广东省佛山市三水区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0607民初4877号原告：佛山市*******地产有限公司，住所地广东省佛山市三水区***********综合楼，统一社会信用代码914***********195J。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：宋天旺，北京市东元（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈群英，该公司员工。被告：苏楚欣，女，1993年7月30日出生，汉族，住广东省广州市番禺区*************，公民身份号码440************225。委托诉讼代理人：谢乐安，广东安国律师事务所律师。委托诉讼代理人：王瑾瑜，广东安国律师事务所实习律师。原告佛山市*******地产有限公司（以下简称“千叶花园公司”）诉被告苏楚欣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年9月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。开庭时，原告委托诉讼代理人宋天旺、陈群英、被告苏楚欣及其委托诉讼代理人谢乐安到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。千叶花园公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告承担北京市东城区人民法院司法拍卖的广东省佛山市三水区*****************、604房屋交易过户产生的契税、增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、印花税以及以税局确定的具体金额的逾期交税产生的滞纳金、物业维修基金；2.判令本案诉讼费由被告承担。事实与理由：一、千叶花园蕙兰苑*****、604号房产拍卖系北京市东城区人民法院的强制执行行为，北京市东城区人民法院出具《竞买公告》及《竞买须知》以作风险提示：“竞买人需详细咨询房地产过户的相关政策，过户风险自行承担。竞买人慎重决定竞买行为，一旦作出竞买决定，即表明已完全了解，并接受标的物的现状及一切已知及未知的瑕疵”。《竞买公告》第七条“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其标的物可能存在的例如物业费、供暖费、交通违章扣分、罚款等其他欠费情况，除本公告特别声明外，由买受人负担”。《竞买须知》第十二条约定“买受人付款后应及时提取标的物，并办理过户手续，逾期不办理的，买受人应支付由此产生的费用，并承担本标的物可能发生的损毁、灭失等后果。标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费由买受人承担。自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。能否办理过户手续及办理过户手续的时间请竞买人在竞买前自行到相关职能部门咨询确认，标的物现状及存在瑕疵等原因不能或者延迟办理过户手续及办理二次过户造成的费用增加的后果自负，拍卖人不做过户的任何承诺，不承担过户涉及的一切费用”。案涉房屋过户所涉及的买卖双方应承担的税费应由买方负担，上述《竞买公告》《竞买须知》适用《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第三十条的规定。二、苏楚欣作为买受人应承担案涉房产过户所产生的包括契税、增值税、城市维护建设税、地方教育附加税、印花税、以及以税局确定的具体金额的逾期交税产生的滞纳金、物业维修基金。《竞买公告》第七条约定的“一切税费”包含了本案涉及的税费。三、被告已经取得房产的所有权，已经办理了房产过户，但未按照《竞买公告》《竞买须知》约定由竞买人支付暗色房屋过户产生的增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、土地增值税、滞纳金、维修基金等税费。该约定不违反法律强制性规定，不损害国家利益，属于民事法律关系的范畴，原告是案涉房屋的开发商和所有权人，与上述税费有利害关系，是本案适格主体。原告为维护自身权益故诉至法院。苏楚欣辩称：一、原告的诉讼请求不具体、不明确，不符合法律的规定。二、被告在拍卖房屋后办理过户手续时已经按照法律规定按照竞拍公告依法缴税费，被告提供的证据中显示已经缴纳了契税和印花税，被告已经依法履行了交税义务；三、拍卖后交易和办理过户已经完成，并已经在房产局办理过户登记，在房地产管理局办理过户登记前，被告全部履行拍卖公告和法律规定的纳税义务。