重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2020)渝05民终7182号上诉人（原审原告）:重庆大都会东方广场有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路**大都会商厦**，统一社会信用代码91500000621909356L。法定代表人：李智健，董事长。委托诉讼代理人:谢莹，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人:张林长，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:重庆中视寰宇科技有限公司，住，住所地重庆市渝**龙溪街道龙华大道**牵晴小居**1-15-1一社会信用代码91500112MA5U3L0B77。法定代表人:赵利民，总经理。被上诉人（原审被告）:赵利民，男，汉族，1991年12月12日出生，住山西省左云县店湾镇平寺村。上诉人重庆大都会东方广场有限公司（以下简称大都会广场公司）因与被上诉人重庆中视寰宇科技有限公司（以下简称中视公司）、赵利民房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1879号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大都会广场公司的委托诉讼代理人谢莹、被上诉人中视公司的法定代表人赵利民到庭参加了审理。本案现已审理终结。大都会广场公司上诉请求：一、改判原审判决第二项中电费和电损费金额为116.28元和22.01元；二、改判原审判决第三项为“被上诉人立即支付上诉人滞纳金，滞纳金从应付未付之日起计算至2019年9月1日为329.98元，从2019年9月2日起以22091.46元为基数按每日0.05%计算至欠款本金付清时止”；三、撤销原审判决第四、六项判决并改判“被上诉人除已经缴纳给上诉人63735元履约保证金充作违约金外，还应另行向上诉人支付违约金155431元”；四、一、二审案件受理费由被上诉人负担。主要上诉理由为：一、被上诉人的违约行为对上诉人造成了巨大的损失，应按照合同约定除已经缴纳的履约保证金被充作违约金不予退还外，还应另行向上诉人支付违约金155431元；二、一审法院认定上诉人请求“8月份电费无充足证据证明以及电费和电损费中包含增值税”有误，被上诉人不仅应当向上诉人支付8月份的电费和电损费，还应按照上诉人的诉讼请求支付6、7月的电费和电损费；三、原审法院认定上诉人请求的逾期付款违约金超出了“按日以相应的未付款额的0.05%计付迟延支付违约金”，认定有误，应当予以纠正。中视公司和赵利民答辩称：对一审判决无意见，如果6、7月份的电费、电损费和逾期付款违约金计算有误可以修正，其他不同意上诉人的上诉请求。大都会广场公司向一审法院起诉请求:“1.确认原告与被告签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、《承租人变更协议》于2019年9月2日解除；2.判令被告中视公司立即向原告支付固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元，电费116.28元，电损费22.01元，共计22091.46元；并支付2019年8月2日起至2019年9月1日的滞纳金329.98元；从2019年9月2日起至付清时止，以22091.46元为基数，按每日0.05%计算支付滞纳金；3.判令被告中视公司除已经缴纳给原告63735元履约保证金充作违约金不予退还外，还应另行立即向原告支付违约金155431元；4.判令被告赵利民对被告中视公司应向原告支付的所有款项承担连带支付责任;5.诉讼费用由被告承担。”一审法院认定事实：2019年3月4日，甲方大都会广场公司与乙方赵利民签订了《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》。合同约定，甲方将其所有的重庆市渝中区邹容路68号（大都会广场）第16层03+04号办公楼单元及其设施出租给乙方赵利民，使用面积约212.45平方米。承租期自2019年3月11日起至2021年3月10日止。2019年3月11日起至2019年5月10日，乙方须向甲方支付月承租费7587.50元、承租费增值税379.38元、月商业服务费5010.61元及其增值税300.64元；2019年５月11日起至2019年6月10日，乙方须向甲方支付月承租费10279.84元、承租费增值税513.99元、月商业服务费5010.61元及其增值税300.64元；2019年6月11日起至2021年3月10日，乙方须向甲方支付月承租费15175元、承租费增值税758.75元、月商业服务费5010.61元及其增值税300.64元。乙方于2019年3月11日之前向甲方支付2019年3月11日至2019年3月31日期间的承租费、商业服务费及对应的增值税。乙方于2019年3月11日或之前向甲方缴纳履约保证金63735元，并于2019年3月11日接收承租单元及其设施。履约保证金用作担保乙方遵守及履行本合同各项义务和责任或其他原因而向甲承担的义务，若乙方未按时向甲方支付任何应付款，甲方有权从履约保证金中扣除该应付款。乙方须于每月首日向甲方足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税，并于每月首日按甲方发出的付款通知书向甲方支付水费、电费。如承租期首月或届满月非整月，则该月的承租费、商业服务费及对应的增值税应按乙方在当月的实际承租天数占该月日历天数的比例进行折算。