广东省佛山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）粤06执异288号 案外人：广州市从化华鹰房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化江埔街从城大道自编**之三103铺，统一社会信用代码91440184191283815L。 法定代表人：李建平。 委托代理人：罗美君，广州市从化区众心法律服务所工作者。 委托代理人：赖剑波，广州市从化区众心法律服务所工作者。 申请执行人：东方弘远国际投资有限公司，，住所地：广东省珠海市吉大景山路**粤财大厦**办公 法定代表人：李文泽。 委托代理人：张静波，北京大成（广州）律师事务所律师。 委托代理人：胡勇，北京大成（广州）律师事务所律师。 被执行人：佛山市南海区松岗汇景物业投资发展有限公司，住所地：广，住所地：广东省佛山市南海区松岗镇松岗大道边城区码74709198-3。 法定代表人：廖洪德。 被执行人：湛江市云广贸易有限公司，住所地：广，住所地：广东省湛江市赤坎区草苏村委独田村北侧码：73044637-0。 法定代表人：杨正煜。 被执行人：广州市洪德利实业有限公司，住所地：广，住所地：广东省广州市天河区体育西路******用代码9144010172196829XA。 法定代表人:廖洪德。 委托代理人：黄旭婓，女，汉族，1993年9月20日，住广东省广州市天河区，系该公司员工。 被执行人:湖南株洲钢铁有限公司，住所地:湖南省株洲，住所地:湖南省株洲市石峰区铜塘湾000049797。 法定代表人:廖洪德。 被执行人:廖洪德，男，汉族，1965年5月18日出生，住广东省广州市天河区。 本院在执行申请执行人东方弘远国际投资有限公司（以下简称弘远投资公司）与被执行人佛山市南海区松岗汇景物业投资发展有限公司、湛江市云广贸易有限公司、广州市洪德利实业有限公司（以下简称洪德利公司）、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德金融借款合同纠纷一案[（2012）佛中法执字第299号]中，案外人广州市从化华鹰房地产开发有限公司（以下简称华鹰房地产公司）向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年11月13日组织听证，案外人华鹰房地产公司的委托代理人罗美君、弘远投资公司的委托代理人张静波到庭参加听证，被执行人佛山市南海区松岗汇景物业投资发展有限公司、湛江市云广贸易有限公司、洪德利公司、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德均未到庭参加听证。本案现已审查终结。 案外人华鹰房地产公司向本院提出异议，请求：1.解除案外人享有位于从化市××××村的六处国有土地使用权30%份额内的财产查封；2.中止对位于从化市××××村的六处国有土地使用权【土地证号：从府国用（2004）第XXXX5、XXXXX6、XXXX7、从府国用（2004）XXXXX1、XXXX3、XX**】进行评估、拍卖，以免造成案外人不可挽回的巨大损失。事实与理由： 案外人于2020年10月10日了解到法院在从化市××××村土名为“木壳岭”处张贴的公告，公告拟于近期将已查封位于从化市××××村的六处国有土地使用权采取评估、拍卖等处置措施，但该执行行为严重损害案外人的合法权益。 一、2006年1月18日洪德利公司与案外人签订《协议书》一份，当时双方的真实意思表示是，共同开发位于从化市××××村“木壳岭”土地，该土地的范围包含了涉案法院拟执行拍卖的六处国有土地【土土地证号：从府国用（2004）第XXXX5、XXXX6、XXXX7、从府国用（2004）XXX1、XXX3、XX**。双方签订协议后，案外人作了前期土地开发的筹备、谋划、设计、建设综合大楼、建设休闲娱乐设备、购买高级办公家具、实际投入资金、聘请员工进驻经营管理维护等工作，实际履行了双方共同开发土地的约定，这十数年案外人已经投入了大量的人力、物资去经营管理该土地。依照双方的约定该“木壳岭”土地作为双方共同开发项目的资产，也约定了案外人占有30%股份，现该约定已经自愿签订，实际履行了十四年之久，依法应当受到法律的保护，则涉案六处国有土地使用权实际案外人享有30%的份额，属于案外人与洪德利公司共同共有的资产。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十四条第一款规定，对被执行人与其他人共有的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，并及时通知共有人。