大连市甘井子区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0211民初7215号原告：亿达物业服务集团有限公司，住所地大连高新技术产业园区软件园知音园**。法定代表人：王娜，系该公司总经理。委托代理人：李洪双，女，汉族，住址辽宁省大连市沙河口区。被告：赵敏，女，1986年11月8日，住址大连市甘井子区。原告亿达物业服务集团有限公司诉被告赵敏物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿达物业服务集团有限公司的委托代理人李洪双，被告赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亿达物业服务集团有限公司诉称，要求被告支付拖欠的2019年6月28日至2020年6月30日期间的物业服务费2492.68元，以及按日千分之三的标准缴纳逾期交费违约金。事实与理由：原告与大连圣跃房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，合同约定由原告为蝶园小区提供物业服务，业主按房屋建筑面积向原告支付物业服务费用，逾期缴费的，自逾期之日起应向原告支付违约金（根据合同规定，逾期一日按欠缴总额的日千分之一缴纳违约金)。被告系上述物业小区业主，房产面积93.64平方米，收费标准为2.2元/月/平，按约定应向原告缴纳被告支付拖欠2019年6月28日至2020年6月30日期间的物业服务费人民币2492.68元，但被告一直拒绝缴费，直至产生违约金。合同履行至今，原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务，但被告却不履行自己的缴费义务，原告多次催缴，被告仍拒不缴纳，原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告赵敏辩称，对欠费事实及数额无异议，但不同意原的诉讼请求。理由：我自2014年购房以来，我的房子烟道就被堵塞，导致无法正常排烟，烟往家里灌，家中有新生儿，该情况影响正常生活，我不交费就是希望物业公司对这个问题加以重视并给予解决。经审理查明，被告自认系大连市甘井子区蝶园的业主，该房屋面积为93.64平方米。大连亿达物业管理有限公司在2016年11月17日变更名称为亿达物业管理有限公司，在2018年6月27日变更名称为亿达物业服务集团有限公司。原告系经过工商局核准登记并依法成立的物业公司，与大连圣跃房地产开发有限公司（以下简称圣跃开发公司）签订《前期物业服务合同》，为被告所居住的大连市甘井子区蝶园提供物业管理服务。约定，圣跃开发公司选聘原告对蝶园小区提供前期物业服务；住宅的物业费为2.2元/月.平方米；物业服务费按季度当季交纳，业主或物业使用人应于每自然季度首月10日内向原告交纳当期物业服务费；每逾期一日，按欠费总额的千分之三向原告支付违约赔偿金。合同还对其他事项进行了约定。被告于2016年4月27日在《承诺书》上签字，确认已详细阅读并同意遵守《前期物业服务合同》和《临时管理规约》。现被告未缴纳自2019年6月28日至2020年6月30日期间的物业费。上述事实，有《商品房钥匙接收确认单》、《前期物业服务合同》及庭审笔录在卷为凭，以上证据业经本院审查，应予采信。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告作为物业服务单位，依法为被告所在小区提供了物业服务，双方已形成物业服务合同关系，被告作为该小区业主应按照《前期物业服务合同》的约定交纳物业费。被告现尚未支付自2019年6月28日至2020年6月30日的物业费，借故拖欠无理，故原告主张被告支付物业费2492.68元（93.64平方米×2.2元/月/平方米×12个月+93.64平方米×2.2元/月/平方米÷30天×3天）的诉讼请求有事实和法律依据，本院依法予以支持。对于被告辩称的案涉房屋自接收后就存在烟道被堵，家中倒烟的情况，原告始终未予解决，故不同意交纳物业费的意见，本院认为，被告未能证明其主张的烟道被堵的事实系原告的责任或被堵的烟道的维修属于物业的服务责任范围，因此对被告的此节主张本院不予采信。本院认为，物业服务企业提供服务是由众多已交费业主所交纳的物业费来维系的，如个别业主因自己不满意物业服务标准，就拒付或少付物业费，则势必损害了那些按时足额交费业主的利益，此种行为不应得到法律价值评判意义上的鼓励。如果物业公司确不履行或不完全履行物业服务合同约定或法定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，以维护自身合法权益。现被告以上述主张为由，拒绝支付物业费，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院认为，被告现仍系案涉小区业主，原告仍继续为被告提供服务。虽然案涉《前期物业服务合同》对欠交物业费的违约金作出了明确的约定，但创建和谐、文明、美丽、有序的小区环境是每个业主和物业公司共同的责任，违约金的支付对促进小区物业服务质量的提升及缓和业主与物业公司之间的矛盾无法起到积极的作用，故本院对原告要求被告支付违约金的诉请不予支持。希望双方能体谅本案判决的良苦用心，着眼大局、着眼未来，多考虑全体业主尤其是已交费业主的利益，不要因为少部分业主的纠纷而损害整个小区业主的整体权益。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告赵敏于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告亿达物业服务集团有限公司物业费人民币2492.68元（自2019年6月28日至2020年6月30日）。二、驳回原告亿达物业服务集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币25元（原告已预交），由被告赵敏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审判员  孙云芳二〇二〇年十一月十七日书记员  刘 姗本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权；（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；（六）监督业主委员会的工作；（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用；（十）法律、法规规定的其他权利。