山东省临沂市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁13民终6461号上诉人（原审被告、反诉原告）：李聪，女，1996年10月8日生，汉族，居民，现住蒙阴县。委托诉讼代理人：娄家华，李聪之母，1968年12月1日出生，现住蒙阴县。上诉人（原审原告、反诉被告）：临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司,住所地：蒙阴县沂蒙商城。统一社会信用代码：91371328057925442L。负责人:曹丽海，经理。委托诉讼代理人：石运建，山东泰蒙律师事务所律师。上诉人李聪因与上诉人临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司租赁合同纠纷一案，不服山东省蒙阴县人民法院（2020）鲁1328民初65号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李聪上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人与被上诉人在租赁合同到期前，签订沂蒙商城商铺定购协议之后，上诉人已依据定购协议履行交付定金的义务，上诉人与被上诉人2018年10月15日签订的沂蒙商城商铺定购协议，是由被上诉人起草打印的，被上诉人作为物业管理公司，造成房屋价款不能确定，是被上诉人造成的，导致未能签订房屋买卖合同的责任应由被上诉人承担，而不是一审法院所认定的“双方当事人应负同等责任。”二、上诉人与被上诉人签订的租赁合同第一条第四款以及第七条第三款中明确约定，无论被上诉人将租赁物出售或同等租赁的条件下，上诉人均享有优先购买权及优先承租权。在签订租赁合同之时，被上诉人承诺上诉人租赁合同分期签订，到期后续签，为此上诉人投入了几十万元的装修费用，购置了大量空调、监控等宾馆所用设备，逐步改善了宾馆的设施，租赁合同到期后，被上诉人违背承诺，解除合同的行为，给上诉人造成了巨大的经济损失。三、《合同法》第61条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第62条第二款同时规定：价款或报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。一审法院以“双方不能协商确定价格问题，导致双方的行为不具备价格条款而不成立买卖合同”的认定，令上诉人不服。临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司辩称，请求驳回李聪的上诉请求。临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第二、三项，判决被上诉人自逾期之日按日按约定支付违约金；2.一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一、原审判决返还被上诉人定金10000元是错误的。根据定购协议的约定，被上诉人没有依约交付首付款办理银行贷款，存在根本违约，应承担定金责任，其无权要求返还定金，原审法院判决返还定金违反合同约定。二、原审判决驳回上诉人要求被上诉人支付违约金的请求是错误的。因被上诉人未按约定日期2018年11月30日前返还房屋，至今仍处于违约状态。根据合同约定，每逾期一天，被上诉人应向上诉人支付原日租赁费的三倍违约金。上诉人要求被上诉人承担违约责任有合同和法律依据，原审法院驳回上诉人的该项请求是错误的。李聪辩称：请求驳回临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司的诉讼请求。临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司向一审法院起诉请求：1.判令被告依约交还租赁物，返还所承租的房屋，并承担违约责任；2.本案诉讼费由被告负担。李聪向一审法院提出反诉请求：请求法院判令（原告）被反诉人履行双方于2015年10月15日签订的沂蒙商城商铺订购协议，反诉费用由本案原告负担。一审法院认定事实：2015年10月28日原、被告双方签订“租赁合同”约定被告租赁原告沂蒙商城北沿街72号楼16、17、57、58、59、60号店铺，租期3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止，合同约定“依附于主体上的装饰物经甲方同意保留的不作价，需要拆除清理的，乙方承担费用。合同期满，乙方返还租赁物原状，逾期未归还租赁物者，每逾期一天，应向甲方支付原日租赁费的三倍违约金”。租赁合同期满前，原、被告双方于2018年10月15日签订的沂蒙商城商铺定购协议，被告定购沂蒙商城商铺72号楼部分商铺，并支付定金一万元。定购协议第三条约定：乙方自交纳定金之日起七日内向甲方交纳首付款或全款，逾期未缴纳的：（1）视为乙方违约，按自动退房处理，甲方不再保留其订购房号，所缴纳的定金作为违约金赔偿给甲方。同时查明双方对定购房屋的价格未做约定。2019年11月14日被告向原告交纳2018年12月至2019年10月31日的租赁费15791元、物业费2871元。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的协议，合同双方应按约履行义务。2015年10月28日原、被告双方签订租赁合同，约定被告李聪租赁原告沂蒙商城北沿街72号楼16、17、57、58、59、60号店铺，租期3年，自2015年12月1日起至2018年11月30日止。租赁合同期满前即2018年10月15日，原、被告双方又签订商铺定购协议一份，李聪于2018年11月15日交付定金10000元，未约定房屋价款。根据最高人民法院关于商品房买卖合同的司法解释规定，出卖人通过认购、订购等方式向买受人收取定金作为订立房屋买卖合同的担保。因双方签订的定购协议未对房屋的价款予以确定，诉讼中双方也不能协商确定，导致未能签订房屋买卖合同，对此双方当事人应负同等责任。