广东省信宜市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0983民初2931号原告：信宜市维多利亚酒店有限公司，统一社会信用代码：91440983MA4WXAY58R,住所信宜市****塘面开发区金璟花园C3幢首层之一及2至7层。法定代表人：张雄伟，该公司执行董事、经理。委托诉讼代理人：张云平，广东前瞻律师事务所律师。被告：叶冬青，男，1981年8月15日出生，公民身份号码：440************236，汉族，住址广东省电白区旦场镇松山头屋村。联系电话：134*****811。委托诉讼代理人：颜嘉耀，广东承鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔曲平，广东承鹏律师事务所律师。原告信宜市维多利亚酒店有限公司与被告叶冬青房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告信宜市维多利亚酒店有限公司的委托诉讼代理人张云平、被告叶冬青的委托诉讼代理人颜嘉耀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信宜市维多利亚酒店有限公司向本院提出诉讼请求：1.判决确认原告与被告于2018年3月2日签订的《租赁合同》于2019年8月20日已解除；2.判令被告向原告支付2019年1月1日至2019年8月20日期间的租金358849.6元及物业管理费7400元；3.判令被告向原告支付违约金504288元；4.判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月2日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于茂名信宜市*******的地下一层用于经营沐足，租赁面积约为1360㎡(含一楼商铺60㎡)，租赁期限自2018年3月8日起至2027年3月7日止，租赁押金为200000元，首年租金为40800元/月,第二年起房屋租金在前一年的基础上增加0.03%，租赁期间的物业管理费为1000元/月。后因涉案房产系于2018年9月21日消防验收通过，经原、被告双方协商一致，涉案房产的免租期延至2018年12月31日，被告自2019年1月1日起应按照《租赁合同》约定支付租金及物业管理费。原告依约向被告交付了租赁物，但被告却拖欠租赁押金、租金及物业管理费，给原告造成了巨大的经济损失。2019年8月20日，原告决定解除该租赁合同，并于当日将解除租赁合同的《告知函》邮寄给被告。依据《租赁合同》第七条第7.4款约定，合同生效后，任何一方违约导致对方按照合同约定解除本合同的，违约方须向守约方支付相当于当年一年的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失。故被告应向原告支付相当于2019年的租金作为违约金，即违约金金额为504288元。综上，为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，恳请贵院判如所请。原告对其主张提供证据如下:1.营业执照复印件1份、法定代表人身份证明复印件1份、法定代表人身份证复印件1份，证明原告的主体资格。被告质证无异议。2.被告身份证复印件1份，证明被告的身份信息。被告质证无异议。3.《租赁合同》复印件1份，证明①原告与被告于2018年3月2日签订《租赁合同》，约定被告租赁原告位于茂名信宜市*******的地下一层用于经营沐足，租赁面积约为1360㎡（含一楼商铺60㎡），租赁期限自2018年3月8日起至2027年3月7日止，租赁押金为200000元，首年租金为40800元/月，第二年起房屋租金在前一年的基础上增加0.03%，租赁期间的物业管理费为1000元/月；②《租赁合同》第七条第7.4款约定，合同生效后，任何一方违约导致对方按照合同约定解除本合同的，违约方须向守约方支付相当于当年一年的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失。因被告严重违约导致解除合同，原告有权向其主张相当于一年的租金作为违约金；③《租赁合同》第三条第3.2款约定，如被告连续两个月欠交租金，则原告有权终止租赁合同。