河南省漯河市源汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1102民初2038号原告：荆振超,男,1988年1月21日出生,汉族,住河南省漯河市源汇区。原告：索靖浩，男，1993年4月9日出生，汉族，住河南省漯河市召陵区。二原告共同委托诉讼代理人：马娅彬，河南强人律师事务所律师。被告：王可坡,男,1988年6月14日出生，汉族,住河南省漯河市舞阳县。被告：漯河市宜佳房地产营销策划有限公司，住所地河南省漯河市建设路与文化路交叉口。法定代表人：任计划，该公司经理。原告荆振超、索靖浩诉被告王可坡、被告漯河市宜佳房地产营销策划有限公司（以下简称漯河宜佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告索靖浩及二原告委托诉讼代理人马娅彬、被告王可坡、被告漯河宜佳公司的法定代表人任计划到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告荆振超、原告索靖浩向本院提出诉讼请求：依法判令被告王可坡返还原告购房定金10万元，本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年初原告荆振超在网上看见位于湘江邮电局家属院2#楼2幢302号房产在出售，但因工作繁忙，就向其表弟也就是本案的原告索靖浩出具委托书委托其帮忙办理购房的一切事宜。原告索靖浩于2019年4月8日在漯河宜佳公司的见证下与被告王可坡签订了《房屋买卖合同》，签订合同当日，索靖浩向被告王可坡支付了10万元定金用于解除该房产的抵押，之后前往银行办理按揭贷款手续，后银行回复因该房产时间长了，贷款审批的额度较低，这与当时合同约定的贷款金额相差较大。漯河宜佳公司的工作人员居中给索靖浩、王可坡沟通，被告王可坡同意解除合同，退还定金，但时至今日，被告的房产早已卖出，却迟迟不肯将10万元定金退还，经多次催要，均未退还，严重侵犯了原告的合法权益。被告王可坡辩称，2019年年初我将房产出售信息发布到网上，然后中介打电话给我说可以帮我卖房，中介收取交易佣金，让我把房产证图片发给他，我发给中介了。并将房价报给中介，询问对方是全款还是贷款，中介说是商业贷款，要比全款多跑一趟，我就问了对方要贷多少，我的房子能贷多少，中介你作为第三方要确认清楚。我在广东东莞打工，回去一次不容易，得到中介保证说贷款可以满足买房要求，赶紧回去。然后我就请假，买汽车票，火车票，然后回到漯河。2019年4月8号在中介那里谈妥交易价格，中介弄好合同，双方签字，然后索靖浩和我一起去银行把定金存入我账户，只给我存了九万八千元整，然后我给中介微信转账三千元整，中介给了我一个五千元的保证金收条。然后我去解质押，把我的房产拿出来，然后房产证，一套钥匙都被中介要走了。然后就是我陪着中介，索靖浩去办理买房贷款，索靖浩不使用自己的名字过户，先找了一个亲戚，女的，在长江路邮政蓄银行办理，手续弄好，银行信贷员那个女的有车贷，贷不下来款。然后第二天又找了一个男亲戚，也是在长江路邮政储蓄银行，手续又办完，银行信贷员又讲那个男的有几张信用卡，可能也贷不下来，然后说我这个房产手续提交了两次了，不能在这里办理贷款了。然后又找了一个亲戚，就是另外一个原告荆振超，以前从来没见过也没有提过，只是一个过户对象，不是买家，然后去拉银行征信，然后一起去另一家中原银行办理贷款，信贷员说必须要写一个首付收据才能办手续，然后我就配合写了一个首付十万的收据用来办贷手续，手续办完我回东莞上班了。几天后联系中介问贷款批下来没？中介说没问题别着急再等等，然后又过了好几天，中介说买家找的那个亲戚银行流水不够，正在想办法解决，准备找找关系，请银行里的人喝酒吃饭。又等了好久打电话说不光流水不够，我的房子也贷不了那么多款，买家不买了，让我把定金退还，又给我找了一个客户，要我38万卖给他，这个价格比我预期要低，我不愿卖给另外一个客户，中介说回来可以再商量。然后我在网上重新发布买房信息，有其他中介打电话给我，有客户愿意买房要我回去。