广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤02民终1656号上诉人（原审被告）：张小祥，男，1970年12月24日出生，汉族，住韶关市浈江区*************。委托诉讼代理人：张朝星，广东秦唐律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈慧艳，广东秦唐律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司，住所地：韶关市浈江区*************韶关碧桂园凤凰商业广场1层办公综合区。负责人：张艳芝，该公司区域总经理。委托诉讼代理人：马艳，该公司员工。上诉人张小祥因与被上诉人碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司（以下简称碧桂园物业浈江分公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省韶关市浈江区人民法院（2020）粤0204民初647号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人张小祥的委托诉讼代理人张朝星、陈慧艳、被上诉人碧桂园物业浈江分公司的委托诉讼代理人马艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人张小祥上诉请求：一、撤销一审判决；二、驳回碧桂园物业浈江分公司以还没有生效的合同的起诉；三、判令诉讼费用由碧桂园物业浈江分公司全部负担。事实与理由：2012年4月24日张小祥与韶关市顺宏房地产开发有限公司在韶关市*******签订《商品房买卖合同》，签订《商品房买卖合同》的同时，还需要签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》。但是《韶关碧桂园前期物业服务协议》的前言中有明确的规定，张小祥预购的房屋物业开发商交付后，才由张小祥提供物业管理服务，也就是说该服务协议的生效是有附条件的，是要待开发商交付房屋后条件成就后该合同才生效的。直至今日，由于韶关市顺宏房地产开发有限公司建设的张小祥所预购的韶关市浈江区***云林水岸39街8号房屋，因存在质量问题，张小祥从开发商应于2012年5月20日前交付的房屋，由于质量问题没有收楼一直与其交涉，至2017年6月23日在韶关市网络问政平台上市住房和城乡建设局发出督促开发商维修好该房屋后便收楼，但开发商一直没有维修好。由此可见，张小祥到今日都没有收楼，服务协议的附条件没有成就，服务协议到今日都没有生效。另外需要说明的是，2017年该“物业服务公司”曾起诉过张小祥的，只是负责人是李长江，在法庭上大家摆清事实，讲清道理就撤诉了。现在换了一个负责人又以同一事实理由起诉张小祥，因此请求二审调出原案（2017)粤0204民初1310号就清楚本案了。综合上述，张小祥对于预购的浈江区碧桂园云林水岸39街8号房屋，因存在质量问题正在与开发商交涉，是没有收楼的，也就是说韶关市顺宏房地产开发有限公司还没有维修好该房屋交付给张小祥。由此可见，张小祥与广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司订下的《韶关碧桂园前期物业服务协议》在开发商没有交付房屋给张小祥这个附条件成就前是没有生效的。碧桂园物业浈江分公司凭一纸没有生效的协议向浈江区区人民法院起诉张小祥是滥用诉权，一审在没有查清事实就按碧桂园物业浈江分公司的诉求作出错误判决，现恳请二审法院撤销原判决，驳回碧桂园物业浈江分公司的起诉。被上诉人碧桂园物业浈江分公司答辩称：房屋质量问题与本案不属同一法律关系，物业公司与业主签订的前期服务协议约定了物业公司服务的内容，不论业主是否居住都全额缴纳物业服务费，请求驳回张小祥的上诉请求。碧桂园物业浈江分公司向一审法院起诉请求：一、张小祥向碧桂园物业浈江分公司支付韶关碧桂园云林水岸39街8号房屋的物业服务费暂计至2020年1月共计125250.64元；二、张小祥以每月拖欠物业费为基数，按所欠物业费每日5‰为标准，向碧桂园物业浈江分公司支付至交付全部拖欠物业费之日止的违约金，暂计至2020年3月24日的违约金为881982.3元，现向公司申请后请求法院判令张小祥以每日1‰的违约金计，共计176396.5元（2020年3月24日之后的违约金按《韶关碧桂园前期物业服务协议》所约定计至付清之日止），合计301647.1元；三、张小祥承担本案全部诉讼费用。一审法院经审理查明：碧桂园物业浈江分公司是具备物业管理资质的物业服务企业，其前身为广东碧桂园物业服务股份有限公司韶关浈江分公司，于2019年6月20日变更为现名称。2009年7月15日，韶关市顺宏房地产开发有限公司（以下简称顺宏公司）选聘碧桂园物业浈江分公司对韶关碧桂园提供前期物业管理服务事宜，双方签订了《韶关碧桂园前期物业服务合同》。