广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终21410号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄志灵，男，1968年10月1日出生，汉族，住广东省广州市花都区。委托诉讼代理人：范国茂，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾志华，广东合誉律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘洪波，男，1966年10月14日出生，汉族，住湖北省嘉鱼县。委托诉讼代理人：张汉东，广东律点律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓亚林，广东律点律师事务所工作人员。上诉人黄志灵因与被上诉人刘洪波租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人黄志灵上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘洪波的全部诉讼请求或发回重审；2.刘洪波承担本案一审及二审诉讼费、鉴定费。事实和理由：一、一审判决依据的评估鉴定报告存在多处错误。第一，广东高迪评估咨询有限公司出具的高迪评估[2019]098号《价格评估结论书》的综合成新率计算错误，导致涉案标的残值评估结果错误。评估结论认为涉案标的厂房及其设备设施的竣工时间为2014年10月，但根据广州市规划和自然资源局花都区分局赤坭规划和自然资源管理所出具的卫星图片可知，涉案标的厂房及其设备设施在2006年至2007年已经竣工。第二，评估公司出具的《异议答复函》认为，依据租赁合同刘洪波有优先承租权，因此按照标的建筑物实际经济寿命参考年限进行标的建筑物的成新率计算。这个理解是错误的，因为优先承租权不等于承租权，行使优先承租权的前提是出租人在合同期限到期后继续对涉案土地进行出租，但这是不确定的。因此，刘洪波能否成功续租，是一个不确定的事实，受多方面因素的影响，评估报告引用一个不确定的事实作为评估依据是错误的。涉案标的厂房及其设备设施的评估应以租赁合同约定的经营期限20年作为评估依据。第三，《价格评估结论书》的认定存在逻辑错误，若一审法院认定租赁合同无效，则合同约定的优先承租权条款亦无效，不应作为评估的依据。综上，二审法院应对刘洪波主张的损失价值进行重新鉴定评估。二、一审认定事实错误。第一，一审法院认定是黄志灵拆除了一部分建筑物是错误的，实际上涉案厂房是广州市花都区人民政府按违章建筑来实施强制拆除的，该拆除并非由黄志灵实施或导致的。第二，涉案标的厂房及其设备设施的损失应全部由刘洪波承担。《租赁合同》第七条第7点的约定是对刘洪波的合法性约束条款，即刘洪波具有守法义务，否则违法后果应由刘洪波自行承担。守法义务不仅是约定义务，也是法定义务，无论《租赁合同》是否有效，承租人均应遵守。结合《租赁合同》第七条第1点，应该理解为承租人在租赁范围内可以根据需要搭建合法的建筑物，合法建筑物的相关报建、报批手续由出租人负责向政府有关职能部门报批。刘洪波擅自搭建违建厂房及其设施，其违法行为导致的损失应由其自行承担。第三，广州市花都区人民政府对涉案厂房及其设施的强制拆除行为属于不可抗力，依据《租赁合同》第六条的约定，由此造成承租人的损失，双方均不承担责任。《租赁合同》签订之时，国家土地政策相对宽松，人民的法治观念也相对薄弱，黄志灵作为出租方没有认识到合同的违法性，也不可能预测到合同履行十几年后刘洪波搭建的厂房会被政府强拆，因此不应承担强拆行为导致的刘洪波的损失。三、一审判决严重违背公平原则，没有平衡到黄志灵的利益。