河北雄安新区中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀96民终305号 上诉人（原审被告、反诉原告）：高中敏，女，1971年2月6日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：黄东风，北京市爱义律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈茹，女，1987年4月1日出生，汉族，住河北省雄县。 委托诉讼代理人：周贺林，河北惠通律师事务所律师。 上诉人高中敏因与被上诉人陈茹房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省雄县人民法院（2018）冀0638民初807号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 高中敏上诉请求：1.依法撤销原审法院判决，改判驳回被上诉人原诉讼请求，支持上诉人原反诉请求。2.诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院判决认定事实不清、证据不足，适用法律错误。一、上诉人并非仅因为雄安新区设立无法再另行购买房屋为由而不想再卖涉案房屋，而是因为被上诉人并未按照约定期限（即合同签订后一个半到两个月期间）将房屋全部款项支付，已然构成违约，导致上诉人海南购房计划梦破，损失购房定金；另因为雄安新区房地产调控政策不可抗力缘由，涉案房屋根本无法办理交易过户手续，双方签订的《房屋买卖合同》根本无法继续履行，理应依法解除。二、2017年4月4日雄县人民政府发布《关于严厉打击违规售房炒房行为的通告》，对房屋销售行为实施全面管控，在2016年限购政策的基础上，自4月1日起。全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续。在该严厉管控政策下，上诉人、被上诉人双方根本不可能在2017年4月5日到雄县房产管理所办理房产转移登记，即便到雄县房产管理所现场，也不能办理任何转移登记手续，事实上上诉人也没有到雄县房产管理所现场办理任何签字手续。三、涉案房屋权属并未完全变更到被上诉人名下，《雄县房产转移登记交办单》《落宗交换单》《不动产权籍调查表》等手续，仅是办理涉案房屋过户交易转移登记部分环节，权属权利载体应以房产证书为准，在未核发房产证的情形下，原审法院不应据此认定涉案房屋已经变更到被上诉人名下。四、自2017年2月28日上诉人、被上诉人双方签订《房屋买卖合同》起，涉案房屋作为上诉人的唯一居住用房，一直由上诉人实际占有居住使用，至2020年6月28日原审法院出具一审判决书，时隔三年有余，雄县房地产市场价格已疯狂上涨，涉案房屋未能完成过户交易并非上诉人过错，若仍按照原交易价格进行交易，上诉人完全不可能以三年前价格另行购置房屋，直接导致上诉人无房居住境地，已然严重违背公平原则，严重损害上诉人的合法权益。五、在现有严厉管控政策下原审法院径直判决合同继续履行，势必导致司法裁判结果与行政管理规定相冲突，造成上诉人名下虽登记房屋却没有实际住房现象，也给上诉人购房资格造成障碍。故请求二审法院依法查明案件事实，正确确适用法律，依法支持上诉人的上诉请求。 陈茹答辩称，被上诉人认为，一审判决正确。上诉人上诉称被上诉人未按约付清款“构成违约”以及“根本无法办理交易过户手续”等均不属实。2017年2月28日，房屋买卖合同签订当日，被上诉人按约支付首付款220000元，下余房款460000元约定办理过户取得产权证在银行按揭贷款，而并非上诉人所言“合同签订后一个半到两个月期间”付清全款。虽然双方在2017年2月28日就前往中国工商银行办理了申请按揭贷款手续，但由于上诉人不配合，被上诉人的不动产权证至今未发，没有房产证办不了抵押银行便不能按揭。被上诉人曾承诺将银行按揭，变为一次性现金支付，上诉人拒绝。后来，被上诉人将下余房款全额交到一审法院作为进一步履行合同的担保。到2017年3月31日，涉案房屋买卖已交纳全部税费，双方办理了网签，上诉人将自己的房产证交雄县房产管理所，已做作废处理，办理了所有权人为被上诉人的房产分户。2017年4月5日，双方在雄县房产管理所办理了房产转移登记，经审查同意并出具转移登记交办单。2017年4月6日，在国土局办理案涉房屋买卖的土地落宗。上诉人所称“根本无法办理交易过户手续”完全不属实，房地产管理部门转移登记的内部所有程序已走完。至于上诉人称因被上诉人未付款，导致上诉人海南购房计划梦破，损失购房定金，无论是否存在均与案涉房屋买卖无关。事实上，本案纠纷违约的是上诉人，是上诉人以为雄安新区房屋会涨价，想反悔。上诉人的房屋所有权证交回房管部门，已做作废处理，涉案房屋的权利人已是被上诉人。房屋管理部门登记系统中，所涉房屋所权人已经转移变更为被上诉人，一审法院对此事实的认定无可非议。