山东省济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0105民初4674号原告：李振华，男，住济南市。委托代理人陈豹，山东有诺律师事务所律师。被告：杨晓彦，住济南市。委托代理人赵风呐，山东圣义律师事务所律师。被告：山东中住地产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人李立华，董事长。委托代理人：董庆武，住济南市。原告李振华诉被告杨晓彦、山东中住地产经纪有限公司（以下简称中住公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月30日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李振华及其委托诉讼代理人陈豹，被告杨晓彦及其委托诉讼代理人赵风呐，被告中住公司的委托诉讼代理人董庆武到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李振华向本院提出诉讼请求：1.解除原告李振华与被告杨晓彦、中住公司于2016年7月31日签订的《房屋买卖合同》（编号：0012305）；2.被告杨晓彦向原告李振华双倍返还购房定金4万元；3.被告中住公司向原告李振华返还购房中介费用9500元；4.两被告共同赔偿原告李振华房屋差价损失（可得利益损失）55万元；5.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：2016年7月，经被告中住公司居间介绍，原、被告就被告杨晓彦儿子李林桥所有的位于济南市天桥区xxx宜达成一致，三方于2016年7月31日签订了《房屋买卖合同》，且原告按照合同约定向被告杨晓彦支付购房定金2万元。2017年2月，按合同约定双方办理过户手续时，被告杨晓彦因故不配合办理。2017年8月，原告李振华起诉被告杨晓彦及其儿子李林桥要求继续履行购房合同，但李林桥以对代理行为不知情为由拒绝履行。原告李振华因此而蒙受损失，现原告李振华提起诉讼，望判如所请。被告杨晓彦辩称，2016年8月10日，被告杨晓彦已经通知被告中住公司与原告李振华解除合同，被告中住公司遂电话通知原告李振华合同停止履行。届时合同已经解除，不必再次解除，也无需赔偿违约金。被告杨晓彦同意双倍返还原告李振华所付定金2万元。被告杨晓彦对于经济损失的产生并无过错，在得知房屋出卖受阻后第一时间尽到了告知义务，原告李振华在（2017）鲁0105民初3741号案件第一次开庭时提交的录音证据中可以证实该情况。原告李振华对于损失的扩大负有责任，应当自行承担相应损失。同时依据合同法116条，原告李振华既主张定金又主张违约金，当属重复主张，不应支持。被告中住公司辩称，房屋买卖合同未实际履行，被告中住公司同意退还原告李振华的中介费9500元。原告李振华主张的价差损失不应由被告中住公司承担。签订房屋买卖合同时，原告李振华在明知产权人尚未授权代理人签字订立合同，原告李振华仍自愿签字。另外，房屋买卖合同是2016年7月31日签订，2016年8月份产权人即表明不再继续履行房屋买卖合同，而且原告李振华在起诉状中称2017年2月份被告杨晓彦已经明确表示不想将房屋卖给原告，但是原告李振华未及时止损，却在四年后起诉要求被告中住公司承担所谓的可得利益损失，无任何事实和法律依据。综上所述，原告刘振华主张的差价及诉讼费均不应由被告中住公司承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方对证据进行了质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方无争议的事实本院认定如下：坐落于济南市天桥区xxx（以下简称涉案房屋）原产权人为案外人李林桥。2016年7月31日，被告杨晓彦以李林桥的名义与原告李振华、被告中住公司签订房屋买卖合同，约定原告李振华购买李林桥所有的涉案房屋，购房总价款为75万元，房屋建筑面积为74.06平方米。于签订上述合同同日，原告李振华向被告杨晓彦支付定金2万元，向被告中住公司支付中介费9500元。2017年2月8日，被告杨晓彦以李林桥不同意出售涉案房屋为由，在被告中住公司的安排下，与原告李振华就涉案房屋买卖合同的解除问题进行协商。诉讼中，原告李振华、被告杨晓彦及被告中住公司均认可涉案房屋买卖合同于2017年2月8日解除，且原、被告均认为2017年2月8日涉案房屋的市场价值为每平方米13750元。2017年8月11日，原告李振华作为原告，以被告杨晓彦、李林桥为共同被告，以被告中住公司及案外人中国建设银行股份有限公司济南珍珠泉支行为共同第三人，向本院提起诉讼，请求确认涉案房屋买卖合同合法有效，并要求继续履行该合同。庭审中，李林桥对签署涉案房屋买卖合同情况不予认可，且对其母亲杨晓彦的代理行为不予追认，亦不同意向李振华出售涉案房屋。随后，原告李振华将该案件撤回起诉。另查明，涉案房屋已于2019年9月11日由李林桥出售给案外人。本院认为，依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，原告李振华与被告杨晓彦、中住公司签订的房屋买卖合同系当事人真实的意思表示，合同内容未违反法律规定，虽涉案房屋的原产权人李林桥并未追认被告杨晓彦的售房行为，但并不影响房屋买卖合同的效力，故该合同合法有效，合同当事人应当按照合同约定履行各自的义务。现因被告杨晓彦已无法继续履行涉案房屋买卖合同的相关义务，应承担相应的违约责任。因诉讼中原、被告均认可涉案房屋买卖合同于2017年2月8日解除，对此本院予以确认。关于原告李振华要求被告杨晓彦双倍返还定金及赔偿房屋差价损失的请求。依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定：“买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。”第三十条规定：“买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。”本案中，原告李振华已向被告杨晓彦支付定金2万元，且当事人均认为2017年2月8日涉案房屋的市场价值为每平方米13750元，故涉案房屋买卖合同签订时的价格与涉案房屋买卖合同解除时的价格存在差价268325元，该差价损失已超过定金，故本案原告李振华主张双倍返还定金与赔偿差价损失可以并处，且原告李振华未能举证证明其他损失数额，故本院认定原告李振华的实际损失为涉案房屋的差价损失。但原告李振华作为购房者对所购买的房屋应当负有注意义务，因签订涉案房屋买卖合同时涉案房屋登记的所有权人并非被告杨晓彦，其与被告杨晓彦签订合同应当知晓相应的法律后果及风险，因此原告李振华亦存在一定过错，应扣减被告杨晓彦应承担的赔偿数额。综上，本院酌定被告杨晓彦应向原告李振华双倍返还定金40000元，并赔偿经济损失187827元。关于原告李振华要求被告中住公司承担赔偿责任的问题。因被告中住公司在涉案房屋买卖合同中系居间方，且未约定被告中住公司应承担因涉案房屋买卖合同无法继续履行而解除的违约责任，因此原告李振华要求被告中住公司承担违约赔偿责任的请求，没有依据，本院不予支持。但因被告中住公司系专业从事提供房屋买卖合同订立的媒介服务主体，对当事人订立房屋买卖合同所需手续及主体资格均具有审查及注意义务，且被告中住公司亦同意向原告李振华返还中介费9500元，故对原告李振华要求被告中住公司返还中介费9500元的请求，本院予以支持。综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第三十条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告李振华与被告杨晓彦、被告山东中住地产经纪有限公司签订的《房屋买卖合同》于2017年2月8日解除；二、被告杨晓彦于本判决生效之日起10日内向原告李振华双倍返还定金40000元。三、被告杨晓彦于本判决生效之日起10日内向原告李振华支付房屋差价损失187827元。四、被告山东中住地产经纪有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李振华返还中介费9500元。五、驳回原告李振华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取计4650元，由被告杨晓彦承担3255元，由原告李振华承担1395元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员 王 善二〇二〇年十一月二十七日书记员 高紫璇