河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14239号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行，住所地，郑州市**陇海路**。负责人：袁磊，行长。委托诉讼代理人：贾磊，河南睿辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐建平，男，1961年11月27日出生，该公司员工。被上诉人（原审被告）：张书听，男，1957年7月14日出生，汉族，住，住河南省荥阳市/div>被上诉人（原审被告）：姚兰香，女，1958年1月1日出生，汉族，住，住河南省荥阳市/div>被上诉人（原审被告）：郑州市基正房地产开发有限公司，住，住所地，郑州市高新开发区西四环**/div>法定代表人：张福喜。被上诉人（原审第三人）：赵合财，男，1973年1月24日出生，汉族，住郑，住郑州市高新技术开发区div>委托诉讼代理人：常辉，河南腾耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭瑜，河南腾耀律师事务所律师。上诉人中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行（工行郑州铁路支行）因与被上诉人姚兰香、郑州市基正房地产开发有限公司（以下简称基正公司）、张书听、赵合财金融借款合同纠纷一案，不服郑州市二七区人民法院（2020）豫0103民初6406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法对本案进行了审理。本案现已审理终结。工行郑州铁路支行上诉请求：1、请求撤销原审判决；2、请求依法改判，支持工行郑州铁路支行一审全部诉讼请求；3、请求驳回第三人赵合财的一审起诉；4、一、二审诉讼费用均由张书听、姚兰香、基正公司、赵合财承担。事实和理由：一、第三人赵合财与《个人购房借款／担保合同》无利害关系，无权主张合同无效，应依法判决驳回赵合财的起诉。《个人购房借款／担保合同》涉及工行郑州铁路支行与张书听、姚兰香之间的金融借款合同关系，工行郑州铁路支行与基正公司保证合同关系；上述借款和保证与赵合财无直接的利害关系，赵合财无权主张合同无效，依据民事诉讼法第119条之规定，应驳回赵合财的该部分起诉。二、《个人购房借款／担保合同》合法有效，应支持工行郑州铁路支行的一审诉讼请求。《个人购房借款／担保合同》是三方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，张书听、姚兰香违约不还款，应承担结清贷款本息责任，基正公司应承担连带保证责任。三、工行郑州铁路支行基于预登记和房地产抵押合同，办理预抵押，属于善意取得，应依法维护工行郑州铁路支行合法权利。张书听与基正公司签订的商品房买卖合同于2016年6月14日办理预告登记。工行郑州铁路支行与张书听签订房地产抵押合同，工行郑州铁路支行基于预告登记，办理预抵押登记，并发放贷款。张书听与基正公司签订商品房买卖合同虽被郑州高新技术产业开发区法院（2020）豫0191民初7900号民事判决书认定无效，但依据物权法第106条之规定，工行郑州铁路支行属于善意取得，应维护其合法权益。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，恳请二审法院依法撤销原判，改判支持工行郑州铁路支行的上诉请求张书听答辩称，我没有得到房子没有还款的义务，工行郑州铁路支行放款也没有调查，应承担一部分责任。赵合财答辩称，一、赵合财与本案的处理结果存在法律上的利害关系，依法可以申请参加诉讼主张工行郑州铁路支行与张书听、基正公司签订的个人购房借款担保合同无效。二、工行郑州铁路支行与张书听、基正公司签订的《个人购房借款/担保合同》，办理预抵押，不属于善意取得，依法应驳回工行郑州铁路支行的上诉请求。三、工行郑州铁路支行无权就涉案房屋拍卖变卖所得价款优先受偿。姚兰香、基正公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。工行郑州铁路支行向一审法院起诉请求：1．判令张书听、姚兰香归还工行郑州铁路支行贷款余额253667.72元、积欠利息8214.81元（暂计至2020年3月10日，自2020年3月11日起至贷款本息还清之日止的利息按照合同约定的利率计算）；2．判令张书听、姚兰香承担工行郑州铁路支行因追索债权所产生的律师费13094元，以上数额合计274976.53元；3．