福建省宁德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）闽09民终1159号 上诉人（原审被告）：马玉云，女，1971年8月30日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：马玉珠，女，1967年10月1日出生，汉族，现住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：王晓君，福建方厚律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：应斌清，女，1969年4月8日出生，汉族，住福建省霞浦县。 委托诉讼代理人：邓盛良、梁美铜，福建霞邑律师事务所律师。 上诉人马玉云因与被上诉人应斌清房屋买卖合同纠纷一案，不服霞浦县人民法院（2020）闽0921民初956号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 马玉云上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审。事实与理由:1.应斌清认为案涉房屋于2020年6月前不能办理权属转移登记，纯属臆想，没有事实依据。同栋另一房屋已于2019年2月办理权属转移登记。因此，应斌清违约在先明确表示不买涉案房屋，马玉云才扣下定金。2.原审法院对于不安抗辩权的认定，适用法律错误，因应斌清违约在前，而且没有合法行使不安抗辩权。故本案房屋买卖合同解除的原因系应斌清不买房屋，单方解除合同，构成违约，无权要求返还定金50000元。一审对此认定错误，应予纠正。 应斌清辩称，一审判决认定事实清楚，证据充分，判决结果正确，应予维持。 应斌清向一审法院起诉请求：1.解除双方于2019年4月16日签订的《房屋买卖合同》；2.判令马玉云返还余下购房款50000元，并支付违约金22500元。 一审法院认定事实： 2014年7月8日，霞浦县住房和城乡规划建设局作出《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要［2014］15号》规定，凡是私人危改房、征地户建房、影响户建房，在办理《房屋所有权证》后的5年内不得进行产权交易转移登记（除分家析产和国有出让土地外）。2015年6月份，马玉云的父亲马石炎向相关部门申请在霞浦县，霞浦县住房和城乡规划建设局在颁发《建设工程规划许可证》时认定，该房屋建设的性质是“俊星征地户影响户”建房。房屋建成后，其中的401室房产权登记在马玉云名下，《房屋所有权证》的颁发日期为2016年8月26日，房屋土地所有权性质为“划拨”。2019年4月16日，马玉云与应斌清签订《房屋买卖合同》，约定马玉云（甲方）将坐落于霞浦县房屋出卖给应斌清（乙方），总价款416000元，合同签订之日支付50000元作为定金，2019年6月1日前付100000元，2019年8月1日前支付117976元，2019年8月15日前支付98024元，“房产押证”50000元；乙方不买或者不按时付款，乙方所付定金归甲方所有，同时支付所付购房款15%的赔偿金给甲方；甲方承诺在2020年6月之前可过户给乙方，如不能过户，甲方应退还乙方购房款，同时支付所付购房款15%的赔偿金给乙方。合同签订后，应斌清于2019年4月26日支付订金50000元，于2019年6月3日和4日两次共支付购房款100000元。之后应斌清了解到《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要［2014］15号》的规定，认为涉案房屋无法在2020年6月之前过户，不再支付2019年8月1日起的购房款。后马玉云退还应斌清已付的100000元购房款，剩余50000元定金不予退还。涉案房屋已被马玉云另卖他人，并已交付房屋。 一审法院认为，合同在履行期限届满之前，当事人一方以自己的行为表明不履行主要债务，另一方当事人可以解除合同。应斌清与马玉云签订的《房屋买卖合同》，马玉云在约定办理房屋过户的期限届满之前，将收取的购房款大部分退还应斌清，并将标的房屋另卖他人和交付使用，其行为已表明不履行《房屋买卖合同》的主要债务，应斌清有权解除合同。故应斌清诉请解除合同和返还购房定金50000元，予以支持。涉案房屋的建设属于征地户影响户建房，《房屋所有权证》在2016年8月26日颁发，《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》规定征地户建房、影响户建房，在办理《房屋所有权证》后5年内不得进行产权交易转移登记，故涉案房屋买卖无法在《房屋买卖合同》约定的“2020年6月之前”办理产权交易转移登记。《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》是政府的内部会议记录，双方当事人均不能预见、不能避免并不能克服，涉案房屋不能办理产权转移登记系由该会议纪要导致，马玉云退还购房款和将房屋另卖他人也是基于该房屋不能按时过户无法履行合同的原因，故应免除马玉云不履行合同的违约责任。