广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23418号上诉人（原审被告、反诉原告）：冯伟忠，男，1970年8月12日出生，汉族，身份证住址广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：陈琨，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏岳晖，广东合誉律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈聪丽，女，1982年8月11日出生，汉族，身份证住址湖南省永兴县。委托诉讼代理人：王启星，广东古谷律师事务所律师。原审第三人：广州敬商物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区解放北路1379、1383号138档（市场地址：广州市白云区解放北路1379、1383号首层、部分二层、1381号首至三层）。法定代表人：陈伟民，系该公司董事长。委托诉讼代理人：苏炳麟，男，系该公司员工。原审第三人：广州市水电设备安装有限公司，住所地广州市越秀区文明路**。法定代表人：罗国元，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙惠怡，女，系该公司员工。上诉人冯伟忠因与被上诉人陈聪丽、原审第三人广州敬商物业管理有限公司（以下简称敬商公司）、广州市水电设备安装有限公司（以下简称水电公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初11646号民事判决，向本院提起上诉。依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员柳玮玮独任审理，现已审理终结。上诉人冯伟忠上诉请求：1.撤销一审判决第一、四项，改判驳回陈聪丽的全部诉讼请求；2.撤销一审判决第二项，并依法改判陈聪丽向冯伟忠支付2020年2月1日至2020年4月20日的租金110600元；3.一、二审诉讼费用由陈聪丽承担。事实与理由：一、一审法院认定冯伟忠曾多次表示要求陈聪丽搬离涉案商铺，与客观事实不符。陈聪丽违约解除合同前，双方处于协商状态。冯伟忠从未作出要求陈聪丽搬离商铺的实际行动。考虑到市场经营情况的变化，冯伟忠曾向陈聪丽表示，若协商一致，是可以调整租金的。为此，双方曾多次沟通。直到2020年4月10日，双方仍就租金问题进行沟通，但最终未能达成一致。陈聪丽一直正常使用商铺，冯伟忠从未阻碍。二、冯伟忠并未同意解除合同，本案也不存在法定解除的情况，一审法院认定合同协商一致解除，属于事实认识错误。冯伟忠让陈聪丽搬离是附条件的，条件为按协商结果结算租金。否则，冯伟忠不同意搬离，更不同意退还押金。一审法院认定冯伟忠要求陈聪丽搬离涉案商铺，却忽略冯伟忠同意的前提条件，是片面、错误理解冯伟忠的意思表示。双方未达成一致，且陈聪丽破坏商铺装修，所以冯伟忠不同意解除合同。陈聪丽在2020年4月10日直接将钥匙放在冯伟忠儿子的商铺处，未办理任何交接手续，是明确表示其单方面违约的行为。本案也不存在《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同法定解除的情形，故一审法院认定双方协商一致解除合同，属于事实认识错误。由于陈聪丽对商铺装修进行破坏，而且敬商公司要求必须开门营业，故冯伟忠对商铺进行部分维修，直至2020年4月20日修理完毕之后才投入使用。在合同并未解除的情况下，由于陈聪丽行为导致的维修期间应当由其按照租金标准支付租金。三、在陈聪丽违约的情况下，一审法院判决冯伟忠返还全部押金，属于法律适用错误。一审判决既然认为合同的解除时间在2020年4月11日，而陈聪丽未付2020年2、3月份及4月1日至11日的租金，同样违反合同的约定。2020年3月29日，疫情对涉案商铺的影响已经消除，欠租行为的免责事由不再存在。