四川省雅安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)川18民终711号 上诉人（原审原告）：陈景，男，1987年9月7日出生，汉族，住四川省荥经县。 上诉人（原审原告）：方雪，女，1989年12月29日出生，汉族，住四川省荥经县。 二上诉人的委托诉讼代理人：陈婷婷，四川策耀律师事务所律师。 二上诉人的委托诉讼代理人：王天澜，四川策耀律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：雅安金凯房地产开发有限公司，住所地：四川省雅安市雨城区胜利路**花都丽景******。 法定代表人：陈**平，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：蔡泳曦，四川亚峰律师事务所律师。 委托诉讼代理人:潘学会，四川诚方律师事务所律师。 上诉人陈景、方雪因与被上诉人雅安金凯房地产开发有限公司（以下简称金凯公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初50号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月10日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈景、方雪的上诉请求：1、撤销雅安市雨城区人民法院（2020）川1802民初50号民事判决，依法改判为支持陈景、方雪全部诉讼请求。2、本案一审、二审诉讼费用由金凯公司承担。事实和理由：一审判决认定事实错误，适用法律错误。一审法院认为金凯公司已对《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）相关条款内容尽到了必要的提示和说明义务，并以此认为相关条款不具有法定无效情形，系认定事实错误，适用法律错误。首先，《补充协议》第四条与《商品房销售管理办法》第二十四条规定明显矛盾，存在加重买受人责任，限制买受人权利，减轻并免除开发商义务的情形，符合《合同法》第四十条规定，应当被认定为无效的格式条款。其次，相关格式条款均是金凯公司单方事先制作，从未向陈景、方雪进行过任何解释与说明，更不允许对合同条款进行修改。虽然进行了加黑，但并不足以引起陈景、方雪的特别注意，而且金凯公司也无证据证明其已按相关法律规定对陈景、方雪尽到了提示和说明义务。二、一审法院认为“案涉房屋天然气管道未及时通气系天然气公司进行管道改造，主管道还没有‘碰口’导致，非被金凯公司原因，因此，金凯公司就该违约行为免责”系认定事实错误、适用法律错误。根据《住宅建筑规范》（GB50368-2005）11.0.1规定，住宅具备通气条件是房屋交付的必备条件，一审已查明金凯公司2019年8月30日进行案涉项目竣工验收备案时，房屋仍不具备通气条件。虽然未通天然气是因为天然气主管道未“碰口”，但无论是金凯公司的原因还是天然气公司的原因，未完成天然气管道敷设都不属于《合同法》上规定的不可抗力；并且我国合同法对于违约责任原则上采用无过错责任原则，即当事人不履行合同义务，就应当承担违约责任，原则上不考虑其是否有过错。陈景、方雪与金凯公司签订的《商品房买卖合同》十六条已经明确约定“燃气应在交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应”，因此，房屋在交付时不满足该条件即属于金凯公司违约，根据合同相对性原则，金凯公司就应当向陈景、方雪承担交房逾期的违约责任。一审法院一方面认为天然气未通，是金凯公司的违约行为，另一方面却以非不可抗力的第三人原因而免除金凯公司应当承担的违约责任，系完全适用法律错误。三、一审法院以“未提供证据证明所购房屋存在质量问题，且达到合同约定修复后在交付的条件”，从而认为陈景、方雪无权拒绝收房系认定事实错误。一审中，陈景、方雪已经提供证据充分证明案涉房屋存在墙体空心的严重质量问题，已经严重影响陈景、方雪对房屋的正常使用居住要求，在金凯公司按照雅安市住建局同意的整改方案完成整改且验收之前，案涉房屋都不能满足使用要求，金凯公司应当承担逾期交房的违约责任。四、陈景、方雪的诉讼请求中包括房屋质量问题整改及小区公区质量问题整改，但一审法院未予以区别，笼统以“存在诉讼主体资格瑕疵”而对陈景、方雪主张的房屋质量问题及案涉房屋所在项目质量问题整改诉求全部不予支持，系认定事实错误、适用法律错误。陈景、方雪在一审中举示的照片证明了房屋内部的质量问题、房屋实际与合同所附户型图不符、小区公区外墙不平等问题，但一审法院完全均未予审查。根据《物权法》第七十二条、第七十三条规定，陈景、方雪对于案涉小区公区享有共有物权，对存在的质量问题有权要求整改。而且本案属于集体诉讼，除陈景、方雪外，其他业主均就小区公区质量问题提出了权利主张，其诉讼主体资格并不存在瑕疵。五、一审法院以"露天游泳池从性质上讲属于小区配套设施，陈景、方雪的该主张存在诉讼主体资格瑕疵，且对所主张的金额是否合理亦无证据，故对该部分诉讼请求不予支持"系认定事实错误、适用法律错误。