葫芦岛市龙港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1403民初1190号 原告（反诉被告）：中某，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人：陈宏，该公司执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：杨红霞，辽宁益行律师事务所律师。 被告（反诉原告）：郭某，住北京市朝阳区。 委托诉讼代理人：孟丹妮，辽宁同方律师事务所律师。 被告：葫某，住所地葫芦岛市龙港区。 法定代表人：冯建华，该公司执行董事兼经理。 委托诉讼代理人：孟丹妮，辽宁同方律师事务所律师。 原告（反诉被告）中某与被告（反诉原告）郭某、被告葫某合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告中某的委托诉讼代理人杨红霞，被告（反诉原告）郭某、被告葫某的共同委托诉讼代理人孟丹妮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）中某诉称，2017年9月17日，原告中某（甲方）与被告郭某（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定将坐落于葫芦岛市龙港区、102号房屋，以总价款3780万元的价格出卖予被告郭某。合同不仅约定了买卖房屋的价款给付方式、权利义务等，第二十条更明确约定了转租条款：“自标的房屋实际交付给乙方之日起满6个月仍不能办理更名过户手续的，乙方同意转为租赁标的房屋，如果转为租赁，双方按以下条款执行：1、租期为4年，租期为2018年1月1日起计算，因乙方自2017年10月1日起实际占有和使用房屋并且未付全款，甲方可能因此丧失将标的房屋出售给全额付款的第三方的机会，因此双方同意，2017年10与1日至12月31日期间，乙方以房屋总价款为基数按标的房屋抵押贷款的实际利率承担利息。2、每年租金人民币壹佰叁拾万元整（130万元），租金逐年递增10%；7、乙方应按时支付租金，如延期支付租金，甲方有权采取措施减少损失。乙方延迟支付租金超过15日，甲方有权单方解除合同，并要求乙方赔偿所有损失，另外每延迟一日按欠付租金1%标准向甲方支付违约金。”第二十三条：“若发生争议，应协商解决，协商不成的，由房屋所在地人民法院起诉管辖。”合同签订后，二被告即开始占用原告楼房进行装修，但被告郭某并未按照合同约定支付房款，被告葫某作为楼房的实际使用者也从未支付过占用期间的租金。二被告严重侵害了原告合法权益，给原告造成了巨大经济损失。因此，按照合同约定及相关法律规定，原告有权解除合同，二被告应当腾退楼房并向原告支付占用期间租金、违约金等。综上，为保证原告合法权益，避免原告损失进一步扩大，根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向贵院提起诉讼，请求判令：一、解除原告与被告郭某间签订的《房屋买卖合同》；二、二被告支付自2017年10月1日起至起诉日（2020年5月6日）止租金408.5万元，起诉日至实际腾退房屋日止按照143万元/年（逐年递增10%）的标准支付租金；三、二被告自2017年10月1日起至2017年12月31日欠付租金70万元按照每日1%标准支付违约金，自2018年1月1日至2018年12月31日欠付租金200万元按照每日1%标准支付违约金，自2019年1月1日至2019年12月31日欠付租金343万元按照每日1%标准支付违约金，自2020年1月1日至起诉日（2020年5月6日）止欠付租金408.5万元按照每日1%标准支付违约金，自起诉日至实际腾退日止欠付租金按照每日1%标准支付违约金；四、二被告立即腾退葫芦岛市海星路7-3号楼1单元101、102号房屋并交付原告；五、二被告承担本案诉讼费用。 被告（反诉原告）郭某辩称，答辩人郭某与原告签订《房屋买卖合同》是《股权转让协议》的条件，目的是经营超市，原告提供的案涉房屋因客观原因等无法装修，不能实现答辩人郭某经营超市的合同目的，答辩人郭某不存在违约及恶意，继续履行合同显失公平，双方签订的《房屋买卖合同》应予解除不承担违约金。原告在《房屋买卖合同》对案涉房屋用途做只能经营超市的唯一用途的约定证明原告明知答辩人郭某签订《房屋买卖合同》的目的是用于超市经营。