宁波市镇海区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0211民初1665号 原告（反诉被告）：宁波市镇海骆驼曙光印刷有限公司（统一社会信用代码：91330211713383240B），住所地浙江省宁波市镇海区骆驼团桥村。 法定代表人：林仁娣，该公司董事长。 委托诉讼代理人：蒋学明，男，该公司员工。 被告（反诉原告）：浙江恒中城工业科技有限公司（统一社会信用代码：91330201071498184M），住所地浙江省宁波市高新区院士路****。 法定代表人：史国行，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：竺雷兴，宁波宁雷律师事务所律师。 原告宁波市镇海骆驼曙光印刷有限公司（以下简称曙光公司）与被告浙江恒中城工业科技有限公司（以下简称恒中城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月19日立案受理，依法适用简易程序于2020年7月28日进行审理。后被告恒中城公司向本院提起反诉，本院受理后决定合并审理。因发现有不适宜继续适用简易程序的情形，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月26日公开开庭进行了审理。原告曙光公司委托诉讼代理人蒋学明到庭参加了2020年7月28日的庭审。原告曙光公司委托诉讼代理人蒋学明、被告恒中城公司法定代表人史国行、委托诉讼代理人竺雷兴到庭参加了2020年8月26日的庭审。本案现已审理终结。 原告曙光公司向本院提出诉讼请求：解除原、被告于2020年1月23日签订的《厂房租赁合同》。被告返还租房保证金16000元。事实和理由：原告因拆迁向被告租赁厂房，并签订了《厂房租赁合同》。原告于2020年3月中旬准备搬迁时，发现在原告不知情的情况下，被告已将该厂房租给他人，且租房人正在案涉厂房装修。原告多次向被告交涉。被告一会说保证金全部归还，一会说上面领导不同意，直到现在分文不退。原告无奈之下向本院起诉。 被告恒中城公司答辩称，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。《厂房租赁合同》第三条约定第一年租金支付日期为2020年3月1日，先支付后使用。第五条约定如果中途出现退租、转租转让，则不退还租金和保证金。按照案涉合同约定，原告应于2020年3月1日支付第一年的租金，原告到期后却以新冠肺炎疫情为由不予支付，其行为构成违约。因原告已于2020年2月20日微信告知被告帮其转租案涉厂房，且同年4月11日明确告知被告不再继续履行案涉合同，按照案涉合同约定和法律规定，保证金不予退还。原告还需赔偿被告场地闲置费和违约金。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 反诉原告恒中城公司向本院提出反诉请求：1.确认《厂房租赁合同》于2020年8月26日解除；2.判令反诉被告支付厂房场地闲置费71？526.58元（自2020年4月1日起暂计至2020年8月26日，共计148天）；3.判令反诉被告支付违约金88？200元。事实和理由：2020年1月23日，恒中城公司与曙光公司签订《厂房租赁合同》，约定：恒中城公司将坐落于镇××路××号的980平方米（含公摊面积）厂房出租给曙光公司，租赁期为3年，自2020年4月1日至2023年3月31日止，年租金为176？400元。第一年租金支付日期为2020年3月1日，到期后曙光公司以新冠肺炎疫情为由不予支付，拖欠至今。曙光公司微信通知恒中城公司帮其转租案涉厂房，案涉厂房空置至今。恒中城公司认为曙光公司提前要求退租，根据案涉合同约定，恒中城公司有权终止案涉合同，曙光公司应按案涉合同约定支付场地闲置费并承担违约责任。为维护自身合法权益，反诉原告特提起反诉。 反诉被告曙光公司答辩称，受新冠肺炎疫情影响，曙光公司于2020年2月20日告知恒中城公司张某经理，要求解除合同，让其把案涉厂房租掉。张某表示同意。后曙光公司带人看房时发现案涉厂房已被租掉，曙光公司打电话给张某，张某告知已将案涉厂房出租给他人。曙光公司要求将保证金16？000元退还，张某说要问一下领导。