广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0784民初2879号原告：冯永祥，男，1962年3月11日出生，汉族，住广东省鹤山市****************，公民身份号码：440************31X。被告：李燕卿，女，1979年1月3日出生，汉族，住广东省鹤山市****************，公民身份号码：440************242。原告冯永祥与被告李燕卿房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月6日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月14日公开开庭进行了审理。原告冯永祥、被告李燕卿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冯永祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告归还押金单据；2.判令被告支付原告拖欠的租金共21600元；3.判令被告支付违约金20000元；4.判令被告支付其擅自拆走房屋4个铝合金门造成的损失共3000元；5.判令被告支付其擅自拆走房屋内所有电线、灯管、电制等造成的损失共5000元；6.判令被告承担本案的所有诉讼费用。事实和理由：2015年4月1日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定，原告将位于鹤山市*****************屋（二楼及变压器一个）租给被告使用，租赁期为5年，原告从2015年4月1日起将出租屋交给被告使用，至2020年3月31日止，并约定被告一次性交纳20000元的押金。按照《租赁合同》的约定，租赁期间前两年（即2015年4月1日至2017年3月31日）房屋的租金为每月5000元，另外加收厨房租金每月100元，之后每年房屋的租金递增，即2017年4月1日至2018年3月30日的租金为每月5300元，2018年4月1日至2019年3月30日的租金为每月5600元，2019年4月1日至2020年3月30日的租金为每月5900元，但是被告在2017年4月1日至2018年3月30日期间每月只交纳租金5000元，每月欠交300元，共欠交3600元；在2018年4月1日至2019年3月30日期间每月只交纳租金5000元，每月欠交600元，共欠交7200元；在2019年4月1日至2020年3月30日期间每月只交纳租金5000元，每月欠交900元，共欠交10800元。被告一共欠交递增租金21600元。双方曾经口头约定，拖欠的租金21600元，用押金20000元来抵扣，但是由于被告在租赁期间的最后4个月没有交纳租金，所以押金20000元已经抵扣最后4个月的租金。因20000元押金已抵扣租金，要求被告归还押金单据，但被告迟迟没还。综上，被告除拖欠21600元的租金外，还应归还押金单据。被告在2016年有7个月逾期交纳租金，在2017年有8个月逾期交纳租金，在2018年有5个月逾期交纳租金，合共逾期交纳租金20个月，按照《租赁合同》第七条“逾期交纳租金的，承租人应支付违约金每月1000元”的规定，被告共应支付违约金20000元。被告在退租时擅自拆走房屋的4个铝合金门（共价值3000元），拆去屋内的所有电线、灯管、电制等（共价值5000元），按照《租赁合同》第五条规定，被告需赔偿以上物品，合计8000元。综上，被告合共应支付49600元。原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。李燕卿辩称，押金单据确实在被告手上，因为原告未退还押金，所以未归还给原告。对拖欠租金的事实有异议，被告已经结清了租金。关于违约金，被告承认是有拖欠过租金，但原告请求的违约金过高，要求法院按实际情况调整。关于拆走的铝合金门，被告已经归还给原告。被告搬走时只是拆走了自己的机械设备，并没有拆走原告的电线、灯管、电制。本案诉讼费用的承担，由法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2015年4月1日，冯永祥将其家庭共有的位于鹤山市****************的房屋（二楼及变压器一个）出租给李燕卿使用，双方并签订《租赁合同》，合同约定：租赁期为五年，出租方（冯永祥）从2015年4月1日起将出租屋交给承租方（李燕卿）使用，至2020年3年31日收回。合同签订时，承租方需一次性缴付按金20000元给出租方，按金不计利息，合同期满后，承租方应付清水、电费等一切费用，出租方才退回按金。