山东省济南市长清区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0113民初2417号 原告：山东银丰大融置业有限公司，住所地济南市长清区长清大道**。 法定代表人：刘增强,该公司董事长。 委托诉讼代理人：訾锋，该公司员工。 委托诉讼代理人：吕兴华，该公司员工。 被告：杨磊，男，1985年11月12日出生，汉族，居民，住济南市长清区。 原告山东银丰大融置业有限公司（以下简称山东银丰公司）与被告杨磊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月7日受理后，依法适用简易程序，于2020年7月28日公开开庭进行了审理。原告山东银丰大融置业有限公司委托诉讼代理人訾锋、吕兴华到庭参加了诉讼,被告杨磊经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 山东银丰公司向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告签订的《济南市商品房买卖合同》，返还相应房屋；2.判令被告支付代为偿还的52033.81元（截止2020年3月27日具体数额按银行对账金额确定）；3、判令被告支付相应违约金共计63745元；4、判令撤销相关政府部门的房屋网签和备案手续后将相关按揭贷款返还银行；5、判令被告支付房屋占用补偿费（自交付之日按每日每平方米2元计算）暂定314375.44元（上述日期暂定2016年12月1日至2020年4月1日）；5.诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年5月16日，原、被告签订《济南市商品房买卖合同》，杨磊购买银丰公馆40-1-901号房屋，房屋总价款637452元，按合同约定，杨磊应交纳首期款197452元，剩余440000元采取银行按揭方式付款。2015年7月24日，原、被告与中国农业银行股份有限公司济南长清支行（以下简称农业银行长清支行）三方签订了《个人购房担保借款合同》，担保合同约定：山东银丰公司为杨磊的440000元按揭贷款承担阶段性连带保证责任，由于杨磊未按担保合同规定期限偿还贷款，致使山东银丰公司为杨磊承担了保证责任，截止2020年3月27日，杨磊逾期金额高达52033.81元，上述逾期款项银行已经从山东银丰公司账号上划扣，且杨磊一直未偿还。根据商品房买卖合同第七条规定，杨磊未按银行贷款合同规定期限偿还贷款，导致山东银丰公司承担担保责任，山东银丰公司有权单方解除合同，收回房屋，向山东银丰公司支付总房款10%的违约金及房屋占用补偿费，同时撤销相关政府部门的房屋网签和备案手续后将相关按揭贷款返还银行。山东银丰公司为维护自身合法权益，请求法院支持山东银丰公司的诉讼请求。 杨磊未到庭应诉也未提供书面答辩意见。 山东银丰公司围绕其诉讼请求向本院提交了《济南市商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》、农业银行长清支行出具的《关于代为偿还杨磊在我行办理个人住房按揭贷款（一手房）的通知书》、银行扣款电子回单六张、（2017）鲁0113民初2697号民事调解书。根据当事人的陈述及本院审查认定的证据，本院认定事实如下：2015年5月16日，杨磊与山东银丰公司签订《济南市商品房买卖合同》，杨磊购买山东银丰公司开发的银丰公馆40-1-901号房屋，房屋总价款为637452元，按合同约定，杨磊交纳首期款197452元后，剩余440000元采取银行按揭方式付款，山东银丰公司为杨磊的按揭贷款承担阶段性连带保证责任。该买卖合同第七条买受人逾期付款的违约责任约定，买受人如不按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理;1.按逾期时间分别，分别处理……。2.关于担保责任的特别约定（1）买受人采用贷款银行提供的按揭贷款支付房价款，出卖人已为买受人按时向银行还款提供了阶段性担保，买受人承诺按照借款合同的约定按期足额履行还款义务。（2）若买受人逾期偿还借款本息累计超过三次，则视为买受人构成违约，出卖人有权单方面解除《济南市商品房买卖合同》。出卖人解除合同的买受人还应按照房屋总价款的10%向出卖人支付违约金。出卖人有权从已收取的房款中扣除代偿的借款本息、费用、违约金、诉讼费、保全费、律师费等费用后将剩余房价款退还买受人并收回房屋另行出售。买受人应于接到出卖人发出的解约通知之日起7日内腾房，每逾期一日按合同总房价的万分之二向出卖人承担违约责任，且出卖人有权收回房屋并自行恢复原状，恢复费用由买受人承担，并从买受人已付房款中扣除。收回房屋引起的房屋内物品及装修的全部损失由买受人自行承担，同时买受人不得对出卖人提出任何关于房产增值、装修费用等有关款项的索赔和权利主张。（3）……买受人应于合同解除次日将房屋恢复原装，并返还给出卖人，同时将已领取的《济南市商品房买卖合同》及相关协议、付款证明等交还给出卖人，与出卖人到政府相关部门办理完毕合同预售登记注销手续……。2015年7月24日杨磊与农业银行长清支行及山东银丰公司签订了《个人购房担保借款合同》，合同签订后，农业银行长清支行于同日向杨磊发放了440000元贷款。2020年5月5日，农业银行长清支行向山东银丰公司发送《关于代为偿还杨磊在我行办理个人住房按揭贷款（一手房）的通知书》：截止至2020年3月23日，杨磊已累计25期未按约定偿还按揭贷款，贷款本息68766.32元，此贷款本息均已从贵公司保证金账户扣除，截止至2020年5月5日，该笔贷款本金余额为381885.74元，利息按合同利率继续计算。山东银丰公司为维护自身的合法权益诉至法院。 另查，2017年7月19日，山东银丰公司因杨磊未按约定偿还银行按揭贷款曾向本院起诉，后经调解双方达成调解协议，（2017）鲁0113民初2697号民事调解书的意见为： 一、继续履行山东银丰大融置业有限公司与杨磊于2015年5月16日签订的《济南市商品房买卖合同》；二、限杨磊于2017年9月15日前向山东银丰大融置业有限公司支付代偿款8213.17元；三、如杨磊不能按时、足额向中国农业银行股份有限公司济南长清支行偿还房屋按揭贷款，山东银丰大融置业有限公司可解除《济南市商品房买卖合同》，杨磊按上述合同约定承担违约责任；四、其他互不追究。 本院认为，杨磊经本院合法传唤未到庭应诉，该行为应视为对其自身诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应由其自行承担。杨磊与山东银丰公司签订的《商品房买卖合同》、《个人购房担保借款合同》系双方当事人真实意思表示,且不违反法律规定,为合法有效合同,对双方当事人均有约束力。杨磊支付了首付款并为支付剩余房款办理了银行按揭贷款,现杨磊已逾期25期没有偿还银行贷款，违反了《商品房买卖合同》的约定，山东银丰公司依据合同约定要求解除房屋买卖合同并主张杨磊支付房价款10%违约金即63745元的诉讼请求，符合合同的约定，本院予以支持。对山东银丰公司请求的返还农业银行长清支行扣除的银行贷款52033.81元及房屋占用费314375.44元，应当与杨磊已支付的房款进行结算，结算完毕后可另案处理，故对山东银丰公司的该部分诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下： 一、解除山东银丰大融置业有限公司与杨磊于2015年5月16日签订的《济南市商品房买卖合同》(合同编号为销售字201514800981); 二、限杨磊于本判决生效后三十日内向山东银丰大融置业有限公司返还位于长清区房屋，并协助办理商品房买卖合同登记备案注销手续; 三、限杨磊于本判决生效之日起十日内向山东银丰大融置业有限公司支付违约金63745元； 四、驳回山东银丰大融置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7752元，减半收取3876元，由杨磊负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  王方年 二〇二〇年十一月十六日 法官助理邢烁 书记员赵华明