2011年7月28日，张小祥（买受人）与顺宏公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》及相关合同附件，约定张小祥购买顺宏公司位于韶关市*************韶关碧桂园云林水岸39街8（G78型）联体住宅，该商品房为预售商品房，该商品房约定建筑面积共552.81平方米，其中，套内建筑面积552.81平方米。花园面积790平方米。该合同第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年5月20日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将具备经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第十一条“交接”约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按《补充协议书》第十二条约定的方式处理。而合同附件四《补充协议书》第十二条“交楼手续”约定：《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。《补充协议书》第十三条还约定：该商品房在交付使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。同日，张小祥（甲方、业主）与碧桂园物业浈江分公司（乙方、物业服务企业）签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》，约定：双方就甲方已购买的由顺宏公司负责开发建设的韶关碧桂园商品住宅区中的云林水岸39街8单位交付后由乙方提供物业管理服务事宜达成一致；甲方交纳的物业服务费标准按该物业的房屋建筑面积（建筑面积是指该物业的套内建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和）每月每平方米1.8元及花园面积每月每平方米0.5元计收，该物业的房屋建筑面积为552.81平方米、花园面积为790平方米，甲方应按1390.06元/月向乙方缴交物业服务费，上述约定面积如与房屋产权管理局的最终测绘面积有差异，以房屋产权管理局最终测绘面积为准；甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，乙方采用银行代收代缴的方式收取物业服务费，扣费时间为公历每月5日（节假日或系统原因顺延）；甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的5‰交纳违约金等内容。2012年3月29日，涉案房屋经竣工验收并已备案。合同约定的房屋交付日期过后，张小祥以房屋存在质量问题拒绝收楼。碧桂园物业浈江分公司依据上述合同约定，认定顺宏公司已于2012年5月20日将所购房屋交付给张小祥，并根据其与顺宏公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务合同》及碧桂园物业浈江分公司、张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》，从2012年6月起开始计收物业服务费。张小祥则认为其与碧桂园物业浈江分公司签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定待开发商交付房屋给张小祥后该合同才生效，而顺宏公司交付的房屋因严重不符合交楼质量标准，张小祥一直未收楼，因此，《韶关碧桂园前期物业服务协议》未生效，故而拒绝向碧桂园物业浈江分公司缴交物业服务费。另查明：因张小祥未交纳物业服务费，碧桂园物业浈江分公司曾于2017年6月向该院提起诉讼，要求张小祥承担涉案房屋计至2017年4月的物业服务费和违约金，案号为（2017）粤0204民初1310号。诉讼期间，碧桂园物业浈江分公司向该院提出撤诉申请，该院于2017年8月9日作出裁定书裁定准许碧桂园物业浈江分公司撤诉。此外，碧桂园物业浈江分公司还提交了房屋开发商于2018年2月5日发给张小祥的收楼短信，再次督促张小祥尽快办理收楼手续，2019年5月31日碧桂园物业浈江分公司向张小祥寄送《律师函》，向张小祥催收物业服务费等。2020年4月2日，碧桂园物业浈江分公司经追收无果，向该院提起诉讼，要求张小祥支付暂计至2020年1月的物业服务费共125250.64元及违约金。庭审中，碧桂园物业浈江分公司明确物业费收费标准按实际测绘面积计，即张小祥每月应缴纳物业服务费共1361.42元（实测房屋建筑面积554.4平方米×1.8元/平方米+实测花园面积727平方米×0.5元/平方米）。同时，明确违约金按实欠物业费金额按每日1‰计算。对于违约金的起算时间，碧桂园物业浈江分公司明确为自欠费月份起的第三个月1日开始计算违约金。一审法院审理后认为，本案系物业服务合同纠纷。围绕碧桂园物业浈江分公司碧桂园物业浈江分公司诉请与张小祥的抗辩，分析如下：一、碧桂园物业浈江分公司是否有权请求张小祥支付物业服务费及违约金的问题。本案中，碧桂园物业浈江分公司是具备物业管理资质的物业服务企业，其与开发商顺宏公司签订前期物业服务合同，被选聘为涉案物业小区提供物业管理服务，碧桂园物业浈江分公司事实上亦提供了物业管理，因此，碧桂园物业浈江分公司依法有权收取物业服务费。