云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终1350号上诉人（原审被告、反诉原告）：周瑞云，男，1969年10月3日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住云南省大理市。委托诉讼代理人：郑海波，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：杨文菁，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。被上诉人（原审原告、反诉被告）：凌金云，男，1965年11月12日出生，汉族，住云南省大理市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周荷琴，女，1965年5月26日出生，汉族，住浙江省乐清市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周加茶，男，1968年2月27日出生，汉族，户籍所在地浙江省乐清市，现住云南省大理市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：高艳，女，1972年1月4日出生，汉族，住云南省大理市。四被上诉人共同委托诉讼代理人：林富泉，云南苍洱律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周瑞云因与被上诉人凌金云、周荷琴、周加茶、高艳租赁合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院(2019)云2901民初4922号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周瑞云上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；三、改判支持上诉人一审的反诉请求，解除上诉人与被上诉人间的《商铺租赁合同》；四、本案一、二审诉讼费均由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人在首年租期届满前三个月已明确表示不再继续履行租赁合同，且以自己的行为表示不再履行主要债务，符合《合同法》第九十四条第（二）项规定的合同法定解除条件，合同解除的条件已成就，一审法院认为该合同解除的条件未成就，适用法律错误，应当依法予以纠正。二、本案的《商铺租赁合同》系长期租赁合同，上诉人在该商铺租赁期内严重亏损，在上诉人已通知被上诉人解除合同且已将该商铺腾退、承诺愿意支付违约金的情况下，一审法院仍然判令继续履行合同对上诉人显失公平且有悖合同的诚实信用原则，应当依法予以纠正。1.因上诉人亏损严重，其在《商铺租赁合同》首年期限届满前三个月就主动提出解除合同，给被上诉人充足的时间以合理的价格另行出租的机会，同时，上诉人亦在积极协助被上诉人对外出租，其解除行为不存在恶意违约。若要上诉人继续履行该租赁合同，被上诉人固然可以从中获得利益，但此种利益与给上诉人造成的损失相比明显不对等，特别是在上诉人已经腾空房屋且主动愿意赔偿被上诉人六个月的租金作为违约金的情况下，双方之间的利益失衡更加明显，因此，一审判决要求上诉人继续履行合同显失公平。2.上诉人已向被上诉人通知解除合同且将租赁的商铺腾退，若强制上诉人继续履行租赁合同，不仅将导致该商铺长期闲置，而且将使上诉人在不占有使用房屋的情况下承担租金损失，更重要的是，因上诉人不再使用租赁商铺，支付租金的能力受到限制，反过来将使得被上诉人的租金收入难以得到保障，在此种情况下强制上诉人继续履行合同已经失去意义。继续履行实际上无法实现强制执行，一审判决事实上难以实现。三、新冠疫情的发生使得继续履行《商铺租赁合同》存在困难，合同目的更难以实现，鉴于新冠疫情属于不可抗力，根据合同法的规定，因不可抗力致使合同目的不能实现的，可以解除合同，故本案中的《商铺租赁合同》应当予以解除。一审审理过程中，被上诉人也表示由于疫情影响，同意减免部分租金，一审法院仍按合同约定判决整年全额的租金，没有尊重当事人的意思表示。凌金云、周荷琴、周加茶、高艳答辩称，一、本案合同合法有效且已付诸履行，具有法律约束力，不允许单方解除。二、本案租赁合同的目的就是转移铺面的使用权，出租方的目的是通过出让铺面的使用权获取租金，承租方的目的是通过缴纳租金获得铺面的使用权而不是利润，不能认为自己亏了合同目的就不能实现，所以本案不存在合同目的不能实现的问题。三、关于本案合同是否公平的问题，一审时被上诉人就已举证证明本案合同价格不高反而是偏低的，不能说不公平。四、新冠肺炎疫情不属于合同解除的不可抗力。五、本案上诉人以一个通知及微信就要解除合同，是单方恶意违约。本案合同不存在继续履行显失公平的问题。被上诉人拒绝解除合同，不违反诚实信用原则，反而是维护法律的正确实施，维护合同的正常履行。六、因违约解除合同而承担的违约责任，不能因此而减少或者免除。本案合同约定的上诉人应承担的违约金为合同总价的15%，并非上诉人所主张的六个月的租金。七、本案商铺至今没有腾退交接，如果存在关门歇业也是上诉人一方的行为。八、被上诉人一审时关于因疫情原因可以减免租金的陈述是在调解过程中作出的，调解不成，调解的表态无用。一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。凌金云、周荷琴、周加茶、高艳向一审法院起诉请求：一、判令原、被告签订的《商铺租赁合同》有效并继续履行；二、判令被告向原告支付到期年租金930000元；三、诉讼费由被告承担。周瑞云向一审法院反诉请求：一、判令解除反诉原告与反诉被告之间的《商铺租赁合同》；二、判令本、反诉费用由原、被告共同承担。一审法院认定事实：2018年11月7日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定，甲方将位于大理市方；租赁期限自2019年1月6日起至2031年3月5日止；前六年租金（2019年2月6日起至2025年2月5日止，2019年1月6日起至2019年2月5日为免费装修期）每年930000元，六年合计5580000元。