北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9832号上诉人（原审被告、反诉原告）：北京佳和利丰房地产经纪有限公司，住所地北京市海淀区交大东路**院**楼**145。法定代表人：郑新家，总经理。委托诉讼代理人：岳长凌，北京鸣静律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：肖诗东，男，1959年2月23日出生，汉族。委托诉讼代理人：谭剑文，北京市惠诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘梦妮，北京市惠诚律师事务所实习律师。上诉人北京佳和利丰房地产经纪有限公司（以下简称：佳和公司）因与被上诉人肖诗东房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2020）京0102民初22789号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年11月12日公开开庭审理了本案。上诉人佳和公司之法定代表人郑新家及其委托诉讼代理人岳长凌、被上诉人肖诗东之委托诉讼代理人谭剑文、刘梦妮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。佳和公司上诉请求：撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第四项、第六项，改判双方签订的合同于2019年12月9日解除，我方不支付肖诗东租金及自建房屋使用费，对违约金酌减，肖诗东支付我方经济损失。事实和理由：在2019年12月9日我方已经明确告知肖诗东合同履行不了，一审中我方提交了证人证言、谈话录音及照片，以证明肖诗东的邻居阻挠我们看房，涉案房屋无法正常出租，因此一审法院认定房租租金是不对的；且在双方签订的合同中租金是包括自建房的，我们认为自建房的房屋使用费不应支付；一审判决我方给付肖诗东违约金过高，我方要求酌减。肖诗东辩称同意一审判决，不同意上诉人的上诉请求、事实及理由。肖诗东向一审法院起诉请求：1.判令肖诗东与佳和公司于2019年10月9日签订的《北京市房屋出租代理合同》于2020年8月20日解除；2.判令佳和公司向肖诗东支付2019年10月10日至2021年10月9日的租金48000元；3.佳和公司向肖诗东支付违约金8000元；4.佳和公司承担本案所有诉讼费用。佳和公司向一审法院提起反诉，请求：1.确认肖诗东与佳和公司于2019年10月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2019年12月9日解除；2.判令肖诗东支付佳和公司违约金8000元；3.判令肖诗东支付佳和公司经济损失4000元；4.肖诗东承担诉讼费用。一审法院经审理认定事实如下：2018年8月9日，肖诗东、李德芳（甲方）与佳和经纪公司（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定肖诗东、李德芳将18号平房两间带自建房交由佳和公司代理出租，出租代理期自2018年10月10日至2019年10月9日，共计一年。租金标准为每月4000元。合同签订后，佳和公司依据合同约定向肖诗东支付了房屋租金。2019年10月9日，肖诗东（甲方）与佳和公司（乙方）签订《北京市房屋出租代理合同》，约定租赁房屋位于18号平房两间，带自建房6平方米，建筑面积38平方米。租赁用途为居住、办公、宿舍。合同第三条约定乙方的出租代理权限为：1、代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜：2、代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续；3、代甲方向承租人收取租金；4、可代甲方向税务部门缴纳税费；5、监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务。出租代理期自2019年10月10日至2021年10月9日，共计贰年。甲方应于2019年10月10日前将房屋交付给乙方。合同第四条约定每月房屋租金（含税价）为4000元整。乙方将各期租金划入甲方账户的日期，第一次2019年10月10日，付12000元；第二次2020年1月10日，付12000元；第三次2020年4月10日，付12000元；第四次2020年7月10日，付12000元。关于合同的解除，合同第九条约定：（一）经甲乙双方协商一致，可以终止本合同。（二）因任何不可抗力的情形导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、迟延交付房屋达5日的。2、交付的房屋严重不符合合同约定或者影响承租人安全、健康的。3、不承担约定的维修义务致使乙方无法出租房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1、未按约定划付租金达5日以上无正当理由的。2、擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。3、利用房屋从事违法活动的。关于违约责任，合同第十条约定：（一）出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30天通知对方，并按月租金的200%支付违约金。（二）甲方有第九条第三款情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金。