湖南省道县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘1124民初2386号 原告：唐娟，女，1973年出生，汉族，住湖南省道县。 委托诉讼代理人（特别授权）黄继军，湖南华略律师事务所律师。 被告：永州市深龙房地产开发有限公司，住所地：道县濂溪办事处道州北路**深龙大厦101。 法定代表人：容树龙。 被告：道县儒房房地产经纪服务有限公司，住，住所地：湖南省永州市道县濂溪办事处和一大道以北，翔和路以南御景豪庭小区**202商铺/div> 法定代表人：何回平。 委托诉讼代理人李欣云，女，1983年出生，特别授权。 原告唐娟与被告永州市深龙房地产开发有限公司、道县儒房房地产经纪服务有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告唐娟及其委托诉讼代理人黄继军、被告永州市深龙房地产开发有限公司的法定代表人容树龙、被告道县儒房房地产经纪服务有限公司的委托诉讼代理人李欣云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告唐娟向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除原告与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订的《[盛世XX]商品房定购协议》；二、依法判决两被告双倍返还原告购盛世XX1号楼1单元105号商铺定金共计100000元；三、本案诉讼费用、律师费由两被告承担。事实与理由：2020年8月11日，原告通过被告道县儒房房地产经纪服务有限公司与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订《[盛世XX]商品房定购协议》，定购被告永州市深龙房地产开发有限公司【盛世XX]1号楼1单元105号商铺。被告永州市深龙房地产开发有限公司向原告出示了房屋平面图及层建筑面积、层高表，并承诺商铺实际使用层高为5.8米，该房屋的销售价没有超过公司在不动产管理部门的备案价格。原告立即向被告永州市深龙房地产开发有限公司支付购房定金50000元。但原告在准备对商铺进行装修隔层时自行测量，发现商铺的层高与约定严重不符（5.4米），根本无法隔层。并且所购商铺的销售价格与备案价也不一致，被告系虚假宣传误导原告签订协议支付定金，已经构成违约，为此原告多次与被告协商要求退还定金，另外2020年8月8日原告所支付定购盛世XX1号楼1单元106号商铺定金40000元未签订协议，也要求一并退还。但被告以种种理由拒不退款。原告曾委托律师向被告出具律师函，被告拒不接收，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请依法判决。 被告永州市深龙房地产开发有限公司辩称：一、答辩人不存在返还定金的义务，无需承担本案诉讼费和律师费，原因如下：1、被答辩人交纳购房定金、签订《[盛世XX]商品房定购协议》前，多次在中介公司和答辩人工作人员的陪同下，亲自实地查看、反复查看，对盛世XX105、106商铺的地理位置、内部结构、空间大小等现场情况十分了解，认可现状并自愿购买。洗手间是基于合理的生活需要而设置，不影响商铺的正常使用。2、答辩人曾向被答辩人出具了道县国土资源勘测规划设计院出具的《房产预测成果报告书》，报告书上载明的层高为5.8米，被答辩人不存在虚假宣传和误导被答辩人的行为。3、答辩人与被答辩人在平等自愿的基础上签订《盛世XX]商品房定购协议》，是双方真实的意思表示，没有违反法律和公共利益，该协议成立并有效。4、被答辩人没有履行协议约定的内容，未按时签约、交房款、办理银行按揭等手续，已经构成违约，答辩人保留反诉的权利。二、根据以上事实和理由，被答辩人的诉讼请求不符合事实，其理由不成立，答辩人请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求，判决被答辩人继续履行协议内容，维护答辩人的合法权益。 被告道县儒房房地产经纪服务有限公司辩称：一、答辩人不存在返还定金的义务，无需承担本案诉讼费和律师费，原因1、本案属于合同纠纷，被答辩人不是适格的被告，因为答辩人与被答辩人之间没有签订《商品房定购协议》，答辩人不是合同关系的当事人。2、答辩人没有收取被答辩人的购房定金和其他任何费用。3、被答辩人在答辩人销售人员及开发商工作人员的陪同下，多次亲自实地查看，对盛世XX105、106商铺的地理位置、内部结构、空间大小等现场情况十分了解，认可现状并自愿购买，不存在虚假宣传和误导被答辩人的行为。4、被答辩人交纳购房定金、签订《盛世XX]商品房定购协议》是其真实的意思表示，定购协议没有违反法律法规，合同成立并有效。二、根据以上事实和理由，被答辩人的诉讼请求不符合事实，其理由不成立，答辩人请求人民法院驳回被答辩人的诉讼请求。 