山东省东营市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁05民终1635号 上诉人（原审被告）：李志勇，男，1974年9月3日出生，汉族，住东营市东营区。 委托诉讼代理人：王军献，山东卓爵律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈晓明，山东众成清泰（东营）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：广饶奥琪物业管理有限公司，住所地山东省广饶县孙武路以西、乐安大街以北、华东尚城17#楼1层，统一社会信用代码91370523734715486N。 法定代表人：韩中华，总经理。 委托诉讼代理人：刘雁，山东玉辉律师事务所律师。 上诉人李志勇因与被上诉人广饶奥琪物业管理有限公司（以下简称奥琪物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服山东省广饶县人民法院（2020）鲁0523民初2381号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 李志勇上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判或者发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由奥琪物业公司负担。 事实和理由：一审判决认定事实不清，没有对李志勇自行进行物业管理的事实进行认定，没有对物业费进行相应扣减，存在明显错误。李志勇对一审物业费的计算方式及结果无异议，但对该物业费的承担责任有异议。李志勇有自己的独立的物业管理系统，依靠自己对物业进行管理，没有完全享受到奥琪物业公司提供的服务，对奥琪物业公司已提供的服务，李志勇已支付了相应的对价，不应再缴纳该物业费及违约金。一审判决没有将应由奥琪物业公司承担而实际由李志勇完成的物业服务的相关费用进行扣减，存在事实认定错误。 一、李志勇物业服务独立，拥有独立大堂、独立安保、独立保洁、独立电梯及维保、独立消防维保、独立人员管理。李志勇所经营酒店行业的特殊性，要求对酒店多个楼层封闭，物业自行管理。李志勇经营酒店不同于一般住宅小区，自己拥有独立的空间，奥琪物业公司人员无权擅自进入。由于李志勇承担了全部的维修保养及物业工作，奥琪物业公司对李志勇的物业管理服务投入相对较少。而对奥琪物业公司提供的少量物业服务，李志勇也已经及时支付了相关费用。 1、空调机组独立：李志勇对涉案房屋由自己经营酒店所有并自行维护、单独使用的中央空调设备。长期以来，奥琪物业公司空调机组停启、维护一直需要李志勇开关房门、借办公室通行，而多年来李志勇一直没有收取任何费用。 2、消防维护保养独立：一审庭审中，李志勇提交的涉案酒店与山东华森建筑消防项目管理有限公司等二单位签订的建筑消防设施维护保养合同及支付费用单据均可证实李志勇消防维保独立，与奥琪物业公司无关。 3、电梯所有权及维保独立：李志勇经营酒店与东营区京东五洲电梯电脑有限责任公司签订的电梯维修保养合同及相关费用支出收据、发票，均可证明李志勇有自己所有的电梯，电梯维修保养等方面自己独立进行，费用自理，与奥琪物业公司无关。 4、人员进出管理独立：李志勇经营的酒店大门对外开放，进出大堂独立，相接电梯独立，整个酒店客人包括酒店工作人员进出都无需进入奥琪物业公司区域。且奥琪物业公司大堂多年使用李志勇空调，至今一直未付费。 5、保洁、保安独立：李志勇作为酒店经营者，为保证酒店经营质量，长期以来李志勇招聘具有专门保安、保洁专业知识的人员从事相应工作，与奥琪物业公司无关。 在此情形下，不应仅仅看形式上的前期物业服务协议，而应当根据权利义务对等原则，依据事实情况，根据奥琪物业公司是否按照约定和规定提供了相应的物业服务，及李志勇实际物业服务内容确定物业服务费。而显然奥琪物业公司并没有对涉案区域依据前期物业服务协议进行确实有效的全面物业管理。 二、李志勇购房时就独立物业管理一事与开发商充分沟通并得到同意认可。李志勇与开发商虽然签署了前期物业服务合同，该合同并未完全、实际的履行，李志勇与奥琪物业公司均以自己的行动使该前期物业服务合同内容得以变更。 