四川省攀枝花市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川04民终873号 上诉人（原审原告、反诉被告）：攀枝花市南宇商贸有限公司，住所地：四川省攀枝花市**江边街**，统一社会信用代码：915104007334167084。 法定代表人：周凡，该公司董事长。 委托诉讼代理人：邹勇，四川渡攀律师事务所律师，执业证号：15104200910193477。 上诉人（原审被告、反诉原告）：攀枝花众生开明医药有限公司，，住所地：四川省攀枝花市**攀枝花大道南段**，一社会信用代码：915104007496453102。 法定代表人：王骏，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：王晶，四川攀法律师事务所律师，执业证号：15104201610548122。 上诉人攀枝花市南宇商贸有限公司（以下简称南宇公司）、上诉人攀枝花众生开明医药有限公司（以下简称众生医药公司）因房屋租赁合同纠纷一案，均不服四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。 南宇公司上诉请求:1.撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初362号民事判决第三项，改判由众生医药公司支付违约金122737元、保全保险费2000元，合计124737元；2.一二审案件受理费由众生医药公司负担。事实理由：1.在南宇公司与众生医药公司签订租赁合同前，众生医药公司就与案外人科诚公司签订合同并使用租赁房屋，租赁房漏水、浸水发生在此期间，南宇公司按照租赁房现状将房屋租赁给众生医药公司，南宇公司不存在违约行为，一审判决以南宇公司存在一定违约行为，进而不支持南宇公司主张的违约金是错误的。2.保全保险费2000元，系众生医药公司违约造成的损失，以合同中没有约定而不予支持错误。 针对南宇公司的上诉请求及理由，众生医药公司答辩称，南宇公司出租消防通道，有违法行为；对出租的房屋出现的漏水、浸水未进行处置，有违约行为，因南宇公司的违法及违约行为，众生医药公司即使未按期交纳房租，也不应承担违约责任。至于保全保险费，既无合同约定，又无法律规定，不应由众生医药公司承担。故请求驳回南宇公司的上诉。 众生医药公司上诉请求：1.改判由南宇公司返还消防通道部分租金206585.21元；2.改判南宇公司向众生医药公司支付多收取租金206585.21元的资金占用利息至返还完毕止；3.改判众生医药公司不向南宇公司支付水电费34770元；4.上诉费由南宇公司承担。事实与理由：一审认定《房屋租赁合同》所涉及的消防通道部分合同无效，但未判决退还该部分房屋租金。众生医药公司已向南宇公司支付水电预付款情况下，不应支持南宇公司关于水电费的诉讼请求。 针对众生医药公司的上诉请求及理由，南宇公司答辩称：1.没有证据证明出租的房屋中有消防通道，即是消防通道，面积占比仅有10%，且该10%的面积是众生医药公司封闭使用。再者，根据相关法律，即使是消防通道，实际使用也应当支付相应租金。2.不存在多收租金的问题，当然没有返还租金及利息的说法。3.一审中南宇公司已提交证据证实拖欠水电费的事实，众生医药公司应当支付欠付的水电费。 南宇公司一审诉讼请求：1.请求判令众生医药公司支付房屋租金578916元，水电费34770元，违约金122737元，合计736423元；2.本案诉讼费、保全费、保全保险费由众生医药公司承担。 众生医药公司一审反诉诉讼请求：1.判令众生医药公司与攀枝花市宇龙资产管理有限公司（以下简称宇龙公司）签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效；2.请求判令南宇公司返还众生医药公司库房部分中消防通道的租金146700.84元；3.判令南宇公司返还众生医药公司办公区域部分中消防通道的租金59760元；4.请求判令南宇公司支付众生医药公司以返还租金206460.84元为基数，自2019年1月1日起至2020年5月31日止的利息17549.17元；5.请求判令南宇公司退还保证金30000元；6.反诉诉讼费用由南宇公司承担。 一审法院认定事实：2015年3月11日，宇龙公司与众生医药公司签订《房屋租赁合同》，其主要内容为：宇龙公司将坐落在攀枝花市东区江边街121号华龙广场负四层自编号7＃房屋按现状出租给众生医药公司使用。