浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）浙0104民初5748号 原告俞昇初，男，1994年5月26日出生，住杭州市江干区。 被告杭州近湖物业管理有限公司（以下简称近湖公司），住所地杭州市下城区建国北路****。 法定代表人叶飚，该公司董事长。 委托代理人程技重，浙江杭潮律师事务所律师（特别授权代理）。 委托代理人王凤兰，浙江中铭律师事务所律师（特别授权代理）。 被告苏州鸿福祥物业管理有限公司杭州分公司（以下简称鸿福祥公司），营业场所杭州市江干区莲花桥路9号港龙城3区1105室。 负责人周陈香，该公司经理。 委托代理人陈蓓蓓，北京德恒（杭州）律师事务所律师（特别授权代理）。 原告俞昇初诉被告近湖公司、鸿福祥公司侵权责任纠纷一案，本院于2019年6月12日立案受理，依法由审判员朱勤适用简易程序公开开庭进行了审理。原告、近湖公司委托代理人程技重、鸿福祥公司委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告俞昇初诉称：原告系坐落于本市江干区××室商铺业主，由被告近湖公司提供前期物业服务。2019年5月22日原告欲进入涉案商铺进行测量，遭到鸿福祥公司工作人员拒绝，导致原告商铺被非法占有。后得知，近湖公司在未征得业主同意的情况下擅自将涉案港龙城物业交由鸿福祥公司管理，故起诉请求判令①原告与近湖公司签订的港龙城前期物业服务协议继续履行；②鸿福祥公司禁止原告进入涉案商铺系侵权行为；③鸿福祥公司归还给原告涉案商铺；④两被告赔偿给原告自2019年5月22日起至2020年5月21日止的经营损失费120366.49元；⑤诉讼费用由两被告负担。 被告近湖公司辩称：一、从法律上讲，涉案港龙城开发商杭州港龙置业有限公司（以下简称港龙置业公司）与近湖公司签订的前期物业服务合同期限已届满，故与原告间的前期物业服务协议无法继续履行；从事实上讲，涉案港龙城至今未开业，近湖公司未派员进驻，也未提供过相应的物业服务，与近湖公司无关。二、因涉案港龙城未开业，不存在经营损失的事实基础，原告也未提交相应证据予以佐证。综上，请求判令驳回原告诉请。 被告鸿福祥公司辩称：一、鸿福祥公司是应港龙置业公司要求进驻涉案港龙城的。涉案港龙城尚未完成装饰装修工程，设置临时围栏系为实现合同目的、尽早交付使用做准备，鸿福祥公司不存在侵权行为。二、涉案商铺已由原告委托给杭州港龙商业管理有限公司（以下简称港龙商业公司）经营管理，前三年商铺收益归属于港龙商业公司，原告不存在经营损失。综上，请求判令驳回原告诉请。 原告俞昇初为其诉请，向本院提交了以下证据： 1、商品房买卖合同、补充协议、发票各1份，证明原告购买涉案商铺的事实。两被告无异议。 2、不动产权证1份，证明原告取得涉案商铺产权证的事实。两被告无异议。 3、营业执照2份，证明原告于2019年5月21日取得涉案商铺营业执照的事实。两被告无异议。 4、前期物业服务协议1份，证明原告与近湖公司签订的前期物业服务协议合法有效，并约定不得将物业整体管理责任转让给第三方的事实。两被告对该证据的真实性无异议，但近湖公司认为并未将物业管理责任转让给第三方；鸿福祥公司认为与其无关。 5、前期物业服务合同（复印件）、前期物业服务协议各1份，证明被告近湖公司在前期物业服务合同期限届满后仍提供物业服务，在未经业主委员会同意的情况下将涉案物业服务项目转让给鸿福祥公司系违法的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但近湖公司认为原告庭审所称2017年8月6日与诉状所称2018年1月1日签订前期物业服务协议，时间上存在含糊不清的情形，无法证明前期物业服务合同期限届满后近湖公司仍提供物业服务的事实；鸿福祥公司认为与其无关。 