广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤18民终3170号上诉人（原审原告）：李剑飞，男，1981年10月21日出生，汉族，住广东省清远市清城区*****************，公民身份号码：441************917。被上诉人（原审被告）：清远市富荣市*物流有限公司，住所地：广东省清远市。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：蒋振，广东法丞汇俊律师事务所律师。委托诉讼代理人：甘x鑫，该公司员工。上诉人李剑飞因与被上诉人清远市富荣市*物流有限公司（以下简称“富荣公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省清远市清城区人民法院（2019）粤1802民初6358号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人李剑飞的上诉请求：1.撤销一审判决，支持上诉人请求的事项；2.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审没有进行实质性审查，认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以纠正。一、认定事实不清。1、一审没有认定被上诉人违约的事实。双方签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，没有违反法律规定，合法有效。但一审判决没有确认被上诉人承担相应责任（支付违约金）。事实上，上诉人依合同约定已经支付了首期款620982元，余款440000元按约定是通过按揭贷款方式支付，被上诉人同时已经向上诉人出具1060982元合法购买涉案商铺的发票（上诉人另支付了税款31829.46元，上诉人提供的证据5证明该事实），涉案商铺于2014年1月9日17:16:47完成了网签，上诉人已经履行完毕合同的成就义务；根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止成就的，视为成就”的规定，被上诉人不能按合同约定在2014年9月30日前将经验收合格并书面通知交付上诉人使用，是因为该项目在2018年12月12日才通过竣工验收备案，被上诉人已经构成违约，应该负违约责任，支付违约金。竣工验收后，不依约定交付商铺，不办理办理产权备案登记，属恶意违约。涉案房屋按揭贷款一直没有审批，是因被上诉人没有完成涉案房屋的竣工验收备案，竣工验收后被上诉人因涉经济纠纷被冻结银行按揭账号所致。本案项目在2018年12月12日才通过竣工验收备案，根据合同约定，被上诉人应支付违约金和拖欠的租金合计金额已经远超过了涉案商铺的余款440000元。诉讼前，双方已经多次就被上诉人违约金和拖欠铺租问题进行协商，因双方分歧较大上诉人才提起诉讼。本案争议焦点：一、双方是哪方违约；二、违约金怎么计算。一审没有确认被上诉人违约的事实和应该承担违约金的争议焦点问题。违约金是具有填补守约方损失和促使违约方积极履行合同义务的功能（根据清远地区在2017年楼价上涨的事实，如果上诉人在其他楼盘投资已经有成倍的合法收益），并且在合同中也有明确约定。上诉人主张违约金时，人民法院应当根据当事人的过错程度、违约期间等实际情况，根据公平原则予以衡量并作出裁决。庭审后上诉人向合议庭递交的《补充陈述词》阐明自己观点和理由，一审回避了上诉人补充陈述的观点、理由和存在的焦点问题。请二审予以纠正，支持上诉人的诉求。2、一审判决认定上诉人撤回第二项请求与庭审当天上诉人向法庭提交的《变更诉讼请求申请》事实不符。上诉人申请变更是第三项请求：“判令被上诉人向上诉人支付逾期办证违约金137858元（暂计至2019年12月13日）至被上诉人到清远市*******办理涉案商铺完成书面备案手续止”（因原请求是主张逾期交付商铺的违约金，没有主张逾期办理产权登记的违约金，但交付房屋与办理产权登记是两项不同的事项）经上诉人向市住建局函询，涉案房屋2018年12月12日才通过综合验收。至本案开庭，被上诉人也没有书面通知上诉人办理交付手续。根据双方签订的《商品房买卖合同》第六条440000元余款是通过银行按揭支付，如果确实需要变更为一次性付款，上诉人认为基于被上诉人的商业信用，至少清偿违约金和拖欠的租金后（根据实际计算已经超过了440000元）根据实际差额多除少补一次性给付。