江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）赣08民终2022号上诉人（原审被告）：吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司，住所地江西省泰和县上田（吉安市九鼎安科技术有限公司院内），统一社会信用代码91360826058825646C。法定代表人：习造生，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢冬，该公司副总经理。委托诉讼代理人：肖成劲，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康鹏，男，1990年5月29日生，汉族，住江西省泰和县。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：袁小辉，江西赣润律师事务所律师。上列二被上诉人的委托诉讼代理人：李嫣，江西赣润律师事务所律师。原审被告：吉安市安科房地产开发有限公司，住所地江西省吉安市吉州区吉福路**，统一社会信用代码91360802662016976K。法定代表人：习造生，该公司总经理。上诉人吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司（以下简称安科房产公司泰和分公司）因与被上诉人康鹏、原审被告吉安市安科房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服江西省泰和县人民法院（2020）赣0826民初2075号民事判决，向本院提起诉讼。本院于2020年9月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人安科房产公司泰和分公司的委托诉讼代理人谢冬、肖成劲，被上诉人康鹏的委托诉讼代理人袁小辉、李嫣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安科房产公司泰和分公司上诉请求：1．撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人未按期交房，但并未违约，无需承担违约责任。涉案《商品房买卖合同》第八条第二款约定：“若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延……”。第十五条明确约定：“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人向买受人支付违约金”，上诉人之所以未能如期交房未能如期办证，都是政府原因所致，一是上诉人施工期间，政府在附近修路，影响上诉人施工材料及时到位，二是因为政府负责修建的污水处理管道至今未能修建，导致不具备验收条件和验收迟延，三是政府相关部门将《商品房预售许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》面积填写错误，导致不能及时办证，基于上述理由，请二审依法改判驳回被上诉人一审诉讼请求。康鹏辩称，双方签订的《房屋买卖合同》符合真实意思表示，合法有效，上诉人未在合同约定期限交付房屋、办理产权证，已构成违约，上诉人提供的证据不能证实因政府原因导致逾期交房、逾期办证，故请求驳回上诉，维持原判。康鹏向一审法院起诉请求：1、判令安科房产公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司支付延期交房违约金28064.2元，逾期办证违约金28032.54元（暂计至2020年7月24日，直至计算至实际办证之日），共计56096.74元；2、本案诉讼费由安科房产公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司承担。一审法院认定事实：2017年5月22日，康鹏与安科房产公司泰和分公司签订了一份《商品房买卖合同》，合同编号：ＴＨ2017020112。合同约定：康鹏购买位于泰和县，房屋总价款为616000元。合同第八条关于交付期限，双方约定“出卖人应在2017年12月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、……；2、若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准；3、……”。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。合同第十六条关于产权登记，双方约定“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。合同签订后，康鹏按合同约定支付了首付款126000元，余款490000元办理了银行按揭贷款，截至2018年12月21日，康鹏已归还银行按揭贷款本息112481.15元；截至2020年7月24日，已归还银行按揭贷款本息219210.05元。2018年12月18日，康鹏与安科房产泰和分公司办理了案涉房屋的交接手续，安科房地产泰和分公司将上述商品房交付使用，康鹏至今未取得案涉房屋权属证书。另查明，安科房地产泰和分公司系被告安科房地产公司设立的分公司。案涉商品房所在的“赣江名苑”小区建设工程于2018年7月27日通过消防验收，于2019年1月3日通过综合验收。