广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初10323号原告：东莞市宝地投资有限公司（以下简称“宝地公司”），住所地：广东省东莞市*************松湖大厦，统一社会信用代码：914**********684XW。法定代表人：唐某1。委托代理人：吴志斌，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：李国权，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：梁振宇，男，汉族，1983年10月29日出生，住广东省东莞市莞城区*********内二，公民身份号码：441************057。委托代理人：区思源，广东智顺律师事务所律师。委托代理人：袁敏惠，广东智顺律师事务所律师。被告：东莞市海悦实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市南城区****************办公楼1609号，统一社会信用代码：914***********116Y。法定代表人：曾汉容，该公司执行董事。委托代理人：李燕，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托代理人：罗丽珍，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告宝地公司诉被告梁振宇、被告海悦公司执行异议之诉一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2020年7月23日、10月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人吴志斌、李国权，被告梁振宇的委托代理人袁敏惠，被告海悦公司的委托代理人李燕、罗丽珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、停止对原告购买的东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺101号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺201号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区君悦阁商铺201（房产证号18007466**）的强制执行，并解除对上述门面的查封；2、确认原告与被告海悦公司签订的《房地产买卖合同》合法有效，并确认东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺101号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺201号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区君悦阁商铺201（房产证号18007466**）归原告所有；3、被告海悦公司立即协助和配合原告办理东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺101号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺201号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区君悦阁商铺201（房产证号18007466**）的产权过户登记；上述三间商铺价值1000万元；4、本案案件受理费由两被告承担。原告主张的事实及理由如下：原告因东莞市第一人民法院（2019）粤1971执11765号查封公告得知，法院将东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺101号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺201号（房产证号18007466**）、东莞市**********悦莱商住小区君悦阁商铺201（房产证号18007466**）进行查封，并拟对该房产进行评估拍卖。原告认为法院所查封的上述房产不属于可以采取执行措施的财产范围。原告与被告海悦公司于2017年12月28日签订《房地产买卖合同》，合同约定原告向被执行人购买9套房产，包含上述的3套房产，总转让款为15000万元。现原告已按合同约定支付保证金以及对上述房产进行了相关装修与招商，已实际占有并使用上述房产。原告于2020年1月14日提出执行异议，法院于2020年2月17日作出（2020）粤1971执异25号执行裁定书，驳回原告的异议请求，故原告提起本案诉讼。原告提供以下证据：《房地产买卖合同》、银行单子回单、银行业务凭证和产权分割服务费收条、收款收据、效果图制作协议、发票等。被告梁振宇辩称：1、案涉三处房产的登记权属人及实际权属人均为海悦公司，原告并未取得上述三处房产的所有权，不具有排除执行的权利，更无权要求将案涉三处房产过户至其名下。2、海悦公司早已于2017年9月22日将怡心阁101号抵押给另案申请执行人曾卓瑜，于2017年9月22日将怡心阁201号抵押给梁振宇，于2017年11月08日将君悦阁201号抵押给梁振宇。