浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终5399号 上诉人（原审原告）浙江宏源商业地产管理有限公司，住所地杭州市滨盛路**彩虹城综合楼。 法定代表人沈建声，董事长。 委托代理人李槟，浙江高名律师事务所律师。 上诉人（原审被告）枫盛汽车科技集团有限公司（曾用名康迪电动汽车集团有限公司），住所，住所地杭州市西湖区西溪路****div> 法定代表人杨全凯，总经理。 委托代理人梁超，该公司员工。 被上诉人（原审第三人）杭州辰建建筑工程有限公司，住所地杭，住所地杭州市西湖区益乐路******v> 法定代表人应俊杰。 上诉人浙江宏源商业地产管理有限公司（以下简称宏源公司）、枫盛汽车科技集团有限公司（以下简称枫盛公司）因与被上诉人杭州辰建建筑工程有限公司（以下简称辰建公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2822号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审法院经审理查明，2014年6月30日，位于杭州市西湖区××路××号××座××号楼的产权人杭州钱江西源房地产开发有限公司出具《授权书》，将西溪新座3号楼授权由宏源公司租赁经营，由宏源公司以其名义签订并履行相关房屋租赁合同，因租赁该物业所产生的权利义务由宏源公司享有和承担。同日，宏源公司、枫盛公司签订《西溪新座房屋租赁合同》，约定：宏源公司将西溪新座3号楼房屋（预测建筑面积3809.14平方米，最终面积以竣工后政府主管部门认可的部门或单位的实测面积为准，租金按最终实测建筑面积据实结算）出租给枫盛公司，另赠送架空层面积873平方米（以实测面积为准）、3号楼和4号楼连廊屋面60%面积使用，由宏源公司设置隔断；房屋用途为综合办公、展览展示、餐饮用途；租赁期限自2014年7月10日至2020年11月9日，其中2014年7月10日至2014年11月9日为免租期，供枫盛公司装修和试营业，免租期内枫盛公司无需承担租金，但需要承担物业费、公共能耗费等；如果因枫盛公司原因导致租赁合同提前终止或解除的，免租期内不免租，枫盛公司应在合同提前终止或解除之日补足免租期内免缴的租金；月租金：租金单价×租赁面积×365天÷12月；收租期内前三年租金单价均为3.688元／日·㎡，后三年单价分别为3.872元／日·㎡、4.066元／日·㎡、4.269元／日·㎡，年租金（包含物业服务费）分别为5426600元、5351686元、5351686元、5608033元、5877198元、6159821元；租金每半年一付，先付后用，首期租金于合同签订生效后7个工作日内支付，后续各期租金应于该租期开始日30日前支付；合同签订生效后7个工作日内，枫盛公司向宏源公司支付80万元租赁保证金；租赁期限届满或合同因任何原因提前终止时，在枫盛公司清偿所有应付款项且按合同约定向宏源公司交还租赁房屋，完成所有合同义务后10日内，宏源公司将租赁保证金余额无息退还给枫盛公司；守约方有权要求违约方继续履行合同，违约方应就其违约造成的损失（包括采取法律行动及保护合法权益而支出诉讼仲裁费用、律师费用）进行赔偿；枫盛公司逾期支付租金及其他费用连续超过30天的，宏源公司有权单方解除合同，收回房屋，并要求枫盛公司按三个月的当前租金金额向宏源公司支付违约金。2015年1月10日，宏源公司、枫盛公司签订《房屋使用交接书》，确认：西溪新座3号楼房屋现状符合2014年6月30日《西溪新座房屋租赁合同》中约定的交付条件，至此，宏源公司的交付责任已完全履行，枫盛公司同意接收该房屋，并确认西溪新座3号楼1-6层的交付日为2014年8月1日，租赁期限自2014年8月1日至2020年11月30日，免租期起算日为2014年8月1日；西溪新座3号楼架空层交付日为2014年12月31日，租赁期限自2014年12月31日至2021年4月30日，免租期起算日为2014年12月31日。