广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0306民初10495号原告：深圳市宝安区公共物业运营管理中心，住所地深圳市宝安区新安街道**新安二路**，统一社会信用代码12440306MB2C15880C。负责人：杨洪远，该中心主任。委托诉讼代理人：宇文盛，云南云誉（深圳）律师事务所律师。被告：前潮资产管理（深圳）有限公司，，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路******入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码91440300358781286R。法定代表人：张淦文，该公司经理。委托诉讼代理人：杜心朦，广东百业时代律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓敏，广东百业时代律师事务所律师。原告深圳市宝安区公共物业运营管理中心（简称宝安公共物业中心）与被告前潮资产管理（深圳）有限公司（简称前潮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员冼晓莉独任审理，公开开庭进行了审理。原告宝安公共物业中心委托诉讼代理人宇文盛，被告前潮公司法定代表人张淦文及其委托诉讼代理人杜心朦、邓敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宝安公共物业中心向本院提出诉讼请求：1、被告前潮公司支付租金（2019年6月计至2020年1月为5032393.02元，2020年2月起至返还之日止的租金按合同约定标准计付）；2、被告前潮公司支付违约金（自2018年12月至2020年3月31日为2117488.75元，2020年3月31日起每逾期一日按所欠租金的2‰计付至清偿之日止）；3、解除原被告及深圳市宝安区住房保障事务中心于2018年6月28日签订的《租赁合同主体变更协议书》中所涉被告前潮公司与深圳市宝安区住房保障事务中心于2016年9月26日签订的《深圳市房屋租赁合同书》，被告前潮公司将承租物业限期清空恢复原状并付清物业费、水电费等费用后返还原告宝安公共物业中心；4、原告宝安公共物业中心无须返还租赁保证金3503065.56元及预交水电费、物业管理费押金300000元；5、被告前潮公司承担本案诉讼费、保全费。具体事实与理由：原被告与深圳市宝安区住房保障事务中心于2018年6月28日签订《租赁合同主体变更协议书》，约定深圳市宝安区住房保障中心（简称宝安住房保障中心）与前潮公司于2016年9月26日签订《深圳市房屋租赁合同书》，宝安公共物业中心承接宝安住房保障事务中心的权利义务。依据《深圳市房屋租赁合同书》的约定，前潮公司应于每月5日前支付租金，拖延支付租金60日的，宝安公共物业中心可单方解除合同，租金分期调整，其中2018年9月26至2019年9月25日每月619375.59元，2019年9月26日至2020年9月25日每月637948.78元，2020年9月26日至2021年9月25日每月657081.3元计算，2021年9月26日至2022年9月25日每月676772.34元，2022年9月26日至2023年9月25日每月697084.83元，2023年9月26日至2024年9月25日每月718018.49元。后双方签订补充协议，将租金的支付时间变更为每月25日，并约定如未按约支付租金的，每逾期一日按照所欠租金的2‰支付违约金。前潮公司自2019年6月至今未按约定支付租金。原告遂起诉，请求判如所请。被告前潮公司辩称：1、依据深圳市政府、宝安区政府在疫情期间发布的减免租金通知，2020年2至4月租金应予免除，其余租金请求法庭酌情减免。2、宝安公共物业中心存在违约行为，租金应当予以减免。案涉租赁物业无产权证，无法办理相关的租赁凭证。而案涉物业用途是作教育机构，前潮公司因此未收到次承租人的租金。3、案涉物业无法正常使用，存在漏水等情况，宝安公共物业中心一直未予修理，租金应当予以减免。尤其是2018年台风山竹期间，物业严重受损，前潮公司遭受巨大损失，并垫付物业维修费，该费用应予抵扣。4、违约金标准约定过高，请求法院调整为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。另外，公共物业中心未催收2019年8月前的违约金，视为其已放弃主张；疫情期间2020年2至4月份租金免除，违约金也应停止计算。5、宝安公共物业中心在本案中存在违约行为，无权没收租金保证金和水电、物业管理费押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。根据当事人的举证质证意见及庭审陈述情况，本院认定事实如下：案涉位于深圳市宝安区西乡街道宝和苑项目于2012年10月24日取得深规土建许字ＢＡ-2012-0131号《建设工程规划许可证》，建成后该项目物业登记在深圳市宝安区住房和建设局下属的深圳市宝安区住房保障事务中心名下，该项目物业于2017年6月7日移交宝安公共物业中心管理。