广西壮族自治区河池市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂12民终2098号 上诉人（原审被告）：河池市斯创达置业发展有限责任公司，住所地广西河池市金城江区金城西路现代花园******商铺，统一社会信用代码91451200096027979R。 法定代表人：蓝耐星，该公司董事长。 委托诉讼代理人：卢素兰，女，该公司员工。 被上诉人（原审原告）：河池市金城江区翡翠城市花园业主委员会，，住所地广西河池市金城江区富华路**翡翠城市花园小区 代表人：谭平，该业委会主任。 委托诉讼代理人：韦继克，广西政岐利律师事务所律师。 上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司（下称斯创达公司）因与被上诉人河池市金城江区翡翠城市花园业主委员会（下称翡翠业委会）物业服务合同纠纷一案，不服河池市金城江区人民法院（2020）桂1202民初762号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年10月16日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。 斯创达公司上诉请求：1、驳回翡翠业委会关于要求终止涉案物业服务合同的诉请；2、改判确认物业用房为斯创达公司所有。事实与理由：第一、翡翠业委会成立不合法；河池市房管局给予翡翠业委会备案违法。具体表现为：(1)2019年7月18日，翡翠小区只有谭平、刘柳丹、刘君平等六名业主打报告给市房管局就得到批复召开大会成立业主委员会，这违反广西物业管理条例第十条、第十一条的规定，小区要成立业主大会，要有小区住户百分之二十打报告给房管部门才 能得批复召开业主大会，按翡翠花园小区有住户1100户，必须有220户业主打报告房管部门才应批复，因此，房管局批复行为违法；(2)在小区成立业委会筹备组名单中、没有房管部门的工作人员参加，选举中房管部门也未派员参与监督，这违反《广西物业管理条例》的有关规定；(3)金城江街道办在翡翠小区张贴，业委会筹备组成员不得再进入下一阶段做业委委员的文件。但翡翠业委会十一名成员中，有谭平、韦辽、毛殿杰等多名为业委筹备组人员，这违反了回避制度；(4)召开业主大会选举业委委员和第二次召开业主大会终止斯创达公司物业服务关系时到小广场开会的业主只有100人左右，且大部份是欠费业主，远远达不到物业管理条例规定的召开业主大会必须有小区住户三分之二以上参加，也就是有700家参加投票等程序，后面投票结果都是业委会筹备组和业委会暗箱操作的结果。目前，广大业主对翡翠业委会成立的非法性已组织两百多家签名向有关单位反映。第二、斯创达公司与小区528家业主签的物业服务合同依法受法律保护。斯创达公司与广大业主签的合同，是近两年河池区住建厅来小区检查工作要求签订的，且这528家业主也没有哪家来找斯创达公司讲要终止合同，法院无权判决斯创达公司与广大业主所签的物业服务合同无效。第三、翡翠业委会以合法形式掩盖非法目的采取游行示威、堵物业公司办公室等违法极端方式解决纷争，其不可告人的目的是要赶斯创达公司自己经营小区物业，尽管他们的想法是好的，尽管其阴谋也基本得逞管小区物业项目四个月，但由于其没有收费资质、没有收费许可证、没有专业水电工等管理团队，导致其管理小区物业五个月来“脏乱差”让业主们很反感，业主们都以拒交物业费抗议业委会的以权谋私行为。无奈维持不下的翡翠业委会于2020年9月1日讲在小广场召开业主大会，到会者聊聊无几，翡翠业委会又讲推到2020年9月19日再召开。人算不如天算，翡翠业委会几个别有用心的小人的种种行为，最后适得其反，不赚钱还倒贴钱发工资给员工，目前翡翠业委会也关门大吉无人上班，小区路灯不亮，污水横流无人去管，业主们怨声载道“早懂得留原来的物业公司做还好，业主们对业委会的种种行为很反感。综上所述，于理、于法、于社会稳定大局、于公平正义，恳请二审法院依法查明事实真相，依法改判一审的判决。 