江苏省徐州市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0302民初1296号原告：乔月瑜，女，1979年6月18日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：岳修武，徐州市求是法律服务所法律工作者。被告：徐州中昂置业有限公司，住所地徐州金山桥开发区杨山路**诺万科技大厦****。法定代表人：齐志，该公司执行董事长兼总经理。委托诉讼代理人：况世同，江苏同瑞律师事务所律师。原告乔月瑜与被告徐州中昂置业有限公司（以下简称中昂公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年4月14日受理后，依法适用简易程序进行了审理，后因案件审理需要，本院裁定转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告乔月瑜及其委托诉讼代理人岳修武、被告中昂公司的委托诉讼代理人况世同到庭参加了诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。原告乔月瑜向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告逾期交房的租金损失15000元（以2500元/月为标准，自2019年3月1日起至2019年9月4日止）；2、被告更换朗琴嘉园3幢2单元1703号房屋卧室达标窗户一套、南阳台推拉窗一套，修复主卧室屋顶、客厅过道屋顶不再漏水；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告于2017年7月26日签订《商品房买卖合同》，约定被告将朗琴嘉园3幢2单元1703号房出售给原告，合同总价款746169元。合同第十一条约定被告应于2019年3月1日前向原告交付房屋，合同第九条约定了交付条件，第十条约定相关设施设备交付条件，第十六条约定房屋质量等。被告延期上房的行为给原告造成巨大的经济损失。涉案房屋隔音未达国家相关部门规定标准，出现房屋漏雨等质量问题。特依法诉至法院，请求法院依法支持原告诉讼请求。被告中昂公司辩称，原告主张自2019年3月1日起诉请违约金没有依据。根据双方商品房买卖合同第十二条第二款规定，被告享有90天的免责期，90天后逾期交付的才可以计算逾期上房违约金。原告要求租金损失没有依据，因商品房买卖合同对于迟延交付违约金的支付及支付标准均有明确约定，双方应按合同约定进行履行。涉案楼盘于2019年6月4日取得建设工程竣工验收备案证明，2019年6月24日取得房屋测绘报告，符合交付条件。被告已于2019年6月26日通知原告上房，但直至2019年9月4日原告才办理上房手续，且在上房后进行了装修并入住。在使用过程中原告提出有渗水现象，物业也进行了修复，经过两次查看未再发现渗水现象。至于原告主张的房屋质量问题，涉案房屋尚在保修期内，原告可以进行反映，由被告进行维修，不存在透过判决强制执行。关于原告诉称的噪音问题，因涉案小区临近三环高架，存在一定程度的噪音不可避免。但被告完全按照设计要求进行建设，并经验收合格。原告在购房时应当预知噪音存在，且原告未提交证据证明噪音超过法律规定。综上，原告诉请没有事实及法律依据。经审理查明，2017年7月26日，原告乔月瑜与被告中昂公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同号0701910）一份，约定由两原告购买由被告开发的位于徐州市房屋一套，合同价款746169元。合同签订后，原告按照约定支付了全部购房款。该合同第九条约定了商品房交付条件：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十条对商品房相关设施设备交付条件进行了约定，其中基础设施设备：1、交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水官网链接，使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准；2、交付时纳入城市供电网络并正式供电；3、交付时供热系统符合供热配建标准，使用城市集中供热的，纳入城市集中供热管网，供暖管道及设备在商品房交付使用后，达到当地供暖部门的验收及供暖要求（如入住率、缴费率及办理相关手续等）后开通；4、交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，燃气在达到供气部门的要求后满足使用条件，如截至交付使用时当地供气部门尚未开通气源的，燃气管道及设备满足使用的时间以供气部门实际开通气源的时间为准；……。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：（2）非因出卖人自身原因导致上述基础设施在商品房交付后不具备使用条件或未能投入使用的，出卖人不承担违约责任，供暖、燃气按照相关部门的有关政策执行。