湖南省攸县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0223民初2352号原告：攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会，住所地：攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区。负责人：夏其德，系该小区业主委员会主任。委托诉讼代理人：尹坚定，湖南湘东律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：攸县东风投资置业有限公司，住所地：攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区。负责人：宁冬连，系该公司总经理。委托诉讼代理人：付湘龙,湖南人信律师事务所律师,代理权限:特别授权。被告：王建国，男，汉族，1951年11月9日出生，湖南省攸县人，住湖南省攸县。委托诉讼代理人：廖正春，湖南华安律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会（以下简称攸县蔚蓝国际小区业委会）与被告攸县东风投资置业有限公司（以下简称攸县东风公司）、王建国物权保护纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理，依法适用普通程序于2020年8月11日公开开庭进行了审理。原告攸县蔚蓝国际小区业委会负责人夏其德及其委托诉讼代理人尹坚定、被告攸县东风公司的委托诉讼代理人付湘龙、被告王建国及其委托诉讼代理人廖正春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告攸县蔚蓝国际小区业委会向本院提出诉讼请求：1、判决确认被告攸县东风投资置业有限公司与被告王建国签订的蔚蓝国际小区地下车位转让协议无效；2、判决确认被告攸县东风投资置业有限公司与被告王建国签订的蔚蓝国际小区地下车位转让协议所涉地下车位属于原告方所有。事实和理由：攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区系被告攸县东风投资置业有限公司的开发项目之一，其中该楼盘的地下空间等人防工程系已列入开发成本，属于攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区全体业主所有，2018年12月1日，两被告之间就原本属于全体业主所有的地下车位进行非法转让，严重地侵害了全体业主的合法权益，原告为维护全体业主的合法权益，依法提起诉讼，请求依法判决。原告攸县蔚蓝国际小区业委会为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、车位转让协议复印件1份，拟证明两被告之间就车位转让的事实；2、王建国与黄荣等人就84个车位签订的购买协议复印件7份，拟证明其中存在一人购买十多个车位的事实。被告攸县东风公司辩称，1、本案所涉及的地下车库是建筑的专有部分，是经过部门审批规划的，是独立部分；2、本案所涉的地下车库不是人防工程，当时建筑地下车库的时候，是缴纳了人防建设的费用；3、本案所涉及的车库，原、被告之间是有约定的，根据约定的内容是可以转让出售的。故原告的诉请是没有法律依据的，请求法院依法驳回原告诉请。被告攸县东风公司为支持其答辩意见向本院提供了如下证据：1、建设工程规划审批单复印件1份，拟证明该地下车库是经过批准建设的，并且该车库是不计容建筑面积；2、攸县人民防空办公室文件1份及发票1张，拟证明该小区的地下车库不是人防设施，被告已经按规定缴纳了易地建设人防设施的费用；3、不动产测量报告复印件2份，拟证明商品房的买受人购买的商品房的面积中的公摊面积当中不包括地下车库的面积；4、夏其德的攸县商品房买卖合同1份，拟证明依据合同约定被告有权对地下车库进行出让的事实。被告王建国辩称，1、2018年12月1日，其与被告攸县东风公司签订《协议》，协议中约定：被告攸县东风公司将其名下东风蔚蓝国际小区一期40个地下车位，以5万元/个的价格抵付其东风蔚蓝国际一期工程款，抵付金额为200万元。该协议并未排除或者限制小区业主正当、合法权益，小区业主如需使用车位应当合法地通过租赁或者购买来实现，而不是既不租赁也不购买，粗暴的抢占他人车位。2、被告攸县东风公司作为诉争地下车位的投资者，依法对诉争地下车位享有合理占有、使用、收益的权利。根据《物权法》第七十四条的规定“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”之规定，以及《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定，被告攸县东风公司作为蔚蓝国际小区地下车位的开发商，其与小区业主签订的《商品房买卖合同》已明确约定相关内容。现房产测绘中并未将地下车位计入公摊范围内，又根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有”之规定，地下车位所包含的人防建筑面积部分虽具有人防性质，但并未排除被告攸县东风公司作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、收益的权利。综上，请求法庭依法查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。