翡翠业委会辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 翡翠业委会向一审法院起诉请求：一、判令解除斯创达公司与翡翠小区业主签订的《物业服务合同》，并判令斯创达公司撤离该小区；二、判令斯创达公司向翡翠业委会移交物业服务用房、保安亭、保洁用具、监控设施和业主的物业信息资料及《物业管理条例》第二十九条规定的其他相关物业资料（具体包括：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地、地下管网工程竣工验收资料.设施设备的安装、适用和维护保养资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件）；三、判令斯创达公司结算并移交翡翠小区2014年5月至2019年12月的专项维修（基）资金约20万元（具体金额以结算结果为准）；四、案件受理费由斯创达公司承担。 一审法院认定事实：斯创达公司系具备物业管理服务资质的物业管理企业。2006年5月4日，广西河池市中天置业有限责任公司为其开发的河池市翡翠城市花园小区（以下简称翡翠小区），与广西银湾物业管理有限公司（以下简称银湾公司）签订《前期物业服务合同》，约定由银湾公司负责翡翠小区的前期物业管理服务事宜。合同签订后，银湾公司接管翡翠小区的物业管理。至2013年，银湾公司又与河池市银斯物业管理有限公司（以下简称银斯公司）签订《翡翠城市花园物业服务项目托管协议》，约定将翡翠小区的物业项目转交由银斯公司管理。 2013年11月，银湾公司退出翡翠小区，银斯公司正式进驻并接管。2014年5月1日，银斯公司与斯创达公司签订《委托协议书》，约定即日起翡翠小区的物业项目由斯创达公司经营管理，银斯公司退出该小区。斯创达公司进驻小区后，在小区以张贴公告等方式进行公示。斯创达公司对该小区物业服务的收费标准公示为：物业费每平方0.5元，公共电费每户每月4.8元，公共水费每户每月1.8元，代收垃圾处理费每户每月7.5元，公共维修费每户每年每平方0.8元。 2019年12月13日，翡翠小区成立业主委员会，并同时报送河池市住房保障和房产管理局、河池市金城江区街道办事处、河池市金城江区金城江街道水洞社区居民委员会等部门备案。 2020年1月12日至1月22日，翡翠业委会组织召开翡翠小区第一届第二次全体业主大会，对斯创达公司的服务评价、是否同意起诉、是否同意留用斯创达公司、是否同意业委会过渡期托管等事项进行投票表决。召开此次业主大会时，翡翠小区共有1160多户业主，其中对斯创达公司的服务进行评价的投票结果为：1户认为非常好，4户认为较好，72户认为一般，103户认为较差，716户认为非常差；对是否同意起诉的投票结果为：907户同意起诉，8户不同意起诉；对是否同意留用斯创达公司的投票结果为：914户不同意继续留用斯创达公司，8户同意继续留用斯创达公司；对是否同意业委会过渡期托管的投票结果为：920户同意业委会过渡期托管，4户不同意业委会托管。2020年1月23日，翡翠业委会将此次业主大会的投票结果在小区内张贴公告予以公示。 2020年1月13日，翡翠业委会向斯创达公司送达《关于责令河池市斯创达置业发展有限公司限期撤离的通知》，主要内容为：1.限你公司于2020年3月15日前撤离本小区；2.在撤离前积极配合翡翠业委会的安排，在未选聘新的物业公司前，由业委会托管；3.撤离前与环卫站、电业公司、自来水公司等企事业单位结清代收的有关费用并移交相关手续；4.将公司代收的公共维修金、公共水电费、公共设施租赁费等结清，一并移交；5.将业主预交的物业费及其他应当移交的事项一并移交。 2020年3月4日，翡翠业委会向斯创达公司送达《关于物业移交的函》，主要内容为要求斯创达公司在同年3月6日前，将自2014年5月以来翡翠小区的所有业主资料、财物、台账等资料移交给翡翠业委会进行托管。具体包括：1.每年公共水费的收支情况；2.每年公共电费的收支情况；3.