一审判决确认黄志灵收到的土地占用费仅420800元，扣除了土地占用费，黄志灵仍需赔偿刘洪波租金损失60451元及厂房建设、污水池建设的损失544264.80元，赔偿额远远超过黄志灵实际得到的利益，也远远超过黄志灵签订合同时的可期待利益，这相当于黄志灵的土地被刘洪波白白使用了14年且还要倒赔。刘洪波承租并投资建厂十几年，投资及建厂的成本早已收回，并得到了丰厚的经济利益。综上，请求二审法院支持黄志灵的全部上诉请求。被上诉人刘洪波二审辩称：一、涉案的价格评估结论书是正确的。租赁合同签订后，刘洪波建设了厂房，后于2014年拆除旧厂房，重建新厂房。黄志灵所称的卫星图片不能证明涉案厂房在2006年已经竣工。建筑物及附属设施应以其自然损坏之前的时间确定其使用期限，黄志灵主张以经营期限20年作为评估依据缺乏理据。此外，广东高迪评估咨询有限公司具有合法的财产评估资质，具体经办的价格鉴证师也具有合法的资质，且评估机构也是经法院合法程序选定的，故该价格评估结论书具有合法性，黄志灵要求重新鉴定没有依据。二、黄志灵以合同条款抗辩理由不成立。一审判决中认定黄志灵拆除部分建筑物应属笔误，且不影响案件主要事实。《租赁合同》第一条就明确约定场地用途为加工蛋白饲料使用，可见黄志灵从一开始就知道刘洪波承租涉案土地的目的是工业用途，但黄志灵没有告知土地的真实性质，还虚假承诺可以建厂房并办理报建、报批手续。刘洪波是基于对黄志灵的信赖才签订租赁合同并建设厂房，黄志灵有重大过错。刘洪波已经办理了合法的生产经营许可手续，产生本案的损失完全是黄志灵违法出租涉案土地导致的，该损失应当由黄志灵承担。黄志灵以《租赁合同》第七条的约定来否定自己的过错，理由不能成立。黄志灵称涉案厂房及设施被强制拆除属于不可抗力，没有法律依据，也违反常识。三、黄志灵的过错给刘洪波造成了巨大损失。刘洪波为建设厂房花费数百万元，而黄志灵从2016年开始就在厂房周围建设农场，在刘洪波货车进出的必经之路设置障碍导致刘洪波无法正常运输，刘洪波于2016年12月彻底无法经营，导致厂房、机器设备闲置以及原材料无法生产、产品无法及时出售。综上，请求二审法院驳回黄志灵的全部上诉请求，维持原判。因本案纠纷，黄志灵于2019年6月5日诉至一审法院，请求判令：1.解除黄志灵、刘洪波之间签订的《租赁合同》；2.刘洪波向黄志灵支付自2015年1月1日至2018年12月31日的场地占用费共100000元；3.本案诉讼费用由刘洪波承担。刘洪波向一审法院提起反诉请求：1.确认黄志灵、刘洪波之间签订的《租赁合同》无效；2.黄志灵赔偿刘洪波厂房及附属设施建设损失（包括厂房、污水池、水泥地、办公室）1370000元，肉骨粉损失100000元，租金损失150000元，变压器购买及安装费金额216408元；3.本案诉讼费由黄志灵承担。一审法院经审理查明：涉案土地位于广州市花都区赤坭镇蓝田村志惠花木场最后左边山角的空地。余伟雄向广州市花都区赤坭镇蓝田经济联合社承包涉案土地，后转包给黄志灵。经一审法院依法向广州市规划和自然资源局花都区分局查询，该局回函称：涉案土地的权利性质为集体土地所有权，登记权利人为广州市花都区赤坭镇蓝田经济合作社。在现行控制性详细规划中，地块主要规划为农林用地，涉及部分耕地；在现行土地利用总体规划中，地块主要规划为林地，涉及部分园地和其他农用地。2005年6月17日，黄志灵作为出租方与刘洪波作为承租方签订一份《租赁合同》，黄志灵将涉案土地租给刘洪波作蛋白饲料加工使用，租期自2005年8月1日至2025年7月31日，租金为每年25000元，应于当年的八月一日前缴清，在租赁期内，承租方在租赁范围内可以根据需要搭建建筑物，该建筑物的相关报建、报批由出租方负责向政府有关职能部门报批，其产生的相关费用由承租方承担。合同第七条第2点约定：租赁期间，承租方正式投产前，出租方负责提供50千瓦的用电功率供承租方作生产用电。