四川省巴中市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川19民终1025号 上诉人（原审被告）：陈曦，男，汉族，1976年8月3日出生，住四川省通江县。 上诉人（原审被告）：周小梅，女，汉族，1976年6月20日出生，住四川省通江县，系陈曦之妻。 上诉人（原审被告）：蒲昊，男，汉族，1975年7月31日出生，住四川省通江县。 上诉人（原审被告）：李艳，女，汉族，1977年6月29日出生，住四川省通江县。 上诉人（原审被告）：刘敬，男，汉族，1968年10月12日出生，户籍地：四川省通江县，现住四川省双流县。 上诉人（原审被告）：龚怀琼，女，汉族，1973年9月16日出生，户籍地：四川省通江县，现住四川省双流县，系刘敬之妻。 上诉人（原审被告）：刘世根，男，汉族，1982年8月19日出生，户籍地：陕西省镇安县。 上诉人（原审被告）：胡岭，女，汉族，1987年7月26日出生，住四川省通江县，系刘世根之妻。 上诉人（原审被告）：张荣华，女，汉族，1972年8月27日出生，住四川省通江县。 上诉人（原审被告）：刘玮，男，汉族，1976年9月16日出生，住四川省。 上诉人（原审被告）：何娅，女，汉族，1975年11月18日出生，住重庆市南岸区，系刘玮之妻。 上诉人（原审被告）：贺国庆，女，汉族，1964年10月1日出生，住四川省成都市武侯区。 上诉人（原审被告）：赵刚，男，汉族，1958年1月5日出生，住四川省成都市武侯区，系贺国庆之夫。 上诉人（原审被告）：田江，男，汉族，1971年7月20日出生，住四川省通江县。 上诉人（原审被告）：潘玲，女，汉族，1973年7月18日出生，住四川省通江县，系田江之妻。 委托诉讼代理人：刘先君，巴中市通江县广纳法律服务所法律工作者。 委托诉讼代理人：陈曦，男，汉族，1976年8月3日出生，住四川省通江县。 委托诉讼代理人：蒲昊，男，汉族，1975年7月31日出生，住四川省通江县。 被上诉人（原审原告）：重庆市建有物业发招有限公司，住所地:重庆市万州区王牌路袁家墩**，统一社会信用代码：915001017165965B。 法定代表人：牟建兴，该公司经理。 委托诉讼代理人：冉茂蒽，重庆天尤律师事务所律师。 上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲因与被上诉人重庆市建有物业发招有限公司（以下简称“建有物业公司”）商品房买卖合同纠纷一案，不服四川省通江县人民法院（2019）川1921民初3407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的上诉请求：1.请求将本案改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定的该案事实，并判决上诉人支付被上诉人下差房款705478元，严重缺乏充分证据。 1.通过一审法院审理查明事实，上诉人已支付购房款1182.1774万元（含按揭款380.2万元在内），减去应支付的1137.4848万元，上诉人已超支44.9626万元。一审中，上诉人已提供被上诉人所出具的收款依据及相关明细足以证实。其次，被上诉人提到的2014年4月1日收据三张金额为1408870元，系被上诉人垫付的首付款，实际上诉人并没有支付，这一说法与上诉人贺国庆所立欠据1152404元（下欠首付款）自相矛盾，其金额相差256466元，被上诉人无法做出正确解释。实际上，上诉人分三次现金支付首付房款合计1488700元，否则被上诉人不会出具收款凭证，并在收据上注明收款内容。2.一审判决要求上诉人支付被上诉人应缴纳按揭款而代扣了被上诉人保证金71959.48元，扣划的保证金支付按揭款只能判欠按揭款的陈曦和周小梅夫妇、刘敬和龚怀琼夫妇，因为本案上诉人购买被上诉人的房屋是按照出资比例购买，同时按上诉人所分得的房屋的份额进行备案的，应按备案的份额支付按揭款。改判不欠被上诉人的购房款，被上诉人应退还4469626元，扣划保证金不应由所有上诉人承担。 被上诉人建有物业公司辩称，1.未能办理到按揭，被上诉人出纳张国兰代上诉人代垫了三套房屋欠首付款1408870.0元，并且银行流水支付凭证证明了事实；2.上诉人所有支付款项全是经过银行流水，没有现金支付的证明，没有多支付的证据；3.