辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽01民终11591号上诉人（原审被告）：石润睿，男，1982年8月30日出生，汉族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：刘大庆，沈阳市铁西区大众法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：郭建，女，1987年12月12日出生，汉族，住沈阳市和平区。委托诉讼代理人：王莉，辽宁凯临律师事务所律师。上诉人石润睿因与被上诉人郭建租赁合同纠纷一案，不服沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初3954号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。石润睿上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或依法改判；二、被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人于2018年12月4日经沈阳市中联房管家房产代理有限公司介绍，签订不动产租赁合同一份，既由上诉人租赁被上诉人案涉房屋，约定租期为一年，从2018年12月10日至2019年12月10日止，租金每月1800，押金1800元。合同签订后，上诉人交付租金、押金共计22000元，被上诉人交付上诉人两把钥匙，之后上诉人入住该房屋，到2019年3月被上诉人出租房内的床、沙发出现损坏，不能继续使用，上诉人让其维修，被上诉人不管，上诉人无法居住。2019年4月1日经上诉人被上诉人、房产代理公司三方共同协商，同意解除房屋租赁协议，被上诉人退还剩余房租。此后上诉人将房屋腾空，等待被上诉人退房租，并办理房屋交接手续的，被上诉人始终没有来办理。到2019年11月，被上诉人才同意办理房屋交接手续。2019年11月9日上诉人与被上诉人到案涉房屋办理房屋交接手续，双方因退房租问题没能达成一致意见，房屋交接没有成功。2019年11月10日上诉人让中联房管家房产代理有限公司的工作人员到涉案房屋内查看并证实上诉人已将屋内属于上诉人的物品已全部搬走。同时查看被上诉人出租房的床，还有沙发不能使用事实。最后上诉人将该房屋两把钥匙放在鞋架上，告诉中介公司已将房屋交付，之后上诉人再也没有进过案涉房屋。虽然退房租问题没有解决，但上诉已履行了交付房屋的义务。一审法院判决认定事实不清，上诉人已经于2019年11月10日交付了房屋，一审仍判决上诉人将租赁房屋返还，并给付占用费，属于认定事实错误，适用法律不当。郭建辩称，一、上诉人虽然在2019年4月向被上诉人提出想提前退租，但双方对退租时相关费用如何结算并未达成一致，上诉人也未与被上诉人办理房屋交接。上诉人在上诉状中陈述其在提出退租后已将涉诉房屋腾空并不属实，上诉人在一审提交的录音中自述其在提出退房后仍继续使用涉诉房屋在涉诉房屋内养花，每月花费电费300-500不等。因此上诉人主张被上诉人返还其2019年4月1日至2019年11月期间的房屋租金无事实和法律依据。二、上诉人主张其在2019年11月10日已将涉诉房屋内属于上诉人的物品全部搬走，并当着中联公司人员面腾出房屋交出钥匙的陈述不属实。被上诉人一审提交的与被上诉人在2020年4月19日的通话录音中上诉人明确表示涉诉房屋内仍有其物品，东西尚未搬完。一审庭审中上诉人也陈述涉诉房屋的钥匙在其处，并表示因被上诉人不返还2019年4月至11月的租金，所以其不同意将涉诉房屋内钥匙返还被上诉人。被上诉人在租赁期满，未按合同约定无条件将涉诉房屋退还被上诉人的行为已严重损害被上诉人的权利，给被上诉人造成损失，因此上诉人应支付被上诉人占用费。综上，一审法院认定事实清楚、证据充分、适用法律正确，望二审法院维持一审判决，驳回上诉人的上诉请求。郭建向一审法院起诉请求：1.判令被告搬出沈阳市铁西区北三西路28号1-2-2房屋，将房屋返还原告；2.