福建省长汀县人民法院 民 事 判 决 书 （2019）闽0821民初3363号 原告：长汀县中云花园二区业主委员会，住所地长汀县黄屋楼下茶园新村**。 代表人：赖荣东，该业主委员会代理主任。 委托诉讼代理人：蔡星峰，福建至信律师事务所律师。 被告：郭天生，男，1974年8月27日出生，汉族，住福建省长汀县。 委托诉讼代理人：陈良明，福建汀龙律师事务所律师。 委托诉讼代理人：龚志飞，福建君州律师事务所律师。 原告长汀县中云花园二区业主委员会（以下简称中云二区业委会）与被告郭天生恢复原状纠纷一案，本院于2018年4月20日做出（2018）闽0821民初317号民事判决书，郭天生不服，提起上诉，福建省龙岩市中级人民法院2018年6月28日做出（2018）闽08民终1081号民事判决书，维持原判。郭天生不服，向福建省高级人民法院申请再审，福建省高级人民法院于2019年9月29日做出（2019）闽民申1909号民事裁定书，指定福建省龙岩市中级人民法院再审本案，龙岩市中级人民法院于2019年12月12日做出（2019）闽08民再37号民事裁定书，裁定撤销原一、二审民事判决，发回本院重审。本院于2019年12月24日立案后，重新组成合议庭公开开庭进行了审理。中云二区业委会的委托诉讼代理人蔡星峰与被告郭天生及其委托诉讼代理人陈良明、龚志飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 中云二区业委会向本院提出诉讼请求：1.判令郭天生停止侵占位于长汀县中云花园二区A6幢别墅地下一层的公共活动空间，腾出其置放在该公共空间的物品以排除妨碍，并按竣工图恢复该公共活动空间的原状后返还给中云二区业委会；2.判令郭天生停止侵占长汀县中云花园二区A6幢别墅地下一层公共活动空间北面的下沉花园，并按竣工图恢复该下沉花园的原状后返还给中云二区业委会。在诉讼中，中云二区业委会增加诉讼请求：要求将下沉花园以北的小区道路恢复为草地。事实和理由：郭天生是长汀县中云花园二区A6幢别墅的业主。该幢别墅为地面以上三层结构；地下；地下**为小区全体业主共有的公共活动空间约3米，地板，地板为混凝土的钢筋浇捣的水泥板活动空间水泥地板与原始地面之间原还有约1.5米的底层空间，该底层空间原为全封闭不可利用空间。郭天生在装修其别墅时，非法侵占业主的公共活动空间，打通该空间的水泥地板，致使该空间的层高由约3米增加至4.5米，并封闭该空间，装修成住宅，在北边开通进出该空间的大门，非法将公共活动空间占为己有。公共活动空间以北与小区道路之间原为业主共有的下沉花园，郭天生在非法占有公共活动空间后，又将该下沉花园填高到与小区道路持平，并在被填平的下沉花园上种植花草树木，同时又在下沉花园周边建设围墙，并在下沉花园北边另建大门，从而将下沉花园非法建成其私有院落。郭天生在装修其别墅时，过程中不但侵占了地下一层公共活动空间和下沉花园，同时还将下沉花园以北的草地铲除改建成道路，损害了全体业主的合法权益。中云二区业委会多次要求恢复原状，但郭天生置之不理。 郭天生辩称：一、根据中云二区业委会的第一项请求，既要求停止侵权、排除妨碍、恢复原状，又要求返还地下一层公共活动空间。从该诉讼请求来看，存在排除妨碍及物权纠纷或返还原物纠纷的法律关系，不同法律关系混同在同一案件中审理，本身不符合法律规定，应当告知中云花园业委会分案诉讼，其中一案需要其他案件审理结果为依据的，应当中止其中一案的审理。就本案而言，停止侵权、排除妨碍、恢复原状的前提基础，在于中云业委会是否为A6别墅地下一层的所有人或合法占有使用管理人，即应当先确权。对于案涉A6别墅的地下一层是谁所有，原一、二审中双方明显存在争议，那么本案必须先解决的就是物权归属问题。本案诉争的地下室物权归属，只有可能是全体业主所有或者是特定业主专有或共有，或者是开发商所有，绝对不可能是业主委员会所有。中云花园业委会主张返还房屋地下一层活动空间，前提是已确权给全体业主所有并经过业主代表或业主大会授权，才具有诉权主体资格。理顺这一法律关系后，本案应当定性为物权纠纷，而非排除妨碍或恢复原状纠纷。 1、本案不是《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》规定的与物业管理活动有关的纠纷，本质上属于物权纠纷，中云业委会无权直接以当事人的身份提起诉讼，应当驳回其起诉。根据《物业管理条例》第十一条、第十五条及《中华人民共和国物权法》第七十五条第一款规定，业主委员会是业主选举的执行机构，其职责是执行业主大会决定的事项。《中华人民共和国物权法》第八十三条的二款规定，业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭盖、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权要求停止侵害、消除危险、排除危害、赔偿损失。因此，业委会只有对现有物业，根据业主大会的决定及《物业管理条例》的有关规定行使权利。本案业委会的诉请包括了要求返还地下一层活动空间，涉及的是返还原物，原物是谁所有尚未确权，根据业主共有权的法律特征，应当由全体业主行使权利。地下。地下**尚未确权返还原物的权利基础不存在。 2、退一步讲，即使该地下空间为全体业主所有，开发商已通过合同方式让与给郭天生所有，即使存在权属争议，应当由全体业主向开发商主张权利，业委会也无权起诉。