江苏省常州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2020）苏04执异66号案外人：常州宏骏房地产开发有限公司。住所地常州市武进区湖塘镇花园街**路劲大厦**。法定代表人：蔡玉芝，该公司董事长。委托诉讼代理人：赵鹏，江苏欣正律师事务所律师。委托诉讼代理人：张文远，江苏欣正律师事务所律师。申请执行人：江苏汇泽商贸有限公司。住。住所地常州市天宁区友谊路**/div>法定代表人：宋培云。委托诉讼代理人：汪佳，江苏博爱星律师事务所律师。被执行人：江苏埭头综合污水处理有限公司。住所。住所地溧阳市埭头镇div>法定代表人：沈华琴。被执行人：沈华琴，女，汉族，1971年9月19日生，住常州市武进区。被执行人：常州知了文化发展有限公司。住所。住所地常州市武进区湖塘镇延政东路**御城****div>法定代表人：沈华琴。本院在执行江苏汇泽商贸有限公司（以下简称汇泽公司）申请执行江苏埭头综合污水处理有限公司（以下简称埭头污水公司）、常州知了文化发展有限公司（知了文化公司）、沈华琴企业借贷纠纷一案中，案外人常州宏骏房地产开发有限公司（以下简称宏骏房产公司）向本院提出书面异议。本院于2020年11月10日立案后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2014年4月2日，本院对汇泽公司诉埭头污水公司、知了文化公司、沈华琴企业借贷纠纷一案，作出（2014）常商初字第54号民事判决：一、埭头污水公司于判决生效之日起十日内向汇泽公司返还款项960万元，承担相应利息损失（自2012年5月25日起按人民银行规定的同期同类贷款基准利率计算至判决确定的履行之日止），并支付律师费12万元；二、沈华琴、知了文化公司对上述款项就埭头污水公司不能清偿部分的三分之一共同承担赔偿责任；三、驳回汇泽公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102638元，财产保全费5000元，合计107638元，由汇泽公司负担25000元，埭头污水公司负担82638元。根据汇泽公司的申请，本院于2014年7月10日立案强制执行，案号为（2014）常执字第00297号。本院在该案审理中，根据汇泽公司诉讼保全申请，于2014年1月26日作出（2014）常商初54号民事裁定书，冻结埭头污水公司、知了文化公司、沈华琴银行存款960万元或查封其相应价值的财产。同日，本院作出（2014）常商初54号协助执行通知书，要求武进房地产开发管理办公室协助预查封常州市武进区湖塘镇御城12幢201号（施工编号）房产，查封期限为二年。根据常州市不动产登记簿查询反映，本院当时的查封为轮候查封，受理日期为2014年3月28日。该查封房产于2013年1月17日进行产权登记，登记在开发商宏骏房产公司名下，房屋所有权证号xx，建筑面积880.85平方米，商业用途。宏骏房产公司向本院提出执行异议，请求：解除对案外人所有的常州市武进区房屋（以下简称案涉房屋）的查封措施。事实和理由：一、该房屋的所有权应归属于案外人。2011年5月31日，沈华琴购买案外人开发的案涉房屋并签订了《商品房买卖合同》，由于该房屋至今未办理房屋权属证书，因此该房屋的产权仍登记在案外人名下。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力。未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外”的规定，该房屋的所有权没有发生转移，仍然属于案外人，是案外人的合法财产。二、2015年3月5日，天宁法院就其受理的农行常州分行与沈华琴、案外人金融借款合同纠纷之承租人执行异议一案作出的（2015）天执异字第3号执行裁定书中明确认定案外人为该房屋的所有权人。三、2017年3月21日，常州中院就其受理的案外人诉沈华琴商品房买卖合同纠纷一案作出的终审判决，即改判解除案外人与沈华琴之间的商品房买卖合同，并要求沈华琴配合案外人办理商品房销售合同的备案登记注销手续。基于以上理由，案外人认为，常州中院对该房屋的查封行为是错误的，损害了案外人的合法权益，要求解除对该房屋的查封措施。申请执行人汇泽公司辩称，一、预查封的效力优先于发生在后的商品房买卖合同解除行为。江苏省高级人民法院《关于执行疑难问题的解答》第三条规定，“预售的商品房被法院预查封后，开发商以仲裁各诉讼方式解除合同的，不得对抗人民法院的执行，人民法院可以继续执行预售房产”。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十三条第二款规定，“被执行人购买房地产开发企业的不动产，已通过银行按揭贷款支付购房款，房地产开发企业作为被外人以其为被执行人的按揭贷款提供反担保或阶段性担保为由，提出执行异议以及执行异议之诉，请求解除查封或停止执行的不予支持。案外人同时提出解除或撤销合同请求的，不予支持”。二、执行标的被查封后作出的另案生效法律文书不能排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持”。本案中执行标的于2014年3月28日已被常州中院查封，而案外人宏骏房产公司所提供的生效法律文书时间为2017年3月21日，晚于查封时间，不能据此排除执行。三、案外人所依据的（2015）常民终字第2422号判决本身存在问题，房屋预查封后行使约定解除权不能得到支持，而该判决对合同解除后财产返还及是否排除执行等方面则未作判决。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》第十二条第一款规定，“执行法院对被执行人向案外人购买且已支付部分或全部价款的不动产采取执行措施，案外人在提出执行异议以及执行异议之诉的同时，请求解除合同、撤销合同或者赔偿损失等其他诉讼请求的，应由执行法院分别立案，合并审理。是否支持其解除或撤销合同的请求，应根据下列情形处理：（1）案外人以行使合同约定解除权为由，请求解除合同、撤销合同的，不予支持”。