若乙方未按时支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，乙方应按所欠金额向甲方支付每日0.05%的滞纳金，直至乙方付清承租费、商业服务费、预付款、履约保证金或其他应付款之日止。若乙方逾期10天仍未支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则甲方有权书面通知乙方解除本合同，乙方须向甲方支付违约金，该违约金数额应等于履约保证金的数额加未履行承租期的承租费、商业服务费及对应的增值税总额的40%。若违约金不足以弥补甲方实际发生的损失，甲方仍有权向乙方追偿。合同还约定了其它事项。同月11日，赵利民向大都会广场公司支付了63735元履约保证金，大都会广场公司向赵利民交付了约定房屋。同月22日，大都会广场公司与中视公司、赵利民签订《前述合同履行过程中，中视公司仅向大都会广场公司支付了至2019年7月31日的承租费、商业服务费及对相应的增值税，支付了至2019年5月31日的电费及电损费。2019年7月29日，中视公司经其工作人员王原以微信方式告知大都会广场公司工作人员王婧洁，中视公司因经营困难，不再继续租房，且已全部撤出。王婧洁告知，如终止合同须签终止协议并支付违约金。王原则表示中视公司不同意支付违约金，大都会广场公司可走法律程序，现只是想把房屋予以退还。因双方意见不一，未签订终止合同协议，中视公司亦未办理租赁房屋退还手续。因中视公司未按约定继续缴纳承租费、商业服务费等费用，2019年8月30日，大都会广场公司向中视公司、赵利民邮寄送达《解除租赁合同通知》，称赵利民、中视公司自2019年8月1日起至今未依照约定支付承租费及相关费用，依据租赁合同10.2条及补充协议第四条的约定通知：于2019年9月1日24时解除租赁合同及补充协议。赵利民于2019年9月2日收到了该通知。一审审理中，大都广场公司举示了中视公司承租房屋在内的同层房屋在2019年6月、7月、8月的电表抄表记录及电价计价依据文件，载明，6月用电55度，7月用电63度，8月用电61度，电损计量均按用电量的18.93%计算，2019年6月30日前电价为0.6761元/度，2019年7月1日起电价为0.6378元/度。中视公司和赵利民对该组证据真实性无异议，但只认可其承租房屋在同年6月、7月的用电量，对同年8月用电量有异议。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”本案中，大都会广场公司与赵利民签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、大都会广场公司与赵利民、中视公司签订的《承租人变更协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人均有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。根据前述合同和变更协议，案涉房屋出租人为大都会广场公司、承租人则是中视公司，赵利民是则中视公司履行前述合同、协议的连带责任保证人。针对大都会广场公司的本案诉讼请求，一审法院分析评判如下：关于案涉租赁合同的解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定;“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除人可以解除合同。”第九十六条第一款规定;“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，按前述《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》和《承租人变更协议》约定，被告中视公司须于每月首日向大都会广场公司足额支付该月的承租费和商业服务费及对应的增值税，并于每月首日按大都会广场公司发出的付款通知书向大都会广场公司支付水费、电费。若中视公司逾期10天仍未支付承租费、商业服务费、预付款、履约保证金、水电费、税费等应付款，则大都会广场公司有权书面通知解除合同。中视公司虽于2019年7月29日通过其工作人员向大都会广场公司表达了因经营困难欲终止合同履行的意思，由于双方意见分歧，双方未签订终止合同协议，并且中视公司在当时并无单方即时解除租赁合同的权利，因此，前述房屋租赁在2019年7月29日并未解除，中视公司仍应按合同约定继续履行合同义务。据此，中视公司应于2019年8月1日支付当月上述费用，但其逾期十日仍未支付，大都会广场公司按约定享有了单方解除案涉租赁合同的权利。随后，大都会广场公司于2019年8月30日向中视公司邮寄解除案涉租赁合同通知，并于2019年9月2日送达中视公司。因此，案涉租赁合同于2019年9月2日解除。大都会广场公司要求对此予以确认成立，一审法院予以支持。关于大都会广场公司要求中视公司给付2019年8月1日至2019年9月1日期间的房屋承租费、商业服务费及相应的增值税问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定;“承租人应当按照约定的期限支付租金……”如前所述，案涉租赁合同已于2019年9月2日解除，中视公司在解除合同仍有2019年8月1日至2019年9月1日期间的租金等相关费用未支付，按双方合同约定计算，中视公司应向大都会广场公司支付该期间的固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元。大都会广场公司关于支付固定承租费、商业服务费及对应的增值税的请求，有事实和法律依据，一审法院依法予以支持。