江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣04民终1907号上诉人(原审被告、反诉原告）：江西省君安商贸集团有限公司，住所地江西省九江市湖口县钟山大道君安商业大厦，统一社会信用代码913604296909926751。法定代表人：柳伟岸，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖麟，江西仰景律师事务所律师。委托诉讼代理人：何晓萍，江西仰景律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：江西四平集团有限公司，住所地江西省南昌市南昌县小蓝经济开发区小兰大道**，统一社会信用代码91360121683481447A。法定代表人：张春平，该公司董事长。委托诉讼代理人：肖旻，该公司员工。上诉人江西省君安商贸集团有限公司（以下简称“君安公司”）因与被上诉人江西四平集团有限公司（以下简称“四平公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省湖口县人民法院（2020）赣0429民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。君安公司上诉请求：请求二审法院依法撤销江西省湖口县人民法院（2020）赣0429民初860号民事判决，改判驳回被上诉人四平公司的全部诉请，本案一审、二审诉讼费由被上诉人四平公司承担。事实与理由:1、被上诉人四平公司在一审的第一项诉请是请求确认案涉租赁合同的租金标准即确认之诉，第二项诉请是请求上诉人返还租金即给付之诉，四平公司一审诉请违反了“一由一案原则”，一审法院错误理解法理，使认定的依据相互矛盾，作出了错误的判决；2、被上诉人在2013年租赁案涉房屋时就已彻底独立隔断经营，其经营状态并未因上诉人超市2015年停业而作出任何改变，超市的停业没有造成被上诉人独立隔断经营，没有妨碍被上诉人使用租赁场地目的的实现，一审法院对本案基本事实认定错误；3、被上诉人在履行案涉租赁合同过程中并未遭受加装空调、照明灯具、增加消防费用的损失；4、被上诉人的隔断状态自案涉合同签订之日就已附随合同图纸一并存在，一审只查明卷闸门的使用状态及时间，不能作为被上诉人隔断经营的时间；5、案涉租赁合同的特别条款约定给予被上诉人减去15万元租金，一审判定该条款具有违约金性质属适用法律错误；6、即使上述特别条款是违约金性质条款，一审也应在查明被上诉人实际损失的基础上裁判，一审判定的违约金金额超出法律上限。四平公司辩称，君安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。四平公司向一审法院起诉请求：1、请求依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》项下租金调整为：2016年1月1日至2016年4月14日期间205320元/年，2016年4月15日至2019年4月14日期间240852元/年，2019年4月15日至2022年4月14日期间为279936元/年，2022年4月15日至2023年4月14日期间322968元/年；2、判令被告君安公司返还原告60万元；3、一审诉讼费等费用由被告承担。一审法院认定事实：被告君安公司（甲方）将湖口县君安百货超市一楼左侧三间店面租赁给原告四平公司（乙方）经营，双方于2013年3月4日与11日先后签订了《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，就租赁房屋的面积、租期、租金、支付方式、违约条款等做出了相应约定。主要约定内容如下：租赁期10年，从2013年4月15日至2023年4月14日止，实际计租面积为658㎡。水电方面：……商场内的中央空调、照明灯、消防等实施安装与电费由甲方承担，甲方必须确保照明灯能正常使用，并保证商场内如果开了空调，乙方区域必须同时开，否则乙方将有权扣除当月500元/天租赁费作为给乙方的损失。租赁物附属场地的范围：……靠商场的界址双方均以展台（或背板）用于隔断，甲方无背板区域由乙方在其展台背面用喷绘予以美化，且必须保证有两个大门与甲方超市畅通，门的内空宽度不小于2.4米……特别约定：假如甲方商场无法正常经营或转租给第三方经营，造成乙方商场独立隔断经营，则甲方同意每年减去15万元的租金，此费用作为给乙方的空调、照明灯电费及消防等费用的补偿。租金费用：2013年4月15日至2016年4月14日期间355320元/年，2016年4月15日至2019年4月14日期间390852元/年，2019年4月15日至2022年4月14日期间429936元/年，2022年4月15日至2023年4月14日期间472968元/年。合同签订后，原告随即进行装修，并按合同约定在与君安百货超市相连过道处安装了一扇宽度为2.4米的卷闸门，以便原告营业期间运输货物，原告下班后即将此门关闭。2015年9月前，原告再次对商铺进行装修。2015年12月，被告经营的商场停业，原告将卷闸门彻底关闭。2019年，原告重新装修时将此卷闸门予以拆除。一审另查明：关于被告（反诉原告）君安公司主张要求原告（反诉被告）四平公司支付自2020年3月15日至今欠付5个月的租金问题，原告当庭承认自2020年3月15日始未按合同约定向被告支付租金，且该状态一直延续至今。一审法院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，条款齐备，意思表示真实，且已实际履行，故该合同合法有效。