宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民事判决书（2020）宁0104民初10351号原告：宁夏中宁县三旺物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区中宁县宁安镇福康花园****综合用房。法定代表人：杨望，该公司经理。委托诉讼代理人：杨博，男，该公司员工。被告：陈建华，男，1962年12月28日出生，汉族，退休，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李健（陈建华妻子），无业，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司与被告陈建华物业服务合同纠纷一案，原告于2020年7月24日诉至本院，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，本案经诉前调解后，本院于2020年9月11日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司的委托诉讼代理人杨博、被告陈建华的委托诉讼代理人李健均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付拖欠的物业费4272元（费用计算期间自2016年1月15日计算至2017年12月31日，121.21平方米×1.5元/月/平方米×23.5个月）、电梯费960元（600元/年×2年）、公共水电费240元（120元/年×2年）、违约金985元（按月利率6‰计算30个月），共计6457元；⒉本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2015年12月29日，原告与银川市兴庆区国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》一份，约定原告承接银川市兴庆区国际花园小区的物业服务，约定住宅用户物业服务费每月每平方米1.5元，二次增压供水费用五层以上含每户每年200元，电梯运行费按年收取，二层每月30元，每上一层增加5元，九层至十一层按每月65元收取；院内照明、绿化用水等公摊水电费每户每年120元。原告自2016年1月16日至2017年12月31日期间管理该小区。2018年1月5日撤出该小区。被告系银川市兴庆区某室业主，房屋建筑面积为121.21平方米。被告尚欠物业服务费、电梯费、公共水电费及产生的违约金共计6457元未付，故原告诉至法院，请求判如所请。陈建华答辩称原告诉请无事实依据，原告在业主不知情的情况下进入小区；小区经常停水停电，脏乱差，出现打架斗殴、与业主发生冲突的情况，在业主认为服务不如以前0.5元/月/平方米的时候才知道物业更换为原告。原告在服务期间是无营业执照的，业主要求原告出示但原告未提供。购房时，购房合同载明开发商关于2007年至2017年期间不收取电梯费、物业费按0.5元/月/平方米收取的承诺，但原告对此均不予认可。大多数业主愿意按照1元/月/平方米收费；有相关证据证明当时成立的业委会是违法的。在2017年，业主要求更换物业，经多部门协调后才将原告驱逐出小区。原告所称的服务期限是不正确的，原告进驻的日期为2016年1月16日，离开日期为2017年12月24日，原告多诉请了二十余天的物业费；因小区电梯中张贴广告所产生的收益应属业主所有，但原告在收取广告费后却未将该部分收益用于小区；小区绿化用水费、公共电费应由原告负担，而非业主，且原告重复收取二次增压水费。本院经审理认定事实如下：2015年12月29日，原告与银川市国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》一份，约定由原告银川市国际花园提供物业服务；合同自2015年12月31日至2019年1月1日止；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅为1.5元/月/平方米；二次增压供水费用按五层以上含五层业主每户每年统一按照200元收费；电梯费二层每月30元，每上一层增加5元。九至十一层按每月65元收取。楼道照明、院内照明、绿化用水、公摊水电费每户每年120元；业主应于2016年1月1日起缴纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知原告。物业服务费用按年交纳，业主或物业使用人应在每年交费对应日前履行交纳义务。原告于2016年1月16日进驻，于2017年12月25日搬离国际花园小区。被告系银川市兴庆区某室业主，该房屋建筑面积为121.21平方米。另查明，在原告起诉的同类案件中，大部分业主提出拒交物业费的原因为原告服务不到位，且就此提交了相应的证据。庭审中，被告为证明自己的主张向法庭提交了一组照片，显示有在垃圾桶附近堆积的垃圾、以停供生活用水为由要求业主交纳物业费的通知、未及时维修的公共管理区域等；由银川市兴庆区国际花园小区业主委员会于2017年10月18日出具的《国际花园业主民意调查》载明，同意按1元每平方米交纳物业费的户数为197户，于2017年11月30日出具的民意统计表载明，同意更换物业266户，不同意换物业3户，弃权5户。被告对此不予认可，认为上述证据不能说明问题。本院认为，原告与银川市兴庆区国际花园小区业主委员会签订《物业服务承接合同》合法有效，对业主具有约束力，原、被告应当依照合同约定严格履行。原告为被告提供了物业服务，被告应当支付相应对价的物业费。被告辩称拒不交纳物业费是因为原告的物业服务存在有诸多问题。对此，根据被告提交的证据及涉案小区的其他同类案件，可以认定原告提供的物业服务在绿化、安保、保洁等方面存在有管理不到位等问题，故本院酌定被告按照75%的标准向原告交纳物业费。对于具体的交费金额，虽然原告在诉请中主张2016年1月15日至2017年12月31日期间的物业费，但其在事实与理由中又称自2016年1月16日开始提供物业服务，且原告搬离涉案小区的时间应为2017年12月25日，故被告应向原告支付2016年1月16日至2017年12月25日期间的物业服务费3183.01元（121.21平方米×1.5元/月/平方米×12个月÷365天×710天×75%）。此外，被告还应全额向原告交纳电梯费933.70元（40元/月×12个月÷365天×710天）及公共水电费233.42元（120元/年÷365天×710天）。对于原告主张违约金，因原告的物业服务的确存在问题，故对其主张违约金的诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告陈建华于本判决生效之日起三日内向原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司支物业费3183.01元、电梯费933.70元、公共水电费233.42元，共计4350.13元；二、驳回原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈建华负担17元，原告宁夏中宁县三旺物业服务有限公司负担8元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 高靖雯 二〇二〇年十月十五日书记员 陈 丹附：本案适用的相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。履行告知书依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单；3.对被执行人限制高消费、限制出入境。4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施。5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人在生效法律文书确定的期限内自觉履行义务。