即使一审法院认为露天游泳池是公共配套，但该露天游泳池写进了《商品房买卖合同》第三十条第（三）款，经双方签字盖章，属于合同约定的明确内容，对金凯公司具有法律约束力，是金凯公司应当履行的合同义务；并且该露天游泳池对于案涉房屋的价格有实质影响。金凯公司未按照合同配备露天游泳池已属违约，应当根据《合同法》第一百零七条承担违约责任，陈景、方雪作为合同相对方，向金凯公司主张未修建露天游泳池违约损失赔偿是完全具备诉讼主体资格的，也是有法律依据的。至于该赔偿损失金额，陈景、方雪虽未提供具体明确的证据，但根据《合同法》第一百一十三条之规定，该项违约损失包括陈景、方雪的预期利益损失以及金凯公司未修建游泳池减少了建设成本而获取的不正当利益，因此陈景、方雪要求金凯公司承担3万元的违约损失赔偿合法合理，应当予以支持。六、一审法院以墙体空心问题“涉及建筑物专有部分以外的共有部分之权利义务，陈景、方雪存在诉讼主体资格瑕疵〃为由，对于陈景、方雪主张的就房屋墙体空心问题要求按照原规划设计进行整改并赔偿3万元的诉求不予支持，系认定事实错误、适用法律错误。陈景、方雪提供的证据均能证明墙体空心问题发生在房屋内部，虽然案涉小区对于该问题具有共性，但每个独立的房屋内部均存在该墙体空心、不符合原设计要求的情形，根据《物权法》第七十条、第七十一条之规定，陈景、方雪对房屋享有所有权，因此陈景、方雪对于该问题提出权利主张，在主体资格上不存在任何瑕疵。对于该损失赔偿金额问题，陈景、方雪虽未提供具体明确的证据，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，加之庭审中金凯公司也承诺将对该空心墙质量问题进行赔偿，因此陈景、方雪要求金凯公司赔偿3万元损失合法合理，依法应当支持。 金凯公司辩称：一、《补充协议》第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条是有效的。金凯公司在销售现场对商品房买卖合同及补充协议进行了公示，买受人完全可以通过公示了解相关内容，并非因为销售人员催促买受人签订合同，仅向其出示合同签字页而妨碍了其了解内容的权利；金凯公司在合同中通过加粗、加黑的方式对重要条款予以提示，应当认定已经尽到了提示义务。二、金凯公司向买受人发出收房通知书，案涉房屋已完全满足交付条件，也已经取得竣工验收合格的证明文件。案涉房屋存在的裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病，买受人应当在接房后要求金凯公司进行维修。在金凯公司拒绝维修的情况下，买受人有权自行维修，并要求金凯公司承担维修费用，在金凯公司逾期履行维修义务的情况下，买受人有权要求金凯公司支付违约金。若买受人认为房屋质量问题严重影响其正常的居住，应当提供相关证明材料予以说明，但买受人并未提供。案涉房屋已经完成竣工验收并完成备案，目前案涉项目的住宅758户中已经有600多户完成了房屋的收房手续。实际上陈景、方雪已经于2020年7月8日收房，2020年7月11日办理了装修。在2019年12月21日陈景、方雪现场签字认可金凯公司已经对其部分报事进行了维修整改，并同意金凯公司关闭部分报事。2020年7月18日，金凯公司电话联系陈景、方雪，询问是否需要安排工作人员对其他报事进行处理。陈景回复不需要安排人员整改，金凯公司随即关闭全部剩余报事。虽《补充协议》第十八条并未采取加粗方式提示购房者注意，但根据相关规定，在取得竣工验收合格的相关资料后，房屋即可交付使用，第十八条也并非金凯公司免除或者限制其责任的条款，并无提示义务。三、金凯公司不应当承担天然气主管道没有“碰口”而导致无法实际使用天然气的违约责任，买受人更不得以此为由拒绝接房。第一，案涉房屋已达到交付条件；第二，即使应当在天然气实际开通后再行交付，金凯公司也无需承担逾期交房的违约责任。《四川省商品房买卖合同（预售）》第十七条和《补充协议》第十二条都对此进行了约定，庭审中买受人也认可燃气未实际开通是天然气公司导致的，因此金凯公司不应当承担责任。 陈景、方雪向一审法院诉讼请求：1.判令双方之间关于雅安市雨城区大兴大道128号“金科天宸·雅郡B区”11幢1单元6层601号商品房（以下简称案涉房屋）的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称《补充协议》）第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条无效；2.判令金凯公司立即对案涉房屋的质量问题（含空鼓、墙体空心、裂缝、渗漏水、墙线不平、阳台两端大小不一）进行整改，更换损坏的门窗，并在质量问题整改合格后交付该商品房；3.判令金凯公司立即支付逾期交房违约金（以全部房款945,409元为基数自2019年7月2日起按日利率万分之二计算至交付符合合同约定及法定交房条件的商品房之日止，暂计算至2019年10月23日为21，366元）；4.判令金凯公司立即对“金科天宸·雅郡B区”商品房外墙不平、公区渗漏水、排水设施问题进行整改；5.判令金凯公司对案涉房屋修建游泳池并赔偿损失3万元；6.