黑龙江省肇东市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1282民初2422号 原告（案外人）：闫树明，男，1971年11月28日出生，汉族，现住庆安县万达新区。 委托诉讼代理人：刘凤卿，男，黑龙江三星律师事务所律师。 被告（申请执行人）：肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司。 法定代表人：姜兴起，职务：董事长。 委托诉讼代理人：汪淑云，女，该公司员工。 委托诉讼代理人：石茹萍，女，黑龙江如平律师事务所律师。 第三人：庆安银泉房地产开发有限公司。 法定代表人：陈洪君，职务：总经理。 委托诉讼代理人：贤丽莉，女，该公司职工。 委托诉讼代理人：陈亮，男，该公司职工。 原告闫树明与被告肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司、第三人庆安银泉房地产开发有限公司（原告在起诉状中列写邵福斌、肇东市鼎泰水汇洗浴服务有限公司、王喜宝为第三人，经审查不通知其参加诉讼）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年9月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫树明及委托诉讼代理人刘凤卿到庭参加诉讼，被告肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司法定代表人姜兴起及委托诉讼代理人汪淑云、石茹萍到庭参加诉讼，第三人委托诉讼代理人贤丽莉、陈亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告闫树明向本院提出诉讼请求：1、请求撤销（2020）黑1282执异17号执行裁定书；2、解除对肇东市城区北九街盛世鑫城小区A区5号1层4门面积155.34平方米商服楼的查封，并中止（2020）黑1282执139号执行裁定书的强制执行。3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年4月3日，贵院作出（2020）黑1282执139号执行裁定书，查封被执行人（第三人庆安银泉房地产开发有限公司）位于肇东市城区北××街盛世××城小区××楼××区××层4门商服楼房，面积155.34平方米的房屋。2020年7月23日，原告闫树明对（2020）黑1282执139号执行裁定不服，对执行标的提出书面异议。肇东市人民法院作出（2020）黑1282执异17号执行裁定：驳回闫树明的异议请求。现依法提起诉讼，理由如下： 一、（2020）黑1282执异17号执行异议裁定认定事实错误，理应撤销。在该裁定书另查明部分阐述“于2015年1月8日办理《商品房预售许可证》”，其错误阐述《商品房预售许可证》发证时间的目的是为了证明原告与第三人庆安银泉房地产开发有限公司签订商品房买卖合同时未取得预售许可，进而影响商品房买卖行为的效力。而经原告查证，本案涉及房产的楼盘在2012年10月9日就取得了《商品房预售许可证》，原告是在第三人庆安银泉房地产开发有限公司取得《商品房预售许可证》后即2013年与其签订的商品房买卖合同，符合相关法律法规规定，该合同合法有效。 二、在法院查封案涉房屋之前原告与第三人庆安银泉房地产开发有限公司已经签订合法有效的书面买卖合同，并已实际合法占有使用该案涉房屋，符合排除执行条件。2013年7月28日，原告与第三人庆安银泉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，当日出具票据。2014年3月29日原告办理了入户手续，并从该涉案房屋办理入户手续之日起至今一直出租给租户经营使用，上述事实有购房合同、房屋销售收据、钥匙领用单、取暖费入户费收据等证据证明。