四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15397号 上诉人（原审被告，反诉原告）：成都华晟投资有限公司，住所地：成都市成华区龙潭街道龙潭路******。 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：张政，男，系公司员工。 委托诉讼代理人：贺泽恩，四川遂宜律师事务所律师。 被上诉人（原审原告，反诉被告）：李隆海，男，1985年5月24日出生，汉族，住四川省西充县。 委托诉讼代理人：覃振山，四川凯盈律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵磊，四川凯盈律师事务所律师。 原审被告：四川高登环球商业管理有限公司成都分公司，住所地：四川省成都市成华区龙潭街道龙潭路******。 负责人：卞民庆。 原审被告：四川高登环球商业管理有限公司，住，住所地：成都成华区龙潭路******/div> 法定代表人：邓先福。 委托诉讼代理人：李庆，女，系公司员工。 上诉人成都华晟投资有限公司（以下简称华晟公司）因与被上诉人李隆海、原审被告四川高登环球商业管理有限公司成都分公司（以下简称高登成都公司）、原审被告四川高登环球商业管理有限公司（以下简称高登公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9611号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 华晟公司上诉请求：1.请求撤销成都市成华区人民法院（2019）川0108民初9611号民事判决第三项，改判驳回李隆海要求赔偿装修损失的诉讼请求或发回重审。2.本案一、二审诉讼费用均由李隆海承担。事实和理由：华晟公司与李隆海于2018年10月31日签订《商铺租赁合同主体变更协议书》将案外人袁尚龙租赁的上古天地项目4楼及5楼商铺的租赁权转让给李隆海。后因李隆海多次违反合同约定及商城管理规定，经华晟公司对此催促整改无效，华晟公司即按照合同约定行使单方解除权。后华晟公司不服诉至一审法院，一审法院经审理后认为，华晟公司行使合同单方解除权的理由不成立，构成违约并判决华晟公司承担李隆海的装修损失。但华晟公司行使合同解除权合法有效，除了对李隆海发函外，双方还签署了《场地租赁合同》解除协议书。该协议书约定:《场地租赁合同》解除后，双方互不承担任何责任，任何一方不得以任何形式、理由追究对方的违约责任。该协议书明显免除了华晟公司的违约责任，故一审判决华晟公司应当承担李隆海装修损失，不应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，华晟公司不应承担李隆海的装修损失。 李隆海辩称，华晟公司的上诉理由不能成立，请求驳回华晟公司的上诉请求。 高登成都公司未发表答辩意见。 高登公司未发表答辩意见。 李隆海向一审法院提出诉讼请求：1.解除李隆海与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》；2.华晟公司退还李隆海已缴纳的租赁保证金人民币8000元，高登公司、高登成都公司还李隆海2000元营运保证金；3.华晟公司向李隆海支付装修补偿款116854元，并承担评估费5800元。 华晟公司向一审法院提出反诉请求：1.请求李隆海立即将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址；2.请求李隆海立即向华晟公司支付农场杂物移除清理人工费人民币18000元；自2019年7月1日至拆除之日止的场地占用费按68元/月计算。 一审法院经审理认定事实：2016年12月17日，华晟公司（甲方）与李柠（乙方）签订《商场场地租赁合同》约定，甲方出租给乙方的场地坐落在成都市成华区，使用面积约1000平方米，店铺经营“天空农场”、“牧笙庄园”等；租期六年，自2016年12月31日起至2022年12月30日止；乙方确认以1个月为一个支付期向甲方一次性缴纳支付营业租金：第一年、第二年按当月营业额的8%，第三年、第四年按当月营业额的9%，第五年、第六年按当月营业额的10%，租赁保证金8000元；营运服务费按月营业额的2%支付，营运保证金2000元，支付到高登成都公司账户。双方约定按月营业额计算租金的情况，于合同期内，乙方在该场地内必须通过收银机收取任何营业款项，该数据必须包括交易之金额、日期、时间、收银机编号、收款方式、折扣金额及交易流水号（该等流水号需与客户收银条上所载明之号码完全一致并一一对应）。