贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终1319号上诉人（原审原告）：黄文华，女，1962年7月6日出生，汉族，住贵州省开阳县。上诉人（原审原告）：伍远祥，男，1963年10月2日出生，汉族，住贵州省开阳县。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：唐紫玉，贵州创丰律师事务所律师。上列二上诉人共同委托诉讼代理人：胡琪隆，贵州创丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）：贵州金碧湖房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市开阳县城关镇城南路金碧苑小区****。法定代表人：饶阳，该公司总经理。委托诉讼代理人：辛志成，男，1981年2月14日出生，汉族，住广东省佛山市南海区，该公司员工。委托诉讼代理人：陈雷，广东创顺律师事务所律师。黄文华、伍远祥与贵州金碧湖房地产开发有限公司（以下简称金碧湖公司）商品房销售合同纠纷一案，双方当事人均不服贵州省开阳县人民法院（2019）黔0121民初3764号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年02月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄文华、伍远祥上诉请求：1、依法撤销原审判决，改判支持黄文华、伍远祥原审诉讼请求；2、一审、二审诉讼费用由金碧湖公司承担。事实和理由：1、双方签订的《商品房买卖合同》对于逾期交房和逾期办证违约金的赔付标准有明确约定，虽然金碧湖公司主张办证违约金的约定标准过高，但依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第二款之规定，对于逾期办证违约金是否过高的判断则应以金融机构计收逾期贷款利息标准作为参照，且应以超过损失30%为界限，本案中双方合同约定的违约金标准参照前项衡量指标不存在过高的情形，原审判决将案涉违约金标准调低的主张既不符合合同约定，也缺乏相应的法律依据；2、违约事实系金碧湖公司一方自行违约产生，两年之久的违约事实与5,000元的违约金无法体现公平正义，将大大降低金碧湖公司的违约成本，金碧湖公司主张违约金过高请求予以适当减少，但合同标准计算的违约金与原审判决的5,000元违约金并不能体现适当“减少”的含义，也无法保证当事人自治的意思表示，具体违约金应该按照合同约定计算。金碧湖公司答辩意见与上诉意见一致。金碧湖公司上诉请求：1、请求判令撤销原审判决；2、判令驳回黄文华、伍远祥的诉讼请求；3、本案全部诉讼费用由黄文华、伍远祥承担。事实和理由：1、虽然金碧湖公司由于疏于保管导致相关证据灭失，无法提供直接证据证明在2017年1月至2月间曾催促过黄文华、伍远祥及时办理案涉房屋的不动产权登记证，但根据金碧湖公司留存的房屋产权办理登记记录以及在建设银行的初始登记证领取记录都可以显示在2017年2月左右是金碧湖公司为购房者集中办理已售房屋不动产权登记证的时期，金碧湖公司没有理由故意不通知黄文华、伍远祥，且金碧湖公司明知延迟为黄文华、伍远祥办证会承担高额的违约责任，在已经取得初始登记证的情况下，即办证没有任何障碍的情况下金碧湖公司怎么会故意不为黄文华、伍远祥办理不动产权登记证，这于情于理相悖，相反，延迟办证是由于黄文华、伍远祥的惰怠或故意不配合（因为办理不动产权登记证需要交纳契税）造成，且黄文华、伍远祥最终办理不动产权证也是在2019年6月27日金碧湖公司再次向其发出《关于尽快办理房屋不动产权证的催促函》后，才于2019年7月4日前来金碧湖公司出申请协助办理的；2、黄文华、伍远祥违反了《合同法》规定的“减损规则”，根据《合同法》第一百一十九条的规定，黄文华、伍远祥应当在违约行为发生的合理时间内要求金碧湖公司承担相关责任，而不是故意让违约行为持续近三年，违约金累计至9万余元始才诉请主张自己的权利，且其在起诉时，金碧湖公司的违约行为刚好已经不存在了，违约金不可再持续增加，此时相当于已届黄文华、伍远祥的“收获期”，黄文华、伍远祥的起诉亦相当于“收获”；3、金碧湖公司明知自己延迟办证会承担违约责任，故在《贵州金碧湖房地产开发有限公司不动产权证过户申请表》中双方特意达成协议：黄文华、伍远祥确认与金碧湖公司没有纠纷，一审法院却认为承诺不明确，无法证明黄文华、伍远祥放弃向金碧湖公司主张逾期办证之违约责任，在当时的情况下，双方确认的“没有纠纷”指的还会是何种纠纷？综上，本案实质上是黄文华、伍远祥欲利用法律为自己谋利，采取不配合办证的手段，利用金碧湖公司存在管理漏洞的便利，故意将自己的利益（违约金收益）最大化之后通过向法院起诉的方式最终获得利益。