山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁04民终3194号上诉人（原审原告）：中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市历下区经十路**中国人寿大厦****，统一社会信用代码：91370000705901474U。负责人：邓立新，总经理。委托诉讼代理人：王增辉、刘伟，山东环周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹士龙，男，1950年7月24日出生，汉族，住山东省枣庄市市中区。委托诉讼代理人：张帅，山东鼎赢律师事务所律师。原审第三人：枣庄闽峰房地产开发有限公司，住所地山东省，住所地山东省枣庄市市中区青檀北路塞纳斯城营销中心**法定代表人：林木盛，总经理。上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司（以下简称信达公司）因与被上诉人曹士龙及原审第三人枣庄闽峰房地产开发有限公司（以下简称闽峰公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3593号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。信达公司上诉请求：1.依法撤销枣庄市市中区人民法院(2020)鲁0402民初3593号民事判决书；2.依法改判撤销(2020)鲁0402执异95号执行裁定书；3.本案诉讼费用由曹士龙承担。事实和理由：一、《房屋征收产权调换补偿安置协议》系曹士龙与枣庄市市中区房屋征收办公室签订，与闽峰公司无关，一审判决据此将登记在闽峰公司名下案涉房屋认定为曹士龙安置补偿房系事实认定不清。2011年6月25日，曹士龙与枣庄市市中区房屋征收办公室（以下简称市中区征收办）双方签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》（以下简称安置协议），约定：市中区征收办征收曹士龙房屋，并以产权置换的方式对曹士龙进行补偿。曹士龙房屋的征收系市中区征收办所为，安置补偿应当由市中区征收办作出。而本案用于安置补偿的房屋为闽峰公司建设，所有权应归属于闽峰公司所有，与市中区征收办无关。市中区征收办无权擅自将登记在闽峰公司名下房屋补偿给曹士龙。安置协议因无闽峰公司盖章确认，依据合同相对性原则安置协议不应对闽峰公司发生效力。案涉房产亦因缺少闽峰公司盖章确认而未发生安置补偿的法律效力。一审判决未查明市中区征收办安置行为的合法性，亦未查明市中区征收办回迁安置与闽峰公司建造案涉房屋的关联性，直接依据安置协议径行裁判案涉房产已补偿安置至曹士龙名下，应属事实认定不清。二、案涉房屋已为信达公司设立抵押担保，依据物权优先原则及执行异议案件处理的相关规定，曹士龙均不享有足以排除执行的权益。（一）依据物权优先原则，信达公司对案涉房屋的担保物权应优先于曹士龙基于安置协议产生的合同债权，故信达公司基于担保物权申请查封案涉房屋应合法有效。2013年2月，闽峰公司向中国建设银行股份有限公司枣庄文化路支行(以下简称建行文化路支行)申请开发贷款2亿元，并以包括案涉房屋在内的塞纳斯城全部在建工程提供抵押担保。建行文化路支行已取得他项权证，抵押权合法设立，且该担保物权已被(2016)鲁民初101号民事判决确权。信达公司作为债权受让人已承继对案涉房屋的担保物权。依据一般物权优先原则，即物权与债权在因同一标的物而有关联时，不论各自的种类为何，也不问各自成立的时间先后，物权均具有优先于债权的效力。即使曹士龙与市中区征收办签署的安置协议合法有效，曹士龙以牺牲了原有房屋居住权的代价换取案涉房屋，但仅产生合同之债，并未产生物权变动的法律效力，更无法对抗信达公司合法登记且经山东省高级人民法院确权的担保物权。信达公司基于担保物权申请查封案涉房屋于法有据，应予保护。(二)曹士龙并未与闽峰公司签署合法有效的房屋买卖合同，亦未在本案查封前合法占有案涉房屋，曹士龙不具备可排除执行的情形。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，曹士龙主张对案涉房屋享有所有权系基于安置协议，但该协议信达公司与闽峰公司等诉讼案由为金融借款合同纠纷，执行案件为金钱债权执行，申请查封案涉房屋的依据为合法有效的贷款合同、抵押合同、民事判决书及基于对涉案房屋的担保物权。本案与商品房买卖合同纠纷无关。一审判决适用的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”而本案中，拆迁人为市中区征收办，被拆迁人为曹士龙，本案拆迁人市中区征收办并未将案涉房屋对外再次销售，故一审判决属于适用法律错误。综上所述，一审法院事实认定和法律适用错误，望二审法院查明本案事实依法改判支持信达公司的全部上诉请求。曹士龙辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回信达公司的上诉请求。信达公司向一审法院起诉请求：一、请求依法撤销(2020)鲁0402执异95号执行裁定书；二、本案全部诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：因曹士龙向一审法院提出执行异议，一审法院于2020年5月25日作出(2020)鲁0402执异95号裁定书，裁定解除该院作出的(2018)鲁0402执1101号执行裁定书中对市中区广济路北侧、青檀路西侧塞纳斯城3号楼403室房屋的查封。该裁定查明事实如下：中国建设银行股份有限公司枣庄文化路支行与枣庄闽峰房地产开发有限公司、江西闽峰房地产开发有限责任公司、林木盛、林道清、高梅借款、担保合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2016年10月24日作出(2016)鲁民初101号民事判决书，后山东省高级人民法院立案执行。2017年11月30日，山东省高级人民法院作出(2017)鲁执46-1号执行裁定书，裁定变更中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司为该执行案件的申请执行人。