冯伟忠可根据合同约定，就陈聪丽未付3月29日至4月11日租金的行为而没收押金。而且，在合同目的尚能实现的基础上，陈聪丽违约解除合同在先，一审法院判决要求作为守约方的冯伟忠全额退还押金，明显违背诚实信用及公平原则。四、一审法院认定2020年2月、3月应免除陈聪丽支付租金的义务没有法律依据，违背涉疫案件纠纷处理的基本原则。一审法院查明的广州市人民政府办公厅印发《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康开展的十五条措施的通知》中，对于要求减免租金的主体是批发市场开办方及其承租商户，而本案租赁合同关系的主体是陈聪丽与冯伟忠，并不适用该通知。故，对于租金的减免应遵循冯伟忠的自身意愿，同时兼顾公平及风险共担的原则。而且，敬商公司表示其商场租金减免的方式是冯伟忠在继续履行合同的情况下，在合同到期后延期使用商铺两个月，而不是免除租金。一审法院直接免除陈聪丽的2、3月份的支付租金的义务，明显超过敬商公司的免租幅度，导致经营风险几乎全部由冯伟忠承担，有违公平及风险共担原则，与《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》背道而驰。被上诉人陈聪丽二审答辩称：请求驳回上诉，维持原判。一、涉案商铺属于国企物业，按照市政府扶持通知的规定，对于广州市市属国有企业的物业给予减免2、3月甚至4月的租金，并且涉案商铺管理方及权属方均提出了免除2-4月三个月租金的优惠政策，该政策应当同样适用于本案。一审法院审理此类案件也是综合考虑物业权属情况及公平原则等多方因素。二、双方协商过程中，冯伟忠明确同意如果物业权属方、管理方免除租金，其也会免除陈聪丽的租金。一审法院查明及认定事实正确。三、陈聪丽不存在任何违约情形，相反，是冯伟忠自行收回商铺且另租他人，一审中的微信聊天记录可以佐证。四、一审法院兼顾公平原则判令陈聪丽向冯伟忠支付部分租金及维修费，已充分考虑和保障了冯伟忠的合法权益。原审第三人敬商公司二审陈述称：对一审判决没有异议，冯伟忠的上诉请求与敬商公司无关。原审第三人水电公司二审陈述称：对一审判决没有异议。水电公司已经根据敬商公司提供的资料，按照出租物业比例将2、3月全月及4、5月各半月租金减免给水电公司的合同相对方万**马公司。陈聪丽向一审法院提出诉讼，请求判令：1.冯伟忠向陈聪丽退还押金84000元及利息（利息以84000元为本金，自起诉之日起，按照银行同业拆借（LPR）贷款利率，计算至付清之日止）；2.冯伟忠承担本案的全部诉讼费用。冯伟忠反诉请求法院判令：1.陈聪丽向冯伟忠清偿拖欠的2020年2月1日至2020年5月31日的租金，合计168000元；2.陈聪丽支付商铺损坏维修费3000元；3.陈聪丽承担本案反诉费。一审法院根据当事人陈述和经审查确认的证据，审查认定事实如下：2018年12月31日，冯伟忠（乙方、承租人）与敬商公司（甲方、出租人）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将其位于广州市白云区解放北路XX号“广州名驹皮具商贸中心”第首层第X号商铺出租予乙方使用。租期自2019年1月1日至2021年12月31日。陈聪丽自2016年1月1日开始承租位于广州市白云区梓元岗水电综合市场的X档（以下简称涉案商铺）。2019年10月9日，陈聪丽（乙方，承租方）与冯伟忠（甲方，承租方）就涉案商铺的续租事宜签订《经营场地租赁合同》，约定乙方承租广州市白云区梓元岗水电综合市场X档，租期自2020年1月1日至2022年12月30日，每月租金42000元，协议签约当天，乙方应向甲方支付2个月押金84000元。乙方应于每个月30日前交租，逾期甲方有权终止合同并没收押金；合同期满，乙方应将场地完整无缺交回甲方。合同签订后，陈聪丽向冯伟忠支付了2020年1月的租金42000元及押金84000元。双方确认陈聪丽于4月10日通知冯伟忠办理商铺交还手续，冯伟忠确认于4月11日收回涉案商铺的钥匙。