变压器以后的安装费用及以后所发生的用电费用均由承租方负责。出租方如需维修水电，应提前通知承租方，以免影响生产。黄志灵将涉案土地以空地形式交给刘洪波使用，刘洪波陈述其建造了办公室和生产厂房，办公室是砖结构，厂房是钢结构。黄志灵认为刘洪波搭建的厂房是锌铁瓦棚结构。诉讼中，黄志灵、刘洪波确认：刘洪波共转账支付420800元。刘洪波陈述：其实际共支付500000元，但部分是现金。黄志灵对刘洪波陈述的现金支付租金不予确认。诉讼中，黄志灵陈述：刘洪波支付的其中200000元不是支付租金，而是支付2014年以及2014年后使用水的成本，因为涉案土地没有自来水管道，需要由黄志灵提供设施设备以及电力抽取地下水供刘洪波使用，刘洪波应承担设备费、电费及人力费。刘洪波对此不予确认，认为其使用的是地下水，但没有约定需要费用。黄志灵陈述：对其陈述没有证据提交，合同也没有约定。诉讼中，刘洪波陈述：黄志灵在2016年建造了农场，之后将门和路都封了，刘洪波无法经营。黄志灵承认其建造农场，但认为除了正门口的路还有另一条路是通的。2019年8月8日，广州市花都区赤坭镇人民政府向刘洪波发出《限期拆除违法建设通知书》，以刘洪波擅自非法搭建锌铁瓦棚违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条规定，通知刘洪波在2019年8月11日前自行拆除上述违法建设，恢复土地原貌。逾期不改正的，政府将对上违法建设，依法采取强制拆除措施。之后，黄志灵拆除了一部分建筑物。刘洪波向一审法院提交广州亿兆农牧科技有限公司（刘洪波签字）与汪杰武签订的《钢结构厂房销售合同》、广州亿兆农牧科技有限公司（刘洪波签字）与王明峰签订的《工业产品承揽加工合同》、广州亿兆农牧科技有限公司向广州城北电力工程有限公司安装变压器的工商银行业务回单，拟证明刘洪波为建厂房支付720000元，购买污水处理设备支出了150800元，购买变压器及安装费用支付216408元。黄志灵对上述证据均不予确认。广州亿兆农牧科技有限公司系一家中外合资有限责任公司，住所在广州市花都区新华街玫瑰路****商铺，法定代表人为THANASUWANSUPANA。该公司于2019年7月8日作出《证明》，称其于2014年9月17日通过中国工商银行向宋惠途转账200000元实际为代刘洪波支付的2015年以后的土地租金，在2014年4月24日向广州城北电力工程有限公司转账216408.11元实际是代刘洪波支付的款项。该公司于2019年8月8日作出《证明》，称其实际控制人、投资人为刘洪波，地，地址在广州市花都区赤坭镇蓝田村广州亿兆农牧科技公司建设的厂房实际是刘洪波投资的其个人财产。黄志灵向一审法院提交照片31张，一审法院已于2019年10月22日送达刘洪波。刘洪波在第二次庭审中发表意见称：确认照片的真实性，但刘洪波生产不需要水，只有工人生活需要用水，用的很少。刘洪波向一审法院提交广东中广兴房地产土地与资产评估咨询有限公司出具的《房地产估价报告》，对涉案土地上厂房建筑物重置成新价值估价结果为869500元。一审法院已于2019年9月30日送达黄志灵。刘洪波向一审法院提交的宿舍办公楼尺寸图，一审法院已于2019年12月27日送达黄志灵。刘洪波向一审法院申请对其损失包括厂房、污水池设备、水泥地、水池、砖结构办公室、肉骨粉产品进行评估，一审法院依法摇珠选定广东高迪评估咨询有限公司进行该项评估，该公司于2020年3月6日作出《价格评估结论书》，结论为：1.标的厂区地面及简易厂房建筑物的计价表为1093556元（不含税为994141.76元），综合成新率为76.15%，价值为832743元；2.标的厂区污水池建筑物的计价表为216778元（不含税为197070.60元），综合成新率76.15%，价值为165076元；3.