根据《物业管理条例》第十九条规定，业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得做出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。条例第二条规定，物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按物业合同约定，对房屋及配套设施和相关场地进行维修、养护、管理等活动。本案业委会的诉讼在形式看，似乎是物业管理活动，实质上属于物权纠纷。《物业管理条例》第十一条规定，应当由业主共同决定的事项：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。第十二条规定，业主大会决定本条例第（五）筹集和使用专项维修资金、第（六）改建、重建建筑物及其附属设施的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例规定的其他事项（含第七项），应当经专有部分占总建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《中华人民共和国物权法》第七十六条也做出一致规定。本案，业委会未提供符合上述法律、法规规定的业主大会议事决定，也未提供证据证明经过全体业主或业主大会的授权委托代为诉讼，属滥用诉权。根据物权归属的合同相对性原则，业委会无权起诉，应当驳回业委会的起诉。 二、答辩人别墅的地下一层公共活动空间为A5、A6连体别墅的专有部分，并非小区全体业主共有。 1、根据A5-A6房屋施工图设计说明，A5-A6房屋地下一层空间，设计的功能用途为该两栋房屋的储藏间、工具间，不是小区的公共活动空间。该小区设计单位的规划设计初衷，中云花园A1—A3、A5—A11多层建筑地下一层“公共活动空间”为该空间上部建筑“公共活动”使用，并非为中云花园整个小区的公共活动空间。竣工图之所以会记载为地下公共活动空间，是因为A5-A6号房屋为两栋连体别墅，属于该两户业主的公共活动空间，系特定业主的专有部分。 2、根据规划设计竣工图及A5--A6房屋分层规划设计平面图来看，地下，地下**是用封闭式的挡土墙隔离墙外还设计有铁艺栅栏围护结构。说明房屋的地下活动空间与小区道路等公共设施是分离的，外围没有设计门户通道或楼梯出入，在构造上和使用上具有独立性，系两栋别墅的地下公共活动空间。而且房屋地下室挡土墙全封闭，地下，地下室北面外围有铁艺围栏，外围无法进入地下活动室房屋地上一层内设计有通往地下室楼梯，地下，地下活动室只能从别墅房屋内出入无法出入。说明地下一层不是小区所有业主的公共空间。 3、A区别墅地下室建筑面积系不计算容积率的范围，不计容部分不参与分摊建筑面积，未分摊给全体小区业主。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定了公用建筑面积的计算原则：“凡已作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不应计入公用建筑面积部分”。《城市地下空间开发利用管理规定》第二十五条规定，“地下;地下工程本着谁投资有、谁受益、谁维护的原则，允许建设单位自营或进行转让、租赁”。未分摊公用建筑面积的专有部分，根据谁投资谁受益的原则，开发商有权通过出租、转让、附赠等方式让与给业主专有使用。开发商已通过合同约定的方式转让给郭天生所有，属于郭天生的专有部分。 4、多层房屋（A区、B区别墅）与高层房屋买受范围不同。首先、答辩人与开发商签订商品房买卖合同（预售），根据合同第三条商品房基本情况约定，A6房屋包括地上三层，地下，地下**面积209、71平方，分摊面积为0，说明郭天生购买的三层别墅房屋另附带了地下一层。合同附件二关于该商品房公用部位的具体说明，对是否纳入商品房分摊的部位名称、面积和所在位置进行了明确。其中未纳入商品房分摊的公共部位包括了地下公共活动空间，以此说明郭天生购买房屋的地下公共活动空间是不参与面积分摊的公共部位，高层套房业主没有分摊相应面积，不是小区所有业主的公共配套设施，系别墅区业主通过购买方式取得的专有部分。其次，高层套房的买卖合同不包含地下层，地下，地下层数注明为&ldquordquo;，总层数24层。A区别墅包括了地下一层，说明这两部分商品房买卖包含的范围是不同的，各自享有不同的专有部分。再者，结合购买单价来看，高层商品房每平方均价为5,000-6,000元左右，郭天生购买的房屋总价为3,339,000元，建筑面积为209、71平方，换算每平方单价为15,922元，两者相比，郭天生购买的房价相较于高层套房高出近3倍，根据2015年长汀县房地产市场价，不可能有这么高的房价，购买方基于开发商有附赠地下活动空间，才花如此高价购买。为此，别墅区地下活动空间系特定业主的专有部分。 三、中云花园业委会的第二项诉请，要求恢复地下一层公共活动空间北面的下沉花园。对于该项诉请，在原一、二审案件答辩人败诉后，根据法院的强制执行要求，答辩人按规划设计要求恢复了东面开窗的墙体，现已全部封闭，当初为了装修运送材料方便改变了北面的下沉花园原貌，根据执行要求也恢复了原状，按图纸要求将铁艺围栏安装回去了。