安徽省太湖县人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0825民初2596号 原告：朱声亮，男，1970年6月29日出生，汉族，住安徽省太湖县。 委托诉讼代理人：金吕锋，安徽国誉律师事务所律师。 被告：太湖县农业生产资料有限责任公司，住所地安徽省太湖县晋熙镇龙山路**。统一社会信用代码913408251540281887。 法定代表人：朱建平，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐功彬，安徽唐功彬律师事务所律师。 原告朱声亮与被告太湖县农业生产资料有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案受理，由审判员依法适用简易程序于2020年9月30日公开开庭进行了审理。原告朱声亮及其委托诉讼代理人金吕锋、被告太湖县农业生产资料有限责任公司的法定代表人朱建平及其委托诉讼代理人唐功彬到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 朱声亮诉称，原告原系被告下属企业太湖县农资公司复混肥厂（以下简称复混肥厂）职工，于2001年响应国家号召主动下岗离职，并承租复混肥厂厂房，安排部分下岗职工再就业。2001年12月31日，原告与被告签订《太湖县农资公司复混肥厂租赁经营协议书》，约定原告租赁被告座落于晋熙镇东河路3号农资仓库内的生产车间、3号仓库、工人就寝宿舍、休息室、厨房、货棚、化验室及其全套设备、开票处、办公室等9处房屋，面积约1000㎡，另租赁范围还包括商标及生产所用的营业执照、许可证、登记证件和附属设施，用于复混肥专用肥的生产、经营和仓储；租赁期限自2002年1月1日起至2003年12月31日2年，租金5万元/年；修缮房屋系被告之义务。2004年2月23日，双方再次签订租赁协议，约定内容除租期为自2004年1月1日起至当年底共1年、租金3.2万元外，与上述协议一致。2005年1月14日，双方再次签订租赁协议，约定内容除租期为自2005年1月1日起至当年底共1年、租金4万元外，与前述协议一致。在原、被告签订第一份协议后，被告即将前述农资仓库内的生产车间、3号仓库、工人就寝宿舍、休息室、厨房、货棚、化验室及其全套设备、开票处、办公室等交付原告，其他房屋、车库等亦陆续交付原告。2006年，因复混肥厂生产资质到期、设备老化，无生产能力，原、被告将租赁经营变更为租赁，年租金3.2万元，原告就此承租至今。由于上述房屋建设年代久远，且年久失修，大部分房屋屋顶漏水严重，桁条、瓦条断裂，屋面下榻，墙基下陷、墙壁倾斜，严重影响原告生产及人员与财产的安全，原告多次向被告反映，但被告置之不理。原告向被告上级单位太湖县供销社反映，其回复“房屋应修、安全第一、先行垫付、然后结算”。原告于是自2005年后陆续对承租房屋进行维修，并垫付了修理费用，该费用经评估共341188元。为维护自身合法权益，原告现起诉请求判令被告：1.立即支付原告房屋租赁期间的维修费用341188元；2.承担本案诉讼费及测绘费10000元、评估费30000元。 太湖县农业生产资料有限责任公司辩称，一、原告诉称内容大部分与事实不符：1、原告一直都是租赁经营，租赁协议不包括下岗职工再就业内容，除2001年签订的租赁协议外，自2004年后签订的协议内容都一致，最后一份协议于2006年1月14日签订，此后未续签协议；2、租赁的范围仅为协议约定的9处房屋，面积大约1000㎡，经测量实为1345.51㎡，其他总计1414.07㎡的房屋并未交付原告租赁使用，属原告擅自占用，原告陈述系被告交其使用没有证据证实；3、原告称设备老化，无生产能力，以及大部分房屋屋顶漏水、桁条瓦条断裂、屋面下榻、墙面倾斜的陈述也与事实不符；4、除厨房外，原告对其他房屋的修缮、装修均系其擅自所为，未经被告及上级主管部门同意，原告称向被告上级部门反映没有证据证实，且租赁合同具有相对性，被告上级部门的回复不能代表被告。