江西省南昌市青云谱区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）赣0104执异121号 案外人：邓瑞仁，男，1948年12月8日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 申请执行人：中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：91360000705516541J。 法定代表人：杨涛，该分公司经理。 委托诉讼代理人：谈羽雄，江西秦风律师事务所律师。 被执行人：江西省霏欧凰家具制造有限公司，住所地：江西省南昌市东湖区铁街**，统一社会信用代码：913609022763393324W。 法定代表人：钟福华，该公司总经理兼执行董事。 被执行人：刘雪方，女，1969年11月28日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 被执行人：钟福华，男，1969年6月6日生，汉族，住江西省宜春市袁州区。 本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司与刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司借款合同纠纷一案中，案外人邓瑞仁对执行标的提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人邓瑞仁请求事项：请求解除对赣（2018）袁州区不动产第0xxxxx7号（宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点x栋x单元xxx室）房产查封并终止执行。事实与理由：1、贵院查封的房屋中有206套房屋为案外人所在单位袁州区国有林场危旧房改造的林场职工安置房包括案外人购置的房产。为落实完成2010-2012年江西省发改委、林业厅、住建厅下达给袁州区国有林场危旧房改造任务，2011年1月21日，袁州区区委常委会召开会议（中共宜春市袁州区委常委会会议纪要第1号）对国有林场职工要求进城安置的，在袁州区医药工业园选择安置地点。2011年8月11日，袁州区政府召开袁州区国有林场和国有垦区危旧房改造领导小组会议，确定安置房项目实施地点为国有林场为霏欧凰家具公司安置点等四个地点。霏欧凰家具公司安置点确定后，案外人单位袁州区国有林场与被执行人签订了危旧房改造意向书，林场职工每户还和被执行人、国有林场签订了《袁州区国有林场危旧房改造霏欧凰安置点房屋认购合同书》。案外人单位袁州区国有林场认购房屋的职工都按照协议全部缴纳了房款等相关的费用，案外人也依法缴纳了费用。2013年6月份，案外人单位袁州区国有林场的职工已经领取了房屋钥匙，陆续有人搬迁入住，截止目前有一半以上住户入住；但被执行人一直未能完全按照合同执行，既没有按照合同约定2012年10月交付房屋，也未在2013年3月份之前办理好房产证和土地证。被执行人的行为严重违约，侵犯了案外人等认购职工的合法权益。由于霏欧凰家具制造公司发生债务危机，导致安置点房屋前期的报建手续未及时办理，不动产产权迟迟不能办理；为此，区委、区政府多次召开专题会议，研究认购职工的房屋产权证办理问题。在袁州区政府的领导和关怀下，产权证办理稳步推进，2018年7月份，安置房房屋总证办理在霏欧凰公司名下，案外人单位袁州区国有林场安排在被执行人办理了总证之后，立即给每家每户办理产权证。但是2018年11月1日，由于被执行人的拖欠债务执行行为，导致了被执行人土地和房屋全部被查封，其中包括案外人在内的206套危旧房改造安置房。该批安置房虽然没有办理产权登记，但事实上认购职工交清了所有房款，而且不少职工已经入住，没有入住的职工也准备装修入住。该批安置房实际上为认购职工所有。2、国有林场危旧房改造是国家保障性安居工程建设的重要组成部分，是一项惠民工程。2011年，经袁州区政府研究决定将2010年-2012年国有林场危旧房改造部分任务落实在被执行人霏欧凰家具城二期项目建设工程内。职工房款已全部支付到位，目前已分房到户，已有将近一半入住。该项目并非不能办理产权证，而是由于被执行人的原因导致未能按时按约定办理，与认购职工没有任何关系。如果因为被执行人的原因导致案外人等认购职工购买的安置房被查封、拍卖，对广大林场职工是相当不公平的，会极大地损害职工利益，目前已经造成了群体性上访事件，如不尽快协调解决，势必将引发更大的群众性上访事件，影响了社会稳定。3、根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条规定：案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。