同时，碧桂园物业浈江分公司与张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。碧桂园物业浈江分公司、张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，而《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付之日为2012年5月20日前，交付条件为该商品房经验收合格。根据查明事实，涉案商品房已于2012年3月29日经竣工验收并已备案。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”之规定，涉案商品房符合法律规定和合同约定的交楼条件，且房屋开发商亦已多次通知张小祥收楼，张小祥逾期未收楼，根据《商品房买卖合同》及相关附件约定，在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接商品房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。因此，碧桂园物业浈江分公司有权依据合同约定的该商品房交付之日2012年5月20日起向张小祥主张物业服务费。张小祥自签订《韶关碧桂园前期物业服务协议》至今，未履行向碧桂园物业浈江分公司交纳物业服务费的义务，即便碧桂园物业浈江分公司发出律师函后，仍拒绝履行该义务，因此，张小祥的行为已构成违约,碧桂园物业浈江分公司有权请求张小祥依法承担违约责任。二、碧桂园物业浈江分公司诉请2012年6月至2020年1月期间的物业服务费和违约金是否应予支持及碧桂园物业浈江分公司部分诉求是否超过诉讼时效的问题。本案中，碧桂园物业浈江分公司主张张小祥应支付2012年6月至2020年1月共计92个月，每月物业服务费为1361.42元，合计物业服务费为125250.64元。张小祥对于碧桂园物业浈江分公司部分诉求提出抗辩，认为已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。法律另有规定的除外。”《中华人民共和国民法总则》第一百九十二条：“诉讼时效期间届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。”和《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条：“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，《中华人民共和国民法总则》于2017年10月1日起施行，本案中，碧桂园物业浈江分公司曾于2017年6月向该院提起诉讼主张权利，对于碧桂园物业浈江分公司主张的2017年6月之前的物业服务费，在民法总则施行前，民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的，应适用民法通则规定的二年诉讼时效期间，故对于2015年6月之前的物业服务费，因已超过诉讼时效，且碧桂园物业浈江分公司也没有提供证据予以证明存在诉讼时效中止和中断的情形，故对于张小祥辩称碧桂园物业浈江分公司部分诉求已过诉讼时效的主张该院予以采纳，对于碧桂园物业浈江分公司主张的2012年6月至2015年5月共计36个月的物业服务费依法不予支持。对于2015年6月至2020年1月共计56个月的物业服务费76239.52元（1361.42元/月×56月），张小祥应按照协议的约定支付给碧桂园物业浈江分公司。至于违约金，张小祥抗辩违约金过高，关于违约金计算标准，根据《最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》，张小祥逾期支付物业服务费给碧桂园物业浈江分公司造成的损失应为银行同期贷款利息。同时，依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定：“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”鉴于碧桂园物业浈江分公司与张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》对逾期交费的违约责任约定从逾期之日起，每日按应付费用的5‰交纳违约金以及碧桂园物业浈江分公司明确“按欠付费用每日5‰下调至按欠付费用每日1‰”计算违约金均超过造成损失的百分之三十，明显过高。因此，该院适当调整为张小祥支付的违约金金额应以每月拖欠物业服务费金额为基数，按碧桂园物业浈江分公司主张的逾期支付之日起（2015年8月1日）以不超过人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起至付清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算为宜。三、张小祥以所购涉案房屋存在质量问题未收楼为由拒绝向碧桂园物业浈江分公司支付物业服务费是否有依据的问题。张小祥向顺宏公司购买涉案商品房，与顺宏公司签订了《商品房买卖合同》，与碧桂园物业浈江分公司签订了《韶关碧桂园前期物业服务协议》。