办公区域595.22平方米、库房区域1457.5平方米、仓库通道294.58平方米；承租期限：叁年，2015年1月1日至2017年12月31日；房屋承租费：办公及库房区域按每月平方米15元计算，通道区域按每月每平方米10元计算。第一年每月租金合计为33736元；第二年上浮5%，每月租金合计为35423元；第三年月租金为第二年月租金加上在第一年基础上上浮5%，合计为37110元；租赁合同签订之日，众生医药公司需交纳保证金30000元。合同期满众生医药公司未给宇龙公司造成损失的，宇龙公司无息退还保证金；付款方式：现金或支票，按季度支付。合同签订日众生医药公司即支付当季度租金，以后每季度租金于当季度期初前5日支付；众生医药公司应于次月5日前向宇龙公司缴纳上月水、电费用；宇龙公司应提供符合消防安全的建筑物；宇龙公司对租赁区域的消防安全有权进行监督检查，督促众生医药公司贯彻执行消防管理等安全规定；众生医药公司不得将现场消防设施挪作它用，不得占用、堵塞消防通道；违约责任：任何一方未履行本合同规定或违反国家有关法律法规，侵害对方权益，另一方有权终止合同，并由责任者一方负责赔偿相应的经济损失和支付违约金（按当年合同租金的10%）。众生医药公司逾期不交房租、水电费，宇龙公司每天按欠费金额的千分之三向众生医药公司收取滞纳金。欠费超过二个月，宇龙公司有权停止供水供电或终止合同，并由众生医药公司承担违约责任；双方在履行本合同过程中发生的争议，双方协商解决未果时，任何一方可向所在地法院提起诉讼。合同还对其他相关事宜进行了约定。4月23日，众生医药公司按照租房合同约定向宇龙公司交纳保证金30000元。众生医药公司租用上述房屋从事经营活动至2018年12月21日止。期间，众生医药公司未按时交纳房屋租金。2018年7月30日，宇龙公司向众生医药公司发出《欠款催收函》，其主要内容为：截止2018年7月30日，贵单位共欠房租10个月，金额已达48万余元，已违反双方的合同第六条约定。请贵方2018年8月6日16：00前支付所欠费用。同日众生医药公司的员工在函件上签名确认收到。2018年11月28日，宇龙公司和攀枝花市南太商贸有限责任公司联合向众生医药公司发出《欠款催收函》，其主要内容为：截止2018年11月底，累计欠费536406元。鉴此，请贵单位在2018年12月10日前支付所欠旧账，不再拖欠，否则我公司将按照合同约定采取停水、停电，直至采取法律诉讼措施。2018年11月29日，众生医药公司员工在函件上签名确认收到。2018年12月21日，众生医药公司搬离上述承租的房屋。2019年1月3日，众生医药公司给宇龙公司发出《房屋归还告知函》，其主要内容为：众生医药公司与宇龙公司于2015年1月1日签订了房屋租赁合同，租赁了位于攀枝花市东区阳江大道910#华龙广场一楼自编号7#房屋用于办公、仓库用房。房屋租赁期间仓库长期饱受漏水、浸水、汽修喷漆空气污染、周围环境脏乱等影响，已严重影响到我公司的生产经营活动。2017年12月31日房屋租赁合同到期，因贵公司提供的房屋不能保证我公司能够正常办公以及药品库存。因此我公司通过快递将退还租赁房屋告知函邮寄给贵公司，内容为通知贵公司，我公司已经于2018年12月22日退还租赁房屋。2018年12月21日我公司搬办公家具时，贵公司将办公区和仓库的电源切断，造成我公司麻药库和阴凉库药品存放温度达不到《药品经营质量管理规范》的要求，导致我公司办公区和仓库大门无法关闭。因为没有电，办公区中的中药材制作设备、仓库货架无法搬走，我公司所造成的损失，我公司保留向贵公司索赔的权利。7日，宇龙公司给众生医药公司发出《〈房屋归还告知函〉复函》，其主要内容为：贵公司邮寄的《房屋归还告知函》，我公司于2019年1月7日收悉，现复函如下：贵公司与我公司于2015年3月11日签订《房屋租赁合同》（合同期限为三年，2015年1月1日至2017年12月31日），租赁期间，贵公司一直拖欠部分租金、水电费。合同期满后，贵公司仍然续租房屋，截止2018年11月底，累计欠费（包括房租、水电费）536406元。《房屋归还告知函》提及“租赁期间仓库长期饱受漏水、浸水、汽修喷漆空气污染、周围环境脏乱等影响，2017年12月31日房屋租赁合同到期，因贵公司提供的房屋不能保证我公司能够正常办公以及药品库存”。经我公司查实，贵公司所述完全不是事实（贵公司2015年1月1日之前从他人手中转租此房屋时就知道周围有汽修作业），我公司也从未收回贵公司任何投诉和函告。