保证金扣划是合同约定的三套房屋，扣上诉人的保证金也是三套房屋上的资金，应当连带，扣划后的内部明确的再内部追偿。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，请求二审法院驳回上诉，维持原判。 建有物业公司向一审法院起诉请求：1.请求判令被告依法结清购房款，被告支付原告偿欠的购房款705478元，并承担从2015年2月10日起按年利率6%计算违约金至付清时止；2.判令被告给付原告银行保证金账户上被扣划的被告应支按揭款71959.48元，并按年利率6%承担利息至付清时止，3.全部被告承担连带给付责任；4.本案诉讼费用由被告承担。 一审法院认定事实：2012年原告与案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司联合开发位于通江县××镇××路西客站西侧“龙武.诺水一号”商品房建设项目。2013年8月30日、2014年3月11日被告与原告及案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》（合同备案号分别为201403110000113、20140311000004Ｘ、201308300000017），约定被告购买该项目1栋1单元1-116号、1-201号、1-301号的商业用房，其面积分别为1-116号59.58平米、1-201号1175.45平米、1-301号993.24平米，单价分别为10000／平米计59.58万元、4600／平米计540.707万元、4600／平米计456.8904万元，三套房屋总价为1057.1774万元，付款方式为首付加按揭。同时约定（合同第十四条）面积差异处理，按照具有测绘资质的部门最终实际测绘面积为准，据实结算，房款多退少补。合同签订后，被告陆续向原告及案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司支付首付购房款至2014年7月，后双方在办理按揭贷款前夕通过对首付款数额进行统计，根据银行要求，被告支付的首付款数额不够，为了顺利办理按揭贷款手续，被告之一贺国庆向原告书立欠条一份，内容为：今欠重庆市建有物业发展有限公司通江分公司房款人民币1152404元（壹佰壹拾伍万贰仟肆佰零肆元整），交房时付清，时间2014年4月6日。条据书立后，被告又陆续向原告支付部分购房款，期间，案涉房屋经房管部门测绘1-116号为40.9平米、1-201号为1191.94平米、1-301号为1191.94平米，该测绘面积原、被告双方均无异议，测绘后双方对房款总价变更为1137.4848万元无异议，但均陈述对所支付的购房款双方未进行彻底清算，引发争议。现原告根据实测面积结合合同约定，认为被告尚下差购房款705478元，经催收被告未予支付，故原告起诉来院要求实现其诉请。庭审中，原告陈述当时办理按揭时，被告应当缴纳676.9774万元，实际被告只缴纳了561.737万元，下欠115.2404万元，所以被告才向原告书立的欠据，但出具收据是按676.9774万元出具的，该欠款是我公司垫付，其后虽然被告又支付了125万元的购房款，但该款是冲抵以前的欠款，所以现在根据实测面积与合同约定，被告仍下差原告购房款705478元未付。被告陈述双方签订合同属实，合同约定内容属实，面积误差属实，按测绘面积计算总的购房款属实，书立欠据属实，双方未就购房款彻底清算属实，按揭贷款及数额属实，但对双方在办理按揭贷款时书立欠据原告陈述的情况有误，真实情况是当时办理按揭贷款时，我方通过银行转账支付购房款为676.9774万元是属实的，书立欠据欠到的115.2404万元是后来陆续支付125万元冲抵了，还多支付了，欠据未收回，至今保管在原告处。因三套房屋按合同约定面积计算，其房款总价为1057.1774万元，实测后面积有误，根据实测面积计算，我方应付总房款为1137.4848万元，按揭贷款为380.2万元双方均认可，所以我方实际向原告前期支付676.9774万元，加上支付欠款115.2404万（实际支付为125万元），两项合计为801.9774万元，再加上按揭贷款380.2万元，实际我方已经支付数额为1182.1774万元，已支的减去应支的，我方已超支44.6926万元，不存在原告垫支部分，涉及我方支付的676.9774万元一是原告向我方出具了正规收据，二是该款项全部都是通过银行转账支付，有支付轨迹可查，但时间跨度太长加之原告收款人员变换太勤，导致调取银行流水有一定难度，需要原告配合。