为此，答辩人已履行了当时的生效裁判文书，不存在继续审理的问题。而且，答辩人不服原一二审判决，向福建省高院申请再审，经福建省高院再审复查，指令龙岩中院再审，并裁定再审期间，中止原判决的执行。本案争议的现有焦点在于：别墅地下一层权属问题，中云业委会是否有诉权主体资格，主张返还原物。 四、中云花园业委会要求将下沉花园以北的小区道路恢复为草地。对于该项诉请，缺乏事实依据，应当不予支持。下沉花园以北的小区道路，属于消防通道。根据小区道路的现状来看，用红砖铺好作为小区道路，系开发商建造的，不是答辩人所为。不管是原始绿地还是小区道路，答辩人不可能去擅自大面积的建造，这是开发商交付的小区配套设施。原告捏造事实恶意增加诉请，动机不良，该项请求应当予以驳回。 中云花园业委会为证明其主张向本院提供如下证据： 证据一、地下、地下公共活动空间和下沉花园被侵占前后图片：1.地下公共活动空间的原状是层高约3米，地面，地面为水泥浇捣的地板与下沉花园相连的部位是敞开式的，没有墙壁遮断；2.下沉花园的原状中有草地、树木和假山，下沉花园北面边缘没有建设铁艺栅栏；3.下沉花园北边原来是草地，不是小区道路，该小区道路是被告违规将草地铲除后违规改建的；4.郭天生将地下公共活动空间侵占后打通了该公共活动空间的水泥地板，致使公共活动空间的层高由约3米增加至约4.5米，并将公共活动空间进行封闭，并在北边与下沉花园衔接的部位开通进出该空间的大门，从而将公共活动空间装修成住宅；5.郭天生还将下沉花园占为己有后，将下沉花园中原有的草地、树木和假山铲除后，将下沉花园填高到与违规改建的道路持平，并在下沉花园周边建设围墙，在下沉花园北边另建大门，又在下沉花园中重新种植花草树木，从而将下沉花园非法建成被告私自所有的院落。 证据二、地下、地下**竣工平面图（地下公共活动空间据三、A5-A6幢竣工剖面图，证明:1.地下一层公共活动空间地面与±0的落差是-3300cm，下沉花园地面与±0的落差是-3600cm，即地下一层公共活动空间与下沉花园的高度差是30厘米；地下；地下公共活动空间北边是敞开式的业主完全可以从下沉花园上一个30cm的台阶自由进出地下一层公共活动空间；现状中地下一层与下沉花园之间存在约1米而不是30cm的高度差是竣工验收后违规改造的。2.地下公共活动空间与下沉花园之间相互衔接的部位是敞开式的，没有墙壁遮断。3.在竣工图中铁艺栅栏被标注为“由景观公司二次设计”，因铁艺栅栏以南包含了下沉花园和地下公共活动空间，并且在下沉花园内东西两侧还有设计业主从下沉花园上到地面一层的楼梯；因此铁艺栅栏只是个景观工程，并不是用于地下一层公共活动空间和下沉花园与外界的遮断设施。 证据四、建设工程规划许可证，证据五、建设工程竣工规划条件核实意见书（证明对象中简称“核实意见书”），证据六、中云花园实算房产面积汇总表，证明：1.容积率等于计容建筑面积除以总用地面积的得数，不计容面积并不包含在容积率计算公式中。2.案涉小区计容建筑面积31,352.72平方米，其中A1-A11、B1-B20多层住宅面积4,599.03平方米（含A5-A6多层住宅408.6平方米）。3.不计容建筑面积8,661.76平方米，其中多层住宅地下公共活动空间面积为1,664.09平方米（含A5-A6地下一层空间面积321.56平方米），多层住宅公共活动空间围护结构与挡土墙之间面积770.55平方米（其中A5-A6多层住宅地下公共活动空间围护结构与挡土墙之间面积214.88平方米在规划审批图纸中有，但未计入总建筑面积，经规划测量队现场勘测，该部分建筑均达房产测绘要求，应计入总建筑面积，需补交相关规费，但不予计容）;不计容建筑面积中地下公共活动空间与架空绿化、消控室、变配电室、供地下室使用的楼梯等部位并列，产权均归全体业主共有。4.核实意见书载明别墅区A.B型号为3层结构，檐口高度见竣工图；证明被告购买的3层别墅并没有包含地下一层，竣工图是办理不动产权证的依据，其效力高于施工设计图。5.核实意见书中无论是计容建筑面积还是不计容建筑面积中都没有载明被告所主张的储藏间和工具间面积，只有业主共有的地下公共活动空间。6.建设工程竣工规划条件核实意见书首页倒数第八行的内容证明不计容的面积，开发商是不得转让的，产权归全体业主所有。 证据七，中云花园A5-A6多层住宅面积计算公式，证据八、中云花园面积计算报告（A5-A6幢），证据九、中云花园A5-A6多层住宅实算分户面积明细表，证据十、中云花园幢分摊说明书，证据十一、房屋分层平面图（地下（地下**明：A5-A6多层住宅实算分户面积明细表载明，讼争地下活动空间围护结构与挡土墙之间的建筑总面积214.88平方米，其中公摊面积10.24平方米，所在层地下一层，所在功能区为地下活动空间围护结构与挡土墙之间的面积；地下；地下公共活动空间建筑总面积321平方米，其中公摊面积15.32平方米，所在层为地下一层，所在功能区为地下公共活动空间；申请人购买的A6房建筑总面积204.30平方米，公摊面积9.74平方米，所在层1-3层，所在功能区为住宅。中云花园幢分摊说明书载明，地下，地下公共活动空间、A5和地下公共活动空间多建面积（围护结构与挡土墙之间的面积）四个建筑结构的共用面积是45.03平方米，共用部位是外墙。