标的钢结构厂房仓库建筑物的计价表为1096490元（不含税为996809.11元），综合成新率90.46%，价值为991885元；4.有争议部分的砖混结构建筑物的计价表为345515.17元（不含税为314104.70元），综合成新率84.10%，价值为290578元；5.肉骨粉产品的价值评估因产品已经过期，无法评估。刘洪波为此支付鉴定费82500元。黄志灵在2020年2月27日对此评估结论书（初稿）的意见为：1.经济寿命参考年限应到2025年7月31日；2.建筑物是违章建筑，刘洪波建设是包工包料的，没有绿色文明施工规费及不含税工程造价费用；3.从刘洪波提交《房地产估价报告》，该行为应该是刘洪波自认行为；4.本次评估不应采取市场法。广东高迪评估咨询有限公司回复异议称：一、根据《租赁合同》，承租方享有优先承租权，承租方在租赁期限结束后可能续租使用标的场地，因此按照标的建筑物实际经济寿命参考年限进行计算成新率；二、涉案建筑物是否为违章建筑由法院判定；三、本次评估是对标的建筑物的残值评估，因此，需要计算出标的建筑物在评估基准日的重置价值，价格评估中没有对违章建筑物的残值评估；四、《房地产估价报告》只是作为参考资料，本次评估数据以现场勘查及《钢结构厂房销售合同》。刘洪波补充提交的办公楼、宿舍尺寸资料，我公司已列为“有争议部分”，是否属于赔偿范围，由法院判定；五、本次评估采取市场法是因为建筑材料价格需要调整至评估基准日时广州市建筑工程的价格来确定评估价格。黄志灵在2020年3月25日发表对此评估结论书的意见为：1.标的厂房及其设备设施的竣工时间没有事实依据；2.标的厂房及设备设施经济寿命参考年限没有法定依据；3.标的应以经济使用年限作为依据进行评估；4.评估公司引用双方签订的《租赁合同》中有关承租方有优先承租权的条款作为评估依据十分不公正及错误，没有从合同整体理解，期满后，整体场地需无偿移交给出租方，承租方丧失使用权，出租方拥有全部使用权，续租与否是不确定的，影响续租的因素有很多。一审法院依法于2020年2月10日向刘洪波送达上述评估报告书初稿及质证通知书、于2020年3月19日向刘洪波送达上述评估报告书终稿及质证通知书。第一次庭审中，黄志灵表示同意交接场地，刘洪波表示要等待鉴定后再交接场地。2019年12月27日，刘洪波向黄志灵发出《场地返还通知》，表示涉案场地已长期无法使用，鉴定评估机构已对涉案场地做完勘查，故通知黄志灵涉案场地即时返还给黄志灵。该通知于2019年12月30日被签收。黄志灵表示已收到上述通知，但未接收场地，在第二次庭审中表示因为涉案场地的案件还在诉讼中，其不收回场地。诉讼中，黄志灵表示：其主张的租金截止到2018年12月31日，之后的费用损失另行主张。刘洪波陈述：其主张的租金损失是其已经支付超出的部分。经一审法院依法释明，黄志灵表示：如果涉案合同无效，其变更其诉讼请求的租金为场地占用费。刘洪波表示，如果涉案合同无效，其不变更其诉讼请求。一审法院认为：因涉案土地系农林用地，涉及部分耕地，在现行土地利用总体规划中，地块主要规划为林地，涉及部分园地和其他农用地，根据《中华人民共和国土地管理法》第十九条第（一）款规定，控制非农业建设占用农用地，该法第三十条第一款规定，国家保护耕地、严格空置耕地转为非耕地，该法第四条第三款规定，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，因此黄志灵、刘洪波签订的《租赁合同》约定涉案土地用于加工蛋白饲料，并在实际使用中擅自搭建锌铁瓦棚违反《中华人民共和国土地管理法》第四十四条、第五十九条规定，违反了上述法律有关保护耕地及农用地的规定，因此黄志灵、刘洪波之间的《租赁合同》无效。