江苏省太仓市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0585民初2959号 原告：曲琦，男，1989年4月3日出生，汉族，住山东省青岛市市**。 委托诉讼代理人：杨婧，江苏周瑞昌律师事务所律师。 被告：周文明，男，1968年5月2日出生，汉族，住江苏省太仓市。 委托诉讼代理人：屠钟元，太仓市沙溪法律服务所法律工作者。 原告曲琦诉被告周文明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月26日立案受理，依法适用简易程序于2020年6月23日、2020年7月22日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，不宜适用简易程序审理，故转为普通程序，并于2020年9月16日公开开庭进行了审理。原告曲琦（仅参加第二次开庭）及其委托诉讼代理人杨婧、被告周文明（仅参加第二、三次开庭）及其委托诉讼代理人屠钟元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告曲琦向本院提出诉讼请求：1、判令被告周文明返还原告2019年7月-10月的租金4万元；2、判令被告返还原告押金5000元。事实和理由：1.原告与被告于2018年9月26日签订了《厂房租赁合同》，该合同版本系原告提供，约定租赁期限为5年，自2018年10月1日至2023年9月30日，租金为每年12万元。2.2018年9月26日，双方还签订了另外由被告提供的房屋租赁合同。3.双方签订租赁合同之前，原告已经向被告支付了押金5000元，2018年9月26日，原告支付被告租金2万元，2018年3月份，原告支付被告租金4万元，后又支付了半年租金5.2万元租金（因房屋漏水，原告垫付了修理费8000元，该款经协商在原告应支付被告的租金内予以扣减），原告于2019年10月1日支付了租金1万元，据此，原告已向被告支付了2018年10月份至2019年10月份的租金。4.2020年1月21日，原告收到政府的断电通知，后于2020年4月27日收到腾退通知。被告与房屋所有权人签订的房屋租赁合同租赁期限至2019年6月30日止，被告收取原告2019年7月至10月的租金缺少相应依据，应予以退还。 被告周文明对原告主张的第3项事实无异议，但认为：1.被告与案外人太仓市粮食资产经营管理有限公司签订了房屋租赁合同，自2004年开始，每年签订一份租赁合同，最后一次租赁合同约定的租赁期限至2019年6月30日止；2.原、被告曾经签订了一份房屋租赁合同，即使该合同无效，被告也有权主张原告支付占有使用费，故原告主张退还其占有期间的费用，于法无据。 经审理查明： 2018年9月26日，原告曲琦与被告周文明签订了《厂房租赁协议》一份（以下简称合同A），双方约定：被告将其名下位于太仓市厂房有偿租给原告经营；每年租金12万元；租赁期内，如遇到城市建设、改造（拆迁）等其他不可抗拒因素搬迁时，甲方应提前两个月通知乙方并终止合同，乙方必须顾全大局，在规定期内妥善交接，甲方退还剩余租金和保证金。合同还对其他事项进行了约定。原、被告对该合同的真实性均予以确认。 原告还提供了2018年9月26日签订的《厂房租赁合同》复印件（以下简称合同B），该合同约定了租赁期限自2018年10月1日起至2023年9月30日止及其他内容。对于该合同，原告庭审中陈述，该合同模板是原告提供，当时约定租赁期间即为五年，但因为该合同当初为了办理营业执照等，原件已经丢失，只能提供复印件。被告对该合同不予认可。 被告提供了2018年10月1日签订的《厂房租赁合同》一份（以下简称合同C），该合同中对租赁期限约定为自2018年10月1日起至2019年9月30日止。原告庭审中陈述，该合同只有落款签名处系原告书写，合同模板与原告提供的相同，原告办理工商登记需要和产权人签订的租赁合同，故向被告交付了仅有落款签名的空白合同模板一份，希望被告与产权人粮食局进行沟通盖章后交还原告去办理工商登记，但被告回复无法提供粮食局的签名盖章，故原告自行找第三方代理人公司办理了营业执照，被告提供的该份合同所有手写的部分都均非原告填写，系被告自行填写。 被告提供了在太仓市行政审批局调取的《房屋租赁合同》一份（以下简称合同D），该合同约定租赁期限自2018年10月10日起至2021年10月9日。原告庭审中陈述，该合同系原告委托第三方公司为其办理营业执照时，由第三方公司提供的租赁合同模板，其中被告签字处的签名系第三方公司自行填写，该合同仅用于办理工商登记、营业执照等，并无其他用途。被告对该合同不予认可。 2016年1月1日，案外人太仓市粮食资产经营发展有限公司（甲方）与被告周文明（乙方）签订了《租赁合同》一份，该合同约定，甲方将位于原双凤燠（爊）鸡厂仓库出租给乙方，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，期满本协议自行终止，年租金1.6万元、管理费2000元；如遇城市改造（拆迁）等其他不可抗拒因素需搬迁时，甲方应提前两个月通知乙方并终止协议。