河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民终14688号上诉人（原审被告）：河南融创置业有限公司，住所河南省郑州市市辖区郑东新区博学路******。法定代表人：陆伊敏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：焦伟伟，河南文丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李冰，河南文丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘畅，男，1988年10月2日出生，满族，住河南省，住河南省郑州市金水区v>委托诉讼代理人：王彦召，河南路德律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙晓楠，河南路德律师事务所律师。上诉人河南融创置业有限公司（以下简称融创公司）因与被上诉人刘畅房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州高新技术产业开发区人民法院（2020）豫0191民初11132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法进行了审理。本案现已审理终结。融创公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，发回重审或改判驳回刘畅的诉讼请求；2.刘畅承担本案一审、二审诉讼费。事实与理由：一审判决认定事实和适用法律错误，判决结果缺乏事实和法律依据，依法应予纠正。一、一审判决认定刘畅提交的宣传资料为要约严重错误，所做判决缺乏事实和法律依据，二审法院依法应予纠正。刘畅提交的宣传资料不构成要约，不应将宣传资料认定为合同内容。该宣传资料上注明的“以上各项内容仅供参考，不作为合同要约，最终以《商品房买卖合同》为准”已明确告知该宣传资料不是开发商向购房者的要约，房屋买卖双方的权利义务以最终签订的房屋买卖合同为准，刘畅对该宣传资料的内容是明知和认可的，且在签订房屋买卖合同时融创公司也与刘畅就房屋信息进行了充分沟通和最终确认，刘畅认可了包括房屋价格、规划、性质、交付等各项内容后与融创公司签订了房屋买卖合同，该房屋买卖合同对双方权利义务内容作出了明确约定，双方权利义务范围仅为合同中明确约定的内容，宣传资料不属于合同内容，刘畅关于LOFT的内容对融创公司不具有约束力，刘畅无权要求融创公司交付LOFT房屋。案涉房屋的性质为办公，融创公司在销售时严格依法遵守相关规定，从未将办公用房作为LOFT住宅销售。房屋买卖合同第三条和合同信息备案摘要均注明房屋规划用途为办公，房屋买卖合同第一条注明房屋土地期限为40年，土地规划用途为商务，刘畅对上述内容也签字确认，上述规划内容是经相关部门批准，开发企业并无自主决定权，刘畅对此是明知的。且在签订房屋买卖合同之前刘畅也查看了项目的五证等资料，已充分了解案涉房屋性质、位置、面积等信息，完全知晓和认可房屋的用途为办公不能作为住宅使用，此外融创公司在销售宣传和签订合同的全过程中也从未向刘畅承诺交付标准为LOFT或将案涉房屋改造成LOFT。刘畅作为需要承担巨额房款的理性消费者，对签订案涉房屋买卖合同持有充分谨慎的态度，其对房屋的状况和合同内容是有充分的认知和认可的，案涉房屋买卖合同内容是刘畅的真实意思表示，案涉房屋应以双方签订的房屋买卖合同为准。一审法院错误的将宣传资料认定为合同内容，并据此认定融创公司根本违约，判决解除合同，该认定完全违背案件客观事实和合同双方的真实意思表示，判决内容没有事实和法律依据，二审法院依法应予纠正。二、案涉房屋符合法律规定和合同约定，刘畅无权要求解除合同，案涉房屋符合法律及合同约定，房屋依法取得了建筑设计、建设工程规划许可等全部合法手续，融创公司严格按照各项合法手续进行施工，且最终房屋通过合格验收。案涉房屋完全符合法律规定和双方约定的标准。此外，案涉房屋及全部附属设施均是按照建设施工图施工并经相关部门验收合格，符合相关国家标准及行业标准。案涉房屋完全具备办公功能，满足刘畅办公之用，刘畅无权解除合同。综上，案涉房屋符合法律规定和双方约定，刘畅无权解除合同。一审判决认定事实和适用法律错误，请求二审法院查明事实，依法改判或发回重审。刘畅辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回融创公司的上诉请求。一、融创公司所做的宣传资料为要约，一审法院判决无误。融创公司在出售房屋时向刘畅出示的宣传册中明确显示了其出售的房屋为LOFT，并且其在出售房屋前后均称其出售的房屋为LOFT，可以用作双层办公，并且还称如果不尽快全款付清购房款，再过一段时间郑州市区将把层高4.5米的房屋按照双倍面积计算，到时候房价一定会有变动，目前以高于一般房屋的单价却能得到双倍面积很划算，因此，刘畅听信其宣传全款购买了房屋。