浙江省瑞安市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0381民初7745号 原告：池雨澄，男，1990年5月3日出生，汉族，住瑞安市。 委托诉讼代理人：池万进，男，1966年4月24日出生，汉族，住瑞安市，系原告父亲。 被告：浙江正国房地产开发有限公司，住所地瑞安市塘下镇陈宅村。 诉讼代表人：张瑞华。 委托诉讼代理人：何朝丹，浙江玉海律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张茜，浙江玉海律师事务所律师。 原告池雨澄与被告浙江正国房地产开发有限公司(以下简称正国公司)普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，依法适用简易程序，于2020年9月2日公开开庭进行了审理。原告池雨澄及其委托诉讼代理人池万进，被告正国公司的委托诉讼代理人何朝丹、张茜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告池雨澄向本院提出诉讼请求：1.确认原告对被告享有普通债权514347.11元（逾期交房违约金204595.68元，以2131205元为基数，按日万分之二计算，自2014年7月1日起至2015年10月22日止，计480日；逾期办理、交付不动产权属证书违约金309877.21元，以2131205元为基数，按日万分之二计算，自2014年12月31日起至2016年12月27日止，计727日）；2.本案的诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确诉请的中的计算基数“2131205元”书写有误，应更改为“2130684元”。事实与理由：2013年1月25日，原、被告双方签订《浙江省商品房买卖合同》，合同约定：1.原告向被告购买由其开发建设的位于瑞安市××镇××（原国际名都）第1幢1单元2601室商品房一套，总价款2131205元；2.被告应于2014年6月30日前向原告交付上述商品房，逾期超过60日交付的，应从最后交付期限的第二天起按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金；3.被告应于2014年12月30日前向原告交付上述商品房的土地、房屋权属证书，逾期超过90日交付的，应自约定之日起按日向原告支付已付房价款万分之二的违约金。合同订立后，原告已支付被告购房款2131205元，但被告直至2015年10月18日才通知原告交付上述商品房，至今未予办理不动产权证。2016年12月27日本院裁定受理被告破产清算，2016年12月30日指定浙江玉海律师事务所担任被告管理人。原告按规定向管理人申报债权603009元，并提供相关证据，但管理人以原告未支付首付款为由，对原告申报的债权不予确认，故原告提起诉讼。 原告池雨澄为证明所主张的事实，向本院提供如下证据： 1.原告身份证，证明原告的主体身份；2.被告基本信息登记情况，证明被告主体资格；3.裁定书，证明本院裁定受理被告破产清算一案的事实；4.决定书，证明被告破产清算一案指定管理人的事实；5.商品房买卖合同，证明原告购房事实；6.销售不动产统一发票，证明原告支付购房款以及被告开具发票的事实；7.工商银行转账记录，证明原告支付购房款的事实；8.农业银行贷款发放通知，证明购房贷款的事实；9.房屋结算表，证明购房费用结算情况；10.物业维修基金收据，证明原告缴纳物业维修基金的事实；11.二次供水维护费收据，证明原告缴纳二次供水维护费的事实；12.代收土地证、房产证费收据，证明原告缴纳土地证、房产证费用的事实；13.国际名都股东会议纪要，证明2012年11月17日国际名都股东通过会议纪要确定股东指标房并进行折扣销售的事实；14.债权申报登记表，证明原告向管理人申报债权的事实；15.《第一次债权人会议债权复核汇总表（一）——滨水名苑A幢》，证明管理人对原告申报的债权不予确认的事实。 被告正国公司辩称，1.原告向钱丽萍支付首付款，未直接向被告正国公司支付，不能视为已经履行房款支付义务，故管理人不予确认债权；2.原告提供的支付凭证显示总金额为138.7万元，与购房首付款1031205元不对应；3.无法明确2012年时被告公司是否已经出现资不抵债的情况，但在当时情况下，国际名都房地产项目刚开工就分配房屋指标明显不合理，但管理人仍然认为合同有效，合同需要继续履行。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。 