湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1468号上诉人（原审被告）：谭小艺，女，汉族，1983年4月9日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。被上诉人（原审原告）：邬青山，男，汉族，1952年8月4日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：严仁贵，湖南泰涟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄玉春，湖南泰涟律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：熊凯，男，汉族，1975年9月7日出生，户籍所在地：湖南省娄底市娄星区。上诉人谭小艺因与被上诉人邬青山、熊凯房屋买卖合同纠纷一案，不服娄底市娄星区人民法院于2020年7月10日作出的（2020）湘1302民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。邬青山起诉请求：1、判令被告谭小艺、第三人熊凯立即腾空并交付湖南省娄底市娄星区万豪城市广场5栋A座1103房屋给原告；2、判令被告谭小艺、第三人熊凯支付原告自2019年11月27日至房屋实际交付之日止的房屋占用费（计算标准为3,000元/月）；3、判令被告谭小艺、第三人熊凯支付原告自2019年11月27日至房屋实际交付之日止的租房居住的租金（计算标准为2,800元/月）；4、判令被告谭小艺、第三人熊凯结清并缴纳自2019年11月27日至房屋实际交付之日止的物业费、水费、电费及煤气费等；5、由被告谭小艺、第三人熊凯承担本案全部诉讼费用。被告谭小艺辩称：1、被告谭小艺不具备卖房的资格，其名下无房产，万豪城市花园5栋1103的卖房资格为熊凯，熊凯具有交房义务。2、被告谭小艺居住是因为美容院工作原因，未曾使用一半产权居住该房产，不存在能搬离而不搬离的情况，不存在违约的情况；3、原告在已知该房产中共有美容院正常经营情况下签订协议，未在合约中约定美容院办理时间也未与美容院协议签订租赁合同，美容院不存在违约情况；4、原告与第三人熊凯恶意串通，隐瞒第三方购房的事实，该协议无效；5、被告希望第三人夫妇与被告合伙纠纷尽早处理完。熊凯辩称：第三人的义务已经完成。一审法院查明，2017年6月28日，第三人熊凯（甲方）与被告谭小艺（乙方）签订了《合伙购房协议书》，其内容为：“鉴于甲、乙二方共同购买房屋一事，双方经过平等、充分协商，本着共同投资、共同受益、共担风险的原则，就共同投资购买房屋并与之相关事宜达成如下协议，以资信守：第一条：甲、乙双方于2017年6月共同出资购买位于娄底市娄星区××栋××座××室。该合伙房屋不动产权证总面积为122.63平方米，为毛坯房，总价款为548000元从原房主处购买。第二条：甲、乙双方享有该合伙房屋的产权份额如下：以双方所各自提供的资金占总投资金额的占比作为该房产各权益方的股份占比，甲方50%，乙方50%……第三条：将该合伙房屋登记在甲方名下。第四条：合作物权行使……甲、乙双方于2012年11月共同投资创办美容养生机构，之前营业执照法人代表为熊凯，搬迁至新址后营业执照法人代表变更为谭小艺丈夫邹志辉，其性质仍为甲乙双方共同投资、合伙经营、共负盈亏的美容养生机构。此次购买的“合伙房屋”为原美容院搬迁新址，作为美容院的生产经营场所，不做他用（其中一个房间为宿舍，由谭小艺及家人居住，店内发展需要时再将宿舍改为美容间）……”。2019年10月25日，被告谭小艺、第三人熊凯（甲方）与原告邬青山（乙方）签订《房屋出售协议》，其内容为：“经充分协商，甲方愿意将坐落于万豪城市广场5栋A座1103室房屋出售给乙方，达成如下协议：一、此房屋总价款为人民币捌拾伍万捌仟元整（858000.00）。