江西省九江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0491民初962号原告：江西银湾物业管理有限公司，住所地：江西省南昌市红谷滩新区红谷中大道**南昌国际金融大厦****（第**），统一社会信用代码：913601006809201926。法定代表人：向媛，执行董事。委托诉讼代理人：汤靖、任吉杰，九江市浔阳区浔城法律服务所法律工作者。被告：潘金梅，女，1978年12月15日出生，汉族，户籍地：江西省九江市濂溪区，现住江西省九江市开发区。委托诉讼代理人：王强（与被告潘金梅是夫妻关系）。原告江西银湾物业管理有限公司与被告潘金梅物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理进行了多元调解化解，于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告江西银湾物业管理有限公司的委托诉讼代理人汤靖、被告潘金梅及其委托诉讼代理人王强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告江西银湾物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告给付自2017年1月1日起至2020年4月30日止所欠物业管理服务费7292元（1.6元/月/平方米×113.94平方米×40个月）；2.判令被告按照所欠物业费用的30%支付逾期滞纳金（自2017年1月1日暂计算至2020年4月30日为2187元）；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告系鑫恒通·观天下7栋2单元306室的业主，房屋面积为113.94㎡。2013年1月22日，原告与九江鑫恒通房地产有限公司签订《鑫恒通·观天下前期物业管理服务合同》，合同约定：原告自2013年1月22日起为观天下小区提供物业管理服务，业主方应及时交纳各项服务费用，物业服务费由原告收取。被告拖欠2017年1月1日至2020年4月30日物业服务费7292元，产生滞纳金2187元。原告多次催缴未果，故诉至本院。被告潘金梅辩称，不交物业服务费有以下几个理由：1.2015年至今被告房子的后阳台漏水，多次向原告反映，原告置之不理；2.原告因我没交物业费给我家停水停电，我报过警，110也来过并说无法处理；3.我家阳台进过小偷，向原告反映该问题，原告置之不理；4.原告承诺军事化管理小区，但实际上管理混乱，每平方米收取1.6元的物业费过高，与原告的服务水平不符；5.小区的公共部分原告管理不到位，到处漏水；6.小区7栋3单元1楼的检修口没有做护栏，存在安全隐患；7.小区原来的规划没有开后门，现在有很多后门，存在安全隐患；8.小区的监控不到位；9.地下车库的高压线都是明线，存在安全隐患；10.7栋2单元地下室电梯口及旁边的高压电房积水问题一直存在；11.7栋的外墙墙面多处空鼓，多次维修仍然出现空鼓掉落；12.防火门擅自改为防盗门；13.小区的老年活动中心属于业主共有公用部分，被原告出租、收益；14.电梯广告的收益也归了物业公司；15.地下车库的通风管被外来超高车辆撞坏，物业没有尽到管理职责。本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，原告与九江鑫恒通房地产有限公司签订《鑫恒通·观天下前期物业管理服务合同》，合同约定的主要内容有：九江鑫恒通房地产有限公司选聘江西银湾物业管理有限公司为鑫恒通·观天下小区提供前期物业管理服务，服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中高层按1.6元/月/㎡标准计算。2014年2月28日，原告与被告签订《前期物业管理服务协议》，协议主要内容有：按照前期物业服务协议的约定，乙方（即业主，系本案被告）接受江西银湾物业管理有限公司九江分公司提供的服务，服务内容为房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、公共秩序维护管理、交通秩序与车辆停放管理、客户服务等。物业管理服务费用按一年为周期的方式交纳，业主或物业使用人应在第二年第一个月10日之前履行交纳义务；高层住宅按建筑面积1.6元/㎡/月的标准计算。乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准交纳有关费用的，甲方（即物业管理服务公司，系本案原告）有权要求乙方补交，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三交纳违约金。另查明，被告系鑫恒通·观天下小区7栋2单元306室业主，其房屋建筑面积为113.94㎡，系高层住宅。被告入住后已按照物业服务协议约定的标准交纳了物业管理费，但自2017年1月1日起未再交纳物业管理服务费，截至2020年4月30日，被告欠交物业管理服务费7292元。2020年5月29日15时许，原告以向被告发送《浔城法律服务所函》的形式要求被告十日内交清拖欠的物业费用7292元。又查明，涉案被告房屋的后阳台存在渗漏水的情况，被告为此多次向被告进行过交涉。原告提供物业管理服务期间，鑫恒通·观天下小区7栋2单元地下室C区电梯口附近存在长时间积水的情形。以上事实，有当事人的陈述、《鑫恒通·观天下前期物业管理服务合同》《前期物业管理服务协议》《不动产权利及其他事项登记信息》《入伙流程表》《工作联系函》、物价局收费公示、催款函及送达照片、保安巡逻签到表及微信截图、电梯检查记录表、原告提交的照片打印件等相关证据在卷佐证，事实清楚，足以认定。本院认为，原告与九江鑫恒通房地产有限公司签订的《鑫恒通·观天下前期物业管理服务合同》及原告的分支机构江西银湾物业管理有限公司九江分公司与被告签订的《前期物业管理服务协议》系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法应当确认有效，其对业主及物业公司均有约束力，小区全体业主都应依照约定履行自己的义务。江西银湾物业管理有限公司九江分公司是原告的分支机构，其接受委托后依约提供了物业管理服务，被告作为业主接受了该物业服务，按照诚实守信、等价有偿的原则，被告应向原告支付物业管理服务费，现其拖欠不付，应承担继续履行的违约责任。被告抗辩原告履行服务义务未达到服务标准，服务质量存在诸多瑕疵，各方面的物业服务均不到位，尤其是对自己家中后阳台漏水多年得不到解决而产生对原告的诸多不满，故而拒交物业费。本院认为，物业管理服务公司与业主的关系是服务与被服务的关系，不是互负债务关系，物业管理服务具有公共物品属性，是物业管理服务公司对管理服务范围内全体业主共有部分的管理和服务，而不是对个体业主专有部分的管理和服务。被告房屋后阳台漏水、小偷撬门等情形属于第三人侵权行为，不能归责于原告，被告如认为原告违约未尽到服务义务或者原告存在过错造成其损失，可以另案提起民事诉讼。按时交纳物业服务费是业主应当履行的合同义务，业主欠费侵害了交费业主的合法权益，侵害了整个小区的利益，业主不应以物业服务存在瑕疵为由拒交物业服务费，而是可以按照合同约定通过要求物业公司限期整改、成立业主大会另行选聘物业管理服务企业等合法途径解决问题。本案中，原告物业管理服务中虽存有瑕疵，但物业公司并未存在违法或者重大违约行为，在其已经履行了合同约定的对全体业主共有物业的维修、养护、管理和维护等主要义务的情形下，其服务瑕疵就不能成为被告拒交、少交物业服务费的实质性理由，故本院对被告要求少交物业服务费的抗辩意见不予采纳。被告当庭承认欠交原告2017年1月1日至2020年4月30日期间的物业服务费7292元，故本院对原告要求被告交纳该期间物业费的请求予以支持。关于原告诉请被告支付所欠物业服务费30%的逾期滞纳金，本院认为，被告未按期交纳物业服务费的根本原因是被告对原告履行物业管理服务义务不到位、提供的服务未达到合同约定的服务质量标准、服务质量与收费价格不相符产生争议，且一直未得到原告的妥善处理和协助导致，并非被告无故为之，因此被告拖欠物业服务费不符合逾期要件，为妥善解决原、被告之间的纠纷，化解双方的矛盾，以利于小区物业公司与业主之间建立起和谐互动、良性稳定的服务与被服务的关系，本院对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决如下：一、被告潘金梅于本判决生效之日起十日内向原告江西银湾物业管理有限公司偿付物业管理服务费7292元；二、驳回原告江西银湾物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告潘金梅负担，并于本判决生效之日起十日内直接向原告江西银湾物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时交纳上诉费，上诉于江西省九江市中级人民法院。审判员  卢清生二〇二〇年十一月十三日法官助理易炎峰书记员詹岚