黑龙江省宝泉岭人民法院民 事 判 决 书（2020）黑8101民初1254号原告：黑龙江农垦新城物业管理有限公司，住所地黑龙江省鹤岗市萝北县宝泉岭。法定代表人：于海涛，男，该公司经理。委托诉讼代理人：陈立军，男，黑龙江农垦新城物业管理有限公司经理，住黑龙江省嘉荫县，现住黑龙江省农垦宝泉岭管理局学府**中心区。被告：白丽丽，女，住黑龙江省萝北县。委托诉讼代理人：周传刚（被告白丽丽之夫），男，住黑龙江省萝北县。原告黑龙江农垦新城物业管理有限公司（以下简称新城物业公司）与被告白丽丽物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月11日、11月18日两次公开开庭进行了审理。原告新城物业公司委托诉讼代理人陈立军，被告白丽丽委托诉讼代理人周传刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新城物业公司向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告给付物业服务费2898.00元。庭审中，原告增加诉讼请求要求被告给付2020年物业服务费727.00元。事实和理由：2012年被告购买学府新城B区5号楼2单元252号房屋，原告为被告居住的小区提供物业服务。2012年至2015年度被告缴纳了物业服务费，2016至2019年度经原告工作人员多次催缴，被告一直拒绝缴纳物业服务费。被告白丽丽辩称，原告未与被告签订物业合同，2012年被告购买房屋时向黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司缴纳2年的物业费996.00元，合每平方米0.50元，不知道原告何时入驻学府二期小区，原告未公示其营业执照、物业服务企业资质证书。原告未履行物业职责，其提供的物业服务质量一直未达到与其收费相应的服务标准，打扫卫生敷衍了事，楼道内经常有上星期的杂物，楼顶窗户多年未擦洗，有的窗户挂满蜘蛛网，四楼以上从不打扫，从不拖地，三年前漏水墙壁被泡破损未修缮。公共区域卫生打扫不及时，垃圾箱周边都是残余垃圾不清扫，夏天垃圾污水流满地，苍蝇、蚊虫满天飞、气味恶臭，业主多次向物业人员反映仍未整改。案涉小区的景观石、喷泉、舞台、大门被拆除，损坏的公共设施常年没有更换，大部分单元门锁未及时更换维修，广场地砖、塑胶跑道损坏未修缮。案涉小区就南门一个保安值班室还无人值守，楼道安全出口、应急灯设备及小区监控设备损坏不维修，天然气管道被随意垂下的充电线环绕，给业主带来极大的安全隐患，小区西门经常停有大货车，小区内路口转弯处停放车辆给业主出行造成安全隐患。原告擅自提高收费标准为每平方米0.70元未向业主公示，其提供的服务质价不符。被告暂时拒绝缴纳物业费是因原告物业管理不作为，未提供符合行业标准的服务和擅自提高收费标准主张先履行抗辩权和诉讼时效抗辩权。请求法庭驳回原告的部分诉讼请求，并要求原告减免相应的服务费用。原告为证明其主张成立，向本院举示如下1组证据：私营企业基本注册信息查询单、销售不动产统一发票、物业管理服务协议、新城物业收费凭单复印件（同时提交原件进行核对）各1份、宝泉岭住宅小区物业服务等级标准打印件（来源于管局物业办）1份、黑龙江省垦区物价局黑垦价发（2016）140号文件复印件1份、物业费欠费明细打印件（原告自制）1份。欲证明原与被告签订的物业服务合同有效，被告应受合同约束，案涉小区的物业服务人员履行了楼道保洁、绿化养护、公共设施的维护等相关义务，被告提出的管理问题不符合客观事实，不存在物业服务问题给被告造成不良后果及损害，被告接受原告的物业服务，其不履行支付物业服务费的义务属于违约行为，物业公司提供了超出业主缴纳费用以外的相关服务，如小区内的充电设施、监控及在物业管理之外的维护修理等。被告对证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院的认证意见为：原告提供的证据，被告对其真实性无异议，本院予以采信。被告为证明其主张成立，向本院举示如下2组证据：1.收据、物业管理服务协议复印件（同时提交原件进行核对）各1份。欲证明原告与黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司之间存在合同关系，被告按每平方米0.50元缴纳的两年物业费。原告对收据的真实性、合法性、关联性均无异议，对物业管理服务协议的真实性、合法性、关联性均有异议，认为该协议没有房屋坐落，也没有乙方签字。2.照片光盘（学府二期247张、其他小区11张）1份。欲证明原告不作为，其未按合同履行服务义务。原告对证据的真实性、合法性、关联性无异议。本院的认证意见为：被告提供的证据1，原告对该证据中收据无异议，本院予以采信；被告提供物业管理服务协议，有原告提供的物业管理服务协议佐证其真实性，原告有异议没有足以反驳的证据，本院予以采信。被告提供的证据2，原告对其真实性无异议，本院予以采信。