判令被告给付原告逾期未搬出房屋占用使用费，占用使用费参照月租金1800元的标准，自2019年11月10日起计算至被告搬出并返还房屋之日止；3.判令被告赔偿原告房屋内沙发、墙面损坏维修费600元；4.判令诉讼费用等由被告承担。一审法院认定事实：原告与被告于2018年12月4日签订不动产租赁合同一份，出租方（甲方）原告郭建、承租方（乙方）被告石润睿，合同约定原告将其所有的位于沈阳市铁西区房屋，建筑面积69.27平方米，出租给被告居住使用，约定租赁期为1年，从2018年12月10日至2019年12月10日止，租金为每月1800元，支付租金方式是年交；合同约定乙方签订合同时，应向甲方支付1800元作为押金，合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清所有费用前提下，甲方应在租赁期满之日起的5个工作日内将押金退回乙方（不计利息）；合同约定该不动产租赁期的采暖、物业等费用由甲方承担，水、电、煤气等费用由乙方承担；合同约定租赁期满前7日，乙方应与甲方就是否续租进行协商，如乙方不续租，租赁期满时应无条件将该不动产退还甲方。原告提供与被告的微信聊天记录显示，因被告实际支付原告租金及押金共计22000元，不满足支付一年租金外再支付1800元押金的数额，原、被告通过微信沟通提前一个月房屋租赁到期，双方约定11月9日交接房屋。交接房屋当日原、被告因退还租金及押金达不成一致意见产生纠纷，原告报警，双方到派出所经民警工作告知双方到法院起诉解决。原告提供照片、供水通知单、收据联等证据，拟证明截止2019年11月7日租赁房屋水费欠款68.2元、电费欠款531.6元，原告计算被告在涉案房屋租赁期间使用水、电费的方式分别为被告尚欠原告水费345.1元（租赁房屋时原告原预存水费300元，租给被告时水表显示7吨×3.3元/吨=23.1元，是原告使用的，2019年11月7日水费单显示欠费68.2元，300元-23.1元+68.2元=345.1元）、电费789.135元（租赁房屋时原告原预存电费300元，租给被告时电表显示84.93度×0.5元/度=42.465元，是原告使用的，2019年11月7日电费单显示欠费531.6元，300元-42.465元+531.6元=789.135元），水、电费共计1,134.235元。原告提供与被告微信聊天记录和电话录音，内容显示原告向被告要求交接房屋原告返还被告一部分押金被告返还房屋钥匙给中介，被告以双方对退租金及押金未达成一致拒绝原告请求，表示原告未退钱所以没给原告钥匙，被告表示早就搬完了，在等原告退租金和押金，其无权霸占原告房子，但纠纷不解决完其不会让原告继续出租房子。被告提供录音及视频资料，显示被告称在2019年4月向中介及原告提出要提前退租，因原告的出租屋内沙发、床等家居有损坏不能使用，但后续被告未找原告办理手续，被告称其早就不在租赁房屋居住于2019年3月下旬搬走，但因为爱养花还用租赁房屋养花，2019年11月9日因与原告发生纠纷未完成交接，被告称在2019年11月10日晚找到房屋中介到租赁房屋见证其搬离涉案房屋并录制了视频。原告提供照片、订单截图，拟证明被告在租赁房屋期间损坏房屋内沙发，沙发购买价格473.77元，原告表述要求被告赔偿损失600元，其中沙发473元，租赁房屋墙面找刮大白的工人询问维修需要127元。在审理中，原、被告均认可被告支付了租金20200元，押金1,800元，上述钱款一次性交付完毕。原告在审理过程中明确表示原、被告双方经微信沟通将房屋租赁届满期变更成至2019年11月10日到期交接，且因被告在庭审中自认已搬离租赁房屋，屋内已没有其物品了，故将第一项诉讼请求明确为要求被告石润睿返还原告位于沈阳市铁西区，建筑面积69.27平方米的租赁房屋，不要求其搬离。对于租赁房屋的占有使用费，原告表示应从2019年11月11日开始计算，其起诉时看错了，现同意按原诉讼请求主张按自2019年12月12日起计算，对于自2019年11月11日起至2019年12月11日期间的房屋占有使用费放弃主张。