浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终901号 上诉人（原审被告、反诉原告）：浙江永鼎节能科技有限公司，住所地浙江省衢州市柯城区曙光路**。 法定代表人：姚雪刚，执行董事。 委托诉讼代理人：周力峰，上海尚法律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：衢州市世纪天成小区业主委员会，，住所地浙江省衢州市柯城区龙化路** 诉讼代表人：张星忠，常务副主任。 上诉人浙江永鼎节能科技有限公司（以下简称“永鼎公司”）因与被上诉人衢州市世纪天成小区业主委员会（以下简称“世纪天成业委会”）承包合同纠纷一案，不服浙江省衢州市柯城区人民法院（2020）浙0802民初1633号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月25日立案后，依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。 永鼎公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判为上诉人每年应支付被上诉人停车场承包费由原协议约定的18万元变更为7.5万元。2.诉讼费由被上诉人负担。二审中，上诉人变更上诉请求为：撤销一审判决，依法改判为上诉人不用支付2020年1月4日至2020年7月4日的停车场承包费。事实与理由：2020年7月27日，上诉人收到浙江世通房地产开发公司（以下简称“世通公司”）一则通知和相关权属信息，称衢州世纪天成小区10幢三楼停车场有42个车位的所有权为其公司所有（其中1、2、3、46、47、8、55、56、57、70、71、72号车位已经柯城区人民法院拍卖），小区业委会无权出租，并限期与该公司达成管理租赁协议，否则适时维权。上诉人认为被上诉人没有权利出租他人所有的财产，只能按其所有的三十个车位出租。 针对永鼎公司的上诉，被上诉人世纪天成业委会答辩称：世纪天成小区10幢三楼停车场原本存在安全隐患，是永鼎公司的法定代表人姚雪刚主动要求社区、业委会、街道把停车场管理起来的。世通公司的30个车位，使用权是给了衢州加贝购物广场有限公司（以下简称“加贝公司”）的，让加贝公司使用45年，产权证也移交给加贝公司。现在世通公司要对这30个车位主张权利，应该去找加贝公司，与世纪天成业委会无关。况且，加贝公司不存在把30个车位使用权转移给第三方的情况，在公开招投标的时候，世纪天成业委会明确告知过中标的永鼎公司，加贝公司拥有30个车位的使用权，要首先满足加贝公司有30个车位。加贝公司是为了解决停车场安全隐患问题，同意将30个车位纳入承包范围统一进行管理，这30个车位的承包费不应扣除。请求二审驳回上诉，维持原判。 世纪天成业委会向一审法院起诉请求：判令永鼎公司向世纪天成业委会支付2020年1月4日至2020年7月4日场地租金90000元、滞纳金16200元，并支付诉讼期间的场地租金和滞纳金。永鼎公司反诉请求：依法判令变更停车场承包金由原协议约定的180000元变更为90000元。 一审法院认定事实：2019年7月5日，世纪天成业委会与永鼎公司签订一份《停车场承包经营合同》，约定：一、世纪天成业委会将龙化路278号世纪天成小区10幢三楼停车场内72个车位委托给被永鼎公司经营管理。二、经营范围：世纪天成小区10幢三楼停车场72个车位收费管理。三、承包经营年限：甲方委托乙方承包经营期限为十年（2019年7月6日至2029年7月5日止）。本届业委会签订期限为五年，后五年由下届业委会续签。四、停车场承包金额及付款方式：承包款基数为每年人民币180000元，每半年付款一次。签订合同三天之内付款90000元，于12月5日前，付款90000元，先付后租。因考虑到乙方前期投入比较多，前四年每年承包款都为180000元整，从2023年，即第五年开始，承包款按每年3%递增。合同签订后，永鼎公司按约支付前半年租金90000元，在停车场管理设施建成实行收费管理时，受到小区10幢单身公寓业主抵制，双方发生纠纷后报警处置，经多次协商未果。另72个车位中12个车位产权单位为世通房开公司，该公司因欠银行债务未还车位正被实施拍卖。 一审法院认为，世纪天成业委会与永鼎公司签订的《停车场承包经营合同》不违反法律规定，合法有效。永鼎公司在承包经营合同的履行过程中，因收费问题遇到小区10幢单身公寓业主抵制，之后业主与永鼎公司之间的纠纷经多次协商未果，从而导致永鼎公司未交付承包费用，此中既有世纪天成业委会未协调好小区业主确保合同全面履行的原因，也有永鼎公司履行方式方法欠妥的原因，永鼎公司未交付半年承包费不构成违约，世纪天成业委会要求支付滞纳金，该院不予支持。