杭州市临安区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0112民初2575号 原告（反诉被告）王爱萍，女，1960年2月19日出生，汉族，住杭州市临安区。 委托代理人王峰，浙江天晟律师事务所律师。 被告（反诉原告）毛英莲，女，1950年3月20日出生，汉族，住杭州市临安区。 被告王春坤，男，1956年3月6日出生，汉族，住杭州市临安区。 二被告共同委托代理人陈晓峰、杨**，浙江天册律师事务所律师。 第三人黄金月，男，1959年6月18日出生，汉族，住杭州市临安区。 第三人黄敏鑫，女，1984年4月1日出生，汉族，住杭州市临安区。 两第三人共同委托代理人：王峰，浙江天晟律师事务所律师。 原告王爱萍诉被告毛英莲、王春坤农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月21日立案受理后，依法追加黄金月、黄敏鑫为本案无独立请求权第三人参加诉讼，另毛英莲提出反诉，本院准许，并于2020年9月10日、2020年11月5日依法适用简易程序，两次公开开庭进行了审理，原告及两第三人委托代理人王峰、两被告委托代理人杨**到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：原告系临安锦城街道横潭村村民，两被告系夫妻关系，为临安天目山镇天目山村村民。2018年年初，政府将横潭村列入城中村改造项目并对冻结范围内的房屋予以产权摸底，原告在与政府产权核实过程中，发现其建于20世纪80年代横潭村626号占地面积为80.2㎡的二层老屋已经变更登记在被告名下，证号为临集用（2005）第0137980号。为查明变更原因，原告找到两被告并当面提出异议，两被告向原告出具了2000年8月18日的《房屋变更契约》，并告知原告其购买了该80.2㎡的二层老屋并在土管局办理了集体土地使用权证。原告仔细查看该2000年8月18日《房屋变更契约》上的签名及手印，发现其从未在该《房屋变更契约》上签过“王爱萍”三字及捺印，也未收到过该协议上的转让款。后原告查询临集用（2005）第0137980号土地证登记档案，发现该档案中的《房屋变更协议书》上的“王爱萍”三字及手印也非原告本人所签、所捺。2019年12月底，案涉房屋被政府搬迁，两被告以房屋所有权人身份领取了房屋搬迁补偿款2123701元。原告认为，自己从未同意转让房屋，且该房屋也一直由原告占有、出租，两被告也未向原告主张过权属，且两被告并非横潭村村民。《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》无效。请求法院判令：1、确认《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》无效；2、被告向原告交付临集用（2005）第0137980号集体土地上的房屋搬迁补偿款2123701元。 两被告辩称：1、原告与其丈夫黄金月共同参与了案涉房屋买卖全过程，其对案涉房屋出售给两被告是知晓并同意的；2、原告在房屋出售后以挂失补办后变更转让的方式将土地使用权过户给被告，原告自身持有的土地证上亦明确记载了宗地变更转入被告的事实；3、原告一直与黄金月以夫妻名义共同生活，被告有理由相信黄金月有权代表原告；4、横潭村村委会对房屋变更契约予以确认，并收取了落户费、基地费、自来水接轨费等费用，已经认可被告的集体经济组织成员身份；5、被告购买房屋善意，并支付了合理对价，已经取得相关权属证书；6、本案原告在2000年6月即已经知道房屋买卖事实，现在主张已经超过诉讼时效；7、在房屋权属证书未被撤销前，不能认定协议无效，否则原告拥有两块以上宅基地，也不符合法律规定。 另毛英莲反诉：王爱萍未经其同意将房屋出租，应当支付费用，请求法院判令王爱萍支付毛英莲房屋使用费81500元。 第三人黄金月陈述：对2000年8月18日签订的这份房屋变更契约，“王爱萍”三个字及手印均是由黄金月签字捺印，签约现场是在李天云家里，出售该房屋的时候王爱萍不知情，案涉出售款也没有交付给王爱萍，王爱萍对交易及款项的收取自始至终不知情。对土管部门的土地变更手续，黄金月没有参与，系被告单独完成。鉴于离婚协议中虽然对西边部分归属于黄金月，但是房屋产权没有办理变更，离婚协议是债权约定，房屋权属还属于王爱萍个人。 