安徽省六安市裕安区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖1503民初6147号 原告：陈茂丽，女，汉族，1974年4月21日出生，住所地安徽省六安市解放路天都花园**。 原告：蒋纯红，男，汉族，1965年11月3日出生，住所地安徽省六安市金安区。 委托诉讼代理人：刘明星，安徽公众律师事务所律师。 被告：六安市兴盛典当有限公司，住所地安徽省六安市金安区中店乡南乡村，统一社会信用代码91341500595715514G。 法定代表人：江宏余，总经理。 委托诉讼代理人：韩洁，安徽皋兴律师事务所律师。 被告：陶永生，男，汉族，1958年1月22日生，住安徽省六安裕安区。 原告陈茂丽、蒋纯红与六安市兴盛典当有限公司（以下简称兴盛公司）、陶永生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后。依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈茂丽、蒋纯红及其委托诉讼代理人刘明星、被告兴盛公司的法定代表人江宏余及其委托诉讼代理人韩洁、被告陶永生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告陈茂丽、蒋纯红向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告双方的租房合同。2、请求判令被告立即支付所欠房租78000元（暂计算至2020年4月10日，此后的租金，按被告实际占用房屋的时间计算，直至合同解除），以及被告占用租金期间的利息（自2019年3月11日起，至款清之日止，按同期银行贷款利息计）.3、本案的诉讼等费用由被告承担。事实与理由：2018年年初，原被告双方签订了租房合同，由被告租赁原告位于六安市裕安区房屋，面积230平方米，租期3年，每年的租金为78000元，合同约定，租金的支付方式为每年的3月10日前支付当年租金，租金每年一次付清。合同签订后，原告按合同履行了合同义务，但被告仅支付了第一年的租金，2019年度的租金到期后，经原告多次催要，被告均以种种理由拖延支付。 在庭审过程中，原告变更诉讼请求：请求判令被告立即支付所欠房租112619.4元及物业费4818元(2019年4月11日计算至2020年9月23日) 被告六安市兴盛典当有限公司辩称：一、被告一不是本案的适格主体，该份租房合同没有被告一的盖章及法定代表人的签字，乙方签字人员非被告一的工作人员，也未得到被告一的授权委托，该份租房合同对被告一不产生任何的约束力，被告一不应承担任何责任；二、被告一与2017年10月30日与安宇林签署了一份股权转让协议，该协议中的第10条明确约定协议签订后因乙方的经营活动产生新的债权由乙方享有，债务由乙方承担；三、本案被告一在收到传票后据被告一了解涉案房屋所谓的兴盛典当有限公司也已于2020年3月24日搬离涉案房屋。综上请求驳回原告对被告一的诉请。 陶永生辩称：本人不是公司股东，只是介绍原告与安宇林认识，安宇林没给授权委托书，是临时代签的。我不承担付房租的义务。 原告为印证其主张，提交证据如下： 一、原、被告身份信息、原告结婚证，证明原被告主体适格，二原告系夫妻关系。 二、租房合同、房地产权证，证明，1、二原告系出租房屋的权利人，2、被告租赁原告的房屋，3、合同约定了相关条款、物业费等费用的承担。 三、物业费发票，证明二原告为被告垫付了4818元物业费。 四、微信聊天记录，证明被告搬离出租屋的时间为2020年9月23日，其承担租金的时间为2019年4月11日至2020年9月23日。 被告兴盛公司对原告提交证据的质证意见： 对证据一无异议。 对证据二的“三性”均有异议，合同中没有被告一的盖章及法定代表人的签字，合同中乙方签字人员非被告一的工作人员也未得到被告一的授权委托，该份合同对被告一没有约束力，被告一不是本案的适格被告；对房产证真实性无异议，但记载的房屋坐落位置与租房合同中记载的房屋坐落位置不一致，面积也不一致，房产证记载的面积为180平方米，而租房合同记载的面积是230平方米，不能证明该份房产证就是涉案房屋的房产证明。 对证据三质证意见同证据二，该份发票载明位置与租赁合同中载明的房屋位置不一致，对其主张的物业费损失不予认可，即使系涉案房屋也超过了诉讼时效，记载的日期为2017年9月1日，截至到开庭之日已超过三年诉讼时效不应得到支持。 对证据四的“三性”及证明目的均持异议，首先看不出聊天的双方主体，其次该组证据不能达到其证明目的，不能证明所谓的搬离时间，因为即使是江宏余也不是该份合同的承租人，所谓的聊天内容也反映不出双方就涉案房屋租赁问题达成了所谓的搬离意见。 被告陶永生对原告提交证据的质证意见：同意被告一的质证意见。 被告兴盛公司为印证其主张，提交证据如下： 一、被告一营业执照及法定代表人身份证明，证明被告一的企业信息。 二、股权转让协议、移交清单、银行转账凭证，证明，1、2017年10月30日被告一与安宇林签订了一份股权转让协议，该协议中的第10条明确约定协议签订后因乙方的经营活动产生新的债权由乙方享有，债务由乙方承担；2、2017年11月1日双方办理了交接手续，被告一将经营许可证、营业执照、特种行业许可证以及公司公章全部移交给安宇林，3、安宇林已于2017年11月2日向被告一公司转账70万元。 原告对被告兴盛公司提交证据的质证意见： 对证据一不持异议。 对证据二的“三性”及证明目的有异议：1、证据二都是复印件没有原件核对；2、整个证据二仅仅只能证明被告一公司内部管理行为，对于两原告不具有任何约束力；3、虽然被告一内部股东变化，但是被告一仍然是一个独立的承担责任的企业法人，不能因为内部股东变化而推脱被告一应该承担的责任，4、目前为止被告一的工商登记并没有按照被告一提供的证据内容进行任何变更，被告一股东高管中并没有安宇林。 