河北省肃宁县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0926民初1020号 原告（反诉被告,简称原告）：杨为，男，1984年12月19日出生，汉族，农民，住肃宁县。 委托诉讼代理人：刘海霞，河北忠明法律服务所法律工作者。 被告（反诉原告，简称被告）：香河裕龙房地产开发有限公司。 法定代表人：邱艳芳，该公司总经理。 统一信用代码：91131024758903887F。 地址：香河县。 法律文书送达地址：肃宁县光华街世纪龙城售楼处。 委托诉讼代理人魏艳杰，女，河北清音律师事务所律师。 原告杨为（反诉被告）与被告香河裕龙房地产开发有限裕龙（反诉原告）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年8月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨为及委托代理人、被告香河裕龙房地产开发有限公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 —2— 杨为向本院提出诉讼请求：一、请求法院判令被告履行合同义务，协助原告办理产权登记；二、判令被告支付原告不能在规定的期限内取得权属证书的违约金457.6元；三、判令被告承担本案诉讼费用及其他费用。事实和理由：2014年原告购买了被告位于肃宁县，于2017年12月交房。自交房后，原告多次到不动产登记机关要求办理产权登记，但由于被告无正当理由拒不配合办理，导致原告至今不能取得房地产权属证书。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十五条的约定，现原告依法起诉，望法院从速判决。 香河裕龙房地产开发有限公司辩称，一、原告所诉与事实不符。2014年7月11日，原、被告签订商品房买卖合同及补充协议，合同及协议约定，原告购买答辩人开发的11-1-1401室房屋，建筑面积暂定107.86平方米，房屋单价4242.91元/平方米，房屋价款为457640.3元。根据测绘机构的测绘结果，该房屋在肃宁县不动产登记局登记的建筑面积为116.43平方米，超出8.57平方米，根据补充协议的约定，原告应补交8.57平方米的面积差房款，但原告仅缴纳3.24平方米的面积差房款，剩余的5.33平方米面积差房款22614.71元至今未缴纳。因原告未缴纳剩余面积差房款，导致其不能取得全额面积差房款发票，也就不能缴纳相应契税。而依据《不动产登记条例》第38条第7项的规定，提供相关税费缴纳凭证，是办理房屋所有权转移登记必须提供的资料。因此，是原告的原因导致其无法取得房屋产权证书，并非是答辩人的原因，致使其无法 —3— 取得房屋产权证书。依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条的规定，答辩人不应承担违约责任，原告要求被告协助其办理过户手续没有事实和法律依据。二、答辩人依据《商品房买卖合同》第十五条的约定履行了义务，将办理权属登记的相关资料已报产权登记机关备案，并因此办理了11号楼的不动产首次登记，只待原告付清房款、交清税费后便可办理不动产权利转移登记。据此，答辩人在合同履行过程中不存在违约行为。三、原告购买的11号楼几乎全部业主都取得了不动产权证书，单单原告未取得也说明并非出卖方原因导致其不能取得不动产权证书。四、原告诉讼请求不明确不具体，没有列明要求被告履行哪些协助义务，协助其办理产权登记。 香河裕龙房地产开发有限公司提出反诉请求：1、依法判令被告支付原告房款22614.71元及按合同约定逾期付款的违约金(自2017年12月29日开始按万分之三计算至履行清之日止)。2、诉讼费由被告承担。事实和理由：被反诉人购买了反诉人开发的裕龙家园小区11号楼1单元1401室商品房，在2014年7月11日签订了商品房买卖合同及补充协议，协议中既约定了房屋预售面积是107.86平方米，又约定了产权面积与约定面积不一致按产权登记建筑面积为准进行结算，多退少补。案涉房屋产权登记面积为116.43平方米，按协议约定被反诉人应补交36361.74元房款，但2018年9月12日被反诉人仅支付了13747.03元，尚欠22614.71元房款未付。其上述行为已构成违约，特诉至法院，望法院查明事实，支持反诉人诉 —4— 请。 杨为对反诉辩称：反诉人的反诉请求没有事实依据和法律依据，应依法驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。 原告（反诉被告）在本诉中向本院提交以下证据：1、双方签订的商品房买卖合同复印件一份；证实原告购买被告商品房的事实以及被告在交房后360日内没有履行合同义务，逾期协助原告办理产权登记的事实；2、视频录像一份及视频录音内容提要一份，证实被告不履行办证的协助义务的情况。 