杭州市萧山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0109民初2727号 原告：杭州萧山百食餐饮店，统一社会信用代码92330109MA2BP94T45，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道旺角城新天地金座****101-09。 经营者：胡肖东，男，1984年2月9日出生，汉族，住浙江省杭州市下城区。 委托诉讼代理人：李寒峰，浙江启金律师事务所律师。 委托诉讼代理人：翁卓慧，浙江启金律师事务所律师。 被告：李向阳，女，1982年1月6日出生，汉族，住浙江省杭州市滨江区。 委托诉讼代理人：郑昕，浙江盈轩律师事务所律师。 第三人：杭州萧山万磊小吃店，统一社会信用代码92330109MA2GNRF42F，住所地，住所地浙江省杭州市萧山区北干街道旺角城新天地金座****iv> 经营者：万磊，男，1987年8月20日出生，汉族，住江西省安义县。 原告杭州萧山百食餐饮店（以下简称百食餐饮店）诉被告李向阳、第三人杭州萧山万磊小吃店（以下简称万磊小吃店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月12日立案受理，依法由审判员郭宸光适用简易程序审理。后因第三人无法用其他方式送达，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年8月13日公开开庭进行了审理。原告经营者胡肖东及其委托诉讼代理人李寒峰、翁卓慧，被告李向阳及其委托诉讼代理人郑昕到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：一、被告立即向原告赔偿自2019年10月6日起至2019年11月5日期间的租金及物业费损失413515.15元；二、被告立即向原告赔偿因火灾造成的维修、更换、装修、清运及其他各项损失共计522388.5元；三、诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与顺发恒业有限公司签订《商铺租赁合同》，用于经营新天地美食广场，系房屋的合法承租人。原告的主营业务系将美食广场内的专柜、商铺等进行出租，租金收入系原告主要收入来源。2017年10月22日，原告将案涉商铺租赁给被告使用，并与被告签订《商铺租赁协议》一份，协议约定：原告将红线范围内面积为257.69平方米的商铺租赁给被告；租赁用途及经营范围为韩国料理品类，品牌名称为青瓦台；租赁期限为三年，租赁期限自2017年10月22日起至2020年10月21日；年租金为280000元，租赁商铺租金第一个租赁年度起，每一年在上一年度租金的基础上增加7%；租赁方式为先付后用，每三个月支付一次租金；被告按照红线范围内的建筑面积4.5元/月/平方米的标准，即年广场经营管理费合计13915.21元/年支付经营管理费，被告向原告支付十万元作为质量保证金，若被告造成重大事故、安全事故的，原告有权解除合同，并且不退任何保证金；经营过程中，被告应切实做好消防、安全工作，承担防火、防盗、卫生、消防等安全责任，并不可作出违反消防规定的行为（如封闭消防通道等），如因被告原因发生事故，由被告承担全部责任及费用；承租期间，被告不得擅自变更该商铺的租赁用途、经营品牌及范围，否则甲方有权单方解除本协议，不退押金；由此产生的一切损失均由被告自行承担；承租经营期间，被告不得将承租的商铺转包、转租、转借给第三方或者以联营、合作、承包等方式允许任何第三方经营使用租赁商铺，若出现此类行为，甲方有权解除合同，不退押金，且被告应承担由此产生的一切责任；对于因被告原因导致的水、烟、燃气等相关物质外泄或因被告原因导致火灾、爆炸等危害公共安全事件发生或被告有不良经营行为的，则被告应对原告及第三方因此而蒙受的损失给予补偿，包括人身损害和财产损害，本款内所述被告的责任也适用于被告的工作人员等，并由被告承担连带赔偿责任；被告擅自将房屋转租、转让、转借给他人或调换使用，擅自改变房屋用途，押金不退，房租不退，并由被告承担因此给原告造成的损失。后被告李向阳向原告提出品牌变更申请，将青瓦台韩国料理变更为炭火蛙锅，并将商铺交给万磊小吃店经营。2019年10月6日，因被告商铺起火，引发火灾。火灾导致原告的油烟管道严重损毁，美食城内的装修装饰及设施设备等因火灾损毁，周边商铺的经营受到不同程度的经济损失，以及在灭火救援中因破拆、水渍、碰撞等发生的其他各项损失；火灾发生后，原告美食城被迫进入停业状态，出租的商铺、专柜等均无法正常开业，导致原告的租金损失。