根据陈聪丽、冯伟忠陈述及微信聊天记录，2020年1月至3月期间，陈聪丽曾多次与冯伟忠协商关于疫情期间减免租金的事宜，冯伟忠答复“暂时也不敢说……如果商场免，我们也会免你们的”。该期间冯伟忠亦多次要求陈聪丽交租，并称陈聪丽如不缴纳租金将解除合同并挂自己的皮包样板，故陈聪丽于4月6日要求冯伟忠退还押金，冯伟忠称“合同还没有到期，我们不退押金的”。同年4月10日，冯伟忠通过微信回复陈聪丽“老板娘刚听我儿子说，他看到你哥在拆灯或者什么的是不是？老板娘希望我们好聚好散，档口那些东西叫他们不要搞坏，说不定以后我们还可以继续合作呢！谢谢”，陈聪丽则微信通知冯伟忠商铺已关门两天，要求冯伟忠拿回钥匙。冯伟忠确认涉案商铺已于同年6月1日再次出租。2020年2月28日，敬商公司张贴《复工通知》，内容为：“现名驹皮具市场复工时间定在2020年2月29日，营业时间为上午9:30-下午16:00时。根据区防控办及市场监督管理所要求，疫情期间严控人流限制，每个档口只允许一人开铺，感谢各档主（租户）的支持与配合。”同年3月24日，敬商公司向各租户发出《敬商皮具市场调整免租通知》，主要内容：为响应政府号召，抗疫情、复生产、携手共克时艰推出免租优惠。所有商户必须在2020年3月29日之前正常开铺营业，如一个月内缺勤3次将视为主动放弃免租优惠。本次优惠方案为免收商铺2020年2月、3月两个月的租金。同年4月16日至19日期间，冯伟忠对涉案商铺的筒灯、楼顶扇、货架等进行更换，产生费用3000元。冯伟忠称上述需更换的设备因陈聪丽搬离时拆除，其于4月10日通过微信要求陈聪丽不要破坏商铺，并将拆除的视频发给陈聪丽，陈聪丽未对上述微信及视频作出回应。另查明，涉案商铺位于广州市白云区解放北路1379，1383号，产权人为水电公司，水电公司陈述该物业属国有资产。再查，2020年1月23日，因新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应。同年2月7日，广州市人民政府办公厅印发《关于支持中小微企业在打赢疫情防控阻击战中健康发展的十五条措施的通知》，其中第八条措施为降低房租成本，内容为：“对承租市属和区属国有企业物业用于线下商业实体店经营的中小微企业，减免2020年2月份和3月份物业租金（免租的承租户当前应无拖欠租金）。……”。第九条措施为降低专业市场租金，内容为：承租市属和区属国有企业物业经营、并享受减免2个月场地租金的专业批发市场开办方，应同步对场内承租商户减免2个月的商铺租金，且对商户的租金减免幅度不低于其享受的国有物业租金减免幅度。一审庭审中，冯伟忠称给予陈聪丽免租优惠是附条件的，敬商公司的免租通知只是一个参考，在陈聪丽单方解除合同的前提下不应享受免租优惠，冯伟忠已向敬商公司一次性支付三年租金且疫情期间租金也未实际退还给冯伟忠。一审法院认为，涉案商铺位于广州市白云区解放北路X号，该物业权属人为广州市水电设备安装有限公司，具有合法的产权及规划报建手续，故陈聪丽、冯伟忠签订的《经营场地租赁合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。本案中，冯伟忠在陈聪丽未依约支付2020年2月以后租金的情况下曾多次表示要求陈聪丽搬离涉案商铺，陈聪丽亦出于经营困难的考虑于同年4月11日搬离涉案商铺并要求冯伟忠退还押金，故双方合同已于2020年4月11日实际解除，冯伟忠应将押金84000元退还陈聪丽。关于冯伟忠主张陈聪丽逾期未交纳租金已属违约，其有权要求陈聪丽承担违约责任并没收押金的意见。因陈聪丽承租涉案商铺用于经营皮包生意，其经营方式主要是承接批发皮包的货单，从陈聪丽提交证据来看，涉案商铺所在的梓元岗水电市场在2020年2月至3月期间受到国内新冠××疫情及防控措施影响至2月28日才发布《复工通知》，3月24日通知各租户正常开铺经营，后又因国外新冠××疫情及防控措施影响导致陈聪丽面向境外人员接单困难，故陈聪丽作为承租人不能依约支付租金确属因疫情或者疫情防控措施影响无法正常经营及经营困难，其未支付2020年2月及3月租金事出有因，冯伟忠主张陈聪丽违约并没收其押金的意见依据不足且有失公平，一审法院对冯伟忠该主张不予采纳。