山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民终10152号 上诉人（原审原告）：马圣西，男，1979年5月9日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：王金玉，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛凯，山东青大泽汇律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：佟克利，男，1966年7月5日出生，汉族，住辽宁省辽中县。 委托诉讼代理人：孙秀宁，山东文鼎律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：姜正爱，男，1966年9月17日出生，汉族，住青岛市即墨区。 委托诉讼代理人：张习伟，山东一诺律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王翠云，山东一诺律师事务所律师。 上诉人马圣西因与被上诉人佟克利、姜正爱租赁合同纠纷一案，不服青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2704号民事判决，于2020年7月13日向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，由审判员冯梅担任审判长，审判员曲波主审，与审判员温燕共同组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 马圣西上诉请求：变更原审判决第一项为判决被上诉人支付上诉人2019年5月1日起至判决生效之日止的委托管理收益及违约金；撤销原审判决第三项并依法改判支持上诉人的原审诉讼请求第一项和第三项。事实与理由：一、原审判决认定事实严重错误。1、一审判决认定涉案协议有效系认定事实严重错误。《即墨市发展和改革局关于即墨服装市场升级改造工程项目建议书的批复》【即发改字[2012]354号】（以下简称《批复》）第六条明确记载“建设工期6个月，请据此抓紧落实规划、环评等建设条件，编制可行性研究报告报我局审批”，显然该《批复》仅是对即墨市场建设发展有限公司《即墨服装市场升级改造工程项目建议书》的回复意见，且明确提出须要报请审批，根本不是对升级改造工程建设项目的建设行政审批，证明即墨市发展和改革局明确要求落实规划、环评等建设条件并报审批，而实际上建设单位后续并未按照《批复》要求报请审批，至少目前无任何证据证明该建设项目后续报请审批并获准。即使作为一般人也应能正确理解“报我局审批”的含义，即必须在准备相关手续后另行报请审批。《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》（以下简称《意见》）中明确记载“该项目用地性质为商业，符合规划”，暂且不论原青岛市规划局即墨分局的一纸证明能否代替本应依法办理的许可证，与其相对应的是“建设用地规划许可证”，而非建设工程规划许可证。建设用地规划许可证简称“地规证”，其批准权限归国土资源局，取得此证后才能领取土地使用权证，才可让设计院画图纸；建设工程规划许可证简称“建规证”，是对建设项目的建筑方案的规划许可，其批准权限归规划局。青岛市规划局即墨分局明知涉案南立面改建工程未报请审批并办理包括建设工程规划许可证在内的有关行政许可，却越俎代庖出具《意见》，证明“项目用地性质为商业，符合规划”，属违法行政，该《意见》不应也不能作为认定案件事实的依据。自2012年开始建设至今，涉案服装市场南立面改建工程仍未办理《建设工程规划许可证》及必须具备的其它许可证，也未办理《消防验收合格证》，无任何产权证，严重违反了我国强制性法律规定，依法应认定涉案协议无效。被上诉人应返还其取得的财产并赔偿由此给上诉人造成的损失。2、一审判决认定上诉人已接收涉案商铺并转租给被上诉人，系认定事实严重错误。被上诉人在公安笔录中确认涉案商铺实际转让价款为151,898元，一审判决也认定“双方均认可涉案商铺20年有偿使用价款实际为151,898元，剩余租赁费以委托管理收益31,898元抵顶”。被上诉人在转让涉案商铺时，要求同时签署貌似独立的两份涉案关联协议，显然是被上诉人特意制定并实际执行的营销模式及策略，既可实现快速营销目的，又预设了规避风险途径；且在涉案《商铺有期有偿使用协议》中明确要求上诉人必须与之签订《商铺委托租赁经营管理协议》且不得解除，上诉人作为涉案商铺的受让方并无任何独立的选择权。