曙光公司认为，案涉合同约定从2020年4月1日起租，恒中城公司已于2020年4月初将案涉厂房出租给他人，不存在任何损失。同时案涉合同约定，如有不可抗力影响，曙光公司可以解除合同。新冠肺炎疫情属于不可抗力，曙光公司不应赔偿损失。综上，要求驳回反诉原告的反诉请求。 原告（反诉被告）曙光公司向本院提交了下列证据： 1.《厂房租赁合同》1份，拟证明原、被告于2020年1月23日签订租赁合同。被告无异议，本院依法予以认定。 2.收款收据1份，拟证明原告已向被告交付履约保证金16000元。被告无异议，称收据上载明是厂房租赁定金。本院对该证据依法予以认定。 3.通话录音1份（附文字材料1份），拟证明恒中城公司员工张某告知曙光公司案涉厂房已出租出去。被告无异议，本院依法予以认定。 4.2020年7月28日拍摄的照片2张，拟证明案涉厂房仍在生产。被告无异议，本院依法予以认定。 被告（反诉原告）恒中城公司向本院提供了微信聊天记录2页、微信个人信息界面3页，拟证明曙光公司未按约履行案涉合同。曙光公司对该组证据真实性无异议，质称称恒中城公司已于2020年3月底将案涉厂房出租给他人。本院对该组证据的真实性予以认定。 恒中城公司申请证人张某出庭作证。张某到庭陈述：证人是恒中城公司员工，负责招商，2020年4月中旬离职。2020年1月，曙光公司找证人租厂房，签订了合同并支付了定金。2020年3月1日付第一期房租前，因为疫情原因，曙光公司说不租了，并要求证人帮忙转租，证人当时是说尽量帮忙租掉，但租不掉也要付房租。前任租户是2020年3月底前搬掉的。因为曙光公司不租了，恒中城公司重新找租户，把厂房隔成两间，到2020年4月的时候租出去了一间，但不是证人经手的，另外一间有没有租掉证人不确定。2020年3月，曙光公司来退定金，是公司另一个同事和他们协商，具体协商结果不清楚。证人对曙光公司提供的录音无异议，承认是自己与曙光公司股东林磊敏的录音，时间是2020年4月5日。 恒中城公司对证人证言无异议，曙光公司质证称认可70%的证人证言，另外30%是偏向恒中城公司说话。本院对证人证言的真实性予以认定。 本院依职权调取恒中城公司与案外人宁波市镇海恒世达工具厂（以下简称恒世达厂）签订的《厂房租赁合同》1份、现场照片10张，制作恒世达厂大股东李世旦调查笔录1份。曙光公司无异议。恒中城公司对该组证据三性无异议，称曙光公司承租的是980平方米厂房，恒中城公司只转租出去480平方米厂房，剩余500平方米厂房闲置。本院对该组证据依法予以认定。李世旦在调查笔录中称2020年4月份有家口罩厂在另一间厂房做了1个多月，结合2020年4月5日电话录音中张某承认案涉厂房两间已租出去的事实，本院认定案涉厂房另一间已于2020年4月被恒中城公司租出。 本院经审理，认定事实如下： 2020年1月23日，恒中城公司（甲方）与曙光公司（乙方）签订《厂房租赁合同》1份，约定：甲方提供给乙方使用的厂房坐落于开源路161号园区，厂房使用场地建筑包括公摊面积为980平方米。厂房租赁期自2020年4月1日至2023年3月31日止。厂房起始年租金为176400元。租金一年一付，均需提前一个月支付。先支付后使用。租金支付日期为每年3月1日。第一年租金分两期支付，第一年第二期的支付时间为2020年9月1日。往后每年一年一支付。双方签订合同后，乙方同意向甲方支付履约保证金，保证金数额为16?000元，以保证乙方在合同期限内履行和遵守本合同的约定及各项法律规定和政策规定。履约保证金在租赁期限届满后，双方账清退还。如果中途出现退租、转租转让，则甲方不再退还乙方租金和保证金，相应乙方还需承担年租金的50%额度赔付给甲方。租赁期间，因不可抗力的原因和市政动迁造成本合同无法履行的，本合同自动终止。租赁期间，乙方应及时支付租金及其他应支付的一切费用，乙方如到期未按约定付清租金的，乙方每日须向甲方支付年租金的2‰作为违约滞纳金；乙方如拖欠租金满半个月的或提前退租的，甲方有权终止本合同，终止合同后所产生的一切经济损失由乙方承担，包括场地的闲置时间、后续招商需要支付的中介费用，相应乙方还需承担年租金50%额度的违约金赔付给甲方。凡因发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的，其发生和后果不能防止或避免的不可抗力致使任何一方不能履行本合同时，在遭受不可抗拒期间的一方由此而免责，以事实书面形式通知。 