福建省厦门市湖里区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽0206民初9344号 原告：厦门演艺职业学院，住所地福建省厦门市翔安区春波路**。 法定代表人：蔡有池，该学院董事长。 委托诉讼代理人：蓝安绪，福建志远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘永金，福建志远律师事务所律师。 被告：厦门金海帆演艺投资有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡路**第****。 法定代表人：张卫国，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张明霞，北京德恒（厦门）律师事务所律师。 被告：裴广萍，女，1963年8月4日出生，汉族，住福建省漳平市。 原告厦门演艺职业学院（以下简称演艺学院）与被告厦门金海帆演艺投资有限公司（以下简称金海帆公司）、裴广萍确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用简易程序分别于2020年10月23日和2020年11月11日两次公开开庭进行了审理。原告演艺学院的委托诉讼代理人刘永金、被告金海帆公司的委托诉讼代理人张明霞，以及被告裴广萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 演艺学院向本院提出诉讼请求：确认金海帆公司与裴广萍于2015年11月20日签订的《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及其《补充协议》无效。事实和理由：2012年3月29日，厦门市国土资源与房产管理局翔安分局作出一份编号为35021320120329Ｈ006的《国有建设用地划拨决定书》，将坐落于厦门市翔安区新店镇后村社区、浦边社区117700平方米的宗地，划拨给原告使用。该《国有建设用地划拨决定书》明确：该宗地用途为科教用地；决定书项下的划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让、出租。2013年7月1日，演艺学院（甲方）与金海帆公司（乙方）签订一份《代建协议书》。《代建协议书》第一条“代建方式”约定：乙方经甲方委托，出资在甲方取得的划拨用地上建设厦门演艺职业学院翔安校区。翔安校区建设完成后，全部房产归甲方所有。乙方在合同约定的期限内获得翔安校区后勤部分的营运管理权，并通过后勤营运管理收回投资并获得合理利润。约定期限届满，乙方将翔安校区后勤部分的营运管理权交还给甲方。第二条“期限”约定：乙方后勤部分的期限为自本协议签订之日起三十五年（即自2013年7月1日起至2048年6月30日）。第四条“建设资金来源及回收”约定：乙方代建翔安校区所需建设资金全部由乙方负责代垫。乙方代垫建设资金全部由乙方在后勤部分所获收入中回收。乙方在后勤部分所获收入高于乙方代垫建设资金的，高出部分为乙方合理利润，归乙方所有；乙方在后勤部分所获收入不足以回收已发放代垫建设资金的，相关风险有乙方自行承担，与甲方无关。第六条“施工”约定：代建项目由双方共同以甲方名义委托乙方指定的施工单位进行施工，并签订施工合同，所需支付的工程款由乙方支付并承担。第九条“乙方对后勤部分的营运管理”约定：在本协议约定的期限内乙方可按照法律允许的方式（包括但不限于作为：学生公寓、教职工公寓、超市、学生活动中心、培训中心、艺术家工作室等）独立运营翔安校区的后勤部分。第十一条“违约责任”之“乙方违约责任”第3约定：乙方承诺在本协议项下代建项目的建设以及未来对后勤部分的营运管理过程中，必须做到守法经营。若乙方的行为违反相关法律、法规规定，所造成的一切后果均由乙方自行承担，与甲方无关。但是，金海帆公司在代建翔安校区的过程中，因代垫的建设资金无法到位，将翔安校区后勤部分用房对外出售以筹集建设资金。其中，金海帆公司与裴广萍于2015年11月20日签订一份《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及其《补充协议》，约定裴广萍投资入股396150元，并以此取得独占地对2-5号楼的第2单元402号房行使占有、使用、收益的权利；而且，双方在协议书的第十九条中约定，裴广萍通过独占地占有、使用、收益该房屋的方式行使项目股东权益，实现股东利益，除此之外，乙方不参与甲方的具体经营管理，不承担项目的其他风险，亦不享有项目的其他权益。金海帆公司与裴广萍签订的前述协议，名为投资入股，实为房产买卖。金海帆公司与裴广萍的上述行为，严重违反《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条的规定，违反了行政法规的效力性强制性规定，应属于无效合同；同时，该行为也严重损害了社会公共利益，根据合同法的规定，亦应认定为无效合同。在获悉金海帆公司违法将翔安校区后勤部分用房以小产权房的形式对外销售后，2016年2月12日，演艺学院即向金海帆公司发出一份《关于要求贵司上报私自销售“小产权房”情况并立即进行整改的函》，要求金海帆公司汇报有关销售情况并提出整改方案。