四川省会理县人民法院 民 事 判 决 书 (2020）川3425民初3255号 原告：罗启武，女，汉族，1979年9月16日出生，四川省会理县人，居民，住四川省会理县，现住会理县。 原告：罗毅，男，汉族，1981年6月26日出生，四川省会理县人，村民，住四川省会理县，现住会理县。 原告共同委托诉讼代理人：薛春梅，女，汉族，1979年1月12日出生，四川省会理县人，居民，住四川省会理县，代理权限：特别授权，系社区推荐。 被告：武廷会，女，汉族，1953年9月5日出生，四川省会理县人，村民，住四川省会理县。 被告：马力，男，汉族，1970年9月27日出生，四川省会理县人，居民，住四川省会理县，现住会理县。 被告：赵红，女，傣族，1968年7月11日出生，四川省会理县人，居民，住四川省会理县，现住会理县。 被告马力、赵红共同委托诉讼代理人：马劲，男，汉族，1976年11月20日出生，四川省会理县人，居民，住四川省会理县，系马力之弟，代理权限：一般代理。 被告马力、赵红共同委托诉讼代理人：袁刚，男，汉族，1965年12月13日出生，四川省会理县人，居民，住四川省会理县，系马力表兄，代理权限：一般代理。 原告罗启武、罗毅与被告武廷会、马力、赵红合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案受理后，依法于2020年11月5日公开开庭进行了审理。原告罗启武及罗毅委托诉讼代理人薛春梅、被告武廷会对庭参加诉讼，被告马力、赵红及委托诉讼代理人马劲、袁刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗启武、罗毅向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院确认被告武廷会于2003年将原告位于会理县××街道××村××组××号房屋转让给被告马力、赵红的行为无效，并判令被告马力、赵红将位于会理县××街道××村××组××号房屋返还给原告；2、请求三被告支付2002年3月至今的房屋租金36000元（按每年2000元计算；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告武廷会与罗兴成系夫妻，双方共生育二个子女，长女罗启武、长子罗毅。1990年10月24日，武廷会与罗兴成离婚，约定罗启武、罗毅由男方抚养，新房3间归武廷会、旧房5间归罗兴成。1998年7月，罗兴成去逝。2003年3月份左右，被告武廷会未经原告同意，擅自将位于会理县××街道××村××组××号房屋（包括武廷会离婚时所分的三间房屋）一并以30000元的价格转让给被告马力、赵红，因二原告一直在外读书上、就业毫无知情，现政府进行土地、房屋确权，二原告才得知宅基地和房屋已被转让给二被告。被告武廷会与罗兴成离婚后，原告由罗兴成抚养，罗兴成去逝后，留下的5间房屋应由二原告继承，被告武廷会未经原告同意无权处理原告财产，加之被告马力、赵红系城镇居民，购买农村土地房屋违反国家强制性规定，被告间的行为无效。为维护原告权益，提起本诉。 被告武廷会辩称：我与原告之父罗兴成（已故）于1978年在××街乡××登记结婚，婚后育有长女罗启武、长子罗毅。1990年10月我与罗兴成因感情不和协议离婚，罗启武和罗毅均由男方罗兴成抚养，并协议约定位于××街乡××村××组××号的房屋（大约面积300平方，共8间房屋），新房3间归我所有，旧房5间归罗兴成所有，此后我一直未在此房屋居住。1998年7月罗兴成因病死亡之后，罗启武和罗毅都在外地求学和打工，我为罗兴成办理了一切后事，并为此欠下借来办理其丧事务的债务10000多元，此后几年我一直没有能力归还欠款，就于2002年3月左右将房屋以人民币30000元的价格卖给了电力公司职工马力、赵红夫妇，当时签定的协议原件由于家里被盗已丢失。我转让此房屋的理由如下：（1）此房屋有3间属于我所有，我有权处理。（2）、此房款人民币30000元用于归还罗兴成的丧葬费用，我并未私自占有。综上请人民法院公正判决。 被告马力、赵红辩称：1、原告主体身份不适格，请求法院驳回其诉讼请求。本案所涉的标的物XX村X组房屋是原告的父母修建，并非二原告的财产。为防止发生纠纷，其母武延会在处分房产时，经其全家协商：由其母武廷会负责全权处理，并经原告罗启武、罗毅签字捺印。2、二原告要求支付房屋租金更是无中生有的想法。我们是支付了武延会全额房款取得房屋所有权的，租金从何谈起？难道对已经出卖的房屋还可以收取租金？况且房屋并非二原告所有。3、二原告即便认为该房屋属于他们的，也超过了法律规定的诉讼时效期限。他们就住在该村，村中也有自己的亲朋好友，我们买房后对房屋管理使用十多年，如果我们侵权，二原告为什么对自己的房屋不闻不问。4、诉讼费用由二原告承担。事实与理由：我们于2003年10月24日与武廷会自愿平等协商后签订了房屋买卖协议，为防止其子女干涉发生纠纷，其子女罗启武、罗毅也在同日签订了房产处分协议，协议明确说明了经全家协商，其母武廷会有权出售、抵押、转让该房屋，所有事务由武廷会全权处理。所以不存在原告所说的其在外读书、就业，武廷会未经二原告同意擅自处分房产的情况。我们支付房款30000元后于2004年12月20日向会理县国土资源局交纳土地管理费1186元、造地费8280元；向会理县财政局交纳土地出让金1558元。2005年5月13日到会理县地方税务局交纳税费1932元，交纳以上的税费证明我们已合法取得了毛溪村二组的房屋所有权，原告所说我们属于城镇户口购买农村房屋违反国家强制性规定不成立，因为国土资源部是在2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中才出台了相关规定，而我们购买房屋是在2003年，当时的法律、法规并未限制城镇人员购买农村房屋，所以我们当时签订的房屋买卖合同并未违反国家相关法律规定，且现在毛溪村所属行政区域已划归古城街道管辖，己不属于农村范围。其母武廷会与其父罗兴成离婚后武廷会实际占有、使用该房屋，且在出卖房屋时罗启武、罗毅均已成年并在房产处分协议上签字捺印，受买人有足够理由相信武廷会具有房屋的处分权，且在签订协议时毛溪村民委员委、村组在协议上证明了所述属实并加盖公章，如果武廷会没有处分权，村委会是不会盖章同意的，所以我们是善意、合法取得该房屋的产权。