被告质证对该证据的真实性认可，不认可关联性和证明内容，被告与原告于2018年3月2日签订租赁合同，合同第二条第二点一款约定原告应于2018年3月8日向被告交付涉案租赁房屋，而原告的涉案租赁房屋由于未能通过消防验收，任何单位均不能进场，原告一直拖延交房时间，而原告的涉案租赁房屋是在2018年9月21日才通过消防验收符合交付条件，但是原告却一直未按第2.1条通知被告办理交接手续并签订交接文件，原告与被告签订租赁房屋至今，原告未将涉案租赁房屋交付给被告使用过，按照合同2.2条、6.6条得知，是原告构成了单方违约，应向被告承担违约责任。4.《通知书》复印件1份，证明经原、被告双方协商，涉案房产的免租期延至2018年12月31日，被告应自2019年1月1日起支付涉案房产的租金。被告质证对该证据三性均不认可，通知书是原告事后单方制作的，不具有证明效力，原告从未与被告协商过延期免租的情况，原告因未能通过消防验收，不能按照合同2.1条约定的时间交付涉案租赁房屋，构成单方违约，为逃避违约责任而单方制作的违约材料,与事实不符。5.《告知函》复印件1份、EMS快递底单复印件1份、快递妥投截图复印件1份，证明2019年8月20日，原告行使合同解除权，解除原、被告双方于2018年3月2日签订的《租赁合同》，并于2019年8月20日将解除租赁合同的《告知函》邮寄给被告，被告于2019年8月22日签收。被告质证对该证据三性均不认可，该材料均是原告单方制作，原告从未向被告交付过涉案租赁房屋，原告违约在先，为逃避违约责任而单方制作的材料，据被告了解，原告在出具该告知函前，已将涉案房屋出租给案外第三人，更明确了原告从未将涉案租赁房屋交付给被告的事实，进一步体现了原告的违约事实。6.茂名市公安消防局建设工程消防验收意见书1份，证明涉案房产系于2018年9月21日经消防验收通过。被告质证对该证据的真实性予以认可，恰好证明了原告的涉案房屋因未能通过消防验收，未能按照合同2.1条约定的在2018年3月8日向被告交付涉案租赁房屋，构成了根本违约。7.微信聊天截图3页，证明原告的法定代理人张雄伟通过微信向被告发送《通知书》，要求被告依约交租，但被告一直未依约交租，构成违约。被告质证该证据三性不认可，由于原告当庭提交该份证据材料，已超过了举证期限，也没有证据原件，依法不具有证明效力，也可不予质证。退一步来说，租赁合同第2.1条约定，交付涉案租赁房屋的时间是2018年3月8日，而发送截图时间为2018年12月28日，中间间隔十个月之久，原告在此期间也未与被告协商过改期交房的情况，被告也从未同意原告改期交房，原告单方发送改期交房的声明没有法律效力，依据延期间隔10个月及合同第2.2条、6.6条，原告早就构成了违约，被告有单方解除权，而且原告至今也从未交付涉案房屋。被告叶冬青辩称，被告与原告于2018年3月2日签订租赁合同，合同2.2条第一款约定原告应于2018年3月8日向被告交付涉案租赁房屋，而原告的涉案租赁房屋由于未能通过消防验收，任何单位均不能进场，原告一直拖延交房时间，而原告的涉案租赁房屋是在2018年9月21日才通过消防验收符合交付条件，但是原告却一直未按合同2.1条通知被告办理交接手续并签订交接文件，被告也一直没有与原告协商过，将免租期延至2018年12月31日。原告提交的通知书是其单方制作，被告不予认可，原告企图通过事后制作的通知书来逃避违约责任，更不存在原告诉请要求被告支付2019年1月1日至2019年8月20日期间的租金、物业管理费及违约金，被告与原告签订租赁合同至今，原告一直未将涉案租赁房屋交付给被告使用，按照合同第2.2条、6.6条的约定，迟延一个月交付涉案房屋，被告有权单方解除合同，并追究原告的违约责任，现原告却恶人先告状，企图逃避违约的事实，被告保留追究原告的违约责任，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。被告没有向本院提交证据。原告提供的证据已在庭审中质证，对被告无异议，且与本案有关联的证据，本院予以采信；对被告有异议的证据，根据证据的合法性、真实性及关联性进行审查，结合查明事实予以认定。本院经审理认定事实如下：原告信宜市维多利亚酒店有限公司向信宜市中信置业有限公司承租了位于茂名信宜市***********房屋。2018年3月2日，原告作为出租方（甲方），被告叶冬青作为承租方（乙方），签订《租赁合同》，主要内容为“为明确甲乙双方的权利和义务，根据《中华人民共和国合同法》及有关法律法规规定，本着友好合作、互惠互利的原则，甲乙双方经过友好协商，就乙方承租甲方出租标的物的相关事宜，订立本合同如下:一、房屋的坐落、面积、用途及权属概况。