贵州省遵义市红花岗区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黔0302民初9481号 原告：杨秀芝，男，1981年1月9日出生，汉族，遵义市人，住遵义市新蒲新区。 原告：陆会琴，女，1984年07月28日出生，汉族，遵义市人，住遵义市新蒲新区。 委托诉讼代理人：杨秀芝（系陆会琴之夫），住遵义市新蒲新区。 被告：贵州高科同森房地产开发有限公司，住所地：贵州省遵义市新蒲新区**还房小区6-8-2，统一社会信用代码91520390MA6DKPQ29H。 法定代表人：张华东，该公司总经理。 委托诉讼代理人：熊燚，该公司员工。 原告杨秀芝、陆会琴与被告贵州高科同森房地产开发有限公司（以下简称“高科房地产公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨秀芝、被告高科房地产公司委托诉讼代理人熊燚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告杨秀芝、陆会琴向本院提出诉讼请求：1、被告立即向原告支付违约金20758.04元（违约金计算方式：自2019年9月1日起至2020年7月28日，以购房款为基数，按照每日万分之一的利率计算）；2、本案一切诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年1月31日，原告在被告出以979153元的价格购买了被告开发的启迪商业街9#楼一层1-9号房屋，双方约定2019年9月1日前交付房屋，对此被告向原告出具了一份承诺书，承诺书载明：1、被告应在2019年9月1日前将房屋钥匙交付给原告，并同时达到以下条件：（1）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；（2）基础配套设施：a、上水、下水：达到使用条件；b、供电：达到使用条件；c、燃气：线路敷设到户；d、电话通信：线路敷设到户；e、有限电视：线路敷设到户；f、宽带网络：线路敷设到户；2、若在约定期限内未达到上述条件的，被告同意自2019年9月1日起按日计算向原告支付违约金，违约金计算方式为已支付购房款每日万分之一计算，违约金支付时间为实际将房屋钥匙交付原告之日起三十日内。2020年4月9日，原告才收到被告交付的钥匙，且上述第c/d/e/f项也未到达承诺时的交付条件。并且也未按约定向原告支付违约金，原告认为，被告的行为已构成违约，应当承担违约责任，但被告现在拒绝承担。为此，特诉至法院。 高科房地产公司辩称,一、根据《商品房买卖合同》补充协议约定，答辩人可行使先履行抗辩权，杨秀芝、陆会琴无权要求答辩人支付逾期交房违约金。答辩人与杨秀芝、陆会琴签署的《商品房买卖合同》补充协议第7.4条有此约定，杨秀芝、陆会琴对涉案房屋采取银行按揭贷款方式支付购房款，经答辩人前期多次催缴后方才将办理银行按揭贷款的相关资料交齐，答辩人于2019年11月22日才收到全部购房款。且仍未按约缴纳其他费用，故答辩人有权拒绝将涉案房屋交付给杨秀芝、陆会琴，且答辩人不承担逾期交房违约责任。二、答辩人已经按照约定将涉案房屋交付给杨秀芝、陆会琴，杨秀芝、陆会琴无权要求答辩人承担逾期交房违约责任。（1）答辩人于2019年11月17日通知杨秀芝、陆会琴交房，但直到2020年4月9日，杨秀芝、陆会琴方才来领取案涉房屋钥匙。（2）涉案房屋系返租，杨秀芝与遵义融博房地产经纪有限公司于2018年11月20号签署《房屋租赁权益协议书》，后由遵义融博房地产经纪有限公司将案涉房屋出租给胡顺才，于2020年6月24日解除租赁关系，答辩人代胡顺才将涉案房屋的返租租金于2020年8月26日支付给杨秀芝、陆会琴，由于只有案涉房屋交付后，方才有返租租金，现杨秀芝、陆会琴要求答辩人支付返租租金一事，足以证明答辩人早已将涉案房屋交付给杨秀芝、陆会琴，且二原告已经接受案涉房屋。综上，杨秀芝、陆会琴的诉求于法无据，请贵院依法驳回杨秀芝、陆会琴对答辩人的诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2019年1月31日，原告杨秀芝、陆会琴与被告高科房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于遵义市新蒲新区，房屋总价款979153元，房屋交付时间为2020年12月30日。合同第八条约定买受人采取下列第3种方式付款：3、贷款方式付款，买受人以银行按揭付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首付款489153元，余款490000元以银行按揭贷款的方式支付。买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人和贷款人书面通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用，买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。