乙方必须顾全大局，在规定期限内妥善交接，由此造成乙方相应的经济损失，甲方不做任何赔偿、补偿，也不承担违约责任。在合同期内，当地政府停产停业损失费的补偿，按甲乙双方各得50%计算。合同还对其他事项进行了约定。 太仓市双凤镇人民政府于2020年1月21日向“双凤镇幸福路原粮食系统资产各租户”发布《断电告知书》：你户租赁的双凤镇幸福路资产原为太仓市粮食资产经营发展有限公司独有资产，该部分资产统一由太仓市双凤镇人民政府回收，由苏州金双凤集团有限公司进行操作。资产转移移交手续已于2019年11月15日完成。双方镇政府在前期已提前告知各租户资产回收后将不再对外进行出租，且租户原租房协议也于2019年6月到期后未续租，但部分租户至今仍拒不搬迁。经查，该区域租户均不同程度的缺少安全、环保、消防等手续，现场安全及消防生产不规范，污染治理设施不齐全，存在隐患，且该区域按《太仓市双凤镇总体规划（2013-2030）》（2017年修订）已经规划为工业区外，未办理相关环保手续的已经无法再补办。现告知各位尚未完成搬离的住户，双凤镇政府将于2020年2月7日对自有资产进行断电。 太仓市双凤镇人民政府、苏州金双凤集团有限公司于2020年4月27日向被告周文明发布通知：原太仓市粮食资产经营发展有限公司（以下简称粮食公司）管理的位于太仓市（原双凤爊鸡厂厂房）房屋的产权由粮食局系统划转双凤镇人民政府，并由双凤镇政府管理和获取收益。双凤镇人民政府授权苏州金双凤集团有限公司（以下简称金双凤公司）为租赁合同的权利主体。现双凤镇人民政府和金双凤集团公司特致函通知你的如下：你于2019年1月3日与粮食公司签订租赁合同，约定承租原双凤爊鸡厂部分厂房，租赁期限到期日为2019年6月30日，该期限届满后，双方未续签书面租赁合同，但你仍在使用该租赁物，你与粮食公司之间转为不定期租赁合同关系。二、因房屋产权的变动，上述租赁关系原出租方粮食公司享有的权利和承担的义务转移给金双凤公司。三、现金双凤公司特通知解除与你之间上述不定期租赁合同，请你在2020年5月22日前将房屋腾退给金双凤公司。若你逾期仍未腾退，金双凤公司将采取强制腾退措施，并以市场价要求你支付占有使用费。 审理中，我院至苏州金双凤集团有限公司进行调查，该公司副总经理陈述：太仓市（原双凤爊鸡厂厂房）并未进行不动产登记亦未取得建设工程规划许可，上述厂房原来是粮食公司经营管理的，后于2019年11月份划转给双凤镇政府，现双凤政府授权我公司作为相关厂房租赁主体，根据相关整治要求，上述厂房需要全部收回，现在尚有包括原告曲琦在内的3户未腾退，其余租户均已腾退，曲琦也承诺8月份予以腾退，上述厂房2019年11月份之前的租金由粮食公司收取，后续租金由我公司收取，被告周文明与粮食公司书面合同约定的租赁期限到2019年6月30日。2019年6月30日之后的租金，粮食局和我公司均决定不再向被告周文明收取，该决定也告知了被告周文明。厂房移交给我们之后，我们已经向被告周文明明确表示终止租赁关系。 以上事实有原告提供的房屋租赁合同（2份）、通知、断电告知书，被告周文明提供的房屋租赁合同（3份）、本院至金双凤公司所作调查笔录及原、被告庭审的陈述等证据予以佐证。 本院认为：因案涉厂房未取得建设工程规划许可证，故原、被告之间签订的所有房屋租赁合同、被告与粮食公司签订的房屋租赁合同均无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。原告周文明于2019年7月至2019年10月份期间仍占有使用案涉厂房，其主张被告退还该期间的占有使用费，于法无据，本院不予支持。根据合同法，双方签订的合同无效，因该合同取得的财产应当予以返还，原告应将厂房予以腾退，被告亦应返还原告押金5000元，故对原告的该项诉请，本院予以支持。 依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告周文明于本判决生效之日起十日内返还原告曲琦押金5000元，该款由被告周文明付至原告曲琦的银行账户（开户行：中国建设银行太仓双凤支行，账号：62×××99）。 二、驳回原告曲琦的其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费925元，由原告曲琦负担822元，被告周文明负担103元。该款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时按照负担额一并支付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。 审 判 员 吴春辉 二〇二〇年十一月十九日 法官助理 胡雪怡 书 记 员 石雯雯