涉案两份协议貌似分别对应着两种法律关系，实则不然，两份协议实际系一个整体，作用等同于一份商铺转让协议，不能也不应割裂开来，上诉人购买（租赁）的实际上是三年后的商铺使用权，也就是一种期权，与之相对应、相交换的代价是抵顶减免部分转让价款，被上诉人亦认可抵顶及实际转让价款为151,898元的客观事实。由此足以证实，涉案两份协议本就是一个商铺转让协议框架内的子合同，两者之间并不是独立的，不能单独分开签署，且被上诉人也不允许单独签署二者之中某一份子合同，而是两份协议（子合同）共同确认了双方之间的商铺买卖（租赁）法律关系，实际上是附（交付）期限的合同。退一步讲，即使严格按照涉案《商铺委托租赁经营管理协议》的约定，上诉人与被上诉人之间的民事法律关系也是一种委托关系，不存在“转租”、“不定期租赁”关系之说。因此，一审判决认定上诉人已接收了涉案商铺并再次转租给被上诉人，既无直接的（转租）合同依据，也无明确的法律依据，更违背客观事实。3、一审法院并未查明涉案商铺的实际状态，认定“空置”并将不同意接收的责任归咎于上诉人，是严重错误的。经一审法院组织实地查看证实，涉案商铺所在的服装市场南立面一层几乎所有商铺都是空置、闲置状态，但该空置、闲置状态并不等于商铺“无主”，造成商铺表面普遍空置、闲置状态的根本原因是涉及经营高仿商品。2019年4月25日，山东广播电视台《问政山东》第九期节目开播，节目中曝光了即墨服装批发市场“傍名牌”的问题，省市场监管局负责人接受问政，督办落实。由此，涉案服装市场很多商铺被相关部门查处（一审法院组织现场查看时，涉案服装市场南立面一层商铺仍依稀可见粘贴的封条），加之2020年初受新冠××疫情影响，涉案服装市场南立面商铺基本上全部处于“空置”、“闲置”状态。况且，涉案商铺直至上诉人一审起诉之后仍由他人实际占有使用，若非上诉人起诉后恰逢上述情况出现，被上诉人根本不可能在逾交付日期一年后的现在改口同意交付商铺。对于该商铺现在是否属“无主”状态，一审法院并未要求被上诉人提供新冠××疫情发生之前实际占有使用涉案商铺店主身份信息进行核实，且上诉人所受让商铺为一审法院组织现场查看商铺的一部分，涉案商铺并未进行间隔系直接通连，且只是一个玻璃门一把锁，并不具备单独交付的条件；一审法院在2020年5月11日就提前打印出了《批复》、《意见》，却通知在一个月以后进行现场查看交接，上诉人有理由相信是有意给被上诉人预留了充足的特意安排、准备“商铺空置”的时间，紧接着又仅以上诉人受让商铺处未放置物品来认定“涉案商铺空置”。由此可见，在上述客观事实情况下，一审法院人为主观将不同意交接的责任完全强加于上诉人，根本未查明并综合考虑实际情况，认定事实是严重错误的。与本案相同的刘丽全诉二被上诉人一案，涉案商铺被另行出售给了案外人胡多保，一审法院仅凭被上诉人自称和提供的胡多保同意解约离场的虚假材料，将不接收商铺的责任归咎于刘丽全。巧合的是，该案一审判决后，刘丽全巧遇胡多保，其否认解约离场的事实。通过该案可侧面证实，被上诉人所谓商铺已空置并同意交付，一切皆为假象，一审法院在未实际查明涉案商铺真实状态的情况下，主观预设维护被上诉人的立场，进而据以将拒绝接收的责任归咎于上诉人，是严重错误的。4、一审法院对组织交接前后的费用承担并未妥善处理。暂且不论一审法院将涉案《商铺委托租赁经营管理协议》中上诉人与被上诉人之间的关系认定为“转租”、“不定期租赁”关系的对与错，一审法院既然认定上诉人与被上诉人之间形成了“转租”、“不定期租赁”关系，也确定“2020年6月12日之后的租金损失应由马圣西自行承担”，虽然从字面意思可得出上诉人不承担2020年6月12日之前的各种费用（包括管理费），但缺乏明确的文字表述，致使被上诉人及宋磊可能在一审判决后向上诉人索要在此之前的管理费，况且被上诉人及宋磊已向另案相同诉讼的刘丽全索要之前的管理费。若因该问题最终引发纠纷，又将面临着“一事不再理”的问题。一审法院的这种处理方式并未妥善处理涉案纠纷，而是给被上诉人及宋磊打开了可以拒不履行的便利之门，严重欠妥且不合理。二、原审判决适用法律严重错误。1、上诉人主张解除涉案协议有合同依据。根据涉案《商铺有期有偿使用协议》第七条（2）“逾期六十日以上的，乙方有权解除本协议”及涉案《商铺委托租赁经营管理协议》第六条约定，被上诉人至迟应在2019年4月通知上诉人办理商铺交接手续，并在2019年5月1日将涉案商铺交给上诉人。而自2019年5月1日被上诉人应实际交付涉案商铺之日至上诉人提起诉讼之日2019年8月27日，已远超60日，且被上诉人将涉案商铺另行流转给他人占有使用，其行为已构成根本违约，上诉人依约有权解除合同。被上诉人同时作为两份涉案协议的一方当事人，其身份混同，两份协议所涉时间节点无缝衔接，在上诉人受让涉案商铺以后，无法准确界定被上诉人在实施有关行为时的具体身份，也就是说无法准确界定被上诉人是涉案《商铺有期有偿使用协议》当事人的身份，还是涉案《商铺委托租赁经营管理协议》当事人的身份。