贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔05民终5729号上诉人（原审被告）：李欢，汉族，女，1988年12月22日出生，住所地：贵州省贵阳市。委托诉讼代理人（特别授权）：袁贵芳，贵州大谋律师事务所律师。执业证号：15201200611983607。委托诉讼代理人（一般授权）：甄俊，贵州大谋律师事务所律师。执业证号：15201201810045163。被上诉人（原审原告）：贵州金明房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区滨河路（白鹭岛桥头）。统一社会信用代码：915205027705774553。法定代表人：王思明，该公司总经理。委托诉讼代理人（一般授权）：蒙杰，该公司员工。原审第三人：贵州融辰融资担保有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华北路金辉大夏****。统一社会信用代码：91520000573338922B。法定代表人：班晓梅。上诉人李欢因与被上诉人贵州金明房地产开发有限公司（以下简称：金明房开公司）及原审第三人贵州融辰融资担保有限公司担保合同纠纷（一审列为：商品房预售合同纠纷）一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2019）黔0502民初14361号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人李欢上诉请求：一、撤销一审民事判决；二、改判驳回被上诉人贵州金明房地产开发有限公司的诉讼请求或发回重审；三、本案诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：《协议书》于2015年12月16日签订，在此之前的2014年12月、2015年6月、2015年9月，李欢分别与刘建国、农商行麦架支行、乌当农商行诚信分社产生债权债务关系，前两笔债务在2017年已被息烽县人民法院、白云区人民法院判决确认李欢偿还借款本金400万元及利息和承担500万元债务的连带偿还责任，第三笔债务于2018年被贵阳市中级人民法院的判决确认李欢承担1000万元债务的连带赔偿责任。上述案外人的借款均以李欢购有案涉房屋作为还款保障，借款合同关系真实有效，成立于《协议书》签订之前，《协议书》解除商品房买卖合同关系的内容，必然导致上述案外人的借款陷入不能清偿的风险，故可以认定《协议书》的内容系各方恶意串通以损害第三人的利益，且第三人的法定代表人班晓梅出庭时已承认了其与被上诉人签订《协议书》的目的是为避免涉案房屋被案外人执行，足以佐证《协议书》无效，涉案《协议书》应属无效合同；二、《协议书》第六条约定，“本协议自各方当事人签字盖章之日生效”，双方在签订本协议时不但要求双方当事人签字，而且还要求双方加盖单位公章才能生效的实质要件，但除甲方和乙方有签字盖章外，丙方（一、二、三）均未在合同上盖章；且2015年12月16日签订《协议书》时，丙方一贵州诚通贸易有限公司和丙方二贵阳友利通贸易有限公司均非在《协议书》上签字的刘勇，而是分别为费文烨（2015年12月16日变更）和刘迎平。故《协议书》属于未生效的协议，不能产生三份《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除的法律效力。故即使《协议书》的内容不具有无效情形，因其签订不具备生效要件，也未生效，不能产生三份《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除的法律效力。三、原李欢签订的《商品房买卖合同》真实合法有效并办理了合同备案及预告登记手续，根据合同备案的相关规定，备案材料由房地产开发商提供，毕节市住建局房产档案查询表显示为李欢一次性付款，故被上诉人自认李欢一次性支付房款。李欢支付款项方式为以案外人对被上诉人的应收账款进行支付（被上诉人欠付的丙方钢材款2030万元），符合法律规定。四、被上诉人主张名为购房实为担保的主张不能成立。《协议书》是担保协议，但其所担保的债权主合同至今被上诉人没有提供，没有债权主合同，何来担保。王思明本人在出庭时完全否认其公司拖欠刘勇等人钢材款的事实，但在本案第二次开庭后，被上诉人代理律师无意中陈述了刘勇后来还在找王思明要钢材款，因此，《协议书》中载明的钢材款抵购房款的内容真实，并非被上诉人主张本案是为可能发生的债权以案涉房屋进行担保。被上诉人以《反担保物转让协议》为由主张本案实为担保，但该协议为复印件，真实性无法证明，且被上诉人在（2018）黔0122执异7号执行一案中明确主张《反担保物转让协议》不是当事人的真实意思表示；上诉人已经以案外人对被上诉人的应收账款进行支付房款，案涉房屋并非担保物，即使上诉人支付的房款不足，也仅为被上诉人与上诉人之间债权债务关系；案涉房屋已经备案登记和预告登记，其物权公示效力高于债权效力，被上诉人主张的协议内容，不能推翻已经公示的物权状态；《反担保物转让协议》的签订主体为被上诉人和贵州融辰融资担保有限公司、贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司；而《协议书》的主体为被上诉人、上诉人和贵州融辰融资担保有限公司、贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵阳南明天腾拉丝有限公司，主体不能相对应，不能认定《反担保物转让协议》与本案的关联性；若《反担保物转让协议》和《协议书》有效，根据《协议书》第一条的约定，《反担保物转让协议》已经作废，上诉人应根据第二条和第五条的约定将案涉房屋转让给融辰担保公司，丙方认可被上诉人已经向其支付2030万元钢材款（充抵购房款），成立的依然是商品房买卖合同关系，而非担保关系。