1.1甲方须提供具有合法土地使用权、产权明确及物业状态良好的房屋及其配套设施设备（以下简称租赁标的物）出租给乙方经营沐足之用，租赁标的物位于茂名信宜市***********，房屋层数共1层乙方的承租范围为地下一层、租赁面积约为1360㎡（含一楼商铺60㎡）具体由双方协商并制定管理办法。1.2租赁标的物房地产权证土地用途为其他商服用地；房屋用途为商业。…。二、房屋的交房日、租赁期、装修期及配套设施。2.1甲方应于2018年3月8日按现状向乙方交付租赁标的物，并由甲乙双方检查验收盘点后签署交接文件。2.2租赁标的物的租赁期限2018年3月8日起至2027年3月7日止。若甲方迟延交付租赁标的物的，应向乙方承担月租金每日0.5％的迟延履行违约金，并须继续按合同约定履行义务。甲方迟延一个月交付租赁标的物的，乙方有权解除本合同，并且甲方须在解除本合同后3个工作日内无息返还乙方所支付押金及赔偿乙方的损失。如果甲方迟延交接或双方协商调整交接日，起租期、装修期和租赁期限等期限也相应调整。考虑乙方承诺承租后即对承租标的物进行装饰装修工程工期的客观因素，甲乙双方一致同意:甲方免收乙方3个月租金，共计40800元，该免收租金在乙方应支付甲方的租赁押金200000元。乙方应支付甲方的租赁押金一次付清。…三、租金及支付方式。3.1甲、乙双方约定，乙方承租范围内的租金为:40800元/月（大写:肆万零捌百元），房屋租金递增为前一年基础上增加0.03％。租赁期间每月物业管理费为:1000元/月（大写:壹仟元整），物业管理费根据市场相关规定调整，租期内租金明细如下表，甲乙双方均同意在合同有效期内不再以任何理由调整租金，不再收取任何国家规定之外的管理费及其他费用…。3.2租金缴交时间为当月10日前把当月租金转入甲方指定账户。如乙方逾期未缴交租金，甲方将以每日向乙方收取租金的0.05％作为滞纳金，如乙方连续两个月欠交租金，则甲方有权终止租赁合同。……六、合同的变更、解除与终止。6.1双方可以协商变更或终止本合同。6.2除本合同另有规定外，甲方有以下违约行为之一的，乙方有权单方面解除合同，要求甲方承担违约责任及赔偿经济损失。6.3甲方出租的租赁标物的不符合乙方酒店办理相关证照的要求，致使乙方未能办理齐全沐足经营证照合法开展经营活动的。6.4租赁标的物上存在抵押担保、查封权属纠纷等，致使乙方的正常经营活动受到严重影响的。6.5甲方未按时缴纳本合同约定和法律规定应由甲方缴纳的相关费用，严重影响乙方正常经营活动的。6.6甲方交付的租货标的物不符合合同约定严重影响乙方正常经营活动或者迟延一个月向乙方交付租赁标的物。6.7因甲方其他原因导致乙方无法继续承租租赁标的物或承租权益受到严重影响。6.8因甲方其他原因导致乙方正常经营活动受到严重影响或无法开展经验活动的。…七、违约责任。7.1合同生效后，对甲乙双方都具有法律约束力，任何一方违约，将按照本合同的约定承担违约责任及赔偿守约方的经济损失。7.2合同生效后，甲方违约解除合同的，除返还乙方的押金外，还应赔偿乙方所遭受的经济损失。7.3合同生效后，乙方未经甲方书面同意，中途违约退租的，己交付的押金不予退回，同时还要赔偿甲方的经济损失。7.4合同生效后，任何一方违约导致对方按照本同约定解除本合同的，违约方须向守约方支付相当于当年一年的租金作为违约金及赔偿守约方所遭受的经济损失…。”双方签订《租赁合同》后，由于涉案租赁房屋未通过消防验收，原告未能按合同约定于2018年3月8日向被告交付涉案租赁房屋。2018年9月21日，广东省茂名市公安消防局向信宜市中信房产置业有限公司出具茂公消验字【2018】第0151号《茂名市公安消防局建设工程消防验收意见书》，评定涉案租屋房屋消防验收合格。2018年12月31日，原告方通过微信聊天向被告叶冬青发送文字图片，图片内容为“《通知书》茂名市中盈装饰工程有限公司代表：叶冬青租赁信宜市维多利亚酒店有限公司（金璟花园C3栋一间商铺和一层共计：1300平方），现免租已到期，从2019年1月1日开始正式收租。特此通知！信宜市维多利亚酒店有限公司，2018年12月28日”。2019年8月20日，原告邮寄《告知函》给被告，被告于2019年8月22日签收《告知函》，《告知函》内容为“甲方：信宜市维多利亚酒店有限公司，法人代表：张雄伟，地址：信宜市东镇镇塘面开发区***********。乙方：叶冬青，身份证号码：440************236。