文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1605号上诉人（原审原告暨反诉被告）：蒋丁军，男，1966年12月24日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：陈康心，男，1975年11月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市,系蒋丁军之表弟。委托诉讼代理人：廖智辉，湖南红日律师事务所律师。被上诉人（原审被告暨反诉原告）：扶新莲，女，1978年5月6日出生，汉族，住湖南省冷水江市。委托诉讼代理人：李革华，湖南荆剑律师事务所律师。上诉人蒋丁军因与被上诉人扶新莲返还原物纠纷一案，不服湖南省冷水江市人民法院（2020）湘1381民初727号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蒋丁军上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的反诉请求，支持上诉人的本诉请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1、本案上诉人蒋丁军与被上诉人扶新莲第一个合同的签订时间是2015年12月15日，一审认定从2014年12月15日租赁合同开始错误；2、案外人陈康心于2019年12月17日向被上诉人送达通知时，被上诉人没有提出优先租赁权，只是认为通知没有上诉人的签名而不生效，一审认定被上诉人以优先租赁权受到损害为由拒绝错误；3、被上诉人提供的证据只能证明其在没有与上诉人签订协议的情况下往上诉人转账支付了39600元，一审认定该款为2020年一年的租金错误。二、被上诉人在本案中无优先租赁权。1、没有其他法律、法规规定承租方有优先租赁权；2、根据租赁合同约定，被上诉人没在合同规定的期限内行使优先租赁权；3、承租方的优先租赁权系一种期待权，承租方在本案中要行使该权利，应在合同期满前二个月向出租方提出请求，才能主张优先租赁权；4、双方的租赁合同已转为不固定租赁合同，而对于不固定租赁合同，法律规定任何一方可随时终止，因此承租方在此种租赁中无优先租赁权。三、本案中，被上诉人优先租赁权没有法律规定，但有合同规定，因此应按合同规定处理，在被上诉人没在2019年12月14日前二个月行使优先租赁权签订租赁合同的情况下，视为被上诉人不主张续订租赁合同，故本案中不适用惯例的规定。四、被上诉人在本案中不能提起反诉。1、已生效的民事判决认定租赁合同已经转为不固定租赁合同，对于不固定租赁合同，因时间期限无法确定而不能反诉；2、本案的本诉系返还原物，反诉系续订租赁合同，本诉与反诉所基于的法律关系不同，被告不能提起反诉；3、反诉已超过反诉时间。被上诉人扶新莲答辩称，一、一审认定事实清楚。1、已经生效的民事判决书认定上诉人于2014年12月15日开始将门面出租给被上诉人；2、被上诉人收到案外人陈康心的通知后，随即与上诉人联系，明确表达了继续租赁门面的要求，并于2019年12月19日将上涨后一年的租金转账支付给了上诉人，符合客观事实。二、一审适用法律正确。1、被上诉人享有优先租赁权，虽然相关法律法规没有明确承租人的优先租赁权，但《合同法》规定了优先购买权，承租人的优先租赁权符合立法精神，同时，即将实施的《民法典》规定了承租人的优先租赁权；2、双方在门面租赁过程中，确已经形成了一般“交易习惯”，该习惯是对合同约定内容的变更和实际履行，对双方均具有法律效力。三、一审判决合法有据，应予维持。1、被上诉人提起反诉是对自己权利的处分，相关法律明确规定被上诉人有权提起反诉；2、上诉人与案外人另行签订租赁合同，该行为表明上诉人有房屋出赁的意思表示，被上诉人在同等条件下享有优先租赁权，一审支持被上诉人的反诉请求符合法律规定。蒋丁军向一审法院起诉请求：1、被告扶新莲立即腾空其承租的建新街中国银行对面1楼4号门面，恢复原状交付给原告；2、请求依法判决被告扶新莲支付原告租金21000元（按3000元/月计算至2020年6月15日）；3、由被告扶新莲赔偿原告经济损失13000元；4、诉讼费用由被告承担。扶新莲的反诉请求：1、确认原告与反诉被告关于涉案4号门面的房屋租赁关系成立；2、原、被告补签涉案4号门面的房屋租赁合同（参照反诉被告与案外人罗美平签订的案涉4号门面租赁合同的条件）；3、由原告承担本诉和反诉的诉讼费用。一审法院认定事实：原告蒋丁军系冷水江市冷水江街道办事处建新居委会中国银行对面一处房屋（冷房权证字第0××5，一楼有4个门面）的出租人。从2014年12月15日开始，原告蒋丁军将4号门面出租给被告扶新莲经营，租赁合同每年一签。原、被告于2018年12月15日签订的《门面租赁合同》约定：一、甲方（出租方，即原告蒋丁军）坐落在本市建新路，中国银行对面壹楼，第4号门面，以作合法经营使用。二、租赁期限壹年，自2018年12月15日至2019年12月14日，并付一定的押金肆仟元（押金2010年6月28日蒋序生已收）。三、付款方式：按每月叁仟元计算，从租用起一次性付款壹年租金叁万陆仟元整。四、在租用期间一切安全责任由乙方（承租方，即被告扶新莲）负责。五、如需改变房屋的墙体结构需先征得甲方同意。