湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0102民初4595号原告：周韫，女，汉族，1982年9月29日出生，住四川省成都市金牛区。委托诉讼代理人：周洪帆，湖北云开正泰律师事务所律师。被告：有创（武汉）商业管理有限公司，住所地湖北省武汉市汉阳区滨江大道**世茂锦绣长江**A1地块会所****。法定代表人：王埕埕，该公司总经理。委托诉讼代理人：吴鹏旗，湖北谦顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佳乐，湖北谦顺律师事务所实习律师。原告周韫与被告有创（武汉）商业管理有限公司（以下简称有创公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周韫的委托诉讼代理人周洪帆，被告有创公司的委托诉讼代理人吴鹏旗、刘佳乐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周韫向本院提出诉讼请求：1、依法判令有创公司解除与周韫之间签订的租赁合同行为违约；2、依法判令有创公司赔偿周韫的装修损失625483.47元；3、依法判令有创公司退还租赁保证金66714元；4、本案诉讼费由有创公司承担。事实和理由：2017年6月15日，周韫与有创公司签订《场地租赁管理合同》，双方约定有创公司将位于武汉市江岸区后湖街塔子湖东路越秀星汇君泊S栋2层6号、7号、20号房屋租赁给周韫经营培训使用，合同期限为5年。合同签订后，周韫全额投资了武汉市江岸区瑞堡领思文化教育培训学校有限公司，并花费百余万对租赁房屋进行了装修。2020年初由于疫情原因，武汉市的所有教育培训机构全部关闭，一直到2020年8月初才陆续能够分批开放。有创公司却告知周韫解除双方签订的租赁合同，并将大门另行上锁，导致周韫无法开门经营。周韫为维权，向贵院提起诉讼，望判如所请。审理中，周韫确认《场地租赁管理合同》于2020年7月13日解除。有创公司辩称，1、周韫违反合同约定，有创公司根据合同约定解除合同，系合法解除。周韫在疫情发生之前已经逾期支付房屋租金，在疫情发生以及武汉解封后，仍拒绝支付租金，严重违反合同约定。有创公司发函解除合同，符合合同约定和法律规定，系合法解除。2、有创公司系合法解除，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，有创公司无须赔偿周韫任何装修损失。有创公司已经另案提起诉讼要求周韫尽快腾退房屋、拆除装修、恢复原状，有创公司拒绝利用其装修残值。3、因周韫违约，有创公司依约解除合同，有权没收保证金，不予退还。4、有创公司在向周韫发函解除合同后，在物业公司陪同下，在案涉房屋后门加上两把锁，前面正常出入的两道门，有创公司并未上锁。屋内物品及装修、设施、设备，有创公司没有挪动、腾退，不影响周韫的正常使用。综上，恳请贵院驳回周韫的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月15日，有创公司（甲方）与周韫（乙方）签订《场地租赁管理合同》，约定甲方提供越秀星汇君泊S栋商业第二层编号为S-2-6/S-2-7/S-2-20号商铺（以下简称案涉房屋）给乙方使用。乙方使用该场地仅作独家经营“英语培训、K12、语数外全科、幼小衔接、托管”之用途。租赁期限5年，为2018年1月1日至2022年12月31日。租金按季度支付，以后每次付款需提前十天支付。乙方应于本合同签订时向甲方支付该场地3个月租金66714元为租赁保证金，甲方收到上述款项后应向乙方出具票据，合同结束后无息返还。十二条、合同终止和解除中约定，甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方有权书面通知另一方解除本合同，同时，违约方应按本合同约定承担违约责任。乙方逾期支付管理费或本合同规定的其它任何应付款项超过三十日的。补充条款中约定，店铺二次消防由甲方有创公司负责完成，包括二次消防设计、施工及验收合格。乙方需一次性支付33083元，此费用仅限于目前商铺内顶面改造部分。另查明，周韫于2017年6月18日支付租赁保证金66714.93元，最后一次于2020年1月9日支付2020年1月份的租金和物业管理费。2020年7月4日，有创公司向周韫发函催收2020年1月1日至3月31日的欠付租金及物业管理费，以及2020年4月1日至9月30日的租金和物业管理费。2020年7月13日，有创公司向周韫发送《解除租赁合同通知书》。2020年7月30日，有创公司向周韫发送《清退通知》。再查明，2019年7月3日，武汉市江岸区瑞堡领思文化教育培训学校有限公司注册成立，法定代表人周韫，公司住所地位于武汉市江岸区后湖街塔子湖东路**塔子湖J地块项目****/单元********。