双方约定乙方的权利义务，在该场地内开展及经营其业务前，乙方应向政府有关部门取得所有必要的执照、批准或许可证，乙方必须确保该等执照、批准或许可正在租赁期间内完全有效。双方约定保证金的退还情况，甲方有权在乙方违反本合同约定时（不影响甲方对该等违反可行使的任何其它权利或补救方法）全数没收保证金，若保证金不足以补偿甲方因乙方该等违反而蒙受的一切损失，甲方有权就不足部分向乙方追讨；在不影响合同项下甲方其他权利的前提下，甲方须于本合同终止或提前终止后乙方按合同约定变更或注销相应证照及将长提返还甲方且结清合同项下所有款项后30日内，把保证金无息退还乙方。双方约定符合以下情况，甲方有权提前终止合同，1.乙方为能按照本合同规定，逾期支付租金、营运服务费、物业管理费超过14天时；2.乙方严重违反本合同中给乙方必须遵守或履行的其他规定；或乙方违反本合同约定事项，经甲方告知／制止后，拒不改正的……双方约定场地的收回情形，于合同期届满或甲方单方解除或提前终止本合同，或乙方提前终止合同后，甲方有权收回该场地；若乙方未按上述约定的时间将该场地返还予甲方，则乙方应赔偿甲方因此而遭受的一切损失，包括但不限于甲方将该场地恢复原状之费用、因延迟向新租户交付该场地而需承担的违约金、中介费等，并有权自行对该场地作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由乙方负担，甲方有权把该等开支及费用视为债项，向乙方追讨；甲方有权在本合同终止或甲方根据本合同的规定提前终止本合同，乙方未能按照本合同规定或甲方的要求返还该场地，则甲、乙双方同意，甲方有权行使收回该场地的权利包括但不限于在乙方不到场的情况下进入、占有该场地并处理、移除乙方在该场地的内的任何财物，且无须对乙方因此而遭致的损失、损害承担赔偿责任。如该场地内有乙方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为乙方放弃前述物品，甲方有权以任何方式处理前述物品，乙方同意甲方以任何方式处理，并同意不追究甲方责任和要求甲方赔偿；同时，甲方亦有权向乙方追讨因清理、保管前述物品（若有）所产生的所有费用。双方还约定，甲方一次或多次原谅乙方违反任何其在本合同项下的任何责任，不构成甲方放弃追究对乙方任何持续、日后的违反行为的依据，或不得在任何方面减损或影响甲方追究乙方任何持续、日后的违反行为的权利和补救。甲方作出或没有作出任何事项均不构成甲方向乙方的违反的行为放弃追究，除非甲方以书面明确表示放弃对乙方的追究。随后，李柠与华晟公司签订《补充协议》约定免租期3个月，从开业之日起，每3个月的租赁期间内使用1个月免租期，在9个月内使用完毕。李柠与高登成都公司签订《综合管理服务协议》约定，运营服务费采取“先付后用”的原则，除租赁合同约定的起算日所在第一个日历月的运营服务费应于该起算是当日支付外，其后李柠应在每个支付期（3个月）开始的第一日前支付；若李柠违反本协议规定，则高登成都公司有权没收营运保证金；李柠必须按时缴纳各种税费，包括但不限于租金、营运服务费等；租赁合同终止后，李柠应将物品全部搬出，否则视为放弃物品的所有权，高登成都公司可以进行当方处置。在此之后，华晟公司、李柠、袁尚龙签订《商铺租赁主体变更协议书》约定，将《商场场地租赁合同》中李柠租赁的店铺权利转移给袁尚龙，由李隆海替代李柠继续履行案涉租赁合同，同时转移的还有李柠向华晟公司缴纳的定金、保证金。2018年10月31日，华晟公司、袁尚龙、李隆海签订《商铺租赁主体变更协议书》约定，将《商场场地租赁合同》中袁尚龙租赁的店铺权利转移给李隆海，由李隆海替代李柠继续履行案涉租赁合同，同时转移的还有李柠向华晟公司缴纳的定金、保证金，权利义务转移时间为2018年11月1日。上述合同签订后，2018年5月4日，华晟公司向袁尚龙出具《收据》载明收到李隆海支付的2000元租赁保证金，高登成都公司向袁尚龙出具《收据》载明收到李隆海支付的8000元营运保证金。 一审法院另查明，案涉商场开业时间为2017年9月23日，案涉店铺租赁期实际为2017年9月23日至2023年9月22日。李隆海进店经营后，华晟公司以李隆海一笔消费60元未给顾客开具小票为由，向李隆海出具罚款单，罚款金额为180元，李隆海支付了该笔罚款。2019年6月24日，华晟公司向李隆海发出《关于停业整顿通知函》通知你李隆海在收到本函之日起闭店停业整顿，知道办理获取经营所有必要的执照，达到甲方整改验收标准后方可恢复营业。同日，案涉场地被华晟公司上锁。2019年7月8日，李隆海获取营业执照。但华晟公司仍未准许李隆海进场经营。