北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京02民终10734号上诉人（原审原告）：孙春莲，女，1983年12月12日出生，汉族，无业，住河北省廊坊市固安县。委托诉讼代理人：汪鹏，北京默合律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：北京新世纪财富投资管理有限公司，住所地北京市朝阳区锦芳路**院**楼**1605。法定代表人：马占士，总经理。原审第三人：北京汉思新业房地产经纪有限公司，，住所地北京市朝阳区北苑小街****楼**4068法定代表人：马占士，总经理。上诉人孙春莲因与被上诉人北京新世纪财富投资管理有限公司（以下简称新世纪公司）以及原审第三人北京汉思新业房地产经纪有限公司（以下简称汉思公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2020）京0106民初20816号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。孙春莲上诉请求：1.依法改判我与新世纪公司签订的《写字楼、商业租赁合同》于2020年6月22日解除；2.改判新世纪公司向我支付3个月房屋租金合计54000元；3.改判新世纪公司向我支付一个月押金18000元；4.改判新世纪公司向我支付违约金18000元、滞纳金3294元，合计21294元；5.改判新世纪公司支付律师费1万元；6.新世纪公司承担本案诉讼费用。事实和理由：1.本案基础事实。2020年4月21日，新世纪公司与我签署了《写字楼、商业租赁合同》（下称“租赁合同”），双方确定新世纪公司承租我位于北京市丰台区马家堡西路15号20层1-2302的写字楼房屋（以下简称案涉房屋），租赁用途为：办公用途；合同签订日期为2020年4月21日，租赁期限为：1年，租赁合同正常履行，乙方享有合同期内，免租期为30天（作为装修期，但是如乙方不装修改造，且不能正常履行合同，应无免租期，按年租金计算租金）；根据约定，每月租金18000元，押一付三，年租金三个月付一次，每期租金54000元，新世纪公司应在合同签订当日内支付定金18000元并交齐首次租金和押金，应付金额：72000元，否则乙方所交定金归甲方所有。签订合同当日，我按照合同约定将电子门禁密码、电卡、燃气卡、中央空调遥控器2个，房本复印件，身份证复印件等物品全部交付给新世纪公司，但新世纪公司仅在2020年4月20日支付我部分定金5000元，后一直未支付押金18000元以及首次租金54000元，也未将剩余13000元定金补齐。我与新世纪公司签订合同后，新世纪公司承诺当天向我付清租金，但一直等到晚上20：30都没有收到新世纪公司的汇款，我先电话联系新世纪公司，新世纪公司仍然不按照契约履行义务，解释说公司内部原因影响了当日支付租金，新世纪公司与合伙人发生矛盾，对房屋改造装修成本产生了分歧，新世纪公司想让我承担部分装修改造费用。我认为双方发生争议是因双方在签订合同之后，新世纪公司提出房屋需要另外增加一个办公用的玻璃隔断，大概需要8000元左右（其中不包含物业公司收取的一些装修房屋产生的垃圾管理费，和我已经支付的物业费无关），该费用应由新世纪公司承担，而且租赁合同已经把双方的责任义务写明。但新世纪公司主张房屋到期后，装修装饰物品其不能带走，所以新世纪公司要求我承担部分改装费3000元。我认为合同并未约定其需要按照新世纪公司要求改造房屋，新世纪公司因自身办公需要改造房屋，应由其自身承担装修费用，所以暂时拒绝了新世纪公司单方面提出的无理要求。