六、在租赁经营期间，甲方不承担任何费用。七、因不可抗力原因导致该房屋毁损和造成损失的双方互不承担责任。八、甲方必须保证乙方水电到位。九、租赁期间，乙方如果要求提前终止合同，必须经甲方书面同意。乙方所交给甲方的房租余额甲方不退。十、合同期满，甲方有权收回，可动部分乙方有权带走，不可动部分不能带走。十一、乙方在合同有效期内，甲方无权干涉任何事件。十二、合同期满，甲方如不对外出租，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权。十三、如在合同期满继续租赁的，必须提前两个月签订下一年的租赁合同，如没签，甲方有权责行乙方无条件在相应时间内搬走。否则与其他经营商签订合同。十四、此协议一式二份，甲乙双方各执一份，签字生效。合同签订后，被告扶新莲支付了当年的租金，继续租赁4号门面经营。2019年12月16日，原告蒋丁军委托其表弟陈康心与案外人罗美平另行签订了《门面租赁合同》。将包括上述4号门面在内的四个门面全部租给罗美平，租赁价格为每月3300元，租赁期限为三年。2019年12月17日，原告蒋丁军通知被告扶新莲返还门面。遭被告扶新莲以优先租赁权受到损害为由拒绝。2019年12月19日，被告扶新莲同意原告蒋丁军每月上涨租金300元的要求，并于2019年12月20日将2020年一年的租金39600元转账支付给原告蒋丁军。原告蒋丁军则拒绝与被告扶新莲续签2020年的合同，于2020年3月6日将被告扶新莲39600元予以退回，双方因此而形成纠纷。2020年1月17日，原告蒋丁军就与被告扶新莲房屋租赁合同纠纷一案诉至一审法院，请求解除双方2018年12月15日所签订的房屋租赁合同，并要求被告扶新莲支付相应租金。2020年4月16日，一审法院作出（2020）湘1381民初193号民事判决，认定双方于2018年12月15日签订的租赁合同期限已届满终止，无须判决解除，双方的租赁合同关系已经转为不固定租赁合同。驳回了原告蒋丁军的诉讼请求。2020年5月6日，原告蒋丁军又通知被告扶新莲腾房。再次遭被告扶新莲拒绝。原告蒋丁军又诉至一审法院。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告蒋丁军提供的门面租赁合同、（2020）湘1381民初193号民事判决书、腾房通知，以及被告扶新莲提供的4份门面租赁合同及支付租金转账凭证等证据予以证实，并经庭审质证，足以认定。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。优先承租权是指租赁期届满后，原告继续出租的，且原承租人仍愿租用房屋的，在同等的租赁价格，租赁期限等条件下，原承租人有优先于其他承租人的承租权。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利”。承租人的这一优先购买权是基于其享有租赁权在先的事实，租赁权在本质上是承租人依房屋租赁合同所享有的一种法定请求权，具有债权的性质。合同法第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，即“买卖不破租赁”原则。该原则体现了租赁权的债权性质物权化。法律的这些规定，是从房屋承租人因合同关系的往往不稳定而处于弱者的位置考虑，从法律角度加以平衡保护。因为承租人一旦失去住房，就会造成暂时的生产、生活困难。最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第119条规定：“未定租期，房主要求收回房屋自住的，如果承租人搬迁确有困难，可给一定期限让其找房或者滕让部分房屋。”该规定也说明了这一问题。既然承租人享有出租人出卖出租房屋的优先购买权，从而使租赁权与所有权重合，那么出租人在租期届满继续出租房屋时，承租人享有同等条件下的优先承租权是应有之意，也就是说优先租的权利是从优先买的权利中推理衔生而来，优先买的权利应当包含优先租的权利。承租人优先购买权是一种法律直接规定的权利，则优先承租权因其包含在优先购买权之内，也是一种法定请求权，其存在及行使不以当事人的约定为前提。本案中，原告蒋丁军与被告扶新莲自2014年12月15日开始存在持续的租赁关系，双方2018年12月15日签订的最后一份《门面租赁合同》意思表示真实，合同成立且生效。双方均应按合同的约定履行各自的义务。《门面租赁合同》第十二条约定“合同期满，甲方如不对外出租，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权”。2019年12月14日，原、被告所签订的租赁合同期满。二天后，原告蒋丁军与案外人罗美平另行签订租赁合同，将4号门面出租给罗美平。但并未提供充分证据证明原告在与罗美平另行签订租赁合同前，被告扶新莲已经以明示或以其行为表明在同等条件下不再继续租赁。反而当被告扶新莲得知租赁价格每月增加300元后，同意以同等价格继续租赁，并按惯例于2019年12月20日将全年租金39600元转账支付给原告，积极主张优先租赁权。故被告扶新莲依约主张优先租赁权并无不当，主动支付租金的行为亦未给原告的收益造成损害。故原告应依约在同等条件下将门面租给被告扶新莲。