出卖人应当返还定金给买受人。双方争议至2019年11月14日被告按原告的要求，交纳2018年12月至2019年10月31日的租赁费15791元、物业费2871元的行为，应视为被告是租赁合同期满后，双方仍按照租赁关系履行、原告予以同意并接受。双方当事人对房屋租赁期限没有约定，依照合同法第六十一条的规定也不能确定期限的，应视为不定期租赁。根据法律规定，对不定期的租赁合同当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，合同解除后，承租人应当返还租赁物。本案中原告已履行通知义务，对于原告要求被告返还租赁房屋的请求予以支持；对于原告要求被告支付违约金的请求，因租赁合同到期前，双方签订了商铺订购协议，且在2018年12月至2019年10月31日期间被告继续租赁原告房屋，并且被告已交纳给原告该租赁期间的租赁费、物业费，原告也已接受。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，双方的租赁关系为不定期租赁，故对原告要求被告支付违约金的请求一审法院不予以支持。对于被告（反诉原告）李聪要求原告（反诉被告）临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司履行双方于2015年10月15日签订的沂蒙商城商铺订购协议的请求，因双方签订的该项定购协议缺少合同的主要条款---房屋的价款，仅支付10000元定金，而且诉讼中经一审法院多次组织调解双方也不能协商确定价格问题，导致双方的行为不具备价格条款而不成立买卖合同，故被告（反诉原告）的该项请求，一审法院不予支持。对于原告（反诉被告）收取的10000元定金，应予以返还被告（反诉原告）。该案经一审法院调解未能达成一致意见，现依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、解除原告（反诉被告）临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司与被告（反诉原告）李聪的租赁关系，被告李聪（反诉原告）返还原告租赁物。二、原告（反诉被告）临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司返还被告（反诉原告）李聪“沂蒙商城商铺定购协议”定金10000元。三、驳回原告（反诉被告）原告临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）李聪的其他诉讼请求。上述一、二项于本判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（本诉费及反诉费各100元），减半收取100元，由原告（反诉被告）临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司负担50元，被告（反诉原告）李聪负担50元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李聪提交手机录像，证明临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司影响其正常经营。临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司质证认为，对该录像有异议，该录像看不出与本案的关联性。租赁合同在2018年11月30日到期，该视频的时间是2020年6月19日，不能证实其主张，反而可以说明公司维权的情况。经二审审查，该录像看不出与本案的关联性，本院不予确认。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致，予以确认。本院认为，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院二审诉讼过程中仅针对二上诉人的上诉请求范围进行审查，无争议的问题不予审查。根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点为：1、未能签订房屋买卖合同的责任认定问题；2、李聪是否应支付临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司违约金。关于焦点一，因双方签订的定购协议未对房屋的价款予以确定，诉讼中双方也不能协商确定，导致未能签订房屋买卖合同，对此双方当事人应负同等责任，一审法院认定临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司返还李聪定金10000元并无不当，本院予以支持。关于焦点二、对于临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司要求李聪支付违约金的请求，因租赁合同到期前，双方签订了商铺订购协议，且在2018年12月至2019年10月31日期间李聪继续租赁涉案房屋，并且李聪已交纳该租赁期间的租赁费、物业费，临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司也已接受。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议，双方的租赁关系为不定期租赁，故对临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司要求李聪支付违约金的请求一审法院不予支持并无不当。。综上所述，上诉人李聪、临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人李聪负担50元，临沂兰华物业管理有限公司蒙阴分公司负担50元。本判决为终审判决。审判长  赵凤金审判员  申慧雁审判员  赵修娜二〇二〇年十一月二十四日书记员  张艳菲