被上诉人不应罔顾合同的契约精神，逾期竣工验收后，恶意怠于交付商铺和办理产权登记备案。一审判决违反了双方签订购房合同的约定，属认定事实错误。二、适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（一）项，违约金计算，法院应该判令被上诉人履行办理房屋办理房地产权证提供的资料报产权登记机关备案之日止。关于逾期办证违约金标准应如何确定的问题，从双方合同第十五条约定的内容来看，双方约定的逾期办证违约金为已付房款的0.1%，该违约金为固定金额，在被上诉人长期未履行义务的情形下该违约金数额本身难以实现其设立的初衷，违约金显然过低，不符合公平原则，被上诉人未依约履行办证义务，导致被上诉人长期未能取得房地产权证，违反诚信原则，应当支付逾期办证违约金。综上所述，上诉人为维护自己的合法权益，请求撤销一审判决，并裁定变更双方签订的《商品房买卖合同》第六条，确认被上诉人向上诉人支付逾期交房和逾期办证的违约金，并与涉案商铺租赁纠纷案[（2019）粤1802民初6357号]被上诉人应付的租金、违约金和两案的诉讼费在440000元购房余款中多除少补径行扣减，产生新的余款在被上诉人办理涉案商铺产权登记备案后，上诉人一次性向被上诉人支付。被上诉人富荣公司答辩称：一、上诉人李剑飞至今未付清购房款，亦未与被上诉人富荣公司达成分期付款协议，上诉人李剑飞无权要求富荣公司办理不动产权证。二、在签订《商品房买卖合同》的当天，双方签订了《商铺承包经营协议》，约定上诉人李剑飞将涉案商铺发包给富荣公司经营管理。富荣公司已经向上诉人李剑飞交付了涉案商铺，上诉人李剑飞也对涉案商铺进行了管理和处分，上诉人李剑飞也已经从涉案商铺获取了租金收益，富荣公司无需承担逾期交房的违约责任。退一万步来说，即使认定富荣公司逾期交房，按补充协议第12条的规定“出卖人逾期交铺赔偿违约金最高为一个月租金金额”，参照双方签订的《商铺承包经营协议》约定的第四年、五年的承包经营费（租金）计算方式，月租金为5304.91元（1060982元×6%÷12个月），即富荣公司承担的逾期交房违约金总额最高为5304.91元。综上所述，基于上述答辩意见，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。上诉人李剑飞向一审法院起诉请求：1.富荣公司向李剑飞支付逾期交房的违约金223553.52元（违约金以购房总价款620982元为基数，从2014年10月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算至涉案商铺经验收合格，并书面通知李剑飞交付商铺，办理涉案商铺产权证之日止，暂时计算5年）；2.确认变更双方签订的《商品房买卖合同》第六条，上述富荣公司应付的违约金223553.52元和涉案商铺租赁纠纷案（另案）租金、违约金在440000元银行按揭款中径行扣减，产生新的余款在富荣公司办理涉案商铺产权证并交到李剑飞手上前李剑飞一次向富荣公司支付；3.责令富荣公司履行办理产权证义务；4.由富荣公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2014年1月9日，李剑飞与富荣公司签订《商品房买卖合同》，约定富荣公司将位于清远市*******清远富荣农副产品批发xxxxxxxxx铺出售给李剑飞，总房价款为1060982元，支付方式是买受人于2014年1月9日前支付620982元，余款440000元通过办理银行按揭支付。诉讼中，富荣公司确认李剑飞已向富荣公司支付首期购房款620982元。双方确认至今尚未办理按揭贷款手续，双方确认余款440000元尚未支付。李剑飞撤回第二项诉讼请求，变更第三项诉讼请求为富荣公司向李剑飞支付逾期办证违约金137858元。另查明，（2019）粤1802民初6357号案中，本案李剑飞作为原告以富荣公司为被告，向富荣公司主张拖欠的承包经营费（租金）及违约金，立案案由为房屋租赁合同纠纷。一审法院认为：（2019）粤1802民初6357号案中，李剑飞诉富荣公司，要求富荣公司支付拖欠的承包经营费（租金）及违约金，立案案由为房屋租赁合同纠纷。结合本案中李剑飞的诉求，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。