四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川11执异45号 异议人（被执行人）：成都中鹏房地产开发有限公司，住所地，四川省成都市青羊区广富路********，统一社会信用代码：91510100214398894A。 法定代表人：宁钦海，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李南，四川凯盈律师事务所律师。 申请执行人：峨眉山市金坤小额贷款有限公司，住，住所地，四川省峨眉山市绥山镇清音桥红华苑小区****，社会信用代码：91511181582199776M。 法定代表人：伍明健，该公司董事长。 在本院执行峨眉山市金坤小额贷款有限公司（以下简称金坤公司）与成都中鹏房地产开发有限公司（以下简称中鹏公司）借款合同纠纷一案中，异议人中鹏公司对其名下位于成都市新津县的土地使用权【新津国用（2006）第04148号】以及地上在建工程的委托评估不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 中鹏公司称，请求依法撤销对异议人位于成都市新津县的土地使用权【新津国用（2006）第04148号】以及地上在建工程的委托评估，重新确定标的财产参考价。事实和理由，一、评估范围错误，评估报告超出评估范围确定参考价。异议人认为本次司法评估范围不应包括拟评估项目中的87套房产以及其应分摊的土地使用权，评估报告将上述87套房屋一并纳入评估是错误的。理由为：拟评估项目中在建工程存在87套房屋（车位）网签备案，评估报告对此事项亦有记载。该87套房屋（车位）从目前的登记情况看，均有相应的网签备案主体，如无其他生效法律文书否认此备案登记情况的，则标的物在司法处置后，司法拍卖的买受人须无偿负责该87套的后续修建等工作，并向网签备案人交付该87套房产。因此司法评估应将该87套网签备案房产分摊的土地使用权价值、已修建房屋成本以及后续修建的成本等，分别进行测算，并在评估报告中予以描述和体现。由于买受人购买该项目后，按照目前网签备案的情形，买受人不但不能再从上述87套房屋中取得任何价值，还要投入较大的资金对其进行修建并交付，因此评估该项目的总金额中不应包含上述87套房屋的价值。理应把上述87套房屋的价值从评估价值中扣除，否则属于超出评估财产的范围。因此请法院依据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第22条的规定，以执行异议程序审查异议人对超出评估范围的异议。二、评估报告未对项目的配套设施、园林景观、绿化设计进行体现及评估，存在漏评标的财产的错误。本次评估报告载明的评估对象为：中鹏公司投资建设的位于成都市新津县及附属工程、基础设施、公共配套设施、其他工程费、开发期间税费等。根据上述评估范围，该项目的河滩景观绿化工程、杨柳河大桥、人工湖、广场等均应属于公共配套设施，修建上述设施会产生工程费、材料费、人员工资、设计费等，但评估报告中并未对上述设施进行描述及价值体现。此次司法评估是对整个在建工程项目的估价，应当将前述工程包括在评估范围内，而评估报告却遗漏了应当评估的前述重大工程，属于遗漏标的财产，损害了异议人的合法权益。异议人认为对于该项目有的配套设施、园林景观、绿化设计等均应在评估报告中有所体现，同时综合上述设施、景观对项目价值的提升，重新进行评估，体现出该项目应有的价值。三、评估报告对标的财产基本信息存在多处描述错误。评估报告中对评估对象描述错误有：评估报告中第7页房地产估价结果报告第四项估价对象中描述标的土地使用权【新津国用（2006）第04148号】的土地产权登记面积为115520平方米，规划净用地面积为112969.11平方米。而实际上，新津县国土局直属地籍所即新津县四维地籍事务所核定的土地使用权面积为不足115520平方米，规划净用地面积也不足112969.11平方米。评估报告上的土地面积错误，主要是该土地有农村集体土地待征地未履行相关土地流转手续。为了保证评估报告数据的准确性，评估公司应该首先请示新津县国土局直属地籍所对土地的实际面积进行测绘，并向新津县国土局调取该地块特征地的相关资料，然后根据测绘情况及国土部门的相关资料，确定评估土地的面积。评估机构未对相关情况进行调查了解，直接在估价报告中确认土地使用面积为115520平方米，属于估价财产的基本信息错误，会导致对【新津国用（2006）第04148号】土地使用权价格估价不准确。前述评估报告中存在的描述错误，均系对评估对象基本信息的错误描述。根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第3条以及第17条的规定，异议人认为在司法评估时，评估公司应将拟评估土地使用权的基本情况予以查明，若评估公司无法取得上述资料可申请法院予以调取，但评估公司未弄清评估对象的具体面积以及证照取得情况，也未向法院要求调取相关资料，导致了评估报告对评估对象基本信息描述错误。由于上述错误，直接导致评估报告形成的基础数据错误，因此评估机构需要弄清拟评估土地的准确面积后，重新进行评估。