被告（反诉原告）的质证意见为：对上述证据的真实性没有意见。但是合同文本只能证明双方签有合同以及约定的权利义务内容，本身不能证实合同的履行情况，因此商品房买卖合同不能证实原告的证明目的，不能证实被告没有履行协助办证的义务。商品房买卖合同第15条，只是证实开发商负有向产权登记部门提供办证的备案资料、进行初始登记的义务，不能证实开发商就有办证义务，办证应由产权登记部门完成。录像不能证实要求办证的业主就是本案的原告，也不像其书面资料上显示的多人在录制，与本案不存在关联性，录像的内容也不能证实被告不履行协助办证的义务，恰恰证实原告不按照被告方工作人员的要求补齐房款，是其自身原因导致无法启动办证程序。 被告（反诉原告）在本诉中向本院提交以下证据：1、11号楼不动产权证书1份；证实被告在2018年1月4日被告取得 —5— 了11号楼房屋不动产权证书，完成了初始登记，已按照《商品房买卖合同》第十五条的约定履行了协助办证义务。2、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议：证实原告应按照房屋登记面积补齐面积差额款，没有补齐的按合同第七条第1款第2项规定按日万分之三的支付逾期付款违约金。3、不动产测量报告。4、不动产登记局证明1份。证实原告购买房屋的登记面积是116.43平方米。5、（2019）冀0926民初1191号民事判决书1份、（2020）冀09民终2077号民事判决书1份。证实已有生效判决书就相同案件进行了终审裁判，超过约定面积3%的面积差部分买受人不解除合同的情况下，应支付该部分面积差房款。 原告（反诉被告）质证意见：一、对商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性没有异议，该买卖合同第五条第2款约定了面积差异的处理；二、原告是在被告以在这买房就得签这个补充协议、不签字就解除合同并不给退定金为由胁迫原告在被告反复使用其单方出具的补充协议上签的名，因此，对补充协议的真实性、合法性、关联系均有异议。该补充协议不能证实被告的主张。三、对不动产测量报告的真实性、合法性、关联性均有异议，该测量机构是受被告单方委托，该测量机构是否具备相关资质有待法院核实，该测量机构测量时，边界点只有被告单方指认，没有原告方在场，因此对该测量结论我方不认可。四、不动产权属证书的合法性不认可，因该不动产登记证书是依据单方委托的测量机构进行的测绘，在不动产登记证书中均加盖了石家庄东方环球地理信息工程有限公司的印章， —6— 可见该不动产登记证书是依据被告单方委托测绘的结论，作为依据，进行了登记，因此我方对不动产登记证书的合法性、关联性、真实性均不认可。五、不动产登记局证明形式不合法，没有制作证明材料的人以及负责人的签名或者盖章，因此对该证明的真实性、合法性、关联性均不认可。六、对（2019）冀0926民初1191号民事判决书、（2020）冀09民终2077号民事判决书的关联性不认可，两份一、二审判决书中的当事人沈超根本没有交付面积差异款，而被告向沈超的交房也是经法院强制执行的，在肃宁县人民法院（2018）冀0926民初1534号民事判决书中15页、16页认定补充协议的部分条款为无效条款，上述两份判决书又认定补充协议的合法性明显是矛盾的，因此该俩份判决书与本案不同，不能证实反诉人的主张。 反诉原告（被告）在反诉中提交以下证据：1、商品房买卖合同及商品房买卖合同补充协议；证实11-1-1401室约定面积是107.86平方米，单价为4242.91元/平方米，商品房买卖合同补充协议第二条明确约定“当该商品产权登记面积与合同约定面积出现差异时，单价保持不变，以产权登记建筑面积为准多退少补”。2、不动产测量报告、肃宁县不动产登记局证明、不动产权利证书。证实杨为购买的11-1-1401室登记面积是116.43平方米，面积差是8.57平方米。3、（2019）冀0926民初1191号民事判决书、（2020）冀09民终2077号民事判决书。证实与杨为同样情况的沈超案已有生效裁判判决3%以外面积的房款，反诉原告有权要求买受人杨为支付22614.7元。根据补充协议第二条的规定，此款应在房屋交付前付清，因此反 —7— 诉原告要求其从交房之日交付违约金。 反诉被告（原告）质证意见为：质证意见同本诉意见，另外补充：两份判决因当事人沈超在判决时一直没有交付面积差异款，因此该两份判决没有认定沈超与反诉原告对面积差异的处理有约定，但是本案中杨为已经按照反诉原告的通知交付了面积差异款，因反诉原告在通知杨为时，其明知面积差异的实测平米数通知杨为按在合同中约定的面积的3%，交付面积差异款。而杨为也依照反诉原告的要求实际交付了面积差异款，应视为双方是按商品房买卖合同中关于面积差异的处理进行了面积差异款的交付。 反诉被告（原告）在反诉中提交以下证据：一、双方签订的商品房买卖合同一份；该合同第五条约定了面积差异的处理。