四川省苍溪县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川0824民初2898号 原告：牟竑（又名：牟宏），男，1969年12月17日出生，汉族，住天津市宝坻区,现住四川省苍溪县。 被告：四川海亚达房地产开发有限公司，住所地四川省苍溪县陵江镇北门沟路德泳花园。 法定代表人：罗海德，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：阳军，四川汉能律师事务所律师。代理权限为一般授权。 委托诉讼代理人：王瑞珏，四川汉能律师事务所律师。代理权限为一般授权。 原告牟竑与被告四川海亚达房地产开发有限公司（以下简称海亚达公司）委托代建合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用简易程序。2020年9月21日公开开庭进行了审理。原告牟竑、被告海亚达公司的法定代表人罗海德及其委托诉讼代理人阳军、王瑞珏到庭参加诉讼。2020年11月4日，再次公开开庭进行了审理。原告牟竑、被告海亚达公司的法定代表人罗海德及其委托诉讼代理人阳军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告牟竑向本院提出诉讼请求：1.请求依法判决被告海亚达公司按《房屋灾后改建重建协议》第3条的约定，向原告支付84720.74元；2.请求依法判决被告海亚达公司归还收取原告的房屋维修基金36765元；3.由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由:2010年5月18日，原告牟竑（甲方）与被告海亚达公司（乙方）自愿签订了合法有效的《房屋灾后改建重建协议》，该协议由乙方起草，《协议》共计十五条，其中第3条内容如下：“甲方所选新房屋如果面积超原住房面积，乙方按每平方米2200元的价格优惠甲方200平方米，再超面积部分甲方按每平方米2600元的市场价付给乙方；如果甲方所选新房屋超面积不够乙方所给的优惠面积，乙方按每平方米400元的差价补给甲方。”在2012年11月2日，甲方收房，2020年7月22日，甲方领取《不动产权证书》时前后，甲方多次提到《协议》第3条相关约定，乙方都以各种理由推脱，不予理睬。在此情况下甲方被动向乙方交纳233767元，最终才取得《不动产权证书》。在协议第15条中“多还面积82.82平方米，每平方米2657，合计补乙方220000元。”的记载，由此可以证明甲方至始至终没有享受到《协议》第3条的权益，反而受到更严重的损害。为了依法维护《协议》第3条的约定和甲方的合法权益，提出第一项诉讼请求。2012年4月9日开始交房时乙方强制收取了房屋维修基金36765元，该基金是交乙方代为交付，可八年多时间乙方一直没有交付，有鉴于此请求依法判令乙方归还甲方该基金。 被告海亚达公司辩称，1.原告所称项目系灾后重建项目，双方签订协议属实。依据协议，被告拆除原告住房三层，一层营业房，面积约为220平米、二三层系住房，约480平米，按照协议第三条约定，被告还建原告住房11套，合计面积约1200平方米，按照约定原告应向被告补交相应的价款，故原告第一项诉请没有依据，请求驳回。2.房屋维修基金收取属实，但都是其他购房户向被告交纳，原告无权主张，被告将按规定将此费用交于房管局用于维修，故原告的第二项诉请应当驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将在事实部分予以综合认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告牟竑系旧房拆建户，被告海亚达公司系德泳花园商住楼的承建单位。2010年5月8日，原告牟竑作为委托方（甲方）与被告海亚达公司作为被委托方（乙方）签订房屋灾后改造重建协议，约定：“牟宏商住楼为砖混结构的主体建筑，修建已经20多年，5.12地震受损，已不适应居住生活。经政府批准为灾后重建范围进行规划重建。为顺利开展灾后重建工作，改善居住条件和环境，甲方愿意将自己该处房产一幢委托给乙方改造重建办理一切审批手续。甲乙双方协商，现就改建重建过程中的相关事宜达成如下协议：1.甲方自愿将所属房产委托给乙方进行改造重建，房屋所有权证号为（1）房权证苍权字第1××6号；（2）房权证苍权字第1××8号；（3）房权证苍权字第1××0号，国有土地使用权证号为（1）苍国用（2002）字第0123号；（2）苍国用（2002）字第0124号；（3）苍国用（2002）字第0125号。2.乙方在改建后，还甲方楼新房（均以房屋所有权证确权建筑面积为准）：（1）五层Ｅ户型，建筑面积约104.26平方米；（2）八层Ｅ户型，建筑面积约104.26平方米；（３）九层Ｅ户型，建筑面积约104.26平方米；（４）十二层Ｃ户型，建筑面积约108.63平方米；（5）八层Ｃ户型，建筑面积约118.07平方米；（6）十二层Ｅ户型，建筑面积约104.26平方米;（7）十三层Ａ2户型，建筑面积约119.74平方米;（8）十层Ｄ户型，建筑面积约118.92平方米;（9）十二层Ｄ户型，建筑面积约118.92平方米；（10）二层Ｅ户型，建筑面积约104.26平方米；（11）十层Ｅ户型，建筑面积约104.26平方米;（12）一层商业用房，建筑面积222.98平方米。……3.