湖北省宜昌市西陵区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0502民初1779号原告（反诉被告）：盛建旗，男，汉族，1971年7月29日出生，住浙江省建德市。委托诉讼代理人:钱勇，浙江训和律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）：韩楚辉，男，1966年6月30日出生，汉族，户籍地宜昌市伍家岗区，住宜昌市西陵区。委托诉讼代理人:谭伯力，湖北西陵律师事务所律师，代理权限：特别授权代理。原告盛建旗与被告韩楚辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李浩民独任审判，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。被告韩楚辉的委托诉讼代理人当庭提出反诉，本院依法合并审理。原告（反诉被告）盛建旗的委托诉讼代理人钱勇、被告（反诉原告）韩楚辉的委托代理人谭伯力到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告盛建旗向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认双方房屋租赁合同于2020年4月29日解除；2.被告返还原告押金80000元；3.被告承担本案诉讼费。事实与理由：2016年，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将其合法享有经营使用权的位于宜昌市西陵区××中学已建综合楼项目地上一层商业部分租赁给乙方用于开办“义乌小商品超市”，租赁期自2016年10月1日起至2025年7月30日止，租金按季度支付。原告向被告支付承租押金80000元，并按约支付了租金、水电费等，被告将案涉房屋交付原告使用并提供了房屋的权属证明等文件。2019年底至2020年初，新型冠状病毒××疫情爆发，原告经营的小百货商行消费者断崖式锐减，对原告经营产生严重影响。原告请求被告按照《湖北省人民政府办公厅关于印发应对新型冠状病毒××疫情支持中小微企业共渡难关有关政策措施的通知》规定对其减免租金，缓解经营困难，但被告拒不执行，导致原告无法正常经营。无奈之下，原告于2020年4月25日发出《合同解除通知书》给被告，被告于同年4月29日收到，后原告将案涉房屋中可拆移之物品、设备拆移取回，被告无异议。原告认为因受新型冠状病毒××疫情不可抗力之严重影响，且被告拒不执行政府减免租金的政策，致使原告无法正常经营，房屋租赁合同的目的无法实现，故诉至法院请求判如所请。被告（反诉原告）辩称并反诉称，1.原告与被告之间不是转租关系，被告与宜昌市第四中学之间是投资建房，被告属于投资收益期内，对房屋有经营权和使用权。2.出现疫情是不可抗力，对商户的确产生了影响，但是产生影响的期限在整个租赁合同来看是暂时的，不是不可履行的，不能达到解除本案涉及的房租租赁合同的程度。3.原告单方面向被告发出解约通知，是无效行为，原告和被告之间的租赁合同应该延续，应该继续履行合同的义务。但是鉴于原告实际已经撤场，我们考虑再三，我们同意原告解约，但是原告的解约行为是违约的，对解除合同的时间我们认为不应以原告发出解约通知被告签收的时间为准，而是以被告提出反诉的时间为准，被告认可不代表不要求原告赔偿。4.关于违约金，原告是严重违约，且是根本违约，因此不予退还。故提起反诉，请求法院依法判令：1.反诉被告赔偿反诉原告违法解除合同损失518479.875元；2.本案诉讼费由反诉被告承担。原告（反诉被告）针对反诉辩称，1.宜昌市疫情防控措施的期间是2020年1月24日至5月2日。2.根据反诉原告提供的2010年6月8日三方补充协议，2020年12月31日之后反诉原告无权收取租金，房屋租金由承租商直接对宜昌市第四中学交纳，反诉原告计算损失的方法没有依据。3.新冠××疫情属不可抗力，反诉被告按照法律规定和合同约定解除合同，且尽到了及时通知的义务，解除合法有效，无需承担任何赔偿责任。4.案涉租赁合同系反诉原告提供的格式合同，其中加重对方责任的条款依法无效，原告主张5年多15%约10个月的租金过高。综上，反诉被告请求驳回反诉原告的反诉请求。本案审理过程中，本院组织双方进行了调解，但未达成共识。本院经审理查明的事实如下：2005年11月18日，宜昌市第四中学（以下简称“宜昌四中”）与迪科房地产开发公司（以下简称“迪科公司”）签订《联合建房合同》，约定宜昌四中科技综合楼项目总投资约1200万元，由迪科公司提供全部建设资金。