关于大都会广场公司诉请的2019年6月至2019年8月的电费116.28元及电损费22.01元问题。一审庭审中，中视公司认可2019年6月及7月的用电量，但不予认可8月份的电量。在原告未举示充足证据证明8月份实际用电额的情况下，一审法院对大都会广场公司主张的8月电费及电损费不予支持。由于合同并无电费、电损费应支付增值税的约定，大都会广场公司计算增值税不当。根据查明的用电量、电损比例、电价计算，6月、7月电费合计应为68.47元，电损费合计应为12.96元，大都会广场公司这两月电费、电损费请求中与此相符的部分，一审法院予以支持，超出的部分，一审法院不予支持。关于房屋承租费、商业服务费及相应增值税、电费、电损费的逾期付款滞纳金问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，大都会广场公司与中视公司在前述合同中约定的滞纳金是对迟延支付应付款进行的违约责任约定，其实质为迟延付款违约金。中视公司迟延支付前述应付房屋承租费、商业务费及相应的增值税、电费、电损费，构成违约，大都会广场公司要求对2019年8月的房屋承租费、商业务费及相应的增值税和2019年6月、7月的电费、电损费从2019年8月2日起至付清之日止，对2019年9月1日的房屋承租费、商业务费及对应的增值税从2019年9月2日起至付清之日止，按日以相应的未付款额的0.05%计付迟延支付违约金成立，一审法院予以支持。大都会广场公司逾期付款违约金中超出按此方式计算的部分，不予支持。关于大都会广场公司主张的不退还履约保证金和支付解除合同的违约金问题。本案中，被告中视公司辩称约定的违约金计算标准过高。按前述法律规定，结合本案实际情况，一审法院认为中视公司已交的履约保证金63735元充作违约金由大都会广场公司收取并不予退还已足以弥补大都会广场公司因中视公司违约提前解除合同所遭受的损失，故一审法院对解除合同违约金依法予以调整，确定履约保证金充作违约金处理，对大都会广场公司所主张的其他提前解除合同的违约金155431元，不予支持。赵利民对上述中视公司应向大都会广场公司支付的所有款项承担连带支付责任的问题。根据《二审审理中，中视公司和赵利民确认并认可2019年6月和7月电费为77.37元、电损费为14.65元、逾期付款违约金为329.98元。本院对一审判决认定的其他事实予以确认。本院认为，大都会广场公司与赵利民签订的《重庆“大都会商厦”办公楼租赁合同》、大都会广场公司与赵利民、中视公司签订的《承租人变更协议》系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对合同双方当事人具有法律约束力，双方均应按约定履行自己的义务。案涉租赁合同履行过程中，中视公司逾期未付租金，构成违约，其应承担支付尚欠租金和违约金的责任。大都会广场公司上诉认为原审判决对于中视公司所欠电费、电损费、逾期付款违约金计算错误，在二审审理中，中视公司和赵利民确认并认可2019年6月和7月电费为77.37元、电损费为14.65元、逾期付款违约金为329.98元，即对大都会广场公司关于电费、电损费、逾期付款违约金的上诉请求予以认可，对此本院予以尊重和确认。关于大都会广场公司要求中视公司支付2019年8月份电费和电损费的问题，因大都会广场公司并未提供充分证据证明中视公司该月的实际用电额度，故本院对大都会广场公司的该项请求不予支持。中视公司已缴纳的履约保证金63735元充作违约金，足以弥补大都会广场公司因中视公司违约提前解除合同所遭受的损失，故大都会广场公司要求中视公司支付违约金155431元，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，本院根据二审中被上诉人认可上诉人部分上诉请求这一新事实而予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1879号民事判决第一、四、五项；二、撤销重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1879号民事判决第六项；三、变更重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1879号民事判决第二项为：重庆中视寰宇科技有限公司于本判决生效后十日内向重庆大都会东方广场有限公司支付固定承租费15680.84元及对应的增值税费784.04元，商业服务费5177.63元及对应的增值税310.66元，电费77.37元，电损费14.65元，合计22045.19元；四、变更重庆市渝中区人民法院（2020）渝0103民初1879号民事判决第三项为：对第二判项的应付款，由重庆中视寰宇科技有限公司于本判决生效后十日内向重庆大都会东方广场有限公司支付2019年9月1日前的逾期付款违约金329.98元；并从2019年9月2日起至付清之止，按日以22045.19元的0.05%计付逾期付款违约金，随本付清；五、驳回重庆大都会东方广场有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2296元，由重庆中视寰宇科技有限公司和赵利民共同负担；二审案件受理费4592元，由重庆大都会东方广场有限公司负担4500元，重庆中视寰宇科技有限公司和赵利民负担92元（此款已由重庆大都会广场有限公司预交，重庆中视寰宇科技有限公司和赵利民负担的92元由其直接支付与重庆大都会广场有限公司，本院不作清退）。本判决为终审判决。审 判 长 段晓玲审 判 员 陈 华审 判 员 周 舟二〇二〇年十一月十日（院印）法官助理 印赵曦书 记 员 赵中雪