陕西省汉中市中级人民法院民事判决书 (2020) 陕07民终1304号上诉人(原审被告): 陕西广厦投资发展集团有限公司，住所地：陕西省汉中市汉台区。统一社会信用代码91610700295449648M。法定代表人：朱晓军，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：冀晓彤、段雨欣，陕西嘉盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王素梅，女，生于1978年3月22日，汉族，住陕西省汉中市汉台区。被上诉人（原审原告）：秦传明，男，生于1966年11月5日，汉族，住江苏省昆山市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：王龙、寇妍，陕西益图律师事务所律师。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司（以下简称“广厦公司”）因与被上诉人王素梅、秦传明商品房预售合同纠纷一案，不服汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1558号民事判决提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广厦公司上诉请求：1、撤销汉中市汉台区人民法院(2020)陕0702民初1558号民事判决第一项，改判驳回被上诉人王素梅、秦传明的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人王素梅、秦传明全部承担。事实和理由：1、上诉人按照合同的约定，在案涉商品房交付使用后360日内，将相关资料报送产权登记部门，办理房地产初始登记手续，取得“大产权证”，上诉人已经完成合同约定的义务，上诉人不存在违约事由。2、被上诉人未取得办证发票联，并非上诉人有意扣留，而是被上诉人未及时索要行使自己的权利。东方明珠3、4号楼已有部分业主办理了房屋产权证书，证明上诉人已尽到协助办证的义务，被上诉人不及时向上诉人索要发票反而选择诉讼来获取违约金，明显具有扩大损失的故意，被上诉人的主张不应予以支持。上诉人不存在逾期办证的违约事由，一审判决认定上诉人过错导致被上诉人无法办理房产证，判决上诉人承担违约责任并向被上诉人支付违约金属于事实认定错误，请求二审法院查明事实并依法驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人王素梅、秦传明辩称，上诉人虽然已办理了东方明珠小区3、4号楼的大证，但被上诉人至今仍未能办理取得房产证。上诉人以已完成“大证”办理即完成合同约定的办证义务，遗漏了一审法院在汉中市不动产中心调取的证据所载明的上诉人应当向被上诉人提供办证联发票证明文件的义务。以业主怠于索要办证联发票为由抗辩属于恶意转嫁开发商应提供证明文件的法定义务。1、根据汉中市不动产登记交易服务中心提供的新房办证所需资料清单以及一审法院前往汉中市不动产交易服务中心调查取证笔录显示，除需要业主自行准备的购房合同、购房人身份证明及缴纳大修基金、契税外，其余所需材料需要由上诉人向不动产登记交易服务中心及业主提供，其中包括上诉人需要向业主提供的购房发票办证联。2、本案中，被上诉人系按揭购房业主，被上诉人因上诉人至今未提供购房发票办证联的原因仍然无法办理房产证。上诉人至今未向购房业主办理按揭贷款的银行办理他项权证，导致被上诉人的购房发票办证联一直无法换取，即使目前被上诉人要求上诉人提供办证联发票，上诉人亦无法向被上诉人提供。上诉人未办理他项权证属于上诉人办理权属登记的瑕疵，该瑕疵导致被上诉人在合同约定的时间内未能取得房地产权属证书，上诉人应当依照合同约定承担相应的违约责任。3、关于按揭购房的业主是否领取了办证联发票，一审中业主提供了与售楼部康经理的录音等相关证据，上诉人不予认可，鉴于购房发票办证联在上诉人处，是业主无法获取的证据，且已经领取的业主在领取办证联登记簿上均有签名，就按揭业主是否领取了办证联发票应由上诉人提供发票领取登记簿进行核对，如上诉人拒不提供的，应当承担举证不能的法律后果。4、上诉人在上诉状中也明确认可因其原因导致被上诉人未按照合同约定如期取得房产证。综上，因上诉人未及时办理房屋产权登记证书所需的他项权证，导致业主无法获得办证所需的购房发票办证联，属于上诉人未按照合同约定期限办理房屋权属登记的违约，应当按照合同约定向业主支付逾期办证的违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。王素梅、秦传明向一审法院起诉请求：1、判令广厦公司立即将办理房地产权属登记应由其提供资料报产权登记机关备案；2、广厦公司向王素梅、秦传明支付违约金，以房屋总价53.6365万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率上浮30%，从2016年9月6日开始计算至将办理房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案之日止；3、本案诉讼费由广厦公司负担。一审法院认定的事实：2015年4月1日，王素梅、秦传明与广厦公司签订了《商品房现房买卖合同》，约定：王素梅、秦传明购买广厦公司现房位于汉台区XX路XX号XX号楼XX室，建筑面积132.39㎡；房屋价款53.6365万元。该合同第十五条关于产权登记约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定时限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。合同生效后，王素梅、秦传明依约向广厦公司付清了全部房屋价款。广厦公司于2015年9月11日将房门钥匙交给王素梅、秦传明。广厦公司已于2015年3月23日办理了3号楼的房屋初始登记（权属大证）。360日届满后，王素梅、秦传明多次要求广厦公司协助办理产权证，至今仍未办理。另查明，广厦公司除依合同约定向产权登记机关提供办理权属登记需要的备案资料，即初始登记资料外（权属大证），还需要向王素梅、秦传明出具第三联办证发票，王素梅、秦传明方能向产权登记机关申请办理房产证。