济南市历下区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0102民初5018号 原告:曹义珍，女，1992年4月1日出生，汉族，住山东省招远市 委托诉讼代理人：燕泽，北京德恒（济南）律师事务所律师。 被告:李国宇，男，1971年1月25日出生，汉族，住济南市 委托诉讼代理人：倪庆波，山东鼎川律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈培英，山东鼎川律师事务所律师。 第三人：济南城市建设投资集团有限公司，住所地济南市。 法定代表人：聂军，董事长。 原告曹义珍与被告李国宇、第三人济南城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，于2019年3月26日作出（2018）鲁0102民初6121号民事判决书。李国宇不服，提起上诉。济南市中级人民法院于2019年12月26日作出（2019）鲁01民终5546号民事裁定书，撤销（2018）鲁0102民初6121号民事判决，发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告曹义珍及委托诉讼代理人燕泽，被告李国宇及委托诉讼代理人倪庆波到庭参加诉讼。第三人城投公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 曹义珍向本院提出诉讼请求:1.判令解除原、被告于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》；2.判令被告返还原告已付款项32万元并支付利息（以32万元为基数，自2015年9月1日起至实际返还之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的4倍计算）；3.判令被告支付开发商延期交房产生的赔付款；4.判令被告赔偿原告房屋（包括房屋、储藏室、车位）差价款及利息损失（按同期贷款利率计算）；5.判令被告支付原告律师费及诉讼保全保险费；6.本案诉讼费、保全费、评估费等其他费用均由被告承担。 事实与理由：2015年8月20日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其在市政府团购的房屋及附属的全部权益转让给原告，同时被告不得以经济上涨、房价过低等任何理由拒绝履行合同。2015年9月1日，原告通过银行转账方式向被告支付32万元。2016年1月27日，原告以被告的名义与第三人就西蒋峪B地块11栋1单元某室及储藏室、车位签订了《认购协议》，房屋总价款1169109元、储藏室4223元/㎡、车位10万。因涉案房屋为可对外出售的商品房，原、被告签订的合同合法有效。由于开发商统一对业主进行了延期交房的赔付，依据涉案合同，开发商违约产生的赔款由原告享有。由于被告违约不履行原、被告签订的合同，应当自违约之日返还原告32万元并按照同期银行贷款利率四倍支付利息。 李国宇辩称，一、涉案房屋系济南市市委市政府机关单位集资团购房屋，对购房人员资格有限制，原告不符合购买资格，致使原、被告双方签订的合同无法继续履行，责任不在于被告。原告要求被告赔偿房屋溢价款无事实与法律依据。二、涉案合同第四条约定：“由于甲方违约致使乙方无法履行的，除全部退还乙方支付的购房款和同期银行贷款利率4倍的利息以外，还应当向乙方支付30万元违约金”。造成双方合同无法履行的责任在于原告不具备购房资格，原告依据合同第4条主张权利，缺乏事实和法律依据。三、第三人至今未将车位、延期交房赔付款交付给被告，原告主张车位溢价款、延期交房赔付款无事实和法律依据。四、原、被告未对律师费、保险费进行约定，原告主张该费用无事实和法律依据。五、因原告已主张房屋溢价款，该款项已足以涵盖包括利息损失在内的原告所有损失，原告再次主张利息损失无事实和法律依据。六、关于房屋差价损失的价值时点，应以原告提出解除合同之日（2020年5月15日）的房屋价格为准，原告以2018年8月30日的房屋价格作为房屋差价损失的参照标准，缺乏事实和法律依据。 城投公司未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年8月20日，原告曹义珍与被告李国宇签订《商品房买卖合同》，约定李国宇将其在市政府团购的东城逸家房屋（车库）及其附属的全部权益转让给曹义珍，转让价格为市政府卖给李国宇的价格，对于未补交的房价款由曹义珍在签约后继续缴纳房款，曹义珍支付给李国宇的价款为四部分：李国宇已经缴纳30万元＋利息2万元＋李国宇从未获取福利分房另行享受的价格优惠（如果有）。李国宇已经缴纳的30万元，李国宇需将其原来交款给开发商的证据等转交曹义珍，曹义珍在合同签订后10天付清给李国宇。利息2万元，李国宇在收款时向曹义珍出具收据，在合同签订后10天付清给李国宇，若因曹义珍的责任出现不能购买，李国宇不退还利息。合同还约定，双方在买卖合同签订后，均不得以房价涨跌、政府法律、开发商的要求等任何理由毁约。李国宇不得以经济上涨，房价过低等任何理由拒绝履行合同，拒不配合曹义珍办理过户等相关事宜。 