江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民终5358号上诉人(原审被告)：陈学龙，男，1988年9月26日生，汉族，住徐州市泉山区。被上诉人（原审原告）：陈洪波，男，1982年2月3日生，汉族，住徐州市。委托诉讼代理人：何亚娟，江苏典锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁佳，江苏典锐律师事务所实习律师。原审被告：张萌，男，1990年11月26日生，汉族，住徐州市铜山区。上诉人陈学龙因与被上诉人陈洪波、原审被告张萌房屋租赁合同纠纷一案，上诉人陈学龙不服徐州市泉山区人民法院(2020)苏0311民初1185号民事判决向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈学龙上诉请求：撤销一审判决，依法改判。事实与理由：一、原审判决未查清上诉人与被上诉人真实合作关系，被上诉人承诺承包期间无论发生任何意外、生意好坏，每月都会固定交给上诉人承包费用。二、被上诉人指出上诉人未按规定时间交予店面卫生许可证，上诉人因疫情期间相关部门无人上班，才导致未去办理该业务。当上诉人得知相关部门已正常上班后第一时间和被上诉人联系沟通办证事宜。被上诉人却告知上诉人生意不好不想做了，饭店并未因缺少证件导致停业。三、一审判决上诉人因疫情原因需要退还被上诉人部分承包费和房租，并未考虑上诉人因疫情原因才导致未办理相关手续，有失公平。针对上诉人陈学龙的上诉，被上诉人陈洪波答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律正确，请求维持。原审被告张萌未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。陈洪波向一审法院提出诉讼请求：1、请求判令陈学龙、张萌返还陈洪波转让泉山区火锅摆在川西坝子火锅店（以下简称川西坝子火锅店）时交纳的押金150000元，及已预交的电卡内余额10317.83元，共计160317.83元；并以160317.83元为本金，按照年息4.35%支付从起诉之日起至实际支付之日止的利息。2、判令陈学龙、张萌减免并退还2020年2月及3月已交的租金30840元(30840元/月*2个月*50%)及分红25000元(12500元/月*2个月)。3、诉讼费用由陈学龙、张萌承担。一审法院查明：2019年12月11日，陈洪波（乙方承租方）与陈学龙、张萌（甲方出租方）签订川西坝子火锅店租赁合同，合同约定：出租方将其合法拥有的位于徐州市盛景国际1-101的川西坝子火锅店(实际使用面积为500平方米，共3层)的场地的经营权承包给承租方经营使用。场地租赁期自2020年01月01日至2020年12月31日，共计壹年。甲方应于合同签订之日5日内将场地按约定条件交付给乙方。场地经甲、乙双方交验签字盖章并移交相关合法证件(营业执照，卫生许可证，税务登记证，环保许可证等正副本)，房租交清证明后视为交付完成。该条并用手写注明：卫生许可证于2020年春节交付，若因卫生许可证导致无法经营，属于出租方违约。租赁期满或合同解除后，甲方有权收回场地，乙方应按照原状返还场地及其附属物品、设备设施。甲、乙双方应对场地和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。该场地租赁期为壹年，自2020年01月01日至2020年12月31日，押金150000元。月租金30840元，承租方必须以3个月为周期，提前支付当期租金92520元整，房租直接打给房东李娟。出租方交付合法证件后，承租方于2019年12月30日前缴纳第一季度房租。承租方每年支付给出租方分红150000元。出租方交付合法证件后，承租方先支付首季度分红37500元，2020年5月10日支付4月份分红12500元，以此类推。在双方解除租赁关系时，出租方于合同到期后10日内将按起租日前实际收到的保证金的金额150000元如数退还给承租方但不计利息。乙方在租赁期限内，实际使用的水费、电费、及有线电视、物业费由乙方承担，并按账单如期缴纳。因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。甲方迟延交付场地，合法证件达10日的，乙方有权单方解除合同。若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，出租方没收承租方的150000元押金。双方还约定了其他事项。上述合同签订后，双方予以履行。川西坝子火锅店于2020年1月1日开业，受新冠××疫情影响，经营至2020年1月24日停业。2020年3月20日，川西坝子火锅店恢复营业。2020年3月26日，徐州市泉山区市场监督管理局至川西坝子火锅店检查，因火锅店未办理食品经营许可证，徐州市泉山区市场监督管理局责令陈洪波停止营业，待办理相关证件后方可经营。