贵阳铁路运输法院民 事 判 决 书（2020）黔8601民初930号原告：陈捷克，男，1977年1月12日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：陈音律，浙江和乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：李渊达，浙江和乐律师事务所律师。被告：贵州中兴德茂商业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区省府路**贵山城市花园********。法定代表人：夏鸿军，总经理。委托诉讼代理人：马江媛，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：敖选青，贵州中孚律师事务所实习律师。原告陈捷克与被告贵州中兴德茂商业管理有限公司（以下简称中兴德茂公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日受理后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告陈捷克的委托诉讼代理人李渊达，被告中兴德茂公司的委托诉讼代理人马江媛、敖选青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈捷克向本院提出诉讼请求:1.解除原、被告之间的《商务合作意向书》；2.被告返还原告保证金180208元；3.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告陈捷克因经营需要，与被告中兴德茂公司沟通商铺租赁事宜，中兴德茂公司告知陈捷克，商铺交付时间为2019年8月份，于2019年10月可正式开放营业，遂于2019年4月28日与中兴德茂公司签订了贵阳一号购物中心第L5层第L5-01-02号商铺的《商务合作意向书》，约定：本租赁意向书生效后，因甲方原因致使甲、乙双方未在本租赁意向书约定的时间内签订正式《房屋租赁合同》的，乙方有权单方终止本意向书，甲方须将乙方意向保证金无息退回，因乙方原因致使甲、乙双方未在本意向书约定的时间内签订正式《房屋租赁合同》的，甲方有权单方终止本意向书，并没收意向保证金。2019年5月6日，陈捷克向中兴德茂公司转汇180208元的意向保证金，后中兴德茂公司于2019年10月9日告知陈捷克因消防验收原因无法如期交付店铺。至此，陈捷克先后向中兴德茂公司邮寄《退铺申请》及《律师函》要求解除合同，返还意向保证金，中兴德茂公司均未予以处理。原告为维护自身合法权益，特诉至人民法院。被告中兴德茂公司辩称，商务合作意向书系双方真实意思表示，双方应严格履行，商务合作意向书属于预租协议，其最主要的功能是能保障同等条件下的优先租赁权，其包含租赁场地在内的开业时间等主要内容尚未最终确定，需要签订正式租赁合同确定，原告应遵循意向书按约签订合同，双方签订商务合作意向书的目的是为了能保证后续能签约履约进行的行为，任何一方都应该严格遵守契约精神，不得随意毁约。经审理查明，2019年4月28日，原告陈捷克（乙方）与被告中兴德茂公司（甲方）签订《商务合作意向书》，双方约定：1.原告向被告承租位于贵阳市，套内面积643.60平方米，租赁期限6年，房屋租赁用途为餐饮，商铺品牌为花胶主题火锅料理，租金140元／月／平方米、90104元／月；2.本意向金在正式签订合同后自动转为履约保证金，如不足部分，乙方同时予以补足；3.乙方需在本租赁意向书生效后商场开业前6个月内到甲方指定地址签订正式《房屋租赁合同》及相关附件；4.本意向书生效后，因甲方原因致使甲乙双方未在本意向书约定的时间内签订正式《房屋租赁合同》的，乙方有权单方终止本意向书，甲方须将乙方意向保证金无息退回，因乙方原因致使甲乙双方未在本意向书约定的时间签订正式《房屋租赁合同》的，甲方有权单方终止本意向书，并没收意向保证金；5.意向书还就租赁期间的水、电、物管费的计算方式等进行记载。意向书签订后，原告向被告支付意向保证金180208元。2020年1月18日，中兴德茂公司在购物中心门口张贴《致客户书》，通知购物中心消防已通过，项目定于2020年8月29日正式开业。要求各商家按时间完成接铺、装修报审、进场开业等准备工作。同年1月21日中兴德茂公司将该通知通过彩信方式送至陈捷克。2020年2月26日，中兴德茂公司向陈捷克发出《接铺通知》，载明购物中心一消验收已通过，项目定于2020年8月29日正式开业，请花胶主题火锅负责人在2020年3月30日前完成接铺、装修报审、进场开业等准备工作。