第三人黄敏鑫陈述：我对《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》的签订及相关土地权属变更情况不知情，涉案房产是我母亲的个人财产，与我无关，相关权利、义务均由母亲王爱萍享有、承担。 原告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、土地使用权登记申请审批表复印件二份，欲证明被告以非横潭村村民的身份以及非原告签名的《房屋变更协议书》，将原告的集体土地权属变更到被告毛英莲名下； 证据二、户籍查询证明一份，欲证明被告毛英莲不是横潭村村民的事实； 证据三、房屋变更契约一份，欲证明房屋变更契约上的“王爱萍”的签名和手印，非王爱萍本人签名、捺印； 证据四、房屋租赁协议三份、用水清单一份、自来水公司发票一组，欲证明案涉房屋一直由原告占有、出租； 证据五、搬迁补偿协议复印件一份，欲证明被告毛英莲以土地使用权证上权利人的身份与锦城街道办事处签订搬迁补偿协议，被告获得2123701元的事实； 证据六、离婚证复印件一份，欲证明原告与黄金月于1992年5月19日离婚的事实。 被告为证明其主张，向本院提供以下证据： 证据一、房屋变更契约、补充协议、付款清单复印件一组，欲证明原告知晓案涉房屋的买卖，被告支付了全部房屋价款； 证据二、王爱萍持有的土地证复印件一份，欲证明原告2001年5月将宗地转入被告，宗地变更后面积398.9平米，是房屋变更契约的面积321.2平方加上补充协议77.7平方。这份证记载的变更时间是2001年5月份，原告持有的证上已经记载了原告的土地部分转入被告的事实，所以原告称对土地转让不知情不能成立； 证据三、补正申请书复印件一份、土地审批表复印件二份，欲证明以挂失、补办的方式将土地证补办给被告； 证据四、户口本、拆迁调查户籍状况证明、住房保障证明、拆迁补偿协议**（以上证据均系复印件），欲证明王爱萍，2015.10.8日黄金月迁入横潭村，显示黄金月与王爱萍仍然是夫妻关系，拆迁证明上也是认为黄金月与王爱萍是夫妻关系，王爱萍自己写的拆迁补偿协议上也是与黄金月是夫妻关系。 证据五、离婚协议书复印件一份，欲证明西边楼上楼下由黄金月所有，东边楼上楼下是黄敏鑫所有，黄敏鑫是由黄金月抚养，所以案涉房屋所有权也不是原告的。 证据六、收款收据一份，欲证明横潭村委收取被告的落户费、基地费等费用，认可被告的集体经济组织费用。 另被告申请李天云作证，李天云称签订协议时原告在场、知情。 诉讼各方庭审质证及本院认证情况如下： 对原告提供的证据，被告对真实性没有异议，对证明目的有异议；对被告提供的证据一—六，原告对真实性没有异议，对证明目的有异议，第三人对原告提供的证据没有异议，对被告提供的证据质证意见与原告相同。本院经审核，对原告提供的证据一、三中及被告提供的证据一、三中，“王爱萍”的签名是否真实及在本案中的意义，另行判断，其他证据真实性予以确认。 对于李天云证言，原告及第三人认为证人陈述不真实，本院将该证人证言结合其他证据，判断原告对房屋买卖是否知情。 本院为查明案件事实，向吕有铨做调查笔录1份、调取黄敏鑫的拆迁协议以及横潭村拆迁补偿方案，在第二次庭审中经征询当事人意见，作为认定案件事实依据。 基于以上证据分析，并结合庭审中当事人陈述，本院认定以下案件事实： 王爱萍与黄金月1983年5月1日登记结婚，婚后共同在临安××街道××村××层房屋，该房屋项下集体土地使用权登记在王爱萍一人名下（王爱萍系横潭村户籍，黄金月不是），1984年王爱萍与黄金月生育黄敏鑫，1990年土地登记中，《土地登记申请书》上记载的家庭人口为3人，其中农业2人，非农1人，用地面积297.9㎡，住宅80.2㎡，此后，王爱萍取得临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证。1992年5月19日，王爱萍与黄金月办理离婚登记手续，双方在登记部门的离婚协议书记载：黄敏鑫由黄金月抚养；婚前财产各归各，共创财产东边楼上楼下归女儿所有，母王爱萍有使用权，西边楼上楼下归黄金月所有，离婚时黄金月一次性给王爱萍生活费5000元......。 