贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）黔01民终8390号上诉人（原审被告）：贵州宏德置业有限公司，住所地贵州省贵阳市乌当区新添大道**。法定代表人马海峰，系该公司董事兼总经理。委托诉讼代理人：王启英、周霞，系该公司法务。被上诉人（原审原告）：郭辉，男，1978年5月6日出生，汉族，住山东省滨州市滨城区。被上诉人（原审原告）：张雪芹，女，1979年9月28日出生，汉族，住天津市河**。二被上诉人共同委托诉讼代理人：程庚、张庆（实习），贵州秉尚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行，住，住所地贵州省贵阳市乌当区新添寨新添路**/div>负责人：王皓杰，银行行长。共同委托诉讼代理人：罗如一，女。上诉人贵州宏德置业有限公司（以下简称宏德公司）因与被上诉人郭辉、张雪芹、中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行（以下简称为工商银行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初1604号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宏德公司上诉请求：一、撤销原判第六项，依法改判为驳回郭辉、张雪芹的诉讼请求；二、撤销原判第七项，依法改判为驳回郭辉、张雪芹的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费及财产保全费、担保费由被上诉人承担。事实和理由：一、宏德公司不是团购费合同主体，根据合同相对性原则，被上诉人郭辉、张雪芹无权以该合同要求上诉人宏德公司履行协助义务；二、原审法院越过团购费合同相对方贵州世纪银行房地产顾问有限公司，直接判决上诉人宏德公司承担该合同不利法律后果欠缺法律依据；三、涉诉房屋维修基金依法由贵阳市住房和城乡建设局资金监管账户收取并进行监管，关于该项费用上诉人依法亦不对被上诉人负有返还协助义务；四、被上诉人郭辉、张雪芹无权要求上诉人宏德公司返还已付银行按揭贷款利息。郭辉、张雪芹答辩称：上诉人应当协助返还团购费，该团购费的性质是上诉人聘请或委托的房屋销售机构收取的前置佣金，且收取该费用的地点是在上诉人的销售大厅，且是由佩戴有上诉人工作牌的销售人员引导缴纳的，该团购费是因为与上诉人签订商品房买卖合同而产生的的，现上诉人违约，该团购费应当由上诉人返还。而且与上诉人有关的其他同类案件中，经过法院调解，上诉人是愿意承担退还团购费的。维修基金基于买卖合同产生，上诉人的违约行为导致合同解除，所以对该笔费用负有返还义务；关于银行按揭贷款的利息依法应当由上诉人赔偿。郭辉、张雪芹向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除二原告与被告宏德公司签订的编号为201700778的《商品房买卖合同》及附件；2、判令解除二原告与被告工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》；3、判令被告宏德公司向二原告返还首期购房款人民币326,059元及资金占用费人民币41,946.13元（资金占用费以人民币326,059元为基数，利率按中国人民银行同期贷款利率计算，从2017年7月31日起，暂计算至2020年3月31日，最终计算至实际退还时止）；4、判令被告宏德公司向二原告返还剩余房款人民币1,216,074.29元（暂计算至2020年3月16日，最终计算至最后一期返还银行按揭贷款本息后的本金余额）；5、判令被告宏德公司向二原告返还银行按揭贷款本金及利息人民币180,553.32元（原告截止2020年3月15日共计还款27期，其中本金人民币43,925.71元、利息人民币136,627.61元，在双方解除合同之前，原告继续履行合同造成的按揭贷款本金及利息支出也由被告向原告返还）；6、判令被告宏德公司协助二原告向乌当区住建局要求返还住房维修基金人民币31,721元；7、判令被告宏德公司协助二原告向贵州世纪银河地产顾问有限公司要求返还团购费人民币20,000元；8、判令被告宏德公司向二原告支付违约金人民币15,860.59元；9、判令本案诉讼费、律师代理费由被告负担。一审法院认定事实：2017年7月31日原告郭辉、张雪芹与被告宏德公司签订《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议，合同约定：被告宏德公司将位于乌当区的房屋出售给原告郭辉、张雪芹，该房屋设计用途为住宅，属框架结构。建筑面积158.12平方米，套内建筑面积106平方米。按照套内建筑面积计算，每平方米售价14962.82元，总价款1586059元。原告于签订合同当日向被告支付首期房款326059元，余款1260000元以按揭贷款方式支付。合同第十三条逾期交房责任第一条第二项约定“逾期超过90日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”合同约定的交房时间为2018年9月30日。该房至今未交付使用。另查明，2017年12月12日原告郭辉与被告工商银行签订了《个人购房借款/担保合同》，该合同主要约定，郭辉向被告工商银行贷款1,260,000元，被告宏德公司作为担保人，抵押人为郭辉、抵押共有人为张雪芹，借款期限30年，二原告办理完银行按揭手续后，2017年12月16日被告工商银行已将1,260,000元的余款转至被告宏德公司指定账户。原告郭辉从2018年1月15日开始偿还按揭贷款，截至本案审理过程中正常还贷。原告郭辉与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订《世纪银河团购优惠服务说明书》于2017年7月31日向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费20,000元，2017年9月22日，原告郭辉向贵阳市乌当区住建局交付住宅专项维修基金31,721元。一审判决认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。一、关于原告郭辉、张雪芹与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议是否解除的问题。在本案中，《商品房买卖合同》第十一条约定原告向被告宏德公司购买的房屋应于2018年9月30日前完成交付工作，但截至今日被告宏德公司仍未将案涉房屋交付给原告，根据《商品房买卖合同》第十三条第一点第二项“逾期超过90日，买受人有权退房。．．．．．．”，被告宏德公司逾期交房已经构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”，对于原告郭辉、张雪芹主张解除与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议的诉请，予以支持。二、关于是否解除原告郭辉与被告工商银行签订的《个人借款/担保合同》的问题。