《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》两者属于不同的民事法律关系，张小祥在这两份合同中所享有的权利与义务各不相同。依据《商品房买卖合同》，张小祥享有接收顺宏公司交付符合合同约定质量要求的房屋；依据《韶关碧桂园前期物业服务协议》，张小祥享有碧桂园物业浈江分公司为涉案商品房所在小区提供物业服务的义务，同时自己应履行按时足额交纳物业服务费义务。鉴于张小祥所称的涉案商品房存在质量问题并非碧桂园物业浈江分公司造成，且碧桂园物业浈江分公司与张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》没有约定当涉案房屋存在严重漏水等问题未收楼时张小祥可以免交物业服务费，故张小祥以此为由拒绝向碧桂园物业浈江分公司缴交物业服务费，与《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定张小祥享有的权利不符。根据合同相对性的原则，如果张小祥认为购买的涉案商品房存在质量等问题，应依据与顺宏公司签订的《商品房买卖合同》向顺宏公司主张权利，而不是籍此拒绝履行《韶关碧桂园前期物业服务协议》中约定的向碧桂园物业浈江分公司按时足额交纳物业服务费的义务。综上，张小祥所主张的房屋质量问题属于其与顺宏公司之间的商品房买卖合同调整范畴，与本案并非同一法律关系，其应与顺宏公司另行解决，而不能以此为由拒交物业服务费。一审法院经审理后作出判决：一、张小祥应于判决发生法律效力之日起十日内支付2015年6月至2020年1月的物业服务费合计76239.52元及逾期支付期间的违约金[其中2015年8月1日起至2019年8月19日止的违约金以实欠物业服务费金额按中国人民银行同期贷款利率×（1+30%）计算，自2019年8月20日起至付清之日止以实欠物业服务费金额按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率×（1+30%）计算]给碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司；二、驳回碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司其他诉讼请求。案件受理费减半收取计2912.36元，由碧桂园智慧物业服务集团股份有限公司韶关浈江分公司负担2059.36元,由张小祥负担853元。本院二审查明的事实与一审查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”和《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条第一款：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，结合双方当事人的上诉、答辩意见，本案争议焦点是碧桂园物业浈江分公司依据与张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》请求张小祥支付物业服务费及违约金理由是否成立。本案中，碧桂园物业浈江分公司与张小祥签订的《韶关碧桂园前期物业服务协议》是双方当事人真实的意思表示，未违反法律法规的效力性强制规定，合法有效，对双方均具有约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《韶关碧桂园前期物业服务协议》约定“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费”，而《商品房买卖合同》第八条约定商品房交付之日为2012年5月20日前，交付条件为该商品房经验收合格。经查，涉案商品房已于2012年3月29日经竣工验收并已备案，且开发商已经多次通知张小祥收楼。张小祥本应自《商品房买卖合同》约定的商品房交付之日2012年5月20日起向碧桂园物业浈江分公司交纳物业服务费，但是，张小祥在一审中提出碧桂园物业浈江分公司部分请求的诉讼时效已过的抗辩理由，一审对已超过诉讼时效部分的请求未予支持并无不当。因张小祥的行为违约，其应承担违约责任，故张小祥应支付从2015年6月至2020年1月的物业服务费及违约金。对于张小祥上诉提出所购涉案房屋存在质量问题未收楼不需交纳物业服务费的问题。本案中，张小祥分别与顺宏公司、碧桂园物业浈江分公司签订的《商品房买卖合同》、《韶关碧桂园前期物业服务协议》，该两份合同属于不同的民事法律关系，且张小祥所称的涉案房屋存在质量问题与碧桂园物业浈江分公司提供的物业服务之间并无因果关系，张小祥上诉所提《韶关碧桂园前期物业服务协议》未生效而不需缴交物业服务费的意见，理据不足，一审未予支持亦无不当。综上所述，张小祥的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1705.98元，由张小祥负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  庄少山审判员  李飞洲二〇二〇年十一月三日书记员  陈敖明