虽然王爱萍与黄金月办理了离婚登记手续，但双方对外还以夫妻名义，仍居住在一幢房屋内，并于1995年4月8日生育黄高敏，且于1995年在上述集体土地使用权范围内另行建造房屋一幢。户籍登记信息上，王爱萍是户主，黄金月与户主关系记载为“夫”。 2000年8月18日，黄金月、王春坤签订《房屋变更契约》，记载：甲方王爱萍、乙方毛英莲，一、甲方愿意将座落在锦城街道横潭村二层楼房二间半及附属房二间及道坦变更给乙方，面积为321.2平方，土地使用权证号：临集建（90）字第06011452号。东至本宗墙角外沿，南至甲方北边围墙角外沿（东至西墙角通直），西至本宗墙角外沿，北至本宗墙脚外沿。二、其房屋变更费净为135000元整。三、双方签字生效后，其变更费乙方一个月内一次性付清（凭付款单为准）。四、已安装的水、电归乙方使用，乙方向村里缴纳规费过户时，一切费用由乙方承担。五、甲方应随乙方办理好变更手续。变更费用由乙方承担。该《房屋变更契约》上，黄金月在甲方栏内签“王爱萍”姓名并捺印，王春坤在乙方栏内签“毛英莲”姓名并捺印，李天云在证人栏内签名。2001年1月16日，横潭村村委会签署“同意变更”，并加盖公章。另2001年1月16日，毛英莲向横潭村委会缴纳27900元，收据上交款内容栏记载“收缴（王爱萍）老房变更手续费、落户费8000、自来水接轨5500、基地14400”。 同日，黄金月仍以甲方“王爱萍”姓名，王春坤仍以乙方“毛英莲”姓名，签订《补充协议》，记载：一、经甲、乙双方协商，甲方房屋后围墙外沿外有道坦77.7平方米，随甲、乙双方房屋变更契约同时变更给乙方；二、甲方房屋西边有块杂地，乙方如征用后做行道，甲、乙双方应共同使用，如前边乙方需建房，乙方应留好甲方房屋后道坦轿车能进出的通道。李天云仍以证人身份在该《补充协议》上签名。 2001年6月29日，黄金月、王春坤签订《付款清单》，记载：根据2001年1月16日双方在村委签订的房屋变更契约，乙方应付给甲方变更款150000元今已付清，甲方即日起围墙内的房屋及道坦按实际现状面积交给乙方。 2005年8月15日，毛英莲取得上述买卖房屋项下的集体土地使用权，权证号临集用（2005）第0137980号，地号805，使用面积140㎡。在登记部门的档案中，存有《房屋变更协议书》，记载因村民调剂之原因，甲乙双方协商，并报村民委员会讨论同意，为房屋分户调剂问题，立协议如下：1、甲方座落本村349号地1宗，共有使用面积297.9㎡（其中住房80.2平方米，道坦217.7平方米）；2、现自愿分摊调剂给乙方297.9㎡（其中住房80.2平方米，道坦217.7平方米）。该《房屋变更协议书》上，甲方有“王爱萍、黄金月”的姓名，乙方有“毛英莲”的姓名，横潭村村委会加盖公章，日期记载为2000年5月30日。此外，在登记部门的档案中，还有1、申请人签名栏为“王爱萍”的《补证申请书》，称452号集体土地使用证遗失，申请补办，落款日期为2004年11月7日；2、土地使用者签名栏为“王爱萍”，字号为临国土籍字（2005）330124-0137452号的《土地使用权登记申请审批表》，落款日期为2004年12月25日；3、土地使用者签名栏为“王爱萍、毛英莲”，字号为临国土籍字（2005）330124-0137980号的《土地使用权登记申请审批表》，落款日期为2004年12月25日。 2019年年底，王爱萍户（户内成员包括黄金月、黄高敏）与拆迁部门签订拆迁协议，协议上记载的产权证号为临集建（90）字第06011452号，拆迁房屋即为1995年建造的房屋。黄敏鑫另行与拆迁部门签订拆迁协议，协议上记载的产权证号为临集建（2005）0137870号、临集用（2005）第0137979号。讼争房屋由毛英莲与拆迁部门签订拆迁协议，协议上无户内其他人员，产权证号为临集用（2005）第0137980号，补偿款总计2123701元。 至讼争房屋拆迁时，该房屋一直由王爱萍占有、使用并对外出租。临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证上，记载有349号地已于2000年转入毛英莲的内容，并加盖土地管理部门的变更登记章，落款日期为2001年5月30日。 庭审中，原告明确其所主张款项，包括两第三人可能享有的部分，两第三人对原告主张也没有意见。 