宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民事判决书（2020）宁0402民初7108号原告：蒋某，宁夏固原人，住固原市。委托诉讼代理人：路某，宁夏则德律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：李某，宁夏固原市人，住固原市。第三人：宁夏鑫祥房地产开发有限公司。住所地：灵武市嘉源路二中体育看台北侧。法定代表人：杨某1，该公司经理。委托诉讼代理人：段某，生于1977年12月25日，甘肃省通渭县人，该公司售楼部经理，户籍地甘肃省通渭县常家河镇泉湾村社**，现住固原市原州区新天地**，代理权限为特别授权。第三人：宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司。住所地：固原市原州区北京路与雁岭北路交汇处。法定代表人：杨某2，该公司经理。原告蒋某与被告李某及第三人宁夏鑫祥房地产开发有限公司（以下简称鑫祥房产公司）、宁夏鑫祥房地产开发有限公司固原分公司（以下简称鑫祥房产固原分公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋某及其委托诉讼代理人路某，被告李某，第三人鑫祥房产公司的委托诉讼代理人段某到庭参加诉讼，第三人鑫祥房产固原分公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒋某向本院提出诉讼请求：1.被告李某及第三人鑫祥房产公司、鑫祥房产固原分公司立即协助为原告办理位于固原市××区交汇处新天地商业中心7幢1-2层070103、070203号房屋的房屋所有权证书，并由被告及第三人承担办理房屋过户相关费用；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年6月10日，原告从被告李某处购买其所有的位于固原市××区交汇处新天地商业中心7幢1-2层070103、070203号房屋，建筑面积为141平方米，总价款为860000元，约定涉案房屋于2018年10月20日办理过户手续。合同签订后，原告按照合同价款向被告支付房款，被告向原告交付涉案房屋。因被告向原告出卖的涉案房屋系从第三人处顶账而来，第三人就涉案房屋与被告签订《商品房买卖合同》，并且备案在被告名下，原告购买涉案房屋后，第三人承诺撤销被告的备案后会备案到原告名下，但第三人一直以各种理由推诿不配合原告办理其应有的房屋所有权证，原、被告多次联系第三人分公司要求办理遭拒，现为此诉至法院。被告李某辩称，同意原告诉请，且原告陈述的事实属实。第三人鑫祥房产公司述称，不同意原告的诉请，他们之间的债务跟我们没有关系，这些事情我们不清楚。第三人鑫祥房产固原分公司未提出述称意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对于原告提供的商品房买卖合同、房屋买卖合同、收条、借条、营业执照、供水合同、发票和被告提供的合同书、房屋买卖合同，因来源合法、内容客观真实，且与本案具有关联性，本院均予认定；被告提供的手机录音和第三人鑫祥房产固原分公司提供的三方协议、证明能够证明双方之间因第三人鑫祥房产固原分公司代支被告下欠农民工工资及代偿下余房屋按揭贷款而撤销涉案商业房备案的事实过程，但其并不能阻却原、被告之间房屋买卖合同有效的事实，故对上述证据的证明目的均不予采信。对于双方当事人争议的本案事实，经审理本院认定事实如下：涉案双方争议的商业房系被告李某以其在宁夏德达建筑安装工程有限公司承包的涉案固原新天地二期10#-13#商业、17#住宅腻子等工程施工款抵账所得，因资金原因，由被告与开发商第三人鑫祥房产固原分公司以按揭贷款方式于2016年5月29日签订了《商品房买卖合同》（该商品房买卖合同的编号为XTD2016070103），约定将位于固原新天地商业中心7幢1-2层070103、070203号建筑面积为141平方米商业房（该涉案房屋的预售许可证为固（2016）房预售证第03号）以863766元的总价按揭出售给被告李某，其中首付款为433766元，贷款为430000元。该合同签订后，该诉争商业房备案登记在被告李某名下，第三人鑫祥房产固原分公司也交付了涉案房屋及钥匙由被告使用。2017年6月10日，原、被告签订一份《房屋买卖合同》，约定由原告蒋某以860000元的总价购买被告李某位于固原市××区的建筑面积为141平方米的商业房一套（该商业房产权证号为XTD2016070103），付款时间为该合同签订时付200000元现金作为预交定金，2018年4月20日前将房款600000元当面交付，被告将钥匙交付原告，原告在支付房款时暂扣60000元作为以后办理过户手续保证金，待过户手续全部办妥后全额付清，双方协议约定于2018年10月20日办理房屋过户手续，过户费用由原告承担，被告有义务提供过户手续的相关证明。后原告按约先后共支付被告李某800000元购房款，2018年4月22日，被告李某将涉案房屋及钥匙交付原告使用。另查明，2019年1月14日，因被告李某欠付的农民工工资问题，被告李某与第三人鑫祥房产固原分公司、农民工代表王伟就李某借款事宜达成一份《三方协议》，由第三人鑫祥房产固原分公司借给被告李某150000元用于支付农民工工资，并由该第三人将涉案诉争商业房名下所剩按揭贷款一次性还清，由被告配合该第三人办理房管局撤案手续。后被告配合第三人鑫祥房产固原分公司将涉案房屋备案予以撤案，该涉案商业房现由原告占有使用。本院认为，原、被告之间就涉案争议抵账商业房签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方虽未办理物权登记手续，但并不影响该涉案房屋买卖合同的效力，其合法有效。涉案诉争商业房系被告李某以抵顶工程款方式从第三人鑫祥房产固原分公司抵账所得，该双方当事人之间也以按揭贷款方式签订了《商品房买卖合同》，并交付被告使用，故被告有权依法处分涉案商业房。在原、被告履行合同过程中，原告蒋某按约分期向被告支付了购房款，被告李某也将涉案商业房及房屋钥匙交付原告使用，该涉案房屋理应归原告所有，被告应按照约定履行协助办理涉案商业房的产权变更登记手续，但由于涉案商业房因被告下欠农民工资，已由房屋开发商暨第三人鑫祥房产固原分公司以借款形式在代偿涉案农民工工资及下余银行按揭贷款后，与被告以三方协议形式撤销了涉案房屋的备案，被告与第三人鑫祥房产固原分公司之间因涉案代偿款形成的债权债务关系，虽然并不能阻却物权优先于债权的属性，但作为仅与被告存在房屋买卖合同关系的相对人的原告，其在购房时明知涉案商业房存在按揭贷款，房屋办理过户存在一定障碍，其也未促成还贷过户义务，况且该涉案商业房的下余银行按揭贷款系由第三人鑫祥房产固原分公司代偿，涉案商业房的备案已撤销，原告与第三人亦并非合同相对人，故原告主张要求办理涉案商业房所有权证书的条件并未成就，且其也未提供证据予以佐证，对于原告的诉请，本院不予支持，待该涉案商业房过户条件成就后，原告可另行予以主张。第三人鑫祥房产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，视为对其抗辩权利的放弃，本院依法缺席审理。综上所述，原告主张要求被告及第三人立即协助原告办理涉案商业房的房屋所有权证书，并由被告及第三人承担办理房屋过户相关费用的诉请理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告蒋某的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取计50元，由原告蒋某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员 苟向辉 二〇二〇年十一月十三日书记员 马 骅附：本判决所引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。