另外案涉房屋原告已于2015年初交付被告使用属实。 同时查明：2015年9月8日，原告与案外人平昌繁荣易嘉房地产开发有限公司召开股东会形成决议，决定就双方开发的位于通江县××镇××路西客站西侧“龙武.诺水一号”项目财产进行分配，案涉房屋的权利分配给原告行使。 另查明：被告支付款项，原告向其出具收据情况为：2013年8月30日2288904元、2014年3月11日2650000元、2014年4月1日4530000元、2014年4月1日358800元、2014年4月1日597070元、2014年6月14日422200元、2014年12月28日200000元、2015年8月26日300000元、2016年1月23日500000元、2016年2月5日50000元、2016年5月7日200000元，计11张条据，共计金额801.9774万元。针对上述支款情况一审法院根据被告陈述其支付款项全部是通过银行转账支付，即要求被告提供银行转账记录或明细，被告要求原告配合并向一审法院申请调查令。被告于2020年5月20日向一审法院提交关于上述十一次付款收据对应的支付凭证，同日经原告质证认为：对被告提供的十一组证据，通过核实其中八组无异议，但对其中三组有异议，一是涉及2014年4月1日收据（358800元）所对应的进账单（2014年3月18日）、支票活期存款凭证（2014年3月19日）计款357800元、进账单（2014年4月1日）、支票活期存款凭证（2014年4月1日）计款1000元，该组反映的款项是公司出纳张国兰代被告垫支的首付款，实际被告没有支付，因当时被告需要办理按揭合同，要求首付款必须达到总房款的60%，故被告请求公司先行垫付，被告给公司出具欠据，所以该组证据中收据虽反映支付了358800元给公司，但实际该款被告并未支付。因公司给被告出具了收据，所以被告就给公司出具了欠据。经办人是公司出纳张国兰；二是涉及2014年4月1日收据（453000元）所对应的进账单（2014年3月18日）、支票活期存款凭证（2014年3月18日），该组反映的款项与第一组一样，也是公司代被告垫支的首付款，实际被告并没有支付；三是涉及2014年4月1日收据（597070元）所对应的进账单（2014年3月18日）、支票活期存款凭证（2014年3月18日）计款595070元、进账单（2014年4月1日）、支票活期存款凭证（2014年4月1日）计款2000元，该组反映的款项与第一、二组一样，同样是公司代被告垫支的首付款，实际被告并没有支付。被告对上述证据及原告质证内容说明，原告陈述严重不属实，上述有争议的三笔款项系被告实际支付，理由1.凭证上明确记载是被告补交首付款，并不是公司垫付；2.票据和银行凭证从未记录有公司或张国兰垫付；3.除一个2000元和1000元发生在2014年4月1日之外，其余大额款项均是发生在2014年3月18日；4.三笔款项系张国兰转账支付给平昌繁荣易嘉公司，该公司系本项目股东；5.如果该款项系公司或张国兰垫付，则必须打入通江县房管局账户，一定不应当支付给易嘉公司；6.银行转账凭证明确记载为贺国庆等人补交首付款，性质明确；7.争议的欠条并非是首付款，根据欠条记载的内容和时间应是下欠购房款，绝不是下欠首付款；8.除张国兰和公司陈述垫付1408870元外，其他没有任何证据证明垫付事实。对上述三笔款项支付因被告未提供其向公司或其出纳转账的相关依据，被告陈述当时是现金支付的，同时陈述，欠据是假的，实际原告公司与我方没有商量，公司说要办按揭让我们书立欠条，是应公司要求书立的。对原告质证陈述内容，即上述三笔款项系公司垫付，垫资总额为1408870元，而被告向公司书立欠据金额为1152404元，差额部分一审法院要求原告说明，但原告陈述对差额约25万元需核实。为查明案情，一审法院核实被告贺国庆，贺国庆陈述，欠据是我书立的属实，目的是贷款，欠款我们后面支付了等。原告质证认为，该欠据内容形成原因是被告下差首付款，所以被告贺国庆向原告书立的，与另案被告起诉陈述一致，金额依据合同约定结合首付款变化计算得出的，不是张国兰叫她写她就写，贺国庆是成年人，对自己的行为应当知道后果等。 