重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6475号上诉人（原审原告）：重庆大顺小额贷款有限公司，住所地重庆市九龙坡区创业大道********，统一社会信用代码9150010758017185X5。法定代表人：郭一南，董事长。委托诉讼代理人：幸立，重庆公鸣律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁雷，重庆公鸣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆亲禾投资（集团）有限公司，住，住所地重庆市北部新区金渝大道****第**1-3一社会信用代码915000005857034991。法定代表人：邓华，执行董事。委托诉讼代理人：何金，重庆华问律师事务所律师。委托诉讼代理人：李长慢，重庆华问律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆凯洋房地产开发有限公司，住所地，住所地重庆市建东一村****会信用代码91500105765908424K。法定代表人：刘皓。被上诉人（原审被告）：刘皓，男，1976年3月21日出生，汉族，住重庆市渝中区。被上诉人（原审被告）：张权，男，1967年4月17日出生，汉族，住重庆市南岸区。上诉人重庆大顺小额贷款有限公司（以下简称大顺公司）因与被上诉人重庆亲禾投资（集团）有限公司（以下简称亲禾公司）、重庆凯洋房地产开发有限公司（以下简称凯洋公司）、刘皓、张权房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市江北区人民法院（2019）渝0105民撤1号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月31日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人大顺公司的委托诉讼代理人幸立，被上诉人亲禾公司的委托诉讼代理人何金参加了诉讼，被上诉人凯洋公司、刘皓、张权经本院传唤无正当理由未参加诉讼。本案现已审理终结。大顺公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持大顺公司的诉讼请求。事实和理由：一、凯洋公司与亲禾公司所签房屋买卖合同的时间晚于大顺公司对凯洋公司的债权形成时间。1.凯洋公司于2014年11月25日分别为重庆渝宏公路工程（集团）有限责任公司（以下简称渝宏公司）两笔借款债务（共计2000万元）进行担保，其中涉及大顺公司的500万元借款。2.凯洋公司与亲禾公司所签房屋买卖合同的时间为2015年1月23日，此时凯洋公司于2014年11月25日担保的两笔借款已逾期。二、凯洋公司以明显不合理的低价转让涉案房屋。1.大顺公司一审举示的2011年4月12日凯洋公司与重庆市创源房屋拆迁有限责任公司（以下简称创源公司）所签房屋买卖合同虽为复印件，但真实性已得到沙坪坝区人民法院（2017）渝0106民初12653号民事裁定书、南岸区人民法院（2019）渝0108民初11292号民事判决书的确认，应当予以采信。该房屋买卖合同原件由凯洋公司持有，凯洋公司作为本案当事人无正当理由拒不到庭，应当认定该合同真实。2.亲禾公司作为（2019）渝0108民初11292号案件的当事人，理应知晓该合同，但其在本案中却不予认可，有违诚实信用原则。3.通过比对凯洋公司向创源公司的出售合同与凯洋公司向亲禾公司的出售合同，凯洋·厚德园三层至六层商业用房售价17800元/㎡，凯洋·厚德园一层、二层商业用房售价9643元/㎡，凯洋公司以明显不合理的低价转让涉案房屋。4.南岸区人民法院（2019）渝0108民初11292号民事判决载明：“2014年6月20日，旭光公司、渝宏公司、凯洋公司签订《借款协议书》，约定旭光公司出借1500万元供渝宏公司使用，凯洋公司提供全额担保……凯洋公司以凯洋·厚德园一层、二层商业房产担保，待办理产权证后，若借款仍未归还，凯洋公司同意将此产权房价值2500万元相应面积的房屋抵押于旭光公司”，由此可以看出凯洋公司以1500万元出售给亲禾公司的价格明显属于不合理的低价。