现贵公司告知我公司归还房屋，终止租赁关系。对此，我公司表示同意，但请贵公司将欠费536406元尽快向我公司清结。否则，我公司将提起法律程序追讨欠费。 另查明：一、双方签订的《房屋租赁合同》中所注明的租赁房屋位于本市东区江边街121号华龙广场负四层，与众生医药公司主张的租赁房屋位于本市东区阳光大道910号华龙广场一层，是同一处房屋，只是房屋门牌号编号不一致。上述租赁房屋的权利人原为攀枝花市宇龙房地产开发有限公司，2006年9月10日变更为攀枝花三维实业集团有限公司。 二、众生医药公司支付宇龙公司房屋租金至2017年9月，从2017年10月至2018年12月21日期间众生医药公司未支付房屋租金。 三、截止2018年12月21日止，众生医药公司应向宇龙公司交纳水电费用共计34770.89元。 四、案件在审理过程中，承办人与双方当事人的委托诉讼代理人以及双方的经办人一起到租赁房屋现场勘查，发现：众生医药公司承租的房屋墙面确有漏水、浸水的痕迹；在房屋顶部也确有为防止漏水或浸水沿顶部包裹的铁皮管槽；在承租的房屋通道中发现标明有“消防”二字的下水道盖板。 五、宇龙公司于2004年9月24日登记注册，类型为有限责任公司（自然人投资或控股），股东为攀枝花市南太商贸有限责任公司和攀枝花市宇龙房地产开发有限公司。2019年3月12日，攀枝花三维实业集团有限公司作出：攀三维集团【2019】15号《关于撤销宇龙公司的决定》，其主要内容为：公司决定撤销宇龙公司，依法进行税务清算后办理工商注销手续。宇龙公司经过审核鉴定后的账面资产及债权债务及全体职工由攀枝花市宇龙房地产开发有限公司承接，以财务调账方式并入攀枝花市宇龙房地产开发有限公司。2019年4月24日，攀枝花市宇龙房地产开发有限公司名称变更为南宇公司。2019年9月3日，宇龙公司作出《关于攀枝花市宇龙资产管理有限公司解散清算报告》，载明：2019年7月17日在国家企业信用信息公示系统进行备案，同时公司清算小组对公司财产进行了全面的清算，其财产处置、人员安置已全部结束。同日，宇龙公司作出《攀枝花市宇龙资产管理有限公司股东会决议》，决议内容为：审议并通过了清算小组的清算报告；同意向公司登记机关办理注销登记。公司股东攀枝花市南太商贸有限责任公司和南宇公司加盖了单位印章。南宇公司和攀枝花市南太商贸有限责任公司的股东均为攀枝花三维实业集团有限公司，出资均比例为100%。2018年5月13日，攀枝花三维实业集团有限公司作出：攀三维集团【2018】13号《关于撤销攀枝花市南太商贸有限责任公司的决定》，其主要内容为：公司决定撤销攀枝花市南太商贸有限责任公司，依法进行税务清算后办理工商注销手续。攀枝花市南太商贸有限责任公司经过审核鉴定后的账面资产及债权债务及全体职工由南宇公司承接，以财务调账方式并入南宇公司。 一审法院认为，宇龙公司与众生医药公司签订的《房屋租赁合同》，将宇龙公司管理的攀枝花三维实业集团有限公司所有的涉案房屋出租给众生医药公司，是双方真实意思的表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方理应遵循诚实信用原则，严格按照合同约定履行自己的义务。 2019年3月12日，攀枝花三维实业集团有限公司作出：攀三维集团【2019】15号《关于撤销宇龙公司的决定》，以及2019年4月24日攀枝花市宇龙房地产开发有限公司名称变更为南宇公司，宇龙公司的债权债务应由南宇公司享有和承担。南宇公司有权依据宇龙公司与众生医药公司签订的《房屋租赁合同》起诉众生医药公司。众生医药公司主张南宇公司主体不适格，不予支持。众生医药公司主张与宇龙公司没有房屋租赁关系，与查明事实不符。此主张，不予支持。 关于本诉的处理意见，众生医药公司主张在承租涉案房屋期间，租赁房屋存在漏水、浸水等现象，宇龙公司和南宇公司未维修属实。根据《商品房屋租赁管理办法》第九条第一款的规定：“出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。”其行为构成违约，但众生医药公司未提供证据证明该违约行为影响到正常使用。众生医药公司在租用涉案房屋期间仍应按照双方签订的房屋租赁合同约定支付租金。众生医药公司从2017年10月起至双方确认合同终止的时间2018年12月21日期间未向南宇公司支付房租属实，众生医药公司未按照合同约定支付房屋租金的行为，构成违约，依法应承担违约责任。南宇公司主张众生医药公司拖欠的2017年10月至12月的三个月租金按每月37110元计算，符合双方的合同约定，予以支持，其租金数额为111330元。