濮阳市华龙区人民法院民 事 裁 定 书（2019）豫0902民初9744号原告：谷庚仲，男，汉族，1948年8月19日出生，住濮阳市华龙区。委托诉讼代理人：郭宗林，濮阳市华龙区龙城法律服务所法律工作者。被告：濮阳市华龙区金鑫商场，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）统一社会信用代码9141090278508767F（1-1）负责人：杜海金，商场经理委托诉讼代理人：刘长发，河南飞鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴方勇，河南飞鸿律师事务所律师。第三人：濮阳市金建置业有限公司，住所地濮阳市黄河路东段路南（职工医院南门斜对面）法定代表人：刘学安。第三人：张理栓，男，汉族，1956年12月8日出生，住濮阳市范县。委托诉讼代理人：张艳萍，河南金谋律师事务所律师。委托诉讼代理人：于振军，河南金谋律师事务所律师。原告谷庚仲与被告濮阳市华龙区金鑫商场（以下简称金鑫商场）、第三人濮阳市金建置业有限公司（以下简称金建置业）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。庭审前，张理栓向本院申请以无独立请求权第三人参加本案诉讼，本院审查后，予以准许。原告谷庚仲的委托诉讼代理人郭宗林，被告金鑫商场的委托诉讼代理人吴方勇，第三人张理栓的委托诉讼代理人张艳萍、于振军，第三人金建置业的法定代表人刘学安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谷庚仲向本院提出诉讼请求：1、确认原告与第三人的合同有效，且效力及于被告，并由被告协助原告办理房屋登记手续；2、诉讼费用由华龙区金鑫商场承担。事实和理由：2010年11月28日，原告与第三人金建置业签订购房认购书，认购由被告及第三人金建置业共同开发的金鑫花园7号楼东单元4层A户商品房一套，并与当日转付现金24.7250万元整。因被告及第三人金建置业的原因，未能按照合同约定的时间（2012年6月底）交付房屋。时至2016年，原告无奈只得和其他购房户（54户）自筹资金3.3万元（电梯费3万元；天然气接口费3000元），共同完善了商品房后续工程。然而2013年5月30日之后，因金鑫商场的股份全部转让给他人，造成转让后的金鑫商场不承认原告购房的事实，断然否定金鑫商场股份转让前后承继的权利义务关系。鉴于此，根据我国《民诉法》之规定，原告具状诉讼，请求人民法院确认原告的购房事实，判准请求。被告金鑫商场辩称：被告认为，第一、原告与被告金鑫商场之间不存在商品房买卖合同关系，被告并非合同相对方，不负有任何合同义务。第二、原告的涉案的房屋买卖合同应属无效合同，且应当提供其他证据来证明合同实际履行。第三、原告主张权利的合同真实性、实际履行需要提供证据予以证明：1、原告提供的认购合同书，其真实性、合法性、关联性都有异议。即使合同签订也是原告和金建的房屋买卖合同关系与金鑫无关。金建销售合同未经批准属于无效合同，且应当提供其他证据来证明合同实际履行。原告与金建和刘学安之间存在民间借贷关系的，本案的购房合同应当是双方以物抵债或者是以房屋买卖为借口提供担保，因此购房合同不具有房屋买卖的法律特征。原告应当提供证据证实原告和金建之间存在真实的买卖合同关系；2、金建公司的记账流水并不是金鑫公司的记账，需要原告向金建公司转账的证据或取款凭证。金建公司缺乏手续和资质，也没有金鑫公司的授权，记账流水只是金建单方的记载，应附银行转账流水等原始证据来证明记账流水的真实性。而原告并不能提供支付房款的银行流水。该内容不显示原告支付房款的内容，和本案不具有关联性；3、房款的收据应当提供支付房款的转账流水予以证明，否则不能证明收据的真实性，不能证明房款的实际支付。因此，原告的上述证据特别是房款支付，如果仅仅提供金建的收据和记账流水，在没有银行转账流水的情形下，被告认为不能排除原告与金建、刘学安串通虚构合同和交易的情况，损害金鑫的权益。请求法庭要求原告提供房款支付的方式及途径，以证实交易的真实性。综上，本案中，原告主张权利的依据实际系民间借贷关系，并不存在真实的房屋买卖，其主张金鑫商场协助办理过户手续缺乏事实根据，请求法庭查明事实，依法驳回其起诉或诉讼请求。第三人张理栓陈述：张理栓系案涉房产的合法所有权人，原告诉请缺乏事实根据和法律依据，请求法院驳回原告诉请。第一、张理栓与金鑫商场签有房产转让协议，并已支付购房款。张理栓与被告金鑫商场签订《濮阳市房产转让协议》一份，约定被告金鑫商场将案涉房屋转让给张理栓。张理栓于协议签订后依约向金鑫商场支付了购房款。