湖南省麻阳苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1226民初1222号 原告：张某琼，女，1980年12月7日出生，苗族，职业:麻阳苗族自治县第一锦江小学老师，住址：麻阳苗族自治县高村镇。 委托诉讼代理人包长春，男，1977年6月20日出生，苗族，职业：麻阳苗族自治县人才发展服务中心主任，住址：麻阳苗族自治县高村镇高垅社区三小区高垅北小区**，与原告系夫妻关系。 被告：欧某，女，1978年2月2日出生，苗族，职业：麻阳苗族自治县富洲学校老师，住，住址：麻阳苗族自治县/div> 委托诉讼代理人李代江，湖南诚怀律师事务所律师。 原告张某琼与被告欧某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张某琼、原告委托诉讼代理人包长春、被告委托诉讼代理人李代江到庭参加了诉讼，被告欧某未到庭。本案现已审理终结。 原告张某琼向本院提出的诉讼请求：1、判令被告欧某向原告返还租房押金3000元整；2、本案诉讼费用全部由被告承担。事实和理由：为让儿子在麻阳苗族自治县第一中学校内走读高中，原告于2020年5月25日与被告口头约定，由原告承租被告之父麻阳一中家属区红楼状元楼（二单元402)三房两厅一厨一卫的房子一套，三年租金共计43000元整，租房押金3000元。合同达成当天，原告通过微信支付方式向被告支付租房押金3000元。2020年7月3日，原告因儿子入学计划有变与被告协商退租，实际上是约定解除本案租赁合同要约行为。被告答复原告：“钱不退，要不你转租。”原告遂当天通过朋友圈等进行了转租招租。2020年7月13日，原告始听闻得知被告已经将上诉房屋出租给了第三人。原告遂找到被告确认原委，并请求其如数返还租房押金。虽然被告承认确实已经将房屋出租给了第三人，但是仍然拒绝返还原告的3000元租房押金。当时，第三人已经实际入住该房并至今。实际上，在原告转租招租期间被告将上述租赁合同标的房屋再次出租的行为，既未经原告同意，也未通知过原告。原告认为：本案房屋租赁合同可由当事人随时解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条、二百三十二条之规定，由于原告、被告之间未约定具体租赁期限，本案租赁合同应当视为不定期租赁合同。根据我国法律规定，当事人可以随时解除不定期租赁合同。当事人已约定附条件解除本案租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第三十条、九十三条之规定，因为被告答复的解约条件是对原告解约条件的实质性变更，且原告当即进行了转租招租，所以原告与被告实际达成了以原告实现转租为条件的附条件解除合同约定。被告违约解除合同后应当返还租房押金。立约当守信，解约当遵法。被告未经原告同意自行转租，实际转租后又不通知原告，严重违反通知义务与附条件解除合同约定。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，被告应当将原告实际交付的租房押金如数返还。综上所述，被告利用房屋出租人的优势地位，在涉案房屋租赁合同解除后，非法占据承租人即原告的租房押金拒不归还，既违反了民事法律的明文规定，更背弃了当事双方的金口玉言。为维护法律尊严和自己合法权益，原告特此提起诉讼，请人民法院判如所请。 被告委托诉讼代理人李代江辩称：1、押金3000元其实是租金3000元；2、被告没有同意原告转租，原告通过朋友圈转租的行为是一个违约行为；3、双方订的3年期租房合同，租金总计4.3万元，是一个有固定期限的合同，并不是一个附条件解除合同，原告不享有单方解除权，所以没有要求返还租金的权利，即使是押金也有一定的担保作用，5月份原被告约定之后被告不可能再接受其他人的押金，原告方单方退出合同，被告有权利拒绝返还押金。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证及质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 微信支付转账电子凭证一份，原告欲证明原告通过微信支付向被告欧某支付3000元的事实，被告方对该证据的真实性无异议，但认为3000元性质是租金而不是押金。该证据形式、来源合法，对该证据予以采信。 收据复印件一份，被告方对该证据的真实性无异议，该证据形式、来源合法，对该证据予以采信。 被告同事微信朋友圈聊天记录截图二张，欲证明被告在没有退还原告押金的情况下自己发布了转租消息。被告对该证的真实性没有异议，对证明目的有异议。该微信朋友圈截图显示2020年7月9日，一位网名为“甜”的微信用户发布了一条麻阳一中家属区红楼一套三房两厅一厕一厨房屋出租的消息，联系人为欧老师，电话15807******。该证不能直接证明出租消息系被告欧某委托发布，亦无其他证据可以佐证，故对该证不予采信。 本院经审理认定事实如下：原告为了让儿子在麻阳苗族自治县第一中学高中实现走读，2020年5月25日与被告口头约定将被告父亲欧朝田位于麻阳县一中家属区红楼状元楼2单元402号房屋一套出租给原告，约定租期为三年，当日原告通过微信支付的方式向被告欧某转账3000元，被告向原告出具了收据一张，收据上写明今收到租房押金3000元，总租金为43000元，但未就任何一方违约后押金的处置作出明确约定。此后被告一直未向原告交付房屋钥匙。2020年7月3日原告因儿子上学有变主动与被告协商退租事宜，被告未同意，原告当天在微信朋友圈发布了转租消息，但未转租成功。2020年7月13日原告听闻被告已将房屋出租给第三人，遂要求被告退还3000元押金，被告拒不退还押金，故原告起诉至法院，请求判决被告返还3000元押金。另外，经法庭调查查明，在原告起诉前被告欧某已将该房屋出租给第三人。 本院认为，被告欧某以自己的名义与原告张某琼订立房屋租赁合同，将欧朝田（系被告欧某父亲）所有的房屋出租给原告张某琼，事后欧朝田对上述事实予以追认，原告张某琼亦表示订立房屋租赁合同时知晓房屋所有权系被告父亲所有，那么被告欧某与其父亲间存在一个委托合同关系，被告欧某是受托人，欧朝田是委托人。根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定：“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案原告张某琼与被告欧某订立的房屋租赁合同同时约束委托人欧朝田、被告欧某、原告张某琼，故作为合同的相对人，3000元房屋押金的受领人，欧某系本案适格被告。关于原告所付的3000元是否需要返还的问题，当事人双方在口头订立合同时未就押金返还事项作出明确约定，法律亦无强制性规定，现因被告已将房屋出租给第三人，原、被告间的房屋租赁合同事实上已无法继续履行，房屋租赁关系不复存在。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”合同解除后，当事人已履行或部分履行的，应恢复原状，即履行一方享有恢复原状请求权，故对本案原告张某琼要求被告欧某返还押金3000元的请求予以支持。被告委托诉讼代理人李代江辩称该3000元押金有担保属性，事实上押金并不属于法律明确规定的合同的担保形式，而原、被告双方又未就担保责任的承担作出明确约定，合同的担保法律关系尚未成立，故对被告委托诉讼代理人李代江的辩称理由不予支持。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零二条之规定，判决如下： 被告欧某向原告张某琼返还租房押金3000元。 本案案件受理费25元，由被告欧某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数或代表人的人数提交副本，上诉至湖南省怀化市中级人民法院。 （此页无正文） 审 判 员 张文友 二〇二〇年十一月十八日 法官助理 彭 盼 书 记 员 滕 腾