李志勇自购买涉案房屋时就与开发商东营华东房地产开发有限公司约定好：因酒店经营需要，对于涉案房屋物业管理李志勇单独进行。该约定开发商东营华东房地产开发有限公司认可，并曾经为李志勇出具过相关证明，但该证明因物业纠纷李志勇向奥琪物业公司出示时，被奥琪物业公司负责人韩中华撕毁。 奥琪物业公司提交的前期物业服务委托合同第四条明确规定：单个业主可委托乙方（即奥琪物业公司）对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。即单个业主可以与乙方另行商定业主专有部分的服务内容。本案中，李志勇自购房时就与开发商约定对物业独立管理，保洁、安保、消防电梯维保等不需要奥琪物业公司的服务，且奥琪物业公司一直是知情的，现实中也没有提供过相应的服务。 前期物业服务协议的签署，是因为李志勇购房时考虑装修事宜而签署的。正是因为奥琪物业公司提供的物业服务远远不能满足李志勇从事酒店管理行业的高质量要求，李志勇方才自主管理自己的物业。而李志勇按照自己模式自行管理，相关的人员进出、卫生保安管理等均没有加重奥琪物业公司的工作事项及负担，李志勇因此也未享受到奥琪物业公司提供的便利及服务。对于李志勇独立管理物业一事，从始至终，开发商和奥琪物业公司都是知情和认可的。 三、奥琪物业公司不能证实其已经实际全面的履行了物业服务合同的义务，且其索要物业费的主张也已经超过诉讼时效。1、奥琪物业公司一审提交物业服务的照片，化粪池不属于李志勇处的，打扫楼道卫生的照片并不是在涉案楼层，因李志勇经营酒店有专门从事保洁的人员，并签有合同，按时发放工资。且奥琪物业公司提供的照片无拍摄时间，仅凭照片不能确定奥琪物业公司为李志勇提供了切实有效的长期服务。2、奥琪物业公司催收物业费的照片为其单方制作，且是通知的汉庭酒店，是要求缴纳3、5、6楼层2015年12月1日至2016年11月30日的物业费。该通知无李志勇签字，不能证明已通知李志勇物业费的索要事宜。即使李志勇欠奥琪物业公司物业费，奥琪物业公司主张已过诉讼时效。 综上所述，李志勇与开发商签订的前期物业服务合同已变更，奥琪物业公司知情认可，同时也没有完全履行前期物业服务合同的义务。同时，李志勇承担了绝大部分物业服务，而一审判决没有进行相应扣减，故李志勇不应再支付相关物业服务费用。。 奥琪物业公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法驳回李志勇的上诉。1、既然李志勇对一审判决认定的物业费计算方式及结果无异议，而奥琪物业公司又按照物业服务合同的内容提供了服务，那么李志勇就应支付相应的物业费。根据物业服务合同第二条的规定，服务内容并没有对李志勇的专有部分进行单独服务的规定，且李志勇也未单独与奥琪物业公司签订专有部分服务的合同。2、如李志勇所述“全国各地的酒店都采用此类模式进行自己管理”，同样，全国各地的酒店、商铺也都要缴纳物业费，用来保障公共设施的维修、保养等。3、奥琪物业公司对物业服务合同项下包括李志勇范围内的写字楼提供了物业服务，包括对安全通道步行梯的打扫，周围公共路面的打扫、维护和维修，化粪池的清理，垃圾的清运，供水管的修理和维护及公共供电设施的维护和保养，奥琪物业公司只对公共部分进行服务和管理，对业主专有部分并不负责提供物业服务。 奥琪物业公司向一审法院起诉请求：1.依法判令李志勇支付奥琪物业公司自2014年11月5日起至2020年6月30日止的物业服务费850169.3元及自起诉之日起至归还之日止的违约金（按照6%计算）；2.由李志勇承担诉讼费用。 一审法院认定事实：李志勇系大王银座商务楼C座3-6层的业主，从事酒店业务，该楼每层1054.62平方米，五层共计5273.10平方米。2014年1月1日，奥琪物业公司通过投标与东营华东房地产开发有限公司签订物业委托合同，合同期限自2014年1月1日起至业主委员会代表全体业主与新选聘的物业管理企业签订的物业合同生效时自动终止，负责华东大王银座商务中心的物业服务，双方约定物业服务费用，写字楼2.5元/月/平方米；业主应于交房之日起交纳物业费用。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度5号前履行交纳义务。