原告唐娟围绕其诉讼请求举证如下：证据一、商品房定购协议及收据，拟证明原告与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订《[盛世XX]商品房定购协议》并支付定金的事实；证据二、盛世XX小区1栋层建筑面积及层高表，拟证明被告向原告出示所购商铺层高表，显示商铺层高5.8米的事实；证据三、视频、录音资料，拟证明被告向原告承诺商铺层高5.8米以及与承诺不符拒绝退还定金的事实；证据四、律师函，拟证明原告曾委托律师向被告出具律师函，要求被告退还定金，被告拒不接收律师函的事实。 被告永州市深龙房地产开发有限公司质证如下：对原告提交证据一协议的真实性没有异议；对证据二的真实性没有异议，但是原告误解了层高，层高是实际预测是5.8米，5.4米是后来完工后的实测，认购书上面没有明确写是5.8米的层高，也没有写以实际为准；对证据三，工作人员有没有给原告承诺我不知道，我作为公司老板是没有承诺5.8米的。我们确实收了定金。儒房公司是代理我们销售的，为什么是房产预测量报告书，因为预测5.8米高，到了交房加了附属的东西就不一定有5.8米了；对证据四，我们公司没有看到过律师函。 被告道县儒房房地产经纪服务有限公司质证如下：对原告提交证据一协议的真实性没有异议；对证据二预测成果报告书，因为我没有看过原价，根据推测可以认可这份报告是真实的，对关联性保留意见，这份证据与本案有无关系持保留意见；对证据三，录音断断续续不完整，对录音的关联性我不发表意见，录音时是原告去我办公室与我聊天的时候说的。层高的问题，我们也是以测绘报告上面为准的，我不可能虚拟层高，对于5.4米层高，我确实不清楚，我们是按照政府报告来宣传的。我们带了客户看现场，客户认可了房屋状况才会购买。我们不可能承诺房屋信息，我们也是根据房屋文件来进行宣传的；对证据四律师函，我是今天才第一次看到，律师函与本案没有知己的关联关系。 本院对原告所举证据认证如下：被告对原告所举证据一、二的真实性没有异议，本院予以确认；被告对原告所举证据提出异议供本院参考。 被告永州市深龙房地产开发有限公司举证如下:证据一、几份证书、《房产预测成果报告书》，拟证明拟证明房屋的合法性；政府权威机构出具的报告载明的层高为5.8米，答辩人不存在虚假宣传；证据二、[盛世XX]商品房定购协议，拟证明被答辩人没有按照协议约定的时间（2020年10月1日前）签约、交首付、办按揭，已经构成违约。 原告唐娟质证如下：对证据一的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，既然被告已经取得预售许可证了，预售房屋时标明的数据都必须是真实的，协议即使有误差也不能超过3%。 被告道县儒房房地产经纪服务有限公司质证如下：对被告永州市深龙房地产开发有限公司所举证据均没有异议。 本院认证如下：原告唐娟对被告永州市深龙房地产开发有限公司所举证据一、二的真实性、合法性没有异议，本院予以确认。 根据双方当事人的诉辩主张、举证、质证及庭审笔录，本院确认以下事实：2020年8月8日，原告唐娟在被告道县儒房房地产经纪服务有限公司销售人员及被告永州市深龙房地产开发有限公司工作人员的陪同下，实地查看了盛世XX1号楼1单元106号商铺，原告唐娟代其弟朱振华向被告永州市深龙房地产开发有限公司交纳购盛世XX1号楼1单元106商铺定金40000元，永州市深龙房地产开发有限公司出具收朱振华购盛世XX1号楼1单元106商铺定金40000元的收据。2020年8月10日，原告唐娟向被告永州市深龙房地产开发有限公司交纳购盛世XX1号楼1单元105号商铺定金50000元，永州市深龙房地产开发有限公司出具收据给原告唐娟。2020年8月11日，原告唐娟（乙方）通过被告道县儒房房地产经纪服务有限公司与被告永州市深龙房地产开发有限公司（甲方）签订《[盛世XX]商品房定购协议》。内容为“一、乙方自愿向甲方定购【盛世XX】1号楼1单元105号商铺，建筑面积约68.08平方米(此面积为预测面积，最终以房管部门实测面积为准。如有面积差，按多退少补原则计算)。三、优惠后该商品房单价为人民币壹万捌仟捌佰元每平方米，总价为人民币壹佰贰拾柒万玖仟玖佰零肆元整；四、乙方同意签定本定购协议时，向甲方缴付定金人民币伍万元整(￥50000.00元）；该定金不退，作为甲乙双方签订正式商品房买卖合同的担保。在双方签订《商品房买卖合同》时，该定金转为乙方购房首付款的一部分。五、甲方收取上述定金后，不得擅自提高乙方所定购该商品房的单价；六、乙方在2020年10月1日前需持本定购书、定金票据及相关证件到【盛世XX】营销中心与甲方签定《商品房买卖合同》、同时向甲方付清首期房款、办证费用及办理银行按揭等一切购房手续；七、如乙方未在本协议第六条约定的时间与甲方签订《商品房买卖合同》同时向甲方付清首期房款、办证费用，视为乙方放弃对该商品房的定购权利，本协议自动失效，定金归甲方所有，乙方无权要求返还，且甲方有权对该商品房另行处置。