广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初11750号原告：杜金辉，男，汉族，1976年10月23日出生，住所地为广东省高州市***********，公民身份号码为440************414。委托代理人：曹小小，广东明冠律师事务所律师。被告：潘权太，男，汉族，1966年3月15日出生，住所地为广东省东莞市*************，公民身份号码为442************337。原告杜金辉诉被告潘权太租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案后，依法适用普通程序于2020年11月9日公开开庭进行了审理。原告杜金辉的委托代理人曹小小到庭参加了诉讼，被告潘权太经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜金辉向本院提出诉讼请求：1.责令被告清空堆放在案涉土地上的废料并将案涉土地返还原告；2.被告向原告支付案涉土地自2017年1月1日起至交还之日止的租金（暂计至2020年4月共计拖欠租金228000元），及至付清租金之日止的违约金（按年租金15%自2017年1月1日暂计至2020年4月为34000元；已收取的30000元按金优先用于抵扣违约金和租金）；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2016年11月28日签订《租赁合同》，约定原告将位于东莞市********约10亩土地出租给被告用于堆放材料，租期自2017年1月1日至2021年12月31日，租金总金额为348000元，其中，第一年租金为60000元，以后每年72000元，按月平均支付，每月租金当月1日缴付；按金30000元。合同签订后，被告支付了30000元按金，随后原告将涉案的10亩土地使用权交付被告，被告陆续将再生资源材料堆放于涉案土地上。合同履行过程中，被告未依双方约定准时向原告交租，自2017年1月1日起至2020年4月原告起诉，被告未支付过一期租金，虽经原告多次催要，被告一直借口拖延拒付。之后，由于被告下游客户倒闭致堆放在涉案土地上的再生资源材料长期闲置无法回收利用，经风吹雨淋日晒已成为废料，清理需花费巨额费用（据原告了解，清理费用超过60万），原告根本无力进行清理。原告曾就租金支付及废料清理、交还涉案土地多次与被告进行交涉，但被告一直未能付清拖欠的租金及清理地面堆放的废料将土地交还原告，致原告无法正常使用涉案土地，更是因此被涉案土地发包方东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社诉至法院、通知解除合同返还土地，面临超过60万元的废料清理及所承包的土地使用权被提前收回的风险。被告的违约行为给原告造成了不可估量的经济损失。另，东莞市中级人民法院（2020）粤19民终5319号民事判决确认东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社与原告签订的《园艺用地合同书》已于2020年1月10日解除，故本案原、被告之间的合同随之自然终止。综上，由于被告拒不理会原告的正当诉求，经原告多次催问后更是逃匿避而不见，严重侵害了原告的合法权益，故原告诉至法院，请求法院依法判准原告所请。被告潘权太在法定期限内未进行答辩，也未提交证据。原告围绕诉讼请求向本院提交了《租赁合同》、照片、（2020）粤1973民初553号民事判决书、（2020）粤19民终5319号民事判决书、《园艺用地合同书》，被告未到庭质证。根据原告提交的证据，本院认定事实如下：2010年4月12日，东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社（以下简称曹乐联合社）与杜金辉签订《园艺用地合同书》，约定曹乐联合社将新村岭大路旁高压线路下的闲置土地16亩出租给杜金辉用于园艺作坊用途；承包时间为20年，从2010年6月1日至2030年5月31日；杜金辉租赁土地只能从事园艺种植花卉等工作，不得搞其他非法经营。合同还对其他权利义务进行了约定。2016年11月28日，杜金辉与潘权太签订《租赁合同》，杜金辉将其从曹乐联合社处承包的位于东莞市**************的土地10亩租赁给潘权太用于堆放材料。合同还约定，租赁期限为5年，从2017年1月1日起至2021年12月31日止，按金为30000元；第一年租金为60000元，之后每年租金为72000元，租金按月支付，每月1日前付清当月租金；如潘权太逾期交租超过30日，杜金辉有权解除合同并要求潘权太支付年租金15%的违约金。合同签订后，杜金辉依约将土地交付给潘权太使用，潘权太向杜金辉支付了按金30000元，并在租赁土地上堆放再生资源。庭审中，杜金辉主张潘权太未向其支付过租金，且一直未清理堆放在案涉租赁土地上的再生资源，现因长期日晒雨淋已变为废料，并提交了现场照片为证。杜金辉还确认案涉租赁土地属于农村农业用地。另查明，东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社诉杜金辉农村土地承包合同纠纷一案，经本院审理，出具（2020）粤1973民初553号民事判决书，判决如下：一、确认原告东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社与被告杜金辉签订的《园艺用地合同书》《园艺用地合同补充协议》于2020年1月10日解除；二、被告杜金辉应于本判决发生法律效力后三十日内将《园艺用地合同书》《园艺用地合同补充协议》约定的位于新村岭大路旁高压线路下的16.4亩土地上堆放的沙石、砖块、工业废料等物品清除、恢复原状并还给原告东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社；三、被告杜金辉应于本判决发生法律效力后五日内支付原告东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社从2019年1月1日至2020年1月10日期间的土地承包款12176.22元，同时，被告杜金辉从2020年1月11日起至案涉土地交还原告之日止按每月988.33元的标准向原告东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社支付土地占有使用费。