2017年4月5日，雄县房产管理所的雄县房产转移登记交办单载明，“符合转移登记条件，同意办理转移登记”2017年4月6日，国土局测绘队进行产权籍调查，确认案涉房屋权利人为被上诉人进行落宗交换。至此，涉案房屋买卖转移的登记程序，只差上诉人签名便颁发给被上诉人产权证。上诉人上诉称案涉房屋一直由上诉人居住且是唯一住房更不属实。该房屋现在还是毛坯房，至今未装修不能居住也没人住过，又何来上诉人唯一住房一直实际占有居住使用。关于房屋价格问题，雄安新区现在房屋政府的定价是7000元每平米而案涉房屋买卖不包括过户的税费是7118元多每平米(68000元÷95.53平米)，明显高于现在的政府定价。房屋买卖的价格高低属于商业风险，任何一方不能单纯以对自己是否有利，作为履行或解除买卖的标准。综上，上诉人的上诉不成立，应予以驳回。 陈茹向一审法院起诉请求：1、判决高中敏继续履行合同义务，限期协助办理转移登记领取不动产权证；2、判决高中敏支付违约金68000元；3、判决由高中敏承担本案诉讼费用。 高中敏反诉请求：一、判令解除双方于2017年2月28日签订的《房屋买卖合同》；二、判令陈茹配合高中敏撤销网签手续；三、诉讼费用由陈茹承担。 一审法院认定事实：2017年2月28日，经雄县雄州镇胜友信息服务部中介，陈茹与高中敏签订《房屋买卖合同》一份，高中敏将其所有的坐落于雄县盛唐国际105号楼1单元1102室房屋（房权证号15××84号）出售给高中敏。《房屋买卖合同》约定：房屋总面积106.16平米，房屋总款68万元；签订合同当日，陈茹方一次付给高中敏22万元人民币，剩下的46万元，办理银行按揭贷款；如因水灾、火灾、旱灾、台风、地震，以及社会事件如战争、政府行为或法律规定等不可抗力原因，导致本合同不能全面履行的，互不承担违约责任。签订合同当日陈茹通过银行转账方式向高中敏一次性支付房款22万元人民币。高中敏于当日向陈茹出具收据一张。2017年2月28日，陈茹、高中敏还共同前往中国工商银行申请办理银行按揭贷款。2017年3月13日，陈茹、高中敏到雄县房产管理所办理了房屋买卖网签登记。陈茹代高中敏缴纳房屋买卖个人所得税4500元，陈茹缴纳商品住房买卖契税6750元。2017年3月22日，雄县通和测绘有限公司出具陈茹房产分户图。2017年3月29日，陈茹向雄县房产管理所缴纳房屋商品住房买卖交易税318元。2017年4月5日陈茹、高中敏到雄县房产管理所办理了房产转移登记，雄县房产管理所收回高中敏的房产证，并作废处理。雄县房产管理所出具雄县房产转移登记交办单，交办单载明，出让人：高中敏，受让人：陈茹。房屋坐落：雄县雄州路东，盛唐小区105-1102。所有权证号：15184。住宅建筑面积95.53平米，其他建筑面积10.63平米。房屋管理部门意见：符合转移登记条件同意办理转移登记。2017年4月6日国土资源局测绘队对涉案房屋进行了不动产权籍进行了调查，涉案房屋的权利人为陈茹，宗地代码130638010004ＧＢ00038。该部门出具落宗交换单，宗地图，不动产权籍调查表。另查明，本案审理中，高中敏另出示双方网签《房地产转让合同》一份，用于证实陈茹应在2017年3月6日之前将银行贷款的尾款支付给高中敏。陈茹提出该网签合同与陈茹与高中敏之间交易的实际价格、付款的时间及方式都是不一致的，应当以双方实际签订的合同为准。再查明，雄安新区设立以后，雄县人民政府发布通告，自2017年4月1日起全县停止一切房屋销售行为，停止办理房屋过户登记手续。陈茹现已将房款46万元以履约保证金方式自愿交到法院。上述事实，有雄州镇字第15××84号房权证，当事人双方签订的房屋买卖合同，中国工商银行转账凭证、房款收据一份，中国工商银行股份有限公司雄县支行办理个人住房贷款业务调查问卷一份，陈茹委托中国工商银行股份有限公司雄县支行转账付款授权书，高中敏承诺书，个人所得税完税证明，契税完税证明，房屋交易费发票，雄县雄州镇胜友信息服务所受到陈茹中介费用收据，雄县通和测绘有限公司制定的陈茹房产分户图，雄县房产管理所出具的雄县房产转移登记交办单，雄县房产管理所存档的高中敏已经作废的房产证以及房屋分户平面图，雄县国土资源局测绘队出具的陈茹落宗交换单、宗地图、不动产权籍调查表，雄县人民政府通告及庭审笔录予以证实。 一审法院认为，本案中陈茹与高中敏之间签订了两份关于买卖房屋的合同，一份是《房屋买卖合同》，一份是网签《房地产转让合同》，两份合同的交易价格、付款时间及方式等都不一致，但通过双方实际履行情况来看，陈茹与高中敏都确认最终成交价为68万，首付22万元一次性支付，剩余46万元银行贷款方式支付等，据此可以确认陈茹与高中敏是以《房屋买卖合同》的约定实际履行的，此合同系双方当事人的真实表示，不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。