2015年9月1日，曹义珍分9次转账李国宇共计32万元。 2016年1月27日，曹义珍受李国宇委托，与第三人城投公司签订《认购协议》，选取西蒋峪B地块11栋1单元某室，房屋建筑面积138.52平方米，单价8440元每平米，房屋总价1169109元，储藏室与房屋绑定销售，储藏室单价4223元每平米，预定车位一个，价格10万元。 2017年7月28日，李国宇支付城投公司涉案1-某房屋价款1139700元、1-204储藏室款52112元及车位款10万元，共计1291812元。 2017年12月22日，城投公司与李国宇签订《商品房买卖合同》，约定：李国宇购买位于济南市历下区西蒋峪B地11号楼1-某号房屋，房屋总价款为1139700元。附件五载明：该宗商品房未办理产权登记及抵押登记之前，未经城投公司同意，李国宇不得擅自出售该宗商品房，李国宇因需要确需出售的，应得到城投公司书面认可，否则视为该租赁合同无效。 曹义珍为本案诉讼支付律师费10000元、保全保险费1430元。 本案在审理过程中，曹义珍提出司法鉴定申请，要求对济南市历下区旅游路以南、龙鼎大道以西西蒋峪B地块一期11号楼1单元某室、附属车库及1-204房屋的价值（以2018年8月30日为基准日）进行司法鉴定，本院予以准许。山东贵恒信土地房地产资产评估测绘有限公司依法接受委托进行鉴定，于2020年6月12日出具司法鉴定意见书，结论认定：涉案1-某房屋、1-204房屋及车位总价为379.16万元。曹义珍支付鉴定费26000元。 本院认为，涉案房屋系济南市委市府机关单位集资团购房屋，对购房人员的资格有限制，曹义珍不符合购买资格，故双方之间的合同客观上存在不能履行的风险。而2017年12月22日，李国宇与城投公司签订的《济南市商品房买卖合同》附件五明确约定，李国宇所购房屋在办理房屋所有权证之前，未经城投公司同意，李国宇不得擅自出售，李国宇因需要确需出售的，应得到城投公司书面认可。双方在李国宇未办理涉案房屋所有权登记前，转让涉案房屋不符合相关规定，双方签订的合同事实上不能履行，故曹义珍要求解除合同，本院予以支持。鉴于涉案合同签订后房价大幅上涨，双方不再继续履行合同，曹义珍因不能按合同约定的价格取得房屋，客观上丧失了合同履行的利益，对于涉案房屋增值损失，应根据过错大小由双方共同分担。关于过错责任认定及房屋增值损失分担，李国宇作为出卖方，明知涉案小区系为解决济南市直机关、参公事业单位和在龙奥大厦办公事业单位的职工交通、住房困难组织的团购房，开发商对购房人的资格有严格限制而转卖涉案房屋，对合同不能履行负有主要责任。曹义珍明知存在以上事实，仍与李国宇签订购房资格转让合同，也负有一定的责任。涉案房产经评估认定总价为379.16万元，李国宇承担涉案房屋增值损失60%的赔偿责任，即李国宇应向曹义珍支付该房屋增值损失1499872.8元[（3791600元－1291812元）×60%]及相应利息。曹义珍已支付32万元购房款，其要求返还32万元房款，于法有据，本院予以支持。另外，其要求李国宇支付同期银行贷款利率4倍的利息，本院认为，涉案合同无法履行，双方均有过错，故本院仅支持李国宇向曹义珍支付以32万元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。曹义珍要求支付开发商延期交房产生的赔付款，其未举证证明该笔赔付款已实际交付，本院对此不予支持。曹义珍要求支付其律师费、保全保险费，本院酌定李国宇承担60%的律师费、保全保险费，即李国宇应向曹义珍支付律师费6000元、保全保险费858元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、解除原告曹义珍与被告李国宇于2015年8月20日签订的《商品房买卖合同》； 二、被告李国宇于本判决生效之日起十日内返还原告曹义珍购房款32万元； 三、被告李国宇于本判决生效之日起十日内支付原告曹义珍利息（以32万元为基数，自2015年9月1日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 四、被告李国宇于本判决生效之日起十日内支付原告曹义珍房屋（包括储藏室、车位）增值损失1499872.8元； 五、被告李国宇于本判决生效之日起十日内支付原告曹义珍利息（以1499872.8元为基数，自2018年8月30日起至2019年8月19日止，按中国人民银行规定的同期银行贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 六、被告李国宇于本判决生效之日起十日内支付原告曹义珍律师费6000元、保全保险费858元； 七、驳回原告曹义珍其他诉讼请求。 若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费23727元，财产保全费5000元，司法鉴定费26000元，合计54727元，由原告曹义珍负担21891元，被告李国宇负担32836元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判长  姚文辉 审判员  马呈云 审判员  骆继中 二〇二〇年十一月四日 书记员  姚目远