成都市温江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0115民初3086号 原告：李桂祥，男，1973年10月3日出生，藏族，住拉萨市城关区。 委托诉讼代理人：苟懿，北京东卫（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 委托诉讼代理人：吴庆，北京东卫（成都）律师事务所律师，特别授权代理。 被告：成都宏盛汇友房地产开发有限公司，住所地：成都市温江区。 法定代表人：李国芳，董事长。 被告：西藏宏盛房地产开发有限公司，住所地：拉萨市。 法定代表人：李国芳，董事长。 上述二被告共同委托诉讼代理人：廖运均，北京市大成（拉萨）律师事务所律师，特别授权代理。 上述二被告共同委托诉讼代理人：央金，北京市大成（拉萨）律师事务所律师，一般授权代理。 原告李桂祥与被告成都宏盛汇友房地产开发有限公司（以下简称成都宏盛公司）、西藏宏盛房地产开发有限公司（以下简称西藏宏盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告李桂祥的委托诉讼代理人苟懿、吴庆，被告成都宏盛公司、西藏宏盛公司的共同委托诉讼代理人廖运均、央金均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李桂祥向本院提出诉讼请求：1．判令被告成都宏盛公司按合同约定支付逾期交房的违约金18243.2元（计算方式为：以总价款375371元为基数自2017年11月30日起，每日按万分之三即112.6元／日计算，计至2018年5月11日，共162天）；2．判令被告西藏宏盛公司对被告成都宏盛公司就上述违约金的支付承担连带责任；3．判令被告西藏宏盛公司向原告退还违规收取的天然气入户费等费用共计12629元；4．判令本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与被告成都宏盛公司签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告成都宏盛公司开发的位于温江区。在该合同中，双方对房屋的位置、面积、单价、交房条件、违约责任等权利义务均作了明确约定。合同签订后，原告按照成都宏盛公司的指示将房款、车位款支付给被告西藏宏盛公司，被告西藏宏盛公司向原告出具了缴款收据。至此，原告已经充分履行了自己的付款义务。按合同约定，被告成都宏盛公司应于2017年11月30日前向原告交付房屋，逾期交付的，应向原告按日计算支付房价款万分之六的违约金。原告自愿将违约金调减为以总房价款为基数，按每日万分之三的标准计算至被告取得五方验收合格证明之日，即2018年5月11日。综上所述，根据我国《中华人民共和国合同法》等相关法律规定，被告应当依法承担违约责任、损失赔偿责任。为维护原告合法权益，特诉讼至贵院，请求贵院支持原告的全部诉讼请求。 被告成都宏盛公司、西藏宏盛公司辩称，1．对于第一项诉讼请求，原告主张的违约金计算有误，且主张金额过高。双方约定2017年11月30日交付涉案房屋，因G20、环保督查及天气预警等不可抗力及政策原因造成工期延误50天，交房时间也应当顺延50天，交房时间应当顺延至2018年1月20日，交房时间计算应当自2018年1月20日起算。成都宏盛公司于2018年5月11日完善了约定的全部交房手续，违约金计算截止时间应当为实际交房之日，超过2018年5月11日接房的，违约金计算截止时间为2018年5月11日，并且违约金的计算应当以逾期20日为界分段计算。原告购买房屋的目的为居住或出租，从实际交房之日起原告不具有实际损失，故即便判令违约金也应当按照实际逾期天数参照同一小区同类房屋的市场租金水平计算即原告主张违约金的30%计算；2．对于第二项诉讼请求，西藏宏盛公司与成都宏盛公司为独立法人，公司人格独立，涉案房屋的开发主体为成都宏盛公司，房屋买卖合同由成都宏盛公司签订，涉案房屋的所有权益归属于成都宏盛公司，西藏宏盛公司的行为受成都宏盛公司委托而为，其行为后果应由成都宏盛公司承担，要求西藏宏盛公司承担连带责任没有法律依据。综上所述，请求贵院查明事实，依法作出公正判决。 本院经审理认定事实如下：2014年7月9日，李桂祥与西藏宏盛公司签订了《商品房认购协议书》，2018年1月5日李桂祥向西藏宏盛公司支付入户等相关费用12,629元。2017年12月20日，成都宏盛公司与李桂祥等签订了《四川省商品房买卖合同（预售）》，涉案房屋的购房总价款为295,371元。其中第九条约定了购房价款的付款方式及期限。买受人在2017年10月30日前分2期支付该商品房全部价款的17%，金额人民币50,000元，买受人于2017年10月30日前第二期支付该商品房全部价款的83%，金额人民币245,371元。李桂祥另购买车位80,000元。买受人于2014年7月3日、2014年7月9日、2016年7月6日分别向西藏宏盛公司支付50,000元、143,486元、181,885元，合计375,371元。第十八条约定出卖人应当在2017年11月30日前向买受人交付涉案房屋；第十九条约定了逾期交房违约金的计算方式：按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不做累加）：（1）逾期在二十日之内，自第十八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过二十日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之六的违约金。 另查明，2017年12月28日“雅砻阳光花园”商品房项目进行了五方竣工验收并出具了竣工验收报告，验收结果为合格。2018年5月11日成都市温江区房屋测绘队出具了“雅砻阳光花园”1-12栋以及地下室的房屋建筑面积测绘成果报告，结果为合格。西藏宏盛公司已将购房款等全部转入成都宏盛公司账户。李桂祥于2018年1月5日接收房屋。 成都宏盛公司于2014年6月23日注册成立，法定代表人为李国芳，住所地为成都市温江区柳城镇杨柳西路北段**安纳西时光******。