（三）乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。（四）双方解除合同后甲方不可以与乙方此房承租客户私自成交，否则甲方应按月租金的200%向乙方支付违约金。合同签订后，佳和公司未按合同约定向肖诗东支付房屋租金。又查，涉案房屋位于18号5幢1层及8幢1层。其中5幢一层房屋所有权登记在肖诗东名下，房屋所有权证号为X京房权证西字第XXXX号，房屋建筑面积为12.90平方米。8幢1层房屋所有权登记在李德芳名下，房屋所有权证号为京房权证西字第XXXX号，房屋建筑面积为17.96平方米。审理中，经肖诗东与佳和公司确认，肖诗东出租给佳和公司的房屋中还包括一间6平米的自建房屋。审理中，肖诗东提交委托书一份，证明李德芳委托肖诗东管理涉案的西城区育德胡同18号8幢房屋，包括出租出让的办理。佳和公司对该委托书的真实性予以认可。审理中，肖诗东提交肖诗东与郑新家的通话录音及微信聊天记录，欲以此证明肖诗东曾多次向佳和公司催要房租。其中2019年10月24日的微信通信记录显示，郑新家向肖诗东表示：“肖哥，北京今年的租赁市场较往年已经发生了很大的变化，房源释放很多，好多空置，客户锐减，客户选择房源比以前宽泛，要求更高，导致成交困难。我是想跟您商量还能不能再优惠一些，空置时间能不能再延长一点，但是又担心您拒绝。”佳和公司认可通话录音及微信聊天记录的真实性，但认为是因肖诗东与邻居有矛盾，肖诗东未能解决，导致房屋无法出租，才未向肖诗东支付租金。审理中，佳和公司提交2019年12月9日肖诗东与郑新家通话录音一份、短信通信记录及微信通信记录，以证明2019年12月9日佳和公司明确向肖诗东表示，要求解除双方签订的《北京市房屋出租代理合同》，解除合同的原因是肖诗东提供的房屋因邻居与肖诗东有矛盾而无法正常出租。该录音中郑新家多次表述要求与肖诗东解除合同，并要求肖诗东将房屋收回。肖诗东对微信及短信记录的真实性无法确认，认可通话录音的真实性。但不认可佳和公司的证明目的，不认可佳和公司已通知肖诗东解除合同。审理中，佳和公司提交证人巨某的证人证言一份，谈话录音一份及照片，以证明因邻居阻挠，涉案房屋无法正常出租。肖诗东不认可证人证言的真实性；对于谈话录音，无法确认谈话人身份，不认可证明目的；对于照片，认为无法确认拍摄地点，不认可证明目的。审理中，佳和公司提交佳和公司与案外人签订的关于涉案房屋的租赁合同、转账记录，以证明因佳和公司无法将涉案房屋出租，导致佳和公司可得利益损失。肖诗东不认可上述证据的关联性及证明目的。审理中，肖诗东自认2020年4、5月份时佳和公司告知肖诗东已将涉案房屋钥匙放在房屋的窗台上。审理中，肖诗东明确表示其要求佳和公司支付的违约金为延期支付租金的违约金，肖诗东及佳和公司均认为对方要求的违约金数额过高，申请法院予以酌减。一审法院认为，第一，关于本案肖诗东、佳和公司之间的法律关系。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，根据双方合同约定，肖诗东将涉案房屋交付佳和公司使用、收益，佳和公司向肖诗东支付房屋租金，因此肖诗东与佳和公司虽签订的是《北京市房屋出租代理合同》，但双方之间实际成立房屋租赁合同关系。第二，关于涉案房屋租赁合同的效力。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。本案中，肖诗东与佳和公司均确认租赁房屋中包括一间6平方米的自建房，因该自建房未取得建设工程规划许可，因此肖诗东与佳和公司之间涉及该自建房部分的合同无效。因肖诗东与佳和公司签订涉案房屋租赁合同后，佳和公司实际控制使用涉案房屋，因此佳和公司仍应向肖诗东支付自建房的房屋使用费，对于使用费标准，法院参考涉案房屋租金标准，酌定涉案房屋每月租金为3500元，房屋使用费为每月500元。第三，关于佳和公司的租金支付义务及违约责任。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，根据合同约定，佳和公司应于2019年10月10日前向肖诗东支付租金12000元。但至今佳和公司并未向肖诗东支付房屋租金。根据肖诗东提交的微信通信记录可以认定，至2019年10月24日时，佳和公司未向肖诗东支付房屋租金的理由是因北京租房市场变化导致成交困难，并非因涉案房屋邻居阻挠导致涉案房屋无法出租。而因租房市场困难导致涉案房屋无法出租属于应由佳和公司自行承担的经营风险，佳和公司以此为理由拒绝按期支付房屋租金，无法律依据。因此法院确认佳和公司应向肖诗东支付自2019年10月10日起的房屋租金。本案中，佳和公司虽辩称因肖诗东与邻居有矛盾，导致涉案房屋无法出租，但对此佳和公司仅提供了证人证言及通话录音予以证明，而上述证据与肖诗东提交的微信通话记录内容相矛盾。因此根据佳和公司提交的上述证据，法院无法确认涉案房屋因邻居阻挠无法出租的事实。同时，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。因此，如佳和公司认为因邻居的行为导致涉案房屋无法出租造成佳和公司损失，佳和公司可另行主张。但佳和公司不得因此不承担对于肖诗东的违约责任。因此佳和公司的辩称意见无事实及法律依据，法院不予采信。因佳和公司未举证证明肖诗东交付的房屋不符合合同约定的房屋适合出租情况，因此佳和公司应当承担举证不能的责任，佳和公司要求肖诗东支付违约金的反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，因佳和公司未按期支付房屋租金，肖诗东要求佳和公司支付延期支付房屋租金的违约金，于法有据，法院予以支持。