云南省大理白族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云29民终773号上诉人（原审被告）：大理三环建筑园林市政工程有限公司。住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区巍山路（金贝商业城），统一社会信用代码：91532900713469378P。法定代表人：杜敏，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：赵卫川，男，1968年1月18日出生，汉族，特别授权代理。委托诉讼代理人：熊国盛，男，1969年3月19日出生，汉族，特别授权代理。被上诉人（原审原告）：大理市三环郡城业主委员会。住所地云南省大理白族自治州大理市大理经济开发区满江片区大凤路南侧。负责人：毛贵文，男，1969年11月18日出生，汉族，住云南省大理白族自治州大理市，系大理市三环郡城业主委员会主任。委托诉讼代理人：虞怀兴，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：张卫珍，云南云岭律师事务所律师，特别授权代理。上诉人大理三环建筑园林市政工程有限公司（以下简称“三环园林公司”）因与被上诉人大理市三环郡城业主委员会（以下简称“三环郡城业委会”）物业服务合同纠纷一案，不服云南省大理市人民法院（2019）云2901民初4034号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月22日立案后，依法组成合议庭，于2020年5月8日会见上诉人三环园林公司的特别授权委托诉讼代理人赵卫川、熊国盛，被上诉人三环郡城业委会的负责人毛贵文及其特别授权委托诉讼代理人虞怀兴，对案件事实进行了核实。后上诉人三环园林公司以因本案的被上诉人三环郡城业委会主体是否适格必须以行政案件的审理结果为依据，行政案件正在审理中为由，于2020年5月8日向本院申请中止审理，根据法律规定，本院裁定本案中止审理。现因上述的行政二审案件已于2020年10月28日审理完毕，本院于2020年11月2日裁定本案恢复审理。本案现已审理终结。三环园林公司上诉请求：1、依法撤销大理市人民法院（2019）云2901民初4034号民事判决书；2、对案件依法进行改判或者发回重审;3、判令三环郡城业委会承担本案的诉讼费用。事实及理由：一、一审判决认定事实错误。三环园林公司在一审开庭时反复强调，三环郡城业委会是毛贵文等人靠弄虚作假、编造材料成立的，自始至终没有经过任何合法选举程序，不具备合法性，不具备诉讼主体资格。理由有以下四点：1、“三环郡城”小区从来没有成立过首次业主大会会议筹备组。选举业主委员会工作无领导机构，不能合法开展选举业主委员会工作。根据中华人民共和国建设部建印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第九条规定：“符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。”第十条规定：“首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。”三环园林公司作为三环郡城项目开发商，即建设单位，自项目建成至今，没有接到任何关于参加本小区业主委员会筹备组的通知。即小区至今没有成立过业主委员会筹备组。2、“三环国际郡城”小区没有进行过合法有效的选举业主委员会工作。根据中华人民共和国建设部建印发的《业主大会和业主委员会指导规则》第十三条规定：“依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。基于房屋买卖等民事法律行为，己经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。”三环园林公司拥有小区全部370套住宅里的27套自用房，还有小区AB共两栋一、二层所有商铺共3800m2、地下室建筑面积4200m2以及地面全部停车位的产权。在三环国际郡城拥有10700m2固定资产，占整个小区建筑总面积43182.54m2的25%。三环园林公司既拥有小区住宅，还单独拥有小区所有商铺和停车场等专有面积，作为小区最大的业主，三环园林公司没有得到过通知，也没有参加过任何有关业主委员会选举的业主大会。3、应三环园林公司多次请求，2019年10月17日下午3点，大理创新工业园区住房和城乡建设局局长唐世杰亲自带队到小区当面对部分业主进行询问，也证实小区内没有召开过有关业主委员会选举的任何活动。4、一审法院于2019年12月10日开庭审理本案时，法官当庭询问三环郡城业委会代表毛贵文，大理市人民法院（2018）云2901民初3373号裁定：“大理市三环郡城小区业主委员会并未按照大理创新工业园区住房和城乡建设局的要求进行重新选举、备案，因此，原来备案的大理市三环郡城小区业主委员会已不具备合法性，……”。