江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2242号上诉人（原审被告）：姜毅，男，1981年5月27日出生，汉族，住遂川县。委托诉讼代理人：冯嗣筠，江西金秋实律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：江西登云房地产开发有限公司遂川分公司，住所地遂川县五斗江乡（原礼堂）。统一社会信用代码：91360827MA35G3D991。负责人：陈世坚。委托诉讼代理人：项定忠，该公司员工。上诉人姜毅因与被上诉人江西登云房地产开发有限公司遂川分公司（以下简称登云公司）租赁合同纠纷一案，不服遂川县人民法院（2020）赣0827民初1785号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人姜毅委托诉讼代理人冯嗣筠、被上诉人登云公司的委托诉讼代理人项定忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姜毅上诉请求：1、撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、本案主体资格不清，租赁合同中首部甲方是项定忠，尾部盖章是被上诉人，诉讼中被上诉人未提供证据证明谁是合法的房屋所有人或出租人，故合同主体不明。2、合同签订时租赁物的项目尚在建设中，也没有通过验收手续，水电、道路、消防均未达到使用条件。按照法律法规的规定，涉案店面不具备交付使用的条件。3、2017年11月26日双方签订租赁合同，前一天上诉人提交了改造申请书，要求将店面隔墙推到，加装卷闸门。被上诉人并未拆墙改建，上诉人未实际接受和使用。一审法院认定改建工程由上诉人自行组织施工，与事实不符。4、被上诉人至今未交付出租的店面，上诉人也未实际使用，一审法院判令上诉人实际支付违约金无事实和法律依据。登云公司辩称，1、双方签订合同，我公司在落款处盖章确认，项定忠是公司职员，并未作为出租人签字，合同成立以盖章为准。合同中载明签约地点在五江府售楼部，姜毅也是在此处支付租金和押金，付款行为都指向我方而不是他人。2、姜毅提交的问政江西官方回复可知“2017年8月底竣工交付，2017年9月27日农贸市场搬迁入住”，上述内容表明涉案房屋包括各项配套设施已经交付使用。签订合同前姜毅已经查看现状，合同中明确“乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解”。如果真的不具备使用条件，姜毅也应当在第一时间向我方提出异议。事实上，姜毅享受了3个月的装修免租期及大幅租金优惠，因客源不及预期，故未能办好超市。3、上诉人提到的没有实际交付及隔断推倒装修的问题，该理由不值得反驳，我方认为一审判决认定正确，请二审予以维持。登云公司向一审法院起诉请求：1．判令解除租赁合同，姜毅立即腾退所租赁的房屋；2．判令姜毅支付拖欠的房屋租金192,032元（暂计至2020年8月1日，此后按合同约定计算租金至实际腾退之日止）；3．判令姜毅支付因拖欠租金产生的违约金31,380元（按欠付租金的月息1%计算）；4．本案诉讼费、保全费、担保费由姜毅负担。一审法院认定事实：2017年11月26日，姜毅向登云公司的项定忠提出申请，要求把五江府12栋一层的01-06号铺面中间的隔墙推倒，以满足超市购物和空间的需要，并把上述铺面后面的墙推倒安装卷闸门。2017年11月27日，登云公司和姜毅签订《租赁合同书》，约定：由乙方（即姜毅，下同）租赁甲方（登云公司）开发的12栋一层01-06号，共计6间，建筑面积共为266.42平方米，用于超市行业经营，最终面积以房地产管理局测绘部门提供的正式测绘报告面积为依据，据实结算；租赁期共五年，自2017年12月1日起交付使用，至2022年11月30日到期；合同期内租金的交付按三个月作为交纳周期，首次租金交付时间即合同签订之日交纳；乙方应按期足额按合同规定支付款项，逾期交付租金，按所拖欠租金总额5%按日计算滞纳金，逾期支付租金和其他费用超过一个月，甲方有权单方面解除合同……。