江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏0311民初1581号 原告：李传英，女，1963年1月29日生，汉族，退休，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：吴杰，江苏彭城律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁擎，江苏彭城律师事务所律师。 被告：刘智斌，男，1982年6月24日生，汉族，无业，住徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：杜长春，江苏永伦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘莹，江苏永伦律师事务所律师。 原告李传英诉被告刘智斌房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月8日立案后，依法适用简易程序于2020年7月24日公开开庭进行了审理。由于案件审理需要，本案依法转为普通程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告李传英的委托诉讼代理人吴杰、梁擎，被告刘智斌及其委托诉讼代理人刘莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告李传英向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告继续履行原、被告于2019年4月24日签订的房屋买卖协议；消除该出卖房屋上的权利负担(清偿中国银行抵押贷款、解除该房屋上的查封保全)并配合办理过户手续；2、赔偿原告经济损失5万元；3、本案受理费、保全费、律师费由被告承担。 事实与理由：原告于2019年4月24日通过徐州七星网络科技有限公司与被告签订徐州市存量房买卖合同(合同编号：XXX)，约定购买位于徐州市泉山区的房屋，房屋总价款202万元，原告按照合同约定将先期的购房款102万支付于被告。此后，原告一直要求被告继续履行合同义务，尽快消除该房屋上的权利负担，以便配合办理过户手续，被告至今一直不予配合。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请贵院判如所请。 被告刘智斌辩称，1、原被告之间的存量房买卖合同已于2020年1月25日解除，合同解除后被告无需继续履行合同义务，原告要求继续履行该合同并配合办理过户手续等没有依据。因原告未按双方签订的上述合同第五条第二项（2）的约定于2019年12月31日前将剩余100万元房款支付给被告，且原告的逾期付款行为超过了合同约定付款期限15日，故根据合同第十条（三）约定原告已经构成根本违约，被告依法享有合同解除权并于2020年1月25日向原告送达了解除存量房买卖合同通知书，原被告间的合同关系于当日已经解除，被告同意在扣除合同约定违约金404000元后将剩余款项返还原告。2、经查，本案于2020年5月8日立案，可见原告虽对合同解除行为存在异议，但其起诉时已经超过了合同法司法解释二第二十四条规定的在解除合同通知送达之日起三个月内要向人民法院起诉的异议期限，故贵院不应支持原告要求继续履行合同的主张。3、涉案合同的解除原因是原告的违约行为所致，被告不存在过错，原告要求被告支付经济损失5万元并承担本案受理费律师费等无依据。 本院经审理认定事实如下：2019年4月24日，被告刘智斌（出卖方/甲方）、原告李传英（买受方/乙方）与徐州七星网络科技有限公司（居间方/丙方）签订《居间服务合同》，原告与被告签订《徐州市存量房买卖合同》(合同编号：XXX)。约定原告购买被告位于徐州市泉山区的房屋，建筑面积133平方米，房屋总价款202万元。合同第五条约定，乙方于2019年4月24日前向甲方支付第一笔定金5万元。(1)乙方于2019年05月25日前将第一笔购房款/首付款人民币(小写)1000000元(大写)壹佰万元整(不包含前期支付全部定金)以自行支付的方式支付甲方，(2)乙方于2019年12月31日前将第二笔购房款人民币(小写)970000元(大写)玖拾柒万元整以自行支付的方式支付甲方。该合同第六条第一款第2项的约定，原、被告应于2020年1月31日办理涉案房屋的过户手续。第十条违约责任条款约定，(一)甲方与乙方双方任何一方逾期履行本合同约定的义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。(二)甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:1.甲方提供的产权证明手续不真实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；2、该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；3、逾期履行本台同约定的义务超过十五日的;4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的;5、将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约的情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。(三)乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同:1.提供的证件等购房所需的资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;2.购房资质承诺不实，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的;3.拒绝购买该房屋的；4.逾期履行本合同约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约的情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金;买受人向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。