2014年11月17日，李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订编号为：华东银座-C-5-1、华东银座-C-6-1的商品房买卖合同，购买C座5层、6层商品房，各层建筑面积为1054.62平方米。同日，李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，约定由奥琪物业公司对物业实施前期物业管理；双方约定收费标准：交房时暂按1.5元/平方米或按物价部门批准的华东银座商务中心物业收费标准；收费时间：交房时预交1年物业管理费，期满执行华东银座商务中心物业管理收费统一规定交费时间；服务期限：甲方通知的交房日期起至业主委员会成立选聘新物业公司止。2017年5月20日，李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订编号为：华东银座-C-3-1、华东银座-C-4-1的商品房买卖合同，购买C座3层、4层商品房，各层建筑面积为1054.62平方米。同日，李志勇与东营华东房地产开发有限公司签订前期物业服务协议，约定由奥琪物业公司对物业实施前期物业管理；双方约定收费标准：交房时暂按1.5元/平方米或按物价部门批准的华东银座商务中心物业收费标准；收费时间：交房时预交1年物业管理费，期满执行华东银座商务中心物业管理收费统一规定交费时间；服务期限：甲方通知的交房日期起至业主委员会成立选聘新物业公司止。合同编号为华东银座-C-7-1商品房业主来王小品。李志勇接受了奥琪物业公司提供的物业服务。奥琪物业公司于2016年12月13日、2019年11月30日分别给李志勇发送通知，要求其交纳物业费。李志勇以广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司的名义于2017年7月12日向奥琪物业公司交纳物业服务费10000元、以大王银座汉庭酒店的名义于2017年12月23日向奥琪物业公司交纳物业服务费15000元、以汉庭酒店的名义于2018年2月10日向奥琪物业公司交纳物业服务费4500元、以华亚酒店（大王分店）的名义于2019年1月8日向奥琪物业公司交纳物业服务费15000元（含电梯维保），以上共计44500元。 一审法院认为，奥琪物业公司通过投标与东营华东房地产开发有限公司签订《物业委托合同》，负责华东大王银座商务中心的物业服务，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规等强制性规定，该合同合法有效。该合同对作为涉案商品房业主的李志勇具有约束力。李志勇也认可缴纳了部分物业费，也证明其与奥琪物业公司之间存在相应的物业服务合同关系。李志勇应当依法依约支付相应的物业管理服务费。但奥琪物业公司、李志勇均不能证明涉案房屋的交付时间。一审法院依职权调取的证据证明涉案楼房6层、5层签订买卖合同的时间为2014年11月7日，涉案楼房4层、3层签订买卖合同的时间为2017年5月20日；李志勇经营的广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司成立日期为2015年11月4日，营业期限自2015年11月4日至无固定期限，奥琪物业公司主张酒店经营场所为涉案楼房4层、5层，但楼房4层签订买卖合同的时间为2017年5月20日；奥琪物业公司主张涉案第4层、5层首次交电费的时间为2015年10月28日，但第4层签订买卖合同的时间为2017年5月20日；奥琪物业公司主张涉案楼房3层首次交电费的时间为2018年5月1日；奥琪物业公司提交的2016年12月13日催收通知书一份，催收2015年12月1日至2016年11月30日的费用，涉及楼层不清楚；奥琪物业公司提交的2019年11月3日催收通知书一份，催收2014年11月5日至2019年11月30日的物业费，涉及楼层为3、6、7层，但楼房第3层签订购房合同的时间为2017年5月20日，且楼房第7层的业主为案外人王小品，与本案无关。李志勇以广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司的名义于2017年7月12日向奥琪物业公司交纳物业服务费10000元、以大王银座汉庭酒店的名义于2017年12月23日向奥琪物业公司交纳物业服务费15000元、以汉庭酒店的名义于2018年2月10日向奥琪物业公司交纳物业服务费4500元、以华亚酒店（大王分店）的名义于2019年1月8日向奥琪物业公司交纳物业服务费15000元（含电梯维保），以上共计44500元，但没有标明所交物业服务费涉及的楼层。