针对被告正国公司的答辩意见，原告补充陈述，1.钱丽萍作为被告公司股东在出售房子，原告将房款打给钱丽萍是放心且合乎情理的，当时很多人都将房款直接打给股东个人。另外，贷款的钱也是打入被告正国公司账户的，原告已经履行支付购房款的合同义务。2.关于转账金额与首付款不对应的问题，当时原告购买了车位，可能是车位的钱一起转账支付了，也可能是其他原因，但时间久远具体记不清。3.原告买房时被告正国公司的状况是正常的，直到2014年下半年房价跌到很低，大家才知道被告公司出现问题，可能要破产。 被告正国公司为证明其辩称的事实，当庭提供证据16.记账凭证及附件共4份，证明被告于2015年6月30日将涉案房屋对应的应收购房款对象从原告变更为钱丽萍，而被告正国公司未实际收到原告购房款的事实。 原告提供的证据经庭审出示质证，被告正国公司对证据1-5、14、15没有异议；对证据6的关联性有异议，认为不能证明原告已支付购房款，而且被告的账册表明没有收到款项，仅记载为预收，挂在应收账目上；对证据7的关联性有异议，认为转账对象是钱丽萍，并非被告，而且转账总金额为138.7万元，超过了购房合同约定的首付款；对证据8-12的关联性有异议，认为不能证明原告已经支付购房首付款；对证据13的关联性有异议，认为不能证明钱丽萍有代收购房款的权利义务。被告正国公司提供的证据经庭审出示质证，原告对证据16没有意见，但认为被告公司做账反映的是公司与钱丽萍之间的关系，与原告无关。本院认为，被告正国公司与原告就涉案房屋订立买卖合同，并出具购房发票，结合证据7（原告支付款项至房产销售经手人钱丽萍账户）、证据8（购房贷款发放至被告正国公司账户）、证据13（被告正国公司以会议纪要形式明确将国际名都未销售部分房屋按股比指标分配给股东按最优化折扣销售）、证据16（被告的记账凭证将购房款的应收款对象从原告变更为钱丽萍，一定程度表明被告认可原告已支付购房款的事实，即使存在应收款，亦是被告公司与钱丽萍之间的关系）以及涉案房屋已经交付原告使用的事实，可形成完整的证据链，证明原告诉称的其已足额支付购房款的事实，被告正国公司否认该事实，应当举证反驳，现被告提供的证据虽然具有真实性，但不能证明被告主张的原告未支付购房款的事实，本院对原告提供的证据均予以采纳，作为认定本案事实的依据。 经审理，本院认定的事实与原告诉称的事实一致。另查明：1.涉案房屋于2015年10月22日交付原告池雨澄使用，至今未办理土地、房屋权属证书；2.2013年1月5日-1月16日，原告池雨澄的父亲池万进分三次向钱丽萍账户转账共138.7万元；3.2013年2月7日，原告池雨澄申请了一手房贷款110万元，转入被告正国公司账户；4.原告池雨澄购房后，缴纳代收土地证费用、代收房产证费用、物业维修基金、二次供水维护费等费用，并与被告销售人员进行房屋结算，被告退还原告购房款521元，原告实际支付购房款2130684元；5.2016年4月21日，被告正国公司开具票面金额为2130684元的销售不动产统一发票给原告。 本院认为,关于本案商品房买卖合同的效力，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定，双方意思表示真实，且没有证据证明该合同存在恶意串通损害第三人利益的情形，故原告池雨澄与被告正国公司签订的房屋买卖合同应属有效合同，对双方均有约束力。被告正国公司虽主张在国际名都项目刚开工便分配房屋指标明显不合理，但其仍然认为房屋买卖合同有效，且其未提供证据证明在实施上述分配行为时被告正国公司已出现经营状况恶化且资不抵债的情形，故被告的上述抗辩理由不影响合同的效力。合同履行过程中，原告按约支付了购房款，被告正国公司未按约定的期限交房、办理房屋权证，依约应向原告承担违约责任，原告的诉讼请求理由成立，予以支持。被告关于原告转账支付的138.7万元与首付款金额不一致，而且款项未打入被告正国公司账户，不能视为原告已经支付购房款的抗辩，本院认为，虽然原告支付购房首付款时转入钱丽萍账户，且金额超出了购房首付款，但原告作出了解释，且钱丽萍作为被告正国公司的房屋销售经手人，原告根据其指示交付购房款具有合理性，再结合被告正国公司已出具购房款结算发票以及房屋已交付原告使用等事实，可以认定原告已经支付购房款。被告的上述抗辩理由不能成立，本院不予采纳。