八、本协议在双方签订《商品房买卖合同》后自动终止；九、乙方在签署本协议时，已仔细阅读充分理解，对本协议内容无异议；十、本协议经双方签字盖章并在乙方支付定金后生效。如发生纠纷，双方可协商解决，如协商不成，可向甲方所在地法院提请诉讼；十一、本协议一式三份，甲方两份，乙方一份，具同等法律效力。”被告永州市深龙房地产开发有限公司向原告出示了房屋平面图、房产预测量成果报告书、楼层面积对照表（1层层高5.8米）。但原告在准备对商铺进行装修隔层时自行测量，发现商铺卫生间部分的层高与约定不符（5.4米），无法隔层。为此原告多次与被告协商要求退还定金，但被告拒不退款。原告向法院起诉，请依法判决。 本院认为，本案系商品房定购合同纠纷。原告唐娟与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订的《[盛世XX]商品房定购协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。当事人应当按照协议约定全面履行自己的义务。原告唐娟已经按照协议约定向被告永州市深龙房地产开发有限公司交纳购盛世XX1号楼1单元105号商铺定金50000元。但原告在准备对商铺进行装修隔层时自行测量，发现该商铺卫生间部分的层高与约定不符（5.4米），无法隔层；商铺卫生间部分的层高是根据设计图纸确定的，原告唐娟交定金及签订《[盛世XX]商品房定购协议》时没有认真查看，被告永州市深龙房地产开发有限公司未释明，也未在《[盛世XX]商品房定购协议》中说明或者约定，属不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立，原告要求被告退还定金，根据“《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”的规定，被告应当将定金返还原告。原告唐娟与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订的《[盛世XX]商品房定购协议》应予解除。因此，原告唐娟提出“依法判决解除原告与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订的《[盛世XX]商品房定购协议》”的诉讼请求，本院予以支持；原告唐娟提出“判决两被告双倍返还原告购盛世XX1号楼1单元105号商铺定金共计100000元；”的诉讼请求，本院支持由被告返还原告购盛世XX1号楼1单元105号商铺定金50000元，超过部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（一）项、第（五）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十七条，最《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下： 一、解除原告唐娟与被告永州市深龙房地产开发有限公司签订的《[盛世XX]商品房定购协议》； 二、限被告永州市深龙房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告购盛世XX1号楼1单元105号商铺定金50000元； 三、驳回原告唐娟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告原告唐娟负担650元，被告永州市深龙房地产开发有限公司负担1300元（因原告已预交1950元，被告永州市深龙房地产开发有限公司负担的案件受理费1300元，被告永州市深龙房地产开发有限公司在给付本案案款时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。 审判员  张适 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  洪坚 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理;因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法 律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人因被告办证过程中遇到部分阻碍，承担不利的后果。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第一条原告向人民法院起诉或者被告提出反诉，应当提供符合起诉条件的相应的证据。 第二条人民法院应当向当事人说明举证的要求及法律后果，促使当事人在合理期限内积极、全面、正确、诚实地完成举证。 当事人因客观原因不能自行收集的证据，可申请人民法院调查收集。