上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终9134号上诉人(原审原告)：叶秦，男，1988年8月19日出生，汉族，住上海市宝山区。上诉人(原审被告)：上海上坤物业管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：陈舟，执行董事。委托诉讼代理人：陈银。委托诉讼代理人：孙婧。上诉人叶秦因与上诉人上海上坤物业管理有限公司(以下简称上坤物业公司)物业服务合同纠纷一案，均不服上海市宝山区人民法院(2020)沪0113民初14611号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2020年10月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶秦上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判：1．确认上坤物业公司无权收取叶秦车位管理费，排除对叶秦车辆出入小区的妨碍，并返还叶秦2号车位未停车期间的车位管理费人民币(以下币种均为人民币)6900元及利息、停车期间的车位管理费8500元及利息；2．判令上坤物业公司按照合同约定的电费商业使用标准(供电公司单价＋变压器、线路损耗)向叶秦收取电费，并补偿供电2万度；3．判令上坤物业公司返还物业费3，426.9元(已收取物业费的10％)；4．判令上坤物业公司在小区大门口配备24小时保安、开放水景观设施、裸露泥土补种绿化、开放别墅区壁挂灯。事实与理由：1．叶秦使用的两个停车位产权并不属于叶秦，上坤物业公司无权收取车位管理费。即使按照实际使用情况收费，叶秦自2020年5月才开始停放第二辆车，上坤物业公司从2014年8月起收取车位管理费没有依据。上坤物业公司在公共区域提供视频监控、安全保卫等服务，是其应当履行的物业服务义务，叶秦车辆通行过程中未要求或享受上坤物业公司提供的额外服务，故在没有合同约定的情况下，上坤物业公司无权收取车位管理费。2．关于电费，叶秦同意将变压器、电路损耗摊入业主电费，但是损耗应当有合理限度，一般应在10％左右，但是上坤物业公司收取的价格是电力公司收费标准的1.5倍或2倍甚至更高，显然不合理，根据举证规则，应当由上坤物业公司证明其分摊电费的合理性。3．叶秦已经提供充分证据证明上坤物业公司未按约提供物业服务，应当返还部分物业费，并按照合同约定提供物业服务。4．《前期物业服务合同》《业主手册》都属于格式合同，对合同条款应当采用有利于叶秦的解释。上坤物业公司辩称：1．叶秦使用的两个车位是开发商赠送给叶秦的，根据相关规定，开发商赠送的车位属于房屋附属设施，叶秦作为房屋权利人及车位的实际使用人和占有人，无论是否实际停放车辆，均应缴纳车位管理费。2．涉案房屋属于商业项目。商业项目安装供水供电设备只有单一用户(开发单位)，再由开发单位出资安装设备间到每户的输电供水线路及计量水电表，从设备间到每户的输电过程中的损耗及公用设施设备能耗，没有计入每个用户的单独电表。本项目中，上坤物业公司采取固定价格收取电费，但是符合“未加价”的原则，根据实际运营情况，业主缴纳的电费少于上坤物业公司向电力公司缴纳的电费。叶秦自入住以来一直按照这个标准缴纳电费，亦表明其认可这种分摊方式。3．《前期物业服务合同》系合同双方平等协商后签订的，不属于格式合同。《业主手册》属于管理规范，是对小区物业管理的说明、提示，亦非格式合同。4．上坤物业公司积极履行了保安、保洁、绿化、维修等物业服务义务，而叶秦仅凭主观感受要求降低物业费标准没有依据。另外叶秦提出的配备保安、开放水、景观、绿化补种等要求，涉及到了小区业主的公共利益，应由小区业主全体业主共同决定。综上，要求驳回叶秦的上诉请求，维持原判。上坤物业公司上诉请求：撤销一审判决第一项，依法改判上坤物业公司不承担维修费。事实和理由：涉案维修部位虽与屋顶相连，但其功能不是屋顶，在原始设计时，该部分系做楼层挑高，实际用途由业主决定，属于业主独立使用的专用部分。房屋交付后，有的业主将其改造为阁楼、家用电梯电梯井或排烟口，故维修费应由业主自行承担。