后因新世纪公司一直没有支付租金，如新世纪公司（单方面原因）任何一方想终止房屋租赁合同，租赁合同明确约定，需提前30天书面通知对方确认，经另一方同意，违约方主动承担责任，才可以终止合同单新世纪公司没有提前30天向我提出书面退租及办理房屋交接，双方经过一个多月多次电话沟通，新世纪公司表示，原租赁合同内容有效，并没想终止合同的意愿，想继续使用该房屋，本着友好协商解决问题的态度，我被迫同意了承担部分房屋改装费，但条件是新世纪公司应该拿着房屋改造的收费真实票据，找我核实按比例报销，必须按照之前签订的合同履行义务，但是新世纪公司仍然拖延数日未按合同约定支付房租和补足押金，而且要求修改原有租赁合同内容，重新增加免租期。我认为新世纪公司的行为非常过分，非但不遵守合同约定，总是以自己的利益为出发点，随意变更条件，没有契约精神，视法规而不顾，我已和新世纪公司签订房屋租赁合同，新世纪公司已经支付了部分定金，以合同期房屋使用权归新世纪公司所有为由，新世纪公司限制我的房屋不能在合同期租给其他客户，因为有合同约定，新世纪公司占用我的房屋三个月之多，给我造成了严重的经济损失（租金54000元以上），双方又经过几次沟通，始终没有达成一致意见。我被逼无奈，咨询律师后，2020年6月18日以书面形式，通知新世纪公司法定代表人马占士，正式解除此原租赁合同。我收到新世纪公司的书面通知后，回复愿意通过法院起诉解决。2.一审法院认定事实不清，我与新世纪公司并未通过微信解除双方签订的租赁合同。我与新世纪公司签订了租赁合同后，新世纪公司一直未按照合同约定向我支付房屋押金以及租金，我电话联系新世纪公司询问原因，新世纪公司解释说因自身办公需要在承租的房屋内加装玻璃隔断，装修成本大概需要8000元，并要求我承担部分装修成本3000元，我认为因新世纪公司在签订租赁合同前就已经看过案涉房屋的环境，既然其与我签订租赁合同就说明其认可案涉房屋的各项设施可供其正常使用，后因自身需要装修案涉房屋也应当自己承担装修费用，于是拒绝了新世纪公司的要求。后因新世纪公司内部合伙人计算装修成本产生分歧，导致合同不能正常履行，延期支付租金后，新世纪公司又要求我退还之前5000元定金，新世纪公司的行为已经违反租赁合同的约定，并给我造成损失。依照租赁合同第12条补充说明条款约定，如因乙方公司原因进行调整，在不损害甲方房屋租金利益的情况下，乙方可以帮甲方另寻客户，并与甲方重新签署房屋租赁合同，可视为乙方不违约处理，乙方押金正常返还。我为了减少双方损失才带他人（意向客户）进行看房，但这并不代表我同意解除之前的租赁合同，而且在双方解除租赁合同前，我未就案涉房屋与其他人签订房屋租赁合同，一审法院仅凭微信聊天记录就认定双方已经解除租赁合同显然属于事实认定不清。3.一审法院适用法律错误，新世纪公司应当承担因其违约给我造成的损失。我与新世纪公司签订租赁合同后，我就将电子门禁密码、电卡、燃气卡、中央空调遥控器2个全部交付给新世纪公司，在双方因装修问题发生争议后，新世纪公司也未与我提出解除租赁合同，未与我办理解除房屋租赁合同的手续，也未将电子门禁密码、电卡、燃气卡、中央空调遥控器2个交付给我，一直实际占用案涉房屋。我无奈2020年6月18日以书面形式通知新世纪公司法定代表人马占士，正式解除此原有租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第8条和第107条的规定，新世纪公司应当向我支付实际占用案涉房屋租金、违约金等费用。一审法院审判结果，只是要求新世纪公司向我支付一个月的房屋违约金，而没有承担我的其他经济损失，十分不公平。新世纪公司辩称，同意一审判决，不同意孙春莲的上诉意见。汉思公司述称，同意一审判决，不同意孙春莲的上诉意见。孙春莲向一审法院起诉请求：1.依法确认孙春莲、新世纪公司签订的《写字楼、商业租赁合同》于2020年6月22日解除；2.判令新世纪公司向孙春莲返还电卡、燃气卡、中央空调遥控器2个、房主身份证和房产证复印件；3.