重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2019）渝0105民初17262号原告:重庆市光华物业管理有限公司，住所地重庆市永川区玉屏路**，统一社会信用代码915001187094447179。法定代表人：陈洪，总经理。委托诉讼代理人：董月强，重庆彰义律师事务所律师。委托诉讼代理人：王军，重庆彰义律师事务所律师。被告：重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司，住，住所地重庆市江**南桥寺福来路**光华.可乐小镇****一社会信用代码91500105305299453L。法定代表人：程书友，系该公司经理。委托诉讼代理人：王洋，重庆派瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘明鑫，重庆派瑞律师事务所律师。原告重庆市光华物业管理有限公司（以下简称光华物业公司）与被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司（以下简称南桥传林公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2019年7月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告光华物业公司的委托诉讼代理人董月强、王军，被告南桥传林公司的委托诉讼代理人王洋、潘明鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告光华物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告2015年4月1日至2015年12月31日以及2017年2月1日至2018年11月30日的物业管理费977107.2元；2.判令被告支付原告2017年8月21日至2018年11月20日期间产生的水费21523.5元；3.判令被告支付原告2017年8月21日至2018年11月30日期间产生的电费178996.2元；4.判令被告立即支付原告逾期缴费违约金90871元。事实和理由如下：原告系重庆市江北区南桥寺光华·可乐小镇前期物业服务单位，被告系光华·可乐小镇X区负X-X号至负X-X号、负X-X号至负X-X号、负X-X号-负X-X号房屋承租人，建筑面积6419.42平方米，租赁用途为商业经营等。按照被告与原告下属江北分公司签订的《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》的约定，原告为被告提供物业服务，商铺水电费由被告承担。其中物业管理服务费标准为5元/月/平方米（建筑面积），缴纳时间为每季度首月5日前。双方还约定被告逾期缴纳合同约定应由被告负担的设备、设施使用维护费等其他费用（包括但不限于水电气费、物业服务费等），逾期在10日内的每日按逾期款项的百分之五向原告支付违约金。被告自入住经营以来长期拖欠原告物业管理服务费和水电费，原告多次以口头、书面方式催促被告缴纳费用均无果。被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司辩称，1.原告的诉讼请求案由混淆，主张的水电费应该以合同第4.4条约定水电费自行缴纳，如果原告已经垫付，行使的是追偿权，且2016年10月1日之前的已经过了诉讼时效。2.前期物业协议未经过公开招投标，协议双方是关联企业，开发商对于涉案商铺的使用方式是明确知晓的，不排除前期物业服务协议的条款是签订双方恶意串通，损害被告利益的情形。3.对于原告主张的物业费的时间无异议，但是原告从没有向被告催收，也从未告知过被告缴费的金额及缴费标准。4.原、被告双方设施设备协议经法院确认在2018年3月30日解除，原告主张之后的费用没有依据。5.在协议上明确约定设备设施的维护费，在实际的经营过程中，是被告自行对南桥传林市场的设施设备进行管理，原告从未提供过任何物业服务。6.被告认为物业服务费与设施设备维护费是性质相同，相互包含的，原告已经收取了设施设备维护费，不应当收取物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对原、被告无异议的《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》、重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司关于调整租金的紧急报告、（2018）渝01民终7051号民事判决书，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，原告还提交了《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》、《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》、水电费清单。对《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》，原告拟证明物业协议起止时间，物业费计算标准为6元/月/平方米、按季度缴纳、缴纳日期为每一季度的首月5日前、逾期支付时按照日千分之五的标准支付违约金等内容；被告质证称该协议只约定了被告要支付物业管理费用，未约定任何需要由原告提供的物业服务内容，这种只有义务没有权利的合同约定当属无效，故对证据不予认可；本院经评判认为，该合同系原告与时任被告法定代表人谌传林签订，被告对此不持异议，故协议的真实性本院予以采信，对被告的其他质证意见，本院于后评判。