北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终9620号上诉人（原审原告）：北京市华野房地产开发有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区。法定代表人：曲士伟，经理。委托诉讼代理人：张秋敏，北京市华泰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京市新时特物业管理有限公司，住所地北京市丰台区草桥欣园****楼。法定代表人：李光华，执行董事、总经理。委托诉讼代理人：王伟，北京市中咨律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐燕宁，北京市中咨律师事务所实习律师。原审第三人：北京华野投资管理有限公司，住所地北京市平谷区平谷镇文化北街**。法定代表人：佟月光，执行董事。原审第三人：北京市华野家园物业管理有限公司，，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区法定代表人：潘建辉，执行董事。委托诉讼代理人：严力红，女，北京市华野家园物业管理有限公司工作人员。委托诉讼代理人：王建民，女，北京市华野家园物业管理有限公司工作人员。上诉人北京市华野房地产开发有限公司（以下简称华野房地产公司）因与被上诉人北京市新时特物业管理有限公司（以下简称新时特公司）、原审第三人北京华野投资管理有限公司（以下简称华野投资公司）、原审第三人北京市华野家园物业管理有限公司（以下简称华野物业公司）买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2019）京0106民初11429号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。华野房地产公司上诉请求：1.确认解除华野房地产公司与新时特公司签订的《物业管理权移交及车位收购协议书》中的车位收购部分；2.判令新时特公司返还已经占有的1020个车位、车库；3.判令新时特公司返还车位占用使用费20259360元；4.本案诉讼费用由新时特公司负担；5.或将本案发回重审。事实和理由：1.本案一审审理期间长达19个月，违反《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，属于程序违法，且未进行释明。2.一审判决认定事实错误。来建华不是本案诉讼代理人，没有本案的调解权限，来建华的行为与华野房地产公司无关。一审判决采信新时特公司与来建华的微信记录，违反《中华人民共和国民事诉讼法》关于代理的规定。新时特公司一审所称曾向华野房地产公司付款共计38000000元的事实并不存在，与华野房地产公司无关。华野房地产公司与新时特公司之间的一系列资金往来性质不同，不可相互抵销。暖气费是华野物业公司欠付新时特公司的，与华野房地产公司无关。一审判决未查明资金往来真实性，在华野房地产公司不同意的情况下认定双方之间的资金往来可以抵销，该认定错误。新时特公司占有《物业管理权移交及车位收购协议书》（以下简称《车位收购协议书》）项下车位、车库，但未按《车位收购协议书》约定向华野房地产公司付款10000000元，构成违约。根据《中华人民共和国物权法》规定，新时特公司无权购买《车位收购协议书》项下全部车位、车库。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，《车位收购协议书》中关于转让车位、车库的部分应当解除。华野房地产公司与新时特公司签订的2份《北京市商品房现房买卖合同》因违反强制性规定，已被北京市丰台区房屋管理局注销，上述合同的合同目的无法实现，应当解除。3.一审判决适用法律错误。根据《中华人民共和国物权法》第七十四条、《北京市物业管理条例》第八十条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第二款规定，《车位收购协议书》项下1020个车位及车库不应全部售给新时特公司，一审判决认定《车位收购协议书》有效，适用法律错误。北京市规划和自然资源委员会丰台分局关于草桥欣园三区、恋日家园一期、恋日家园二期小区物业车位移交相关事宜的复函（京规自丰函【2020】274号）（以下简称丰台规自委复函）是行政内部函件，来源不合法、内容违法，不符合证据形式，一审判决对此予以采信错误。