三、本案应推定亲禾公司作为受让人具有主观恶意。1.对受让人恶意的判定，不要求其知道债务人转让财产的行为有害于债权人的债权，关键看其于受让财产时是否知道“明显的低价”。2.凯洋公司与亲禾公司在合同签订及履行过程中的异常行为可以表现出亲禾公司的主观恶意。（1）（2017）渝0105民初3336号案件中，凯洋公司并未出庭，关于合同签订及履行事宜均系亲禾公司一面之词。（2）（2019）渝0108民初11292号民事判决书载明：被告凯洋公司辩称，亲禾公司据以主张权利的房屋买卖合同系伪造，该合同中的印章已经于签署前换刻，双方并不存在房屋买卖关系。（3）（2019）渝0108民初11292号民事判决书查明1500万元购房款是重庆新科建设工程有限公司（以下简称新科公司）以“往来款”的名义向渝宏公司支付。（4）房屋买卖合同约定购房款不直接支付给凯洋公司，且要求渝宏公司的股东提供担保。（5）涉案房屋在凯洋公司与亲禾公司签订合同时就已通过竣工验收，具备交房条件，但亲禾公司在两年之后才要求交付，不合常理。亲禾公司辩称，一、大顺公司的债权晚于2015年1月23日，亲禾公司与凯洋公司不存在故意串通损害大顺公司的利益。二、涉案房屋价值未经司法鉴定机构确定，无法对该房屋价值做出判断，更无法认定交易价款是否不合理。三、涉案房屋买卖合同及付款均由江北区人民法院（2017）渝0105民初3336号民事判决书确认，同时凯洋公司的法定代表人在合同上签字，能够证明房屋买卖行为的真实性。四、即便法院最终认定亲禾公司和凯洋公司交易价款不合理，然而大顺公司的债权金额也远远低于交易价款，不存在损害大顺公司的利益。综上，请求驳回上诉，维持原判。凯洋公司、刘皓、张权未参加诉讼，也未提交书面答辩意见。大顺公司向一审法院提出诉讼请求：撤销重庆市江北区人民法院（2017）渝0105民初3336号民事判决书。一审法院认定事实：该院于2017年11月6日作出的（2017）渝0105民初3336号民事判决书载明：经审理查明：2015年1月19日，重庆市江北区53号地块的凯洋·厚德园安置房工程取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2015年1月23日，亲禾公司与凯洋公司签订《房屋买卖合同》，约定亲禾公司购买凯洋公司开发的位于江北区房屋（建筑面积1555.48平方米），房屋总成交价1500万元，合同签订后三日内，亲禾公司一次性将房屋价款支付给凯洋公司（指定收取房屋价款的户名、开户银行、账号为渝宏公司华夏银行重庆南岸支行账号54×××66）,亲禾公司付清购房款后30日内凯洋公司交付房屋,逾期交付房屋，应当按照人民银行规定的金融机构同期贷款利率的4倍向亲禾公司支付延迟履行金。刘皓、张权作为担保人，自愿为凯洋公司履行合同提供担保，同意与凯洋公司连带履行本合同中有关凯洋公司的义务。同日，亲禾公司委托新科公司向渝宏公司转账1500万元（备注:往来款），凯洋公司向亲禾公司出具收条，载明收到亲禾公司委托新科公司支付的房款1500万元。亲禾公司还举示了《关于催促交付房屋办理产权手续的函》，拟证明其于2017年1月18日向凯洋公司发函催告要求交付房屋并办理产权登记，由凯洋公司的法定代表人刘皓签收；出资人股东情况2份，拟证明凯洋公司股东系刘皓及渝宏公司，渝宏公司股东系刘皓、张权等人；重庆市公安局门楼牌设置申请表2份及申请一份，拟证明涉案房屋经重庆市公安局观音桥派出所编号为建东一村30号，涉案房屋1层编号为建东一村30号附3号，涉案房屋2层编号为建东一村30号附2号2-1；《租赁合同》，拟证明凯洋公司将亲禾公司购买的部分涉案房屋于2016年9月1日出租给案外人，未将涉案房屋交付给亲禾公司。该院认为，亲禾公司与凯洋公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应当按照约定全面履行自己的义务。