既然无法准确界定，作为拟定协议格式文本的被上诉人依法就应承担不利法律后果，而不应将责任归结于上诉人一方；况且被上诉人在将涉案商铺转让给上诉人之后，其将所谓的服装市场南立面商铺全部股权转让给了宋磊，明显不是以一审法院据以认定“转租”、“不定期租赁”关系的涉案《商铺委托租赁经营管理协议》的当事人身份进行转让，而是以涉案《商铺有期有偿使用协议》当事人的身份进行转让，宋磊在受让涉案商铺后又出售（出租）给他人占有使用，也就等同于被上诉人再次将涉案商铺以《商铺有期有偿使用协议》当事人的身份进行了再次出售（出租），该行为直接导致被上诉人与上诉人所签涉案协议无法履行。显然，被上诉人将涉案商铺二次出售（出租）的行为，就涉案《商铺有期有偿使用协议》来说，已构成根本违约。上诉人主张解除涉案协议有充分的事实及合同依据，上诉人有权单方解除合同。2、上诉人主张解除涉案协议有充分的法律依据。上诉人签订涉案协议的目的显而易见是购买（租赁）涉案商铺，而被上诉人同时作为两份涉案协议中握有主动权且倚仗强势地位的一方当事人，不仅将上诉人购买（租赁）的商铺再次转让给他人，在应交付商铺的截止日期拒不交付，且在一审庭审期间矢口否认收取上诉人合同款项的事实并互相推诿，一审法院也始终未能查明上诉人所交纳款项的最终流向，上诉人的合同目的已不能实现。上诉人依法有权解除涉案协议。况且被上诉人私刻印章签合同收款且否认收取价款的事实，已符合合同诈骗罪的构成要件，其行为具有严重违法性，亦可导致合同无效或解除。3、一审法院未考虑实际客观情况。上诉人之所以诉至法院请求解除涉案合同，是因在被上诉人承诺的所谓三年委托租赁经营管理期限届满后，上诉人欲收回交接涉案商铺，却惊闻涉案商铺已被另行出售（租赁）给他人占有使用，上诉人在与被上诉人多次沟通协商要求交付商铺未果，并向公安机关报案亦无果的情况下，又向新闻媒体进行求助并获报道，但始终未能接收涉案商铺，已根本无法实现合同目的，故而才依法依约诉至法院选择行使解除权。上诉人为能接收涉案商铺实施的上述行为，实际上等于在行使单方合同解除权之前，已给根本违约的被上诉人继续履行合同的选项，但被上诉人始终拒绝履行。至此，上诉人与被上诉人以及与现在的实际经营管理人之间的矛盾已激化，客观情况也导致上诉人无法继续在涉案商铺从事经营。况且，合同解除权属形成权，上诉人依自己的单方意思表示就可使民事法律关系发生、变更或消灭，在上诉人不同意接收涉案商铺的情况下，人民法院不应强制要求上诉人接受被上诉人事后“被迫”的交付行为，而应支持上诉人解除合同之诉请，维护自始严格履约的上诉人的合法权益。4、被上诉人提交的书面证言不能作为认定事实的依据。胡多保等并未出庭作证，被上诉人陈述的所谓“证据”依法不能作为认定案件事实的依据。5、被上诉人应承担举证不能的法律后果。一审庭审期间，被上诉人称涉案商铺所属工程已办理了建设规划许可证，但在长达数月的审理期间，被上诉人始终未提交，其明显在作虚假陈述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第64条和《最高人民法院关于适用的解释》第91条之规定，应由被上诉人承担举证不能的法律后果，并应追究其相应责任。如前所述，上诉人主张确认涉案合同无效或解除涉案协议具有充分的合同及法律依据，本案应适用《中华人民共和国城乡规划法》第40条、《中华人民共和国民法总则》第157条、《中华人民共和国合同法》第97条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第68条、《中华人民共和国民事诉讼法》第64条、《最高人民法院关于适用的解释》第91条等相关法律规定，一审判决却选择适用《中华人民共和国合同法》第8条和第236条规定，属适用法律严重错误，依法应予纠正。三、原审判决程序违法。一审庭审中，被上诉人一再声称并确认涉案服装市场南立面工程办理了建设工程规划许可证，但始终拒不提交。为查明此事实，一审法院要求上诉人调查并提交相应证据。上诉人数次到青岛市即墨区自然资源局调查落实，青岛市即墨区自然资源局明确答复“涉案服装市场南立面A区工程建设未办理建设工程规划许可证”，并同意在人民法院工作人员现场调取或提交人民法院调查令后出具涉案工程未办理建设工程规划许可证的书面证明。上诉人遂向一审法院反馈此客观事实，并向一审法院申请开具调查令。但一审法院既未到青岛市即墨区自然资源局调取上述证明，也未向上诉人出具调查令，显然是在故意规避调取上述证据导致合同无效的法律后果。一审法院依法应调取上述证据却不予调取，也不出具调查令，程序严重违法，依法应予纠正。 佟克利答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求应依法予以驳回。 