判令金凯公司立即按照原规划设计进行整改并赔偿陈景、方雪损失3万元；7.判令金凯公司承担本案案件受理费。 一审法院经审理查明，2018年3月15日，出卖人金凯公司与买受人陈景、方雪签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，对双方权利义务进行了约定，房屋总价款945,409元，付款方式银行按揭，首付285,409元，按揭贷款660,000元。《商品房买卖合同》中涉及本案争议的主要约定有：第十二条“规划、设计变更（一）出卖人按照批准的规划、设计建设商品房。该商品房销售后，出卖人不擅自变更规划、设计。（二)经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现本合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人在变更确立之日起10日内书面通知买受人。（三）买受人有权在通知到达之日起15内做出是否解除合同的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。”第十三条“出卖人未在本合同第十二条第（二)款约定期限内书面通知买受人的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照银行同期贷款基准利率2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下:x。”第十五条“商品房交付条件（一）该商品房交付给买受人时符合下列第1、2、x、x项所列条件：1.该商品房已取得【x建设工程竣工验收备案证明文件】【√建设工程竣工验收合格证明】；2.该商品房已取得房屋面积实测报告书；3.x；4.x。(二）该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅适用说明书》、《住宅质量保证书》《住宅工程质量分户验收结果表》。”第十六条“该商品房基础设施设备和相关公告设施的交付使用条件……3.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应；以配置标准为准；……”第十七条“基础设施设备和相关公共设施未达到交付使用条件的违约责任（一）该商品房交付给买受人时，未达到本合同第十六条第（一）款约定交付使用条件的，买卖双方同意按下列第2种方式处理……2.出卖人保证在买受人接房时水、电、气、电话、有线电视达到使用条件，但水、电开通必须在买受人入住后向物业服务企业申请开通，气、电话、有线电视等的开通须在买受人入住后自行向相关部门申请开通，本商品房用途为非住宅（不包括车位）的，是否有水、电以配置标准为准，配置标准中有水、电配置的，水、电开通须在买受人入住后向物业服务企业申请开通，本商品房用途属车位的，只有公共照明，出卖人保证在买受人接房时公共照明用电迖到使用条件。（1）如属出卖人原因造成的，从约定达到的时间之日起至实际达到约定条件之日止由出卖人按每项逾期一日10元的标准赔偿买受人损失；（2）若非出卖人负责实施的该项目用地范围外的市政大配套未建成或未投入运营而导致前述约定的相关基础设施达不到使用条件的，据实予以延期，出卖人不承担责任。因不可抗力、国家法律法规、政策变更、战争、动乱、大规模流行性疾病或由于政府职能部门拆迁等原因而导致未达到条件,据实予以延期，出卖人不承担责任。”第十八条“交付时间和手续房屋交付时间为2019年7月1日前向买受人交付该商品房。有下列原因之一需要延期交付该商品房的，出卖人书面通知买受人：1.不可抗力；2.x；3.X。”第十九条“逾期交房责任（一）除不可抗力外，出卖人未按本合同第十八条第（一）款约定的时间向买受人交付该商品房的，双方同意按照下列第一种方式处理：（1）逾期在90日以内，自本合同第十八条第一款约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价万分之二的违约金。”第二十条“商品房质量（一)地基基础和主体结构1.出卖人承诺该商品房地基基础和主体结构合格，并符合国家及行业标准。2.买受人对该商品房地基基础和主体结构质量有异议的，可以【√自行】【x出卖人共同】委托建设工程质量检测机构重新核验;买受人自行委托申请的，出卖人予以配合。经检测符合工程建设强制性标准的，检测费用由买受人承担；经检测不合格的，检测费用由出卖人承担，买受人有权解除合同。（1）买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。买受人不解除本合同的，出卖人负责进行修复。（二）其他质量问题1.该商品房质量符合有关工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。2.发现除地基基础和主体结构以外的其他质量问题的，双方按照以下方式处理：（1）及时更换、修理；给买受人造成损失的，出卖人承担相应赔偿责任。详见补充协议。经过更换、修理，仍然严重影响正常使用的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，书面通知出卖人。