广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初29886号原告洪某，男，汉族，住址广东省深圳市宝安区。委托代理人刘某某，广东某某律师事务所律师。委托代理人李某某，广东某某律师事务所实习律师。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市宝安区。法定代表人简某某。被告深圳市某某有限公司，住所地深圳市罗湖区。法定代表人江某某。共同委托代理人傅某某，广东某某律师事务所律师。共同委托代理人阳某某，广东某某律师事务所实习律师。原告洪某诉被告深圳市某某有限公司（以下简称中民投资公司）、深圳市某某有限公司（以下简称某某物业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘某某、李某某，两被告共同委托代理人傅某某、阳某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告中民投资公司向原告支付违约金72891.89元（以已付房款4165251元为基数从2019年12月26日起计算至2020年6月17日止）；2.两被告立即修复位于深圳市龙岗区的房屋质量问题；3.被告某某物业公司免除原告2020年2月1日至2020年6月30日的物业管理费，每月320.04元，共计1600.2元；4.被告中民投资公司向原告支付房屋租金损失17500元（按日租金100元从2019年12月26日起计算至2020年6月17日止）；5.本案诉讼费由被告承担。原告诉称事实与理由：2019年10月14日，原告与被告中民投资公司签订《房地产买卖合同》及附件，购买位于深圳市龙岗区。2020年1月21日，被告中民投资公司向原告交付房屋，原告签署《深圳市龙平紫园房屋验收交接表》，注明房屋存在的质量问题。因房屋质量问题，导致原告无法正常进行装修，房屋无法及时投入使用。按照合同约定，原告所购房屋视为未交付。故原告提出上述诉讼请求。被告中民投资公司辩称：1.该被告已于2020年1月21日将案涉房屋交付原告，该被告并未违约。原告所购房屋的按揭贷款到账时间为2020年1月2日，该被告在1月8日向原告邮寄《入伙通知书》，原告于2020年1月21日前来验收房屋，并于当日签收房门钥匙6条，信报箱钥匙2条。2.案涉房屋并无质量问题，原告提交的证据仅能证明房屋装修存在瑕疵，且装修瑕疵在原告起诉前已修复完毕，原告已签字确认。被告某某物业公司辩称：1.原告要求该被告维修案涉房屋没有事实与法律依据，案涉房屋并无质量问题，原告提交的证据仅能证明房屋装修存在瑕疵，且原告与该被告之间仅存在物业服务关系。2.原告主张免除物业管理费没有法律依据，该被告收取物业管理费与原告所购房屋是否存在质量问题没有关系。本院经审理认定事实如下：2019年10月14日，原告与被告中民投资公司签订《房地产买卖合同》及附件，约定原告以总价4165251元向被告中民投资公司购买位于深圳市龙岗区，交房日期为2019年10月26日，交付标准为毛坯房；在合同附件四买卖双方补充协议（可备案）第7条“卖方在向买方出具情况说明或公告后，以下出现特殊情形的存续时间不计入交付天数内”，其中ｅ款规定：“买方采取按揭方式购买的，该商品房达到交付条件时，按揭贷款尚未发放的，卖方延期以贷款实际发放日第10天作为交付时间”；第8条：“卖方逾期交付的违约责任：买方同意，如卖方存在逾期交付该商品房的情形，若逾期交付的期限在60天之内的，买方同意放弃追究卖方的违约责任。逾期达60天以上的，自第60天的次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。”2020年1月21日，被告中民投资公司向原告交付房屋，原告发现房屋存在一些问题，在《深圳市龙平紫园房屋验收交接表》上注明了8处应维事项。2020年6月14日，原告对房屋进行第二次验收，提出在《深圳市龙平紫园房屋验收交接表》上注明的8处问题已经解决；但又提出阳台排水口的问题，2020年6月17日，被告中民投资公司将该问题解决。现原告正对案涉房屋进行装修。本院认为，原告与被告中民投资公司自愿签订的《房地产买卖合同》及附件系当事人真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合同合法有效，双方应当按约履行义务。关于案涉房屋的交付时间，原告主张交付时间为2020年6月17日，即其验收房屋提出的问题全部维修解决的时间；被告中民投资公司主张交付时间为2020年1月21日原告第一次验收后领取房屋钥匙的时间。本院认为，2020年1月21日原告第一次验收时提出了8处需要维修的问题，如不解决上述问题，显然原告无法进行正常装修，进而影响原告正常使用房屋；故本院支持原告的主张，认定案涉房屋交付时间为2020年6月17日。关于被告中民投资公司是否逾期交房。原、被告在《房地产买卖合同》约定交房日期为2019年10月26日，在合同附件四买卖双方补充协议（可备案）第7条“卖方在向买方出具情况说明或公告后，以下出现特殊情形的存续时间不计入交付天数内”，其中e款规定：“买方采取按揭方式购买的，该商品房达到交付条件时，按揭贷款尚未发放的，卖方延期以贷款实际发放日第10天作为交付时间”；在本案中，被告中民投资公司并未举证证明其履行了“卖方在向买方出具情况说明或公告”的义务，故本案不适用合同附件四第7条e款的规定。原告依据合同附件四第8条的约定主张被告中民投资公司存在逾期交房以及逾期交房违约金计算时间为2019年12月26日至2020年6月17日，本院予以支持。关于原告主张的违约金72891.89元，根据合同附件四第8条的约定：“逾期达60天以上的，自第60天的次日起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之一的违约金”，故原告主张被告中民投资公司支付违约金72891.89元（4165251元×0.01%×175日），符合合同约定，本院予以支持。关于原告主张的房屋维修问题，因被告中民投资公司已于2020年6月17日解决原告验收房屋时提出的全部问题，故原告该项诉讼请求，没有事实依据，本院不予支持。关于原告主张被告某某物业公司免除其2020年2月1日至2020年6月17日期间的物业管理费，根据《物业管理条例》第41条第二款的规定：“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”，案涉物业于2020年6月17日完成实际交付，故原告无需向被告某某物业公司交纳2020年2月1日至2020年6月17日期间的物业管理费。关于原告主张的房屋租金损失，因被告中民投资公司存在逾期交房，原告的该项主张符合法律规定，本院予以支持。关于房屋租金计算标准，本院根据深圳市龙岗区龙城街道2017年房屋租金为18元/平方米，酌情上浮20%，按21.6元/平方米计算。原告房屋登记面积为84.22平方米，原告从2019年12月26日至2020年6月17日的租金损失为10611.72元（21.6元/平方米×84.22平方米÷30天×175天），被告中民投资公司应予承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条第三款、《深圳经济特区房地产转让条例》第二十六条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起三日向原告洪某支付违约金72891.89元；二、被告深圳市某某有限公司于本判决生效之日起三日向原告洪某支付房屋租金损失10611.72元；三、原告洪某无需向被告深圳市某某有限公司交纳位于深圳市龙岗区自2020年2月1日起至2020年6月17日止的物业管理费；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1900元（原告已预缴），由被告深圳市某某有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  艾小亮二〇二〇年十一月三十日书记员  陈树秋