新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）新28民终1105号上诉人（原审被告）：新疆展特房地产开发有限责任公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市。法定代表人：祝伟良，公司执行董事长。委托诉讼代理人：毛文杰，新疆同明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：田旻，男，1988年10月6日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州。委托诉讼代理人：杨楚庸，新疆陆君律师事务所律师。上诉人新疆展特房地产开发有限责任公司（以下简称展特公司）因与被上诉人田旻商品房销售合同纠纷一案，不服新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初2414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。新疆展特房地产开发有限责任公司上诉请求：请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实和理由：1.双方仅约定了提交备案手续的期限，并未约定办理不动产权证书的期限，一审法院将提交备案手续的期限等同于取得不动产权证书的期限，属于事实认定不清。2.关于逾期办理房屋权属证书如何处理为选择性条款，在双方明确排除适用赔偿损失、支付违约金的情况下，一审法院判决上诉人支付违约金，属适用法律错误。3.一审法院计算违约金有误。在被上诉人未履行房款结算义务的情况下，上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝配合办理房屋产权登记手续，因此即便计算违约金，也应当自双方结算完毕即2018年8月10日计算。4.因2018年3月国家机构改革导致手续未能办理，属于不可抗力。上诉人不应当承担该期间的违约责任，一审法院计算违约金的期限有误。综上，请求支持上诉请求。田旻辩称，1.一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人应承担未能办理房地产权证书的违约责任。涉案房屋系被上诉人以按揭方式购买，支付13万元首付，剩余贷款于2014年6月25日由银行支付给上诉人。被上诉人作为买受人不存在买卖合同上的违约责任；被上诉人于2014年7月拿到房屋钥匙，按合同约定出卖人应当在2015年1月31日内办理权属证书登记机关备案，即被上诉人接受房屋后的180日内。而上诉人在2019年8月5日才通知大证办理完毕。从2015年1月31日至2019年8月6日，上诉人逾期办证长达54个月。2.上诉人以欺骗方式强行收回业主的购房合同，擅自单方加盖蓝色文章，内容为买受人放弃上诉人逾期办证违约责任条款，上诉人单方变更了合同主要内容；依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋产权证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。综上，请求二审驳回上诉请求。田旻向一审法院起诉请求：依法判令被告支付延期办理不动产权属证书违约金125,475.96元。一审法院认定事实：2014年，原告购买由被告开发的位于库尔勒市××道房屋，面积为105.38平方米，约定房屋价款为442,596.00元，付款方式为首付132,596.00元，贷款310,000.00元。同时约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第三项处理：3.一次性付款房产证办下后发还买受人，办理银行按揭、贷款的买受人，其房产证办好后他项权证抵押在银行”。2014年6月30日，被告就案涉房屋向原告办理房屋交付手续。2014年6月10日，被告将案涉房屋预告登记办理至原告名下。2015年3月10日，被告为原告开具《销售不动产统一发票》。原告至今未取得不动产权属证书。案涉房屋所在楼盘产权总证于2019年7月9日办理完毕。一审法院认为，原、被告之间系商品房买卖合同关系，原、被告均予以认可，原审法院亦予以认定。合同签订后，原告依约履行了交付房款的义务，被告作为房屋开发商应当在规定时间内交付房屋并办理不动产权属证书。被告自认其取得该楼盘产权总证时间为2019年7月9日，向原告交房时间为2014年6月30日，且未能提出证据证实为住户办理不动产权属登记时间延后系非因被告自身原因造成，故被告应当承担逾期办证的违约责任。取得不动产权属证书是买受人主要的合同目的，根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，被告负有办理不动产权属证书的合同附随义务。故对于原告要求被告支付延期办理不动产权属证书违约金70，926.40元的主张，系按照已支付房屋价款合计246,272.29元（首付130,000.00元＋还款113，676.29元），自2015年2月25日至2019年7月25日之间支付的金额（246,272.29元×54个月÷12×6.4％），计算为70,926.40元。原审法院酌定年利率按照中国人民银行同期同类贷款利率6％计算为宜，违约金应当计算为66,493.52元（246,272.29元×54个月÷12×6％），对于该部分请求，原审法院予以支持；对于超出部分，原审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十七条、第十八条之规定，判决如下：一、被告新疆展特房地产开发有限责任公司在判决生效后三日内支付原告田旻迟延办理不动产权属证书违约金66,493.52元；二、驳回原告田旻的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,404.76元，由原告田旻负担660.34元，由被告新疆展特房地产开发有限责任公司负担744.42元。二审中，当事人未提交新证据。二审经查，中国人民银行同期贷款1-5年基准利率为4.75%。对一审查明其他事实和证据，本院予以确认。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：1.展特公司是否存在违约行为；2.如存在违约行为，违约金数额如何认定。针对焦点一，上诉人展特公司与被上诉人田旻签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的权利义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方在《商品房买卖合同》第十五条中约定：关于产权登记的约定中明确：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第三项处理即一次性付款房地产证办下后发还买受人，办理银行按揭贷款的买受人其房产证办好后他项权证抵押在银行”。上诉人于2014年6月30日向被上诉人交付房屋，但未按合同约定在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。上诉人称2019年7月9日才取得案涉楼盘的产权登记大证。合同中双方当事人对此没有特殊约定，故一审法院认定出卖人存在违约行为，有事实及法律依据，本院对该认定予以确认。对于展特公司辩称未办理产权登记证是因为2018年政府机构改革原因所致同，属不可抗力，其没有违约的上诉理由。根据查明的事实，自上诉人2014年交房至2018年已逾期近4年，违约事实已存在。并且机构改革与其能否履行办证义务，并没有必然关联性，其该辩解理由不能成立。由于其未提供任何证据证实其履行合同存在不可抗力的情形，故对其以上辩解意见，本院均不予采信。针对焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。本案中，因展特公司的原因导致买受人田旻未能在合同约定的期限内取得房屋权属证书，展特公司应承担相应的违约责任。由于双方未对该项违约情形的违约金进行约定，故一审法院判决展特公司支付违约金正确。对于上诉人提出双方在合同中未约定违约金，故其不承担违约责任的辩解理由，本院不予支持。但一审按照年利率6%的标准计算违约金依据不足。根据二审查明的事实，中国人民银行同期贷款1-5年基准利率标准为4.75%，违约金数额计算为52,640.7元，即246,272.29元×54个月÷12×4.75%（2015年1月-2019年7月）。一审法院计算违约金数额有误，本院予以纠正。综上所述，新疆展特房地产开发有限责任公司的上诉请求部分成立。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院（2020）新2801民初2414号民事判决；二、上诉人新疆展特房地产开发有限责任公司在本判决生效后三日内向被上诉人田旻支付迟延办证违约金52,640.7元；三、驳回被上诉人田旻其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一二审案件受理费2,867.1元，由上诉人新疆展特房地产开发有限责任公司负担1,202.83元，由被上诉人田旻负担1,664.27元。本判决为终审判决。审判长  邓晓辉审判员  吕 晨审判员  沙仁娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  陈文涛