大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初5365号原告：大连华安物业管理有限公司，统一社会信用代码9121020467405884XG，住所地辽宁省大连市沙河口区中长东五街****-8-13。法定代表人：王勤忠，系该公司总经理。委托诉讼代理人：郑丽英，女，1979年1月5日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区，系该公司员工。委托诉讼代理人：许致笙，男，1977年2月8日生，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：宋程，男，1990年2月19日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。委托诉讼代理人：程岩，系母子关系，女，1965年12月16日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。被告：程岩，女，1965年12月16日生，汉族，住址辽宁省大连市甘井子区。原告大连华安物业管理有限公司与被告宋程、程岩物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，于2020年7月6日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人许致笙、郑丽英、被告程岩（暨被告宋程的委托代理人）到庭参加诉讼。本院于2020年10月10日第二次公开开庭对本案进行了审理，原告的委托代理人许致笙、郑丽英，被告程岩（暨被告宋程的委托代理人）到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告给付所欠物业服务费2,559元，违约金767.70元。2、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2015年1月26日，原告与大连半岛集团有限公司签订物业服务委托合同，合同约定由原告向大连市半岛欣座小区提供物业服务。原告依约为案涉小区提供了物业服务，被告系半岛欣座小区房屋的业主，被告未向原告交纳自2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。原告多次上门催收协商、电话催收等（物业费催费通知单，有照片作为物证依据，附后）方式向被告追缴物业费均无结果。综上所述，原告在合同存续期间及延展期间按照合同条款忠实的履行了自己的义务，被告享受了原告提供的物业服务，并没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行作为一个业主应尽的基本义务，截至原告提起诉讼之时，被告没有采取任何行动履行义务，至今仍没有支付其所欠缴的物业费，其行为已经影响到了原告正常的经营秩序，给原告造成了损失。故原告诉至法院，请求依法维护原告的合法权益。被告宋程、程岩辩称，被告系案涉房屋业主，对房屋面积、欠费时间没有异议，对物业费标准有异议，不同意原告诉讼请求，理由如下：1、原告不具备收取物业费的资格。原告既不是建设单位首次选聘的前期物业服务企业，也不是过半数业主选聘的物业服务企业，因此原告不是合法的管理企业，不具备收取物业服务费的资格。2、根据《大连市物业管理条例》第49条规定，物业服务企业应将物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等信息在物业管理区域显著位置进行长期公示，原告未将上述信息予以公示。3、原告与被告之间没有合法有效的物业服务合同。原告系非法强行进入案涉小区，2016年的物业费系交给半岛物业，且街道、半岛集团与原告签订的关于服务日期系2016年6月1日起的说明，都与原告自称的于2015年1月26日起对案涉小区进行管理的事实不符；案涉小区首次选聘的物业管理公司系半岛物业，后泉水社区居委会以半岛物业经营不善且该小区未成立业主委员为由，与半岛集团解约，并与华安物业签订前期物业服务合同，这一行为违反了《物业管理条例》第11条第四款规定，即选聘和解聘物业服务企业，必须经过建筑面积过半数，且业主人数过半业主同意。被告有案涉小区324户业主签字证明未与原告签订合同，原告提供的物业服务合同系伪造。4、半岛集团与原告签订的《前期物业服务合同》系违法法规的无效合同。该合同载明“依据《物业管理条例》和相关法律、法规政策签订”，但法律根据是模糊不清的，没有合理的法律依据；该合同确定乙方权利第六条、第37条系霸王条款，违反民法总则第三条、第四条，故该合同系违法无效的合同。5、关于原告提出的违约金问题，由于原、被告之间不存在合法有效的合同关系，双方没有约定违约问题，亦没有被告的签字确认，故不存在违约金问题。6、原告为收取物业费将案涉小区内的彩票站断电，且消防设备缺失严重、电梯维护未到日起即填写维修记录。7、因被告欠缴物业费，原告违反堵住被告家的锁眼，导致被告更换门锁，产生损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院依法组织双方质证并对证据进行了审查，现对案件事实认定如下：大连半岛集团有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对“半岛泉水欣座”项目提供前期物业管理服务，委托管理服务期限至业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时终止；住宅物业服务费为每月每平方米1.58元；业主应在入住时预交一个年度的物业服务费，其后的物业服务费按季交纳；合同还对履约保证金、物业的经营与管理、物业的承接验收、双方权利和义务、物业的使用与维护、专项维修基金等进行了约定。