广西壮族自治区梧州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）桂04民终365号 上诉人（原审原告）：梧州市苍海建设开发有限公司，住所地广西梧州市龙圩区龙圩镇苍海旅游集散中心**,统一社会信用代码914504006953707871。 法定代表人：曾令春，董事长。 委托诉讼代理人：彭新权，广西益远律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司，住所地广西梧州市长洲区新兴二路****楼地层**铺，统一社会信用代码91450400552285470C。 法定代表人：高健，董事长。 被上诉人（原审第三人）：中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行，住所地广，住所地广西梧州市万秀区新兴一路**信用代码91450403899126890C。 负责人：徐维，行长。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 被上诉人（原审第三人）：中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司，住所地广西，住所地广西南宁市青秀区民族大道**用代码914500007188916828。 负责人：陈绍霖，总经理。 委托诉讼代理人：唐保定，广西通途律师事务所律师。 上诉人梧州市苍海建设开发有限公司（以下简称苍海公司）因与被上诉人广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司（以下简称皇朝公司）、中国工商银行股份有限公司梧州市河西支行（以下简称工商银行河西支行）、中国华融资产管理股份有限公司广西壮族自治区分公司（以下简称华融广西分公司）商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区梧州市长洲区人民法院（2018）桂0405民初452号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。被上诉人皇朝公司经本院传票传唤，无正当理由不参加诉讼活动，本院依法对其缺席裁判。本案现已审理终结。 上诉人苍海公司上诉请求：1.撤销原审判决主文第三项；2.依法改判上诉人苍海公司对本案争议商品房享有所有权，并判令被上诉人皇朝公司立即向上诉人苍海公司交付本案争议商品房并办理不动产预告登记手续；3.依法改判被上诉人工商银行河西支行、华融公司解除对本案争议商品房的抵押和查封。事实和理由：原审判决忽视被上诉人工行河西支行同意转让抵押物，应视为放弃抵押权的事实，及上诉人在合同签订、履行过程中无任何过错，是善意取得的购房人的事实。原审判决一方面认定合同有效，另一方面却判决上诉人无法取得本案商品房物权，该判决自相矛盾。原审判决与最高人民法院（2016）最高法民申887号《民事裁定书》裁判同类案件认定事实和适用法律相悖，认定事实和适用法律明显错误。请二审法院改判支持上诉人的上诉请求，以维护社会公共交易安全和上诉人的合法权益，维护上诉人国有资产不受损失。 被上诉人皇朝公司未作答辩，亦未出庭参加诉讼活动，依法视为其放弃答辩、举证和质证的权利。 被上诉人工商银行河西支行、被上诉人华融广西分公司辩称，苍海公司的上诉的理由不成立。首先，工商银行河西支行同意皇朝公司销售抵押房产是附条件的，《梧州市抵押房屋销售备案申请表》明确规定了抵押人皇朝公司销售房屋后必须向工商银行河西支行清偿其所担保的债权，工商银行河西支行才能够注销抵押登记，涉案房屋才能成功交易。涉案《梧州市商品房买卖合同》明确约定出卖人皇朝公司作为抵押人应清偿涉案房屋所担保的债权，因皇朝公司责任导致不能办理合同登记备案、预告登记和产权登记手续的，则买受人苍海公司退房、出卖人皇朝公司退款。苍海公司以工商银行河西支行同意将涉案房屋转为销售状态就推导出工商银行河西支行放弃抵押权错误，原审判决正确，请求法院维持原审判决。 上诉人苍海公司向原审法院起诉请求：1.确认原告苍海公司与被告皇朝公司签订的合同编号为WZ2014033325《商品房买卖合同》合法有效；2.判令被告立即向原告交付位于梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房；3.判令被告向原告支付逾期交房违约金28235.25元（违约金从2015年4月1日起按已付房款272541元为基数，按日万分之一暂计至2018年1月31日（272541元×1036日×0.0001/日），之后违约金继续按已付房款的日万分之一计付至被告交房日止）；4.判令被告立即为原告办理梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房的不动产预告登记手续；5.本案诉讼费用由被告承担。原审诉讼过程中，原告苍海公司增加一项诉讼请求为：要求第三人工商银行河西支行解除对案涉办公用房的抵押。 原审法院认定事实：2014年1月17日，原告苍海公司作为买受人与出卖人被告皇朝公司签订《梧州市商品房买卖合同》，主要约定：一、买受人购买的商品房为预售商品房，地址为梧州市白后，地址为梧州市白后路**皇朝福邸第******办公用房32平方米，单价为每平方米6440元，总金额272541元。二、1.付款方式及期限：签订合同前被告已将该商品房抵押给第三人作为借款抵押担保，抵押登记证编号：梧房建长洲区字第××号，现被告已经第三人同意，将抵押房地产转为可售状态，与原告签订合同，在签订之日起“”日内，被告作为抵押人应清偿该商品房所担保的债权，及时办理抵押注销登记。如因被告的责任，导致合同第十五条约定手续不能办理的，双方同意按合同第十五条第4项的约定处理。2.