上述载明内容证明地下活动空间围护结构与挡土墙之间的面积（属多建）、地下、地下公共活动空间和A6是相互独立的，各自有不同的房名，也是单独计算套内面积、公摊面积，且归属在不同的功能区，讼争地下活动空间既不是A5和A6的附属设施，也不是A5和A6专属的公共活动空间。 证据十二、不动产权籍调查表（A5-A6），证明：1.不动产权籍调查表中的房屋基本信息调查表载明，申请人购买的商品房户号为0002，房号为A6房，总层数3层，所在层1-3层，竣工时间为2015年7月1日，占地面积87.83平方米，建筑面积204.30平方米，分摊面积9.74平方米，规划用途住宅，房屋所有权人载明是中云房地产开发公司，所以该商品房开发商是有权转让的；2.不动产权籍调查表中的建筑物区分所有权业主共有部分调查表(证据第35页)载明，中云花园二区A5-A6幢地下公共活动空间围护结构与挡土墙之间的面积户号为0003，建（构）面积214.88平方米，分摊土地面积92.38平方米；地下；地下公共活动空间的户号为0004构）面积321.56平方米，分摊土地面积138.24平方米，在共有部分权利人一栏中并没有载明是中云房地产开发公司，而从“建筑物区分所有权业主共有部分调查表”的标题即可看出，建筑物区分所有权业主（全体业主）就是该共有部分的所有权人；3.对照上述两份调查表载明的信息可以证明，A5、A6房和讼争地下活动空间的两个部分均有不同的户号、房号、建筑面积和公摊面积，是相互独立、互不隶属的，讼争地下空间作为独立的建筑结构既不归开发商所有，也不归业主个人所有，而是归全体业主所有的共有部分。4.从四张房屋分层平面图来看，其右上角标注A5、A6幢的层数都是3层，地下，地下**是地下部分不能算层数的div> 证据十三、预测面积与实测面积比较确认表，证据十四、不动产登记信息证明（郭天生），证明：郭天生的产权登记信息为：建筑结构3层，所在层1-3层，建筑面积204.3平方米；不动产登记信息中并没有包含地下一层。该登记信息与长汀县规划测量队出具的面积计算报告和不动产权籍调查表的载明的信息是相一致的，由此证明郭天生的不动产面积中没有包含讼争的地下活动空间。 郭天生质证认为：对证据一的证明对象及关联性有异议。1、从第一张照片原始状况来看，别墅地下一层离下沉花园地面的落差有将近1.5米高，外围地面没有设计出入地下一层的通道或楼梯，虽然地下一层的北面是敞开的，但外人无法出入，客观上与外界形成了明确区分的独立空间。2、从照片上看虽然下沉花园没有安装铁艺围栏，但根据竣工图的二次景观设计，下沉花园外围需要安装铁艺围栏。因答辩人考虑为了装修房屋运送材料方便，要求开发商暂时不予安装。答辩人在原一二审案件败诉后，根据生效判决书按竣工图要求恢复原状，由答辩人安装了铁艺围栏。为此，从竣工图的规划要求及现状来看，下沉花园是设计有铁艺围栏的，说明别墅地下一层与外界自然形成了遮断。3、从第八张照片来看，别墅地上一层设计有通往地下一层的楼梯，进入地下一层只能从别墅房屋内出入，外围无法出入，说明地下一层房屋属于别墅业主的特有专属空间。4、第3—7张照片的情况来看，下沉花园的北面的小区道路铺有红砖地面，这是开发商建设的，不是答辩人所为。下沉花园处开设的大门现已恢复原状，即原告第二项诉讼请求答辩人已实际履行，没有诉的意义。 对证据二、三的真实性没有意见，对其证明对象有异议。1、从地下一层平面图来看，下沉花园标注围墙顶为—2100cm（2.1米），说明从下沉花园铁艺围墙顶至原始地面落差高度有2.1米，即使按业委会认为的下沉花园与地下一层公共活动空间只有30厘米，规划设计说明及竣工图均没有设计地面通往下沉花园的通道楼梯，落差2.1米的高度，铁艺围栏不管是景观设计，还是为了安全管理等其他因素，离地面有2.1米高且是封闭的，其他业主无法自由出入。2、从现状来看，开发商交付给郭天生的别墅，地下，地下**离下沉花园有1米多高的落差交付后郭天生擅自改造的。如上第1、点意见，根据平面图规划设计标准交付，实际的落差不止1米多，而是2米多以上。福建省高院勘查现场后结合设计图纸认定其他业主无法自由进入地下一层空间，与外界形成隔断是客观的、正确的。3、原告认为下沉花园内东西侧还有设计业主从下沉花园上到地面一层的楼梯，下沉花园离地下一层只有30厘米的高度，可以自由出入。事实上，根据立面图来看，下沉花园内东西侧的楼梯是设计通往别墅房屋地上一层的通道，而不是通往地下一层的通道，何况外围有铁艺围栏，只能供别墅业主出入。福建省高院结合图纸及现场勘查，在裁定书中对该事实也进行了说理，认为中云业委会主张其他业主可自由出入的事实依据不足。 对证据四、五、六的真实性无异议。关联性及证明对象有异议。1、建设工程规划许可证规定，说明：1、本证根据《中华人民共和国城乡规划法》制定，经审核的附图和附件是本证的配套证件。本案讼争的地下一层的权属认定应当结合其他附件即设计说明图、规划平面图，建设施工图来综合评判。至于竣工图变更记载为地下公共活动空间，是因为考虑到该地下空间上有两栋连体别墅。结合设计说明图及平面图来看，两栋别墅之间的地下空间没有设计隔离墙，所以会记载为公共活动空间。公共活动空间的表述，并不影响或改变原始设计说明为储藏间、工具间的功能。对公共活动空间的理解应当结合最初的设计方案、图纸的规划及现状做出认定。2、不计容面积是不参与分摊建筑面积，也不计入总建筑面积，印证了规划设计说明记载的功能为别墅房屋的储藏间、工具间符合规划设计要求，因为参与分摊的建筑面积是不能成为特定空间的，从而进一步说明别墅的地下空间为独立使用的空间范围。