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，本案中融创公司就出卖房屋所作的宣传对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。即使其在部分宣传中以极小的字体表示“以上各项内容仅供参考，不作为合同要约”也无法排除司法解释的明确规定，其注明的内容不合法。并且，其还有大量宣传内容表示了其出卖的房屋为LOFT。因此，其宣传的可以作为LOFT应当视为合同内容。二、融创公司交付的房屋无法作为LOFT使用，不能实现刘畅购买该房屋使用的基本合同目的，一审法院判决解除《商品房买卖合同》适用法律正确。融创公司称房屋验收合格，符合国家标准及行业标准，刘畅无权解除合同。但融创公司的宣传应作为合同内容，其宣传所称的作为LOFT使用的合同目的无法实现，并且一审中刘畅也提交了证据证明该楼层除了刘畅的房屋外均可作为LOFT使用，唯独刘畅的房屋内有超高的室内平台及房梁，以及大量裸漏的管道导致刘畅无法将其作为LOFT办公使用，因此，一审法院以不能实现订立合同的目的判决解除《商品房买卖合同》适用法律正确。综上，本案一审认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判，驳回融创公司上诉请求。刘畅向一审法院起诉请求：1.解除刘畅与融创公司于2017年3月11日签订的合同编号为D17003205040号的《商品房买卖合同》（融创文化大厦8层036号）；2.融创公司返还刘畅支付的房款317754元、办证费550元、维修基金1528元、代办费1647元，共计321479元；3.融创公司赔偿刘畅损失30000元；4.诉讼费由融创公司承担。一审法院认定事实：2017年3月11日，刘畅与融创公司签订了《商品房买卖合同》，约定刘畅购买融创公司位于郑东新区祭成路北、博学路东融创文化大厦【幢】【座】8【层】036号房。该商品房的用途为办公，属钢混结构，层高4.8米，建筑层地上15层，地下**。该商品房单价为每平方米13515.7元，总金额叁拾壹万元柒千柒佰伍拾肆元整。局外LOFT平层图8F标记有036号房屋。刘畅于2017年3月11日支付融创公司购房款317754元，同日支付融创公司办证费550元、维修基金1528元、代办费1647元。涉案房屋屋内有0.8米平台，裸漏管道及较大房梁。一审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，刘畅、融创公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，由各方签字、盖章予以确认，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对各方均具有法律约束力。另《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售广告和宣传资料为邀约邀请，但出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。本案中宣传资料载明LOFT，视为要约，融创公司交付的房屋存在管道房及平台，刘畅不能建造LOFT，不能实现其订立合同目的，融创公司构成违约，故刘畅主张解除《商品房买卖合同》，返还支付的购房款317754元，该院予以支持。关于刘畅请求融创公司返还刘畅支付的办证费550元、维修基金1528元及代办费1647元，合计3725元，均是刘畅为履行合同支出的合理费用，现因融创公司的违约行为导致《商品房买卖合同》被解除，刘畅的上述损失，应由融创公司予以赔偿。刘畅主张融创公司赔偿损失30000元，但并未提交相关证据，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十四条、第一百零七条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条判决：一、解除原告刘畅与被告河南融创置业有限公司于2017年3月11日签订的合同编号为D17003205040的《商品房买卖合同》，双方协助办理该《商品房买卖合同》的备案登记注销手续、预告登记注销手续。二、被告河南融创置业有限公司于本判决生效后10日内支付原告刘畅购房款317754元、办证费550元、维修基金1528元、代办费1647元，共计321479元。三、驳回原告刘畅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6572元，减半收取3286元，由原告刘畅负担280元，被告河南融创置业有限公司负担3006元。二审中，融创公司提交商品房预售许可证一份。