襄阳市襄州区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0607民初2793号原告:杨洋，男，汉族，1983年1月24日出生，住襄阳市襄城区。诉讼委托代理人：王露、林潇，湖北松之盛（襄阳）律师事务所律师。被告：襄阳众兴农业有限公司。住所地：襄阳市襄州区航空路**（襄州区农业局院内）。法定代表人：李明海，该公司经理。委托诉讼代理人：冯瑜、潘年生，该公司员工。原告杨洋诉被告襄阳众兴农业有限公司（以下简称众兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月15日立案，依法适用简易程序于2020年7月27日公开开庭进行了审理。原告杨洋及其委托诉讼代理人王露、被告众兴公司的法定代表人李明海及委托诉讼代理人冯瑜、潘年生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨洋向本院提出诉讼请求为：1、判令解除原、被告于2018年9月30日签订的二份房屋租赁合同；2、判令被告支付原告违约金15600元，门面前地面平整费6000元，赔偿原告租赁期内装修残值损失118001元，加盟损失费79000元，共计218601元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告变更第2项诉讼请求为判令被告支付支付原告违约金15600元，赔偿原告租赁期内装修残值损失133913.9元，加盟损失费79000元，共计228513.9元。事实和理由：原告杨洋与被告众兴公司于2018年9月30日签订二份房屋租赁合同，第一份合同约定原告承租襄州区航空路农科大厦农业局大门东侧门面房2间1-2层，租期5年，自2018年11月1日至2023年11与鄂日，租金每年42000元。第二份协议约定原告承租襄州区航空路农科大厦农业局大门东侧第3层，租期和第一份协议一致，租金每年10000元。两份合同还约定案涉房屋门前地面平整由承租人负担6000元，如出租人即本案被告因房屋所有权变更需提前收回房屋的，应按年租金的30%向承租人支付违约金。协议签订后，原告预付了一年的租金，开始装修。至2019年1月初装修基本完成时，原告发现大厦外张贴了公告，公告内容为原告承租门面所在的农科大厦已被依法予以没收，要求1-4层的商铺租户限期搬离。1月中旬，农科大厦1-4层被停水停电。原告认为，其承租案涉房屋用于商业用途，被告的违约行为致使原告的合同目的已无法实现，被告应支付违约金。原告的装修费用经统计为124212元，租期还剩4年9个月，被告应赔偿剩余租期内的装修残值损失。原告为商业目的加盟满草堂1年的费用为158000元，被告的违约行为导致其半年不能使用，应予以赔偿。经原告和被告多次交涉，被告仅退还了租金。为维护及门前地面平整费用。原告的合法权益，诉至法院，请求判如所请。被告众兴公司辩称，1、原、被告签订的两份房屋租赁合同于2019年6月21日经协商一致解除，被告收回了合同原件，退还了原告交纳的1年的全部租金52000元，门前路面平整费6000元也于2019年8月30日退还；2、原告在与被告签订房屋租赁合同前，查看了被告与债权人泰耀嘉田公司及张国耀所签订的债权债务化解协议、襄州区委区政府专题会议会议纪要复印件等，并从多渠道知晓整栋农科大厦在合同签订之前已被襄州区城管局非法没收的事实，被告也从未有过任何欺瞒行为，原告是在明知该事实的情况下自愿与被告签订租赁合同的，被告无任何过错。襄州区政府及襄州区城管局的违法没收行为是造成原告损失的原因，原告应向相关部门索赔；3、2018年11月初原告在装修初期就有城管等其他人员上门提醒阻挠，2018年11月12日区政府就指示农业局停电停水，在停电后被告多方走访要求恢复供电未果，原告对该情况均知晓，后原告私自接电继续装修。2018年12月13日，区政府以农科大厦遗留问题专班名义在襄阳晚报登载通告，并于次日将报纸张贴至农科大厦，原告陈述2019年1月才知晓大厦被没收不属实；4、加盟费问题与被告无关，房屋租赁合同并未约定。经审理查明：2018年9月30日，原告杨洋（承租人，乙方）与被告众兴公司签订房屋租赁合同两份，一份约定原告承租位于襄州区航空路农业局大门东侧门面2间上下二层共260平方米及门前区域的车位，每年租金42000元，门面门前做地平乙方一次性支付甲方6000元。另一份合同约定原告承租位于襄州区航空路农业局大门东侧第三层，租金为每年10000元。两份合同均约定租赁期限为5年，自2018年11月1日至2023年11月1日。乙方有权合理的按需装修和改造房屋，不得损害房屋的主体结构。合同第五条约定经甲乙双方协商一致，可解除本合同，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达10日的；2、交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。合同第六条约定租赁期内，甲方因房屋所有权及门前车位使用权发生变更或其他原因需提前收回房屋的，应提前90日通知对方，并按年租金的30%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。另查明，案涉农科大厦系由原襄州区农业技术推广中心建设。2010年5月21日，原襄州区农业技术推广中心与案外人襄阳嘉田农业发展有限公司签订房屋买卖合同一份，约定将农科大厦商铺1-3层出售给襄阳嘉田农业发展有限公司，总金额20422000元。同日，襄阳嘉田农业发展有限公司支付了相应款项。因农科大厦超出规划许可范围，2010年12月1日襄州区城市管理局作出襄州城管行决字（2010）346号行政处罚决定书，责令襄州区农业技术推广中心补办规划许可手续，并处罚款726000元。襄州区农业技术推广中心不服，于2018年5月15日向襄阳市襄州区人民政府申请行政复议，襄州区政府于2018年5月25日作出襄州行复决字[2018]6号行政复议决定书，撤销了襄州区城市管理执法局作出的襄州城管行决字（2010）346号行政处罚决定书，责令襄州区城市管理执法局重新作出具体行政行为。