答辩人郭某受让原告股东陈宏持股的葫某(简称“兴宏超市”)股权出于超市经营需要，2017年9月17日，双方签订《股权转让协议》及《房屋买卖合同》，两份合同中均对答辩人郭某购买房屋的目的作出明确约定：《股权转让协议》第6.2条约定“受让方(即郭某)在签订本股权转让合同的同时购买原告位于葫芦岛龙港区两处房屋，面积共计2100平方米，该房屋用于超市新址”；《房屋买卖合同》第19条约定“乙方(即郭某)承诺标的房屋用途为超市经营”、第20条4款“租赁期间，乙方保证进行超市业态经营，不得转向经营其他业态”、第20条5款“乙方不得将标的房屋整体或部分转租给第三方”；原告股东陈宏同时也是兴宏超市的股权转让方，将案涉房屋买卖作为答辩人郭某受让兴宏超市股权的条件，在两份合同中对案涉房屋用途做了只能作为经营超市的特别约定，这些能够证明原告明知答辩人郭某签订《房屋买卖》的合同目的是用于超市的经营场所。原告交付的案涉房屋不具备直接作为超市经营场所的客观条件，后续装修遭到业主阻止无法进行，不能实现答辩人郭某签订《房屋买卖合同》的目的，答辩人郭某不存在违约及恶意，继续履行合同显失公平，该合同应解除不承担违约金。超市经营场所需要贯通的开阔场所，而原告交付的两个紧邻门市，1050平方米/个的单个门市答辩人郭某不能直接装修作为超市经营使用，需要打通后作为一个经营场所，客观上顾客不能从一个门市挑选商品后再从另外一个门进入隔壁的房间继续购物。由于案涉房屋设计因素，随后经原告介绍的装修设计单位辽宁省建设科学研究院有限责任公司出具的“剪力墙开洞加固设计”方案需要在三楼住户进行加固，案涉房屋所在楼的业主担心剪力墙开洞导致楼体安全，装修施工中遭到整栋楼业主的阻止，甚至投诉到建委，导致案涉房屋的装修无法进行。因此，案涉房屋装修改造遭到业主阻止，原告提交的案涉房屋不具备经营超市的条件，答辩人郭某签订《房屋买卖合同》的目的无法实现，答辩人郭某不存在违约及恶意，如按照《房屋买卖合同》原告对案涉房屋做的只能经营超市的唯一用途继续履行合同显失公平，《房屋买卖合同》应解除不承担违约金；原告明确知道答辩人郭某用于超市经营的目的而交付不具备超市经营条件的案涉房屋，存有过错且违约在先，答辩人郭某不支付案涉房屋的租金及违约金等款项，原告应赔偿答辩人郭某对案涉房屋的装修支出110.9万元。原告的股东陈宏同时也是本案另一被告兴宏超市的股权转让方，其利用具有丰富超市经营经验的优势地位在向答辩人郭某转让兴宏超市股权同时，将其所持股的原告所有的两个不具备直接作为超市经营场所的案涉门市卖给答辩人郭某并指定作为超市经营场地，违反了诚实信用原则，《房屋买卖合同》签订时明知答辩人郭某无法实现合同目的，存在恶意、违约在先。而且为了减轻己方责任，原告股东陈宏利用其实际控制人身份安排不同的公司与答辩人郭某签订合同，纠纷发生后也充分利用所谓“合同相对性”将一系列商业交易拆分成不同的案件，将责任转嫁到答辩人郭某处。按照《房屋买卖合同》第20条4款“租赁期间，乙方(郭某)保证进行超市业态经营，不能转项经营其他业态”的约定，答辩人郭某如作他用需承担违约责任，答辩人郭某只能按照合同约定的超市业态经营进行装修不能作为他用，答辩人郭某没有违约，不应支付案涉房屋的租金以及违约金等款项。由于原告存在过错，应赔偿答辩人郭某装修费用110.9万元。答辩人郭某在受让兴宏超市股权前无超市经营经验，按原告介绍的设计单位辽宁省建设科学研究院有限责任公司出具的装修方案施工，共投入110.9万元装修费用，遭到楼上住户的阻止致使装修无法进行。由于原告存在前述过错，原告应赔偿答辩人郭某的装修费用支出110.9万元；案涉房屋已交给原告，不存在腾退，法院不予支持原告的诉讼请求。由于案涉房屋客观上不能作为《房屋买卖合同》中原告限定答辩人郭某作为超市业态经营的条件，装修改造方案因业主阻止无法进行，案涉房屋已于2018年4月交还给原告，原告的腾退房屋的诉讼请求没有依据；原告诉请租金从2017年10月1日开始没有依据。《房屋买卖合同》第20条1款载明租期自2018年1月1日开始计算，原告从2017年10月1日开始计算租金没有事实和法律依据。综上，原告股东陈宏在交易时同时为原告及兴宏超市实际控制人的身份，通过以不同公司名义与答辩人郭某签订合同谋取非正当商业利益；原告在签订《房屋买卖合同》的合同目的是用于超市经营，交付客观上不具备经营超市的案涉房屋，存在违约行为，答辩人郭某请求解除《房屋买卖合同》，驳回原告的第2至第5项诉讼请求，并赔偿原告装修费用支出110.9万元，以维护答辩人郭某的合法权益。 被告葫某辩称，兴宏超市不是房屋买卖合同的签约主体，也不是该合同关系的当事人，与本案没有法律关系，请求法院驳回对兴宏超市的起诉。 反诉原告郭某反诉称，2017年9月17日，反诉人因受让被反诉人股东及法人陈宏持股的葫某(简称“兴宏超市”)股权经营超市，反诉人与被反诉人签订《股权转让协议》及《房屋买卖合同》，两份合同均对反诉人购买案涉房屋用途做出特别约定，只能用于经营超市的唯一用途、不得转向经营其他业态(详见《房屋买卖合同》第19条、第20条4款)。