华野房地产公司向北京市规划和自然资源委员会丰台分局电话咨询，北京市规划和自然资源委员会丰台分局回复不同意丰台规自委复函内容。4.最高人民法院实施类似案件检索机制，本案如果维持原判，会损害全国业主的利益。新时特公司辩称：1.一审程序合法。各方当事人一审提交的证据均经过质证，华野房地产公司在质证过程中对审理程序未提出异议，各方当事人对一审审理程序的转换也未提出异议。2.一审判决认定事实清楚、证据充分。丰台规自委复函仅说明《车位收购协议书》的主体可以到相关机构办理车位过户手续，并未剥夺华野房地产公司主张权利的机会，华野房地产公司对丰台规自委复函的意见不成立。新时特公司与来建华的微信记录经过公证，可以证明华野房地产公司明知且确认双方之间存在至少38000000元垫付款项的事实，并确认上述垫付款项与《车位收购协议书》项下车位及车库款抵销。华野房地产公司与新时特公司签订的2份《北京市商品房现房买卖合同》中，第一份《北京市商品房现房买卖合同》中约定的10000000元款项已经支付完毕，新时特公司已履行完毕付款义务。3.一审判决适用法律正确。《北京市物业管理办法》第三十二条第一款并未禁止作为涉案小区业主的新时特公司购买车位，根据丰台规自委复函内容，新时特公司可以办理车位过户手续。且涉案部分车位已经从华野投资公司名下转移至王德强名下，后又转至新时特公司名下，证明《车位收购协议书》可以履行。新时特公司作为涉案小区的物业管理方和业主，购买涉案车位的目的是为了更好地服务业主，并不违反法律法规的规定。综上，新时特公司服从一审判决，请求维持原判。华野投资公司述称，同意华野房地产公司的上诉请求。华野物业公司述称，同意华野房地产公司的上诉请求。华野房地产公司向一审法院起诉请求：1.确认解除华野房地产公司与新时特公司签订的《车位收购协议书》中的车位收购部分；2.判令新时特公司返还车位占用使用费20259360元；3.诉讼费由新时特公司承担。一审法院认定事实：北京市丰台区恋日嘉园一期、恋日嘉园二期和草桥欣园三区位于丰台区花乡草桥地区，为华野房地产公司、华野投资公司开发建设的住宅小区。位于北京市丰台区草桥欣园**地下车库A、B层的房屋（所有权证号分别为京房权证丰股字第XXXX号、00235号，原坐落为北京市丰台区草桥都市之光恋日嘉园B车库、丰台区草桥都市之光恋日嘉园车库A）为登记在华野房地产公司名下的车位；位于丰台区草桥欣园**地下车库**的房屋（所有权证号为X京房权证丰字第**）原为登记在华野投资公司名下的车位，现登记在案外人王德强名下。2011年1月16日，新时特公司（甲方）与华野房地产公司、华野投资公司、华野物业公司（共同乙方）签订《车位收购协议书》，协议约定：甲方为本协议项下所述物业管理权移交的接管方及车位收购的收购方，乙方为本协议项下物业管理权移交的交出方以及本协议项下车位收购的被收购方。现双方就本协议项下物业管理权及车位收购的相关事宜达成协议如下：第一条、关于本协议项下的物业管理权移交内容。一、本协议项下物业管理权移交协议的当事方甲方为该物业管理权的接管主体，乙方为本协议项下物业管理权的交出主体。二、本协议项下物业管理权移交接管范围（该接管范围为本协议附件一）。（一）南区即恋日家园一期物业管理权移交的范围：由乙方开发并进行前期物业管理的，草桥欣园三区2甲、2乙、4、7、8、5甲、5乙、6甲、6乙、6丙、9甲、9乙、10、12、13、14、15、16、17、18、21号楼，共计21栋及相关院落，面积约为24.5万平方米；幼儿园及管理用房。三区2号楼底商及16号院底商均在本协议项下南区物业接收范围内。（二）北区即恋日家园二期物业管理权移交的范围。北区分为A，B两区。A区包括1#、2#，3#、4#甲、4#乙；B区包括5#、6#、7#楼。北区面积合计约18.2万平方米。三、物业移交范围内具体移交事项（包括但不限于设备设施、物业共用房屋及部位、一切与物业管理相关的文件资料等）为本协议附件二。第二条、关于本协议项下车位收购的约定。一、甲方为本协议项下所述车位的收购方，乙方是本协议项下所述车位的被收购方。二、本协议项下被收购车位的具体内容（被收购车位具体内容为协议附件四）。（一）南区即恋日家园一期被收购车位位置及数量。上述车位位于北京市丰台区草桥欣园三区2、4、7、8号楼之间，分为1号车库和2号车库，两车库为产权车位，原属乙方所有。其中：1号车库有155个车位，已销售68个，剩余87个车位中出租个，闲置个；2号车库有256个车位，已销售62个，剩余194个车位中出租个，闲置个。