对其他共有人享有的份额的财产的查封、扣押、冻结，人民法院应当裁定解除。第三款规定，共有人提出诉讼或者申请执行人代为提起析产诉讼的，人民法院应当准许。诉讼期间中止对该财产的执行。现案外人在知悉法院的公告后，已经在办理相关的析产诉讼手续。 二、债务人洪德利公司实际有可供执行的财产，依法应由法院先行执行，案外人不是借款人，也没有实际使用借款，借款与案外人无关，不应执行案外人享有份额的资产。如果法院强制执行该土地，案外人的共有资产将会受到严重侵害、巨大投入损失将无法挽回、公司迁移、劳动者无法安置等一系列问题都会不可收拾，对案外人极为不公平，对企业的经济发展也会造成严重打击，无辜的把案外人逼迫到走投无路的绝境中。请求法院结合案件的实际情况，为无过错的共有人维权。 综上所述，案外人认为法院涉案的执行直接执行案外人共有资产的行为是有误的，特提出异议，请求法院查明事实，支持案外人请求。 申请执行人弘远投资公司答辩如下： 一、涉案六处土地使用权系完全登记在被执行人洪德利公司名下，物权完全归属于被执行人的可执行财产，申请执行人对上述抵押土地享有优先受偿权。被执行人申请中止执行、拍卖的程序没有法律依据。物权法第十四条“登记效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”鉴于上述涉案六处土地使用权全部登记在被执行人洪德利公司名下，且抵押权人为申请执行人，案外人在涉案六处土地使用权不存在登记记录，对该土地没有物权权利，因此其以被执行标的享有权益为由，要求中止执行没有法律依据。 二、案外人与被执行人关于土地开发的合同依法不影响本案的效力。物权法第十五条规定“合同效力和物权效力区分当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”案外人提出的与被执行人之间的合作合同，如果真实存在，也仅是合同关系，因未办理物权登记，并未发生物权转移或者变更的法律效力。如果因未登记导致案外人受损，应当依据合同，向被执行人主张，其对物权没有主张的权利。 三、案外人与被执行人洪德利公司系利害关系人，其实际控制人均为廖洪德，这一事实已在公开法律文书（2014）粤高法民二终字第49号民事判决书上予以查实，故案外人在本执行案件中提出异议系配合被执行人及实际控制人廖洪德恶意阻碍执行，应当予以惩戒。 另被执行人洪德利公司目前负债累累，存在多个被执行案件，其可执行资产或被转移，或者被其他法院查封，或短期内难以执行，故申请执行人请求执行享有抵押权且本院首轮查封的土地使用权并无不当，法院选择抵押土地作为可执行财产执行不违反法律规定，案外人以此为由提出异议没有法律依据。 案外人华鹰房地产公司在本案举证如下： 1.协议书；拟证明洪德利公司（甲方）与华鹰房地产公司（乙方）于2006年1月18日签订《协议书》，约定共同合作开发木壳岭地块，甲方占有70%股份，乙方占有30%股份的事实。 2.建设工程设计合同（民用建设工程设计合同）；拟证明案外人于2013年6月与广州博厦建筑设计研究院有限公司从化分公司签订《建设工程设计合同》,对“木壳岭”地块进行综合大楼工;地块进行综合大楼工程设计的事实、规模、阶段、投资及设计费等事项。 3.木壳岭综合楼预算编制工程造价咨询合同；拟证明案外人于2013年8月与广州市吉光工程造价咨询有限公司签订《建设工程造价咨询合同》，对木壳岭综合大楼建设工程进行预算的事实。范围包括：编制建设工程预算编制，并提供相应的咨询成果文件。 4.木壳岭综合楼工程履行的工程款部分支付凭证；拟证明案外人于2013年下半年开始全面安排木壳岭地块建设综合楼，工程从开工、施工、监工、验收、支付工程款等均由案外人负责跟进及处理。 5.广东省建设工程施工合同、装修材料购销合同；拟证明案外人于2013年11月与广州市洪鹰装饰工程有限公司签订《广东省建设工程合同》对木壳岭办公楼进行装修及水电安装工程，并详细约定双方权利义务的事实。 6.游泳池施工合同表图片企业名称报告书；拟证明案外人于2013年9月与施工方签订《泳池施工合同》，在木壳岭地块建设泳池等休闲度假设施设备的事实。 7.空调结算表；拟证明案外人为木壳岭综合大楼配备安装空调的事实。 8.购销合同；拟证明案外人于2014年为木壳岭安装通讯电子设备的事实。 9.广州市白蚁预防合同（木壳岭）；拟证明案外人于2013年与广州市从化常荣白蚁防治所签订《广州市白蚁预防合同》对木壳岭地块做好白蚁防治等安全工作的事实。 10.中国电信股份有限公司广州分公司（服务协议）、业务施工单、业务登记单；拟证明案外人于2014年为木壳岭安装宽带网路设施设备的事实。 