广西壮族自治区北海市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂05民终1657号 上诉人（一审原告、反诉被告）：朱定娟，女，1986年7月18日出生，汉族，住广西合浦县。 委托诉讼代理人：林忠成，男，1975年1月15日出生，汉族，住广西北海市海城区，系朱定娟同事。 被上诉人（一审被告、反诉原告）：北海恒立房地产开发有限公司，住所地广西北海市南京路东侧，金海岸大道以北（恒立蓝海名都小区内），统一社会信用代码：91450500690210485Y。 法定代表人：王威，执行董事。 委托诉讼代理人：胡振江，广西海鑫律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李祖松，男，1983年4月1日出生，汉族，住广西北海市上海路**光源星海名城******，公民身份号码：。系该公司职工。 上诉人朱定娟因与被上诉人北海恒立房地产开发有限公司（简称恒立公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初641号民事判决，向本院提出上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人朱定娟的委托诉讼代理人林忠成、恒立公司的委托诉讼代理人胡振江、李祖松到庭参加询问。本案现已审理终结。 朱定娟上诉请求：撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初641号民事判决，依法改判恒立公司退回多收朱定娟的房租12300元、物业费922.5元及占用多收这部分费用产生的利息1884元（按中国人民银行同期贷款年利率4.75%，以13222.5元为基数，暂从2017年4月20日计至2020年4月19日，以后按同一标准计算至清偿之日止），合计15106.5元。事实和理由：一、一审法院没有核实朱定娟提供证据的真实性，判决没有事实依据，属于推理判决；二、一审判决适用法律错误；三、恒立公司急于出租案涉商铺，遂答应以40元/平方米价格出租给朱定娟，并承诺商铺门前道路未修好前则维持租金不变，2015年4月23日，恒立公司答复两间铺面面积为99平方米，如有误则以房产证标注为准。但朱定娟却发现租赁商铺面积有误，其后向恒立公司提出质疑，恒立公司核实后证实是员工统计面积错误并由其下属物业办公室下发通知予以更正，此后房租与物业费都是按照更正后的面积计算。朱定娟针对2017年6月前恒立公司虚报面积多收取的房租及物业费多次向其提出退还要求，但恒立公司以各种理由推脱，拒不退回多收的费用。恒立公司蓄意隐瞒出租的铺面实际使用面积，在一审答辩中编造虚假说辞，欺骗法庭。 恒立公司辩称：一、恒立公司是按双方约定收取的房屋租金，并未故意隐瞒案涉商铺面积，也未多收取房屋租金；二、案涉商铺物业费并非恒立公司收取，恒立公司依法不负退赔义务。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，朱定娟的上诉请求没有任何事实和法律依据，请二审法院查明事实依法驳回。 朱定娟向一审法院起诉请求：恒立公司退回多收朱定娟的房租12300元、多收的物业费922.5元及占用多收的这部分费用产生的利息2380元（按年利率6%，以13222.5元为基数，暂且从2017年4月20日计至2020年4月19日，以后按同一标准计算至恒立公司退清款项为止），合计共15602.5元。 恒立公司向一审法院提起反诉请求：朱定娟补交欠缴租金2214元以及滞纳金193元（滞纳金按中国人民银行同期贷款利率，自2018年5月23日暂计至2020年5月25日，以后另计至实际清偿之日）。 一审法院判决：一、驳回原告（反诉被告）朱定娟的本诉请求；二、驳回被告（反诉原告）北海恒立房地产开发有限公司的反诉请求。案件本诉受理费减半收取95元，由原告朱定娟负担；反诉受理费减半收取25元，由反诉原告北海恒立房地产开发有限公司负担。 本院二审期间，朱定娟向本院提交如下证据：1.申请书，拟证明铺面门前道路未修通前按40元/平方米收取租金；2.现场谈话录音，拟证明案涉商铺面积错误是由恒立公司造成的，朱定娟要求其返还多收取的房租及物业费用。恒立公司质证认为，对证据1、证据2的三性均不予认可。本院认证认为，朱定娟当庭提交的证据不属于本案认定事实的关键证据，且证据1拟证明的事实已由一审法院予以认定，证据2的录音不能证明系恒立公司工作人员陈述，本院对该两份证据均不予采信。 