(四)在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本合同无法继续履行的，各方互不承担违约责任;如出现新的限贷政策且乙方无力支付相应购房款导致本合同无法继续履行的，双方免责解约，各方互不承担违约责任。各方在7日内退房退款。(五)本合同下相关条款已设有违约责任约定的，若一方违反该条款下约定义务的，则违约责任依照该条款中违约责任处理。合同签订后，2019年4月25日，原告按照约定共计支付被告定金7万元。2019年4月28日，原告按照约定时间通过工商银行向被告转款95万元支付第一笔购房款，以上合计102万元。其后，原告未再支付被告购房款。 据本院(2019)苏0311民初4842号2019年10月10日开庭笔录记载，原告李传英陈述“买完之后三四个月，我觉得涉案房屋距离我儿子的房子比较远，我就想卖掉涉案房屋，我就找了中介和刘智斌说这个情况”。原被告协商共同出卖涉案房屋，分配差价。后经原告通知、中介介绍，2019年6月7日，案外人宋雪峰（乙方）与刘智斌（甲方）见面并协商签订协议“万科三街区X号楼X单元X房买卖相关事宜约定：经甲乙双方友好协商，约定相关事项如下：一、房屋价格：217万元整；二、定金：乙方于2019年6月7日付定金壹万元给甲方；三、签合同、解押、办抵押时间约定：甲方在7月31日前解除房屋原有抵押，双方于当日签订买卖合同，并办理抵押手续，买方付首付款：壹百壹拾万元整；当甲方收到首付的房款时，把房屋钥匙交付给乙方，并结清之前房屋的水电气和物业费，之后费用由乙方负责。四、双方约定于2020年1月30日前到产权处办理房屋过户手续，乙方把剩余房款打到产权处监管资金账户。五、违约责任：任何一方违约则按照总房款的20%支付违约金给对方；本约定自三方签字之日起生效”。原告李传英、被告刘智斌在甲方处签名，案外人宋雪峰在协议上乙方处签名，徐州七星网络科技有限公司作为居间方盖章。同日，宋雪峰支付刘智斌定金1万元。上述协议签订后，因原被告就涉案房产出卖给宋雪峰217万元与原被告之间房屋买卖价格202万元的中介差价15万元分配问题，原被告未协商一致，被告则不愿将涉案房屋出卖给宋雪峰。宋雪峰遂于2019年7月25日起诉到本院，本院于12月24日经调解达成协议“一、解除原告宋雪锋与被告刘智斌签订的万科三街区X号楼X单元X室房屋买卖相关事宜约定的合同。二、被告刘智斌返还原告宋雪锋购房定金10000元，支付违约金20000元，承担保全费2000元，以上合计32000元。被告刘智斌对以上还款于2020年2月15日前一次性付清。如逾期按照银行利息24%支付至实际付清止”，该案调解结案。 2020年1月19日，原告向被告发出通知要求被告还清贷款、及宋雪锋债务、解除房屋抵押，同意将剩余房款100万元交房管局交易中心托管账户，要求被告在2020年1月31日前过户，否则被告承担违约责任，退还购房款并赔偿原告总房款的20%损失。被告于2020年1月22日向原告发出解除存量房买卖合同通知书，认为原告逾期付购房款构成根本违约，应支付违约金404000元，并解除双方合同。其后，双方协商未果，原告遂诉讼来院。 另查，1、涉案房屋产权为被告与崔为为共同共有，被告有权处分涉案房屋。2、涉案房屋于2018年1月15日抵押给中国银行，抵押面积132.89平方米，抵押金额90万元，期限为2014年12月15日至2044年12月14日。3、涉案房屋于2019年4月28日抵押给原告，抵押金额95万元，期限为2019年4月28日至2020年1月27日。 本院认为，原、被告签订的《徐州市存量房买卖合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律法规的规定，合法有效。合同对当事人具有法律约束力，当事人均应当按约全面履行各自的义务，否则应当承担相应的违约责任。本案中，关于原告请求判决被告继续履行房屋买卖合同；消除该出卖房屋上的权利负担并配合办理过户手续问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，合同签订后，原告按照合同约定仅支付被告定金7万元及2019年4月28日支付第一笔购房款95万元。后原告不愿购买涉案房屋与被告协商共同出卖涉案房屋，分配差价，因差价分配未达成一致意见，该房未成功出卖。此时原告应当按照合同约定于2019年12月31日前将第二笔购房款人民币100万元支付被告，原告未按双方签订的上述合同将剩余购房款支付给被告，逾期履行付款超过了合同约定付款期限15日，故根据双方合同第十条（三）约定原告已经构成根本违约。因原告明确表示并以其行为表明不履行合同义务，被告依法享有合同解除权，其于2020年1月23日向原告送达了解除存量房买卖合同通知书，原告于2020年1月25日签收，原告行使解除权符合双方合同约定及法律规定，本院予以确认原被告房屋买卖合同于2020年1月25日解除。合同解除后原告无权要求被告继续履行房屋买卖合同，原告的此项诉讼请求本院不予支持。 关于原告主张被告赔偿经济损失5万元问题，本院认为，合同签署后，被告按照合同约定到产权处于2019年4月28日办理涉案房屋抵押登记抵押给原告，被告的上述行为均能体现其在积极地促进房屋买卖合同的履行。而原告签订合同后又反悔不愿购买涉案房屋，其与被告明知该房屋已出卖给自己，却协商共同出卖涉案房屋，分配差价。协商不成又与宋雪峰产生纠纷，造成房产查封，因原告引起并主导涉案房屋出卖，对此原告负有主要责任，且宋雪峰案已于2019年12月24日调解结案，被告与宋雪峰的房屋买卖合同已解除，被告完全可以及时支付3万元案款，解除查封，消除房屋过户障碍履行房屋买卖合同，原告以此为理由不按合同约定支付第二笔购房款显属违约。故原告的违约行为无合法理由，因原告拒付剩余购房款构成根本违约，原告要求被告支付经济损失5万元并承担本案受理费律师费等无依据。本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条之规定，判决如下： 驳回原告李传英的诉讼请求。 案件受理费23360元，由原告李传英负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马盛军 人民陪审员  田东海 人民陪审员  张晓飞 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  魏佳欣