山东省肥城市人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0983民初5801号原告：侯德英，女，1966年9月14日出生，汉族，住肥城市。委托诉讼代理人：张涛，山东信望律师事务所律师。被告：泰安市润和置业有限公司，住所地肥城市新城街道办事处金牛山大街东。诉讼代表人：泰安市润和置业有限公司管理人。负责人：陈兴国。委托诉讼代理人：庞运超，山东同成律师事务所律师。被告：中国工商银行股份有限公司肥城支行，住所地肥城市新城路**。法定代表人：张永刚，行长。委托诉讼代理人：刘学丽，山东拓创律师事务所律师。委托诉讼代理人：于晓东，山东拓创律师事务所律师。原告侯德英与被告泰安市润和置业有限公司（以下简称润和公司）、被告中国工商银行股份有限公司肥城支行（以下简称工商银行肥城支行）破产债权确认纠纷、合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告侯德英的委托诉讼代理人张涛，被告润和公司的委托诉讼代理人庞运超，被告工商银行肥城支行的委托诉讼代理人刘学丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯德英向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告润和公司签订的商品房买卖合同及个人购房借款/担保合同与工商银行肥城支行签订的按揭贷款合同；2.判令润和公司应向工商银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款；3.判令润和公司赔偿原告相应的损失；4.判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年10月14日原告与润和公司签订了商品房买卖合同(购房合同编号1310140020号)及个人购房借款/担保合同,购买润和公司开发的领世逸居C座1-1903室,建筑面积104.02平方米,单价6580元,合同总价款684452元,已付214452元,按揭贷款付470000元,以房产抵押的方式从银行贷款,于2013年10月22日将该款项直接汇入润和公司单位账户。本身是享受的零首付、免利息房源，买房自用，并用该房产抵押贷款。润和公司逾期交房多年，按照合同约定被告润和公司逾期交房超过90日，原告有权解除商品房预售合同。该合同解除后，原告有权解除借款担保合同，被告润和公司应赔偿原告因此所产生的损失。被告润和公司应向被告工商银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款。请求法院依据事实和法律相关规定，支持原告的诉求。被告润和公司辩称，被告管理人已向两原告出具债权审查确认书（初审、复审），撤销本案所涉商品房买卖合同并以2017年11月15日的银行贷款剩余本息确认为普通债权。被告对原告不承担其他损失赔偿。被告工商银行肥城支行辩称，1.原告是基于被告润和公司逾期交房而解除商品房预售合同，进而要求解除与工商银行肥城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，但买卖合同与借款合同，是两种不同的法律关系和不同的被告主体，因此法院受理此案后亦应当驳回原告的起诉；2.根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，工商银行肥城支行在本案中就个人购房借款/担保合同未主张权利，故本案应仅处理原告与被告润和公司之间的商品房买卖合同纠纷，而不应该与商品房担保贷款合同一并审理，原告将工商银行肥城支行列为共同被告缺乏法律依据；3.合同的解除是依据法律规定或者双方的约定，原告任意解除合同并将履行合同的义务转让给第三人，要求由被告润和公司承担贷款还款义务，违反《个人购房借款/担保合同》合同约定，也没有任何法律依据。根据合同相对性原则，原告要求被告润和公司偿还工商银行肥城支行剩余银行贷款的诉求无法律依据，同时违反了《中华人民共和国合同法》第八十四条规定，原告应无条件偿还工商银行肥城支行贷款；4.原告的购房款已经由破产管理人作为破产债权在破产重整程序中予以确定，其权益已经得到相应的保障，工商银行肥城支行的权益也应当依法予以维护；5.原告提交虚假的购房首付款手续及贷款资料向工商银行肥城支行借款，原告存在过错，应承担因过错给工商银行肥城支行造成的损失。如果构成犯罪，工商银行肥城支行将保留追究其刑事责任的权利。本院经审理认定事实如下：2013年10月14日，原告侯德英与被告润和公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：第1310140020号）一份，合同约定，原告侯德英购买被告润和公司开发的位于金牛山大街以东、山东一滕化工有限公司以北、领世逸居第C幢1单元1-1903号房屋；房屋建筑面积共104.02平方米，房屋单价为每平方米6580元，房屋总价款为684452元。合同第五条约定，买受人已付清首付款214452元，剩余房款470000元办理银行按揭。合同第七条约定，出卖人应当在2015年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……第八条约定，出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付购房款。2013年10月22日，原告侯德英（借款人）及案外人尹训廷与被告润和公司（保证人）、被告工商银行肥城支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》一份，合同约定贷款金额为470000元，贷款期限为264个月；借款人应将借款用于购置上述房产；借款人授权贷款人向被告润和公司发放贷款；贷款以等额本息还款方式偿还；被告润和公司为本合同项下原告侯德英的借款提供阶段性连带责任保证。同时，原告以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。被告工商银行肥城支行发放贷款470000元，收款人为被告润和公司。另查明，原告购房享受零首付，没有向被告润和公司交纳首付款。贷款发放后，被告润和公司归还部分分期按揭贷款本息。案涉房屋亦没有办理抵押登记手续。还查明，2017年11月15日，肥城市人民法院以（2017）鲁0983破申1号民事裁定书裁定受理被告润和公司破产重整。原告侯德英向润和公司管理人申报债权，2018年9月7日，润和公司管理人出具债权审查确认书（初审）（债权申报编号：214），初审意见如下：1、润和公司与侯德英签订的第1310140020号《商品房买卖合同》及《车位买卖合同》，双方无真实购房意思表示，为无效合同，依法应予撤销；2、确认债权金额：561364.33元；3、债权类型：普通债权。2018年9月20日，润和公司管理人向被告工商银行肥城支行出具249号债权审查确认书，载明：工商银行肥城支行申报债权属于保证债权，涉及原告借款合同的确认债权金额为480795.11元。本院认为，根据民法总则规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，本案中，在原告未支付首付款的情况下，原告与被告润和公司签订《商品房买卖合同》，并向被告工商银行肥城支行借款，且按揭还款由被告润和公司归还，应认定原告与被告润和公司签订房屋买卖合同的真实意思表示并非购买案涉房屋，结合被告润和公司在审查原告债权后出具的债权审查确认书，本院认为涉案《商品房买卖合同》应为无效合同，原告主张解除该合同，无事实及法律依据，本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。据此，原告要求解除其与被告工商银行肥城支行签订的《个人购房借款/担保合同》，符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。因被告润和公司现已进入破产程序，相关权利人应向润和公司申报债权，故原告请求确认被告工商银行肥城支行在被告润和公司享有破产债权，依法应予支持。原告要求判令润和公司向工商银行肥城支行返还自判决生效之日起的剩余贷款的诉讼请求，本院不予支持。另，原告要求被告润和公司赔偿损失的诉讼请求，因未提交证据证实，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、解除原告侯德英及案外人尹训廷与被告泰安市润和置业有限公司、被告中国工商银行股份有限公司肥城支行于2013年10月22日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、确认被告中国工商银行股份有限公司肥城支行对被告泰安市润和置业有限公司享有普通债权480795.11元；三、驳回原告侯德英的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告泰安市润和置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  袁金风二〇二〇年十一月十九日法官助理刘倩书记员张钰莹