双方还补充约定买受人需向出卖人付清全部房款和违约金（如有），与出卖人签订相关交付补充、付清缴纳办理产权所需的相关费用及资料、缴纳本合同约定物业管理费用、滞纳金（如有）并签订《物业管理服务协议》后，方可办理入住手续。合同签订当日，被告向原告出具承诺书，承诺于2019年9月1日前交房屋钥匙，并提供有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，及基础配套设施达到使用条件。否则，同意自2019年9月1日起按日计算向业主支付违约金，违约金支付方式为按业主已支付购房款每日万分之一计算。同时，买受人有权选择退房。同时，原告依约支付了购房首付款，并于当天办理了商品房预售合同登记备案。之后，原告与贵州银行签订按揭贷款合同，房屋贷款490000元于2019年11月22日发放。2020年4月9日，原告杨秀芝从被告处取得房屋钥匙，并签署《商业铺商户钥匙交付使用说明书》，该说明书载明业主在接收钥匙后，如需装修，应准备好装修图纸及方案，到物业服务中心办理【装修许可证】并签署【前期物业服务协议】。 另查明，2018年11月20日，原告杨秀芝就所购商铺与案外人遵义融博房地产经纪有限公司签订《房产租赁权益协议书》，约定原告将启迪商业街9-1-9号商铺（41.89㎡）委托遵义融博房地产经纪有限公司代为租赁，房产为一层商铺时，租赁期限三年，从租赁合同签订交房之日起算，第一年前四个月免租，后八个月按照90元/㎡/月计算。租金均由租赁方按照季度直接付款给业主方。2019年12月，原告所购商铺交承租人使用。2020年8月26日，被告高科房地产公司向原告杨秀芝支付2019年12月至2020年6月的租金7540.20元（前四个月免租）。 上述事实，有原告提交的《商品房预售合同登记备案表》、《商业街商户钥匙交付使用说明书》、《承诺书》、户口簿，被告提交的《商品房买卖合同》、交易明细查询、《房产租赁权益协议书》等书证及双方当事人当庭陈述在卷佐证。经庭审质证，足以认定。 本院认为,本案双方当事人在平等自愿协商一致的基础上签订《商品房买卖合同》,并在之后出卖人就有关事宜作出承诺,该协议是双方当事人真实意思的表示,且不违反法律法规的禁止性规定,该合同合法有效。合同签订后,约定对双方具有约束力,各方应当按照约定全面履行合同义务。但被告高科房地产公司未在承诺约定的期限内交付房屋,其行为已构成违约,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担违约责任,现杨秀芝、陆会琴主张违约金,要求该公司承担违约责任于法有据。因本案杨秀芝、陆会琴已于2019年11月将房屋用于出租并获取收益,实际上形成了对其所购房屋的占有、收益,应当视为对该房屋的交付使用。至于原告于2020年4月9日接收房屋钥匙的行为，因其房屋系委托出租，故其接收钥匙时间与认定此前实际占有房屋并不冲突。关于违约金计算,合同约定违约金支付方式为按业主已支付购房款每日万分之一计算，考虑被告在2019年11月22日才取得剩余房款490000元的情况，则其应从2019年9月1日起至2019年11月22日止按已付首付款489153元的日万分之一支付违约金4059.96元,从2019年11月23日起至2019年11月30日止按已付款979153元的日万分之一支付违约金783.32元。 对于被告辩称杨秀芝、陆会琴拖延提交办理银行按揭贷款的相关资料，及未按约缴纳其他费用，其享有先履行抗辩权的问题。根据合同约定,买受人应在接到出卖人书面通知之日起3日内,将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人,被告高科房地产公司并未举证证明其书面通知过杨秀芝、陆会琴提交办理按揭贷款所需的资料,且杨秀芝、陆会琴于签订合同当日已支付购房首付款，双方并未对银行贷款发放时间进行约定。同时，被告既未提交所售商品房已符合交房条件的依据，又未提交通知原告可办理接房的依据，故无法确认原告存在违约情形，被告这一辩解理由不能成立，本院不予采信。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下： 被告贵州高科同森房地产开发有限公司在本判决生效后三日内向原告杨秀芝、陆会琴支付自2019年9月1日起至2019年11月30日止的违约金4843.28元。 如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费160元（已减半收取），由被告贵州高科同森房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。 本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。 审 判 员 莫红梅 二〇二〇年十一月十日 法官助理 马 倢 书 记 员 李 玲