广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终9790号上诉人（原审原告）：陈小毅，男，1983年3月7日生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托诉讼代理人：刘智英，广东鹏鼎律师事务所律师。上诉人（原审被告）林红，女，汉族，1970年1月3日生，身份证住址山东省文登市。委托诉讼代理人：邓文霞，广东王芬律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨柳青，广东王芬律师事务所律师。上诉人林红因与上诉人陈小毅房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3455号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭审理了该案，现已审理终结。上诉人林红上诉请求：一、改判林红无须支付陈小毅租金23450元。二、本案一审、二审费用由陈小毅承担。上诉理由：一、一审法院认为租金应该支付至2018年3月7日系认定事实错误，林红早于2018年1月26日搬离涉案商铺，不应当支付后续租金，在林红实际占用期间，涉案店铺也无法正常使用，租赁合同的目的无法实现，林红也不应该支付此部分租金费用。1、林红在签订租赁合同至搬离店铺前，涉案店铺均无法通电，无法正常用于经营使用，林红签订租赁合同，本就为了投入商事生产。陈小毅作为房东，有绝对的义务提供正常的水、电。在林红与陈小毅的交涉过程中，陈小毅一直恶意推诿，迟迟不肯解决用电问题。林红除了对涉案店铺装修，根本没有正常营业过一天。林红认为，在陈小毅不肯履行自身通电义务导致林红签订租赁合同的目的无法实现的情况下，林红不应该支付占用期间的租金费用。2、林红实际已于2018年1月26日搬离涉案店铺，涉案店铺至此不在林红的占有当中，林红不应当支付至此以后到2018年3月7日的一审法院认定所谓的“占用期间的相应租金”。林红既然已经搬离了店铺，且陈小毅在林红搬离后立即将店铺上锁并重新张贴出租广告，在林红搬离店铺后涉案店铺的实际占有人控制人系陈小毅，陈小毅本也打算通过继续出租的方式租赁房屋获取收益，但是涉案店铺迟迟未能出租，所以陈小毅才希冀通过恶意诉讼的方式要求林红承担额外的祖金，林红不应当承担此部分租金费用。二、退一步说，即使林红需要支付租金，林红认为租金也不应该按照一审认定的标准计算。林红认为出租屋的该项瑕疵为重大瑕疵，租金应该在减半的基础上再加以减少。1、林红租赁涉案店铺原是为了经营蛋糕店，这不同于其他商铺，店铺使用的所有原材料基本都离不开保鲜，在商铺没有三相电的情况下，根本无法经营，且原材料因此多有损毁。林红与陈小毅的租赁合同是关于房屋使用权的约定，现标的物瑕疵极大，根本不能实现合同签订的目的，故涉案房屋的相对价款即租金也应大大减少。2、按照该涉案房屋的瑕疵程度及（2018)粤0309民初2235号案件对于该租赁合同解除的过错划分，林红认为纵使是按（2018)粤0309民初2235号案件的标准，应该承担30%不到的租金。故林红实际应该支付的租金应该为21000×30%×2+21000×30%+30×7=14070元。三、林红曾向陈小毅支付过4.2万元的押金，该部分押金本就是林红自身的款项，纵使是要支付陈小毅租金，应当按（2018)粤0309民初2235号案件最终的结果依法抵扣。综上，林红认为自身无需承担租金费用，即使林红承担租金，按照标的物的瑕疵程度和双方责任也仅需承担14070元的租金费用，故林红向贵院提起上诉，恳请贵院判如所请。陈小毅称其答辩意见与其上诉意见一致。上诉人陈小毅上诉请求：1、撤销一审民事判决书，依法改判。2、本案一审、二审诉讼费用由林红承担。上诉理由：一、一审酌定租金为21000元/月一半的判决无事实与法律依据，对陈小毅而言显失公平。停电的原因是龚某拖欠电费，根源是林红还有5万元的转让费未支付给案外人龚某，导致龚某无法去缴纳所拖欠的电费，过错在于林红，与陈小毅无关。第一、根据案外人龚某与林红之间的约定，林红应向案外人龚某支付转让费129800元，而办完转租手续后，林红一直拖欠案外人龚某5万元的转让费未缴纳。因林红未按时缴纳5万元的转让费，导致龚某无法将其租赁期的电费缴清，最终才导致三相电电源无法使用。三相电无法通电是林红的过错所导致，如果林红如约给付龚某5万元的转让费，龚某去缴费，就不会存在三相电断电的情形。故此，林红违约在先，不守诚信在先，最终导致三相电无法通电，自食其果，应当自行承担责任。第二、陈小毅作为房东，已经出面协商，房东作为出租方，依约出租，没有义务为承租人缴纳电费。