广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤13民终4775号上诉人（原审被告）：柳为，男，汉族，1982年6月6日出生，住址：江西省九江市九江县，公民身份号码：360************419。委托诉讼代理人：杨海，广东惠天好律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：廖凤强（曾用名廖强），男，汉族，1960年6月12日出生，住址：广东省深圳市龙岗区************，公民身份号码：440************339。委托诉讼代理人：叶伟华，广东慧达律师事务所律师。上诉人柳为与被上诉人廖凤强租赁合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院（2019）粤1303民初4775号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审民事判决第二项，重新认定上诉人未付的租金并依法改判；2.判令被上诉人承担一、二审的案件受理费。事实与理由：承包期间，双方口头达成减租协议，并按减租协议履行权利及义务。2014年10月16日，双方签订《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》，协议约定被上诉人将位于惠阳淡水体育路3号的冠宝酒店3-7楼休闲部和客房部承包给上诉人经营管理，承包期限为2014年5月1日至2017年4月30日，2015年1月至2017年4月每月承包费40000元。合同期满如续约，合同自动延期至2019年5月30日，自2017年5月起每月承包费为45000元。承包协议签订后，冠宝酒店在2014年至2015年期间经营亏损，双方协商减租事宜，被上诉人同意以下方式减租：2015年5月至2017年12月，上诉人每月支付租金35000元；从2018年1月起至合同期满，上诉人每月支付租金40000元。双方实际履行情况如下：1.上诉人按协商事宜缴纳租金，被上诉人亦提供收款收据，认可减租的事宜；2.从2018年1月起，上诉人每月实际缴纳租金35000元，每月欠租金5000元，被上诉人亦在收款收据中备注“欠伍仟元”；3.上诉人为被上诉人免租提供住房及休闲服务，作为减免租金的补偿。由此可见，2015年5月至2019年1月期间，双方按减租协议履行权利，被上诉人从未对减租事宜提出任何异议。根据被上诉人出具的收据，上诉人未付的租金为65000元（2018年1月至2019年1月，13个月×5000元/月）。一审判决认定事实错误，有失公平，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人辩称，一、答辩人认为一审判决所认定的部分事实对被上诉人是不公平的，被上诉人之所以未提出上诉是因为被上诉人在收到一审判决时刚好到外地办事遇到困难，无法在十五天上诉期内提出上诉，因此错过了上诉机会。二、一审判决认定事实对被上诉人不公平体现在：判决书第五页倒数第二行“因承包协议第二条…前后约定租金数额不一致”，一审法院这一理解是错误的。因为双方所签承包协议确约定了承包期限为从2014年5月1-2017年4月30日止。合同期满之日为2017年4月30日，从2017年5月1日起就应算是续约。而该协议第六条所指的合同期满也是指至2017年4月30日止。因为该协议仅能约定现有的承包期限，对上诉人至承包期限到期后是否续约是不确定的，如果上诉人从2017年4月30日后愿意续约，则续约租金为每月45000元。三、一审判决关于被上诉人从未同意每月租金减为35000元的认定是正确的，上诉人的上诉理由没有事实根据，请求二审法院依法驳回其上诉，维持一审判决。一审原告向一审法院起诉请求：1、终止双方所签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》；2、被告立即向原告支付承包金588000元，电梯维修费4800元。3、被告向原告所交纳进场押金10万元不予退还，归原告所有。4、被告向原告赔偿违约金25万元。5、被告承担本案的全部诉讼费用。后原告变更第一项诉讼请求为：解除双方所签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》；第二项诉讼请求变更为：被告立即向原告支付租金588000元，电梯维修费4800元。一审法院认定事实：2014年10月16日，原告与被告签订《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》，协议约定：原告将位于惠州市惠阳区*******的冠宝大酒店3-7楼的休闲部和客房部承包给被告进行经营管理；承包期限：自2014年5月1日至2017年4月30日止，合同期满如若续约，每月租金45000元，合同自动延至2019年5月30日止；签订合同时，被告向原告缴纳押金10万元，合同到期，原告退还被告押金；租金金额：2014年5月1日至2014年7月31日每月租金3万元，2014年8月1日至2014年12月31日每月租金3.5万元,2015年1月1日至合同期满每月租金4万元，每月租金在5日前交清；原告应办理好被告经营所需有效执照手续，确保被告经营正常；合同期内原告不得随意终止合同，否则，原告除全额退还被告押金，还得赔偿被告经济损失25万元，合同期内被告不得以任何缘由终止合同，否则，原告有权不退还被告押金，同时，被告赔偿原告经济损失25万元。