合同第十一条约定了交付时间和手续：出卖人应当在2019年3月1日前向买受人交付该商品房；该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书送达买受人；买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点；交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理；……。合同第十二条约定了逾期交付责任：逾期不超过90日，自本合同第十一条规定的最后交付期限（应考虑合理顺延期限）的第二天起至实际交付之日，出卖人无需向买受人支付任何违约金，合同继续履行。合同第十六条（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施1约定了：该商品房为住宅的，建筑隔声情况符合国家标准，该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，整改后仍不符合标准的，买受人有权解除合同。……。经检测不符合标准的，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。合同附件七关于保险范围、保修期限和保修责任的约定：地基：地基基础和主体结构保修期限为50年防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏保修期限为5年；……。合同附件十一补充协议第五条补充约定了房屋交付：1、买卖合同第十一条关于交房日期的约定为除不可抗力外的正常交付时间（乙方同意如甲方因自身原因不能在前述期限交付该房屋的，乙方同意交房期限自动顺延90日，顺延期间内合同继续履行，且甲方无须承担任何违约责任，逾期超过90日的，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方已支付房款的万分之1向乙方支付违约金，此笔违约金以乙方已交房款的2%为上限）。……。乙方有下列情形之一的，房屋交付时间及该房屋的权属登记顺延相同的时间且甲方无需承担任何责任：（1）乙方未按约定时间付清房款或贷款未到达甲方账户；（2）乙方未及时缴纳契税、房屋专项维修等相关费用；（3）乙方未付清应由其承担的违约金、赔偿金等金额；（4）交付逾期时间如下处理：逾期不超过90日的，自本合同第十一条规定的最后交付期限（应考虑合理顺延期限）的第二天起至实际交付之日止，出卖人无需向买受人支付任何违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，继续履行合同，自逾期满90天之次日起至实际交付之日止，甲方每日按乙方已支付房款的万分之2向乙方支付违约金，此笔违约金以乙方已交房款的2%为上限。2、甲方在达到买卖合同第十一条约定的交付时间及交付条件七日内向乙方发出入住通知书或在报纸上发布公告，……。3、乙方在办理房屋交付手续过程中，如房屋出现地基基础和主体机构工程以外的质量问题（包括但不限于装饰装修、设备品牌标准等），甲方应按《徐州市商品住房使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为乙方拒绝接受房屋交付并要求甲方承担逾期交房责任的理由，甲方亦无需承担赔偿责任。乙方了解，因项目为分期开发，有关配套设施（如供暖等）按照甲方建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，该房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通，乙方确认不因此拒绝接受房屋交付，且甲方无须因此向乙方承担任何违约责任及赔偿责任。等等。2019年6月14日，被告中昂公司报送涉案地块项目的工程竣工验收备案文件。当日，徐州市住房和城乡建设局审批备案。2019年6月24日，徐州市宏伟测绘制图公司出具涉案房屋《房屋面积测算报告》。2019年6月26日，被告中昂公司向原告邮寄《入住通知书》，通知原告于2019年6月28日至2019年6月30日办理入住手续。原告于2019年6月27日签收。《入住通知书》还告知了交房地点、接房手续等相关事项。2019年9月4日，原告办理交房手续。当日的业主收楼查验情况记录表显示：厨卫/阳台“地面、屋顶防水太差，漏雨水严重”，室内“厨房防水太差，要求重新处理”“阳台顶漏水”“玄关顶部漏水”“主卧施工洞有裂纹”“电梯边柜补胶”。2019年9月4日保修单复印件显示“2019.9.5问题已修复”，但无施工方签字和业主签字。2020年4月1日关于“主卧顶层渗水”的保修单复印件显示“已查看待下雨再看”“长时间未反应，无渗水现象”。本院认为，合同当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约方还应当向对方承担违约金。本案中，根据合同约定，被告应当于2019年3月1日前向原告交付房屋。但被告提供的证据证明，涉案房屋于2019年6月14日经验收合格并备案，于2019年6月24日完成测绘。至2019年6月24日涉案商品房才具备合同第九条约定的交付条件。被告通知原告于2019年6月28日办理入住手续，逾期119日。