关于原告诉请的金额514347.11元（逾期交房违约金204595.68元，以2130684元为基数，按日万分之二计算，自2014年7月1日起至2015年10月22日止，计480日；逾期办理、交付不动产权属证书违约金309877.21元，以2130684元为基数，按日万分之二计算，自2014年12月31日起至2016年12月27日止，计727日），其中逾期交房违约金的计算日期应为479日，具体金额为204119.53元（2130684元*0.02%*479日），逾期办理、交付不动产权属证书违约金的具体金额为309801.45元（2130684元*0.02%*727日），合计513920.98元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国企业破产法》第五十八条第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第八条之规定，判决如下： 一、确认原告池雨澄对被告浙江正国房地产开发有限公司享有513920.98元的普通债权； 二、驳回原告池雨澄的其他诉讼请求。 本案受理费8943元，减半收取4471.5元，由被告浙江正国房地产开发有限公司负担（定于本判决生效后十日内向本院缴纳）。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。 审 判 员 蔡芳芳 二〇二〇年十一月三日 代书记员 江星驰 ? 附文： 一、不履行裁判惩戒后果警示 1.【追究刑事责任告知】义务人拒不报告财产、虚假报告财产、违反限制消费令，义务人或其他相关人员拒不腾退涉案房屋、土地，或具有非法处置查封、扣押、冻结的财产、虚假诉讼、拒不交出执行标的或财产等抗拒执行行为的，法院将视情予以罚款、拘留；情节严重的，移送公安机关追究刑事责任。权利人在一定条件下，可以自诉追究行为人的刑事责任。 2．【报告财产义务、拒不履行后果告知】执行期间，义务人必须向执行法院如实报告财产，拒不报告又不履行的，法院将视情节轻重采取纳入失信名单、限制出入境、罚款、拘留等措施；义务人报告财产不实的，法院将予以罚款、拘留；单位为被执行人，可视情同时对该单位的法定代表人、主要负责人、影响债务履行的直接责任人员、实际控制人予以罚款、拘留。 3.【交付车辆义务告知】义务人应当将名下的车辆等动产移交执行法院。拒不移交的，法院将予以罚款、拘留；确有正当理由无法移交的，义务人应当向执行法院书面报告车辆等动产的权属和占有、使用等情况。 4．【限制消费、强制执行措施告知】案件立案执行后，人民法院将对义务人采取限制高消费及非生活或者经营必需的有关消费措施（含禁止乘坐飞机、G字头高铁、在星级以上酒店消费、旅游度假、子女就读高收费私立学校等），并有权对义务人的财产采取查封、扣押、冻结、拍卖、变卖等强制性措施。 5．【特殊身份执行措施告知】义务人具有中共党员、人大代表、政协委员、公职人员等特殊身份，执行立案后拒不履行义务的，人民法院将向其所在单位及纪律监察部门、组织人事部门通报失信行为，并严格采取惩戒、制裁措施。 6．【迟延履行债务利息、执行费用告知】案件立案执行后，义务人除应当履行生效法律文书确定的债务外，还需加倍支付迟延履行期间的债务利息或迟延履行金，直至债务清偿完毕之日止，并应承担执行费和因执行程序产生的申请执行费、评估费、保管费等。 7．【强制执行信用污点告知】义务人未在法律文书确定的期限内自动履行，一旦案件立案执行，义务人的被执行信息将成为信用污点，并被人民银行征信系统、各级信用信息平台记录在案。 二、执行风险告知 1．【申请保全、提供线索告知】权利人在诉讼过程中可以申请对义务人的财产采取保全措施，并尽可能地调查了解义务人的财产状况以及下落情况，积极向法院提供义务人的财产、下落线索，以提高财产保全和送达效率，提升生效法律文书的实际执行效果。 2．【申请破产权利告知】权利人发现企业法人不能清偿到期债务，且资产不足以清偿全部债务或者明显缺乏清偿能力的，可以直接向企业住所地法院提出破产重整或者破产清算的申请。 3．【权利人申请执行期限告知】义务人未按期履行生效法律文书确定内容的，权利人应在法律文书生效之日或法律文书确定的履行期限届满之日起两年内向人民法院申请执行。 4．【执行不能风险告知】申请执行具有执行风险，权利人应当有执行风险意识。人民法院依照法定程序执行，如义务人已丧失履行法律文书确定义务的能力，且权利人又无法对义务人进行财产举证，将可能导致案件无法执行到位。这种后果是法院与权利人都不愿意发生的，但这是当事人商业风险、交易风险在执行阶段的继续，权利人应知悉并理解此类执行不能的风险。 注：义务人是指应当履行生效法律文书内容的债务人、被执行人；权利人是指享有生效法律文书赋予权利的债权人、申请执行人。