2018年6月5日，襄州区城市管理执法局重新出具行政处罚决定书，撤销了襄州区城市管理执法局作出的襄州城管行决字（2010）346号行政处罚决定，没收其规划建筑面积9741平方米及18-28层超出规划建设的4531.2平方米的违法建筑并处726000元的罚款。2016年6月13日，张国耀、襄阳嘉田农业发展有限公司共同作为甲方，与乙方众兴公司签订债权债务化解协议书，约定甲方将坐落在航空路77号的农科大厦主楼1-3层，附楼1-4层约4800平方米的现状房产全部债务剥离后（该房产今后产生的债务关系由甲方承担）抵偿给债权人。该资产转移手续办理至债权人组成的公司名下，由甲乙双方共同努力及时补办土地房产手续。甲方将上述房产抵偿给乙方后，由甲方反租经营四年，并以四年为期分期交赎金，赎回原资产……。2016年8月19日，襄阳市襄州区人民政府主持召开关于农科大厦部分资产租赁经营化债维稳工作的专题会议，会议纪要载明会议决定农科大厦部分资产依法依规用于经营，由集体债权人对外招租，收入用于化解债务……。2016年8月25日，时任襄州区区长在文件处理签上批复同意。又查明，2018年12月13日，襄州区农科大厦办证遗留问题工作专班在襄阳日报登报公告，载明：农科大厦开发改造项目位于襄州区航空路××号，襄州区农科大厦办证遗留问题工作专班已经按市政府关于解决房地产领域办证遗留问题的意见精神，将项目建筑予以没收。2018年9月以来，不明人员占用农科大厦1-4层并进行装修。现严正声明，为了维护公共管理秩序，请占用农科大厦1-4层的人员在12月19日前自行搬离，否则将依法处理。原告因无法继续装修使用涉案租赁房屋与被告协商解除合同，被告于2019年6月21日退还了原告支付的租金，，地面平整费用也已退还还查明，原告杨洋租赁涉案房屋做养生管理项目，为此与吉林省满草堂健康管理集团有限公司签订加盟协议一份，协议约定授权杨洋使用满草堂品牌注册商标一年，但未注明起止日期。原告为此支出加盟费158000元。原告为确定其因装修造成的损失向本院申请鉴定，在本院主持下，双方选定湖北楚虹亚勤房地产资产评估有限责任公司对已形成附合的装饰装修物的价值进行鉴定。2020年11月2日，湖北楚虹亚勤房地产资产评估有限责任公司出具资产评估报告，载明涉案房屋装修过程中已形成附合的装饰装修物价值评估总值为68425元。原告为此支出鉴定费10000元。本院认为，关于合同效力及其过错问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中,根据查明的事实,案涉农科大厦超出规划许可建设且经襄州区城市管理执法局作出行政处罚决定书予以没收,该房屋明显不具有合法性。众兴公司将案涉房屋出租给原告杨洋的行为,违反了上述司法解释的规定,应当认定无效。至于导致该合同无效的过错问题。因涉案农科大厦系众兴公司出租给杨洋,其对出租的租赁物是否属于合法建筑当属明知,而不是仅仅向杨洋披露租赁物系其从襄阳嘉田农业发展有限公司抵偿而来,更不能将租赁物合法性的审查义务完全转嫁于作为承租人的杨洋,故众兴公司应当承担合同无效的主要过错责任。另,作为承租人的杨洋,其在向众兴公司承租租赁物时,同样负有审慎审查租赁标的合法性的义务，故杨洋应当承担合同无效的次要过错责任。鉴于此,并综合杨洋对租赁标的使用情况,对于因合同无效所造成的损失,杨洋负担40%,众兴公司负担60%。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。庭审中，原、被告均认可被告已将原告支付的租金及门面平整费用返还，且原告已经从涉案租赁房屋退出，钥匙已交还给被告，现双方争议的焦点即为违约金、原告装修损失及加盟费损失的处理。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，承租人经出租人同意装饰装修,租赁合同无效时,未形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的,承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物,出租人同意利用的,可折价归出租人所有;不同意利用的,由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。故对于原告装修未形成附合的部分，原告可拆除。经鉴定，原告对涉案房屋装修已形成附合物的装饰装修部分的价值为68425元。被告辩称按95%成新率及成本重置不可行，不认可鉴定意见，但未提供证据证实鉴定机构的评估方法不符合规定，且鉴定机构确系按照评估基准日的市场价值进行评估，再者本院向被告送达评估报告初评意见时向其明确，如有异议可在十日内提交书面异议，被告在该期限内未提交书面异议。湖北楚虹亚勤房地产资产评估有限责任公司系具有相关资质的专业评估机构，在无证据证明其鉴定存在违反程序及相关规定的情形下，本院对该鉴定意见予以采信。故被告众兴公司对原告的装修损失承担60%的责任，为41055元。原告支出的鉴定费用系为完成本次诉讼支出的必要的费用，应予支持，结合原、被告的过错比例，由被告支付6000元。原告主张加盟费损失，本院认为，原告虽签订了加盟协议，支出了加盟费用，但该协议未约定起止时间，不排除原告另行选址装修后仍可继续加盟该品牌，不能证实原告在涉案租赁房屋无法装修营业的情况下造成了加盟费损失，故对原告该项诉请，本院不予支持。原、被告双方对于案涉租赁合同的无效均存在过错，故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告襄阳众兴农业有限公司于本判决生效后十日内支付原告杨洋装修残值损失41055元及鉴定费6000元；二、驳回原告杨洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2329.5元，由被告襄阳众兴农业有限公司负担1397元，原告杨洋负担932.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  侯才俊二〇二〇年十一月十一日书记员  赵丽芬