根据采信的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：白丽丽系黑龙江省农垦宝泉岭管理局学府新城二期B区5号楼2单元5层252号房屋的业主，其房屋的建筑面积为82.97平方米。2011年10月27日，白丽丽（甲方）与黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司（乙方）签订物业管理服务协议，协议约定了双方的权利义务、物业管理服务内容、高层物业费按使用（后将打印的“使用”两字划线，并在其上方手写“建筑”）面积每平方米0.60（其中打印的“6”后被手写改成“7”，白丽丽对此不知情，也不认可）元收取，甲方违反本协定未达到管理服务质量目标的，乙方有权要求甲方限期更正，逾期未改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任，乙方违反本协定使甲方未达到管理服务质量目标的，甲方有权要求乙方限期更正，逾期未改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。协议签订的当日，黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司给白丽丽出具收据收取物业费、垃圾处理费、装修保证金共计3296.00元，其中物业费为996.00元（82.97平方米×每平方米0.50元×24个月）。黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司在履行物业管理服务协议过程中，其于2014年1月2日更名为新城物业公司。2015年11月14日，白丽丽向新城物业公司缴纳B5-252号房屋2015年1月1日至2015年12月31日一年的物业费697.00元（82.97平方米×每平方米0.70元×12个月）、预存声控灯电费20.00元。2019年夏天新城公司的工作人员通过电话要求白丽丽的丈夫缴纳几年未缴纳的物业费。2020年上半年新城公司在白丽丽房门上张贴书面催缴单催缴2016年至2019年的物业费。白丽丽至今未将其所欠物业费2389.54元（每平方米0.60元×82.97平方米×12个月×2016年1月1日至2019年12月31日共计4年）给付新城物业公司。另查明，案涉房屋所在的小区没有高层楼房。新城物业公司所主张的物业费白丽丽应于每年年末前缴纳当年的物业费。黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司将加盖其公章、于海涛印的物业管理服务协议提供给白丽丽，该协议中打印的“高层物业费按使用面积每平方米0.60元收取”没有更改的地方。本院认为，被告与黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司所签订的物业管理服务协议系双方的真实意思表示，应为有效合同。案涉小区不存在高层楼房，该合同约定的“高层物业费按使用面积每平方米0.60元收取”中的高层即为案涉房屋所在的楼房。合同签订后，黑龙江农垦鑫源物业管理有限公司更名为新城物业公司，并由更名后的新城物业公司继续履行其与原告签订的物业管理服务协议。该合同虽未约定履行期限，但双方认可原告所主张的物业费被告应于每年年末前缴纳当年的物业费。原告履行了物业管理服务义务，对被告所在的小区进行了物业服务，被告作为业主享受了原告提供的物业服务，应当按约定交纳物业费。被告经原告书面催缴未按约定交纳物业费，其行为构成违约，依法应当承担违约责任。原告于2019年夏天通过电话要求被告给付几年未缴纳的物业费，诉讼时效中断。原告要求被告给付2016年至2019年物业费2389.54元的诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。原告要求被告给付其他物业费的诉讼请求，因双方协议约定的物业费按每平方米0.60元收取，原告提供物业管理服务协议中0.70元的“7”是原告单方由“6”改写的，被告对此不认可，且原告当庭增加给付2020年物业费的履行期限尚未届满，本院不予支持。被告以原告擅自提高收费标准为每平方米0.70元未向业主公示为由请求驳回原告部分诉讼请求的抗辩理由成立，本院予以采纳。被告提供的证据不能证实其就原告履行物业服务合同过程中存在的问题向原告提出限期更正。被告以先履行抗辩权和诉讼时效为由拒绝缴纳物业费的抗辩理由不成立，本院不予采纳。依照第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条第一款（一）项规定，判决如下：一、被告白丽丽给付原告黑龙江农垦新城物业管理有限公司2016年至2019年物业费2389.54元，于本判决生效之日起10日内履行完毕；二、驳回原告黑龙江农垦新城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元、减半收取25.00元，由被告白丽丽负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省农垦中级法院。审判员  郑立明二〇二〇年十一月二十日书记员  张玉娜