本案中，第5层楼房于2014年11月7日签订购房合同，李志勇经营的广饶华悦酒店管理有限公司大王分公司成立日期为2015年11月4日，可以合理推定涉案第5层楼房交付使用的最后时间为2015年11月4日，可以把该时间确定收取物业服务费的起始时间。该楼层收取的物业服务费应为：2015年11月4日至2016年11月3日的物业服务费为18983.16（1.5元/平方米/月*1054.62平方米*12个月），2016年11月4日至2020年6月30日的物业服务费115744.55元（2.5元/平方米/月*1054.62平方米*43.9个月），共计134727.71元。涉案第3层楼房，由李志勇以汉庭酒店的名义最初交电费的时间为2018年5月1日，可以合理推定涉案第3层楼房交付使用的最后时间为2018年5月1日，可以把该时间确定收取物业服务费的起始时间。该楼层收取的物业服务费应为：2018年5月1日至2019年4月30日的物业服务费为18983.16（1.5元/平方米/月*1054.62平方米*12个月），2019年5月1日至2020年6月30日的物业服务费34275.15元（2.5元/平方米/月*1054.62平方米*13个月），共计53258.31元。以上共计187986.02元。扣除李志勇已经交纳的44500元，李志勇应向奥琪物业公司再交纳物业服务费143486.02元。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、李志勇于判决生效后十日内支付广饶奥琪物业管理有限公司物业费143486.02元及违约金（以143486.02元为基数，自2020年7月1日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回广饶奥琪物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12302元，减半收取6451元，由广饶奥琪物业管理有限公司负担5363元，由李志勇负担1088元。 二审期间，双方当事人均未提交新证据。 二审庭审中，李志勇确认其经营的酒店在大王银座商务中心区域范围内；并确认其未对酒店所处区域的公共部位设备进行养护、维修与管理。 李志勇主张其经营的酒店有独立的物业，物业服务负责酒店的专有区域、涉案楼层过道及楼层间相连接的公用楼梯的保洁和维护。现两部电梯中有一部电梯为李志勇所有，李志勇一直自行维护，涉案楼层整个安保也是李志勇自行管理。奥琪物业公司对李志勇的主张不予认可，主张楼层之间的公用楼梯是由奥琪物业公司物业人员打扫，并且整个物业服务合同范围内有奥琪物业公司的安保人员进行巡逻。对于电梯是否归李志勇所有不清楚。但若电梯归李志勇专有，李志勇应当自行维护保养。 本院认为，李志勇的上诉主张不能成立。理由如下：1、根据涉案《前期物业服务委托合同》的约定，奥琪物业公司物业管理服务的内容是对物业共用部位的清洁、垃圾清运、维修、养护、管理以及对共同设施设备的运行、维护、养护和管理，其范围并不包括业主的专有区域。2、李志勇确认其未对酒店所处区域的公共部位设备进行养护、维修与管理，李志勇自行管理和维护的是其酒店的专有区域。3、李志勇主张奥琪物业公司未对涉案楼层间相连接的公用楼梯进行保洁和维护，但其并未提交证据证明该主张。4、李志勇经营的酒店处于奥琪物业公司提供物业服务的大王银座商务中心区域范围内，且奥琪物业公司已按物业服务合同的约定提供了物业服务，则李志勇理应按照合同约定向奥琪物业公司支付物业服务费。 综上所述，李志勇的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费12302元，由上诉人李志勇负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 乔良艳 审 判 员 张世柱 审 判 员 李 宁 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 王玉凤 书 记 员 张 琪