融创公司拟以该份证据证明：案涉房屋规划为商用，刘畅购买涉案房产时明知房屋为商业办公用房，融创公司也向刘畅说明房屋性质为商用办公非LOFT住宅，也没有承诺刘畅房屋为LOFT住宅。结合一审中融创公司提交的项目规划许可证、房屋买卖合同等证据也可认定刘畅明知案涉房屋为商用房屋，而非LOFT住宅。针对融创公司提交的证据，刘畅经质证认为，对商品房预售许可证的真实性、合法性没有异议，但对与本案的关联性有异议。预售许可证是针对整栋建筑而发的许可证，而对八楼案涉房屋没有关联，并不显示八楼的设备间还能对外出售。该证据不能证明融创公司的证明目的。刘畅共提交二份证据。第一份证据为“郑东龙子湖局外”的公众号截图及公众号账号主体信息一份。刘畅拟以该份证据证明：该公众号系融创公司认证注册的公众号。第二份证据为郑东龙子湖局外公众号发布的公众号“局外，郑东龙子湖心·垂直生态商业体”、“局外LOFT+郑东龙子湖里的空中街区”、“局外LOFT4.8米层高限量版艺术空间”文章三篇的截图7张。刘畅拟以该份证据证明：融创公司在其公众号中多次宣传其所建项目为LOFT，且其宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约，其上诉状中所述与事实不符。其中“局外，郑东龙子湖心·垂直生态商业体”文章中称“局外LOFT+，限量版艺术LOFT，7-11层……让LOFT既可以商务办公，也可以商业运营，成就LOFT最大化价值”，“局外LOFT+郑东龙子湖里的空中街区”在标题中和文章内容中称“上下分层，超高使用率，打造空间开敞的双层结构”，“4.8米层高，今后再难一遇，根据最新规定，郑州市区内办公建筑层高大于4.5米时，建筑面积将加倍计算。4.8米层高LOFT，分秒递减中”，“局外LOFT4.8米层高限量版艺术空间”文章标题和文章内容中再次称其项目系LOFT。因此，融创公司在销售房屋前后均称其出卖的房屋为LOFT，并可以改造为双层，并称以目前的房价，今后将加倍计算面积，今后再难一遇。因此，其宣传内容对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应视为要约。针对刘畅提交的证据，融创公司经质证认为，对证据一“郑东龙子湖局外”的公众号截图及公众号账号主体信息没有异议。对证据二郑东龙子湖局外公众号发布的公众号“局外，郑东龙子湖心·垂直生态商业体”、“局外LOFT+郑东龙子湖里的空中街区”、“局外LOFT4.8米层高限量版艺术空间”文章三篇的截图7张真实性无异议，但对其证明目的有异议。该公众号的文章形成时间是在2018年，是在融创公司与刘畅签约之后，不能证明融创公司与刘畅签约时相关宣传内容。另外，融创公司的宣传资料明确注明了双方的权利义务以书面签订的商品房买卖合同为准。宣传资料内容不作为要约，对融创公司没有约束力。此外，该组宣传资料该组证据部分内容也显示项目为商用加办公，与商品房买卖合同约定内容和项目的规划许可手续和房屋的现实状况相符。恰好证明双方明确约定房屋为商用办公，而非LOFT住宅。同时也证明了刘畅对房屋的商用办公性质是明知的和认可的。刘畅诉讼主张交付标准为LOFT的房屋与商品房买卖合同相违背。该组证据恰恰证明了融创公司系按照一层的价格进行销售。融创公司在宣传中无论是否使用了LOFT，对房屋的价格均没有影响。针对当事人提交的证据，本院经审查认为，由于刘畅对于融创公司提交证据的真实性无异议，本院对融创公司提交证据的真实性予以认定。由于融创公司对于刘畅提交证据的真实性无异议，本院对刘畅提交证据的真实性予以认定。本院经审理查明，商品房买卖合同载明案涉房屋建筑面积为23.51平方米，其中套内建筑面积为16.45平方米。涉案房屋内高出地面的平台面积约为3?4平方米，案涉房屋内开设有一扇门，用于通往案涉楼房的管道井。本院查明的其他案件事实与一审查明相同。本院认为，根据案涉《商品房买卖合同》条款约定，案涉房屋的层高应为4.8米，但案涉房屋中存在有3?4平方米高出地面近80厘米的平台，该面积已经超过了案涉房屋建筑面积的10%，另外，案涉房屋还存在突出的房梁以及大量的管道，且在案涉房屋内还设置有一扇通往案涉楼房管道井的门，以上严重影响了案涉房屋一般的正常使用，更无法按照LOFT方式使用案涉房屋。而对于以上情况，融创公司没有提供证据证明融创公司在双方签订案涉《商品房买卖合同》之前告知过刘畅。据上，一审法院认定案涉房屋的现状不能实现刘畅订立合同目的，融创公司构成违约，从而支持刘畅解除《商品房买卖合同》的主张并无不当。综上，融创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6572元，由河南融创置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄智勇二〇二〇年十一月九日书记员  王云霞