浙江省杭州市江干区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0104民初6837号 原告：赵林于，女，1967年11月15日出生，汉族，住浙江省诸暨市。 委托代理人：余怡、林燕东，浙江海昌律师事务所律师，特别授权代理。 被告：杭州卓诚房地产经纪有限公司，住所地浙江省杭州市江干区向江来时代中心**楼**。 法定代表人：张新。 原告赵林于诉被告杭州卓诚房地产经纪有限公司（以下简称卓诚公司）房屋租赁合同纠纷一案于2020年9月7日向本院起诉。本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法采用小额诉讼程序，由审判员吴晓蓉独任审理，于2020年10月9日公开开庭进行了审理。原告赵林于及其委托代理人余怡、被告卓诚公司的法定代表人张新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告赵林于基于其与被告卓诚公司之间形成的房屋租赁关系而起诉，认为被告欠付自2020年2月9日起的租金，原告已于2020年5月10日通知被告解除合同并于2020年5月17日收回了出租房屋。现诉请判令：1、卓诚公司向原告支付租金16205.48元、物业费1032.46元、能耗费245.82元并要求卓诚公司赔偿利息损失（自起诉之日起，以17483.76元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算至判决确定履行日止）；2、卓诚公司返还30天免租期租金5000元并支付原告违约金5000元、电磁炉损坏赔偿费用180元，合计10180元。 被告卓诚公司辩称：因为受新冠疫情影响，原告委托卓诚公司出租的房屋难以找到新的房客，原承租的房客亦要求减免租金。根据原告提供的电话录音，卓诚公司于2020年4月18日向原告提出退租，原告以没时间为由一直没有来办手续，故租金应计算至2020年4月18日止。违约金因为确是卓诚公司违约，同意承担，但希法院考虑到疫情原因给予减少。原告主张的物业费、能耗费、电磁炉损失卓诚公司同意赔偿，请法院依法判决。 本案经审理查明的事实如下： 2019年5月9日，原告与卓诚公司签订《杭州市房屋出租委托合同》，约定：原告将坐落于杭州市江干区××＃××室房屋委托卓诚公司对外出租；租赁期限自2019年5月10日至2022年5月9日共36个月；合同期内原告预留出90天不计算租金，用于卓诚公司装修、添置家具家电等，自2019年5月10日开始计算租金，自租赁之日起3年共支付33个月的房租，房租按季度缴付；具体付款日期为第一次2019年5月9日5000元，第二、三、四次分别2019年8月9日、11月9日、2020年2月9日各支付15000元，第五次2020年5月9日支付10000元，第六至十二次每季度各支付15000元；该房屋出租期间的物业管理费由卓诚公司交纳；房屋及附属设施、设备（含家电）因卓诚公司或卓诚公司的客户使用不当或人为破坏而造成损坏的，卓诚公司负责修复或给予经济赔偿；卓诚公司未按约定支付租金达10个工作日以上的，原告有权单方解除合同，卓诚公司应赔偿原告一个月租金为违约金；等。合同签订同日，原告向卓诚公司交付了案涉出租房屋。因卓诚公司未按期支付第4期租金，原告于2019年5月10日通过微信向卓诚公司工作人员发送了通知，告知卓诚公司因其未履行支付第四期租金义务，经原告催讨未履约，要求卓诚公司赔偿在此期间的一切经济损失并承担违约责任，直至解除合同。2020年5月17日原告收回案涉房屋。 另查明：原告于2020年4月18日致电卓诚公司监事张斌，电话中原告提到：“2月9号到期我考虑过年什么的，我是往后推了十多天，今年没打房租，应该要打房租了我觉得。他说我要退房，直接给我来了这么一句。”原告随后又在电话中与张斌说：“我觉得这种说法是不对的呀，对不对”。之后原告一直向张斌催讨房租，当原告问张斌：“那到底现在怎么办”？张斌回答：“现在退房不退房，其实不重要。就是看您这边能不能给减房租”。此后双方就减房租事宜进行沟通，未能达成一致意见。 