该合同注明的签约时间为2015年1月26日。大连半岛泉水欣座小区原由大连半岛物业管理有限公司提供物业服务，案涉小区自2016年6月1日起由原告接管。案涉小区未成立业主大会、业主委员会。被告系案涉小区房屋的业主，房屋建筑面积为89.98平方米，被告未交纳2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，大连半岛集团有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》对业主具有约束力，原告依据《前期物业服务合同》，为被告所在小区提供物业服务，被告应按照合同约定支付物业服务费2,559元（89.98平方米×1.58元/月/平方米×18个月），原告要求被告支付物业费2,559元的诉请符合法律规定，本院予以支持。关于被告主张原告为被告所在小区提供物业服务没有法律依据的意见，本院认为，《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。案涉小区并未成立业主委员会，在此之前，建设单位与原告签订的《前期物业服务合同》并未违反《物业管理条例》等相关法律的规定，且原告已经实际为案涉小区提供服务，被告应当缴纳物业费。故对于被告的该项辩驳意见本院不予采纳。对于被告主张合同无效的意见，本院认为，确认合同无效或合同条款无效，应当具备《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形，但案涉《前期物业服务合同》并不存在违反法律、行政法规强制性规定之情形，且建设单位与原告签订《前期物业服务合同》形式为前期物业服务合同，目的为由原告为案涉小区提供前期物业服务合同，并不存在被告所述的以合法形式掩盖非法目的之情形，故案涉《前期物业服务合同》应为有效，对于被告该项辩驳意见，本院不予采纳。关于被告主张原告不具备收费资格的意见，因本院认定开发单位与原告签订的《前期物业服务合同》合法有效，原告有权依据合同向被告收取物业费，且《关于进一步加强物业收费管理规范收费行为的通知》（大价发【2014】50号）已于2016年5月1日起废止，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告主张原告有私自断电行为的抗辩意见，根据被告提供的视频证据，断电涉及案外人与原告之间的纠纷，被告不能以此免除其缴纳物业费的义务。关于被告主张原告物业服务不到位，消防设备严重缺失、电梯维护未到日期就填写维修记录的意见，本院认为，物业公司提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。因此，本院认为，被告以原告提供物业服务不到位等为由，拒绝支付物业费，缺乏合同和法律依据，不能得到支持。但如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。关于被告主张原告行为导致被告更换门锁，产生损失的意见，因被告的证据不足以证明损失系因原告的行为所致，故对于被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。关于被告对原告代理人许致笙不具有代理人资格的问题，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条之规定，下列人员可以被委托为诉讼代理人：……（二）当事人的近期书或者工作人员……，《最高法院关于关于适用的解释》第八十八条之规定，诉讼代理人处根据民事诉讼法第五十九条规定提交授权委托书外，还应当按照下列规定向人民法院提交相关材料：……（四）当事人的工作人员应当提交身份证件和与当事人有合法劳动人事关系的证明材料。本案中，原告代理人许致笙向法院提交了授权委托书、身份证件、工作证明、《劳动合同书》，符合《中华人民共和国民事诉讼法》、《最高人民法院关于适用的解释》的相关规定，故本院认定许致笙可以被委托为诉讼代理人。对于被告的该项意见，本院不予采纳。关于原告主张违约金一节。本院认为，被告存在迟延交纳物业费的行为，依法应当承担相应的违约责任。但本院考虑，原告现为该小区物业服务单位，物业服务单位与业主之间保持良好的关系是不断提高物业服务质量、改善全体业主生活环境的保障。现原告与少部分业主存在纠纷，双方应加强沟通，履行各自的义务。同时原告在履行合同的过程中，也有需要不断完善的地方。综合考虑整个小区的和谐发展和被告每天的生活均与原告有关，双方矛盾需及时化解切不可再深化，故本案不予支持原告违约金的诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宋程、程岩自本判决发生法律效力之日起十日内支付原告大连华安物业管理有限公司2019年1月1日至2020年6月30日期间的物业服务费2,559元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间债务利息。二、驳回原告大连华安物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（原告已预交，已减半收取），由被告金大昆负担，于本判决发生法律效力之日起10日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行的期限为两年。审判员 李 艳二〇二〇年十一月九日书记员 修建华本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，应当认定为物业服务合同的组成部分。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。