贵州省遵义市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）黔03执异604号 案外人：刘溢萍，女，汉族，1978年1月25日出生，住。 案外人：李娅娇，女，汉族，1987年10月10日出生，住。 案外人：周庆梅，女，汉族，1965年10月1日出生，住。 案外人：李焱，女，汉族，1972年11月28日出生，住。 案外人：廖太琼，女，汉族，1956年4月11日出生，住。 案外人：王晓莉，女，汉族，1954年6月2日出生，住。 案外人：高世梅，女，汉族，1957年4月20日出生，住。 案外人：郑红鹰，女，汉族，1966年11月23日出生，住。 案外人：杨金森，男，汉族，1956年12月17日出生，住。 案外人：聂凯丽，女，汉族，1999年12月16日出生，住。 案外人：补贤明，男，汉族，1975年1月15日出生，住。 案外人：邹小琴，女，汉族，1969年6月23日出生，住。 案外人：杨道勇，男，汉族，1953年7月23日出生，住。 案外人：杨羅清，女，汉族，2013年12月5日出生，住 案外人：胡廷春，女，汉族，1967年11月21日出生，住。 案外人：张昕，男，汉族，1983年6月13日出生，住。 案外人：蔡润萍，女，汉族，1957年6月10日出生，住。 申请执行人：陈天喜，男，汉族，1973年5月8日出生，住。 申请执行人：蒲洪波，女，汉族，1973年7月18日出生，住。 被执行人：贵州嘉德山居左岸文化旅游开发有限责任公司。住所地：贵州省绥阳县洋川镇北大街。 法定代表人：陈艳竹，执行董事。 在本院执行陈天喜、蒲洪波与贵州嘉德山居左岸文化旅游开发有限责任公司（以下称嘉德山居公司）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人刘溢萍等17人于2020年10月12日对本院查封贵州一众易展房地产开发有限公司（以下称一众公司）名下嘉德休闲旅游区18、19、24、25栋共22套住房提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 刘溢萍等人称，我们在法院查封前购买一众公司开发的嘉德休闲旅游区18栋4-2、4-3、5-3、6-1、6-4、7-3号房；19栋5-1、6-2、6-4号房，24栋4-1、4-6、5-1、5-6、6-1、6-6、7-1、7-6号房；25栋3-6、4-6、5-6、6-6、7-6号房，用于度假、养老居住，交纳了全部房款，一众公司并不是被执行人，对申请执行人并无清偿义务，法院查封错误，损害了我们的合法权益，为此请求中止对上述房屋的执行。 陈天喜、蒲洪波称，邹小琴、聂凯丽、郑红鹰、李娅娇、周庆梅、王晓莉、补贤明、胡廷春、杨道勇、刘溢萍等人是在法院查封后签订合同购买的异议房，之前的订金没有附银行流水，完全可能造假，答辩人不认可其订房的真实性。被执行人在查封后处置房屋没有法律效力，上述案外人的异议不能成立，不能排除执行，应予驳回。 嘉德山居公司称，刘溢萍等案外人购买异议房屋属实，已付清房款。购买18、19栋住房的案外人已交房占有；24、25栋尚未完工，未交房。邹小琴、聂凯丽、郑红鹰、李娅娇、周庆梅、王晓莉、补贤明、胡廷春、杨道勇、刘溢萍等人是查封前订购的房屋，查封后到公司完善的合同，支付的房款。案外人的异议成立，请求法院支持。 本院查明，嘉德山居公司成立于2011年8月1日，注册资本5000万元。经营范围旅游文化产业投资、土地投资、养老服务产业。其获得嘉德休闲旅游区项目后，于2013年8月20日注资1000万元成立一众公司，负责嘉德休闲旅游区项目的开发建设。该项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房屋预售许可证均登记在一众公司名下。2013年10月8日，四川长城建筑（集团）有限公司(以下称四川长城建筑公司)与嘉德山居公司签订《建设工程施工合同》，由四川长城建筑公司承建绥阳嘉德山居文化旅游生态园销售中心土建约9300平方米及钢结构工程。2018年8月2日，双方因工程款纠纷诉到本院。审理过程中，本院于2018年9月3日作出（2018）黔03民初336号民事裁定，查封嘉德山居公司价值12441133元的财产或财产权利。2018年9月20日，本院向绥阳县住建局发出（2018）黔03执保173号协助执行通知书，查封了第三人一众公司开发的嘉德休闲旅游区95套住房，案外人提出异议的22套住房在查封范围内。查封过程中，一众公司未出具确认查封财产属于被执行人的书面依据。 2019年4月29日，本院作出（2018）黔03民初336号民事判决。判决生效后，四川长城建筑公司于2019年8月7日向本院申请执行，执行案号（2019）黔03执968号。执行过程中，依实际施工人陈天喜、蒲洪波申请，本院作出（2019）黔03执968号之一执行裁定，变更二申请人为申请执行人。 另查明，2018年，一众公司委托的销售公司贵州众嘉同创房地产营销策划有限公司在重庆市开展营销活动，刘溢萍等10人向销售公司订购了嘉德休闲旅游区的住房。基本情况如下： 刘溢萍于2018年7月19日向销售公司支付订金2000元，购买18-4-2号房，面积67.12㎡；2019年8月3日与一众公司签订书面合同，支付价款205000元。 李娅娇于2018年8月25日向销售公司支付订金2000元，购买18-4-3号房，面积65.17㎡；2019年3月17日与一众公司签订书面合同，支付价款195510元。 周庆梅于2018年9月6日向销售公司支付订金2000元，购买18-5-3号房，面积65.17㎡；2019年3月17日与一众公司签订书面合同，支付价款195510元。 