除去剩余银行贷款叁拾肆万叁仟元整（343000.00）；分别应支付给谭小艺人民币贰拾伍万柒仟伍百元整（257500.00）；应支付给熊凯人民币贰拾伍万柒仟伍百元整（257500.00）；二、至2019年10月21日止，此套房屋还欠银行贷款叁拾肆万叁仟元整（343000.00），即日起由乙方支付；三、出售的房屋里面的不动产及家具双方协商哪些归乙方所有，付款前登记交房清册，签字确认，在乙方接收房屋时，确保完整无损；四、付款方式：1、付款给谭小艺：谭小艺对这套房子拥有50%的产权，除贷款外，应付谭小艺人民币贰拾伍万柒仟伍百元整（257500.00）；2019年10月21日已付定金叁万元整（30000.00）给谭小艺，谭小艺要求26日前付清余款贰拾贰万柒仟伍佰元整（227500.00），现谭小艺居住在该房屋内，要求延期居住至11月26日再交房，如到期没有交房，乙方有权入住及进场装修，并强制要求交房。2、付款给熊凯：余下50%的产权资金由乙方与熊凯协商办理。五、交房。交房时甲方的水、电、气、物业费用需结算清楚，并配合更名。六、办不动产权证的手续费用由乙方承担”。协议附交房清册：沙发一套、茶几一个、电视机座一个、梳妆台一个、大空调一台、洗衣机一台、小空调三台、所有门窗、椅子一把，其他用品由熊凯和谭小艺协商处理。2019年10月25日，原告邬青山通过银行转账方式转账给被告谭小艺227,500元。2019年10月23日，被告谭小艺出具收条：“今收到邬青山购万豪城市花园五栋1103室房款贰拾伍万柒仟伍佰元整，所有房款已付清（其中叁万元整于2019年10月21日由邬海丽微信转账），谭小艺2019年10月26日”。2019年11月6日，原告邬青山将涉案房屋的银行按揭贷款剩余贷款343,150.79元予以偿还到位。2019年12月12日，第三人熊凯与原告邬青山就万豪城市花园五栋1103室房屋办理产权变更登记，将该房屋的权利人变更为邬青山，产权证号为湘（2019）娄底市不动产权第0025203号。另查明，原告邬青山自2019年11月1日以来一直租住在娄星区××楼××栋××楼××室。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同，受法律保护，对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告邬青山与被告谭小艺、第三人熊凯签订的《房屋出售协议》是在协商一致、平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告谭小艺辩称原告邬青山与第三人熊凯恶意串通，隐瞒第三方购房的事实，该协议无效。经审查，被告谭小艺与第三人熊凯作为甲方与原告邬青山作为乙方签订房屋出售协议并在协议上予以签字，被告谭小艺收到原告邬青山的款项之后，并向原告邬青山出具收条，从这些事实来看，被告谭小艺对原告邬青山购买涉案房屋是完全知情的，并不存在恶意串通、隐瞒事实的情形，故，对被告谭小艺的该辩解意见不予采信。原告邬青山作为买受方已按合同支付了房屋全部款项，已履行了其义务，被告谭小艺、第三人熊凯作为房屋共有的出售方，应按约定将房屋交付给原告邬青山，但被告谭小艺、第三人熊凯未按约定交付该房屋，其行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告邬青山主张要求被告谭小艺、第三人熊凯交付房屋，于法有据予以支持。原告邬青山主张被告谭小艺、第三人熊凯承担因未按期交付房屋的占有费及原告在该期间租房的租金，原告邬青山主张的该两项费用属重复主张损失，对原告邬青山主张房屋的占用费予以支持，对其主张租金的诉求不予支持。关于房屋占用费的金额认定问题，被告谭小艺、第三人熊凯未按合同约定按期交付房屋，给原告邬青山造成了一定的损失，原审法院结合同地段同户型的租金情况、原告邬青山租房事实等情况，综合认定房屋占用费按2,200元/月标准计算。原告邬青山主张要求被告谭小艺、第三人熊凯结清并缴纳自2019年11月27日至房屋实际交付之日止的物业费、水费、电费及煤气费，于法有据，予以支持。被告谭小艺辩称被告谭小艺与第三人熊凯之间是合伙经营美容院，是美容院占用房屋，而不是被告谭小艺个人占用美容院。被告谭小艺与第三人熊凯之间的合伙纠纷系另一法律关系，应另行提起诉讼予以处理，不属本案处理的范围。