原告请求下调租金标准，因双方合同对租金已作约定，且原告已履行租金义务至2020年3月15日，期间双方并未对租金条款进行任何变更，故根据意思自治原则，法院对此诉讼请求不予支持。依据合同“特别约定”条款，2015年底被告停业后，原告彻底独立隔断经营，原告要求被告按约定返还自2016年1月至2020年1月四年的租金60万元的诉讼请求符合合同约定。但因被告抗辩称原告于2020年6月15日起诉已超过诉讼时效，对此，法院认为，依据诉讼时效的相关法律规定，原告起诉要求被告按约定返还2017年6月15日之前的租金部分确已超过法律保护的诉讼时效，故法院对2016年1月至2017年6月15日期间的租金返还请求不予支持。被告反诉要求原告缴纳自2020年3月15日后5个月的租金179140元符合客观事实，原告对此亦予以认可，法院予以支持。原告抗辩称其享有顺序履行抗辩权和抵销权、在未收到被告返还款项前无需支付租金，但该抗辩无证据证实，且合同并无明确约定，法院不予采信。关于逾期付款违约金，合同约定“按每日千分之三加收”明显过高，原告主张按月利率2%亦于法无据。法院认为，按照我国合同法关于买卖合同准用于其他有偿合同的规定，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》关于买卖合同逾期付款违约金以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础、参照逾期罚息利率标准计算的规定，本案逾期付款违约金应按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍计算。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、被告（反诉原告）江西省君安商贸集团有限公司于判决生效后十五日内返还原告（反诉被告）江西四平集团有限公司租金375000元；二、原告（反诉被告）江西四平集团有限公司于判决生效后十五日内支付被告（反诉原告）江西省君安商贸集团有限公司租金179140元，并自2020年3月15日起以欠付租金的数额为基数按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的1.5倍支付逾期付款违约金至租金付清之日止。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9800元，由原告江西四平集团有限公司负担2875元，被告江西省君安商贸集团有限公司负担6925元。反诉费4064元，由原告江西四平集团有限公司负担。本院二审中，上诉人君安公司提交以下新证据：1、湖口县人民政府办公室会议纪要一份，以证明上诉人在当地政府的支持下，整个营业过程并未停止。只是君安超市停业，整个商厦的空调、消防、照明并未关闭和停止服务；2、被上诉人缴纳房租的收款收据，以证明被上诉人在承租期间并未因君安超市停业影响其正常经营，其依然接受原租赁标准缴纳租金。被上诉人四平公司对以上证据1的关联性提出异议，对其真实性表示不清楚；对证据2的真实性无异议，但认为其证明目的不成立。被上诉人四平公司未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，君安公司上诉称四平公司在一审的第一项诉请是请求确认案涉租赁合同的租金标准即确认之诉，第二项诉请是请求上诉人返还租金即给付之诉，四平公司一审诉请违反了“一由一案原则”，因一审法院本着便利诉讼的原则将四平公司的上述两项诉请一并审理并未违反法定程序，故对上诉人的此项上诉理由，本院不予支持。君安公司上诉称被上诉人四平公司在2013年租赁案涉房屋时就已彻底独立隔断经营，其经营状态并未因上诉人超市2015年停业而作出任何改变，被上诉人在履行案涉租赁合同过程中并未遭受加装空调、照明灯具、增加消防费用的损失，案涉租赁合同的特别条款约定给予被上诉人减去15万元租金，一审判定该条款具有违约金性质属适用法律错误，即使上述特别条款是违约金性质条款，一审也应在查明被上诉人实际损失的基础上裁判，一审判定的违约金金额超出法律上限。本院认为，上诉人君安公司、被上诉人四平公司签订的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充协议》，均系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。上述《房屋租赁合同》约定：商场内的中央空调、照明灯、消防等实施安装与电费由甲方（君安公司）承担，甲方必须确保照明灯能正常使用，并保证商场内如果开了空调，乙方（四平公司）区域必须同时开，否则乙方将有权扣除当月500元/天…假如甲方（君安公司）商场无法正常经营或转租给第三方经营，造成乙方（四平公司）商场独立隔断经营，则甲方同意每年减去15万元的租金，此费用作为给乙方的空调、照明灯电费及消防等费用的补偿。从双方的上述约定可以看出，君安公司同意每年减去15万元的租金是附生效条件的，即君安公司商场无法正常经营或转租给第三方经营，造成四平公司商场独立隔断经营。因双方当事人在一审中均认可君安公司商场于2015年12月关闭。上述商场关闭后，四平公司将其安装的卷闸门彻底关闭。上述合同约定的生效条件已成就，上述约定自条件成就时生效，故一审法院对四平公司要求君安公司返还375000元租金的诉请予以支持并无不当。综上所述，上诉人君安公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7029元，由上诉人江西省君安商贸集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  周卫辉审判员  高 猛审判员  郑敏红二〇二〇年十一月二十六日法官助理吴谦书记员黄清华