黄文华、伍远祥答辩称：1、金碧湖公司在2017年1月至2月没有向黄文华、伍远祥发出通知，是黄文华、伍远祥看到金碧湖公司发出的通知可以办理房产证，但通知上载明除了水泥款抵房的以外的都可以办证，黄文华、伍远祥多次找金碧湖公司办理，金碧湖公司要求进行一半的补偿才可以办理房产证；2、有五万元的房款是通过债权转让的方式抵扣的，黄文华、伍远祥拒绝支付25,000元的补偿，是房开恶意违约；3、关于违约金必须是当事人真实的表示，对逾期办证违约金权利的放弃，无法表明黄文华、伍远祥放弃违约金。黄文华、伍远祥向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金（以487,459元为基数，从2017年1月2日起至2019年7月2日止按日万分之一）为90,860元；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年8月7日，被告金碧湖公司（出卖人）与原告伍远祥、黄文华（买受人）签订《商品房买卖合同》，金碧湖公司将位于开阳县9元出卖给原告，合同约定，付款方式买受人以银行按揭方式付款，于本合同签订之日向出卖人交付首期房款337459元，余款150000元以银行按揭支付。转移登记出卖人承诺于2017年1月1日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告于合同签订日向被告金碧湖公司支付了首付款337,459元，并于2015年9月14日向银行贷款150,000元支付金碧湖公司。2016年9月10日，原告签署了房屋交付验收表。2019年6月26日，被告金碧湖公司通邮政特快专递（EMS）的方式向原告送达了《关于尽快办理房屋不动产权证的催促函》，于次日原告收到了该催促函，2019年7月4日被告将有关文书交付给原告。2019年8月16日，不动产登记中心受理原告的不动产登记申请，2019年8月19日，案涉房屋已转移登记于原告的名下。2019年9月23日，原告以被告未依约交付办理商品房转移登记的有关文书为由诉来一审法院，提出如前诉请。另查明，2016年9月10日，原告案涉房屋专项维修资金交给被告；包括案涉房屋在内的金碧苑整幢房屋的房屋专项维修资金，被告于2016年11月16日交存至开阳县房屋专项维修资金专户。2017年1月3日，包括案涉房屋在内的金碧苑整幢房屋被告取得了商品房所有权初始登记。上述事实，有商品房预售合同备案登记表、《商品房买卖合同》、首付款付款凭证、贷款支付凭证、购房款发票、住宅认购书、不动产登记受理单、《关于尽快办理房屋不动产权证的催促函》及邮政特快专递记录、物业装修管理协议书、开阳县房地产管理中心的情况说明及房地产权登记信息、原被双方在庭审中的陈述在卷佐证。以上证据经庭审质证，可以作为定案的依据，一审法院予以认定。被告向法庭提交《贵州金碧湖房地产开发有限公司不动产权证过户申请表》，原告已在该表中签署“本人承诺与贵州金碧湖房地产开发有限公司没有纠纷”之承诺，以此证明原告签署该承诺之后又以被告逾期交付办理商品房转移登记有关文书为由诉至人民法院系违反诚实信用原则。对此，一审法院认为，该申请表中的“项目”及“内容”栏并无关于被告交付商品房转移登记有关文书之事项，在原告的承诺中更无放弃向被告主张逾期交付商品房转移登记有关文书违约责任之内容。为此，该证据达不到被告的证明目的，一审法院不予采纳。被告向法庭提交的《开阳印象物业管理公约》，因与本案讼争无关联，故一审法院不予认证。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当全面履行合同义务。依合同约定，被告应于2017年1月1日向原告交付办理商品房转移登记有关文书，然而，被告金碧湖公司并未按约交付前述相关文书，于2019年6月27日才将办理不动产权证的催促函送达给原告，2019年7月4日实际向原告交付，故被告显然属于违约，理应承担违约责任。被告称其曾在2017年多次催促原告办理房屋登记手续，并在小区公示栏张贴公示，但原告并未来办理，迫于无奈，被告于2019年6月26日向原告邮寄催促函。对此原告并不认可，被告也未向法庭提交相关证据予以证明，故对被告于2017年多次催促办证之事实主张一审法院不予采纳。被告认为，原告早已于2016年实际入住涉案房屋，其居住权利得到了保障，并未造成任何损失，原告主张的违约金过高。对此，一审法院认为，约定的违约金是否过高应以实际损失为基础进行综合认定，本案中，原告并未举证证明因被告的违约给其造成实际损失，根据公平合理及诚实信用的原则，结合涉案房屋已于2016年实际交付之事实，一审法院认定违约金确属过高，应予以调整，酌情调整为5,000元，对超出部分一审法院不予支持。