二原告见利忘义，为达到反悔获利的目的，采取否认、捏造事实的行为，违背了诚实信用的原则，其作为不适格的原告，请求法院驳回其诉讼请求并承担全部诉讼费用。 依据当事人的陈述及经庭审质证后信法确认的证据，本院确认如下事实：位于会理县××街社区（原X乡X村）X组X号房屋系被告武廷会与其前夫罗兴成共有的农村宅基地房屋，房屋系土木结构，由大小不一的八间房屋、一个简易棚和两个院坝构成。原告罗启武、罗毅系武廷会与罗兴成子女。1990年10月24被告武廷会与罗兴成在会理县××街乡××登记离婚，约定原告罗启武、罗毅由罗兴成抚养，房屋：新房3间归武廷会所有、旧房5间归罗兴成所有，双方未对院坝进行分割。1998年7月，罗兴成罗兴死亡，被告武廷会为其办理了丧葬事宜。2003年10月24日被告武廷会与被告马力、赵红夫妇签订《房屋买卖协议》，武廷会将案涉房屋（含院坝）及门口约60个平方米的土地以30000元价款卖给了被告马力、赵红。马力、赵红买受房屋后，将《房屋买卖协议》报X村村民委员进行备案，2004年12月20日向会理县国土资源局交纳了土地管理费、造地费，2005年5月13日向会理县地方税务局交纳了耕地占用税费。 另查明被告马力、赵红系城镇居民，为会理县电力公司职工。 本案在审理过程中，原告撤回了要求被告马力、赵红将位于会理县××街道××村××组××号房屋返还给原告和要求三被告支付2002年3月至今的房屋租金36000元的起诉。 上述事实有:原、被告的陈述，原告提供的户口薄、被告武廷会与罗兴成的离婚证、会理县古城街道老街社区情况说明和证明，被告马力、赵红提供的《房屋买卖协议》、会理县国土资源局出具的土地管理费、造地费票据、会理县地方税务局出具的耕地占用完税证。经庭审质证，予以采信。 本院认为，本案争的焦点是：1、原告主体是否适格；2、原告请求是否超过诉讼时效；3、被告武廷会与被告马力、赵红签订的《房屋买卖协议》是否符合当时的政策及《房屋买卖协议》是否有效；4、本案应当处理《房屋买卖协议》中的无效部分；关于第一个问题：原告方之父罗兴成与被告武廷会离婚时已约定案涉房屋旧的5间由罗兴成所有，罗兴成已死亡，二原告无丧失继承权情形，该5间房屋系罗兴成遗产，二原告为法定继承人，被告间的买卖包含了5间房屋，因此罗启武、罗毅具有原告主体资格；关于第二个问题：原告是以被告间签订的《房屋买卖协议》是违反法律强制性规定为由提出的诉讼请求，因此本案不适用诉讼时规定；关于第三个问题：1999年1月1日修订实施后的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：农民所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。国务院办公厅1999年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》第二条第二款：农村的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅,有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证；2004年11月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证；《中华人民共和国物权法》第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定；依据以上规定，被告马力、赵红以其买房是2003年，当时的法律、法规并未限制城镇人员购买农村房屋，而国土资源部是在2004年《关于加强农村宅基地管理的意见》中才出台了相关规定，因此签订的《房屋买卖协议》并未违反国家相关法律规定的抗辩理由不成立，被告武廷会与被告马力、赵红签订的《房屋买卖协议》无效；关于第四个问题：原告请求确认被告武廷会与被告马力、赵红签订的位于会理县××街道××村××组××号《房屋买卖协议》无效，但被告武廷会对该协议中的部分房产、院坝享有权利，被告武廷会与罗兴成离婚时未对院坝进行分割，本案武廷会未主张与马力、赵红所签《房屋买卖协议》无效，因此原告只能对其所有部分主张权利，案涉房屋中的院坝及土地未提供证据为其所有，也不属本案审理范围。 原告审理过程中撤回要求被告马力、赵红将位于会理县××街道××村××组××号房屋返还给原告和要求三被告支付2002年3月至今的房屋租金36000元的起诉，是处分自己权利的行为，符合法律规定，本院予以准许。 综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当之规定，判决如下： 一、2003年10月24日被告武廷会与被告马力、赵红签订的会理县X街道办事处X社区（原X乡X村）2组46号《房屋买卖协议》中，属原告罗启武、罗毅所有的5间房屋买卖协议无效； 二、驳回原告罗启武、罗毅的其他诉讼请求。 案件受理费700元，减半收取350元，由原告罗启武、罗毅负担50元，被告武廷会负担150元，被告马力、赵红负担150元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省凉山彝族自治州中级人民法院。 审判员  赵有明 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  李 静 附；相关法律规定：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。 《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。 《中华人民共和国物权法》第一百五十三条:宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定；第一百五十三条明确规定了宅基地使用权的取得、行使和转让，要符合土地管理法等法律和国家有关规定； 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。 附相关法律条文： 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。