法院在本案执行过程中，查封上述房产的时间是2020年4月3日，原告已经实际入户合法占有长达6年之久，至今未办理房产登记手续因第三人庆安银泉房地产开发有限公司拖欠税款，并非原告自身原因，故完全可以排除法院本次执行。 综上，原告系该涉案房屋的实际所有人，虽未办理房产登记手续，但依法应享有物权期待权，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，原告对涉案房享有足以排除强制执行的民事权益。原告为维护自身的合法权益，故诉至本院。 被告肇东市嘉泰小额贷款有限责任公司辩称，闫树明不享有排除执行的民事权益，其诉讼请求不能成立，应当予以驳回。理由如下：最高院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。依据这一规定，第三人享有排除执行民事权利，必须同时具备三个条件：1、支付部分或者全部价款；2、实际占有该财产；3、未办理过户手续没有过错。本案中，闫树明不具备这三个条件。因此，不享有排除强制执行的民事权益。 一、闫树明没有实际支付购房款。闫树明产权来源于工程款抵债。在执行环节，闫树明举证了庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司（以下简称“银泉分公司”）给闫树明、钱德来、刘峰等三人出具的“肇东盛世鑫城小区A5A6工程决算明细表”（以下简称“决算明细”）。该“决算明细”体现，闫树明等三人为“银泉公司”建筑A5A6工程的主体，“银泉分公司”欠闫树明等三人的债务。闫树明在执行异议申请书说“2013年7月28日经双方结算，银泉公司应支付闫树明工程款2950483元。银泉公司以现金或转账方式支付了部分工程款，经双方协商，将案涉商服抵顶欠款”。按闫树明的说法，其应有施工合同以及工程款支付的相关证据。答辩人在住建局取得的证据显示，盛世鑫城A5A6号楼土建及相关工程由“银泉分公司”总包给江苏泓建集团有限公司（以下简称“泓建公司”），再由“泓建公司”分包给兰西县大兴建筑劳务有限公司，在分包合同第28条约定“禁止转包或者再分包”。由此说明，闫树明根本就没有承包过盛世鑫城A5A6号楼土建工程的施工，其与“银泉分公司”根本没有工程承包关系，因此，也不可能存在债权债务关系，债权债务关系不存在，“决算明细”就是伪造的。以房顶款的事实是虚假的，产权来源不明，实际付款证据没有。 二、闫树明不办理产权证存在过错。肇东市税务局出具的《清税证明》显示：2019年7月30日“银泉分公司”已经缴清全部税款。法院查封裁定是2020年4月3日下发的，闫树明在银泉公司清税9个月的时间里没有任何理由不予办理产权证，过错是明显的。另外，2019年8月29日刘峰取得盛世鑫城A区5号楼105、205商服产权证，闫树明不办理涉案房屋产权证过错是明显的。 三、闫树明没有实际占有涉案房屋，其提供的证据都是与第三人恶意串通的伪证。1、闫树明提供的《钥匙领用单》《盛世鑫城业主入住资料》是虚假的。入住时间是2014年3月29日，而竣工时间是2014年12月份。工程未竣工就领取钥匙入住存在恶意串通出具伪证之嫌。2、闫树明提供的盛世鑫城A5区104和204面积为155.34平方米的《盛世鑫城房屋销售收款专用票据》和《商品房买卖合同》是伪造的。肇东市四季串串香火锅店工商档案显示，包括涉案房屋在内的4号门和5号门（涉案商服为盛世鑫城A5区104和204，即4号门；还有案外的105和205即5号门）于2012年11月26日黑龙江蓝天房地产有限公司以312.1万元的价格出售给刘峰，刘峰于2014年3月29日出租给王雪经营肇东市四季串串香火锅店，于2017年12月12日注销。肇东市憨故烤肉店工商档案显示（业主鲍万仁）：刘峰于2019年8月29日取得盛世鑫城A区5号楼105、205商服产权证。