陈洪波经营川西坝子火锅店期间，受新冠××疫情影响，火锅店营业总额未过1000元。另查，陈学龙经营川西坝子火锅店期间就未办理食品经营许可证等证件，川西坝子火锅店转租给陈洪波经营后，直至双方租赁合同解除，陈洪波亦一直未办理食品经营许可证。2020年3月27日，陈洪波希望解除租赁合同，从双方微信聊天记录显示，陈洪波“公司以我的名义起草个解除合同通知书，麻烦你给孙萌也转过去”，陈洪波“陈弟，合同解除的事情正式给你说过了，店里今晚就放假了，周一你抽个时间，见个面，谈谈后续的问题”。陈学龙“关键这个通知书我也真弄不懂什么意思，我这边肯定不可能同意你也明白，对吧，就像电话说的，谁也不想坑着谁”。陈洪波“就是通知合同解除的意思，咱周一见面聊吧”。2020年4月3日，陈学龙要求陈洪波将涉案房屋钥匙交给案外人房屋中介宋**，宋**向陈洪波出具收条一份，载明收到川西坝子房钥匙两把。陈学龙收回房屋后，已将房屋内财物予以变卖处理。另查，涉案房屋原出租人系房主李娟，承租人为陈学龙，陈学龙开办了川西坝子火锅店，后陈学龙将涉案房屋及火锅店经营权一并租赁承包给陈洪波使用经营，由陈洪波按照合同约定直接以陈学龙名义向房主李娟支付房屋租金。陈洪波承租期间，已付清全部房租92500元，并将2020年第一季度的分红37500元给付了陈学龙。陈学龙转租房屋及经营权时并未告知房主李娟，陈洪波是按照陈学龙要求及合同约定将房租交予李娟。陈学龙说明，2020年四月底五月初，由于未交房租，房主已将房屋收回。一审法院认为，陈洪波与陈学龙、张萌签订的川西坝子火锅店租赁合同应系房屋租赁及转让火锅店经营权的合同，该合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力，各方当事人均应按照合同约定履行义务。关于租赁合同解除的时间及租赁经营时交付的押金问题。根据合同约定，场地经甲、乙双方交验签字盖章并移交相关合法证件(营业执照，卫生许可证，税务登记证，环保许可证等正副本)，房租交清证明后视为交付完成。并注明卫生许可证于2020年春节交付，若因卫生许可证导致无法经营，属于出租方违约。甲方迟延交付场地，合法证件达10日的，乙方有权单方解除合同。因陈学龙、张萌未按照合同约定时间交付经营所需的食品经营许可证等相关证件，应属违约，陈洪波有权单方解除合同。合同中还约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。受新冠××不可抗力影响，陈洪波经营的火锅店收入明显减少，继续履行合同困难，陈洪波以此要求解除合同，符合法律规定及合同约定，予以认可。陈洪波于2020年3月27日通过微信告知陈学龙解除合同，根据法律规定，陈学龙收到陈洪波微信通知时合同即予以解除。陈学龙如有异议，其可以按照法律规定予以办理，但陈学龙并未提出异议。因陈洪波仅通知了陈学龙要求解除合同，未通知陈学龙的合伙人张萌，故法院认为在陈学龙接收涉案房屋钥匙并变卖房屋内财产，且涉案房屋被房主收回后，应视为双方合同已经解除，法院确认双方之间的合同解除时间为2020年4月30日。陈学龙抗辩合同尚未解除，但其未能提供证据证实，法院不予采信。根据合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。另，根据合同约定，在双方解除租赁关系时，出租方于合同到期后10日内将按起租日前实际收到的保证金的金额150000元如数退还给承租方但不计利息。故陈洪波有权要求退还押金150000元。陈学龙抗辩称陈洪波提前解除合同，有权没收150000元押金。法院认为，陈洪波要求提前解除合同存在法律依据，且符合合同约定，故对陈学龙的该抗辩意见法院不予采信。陈学龙、张萌未于合同解除后10日内退还押金，陈洪波有权主张该期间的利息损失，陈洪波主张以150000元为本金，按照年利率4.35%计算从起诉之日起至实际支付之日止的利息，符合合同约定及法律规定，予以支持。关于电卡内余额10317.83元。根据双方陈述，陈洪波承租涉案房屋时，陈学龙、张萌电卡内尚有余额12734元，陈洪波接手该电卡时已将电卡内余额给付了陈学龙。现双方租赁合同解除，陈洪波充值的电卡内尚有余额10317.83元，陈学龙、张萌亦应退还。故，陈洪波要求陈学龙、张萌给付电卡内余额10317.83元，具有合理性，法院予以支持。因双方并未明确约定合同解除后电卡内余额的结算时间等相关问题，故陈洪波主张陈学龙、张萌支付电卡内余额产生的利息，不予支持。关于2020年2月及3月陈洪波已交的房屋租金30840元。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见》精神，对于经营性用房，租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，应审查疫情、疫情防控措施对经营的具体影响程度，根据当事人诉求和抗辩，依据公平原则适当延长租期或减免租金，合理分担因疫情防控影响导致的损失。