对于违约金数额，佳和公司虽辩称合同约定的违约金标准过高，要求予以酌减，但佳和公司自签订房屋租赁合同后，一直未缴纳房屋租金，考虑到违约金调整的目的，是充分补偿守约方实际损失并适度惩罚违约方，因此依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，综合考量合同履行程度、当事人过错程度，认定对于合同约定的违约金标准无需酌减，即佳和公司需按月租金标准的200%向肖诗东支付延期支付房屋租金的违约金7000元。第四，关于涉案房屋租赁合同的解除时间。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案中，佳和公司主张其于2019年12月9日向肖诗东提出解除合同，但如前所述，佳和公司未能举证证明肖诗东存在违约事实，因此佳和公司并不享有单方解除权。佳和公司要求确认涉案房屋租赁合同于2019年12月9日解除的诉讼请求无事实及法律依据，法院不予支持。审理中，肖诗东自认佳和公司于2020年4、5月时已告知肖诗东，已将涉案房屋钥匙放置于涉案房屋窗台上，即佳和公司以自己的实际行动明确表示不再履行涉案房屋租赁合同。肖诗东自述自己身在外地，因此佳和公司通过此种方式向肖诗东交付房屋亦无明显不妥。因此法院综合考虑佳和公司在2019年12月9日时已明确告知肖诗东要求解除合同，并要求肖诗东收回房屋的情况，认定涉案房屋租赁合同于2020年4月8日解除，佳和公司应向肖诗东支付房屋租金及使用费至2020年4月8日。对于房屋租赁合同解除后损失扩大部分，应由肖诗东自行承担相应责任。肖诗东要求确认涉案房屋租赁合同于2020年8月20日解除的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。第五，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于佳和公司要求由肖诗东支付经济损失的诉讼请求，因佳和公司未能举证证明肖诗东在租赁合同履行过程中存在违约行为，佳和公司应当承担相应的举证责任，佳和公司的该项反诉请求无事实及法律依据，法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条、第六十条、第九十四条、第九十五条，第一百零八条、第一百一十四条、第一百二十一条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认肖诗东与北京佳和利丰房地产经纪有限公司于2019年10月9日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》于2020年4月8日解除；二、自判决生效之日起七日内，北京佳和利丰房地产经纪有限公司向肖诗东支付2019年10月9日至2020年4月8日的房屋租金21000元；三、自判决生效之日起七日内，北京佳和利丰房地产经纪有限公司向肖诗东支付2019年10月9日至2020年4月8日的自建房屋使用费3000元；四、自判决生效之日起七日内，北京佳和利丰房地产经纪有限公司向肖诗东支付延迟支付租金的违约金7000元；五、驳回肖诗东的其他诉讼请求；六、驳回北京佳和利丰房地产经纪有限公司的全部反诉请求。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，肖诗东与佳和公司签订的名为《北京市房屋出租代理合同》，实为房屋租赁合同。租赁房屋中包括一间6平方米的自建房，因该自建房未取得建设工程规划许可，因此肖诗东与佳和公司之间涉及该自建房部分的合同无效，合同的其他部分为有效。关于房屋租金及使用费标准，一审法院参考合同约定的租金标准，酌情确定合法房屋部分每月租金为3500元，自建房使用费为每月500元，并无不当。佳和公司主张其于2019年12月9日向肖诗东提出解除合同，因佳和公司不享有单方解除权，故其上诉要求确认涉案房屋租赁合同于2019年12月9日解除，缺乏法律依据，本院不予支持。现肖诗东自认佳和公司于2020年4、5月时告知肖诗东已将涉案房屋钥匙放置于涉案房屋窗台上，一审法院综合考虑佳和公司在2019年12月9日曾提出解除合同等情形，认定涉案房屋租赁合同于2020年4月8日解除，佳和公司应向肖诗东支付房屋租金及使用费至2020年4月8日，并无不妥。根据合同约定，佳和公司应于2019年10月10日前向肖诗东支付租金12000元。但至今佳和公司并未向肖诗东支付房屋租金。根据2019年10月24日的微信通信记录，佳和公司未向肖诗东支付房屋租金的理由是因北京租房市场变化导致成交困难，并非因涉案房屋邻居阻挠导致涉案房屋无法出租。该理由不能作为佳和公司拒绝按期支付房屋租金的合理理由，佳和公司应当支付相应的租金及使用费，其迟延支付租金的行为构成违约，一审法院依照公平原则和诚实信用原则，根据案件具体情况，综合考量合同履行程度、当事人过错程度，认定对于合同约定的违约金标准无须酌减，亦无不妥。佳和公司上诉不同意支付租金、使用费及违约金，依据不足。佳和公司主张因肖诗东与邻居有矛盾，导致涉案房屋无法出租。因佳和公司对此未提供充分证据予以证明，且在前述微信通信记录中，佳和公司亦未曾提及此事。故对于佳和公司上诉所称因邻居阻挠而无法出租涉案房屋的事实，本院不予采信。佳和公司上诉要求肖诗东支付违约金，本院不予支持。佳和公司上诉要求肖诗东支付经济损失，因佳和公司未能举证证明肖诗东在租赁合同履行过程中存在违约行为，本院对佳和公司的该项上诉请求不予支持。综上所述，佳和公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元，由北京佳和利丰房地产经纪有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员 赵胤晨二〇二〇年十一月二十六日法官助理 徐维眷书 记 员 张 雯-12--13-