黑龙江省牡丹江市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑10民终982号 上诉人（原审原告）：牡丹江金管家物业管理有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市阳明区。 法定代表人：王淑华，该公司经理。 委托诉讼代理人：任睿，黑龙江宋传东律师事务所律师。 上诉人（原审被告）：邢立军，男，1978年3月3日出生，汉族，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：李梅（系邢立军妻子），住黑龙江省牡丹江市东安区。 上诉人牡丹江金管家物业管理有限公司（以下简称金管家物业）因与邢立军物业服务合同纠纷一案，不服黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2020）黑1003民初240号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人金管家物业的委托诉讼代理人任睿、上诉人邢立军的委托诉讼代理人李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金管家物业上诉请求：1.撤销一审判决，改判或发回重审；2.上诉费用由被上诉人承担。事实和理由：1.按照双方物业管理服务协议约定，邢立军应于2016年8月10日前预交2016年8月15日至2017年8月14日的物业费和电梯费，此时，金管家物业的物业服务还未开始，故金管家物业应是在其提供了一年的物业服务后即2017年8月15日，邢立军未支付上诉费用时，才知道自身权利受到侵害，故诉讼时效期间应从2017年8月15日开始起算，金管家物业并未超过诉讼时效期间；2.一审判决未支持金管家物业的违约金无任何法律依据。 邢立军答辩称，1.一审判决认定金管家物业关于2016年10月25日前物业费的诉请已超诉讼时效，符合法律规定；2.因金管家物业在提供物业服务中，存在不按约定提供服务、违规收费以及给业主带来财产损害等行为，故其主张违约金不应得到支持。综上，金管家物业的上诉请求应予驳回。 邢立军上诉请求：1.依法撤销一审判决，驳回金管家物业的请求；2.金管家物业承担一、二审诉讼费用。事实与理由：1.上诉人邢立军在一审提出反诉，一审法院没有受理，也未出具任何法律文书，程序明显违法；2.金管家物业没有按照合同标准提供物业服务，且对案涉小区设备故意破坏，给业主造成经济损失，因金管家物业未按照约定提供物业服务，其无理由要求邢立军按合同规定支付物业费用；3.一审判决在金管家物业未提供履约证明、达标证明、公布账目证明的情况下，认定金管家物业服务“不及时”，而非服务缺失，属认定事实错误；4.一审判决认定2018年3月29日案涉小区已解聘金管家物业，系金管家物业拒不退出服务，一审判决支持金管家物业2018年3月29日后的物业费，属认定错误。 金管家物业答辩称，1.物业服务合同属于公共服务合同，对于服务是否存在缺陷的判断不应以个别业主的感受为标准，一般情况下服务的瑕疵不能成为业主拒缴物业费的理由，拒缴物业费属于违约行为，故业主应交纳物业服务费；2.业主对物业服务不满意可向业委会反映，由业委会督促物业整改，若整改不到位，业主可采取维权手段，如果业主有证据证明物业造成自己损失的，可另行主张赔偿，而不是拒缴物业费；3.案涉2018年3月29日解聘书，明确要求物业公司接到此通知后继续为小区提供必要的物业服务，直至选聘新的物业公司办理移交并退场，直至2018年12月合法撤离前，服务一直未间断，故金管家物业有权继续收取物业服务费，业主理应交纳物业服务费。 金管家物业向一审法院起诉请求：1.要求邢立军支付物业费4088.00元；2.要求邢立军支付逾期违约金3457.00元；3.要求邢立军承担本案诉讼费。 一审法院认定事实：邢立军是紫金城小区15号楼1单元1803室业主，房屋建筑面积92.21平方米。2015年8月24日邢立军验收入住该房屋。同日,金管家物业、邢立军签订《紫金城物业管理服务协议》《管理规约》《业主承诺书》《装修拆改保证书》。协议约定，金管家物业提供公共环境卫生、绿化保护与管理、秩序维护服务等服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米1.20元收取，电梯基准层收费标准为每月34元/户，每提高一层加收0.50元，物业费缴纳日期为“乙方以建设单位发出的业主入住通知书约定的入住时间之日起开始缴纳物业服务费，以后应在下一缴费期开始的第一个月10日前缴纳”，违约金支付标准为“逾期未缴纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应交物业服务费的千分之一缴纳滞纳金”。邢立军每月应缴纳电梯费42.00元。邢立军缴纳了2015年8月15日至2016年8月14日期间的物业费及电梯费。依据协议，以后物业费应在每年8月10日前缴纳。自2016年8月15日至今，邢立军未再交纳物业费及电梯费。金管家物业于2018年5月1日下调物业费收费标准为每月每平方米0.95元。2018年3月29日，紫金城小区召开业主代表大会临时会议，决定解聘金管家物业。之后，金管家物业一直为紫金城小区提供物业服务直至2018年12月12日金管家物业与富友物业办理交接手续，金管家物业退出物业管理区域。