姜正爱答辩称：一、青岛市规划局即墨分局出具的《关于服装市场升级改造南立面改造工程的规划意见》载明，涉案商铺所属服装市场升级改造南立面改造工程项目规划方案已经审议通过、符合规划，不存在涉案商铺租赁合同无效的法定情形。涉案《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》合法有效。二、基于涉案《商铺有期有偿使用协议》，本案各方之间形成租赁合同关系，且依据协议约定，涉案商铺已于2016年5月1日交付马圣西。本案各方同时签订的《商铺委托租赁经营管理协议》实质则是马圣西将其承租的涉案商铺转租给姜正爱和佟克利经营。至2019年4月30日3年租期届满，双方并未续签合同也未进行交接，形成不定期租赁合同关系。马圣西主张解除涉案《商铺有期有偿使用协议》，无事实与法律依据。三、马圣西无证据证明涉案商铺被再次对外转让，且涉案商铺实际处于空置状态，可随时办理交接。原审法院组织本案双方到涉案商铺进行实地查看，姜正爱和佟克利同意对涉案商铺办理交接，而马圣西不同意接收，马圣西应承担此后的租金损失。四、马圣西所述刘丽全巧遇胡多保等事实，纯属臆断，与事实不符。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，马圣西的上诉理由不成立，请求二审法院驳回上诉、维持原判。 马圣西向一审法院提出诉讼请求：1、解除《商铺有期有偿使用协议》；2、确认《商铺委托租赁经营管理协议》终止；3、判令佟克利、姜正爱返还马圣西商铺有期有偿使用价款151,898元及利息（自判决生效之日起至实际给付之日止，按年息6%计算）；4、判令佟克利、姜正爱支付马圣西自2019年5月1日至判决生效之日止的委托管理收益（按照29.13元/日标准计算）及违约金（自2019年5月1日起至判决生效之日止，按5.31元/日标准计算）；5、诉讼费用由佟克利、姜正爱承担。事实与理由：2016年1月17日，马圣西通过青岛中泰置地房地产营销策划有限公司（以下简称中泰公司）与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》，约定：马圣西受让即墨服装市场A区南立面一楼品牌外贸直营街JA1-029-02号商铺使用权，并委托即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室进行经营管理，委托管理期限自2016年5月1日至2019年4月30日；商铺使用面积6.75㎡，使用权截止到2044年3月16日，有偿使用实际总价款151,898元，付款方式为2016年1月17日一次性付款12万元，余款31,898元以三年期间的委托管理收益抵顶。协议签订后，马圣西通过中泰公司提供的pos机刷卡支付12万元。2019年5月，委托管理期满，马圣西欲收回商铺使用权未果。马圣西得知，即墨服装市场A区南立面一楼商铺使用权实际权利人为青岛俊邦物业管理有限公司（以下简称俊邦公司），姜正爱、佟克利自俊邦公司取得上述商铺使用权后，经俊邦公司同意，以“即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室”的名义对外转让，之后即墨市服装市场A区南立面一楼商铺使用权又由宋磊对外转让及经营管理，其将马圣西受让的商铺使用权在马圣西不知情的情况下，再次转让给他人。现在《商铺委托租赁经营管理协议》约定的委托经营管理期限早已届满，马圣西受让的商铺使用权也已被另行转让他人。虽经马圣西多次向佟克利、姜正爱追讨受让的商铺使用权及有偿使用价款，佟克利和姜正爱均不予解决，佟克利和姜正爱的行为已构成根本违约。 姜正爱在一审中答辩称：1、姜正爱不是本案适格被告，应依法驳回马圣西对姜正爱的起诉。自2016年开始，姜正爱将即墨服装市场A区南立面一楼店铺的经营交由宋磊接管，并于2016年、2017年分两次将即墨服装市场A区南立面一楼店铺的所有账目、租赁合同等资料全部交给宋磊。2017年下半年，姜正爱已完全撤出对即墨服装市场A区南立面一楼店铺的经营管理，同时所有债权债务关系由宋磊承担。2018年7月12日，姜正爱与宋磊签订书面《股权转让协议书》，对上述转让事宜进一步作出书面确认。故姜正爱的权利义务已全部转让给宋磊，应由宋磊承担相关责任。2018年3月13日，由俊邦公司在市场每一家店门上张贴了通知，告知业户“现在南立面A区1楼实际经营管理者为宋磊，本层商铺的收费问题及遇到的经营方面的所有事宜咨询宋磊”，证明涉案商铺的所有事宜应由宋磊处理，姜正爱不是本案适格被告。2、马圣西无证据证明涉案商铺已被宋磊对外转让，马圣西应继续履行相关合同。马圣西诉称涉案商铺被宋磊流转他人，无任何依据。据了解，涉案商铺并未转让或出售给他人，也未对外出租，目前处于闲置状态，马圣西诉请解除相关协议毫无根据，其主张返还商铺价款151,898元及利息，并要求支付托管收益和违约金更无依据。 