上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9805号上诉人(原审被告、反诉原告)：池倩倩，女，1980年12月2日出生，汉族，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：周懿懿，上海市锦天城律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏小裕，上海市锦天城律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：葛晶锦，女，1987年11月14日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：葛恒强(系葛晶锦之父)，男，1958年1月23日出生，汉族，住上海市黄浦区。上诉人池倩倩因与被上诉人葛晶锦房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市静安区人民法院(2019)沪0106民初43426号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人池倩倩上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持池倩倩的一审反诉请求，驳回葛晶锦的一审本诉请求。事实和理由：第一，葛晶锦未就违约金过高进行举证，一审法院主动降低违约金标准系适用法律错误。池倩倩与葛晶锦在《房屋租赁合同》中约定的违约金标准对等，该违约金标准系双方真实意思表示。现葛晶锦恶意拖欠租金，应当对其违约行为进行惩罚，池倩倩要求葛晶锦按照合同约定支付逾期付款违约金并无不当，一审法院未按实际情况调整违约金数额，有违公平原则。第二，一审法院对于葛晶锦造成的房屋损坏，就赔偿问题无论在损害范围、修复方式、损失大小的认定上均有失公允。首先，墙纸及地板的修复应对周边延伸面积的修复工程量、工期等因素予以全面考虑，鉴定意见中认定的价格不具有实际可操作性。其次，一审法院未按照租金标准计算池倩倩在修复期间的损失，认定的租金损失没有事实依据，且与实际租金价格差距较大。第三，葛晶锦退租后曾向池倩倩承诺对地板、墙纸予以修复，现池倩倩因等待葛晶锦进行修复空置房屋长达三个月，该笔损失是由于葛晶锦未及时修复造成的，葛晶锦理应赔偿池倩倩房屋的空置损失。第四，因双方对于修复的范围及价格存在较大争议，故一审中池倩倩通过鉴定方式对修复费用进行评估并非恶意扩大诉讼成本，鉴定费用不应由池倩倩承担。被上诉人葛晶锦辩称，不同意池倩倩的上诉请求。请求二审法院驳回上诉，维持原判。葛晶锦向一审法院起诉请求：1．池倩倩返还押金人民币(以下币种均为人民币)50，000元；2．池倩倩支付逾期返还押金的利息(以50，000元为基数，按央行同期贷款利率自2019年1月10日计算至2019年8月19日；按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计算至判决生效之日)。池倩倩向一审法院提出反诉请求：1．葛晶锦支付迟延支付租金的违约金124，970元(共逾期75天，每逾期一日，按日租金的2倍支付违约金)；2．葛晶锦赔偿损失3549元(具体包括：席梦思床垫1598元、客卧墙纸修复费1000元、重铺地板费951元)；3．葛晶锦赔偿因未及时修复造成的2019年1月10日至2019年4月10日租金损失75，000元。一审法院认定事实：上海市曲阜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称系争房屋)所有权人为池倩倩。2017年12月15日，池倩倩(出租方，甲方)与葛晶锦(承租方，乙方)、德佑房地产经纪有限公司(居间方，丙方)签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租甲方房屋，租赁期限自2018年1月10日起至2019年1月9日，每月租金为25，000元。租金一月为一期支付，乙方每期租金提前贰日直接或通过丙方向甲方支付(即先付后租)。租赁保证金(押金)为贰个月的租金，即50，000元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方。第7.5条约定，租赁期间，乙方应合理使用并爱护该房屋及其附属设施。因乙方使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏或发生故障的，乙方应负责维修。乙方拒不维修的，甲方可代为维修，费用由乙方承担，甲方有权根据合同约定直接从押金中扣除相关费用。第9.3条约定，如乙方逾期支付租金的，每逾期一天，须向甲方支付日租金的200％作为逾期违约金。租赁期间，若因乙方原因致房屋损坏，造成人身或财产损失，由乙方承担赔偿责任。同日，池倩倩(出租方)与葛晶锦(承租方)签订《房屋租赁合同变更与补充协议》，就《房屋租赁合同》约定的解除合同违约金金额等内容进行变更。