辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终13015号上诉人（原审被告）：沈阳绿建物业服务有限公司，住所地沈阳市和平区北大街**。法定代表人：孙洪波，该公司总经理。委托诉讼代理人：王哲，辽宁奉申律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵鹏，男，1978年8月14日出生，汉族，个体业主，住沈阳市沈河区。被上诉人（原审原告）：沈颖，女，1978年6月22日出生，汉族，职员，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：赵鹏(系沈颖丈夫)，男，1978年8月14日出生，汉族，个体业主，住沈阳市沈河区.被上诉人（原审被告）：周吉，男，1978年4月5日出生，满族，个体工商户，住沈阳市于洪区。被上诉人（原审被告）：王晶，女，1978年8月1日出生，汉族，个体工商户，住沈阳市于洪区上诉人沈阳绿建物业服务有限公司（以下简称“绿建物业公司”）因与被上诉人赵鹏、沈颖、周吉、王晶财产损害赔偿纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1987号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月29日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。绿建物业公司上诉请求：1、请求撤销沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初1987号民事判决，并依法改判；2、诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审未查清漏水原因。周吉、王晶在公共区域内安装水管且已出现锈痕，是否因该水管部位漏水，一审未进行审查。赵鹏、沈颖家中漏水是从周吉、王晶家中渗漏还是从公共区域内渗漏也未查清。一审仅凭“高度盖然性”认定上诉人未对该公共区域进行维修管护，并判决上诉人承担责任错误。二、一审适用法律错误。上诉人与赵鹏、沈颖形成的是物业服务合同关系，赵鹏、沈颖与周吉、王晶系相邻或财产损害赔偿纠纷关系，两种关系适用法律不同。三、一审依据赵鹏、沈颖自行维修产生的费用确定赔偿数额不符合法律规定，而且公共区域的屋面防水维修工程需要启动维修基金，该公共区域是全体业主所有的区域，并非分摊上诉人处。故请求支持上诉人的上诉主张。赵鹏、沈颖辩称：根据合同法第八条、第六十条规定，应由上诉人承担财产损失赔偿责任。请求法院维持原判。我家直接损失1万多，间接损失法院没判决。周吉、王晶辩称：我们没有违建的行为，漏水的部分是公共部分，只有下雨时漏水，平时不漏水。赵鹏、沈颖向一审法院起诉请求：1.判令周吉、王晶赔偿赵鹏、沈颖维修房屋费8500元、财物损失费4000元、房屋租金损失费10000元，合计22500元；2.判令绿建物业公司承担连带责任；3.判令周吉、王晶、绿建物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实如下：赵鹏、沈颖于2012年左右购买了位于沈阳市于洪区6门门市房一处。周吉与王晶（夫妻关系）居住在赵鹏、沈颖所购门市房楼上，室外有一处露台。2015年，周吉、王晶将原露天阳台自行封闭并在室外露台防水层上铺设了地砖。绿建物业公司为该小区提供物业服务。2017年至2019年期间，赵鹏、沈颖所购门市房屋顶出现漏水现象，漏水处对应的位置在周吉与王晶铺设地砖的屋顶露台处。同时，赵鹏、沈颖所购门市房的厨房及卫生间屋顶处亦有漏水痕迹。另查明，王晶在庭审中称其家对应的室外露台部分不属于其个人所有，属于公共区域，当初买房时开发商承诺其可以使用。绿建物业公司称该部分露台是开发商赠与给周吉与王晶的，由周吉、王晶实际管控，不在物业公司维修范围内。另经现场勘察发现，与赵鹏、沈颖所购门市相邻的其他门市房同样存在屋顶漏水现象，漏水处对应的位置均是屋顶的露台区域。另外，关于案涉房屋因漏水造成的维修费用问题，一审法院先后委托两家鉴定机构进行价格鉴定，但鉴定机构分别以评估对象超出评估范围、评估依据不足等理由予以退卷处理。考虑此期间为雨季，为避免因下雨漏水给赵鹏、沈颖造成更大经济损失，办案法官决定由赵鹏、沈颖先自行雇人维修漏水处，由周吉、王晶予以配合。尔后，在周吉、王晶的配合下，赵鹏、沈颖顺利完成了室外露台及室内屋顶的维修工作。赵鹏、沈颖维修室外露台支付维修费7266.4元；维修室内屋顶支付了2787.5元，维修面积为55.75平方米。对于室内维修费用，赵鹏、沈颖解释称维修室内厨房及卫生间屋顶的面积约有23.3平方米，费用为1165元；室内大厅屋顶维修面积约有32.45平方米，支付费用为1622.50元。一审法院认为，赵鹏、沈颖与绿建物业公司之间存在真实有效的物业服务合同关系。绿建物业公司应积极履行园区建筑公共区域的维修、养护和管理义务。对于因未尽到合同义务而给业主造成的损失，绿建物业公司应承担相应的民事责任。本案中，首先应明确周吉、王晶家所对应的室外露台是否属于公共区域及由哪一方负责管理的问题。周吉、王晶在庭审中否认其家对应的室外露台归其个人所有，绿建物业公司主张该部分露台是由开发商赠送给该周吉、王晶，所以该部分露台应属于周吉、王晶所有，应由其负责管理。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。根据上述法律规定，应由绿建物业公司对其主张的案涉露台已由开发商赠与给周吉与王晶的事实承担举证证明责任。但绿建物业公司未能提供证据证明其主张的该项事实成立。据此，一审法院确认该室外露台应属于公共区域，应由绿建物业公司承担日常的维修、养护和管理的合同义务。