陕西省西安市新城区人民法院民 事 判 决 书 （2020）陕0102民初9230号     原告牟杰，男，1973年9月6日出生，汉族，住西安市新城区，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX。    委托诉讼代理人杨传东，陕西兰杜律师事务所律师    被告侯中杰，男，1962年9月5日出生，汉族，住陕西省渭南市合阳县，身份证号码XXXXXXXXXXXXXXXXXX，（未到庭）    被告王晓艳，女，1963年7月13日出生，汉族，住陕西省渭南市合阳县，身份证号XXXXXXXXXXXXXXXXXX，（未到庭）    以上两被告共同委托诉讼代理人王亚东，陕西众致律师事务所律师。    原告牟杰诉被告侯中杰、王晓艳合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员上江涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告牟杰及委托诉讼代理人杨传东，被告侯中杰、王晓艳之委托诉讼代理人王亚东到庭参加诉讼，本案现已审理终结。    原告牟杰诉称，2019年8月初，原告通过58同城软件与发布转租信息的被告侯中杰相识；2019年8月11日，经原告与被告侯中杰沟通、西安阳城物业管理有限公司（房产所有权人）同意，原告从被告侯中杰处受让位于西安市新城区XX路XX号（陕西省五金公司家属院) 的宾馆（包括：1楼1间，2楼6间，3楼13间，包括宾馆内所有设施物品以及自2019年8月15日到2O23年7月15日的装修、装饰使用权，总面积不低于200㎡）用于经营宾馆生意；同日，原告向被告侯中杰支付转让费18万元及房屋租赁费9万元，累计将27万元费用全部支付完毕。2019年8月14日，原告经西安市新城区城市管理和综合执法局工作人员通知，得知：受让的3楼13间房屋（约150㎡，为宾馆的核心价值空间）均系违法建筑，应予拆除；且此事已于2019年8月11日前多次通知过被告侯中杰，被告侯中杰在转让前故意隐瞒了该事实。后原告与被告侯中杰多次电话协商退还转让费，被告侯中杰虽口头答应处理，但一直未能给与原告明确答复，致使原告不得已继续经营概括受让的旅馆。2020年7月2日，西安市新城区城市管理和综合执法局向原告（宜家宾馆）发出通知，要求被告西安阳城物业管理有限公司自行拆除。现已拆除完毕。原告认为，基于自身受让的涉案宾馆系违法建筑的客观事实，被告侯中杰将无法与违法建筑相分割的财产转让给原告的行为，违反了法律、行政法规的效力性强制规定，应属无效；根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故被告侯中杰应将相应转让费予以返还并赔偿原告的利息损失。故诉至法院，要求1、依法确认原、被告之间的转让关系无效；2、判令被告向原告返还转让费180000元；3、判令被告向原告支付利息损失7700元（以18万元为基数，按全国银行间同行业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准，自2019年8月15日计算至2020年9月18日）；4、本案诉讼费由被告承担。          被告侯中杰、王晓艳辩称，原告所述的转让情况属实，我方收到了原告转款的270000元（含房租90000元）。对涉案房屋中部分属于违章建筑，原告是明知，且房东西安阳城物业管理有限公司的负责人王某某给原告承诺可以部分拆除，不影响原告的经营。对原告所述的2020年7月份涉案房屋中违章的三层被政府全部拆除我们知情。对于原告的诉请，同意协商解决。    经审理查明，2017年7月15日，被告从王某某（西安阳城物业管理有限公司股东、负责人）处承租了产权人为西安阳城物业管理有限公司的西安市XX路XX号XX房XX层部分及二层和楼顶（不低于200平方米），租赁期6年。即从2017年7月15日至2023年7月15日。被告承租后于2017年12月26日注册成立西安市新城区百家旅馆，登记的经营者为被告王晓艳，类型为个体工商户。2019年4月18日进行了注销登记。    2019年8月初，原告通过58同城软件与发布转租信息的被告侯中杰相识。2019年8月11日，原告与被告侯中杰沟通及取得西安阳城物业管理有限公司（房产所有权人）同意，原告从被告侯中杰处受让了上述被告开办的旅馆（即：1楼1间，2楼6间，3楼13间，包括宾馆内所有设施物品以及自2019年8月15日到2O23年7月15日的装修、装饰使用权，总面积不低于200㎡）用于经营宾馆生意；同日，原告向被告侯中杰支付转让费18万元及房屋租赁费9万元共计27万元（支付至被告王晓艳的内）。