合同签订后，葛晶锦的配偶伍声支付租赁保证金50，000元，池倩倩向葛晶锦交付房屋。《苏河湾1803交接明细清单》(以下简称《交接明细单》)列明的设施设备包括真皮客厅沙发一套、双人床／床垫一套等23件，并备注“以上物品、家私为出租方所有，与租赁方交接时出租方确保以上家私完好无损；房内装修、软装完好无损；合约到期请完好归还”，葛晶锦确认上述内容后签字。同日，葛晶锦与池倩倩还就上海市曲阜路XXX弄XXX号XXX室(以下简称1804室房屋)签署《房屋租赁合同》，租期与系争房屋一致。2018年8月17日，池倩倩助理在微信中与中介提到系争房屋突然养了条狗，希望中介转达注意地板和家具保护。当日中介回复“小狗是在笼子里养的，下面有专门的地毯，不会接触到地板的，她们也会注意了”。2018年9月11日，池倩倩助理微信告知葛晶锦助理，养狗注意地板、家具保护及房屋清洁。2019年1月10日，葛晶锦助理、池倩倩助理、中介(隋国强)三人在场办理房屋交接。因葛晶锦未到场，池倩倩助理在交接钥匙后即组建微信群(群内人员包括葛晶锦、葛晶锦助理、两位苏河湾管家)，发送系争房屋及1804室房屋的地板损坏、床垫污渍、墙纸划痕等照片，并就修复问题在群内进行协商沟通。次日，池倩倩助理通过微信将相关照片发送给中介。一审诉讼中，葛晶锦曾经提出方案，其出资更换损坏的地板，再另行补偿八千至一万元，一并解决系争房屋及1804室房屋的纠纷。池倩倩坚持其诉讼请求中的赔偿金额，双方分歧过大。经池倩倩申请，一审法院委托专业机构对系争房屋内客卧床右侧墙纸划痕、客卧及客厅地板磨损的修复费用进行造价鉴定。2020年6月24日，上海第一测量师事务所有限公司出具《工程造价鉴定意见书》，认定上述项目所涉工程修复造价为1，746.06元。葛晶锦认可《工程造价鉴定意见书》结论。池倩倩不认可《工程造价鉴定意见书》，提出：1．地板的更换不能仅以受损的面积为修复范围，应考虑整片更换的工程量及因修复导致周边延伸面积更换的工程量；2．墙纸的更换存在色差、拼接等问题，实际维修的范围应大于鉴定范围。就此，鉴定人员回复：1．鉴定结论系根据现场实际情况作出，没有扩大工程量的必要；2．墙纸的色差问题已在修复方案中予以考虑。若进行修复工程，工期约5日。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《房屋租赁合同》系葛晶锦与池倩倩真实的意思表示，且不违反法律强制性规定，当属合法、有效，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。经审理，一审法院归纳争议焦点如下：一、葛晶锦是否应当承担逾期付款责任池倩倩提供一系列微信聊天记录，显示其助理自2018年5月9日起直至12月14日，多次通过微信催告葛晶锦支付拖欠的租金；2018年5月16日、12月14日起，池倩倩的助理还分别通过中介、葛晶锦的助理对葛晶锦催款。池倩倩认为，葛晶锦拖欠租金共计75天，应当根据合同约定支付逾期付款违约金，违约金的标准系双方真实意思表示，不应当予以调整。葛晶锦确认逾期共计75天，但认为已得到池倩倩宽限和谅解，依据是池倩倩提供的微信聊天记录：1．池倩倩的助理多次向葛晶锦催要租金，葛晶锦回复称人在香港回来支付，但之后既未履行又不予答复，池倩倩的助理于2018年5月16日询问中介情况后表示“她如果人在香港等两天，这个是没问题的，只要回复我一下跟我说一下对吧”；2.2018年10月7日，池倩倩助理再次向中介表示，“每个月都要催，这次更过分了，过期一个月不付”，中介表示去提醒葛晶锦后，池倩倩助理回复“催了能付就可以了”。所以，葛晶锦不应当承担逾期付款违约金。一审法院认为，通观微信聊天记录的内容及背景，池倩倩助理在多次催要租金未果后，又通过中介积极督促葛晶锦履行其付款义务，其口语化“没问题”“可以了”的表达并非明确的免除葛晶锦逾期付款责任的意思表示，所以葛晶锦关于已得到谅解的抗辩理由不成立。葛晶锦逾期支付租金，应当承担逾期付款的违约金。葛晶锦认为违约金标准过高，要求按照贷款利率进行计算。一审法院综合考虑葛晶锦的违约程度、池倩倩的实际损失等因素，酌情调整逾期支付租金违约金为1000元。二、装修、物品的修复损失1．关于修复金额池倩倩指出实际修复的地板及墙纸的范围大于鉴定结论，鉴定单位表示已将相关情况予以考虑并结合实际修复作出结论，故一审法院对《工程造价鉴定意见书》的结论予以确认，系争房屋客卧床右侧墙纸划痕、客卧及客厅地板磨损的修复费用为1，746.06元。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。池倩倩仅就系争房屋内客卧墙纸、地板的修复申请评估，未申请席梦思床垫的修复评估，也无法提供充足的证据证明床垫的赔偿依据，故一审法院对池倩倩要求赔偿床垫1598元的诉讼请求，不予支持。2．葛晶锦是否应当承担修复费用池倩倩认为，根据《交接明细单》，葛晶锦入住房屋时已经确认房屋装修、软装及家私完好无损，现系争房屋内的地板、墙纸遭到破坏，葛晶锦应当承担修复费用。