诉讼中，李剑飞撤回第二项诉讼请求，是其对自己诉讼权利的处分，符合有关法律的规定，一审法院予以准许。关于李剑飞要求富荣公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的请求，本案中，双方为房屋买卖合同关系，李剑飞向富荣公司购买富荣公司开发的商铺，李剑飞作为买受人向富荣公司请求交付涉案商铺及办理产权登记（办证）的前提是李剑飞已履行了全部购房款的支付义务。本案中，李剑飞确认尚有余款440000元尚未支付，故李剑飞未履行完毕购房款的支付义务，富荣公司作为出卖人有权拒绝履行涉案房屋的交付义务及办理过户登记手续。另一审法院注意到本案中涉案商铺的余款440000元约定是通过按揭贷款方式支付，即使李剑飞有依据证实是因富荣公司过错致使涉案贷款不能办理审批，富荣公司亦是就其过错承担相应责任，但不致免除李剑飞作为买受人的购房款支付义务。据此，李剑飞要求富荣公司承担逾期交房违约金及办证违约金的请求，依据不足，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年3月27日作出（2019）粤1802民初6358号民事判决：驳回李剑飞的诉讼请求。案件受理费4654元，由李剑飞负担。本院经审理查明，一审认定的基本事实属实，本院依法予以确认。另查明，双方订立的“补充协议”第5条关于按揭贷款的事宜有如下主要约定“如因买受人原因致使其按揭贷款申请未获批准，买受人应在30天内一次性付清房款，逾期付款的，出卖人可以解除合同，如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受方同意解除合同，解除合同的通知到达买方时生效”。再查明，二审庭审中，上诉人陈述是因为开发商的信用出现了问题，怕开发商“会跑路”就不冒险交余款给对方。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，本案二审的审理应当围绕上诉人上诉请求的范围进行审查。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：上诉人要求被上诉人支付逾期交房及逾期办证违约金的请求应否予支持。本案中，双方订立的《商品房买卖合同》对于上诉人的付款方式作了约定，即上诉人除了交首期款外，余款是通过办理银行按揭支付，双方订立的“补充协议”第5条关于按揭贷款的事宜有如下主要约定“如因买受人原因致使其按揭贷款申请未获批准，买受人应在30天内一次性付清房款，逾期付款的，出卖人可以解除合同，如按揭贷款的申请因国家政策改变而不能获批，余款付款时间双方另行协商，协商不成的，视为买受方同意解除合同，解除合同的通知到达买方时生效”。根据现有的证据均不能证明上诉人办不了银行按揭是因为其自身的原因还是因国家政策的改变，在上诉人办不了银行按揭的情况下，对于余款的支付方式，双方应另行协商，协商不成的，当事人可提出解除合同。然而，在本案双方均未向对方提出解除合同，而是选择继续履行合同。上诉人既然选择继续履行合同，其合同的主要义务是交纳剩余的购房款，在诉讼中，上诉人陈述是因为开发商的信用出现了问题，怕开发商“会跑路”就不冒险交余款给对方。然而在诉讼中上诉人并未提交充分的证据证明其“担心”事项的存在，退一步说，即使其存在此“担心”，其仍可以将购房款通过交公证机关提存的方式履行义务。因此，上诉人认为其不交纳剩余购房款的理由本院不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”的规定，在上诉人没有履行支付购房款的先行义务的情况下，被上诉人有权拒绝办理不动产权证。因此，上诉人要求被上诉人办理不动产权证以及逾期办证违约金的诉求本院不予支持。同理，在上诉人未履行完支付购房款义务的情况下，被上诉人有权拒绝履行涉案房屋的交付义务，故对上诉人要求对方支付逾期交房违约金的诉求本院不予支持。综上所述，上诉人李剑飞的上诉理据不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4654元，由上诉人李剑飞负担。本判决为终审判决。审判长  卢永坚审判员  肖惠文审判员  何 燕二〇二〇年十一月十三日书记员  陈俊杰附相关法律条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。