其次，关于赵鹏、沈颖为维修室外露台及室内屋顶（大厅部位）而支付的维修费用的赔偿问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，因绿建物业公司对其负责的公共区域即案涉室外露台未充分尽到维修、养护和管理的责任，导致赵鹏、沈颖的门市房因下雨而出现屋顶漏雨的问题。根据上述法律规定，绿建物业公司应对赵鹏、沈颖的损失承担赔偿责任。关于赔偿数额，因绿建物业公司不积极履行维修义务，而赵鹏、沈颖为避免雨季因室内漏水造成更大的经济损失，在几经申请鉴定维修费用未果的情况下，对漏雨区域进行自行维修而支出的费用，绿建物业公司应予赔偿，具体数额以赵鹏、沈颖提供的正式发票载明的数额为准，即绿建物业公司应承担的赔偿数额为8888.9元（7266.4元＋1622.5元）。第三，关于赵鹏、沈颖要求赔偿厨房及卫生间屋顶的维修费用问题。一审法院认为，经现场堪察，上述两部位确实存在因漏水形成的痕迹，该部位对应的是周吉与王晶家的室内，不排除系因周吉、王晶家出现漏水所造成的高度盖然性，故应由周吉、王晶承担相应的赔偿责任，应赔偿1165元。第四，关于赵鹏、沈颖要求赔偿房屋租金损失10000元及赔偿租户财产损失300元的主张。一审法院认为赵鹏、沈颖所提供的《房屋租赁协议》及收条并不足以证明其所受实际损失的事实成立，对其该项请求不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、沈阳绿建物业服务有限公司赔偿赵鹏与沈颖维修费用8888.9元，于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；二、周吉与王晶赔偿赵鹏与沈颖门市房厨房及卫生间屋顶维修费用1165元，于本判决发生法律效力后三日内履行完毕；三、驳回赵鹏、沈颖其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费363元，由沈阳绿建物业服务有限公司负担150元，周吉与王晶负担19元，由赵鹏、沈颖负担194元。本院二审期间，绿建物业公司向本院提交光盘一张（含园区视频两段，照片一张），证明整个园区均存在违规使用公共区域的现象，周吉、王晶对公共区域安装水管、私拆承重墙、铺地砖进行使用，该公共区域均处于被上诉人周吉、王晶家中窗户处，违规安装行为影响我方对该区域进行维护。因为该公共区域整个二楼业主包括周吉、王晶都对此区域进行了自行封闭使用，使得物业公司对此区域不能得到实时管控。均需要得到业主本人许可方可进入。赵鹏、沈颖质证称，对真实性无异议。周吉、王晶对公共区域安装水管、私拆承重墙、铺地砖进行使用均存在。周吉、王晶家中窗户外是公共露台，但周吉、王晶家没封闭公共露台。从楼道也能进入漏水区域。周吉、王晶质证称，对真实性有异议。视频中有的是我家，有的地方不是我家。我方没拆承重墙，，地砖铺了公共区域没有封闭，我只封闭的是自己家的阳台部分。物业所说的违建是在我们买房子时就是那个状态。本院确认该视频及照片的真实性。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案双方当事人在二审中的争议焦点为：本案漏水造成赵鹏、沈颖遭受损失，绿建物业公司应否承担赔偿责任，一审认定的赔偿数额是否合理。《物业管理条例法规标题物业管理条例（2018修订）制定机关国务院效力等级行政法规公布日期2018.03.19时效性现行有效》规定：本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。本案中，绿建物业公司负责赵鹏、沈颖及周吉、王晶所在小区的物业管理，绿建物业公司应履行其管理职责，并对因其未尽职责给业主所造成的损失承担相应的赔偿责任。关于漏水原因问题，各方当事人在一审期间明确提出或默认公共露台防水层不能起到防水作用。本院审理期间，绿建物业公司又明确提出漏水原因可能是周吉、王晶家在露台处安装水管部位渗漏，或是可能从周吉、王晶家渗漏到公共区域，但绿建物业公司未能举证证明其主张的“可能性事实”真实存在。一审审理期间，一审法院曾两次委托相关单位对漏水原因等问题进行鉴定，但均被退回，使漏水原因处在不明状态。在漏水原因不明的情况下，一审根据民事诉讼高度盖然性的证据规则，对漏水原因及相关责任人作出认定是正确的。基于以下几点综合考量，即1、漏水受损对应部位在露台公共区域；2、周吉、王晶于2015年在公共区域铺地砖，漏水最早发生在2017年冬天，并且绿建物业公司及赵鹏、沈颖均不能举证证明周吉、王晶破坏了露台防水层；3、涉诉建筑公共露台普遍存在漏水现象；4、绿建物业公司未能举证证明其上诉主张的“可能性事实”真实存在；5、赵鹏、沈颖对公共露台漏水部位进行防水处理后，不再漏水；6、本院审理中，绿建物业公司自认，如果露台漏水（他人造成除外），由其负责维修，可以推定绿建物业公司未对公共区域尽到维护责任，致使因露台防水层不能有效防止雨雪水渗漏造成赵鹏、沈颖遭受损失，故本院对一审判决关于绿建物业公司承担共公区域部分损害赔偿责任的确认予以维持。关于一审认定的赔偿数额是否合理的问题，一审期间，赵鹏、沈颖提供了防水施工合同、辽宁增值税普通发票等证据，可以证明其支出的合理性，一审认定并无不当。关于绿建物业公司提出维修费应在房屋维修基金中支出的问题，因本案系财产损害赔偿纠纷，该问题不属于本案审理范围，本案不对维修费用的出处作出评述。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费363元，由上诉人沈阳绿建物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱晓英审判员  乔雪梅审判员  王时钰二〇二〇年十一月二十日法官助理汪明书记员袁枫钠本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。