浙江省衢州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙08民终958号 上诉人（原审被告、反诉原告）：衢州市金街置业有限公司，住所地浙江省衢州市衢江区高家镇大桥南路**。 法定代表人：姜裕，总经理。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑建生，男，1978年7月17日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：张美红，女，1977年9月6日出生，汉族，住浙江省衢州市衢江区。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋利刚，浙江兴衢律师事务所律师。 两被上诉人共同委托诉讼代理人：姜春生，浙江兴衢律师事务所实习律师。 上诉人衢州市金街置业有限公司（以下简称“金街置业”）因与被上诉人郑建生、张美红商品房销售合同纠纷一案，不服浙江省衢州市衢江区人民法院（2020）浙0803民初900号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭，审理了本案，本案现已审理终结。 金街置业上诉请求：1.撤销衢江区人民法院（2020）浙0803民初900号民事判决；发回重审或依法改判。2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：根据双方于2015年5月10日签订的《商品房买卖合同》（以下简称合同）、2019年3月1日签订的《商品房买卖合同补充协议》（以下简称协议），根据合同第九条、第六条及第八条的约定，被上诉人购房款或违约金未结清的情况下房屋交付自动顺延，不利后果应由被上诉人承担，不存在赔付违约金一说。退一万步说，根据协议最高按合同价11%（即448000*11%=49280元）赔付延期交房、办证的违约金。原审判令上诉人支付120636.8元，明显高于协议约定。从原审判决书中摘出的事实：1.原审法院认定被上诉人延期付款并判令支付3800元违约金。2.原审采信协议内容并认定本协议是双方对逾期交房事宜达成了新的协议。令人遗憾的是，原审庭审中已查明与此有关的事实，判决中取合同中的赔付标准、协议中的时间进行计算赔付，明显高于双方意愿的协议内容，导致原审判决认定事实不清。综上，请求二审法院撤销原判，发回重审或对原审判决直接予以改判，支持上诉人的上诉请求。 针对金街置业的上诉，被上诉人郑建生、张美红答辩称：第一，根据双方签订的商品房买卖合同的约定，购买方未按期付清购房款，才可以顺延交房，本案中不存在这样的事实。买卖合同中约定的交房期限是2016年7月1日，被上诉人办好按揭贷款手续的时间是2015年9月1日，是在交房期限范围之内的，不存在可以顺延交房的情形。第二，根据双方签订的补充协议，上诉人在2019年3月31日前，将东方超市入住楼盘，才能按照合同价的11%计算违约金。但是补充协议签订之后，到目前为止，东方超市也未入住该楼盘，也就是说上诉人根本没有履行该份补充协议。综上，上诉人提出的两个上诉理由，没有客观事实依据，请求二审驳回上诉。 郑建生、张美红向一审法院起诉请求：1.判令解除郑建生、张美红与金街置业于2015年5月10日签订的《商品房买卖合同》，并责令金街置业返还购房款448000元及装修押金24000元；2.判令金街置业赔偿郑建生、张美红已付房款和装修押金占用期间的损失计132160元（该损失以472000元为基数，按年利率6%自2015年9月1日计算至2020年5月31日止，自2020年6月1日起至金街置业实际退款之日止，按年利率6%据实计算）；3.判令金街置业赔偿郑建生、张美红已付银行的利息损失43666.74元（该利息损失暂计算至2020年5月15日止，自2020年5月16日起至金街置业实际退款之日止产生的利息损失按还贷计划表据实结算）；4.判令金街置业支付违约金147168元（以实际给付的房款448000元为基数，按日万分之三，自2016年7月2日计算至2019年7月1日止）；5.判令金街置业赔偿房屋登记损失1650元；6.诉讼费用由金街置业承担。金街置业反诉请求：1.请求法院判令郑建生、张美红支付逾期办理按揭贷款违约金3800元；2.请求法院判令郑建生、张美红支付物业维修基金1487元；3.请求法院判令驳回郑建生、张美红诉讼请求，诉讼费用由郑建生、张美红承担。 一审法院认定事实：金街置业系衢州市衢江区高家镇喜临金街商业中心的开发商。2015年5月10日,郑建生、张美红与金街置业签订《浙江省商品房买卖合同》一份，约定郑建生、张美红购买该商业中心A区一层05号商铺，并约定该商品房单价为每平方米12049.5元，总价为448000元，付款方式为合同签订当日付清首付款258000元，2015年5月11日前办理好银行按揭贷款等内容。金街置业应当在2016年7月1日前交付符合条件的商品房。合同第十二条约定，“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……并签署房屋交接单”。合同还对违约责任等其他事项进行了详细约定。郑建生、张美红分别于2015年6月2日及2015年9月1日支付购房款282000元及190000元。后金街置业未能按合同中约定的日期按期交付房产。2019年3月1日，郑建生、张美红与金街置业签订《商品房买卖合同补充协议书》一份，主要内容：鉴于高家商业中心项目存在逾期交房、办证等事项，在原合同的基础上，经双方协商，进行补充协定，由金街置业于2019年3月31日前与衢州东方超市签订入住合同，在此基础上，金街置业按双方签订的合同价11%，于2019年5月31日一次性支付逾期交房违约金等内容。但因各种原因，衢州东方超市一直未入住。另，在庭审中郑建生、张美红与金街置业双方自认，金街置业曾支付过郑建生、张美红10000元违约金，郑建生、张美红承认于2018年2月10日收到金街置业支付的10000元违约金。 一审法院认为，当事人对自己提出的主张有责任提供证据予以证明。郑建生、张美红购买金街置业开发的商铺，约定房屋交付时间为2016年7月1日，但金街置业未按约交付，郑建生、张美红据此要求解除商品房买卖合同。