对于被告已支付的押金1800元原告表示同意在扣除被告租赁期间产生的水、电费后折抵房屋占用费。一审法院认为，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原告与被告签订的不动产租赁合同真实有效，双方均应按合同约定履行合同义务。本案中因被告仅支付原告租金及押金共计22000元，双方在微信中协商提前一个月交接房屋，应视为被告支付原告租金至2019年11月10日止，被告尚有1800元押金在原告处，原、被告表示变更合同履行期限至2019年11月10日止。合同到期后，原告有义务扣除被告租赁期间使用水、电等费用后将押金返还被告，被告有义务将租赁房屋返还原告，但原、被告双方在交接房屋时发生纠纷，对返还钱款的数额未达成一致意见致使双方未完成房屋交接，被告以原告未按其主张返还押金及租金为由不向原告返还租赁房屋的钥匙，应视为被告不当行使了抗辩权利，根据合同约定及法律规定，被告在合同期满后不再继续租赁房屋的，应将租赁房屋无条件返还原告，双方有纠纷应通过其他途径解决，被告不能以不返还原告房屋的方式进行抗辩，被告虽称已在中介在场时搬离了租赁房屋，但不能视为其已完成向原告返还租赁房屋的义务，其在与原告的沟通过程中明确表示不返还钥匙，不让原告继续租赁房屋，可以看出其在租赁合同期满后未将对租赁房屋的占有权返还原告，故对于原告主张被告返还租赁房屋的诉求，一审法院予以支持。对于原告主张被告支付占有期间的占用费参照租金1800元的标准，自2019年12月12日起支付至被告实际返还租赁房屋之日止的诉求，符合法律规定，一审法院予以支持。对于被告交纳的押金，因原告同意在扣除被告租赁期间产生的水、电费后折抵房屋占用费，一审法院予以认可，即可以折抵666元（1,800元-789.135元-345.1元，取整数）。关于原告主张被告赔偿其沙发、墙面损坏维修的费用600元，因租赁房屋期间室内物品正常使用亦有损耗，原告未能提供证据证明沙发是被告不当使用或故意损坏的，对于墙面损坏的情况及损失计算依据，原告亦未提供证据证明，故对于原告此项要求被告赔偿其沙发及墙面损坏维修费的诉求，一审法院不予支持。关于被告辩称其于2019年4月1日与原告协商一致解除租赁合同的意见，因被告在提出解除租赁合同后并未与原告交接房屋，在被告提供的录音资料中亦显示被告表示解除租赁合同后其自认未将全部物品搬出租赁房屋，还在租赁房屋继续养花，不能认定在2019年4月1日原告与被告的不动产租赁合同已解除，故被告此项答辩意见，一审法院不予采纳。关于被告辩称原告提供的租赁物品有损坏不能使用违约在先的意见，租赁房屋室内物品有损坏情况被告可以与原告协商解决，室内物品有损坏不是拒付全部租金或解除租赁合同的事由，在被告提出解除租赁合同后，原告亦未拒绝被告要求提前解除租赁合同，系被告未能提供证据证明其在提出解除租赁合同后有要求与原告交接房屋的意思表示，故被告此项答辩意见，一审法院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十二条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告石润睿于本判决生效后十日内将位于沈阳市铁西区，建筑面积69.27平方米的租赁房屋返还给原告郭建；二、被告石润睿于本判决生效后十日内给付原告郭建房屋占有使用费（自2019年12月12日起至被告石润睿实际返还原告郭建租赁房屋之日止，按每月1,800元的标准给付原告郭建占有使用费，该占有使用费中应扣除原告应返还被告的押金666元）；如被告未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费4,418元，减半收取2,209元，由被告石润睿承担（原告已经垫付，由被告直接支付给原告）。二审中，上诉人提交证据2020年8月11日微信截图，证明：2019年11月10日就已经把房屋里面东西取走了，钥匙放在屋里了，让被上诉人自己可以进去了。