即使法院认定为公共部位，维修费用亦应从维修基金中支出，而非由物业公司承担。叶秦辩称，维修部位属于公共部位，物业负有维修义务，物业公司应当支付叶秦维修费，物业公司可另行要求从维修基金中支付。如果涉案部位不是公共部位，法院应当追加保险公司，因为叶秦购买了相关保险，保险公司以维修部位系公共部位而拒绝理赔。综上，不同意上坤物业公司的上诉请求。叶秦向一审法院起诉请求：1．确认上坤物业公司无权向叶秦收取车位管理费，排除对叶秦车辆出入自己房屋的障碍，并免收或仅收取工本费办理车辆通行卡。2．判令上坤物业公司返还车位管理费15，400元，并按同期银行贷款利率支付该款利息。3．判令上坤物业公司按照上海市商业电费、水费标准收取水电费，并判令上坤物业公司补偿叶秦供电2万度、用水34吨。4．判令上坤物业公司支付叶秦垫付的维修费3162元及该款从2020年5月25日计算的利息。5．判令上坤物业公司返还叶秦已付物业服务费中的70％即23，988元。6．判令上坤物业公司按合同标准履行安保服务、开放水景观喷泉、进行地库清洁维护排风、开放别墅区壁挂灯、补种绿化、将自动售卖机和快递柜搬离健身区。一审法院认定事实：2013年4月26日，上坤祁坤房地产有限公司(甲方)与叶秦(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方购买甲方长白山路XXX弄XXX号13室房屋，用途为商业。合同附件五为《前期物业管理服务合同》《使用公约》或有关承诺书，附件五第四章第二款约定，室内地下停车库车位：收费标准为车位管理费(管理费)100元／个／月(该费用为车位管理费，不含车位租、售费用)，车位出售前缴费人为甲方，车位出售后缴费人为车位产权人。基于该房屋商业规划用途，该房屋内的水、电、煤气均按照商业使用的标准收取。2018年9月29日，叶秦(甲方、发包方)与案外人上海虹韵防水工程有限公司(乙方、承包方)、上坤物业公司(丙方、监督方)签订《工程施工合同》，约定，工程名称为长白山路XXX弄XXX号楼别墅烟道外墙空鼓防水维修，合同价款3162元。一审法院另查明，系争房屋的底层为两个车位，外面有卷帘门与小区地下公共停车库分开，叶秦的车辆进出自己车位需经过小区的地下车库。上坤物业公司向业主发放的业主手册《收费告知单》载明，地下车位管理费(出售车位)100元／月／位，收费依据为物业公司与开发商签订的前期物业管理合同。2014年8月1日起，叶秦陆续向上坤物业公司支付了一个车位的管理费7700元，2020年5月，叶秦向上坤物业公司补缴了另一个车位的管理费7700元。一审法院审理中，叶秦提供照片、视频、证人证言，用以证明上坤物业公司未提供保安、保洁服务。一审法院认为，《上海市商品房预售合同》约定中的《前期物业管理服务合同》约定，室内地下停车库车位：收费标准为车位管理费(管理费)100元／个／月(该费用为车位管理费，不含车位租、售费用)，车位出售前缴费人为开发商，车位出售后缴费人为车位产权人。叶秦的停车位虽位于系争房屋底层，但与小区室内地下停车库系一个整体，也享受了上坤物业公司对地下车库外来车辆管理、车库路面清洁、设施设备维护、监控记录等服务。虽叶秦的车位无产权，但归属于叶秦独家使用，上坤物业公司比照产权车位收取叶秦的车位管理费(管理费)，符合公平原则。叶秦要求上坤物业公司退还车位管理费，及在不收取车位管理费的情况下让其自由通行，不予准许。《上海市商品房预售合同》约定，基于系争房屋商业规划用途，该房屋内的水、电、煤气均按照商业使用的标准收取。合同未明确约定商业使用标准即为自来水公司、电力公司供应商业用水用电的价格。上坤物业公司主张输电供水的过程中损耗及共用设施设备能耗需摊入业主的水电费中，也属合理。且叶秦长期按照上坤物业公司指定的价格支付水电费，之前也无异议。故叶秦要求按照本市商业水费、电费标准支付水电费，及上坤物业公司补偿供水供电，不予准许。系争房屋与其他房屋共用一个屋顶，并无物理上或权利上的分界。叶秦维修的系屋顶上烟道的外墙，应当属于公共部位。叶秦要求上坤物业公司支付维修费3162元及利息，予以准许。安保人员的安排的地点、地库是否需要增加清洁维护、地库排风和别墅区的壁挂灯何时开启、水晶光喷泉开放的时间节点、绿化是否需要补种、小区内的自动售货机和快递柜如何安放等，这些事项涉及小区业主的公共利益，应当由小区业主集体决定。