6、信访事项、申请书各1份、回执2份（均系复印件），证明原告为维权向有关部门信访的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但认为信访事项、申请书所反映的内容与事实不符，近湖公司并未将物业管理责任转让给鸿福祥公司，也并未派员进驻涉案港龙城，涉案商铺经营管理权已委托给港龙商业公司，原告并无实际使用权。 7、政府信息公开告知书1份，证明被告鸿福祥公司未取得物业服务资质，也未履行行政备案的事实。两被告对该证据的真实性无异议，但认为法律上已取消对物业公司的资质要求，不能证明原告的待证事实。 8、视频资料（拷贝件）1份，证明原告两次要求进入涉案商铺均遭到被告鸿福祥公司拒绝的事实。两被告对该证据的真实性无异议，但近湖公司认为与其无关；鸿福祥公司认为涉案商铺经营管理权已属于港龙商业公司，原告并无实际使用权。 9、处警现场情况登记表、处结备案单、情况说明各1份（均系打印件），证明被告鸿福祥公司拒绝原告进入涉案商铺的行为系违法的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但近湖公司认为与其无关；鸿福祥公司认为不存在违法行为且有待法院判决，不能证明原告的待证事实。 10、资产评估报告1份，证明被告鸿福祥公司应承担涉案商铺无法正常使用而产生占有费的事实。两被告对该证据提出异议，近湖公司认为原告并非评估委托人，被评估商铺与本案无关，该报告不具有参考性且占有费与经营损失并非同一概念；鸿福祥公司认为涉案商铺前三年收益归属于港龙商业公司，原告不存在经营损失。 11、监测职责、处理告知书（均系复印件）、委托经营管理协议（委托方为原告）各1份，证明港龙置业公司因涉嫌虚假宣传诱导与其签订购房合同，被相关部门立案调查的事实。被告近湖公司对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关；鸿福祥公司对该组证据提出异议，认为系与案外人相关，与鸿福祥公司无关。 12、企业信用信息、限制消费令各1份（均系打印件），证明港龙商业公司注册资本为55万且系失信被执行人的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但认为与本案无关。 13、约定书、解除委托通知书各1份、EMS邮寄面单、妥投记录各2份，证明原告书面向港龙商业公司提出解除涉案委托经营管理协议的事实。两被告对该组证据的真实性无异议，但认为原告邮寄地址非港龙商业公司住所地且签收人身份不明，无法证明系该公司员工。 14、委托经营管理协议（委托方为孙晓莉、复印件）1份，证明港龙商业公司未按约履行支付租金义务的事实。两被告对该证据提出异议，认为该证据系复印件，无法证明原告的待证事实且与本案无关。 被告近湖公司为其辩称，向本院提交了前期物业服务合同1份，证明其与港龙置业公司签订的合同在服务期限届满后终止提供物业服务的事实。原告对该证据的真实性无异议，但认为近湖公司在合同期限届满后仍提供物业服务；鸿福祥公司无异议。 被告鸿福祥公司为其辩称，向本院提交了委托经营授权书、委托经营管理协议（委托方为原告）各1份，证明涉案商铺经营管理权已委托给港龙商业公司，原告无实际使用权，不存在经营损失的事实。原告对该组证据的真实性无异议，但认为根据法律规定委托合同可以随时解除，另原告已向港龙商业公司提出解除协议，该公司未在3个月内提出异议，涉案协议已解除；近湖公司无异议。 本院认为，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认。 两被告对原告提交证据4至6、8、9、11至13提出的异议，理由成立，本院对该8组证据的真实性予以确认；对证据7提出的异议，两被告虽未举证证明，但该证据亦与本案无关，本院对该证据的真实性予以确认；对证据10、14提出的异议，理由成立，本院对该2组证据不予确认。 