黄志灵主张解除《租赁合同》的诉讼请求，一审法院不予支持，刘洪波反诉主张确认《租赁合同》无效的诉讼请求，一审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，因2005年8月1日至2018年12月31日期间，刘洪波实际占有使用涉案土地，应向黄志灵支付场地占用费，共13年零5个月，参照《租赁合同》的计算标准，场地占用费共计335417元。因刘洪波在第一次庭审中陈述其不交接涉案场地，刘洪波在2019年12月27日才向黄志灵发出《场地返还通知》，黄志灵已于2019年12月30日收到该通知，但未接收刘洪波返还的土地，2019年12月30日之后的场地占用费的损失应由黄志灵自行承担，经核算，刘洪波应支付自2005年8月1日至2019年12月30日的场地占用费为360349元。刘洪波陈述其已支付500000元，但部分是现金，黄志灵确认刘洪波已转账支付420800元，因黄志灵并不认可刘洪波支付超过420800元的部分，刘洪波也无证据证明其支付情况，故一审法院认定刘洪波已支付的场地占用费420800元。黄志灵主张其中200000元不是支付租金，而是支付2014年以及2014年后使用水的成本，但因《租赁合同》对此没有约定，黄志灵也未提供充分证据予以证明，一审法院不予采纳。刘洪波抗辩涉案场地因黄志灵建设了农场后封了路和门，无法经营，刘洪波未提交充分证据予以证明，且黄志灵表示还有其他路可以进去，而且刘洪波一直占用涉案场地至2019年12月27日发出《场地返还通知》，因此对其上述抗辩，依据不足，一审法院不予采纳。综上，黄志灵主张的2015年1月1日至2018年12月31日的场地占用费，刘洪波已支付完毕，对黄志灵要求刘洪波支付该笔场地占用费的诉讼请求，一审法院不予支持。刘洪波反诉要求黄志灵赔偿超出其使用期间的租金损失60451元，一审法院予以支持。其次，关于刘洪波主张黄志灵赔偿的厂房及附属设施建设损失，刘洪波并未提交证据证明其建设厂房及污水池的工程款存在税费，因此一审法院依法适用广东高迪评估咨询有限公司出具的《价格评估结论书》的不含税价格折合成新率所得的现值计算刘洪波主张的损失。其中标的厂区地面及简易厂房建筑物的不含税价格为994141.76元，综合成新率为76.15%，价值为757039元；标的厂区污水池建筑物的不含税价格为197070.60元，综合成新率76.15%，价值为150069元；以上两项建筑物目前仍在涉案场地，对其价值可以计算至刘洪波主张的损失中。而标的钢结构厂房仓库建筑物已被拆除，广东高迪评估咨询有限公司根据《钢结构厂房销售合同》及刘洪波提交的尺寸予以计算，但《钢结构厂房销售合同》并未明确写明钢结构厂房系建造在涉案场地，且承购方为广州亿兆农牧科技有限公司，住所地为广州市花都区新华街玫瑰路****商铺，刘洪波未提交充分证明《钢结构厂房销售合同》的厂房建造在涉案场地，且目前已拆除，钢结构厂房的价值，一审法院不予计算在刘洪波主张的损失中。而有争议的办公楼、宿舍、厨房餐厅等砖混结构建筑物及无法评估的肉骨粉，因已被拆除现场无法丈量以及肉骨粉已过期无法评估，一审法院不予计算在刘洪波主张的损失中。同理，关于变压器的购买及安装，因刘洪波未提交合同予以证明，转账凭证也是广州亿兆农牧科技有限公司向案外人支付，刘洪波在举证期限内也未提交证据证明变压器的购买及安装情况，同时，参照《租赁合同》，变压器的安装费用及以后发生的费用均由刘洪波负责，因此，刘洪波对变压器购买及安装费用，一审法院不予计算在刘洪波损失中。综上，可以计算在刘洪波损失的金额为907108元。该损失的产生，主要原因在于黄志灵、刘洪波的《租赁合同》违反涉案土地的总体利用规划且占用耕地，刘洪波作为涉案土地的承租方，在签订合同时理应围绕自己承租的土地的使用目的审慎了解土地性质以及能否进行生产经营等情况，而刘洪波并未认真核实就签订合同并进行施工建设，从而导致损失产生，其自身未尽到注意义务，应承担过错责任。