还查明：由于被告未按按揭合同约定时间向银行支付按揭款项，银行于2019年在原告保证金账户内扣划71959.48元予以冲抵被告按揭款。被告对此予以认可。 一审法院认为，原、被告对双方签订的商品房买卖合同、约定的房屋买卖单价、总房款计算方式、房款支付方式以及房屋测绘面积等均无异议，对此一审法院予以确认。在买卖过程中，因原、被告均陈述就购买的房屋双方未就购房款项彻底清算，导致原、被告对已支付的房款数额存在争议，故本案争议焦点为被告向原告书立的欠据如何认定，被告是否下差原告房款。庭审中，被告对向原告书立欠据的真实性并未否认，仅陈述该欠据是应原告要求书立，目的是贷款，实际并不下欠原告款项，但被告系具有完全民事行为能力人，对其书立欠据的法律后果应当明知，同时被告在书立欠据时亦向其他被告进行告知同意后，才书立欠据，故对该欠据载明被告下欠原告房款的内容客观真实，一审法院予以确认。庭审中，原、被告均确认，双方签订的合同单价和面积，合同约定1-116号（单价10000元/平米，面积59.58平米）房屋总房款为595800元；1-201号（单价4600元/平米，面积1175.45平米）房屋总房款为5407070元；1-301号（单价4600元/平米，面积993.24平米）房屋总房款为4568904元。三房合计总房款为1057.1774万元。后经测绘1-116号（单价10000元/平米，面积40.9平米）房屋总房款为409000元；1-201号（单价4600元/平米，面积1191.94平米）房屋总房款为5482924元；1-301号（单价4600元/平米，面积1191.94平米）房屋总房款为5482924元。三房合计总房款为1137.4848万元。根据被告提供的原告向其出具支付房款收据十一组，以证明其支付购房款数额为801.9774万元，经办人为原告公司财务人员林冬雪、张国兰。对上述收据原告本身无异议，确认确系己方出具，但陈述其中有部分收据是因被告是以按揭方式支付购房款项，依据银行要求，被告应当支付首付款为676.9774万元，而被告实际只支付了561.7370万元，为了顺利办理按揭事宜被告向原告借款115.2404万元垫付首付款，所以被告于2014年4月6日向原告书立欠据，并约定交房时付清，对借款后被告支付的款项是付还前面垫支的借款。从原告提供被告书立的欠据亦证明这一事实，结合被告提供的收据，减去其下差房款，被告尚下欠原告705478元属实，否则按照被告陈述其办理按揭贷款时已支付676.9774万元，已经达到办理按揭的要求，被告凭什么向原告书立欠据，书立欠据后又凭什么向原告支付125万元。显然是先有原告的垫付行为，后才有被告的支付行为，因为如果被告已经支付676.9774万元属实，也就不存在后面的支付行为。故原告主张理由成立，一审法院予以支持。虽被告辩称房款已付清，甚至已经超付，但仅认可原告向其书立的收据，回避了己方向原告书立欠据的事实，退一步讲被告陈述属实，其支付首付款为676.9774万元，按揭贷款为380.2万元，书立欠据为115.2404万元，办理按揭后又支付了125万元，其房款总额已经达12974178元，远远大于实际房款。故被告辩称理由不能成立，一审法院亦不予支持。同时庭审中被告陈述其支付款项均是通过银行转账支付，但其后提供的收据附件，即原告有异议的三笔款项均无银行转款依据，虽陈述该三笔款项支付不排除现金支付，但此三笔款项涉及金额为140余万元，结合被告向原告书立欠据的事实，原告陈述更具有合理性。另外，被告陈述后面陆续支付125万元是冲抵前面欠到的115.2404万元，支付后未收回欠据，至今保管在原告处，更不符合财务管理制度，故其辩称理由不能成立，一审法院不予支持。对原告主张因被告未按按揭合同支付按揭款项，导致银行于2019年将原告保证金账户内71959.48元予以扣划冲抵被告按揭款要求被告返还，被告对此予以认可，虽属另一法律关系，但为减少诉累，本案一并处理，由被告返还原告代扣的按揭款71959.48元。