2016年9月26日，深圳市宝安区住房保障办公室（甲方）与被告前潮公司（乙方）签订《深圳市房屋租赁合同书》，主要约定如下：1、甲方将位于深圳市宝安区西乡街道宝和苑一、二层商铺出租给乙方使用，租赁房屋建筑面积6211.77平方米。2、租赁期限自2016年9月26日至2024年9月25日，前六个月为免租期；2017年3月26日至2017年9月25日租金为每月583844.26元，2017年9月26日起每个租赁年度的月租金分别为601361.45元、619375.59元、637948.78元、657081.03元、676772.34元、697084.83元、718018.49元。3、乙方应于2017年3月26日前支付首期租金583844.26元，后于每月5日前支付租金，逾期支付的，每逾期一日，甲方有权按逾期未付租金的2‰收取违约金，逾期超过10日的，甲方有权采取停水停电措施，逾期超过1个月的，甲方有权终止合同，且不退还保证金，按违约处理。4、甲方交付房屋时，可向乙方收取六个月租金数额的租赁保证金3503065.56元，及预交水电费、物业管理费押金30万元；租赁保证金返还条件为，（1）租赁期满后乙方将租赁房屋及附属设施以清洁无损状态返还甲方，并结清物业费、水电费等费用，办理移交手续；（2）经双方协商提前终止合同并同意返还保证金。租赁保证金仅返还本金，不计利息；乙方违约的，可不予返还保证金。5、租赁期间，经甲方书面同意，乙方可将租赁房屋全部或部分转租他人，但转租期限不得超过本合同约定的租赁期限。6、乙方拖欠租金达60天以上的，或者一年累计三次拖欠租金的，甲方有权不予退还租赁保证金、有权要求乙方恢复房屋原状。7、合同终止后，乙方应于5日内迁离并返还租赁房屋，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理移交手续，并保证租赁房屋及附属设施完好，乙方经甲方同意对物业进行的装修，合同期满后，乙方不能自行拆除，应维持原貌，否则按违约论处。合同附件约定物业只限于服务社区居民的便民商业、文化产业、公共教育、文化辅导、艺术培训、群众文化活动等用途。2018年6月28日，深圳市宝安区住房保障事务中心（甲方）与前潮公司（乙方）、宝安公共物业中心（丙方）共同签订《租赁合同主体变更协议书》，三方就案涉租赁物业权利义务主体变更事宜达成一致，约定2018年2月1日起，前述《深圳市房屋租赁合同书》有关出租人的权利义务由丙方享有和承担，甲方已收取的租赁保证金3503065.56元及预交水电费、物业管理费押金30万元，由甲丙双方进行交接，乙方予以配合。2019年6月1日起至今，前潮公司未按照约定支付租金。另，宝安公共物业中心主张前潮公司从2018年12月起迟延支付租金。2019年7月23日，宝安公共物业中心与前潮公司签订《租赁合同补充协议》，将前潮公司租金支付期限变更为每月25日前，逾期支付租金的，每逾期一日，按月租金的2‰支付违约金。2019年7月22日，宝安公共物业中心向前潮公司发送《关于催缴租金及相关费用的通知》，主张截至2019年7月前潮公司已欠付租金2477502.36元，并催缴相关费用。前潮公司主张其未付租金原因在于：1、宝安公共物业中心未配合办理租赁凭证，导致前潮公司的承租人无法办理办学许可且未支付租金长达一年半之久；2、案涉物业长期存在玻璃破裂、墙体渗水、电力故障等问题，2018年台风“山竹”造成水管破裂前潮公司支付了维修费。3、疫情期间，转租的次承租人未缴纳租金，前潮公司无支付能力，前潮公司主张免除2020年2月至4月期间的租金。宝安公共物业中心对上述主张均未予认可。本院认为，依据原被告与深圳市宝安区住房保障事务中心于2018年6月28日签订的《租赁合同主体变更协议书》，宝安公共物业中心继受了2016年9月26日签订的《深圳市房屋租赁合同书》有关出租人的权利义务。上述《深圳市房屋租赁合同书》系原被告的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。有关合同解除的认定。前潮公司自2019年6月起即未按约定支付租金，构成根本违约，依照合同约定，宝安公共物业中心有权行使合同约定解除权，解除双方《深圳市房屋租赁合同书》。合同自通知达到对方时解除。结合本案诉状送达前潮公司的时间，本院认定原被告房屋租赁合同关系于2020年５月14日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。有关租赁房屋的返还。原被告签订的《深圳市房屋租赁合同书》约定，合同终止后，前潮公司应迁离并返还租赁房屋，同时结清应由其承担的各项费用并办理移交手续，并保证租赁房屋及附属设施完好，经出租人同意对物业进行的装修，合同期满后不能自行拆除，应维持原貌。本案合同解除，前潮公司应将案涉租赁房屋返还宝安公共物业中心。