天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终4201号上诉人（原审原告）：王增萍，女，1977年2月1日出生，汉族，无职业，住天津市红桥区。委托诉讼代理人：杨隽溪，天津嘉康律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡广，天津嘉康律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张艳婷，女，1985年12月25日出生，汉族，无职业，住天津市河**。被上诉人（原审被告）：林广锯，男，1969年2月7日出生，汉族，无职业，住天津市河**。上诉人王增萍因与被上诉人张艳婷、林广锯房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河北区人民法院（2020）津0105民初1370号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月15日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王增萍及其委托诉讼代理人杨隽溪、蔡广，被上诉人张艳婷、林广锯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王增萍上诉请求：撤销一审判决，改判支持王增萍的全部诉讼请求或发回重审；诉讼费用由张艳婷、林广锯承担。事实与理由：一审认定事实不清，适用法律错误。双方合同约定的房屋交付时间为2020年2月28日之前，但二被上诉人于2020年5月16日才将房屋腾空，违约事实明确；二被上诉人逾期交付房屋的原因在于其即将定居的房屋还在装房，疫情原因完全是借口，后来二人交付房屋也是迫于王增萍起诉及财产保全的压力，二人自始无自愿履行合同的迹象；王增萍购买案涉房屋是为了进行美容经营，因二被上诉人故意拖延交房导致王增萍经营损失严重，同时二被上诉人占用期间的房屋使用费、其本应另外租房解决住房的成本也应视为王增萍的损失。综上，二被上诉人的行为构成根本违约，应当依据合同约定向王增萍支付购房款的10%作为违约金，对此人民法院应当遵守民法领域的意思自治原则，尊重当事人双方的合同约定，进而支持王增萍的诉讼请求，一审法院擅自以房屋占用费为基数调整确认违约金数额，系适用法律错误。张艳婷、林广锯辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。虽然《房产买卖合同》中约定应于2020年2月28日前进行房屋交接，但当时适逢我市新冠疫情防控形势严峻之时，搬家公司尚未复工，各小区也处于封闭状态，不具备搬家腾房的条件，二被上诉人未在合同约定的交付时间交付房屋系由不可抗力导致。后二被上诉人在搬家公司复工、小区封闭部分解除的情况下第一时间履行了搬家腾房的义务，二被上诉人并不构成违约，不应承担违约责任。同时，违约责任的承担以填补守约方的实际损失为原则，并不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，二被上诉人出于客观上迟延交付的事实以及对法官调解建议的尊重，已经充分体谅了王增萍所谓的损失，现王增萍提出购买房屋的目的为进行经营活动并主张经营损失，没有合同及法律依据。本案为王增萍无端兴诉，不仅浪费宝贵的司法资源，还恶意冻结二被上诉人的存款，给二被上诉人的生产、生活造成极大的负面影响和经济损失，目前二被上诉人正在积极准备证据，将对王增萍恶意冻结款项的行为另案主张赔偿。王增萍向一审法院起诉请求：1．请求判令张艳婷、林广锯连带赔偿王增萍违约金440,000元；2．诉讼费、保全费、保险费由张艳婷、林广锯承担。一审法院查明：王增萍与张艳婷系房屋买卖合同的买受方和出卖方，林广锯与张艳婷系夫妻关系。坐落河北区金品家园3-2-802号私产房屋登记在张艳婷名下，系张艳婷、林广锯的夫妻共同财产。2019年7月21日，王增萍与张艳婷签订了《房产买卖合同》，约定由王增萍购买诉争房屋，建筑面积143.90平方米，总房款4,400,000元。合同还约定双方于2020年2月28日前进行房屋交接，逾期交付房屋的，每逾期一日，则应向王增萍支付房产成交价格的0.5‰作为违约金，逾期十五日则应支付成交价格的10%作为违约金。后王增萍与张艳婷又签订了《天津市存量房屋买卖协议》，王增萍依约支付了全部房款，办理了房屋过户手续，并于2019年12月31日取得了诉争房屋的不动产权证书。虽然双方在《天津市存量房屋买卖协议》中约定房屋交接时间为2020年2月20日，但实际上是按照《房产买卖合同》中约定的2020年2月28日执行。由于2020年1月新冠疫情爆发，各小区封闭，搬家公司无法出入，张艳婷、林广锯未能依约在2020年2月28日与王增萍交接房屋。