经萧消火认简字（2019）第0104号事故简易调查认定书认定，火灾原因系因万磊小吃店内厨房油锅油温过高。经消防部门要求，原告自火灾发生之日停业整改，直至2019年11月6日才恢复正式营业。原告认为，被告李向阳作为承租方，未能对万磊小吃店的经营管理能力进行审查，没有对租赁范围的商铺尽到安全管理义务导致商铺发生火灾，应向原告赔偿损失。为维护自身的合法权益，原告提起诉讼，望判如所请。 被告辩称：一、本案中原告也承认火灾发生时万磊小吃店系商铺的实际使用者，故被告已申请追加万磊小吃店为被告。二、被告于2019年3月1日将本案所涉商铺转让给万磊，此后由万磊独立经营该商铺，并由万磊向原告独立履行租赁合同相关的义务。故2019年3月1日之后的该商铺所涉事宜均由万磊享有权利、承担义务，与被告无关。本案原告起诉的火灾发生在2019年10月6日，该火灾发生时间离被告转让商铺已经过去七个多月之久，显然完全与被告无关。三、原、被告之间的《房屋租赁合同》明确约定了租赁期间被告不得将承租的商铺转包、转租、转借给第三方，或者以联营、合作、承包等方式允许任何第三方经营使用租赁商铺，否则原告有权解除合同并不退押金。如果被告与万磊之间真如原告起诉所称的“将商铺交给杭州萧山万磊小吃店经营”，明显属于上述合同当中的禁止性情形，早就触发了违约条款，绝对不可能自2019年3月1日之后长达七个多月之久的时间内原告对此熟视无睹。因此，这说明原告对被告转让商铺给万磊既是明知的，也是同意的，这种转让是完全的、彻底退场与进场的更替，而不是《房屋租赁合同》中的许可第三方经营的情形，否则与合同禁止性条款自相矛盾。但原告故意回避这一点，在万磊拖欠租金、引发火灾的时候又需要找一个相对更有承担能力的“背锅侠”，于是自作聪明地把早已终止履行的原《房屋租赁合同》当中的被告拿来当成目标对象。被告并非适格被告。四、原告起诉所依据的与被告之间签订的《房屋租赁合同》，该合同虽然起止时间从2017年10月22日至2020年10月21日，但被告自2019年3月1日之后便不再履行该《房屋租赁合同》，合同所涉商铺的租赁主体也实际变更为万磊。原、被告之间虽没有正式书面解除原《房屋租赁合同》，但万磊入场经营之日起，其已成为新的实际承租人，被告此后再无使用过原《房屋租赁合同》所对应的场地，故应视为双方自万磊入场经营之日起已经对该《房屋租赁合同》终止履行。在此情况下，原告一方面将场地提供给万磊使用，对万磊收取租金及其他费用，一方面又以“没有正式书面解除《房屋租赁合同》”为借口将被告置于租赁相对方的位置上要求被告承担租赁责任，显然违背了诚实信用原则与公平公正原则。五、万磊自被告手中受让商铺后，所经营的商铺由其注册“杭州萧山万磊小吃店”为名的个体工商户独立营业，被告未采取出资、入股、承包、合伙等任何方式与万磊共同经营，被告仅就转让商铺后万磊未全额支付转让费一事，与万磊之间存在收取转让费的债权关系。因此，原告忽略万磊小吃店，仅将被告列为被告，不仅没有合同依据，更缺乏法律依据。六、根据杭州市萧山区消防救援大队出具的《火灾事故简易调查认定书》载明，油锅油温过高是起火原因。这一原因的涉及范围仅就万磊小吃店，而控制油锅的油温的责任仅限于万磊小吃店的实际经营者以及对各经营店铺进行日常管理的原告自身，被告撤场后对万磊小吃店、对案涉商铺的日常管理再无任何权利或义务，因此根本不存在原告起诉所称的“被告未能对杭州萧山万磊小吃店的经营管理能力进行审查，没有对租赁范围的商铺尽到安全管理义务”。七、《火灾事故简易调查认定书》由专业权威部门出具，已经对直接财产损失进行了统计，金额为10万元。而原告提供的各项清单损失，凡属于直接财产损失的，均应纳入10万元损失范围内，一切直接财产损失的总额应以专业权威部门定价为限。原告主张直接损失超过10万元的部分属于统计项目超限或定价虚高，应不予认定。关于间接损失，主要是房租及物业费部分，因这些费用都属于先付后用，而原告所主张的2019年10月6日起自2019年11月5日止的租金、物业费用根据各商户的商铺租赁格式合同可以看出，都是由原告在该日期前预先已经收取，并未损失。而此后原告是否正常收租、是否减免租金或以其他方式给予各个商户补偿等均未有证据证明，故无法认定原告实际损失了由其自行计算而得出的租金及物业费。原告提供的大量证据仅仅证明的是租金计算方式，而非实际减少的收益。综上所述，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。 第三人未做答辩亦未向本院提交证据。 经审查，本院对原告提交的证据认证如下：对旺角城新天地金座商铺租赁合同、商铺租赁协议、火灾事故简易调查认定书、公告函及张贴现场照片、光盘（含照片5张，视频4个）的真实性、合法性、关联性予以认定。