黑龙江省林区中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黑75民终131号上诉人（原审原告、执行案外人）：黑龙江恒安佳信房地产开发有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市。法定代表人：李冬军，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭庆，女，该公司职员。委托诉讼代理人：王云侠，黑龙江王鹤运律师事务所律师。被上诉人（原审被告、申请执行人）：吕瑞音，女，1971年3月6日出生，汉族，鹤北国土资源所干部，住黑龙江省鹤北林业局。委托诉讼代理人：牟善志，北京大成（哈尔滨）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：李衡伟，女，1977年12月12日出生，汉族，无职业，住黑龙江省鹤北林业局。上诉人黑龙江恒安佳信房地产开发有限公司（以下简称恒安佳信公司）因与被上诉人吕瑞音、被上诉人李衡伟案外人执行异议之诉一案，不服黑龙江省鹤北人民法院（2019）黑7527民初230号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后,依法组成合议庭，于2020年10月30日公开开庭进行了审理。上诉人恒安佳信公司委托诉讼代理人彭庆、王云侠，被上诉人吕瑞音的委托诉讼代理人牟善志到庭参加诉讼。被上诉人李衡伟经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。恒安佳信公司上诉请求：撤销一审判决第二项，改判停止对涉案房屋的执行，解除查封；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：李衡伟不是真正意义的购房人，也没有实际占有房屋。本案中预告登记是保证买房人的债权期待权，在没有进行所有权登记之前，该房产不是登记权利人的财产，也不是将来一定会成为登记权利人的财产。恒安佳信公司当庭补充上诉意见如下：一审判决确认案涉房屋归恒安佳信公司所有，又驳回恒安佳信公司停止执行的请求，违反法律规定。案涉房屋虽被查封，但李衡伟超过登记时限三个月未进行本登记，预告登记已失效，李衡伟不再享有物权期待权，恒安佳信公司享有排除执行、解除查封的民事权益。吕瑞音辩称，李衡伟与恒安佳信公司系商品房买卖合同关系，且已办理案涉房屋的预告登记。恒安佳信公司虽以解除商品房买卖合同为理由提出执行异议，但退款的银行汇款凭证这一证据与商品房买卖合同解除协议书不符，可参照《九民会议纪要》124条认定恒安佳信公司不能证明商品房买卖价款已经返还，其排除执行的诉讼请求不能获得支持。李衡伟未到庭，视为放弃答辩。恒安佳信公司向一审法院起诉请求：1.确认位于宝泉岭农垦管理局局直25委26栋1单元11层1号房产所有权为恒安佳信公司所有，停止对该房屋的执行，解除对该房屋的查封；2.吕瑞音、李衡伟负担本案诉讼费。一审法院认定事实如下：2016年7月27日原鹤北林区基层法院作出的（2016）黑7519民初73号民事调解书发生法律效力，李衡伟于2016年12月31日前给付吕瑞音借款40万元，支付利息10万元，自2015年2月26日后的利息予以放弃，如果李衡伟未履行上述协议，逾期自2015年2月26日起以本金40万元为基数，按月利率2%支付利息至本金还清之日止。2014年6月2日恒安佳信公司与李衡伟签订宝泉岭农垦管理局局直25委26栋1单元11层1号商品房买卖合同（预购），合同中明确约定面积、总价款及付款方式（买受方一次性付清），同年6月9日在宝泉岭管理局不动产登记中心进行预购商品房预告登记。该预告登记至今尚未解除。2018年4月25日原鹤北林区基层法院作出（2017）黑7519执5-5号执行裁定书，将本案涉案房屋予以查封。2018年5月28日恒安佳信公司提出执行异议，2018年6月8日原鹤北林区基层法院作出（2018）黑7519执异2号执行裁定书，裁定驳回恒安佳信公司的异议请求。另查明，恒安佳信公司与李衡伟于2014年1—6月期间，双方多次签订商品房买卖合同，并到不动产部门办理了预告登记。2014年6月9日当日办理预购商品房预告登记26户（含涉案房屋），但于2017年6、7月份大部分预购商品房预告登记解除。一审法院认为，本案的争议焦点为:1.恒安佳信公司对涉案房屋是否享有所有权;2.恒安佳信公司是否享有足以排除对该涉案房屋的强制执行的民事权益。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案涉案房屋恒安佳信公司于2018年12月28日首次登记，恒安佳信公司与李衡伟买卖房屋后尚未依法办理登记，不能发生物权变动效力，该房屋所有权为恒安佳信公司所有。《中华人民共和国物权法》第二十条规定，当事人签订买卖房屋或其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。原鹤北林区基层法院于2018年4月25日对该涉案房屋查封时恒安佳信公司与李衡伟就涉案房屋已预告登记和备案状态。根据已查明的事实，恒安佳信公司主张的与李衡伟已解除房屋买卖合同事实不成立。法院进行查封时该涉案房屋尚未进行首次登记，且李衡伟亦不存在自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的情形，因此恒安佳信公司与李衡伟之间预购商品房预告登记具有法律效力。