河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫08民初76号原告（案外人）：王莹，女，汉族，1986年10月14日出生，住河南省武陟县。委托诉讼代理人:荆富生，河南国昌律师事务所律师。被告（申请执行人）：河南中德建筑工程有限公司，住所地：河南省郑州经济技术开发区航海东路**富田财富广场**楼****。法定代表人：余世德，总经理。委托诉讼代理人：杨友信，上海市海华永泰（郑州）律师事务所律师。被告（被执行人）：武陟县东泰置业有限公司，住所地：河南，住所地：河南省武陟县龙源东仲许村法定代表人：银功亮，总经理。委托诉讼代理人：王不井，男，汉族，1974年7月3日出生，住河南省武陟县，该公司员工。原告王莹与被告河南中德建筑工程有限公司（以下简称中德公司）、第三人武陟县东泰置业有限公司（以下简称东泰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王莹及其委托诉讼代理人荆富生，被告中德公司的委托诉讼代理人杨友信，被告东泰公司的委托诉讼代理人王不井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王莹向本院提出诉讼请求：1.撤销（2020）豫08执异155号执行裁定书，对东盛苑小区1号楼1单元1004号房产（以下简称案涉房产）查封；2.本案的一切费用由被告承担。事实和理由：原告于2014年4月13日以全款购得案涉房产，现正装修。只因东泰公司将该房号写错了，为此诉至法院。中德公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。王莹提供的合同与收据备注的房号不一致，其购买房屋不具有真实性。未按照商品房买卖合同约定一次性支付购房款，未在签订合同三十日内进行备案，原告构成违约，存在过错。原告的房款已交纳仅有东泰公司的收据，没有相应的银行转款凭证或取款凭证相互印证。东泰公司述称，案涉房号错误是东泰公司工作人员造成，原告不存在过错，所有在东泰公司购房业主不管是签订全款购买合同还是分期合同，只要东泰公司愿意与业主达成任何支付方式即为有效，交款方式可以在签订购房合同后随时口头协商改变。考虑到当时房地产的销售困难及走银行分期审批慢，而东泰公司又存在资金问题，商品房首付款达到或超过15%就可以签订合同，余款由东泰公司和购买业主协商支付。东泰公司与原告签订的购房合同第二十四条明确规定30日内向房管局备案由出卖人办理，东泰公司因资金问题未能及时解压所以办理不了备案手续，故原告不存在任何过错。东泰公司在催缴房款时会分时段将买房业主的分多次缴纳的款项的收据收回，另开具一张或多张总的收据，因东泰公司需要大量现金，在催缴房款时会告知交款人缴纳现金，故不存在银行转账记录等相关银行凭证。东泰公司催缴房款时不会告诉原告该房被抵押，只告诉原告交清全部房款才能办理备案手续，东泰公司办理备案手续的流程是要交清房款，由东泰公司对接银行进行解押后，才能办理备案手续，东泰公司因资金问题即使收到全部房款也未必有能力给所有人办理解押及备案手续。本案审理过程中，原告王莹围绕诉辩主张提交以下证据：东泰公司出具的证明一份、购房合同一份、收费票据及装修合同各一份，证明原告购东泰公司案涉房产的事实，东泰公司之前将原告购买房产的房号弄错，现原告已入住该房屋。庭后王莹提交其于2013年11月19日从河南省农村信用社取款45000元、其配偶郝小飞于2013年11月20日从河南省农村信用社取款30000元、王莹于2014年2月26日从河南省农村信用社取款20000元、郝小飞于2014年2月27日从河南省农村信用社取款50000元、郝小飞于2014年3月5日向东泰公司的财务人员石芳娜刷卡84779元、郝小飞于2014年4月13日从河南省农村信用社取款18000元，以上共计247779元。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实本院认定如下：对王莹提交上述证据的真实性予以认定，其证明指向与本案争议焦点相关，本院将结合已查明案件事实在本院认为部分予以论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：中德公司与东泰置业公司、东仲许村委会建设工程施工合同纠纷一案中，中德公司在诉讼期间向本院申请财产保全，本院经审查认为，中德公司的财产保全申请符合法律规定，于2019年5月30日作出（2019）豫08民初82号民事裁定书，裁定冻结东泰置业公司银行存款39956583元，或查封其等额财产。本院于2019年7月1日作出（2019）豫08执保37号协助执行通知书，请武陟县房产管理中心查封了东泰置业公司名下位于木××大道与××交叉口东盛苑小区包括案涉房产在内的141套房产。查封期限自2019年7月1日至2022年6月30日止。