江苏省淮安市淮安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0803民初4814号 原告：淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会，住所地淮安市淮安区亚特蓝郡小区**楼**。 负责人：袁玲，该业委会主任。 委托诉讼代理人：张永岗，淮安市淮安区钦工法律服务所法律工作者。 被告：南京裕居物业服务有限公司，，住所地南京市江宁区禄口街道海棠苑商铺B－02（江宁开发区） 法定代表人：陆郁军，该公司总经理。 委托诉讼代理人：李明，江苏普非特律师事务所律师。 原告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会(以下简称亚特蓝郡业委会)与被告南京裕居物业服务有限公司（以下简称裕居物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月23日立案后于2020年6月23日作出（2020）苏0803民初1012号民事判决书。被告不服该判决并提出上诉。江苏省淮安市中级人民法院于2020年10月21日作出（2020）苏08民终2186号民事裁定书，裁定撤销本院（2020）苏0803民初1012号民事判决、发回本院重审。本院立案重审后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告亚特蓝郡业委会委托诉讼代理人张永岗，被告裕居物业公司委托诉讼代理人李明均到庭参加诉讼。本院现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、要求被告立即撤离淮安区亚特蓝郡小区第21号楼2楼、3楼物业服务用房，终止该小区相关物业服务，并移交由其保管的所有小区业主信息档案材料；2、要求被告承担诉讼费用。 事实和理由：2015年12月16日，被告裕居物业公司与淮安福维尔置业有限公司签订《淮安亚特蓝郡物业合作协议》一份，约定由被告为小区提供物业服务。目前，该合作协议已经期满，被告应当撤离小区的物业服务。此后，在2016年3月1日被告裕居物业公司又与淮安福维尔置业有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由被告公司为亚特兰郡小区提供物业服务。该合同系无固定期限的合同，根据法律规定可以随时终止。另，合同第三十一条约定，该合同期限自小区业主大会召开、业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订新的物业服务合同时止。该条款属于侵犯业主利益之条款，应当认定为无效。即使该条款有效，现因小区业主大会已经召开、业主委员会也受托与新的物业服务企业签订了物业服务合同，故依据该条的约定被告与开发商签订的《前期物业服务合同》也应当终止。原告作为业主的代表有权要求被告撤离物业用房、停止物业服务并交付相关的资料。 被告裕居物业公司辩称，一、被告裕居物业公司与淮安福维尔置业有限公司签订的《淮安亚特蓝郡物业合作协议》是一种意向性协议，并未实际履行。所以，该协议即使已经到期，也不存在被告履行物业服务应当终止的说法。第二，被告裕居物业公司与淮安福维尔置业有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效，裕居物业公司有权依据该合同约定使用小区的物业用房并提供物业服务。《前期物业服务合同》第三十一条，是有效条款，该条款是对合同终止条件的约定，并未侵犯小区业主的自治权利益。目前该条款约定的条件尚未成就，即小区业主尚未与其他物业服务企业签订合法有效的物业服务合同。其间，虽然原告作为小区的业主委员会已经与其他物业服务企业签订了物业服务合同，但是该合同应当属于无效合同。其中，关于该合同效力的诉讼正在由案外人起诉并在人民法院审理过程中，其有效性尚未得到法律的确认。故，《前期物业服务合同》终结的条件尚未真正成就。第三，《前期物业服务合同》是约定了终止条件的合同，非无固定期限的合同。原告如果要求终止该合同、解聘我公司，应当履行法定的程序即经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。原告的诉请不符合该法定条件，不能得到法律的支持。综上，要求驳回原告的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：淮安市福维尔置业有限公司系从事房地产开发的企业法人，淮安亚特蓝郡小区系由该公司开发建设。 淮安市福维尔置业有限公司与被告裕居物业公司于2015年12月16日签订《淮安亚特蓝郡物业合作协议》一份，该协合作议约定，淮安市福维尔置业有限公司将开发建设的亚特蓝郡小区物业项目先期物业管理权（业委会成立前）委托双方共同合作管理，由双方共同在项目所在地注册成立裕居物业淮安分公司进行经营管理；合作期限，双方同意中标后合作期限为三年，从2015年12月16日起至2018年12月15日止；协议期满后，双方另行协商若能达成共识则可续签本合同项目物业委托管理协议；期满若未能协商一致裕居物业公司退出本项目，将项目管理权移交给淮安市福维尔置业有限公司；若淮安市福维尔置业有限公司确定新的物业公司，裕居物业公司无条件为淮安市福维尔置业有限公司与第三方合作提供方便并做好物业交接事项。 2016年3月1日，淮安福维尔置业有限公司作为开发商与被告裕居物业公司又签订了关于亚特蓝郡小区的《前期物业服务合同》一份，其中第三十一条约定：本合同期限自签订《前期物业服务合同》之日起至小区业主大会召开，业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订新的物业服务合同生效日止。该合同于2017年1月4日获得主管部门的备案。在备案中，主管部门同意予以备案的主要内容为：一、项目—亚特蓝郡；二、委托单位—淮安福维尔置业有限公司；……；七、物业服务合同期限：2016年3月1日至小区成立（召开）业主大会、业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订新的物业服务合同止。《前期物业服务合同》签订后，裕居物业公司委派南京裕居物业服务有限公司淮安分公司实际进驻小区并提供了物业服务。 2019年6月6日，首届亚特蓝郡业主委员会成立并经过主管部门备案。业主委员会就物业服务事宜广泛征求广大业主意见，多数业主同意聘用新的物业服务企业。