被告认为，因原告未依合同约定的期限向其交纳房屋专项维修资金及契税，导致被告不能取得前述有关文书，进而主张其逾期向原告交付有关文书并未违约。对此，一审法院认为，关于交纳维修资金一节，经查，原告向被告交纳维修资金的期限是在被告统一向有关部门交纳案涉整幢房屋维修资金期限之前，明显早于合同约定的被告取得房屋初始登记的期限，结合商品房初始登记的流程，本案中，原告交纳维修资金的期限（2016年9月10日）并不妨碍被告在合同约定期限（2017年1月1日）取得房屋初始登记。事实上，被告于2017年1月3日取得案涉房屋初始登记，至此，被告就应当且能够将有关文书交付给原告，然而，被告却长时期不向原告交付。关于交纳契税一节，结合商品房初始登记流程，购房业主契税的交纳并不影响开发商取得房屋初始登记，又根据商品房转移登记流程，购房业主的契税应在取得房开商交付的有关文书后购房业主到不动产登记中心申请办理商品房转移登记时进行缴纳。综上，被告的抗辩理由不能成立，对其抗辩主张一审法院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，判决：一、被告贵州金碧湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告伍远祥、黄文华逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金5,000元；二、驳回原告伍远祥、黄文华的其他诉讼请求。案件受理费1,036元（已减半），由被告贵州金碧湖房地产开发有限公司负担。二审期间，黄文华、伍远祥提交三份录音，拟证明2019年3月1日，黄文华、伍远祥找金碧湖公司的工作人员幸志成协商办证的事情，对方拒绝办证，并要求额外补偿金额才协助办证。金碧湖公司质证称，50,000元是购买车位的费用，车位上要求对方补偿，办证上协商补偿，没有说一定要补偿，该证据不属于民诉法规定的新证据，录音在本案诉讼之前就已经形成，金碧湖公司依法不予认可，即使金碧湖公司认可该新证据，该录音证据也无法核实真实性，无法核实对话发生的时间、、地点以及通话对方的身份对其内容不予认可，即使金碧湖公司对其内容认可，通过对录音内容的全文理解以及对方在庭上的确认，黄文华、伍远祥并没有用水泥票抵房款，其不属于水泥票购房的业主，而是混凝土抵款的业主，根据黄文华、伍远祥提供的2017年告示也可知金碧湖公司一直积极要求包括混凝土抵款在内的购房者尽快办理房产证。黄文华、伍远祥提交2017年7月31日金碧湖公司张贴的可以办理房产证的通知，拟证明在2017年就可以办理产权证了，金碧湖公司恶意不给黄文华、伍远祥办证。金碧湖公司质证称真实性认可，证明金碧湖公司确实在2017年就通知可以办证了，金碧湖公司也没有明确表示黄文华、伍远祥是除外情形，其声称金碧湖公司没有给其办证，但黄文华、伍远祥从来没有主动找金碧湖公司办证。黄文华、伍远祥提交金碧湖公司自行制作的水泥款抵款明细照片，拟证明黄文华、伍远祥是部分水泥款抵款的业主之一。金碧湖公司质证称，对真实性不认可，是有抵款，抵款金额需与金碧湖公司财务核实。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实基本一致。本院认为，根据二审中当事人提交的证据及当事人所作陈述，对于黄文华、伍远祥支付的购房款问题，系双方当事人自愿以债权转让的方式冲抵部分购房款，故购房款黄文华、伍远祥已付清，金碧湖公司之后又要求黄文华、伍远祥增加支付购房款无事实及法律依据，更不能以此拒绝协助办理产权转移登记，金碧湖公司本就存在迟延取得商品房初始登记的违约行为，故金碧湖公司应当承担迟延协助办理产权转移登记的违约责任。双方当事人签订的商品房买卖合同虽约定了日万分之二的违约金计付标准，但该约定标准明显过高，依照法律规定金碧湖公司有权主张调减违约金，另考虑到金碧湖公司开发的案涉房屋实际于2017年1月3日即取得了商品房所有权初始登记，仅晚于合同约定的期限两天，金碧湖公司真正的过错在于未及时协助办理产权转移登记，而黄文华、伍远祥于案涉房屋具备办证条件后未及时、积极主张权利，对于案涉房屋具备办理转移登记条件后仍长期未能办理产权转移登记亦具有一定过错，一审法院综合案情考虑，立足公平、诚信原则，将违约金酌情调整为5,000元并无不当，于本案而言并无不公，故本院予以维持。综上所述，双方当事人的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,144元，由黄文华、伍远祥负担2,072元，贵州金碧湖房地产开发有限公司负担2,072元。本判决为终审判决。审判长 黄 新审判员 符黎音审判员 邓禹雨二〇二〇年十一月六日书记员 帅艳芷