2016年3月27日，鉴于金海帆公司的违约行为，演艺学院向金海帆公司发出一份《关于解除的通知》，解除演艺学院与金海帆公司于2013年7月1日签订的《代建协议书》。之后，在金海帆公司不履行退款责任的情况下，演艺学院根据政府部门的要求，自行筹集资金，代金海帆公司向购房者退还款项、办理清退手续。其中，2018年1月，演艺学院向湖里区人民法院提起诉讼，要求确认金海帆公司与郭书新就销售翔安校区后勤部分用房的协议无效（案号为2018闽02**民初590号），湖里区人民法院判决确认有关协议无效。2019年7月、8月期间，演艺学院委托律师向所有认购者发出律师函，要求认购者前来办理清退手续。2020年5月13日，演艺学院在厦门日报上登报通知，通知认购者在2020年6月14日前办理清退手续。截至起诉日，原有认购的180户，现已清退150多户，尚有20多户未清退。为完成政府部门的整改任务，做好善后工作，演艺学院曾多次与裴广萍协商，由演艺学院代金海帆公司退还款项、双方办理清退手续，但裴广萍予以拒绝。 金海帆公司辩称，一、将涉案房产对外进行项目入股合作系以演艺学院为主导确定后，以金海帆公司作为主体签订的，不存在金海帆公司擅自销售房产的事实。2011年7月1日，演艺学院指派黄毅、黄凡（作为甲方）与张卫国、吴祈纯、应建忠（作为乙方）签订《合作经营厦门金海帆演艺投资公司协议书》，约定双方合作设立金海帆公司后，由演艺学院出地，金海帆出资，双方合作建房，项目建成后的经营管理由双方共同负责，演艺学院的原法定代表人和实际控制人黄毅、黄凡也系金海帆的股东，也参与了金海帆公司的经营决策活动，演艺学院指派的代表黄毅、黄凡均在相关《会议纪要》文件上签字，明确将部分房产对外销售并制定销售价格，销售房产的房款也是全部转给演艺学院的副院长刘文芳（系演艺学院实际控制人黄凡的配偶），甚至演艺学院还在金海帆不知情的情况下擅自对外销售房产，也就是说销售房产的房款全部由演艺学院占有，演艺学院是涉案房产入股协议书的实际合同主体，金海帆仅是形式上的合同主体，演艺学院主张是金海帆公司将房产擅自对外销售不符合本案客观事实。二、演艺学院主张已向金海帆公司发出了解除协议通知，不符合本案客观事实。演艺学院起诉状提及的2016年3月27日关于解除《代建协议书》的通知，上面金海帆公司的印章，系演艺学院的实际控制人利用2015年11月11日起至2017年1月2日期间掌管控制金海帆公司公章私自加盖的，金海帆公司并未收到，演艺学院主张已经向金海帆公司送达解除通知不符合客观情况。三、（2020）闽0206民初9343号案件所涉入股协议书是在2015年11月20日签订，(2020)闽0206民初9344号案件所涉的入股协议书是在2015年11月20日签订的，该2份协议均是金海帆公章是演艺学院在控制期间所加盖，佐证了涉案项目的房产销售实际是以演艺学院为主导在确定，金海帆公司仅是配合盖章，入股款实际也是演艺学院在收取。四、演艺学院与金海帆公司合同纠纷一案，金海帆公司不服二审判决，已提起了再审申请，最高人民法院已经立案审查中，该案件对本案相关案件事实的认定具有关联性，本案应中止审理，待再审案件结果出来后，再恢复审理。综上所述，演艺学院的诉讼请求不符合事实，诉争项目入股协议书实际是演艺学院自己与裴广萍签订的，并非金海帆公司与裴广萍签订的，无论合同是无效还是有效，产生的所有法律后果均应由作为实际合同主体的演艺学院自行承担。 裴广萍辩称，一、演艺学院说2020年5月13日其在厦门日报登报通知认购者在2020年6月14日前办理清退手续，演艺学院可曾想过2015年8月1日该项目为了筹集资金建校在厦门晚报刊登招商，投资者的血汗钱投入工程，期待五年工程建设完工，正常使用，理应履行合约给予投资者应有的投资回报，而不是自导自演空手套白狼然后过河拆桥利用法律来损害百姓利益，校方应当是有诚信，有责任，能担当的，理应履行这份合同的约定，因为整份合同的最大利益方和受害方很清晰。要退早就退了，也不会到今天。二、关于学校与金海帆公司签订的代建协议从这一点已经证实了学校和金海帆公司是合作关系，因为学校授权金海帆公司的权利才有了裴广萍和学校建立了合作关系，至于演艺学院称2016年已经和金海帆公司解除代建协议这是在裴广萍不知情的情况下所谓“解除协议”，这有没有解除协议法院也可以查到，不管演艺学院和金海帆公司有没解除代建协议不影响裴广萍合同的履行，裴广萍的合同签在前，演艺学院和金海帆公司解约在后。根据《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除”。三、首先演艺学院提供的证据当中，关于厦门市国土资源与房产管理局翔安分局作出《国有建设用地划拨决定书》这个是学校2012年3月29日申请购地信息的文件。其次演艺学院称关于国土资源与房产管理局翔安分局说有人举报卖小产权房问题说的是另一土地，该地面积是95939.034平方米和裴广萍不是同宗地，看似相似，实质不同。