李衡伟预告登记的权利系物权变动请求权，经预告登记，该请求权具有物权效力，即具有排他效力，即可以对抗不动产所有权人及其他权利人，也可以对抗任意第三人。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条之规定：下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封；（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。因此人民法院可以查封恒安佳信公司与李衡伟预购商品房预告登记的房屋，恒安佳信公司不能以对涉案房屋享有所有权为由，排除人民法院的查封。另外恒安佳信公司与李衡伟在2014年1—6月期间，双方多次签订购买多户预购商品房买卖合同，并到不动产部门办理了预告登记（含涉案房屋），并于2017年6、7月大部分解除预告登记。现恒安佳信公司对双方多次签订商品房买卖合同的事实、预告登记、预告登记解除的原因、经过等事实陈述不清，也未提供相应买卖商品房屋交款凭证，退款凭证，存在诸多疑点，本案涉案房屋实际的法律关系不清，恒安佳信公司仍以涉案房屋为买卖合同关系，并已解除买卖合同为由，主张其排除强制执行，由此产生的诉讼风险应自行承担。综上，恒安佳信公司要求停止对涉案房屋的执行，解除查封的诉讼请求，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十一条、第三百一十三条，《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定，判决：一、确认位于宝泉岭农垦管理局25委26栋1单元11层1号房屋归原告黑龙江恒安佳信房地产开发有限公司所有。二、驳回原告黑龙江恒安佳信房地产开发有限公司要求停止对涉案房屋的执行，解除查封的诉讼请求。案件受理费5800元，由原告黑龙江恒安佳信房地产开发有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据质证。恒安佳信公司提供了证据宝泉岭不动产登记中心查询案涉房屋的房产档案查询结果，证明2018年12月26日案涉房屋能够办理房产登记之后，预告登记权利人李衡伟从未向房产登记机关申请办理案涉房屋的本登记，预告登记已失效。吕瑞音质证认为，对证据的真实性没有异议，但其认为该证据与本案无关联性，恒安佳信公司主张商品房买卖合同已经解除，所以不涉及本登记问题。本院对证据认定如下：双方当事人对上诉人恒安佳信公司提供证据1的真实性均无异议，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十七条规定，依法予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院对一审除“该预告登记至今尚未解除”部分外其他查明事实依法予以确认。另查明，宝泉岭农垦管理局局直25委26栋1单元11层1号即博烨王朝1单元11层1号房屋符合首次登记时间为2018年12月26日，开发商领取不动产证时间为2019年11月5日。本院认为，本案争议焦点是恒安佳信公司请求停止案涉房屋的执行、解除查封是否应予支持。李衡伟购买恒安佳信公司的案涉房屋，交纳房屋款项，并办理了预告登记。李衡伟因拖欠吕瑞音的借款，原鹤北林区基层法院对预告登记的案涉房屋进行查封。根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条第（三）项规定，被执行人购买的商品房预告登记的房屋可以进行预查封。因此，原鹤北林区基层法院依据生效裁决对被执行人李衡伟预告登记房屋予以查封并无不当。查封是保全性强制措施，其效力是禁止被执行人处分财产。案涉房屋虽进行了预告登记，但在未进行本登记前并未改变房屋所有权，一审法院对案涉房屋所有权的认定并无不当。吕瑞音对此亦表示认可。本案二审审理期间恒安佳信公司提供向房屋行政主管部门查询的案涉房屋档案以及商品房买卖合同解除协议等证据，证明在案涉房屋符合初始登记条件后三个月内，预告登记权利人李衡伟基于商品房买卖合同解除并未办理本登记，案涉房屋初始登记已失效。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定：“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。本案房屋预查封的执行效果取决于房屋预告登记能否符合本登记的条件。李衡伟基于案涉商品房买卖合同解除不再申请本登记，导致预告登记失效，其也不再享有相应的物权期待权。房地产开发商恒安佳信公司有权申请解除查封、排除执行。因此，一审判决因二审期间上诉人提供新证据，导致案件事实发生变化，依法应予纠正。综上所述，恒安佳信公司的上诉请求成立，予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持黑龙江省鹤北人民法院（2019）黑7527民初230号民事判决第一项；二、撤销黑龙江省鹤北人民法院（2019）黑7527民初230号民事判决第二项；三、不得执行宝泉岭农垦管理局局直25委26栋1单元11层1号房屋。一审案件受理费5800元、二审案件受理费5800元，共计11600元由吕瑞音负担。本判决为终审判决。审判长 孙 丹审判员 张 蕾审判员 于 威二〇二〇年十一月九日书记员 王家懿