综上，被告认为原告的诉讼请求无理，房屋过户手续已经完成，应依法驳回其诉讼请求。原告千叶花园公司在诉讼中提供如下证据：1.拍卖成交确认书复印件一份，证明法院确认被告通过淘宝拍卖网竞得原告所属蕙兰苑4座603房产；2.拍卖成交确认书复印件一份，证明法院确认被告通过淘宝拍卖网竞得原告所属蕙兰苑4座604房产；3.竞买公告复印件一份，证明拍卖房产所涉及的一切税、费等由买受人承担；4.竞买须知复印件一份，证明交易过程中产生的税费由买受人承担；5.《国家税务总局佛山市三水区税务局关于回复的函》，证明过户应先缴纳契税、增值税、城市维护建设税、地方教育附加税、印花税；6.（2019）粤01民终7052号民事判决书打印件一份，证明拍卖房屋所得房产所有税费由买受人负担。被告苏楚欣在诉讼中提供如下证据：1.淘宝线上拍卖、支付订单十一页，证明苏楚欣于2018年12月12日通过淘宝“阿里拍卖”以474000元、522000元购买案涉千叶花园蕙兰苑603、604房屋，并缴纳46000元、51000元保证金到北京市东城区人民法院工商银行账户；2.北京市东城区人民法院案款收款收据三份，证明案涉房产拍卖款均已经汇入北京市东城区人民法院账户；3.税收完税证明四份，证明苏楚欣已缴纳完毕603、604房契税和印花税；4.房屋产权证二份，证明苏楚欣依法缴纳税费后办理了603、604房产证；5.佛山市非税收入缴款通知书一份，证明被告取得房产证的手续费已经缴纳完毕；6.房产查册证明一份，证明被告是案涉房屋的产权人；7.物业费发票一份，证明被告已经缴纳案涉房屋物业费。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方当事人无争议的证据，本院附案佐证。对于被告提供的证据3，原告有异议，认为该证据不能证明被告已经履行了全部义务，经审查，该证据仅证明被告已经负担了房屋买卖中的卖家税并不能证明其已经缴纳案涉房屋的所有税费，也不能证明双方对税负没有争议，故本院仅对该证据的真实性予以认定。根据本院采信的证据，综合当事人陈述，本院认定事实如下:2018年12月12日，被告苏楚欣通过北京市东城区人民法院司法拍卖竞买得位于广东省佛山市三水区*****************、604号房产，并付清房款474000元和522000元。此后，被告向税务机关交纳了上述两房屋买方应承担的契税的印花税。2019年2月11日，被告取得上述两房产的不动产权证书。另查明，2018年11月9日，北京市东城区人民法院拍卖上述房产作出《竞买须知》第十二条第二款明确：“标的物转让登记手续由买受人自行办理，交易过程中产生税费由买受人承担。自行办理水、电、煤等户名变更手续，相关费用自理。水、电、物业管理等欠费均由买受人承担，未明确缴费义务人的费用也由买受人承担。”同时，北京市东城区人民法院作出的《竞买公告》第七条“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费及其标的物可能存在的例如物业费、供暖费、交通违章扣分、罚款等其他欠费情况，除本公告特别声明外，由买受人负担”。第十二条第二款明确：“竞买人在拍卖竞价前请务必再仔细阅读本院发布的拍卖须知。”再查明，2019年9月18日，原告千叶花园公司向本院提起民事诉讼，请求判令涉案拍卖房产交易项下的一切税费（包括但不限于增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育附加税、印花税、水电物业费等）的缴纳义务人为被告，案号为（2019）粤0607民初5049号，本院经审理后作出（2019）粤0607民初5049号民事裁定书，裁定驳回原告起诉。广东省高级人民法院再审审理后，作出（2020）粤民再249号民事裁定书，撤销本院作出的（2019）粤0607民初5049号民事裁定书，指令本院对本案进行审理。本院在审理（2019）粤0607民初5049号案过程中，就房产交易中增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税和教育附加等税的承担主体和缴纳期限向国家税务总局佛山市三水区税务局发函调查，该局作出《国家税务总局佛山市三水区税务局关于回复的函》，复函主要内容如下：一、增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税和教育附加纳税义务人发生应税行为应在规定的期限内申报和缴纳。存量房交易产权人办理房产和土地使用权变更登记业务，须提供转让方增值税、土地增值税完税证明或者免税证明。