叶秦以个人感受、喜好要求上坤物业公司履行上述物业服务，不予准许。叶秦要求上坤物业公司退还物业费，依据不足，不予准许。判决：一、上海上坤物业管理有限公司于判决生效之日起十日内，支付叶秦维修费3162元，并以该款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付自2020年5月25日起至判决生效之日止的利息；二、驳回叶秦的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间，叶秦补充提供以下证据：1．《关于清理规范电网和转供电环节收费有关事项的通知》《关于第二批降低本市一般工商业电价有关事项的通知》，证明电费损耗分摊的规定，可以作为本案判断电费加价是否合理的依据。2．上坤物业公司电费降价的通知，证明上坤物业公司未按规定降低电费。经质证，上坤物业公司认为根据相关规定，转供电主体自身承担电费加上向终端用户收取的电费不得超过向电网企业缴纳的电费，上坤物业公司是符合这个标准的。关于降低电费的通知，是政府为了助力复工复产，帮助大家渡过疫情，跟本案没有直接的关系。上坤物业公司补充提供2020年7-9月电费账单，证明其向电力公司缴纳电费的标准。经质证，叶秦对上述证据的关联性、真实性及合法性均无异议，认为上述账单更加证明上坤物业公司收取电费标准过高。上坤物业公司未对电路损耗进行举证，应承担不利后果。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明事实属实，本院予以确认。本院认为，关于车位管理费，开发商与上坤物业公司签订的《前期物业服务合同》，未违反法律强制性规定，应属合法有效，对作为业主的叶秦亦具有约束力。涉案车位虽系开发商赠送，叶秦目前并非登记的产权人，然开发商作为权利人仅能赠送车位的使用权或所有权，而无权免除相应的车位管理费，现叶秦并未提供证据证明开发商代其承担相关费用，上坤物业公司作为物业服务单位向涉案车位的实际占有者及使用者收取相应的管理费并无不当，叶秦以其并非产权人为由拒绝支付，依据不足，本院不予支持。关于电费，系争房屋系商业规划用途，合同约定相应的电费按照商业使用标准收取，现上坤物业公司辩称因转供电产生的电量损耗及公用设备设施的用电亦由业主分担，故上坤物业公司收取的电费标准高于向电力公司缴纳的电费标准尚属合理，且叶秦自入住起双方即按现有标准缴纳电费，双方以实际履行的方式对相关标准达成一致，在未有证据证明上坤物业公司自身承担电费加上向终端用户收取的电费，超过了向电网企业缴纳的电费的情况下，叶秦要求变更电费标准并由上坤物业公司补偿供电，依据不足，本院亦不予支持。关于维修费，涉案维修部位属于联排屋顶，一审法院认定其为公共部位并无不当。上坤物业公司与开发商签署的前期物业服务合同中明确约定上坤物业公司对公共部位负有维修义务，现叶秦已自行维修并支出了相关费用，物业公司理应支付其维修费用并可在承担义务后向相关组织另行主张。现上坤物业公司以其仅负维修义务为由拒绝承担相关费用，缺乏依据，本院不予支持。关于物业费，上坤物业公司与开发商签订的前期物业服务合同对涉案房屋所在小区的所有业主均具有约束力，上坤物业公司对涉案小区提供保安、保洁等物业服务，叶秦理应按照约定的标准支付物业费。现叶秦虽主张上坤物业公司所提供的服务未达到合同约定的标准，但未能提供充分证据予以证明，故其要求上坤物业公司返还部分物业费并按其具体要求提供相应的保安、开放水池景观、补种绿化等服务，依据不足，本院不予支持。综上，上诉人叶秦及上坤物业公司的上诉理由均不成立，对其上诉请求均不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币321元，由上诉人叶秦负担人民币271元，上诉人上海上坤物业管理有限公司负担人民币50元。本判决为终审判决。审 判 长  赵 俊审 判 员  赵 静审 判 员  管勤莺二〇二〇年十一月三十日法官助理  储继波书 记 员  莫莉菲附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……