江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7995号上诉人（原审被告）：袁华文，男，1994年10月10日生，汉族，住南京市秦淮区。上诉人（原审原告）：娄国，男，1979年3月27日生，汉族，住江苏省南京市玄武区。上诉人袁华文因与被上诉人娄国房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市江宁区人民法院（2020）苏0115民初1107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月1日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理，于2020年10月12日公开开庭审理了本案。上诉人袁华文、被上诉人娄国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。袁华文上诉请求：一、请求撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；二、一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由如下：2017年8月26日，上诉人与被上诉人签订《房屋租赁合同》，对房屋租金进行了约定，因水电费和物业费并非被上诉人直接收取，故水电费与物业费未做具体约定。2019年9月底，因被上诉人收取远高于正常数额的物业费、水电费，袁华文无力承担，故与被上诉人协商解除合同，遭到上诉人的拒绝。因故，上诉人通知被上诉人后，搬出租赁房屋，并告知被上诉人。因被上诉人未事先告知，且无任何理由收取远高于正常价值的物业费，导致上诉人解除合同，故上诉人不应承担扣除保证金和支付高额水电费、物业费的责任。特此提起上诉，请求法院依法改判，驳回被上诉人的诉讼请求。娄国辩称：请求维持原判，驳回上诉，一审二审诉讼费用由上诉人承担。理由如下：第一，合同当中约定的物业费用是由袁华文交至招商方山里花园的物业管理中心，袁华文没有去交。还有，物业合同约定的物业费是6块每平方米，公摊水电是0.7元，这是招商地产和物价局定价的，不是我个人的定价，其实袁华文在租房子的时候就清楚的知道，而且袁华文当时在装修之前，他自己还去交过物业费（之前我还欠了一点点物业费），然后把我欠的物业费还用微信转给他的，这些我都有证据，从那以后，袁华文装修完以后就物业费和公摊水电从来没有交过。这两年袁华文一直以来都没有交物业费，直至他走了以后都没有交给我。后期我多次和他联系，联系以后他也不理我，一直到最后实在没有办法了，因为物业要起诉我，要让我来代袁华文交物业费和公摊水电，我没有办法就把物业费交了，袁华文应该心存感激，因为我替他交费用了。按照合同约定袁华文来交，他没有交是违反了合同。第二，合同约定的合同期为5年，2019年9月15日应该交给我52500元，袁华文未按合同执行，我多次联系他，他拒不联系，袁华文母亲在旁边做另一个菜鸟驿站，问她母亲，他母亲就说把钥匙扔在我的商铺里面去了，门没有上锁，让我自己去拿，也不提前说解除合同。导致我合同期满前一个月在楼房贴出租广告权利也得不到保障，因为袁华文不和我见面也不提出解除合同。另外，袁华文把整个菜鸟驿站的生意转卖给别人了，导致别人拆灯拆监控，这些我都看到了。第三，我去查看我房子的时候，玻璃门已经没有了。我的玻璃门是钢化玻璃的，这门还是蛮厚的，价值3000到5000，现在换成了一个破铁门，我原先的玻璃门也没有了。第四，袁华文最后两个月自己使用的水电费也没有交，导致我房子的水电也被停了，而且还有几块钱的滞纳金，这都是小钱，但是你自己用的水和电也要让我房东来承担吗？第五，袁华文现在违约解除合同应该主动和我联系签订解除合同的协议才对，但是袁华文拒不与我见面，9月份到期以后近1年的时间，我的商铺被空置，一直等很长时间，咨询完律师以后才开始租的。娄国向一审法院起诉请求：判令袁华文向其支付违约金30000元。一审法院认定事实如下：2016年5月15日，娄国向案外人南京招商宁盛房地产有限公司购买了案涉房屋（约定建筑面积74.42平方米）。2017年8月26日，娄国与袁华文签订了《房屋租赁合同》1份。