案件审理中，周韫将案涉房屋内的物品搬离，周韫主张其装修支出为：1、二次结构改造工程、增加楼梯工程，共计119300元；2、装修设计费15000元；3、装修费用共计551900元；4、给水雨水管道改造工程2000元；5、消防系统工程40000元；6、店铺二次消防33083元（合同补充条款）；7、瓷砖8100元；8、大厅吊灯2020元；9、空调安装材料费20434.6元；10、空调室外机接水盘改装费750元；11、监控系统和安防门禁系统施工费5336元，有线网络部分（六类网线、单口面板、双口面板、壁挂机柜、施工费用）4662元，WIFI网络安装费1540元，周韫主张10234元；12、装修垃圾清运费10343元；13、学校招牌安装费13800元；14、学校门头安装费11400元；15、校区前台（安装在墙上的学校名称）及吊顶立体字（安装在吊顶上的学校名称）共计3800元；16、校区环境甲醛治理费12000元；17、墙面装饰软木板及施工胶共计3360元；18、活动厅窗帘1950元；19、吸音板3300元；20、办理办学许可证的房屋鉴定费3000元；21、办理办学许可证的房屋安全鉴定费15000元；22、广告位费用7200元。周韫对上述主张提交了合同、支付记录、收据等。周韫要求有创公司按60%负担装修损失。又查明，2020年6月29日，武汉市新冠××疫情防控指挥部发布第24号通告，通告内容包括：校外合规教育培训机构经属地区疫情防控指挥部评估认定通过后，可以有序线下复课，时间不早于7月10日。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。周韫和有创公司对于《场地租赁管理合同》于2020年7月13日解除无争议，对于周韫主张的装修损失和租赁保证金，有创公司以周韫违约为由不予认可。关于有创公司认为周韫在疫情发生前已经逾期支付租金，构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款规定，当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。但是，如果即使债务人不迟延履行，仍不免发生损失的，债务人应当能够免责。本案中，即使周韫不迟延履行，因不可抗力的发生，仍应免除不可抗力存续期间周韫的责任，故周韫的迟延履行和有创公司的损失之间没有因果关系，周韫应当因不可抗力免责。关于有创公司认为周韫在疫情期间及封城解封后拒绝支付租金，构成违约。依据武汉市新冠××疫情防控指挥部发布的第24号通告内容，周韫因疫情防控措施无法使用案涉房屋用于经营情况属实。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。故有创公司主张周韫未按期支付租金，应承担违约责任，本院不予支持。《场地租赁管理合同》不因有创公司提出解除而终止，本案亦无法定解除的情形，周韫确认《场地租赁管理合同》于2020年7月13日解除，系双方自愿解除《场地租赁管理合同》。合同解除后，周韫要求有创公司退还租赁保证金66714元，本院予以支持。周韫和有创公司对已形成附合的装修物的处理未作出约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（四）项规定，因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。本院酌定周韫和有创公司对剩余租赁期内的装饰装修残值损失各负担一半。本案中，已形成附合的装修支出为757743元，《场地租赁合同》于2020年7月13日解除，故有创公司应向周韫支付装修损失186783.65元【757743元×（60个月－30.42个月）÷60个月）÷2】。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下：一、被告有创（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周韫支付装修损失186783.65元；二、被告有创（武汉）商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告周韫退还租赁保证金66714元；三、驳回原告周韫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10722元，减半收取计5361元，由原告周韫负担3447元，被告有创（武汉）商业管理有限公司负担1914元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审判员 易 鸣二〇二〇年十一月十九日书记员 胡舒铭