3、原告该组证据第6点证明事项：“建设工程规划条件核实意见书首页倒数第八行的内容证明不计容的面积，开发商是不得转让的，产权归全体业主所有”。我们认为该证明事项属断章取义，故意跳开前置内容进行曲解。对该问题的解读应当从核实意见书倒数第10行开始。原文是：“无门户出入：1,439.92平方（其中6、7号楼底层无门户出入：362.56平方，规划审批图纸有，但未计入总建筑面积，应不计容，且不得转让，产权归全体业主所有，无门户出入应计算容积率面积1,077、36平方）”。6/7号楼是24层的高层建筑，这里规定不计容面积，且不得转让，为全体业主所有的空间是指6/7号楼的底层，而不是指小区所有不计容的面积。我们再看核实意见书的后半部分内容，对于多层建筑的地下公共活动空间，没有涉及到不得转让，归全体业主所有的规定。 对证据七、八、九、十、十一的真实性没有异议，关联性有异议。1、从面积测算方式来看，连体别墅的地下一层空间面积没有分开计算，是合并计算的，既然是合并计算，说明地下一层空间为连体别墅的公共空间，从而印证了平面图表述的地下公共空间应理解为上部建筑的公共空间。2、至于地下活动空间有计算公摊面积，因该部分面积未纳入总建筑面积范围参与整体分摊，又因为地下空间面积未在连体别墅之间进行单独计算，别墅地上一层设计建造有通往地下一层的楼梯，连体房屋必然产生面积分摊，应该理解为连体别墅的公摊面积。而不是业委会理解的有公摊，想当然的为全体业主的公共空间。3、分摊说明书、面积测算表计算面积是针对A5、A6两栋别墅进行的测算及分摊，而不是纳入整个小区总建筑面积的计算分摊。不参与分摊的建筑面积，根据谁投资，谁受益的原理，地下，地下室未分摊给全体业主《城市地下空间开发利用管理规定》第25条规定，地下，地下工程本着谁投资谁受益的原则商有权转让、附赠、出租等方式进行处分。 对证据十二、十三、十四的真实性没有异议。关联性及证明对象有异议。1、地下、地下**不在规划总建筑面积范围内不能单独取得产权证。不能取得产权证的空间，根据物权法及最高法关于审理建筑物区分所有权的司法解释规定，满足一定条件时可以成为特定业主的专有部分。不能机械地理解未取得产权证的空间，只要开发商建造了，就是小区全体业主所有。2、虽然别墅房屋可取得产权证的层数为一至三层，但商品房买卖合同约定了包括地下一层，说明开发商将地下一层连同上部建筑整体转让或是附赠方式转移。业委会认为没有产权证的部分就是全体业主所有的观点错误。3、结合小区别墅与套房的买卖合同来看，套房没有地下一层，别墅却包括地下一层，而且别墅的地下一层是封闭式的，室内建造有独立楼梯进入地下一层，外围无法进入。该组证据不具有作为认定地下空间为全体业主所有的证明力。 郭天生为证明其主张向本院提供如下证据： 证据一、建设工程设计合同（11页）、关于中云花园A1—A3、A5—A11多层建筑地下一层“地下;地下公共活动空间&rdquo计说明（1页）、规划设计竣工图（2页）。证明1、福建中云房地产开发有限公司就中云花园房地产开发项目由杭州中宇建设工程设计有限公司（原厦门中沈建设设计院）进行工程设计；2、中云花园A1—A3、A5—A11多层建筑地下一层“地下;地下公共活动空间&rdquo空间上部建筑“公共活动”使用，并非为中云花园整个小区的公共活动空间；3、结合规划设计竣工图看，地下，地下**平面图用粗实线标画的部分标注为挡土墙该地下室不是敞开式空间，系封闭式供特定对象使用的活动空间，规划该部分地下公共活动空间仅供上部建筑使用，非整个小区公共活动使用的空间。竣工图与设计说明关于地下室的设计用途能够相互印证。 证据二、中云花园总平面图（1页）、中云花园实算房产面积汇总表（2页）、A5、A6#楼施工图设计说明（1页）、A5--A6别墅房屋分层平面图（4页）、现场照片（6张）。证明1、地下、地下室建筑面积系不计算容积率的范围容部分不参与分摊建筑面积，未分摊给全体小区业主。未分摊建筑面积的专有部分，根据谁投资谁受益的原则，开发商有权通过出租、转让、附赠等方式让与给业主专有使用。2、A5--A6两栋别墅地下活动空间合并计算使用面积，地下，地下活动空间围护结构与挡土墙之间也有计算面积该部分地下空间系A5--A6别墅房屋的地下空间。3、A5、A6#楼的建筑层数为地上三层，地下，地下**A5、A6#楼包括了地下一层。根据施工图设计说明来看，地下，地下**的功能设计为储藏间及工具间该空间不具备全体业主活动的功能，是专属于楼上的A5、A6业主的储藏间及工具间。结合A5--A6房屋分层规划设计平面图来看，地下，地下**是用封闭式的挡土墙隔离墙外还设计有围护栏结构。在房屋地上一层设计有通往地下室的楼梯，外围没有进入地下一层的门户或楼梯，说明该房屋的地下活动空间与小区道路等公共设施是分离的，系两栋别墅的地下公共活动空间，不能理解为整个小区的公共活动空间。再看现场照片，房屋地下室挡土墙全封闭，挡土墙外围有铁艺围栏，外围无法进入地下活动室，别墅房屋一层内设计通往地下室楼梯，地下，地下活动室只能从别墅房屋内出入div> 证据三、商品房买卖合同（两份）。