云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2020)云2504民初3460号原告：弥勒市自然资源局。住所地：云南省弥勒市弥阳镇吉山南路**。法定代表人：李渝川，系该局局长。委托诉讼代理人：穆兰芬，云南砺剑律师事务所律师。代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：陈伟。代理权限：特别授权。被告：刘云奇，男，1969年9月7日出生，汉族，个体户，住云南省弥勒市。委托诉讼代理人：吴幼榕，云南众序（弥勒）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告弥勒市自然资源局（以下简称原告）与被告刘云奇（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人穆兰芬、陈伟，被告的委托诉讼代理人吴幼榕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判决被告给付原告电费72295元、水费24992元，共计97287元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由，2016年4月22日，原告与被告签订了《房屋出租合同书》，合同约定原告将位于吉山南路175号弥勒市自然资源局出租门面20间、出租房29间及楼顶9间简易房的使用权承租给乙方，承租期限自2016年5月1日至2017年4月30日，出租房由被告代收取每户每月10元垃圾清运费，抄收水电表，每季度将收取的垃圾清运费、水电费交到原告财务科，家电费用以总表数为准，逾期将收取3%滞纳金。合同履行期限届满后，原被告双方续签了一年合同，即被告共承租原告房屋3个年度，租赁期限至2018年4月30日止。原告自2016年4月起将房屋交付被告使用至2018年5月。被告在承租使用原告房屋期间一直未按照合同约定将水电费缴纳至原告财务科。从2016年4月起至2018年5月原告将应缴纳的水电费共97287元支付给了电力公司和自来水公司。后原告多次向被告催收并要求其缴纳水电费，但被告一直以各种理由拖延塘塞至今。综上所述，原告与被告签订的《房屋出租合同书》真实、有效，被告应当按照合同的约定履行缴纳水电费的义务，但被告违背诚实信用原则，自2016年4月起至2018年5月止均未缴纳水电费，原告共为被告缴纳其房屋承租期间水电费共计97287元，被告依法、依理均应支付原告水电费，但被告一直以各种理由拖延搪塞。原告与被告签订协议后，履行过程中，原告要求被告按时缴纳到财务处，被告未按时履行；在租赁期间，被告未按时缴纳相关代收费用，原告多次口头要求被告缴纳，被告一拖再拖，诉讼时效未到期；原告的水电表以及承租户私人部分安装的水表电表，原告计算出整个租赁期间，参照整个用水值，要求被告支付水电和电费；电费是承租房区域和原告办公区的电表是分开的，水表是共用的，分不开，依据上个跟原告承租的租户每月平均用水量，每个月280方左右，取平均值来核水费，有些商户有独立电表，不存在乱算水方量，原告财务没有人承认被告来问过交水电费的事情；承租房户区用一个电表，总的一个大电表是对电力公司，水方量的计算，被告上面一个承租人原告于2012年求出的每月平均值280方左右，在2018年这段期间每个月也是277方左右，用这两个用水量来测量出。综上，请人民法院依法明查本案事实并判决支持原告的诉讼请求。被告辩称：答辩人两次与被答辩人签订合同，租赁了被答辩人的房屋是事实，但租赁合同中约定答辩人只代被答辩人收取水电费，并不是答辩人要向被答辩人缴纳水电费，而且第一次至第二次合同履行期限届满被答辩人都没有要求过答辩人交付代收水电费。因此答辩人认为被答辩人的诉请依法不能成立。一、2017年10月12日以前的水电费主张已超过诉讼时效，不属于人民法院依法裁判的范畴；其次，2017年10月13日至2018年4月30日的水电费从实体上也依法不能成立，理由如下：1.双方约定以水电费经总表数为准，本就是与客观事实不符合，被答辩人面对电力公司的用电总表，还是面对供水公司的总表都是只有一个，但两个总表计水、电量不仅仅只是被答辩人所承租的房屋，还包括被答辩人的办公区和公共区域的用量，原告计量不当、不准确；2.在第一次租赁第一个季度届满时，答辩人几次按时抄记租赁房屋水电表最新数字，几次到被答辩人财务办公室要求提供水电表底数以确定应交水电费时，没有一个工作人员提供，也没收下答辩人准备交纳的水电费，因此导致答辩人没能完成代收水电费的事宜；3.根据合同约定，答辩人仅是代被答辩人向所转租的租户收取水电费交付给其，这行为属于合同法第一百一十条规定的非金钱债务，根据该规定事实上不能履行或者在合理期限内不要求履行，相对方就不能要求履行。