出卖人自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照2.75%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人承担相应赔偿责任。因此而发生的检测费用由出卖人承担。买受人不解除合同的，出卖人负责进行修复。”第三十条“建筑物区分所有权（一）买受人对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。（二）以下部位归业主共有：……（三）双方对其他配套设施约定如下：1.规划的车位、车库：本项目规划的地下停车位归出卖人所有。出卖人有权予以出售，出租或其他处理。上述规划建筑的权属转移登记，按政府规定办理；2.露天游泳池；3.垃圾房，物管用房，小区活动场地。”《补充协议》中涉及本案争议的主要约定有：第二、四、十四、十八、二十五、二十六、六十三条，其中第十四条、六十三条为加粗黑体字，约定内容如下：第二条“买受人采用按揭付款方式支付房价款的，在出卖人对买受人归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，买受人实际支付给出卖人的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在出卖人对买受人归还按揭贷款的担保责任解除后，“付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，买受人实际支付给出卖人的首付款和实际已划入出卖人账户的按揭款之和。”第四条“买受人在购买该房屋前已发生的规划变更、设计变更或买受人购买该房屋后不涉及买受人所购的房屋结构型式、户型、空间尺寸、朝向、用途的规划变更、设计变更，出卖人无需通知买受人，买受人同意认可该规划变更、设计变更，买受人不提出退房。”第十四条（加粗黑体字）“买受人须在合同约定的交房日期前办理房屋交接手续，接房时间以出卖人发出的《接房通知》中载明的时间为准。出卖人书面通知买受人接房后。买受人未按时到出卖人指定地点办理接房手续，或者出卖人出示《竣工验收报告》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》后，买受人拒绝签署交接手续的，由此产生的逾期交付责任由买受人承担，非因出卖人原因，买受人未按照合同约定的交付日办理房屋交接手续的，出卖人不承担逾期交付责任，视为出卖人已向买受人交付该房屋，该房屋的毁损灭失保管等风险责任自合同约定的交付日之次日起由买受人承担，买受人不向出卖人主张任何权利，质保期从该房屋竣工验收合格之日起计算，买受人从合同约定的交付日届满之次日起开始承担物业服务等费用。”第十八条“出卖人按约定标准交付房屋；交房时发现裂缝、空鼓、渗漏等非主体结构安全质量问题的建筑质量通病或属于《商品房质量保证书》中的保修项目的，买受人同意不拒绝接房，否则按本协议第二十三条约定的方式处理，但出卖人应在买受人接房后按《商品房交接验收单》约定充分时间进行整改修复。《商品房交接验收单》没有约定整改修复时间的，出卖人承诺在90日内整改修复完毕按保修的规定进行维修，如出卖人超过与买受人协商约定的时间完成维修义务的，对超过的时间由出卖人按已付房款的日十万分之一计算向买受人支付赔偿金。主合同第十四条有关该房屋基础设施设备的约定以主合同附件约定为准，如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，由出卖人提供可满足买受人使用需求的相应替换设施设备（如临电等），如出卖人无法提供上述替换设施设备的，则应在主合同约定的房屋交付之日起180日内负责整改完毕以满足买受人使用需求，如出卖人超过180日仍未整改完毕的，对超过的时间由出卖人按已付房款的日十万分之一计算向买受人支付赔偿金。”第二十三条“在保修期内发生的属于保修范围的质量问题，出卖人保证按照相关法律规定和《商品房质量保证书》的约定履行保修义务;保修期限按《商品房质量保证书》约定执行，其中共用设施设备及共用部位的保修期从竣工验收移交物业服务企业之日开始计算，买受人是否接房不影响共用设施设备及共用部位的保修期的起算。”第二十五条“在不违反国家建筑设计规范和本合同配置标准的前提下，出卖人所建房屋因设计需要，可能会出现以下情况：室内地坪及天棚出现高差；室内天棚现梁，墙面现柱；室内外有门槛室内卫生间未下沉或者部分未下沉或高于楼地面；室内外出现各种管道(包括各种排烟管道)：入户门开启方向不统一；为保证立面效果没有雨蓬；由室内向外看有可能影响采光或观感的空调位、梁、柱、设备、设施、建、构筑物、园林水景、围墙等问题。如出现上述情况，在不违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准前提下，买受人不得再以不舒适、有噪音、有油烟或对其有影响等为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。