原告在2014年1月20日前交房款156541元，余款116000元在2014年3月1日前交清。三、被告应当在2015年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起60日内告知原告的；2.在整体项目施工中，因国家相关法律、法规、政策改变、政府限制性行为或因重大技术原因而导致工期延误由施工单位、监理部门出具证明，按实际发生天数顺延；3.因供水、供电、供气部门原因或城市规划变更等客观原因造成施工拖延的；4.因项目联合验收排期而造成延期的；5.因施工单位在施工过程中遇自然天气影响施工的，交楼时间顺延；6.因原告没有按合同约定期限内付清房款的，交楼时间顺延。四、被告逾期交房的违约责任：（一）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行；（二）逾期超过180日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，被告应当自原告要求解除合同之日起三十天内退还全部已付房款。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告向原告累计已付房款的万分之一支付违约金。五、商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。六、被告保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷。因被告原因，造成该商品房不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由被告承担全部责任。七、合同第十五条约定：1.本合同签订后无日内，被告应按规定向产权登记机构申请办理合同备案手续。2.被告与原告协商一致，本合同登记备案后30日内，双方共同向产权登记机构申请办理预告登记，被告未按规定协助办理预告登记的，原告有权单方申请办理预告登记。3.被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料提交报产权登记机关备案。4.如因被告的责任，导致本条约定的上述手续不能在约定期限内办理的，原告退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还；因原告原因造成商品房不能在规定期限内取得商品房初始登记证明书的，由原告承担全部责任。合同签订后，原告苍海公司向被告皇朝公司履行了足额付款义务，付清案涉购房款272541元，被告亦办理了合同备案手续并于2017年10月31日为原告开具购房发票，但其未能在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未为原告办理不动产预告登记手续。庭审过程中，原告认为其是案涉办公用房的善意购买人，在签订及履行合同过程中不存在过错，因同意出售抵押物引发的风险应由被告与第三人工商银行河西支行共同承担；工商银行河西支行则认为其对案涉办公用房享有优先受偿权，其解除案涉房屋的抵押登记需以被告清偿债务为前提。经查，第三人的上级管理机关中国工商银行股份有限公司广西壮族自治区分行于2018年6月15日将案涉债权转让给了第三人华融广西分公司。另查明，2013年3月20日，被告皇朝公司作为抵押人与第三人工商银行河西支行作为抵押权人就梧州市白后路6号皇朝福邸1-4号楼（抵押物）共同向梧州市房地产交易中心申请办理了抵押房地产销售备案手续，双方同意在办理备案后抵押房地产转为可售状态，买卖双方只能进行合同网签，如要办理合同备案及其他登记业务，须先行办理抵押登记注销手续。此外，案涉的梧州市白后路6号皇朝福邸第1幢一层6号办公用房现仍处于抵押登记状态且被梧州市中级人民法院予以查封。再查明，在工商银行河西支行诉皇朝公司、高健、陈朝新以及第三人梧州市玛瑞贸易有限公司金融借款合同纠纷一案，梧州市中级人民法院（2017）桂04民初25号民事判决认定工商银行河西支行对案涉办公用房享有优先受偿权，该案第三人梧州市玛瑞贸易有限公司以“工商银行河西支行同意转为销售状态就是对抵押权的放弃，丧失优先受偿权等”为由上诉至广西壮族自治区高级人民法院，该院认为“工商银行河西支行按照合同约定提供了借款，皇朝公司为担保债务的履行，提供了包括‘皇朝福邸’第1、2、3、4幢地下室负一层8-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库在内的抵押财产进行担保，且已办理了抵押登记，至今仍未注销抵押登记，工商银行河西支行有权就该财产优先受偿。因此，原审法院判决工商银行河西支行对皇朝公司提供的包括‘皇朝福邸’第1、2、3、4幢地下室负一层8-17号商铺、19-25号商铺、36-39号商铺、1号车库在内的抵押财产享有优先受偿权并无不当”，并于2019年10月8日作出（2017）桂民终字424号民事判决，驳回梧州市玛瑞贸易有限公司上诉，维持原判。 原审法院认为，第一，关于原告苍海公司与被告皇朝公司签订的《梧州市商品房买卖合同》是否合法有效的问题。本案中，该合同系原、被告双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”之规定，双方订立合同后，原告履行了全部付款义务，故原告要求确认双方签订的《梧州市商品房买卖合同》有效的诉请，原审法院予以支持。第二，关于原告要求被告支付逾期交房违约金问题。虽然原、被告签订的商品房买卖合同合法有效，原告履行了足额付款义务，被告与之办理了合同备案手续并于2017年10月31日为原告开具购房发票，但其未在合同约定的2015年3月30日前将案涉办公用房交付原告使用，也未按约定履行解除涉案房屋的抵押并协助原告办理不动产预告登记手续，构成违约，应按合同约定承担违约责任。