故陈聪丽要求冯伟忠退还押金84000元的诉讼请求合理合法，一审法院予以支持。关于陈聪丽诉请退还押金占用期间利息的问题。因双方所签合同中并无约定冯伟忠退还押金需向陈聪丽计付占用期利息，故陈聪丽该项诉请无事实及法律依据，一审法院不予支持。关于冯伟忠要求陈聪丽支付欠付租金的反诉请求。双方租赁合同虽已实际解除，陈聪丽仍应向冯伟忠支付其使用涉案商铺期间的租金，现双方均确认陈聪丽自2020年2月始未交租，涉案商铺钥匙于2020年4月11日交还冯伟忠，故陈聪丽应向冯伟忠支付2020年4月11日前的租金。如前文所述，涉案商铺于2020年2月及3月经营困难且存在无法正常经营的时期，且产权人水电公司已推出免租优惠政策，符合条件的商铺均可享受2月及3月的免租优惠，故第一手承租人敬商公司亦暂未支付2、3月租金。虽冯伟忠已向敬商公司一次性支付三年的租金，但敬商公司亦表示冯伟忠已提交营业执照和租赁合同，正常情况下可以给予免租优惠，形式是合同到期后继续使用商铺两个月，故冯伟忠在享受免租优惠的前提下再向陈聪丽收取2、3月租金则有失公平且有违各方共担损失的原则，综上所述，综合陈聪丽使用商铺的情况、冯伟忠支付租金情况及第三人陈述，从公平合理的角度出发，一审法院酌情认定2020年2月、3月应免除陈聪丽支付租金的义务，2020年4月1日至4月11日陈聪丽应按照合同约定租金标准按日向冯伟忠支付租金15400元，冯伟忠反诉请求超出部分，一审法院不予支持。关于冯伟忠要求陈聪丽赔偿商铺维修费3000元的反诉请求。陈聪丽抗辩称涉案商铺的筒灯及货架并非是其破坏，但在冯伟忠向其发送商铺现场遭破坏的视频及微信信息时，陈聪丽并未对此进行否认，结合冯伟忠提交的商铺照片、视频、微信聊天记录，上述证据已形成相对完整的证据链，故一审法院对冯伟忠主张陈聪丽对涉案商铺的筒灯、货架等设施进行拆除的意见予以采纳。合同中约定陈聪丽应将涉案商铺完整无缺交还冯伟忠，现陈聪丽对商铺设施进行拆除，冯伟忠修复商铺产生费用3000元，陈聪丽应将该修复费用赔偿予冯伟忠，故冯伟忠该项反诉请求合理合法，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十七条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四之规定，一审法院于2020年8月25日判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，冯伟忠向陈聪丽退还押金84000元；二、自本判决生效之日起三日内，陈聪丽向冯伟忠支付租金15400元；三、自本判决生效之日起三日内，陈聪丽向冯伟忠支付商铺维修费用3000元；四、驳回陈聪丽的其他诉讼请求；五、驳回冯伟忠的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费950元，由冯伟忠负担；反诉受理费1860元，由陈聪丽负担200元，由冯伟忠负担1660元，由冯伟忠负担的本诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付陈聪丽，由陈聪丽负担的反诉受理费于本判决生效之日起三日内迳付冯伟忠。本院二审经庭审调查确认一审查明事实。二审期间，各方当事人均无新证据提交。另外，水电公司二审陈述称：水电公司将涉案商铺出租给万**马公司，并根据敬商公司提交的资料落实了租金减免政策，涉案X商铺，水电公司已经同意减免2、3月租金，4、5月租金减半；水电公司是按照敬商公司提交的租户申请及资料，按照水电公司与万**马公司的租金标准及商户申请的商铺面积比例进行减免，租金减免标准并不是按照敬商公司与冯伟忠签订的租赁合同所约定的租金标准进行确定的。敬商公司回应称：涉案商铺所在商场整体由万**马公司向水电公司承租，委托敬商公司直接对外出租收益，敬商公司会按照水电公司的优惠方案对涉案商铺进行租金减免，即2、3月免租，4、5月租金减半，但因为水电公司未最终向敬商公司出示相关政策落实的文件，故租金暂未退还。