湖北省黄冈市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂11民终1890号上诉人(原审原告、反诉被告）：黄冈程宇汽车销售服务有限公司，统一社会信用代码91421100MA49206G2K，住所地为黄冈市黄州区南湖五路南。法定代表人：游辉，总经理。委托诉讼代理人：陈金国，湖北坤正律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王章成，男，汉族，1971年6月4日出生，黄冈市黄州区人，住湖北省黄冈市黄州区。委托诉讼代理人：王宗平，湖北齐安律师事务所律师。上诉人黄冈程宇汽车销售服务有限公司（以下简称程宇汽车公司）因与被上诉人王章成房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初3081号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。程宇汽车公司上诉请求：撤销一审判决第二、三、四项并依法改判或发回重审。事实和理由：一、我方不应承担王章成锁门后的房租，王章成应承担相应的过错责任。王章成未按合同约定处理纠纷，在2019年2月1日将出租房屋强行上锁，导致我方的合同目的不能实现，王章成的锁门行为存在严重过错，其应当承担相应的责任，王章成锁门后的房租不应再由我方承担。王章成的锁门行为视同其终止合同、收回房屋，故我方的房租只能算至锁门之日。二、王章成于2018年9月3日在我方预支的5万元应抵扣我方下欠房租。三、合同终止后，我方应腾退房屋，王章成应将房屋内属于我方的设备和财产退还给我方。王章成辩称，一、我方在2019年2月的锁门行为不是解除合同，而是行使不安抗辩权；二、程宇汽车公司主张应抵扣的5万元与本案无关；三、程宇汽车公司已经将设备和商品转移，其无证据证明上诉状中所列财产仍然存在。请求驳回上诉，维持原判。程宇汽车公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁协议》并判令王章成返还该租赁房屋内程宇汽车公司所有的财物（附清单）；2、由王章成支付程宇汽车公司违约金30000元；3、由王章成赔偿程宇汽车公司损失964061.34/12×3.5=281184.56元；4、由王章成承担本案的诉讼费用。王章成向一审法院反诉请求：1、判令程宇汽车公司立即支付房屋租金239877元和滞纳金328833.83元，水电费6651.3元，违约金50000元；2、判令程宇汽车公司承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2017年11月11日出租人（甲方）王章成与承租人（乙方）程宇汽车公司签订一份《房屋租赁协议》，协议约定王章成将位于黄州区××附近（禾阳食品公司）职工宿舍楼一层对外门面房及二层办公楼建筑面积一层581平方米，二层581平方米的房屋出租给程宇汽车公司用于经营，租期10年，自2017年11月15日至2027年11月14日止；一层月租金27.5元/㎡，二层月租金11元/㎡，年租金合计268422元（不含各种税、费等），以后每两年租金比上一年度增加10%；租金按年度缴交，乙方需在合同签字后立即缴纳1个年度的租金，以后每年度前1个月将当年度租金交给甲方，如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；合同签字后，乙方应一次性向甲方缴纳房屋使用押金￥30000.00元，本押金待合同期满后，乙方无任何违约的情况下，甲方一次性返还给乙方，本押金不计息；如乙方无法一次性缴纳全年房租，须同甲方协商解决；水电费由承租方交甲方代为缴纳，水电费单价同甲方缴纳给水电公司的单价，水电损耗按实际用水电量均摊；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金30000元；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金30000元；承租方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金30000元，出租方可以中止合同，收回房屋，并对其他事项进行了约定。同日，出租人（甲方）王章成与承租人（乙方）程宇汽车公司又签订一份《房屋租赁协议》，协议约定王章成将位于黄州区××附近（禾阳食品公司）3＃车间一栋（除出东南面一层砖混结构办公室）建筑面积1280.80㎡出租给程宇汽车公司用于经营，租期10年，自2017年11月15日至2027年11月14日止；前三年月租金13.75元/㎡，年租金合计211332元（不含各种税、费等），以后每三、两年租金比上一年度增加10%；租金按年度缴交，乙方需在合同签字后立即缴纳1个年度的租金，以后每年度前1个月将当年度租金交给甲方，如无故拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金0.5%加收滞纳金；合同签字后，乙方应一次性向甲方缴纳房屋使用押金￥20000.00元，本押金待合同期满后，乙方无任何违约的情况下，甲方一次性返还给乙方，本押金不计息；如乙方无法一次性缴纳全年房租，须同甲方协商解决；水电费由承租方交甲方代为缴纳，水电费单价同甲方缴纳给水电公司的单价，水电损耗按实际用水电量均摊；若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为出租方违约，负责赔偿承租方因租赁所发生的全部费用；若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿本合同租赁期内的全部租金；承租方拖欠租金累计达30天的，赔偿违约金20000元，出租方可以中止合同，收回房屋，并对其他事项进行了约定。