杜金辉不服一审判决提起上诉，东莞市中级人民法院经审理，出具（2020）粤19民终5319号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现上述判决已发生法律效力。以上事实，有原告杜金辉提交的上述证据、情况说明，以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。被告潘权太经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩及举证、质证的权利，由此造成的不利后果应由其自行承担。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第二条：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”，第十一条第一款：“农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。”，第三十六条：“承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。”，第三十八条第一款第（二）项：“土地经营权流转应当遵循以下原则：（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境。”本案中，案涉租赁土地属于农村的农业用地，杜金辉对此不持异议，且曹乐联合社与杜金辉明确约定土地用途为园艺作坊，杜金辉将土地租赁给潘权太用于堆放再生资源，改变了土地的农业用途，破坏了土地的农业生态环境，违反了法律的强制性规定，故双方签订的《租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”的规定，杜金辉要求潘权太清空堆放在案涉土地上的废料并将土地返还给杜金辉，合法有据，本院予以支持。杜金辉主张潘权太未向其支付过租金，潘权太对此未进行抗辩及举证证明其交租情况，应自行承担举证不能的不利法律后果，故本院采信杜金辉的主张。潘权太实际占用了案涉土地，应参照租赁合同约定的租金标准向杜金辉支付占有使用费。杜金辉要求潘权太支付自2017年1月1日起至案涉土地交还之日止的占有使用费，合法有据，本院予以支持。占有使用费暂计至2020年11月9日为265742元（60000元+72000元+72000元+313/365天×72000元），上述占有使用费抵扣潘权太支付的按金30000元后，尚欠235742元。后续占有使用费应按照72000元/年的标准计算。因《租赁合同》无效，合同约定的违约责任条款亦归于无效，故杜金辉主张的违约金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国农村土地承包法》第二条、第十一条第一款、第三十六条、第三十八条第一款第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告潘权太应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于东莞市**************的10亩土地上堆放的工业废料清除并交还给原告杜金辉；二、被告潘权太应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告杜金辉支付占有使用费（占有使用费暂计至2020年11月9日为235742元，后续占有使用费应按照72000元/年的标准从2020年11月10日起计至上述第一项土地交还原告杜金辉之日止；上述占有使用费已抵扣被告潘权太支付的按金30000元）；三、驳回原告杜金辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5230元，由原告杜金辉负担679元，被告潘权太负担4551元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  钱开群人民陪审员  陈 娈人民陪审员  蔡玉媚二〇二〇年十一月十六日书 记 员  赵 萌附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国农村土地承包法》第二条本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有依法由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。第十一条第一款农村土地承包经营应当遵守法律、法规，保护土地资源的合理开发和可持续利用。未经依法批准不得将承包地用于非农建设。第三十六条承包方可以自主决定依法采取出租（转包）、入股或者其他方式向他人流转土地经营权，并向发包方备案。第三十八条土地经营权流转应当遵循以下原则：（一）依法、自愿、有偿，任何组织和个人不得强迫或者阻碍土地经营权流转；（二）不得改变土地所有权的性质和土地的农业用途，不得破坏农业综合生产能力和农业生态环境；（三）流转期限不得超过承包期的剩余期限；（四）受让方须有农业经营能力或者资质；（五）在同等条件下，本集体经济组织成员享有优先权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。