而《租赁合同》约定在租赁期内，承租方在租赁范围内可以根据需要搭建建筑物，该建筑物的相关报建、报批由出租方负责向政府有关职能部门报批，且黄志灵作为出租方理应对涉案土地的使用规划及部分为耕地的性质更为清楚，因此黄志灵对刘洪波的损失产生也存在相应过错。综合考虑双方的上述过错因素，一审法院酌定黄志灵承担60%的责任，刘洪波承担40%的责任，即刘洪波主张黄志灵向其赔偿厂房及污水池建筑物损失544264.80元的反诉请求，一审法院予以支持，超出部分，一审法院不予支持。刘洪波已预交的鉴定费按刘洪波主张的厂房建设及肉骨粉损失部分的胜诉比例由黄志灵、刘洪波分摊。综上，一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第四条、第十九条、第三十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，于2020年7月17日作出如下判决：一、确认黄志灵与刘洪波之间于2005年6月17日签订的《租赁合同》无效；二、黄志灵于本判决发生法律效力之日起十日内向刘洪波赔偿超出其使用期间的租金损失60451元；三、黄志灵于本判决发生法律效力之日起十日内向刘洪波赔偿因厂房建设、污水池建设的损失544264.80元；四、驳回黄志灵的全部诉讼请求；五、驳回刘洪波的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8800元，由黄志灵负担。一审反诉案件受理费12745.63元，由黄志灵负担4935.43元，由刘洪波7810.20元。鉴定费82500元，由黄志灵负担30545.47元，由刘洪波51954.53元。二审期间，双方确认涉案土地上的部分建筑物并非由黄志灵拆除的。一审法院查明的其他事实无误，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，本院对本案评析如下：涉案土地在现行控制性详细规划中的主要规划为农业用地，涉及部分耕地，在现行土地利用总体规划中的主要规划为林地，涉及部分园地和其他农用地。黄志灵与刘洪波签订《租赁合同》，约定将涉案土地用于蛋白饲料加工用途，并搭建建（构）筑物，违反了《中华人民共和国土地管理法》的禁止性规定，应属无效，一审法院对此认定准确，本院予以认同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，虽然《租赁合同》为无效合同，但刘洪波仍应参照《租赁合同》的约定向黄志灵支付房屋占有使用费。一审法院认定刘洪波应向黄志灵支付房屋占有使用费至2019年12月30日，已经综合考虑黄志灵提起本案诉讼的时间、涉案土地的面积及交接难度、双方交接场地的往来通知，合情合理，本院予以认同。一审法院经核算认为黄志灵应向刘洪波退还超出其使用期间的租金损失60451元，并无不当，本院予以维持。本案争议的第一个焦点是导致《租赁合同》无效的过错责任分担问题。如前所述，本案的《租赁合同》无效是因为双方将属于农用地性质的涉案土地用于非农业建设。黄志灵作为出租人，有义务了解涉案土地的规划用途并将具体情况对承租人进行如实告知，但黄志灵不仅未履行上述义务，还在明知刘洪波将涉案土地用于非农业建设的情况下仍在《租赁合同》中约定承租人可以根据需要搭建建筑物，由此，一审法院认定黄志灵应对刘洪波的损失承担60%的责任并无不当。黄志灵上诉认为刘洪波的损失应全部由刘洪波自行承担，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。本案争议的第二个焦点是广东高迪评估咨询有限公司作出的《价格评估结论书》是否应当被采纳的问题。黄志灵上诉提出的异议主要针对涉案厂房及其设备设施的竣工时间以及综合成新率的计算。