1、2号车库共计411个车位，已销售130个，剩余281个车位中出租个，闲置个。甲方收购上述南区车库的车位数量281个。（二）北区即恋日家园二期被收购车位位置及数量。北区分为A车库和B车库，其中A车库共有312个车位已经销售69个，未销售车位243个。B车库共有496个车位全部未销售（注：B车库的496个车位属于人防车库）。北区未销售车位共计739个为本协议项下北区被收购车位总数。（三）车位的详细数据以乙方提供销售合同、出租协议、表格、图纸为准，乙方提供的相关资料做为本协议的附件与本协议具有同等法律效力。乙方保证上述全部被收购车位没有法律纠纷，包括法院冻结、查封和其他债务纠纷，具有合法的买卖资格并保证上述车位达到设计标准及使用条件，乙方并保证北区B车库的496个车位全部达到办理验收合格完毕的标准。甲方收购乙方南北两区车位的车位数量暂定：合计1020个。以上被收购车位以双方最终确认的实际数量为准。第三条、本协议项下车位收购总价款。本协议项下车位收购的总价款暂定为人民币大写：柒仟伍佰万元整。车位收购总数量暂定为1020个，每个车位的收购单价等于收购总价款除以车位收购总个数，据此每个车位收购单价为柒万叁仟伍佰贰拾玖元。本协议项下车位收购总数量以双方实际交接认可的数量为准，车位收购最终结算总价款按双方实际交接认可数量进行计算。第四条、本协议项下物业管理权及车位移交时限。（一）本协议项下的物业管理权及车位移交工作按照先南区后北区的顺序进行。交割完毕后各自签署交割确认书并附交割资料清单。（二）本协议项下南区物业管理权于本协议签订后30日内办理移交手续完毕，南区车位于本协议签订后30日内办理移交手续完毕。（三）本协议项下北区物业管理权于本协议签订后90日内办理移交手续完毕。北区车位于本协议签订后90日内办理移交手续完毕。（四）本协议项下的车位收购事项以乙方配合甲方办理完毕车位所有权转移登记法律手续为乙方义务履行完毕的标志。如在车位过户过程中因被收购方原因导致车位不能过户至甲方名下，则被收购方应退还甲方已付的一切款项及利息。第五条、本协议项下车位收购价款的支付时限。（一）本协议项下南区物业管理权办理移交手续完毕后甲方支付：壹仟万元。（二）本协议项下南区物业管理权及南区车位均移交完毕且南区车位所有权转移至甲方名下完毕，甲方支付车位收购款：贰仟万元。（三）本协议项下南北两区全部物业管理权均移交完毕且南北两区全部被收购车位的产权证办理到甲方名下完毕后（北区人防车库以与相关部门验收合格为准），甲方支付剩余车位收购价款：肆仟伍佰万元。（四）乙方拒绝或拖延办理物业管理权及车位交割的，甲方有权拒绝支付价款。此情况下乙方应承担违约责任，并赔偿给甲方造成的一切损失。（五）本协议当事人一致确认，本协议项下甲方应当支付的全部款项皆由华野房地产公司作为接收方。第八条、相关事项的处理。本协议签订当日甲乙双方张贴接管物业告示，通知业主。本协议签订之后，乙方不得再以任何理由和形式向业主、住户收取任何费用，包括但不限于供暖费、物业费、保安费、保洁费、车位出租费等一切费用。如本协议签订前乙方已收取了超过本协议签订时间的前述相关费用，以本协议签订时间为限，之前的收益归乙方所有，之后的归甲方所有乙方应返还甲方。如乙方已收取了2010-2011年度的供暖费，应全额返还甲方。乙方欠付甲方供暖费合计壹佰柒拾柒万柒仟元由乙方在签订本协议后7日内偿还甲方，如乙方不按约定还款则甲方有权将该款与本协议第三条之车位收购款相抵消。第十一条、乙方与北京市供电公司电费纠纷的处理。乙方与北京市供电公司丰台分公司电费纠纷应自行尽快解决，乙方为实际使用单位，所欠电费应由乙方缴纳。《车位收购协议》上有新时特公司、华野房地产公司、华野投资公司时任法定代表人签字及盖章，华野物业公司仅有肖国华的签字。新时特公司签字日期为2011年1月19日。华野物业公司肖国华签字时间为2011年3月25日。根据华野物业公司工商档案显示，肖国华为华野物业公司股东、监事。《车位收购协议》签订后，华野房地产公司、华野投资公司和华野物业公司向新时特公司移交涉案3个小区的物业管理权和车位使用权。2011年1月20日，华野房地产公司出具《暂时借款借据》，载明：今暂借草桥实业总公司款叁佰万，用于偿还债务。由草桥公司直接将款项汇入肖国华指定账户。该款项的偿还，从华野物业公司向新时特公司移交的物业产权车位费总额中扣除。借据上有肖国华签字及华野房地产公司盖章。2011年1月25日，华野公司出具收据一份，载明：收到北京草桥实业总公司购买车位款伍佰万元整。