如上述情况出现违反国家住宅建筑设计规范和本合同配置标准约定的，出卖人应按本合同相关约定和法律规定承担责任。”第二十六条“该项目内是否设置幼儿园垃圾站、老年活动场地、儿童活动场地、车库人行出入口、车辆出入口、道路及消防通道、车库送风口及排烟出口、燃气泄爆出口、发电机房的送风口、排风出口及排烟出口、物管用房、厨房、洗衣房、发电机房、锅炉房、库房、雨污水泵坑、变电所开闭所、篮球场、羽毛球场、配电房等公共配套设施设备由出卖人自行确定，如出卖人确定设置的，在不违背居住区规划设计规范的前提下，其设置的具体位置以出卖人设计为准（在不违背居住区规划设计规范的前提下，出卖人可设置在地下室或地下车库内），买受人不得以不舒适、有噪音、有油烟或对其有影响等为由拒绝接房或向出卖人提出索赔、退房及其他要求。买受人在安装空调时，须按房屋竣工验收前施工预留的空调外机的位置搁置，选择空调外机的尺寸须满足原施工预留范围，安装前报物业服务企业审批同意后才能进行安装；买受人在装修或使用房屋时，应严格按《使用说明书》和物业管理相关规定执行，否则造成损失的，由买受人承担赔偿等责任。买受人购买的房屋及独自使用、维护的区域内可能设置有部分共用设施、设备(具体以设计为准)，买受人应妥善保护，不得损坏，如需维修、更换的，买受人应给予配合并提供方便，因买受人原因造成损失的，买受人应承担赔偿责任。”第六十三条（加粗黑体字，协议条款最后一条）“合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解合同全部内容，双方对合同内容不存在任何争议;双方确认在签订合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任加重任何一方责任,排除任何一方权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订合同时特别慎重。合同约定的违约金双方已充分考虑将来可能产生的损失情况，合同约定的违约金金额如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证，同时违约方自愿放弃因违约金过高或者过低要求调整的权利。本合同经双方签字、盖章后生效。本补充协议与商品房买卖合同》对双方当事人具有同等的法律约束力。”前述《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，陈景、方雪依约支付购房款945,409元（其中首付款285,409元，以银行按揭方式支付660，000元）。2019年5月25日，雅安市房屋测绘大队出具《雅安市房屋面积测绘报告》。2019年6月19日，金凯公司（建设单位）、中国建筑第二工程局有限公司（施工单位）、四川康立项目管理有限责任公司（监理单位）出具《住宅工程质量分户验收结果表》，对“金科天宸·雅郡B区”11#楼1单元601号进行分户验收，验收结论为合格。2019年6月27日，金凯公司组织竣工验收，金凯公司（建设单位）、西北综合勘察设计研究院（勘察单位）、中机中联工程有限公司（设计单位）、中国建筑第二工程局有限公司(施工单位)、四川康立项目管理有限责任公司（监理单位）出具了《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，确认“金科天宸·雅郡B区”工程质量验收合格。2019年6月28日，金凯公司出具《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》，其中竣工验收日期栏中对填写的“2019年6月27日”画有删除线，另行填写“2019年8月26日”并加盖雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章；在备案部门意见处载明“同意备案”，日期为2019年8月30日，并加盖有雅安市住房和城乡建设局工程竣工验收备案专用章。2019年7月1日，金凯公司出具《四川省雅安市住宅使用说明书》《四川省雅安市新建住宅质量保证书》。2019年8月22日，雅安市房地产管理局出具关于金凯公司违规交房处理情况的通报，主要内容：金凯公司开发项目“金科天宸·雅郡B区”在未经雅安市建筑质量安全监督站同意组织竣工验收的情况下擅自组织竣工验收并交付房屋，雅安市房地产管理局于7月10日向金凯公司发出《整改通知书》要求企业按规定组织竣工验收工作，雅安市住房和城乡建设局于7月16日约谈了金科集团西部区域负责人及前述参与《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》的责任主体负责人，并对金凯公司的违规交房行为作出处理。陈景、方雪代理人陈婷婷与天然气公司工作人员于2019年12月2日、2020年1月7日的通话形成有录音资料，其中2019年12月2日天然气公司工作人员反馈天然气未通的主要原因是管道尚未“碰口”，“碰口”是由天然气公司来做；2020年1月7日天然气公司工作人员反馈天然气已经接通，预估下周四开通天然气，但具体时间不清楚。 一审法院另查明，金凯公司于2019年6月23日向陈景、方雪邮寄发送了接房通知书，于2019年9月7日邮寄发送了房屋催收函。