至于涉案房屋是美容院占用还是被告谭小艺个人占用，并不影响被告谭小艺及第三人熊凯作为房屋出卖方应承担交付房屋的法定义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决：一、被告谭小艺、第三人熊凯于判决生效后五日内将坐落于娄星区氐星路西侧万豪城市广场第5栋1103号房屋交付给原告邬青山；二、被告谭小艺、第三人熊凯于房屋实际交付之日支付原告邬青山房屋占用费（房屋占用费按每月2,200元的标准计算自2019年11月27日起至实际交付之日止）；三、被告谭小艺、第三人熊凯于房屋交付之日结清房屋所欠的物业费、水费、电费及煤气费；四、驳回原告邬青山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费360元（已减半收取），由原告邬青山负担260元，由被告谭小艺、第三人熊凯负担100元。上诉人谭小艺的上诉请求：一、依法撤销娄星区人民法院2020年7月10日作出的（2020）湘1302民初648号民事判决书，改判驳回被上诉人邬青山对上诉人谭小艺的诉讼请求。二、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、该房屋的产权转移登记到了邬青山名下，且交付了房屋钥匙已经履行了交付房屋产权的义务。2、美容院的遗留问题和“万豪”的物业和安保制度共同导致了该房屋未能完全腾空，未能实际交付给邬青山，房屋未能腾空并不是谭小艺的责任。被上诉人邬青山辩称：被上诉人已按协议履行了支付义务并办理了不动产证。上诉人没有履行交房义务。上诉人与他人的问题不能影响上诉人按约定履行交付义务。被上诉人熊凯辩称：一、上诉人没有履行交付义务。二、熊凯的义务已经履行完毕。谭小艺未曾搬迁与其无关。二审期间，上诉人谭小艺向本院提交放行条一张。证明目的：万豪物业的安保制度规定，任何物品的搬离需要房屋业主开具放行条才可搬离该物业所管理的范围。上诉人不是万豪物业法定业主，不具备开具放行资格。所以导致房屋不能完全腾空，不能按时交付不是上诉人的责任。被上诉人邬青山的质证意见：需不需要开具放行条不知情，据物业办给打的电话，只需核实，物业就可放行。并已在其后向物业说明同意放行。本院认证意见：上诉人谭小艺提供的证据并不必然导致上诉人长时间内无法腾空房屋，且谭小艺提出未能搬离案涉标的物的原因系基于万豪物业的安保制度规定所致，与其在一审的陈述与抗辩理由不一致，本院不予采信，不能达到证明目的。本院二审认定的案件事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，邬青山与谭小艺、熊凯签订的《房屋出售协议》是在协商一致、平等自愿基础上签订的，是双方真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于上诉人谭小艺提出已经履行交房义务，在履行《房屋出售协议》中没有过错的问题，经查，邬青山与谭小艺、熊凯签订《房屋出售协议》后，万豪五栋1103房屋的产权转移登记到了邬青山名下，被上诉人邬青山已拥有了该房屋的所有权，享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利，但谭小艺、熊凯未能及时向邬青山实际交付房屋，使得邬青山的上述权利无法实现，属于违约行为。谭小艺上诉提出已经实际履行交房义务，与事实不符，本院不予采纳。关于上诉人谭小艺提出房屋内物品未能搬走并不是谭小艺的过错，不应承担责任的问题，经查，谭小艺、熊凯作为共同出让方与邬青山签订《房屋出售协议》，邬青山主张的其支付对价后未能实际取得房屋的事实存在，至于未能实际交付房屋的原因是谭小艺或熊凯所致，不属于本案审理的范围。一审法院判决谭小艺、熊凯共同对邬青山承担违约责任并无不当。综上，上诉人谭小艺的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定案件基本事实清楚，适用法律及处理结果并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。本案二审案件受理费185元，由上诉人谭小艺负担。本判决为终审判决。审 判 长  宁从越审 判 员  万江国审 判 员  肖 勇二〇二〇年十一月十七日法官助理王丽君代理书记员  杨佳宜