该院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定:“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。该案中，合同约定的交房时间为2016年7月1日，但郑建生、张美红未提交证据证明其在一年内向金街置业提出过解除合同的请求，现郑建生、张美红诉至法院要求解除该案诉争合同已超过法定期限。庭审查明，且双方均认可，郑建生、张美红已收取金街支付的违约金10000元，可认定双方并没有解除合同的意愿。根据该院查明的事实，现诉争房屋已具备办理不动产权属证的条件，可以实现郑建生、张美红与金街置业双方签订合同的目的。故对郑建生、张美红要求解除诉争合同的诉求，该院不予准许。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。该案中，合同约定的交房时间为2016年7月1日，金街置业需书面通知郑建生、张美红办理交付手续，金街置业虽主张通知过原告办理交付手续，但其未提供证据予以证明，由其带来的不利后果，由金街置业承担，故对金街置业不承担违约责任的主张，该院不予采纳。依据双方合同约定，超过90日未交付房屋的，由金街置业每日按已付房款的万分之三支付违约金，该约定符合法律规定，现郑建生、张美红诉求金街置业按约定承担万分之三的违约责任，未超过合同中的约定，应予以支持。郑建生、张美红与金街置业于2019年3月1日因金街置业逾期交房事宜签订补充协议，即双方对逾期交房事宜达成了新的协议，故逾期交房违约金因计算至签订补充协议当日止为宜。对郑建生、张美红的其他诉讼主张，缺乏事实及法律依据，该院均不予支持。金街置业反诉要求郑建生、张美红支付逾期办理按揭贷款的违约金，因双方在合同中约定郑建生、张美红要在2015年5月11日前办理好银行按揭，逾期超过90日的按日支付逾期应付款万分之三的违约金，郑建生、张美红于2015年9月1日签订个人购房借款合同，已超过90日，故金街置业要求郑建生、张美红支付逾期办理按揭违约金合理部分，予以支持。根据合同约定违约金按照的应付款日万分之三计算为6384元，现金街置业要求郑建生、张美红支付违约金3800元，未超过法律规定，该院予以支持。金街置业要求郑建生、张美红支付物业维修基金1487元，不符合双方在合同中的约定，该院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十五条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，判决：一、金街置业于判决生效之日起十日内支付郑建生、张美红因延迟交房和逾期办证产生的违约金120636.8元。（按每日已交付房价款448000元的万分之三计算，自2016年7月2日至2019年3月1日止，共计130636.8元，扣除已支付的违约金10000元，需支付郑建生、张美红违约金120636.8元）；二、郑建生、张美红于判决生效之日起十日内支付金街置业逾期办理按揭违约金3800元；上述二项合计：金街置业于判决生效之日起十日内支付郑建生、张美红116836.8元。三、郑建生、张美红的其他诉讼请求。四、驳回金街置业的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10806元，减半收取5403元，由郑建生、张美红负担4473元，由金街置业负担930元；反诉案件受理费50元，减半收取25元，由郑建生、张美红负担，均于判决生效之日起十日内付清。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经审理，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，上诉人金街置业与被上诉人郑建生、张美红于2019年3月1日签订的《商品房买卖合同补充协议书》载明：“鉴于高家商业中心项目存在逾期交房、办证等事项，在原合同的基础上，经双方协商，进行补充协定”，结合上诉人金街置业于2018年2月10日支付被上诉人郑建生、张美红10000元违约金的事实，可以认定上诉人金街置业存在逾期交房和逾期办证的违约行为，一审法院据此判令上诉人金街置业支付违约金，并无不当。关于违约金的计算，双方于2015年5月10日签订的《浙江省商品房买卖合同》第十条约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金”，双方于2019年3月1日签订的《商品房买卖合同补充协议书》第一、二、四条约定为“金街置业在2019年3月31日前负责与衢州东方超市签订入住合同”，“在衢州东方超市入住的基础上，金街置业按合同价11%一次性支付给郑建生、张美红逾期交房违约金”，“支付期限：金街置业在2019年5月31日前一次性支付郑建生、张美红违约金”。被上诉人郑建生、张美红认为，“衢州东方超市入住”系违约金条款变更的前提条件，因上诉人未与衢州东方超市签订入住合同，故仍然应当按照商品房买卖合同的约定计算违约金。上诉人金街置业主张，“衢州东方超市入住”系违约金一次性支付的前提条件，违约金已经变更为合同价的11%。本院认为，因衢州东方超市至今仍未入住，不论基于何种理解，按照合同价11%支付违约金的条件都没有成就，一审法院按照双方签订的《浙江省商品房买卖合同》约定计算违约金，并无不当。综上，上诉人金街置业的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2713元，由上诉人衢州市金街置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 本条款即为执行通知，负有履行义务的当事人必须依本案生效判决履行。未履行的，本案申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制消费、纳入失信被执行人名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 程顺增 审 判 员 刘小伟 审 判 员 郑慧芳 二〇二〇年十一月九日 法官助理 魏 琪 书 记 员 魏凯研