吉林省白山市中级人民法院   民事判决书   （2020）吉06民终729号   上诉人（一审被告）：长白山国际旅游度假区开发有限公司。住所：抚松县松江河镇（吉林抚松经济开发区办公楼内）。   法定代表人：孙喜双，系董事长。   委托诉讼代理人：蒋明轩，男，1987年1月27日出生，汉族，该公司法务经理，住抚松县。   被上诉人（一审原告）：迟明利，男，1953年8月9日生，汉族，退休职员，住抚松县。   委托诉讼代理人:袁春日，吉林王利律师事务所律师。   一审被告：吉林省长白山旅游度假区物业管理有限公司。住所：抚松县松江河镇万达****办公楼。   法定代表人：胥盈，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：李伟，男，1984年6月22日出生，汉族，该公司秩序主管，住抚松县。   上诉人长白山国际旅游度假区开发有限公司（以下简称开发公司）因与被上诉人迟明利、一审被告吉林省长白山旅游度假区物业管理有限公司（以下简称物业公司）财产损害赔偿纠纷一案，不服吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初648号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   开发公司上诉请求：判令撤销吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初648号民事判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：吉林省抚松县人民法院（2020）吉0621民初648号民事判决认定事实不清，适用法律错误，依法应当予以撤销，理由如下：一、根据房屋建筑工程质量保修办法的相关规定，上诉人售卖给被上诉人房屋已经过了五年的防水质保期，并且被上诉人已于2013年办理了房屋产权证，证明上诉人售卖的房屋并无质量问题，关于房屋漏水的相关问题，上诉人已经在法律规定的时间范围内承当了相应的修缮义务，并且对于在2018年进行的再次修缮也在二年的质保期内履行了相应的义务，被上诉人并未提供任何在质保期内上诉人不履行义务的证据。现五年质保期及2018年最后一次修缮的二年质保期已满，上诉人不应当就超出质保期范围承担任何的修缮义务。二、上诉人经过现场调查，发现漏水原因一部分为被上诉人自行装修破坏上诉人原售卖房屋已做的相关防水导致，另一部分为被上诉人楼上住户的室外阳台因冬季积雪清理不及时导致，并非上诉人原因使被上诉人的房屋发生漏水。另外，上诉人在2018年进行的修缮工作完成后，直至2020年4月7日期间的质保期内，物业记录并没有被上诉人提出房屋出现漏水的现象。三、对于被上诉人提出的未居住损失赔偿，认定金额上诉人无异议，但对于赔偿时间，上诉人认为，应当就被上诉人实际未入住的天数予以认定，一审中，被上诉人就此未提供相应的证据证明。上诉人就质保期内提供的修缮工作完成后，被上诉人是可以满足入住条件的，并非一天都不可入住，原审法院笼统推断被上诉人一天不可入住明显与事实不符。   迟明利辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。   物业公司述称，同一审陈述意见一致。   迟明利向一审法院起诉请求：1.修复漏水房屋；2.赔偿损失65,600.00元。事实和理由：2011年4月27日迟明利购买开发公司开发的抚松新城长白山-明珠精品示范住××区。当年11月收到物业公司下发的入住通知书，以及开发公司的“住宅质量保证书”。迟明利按一审被告要求交纳了全部费用，其中包括住宅维修基金12,005.00元，并于2013年办理了产权证。2012年迟明利发现住宅严重漏水，无法装修使用。为此，迟明利找到一审被告要求维修，一审被告也派人进行了维修。2013年迟明利装修入住后，发现还是严重漏水，无法居住使用。该房屋从2012年到2018年，年年都由一审二被告派人维修，每次修复后还是漏水。始终也查不明漏水原因，造成迟明利装修后至今无法入住使用。故诉至法院，依法维护迟明利的合法权益。   一审法院认定事实：2011年4月27日迟明利购买开发公司开发的抚松新城长白山-明珠精品示范住××区。当年11月收到开发公司下发的入住通知书，以及开发公司出具的“住宅质量保证书”。迟明利按照开发公司要求交纳了全部费用，其中包括住宅维修基金12,005.00元。自2012年迟明利发现所购住宅严重漏水，无法装修使用。为此，迟明利找到一审二被告要求维修，一审二被告派人进行了维修。2013年迟明利装修入住后，发现还是严重漏水，无法居住使用。2013年12月12日，迟明利办理了所购房屋的产权证【抚松房权证抚FQ字第XXXX号】，房屋所有权人为迟明利，房屋性质为商品房，规划用途为住宅。