华晟公司于2019年7月26日向李隆海发出《解除租赁合同之通知》载明，李隆海违法合同约定，2019年4月18日期间产生的一笔销售，金额60元，李隆海未如实上报，已构成重大违约，严重违反了诚实信用原则，给华晟公司的正常生产和经营造成了不良影响；双方签订的租赁合同即日起解除，李隆海已缴纳的租赁保证金8000元、运营保证金2000元不予退还；李隆海应于2019年8月11日24点前将店铺内所有设备、货物、可移动物及其他物品搬出商铺并立即撤场，若未能在前述日期将承租单元恢复原状及交回承租单元，华晟公司有权行使收回场地的权利，此外，李隆海将被视为自动放弃该场地内的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其他任何物品，华晟公司有权作出处理，并保留追究李隆海违约责任的权利。2019年8月14日，李隆海委托作为成华区牧笙儿童室内游戏娱乐服务部的经营者委托四川金联保险公估有限公司对案涉店铺的资产价值进行评估。同日，华晟公司工作人员开锁后，评估机构与“天空农场”、“牧笙庄园”工作人员进入案涉店铺对案涉店铺物品进行清点，并于2019年9月16日作出《评估报告》，评估依据结合了装修、设备的使用年限进行价值评估，评估价值为116854元。产生评估费5800元。 一审法院另查明，案涉场地至今无人占有使用。案涉场地从2018年7月1日至2019年6月1日期间，每月平均月租金及营运服务费为67.61元。 一审法院认为，李柠与华晟公司签订的《商场场地租赁合同》，意思表示真实，应为合法有效。李隆海通过合同方式承接李柠、袁尚龙的案涉合同权利义务，得到华晟公司的确认，也应为合法有效。结合本案证据以及当事人的诉讼请求，对本案综合评判如下：一、关于合同解除的问题；李隆海于2019年6月24日便开始停业整顿，不在案涉场地从事经营活动，华晟公司已经实际占有案涉场地。华晟公司于2019年7月26日向李隆海发出解除通知。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”的规定，案涉合同已经由华晟公司以通知的方式解除，李隆海起诉时已经超过3个月的异议期，故一审法院确认案涉合同已经于2019年8月11日解除，李隆海主张判令解除《商场场地租赁合同》的诉讼请求，已丧失诉讼利益，一审法院不予支持； 二、关于违约的问题。依据2019年7月26日《解除租赁合同之通知》的内容，华晟公司主张李隆海违约解除合同的理由为2019年4月18日期间产生的一笔销售，金额60元，李隆海未如实上报，已构成重大违约，严重违反了诚实信用原则，给华晟公司的正常生产和经营造成了不良影响，华晟公司以此获得了合同的单方解除权。一审法院认为，华晟公司提交的证据无法证明李隆海在2019年4月18日有一笔60元的销售未如实上报的事实，华晟公司的证据仅能证明2019年4月11日李隆海有一笔60元的销售未如实上报，且李隆海已接收华晟公司的处罚，并缴纳了罚款，故华晟公司以此为理由解除与李隆海的租赁合同，事实和法律的依据不足，一审法院不予支持。华晟公司还当庭出示多份整改通知，直指李隆海违章搭建、饲养家禽、经营区域脏乱差等，但其未出示证据证明其向李隆海送达了上述整改通知，李隆海对此也未予认可，且华晟公司的证据也无法证明其整改通知所载明的内容为客观事实，故一审法院对此不予采信。综上，一审法院认为，华晟公司在2019年7月8日李隆海依据其整改意见获得营业执照后，仍不准许李隆海经营案涉场地的行为，系导致李隆海与其合同解除的直接原因，华晟公司为实际违约方，应承担李隆海因其行为导致的损失赔偿责任。 三、关于李隆海主张的返还保证金。由于华晟公司为违约方，李隆海主张的租赁保证金8000元、营运保证金2000元，虽为袁尚龙支付，但有《商铺租赁合同主体变更协议书》确认，应退还李隆海、有《解除租赁合同之通知》确认金额，一审法院认为，李隆海主张相应主体返还上述保证金的诉讼请求，有事实和法律的依据，一审法院予以支持。根据《公司法》的相关规定，高登成都公司为高登公司的分公司，其责任应由高登公司承担。 四、关于李隆海主张华晟公司赔偿装修损失的情况。由于华晟公司的违约行为，导致李隆海不能继续经营，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；”的规定，李隆海主张的赔偿应在其剩余租期内的装修残值作为依据。案涉店铺在2019年6月24日后，已经由华晟公司实际占有，李隆海委托出具的《评估报告》系以2019年8月14日的现场勘查为依据，一审法院认为该《评估报告》的评估基础具有客观性，且案涉房屋现已被华晟公司再次出租，故对于李隆海的装修及设备损失，该评估报告具有一定的参考价值，华晟公司主张重新评估，一审法院认为没有必要。