对《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，原告拟证明原告于2012年10月至今服务于石马河街道辖区内地的可乐小镇A/B、C区；被告质证称该协议未经依法招投标，签订程序不合法，前期物业服务协议的双方系关联企业，条款内容可能存在侵害第三人合法权益的情形，故对该证据不予认可；本院经评判认为，该协议系原告与重庆光华控股（集团）有限公司签订，被告未提交证据证明该合同系伪造，也未提交证据证明两公司存在恶意串通损害被告利益的情形，故本院对该证据予以采信。对水电费清单，原告拟证明被告水电费的使用及欠费情况；被告质证称该表系原告自制，原告没有合法有效的证据证明水电费产生的金额，故对证据不予认可；本院经评判认为，该证据系原告单方制作，在无其他证据佐证的情况下，仅凭该证据不能证实被告租赁物业期间水电的使用情况及欠费金额，本院不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年2月24日，原告（甲方）与重庆光华控股（集团）有限公司签订《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，约定原告自房屋交付之日起至业主委员会与物业服务企业签订《物业服务合同》生效时止，为光华·可乐小镇提供物业服务；商铺按建筑面积每月每平方米6元；按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月1-10日。2014年9月18日，重庆光华控股（集团）有限公司（甲方）与谌传林（乙方）签订《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》，约定甲方将位于重庆市江北区南桥寺福来路X号光华·可乐小镇X区负X-X号至负X-X号、负X-X至负X-X号、负X-X号至负X-X号房屋出租给乙方，租赁期限自2014年11月1日至2019年10月31日。同日，重庆市光华物业管理有限公司江北分公司（甲方）与谌传林（乙方）签订《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》，约定甲方将位于重庆市江北区南桥寺福来路X号光华·可乐小镇X区负X-X号至负X-X号、负X-X至负X-X号、负X-X号至负X-X号出租物业内设备、设施提供给乙方有偿使用，该租赁物业建筑面积6772.02平方米，期限自2014年11月1日至2019年10月31日。合同第四条第3项约定，物业管理费标准：计费面积为6772.02平方米，标准为5元/平方米/月（物业服务费若有调整以物管公司另行通知为准），季付，缴纳时间为每季度首月5日前自行前往项目物管公司足额缴纳。第4项约定，其他相关费用：乙方自行承担并缴纳使用租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处置费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及损耗分摊等各类经营相关费用。甲方每月协助相关部门出具水、电、气费用缴费通知书，乙方须按通知书规定时间付清上月费用。2018年3月16日，重庆光华控股（集团）有限公司起诉被告房屋租赁合同纠纷，在该案中，重庆光华控股（集团）有限公司请求解除与被告的租赁合同，本院经审理后作出（2018）渝0105民初5454号民事判决书，确认重庆光华控股（集团）有限公司与被告签订的《重庆光华控股（集体）有限公司租赁合同》于2018年3月23日解除。后该案经重庆第一中级人民法院二审并作出（2018）渝01民终7051号民事判决书，维持了一审判决。另查明，本案原告已向本院起诉光华·可乐小镇的邵永强等物业使用人，要求物业使用人支付欠付的物业管理费，本院经审理查明：原告为光华·可乐小镇的物业管理公司，在与重庆光华控股（集团）有限公司签订《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》后，一直为光华·可乐小镇提供物业服务，但光华·可乐小镇存在部分时段、部分位置物业服务不到位的情形。庭审中，被告确认《重庆光华控股（集团）有限公司租赁合同》、《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》乙方签字人谌传林时任被告的法定代表人，对被告是物业实际使用人不持异议。本院认为，原告与重庆光华控股（集团）有限公司签订《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》，为光华·可乐小镇提供物业服务，被告作为光华·可乐小镇X区负X-X号至负X-X号、负X-X至负X-X号、负X-X号至负X-X号房屋的承租人，虽然原、被告之间未签订书面的物业服务合同，但物业服务合同并非要式合同，被告承租的商铺实际也由原告提供物业服务，且被告与原告江北分公司之间另签订的《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》对物业费的计算标准、计算面积、支付时间等内容也进行了约定，虽然原告并非该协议的相对方，但协议中约定的物业服务是由原告提供，故原、被告之间事实上已建立了物业服务合同关系。被告辩称原告与重庆光华控股（集团）有限公司系关联公司，双方签订《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》未经过公开招投标，可能存在恶意串通损害第三人利益的情形，被告对该辩称意见未提交证据佐证，从本案查明事实中亦无法得出该前期物业服务合同存在两公司恶意串通损害第三人利益的结论，故对被告的辩称意见缺乏事实依据，本院不予采纳。被告另辩称《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》只约定了被告要支付物业管理费用，没有约定任何需要由原告提供的物业服务内容，这种只有义务没有权利的合同应当是无效的，该辩称意见于法无据，本院不予采纳。