侯中杰出具收条一份，内容为“今收到牟杰交来宜家旅馆转让费180000元，房费玖万元正（90000）共计贰拾柒万元正（27000），从八月十一启宜家经营权归牟杰所有，从2019年8月11日之前所产生的任何债权债务与牟杰无关。侯中杰、2019年8月11日。”8月12日，原告和王某某（产权人西安阳城物业管理有限公司负责人）签订了租赁合同一份，内容、以及租赁期限等同上述2017年7月15日租赁合同。2019年8月13日，原告注册成立西安市新城区XX宾馆，类型为个体工商户。2019年8月14日，原告经西安市新城区城市管理和综合执法局工作人员通知，得知受让的3楼13间房屋（约150㎡，）系违法建筑，应予拆除。且此事已于2019年8月11日前多次通知过被告侯中杰及产权人西安阳城物业管理有限公司。后原告与被告侯中杰多次电话协商退还转让费未果。原告不得已继续经营至2020年7月。2020年7月2日，西安市新城区城市管理和综合执法局向原告（XX宾馆）发出通知，要求所有权人西安阳城物业管理有限公司自行拆除。现已拆除完毕。庭审中，原告承认因被告侯中杰不积极处理，其将宾馆内物品折价1万余元处理了，但被告对此金额表示不认可。    庭审中，原告提供《西安市规划局新城分局关于东一路锅炉房顶违法建设的认定函》、2019年8月2日行政违法案件立案呈批报告、2019年8月2日现场检查笔录，证明至2019年8月2日，涉案宾馆即被确认系违法建筑，该信息已被告知房东西安阳城物业管理有限公司的负责人王某某，被告也知悉此事。对此，被告对证据的真实性表示认可。原告据此认为，基于自身受让的涉案宾馆系违法建筑的客观事实，被告侯中杰将无法与违法建筑相分割的财产转让给原告的行为，违反了法律、行政法规的效力性强制规定，应属无效；根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故于2020年10月诉至本院。    以上事实，有《西安市规划局新城分局关于东一路锅炉房顶违法建设的认定函》、2019年8月2日行政违法案件立案呈批报告、2019年8月2日现场检查笔录、收条、转账凭证、2020年7月2日责令整改通知书、现场照片打印件及当事人庭审陈述在卷作证。本院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，根据被告侯中杰的收条的内容，表明被告转让的是涉案房屋从2019年8月11日至2023年7月15日的经营权，双方形成转让经营权的合同法律关系。现因涉案房屋中的3层因被行政机关认定为违建拆除，原告亦因标的物部分拆除无法继续经营，双方转让经营权的合同目的不能实现，因此，原被告转让经营权的合同关系依法予以解除。庭审查明，被告在与原告在2019年8月11日协商转让经营权时，对涉案房屋中的3层被行政机关认定为违建且需拆除是明知的，其未向原告明示上述的情况，具有一定的过错；原告在转让时疏于对涉案房屋的情况的考察，亦应承担相应责任，因此，本院认定，原被告对上述合同关系的解除均有过错，双方依法各自承担各自损失，故原告要求利息损失的请求本院依法不予支持。关于原告要求被告返还转让费180000元，本院认为，原被告间转让的是涉案房屋从2019年8月11日至2023年7月15日约4年的的经营权，现原告只经营了一年，因此，故被告应退还下余三年的转让费13500元。但庭审中，原告承认已处置了旅馆的设施及物品，处置金额10000余元，本院认为，原告的的上述处置不当，鉴于物品已不存在，无法估价，故本院酌定按照50000元扣除，故被告返还的金额为85000元。依据《中华人民共和国合同法》第八条，第一百二十条之规定，判决如下：    一、解除原告牟杰与被告侯中杰、王晓艳间的经营权转让合同。二、被告侯中杰、王晓艳于本判决生效后十日内返还原告牟杰85000元。三、驳回原告牟杰其余诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                         如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告牟杰承担1250元，被告侯中杰、王晓艳负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。                                                 审  判  员    上江涛   二〇二〇年十一月十一日   书  记  员    穆  博    1 / 5