第十六条规定：案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。因此，按照相关的法律规定，申请人民法院解除对案外人位于宜春市袁州区的查封并终止执行。 中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司称：邓瑞仁不属于案涉执行标的权利人，且其提出的执行异议亦不属于法律规定的能够排除执行的情形，具体理由如下：1、邓瑞仁并非案涉执行标的的权利人，无权就案涉执行标的提出执行异议。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条之规定，案涉执行标的系属已办理了产权登记的不动产，且登记在被执行人霏欧凰公司名下，而非邓瑞仁，故此邓瑞仁并非是案涉执行标的权利人。2、邓瑞仁提供的收据等证据材料无法证明其本人已支付涉案房屋的全部购房款及房屋已交付。首先，邓瑞仁仅提供了部分霏欧凰公司出具的购房收据复印件及部分转款至钟福华的流水，而根据正常逻辑及就普通家庭而言，对于房产购买此类大额费用支出事项，一般都是直接转款至开发商、均存在相应转账记录。而其仅提供了部分收据，但收据存在双方串通故意伪造可能；另其提供的转款至钟福华的流水也极有可能为邓瑞仁与钟福华之间的个人交易，且虽然钟福华是霏欧凰公司的法定代表人，但其与霏欧凰公司为两个独立的法律主体。因此，邓瑞仁应提供其转款至霏欧凰公司的相应流水以证明其已支付全部购房价款，但其提供的证据显然无法达到其证明目的，且与正常逻辑严重不符。因此，其应当承担举证不利的法律后果。其次，被执行人只是在异议书中声称“截至目前小区有一半以上住户入住”，但其并未提供相应水电、物业、燃气等费用的缴费单、缴费流水等证据材料以证明涉案房产已交付以及其本人已实际占有房屋。另根据《住宅专用维修资金管理办法》第十二条“商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住宅专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。”及第十三条“未按本办法规定交存首期住宅专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。”规定，商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，交纳首期住宅专项维修资金，未交纳的，开发建设单位不得将房屋交付购买人。邓瑞仁也未提供任何证据证明其已按要求缴纳上述费用。综上，邓瑞仁无法证明涉案房产已支付全部价款以及房产已交付。退一万步说，即使案涉房屋已交付，但邓瑞仁迟迟未将案涉执行标的过户至自己名下，怠于行使自己的权利，也存在明显的过错。邓瑞仁主张其已实际占有使用房屋，但在其在自认占有的多年时间内，其均未要求被执行人霏欧凰公司办理产权过户登记，该情形显然与正常的房屋交易习惯严重相悖，其应当自行承担该怠于行使权利导致的法律后果。综上所述，邓瑞仁不属于案涉执行标的权利人，且其提出的执行异议亦不属于法律规定的能够排除执行的情形。 本院经审查查明，兴业银行股份有限公司南昌分行与刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司借款合同纠纷一案中，南昌市中级人民法院作出（2013）洪民二初字第318号民事判决书，判决被告江西省霏欧凰家具制造有限公司在本判决生效后十日内一次性向原告兴业银行股份有限公司南昌分行归还借款本金3000万元、利息723913.56元、罚息3860.44元（利息、罚息计算至2013年10月11日，之后利息按合同约定计算至还清全部款项止）；被告钟福华、刘雪方对本判决第一项的债务承担连带清偿责任（保证人承担责任后，有权向主债务人追偿）；被告江西省霏欧凰家具制造有限公司不履行上述第一项判决的债务时，原告兴业银行股份有限公司南昌分行有权对抵押人所有的抵押物以折价或以拍卖、变卖后的价款优先受偿。该判决生效后，刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司未履行该判决，兴业银行股份有限公司南昌分行向南昌市中级人民法院申请强制执行，该院于2017年10月27日作出（2017）赣01执指89号执行裁定书，裁定申请执行人兴业银行股份有限公司南昌分行与被执行人江西省霏欧凰家具制造有限公司、钟福华、刘雪方借款合同纠纷一案【（2014）洪中执字第247号】，指定南昌市青云谱区人民法院执行。