双方于2020年5月16日下午5-6时对诉争房屋进行了交接，现在诉争房屋已由王增萍实际控制。庭审中，双方共同确认诉争房屋所在楼栋高度为29.55米，系高层民用建筑，双方还共同确认可以搬家的时间为2020年3月中旬。根据天津市住房和城乡建设委员会出具的津住建房市（2020）17号《市住房城乡建设委关于发布天津市2019年居住房屋市场租金水平的通知》其中所附的《河北区2019年居住房屋市场租金水平》规定，诉争房屋所在的新开河版块高层房屋的租金水平为每月每建筑平方米31元。张艳婷、林广锯认为王增萍主张的违约金过高，应予调整，并表示认可比照上述租金标准向王增萍支付自2020年2月29日至2020年5月16日期间占用房屋的使用费作为对王增萍的赔偿。王增萍针对张艳婷、林广锯提出的违约金过高问题，主张其实际损失为逾期腾房期间的房屋使用费及其计划在诉争房屋内经营美容行业的经营损失，但对其经营损失并未提交证据证明。另查，王增萍起诉后提出了财产保全申请，并花费了保险费用1,320元，庭审中张艳婷、林广锯同意支付该保险费。一审法院认为，王增萍与张艳婷签订的《房产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，双方均应依照合同履行各自义务。本案中，虽然双方约定的房屋交接时间为2020年2月28日，但由于新冠疫情原因导致小区封闭管理，搬家公司及人员无法出入小区，因此未能在2月28日完成房屋交接的责任并不在张艳婷、林广锯。由于张艳婷、林广锯自2020年2月29日仍实际控制诉争房屋，且其在庭审中表示自愿承担占用房屋期间的使用费，故一审法院不予置议，其应按照2019年河北区新开河版块高层建筑的租金水平向王增萍支付占用房屋期间的使用费11,449.64元（143.90平方米×31元×2个月＋143.90平方米×31元/30天×17天）。由于双方确认可以搬家的时间为2020年3月中旬，因此张艳婷、林广锯应当在可以履行房屋交接义务时立即履行，但其直至2020年5月16日才实际交接房屋，这期间确系逾期交付房屋，应承担违约责任。张艳婷、林广锯认为王增萍主张的违约金过高，请求进行调整，但其主张违约金就是其自愿支付的房屋占有使用费并不妥当，结合王增萍因违约导致的实际损失为自2020年3月中旬至2020年5月16日的房屋占有使用费，故依法对违约金进行调整，调整为按照房屋占有使用费30%的标准向王增萍支付自2020年3月中旬至2020年5月16日的逾期交房违约金2,676.54元（143.90平方米×31元×2个月×30%）。由于张艳婷、林广锯同意支付王增萍保全保险费1,320元，一审法院不予置议。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决：“一、本判决生效后十日内，被告张艳婷、林广锯支付原告王增萍坐落河北区金品家园3-2-802号房屋的房屋占有使用费11,449.64元、逾期腾房违约金2,676.54元、保险费1,320元，共计15,446.18元；二、驳回原告王增萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,950元、保全费2,720元，共计6,670元，由原告王增萍负担6,436元，由被告张艳婷、林广锯负担234元。”本案二审期间，双方当事人均未提交证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为一审法院对违约金的调整是否恰当。案涉《房产买卖合同》约定的房屋交接时间为2020年2月28日，但由于新冠疫情防控措施导致小区封闭管理，搬家公司及人员无法出入小区，至双方确认可以搬家的时间2020年3月中旬之前，二被上诉人逾期交付房屋系不可抗力导致，对此，二被上诉人不应承担违约责任。从2020年3月中旬不可抗力导致无法腾房的事由消灭之日至2020年5月16日双方实际交接房屋之日，二被上诉人存在逾期交房的情形，应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。双方《房产买卖合同》中虽约定逾期交付房屋十五日应支付成交价格的10%作为违约金，但二被上诉人主张违约金约定过高，并请求人民法院予以调整，一审法院据此对违约金进行审查并调整符合法律规定。王增萍虽主张其购买房屋的用途为进行美容经营，逾期交房给其带来经营损失，但其并未就此提供证据。一审法院在判决二被上诉人承担逾期腾房期间房屋占用费的基础上，另判决2020年3月中旬至2020年5月16日期间房屋占用费的30%作为违约金，已经足以弥补王增萍的损失，故一审法院对违约金所做调整并无不当。综上所述，王增萍的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7,668元，由上诉人王增萍负担。本判决为终审判决。审判长  哈欣审判员  包颖审判员  王晶二〇二〇年十一月十日书记员  王欣