然后我就又请假坐车回来了，我到中介那里要房产证，结果中介不给我，还说不给定金不让走，我当时没有钱，中介公司的人堵着门不让走，押了我的户口本才让我离开，然后下午中介说又找了一个客户以原来的价格成交，要我去店里，我去了，没见着客户，索靖浩的亲戚在那里，然后中介跟我说现在必须给那个亲戚十万，房子必须在他店里卖，不然不给房产证户ロ本，定金不退，钥匙也不给你，你卖不了房。当时我就已经决定要跟他们斗到底，太欺负人了。非法拘禁，强买强卖，这事完不了。我打电话给其他中介，其他中介说房产证可以补办，户口本也可以补办，你有备用钥匙。想打官司，可以客询他们公司。当天索靖浩亲戚非要要钱与我去了另外一家中介咨询，回来后在马路上不让我走，要钱，我说我没有钱，这件事要打官司解决，索靖浩亲戚打电话喊人来，中介也来了，索靖浩也来了，拉着我不让走，然后我父亲也来了，在路边推推搡搡的，不让我和父亲走，然后我打电话报警，然后就一群人一起进了派出所，索靖浩污蔑我父亲打他，我父亲性格不是很好，就与警察发生口角，结果被拘禁了一个晚上。然后找律师询问是否可以继续卖房，律师说要确认买家不买了才可以继续卖，我打电话给索靖浩，录了音是对方不买了，然后我找其他中介卖房新中介看过合同说合同早已逾期，对方早就违约了，我就让新中介找一个贷款的来买我的房子，而且要贷款多一点，确认我的房子有没有问题。然后原中介微信说已经把我房子的钥匙给了索靖浩，索靖浩要换锁芯，不让你卖。然后就是新客户要看房子，我又找人换锁芯，索靖浩再次换锁芯，然后我又换锁芯，然后索靖浩又用小铁片把锁芯堵住，期间有一个客户要贷很多款符合我的要求，他们愿意买，但是因为看房子时知晓了这个纠纷要我降房价，然后被逼无奈综合考虑下我于6月1号就签了新的买卖合同，我与新买家立马去邮政储蓄银行贷款，然后我回东莞上班。几天时间后贷款就审批通过，然后我又请假回漯河过户交易完成。然后我就回东莞上班，等着对方起诉，因为自己起诉要有诉讼费等费用。等到对方终于起诉，2019年10月29在北舞渡法庭开庭，我请假坐车回来开庭，原告没有来，原告律师也没有来。庭长修改开庭时间发短信给我和对方律师，然后回复收到。第二次开庭，原告本来就虚假，中介还做假证，庭审结束。我回东莞上班。没多久庭长打电话说对方要调解，我老爸年纪大了还在派出所被污蔑拘留一个晚上，我考虑后发短信拒绝调解。后来收到裁定书驳回原告起诉。后来原告上诉漯河中级人民法院，然后原告又自己撤诉。过完年到现在就来这里了。原告起诉状中的错误陈述及案件补充：ー、原告荆振超与本案没有利益关系，只是帮忙索靖浩过户，办理贷款的亲戚，办理第三次贷款前从未见过，也从未听买方索靖浩，及中介提起过。二、买方违约，买方单方面不买了，合同也逾期了，我才卖给其他人的。至于是买方找不到其他可以贷款的亲戚还是自己是黑户不能贷，这些原因与我没有关系。三、并未达成任何协议，定金，不是订金。买房提供的微信证据，没有前言，没有后语。没有提起违约金，没有提起我请假的误工费，来来回回几次的交通费，而且中介还扣押着我的保证金等等。买方办理贷款托人找关系请客喝酒吃饭的费用和我并没有什么关系，我只是卖个房子，是买方贷款又不是我贷款，这些花费我事先也不知情，更不应该我来分担。而且一起去了派出所也只是在警察面前说要通过诉讼解决，并未达成任何协议。警察说经济纠纷他们管不了，只能去法院起诉。四、原中介作为第三方服务公司没有尽职，买家征信，银行流水，是否可贷款，贷款多少，我房产可贷款多少等问题，中介信口胡诌，变来变去，前言不搭后语，只收钱，没有履行责任。五、房子没有问题，新买家成功贷款可证。六、中介非法拘禁，强买强卖，扣押保证金，房产证，户口本，私自把钥匙给索靖浩，索靖浩换锁芯破坏锁芯等等，意图阻止我卖房，导致很多客户看不了房不愿买，而且好不容易找到愿意多贷款的新买家时，新买家压低价格，我也被迫低价交易。这个损失谁来赔偿。被告漯河宜家公司辩称，这10万元定金是王可坡收到，说去银行把房产证解押，解押之后，索靖浩去银行贷款，当时银行工作人员说房子时间年限比较长，贷款额度比较低，当时我公司说给王可坡找第二家买家，原来成交价是38.5万元，王可坡当时同意了，当时王可坡在外地，我让王可坡从外地回来，王可坡就回来，就说房子38.5万元不卖了，说40万元才卖，说亲戚要的，我说如果你亲戚要就把10万元退给买方索靖浩，当时王可坡说没有钱，王可坡找过其他中介，其他中介公司给的房价更低，所以就没有卖，后来王可坡自己就卖了。