对原告主张的利息因双方书立欠据和银行代扣未做约定，故一审法院不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国诉讼法》第六十三条、第六十四条第二款之规定，判决：一、被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市建有物业发展有限公司下差购房款705478元；二、被告陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲于本判决生效后十日内支付原告重庆市建有物业发展有限公司代扣保证金71959.48元；三、驳回原告重庆市建有物业发展有限公司的其他诉讼请求。 二审中，当事人未提交新证据。二审经审理查明的事实与一审法院认定一致，本院予以确认。 本院认为，本案的争议焦点为：一、上诉人向被上诉人出具欠条1152404元的真实性及该笔款项性质；二、上诉人是否尚欠被上诉人房款；三、被上诉人被扣划的保证金是否应当由全体上诉人承担。 一、上诉人向被上诉人出具欠条1152404元的真实性及该笔款项性质 上诉人诉称，为了方便办理按揭贷款出具的欠条，是虚假的欠条，实际并不下欠被上诉人款项。被上诉人辩称办理按揭时，上诉人应当缴纳6769774元，实际被告只缴纳了5617370元，下欠1152404元，所以上诉人才向被上诉人书立欠条。对此，本院认为，相对于上诉人的上诉理由，被上诉人的辩称理由更为可信。首先，上诉人作为完全民事行为能力人，应当知道出具欠条的法律后果，应当为出具欠条的行为负责，其上诉称出具欠条是为了方便贷款的理由，缺乏依据；其次，依照双方签订的合同约定，三套房屋总价为10571774元，被上诉人分别于2013年8月30日、2014年3月11日、4月1日、6月14日出具六张收据，共计6769774元，加上2014年7月4日银行按揭3802000元，总计10571774元，按此计算，上诉人已于2014年7月4日付清合同约定的房屋价格，无需再行支付。但上诉人又分别于2014年12月28日、2015年8月26日、2016年1月23日、2月5日、5月7日向被上诉人转账20万元、30万元、50万元、5万元、20万元，合计125万元，上诉人的转款行为已说明其正在偿还欠付首付款1152404元的事实，且在被上诉人向上诉人出具的部分收据中亦明确载明系“收到贺国庆首付款”、“归还公司垫购龙武-诺江1号2、3号商业房、房款”等内容，也予以佐证；第三，上诉人在原审中，陈述不论按揭前、还是按揭后支付的购房款，都是通过银行转账支付，二审中又辩称2014年4月1日三笔款项为现金支付，上诉人蒲昊称，“一次我报的现金453000元，当时用口袋装的，给的张国兰......；二次报的现金是整数60万元，当时用啤酒箱子装的钱给他的.......;第三次报的36万元整数，也是用口袋装的...."。作为大额款项交易，上诉人一、二审陈述均不一致，且在上诉人举证的十一张收据中，八张收据均有转账明细佐证，仅有2014年4月1日书立的三张收据，没有转账明细，上诉人至今未举证证明其交付的款项来源和交易方式证明，结合上诉人向被上诉人出具的欠条内容和上诉人支付购房款的交易习惯，能够证明2014年4月1日三张收据中的款项，上诉人未实际支付给被上诉人，而是上诉人贺国庆以向被上诉人出具1152404元的欠条的方式，缴足首付款。 二、关于上诉人是否尚欠被上诉人房款的问题 因合同签订后，房屋实际面积增加，房屋总价由10571774元变为11374848元，上诉人应当补齐房屋差价803074元，上诉人在偿还上述欠条1152404元时，共支付1250000元，多支付的97596元，应予扣减应缴纳的购房款，故上诉人应当支付被上诉人房屋差价款705478元。 三、关于被上诉人被扣划的保证金是否应当由全体上诉人承担的问题 虽然因部分上诉人的原因导致被上诉人的保证金被扣划，但三套房屋系上诉人共同购买，而保证金也是对上诉人共同所有房屋所做的担保，故应当由上诉人共同承担，一审判决并无不当，本院予以维持。 综上所述，上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉、维持原判。 二审案件受理费10855元，由上诉人陈曦、周小梅、蒲昊、李艳、刘敬、龚怀琼、刘世根、胡岭、张荣华、刘玮、何娅、贺国庆、赵刚、田江、潘玲负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 刘伯梅 审 判 员 杜觐良 审 判 员 苟华林 二〇二〇年十一月十七日 法官助理 陈长育 书 记 员 郭 亭