四川自由贸易试验区人民法院 执 行 裁 定 书 （2020）川0193执异283号 异议人（案外人）：佟波，男，1963年5月8日出生，汉族，住成都市金牛区。 申请执行人：中国民生银行股份有限公司成都分行，住所地：成都市高新区天府大道北段****楼。 负责人：马骏，行长。 委托诉讼代理人：李艳，四川英特信律师事务所律师。 被执行人：李发祥，男，1978年1月30日出生，汉族，住四川省隆昌县。 被执行人：杨春梅，女，1977年7月6日出生，汉族，住陕西省汉中市汉台区。 被执行人：四川美鑫达商贸有限公司，住，住所地：成都市金牛区二环路西三段********/div> 法定代表人：龚飞。 在本院执行中国民生银行股份有限公司成都分行与李发祥、杨春梅、四川美鑫达商贸有限公司金融借款合同纠纷一案中，案外人佟波于2020年11月3日向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 案外人佟波异议称：2020年10月13日，得知自己从四川美鑫达商贸有限公司购买的成都市金牛区××巷××号××栋××单元××楼××号的房屋（以下简称“案涉房屋”）将被拍卖。该房屋系其2018年8月通过中介公司购买，购买手续完善，购买合同在中介参与下签订，购房款按约按时支付。没有及时过户的原因为：1.卖房人有未到期贷款；2.政策限购。因此特向贵院提出异议，请求贵院对案涉房屋及时依法予以解除查封。 本院查明，中国民生银行股份有限公司成都分行与李发祥、杨春梅、四川美鑫达商贸有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2019年10月23日作出（2019）川0193民初8458号民事判决书，判决“一、被告李发祥、杨春梅于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国民生银行股份有限公司成都分行贷款本金1198999.95元及利息、罚息、复利（截止2019年7月25日的利息5444.36元，罚息（含复利）509968.29元；自2019年7月26日起至实际偿还贷款本息之日止，罚息以欠付贷款本金为基数、以年利率9.135%为标准按照实际逾期天数计算；复利以逾期未付的利息（含罚息）为基数，以年利率9.135%为标准按照实际逾期天数计算。），并支付违约金60000元。但上述利息、罚息、复利、违约金加上已支付的利息、罚息、复利总计以年利率24%为限；二、被告李发祥、杨春梅于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国民生银行股份有限公司成都分行支付公证费300元；三、原告中国民生银行股份有限公司成都分行对被告四川美鑫达商贸有限公司提供的抵押物，即位于成都市金牛区××巷××号××栋××单元××层××号（业务号：2017020900Ｆ00879）房屋享有优先受偿权，有权以抵押房产拍卖、变卖、折价价款按照相应的抵押顺位在本判决第一、二项款项范围内优先受偿；四、驳回原告中国民生银行股份有限公司成都分行其他的诉讼请求。”该民事判决书已经发生法律效力，经权利人中国民生银行股份有限公司成都分行申请，本院已经立案执行，立案执行标的1329485.6元及利息，申请执行费15695元。本院依法向被执行人李发祥、杨春梅、四川美鑫达商贸有限公司发出执行通知书，限期履行生效法律文书确定的义务，但其至今未履行。在执行过程中，本院于2019年11月19日查封了被执行人四川美鑫达商贸有限公司所有的位于成都市金牛区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋，并于2020年9月11日裁定拍卖被执行人四川美鑫达商贸有限公司所有的位于成都市金牛区××巷××号××栋××单元××楼××号房屋（不动产单元号：510106012005ＧＢ00027Ｆ00060005）。 另查明，佟波（买方）与四川美鑫达商贸有限公司（卖方）于2018年8月2日签订《房屋买卖合同》，约定佟波向四川美鑫达商贸有限公司购买案涉房屋，该合同载明：“......房屋成交总价为2050000元；该不动产处于抵押状态，卖方需要买方提前支付房款1200000元用于还清贷款、办妥注销抵押登记手续；本合同签订时，买房向卖方支付定金100000元；商定于2018年12月30（日）到产权交易中心办理过户或公证等相关事宜，买方再付给卖方人民币750000；从合同签订之时起，买方同意承担卖方之前（该房）在所抵押银行的月贷款利息6000元／月，直到房屋过户为止；合同签订后，卖方同意将该房支付给买方，同时卖方结清之前费用。签订合同时买卖双方知晓房屋交易买卖政策。”2019年4月29日，佟波（买方、乙方）与四川美鑫达商贸有限公司（甲方、卖方）签订《房屋补充合同》（第二次），约定：“因本市的房屋限购令依然没有解除，乙方仍处于被限购范围，经协商三方达成以下延期交易、过户合同；一、原购房款的支付方式在二〇一九年一月十五日所签《购房补充合同》基础上【备注：已支付1、2018年8月3日乙方支付给甲方购房款人民币壹拾万元（由甲方代表贺治代收）；2、2019年1月15日乙方支付给甲方人民币贰拾万元房款（由甲方代表李发祥代收）；3、2019年1月31日支付人民币壹拾万元房款（由甲方代表李发祥代收）；4、2019年2月20日再支付人民币壹拾万元房款（由甲方代表李发祥代收）】；今日再由乙方支付第五笔房款人民币伍万元；同时，甲方同意过户和付清全房款时间延迟到2019年8月31日。具体约定如下：1、到2019年8月31日，乙方应付清全房款的尾款，同时，甲方须无条件的将该房屋的产权过户到乙方名下，双方立即办理完毕过户手续。2、到2019年8月31日的甲方之前在银行贷款的120万元的贷款利息，继续由乙方负责承担，在每月15日时，支付给甲方收款代表李发祥，由甲方自行还款到其贷款的银行账户中。3、至2019年4月30日，乙方前后已支付给甲方人民币伍拾伍万人民币（见上“一”所列），并且，从2018年8月15日至2019年4月30日乙方已经代为承担甲方的共九个月合计伍万肆仟元整的银行贷款利息，另由乙方支付了中介费壹万元（利息及中介费不计入到购房款中）；基于此，甲方同意乙方对其所购的本房屋有权居住、使用；二、由于该房屋的产权证在公司户名上，甲方承诺在2019年8月31日之前，无论任何情况原因，甲方都无权将该房屋进行二次抵押、无权再产生原120万元房屋贷款以外的任何再次贷、借款债务；三、本次合同中约定的伍万元支付款项，三方认同由乙方划款到甲方指定账户上：开户行：农村商业银行股份有限公司光相分理处，户名：李发祥，卡号：6214××××6532；继续由甲方代表李发祥先生及其个人账户代收......”。 另查明，案涉房屋于2017年2月9日进行抵押权登记，抵押权人为中国民生银行股份有限公司成都分行，债务人为李发祥、杨春梅，被担保债权数额1200000元，债务履行期限为2017年1月26日至2022年1月26日。 本院认为，案涉房屋未能办理过户而被查封，一是因为异议人佟波自身无视本地限购政策。在明知本地限制购房的政策下，自身不符合购房条件仍然强行购房，导致无法办理过户手续；二是佟波自身对他人权利障碍的忽略。在明知案涉不动产有中国民生银行股份有限公司成都分行的抵押权登记的情况下仍然进行购房，导致办理过户时由于存在抵押权而无法登记。因此案涉房屋未能办理过户，系买受人佟波自身原因，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”之规定，故本院对佟波提出的异议不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条第二款、第二十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第二项之规定，裁定如下： 驳回佟波的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  谭书琴 审判员  方 嘉 审判员  王 景 二〇二〇年十一月九日 书记员  关 佩