经审理查明：2019年3月31日，原告荆振超给原告索振浩出具委托书一份，该委托书载明：“委托人：身份证号：。被委托人：索靖浩，身份证号：。本人因工作繁忙，特委托索靖浩作为我的代理人，全权代表我办理购买召陵区湘江邮电局家属院2号楼幢302号房的相关事项，包括并不限于签署房屋买卖合同、支付购房款、办理房屋过户手续等，对委托人在办理上述事项过程中所签署、签收的有关文件，我均予以认可，并承担相应的法律责任”。2020年2月26日漯河市召陵区召陵镇殷侯村村民委员会出具证明一份，该证明载明：“我村四组村民侯丙林，男，汉族，于1962年1月24日，身份证号码：，其妹侯爱珍，女，汉族，身份证号码：，二人为亲兄妹关系。侯会丽是侯丙林同志的女儿，侯会丽出生于1987.1.27日，身份证号码：，以上情况均属实，特此证明。召陵区召陵镇殷侯村委会，2020年2月26日”。侯会丽与原告荆振超系夫妻关系，侯会丽与原告索靖浩系姑表亲戚关系。2019年4月8日，原告索靖浩与被告王可坡、漯河宜佳公司签订《房地产买卖合同》一份，该合同载明“卖方（以下简称甲方）王可坡、买方（以下简称乙方）索靖浩、见证方（以下简称丙方）宜家不动产，第一条、房产状况：甲方拥有位于湘江邮电家属院2#楼2幢302号的房产，房屋所有（共有）权证号为2015015455；房屋所有（共有）权人为王可坡；房屋建筑面积为117.92平方米，（以上内容以[房屋所有权证]登记为准）。乙方自愿购买甲方上述房产，并对该合同项下房屋作充分了解和实地查验，对该房屋现状无异议。第二条、成交价格：甲乙双方协商一致，同意本合同项下房产及配套设施的总价款为：人民币（大写）叁拾捌万伍仟元整，小写385000元整。此价格下，包含该房屋的配套设施有X。第三条、乙方与本合同签订时支付定金及佣金拾万元，（其中佣金3850元，余额作为代收的定金。）甲方同意该定金在办理完房产过户手续前由丙方保管。甲方自本合同签订时[售房保证金]人民币大写拾万元整和【房屋所有权】交由丙方保管，作为对房屋的真实性提供担保……甲方（签字）王可坡，身份证号：，2019年4月8日、乙方（签字）索靖浩，身份证号：，2019年4月8日、丙方（盖章）漯河宜佳公司，电话：157××******，2019年4月8日”。该合同签订后，于2019年4月8日当日原告索靖浩将98000元购房款存入被告王可坡中国建设银行62×××06账户。被告王可坡并于2019年4月8日给原告荆振超出具收条一份，该收条载明：“收条，今收到荆振超购买湘江邮电家属院2#楼2幢302号房屋定金100000元整（拾万元整），王可坡，2019年4月8日”。该10万元包括原告存入被告王可坡账户的98000元及原告支付给被告漯河宜佳公司的2000元，庭审中被告王可坡认可原告索靖浩向其银行账户存款98000元，其给中介微信转账3000元，中介给其出具了5000元保证金收条，被告漯河宜佳公司认可收到原告2000元及被告王可坡3000元，并向王可坡出具了5000元的收条。后因该买卖合同未完全履行，三方商议待王可坡将涉案房屋售出后退还原告100000元购房款，被告漯河宜佳公司对该事实予以认可。庭审中原告提交微信聊天截图两份，截图内容为“王可坡：十万块钱怎么给你？收到回个信息。5月26日早上08:29，王可坡语音聊天时长01:14。索靖浩：186××××****、中国工商银行卡照片（卡号为62×××91）、索靖浩。王可坡：收到，转账时联系你。索靖浩：好。6月17日晚上22:33，王可坡：有话微信直接说，上班时间忙，手机接不到。6月18日下午17:27，索靖浩：你拿我那十万咋说，这也又过一个月了，你就是想卖房子无非就是想卖多少钱的事，想卖多少钱你说个数，卖完把我的钱给我，再拖来拖去也没意思、你想卖多少钱你可以找一个中介挂出去，尽早卖尽早把钱给我，拖时间久了对咱都不好。6月25日下午17:48，王可坡：下个月就有消息了，耐心等一下”。2019年5月27日，因原告索靖浩向被告王可坡索要购房款发生纠纷，双方均报警。庭审中原告提交漯河市不动产登记局不动产权登记记载表一份，该登记记载表载明涉案房屋被告王可坡已于2019年7月5日转让给他人。被告王可坡将涉案房屋售出后未将原告的100000元购房款退还给原告。庭审中，被告漯河宜佳公司对原告提供的证据均予以认可。