重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）渝01民终6905号上诉人（原审被告）：重庆华美地产发展有限公司，住所地重庆市渝中区新华路****，统一社会信用代码91500103622056658C。法定代表人：杨军，董事长。委托诉讼代理人：卢建勇，男，该公司员工。上诉人（原审被告）：苏小林，男，1972年8月21日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：李睿，国浩律师（重庆）事务所律师。被上诉人（原审原告）：杜辛，男，1980年9月17日出生，汉族，居民身份证住址河南省襄城县，现住重庆市江**。委托诉讼代理人：魏星，重庆依斯特律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡庭嘉，重庆依斯特律师事务所实习律师。上诉人重庆华美地产发展有限公司（以下简称华美公司）、苏小林因与被上诉人杜辛房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初8362号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人华美公司的委托诉讼代理人卢建勇，上诉人苏小林的委托诉讼代理人李睿，被上诉人杜辛及其委托诉讼代理人魏星、胡庭嘉到庭参加二审询问。本案现已审理终结。华美公司上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初8362号民事判决，查清事实，依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：被上诉人与上诉人房屋租赁合同纠纷一案，业经渝北区人民法院作出一审判决，该判决仅仅依据重庆第一中级人民法院2019年1月25日做出的(2016)渝01民终2743号民事判决书认定的实际占有面积与产权记载面积差，没有考虑房屋租赁合同约定及履行的事实，根本错误在于出租合同明确约定出租面积为测绘面积，一审法院依据产权证记载面积做出判决，而且按照合同约定被上诉人已经丧失异议权利的情况下依然支持被上诉人的诉讼请求，是完全错误的。杜辛辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。苏小林上诉请求：1.撤销重庆市渝北区人民法院（2020）渝0112民初8362号民事判决第二项并依法驳回杜辛提出的判令苏小林向杜辛返还租金164462元并支付资金占用损失的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由杜辛、华美公司承担。事实及理由：1.本案一审认定杜辛已全额支付租金错误；2.本案一审认定杜辛从苏小林与黄国美、黄吴美丽、重庆华美地产发展有限公司返还原物纠纷一案二审判决作出之日，即从2019年1月25日起才知道或应当知道租赁房屋交付面积不足错误；3.本案一审未查明重庆华美地产发展有限公司向杜辛交付租赁房屋时房屋实际面积的事实。杜辛辩称，一审法院认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实及理由：1.被上诉人已经在一审中举示了房屋押金收据以及退还押金的银行流水，虽未能举示每一笔房屋租金流水，但依据支付保证金和退还保证金的证据，结合苏小林在2014年房屋到期后至本案一审开庭前均未通过任何形式向被上诉人主张过欠付租金的事实以及被上诉人与苏小林及其配偶不存在其他任何法律关系的客观事实，可以认定被上诉人已经全额缴纳了房屋租赁期间合同约定的全部租金；2.被上诉人在2020年2月无意间通过网上裁判文书信息才知道重庆市第一中级人民法院（2016）渝01民终2743号民事判决内容，因此被上诉人在2020年4月14日起诉并未超过诉讼时效。杜辛向一审法院起诉请求：1.华美公司立即向杜辛返还2009年11月1日至2010年10月13日的租金38268元，并支付资金占用损失，以38268元为基数，自2010年10月13日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；2.苏小林立即向杜辛返还2010年10月14日至2014年7月28日的租金164462元并支付资金占用损失，以164462元为基数，自2011年7月28日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日按同期全国银行业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.诉讼费由二被告分别承担。一审法院认定事实：重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号附7号1幢1-3号房屋（以下简称1-3号房屋）北侧与重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号附12号1幢1-2号房屋（以下简称1-2号房屋）南侧相邻，原系华美公司所有。