五、一审认定《协议书》虽然没有贵阳友利勇贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司参与，但未影响其权利，故该协议并不影响被上诉人与第三人解除保证担保合同的法律效力，刻意回避了《协议书》中约定的生效要件（各方签字盖章后生效），又经上诉人申请，也未追加上述三公司参加本案诉讼，程序违法。一审以上诉人及第三人均未认可真实性的《反担保物转让协议》复印件认定“第三人与本案原告之间实际系保证担保合同关系，而非商品房预售合同关系”，违反了民事诉讼法及最高人民法院司法解释对证据认定的相关规定，对其得出的结论也没有任何的说理和推论。另，上诉人认为被上诉人提起本案诉讼的目的是为阻却案外人刘建国案件中息烽法院的对案涉房屋的执行，等同于确权之诉。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条规定，“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持”，最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条规定，审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。本案原审以此理由驳回被上诉人起诉正确。本案发回重审已经错误，一审判决支持被上诉人的诉请则是错上加错，望二审予以纠正。综上，一审违反证据认定的法律规定，遗漏必须追加参加诉讼的当事人，程序违法；认定事实不清，适用法律错误，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人金明房开公司未作答辩。原告金明房开公司一审诉讼请求：1.确认原告与被告李欢于2014年5月27日签订的合同编号分别为明房（售）字第商213007、213008、213009号的三份《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除；2.由原告自行办理撤销合同备案和注销预告登记手续。一审认定事实如下：2014年5月27日，以贵州融辰融资担保有限公司为甲方、以本案原告为乙方、以贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司为丙方签订《反担保物转让协议》，协议约定，本案原告提供原告位于毕节市与倒天河畔之间的金明·观湖壹号第3幢负2层1号房、第3幢负2层2号房、第3幢负2层3号房为贵州融辰融资担保有限公司为贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司对案外人的借款提供反担保。协议并约定，乙方（本案原告）将用于担保的涉案营业用房以商品房预售方式备案登记在贵州融辰融资担保有限公司指定人的本案被告李欢名下。同时，本案原告与被告签订《关于3号楼负二层商场预售协议书》，协议书明确涉案营业用房不为实际销售行为，只作为反担保物。反担保期限结束未发生代偿行为，被告李欢全力配合撤销相关备案手续。同日，以原告金明房开公司为出卖人，以被告李欢为买受人签订合同编号分别为：明房（售）字第商2013007号、明房（售）字第商2013008号、明房（售）字第商2013009号《商品房买卖合同》，原告将位于毕节市与倒天河畔之间的金明·观湖壹号第3幢负2层1号房、第3幢负2层2号房、第3幢负2层3号房出售给被告李欢。同日，金明房开公司向毕节市七星关区房产登记部门提交前述商品房买卖合同及自己出具的购房款收据办理商品房备案登记，同日，毕节市七星关区房产登记部门将涉案商品房备案登记在被告李欢名下。2015年12月6日，贵州融辰融资担保有限公司、本案原告金明房开公司、贵州诚通贸易有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司法定代表人刘勇及本案被告李欢签订《协议书》，协议约定，本协议签订后，2014年5月27日签订的《反担保物转让协议》及金明房公司与李欢签订的商品房买卖合同作废。融辰融资担保有限公司、李欢同意配合金明房开公司到相关部门申请撤销备案登记。该协议签订后，原、被告并未到房产登记部门办理商品房备案撤销登记。2017年2月20日，贵州省息烽县人民法院受理了刘建国与李欢等民间借贷案件，诉讼过程中，经刘建国申请，该院对登记在被告李欢名下的涉案营业用房进行了查封。2018年4月11日，该院发出查封公告、权利申报公告及拍卖公告，对登记在李欢名下的涉案营业用房予以拍卖。原告金明房开公司于2018年5月7日提出执行异议，以涉案营业用房属于原告所有为由，请求解除查封，该院作出（2018）黔0122执异7号执行裁定，驳回原告的异议请求。