因此，房产办理过户手续前，应缴纳增值税、土地增值税。若该行为应缴纳的城市维护建设税、印花税和教育附加的纳税期限在房产办理过户手续前的，也应先缴纳。二、根据相关税法规定，增值税、土地增值税、城市维护建设税、印花税和教育附加的交税义务人为出卖人，印花税纳税义务人为出卖人和买受人双方。若出卖人和买受人双方有约定的，买受人可以代出卖人缴纳上述税费，但交税义务人依然是出卖人。本院认为，本案的争议问题如下：一、案涉《竞买须知》《竞买公告》中“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及一切税、费由买受人负担”的理解。二、原告主张专项维修基金和滞纳金由被告负担的依据。对于第一个争议问题。原告认为买受人负担的一切税费应理解为房屋过户手续所涉及由出卖人和买受人双方应负担的一切税费。被告则理解为仅在房屋过户登记时税务机关通知买受人缴纳的由买受人承担的税费，本案具体是买受人应负担的契税和印花税，且本案涉及房屋已经办理了过户登记手续。本院认为，本案所涉及房屋并非原、被告双方平等协商交易，而是通过人民法院司法拍卖活动形成房屋买卖事实法律关系，被告参与司法拍卖并成功竞买房屋，理应接受《竞买公告》《竞买须知》中关于交易中税费承担条款的约束。《竞买公告》《竞买须知》中规定“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及一切税、费由买受人负担”，应理解为买受人承担房屋过户手续所涉及本应由出卖人和买受人双方负担的一切税费。理由如下：首先，从字面意思理解，一切税费固然包含本应由出卖人和买受人负担的税费，如果仅指买受人承担的税费，则不必使用“一切税费”的表述；其次，从司法拍卖实际操作来看，如果买卖双方仅负担己方税费的，一般表述为“税费按照法律法规由各方各自负担”，显然本案《竞买公告》等文件内容并非使用此类税费分担方式；最后，虽然案涉房屋已经完成了过户登记，且过户登记时税务机关没有通知买受人缴纳出卖人应负的税费，但这仅是税务机关的具体收税流程问题，并不影响《竞买须知》《竞买公告》中“标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及一切税、费由买受人负担”这一条款的法律效力。无论案涉房屋是否变更过户登记，该条款对双方当事人均有约束力，被告作为买受人应承担房屋过户手续所涉及本应由出卖人和买受人双方负担的一切税费。至于过户手续所涉税种问题。根据《国家税务总局佛山市三水区税务局关于回复的函》，出卖人本应负担的税种有增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育附加、地方教育附件、印花税和契税，且原告为此提供了上述税费的法律依据，故原告有权主张买受人承担上述税费，其该部分主张有理，本院予以支持。对于第二个争议问题。至于专项维修基金问题。《物业管理条例》第五十四条：“住宅物业、住宅小区的费住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住在物业的业主，应当按照国家有关规定缴纳专项维修基金。”可见缴纳专项维修基金的主体是购房业主，不是已售房屋的开发商。由于本案争议只是涉及本应由千叶花园公司作为出卖人交纳的税费问题，不涉及本应由被告承担的费用。现无证据证明相关行政主管部门向被告收取该项费用，也无证据证明原告与案涉专项维修基金的缴纳有利害关系，原告该项起诉不符合起诉的条件，故本院对原告主张专项维修基金由被告负担的诉讼请求不作处理。原告主张的滞纳金是指因逾期缴纳税款税务机关向缴税义务人追讨的款项，该笔款项目前尚未产生也不确定，原告作为缴纳税款的义务人亦应采取措施尽快缴纳税款避免损失进一步扩大，因原告怠于履行义务而产生的滞纳金，不应由买受人承担，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广东省佛山市三水区*****************、604房屋过户登记至被告苏楚欣名下时所涉及的契税、增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育附加税、地方教育附加税、印花税由被告苏楚欣负担；二、驳回原告佛山市*******地产有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取50元，由被告苏楚欣负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  梁淑平二〇二〇年十一月十日书记员  李秀娟