山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁1402民初6687号原告：李俊海，男。委托诉讼代理人：张书栋，北京市京师（德州）律师事务所律师。被告：德州立天唐人置业有限公司，住所地：山东省德州市德城区天衢路与东地大街交汇处。法定代表人：郑廷坚。委托诉讼代理人：周琼，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张美美，山东众成清泰（德州）律师事务所律师。原告李俊海诉被告德州立天唐人置业有限公司（以下简称唐人公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张书栋、被告的委托诉讼代理人张美美到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李俊海向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告向原告支付自2015年5月9日至2017年9月12日的交房违约金共计50646.59元；2.请求依法判令被告向原告支付自2019年9月13日至起诉之日的房产证办证违约金共计19225.28元；3、案件受理费及其他诉讼费用由被告承担。事实与理由：2013年11月15日,原告(买受方)与被告(出售方)签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》,原告购买了被告开发的不动产,合同价款为600790元；合同约定：被告应当在2015年1月31日前向原告交付不动产,同时要具备《补充协议》附件四中第四条第2款约定的房屋交付条件,该条件为被告取得《建设工程竣工验收备案表》。然而,被告并没有在合同约定的交房日期前取得《建设工程竣工验收备案表》,被告向原告交付的不动产没有达到合同约定的交付条件,并导致原告无法办理产权登记,被告的行为已经严重违约,现原告据补充协议附件四第四条第8款约定,附件四第六条第7款约定买受人不能在房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自房屋交付的第721日起出卖人按已付房款的日万分之一支付违约金。请求贵院判令被告向原告支付违约金并继续履行合同,望判如所请。唐人公司辩称，一、涉案房屋系原告李俊海与案外人窦林娜共同作为买受人购买的，涉案房屋为李俊海与窦林娜的共有财产，其份额是共有的、不可分割的。现原告李俊海独自起诉要求支付共有房屋的逾期交付违约金，其诉讼主体不适格，请求法庭查明事实，依法裁定驳回原告起诉。二、被答辩人主张逾期交房违约金没有事实依据和法律依据，双方以实际行为变更了房屋交付条件，答辩人的房屋交付行为没有违约。双方在商品房买卖合同中约定的交房条件为取得《建设工程竣工验收备案表》，双方以实际行为变更了交房条件，即将原约定的交房条件变更为以建设单位组织竣工验收合格作为交房条件，且该交房条件不违反法律行政法规的强制性规定，被答辩人再以涉案房屋交付时没有达到原约定的交房条件为由向答辩人主张违约金，没有事实依据。1、被答辩人在明知涉案房屋尚未符合约定交付条件的情况下自愿选择收房，且与答辩人签订了《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，应认定为双方以实际行为变更了原购房合同中约定的交房条件，将交房条件变更为以建设单位（即答辩人）组织竣工验收合格作为商品房交付使用的条件。本案中被答辩人在明知答辩人向其交付房屋时尚未具备合同约定的交房条件，但是仍自愿接受了房屋，而且与答辩人签订了《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》（也已经实际履行），应根据尊重合同当事人意思自治原则，当合同双方均以行动履行了各自权利义务，应认定合同双方实际变更了原合同约定的交房条件，即将交房条件变更为以建设单位（即答辩人）组织竣工验收合格作为商品房交付使用的条件。2、涉案房屋交付前，已经竣工验收合格和消防验收合格，具备了商品房使用条件。2015年4月20日，德州市公安消防支队出具《建设工程消防验收意见书》（德公消验字[2015]第0047号），综合评定涉案房屋在内的“德州唐人中心1-9#楼、车库工程”消防验收合格。2015年4月28日，答辩人取得包括涉案房屋在内的1至9号楼的《建设工程竣工规划验收记录表》，涉案房屋经建设、勘查、设计、施工、监理五大建设主体联合验收，工程竣工验收意见为：该工程经建设单位组织设计、施工、监理单位组成的验收组共同检查，认为满足设计要求，符合国家规范及标准要求，质量等级为：合格。答辩人于2015年5月17日向购房人交付了房屋，也就是说，答辩人向被答辩人交付了符合法律规定的质量合格的房屋，具备使用条件，没有损害被答辩人的权益。3、涉案房屋交付时，双方对于延期交房违约金事宜已经达成合意，并签订《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》。被答辩人再次要求支付违约金，其明显违背了诚实信用原则。涉案房屋实际交付时，双方对于实际延期交房违约金的处理方式达成了合意，并签订《唐人公馆延期交房违约金支付确认单》，被答辩人明确认可了逾期交房违约金的总金额，并同意以冲抵物业费的方式抵顶该违约金。三、原告认可了交房时间为2017年9月13日，办证违约金自交房之日起721日计算。2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被山东高院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，根据双方签订的合同第十二条约定，该责任不宜由唐人公司承担，故逾期办证违约金应计算至山东高院查封之日即2019年1月17日。德州市中级人民法院（2020）鲁14民终2082号生效民事判决书也认定办证违约金应计算至2019年1月17日。