本案中被答辩人没有提供原始水电数据给答辩人导致现今已事实上不能履行了，在第一次、第二次租赁合同期限届满没有要求答辩人履行，因此被答辩人现今已无权要求答辩人履行；4.第二次租赁合同届满后，被答辩人全额退还了答辩人保证金20000元，这行为充分说明其已认可答辩人的所有合同义务完全履行完毕。二、水费的计算方法答辩人觉得不合理，上一个承租的标的是否完全一致、经营范围、使用方式是否一致，答辩人认为用上一个承租人来算下一个理由不成立；被答辩人只有一只电表，如果分开，请被答辩人提供证据证实，答辩人不认同水电分开，电表分开。综上，请求人民法院依法查明本案事实，驳回被答辩人诉讼请求。综合原被告双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.本案案由如何定性；2.原告方办公区域与出租房屋区域的电表是合并还是分开的；3.本案是否部分超过诉讼时效；4.原告的诉讼请求有何事实和法律依据，其请求是否应予支持。原告为证实其主张的事实和支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据材料：1.统一社会信用代码证、法定代表人身份证明、身份证复印件各1份，欲证明原告的基本身份信息。2.房屋出租合同书2份，欲证明原告与被告签订了房屋租赁合同，双方对权利义务作了明确约定，被告未按照合同约定缴纳水费和电费。3.电费明细表1页及支付凭证43页，欲证明原告一直代被告缴纳电费72295元。4.水费缴费单据共127页复印件，欲证明原告一直代被告缴纳水费。经质证，被告对证据1没有意见；对证据2的三性没有异议，证明力不能证实被告未去办公室缴纳水电费；对证据3的三性有异议，真实性如果原告提供原件再核实，关联性经被告向电力公司核实收取电费的只有7442这个表号，电力公司确认过，真实性由法庭核实，上面所列的都是总表的数据；对证据4请法庭核实三性，关联性刚刚原告已经认可是总的数据，计算方法以之前的用水量来证明不能证实。被告为证明其反驳主张，向本院提交退押金（往来流水）1份，欲证明原被告租赁期间合同履行完毕。经质证，原告对证据真实性无异议，但认为不能证实合同是否完整履行完，不以退费为标准。庭审后，本院依法向弥勒供电有限公司发出《查询函》1份，经该公司答复，说明该公司向原告收取的电费办公区域的与租赁房屋区域是分开收取的，其中，电表号为0503001200617442是收取租赁房屋区域用户的电表；电表号为0503001200600259是收取原告办公区域用电的户头。经质证，原被告对以上证据没有意见。经庭审、举证、质证，本院认为，原告提交的证据来源合法、内容真实，且能证明原告欲证明的事实，予以采信。被告所提交的证据内容真实，但不能证明被告欲证明的事实，不予采信。该证据只是对房屋租赁期间如果被告造成损坏需要进行赔偿的保证金，租赁期限届满后，原被告对涉案房屋进行验收无损坏，故全额退还被告押金的事实。本院调取的证据来源合法、内容真实，予以采信。经审理本院确认如下法律事实：2016年4月22日原告（原弥勒市国土资源局）与被告签订了《房屋出租合同书》，合同约定原告将其管理的国有资产坐落于弥勒市弥阳镇吉山南路175号商铺20间、住房29间、简易房9间出租给被告管理使用，期限一年，自2016年5月1日起至2017年4月30日止，每年租金384300元、物业管理费164700元，合计549000元；租金及物管费于2016年4月30日交清；由被告代收每户每月10垃圾清运费（出租门面房除外），抄收水电表，每季度将垃圾清运费、水电费交到原告财务所，水电费以总表为准，逾期将收取3%滞纳金；为确保承租房屋期间公共财物损坏，被告必须爱护房屋实施，由被告一次性缴纳原告保证金20000元。承租房屋期满不再承租，由双方进行验收，如有损坏由被告修复完毕，或由保证金中扣除相应费用进行修复，无损坏无息退还被告；在租赁期内房屋可以转租；合同同时还对违约责任及其他权利义务作了相应约定。合同签订后，被告依约向原告交付了相应租金，原告依约将涉案房屋交给被告管理，在租期内被告将涉案房屋进行了转租。2017年4月30日原告（原弥勒市国土资源局）与继续被告签订了《房屋出租合同书》，合同约定原告将其管理的国有资产坐落于弥勒市弥阳镇吉山南路175号商铺20间、住房29间、简易房9间出租给被告管理使用，期限一年，自2017年5月1日起至2018年4月30日止，每年租金422730元、物业管理费181170元，合计603900元；租金及物管费于2017年4月30日交清；由被告代收每户每月10垃圾清运费（出租门面房除外），抄收水电表，每季度将垃圾清运费、水电费交到原告财务所，水电费以总表为准，逾期将收取3%滞纳金；为确保承租房屋期间公共财物损坏，被告须爱护房屋实施，由被告一次性缴纳原告保证金20000元。承租房屋期满不再承租，由双方进行验收，如有损坏由被告修复完毕，或由保证金中扣除相应费用进行修复，无损坏无息退还被告；在租赁期内房屋可以转租；合同同时还对违约责任及其他权利义务作了相应约定。