以后是否召开业主大会进行重新选举？毛贵文回答没有，因为开发区住建局某位工作人员说不需要召开业主大会了。综上，三环郡城业委会应认定为不具合法性的组织。根本不具备诉讼主体资格，其所有诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。请求对三环郡城业委会选举真实性进行调查核实，依法撤销一审判决，并支持三环园林公司的所有上诉请求。三环郡城业委会辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回三环园林公司的上诉请求，维持原判。三环园林公司主张三环郡城业委会不具备诉讼主体资格的主张没有事实依据，三环郡城业委会经召开合法的业主大会成立了业务会，并经大理经济开发区住房和城乡建设局备案，三环郡城业委会主体符合物权法物业管理条例等规定，三环园林公司在上诉状中陈述的三环郡城业委会未经合法程序成立，没有通知过三环园林公司等主张，与事实不符，三环郡城业委会在成立时发布公告并且将公告通知送达三环园林公司二审出庭的代理人手中且有照片为证，故三环园林公司的上诉属于无理，其主张没有事实依据，应予以驳回。三环郡城业委会向一审法院起诉请求：1.判令三环园林公司终止前期物业服务，并立即退出大理三环国际郡城小区；2.判令三环园林公司立即向三环郡城业委会移交物业服务用房、相关配套设施及物业管理服务资料，具体包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程验收的各种签证、记录、证明，消防系统验收证明，公共设施检查验收证明，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，用水、用电、用气指标批文，水、电、气表校验报告，物业质量保修文件和物业使用说明文件,房地产权属关系的有关资料，人防设施及地下车库等；3.判令三环园林公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：大理三环国际郡城小区系三环园林公司开发建设的商品房。该小区建设竣工后，三环园林公司负责该小区的前期物业管理工作。2016年6月28日，三环园林公司分别与孙志、毛贵文等业主签订《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》，该合同约定物业管理服务内容为，甲方（三环园林公司）负责承担本物业以下管理服务：1.公共环境卫生的管理服务。2.共用绿化的日常养护服务。3.治安防范，公共秩序维护和公共设施、设备的管理。4.停车场管理。5.装饰装修管理。6.消防管理。7.公用设施、设备的日常运行、维修、养护服务。物业服务收费住宅物业每平方米1.00元/月。委托管理期限暂定业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。协议还对双方的权利和义务、违约责任等作了约定。《业主临时公约》约定临时公约自2016年6月28日起生效，满一年后另行商议。该小区已出售房屋343套,交房329套。在三环园林公司提供前期物业管理服务期间，部分业主与三环园林公司之间因水电、物管费等费用的收费问题发生争执，三环园林公司对拒绝交纳水电费业主采取停水、停电措施，导致双方矛盾产生，从2017年7月至今小区业主就未与三环园林公司签订后续的物业管理合同。2018年8月18日，三环郡城业委会筹备组召开首次业主大会，选举产生了第一届业主委员会及业主委员会委员，业主毛贵文当选业主委员会主任，并选出副主任戴立斌、孙志、郭英，委员卢丽辉、熊勇、郭晶、郭敏。当天业主委员会筹备组向全体业主公示了业主委员会成员等内容，并以书面形式报大理创新工业园区住房和城乡建设局。2018年9月4日，三环郡城业委会筹备组收到大理创新工业园区住房和城乡建设局大创住建批（2018）03号《关于大理三环郡城小区成立业主委员会的批复》的文件，次日三环郡城业委会在大理创新工业园区房屋管理局办理了备案登记手续。因三环园林公司反映业主委员会有两名人员不属于三环郡城小区业主，2018年9月18日，大理创新工业园区住房和城乡建设局向云岭社区居委会发出《关于撤销大理三环郡城业主委员会备案的通知》，认为该小区在成立业主委员会过程中所选举产生的成员中有两人不是小区物业所有人，存在违规行为，要求对违规行为进行责令改正、撤销备案。并按业主委员会成立程序进行选举、备案。2018年10月29日，三环郡城业委会向一审法院起诉，一审法院经审理作出（2020）云2901民初3373号民事裁定书，该案中一审法院认为，本案三环郡城业委会之前虽然经过大理创新工业园区住房和城乡建设局备案登记，但是之前报备的该小区业主委员会因存在违规行为，已被大理创新工业园区住房和城乡建设局撤销备案，并要求按业主委员会成立程序重新进行选举、备案。