林红从案外人龚某手上承接涉案租赁房屋，需要投入大额的资金经营烘焙事业，应当与案外人龚某结清相应水电费用，然而其却未处理好与案外人龚某之间的转让事宜，实则其未尽审慎义务，过错在于林红本人，与陈小毅无关，陈小毅不应该承担每个月减少一半租金的责任。二、一审认定房屋租赁合同解除的日期为2018年3月7日的事实认定不清，证据不足。陈小毅从未在店铺外2018年3月3日粘贴过《房屋催缴单》，且该份《房屋催缴单》上无陈小毅本人的签字。店铺属于公共场所，任何人可以接触到，不能直接以手机拍摄的照片直接认定《房屋催缴单》是陈小毅粘贴，更不能以此直接认定房屋租赁合同于2018年3月7日解除。事实上，2018年1月1日至2018年6月份，涉案房屋一直由林红占用，林红称店铺于2018年1月25日、26日搬空，但无任何证据证明林红是于何时搬空。所以，陈小毅因林红一直占用涉案商铺，导致陈小毅在上述期间无法转租是事实，林红拖欠租金是事实。林红应当支付2018年1月1日至2018年6月份的租金。三、一审认定陈小毅主张违约金的诉求在《房屋租赁合同》中没有约定，及物业管理费的诉求无支付凭证予以佐证而驳回的判定明显错误。第一，关于违约金，陈小毅与林红双方签订的《房屋租赁合同》第三条明确约定“如果乙方未按期缴纳租金，产生的违约金按月租金的1%/天来交付甲方”，该条白纸黑字明确确定了关于违约金的约定，一审却忽略合同约定的存在，直接作出租赁合同中没有关于违约金的约定的判决明显错误，驳回陈小毅关于违约金的诉求缺少法律与事实依据，应当依法改判。第二，关于物业管理费，涉案房屋每个月的物业管理费为300元，林红共拖欠6个月的物业管理费，陈小毅己经垫付。《房屋租赁合同》第五条明确约定“乙方租赁期间，水、电、取暖、燃气、电话、物业以及其他由乙方使用而产生的费用由乙方负担。”合同明确约定物业管理费由林红承担，而一审审理过程中完全未对管理费这一事实进行查实，直接驳回陈小毅的诉求，明显错误。据此，为了维护陈小毅的合法权益，请求二审法院撤销原判时，直接予以改判支持陈小毅的上诉请求。林红称其答辩意见与其上诉意见一致。陈小毅向一审法院起诉请求：1、被告向原告支付租赁费126000元；2、被告向原告支付违约金38010元（181天×210元）；3、被告向原告支付管理费1800元；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院查明：2017年12月15日，被告与案外人龚某签订《店铺转让合同》，约定龚某将位于深圳市龙华区的店铺转让给被告经营，转让费为129800元，龚某应于2017年12月20日之前搬迁完毕，12月20日之前的水电等各项费用由龚某承担。合同约定，被告应于12月15日前支付龚某8万元，剩余部分款项待龚某结清所有欠费后，被告向龚某结清。合同还约定，上述合同签订后，原告陈小毅和龚某之间的租赁协议作废，原告陈小毅与被告林红重新签订租赁协议，押金条由原告陈小毅与被告林红重新开具。原告陈小毅在《店铺转让合同》上签注“丙方：同意转让（陈小毅）”。上述合同签订后，被告林红向龚某支付转让款8万元。2017年12月15日，被告林红与原告陈小毅签订新的《房屋租赁合同》，约定原告将位于深圳市龙华区的房屋出租给被告使用，租赁期间为2018年1月1日至2021年11月30日，2018年1月1日至2018年6月30日的租金每月21000元，每月5号之前交当月房租，此后每年的月租金按5%的增幅递增。合同第七条约定：在租赁期间，任何社会事务及债权债务由乙方（原告）负责。上述合同签订后，2017年12月16日，原告出具收款收据，证实原告收取了被告42000元押金；2017年12月20日，被告进驻涉案房屋。进场后被告对店铺进行了装修，安装相关经营设施和设备。但原告发现店铺内三相电电源被二楼切断，经查原因为被告店铺内的用电使用二楼的电源，因案外人龚某拖欠电费的原因导致三相电电源无法使用。2018年1月份，被告与原告就三相电的通电问题进行协商，未果。2018年1月25日、26日，被告雇请人员拆除店铺的经营设备、灯具、招牌等，把烘焙设备搬到店外，将店铺内的设施清空。2018年3月3日，原告陈小毅在店铺外张贴《房租催缴单》，要求被告在2018年3月6日前缴纳2018年1月至3月的租金63000元，否则原告陈小毅将视为被告单方违约，并将店铺转租他人。2018年3月9日，被告林红向原告陈小毅发出《告知函》，通知原告解除合同。以上事实有房屋租赁合同、收款收据、房租催缴单、告知函、证人证言、（2018）粤0309民初2235号案件庭审笔录等证据和庭审笔录予以证实。一审法院认为，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方在签订合同后，均应按照法律规定和合同约定，享有合同权利，履行合同义务。