广西壮族自治区南宁市江南区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂0105民初9616号 原告：广西华永丰科技有限公司，住所地南宁市吴圩镇明阳大道**，统一社会信用代码914501006953906578。 法定代表人：邹纯华，董事长。 委托诉讼代理人：廖仲春、方宝莹，广西万凯律师事务所律师、实习律师。 被告：南宁市九微电子科技有限公司，，住所地南宁市吴圩镇明阳大道****厂房统一社会信用代码91450100MA5P3R4B40。 法定代表人：吴军浩。 原告广西华永丰科技有限公司（以下简称“华永丰公司”）与被告南宁市九微电子科技有限公司（以下简称“九微电子公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月28日公开开庭进行了审理。原告华永丰公司委托诉讼代理人廖仲春、方宝莹，被告九微电子公司法定代表人吴军浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付租金（暂计至2020年11月8日的租金为2861568.18元，之后的租金计算至本案判决生效之日止）；2.被告 支付原告水电费27735.52元、物业费227967.3元；3.被告支付原告租金、物业费、水电费违约金（暂计至2020年11月8日的违约金为427066.13元，之后以尚欠租金为基数，按每日万分之五计算至实际付清之日止）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年11月9日，原被告签订《厂房租赁协议》，约定由被告向原告租赁其名下位于南宁市明阳大道50号华永丰科技园3A（4）号厂房。合同同时约定租金的支付方式，代收代缴水电费、物业费等内容。合同签订后，被告支付押金317952.02元，剩余款项未能按约支付。2020年7月28日，被告支付24000元用于冲抵租赁仓库的租金、水电费、物业费，剩余13234.42元用于抵扣本案违约金。现被告未能支付尚欠费用，原告遂提起上述诉讼。 庭审中，原告确认撤回第二项水电费27735.52元的诉讼请求；2020年8月8日至11月8日期间物业费变更为56109.18元；违约金以租金、物业费、水电费总额为基数，自2020年2月8日至实际付清之日止，按每日万分之五计算。 被告九微电子公司答辩称，对租金没有异议；物业费的缴纳被告没有收到任何通知，不认可；因为疫情原因导致被告无法支付费用，违约金不应由被告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据和事实，本院结合当事人陈述及经审查确认的证据，认定事实如下： 2019年11月9日，原被告签订《厂房租赁协议》（编号：201911002），载明被告承租原告华永丰科技园3A（4）号厂房，租赁建筑面积（含公摊）18703.06平米，租赁期限自2019年11月9日至2024年11月8日共计60个月（其中装修免租期为3个月），从2020年2月8日开始计算租金。合同第三条约定，前三年没有租金317952.02元，自合同签订之日起第四年起，每一年租金递增3%即第四年每月租金为327490.58元，第五年没有租金为337315.3元。 租金按季度结算，应在下一个租期到来之前30日内缴纳下一段租金；物业费每月每平米1元，每月为18619.88元，被告应在缴纳租金的同时将物业费一并存入原告账户，由原告开具收据、发票；被告应在签订协议后5个工作日内向原告支付租赁押金317952.02元及第一阶段租金，在协议解除或终止后5个工作日内无违约情形下无息退还押金；由被告向供电部门申请安装独立电表，根据实际用电量向供电局缴纳费用。用水量以分表的实际使用度数再加上损耗费缴纳，水费统一交给原告，再由原告向自来水公司缴纳；合同第八条约定，被告逾期支付各项费用的，需自逾期之日起按所欠金额每日万分之五支付违约金。2019年12月1日，原被告签订《华永丰科技园租赁协议》（编号：201911004），约定由被告承租原告南宁市江南区吴圩镇明阳大道50号1号仓库210、212、216号房用于员工住宿，租期自2019年11月21日至2020年11月20日，月租金为2700元，物业费为每月150元。租金、物业费、水电费的缴纳方式与《厂房租赁协议》费用缴纳一致。2020年9月14日，被告向原告支付2020年1月1日至7月31日期间的物业费162935.34元以及水电费30779.66元。2020年7月15日，原告向被告发送《房租催缴函》，载明自2020年2月8日至11月7日，被告共计产生厂房租金2861568.18元、水电费27735.52元、物业费134452元以及宿舍租金17052.58元、水电费2359.32元、物业费748.33元，被告法定代表人吴军浩于当日签收。 