原、被告于2018年12月15日所签订的《门面租赁合同》期限虽已届满，但双方的租赁合同已转为不固定租赁合同，合同关系的成立时间为2019年12月15日，租赁期限同时转为不定期。故原告蒋丁军以所签订的《门面租赁合同》期限届满为由要求被告扶新莲返还租赁物，并由被告按3000元/月支付租金至腾房之日止的诉讼请求，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。同时，对被告要求确认双方关于案涉4号门面的房屋租赁关系成立的反诉请求应予支持。另原告在庭审时声称其要收回房屋自用，不对外租赁，被告无权行使优先租赁权。但根据原告与案外人罗美平所签订的租赁合同，对房屋租赁时间、房屋租赁金额均有明确规定，可以判断蒋丁军有明确房屋租赁的意愿，原告当庭所陈述想收回出租门面自用的理由明显系为规避被告的优先租赁权，规避其合同义务，对此，一审法院不予认可。对被告提出按原告与案外人罗美平所签订的租赁合同内容，与原告续签租赁合同的反诉请求，因原告在与案外人罗美平的租赁合同中对门面租赁时间、租赁金额均有明确的意思表示，被告同意该意思表示与原告续签租赁合同，是对其优先租赁权的行使，且原告一直规避其合同义务，对该反诉请求，一审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认反诉被告蒋丁军与反诉原告扶新莲的不固定租赁合同关系自2019年12月15日起成立；二、限反诉被告蒋丁军在本判决生效后十日内与反诉原告扶新莲补签房屋租赁合同（参照蒋丁军与案外人罗美平签订的案涉4号门面租赁合同内容）；三、驳回原告蒋丁军的诉讼请求。本案案件受理费625元，减半收取312.5元，反诉费80元，减半收取40元，财产保全费520元，合计872.5元。由原告暨反诉被告蒋丁军承担。二审中，当事人没有提交新证据。经审理，本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，本案上诉争议的焦点是：1、本案能否适用反诉；2、被上诉人是否享有优先租赁权及优先权如何实现；被上诉人应否返还上诉人原物、支付占有期间的租金并赔偿损失。对焦点一，反诉是指在本诉进行中，本诉的被告向本诉原告提出的独立的反请求。本案中，本诉与反诉的主体一致，权利义务内容存在关联，均是基于双方租赁合同关系所产生，根据《民事诉讼法》第一百四十条规定，被告提出反诉，可以合并审理，一审受理并审理被上诉人的反诉符合相关法律规定，上诉人主张双方系不同的法律关系，一审受理被上诉人反诉不当的诉求，因无相关法律依据，本院不予支持；反诉系独立的诉，对反诉部分的审理应单独适用诉讼时效的规定，且上诉人如对一审反诉的受理及审理认为不当，应在一审辩论终结前提出，上诉人该主张，因与法律不符，本院不予支持。对焦点二，根据双方于2018年12月15日签订的《门面租赁合同》第十二的约定：合同期满，甲方如不对外出租，乙方无条件搬出，甲方继续对外租赁，乙方有优先租赁权。据此，可以认定双方对优先租赁权进行了约定，上诉人主张被上诉人不享有优先租赁权的诉求，本院不予支持。对于优先权如何实现的问题，从后续实际情况分析，双方于2018年签订的一年期租赁合同到期后，虽然因意见分歧，未继续签订新的租赁合同，但案涉门面一直由被上诉人占有使用近一年，被上诉人已实际行使了优先权，上诉人应对此期间的占用租金向出租人承担支付责任，故对上诉人主张按3000元/月计算占用期间租金的诉求，本院予以支持。本案中，上诉人对案涉门面享有所有权，双方签订的门面租赁合同是债权，权利人行使债权不得过分影响相对人的物权行使，同时，合同关系的设立、变更、解除或终止，需要合同双方自愿真实的意思表示，一审判决双方补签合同的判项不符合民事行为自愿原则，本院予以纠正，上诉人主张驳回被上诉人的该反诉请求的诉求成立，本院予以支持。对本判决所确定的优先权利行使至终止时止，双方应秉着平等、自愿、协商的原则确定能否继续签订合同，否则，被上诉人应按2018年双方签订的原合同约定返还承租门面。对上诉人主张被上诉人赔偿其经济损失13000元的诉求，因该经济损失并非被上诉人违反合同而造成，故对该诉求，本院不予支持。综上所述，蒋丁军的上诉请求部分成立，本院予以支持，据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销湖南省冷水江市人民法院（2020）湘1381民初727号民事判决；二、被上诉人扶新莲在2019年12月14日合同到期后，对租赁门面享有优先租赁权，但该权利自2019年12月15日至2020年12月14日止；三、由被上诉人扶新莲在本判决生效之日起七日内支付一年续租期租金36000元给上诉人蒋丁军；四、驳回上诉人蒋丁军的其他本诉请求；五、驳回被上诉人扶新莲的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费及财产保全费872.5元，二审案件受理费650元，合计1522.5元，由上诉人蒋丁军负担622.5元，由被上诉人扶新莲负担900元。本判决为终审判决。审判长  谢建军审判员  胡春贤审判员  李 琛二〇二〇年十一月三十日法官助理曾艳国代理书记员张海玲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。