贵州省遵义市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔03民终6812号 上诉人（原审被告）：贵州聚银投资置业有限公司，住所贵州省遵义市汇川区人民路国投综合大厦****，统一社会信用代码：915203030856559886（1-1）。 法定代表人：于国强，职务：总经理。 委托诉讼代理人：饶娇，女，汉族，1997年1月12日出生，住贵州省，住贵州省遵义市汇川区v> 被上诉人（原审原告）：林香，女，汉族，1979年11月16日出生，住贵州省，住贵州省遵义市汇川区v> 被上诉人（原审原告）：向伦宏，男，汉族，1974年10月3日出生，住址同上，住址同上v> 上诉人贵州聚银投资置业有限公司（以下简称聚银公司）因与被上诉人林香、向伦宏商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省遵义市汇川区人民法院（2020）黔0303民初981号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。 聚银公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人负担。事实和理由：双方合同约定上诉人应于实际交房之日起30日内向被上诉人支付违约金，现房屋未交付，支付条件不成就。上诉人负责在商品房交付使用之日起90天内申请商品房所有权初始登记，因现在房屋未竣工，还未实际交付使用，还不能办理商品房所有权初始登记，自然也就不能承担逾期办证的违约责任。综上，请求二审法院予以改判。 林香、向伦宏未作答辩。 林香、向伦宏向一审法院起诉请求：一、判决被告立即向原告交付位于遵义市汇川区平方米）；二、判决由被告向原告承担迟延交付商铺的违约金（违约金以购房款403972.00元为基数，从2018年12月31日起每天按购房款的万分之0.5支付违约金至实际交房之日止）；三、本案诉讼费由被告承担。后二原告于2020年5月6日增加了诉讼请求：判令被告支付逾期办理商品房产权转移登记的违约金12341.35元，其中2019年4月1日至2019年6月30日的违约金20.2元，2019年7月1日起之后的违约金以我们实际交付的购房款为基数，按照每日万分之一计算至被告实际交付商品房转移登记有关文书之日止，暂计算至2020年5月1日。 一审法院认定事实，2017年4月2日，原告林香、向伦宏（买受人）与被告聚银公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》,合同约定：买受人购买遵义市奥特莱斯城市（建筑面积21.85平方米），房屋总价款为416596.00元。付款方式为贷款方式付款。2017年6月17日，双方签订《商品房买卖合同》补充协议，变更付款方式为一次性付款，房款总价调整为403972.00元。《商品房买卖合同》第十一条约定出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条约定除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理{（1）、（2）不作累加}：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。合同第二十二条约定，出卖人承诺于2019年3月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，约定日期起90日内，出卖人按已付房价款的万分之0.5承担违约责任；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书的，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同还约定了其他内容。由于被告聚银公司至今未向原告交付房屋，原告遂提起本案诉讼。 一审法院另查明，原告已一次性支付被告全部购房款403972.00元，另支付房屋维修基金1573元。 一审法院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。原告按约向被告聚银公司履行了支付房款义务，但被告未按约向原告履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，被告应承担逾期交房和办理商品房转移登记的违约责任。依据合同约定，被告逾期交房超过90日，从约定交付期限届满次日起按日向买受人支付全部已付款的万分之0.5的违约金；被告逾期办理商品房转移登记超过90日，自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。被告认为：1、对原告计算的逾期交房违约金数额无异议，但是违约金支付时间坚持房屋实际交付30日内进行支付；2、逾期办证违约金约定按照每日万分之1计算标准过高，建议按照已付房款的日万分之0.3计算，但我方承担了逾期交房的违约责任，就不应该再支付原告逾期办证违约金，所以我方不同意支付逾期办证违约金。对此，一审法院认为，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条规定，原被告就本案多次协商未果，故原告可以随时要求被告支付逾期交房违约金，现原告主张支付从2019年1月1日起至2019年6月30日止的逾期交房违约金3655.94元，予以支持；被告称承担了逾期交房的违约责任，就不应该再支付原告逾期办证违约金，无法律依据，不予采信。被告辩称违约金过高要求调整，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款之规定，因本案原告实际损失无证据证明，依据违约金以补偿为主、惩罚为辅的基本原则，结合本案被告实际情况，酌情调减逾期办理商品房转移登记违约金，逾期办理商品房转移登记违约金调整为自2019年4月1日起按已付购房款403972.00元的每日万分之0.5计付至2020年5月1日止为7998.65元（403972.00元×万分之0.5×396天=7998.65元）。另原告要求被告交付房屋、由被告向原告提供增值税发票办理不动产权证，因涉案房屋至今处于未完工状态，房屋未达到交付条件，被告实际不能履行上述义务，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，对原告这一主张，不予支持。综上，原告合理的诉请，依法予以支持，被告的部分抗辩，予以采纳。一审法院判决如下：一、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告林香、向伦宏（从2019年1月1日起至2019年6月30日止）逾期交房违约金3655.94元；二、被告贵州聚银投资置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告林香、向伦宏（从2019年4月1日起至2020年5月1日止）逾期办理商品房转移登记违约金7998.65元；三、驳回原告林香、向伦宏的其余诉讼请求。案件受理费80元（依法减半收取），由被告贵州聚银投资置业有限公司承担。 本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。 本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，林香、向伦宏、聚银公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应严格履行各自义务。林香、向伦宏按约向聚银公司履行了支付房款义务，但聚银公司未按约向林香、向伦宏履行交房和办理商品房转移登记义务，构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，聚银公司应承担逾期交房和逾期办理商品房转移登记的违约责任。聚银公司上诉称：1、合同约定逾期交房违约金支付时间是在该商品房实际交房日起30日内，现案涉房屋无法确定交付日期，林香、向伦宏诉讼时间没有成就，逾期交房违约金不应当支持；2、由于房屋无法交付，初始登记未能办理，所以不同意支付逾期办证违约金。对此，本院认为，首先，合同约定“商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金”，因本案商品房交付时间不确定，故支付违约金的时间也不能确定，该约定应属履行期限不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”、第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。”之规定，双方当事人就本案多次协商未果，故林香、向伦宏在本案中主张的的逾期交房违约金可以随时要求聚银公司支付。商品房初始登记未完成系聚银公司没有履行自己的义务，不能成为其不支付逾期办理商品房转移登记违约金的理由。其次，交付房屋及办理房屋转移登记是聚银公司应负担的义务，聚银公司不能以此作为权利抗辩。涉案商品房交付的时间尚存在不确定性，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条关于“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算”之规定，如果聚银公司逾期向李林香、向伦宏交付房屋的时间超过三年，按聚银公司的辩解逻辑，将导致林香、向伦宏请求聚银公司承担有关违约责任的权利受损，不符合民事法律关系诚实信用原则。 综上所述，聚银公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费160元，由贵州聚银投资置业有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  贺灿灿 审判员  施正高 审判员  娄 强 二〇二〇年十一月二日 法官助理杨颜竹 书记员郑宏愿