贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔04民终1373号上诉人（原审被告、反诉原告）：方令，男，1985年3月11日出生，仡佬族，住贵州省遵义市红花岗区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：孟祥胜，男，1976年1月7日出生，汉族，住贵州省毕节市七星官区。上诉人方令因与被上诉人孟祥胜房屋租赁合同一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初1896号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。方令上诉请求：1．撤销一审判决第一、二、三项，依法改判。2．本案诉讼费由孟祥胜负担。事实和理由：1．一审判决认定《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除错误。方令从2020年3月3日开始就向孟祥胜主张解除租赁合同，孟祥胜于2020年3月25日向法院诉请解除门面租赁合同，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定，应认定双方于2020年3月25日协商一致解除合同，由此一审判决判令方令支付孟祥胜2020年4月1日至4月7日期间的租金3835.58元错误。2．一审判决判令方令在判决生效之日起五日内向孟祥胜赔偿损失费50000元没有法律依据。依照最高人民法院2020年5月15日印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的通知“一、5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，本案中孟祥胜一审诉讼请求完全符合上述司法解释规定的情形，一审判决认为该指导意见是指出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的情形，并非承租人因疫情影响可以解除租赁合同而不承担违约责任，是对司法解释的错误理解，方令不应承担违约责任。3．一审判决既然己认定《房屋租赁合同》于2020年4月7日解除，即使方令应承担违约责任，也只能承担合同解除前的租金损失（即2020年4月1日至2020年4月7日期间），一审判决“酌情赔偿3个月租金50000元”既无合同约定，又无法律规定。孟祥胜二审辩称：《门面租赁合同》解除的时间应是判决书生效的时间。双方订立房屋租赁合同，系真实意思表示，合同内容没有违反法律的禁止性规定，该合同合法有效，对双方具有法律约束力，任何一方都应全面履行，否则将承担相应的责任。方令拒不缴纳2020年4月1日至2021年3月31日的租金，已经构成违约，即便方令发出通知要求解除合同，孟祥胜并未表示同意，就没有达到合同解除的一致合意，合同依旧成立。且方令拒不缴纳租金的行为已经构成违约，理应承担违约责任，一审法院判决方令赔偿孟祥胜50000元，合法正确。孟祥胜于2020年4月7日张贴招租信息，也是为了避免损失继续扩大。孟祥胜向一审法院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《门面租赁合同》；2．判令方令支付《门面租赁合同》解除前占用房屋期间的租金，租金按每日547.94元计算，从2020年4月1日起至方令交还门面之日止；3．判令方令赔偿其6个月房屋空置损失费100000元；4、诉讼费用由方令承担。方令向一审法院反诉请求：1．判令孟祥胜向其返还保证金30000元；2．判令孟祥胜承担本案的反诉诉讼费用。一审判决认定的事实：孟祥胜作为出租方（甲方）与方令作为承租方（乙方）双方于2017年9月13日签订了《门面租赁合同》，双方约定：甲方同意将安顺市西秀区中华北路熙春花园1-B栋1单元1层2号，产权证号：030033110，面积193.08平方米门面租赁给乙方；租赁期自2018年2月22日起至2024年3月31日止；租赁期间乙方须向甲方支付人民币叁万元整作为保证金，作为乙方在租赁期间水、电费、房屋结构及设施设备和逾期支付租金违约责任的保证金，租期届满，如无拖欠水、电费，房屋及设施设备没有损坏的前提下，甲方将保证金退回乙方，但不计利息；租金为一年一交，2018年4月1日至2019年3月31日的租金为叁拾伍万元（签合同当日预付15万元租金，支付3万元保证金），2019年4月1日至2020年3月31日的租金为叁拾伍万元，2020年4月1日至2021年3月31日的租金为叁拾伍万元……；根据先付租金后使用门面的原则，租期内的每一年的租金都必须提前一个月交房租，最迟不超过当年租金到期前的2月28日交房租。2019年3月18日，双方签订《补充合同》，约定：甲方同意对原租赁合同期内之后每年度（本补充合同签定之日后）租金条件进行调整（调整下浮每年减￥15万（拾伍万元）。二、2020年3月3日，孟祥胜通过微信告知方令其不同意方令关店。2020年3月6日，孟祥胜再次通过微信告知方令如果强行撤店，导致关门发生所有损失将通过相关部门追究责任。同日方令表示当下市场行情不乐观，店铺持续亏损。2020年3月11日，方令通过微信告知孟祥胜由于现在经营亏损严重，此次疫情不可抗力因素更是加重经营困难，导致无法继续经营，租金2020年3月31日到期后方令闭店退出，并于退出时办理相关保证金退还事项。同日孟祥胜回复方令其构成合同违约，造成损失会通过法律诉讼程序保护其利益。2020年3月24日，方令通过微信让孟祥胜做好招租处理。孟祥胜回复方令其不会招租。