云南省临沧市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云09民终700号上诉人（原审被告、反诉原告）：雷鸣，男，1997年12月14日出生，汉族，四川省江阳区人，住四川省泸州市江阳区。委托诉讼代理人：李宏，四川拥彗律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李绍林，男，1992年8月19日出生，彝族，云南省临翔区人，住云南省临沧市临翔区，现住云南省临沧市耿马自治县。委托诉讼代理人：吴强，云南通四海律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人雷鸣因与被上诉人李绍林房屋租赁合同纠纷一案，不服云南省临沧市耿马傣族佤族自治县人民法院（2020）云0926民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月22日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人雷鸣的委托诉讼代理人李宏，被上诉人李绍林及其委托诉讼代理人吴强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。雷鸣上诉请求：请求依法撤销一审民事判决第一、二、四项判决。事实及理由：一、一审认定事实错误，适用法律错误。上诉人雷鸣读书后在部队当兵，社会经验不足，对于经营网吧所需要的材料和手续完全不知晓，而被上诉人李绍林是一个长期经营网吧的人，其对从事网吧经营需要办理的相关手续、材料以及相关要求都非常清楚，李绍林对于租赁房屋能否办理许可证进行实际经营是清楚的。由此推论雷鸣不应该知晓此事，也不可能向其承诺没有消防验收许可证可以办理网吧相关手续。雷鸣并未以办理产权为由，让李绍林继续装修。二、当事人双方签订合同时自愿平等，不存在雷鸣利用李绍林处于危困状态、缺乏判断能力等情形签订合同，双方签订《房屋租赁协议》时权利义务公平公正，并未显失公平，不符合民法总则第一百五十一条规定适用情形。在签定合同时李绍林并没有说租房的用途，在租赁房屋左右都有人正常经营。该房屋的备案登记办理在上诉人名下，房地产公司已经向上诉人交付房屋，该房屋不在破产清算财产范围内，房屋的使用权清晰明确，不存在第三人主张权利的情形。一审并未查明李绍林无法经营的原因，也并未认定是上诉人原因造成的无法经营。雷鸣已经按时将房屋交付给李绍林，已经完成了应尽的义务，至于承租人在合同履行过程中经营什么、怎么经营、装修造成的损失与出租人无关。李绍林已经于2019年3月19日向耿马市场监督管理局申请办理了名称为“耿马电竟文化馆”的工商营业执照，一审以上诉人房屋没有办理产权证书为由认定合同显示公平是缺乏事实和证据基础的。房屋没有取得产权证书并不代表房屋不能进行租赁。房地产开发公司的破产清算与本案无关，破产公示就贴在墙上，对此承租人也清楚。2019年3月1日，签订合同时李绍林向雷鸣支付了10000元定金，3月14日双方与耿马俊发房地产信息咨询服务有限公司共同署名的《租赁证明》中已经明确提到小区房屋未经消防验收。李绍林在得知信息后的3月17日向上诉人支付剩余租金40000元，3月19日通过该房屋地址办理了营业执照，通过上述过程及结合《房屋租赁协议》内容可知，双方签署《房屋租赁协议》时自愿合法，公平公正。一审滥用自由裁量权，绕过合同法适用民法总则，绕过法律规则，适用法律原则，侵犯了平等主体之间的意思自治。三、李绍林行使撤销权的权利已经消灭，根据合同法第五十五条的规定，被上诉人在2019年3月14日已经知道该房屋未经消防验收，但是3月17日仍然将租金交付给上诉人，视为已经放弃撤销权。李绍林辩称：合同是跟上诉人的父亲雷刚协商签订的，没有与上诉人雷鸣协商过，签订合同时李绍林不知道租赁房屋的产权的问题，特别是消防没有经过验收，后来装修时候才知道就向上诉人的父亲雷刚提出解除合同并让其跟物管解释，但是雷刚不同意解除合同说是可以办理房产证，也不用管物管，让被上诉人继续装修房屋。上诉人提出被上诉人的撤销权已消灭是站不住脚的，撤销权的期限是一年，后续支付租金的行为并不是放弃撤销权而是履行合同的行为。在后来房屋无法办理消防许可证无法正常使用的情况下，被上诉人与上诉人不能达成一致解除合同的情况下履行撤销权的。李绍林向一审法院起诉请求：1.撤销原、被告于2019年3月1日签订的《房屋租赁协议》；2.判令被告返还房屋租金50000元整；3.判令被告赔偿装修款107078元；4.本案诉讼费用由被告承担。雷鸣向一审法院提出反诉请求：1.判令反诉被告继续履行《房屋租赁协议》，并向反诉原告支付房屋租金；2.