被上诉人认为该证据时间是2020年8月11日，无法证明2019年11月10日上诉人就已经将房屋里面东西取走，按照双方租赁合同约定，上诉人应无条件返还我方房屋，上诉人将房屋钥匙放在涉案房屋内不属于将房屋返还我方。上诉人方证人李维航作证，2019年11月10日，其是店长，证明租房人的东西搬走了，钥匙放在屋里了。中介告知被上诉人房屋已经腾空，被上诉人是可以进入该房屋的。被上诉人对证人证言真实性有异议，该证人不能证明上述内容，双方签订的租赁合同，上诉人应在租赁期满将涉案房屋无条件返还我方，其在2019年11月10日并未将涉案房屋的物品搬走，在一审中提交的视频中显示，涉案房屋内当日内尚有上诉人本人的物品，因此证人所做的陈述与上诉人在一审陈述和视频显示的内容相矛盾，证人也从未将被上诉人搬走和房屋钥匙放在诉争房屋内的事情告知过我方。2020年4月我方因上诉人迟迟不腾房与中介沟通过要求中介协助腾房，但是中介拒绝协助因此我方将中介投诉到总公司。本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，上诉人与被上诉人双方已于2020年10月10日对案涉房屋进行了交接。本院认为,上诉人与被上诉人签订不动产租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方均应按合同约定履行合同义务，本案争议焦点为，案涉房屋上诉人于何时向被上诉人返还。对于房屋的返还上诉人主张了两个时间节点，一是2019年4月1日，一是2019年11月10。关于上诉人提出其于2019年4月1日与被上诉人已经协商一致解除租赁合同的主张，因上诉人在提出解除租赁合同后并未与被上诉人交接房屋，在上诉人提供的录音资料中亦显示上诉人表示虽其提出解除租赁合同但其自认未将全部物品搬出租赁房屋，还在租赁房屋继续养花，故一审法院没有认定在2019年4月1日双方的不动产租赁合同已解除正确，本院予以确认。关于2019年11月10日案涉房屋是否已经返还的问题。上诉人虽称已在中介在场时搬离了租赁房屋，但其并未提供证据证明被上诉人已经知悉房屋可以返还，结合其将钥匙留在屋内，并未交付给被上诉人的事实，并且其在与被上诉人的沟通过程中明确表示不返还钥匙，不让被上诉人继续向他人租赁房屋的事实，一审法院确认2019年11月10日不能视为其已完成向被上诉人返还租赁房屋的义务正确，本院亦予以确认。二审期间，被上诉人向本院出具说明，案涉房屋双方已于2020年10月10日予以交接。故本案无须再行判决上诉人返还。因一审已经确认房屋占有使用费的起始时间为2019年12月12日，被上诉人对此并无异议，本院亦以此为给付占用费的时间起点。故上诉人应当按照每月1800元的标准给付10个月占用费18000元，扣除被上诉人应当返还的押金666元，上诉人应当给付占用费17334元。但本案给付占用费的期间有部分时间正值疫情期间，客观上房屋在疫情期间也难以出租，故本院对给付占用费期间免除约三个月，并取整计算占用费，酌定上诉人给付被上诉人占用费12000元。综上所述，上诉人石润睿的上诉请求不能成立，应予驳回；但本案事实发生变化。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项规定，判决如下：一、撤销沈阳市铁西区人民法院(2020)辽0106民初3954号民事判决；二、上诉人石润睿于本判决生效后十日内给付被上诉人郭建房屋占有使用费12000元；如未按指定期间履行上述金钱给付义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定执行，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回双方当事人其他诉讼请求。一审案件受理费4,418元，减半收取2,209元，由上诉人石润睿承担；二审案件受理费4418元，由上诉人石润睿负担。本判决为终审判决。审判长  金鑫审判员  赵钺审判员  杨帆二〇二〇年十一月二十五日法官助理唐屾书记员张磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。