协议签订后，原告依约将冠宝大酒店3-7楼的休闲部和客房部交付被告，被告依约支付了押金100000元。自2015年5月开始至2018年12月30日，被告未能按照合同约定足额支付租金，被告每月仅支付租金35000元，仍欠租金5000元。2019年1月租金40000元，被告逾期未支付。2019年1月28日，双方口头协商同意终止承包协议，被告愿意将所承租的冠宝大酒店3-7楼的休闲部和客房部交回原告，双方于2019年1月30日交接完毕，租金未进行结算。2019年9月13日，原告向一审法院起诉。一审法院认为，原告与被告签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方之间系名为承包实为出租。2019年1月28日，双方口头协商同意终止承包协议，并于2019年1月30日交接完毕，属于双方协商一致解除合同，因此，应当确认原告与被告签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》于2019年1月28日解除。原告请求解除双方所签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》，予以支持。被告未能按照合同约定足额支付租金，应承担继续履行支付拖欠的租金。因承包协议第二条约定续约期间每月租金45000元与第六条约定2015年至合同期满每月租金40000元，前后约定租金数额不一致，而双方实际履行每月租金按照40000元支付，因此，应当认定续约期间每月租金为40000元。原告主张续约期间每月租金按45000元计算，不予支持。被告辩称原告口头同意减租5000元，2015年5月至2017年12月每月租金减为35000元。因被告提供的证人证言不足以证明原告同意每月租金减租为35000元，被告该抗辩意见本院不予采信。自2015年5月开始至2018年12月30日，被告每月拖欠原告租金5000元，44个月共欠租金220000元，连同拖欠2019年1月租金40000元，被告尚欠原告租金260000元。因双方是自愿协商解除合同，被告已付押金100000元应抵作租金，抵作租金后，被告实欠原告租金160000元。原告请求被告支付租金588000元，数额偏高，超出部分不予支持。原告主张电梯维修费4800元，因原告未提供有效证据证明，故不予支持。原告主张已付押金100000元归其所有，缺乏事实和法律依据，不予支持。原告主张违约金25万元，因解除合同不属被告单方提出，该请求不符合双方签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》第14条约定的情形，故不予支持。被告辩称请求驳回原告诉讼请求，因缺乏事实和法律依据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决如下：一、确认原告廖凤强与被告柳为签订的《冠宝大酒店休闲、客房、棋牌房承包协议》于2019年1月28日解除。二、被告柳为于本判决生效之日起十日内向原告廖凤强支付租金160000元。三、驳回原告廖凤强的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13228元，由原告廖凤强承担9728元，被告柳为承担3500元。二审中，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院仅就上诉人的上诉请求进行审查，综合本案上诉人的上诉和被上诉人的答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：上诉人与被上诉人是否存在减租的约定。具体分析如下：上诉人上诉主张其与被上诉人间存在减租约定的理由有二：一是被上诉人开具的收款收据，二是提供免费住房及休闲服务。首先，收款收据是一种收付款的凭证，在没有特别载明其他内容的情况下，不能认为是对原协议约定的租金的变更；其次，上诉人对其提供免费住房及休闲服务没有提供相应的有被上诉人确认的消费单据、记账凭证等，被上诉人对此亦不予认可。综上两点，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的诉讼请求，证据不足、理由不充分，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3500元由上诉人负担。本判决为终审判决。审 判 长 冯积赋审 判 员 蓝惠兰审 判 员 黄宇乐二〇二〇年十一月十六日法官助理 唐栩权书 记 员 刘惠芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。