证明1、郭天生与中云房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（预售），根据合同第三条商品房基本情况约定，A6房屋包括地上三层，地下，地下**面积209、71平方，分摊面积为0，说明郭天生购买的三层别墅房屋另附带了地下一层，地下，地下**空间通过买卖或附赠方式取得权归属于郭天生。2、根据合同附件二关于该商品房公用部位的具体说明，对是否纳入商品房分摊的部位名称、面积和所在位置进行了明确。其中2、未纳入商品房分摊的公共部位包括了地下公共活动空间，以此说明郭天生购买房屋的地下公共活动空间不参与面积分摊的公共部位，高层套房业主没有分摊相应面积，不是小区所有业主的公共配套设施，系别墅区业主通过购买方式取得的专有部分。3、结合高层套房的买卖合同来看，高层建筑的商品房买卖合同不包含地下层，地下，地下层数注明为&ldquordquo;，总层数24层。多层房屋包括了地下一层，说明这两部分的商品房买卖包含的范围是不同的，各自享有不同的专有部分。另从购买单价来看，高层商品房每平方均价为5,000-6,000元左右，郭天生购买的房屋总价为3,339,000元，建筑面积为209、71平方，换算每平方单价为15,922元，两者相比，郭天生购买的房价相较于高层套房高出近3倍，根据2015年长汀县房地产市场价不可能这么高的房价，购买方基于开发商有附赠地下活动空间，才花如此高价购买。为此，别墅区地下活动空间系特定对象的专有部分。 证据四、确认书(1页)证明证中云花园二区多层住宅A5、A6号房屋已销售，该房屋的地下一层由开发商交付给实际业主使用。郭天生占有使用别墅房屋的地下一层具有合法来源。 中云二区业委会质证认为：对证据一、建设工程设计合同、设计说明和竣工图等1.对杭州中宇建设工程设计有限公司出具的《设计说明》的真实性有异议，该《设计说明》不合法且无效。首先，《设计说明》没有单位负责人及制作刘明材料的人员签名或盖章，不符合民诉法解释第一百一十五条关于单位证明材料形式要件的规定，不具有证明力。其次，《设计说明》出具的时间2015年5月5日不真实；该设计说明在原一、二审时并未提交，而是在省高院再审时才提交，由此可见该设计说明是被告在二审败诉后才找设计公司出具的，时间是倒签的。再次，同一设计公司出具的《设计说明》与《施工图设计说明》在内容上是相互矛盾的，在《施工图设计说明》中，设计公司将地下一层称为储藏间和工具间，而2015年5月5日的这份《设计说明》中却将同一场所称为“地下;地下公共活动空间&rdquo此，既然设计公司将讼争地下一层设计为储藏间和工具间，其出具的说明应该将地下一层称为储藏间和工具间，而不是地下公共活动空间。最后，《设计说明》的内容不合法；设计公司仅是一个民营企业，其无权代替建设行政主管部门对讼争公共活动空间的权属进行认定，该《设计说明》不能对抗建设行政主管部门对讼争公共活动空间的权属认定；从长汀县不动产登记中心提供的产权初始登记材料来看，讼争地下一层是独立于原告房屋，归全体业主共有的活动空间。2.对地下一层竣工平面图和剖面图的三性没有异议，该两份竣工图不但不能证明被告的主张，相反恰恰能证明讼争的地下一层是敞开式的，并非封闭式的。从该竣工图来看，讼争地下一层公共空间只有东面、南面和西面是粗实线，北边与下沉花园相衔接的部位是虚线，并非粗实线，并且从竣工图标示的数据来看，地下，地下**公共活动空间与下沉花园的高度差仅为30cm者之间仅有一个30cm高的台阶，其他业主完全可以从下沉花园上一个30cm的台阶自由进出地下一层公共活动空间；据此证明讼争公共活动空间并非封闭式的，而是敞开式的。物理现状中地下一层与下沉花园之间存在1米多而不是30cm的高度差是竣工验收后违规改造的结果。另长汀县不动产登记中心提供的产权初始登记材料能证明讼争公共活动空间是独立计算建筑面积的，既然是独立的建设结构，自然就有独立的出入口，其出入口就设在北边与下沉花园相衔接的部位，并不是一定要通过被告的房屋出入。 对证据二中云花园总平图、中云花园实算房产面积汇总表、设计施工图说明、分层平面图、现场照片等的真实性没有异议，但不能证明被告的主张。1、被告对不计容面积在分摊上的理解是错误的。总建筑面积包含计容建筑面积和不计容建筑面积，绿地和小区道路不包含在总建筑面积中；计容建筑面积是开发商可以转让的面积，而不计容建筑面积如地下公共活动空间等是开发商应当提供给全体业主使用的配套公共设施，这些公共设施的产权归全体业主所有，开发商是无权处分的；因此，不计容建筑面积本来就无须业主分摊，业主分摊的只是楼道、电梯间等计容面积；作为不计容的公共设施也不适用谁投资谁受益的原则，开发商无权转让或附赠。2.讼争地下一层本身就是一个独立的建筑结构，地下，地下公共活动空间围护与挡土墙之间的面积和地下公共活动空间面积部分构成讼争地下公共活动空间，现状中的中间隔墙在图纸中是不存在的；地下；地下公共活动空间有计算面积只能证明该部位是独立的容的公共设施，不能证明就是A5、A6房附属设施或专有部分。3.房屋分层平面图描述的是A5、A6幢整幢的建筑结构，整幢建筑结构中包含地下一层，并不等同于业主购买的A5、A6房包含该地下一层；况且根据《建设工程竣工规划条件核实意见书》的记载，A5、A6房的建筑层数是3层，并不包括地下一层。4.《施工图说明》载明的储藏间和工具间在后期已变更为地下公共活动空间，据向长汀县不动产登记中心咨询，储藏间和工具间之所以进行变更，是因为根据国家规定，储藏间和工具间是需要计容的，而地下公共活动空间是不计容的，如不变更，计容建筑面积在现有已超1,031.5平方米的基础上还会增加1,664.09平方米，容积率超标越多，行政处罚越重。