庭审中，康鹏明确其所主张的逾期交房违约金是自合同约定的最后交付期限的第二天起至2019年1月3日止，以已付首付款加上截至2018年12月21日已归还银行按揭贷款本息为基数，乘以日万分之三；逾期办证违约金是自2019年4月3日起至2020年7月24日止，以已付首付款加上截至2020年7月24日康鹏已归还银行按揭贷款本息为基数，按年利率6%计算。一审法院认为，本案案由应为商品房预售合同纠纷。康鹏与被告安科房地产泰和分公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护。安科房地产泰和分公司未按合同约定期限交付房屋给原告，已经构成违约，康鹏要求安科房地产泰和分公司支付逾期交房违约金，符合法律规定，予以支持。双方合同约定的逾期交房违约金计算标准为日万分之0.5，该标准明显过低，康鹏请求调高，符合法律规定，依法调整为日万分之一；康鹏请求调整至日万分之三，没有事实依据，不予支持。虽然双方在2018年12月18日即办理案涉房屋交接手续，但案涉房屋所在小区于2019年1月3日才通过综合验收，即此时案涉房屋才符合合同约定的交付条件，故康鹏主张逾期交房违约金计算至2019年1月3日，符合法律规定，予以支持。康鹏主张的逾期交房违约金以已付首付款加上截至2018年12月21日已归还银行按揭贷款本息为基数计算，不违反法律规定，予以支持。案涉《商品房买卖合同》未约定康鹏取得房屋权属证书的期限，但双方在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋系尚未建成的房屋，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，除原告自身原因外，自房屋交付使用之日起90日内原告未能取得房屋权属证书的，被告即应当承担逾期办证的违约责任。案涉房屋虽然在2018年12月18日即交付康鹏使用，但房屋所在小区在2019年1月3日才通过综合验收符合合同约定的交付条件，故本案康鹏取得权属证书的期限应认定为自2019年1月3日起90日内，即最迟应在2019年4月4日前，而康鹏至今未取得案涉房屋权属证书，安科房地产泰和分公司已经构成违约，康鹏要求其支付逾期办证违约金，符合法律规定，予以支持。康鹏主张的逾期办证违约金以已付首付款加上截至2020年7月24日已归还银行按揭贷款本息为基数计算，不违反法律规定，予以支持。案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金计算标准极低，且该合同系格式合同，故该约定应认定为无效条款，在康鹏损失金额难以确定的情况下，其主张逾期办证违约金参照民间借贷案件资金占用期间利息的标准计算（即年利率6%），符合法律规定，予以支持。安科房地产泰和分公司系被告安科房地产公司依法设立的分支机构，可以作为诉讼主体参加本案诉讼，但其不具备法人资格，安科房地产公司应当与安科房地产泰和分公司共同承担责任。安科房地产泰和分公司、安科房地产公司未到庭，亦未提交答辩意见，视为其对诉讼权利的放弃。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告康鹏支付逾期交房违约金9133.83元；二、吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司、吉安市安科房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内向康鹏支付逾期办证违约金27061.71元［（126000元＋219210.05元）×0.000164×478天］。三、驳回康鹏的其他诉讼请求。案件受理费1202元，减半收取计601元，由吉安市安科房地产开发有限公司、吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担390元，由康鹏负担211元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。安科房产公司泰和分公司提交三组证据：证据一、泰和县城市管理局2020年8月13日出具《关于对解决赣江名苑项目排水排污问题报告的回复》一份，证明赣江名苑小区交房延迟是政府原因所致。康鹏质证称对证据的真实性无异议，该证据载明赣江名苑小区雨污水排放按照当时规划排入月池二路市政管网，上诉人对政府规划的事情早就知情，且上诉人一审提交的反馈意见载明其未提供雨污管网竣工图纸、雨污管网检测报告亦是小区未能验收的原因，逾期交房系上诉人自身原因所致。本院认为该证据系泰和县城市管理局对赣江名苑排水排污问题所作的回复，并非政府相关职能部门出具的证明文件，且该回复仅说明解决排水排污问题唯有尽快建设月池二路，需政府尽快计划建设月池二路，并未注明赣江名苑小区验收延迟系政府未及时解决排水排污问题所致，其次，政府至今未建完月池二路，但“赣江名苑”建设工程于2019年1月3日已验收合格，泰和县城市管理局未参与该小区综合验收，亦未在工程综合验收意见表上盖章，仅在验收合格后于2019年3月25日单独对赣江名苑小区通过了工程项目竣工验收备案，亦可佐证政府未解决排水排污问题、未建完月池二路并非赣江名苑小区验收延迟的原因,该证据不能达到上诉人的证明目的，不予采信。