上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初16239号原告：上海奉翊实业发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：徐荣璞，执行董事。委托诉讼代理人：吴海贝，上海融孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：严威，上海融孚律师事务所律师。被告：三男供应链管理(上海)有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：刘亮，执行董事。委托诉讼代理人：樊平，上海律宏律师事务所律师。委托诉讼代理人：严魏芳，上海律宏律师事务所律师。原告上海奉翊实业发展有限公司诉被告三男供应链管理(上海)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月17日立案受理后依法适用简易程序公开开庭进行审理。本案于2020年9月21日公开开庭进行审理，原告的委托诉讼代理人吴海贝、被告的委托诉讼代理人樊平、严魏芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海奉翊实业发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》于2020年4月15日解除;2、被告支付原告2020年1月17日至2020年4月15日的租金155,843.70元；3、被告支付2020年1月17日至2020年4月15日的物业费30,643.71元；4、被告支付逾期支付租金的违约金(第一笔以52,523.49元的日千分之二自2020年1月17日计算至实际支付之日止；第二笔以52,523.49元的日千分之二自2020年2月17日计算至实际支付之日止；第三笔以50,796.69元的日千分之二自2020年3月17日计算至实际支付之日止)；5、被告支付逾期支付物业管理费的违约金(以30,643.71元的日千分之二自2020年1月17日计算至实际支付之日止)；6、被告支付原告免租期租金157,570.47元；7、被告支付原告违约赔偿金315,140.94元；8、确认原告没收被告保证金188,553.72元。事实与理由：2019年7月12日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将上海市青浦区诸光路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)出租给被告，租期为2019年10月17日至2021年11月30日，免租期为2019年7月17日至2019年10月16日，月租金52,523.49元。合同签订后，被告支付了3个月租金，之后未按约支付租金。原告于2020年4月14日向被告发出《解除合同通知书》，并于次日送达被告，被告拖欠租金构成违约，故原告起诉至法院。被告三男供应链管理(上海)有限公司辩称：被告同意解除合同，合同解除的时间是2020年4月3日，当日被告征得原告同意搬离系争房屋，如果原告不配合，被告无法顺利搬离，故双方是合意解除合同，租金和物业管理费应计算至2020年4月3日。2020年1月17日至2020年4月期间，受新冠疫情影响，房屋无法正常使用，该情形属于不可抗力，应当减免租金和物业费。双方之前就租金和物业费的支付一直在协商过程中，被告未违约。原告主张的日千分之二的标准过高，要求降低。原告主张的免租期租金、违约赔偿金和没收保证金均属于违约责任，不能同时适用，被告支付的保证金足以弥补原告的损失。原告是上海绿地弘途投资发展有限公司的全资子公司，属于国企，根据《关于本市国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》的规定，原告应当给予被告疫情期间2个月租金的减免。免租期和租金是考虑到整个合同履行制订的，不是单独给予被告的，不能看出额外赠送，被告不同意补缴。本院经审理认定事实如下：2019年7月12日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订《绿地融信商业中心(出租合同)》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋类型为办公，甲方作为房屋的授权委托人与乙方建立租赁关系。租期自2019年10月17日至2021年11月30日，免租装修期自2019年7月17日至2019年10月6日。租金每月52,523.49元，先付后用，每一个月支付一次，乙方于每一个支付周期开始前7日支付该期租金。物业管理费每月10,327.75元，乙方签订合同后五个工作日内支付3个月的物业管理费，其后各月的物业管理费按季缴纳，每季度首月10日前履行交纳义务。租赁保证金为三个月租金和三个月物业管理费之和即188,553.72元。乙方逾期支付租金、物业管理费、需补缴的租赁保证金等本合同约定由乙方支付的任何费用，每逾期1日，应按所欠款项的千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金，该违约金自应付款之日起算至实际付款之日止。