葛晶锦辩称，虽然签署《交接明细单》，但池倩倩交付房屋时，包括地板、墙纸等装修已经存在细微的划痕等瑕疵，葛晶锦不可能就此一一与池倩倩核对。葛晶锦交房时，池倩倩未提出任何异议，所以地板、墙纸损坏均非葛晶锦租赁期内造成，葛晶锦不应当承担修复费用。一审法院认为，葛晶锦入住系争房屋时已就系争房屋装修的完好性进行了确认。因葛晶锦并未在办理交接手续的现场，池倩倩的助理在葛晶锦方离场后立即将地板损坏、墙纸划痕照片发送给葛晶锦，由此可以推断相关损坏系葛晶锦租赁期间产生，葛晶锦应当承担地板、墙纸的修复费用1，746.06元。此外，为节省双方当事人的诉讼成本，一审法院多次组织双方就装修及物品损失的赔偿进行协商，并与双方同至现场确认墙纸、地板的损坏部位。鉴于现场显示的装修及物品破损程度，一审法院又多次向池倩倩释明相关的诉讼风险与成本。葛晶锦为解决本案纠纷，也提出过补偿方案。但池倩倩仍坚持主张高额的损失赔偿，导致本案最终只能通过鉴定确认具体损失，由此产生的鉴定费用系池倩倩恶意扩大的诉讼成本，该笔费用应由池倩倩负担。三、关于押金及利息租期届满后，葛晶锦已向池倩倩返还房屋，池倩倩应当退还押金50，000元。合同约定，葛晶锦不当或不合理使用房屋及设施造成损坏的维修费用，池倩倩可在押金中予以抵扣。鉴于双方对系争房屋内的物品及装修损失的赔偿金额发生争议，池倩倩需要返还的押金数额尚处于不确定的状态，故不应承担该期间段的押金利息。《工程造价鉴定意见书》于2020年6月24日出具后，相关赔偿金额已得到确认，池倩倩应即时返还剩余押金，逾期不还的，自次日开始计算利息。四、关于租金损失池倩倩以装修、物品未及时修复为由，要求葛晶锦承担系争房屋再次出租前房屋空置的租金损失。一审法院认为，池倩倩指出的地板、墙纸损坏可能会影响房屋的部分美观，但不会导致房屋无法使用。事实上，池倩倩在地板、墙纸未修复前已将房屋另行出租。由此可见，地板、墙纸没有修复与三个月的房屋空置没有直接的因果联系。考虑到地板、墙纸的局部修复工程会影响房屋的部分使用，由此造成的租金损失应由葛晶锦承担。鉴定单位预估的工期约为5日，一审法院酌情确认葛晶锦应承担的租金损失为2000元。据此，一审法院作出判决：一、池倩倩应返还葛晶锦押金50，000元；二、葛晶锦应支付池倩倩墙纸及地板修复费用1，746.06元；三、葛晶锦应支付池倩倩因修复工程造成的租金损失2000元；四、上述第一项与第二、三项应付款折抵后，池倩倩应于判决生效之日起十日内返还葛晶锦押金46，253.94元，并以46，253.94元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2020年6月25日开始计算至判决生效之日的利息；五、葛晶锦应于判决生效之日起十日内支付池倩倩逾期支付租金的违约金1000元。二审中，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，第一，关于修复金额问题，池倩倩认为鉴定机构出具的鉴定意见未考虑到地板、墙纸的修复所导致的周边延伸面积更换的工程量，故实际修复范围应大于鉴定范围。对此，鉴定单位在一审庭审中表示在计算工程量时已考虑了墙纸更换的色差因素及地板修复过程中范围应否扩大的问题，一审法院据此对《工程造价鉴定意见书》的结论予以确认，亦无不妥，本院予以认同。第二，关于租金损失问题，池倩倩认为由于葛晶锦未及时修复导致系争房屋空置长达三个月，葛晶锦应赔偿池倩倩房屋空置损失，并应按照租金标准计算修复期间的租金损失。但租期届满后葛晶锦即将系争房屋交还池倩倩，且本案中系争房屋内装修、物品的实际损坏情况也并未根本性地影响房屋的使用功能，事实上在修复工作完成前池倩倩也已将系争房屋再次出租，故一审法院根据鉴定单位预估的工期及合同约定的租金标准酌情确认葛晶锦应承担的租金损失数额，尚属合理，可予维持。第三，关于违约金数额问题，一审法院综合考虑葛晶锦的违约程度、池倩倩的实际损失等因素，酌情调整逾期支付租金违约金的数额，较为合理，可予维持。第四，关于鉴定费用承担问题，一审审理过程中法院已组织双方共同至系争房屋现场查看装修及物品的损坏情况，基于现场显示的装修及物品破损程度、葛晶锦提出的补偿方案，一审法院已就鉴定的必要性向池倩倩进行释明，结合鉴定单位出具的鉴定结论，池倩倩应自行承担因此扩大的诉讼成本。第五，关于押金返还问题，根据合同约定，池倩倩与葛晶锦的租赁关系现已终止，池倩倩在相关赔偿金额确定后，应及时将剩余押金返还给葛晶锦，如逾期未归还，则应支付相应利息，故对于池倩倩主张驳回葛晶锦要求其返还押金及支付逾期利息的意见，本院不予采纳。综上所述，池倩倩的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2，176.4元，由池倩倩负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 艺审 判 员  徐 江审 判 员  姚 跃二〇二〇年十一月二十五日法官助理  陈雅葳书 记 员  任思琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……