安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖12民终5433号 上诉人（原审原告）：董文重，男，1976年4月1日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 上诉人（原审原告）：王记，女，1975年5月15日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍泉区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：高园园，安徽金睿律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：程曼曼，安徽金睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：珠光集团阜阳房地产有限公司，住所地安徽省阜阳市颍泉区古泉路**金色港湾小区**楼**，统一信用代码91341200557841878M。 法定代表人：李云青，该公司董事长。 委托诉讼代理人：朱彦强，安徽彦强律师事务所律师。 上诉人董文重、王记因与被上诉人珠光集团阜阳房地产有限公司（以下简称珠光公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍泉区人民法院（2020）皖1204民初1175号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。 董文重、王记上诉请求：撤销一审判决，改判珠光公司向董文重、王记支付延迟办理产权证书违约金20140元。事实和理由：1.案涉《商品房买卖合同》合法有效，双方均应恪守约定，按日万分之三的标准计算延迟办理产权证书违约金；2.该系列案先后历经七次庭审，珠光公司均未在庭审中提出过违约金标准过高的主张，一审法院擅自调整违约金标准属于滥用自由裁量权，侵害了董文重、王记合法权益；3.一审法院将违约金与实际损失混同，进而变更违约金条款，明显错误。4.一审法院就该系列案件的前期生效判决已经按日万分之三的标准支持了购房户的诉求，本次判决违反了同案同判原则。 珠光公司答辩称：其公司委托诉讼代理人向一审法院提交的书面答辩状、代理词均提出了违约金过高应予调整的抗辩；一审判决事实清楚，调整违约金计算标准依据充分，适用法律正确，依法应予维持。董文重、王记的上诉理由无事实根据和法律依据，上诉主张不能成立，依法应予驳回。 董文重、王记向一审法院起诉请求：1.判令珠光公司支付董文重、王记延迟交付房屋的违约金2285元；2.判令珠光公司支付董文重、王记延迟办理房屋所有权转移登记的违约金20154元；3.本案诉讼费用由珠光公司承担。 一审法院认定事实：2014年2月10日，董文重、王记（买受人）与珠光公司（出卖人）签订《阜阳市商品房买卖合同》，主要约定：买受人从出卖人处购买位于颍泉区；出卖人应当在2016年5月31日之前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备强弱电、水通、路通、气通、排污等基本条件的商品房交付买受人使用，如需综合验收则顺延6个月；逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同的，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；若因出卖人责任，买受人未能在商品房交付之日起180个工作日内办讫房屋所有权登记的，出卖人应自买受人应当取得房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权登记之日止按日计算向买受人支付全部已付款万分之三的违约金。董文重、王记为此支付购房款456679元。2016年5月28日，案涉商品房竣工。2016年7月20日，董文重、王记接收房屋。2017年6月5日，案涉商品房通过竣工验收备案。2017年7月17日，案涉商品房通过综合查验备案。2017年7月28日，阜阳市不动产登记中心向珠光公司出具《阜阳市不动产登记受理凭证》。董文重、王记自认于2017年8月31日接到珠光公司可以办理产权登记手续的通知。 一审另查明，诉讼前，珠光公司已就迟延交房的违约金与董文重、王记达成协议并支付完毕。 一审法院认为，董文重、王记与珠光公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应予以恪守。珠光公司未能在交房后180个工作日内完成办理产权登记的手续构成违约，应当承担违约责任。鉴于双方均未就迟延办证的损失提供证据，而迟延办证所致损失一般会小于迟延交房所致损失，双方既然约定逾期交房违约金为日万分之二，故一审法院综合考虑本案及系列案件情况，酌情判令珠光公司按日万分之一支付违约金。董文重、王记自认于2017年8月31日接到可以办理产权登记的通知，珠光公司并无证据证实其在2017年8月31日前履行过通知办证义务，而从实际交房日期2016年7月20日经过180个工作日为2017年4月6日，至2017年8月31日，珠光公司逾期办证147天，因此，珠光公司应当向董文重、王记支付违约金6713元（456679×147×0.0001＝6713）。 综上所述，董文重、王记的部分诉讼请求有事实和法律依据，一审予以支持。双方当事人在诉前已就迟延交房违约金达成一致，并已经履行，故对于董文重、王记的相应诉讼请求，一审不予支持。珠光公司就违约金的部分抗辩意见，理由正当，一审予以采纳。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、珠光集团阜阳房地产有限公司于判决生效之日起十日内向董文重、王记支付延迟办理产权证书的违约金6713元；二、驳回董文重、王记的其他诉讼请求。如果未按判决履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取152元，由董文重、王记负担100元，珠光集团阜阳房地产有限公司负担52元。 二审中，双方当事人对本案争议的事实均未提出新的证据予以证明，本院对一审查明的事实予以确认。 本案二审争议的焦点为，一审法院调整延迟办证违约金计算标准是否失当？ 本院认为，1.虽然本系列案件庭审笔录中缺少珠光公司主张“违约金过高”、“调整违约金计算标准”的记录，但该公司特别授权的诉讼代理人向一审法院提交的代理词中，明确载明“即便需要赔偿，因违约金约定过高，应参照阜阳行业通行做法予以调整”。故董文重、王记关于“任何一方当事人均未主张违约金过高”的上诉理由与事实不符，本院不予采信。2.一审庭审笔录载明，珠光公司一审答辩称“本案存在行政机关验收延期和不可抗力，被告（珠光公司）不应承担责任”。即珠光公司在一审庭审中主张其不应承担违约责任，目的是抵销、动摇或吞并董文重、王记的违约金请求权。在此情况下，即便珠光公司未主张违约金过高并要求调整计算标准，而是固守其未违约不应支付违约金的主张，一审法院如果机械的坚持当事人未主张违约金过高，就不能调整违约金的做法，则可能造成事实上的不公平。故一审法院根据本系列案件实际情况和双方当事人诉辩意见，综合考虑导致珠光公司延迟办理产权证书的客观因素，参照双方当事人关于逾期交房、逾期付款违约责任的约定，酌情调整延迟办证违约金为日万分之一并无不当，本院予以维持。董文重、王记的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费136元，由上诉人董文重、王记负担。 本判决为终审判决。 审判长  许汝佺 审判员  罗亚敏 审判员  姚 莉 二〇二〇年十一月二十七日 法官助理刘梦李 书记员徐玉洁 附相关法条： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。