内蒙古自治区阿尔山市人民法院   民事判决书   （2020）内2202民初664号   原告:阿尔山市鸿旭物业管理有限责任公司，地址：内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   法定代表人：郑玉芬，职务：董事长。   委托诉讼代理人：李长太，1950年5月13日出生，汉族，XXX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   被告：张俊华，女，1972年10月6日出生，蒙古族，XXX，现住内蒙古自治区兴安盟阿尔山市。   原告阿尔山市鸿旭物业管理有限责任公司（以下简称“鸿旭物业公司”）与被告张俊华物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鸿旭物业公司法定代表人郑玉芬、委托诉讼代理人李长太、被告张俊华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告鸿旭物业公司向本院提出的诉讼请求：一、请求被告缴纳位于阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元103室（2018年4月1日至2020年3月31日，99.75㎡×1.00元/㎡/月×24月=2394.00元）、104室（2018年4月1日至2020年3月31日，99.75㎡×1.00元/㎡/月×24月=2394.00元）、201室（89.34㎡×0.60元/㎡/月×48月=2572.00元）、202室（89.34㎡×0.60元/㎡/月×48月=2572.00元）的物业服务费，共计9932.00元。   被告张俊华辩称，不同意原告的诉请。原告要求我支付位于阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元201室和202室的物业服务费诉讼请求已过诉讼时效，该两处房屋是我以张文、李美芝的名义购买的。原告并没有按照物业服务合同进行服务，且存在前后收费标准不一致的情况，故原告要求我按1.00元/月/㎡支付阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元103室、104室的物业服务费没有依据。   原告鸿旭物业公司围绕其诉讼请求及事实和理由，向本院提供如下证据：   1、前期物业服务合同（复印件21页），证明2015年5月18日鸿旭物业公司与阿尔山市雪都土地储备中心房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同，并约定服务期限为3-5年，住宅物业收费标准每月0.60元/㎡，但并未约定门市物业收费标准。   2、鸿旭物业公司于小区内公示栏中张贴的公告（复印件1页），证明鸿旭物业公司已经向小区内业主公示物业收费标准及物业服务内容，该公示栏每年一换。   3、物业费催缴通知书（复印件4页），证明原告已向被告书面催缴上述物业费。   4、照片（复印件3页），证明虽扫雪不是物业服务内容，但为更好对小区内业主进行物业服务，鸿旭物业公司主动清理小区内的积雪。   5、物业公司工作人员进行物业服务的照片（复印件13页），证明原告鸿旭物业公司已经按照物业服务合同对小区内业主履行了物业服务的义务。   被告张俊华围绕其答辩意见，向本院提供如下证据：   1、证明（原件4页），证明原告鸿旭物业公司没有按照物业服务合同的要求进行物业服务，服务不达标，存在小区业主不满意的现象。   2、收据（原件2页），证明同一房屋前后两年的物业收费不同，原告存在收费不规范、乱收费的现象。   根据当事人的陈述及提交的有效证据，确认本案的法律事实如下：   被告张俊华是阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元103、104实际房屋所有权人，建筑面积均为99.75㎡。2015年5月18日，阿尔山市雪都土地储备中心房地产开发有限公司与原告鸿旭物业公司签订《前期物业服务合同》，合同约定由原告鸿旭物业公司为被告所居住的天池花园小区提供3-5年的物业服务。住宅房屋按每月0.60元/㎡的标准收取物业服务费。原告按约履行了合同义务，但被告张俊华仅缴纳天池花园小区29号楼2单元103、104室的2016年、2017年物业服务费，自2018年4月1日至今未缴纳物业服务费。因原告书面催缴未果，故原告诉至法院。   另查明，被告张俊华自认位于阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元201、202室是以张文、李美芝的名义购买的房屋，并同意缴纳原告诉请中合理的物业服务费用部分。   以上属实有原被告的当庭陈述及原告提交的《前期物业服务合同》、物业费催缴通知书、被告提交的收据在卷予以佐证。   本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。建设单位在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，有选聘物业服务企业、签订前期物业服务合同的权利，该合同对业主具有约束力。因房屋交付使用后全体业主或业主委员会未与其他物业服务企业签订物业服务合同，且原告已经按照合同约定为被告提供了相应的物业服务，其就此依据合同要求被告按照合同约定住宅按每月0.60元/㎡缴纳物业服务费的诉讼请求于法有据，本院予以支持。《前期物业服务合同》中未约定门市物业收费标准，原告鸿旭物业公司未经征求物业管理区域业主的意见，仅凭其公示栏中的公示内容要求被告按照每月1.00元/㎡缴纳门市的物业服务费，依据不足，应参照合同约定的多层住宅的收费标准缴纳物业服务费。故被告应履行《前期物业服务合同》中缴纳物业服务费的义务，即阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元103、104室自2018年4月1日至2020年3月31日期间的物业服务费2872.80元（99.75㎡×0.60元/㎡/月×24月×2），阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元201室自2016年6月7日至2020年6月6日期间的物业服务费2572.00元（89.34㎡×0.60元/㎡/月×48月），阿尔山市伊尔施街天池花园小区29号楼2单元202室自2016年7月9日至2020年7月8日期间的物业服务费2572.00元（89.34㎡×0.60元/㎡/月×48月）。关于诉争债权是否超过诉讼时效的问题。诉争债权系基于《前期物业服务合同》产生的，虽然双方明确约定物业服务费协商缴纳，诉争债务系基于合同的同一约定而产生，仍属于双方在同一合同项下约定的具有同一性质之债，具有整体性与连续性，其按年度履行不足以否定债务的整体性与连续性。诉讼时效应从最后一期履行期限起开始计算。故被告提出的已过诉讼时效的抗辩，本院不予采信。被告提交了两份署名为小区业主的《证明》，以证实原告鸿旭物业公司物业服务不达标，但上述证人未出庭作证，欠缺证据的形式要件，上述材料均不能作为本案认定事实的依据。因被告张俊华未提供原告的物业服务存在严重违约行为或有明显瑕疵，且可依此要求原告减、免交纳物业服务费的有效证据对原告的诉讼请求予以反驳，应依法自行承担举证不能的法律后果。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条、《物业管理条例》第二十一条、第二十六条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条之规定，判决如下：   一、被告张俊华于本判决生效后十日内给付原告阿尔山市鸿旭物业管理有限责任公司物业服务费共计8016.80元；   二、驳回原告阿尔山市鸿旭物业管理有限责任公司其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费25.00元（原告已缴纳），由被告张俊华负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及上诉费，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于兴安盟中级人民法院。   本案生效后（提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。   审判员 包凤莲     二〇二〇年十一月十七日   法官助理 李欣圆   书记员 杨 帆   附本判决依据相关法律条文：   《中华人民共和国合同法》   第八条依法成立的合同，对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。   依法成立的合同，受法律保护。   第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。   《中华人民共和国物权法》   第七十六条下列事项由业主共同决定：   （一）制定和修改业主大会议事规则；   （二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；   （四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；   （五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；   （六）改建、重建建筑物及其附属设施；   （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。   决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。   《物业管理条例》   第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。   第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。   第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。   《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》   第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。   第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求借用人支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，借用人仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。   《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》   第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效从最后一期履行期限届满之日起计算。