该项目建成后，迪科公司享有一、二层及地下负一层十年的使用权和经营权，迪科公司在经营使用期内，每年向宜昌四中支付20-25万元。2009年3月18日，宜昌四中与迪科公司签订《关于联合建房的补充协议》，约定将迪科公司的经营使用期限由十年增加到十三年，即从2008年1月1日起至2020年12月31日止。2010年6月8日，宜昌四中与迪科公司、宜昌府佑商贸有限公司（以下简称“府佑公司”）签订《补充协议》，约定宜昌四中同意迪科公司全权委托府佑公司负责对已建成的宜昌四中科技综合楼项目一、二层及地下负一层十三年的使用权和经营权及对外招租、招商相关事宜，并负责收回投资。招租招商经营权期限从2020年12月31日延长至2025年7月30日，府佑公司享有的经营使用权至2020年12月31日期满后，房屋租金由承租商直接向宜昌四中交纳。2010年6月10日，府佑公司出具《授权书》，载明“因招商及经营管理需要，特授权韩楚辉全权负责宜昌四中科技楼项目一、二层及地下负一层招商及经营管理事宜，韩楚辉有权以个人名义就前述授权事项对外签订合同、收取租金并以个人名义处理相关诉讼或仲裁事项”。2016年8月27日，韩楚辉与盛建旗签订《房屋租赁合同》及《补充条款》，约定甲方韩楚辉将其合法享有经营使用权的位于宜昌市西陵区××中学已建综合楼项目地上一层商业部分租赁给乙方盛建旗用于开办义务小商品超市，租赁期自2016年10月1日起至2025年7月30日止，共计八年十个月。第一年租金为60万元，第二、三、四年租金为61.8万元，第五、六、七年租金为64.89万元，第八年租金为68.1345万元，第九年租金为56.77875万元，十年八个月租金共计5649832.5元。租金每季度支付一次，租金到期前15日支付下期租金，如延期支付租金，则按照应交当期租金金额承担千分之二/日滞纳金。乙方于本合同签订之日向甲方支付承租押金8万元，约定合同期满无违约行为发生予以退还。并就合同解除及违约责任进行了约定“七、合同解除甲乙双方同意在租赁期间内，有下列情形之一的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，但甲方应退还乙方已支付本期租金中未履行部分的相应租金。A、不可抗力：因自然外力等不可抗力导致房屋损毁、灭失的。B、政策性拆迁：租赁期间如遇房屋拆迁，甲方同意乙方参与拆迁人的拆迁补偿谈判，乙方有权获得拆迁人给予的乙方装修和经营损失的补偿。C、在租赁期间，因不可归责于甲乙双方的原因：如国防需要、地震、战争等不可抗力下的搬、拆迁或其他不可归责于双方原因导致合同解除，双方各自承担自己的损失，租金按实际使用时间以多退少补方式据实结算。八、违约责任2、甲方存在以下违约行为，乙方可单方面解除合同，并要求甲方按照解除合同当年的租金标准的双倍赔偿乙方损失。A、甲方房屋使用权属纠纷，导致合同不能正常履行，乙方可单方面解除本合同。B、租赁期间，因甲方单方面的原因导致乙方无法正常经营的，乙方可单方面解除本合同。3、一方解除合同不符合法定条件或本合同规定条件，造成对方损失的，应当按照本合同未实际履行期间的租金总额的15%赔偿对方的损失。”合同还就其他事项进行了约定，原被告均在合同上签名捺印。另查明，因受新冠××疫情影响，盛建旗与韩楚辉一直在协商关于商铺减免房租的问题。2020年4月14日，盛建旗向韩楚辉支付2020年4月租金51500元后于同月25日将《合同解除通知书》通过EMS邮寄给韩楚辉，27日通过微信发送给韩楚辉，29日EMS显示“已签收，本人签收：华火地毯”。2020年6月6日，盛建旗将《物业交接通知书》、《钥匙清单》及钥匙通过EMS邮寄给韩楚辉，6月7日因韩楚辉拒收退回。2020年6月11日，盛建旗将包裹交给韩楚辉。上述事实，有《房屋租赁合同》《补充条款》《宜昌市房屋所有权证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《建设工程竣工验收报告》《营业执照》《租金清单》《银行交易明细》、微信聊天截图、《合同解除通知书》《物业交接通知书》《钥匙清单》、邮政EMS面单、政府关于疫情防控的相关文件、关于推进复工复产的相关文件、《联合建房合同》《关于联合建房的补充协议》《补充协议》《授权书》《营业执照》、宜昌市第四中学2020年9月16日、22日向宜昌府佑商贸有限公司发出的《关于减免租金、延长租期的回复》及《二次回复》、照片、工商登记信息以及庭审笔录在卷证实。