四川省简阳市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0180民初2833号 原告（申请执行人）：四川金地城房地产开发有限公司，住所地四川省成都市简阳市金财街**，统一社会信用代码91512081345726712H。 法定代表人：张勇，经理。 委托诉讼代理人：李霞，四川简兴律师事务所律师。 被告（案外人）：余天云，女，1958年9月17日生，汉族，住四川省简阳市。 委托诉讼代理人：马文清，简阳市石盘法律服务所法律工作者。 被告（被执行人）：曾孝彬，男，1967年4月25日生，汉族，住四川省简阳市。 被告（被执行人）：重庆坤田房地产开发有限公司，住所地重庆市南岸区南坪街道南坪西路****，统一社会信用代码91500108671007414D。 法定代表人：曾孝彬，总经理。 原告四川金地城房地产开发有限公司（以下简称金地城房地产公司）与被告余天云、曾孝彬、重庆坤田房地产开发有限公司（以下简称坤田房地产公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。金地城房地产公司委托诉讼代理人李霞，余天云及其委托诉讼代理人马文清，曾孝彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 金地城房地产公司向本院提出诉讼请求：准予执行位于简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号××住房。事实和理由：2020年1月13日，原告起诉坤田房地产公司、曾孝彬民间借贷纠纷法院立案受理。2020年3月9日，法院根据原告申请，对曾孝彬所有的位于简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号××住房予以查封。同年3月26日，简阳市人民法院作出民事调解书，确认坤田房地产公司、曾孝彬共同偿还原告借款本金300万元和相应利息，并承担案件受理费和保全费。同年7月10日，余天云以其为案涉住房的买受人为由，提出执行异议。简阳市人民法院于同月16日作出执行裁定书，裁定中止对案涉住房的执行。原告认为，余天云之主张并无充分证据证明，没有全款支付房款的证据，不足以排除执行，故提起诉讼。 余天云辩称，其于2016年9月19日与曾孝彬签订《转让协议》，曾孝彬将案涉房屋卖给她，同月20日将房款358,000元交与曾孝彬，2017年4月11日将购房尾款52,990元交与曾孝彬。2018年6月27日，其接收占有该房屋，并于2018年7月12日用自己的银行卡向四川省成都市地方税务局交税11,697.69元，于2019年1月29日用自己的银行卡向房地产管理部门交维修基金3,544元。之后，其装修入住至今，物业费均由其缴纳，故而该房屋属于案外人所有。她作为案外人，已经交付了全部房款，并实际占有该房屋，且对房屋过户登记手续没有过错，对案涉房屋具有排除执行的权利，请求人民法院依法支持异议请求。 曾孝彬、坤田房地产公司辩称，余天云所述属实，其将认购的房屋转卖给了余天云，因当时不能更名，故之后仍然以其名义购房。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人的陈述和经审查当事人提供的证据，本院认定事实如下： 一、执行案件来由 2020年1月13日，本院受理金地城房地产公司与坤田房地产公司、曾孝彬民间借贷纠纷一案。诉讼中，金地城房地产公司于2020年3月9日向本院申请财产保全，本院作出（2020）川0180民初233号之一民事裁定书，裁定：“……二、对被申请人曾孝彬所有的位于简阳市××路××号××栋××楼××房××平方米，证号：监证**）、简阳市XX镇XX路XX号XX栋XX楼商业用房一套（面积46.8平方米，证号：：监证**、简阳市××路××号××栋××楼××房××平方米，证号：监：监证**简阳市XX镇XX街XX号XX楼XX号商业用房一套（面积42.7平方米，证号：监证××）、简阳市XX镇XX街XX号XX层XX楼XX号商业用房一套（面积85.4平方米，证号：监证××）、简阳市XX街道办事处XX路XX号XX幢XX单元XX楼XX住宅一套（面积169.54平方米，证号：监证××）、简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号住宅一套（面积88.6平方米，备案号：XX）予以查封，查封期限为三年……”2020年3月19日，简阳市不动产登记中心对前述房产予以协助查封。 