2011年1月21日、1月25日，北京草桥实业总公司向案外人账户转账3000000元、向华野房地产公司转账2000000元。2011年5月26日，北京草桥实业总公司向华野房地产公司转账300000元。2011年7月14日，华野房地产公司出具《收据》1份，载明：收到北京草桥实业总公司购买车位款叁拾万元。2011年5月31日，新时特公司向花乡供电所支付案涉小区拖欠的电费10427773.59元。2014年6月2日，华野房地产公司（出卖人）与新时特公司（买受人）签订《北京市商品房现房买卖合同》2份并向房屋管理部门办理了预售登记。合同约定华野房地产公司将坐落于丰台区草桥欣园三区地下车库A-1层、B-1层的房屋出售给新时特公司，房屋用途为车库，建筑面积分别为5766.38平方米、4465.31平方米，单价为1954.72元，总价分别为11271658元、8728342元，共计20000000元。付款方式为一次性付款。2015年12月18日，房屋管理部门注销了对2份《北京市商品房现房买卖合同》的预售登记。一审中，新时特公司向一审法院提交经公证的微信记录，记录中显示新时特公司法定代表人李光华与华野房地产公司员工来建华就本案争议的事实进行了沟通，并就调解方案进行多轮修改和磋商。聊天记录中有4份调解协议修改稿，其中2018年11月24日双方协商的《和解协议书》有如下内容：为了妥善解决车位转让问题，双方达成如下和解协议：一、经双方友好协议，一致同意共同将上述车位使用权，以“长期租赁合同”的形式，直接转让给本小区业主，转让价格双方另行协商确定。二、华野房地产公司保证：华野投资公司在本协议框架内执行。三、华野房地产公司同意新时特公司按照下列方式取得经济补偿：1、新时特公司前期投入的38000000元维修费用，华野房地产公司在车位转让收益中一次性全部偿还；2、剩余全部车位转让收益双方按照下列比例分配：华野房地产公司70%；新时特公司30%。2018年12月20日双方协商的《调解协议书》有如下内容：三、华野房地产公司确认，新时特公司接管草桥欣园小区时，代华野房地产公司垫付38000000元相关费用（包括水电费、人员工资、施工费用等）。华野房地产公司进一步确认上述代垫费用双方已约定抵做《车位收购协议书》项下车位转让价款。2018年12月25日的《调解协议书》有如下内容：三、华野房地产公司确认，新时特公司接管草桥欣园小区时，代华野房地产公司垫付38000000元相关费用（包括华野房地产公司借款、水电费、人员工资、施工费用等）。华野房地产公司进一步确认上述代垫费用双方已约定抵做《车位收购协议书》项下车位转让价款。2019年1月24日的《调解协议书》亦有上1份协议中相同内容。一审另查，（2013）二中行终字第199号行政判决书中查明如下事实：北京市丰台区恋日嘉园一期、恋日嘉园二期和草桥欣园三区位于丰台区花乡草桥地区，为华野房地产公司、华野投资公司开发建设的住宅小区。小区竣工后，华野房地产公司分别于2000年8月9日、2004年11月2日与华野物业公司签订了《物业管理委托合同》和《前期物业服务合同》，华野投资公司于2003年5月2日与华野物业公司签订了《物业管理委托合同》，委托华野物业公司对前述小区提供前期物业服务。合同约定的委托管理期限均为至涉诉小区业主委员会成立并签约止。合同签订后，华野物业公司开始对涉诉小区进行物业管理。自2008年9月以来，涉诉小区一直欠缴电费，至2010年12月16日，共计拖欠电费金额9040529.77元。2010年12月17日，北京市电力公司丰台供电公司和义供电所发出《拖欠电费停电通知书》，要求于2010年12月24日前缴纳，逾期未交将采取终止供电和加收滞纳金措施。2010年12月22日，北京市电力公司丰台供电公司营销处向丰台区维稳办、应急办、信访办、发改委上报《关于丰台草桥欣园地区欠费停电说明》，报告了涉诉小区存在拖欠电费及将对涉诉小区采取停电措施的情况。2011年5月26日，北京市丰台区人民政府针对中国共产党北京市丰台区花乡委员会和花乡政府提出的报告以专题会议的形式进行了讨论，责成花乡政府处理相关事宜。同日，花乡政府在涉诉小区发布了《公告》，并于5月27日对小区开始提供应急服务。2011年11月28日，北京市丰台区恋日嘉园一期和恋日嘉园二期小区成立业主委员会并办理了备案登记。2011年12月7日，北京市丰台区草桥欣园三区成立业主委员会并办理了备案登记。三个小区通过业主大会均选聘新时特公司为小区新的物业服务企业。