2018年5月28日，原告金明房开公司提起案外人执行异议之诉，请求判决确认原告系前述案涉案房的所有权人，县人民法院于2018年11月15日作出（2018）黔0122民初886号民事判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告金明房开贵州省息烽公司不服该判决提起上诉，该案件正在二审审理期间，故原告遂以前述诉讼请求提起本案诉讼。一审认为，在案证据显示，因本案原告金明房开公司为贵州融辰融资担保有限公司为贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司对案外人的借款担保提供了反担保，案外人贵州融辰融资担保有限公司为保证债权得以实现，双方通过签订《反担保物转让协议》，约定由原、被告签订案涉《商品房买卖合同》的方式，将涉案营业用房备案登记在本案被告李欢名下。因此，案外人贵州融辰融资担保有限公司与本案原告金明房开公司之间实际系保证担保合同关系，而非商品房预售合同关系。根据2015年12月16日原告金明房开公司与贵州融辰融资担保有限公司、贵州诚通贸易有限公司、李欢签订《协议书》，该协议约定2014年签订的涉案《反担保物转让协议》作废，就视为双方协议约定解除双方的保证担保合同，该协议系双方的真实意思表示，未违反法律的规定，应当有效。该协议书虽然没有贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司参与，但未影响其权利，故该协议并不影响实际权利人原告金明房开公司与贵州融辰融资担保有限公司解除保证担保合同的法律效力。因原告金明房开公司与贵州融辰融资担保有限公司之间的保证担保合同已解除，故原告金明房开公司与贵州融辰融资担保有限公司及李欢在该协议中约定的涉案房屋买卖合同作废（即解除）应当有效。因此，原告在本案中诉请确认原告与被告李欢于2014年5月27日签订的合同编号分别为明房（售）字第商213007、213008、213009号的三份《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除，有事实和法律依据，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，因涉《案商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除，依照《协议书》的约定，对登记在被告李欢名下的房屋也应办理撤销商品房买卖合同备案登记，但备案登记在被告李欢名下的涉案房屋现已被人民法院依法查封、并进入拍卖程序，撤销商品房买卖合同备案登记和注销预告登记的权利已被限制，故原告诉请撤销涉案房屋的合同备案登记和注销预告登记，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：一、确认以原告贵州金明房地产开发有限公司为出卖人，以被告李欢为买受人签订合同编号分别为：明房（售）字第商2013007号、明房（售）字第商2013008号、明房（售）字第商2013009号《商品房买卖合同》已于2015年12月16日解除；二、驳回原告贵州金明房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费100.00元，由原告贵州金明房地产开发有限公司负担。本案审理期间，各方当事人均未向本院提交证据。经审理查明：本院对一审认定的事实予以确认。本院认为：二审争议的焦点为：1.一审采信被上诉人提交的《反担保物转让协议》复印件为本案定案依据是否合法；2.案涉《反担保物转让协议》及《商品房买卖合同》的性质应如何认定；3.案涉《协议书》效力应如何认定；4.上诉人李欢与被上诉人签订的三份《商品房买卖合同》是否已解除；5.一审程序是否合法。关于焦点1，被上诉人一审提交的《反担保物转让协议》虽为复印件，但被上诉人、上诉人及原审第三人一、二审的陈述意见能与《反担保物转让协议》载明的内容相印证，故一审采信该协议复印件作为定案证据符合法律规定，上诉人主张该协议不应采信作为定案证据的理由不能成立，不予采纳。关于焦点2，被上诉人基于涉案《反担保物转让协议》中的：“贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司与第三人签订的编号：ＲＣ-Ｗ-2014ＮＯ0027、0076、0077、0084号《委托担保合同》以及根据第三人与贵阳农村商业银行小十字支行、湘雅村支行、梭草路支行签订的《最高额保证合同》的约定，第三人为贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司与贷款人签订的《最高额授信合同》提供保证担保。为保证原审第三人的合法权益，经原审第三人、被上诉人、贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司三方充分协商，被上诉人愿为借款方贵州天锦金属制品有限公司在贵阳农村商业银行小十字支行借款530万元、贵州鑫天腾拉丝有限公司在湘雅村支行的借款500万元、贵州诚通贸易有限公司在湘雅村支行的借款500万元、贵阳友利通贸易有限公司在梭草路支行借500万元，合计2030万元的贷款而产生的债务提供反担保，并以其权属贵州金明房地产开发有限公司位于贵州省毕节市，面积分别为：575平方米、540平方米、340平方米，共计2195平方米，认定价值为2030万元，以上房产以预售形式到第三指定人名下作为反担保。