冯伟忠回应称：冯伟忠向敬商公司承租涉案商铺转租给陈聪丽，目前从敬商公司所了解到的可能取得的租金减免政策是在合同继续履行的情况下顺延使用期，租金不退（没有书面证据）；冯伟忠与敬商公司之间就涉案商铺的租金是每月7329元，在此租金减免优惠的方案及幅度以内，冯伟忠有可能获得租金减免，超过该幅度以外，对于陈聪丽来说，冯伟忠不应当承担过重的租金减免的责任；另外冯伟忠承租涉案商铺支付了巨额进场费，并且将商铺另行出租后租金也是远低于之前的租金标准，陈聪丽提前解除合同造成冯伟忠巨大损失。本院认为，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求进行，针对上诉请求有关的事实和适用法律进行审查。一审法院认定涉案《经营场地租赁合同》合法有效，并判决陈聪丽应向冯伟忠支付商铺维修费3000元，双方对此均未提起异议，二审不作赘述。结合双方的诉辩意见，归纳本案二审争议焦点为：一、冯伟忠主张其不应向陈聪丽退还押金84000元能否成立；二、冯伟忠主张陈聪丽应向其支付2020年2月1日至4月20日的租金110600元能否成立的问题。对此，本院认定如下：一、冯伟忠主张其不应向陈聪丽退还押金84000元能否成立的问题。因2020年1月新冠××疫情暴发，1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。此次疫情是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，属于不可抗力。在此种形势下双方当事人应互谅互让、共克时艰、共担风险。各级政府亦针对国有物业租户给出相应优惠政策。依照一审查明的事实，冯伟忠在陈聪丽未依约支付2020年2月以后租金的情况下曾多次表示要求陈聪丽搬离涉案商铺，陈聪丽亦出于经营困难的考虑于同年4月11日搬离涉案商铺并要求冯伟忠退还押金，一审法院认定双方合同于2020年4月11日实际解除，冯伟忠应将押金84000元退还陈聪丽，并无不妥。冯伟忠上诉主张涉案合同系陈聪丽单方违约提前解除，其有权没收押金，但并未能提供充分证据证明该事实，故本院不予采纳。二、冯伟忠主张陈聪丽应向其支付2020年2月1日至4月20日的租金110600元能否成立的问题。因陈聪丽承租涉案商铺用于经营皮包生意，其经营方式主要是承接批发皮包的货单，从陈聪丽提交的证据来看，涉案商铺所在的梓元岗水电市场在2020年2月至3月期间受到国内新冠××疫情及防控措施影响至2月28日才发布《复工通知》，3月24日通知各租户正常开铺经营，后又因国外新冠××疫情及防控措施影响导致陈聪丽面向境外人员接单困难，故陈聪丽作为承租人不能依约支付租金确属因疫情或者疫情防控措施影响无法正常经营及经营困难。因冯伟忠、陈聪丽均确认陈聪丽自2020年2月始未交租，涉案商铺钥匙于2020年4月11日交还冯伟忠，故一审法院认定陈聪丽应向冯伟忠支付2020年4月11日前的租金。如前文所述，涉案商铺于2020年2月及3月经营困难且存在无法正常经营的期间，且产权人水电公司已推出免租优惠政策，符合条件的商铺均可享受2月及3月的免租优惠。水电公司、敬商公司二审中均明确表示涉案商铺具备免租条件，则应予及时兑现。因此，冯伟忠在享受免租优惠的前提下再向陈聪丽收取2、3月租金则有失公平且有违各方共担风险、共克时艰的原则。一审法院基于公平合理原则酌情认定免除陈聪丽支付2020年2月、3月租金，并认定陈聪丽自2020年4月1日至4月11日应按照合同约定租金标准向冯伟忠支付租金15400元，公平合理。冯伟忠上诉主张陈聪丽按照合同约定标准计付2020年2月至4月20日前的全部租金，不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人冯伟忠的各项上诉主张，均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3884元，由上诉人冯伟忠负担。本判决为终审判决。审判员  柳玮玮二〇二〇年十一月二十八日书记员  纪惠敏黄晶晶