对租金赔偿清单及商铺租赁协议、损失赔偿清单及合同、收据、发票等，商铺索赔清单及情况说明、工资单的关联性不予认定。 经审查，本院对被告提交的证据认证如下：对房屋租赁合同、商铺租赁合同、个体工商户信息、营业执照、青瓦台韩式餐厅（旺角城）店转让协议、（2019）浙0108民初5862号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以认定。对微信聊天记录、账单详情及转账记录查询，以上证据可以互相印证，对其真实性、合法性、关联性予以认定。对（2020）浙0109民初1209号民事判决书的真实性、合法性、关联性予以认定。 根据以上所确认的证据和当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实： 2015年1月18日，原告与案外人顺发恒业有限公司签订房屋租赁合同，约定原告承租位于萧山区××路××号××街道××座××广场××幢××层××，建筑面积2500平方米的商铺，租赁期限为2015年1月18日至2022年1月17日。2017年10月22日，原、被告签订商铺租赁协议，约定被告承租新天地商铺257.69平方米，租赁用途为韩国料理品类，品牌名称为青瓦台，租赁期限为2017年10月22日至2020年10月21日，年租金为280000元；经营过程中，被告应切实做好消防、安全工作，承担防火、防盗、卫生、消防等全部安全责任，不可作出违法消防规定的行为（如封闭消防通道等），如因被告原因发生事故，由被告承担全部责任。2019年3月1日，被告与第三人经营者万磊签订《青瓦台韩式餐厅（旺角城）店转让协议》，约定被告将餐厅交于万磊经营，餐厅内相关设施的使用权交给万磊，主要为店铺整体装修、餐桌餐椅、厨房设备、餐具及户外、室内门口广告等设施，转让费为250000元，另加押金100000元，以及被告已交部分剩余房租43275元，共计393275元。2019年6月12日，案外人李中阳为经营者的杭州萧山北干街道昊阳餐饮店注销。2019年7月16日，第三人注册成立，经营场所为旺角城新天地金座****。2019年7月，原告方管理人员张天鹏代表原告与第三人签订商铺租赁合同，约定原告将新天地1-2幢101-9-3号商铺出租给第三人用于经营蛙锅，租赁期限为2019年7月1日至2020年6月30日。2019年10月6日，第三人位于新天地1-2幢101-9-3号门面店炭火蛙锅处因油锅油温过高发生火灾。2019年11月5日，原告致函商户，通知因2019年10月6日的火灾而导致的整改于当日通过，次日美食城可以正常营业。 另查明，万磊于2019年6月直接向原告支付房租。 本院认为：原告以被告作为承租方存在违约行为导致火灾为由主张被告承担相应损失。然经查，2019年7月，原告方管理人员张天鹏代表原告与第三人经营者万磊签订商铺租赁合同，约定原告将新天地1-2幢101-9-3号商铺租赁给第三人，张天鹏作为原告的商铺管理人员，其签订租赁合同的行为应视为职务行为，构成有权代理。原告辩称该协议系原告为第三人办理工商营业执照所用，该辩称意见也可证明原告当时知晓万磊实际使用案涉商铺，原告方与第三人经营者万磊签订的商铺租赁合同是在双方充分知晓的情况下签订的，应属真实有效的合同。万磊直接向原告支付房租及被告与万磊签订商铺转让协议也可佐证以上事实。原告称其与万磊签订的商铺租赁合同约定的经营地点为新天地1-2幢101-9-3号，与第三人实际经营的地点不一致。然火灾事故认定书上认定的起火地点也是上述约定地址，故本院对原告的该项意见不予采纳。综上，本案火灾发生时案涉店铺的承租方为第三人经营者万磊，而非被告。故原告以房屋租赁合同关系为基础主张被告承担赔偿责任，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。同时，即使按照原告的意见，其与被告仍存续房屋租赁合同关系，案涉房屋发生火灾也系第三人使用不当造成，被告并未作出封闭消防通道等违反消防规定的违约行为，被告对于火灾的发生不存在过错，被告也不存在擅自转租行为，故其也不应承担相应的违约责任。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回杭州萧山百食餐饮店的诉讼请求。 案件受理费13160元，由杭州萧山百食餐饮店负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 审 判 员  郭宸光 二〇二〇年十一月十一日 代理书记员  周雨婷