重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初20980号原告：重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司，住所地重庆市江**三钢二路29.31.**，统一社会信用代码915001052028816354。法定代表人：谢光健，董事长。委托诉讼代理人：张国平，重庆振云律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁晓霞，重庆振云律师事务所实习律师。被告：孟军，男，1959年3月17日出生，汉族，住重庆市江**。委托诉讼代理人：王红淋，重庆渝正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晶，重庆渝正律师事务所律师。原告重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司（下称中兴公司）与被告孟军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月26日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告中兴公司的委托代理人张国平、梁晓霞，被告孟军及其委托诉讼代理人王红淋、陈晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中兴公司向本院提出诉讼请求：1.孟军立即腾空并返还中兴公司位于重庆市江北区华新街旧X号临时商业用房；2.孟军支付自2019年4月1日起至实际腾退租赁房屋之日止参照1150元/月计算的房屋占有使用费（暂计算至2020年7月为18400元）。事实及理由：2018年6月25日，原被告签订《房屋租赁合同》，由原告将重庆市江北区华新街旧X号临时商业用房出租给被告使用，建筑面积30㎡，约定经营业态为餐饮，租期为2018年7月1日至2019年6月30日，每月租金1150元，按季缴纳租金。租期届满后，被告仍继续占有使用该租赁房屋，原告多次要求被告返还租赁房屋并支付拖欠房屋占有使用费等费用，但均无果。被告孟军辩称，孟军在2018年与中兴公司签订了租赁合同，承租了江北区华新街的商业用房，在合同签订时中兴公司明确表示房屋为其具有合法产权的门面，租期为一年，但是在2018年11月19日，江北区人民政府在该门市发布强制拆除违法建筑的决定书，认定孟军承租的房屋系中兴公司违反法律规定擅自修建的门面。该决定书中认定要对孟军承租的门面进行强制拆除，后孟军与其他承租人一起找到中兴公司的管理人员，对方明确答复涉及的承租房屋合同到期后不与承租人再签订房屋租赁合同，也不再收取租赁费用。因强制拆迁所给承租人造成的损失，也要求承租人不再主张，拆迁一旦启动，由承租人自行腾退相关租赁房屋。基于此，孟军才继续占有使用该租赁门面，中兴公司截至2020年4月27日之前，也从来没有向孟军要求支付任何租金。也没有要求被告腾退房屋。我们认为，在双方租赁合同到期后，双方就继续占有使用承租房屋达成了口头协议。中兴公司也明确不要求孟军承担费用，只要求配合腾退。另，孟军未缴纳租金还因为虽然《房屋租赁合同》中约定其所租赁的面积为30㎡，但是实际上只有10㎡是孟军在使用，另外20㎡是由中兴公司转给了其他人在使用。现中兴公司因拆迁迟迟未启动，就违背诚实信用原则，要求我方支付占有使用费，双方既没有合同的约定，也没有任何法律的依据，所以请求人民法院驳回中兴公司的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年6月25日，中兴公司（出租方/甲方）与孟军（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方提供江北区华新街旧X号房屋给乙方经营使用，建筑面积30㎡；经营业态为餐饮；租赁期为一年，自2018年7月1日至2019年6月30日；月租金为1150元，按季度缴纳，乙方在签订本合同时，缴纳第一季度的租金，以后每季度末20日前缴纳下一季度的租金；若租赁期已到，甲乙双方在续租洽谈时仍未达成一致，视乙方为不再续租，乙方在租赁期满10日内按本合同相关退场条款，无条件退场，甲方不承担任何责任和赔偿。合同签订后，孟军交纳了截至2019年3月31日的租金，后未再交纳。2018年4月20日，重庆市规划局江北区分局出具《限期拆除（回填）违法建筑决定书》，载明：重庆三钢厂你单位（个人）擅自在江北区华新街桥北社区华福一支路门面24个修建的砖混结构，属于《重庆市城乡规划条例》第七十四条规定的未进入规划审批程序的违法建筑。……现责令你单位（个人）自本决定书送达之日起十日内，自行拆除（回填）该违法建筑。逾期未拆除（回填）的，本机关将根据《重庆市城乡规划条例》第九十四条第二款的规定，提请江北区人民政府进行强制拆除（回填）。2018年11月12日，中兴公司作出《公告》，载明因其所租赁的门面被认定为违法建筑，需要限期拆除，故租赁合同到期后不再与各租赁户签订租赁合同，望各租赁户于合同到期后立即搬离租赁门面，到期未搬离的将按照租赁合同相关条款执行。合同到期后中兴公司确未再与孟军签订租赁合同，孟军一直占有使用原租赁房屋但未再交纳租赁费用。2020年7月16日，重庆振云律师事务所受中兴公司委托向孟军寄送《律师函》，要求孟军在收到律师函七日内向中兴公司缴纳所欠租金18400元（截至2020年7月），后将该函送达孟军。另查明，中兴公司系重庆市江北区中兴段X号（I宗地中的A、C宗地）所有人。本院认为，中兴公司和孟军签订的《房屋租赁合同》，因为租赁房屋系违章建筑，故该租赁合同无效，合同自始不发生法律效力，孟军与中兴公司应分别返还因该合同取得的租赁房屋和相应的租金，但双方并未各自返还，即使在《房屋租赁合同》到期后，孟军仍继续占有使用该租赁房屋。在这种情况下，租赁期内孟军占有使用租赁房屋的费用，可以参考双方签订的《房屋租赁合同》约定的租金标准支付，即1150元/月。至于原《房屋租赁合同》到期后的的房屋占有使用费的问题，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。《房屋租赁合同》到期后，即使双方未就合同的有效性表达意见，但孟军根据原合同也应当知道其使用租赁房屋的期限已届满，此时，孟军应在合理期限内腾退租赁房屋，但孟军却未能及时腾退房屋，孟军的行为已经对中兴公司的权益造成的损害，中兴公司基于孟军的行为最直接的损失即涉案租赁房屋进入租赁市场后可获得的租金收益，中兴公司与孟军签订的原租赁合同约定的租金标准明确，且与出租人中兴公司的损失相当，故本院对中兴公司要求孟军按照原租赁合同每月1150元的标准计算自2019年4月1日起至实际腾退房屋之日止的诉讼请求予以支持。中兴公司与孟军未再签订租赁合同，中兴公司有权随时要求孟军腾退房屋，但应给予其合理的腾退时间，故本院对中兴公司要求孟军腾退租赁房屋的诉讼请求予以支持。孟军辩称双方在前一份租赁合同到期后，就继续租赁房屋达成了口头约定，本院认为，孟军未举示证据证明该答辩意见，且原告并未以书面形式作出放弃自身权益的意思表示，其未在前一份租赁合同到期后继续收取租金的行为亦不构成放弃房屋占有使用费的意思表示，故本院对该答辩意见不予采纳。孟军辩称虽然《房屋租赁合同》中约定所租赁的建筑面积为30㎡，但实际上只有10㎡是其本人在使用，本院认为，孟军举示的证据不足以证明其从中兴公司处承租的房屋面积为10㎡，故本院对该答辩意见不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：被告孟军于本判决生效之日起三十日内腾空并返还原告重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司位于重庆市江北区华新街旧2号临时商业用房；被告孟军于本判决生效之日起十五日内支付原告重庆钢铁集团中兴实业有限责任公司支付自2019年4月1日起至实际腾退租赁房屋之日止按照1150元/月计算的房屋占有使用费。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费260元，减半收取计130元，由被告孟军负担。本判决为终审判决。审判员  邓兴娟二〇二〇年十一月二十四日书记员  陈 红