于2019年11月1日出租给鲍万仁经营肇东市憨故烤肉店，于2020年6月28日注销。肇东市憨故烤肉店工商档案显示（业主鲍奎廷）：刘峰于2019年8月29日取得盛世鑫城A区5号楼105、205商服产权证。刘峰与闫树明于2020年6月1日出租给鲍奎廷经营肇东市憨故烤肉店至今。三份工商档案显示了包括涉案房屋在内的4号门和5号门商服在先是卖给刘峰，2019年8月29日刘峰取得5号门产权证。在整个出租过程中，都是刘峰出租，与闫树明无关，即使到了2020年6月1日在鲍奎廷的工商档案出租合同出现了闫树明的名字，也仅仅是出租5号门的房子，不是4号门，这个名字出现在这份合同上是毫无意义的。因此，闫树明与银泉分公司的《商品房买卖合同》是伪造的，闫树明从未实际占有涉案房屋。3、刘峰与谢瑞国的租赁合同是伪造的。答辩人单位领导汪淑云与谢瑞国电话录音显示，谢瑞国说其租赁合同2年前已经结束，而原告出示的却是2018年至2020年的合同，明显伪造。4、肇东市四季王牌骨头锅饭店的工商档案显示：房屋所有权人银泉公司于2019年5月16日将盛世鑫城A区6号楼104、204；105、205门房屋出租给王雪经营肇东市四季王牌骨头锅饭店，租期为3年。该企业于2016年5月19日注册，于2017年6月28日注销。说明该企业所使用的房屋与本案无关，租赁合同是虚假的。5、2014年3月19日闫树明出具《授权委托书》是虚假的。2012年11月26日刘峰以312.1万元的价格从黑龙江蓝天房地产有限公司购得涉案房屋，刘峰又怎能代表闫树明办理出租事宜，即使刘峰是闫树明的代理人，他也不应该是出租人。6、取暖费、物业费收费票据不是房屋所有权的主要证据，任何人都可以成为交款人，因此，闫树明交纳取暖费不等于房屋就是他所有，也不等于其实际占有涉案房屋。 四、闫树明签署的《商品房买卖合同》应当依法予以解除。最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第二项和第三项规定，出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。闫树明与银泉公司签订的A区5号楼104、204房屋的《商品房买卖合同，因该房屋已经由政府征收办作为安置补偿房屋置换给被拆迁人付永臣，依据上述法律规定，假设闫树明的购房事实存在，其买卖合同也应当予以解除，只能向银泉公司主张返还购房款及利息、赔偿损失，无法对抗被拆迁人。闫树明不具备排除强制执行的民事权益。综上所述。闫树明没有支付房屋价款，没有实际占有涉案房屋，没有办理产权过户手续具有过错，其商品房买卖合同不能对抗房屋拆迁安置补偿合同。因此说，闫树明不享有排除强制执行的民事权益，法院对涉案房屋的查封是正确的。 第三人庆安银泉房地产开发有限公司未提交答辩状，开庭时口头述称，支持原告的起诉事实和理由，我公司2012年取得的涉案商品房预售许可证，2015年取得商品房销售许可证。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下： 一、原告提交的肇东盛世鑫城小区A5A6小区工程决算明细表一份、盛世鑫城房屋销售收款专业票据第二联、原告与第三人签订的商品房买卖合同一份，商品房预售许可证一份。证实原告在与第三人决算过程中享有2,950,483.00元的收益，第三人给原告开具了用结算工程款抵顶了本案涉案房屋的价款收据，同时与原告签订了涉案房屋的买卖合同。通过合同已经确认属于原告所有及商品房预售许可证的真实性。 被告质证称，对工程结算明细表，盛世鑫城A5A6工程土建及相关工程由第三人承包给江苏鸿建集团，由江苏鸿建集团分包给兰西，在分包合同第二十八条约定，禁止转包或者再分包，说明原告根本就没有机会承包盛世鑫城的施工建设工程，其与第三人根本不存在工程承包关系，因此不能存在债权债务关系，以房抵债就不存在，抵账协议是伪造的，不能证明原告已经支付了涉案价款。