二、根据租赁协议，必要的房屋维修系被告之责，原告不得擅自修缮或改扩建，另装饰装修不属于房屋维修范围，被告仅对委托原告维修厨房予以认可，对其他不予认可。三、评估原告维修费用的《价格评估报告书》不具有合法性，评估内容大部分与本案没有关联性，不能作为定案依据。理由如下：1.评估范围包括了复混肥厂的全部房屋及其非房屋的设施，极大超出了租赁范围和必要的修缮范围；2.房屋修缮鉴定属于工程类，涉案鉴定应按照《建设工程造价鉴定规范》（GB/T51262-2017）进行工程造价鉴定，但本案鉴定机构系按照资产评估类进行鉴定，其鉴定类别、适用依据、鉴定程序均有错误，其评估结果不具有合法性；3.评估结果未将鉴定意见书初稿发送相关当事人征求意见，鉴定程序不当；4.本案工程造价鉴定结论没有分项分部价格明细，没有注明折旧率，其鉴定结论缺乏依据。综上所述，原告的诉求缺乏事实和法律依据，请求予以驳回。 经审理查明，2001年12月31日，原、被告签订《太湖县农资公司复混肥厂租赁经营协议书》，约定原告中标承租经营复混肥厂，租赁范围为太湖县晋熙镇东河路3号农资仓库内生产车间、3号仓库、工人就寝宿舍、休息室、厨房、货棚、化验室及全套设备（详见清单）、开票处、办公室等9处房屋，面积约1000㎡，其中货棚为简易砖木结构，仓库、车间、厨房为砖木结构，化验室、开票处、办公室为砖混结构，另租赁复混肥厂“都乐”牌商标、营业执照、许可证、登记证件和附属设施，用于复混肥、专用肥的生产、经营和仓储；租赁期限自2002年1月1日起至2003年12月31日共2年，租金5万元/年；房屋修缮系被告之义务，机械设备、仪器等维修由原告自理等。协议签订后，被告将约定的相关房屋及设备等交付原告。2003年3月16日，双方签订《仓库租赁协议书》，约定被告将其4号仓库7间（面积200㎡）租赁给原告使用，租金2400元整，协议期限自2003年3月1日起至2004年3月1日止。2004年2月23日，双方再次签订《太湖县农资公司复混肥厂租赁经营协议书》，约定内容除租期为自2004年1月1日起至年底共1年、租金为3.2万元外，与前述协议基本一致。2005年1月14日，双方再次签订同名租赁协议，约定内容除租期为自2005年1月1日起至年底、租金为4万元另5角8分外，与前述协议基本一致。2006年1月14日，双方再次签订同名租赁协议，约定内容除租期为自2006年1月1日起至年底共1年、租金为3.2万元外，与上述协议基本一致。此后，双方未再签订书面租赁合同，原告就此实际承租涉案房屋至今。此外，对复混肥厂位于东河路3号的其他房屋和设施，原告亦予以使用，被告方未予异议。上述房屋及设施建设年代较远，建造标准不高，在原告承租后部分房屋存在屋顶漏水、桁瓦条断裂、屋面下塌、墙基下陷、墙壁倾斜等情形，因被告未予维修，原告以其影响生产及安全，即陆续对承租房屋自行维修，并垫付了修理费用。对该维修费用，被告上级主管部门太湖县供销社曾召开会议表示可经由评估后对原告予以补偿。此后，经原告申请，本院委托安徽中信房地产土地资产价格评估有限公司予以评估，该公司出具《价格评估报告》（以下简称《评估报告》），对位于太湖县晋熙镇东河路3号所有房屋及仓储附属设施自2005年1月1日至2020年7月10日的维修费用在2020年7月10日的市场价值为341188元。《评估报告》注明其主要采用成本法及以《安徽省建筑工程计价定额（2018）》作为依据之一进行评估。为便于评估，本院经申请委托安庆中恒房地产土地评估咨询有限公司对上述待评估房屋及相关设施的面积进行了测算，其总面积为2759.58㎡。原告预付测绘费10000元、评估费30000元。对维修费用的承担，原、被告协商无果，因此成讼，原告的诉讼请求前述。 上述事实，有当事人的当庭陈述及如下经本院核实的原告身份证，被告企业信息打印件，《太湖县农资公司复混肥厂租赁经营协议书》(3份)，租金支付凭证，来往款项对账单，王海林的问话笔录，《安徽省财政支出项目绩效评价报告》，《质量管理手册》，《太湖县农资公司经营门店、仓库、复混肥厂二00五年度招租通知》，《评估报告》，评估费发票，测绘费发票，房屋倒塌、物资抢运及房屋维修的现场照片，太湖县供销社党组2018年6月15日会议记录，《太湖县农资公司复混肥厂租赁经营协议书》（2006年1月14日签署），《房屋面积测算报告书》及其附件（测量申请书对外鉴定委托书、现场勘查记录、复混肥厂建筑物平面图、房屋面积测绘平面示意图）等证据证实，本院予以确认。 