被告应在2015年3月30日前交付房屋，原告要求违约责任从2015年4月1日起计算，故暂计至原告起诉之日即2018年3月19日止，共计逾期1083天，违约金按照合同约定的日万分之一计算为272541元×0.01%×1083天=29516.19元，之后的违约金以已付房款272541元为基数计至被告交付房屋为止，但违约金的总额不得超过总购房款的30%。第三，关于履行交付房屋、办理不动产预告登记手续以及第三人工商银行河西支行能否解除对案涉办公用房的抵押问题。由于涉案房屋因被告未付清第三人的借款，抵押未注销，现又被梧州市中级人民法院予以查封，房地产权利受到限制，因此，原告要求被告履行交付房屋和办理不动产预告登记手续仍存在障碍，待交付房屋的条件成就后，原告可另行主张。此外，广西壮族自治区高级人民法院在（2017）桂民终字424号民事判决中已认定第三人工商银行河西支行有权就案涉房屋享有优先受偿权，故原告请求第三人解除案涉财产的抵押，理据不足，原审法院不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决如下：一、确认原告梧州市苍海建设开发有限公司与被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司签订的合同编号为WZ2014033325《梧州市商品房买卖合同》合法有效；二、被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司应向原告梧州市苍海建设开发有限公司支付从2015年4月1日起暂计至2018年3月19日止的违约金29516.19元（之后的违约金以已付购房款272541元为基数，按日万分之一计至被告交付房屋为止，但违约金的总额不得超过总购房款的30%）；三、驳回原告梧州市苍海建设开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费5388元（原告已预交），由原告梧州市苍海建设开发有限公司负担1616元，被告广西梧州市皇朝建设投资有限责任公司负担3772元。 二审期间，上诉人苍海公司、被上诉人皇朝公司、工商银行河西支行、华融广西分公司均没有向本院提交新证据。 原审法院对原审在案证据认证正确，本院予以确认。 经本院审理查明，原审判决查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，上诉人苍海公司与被上诉人皇朝公司、工商银行河西支行、华融广西分公司二审时的诉、辩意见表明，本案的争议焦点是：1、原审第三人工商银行河西支行、华融广西分公司是否应解除涉案办公用房的抵押；2、被上诉人苍海公司是否应履行交付房屋、办理不动产预告登记手续。 本案中，苍海公司与皇朝公司经协商一致，于2014年1月17日签订《梧州市商品房买卖合同》，该合同没有违反法律、法规强制性规定，原审法院确认涉案《梧州市商品房买卖合同》合法有效正确，本院予以维持。关于原审第三人工商银行河西支行、华融广西分公司是否应解除涉案办公用房的抵押问题。从合同约定内容来看，涉案《梧州市商品房买卖合同》第六条、第十五条约定，皇朝公司在出售涉案抵押房屋后未及时清偿该商品房所担保的债权，导致不能办理预告登记、产权登记等手续的，应按照出售人退款、买房人退房的方式进行处理，苍海公司应当知悉若皇朝公司未能清偿涉案商品房所担保的债权其应承担的风险；从涉案房屋是否具备解除抵押的条件来看,涉案房屋买卖合同成立前，皇朝公司已将该商品房抵押给工商银行河西支行作为借款抵押担保，由于皇朝公司未能清偿借款，涉案房屋的抵押权尚未注销，现又被本院予以查封，尚不具备解除抵押的条件；从已生效的民事判决来看，广西壮族自治区高级人民法院作出的（2017）桂民终字424号民事判决已认定第三人工商银行河西支行对案涉房屋享有优先受偿权，因此，苍海公司请求原审第三人工商银行河西支行、华融广西分公司解除涉案房屋的抵押权缺乏理据，本院不予支持。关于被上诉人苍海公司是否应履行交付房屋、办理不动产预告登记手续问题，由于涉案房屋尚未注销抵押权登记且被法院查封，不排除涉案房屋被进一步采取拍卖等司法处置的可能性，该房屋将来能否交付、办理备案登记均处于不确定状态,交付房屋、办理产权登记的条件尚未成就，苍海公司可待条件成就后另行主张相应权利。关于逾期交房违约金问题，原审法院判决皇朝公司以已付购房款272541元为基数从2015年4月1日起至交付房屋之日止按日万分之一计算逾期交房违约金，且违约金的总额不得超过总购房款的30%，原审法院判决后，各方当事人均未提出异议，本院予以维持。 需释明的是，关于苍海公司上诉时请求二审法院改判苍海公司对涉案房屋享有所有权问题，经核实，苍海公司在原审起诉时并未提出该请求，其在二审阶段才提出，不符合二审审理的规范及要求，本院二审时对此不予审理。上诉人苍海公司的第三项上诉请求为依法改判被上诉人工行河西支行、华融广西分公司解除对本案争议商品房的抵押和查封，因本案为商品房销售合同纠纷，关于解除涉案房屋查封的请求不在本案审理范围内，本院不予审理苍海公司该项上诉请求。 综上所述，上诉人苍海公司的上诉请求理据不足，其上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费100元（上诉人梧州市苍海建设开发有限公司已预交），由上诉人梧州市苍海建设开发有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 李   友   齐 审 判 员 刘创祥审判员黄俊 二〇二〇年十一月十三日 法官助理 黄   楚   恩 书 记 员 聂   银   冰 附：本判决适用的相关法律依据 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。