上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8136号上诉人(原审被告)：北控宁生城市投资发展有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人：刘文锦，董事长。委托诉讼代理人：李铎，宁夏金世永业律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖遥，宁夏金世永业律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：上海君洋投资咨询服务有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：俞昕彤，经理。委托诉讼代理人：郭志敏，上海市万隆众信律师事务所律师。上诉人北控宁生城市投资发展有限公司(以下简称“北控宁生公司”)因与被上诉人上海君洋投资咨询服务有限公司(以下简称“君洋公司”)房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(2019)沪0118民初15248号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。北控宁生公司上诉请求：1．撤销一审判决第三项，依法改判驳回君洋公司的该项诉讼请求；2．本案诉讼费由君洋公司承担。事实和理由：本案与上海市青浦区人民法院受理并作出判决的(2019)沪0118民初15244号案件是关联案件，本案案涉的租赁物与15244号案件的租赁物在同一地址，系主楼与副楼关系，区别在于本案案涉租赁物没有报建手续或房地产权证，签署的是《房地产使用合同》。一、君洋公司在缔约过程中所作的承诺是合同双方缔约的前提、基础，在合同履行过程中同样约束君洋公司，一审判决认定事实存在错误及严重的遗漏、不清。案涉租赁房屋与15244号案所涉租赁房屋在同一地址，所依附的土地性质是工业用地，不符合开办幼儿园的要求，也没有相应的报建手续或房地产权证。因为与15244号案所涉租赁房屋系主楼与独立副楼的关系，所以在租赁过程中一并承租。双方在缔约过程中形成了多份书面文件及政府相关部分的会议纪要，同样适用于本案《房地产使用合同》。1.2016年8月10日，君洋公司与上海伟顿教育科技有限公司(原承租人，北控宁生公司合作方，以下简称“伟顿公司”)及中介方签署的《房屋租赁定金协议书》第五条约定，本协议签订后30日内甲方(即君洋公司)取得徐泾镇镇政府同意该物业用于开办上海伟顿国际双语幼儿园证明材料，取得证明材料后3日内双方签订正式房屋租赁合同。一审判决却认定为“本协议签订后30日内伟顿公司取得徐泾镇镇政府同意该物业用于开办上海伟顿国际双语幼儿园证明材料”，属于认定事实错误，颠倒黑白；2．政府相关部门在2016年8月至2017年4月期间，形成了《徐泾镇104区块转型发展专题会会议纪要》《徐泾产业区块转型发展项目准入协调会会议纪要》等多份文件，原则上通过幼儿园项目准入，但也要求所涉企业按照规土部门的法定流程对相关土地开展评估、补地价等工作，并要求承诺按调整后区域控规申请存量用地转型变更用途。政府相关部门的前述要求涉及君洋公司，是案涉幼儿园项目能否顺利开办的关键。北控宁生公司在一审过程中提交了相应证据并进行充分阐述，但一审判决未对此节事实进行认定，遗漏重要事实，属于认定事实不清；3．正因为政府相关部门的要求，君洋公司于2017年4月23日出具《关于上海君洋投资咨询服务有限公司徐泾镇104地块企业转型承诺书》，明确承诺：“根据政府为了补齐产业短板加快推进104、195区域转型发展商贸服务业的要求，及对该区域规划调整和土地转性政策等相关规定，上海君洋投资咨询服务有限公司承诺按照政府规定配合执行。”君洋公司的前述承诺是本案的关键，基于该承诺，君洋公司不仅负有交付租赁房屋的义务，还负有确保租赁房屋符合约定用途的义务；也正因为君洋公司出具该承诺，基于信赖，双方才缔约签署租赁合同。