审理中，宏源公司、枫盛公司均明确物业费为224742元／年，即2014年12月1日至2017年11月30日三年的年租金（不含物业费）均为5126944元，2017年12月1日至2020年11月30日三年的年租金（不含物业费）分别为5383291元、5652456元、5935079元。2016年12月8日，枫盛公司与辰建公司签订房屋租赁合同，将西溪新座3号楼转租给辰建公司，租赁期限自2016年12月5日至2020年11月9日。枫盛公司随即将西溪新座3号楼交付辰建公司占有使用。辰建公司后又将西溪新座3号楼房屋分开转租给多家。自2017年5月起，枫盛公司每一期租金（含物业费）均逾期支付宏源公司。2019年3月8日，枫盛公司向宏源公司支付了2018年12月1日至2019年5月31日期间的部分租金（不含物业费）1160488元，其余租金均未支付。2018年7月16日，辰建公司向枫盛公司出具《承诺函》，其上载明：自即日起10个工作日内，我司将按租赁合同约定向贵司支付我司拖欠的全部租金；此后，我司将按照合同约定及时足额支付贵司租金；否则，我司将承担因此给贵司造成的所有损失（包括但不限于宏源公司因西溪新座租金起诉贵司的所有诉讼请求等）。2018年12月18日，宏源公司与浙江高名律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所代理本案诉讼，并支付了律师代理费10万元。宏源公司于2019年3月诉至原审法院，请求判令：1.解除宏源公司和枫盛公司于2014年6月30日签订的《西溪新座房屋租赁合同》；2.枫盛公司支付其自2018年12月1日起至实际腾退房屋之日止的房屋租金；3.枫盛公司向其支付免租期房屋租金1708981元；4.枫盛公司向其支付合同解除违约金1413114元；5.枫盛公司按日千分之一标准向其赔偿前三期逾期缴租资金占用损失981813元；6.枫盛公司承担其为实现本案债权而支出的律师费100000元；7.本案的诉讼费用、保全费由枫盛公司承担。审理中，宏源公司庭变更其第2项诉讼请求为：枫盛公司支付其自2019年2月11日起至合同解除之日止的房屋租金；枫盛公司及辰建公司共同向其腾退房屋并支付合同解除次日起至实际腾退房屋之日止的房屋占有使用费（按租赁合同约定最后一期租金标准计算）。 原审法院认为，根据合同约定，枫盛公司逾期支付租金及其他费用连续超过30天的，宏源公司有权单方解除合同，收回房屋，故宏源公司主张解除《西溪新座房屋租赁合同》的诉讼请求，合法有据，原审法院予以支持。合同解除后，枫盛公司应当向宏源公司支付欠付租金并归还租赁房屋。自2018年12月1日起，枫盛公司仅支付租金1160488元，相当于已支付租金至2019年2月13日，故枫盛公司应支付宏源公司自2019年2月14日起至合同解除之日止的房屋租金。第三人基于与枫盛公司的转租关系而实际占有涉案房屋，故宏源公司要求辰建公司腾退涉案房屋的诉请，原审法院亦予支持。枫盛公司、辰建公司若未能按期将房屋腾空，则应当自逾期交房之日起支付宏源公司逾期腾房占有使用费，原审法院参照涉案房屋的当前年租金数额，确定按5935079元／年的标准计收逾期腾房占有使用费。合同约定，如果因枫盛公司原因导致宏源公司解除合同，枫盛公司应补足免租期内免缴的租金，并按三个月的当前租金金额向宏源公司支付违约金。该免租期租金补缴及违约金支付实质均系针对枫盛公司违约致使合同解除的同一行为所约定的违约责任。综合免租期约定、合同已履行时间、当事人的过错程度及因枫盛公司违约给宏源公司造成的损失情况等因素，原审法院认为该约定的违约金数额过分高于损失，故酌情调整为由枫盛公司支付给宏源公司免租期租金1708981元，无需另行支付解除合同违约金。合同还约定，违约方应赔偿就其违约造成守约方的损失，包括律师费用。故宏源公司主张枫盛公司承担律师费的诉讼请求，具有事实依据，原审法院亦予以支持。枫盛公司辩称宏源公司未曾明确告知架空层的规划设计用途，也未告知没有产权证，给枫盛公司、辰建公司造成巨大经济损失，存在过错。本案中，架空层属于赠送使用面积，不收取租金，宏源公司也未曾声称该架空层享有产权。