四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终15246号 上诉人（原审被告）：成都雄川实业集团有限公司，住所地：四川省成都市武侯区武兴二路********。 法定代表人：唐蕾，总经理。 委托诉讼代理人：马华伟，四川观今律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：胡春兰，女，1985年1月15日出生，汉族，住四川省达州市通川区。 委托诉讼代理人：卿显畅，四川两合律师事务所律师。 上诉人成都雄川实业集团有限公司（以下简称雄川公司）与被上诉人胡春兰商品房预售合同纠纷一案，不服四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1283号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月23日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，决定适用普通程序公开开庭进行了独任审理。雄川公司的委托诉讼代理人马华伟，胡春兰的委托诉讼代理人卿显畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 雄川公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判；2.本案一、二审诉讼费由胡春兰承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，且部分事实认定错误。其一，一审法院未对交房时间进行认定；其二，一审法院判决雄川公司承担违约金的依据为雄川公司于2018年11月30日出具的《赔付承诺书》，但其效力及证据三性未在判决事实部分予以确认；其三，一审法院认定购房款总金额存在错误，案涉《商品房预售合同》中约定房屋总价款570798元，雄川公司仅收取了570798元，而一审法院将胡春兰支付的199202元服务费归入购房总金额中，违背合同约定，与事实严重不符。二、一审法院违约金计算方式错误。即使根据《赔付承诺书》载明的赔偿方案，雄川公司应当承担的违约金的计算方式应为购房总金额570798元×回报率5%的年租金收益÷365天×逾期交房天数154天，最终得出雄川公司应承担的违约金为12041元。 胡春兰辩称，根据雄川公司出具的《赔付承诺书》《关于雄川金融中心客户述求解决方案》《补充协议》均可以看出与其诉求中的赔偿方案一致，一审判决认定的赔偿方案计算方式及事实依据正确，请求予以维持。 胡春兰向一审法院起诉请求：1、判令雄川公司赔偿胡春兰延期交房的违约金50000元；2、本案的诉讼费由雄川公司承担。 一审法院认定事实：胡春兰购买雄川公司开发建设的位于四川省成都市高新区房屋，合同约定的房屋总价款为570798元，胡春兰按约支付全部购房款。因逾期交房，胡春兰在本案诉讼中，主张雄川公司承诺赔付50000元的未支付。 一审法院认为，雄川公司于2018年11月30日向业主出具的《赔付承诺书》载明，雄川公司愿意按照购房总金额5%的回报率年租金收益向胡春兰赔偿损失。雄川公司应当遵守诚实信用原则，按照自己对业主的赔付承诺承担逾期交房的赔偿责任。胡春兰在购房过程中向雄川公司支付的费用，除了合同约定的房屋价款外，还包括服务费，这两部费用为胡春兰支付的购房总金额。故在计算雄川公司逾期交房违约金时，应以胡春兰实际支付的购房总金额为基数进行计算。雄川公司应支付的逾期交房违约金为（570798元+199202元）×5%=38500元。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，一审法院判决：雄川公司于判决生效之日起十日内向胡春兰支付逾期交房违约金38500元。如雄川公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为525元，由胡春兰负担125元，由雄川公司负担400元。 二审中，雄川公司向本院提交如下证据：一审法院作出的（2020）川0193民初5022、5662号民事判决。拟证明雄川公司相同案件已由一审法院生效判决予以认可交房时间及延误天数。 胡春兰质证认为，对民事判决的真实性、合法性予以认可，关联性有异议。该证据无法达到雄川公司的证明目的。 胡春兰提交如下2019年4月30日雄川公司向案外业主发送的内容为雄川金融中心交房通知函的电子邮单，拟证明案涉房屋交付时间为2019年5月6日。 雄川公司质证认为，认可该证据的真实性、合法性、关联性。但不能证明本案案涉房屋的交房时间。 本院审查认为，对民事判决书及交房通知的真实性、合法性、关联性予以确认，依法予以采信。 本院二审对一审法院审理查明事实依法予以确认。 二审另查明：胡春兰支付房款后，雄川公司于2018年9月26日开具了570798元的房款收据给胡春兰，深圳鑫盛源资产管理有限公司（以下简称鑫盛源公司）于同日开具199202元的服务费收据给胡春兰。 2018年11月30日，雄川公司向雄川金融中心写字楼及公寓全体业主出具《赔付承诺书》，承诺按照购房总金额×回报率5%的年租金收益，以公共项目装修完毕日期为止，按自然日计算给予胡春兰租金补偿（本次补偿方案仅适用于全款及按揭审核通过的各位业主）。 2019年3月12日，雄川公司在向成都高新区规划国土建设局出具的《关于雄川金融中心客户述求解决方案》上明确的赔付标准为：“3栋14-16层业主赔付时间是从2018年7月1日起开始计算，其余业主赔付时间从2018年10月1日起计算，赔付截止日期至公共区域装修完成（预计2019年4月底）”。 2019年4月29日，雄川公司在向雄川金融中心业主出具的《雄川金融中心项目通知函》中载明：“雄川金融中心”项目公共区域及大堂现已完工，请各位业主带上相关资料莅临“雄川金融中心”项目现场完善交房与延期赔偿等事宜。莅临时间为：写字楼2019年5月2日-2019年5月9日（上午9:00-下午17:30），公寓2019年5月6日-2019年5月13日（上午9:00-下午17:30）。 本院认为，本案二审的主要争议焦点为：逾期交房违约金的计算方式是否正确。现将争议焦点问题阐述如下： 本院认为，逾期交房违约金的计算方式包含三个问题，一是起止时间的问题，二是计算标准的问题，三是计算基数的问题。本案二审中，双方当事人一致确认对于按照《关于雄川金融中心客户述求解决方案》《赔付承诺书》载明的计算方式计算逾期交房违约金无异议，对于起算时间为2018年10月1日以及计算标准为“回报率5%的年租金收益”亦无异议，双方争议的关键在于计算基数“购房总金额”中是否包含服务费及违约金计算的截止时间问题。对此，本院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》中约定的房屋总价款为570798元，雄川公司向胡春兰开具的收据载明“房款金额570798元”，即合同约定的房款总金额；而胡春兰举示的199202元收据载明“收款单位”系深圳鑫盛源资产管理有限公司，收据明确载明为“服务费”，因此，胡春兰所提供的证据不足以证明该笔“服务费”系购房款的组成部分，一审判决认定部分事实有误，本院对此予以纠正。关于违约金计算的截止时间，本院结合雄川公司出具的《赔付承诺书》及发送的《雄川金融中心项目通知函》，认定违约金起算时间为2018年10月1日、截止时间为2019年5月6日共计217天。故本案逾期交房违约金应当以《商品房买卖合同（预售）》及收据中确定的房屋总价款为计算基数。雄川公司应当支付胡春兰的逾期交房违约金为570798×5%÷365×217=16967.6元。 综上所述，雄川公司的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销四川自由贸易试验区人民法院（2020）川0193民初1283号民事判决； 二、成都雄川实业集团有限公司于本判决生效之日起十日内向胡春兰支付逾期交房违约金16967.6元； 三、驳回胡春兰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费525元，由成都雄川实业集团有限公司负担179元，由胡春兰负担346元；二审案件受理费763元，由成都雄川实业集团有限公司负担254元，由胡春兰负担509元。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员 冯 璐 二〇二〇年十一月十一日 书记员 何佳林