因此被告主张地下公共活动空间系其储藏间和工具间与事实不符，《建设工程竣工规划条件核实意见书》中只载明地下公共活动空间的面积，而无储藏间和工具间的面积可以佐证。5.讼争地下一层是敞开式的，并不是封闭式的；地下；地下**作为独立的建筑结构通道设在与下沉花园相衔接的部位，无须从被告房屋内出入（理由详见原告举证内容），被告房屋与地下一层之间的楼梯是为了便于被告共同使用而设计的。6.下沉花园北边外围的铁艺栅栏在图纸上标注为“由景观公司二次设计”，因此该铁艺栅栏仅是个景观工程，并不是讼争地下一层与外界的隔离设施；再说铁艺栅栏是设计在下沉花园以北的外围，而不是讼争地下一层的边缘外围，况且铁艺栅栏里面还包括下沉花园，据此更能证明铁艺围栏不是讼争地下一层与外界的隔离设施，否则按被告的逻辑，因下沉花园也在围栏内，那么下沉花园也是A5、A6房的专有部分，这显然不符合常理。7.下沉花园以北的现有小区道路在图纸上是不存在的，该小区道路是被告在侵占下沉花园和地下一层空间后，为了在下沉花园北边开设大门，便于后续出入违规改造的。 对证据三商品房买卖合同（两份）的真实性没有异议，但不能证明申请人的主张。1、郭天生与开发商签订的商品房买卖合同（预售）中，从预测建筑面积为209.71平方米以及所在层1-3层来看，该建筑面积就是地上1-3层的面积，并未包括地下一层的面积，再说合同中也未约定开发商有将地下一层转让或附赠给被告；况且地下一层作为不计容的公共设施，产权归业主所有，开发商无权转让或附赠。2、作为不计容的地下公共活动空间，该建筑面积本来就无须业主分摊；因此，地下，地下**的建筑面积未纳入商品房分摊部位证明讼争地下一层是不计容的，归全体业主共有的公共设施；被告和高层业主都没有分摊地下一层的建筑面积，被告无权主张地下一层系其购买的专有部分，更何况被告的不动产登记信息中并没有包含地下一层。3、高层套房与案涉别墅的建筑结构完全不同，高层套房的商品房买卖合同如何描述地下空间与本案没有关联，也没有可比性；从被告签订的商品买卖合同条款中无法看出开发商有将地下一层转让或附赠给被告，开发商究竟出于何种目的在被告的商品房买卖合同中标注地下1层不得而知，但从开发商无权处分该地下一层的事实来看，即使开发商有意转让或附赠也是无效的。4、被告购买房屋的价格是其与开发商自行协商的结果，商品房单价高低与地下一层的产权归属没有必然联系，如果被告认为买贵了或开发商收取了其无权处分的地下一层的房价款，被告应当向开发商主张返还，不应该通过占有公共设施挽回损失，况且被告也没有提供证据证明有依合同约定支付了全部房价款。 对证据四确认书、该份证据只有单位盖章没有负责人和制作材料的人员签名，不符合民诉法解释第一百一十五规定的单位出具证明的形式要件，内容也不合法。1.开发商并未在确认书中认为地下一层公共活动空间的产权归其所有，事实上地下一层是不计容的公共设施，产权归全体业主所有，开发商是无权处分的。2.从该确认书载明是“无偿使用”可以看出，开发商没有收取被告的地下一层的房价款，被告签订的商品房买卖合同价款并不包含地下一层的对价，被告主张其购房的单价高与地下一层没有关系；3.地下一层作为全体业主共有的公共设施，被告是可以无偿使用，其他业主也可以无偿使用，但并不是专供被告使用的，即使开发商认为地下一层是A5、A6房专用的，也因开发商无权处分导致该认定是非法和无效的。 对中云花园业委会提供的证据，郭天生对证据的真实性无异议，本院予以采信。 对郭天生提供的证据除证据一的设计说明与证据四确认书不符合形式要件外，其余证据中云花园业委会对真实性无异议，本院予以采信。 本院依职权对长汀县中云花园二区A5-A6楼地下一层“地下;地下公共活动空间&rdquo属向长汀县自然资源局函询，长汀县自然资源局进行三次回复。2020年7月16日，回复函认为长汀县中云花园二区A5-A6楼“地下;地下公共活动空间&rdquo批与验收均为其规划功能系供本建筑区划公共活动的场所。2020年8月4日，长汀县自然资源局复函对“本建筑区划”进行说明，认为“本建筑区划”四至：东至华龙城市花园及茶园限价商品房，南至规划路，西至建成区，北至东郊变电站。建设项目名称：中云花园二区。2020年10月16日，长汀县自然资源局又复函对“中云花园二区A5、A6号楼”补充说明，认为“本建筑区划”应是指中云花园二区的多层建筑所属区域范围。 根据当事人的陈述和经审查的证据，本院认定事实如下：2015年2月11日，郭天生与中云房地产开发有限公司签订商品房买卖合同（合同编号201500059），以价款3339000元购买坐落于长汀县别墅，该合同第二章第三条商品房基本情况注明幢号Ａ5-Ａ6，房号是Ａ6，总层数3层，地上，地上层数**，地下层数**建筑面积209.71平方米。地下。地下**为公共活动空间容），该空间层高约3米，地板，地板为混凝土的钢筋浇捣的水泥板活动空间水泥地板与原始地面之间有约1.5米的底层空间，全封闭不可利用空间。中云房地产开发有限公司在该Ａ5-Ａ6房屋建成后出售并将该房屋地下一层空间无偿交付给郭天生使用。郭天生在装修其别墅时，打通地下公共活动空间的水泥地板，致该空间的层高由约3米增加至4.5米，并封闭该空间，在北边开通进出该空间的大门。