江苏省邳州市人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0382民初2085号原告：南京慧谷房地产顾问有限公司，住所地南京溧水经济开发区机场路**金东城世家东城汇商业街****。法定代表人：张书龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：高立永，江苏大运河律师事务所律师。委托诉讼代理人:王婧，江苏大运河律师事务所律师。被告：徐州上一房地产开发有限公司，住，住所地邳州市岔河镇岔河街新区**/div>法定代表人：许是焕，该公司董事长。委托诉讼代理人：张荣伟，江苏苏冠律师事务所律师。原告南京慧谷房地产顾问有限公司（以下简称南京慧谷公司）诉被告徐州上一房地产开发有限公司（以下简称徐州上一公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院已立案受理。由审判员魏星适用简易程序，于2020年5月22日公开开庭进行了审理。原告南京慧谷公司的法定代表人张书龙及其委托诉讼代理人高立永、王婧，被告徐州上一公司的委托诉讼代理人张荣伟到庭参加诉讼；后依法适用普通程序，于2020年8月11日再次公开开庭进行了审理。原告南京慧谷公司的法定代表人张书龙及其委托诉讼代理人高立永、王婧，被告徐州上一公司的委托诉讼代理人张荣伟到庭参加诉讼；后依法适用普通程序，于2020年11月9日第三次公开开庭进行了审理。原告南京慧谷公司的法定代表人张书龙及其委托诉讼代理人高立永，被告徐州上一公司的委托诉讼代理人张荣伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南京慧谷公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付原告销售佣金1464179.53元本金及利息（以1464179.53元为本金，自2020年2月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率计算至实际给付之日）；2、判决被告赔偿原告违约金60万元；3、判决被告承担本案诉讼费用及保全费用。事实与理由：2018年1月30日，被告徐州上一公司与原告南京慧谷公司签订《和景苑销售代理合同》，约定被告全权委托原告独家代理被告公司开发的位于邳州市岔河镇和景苑项目的整体策划、销售工作。代理销售佣金分为以下三种佣金比例：每年完成销售160套以上佣金为3%（低于160套按2%提取）；每年完成销售180套以上佣金为4%；每年完成销售230套以上佣金为5%；商业及工具间销售佣金为1%。原告必须完成2018全年（2018年2月1日至2019年1月30日）销售任务为160套。合同第三条约定，委托期限由原、被告签订合同起至项目整体销售（住宅）的90%截止。合同第五条约定，购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因被告售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类型客户付款达30%原告即可结算该套房源相应的代理费用。如果原告客户贷款条件未达到银行要求，被告无需支付原告费用，凡在原告代理期限内成交的客户，原告即可结算代理费用。合同签订后，原告依约履行，但被告于2020年4月9日将售楼部大门予以上锁，导致原告销售人员无法正常上班。被告的行为属于恶意终止合同，违反了合同的约定。截至起诉时，被告应支付代理费600万元，扣除已经支付的395万元，尚欠205万及违约金30万元未付。为维护原告的合法利益，现具状诉至贵院，请依法判如所请。被告徐州上一公司辩称：原告的诉请没有事实及理由依据，被告已多支付原告佣金约一百万元（已另案起诉），被告不存在违约行为。原告拖欠其销售人员工资导致其销售人员消极怠工，严重影响了被告的销售，系原告违约在先。经审理查明，2018年1月30日，原告南京慧谷公司（乙方）和被告徐州上一公司（甲方）签订《和景苑销售代理合同》，被告徐州上一公司委托原告南京慧谷公司独家代理被告公司开发的位于邳州市岔河镇和景苑项目的整体策划、销售工作。合同第二条约定由原告销售本项目物业，代理销售佣金分为以下三种佣金比例：每年完成销售160套以上佣金为3%（低于160套按2%提取）；每年完成销售180套以上佣金为4%；每年完成销售230套以上佣金为5%；商业及工具间销售佣金为1%。原告必须完成2018全年（2018年2月1日至2019年1月30日）销售任务为160套。在原、被告合同签署后，原告方保证在5日内安排所有人员到位。合同第三条约定，委托期限由原、被告签订合同起至项目整体销售（住宅）的90%截止。合同第五条约定，购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因被告售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类型客户付款达30%原告即可结算该套房源相应的代理费用。如果原告客户贷款条件未达到银行要求，被告无需支付原告费用。凡在原告代理期限内成交的客户，原告即可结算代理费用。代理费用结算为月结制，原告于每月月底向被告提报请佣表，被告于次月5日前与原告结清当月代理费用，原告收取代理费同时向被告出具发票。签订合同后，原告南京慧谷公司即着手前期的策划及客户储备工作。2020年4月9日，被告徐州上一公司向原告南京慧谷公司发送通知，决定自2020年4月10日起，解除和原告签订的和景苑代理销售合同。后原、被告对销售佣金的数额产生争议，原告遂诉至本院。另查明，被告徐州上一公司已向原告南京慧谷公司支付销售佣金395万元。上述事实，有销售代理合同、银行借款合同、统计表、通知及当事人陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，根据原、被告签订的《和景苑代理销售合同》可以认定双方成立商品房委托代理销售关系。原告南京慧谷公司按照合同约定履行了合同义务，被告徐州上一公司应当支付相应的销售佣金。由于被告徐州上一公司于2020年4月9日向原告南京慧谷公司发送通知，要求自2020年4月10日起解除和原告签订的和景苑代理销售合同，原告对此亦予以认可，故合同应自2020年4月10日解除。关于本案销售佣金数额应如何认定的问题，《和景苑代理销售合同》第五条约定，购房者签订商品房销售合同、银行面签按揭合同，且首付款到位，视为完成该套销售，若因被告售房证件未及时办理而导致客户未能全额付款，则该类型客户付款达30%原告即可结算该套房源相应的代理费用。如果原告客户贷款条件未达到银行要求，被告无需支付原告费用。凡在原告代理期限内成交的客户，原告即可结算代理费用。据此，2018年原告南京慧谷公司销售房产165套，销售金额为50007496元，佣金为1500225元；2019年原告南京慧谷公司销售房产168套，销售金额为62071962元，销售佣金为1862159元；2020年原告南京慧谷公司销售房产9套，销售金额为3168500元，销售佣金为63370元。此外，原告南京慧谷公司销售车库89套，销售金额为5368822元，销售佣金为53688元。综上，被告徐州上一公司应支付原告南京慧谷公司销售佣金为3479442元。由于被告徐州上一公司已经支付销售佣金395万元，已经超过了被告应当向原告南京慧谷公司支付销售佣金的数额，因此原告的主张本院不予支持。原告南京慧谷公司亦未提供证据证明系被告徐州上一公司的过错导致合同的解除，其要求被告徐州上一公司支付违约金60万元的主张，本院亦不予支持。关于原告南京慧谷公司辩称系由于被告徐州上一公司没有在资金监管账户注入资金而导致商品房买卖合同网签延后，但未提供相关证据予以证实，其辩解本院难以采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条之规定，判决如下：驳回原告南京慧谷房地产顾问有限公司的诉讼请求。案件受理费25600元，保全费5000元，合计30600元，由原告南京慧谷房地产顾问有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审 判 长 魏 星人民陪审员 马 龙人民陪审员 刘凤田二〇二〇年十一月十三日书 记 员 惠祥江