理由是：该协议是因被告与原告分公司之间就设施设备使用签订的协议，其中涉及物业费由谁支付的问题，并非专门的物业服务合同。且该协议约定的物业费标准、支付时间与《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》约定的内容并不矛盾。原告提供了物业服务，被告应当按照约定的标准按时支付物业管理费。根据原告江北分公司与被告签订的《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》，被告承租商铺的面积为6772.02平方米，物业服务费为5元/平方米/月，按季度缴纳，缴纳时间为每季度首月5日前。现原告主张按照6419.42平方米计算使用面积，系原告对自身权利的处置，本院予以确认；对物业服务费的计算标准、缴费时间被告不持异议，本院予以确认；原告主张要求被告未缴纳2015年4月1日至2015年12月31日以及2017年2月1日至2018年11月30日期间的物业服务费，被告对此无异议，本院予以确认。被告辩称在实际经营过程中，原告未提供物业服务，设施设备均是被告自行管理；本院认为，物业管理是对公共区域提供服务，虽然本案中原告未提供证据证明其为被告提供了物业服务，但根据《光华·可乐小镇前期物业管理服务协议》可知原告是光华·可乐小镇的物业管理公司；另外，根据本院审理的原告诉光华·可乐小镇其他物业承租人物业服务合同纠纷案查明的事实，原告为光华·可乐小镇提供了物业服务，故被告的辩称意见与事实不符，本院不予采纳。被告另辩称原告就一项费用要求被告支付物业服务费和设备、设施管理费，实际是逃避税收的违法操作，被告已经支付了设备、设施管理费，不应当再支付物业服务费；对此本院认为，一方面，本案系物业服务合同纠纷，原告向被告主张物业服务费，与租金、设施设备使用维护费并非同一法律关系；另一方面，原告是否确实存在分摊明目、恶意逃税的行为，有待税务机关作出认定，本案的处理结果并不影响后续可能的税务处理结果，故对上述辩称，本院不予采纳。被告还辩称原、被告之间的设施设备使用协议经法院确认于2018年3月30日解除，原告主张之后的费用没有依据；首先，被告在答辩中自认对原告主张的物业费计算时间没有异议；其次，本院未查询到存在生效裁判文书认定《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》已经解除；最后，即使被告与重庆光华控股（集团）有限公司签订的租赁合同已经于2018年3月23日解除，被告亦未提交证据证明其按照判决履行了返还房屋的义务或返还房屋的时间，以至本院无法确认并作进一步处理，被告应当承担举证不能的责任，被告的辩称意见无事实和法律依据，本院不予采纳。综上，根据《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》约定，物业管理费季付，缴纳时间为每季度首月5日前自行前往项目物管公司足额缴纳，现早已超期，被告称原告从没有向被告催收，也从未告知过被告缴费的金额及缴费标准的辩称意见不能成为拒付物业费的理由，被告应当支付2015年4月1日至2015年12月31日、2017年2月1日至2018年11月30日期间的物业服务费共计995010.1元（5元×6419.42平方米×31月），现原告主张977107.2元，符合双方约定，现被告提出时效抗辩，认为2016年10月1日之前的已经过了诉讼时效，原告亦未举示证据证明其进行过催收，故本院对原告主张2016年10月1日前的物业费的诉讼请求不予支持。即被告应当支付2017年2月1日至2018年11月30日期间的物业服务费共计706136.2元（5元×6419.42平方米×22月）。原告另要求被告支付2017年8月21日至2018年11月20日期间产生的水费21523.5元，2017年8月21日至2018年11月30日期间的电费178996.2元。对此，被告辩称原告没有合法有效的证据明确证明水电费产生的金额，也没有证据证明其向被告进行相应的告知和催收。根据《重庆市光华物业管理有限公司江北分公司设备、设施使用协议》第四条第4项约定，其他相关费用，乙方自行承担并缴纳使用租赁物业所发生的水费、电费、燃气费、网络费、垃圾处置费、排污费、有线电视费、卫生费、电话费、装修费及损耗分摊等各类经营相关费用。甲方每月协助相关部门出具水、电、气费用缴费通知书，乙方须按通知书规定时间付清上月费用。原告应协助相关部门出具水、电、气费用缴费通知书，并没有约定原告有代收水电费的权利。另外，对水电费的使用，原告只提交了一份自行制作的水电费使用清单，本院在前文中已对该证据进行了评判并决定不予采信，故原告要求被告支付水电费无事实和法律依据，对被告的辩称意见，本院予以采纳，对原告要求被告支付水电费的诉讼请求，本院不予支持。虽然本院认定原告为被告承租的物业提供了物业服务，但在本院已受理的涉及光华·可乐小镇物业其他服务合同纠纷案件中，已查明原告在物业服务过程中确实存在部分不到位的地方，诸如公共区域管理、共用设备运转等，故原告在提供物业服务的过程中存在瑕疵，构成违约；虽然被告未按时缴纳物业费亦构成违约，但在被告的违约行为中，原告有一定的责任，综合考虑本案合同履行、双方过错程度等因素，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告重庆市光华物业管理有限公司2017年2月1日至2018年11月30日期间的物业服务费706136.2元；驳回原告重庆市光华物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取8108.24元，由原告重庆市光华物业管理有限公司负担1862.57元，被告重庆南桥传林建材市场经营管理有限公司负担6245.67元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员 何建群二〇二〇年十一月十三日法官助理 杨 睿书 记 员 郑 凤