二、反诉人出具的收据复印件一张；证实反诉人已交清面积差异款，被告当时在明知实测面积的情况下，通知原告按超出约定面积的3%交付面积差异款，原告已按该约定交清了面积差异款。三、肃宁县人民法院（2018）冀0926民初1534号民事判决书，沧州市中级人民法院（2019）冀09民终3777号民事判决书，1534号判决书的第15页、16页认定了补充协议的部分条款为无效条款，与反诉原告提供的沈超的两份判决书中认定补充协议的合法性，是相互矛盾的，因此反诉原告提供的两份判决书不能证实反诉原告有权要求杨为支付3%以外的房款。 反诉原告（被告）质证意见：对证据的真实性没有意见，收据只能证实原告只补交了部分差异款，没有按照补充协议的 —8— 约定交纳全部差异款；两份判决不能证实原告的证明目的，因为判决中并不涉及本案争议的补充协议第二条，而且判决也没有认定补充协议部分条款无效，只是说补充协议第4条第1项约定的违约金比例无效，判决结果也是依据原告所说的“无效条款”判决业主承担违约责任。 对双方无争议的商品房买卖合同、房屋面积差异款收据的真实性予以确认。 对于双方当事人有争议的证据认定如下：补充协议有双方当事人签字、盖章，本院对该证据的真实性予以认定；被告提交的不动产测量报告，加盖了测量单位公章并有测量人及项目负责人、技术负责人的签字，本院认可该证据的真实性；不动产登记局证明，加盖有肃宁县不动产登记局档案查询专用章，本院对该证据的真实性予以认可：11号楼不动产权证书，加盖了肃宁县国土资源局不动产登记专用章，本院对该证据的真实性予以认可：对（2019）冀0926民初1191号民事判决书、（2020）冀09民终2077号民事判决书关联性不予认可；对（2018）冀0926民初1534号民事判决书、（2019）冀09民终3777号民事判决书真实性予以确认；视频录像及视频录音内容提要，不能证实原告的证明目的。 本院经审理认定事实如下：原告与被告于2014年7月11日签订《商品房买卖合同》（合同编号为：201400061），原告购买了被告位于肃宁县房屋，合同约定该商品房建筑面积共107.86平方米，商品房价款按建筑面积计算，该商品房单价为 —9— 每平方米4242.91元，合同第五条面积确认及面积差处理主要内容为：...2.双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行活期存款利率付给利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第七条买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期180日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人制度逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之叁（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按相应的分期应付款与该期的实际已付 —10— 款的差额确定。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意以下方式处理：如买受人未按出卖人要求履行交接房屋手续，则视为该商品房已交付买受人，超过30日的买受人向出卖人交纳日万分之五的违约金，并承担相关物业费用。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理产权登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列1-2项处理：……2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。 2014年7月11日，原被告双方签订商品房买卖合同补充协议（编号为：201400061），卖方（甲方）为香河裕龙房地产开发有限公司，买方（乙方）为杨为，该协议第二条约定：产权面积与约定面积差异的处理《商品房买卖合同》中的约定面积为甲方暂测建筑面积，甲方在乙方所购楼宇办理完工程备案手续后即应聘请由沧州市肃宁县房地产管理局确定的专业测绘机构实地测量确定面积，并将该面积作为商品房产权登记面积。甲方双方应在该测绘机构确定实际面积后30日内根据产权 —11— 登记面积进行结算。当该商品房产权登记建筑面积与合同约定面积出现差异时，单价保持不变，以产权登记建筑面积为准多退少补。当产权登记面积与约定面积（包括套内建筑面积与约定面积）差别超过约定面积的±3%（不含3%）时，在甲方向乙方发出通知之日起15日内，乙方有权提出退房，但乙方应向甲方提出书面的退房要求，如乙方不愿意退房或乙方未在上述期限内书面提出退房的，则房屋单价不变，双方按实际产权登记建筑面积为准进行结算，多退少补。因面积误差而增加或减少的房屋价款的结算、给付应在房屋交付前完成。