亲禾公司已按合同约定履行了给付购房款义务，凯洋公司也应按约定将涉案房屋交付给亲禾公司，亲禾公司要求凯洋公司交付涉案房屋的诉讼请求符合合同约定，应予支持。凯洋公司未按合同约定交付涉案房屋，其行为构成违约，应承担违约责任，亲禾公司要求其支付一个月逾期交房延迟履行金258328.77元符合合同约定，予以支持。根据《房屋买卖合同》约定，刘皓和张权对凯洋公司的义务提供连带责任保证担保，亲禾公司对刘皓和张权就逾期交房延迟履行金承担连带责任的诉讼请求，符合合同约定，应予支持。但是，凯洋公司向亲禾公司交付涉案房屋属于行为义务，刘皓和张权事实上无法履行。亲禾公司可以在涉案房屋交付不能时，要求刘皓和张权对凯洋公司因交付不能而负的金钱给付义务承担连带保证责任。该院判决如下：一、凯洋公司于判决生效之日起十日内将位于重庆市江北区房屋交付给亲禾公司；二、凯洋公司于判决生效之日起十日内向亲禾公司支付逾期交房延迟履行金258328.77元；三、刘皓、张权就前述第二项诉讼请求承担连带责任；四、驳回亲禾公司的其他诉讼请求。大顺公司系由重庆市高新技术产业开发区大顺小额贷款有限公司名称变更而来。2015年3月25日，大顺公司与渝宏公司签订借款合同，约定大顺公司借款700万元给渝宏公司，用于流动资金；借款期限15天，自2015年4月1日至同月15日。同日，大顺公司与凯洋公司、刘皓等四位保证人签订保证合同，凯洋公司、刘皓等四位保证人愿意为上述渝宏公司的700万元债务提供共同连带责任保证担保。大顺公司依约向渝宏公司借款700万元。后大顺公司以借款合同纠纷起诉渝宏公司、凯洋公司、刘皓等。重庆市第五中级人民法院于2016年6月30日作出（2015）渝五中法民初字第00717号民事判决书，判决渝宏公司归还大顺公司借款本金700万元及借款利息、逾期利息、律师费；凯洋公司、刘皓等承担连带清偿责任。渝宏公司不服一审判决，提起上诉。重庆市高级人民法院于2016年10月26日作出（2016）渝民终502号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。后大顺公司申请了强制执行。2018年4月25日，重庆市第五中级人民法院作出（2017）渝05执309号之一执行裁定书，载明：该院于2015年6月以（2015）渝五中法民初字第717－1号民事裁定书查封了凯洋公司名下位于重庆市江北区共计19套房屋。申请执行后，该院又于2017年12月以（2017）渝05执309号执行裁定书查封了凯洋公司名下位于重庆市江北区的房屋。现重庆市江北区不动产登记中心于2018年4月17日函告，上述查封的房屋经过实地勘察，确认房屋已灭失。经核实，在原地址上重新开发修建了“凯洋·厚德苑”项目……该院得知此情况后，与大顺公司沟通上述情况，大顺公司表示同意对该院查封的重庆市江北区共计19套房屋以及重庆市江北区的房屋解除查封，同时请求对凯洋公司名下位于重庆市江北区房屋进行查封。该院裁定如下：解除凯洋公司名下位于重庆市江北区共计19套房屋以及重庆市江北区的房屋解除查封；裁定查封凯洋公司名下位于重庆市江北区房屋。大顺公司举示了房屋买卖合同（复印件），拟证实凯洋公司将涉案房屋以明显不合理的低价转让给亲禾公司。亲禾公司对该证据不予认可。因该证据系复印件，该院不予采信。大顺公司、亲禾公司均陈述涉案房屋尚未办理房地产权证。审理中，大顺公司陈述其于2018年11月23日才从网上查询到了凯洋公司与亲禾公司之间的诉讼，2018年12月6日到法院调取了相关判决，同月24日进行立案。一审法院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，因不能归责于本人的事由未参加诉讼，但有证据证明发生法律效力的判决、裁定、调解书的部分或者全部内容错误，损害其民事权益的，可以自知道或者应当知道其民事权益受到损害之日起六个月内，向作出该判决、裁定、调解书的人民法院提起诉讼。人民法院经审理，诉讼请求成立的，应当改变或者撤销原判决、裁定、调解书；诉讼请求不成立的，驳回诉讼请求。法律明确规定享有法定撤销权的债权，可以适用第三人撤销之诉。