2020年6月12日，绿城物业服务集团有限公司杭州第一分公司浙江杭州向江来时代中心服务中心出具有关向江来时代中心2幢414室物业、能耗费用清单：自2020年1月1日至5月31日，物业费1130.43元，能耗费269.15元，合计1399.58元，以上费用截止2020年6月12日未交。 以上事实有原告提供的《杭州市房屋出租委托合同》、产权证书、绿城物业服务集团有限公司杭州第一分公司浙江杭州向江来时代中心服务中心出具的清单、电话录音及原告与卓诚公司的庭审陈述为证。原告提供的收据，因无原件，本院不予确认。 本院认为，原告与卓诚公司签订的《杭州市房屋出租委托合同》，名为委托合同，但合同约定由卓诚公司按固定金额直接向原告支付租金，实为房屋租赁合同，原告以房屋租赁合同法律关系向卓诚公司主张权利，本院予以采纳。卓诚公司未依约支付租金，构成违约，原告要求解除合同，被告亦同意解除合同，本院予以支持。合同解除时间，卓诚公司认为是其通知原告退房之日，原告认为是2020年5月10日微信通知卓诚公司工作人员的时间。本院认为，当事人主张解除合同，应当通知对方。卓诚公司未提供通知对方解除合同的证据，原告在5月10日的微信中提到“直至解除合同”虽有解除合同的意思表示，但未明确合同解除的具体时间，结合原告于5月17日收回房屋的行为，原告与卓诚公司的合同已无法继续履行，故双方合同解除时间应为2020年5月17日。 对于原告主张的租金16205.48元，因卓诚公司未提供向原告交还房屋的有效证据，本院对于原告自认于2020年5月17日收回房屋的事实予以采信，卓诚公司应向原告交纳2020年2月10日至原告实际收回房屋之时2020年5月17日止的租金16333.33元（15000/90*98），原告主张16205.48元，降低了金额，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告主张的物业费1032.46元、能耗费245.82元、电磁炉损坏损失180元，卓诚公司同意支付，本院予以支持。对于原告主张的违约金5000元，虽合同中约定了卓诚公司未按约定支付租金达10个工作日以上的，卓诚公司应赔偿原告一个月租金为违约金，但卓诚公司支付第四期租金时间正处于新冠肺炎疫情期间，属于受不可抗力影响期间，可依法部分或全部免除责任，鉴于卓诚公司未及时以不可抗力的理由通知原告不能履约，让原告及时了解合同不能履行的原因不在于卓诚公司的过错，而是由于不可抗力的原因引起的，故对于卓诚公司应承担的违约责任，本院根据疫情影响范围、众所周知的程度，对原告主张的违约金酌情支持2500元。原告主张的利息亦属违约责任，因原告已主张了违约金，在一定程度上弥补了原告的利息损失，加上疫情的影响，本院对于原告主张的利息损失不再支持。对于原告主张的卓诚公司返还30天免租期租金5000元的请求，因原告与卓诚公司在合同中对第一期租金为5000元，租金每月5000元，按季支付有过明确约定，从第一期租金为5000元可以看出双方已对第一期的租金约定了两个月的免租期，卓诚公司亦已按约支付，故原告要求退还30天免租期租金5000元无法律及合同依据，本院不予支持。 据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下： 一、被告杭州卓诚房地产经纪有限公司支付原告赵林于租金16205.48元，于本判决生效之日起十日内付清； 二、被告杭州卓诚房地产经纪有限公司支付原告赵林于物业费1032.46元、能耗费245.82元、电磁炉损失180元，合计1458.28元，于本判决生效之日起十日内付清； 三、被告杭州卓诚房地产经纪有限公司支付原告赵林于违约金2500元，于本判决生效之日起十日内付清； 四、驳回原告赵林于的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 按规定减半收取的案件受理费246元，由原告赵林于负担94元，被告杭州卓诚房地产经纪有限公司负担152元。 原告赵林于预交诉讼费用492元，可于本判决生效之日起十日内向本院申请退费398元。被告杭州卓诚房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起七日内向本院交纳应负担的诉讼费152元。 本判决为终审判决。 审 判 员 吴晓蓉 二〇二〇年十一月二日 代书记员 王 程