2020年3月26日，金地城房地产公司与坤田房地产公司、曾孝彬民间借贷纠纷一案，双方当事人自愿达成协议,约定“一、坤田房地产公司、曾孝彬欠金地城房地产公司借款300万元及利息，定于2020年12月30日前偿还借款本金300万元，2021年4月30日前偿还借款利息（利息以本金300万元为基数，按月息2%计算，从2017年12月15日起计算至付清借款本金之日止）；二、如果坤田房地产公司、曾孝彬未按期履行还款义务，视为借款本息一并于2020年12月30日到期，金地城房地产公司有权就剩余借款本息向法院申请强制执行……”法院以民事调解书对该协议予以确认。 2020年7月，余天云对前述简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号住房提出执行异议，本院于2020年7月16日作出（2020）川0180执异81号执行裁定书，裁定中止对案涉住房的执行。 二、诉争财产情况 2016年9月19日，曾孝彬作为甲方，与作为乙方的余天云就案涉房屋签订《转让协议》。协议载明“……甲方曾孝彬（黄胜）在蓝湖城邦排号认购一套住房，XX幢XX号，面积88.94㎡，单价4,620元／平米，预交3,500元(认购书编号XX，签订时间2016年9月4日)，经多次找开发商协商更改认购书名，开发商都不同意。经甲、乙双方协商，甲方将认购书及购房资格转让给余天云认购此套房产，为此双方达成如下协议：1、余天云认购蓝湖城邦XX幢XX号住房，面积88.94㎡。单价按开发商售价4,620元/㎡，余天云以曾孝彬名代交纳房款。2、并退甲方先前交纳的定购金3,500元。3、在开发商签订网签合同后，一切税费按规定缴纳。4、双方协商，因此房认购书户名是曾孝彬（黄胜），在简阳移交成都市后不能改名。双方同意在开发商办理产权后，另行办理过户，过户所有税费由乙方承担。” 2016年12月21日，余天云作为甲方与作为乙方的曾孝彬（兵）签订《购房及移交过户协议》，载明“……甲方在2016年9月19日向乙方交购房款叁拾伍万捌仟元整。因开发商要求不能由曾孝兵（黄胜）的定购名改为余天云。……通过甲、乙双方协商后达成如下协议：一、该房（蓝湖城帮XX号楼XX号房）在开发商售楼部签订购房合同时，用曾孝兵的名字4,620元/平方米以内全款一次性购买签订合同，收据上曾孝兵签字说明房款是由余天云全额出资。购房时按规定首套房应缴税费由余天云支付，房屋的所有权属余天云。合同签订后—切手续由余天云保管，在国家有关规定最短时间内曾孝兵户名过给余天云，过户过程中产生的一切税费均由曾孝兵支付。二、余天云交给曾孝兵的购房款叁拾伍万捌仟元以外的余款，在签订正式的购房合同后，购房余款由余天云一次性支付给曾孝兵，曾孝兵出具收据。此房过户给余天云之前，乙方不能以任何理由和名义用此房进行有损甲方利益的行为。……四、如乙方需购回此房，按2016年12月的现行价格执行，当月内支付，或按所占用甲方资金10%计算月息退款给甲方。” 2017年1月2日，曾孝彬与四川德源房地产开发有限公司签订《四川省商品房买卖合同（预售）》，约定曾孝彬购买案涉住房，单价4,620.98元／平米，面积88.94㎡，总价款410,990元。买受人分期付款，在2017年6月30日前分2次支付该商品房的全部价款：其中于2016年12月31日前首期支付193,500元，于2017年6月30日前第二期支付217,490元。之后，双方还签订《商品房买卖合同》补充协议。同月4日，该商品房买卖合同进行了网签备案，签约备案号XX。2018年6月27日，曾孝彬支付案涉住房购房尾款215,919元。案涉住房购房款均由曾孝彬向开发商交纳，前述商品房买卖合同和房款收据中没有显示余天云参与的情况。 另查明，段焰德与余天云系夫妻关系。余天云提交的证据显示：2016年9月20日曾孝彬出具收条，内容为“今收到段焰德交来购蓝湖城帮XX号楼XX房款358,000元”；2017年4月11日曾孝彬出具收条，内容为“今收到余天云交来购蓝湖城邦购房余款52,990元”，并承诺“XX房款已全部收齐，（在6月30日前把剩余房款全都抵齐，）如没完善，所有责任由曾孝彬、黄胜承担。”2018年6月27日曾孝彬接受四川德源房地产开发有限公司交付的案涉住房，并将该房屋交与余天云。