同时，双方签署上述《租赁合同书》附件，就租金优惠事宜进行了细化，优惠后实收租金为：第一年月租金450元/间，6间月租金2,700元，年租金32,400元，减除装修期后实收9个月租金为24,300元；第二年月租金472.5元/间，年租金34,020元；第三年月租金510.3元/间，年租金36,742元；第四年月租金561.33元/间，年租金40,416元；第五年月租金617.46元/间，年租金44,457元。租赁合同及附件签订后，登云公司向姜毅交付了店铺钥匙，姜毅向登云公司预付了租金10,800元及押金5,400元。2018年4月23日，登云公司开发的包括涉案五江府12#建筑在内的遂川县五斗江乡五江府工程通过遂川县公安消防大队竣工验收消防备案。经遂川县天地房地产测绘有限公司测定，12#楼商业建筑面积266.42平方米，共6间，并于2018年11月7日通过遂川县房产地交易中心房产测绘成果备案确认。2018年3月11日，五江府项目部在江西问政平台发帖反映五江府项目市政通水配套不到位等问题。2018年4月9日，遂川县五斗江乡人民政府答复称：江西登云房地产开发有限公司于2015年11月5日与五斗江乡政府签订规划开发协议，工程于2016年3月动工新建，主体工程于2017年8月底完工，农贸市场于同年9月27日搬迁入驻；五斗江圩镇集中供水工程的运行管理没有达到设计要求，导致日常供水压力和水量不足，一般建筑三层以上供水困难。此后，因登云公司未按姜毅要求对承租店铺进行改建，姜毅认为所租店铺及周边配套设施达不到使用条件，其未向登云公司支付剩余租金，并由他人使用其所租赁店铺。因双方无法就店铺租赁事宜协商一致，登云公司遂诉至一审法院要求依法判决。另查明：登云公司开发的五江府12#楼于2016年8月15日开工，2017年9月20日竣工，其单位工程竣工验收报告中验收结论为“合格”。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，合同当事人应按约履行义务。登云公司与姜毅自愿签订《租赁合同书》及其附件，系双方真实意思表示，不违反法律关于合同效力性的规定，合法有效，双方均应遵约履行。姜毅主张该《租赁合同书》的主体系五江府项目部的项定忠，不是登云公司的意见，经查，在涉案《租赁合同书》及附件上甲方处盖章的均系登云公司，姜毅对此是明知的，合同所涉店铺系登云公司开发亦是明知，故姜毅该意见与事实不符，一审法院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。姜毅以该《租赁合同书》签订时涉案工程未通过验收，水电、道路、消防及周边环境达不到使用条件为由主张该合同无效，因该事由不违反法律、行政法规的强制性规定，不符合合同法关于合同无效的情形，故一审法院对该意见不予支持。关于涉案店铺是否实际交付的问题，经查，登云公司在《租赁合同书》签订时已将店铺钥匙交给姜毅，涉案店铺实际已由姜毅占有控制，应当认定登云公司已完成交付，且涉案店铺已由他人实际使用也是由姜毅决定的，故一审法院对姜毅主张店铺未实际交付的意见不予采纳。关于姜毅在涉案合同签订前，向登云公司方提出对01-06号店铺中间隔墙推倒应由谁进行改建的问题，根据《租赁合同书》第一条约定“乙方对甲方所要出租的房屋做了充分了解，愿意承租这些房屋用于超市行业经营……”和第四条约定“1、乙方应在装修施工动工前，提前至少14天将装修图纸、工程设计方案、门头设计及外部广告牌设计方案提交甲方批准……6、合同到期或双方协商解除合约关系时，乙方必须无条件按交付原样结构……”，姜毅于2017年11月26日向五江府项定忠提交的关于“1、把01-06号铺面中间的隔墙推倒，以满足超市购物和空间的需要……”的申请书，应视为按《租赁合同书》第四条要求的在装修施工前将设计方案提交甲方批准的行为，即01-06号店铺中间隔墙的推倒应由姜毅自行组织施工。