宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初6864号原告：李君英，女，1965年2月15日出生，汉族，个体，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：辛加辉，宁夏天盛律师事务所律师。被告：哈国玉，男，1977年11月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。被告：马青山，男，1976年6月15日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区（该身份信息由原告提供）。原告李君英与被告哈国玉、马青山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，依法适用简易程序于2020年9月8日公开开庭进行了审理。原告李君英及其委托诉讼代理人辛家辉到庭参加诉讼，被告哈国玉、马青山经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李君英向本院提出诉讼请求：1.判令二被告向原告支付房款400000元，支付利息288000元（利息自2017年6月17日计算至2020年6月17日，后续利息按照月息2分标准计算至实际付清之日），支付房屋租金37450元；2.本案诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告申请增加诉讼请求：被告返还房屋。事实和理由：2017年6月17日，原告同二被告签订《置换房屋合同书》一份，该合同约定原告将其名下位于兴庆区某室房屋作价400000元，同二被告提供的大面积房屋作交换。后原告将其名下房屋按照二被告要求交付给了被告指定的第三人，但二被告却无法提供任何房屋同原告交换。原告多次找到二被告要求其支付400000元房款，二被告认可400000元房价的事实，承诺由此租房产生的租金由二被告承担，且自合同签订之日起按照月息2分标准计算利息向原告赔偿损失，故原告诉至法院。哈国玉未到庭，向本院提交书面答辩状一份，其辩称2017年6月17日，李君英同哈国玉、马青山签订了《置换房屋合同书》,三方约定由李君英将其名下房屋作价400000元同我和马青山的房屋(当时位置和房号不确定)交换。签订该合同时，我和马青山就不认识李君英，李君英的儿子裴帅和我是好朋友并且共事多年，裴帅是做五金生意的，我是为了让裴帅给马青山的工程供应五金电器开关，想借此机会给裴帅拉点生意才签订了该合同，不存在我和马青山设计骗取裴帅母子房屋的问题，其实我就是一个中间人，想帮助裴帅赚点钱，李君英之子裴帅也是清楚的，没想到好心办坏事。《置换房屋合同书》中我在丙方的位置签字，不是乙方，按照常理最多只能认定我是担保人。《置换房屋合同书》签订后马青山不方便出面，就安排将房屋过户至一位周姓朋友名下，这个姓周的，是马青山的人。过户以后我才知道房屋被马青山弄走的。因此马青山在本案中是唯一的获利人，应当认定马青山的责任比我大。由于诉讼时效仅为三年，为帮助李君英追回此欠款，我也支持李君英通过法院诉讼确保原告的利益不受失。李君英原本将涉案房屋用于裴帅结婚，现在李君英的房屋没有了，导致裴帅无法结婚，因此李君英多次找到我和马青山，或者不停的给我们打电话要求支付400000元房款，我和马青山也同意向李君英支付400000元，但是李君英非要让我和马青山给她打个条子，没办法我们就给李君英打了两个承诺书。当时给李君英出具承诺书时，为了追回此笔马青山欠款，我于2019年8月份至11月份长期跟随马青山追回此欠款。我付出了十几万元的代价无果而终，李君英电话和马青山沟通过此事，我也多次和马青山沟通过此事。由于马青山长年不在银川，无法当面书写欠条及承诺书，便由我代签了承诺书，三方对这个承诺书都无异议我才签字的。以上事实清楚，获利方明确，马青山应当对此承诺书负责。至于我和马青山之间的纠纷我后期找马青山算账。以上事实请求法院核实，或者直接给马青山电话核实，公平判决。马青山未作答辩。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2017年6月17日，原告（甲方）与被告马青山（乙方）、哈国玉（丙方）签订《置换房屋合同书》一份，合同约定：1.甲方将兴庆区某室房屋产权面积70平方米（具体以房产证面积为主）房价400000元整，置换于乙方。2.乙方在2017年12月30日前将位于兴庆区宝湖湾、宝湖府邸、金凤区龙马阳光、金凤区金地花园中任一楼层（房屋整体产权）房屋面积介于120-140平方米，具体户型以实际入手为主，价格以暂定价格（宝湖湾6100元/平米）、（金凤区金地花园5100元/平方米）、(金凤区龙马阳光5400元/平方米)为主，置换于甲方。3.经双方商议，差价以甲方供应乙方五金件、智能锁及开关面板等合同为主，差价金额计算方式(户型×期价-400000元)以甲方为乙方供应五金件、智能锁、开关面板等结算款为主。五金件等货品价格不得高于同类产品市场价格，该款项作为甲方差额房款抵扣给乙方。4.在甲方将此房屋做价出售于乙方后并于2017年11月前将上述4处任意楼层或小区的壹套不低于120-140平方米房屋办理至甲方名下或甲方指定人员名下，乙方有义务协助甲方办理该房屋的相关手续。5.办理上述房产证或不动产证（以具体户型为主）期间所发生的费用均由甲方承担。6.