每年公共维修金的收支情况；4.每年公共设施租赁的收支情况，包括：（1）浙商酒店前13个车位和小广场旁车位每年的租金收支情况，（2）小广场租赁给小红帽幼儿园及其他商家的收支情况，（3）小区内公共广告位租赁费的收支情况，（4）小区内车主缴纳车位费500元/户的收支情况，（5）五中、浙商酒店、消防路口以及小广场附近一带摊位租金的收支情况，（6）其他公共设施租赁的收支情况；5.业主信息资料以及属于小区的所有 资料；6.斯创达公司与水厂、电业、环卫站等部门的缴费清单；7.小区业务用房、公共设施等；8.其他该移交的财物。 2020年3月6日，斯创达公司向翡翠业委会送达《关于对业委会请求与我公司移交的答复函》，主要内容包括：“我公司收到你会的移交函，业委会从成立之初，都是以合法手段掩盖非法目的……你会没有物业资质，没有收费依据……我公司目前未能移交你会所报材料，其原由是我公司与贵小区在2016年至2019年的物业费欠款、基础设施投资、资料费等费用问题尚未得到解决，在这些问题解决后方可移交相关资料。”由于斯创达公司拒绝撤离翡翠小区，拒绝向翡翠业委会移交其请求移交的相关资料，双方矛盾激化，引发本案诉讼。 另查明，自2018年底至2019年底期间，翡翠小区部分业主共520余户陆续分别单独与斯创达公司签订为期三年的物业服务合同。翡翠业委会自2020年3月15日开始对翡翠小区部分业主收取物业费，自同年3月16日开始聘请保安，并随后聘请保洁人员对翡翠小区进行物业管理服务。 本案诉讼中，该院曾书面要求翡翠业委会补充业主缴纳专项维修资金的缴费凭证等相关材料，但翡翠业委会未在期限内予以提交；同时，结合翡翠业委会的诉请主张，为查明案件事实，该院书面要求斯创达公司书面说明翡翠业委会主张移交的物业资料在该公司的留存情况，斯创达公司书面回复称：小区物业管理企业几经变更，很多资料已找不到；接手时，银斯公司未向斯创达公司移交建筑、下水道管网平面图等资料，但住建部门应留存有相关资料。 再查明，因部分业主拖欠物业等费用，斯创达公司曾将拖欠物业费的业主诉至该院，该院判决该部分业主均应支付物业服务费及相关费用。 一审法院认为，本案的审理焦点为翡翠小区业主与斯创达公司所形成的物业服务合同关系是否应予解除。从本案所查明的事实来看，自斯创达公司接管翡翠小区的物业管理工作后，部分业主与斯创达公司因物业服务质量等问题长期存在矛盾纠纷，此矛盾纠纷在小区业委会成立后更加凸显。后翡翠业委会召开业主大会，对斯创达公司的服务评价、是否同意起诉、是否同意留用斯创达公司等事项进行投票表决， 从表决投票的结果来看，大多数业主不同意继续留用斯创达公司。根据该投票结果，自2020年3月16日开始，翡翠业委会已自行聘请物业服务人员对小区的安保、卫生等物业事务进行管理。综合上述事实，目前斯创达公司已不具备继续在翡翠小区内从事物业服务管理工作的客观条件，翡翠小区业主与斯创达公司所形成的物业服务合同关系已终止。 关于移交专项维修资金的诉请主张问题。因翡翠业委会未提交相应的费用缴纳凭证，本案中无法对其该项主张予以核对，故，对其该项诉请主张，因证据不足，该院无法支持。 关于由斯创达公司移交相应物业管理资料的诉请主张问题。因案涉小区物业服务企业几度变更，本案中无法查明斯创达公司留存有的相关物业资料的具体内容。同时，关于建筑部分的设计图纸等资料，部分在住建等部门或有备案，在不影响现有建筑安全使用的前提下，对翡翠业委会该项诉请主张，出于内容不详、难以强制执行等方面的考量，该院暂不予处理。如确有必要，当事人可另诉主张其权利。但物业服务用房（含保安岗亭）、监控设施属服务于全体业主的公共设施，在权属明确的前提下，应由斯创达公司撤出后将使用权移交给翡翠业委会。对翡翠业委会本案其他诉请主张，该院不予支持。对斯创达公司关于本案应予中止，等待行政诉讼案件处理结果的相关答辩意见，该主张于法无据，该院不予采纳。 