判令新世纪公司向孙春莲支付3个月房屋租金合计54000元，从2020年4月21日开始计算；4.判令新世纪公司向孙春莲支付一个月押金18000元；5.判令新世纪公司向孙春莲支付违约金18000元、滞纳金3249元，合计21294元；6.判令新世纪公司向孙春莲支付孙春莲聘请律师所产生的律师费l0000元；7.诉讼费由新世纪公司承担。一审法院认定事实：2020年4月21日，出租方（甲方）孙春莲与承租方（乙方）新世纪公司及居间方（丙方）汉思公司签订《写字楼、商业租赁合同》，约定，甲方同意将位于北京市丰台区马家堡西路15号20层1-2302之写字楼在设施、设备完好状态下出租给乙方使用。承租区域的建筑面积为148平方米（最终以房产证上的面积为准），承租区域作为办公用途。免租期为30天，自2020年4月21日起至2020年5月20日止。乙方在免租期内免付租金。租赁期：自2020年5月20日起至2021年5月20日止，租期1年。租金：承租房屋租金以每天每平米（建筑面积）4元人民币计算，出租面积为148平方米，计每月租金为（大写）壹万捌仟元整（￥：18000元）。租金支付方式为押壹付叁。租金每叁个月支付一次，本合同有效期内租金不予调整。每期的租金数额为54000元，每期的支付日期为2020-04-21；2020-08-20；2020-11-20；2021-2-20。押金相当壹个月的租金即18000元，押金是乙方向甲方交付的合法履约的保证金。合同签订当日乙方向甲方支付定金壹万捌仟元整，本合同签订之日起当日内乙方交齐首次租金和押金，否则乙方所交定金归甲方所有。乙方交齐首次租金和押金时，甲方将定金返还乙方。本合同自签订之日起，甲、乙双方均不得借故解除合同，任何一方违反本合同约定，应支付未违约方1个月房租作为违约金。新世纪公司于2020年4月20日向孙春莲支付定金5000元，次日双方签订上述合同。审理中，新世纪公司表示其同意返还电卡、燃气卡、2个中央空调遥控器、孙春莲身份证复印件及房产证复印件，但不同意支付其他款项，并称双方已经于2020年4月21日解除《写字楼、商业租赁合同》，同时其提交了马占士与孙春莲的微信聊天记录。内容如下：2020年4月21日19：49前，孙春莲发微信称“我的房子格局情况就是这样的，我同意你室内更改装修（不违反物业规定的情况下），但是装修的费用我不承担，你装修是根据你的需求更改跟我没有关系。给你—个月的免租期已经很够意思了，所以你的要求我不能答应你。如果你不能按合同支付房租那我只好叫人明天继续看房了。”2020年4月21日20：26，马占士回复“毕竟我们三个人从早到晚都收拾好了；我们还是想租，我们各让一步花的钱一人一半；物业费费用我出，您就别管了；如果您不同意，您把5000块钱退我吧，您就租给别人吧；我们等同于白给您干了一天活，房子都收拾漂亮了；其实我们所做的一切都是为了您好；请考虑吧！真是为您好，您同意我马上给您转账。”后，孙春莲发送“难道你没有到房子现场看过吗？明天我们通知其他人去看房，希望你不要影响到其他人的心情，我们的事以后可以通过律师解决。”2020年4月21日21：11，孙春莲发送“什么也不说了，反正有合同在，你就直接说，你租还是不租吧！给个痛快话。”马占士回复“孙姐，您一直把握主动权，我很想租，您不同意我怎么租”，孙春莲发送“想租就付房租，不租，我就安排人明天去看房”，马占士回复“您定！”2020年4月22日上午8：21，马占士发送“玻璃隔断一共得花8000块钱，还有卫生间和洗手池瓷砖，踢脚线！您统共出3000总行吧，我们承担5000呢，我们承担的费用至少是五千以上……”孙春莲回复“一分钱不出，你租就租，不租拉倒”。2020年4月22日10：04，孙春莲发送“今天有人去看房，我租出去就退你定金”，10：21，马占士回复“好的谢谢您，昨天李哥也是这么说的；我们昨天一天就是给您房子加分去了，现在比以前立体多了，祝您早日成交！”