四、裴广萍要表明演艺学院提供的证据关于最后的判例表面上看起来和本案相似，实质有很大区别，不要张冠李戴，律师没认真看完，总认为同法院会有类案同判的风险，对此裴广萍认为该判例中的郭书新签的是份《股份认购协议书》，判例中的郭书新称就是想购买得到一套房子的相关权益双方并无共同合作的意思，而裴广萍签的这份是《项目入股协议书》合同从土地特性和裴广萍对这份合同的理解程度上都是不同的，裴广萍签的这份《项目入股协议书》实质也是份投资合作协议，不是小产权房买卖合同，裴广萍和金海帆公司是一种合作关系，这个合作关系就像演艺学院与金海帆公司之间的合作关系，裴广萍投资拥有案涉房屋的经营使用收益权。订立合同之前，合作方是有律师根据土地性质不违反国家法律规定的情形之下拟订这份合同，对方是知法的，这份合同让投资者享有合同中的合法权利，这份确认书就是演艺学院授权金海帆公司在该项目享有的权益，也就是裴广萍入股该项目依法享有股东权益，演艺学院以损害第三人利益来主张合同无效显失公平，是不受法律保护的，所以裴广萍主张这份合同具有法律效力。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据（详见附录），本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2012年3月29日，厦门市国土资源与房产管理局翔安分局作出一份编号为35021320120329H006的《国有建设用地划拨决定书》，将坐落于厦门市翔安区新店镇后村社区、浦边社区的117700平方米的宗地（以下简称案涉宗地），划拨给演艺学院使用。该《国有建设用地划拨决定书》明确要求：该宗地用于演艺学院科教用地；决定书项下的划拨建设用地使用权未经批准不得擅自转让、出租。 2013年7月1日，演艺学院（甲方）与金海帆公司（乙方）签订一份《代建协议书》，就甲方委托乙方出资代建演艺学院翔安校区事宜作出如下主要约定：乙方经甲方委托，出资在甲方取得的案涉宗地上建设演艺学院翔安校区，校区建成后，全部房产归甲方所有；乙方在合同期限内获得演艺学院翔安校区后勤部分的营运管理权，并通过后勤营运管理收回投资并获得合理利润，约定期限届满，乙方将后勤部分的营运管理权交还给甲方；本协议项下后勤部分的营运管理内容包括但不限于学生公寓、教职工公寓、超市、学生活动中心、培训中心、艺术家工作室等；乙方后勤部分的期限自2013年7月1日起至2048年6月30日；乙方代建翔安校区所需建设资金（征地相关资金除外）全部由乙方负责代垫，乙方代垫建设资金全部由乙方在后勤部分所获收入中回收，收入高于乙方代垫建设资金的，高出部分为乙方合理利润，归乙方所有，收入不足以回收乙方代垫资金的，风险由乙方自行承担；代建项目双方共同以甲方名义委托设计单位对合同项目进行设计，设计费由乙方支付并承担，设计完成后，由双方共同以甲方名义向相关政府部门提出报建申请，所需费用由乙方支付并承担；代建项目由双方共同以甲方名义委托乙方指定的施工单位进行施工，并签订相关施工合同，所需工程款由乙方支付并承担；翔安校区建成后，所有权全部归甲方，协议约定期限内，乙方获得翔安校区后勤部分的教师宿舍、专家楼、学生宿舍、游泳池、活动北区、超市、服务用房、食堂、培训中心、科研中心用房的营运管理权，协议期满，乙方将营运管理权无条件交还甲方；协议约定期限内，乙方可按照法律允许的方式独立运营翔安校区后勤部分，所得收益归乙方，营运成本及税收由乙方承担；后勤部分建筑物中的学生宿舍、食堂虽由乙方独立营运管理，但由于该部分建筑物为学校配套设施，乙方不得改变学生宿舍、食堂的用途；乙方可以向使用者收费，但价格不得高于相关主管部门规定的标准；乙方经营食堂必须优先满足甲方学生及教职工需求，且食堂价格不得高于相关主管部门规定的收费标准。此外，《代建协议书》还就违约责任等其他事项作出约定。 2015年11月20日，金海帆公司（甲方）与裴广萍（乙方）分别签订一份《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及《补充协议》。《项目入股协议书》约定：“艺术青春里”项目为演艺学院的后勤社会化项目，甲方获得该项目的开发建设及经营管理权；乙方自愿投资参与甲方“艺术青春里”第2-5号楼项目的建设与经营管理，入股项目的部分股权；乙方投资金额为396150元；乙方投资款包括但不限于下列款项：1、本协议项下项目建设所需支付的相关款项；2、甲方为建设本协议项下项目所需投入的其他款项；3、其他与乙方入股本协议项下项目部分股份相关的其他款项；乙方应当于本协议签订之日向甲方支付198075元，剩余入股金额向银行申请贷款198075元；乙方依约付清全部投资款后，根据国家法律规定及双方约定享有并行使项目股东相关权利，履行股东相关义务；双方明确，乙方通过独占地占有、使用、收益位于“艺术青春里”2－5号楼第2单元4层402号房房屋的方式行使项目股东利益，实现项目股东利益，除此之外，乙方不参与甲方的具体经营管理，不承担项目的其他风险，亦不享有项目的其他权益。 