本案中，大顺公司虽然对涉案房屋没有独立的请求权，但大顺公司以凯洋公司以明显不合理低价转让财产，案件处理结果可能会损害其债权实现为由提起诉讼，符合法律规定。本案中，大顺公司于2015年6月、2017年12月对凯洋公司名下位于重庆市江北区共计19套房屋及重庆市江北区的房屋申请了财产保全，法院予以司法查封。而凯洋公司开发建设的重庆市江北区、53号凯洋·厚德园项目早已于2015年1月19日就取得了竣工验收备案登记证。大顺公司申请保全时，其所保全的房屋均已灭失，而针对涉案房屋的查封时间为2018年4月25日，之后大顺公司提起本案诉讼，未超过除斥期间。大顺公司认为凯洋公司以明显不合理低价转让财产对其造成了损害，该院认为，凯洋公司与亲禾公司签订的房屋买卖合同早于大顺公司对凯洋公司的债权，大顺公司未举示充分的证据证实凯洋公司以明显不合理的低价转让涉案房屋而亲禾公司知道该情形，故大顺公司的诉请没有依据。一审法院判决：驳回大顺公司的诉讼请求。本案案件受理费80元，公告费390元，由大顺公司负担。二审中，大顺公司举示了证据：1.（2017）渝0106民初12653号民事裁定书（原告刘红梅诉被告重庆市盛景实业有限公司、第三人渝宏公司、凯洋公司、重庆新丰公司公路建设有限公司、刘皓、杜静执行异议之诉）、房屋买卖合同（2011年4月12日创源公司与凯洋公司），拟证明比对合同的真实性得到生效裁判确认，凯洋公司与亲禾公司所签买卖合同成交价格仅为创源公司买卖价格的54%，属于以明显不合理的低价转让房屋。2.（2019）渝0108民初11292号民事判决书（原告亲禾公司起诉被告凯洋公司、湖北旭光房地产开发有限公司及第三人渝宏公司案外人执行异议之诉一案，要求二被告排除对涉案房屋的执行，南岸区人民法院认为旭光公司对涉案房屋的物权优先于亲禾公司对涉案房屋享有的债权，遂驳回亲禾公司的诉讼请求），拟证明凯洋公司以明显不合理的价格转让涉案房屋。3.保证合同（顺保字2014第046号），拟证明凯洋公司对大顺公司与渝宏公司的500万元借款合同提供了担保。亲禾公司质证认为：对裁定书、房屋买卖合同以及判决书的真实性无异议，合法性无异议，关联性有异议，不能证明涉案房屋交易价款存在不合理低价；保证合同为复印件，真实性不认可，（2015）渝五中法民初字第00717号民事判决书载明保证合同涉及的500万元借款已经归还。本院认为，证据1、2亲禾公司对真实性无异议，本院予以采纳；证据3涉及的担保借款500万元，根据（2015）渝五中民初字第00717号民事判决已经还清，与本案大顺公司起诉的基础权利700万元借款无关，对其关联性本院不予确认。本院查明：1.2011年4月12日，创源公司（甲方）与凯洋公司（乙方）签订房屋买卖合同，载明：甲方购买乙方开发建设的凯洋·厚德园住宅、商业用房（第三层至第六层）、地下车库、地下车库以17800元/平方米计价。2.2014年6月20日，湖北旭光公司房地产开发有限公司（以下简称旭光公司）、渝宏公司、凯洋公司签订《借款协议书》，约定旭光公司出借1500万元供渝宏公司使用，凯洋公司提供全额担保，凯洋公司以凯洋·厚德园一层、二层商业房产担保，待办理产权证后，若借款仍未归还，凯洋公司同意将此产权房价值2500万元相应面积的房屋抵押于旭光公司。后渝宏公司未还款，旭光公司提起诉讼，并申请了对凯洋.厚德园第1幢第1层、第2层相应商业房屋的保全查封，2016年7月13日，南岸区人民法院作出（2015）南法民初字第03036号民事判决，判决渝宏公司向旭光公司返还借款1500万元并支付利息，凯洋公司承担连带清偿责任。因凯洋公司和渝宏公司未依判决履行义务，旭光公司申请强制执行，2017年8月3日，凯洋公司与旭光公司签订《房屋抵偿债务协议书》，约定涉案房屋及附一层车库合计抵偿债务2057.241万元，其中第一层按每平方米13000元作价，第二层按每平方米9000元作价。双方达成执行和解后，凯洋公司将涉案房屋交付给旭光公司使用至今。3.亲禾公司于2019年5月5日提起对凯洋公司、旭光公司及第三人渝宏公司执行异议之诉，要求凯洋公司、旭光公司排除对涉案房屋的执行。