黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1004民初691号 原告：关祥发，男，1962年5月10日出生，住黑龙江省绥芬河市。 委托诉讼代理人：王玮平，黑龙江博学律师事务所律师。 被告：牡丹江市英华房地产开发有限公司，住所地牡丹江市爱民区中华路****。 法定代表人：宋睿，男，该公司总经理。 委托诉讼代理人：刘振海，男，该公司员工。 委托诉讼代理人：刘天宇，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。 原告关祥发与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司（以下简称英华房产公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年8月31日、9月24日、11月5日公开开庭进行了审理。2020年8月31日、9月24日开庭时原告关祥发的委托诉讼代理人王玮平到庭参加诉讼、被告英华房产公司经传票传唤未到庭参加诉讼。2020年11月5日开庭时原告关祥发的委托诉讼代理人王玮平、被告英华房产公司的法定代表人宋睿及其委托诉讼代理人刘天宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 关祥发向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间的编号分别为X2、X3的两份X铭苑优先认购权协议合法有效；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年9月17日原告向杨某1出借195.5元。杨某1仅偿还部分本金和利息，仍欠原告50万元未能偿还，而被告因开发建设的X铭苑小区工程欠付杨某1工程款，故经结算和协商，将原告与杨某1的借款关系转化为原告与被告之间的房屋买卖关系，原告向被告购买X铭苑小区X号楼2单元10层1002号房屋（建筑面积63.76平方米）、X号楼2单元11层1102号房屋（建筑面积63.76平方米）、借款本金50万元及对应利息与购房款53.9792万元互相抵销，被告与杨某1之间工程款债权相抵销53.9792元。协商和结算后，被告于2015年5月27日与原告签订编号分别为X2、X3两份X铭苑优先认购权协议，并同时出具了收据，原债权凭证交还给杨某1。原告认为：原告与被告之间签订的编号分别为X2、X3的两份《X铭苑小区优先认购权协议》约定了购买房屋的具体位置、价格、不得变更买受人及出现面积差时的处理方式等条款，X铭苑小区优先认购权协议中原告与被告约定的条款内容已具备商品房屋买卖合同的主要内容，故原告与被告之间形成认购商品房买卖关系，被告已取得商品房预售许可证，该协议不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的《X铭苑小区优先认购权协议》合法有效，故原告诉至法院，请求如上。 英华房产公司辩称，1.原告所举示的证据不能证明原告与杨某1存在债权、债务关系；2.英华房产公司通过杨某1找到关祥发签订协议书约定由关祥发支付合同项下的款项，但关祥发至今未支付，与原告所主张的事实完全不符。 本案争议焦点为：一、原、被告之间签订的四份X名苑优先认购权协议是否合法有效；二、原、被告之间是何种法律关系，是否存在债权、债务关系；三、原告的各项诉讼请求是否有事实及法律依据。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。被告对原告申请法院调取的X铭苑预售许可证无异议，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据一、银行卡交易明细清单一份、银行卡取款凭证复印件一份。证明原告于2011年9月19日按杨某1的指示，将出借给杨某1的195.5万元汇入杨某1的哥哥杨某2处，杨某1向原告借款195.5万元。 本院认为，因英华公司对该组证据的形式要件没有异议，故本院对该组证据的形式要件予以确认。该组证据结合庭审调查能够证实2011年9月19日关祥发自银行卡中转账195.5万元给杨某2的事实，本院予以确认，但无法证实其他证明问题，对此不予确认。 证据二、（2017）黑1004民初870号民事裁定书复印件1份、起诉状复印件1份、施工合同复印件1份，证明被告曾于2017年7月27日立案起诉杨某1建设工程施工合同纠纷，于2017年12月19日申请撤诉，该事实足以证明被告与杨某1之间存在建设工程施工合同关系，双方存在债权债务关系。在被告的起诉状中，被告自认支付进度款及预支款8500万元。本案涉案房屋是被告向杨某1抵顶的工程款。同时，在双方的施工合同中，明确约定以房屋抵顶工程款。 本院认为，该组证据能够证明英华房产公司与杨某1之间存在建设工程施工合同关系，且付款方式约定为“总工程款80%现金支付，20%以在建商品房抵顶工程款”的事实，本院予以采信。 证据三、编号为X2、X3的X铭苑优先认购权协议复印件两份、收据复印件两份（均与原件核对无异）。证明原告出借给杨某1借款后，杨某1偿还了部分本金，尚欠原告50万元的本金及对应利息，故在2015年5月27日，经原告、被告和杨某1协商确定，因被告开发建设的X铭苑小区应当支付给杨某1工程款，所以将原告与杨某1的借款关系，转化为原告与被告之间的房屋买卖关系，原告向被告购买X铭苑小区X号楼2单元10层1002号房屋，X号楼2单元11层1102号房屋，购房款总额为53.9792万元，该购房款与借款本金50万及对应利息互为抵消。