第三人指定买受人李欢。贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司清偿贷款人的全部款项后，第三人全力配合被上诉人进行相关撤销手续的变更办理，贵州诚通贸易有限公司、贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司、贵阳天锦金属制品有限公司未能按期履行还款义务，第三人承担了保证责任后，被上诉人预售出上述房产归第三人所有”的约定，虽将其提供给原审第三人作为担保的商品房与原审第三人指定的买受人李欢签订《商品房买卖合同》，并将房屋备案、预告登记至李欢名下，但李欢并非被上诉人用于为原审第三人提供担保的涉案房屋的实际买受人，结合《反担保物转让协议》的上述约定内容分析，原审第三人与被上诉人指定买受人李欢签订的《商品房买卖合同》，其性质属非典型担保合同中的清算型让与担保合同，并非真实的商品房买卖合同关系，一审将本案定性为商品房买卖合同纠纷错误，二审对此予以纠正。上诉人主张原审第三人与被上诉人就涉案房屋存在商品房买卖关系之上诉理由无事实依据，对其相应的上诉请求不予支持。关于焦点3、4，如前所述，上诉人李欢对涉案房屋并不享有实际权利，上诉人、原审第三人与被上诉人签订《协议书》约定解除《反担保物转让协议》及以李欢名义与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系上诉人、原审第三人与被上诉人的真实意思表示，若该协议损害相关权利人合法权益，有权依法行使救济权利是相关权利人，上诉人无权代表相关权利人对此主张权利，上诉人关于原审第三人法定代表人一审庭审中认可其与被上诉人签订《协议书》的目的系为逃避对涉案房屋被执行的主张，因《协议书》签订时涉案房屋并未涉及被相关法院执行，且一审庭审中原审第三人的法定代表人亦无解除案涉商品房买卖合同系为逃避执行的陈述意见，上诉人该主张无事实依据。上诉人以涉案《协议书》系被上诉人及第三人恶意串通，损害案外人合法权益为由主张《协议书》无效的上诉理由无事实及法律依据，不予采纳。对上诉人以《反担保物转让协议》签订的主体并未全部在《协议书》上签字及刘勇不能代表贵阳友利通贸易有限公司、贵州鑫天腾拉丝有限公司签字，主张《协议书》无效上诉意见，因《协议书》关于解除《反担保物转让协议》及李欢与被上诉人签订的《商品房买卖合同》之约定，并未损害其他未在协议书中签字或签字人不具代表资格的其他参与签订《反担保物转让协议》主体的合法权益，故其他参与《反担保物转让协议》的当事人未在《协议书》中签字并不影响上诉人、被上诉人及原审第三人在此协议书中约定解除《反担保物转让协议》及李欢与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的效力，对上诉人主张《协议书》未经其他参与签订《反担保物转让协议》的主体签字盖章应为无效的上诉理由不予采纳。上诉人、被上诉人、原审第三人签订涉案《协议书》系自愿订立，《协议书》签订的2015年12月16日即产生法律效力，一审认定涉案《反担保物转让协议》及上诉人与被上诉人签订的三份《商品房买卖合同》自2015年12月16日即已解除并无不当。关于焦点5，被上诉人诉讼请求为确认涉案《商品房买卖合同》已解除，上诉人援引《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条及《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》第26条之规定，主张本案应裁定驳回被上诉人起诉的上诉理由不成立，一审对本案进行实体审理符合法律规定。因上诉人请求追加参加诉讼的当事人与本案无法律上的利害关系，上诉人请求追加其参加诉讼于法无据，上诉人主张一审未追加其主张的当事人参加诉讼程序违法的上诉理由亦不成立，不予采纳。另外，对被上诉人关于明确由其自行办理注销预告登记手续的诉讼请求，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起3个月内未申请登记，预告登记失效。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条：“买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的‘债权消灭’”之规定，案涉商品房买卖合同解除后，因履行该合同就涉案房屋所作的预告登记将自动失效，被上诉人是否办理注销预告登记手续的自主权由其自行决定，被上诉人的此项诉求无诉的利益，无须通过法院判决予以确认，一审对被上诉人此项诉讼请求不予支持的理由错误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由不能成立，对其上诉请求予以驳回。原审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李欢负担。本判决为终审判决。审判长  杨孝春审判员  郭少华审判员  吉 雪二〇二〇年十一月五日书记员  何曼青