南岸区人民法院于2019年7月10日作出（2019）渝0108民初11292号民事判决，该判决载明：凯洋公司辩称，亲禾公司据以主张权利的《房屋买卖合同》系伪造，该合同中的印章已经于签署前换刻，双方并不成立合法的房屋买卖关系；旭光公司辩称，现与凯洋公司在执行中达成的以涉案房屋抵债的协议合法有效，不同意亲禾公司的诉请；渝宏公司述称，渝宏公司破产后重庆经纬资产清算有限责任公司作为管理人曾就相关问题向渝宏公司的法定代表人刘皓询问，但刘皓未能清楚陈述事情经过，并表示对买卖合同及收条不清楚。南岸区人民法院认为，旭光公司和凯洋公司未能提供相反证据对刘皓在《房屋买卖合同》上签字的真实性予以反驳，同时拒绝对该笔迹进行司法鉴定，故在《房屋买卖合同》的真实性、合法性经（2017）渝0105民初3336号生效判决确认且在当事人无相反证据推翻的情形下应当予以确认。经审理后，南岸区人民法院判决驳回亲禾公司的诉讼请求。亲禾公司不服上诉至重庆市第五中级人民法院，该院于2019年12月23日作出（2019）渝05民终7083号民事判决，驳回上诉，维持原判。4.根据大顺公司诉渝宏公司、新丰公司、凯洋公司、刘皓、杜静借款合同纠纷的（2015）渝五中法民初字第00717号案民事判决书，该案中凯洋公司举示印章刻制及缴销证明等证据，拟证明其公司印章已更换，大顺公司举示的合同是伪造的；大顺公司质证认为凯洋公司在2014、2015年还在沿用旧印章，出借人无需审查借款人印章是否作废，且法定代表人签章同样能代表凯洋公司。5.（2017）渝0105民初3336号案件中，亲禾公司诉请凯洋公司立即交付涉案房屋、支付逾期交房迟延履行金258328.77元以及由刘皓、张权就前述诉请承担连带责任。凯洋公司、刘皓、张权经江北区人民法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院查明的其他事实与一审法院查明的相同。本院认为，根据大顺公司的上诉意见，本案二审争议焦点为大顺公司以凯洋公司向亲禾公司以不合理的低价转让房屋侵害了大顺公司权利为由要求撤销（2017）渝0105民初3336号民事判决的上诉请求是否成立。首先，根据南岸区人民法院（2015）南法民初字第03036号民事判决及该院（2019）渝0108民初11292号民事判决，旭光公司因2014年6月20日借款，在诉讼中申请查封了凯洋·厚德园一层、二层相应面积的商业房产，在执行过程中于2017年8月3日与凯洋公司签订《房屋抵偿债务协议书》，以凯洋·厚德园一层、二层的相应房屋及附一层车库抵偿债务，协议后凯洋公司将抵债房屋交付旭光公司使用至今，亲禾公司作为房屋买受人提起的执行异议之诉未能得到法院支持。在此情况下，大顺公司作为凯洋公司的一般债权人，对案涉房屋并不享有优先权。其次，根据2015年1月23日亲禾公司与凯洋公司所签房屋买卖合同及2015年3月25日大顺公司与渝宏公司、凯洋公司所签借款合同及保证合同，前者签订时间早于后者，大顺公司主张前者行为损害了后者债权，缺乏逻辑性，大顺公司以此主张凯洋公司的低价转让行为损害了大顺公司的借款担保债权要求撤销亲禾公司诉凯洋公司一案的（2017）渝0105民初3336号民事判决，不能成立。最后，大顺公司根据2011年4月12日创源公司所购房屋的单价与2015年1月23日亲禾公司所购房屋的单价之比为17800元与9643.32元，主张后者构成不合理低价转让。但房屋售价是否合理，应当结合卖方资金流等多重因素考虑。若将2015年1月23日凯洋公司的出售单价与2017年8月3日凯洋公司的抵债单价相比较，前者凯洋·厚德园第1层、第2层的出售均价为9643.32元，后者凯洋·厚德园第一层作价每平方米13000元、第二层作价每平方米9000元，二者价差并不悬殊。综上所述，大顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆大顺小额贷款有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万 怡审 判 员  邓 山审 判 员  朱华惠二〇二〇年十一月十三日法官助理  秦金星书 记 员  李白露