吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）吉01民终5501号上诉人（原审被告）：张媛，女1985年3月25日，住长春市二道区。被上诉人（原审原告）：张宝军，1977年6月24日，住吉林省公主岭市。委托诉讼代理人：赵剑，吉林中昱律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：长春市合众房地产经纪有限公司，住所地吉林省长春市绿园区景阳大路**明翰国际**房。法定代表人：焦艳委托诉讼代理人：高明，系单位职员。上诉人张媛因与被上诉人张宝军、长春市合众房地产经纪有限公司（以下简称合众公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省长春净月高新技术产业开发区人民法院（2020）吉0194民初341号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。张媛上诉请求：依法撤销（2020）吉0194民初341号民事判决第二条，关于违约金费用3万元的承担，请求不承担违约金，上诉费由对方承担。事实和理由：2019年7月7日经合众公司中介张媛与张宝军签订位于长春市净月开发区生态东街万科城一期1栋2单元2604室房产的买卖合同。张媛一直按照合同办理各项手续。8月份在合众公司代理换《全款房产证》过程中，发现房屋被宽城法院于2019年7月25日查封，张媛一直在与宽城法院沟通解除查封房产事宜，疫情发生导致此事延长，疫情为不可抗力。违约金应以实际损失为基础，对方没有提交造成损失的证据，故我方不应承担违约金。且张媛不能履行合同并非张媛主观意愿。张宝军二审辩称，原审法院认定事实清楚证据充分，程序合法，适用法律正确，希望维持原判。合众公司二审辩称，原审法院认定事实清楚证据充分，程序合法，适用法律正确，希望维持原判。张宝军一审提出诉讼请求：1.判令解除与张媛在2019年7月7日签订的《房屋买卖合同》；2.判令张媛返还已付购房款440000元、中介服务费12450元、逾期交房违约金230000元，合计682450元；3.案件受理费、律师费、保全费等费用由张媛承担。一审法院认定事实如下：2019年7月7日，原告张宝军与被告张媛、第三人合众公司签订《房屋买卖合同》，约定张宝军、张媛经合众经纪公司居间介绍达成交易，张宝军以按揭贷款形式购买张媛所有的案涉房屋，房屋总价款1150000元，定金100000元由合众经纪公司代为收取，预留房款5000元由合众经纪公司保管，待双方结清费用、交付房屋钥匙后再给张媛，案涉房屋现有银行贷款340000元，由张宝军以支付首付款的方式结清，中介费、代办过户费、代办贷款费均由张宝军负担，如张媛未按合同约定交付房屋或未在相关部门配合办理手续逾期15天以上，张宝军有权解除合同，合同订立后非因居间方违约导致合同无法履行，居间方收取的中介费、代办费不退还，由违约方承担，合同未尽事宜双方另签订补充协议，诉讼费、调查取证费、交通费、鉴定费、律师费等为解决合同争议发生的费用由违约方承担。次日，张宝军向合众公司支付中介费5000元、代收评估费3450元、代办贷款和过户费4000元等共计12450元，向合众经纪公司转账支付定金100000元，合众公司向张媛转账支付95000元，代管5000元。2019年7月11日，张宝军又给付张媛购房款340000元，张媛结清案涉房屋的银行贷款，解除抵押登记。同月19日，张宝军与张媛签订《补充协议》，约定张媛收到房款340000元结清银行贷款，待取出无抵押的房权证后，配合张宝军办理二手房买卖贷款，若因张媛原因造成贷款无法办理，张媛需退还房款并双倍返还定金，张媛未按合同约定办理相关手续，每逾期一日按总房款的2‰支付违约金，逾期一个月以上的，即视为其不履行合同，张宝军有权解除合同，张媛需退还所有购房款并承担此次交易中全部费用，并支付总房款20%的违约金。为本次诉讼，张宝军支出保全费3932元、保全保险费1364.90元、律师费20000元。再查明：在审理过程中，经组织调解，合众经纪公司向张宝军退还评估费3450元、代办贷款和过户费2500元，共计5950元。另查明：2019年6月，陈原峰在长春市宽城区人民法院起诉王建军。同年7月12日，陈原峰申请追加张媛为共同被告，并申请财产保全，长春市宽城区人民法院作出（2019）吉0103民初2568号民事裁定书，于2019年7月25日查封案涉房屋，查封期限36个月。张媛于2019年12月31日至长春市宽城区人民法院请求解除对案涉房屋的查封，但因不能提供其他担保物，其请求未得到支持。2020年4月14日，长春市宽城区人民法院作出（2019）吉0103民初2568号民事裁定书，裁定驳回陈原峰的起诉。陈原峰不服，提起上诉。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告张宝军与被告张媛、第三人合众公司签订的《房屋买卖合同》，张宝军与张媛签订的《补充协议》，系各方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，应认定合法有效，各方当事人应按照合同约定诚信履行。关于诉请第一项，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。经询问长春市宽城区人民法院，案涉房屋暂不能解封，经询问张媛，其不同意提供替他担保物以解除对案涉房屋的查封，鉴于各方已在《房屋买卖合同》和《补充协议》中作出明确约定，现由于张媛原因致案涉房屋不能更名过户，则张宝军有权解除合同，故对该项诉请予以支持。关于诉请第二项，合同解除后，尚未履行的，中止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求返还原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。各方已在《房屋买卖合同》和《补充协议》中对合同解除后的钱款返还、费用承担作出明确约定，现由于案涉房屋被查封不能更名过户，则张媛应向张宝军返还定金95000元、购房款340000元，并赔偿中介服务费6500元（12450元-5950元），合众经纪公司应向张宝军退还代管的定金5000元。至于违约金，因在签订合同时张宝军明知房屋有银行贷款有抵押，后在合同履行过程中房屋因涉诉被查封，故对张媛提出的并非出于主观故意不交房的抗辩意见予以采纳，张媛主张违约金过高应予调整，根据张宝军的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情支持30000元。对张宝军主张的超过部分，不予支持。关于诉请第三项，《房屋买卖合同》明确约定为解决合同争议发生的费用由违约方承担，则对张宝军支出的保全费3932元、保全保险费1364.90元、律师费20000元均予以支持。综上所述，原告张宝军的合理诉求有事实和法律依据，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告张宝军与被告张媛、第三人长春市合众房地产经纪有限公司在2019年7月7日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张媛向原告张宝军返还定金95000元、购房款340000元，并给付中介服务费6500元、违约金30000元，合计471500元；三、被告张媛给付原告张宝军保全保险费1364.90元、律师费20000元，合计21364.90元；四、第三人长春市合众房地产经纪有限公司向原告张宝军退还代管定金5000元；五、驳回原告张宝军的其他诉讼请求。以上款项，均自本判决生效之日起十日内给付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10625元，减半收取5312.50元，由被告张媛负担5000元，原告张宝军负担312.50元。保全费3932元，由被告张媛负担。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为，双方签订的房屋买卖合同及补充协议是双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。张媛未能按照合同约定配合张宝军办理房屋过户手续，构成违约，应当承担违约责任。关于张媛主张3万元违约金过高问题，一审法院已经根据张宝军的实际损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度合同约定的违约金进行了调整。张媛主张再次酌减的上诉请求于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由张媛承担。本判决为终审判决。审判长 李 迪审判员 贺银婷审判员 冯红红二〇二〇年十一月十七日书记员 张维峰