该房屋从2012年2月21日到2020年4月7日期间，根据物业公司客服接待记录记载，迟明利先后十七次向物业公司报修其房屋客厅、卧室、走廊等处的漏水、渗水情况，物业公司按照职责分工，向开发公司进行了报告。期间开发公司和物业公司等相关单位曾于2012年11月11日、2016年8月4日、2016年9月7日先后三次召开会议进行研究部署关于（明珠小区）工程交接事宜、关于北区销售物业维修专题会、关于长白山销售物业业主投诉问题的处理方案等事宜,其中2016年9月7日“关于长白山销售物业业主投诉问题的处理方案”第六条规定：业主在办理入伙手续、验房单体现的质量问题由项目公司承担。因此，一审二被告均曾经派人对迟明利的投诉事项进行维修，但维修后还是漏水，也未能查明漏水原因，造成迟明利装修后至今无法入住使用所购房屋。庭审中开发公司未能提供对迟明利房屋的维修记录，物业公司称其最少为迟明利维修了四次。本案在审理过程中，经迟明利申请，法院依法委托吉林通联房地产评估有限公司对迟明利因房屋漏水无法居住所造成的损失（房屋租金）进行鉴定，该公司于2020年7月2月出具吉通司鉴字【2020】第（021）号房地产司法鉴定估价报告，结论为“估价对象从2013年8月至价值时点（2020年6月19日）房屋市场租金价值为65,600.00元”。综上，迟明利未能提供证据证明其房屋漏水与物业公司存在因果关系。开发公司未能对其所辩迟明利房屋的漏水原因之一为：“原告所雇装修人员装修不当导致”提供证据证明。   一审法院认为，公民的合法权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。迟明利通过买卖的方式，依法取得了长白山明珠19＃楼02单元05层01号住宅的所有权，符合法律规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案迟明利在购得房屋入住之前即发现房屋漏水，并将此情况报告给开发公司客服人员，在经过开发公司维修，对所购房屋装修完毕入住之后，仍然漏、渗水不止，无法居住，根据物业公司提供的2016年9月7日“关于长白山销售物业业主投诉问题的处理方案”第六条规定：业主在办理入住手续、验房单体现的质量问题由项目公司承担的规定，开发公司应当对其出售给迟明利的存在质量问题的房屋予以修复并承担迟明利因此造成的损失的赔偿责任。   综上所述，开发公司因其卖给迟明利的长白山明珠19＃楼××元住宅房屋漏水，无法居住使用，且迟明利在一直不断的向开发公司客服部门反映房屋漏、渗水情况，开发公司始终未能予以解决，故迟明利的主张符合法律规定，应当予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第一百三十四条第一款第（二）、（五）、（六）项，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十六条第一款之规定，判决：“一、被告长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后15日内修复原告迟明利的（长白山明珠19＃楼××元）漏水房屋；二、被告长白山国际旅游度假区开发有限公司于本判决生效后15日内赔偿原告迟明利损失65,600.00元。案件受理费1,150.00元，鉴定费5,000.00元，由被告长白山国际旅游度假区开发有限公司负担。”   本院二审期间，各方当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。   本院认为，迟明利从2012年购买了案涉房屋后，发现所购房屋严重漏水，开发公司虽进行多次维修，但房屋漏水的问题始终未能解决，导致案涉房屋装修后至今不能正常居住使用。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”的规定，开发公司作为该房屋的出卖人，应当对案涉房屋存在的质量问题予以修复并赔偿买受人迟明利因此造成的损失。开发公司主张漏水原因一部分为迟明利自行装修破坏售卖房屋已做的相关防水，另一部分为迟明利楼上住户的室外阳台因冬季积雪清理不及时导致，但未提供切实有效的证据予以证明，本院不予支持。因案涉房屋的漏水问题虽经开发公司多次维修，但始终未能修复，故开发公司认为其不应当就超出质保期范围承担修缮义务的上诉理由不能成立。开发公司对迟明利因房屋漏水不能居住使用的损失数额无异议，仅对迟明利是否没有实际居住存疑，且迟明利的损失系当事人共同委托鉴定机构作出的鉴定意见，一审法院据此判令开发公司予以赔偿并无不当。   综上，开发公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费2300元，由上诉人长白山国际旅游度假区开发有限公司负担。   本判决为终审判决。   审判长 綦家通   审判员 朱济生   审判员 林 梅     二〇二〇年十一月二十五日   法官助理 何姗姗   书记员 刘思辰