11.低压供用电合同、电费缴费单；拟证明案外人从2014年开始为木壳岭安装供电设施并且多年来由案外人交付水电等费用的事实。 以上证据的提交，均可证明案外人与洪德利公司签订《协议书》后，双方系实际履行合作开发木壳岭地块的约定，并且案外人系对合作地块投入大量的人力、物力及资金的事实，因此木壳岭地块作为开发项目的资产，案外人依约占有30%股份。 经质证，申请执行人弘远投资公司发表质证意见如下： 对证据1的“三性”不予认可，案外人与被执行人洪德利公司为同一实际控制人，存在利害关系，且协议书是合同不能发生物权变动的法律后果，不能作为排除执行的证据。对证据2至证据11，因申请执行人不是上述合同及材料的参与方，对其真实性不发表意见，但均不产生物权变动的法律效力，上述合同均未指向本次待执行的土地及上盖物。若案外人与被执行人洪德利公司存在债权债务关系应另行向洪德利公司主张，不能妨碍法院对抵押土地及建筑物的执行，案外人提交的证据不发生物权变动法律后果，不能作为中止本案执行的证据。 经审查，本院对案外人提交的证据认定在“本院认为”中综合判断。 申请执行人弘远投资公司在本案举证如下：（2014）粤高法民二终字第49号生效民事判决书；拟证明该判决中第13页和第17页的内容可以证明案外人与洪德利公司的实际控制人均为廖洪德。 经质证，案外人对申请执行人提交证据的真实性、合法性由法院审查，关联性有异议，该文书与本案无关。 经审查，本院对申请执行人提交的证据真实性予以确认。 被执行人佛山市南海区松岗汇景物业投资发展有限公司、湛江市云广贸易有限公司、洪德利公司、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德在异议期间未答辩，亦未向本院提供证据。 经审查查明，关于原申请执行人广东南海农村商业银行股份有限公司松岗支行（以下简称农商行松岗支行）与被执行人佛山市南海区松岗汇景物业投资发展有限公司、湛江市云广贸易有限公司、洪德利公司、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德金融借款合同纠纷一案,本院（2012）佛中法民二初字第2号民事判决书已发生法律效力。根据该生效判决：一、佛山市南海区松岗汇景物业投资发展有限公司向农商行松岗支行偿还农信抵借字（洪德利）第2008222、2008223、2008224号《抵押担保借款合同》项下的借款本金19350万元（分别为6500万元、6500万元、6350万元）及相应利息；二、农商行松岗支行对洪德利公司提供的抵押物[从他项（2008）第00067号他项权证载明的土地使用权]在农信抵借字（洪德利）第2008222号《抵押担保借款合同》项下的债务范围内享有优先受偿权；对抵押物[从他项（2008）第00066号他项权证载明的土地使用权]在农信抵借字（洪德利）第2008223号《抵押担保借款合同》项下的债务范围内享有优先受偿权；对抵押物[从他项（2008）第00065号他项权证载明的土地使用权]在农信抵借字（洪德利）第2008224号《抵押担保借款合同》项下的债务范围内享有优先受偿权；三、农商行松岗支行对湛江市云广贸易有限公司提供的抵押物[湛他项（2009）第352号他项权证项下的土地使用权]在最高限额2309.90万元范围内对第1项债务享有优先受偿权；四、湛江市云广贸易有限公司、洪德利公司、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德对本判决第一项所所确定债务承担连带清偿责任等。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，原申请执行人于2012年7月2日向本院申请强制执行，本院依法受理[案号为（2012）佛中法执字第299号]。此后，原申请执行人农商行松岗支行将本案债权及从权利转让给第三人弘远投资公司。2015年12月1日，本院作出（2012）佛中法执字第299-3号执行裁定，变更弘远投资公司为本案的申请执行人。2017年8月9日本院作出（2012）佛中法执字第299号之一执行裁定，因被执行人目前没有可供执行的财产，且申请执行人在指定期限内不能提供财产可供执行，遂裁定（2012）佛中法执字第299号终结本次执行。 关于原申请执行人农商行松岗支行与被执行人洪德利公司、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德、湛江市云广贸易有限公司金融借款合同纠纷一案,本院（2012）佛中法民二初字第1号民事判决书已发生法律效力。