南宇公司主张2018年租金上浮5%，因双方未签订2018年的房屋租赁合同，该房屋租赁为不定期租赁，其租金应按照原租赁合同约定的2017年租金标准计算。此主张，不予支持。2018年1月1日至12月21日产生的房屋租金为434187元（37110元×11月+37110÷30天×21天），众生医药公司拖欠的租金总额为545517元（111330元+434187元）。南宇公司请求判令众生医药公司支付578916元租金，超过545517元的33399元部分，不予支持。众生医药公司拖欠水电费34770.93元属实，众生医药公司理应支付，现南宇公司自愿放弃水电费用0.93元，请求判令众生医药公司支付水电费34770元，予以支持。南宇公司请求判令众生医药公司支付违约金122737元，因宇龙公司和南宇公司在出租房屋给众生医药公司使用期间，存在一定的违约行为，结合本案的实际情况，综合考虑决定不予支持。南宇公司请求判令众生医药公司承担案件受理费和诉讼保全费，将结合案件的处理结果，依法决定双方各自承担数额。南宇公司请求判令众生医药公司承担诉讼保全的保险费，双方未在合同中明确约定，此主张不予支持。宇龙公司按照双方签订的《房屋租赁合同》中约定收取众生医药公司的保证金30000元，应从众生医药公司应付的房屋租金中扣除。南宇公司主张保证金因众生医药公司违约不予退还的理由，因双方均存在违约情形，此主张不予支持。 关于反诉的处理意见，众生医药公司认为宇龙公司将属于消防通道部分出租给众生医药公司，并收取了相应租金。此行为违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定，涉及消防通道部分租赁合同无效，所收取的租金理应返还。根据2015年时实施的《中华人民共和国消防法》第二十八条规定：“任何单位、个人不得损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材，不得埋压、圈占、遮挡消防栓或者占用防火间距，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道。人员密集场所的门窗不得设置影响逃生和灭火救援的障碍物。”该规定属于效力性强制规定，本案宇龙公司将案涉房产中通道出租给众生医药公司作商业使用，使其无法发挥灾害事故发生时的消防功能，故应认定违反了这一禁止性规定。双方签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道的协议部分无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即使合同无效，众生医药公司也应支付南宇公司房屋占有使用费。众生医药公司主张的反诉请求中：请求判令众生医药公司与宇龙公司签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效理由成立，予以支持。众生医药公司请求判令南宇公司退还保证金的反诉请求，予以支持，可从众生医药公司应付南宇公司的房屋租金中扣除。其余反诉请求，理由不能成立，不符合法律规定，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定判决:一、攀枝花众生开明医药有限公司于判决生效后十日内支付给攀枝花市南宇商贸有限公司房屋租金545517元，水电费34770元，合计580287元。扣除攀枝花众生开明医药有限公司支付的保证金30000元，攀枝花众生开明医药有限公司实际支付给攀枝花市南宇商贸有限公司房屋租金为550287元；二、攀枝花市宇龙资产管理有限公司与攀枝花众生开明医药有限公司于2015年3月11日签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效；三、驳回攀枝花市南宇商贸有限公司其他诉讼请求；四、驳回攀枝花众生开明医药有限公司其他反诉请求。 二审中，各方当事人均未提交新证据。 除对一审查明“截止2018年12月21日止，众生医药公司应向宇龙公司交纳水电费用共计34770.89元”不予认定外，二审查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，本院对一审查明的其他事实予以确认。 