四川省成都市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川01民终13016号 上诉人（原审被告）：严正辉，男，1955年5月4日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 上诉人（原审被告）：肖先秀，女，1955年11月5日出生，汉族，住四川省成都市龙泉驿区。 二上诉人共同委托诉讼代理人：严觅，男，1982年8月30日出生，汉族，系严正辉、肖先秀之子。 被上诉人（原审原告）：四川悦华置地物业管理有限公司，住所地四川省成都市青羊区清江西路**。 法定代表人：漆春刚，执行董事。 委托诉讼代理人：刘小凤，四川均鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：牛伟，四川均鼎律师事务所律师。 上诉人严正辉、肖先秀因与被上诉人四川悦华置地物业管理有限公司（以下简称悦华置地物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2020）川0112民初2464号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法进行了审理。本案现已审理终结。 严正辉、肖先秀上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判酌情扣减所涉物业管理费，不支持所涉违约金；2.责令被上诉人提高服务质量，严格按照物业服务合同进行整改，切实履行合同；3.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决只认定上诉人违约，而无视了被上诉人没有按合同约定提供所承诺的服务是违约在先，同样存在过错的事实，且物业服务合同只约定上诉人违约的违约金责任，而不约定被上诉人违约的责任，属于明显的合同双方赔偿额度不平等，违反了合同法的基本原则，没有充分考虑到合同法当中当事人双方的权利与义务平等的基本原则；被上诉人服务质量低下上诉人多次要求整改但至今有很多问题仍没有改善，前期物业合同存在赔偿额度不平等、加重业主责任的情况。 悦华置地物业公司二审中辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。 悦华置地物业公司向一审法院起诉请求：判令严正辉、肖先秀向悦华置地物业公司支付欠缴的2014年7月1日至2019年5月31日的物业管理费7808.06元和生活垃圾清运费200元、代缴水费82.25元、违约金1873.9元（按年利率24%计算）。在诉讼过程中，悦华置地物业公司撤回了要求严正辉、肖先秀支付代缴水费的诉讼请求。 一审法院认定事实：一、2010年5月28日，悦华置地物业公司与四川省鑫叶房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》。合同主要约定：悦华置地物业公司为四川省鑫叶房地产开发有限公司所开发的“××”小区提供物业服务。合同第二条约定：管理期限暂定为三年，自本物业交付完毕之日起三年。合同期限届满未续签或业主委员会成立并与其合法选聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止。合同第五条约定：电梯住宅的物业管理服务费按建筑面积1.1元/月·平方米向业主或物业使用人收取。业主或物业使用人应于交房时预缴半年物业管理服务费，以后依据物业服务合同按时向物业管理公司缴纳。逾期缴纳的，从逾期之日起每天按应付而未付的物业公共服务费的千分之三缴纳违约金；二、2011年6月10日，悦华置地物业公司与严正辉、肖先秀签订了《前期物业服务合同》，合同主要约定：悦华置地物业公司为“××”小区提供物业服务，合同终止期限为“××”项目业主委员会与合法选聘的物业管理公司签订的《物业服务合同》生效之日。合同第四条约定：业主应于本物业甲方首次公告通知接房之日起交纳物业服务费用（对无故未接房的，从甲方公告通知接房截止日的第二日开始计收）。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中电梯住宅为1.1元/月·平方米。业主和物业使用人在接房时首次交纳半年物业服务费，以后每半年最后一月的十五日前交纳下一个半年的物业服务费用。业主或物业使用人逾期交纳物业服务费、停车费的，从逾期之日起每天按应付物业服务费的千分之三交纳违约金。合同第六条约定：受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、燃（煤）气费、房租等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业服务费用），收费标准参照当地主管部门的有关标准执行。严正辉、肖先秀系“××”××幢××单元××号住宅的业主，房屋建筑面积120.31平方米。悦华置地物业公司提供物业服务后，严正辉、肖先秀至今尚欠悦华置地物业公司2014年7月1日至2019年5月31日的物业服务费7808.06元、2014年7月1日至2019年5月31日的生活垃圾清运费200元。另查明，“××”小区已成立业主委员会，但至今尚未与其他物管公司签订新的物业服务合同。上述事实，有双方身份及工商登记信息、前期物业服务合同、欠费明细、催缴欠费通知单、垃圾清运协议等证据以及当事人在庭审中的陈述在案证实。 一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，《前期物业服务合同》对双方均具有约束力，双方应当按照合同约定全面履行其义务。悦华置地物业公司主张严正辉、肖先秀支付物业服务费7808.06元和生活垃圾清运费200元，有事实和法律依据，一审法院予以支持。关于悦华置地物业公司主张的违约金，双方所签订的《前期物业服务合同》中约定的从逾期之日起每天按应付物业服务费的千分之三计算违约金过高，一审法院综合考虑双方的履约及违约情况后，酌定为按照欠付物业服务费总金额的24%计算违约金较为妥当。物业服务是一种同时具有社会公共性服务和个体服务性质的群体性服务，物业服务费直接关系到物业服务的质量。如果部分业主以某个问题要求减少或拒交物业费，长此以往必然导致物业服务水平下降的恶性循环，最终受到损害的则是所有业主的利益。如业主认为悦华置地物业公司服务有瑕疵，可以要求悦华置地物业公司承担继续履行合同、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此拒交物业服务费。如业主对物业服务公司的服务质量有更细化的要求，可以通过业主大会、业主委员会集体讨论形成决定来行使业主权利。综上所述，严正辉、肖先秀应当支付悦华置地物业公司物业服务费7808.06元、生活垃圾清运费200元及违约金1873.9元。一审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：严正辉、肖先秀于判决生效后十日内支付悦华置地物业公司2014年7月1日至2019年5月31日期间的物业服务费7808.06元和生活垃圾清运费200元，并且支付违约金1873.9元。案件受理费50元，减半收取计25元，由严正辉、肖先秀负担。 二审中，当事人未提交新证据。二审查明事实与一审法院一致。 本院认为，悦华置地物业公司与四川省鑫叶房地产开发有限公司及与严正辉、肖先秀签订的《前期物业服务合同》系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业合同对包括上诉人在内的小区业主均具有约束力，各方当事人应当按照平等、诚实信用的原则行使权力和履行义务。因物业服务合同关系具有服务过程持续时间长、服务内容综合且具有整体性和不可分割性，如业主发现物业公司存在服务不到位、服务有瑕疵的情形，可根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定通过及时告知、督促改正或提起诉讼等方式解决，物业公司也应当根据业主的反映，积极改正自身的不足，优化物业服务内容；若问题仍然得不到解决，业主可通过行使《中华人民共和国物权法》所赋予的权利通过召集业主大会重新选聘物业服务企业的方式行使权利而不能动辄拒交物业费。上诉人未缴纳物业费的行为已构成违约，应当承担相应的违约责任，故一审法院酌情按照欠付物业费总金额的24%判处违约金并无不当。 综上，上诉人严正辉、肖先秀的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由严正辉、肖先秀负担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  喻小岷 二〇二〇年十一月五日 书记员  陈 悦