广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0403民初3358号原告：珠海市原兴物业管理有限公司，住所地广东省珠海市斗门区白藤二路**湖星水岸华庭********会所，统一社会信用代码91440400729201288P。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：李成艺，该公司员工。被告：陈烈猛，男，1970年1月23日出生，汉族，公民身份号码440************039，住广东省饶平县**************。原告珠海市原兴物业管理有限公司（以下简称：原兴物业公司）诉被告陈烈猛物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用简易程序（小额诉讼），公开开庭进行了审理。原告原兴物业公司的委托诉讼代理人李成艺，被告陈烈猛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告原兴物业公司向本院提出诉讼请求如下：1.请求判决被告陈烈猛支付2019年7月至2020年7月被告陈烈猛所有的***期***栋***单元***房的物业管理费1，428.9元，违约金672.27元。2.请求判决被告陈烈猛支付2019年7月至2020年7月被告陈烈猛所有的***期***栋***单元***房公摊电费为299元，违约金141.8元。3.判令被告陈烈猛承担本案诉讼费。事实和理由：原告原兴物业公司是一家具有三级资质的物业管理企业，自2007年起入驻湖星水岸一期并与全体业主签订了《湖星水岸一前期物业服务委托合同》后于2019年与湖星水岸一期业主委员会签订了《湖星水岸一期物业服务合同》，原告原兴物业公司为该小区提供物业服务至今。签订合同后，原告原兴物业公司按照委托合同委托的事项为该小区提供了相应的物业服务。但被告陈烈猛从2019年7月起拖欠原告原兴物业公司的物业管理服务费至今，经多次催缴仍不交纳物业管理费。根据相关规定，被告陈烈猛购买的房屋属于电梯房，物业服务费为1.1元/月/平方米，走廊、楼梯等公共区域所用水电费按专有面积与总面积比例分摊至业主。业主逾期交纳物业管理费、水电公摊费等费用的按照欠费总额的千分之五每日缴纳违约金。因此，被告陈烈猛应向原告原兴物业公司支付2019年7月至2020年7月被告陈烈猛所有的湖星水岸一期七栋一单元304房的物业管理费、公摊水电费及违约金814.07元。故，为了维护原告原兴物业公司的合法利益，特诉至法院。被告陈烈猛辩称，被告陈烈猛有缴纳物业管理费，原本被告陈烈猛去年6月份要去交物业服务费。被告陈烈猛没有在涉案房产居住，原告原兴物业公司涨物业服务费没有通知被告陈烈猛。原告原兴物业公司不能说涨物业服务费就涨。因为原告原兴物业公司涨物业服务费，所以被告陈烈猛没有交。涉案小区的消防通道都是垃圾，很危险。本院认为：根据本院调取的不动产权登记表、房地产买卖合同，被告陈烈猛是位于珠海市斗门区***期***栋***单元***房的业主，该房产的建筑面积为100.61平方米，其所在楼栋的层数为12层，被告陈烈猛于2015年向裴雪晴购买该房产。双方在庭审中确认该楼栋为电梯楼。根据原告原兴物业公司提供的前期物业管理合同、物业服务合同及双方在庭审中的陈述，原告原兴物业公司于2007年5月1日至今为位于珠海市斗门区******一期提供物业服务。前期物业管理合同约定的合同期限为2007年5月1日至2012年5月1日，约定的物业服务费计费标准为多层住宅每月每平方米0.5元，高层住宅每月每平方米1元。物业服务合同约定的服务期限为2019年8月1日至2023年7月31日，约定的物业服务费计费标准为自签约之日起首两年楼梯房住宅每月0.6元，电梯房住宅每月1.1元等。原告原兴物业公司主张被告陈烈猛自2019年7月至2020年7月欠缴物业服务费、公摊电费。被告陈烈猛当庭予以确认。经核算被告陈烈猛欠缴的物业服务费为1，428.7元（100.61平方米×1个月×1元＋100.61平方米×12个月×1.1元）。根据原告原兴物业公司提供的证据证明，无法核实其主张的公摊电费的金额，被告陈烈猛在庭审中对原告原兴物业公司主张的公摊电费的金额也不予以确认。故本院对原告原兴物业公司主张的公摊电费不予以支持。原告原兴物业公司主张物业服务费为月缴，当月的物业服务费在次月的15日前缴纳。被告陈烈猛在庭审中称其每半年缴一次。本院认为，前期物业管理合同、物业服务合同均采用按月计费的方式计算物业服务费，原告原兴物业公司陈述的缴纳期限符合交易惯例，故本院对原告原兴物业公司主张的物业服务费的缴费期限予以确认。前期物业管理合同中没有约定逾期支付物业服务费的违约金的计算标准、物业服务合同中约定从逾期之日起每天按欠交物业服务费的千分之五交纳滞纳金。故本院确定2019年8月1日以前的物业服务费的违约金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算；2019年8月1日以后的物业服务费的违约金，每天按欠交物业服务费的千分之五的标准计算。由于原告原兴物业公司仅主张截至2020年7月31日止的违约金，故上述违约金应计算至2020年7月31日止。由于原告原兴物业公司在被告陈烈猛欠付物业服务费后，没有及时主张权利，向法院起诉追索物业服务费，采取适当措施防止损失扩大，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，本院确定欠缴当月物业服务费的违约金累计不超过欠缴当月物业服务费的本金。据此，被告陈烈猛应当支付以下欠付物业服务费的违约金：欠缴2019年7月物业服务费的违约金，以欠缴当月的物业服务费100.61元为本金，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（2019年8月19日以前）、同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（2019年8月20日以后）的标准计算，从欠缴当月的次月16日起计算至2020年7月31日止；欠缴2019年8月1日以后的物业服务费的违约金，以欠缴当月的物业服务费110.67元为本金，按每日千分之五的计算标准，从欠缴当月的次月16日起计算至2020年7月31日止。经核算，以上欠缴物业服务费的违约金合计856.78元。原告原兴物业公司请求672.27元，不足本院核算部分，视为其放弃。被告陈烈猛抗辩原告原兴物业公司提供的物业服务不符合合同约定，但其没有提供充分证据予以证明，本院对其该抗辩不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十九条第一款、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告陈烈猛于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付的物业服务费1，428.7元；二、被告陈烈猛于本判决生效之日起七日内向原告珠海市原兴物业管理有限公司支付欠缴上述物业服务费的违约金672.27元；三、驳回原告珠海市原兴物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告珠海市原兴物业管理有限公司已预交），由原告珠海市原兴物业管理有限公司负担4元，被告陈烈猛负担21元。本判决为终审判决。审判员 董 凯二〇二〇年十一月二十四日书记员 梁雅婷附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。……第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。