如不履行，请求判令反诉被告十日内将反诉原告承租的房屋（即位于耿马自治县城南鑫居17栋102号）恢复原状，腾空返还，并结清水电费和物业费；3.判令反诉被告向反诉原告支付违约金15000元。一审法院认定的法律事实：李绍林于2019年3月1日与雷鸣签订《房屋租赁协议》，甲方为雷鸣，乙方为李绍林。协议载明：“一、甲方将耿马县城南鑫居17栋102号门市的102号商铺出租给乙方使用。二、房屋租期为叁年，即2019年3月1日至2022年2月30日止。三、房屋租金每年为50000元人民币（大写：伍万元整）。每年提前一个月缴房租。四、租金支付方式：实行先付租金后用房的原则，该协议签订当日乙方向甲方一次性付清全年租金伍万元人民币（大写：伍万元整）。房屋押金6000元（大写：陆仟元整），如乙方不续租，甲方验收确认后，方可退还乙方押金。五、经甲乙双方协商，房屋租金一年后涨房租10%，每2年涨一次。六、所租房屋乙方在经营使用过程中所产生的水、电费、物业费由乙方自行承担。……十二、违约责任：若有违约，违约方应向履约方承担年租金30%的违约金或赔偿损失。此协议一式二份，甲、乙双方各执一份，双方签字后生效。甲方因房屋产权问题由甲方承担，与乙方无关。”协议签订当日，李绍林通过微信转账的方式向租房中介支付定金10000元，后该定金由租房中介转交给雷鸣的父亲雷刚。李绍林长期从事网吧经营行业，租用涉案房屋也是为了开设网吧，但签订协议时雷鸣并不清楚李绍林的租房用途。2019年3月14日，由耿马俊发房地产信息咨询服务有限公司出具的《租赁证明》中，明确李绍林租房用于经营网吧。本诉被告在《租赁证明》中自行书写“因此小区房屋未经消防验收，在使用期间如果被消防部门处罚，一切损失由开发商和消防承包单位承担”。2019年3月17日，李绍林以现金方式向雷鸣支付2019年3月1日至2020年2月29日期间的剩余租金40000元。李绍林在与雷鸣签订《房屋租赁协议》时并不知道消防未通过验收，知道真实情况后，李绍林与雷鸣联系协商处理租房问题，但雷鸣以可以办理产权证为由，让李绍林继续装修，而本案所涉租赁房屋至今仍未办理到产权证书。后李绍林根据开设网吧的需要对房屋进行了必要装修，于2019年10月7日装修完毕，支付各种材料费109969元、人工费43000元，两项合计152969元。一审法院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条：“一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形，致使民事法律行为成立时显失公平的，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销”之规定，本案所涉租赁房屋虽有《商品房购销合同》《商品房买卖合同登记备案表》，但该房屋未经消防验收，没有办理产权证书，雷鸣仍委托房屋中介机构将房屋出租。而李绍林在与雷鸣签订《房屋租赁协议》时并不知道消防未通过验收，知道真实情况后，李绍林与雷鸣联系协商处理租房问题，但雷鸣以可以办理产权证书为由，让李绍林继续装修，雷鸣对李绍林租房用于经营网吧的合同目的明知，视为双方对租房用途进行了变更确认。雷鸣作为耿马自治县城南鑫居业主，明知《房屋租赁协议》中的耿马自治县城南鑫居项目的开发商云南盛德大业耿马房地产开发有限公司作为债务人被债权人申请破产清算，耿马自治县人民法院已于2018年8月7日依法受理，城南鑫居项目的房屋未全部完工，也未竣工验收，故在短期内不可能及时办理相关产权证书，其还将位于耿马自治县城南鑫居17栋的102号商铺出租给李绍林，隐瞒破产清算事实，让李绍林继续装修，并承诺可以在短期内办理产权证书，导致李绍林继续进行装修改造，至今网吧无法营业，其合同目的无法实现，本案雷鸣与李绍林房屋租赁行为成立时显失公平，应当依法予以撤销。故对李绍林要求撤销2019年3月1日与雷鸣签订的《房屋租赁协议》的诉请，予以支持，对反诉原告雷鸣要求继续履行《房屋租赁协议》的诉请，不予支持。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”，本案中，李绍林作为长期从事经营网吧行业的经营者，对经营网吧的相关审批手续应当知晓，但其未尽审慎审查义务，在所租赁商铺相关权利证书尚未完备情况下，投入大额资金予以装修，对所造成的损失亦应承担相应责任，针对房屋租金及人工费用损失问题，李绍林与雷鸣应各自承担50%的责任为宜，故对李绍林要求雷鸣返还的房屋租金支持25000元（50000×50%），对要求雷鸣赔偿的人工费支持21500元（43000元×50%）。对材料费的赔偿问题，因李绍林购买的开设网吧的各种材料还可以使用，由李绍林自行拆回，故对李绍林要求雷鸣赔偿各种材料费109969元的诉请，不予支持。