另查明，涉案厂房为原告单独所有（桂（2018）南宁市不动产权第0235987号）。2019年10月11日，深圳市金凯博科技集团有限公司与南宁经济技术开发区管理委员会签订《项目投资协议》，载明金凯博公司在经开区投资建设手机、平板电脑及电子消费产品生产项目，项目地址违约华永丰科技园4号标准厂房。协议第二条第（三）项约定经开区管委会按市场价格给予金凯博公司项目所租用厂 房租金前三年全免、后两年减半收取的补贴支持。协议第五条第（二）项约定金凯博公司需成立的公司为九微电子公司。 上述事实，有原被告的陈述、答辩，所提交的证据以及庭审笔录予以佐证。 本院认为，原被告于2019年11月9日签订的《厂房租赁协议》（编号：201911002）系双方的真实意思表示，内容并未违反国家法律法规的强制性规定，合法有效。各方应严格按照合同约定履行各自义务。本案中，自2020年2月8日开始计算租金，每三个月缴纳租金，且应在下一个租期到来之前30日内缴纳下一段租金，则截止庭审辩论终结之日即2020年9月28日，被告需支付到期应付租金为2020年2月8日至11月7日期间9个月的租金共计2861568.18元。至于2020年11月7日至判决生效之日止的租金，尚未达到合同所约定的缴纳期限，待实际发生后，由原告另案主张。而被告已支付的押金317952.02元，根据合同约定在协议解除或终止后5个工作日内无违约情形下无息退还，在双方没有明确表示解除或终止且实际继续履行的情况下，暂不予抵扣。由于物业费缴纳的时间与租金一致，且被告已实际支付完毕2020年1月1日至7月31日期间的物业费，则剩余9、10月、11月份的物业费共计18619.88×3＝55859.64元，应由被告向原告支付。至于租金、物业费、水电费的违约金问题，根据原告提交的2020年4月15日《催缴函》、5月14日《通知》以及7月15日的《催缴函》，均未要求被告支付违约金。另结合新冠疫情期间被告确系无法实际使用厂房的不可抗力事实，且原被告间亦知晓被告需要向经开区管委会申请财政补贴的事实，若仍需要被告支付该期间的违约金，显失公平。故，在被告能够实际使用厂房后，原告明确向被告主张欠款及违约金时，被告应当按约支付所欠款项，若仍不支付，应当按约承担违约责任。现原告未能提交明确告知被告承担违约金的事实，则应以被告收到应诉材料之日即2020年9月7日视为告知。被告收到材料后合理期限内应按约履行义务 ，现本院酌情认定合理期限为一个月，则从2020年10月8日起开始计算违约金，因该期间起水电费已实际支付完毕，不存在违约金，则租金及物业费（2861568.18元＋55859.64元＝2917427.82元）违约金为：以2917427.82元为基数，自2020年10月8日起至实际付清之日止，按每日万分之五计付。至于被告抗辩称，上述费用应通过向经开区管委会申报财政补贴处理，而不应由被告承担。本院认为，原被告之间、被告与经开区管委会之间系两个不同且独立的法律关系，被告与经开区管委会之间的法律关系不影响本案的处理。故，被告的抗辩本院不予采信。 综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告南宁市九微电子科技有限公司向原告广西华永丰科技有限公司支付截止2020年11月7日所欠租金2861568.18元、物业费55859.64元，共计2917427.82元； 二、被告南宁市九微电子科技有限公司向原告广西华永丰科技有限公司支付第一项所欠租金、物业费违约金（违约金计算：以2917427.82元为基数，自2020年10月8日起至实际付清之日止，按每日万分之五计付）； 三、驳回原告广西华永丰科技有限公司的其他诉讼请求。 上述债务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 案件受理费17577元（因适用简易程序减半收取），由被告南宁市九微电子科技有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期届满之日起七日内预交上诉案件受理费（开户名称：南宁市中级人民法院，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪支行，账号：20×××28。网银转账先选古城支行，再在备注栏注明竹溪支行）。逾期未预交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 审 判 员 蒙永富 二〇二〇年十一月二十日 法官助理 黄雪妍 书 记 员 陆英骞