关于甲乙双方在2018年3月2日签订《房屋租赁合同》，租赁地址：信宜市东镇镇塘面开发区***********。租赁面积：约1360平方，乙方作为经营沐足使用。由于乙方从签订合同起，未履行合同义务，没交押金，没交房租。对甲方造成重大损失，现甲方决定提前（2019年8月20日）解除该租赁合同。并保留追究你违约经济损失责任”。庭审中，原告确认其于2019年8月20日向被告邮寄《告知函》后，已将涉案租赁房屋出租给他人。被告认为，原告迟延交付房屋超过一个月构成违约，被告享有合同解除权，不用通知原告解除合同。本院认为，本案的争议焦点为:一、双方签订的租赁合同是否已经开始履行，原告是否交付涉案租赁房屋给被告。二、双方于2018年3月2日签订的租赁合同是否解除，何时解除。三、被告是否应向原告支付2019年1月1日至2019年8月20日的租金、物业管理费及支付违约金。一、关于双方签订的租赁合同是否已经履行，原告是否交付涉案租赁房屋给被告问题。原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是有效的合同，双方应按照合同约定履行各自的义务。本案中，双方在签订的租赁合同2.1条约定“甲方应于2018年3月8日按现状向乙方交付租赁标的物，并由甲乙双方检查验收盘点后签署交接文件”，但由于涉案租赁房屋因未通过消防验收，原告无法按约定交付涉案租赁房屋给被告，原告已构成违约。虽涉案租赁房屋6个月后（即2018年9月21日）经消防验收合格，但原告未提交证据证实其在消防验收合格后向被告交付了涉案租赁房屋或者被告同意原告交付涉案租赁房屋，且被告否认原告向其交付涉案租赁房屋，并表示被告不同意原告改期交房，涉案租赁合同尚未开始履行，故本院对原告认为其已经交付租赁房屋给被告的主张不予采信，应认定为原告未完成交付租赁房屋的义务，涉案房屋租赁合同尚未开始履行。二、双方于2018年3月2日签订的租赁合同是否解除，何时解除。涉案租赁房屋因未通过消防验收，不符合交付条件，根据双方签订合同第6.2、6.6条约定，原告超过一个月未向被告交付房屋构成违约，被告享有单方解除合同的权利。但被告一直未行使解除合同的权利，故双方签订租赁合同仍然有效。原告方于2018年12月31日通过微信聊天中向被告发送文字图片《通知书》要求被告从2019年1月1日开始正式交租，但被告一直未回应原告，也未要求原告履行合同，应视为被告以自己的行为表示不再履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二款的规定，原告也享有解除合同权利。因此原告于2019年8月20日向被告邮寄《告知函》要求解除合同的行为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，合同自通知到达对方时解除。故《告知函》到达被告之日为合同解除之日。现原告请求确认双方于2018年3月2日签订的租赁合同于2019年8月20日（即原告邮寄《告知函》之日）解除，不符合法律规定，本院不予支持。被告于2019年8月22日签收《告知函》，合同解除时间应为被告收到《告知函》之日，即2019年8月22日。三、关于被告是否应向原告支付2019年1月1日至2019年8月20日的租金、物业管理费及支付违约金问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因涉案租赁房屋未通过消防验收，原告无法按约定交付租赁房屋给被告，导致涉案租赁合同无法按约定履行。虽然涉案租赁房屋于2018年9月21日经消防验收合格，但原告未举证证实消防验收合格后向被告交付了涉案租赁房屋或者被告同意原告交付涉案租赁房屋，故原告并未完成交付涉案租赁合同给被告的义务，该合同尚未开始履行，且该合同已由原告于2019年8月22日解除，故原告要求支付拖欠的租金、物业费及违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告信宜市维多利亚酒店有限公司与被告叶冬青在2018年3月2日签订的《租赁合同》已于2019年8月22日解除。二、驳回原告信宜市维多利亚酒店有限公司的其他诉讼请求。案件受理费6253元（原告已预交），由原告信宜市维多利亚酒店有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  陈雪如二〇二〇年十一月十日书记员  丁 艳