如乙方不能在2017年11月之前将兴庆区宝湖湾、宝湖府邸、金凤区龙马阳光任一楼层办理至甲方名下，由丙方将金凤区金地花园中任一楼层（房屋整体产权）房屋面积介于120-140平方米，具体户型以实际入手为主，价格以暂定价格5400元/平米为主，置换于甲方。差价款按照上述第3条执行。2017年6月22日，原告与案外人周玲签订《银川市存量房买卖合同》一份，合同约定，原告将其名下位于兴庆区某室房屋出售给周玲，交易价格为260000元。合同签订当日该房屋办理了转移登记备案。原告称其依据被告马青山指示将房屋过户至周玲名下，并于2017年7月将房屋实际交付。2019年7月24日，哈国玉、马青山出具承诺书一份，该承诺书载明：“今有哈国玉、马青山共同与李君英签订于2017年6月17日房屋置换于乙方，总价计肆拾万元整。时至今未曾履行置换协议。现哈国玉于马青山共同承诺，于2019年7月28日前共同支付李君英房款贰拾万元整。正与款项待哈国玉、马青山在30日内支付完笔（毕），在此哈国玉与马青（山）愿承担因房屋置换所产生的相关租房费用及部分利息。此承诺经三方达成共识，与原协议具备同等法律效力”，落款承诺人处哈国玉签名捺印，“马青山”签名前写一“代”字。哈国玉在答辩状中称马青山的签名由其代写。2020年6月7日，哈国玉再次向原告出具承诺书一份，载明：“本人哈国玉、马青山，于2017年6月17日，同李君英签订了《置换房屋合同书》，合同签订后，本人哈国玉、马青山已经将李君英名下的大地东方小区某室房屋处理完毕，但本人哈国玉、马青山未能按照合同约定向李君英履行房屋置换义务，导致李君英的儿子裴帅常年在其他地方租房居住，且无法结婚，对此本人哈国玉、马青山协商后，一致决定赔偿裴帅租房期间的一切费用，除此之外，本人保证按照合同约定的房价向李君英付清40万元房款，如不能付清，按照月息两份标准自签订《置换房屋合同》之日起向李君英支付利息”。现原告以二被告仍未履行合同义务为由，诉至本院。另查明，原告与裴帅系母子关系。2017年10月1日，裴帅与马勇签订房屋租赁合同一份，合同约定裴帅租赁马勇名下位于湖滨东街安泰花园82平方米住房一套，月租金1200元。原告提供的微信聊天记录显示裴帅于2017年10月1日向备注名为“安泰花园马哥”的用户转款8000元，后又分别于2018年4月、6月、10日、11月、2019年4月、8月、10月、2020年1月、2020年3月向该用户转款，共计转款36800元。本院认为，原、被告签订的《置换房屋合同书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、法规的效力性强制规定，依法成立并生效，双方均应按约定履行合同义务。根据被告哈国玉出具的承诺书及原告与案外人签订的《银川市存量房买卖合同》，可以证实原告履行了交付房屋的义务，但二被告未按约向原告置换房屋。此后被告向原告出具承诺书，承诺其向原告支付房款，应视为是对合同履行内容的变更。因《置换房屋合同书》中约定被告马青山负有向原告置换房屋的义务，如其不能置换被告哈国玉应继续承担置换房屋的义务，据此可以认定二被告在未向原告履行合同义务的情况下，应共同承担付款责任。合同约定原告用以置换的房屋作价400000元，被告在承诺书中亦认可该价款，故二被告应向原告支付房款400000元。关于原告主张的租房费用及利息损失，根据双方签订的《置换房屋合同书》，被告未按约向原告交房，给原告造成的损失为其使用房屋不能而产生的租房费用，故本院按照原告租房的标准（1200元/月）支持原告自未交付房屋之日起（2017年12月30日）至被告出具承诺书之日（2019年7月24日）止的房租22760元（1200元÷30天×569天）；自2019年7月24日，双方改变了合同履行内容，约定支付房款，自此被告未按约支付房款给原告造成的损失为利息损失。原告按照月息2分的标准主张利息损失，该主张明显过高，本院调整为年利率10%，根据被告承诺的付款日期，其应按年利率10%向原告支付200000元房款自2019年7月28日至2020年6月17日的利息17808元（200000元×10%÷365天×325天），支付200000元房款自2019年8月28日至2020年6月17日的利息16110元（200000元×10%÷365天×294天），并按年利率10%的标准继续支付400000元房款自2020年6月18日至本判决确定的付款之日止的利息。被告哈国玉、马青山经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其举证、质证等诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：被告哈国玉、马青山于本判决生效之日起七日内向原告李君英支付房款400000元，房屋租金22760元，利息33918元，并按年利率10%的标准支付400000元房款自2020年6月18日至本判决确定的付款之日止的利息。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付原告迟延履行期间的债务利息。案件受理费5527元，由原告李君英负担2048元，由被告哈国玉、马青山负担3479元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 宋志军 二〇二〇年十月二十一日法官助理 马聪聪书记员 王 欢附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行人的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。