安徽省合肥市瑶海区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0102民初8968号原告（案外人）：李海洋，男，1973年10月20出生，汉族，户籍地安徽省合肥市瑶海区，居住地安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：黄发蒙，安徽黄发蒙律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄山，安徽黄发蒙律师事务所(实习)律师。被告:袁劲松，男，1972年7月6日出生，汉族，住安徽省淮北市。委托诉讼代理人：吴志君，安徽徽达律师事务所律师。第三人：蔡兴春，男，1974年2月2日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。原告李海洋与被告袁劲松、第三人蔡兴春案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李海洋及其委托诉讼代理人黄发蒙、黄山，被告袁劲松及其委托诉讼代理人吴志君，第三人蔡兴春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李海洋向本院提出诉讼请求：1.确认位于合肥市瑶海区龙岗经济开发区临泉路南侧阳光棕榈园2幢1507室房属原告李海洋与其妻子马江霞共有；2.终止对原告李海洋共有的位于合肥市瑶海区龙岗经济开发区临泉路南侧阳光棕榈园2幢1507室房产的执行,解除对该房屋的查封保全措施。事实与理由：原告与第三人蔡兴春于2010年5月18日签订《商品房转让合同》,约定第三人将位于合肥市瑶海区龙岗经济开发区临泉路南侧阳光棕榈园2幢1507室房产出售给原告,房屋总价款382100元整,付款方式:乙方(原告)一次性付给甲方(第三人)现金人民币150000元整,其剩余款为甲方按揭款,转由乙方续还银行按揭款,乙方付给甲方人民币150000元之后,该商品房产品即属于乙方。合同经双方签字,并有第三方见证人王某1、李某签字见证。原告于合同签订当天向第三人支付现金150000元，之后，第三人将房屋实际交付给原告。2013年原告举家搬进该房实际居住至今,并偿还按揭款及缴纳相关水电等费用。因该房屋一直迟于2015年11月才办理房地产权证(证号:肥东字第**)、2015年6月才办理土地使用权证(证号:瑶海合国用【2015]第07038号),加之因原告怕缴费麻烦将剩余房屋款全部于2017年9月13日前陆续转账和现金支付给付蔡兴春，由蔡兴春支付按揭款，且现该房屋按揭尾款仍未缴清，导致未能办理产权过户登记手续。2018年7月5日法院作出财产保全措施查封该房屋，随后对案涉房产进行评估、拍卖。原告依法对执行标的提出执行异议,经法院作出(2020)皖0102执异30号民事裁定书,驳回原告异议请求。综上,原告认为案涉房产依法应属其与妻子共有,贵院的查封保全措施并执行,严重损害原告合法权益。为维护合法权益,原告特提起诉讼。袁劲松辩称，原告的诉讼主体不适格，涉案的房屋按照原告所述应当是他与其妻子共同共有，他与他的妻子应当作为共同原告，原告的诉讼主体资格存在问题，请求法院依法驳回起诉。法院在作出执行异议裁定时，已审查了房屋登记簿，房屋登记簿登记的为被执行人蔡兴春，法院依法查封拍卖该涉案房屋具有法律依据，请求法院依法驳回诉讼请求。本案在诉讼过程中，多次到涉案房屋所在地张贴公告，从未发现涉案房屋有人在占有使用，所以我们认为就是说原告的诉请所说的房屋买卖的事实本身是不存在的，本身是虚假的，我们要求法庭对涉案房屋的购房合同形成时间予以鉴定，涉嫌虚假诉讼，被告将向有关部门控告或报案。同时该案所涉及的房产的交易时间较久，且部分房款有的是现金，有的是所谓的款项，是没有标注出款项的用途，我们认为该款项的支付没有证据证明，所以我们请求法院依法驳回原告诉请。蔡兴春述称，房屋已经卖给李海洋是事实，2010年5月就签订了协议，蔡兴春与袁劲松所产生的合同纠纷是2018年产生的，请求支持原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：李海洋向本院提交商品房转让合同、收条、借记卡账户历史明细清单、物业证明、证人证言、支付宝生活缴费凭证，以证明李海洋与蔡兴春自签订案涉房屋的买卖合同及房款支付及占有情况的事实。蔡兴春对上述证据无异议。袁劲松质证认为案涉房屋的买卖合同三性均有异议，是伪造的；收条的三性均有异议，现金没有取款凭证；银行账户明细真实性没有异议，但证明目的不能实现，除2010年5月18日的10万元外，其他均是2015年、2016年支付的，并未载明是购房款；物业证明无单位负责人签字，并接受询问，三性和证明目的均不予认可；证人证言与李海洋存在利害关系且证言前后矛盾，证言是虚假的；支付宝交易记录是2015年、2016年产生的，是造假。经审查，《证明》系单位证言，无经办人签字确认，证据形式不合法，不能作为认定本案事实的根据；《商品房转让合同》《收条》《借记卡账户历史明细清单》《支付宝.