自2017年11月13日至2018年8月20日，程宇汽车公司通过黄冈市康程汽车销售服务有限公司陆续向王章成支付房屋租金357754元，2018年4月14日现金支付房租122000元，合计479754元。2019年10月25日，黄冈市公安局黄州分局南湖水陆派出所出具一份《情况说明》:2019年2月13日，黄州南湖程宇汽车公司（长安4S店）所租门店的房东王章成报警称仓库被盗了，民警赶往现场后了解到，王章成和黄州南湖程宇汽车公司（长安4S店）因为房屋租金发生经济纠纷，民警告知双方应合理合法解决问题，双方表示同意。一审法院认为，程宇汽车公司与王章成签订的两份《房屋租赁协议》是双方真实意思表示，合法、有效，予以确认。该协议对双方具有法律约束力，双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。程宇汽车公司请求解除双方签订的《房屋租赁协议》，王章成答辩称事实上此协议双方已经无法继续履行，同意解除双方签订的《房屋租赁协议》，就解除《房屋租赁协议》双方已达成了合意，故程宇汽车公司要求解除双方签订的《房屋租赁协议》的诉讼请求，予以支持。程宇汽车公司与王章成签订的《房屋租赁协议》约定租金按年度缴交，承租人程宇汽车公司需在协议签字后立即缴纳1个年度的租金，以后每年度前1个月将当年度租金交给出租人王章成。承租人程宇汽车公司应当按照协议约定的期限支付房屋租金。虽然王章成接受了程宇汽车公司通过黄冈市康程汽车销售服务有限公司陆续向王章成支付的第一年度房屋租金479754元，但王章成并未认可已变更了协议约定的租金支付方式及期限。依据《房屋租赁协议》约定，程宇汽车公司应在每年度前1个月将当年度租金交给出租人，但截至2019年2月，程宇汽车公司仅支付第一年度的租金479754元，未依约按时足额支付房屋租金，程宇汽车公司的行为构成违约。故程宇汽车公司请求由王章成支付违约金30000元，没有事实和法律依据，不予支持。程宇汽车公司庭审过程中提交的审计报告，是针对程宇汽车公司全体股东作出的，反映程宇汽车公司2018年度的财务状况，与本案无关，程宇汽车公司依据该审计报告未分配利润964061.34元为基数，请求王章成赔偿损失281184.56元，没有事实依据，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”程宇汽车公司无正当理由未按照《房屋租赁协议》约定支付租金，其行为构成违约，应当向王章成承担违约责任。双方在两份《房屋租赁协议》中明确约定承租方拖欠租金累计达30天的，分别赔偿违约金30000元、20000元，故王章成请求判令程宇汽车公司支付违约金50000元，符合法律规定，予以支持。虽然双方在《房屋租赁协议》中约定了加收滞纳金，但滞纳金属行政法律中的概念，违约金属民事法律中的概念，王章成以程宇汽车公司违约为由已主张了违约金，故王章成要求判令程宇汽车公司支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款规定，“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”程宇汽车公司诉称2019年2月14日发现王章成将店面的大门上锁并在房屋上打出招租广告属违约行为，依据《房屋租赁协议》约定，承租方程宇汽车公司拖欠租金累计达30天，出租方王章成可以中止合同，收回房屋，而程宇汽车公司除支付第一年度租金外，第二年度租金未按时交纳，不履行合同主要义务，因此出租方王章成有权收回房屋并视同程宇汽车公司违约终止合同。在民事活动中，应当遵循诚信原则。在继续占用租赁房屋期内，程宇汽车公司仍应承担房屋租金。王章成请求判令程宇汽车公司支付拖欠半年的房屋租金239877元，符合法律规定，予以支持。房屋租金计算方式：1.职工宿舍楼一层对外门面房及二层办公楼（27.5元/㎡+11元/㎡）×581㎡×6个月=134211元；2.3＃车间一栋13.75元/㎡×1280.80㎡×6个月=105666元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”庭审过程中查明，程宇汽车公司进入租赁房屋时，没有与王章成签订任何资产确认协议，程宇汽车公司离开该租赁房屋时双方也未对资产进行清点，现程宇汽车公司依据“黄冈元秀固定资产清单（售后）”要求王章成返还清单上所列财产，没有事实依据，故程宇汽车公司要求判令王章成返还租赁房屋内程宇汽车公司所有的财物（附清单）的诉讼请求，不予支持。王章成请求判令程宇汽车公司支付水电费6651.3元，未提供证据予以证实，不予支持。遂判决：一、解除程宇汽车公司与王章成于2017年11月11日签订的《房屋租赁协议》；二、程宇汽车公司于判决发生法律效力之日起十五日内向王章成支付房屋租金239877元；三、程宇汽车公司于判决发生法律效力之日起十五日内向王章成支付违约金50000元；四、驳回程宇汽车公司的其他诉讼请求；五、驳回王章成的其他诉讼请求。二审中，程宇汽车公司向本院提交两组证据：证据一、光盘一份，拟证明王章成出租的房屋为毛坯房，房屋里面现存设备为程宇汽车公司所有，王章成应予返还。