2018年5月3日，山东省高级人民法院作出(2017)鲁执46号执行裁定书，裁定该案由枣庄市中级人民法院执行。2018年6月12日，山东省枣庄市中级人民法院作出(2018)枣执指字第53号执行裁定书，裁定该案由一审法院执行。一审法院于2018年6月22日立案执行，一审法院作出(2018)鲁0402执1101号执行裁定书，预查封枣庄闽峰房地产开发有限公司名下所有的位于枣庄市市中区亿的土地使用权。2019年7月4日，中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司向一审法院申请对枣庄闽峰房地产开发有限公司名下的两宗土地及其开发的塞纳斯城772户房产进行续查封。一审法院于2019年7月11日作出(2018)鲁0402执1101号执行裁定书及协助执行通知书，对包括涉案房产在内的商业用房62户、商业住宅710户，共计772户的房产进行了预查封续封。其中包括曹士龙主张的塞纳斯城3号楼403室。对于上述事实，原、被告当庭皆表示无异议，一审法院予以采信。原告提交枣建文化(2013）房开抵字第××号《抵押合同》，该合同在(2016)鲁民初101号民事判决书中有列明，上述判决判定中国建设银行股份有限公司枣庄文化路支行对枣庄闽峰房地产开发有限公司提供的位于枣庄市市中区广济路的在建工程塞纳斯城3号楼在借款本金760万元及相应利息和实现债权费用范围内享有优先受偿权。原告另提交(2016)鲁04民初130号民事裁定书、协助执行通知书、详单、送达回证，上述证据显示枣庄市中级人民法院于2016年7月21日作出了保全裁定，于2016年7月25日对包含案涉房屋在内的位于塞纳斯城的商业用房62户、商业住宅710户，共计772户的房产进行了查封。另查明，2011年6月25日被告曹士龙(乙方)与枣庄市市中区房屋征收办公室(甲方)签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》，协议约定，因城市建设需要，甲方需征收乙方房屋，甲方以房屋产权调换的形式进行补偿，为乙方补偿的住宅房屋地点在闽峰·赛纳斯3号楼403室。2017年4月19日被告曹士龙(乙方)与枣庄市市中区房屋征收办公室(甲方)签订结算清单，清单约定由甲方付给乙方67，307元，被征收人曹士龙凭此清单到财务科办理手续，双方不得拖欠房款，款清后凭开发公司出具的上房单领取该户钥匙。被告自认于2017年4月19日实际交付了拆迁安置房屋即塞纳斯城3号楼403室房屋。一审法院认为，涉案房屋用于拆迁补偿安置，被告曹士龙作为被拆迁人，于2011年6月25日与枣庄市市中区房屋征收办公室签订了《房屋征收产权调换补偿安置协议》，协议中明确约定了拆迁补偿的住宅为塞纳斯城3号楼403室、用途是以产权调换形式进行补偿安置。上述拆迁安置协议签订的时间早于原告举证证明的案涉房屋被查封的时间即2016年7月。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该法条是对拆迁补偿安置协议的被拆迁人予以特别保护的规定，(2020)鲁0402执异95号执行裁定书适用该法条并无错误。原告抗辩称其是基于担保物权进行的查封应当优先于被拆迁人的权利，但曹士龙是用以房换房的形式调换的房屋，被拆迁人是以牺牲原有房屋居住权为代价置换了案涉房屋，被告对拆迁安置房享有的是特殊债权，应当给予适当的优先保护，原告的该抗辩意见一审法院不予采信，被告排除执行的请求应当予以支持。第三人枣庄闽峰房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，视为对诉讼权利的放弃。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：驳回原告中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司的诉讼请求。案件受理费6，238元，由原告中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司负担。二审中，信达公司申请本院调取枣庄市市中区房屋征收办公室将闽峰塞纳斯城3号楼403室作为回迁安置房的相关依据。曹士龙针对其答辩意见向本院提交残疾人证。信达公司质证称，该证据与本案无关。二审查明的其他事实与一审查明的相一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”本案中，曹士龙与枣庄市市中区房屋征收办公室签订《房屋征收产权调换补偿安置协议》，约定对曹士龙的征收房屋进行安置补偿。讼争房产是曹士龙作为被征收人基于其与枣庄市市中区房屋征收办公室协商征收产权调换补偿安置协议过程中达成的拆迁安置整体补偿方案而取得。曹士龙取得对讼争房产权利的来源为拆迁安置的法律行为和法律事实，所付出的对价中也包括丧失原有房屋的物权，不同于一般的商品房买卖。而曹士龙已经办理完毕拆迁安置房屋价差款结算事宜，实际接受占有房屋。故信达公司对本案所涉房屋主张行使抵押权，不能对抗曹士龙对上述房屋享有的权利。一审判决关于曹士龙在本案中就执行标的享有排除执行的民事权益的认定并无不当。信达公司申请调取枣庄市市中区房屋征收办公室将涉案房屋作为回迁安置房的相关依据的有关证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十五条“当事人申请调查收集的证据，与待证事实无关联、对证明待证事实无意义或者其他无调查收集必要的，人民法院不予准许”的相关规定，因信达公司申请调查收集的证据与本案事实认定无直接关联，亦不属本案所审查的范围，故对信达公司的上述调取证据申请本院不予准许。综上，上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6，239元，由上诉人中国信达资产管理股份有限公司山东省分公司负担。本判决为终审判决。审判长  周永恒审判员  李 帅审判员  赵 慧二〇二〇年十一月十七日书记员  马馥君