四、评估对象中一期20栋独栋别墅的网签备案时间在抵押之前，抵押权人的优先权不能及于该20栋独栋别墅，因此评估报告中应对20栋独栋别墅单独估价并单独列示，以便在优先权人受偿后，异议人的其他债权人对上述款项进行分配。评估对象中一期20栋独栋别墅的网签备案时间为2012年2月左右，而拟评估的土地首次设立抵押权时间为2012年11月20日，显然网签备案时间在前。由于时间先后顺序，抵押权人的优先受偿权不能及于该20栋独栋别墅。但评估报告中完全未对网签备案和设置抵押的时间进行描述，得出的结论中也未考虑到上述情况，直接将一期、二期在建工程的价格进行了确认，评估公司如此草率的处理拟评估标的备案登记、抵押登记情况，造成了评估报告的严重错误。异议人认为，目前异议人存在众多债权人，大部分参与分配的债权人均是无优先权的，若评估报告未体现抵押权人的优先受偿权并不及于20栋独栋别墅，势必会损害异议人利益，使异议人的债务不能得到解决。同时，由于异议人还有其他众多债权人将参与本案司法处置后的财产分配，应当将该20栋独栋别墅的财产价值单独估价，并在评估报告中予以单列，避免财产分配过程中的错误。综上，异议人认为成都金诚房地产土地评估有限公司出具的【川金房评（2020）第288号】《房地产司法估价报告》评估范围错误，评估报告超出评估范围确定参考价，漏评标的财产及拟评估对象基本信息描述错误，且未对在抵押设置前已存在的网签备案房的价值进行分离，损害了异议人及普通债权人的利益，依法应当撤回委托评估，重新依法确定标的财产参考价。 本院查明，本院在执行金坤公司与中鹏公司借款合同纠纷一案中，于2020年9月1日依法委托成都金诚房地产土地评估有限公司对成都市新津县“香榭湾”在建工程房地产市场价值司法评估，以确定财产处置参考价。成都金诚房地产土地评估有限公司于2020年9月28日作出川金房评（2020）第288号《房地产司法估价报告》，“确定估价对象价值时点（2020年9月15日）评估总价为86020.39万元，1．香榭湾在建工程一期20幢独栋别墅在建建筑物（含已投入的室外工程）评估价值为2268.18万元。2．香榭湾在建工程二期14幢多层叠拼在建建筑物（含已投入的室外工程）评估价值为5602.93万元。3．香榭湾在建工程土地使用权评估价格为78149.28万元。 本院认为，一、针对中鹏公司提出，评估范围错误，评估报告超出评估范围确定参考价的问题。网签备案并不产生物权的变动性质，而是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，网签备案并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。购房人即使进行网签备案登记对房产也只是享有债权请求权，而非物权请求权，并不能证明其享有足以排除强制执行的民事权益。中鹏公司以87套房产进行了网签备案登记，87套房屋的价值应从评估价值中扣除得异议请求没有法律依据，本院不予支持。 二、对于中鹏公司提出评估报告未对项目的配套设施、园林景观、绿化设计进行体现及评估，存在漏评标的财产的错误问题。配套设施、园林景观、绿化设计，评估机构已将该部分财产纳入了实地查勘范围，并在估价报告中也作了体现，同时将异议人中鹏公司所述的配套设施、园林景观、绿化等归入了在建工程评估，因此，不存在漏评标的财产问题。 三、对于中鹏公司提出评估报告对标的财产基本信息存在多处描述错误的问题。评估机构引用的《国有土地使用证》【新津国用（2006）第040148号】、《新津县城乡规划管理局规划设计条件通知书》（2013年4月1日）等资料，均为当地职能部门颁发或出具的；土地证证载登记与抵押他项证的登记信息一致。因此，不存在评估报告对标的财产基本信息存在多处描述错误。 四、对于中鹏公司提出的评估对象中一期20栋独栋别墅的网签备案时间在抵押之前，抵押权人的优先权不能及于该20栋独栋别墅，因此评估报告中应对20栋独栋别墅单独估价并单独列示，以便在优先权人受偿后，异议人的其他债权人对上述款项进行分配的问题。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十三条“查封地上建筑物的效力及于该地上建筑物使用范围内的土地使用权，查封土地使用权的效力及于地上建筑物，但土地使用权与地上建筑物的所有权分属被执行人与他人的除外”的规定，本院委托评估机构对一期20栋独栋别墅进行评估，并无不当。 综上，中鹏公司的异议请求不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条第一项规定，裁定如下： 驳回成都中鹏房地产开发有限公司的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内，向四川省高级人民法院申请复议。 审 判 长 肖伟勋 审 判 员 伍 健 审 判 员 王永红 二〇二〇年十一月十六日 法官助理 刘 丹 书 记 员 李聪颖 附相关法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形，分别处理： （一）异议不成立的，裁定驳回异议； （二）异议成立的，裁定撤销相关执行行为； （三）异议部分成立的，裁定变更相关执行行为； （四）异议成立或者部分成立，但执行行为无撤销、变更内容的，裁定异议成立或者相应部分异议成立。