青海省互助土族自治县人民法院民事判决书（2020）青0223民初2935号原告（反诉被告）：俞某,住浙江省嘉兴市，送达地址同上。委托诉讼代理人：郭某，青海佳一律师事务所律师，代理权限为特别代理。被告（反诉原告）:曾某,住西宁市，送达地址同上。委托诉讼代理人：许某、李某，青海河湟律师事务所律师，代理权限为特别代理。原告俞某与被告曾某租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2020年8月26日立案受理后，被告曾某于2020年9月29日提出反诉,本院受理后依法适用普通程序，公开合并开庭进行了审理。原告俞某及其委托诉讼代理人郭某，被告曾某及其委托诉讼代理人许某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞某向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认原、被告签订的《鱼塘租赁合同》于2020年7月24日解除;2、请求法院依法判决被告退还原告缴纳的租金40000元，押金23300元;3、请求法院依法判决被告赔偿原告购鱼损失43000元,人工费损失10500元;以上两项合计116800.00元(大写:拾壹万陆仟捌佰元整)；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年7月，原、被告双方签订了关于互助县塘川镇大庄村的《鱼塘租赁合同》,合同约定被告将20亩鱼塘出租给原告,租金每年78000元,租赁期限为六年,即从2020年7月1日至2026年7月1日止,租赁期间被告不准以任何借口干涉乙方正常经营使用。合同签订后,原被告双方协商一致在2020年7月26日前将租金付清,截至起诉前,原告先后支付了40000元，并购买鱼投入到鱼塘中,还花费10500元(一个月工资)雇佣了两名工人计划营业。合同履行过程中,原告才发现被告出租的鱼塘根本没有20亩,被告不遵守诚实信用原则,反而以各种理由强行收取原告各项费用,先是提出索要鱼塘的押金20000元,又提出鱼塘的附属设施停车场要另行缴纳3300元押金,原告无奈缴纳上述费用23300元后,被告再次提出鱼塘中的剩余的鱼折价20000元给原告,后续被告又逼迫原告给他打了一份85000元的《欠条》,并且还声称在2020年7月27日收回鱼塘,拒绝原告捞回自己购买的鱼,让原告投资的43000元的鱼血本无归;期间,原告还发现被告隐瞒了鱼塘没有相应的营业资质的事实,2020年7月23日互助县国土资源局、渔政、林业各部门均向鱼塘通知整改,并责令停业整顿。原、被告双方签订的《鱼塘租赁合同》已经无法继续履行,原告在2020年7月23日明确向被告送达了解除《鱼塘租赁合同》的通知,7月24日微信告知将原告的人员、物品全部强行搬离鱼塘。曾某辩称，一、原告所述与事实不符,其诉讼请求不应得到支持。1、原告称被告出租的垂钓园根本没有20亩,与事实不符。事实上,被告出租给原告的垂钓园系被告从互助县塘川镇大庄村村委租赁而来,在被告与互助县塘川镇大庄村村委签订的《租地合同》中明确显示:面积大小为20亩。故被告出租给原告的垂钓园的面积也为20亩。2、原告称被告以各种理由强行收取其各项费用,与事实不符。本案中,原告与被告协商租赁事宜之初,被告就明确向原告告知了需要收取的各项费用,包括:租金每年78000元,停车场押金3300元,土地押金2万元,之前已经投放的鱼作价2万元,已有的烟、酒、钓鱼竿作价6800元。上述共计50100元，加上租金,合计128100元。在双方协商过程中,被告还出于好心,给原告又让去3000元,故原告应当向被告支付125000元。