2009年7月24日，以华美公司为甲方，以杜辛为乙方签订《商铺租赁合同》约定，由华美公司将1-3、1-4号房屋出租给杜辛，建筑面积435.57平方米（以最终测绘报告为准），具体位置见附图，乙方已看房，对所承租铺面之面积及位置无异议，完全清楚所承租场所的面积、现状及用途；期限从2009年7月28日至2014年7月28日，租金为第1至2年为每月每平方米38元，月租金共计16552元；第3年为每月每平方米39.9元，月租金为17379元；第4年为每月每平方米41.9元，月租金为18250元；第5年为每月每平方米44元，月租金为19165元；履约保证金33104元；第2.4.5条，为减少双方进一步损失，乙方如认为所接收的商铺与约定条件不符，应在接收商铺后10日内向甲方提出，乙方逾期不提出异议的视为商铺符合交付条件。2010年3月3日，以华美公司为甲方，以苏小林为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由华美公司将1-3号房屋以1253325元的价格出卖给苏小林。2010年7月23日，苏小林办理了登记手续，将该房屋登记在苏小林名下。苏小林还购买了1-4号房屋。2010年9月28日，以华美公司为甲方、苏小林为乙方、杜辛为丙方签订《商铺租赁合同权利义务转让协议》约定，华美公司将租赁合同全部权利义务转让给苏小林，苏小林同意受让并接受作为该合同的出租方。本协议生效后，杜辛即开始向苏小林履行缴纳租金及依租赁合同约定应履行的其他义务。2010年10月14日，华美公司向苏小林发出《交房通知》向苏小林交付1-3房屋，并且通知苏小林可以从2010年10月14日起开始收取1-3号房屋的租金。杜辛主张与苏小林间的租赁合同已经按约履行完毕，已全额支付了租金，在2014年8月12日，苏小林的配偶刘芳向杜辛的配偶秦晓英银行转账退还了保证金30000元，扣除的3104元作为了合同期间逾期付款的违约金，并举示了银行流水予以佐证。另，2009年11月9日，以华美公司为甲方，以黄国美、黄吴美丽为乙方签订《重庆市商品房买卖合同》约定由华美公司将1-2号房屋以1412678元的价格出卖给黄国美、黄吴美丽。2010年5月13日，黄国美、黄吴美丽办理了登记手续，将该房屋登记在黄国美、黄吴美丽名下。2009年11月9日起，1-3号房屋内存在一隔墙将原属于1-3号房屋内的88.19平方米的房屋分隔至1-2号房屋内。2014年11月24日，苏小林在我院起诉黄国美、黄吴美丽、华美公司，要求黄国美、黄吴美丽拆除建于苏小林所有的渝北区的隔墙，并返还侵占苏小林的92平方米商铺；黄国美、黄吴美丽赔偿苏小林遭受的租金损失。该案经二审，由重庆市第一中级人民法院于2019年1月25日作出（2016）渝01民终2743号民事判决书，认定，黄国美、黄吴美丽仍应赔偿苏小林损失，理由如下：一是苏小林在不知道房屋被占用时按房屋产权证记载面积出租房屋，目前未蒙受租金损失。但苏小林因前述情况，存在向承租人履行租赁合同交付房屋面积不足的问题，其面临被承租人追究违约责任的风险；二是黄国美、黄吴美丽客观上将苏小林的房屋进行了出租，并收取了相应房屋面积的租金。2010年11月12日至2014年11月12日期间的租金赔偿标准问题。黄国美、黄吴美丽在此期间出租1-2号房屋约定的租金标准虽高于苏小林买受房屋时所附租赁合同的租金价格。但因黄国美、黄吴美丽并无过错，故应当采用较低标准计算，即采用华美公司与杜辛于2009年7月24日签订《商铺租赁合同》和华美公司、苏小林、杜辛于2010年9月28日签订《商铺租赁合同权利义务转让协议》约定的同一租赁周期内的租金标准。判决：华美公司移动隔墙位置，将被侵占区域隔入重庆市渝北区龙塔街道洋河北路19号附7号御景天成1幢1－3号商铺；黄吴美丽、黄国美向苏小林返还被侵占区域，并支付房屋占用损失：2015年4月8日前为194083.4元，2015年4月8日后按照每月5291.4元计算至返还诉争房屋之日止。苏小林称该案生效后款项尚在执行中。一审法院认为，杜辛与华美公司签订的《商铺租赁合同》和杜辛与华美公司、苏小林签订的《商铺租赁合同权利义务转让协议》是各方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，各方应当按照合同约定履行合同义务。一方面，租赁合同约定房屋面积以测绘报告为准，杜辛已看房，对所承租铺面之面积及位置无异议，完全清楚所承租场所的面积、现状及用途，未在接收商铺10日内提出异议视为商铺符合交付条件。但在2006年作出的房产面积测算报告书上案涉房屋的测绘面积与合同约定面积相符，出租方和承租方均对出租房屋面积被侵占、实际面积比合同约定面积即产权证面积少88.19平方米均不知情，且案涉租赁合同是按面积计算租金，租金数额与租赁面积直接相关，少交付面积的部分不应收取租金。另一方面，因为1-3房屋88.19平方米被1-2号房屋侵占，考虑到苏小林需向其承租人承担交付房屋面积不足的违约责任，在苏小林未蒙受租金损失的情况下，法院仍判决侵占人按照苏小林出租房屋的租金标准向苏小林支付了房屋占用费，苏小林就被侵占面积获得了双份的使用对价，即杜辛支付的租金和侵占人支付的占用费，故在杜辛未实际使用该被侵占面积的情形下，其要求苏小林返还多支付租金的诉讼请求应予支持。苏小林辩称杜辛并未支付完全部租金，但苏小林就杜辛欠付租金并未举示证据佐证，且苏小林在租赁合同于2014年到期后向杜辛返还了保证金，在其后的6年期间均未向杜辛主张过欠付租金，这与苏小林主张的杜辛未足额支付租金的主张不符，故对苏小林的该项主张不予采信。