被告王建国为支持其答辩意见向本院提供了如下证据：1、工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议复印件1份，拟证明因攸县东风公司欠付王建国攸县东风蔚蓝国际一期施工工程等工程款，双方于2017年6月26日，约定以攸县蔚蓝国际地下车位抵押的方式进行支付，没有影响各个业主的使用的事实；2、（2019）湘0223民初106号民事判决书1份，拟证明到目前为止，攸县东风公司尚欠付王建国工程款7342776元及违约金的事实。本院在庭审中组织原、被告对本案证据进行质证，双方当事人的质证意见如下：（一）被告攸县东风公司对原告提供的证据1的真实性、合法性、关联性无异议，但对证明目的有异议，认为涉案车位是因东风公司欠付王建国建设蔚蓝国际小区的工程款，是抵扣工程款；对原告提供的证据2认为其公司没有介入，是被告王建国处分自己的权益，与其公司无关。被告王建国对原告提供的证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，认为该协议中所体现的内容只是一种以地下车库抵付工程款的方式解决两被告之间的债权债务关系而已；认为被告攸县东风公司拥有对地下车库的使用权，其作为被告开发的东风蔚蓝国际的项目实际施工人，经多份生效法律文书确认其对被告享有债权，双方以地下车库抵工程款的方式来解决双方之间的债权债务关系，并没有排除小区业主对地下车库的使用需求，也没有损害小区业主的利益，故该协议真实、合法有效；对原告提供的证据2的真实性有异议，均是复印件，未提供原件核对，从协议中的内容看出，该份证据的丙方，都是蔚蓝国际项目的材料供货商、劳务工程施工人等，签订的协议也是为了解决与被告攸县东风公司的工程款的结算问题，以车位抵付的方式达到执行工程款的目的，这些协议没有排除小区业主对地下车库的使用需求，也没有损害小区业主的利益。（二）原告攸县蔚蓝国际小区业委会对被告攸县东风公司提供的证据1的真实性、合法性没有异议,但对证明目的有异议,认为该建设工程规划审批单不能证明地下车库系由被告攸县东风公司单独投资,地下车库是所有业主共同投资的,应当属于全体业主共同所有;对证据2,认为该份证据亦不能证明涉案车库是被告攸县东风公司投资的；对证据3的真实性、合法性没有异议,但认为买受人购买的商品房的公摊面积包括了地下车库；对证据4的三性没有异议，但对证明目的有异议，认为涉案车库是全体业主所有的，不是夏其德个人所有的，不能单独从其签订的攸县商品房买卖合同中体现出来。被告王建国对被告攸县东风公司提供的证据1、2、3、4均无异议。（三）原告攸县蔚蓝国际小区业委会对被告王建国提供的证据1、2的真实性、合法性没有异议，但对证据目的有异议，认为被告攸县东风公司欠王建国的工程款，双方之间对债权债务的处理不能损害全体业主的合法利益，现被告攸县东风公司以这种方式将车位转让给被告王建国，影响了全体业主的利益。被告攸县东风公司对被告王建国提供的证据1、2均没有异议，认为是事实。结合原、被告双方的质证意见，本院对本案的证据认定如下：原告提供的证据1、2，本院对真实性予以认可，对协议的效力即本案涉案地下车库的权属本院将进行综合认定；被告攸县东风公司提供的证据1、2、3、4，原告及被告王建国对其真实性均无异议，本院对真实性予以认可，对被告攸县东风公司对本案涉案的地下车库的处理是否合法有效本院将进行综合认定；被告王建国提供的证据1、2，原告及被告攸县东风公司对其真实性均无异议，本院对真实性予以认可，对被告攸县东风公司与被告王建国之间对本案涉案的地下车库的处置协议是否合法有效，本院将结合全案事实进行综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：攸县东风蔚蓝国际系被告攸县东风公司以出让方式取得土地使用权、建设工程规划许可证,合法进行建设的房地产项目。攸县东风蔚蓝国际小区2017年12月28日经攸县住房和城乡规划建设局审批同意总建筑面积为99639.92㎡，计容建筑面积83951.48㎡，不计容建筑面积15688.44（其中地下车库总面积14842.79㎡，均为不计容建筑面积）。2014年11月3日，攸县人民防空办公室出具关于蔚蓝国际项目人防工程的批复，同意被告攸县东风公司蔚蓝国际项目人防工程易地建设，但必须依规缴纳防空地下室易地建设费。被告攸县东风公司按规定缴纳了人防易地建设费。东风蔚蓝国际小区建成后,购房业主陆续入住,于2016年8月10日经攸县房地产管理局备案成立了原告攸县蔚蓝国际小区业委会。2017年6月26日，被告攸县东风公司（甲方）与被告王建国（乙方）签订了《工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议》，约定：“……一、攸县东风蔚蓝国际一期工程总价……二、付款时间及方式……（二）、除（一）外，余下未支付款项按下列约定进行：……3、甲方以攸县蔚蓝国际项目地下车位抵押的方式向乙方支付工程款1428万元（该车位估价5万元一个，甲方负责销售，乙方也可协助）每销售一个甲方支付5万元给乙方，截至该车位销售款抵扣该款项为最终支付日期，车位价格按市场价不得引发业主之间的矛盾。2018年12月1日，被告攸县东风公司作为东风蔚蓝国际项目开发商（甲方）与被告王建国作为东风蔚蓝国际一期工程承建方（乙方）签订了《协议》，约定：“2017年6月26日甲方与乙方签订了工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议，合同中付款时间及方式第二条第3点约定甲方以攸县东风蔚蓝国际项目地下车位抵押的方式向乙方支付工程款，由于各种原因，自此协议签订以来，车位自今销售不理想，一期工程余款未能按时支付给乙方，为友好解决债务，经双方本着自愿、公平、诚实信用的原则，经充分协商达成如下协议：一、双方同意，自此协议签订之日甲方将其名下东风蔚蓝国际小区一期肆拾个地下停车位（无产权、只有使用权），以每个车位伍万元的价格抵乙方的东风蔚蓝国际一期工程款，抵款金额为贰佰万元，抵款的车位编号分别为：（见附页）。