一审再查一，2018年9月27日，北京市朝阳区人民法院出具（2018）京0105民初87191号民事调解书，载明：本案在审理过程中，经法院主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、华野投资公司于2018年9月28日前偿还王德强借款本金50000000元及利息（以50000000元为基数，自2018年4月12日起至实际给付之日止，按照月利率2%计算）；二、如华野投资公司未按照上述承诺履行付款义务，则华野投资公司名下位于北京市丰台区草桥欣园一区地下车库-1层车位（房产证编号：X京房权证丰字第XXXX号，土地证编号：京丰国用2008出第00001号）归王德强所有；三、华野投资公司配合王德强完成上述第二项车位的所有权过户手续，并于2018年9月30日前将上述车位交付王德强，自交付之日起，该车位项下所有权益归王德强享有；四、双方别无争议。上述调解书生效后进入执行程序。2019年5月13日，新时特公司向北京市朝阳区人民法院提起（2019）京0105民撤12号第三人撤销之诉，请求撤销（2018）京0105民初87191号民事调解书。该案正在审理过程中。2019年11月1日，北京市公安局朝阳分局太阳宫派出所出具京公朝（太）受案字（2019）000500号受案回执，对李光华报称王德强与华野投资公司虚假诉讼案立案受理。目前案件正在侦查过程中。一审再查二，2020年3月4日，新时特公司取得丰台区草桥欣园一区6号楼12层2-1203房屋【不动产权证号为京（2020）丰不动产权第XXXX号】、丰台区草桥欣园三区4号楼3层3-303房屋所有权【不动产权证号为京（2020）丰不动产权第XXXX号】。一审再查三，自2010年10月1日起施行的《北京市物业管理办法》第三十二条规定，建设单位出售物业管理区域内车库、车位的，应当在出售前依法办理车库、车位预售许可或者物权登记。物业管理区域内规划用于停放车辆的车库、车位，不得出售给本物业管理区域业主以外的其他人。2020年3月27日，北京市第十五届人民代表大会常务委员会发布《北京市物业管理条例》，自2020年5月1日起施行。该条例第八十条规定，物业管理区域内规划用于停放车辆的车位、车库，应当首先满足业主的需要。用于出售的，应当优先出售给本物业管理区域内的业主；不出售或者尚未售出的，应当提供给本物业管理区域内的业主使用。满足业主需要后仍有空余的，可以临时按月出租给物业管理区域外的其他人。一审再查四，2020年3月9日，花乡政府向北京市规划和自然资源委员会丰台分局函询【花政函（2020）34号】，主要内容为：新时特公司为我乡草桥村集体企业。2011年，依据丰台区人民政府《关于草桥地区物业管理等问题专题会议纪要》（丰政会【2011】20号），新时特公司与华野物业公司管理的草桥欣园三区、恋日家园一期、恋日家园二期等小区的物业进行了物业管理权移交，随后新时特公司进行了相关物业管理服务。同时，新时特公司与华野房地产公司、华野投资公司、华野物业公司签订了车位收购协议，协议中已明确说明了物业移交和车位收购等问题的相关要求。之后，新时特公司于2020年3月购买了恋日一期【草桥欣园三区4号楼3层3-303，不动产权证号：京（2020）丰不动产权第XXXX号】、二期【草桥欣园一区6号楼12层2-1203，不动产权证号：京（2020）丰不动产权第XXXX号】住宅各一套，成为小区实际业主，现特致函贵局，依据《车位收购协议书》，新时特公司是否具备条件进行产权转移登记，以便于进行后续物业及车位的管理和服务。2020年3月17日，丰台规自委复函称：依来函所述，新时特公司已实际成为小区不动产权利人，《车位收购协议书》签订双方可持身份证明材料，不动产权属证书原件，移交协议等权属来源材料至我分局不动产登记大厅综合业务窗口申请缴税过户业务办理。如移交协议双方有异议或一方不配合申请登记，可向人民法院提出诉讼或仲裁委员会提出仲裁，然后按照相关法律文书的内容办理停车位的不动产登记工作。一审法院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，华野房地产公司与新时特公司、华野投资公司、华野物业公司签订的《车位收购协议书》，系各方当事人真实意思表示，其车位收购部分内容虽违反了2010年实施的《北京市物业管理办法》的有关规定，但该办法在法律位阶上并非法律、行政法规，在性质上不属于效力性强制规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及最高人民法院相关司法解释的规定，该《车位收购协议书》不应认定为无效。