后业主委员会进行对外招标，江苏宏志物业服务公司于2019年10月21日中标，并与亚特蓝郡业委会签订《物业服务合同》。合同签订后，原告通知被告裕居物业公司撤出亚特蓝郡小区，遭被告拒绝，导致江苏宏志物业服务有限公司不能进入亚特蓝郡小区从事物业管理服务。 南京裕居物业服务有限公司淮安分公司于2020年8月6日登记注销。 上述事实，有合同书、通知书、调查数据表、工商登记信息等证据以及庭审笔录，本院予以确认。 本院认为，《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业；特殊情况下，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。本案中，被告裕居物业公司与淮安福维尔置业有限公司于2015年12月16日签订的《淮安亚特蓝郡物业合作协议》，从内容上看属于合作性协议，是开发商和物业服务企业共同从事物业服务的协议。该协议违反了房地产开发与物业管理相分离的法规原则，具有一定的违法性。当裕居物业公司与淮安福维尔置业有限公司于2016年3月1日签订了《前期物业服务合同》后并实际按照该合同履行时，双方之间达成的新的合意应当终止了《淮安亚特蓝郡物业合作协议》并实际形成了新的物业服务合同法律关系。新的合同体现出当事人的真实意思表示且不违反法律的强制性规定，属有效合同，双方当事人应当全面实际履行。其中，虽然该《前期物业服务合同》注明了合同系由甲方（开发商）选聘了乙方（被告公司），未能体现出按照《物业管理条例》的规定履行了公开招标的程序，从而使得该合同具有一定的局限性，但该局限性不妨碍作为民事合同有效的认定。 关于原告是否有权解聘小区的原物业服务企业的问题。《物业管理条例》规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同；前期物业服务合同可以约定期限，但是，期限未满，业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。这些规定，体现了开发商应当用公开招标的方式聘请前期物业服务企业的义务，更强调了房屋销售后实际业主具有自我决定物业服务企业的自主权。本案中，原告在征求业主意见后通过公开招标的形式选聘物业公司，并与新的物业服务企业签订了新的物业服务合同且予以公示，体现了双方用合法的程序缔结合同的真实意思表示，同时也体现了双方对上述法律规范的遵守和自主权的正当行使，其行为应当受到法律的保护。在本案中被告裕居物业公司与开发商签订的《前期物业服务合同》的第三十一条，属于合同终止条件的约定，该约定符合《物业管理条例》规定的精神和合同法的规定，属于有效条款。本案中，原告与新的物业服务企业已经签订了新的《物业服务合同》，《前期物业服务合同》所约定的终止条件应当成就且应当终止。在此情形下，原告作为业主的代表有权要求被告退出物业服务管理区域并履行移交相关资料的随附义务。 本案中，《前期物业服务合同》在备案时，主管部门对合同的终止期限予以确定，即确定为“业主委员会受业主大会委托与物业服务企业签订新的物业服务合同止”。这是对《前期物业服务合同》期限的明确认定，反映了行政主管部门亦主张只要业委会与新的物业服务企业自主签订了新的物业服务合同，旧的前期物业服务合同就应当终止；而不是强调必需签订一个经过司法程序确认的有效且生效的新合同时旧合同才能终止。同时，这种确认也体现了行政主管部门对业主自治权的维护和强调，《前期物业服务合同》的双方当事人应当予以遵守。实质上，新的物业合同的签订，也标志着业主“辞退旧物业公司，招聘新物业公司”的内心意思。这种自主意志的维护，是对业主自主权的正当保障，也是尽快完成新旧物业公司交接、确保小区物业服务工作正常运行的保障。即使新的物业服务合同存在纠纷，这种纠纷也不当然是对原告与被告之间纠纷的调和。因此，从更深层次的意义上来讲，原告的诉讼请求，亦应当予以支持。与此同时，从被告的角度出发，在诉讼中未能举证充分的证据证明原告与新的物业服务公司签订的合同无效或可撤销，亦未能举证足以否定原告所主张事实的基本证据。故，对被告的抗辩意见，本院不予采纳。 依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十二条，《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十四条、第二十六条之规定，判决如下： 被告南京裕居物业服务有限公司于本判决生效后三日内撤离淮安区亚特蓝郡小区第21号楼2楼、3楼物业服务用房、终止该小区相关物业服务并向原告淮安市淮安区淮城街道亚特蓝郡小区业主委员会移交该小区业主的信息档案资料。 案件受理费160元（原告已预交80元），减半收取80元，由被告南京裕居物业服务有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，预交上诉案件受理费。 审 判 长  张锦武 人民陪审员  袁国民 人民陪审员  邵鹏飞 二〇二〇年十一月二十五日 书 记 员  吴 双 附：裁判依据的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。 当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。 第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《物业管理条例》 第十一条下列事项由业主共同决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）选聘和解聘物业服务企业； （五）筹集和使用专项维修资金； （六）改建、重建建筑物及其附属设施； （七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 第十二条业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。 业主可以委托代理人参加业主大会会议。 业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第二十四条国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。 住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。 第二十六条前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。