为此,原告在向被告支付40000元后,于2020年7月7日自愿向被告出具了一张欠条,欠条上写明:原告欠被告承包费共计85000元。并写明于2020年7月7日起每天不低于5000元付款,至2020年7月26日前付清。3、原告称被告隐瞒了垂钓园没有相应的营业资质,与事实不符。事实上,被告在建设涉案垂钓园的同时,就及时依法到当地双树镇市场监督管理所办理了合法的营业手续,并在审核通过后,依法领取了《营业执照》。在《营业执照》上明确写明:涉案的经营项目系一般项目,经营范围为:休闲观光活动。国家市场监督管理局经营范围规范表述查询系统显示:休闲观光活动的范围中就包括:垂钓;采捕;投喂;观赏;休闲渔业活动。而本案中,原告与被告签订的租赁合同中明确写明:鱼塘仅供原告依法进行垂钓。故被告对于涉案的垂钓园拥有合法的营业资质。二、被告不同意解除租赁合同,原告应当继续履行合同并按照约定向答辩人付款。理由为:双方签订的租赁合同中第九条写明:在租赁期间,双方在没有违约的情况下,任何一方不得擅自终止合同。本案中,被告一方自始至终并没有任何违约行为,双方签订的租赁合同系双方自愿签订,合法、继续有效,作为承租方的原告不得擅自终止合同。在双方租赁合同有效的情况下,双方均应当继续履行,原告应当按照双方约定向被告支付相应的款项。原告所称的购鱼以及人工费用,均系其自身为了经营进行的花费,属于其自己的正常经营活动,应当自己承担。综上所述,原告的诉讼请求无事实和法律依据,依法应当驳回,请求人民法院公正审理,维护法律的公平、公正以及被告的合法权益。曾某向本院提出诉讼请求：1、要求反诉被告立即向反诉原告支付85000元。2、要求反诉被告承担给反诉原告造成的损失11650元。其中:损坏预制板2650元,人工工资9000元。3、本案的本诉、反诉诉讼费用均由反诉被告承担。事实与理由：2020年4月1日，反诉原告与互助县塘川镇大庄村村民委员会签订了一份《租地合同》,合同约定:大庄村委会将位于××县河滩两块沙坑地的使用权出租给反诉原告使用,面积为20亩,租期为15年,自2020年4月1日至2035年4月1日止。反诉原告向村委会交付押金20000元。租赁该土地后,反诉原告办理了合法的营业执照。同时对租赁土地进行了修缮,建设成一个垂钓园,并开始经营。反诉原告专门多次购买成鱼放入水中供人垂钓,还配套购买了烟、酒、饮料、钓鱼竿等物品。2020年6月,反诉被告表示想要承包租赁垂钓园,原被告双方口头约定:除了租金外,反诉被告还需要支付土地押金20000元，停车场押金3300元。同时,之前水中已有的成鱼作价20000元,已有的烟、酒、钓鱼竿物品作价6800元,全部由反诉被告购买使用。上述费用加一年租金78000元,反诉被告应当支付给反诉原告合计128100元。在双方商谈过程中,反诉原告又在128100元的基础上让了3100元,即反诉被告应当支付给反诉原告125000元。2020年7月1日,反诉原告与反诉被告签订了《鱼塘租赁合同》,合同约定:租期为6年,自2020年7月1日至2026年7月1日,租金为每年78000元。租金每两年一交。同时约定出租的鱼塘仅供垂钓使用。对于上述费用,反诉被告仅向反诉原告支付了40000元后,于2020年7月7日向反诉原告出具了一张欠条,欠条上写明:俞某欠曾某承包费共计85000元。并写明于2020年7月7日起每天不低于5000元给曾某付款,至2020年7月26日前付清。对此欠款,经反诉原告再三催促和索要,反诉被告均以种种理由拒绝支付,还要求解除合同。无奈之下,反诉原告为了安全雇佣工人工资9000元均由反诉原告支付。另反诉被告在租赁期内损坏设施预制板价值为2650元,按照合同约定,应当由反诉被告承担。俞某针对反诉辩称,1、俞某无需向曾某给付85000元。