湖南省常宁市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0482民初2346号 原告：段某某。 委托诉讼代理人：吴某某。（特别授权） 被告：王某甲。 被告：湖南某某投资置业有限公司。 法定代表人：王某甲。 上述二被告共同委托诉讼代理人：王某乙。 被告：王某乙。 原告段某某与被告王某甲、湖南某某投资置业有限公司、王某乙商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告段某某及委托诉讼代理人吴某某、被告王某甲、湖南某某投资置业有限公司的委托诉讼代理人王某乙、被告王某乙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告段某某向本院提出诉讼请求：１、请求判令确认原被告签订的《某某·御苑认建协议书》、《常宁市某某·御苑公馆合同认购合同》无效；2、判令被告向原告返还购房款213787元及利息损失（以213787为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的4倍标准，自2013年8月30日计算至返还完毕之日止）；3、请求判令被告王某甲、王某乙对第二项确定的债务承担连带清偿责任；4、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告湖南某某投资置业有限公司为被告王某甲与其妻子袁运秀夫妻二人于2011年8月4日共同设立的房地产开发有限公司，注册资本2000万元，股东为被告王某甲与其妻子袁运秀，袁运秀目前已死亡，户口注销日期为2017年2月9日,袁运秀享有的公司股权由其儿子王某乙继承,并办理了股权变更登记。2013年4月26日，原告与被告湖南某某投资置业有限公司签订了《某某·御苑认建协议书》，原告认购被告湖南某某投资置业有限公司开发建设的某某▪御苑公馆F栋1单元302号房屋，并当日交付定金10000元和首付款120187元，2013年8月30日原告又购买了F栋03号车库并向被告湖南某某投资置业有限公司支付现金83600元。之后，被告湖南某某投资置业有限公司并未如期向原告交付房屋。2016年2月3日经双方交涉，被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲向原告出具承诺，同意于2016年2月初退还原告全部购房款项。经原告催告之后，2016年4月19日被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲又向原告出具承诺，同意于2016年12月30日交房，并愿意承担月息5%的违约代价损失。此后时隔3年，被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲仍无法兑现承诺。2019年10月19日双方又签订了《常宁市某某·御苑房屋合同认购合同》(合同编号201901016)，双方约定将原告之前购买的302房换到301房。此后，原告了解到三被告根本无法交付房屋，近七年来，被告王某甲以交房和退款事由反复欺骗原告，并且原告还了解到被告湖南某某投资置业有限公司至今未取得预售房屋的商品房预售许可证。经原告及家人多次要求退还购房款，2020年3月16日被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲向原告出具欠条，欠原告现金307000元(含利息)，并同意于2020年4月20日以前付清。但三被告至今未退还。综上，原告认为，被告湖南某某投资置业有限公司未取得商品房预售许可证与原告订立的商品房预售合同为无效合同。被告湖南某某投资置业有限公司依法应当返还原告购房款。此外，被告湖南某某投资置业有限公司系夫妻制公司，公司出资为夫妻共同财产，袁运秀死亡之后，被告王某甲、王某乙父子的家庭财产与公司财产承继延续混同，被告湖南某某投资置业有限公司的财产实际属于一个所有权主体，与一个自然人投资设立公司一样，为一人公司，其二人依法应对本案债务承担连带清偿责任。基于上述事实与理由，原告提起诉讼，请依法立案判处。 被告王某甲、湖南某某投资置业有限公司、王某乙辩称，原告购房交款属实，现已经可以交房，并非被告不同意交房，而是原告不同意收房。 经审理查明，被告湖南某某投资置业有限公司于2011年8月4日成立，法定代表人为王某甲，2013年12月2日投资人（股权）由3股东实际出资200万元变更为2股东实际出资200万元，2015年3月18日注册资本变更为2000万元，2018年3月29日股东由袁运秀、王某甲变更为王某乙、王某甲。王某乙认缴出资500万元，实缴出资20万元，未缴出资额480万元，王某甲认缴出资1500万元，实缴出资180万元，未缴出资额1320万元。 2013年4月26日，原告与被告湖南某某投资置业有限公司签订了《某某·御苑认建协议书》，原告认购被告湖南某某投资置业有限公司开发建设的某某·御苑公馆F栋3号车库，建筑面积为31.2平方米，价格为3000元/平方，当日支付车库定金10000元，并于当日支付F栋1单元302室房首付款120187元，2013年8月30日原告再次向被告湖南某某投资置业有限公司支付车库款83600元。之后，被告湖南某某投资置业有限公司并未如期向原告交付房屋。2016年2月3日经双方交涉，被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲向原告出具承诺，同意于2016年2月初退还原告全部购房款项。