高中敏主张因为雄安新区设立无法再另行购买房屋而不想再卖涉案房屋，但高中敏的卖房目的，不能影响高中敏在签订房屋买卖合同时卖房的真实意思表示，故高中敏主张解除双方签订的《房屋买卖合同》，理据不足，不予支持。陈茹与高中敏签订的《房地产转让合同》与上述签订的《房屋买卖合同》属同一买卖行为，应以《房屋买卖合同》约定为准。陈茹与高中敏均应严格按照《房屋买卖合同》约定全面履行各自义务。陈茹已经按照合同约定向高中敏支付了购房首付款22万元，并已经按照合同约定向银行申请办理房屋按揭贷款等事实，有陈茹提交的中国工商银行转账凭证、房款收据一份予以证实，中国工商银行股份有限公司雄县支行办理个人住房贷款业务调查问卷一份，陈茹委托中国工商银行股份有限公司雄县支行转账付款授权书，高中敏承诺书予以证实，予以认定。陈茹未能办理银行按揭贷款并支付剩余房款是因为不可归责于双方的事由导致，陈茹主张高中敏支付违约金的诉讼请求不予支持。陈茹提交的个人所得税完税证明，契税完税证明，房屋交易费发票，雄县通和测绘有限公司制定的陈茹房产分户图，雄县房产管理所出具的雄县房产转移登记交办单，雄县房产管理所存档的高中敏已经作废的房产证以及房屋分户平面图，雄县国土资源局测绘队出具的陈茹落宗交换单、宗地图、不动产权籍调查表，客观真实合法，予以认定，据此可以认定，陈茹与高中敏正在履行房产转移登记的手续，房屋已经变更到陈茹的名下，只是因为新区政策对房地产交易中心的管控未能下发房产证书。为维护当事人的合法权益，维护市场秩序，陈茹与高中敏应继续履行《房屋买卖合同》。现陈茹同意将剩余款项给付给高中敏，且已自愿将房款46万元以履约保证金方式交到法院，以证明自己有履行能力。高中敏应当在收到陈茹剩余房款同时将房屋交付给陈茹。关于陈茹主张办理产权证书因现在房管部门暂停办理房屋过户登记手续，故陈茹此主张暂不具备条件，本案暂不处理。判决如下：“一、原告（反诉被告）陈茹与被告（反诉原告）高中敏签订的《房屋买卖合同》继续履行，原告（反诉被告）陈茹于本判决生效后十五日内将剩余购房款46万元支付给被告（反诉原告）高中敏。（该款原告已交至法院）。二、被告（反诉原告）高中敏于本判决生效后十五日内将涉案房屋交付给原告（反诉被告）陈茹。三、驳回原被告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉及反诉案件受理费合计3000元，由原被告各负担1500元。” 本院二审期间，当事人没有提交新证据，二审查明的事实、采信的证据与一审一致。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理”的规定，综合诉辩双方的意见，本案二审的争议焦点是：案涉《房屋买卖合同》是否应予解除。 关于案涉《房屋买卖合同》是否应予解除的问题。合同是现代社会经济运转的重要工具，“合同神圣”和“合同严守”是确保合同这一工具所追求目标实现的重要原则，要求当事人依约履行合同义务，不得擅自变更或解除合同。根据本院查明的事实，被上诉人陈茹于2017年2月28日按照合同约定向上诉人高中敏支付了购房首付款22万元，综合上诉人陈茹提交的个人所得税完税证明，契税完税证明，房屋交易费发票，雄县通和测绘有限公司制定的陈茹房产分户图，以及雄县房产管理所出具的雄县房产转移登记交办单，雄县房产管理所存档的高中敏已经作废的房产证以及房屋分户平面图，雄县国土资源局测绘队出具的陈茹落宗交换单、宗地图、不动产权籍调查表等一系列证据考虑，认为原审法院关于案涉房屋已经变更到上诉人陈茹的名下，但是因为新区政策对房地产交易中心的管控未能下发房产证书的认定并无不当。合同的解除分为约定解除和法定解除两种情形，本案中，上诉人陈茹与被上诉人高中敏签订的《房屋买卖合同》中并未明确约定何种情形下可以解除合同，故案涉合同不存在约定解除的情况；其次，《中华人民共和国合同法》第九十四条赋予了当事人在法定情形下可以解除合同的权利，上诉人高中敏虽然请求法院解除案涉合同，但是其并未提交合法、有效的证据证明案涉合同已满足《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的任一情形。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明；未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，上诉人高中敏应承担举证不能的法律后果。故上诉人高中敏关于解除案涉合同的上诉意见缺乏事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，高中敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1500元，由上诉人高中敏负担。 本判决为终审判决。 审判长  王晓滨 审判员  张旭东 审判员  任华鹏 二〇二〇年十一月八日 书记员  陈甜甜