北律师事务所律师，特别授权。三被告共同委托代理人：王敏，贵州黔北律师事务所律师，特别授权。第三人：曾某，男，1985年07月29日出生，汉族，四川省富顺县人，住四川省富顺县。原告邹某星诉被告孔某、袁某、沈某、第三人曾某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年08月17日立案受理后，依法由审判员母建伟适用简易程序独任审判,于同年11月4日公开开庭进行了审理，原告邹某及其委托代理人张升、被告孔某、袁某、沈某共同委托代理人赵洪、王敏到庭参加诉讼，第三人曾某经本院传票传唤后，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席开庭进行了审理。本案现已审理终结。原告邹某向本院提出诉讼请求：1、解除原告、第三人与被告于2019年6月21日签订的《服务租赁合同》；2、判决三被告支付违约金共计258620.00元；3、本案诉讼费用由三被告共同承担。事实与理由：2019年6月21日，原告与第三人因经营餐饮需要，租赁被告二、三共同共有的位于习水县西城区,双方签订书面租赁合同和合伙协议，合同约定了股东未更换前租金为每年156600元，第一年的租金为合伙款，换股东时以上一年总租金的5%逐年递增，并在合同中约定了租赁期间为6年，违约责任为“3因甲方原因导致乙方在本合同内不能继续租赁使用该租赁房屋，甲方应返还乙方的租金，并承担由此给乙方造成的装修损失”。2020年6月10日，原被告协商缴纳租金事宜，但被告单方面告知要将门市租赁费用提高至28万元，同时要求原告关闭门市,无奈之下原告于2020年6月21日关闭门市至今。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故诉至贵院，请求依法判决。庭审中，原告以双方已于2020年8月16日通过协商解除了《服务租赁合同》为由，撤回其第1项诉讼请求。被告孔某、袁某、沈某共同辩称：一、被告孔某并不是本案适格被告。本案纠纷为租赁合同纠纷，合同的相对方系房屋所有权人（出租方）袁某、沈某，承租方系原告邹某及第三人曾某。被告孔某虽然在合同上签字，但签字处明确为代理人，由此可知，被告孔某系被告袁某的代理人，代表袁某与邹某、曾某签订租赁合同。根据《合同法》第402条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，本案租赁合同的相对方为被告袁某、沈某与原告邹某、第三人曾某。被告孔某并不是本案适格被告。二、本案系原告违约，并不是被告违约，被告依法不应当支付原告违约金。1、原被告及第三人于2019年6月21日签订的《服务租赁合同》约定被告袁某将习水县西城区汇景新城财富广场二楼797.97平方的商铺分割450平方租给原告及第三人，租赁期限自2019年6月20日至2025年7月30日，共6年。租金156600元每年，租金交纳方式为按月支付，第二年起提前一个月支付房屋租金。且第二年起交付房屋保证金10000（不包含房租），逾期未付视原告及第三人违约，保证金不予退还。合同还约定被告有权按照本合同规定向原告及第三人收取租金，若原告及第三人未按约定支付房租、未按约定用途使用租赁房屋，被告袁某有权单方面收回租赁房屋，解除本合同，并不退还租金及保证金。合同签订后，原告及第三人的合伙人即本案被告孔某向被告袁某、沈某支付了一年的租金。按照合同约定原告及第三人应该在2020年5月21日支付第二年的租金及保证金，但原告及第三人在截至本租赁合同解除之日一直未支付过第二年的租金，违反双方之间的合同约定，构成违约。即从2020年5月22日起被告袁某、沈某按照双方合同约定有权单方解除合同，收回房屋。2、原告在其起诉状中已经明确了，其余2020年6月10日才与被告的儿子协商房租事宜，说明其未按照租赁合同约定按时缴纳租金，已构成违约。被告袁某、沈某依据合同有权解除租赁合同，收回房屋。3、从原告提供的微信聊天记录来看，原告协商房租事宜并不是与房屋的所有权人袁某、沈某进行协商，而是与被告袁某、沈某的儿子进行的协商，双方之间所协商的内容，系双方之间自己的意思表达，该意思表达所造成的法律后果依法不应当由被告袁某、沈某承担，因为该房屋所有权人为袁某、沈某，两人并未有明确的授权他们的儿子与原告进行房租事宜的协商。且即使袁某的儿子能够代表袁某、沈某与原告进行房租事宜的协商，但双方协商的房租系协商将被告袁某、沈某所有的习水县西城区汇景新城财富广场二楼797.97平方的商铺整体租给原告及第三人，房租为25万元。并不是协商的原租赁合同约定的分割的450平方的部分租金，所以并不存在被告违反合同约定涨房租的情形。且双方即使没有就二楼797.97平方的商铺整体出租事宜协商好的情况下，原被告双方依旧应当按照原合同继续履行。但原告拒不履行合同缴纳房租，构成违约。4、原告关闭门市并不是由于与被告协商房租事宜未果而导致，而是因为原告与第三人及被告孔某自己经营不善，导致亏损而关闭。