根据“架空层”的通常概念及赠送使用之情形，枫盛公司应当对其功能及权利状态有清楚认知，故枫盛公司关于宏源公司亦存在过错的抗辩，原审法院不予采信。枫盛公司还辩称辰建公司出具了《承诺函》，一切损失均由辰建公司承担。该《承诺函》系枫盛公司与辰建公司之间的内部约定，对宏源公司不具有约束力。2017年6月1日至2018年11月30日三期的租金，枫盛公司确实存在逾期支付情形，故宏源公司有权主张其赔偿资金占用损失，但其按照日千分之一的标准计算，该标准太高，原审法院酌情按中国人民银行同期同档次贷款年利率4.35%计算，经计算资金占用损失数额为108322元。枫盛公司已付宏源公司租赁保证金800000元。合同约定，宏源公司在枫盛公司完成所有合同义务后10日内退还该款。为避免讼累，该保证金直接与枫盛公司应付款项进行抵扣为宜。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、浙江宏源商业地产管理有限公司与枫盛汽车科技集团有限公司于2014年6月30日签订的《西溪新座房屋租赁合同》于判决生效之日解除；二、枫盛汽车科技集团有限公司于判决生效之日起十日内支付浙江宏源商业地产管理有限公司自2019年2月14日起至合同解除之日止的房屋租金（自2019年2月14日至2019年11月30日的租金按年租金5652456元的标准、自2019年12月1日至合同解除之日止的租金按年租金5935079元的标准计算支付）；三、枫盛汽车科技集团有限公司、杭州辰建建筑工程有限公司于本判决生效之日将位于杭州市西湖区××座××号楼房屋（含架空层）腾空并返还给浙江宏源商业地产管理有限公司；若枫盛汽车科技集团有限公司、杭州辰建建筑工程有限公司未能按期腾空，则自逾期腾空之日起至实际腾空房屋之日止，按5935079元／年的标准支付浙江宏源商业地产管理有限公司逾期腾房占有使用费；四、枫盛汽车科技集团有限公司支付浙江宏源商业地产管理有限公司免租期租金1708981元、律师费100000元，赔偿逾期缴租资金占用损失108322元，合计1917303元；抵扣已付租赁保证金800000元后，枫盛汽车科技集团有限公司还需支付浙江宏源商业地产管理有限公司1117303元，该款于判决生效之日起十日内支付；五、驳回浙江宏源商业地产管理有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80862元，财产保全申请费5000元，合计85862元，由浙江宏源商业地产管理有限公司负担46702元，枫盛汽车科技集团有限公司负担39160元。浙江宏源商业地产管理有限公司于判决生效之日起十五日内向原审法院申请退费；枫盛汽车科技集团有限公司于判决生效之日起七日内向原审法院缴纳应负担的诉讼费。 宣判后，宏源公司和枫盛公司均不服，分别向本院提起上诉。宏源公司上诉称：一、一审对租金及占有使用费的计算标准认定不当。宏源公司和枫盛公司签订的房屋租赁合同第4.2和5.1条中明确约定，枫盛公司承租房屋所需支付的物业服务费包含在租金中，即枫盛公司支付租金后无需另行支付物业服务费，因此枫盛公司已支付的租金均是按合同约定的包含物业费的金额支付，其从未与物业管理单位签定物业服务合同或支付过物业服务费。如按扣除物业服务费的标准认定租金及占有使用费，将造成上诉人该部分损失，且无法以物业服务合同或其他途径再向被上诉人主张物业服务费，故而应对租金和占有使用费按合同确定包含物业费的租金数额予以改判。二、一审对违约金认定不当。枫盛公司和宏源公司的租赁合同中，因枫盛公司原因导致合同解除的，枫盛公司应补足免租期内的租金，并按三个月当期租金金额向宏源公司支付违约金。免租期租金不足和违约金不重复，免租期租金补足系弥补合同提前解除给宏源公司造成的租金损失。本案合同解除系枫盛公司长期、屡次违约拖欠租金且金额巨大，给宏源公司造成大量资金占用损失，故除不足免租期损失外再要求枫盛公司支付3个月当期租金的违约金不为过。综上，上诉人宏源公司请求二审法院：1、撤销原审判决第二、三项有关房屋租金及占有使用费的计算标准，改判为按租赁合同约定的包含物业费的租金标准计算；2、枫盛公司支付宏源公司违约金1413114元；3一、二审诉讼费和保全费由枫盛公司负担。