原告与被告系《房屋租赁合同》的相对方，被告林红作为承租方，有义务按时缴纳房租；原告陈小毅作为出租方，有义务为承租方即被告提供基本的租赁物使用条件。本案中，双方确认因龚某退出租赁前拖欠电费，三相电电源被切断，被告无法使用租赁店铺进行经营。法院认为，被告从原告处租赁店铺是为了开展经营活动。原告作为出租方，应提供水、电等能让租赁物用于生产生活的基础设施。本案中，被告租赁店铺用于面包烘焙等经营，三相电电源不可或缺，原告应为被告使用租赁的店铺提供电源。因店铺无三相电电源，无法实现房屋租赁合同的目的，且被告已搬出店铺。原告于2018年3月3日通过《房租催缴单》通告被告违约即解除合同的意思表示，被告于2018年3月9日向原告发出《告知函》，通知解除合同，双方就解除合同达成了一致的意思表示。关于合同解除的时间，原告在《房租催缴单》中明确如原告违约合同解除时间为通知后三日，即2018年3月7日，合同解除时间应以2018年3月7日为准。2018年1月1日（房屋租赁合同起始时间）至2018年3月7日，被告实际占用涉案房屋，其应当向原告支付占用期间相应的租金。因涉案房屋本身具有不通电的瑕疵，因此法院酌定被告按照原定租金21000元/月的一半向原告支付上述期间的租金，即被告应向原告支付租金21000元÷2×2个月＋21000元÷2÷30天×7天=23450元。原告另主张违约金以及其代替被告缴纳的物业管理费，但房屋租赁合同中并没有关于违约金的约定，原告亦未提交缴纳物业管理费的支付凭证，其应当承担举证不能的不利后果，对于该部分请求，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、被告林红于判决生效之日起十日内向原告陈小毅支付2018年1月1日至2018年3月7日的租金人民币23450元；二、驳回原告陈小毅的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1808元,由原告陈小毅负担1552元，被告林红负担256元。本院二审审理查明，上诉人林红二审确认撤回要求抵扣4.2万元押金的上诉请求。一审判决查明其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，林红二审已经确认撤回关于抵扣4.2万元押金的上诉请求，该请求不违反法律规定，本院予以确认。关于涉案店铺租金以及相关费用的支付问题，根据查明的事实，林红租赁涉案店铺是为了用于面包烘焙等经营，三相电电源为不可缺少的条件。而陈小毅作为涉案房屋的出租方，负有为涉案店铺提供店铺所必需的电源的义务。本案中，因案外人龚某退出租赁前拖欠电费，导致涉案店铺的三相电电源被切断，导致林红无法实现房屋租赁合同的目的，并为此一直与陈小毅等人协商仍未果，直至双方先后发出解除合同的通知。林红主张其承租后一直无法经营使用，具有合理性，本院予以采信。林红据此主张其无需支付任何租金以及费用，本院予以支持。一审判决认定林红应当支付自合同生效之日至合同解除之日占用涉案店铺期间的租金错误，本院予以纠正。陈小毅主张是因为林红尚有5万元的转让费未支付给龚某，导致龚某无法缴纳拖欠的电费，涉案店铺停电的过错在于林红。本院认为，陈小毅该主张违反合同相对性原则，林红是否拖欠案外人转让费，案外人是否拖欠涉案店铺电费，均非陈小毅未能保证提供涉案店铺所必需使用的三相电电源的合法事由，陈小毅据此主张林红应当按照原合同约定租金标准支付2018年1月1日至2018年6月的租金，并支付相应违约金、物业管理费，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人林红上诉理由成立，本院予以支持。上诉人陈小毅上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，但处理不当，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下:一、撤销广东省深圳市龙华区人民法院（2018）粤0309民初3455号民事判决；二、驳回上诉人陈小毅的全部诉讼请求。一审案件受理费1808元，由上诉人陈小毅负担。该款项已由上诉人陈小毅预缴。二审案件受理费3533.45元，由上诉人陈小毅负担。该款项已由上诉人陈小毅预缴3147.2元，上诉人林红预缴386.25元。上诉人林红多预缴的386.25元，由本院予以退回。上诉人陈小毅尚需缴纳的二审案件受理费386.25元应于本判决生效之日起五日内缴纳，逾期不缴纳，本院将依法强制执行。本判决为终审判决。审判长 黎  康  养审判员 陈  俊  松审判员 李  东  慧二〇二〇年十一月二十五日书记员 赖汉贞(兼)附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。