判令工行郑州铁路支行对登记在张书听名下位于高新技术产业开发区梧桐街99号院1号楼2单元19层225号的房屋拍卖、变卖所得价款有权优先受偿；4．判令基正公司对上述债务承担连带保证责任；5．本案诉讼费由张书听、姚兰香、基正公司承担。一审法院认定事实：2015年9月21日，基正公司与张书听签订一份商品房买卖合同，约定基正公司将高新技术产业开发区梧桐街99号院1号楼2单元19层225号房屋出售给张书听等。2016年2月19日，张书听、姚兰香向工行郑州铁路支行提交一份个人贷款申请表。2016年2月24日，工行郑州铁路支行与张书听、基正公司签订一份个人购房借款/担保合同，约定张书听向工行郑州铁路支行借款343000元，用于购买房屋，基正公司提供阶段性连带责任保证等。2016年6月14日，张书听购买的位于高新技术产业开发区梧桐街99号院1号楼2单元19层225号房屋在房管部门办理了预购商品房抵押登记证明。2016年6月23日，工行郑州铁路支行发放贷款343000元。后工行郑州铁路支行诉至一审法院。另查明：2012年12月17日，基正公司与第三人赵合财签订一份商品房买卖合同，约定基正公司将高新技术产业开发区梧桐街99号第一幢2单元19层P13号房屋（与上述房屋系同一套房屋）出售给第三人赵合财等。2014年5月，基正公司通知第三人赵合财收房，后第三人赵合财一直使用至今。一审法院认为，基正公司在已将涉案房屋出售给第三人赵合财，且第三人赵合财一直使用至今的情况下，仍然与张书听签订商品房买卖合同，基于该商品房买卖合同，工行郑州铁路支行与张书听、基正公司签订个人购房借款/担保合同，并办理预购商品房抵押登记证明，双方恶意串通，损害第三人赵合财合法权益，金融借款合同应为无效合同，基正公司对因此取得的财产应承担返还责任；工行郑州铁路支行关于对登记在张书听名下位于高新技术产业开发区梧桐街99号院1号楼2单元19层225号的房屋拍卖、变卖所得价款有权优先受偿的主张和第三人赵合财关于撤销工行郑州铁路支行设立在张书听名下位于高新技术产业开发区梧桐街99号院1号楼2单元19层225号房屋上的抵押权的主张，因预购商品房抵押登记的效力仅是享有设立抵押权的请求权，并非抵押权，对该项请求，不予支持。基正公司经传票传唤未到庭参加诉讼，依法缺席审理。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、郑州市基正房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行借款本金253667.72元及利息（按合同约定标准计算至履行完毕之日止）；二、确认中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行与张书听、郑州市基正房地产开发有限公司签订的个人购房借款/担保合同无效；三、驳回中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行的其他诉讼请求；四、驳回第三人赵合财的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5424元，减半收取计2712元，由郑州市基正房地产开发有限公司负担；案件受理费4096元，由中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行、张书听、姚兰香、郑州市基正房地产开发有限公司负担。本院二审期间，赵合财提交一份郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初7900号民事判决书，证明赵合财起诉基正公司与张书听房屋买卖一案经法院认定基正公司与张书听之间房屋买卖合同无效。工行郑州铁路支行质证称对判决的真实性无异议，但不能证明工行郑州铁路支行与基正公司、张书听签订的个人购房借款担保合同无效，该判决与本案金融借款纠纷无任何关系。张书听质证称不知道，高新区法院没有通知我。本院认为，基正公司与赵合财签订房屋买卖合同已实际履行，赵合财占有使用至今，基正公司在此情况下又将房屋出售给张书听，并签订房屋买卖合同，工行郑州铁路支行基于该合同与张书听、基正公司签订购房借款/担保合同，现基正公司与张书听之间的房屋买卖合同已经判决认定为无效，且工行郑州铁路支行取得的仅是预购商品房抵押登记，故工行郑州铁路支行上诉称善意取得涉案房屋抵押权，应享有优先受偿的理由不能成立。综上，工行郑州铁路支行的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9520元，由中国工商银行股份有限公司郑州铁路支行负担。本判决为终审判决。审判员 陈 赞二〇二〇年十一月九日书记员 黄莉敏