反诉人为将兴宏超市经营场所从原址搬到案涉房屋处，反诉人共投入110.9万元装修款项。但因按照被反诉人介绍的装修设计单位辽宁省建设科学研究院有限公司出具的“剪力墙开洞加固设计”方案需要在三楼住户室内做加固施工，遭到住户的阻止并投诉到建委，导致案涉房屋装修无法进行，反诉人作为兴宏超市经营场所的目的无法实现。综上，被反诉人明知反诉人的合同目的，交付的案涉房屋不具备直接作为超市经营场所的客观条件，后案涉房屋装修问题无法实现合同目的，反诉人为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等有关法律规定，向贵院提起反诉，请求法院依法判决：解除反诉人与被反诉人签订的《房屋买卖合同》；被反诉人支付装修损失110.9万元；本案的诉讼费用由被反诉人承担。 反诉被告中某反诉辩称，郭某系违约方其无权请求解除合同，且也超过1年的除斥期间。答辩人主张解除合同因其享有解除权，但郭某系违约方，未交纳租金，造成合同解除，其无权请求解除合同。郭某又主张是“剪力墙开洞加固设计”方案不能实施造成合同目的不能实现是不存在的。因为其完全可以变更装修方案，装修方案也不可能影响租赁的履行。而其未履行合同的原因是其资金链断裂，与业主阻挠无关。《房屋买卖合同》第一条、第三条明确约定，郭某系已充分了解答辩人房屋的具体状况下，并同意按照房屋现状购买该房屋。因此，根本不存在郭某所称合同目的无法实现问题。另其主张因住户阻拦，造成装修无法进行，作为兴宏超市经营场所的目的无法实现。但实际上其装修是在2017年进行的，如果其主张的事实存在，也应是发生在2017年，合同解除权为形成权，适用1年的除斥期间，在规定的期间内其未主张解除，无权再以此为由主张解除。所以，虽答辩人在本诉中提出了解除合同的请求，郭某在反诉中也提出同样的请求，双方合同应予解除，但该合同的解除是基于答辩人的解除权，而非郭某的反诉请求；郭某就兴宏超市装修提起反诉的主体资格问题，如郭某有提起反诉的主体资格，同样，兴宏超市应承担本诉中租金及违约金。郭某提起反诉足见其认可兴宏超市系其实际控制企业，如人民法院认定其有权就兴宏超市的装修提起反诉，那么兴宏超市就应与郭某并承担支付租金及违约金的责任；郭某主张的装修损失不应支持。《房屋买卖合同》第一条、第三条明确郭某对房屋权属及具体状况完全了解知悉并充分认可。郭某对房屋现状已经充分了解，对于该房屋能否作为超市经营之用，在签订合同时，已经有充分的了解，且作为专业投资人，其享有充分的市场调查能力、判断能力和风险承担能力，所以，装修未能进行是其合同签订时完全能够遇见到的风险，不能成为其主张装修损失的理由。合同第十二条也明确约定：“乙方自房屋实际交付之日起，可以对房屋进行装修，但是不得破坏房屋的主体承重结构”，合同第十六条及第十七条约定，由郭某自行承担所有责任，且应由其自行办理所有消防报审、验收等手续、自行处理与政府主管机关及第三方的所有事项并承担一切责任等。所以，一切风险和责任均由其自行承担。《房屋买卖合同》第十三条约定：“乙方自行办理装修、营业等所有手续并承担费用。甲方对乙方的装修及添加的设备不予补偿，如本合同提前解除，乙方将其购买的可以搬运的设备运走，已经固定在房屋上且不能单独拆卸的所有装修及设备设施无偿留给甲方。因乙方违约而提前解除合同的，所有装修和设备设施无偿收归甲方所有。”根据该约定，只要合同提前解除，无论原因，不能单独拆卸的所有装修及设备设施无偿留给答辩人，如因对方违约而解除，无论是否能够单独拆卸的装修及设备均无偿归答辩人所有。而郭某及兴宏超市在答辩人向其表达索要租金及解除合同的意愿后，于2020年3月15日下午将其放置在房屋的设备、物品以及可拆卸装修取回。所以，本案根本不存在装修损失赔偿问题。综上，应依法驳回其反诉请求。 被告葫某无反诉答辩意见。 经审理查明，中某（以下简称“中宏龙马公司”）系龙港区海星路7-3号楼1单元101、102的房屋所有权人。2017年9月17日，中宏龙马公司（甲方）与郭某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：“第一条，乙方自愿购买甲方所有的两套房屋（以下称标的房屋），乙方也已充分了解标的房屋的具体状况，其位置坐落及面积如下：第一套房屋座落于葫芦岛市龙港区，建筑面积1050平凡米；第二套房屋座落于葫芦岛市龙港区，建筑面积1050平方米。第二条房屋价款，两套房屋同时转让，总金额人民币叁仟柒佰捌拾万元整（小写人民币：3870万元）……第八条，甲、乙双方定于2017年10月1日正式交付房屋，乙方在交房时按房屋的现状进行接收……第十三条，乙方自行办理装修、营业等所有手续并承担费用。