2020年1月13日，曙光公司支付恒中城公司16000元，恒中城公司出具收款收据1张，载明为“开源路161号厂房租赁定金”。该款项在租赁合同签订后已转为履约保证金。 2020年2月20日，曙光公司股东林磊敏向恒中城公司工作人员张某发送微信：“张经理，受疫情影响，十七房的厂房帮我们转租掉吧。谢谢你”。2020年4月11日，林磊敏再次微信联系张某：“贵公司损失的部分我们适当出一点应该的。我们也是提早知会你们没法继续租赁了”、“麻烦帮我转达给贵公司”。 后恒中城公司将案涉厂房分隔为两间，一间面积为482平方米，另一间约为500平方米。2020年3月18日，恒中城公司与案外人恒世达厂签订《厂房租赁合同》1份，约定恒中城公司将案涉厂房面积为482平方米的一间厂房出租给恒世达厂，租赁期自2020年4月1日至2023年3月31日，起始租金为86?760元，租金一年一付，第一年租金支付日期为2020年3月25日。 另查明：案涉厂房分隔的另一间厂房亦于2020年4月出租，目前处于空置状态。 对于双方争议的《厂房租赁合同》解除问题，本院认为，法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。曙光公司已提出解除《厂房租赁合同》的诉讼请求，恒中城公司提出了确认《厂房租赁合同》于2020年8月26日解除的反诉请求，表明恒中城公司对于解除《厂房租赁合同》并无异议，双方实际已就解除《厂房租赁合同》达成一致意见，故本院确认《厂房租赁合同》于2020年8月26日解除。 对于双方争议的履约保证金问题，本院认为，首先，恒中城公司与曙光公司签订的《厂房租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。案涉合同第五条明确约定，如果中途出现退租、转租转让，则恒中城公司不再退还曙光公司租金和保证金。现曙光公司于2020年2月20日向恒中城公司提出退租的请求，系曙光公司单方面违约。根据该条规定，无论曙光公司中途退租是否造成恒中城公司实际损失，恒中城公司均不再退还保证金；其次，虽然新冠肺炎疫情属于不可抗力，但不表示曙光公司退租不需要承担任何责任。综上，本院对原告曙光公司要求被告恒中城公司退还保证金16000元的诉请不予支持。 对恒中城公司主张的闲置费和违约金问题，本院认为，首先，曙光公司于2020年2月20日向恒中城公司提出退租后，案涉厂房分隔的一间482平方米厂房已于2020年3月18日租出，租赁期亦从2020年4月1日起计算，不存在闲置的情形。分隔的另一间厂房本院亦已认定于2020年4月租出去，虽然现在处于闲置状态，但该状态与恒中城公司不积极转租有一定关系。故本院认为恒中城主张的闲置费证据不足；其次，《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。案涉合同第八条约定，不可抗拒力致使任何一方不能履行本合同时，在遭受不可抗拒期间的一方由此而免责。本次新冠肺炎疫情属于不可抗力，曙光公司提出退租的2020年2月份正是我国新冠肺炎疫情最严重的时候，曙光公司提前告知恒中城公司退租，与恒中城公司积极协商退租事宜，根据公平责任原则，本院认为可以部分免除其违约责任。本院不支持曙光公司要求恒中城公司退还保证金16000元的诉请，以此让曙光公司承担解除合同给恒中城公司造成的部分损失，为合理分担因疫情导致的不利后果，本院对恒中城公司主张的闲置费和违约金亦不予支持。 综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十七条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认宁波市镇海骆驼曙光印刷有限公司与浙江恒中城工业科技有限公司签订的《厂房租赁合同》于2020年8月26日解除。 二、驳回原告宁波市镇海骆驼曙光印刷有限公司的诉讼请求。 三、驳回反诉原告浙江恒中城工业科技有限公司的其他反诉诉讼请求。 本诉案件受理费200元，由原告宁波市镇海骆驼曙光印刷有限公司负担（已预交）。反诉案件受理费1?747元，由反诉原告浙江恒中城工业科技有限公司负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。 审 判 员 谢朝宏 二〇二〇年十一月十七日 代书记员 赵静怡