沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书(2020)辽0103民初1298号原告：中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行，住所地：沈阳市沈河区市府大路**。负责人：王剑，该行行长。委托诉讼代理人：李玉航，该行员工。委托诉讼代理人：田晓，该行员工。被告：马海龙，男，1993年2月28日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被告：沈阳澳源房地产开发有限公司，住，住所地：沈阳市于洪区乾沙街**7门/div>法定代表人：辛伟汕，该公司总经理。委托诉讼代理人：宋晓杰，辽宁同泽律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告马海龙、沈阳澳源房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张宏力担任审判长，与人民陪审员王斐、王哲组成合议庭公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的委托诉讼代理人李玉航，被告沈阳澳源房地产开发有限公司的委托诉讼代理人宋晓杰到庭参加诉讼。被告马海龙经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令解除原告与被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.请求法院依法判令被告马海龙偿还原告贷款本金221611.92元、利息2205.20元、罚息22.21元（利息、罚息暂计至2019年09月11日，应计付至实际还款之日止）；3.请求法院依法判令确认原告对被告马海龙位于沈阳市于洪区的房屋享有优先受偿权；4.判令被告沈阳澳源房地产开发有限公司对马海龙的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任；5、在房产具备办理他项的情况下，全部被告需配合原告办理抵押房屋他项权利（抵押）登记；6、判令被告承担本案全部诉讼费、保全费、公告费等相关费用。事实与理由：2017年4月，原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告马海龙签订个人住房（商业用房）借款合同，合同约定，贷款金额为230000元，用于购买位于沈阳市于洪区房屋（建筑面积：77.83平方米），借款期限360个月，自2017年5月1至2047年5月1日，并将所购买的房产抵押给原告，作为借款合同的担保物，依法办理了抵押登记。同时被告沈阳澳源房地产开发有限公司作为保证人，对被告马海龙的借款承担连带保证责任。合同成立后，原告按约定发放了贷款，被告拖欠原告贷款，虽经原告多次催要，被告却拒不偿还债务。原告认为，借款合同一经成立，即具有法律约束力，借贷双方应严格遵守。被告长期拖欠借款不予清偿，因此原告有权利要求解除合同，并要求被告立即偿还剩余贷款本金。利息、罚息，并承担相关费用，对抵押给原告的房产原告享有优先受偿权，被告沈阳市于洪区对马海龙的欠款及本案诉讼相关费用承担连带偿还责任。被告沈阳澳源房地产开发有限公司辩称，1、原告诉请提前解除其与被告签订的《个人住房借款合同》不应得到支持。理由是《合同法》第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定，主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，但被告从未收到原告主张解除合同的通知。2、原告在诉状中没有明确被告应按期还款的逾期本息数据，答辩人认为被告应按期还款的逾期本息金额相较于贷款总额而言不构成根本违约。3、答辩人不应承担全部债务清偿的连带保证责任，原告应当就被告提供的担保物即本案涉案房屋实现债权。理由是答辩人已按照《商品房买卖合同》关于产权登记的约定，在约定期限内履行房屋权属登记义务，涉案房屋已经取得沈阳市房屋所有权初始登记证明，具备房屋所有权证、抵押他项权证的办证条件。因而被告以其自有房屋作为担保物取得原告的贷款，在不能履行到期债务或者发生约定的实现担保物权的情形时，应依据《物权法》第一百七十六条关于债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就物的担保实现债权的规定，即原告应当就被告提供的担保物即本案涉案房屋实现债权。被告马海龙未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了个人住房借款合同、个人贷款支付凭证、房屋预告证、贷款账目信息、对账单证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月18日，被告马海龙为购买位于沈阳市于洪区，建筑面积77.83平方米的房屋，与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》一份。合同约定：被告马海龙向原告借款230000元，借款期限为360个月（2017年5月1至2047年5月1日），贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮0%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮幅度，在本合同约定的每个利率调整日调整一次。借款人未能在约定还款日的前一日足额偿还应还款项的，贷款人有权自约定还款日开始计收逾期罚息和复利。关于罚息利率，本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。关于还款，合同约定还款日为借款期限起始日在借款期限内每月对日，如当月没有借款期限起始日对日的，则当月最后一日为约定还款日；选择一次性还本付息还款法的，约定还款日为本合同借款到期日。关于违约，合同约定被告发生违约，原告可以解除双方的借贷关系。被告沈阳澳源房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告马海龙签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由货款人核对无误、收执之日。2017年4月27日，被告马海龙以沈阳市于洪区，建筑面积77.83平方米的房屋作为《个人住房（商业用房）借款合同》的抵押，并办理了预告抵押登记。原告于2017年5月1日如约放款后，被告马海龙未能按约定还款。截至2019年09月11日，被告马海龙尚欠原告借款本金221611.92元、利息2205.20元、罚息22.21元。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告马海龙经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，本院根据原告提供的证据对案件事实予以认定。原告与被告马海龙签订的《个人住房(商业用房)借款合同》系双方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效。双方当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了发放贷款义务，而被告马海龙未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求解除借款合同、被告立即偿还全部贷款本金及利息、罚息，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于原告主张对被告马海龙抵押的房屋享有优先受偿权的诉讼请求。因涉案房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，根据《中华人民共和国物权法》规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为系争房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对系争房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对系争房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，原告不能对房屋行使抵押权。故对于原告主张对案涉房屋享有优先受偿权的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。关于被告沈阳澳源房地产开发有限公司是否承担连带还款责任的问题。被告沈阳澳源房地产开发有限公司作为保证人，与原告、被告马海龙签订《个人住房(商业用房)借款合同》，约定担保人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由货款人核对无误、收执之日。依据该约定可以看出，被告沈阳澳源房地产开发有限公司对涉诉债务的履行确有保证的意思表示，应认定为连带保证人，承担连带保证责任。现原告已履行付款义务，而被告马海龙未按合同约定的时间履行还款义务，且涉案房产并未办理抵押登记，原告在保证期间内要求被告沈阳澳源房地产开发有限公司承担连带给付责任，符合合同约定。故对于原告主张被告沈阳澳源房地产开发有限公司承担连带责任的该项诉讼请求，本院子以支持。关于原告主张被告配合其办理抵押房屋他项权利(抵押)登记的诉讼请求。本院认为，涉案房产未办理所有权登记，尚不具备办理房屋抵押登记的条件，故对于原告该项主张，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行与被告马海龙于2017年4月签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告马海龙于本判决生效后十五日内给付原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行欠款本金221611.92元、利息2205.20元、罚息22.21元，（利息、罚息计算到2019年09月11日，自2019年9月12日起至实际给付之日止的利息、罚息按双方约定计算）；三、被告沈阳澳源房地产开发有限公司对本判决第二项、给付义务承担连带保证责任；四、驳回原告中国建设银行股份有限公司沈阳城内支行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4750元，保全费1639元，公告费800元，由被告马海龙、被告沈阳澳源房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张宏力人民陪审员  王 斐人民陪审员  王 哲二〇二〇年十一月三十日书 记 员  王昕莫本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。