但合同第十二条及合同附件十一补充协议第五条第一款又约定了90日的房屋交付顺延期，该顺延期内出卖方不承担违约责任，超出顺延期的承担逾期交付的违约责任。故本案被告构成逾期交付违约，逾期时间为29日。关于原告因商品房相关设施设备交付的条件不具备而拒绝接受商品房交付的理由是否成立。在原被告双方的合同中，既在第九条约定了商品房交付的条件，也在第十条约定了商品房相关设施设备交付的条件。根据上述约定，商品房及商品房相关设施设备构成两个独立的交付。合同附件十一补充协议第五条3中约定：“乙方了解，因项目为分期开发，有关配套设施（如供暖等）按照甲方建设进度及国家和地方有关规定建设及开通，该房屋交付时，部分相关配套设施可能尚未建设或开通，乙方确认不因此拒绝接受房屋交付，且甲方无须因此向乙方承担任何违约责任及赔偿责任。”根据该约定，商品房相关设施设备即使存在尚未建设或开通，原告也不能因此拒绝接受房屋交付并要求被告承担违约及赔偿责任。故原告的该主张依法不能成立。关于原告基于隔声及房屋渗漏拒绝接受商品房交付是否成立。合同附件十一补充协议第五条3中约定“乙方在办理房屋交付手续过程中，如房屋出现地基基础和主体机构工程以外的质量问题（包括但不限于装饰装修、设备品牌标准等），甲方应按《徐州市商品住房使用手册》中的规定承担保修义务，但该质量问题不能作为乙方拒绝接受房屋交付并要求甲方承担逾期交房责任的理由，甲方亦无需承担赔偿责任。”因房屋隔声及房屋渗漏问题属于地基基础和主体机构工程以外的质量问题，即使存在上述质量问题，根据该约定，原告拒绝房屋交付，也不构成被告承担逾期交房的违约责任。但合同第十六条（四）室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施1约定“该商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，……因整改导致该商品房逾期交付的，出卖人应当承担逾期交付责任。”但本案中，涉案房屋在实际交付前并未因隔声不达标进行整改，本案不存在因整改导致该商品房逾期交付的情形。故不存在需要被告承担整改期间逾期交付的违约责任。关于原告主张被告支付逾期交房的租金损失15000（以2500元/月为标准，自2019年3月1日起至2019年9月4日止）的诉请。合同法第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于损害赔偿的范围，合同法第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中被告逾期交付房屋，使原告不能按照合同约定正常使用涉案房屋，造成原告对房屋使用利益的损失。被告应当赔偿原告的该损失。原告以2500元/月的租金标准主张其损失，结合涉案房屋的坐落地点、房屋面积，原告主张的该标准与房屋所在地出租房屋的市场价格相符合。故本院按照该标准认定被告逾期交付房屋29天给原告造成的损失为2417元。关于原告要求被告更换涉案房屋卧室达标窗户一套、南阳台推拉窗一套的诉请，原告的理由为房屋隔声不达标。根据合同第十六条（四）的约定，商品房室内空气质量或建筑隔声情况经检测不符合标准，由出卖人负责整改，检测费用由出卖人承担，整改后再次检测发生的费用仍由出卖人承担。若原告认为涉案房屋隔声不达标，原告可以主张被告予以整改。原告要求更换达标窗户一套、南阳台推拉窗一套，原告未提供证据证明上述两套窗户不符合约定标准或者存在质量问题，原告的该诉请，无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告修复涉案房屋主卧室屋顶、客厅过道屋顶不再漏水的诉请，虽有证据证明在房屋交付时存在“地面、屋顶防水太差，漏雨水严重”，室内“厨房防水太差，要求重新处理”“阳台顶漏水”“玄关顶部漏水”“主卧施工洞有裂纹”“电梯边柜补胶”等问题，但原告在庭审中明确表示仅“主卧室还有一点渗漏”。被告提供的2020年4月1日保修单复印件，能够证明被告对原告2020年4月1日的报修予以认可。该报修单同时也能够证明被告未进一步进行查验并予以维修。本院认定涉案房屋主卧屋顶渗漏存在。被告应当按合同约定予以维修。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告徐州中昂置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告乔月瑜逾期交付房屋损失2417元；二、被告徐州中昂置业有限公司本判决生效后六十日内对徐州市房屋主卧屋顶渗漏予以维修，并达到相关标准且不再渗漏；三、驳回原告乔月瑜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费175元（原告已预缴），由原告乔月瑜负担125元，由被告徐州中昂置业有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或徐州市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  季 平人民陪审员  李凤平人民陪审员  蔡敦祥二〇二〇年十一月十一日书 记 员  吴 莹