一审中，北控宁生公司对此进行着重、充分地阐述，但一审判决对如此重要的事实、证据均未提及、认定，严重遗漏对北控宁生公司一方有利的证据及事实，属于认定事实不清。二、北控宁生公司暂缓支付使用费，系因对君洋公司不履行承诺义务导致办学手续无法顺利办理，且租赁房屋面临被征收、投资可能血本无归，出于不安而作出的抗辩行为、自救行为，不属于违约行为，更不属于根本违约行为。2018年11月，在办理幼儿园相关手续时因土地性质问题遇阻，伟顿公司曾发函敦促君洋公司履行承诺。2019年1月，北控宁生公司、君洋公司及伟顿公司签订合同权利义务概括转让协议，由君洋公司概括承受伟顿公司的合同权利义务。2019年2月，案涉房屋涉及征收，征收办开展前期摸排工作。2019年5月，办学手续仍遇阻未解决，相关窗口口头告知已被纳入征收范围、各类手续停办不收件。此节事实，因客观原因北控宁生公司及代理人无法自行收集证据、凭《调查令》也未能收集，故北控宁生公司在一审中申请法院调查取证，了解案涉房屋征收工作事宜以及相关窗口口头告知内容的真实性，但一审法院未予答复亦未进行相关调查取证。在与君洋公司多次沟通无果后，2019年6月13日、6月30日北控宁生公司两次致函君洋公司，敦促其履行承诺义务、了解征收事宜，并提出暂缓支付租金的明确要求。此节事实，北控宁生公司提交了相应证据予以证明，但一审判决却未进行认定，属于事实不清。2019年7月30日，徐泾镇人民政府就案涉物业征收事宜向君洋公司发出的《告知书》，足以印证北控宁生公司在2019年5月听闻的征收事宜属实，北控宁生公司的不安抗辩并非没有来由、凭空猜想，要求暂缓支付租金合理合法。此外，君洋公司共收取了人民币(以下币种均为人民币)884，009.70元的租赁保证金，包含本案案涉副楼的保证金91，432.50元。此节事实，一审法院亦未予查明、处理，属于事实不清。综上，北控宁生公司暂缓支付自2020年7月1日起使用费的行为，系因对君洋公司拒不履行承诺义务导致办学手续无法顺利办理，且租赁房屋面临被征收、投资可能血本无归，出于不安而作出的抗辩行为、自救行为，不属于违约行为，更不属于根本违约行为。一审判决对有利于北控宁生公司一方的证据、事实未进行认定，对北控宁生公司的法院调查取证申请置之不理，属于认定事实不清。三、纵观一审判决内容，明显是对君洋公司的偏袒，其判决罔顾基本事实和国家基本法律制度，应该予以纠正。纵观一审判决内容，处处体现对君洋公司的偏袒，对其主张毫无原则的支持，而对本案有利于北控宁生公司的事实及北控宁生公司根据基本事实提出的主张则一概遗漏、推搪，罔顾本案基本事实和国家基本法律制度，其主要表现在：1．按照《土地管理法》《规划法》等国家基本法律制度，物业应该按照土地、规划用途使用，需要改变的，必须办理相关变更(土地变性)手续。而本案中，包括案涉副楼在内的租赁物业不符合约定的租赁用途，双方签订合同的基础是君洋公司按照当地的招商政策对土地变性所作出的“配合”“主动对接办理”等承诺，而一审判决未对上述基本事实及双方由此产生的权利义务进行认定；2．除国家在土地、规划管理方面的基本法律制度外，《合同法》第126条亦规定，出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。一审判决对根据相关承诺及国家基本法律制度作为出租方应该承担的约定及法定义务“视而不见”，明显是罔顾本案基本事实及国家基本法律制度的枉法裁判；3．北控宁生公司在整个合同履行期间均按照商业用途标准支付租金(使用费)，却因君洋公司拒绝履行承诺一再受阻于物业性质未能开办幼儿园，种种迹象表明物业已经纳入拟征收范围无法办理幼儿园开办手续，一审判决回避双方签订《租赁合同》是将物业用于开办幼儿园这一主要目的，对北控宁生公司无法实现合同目的所面临的困境视而不见，反而将君洋公司应承担之责任所导致的后果和风险一概强加给北控宁生公司，明显是颠倒黑白；4．