二审中，宏源公司明确第1项诉讼请求为：在现有的租金和占有使用费的基础上加上224742元/年的物业费。 针对宏源公司的上诉，枫盛公司答辩称：枫盛公司认可一审第二项判决，对于违约金的一审判决枫盛公司也认可，一审对违约金做出了合理的调整。 枫盛公司上诉称：一、一审对合同解除时间的判决不当，应改判为自宏源公司起诉状副本送达给枫盛公司之日解除。根据合同法第九十三条、第九十六条的规定，以及宏源公司和枫盛公司签订的租赁合同第16.2条约定，宏源公司享有单方解除权，其在2018年12月18日的起诉状中明确要求解除合同，枫盛公司于2019年4月16日收到传票，视为收到解除通知，合同解除。本案三方在2019年5月30日第一次庭审中共同表示对三方之间合同解除没有异议，构成合同解除的合意。二、一审判决第二项的租金计算标准不当，应当为898198.48元，自2019年2月14日至合同解除之日2019年4月16日的租金应为5652456元*58/365=898198.48元。三、一审判决第三项房屋腾退返还义务以及合同解除次日起至实际腾退日的房屋占有使用费应由辰建公司负担。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条规定，次承租人在房屋租赁关系终止时，即不再拥有占有、使用房屋的合法依据，从而构成无权占有，出租人有权向此承租人主张返还房屋、支付占有使用费。宏源公司与枫盛公司之间的房屋租赁合同解除于2019年4月16日，次承租人辰建公司对此明知，其继续占有、使用、收益房屋构成无权占有。2019年5月30日，枫盛公司与辰建公司合意解除房屋租赁合同，辰建公司更有义务返还房屋，但辰建公司拒不返还并将房屋分开转租。综上，上诉人枫盛公司请求二审法院：1、撤销原判第一项，依法改判枫盛公司与宏源公司之间的房屋租赁合同于宏源公司起诉状副本送达之日解除；2、撤销原判第二项，依法改判枫盛公司支付2019年2月14日至2019年4月16日合同解除之日的房屋租金898198.48元；3、撤销原判第三项，依法改判房屋腾退返还义务及合同解除次日起至实际腾退之日的房屋占有使用费由辰建公司承担；4、一、二审诉讼费由被上诉人宏源公司、辰建公司负担。 针对枫盛公司的上诉，宏源公司答辩称：一、关于租赁合同解除的时间问题。本案各方在一审中均表示同意解除房屋租赁合同,对于具体解除的时间，宏源公司一审陈述的是由法院进行确认，故各方对解除时间并没有确认，枫盛公司主张合同解除时间是2019年4月16号，这是其认为的结束时间，并不是三方确认的时间。中枫盛公司及辰建公司至今没有履行腾房义务，故房屋租赁合同解除时间点的先后问题并没有实质上的异议，无论解除的时间点在前还是在后，其均需共同承担房屋占有使用费，直至将房屋腾空并返还给宏源公司。二、关于房屋占有使用费的承担问题。一审判决枫盛公司及辰建公司腾空房屋并返还给宏源公司正确，基于房屋租赁合同，枫盛公司对宏源公司负有直接的腾房义务，一审中又因涉及转租问题，故一审法院将辰建公司追加为第三人，宏源公司也是基于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条的相关规定，同时要求次承租人辰建公司履行腾房义务，所以是宏源公司和辰建公司共同腾房。现枫盛公司用该条款作为其逃避履行腾房以及支付房屋占有使用费的理由明显不当。该条款非意在剥夺出租人向承租人主张腾房及房屋占有使用费的权利，根据合同相对性原则，承租人在租赁合同解除后，依然是负有腾房义务以及支付房屋占有使用费的直接责任主体。综上，宏源公司请求驳回枫盛公司的上诉请求。 针对宏源公司和枫盛公司的上诉，被上诉人辰建公司均未发表答辩意见。 上诉人与被上诉人在二审期间均未向本院提交新证据。 本院经审理查明的事实与原审经审理查明的事实一致。另，枫盛公司二审中确认其在租赁期间未与物业公司订立物业合同、缴纳物业费，物业公司也未向其催缴物业服务费。 本院认为，宏源公司与枫盛公司签订的《西溪新座房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性规定，应为合法有效，双方均应依约履行。