2020年3月31日，方令通过微信告知孟祥胜其已撤店，水电相关费用会结算清楚，钥匙会安排人保管，需要时会安排人送回。孟祥胜于2020年4月7日左右在案涉商铺门面张贴招租信息。该商铺于庭审前未出租给他人使用。一审法院认为，当事人从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。本案中孟祥胜主张解除《门面租赁合同》，方令同意解除《门面租赁合同》，同时认为该合同于2020年3月25日孟祥胜写诉状时就已经解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……”之规定，本案中，方令告知孟祥胜其要解除合同，孟祥胜并未同意，双方并未协商一致，但孟祥胜于2020年4月7日为避免其进一步扩大损失，而张贴了招租信息，应视为其同意解除合同，其另行招租的意思表示。故一审法院认定双方签订的《门面租赁合同》于2020年4月7日解除。孟祥胜主张方令支付从2020年4月1日起至交还门面之日止的租金，一审法院支持方令支付孟祥胜2020年4月1日至2020年4月7日期间的租金，根据双方约定年租金200000元计算，每日租金约为547.94元，故该期间的租金应为：547.94×7=3835.58元。孟祥胜主张方令赔偿其6个月房屋空置损失费100000元。方令认为根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》“5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”的情形，其不应承担违约责任。因该指导意见中是指出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同的情形，并非表示承租人因疫情影响可以解除租赁合同而不承担违约责任。故方令因经营亏损及疫情影响故向原告提出提前解除租赁合同，属于违约方提出解除合同的情形，方令应当承担违约责任。故方令认为其不应承担违约责任的辩称，一审法院不予采信。因双方在《门面租赁合同》中并未约定违约责任，也未约定承租人提前解除合同的情形，故一审法院结合现在的市场环境及原合同剩余租期等，酌情由方令赔偿孟祥胜3个月租金50000元作为其提前解除合同的而给孟祥胜造成的损失。方令反诉要求孟祥胜退还其保证金30000元。孟祥胜认为该保证金作为方令违约应当不予退还，如要退还也要待租期届满2020年3月31日之后退还。因该保证金30000元已在《门面租赁合同》中约定作为方令在租赁期间水、电费、房屋结构及设施设备和逾期支付租金违约责任的保证金，租期届满，如无拖欠水、电费，房屋及设施设备没有损坏的前提下，甲方将保证金退回乙方。现双方合同解除，孟祥胜未举证证实方令拖欠水、电费，房屋及设施设备有损坏，故孟祥胜应当退还方令保证金30000元。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：1．孟祥胜与方令于2017年9月13日签订的《门面租赁合同》于2020年4月7日解除；2．由方令在本判决生效之日起五日内向孟祥胜支付2020年4月1日至2020年4月7日期间租金人民币3835.58元；3．由方令在本判决生效之日起五日内向孟祥胜赔偿损失费人民币50000元；4．由孟祥胜在本判决生效之日起五日内退还方令保证金人民币30000元；上述二、三、四项合计由方令支付孟祥胜人民币23835.58元。二审中各方当事人均未提交新的证据。二审查明：方令与孟祥胜的往来微信中，方令多次称经营亏损严重，此次疫情因素加重亏损。其他事实与一审认定的事实一致。本案的争议焦点归纳为：1．方令是否应向孟祥胜支付2020年4月1日至7日期间的租金；2．方令是否应向孟祥胜赔偿损失50000元。本院认为，在方令与孟祥胜的往来微信中，方令多次称经营亏损严重，此次疫情因素加重亏损。可见，导致方令不能继续租赁案涉商铺的原因是经营困难和疫情加剧亏损两方面的因素，因此不能将此次疫情的不可抗力因素作为合同目的无法实现的唯一原因，换言之，本案不能单纯地适用《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的。”的规定，认定方令自通知孟祥胜之日起解除合同。方令与孟祥胜协商解除合同时，2019年度的租金已交纳，2020年度的租金还未到交纳截止时间，故方令不存在延迟交纳租金的问题。据此，双方只能以约定的方式解除案涉租赁合同。本案中孟祥胜的诉状落款时间虽为2020年3月25日，但一审法院收到该诉状的时间是2020年4月17日。意思表示只有对外作出才具有效力，故不能认定孟祥胜于2020年3月25日同意解除合同，一审判决以孟祥胜的对外招租时间2020年4月7日作为案涉租赁合同解除时间，有利于方令，本院予以维持。方令应当负担合同解除前7天的租金。鉴于案涉租赁合同解除有方令自身经营亏损和疫情影响两方面的原因，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”的规定，可以部分免除方令的违约责任，孟祥胜作为案涉商铺的出租方，对案涉租赁合同具有可期待的利益，该利益体现于剩余四年的租金20万元/年×4年=80万元，方令解除案涉租赁合同，使得该80万元的可期待利益处于不确定的状态，一审酌判方令承担50000元的损失并无不当。综上所述，方令的上诉理由均不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1140元，由方令负担。本判决为终审判决。审判长 宋 颂审判员 黄光美审判员 朱俊蓉二〇二〇年十一月十九日法官助理赵强强书记员杨艳（代）