君洋公司对政府征收前期摸排等工作情况刻意向北控宁生公司隐瞒，不向北控宁生公司告知详情，反而一再催缴租金，在2019年7月30日徐泾镇政府向北控宁生公司发出启动征收告知书后，君洋公司立即以一纸解约通知要求交还物业，君洋公司的种种作为违反诚实信用原则，且明显恶意，意图尽可能长时间收取高额租金(使用费)，并在无法继续隐瞒的情况下侵占北控宁生公司获取补偿的权益，实现自身利益最大化。而一审判决对政府拟实施征收、已开展征收补偿工作等事实情由不顾，尤其在案涉物业属于违法建筑并因此导致合同无效的情况下，对君洋公司应承担之责任不予认定，仍判令北控宁生公司继续按照商业租金标准支付高额占用费，明显是对君洋公司的偏袒。四、一审判决遗漏当事人。案涉《房地产使用合同》及相关房屋租赁合同分别签订于2016年8月10日、2017年11月2日、2018年6月22日，签约人是君洋公司和伟顿公司。2019年1月4日，北控宁生公司才概括受让伟顿公司房屋租赁合同和案涉房地产使用合同权利和义务。本案的争议焦点应当是君洋公司是否有案涉房地产的使用权。一审法院没有查清案涉《房屋使用合同》签订、履行的全部事实，究其原因是遗漏做为合同一方当事人的伟顿公司，伟顿公司是本案必要当事人，本案依法应当发回重审。五、如果案涉合同无效，君洋公司应当承担全部法律责任。基于本案一审查明事实，君洋公司与伟顿公司签订案涉合同时应当知道案涉房屋没有房地产权证，所以双方签订的是房地产使用合同。按照现行法律和行政法规规定，结合检索司法实践同类判例，该合同并没有违反强制性规定，就是说合同并不是必然无效。但本案一审中，君洋公司自认没有报建手续并且主张案涉合同无效。北控宁生公司了解案涉房地产不过是君洋公司所有的另一房地产(主楼)的附属建筑，而主楼部分有房屋产权证，并且了解案涉房地产建筑在君洋公司拥有土地使用权范围内，在君洋公司一再声明对该房地产有使用权的情况下，伟顿公司才与君洋公司签订了案涉房地产使用合同。就是说，北控宁生公司(或者伟顿公司)完全出于信赖和善意与君洋公司签订合同。至于该房地产是否有报建手续，有没有建设工程规划许可证完全不知情，如果因此导致案涉合同无效，全部过错在于君洋公司，其法律责任完全应当由君洋公司承担。六、案涉房地产不具备使用条件，北控宁生公司没有使用该房地产，判令北控宁生公司按照案涉《房地产使用合同》支付使用费于法无据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院应当予以支持”的规定，该条规定的适用有一个前提，即承租人实际占有房屋期间在事实上获得了收益，才作为无效合同的利益返还(补偿)出租人。结合案涉合同无效责任完全在于君洋公司的事实，一审判决判令北控宁生公司按照《房地产使用合同》支付使用费没有法律依据。北控宁生公司已经就案涉合同的损失赔偿向上海市青浦区人民法院提起诉讼，案号(2020)沪0118民初17509号，青浦区法院正在审理中。请法庭考虑结合该案，以及上海市第二中级人民法院正在审理的(2020)沪02民终8135号案件，全面认定事实，正确适用法律，维护上诉人合法民事权益。综上所述，一审判决存在严重的事实遗漏或认定事实错误、不清，适用法律错误，北控宁生公司故提出上诉，恳请二审法院查明案件事实，依法作出公正裁决。君洋公司书面意见辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。涉案房屋租赁合同所涉及的保证金152，387.50元，虽然一审判决未予处理，但君洋公司承诺该保证金在扣除北控宁生公司在本案中应支付的全部款项后，若有余额，则将剩余部分归还北控宁生公司。北控宁生公司就本案租赁合同已向青浦法院另案起诉，该案青浦法院未合并审理，现处于中止审理状态。在该案中，北控宁生公司已就保证金884，009.70元提出了诉讼主张，君洋公司按上述承诺处理后，若双方对保证金仍有争议，则可由青浦法院另案处理。君洋公司向一审法院起诉请求：1．依法确认双方签订的《房地产使用合同》于2019年8月2日解除；2．判令北控宁生公司支付房地产使用费暂计33，066元(实际按每天使用费1002元计算，自2019年7月1日起计算至实际交还房屋止)；3．