湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂01民终11230号上诉人（原审原告）：余金辉，男，1988年10月1日出生，汉族，住武汉市新洲区。被上诉人（原审被告）：湖北中原地产营销策划有限公司，住所地武汉市汉口建设大道**新世界国贸大厦******。法定代表人：赖国强，该公司执行董事。委托诉讼代理人：蔡思思，女，该公司员工。被上诉人（原审被告）：武汉山水雅苑置业有限公司，住所地武汉市青山区友谊大，住所地武汉市青山区友谊大道**武钢集团办公大楼******tyle='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：陈丽，该公司执行董事。委托诉讼代理人：殷发宝，湖北立丰律师事务所律师。上诉人余金辉因与被上诉人湖北中原地产营销策划有限公司(以下简称中原地产公司)、被上诉人武汉山水雅苑置业有限公司(以下简称山水雅苑公司)合同纠纷一案，不服湖北省武汉市青山区人民法院（2020）鄂0107民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月9日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用独任制进行了审理。现已审理终结。余金辉上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判中原地产公司、山水雅苑公司向余金辉返还定金50000元，并支付违约金10000元，并由中原地产公司、山水雅苑公司承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院认定事实存在错误。中原地产公司、山水雅苑公司在微信公众号、项目售楼部、在建楼体外围等各种媒体渠道宣传该项目为央企宝武集团下属企业开发的低密度小高层项目，而且该项目只有两排楼。楼间距不仅仅影响了楼层的采光，还决定了小区内活动空间的大小，被认为是小区低密度的主要构成要素之一。中原地产公司、山水雅苑公司以低密度对余金辉发起要约要请后，通过层高、楼间距等关键信息对低密度的宣传予以引导和强化，从而实现要约。因此中原地产公司、山水雅苑公司宣传的低密度与楼间距有较强的关联性和引导性。而且楼间距、层高等信息为项目规划设计以及审批的重要参数，具有不可随意篡改、无法通过肉眼获取其具体数值、购房者前期测量难度大等特点。因此楼间距、层高等信息主要依赖于规划图的公开以及销售人员的介绍等途径获取。同时中原地产公司、山水雅苑公司应该对楼间距、层高等信息的准确性负责，并承担相关的法律后果。余金辉通过微信询问中原地产公司工作人员有关方园项目的信息，包括两排楼之间的楼间距、5号楼的总层数等时，中原地产公司的工作人员称5号楼不会遮挡2号楼。在得知余金辉在楼盘附近熟悉环境并表现出购房意愿但仍存在顾虑时，中原地产公司的工作人员便邀请余金辉再次到售楼部商讨买房事宜，并在签署方园认购书之前向余金辉承诺楼间距为40米左右后又坚称38.97米，均高于实际楼间距的数值，以供余金辉参考，应当视为对余金辉发出要约。一审法院对楼间距认识存在错误，主要表现在没有认识到中原地产公司关于楼间距达到“40米左右”、“但是是错开分布的，前后无遮挡”等宣传话语是余金辉接受看房邀请乃至签订方园认购书的前提条件和真实意图，以及楼间距与宣传的低密度有较强的关联性和引导性，并片面地采信了中原地产公司对于楼间距“35－40米”这种模糊的说辞，而忽视了中原地产公司在邀请余金辉看房前在微信上承诺的40米左右以及中原地产公司在2019年11月6日根据图纸所提供的“38.97米”。主观地认为楼间距不是通常的决定性的因素、关于楼间距的宣传行为是要约邀请。另外，余金辉充分了解的基本情况不仅包括余金辉主动获取的信息，还应包括中原地产公司、山水雅苑公司所承诺的楼间距等重要规划信息，而这些信息正好是余金辉无法通过自身条件充分准确了解的。余金辉提交的证据表明，实际楼间距与被余金辉所承诺的楼间距不符，并且中原地产公司、山水雅苑公司在主观上存在较明显的欺瞒意图，因此中原地产公司、山水雅苑公司违背了余金辉签订方园认购书的真实意图以及诚实守信原则。二、一审法院适用法律错误。