首先，《价格评估结论书》后附的现场勘查笔录显示涉案厂区地面及简易厂房、污水池的竣工时间为2014年10月，笔录上有黄志灵、刘洪波的签名确认。现黄志灵认为竣工时间应为2006年至2007年，主要依据的是广州市规划和自然资源局花都分局赤坭规划和自然资源管理所提供的2007年影像图上显示的建筑物斑点，考虑到黄志灵未能提供其他证据予以佐证，且上述影像图中的建筑物斑点也不足以与涉案厂区地面及简易厂房、污水池形成一一对应的关系，不能有效证明黄志灵的主张，故黄志灵应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采信，《价格评估结论书》以2014年10月作为竣工时间并无不当。其次，《价格评估结论书》认定涉案厂区地面及简易厂房、污水池的经济寿命参考年限为20年，并据此计算综合成新率，黄志灵对此有异议，认为应以《租赁合同》约定的经营期限作为评估依据。本院认为，与合同解除情形下合同主体因违约所承担的损失赔偿责任不同，合同无效后当事人所承担的缔约过失责任是对另一方当事人信赖利益损失的赔偿，目的在于补偿一方当事人因合同无效而实际遭受的损失，从而使其利益恢复到合同签订之前的状态，也正因为此，信赖利益不得超出履行利益，当事人不得基于无效合同取得比有效合同更多的利益。本案中，双方《租赁合同》约定的租赁期至2025年7月31日，若该合同有效的情况下，双方可预见的履行利益的覆盖期间也是至该日止，故黄志灵的该上诉理由合法有据。根据上述原则，本院核算综合成新率应为56%[1-（2014年10月至2019年7月8日共计1741天）÷（2014年10月至2025年7月31日共计3957天）]。一审法院认定标的厂区地面及简易厂房建筑物的不含税价格为994141.76元，标的厂区污水池建筑物的不含税价格为197070.60元，双方均未对此提出异议，本院予以确认。由此，结合前文已认定的综合成新率，刘洪波的损失金额为667078.92元[（994141.76元+197070.60元）×56%]。本院前述黄志灵应对刘洪波的损失承担60%的责任，故黄志灵应向刘洪波赔偿涉案厂区地面及简易厂房、污水池建筑物损失为400247.35元（667078.92元×60%）。一审法院对此处置不当，本院予以纠正。综上所述，黄志灵的上诉请求部分成立，本院予以部分支持；一审判决认定事实基本清楚，但因对损失的计算处置不当，本院予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第二项之规定，判决如下：一、维持广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6419号民事判决第一项、第二项、第四项；二、撤销广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6419号民事判决第五项；三、变更广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初6419号民事判决第三项为：黄志灵于本判决发生法律效力之日起十日内向刘洪波赔偿因厂房建设、污水池建设的损失400247.35元；四、驳回刘洪波的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费8800元，由黄志灵负担。一审反诉案件受理费12745.63元，由黄志灵负担3197.49元，刘洪波负担9548.14元。一审鉴定费82500元，由黄志灵负担22462.86元，刘洪波负担60037.14元。二审案件受理费4935.43元，由黄志灵负担3760元，刘洪波1175.43元。本判决为终审判决。审判长 邓 颖审判员 韩志军审判员 谭红玉二〇二〇年十一月二十四日书记员 莫善友区敏儿