俞某鉴于双方签订的《鱼塘租赁合同》已经无法继续履行,在2020年7月23日明确向曾某送达了解除《鱼塘租赁合同》的通知,7月24日曾某微信确认解除,并将俞某的人员、物品全部强行清退出鱼塘。2020年7月24日双方已经确认合同解除。《欠条》的基础是《鱼塘租赁合同》的继续履行为前提,现在双方已经确认在2020年7月24日合同解除,“尚未履行的,终止履行”,故原告无需向被告给付85000元。2、曾某主张的预制板的损坏并非俞某造成的,价值也不认可。曾某主张的人工工资是曾某为了营业雇佣的,与俞某无关,上述费用不应当由俞某承担。综上,请求法院公正裁决。(一)、原告俞某为支持自己的诉讼请求向法庭提交如下证据：1、身份证复印件一份，证明原告的身份。2、鱼塘租赁合同复印件一份，证明被告将20亩鱼塘出租给原告，租金每年78000元，租赁期限为六年；3、微信转账凭证3份，证明原告先后向被告支付了40000元的事实；4、押金条复印件一份，证明原告于2020年6月27日向被告支付了23300元的事实。5、购鱼单据及照片各1份，证明2020年7月3日花费43000元购鱼并投放到鱼塘的事实。6、收条及转账记录复印件1份，证明2020年7月花费10500元雇佣两名员工看守鱼塘的事实。7、微信聊天记录复印件4份，证明被告逼迫原告给他打了一份8500元的欠条，并声称于2020年7月27日收回鱼塘，拒绝原告捞回自己购买的鱼。8、录音1份，证明被告出租鱼塘手续不全，无法正常经营。2020年7月23日，互助县渔政、林业各部门均向鱼塘责令立即停业整顿。因为手续不全，无法继续履行合同。9、解除鱼塘租赁合同通知及微信聊天记录复印件1份，证明原告在2020年7月23日明确向被告送达了解除合同通知，被告7月24日也确认合同解除，要求原告搬离鱼塘，证明原被告达成了解除合同的意向。10、照片复印件1份（王云拍的照片，王云的手机无法提交法庭），被告在2020年7月24日强行将原告的人员、物品清退出鱼塘。被告对原告上述证据的质证情况如下：经质证，被告对原告提交的证据1、2没有异议，证据3真实性没有异议，但对证据3的证明方向不认可，认为该款不全是租金，其中23300元是押金，（20000土地押金、3300元停车场押金），6800元是烟、酒、饮料等的价格，剩余的才是租金。证据4的真实性无异议，证明方向有异议，原告所述的23300元包括在40000元中。对证据5、6的三性不予认可。收据收款人是不是鱼塘的工人不确定，收条的时间是原告离场后产生的。及时存在、真实，也是原告自行经营过程中产生，应该由原告自自行负担。证据7的真实性没有异议，证明方向有异议，不是本案本诉被告要求解除合同，本诉被告自始至终收到原告40000元的事实，是本诉原告持续不向被告支付款项的事实。无法证明被告逼迫原告打了欠条。证据8，内容不认可，因为通话的人是不是国土部门、渔政人员不确认，也没有电话号码。证据9的真实性没有异议，证明方向有异议，从聊天纪录中不能证明被告有同意解除合同的意思表示。证据10的真实性及证明方向有异议，无法证实本诉原告被被告强行搬离的事实。(二)、被告为支持自己的主张和答辩意见向法庭提交了如下证据：1、租赁合同原件1份，证明涉案土地面积为20亩，收取押金20000元有依据的事实，涉案土地的性质是河滩沙坑，而不是耕地；2、营业执照、经营范围规范表1份，证明反诉原告租给原告的垂钓园拥有合法齐全的营业资质（来源是工商所的系统里拍照之后我们打印的），垂钓不需要审批的事实；3、鱼塘租赁合同1份，证明租赁给反诉被告的场所仅供垂钓的事实，双方租金等进行了约定的事实，不得随意终止合同的事实；4、停车场协议及照片、被告与村民签的合同1份，证明收取停车场押金3300元有依据的事实；5、收条一份、转账记录一份、照片、光盘