根据该生效判决：一、洪德利公司向农商行松岗支行偿还农信抵借字（洪德利）第2008212、2008213、2008214号《抵押担保借款合同》项下的借款本金7000万元（分别为2300万元、2400万元、2300万元）及相应利息；二、农商行松岗支行对抵押物[从他项（2008）第00068号他项权证载明的土地使用权]在农信抵借字（洪德利）第2008212号《抵押担保借款合同》项下的债务范围内享有优先受偿权；对抵押物[从他项（2008）第00069号他项权证载明的土地使用权]在农信抵借字（洪德利）第2008213号《抵押担保借款合同》项下的债务范围内享有优先受偿权；对抵押物[从他项（2008）第00070号他项权证载明的土地使用权]在农信抵借字（洪德利）第2008214号《抵押担保借款合同》项下的债务范围内享有优先受偿权；三、湖南株洲钢铁有限公司、廖洪德、湛江市云广贸易有限公司对本判决第一项所确定的债务承担连带清偿责任等。由于被执行人没有履行生效法律文书确定的内容，原申请执行人于2012年7月2日向本院申请强制执行，本院依法受理[案号为（2012）佛中法执字第298号]。此后，原申请执行人农商行松岗支行将本案债权及从权利转让给第三人弘远投资公司。2015年12月1日，本院作出（2012）佛中法执字第298号执行裁定，变更弘远投资公司为本案的申请执行人。2017年8月9日本院作出（2012）佛中法执字第298号之一执行裁定，因被执行人目前没有可供执行的财产，且申请执行人在指定期限内不能提供财产可供执行，遂裁定（2012）佛中法执字第298号终结本次执行。 2020年10月26日，本院作出（2020）粤06执恢134号恢复执行通知书，决定恢复执行（2012）佛中法执字第299号一案。本院于2020年10月9日作出（2012）佛中法执字第299号之一公告，决定对本院依法查封被执行人洪德利公司名下位于从化市江浦镇禾仓村“木壳岭”的六处国有土地使用权[土地土地证号：从府国用（2004）第00091、00093、00094、00095、00096、000**]采取评估、等处置措施。案外人不服，遂提出本案异议。 另查明一，位于广东省××××村“木壳岭”的六处国有土地使用权[土地证土地证号：从府国用（2004）第00091、00093、00094、00095、00096、000**记权利人为洪德利公司，抵押权人为佛山市南海区农村信用合作联社松岗信用社、中国农业银行湛江市赤坎支行，设立抵押登记的时间均是2012年8月8日。 另查明二，农商行松岗支行原名称为佛山市南海区农村信用合作联社松岗信用社。 本院认为，本案的争议焦点为案外人华鹰房地产公司对涉案六处土地使用权享有的权益能否足以排除法院的强制执行。首先，《中华人民共和国物权法》第九条、第十六条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”“不动产登记簿是物权归属和内容的根据”及《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款规定，“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。”本案中，涉案六处土地使用权登记在被执行人洪德利公司名下，且已经办理抵押登记，抵押权人为本案申请执行人。根据上述规定，即使案外人在本案中提交的证据是真实的，其与洪德利公司之间关于对涉案六处土地使用权的合作开发股份的约定，也不能对抗物权公示效力，故案外人华鹰房地产公司以与洪德利公司已签订合同开发协议，对其享有份额为由，要求确认其享有涉案六处土地使用权享有30%的份额，理据不足，本院不予支持。 其次，由于被执行人洪德利公司未履行生效判决确定的义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条第一款“被执行人未按执行通知履行法律文书确定的义务，人民法院有权查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人应当履行义务部分的财产”的规定，本院对登记在被执行人洪德利公司名下的涉案六处土地使用权采取执行措施，于法有据，案外人请求中止对涉案六处土地使用权的评估、拍卖缺乏理据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（一）项的规定，裁定如下： 驳回案外人广州市从化华鹰房地产开发有限公司的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  黎健毅 审判员  陈秀武 审判员  黄健超 二〇二〇年十一月三十日 法官助理秦志律 书记员兰莹