河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再432号再审申请人（一审被告）：郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部。住所地：河南省郑州市陇海中路**。负责人：徐发轩，该指挥部指挥长。委托诉讼代理人：陈文，女，系该指挥部员工。委托诉讼代理人：王群章，上海锦天城（郑州）律师事务所律师。被申请人（一审原告）：孙瑛，女，汉族，1970年1月8日出生，住郑州市。委托诉讼代理人：任海峰，北京京云律师事务所律师。一审被告：河南国盛投资有限公司。住。住所地：河南省郑州市操场街金城服饰广场**/div>法定代表人：赵胜川，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘浩鑫，河南天基律师事务所律师。一审被告：中国铁路郑州局集团有限公司。住所地。住所地：河南省郑州市陇海中路**iv>法定代表人：孙景，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨嵩峰，男，该公司员工。委托诉讼代理人：张建波，男，该公司员工。再审申请人郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部因与被申请人孙瑛及一审被告河南国盛投资有限公司、中国铁路郑州局集团有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20606号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年8月18日作出（2020）豫01民申1112号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，开庭审理了本案。再审申请人郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部委托诉讼代理人陈文、王群章，被申请人孙瑛及委托诉讼代理人任海峰，一审被告河南国盛投资有限公司委托诉讼代理人刘浩鑫，一审被告中国铁路郑州局集团有限公司委托诉讼代理人杨嵩峰、张建波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部申请再审称，（一）、一审法院判决认定被申请人起诉所依据的《承诺书》合法有效，属于事实认定错误。1、《承诺书》的履行义务主体并非申请人。2、《承诺书》因违反法律禁止性规定，自始无效。3、《承诺书》是被申请人通过违法的手段胁迫申请人签订的。4、被申请人起诉要求依据《承诺书》额外再为其安置一套房屋，明显违反公平原则。（二）、一审判决第一项内容不具备现实中的可执行性。综上，一审判决结果错误，要求依法撤销改判。孙瑛辩称，1、不认可申请人所称的案涉房屋系职工集资建房，案涉房屋不属于房改房的范围。案涉项目并非《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定的因公共利益而征收的情形，案涉项目明显属于商业开发。2、承诺书及补充协议并未显失公平。被申请人的房屋系合法所有的私产，不属于公房。依照《物权法》的规定，被申请人有权依法获得合理补偿。实际上像被申请人一样取得《承诺书》或者是补充协议多另外一套房屋的很多，但申请人选择三位提起诉讼来主张合同无效，是以公平为幌子。3、签订《承诺书》是各方自愿的，不存在胁迫的情形。要求驳回郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部的再审请求。河南国盛投资有限公司述称，（一）、《承诺书》不是河南国盛投资有限公司的真实意思表示，违反了国家保障房改房政策，人为的造成了安置房分配不公，损害了国家、集体和其他铁路职工的合法权益，《承诺书》应为无效。（二）、《承诺书》是河南国盛投资有限公司在被申请人恶意阻挠拆迁工作情形下被迫作出的应属无效承诺。（三）、本案的房屋拆迁安置补偿协议充分考虑了被申请人的基本住房需求，进行了公平合理的补偿。被申请人在得到足额补偿后，要求额外为其安置房屋的诉求明显违反了相关政策，且被申请人不具备被安置第二套安置住房的条件。申请人的再审申请应得到支持。中国铁路郑州局集团有限公司述称，（一）、案涉住房是铁路棚户区项目按照职工集资等房改政策实施改造的房改房，是特定形势下国家房改政策在住房困难企业的进一步深化。1、该项目是铁路棚户区改造项目。2、建成住宅房屋的性质是职工集资等房改房政策的保障性住房。（二）、《承诺书》违反国家住房制度政策，属于违反公序良俗的行为。1、棚户区改造项目的集资福利住房必须严格执行国家的住房制度政策。2、《承诺书》破坏了国家棚户区改造的拆迁安置秩序，明显违背公平原则。3、《承诺书》内容涉及市场秩序、国家宏观政策等公序良俗，应当认定无效。