云南省楚雄彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云23民终1672号上诉人（原审原告）：楚雄海宏物业管理有限责任公司，住所地：云南省楚雄州楚雄市开发区云开路**，统一社会信用代码：915323005993375816。法定代表人：冯勇，该公司总经理。委托诉讼代理人：张晓军，云南荣楚律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：张薇英，云南荣楚律师事务所实习律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：张廷华，男，1972年1月1日生，汉族，初中文化，云南省楚雄市人，自由职业，住楚雄州大姚县。上诉人楚雄海宏物业管理有限责任公司（以下简称海宏物业公司）因与被上诉人张廷华物业服务合同纠纷一案，不服云南省楚雄市人民法院（2020）云2301民初3390号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。海宏物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持海宏物业公司的全部诉讼请求，或者发回重审；二、本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，部分事实认定存在错误。依据云南电网有限责任公司楚雄鹿城供电局缴纳电费的发票可以看出，2019年2月某某花园小区实际产生的电费并非一审法院认定的人民币19724.14元而是人民币22880元。二、一审法院仅依据2月份缴纳电费情况便认定海宏物业公司管理期间有停电的情况、海宏物业公司存在管理服务瑕疵明显证据不足。首先，2018年11月份、2018年12月份、2019年1月份属冬季，天气较为寒冷，小区业主会使用取暖设备，从而用电量较大；其次，2019年2月恰逢春节，大部分业主离开小区外出过年，从而用电量减少；再次，某某花园业主委员会要求海宏物业公司于2019年2月底退出某某花园小区管理，并移交相关工作，当月电费抄表的时间便提前至2019年2月26日，相对其他月份在使用电的天数上也有所减少。在张廷华未提交任何证据证明海宏物业管理期间有停电的情况下，一审法院便认定张廷华的该辩解成立，对其应缴纳的物业管理费给以10%的扣减判决有误。三、一审法院对违约金的诉请事实认定不清、适用法律错误。海宏物业公司与张廷华签订了《某某花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。在本协议第九条违约及其它责任中第四条约定：“乙方违反本协议,不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及其它应缴费用的，甲方有权要求乙方立即补交并从逾期之日起按应缴费用的千分之三支付违约金。”在本案中，海宏物业公司按照该协议实际履行了相关义务，而张廷华不仅没有按照协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费用及其它应缴费用，而且经上诉人多次催要而无故拒绝交纳，该行为已经构成了违约，被上诉人应当按照协议约定承担违约金。但一审法院仅以因双方是否应该支付物业费、支付多少存在争议而不宜对支付期限的违约进行约定为由而不支持上诉人的诉请显然是没有法律和事实依据的。张廷华辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。海宏物业公司向一审法院起讼请求：1.判令张廷华支付海宏物业公司2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1502.76元、2018年1月1日至2019年1月1日的垃圾处理费96元、水电费239.7元，合计1838.46元；2.判令张廷华支付海宏物业公司暂计至2020年6月15日的违约金2127.91元，并按照每日千分之三的标准支付自2020年6月16日起至上述款项付清之日止的违约金；3.本案案件受理费由张廷华承担。事实和理由：张廷华系海宏物业公司管理的某某花园小区的业主。张廷华向开发商楚雄某房地产开发有限公司购买了某某花园小区21幢1单元203室房屋，房屋建筑面积89.45平方米。2013年12月20日，海宏物业公司与开发商楚雄某房地产开发有限公司签订了《某某花园前期物业管理委托合同》，合同期限为2013年12月20日至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止，并对物业服务费收费标准、双方权利义务及违约责任进行了明确约定。2016年8月2日，张廷华与海宏物业公司签订了《某某花园前期物业管理服务协议》，协议对物业服务费、车位使用费及垃圾处理费收费标准、双方权利义务及违约责任进行了明确约定。海宏物业公司依约为张廷华提供物业管理服务，但张廷华并未按照约定向海宏物业公司交纳物业管理费，直至2019年3月初，因某某花园小区业主委员会成立并重新委托了物业公司，海宏物业公司便依约退出，但张廷华仍拖欠海宏物业公司2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费、水电费及垃圾处理费，海宏物业公司多次发通知、电话催收均未果。