三环郡城业委会并未按照大理创新工业园区住房和城乡建设局的要求进行重新选举、备案，因此，三环郡城业委会备案的三环郡城业委会已不具备合法性，不具备本案的诉讼主体资格。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零八条第三款之规定，裁定驳回大理市三环郡城业主委员会的起诉。该裁定作出后，当事人双方均未上诉。2019年7月10日，大理创新工业园区住房和城乡建设局发文【2019】07号《关于大理三环郡城小区成立业主委员会的备案批复》，同意大理三环郡城小区业委会备案，2019年7月18日大理创新工业园区房产管理办公室同意备案。备案的业主委员会成员为毛贵文（主任）、孙志（副主任）、熊勇（委员）、卢利辉（委员）、郭晶（委员）。经三环郡城业委会统计同意与三环园林公司解除物业管理的住户为230户。此后，因三环郡城业委会、三环园林公司协商无果，三环郡城业委会再次向一审法院起诉。一审法院认为，本案的争议焦点是：一、三环郡城业委会是否具备诉讼主体资格；二、三环郡城业委会要求三环园林公司退出大理三环国际郡城小区并移交物业用房、设施及资料的主张应否支持。关于焦点一，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十二条规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（八）其他符合本条规定条件的组织。”本案中，三环郡城业委会已在大理创新工业园区住房与城乡建设局进行重新备案，其作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主，对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主，属于上述法律规定的其他组织，具有诉讼主。三环园林公司答辩认为三环郡城业委会不具备诉讼主体资格的理由不成立，不予支持。关于焦点二，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款规定：“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。”《物业管理条例》第二十六条规定：“前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。”第二十九条规定：“在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。”《物业管理条例》第十一条规定“下列事项由业主共同决定：（四）选聘和解聘物业服务企业;”第十二条规定“业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以釆用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”因此，无论三环郡城业委会与三环园林公司间是否约定服务期限以及约定的服务期限是否届满，小区业主大会成立后均有权通过法定程序选择新的物业服务企业对小区进行物业管理。本案中，三环国际郡城业主与三环园林公司签订的《物业服务合同》约定委托管理期限暂定业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，本合同自然终止。因三环郡城业委会成立后，小区业主与三环园林公司未再续签合同，原合同权利义务已终止。并且，三环郡城业委会已经以书面征求意见的方式取得了该小区三分之二以上业主的同意，不再与三环园林公司续签合同。依据上述规定，三环郡城业委会有权要求三环园林公司退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施及资料。关于车位所有权问题，我国《物权法》第七十四条规定：“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。”本案中，三环郡城业委会未提交证据证明双方对争议车位的归属进行过约定。对于车位所有权问题属于另一法律关系，不属本案审理范畴，应另案进行处理，一审法院对于三环郡城业委会要求三环园林公司交付车位的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第十五条、第二十六条、第二十九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条规定，判决：一、大理三环建筑园林市政工程有限公司应于判决生效之日起十五日内向大理市三环郡城业主委员会移交物业服务用房、相关配套设施、设备。