甲方所选新房屋如果面积超原住房面积，乙方按每平方米2200元的价格优惠甲方200平方米，再超面积部分甲方按每平方米2600元的市场价付给乙方；如果甲方所选新房屋超面积不够乙方所给的优惠面积，乙方按每平方米400元的差价给甲方。……15.其他事项：多还面积82.82平方米，每平方米2657，合计补乙方220000元。门面还原位置。”该协议落款处有甲方牟竑签名，乙方有罗海德签名，并加盖被告公章。原告与案外人任清萍（房屋所有权人）的原房屋的房权证苍权字第1××6号（一层营业用房）、第11388号（二层住宅）、第11410号（三层住宅）的建筑面积分别为222.98平方米、241.86平方米、241.86平方米，共计706.7平方米；国有土地使用权证号为苍国用（2002）字第0123号、第0124号、第0125号使用面积分别为120.13平方米、120.13平方米、110.75平方米，共计351.01平方米。被告海亚达公司将德泳花园商住楼建成后，2012年11月，原告与案外人任清萍取得还建商业用房及11套住房。2020年5月19日，原告牟竑与案外人任清萍（共同共有权利人）实际取得的还建房办理了川（2020）苍溪县不动产权第0××2号不动产权证，共有宗地面积1190.5平方米／房屋建筑面积1437.07平方米（含商业用房226.92平方米）。原告以未享受到前述协议第3条中的优惠面积200平方米，要求被告按每平方米400元补差，共计80000元，以及多还面积82.82平方米，按每平方米2657元，每平方米多计算57元，多计算4720.74元，共计要求被告支付84720.74元。原告取得还建房中的11套住房，除自己留有一套外，其余住房均已出售。 原告要求被告归还收取的房屋维修基金36765元，原告提供的有两张收据系2012年以牟宏名义向被告交纳两套住房的维修基金共计6720元，原告提供的收据中系2012年以其他购买者名义向被告交纳房屋维修基金共计30045元，被告代收房屋维修基金36765元后以该小区的住房维修基金没有全部收完为由至今未向主管部门缴纳,被告表示收完后主动去向房管部门缴纳。 同时查明，案涉还建房所在小区德泳花园因系灾后重建项目，由于当时政策可以边修边完善手续，因而未及时核实具体的规划指标，该项目未办理规划建设手续等原因，无法办理不动产登记，2018年7月25日，苍溪县处理涉建领域历史遗留问题工作领导小组办公室苍处遗办发[2018]4号通知，处理意见载明：被告海亚达公司牵头，陵江镇光明社区、住户代表协助配合，按要求提供完善办理产权证所需资料；县不动产管理中心加快办理不动产登记证。2012年11月2日，被告收到原告购房款200000元。2020年7月22日，被告收到原告补房屋尾款、水电气10户立户费33767元，拆迁补款823.67元。 在审理过程中，原告称其原房屋有三层办理了产权证，第四层及后面部分建有抬空库房一层没有办理房产证，仅提供马波、孙菊华、韩维签字的证明一份，拟证明原告牟竑现德泳花园处原老地基前面有四层房屋，后面有一层房屋，因证人应当出庭接受质询，该证明不能作为认定案件事实的依据，同时原告未提供其他证据证明。原告称协议第2条约定还新房的面积1432.82平方米减去协议第15条约定的多还面积82.82平方米，即为其原房面积1350平方米，但原告未提供证据原房屋的面积，亦未提供证据证实原住房的面积。 本院认为，原、被告签订的房屋灾后改造重建协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方具有约束力。原告以未享受到涉案协议第3条中的优惠面积200平方米，要求被告按每平方米400元补差，共计80000元，因原告未提供证据证明其主张的原房屋面积及原住房面积，不能证明其未取得200平方米的优惠且符合约定补差价条件，同时原告实际所选新房面积1437.07平方米（含商业用房226.92平方米），原告的原房权证的面积为706.7平方米，其中原住房面积为483.72平方米，原告未提供证据证明其原房屋面积及原住房面积超过房权证载明的面积，也不能根据涉案协议第2条与第15条反推出原房面积，故原告的该主张，本院不予支持。原告主张多还面积82.82平方米，按每平方米2657元，每平方米多计算57元，多计算4720.74元，由于该协议第15条系原、被告双方的真实约定，双方应当按约定履行，原告不能证明该条与协议第3条约定的市场价有本质联系。原告的该主张，本院不予支持。原告要求被告归还收取的房屋维修基金36765元，由于原告提供的收据仅两张是向原告出具，金额为6720元，且原告仅留有一套住房，其余收据收款对像均为在原告处购买还建住房的购房人，金额为30045元，原告无权对其他人员所交的房屋维修基金主张归还，同时根据当时房屋维修金的收取习惯系交由开发商集中收取后代为向主管部门缴纳，原告现已取得不动产登记证，为维护交易的稳定性，且有利于解决遗留问题，被告已收取房屋维修基金应当及时向主管部门缴纳，被告也表明由其缴纳，原告要求归还房屋维修基金的主张，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告牟竑的诉讼请求。 案件受理费减半收取1365元，由原告牟竑负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省广元市中级人民法院。 审判员 周 澜 二〇二〇年十一月六日 书记员 瞿建英