西藏宏盛公司于2003年1月27日注册成立，法定代表人为李国芳，住所地，住所地为拉萨市巴尔库路**iv> 上述事实，有当事人当庭陈述、当事人双方身份证明信息、《商品房认购协议书》、《四川省商品房买卖合同（预售）》、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、房屋价款收据等证据在案佐证，经过庭审调查核实，本院予以确认。 本院认为，李桂祥与西藏宏盛公司签订的《商品房认购协议书》以及成都宏盛公司与李桂祥之间签订《商品房买卖合同（预售）》时，行为人具有相应的民事行为能力，合同内容系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，《商品房认购协议书》以及《商品房买卖合同（预售）》有效，双方均应按照合同约定履行义务。 针对本案争议焦点，本院具体分析如下： 第一、对李桂祥主张逾期交房违约金的具体分析和量化判断。首先，成都宏盛公司与李桂祥之间签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定成都宏盛公司应于2017年11月30日向李桂祥交付涉案房屋，但涉案房屋交付条件成就的时间是2018年5月11日。原告主张计算逾期交房违约金的截止时间为2018年5月11日，被告对此无异议。被告对计算逾期交房违约金的起算时间提出异议，认为应当顺延50天。其次，关于成都宏盛公司抗辩主张因G20、环保督查及天气预警等不可抗力及政策原因造成工期延误50天，交房时间也应当顺延50天的问题。成都宏盛公司提交的部分证据，系行政机关依法履行行政行为。G20、环保督查及天气预警等的行为符合人民群众的客观需要，系社会经济健康发展的有力保障。如果依照成都宏盛公司的抗辩理由，则将出现建筑行业如需施工必然造成污染、如无污染等则无法按期完工的悖论，且成都宏盛公司与李桂祥之间签订的《商品房买卖合同（预售）》中约定成都宏盛公司应于2017年11月30日向李桂祥交付涉案房屋，成都宏盛公司主张的时间节点也与其提供的证据材料不相符合。故对成都宏盛公司的该抗辩观点，本院不予支持。最后，关于计算违约金比例的确定。成都宏盛公司与李桂祥之间签订的《商品房买卖合同（预售）》中第十九条第一款第二项约定：“买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部价款万分之六的违约金。”李桂祥在本案中主张的违约金比例为每日万分之三。本次起诉的该楼盘是系列案件共计75件，其中60件案件的逾期交房违约金比例已经按照每日万分之一调解结案，截止到法庭辩论终结，李桂祥未向法庭提交能证明其因成都宏盛公司逾期交房给其造成实际损失的相关证据，且成都宏盛公司对李桂祥主张逾期交房违约金比例过高提出了抗辩。综合全案，本院认定逾期交房违约金比例应该按照每日万分之一计算。综上，本院认定本案计算逾期交房违约金的起算时间为2017年12月1日，计算逾期交房违约金的截止时间为2018年5月11日，共计162天。本案的398,718元×万分之一×１６２天＝6,459元。 第二、关于西藏宏盛公司是否应对成都宏盛公司应当向原告支付违约金承担连带责任。李桂祥与成都宏盛公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，李桂祥未与西藏宏盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》。西藏宏盛公司、成都宏盛公司均为独立法人，公司人格独立，涉案房屋的开发主体为成都宏盛公司，涉案房屋的所有权益归属于成都宏盛公司，西藏宏盛公司不是合同的相对人，其行为后果应由成都宏盛公司承担，李桂祥要求西藏宏盛公司对违约金支付承担连带责任没有事实和法律依据，西藏宏盛公司抗辩主张成立，本院依法予以支持。李桂祥的该项诉请没有事实和法律依据，其主张不成立，本院依法不予支持。 第三、西藏宏盛公司是否应向原告退还违规收取的水、电、气入户费等费用共计12,629元的问题。本案中，原告依据《商品房买卖合同（预售）》主张逾期交房违约金，但同时又依据《商品房认购协议书》主张退还水、电、气、门入户费等费用，为减少当事人的讼累，提高审判效率，本院在本案中一并作出处理。 首先，原告依据与西藏宏盛公司签订的《商品房认购协议书》（预约合同）向西藏宏盛公司缴纳了水、电、气、门入户费等费用共计12,629元，但在该合同中双方当事人并未约定原告负有向西藏宏盛公司缴纳该相关费用的义务，且也无相关的法律法规规定原告负有法定的缴纳该笔费用的义务。其次，原告与成都宏盛公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中附件四第三条、第四条约定了商品房入户门费用以及水电气开通费用，即商品房每户的防火防盗入户门一次性施工安装到位，办理交房手续时买受人另向出卖人支付人民币300元/户；出卖人在办理交房手续之前代理买受人开通水电气的一户一表并代缴开通费，办理交房手续时买受人须向出卖人支付水电气的开通费。该合同中也未约定天然气入户费等12,329元应由原告缴纳。原告应当支付入户门费300元，该费不应退还。最后，关于退还的民事责任主体的认定。原告按照《商品房认购协议书》向西藏宏盛公司缴纳了水、电、气、门入户费，西藏宏盛公司系已经收取该笔费用的主体，前述已经论证原告即无合同约定也无法定义务缴纳该笔费用，故应当由西藏宏盛公司向原告退还，虽然西藏宏盛公司已经将该笔费用全部转入成都宏盛公司账户，但西藏宏盛公司与成都宏盛公司之间的转账行为并不能约束原告。故西藏宏盛公司应当予以退还原告天然气入户费等12,329元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告成都宏盛汇友房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李桂祥支付违约金6,459元； 二、被告西藏宏盛房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告李桂祥退还水、电、气等入户费12,329元； 三、驳回原告李桂祥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费412元，由被告成都宏盛汇友房地产开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李** 二〇二〇年十一月十二日 书记员  何 勃