合同签订后，被告依约向原告交付了相应租金，原告依约将涉案房屋继续交给被告管理，在租期内被告将涉案房屋继续进行了转租。原被告双方租赁房屋合同期限届满后，经双方进行验收和结算，被告依约将承租房屋交付原告，原告于2018年6月5日将保证金20000元退还被告。另查明，被告租赁涉案房屋期间未向原告交付代收水电费用；从2016年4月起至2018年5月原告将应缴纳的水费72295元（其中2016年4月至2017年9月水费为50717.8元）、水费24992元，共计97287元支付给了电力公司和自来水公司；原告应交纳的电费办公区域的与租赁房屋区域是由电力公司分开收取的，其中，电表号为0503001200617442是收取租赁房屋区域用户的电表，电表号为0503001200600259是收取原告办公区域用电的户头；作为本案出租人的原告所管理的涉案房屋至今未取得建设工程许可证，未提供证据证明涉案房屋系按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋。本院认为：关于本案案由的问题。本案立案时为合同纠纷，经审理，本案属于因原被告租赁房屋签订的合同后，原告主张被告未按合同约定履行代收水电费义务而酿成的纠纷，符合房屋租赁合同纠纷的法律特征；加之诉讼中，被告主张同意以不当得利返还代原告收取相应水电费，本院释明本案性质后，原告仍然坚持以合同纠纷处理，故本案案由确定为房屋租赁合同纠纷。关于原告办公区域与出租房屋区域的电表是合并还是分开的问题。经本院依法调查确定原告办公区域与出租房屋区域的电表是分开，不是合并收取电费。关于本案部分诉请是否超过诉讼时效的问题。诉讼中，被告抗辩原告诉讼请求中水电费自2016年4月至2017年10月12日止部分超过诉讼时效，原告主张未超过诉讼时效，但至本案庭审辩论终结前，原告未提供相应的证据证明在本案自2016年4月至2017年10月12日止期间向被告主张水电费权利的事实存在，故，被告主张部分诉讼请求超过诉讼时效符合《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为三年”，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效的抗辩……”的规定，被告的抗辩理由成立，予以采纳。关于原告方的诉讼请求有何事实和法律依据，其请求是否应予支持的问题。原告与被告自愿签订的《房屋租赁合同书》，系双方真实的意思表示，作为出租人的原告所管理的涉案房屋至今未取得建设工程规划许可证，涉案房屋未按照建设工程规划许可证的规定建设，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但一审法庭辩论终结之前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院认定有效”规定，故为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十七条“合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法条款的效力”、第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任”的规定，导致本案合同无效，双方均有过错。原告主张由造成电费损失72295元有事实依据，但其中主张50717.8元的电费超过诉讼时效，于法无据，本院支持电费11577.2元（72295元-50717.8元）；原告主张造成水费损失有事实依据，但其主张水费损失为24992元计算方法系其单方计算所得，被告不认可，本院综合考虑2016年4月至2017年9月应由被告收取的水费超过诉讼时效，酌情支持水费10000元。以上两项合计21577.2元，由原被告各承担一半即10788.6元。被告其余抗辩理由于法无据，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十七条、第五十八条、第二百一十二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条规定，判决如下：一、由被告刘云奇于本判决生效之日起三日内一次性支付欠原告弥勒市自然资源局水电费10788.6元。二、驳回原告弥勒市自然资源局其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2232元，减半收取计1116元，由原告弥勒市自然资源局负担1000元，由被告负担116元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判员 马 曦二〇二〇年十一月二十二日书记员 饶云翠