上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9599号上诉人(原审被告、反诉原告)：上海市杨浦区睿祥点心店，经营地上海市杨浦区。经营者：华祥荣，男，1957年7月24日出生，汉族，住上海市杨浦区凤城三村****。委托诉讼代理人：黄浩，上海标胜律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：上海益晖房地产有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：王菁，执行董事。委托诉讼代理人：金涛，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，上海段和段律师事务所律师。上诉人上海市杨浦区睿祥点心店(以下简称“睿祥点心店”)因与被上诉人上海益晖房地产有限公司(以下简称“益晖公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市杨浦区人民法院(2020)沪0110民初7930号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。睿祥点心店的上诉请求：撤销一审判决第一、二、三、五项，依法改判不支持益晖公司要求解除《房屋租赁合同》、支付租金的诉讼请求；判令益晖公司赔偿睿祥点心店无法经营的损失人民币(以下币种均为人民币)100，000元；诉讼费由益晖公司承担。事实与理由：双方签订的上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)《房屋租赁合同》期限为2018年11月1日至2020年11月30日，在益晖公司起诉要求解除该合同时，《房屋租赁合同》期限并未届满，睿祥点心店一审中明确提出要求继续租赁，不同意解除租赁合同。但一审判决以无法实现合同目的，确认合同解除，完全忽略了睿祥点心店的意愿。由于益晖公司的原因导致所系争房屋没有得到使用，期间的租金不应由睿祥点心店承担。一审判决睿祥点心店支付2018年12月1日至2019年3月31日间的租金没有事实依据。在2019年3月系争房屋门口被设立垃圾堆放点后，益晖公司仍承诺睿祥点心店进行协调，睿祥点心店听从益晖公司的安排，一直处于漫长的等待中，睿祥点心店已经按照合同约定支付了押金及租金，最后只等到了2019年11月的一纸诉状，2018年12月至2019年11月期间的经营损失，睿祥点心店要求按照每月人民币(以下币种均为人民币)5，000元的标准进行赔偿，合情合理合法，应该得到支持。益晖公司辩称：不同意睿祥点心店的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。益晖公司向一审法院提出诉讼请求：1．判令确认《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；2．要求睿祥点心店搬离系争房屋，并将房屋归还给益晖公司；3．判令睿祥点心店向益晖公司支付2019年4月1日至2019年8月31日的房屋租金40，400元；4．判令睿祥点心店向益晖公司支付滞纳金4，710.64元；5．判令睿祥点心店自2019年9月1日起按合同约定的租金标准每日2.793元／平方米向益晖公司支付实际搬离之日止的占用费；6．判令睿祥点心店自2019年9月1日起按5.586元／平方米向益晖公司支付至实际搬离之日止的违约金；7．本案诉讼费由睿祥点心店承担。一审法院经审理认定事实如下：2018年10月28日，益晖公司(甲方、出租方)与睿祥点心店(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，双方约定如下：一、房屋基本情况。甲方提供坐落在本市杨浦区延吉东路XXX号，建筑面积94.94平方米的房屋出租给乙方使用。二、房屋用途。该房屋用途为店铺，不得用于居住；乙方必须合法使用该房屋，不得改变房屋用途。三、租赁业态。(1)、乙方承租该房屋的经营业态为：轻餐饮，未经甲方书面同意，不得擅自改变业态。四、租赁期限。该房屋租赁期限为贰年，自2018年11月1日至2020年11月30日止。甲方于2018年11月1日前将该房屋交付给乙方。五、租金及物业管理费标准。(1)甲、乙双方约定，该房屋免租期为壹个月，自2018年11月1日至2018年11月30日止。自2018年11月1日至2020年11月30日止，该房屋每日每平方米租金为2.66元，月租金为7，695元，年租金合计为92，342元。以上租金标准不含增值税，增值税税率为5％。年租金(含增值税)为96，960元。(2)租赁期内物业管理费由甲方自行向物业公司结算。六、租金支付。(1)乙方须按照先付租金后使用的要求，全年按季度支付，即在相关租赁期限开始之日前5个工作日内付清。逾期交纳租金的，每日按日租金0.1％支付滞纳金，累计逾期20个工作日的，甲方有权解除本合同，无条件收回房屋。七、押金。(1)乙方缴纳9，000元作为履行本合同的押金，甲方收取押金后应当开具收据。(2)乙方若发生本合同中的任何一项违约事项，首先扣缴该押金用于补偿甲方损失，若扣缴押金仍不足以补偿，甲方保留继续追偿的权利。十六、违约处置。乙方发生违约按一下条款处置：(1)甲方无条件扣缴押金，解除本合同，立即收回房屋，乙方承担相应违约责任。十七、房屋收回和移交。(1)本合同解除或期满终止后，除非双方另有书面约定，乙方须与甲方结清所有应付的款项，并交还系争房屋和甲方提的附属设备和设施，确保系争房屋完整，附属设备和设施可正常使用，并通过甲方验收。十九、通知送达。