二、大理三环建筑园林市政工程有限公司应于判决生效之日起十五日向大理市三环郡城业主委员会移交物业管理服务资料（具体包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图，工程验收的各种签证、记录、证明，消防系统验收证明，公共设施检查验收证明，设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料，用水、用电、用气指标批文，水、电、气表校验报告，物业质量保修文件和物业使用说明文件，房地产权属关系的有关资料）；三、驳回大理市三环郡城业主委员会的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由大理三环建筑园林市政工程有限公司负担。二审中，上诉人三环园林公司向本院提交2组证据：1、行政复议申请书一份，证实该申请书上才是业主真实签名和候选人名单；2、孙志、毛贵文的业主临时公约及前期物业管理协议各一份，证实因业主接房时间不一致，不同业主是不同时间签的，生效时间不一致。经质证，被上诉人三环郡城业委会对上诉人三环园林公司提交的第1组证据三性均不予认可，且与本案无关林，第2组证据的真实性予以认可，但认为业主签署时间不同步影响本案最终处理结果。被上诉人三环郡城业委会向本院提交6组证据：1、大理创新工业园区住建局的信访事项调查处理情况告知意见，以证实被上诉人三环郡城业委会经主管部门核查备案是合法成立的组织；2、大理市三环郡城业主大会公告；3、业主委员会筹备告示；4、大理市云岭社区出具的《证明》；5、照片六张，上述第2-5组以证实被上诉人三环郡城业委会筹备、公告并当面通知三环园林公司出庭的代理人，选举时由云岭社区工作人员全程参与监督指导；6、通知，以证实三环园林公司知晓成立业主大会，并要求在业主大会上讨论更换水表事宜。经质证，上诉人三环园林公司对被上诉人三环郡城业委会提交的第1-5组证据的三性均不予认可。对第6组证据予以认可。本院认为，上诉人三环园林公司提交的第1组证据，与本案无关联，本院不予采纳，对其提交的第2组证据，与本案有关联，本院予以采纳。对被上诉人三环郡城业委会提交的第1、2、3、4组证据，与本案在案证据相印证，本院予以采纳；对提交的第5、6组证据，无法证实其证明目的，本院不予采纳。上诉人三环园林公司对一审认定的案件事实有2点异议：1、对一审认定的三环园林公司与孙志、毛贵文等业主签订《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》的时间错误，认为由于业主交房时间不同，每个业主签署协议及公约的时间也不相同；2、认为一审认定《业主临时公约》约定临时公约自2016年6月28日起生效，满一年后另行商议的事实错误，该内容仅是毛贵文签署的《业主临时公约》。被上诉人三环郡城业委会对一审认定的案件事实均无异议。针对上诉人三环园林公司的异议，本院认为，一审法院仅只是以三环园林公司与毛贵文签署的《前期物业管理服务协议》及《业主临时公约》为例，以概述三环园林公司与小区业主签署情况及协议和公约内容，一审认定该部分事实恰当，故其异议不成立，本院不予采纳。一审认定案件事实清楚，本院予以确认。本案二审争议焦点为三环郡城业委会是否具备诉讼主体资格及三环郡城业委会要求三环园林公司退出大理三环国际郡城小区并移交物业用房、设施及资料是否有事实和法律依据。本院认为，关于三环郡城业委会是否具备诉讼主体资格的问题。本案中，三环郡城委员会已在大理创新工业园区住房与城乡建设局进行了重新备案，而三环园林公司未能举证证明三环郡城委员会设立程序不合法，其不具备诉讼主体资格，故一审认定三环郡城委员会具体诉讼主体资格，处理正确，本院予以维持。关于三环郡城业委会要求三环园林公司退出大理三环国际郡城小区并移交物业用房、设施及资料是否有事实和法律依据的问题。根据《物业管理条例》及相关的法律法规规定，小区业主委员会成立后，有权通过法定程序选择新的物业服务企业对小区进行物业管理。本案中，三环国际郡城业主与三环园林公司签订的《物业服务合同》约定委托管理期限暂定业主委员会成立与业主大会所聘的物业管理公司签订物业管理服务合同生效时，该合同自然终止。因三环郡城业委会成立后，小区业主与三环园林公司未再续签合同，原合同权利义务已终止。并且，三环郡城业委会已经以书面征求意见的方式取得了该小区三分之二以上业主的同意，不再与三环园林公司续签合同。故三环郡城业委会要求三环园林公司退出该小区的物业管理服务，并移交相关的物业管理资料，其要求符合现行物业管理法律、法规规定，一审判决支持三环郡城业主委员会的该项诉讼请求，处理正确，本院予以维持。综上所述，上诉人三环园林公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，二审予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人大理市三环建筑园林市政工程有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李晓丹审判员  苏春平审判员  马克辉二〇二〇年十一月二日法官助理蒲怡书记员马雨婷