应斌清诉请马玉云支付所付购房款15%的违约金22500元，本院不予支持。《合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，可以中止履行。应斌清提供的《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》，能够证明马玉云无法保证涉案房屋能够在《房屋买卖合同》约定的“2020年6月之前”办理产权交易转移登记，其有权中止支付剩余购房款。马玉云认为应斌清逾期支付第三期购房款，构成违约，其有权没收定金50000元的主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十八条第四项、第九十四条第二项、第九十七条、第一百一十七条的规定，判决：一、应斌清与马玉云于2019年4月16日签订的《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、马玉云应于本判决生效之日起十日内返还应斌清购房定金50000元；三、驳回应斌清其他诉讼请求。本案受理费减半收取计807元，由应斌清负担300元，由马玉云负担507元。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。对一审查明的事实，除对《房屋买卖合同》实际签订时间、应斌清解除案涉房屋买卖合同的原因有争议外，对其余事实双方均无异议。本院对无争议事实予以确认。 二审另查明，1.2019年4月26日，双方签订《房屋买卖协议》，约定将案涉房屋出卖给应斌清，价款为41.6万元，于2019年4月26日付定金5万元；第二期于6月1日付10万元；第三期于8月1日付清。……。若有一方反悔，需赔偿定金的一倍。 2.松城街道松兴社区登仁坊57号201室产权因出让已于2019年2月19日变更登记在案外人林承喜等人名下。 3.2019年9月1日马玉珠与应斌清的通话录音显示，应斌清说不要案涉房屋，并由马玉珠全权处置，卖掉案涉房屋退还购房款。 上述事实有《房屋买卖协议》、不动产权证、录音材料及当事人陈述等证据为证，予以确认。 本院认为，关于案涉买卖合同解除原因问题，应斌清主张因案涉房屋无法在约定期限办理过户手续故解除合同，但马玉云认为应斌清解除合同并非因无法办理过户。对此，应斌清应举证证明其当时解除案涉合同的原因系案涉房屋无法按期办理过户。首先，一审时，应斌清提交《霞浦县住房和城乡规划建设局会议纪要[2014]15号》，欲证明案涉房屋在初始登记后五年内无法办理产权交易转移登记。虽有此文件的存在，但根据二审查明的事实，同栋不同室的201房屋已在2019年2月办理权属转移手续。因此，仅以该文件尚不足以证明案涉房屋无法办理权属交易转移手续。应斌清陈述其向房屋权属登记部门询问案涉房屋权属转移事宜，得到回复产权无法办理，但其并未提交此证据，对此应承担举证不能的不利后果。其次，更为重要的是，应斌清主张其解除合同的原因系案涉房屋无法办理过户手续，但其并未提交任何证据证明其当时系以此理由向对方提出解除合同。综上，应斌清主张其解除合同的原因系案涉房屋无法办理过户，依据尚不充分，不予支持，对此应认定应斌清解除合同并无合理依据，构成违约，对此应承担相应的违约责任。《房屋买卖协议》约定定金罚则，故马玉云有权没收5万元定金。对此，应斌清要求返还定金的诉讼请求，不予支持，应予驳回。马玉云上诉有理，应予支持。至于应斌清在本案诉讼时认为其解除合同的另一个原因系案涉房屋已出卖他人，但根据马玉云提交的录音显示，马玉云将案涉房屋另行出卖他人系因应斌清已告知解除合同且全权委托马玉云一方另行出卖，也不构成违约。因双方在本案诉讼前已解除案涉合同，应斌清起诉判决解除合同的诉讼请求，亦不予支持。 综上所述，马玉云的上诉请求成立，应予支持；一审判决事实认定不当，导致错误判决，应予纠正，对此应撤销一审判决，并改判驳回应斌清一审诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销霞浦县人民法院（2020）闽0921民初956号民事判决； 二、驳回应斌清一审全部诉讼请求。 一审案件受理费减半收取807元、二审案件受理费1050元，均由应斌清负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 余梓安 审 判 员 易丽容 审 判 员 陈光华 二〇二〇年十一月九日 法官助理 陈玉玲 书 记 员 林圆圆 附主要法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条【依合同履行义务原则】依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百一十五条【定金】当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。