金管家物业于2019年10月25日向邢立军电话催缴物业费。另，根据邢立军提供的《照片》及证人证言，查明金管家物业提供物业服务存在瑕疵。 一审法院认为，第一、关于金管家物业在提供物业服务过程中是否有违约情形并可导致邢立军不交纳物业服务费问题。金管家物业、邢立军双方签订的《物业管理服务协议》是双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效合同，双方均应依约履行。邢立军抗辩称金管家物业收费标准过高、提供服务过程中标准不高、有的地方服务不到位，但从邢立军所举示的证据看，不能证明金管家物业收费过高，因为物业收费未实施政府强制定价，物业费价格依据市场调节、由双方协商确定；也不能证明金管家物业没有提供服务或提供的主要服务项目没有完成，因为金管家物业提供服务是一个过程，这个过程有“及时”和“不及时”之分，“及时”或“不及时”是个时间概念，与“提供服务”或“不提供服务”不能混同，邢立军不能因金管家物业提供服务“不及时”而免除交纳服务费的义务；但因金管家物业提供的服务不及时导致邢立军迟延交纳服务费，则酌定不支持金管家物业要求邢立军给付约定的违约金。第二、金管家物业提供服务的截止期限问题。邢立军自认金管家物业在接到解聘书后继续为紫金城小区提供物业服务，直至与紫金城小区通过招标选聘的新物业公司办结移交并退出，而2018年12月12日金管家物业与富友物业办理交接手续，富友物业进驻小区，金管家物业退出物业管理区域。故自2016年8月15日至2018年12月12日期间，金管家物业一直为该小区提供物业服务，邢立军作为业主实际接受了金管家物业提供的物业服务，双方在事实上延续了物业服务合同关系。金管家物业是紫金城小区合法的物业服务企业，其有权向欠缴物业费的业主追缴物业费。因此邢立军抗辩称金管家物业无权收取2018年3月29日以后的物业费的主张，缺乏事实及法律依据，不予支持。第三、关于金管家物业的部分诉讼请求是否超过诉讼时效期间问题。本案中，双方签订的《物业管理服务协议》约定“乙方以建设单位发出的业主入住通知书约定的入住时间之日起开始缴纳物业服务费，以后应在下一缴费期开始的第一个月10日前缴纳”，依据该协议，邢立军缴纳了2015年8月15日至2016年8月14日的物业费及电梯费，以后的物业费应当按年交纳，每年交费时间应为8月10日前。邢立军自2016年8月15日后未缴纳物业费，虽然金管家物业主张自邢立军欠缴物业费后每年均催缴，但其提供的证据仅能证实2019年10月25日金管家物业向邢立军进行电话催缴，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定，“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”，故金管家物业向邢立军主张2016年10月25日以前的物业费及电梯费因超过诉讼时效期间，不予支持。综上所述，金管家物业向邢立军主张2016年10月25日至2018年12月12日期间的物业费3706.73元（2016年10月25日至2018年4月30日，物业费92.21平方米×18个月×1.20元/㎡＝1991.73元、电梯费42.00元×18个月＝756.00元；2018年5月1日至2018年12月12日，物业费92.21平方米×7.4个月×0.95元/㎡＝648.00元、电梯费42.00元×7.4个月＝311.00元），予以支持，其请求超出部分不予支持。判决：1.邢立军于本判决生效之日起十日内给付牡丹江金管家物业管理有限公司自2016年10月25日至2018年12月12日期间欠缴的物业费3706.73元；2.驳回牡丹江金管家物业管理有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由邢立军负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下： 对上诉人邢立军提供的证据一阳明区公共事业管理局出具的物业检查整改通知单，证据二牡丹江市富友物业紫金城项目部接手金管家物业交接时的情况说明，证据三紫金城业委会筹备组就业主拒缴开发商自己的金管家物业费理由的说明书，证据四紫金城业委会就被解聘金管家物业在紫金城小区服务期间存在严重质价不符、职务侵权行为递交给中院的证明材料，证据五案涉小区居民随手拍的照片影印件，证据七紫金城小区不服务的证明。因以上证据均为复印件或影印件，且无相关出具单位出具人的签字，经本院释明，邢立军在本院限期的时间内未提交原件，无法确定该证据的真实性，故不予采信。对邢立军提供的证据六金管家物业2018年4月11日出具的公告，因双方当事人对该证据无异议，故对该证据的形式要件予以确认，该证据可以证明金管家物业于2018年4月11日公告物业收费标准调整的事实。关于证据八邢立军申请证人于江生、石立军、张秀亭、陈建荣、张杰良出庭的证人证言，因证人均为案涉小区业主，与本案存在利害关系，且该证人证言不能全面证明其欲证明的问题，需结合其他证据予以证明，而上诉人邢立军并未举示其他充分证据予以证明，故不予采信。 根据上诉人邢立军的申请，本院依职权调取如下证据：证据一组，牡丹江市阳明区城乡建设局情况说明，牡丹江市工商行政管理局牡工商处字（2017）第33号行政处罚决定书。 