本院认为，本案中，原、被告之间形成的书面租赁经营合同及事实租赁合同法律关系均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。该合同对原、被告具有约束力，双方应当按照约定履行合同义务。根据合同约定及法律规定，维修租赁物属出租人的义务。本案中，被告未按约及时维修租赁物，致使出租的房屋及相关设施不能达到承租人使用目的，作为承租人的原告予以自行维修的费用，被告均应予承担，被告不能以未经其委托或同意而对此抗辩。被告另抗辩称原告系进行改建或扩建，但其既无证据证实，当初亦未提出异议，且《评估报告》已表明“本次评估的维修费用，是仅指影响承租户安全生产、正常使用的维修费用，不包含改变房屋出租时的原用途、原状况所产生的装潢等费用”，本院对该抗辩意见不予采纳。除此外，本案争议焦点在于原告对双方租赁协议约定之外的房屋予以维修所产生的费用应由谁承担的问题。本院认为，首先双方租赁关系持续时间较长，自2006年双方签署的最后一份租赁协议到期后，双方虽未再签订书面租赁合同，但原告除仍继续使用原书面协议约定的房屋外，且另行实际使用协议约定之外的房屋及设施，被告一直未予异议，双方形成事实租赁关系，租赁物的范围应为原告现使用的全部房屋及设施。原告对实际租赁物的维修费用，应当适用前文阐述的规则，被告应予承担。其次，对于租赁协议约定之外的房屋及设施，即使不属于原、被告事实租赁合同的租赁物，原告对其进行维修的，按相关法律规定也属无因管理，被告若对该费用不予承担，则有违法律规定，亦与公序良俗不符。因此，原告诉请要求被告向其支付维修费用的诉求，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。对于该维修费用的计算，被告抗辩称应以工程造价而不应该以资产价值评估计算，本院认为该抗辩理由部分成立，但由于维修时间距今已有十余年，原告当初亦未按照工程施工规范予以预算决算、审计验收，限于主观认识和客观条件，评估公司现如今仍按照当初工程造价进行评估有一定难度，但据《评估报告》显示，其已采用《安徽省建筑工程计价定额（2018）》作为依据之一及主要采用成本法进行评估，本院认为评估结果较为客观合理，对其予以采信，综合考虑评估公司成本法评估系以勘察时点（2020年）计算维修费用、本地物价增长幅度及原告垫付费用应产生的孳息，本院酌情认定维修费用为28万元为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百三十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、被告太湖县农业生产资料有限责任公司于本判决生效后十五日内向原告朱声亮支付维修费280000元； 二、驳回原告朱声亮其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7018元，减半收取3509元，测绘费10000元、评估费30000元，合计43509元，由原告朱声亮负担7832元，由被告太湖县农业生产资料有限责任公司负担35677元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。 审判员  项朝光 二〇二〇年十一月二十五日 书记员  李承仕 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。 《中华人民共和国民法总则》 第一百二十一条没有法定的或者约定的义务，为避免他人利益受损失而进行管理的人，有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。