第十六条约定本合同一式贰份，其中甲方一份，乙方一份。本协议与双方签订的《商品房买卖合同》具有同等法律效力，如有差异，以本协议约定内容为准。 2017年9月4日，受香河裕龙房地产开发有限公司的委托，石家庄东方环球地理信息工程有限公司出具了不动产测量报告，该报告显示11号楼1-1401建筑面积为116.43平方米。2020年8月21日肃宁县不动产登记局出具证明，证明裕龙家园11号楼已办理首次登记，其中11号楼1单元1401室登记的建筑面积为116.43平方米。 2018年9月12日，杨为补交了13747.03元的涉案房屋面积差额款，原告主张是按照被告的通知交纳的面积差额款，原告未提交被告的通知。 原告杨为诉被告香河裕龙房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院于2018年12月19日作出（2018）冀0926民初1534号民事判决书，香河裕龙房地产开发有限公司 —12— 不服该判决向沧州市中级人民法院提出上诉，沧州市中级人民法院于2019年6月20日作出（2019）冀09民终3777号民事判决书，驳回上诉，维持原判。（2018）冀0926民初1534号民事判决书在认定事实部分，认定杨为的实际交房日期为2017年12月18日，杨为诉状中称2017年12月29日交房。 被告提交的（2019）冀0926民初1191号民事判决书，（2020）冀09民终2077号民事判决书，两份生效判决书是香河裕龙房地产开发有限公司与沈超为商品房预售合同纠纷一二审判决书，该案中香河裕龙房地产开发有限公司提交了与本案合同条款相同的《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》，两份判决作出了以下认定：1、两份合同真实合法有效。2、认为《商品房买卖合同补充协议》第二条“当该产权登记建筑面积与约定面积差别超过约定面积的±3%时，在甲方向乙方发出通知之日起15日内，乙方有权提出退房，但乙方应向甲方提出书面的退房要求。如乙方不愿意退房或乙方未在上述期限内书面提出退房的，则房屋单价不变，双方按实际产权登记建筑面积为准进行结算，多退少补。因面积误差而增加或减少的房屋价款的结算、给付，应在房屋交付前完成）”，该条款为有效条款，符合等价有偿原则，不违反公平原则，未加重一方责任。沈超应按《商品房买卖合同补充协议》约定支付超过约定面积3%的面积差房款，承担合同约定的违约金责任。3.认定了不动产测量报告的证据效力。该报告与本案中香河裕龙房地产开发有限公司提供的报告委托程序、出具机构等均相同。 本院认为，原被告签订的商品房买卖合同及补充协议，均 —13— 有双方当事人签字及盖章，系双方当事人真实意思表示，未违反法律、法规强制性规定，真实合法有效，双方均应当按照合同约定履行相应合同义务，行使合同权利。 已生效的判决书已对补充协议协中第二条“关于产权面积与约定面积差异的处理”法律效力予以认定，原告应按该约定向香河裕龙房地产开发有限公司房屋面积差价款，原告应当按照实测面积116.43平方米交付购房款，原告于2018年9月12日补交了13747.03元涉案房屋面积差额款，按单价为每平米4242.91元计算是房屋面积3.24平方米的差价款，剩余5.33平方米共计22614.71元的房屋差价款未补缴，该剩余部分应予以补交。原告主张是按照被告通知交纳的房屋差价款，应视为其在交款日知道的其房屋实测面积，故逾期补交房屋价款违约金应自2018年9月12日开始计算，按照房屋买卖合同第七条约定日万分之三的利率，计算至实际清偿之日止。 原告在本诉中主张被告协助办理产权登记并支付被告不能在规定期限内取得权属证书的违约金，本院认为，不能办理产权证书的原因为其自身未及时交清所欠房款，故对于其要求支付违约金的诉求本院不予支持，在交清房款后，香河裕龙房地产开发有限公司应在合理期限内协助办理产权登记手续。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）杨为于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）香河裕龙房地产开发有限公司补交房款22614.71元及违约金（违约金自2018年9月12日按照日万分 —14— 之三的利率，计算至实际清偿之日止）； 二、被告（反诉原告）香河裕龙房地产开发有限公司在被告补交房款之日起十日内协助原告（反诉被告）杨为办理房屋产权登记手续； 三、驳回原告（反诉被告）杨为、被告（反诉原告）香河裕龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计75元、反诉费减半收取计365.35元均由原告（反诉被告）杨为承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。 审判员  刘富新 二〇二〇年十一月二日 书记员  闫佩佩