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，陈洪波经营的川西坝子火锅店亦受新冠××疫情影响。2020年2月、3月正是新冠××疫情爆发的关键时期，陈洪波所经营的火锅店未能正常营业，且营业收入明显减少，陈洪波以此为由要求减免该期间房屋租金，具有合理性，亦符合疫情期间关于房屋租赁合同减免租金政策的规定，依法予以支持。庭审中，陈学龙辩称陈洪波未向其支付房屋租金，是向涉案房屋房东李娟支付的租金，其不应退还租金。法院认为，虽然双方在合同中约定由陈洪波直接向李娟支付租金，但陈学龙、张萌作为承租人，应当负有向出租人交纳租金的合同义务，其转租后，作为次承租人的陈洪波向李娟支付了房租的行为系代陈学龙支付房租。陈洪波的该部分损失应该由转租人陈学龙承担，陈学龙如在承租中有损失可另行主张权利。双方在租赁合同中约定月租金30840元，陈洪波主张陈学龙退还2020年2月和3月房屋租金的一半30840元。因陈洪波明知陈学龙、张萌转租川西坝子火锅店时未办理相关证件，陈洪波对合同的解除负有一定的责任，且在新冠××不可抗力影响下，陈学龙、张萌亦存在一定程度损失，且涉案房屋租金又给付了第三方，本着公平原则，法院对房租承担予以适当调整，由陈洪波承担房租的70%即43176元，陈学龙、张萌退还陈学龙房租18504元。关于2020年2月及3月的分红25000元。双方在租赁合同中约定承租方每年支付给出租方分红150000元。出租方交付合法证件后，承租方先支付首季度分红37500元，5月10日支付4月份分红12500元，以此类推。因陈学龙、张萌未能按照合同约定交付合法证件，应属违约，陈洪波有权解除合同并要求陈学龙、张萌退还分红。另，受新冠××不可抗力影响，陈洪波在2020年2月、3月未能正常营业，没有经营收益，陈学龙再抗辩按照合同约定支付分红有失公平。因陈洪波对合同的解除负有一定的责任，且在新冠××不可抗力影响下，陈学龙、张萌亦存在一定程度损失，依据公平原则，法院酌定陈学龙、张萌退还陈洪波2020年2月、3月的分红的50%即12500元。关于张萌的责任。陈学龙称其与张萌原系合伙关系，但与陈学龙签订涉案租赁合同时双方已解除合伙关系，因与房东李娟签订房屋租赁合同时是由张萌签订的，故在签订本案租赁合同时陈洪波要求张萌签字。对此，陈学龙未提供证据证实，张萌亦未到庭提出抗辩，故对陈学龙的该意见法院不予认可。张萌在川西坝子火锅店租赁合同上的签名应系其真实意思表示，其应承担相应的法律责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、陈学龙、张萌于判决生效之日起十日内退还陈洪波押金150000元及利息（自2020年5月1日起至实际付清之日止，以150000元为本金，按照年利率4.35%计算）；二、陈学龙、张萌于判决生效之日起十日内退还陈洪波电卡内余额10317.83元；三、陈学龙、张萌于判决生效之日起十日内退还陈洪波房租18504元；四、陈学龙、张萌于判决生效之日起十日内退还陈洪波分红12500元；五、驳回陈洪波的其他诉讼请求。二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明事实与一审查明事实一致。根据双方的诉辩意见，经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：双方之间存在房屋租赁合同关系还是合作合同关系，一审法院各项判决能否予以支持。本院认为，陈洪波与陈学龙、张萌之间成立房屋租赁合同关系。陈洪波与陈学龙、张萌签订租赁合同，虽然约定由陈洪波直接向李娟支付租金，但陈学龙、张萌作为承租人转租后，次承租人陈洪波向李娟支付房租的行为系代陈学龙、张萌支付。陈学龙抗辩双方之间系合作关系，但其并不参与火锅店的经营与管理、不承担经营风险，对陈学龙的该意见，本院不予认可。陈洪波与陈学龙、张萌签订合同约定移交相关合法证件(营业执照，卫生许可证，税务登记证，环保许可证等正副本)，另注明：卫生许可证于2020年春节交付，若因卫生许可证导致无法经营，属于出租方违约。2020年3月26日川西坝子火锅店恢复营业后，被徐州市泉山区市场监督管理局因未办理食品经营许可证责令停止营业。本院认为，办理相应的合法证件是食品经营生产者的法定义务，陈学龙、张萌经营川西坝子火锅店期间就未办理食品经营许可证等证件，转租给陈洪波后亦未能依约及时办理交付，陈学龙抗辩因疫情期间相关部门无人上班导致未办理相关证件的理由，不能成立。因陈学龙、张萌未按照合同约定时间交付经营所需的食品经营许可证等相关证件，已构成违约。原审法院结合疫情期间关于房屋租赁合同减免租金政策的规定，考虑双方当事人的合同约定及过错程度，判令陈学龙、张萌退还陈洪波押金、部分房租和分红，符合法律规定，并无不当。综上，上诉人陈学龙的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4692元，由上诉人陈学龙负担。本判决为终审判决。审判长 祝 杰审判员 崔金城审判员 孟 娟二〇二〇年十一月三十日书记员 金宇婷