鉴于现有证据无法证明前潮公司目前欠付了其应负担的物业费、水电费等费用，且上述费用的计费、缴费期限均需另行按照相关的合同予以确定，故对宝安公共物业中心要求付清物业费、水电费等费用的请求，本院不予支持。至于宝安公共物业中心要求前潮公司将房屋恢复原状的诉求，缺乏合同依据，理据不足，本院不予支持。有关租金的支付。前潮公司自2019年6月1日起未付租金，应当按照合同约定清偿债务，并支付至租赁房屋返还之日止。经核算，截至2020年10月31日，前潮公司欠付租金金额为10789968.75元（619375.59元/月×4月+637948.78元/月×12月+657081.03元/月×1月）。由于疫情影响，前潮公司主张免除2020年2月、3月、4月份的租金。本院认为，宝安区人民政府于2020年2月17日发布的《深圳市宝安区关于应对新冠肺炎疫情支持企业复工复产和保障重大项目建设的若干措施》（深府规[2020]1号）第二条规定，对承租区政府或区属国有企业持有物业的非国有企业、科研机构、医疗机构和个体工商户免除2020年2月、3月份租金。深圳市宝安区公共物业管理局于2020年8月发布的《关于对承租政府物业的小微企业和个体工商户（最终承租人）减免租金有关工作的通知》，规定对租用政府物业的小微企业和个体工商户在深府规[2020]1号有关上半年实际减免2个月基础上，再延长1个月免租期，并规定须同时满足如下条件：1、承租公共物业管理局直接出租经营的政府物业；2、承租人、转租分租物业的最终承租人为非国有企业、科研机构、医疗机构、个体工商户；3、无欠租或欠违约金。结合上述文件，因疫情影响，可以免除前潮公司2020年2月、3月份的租金，但由于前潮公司在疫情出现前已经实际违约欠付租金，前潮公司也未能举证证明其属于小微企业范围，故不符合免除第3个月租金的条件。因此，前潮公司应付截至2020年10月的租金为9514071.19元（10789968.75元-637948.78元/月×2月）。至于2020年11月1日起的租金，前潮公司应按合同约定标准付至租赁房屋返还之日止。有关违约金和押金的认定。宝安公共物业中心从深圳市宝安区住房保障事务中心继受合同权利义务时，一并接收了前潮公司支付的相当于六个月租金的租赁保证金3503065.56元及预交水电费、物业管理费押金30万元，本院予以认定。原被告之间订立的《深圳市房屋租赁合同书》约定，前潮公司逾期支付租金的，每逾期一日，须按月租金的2‰支付违约金；逾期超过1个月的，宝安公共物业中心有权解除合同，且不退还保证金。宝安公共物业中心在本案中既主张了迟延履行违约责任，又主张没收保证金，前潮公司主张约定的违约金过高并请求酌情调低。本院认为，没收保证金和迟延履行违约金均属违约责任的承担方式，鉴于宝安公共物业中心未能提供证据证实其实际受到的经济损失程度，本院认定双方合同约定的违约金过分高于宝安公共物业中心的实际损失，应当予以酌情调整，斟酌前潮公司欠付租金的数额和违约程度，以及违约金的惩罚性质，本院酌情将本案违约责任调整为没收相当于两个月租金的保证金1167688.52元，至于剩余租赁保证金2335377.04元及水电费、物业费押金30万元应退回前潮公司。对于宝安公共物业中心的诉求，超过本院认定的部分，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告深圳市宝安区公共物业运营管理中心与被告前潮资产管理（深圳）有限公司之间订立的《深圳市房屋租赁合同书》于2020年５月14日解除；二、被告前潮资产管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市宝安区公共物业运营管理中心返还位于深圳市宝安区西乡街道宝和苑一、二层商铺；三、被告前潮资产管理（深圳）有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告深圳市宝安区公共物业运营管理中心支付租金（截至2020年10月的租金为9514071.19元，2020年11月1日起的租金按合同约定标准付至租赁房屋返还之日止）；四、原告深圳市宝安区公共物业运营管理中心于本判决生效之日起十五日内向被告前潮资产管理（深圳）有限公司返还租赁保证金2335377.04元及水电费、物业费押金300000元；五、驳回原告深圳市宝安区公共物业运营管理中心的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费87518元，财产保全费5000元，合计92518元，宝安公共物业中心已预交，应由宝安公共物业中心负担2291元，前潮公司负担90227元。前潮公司应负担的部分，本院退回宝安公共物业中心，前潮公司应在本判决生效之日起七日内向本院依法缴纳诉讼费用，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  冼晓莉二〇二〇年十一月二十五日书记员  陈丽君书记员  黄晓雯