综上，判决：1、终止斯创达公司与河池市金城江区翡翠城市花园小区的业主所形成的物业服务合同关系；2、在本判决生效之日起十日内，由斯创达公司撤离河池市金城江区翡翠城市花园小区，并向翡翠业委会移交相关物业管理服务用房（含保安岗亭用房）及公共监控设施；3、驳回翡翠业委会的其他诉讼请求。 本院二审期间，斯创达公司围绕其上诉请求提交如下证据：1.《通知书》，证明翡翠业委会拿原物业公司小车进出起降杆，稍微加电脑板然后收费，该行为不合法；2.《业委会2020年9月1日开会通知》，证明翡翠业委会2020年9月1日开业主大会，没有业主参加；3.《业主大会改期为2020年9月19日》，证明因为9月1日没有业主参加大会，才改期召开业主大会。翡翠业委会质证认为：1、 证据1不具备关联性，应不予采信；2、对证据2的真实性与合法无异议，但对关联有异议，与本案待证事实无关，证明翡翠业委会依法成立；3、对证据3的真实性、合法性无异议，关联性有异议，该证据与本案待证事实无关。本院认为，翡翠业委会如何收费、9月1日开会是否有业主参加及是否改期等事实与斯创达公司是否还能继续履行原物业管理合同无关，故前述证据与本案待证事实无关联性，本院不予采信。 一审认定的事实属实，本院予以确认。 综合双方当事人的诉辩主张，本院归纳二审争议焦点为：1.涉案物业服务合同关系是否应当终止；2、斯创达公司要求确认物业用房为其所有是否有法律依据。 本院认为，关于涉案物业服务合同关系是否应当终止的问题。因为翡翠小区的多数业主已不同意斯创达公司继续为其提供物业管理服务，遂由翡翠业委会于2020年1月13日向斯创达公司发出《关于责令河池市斯创达置业发展有限公司限期撤离的通知》，并于2020年3月15日开始对翡翠小区部分业主收取物业费，自3月16日开始聘请保安及保洁人员对翡翠小区进行物业管理服务。根据上述事实，一审判决认为斯创达公司已不具备继续在翡翠小区内从事物业服务管理工作的客观条件，遂支持翡翠业委会的诉讼请求，判决终止斯创达公司与翡翠小区的业主所形成的物业服务合同关系，该认定及判决理据充分，本院予以确认和维持。斯创达公司请求继续履行涉案物业服务合同的上诉请求不能成立，理由是：1、翡翠业委会并非斯创达公司所称的成立不合法，其成立经过相关机关、部门的审批、备案，是依法依程序成立的组织，可以行使法律规定的职权；2、不同意斯创达公司继续提供物业管理服务是翡翠小区多数业主的意愿，故翡翠业委会依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定作出解聘斯创达公司的决定依法有据，一审判决予以支持并无不当；3、先有翡翠业委会通知斯创达公司限期撤离并移交相关物业与资料等，在斯创达公司拒绝后，才有翡翠业委会阻止其继续占用相关资源的措施，并非斯创达公司所称的“以合法形式掩盖非法目的”的行为。 关于斯创达公司要求确认物业用房为其所有是否有法律依据的问题。本案诉讼系由翡翠业委会作为原告提起，斯创达公司在不提起反诉的本案中，其要求法院判决支持其请求没有法律依据，一审判决不予审理其该请求并无不当，本院予以确认。况且，根据相关法律规定，在无相反证据予以否认的情况下，物业服务用房（含保安岗亭）、监控设施等均应推定为属服务于全体业主的公共设施，一审判决依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，判令由斯创达公司向翡翠业委会移交依法有据，本院予以维持。 综上，斯创达公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元，由上诉人河池市斯创达置业发展有限责任公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李剑峰 审 判 员 韦海平 审 判 员 陈一锋 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 覃 婕 书 记 员 兰小盆 本案适用法律法规： 《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。