（三）、《承诺书》损害了国家利益和社会公共利益，根据《合同法》第52条第4款之规定，应被认定为无效。综上，要求支持申请人的意见。孙瑛向一审法院起诉请求：1．被告共同向原告支付郑州市××号“铁道中央花园”项目内两处安置房屋自2018年6月1日至实际符合交付条件之日止的过渡费（按每月6,000元计算）；2、被告共同履行与原告签订的拆迁协议及承诺书，向原告交付位于郑州市××号两套房屋（其中一套为96.66平方，另一套为88.92平方并协助办理不动产权证书）；3、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系郑州铁路土木建筑棚户区改造项目的被安置人员，安置的房屋位于郑州市××号“铁道中央花园”项目内，2013年11月26日，原告与郑州市铁路土木建筑棚户区改造指挥部（中国郑州铁路集团有限公司内设临时机构）及项目开发商河南国盛投资有限公司签订《房屋搬迁安置补偿协议》及承诺书，约定除安置原告一处96.66平方米的安置房外，再给原告一处88.62平方米至89.92平方米的安置房，过渡期36个月，超过过渡期的被告自逾期之日起双倍支付临时安置费，但被告至今仅支付到2018年5月31日的临时过渡费，此后未再向原告支付相关费用，故原告诉至本院。一审法院认定事实：原告系位于**××院××楼××单元××号房屋的所有权人。2013年11月26日，原告作为甲方与被告郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部作为乙方签订《房屋搬迁补偿安置协议书》一份，该协议显示：乙方被拆迁房屋位置郑州市二七区××院××楼××单元××号房屋权证面积（建筑面积）62.66平方米；乙方选择安置方式原地产权置换；甲方以郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部承建的“铁道·中央花园”新建成套住宅96.66平方米以内房屋与乙方进行被拆迁房屋置换，置换面积比为1：1，若乙方在甲方规定的时间内签订协议，并在甲方正式通知的规定期限内搬迁的，甲方给乙方原住房建筑面积12%的奖励，奖励部分不计价。超出面积拆迁补偿安置方式进行计算。房屋所有权证的办理按郑州市房管局有关规定执行。乙方根据搬迁补偿意向书的顺序来签订搬迁补偿安置协议，在规定的时间内腾空旧房产交钥匙后，以被拆迁人签订的搬迁补偿安置协议的先后顺序为挑选新房的顺序。当日，被告河南国盛投资有限公司向原告出具承诺书一份，内容如下：陇海东路188号院19#楼7××号孙瑛已签订房屋搬迁补偿安置协议书，该房原建筑面积62.66㎡，转换新房96.66㎡，经双方协商，在孙瑛做出不泄露本承诺书的内容，不将本承诺书出示他人，15日之内将房屋腾空交给搬迁改造指挥部等保证后，我公司做出如下承诺：1、该房置换后，免收孙瑛应交纳的房屋置换差价款。2．再为孙瑛安置一套88.62-89.92㎡的新房，孙瑛按3,190元/㎡价格向我公司交纳购房款，该房简易装修后，再交付给孙瑛，该房在铁道中央花园内安置。3、铁道中央花园二期建成后，优先孙瑛挑选一套120平方米以上的新房，孙瑛用上述96.66平方米的房屋进行置换，多余面积按3,190元/㎡的价格结算购房款。后因被告河南国盛投资有限公司未履行承诺书内容、被告郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部未履行《房屋搬迁补偿安置协议书》，原告诉至法院。一审法院认为，首先，关于该案是否属于人民法院的受案范围。虽然被告所辩称本案属于铁路系统内部福利性、保障性住房分配问题引起的纠纷，属于内部管理事务，不属于民事平等主体之间的纠纷，不属于人民法院受案范围。但是从原告与被告郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》、及原告与被告河南国盛投资有限公司签订的承诺书内容来看，该案系原告与被告河南国盛投资有限公司、郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部平等民事主体之间因房屋拆迁引发的纠纷，故本纠纷属于人民法院的受案范围。其次，原告与被告郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》及原告与被告河南国盛投资有限公司签订的承诺书系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。被告河南国盛投资有限公司未履行承诺，构成违约，依法应当承担违约责任。故应支持原告要求被告河南国盛投资有限公司按承诺向原告交付房屋，并依法为协助原告办理产权证的诉请。