佟克利在一审中答辩称：马圣西所诉事宜与佟克利无任何关系，佟克利不应承担任何责任。2014年8月18日，佟克利、姜正爱与青岛即墨市场建设发展有限公司、俊邦公司签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，约定佟克利、姜正爱（各占50%投资）有偿使用位于中国即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区1楼79个商铺。经青岛即墨市场建设发展有限公司、俊邦公司默认许可，佟克利、姜正爱将相关商铺转给第三方有偿使用，所得转让款项交至俊邦公司。2016年4月底，佟克利与姜正爱协商退出，姜正爱同意并于2016年5月5日签订股权转让协议书。协议签订当日，佟克利已将自己手中所有的协议书等书面资料原件交给了姜正爱，之后再也没有参与过上述商铺的任何事宜，马圣西所诉事项，佟克利并不知情。因佟克利已将商铺有期有偿使用协议书所涉所有权利、义务转让给了姜正爱，所有纠纷及责任由姜正爱承担，与佟克利再无任何关系，故马圣西要求佟克利承担返还款项等责任无事实根据及法律依据，应依法予以驳回。 原审查明，2015年12月26日，马圣西（乙方）与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室（甲方）签订《商铺有期有偿使用协议》，记载即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室的法定代表人为佟克利、姜正爱。此协议约定甲方拥有服装市场A区南立面一楼品牌外贸直营街的商铺使用权，乙方受让的商铺号为JA1-029-02，使用面积为6.75㎡。乙方通过本协议获得的商铺有偿使用期限为20年，自商铺正式交付之日起计算。乙方交清有偿使用的总房款，在乙方20年使用期满后，甲方将上述商铺在土地使用权有效年限内的使用权再无偿赠送与乙方，甲方商铺使用权截止到2044年3月16日。甲方与乙方一致同意，上述商铺20年有偿使用总价为人民币12万元整。乙方于2016年1月17日向甲方支付上述商铺总价款，逾期视为违约。商铺交付使用日期为2016年5月1日，甲方将商铺交付给乙方并办理相关交房手续的同时，乙方将该商铺交付给与其签订《商铺委托租赁经营管理协议》的运营公司。协议签订当日，马圣西以银行卡刷卡支付12万元。同日，马圣西作为（甲方）与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室（乙方）签订《商铺委托租赁经营管理协议》，主要内容为：一、甲方自愿将坐落于即墨服装市场南立面A区电商外贸大厦第1层JA1-029-02号商铺位委托乙方代经营管理，乙方委托经营管理该商铺使用面积为6.75㎡。二、自本委托管理合同签订之日起，甲乙双方委托管理的关系即告确立，甲乙双方约定委托管理期限为3年，从2016年5月1日起至2019年4月30日止。乙方自接收委托管理商铺的第一日起，开始对商铺进行管理至委托管理期限届满或本合同约定的终止、解除情形出现时止。三、甲方同意乙方以乙方名义出租委托管理商铺，并由乙方自行决定出租形式。四、乙方在甲方签订本合同时即支付2016年5月1日至2019年4月30日的前三年委托管理收益总计31,898元一次性支付给甲方。六、委托管理期限满3年后，甲方可选择继续委托乙方进行管理，甲乙双方共同约定3年后的委托管理收益按当时市场行情实收，所收委托管理收益费用的90%归甲方所有、委托管理收益费用的10%归乙方所有，或甲方可收回商铺自行经营，甲方自行经营必须符合商场总体业态规划要求下才可进行经营。委托管理期限届满后，若双方未续签《商铺委托租赁经营管理协议》的，则乙方将委托管理的商铺返还给甲方自行经营，但甲方须在符合市场总体业态规划要求下才可进行经营，若甲方出租给第三方，则第三方需符合本市场的业态要求，通过经营管理公司审批后方可进入市场营业，并接受经营管理公司统一管理。3、在本合同所约定的委托管理期限到期前1个月内，乙方会以书面或电话形式通知甲方合同到期后办理商铺交接手续。如因乙方原因而未能及时办理交接手续，则视同已完成交接，甲方同时开始承担相关的经营管理费用。七、委托管理期满，乙方如未按约定向甲方交还商铺并履行交接手续的，除继续按合同约定数额支付委托管理收益外，每逾期一日应按年托管收益0.5‰向甲方支付违约金；甲方不按时接收商铺，甲方承担违约责任。 一审庭审中，本案双方均认可涉案商铺20年有偿使用价款实际为151,898元，除去马圣西已支付的12万元外，其余部分以前三年的委托管理收益31,898元进行抵顶。