4月27日20：42，孙春莲发送“你什么时候把租金给我付了？”马占士回复“你的卫生间和洗手池以及踢脚线，让我无法使用，你答应说费用你出，我当时就告诉你修缮费用你出3000，你不出，我无法使用，所以你说租给别人我没任何意见；我们就当三个人做了一天志愿者”，孙春莲称“怎么就无法使用？人家都正常用的，到你这就不能用了，如果需要维修我们可以安排人维修，不是你想说多少就多少！更何况你还没有给我付房租呢！就先要我维修费？”马占士回复“你不出修缮费用的同时，也从你说让中介看房就已经成为定局了”。孙春莲回复“你不付房租，我只能让别人看房”，马占士称“我们当时就说，你最低出3000费用，马上付款……我给您说了很多遍，您是坚决不同意，我们也有我们坚持的标准和原则。大姐事已经过去了，房子我们忙活一整天也给你收拾干净了；买卖不成仁义在，该退钱退钱，因为这事我挖的电销团队，我让他们去别的地方上班了，以后有机会再合作吧”。2020年5月13日12：00，马占士向孙春莲发送“您好，您的房子租出去了吧！您说过租出去，您会把订金返还我们，谢谢！”孙春莲回复“还没有呢，你合同上不是说的，你负责承租期转租的吗？”马占士发送“咱们是因为卫生间不能使用，给您报销3000，您不同意才没继续履行的呀；卫生间我们肯定换个马桶和小便池，以及灯都要修缮一下的。确实不能用，我们才我们没办法才没打款的。”孙春莲回复“少来，我没空跟你啰嗦，你不租就给我把东西还回来。”马占士称“如果您同意3000块钱，我们还是可以租的，我也一直都很有意愿租的。您一直就僵持在不付3000块钱的修缮费用上了。”2020年5月13日12：40，马占士发送“我们公司的合伙人都是做事的，所有的客户对我们都很放心的！我们不是胡来的公司，我们都是规矩本分严格按国家政策做事的企业！”孙春莲回复“哦，那就好，那你就按合同支付我押金和房租，可以给你3000的修缮费用。”马占士称“一个月都过去了，归我们使用的才叫免租期，免租期可以从今天开始！把日期可以修改一下，其他条件不变没问题！”孙春莲对上述微信聊天记录的真实性予以认可，但不认可证明目的，并提交了其与马占士的微信聊天记录，其中，2020年4月21日20：31，孙春莲向马占士发送“按合同办，定金退不了，是你单方面违约，你耽误功夫，难道我们不耽误功夫吗？要不是你定了房子，我今天就可能和其他人签合同了，错失了客户的损失，按你的理论你得赔的吧！”5月13日12：57，孙春莲发送“你只顾你自己，你要么支付我房租和押金继续履行合同，要么就办不租的交接，再更改免租期是不可能的了！”新世纪公司对上述聊天记录的真实性无异议。经一审法院询问，新世纪公司称孙春莲虽告知其案涉房屋的门锁密码，但其并未使用涉诉房屋。孙春莲称其于2020年5月份左右到案涉房屋查看，当时新世纪公司并未占有使用该房屋，之前房屋使用情况其无法核实。一审法院认为，依法成立的合同具有法律约束力，合同双方均应依约履行，一方不履行或者履行不符合约定的，应当承担相应的违约责任。根据本案查明的事实，孙春莲与新世纪公司、汉思公司签订的《写字楼、商业租赁合同》系三方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按照合同约定享受权利、承担义务。关于孙春莲主张解除《写字楼、商业租赁合同》一节，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。双方在签订上述合同后，因房屋修缮问题发生争执，双方在微信沟通过程中，孙春莲于2020年4月21日，即签订合同当日便表示“想租就付房租，不租，我就安排人明天去看房”，新世纪公司法定代表人马占士回复“您定”。