其关闭门市所造成的损失应当由其自己承担。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告孔某系被告袁某、沈某之儿媳，涉案租赁的房屋为被告袁某、沈某共同共有，整层产权面积为784.89㎡。2019年6月21日，原告邹某与第三人曾某为甲方与被告孔某为乙方签订《合伙经营协议》，合伙经营习水县西城区汇景新城财富广场二楼夜宵城，原告邹某及第三人曾某共同出资40万元占股72%，被告孔某以本案涉案房屋租赁费用折抵出资15.66万元占股28%。同日，被告孔某以被告袁某代理人身份与原告邹某及第三人曾某签订《服务租赁合同》，将被告袁某、沈某所有的位于习水县西城区㎡出租给原告邹某及第三人曾某，租赁期限自2019年6月20日至2025年7月30日止，共6年，租金及递增方式为：租金：156600.00元，换股东时以上一年总租金的5%逐年递增，租赁交纳方式为：1、租赁按月支付，第二年起提前一个月支付房屋租金；2、第二年起交付房屋保证金10000.00元（不包含房租），逾期未付视乙方违约，保证金不予退还，甲方有权单方面收回租赁房屋，解除合同。嗣后，涉案房屋经装修装饰后以“习水县邹记贰麻夜宵店”名义开展营业，由原告邹某负责具体经营管理。直至2020年4、5月起，原告邹某、被告孔某及第三人曾某因经营盈利微薄未获红利而导致股东意见产生分歧。2020年6月初，案外人袁小飞（被告孔某之夫）在店内告诉员工，因股东之间有些问题没有理清楚，要求贰麻夜宵店暂时经营至2020年6月10日，后原告邹某、被告孔某及第三人曾某再次协商经营管理的相关事宜，贰麻夜宵店继续经营至2020年6月20日关门停业。2020年8月16日，原告邹某、第三人曾某与被告袁某经协商达成《调解协议》自愿解除双方于2019年6月21日签订的房屋租赁合同，并达成共识就合同双方是否违约的争议通过诉讼解决。上述事实，有原告提交的《服务租赁合同》、《合伙经营协议》、《调解协议》、微信截屏及三被告提交的微信截屏等证据材料、原、被告双方及出庭证人当庭证言在卷佐证，足以认定。本案的争议焦点：1、被告孔某诉讼主体是否适格；2、被告孔某、袁某、沈某是否构成违约及是否应承担违约责任。关于被告孔某诉讼主体是否适格的问题，本院认为，原告邹某、第三人曾某与被告袁某经协商签订的《服务租赁合同》，虽然该租赁合同是被告孔某以被告袁某代理人的身份与原告邹某及第三人曾某签订，但合同约束的应该是合同的相对方，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”之规定，原、被告双方对涉案租赁合同为被告袁某、沈某所有的事实是明确知晓的，故双方签订该租赁合同的法律后果应由合同双方当事人承担，即由原告邹某、被告袁某及第三人曾某承担。被告孔某系原告邹某、第三人曾某人合伙经营投资人，其以其夫父母的房屋租赁款冲抵其合伙款，并不能当然认定其为涉案房屋出租人，故原告将孔某认定为房屋出租方而诉请其承担相应责任的请求于事实和法律无据，本院对三被告辩称孔某在本案中作为被告的诉讼主体不适格的辩解意见，本院予以采纳，即被告孔某不承担本案中出租方应承担的法律责任。关于被告孔某、袁某、沈某是否构成违约及是否应承担违约责任的问题。本院认为，原告以三被告未与原告协商而单方提出涨价为由主张三被告构成违约，但纵观原告所提交的证据及出庭作证的证人证言，均无确切证据证明三被告有单方恶意涨租金的事实，其主张被告袁某、沈某之子袁小飞在店内以股东之间存在问题为由而要求员工于2020年6月10日停业，但该夜宵店实际经营至6月20日，并非因袁小飞的招呼行为而导致夜宵店停业，而是股东之间多次协商夜宵店经营问题未达成一致意见而关门停业，且案外人袁小飞虽然与被告袁某、沈某、孔某系家庭成员关系，身份特殊，但并无直接证据证明袁小飞与原告协商欲将夜宵店所在楼层整层出租而将价格议定为25万的行为是被告袁某、沈某的单方真实意思表示，其提议整层出租的方案尚在与原告的协商过程中，并未强制出租，同时三被告亦未对夜宵店的经营活动进行过强制干涉，故对原告邹某主张因三被告单方提高房屋租金令其经营的夜宵店停业至今而构成违约的事实主张，本院不予确认，综上，对原告邹某诉请判令被告孔某、袁某、沈某承担相应的违约责任缺乏事实依据和法律支撑，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第四百零二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：驳回原告邹某的全部诉讼请求。案件受理费减半收取2590.00元，由原告邹某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时提交本判决书复印件六份，并预交案件上诉费，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。逾期，本判决即发生法律效力。审判员  母建伟二〇二〇年十一月五日书记员  王承敏