并查明，2015年3月11日前众生医药公司通过第三人的转租已使用涉案建筑物数年，涉案租赁合同的租赁标的及用途与众生医药公司原承租范围及用途一致。 上述事实，有南宇公司、众生医药公司的一致陈述予以证实。 本院认为，本案争议焦点为：1.众生医药公司没有按期支付租赁费，应否承担、如何承担违约责任。2.因涉及消防通道的租赁，众生医药公司已支付的租赁费是否应予部分返还。3.众生医药公司是否存在欠付水电费。 关于众生医药公司没有按期支付租赁费，应否承担、如何承担违约责任的问题。众生医药公司未按期支付租赁费，众生医药公司无异议，辩解系因南宇公司不及时对房屋漏水、浸水予以处理有违约；出租消防通道有违法，故其逾期支付租金。房屋租赁合同中，出租方有对出租房屋进行及时修缮、维护的义务，承租方有按期交纳租金的义务。在本案中，众生医药公司未就南宇公司履行租赁合同中的违约提出反诉，而以南宇公司存在违约行为为由，主张免除自身的违约责任，与《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定不符。涉案房屋租赁合同约定逾期不交房租，每天按欠费金额的千分之三交纳滞纳金，众生医药公司提出约定的违约金过高，南宇公司除提出其存在资金占用损失的意见外，未能提供其还存在有其他损失的证据，故对众生医药公司应承担的违约责任以赔偿资金占用损失为宜。至于保全保险费2000元，不属于众生医药公司违约造成的直接损失，南宇公司提出由众生医药公司承担缺乏法律依据。 关于南宇公司是否应返还部分租金的问题。南宇公司向众生医药公司出租的建筑物中包含有消防通道，因消防通道在特殊情况下需要发挥其特殊功能，在明知为消防通道，双方对消防安全管理责任予以落实，并将众生医药公司不得堵塞、占用消防通道的合同义务进行明确约定情况下，南宇公司将该消防通道与其他建筑物部位一并予以出租，消防通道与众生医药公司所承租的其他部位共同发挥使用价值，众生医药公司理应按照合同约定的租金标准支付使用费，故众生医药公司提出该部分租金应予返还的意见不能成立。 关于众生医药公司是否存在欠付水电费的问题。对众生医药公司欠付水电费，南宇公司负有举证责任。一审中，南宇公司仅举证的会计记账凭证、财务其他应收款明细表、水电费统计台账表、收据，均系南宇公司自行制作，其举证证据不足以证实众生医药公司欠付水电费34770元的事实。 综上，上诉人南宇公司、众生医药公司的部分上诉理由成立。一审认定部分事实有误，在众生医药公司应承担违约责任问题上适用法律有误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决： 一、维持四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初362号民事判决第二项、第四项，即“攀枝花市宇龙资产管理有限公司与攀枝花众生开明医药有限公司于2015年3月11日签订的《房屋租赁合同》中涉及消防通道部分合同无效”“驳回攀枝花众生开明医药有限公司其他反诉请求”； 二、撤销四川省攀枝花市东区人民法院（2020）川0402民初362号民事判决第一项、第三项； 三、攀枝花众生开明医药有限公司于判决生效后十日内支付给攀枝花市南宇商贸有限公司房屋租金、使用费545517元，扣除攀枝花众生开明医药有限公司支付的保证金30000元，攀枝花众生开明医药有限公司实际支付给攀枝花市南宇商贸有限公司房屋租金、使用费为515517元，并以515517元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率，自2018年12月22日起计算资金占用利息至2019年8月19日止，同时以515517元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日起计算资金占用利息至付清为止； 四、驳回攀枝花市南宇商贸有限公司其他诉讼请求。 一审本诉案件受理费11164元，由攀枝花市南宇商贸有限公司负担2894元，攀枝花众生开明医药有限公司负担8270元；保全费3870元，由攀枝花众生开明医药有限公司负担；反诉案件受理费2330元，由攀枝花众生开明医药有限公司负担2000元，攀枝花市南宇商贸有限公司负担330元；二审案件受理费7679元，由攀枝花市南宇商贸有限公司负担2262元，攀枝花众生开明医药有限公司负担5417元。 本判决为终审判决。 审 判 长 王金涛 审 判 员 董 敏 审 判 员 蔡林玲 二〇二〇年十一月十一日 法官助理 苏祥伟 书 记 员 谷梓钇