故该《车位收购协议书》为真实合法有效协议，各方当事人均应按约履行各自义务。华野物业公司关于其未盖章，《车位收购协议书》对其不生效的辩称意见，因《车位收购协议书》上有华野物业公司股东、监事肖国华签字，且此后《车位收购协议书》约定的物业管理权亦进行了交接，华野物业公司对该《车位收购协议书》知情且实际予以了履行，故一审法院不予采信。本案的争议焦点为，案涉《车位收购协议书》车位收购部分是否符合合同解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，华野房地产公司主张《车位收购协议书》解除的理由有二点，一是认为新时特公司未按《车位收购协议书》履行付款义务，其有权要求解除《车位收购协议书》；二是认为案涉《车位收购协议书》因违反了《北京市物业管理办法》的有关规定，导致车位无法过户，合同目的无法实现，依法应当解除《车位收购协议书》。对华野房地产公司上述主张是否成立，一审法院分述如下意见：首先，关于新时特公司是否存在未按《车位收购协议书》约定支付相应车位收购款的问题。《车位收购协议书》约定，该协议项下车位收购价款的支付时限为：《车位收购协议书》项下南区物业管理权办理移交手续完毕后新时特公司支付10000000元；《车位收购协议书》项下南区物业管理权及南区车位均移交完毕且南区车位所有权转移至新时特公司名下完毕，新时特公司支付车位收购款20000000元；《车位收购协议书》项下南北两区全部物业管理权均移交完毕且南北两区全部被收购车位的产权证办理到新时特公司名下完毕后（北区人防车库以与相关部门验收合格为准），新时特公司支付剩余车位收购价款45000000元。根据该约定，新时特公司现阶段的付款义务为完成物业移交手续后、车位过户前支付10000000元。根据本案新时特公司提供的收据、发票、银行转账存根、记账凭证、发票、证人证言、微信记录等能够相互印证的证据，能够证明新时特公司自2011年1月21日起陆续通过借款抵款、代垫水电费、人员工资、施工费用等方式向华野房地产公司支付了超过10000000元的款项。同时，在双方协商往来的过程中的多份调解协议亦佐证，华野房地产公司收到了新时特公司支付的包括借款、水电费、施工费用等各类款项达到38000000元。至于上述款项能否认定抵销支付车位转让款的问题，因双方《车位收购协议书》中有“如华野房地产公司不按约定还款则新时特公司有权将该款与《车位收购协议书》第三条之车位收购款相抵销”的约定，部分收据以及此后多份调解协议草案中均明确载明款项用于冲抵车位转让款。华野房地产公司虽不认可款项冲抵，但未提供任何证据证明其后偿还了上述款项或者款项为其他性质。故一审法院对新时特公司辩称其支付的上述款项为抵销车位转让款的意见，予以采信。此外，双方在2014年6月2日共同签订了《北京市商品房现房买卖合同》2份并向房屋管理部门办理预售登记，这一事实无论从合同价款还是行为本身，均佐证新时特公司已经履行了《车位收购协议书》约定的相应付款义务且华野房地产公司同意办理过户。故现华野房地产公司主张新时特公司未履行付款义务，存在违约行为的意见，一审法院不予采信。其次，关于《车位收购协议书》是否因违反《北京市物业管理办法》第三十二条的规定无法过户，从而导致合同目的无法实现应予解除的问题。一审法院认为，其一，双方在签订该《车位收购协议书》之前，《北京市物业管理办法》已经实施，作为房地产公司及物业管理公司对上述规定理应知情，并能够预见到涉案车位存在不能过户的高度可能性。在此情况下，双方依然签订该《车位收购协议书》，表明双方愿意接受《车位收购协议书》订立后存在的法律风险和现实状况，在新时特公司并无违约行为的情况下，华野房地产公司以合同目的无法实现为由请求解除《车位收购协议书》，有违诚信原则并缺乏法律依据。其二，根据本案事实，新时特公司在一审诉讼过程中已经取得涉案车位所在小区的房屋所有权，成为了该小区的业主。丰台规自委复函意见，案涉车位可以办理过户手续，《车位收购协议书》可以继续履行。同时，已经实施的《北京市物业管理条例》，亦修改了《北京市物业管理办法》第三十二条的规定，不再一律禁止非小区业主对所在小区车位的买卖和过户。新时特公司作为案涉小区的物业管理方、业主，其取得小区车位所有权未违反其他法律法规规定，亦未损害小区其他业主利益。因此，无论依据《北京市物业管理办法》还是《北京市物业管理条例》，华野房地产公司主张双方合同目的无法实现的意见，均缺乏法律依据。