同日，原告与被告签订X铭苑小区优先认购权协议，被告为原告出具了收据。。 本院认为，原告举示的该证据能证明原、被告双方签订了协议编号为X2、X3的X铭苑优先认购协议2份，英华房产公司为原告出具相应购房款收据的事实，本院予以确认。 被告英华房产公司未向法庭举示证据。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年5月27日原告关祥发与被告英华房产公司分别签订了协议编号【X2】、【X3】的X铭苑优先认购权协议，编号【X2】协议约定原告关祥发购买X铭苑X号楼2单元10层1002号房、建筑面积63.76平方米、单价4208元/平方米、总价款268302元，编号【X3】协议约定原告关祥发购买被告英华房产公司开发建设的X铭苑X号楼2单元11层1102号房、建筑面积63.76平方米、单价4258元/平方米、总价款271490元；英华房产公司向原告关祥发开具对应的2份房款收据。上述认购书所涉房屋系在建工程，尚未交付给本案原告。英华房产公司于本案诉前已取得商品房预售许可证。 2011年9月19日关祥发向案外人杨某2的银卡内汇入195.5万元。关祥发称，因杨某1在建设工程施工中缺少资金，向其借款195.5万元，款项按杨某1的要求汇入杨某2（杨某1的哥哥）名下，杨某1偿还145万元本金，截止到2015年5月27日时尚有50万元本金及利息未能偿还，因杨某1为英华房产公司施工建设X铭苑小区，英华房产公司欠付杨某1施工款，杨某1领着关祥发、关祥发到英华房产公司售楼处，签订了涉案的两份认购书，用于抵顶50万元债务的本金及利息，但未举示充分证据证实。英华公司称因资金紧张通过杨某1向关祥发借款40万元，约定利息5分，两处诉争房屋为借款的抵押物，但未举证证实。 另查，英华房产公司与案外人杨某1签订建设施工补充协议书，约定杨某1包工包料负责X铭苑小区中部分工程的施工，工程款支付方式为80%现金支付，20%以在建的商品房抵顶工程款。合同下方加盖英华房产公司公章，并有英华房产公司法定代表人宋睿及案外人杨某1签字，但无具体签订时间。2017年7月27日,英华房产公司向本院起诉杨某1，要求杨某1返还英华房产公司多支付的工程款，于2017年12月19日申请撤诉。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。第三十二条规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”。第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效”。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。本案中，原告关祥发与被告英华房产公司签订协议编号【X2】、【X3】的2份X铭苑优先认购权协议，有原告关祥发的签字，盖有被告英华房产公司的公章，有法定代表人宋睿的签名，无证据证实该协议存在违反法律、行政法规的强制性规定及公序良俗的情形，应认定双方签订的《X铭苑优先认购权协议》合法有效。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的，合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(2)恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。”英华房产公司在本案诉前已取得涉案房屋的预售许可证，不符合上述法律规定导致合同无效的情形。关祥发是否实际交付购房款亦非合同无效的抗辩理由，故本院对英华房产公司提出的合同无效的抗辩理由不予支持。英华房产公司虽称签订X铭苑优先认购权协议不是其真实意思表示，其与关祥发签订X铭苑优先认购权协议，是用诉争的两处房屋作为40万元借款担保，两处房屋的抵押期限为半年，但在英华公司向关祥发出具的X铭苑优先认购权协议和收据中均未记载抵押字样及事项，且英华公司亦未举示证据证实借款抵押担保的证据，故本院对英华公司抗辩意见亦不予支持。 关于本案是否应追加杨某1为第三人的问题。关祥发虽通过杨某1与英华房产公司签订定认购权协议，但英华房产公司已与关祥发签订两份X铭苑优先认购权协议并出具票据，在2015年5月27日签订两份X铭苑优先认购权协议时，杨某1仍在施工，杨某1与英华房产公司亦约定工程款支付方式为80%现金支付，20%以在建的商品房抵顶工程款。英华公司与关祥发签订X铭苑优先认购权及出具票据的行为，也是消灭与杨某1债务的方式，且杨某1与原告、被告所指向的诉讼标的不是共同的，不属于必要共同诉讼，故无需追加杨某1作为本案第三人加参诉讼。 综上所述，本院对原告主张确认原被告之间的编号分别为X2、X3的两份X铭苑优先认购权协议合法有效的诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第四十四条第一款、第五十二条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十一条的规定，判决如下： 原告关祥发与被告牡丹江市英华房地产开发有限公司于2015年5月27日签订的协议编号分别为X2（X铭苑X号楼2单元11层1002室）、X3（X铭苑X号楼2单元10层1102室）的两份X铭苑优先认购权协议合法有效。 案件受理费9198元，减半收取计4599元，由被告牡丹江市英华房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 汪 淯 二〇二〇年十一月六日 书记员 李稳桥