江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏05民终8502号上诉人（原审被告）：吴江财智置业发展有限公司。委托诉讼代理人：毛春泉，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋颍，江苏新天伦（吴江）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张豪。委托诉讼代理人：王蕴琦，江苏法德东恒（吴江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓婷，江苏法德东恒（吴江）律师事务所实习律师。上诉人吴江财智置业发展有限公司（以下简称财智公司）因与被上诉人张豪商品房销售合同纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1557号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。财智公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费用由张豪承担。事实与理由：1.合同已经明确约定了违约金的计算方式，应当按照该约定计算违约金。涉案商品房买卖合同第十五条约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.03%向买受人支付违约金；2.张豪未提交证据证明其未办理房产证实际遭受的损失，一审法院调高违约金计算标准没有依据。3.中国人民银行贷款基准利率标准自2019年8月20日起改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准。且根据《最高人民法院关于修改的决定》，民间借贷的最高利率已降至一年期贷款市场报价利率的四倍，在购房人无证据证明开发商延期办证给其造成损失的情况下，一审法院将本案逾期办证违约金调整为中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍没有依据且明显过高。4.新冠疫情影响导致资金短缺的开发商雪上加霜，一审判决开发商承担过重的逾期办证违约责任，引发购房人群体诉讼，无益于优化营商环境。5.张豪已于2020年5月22日在财智公司领取办证资料，逾期办证违约金的计算时间应截止至2020年5月22日。张豪辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉。张豪向一审法院起诉请求：1.财智公司支付逾期办证违约金暂计501265.88元（以1309238元为基数，自2018年7月3日起计算至实际办证之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.95倍计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算；分别以1020765元、569940元、478277元为基数，自2018年1月4日起计算至实际办证之日止，2019年8月20日前按照中国人民银行同期同档贷款利率的1.95倍计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍计算)；2.本案诉讼费由财智公司承担。一审法院认定事实：2017年4月1日，财智公司作为出卖人（甲方）与张豪作为买受人（乙方）签订了《吴江市商品房买卖合同》3份。合同约定，乙方向甲方购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2102、2103、2105号房，房屋价款分别为1014305元、569173元、481048元。三份合同均约定，房屋交付日期为2017年6月30日前；合同第十五条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理，即买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。2017年6月30日，财智公司作为出卖人与张豪作为买受人签订了《苏州市商品房买卖合同》1份。合同约定，张豪向财智公司购买吴江财智金鹰商业中心第2,3幢2单元2101室商品房，房屋价款为1305000元。该合同约定，房屋交付日期为2017年9月30日前；合同第二十二条关于逾期办理不动产登记的违约责任约定，因出卖人的原因，买受人无法在双方实际交接之日起360日内取得不动产权证书的，买受人可按下列第2项处理，即出卖人继续完成申领不动产权证书，每逾期一日按本合同第四条约定房屋总价款的万分之0.5向买受人支付违约金。合同签订后，张豪实际向财智公司支付了2101号房购房款1309238元、2102号房购房款1020765元、2103号房569940元、2105号房478277元。案涉4套房屋均于2017年7月7日交付，张豪向财智公司支付了办证所需的税费。以上事实，有张豪提交的《吴江市商品房买卖合同》、《苏州市商品房买卖合同》、购房发票、房屋交验记录单、开发公司代收代缴费用明细表以及到庭当事人的陈述等证据予以证实。一审法院认为，张豪与财智公司签订的4份商品房买卖合同依法成立并有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。案涉4套房屋于2017年7月7日交付，按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后180日内，即在2018年1月3日前将2102号、2103号、2105号办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案；财智公司应在双方实际交接之日起360日内，即在2018年7月2日前为张豪办出2101号房的不动产权证书。张豪向财智公司支付了不动产登记所需的税费及办证费用，系张豪委托财智公司办理不动产权属证书。由于财智公司的原因，张豪至开庭时仍未能取得涉案房屋的权属证书，财智公司存在违约行为，应当承担违约责任。逾期办证的行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资等，导致买房人遭受直接或间接的经济损失。张豪与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金分别为总房款的万分之一和万分之0.5，违约金为固定数额，未考虑违约时间的长短，数额较低，不能客观反映买受人实际遭受的损失。一审法院参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款的规定，将本案逾期办证违约金调整为2019年8月20日前按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率4.75%的1.3倍计算，经核算，共计303196.20元，2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，违约金计算至本案不动产权属登记至张豪名下之日止。在财智公司办理权属登记过程中，应当由张豪提供的办证资料，张豪应当按时提供，张豪迟延提供的，财智公司有权扣除相应的迟延期间。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决：吴江财智置业发展有限公司于判决生效后十日内向张豪支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计303196.20元；分别以1309238元、1020765元、569940元、478277元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至本案不动产权属登记至原告名下之日止）。