本院认为：涉案房屋属于农民宅基地上建房，根据1990年土地登记《土地登记申请书》中的家庭人口3人的记载，应当认定为王爱萍、黄金月与黄敏鑫的家庭共同财产。王爱萍与黄金月虽然办理了离婚登记，但是双方仍然以夫妻名义共同生活，且发生在1994年之前，王爱萍与黄金月仍然构成事实婚姻，王爱萍否认对涉案房屋变更事项知情，被告为此提供了相关证据，包括李天云证言以及临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证上的变更登记信息，结合王爱萍与黄金月的特殊身份关系，被告方所举证据已经符合高度盖然性证明标准（不动产登记部门对相关申请登记文件中是否系王爱萍签名、捺印，并没有明确否定，故当前认定王爱萍没有实施权利变动的行为，证据也不充分）。且1、王爱萍与黄金月1992年5月19日离婚协议书中约定：“黄敏鑫由黄金月抚养；婚前财产各归各，共创财产东边楼上楼下归女儿所有，母王爱萍有使用权，西边楼上楼下归黄金月所有”，王爱萍已经将相关权利授予黄金月；2、在签订涉案《房屋变更协议书》时，也不存在王爱萍与黄金月分居、关系恶化等特别情况，因此，即便李天云证言不成立，黄金月在与王春坤签订《房屋变更契约》时，王爱萍不在场，且临集建（90）字第06011452号集体土地使用权证确实一直由黄金月保管，黄金月也是基于离婚协议的约定和家庭成员间对事务形成的默契所为，没有违背家庭成员王爱萍的意思。故本案是黄金月代表家庭处置家庭共同财产，并非合同双方恶意串通，损害产权人、共有人利益。 毛英莲户籍并非横潭村，基本未在横潭村居住、生活，与集体经济组织关系并不密切，其仅以缴纳相关费用即认定为横潭村集体经济组织成员的意见不能成立。而农民宅基地仅能在本集体经济组织成员之间流转，故毛英莲本不能取得涉案房屋权属，对于不动产登记部门已经将涉案房屋项下的集体土地使用权证登记在毛英莲名下，根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条：“当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记行为提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼”的规定，人民法院仍根据民事法律规范审查合同效力，而非根据已经办理不动产权证书倒推合同有效。故涉案的《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》因违反宅基地不能在不同经济组织成员之间流转的规定无效。 本案诉讼是在拆迁背景下产生，争议的实质是拆迁利益的归属，《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》，系黄金月代表王爱萍家庭户签订，当时并不违背王爱萍的意思。故本院认为考虑历史因素，以尊重当事人意思自治为基础，确定拆迁利益归属最符合自愿、公平和诚实信用原则。经综合考虑，本院对毛英莲要求王爱萍支付费用的请求不予支持，在此基础上，再酌情毛英莲、王春坤支付王爱萍5万元。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、涉案《房屋变更协议书》、《房屋变更契约》无效； 二、毛英莲、王春坤于本判决生效后十日内支付王爱萍拆迁补偿款50000元； 三、驳回王爱萍的其他诉讼请求。 四、驳回毛英莲的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费11895元（已减半收取），由原告王爱萍负担11615元，由被告毛英莲、王春坤负担280元，反诉受理费915元，由被告毛英莲、王春坤负担（被告应负担部分限于本判决生效后十日内缴纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。并向杭州市中级人民法院指定账号预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到《上诉费用交纳通知书》次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。杭州市中级人民法院户名、开户行、指定账号详见《上诉费用交纳通知书》。 审判员  陈广智 二〇二〇年十一月十六日 书记员  孟一欢