(1)甲、乙双方同意，合同期间因履行相关事宜需要发出书面通知的，送达地址为双方签订本合同时填写的注册地址或联系地址，租赁期间甲方亦可通过系争房屋所在地址向乙方送达。《房屋租赁合同》签订后，益晖公司按约向睿祥点心店交付了系争房屋。睿祥点心店支付了押金9，000元，并按每月8，080元(含税)标准支付了2018年12月至2019年3月的租金32，320元。2018年12月，睿祥点心店发现所系争房屋被隔壁罗森超市将其与睿祥点心店系争房屋之间的墙壁打通并重新砌了一道墙，占用了睿祥点心店系争房屋的面积。嗣后，益晖公司、睿祥点心店及隔壁罗森超市就所占用的面积如何处理协商未果。益晖公司明确表示已无法恢复被罗森超市占用的面积。经查明，罗森超市自2018年10月1日起向益晖公司租赁本市杨浦区延吉东路XXX号。2019年3月起，系争房屋门前出现小区垃圾临时堆放点，睿祥点心店再次与益晖公司沟通，但仍未有结果。益晖公司于一审审理中表示，该垃圾堆放点是物业公司安排，现无法迁移。益晖公司并表示，当时向集团上级汇报后，提议睿祥点心店可以退租，并免收2019年3月后的租金，但睿祥点心店一直占用着所系争房屋。2019年8月26日，上海杨树浦房地产经营管理有限公司向睿祥点心店发出《通知》：“现就贵方租赁益晖公司位于杨浦区延吉东路XXX号的房屋相关事宜再次通知您：根据贵方与益晖公司于2018年10月28日签订的《房屋租赁合同》约定，贵方应在2019年2月26日前向益晖公司缴纳2019年3月-2019年5月期间的房屋租金24，240元，现贵方已拖欠租金40，400元。期间，我司作为益晖公司资产受托方多次催要，贵方至今仍未能缴纳。为妥善解决问题，请贵方在接到本通知之日起5日内向益晖公司缴纳拖欠租金40，400元。若逾期，我司将按照贵方与益晖公司签订的《房屋租赁合同》约定，解除与贵方签订的《房屋租赁合同》，并依法追究贵方所负的全部违约责任。”该通知邮寄至睿祥点心店注册地本市抚顺路XXX号。睿祥点心店因该处房屋属临时建筑已拆除而未收到此通知。睿祥点心店于2019年11月15日签收本案起诉状副本。目前系争房屋内睿祥点心店尚未进行装修，仅在内堆放了少量木材。系争房屋钥匙仍由睿祥点心店保管。一审审理中，经法院于2019年12月31日向睿祥点心店释明后，睿祥点心店仍表示保留系争房屋不予以返还。一审法院认为，租赁合同系出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人按约支付租金的合同。本案中，益晖公司向睿祥点心店交付的房屋，其部分使用面积被他人占用而益晖公司无法恢复，法院对合同约定的租金进行调整，为节约诉讼成本，对于实际占用多少面积，不再委托专业机构进行测量，法院酌情调整租金为每月6，500元。睿祥点心店租用房屋系开设点心店，而自2019年3月起，系争房屋门前被安排为垃圾堆放点且无法迁移，致无法实现合同目的，双方沟通后无法协调，益晖公司提出解除合同。法院准许自睿祥点心店2019年11月15日收到起诉状副本时起，双方《房屋租赁合同》予以解除，但合同不能履行的责任在于益晖公司方，益晖公司主张的2019年4月1日起至合同解除日的租金，因垃圾堆放点协调无果，该部分租金请求，法院不予支持。合同解除后，睿祥点心店本应交还房屋减少双方损失，然睿祥点心店仍占用房屋不予返还给益晖公司，故其应按上述调整后的租金每月6，500元标准支付占用房屋期间的使用费。益晖公司关于滞纳金及违约金的诉请，法院不予支持。睿祥点心店已付的押金9，000元及租金32，320元，可在上述应付租金和房屋占用费中充抵。睿祥点心店关于歇业损失的反诉请求，因无相关证据，法院不予支持。一审法院据此判决：一、上海益晖房地产有限公司与上海市杨浦区睿祥点心店于2018年10月28日就上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年11月15日解除；二、上海市杨浦区睿祥点心店应于判决生效之日起十日内腾空上海市杨浦区延吉东路XXX号房屋并将该房屋返还给上海益晖房地产有限公司；三、上海市杨浦区睿祥点心店应于判决生效之日起十日内向上海益晖房地产有限公司按每月6，500元标准支付自2018年12月1日起至2019年3月31日止的租金26，000元及自2019年11月16日起至实际返还房屋之日止的房屋占用使用费，上海市杨浦区睿祥点心店已支付的押金9，000元及租金32，320元，应予以抵扣；四、上海益晖房地产有限公司其余诉讼请求，不予支持；五、上海市杨浦区睿祥点心店其余反诉请求，不予支持。二审中，双方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，一审法院基于查明的事实及在案证据所作认定并无不当，本院予以认同。如一审判决所述，合同目的无法实现的原因系垃圾堆放点的存在，该情况出现于合同签订之后，且不能归责于益晖公司方，故一审法院鉴此判决合同解除，睿祥点心店返还系争房屋，并无不妥。需要指出的是，睿祥点心店在知晓合同目的无法实现的情况下继续占用系争房屋至今，导致相应损失不必要的扩大，故理应承担相应期间的房屋占用费。综上所述，一审法院基于已查明的实际情况，酌情认定了睿祥点心店应付租金及房屋占用费，并无明显不公，相应判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，120元，由上诉人上海市杨浦区睿祥点心店负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 江审 判 员  成 皿审 判 员  姚 跃二〇二〇年十一月二十五日法官助理  朱丹丹书 记 员  吴艳妮附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……