甲方有权在下列违约事件发生后的任何时间，收回房屋，合同随即提前解除，且乙方应向甲方承担如下违约责任(以下违约责任可同时适用)：1、按合同租金标准向甲方补缴相当于乙方已经享用的装修免租期、免租期(如有)期间之租金；2、补足乙方已经享用德租赁期内的减、免的租金额(如有)；3、按预期应付款项的日千分之二标准向甲方支付逾期付款违约金；4、除乙方已支付的保证金被甲方全部没收外，同意按6个月租金标准一次性赔偿因违约行为给甲方造成的损失；若不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿差额部分。违约事件包括：乙方逾期超过15天或以上未支付租金或多次逾期且在租赁期内逾期天数累积达到30天或以上的、乙方于租赁期内擅自提前解除本合同的……合同另约定了其他权利义务。合同签订后，被告支付了三个月租金和物业管理费，并支付了租赁保证金188,553.72元。2020年2月，原告工作人员通知被告工作人员，表示2月份租金先照常支付，因为目前还没复工，集团还在商量具体方案。被告工作人员表示无法付款，进不了公司。2020年3月原告向被告发送付款通知书，被告询问有没有减免政策。被告于2020年4月3日搬离系争房屋。2020年4月10日，原告向被告发送《解除合同通知书》，表示被告未按约支付2020年1月17日至2020年4月16日的租金，已构成违约，原告通知被告租赁合同于通知书送达被告之日解除，要求被告返还房屋、支付拖欠的租金并承担违约责任。该通知书于2020年4月15日送达被告。对于当事人无争议的事实，由原告、被告的陈述，绿地融信商业中心(出租合同)、解除合同通知书及邮寄凭证、微信聊天记录等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：被告于2020年4月3日搬离，没有与原告办理交接手续，也没有交还房屋钥匙，双方对合同解除的后果也未协商一致，故合同并非协议解除。新冠疫情发生后，原告方并无统一的租金减免政策，原告并非是系争房屋的产权人，仅是代为委托经营，故不符合法定减免租金的条件。保证金、违约金和免租期租金并不冲突，保证金属于担保性质。被告表示：2020年1月17日至2020年4月3日被告均无法正常使用房屋，无法复工。原告已于2020年4月下旬将系争房屋另行出租。根据庭审查明的事实，本院认为：原告与被告签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应按约履行。被告于2020年4月3日搬离，但是双方并未办理书面交接手续，也未就合同解除后果协商一致，故被告认为当日双方协商一致解除合同的抗辩意见本院不予采纳。被告自2020年1月17日起欠付租金，原告多次催缴无果，原告有权解除合同。原告要求解除合同的通知于2020年4月15日送达被告，故双方的租赁合同于该日解除。被告已于2020年4月3日搬离，理应付清搬离前欠付的租金和物业管理费。被告主张该期间受新冠疫情影响无法正常使用要求减免租金，对此，本院综合合同履行情况、当事人过错程度、实际履行情况、疫情影响程度等因素，酌情认定被告应支付原告租金78,785.24元，物业管理费按照合同约定标准应支付25,819.38元。被告逾期支付租金和物业管理费，原告有权主张逾期付款违约金。被告抗辩违约金标准过高，本院酌情认定逾期支付租金的违约金以78,785.24元为基数，自2020年3月17日起按照日万分之五计算至实际支付之日止。逾期支付物业费的违约金以25,819.38元为基数，自2020年1月17日起按照日万分之五计算至实际支付之日止。被告违约，按照合同约定，保证金不予返还。根据被告的过错程度、原告实际损失等因素，本院认定被告在没收保证金外无需另行支付免租期租金和违约赔偿金。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海奉翊实业发展有限公司与被告三男供应链管理(上海)有限公司于2019年7月12日签订的《绿地融信商业中心(出租合同)》于2020年4月15日解除；二、被告三男供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司租金78,785.24元；三、被告三男供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司物业管理费25,819.38元；四、被告三男供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司逾期支付租金的违约金(以78,785.24元为基数，按照日万分之五，自2020年3月17日起计算至实际支付之日止)；五、被告三男供应链管理(上海)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海奉翊实业发展有限公司逾期支付物业管理费的违约金(以25,819.38元为基数，按照日万分之五，自2020年1月17日起计算至实际支付之日止)；六、被告三男供应链管理(上海)有限公司支付的租赁保证金188,553.72元不予返还；七、原告上海奉翊实业发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费12,450.20元，减半收取计6,225.10元，由原告和被告各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 艳二〇二〇年十一月五日书记员 谭泓洁附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。