后六年租金（2025年3月6日起至2031年3月5日止，2025年2月6日起至2025年3月5日为免费装修期）每年1030000元，六年合计6180000元。第二年至第十二年的房租，乙方提前一个月（前六年每年的1月26日前，后六年每年的2月26日前）支付下一年的租金。双方还就续租退租、双方的权利义务、违约责任等事项进行了明确。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告交付了第一年（2019年2月6日至2020年2月5日）的租金930000元。2019年11月7日，被告先后以微信和邮件的方式向原告发出《关于提前解除合同并提前返还房屋的告知函》，要求解除租赁合同，原告不同意。被告未支付第二年（2020年2月6日至2021年2月5日）的租金。在此期间，被告在案涉铺面的卷帘门上喷涂：“出租、周先生139××××****（被告的手机号码）”，对案涉铺面进行招租。一审法院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应按约履行。基于双方签订的合同，原告负有按约向被告交付房屋，并在双方约定的租期内保持房屋符合约定用途的义务；被告负有在双方约定的租期内合理使用、妥善保管房屋，并按期向原告交纳租金的义务。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告，被告支付了一年的房租。在合同履行过程中，被告向原告发出解除合同的通知，原告未同意，双方并未达成解除合同的合意。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第九十三条第一款关于当事人协商一致，可以变更或解除合同的规定，约定解除合同的条件并未成就。被告提出租金虚高、交付第一年租金后经营严重亏损、已将商铺交还原告的三项主张，未能举证予以证明，且亏损与否属商业经营风险，因此法定解除合同的条件亦未成就，合同应当继续履行。根据合同约定：“第二年至第十二年的房租，乙方提前一个月（前六年每年的1月26日前，后六年每年的2月26日前）支付下一年的租金。”被告应当于2020年1月26日前支付2020年2月6日至2021年2月5日的租金，原告要求被告支付第二年的租金930000元符合合同约定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、原告（反诉被告）凌金云、周荷琴、周加茶、高艳与被告（反诉原告）周瑞云于2018年11月7日签订的《商铺租赁合同》继续履行；二、被告周瑞云于本判决生效之日起十日内支付原告凌金云、周荷琴、周加茶、高艳2020年2月6日至2021年2月5日期间的租金930000元；三、驳回反诉原告周瑞云的全部反诉请求。本诉案件受理费2000元，反诉案件受理费500元（减半收取），合计2500元，由被告周瑞云负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审经审理查明，本案当事人签订的《商铺租赁合同》约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同，并由乙方无条件承担合同12年的租金总额15%的违约金，而且乙方的全部装潢及已交的剩余租金无偿归甲方所有：a.乙方提前解除合同或擅自减低租金的；……”。凌金云及其代理人在一审庭审法庭辩论阶段表示，因疫情原因同意减免一个月租金，周瑞云需支付租金85.25万元。其他事实与一审查明的一致。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，双方当事人签订的《商铺租赁合同》合法有效，凌金云方作为出租人已按合同约定将租赁商铺交付给周瑞云使用，周瑞云作为承租人应按合同约定支付租金。现凌金云方未违约，周瑞云无权解除合同，周瑞云明确表示并以自己的行为表明不履行主要债务的行为系违约行为，且本案合同系双方当事人在平等、自愿的基础上签订，不存在显失公平的情形，周瑞云作为违约方主张解除合同亦未承诺按照合同约定承担违约责任。同时，新冠肺炎疫情并未导致本案合同全部不能履行，仅导致疫情防控措施等级高期间合同履行困难，周瑞云不能以此为由解除合同。因此，周瑞云要求解除合同的反诉请求，不符合法律规定，本院不予支持。凌金云方要求确认合同有效，继续履行的诉讼请求，本院予以支持。至于周瑞云现应支付的租金数额，本案合同在新冠肺炎疫情防控措施等级高期间履行困难的情况客观存在，周瑞云可要求对此期间的合同价款进行变更，而凌金云方亦表示因此可免除周瑞云一个月的租金，该意思表示不违反法律规定，本院予以确认，则周瑞云现应支付的租金数额为852500元，一审对此判决错误，本院予以纠正。此外，凌金云方一审时还提出了确认本案《商铺租赁合同》有效的诉请，一审判决对此虽已作出认定，但未在判决主文中表述错误，本院予以纠正。综上所述，周瑞云的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实存在瑕疵，判决结果不当，应予改判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4922号民事判决；二、凌金云、周荷琴、周加茶、高艳与周瑞云于2018年11月7日签订的《商铺租赁合同》有效，继续履行；三、周瑞云于本判决生效之日起十日内支付给凌金云、周荷琴、周加茶、高艳2020年2月6日至2021年2月5日的租金852500元；四、驳回凌金云、周荷琴、周加茶、高艳的其他诉讼请求；五、驳回周瑞云的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费2000元，反诉案件受理费减半收取500元，均由周瑞云负担。二审案件受理费2500元，由周瑞云负担。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 杨 宏审判员 杨剑丽二〇二〇年十一月十六日法官助理屈艳祥书记员吴杨旸