证据二：泰和县自然资源局对赣江名苑项目建设工程规划许可证行政许可变更批前公示图片（复印件），对该小区计容面积28695.94平方米变更为30534.1平方米，拟证明由于政府规划登记面积有误，泰和县自然资源局正在纠错，故该小区一直未能办理房产证。康鹏质证称对真实性有异议，规划许可证系上诉人与政府部门对接的原因所致，政府行为不是延期办证的理由。本院认为该证据系泰和县自然资源局未盖章确认的复印件，真实性不予确认，退一步讲，即使该小区计容面积、总建筑面积在行政许可变更批前公示，亦不能证实系安科房产公司泰和分公司超容积率施工还是泰和县自然资源局登记错误所致。证据三、泰和县自然资源局对安科房产公司泰和分公司关于赣江名苑延期办理房产证的情况说明的回复，拟证明政府登记错误导致《商品房预售许可证》销售面积超过规划许可的计容面积，小区存在预售许可销售面积、办证面积和计容面积的争议，进而影响办证。康鹏质证称对真实性、合法性、关联性有异议，并非政府部门出具的说明，仅是上诉人单方出具的说明。本院认为按合同约定该房应在2019年4月4日前取得房屋权属证书，但该证据载明2019年6月安科房产公司泰和分公司才到泰和县自然资源局办理房产证手续，2018年5月至2019年11月取得县各部门的分项验收合格意见表及报告，泰和县自然资源局就赣江名苑项目存在超规划许可和建筑计容面积的问题要求安科房产公司泰和分公司完善相关手续后办证，该证据关于“赣江名苑项目存在超规划许可和建筑计容面积”的内容与上诉人待证事实相悖，不能实现其证明目的，不予采信。二审期间，安科房产公司泰和分公司申请本院到泰和县城市管理局、泰和县城乡建设局等部门调查，为查清案件事实，2020年10月16日，本院到泰和县城市管理局市政管理所调查，其告知泰和县城市管理局并未参与该小区综合验收，该局2019年3月25日单独对赣江名苑小区通过了工程项目竣工验收备案。本院到泰和县建筑质量监督站调查，其告知赣江名苑小区2017年8月10日申请，2019年1月3日才通过综合验收，原因在于未通过建设工程消防验收，房屋玻璃未按设计图纸施工一直在整改。本院到泰和县不动产登记中心调查，其告知安科房产公司泰和分公司将赣江名苑小区负一楼未经规划许可亦不在计容范围内1838.16平方米对外销售，总体规划不符导致无法办证，安科房产公司泰和分公司应补足土地出让金后到规划部门补办程序，再行办证。安科房产公司泰和分公司质证称对上述调查材料真实性、合法性、关联性无异议，政府未及时解决排水排污管道不影响验收不符合事实，房屋玻璃很快就整改完毕，赣江名苑小区并未超容积率。康鹏质证称对证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院认为对证据的真实性、合法性、关联性均无异议，予以采信。二审查明，泰和县城市管理局未参与泰和县城乡建设局组织的工程综合验收，亦未在2019年1月3日通过的工程综合验收意见表上盖章，仅于2019年3月25日单独对赣江名苑小区通过了工程项目竣工验收备案。安科房产公司泰和分公司自认案涉“赣江名苑”5幢在2019年5月完成竣工备案登记。另查明，安科房产公司泰和分公司自述泰和县自然资源局要其补交负一层约68万元的土地出让金、约15万元的罚款，但其不认为15万元是罚款，仅是配合政府办证的手续费。其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：安科房产公司泰和分公司应否支付逾期交房违约金、逾期办证违约金。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。涉案《商品房买卖合同》第八条交付条件第2.2约定“若由于政府原因造成工期延长，则交房期限相应顺延，以政府相关职能部门出具的证明为准”。上诉人主张其施工期间，政府在附近修路，影响上诉人施工材料及时到位、政府未修建月池二路市政管网，赣江名苑小区雨污水未接入市政管网导致工期延长，因政府原因导致其逾期交房，其无需支付逾期交房违约金。上诉人一、二审未提交“政府相关职能部门出具的证明”予以证实，其应承担举证不能的法律后果，该诉请不予支持。《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料包产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能再规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%向买受人支付违约金。涉案房产办理产权证应经过验收合格、登记资料备案等程序，买受人仅需按照出卖人通知提供办证所需的证件、材料，对验收工作无法参与，是否验收、验收结果属被出卖人应完成事项。上诉人主张政府登记错误导致《商品房预售许可证》销售面积超过规划许可的计容面积，小区存在预售许可销售面积、办证面积和计容面积的争议，泰和县自然资源局正在纠错导致无法办证，并非上诉人过错所致无法办证，上诉人无需支付逾期办证违约金。上诉人一、二审提供的证据不能证实逾期办证并非上诉人过错，亦不能证实系政府登记错误所致，其应承担举证不能的法律后果，对该诉请亦不予支持。综上所述，上诉人安科房产公司泰和分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1202元，由上诉人吉安市安科房地产开发有限公司泰和分公司负担。本判决为终审判决。审判长  罗良华审判员  陈 麒审判员  李伟杰二〇二〇年十一月十一日法官助理王拯书记员纪慧