2014年8月18日，佟克利、姜正爱与俊邦公司、青岛即墨市市场建设发展有限公司签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，约定由姜正爱、佟克利有偿使用即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区1楼的店铺，使用期限自2014年8月26日起三十年。即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室并无工商登记，姜正爱、佟克利二人以即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室的名义对外转让使用权，该招商办公室仅是姜正爱、佟克利为对外招租成立的临时办公室。2016年5月5日，佟克利与姜正爱签订股份转让协议书，二人约定，鉴于2014年8月18日双方共同出资买俊邦公司位于即墨服装市场南立面Ａ区共计79个商铺有偿使用权，现经改造，商铺为85间。双方均为股东，各占50%。佟克利同意将商铺股份转让给姜正爱，姜正爱承诺以现金受让商铺股份，经双方协商，商铺股份收购总价为壹拾万元。后续与业主产生的一切合同、经济纠纷均由姜正爱负责，佟克利不承担任何连带责任。马圣西称其对上述股份转让并不知情。 2018年7月12日，姜正爱与案外人宋磊签订股权转让协议书，姜正爱将其手中持有的即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目A区1楼的商铺使用权全部转让给案外人宋磊，转让金额为31万元，二人约定在本合同签订后，产生的与该商铺经营有关的一切债权债务由宋磊承担，与姜正爱无关。姜正爱称商铺经营权转让给宋磊的情况由俊邦公司在市场每一家商铺张贴了通知，马圣西称其并不知情。 原告称其在2019年起诉前，到其承租的商铺查看时，发现其承租的商铺已被他人占有使用。案外人刘丽全亦与即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》，承租即墨服装市场A区电商大厦JA1-003-1的商铺。2019年5月13日，刘丽全到其承租的商铺查看时，发现其承租的商铺被他人占有使用，遂向派出所报警。姜正爱、佟克利对案涉事实进行了陈述，公安卷宗已有记载。原审法院依法调取了公安卷宗，并经双方当事人质证，双方对公安卷宗的真实性无异议。原审法院调取（2017）鲁0282民初9302号案件中青岛市规划局即墨分局出具的《关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》，载明即墨服装市场位于两侧，总用地面积约267.8亩，服装市场升级改造南立面改建工程主要建设内容为在原建筑主体的基础上，沿鹤山路加建4层，加建建筑面积约7.4万平方米，该项目规划方案已于2013年7月经城规委2013年第三次主任办公室审议通过，该项目用地性质为商业，符合规划。 2020年6月12日，原审法院组织本案双方当事人到即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区一楼就商铺现状进行实地查看，发现涉案商铺目前空置，佟克利和姜正爱同意将涉案商铺交给马圣西，马圣西不同意接收。 原审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据查明的事实，青岛市规划局即墨分局出具的《关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》载明，即墨服装市场南立面A区项目规划方案已经审议通过，可认定涉案商铺所在的即墨服装市场南立面A区系经过主管部门批准建设，故涉案《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》合法有效。本案争议焦点问题有：一，本案承担责任的主体是何人。姜正爱、佟克利与俊邦公司、青岛即墨市市场建设发展有限公司签订《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》，取得包含涉案商铺在内的一楼所有商铺使用权。姜正爱、佟克利的权利来源合法，二人又以即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室的名义对外转让使用权，即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室并无工商登记，仅是姜正爱、佟克利为对外招租成立的临时办公室，实质上是姜正爱、佟克利个人对外招租。佟克利将其对商铺享有的权利义务全部转让给姜正爱，但未能提供证据证明其已通知马圣西，后姜正爱将其对商铺享有的权利义务全部转让给案外人宋磊，亦未提交证据证明其已通知马圣西。