此外，江苏省高级人民法院民一庭在《商品房买卖合同案件审判疑难问题研究》一文中认为，“预查封的对象是被执行人基于一个有效的房屋买卖合同所享有的债权，即房屋交付请求权和使用权转移登记的请求权，一旦该请求权被查封，当事人就不能再通过行使合同约定解除权解除合同，也不能通过协商一致解除合同”。四、预查封的效力等同于查封，任由开发商通过解除买卖合同而予以攻破，则制度所存在的意义或价值将无存。预购人沈华琴对所预买的商品房享有物权期待权，应受至法律保护。综上，请求依法驳回案外人的执行异议申请。另查明，2011年5月31日，本案被执行人沈华琴作为买受人与案外人宏骏房产公司签订了《商品房买卖合同》，约定：沈华琴购买案外人开发的位于常州市武进区（施工编号）房屋，房屋总价款1280万元。合同签订之日支付50%即640万元，余款640万元于2011年6月20日前申请办理银行贷款支付。后沈华琴按约定完成了上述房款的支付。因沈华琴未能按约向中国农业银行股份有限公司常州分行（以下简称农行常州分行）归还用于购买案涉房屋的贷款，农行常州分行向常州市天宁区人民法院（以下简称天宁法院）提起诉讼，要求沈华琴立即归还借款本息，并由宏骏房产公司承担连带清偿责任。在该案审理中，天宁法院于2014年1月8日预查封了案涉房屋。2014年3月7日，天宁法院作出（2014）天商初字第106号民事判决：一、沈华琴于判决生效之日起十日内向农行常州分行偿还借款本金5750707.83元，支付利息95062.74元（利息暂计至2014年3月6日），并支付从2014年3月7日起至还清全款之日止按合同约定利率计算的利息。二、沈华琴于判决生效之日十日内向农行常州分行支付律师费187796元。三、宏骏房产公司对上述债务承担连带清偿责任。宏骏房产公司对其已代偿的152000元依法取得追偿权，若其再履行担保义务，则仍依法取得追偿权。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54591元减半收取27295.5元，财产保全费5000元，合计32295.5元，由沈华琴宏骏房产公司承担。判决发生法律效力后，天宁法院于2014年4月22日立案强制执行，案号为（2014）天执字第793号。执行中，曹坚波（利害关系人）向该院提出执行异议，要求对案涉房屋继续行使租赁权。该院审查后于2015年3月5日作出（2015）天执异字第3号执行裁定，该院裁定中查明：“2013年8月25日，被执行人沈华琴与异议人曹坚波签订租赁合同，约定租赁期限为十五年，自2013年8月20日起至2028年8月20日止”。该院裁定认为异议人与沈华琴签订的租赁合同不成立，驳回曹坚波要求保障其租赁权的异议申请。因沈华琴不能归还农行常州分行的借款，2017年6月20日，经天宁法院立案强制执行后，宏骏房产公司归还了案涉全部借款本息计6504033.03元。再查明，2017年3月21日，本院对宏骏房产公司诉沈华琴商品房销售合同纠纷即（2015）常民终字第2422号一案，作出终审判决：一、撤销常州市武进区人民法院（2014）武民初字第293号民事判决；二、改判解除双方之间的商品房销售合同，并要求沈华琴配合宏骏房产公司办理商品房销售合同的备案登记注销手续；三、沈华琴于判决生效之日起十日内支付宏骏房产公司违约金384000元。一审案件受理费113960元、公告费600元，由沈华琴负担；二审案件受理费113960元，公告费300元，由沈华琴负担。还查明，2017年9月15日，天宁法院因常州市宏基玻璃钢有限公司等申请执行人的执行请求，作出（2014）天执字第1320号等多案之一执行裁定：一、扣划被执行人沈华琴在宏骏房产公司处的房款640万元至天宁法院；二、对宏骏房产公司应支付给沈华琴的剩余款项继续予以冻结。天宁法院同日向宏骏房产公司发出协助执行通知书，要求宏骏房产公司三日内将上述640万元款支付至天宁法院账户。后宏骏房产公司根据天宁法院要求将640万元款项支付至天宁法院。本院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十九条规定，“被执行人购买需要办理过户登记的第三人的财产，已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，虽未办理产权过户登记手续，但申请执行人已向第三人支付剩余价款或者第三人同意剩余价款从该财产变价款中优先支付的，人民法院可以查封、扣押、冻结”。案涉房屋虽然登记在案外人宏骏房产公司名下，但该房屋系被执行人沈华琴于2011年5月31日向宏骏房产公司购买的商品房，且合同签订后沈华琴已经按约定向宏骏房产公司支付了案涉房屋的全部房款1280万元，故本院因沈华琴的债务纠纷对案涉房屋予以预查封符合法律规定。后沈华琴因不能向农行常州分行归还该案涉房屋的按揭贷款，由宏骏房产公司于2017年6月20日代为向银行承担了阶段性担保责任，归还了所欠贷款。此时，宏骏房产公司本可依照合同约定提起解除案涉房屋的买卖合同，但由于案涉房屋实际已经被本院于2014年3月28日予以预查封，故宏骏房产公司行使上述合同解除权明显已经受到了一定的限制，且应当向案涉房屋所查封的法院提出执行异议，而不是另行通过诉讼去解除合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议，人民法院不予支持”。该规定主要就是限制案外人对已被人民法院查封的执行标的主张权利，应当通过案外人执行异议之诉制度来实现权利，而不是另行诉讼。故案外人宏骏房产公司依据本院于2017年3月21日作出的（2015）常民终字第2422号判决，不能成为排除本院对查封案涉房屋执行的依据。据此，本院对宏骏房产公司提出解除对案涉房屋查封措施的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，裁定如下：驳回常州宏骏房地产开发有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 王 臻审判员 朱正生审判员 王 星二〇二〇年十一月十八日书记员 徐志娟