王晓莉于2018年7月29日向销售公司支付订金2000元，购买18-7-3号房，面积65.17㎡；2019年1月24日与一众公司签订书面合同，支付价款213758元。 郑红鹰于2018年7月27日向销售公司支付订金30000元，购买19-6-2号房，面积67.12㎡；2019年5月15日与一众公司签订书面合同，支付价款220154元。 聂凯丽于2018年7月29日向销售公司支付订金2000元，购买24-4-1号房，面积39.52㎡；2019年9月21日与一众公司签订书面合同，支付价款122512元。 补贤明于2018年9月10日向销售公司支付订金2000元，购买24-7-1号房，面积39.52㎡；2019年9月26日与一众公司签订书面合同，支付价款122512元。 邹小琴于2018年8月30日向销售公司支付订金2000元，购买24-7-6号房，面积39.52㎡；2019年9月21日与一众公司签订书面合同，支付价款122512元。 杨道勇、杨羅清于2018年6月30日向销售公司支付订金2000元，购买25-3-6号房，面积39.52㎡；2019年11月10日与一众公司签订书面合同，支付价款130400元。 胡廷春于2018年8月19日向销售公司支付订金2000元，购买25-7-6号房，面积39.52㎡；2019年9月26日与一众公司签订书面合同，支付价款122512元。 其余案外人购房情况如下： 李焱于2018年1月6日与一众公司签订商品房屋买卖合同，购买18-6-1号房，面积42.74㎡，支付价款98302元。 廖太琼于2018年3月8日与一众公司签订商品房屋买卖合同，购买18-6-4号房，面积42.5㎡，支付价款106850元。 高世梅于2014年11月11日与一众公司签订商品房屋买卖合同，购买19-5-1号房，面积42.74㎡，支付价款111124元。 杨金森于2014年11月18日与一众公司签订商品房屋买卖合同，购买19-6-4号房，面积42.74㎡，支付价款74006元。 张昕于2018年9月7日与一众公司签订商品房屋买卖合同，购买24-4-6、24-5-6号房，面积各39.52㎡，每套价款113817.6元，共计支付价款227635.2元。 蔡润萍于2018年9月4日于一众公司协商代亲友团购住房，与一众公司签订商品房屋买卖合同，购买24-5-1、24-6-1、24-6-6、25-4-6、25-5-6、25-6-6号房，用于本人及女儿刘奕君、姐蔡润琴、妹蔡润秋、弟蔡润前、侄女婿钟雷居住，每套面积均为39.52㎡，总面积237.12㎡，总价款682905元，实际支付房款870000元。 因开发商经营不善等原因，嘉德休闲旅游区成为问题楼盘，部分楼栋未完工，部分楼栋未建设，已交房屋无法办理过户手续。案外人提出异议的22住房分布在18、19、24、25栋，其中18、19栋已交付使用；24、25栋在建未交房。 上述事实有案外人提供的订金收据、购房合同、房款收据、水电物业费收据、银行支付凭据、委托书等证据证明。 本院认为，本案焦点问题有三个，一是案外人查封前购买登记在第三人名下的商品房，其权利能否排除执行的问题；二是案外人在查封前订购登记在第三人名下的商品房，查封后签订合同、支付全部价款，其权利能否排除执行的问题；三是本案查封登记在第三人名下的商品房，对异议房屋是否有约束力的问题。下面分述之。 第一个问题。案外人李焱、廖太琼、高世梅、杨金森、张昕、蔡润萍等6人在本院查封前签订书面买卖合同，购买第三人名下的商品房用于自住，支付了全部价款，且买受人在遵义市辖区内没有其他住房，其权利能够排除执行。 第二个问题。案外人刘溢萍、李娅娇、周庆梅、王晓莉、郑红鹰、聂凯丽、补贤明、邹小琴、杨道勇、杨羅清、胡廷春等11人在本院查封之前订购第三人名下的商品房用于自住，交纳了订金，明确了具体房号，查封后签订书面买卖合同，付清了房款。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，案外人在查封前订购第三人名下的商品房，第三人出具的订金收据已具备商品房屋买卖合同的主要内容，查封后签订的购房合同系对前期合同的补充和完善，应当认定异议房屋购买在前，买受人的权利能够排除执行。 第三个问题。本案被执行人是嘉德山居公司，但查封的是登记在第三人一众公司名下的房产。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款：“对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。换言之，没有第三人的书面确认依据，不得查封。本案查封过程中，第三人一众公司并未出具书面确认依据，因此，本案的查封对案外人的购房行为没有约束力，案外人的权利能够排除执行。 综上所述，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，上列案外人的异议成立，其权利能够排除执行。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，裁定如下： 中止对贵州一众易展房地产开发有限公司名下嘉德休闲旅游区18-4-2、18-4-3、18-5-3、18-6-1、18-6-4、18-7-3、19-5-1、19-6-2、19-6-4、24-4-1、24-4-6、24-5-1、24-5-6、24-6-1、24-6-6、24-7-1、24-7-6、25-3-6、25-4-6、25-5-6、25-6-6、25-7-6号房屋的执行。 案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向遵义市中级人民法院提起诉讼。 审判长  徐忠显 审判员  余德平 审判员  杨 勇 二〇二〇年十一月十日 书记员  李泾蕾