根据合同相对性，姜正爱、佟克利与马圣西之间形成房屋租赁合同关系，姜正爱、佟克利系《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》的合同相对方，应按照约定履行自己的义务。二，涉案《商铺有期有偿使用协议》、《商铺委托租赁经营管理协议》的性质。马圣西与姜正爱、佟克利成立的即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺有期有偿使用协议》，马圣西与姜正爱、佟克利之间形成租赁合同关系。马圣西又与姜正爱、佟克利成立的即墨服装市场A区电商外贸大厦招商办公室签订《商铺委托租赁经营管理协议》，其实质是马圣西将其承租的商铺转租给姜正爱、佟克利，转租期自2016年5月1日至2019年4月30日。转租期限届满，姜正爱、佟克利并未将商铺交还给马圣西，亦未与马圣西续签合同，本案双方形成不定期租赁关系，佟克利和姜正爱应向马圣西支付不定期租赁期间的租金。关于马圣西要求解除《商铺有期有偿使用协议》并要求佟克利、姜正爱返还有偿使用价款及相关利息的诉讼请求，原审法院认为，马圣西与姜正爱、佟克利之间存在租赁合同关系，租期为20年，马圣西与姜正爱、佟克利签订《商铺委托租赁经营管理协议》表明马圣西已接收商铺并又转租给姜正爱、佟克利。双方签订的《商铺有期有偿使用协议》不存在解除的事实理由和法定情形，故原审法院对马圣西的该项诉讼请求不予支持。因马圣西与姜正爱、佟克利签订的《商铺委托租赁经营管理协议》到期后，姜正爱、佟克利并未向马圣西交还店铺，根据协议第七条第2项约定，委托管理期满乙方如未按约定向甲方交还商铺并履行交接手续的，除继续按合同约定数额支付委托管理收益外，每逾期一日应按年托管收益0.5‰向甲方支付违约金。2020年6月12日，原审法院组织本案双方当事人查看涉案商铺现状并组织交接，马圣西不同意接收涉案商铺，2020年6月12日之后的租金损失应由马圣西自行承担。故姜正爱、佟克利应承担自2019年5月1日起至2020年6月12日止的委托管理收益（租金）11,914.41元（31,898元÷3年÷365天/年×409天）和按年托管收益0.5‰计算的违约金2,174.38元（31,898元÷3年×0.5‰×409天）。关于马圣西主张确认《商铺委托租赁经营管理协议》终止的诉讼请求，根据该协议约定，委托管理期限为3年，从2016年5月1日至2019年4月30日止，故该协议已终止，马圣西的该项诉讼请求原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院判决：一、姜正爱、佟克利于判决生效后十日内支付马圣西2019年5月1日起至2020年6月12日止的委托管理收益11,914.41元及违约金2,174.38元。二、马圣西与姜正爱、佟克利签订的《商铺委托租赁经营管理协议》于2019年4月30日终止；三、驳回马圣西的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3,338元，由马圣西负担3,028元，由姜正爱、佟克利负担310元。 本院经审理查明，上诉人在一审中曾提交青岛电视台于2019年7月8日20:30播放的一段电视采访录像，其中有记者对姜正爱和宋磊的采访录音。姜正爱在接受记者电话采访时明确称宋磊已将涉案商铺另转让给他人，而宋磊则称其对上诉人与姜正爱、佟克利之间就涉案商铺签有协议毫不知情。此段采访录像至今仍可在互联网上搜索观看。 再查明，两被上诉人于2014年8月18日同俊邦公司、即墨市市场建设发展有限公司所签《即墨服装市场改造工程南立面改造项目精品区商铺有期有偿使用协议书》约定，涉案商铺仅限两被上诉人用于经营外贸服饰，且约定未经俊邦公司书面同意不得擅自转租转让涉案商铺。 还查明，两被上诉人未举证证明涉案商铺已办理不动产登记证和建设工程规划许可证。 本院审理查明的其他事实与原审法院查明事实基本一致。 本院认为，本案的争议焦点是：一、涉案协议是否有效。二、涉案《商铺有期有偿使用协议》是否应予解除。 关于争议焦点一，本院认为，虽然两被上诉人未举证证明涉案商铺已办理不动产登记证和建设工程规划许可证，而上诉人以此为由主张涉案协议应归于无效，但因青岛市规划局即墨分局于2018年12月4日所出具《青岛市规划局即墨分局关于服装市场升级改造南立面改建工程的规划意见》清楚载明，即墨服装市场南立面A区项目规划方案已获审议通过，据此可认定涉案商铺所在的即墨服装市场南立面A区已经主管部门批准建设，故依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或未按建设工程规划许可证的规定建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，人民法院应认定有效”，涉案协议应认定有效。