判令北控宁生公司支付逾期付款滞纳金暂计1000元(实际自2019年6月26日起至实际支付日，每逾期一日，按日租金1002元的1％计算)；4．判令北控宁生公司支付违约金91，432.50元。一审审理中，君洋公司明确诉讼请求为：1．确认双方签订的《房地产使用合同》无效；2．判令北控宁生公司将房屋交还君洋公司；3．判令北控宁生公司支付房地产使用费(自2019年7月1日起至实际交还房屋止，按合同约定使用费标准计算)。一审法院认定事实：2018年6月22日，君洋公司作为甲方与伟顿公司作为乙方签订《房地产使用合同》一份。合同约定，甲方将坐落于上海市崧泽大道1908号副楼(部位)出租给乙方使用，建筑面积为501平方米，房屋使用期自2018年6月1日起至2032年12月31日止；使用费用单价为每天每平方米2元，月使用费为30，477.50元，该房屋使用费至2019年12月31日不变，自2020年起每两年环比递增5％，即2020年1月1日至2021年12月31日每月使用费32，001元，2022年1月1日至2023年12月31日每月使用费33，601元，2024年1月1日至2025年12月31日每月使用费35，281元，2026年1月1日至2027年12月31日每月使用费37，045元，2028年1月1日至2029年12月31日每月使用费38，897元，2030年1月1日至2031年12月31日每月使用费40，842元，2032年1月1日至2032年12月31日每月使用费42，884元，乙方应于每支付周期首月的前一月25日前向甲方支付使用费，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日使用费的1％支付违约金；2018年6月1日至2018年12月31日前每两月为一期支付，2019年起每三个月为一期支付；乙方应向甲方支付房屋使用保证金，保证金为91，432.50元，使用关系终止时，甲方收取的房屋使用保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同另行约定了其他事项。合同签订当日，君洋公司与伟顿公司签署房屋交付确认书，确认君洋公司于2018年6月21日正式履行交房手续。2019年1月4日，君洋公司(甲方、出租方)、伟顿公司(乙方、原承租方)及北控宁生公司(丙方、承受方)签订合同权利义务概括转让协议。协议约定，甲乙双方于2018年6月22日签署了房屋租赁合同，约定甲方将上海市青浦区崧泽大道1908号建筑面积为2，895.26平方米的房屋出租给乙方，另于2018年6月22日就前述出租房屋的副楼签订了房地产使用合同；后因乙方欠付租金致甲方发出了限期解除原合同通知，随即乙丙双方共同向甲方提出原合同承租人变更为丙方之意向并希望三方就此进行磋商、甲方在期限届满前撤回解除原合同之主张；甲方接受乙丙之请求后，现经三方平等自愿协商，就乙方结清欠付房租、丙方受让乙方在原合同中权利义务之相关事宜，达成如下协议：一、三方一致确认：截至2018年12月31日止，乙方在原合同项下尚结欠甲方2018年10月份、11月份、12月份房租、使用费(下合称“欠付租金”)共计884，009.70元。二、乙方委托丙方于2019年1月7日前代其向甲方支付欠付租金884，009.70元，在甲方为收到前述欠付租金前，乙方并不免除其原负之债务及相关责任。三、如乙方按本协议第二条约定偿还了全部欠付租金，则本协议即刻生效并同时发生如下法律效果：1．乙方在原合同可得享有和应当承担的承租方、使用方之全部权利、义务，即由丙方概括性地予以承受，亦即丙方取得了原合同承租人、使用方之合同地位，原合同由甲丙双方继续履行；2．乙方不再享有或承担原合同项下的权利义务，甲方同意不再因乙方欠缴租金提出追究违约责任的主张。四、在丙方按照第三条约定取得承租人地位后，丙方同意在2019年1月7日前支付原合同约定的2019年度1-3月份租金、使用费总计884，009.70元，另租赁房屋及场地由乙丙双方自行交接，甲方对此不负任何义务及责任，若丙方逾期支付的，则按原合同约定承担违约责任。