二、乙方已实地调查过上述车位号真实存在，且未被出售。三、……”就上述《协议》中约定的40个车位，被告攸县东风公司与被告王建国签订了《东风、蔚蓝国际车库（位）购买协议书》。被告王建国因承包东风蔚蓝国际项目工程差欠他人工程材料款，被告攸县东风公司作为甲方、被告王建国作为乙方、案外人黄云等人作为丙方分别签订了《协议》，将被告攸县东风公司名下的东风蔚蓝国际小区一期地下停车位共计56个，以每个51800元的价格抵被告王建国所需支付给丙方的工程材料款。2019年，经攸县国土资源测绘队测量，并出具不动产测量报告，蔚蓝国际小区2栋、3栋的地下停车位并未计入建筑公摊面积。另查明，案外人夏其德与被告攸县东风公司于2017年11月1日签订了《攸县商品房买卖合同》（该套房坐落于攸县××街道××道东风.蔚蓝国际2＃楼2901号）,其中在合同附件三：合同补充协议的第六条第3条约定:“出卖人有权通过协议方式出让地下停车位的所有权（或使用权）。2019年1月8日，本案被告王建国以被告攸县东风公司在《工程建设相关遗留事项及其结算、付款协议》后至2018年12月30日止，尚欠其攸县东风蔚蓝国际一期建设项目工程款7342776元，且被告攸县东风公司存在未按协议约定以攸县蔚蓝国际项目地下车位抵押的方式向原告支付工程款等违约行为诉至本院，请求被告攸县东风公司支付下差工程款7342776元及违约金，在该案庭审中，被告攸县东风公司就其差欠原告余下的工程款认可无法按双方签订《工程建设相关遗留事项及其介结算、付款协议》以其地下车位抵偿给原告的方式付款。本院认为,本案系物权保护纠纷。本案的争议焦点为：本案涉案地下车位的权属。现做如下分析：根据《中华人民共和国物权法》第七十四条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，“建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关‘应当首先满足业主的需要’的规定。”通过上述规定可以看出，建筑区划内，规划建设范围内的车位、车库，如开发商与业主之间未明确约定归属，则相应的车位、车库应属于开发商所有。本案中，被告攸县东风公司作为投资兴建蔚蓝国际小区地下车库的开发商,其与业主签订的《商品房买卖合同》附件三已约定“出卖人有权通过协议方式出让地下停车位的所有权（或使用权）。”，上述约定足以证明被告攸县东风公司与业主已书面约定将蔚蓝国际小区的地下车库所有权（或使用权）约定为被告攸县东风公司所有，且根据攸县国土资源测绘队出具的不动产测量报告，本案所涉地下车位并未计算至建筑公摊面积，并非共有部分，原告主张该车库属全体业主共有，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。又根据《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条“地下工程应本着‘谁投资、谁所有、谁受益、谁维护’的原则,允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁”之规定,再根据《中华人民共和国人民防空法》第五条“国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人,通过多种途径,投资进行人民防空工程建设;人民防空工程平时由投资者使用管理,收益归投资者所有”之规定,地下车库所包含的人防建筑面积部分虽具有人防性质,但并未排除被告攸县东风公司作为投资建设主体对此享有合理占有、使用、收益的权利,故被告攸县东风公司将涉案部分地下车位处置给被告王建国的行为，系其对地下车库的合法处置行为，且根据庭审查明情况，地下车位转让协议的车位以被告东风公司的名义出售车位，由被告王建国收取出售款，故上述协议并未排除或限制全体业主正当、合法的车位使用需求，且目前地下车位尚有大部分未售，故对原告请求确认被告攸县东风公司与被告王建国签订的蔚蓝国际小区地下车位转让协议无效的请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国人民防空法》第五条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十四条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会的诉讼请求。本案案件受理费100元，由原告攸县联星街道富康社区蔚蓝国际小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。审 判 长  王小红人民陪审员  李 望人民陪审员  罗雪平二〇二〇年十一月二十四日法官助理瞿梦西书记员丁艳附相关法律条文：《中华人民共和国人民防空法》第五条国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。《中华人民共和国物权法》第七十四条建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关应当首先满足业主的需要的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条地下工程应本着谁投资、谁所有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位对其投资开发建设的地下工程自营或者依法进行转让、租赁。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。