姜毅在登云公司交付店铺后，未按照约定向登云公司支付租金，已构成违约，登云公司据此主张解除双方签订的《租赁合同书》，并要求姜毅支付剩余租金、腾退房屋、承担违约金，符合法律规定及合同约定，一审法院予以支持。姜毅已支付租金共计16,200元，应予以核减。截至2020年7月31日，姜毅剩余应付租金总额为66,614.4元，并应自2020年8月1日起按《租赁合同书》及附件约定的租金标准支付至实际腾退店铺并交还登云公司之日止。双方在合同中约定“逾期交付租金，按所拖欠租金总额5%按日计算滞纳金”，应视为双方对违约金的计算方法的约定，但按该计算方法计算的违约金过分高于登云公司的损失，依法应予核减。登云公司主张欠付租金按月息1%计算违约金，符合法律规定，一审法院予以支持。根据双方关于“合同期内租金的交付按三个月作为交纳周期，首次租金交付时间即合同签订之日交纳首次租金和押金”的约定，截至2020年7月31日，姜毅应向登云公司支付违约金9,118.82元。自2020年8月1日起，姜毅应按月息1%计算欠付租金的利息至租金清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决：一、解除江西登云房地产开发有限公司遂川分公司与姜毅于2017年11月27日签订《租赁合同书》，姜毅于判决生效之日起10日内向江西登云房地产开发有限公司遂川分公司腾退五江府12栋一层01-06号店铺（共6间）；二、姜毅于判决生效之日起10日向江西登云房地产开发有限公司遂川分公司支付租金66,614.4元，并自2020年8月1日起按《租赁合同书》及附件约定的租金支付至实际腾退店铺之日止；三、姜毅于判决生效之日起10日向江西登云房地产开发有限公司遂川分公司支付违约金9,118.82元，并自2020年8月1日起按月息1%计算欠付租金的违约金至租金付清之日止；四、驳回江西登云房地产开发有限公司遂川分公司的其他诉讼请求。案件受理费2,375元（已减半收取），保全费1,670元，合计4,045元，由江西登云房地产开发有限公司遂川分公司负担2,795元，姜毅负担1,250元。前款江西登云房地产开发有限公司遂川分公司已预交，姜毅负担部分限姜毅于判决生效之日起10日内径行给付江西登云房地产开发有限公司遂川分公司。二审中，当事人未提交证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，综合诉辩双方意见，本案争议焦点为：一、涉案店面是否实际交付使用？二、登云公司要求姜毅支付租金、违约金是否有事实和法律依据？关于焦点一，合同签订后，姜毅领取店面钥匙，并支付部分租金和押金。双方已履行合同并使涉案店面处于姜毅掌控管理之下。姜毅认为出租方未按其改造申请对店面进行改造，故至今为止一直未接受和使用店面。按照合同约定租赁期内店面的装修、维护、保养等事宜均由承租人负责，姜毅向登云公司提交申请，登云公司在申请书上盖章确认，申请书中也明确“合同到期或双方协商解除合约关系时，我方无条件按交付原样结构恢复”。结合合同约定及申请书内容足以认定姜毅申请要求的改造事项应由其负责，故其以登云公司未进行改造为由主张未交付店面与事实不符。关于焦点二，如前所述，双方签订合同，出租人交付店面，承租人应当按约支付租金。至本案诉讼，姜毅未能如约支付租金，其行为构成违约，登云公司要求姜毅支付租金并承担违约责任，并无不当。关于姜毅上诉主张的合同相对人主体资格及合同效力问题？合同及附件落款甲方处由登云公司盖章确认，乙方处由姜毅签名、捺印，故登云公司作为甲方在合同落款签章，是合同相对人，主体身份明确。姜毅提交的证据显示工程在2017年8月底完工，9月27日农贸市场已经入住，结合其实际接收并使用租赁物的事实，涉案合同并不违反法律规定，合法有效。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4,750元，由姜毅负担。本判决为终审判决。审判长  李伟杰审判员  肖永兰审判员  罗良华二〇二〇年十一月九日法官助理郭琴书记员谢佳艺