本院认为，盛建旗与韩楚辉于2016年8月27日签订的《房屋租赁合同》《补充条款》系双方当事人真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行合同项下义务。关于合同解除的问题。2020年初，湖北省因新冠××疫情爆发，宜昌市亦采取了相应的疫情防控措施，从2020年1月25日起至3月16日期间宜昌采取道路交通管制措施和基层防控措施，但2020年3月16日，宜昌新冠××疫情防控指挥部解除了道路交通管控措施，人员可进行安全有序流动，生产生活逐步恢复正常。虽然新冠××疫情属不可抗力，但疫情并没有导致案涉房屋租赁合同无法履行，疫情结束后仍可继续履行合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第二款，“疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持”的规定，原告盛建旗作为违约方单方面向被告发出《合同解除通知书》并不导致合同解除，原告单方面解除房屋租赁合同缺乏事实及法律依据，不符合《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条规定的情形，本院不予支持。但鉴于原告已腾空案涉房屋并于2020年6月11日将钥匙交还，本案所涉房屋租赁合同已处于事实上提前解除状态，庭审中被告亦同意解除合同，故本院综合庭审查明的事实确认原被告于2016年8月27日签订的《房屋租赁合同》《补充条款》于2020年6月11日解除。关于新冠××疫情期间的租金是否应予减免的问题，根据相关规定对疫情期间的租金可以相应减免，因原告未请求本院不予处理。原告盛建旗在疫情管控措施解除后能够正常经营的情况下将门面空置至本院认定的合同解除日期即2020年6月11日，被告实际收取租金至2020年4月30日，被告（反诉原告）本可以主张2020年5月1日至2020年6月11日共42天的租金，但由于被告（反诉原告）未提出反诉请求本院亦不予处理。关于押金的问题。根据《房屋租赁合同》“三、房屋租赁用途及承租押金……2、乙方须于本合同签订之日向甲方支付承租押金人民币捌万元，合同期满，若乙方在合同期限内无违约行为发生，甲方于合同期满后十五日内，将承租押金不计息退还乙方”。因原告单方面无正当理由违约致合同提前解除，故原告请求被告退还押金的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金的问题。《房屋租赁合同》第八条违约责任第3款约定“一方解除合同不符合法定条件或本合同规定条件，造成对方损失的，应当按照本合同未实际履行期间的租金总额的15%赔偿对方的损失”。因本案纠纷系因原告单方面解除合同违约所致，被告（反诉原告）有权向原告（反诉被告）主张违约金，本院对被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金的诉讼请求予以支持。但根据宜昌四中与迪科公司、府佑公司签订的《补充协议》，府佑公司享有案涉房屋的经营使用权至2020年12月31日期满后，房屋租金由承租商直接向宜昌四中交纳，而本案被告（反诉原告）收取租金的权利系府佑公司让与，故该权利的范围亦应受府佑公司享有的收取租金期限的约束，根据《补充协议》，府佑公司收取租金的截止时间为2020年12月31日，故本院认定反诉被告盛建旗应向反诉原告韩楚辉承担的违约金为2020年6月12日至2020年12月31日期间租金（51500÷30天×19天+51500×3个月+648900÷12个月×3个月=349342）的15%，即52401元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）盛建旗与被告（反诉原告）韩楚辉签订的《房屋租赁合同》《补充条款》自2020年6月11日解除；二、原告（反诉被告）盛建旗支付被告（反诉原告）韩楚辉违约金52401元；三、驳回原告（反诉被告）盛建旗本案其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）韩楚辉本案其他反诉请求。以上给付内容，于判决生效之日起10日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费900元，由原告盛建旗承担；案件反诉受理费4492.4元，由原告盛建旗承担450元，被告韩楚辉承担4042.4元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省宜昌市中级人民法院。审判员  李浩民二〇二〇年十一月二十六日书记员  孙蓓杰