中原地产公司、山水雅苑公司违背诚实信用原则，故意隐瞒与订立合同有关的重要信息，构成缔约过失。对于方园小区2号楼和5号楼的两排楼之间楼间距，中原地产公司、山水雅苑公司告知为40米左右，但是是错开分布的，前后无遮挡。相关录音证据显示，中原地产公司的工作人员又告知余金辉方园小区2号楼和5号楼的图纸规划楼间距为38.97米。但实际上2号楼至5号楼最近距离约为33米，均小于中原地产公司、山水雅苑公司所承诺的楼间距。中原地产公司、山水雅苑公司在销售过程中存在对余金辉刻意隐瞒甚至夸大规划图纸中的楼间距的事实，违反了诚实守信原则，存在缔约过失，应当承担损害赔偿责任。即使中原地产公司、山水雅苑公司不构成缔约过失，但双方经协商就购房合同具体条款一直未达成一致意见，属于不可归责于双方的原因未能订立合同，应当返还定金。此外，即使中原地产公司、山水雅苑公司的行为不构成缔约过失，余金辉认为楼间距对于余金辉购买房屋后居住的舒适度影响较大，直接影响余金辉的购买意愿。鉴于前期中原地产公司、山水雅苑公司仅以口头方式告知楼间距具体数据，余金辉对其提供的数据真实性表示怀疑,多次请求确认楼间距，中原地产公司、山水雅苑公司均以项目正处于施工阶段因而楼间距无法测量等理由拒绝实地测量楼间距。因此，余金辉曾多次与中原地产公司、山水雅苑公司进行沟通要求将此条纳入购房合同中。此外，余金辉还就购房合同提出其他少许修改意见，包括公积金贷款审批不通过的处理、面积差异处理方式以及将看房时部分口头承诺纳入购房合同条款。但中原地产公司、山水雅苑公司未予以任何回复，双方就此事项一直未达成一致意见。因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。三、一审法官在审理中存在违规行为。一审庭审中，一审法官的言辞具有明显的目的性和倾向性，违反了法官行为规范中“不得用带有倾向性的语言进行提问”的规定。另外，一审法官没有准确地概括各方当事人争议的焦点，又不允许余金辉作出合理的补充，也违反了法官行为规范中的“准确概括各方当事人争议的焦点”的规定。中原地产公司辩称，中原地产公司不存在任何误导和欺骗行为，对于两栋楼的间距，中原地产公司向余金辉告知的是35－40米不等。请求驳回上诉，维持原判。山水雅苑公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求驳回上诉，维持原判。余金辉向一审法院起诉请求：1.中原地产公司承担违约责任，向余金辉返还认购金5万元，且向余金辉支付违约金1万元，山水雅苑公司承担连带责任；2由中原地产公司、山水雅苑公司共同承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年6月13日,中原地产公司、山水雅苑公司就甲方(山水雅苑公司)开发的青山114项目进行营销策划和销售代理事宜达成一致意见，签订了《青山114项目销售代理合同》，对受托物业概况、服务方式及期限、工作内容、权利义务、服务报酬、违约责任等进行了约定。2019年5月30日双方签订《青山114项目销售代理合同补充协议》，将合作期限延长至2020年6月17日。2020年7月9日双方又签订《青山114项目销售代理合同补充协议(三)》，将合作期限延长至2021年6月17日。2019年10月29日，余金辉与山水雅苑公司签【方园】认购书1份，约定出卖人为山水雅苑公司，买受人余金辉，认购单元武汉市青山区【方园】2号楼1单元501房(以下称该物业)，该物业建筑面积为126.45平方米(该物业的最终产权面积以武汉市房管局相关部门确认之实测面积为准)；该物业单价19678元/㎡，标准总价款为2488283元；乙方签署本认购书，认购方所交伍万元整，为认购定金；签订《武汉市商品房买卖合同》时，定金转为房款的一部分。买受人签署本认购书前，对出卖人开发建设【方园】项目已充分了解，并自愿签署本认购书；…买受人签署本认购书后7日内，须携带本人身份证、本认购书及定金收据到【方园】营销中心办理相关签订手续，签署有关文书；买受人如未在本认购书约定的期间内办理相关签约手续，签署有关文件，出卖人有权解除本认购书，且有权将该物业另行出售，认购定金不予退还，甲方不另行通知，买受人对此无任何的异议；买受人在签订本认购书时对所认购的房屋边环境、道路、建筑物等环境现状均已做充分了解，且无异议；…买受人已仔细阅读出卖人在售楼部现场公示的《武汉市商品房买卖合同》合同样本，并完全同意按照此样本同出卖人签署《武汉市商品房买卖合同》；出卖人依据本认购书中买受人登记的地址及联系方式向买受人发出的任何通知或文件发即使被退回、拒收均视为已送达，因此所产生的责任由买受人承担；本认购书一式三份，具有相同法律效力，自签订之日起生效。