本院经二审审理，对一审判决认定的案件事实予以确认。 另查明，恒立公司销售部张光义于2017年7月13日出具字条给物业办，载明从2017年6月起案涉商铺租用面积更改为86.73平方米。 本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。本案的租赁物房屋为位于北海市门号，朱定娟与恒立公司订立的《商铺租赁合同》第二条约定:本房屋月租金为：第一年每平方米40元/月；第二年每平方米50元/月；第三年每平方米60元/月；租赁面积99平方米，三年合计总租金178200元。从该条约定来看，双方当事人采取的是按面积计算商铺租金的方式，朱定娟自2015年4月25日至2018年1月26日共计向恒立公司支付租金153900元，根据恒立公司于2017年6月12日向朱定娟出具的《通知》表明，因南京路修好通车，租金由40元/平方米涨至60元/平方米，次日，公司销售部张光义向物业办出具说明，告知案涉商铺租用面积更改为86.73平方米，即案涉商铺的实际使用面积为86.73平方米，而朱定娟与恒立公司在此前一直按照约定的使用面积99平方米计算租金，由于双方对因面积误差结算的租金并未达成一致意见，朱定娟也并未以明示的方式放弃其向恒立公司追偿多支付的租金，故其请求恒立公司退还多收取的租金有事实依据，本院予以支持，双方的租金应据实另行结算。因恒立公司通知朱定娟于2017年6月1日起恢复60元/平方米的价格计付租金，则2015年5月23日至2017年5月31日，案涉商铺租金为84268元（86.73㎡×40元/㎡×24个月+86.73㎡×40元/㎡÷31天×9天=84268元）,2017年6月1日至2018年5月22日，案涉商铺的租金为61057.92元（86.73㎡×60元/㎡×11个月+86.73㎡×60元/㎡÷30天×22天=61058元），故自2015年5月23日至2018年5月22日，案涉商铺租金总额为145326元（84268元+61058元=145326元），恒立公司应退还多收朱定娟的租金为8574元（153900元-145326元=8574元）。一审法院以双方均无证据证明另行结算的租金，推定双方当事人已认可租赁期间案涉商铺价格、面积变化，且案涉租赁合同已实际履行完毕，进而判令驳回朱定娟请求退还多支付租金的诉求不当，本院予以纠正，并按照上述计算的租金数额对朱定娟的诉请予以支持。另，根据本案证据显示，恒立公司从2017年7月13日起知晓案涉商铺面积有误，故应从该时间点起计恒立公司占用多收租金对朱定娟产生的利息损失，以8574元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日，此后按照中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。此外，朱定娟主张多支付的物业费及利息诉请，因该项费用不属于恒立公司收取，故应驳回该项诉讼请求。一审法院驳回恒立公司的反诉请求并无不当，本院予以维持。 综上所述，朱定娟的上诉请求部分成立，对成立部分本院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销广西壮族自治区北海市银海区人民法院（2020）桂0503民初641号民事判决； 二、被上诉人北海恒立房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人朱定娟退还租金8574元及支付利息（以8574元为基数，从2017年7月13日起至2019年8月19日，按照中国人民银行同期贷款利率计算；从2019年8月20日至清偿之日止，按照中国人民银行授权的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）； 三、驳回上诉人朱定娟的其他诉讼请求； 四、驳回被上诉人北海恒立房地产开发有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审本诉案件受理费减半收取95元，由朱定娟负担43元，北海恒立房地产开发有限公司负担52元，一审反诉案件受理费减半收取25元，由北海恒立房地产开发有限公司负担；二审案件受理费240元，由朱定娟负担108元，北海恒立房地产开发有限公司负担132元。 本判决为终审判决。 审判长  何能媛 审判员  文庆强     审判员  明智   二〇二〇年十一月十九日 法官助理 余园园   书记员  童华健