2020年3月23日，陈捷克向中兴德茂公司发出《退铺申请》，载明：“本人于2019年4月28日与贵方签订了贵阳一号购物中心第L5层第L5-01-02号商铺用于经营餐饮项目商务合作意向书，……2020年2月27日收到贵方接铺通知，经我方与贵方协商研究，因时间耽搁太久，打破了我的开店投资计划，目前情况我方没法接铺开店，特向贵方申请退铺，解除意向合作协议，退返我支付的合作意向金”，但被告中兴德茂公司收到退铺申请后未作回复。2020年4月23日陈捷克委托浙江和乐律师事务所向中兴德茂公司发出《律师函》，主要内容为：中兴德茂公司逾期交付店铺的行为导致陈捷克签订意向书的目的无法实现，已构成根本违约，要求中兴德茂公司收到律师函后7日内与陈捷克联系，协商解除意向书及退款事宜。函件于2020年4月25日送达。中兴德茂公司于2020年8月17日作出《接铺通知函》，通知花胶主题火锅料理品牌负责人，购物中心已达到进场装修条件，请商家在2020年8月31日前办理装修进场手续，进场施工，确保品牌与商场同步开业。该通知于2020年8月20日通过彩信方式送达陈捷克。案涉房屋为贵州驰峰房地产开发有限公司开发，该公司委托被告贵州中兴德茂公司作为全权代理人处理购物中心所有事宜，委托有效期从2017年10月1日至2037年10月1日止。2019年12月31日，涉案房屋取得建设工程竣工规划认可证，2020年1月21日，涉案房屋建设工程消防验收合格。截止本案开庭时，案涉商铺所在的购物中心未开业。以上事实，有原、被告当庭陈述笔录、《商务合作意向书》、《THEONE购物中心商铺租赁合同》、退铺申请、律师函、银行流水、微信记录、建设工程竣工规划认可证、建设工程消防验收意见书、当事人身份信息等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以采信。本院认为，陈捷克与中兴德茂公司签订的《商务合作意向书》合法有效。双方签订的《商务合作意向书》虽已对房屋位置、租赁期限、租金、水电管理费等进行了约定,但未对租赁起始时间、租金的支付时间及方式、房屋的交接时间等进行明确约定,故该意向书并非房屋租赁合同本约,《商务合作意向书》应为预约合同。陈捷克在起诉时明确表示不愿意订立正式租赁合同,要求解除《商务合作意向书》返还意向保证金，双方所签订的《商务合作意向书》已无法履行，应予以解除。《商务合作意向书》约定“乙方需在本租赁意向书生效后商场开业前六个月内到甲方指定地址签订正式《房屋租赁合同》及相关附件”，但未明确商场开业时间。但不能由此认为中兴德茂公司可任意选择开业时间,陈捷克待涉案商场开业的合理期间应遵循公平及诚信原则来予以确定,不应过长。中兴德茂公司虽然在2020年1月21日以彩信告知原告商场开业时间，但并未将签订《房屋租赁合同》及相关附件的时间、地址、地址通知原告中兴德茂公司于2020年2月26日向发出《接铺通知》，通知原告购物中心一消验收已通过，项目定于2020年8月29日正式开业，要求原告在2020年3月30日前完成接铺、装修报审、进场开业等准备工作。截止本案开庭审理时（2020年10月20日），涉案商场仍未开业，在被告明确的商场开业时间不能开业。显然原告签订《商务合作意向书》时所期望在合理期限内签订房屋租赁合同，取得商铺并进行营业的目的无法实现。且在2020年3月23日原告陈捷克已向被告中兴德茂公司送达《退铺申请》，表明申请退还押金，但被告中兴德茂公司未做回复。其次，《商务合作意向书》签订时，涉案商场尚未竣工，商场开业时间未能确定，一定程度上属于商业风险。原告以起诉方式解除《商务合作意向书》，对合同未能签订及按通知接铺也有一定过错。因原、被告对在履行合同中均有过错行为，应由双方各自承担50%的缔约过失责任。即中兴德茂公司应退还50%意向保证金计90104元给陈捷克。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第九十四条第三项、第九十七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告陈捷克与被告贵州中兴德茂商业管理有限责任公司签订的《商务合作意向书》；二、被告贵州中兴德茂商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告陈捷克意向保证金90104元；三、驳回原告陈捷克的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3906元，减半收取计1953元，由原告陈捷克负担976.50元，由被告贵州中兴德茂商业管理有限责任公司负担976.50元（案件受理费原告已预交，被告在履行本判决时迳行向原告支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  杨芳二〇二〇年十一月十一日法官助理徐洁书记员梁文文