第二、张理栓已合法占有案涉房产。2016年12月20日，金鑫商场将案涉房屋交付给张理栓，并占有使用至今。参考《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第15条的规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，案涉房产仍登记在出售人金鑫商场名下，原告与张理栓均未办理所有权变更登记，但张理栓较原告已先合法占有并支配使用案涉房产至今，其合法权益应予优先保护。况且所谓合法占有，只有所有权人金鑫商场才有权交付，其他任何主体所谓的交付行为均具有违法性与主观恶意，不应予以支持。第三、第三人张理栓与金鑫商场的房产转让协议已经法院生效文书予以确认，且张理栓也已经依据调解书向法院申请强制执行。第三人张理栓与金鑫商场的房产转让协议已经濮阳市华龙区人民法院作出的（2017）豫0902民初454号民事调解书予以确认，由被告金鑫商场向第三人张理栓履行协助过户义务。因金鑫商场未按时履行调解书，第三人张理栓向华龙区人民法院申请强制执行，法院于2017年9月30日作出（2017）第955号执行裁定，责令金鑫商场履行调解书确定的义务，并将涉案房屋予以查封。综上，张理栓购买案涉房屋并合法占有至今，也有生效法律文书所认定，原告无权提起诉讼对该房屋主张权利，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。第三人金建置业陈述，同意原告的诉请。原告为支持自己的主张向本院提交下列证据：一、2010年11月28日，金建置业（甲方）与谷庚仲（乙方）签订《濮阳市金鑫花园购房认购书》一份，主要约定：乙方愿意购买房屋，交纳2万元定金后签订本认购书；房屋位于玉门路东、黄河路××处东××楼东单元××楼Ａ户，建筑面积107.50平方米；根据甲方投资预算，该套房屋售价/平方米，总房款247250元；乙方在签定本认购书5日交纳总房款的100%，剩余房款在交接住房钥匙时一次付清，（指地下室款），定金在最后一次交房款时充抵房款；签定本认购书后，乙方如果要求退房款，应提前向甲方写出书面申请，经甲方同意后，给予办理退房手续，扣除30％定金，其余已交定金与房款20日内退回乙方，乙方不能在本认购书规定时间内交款，所定房屋甲方有权另行出售，视为退房；该房屋所有权证，待房屋竣工交付使用后由甲方统一办理，费用按濮阳市有关规定执行；甲方须于2012年6月底前将该套住房交付给乙方，如遇到人力不可抗拒的因素(如火灾，水灾，长时间停电等因素)甲方可予以延期，除上述情况外，甲方未能按期将该套住房交付给乙方，甲方须从约定交付之日起，到实际交付之日止，对乙方已交付的房款按月息1％进行计息，作为对乙方的补偿；如因该套住房存在质量问题，经市建筑质量监督站检验不能交付使用，乙方可无条件退房，甲方双倍返还定金，已交房款在十目内退回给乙方；乙方付清房款后，应按照有关规定提供办理产权证所需资料，由甲方统一办理，乙方如有要求，也可由乙方自行办理；该套住房交给乙方后，乙方必须遵守甲方物业部门的物业管理规定；十:本认购书在例行中若发生争议，双方可采取协商的办法解决，协商不成，任何一方均可向房地产仲裁委员会申请调解或仲裁，也可向人民法院起诉。二、2010年11月28日，金建置业给谷庚仲出具收房款247250元收据一份，注明交款人谷庚仲，收款方式转账，收款事由7号楼东单元4层楼A户。三、金建置业的财务账簿上记载“2010年11月28日收谷庚仲房款，247250”。四、2016年5月10日，郭燕出具的收据一份，注明“金鑫小区谷庚仲三万元”。2016年7月2日，郭燕出具的收据一份，注明“东单元四楼A户李凤丽天然气接口费三千元”。本院查明，涉案房产所占用的土地于2018年被濮阳市中级人民法院（2018）豫09执20号执行裁定查封，期限为2018年4月9日至2021年4月9日。2018年涉案房屋占用土地进行了抵押权补录。本院认为：基于涉案房屋占用土地设有抵押及司法查封，不动产登记部门表示不具备办理不动产产权转移登记的条件，属于法律上不能履行的情形，目前办理转移登记的条件尚不成熟，待条件具备后，原告可另行提起诉讼。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下：驳回原告谷庚仲的起诉。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于濮阳市中级人民法院。审 判 长  程文军审 判 员  李 慧人民陪审员  张聚珂二〇二〇年十一月五日书 记 员  李 扬