（照片是被告拍的，小卖部货物的照片），证明租赁给反诉被告时，已有烟酒、鱼竿等货物的事实以及原告已经接收的事实，烟酒、鱼竿的价值为6462元以及气罐的价值300元的事实；6、微信转账记录（付款凭证）、光盘，证明租赁给原告时，被告已经多次购买并投放成鱼的事实以及成鱼价值80000元的事实；7、转账记录1份，证明原告仅向反诉原告支付40000元，尚欠85000元的事实，已构成违约；8、欠条1份，证明原告欠付被告租赁费及原告违约的事实；9、微信记录，证明原告在经营期间已经收回成本，不存在损失的事实，原告逾期付后，被告一再索要钱款的事实；10、预制板的照片（反诉原告拍的），证明反诉被告损坏了垂钓园内的设施，按照双方合同约定应当赔偿的事实；11、转账记录1份，证明反诉原告为了安全，雇佣工人且已经支付了工人工资9000元的事实。原告对被告上述证据的质证情况如下：经质证，原告对被告提交的证据1有异议，认为鱼塘没有20亩，反诉原告所述沙坑是原被告双方认定的性质，并不可能取得用于垂钓的经营范围。关于收取20000元的押金是反诉原告与村委的约定，不能证明反诉原告与反诉被告之间收取押金有依据。证据2的营业执照的真实性没有异议，经营范围只有休闲观光，其他项目需要批准。对查询单的真实性不予认可。对证据3真实性没有异议，约定的内容也没有异议。证据4的真实性没有异议，证明了从村民手中租的土地是耕地。对证据5的所有证据真实性有异议，不认可，光盘也不质证。对证据6的真实性、证明方向均不认可。对证据7、8的真实性没有异议，对证明方向持异议。证据9的真实性认可，证明方向不认可，只能证明经营期间的运行情况，43000元的鱼还在鱼塘里。对证据10真实性没有异议，是不是我损坏的、什么时间拍摄的都不确定。对证据11的真实性、证明方向不认可，从该证据能够证明现在鱼塘是由反诉原告管理的事实。法庭根据双方当事人对证据的质证意见,综合案情分析认定如下:原告提交的证据1、2、3、4、7与被告提交的证据1、2、3、4、7、8相互印证，能够证明原被告就租赁鱼塘进行约定，原告以微信方式给付被告40000元，并交付停车场等的押金23300元，经结算原告书写欠付被告租赁费等85000元欠条，后双方因原告拖付租金发生纠纷的事实，作为本案定案的依据。原告提交的证据5、6、8、9、10与被告提交的证据5、6、9、10、11，经质证，双方互持异议，经审核，不能证明原被告主张的证明方向，不作为认定本案案件事实的依据。法庭根据双方当事人对证据的质证意见,综合案情分析认定如下:2020年6月，原、被告协商由原告租赁原由被告租赁的鱼塘。6月23日，原告微信转账给付被告30000元。6月26日被告给原告微信通知其交付村委会鱼塘押金20000元和停车场押金3300元。6月27日，原告交付被告23300元，被告给原告出具内容为“押金条今向互助大庄鱼塘（曾某630102198110411617）缴纳押金贰万叁仟叁佰元整23300.00承包期满后退还2020.6.27”的收据1份。6月28日，原告微信转账给付被告10000元。7月1日，原被告签订《鱼塘租赁合同》。双方约定租赁期为6年，每年租金为柒万捌仟元，每年7月1日交，并就投资经营及违约等相关事项做了约定。7月7日，原被告经协商，池塘中的鱼作价为20000元，尚欠租金38000元，烟酒等物品折价27000元，合计85000元，由原告给被告出具内容为“今由俞某欠曾某鱼塘承包费共计捌万伍仟元整（85000）付款方式于2020年7月7日起每天不低于5000元付款，携（截）止2020年7月26日前付清，以此为据注以每天微信收款为依据俞某2020年7月7日”欠条1份。后经被告索要，原告拖付。7月23日，原告在鱼塘大门张贴《解除鱼塘租赁合同通知书》，即日将该通知书通过微信发送给被告。