江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1721号上诉人（原审被告）：横店集团九江东磁房地产有限公司，住所地九江市浔阳区滨江路**792创意园****，统一社会信用代码91360400763363352U。法定代表人：杨献鸿，总经理。委托诉讼代理人：周志鹏，江西柴桑律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘邦坤，男，1989年12月19日出生，汉族，住九江市濂溪区。上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司（以下简称东磁公司）因与被上诉人刘邦坤商品房预售合同纠纷一案，不服江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1197号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月3日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。东磁公司上诉请求：1、依法撤销江西省九江市濂溪区人民法院（2020）赣0402民初1197号民事判决第一项，改判为“限被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内向原告刘邦坤支付逾期交房违约金26,880.35元（自2018年12月28日起计算至2020年1月23日止共计391天，按68.75元/天计算）”；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：新冠疫情造成上诉人不能正常办理房屋验收工作，扩大了逾期交房违约责任。因此，新冠疫情爆发以后的逾期交房违约金不应得到支持。上诉人因新冠疫情造成企业运营陷入严重经济困境，一审法院判决仅扣除疫情期间48日的逾期交房违约金不足以消除上诉人因新冠疫情造成的经济困境，应予以撤销并依法改判。刘邦坤向一审法院起诉请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务；2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金（暂计至2020年5月31日，全部违约金请计至实际交付房屋之日止），违约金共计35,681.25元；3、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2017年6月15日，原、被告之间签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：9000218204），合同约定：“1、被告东磁公司将其开发的位于九江市濂溪区房屋出卖给原告刘邦坤；2、房屋建筑面积120.69平方米；3、房屋单价5696.23元／㎡，总价款687477元；4、商品房交付条件：①该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；②该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，被告东磁公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》；5、交付时间：被告东磁公司应在2018年12月28日向原告刘邦坤交付该商品房；6、逾期交付责任：逾期超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金＂。合同签订后，原告刘邦坤分别于2017年6月15日、2017年8月31日按约定共计交清了首付购房款187477元，并办理了涉案房屋购房款尾款的银行按揭手续。但被告东磁公司未按合同约定时间向原告刘邦坤交付房屋。涉案房屋于2020年5月25日通过五方验收报告，被告东磁公司于2020年6月20日向原告交付涉案房屋。因此，原告刘邦坤诉至法院，要求被告东磁公司支付逾期交房违约金及其他诉请。另查明，因受新型冠状病毒感染的××疫情（以下简称新冠疫情）影响，江西省人民政府于2020年1月24日启动全省重大突发公共卫生事件一级响应，于2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应。一审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方平等协商自愿签订，符合法律规定，依法应予保护。合同签订后，原告刘邦坤按合同约定支付了房屋价款的首付款并办理了银行按揭手续，被告东磁公司未按合同约定按期交房，已构成违约，应承担相应的民事责任。本案争议焦点是涉案房屋逾期交付违约责任止算时间。本案中原、被告双方签订的《商品房买卖合同》上约定的交房时间为2018年12月28日前，而实际上被告东磁公司于2020年6月20日才向原告交付涉案房屋，逾期交房538天。该《商品房买卖合同》第十二条约定：“逾期交房超过60日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1的违约金。”原、被告双方约定的违约金标准为按日计算向原告支付全部房价款的万分之1，系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，依法予以认定。但因受新冠疫情影响，江西省人民政府自2020年1月24日启动重大突发公共卫生事件一级响应起至2020年3月12日将全省重大突发公共卫生事件一级响应下调为省级二级响应，在此期间为共同防御疫情，全省各行各业均受到不同程度的影响。被告东磁公司自2020年1月24日至2020年3月12日（共计48天）期间的正常运营亦受到影响，导致交房时间予以延误。该延误的48天属于《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定的不可抗力期间，违约责任应于免除。为统筹疫情防控和经济社会发展大局并进，根据公平原则，对于全省重大突发公共卫生事件一级响应期间（48天）的违约责任应予以免除，故此延误48天的违约金为3,300元（房款687,477元×0.0001×48天=3,300元），酌情调整，予以免除。原告要求被告立即支付至交房之日的逾期交房违约金36,986元（房款687,477元×0.0001×538天=36,986元）的诉请中，应剔除违约金3,300元。对原告的该项诉请中要求被告支付逾期交房违约金33,686元（36,986元-3,300元=33,686元），依法予以支持，诉请中超出部分，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条及《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条的规定，判决：一、被告横店集团九江东磁房地产有限公司于本判决生效之日起十日内一次性向原告刘邦坤支付逾期交房违约金33,686元；二、驳回原告刘邦坤的其他诉讼请求。案件受理费692元，减半收取346元，由被告横店集团九江东磁房地产有限公司承担。二审中，当事人未向本院提交新的证据。本院二审查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，关于双方合同履行的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人之间的真实意思表示，内容合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中，双方当事人都应当根据《商品房买卖合同》及《补充协议》的内容全面履行各自的权利义务。关于不可抗力与本案逾期交房责任的问题。本案《商品房买卖合同》及《补充协议》约定了交房时间，上诉人未在约定时间交付商品房屋，应当根据合同、协议约定承担相应违约责任。因本案逾期交房过程中发生新冠××疫情特殊情况，该特殊情况对商品房买卖合同交付履行、免责产生的影响应当结合法律、疫情实际全面分析。根据最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的相关意见，人民法院审理涉疫情民事案件，要准确适用不可抗力的规定，严格把握适用条件，因疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法可以适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”。认定不可抗力对民事责任的免除影响，关键在于其是否直接导致了损害后果的发生，或者使得合同履行成为不可能。而本案中双方约定交房时间在2018年12月，逾期交房的事实在新冠××疫情出现之前即已发生，逾期交房至新冠××疫情出现也长达一年以上，本案商品房预售合同纠纷并非因新冠××疫情影响产生，而是上诉人未按照双方合同约定履行自身义务导致，新冠××疫情不是导致本案商品房合同逾期交房事实的直接原因，因此本案不适用不可抗力免责的规定。关于新冠××疫情与逾期交房违约金的问题。本案逾期交房的过程中发生新冠××疫情，对未按期交房的后果产生一定影响，一审法院结合相关政策文件精神和本案《商品房买卖合同》、《补充协议》约定的交房条件、逾期交房的实际情况，计算相应的逾期交房违约金并酌情扣除疫情一级响应期间的天数并无不当。江西省疫情一级响应期间结束后，全省生产生活秩序已经全面恢复，双方履行商品房买卖合同的障碍困难已经消除，上诉人应当根据合同约定继续履行交房义务，对疫情一级响应期间外的逾期交房天数所产生的违约金，上诉人仍然应当向被上诉人支付。综上，横店集团九江东磁房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人横店集团九江东磁房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  江晓芹审判员  张 涛审判员  毛江东二〇二〇年十一月二十七日书记员  徐思婷