一审案件受理费8812元，由张豪负担2937元，吴江财智置业发展有限公司负担5875元。二审中，财智公司提交业主办证资料签收表1份，证明张豪2020年5月22日已经领取办证资料，逾期办证违约金应当计算至2020年5月22日，而非计算至不动产权属登记至张豪名下之日。张豪质证称，对该证据的真实性没有异议，但该材料系张豪母亲代收，财智公司没有主动通知张豪可以办证，是一审庭审中其他案件的原告告诉张豪后，张豪才知道现在的处理方案是去财智公司退费自行办证。因张豪不在国内，张豪要求财智公司继续履行办证及代办义务，但财智公司表示不同意，无奈之下张豪才委托其母亲代为领取办证资料。办证需要本人到场签字，故即使张豪领取了办证资料也无法办理相关证件，办理相关证件也需要时间，不可能如财智公司所述在领到资料的当日就能办到产权证书。故逾期办证违约金应计算至张豪办理好产权证之日。二审另查明，张豪于2020年5月22日向财智公司领取了办证资料。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，张豪、财智公司签订的涉案《吴江市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。按照合同约定，财智公司应当在房屋交付后180日内，即在2018年1月3日前将2102号、2103号、2105号房办理权属登记需由财智公司提供的资料报产权登记机关备案；财智公司应在双方实际交接之日起360日内，即在2018年7月2日前为张豪办出2101号房的不动产权证书。由于财智公司不能按照前述约定办理房屋权属登记，故财智公司应当承担违约责任。逾期办证行为客观上会影响买房人再次出售房屋、融资、工商登记等事项并导致买受人遭受相应损失。本案中，虽然张豪与财智公司在房屋买卖合同中约定的违约金分别为总房款的万分之一和万分之0.5，但经核算后相应的违约金数额明显过低，无法客观反映买受人实际遭受的损失。现张豪起诉请求调高逾期办证违约金，一审法院综合考虑案件实际情况后参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定将逾期办证违约金的计算标准调整为按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率的1.3倍计算（自2019年8月20日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算），尚属合理，本院予以维持。关于逾期办证违约金的计算期限。本院认为，张豪原先委托财智公司办理不动产权属证书，后在知晓可以去财智公司处领取办证资料并申请退费后自行办证的情况下，于2020年5月22日向财智公司领取了办证资料，财智公司也向张豪退还了办证费用，应视为双方解除了委托关系，由张豪自行办理产证，故逾期办证违约金应计算至2020年5月22日。经核算，财智公司应支付的逾期办证违约金为：截至2019年8月20日前的逾期办证违约金合计303196.20元；后分别以1309238元、1020765元、569940元、478277元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至2020年5月22日止。综上所述，财智公司的上诉请求部分成立，应予支持。因二审出现新证据，本院对一审判决予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销苏州市吴江区人民法院（2020）苏0509民初1557号民事判决；二、吴江财智置业发展有限公司于本判决生效后十日内向张豪支付逾期办证违约金（2019年8月20日前的逾期办证违约金合计303196.20元；分别以1309238元、1020765元、569940元、478277元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍，自2019年8月20日起计算至2020年5月22日止）。如未按本判决指定期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8812元，由张豪负担3812元，吴江财智置业发展有限公司负担5000元。二审案件受理费8812元，由张豪负担3812元，吴江财智置业发展有限公司负担5000元。本判决为终审判决。审 判 长 沈维佳审 判 员 曾雪蓉审 判 员 卞干国二〇二〇年十一月二十日法官助理 孟 桢书 记 员 王文君法律文书履行提示人民法院依法作出的生效法律文书，具有国家权威性和强制执行力，当事人应当依法自觉履行生效法律文书所确定的义务，否则人民法院将根据对方当事人的申请依法强制执行，被执行人将面临以下执行风险：一、被执行人未按执行通知履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其名下财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制执行措施，并有权对被执行人及其住所、经营场所进行搜查。二、被执行人未按生效法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息，未按生效法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。执行费用由被执行人承担。三、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对被执行人或者其法定代理人、有关单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员采取限制出境措施。四、被执行人拒绝报告、虚假报告财产的，人民法院有权根据情节轻重对被执行人或者其法定代理人、有关单位的主要负责人、直接责任人及实际控制人予以罚款、拘留。五、被执行人以暴力、威胁或者其他方法阻碍执行人员执行公务或者拒不履行人民法院已经发生法律效力的判决、裁定的，人民法院有权对被执行人或者其主要负责人、直接责任人员予以罚款、拘留，构成犯罪的，依法追究刑事责任。六、被执行人不履行生效法律文书确定的义务，人民法院有权对其采取限制消费措施。被执行人及其法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人不得有以下高消费及非生活和工作必需的消费行为：（一）乘坐交通工具时，选择飞机、列车软卧、轮船二等座以上舱位；（二）在星级以上宾馆、酒店、夜总会、高尔夫球场等场所进行高消费；（三）购买不动产或者新建、扩建、高档装修房屋；（四）租赁高档写字楼、宾馆、公寓等场所办公；（五）购买非经营必须车辆；（六）旅游、度假；（七）子女就读高收费私立学校；（八）支付高额保费购买保险理财产品；（九）乘坐G字头动车组列车全部座位、其他动车组一等以上座位等其他非生活和工作必须的消费行为。七、被执行人有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的，或者通过伪造证据、暴力、威胁等方法抗拒执行，以虚假诉讼、虚假仲裁或者隐匿、转移财产等方法规避执行的，人民法院有权将其纳入失信被执行人名单，通过报纸、广播、电视、网络、法院公告栏、电子显示屏、新闻发布会等方式向社会公布，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒；向征信机构通报，由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院有权将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。八、被执行人隐藏、转移、故意毁损财产或者无偿转让财产、以明显不合理的低价转让财产，或者与他人串通，通过虚假诉讼、虚假仲裁、虚假和解等方式妨害执行，致使判决、裁定无法执行的，以拒不执行判决、裁定罪依法追究刑事责任。