双方约定72个车位中属于世通房开公司所有的12个车位已被实施拍卖，该部分承包费用应当相应比例进行核减，永鼎公司每年应支付原告承包费调整为150000元（72-12/72×180000），扣除永鼎公司已支付半年承包费90000元，还应支付半年承包费60000元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、永鼎公司支付世纪天成小区业委会从2020年1月4日至2020年7月4日停车场承包费60000元，于判决生效之日起十日内履行完毕；二、驳回世纪天成小区业委会其他诉讼请求；三、驳回永鼎公司其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2424元，减半收取1212元，反诉案件受理费2050元，减半收取1025元。由世纪天成小区业委会负担737元；永鼎公司负担1500元，于判决生效之日缴纳。 二审中，上诉人永鼎公司向本院提交下列证据：1.通知一份、衢州市不动产登记信息查询记录一份，拟证明世纪天成小区10幢三楼停车场中有30个车位属于世通公司所有，世纪天成业委会无权进行出租。2.公证书一份，拟证明本案争议的30个车位的使用权属于加贝公司，根据世通公司与加贝公司的约定，加贝公司不得将该30个车位用于进行质押、转让、出租或使用权转移第三方等。经质证，被上诉人世纪天成业委会认为：对证据的真实性均无异议。世通公司的通知与世纪天成业委会无关，应该发给加贝公司。世纪天成业委会将本案争议的30个车位所在的停车场承包出去，加贝公司是同意的。经审查，本院认为：因双方当事人对证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认，上述证据可以证明本案争议的30个车位所有权属于世通公司，使用权属于加贝公司。 被上诉人世纪天成业委会向本院提交下列证据：1.世纪天成十号楼三楼停车场协调会会议记录和签到单各一份，拟证明世纪天成业委会将世纪天成是10幢三楼停车场承包出去是经过街道、社区、物业、业主代表协商同意的，加贝公司同意将其拥有使用权的30个车位一并纳入承包经营管理。永鼎公司的法定代表人姚雪刚也参加了协调会，对停车场72个车位的产权情况是清楚的，知晓有30个车位的使用权属于加贝公司。2.公证书一份，拟证明世通公司要收回30个车位，应当起诉加贝公司。经质证，上诉人永鼎公司认为：对证据的真实性无异议，对证明目的有异议。在会议签到单中签字的“江新高”是否有权代表加贝公司存疑，世纪天成业委会没有提供授权委托书。世纪天成业委会应当保证出租的停车场不存在权利瑕疵，现在世通公司已经向永鼎公司提出权利主张，30个车位的所有权属于世通公司，世纪天成业委会无权出租，承包费用应按比例核减。经审查，本院认为：因双方当事人对证据的真实性没有异议，本院对上述证据的真实性予以确认。结合被上诉人世纪天成业委会在一审中提交的证据，世纪天成业委会就案涉停车场承包事宜多次召集街道、社区、业委会、物业、业主代表等召开协调会，其中2019年5月21日、2019年5月28日两次协调会签到单上，代表加贝公司签名的均为江新高，上诉人永鼎公司的法定代表人姚雪刚也参加协调会并在签到单上签名，没有对江新高的身份提出过异议，可以认定加贝公司对案涉停车场承包事宜知情，并且同意将其拥有使用权的30个车位一并纳入承包经营管理。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。另查明，世纪天成小区10幢三楼停车场内72个车位中，有42个车位产权单位为世通公司。世通公司承诺免费提供加贝公司30个车位使用权，并提供产权证作质押。2009年7月30日，世通公司与加贝公司签订《移交确认书》，约定“乙方（加贝公司）承诺30个车位产权证在质押保管期间内不得用于进行质押、转让、出租或使用权转移第三方等所有权及用益物权的行为，否则甲方（世通公司）有权立即无条件收回。” 本院认为，本案的争议焦点主要是30个车位的承包费用是否应按比例进行核减。首先，根据2019年5月28日会议纪要记载，“加贝超市拥有30个停车位的使用权，管理方应提供加贝30张免费车辆通行证，如车位已满则不预留”。永鼎公司法定代表人姚雪刚参加了会议，并在会议纪要上签字确认。可见，上诉人永鼎公司知晓并认可加贝公司对30个车位拥有使用权。其次，永鼎公司与世纪天成业委会签订《停车场承包经营合同》，约定承包款基数为每年18万元时，已经知晓并考虑到有30个车位由加贝公司免费使用的实际情况。故上诉人永鼎公司主张对30个车位的承包费用按比例进行核减，缺乏合理性。最后，加贝公司仍然享有30个车位的使用权，不存在将30个车位进行质押、转让、出租或使用权转移第三方等情形。加贝公司基于安全问题等的考虑，在保留使用权的前提下，同意将30个车位由承包方统一管理，符合停车场管理的实际情况，具有合理性。综上，世纪天成业委会将世纪天成小区10幢三楼停车场委托给永鼎公司经营管理，既没有对30个车位的使用权进行处分，也没有影响加贝公司行使对30个车位的使用权，该30个车位的承包费用不应按比例进行核减。上诉人永鼎公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1300元，由上诉人浙江永鼎节能科技有限公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 魏 琪 书 记 员 姚月红