7月24日，被告要求原告搬离鱼塘的经营场所。后案涉鱼塘由被告管理。本院认为，本案争议的焦点是：一是原、被告于2020年7月1日年签订的《鱼塘租赁合同》应继续履行(反诉原告主张),还是应予解除(本诉原告主张)；二是原告要求被告退还原告交纳的租金40000元，押金23300元,并要求被告赔偿原告购鱼损失43000元,人工费损失10500元的诉讼主张应否支持；三是反诉原告要求反诉被告支付85000元，承担给反诉原告造成的损失11650元（其中:损坏预制板2650元,人工工资9000元）的请求应否支持。经审理查明，原、被告于2020年7月1日签订《鱼塘租赁合同》。7月11日，因原告拖付租金，被告询问原告是否继续经营，如果原告不经营，被告提出转租他人，双方就投资等进行协商未果。7月23日，原告给被告发送《解除鱼塘租赁合同通知书》，次日，被告微信告知原告“合同你已经和我解除了。你要是不搬走。我就帮你往外搬了”。视为原被告合意解除租赁合同。现原告要求解除原被告2020年7月1日签订的《鱼塘租赁合同》的主张应予支持，被告反诉要求原告继续履行双方协议的租赁费等85000元的请求因原被告已经事实上解除合同，故反诉原告的该主张不予支持。原被告在《鱼塘租赁合同》中约定“双方在没有违约的情况下，任何一方不得擅自终止合同，如有违约，任何一方必须承担责任及赔偿某一方的一切损失”。本案原告违反我国合同法关于履行合同应遵守诚实信用原则的规定，在合同签订和对租赁费用清算后，原告不积极履行给付租金等费用的合同义务，且在合同履行中擅自解除合同，给被告造成一定的经济损失。原告要求被告返还已交租赁费40000元的主张不予支持。原告要求被告赔偿购鱼损失43000元,人工费损失10500元的诉讼主张，就此提交的证据被告质证后持异议，经法庭审查，该证据不足以证明原告主张的证明方向，且原告私自解除合同，被告在本案中无违约行为，不应承担合同责任。原告称因被告转租的鱼塘等缺乏相关审批手续，导致合同无法履行，就此主张所提交的证据不能证明该事实的存在，该主张不予支持。原被告对原告交付的23300元明确约定为“押金”，现合同解除，被告应予返还。被告辩称自己书写给原告押金条的23300元包含在原告微信支付的40000元中，原告并未现金支付过相关费用，就此辩解被告无证据证明，该辩称不予采纳。关于被告要求原告承担造成的损失11650元（其中:损坏预制板2650元,人工工资9000元）的主张，原告对被告就此主张提交的证据持异议，经法庭审核被告提交的证据，不能证明被告交付原告财产时的情况，以及财产是被原告所损害的事实，人工工资被告未提交其他证据印证，不予采信，故被告该请求不予支持。综上所述，原告单方解除合同，应承担违约责任。原被告经合意解除合同，且被告已经实际管理涉案鱼塘，现被告要求继续履行合同已属履行不能。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告俞某与被告曾某于2020年7月1日签订《鱼塘租赁合同》；二、被告曾某返还原告俞某交付的押金23300元，于判决生效后30日内履行；三、驳回原告俞某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告曾某的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2636元原告俞某负担，反诉受理费1108元由被告曾某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省海东市中级人民法院。审判长 马月英审判员 刘俊兰人民陪审员 董吉奎二〇二〇年十一月十二日书记员 严福财