五、若乙方未按第二条约定支付欠缴租金的，本协议不生效，且原合同于2019年1月7日即刻解除，届时甲方除有权于当日无条件收回出租房屋及场地外，另有权要求乙方按原合同约定承担违约责任。六、本协议生效后，原租赁合同第二条关于由新公司在设立后承继承租方权利义务以及第五条(四)项关于发票的约定内容均保持不变，原使用合同亦参照原租赁合同中的上述相关约定办理，在丙方设立该新公司后，甲方应按照约定配合完善相关手续。七、原合同作为本协议附件，具同等法律效力。转让协议签订后，由于北控宁生公司未支付2019年7月起的使用费，君洋公司多次发函催讨使用费，北控宁生公司却未付。为此君洋公司于2019年8月2日向北控宁生公司发出解除房屋租赁合同的告知函，明确要求解除双方签署的房地产使用合同。2019年8月14日，北控宁生公司向君洋公司发出复函，认为催缴租金、解除合同，没有法律与事实依据，不予接受。一审法院另查明：位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道**的副楼房屋至今没有合法报建手续或房地产权证。一审法院认为，君洋公司与北控宁生公司之间所签订的《房地产使用合同》，因出租的房屋至今未取得建设工程规划许可证等合法报建手续或房地产权证，故该合同因违反强制性规定而属无效合同。君洋公司主张合同无效，予以采纳。合同无效后，依据该合同取得的财产应相互返还，即北控宁生公司返还其使用的位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道1908号的副楼房屋，北控宁生公司基于合同而在使用房屋，故应支付君洋公司相应的房屋使用费。虽然双方所签订的合同无效，但是双方对使用房屋及对房屋使用费的约定均是真实意思的表示，因此使用费的标准可参照双方合同约定的使用费计算。北控宁生公司至今未将租赁物返还君洋公司，君洋公司有权追收租赁物占用期间的使用费直至迁出日止。北控宁生公司认为不应向君洋公司支付房屋使用费的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，不予采信。判决：一、上海君洋投资咨询服务有限公司与北控宁生城市投资发展有限公司之间所签订的《房地产使用合同》无效；二、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内将位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道1908号的副楼房屋腾退后返还上海君洋投资咨询服务有限公司；三、北控宁生城市投资发展有限公司应于判决生效之日起十日内支付上海君洋投资咨询服务有限公司房屋使用费(自2019年7月1日起至实际交还房屋日止，2019年12月31日之前按月使用费人民币30，477.50元计算，自2020年1月1日起按每两年环比递增5％计算)。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。君洋公司与北控宁生公司之间所签订的《房地产使用合同》，所涉及的房屋至今未取得建设工程规划许可证等相关权证，故该合同因违反强制性规定，应认定为无效合同。合同无效后，北控宁生公司应返还其使用的位于上海市青浦区徐泾镇崧泽大道1908号的副楼房屋，北控宁生公司对系争房屋已实际使用，故应支付君洋公司相应的房屋使用费。虽合同无效，但双方对使用房屋及对房屋使用费的约定均是真实意思的表示，故一审法院对使用费的标准参照双方合同约定的使用费计算，并无不妥，使用费应计算至北控宁生公司实际迁出为止。综上所述，北控宁生公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币626.60元，由上诉人北控宁生城市投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十一月二十七日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……