上诉人关于涉案协议无效的上诉理由不成立，本院不予支持。 关于争议焦点二，本院认为，首先，因两被上诉人在一审中答辩主张其于2019年之前就已将涉案《商铺有期有偿使用协议》项下的权利义务全部转让给宋磊，此由两被上诉人在2019年5月份接受公安机关询问时所作陈述亦可相印证，而被上诉人既未举证证明其将上述合同项下的权利义务让与案外人宋磊时已获上诉人同意，也未举证证明案外人宋磊知悉上诉人与被上诉人之间所签协议且同意继续履行此协议，还未举证证明俊邦公司已同意其向上诉人转让涉案商铺的使用权，更何况姜正爱在接受青岛电视台记者电话采访时明确称宋磊已将涉案商铺另转让给他人，故两被上诉人已以其实际行为终止履行其同上诉人所签涉案《商铺有期有偿使用协议》，且因宋磊已将涉案商铺另转让给他人而导致上诉人已不能实现合同目的。其次，虽然原审法院于2020年6月12日组织本案双方到即墨服装市场升级改造工程南立面改造项目精品区A区一楼就涉案商铺现状进行实地查看时发现涉案商铺目前空置，但据此仅可认定涉案商铺在此时点处于空置状态，并不能据之认定涉案商铺当时的承租或使用权利主体实际空缺。况且两被上诉人已自认涉案商铺的使用权和管理权早已于此前归属宋磊，两被上诉人彼时已无权就涉案商铺的交付与否作出决定。原审法院在未征询宋磊和俊邦公司意见的情况下，仅以两被上诉人同意将涉案商铺交给上诉人而上诉人不同意接收为由，认定上诉人应就此担责，显属不当。鉴于被上诉人在未经上诉人同意的情况下，已将涉案《商铺有期有偿使用协议》项下的权利义务全部转让给宋磊，且姜正爱已确认宋磊早将涉案商铺的使用权转让与他人，被上诉人的行为不仅构成明显违约且已导致上诉人的合同目的不能实现，现上诉人诉请解除其同两被上诉人签订的涉案《商铺有期有偿使用协议》，于法有据，本院予以支持。再次，因本案双方并未约定涉案《商铺委托租赁经营管理协议》到期后自动顺延或转为不定期委托租赁经营管理，且原审法院已判决确定涉案《商铺委托租赁经营管理协议》于2019年4月30日终止，本案双方均未就此判项提起上诉，故上诉人诉请两被上诉人支付自2020年6月13日起至判决生效之日止的委托管理收益及违约金，既无合同依据，也无事实和法律依据，本院不予支持。最后，因本案双方均认可涉案商铺租期为20年，租金共计151,898元，故可计算出涉案商铺的年租金为7,594.9元（151,898÷20），日租金为20.81元（7,594.9÷365）。虽然涉案《商铺有期有偿使用协议》早已因两被上诉人的单方违约行为而导致实际终止，但鉴于被上诉人向上诉人支付委托管理收益的日期系截止到2020年6月12日，则基于公平原则，上诉人向被上诉人支付涉案商铺租金的日期也应截止到2020年6月12日，据此可计算出上诉人向被上诉人应支付的租金为31,274.43元（7,594.9*4+20.81*43）。因上诉人已向被上诉人支付租金151,898元（其中：12万元采取刷卡支付形式、31,898元采取收益抵顶形式），故两被上诉人应向上诉人返还涉案商铺租金120,623.57元（151,898-31,274.43）。而因上诉人诉请被上诉人按年利率6%向其计付退还租金的利息无合同和法律依据，故本院仅判决被上诉人按同期银行贷款利率向上诉人计付退款利息。 综上所述，上诉人的上诉理由部分成立，本院对其上诉请求予以相应支持；原审判决认定事实有误，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2704号民事判决第一项和第二项。 二、撤销青岛市即墨区人民法院（2020）鲁0282民初2704号民事判决第三项。 三、解除上诉人马圣西与被上诉人佟克利、姜正爱于2016年1月17日签订的《商铺有期有偿使用协议》。 四、被上诉人佟克利、姜正爱于本判决生效之日起10日内向上诉人马圣西返还租金120,623.57元并计付利息（以120,623.57元为计息本金，自本判决生效之日起至实际给付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 五、驳回上诉人马圣西的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3,338元，由上诉人马圣西负担378元，由被上诉人姜正爱、佟克利负担2,960元；本案二审案件受理费3,028元，由上诉人马圣西负担623元，由被上诉人姜正爱、佟克利负担2,405元。 本判决为终审判决。 审判长  冯梅 审判员  曲波 审判员  温燕 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 纪雪 书记员彭晓凤