余金辉在买受人处签名并捺印，山水雅苑公司在出卖人处加盖公章。同日，余金辉通过银行转账方式向交纳了认购金50000元，山水雅苑公司向余金辉出具了收条1份，载明今收到余金辉交来山水雅苑2#2-1-501定金50000元。同日余金辉还向山水雅苑公司提交了一份《延期申请》，载明首付延期原因为由于本人之前房子本周过户，需要1个月左右的时间等房子的贷款审批下来，于11月5日前交164498元，剩余500000元于11月30日补齐，付款时间为2019年11月30日，并用黑体字释明“未按约定时间缴纳相应房款，定金罚没，房源另售。房款缴纳完成时需客户配合开发商完成后续相关签约手续，如拒不配合，根据认购书相关条款执行，并自愿承担由此引发的一切后果”，余金辉在客户签字处签名确认。后因为楼间距问题余金辉与中原地产公司、山水雅苑公司发生纠纷，多次协商未果。余金辉也未按《延期申请》约定的缴纳房款时间缴纳首付款。2019年12月5日，山水雅苑公司向余金辉发出《方园项目解除认购通知书》，载明：余金辉于2019年10月29日和我公司签订《方园认购书》一份，约定由你购买方园小区2号楼1单元501号房屋，该房屋面积126.45平方米，总价2389498元，按照认购书(及您本人的延期申请)的约定，您须于2019年11月30日前支付房款66.4498万元，现因你个人无故拖延、拒不配合，您的房款未能按期支付与我公司。截止于2019年12月5日为止，您已违约5天未支付所需缴纳房款并签署《武汉市商品房买卖合同》，依双方约定，出卖人有权解除合同，且定金不退，我司现郑重通知您：1、解除您与我司签订的《商品房认购协议》，没收您的定金；2、本通知送达之日起5日内，您仍不与我公司签署《武汉市商品房买卖合同》并缴纳房款的，您按照认购书约定向我司支付违约金。请您在接收本通知后5日内速与我公司置业顾问联系，尽快处理违约事宜，逾期后果由您本人全部承担。山水雅苑公司于2019年12月5日18时58分通过微信将该通知书送达给余金辉。2020年1月6日余金辉电话投诉山水雅苑项目楼间距规划问题，武汉市自然资源和规划局青山分局于2020年1月10日回复余金辉：查询了审批和批后建管相关资料，经核对红线图，2号楼与5号楼审批时间距为36.96米，2019年12月25日武汉市测绘院验线资料未提出有建筑位移现象。一审法院认为，根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。余金辉与山水雅苑公司于2019年10月29日签订的《方园认购书》，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效。余金辉向山水雅苑公司提交延期申请，视为双方对认购书关于首付款交付时间的重新约定。各方当事人均应当按照该协议和延期申请的约定履行相关的权利义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第(三)项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。由于余金辉未按约定于2019年11月30日前交付首付款，山水雅苑公司有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。山水雅苑公司于2019年12月5日通过微信方式向余金辉送达了解除认购通知书，余金辉收到该通知书后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本案双方签订方园认购书自2019年12月5日已解除。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。余金辉未按约定的时间于2019年11月30日前交付首付款，属违约，应承担相应的民事责任，余金辉向山水雅苑公司缴纳的5万元认购金系定金，无权要求返还。