同时，将该下沉花园填高到与小区道路持平，并在被填平的下沉花园上种植花草树木，在下沉花园周边建设围墙，并在下沉花园北边另建大门。中云二区业委会认为郭天生非法侵占公共活动空间和下沉花园，同时还将下沉花园以北的草地铲除改建成道路，损害了全体业主的合法权益，要求郭天生恢复原状、返还该地下空间和下沉花园。在诉讼中，中云二区业委会增加诉讼请求：要求郭天生将下沉花园以北的小区道路恢复为草地。 另查明：中云房地产开发有限公司对该A5-A6幢房的“地下;地下**空间&rdquo图纸中注明为储藏间、工具间（不计容），该“地下;地下**空间&rdquo目审批与验收时该空间均以“地下;地下公共活动空间&rdquo义进行审批与验收。 中云花园二区仅设立了中云二区业委会这唯一的业主委员会，中云二区业委会在本案诉讼过程中补充取得双过半业主的书面签名，授权中云二区业委会提起本案诉讼。 本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。中云二区业委会提出本案诉请，必须有事实依据和相应的请求权基础。中云花园二区含A6房屋，经审批和竣工验收属合法建筑，中云房地产开发有限公司原始取得该讼争房屋的所有权。长汀县自然资源局前后出具的函对“地下;地下公共活动空间&rdquo业主范围认定存在矛盾，亦非登记确认，本院皆不予采信。依本案证据不足以确认讼争标的物归小区全体业主或本栋业主共有。中云二区业委会也没有提供相应证据证明中云房地产开发有限公司有将该讼争房产移交给物业服务企业并转交给中云二区业委会管理。中云二区业委会依行政机关在项目审批与验收时确定该空间属“地下;地下公共活动空间&rdquo享有共有权，属于主张享有法定共有权。《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款，第七十三条对属于业主共有的范围做了规定。从本案现有证据看，不能确定讼争“地下;地下公共活动空间&rdquo一业主专有。是否属于业主共有还要看是否符合《中华人民共和国物权法》第七十三条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条第（四）项的具体规定。显然，讼争标的物非区划内的道路、绿地和物业用房，也不属于与其功能相当的“其他公共场所”及该司法解释规定的公共道路、场地和其他共有部分。A5-A6别墅独立成幢，该“地下;地下公共活动空间&rdquo体隔离的建筑物中的空间，不是四周敞开的架空层，具有相对封闭性和独立性。关于地下一层公共空间的下沉花园，中云二区业委会承认是不可使用的封闭空间，与规划设计相符，不属于“地下;地下公共活动空间&rdquo地下一层）范围，不符合《中华人民共和国物权法》第七十三条规定的由全体业主共有的范围。讼争标的物即使存在共有关系也不表明共有的主体范围是中云二区全体业主。中云二区业委会没有主张也没有证据证明全体业主已按与开发商的约定取得讼争标的物的共有权。综上，不应认定全体业主对讼争标的物享有共有权。即使郭天生有侵权行为，侵权对象也不是中云二区全体业主及业主委员会。故对中云二区业委会要求郭天生恢复原状，返还财产的诉讼请求，本院不予支持。这不影响原、被告依法另行请求登记确权或诉讼确权。关于中云二区业委会增加请求将下沉花园以北的小区道路恢复为草地的诉讼请求问题，中云二区业委会仅提供下沉花园以北的小区道路照片和该处原为草地的照片以此认为该道路系郭天生所改建，对此，郭天生明确否认系其所为，中云二区业委会未能提供该道路系郭天生所改建的其他相应证据予以证明，故对中云二区业委会的该项诉请，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第七十二条第一款、第七十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回长汀县中云花园二区业主委员会的诉讼请求。 案件受理费21,532元，由长汀县中云花园二区业主委员会负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。 审 判 长  李荣荣 审 判 员  范庆昌 人民陪审员  钟益鑫 二〇二〇年十一月九日 书 记 员  钟春玲 附注：本案所引用的法律条文及执行申请提示 《中华人民共和国物权法》 第七十二条第一款业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 第七十三条建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公共设施和物业服务用房，属于业主共有。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十五条业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法做出的决定，实施下列行为的，可以认定为物权法第八十三条第二款所称的其他损害他人合法权益的行为：（四）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在做出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。