2016年2月3日，厦门市国土资源与房产管理局翔安分局向厦门市翔安区新店镇人民政府作出一份《关于演艺学院涉嫌建设销售小产权房问题的函》，载明：2015年12月21日，我局发现金海帆公司在厦门湖里万达广场设立门店“艺术青春里招商中心”，该公司将演艺学院翔安新校区在建的教学楼、学生公寓作为商品住房对外进行推介、销售；同时，该公司还在微信公众号“金海帆艺术青春里”发布项目介绍、项目配套、楼盘介绍等售房信息；招商中心的人员向我局人员介绍说目前在建的楼房有7栋，其中，购买2至8号楼的客户可以入住，产权为一栋楼房一本产权，购买学生公寓楼的，学校采用返租的方式；演艺学院和金海帆公司违规将划拨用地上建设的教学楼、学生宿舍楼公开对外销售，涉嫌建设销售“小产权房”，向将上述情况函告贵单位。同月13日，演艺学院向金海帆公司送达一份《关于要求贵司上报私自销售“小产权房”情况并立即进行整改的函》，表明若金海帆公司确实存在建设、销售“小产权房”的行为，应当于2016年3月25日前将私自销售“小产权房”的情况（包括业主信息、全部买卖合同、收款情况及款项去向等）以书面形式汇总至演艺学院，以便上报相关政府部门。 2016年2月24日，厦门市翔安区新店镇人民政府向演艺学院作出一份《关于演艺学院涉嫌建设销售小产权房问题的函》，通知演艺学院相关负责人于2016年2月26日下午到镇政府参加由多部门参加的联席会议，会上将对演艺学院涉嫌违法建设销售“小产权房”的情况进行了解。 本案审理过程中，演艺学院称，翔安校区建设工程是通过招投标方式对外进行招标确定施工单位，建设项目中教学楼2-3#～2-8#地上建筑面积小计42643.45平方米；宿舍楼2-2#地上建筑面积6868.421平方米，2-5#～2-8#楼地下室建筑面积8900.689平方米；截至2020年11月11日，金海帆公司私自销售小产权房户数为180户，经演艺学院与国土部门配合、努力下，已清退171户，尚有9户未清退。 演艺学院曾于2018年1月18日向本院起诉请求确认金海帆公司与郭书新于2014年6月18日签订的《股份认购协议书》、《协议书》无效，该案案号为（2018）闽0206民初590号。该案认定金海帆公司与郭书新签订的《股份认购协议书》和《协议书》，变相将建造于案涉宗地上的“演艺学院”后勤7号楼1单元103室房屋出售给郭书新，并不符合上述《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》所规定可以转让的情形，违反了行政法规效力性强制性规定，《股份认购协议书》和《协议书》为无效合同。（2018）闽0206民初590号民事判决已于2018年11月12日发生法律效力。本案金海帆公司与裴广萍签订的《“艺术青春里”第2－5号楼项目入股协议书》及《补充协议》所涉及的项目与（2018）闽0206民初590号案件中金海帆公司与郭书新签订的《股份认购协议书》及《协议书》涉及的项目相同。 本院认为，金海帆公司与裴广萍签订《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及《补充协议》，约定将通过划拨方式取得建设用地使用权的地上建筑物即“艺术青春里”2－5号楼第2单元4层402号房屋以“入股”形式移转给裴广萍独占地占有、使用、收益，裴广萍通过独占地占有、使用、收益案涉商铺的方式行使项目股东利益，实现项目股东利益，除此之外，裴广萍不参与金海帆公司的具体经营管理，不承担项目的其他风险，亦不享有项目的其他权益，故金海帆公司与裴广萍双方之间实质上变相形成房屋买卖合同关系，而非合作关系。演艺学院将其享有使用权的国有划拨土地交由金海帆公司代建，该土地具有特定用途，在该土地上建造的房屋应当符合土地的用途，且应当受到特定使用权限的限制。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的规定，划拨土地使用权除了符合该《条例》第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。按照“房地一体”的原则，金海帆公司与裴广萍签订《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及《补充协议》，变相将建造于案涉宗地上的“艺术青春里”2－5号楼第2单元4层402号房屋出售给裴广萍，并不符合上述《条例》所规定可以转让的情形，违反了行政法规效力性强制性规定，根据我国《合同法》第五十二条第（五）项的规定，《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及《补充协议》为无效合同。无效合同自始、当然、确定无效，演艺学院提起本案诉讼，请求确认金海帆公司与裴广萍于2015年11月20日签订的《“艺术青春里”第2-5号楼项目入股协议书》及《补充协议》无效，于法有据，本院予以支持。金海帆公司抗辩其不存在擅自对外销售房产、演艺学院未向其发出解除协议通知及入股款实际由演艺学院在收取等事实并不影响本案合同效力的认定。金海帆公司抗辩其已就其与演艺学院合同纠纷一案提起了再审申请，该案件对本案相关案件事实的认定具有关联性，本案应中止审理。因金海帆提供的证据不能证明本案必须以另案审理结果为依据，故其抗辩本案应中止审理，于法无据，本院不予采纳。林丽萍抗辩演艺学院与金海帆公司存在合作关系等事实并不能否定本案合同违反行政法规效力性强制性规定的事实，故本院不予采纳。