经原告催告之后，2016年4月19日被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲向原告出具承诺，同意于2016年12月30日交房，否则承担月息5%的违约金。2019年10月19日双方签订《常宁市某某·御苑公馆合同认购合同》(合同编号201901016)，合同约定，原告认购御苑公馆F栋301号房屋（双方约定将原告之前购买的302房换到301房），房屋面积153.76平方，价格为2085.66元/平方，总价款为320691元，付款方式为2013年4月26日已付房款40%即120187元，余款60%即200504元申请银行按揭。约定应当在2020年12月（+60天），达到交房条件，将具备交房相关文件，正式转签合同并按规定登记备案。原告及家人多次要求退还购房款，2020年3月16日被告湖南某某投资置业有限公司和王某甲向原告出具欠条，欠原告现金307000元，并承诺于2020年4月20日以前付清。 另查明，2016年6月16日被告已退15000元购房款给原告。原告实际向被告某某投资置业有限公司共交纳并未退还的购房款为198787元。 上述事实，有原告向本院提供的内资企业登记基本情况表、股东信息及出资情况、《某某·御苑认建协议书》、《常宁市某某·御苑公馆合同认购合同》、收据、欠条、承诺书等证据予以证明，这些证据能相互佐证，并经庭审审查，本院予以采信。 本院认为，商品房预售应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。本案原告起诉时，被告是否取得涉案商品房预售许可证明，因被告未向本院提供证据予以证明，故不能认定涉案商品房已取得预售许可证明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。故涉案《某某·御苑认建协议书》、《常宁市某某·御苑公馆合同认购合同》应认定为无效合同。且根据被告2020年3月16日出具的欠条载明，被告同意于2020年4月20日前退清原告购房款的承诺，被告亦应返还原告购房款，故对原告要求返还购房款的诉讼请求予以支持；同时被告湖南某某投资置业有限公司应当赔偿原告段某某因此所遭受到的利息损失；关于被告王某甲、王某乙是否承担本案连带责任问题。《中华人民共和国公司法》第三条第二款规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定，公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持。本案中，两自然人被告王某甲、王某乙作为被告湖南某某投资置业有限公司的全部股东，其未出资额远大于原告请求的诉讼标的，故被告王某甲、王某乙应对本案债务承担连带清偿责任。 综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国公司法》第三条第二款、《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，判决如下： 一、确认2013年4月26日原告段某某与被告湖南某某投资置业有限公司签订的《某某·御苑认建协议书》以及2019年10月19日原告段某某与被告湖南某某投资置业有限公司签订的《常宁市某某·御苑公馆合同认购合同》无效； 二、被告湖南某某投资置业有限公司在本判决生效后十日内一次性返还原告段某某购房款198787元，并以购房款198787元为基数，自2013年8月30日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际返还之日止； 三、被告王某甲、王某乙对本判决第二项承担连带清偿责任。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费减半收取2253元，由被告湖南某某投资置业有限公司、王某甲、王某乙负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 员 朱国成 二０二〇年十一月十六日 法官助理 何 娟 书 记 员 郭嘉晨 校对责任人：朱国成打印责任人：郭嘉晨  相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国城市房地产管理法》 第四十五条商品房预售，应当符合下列条件： （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。 《中华人民共和国合同法》 第五十二条有下列情形之一的，合同无效： （五）违反法律、行政法规的强制性规定。 第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。 《中华人民共和国公司法》 第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》 第十三条股东未履行或者未全面履行出资义务，公司或者其他股东请求其向公司依法全面履行出资义务的，人民法院应予支持。公司债权人请求未履行或者未全面履行出资义务的股东在未出资本息范围内对公司债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任的，人民法院应予支持；未履行或者未全面履行出资义务的股东已经承担上述责任，其他债权人提出相同请求的，人民法院不予支持。