被告陶永生对兴盛公司提交证据无异议。 被告陶永生未向本庭提交证据。 经庭审举证、质证，认证如下： 1、对原告提交的证据一予以确认；对证据二予以认定，陶永生以典当行名义签订，基于典当行实际经营者安宇林的授权，典当行确实租赁原告房屋，支付房租；证据三物业费发票予以认定，被告异议并非原告证明对象；对证据四予以认定，对其证明目的不予认定，原告租赁房屋钥匙已经交付。 2、对被告提交的证据一予以确认；对证据二予以认定，安宇林为兴盛公司实际经营者。 经审理查明：2018年4月10日，典当行作为乙方与陈茂丽、蒋纯红作为甲方签订了《租房合同》，甲方将其所有的位于六安市裕安区房屋出租给乙方使用。面积为230平方米，租赁期限自2018年4月10日起至2021年4月10日止。年租金为78000元，租金的支付方式为每年的3月10日前支付当年租金，租金每年一次付清。乙方同意于2018年4月20日前支付甲方押金6000元。乙方承担租赁期内的水、电、煤气、电话费、宽带费、物业管理费和电视费等一切因实际使用而产生的费用，并按单如期缴纳。合同尾部，陈茂丽、蒋纯红在甲方栏签名，陶永生、苏焕富在乙方栏签名。合同还约定其他事项。 兴盛公司支付押金6000元，支付2018年4月10日至2019年4月10日期间租金78000元。 兴盛公司继续使用租赁房屋。 2020年3月24日，兴盛公司搬出承租房屋，并将承租房屋钥匙交付陈茂丽、蒋纯红。 2020年9月18日，陈茂丽支付兴美花园E区3号、4号门面房2017年9月1日至2020年5月31日期间物业费4818元。 2020年9月23日，兴盛公司搬出保险柜。 另，2017年10月30日，六安市兴盛典当有限公司作为甲方与安宇林作为乙方签订《股权转让协议》，甲方个股东自愿放弃对其他股东股权的优先购买权，一致同意将兴盛公司100%的股权转让给乙方，乙方同意受让。甲方出让的股权，仅包括兴盛公司的企业名称、资质、经营权等无形资产，未分配的权益及未清算的资产仍然属于甲方所有。股权转让价款壹佰柒拾万元，合同签订后三日内支付壹佰万元，股权及其他工商登记信息变更完毕后三日内一次性付清余款。协议签订前，兴盛公司所有的债权由甲方享有、债务由甲方承担。协议签订后，因乙方的经营活动产生新的债权由乙方享有、债务由乙方承担。协议还约定其他事项。 2017年11月1日，江宏余将兴盛公司经营许可证、营业执照、特种行业许可证、兴盛公司印章移交给安宇林。 2017年11月2日，安宇林向兴盛公司账户支付70万元。 本院认为：原告要求解除租房合同，被告无异议，予以确认。被告兴盛公司在解除租房合同后，对前期的租金应及时支付，被告未及时支付租金，应当承担民事责任，原告要求被告兴盛公司支付租金、物业费，予以支持，但其主张房屋交付后的租金、物业费，不予采纳。6000元押金应予以比除。被告兴盛公司股东江宏余虽然将其股份转让给安宇林，但未经登记，公司仍然存在，不能就此免除兴盛公司责任。安宇林接手兴盛公司经营，委托陶永生签订租房合同，其行为代表兴盛公司，因此，原告主张陶永生承担民事责任，不予支持。且陶永生未实际使用案涉房屋。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百七十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下： 一、解除原告陈茂丽、蒋纯红与被告六安市兴盛典当有限公司于2018年4月10日签订的《租房合同》； 二、被告六安市兴盛典当有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告陈茂丽、蒋纯红房屋租金78000元及其违约金，违约金自2019年3月11日起至2019年8月19日止，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率、本金78000元计算；自2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心发布一年期贷款市场报价利率本金计算至本金78000元实际付清之日止； 三、被告六安市兴盛典当有限公司应予本判决生效之日起十日内支付原告陈茂丽、蒋纯红物业费4818元÷21月×19月计4359.14元； 四、被告六安市兴盛典当有限公司支付原告陈茂丽、蒋纯红6000元押金在结算时予以比除； 五、驳回原告陈茂丽、蒋纯红其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费1750元，减半收取875元，由被告六安市兴盛典当有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审判员  余学柱 二〇二〇年十一月十三日 书记员  范 政 附相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。 《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。 《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》 第二十四条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。 买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。 买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。 买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。