甲方对乙方的装修及添加的设备不予补偿，如本合同提前解除，乙方将其购买的可以搬运的设备运走，已经固定在房屋上且不能单独拆卸的所有装修及设备设施无偿留给甲方。因乙方违约而提前解除合同的，所有装修和设备设施无偿收归甲方所有……第二十条，自标的房屋实际交付给乙方之日起满6个月仍不能办理更名过户手续的，乙方同意转为租赁标的房屋，如果转为租赁，双方按以下条款执行：1、租期为4年，租期自2018年1月1日起实际占有和使用房屋并且未付全款，甲方可能因此丧失将标的房屋出售给全额付款的第三方的机会，因此双方同意，2017年10月1日至12月31日期间，乙方以房屋总价款为基数按标的房屋抵押贷款的实际利率承担利息。2、每年租金人民币壹佰叁拾万元整（130万元），租金逐年递增10%；租金按年支付，除首年租金在转为租赁当天全部付清外，实行上打租制度，以后年度租金于前一年12月25日前支付。此租金为不含税价格。如乙方需要租赁发票则需向甲方另行支付税费。除此以外，甲乙双方按照法律法规各自承担租赁期间的税费。3、乙方同意在房屋转为租赁当日向甲方交纳租赁保证金人民币壹拾万元整（10万元），如乙方租赁期间无违约行为，则该保证金在租赁期满后无息返还。4、租赁期间，乙方保证进行超市业态经营，不得转项经营其他业态……” 合同签订后，郭某对房屋进行装修，因楼房其他业主对“剪力墙开洞加固设计”装修方案不认可，投诉至葫芦岛市城乡建设局，该局责令郭某恢复原状，装修无法进行。 上述事实，有当事人陈述，房屋产权证书、房屋买卖合同、设计合同、装修费用明细、调查笔录等证据佐证，经庭审质证和本院审查，可以认定。 本院认为，中宏龙马公司与郭某签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同合法有效，双方均应按协议履行。关于解除合同一项，双方均提出该主张，结合本案实际情况，案涉房屋因无法作为超市经营场所，合同目的无法实现，故双方签订的《房屋买卖合同》应予解除。依照合同约定案涉房屋自交付之日起六个月内无法办理过户登记，双方转为租赁关系，郭某应按约定支付占有使用房屋期间的租赁费用。关于房屋租赁期间，郭某称其于2018年4月搬离，但其未提供充分证据予以证明；中宏龙马公司称郭某一直占有使用房屋，亦未提供充分证据予以证明，且2017年末郭某因装修案涉房屋被投诉导致装修停止，其继续占用房屋亦不符合客观实际，故本院结合案情及公平原则，酌情确定郭某给付中宏龙马公司2017年10月1日起至2018年12月31日期间的房屋租金以弥补其经济损失，租金标准按双方约定的年租金130万元执行，合计162.5万元。关于中宏龙马公司主张的违约金，合同解除并非郭某单方的过错，该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告葫某，其并非合同的相对方，中宏龙马公司主张其承担责任，于法无据，本院不予支持。关于郭某主张的装修损失，根据双方签订的《房屋买卖合同》第十三条“乙方自行办理装修、营业等所有手续并承担费用。甲方对乙方的装修及添加的设备不予补偿，如本合同提前解除，乙方将其购买的可以搬运的设备运走，已经固定在房屋上且不能单独拆卸的所有装修及设备设施无偿留给甲方”，装修费用由郭某自行承担，故郭某该项诉讼请求，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）中某与被告（反诉原告）郭某签订的《房屋买卖合同》予以解除。 二、被告（反诉原告）郭某于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）中某162.5万元。 三、驳回原告（反诉被告）中某对被告葫某的诉讼请求。 四、驳回原告（反诉被告）中某其他诉讼请求。 五、驳回被告（反诉原告）郭某其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期限履行支付金钱义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费39,480.00元，由原告（反诉被告）中某负担23,780.00元，被告（反诉原告）郭某负担15,700.00元；反诉费7,400.00元，由被告（反诉原告）郭某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。 审 判 长  陈志伟 人民陪审员  张 爽 人民陪审员  华 萍 二〇二〇年十一月五日 书 记 员  陈雨含