根据租赁合同约定，枫盛公司负有按期支付租金及其他费用的义务，逾期超过30天的，宏源公司享有单方解除权。枫盛公司自2017年5月起每期租金（含物业费）均逾期支付，2019年3月8日仅支付了2018年12月1日至2019年5月31日的部分租金（不含物业费），已达到租赁合同约定的解除条件，宏源公司有权单方解除合同。对于合同解除的时间，宏源公司起诉系要求法院判令合同解除并对法院确定的自判决生效之日起的解除并无异议，枫盛公司要求以起诉状副本送达之日作为合同解除之日依据不足。枫盛公司作为承租人，在合同解除后负有腾退房屋的义务，虽然枫盛公司已经将房屋转租给辰建公司，宏源公司依法有权要求辰建公司腾退并支付占有使用费，但亦不免除枫盛公司返还房屋并支付租赁合同解除后的房屋占有使用费的义务。一审参照租金标准计算占有使用费正确，但租赁合同约定的租金还包含物业服务费，且枫盛公司二审中确认其在租赁期间未与物业公司订立物业合同、缴纳物业费，物业公司也未向其催缴物业服务费，故房屋租金和占有使用费的计算标准应包含物业服务费在内，一审予以扣除物业服务费不当，本院予以纠正。另，枫盛公司逾期支付租金导致合同解除应当承担违约后果。根据租赁合同约定，枫盛公司应当补足免租期内免缴的租金并按三个月的当前租金金额向宏源公司支付违约金，故不论是补缴免租期租金还是支付违约金均系对枫盛公司逾期支付租金导致合同解除这一违约行为所约定的违约责任，一审综合免租期约定、合同已履行时间、当事人过错程度及枫盛公司违约给宏源公司造成的损失情况等因素，认定租赁合同约定的违约金数额过分高于损失并酌情调整为枫盛公司支付宏源公司免租期租金1708981元、无需另行支付违约金，并无不当。一审其他判项双方二审未持异议，本院予以确认。综上，宏源公司的上诉请求合理部分本院予以支持，其他部分以及枫盛公司的上诉请求均依据不足，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下： 一、维持浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2822号民事判决第一、四、五项； 二、变更浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2822号民事判决第二项为：枫盛汽车科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付浙江宏源商业地产管理有限公司自2019年2月14日起至合同解除之日止的房屋租金（自2019年2月14日至2019年11月30日的租金按年租金5877198元的标准、自2019年12月1日至合同解除之日止的租金按年租金6159821元的标准计算支付）； 三、变更浙江省杭州市西湖区人民法院（2019）浙0106民初2822号民事判决第三项为：枫盛汽车科技集团有限公司、杭州辰建建筑工程有限公司于本判决生效之日将位于杭州市西湖区××座××号楼房屋（含架空层）腾空并返还给浙江宏源商业地产管理有限公司；若枫盛汽车科技集团有限公司、杭州辰建建筑工程有限公司未能按期腾空，则自逾期腾空之日起至实际腾空房屋之日止，按6159821元／年的标准支付浙江宏源商业地产管理有限公司逾期腾房占有使用费。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费82862元，财产保全申请费5000元，合计85862元，由浙江宏源商业地产管理有限公司负担42600元并于本判决生效之日起十五日内向原审法院办理退费，由枫盛汽车科技集团有限公司负担43262元并于本判决生效之日起十日内向原审法院缴纳；二审案件受理费20889元，由浙江宏源商业地产管理有限公司负担16512元，由枫盛汽车科技集团有限公司负担4377元，并分别于本判决生效之日起十五日内向本院办理退费。 本判决为终审判决。 审判长 王 亮 审判员 张一文 审判员 秦海龙 二〇二〇年十一月五日 书记员 万丹丹