2015年4月1日至2017年3月31日，承租方应向出租方每月交纳租金5000元，另加收厨房租金每月100元；2017年4月1日至2018年3月31日，承租方应向出租方每月交纳租金5300元，另加收厨房租金每月100元；2018年4月1日至2019年3月31日，承租方应向出租方每月交纳租金5600元，另加收厨房租金每月100元；2019年4月1日至2020年3月31日，承租方应向出租方每月交纳租金5900元，另加收厨房租金每月100元；承租方先付款后使用，每月6日前交付当月租金。变压器变损费每月1200元，一楼、二楼每月各付600元。承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金每月1000元。等等。合同签订后，李燕卿于2015年4月10日向冯永祥交纳了按金20000元，并由冯永祥出具按金收据给李燕卿。李燕卿于2015年4月1日起租用涉案房屋，于2020年6月23日搬走。租赁期间，李燕卿已缴清变损费、厨房租金、水电费等费用，并支付了2015年4月至2020年3月份的租金每月5000元。李燕卿交纳的按金20000元，已用来抵扣2020年3月至2020年6月份的租金及费用。庭审中，冯永祥确认李燕卿已将拆走的4个铝合金门归还，由其自行安装好，并表示不再需要李燕卿赔偿该项损失。上述事实，有当事人提供的证据以及庭审笔录在案证实，足以认定。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。冯永祥与李燕卿签订的《租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，合法有效，受法律保护，双方应按照合同约定全面履行各自的权利和义务。关于按金收据的问题。庭审中双方当事人均确认，李燕卿交纳的20000元按金已用于抵扣2020年3月至2020年6月份的租金及费用，故李燕卿应向冯永祥归还按金收据。关于尚欠租金的问题。根据《租赁合同》约定，2017年4月1日至2018年3月31日每月租金为5300元，2018年4月1日至2019年3月31日每月租金为5600元，2019年4月1日至2020年3月31日每月租金为5900元，而李燕卿于2017年4月1日至2020年3月31日期间每月只支付了租金5000元，差额部分的租金为21600元（300×12+600×12+900×12）。冯永祥要求李燕卿补交租金21600元，理据充分，其请求本院予以支持。李燕卿辩称，其与其他租户曾与冯永祥协商，冯永祥同意免除租赁期间递增的租金，李燕卿并提交了有租户温志成、蒋裕乾作为证明人签名的证书文件予以证明，冯永祥对此予以否认。由于李燕卿并未向本院申请温志成、蒋裕乾作为证人出庭作证，无法核实该证书文件的签名及内容的真实性，且温志成、蒋裕乾均为冯永祥的租户，对证明的内容有利益关系，故本院对李燕卿提交的证书文件以及其辩解不予采纳。关于违约金问题。《租赁合同》约定承租方逾期交付租金的，除仍应及时如数补交外，应支付违约金每月1000元，本案冯永祥主张李燕卿于租赁期间有20个月逾期交付租金，但未提供充分的证据证明，庭审中李燕卿虽然未确认逾期交付租金的期数，但承认存在逾期交付租金的事实，李燕卿并认为，冯永祥主张的违约金过高，要求法院调整。本院综合考虑李燕卿的违约程度以及给冯永祥造成的损失情况，酌情调整违约金为5000元。关于冯永祥主张4个铝合金门的损失问题。庭审中，冯永祥确认李燕卿已将拆走的4个铝合金门归还，由其自行安装好，并表示不再需要李燕卿赔偿该项损失，故该项请求本院不再作处理。关于冯永祥主张电线、灯管、电制的损失问题。李燕卿不承认搬走时有拆走租赁房屋内的电线、灯管、电制，而冯永祥提供的租赁房屋的照片是于2020年8月24日拍摄的，距离李燕卿搬走（2020年6月23日）已有2个月时间，并不能真实反映出李燕卿搬走时租赁房屋的真实状态，此外，冯永祥未能提供其他证据证明租赁房屋内的电线、灯管、电制是被李燕卿拆走的，故冯永祥要求李燕卿赔偿租赁房屋内的电线、灯管、电制的损失5000元，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李燕卿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯永祥归还按金收据；二、被告李燕卿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯永祥支付租金21600元；三、被告李燕卿于本判决发生法律效力之日起十日内向原告冯永祥支付违约金5000元；四、驳回原告冯永祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取520元，由原告冯永祥负担287.50元，被告李燕卿负担232.50元（受理费原告已预交，原告并同意被告负担的受理费由被告迳付原告，故本院不再收退）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。审 判 员 吕铁城二〇二〇年十一月四日法官助理 任泳怡书 记 员 王小青