该明细表不能够取代工程承包合同的地位及双方账目往来的情况，原告要想证明双方确实存在债权债务关系，应当提交与盛世鑫城的合同，或者流水。关于收据，购楼收据应当是一式二份，应当有销售方一份，购买方一份，但原告今天并没有提供其自己的那一联，只是提供了第三人存档的一联，如果原告不能拿到自己的那一联，说明他并没有真正取得该房屋，档案中该房屋已经由刘峰在2010年11月26日购买，因此第三人提供的财务凭证中的购楼收据及原告提供的盖章的复印件收据均是财务一联，原告没有出示应该持有的原始票据，证明他没有交款，没有买到这个房子，第三人不可能给原告出具票据，属于二者恶意串通共同伪造是无效的，不能作为证据使用。关于商品房买卖合同，无法认定是真实的，没有票据相佐证，不能认定合法有效。与刘峰在工商档案中的购楼合同相矛盾，是伪造的。对商品房预售许可证的真实性没有异议。 第三人质证称，原告提供的几份证据都是真实的，票据丢失，原告可以申请我公司补开购楼收据。 认为，虽然原告未提供购楼票据原件，但第三人当庭提供了其财务凭证以证实票据的真实性，且以上证据能够相互印证，均具有真实性，本院予以确认。二 二、原告提供的钥匙领取单和盛世鑫城业主入户资料，入户费、取暖费顶账票据存根。证明原告实际取得该房屋，其中收款票据中既有原告的签字，也有被告提到的刘峰的签字，业主入户资料中原告的入户资料也是刘峰作为业主代为签字的。 被告质证称，这份证据是原告与第三人之间形成的，原告与第三人之间存在恶意串通，是伪造的。 第三人质证称，这几份证据都是真实的，2013年取暖费票据是开发商和华能结算时不管房屋卖没卖都要缴纳取暖费，我们公司已经交给华能，我公司向业户缴纳。2014年才转给老百姓交付。 本院认为，被告没有证据反驳上述证据的真实性，故上述证据均具有真实性，与本案待证事实相关联，本院予以确认并采信。 三、原告提交的房屋租赁合同三份、房屋经营信息截图、肇东市华能取暖费收据二张、盛世鑫城物业收费票据及房屋装修管理协议一份，证实其已实际占有使用该房屋。 被告质证称，票据看不出是本案的涉案房屋，也看不出是2016年到2019年的取暖费，相反这份票据反映一个问题上面写的名字是原告，不能证明房子实际是原告的房屋，只要报名说个位置就出具票据，不考察缴费是否是实际占有人，没有出示2018年前原告形成合同之后这一期间华能供热公司的票据，不能够证明原告实际占有涉案房屋。对盛世鑫城物业公司收费明细，因盛世鑫城物业有限公司是第三人的公司，与本案有利害关系，不能作为证据使用。装修协议看不出是本案的涉案房屋。三份租赁合同均是刘峰作为出租人，看不出与原告有关系。四季王牌骨头锅、烤肉店使用的房屋与本案无关。 第三人质证称，对证据没有异议。 本院认为，原告提供的上述证据具有真实性，能够证实涉案房屋在法院查封之前已被原告闫树明实际占有的事实，本院予以确认并采信。 四、被告提交的建设工程施工合同及建设工程施工劳务分包合同，证明盛世鑫城A5A6号楼土建工程由银泉分公司总包给江苏泓建集团有限公司，再由泓建公司分包给兰西县大兴建筑劳务有限公司，在分包合同第29条约定：禁止转包或者分包，说明原告根本没有承包盛世鑫城A5A6号楼的施工建设工程，其与银泉分公司根本不存在工程承包关系，因此，不可能存在债权债务关系，债权债务关系不存在，以房抵债的事实不成立，抵账协议是伪造的。 原告质证称，被告提交的是复印件，无法证明其真实性，同时，合同中和法律上不准转包分包不能否定现实中的事实承包关系，被告以此合同不能实现其证明目的。 第三人质证称，证据是我公司提供给建设局备案用的，没有建工处公章，我公司与原告之间确实存在分包关系，用的江苏泓建的资质。 本院认为，上述证据具有真实性，本院予以确认。但上述证据不能足以确认原告与第三人之间是否存在承包关系。 