该评估结果虽有考虑折旧，但是该评估报告作出的产值评估并未参考案涉房屋的租期，故一审法院结合案涉店铺的租期为6年，已经使用1年又10个月左右，剩余租期为4年又2个月的客观事实及华晟公司的违约程度，酌情认定李隆海租赁期内装修损失应为评估损失的70%比较合理,故，华晟公司应向李隆海赔偿装修损失金额为81797.8元【评估价值116854×70%】。李隆海主张的评估费，一审法院认为该费用并非其主张损失的必要支出，一审法院对此不予支持。 五、关于华晟公司的反诉请求。华晟公司主张支付农场杂物移除清理人工费，经过庭审审理，该费用实为李隆海物品占用场地的租金及营运服务费，一审法院认为，李隆海在停业整顿期间（2019年6月24日至2019年7月8日共15天）的租金及营运服务费应向华盛公司支付，李隆海应向华晟公司支付租金及营运服务费33.81元（67.61元/月÷30天/月×15天）。华晟公司要求李隆海将注册在案涉场地的营业执照、卫生许可证等注销或变更地址的反诉请求，不属于民事诉讼的受理范围，一审法院不予处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、华晟公司在判决发生法律效力之日起十日内向李隆海返还租赁保证金8000元；二、高登公司在判决发生法律效力之日起十日内向李隆海返还营运保证金2000元；三、华晟公司在判决发生法律效力之日起十日内向李隆海支付赔偿金81797.8元；四、李隆海在判决发生法律效力之日起十日内向华晟公司支付租金及营运服务费33.81元；五、驳回李隆海的其他诉讼请求；六、驳回华晟公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行支付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费2953元、减半收取1476.5元，反诉受理费125元，共计1601.5元，由李隆海负担100元，由华晟公司负担1301.5元，高登公司负担100元，高登成都公司负担100元。 二审中，李隆海未提交新证据，华晟公司提交了《场地租赁合同解除协议书》一份，拟证明双方同意互相免除违约责任。李隆海对该证据的真实性，合法性无异议，对关联性有异议认为，该解除协议书针对的是李隆海所租赁的4楼的商铺解除所签订的协议书，与本案的5楼场地没有任何关系。本院对该证据的真实性予以确认，对其证明力在本院认为部分予以评判。 本院审理查明的事实与一审一致。 本院认为，本案的主要争议焦点在于双方是否通过协议约定免除了华晟公司的违约责任。华晟公司上诉主张双方在2020年4月20日签订的《关于解除协议书》（以下简称《解除协议书》）约定互不追究违约责任，李隆海认为该《解除协议书》系双方就第四层房屋的租赁关系所作的约定，与案涉第五层房屋的租赁关系无关。本院认为，华晟公司与李隆海均陈述双方就龙潭路33号第四层、第五层房屋的租赁关系于同日分别签订了相应的租赁协议，本案需要厘清的是《解除协议书》所解除的租赁关系是否包括案涉第五层房屋的租赁关系。从现有证据来看，本院认为李隆海关于《解除协议书》与第五层房屋租赁关系无关的辩解更具有事实依据，理由是：一、《解除协议书》中载明“《场地租赁合同》自2019年12月31日解除”，而本案一审诉讼中，华晟公司主张案涉租赁合同的解除时间是2019年8月11日，其关于案涉租赁合同解除时间的陈述与《解除协议书》中的解除时间不一致，故案涉租赁合同与《解除协议书》所涉租赁合同可能并非同一合同关系；二、从《解除协议书》的签订时间来看，华晟公司签订《解除协议书》的时间为2020年4月20日，一审诉讼在其签订《解除协议书》时尚未结束，且一审开庭时间发生于《解除协议书》的签订时间之后，而华晟公司并未将这一对已有利的协议作为证据向一审出示，以免除其可能承担的违约责任，由此可见案涉租赁合同与《解除协议书》所涉租赁合同可能并非同一合同关系。综上，从现有证据来看，华晟公司无法证明《解除协议书》所涉租赁合同即为案涉租赁合同，而现有证据能够证明案涉租赁合同与《解除协议书》所涉租赁合同并非同一合同关系的高度可能性，故本院认为不宜以《解除协议书》作为判断案涉租赁关系权利义务的依据，华晟公司以《解除协议书》的约定而主张免除其在案涉租赁合同的违约责任的主张，证据不足，本院不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1845元，由成都华晟投资有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判长  王果 审判员  廖方 审判员  赵韬 二〇二〇年十一月十七日 书记员  袁敬