孙春莲于次日亦向马占士表示“今天有人去看房，我租出去就退你定金”，马占士回复“好的谢谢您……”，至此，孙春莲与新世纪公司就合同解除事宜达成合意，故《写字楼、商业租赁合同》应于2020年4月22日解除，孙春莲主张该合同于2020年6月22日解除，证据不足，法院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。新世纪公司称其并未实际占有使用涉诉房屋，孙春莲表示对签订合同后至5月份前后期间房屋使用情况不清楚，结合双方的微信聊天记录，新世纪公司的该主张，证据充分，法院予以采信，故《写字楼、商业租赁合同》并未实际履行，孙春莲主张新世纪公司支付租金、押金的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。孙春莲主张新世纪公司返还电卡、燃气卡、中央空调遥控器2个、房主身份证及房产证复印件，新世纪公司同意返还，法院不持异议。孙春莲主张新世纪公司支付违约金18000元，因新世纪公司在签订合同后，无正当理由以微信通知方式向孙春莲表明不继续履行合同及支付租金，应属根本违约，故孙春莲的该主张，具有合同依据，符合法律规定，法院亦予以支持。因新世纪公司已向孙春莲支付了5000元定金，根据法律规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。现孙春莲主张违约金，新世纪公司支付的定金5000元应从该违约金中予以扣除。新世纪公司称因孙春莲不同意负担涉诉房屋修缮费用从而影响房屋使用，故双方解除租赁合同应系孙春莲违约。因孙春莲在微信聊天记录中曾表示“如果需要维修我们可以安排人维修”，故新世纪公司以孙春莲不同意负担维修费为由主张孙春莲违约，证据不足，法院不予采信。孙春莲主张新世纪公司支付律师费，没有合同依据，法院不予支持。孙春莲主张新世纪公司支付滞纳金，没有事实和法律依据，法院不予支持。判决：一、孙春莲与北京新世纪财富投资管理有限公司于二〇二〇年四月二十一日签订的《写字楼、商业租赁合同》于二〇二〇年四月二十二日解除；二、北京新世纪财富投资管理有限公司于判决生效后七日内将电卡1个、燃气卡1个、中央空调遥控器2个、孙春莲身份证复印件及北京市丰台区马家堡西路15号20层1-2302号房屋房产证复印件返还孙春莲；三、北京新世纪财富投资管理有限公司于判决生效后七日内支付孙春莲违约金13000元；四、驳回孙春莲的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。本院认为，关于合同解除的时间。根据双方提交的孙春莲与新世纪公司法定代表人马占士的微信聊天的内容，可以确认孙春莲与新世纪公司于2020年4月22日已就合同解除事宜达成合意。一审法院认定《写字楼、商业租赁合同》于2020年4月22日解除，证据充分。孙春莲关于上述合同于2020年6月22日解除的上诉主张，依据不足，本院不予采信。关于孙春莲主张的房屋租金和押金，双方的租赁合同已于2020年4月22日解除，且据现有证据和双方陈述无法证明此后新世纪公司占有使用案涉房屋，故孙春莲的该项上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于违约金，一审法院认定新世纪公司根本违约，应依约支付孙春莲违约金18000元并将5000元定金在违约金中予以扣除，并无不当，本院予以确认。关于滞纳金和律师费，缺乏依据，一审法院未予支持，亦无不当，本院予以确认。一审判决的他项判决，双方均未提出异议，本院予以确认。综上所述，孙春莲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4540元，由孙春莲负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王艳芳审 判 员 李蔚林审 判 员 王 元二〇二〇年十一月二十七日法官助理 姬 雷书 记 员 梁 佳