一审法院认定事实：张廷华系某某花园X幢X单元X室房屋业主，其建筑面积89.45平方米。2013年12月20日，张廷华与楚雄某房地产开发有限公司委托海宏物业公司对某某花园小区进行物业管理服务，双方签订《某某花园前期物业管理委托合同》，约定委托管理期限自2013年12月20日起至该物业的业主委员会成立后重新委托物业公司止。2016年8月2日，海宏物业公司与张廷华签订《某某花园前期物业管理服务协议》，协议约定多层按建筑面积每月每平方米0.7元，高层按建筑面积每月每平方米1.2元收取物业管理费。张廷华应每半年交纳物业管理费，具体时间是每年的1月份和7月份。张廷华不按本协议约定的收费标准和时间交纳物业管理费及其它应缴费用的，海宏物业公司有权要求张廷华立即补交并从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三支付违约金。2017年以前的物业服务费张廷华已经交纳，自2018年1月1日起至2019年2月28日的物业管理费未交。同时查明：某某花园小区2018年11月份电费44980元、12月份的电费30060元、2019年1月份电费33860元、2月份电费19724.14元。另查明，张廷华向海宏物业公司预交了300元的水电费。一审法院认为，海宏物业公司与楚雄某房地产开发有限公司签订《某某花园前期物业服务管理委托合同》及海宏物业公司与张廷华签订《某某花园前期物业管理服务协议》是各方在平等、自愿的基础上对某某花园小区的物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生和安全防范等事项所作的相关约定。海宏物业公司根据合同约定提供了物业管理服务，张廷华系某某花园小区业主，应向海宏物业公司支付相应的物业服务费。海宏物业公司提交的证据能够证明张廷华未缴纳物业管理费、水电费、垃圾处理费。根据查明的案件事实，某某花园小区正常电费为每月30000元以上，但2019年2月份电费仅为19724.14元，综合客观事实可以认定2019年2月份有停电的事实存在，故张廷华辩解海宏物业公司在服务中存在一定瑕疵的辩解成立，故对张廷华应缴纳的物业管理费给予10%的扣减，其应缴纳2018年1月1日至2019年2月28日的物业管理费1352.48元（89.45平方米×1.2元/月/平方米×14个月×90%）、2018年1月1日至2019年1月1日的垃圾清运费96元（8元×12个月），水电费239.7元，再扣减张廷华已预交的水电费300元，张廷华应缴纳物业管理费、垃圾代理运费及水电费合计1388.18元。海宏物业公司要求张廷华支付违约金的诉请，因双方对是否应该支付物业管理费、支付多少均存在较大争议，在款项未确定之前，不宜对支付期限的违约进行约定，故此诉请不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、由张廷华于判决生效后十日内支付楚雄海宏物业管理有限责任公司物业管理费、水电费及垃圾清运费合计1388.18元，款交楚雄市人民法院；二、驳回楚雄海宏物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费25元(已减半收取)，由张廷华承担（未交，判决生效后十日内执行，款交楚雄市人民法院）。二审中，上诉人海宏物业公司向本院提交了如下证据：2018年10月24日到2019年2月26日某某花园用户水、电使用情况、水电抄记台账、云南电网有限责任公司鹿城供电局紫溪供电所表码查询，欲证明海宏物业公司在管理期间没有出现张廷华所说的停水停电情况。经庭审质证，张廷华对该证据的真实性无异议，但对其证明目的不认可。本院经审查认为，海宏物业公司提交证据的真实性本院予以认可，但达不到提交证据的证明目的，不影响本案对事实的认定与处理，本院不予采信。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。根据本案当事人的上诉请求、答辩意见，并经上诉人与被上诉人确认，本院二审争议的焦点为:海宏物业公司是否对某某花园小区尽到了管理维护维修义务及张廷华在本案中是否承担违约责任。本院认为,海宏物业公司与张廷华之间为物业服务合同关系，张廷华实际入住时间为2016年8月2日，已交纳过2014年1月至2017年12月的物业管理费。双方约定每半年交纳物业管理费，张廷华应于2018年1月、2018年7月交纳物业管理费，故海宏物业公司要求张廷华支付2018年1月至2019年2月28日物业管理费的诉讼请求，应予支持。但张廷华在审理中以海宏物业公司物业服务有瑕疵为由要求降低物业收费标准，根据楚雄市人民法院已生效的（2017）云2301民初724号等民事判决，能够证实海宏物业公司物业服务确实存在一定瑕疵，故其应自负部分过错责任，一审法院据此判决海宏物业公司自负10%责任并无不当。对于海宏物业公司要求张廷华支付违约金的问题，考虑到张廷华未按约定支付物业管理费系不满海宏物业公司服务质量，并非恶意拖欠，且海宏物业公司违约在先，一审法院判决驳回海宏物业公司要求张廷华承担违约责任的诉讼请求并无不当。综上所述，海宏物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由楚雄海宏物业管理有限责任公司负担（已交）。本判决为终审判决。审判长 董 波审判员 刘亚丽审判员 冯 艳二〇二〇年十一月十七日书记员 邓 妤