本院于2019年10月15日作出（2019）豫08民初82号民事判决书，判决：一、东泰公司与中德公司于2013年9月8日签订的《建筑工程施工合同》、2015年1月1日签订的《建筑工程施工合同》、2014年6月1日签订的《补充协议》、2014年9月17日签订的《补充协议》、2015年7月25日签订的《以房抵账协议》、2016年3月9日签订的《补充协议》予以解除；二、东泰公司于该判决生效后三十日内支付中德公司工程款18825680.7元及其利息（从2016年10月1日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算值实际付清之日止）；三、驳回中德公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，东泰公司未能自觉履行，中德公司向本院申请执行。2020年3月31日本院作出（2019）豫08执保37号查封公告。另查明：2014年4月13日王莹与东泰公司签订《商品房买卖合同》，购买东盛苑小区1号楼1单元1004号房产，房款319470元，面积137.67平方米。2014年4月13日，东泰公司给王莹出具收据319470元，备注交来东盛苑1号楼2单元1004室。2018年8月25日王莹与武陟县明鑫物业服务有限公司签订《前期物业管理服务协议》，并交纳相应物业费及装修保证金。另案涉房产因东泰公司原因未办理过户登记。本院再查明：东盛苑小区1号楼2单元1004室房产系付彦敏、杨志刚购买，面积为132.84平方米，房款345384元，且该房产已在武陟县房产管理中心申请登记备案。本院认为，本案的争议焦点是王莹对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。关于王莹对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记；第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。其中第二十八条是基于一般不动产买受人的物权期待权审查的情形，第二十九条是基于住房消费者物权期待权审查的情形，上述两条法律规定在适用上产生竞合，应一并进行审查。本案涉案房屋系住房，原告王莹未提供其在武陟县区域内名下无其他用于居住的房屋的证明，不符合上述第二十九条第（二）项的规定，故本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定进行审查，即排除特定标的物执行应同时具备该规定四个要件。本案中，首先需要认定王莹实际购买的房产是否系案涉房产，即“1号楼1单元1004号房产”。依据本案已查明的事实，东泰公司房款收据上备注的“1号楼2单元1004室”实际购买人为付彦敏、杨志刚，其面积及房款均与王莹签订的《商品房买卖合同》中约定的面积及房款不一致，故本院认定东泰公司出具的房款收据中备注的“1号楼2单元1004室”非王莹所购买，其主张的“1号楼1单元1004号房产”系王莹实际购买的房产。其次，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件分析：案涉房产被人民法院查封时间为2019年7月1日，原告王莹与被告东泰公司签订《商品房买卖合同》的时间系2014年4月13日，同时结合东泰公司出具的购房款收款收据，可以证明王莹在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；依据王莹提供的物业服务合同以及预存电费、燃气开口费等相关凭证均可表明，在法院查封之前，案涉房产即已处于王莹的实际控制之下,其主张在人民法院查封前合法占有该不动产，本院予以支持；依据王莹提交的其与配偶郝小飞自2013年11月19日至2014年4月13日的取款及转款记录，以及2014年4月13日东泰公司出具房款收据，可以认定王莹作为案涉房屋的买受人，已向东泰公司支付了全部购房款；依据本案已查明事实，案涉房产未办理过户登记非因买受人王莹自身原因。综上，原告王莹对案涉房屋享有的民事权益符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的四个要件，其对案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益。综上，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条的规定，判决如下：不得执行武陟县东泰置业有限公司名下位于木栾大道与沁河路交叉口东盛苑小区1号楼1单元1004号房产；案件受理费5950元，由王莹自愿负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异155号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 李 军审判员 孙志强审判员 米新秀法官助理刘成功二〇二〇年十一月十七日书记员 刘永俊