五、被告提交的清税证明，证明2019年7月30日银泉公司已经交清全部税款，2019年7月30日之后，银泉公司具备了办理房屋产权证的全部条件，法院查封裁定是2020年4月3日下发的，在近9个月的时间里，原告在具备办理房屋产权证的条件下，没有办理产权证，明显存在过错。 原告质证称，被告提供的是复印件，证明不了其真实性，同时该证明所涉及的企业是银泉公司肇东分公司，并不是本案的第三人，不能以该证明来证明银泉公司目前具有办照条件。 第三人质证称，这个是分公司注销时用的证明，跟银泉公司没有关系，我们尚欠1000多万元的税。 本院认为，该证据与本案无关联性，不予采信。 六、被告提交的肇东市四季串串香火锅店工商档案一份。证明刘峰于2010年11月26日从蓝天房地产开发有限公司以312.1万元的价格购买了A5号楼104、204和105、205，蓝天公司开具收据。2014年3月29日出租给王雪经营肇东市四季串串香火锅店，租赁期限为4年自2014年10月8日注册至2017年12月12日注销，说明涉案房屋的所有权人不是原告。 原告质证称，对于企业信息没有异议，该组材料中所述房屋租赁合同和原告举证的合同一致，对于收据的真实性有异议，蓝天房地产公司和项目开发公司银泉公司没有任何关系。 第三人质证称，这个明显看出蓝天销售我们公司的房屋，这个间接证明办理营业执照使用的不管真实性与否，不实际审查，工商登记不能证明房屋所有权问题。 本院认为，工商登记不是房屋所有权登记机关，不能证明房屋所有权的归属，故不予采信。 七、被告提交的肇东市憨故烤肉店工商档案及全国企业公示报告。证明刘峰于2019年8月29日取得盛世鑫城A区5号楼105门房屋产权证，于2019年11月19日出租给鲍万仁经营肇东市憨故烤肉店，租赁期限为1年，该企业于2020年6月28日注销，说明至少在2019年8月29日时，已经可以办理产权证，而原告却没有任何事由不去申请办理产权过户手续，存在过错。 原告质证称，租房合同的真实性有异议，合同中企业登记的是5门，我们的是4门，用他人办理的产权证来推断原告具有过错，不具有相关性，办照是开发公司的义务，我们没有接到开发公司的办照通知，所以并不是我们有条件办照而不办。 第三人质证称，我们公司目前是首先给住宅办理房照，办理房照需开发商出具手续，因商服没钱交税，故办理不了。 本院认为，该证据具有真实性，本院予以确认。 八、被告提交的肇东市憨故烤肉店工商档案及全国企业公示报告。证明刘峰于2020年6月1日将盛世鑫城A区105门房屋出租给鲍奎廷经营肇东市憨故烤肉店，租赁期限为2年，该企业于2020年6月29日注册至今正常经营，说明该企业使用的房屋与本案无关，2020年6月22日原告、刘峰与鲍奎廷签订的A区5号楼104门房屋租赁合同是伪造的。 原告质证称，证据本身没有异议，证明问题有异议，刘峰确实有5门，4门是原告的，两个房屋加起来是220平方米，这是烤肉店的实际面积。 第三人质证称，房屋最开始是两个屋打通一起出租的。 本院认为，该证据具有真实性，本院予以确认。 九、被告提交的肇东市四季王牌骨头锅饭店公司工商档案。证明房屋所有权人银泉公司于2019年5月16日将盛世鑫城A区6号楼104、204、105、205门房屋出租给王雪经营肇东市四季王牌骨头锅饭店，租赁期限3年，该企业于2016年5月19日注册，于2017年6月28日注销，说明该企业所使用的房屋与本案无关，原告在执行环节将房屋出租给王雪经营肇东市四季王牌骨头锅是虚假的，因为涉案房屋是5号楼不是6号楼。 原告质证称，工商登记体现的A区6号楼，但实际四季王牌骨头锅所处的位置是A区5号楼。房屋最初出租是由刘峰对外进行租赁的，而这份工商登记确是银泉公司对外租赁的，与事实不符，前面质证过程中，我方已经说明被告方举证的工商档案中包括了刘峰与王雪2013年签订的合同，对比发现被告出示证据中出现自相矛盾的情形。 第三人质证称，工商局的档案不是真实的。 本院认为，工商登记只是形式审查，不进行实体审查，没有证明效力，不予采信。 十、被告提交的肇东市房屋征收办付永臣的房屋征收档案及安置办出具的肇东市棚户区房屋征收安置协议。