生活缴费凭证》、证人林某、李某、吕某的证言就案涉房屋买卖、款项交付及占有情况能够相互印证，虽然双方约定的首付款150000元未能提供相应的款项来源凭证和合同约定的偿还按揭款项的更改及具体的还款时间及数额的不均衡，存在一定的不合理情形，但鉴于案件时间过长，且双方签订的合同中有见证人及第三人签字确认，及相应装修人员证言及支付房屋水电费用等情形，能够相互印证，该组能够反映案件真实情况，证据形式及来源合法，与本案待证事实存在关联，应当作为认定本案事实的根据。据此认定：2010年5月18日，蔡兴春（卖方、甲方）、李海洋（买方、乙方）签订《商品房转让合同》，约定甲方向乙方转售房屋为在建商品房，商品房买卖合同号为0911000606号，位于瑶海区临泉路阳光棕榈园**楼**，建筑面积86.85平方米，总金额为382100元，在房产证、土地证及转按揭手续转过户中，甲方应在2011年11月交付房后的半年之内过户于乙方，交易过户中的费用由甲方承担。付款方式：乙方一次性付甲方现金人民币150000元，剩余款为甲方按揭款，转由乙方续还银行按揭款，乙方付给甲方150000元后，该商品房产权即属于乙方等。落款甲方由蔡兴春及其妻夏芝玲，乙方由李海洋及其妻马江侠，第三方见证人由王某1、李某、王某2签字确认。同日，李海洋向蔡兴春支付现金150000元，蔡兴春向李海洋出具收条。合同签订后，李海洋陆续归还该房屋的银行按揭款，2012年6月左右，案涉房屋交付，由李海洋代付房屋找补费用等13000元，随即蔡兴春将房屋交付李海洋。之后，双方变更履行方式，按揭款李海洋转给蔡兴春，李海洋于2015年7月27日、8月31日、2016年2月24日、4月1日、2017年9月5日、9月13日分别向李海洋转账支付2万元、5万元、3万元、5万元、2万元、5万元，合计22万元。自2012年下半年起，李海洋即找人装修案涉房屋，至2013年起在该房屋内居住。自2016年1月至今，李海洋使用支付宝缴纳案涉房屋的水、电费用等。2018年7月5日，因袁劲松与蔡兴春买卖合同纠纷一案，本院作出财产保全措施，查封蔡兴春名下位于龙岗开发区临泉路南侧阳光棕榈园2幢1507室房屋，并于当日作出（2018）皖0102民初4299号民事调解书，确认蔡兴春拖欠袁劲松货款780000元及利息损失等。调解书生效后，因蔡兴春未依照生效调解书履行付款义务，袁劲松向本院申请强制执行。执行过程中，本院依法对案涉房产进行评估、拍卖。李海洋向本院提出执行异议，经本院于2020年7月27日作出（2020）皖0102执异30号执行裁定，驳回李海洋的异议请求。经本院于2020年8月10日送达该裁定后，李海洋不服裁定，遂提起案外人执行异议之诉。另查明：案涉房产设定有抵押权，抵押权人为徽商银行三里庵支行，设定日期2009年11月16日至2019年11月16日。现尚有部分按揭款项未还清，抵押权未涂销。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，审查的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据业已查明的事实，在本院查封前双方已签订合法有效的书面买卖合同，同时，李海洋已合法占有该房屋并已支付全部价款。因该房屋存在抵押权，客观上无法不能过户不属于李海洋的原因，故李海洋享有取得案涉房屋的物权期待权，依法能够阻却本案的执行。关于原告所主张的确权主张，因存在抵押权，为避免权属混乱，不宜支持原告该诉讼请求，依法应予驳回。至于被告抗辩主张本案合同中李海洋妻子马江侠不是当事人，本案应驳回起诉问题，案涉合同的权利之一已向本案主张权利，故该请求没有法律依据，依法不予采信。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第一项、第二款、第三百一十四条第一款之规定，判决如下：一、解除对安徽省合肥市瑶海区临泉路阳光棕榈园2#楼1507室房屋的查封，停止上述执行案件中对系争房屋的处分；二、驳回李海洋其他诉讼请求。案件受理费人民币11600元，由袁劲松负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。本院(2020)皖0102执异30号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  方业剑人民陪审员  张 莉人民陪审员  方 芬二〇二〇年十一月二十一日书 记 员  谢莉雯附相关法条：《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百一十四条对案外人执行异议之诉，人民法院判决不得对执行标的执行的，执行异议裁定失效。对申请执行人执行异议之诉，人民法院判决准许对该执行标的执行的，执行异议裁定失效，执行法院可以根据申请执行人的申请或者依职权恢复执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。