双方约定，娄国（甲方）将其拥有的案涉房屋出租给袁华文（乙方）使用，租赁期限自2017年10月1日至2022年10月1日止，2017年和2018年租金为每年50000元，2019年租金为52500元，2020年为55125元，2021年为57881.25元，乙方于2017年8月26日交给甲方2017年租金50000元和保证金4000元，以后每年9月15日交给甲方租金；乙方向甲方支付履约保证金4000元，无破坏、损毁房屋主体结构和门窗，房租、水、电、物业费及社会公共收费结清，合同期满退回保证金；甲方将物业费缴纳至2017年9月30日，自2017年10月1日至2021年10月1日由乙方缴纳至招商方山里花园物业服务中心；乙方若需转租，须经甲方同意，租期内水电、垃圾、税费等由乙方自负；甲方应提供相关证件供乙方经营办证使用；若因乙方原因提前终止合同，乙方所缴的租金及履约保证金不予退还；甲乙双方违约本合同应向对方支付违约金30000元；乙方若不按时交租金，每拖欠1天按总拖欠金额的10%向甲方支付违约金，超期15天未交，甲方有权解除合同，视为乙方违约。合同签订后，袁华文向娄国支付了履约保证金4000元，袁华文已付清2019年9月30日前的租金。2019年9月初，袁华文通知娄国不再承租，不再支付此后租金。袁华文未缴纳2017年12月1日至2019年9月30日案涉房屋物业费，娄国已向南京招商局物业管理有限公司支付了2017年12月1日至2020年3月31日案涉房屋物业费12546.8元。娄国已交纳2019年6月至9月案涉房屋水费109.01元。2019年10月1日至12月31日的租金为13125元。一审审理中，袁华文未到庭参加诉讼，庭后向法庭说明了答辩意见；其自认于2019年9月初通知娄国不再承租，不再支付此后租金。一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，对方当事人可以解除合同。本案中，娄国与袁华文之间形成房屋租赁合同关系，双方租赁合同关系合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。双方约定租期至2022年10月1日止，袁华文提前不履行合同，构成违约，依法应当承担违约责任。双方约定违约金为30000元，亦约定若因袁华文原因提前终止合同，袁华文所缴的租金及履约保证金不予退还，根据合同法第一百一十四条的规定及履约保证金的性质，娄国选择主张违约金，故袁华文已付的履约保证金4000元应予扣除。因娄国已将袁华文承租期间所欠的物业费和水电费计算在违约金内，且袁华文擅自退租必然造成案涉房屋空置损失，故袁华文关于违约金过高的抗辩意见，一审法院不予采信。一审法院判决：袁华文于判决发生法律效力后10日内向娄国支付违约金26000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审应收案件受理费275元，由娄国负担37元，袁华文负担238元。二审中，双方对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院认定的事实依法予以确认。二审中被上诉人娄国提交涉案小区前期物业服务合同一份，证明涉案房屋的物业费就是6元/平方米。上诉人袁华文质证称：这个合同是娄国与物业公司的合同，至于金额的多少我无法核实，写10元我也没办法。本院认为，本案二审中的争议焦点为：本案上诉人袁华文是否应当向被上诉人娄国支付违约金26000元。本案双方约定：若因乙方（上诉人）原因提前终止合同，乙方所缴的租金及履约保证金不予退还，甲乙双方违约应向对方支付违约金30000元。本案上诉人未经被上诉人同意擅自解除合同，其行为构成违约，扣除上诉人已经支付的履约保证金4000元，一审法院认定上诉人还应支付被上诉人违约金26000元并无不当。二审中，上诉人主张其解除合同系因被上诉人收取高额物业费和水电费。因双方在合同中约定上诉人直接向涉案小区物业服务中心交纳物业费，水电费亦并非被上诉人收取，本案中上诉人亦未举证证明被上诉人对其额外收取费用导致其合同目的不能实现，故上诉人的以上主张没有依据，本院对此不予支持。综上所述，上诉人袁华文的上诉请求不能成立，应予驳回，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费450元，由上诉人袁华文负担。本判决为终审判决。审判员 刘 凡二〇二〇年十一月二十五日书记员 陈晓君