一审法院认为，合法的商品房买卖合同应受法律保护。双方签订的《商品房现房买卖合同》合法有效。根据房屋权属登记办理流程，广厦公司在交房前办理了3号楼初始登记（权属大证），履行了合同约定的向产权登记机关提供办理权属登记备案资料的义务，因此，王素梅、秦传明主张由广厦公司立即将办理现房地产权属登记应由其提供的资料报产权登记机关备案的请求，缺乏证据，依法不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条规定，出卖人有将标的物所有权转移于买受人的义务。国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，房地产开发企业应当协助购房人办理房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。以上法律规定表明，广厦公司除办理初始登记外，还应履行为王素梅、秦传明办理产权转移的协助义务，即广厦公司应向王素梅、秦传明出具第三联办证发票。本案广厦公司不能及时向王素梅、秦传明出具第三联办证发票，其过错客观上导致了王素梅、秦传明无法办理房产证，广厦公司构成了违约，广厦公司应依照合同承担违约责任。由于合同未明确约定违约金及计算方法，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，在2019年8月20日前，违约损失可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，其后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价利率计算，结合本案实际，逾期利率酌定上浮30%。故王素梅、秦传明主张由广厦公司支付违约金的请求，合法部分，予以支持，广厦公司反驳主张其已按合同履行了向房屋登记机关报备资料的义务，请求驳回向王素梅、秦传明支付违约金的主张，其抗辩事由与法不符，不能成立。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、限广厦公司于判决生效后三十日内向王素梅、秦传明支付违约金，即以已经交付的购房款53.6365万元为基数，自2016年9月6日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至2019年8月19日，其后按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算至判决生效之日止。二、驳回王素梅、秦传明的其他诉讼请求。如未按判决确定的期限履行金钱给付义务，将按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2516元，减半收取1528元，由广厦公司负担。二审中，上诉人提交了以下证据：1、广厦东方明珠4号楼办证情况表，证明截至2020年初，4号楼已有8户业主办理了产权证。2、本院（2020）陕07民终1140号民事判决书以及汉中市不动产登记交易服务中心于2020年9月28日出具的情况说明，证明上诉人已经履行了办理大产权证的义务，业主具备办理产权证的条件。被上诉人质证认为，1、对广厦东方明珠4号楼办证情况表真实性认可，证明目的不认可。该证据不能证明上诉人履行了提供办证联发票的义务，也不能证明上诉人通过有效方式通知被上诉人领取办证联发票。2、对本院（2020）陕07民终1140号民事判决书以及汉中市不动产登记交易服务中心于2020年9月28日出具的情况说明真实性认可，证明目的不认可。对于案涉房屋取得产权大证的事实被上诉人并无异议，该证据不能证明上诉人履行了提供办证联发票的义务。二审中，被上诉人未提交新的证据。对上诉人二审中提交的证据本院认定如下：被上诉人质证对上诉人提交的两组证据的真实性认可，对上诉人提交的两组证据的真实性予以采信，该两组证据均不能证明上诉人已履行了协助被上诉人办理产权证的法定义务，即向被上诉人提供办证联发票，对该两组证据的证明目的，依法不予采信。经审理，二审查明的事实与一审认定事实一致，依法予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一审判决上诉人向被上诉人支付违约金是否正确，上诉人提出其已尽到协助办证义务、不应承担违约责任的上诉请求能否成立。《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百三十五条，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定表明，房地产开发企业具有协助业主办理产权登记手续并提供必要证明文件的义务，该义务不仅包括向不动产权登记部门报送开发楼盘的初始登记手续，还包括向业主提供办理相关产权手续的必要资料。本案中，上诉人并未及时向被上诉人提供办理房屋产权手续的办证发票，也未举证证明其履行了告知被上诉人领取该发票的通知义务，客观上导致被上诉人无法办理房屋产权登记，致使被上诉人不能在约定的期限内取得购买房屋的权属证书，上诉人的行为构成违约，依法应当承担违约责任，一审判决上诉人向被上诉人支付违约金符合法律规定。上诉人提出其已尽到协助办证的义务、不应承担违约责任的上诉理由不能成立，不予支持。综上，广厦公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2370元，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司负担。上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司多预交的二审案件受理费146元（2516元-2370元）予以退还，由上诉人陕西广厦投资发展集团有限公司持据来本院领取。本判决为终审判决。        审  判  长    仵瑞梅审  判  员    刘新星审  判  员    李  涛 二〇二〇年十月二十七日  法官 助 理    徐文婷 书  记  员    林卓青 1