至于反诉原告雷鸣请求判令李绍林支付违约金15000元的诉请，因当事人双方均有过错，故对该诉请不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，雷鸣要求李绍林结清水电费和物业费的主张，未提供相应的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十一条、第一百五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、撤销李绍林与雷鸣于2019年3月1日签订的《房屋租赁协议》。二、由雷鸣于判决发生法律效力后十日内向李绍林返还房屋租金25000元，赔偿房屋进行装修时产生的人工费21500元，两项合计46500元。三、驳回李绍林的其他诉讼请求。四、驳回雷鸣的诉讼请求。本诉案件受理费3442元，由李绍林负担2479.5元，雷鸣负担962.5元。反诉案件受理费175元，减半收取87.5元，由雷鸣负担。归纳双方诉辩主张，本案二审争议焦点为：一、《房屋租赁协议》是否具备撤销条件，是否应予撤销；二、雷鸣是否应向李绍林返还租金25000元、赔偿装修产生的人工费21500元。针对上述争议焦点，本院二审期间，雷鸣提交1.（2019）云0926民初898号民事判决书，用以证明租赁的房屋属于上诉人雷鸣已经生效判决书确认；2.唐晋轩的微信转账记录，用以证明租赁的房屋是通过中介唐晋轩介绍的，被上诉人给唐晋轩转了10000元定金，唐晋轩将这10000元给了上诉人，上诉人向唐晋轩转了3000元作为中介费，中介将房屋的情况清楚介绍给了被上诉人。3.耿马电竟文化馆工商登记记录，用以证明被上诉人租赁房屋后完成了工商登记，被上诉人抗辩网吧不能经营是不存在的，上诉人也提供了其经营的明细，被上诉人要撤销房屋租赁合同是因为今年疫情的原因，其经营不善才要关闭网吧。经质证，李绍林对三组证据的三性无异议，但对其证明目的均不予认可，认为李绍林提起诉讼并不是因为产权问题，而是没有进行消防验收无法办理证件的问题；房屋确实是通过中介找到的，但是与上诉人的父亲雷刚协商的，中介也没有讲过房屋的情况；营业执照的存续状态与是否能正常营业无关，不能办理消防证公安是不允许网吧开业的。本院认为，雷鸣提交证据一系生效法律文书，对该证据予以采信；李绍林对房屋由中介介绍而租赁的事实予以认可，本院对证据二的真实性予以确认；证据三虽系耿马电竟文化馆工商登记信息，但该信息并不能证明其待证事实，不予采信。本院审理查明的法律事实与一审审理查明的法律事实一致，不再赘述。针对争议焦点一，本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”第五十五条第一项规定：“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权”。虽案涉《房屋租赁协议》系上诉人雷鸣与被上诉人李绍林在平等自愿的基础上所签订，但为了防止纠纷的发生，作为明确记载合同主体间权利义务的合同书，应将租赁房屋的瑕疵及其对当事人权利的不利影响作明确告知。租赁房屋未经消防验收合格不是租赁合同生效的必要条件，但租赁房屋经消防验收合格是李绍林开办网吧不可或缺的条件之一，案涉《房屋租赁协议》对于租赁房屋所处小区未经消防验收合格并未涉及，在出具《租赁证明》时，雷鸣在该证明上注明“此小区房未经消防验收”，至庭审结束，对于案涉房屋是否已经消防验收合格的事实，雷鸣仍未能提供证据予以证明。据此，本院确认在签订《房屋租赁协议》时，李绍林对于租赁房屋未经消防验收合格并不知情，其对租赁房屋的整体合法性存在重大误解，根据上述法律规定，因重大误解签订的合同可以撤销，故，一审认定案涉《房屋租赁协议》成立显失公平错误，但处理结果正确。雷鸣上诉认为双方签订的《房屋租赁协议》不应撤销，无事实及法律依据，本院不予支持。针对争议焦点二，本院认为，雷鸣在签订《房屋租赁协议》时对租赁房屋的整体合法性未尽说明义务，在李绍林得知租赁房屋未经消防验收合格后，承诺能办理房产证，让其继续装修；李绍林在租赁合同履行过程中，知晓案涉房屋未经消防验收合格的事实，其在明知该事实且开办网吧所需手续尚不完备的情况下，盲目投入造成了不必要的损失，对于《房屋租赁协议》的撤销以及所造成的损失双方均存在过错。一审据此综合认定雷鸣、李绍林各自承担50%责任，判决雷鸣返还李绍林房屋租金25000元，赔偿房屋装修人工费21500元并无不当，本院予以维持。综上所述，雷鸣的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人雷鸣负担。本判决为终审判决。审判长  李鸿武审判员  杨宇红审判员  赵艳洁二〇二〇年十一月九日书记员  杨维仙