山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0811民初11853号原告：王乾，男，1990年5月13日出生，汉族，济宁市高新区王因镇程街村。委托诉讼代理人：刘骞、曹成建（实习），山东文思达律师事务所律师。被告：济宁金讯置业有限公司，住所地：山东省济宁市任城区观音阁街道红星东路**皇营工业园内办公楼，统一社会信用代码：91370811312871622Q。法定代表人:唐凯歌，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：何永利，山东中昊律师事务所律师。原告王乾与被告济宁金讯置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行审理。原告王乾委托诉讼代理人刘骞、曹成建、被告济宁金讯置业有限公司委托诉讼代理人何永利到庭参加诉讼。现已审理终结。原告王乾诉称：1.依法判令被告向原告支付逾期交房违约金18795元（自2019年11月1日起截止到2020年9月5日，逾期违约310天，每日按606304元的万分之一计算）；2.本案诉讼费用由被告负担。2017年9月17日,原告王乾购买了由被告济宁金讯置业有限公司开发的皇营东郡11#楼1单元1902室，双方签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，合同约定总房款606304元，出卖人应当在2019年10月31日前交付买受人，出卖人未按照约定时间交付的，自2019年11月1日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，原告王乾已经全部缴纳了房款，但截止至2020年9月5日，金讯置业才交付了房屋，被告济宁金讯置业有限公司逾期交房，违反合同约定给原告王乾造成了损失，依据合同约定被告济宁金讯置业有限公司应支付违约金，但被告济宁金讯置业有限公司拒不支付，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，其不存在逾期交房情形，应依法驳回原告的诉讼请求，具体事实与理由如下：一、原告与被告签订的商品房买卖合同第四章第十一条已经以加粗加黑字体明确约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人交房可据实予以延期，其中第（1）项约定，遭遇不可抗力（包括但不限于台风、火灾、、地震战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房的。第（6）项约定，包括但不限于市政规划发生变化、市政停水、市政停电、交通管制、政府指令暂停施工、恶性××等出卖人无法预见和控制的客观原因，造成工期延误或房屋损毁灭失的。由于合同中双方已经明确约定出卖人可据实予以延期的情形，因此，在遭遇不可抗力、政府指令暂停施工、恶性××的任一情形下，出卖人的延期天数均应予以扣减。二、为创建国家卫生城市、文明城市，济宁市政府及相关部门为治理环境空气污染，多次下发文件及通知，要求存在污染因素的企业自查自检，减少污染物排放，在重污染预警期间停止施工。被告作为房地产开发企业，在开发的房地产工程施工期间，为维护社会公共利益，积极响应政府及相关部门的指令，多次在重污染预警期间停止施工。因此，本案中被告交付房屋的时间应当予以顺延。三、《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”。根据原告与被告签订的商品房买卖合同第十一条的约定，除不可抗力外，出卖人未按照约定时间将该商品房交付买受人的，出卖人应当承担违约责任。本案中，为治理环境空气污染，政府相关部门多次向被告下达了“封土行动”等严禁房地产及建筑工地施工的相关文件，这些文件均要求被告严格执行，其应当按照上述文件严格执行。被告因执行上述文件，导致工程施工延期，进而导致涉案房屋交房时间延期，均不是被告自身原因造成的；政府的行为是被告不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属于双方合同约定的不可抗力，故相应的期间应予以扣除。2019年10月23日，有业主在济宁市网络问政平台上提问：任城区皇营东郡违规延期交房应如何处理？任城区政府的答复中明确，全市在建项目于2017年11月15日-2018年3月15日共计120余天实行封土行动，导致黄营东郡项目的建设进度受到部分影响，因此交房时间适度顺延。可知，政府认可封土行动对于项目的影响，并且认为应予以顺延交房时间。四、政府的指令停工的行为符合原告与被告在买卖合同中第四章第十一条第（6）点约定的“政府指令暂停施工”情形，应予以扣减相应天数。五、2020年年初发生众所周知的新型冠状病毒疫情，该疫情也符合原告与被告在买卖合同中第四章第十一条第（6）点约定的”恶性××”的情形，应予以扣减相应天数。六、1.被告于2020年5月份公告，七月份电话通知，原告前来办理交房手续，根据合同第十一条第三小项内容，原告应该在接到我们通知后七日内办理房屋交接手续，但原告未按照被告的要求进行交房，其自行承担不办理交房的后果；2.因为原告未按照被告的要求交房，原告主张逾期交房违约金没有依据，被告已经取得商品房验收合格证明，已经达到了合同约定的交房标准；3.涉案工程单体建设工程已经竣工验收合格，根据补充协议第一条第二点明确的内容能证明我方的住房已经达到了交房标准。综上所述，被告因政府指令暂停施工、不可抗力、疫情原因导致交房顺延370天，符合法律规定、合同约定可以延期的情形，被告不存在逾期交房的违约情形，因此，应依法驳回原告的诉讼请求。本院基于庭审查明，2017年9月17日，原、被告对签订房屋预售合同、被告未能按照合同约定时间2019年10月31日前交付房屋的事实没有异议。双方当事人对被告提出的因政府发布停工要求、环境污染二级响应影响施工、新冠病毒疫情影响施工是否顺延交房存在争议。关于双方的争议，本院认为，原、被告签订的房屋买卖合同第四章第十一条约定如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人交房可据实予以延期：第（1）项约定，遭遇不可抗力（包括但不限于台风、火灾、、地震战争、政府政策调整或者政府的地方法规和规章等）致使出卖人无法按期交房的。第（6）项约定，包括但不限于市政规划发生变化、市政停水、市政停电、交通管制、政府指令暂停施工、恶性××等出卖人无法预见和控制的客观原因，造成工期延误或房屋损毁灭失的。而被告辩称的政府发布停工要求、环境污染二级响应影响施工、新冠病毒疫情影响施工均属于合同约定，故本院对被告辩称予以采纳。被告提交了政府要求停工文件以及我市重污染天气应急工作领导小组办公室和市住房和城乡建设局发布的空气污染二级应急响应的文件。本院认定2017年10月17日至11月8日，空气污染二级应急响应14天，从2017年11月15日至2018年3月15日，政府要求实施“封土行动”，建筑业因此停工121天。2018年4月12日，为了排查隐患，市住建局要求全市建筑行业停工7天、11月至12月，空气污染二级应急响应26天（含18年12月30日至19年1月6日的8天）。2019年全年空气污染二级应急响应81天。2020年1月，空气污染二级应急响应19天，以上合计261天。按照原、被告合同约定应予顺延相应交房期限。2020年2月开始的新冠疫情，全国停工、停产、限制出行，本院结合本地调控实情，酌情认定顺延60天。综上，被告因政府指令停工261天和新冠疫情造成停工60天，致使影响房屋按期交付。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。根据该规定应免除或部分免除被告的违约责任。结合本地房产企业交房实际情况、参考类似案件处理结果，本院认为，被告要求全部免除其逾期交房责任，本院不予采纳，但应免除其大部分责任，由其承担违约部分10%责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十七条的规定，判决如下：一、被告济宁金讯置业有限公司于本判决书生效后十日内支付原告王乾逾期交房违约金1866.5元；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费108元，由原告负担28元，被告济宁金讯置业有限公司负担80元。本判决为终审判决。审判员 刘 威二〇二〇年十一月二十日书记员 胡佳慧