余天云于2018年7月12日向四川省成都市地方税务局交税11,697.69元，于2019年1月29日向房地产管理部门交维修基金3,544元，但相关部门出具的交款票据中交款人均为曾孝彬。其后，余天云对案涉住房进行了装修，并入住至今。案涉住房尚未办理不动产登记。 此外，关于房款交付问题，余天云主张均是现金交付，其对房款来源问题先后出现两种陈述，一种是取回向红塔供销社的借款40万元加上家里的现金，一种是银行取款加上家里的现金。根据银行交易记录，2016年9月18日，余天云从中国建设银行取款4万元，从中国银行分别取款40,085元、40,076元，从中国农业银行取款11,800元，段焰德从中国建设银行取款10,300元。2017年4月11日，余天云从中国农业银行取款14,000元。 上述事实，有原、被告提交并经庭审质证确认的四川省商品房买卖合同（预售）、《商品房买卖合同》补充协议、转让协议、购房及移交过户协议、收条、承诺、收款收据、成都市住宅专项维修资金交款凭证、物业费和电费收据、交款截图、房号面积确认书、银行交易记录、民事裁定书、民事调解书以及当事人陈述等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十二条的规定，判断执行标的能否执行，需认定案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，余天云主张其作为房屋买受人，对案涉房屋享有排除强制执行的民事权益，并依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定请求排除强制执行。对该主张，结合原、被告诉辨情况和全案证据，本院评述如下： 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”。根据该条的规定，案外人对登记在被执行人名下的不动产有提出异议的权利，并在符合前述四个要件的情况下可以排除对该不动产的执行行为。本案中，案涉房产仅网签合同备案登记在曾孝彬名下，根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”曾孝彬未取得案涉房产的物权，也仅有物权期待权，不符合前述二十八条“登记在被执行人名下的不动产”的规定，本案不能直接参照适用该条款。同时，曾孝彬转让未取得物权的房产给余天云的行为，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”的规定。 其次，双方交易价款的支付问题上存在颇多疑点。从交易时间节点看，根据曾孝彬出具的收条显示，曾孝彬于2016年9月20日收款358,000元，2017年4月11日收款52,990元，而该收款时间和数额与曾孝彬向开发商支付房款的时间和数额均不相同，不能一一对应。从款项交付过程看，余天云和曾孝彬在执行异议听证过程中曾经陈述一起去开发商处交纳房款，而后本案庭审中变更为余天云交付现金给曾孝彬，由曾孝彬交纳房款。曾孝彬对向开放商交纳房款的细节不能详细陈述。从支付房款来源看，余天云曾称系取回向红塔供销社的借款40万元来支付的，但该事实经本院核查为虚构。余天云其后变更主张的事实，称从银行取款支付，但经查其于收条载明的付款时间段内也仅有10多万元的取款记录，与收条载明的金额相差甚远。根据《最高人民法院关于适用的解释》第一百零八条第一款“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。”本院认为余天云主张的银行取款加上家里的现金足额支付房款的事实不具有高度可能性，不足以证明已经全部支付房屋价款，本院对该事实不予认定。 综合以上因素，本院认为余天云对案涉住房的权利不足以优先于金地城房地产公司的权利，不足以排除强制执行，故对金地城房地产公司的诉讼请求予以支持。 综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十三条规定，判决如下： 准许对位于简阳市东城新区××村××期××号楼××单元××层××号××住房（备案号XX）的执行。 案件受理费8,050元，由被告余天云负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  苏 刚 审 判 员  叶朦朦 人民陪审员  李 萍 二〇二〇年十一月十六日 书 记 员  裴莹盈