原告对两被告提交证据提出的异议，结合本院对原告提交证据4、5、13的认证意见，其理由均不成立，本院对该2组证据予以确认。 根据本院确认的证据及当事人的陈述，可以认定的事实为： 2017年原告与港龙置业公司签订商品房买卖合同1份，约定原告向港龙置业公司购买涉案商业营业用房（建筑面积36.52平方米）；商铺总价款为1770907元；港龙置业公司应于2018年1月1日前交付原告使用；等等。嗣后，原告分别与被告近湖公司、港龙商业公司签订前期物业服务协议、委托经营管理协议各1份。其中前期物业服务协议约定近湖公司作为涉案港龙城物业管理企业，为业主提供物业服务并收取相应物业费；等等。委托经营管理协议约定原告将涉案商铺的所有收益权、出租权及其他经营权利唯一特别授权给港龙商业公司；委托经营管理期限自2018年1月1日起至2032年12月31日止；前三年的使用权无偿提供给港龙商业公司进行统一招商和经营管理，租金收益亦归港龙商业公司所有；等等。 2018年1月18日原告与港龙置业公司办理了涉案商铺交接手续并签订补充协议1份，事后也领取了不动产权证。2019年5月21日原告又登记领取了涉案商铺名称为“杭州市江干区初雨田花店”的营业执照。2019年5月22日、9月10日原告欲进入涉案商铺遭到被告鸿福祥公司工作人员拒绝，其中第二次经原告报警，本市公安局江干区分局彭埠派出所建议通过司法途径解决。2019年6月原告诉至本院，要求调处。 另查明：一、2015年5月22日港龙置业公司与被告近湖公司签订前期物业服务合同1份，约定港龙置业公司选聘近湖公司对涉案港龙城提供前期物业管理服务；合同期限自2015年5月1日起至2017年4月30日止；等等。二、涉案纠纷发生前，鸿福祥公司已应港龙置业公司要求进驻涉案港龙城并提供物业管理服务。 本院认为，本案所涉前期物业服务合同、前期物业服务协议、委托经营管理协议（委托方为原告）系各方真实意思表示，合同、协议内容未违反法律强制性规定，应属有效，各方均应按约履行。本案中，前期物业服务合同期限已届满且被告近湖公司未派员进驻，也未提供过相应的物业服务，未对原告造成侵权。现原告诉请要求继续履行前期物业服务协议系另一法律关系，应另案解决，本院不予支持。就涉案委托经营管理协议原告认为基于其与港龙商业公司的委托合同关系，其享有任意解除权，可以随时解除。但解除权的行使，应当通知对方，协议自通知到达对方时解除。事实上，原告并未将解除通知进行有效送达，不产生解除该协议的法律后果。就原告要求鸿福祥公司排除妨碍、归还商铺的诉请，因涉案商铺系港龙城商业体的一部分，整体不可分割，鸿福祥公司在尚未完成装饰装修工程的前提下设置临时围栏以阻止包括商铺业主在内的人员进入，系为港龙城尽早交付经营使用而进行的必要准备工作，有利于合同目的的实现，故对原告的此项诉请，本院亦不予支持。就原告诉请的经营损失费，根据前述对委托经营管理协议效力的确定，前三年的商铺使用权无偿提供给港龙商业公司进行统一招商和经营管理，租金收益亦归港龙商业公司所有，故原告并无实际损失产生，本院也同样不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十三条、第一百二十条、第一百七十六条、第一百七十九条第一款第（一）项、第（二）项、第三款、《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款、第一百一十七条第一款、第一百三十四条第一款第（一）项、第（二）项、第二款、《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回俞昇初的诉讼请求。 案件受理费1353.50元由俞昇初负担。俞昇初于本判决生效之日起十五日内向本院申请退费。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  朱 勤 二〇二〇年十一月十四日 代书记员  董菲菲