本院于2018年10月15日作出（2017）赣0104执658号执行裁定书，裁定变更中国华融资产管理股份有限公司江西省分公司为本案申请执行人；同日作出（2017）赣0104执658号之一执行裁定书，裁定冻结、扣划被执行人刘雪方、钟福华、江西省霏欧凰家具制造有限公司在银行的存款人民币50821858元或扣留、提取其收入50821858元，不足部分查封、扣押其相应价值的财产。2018年11月1日作出（2017）赣0104执658号之三协助执行通知书，查封江西省霏欧凰家具制造有限公司名下位于宜春市；x号楼x层xxx室、x号楼x层xxx室；x号楼x层xxx室；x号楼x层xxx室；x号楼x层xxx室；x号楼x层xxx室；x号楼x层x-xxx室；x号楼x层x-xxx室；x号楼x层x-xxx室；x号楼x层xxx室；x号楼x层x-xxx室；宜房权证宜春字第××号；x-2xxxxxx9号至x-2xxxxxx6号；位于宜春市宜春的赣（2018）袁州区不动产权第**至第**；赣（2018）袁州区不动产权第0xxxxx7号至第0xxxxx4号；第0xxxxx8号至第0xxxxx6号；第0xxxxx6号至第0xxxxx7号房产。案外人邓瑞仁认为其已于2012年2月22日向被执行人江西省霏欧凰家具制造有限公司购买宜春市袁州区［赣（2018）袁州区不动产第0xxxxx7号］，故提出执行异议。 另查明，邓瑞仁于2011年1月26日向宜春市袁州区国营天台山林场交纳购房押金2万元，于2011年12月15日提前交房款5万元，于2011年12月31日提前交房款2万元，于2012年2月16日交纳购房款2.39万元，于2012年2月24日交纳购房款3万元，于2013年6月11日交纳购房款4.078万元，共计人民币18.468万元。2012年2月22日，以邓瑞仁为甲方、江西省霏欧凰家具制造有限公司为乙方、宜春市袁州区国营天台山林场为丙方，三方签订一份《袁州区国有林场危旧房改造霏欧凰安置点房屋认购合同书》，内容为：根据2011年1月31日中共袁州区委常委会第1号会议纪要精神及袁州区医药工业园管委会对安置地的规划选址，江西省霏欧凰家具制造有限公司在霏欧凰家具城建设袁州区国有林场危旧房改造职工安置用房用于职工安置；乙方建设用地是以出让方式取得位于宜春地块的土地使用权，土地使用性质为商住两用；甲方所认购的房屋位于上述土地所建霏欧凰家具城二期房屋；认购房屋位于x栋x单元xxx室，房屋建筑面积116ｍ2（最后以房管局测量面积为准），单价1480元／ｍ2，总价人民币17.168万元；甲方在2012年2月16日前交清80%房款给丙方，由丙方统一交付给乙方；余下20%的房款在交房时由甲方交付给丙方，丙方统一交付给乙方，乙方交付钥匙给甲方。 又查明，江西省霏欧凰家具制造有限公司于2013年5月28日向天台山林场、金化林场、速丰林场发出通知，内容为：贵单位所购霏欧凰的房屋于2012年12月就已做好，当时就可大道交钥匙的条件。霏欧凰于2013年1月已铺好水泥路面，水电天然气有线电视至今已接近完工。鉴于以上各项工作基本完备，特通知贵单位于2013年5月31日前来江西省霏欧凰家具制造有限公司按照双方所签订的合同交清房款后再领用房屋钥匙，并办理好相关手续。天台山林场收到上述通知后，将所属职工购买房屋的钥匙全部领回，并发放给各职工。江西省霏欧凰家具制造有限公司于2018年7月31日取得了宜春市宜春霏欧凰家具城x栋x层x单元xxx室的产权证，产权证号为赣（2018）袁州区不动产权第0xxxxx7号。 本院认为，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款后且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，邓瑞仁于2012年2月22日已与江西省霏欧凰家具制造有限公司签订房屋认购合同书且已支付全部购房款，并已占有使用涉案房屋，且未办理过户登记系因江西省霏欧凰家具制造有限公司于2018年7月31日才取得产权证，而非因邓瑞仁自身原因未办理过户登记，故邓瑞仁对宜春市袁州区国有林场霏欧凰危旧房改造安置点的x栋x层x单元xxx室房屋[赣（2018）袁州区不动产第0xxxxx7号]的权利能够排除执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下： 中止对宜春市宜春霏欧凰家具城x栋x层x单元xxx室房屋［赣（2018）袁州区不动产第0xxxxx7号］的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内，向南昌市青云谱区人民法院提起诉讼。 审判长  江斯涛 审判员  杨邑利 审判员  郭起莲 二〇二〇年十一月二十六日 书记员  舒斯梅