证明2013年4月30日政府征收付永臣房屋，因原置换房屋延期交工，经政府协调将涉案房屋A区5号楼104、204房屋异地置换给付永臣。依据最高院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第九条第二项和第三项规定，假设原告的购房事实存在，也无法对抗被拆迁人，原告不具备排除强制执行的民事权益。 原告质证称，首先，该协议是复印件，无法确定真实性。其次，该征收补偿协议并没有明明晰具体的房屋，而且面积与本案房屋面积不一致，回迁面积和本案房屋也不一致，而且证明的回迁面积206.43平方米，最后，这个公司拆迁主体是黑龙江鑫淼公司开发的，补偿的是盛世鑫城名苑，和银泉公司没有任何关系，和本案涉案房屋没有任何关系。 人质证称，从肇东市棚户区改造房屋征收补偿协议042号可以证实，征收办与付永臣、郭晓梅签订了征收补偿协议书，并且同意以产权调换的方式予以安置。从付永臣、郭晓梅提供的身份证**口、结婚证、原房照，可以证实付永臣、郭晓梅提供的证据是可信的，是合法的被拆迁人。从付永臣的保证书看，付永臣同意政府提供的盛世鑫城Ａ区5号楼104、204门155.34平方米，也就是本案涉案房屋，用自己原有的房屋异地置换了盛世鑫城104、204门商服楼。从哈福地产的法定代表人卓郭勇证明中证实这套付永臣的房屋所在位置在哈福地产锦绣星城小区动迁户，市政府为妥善安置上访户，将付永臣安置在盛世鑫城涉案的楼房，从肇东市房屋征收补偿协议书001280号的协议书可以证实，市政府征收办盖章委托代理人刘佳荟与付永臣、郭晓梅签订房屋征收协议书，这份协议书虽然是哈福地产锦绣星城小区，但市政府为了安置上访户将盛世鑫城涉案房屋异地置换给了付永臣。从肇东市棚户区房屋征收安置协议038号看，肇东市政府住房保障办公室与黑龙江省鑫淼房地产有限公司、被安置人付永臣签订的房屋安置协议，赵德生是黑龙江省鑫淼房地产有限公司法定代表人，是银泉公司肇东市分公司开发盛世鑫城小区负责人。这两个公司、两个项目都是赵德生开发的，协议虽然是盛世鑫城名苑的4套房屋进行安置付永臣，总价127.1万元，赵德生用这个钱从政府争取房屋拆迁补偿资金是付永臣的资金，用这个资金套取之后将盛世鑫城涉案房屋交付给付永臣，事实上，协议中的四套房屋可能已经被其他人购买。本 本院认为，该证据系复印件，无法确认其真实性，本院不予采信。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 第三人庆安银泉房地产开发有限公司在肇东市开发建设盛世鑫城小区，于2013年7月28日将肇东市开发建设的盛世鑫城小区A区5号楼1层4门面积155.34平方米商服楼作价854,370.00元抵付尚欠原告闫树明的工程款。闫树明于2014年3月29日办理入户手续、领取钥匙并交纳了入户费和取暖费，入户后该房屋先后租赁给王雪、鲍万仁、鲍奎廷等经营肇东市四季串串香火锅店、肇东市憨故烤肉店至今。闫树明实际管控了涉案房屋，不拖欠物业费及取暖费等各种费用。 另查明，第三人庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司在被告肇东市嘉泰小额贷款有限公司处借款8,494,353.00元，由于第三人庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未偿还出借人肇东市嘉泰小额贷款有限公司借款，肇东市嘉泰小额贷款有限公司向本院提起诉讼，后该案移送至绥化市中级人民法院审理，绥化市中级人民法院于2018年7月18日作出（2018）黑12民初19号民事判决书，判决被告庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司给付肇东市嘉泰小额贷款有限公司借款本金8,494,353.00元及利息，现该判决书已发生法律效力。 因庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司未按生效法律文书履行给付义务，肇东市嘉泰小额贷款有限公司向绥化市中级人民法院申请强制执行，后绥化市中级人民法院指定肇东市人民法院执行。本院于2020年4月3日作出（2020）黑1282执139号执行裁定书，裁定查封了涉案房屋。2020年7月23日闫树明作为案外人提出执行异议，2020年本院作出（2020）黑1282执异17号执行裁定书，裁定驳回案外人闫树明的异议请求。随后，闫树明与肇东市嘉泰小额贷款有限公司、庆安银泉房地产开发有限公司发生执行异议纠纷，闫树明在法定期限内提起案外人执行异议之诉。 本院认为，本案争议焦点：闫树明对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。 首先，对于涉案房屋的实际占有，并非限定于实际使用，只要房屋处于权利人实际管控之中即属于“实际占有”，而无论该房屋是否存在属于在建工程且尚未办理竣工验收等情形。 本案，原告闫树明提交的2013年7月28日其和钱德来、刘峰与庆安银泉房地产开发有限公司肇东分公司签订的肇东盛世鑫城小区A5A6工程决算明细表，同日庆安银泉房地产开发有限公司与闫树明签订了涉案房屋的商品房买卖合同，并出具了盛世鑫城房屋销售收款专用票据（注明系顶闫树明工程款），以及闫树明于案涉房屋查封前2014年3月29日领取房屋钥匙、业主入户资料、出租经营涉案房屋以及缴纳各种税费至今等证据，能够相互印证，可以确认在人民法院2020年4月3日查封案涉房屋前，该房屋已被第三人庆安银泉房地产开发有限公司予以处理，以物抵债给闫树明并实际占有的事实。 其次，涉案房屋未办理过户的原因，系因第三人庆安银泉房地产开发有限公司未缴纳税款，非原告自身原因。 再次，被告辩称涉案房屋已拆迁安置补偿给案外人付永臣问题，但未形成争议，如有争议，可另案处理。 依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：” （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产：（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。原告闫树明提供的证据能够证明在人民法院查封之前涉案房屋已经签订合法有效的书面买卖合同，已经合法占有该不动产，已通过抵工程款的方式交付案涉房屋全部价款，非因原告闫树明的原因未办理过户登记，具有排除强制执行的民事权益。故本院对于原告闫树明请求中止对肇东市城区北九道街盛世鑫城小区A区5号楼1层4门面积155.34平方米商服楼的执行予以支持。原告要求撤销（2020）黑1282执异17号执行异议裁定，因原告对该执行异议裁定不服，已提起诉讼，故该执行异议裁定未生效。原告要求解除对涉案房屋的查封，依法在本判决生效后通过执行程序解决，对该诉请，本院不予处理。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百二十二条、第三百一十二条、第三百一十四条之规定，判决如下： 一、不得执行肇东市城区北九道街盛世鑫城小区A区5号楼1层4门面积155.34平方米的商服楼： 二、驳回原告闫树明的其他诉讼请求。 本院（2020）黑1282执异17号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 案件受理费12,344.00元，由被告肇东市嘉泰小额贷款有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省绥化市中级人民法院。 审判长  曲景权 审判员  郝志勋 审判员  柳云杉 二〇二〇年十一月十一日 书记员  杜亚静