苏小林从2010年10月14日起向杜辛收取租金至2014年7月28日，故苏小林应向杜辛返还租金38元/平方米×88.19平方米×9.47个月+39.9元/平方米×88.19平方米×12个月+41.9元/平方米×88.19平方米×12个月+44元/平方米×88.19平方米×12个月=164867.68元。杜辛仅要求苏小林返还租金164462元，是对自身权利的处分，一审法院予以认可。2009年11月1日至2010年10月13日期间，华美公司向杜辛收取租金，案涉房屋因华美公司隔墙错误导致被侵占、导致华美公司实际交付给杜辛的房屋面积不足，华美公司多收取的租金也应予返还，故华美公司应向杜辛返还租金38元/平方米×88.19平方米×11.43个月=38304.44元。杜辛仅要求华美公司返还租金38268元，是对自身权利的处分，一审法院予以认可。关于资金占用损失，华美公司、苏小林主观上并无占用杜辛资金的故意，且实际侵占人也尚未向苏小林支付占用费，故一审法院认定华美公司、苏小林从杜辛起诉之日即2020年4月14日起，支付按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用损失。关于诉讼时效。2019年1月25日，重庆市第一中级人民法院作出（2016）渝01民终2743号民事判决书，认定了案涉房屋被侵占的事实，杜辛从该日起才知道或应当知道其租赁的房屋交付面积不足，故杜辛在2020年4月14日起诉并未超过诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆华美地产发展有限公司在本判决生效后立即向原告杜辛返还租金38268元，并以38268元为基数从2020年4月14日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告杜辛支付资金占用损失；二、被告苏小林在本判决生效后立即向原告杜辛返还租金164462元，并以164462元为基数从2020年4月14日起至付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告杜辛支付资金占用损失；三、驳回原告杜辛的其他诉讼请求。如果被告重庆华美地产发展有限公司、苏小林未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5820元，减半收取2910元，由原告杜辛负担953元，被告重庆华美地产发展有限公司负担369元，被告苏小林负担1588元。二审中，苏小林向本院举示下列证据：1.在重庆律师网查询杜辛的身份截图，拟证明杜辛系重庆依斯特律师事务所律师，其对合同的履行有比常人更注意的义务；2.户名为苏小林的个人活期明细结果，拟证明杜辛没有向苏小林交付租金，租金支付主体非杜辛本人，租金支付金额明显低于合同约定。杜辛质证意见如下：1.杜辛与苏小林签订合同时并非律师，司法考试通过时间是2015年，该证据与本案没有关联性，无证明力；2.银行流水里面有刘芳、苏小林、秦晓英，秦晓英系杜辛妻子，2014年8月12日也是刘芳把三万元保证金退还给秦晓英的，刘芳开具了收据，上面注明了御景天城履约保证金，刘芳一直代苏小林收取租金。华美公司对上述证据无异议。对苏小林提交的上述证据，因与本案无关联性，且不能达到其证明目的，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.杜辛是否未全额交纳案涉房屋的租金；2.杜辛起诉要求返还的房屋租金是否已过诉讼时效；3.苏小林、华美公司是否应当返还少交付的房屋面积租金。现评析如下：关于杜辛是否未全额交纳案涉房屋的租金的问题。对于该问题，一审法院已经进行了充分详尽的论述，本院不再赘述，故苏小林称杜辛未全额交纳案涉房屋的租金的理由不成立，本院不予支持。关于杜辛起诉要求返还的房屋租金是否已过诉讼时效的问题。根据查明的案件事实，本院（2016）渝01民终2743号民事判决于2019年1月25日作出，案涉房屋面积被侵占的事实才被最终确定，杜辛从该日起才知道或应当知道案涉房屋交付面积不足的事实，因此其于2020年4月14日向一审法院起诉并未超过诉讼时效。虽然苏小林及华美公司称，案涉《商铺租赁合同》中明确约定杜辛在收到商铺10日内未提出异议即视为商铺符合交付条件，但因2006年作出的房产面积测算报告书上案涉房屋的测绘面积与合同约定面积相符，案涉商铺在签订租赁合同时并未进行面积测算，作为一般租赁户亦无能力发现案涉房屋面积存在被侵占的情形，且苏小林亦是在案涉租赁合同期限届满后才发现案涉房屋面积被侵占，因此其称杜辛在收到商铺10日内未提出异议即视为商铺符合交付条件的理由不成立，本院不予认可。关于苏小林、华美公司是否应当返还少交付的房屋面积租金的问题。因案涉房屋的出租人为华美公司及苏小林，房屋交付承租人杜辛使用时存在少交付房屋面积的情形，因此作为房屋的出租方华美公司及苏小林应当以少交付的房屋面积为基数，按照合同约定的租金计算标准返还承租人杜辛相应租金。一审法院根据华美公司及苏小林的出租时间计算应返还的租金数额恰当，本院予以采信。综上所述，华美公司、苏小林的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3589.24元，由苏小林负担2729.24元，由重庆华美地产发展有限公司负担860元。本判决为终审判决。审 判 长 张欲晓审 判 员 李盛刚审 判 员 唐 松二〇二〇年十一月九日法官助理 刘学亮书 记 员 曾 静