而原告与被告海悦公司所签订的《房地产买卖合同》的签署时间是2017年12月28日，时间发生在抵押登记之后。3、海悦公司于《房地产买卖合同》签署之前早已将其余6套房产抵押给银行，包含本案案涉三处房产在内的9套房产的房地产权证的原件均交给抵押权人保管。4、在早已办理抵押登记且房产证原件均交由抵押权人保管的情况下，该9套房产根本就无法办理不动产权变更登记手续。在没有撤销抵押登记且没有看到房地产权证原件的情况下，原告仍向被告海悦公司购买该9套房产，明显不真实，也不符合常理。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应当认定为无效。5、原告没有足额支付全部转让款15000万元，原告证据中100万元的银行凭证记载的性质是借款，产权分割收条没有任何人员或单位盖章及签名，部分收条没有收款单位盖章。6、宝地公司没有实际占有案涉三间商铺。7、原告明显与被告海悦公司恶意串通，意图帮助被告海悦公司逃避法院的强制执行。被告梁振宇提供如下证据：不动产登记证明、房地产权证、（2020）粤1971执异25号执行裁定书。被告海悦公司辩称：1、被告海悦公司与原告之间确实签订了《房地产买卖合同》，且收取了原告支付的保证金人民币100万元，之后按照约定将9间商铺当时现状交付给原告。除此之外并没有收到其他的房地产转让款，也没有收到转让款的利息。2、对于原告提供的产权分割收条以及招商支出记录凭证，海悦公司不是收款人，且部分凭证不是原件，对此不予确认。3、该9间商铺最终也要被法院拍卖处理，被告海悦公司认为应由法院依法判决。被告海悦公司没有提供证据。本院依职权调取了案涉商铺查封资料。本院经审理，认定如下事实：2015年1月22日，东莞市**********悦莱商住小区怡心阁商铺101号、怡心阁商铺201号、君悦阁商铺201号登记在海悦公司名下，登记的建筑面积分别为2311.34平方米、2274.45平方米、2276.46平方米，房地产权号分别为粤房地权证莞字第1800746656号、第1800746654号、第1800746658号。2017年9月22日，怡心阁商铺101号办理了抵押权登记，抵押权人为曾卓瑜（第一顺位）。同日，怡心阁商铺201号办理了抵押权登记，抵押权人为梁振宇（第一顺位）。2017年11月8日，君悦阁商铺201号办理了抵押权登记，抵押权人为梁振宇（第一顺位）。本院在审理（2018）粤1971民初27219号、27220号梁振宇与海悦公司民间借贷纠纷案件，以及（2018）粤1971民初27222号曾卓瑜与海悦公司民间借贷纠纷案件中，于2018年9月13日对上述三间商铺分别予以查封和轮候查封。其中怡心阁商铺101号的首次查封案号为27219号，申请执行人为梁振宇；该房屋第二次查封案号为27220号，申请执行人为梁振宇（轮候查封）。怡心阁商铺201号的首次查封案号为27220号，申请执行人为梁振宇；该房屋第二次查封案号为27222号，申请执行人为曾卓瑜（轮候查封）。君悦阁商铺201号的首次查封案号为27219号，申请执行人为梁振宇；该房屋第二次查封案号为27222号，申请执行人为曾卓瑜（轮候查封）。上述诉讼案件的裁判文书生效后，当事人申请强制执行，本院以（2019）粤1971执11764号、11765号、11766号分别执行，上述财产保全查封措施转为执行查封措施。2017年12月28日，原告与被告海悦公司签订《房地产买卖合同》，约定被告海悦公司将包括上述三间商铺在内的9处房地产卖给原告，其中有证房产的登记建筑面积18194.08平方米，没有办理土地使用证和房产证的停车场大楼面积2万平方米，总转让款15000万元；其中买方支付保证金100万元，卖方收到保证金后按照房地产现状交付给买方，买方自行进行改造、装修和招商。2017年12月15日，原告法定代表人唐某1合计将100万元转到东莞市广源实业有限公司和曾汉容的银行账户中，原告和被告海悦公司确认此款已经转为《房地产买卖合同》中的保证金。原告宝地公司针对（2019）粤1971执11765号案件的查封行为，于2020年1月14日提出执行异议，请求解除对上述三间商铺的查封。本院于2020年2月17日作出（2020）粤1971执异25号执行裁定书，驳回原告的异议请求，原告遂提起本案诉讼。（2020）粤1971执异25号执行裁定书所列的执行申请人为梁振宇，没有将曾卓瑜列为申请执行人。（2019）粤1971执11764号案件的申请执行人为曾卓瑜，执行依据为（2018）粤1971民初27222号民事判决书，该判决书认定曾卓瑜与海悦公司的抵押借款合同和抵押登记有效（抵押物为怡心阁商铺101号），判决海悦公司偿还曾卓瑜借款本金1000万元及利息等款项，判决曾卓瑜对怡心阁商铺101号的拍卖、折价所得款享有优先受偿权。（2019）粤1971执11765号案件的申请执行人为梁振宇，执行依据为（2018）粤1971民初27220号民事判决书，该判决书认定梁振宇与海悦公司的抵押借款合同和抵押登记有效（抵押物为君悦阁商铺201号），判决海悦公司偿还梁振宇借款本金1000万元及利息等款项，判决梁振宇对君悦阁商铺201号的拍卖、折价所得款享有优先受偿权。