同时，余金辉是向山水雅苑公司交纳了5万元认购金，并未向中原地产公司缴纳该款，故余金辉要求中原地产公司返还认购金5万元的诉讼请求，不予支持。关于余金辉认为中原地产公司在销售房屋宣传时所承诺的楼间距行为是要约，其作出虚假及夸大宣传，构成违约方，应承担违约责任的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中余金辉购房前，中原地产公司销售人员告知楼间距离为35-40米，这是个有幅度的数值，不是明确具体的数值，不构成具体确定的允诺；通常情况下人们购房考虑地段、环境、交通、价格、房屋面积、配套设施等，楼间距虽然也是购房者考虑的因素之一，但不是通常的决定性的因素，而且楼间距对房屋价格的确定也不具有重大影响，因此中原地产公司向余金辉关于楼间距的宣传行为是要约邀请，并非要约。余金辉向法院提交的武汉市自然资源和规划局青山分局对其电话投诉回复可以证明其楼间距离为36.96米，该数值在中原地产公司告知余金辉的楼间距范围内，且该距离经过审批符合国家规定，因此中原地产公司不存在虚假和夸大宣传。余金辉在与山水雅苑公司签订认购书时，明确表示对出卖人开发建设【方园】项目已充分了解，并自愿签署本认购书；买受人在签订本认购书时对所认购的房屋周边环境、道路、建筑物等环境现状均已做充分了解，且无异议。余金辉在查看该项目的样板间及周边环境后，才与山水雅苑公司签订认购书并交付定金，证明余金辉对所购房屋的基本情况是有充分了解的，认购书中双方并未对楼间距进行具体约定，说明楼间距能够满足购房需求。余金辉没有足够证据证明中原地产公司、山水雅苑公司存在违约行为，故其要求中原地产公司承担违约责任支付违约金1万元及山水雅苑公司承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上所述，余金辉诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，一审法院判决：驳回余金辉的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取计650元，由余金辉负担。二审中，余金辉提交证据：武汉市自然资源和规划局青山分局对余金辉的回复，拟证明中原地产公司、山水雅苑公司承诺的楼间距与实际楼间距不一样。经质证，中原地产公司、山水雅苑公司对该证据的证明目的不予认可。本院经审查认为，该证据不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审查明：2019年10月27日，余金辉通过微信询问两排楼之间的楼距，得到的答复是40米左右。2019年11月5日再次通过微信询问后得到的答复是35米到40米之间。本院认为，关于中原地产公司、山水雅苑公司是否向余金辉隐瞒了楼间距的问题。根据查明的事实，在签订《方园认购书》前后，余金辉均通过微信询问案涉楼间距的问题，得到的答复为“40米左右”、“35米至40米之间”，该楼间距的表述与武汉市自然资源和规划青山分局给出的36.96米的距离并不矛盾。另外，在《方园认购书》上已明确载明，买受人在签订本认购书时对所认购的房屋边环境、道路、建筑物等环境现状均已做充分了解，且无异议。因此，余金辉主张中原地产公司、山水雅苑公司向其隐瞒了楼间距、违背了诚实守信原则、构成缔约过失，依据不足，本院不予支持。余金辉签订《方园认购书》并提交《延期申请》后，应当按其申请的期限办理签约手续、交付房款，但余金辉因楼间距的问题中原地产公司、山水雅苑公司发生纠纷，导致其未能按申请的期限缴纳房款。在余金辉提交的证据不足以证明中原地产公司、山水雅苑公司在楼间距的问题上对其构成隐瞒的情况下，交易无法继续履行不归责于中原地产公司、山水雅苑公司。在此情形下，山水雅苑公司有权按《方园认购书》的约定，对余金辉交付的5万元认购定金不予退还。余金辉主张中原地产公司、山水雅苑公构成缔约过失，应退还认购定金5万元并支付1万元违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，余金辉的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1300元，由余金辉负担。本判决为终审判决。审判员  易齐立二〇二〇年十一月三十日法官助理李健伟书记员李健伟