还查明，匿名人员通过“问政雅安”反映自2019年7月1日通知交房以来“金科二期整改不到位”“不通天然气、墙体空心、整改逾期”等问题。雅安市住建局亦作出有对应回复，其中于2020年1月15日的回复中载明“二、针对你信中反映的金科二期8区房屋出现构造柱空心问题，经核实，确实存在，我局高度重视，庚即约谈建设单位雅安金凯房地产开发有限公司负责人及监理、施工、设计单位责任人，要求按设计同意整改方案进行整改，我局将对该项目整改情况进行督促。三、对于你反映的外墙不平、入户漏水、空鼓、门窗损害问题，我局高度重视多次督促开发商整改……”；雅安市住房和城乡建设局于2020年1月15日作出回复的主要内容：关于天然气不通的问题，近期因天然气公司进行管道改造，造成短时间无法通气，经与天然气公司沟通，本周将恢复通气，给你带来不便请谅解。陈景、方雪提交的照片、视频，证明案涉小区存在公区漏水、小区墙面不平、未修建露天游泳池等问题。四川省建筑科学研究院有限公司受金凯公司委托于2020年1月10日出具《建设工程技术咨询报告》，该报告中载明“因该工程3#-11#楼洋房局部外墙转角处填充墙体厚度和砌砖方式不满足设计要求，为解决上述问题是否对原房屋结构的安全性造成不利影响雅安金凯房地产开发有限公司委托我院对上述问题进行技术咨询”，报告中载明咨询依据、相关资料调查情况、情况分析、咨询结论及建议等内容。其中，施工情况（3.2条）中载明“经查阅委托方提供的相关资料证实，该工程3#-11#楼洋房局部外墙转角处填充墙体厚度（典型列举部位：……）不满足设计及规范要求”；咨询结论及建议：（5.1条）根据委托方提供的设计竣工图纸经综合分析判断，该工程3#-11#楼洋房上述外墙转角处填充墙体均为自承重围护构件（非主体结构构件），该工程上述外墙转角处填充墙体厚度及个别填充墙体纵横交接处未进行连接情况，不满足原设计要求，但不会对原住房主体结构的安全性造成不利影响；（5.2条）针对上述3.2条所述，该工程3#-11#楼洋房上述外墙转角处填充墙体厚度及和砌筑方式不满足设计要求的情况，建议会同相关责任主体单位对上述问题按照规范要求的酌情处理，例如对相关位置填充墙体拆除后重新砌筑等方式进行整改，方能满足自承重围护构件的安全性要求。 一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，系有效合同，双方均应依约全面履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。针对本案纠纷的主要争议焦点，析判如下：一、关于《补充协议》中的第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条的效力问题。《中华人民共和国合同法》第三十九条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十三条“合同中的下列免责条款无效：（一）造成对方人身伤害的；（二）因故意或者重大过失造成对方财产损失的。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条“提供格式条款的一方对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识，并按照对方的要求对该格式条款予以说明的，人民法院应当认定符合合同法第三十九条所称‘采取合理的方式’。提供格式条款一方对已尽合理提示及说明义务承担举证责任。”第十条“提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定该格式条款无效。”格式条款是一方当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，任何一方不得利用格式条款给对方做出不公平、不合理的规定，提供格式条款一方应履行必要的提示和说明义务。《补充协议》第六十三条为该协议的最后一条，以加黑、加粗字体印制，文本内容为“合同中的所有条款均由双方经过充分协商一致，双方已完全知晓并理解合同全部内容,双方对合同内容不存在任何争议；双方确认在签订合同时已特别注意合同中涉及到减轻或免除任何一方责任加重任何一方责任，排除任何一方权利的全部条款内容，并已按对方要求给予明确说明，双方一致认可合同内容不存在显失公平、重大误解等情形，是双方协商一致的真实意思表示。双方在签订合同时特别慎重。合同约定的违约金双方已充分考虑将来可能产生的损失情况，合同约定的违约金金额如超过实际损失的，超过部分作为惩罚性违约金，如因一方违约另一方只主张违约金的，对是否产生实际损失的事实及损失大小等，不需再举证，同时违约方自愿放弃因违约金过高或者过低要求调整的权利。本合同经双方签字、盖章后生效。本补充协议与商品房买卖合同对双方当事人具有同等的法律约束力”。依据前述法律及司法解释规定，应认定金凯公司已经尽到了必要的提示和说明义务，《补充协议》中的第二、四、十八、二十五、二十六、六十三条的效力应认定为有效，主要理由：1.