综上，被答辩人的主张没有事实和法律依据，请求法庭查明事实，依法判决驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：对于双方没有争议的事实，本院予以确认。买受人李俊海、窦琳娜与出卖人唐人公司签订《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》，合同约定买受人购买唐人公司开发的不动产,合同价款为600790元,交付期限为2015年1月31日。该合同第八条交付期限约定“出卖人应当在2015年1月31日前将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、双方按照补充协议的相关约定执行”。第九条“出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用。2、双方按照补充协议的相关约定执行”。《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条：关于房屋交付的补充约定：“1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2015年1月31日之前。2、该房屋的交付条件为甲方（被告）取得《建设工程竣工验收备案表》。8、甲方（被告）自身原因造成未在合同约定的期限内将房屋交付乙方（原告），则：（1）乙方给予甲方30日的宽展期。宽展期内，合同继续履行，甲方无需向乙方承担违约责任。（2）如宽展期届满后甲方仍未将房屋交付乙方，自本合同约定的交付期限届满后第31日起，至实际交付之日止，甲方应按日向乙方支付已交购房款万分之一的违约金，合同继续履行”。原告按照合同约定全额支付了房屋价款。同时，还约定出卖人应当在该房屋交付使用后720日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在该房屋交付后720日取得房屋权属证书的，买受人不退房，自该房屋交付的第721日起出卖人每日按已付购房款的万分之一向买受人支付违约金。原告按照合同约定支付了房屋价款。2016年2月17日，李俊海与龚琳娜签订离婚协议，约定涉案房屋归李俊海所有。另查明，被告于2017年9月13日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》。2019年1月17日山东省高级人民法院查封了唐人公司名下涉案小区所在土地的使用权。再查，2015年5月17日将涉案房屋交付给了原告，原告认可已收到唐人公司支付的2015年5月17日前逾期交房违约金。本院认为，李俊海、窦琳娜与唐人公司签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，合法、有效，双方均应履行，原告按照合同履行了付款义务，被告应该按照合同约定的期限和条件向原告交付房屋。《中华人民共和国建筑法》第六十一条“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条“建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。验收合格的，发包人应当按照约定支付价款，并接收该建设工程。建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。原、被告在《德州市商品房买卖合同》附件四合同补充协议第四条约定“该房屋交付时间为2015年1月31日前。原、被告双方在合同中约定被告向原告交房条件为唐人公司应取得《建设工程竣工验收备案表》，而唐人公司向原告交付涉案房屋时并未取得《建设工程竣工验收备案表》，唐人公司未严格按照合同的约定全面履行合同义务构成违约，应按约定支付原告违约金。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”及第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，并参照原、被告双方签订的《德州市商品房买卖合同》及《补充协议》中关于逾期交房违约金的计算标准计算违约金。按照《德州市商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交付时间和宽展期，2015年5月17日前的逾期交房问题，因原、被告已协商处理，本院不予干涉。唐人公司于2017年9月13日已经取得《建设工程竣工验收备案表》，对原告诉请被告支付2015年5月18日至2017年9月12日的逾期交房违约金，本院予以支持。原告李俊海与龚琳娜离婚协议中对涉案房屋归属问题约定归李俊海所有，应为有效。李俊海有权作为权利人单独向被告主张相应的权利。同时，鉴于原告已接收房屋并实际入住至今，可以适当减轻唐人公司的违约责任。唐人公司应支付原告逾期交房违约金：834天（2015年5月18日至2017年9月12日）×房款600790元×万分之一/日×70%＝35074元。涉案房屋符合合同约定的交付时间应认定为2017年9月13日。2019年1月17日涉案房产所在土地使用权被法院查封，客观上导致涉案小区业主的房屋权属证书无法办理，该责任不宜由被告承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百七十九条规定，判决如下：一、被告德州立天唐人置业有限公司支付原告李俊海逾期交房违约金35074元，于本判决生效之日起三日内付清；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费773元，由原告负担435元，由被告负担338元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员 王 敏二〇二〇年十一月三十日书记员 吴金宇