另外原告要求过渡费，证据不足，应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，一审法院判决：一、被告郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部于本判决生效之日起三十日内按《房屋搬迁补偿安置协议书》约定向原告孙瑛交付房屋，并依法于房屋交付之日起九十日内协助原告孙瑛办理产权证；二、被告河南国盛投资有限公司于本判决生效之日起三十日内按承诺书的约定向原告孙瑛交付房屋，并依法于房屋交付之日起九十日内协助原告孙瑛办理产权证；三、驳回原告孙瑛的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。再审审理查明事实同原审。本院再审认为，郑州市××号棚户区改造项目主要是改造铁路职工危旧房、建设职工保障性住房。该部分房屋不同于一般意义上的商品房，属于政策性较强的房改房，其建设用地性质为国家划拨土地，不仅涉及国家专项补助资金，同时还涉及国家税费减免，对该部分房屋的补偿安置，体现了国家利益、社会公共利益及公共秩序。基于上述原因，在尊重被拆迁人选择的基础上，在拆迁的时候为妥善分配好国家资源，使相同的情况得到同样的安置，防止人为原因造成分配不公，郑州铁路局旧城改造管理办公室制定了《郑州市××号棚户区改造项目（一期）拆迁补偿安置方案》，对拆迁补偿安置依据，房屋拆迁范围，补偿安置原则，房屋拆迁安置与补偿的方式，房屋拆迁安置标准，安置地点及选房办法、特殊情况处理，搬迁补助费、临时安置补助费等标准，时间安排，争议解决办法和公示监督等事项进行了详细的规定。2013年11月26日，孙瑛作为甲方与郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部作为乙方签订的《房屋搬迁补偿安置协议书》符合上述安置方案，系当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，没有损害公共利益，该协议为有效协议。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》的规定，未经省、市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案案涉房屋所涉土地为划拨土地，无论河南国盛投资有限公司、郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部，还是作为土地使用权人的中国铁路郑州局集团有限公司，未获有批准权的人民政府审批，均不具有对土地使用权进行处分的权利。根据物权法“房随地走、地随房走”、地随房走”的原理屋权利人对其房屋享有占用、使用、收益、处分的权利，但转让房屋时必然涉及土地使用权的转让，故在案涉房屋未按照拆迁安置方案分割补偿给被拆迁安置主体前，河南国盛投资有限公司无权私自处分涉案土地及地上建筑物。在改造项目推进过程中，郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部与孙瑛在签订《房屋搬迁补偿安置协议书》之外，河南国盛投资有限公司另行以签订《承诺书》的方式，承诺在安置协议书外，将项目内的房屋再行安置给孙瑛一套，违反了法律、行政法规的强制性规定，严重违反了国家关于棚户区改造、经济适用房的规章和宏观调控政策，也不符合《郑州市××号棚户区改造项目（一期）拆迁补偿安置方案》的要求，人为造成分配不公，势必损害国家、集体和其他铁路职工的合法权益，也造成国家、集体政策性住房秩序的混乱。故案涉《承诺书》因违反法律、行政法规的强制性规定、损害社会公共利益，应认定无效。另孙瑛亦无证据证明其符合《郑州市××号棚户区改造项目（一期）拆迁补偿安置方案》安置两套房屋的条件，一审法院认定案涉《承诺书》有效错误，应予纠正。综上，郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部的再审理由成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市二七区人民法院（2019）豫0103民初20606号民事判决；二、郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部于本判决生效之日起三十日内按《房屋搬迁补偿安置协议》约定向孙瑛交付所选定的安置房屋；三、驳回孙瑛的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取为7,395元，由孙瑛负担3,697.5元，由郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部负担3,697.5元；再审案件受理费14,790元，由郑州铁路土木建筑棚户区改造指挥部负担。本判决为终审判决。审判长 邢 军审判员 范淑娟审判员 刘向科二〇二〇年十一月二十五日书记员 赵一会