此外，《车位收购协议书》中涉及华野投资公司所有的车位问题，因是否已经过户他人，与华野房地产公司无关，不影响华野房地产公司、新时特公司之间就争议车位的履行，华野投资公司亦未提出独立请求，不属于本案审理范围，故一审法院不予处理。新时特公司提出的中止审理的主张缺乏依据，一审法院不予允许。综合上述意见，对华野房地产公司请求确认《车位收购协议书》涉及双方车位收购部分解除并返还车位占用使用费的主张，因未提供充分的证据佐证并缺乏法律依据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回北京市华野房地产开发有限公司的诉讼请求。二审中，华野房地产公司提交以下材料：材料1，通话录音，以证明：华野房地产公司向北京市规划和自然资源委员会电话咨询，北京市规划和自然资源委员会答复称，车位服务于小区居民，1套房屋不允许买二三十个车位或上百个车位，1个人拥有1000多个车位，明显是用来炒的。新时特公司对此材料发表意见称：不认可此材料的真实性、合法性、关联性和证明目的，此材料只是两个人之间就相关问题随意使用口头用语的谈话录音，录音中的北京市规划和自然资源委员会工作人员对本案情况不了解，其回复也与实际情况不符，该工作人员的陈述并非正式的回复，不具备任何法律意义。华野投资公司对此材料发表意见称：没有意见。华野物业公司对此材料发表意见称：没有意见。材料2，《北京市商品房现房买卖合同》注销文件，以证明：2015年12月18日北京市丰台区房屋管理局注销了2份《北京市商品房现房买卖合同》，证明涉案车位的转让违反强制性规定，无法实现合同目的，已经解除。新时特公司对此材料发表意见称：此材料是新时特公司一审提交的证据三，认可此材料真实性，不认可关联性、合法性、证明目的，此材料是用于过户实操而形成的合同，此材料约定的价款为20000000元，与双方实际约定价款不符，且此材料中的第一份合同项下10000000元价款已支付完毕。华野投资公司对此材料发表意见称：认可此材料真实性，没有其他意见。华野物业公司对此材料发表意见称：对此材料真实性没有异议。材料3，《地下车位使用权转让协议书》5份、收据5份，以证明：2016年9月，刘林鹏等5名业主与华野房地产公司签订《地下车位使用权转让协议书》，证明其他业主也有使用车位的需求，新时特公司霸占涉案车位收取租金，侵害其他业主权利。新时特公司对此材料发表意见称：不认可此材料真实性、合法性、关联性、证明目的，此材料也不是二审新的证据。华野投资公司对此材料发表意见称：没有意见。华野物业公司对此材料发表意见称：2016年华野物业公司已不在涉案小区，不清楚相关情况。材料4，叫号单照片，以证明：华野房地产公司工作人员于2020年11月9日去北京市人大信访，北京市人大工作人员口头回复称，《北京市物业管理条例》是效力性行政文件，对自然人和社会单位而言法无禁止皆可为，对于行政事业单位和执法单位而言法无允许皆不可为，行政事业单位和执法单位的行为必须有法律、法规的明确规定，不可以造法，不可以任性执法，华野房地产公司以此证明丰台规自委复函违法。新时特公司对此材料发表意见称：不认可此材料的真实性、合法性、关联性、证明目的。华野投资公司对此材料发表意见称：没有意见。华野物业公司对此材料发表意见称：对华野房地产公司工作人员去信访的行为没有意见。本院经审查认为，上述材料与本案争议焦点和待证事实不具有关联性，本院不作为二审新证据采纳。二审中，新时特公司提交以下材料：材料1，《车位转让协议》；材料2，不动产权证书（编号11002989885）；材料3，北京农商银行客户回单，上述材料用以证明：涉案车位可以过户，行政机关准许涉案车位过户，实际上涉案车位已进行过户，华野房地产公司所称涉案车位过户不合法的理由不成立，新时特公司已支付《车位收购协议书》项下的30000000元车位转让款，结合之前已付款项，已经超过约定应付款金额，新时特公司与华野投资公司就涉案车位已无争议，《车位收购协议书》签约各方之间存在垫付款项事实。华野房地产公司对此材料发表意见称：不认可真实性，即使此材料真实，也违反《北京市物业管理条例》第八十条规定，因此是无效的。《车位收购协议书》约定华野房地产公司是唯一收款方，新时特公司支付给王德强的款项与本案无关。华野投资公司对此材料发表意见称：认可真实性，上述材料只限于车位转让，自2011年1月16日到车位转让期间的费用华野投资公司没收到，新时特公司从2011年使用涉案车位，没有向华野投资公司付款。华野物业公司对此材料发表意见称：不认可此材料真实性。