本院认为，对该证据的形式要件予以确认。该证据体现牡丹江市阳明区住房和城乡建设局的部分档案材料已遗失，且牡工商处字（2017）第33号行政处罚决定书的处罚内容与本案无关，故无法证明上诉人邢立军欲证明的问题，对该组证据本院不予采信。 本院认为，关于金管家物业在本案中的部分诉请是否超过诉讼时效的问题。邢立军交纳物业服务费的时间为2015年8月15日至2016年8月14日，其自2016年8月15日起未交纳物业服务费，根据金管家物业和邢立军签订的《物业管理服务协议》约定，下一期的缴费均应为当年的8月10日前预交，金管家物业应在2016年8月15日起明知其自身权利收到侵害，故诉讼时效期间应从2016年8月16日开始起算。金管家物业举示相关证据仅能证明其于2019年10月25日向邢立军进行电话催缴，故对于2016年10月25日以前的物业费及电梯费均超过诉讼时效期间，金管家物业上诉主张其一审诉请并未超过诉讼时效期间，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于金管家物业主张邢立军应支付逾期违约金的问题。一审判决以金管家提供的服务不及时导致邢立军迟延交纳物业服务费为由，酌定不支持金管家物业主张邢立军给付约定的违约金，根据邢立军一二审所举示的相关证据，可以证明金管家物业在提供物业管理服务中，确实存在提供服务不及时的行为，故一审判决酌定不支持金管家的该诉请，并无不当，应予维持。 关于邢立军上诉主张一审判决认定金管家物业服务“不及时”，而非服务缺失，属认定事实错误的问题。根据“谁主张谁举证”的法律规定，上诉人邢立军应负有证明金管家物业在案涉小区提供物业服务缺失的举证责任，上诉人邢立军在本案一、二审所举示的相关证据不足以证明金管家物业的物业服务存在缺失的行为，故上诉人邢立军应承担举证不能的法律后果。另外，上诉人邢立军还主张因金管家物业未按照约定提供物业服务，故意破坏小区设备给业主带来经济损失，故其无权要求邢立军按合同规定支付物业费用。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条规定，上诉人邢立军如认为金管家物业不履行或者不完全履行物业服务约定或者法律法规及相关行业规范确定的义务，其可以请求金管家物业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但上诉人邢立军不得以其未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由，拒绝交纳物业费用。结合上诉人邢立军一审要求对物业费收取应酌定下浮的主张，以及一审相关证据可以证明金管家物业在提供物业服务期间确实存在物业服务不到位、不及时的行为，本院按照邢立军提供的《牡丹江市常用价格与收费手册》中的物业收费指导标准，酌定金管家物业提供物业服务的收费标准为0.6元/㎡/月，故金管家有权主张2016年10月25日至2018年12月12日期间的物业费应为2472.08元（物业费92.21㎡×25.4个月×0.6元/㎡/月=1405.28元；电梯费42元/月×25.4个月=1066.8元）。对上诉人邢立军以金管家物业违反《物业管理服务协议》约定，破坏小区设备给业主带来经济损失为由拒绝交纳物业费，无法律依据，本院不予支持。 关于邢立军上诉主张一审法院未受理其反诉请求，属程序违法的问题。经查阅一审卷宗，未发现邢立军一审提起反诉相关事宜，故对其主张，本院不予支持。另外，上诉人邢立军还主张2018年3月29日案涉小区已解聘金管家物业，系金管家物业拒不退出服务，一审判决支持金管家物业2018年3月29日后的物业费，属认定错误。根据紫金城小区业主委员会2018年3月29日作出的解聘书，明确要求金管家物业继续为小区提供必要的物业服务，直至选聘新的物业公司办理移交并退场，故在金管家物业办理移交并退场之前，金管家物业有权因其继续为案涉小区提供物业服务，而向业主主张物业服务费，上诉人邢立军的该主张无事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，金管家物业的上诉请求不能成立，邢立军的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下： 一、撤销黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2020）黑1003民初240号民事判决第二项（驳回原告牡丹江金管家物业管理有限公司其他的诉讼请求）； 二、变更黑龙江省牡丹江市阳明区人民法院（2020）黑1003民初240号民事判决第一项为邢立军于本判决生效之日起十日内给付牡丹江金管家物业管理有限公司自2016年10月25日至2018年12月12日期间欠缴的物业费2472.08元； 三、驳回牡丹江金管家物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费50元减半收取25元，由上诉人牡丹江金管家物业管理有限公司负担16.8元，由邢立军负担8.2元；二审案件受理费100元，由上诉人牡丹江金管家物业管理有限公司负担83.35元，由上诉人邢立军负担16.65元。 本判决为终审判决。 审 判 长 吴**刚 审 判 员 杨弘智 审 判 员 杨耀然 二〇二〇年十一月二十六日 法官助理 张晓行 书 记 员 刘 璇