合同无效后，合同当事人即裴广萍与金海帆公司应当按照无效合同的处理规则，对合同权利义务进行清理结算，裴广萍可另行依法提出主张，本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条规定，判决如下： 厦门金海帆演艺投资有限公司与裴广萍于2015年11月20日签订的《“艺术青春里”第2－5号楼项目入股协议书》及《补充协议》无效。 案件受理费7442元，由厦门金海帆演艺投资有限公司、裴广萍共同负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。 审判员  林丽玉 二〇二〇年十一月十二日 书记员  吴朝旭 附页：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； （三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益； （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》 第四十四条划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。 第四十五条符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押： （一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人； （二）领有国有土地使用证； （三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明； （四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。 转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。 附录：                            序号                       证据名称                       证据提交人                       备注                               1                       国有建设用地划拨决定书                       演艺学院                                                     2                       代建协议书                                                     3                       项目入股协议书                                                     4                       厦门市翔安区新店镇人民政府关于演艺学院涉嫌建设销售小产权房问题的函                                                     5                       关于要求贵司上报私自销售“小产权房”情况并立即整改的函                                                     6                       关于解除的通知                                                     7                       2018闽02**民初590号民事判决书‘                                                     8                       办理清退手续的通知                                                     1                       委托书、批复                       金海帆公司                                                     2                       合作经营投资协议书、补充协议                                                     3                       会议纪要                                                     4                       银行流水单                                                     5                       报警回执                                      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