本院经审查认为，上述材料与本案争议焦点不具有关联性，本院不作为而二审新的证据采纳。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议焦点是涉案《车位收购协议书》是否应当解除。华野房地产公司上诉主张因新时特公司未按照《车位收购协议书》的约定向华野房地产公司付款10000000元，且涉案《车位收购协议书》中涉及收购车位的内容违反法律、行政法规的强制性规定，导致涉案车位无法办理过户手续，故华野房地产公司与新时特公司所签《车位收购协议书》的合同目的无法实现，《车位收购协议书》依法应当解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”据此，在新时特公司存在迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情况下，华野房地产公司有权要求解除或者部分解除《车位收购协议书》。根据华野房地产公司的上诉主张，华野房地产公司认为新时特公司存在未按照《车位收购协议书》的约定向其支付首期收购款10000000元的违约行为，导致其合同目的无法实现。涉案《车位收购协议书》约定，在该协议项下南区物业管理权移交手续完毕后，新时特公司应向华野房地产公司支付首期车位收购款10000000元。虽然新时特公司并未提交直接向华野房地产公司支付该10000000元的付款凭证，但根据新时特公司提交的收据、发票、银行转账存根、记账凭证、证人证言、微信记录、调解协议等能够相互印证，证明新时特公司自2011年1月起陆续通过借款抵款、代垫水电费、代垫人员工资、代垫施工费等方式向华野房地产公司付款或者为华野房地产公司垫款超过10000000元，结合《车位收购协议书》中有关部分款项可与车位收购款相抵销的约定，再结合华野房地产公司与新时特公司曾于2014年6月2日共同签订2份《北京市商品房现房买卖合同》并向房屋管理部门办理预售登记，而华野房地产公司此时也未提出要求新时特公司支付首期车位收购款的事实，能够认定新时特公司已经履行了《车位收购协议书》项下支付车位收购款10000000元的义务。华野房地产公司关于新时特公司存在未按照《车位收购协议书》的约定向其支付首期收购款10000000元的违约行为，导致其合同目的无法实现的上诉主张，本院不予支持。华野房地产公司上诉主张涉案《车位收购协议书》中有关收购车位的约定违反了《北京市物业管理办法》《中华人民共和国物权法》及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干意见的解释》的相关规定，应属无效，且涉案车位因不能办理过户手续，导致合同目的无法实现。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第十四条规定：“合同法第五十二条第（五）项规定的‘强制性规定’，是指效力性强制性规定。”华野房地产公司上诉所引用的相关法律、行政法规等规定，均不能认定为效力性强制性规定，且合同无效也非合同应当解除的法定事由。且华野房地产公司也未举证证明新时特公司取得涉案车位后欲挪作他用，而非用于出租、出售给小区业主。另据丰台区规自委复函内容，相关行政主管部门亦确认涉案车位可以办理相关过户手续。综上，华野房地产公司提出《车位收购协议书》中关于收购车位的部分内容违反法律、行政法规的强制性规定，涉案车位因此不能办理过户手续，导致合同目的无法实现的上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。华野房地产公司上诉主张一审法院存在审理本案长达19个月等情形，程序违法。本院经审查认为，华野房地产公司所述情形均不属于《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定的严重违反法定程序的情形，因此，华野房地产公司据此要求将本案发回重审的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，华野房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费416800元，由北京市华野房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  闫 飞审 判 员  周 岩审 判 员  周晓莉二〇二〇年十一月二十七日法官助理  吕小彤书 记 员  张淨惠