证据二、黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初3027号民事判决书和黄冈市中级人民法院（2020）鄂11民终1758号民事裁定书各一份，拟证明程宇汽车公司通过案外人邹程的账户转账的5万元系用于支付王章成的房租，应在本案中扣减。经质证，王章成认为程宇汽车公司不能证明转让财产是否支付对价，证据一不能证明房屋内的财产由程宇汽车公司所有，证据二与本案无关。本院认为，关于证据一是否予以采信将在下文中阐述；证据二与本案无关，不予采信。本院经审理查明，一审查明的事实属实。另查明，1、王章成在一审庭审中陈述其主张的租金系按合同约定标准从2018年11月15日计算至2019年5月15日，2019年2月2日其将出租房屋上锁。2、程宇汽车公司在二审中仅请求王章成返还出租房屋内的举升机5个、大梁校正仪1台、四轮定位仪1台、货架11个、烤漆房1个、柜机空调1台（展厅里）、单人沙发三组和三人沙发一组，其余物品均同意放弃。王章成称上述物品目前均在出租房屋内，但认为该物品系黄冈市元秀汽车销售有限公司所有，其还称该房屋已于2019年6月出租给一家汽车维修公司，上述物品目前均由该公司使用。本院认为，本案的争议焦点有以下几点：一、关于一审租金计算截止日期是否有误的问题。王章成主张的租金系按合同约定标准从2018年11月15日计算至2019年5月15日，但根据双方陈述，王章成已于2019年2月2日将出租房屋上锁。在王章成将房屋上锁之后，房屋已由王章成实际占有，王章成之后亦将该房屋另行对外出租，程宇汽车公司无法再占有使用该房屋，故王章成请求程宇汽车公司支付房屋上锁之后的房屋租金没有依据，程宇汽车公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。程宇汽车公司应向王章成支付自2018年11月15日至2019年2月2日止的下欠租金103837.17元[（268422元+211332元）÷365天×79天]，一审计算租金有误，本院予以纠正。二、关于程宇汽车公司主张应在本案中抵扣王章成预支的5万元是否应予支持的问题。程宇汽车公司主张王章成曾向其公司预支5万元，该款应在本案中抵扣房租，但该款系从案外人账户转出，且王章成对该款的性质持有异议，故该5万元与本案没有关联性，本案不予处理，程宇汽车公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于程宇汽车公司主张王章成返还出租房屋内相关物品是否应予支持的问题。程宇汽车公司在二审中仅请求王章成返还出租房屋内的举升机5个、大梁校正仪1台、四轮定位仪1台、货架11个、烤漆房1个、柜机空调1台（展厅里）、单人沙发三组和三人沙发一组，其余物品均同意放弃，系当事人对自己权利进行的处分，不违反法律规定，应予准许。王章成主张上述物品系黄冈市元秀汽车销售有限公司所有，但根据程宇汽车公司与黄冈市元秀汽车销售有限公司签订的《资产及经营权转让协议书》、《资产明细表》以及程宇汽车公司提交的光盘资料，黄冈市元秀汽车销售有限公司已将上述物品转让给程宇汽车公司，故程宇汽车公司作为受让方有权要求王章成返还上述物品，程宇汽车公司的该项上诉理由成立，本院予以支持。综上所述，程宇汽车公司的上诉请求部分成立，应予支持；一审判决认定事实不清，判决结果不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初3081号民事判决第一项、第三项，即“一、解除黄冈程宇汽车销售服务有限公司与王章成于2017年11月11日签订的《房屋租赁协议》；三、黄冈程宇汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向王章成支付违约金50000元”；二、撤销湖北省黄冈市黄州区人民法院（2019）鄂1102民初3081号民事判决第二项、第四项、第五项，即“二、黄冈程宇汽车销售服务有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向王章成支付房屋租金239877元；四、驳回黄冈程宇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回王章成的其他诉讼请求”；三、黄冈程宇汽车销售服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向王章成支付房屋租金103837.17元；四、王章成于本判决发生法律效力之日起十五日内向黄冈程宇汽车销售服务有限公司返还出租房屋内的举升机5个、大梁校正仪1台、四轮定位仪1台、货架11个、烤漆房1个、柜机空调1台（展厅里）、单人沙发三组和三人沙发一组；五、驳回黄冈程宇汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求；六、驳回王章成的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费6047元，由黄冈程宇汽车销售服务有限公司负担4000元，王章成负担2047元；反诉案件受理费5026元，由黄冈程宇汽车销售服务有限公司负担2000元，由王章成负担3026元；二审案件受理费5648元，由黄冈程宇汽车销售服务有限公司负担3000元，王章成负担2648元。本判决为终审判决。审判长  樊军审判员  骆骥审判员  张敏二〇二〇年十一月二日法官助理江乐芳书记员刘雄