前述《补充协议》第六十三条是合同文本的最后一条，以加黑粗体字的方式印制，有别于未加粗、加黑字体，且设置在当事人签名、捺印之前，当事人在签名、捺印前是能清晰可见该条款的完整内容；2.结合《商品房买卖合同》的性质，争议格式条款的文本内容，并不存在对提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任，排除对方主要权利的情形；3.当事人均为完全民事行为能力人，对于合同的内容以及相应风险均应有充分的了解和认知，能够理解该项内容及签名确认的法律意义和后果，合同条款虽为预先设定，但并非不可修改，可在签订前提出异议，再商定后予以签名、捺印。故确定上述争议条款是当事人的真实意思表示，内容亦不具有法定无效情形，认定为合法有效，对双方当事人均具有法律拘束力。 二、关于案涉房屋是否具备交付条件，金凯公司是否应对迟延交付承担违约责任的问题。陈景、方雪认为房屋不具备交付条件，涉及雅安市房地产管理局出具的通报证明金凯公司违规组织竣工验收、天然气未通、房屋亦存在质量的问题。对此一审法院认为，1.《建设工程质量管理条例》第三条规定建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位依法对建设工程质量负责。庭审查明，雅安市房地产管理局出具的通报，反映了金凯公司在组织验收的过程中未按相关程序通知雅安市建筑质量安全监督站进行监督，属于违规行为，并对金凯公司做出处理。前述通报属于行政性管理行为，虽是对金凯公司违规行为的处理，并不必然作为认定案涉工程质量未达到交房条件的依据。之后，雅安市住房和城乡建设局于2019年8月30日在金凯公司提交的竣工验收报告书中签署了“同意备案”。综上，案涉工程的竣工验收，已由建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位验收并批注合格形成竣工验收报告，亦由雅安市住房和城乡建设局同意办理备案，并无其他证据否定竣工验收报告所认定的结论，故认定案涉工程完成竣工验收。关于竣工验收日期的问题，一审法院认为应以2019年8月30日雅安市住房和城乡建设局签署“同意备案”日期为准，截止当日金凯公司才达到《商品房买卖合同》第十五条约定的商品房交付条件。2.关于天然气的问题。庭审查明，金凯公司已敷设天然18气管道，案涉房屋天然气管道未及时通气系天然气公司进行管道改造，主管道还没有“碰口”导致，非金凯公司原因。因此根据《商品房买卖合同》第十七条第一款第二项约定，若非出卖人负责实施的该项目用地范围外的市政大配套未建成或未投入运营而导致签署约定的相关基础设施达不到使用条件，据实予以延期，出卖人不承担责任。因此，金凯公司就该违约行为免责。3.关于陈景、方雪所购房屋是否存在质量问题，是否可以此拒绝收房。《商品房买卖合同》《补充协议》中对交房程序、修复以及非主体结构安全质量问题买受人同意不拒绝接房等有明确约定，《最高人民法院审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十三条规定“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”陈景、方雪有权依合同约定、依法主张权利，但应当提供证据证明主张成立。陈景、方雪提交了照片、视频资料等，并陈述该证据证明的是公区漏水、小区墙面不平、小区无排水沟等问题，其所提交证据不能证明存在的问题属于地基基础和主体结构质量问题，且严重影响正常居住使用，也未提供证据证明所购房屋存在质量问题。另，对于应在质保期内主张的权利，应在质保期内主张。故，本院对该诉讼请求不予支持。综上，金凯公司未按《商品房买卖合同》第十八条约定于2019年7月1日前向买受人交房。故应按照《商品房买卖合同》第十九条的约定承担违约责任。2019年8月30日才符合交房条件，故从2019年7月2日起至2019年8月30日，金凯公司迟延交付共计59日，按照合同约定金凯公司应支付迟延交付违约金11,156元（945,409元×0.02%×59天≈11,156元）。 三、关于对陈景、方雪是否有权主张金凯公司就“金科天宸·雅郡B区”商品房外墙不平、公区渗漏水、排水设施问题进行整改以及对未修建游泳池主张赔偿的问题。“金科天宸·雅郡B区”商品房外墙不平、公区渗漏水、排水设施属于小区全体业主共有部分，或者为部分业主共有的部分,有别于业主自己所有的部分。金凯公司对修建“露天游泳池”的承诺约定于《商品房买卖合同》“第三十条建筑物区分所有权”，建筑物区分所有权是指业主对除建筑物专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利，“露天游泳池”从性质上讲是属于小区配套设施。陈景、方雪的该主张存在诉讼主体资格瑕疵，且对所主张的金额是否合理亦无证据佐证，故对该部分诉讼请求不予支持。 四、关于陈景、方雪主张金凯公司立即按照原规划设计进行整改并赔偿陈景、方雪损失3万元的问题。《建设工程技术咨询报告》证明案涉小区房屋存有不满足原设计要求的情形，但不会对原房屋主体结构的安全性造成不利影响。金凯公司也表示同意采取补救措施进行整改，同时针对部分已经装修导致无法采取补救措施的业主愿意按照一定比例承担损害赔偿责任。