（2019）粤1971执11766号案件的申请执行人为梁振宇，执行依据为（2018）粤1971民初27219号民事判决书，该判决书认定梁振宇与海悦公司的抵押借款合同和抵押登记有效（抵押物为怡心阁商铺201号），判决海悦公司偿还梁振宇借款本金1000万元及利息等款项，判决梁振宇对怡心阁商铺201号的拍卖、折价所得款享有优先受偿权。本案第二次开庭时，询问原告是否愿意将本案三间商铺的未付房款交付法院执行，原告没有明确回答是否愿意。本院认为，本案首先需要确定审查范围。原告仅对（2019）粤1971执11765号案件提出执行异议，该案仅查封君悦阁商铺201号。原告的异议范围包括怡心阁商铺101号、怡心阁商铺201号、君悦阁商铺201号，本院（2020）粤1971执异25号执行裁定书已经实际对三间商铺的执行异议进行审查并作出裁定，原告提起本案执行异议之诉也针对三间商铺，故本案对三间商铺的执行异议之诉予以整体审查。但原告的执行异议仅针对梁振宇案件的查封行为，不包括曾卓瑜案件的查封行为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条的规定，本院本次诉讼中仅就梁振宇案件的查封行为予以审查。本案为案外人执行异议之诉案件，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三百一十一条规定：“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”本案中，涉案三间商铺于2015年1月22日登记在海悦公司名下，于2017年9月22日办理了抵押权登记，怡心阁商铺101号的抵押权人为曾卓瑜，怡心阁商铺201号的抵押权人为梁振宇；2017年11月8日君悦阁商铺201号登记的抵押权人为梁振宇。本院于2018年9月13日查封，原告提供的证据和主张的事实显示原告于2017年12月28日与海悦公司签订《房地产买卖合同》，时间在梁振宇的抵押时间之后，故即使原告该合同真实有效，该合同涉及的怡心阁商铺201号、君悦阁商铺201号的部分，均不能对抗在此之前已经合法取得抵押权的梁振宇。且相对于9处房地产的总价款15000万元，原告仅支付保证金100万元，合同并没有约定各商铺的交易金额，按照案涉商铺的面积与合同总面积的比例，三间商铺的合同金额至少大于6000多万元。被告海悦公司没有表示同意原告继续交付购房款和办理房屋转让登记，原告也没有表示愿意将涉案商铺的剩余价款交付本院执行，故原告请求排除对这两间商铺的执行，证据明显不足，没有法律依据，本院不予支持。关于怡心阁商铺101号，由于抵押权人为曾卓瑜，原告可另案就曾卓瑜案寻求执行救济途径。原告没有提起曾卓瑜案执行异议，仅支付合同总价款15000万元的100万元保证金，原告请求在梁振宇案中排除对该房屋的执行，证据明显不足，没有法律依据，本院不予支持。关于房屋买卖合同效力和房屋所有权。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，在执行异议之诉中，法院仅就执行标的的权利归属及是否应当排除执行作出裁判，没有规定以裁判方式确认合同效力。原告请求法院以裁判方式确认合同效力，不符合上述司法解释的规定。即使本案房屋买卖合同有效，且原告按照合同约定履行付款义务，原告也只享有合同项下的物权期待权，该权利属于债权。且被告海悦公司同意法院拍卖涉案商铺，并没有同意原告继续履行合同约定的付款义务，也就是说，对于是否继续履行合同及商铺物权归属，合同双方并没有一致意见。结合本院上述分析，即使合同有效，也不能排除执行，故本院在本案中不对合同效力进行审查。根据《中华人民共和国物权法》第九条的规定，不动产物权登记后才能产生效力。本案房屋并没有登记为原告所有，原告并未取得房屋所有权，原告请求确认这三间商铺属其所有，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告东莞市宝地投资有限公司的诉讼请求。本案受理费人民币176550.92元，由原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  杨长青审 判 员  潘 涌人民陪审员  黄桂荣二〇二〇年十一月六日书 记 员  徐子晴陈嘉辉附相关法律依据：一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；在人民法院查封之前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条案外人提起执行异议之诉，除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外，还应当具备下列条件：（一）案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回；（二）有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求，且诉讼请求与原判决、裁定无关；（三）自执行异议裁定送达之日起十五日内提起。人民法院应当在收到起诉状之日起十五日内决定是否立案。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。三、《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。