宁夏回族自治区中卫市沙坡头区人民法院民事判决书（2020）宁0502民初3311号原告:张磊,男,生于1983年12月18日,汉族,初中文化,个体,住宁夏回族自治区中卫市。委托诉讼代理人：刘唯苇，宁夏合天（中卫）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告:史明昊,男，汉族,初中文化,个体,住宁夏回族自治区中宁县。被告：中卫市楚雄房地产开发有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区中卫市沙坡头区，统一社会信用代码：9164050079990697XN。法定代表人：马仲林，系该公司董事长。原告张磊与被告史明昊、中卫市楚雄房地产开发有限责任公司（以下简称楚雄公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张磊的委托代理人刘唯苇、被告史明昊到庭参加诉讼，被告楚雄公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张磊向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告史明昊2015年6月23日签订的《房屋转让协议》，由被告史明昊返还原告购房款393278元，并支付利息117045.6元，合计510323.6元。（按照同期贷款利率6%,自2015年6月23日至2020年5月27日，2020年5月27日以后的利息利随本清）；2.请求判令被告楚雄公司对上述房款及利息返还承担连带责任；3.请求判令二被告赔偿原告损失47028元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年6月23日，原告与被告史明昊签订《房屋转让协议》，约定：被告史明昊将其位于2013年9月6日从被告楚雄公司顶抵在建的××商品房转让给原告，房屋面积暂定为91.46平方米，单价为4300元，总价393278元。合同签订后，原告将相应的债权凭证交付给被告史明昊。后原告将涉案房屋转让给案外人康恩慧并收取购房款。但从2015年至今，原告多番催告，二被告都没有向原告交付涉案商品房。后经中卫市沙坡头区人民法院查明：涉案房屋违反住建部相关规定，根本无法交付。据此，原告依据中卫市中级人民法院已生效的（2019)宁05民终35号判决书，依法向案外人康恩慧返还了涉案房屋购房款268000元,并支付了违约金38190元、一审案件受理费2946元，二审案件受理费5892元。上述违约金、诉讼费均属于因二被告违约给原告造成的直接损失，因此二被告应赔偿原告各项损失47028元，被告史明昊应当返还原告购房款393278元本金及利息。综上，二被告将违反住建部相关规定而不能履行顶抵交付手续，致使合同目的无法实现，原告有权解除与被告的合同，并要求返还原告购房款、赔偿损失。为此，原告诉至法院。当庭补充陈述，涉案房屋系被告史明昊抵顶给原告张磊，以支付其欠原告张磊的建筑设备租赁款。双方签订《房屋转让协议》后，被告史明昊将被告楚雄公司与其签订的原始的《顶房协议书》原件交付给原告，原告将租赁费结算凭证交给被告史明昊，以抵顶房屋转让中的房款，在原告将房屋转让给案外人康恩慧后，被告史明昊和原告张磊共同到被告楚雄公司售房部协助办理手续，但因政府统一收回未办理。被告史明昊辩称，原告的陈述的事实不属实，被告史明昊没有租赁原告的设备，也不欠原告的钱，与原告之间没有债务。孙德忠领着原告说要来帮史明昊处理涉案房屋，史明昊和原告签订了《房屋转让协议》，房屋价款约定为393278元，价格上实际会优惠一下，但是至今没有收到原告一分钱，所以房屋也没有转成。被告楚雄公司经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状和证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对原告提交的证据，本院认定如下：《房屋转让协议》、、《顶房协议书》、中卫市沙坡头区人民法院（2018)宁0502民初2634号民事判决书，中卫市中级人民法院（2019)宁05民终35号民事判决书调档件，系书证原件及生效的裁判文书，来源合法，内容客观真实，证据之间能够相互印证，对其证明效力予以确认。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月6日，被告楚雄公司（甲方）与被告史明昊（乙方）签订《顶房协议书》一份，约定：乙方同意甲方用位于中卫市××区一套房屋以4300元/㎡、房屋总价款393278元抵付给乙方工程款；面积为暂定面积91.46㎡；双方还约定了房屋交付、违约责任及其他事项。2015年6月23日，被告史明昊因欠付原告张磊建筑工程设备租赁款未付，双方签订《房屋转让协议》一份，约定被告史明昊经被告楚雄公司同意将上述该商品房以实际成交价393278元顶账给原告张磊。2015年6月23日，原告张磊经中卫市信达房产中介有限公司居间介绍被告史明昊认可，又将该商品房以268000元转让给案外人康恩慧，康恩慧要求本案原被告协助办理商品房销售的相关手续，后因房屋产权问题不能交付，康恩慧将本案原被告诉至人民法院。经本院（2018)宁0502民初2634号生效民事判决书以及中卫市中级人民法院（2019)宁05民终35号民事判决书确定，原告张磊向案外人康恩慧返还预付房款268000元、支付违约金38190元，一二审诉讼费8838元，原告张磊已履行。现原告张磊提出要求解除与被告史明昊签订的《房屋转让协议》并向其返还购房款393278元、支付利息117045.6元、损失47028元的诉讼请求。本院认为：原告与被告签订的《房屋转让协议》系双方真实意思表示，合法有效，应受法律保护。双方应当按照合同的约定履行义务，因被告史明昊与楚雄公司之间签订的《顶房协议书》违反政府部门的相关规定而不能履行抵顶交付房屋，其行为已构成违约，根据当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的依法可以解除合同的规定，原告要求解除与被告史明昊签订的2015年6月23日《房屋转让协议》符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应该向原告返还购房款393278元，故原告要求被告史明昊返还购房款393278元的诉讼请求依法予以支持。对于原告要求被告史明昊支付利息的诉讼请求因原被告双方并未约定，故不予支持。对于原告要求被告史明昊支付损失47028元诉讼请求。因被告史明昊不能向原告交付房屋的行为导致原告张磊不能向案外人康恩慧交付房屋而产生的违约金38190元，一二审诉讼费8838元，共计47028元，考虑原告张磊并未实际得到涉案房屋的情况下转卖给案外人康恩慧也存在一定的过错，本院认为被告史明昊向原告支付损失27028元较为适宜，其他部分不予支持。对于原告要求被告楚雄公司对上述返还价款、利息、损失承担连带责任的诉讼请求，因被告楚雄公司不是原告与被告史明昊《房屋转让协议》的合同相对方，故要求被告楚雄公司承担以上责任没有法律依据，不予支持。对于被告史明昊辩称与原告之间没有租赁关系的意见，因被告史明昊在案外人康恩慧一案中，自认其因欠原告设备租赁费以房屋抵顶，且在本次开庭中也未提交相关证据证明其自认不是真实意思表示的事实，故应承担举证不能的法律后果。被告楚雄公司经本院依法传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院可依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告张磊与被告史明昊于2015年6月23日签订的《房屋转让协议》；二、被告史明昊于本判决生效后十五日内向原告张磊返还购房款393278元，损失27028元；二、驳回原告张磊的其他诉讼请求。如被告未按照本判决指定的期间履行义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。案件受理费4687元，由原告张磊负担1152元，被告史明昊负担3535负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区中卫市中级人民法院。审判员 冯麦玲二○二○年十一月十九日书记员 陈 娜本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百三十四条人民法院审理民事案件，除涉及国家秘密、个人隐私或者法律另有规定的以外，应当公开进行。离婚案件，涉及商业秘密的案件，当事人申请不公开审理的，可以不公开审理。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。