对此，本院认为金凯公司对涉案房屋存在的问题有不可推卸的责任，但陈景、方雪的该部分主张同前所述，仍然存在涉及建筑物专有部分以外的共有部分之权利义务，陈景、方雪的该主张存在诉讼主体资格瑕疵，且对所主张的金额是否合理亦无证据佐证，故对该部分诉讼请求不予支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决：一、雅安金凯房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付陈景、方雪逾期交房违约金11,156元；二、驳回陈景、方雪的其他诉讼请求。 二审中，双方当事人均未提交新证据。 二审经审理查明的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。 本院认为，一、关于《补充协议》相关条款的效力问题。首先，陈景、方雪与金凯公司签订的《补充协议》并无《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十三条规定的情形，不具备法定无效的条件。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，《补充协议》所涉及的相关条款，并未免除金凯公司责任、加重陈景、方雪责任、排除陈景、方雪的主要权利。即使如陈景、方雪萍所称，金凯公司未尽到提示、说明义务，也并非系认定该部分条款内容无效的合理理由，故一审法院认定《补充协议》中相关条款有效的意见并无不当，本院予以支持。 二、案涉房屋未敷设天然气管道是否符合交房条件的问题。虽然《商品房买卖合同》第十六条约定“交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城镇燃气管网连接，保证燃气供应”，但第十七条第（一）款第2项约定“……（2）若非出卖人负责实施的该项目用地范围外的市政大配套未建成或未投入运营而导致前述约定的相关基础设施达不到使用条件的，据实予以延期，出卖人不承担责任……”之规定，本案已查明的事实是案涉房屋天然气管道未及时通气系天然气公司进行管道改造，主管道还没有“碰口”导致，并非金凯公司过错所致。故，案涉房屋在未完成天然气管道敷设的情况下交房，并不能认定系金凯公司的过错，陈景、方雪以此抗辩不符合交房条件的理由不能成立，本院不予支持。 三、关于陈景、方雪认为房屋存在质量问题，未达到合同约定的修复后再交付的条件，有权拒绝收房的意见是否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”、第十三条“……交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”之规定，由于《建设工程技术咨询报告》已经明确答复，案涉房屋墙体空心质量问题不会对地基基础和主体结构安全性造成不利影响，在此情况下，陈景、方雪可根据《补充协议》第十八条“……但出卖人应在买受人接房后按《商品房交接验收单》约定充分时间进行整改修复……”的约定，在接房后要求金凯公司在约定的时间内进行整改修复。陈景、方雪以墙体空心质量等问题拒绝接房没有法律依据和合同约定，本院不予支持。 四、关于陈景、方雪是否有权在本案中对小区公区质量问题提出整改要求的问题。根据《物权法》第七十二条“业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；……”、第七十六条“下列事项由业主共同决定……（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项……”之规定，小区公区属于全体业主共有，鉴于共有权的不可分割性，对侵害小区共有部分权利提起的诉讼，为必要共同诉讼，必要共同诉讼人不能单独提起诉讼。故一审判决认定陈景、方雪提起该诉讼主张存在诉讼主体资格瑕疵符合法律规定，本院予以支持。 五、关于陈景、方雪是否有权对案涉房屋未修建“露天游泳池”主张权利的问题。露天游泳池属于小区配套设施，即使陈景、方雪认为根据《商品房买卖合同》的约定，金凯公司未修建露天游泳池，应承担相应的违约责任，也无权以个人名义进行主张，一审判决认定陈景、方雪提起该诉讼主张存在诉讼主体资格瑕疵亦符合法律规定，本院予以支持。 六、关于陈景、方雪是否有权对墙体空心问题要求整改并要求赔偿3万元的问题。若陈景、方雪认为自己购买的房屋内部存在墙体空心问题，有权按照《补充协议》的约定，在接房后，要求金凯公司进行整改。若该诉求是针对小区公区部分，即无权以个人名义进行主张。且对于要求赔偿3万元的请求，陈景、方雪也并未提交证据证明金凯公司应承担3万元赔偿责任的依据，故一审判决未予支持并无不当，陈景、方雪的该上诉意见本院不予支持。 综上，陈景、方雪的上诉请求不成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1834元，由上诉人陈景、方雪负担。 本判决为终审判决。 审判长  宋卫春 审判员  郑菲菲 审判员  文 茜 二〇二〇年十一月二十四日 书记员  杨 锦