被告王可坡对原告的质证意见为：委托书我不知道，买的时候也没有收到，从来没有提到，只是一个过户的对象，是第三次过户的时候才提到这个人的，其他证据没有异议。对《房屋买卖合同》、售房保证书、中国建设银行客户回单均没有异议，对收条是办手续的时候，办贷款的时侯银行工作人员要求让写的。对微信截图有异议，没有前言后语，没有提到违约金等，当时微信主要和漯河宜佳公司联系，和索靖浩联系的比较少。对接处警登记表没有异议。对漯河市不动产登记局不动产权登记记载表没有异议。庭审中被告王可坡提供通话录音及微信语音，证明是原告索靖浩违约，其不应当退还原告拾万元购房款，原告对上述证据的质证意见为：未提供录音的原始载体，对其真实性不予认可。被告漯河市宜佳房地产营销策划公司对上述证据质证意见为均不知情。本院认为：二原告提交的委托书系委托、被委托双方当事人真实意思表示，内容合法有效，本院予以认定。原告索靖浩依据原告荆振超的委托，与本案被告王可坡、漯河宜佳公司签署《房地产买卖合同》、向王可坡交纳98000元的购房定金以及在合同履行过程中另行达成退还购房定金口头协议的行为，均属于索靖浩代荆振超所实施的民事法律行为，且被告王可坡对其出具的收条显示付款人为原告荆振超不持异议。依据《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力”的规定，本案荆振超作为被代理人，应当承担上述民事法律行为所产生的法律后果，因此，荆振超与王可坡之间具有直接的利害关系，是本案适格的诉讼主体。原告索靖浩与被告王可坡、漯河宜佳公司于2019年4月8日签订的《房屋买卖合同》系三方的真实意思表示，应属合法有效之合同。合同签订后当日，原告索靖浩向被告王可坡银行账户存入98000元（原告向被告漯河宜佳公司转款2000元）且被告王可坡向原告荆振超出具了收到100000元的收条，本院对该事实予以认定。《中华人民共和国合同法》一百一十五条规定“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。第七十七条规定“当事人协商一致，可以变更合同”。本案争议的焦点是：变更涉案合同中关于定金的约定，合同各方当事人是否达成了合意？综合本案各方证据判断，涉案《房屋买卖合同》并未完全履行，从二原告提交的2019年5月26日、6月17日、6月18日、6月29日微信聊天截图可以证明，原告索靖浩与被告王可坡商议待王可坡将涉案房屋售出后退还100000元定金的事实，且被告漯河宜佳公司对涉案《房屋买卖合同》变更、被告王可坡同意退还定金的事实不持异议。原告提交的漯河市不动产登记局不动产权登记记载表证明，被告王可坡已于2019年7月5日将涉案房产售于他人，被告王可坡将涉案房屋转让他人后未按照约定退还原告定金，应承担酿成本案诉争的全部责任。关于被告王可坡应当返还的数额，应当以其实际收到的98000元定金为准；关于原告索靖浩和被告王可坡分别支付给被告漯河宜佳公司2000元和3000元、被告漯河宜佳公司向被告王可坡出具了5000元收条的问题，因三方形成另一种合同关系，本案不予处理。关于被告王可坡辩称产生本案纠纷系原告索靖浩违约、定金不予退还的主张，因其出示的电话录音证据系U盘拷贝和打印文字记录，未同时记载主叫和被叫电话号码、通话日期，故无法判断和二原告提交微信聊天记录日期的先后；同时，因被告王可坡未提供原始电话录音载体，二原告对该电话录音证据的真实性不予认可。因此对于被告王可坡辩称的主张，本院不予采信。根据《民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》六十条、第七十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告王可坡于本判决生效后十日内退还原告荆振超98000元定金；二、驳回原告荆振超的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。案件受理费2300元，由被告王可坡负担2250元，原告荆振超负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审 判 长  赵驿光审 判 员  刘 伟人民陪审员  姚 冰二〇二〇年十一月十六日书 记 员  张鹏飞