本案中，因原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议已经解除，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“因商品买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，予以支持。”的规定，郭辉与被告工商银行签订担保合同的目的已无法实现，对原告主张要求解除原告郭辉与被告工商银行签订的《个人购房借款/担保合同》的请求，予以支持。三、关于返还购房首付款的问题。本案中，原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议已经解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”，故对原告要求返还首付款326,059元的请求予以支持。四、关于返还已偿还银行的贷款本金、利息及未偿还部分的贷款本金、利息的问题。因《商品房买卖合同》及补充协议、《个人购房借款/担保合同》已经解除，被告工商银行已经将剩余贷款金额全额支付给被告宏德公司，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，由于本案中是因为被告宏德公司违约导致合同解除，因解除《个人购房借款/担保合同》产生的违约责任，应当由被告宏德公司负担。故被告宏德公司应在本判决发生法律效力当月的30日前退还原告已经偿还的贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准）及退还被告工商银行未还贷款本金、利息（以工商银行当月出具的金额为准），但在判决生效前，原告需要继续履行偿还按揭贷款的义务。五、关于违约金及资金占用费的问题。原告与被告宏德公司已经在《商品房买卖合同》中约定逾期交房90日，出卖人应当以购房款的1%支付买受人违约金，即1,586,059元×1%=15,860.59元，故对原告要求被告宏德公司支付15,860.59元的请求予以支持。因原告已经就被告宏德公司的违约行为主张了违约金，对原告再就同一违约行为再行主张资金占用损失的请求，不予支持。六、关于协助退还维修基金及团购费的问题。原告缴纳的维修基金及团购费均是因为原告与被告宏德公司签订的《商品房买卖合同》而产生，虽然原告缴纳费用的主体并非被告宏德公司，但在本案中是因为被告宏德公司的违约行为导致原告的损失。作为违约过错方，被告宏德公司应积极协助原告办理退还维修基金及团购费相关事宜。故对原告要求被告宏德公司协助原告在乌当区住建局返还维修基金31,721元的请求予以支持。对原告要求被告宏德协助原告到贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费20,000元的请求予以支持。七、关于律师费的问题。原告主张律师费由被告承担，但其并未提供相关的律师费凭证，且在合同中并未约定，故对原告主张律师费的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决：一、解除原告郭辉、张雪芹与被告贵州宏德置业有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号201700778）及补充协议；二、解除原告郭辉、张雪芹与被告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行签订的《个人购房借款/担保合同》；三、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内偿还原告郭辉、张雪芹首期购房款人民币326,059元；四、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30日前支付被告中国工商银行股份有限公司贵阳乌当支行剩余贷款本金、利息（以工商银行当日出具的金额为准）；五、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效当月30前支付原告郭辉、张雪芹已偿还的银行按揭贷款本金、利息（以工商银行当日出具的金额为准）；六、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告郭辉、张雪芹向乌当区住建局返还住房维修基金人民币31,721元的相关事宜；七、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起协助原告郭辉、张雪芹向贵州世纪银河房地产顾问有限公司返还团购费人民币20,000元的相关事宜；八、被告贵州宏德置业有限公司于本判决生效之日起15日内支付原告郭辉、张雪芹违约金人民币15,860.59元；九、驳回原告郭辉、张雪芹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币21,270元，被告贵州宏德置业有限公司负担人民币20,631元，原告郭辉、张雪芹负担人民币639元（此款原告已预交，被告在履行付款义务时一并支付给原告）。二审审理中，双方当事人均未提交新的证据，本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。”本院认为，本案二审争议焦点为：宏德公司是否应当承担协助退还维修基金及团购费的责任。关于协助退还维修基金的问题。根据《住宅专项维修资金管理办法》第十条规定,“业主大会成立前,商品住宅业主、非住宅业主交存的住宅专项维修资金,由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管。”结合房屋维修基金交纳操作实际,业主诉请退回房屋维修基金的,应当区别不同的情况予以不同的处理。一种情形是业主诉请返还维修基金,但是房开公司能够提供证据证明维修基金已经转交主管部门的,对此情况应不予支持;另一种情形是业主诉请返还维修基金,但是房开公司不能够提供证据证明维修基金已经转交主管部门的,对此情况应予支持。本案中,经查，宏德公司已将案涉维修基金转交主管部门,并由主管部门出具了相应的专项维修资金专用收款（交存单号：1217091100352），即宏德公司并未实际占有该维修基金，不负有返还该维修基金的义务。但由于郭辉、张雪芹缴纳维修基金系基于购买案涉房屋而产生的费用，宏德公司虽并未实际占有该维修基金，因涉案商品房买卖合同解除，上诉人应积极协助被上诉人办理退还维修基金的相关事宜。故对上诉人的此项上诉请求本院不予支持。关于协助退还团购费的问题。根据被上诉人提交的证据显示：郭辉与贵州世纪银河房地产顾问有限公司签订了《世纪银河团购优惠服务说明书》，并于2017年7月31日向贵州世纪银河房地产顾问有限公司交付团购费20000元。根据合同相对性原则,宏德公司并非《世纪银河团购优惠服务说明书》的合同相对人，同时宏德公司亦不是郭辉交纳该费用的相对方，亦无证据证实宏德公司实际占有该款项,故宏德公司对案涉团购费并无返还义务。贵州世纪银河房地产顾问有限公司与郭辉就该款项的返还系另案法律关系,应另案处理。故对于宏德公司的此项上诉请求，本院予以支持。综上所述，上诉人宏德公司的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持贵州省贵阳市乌当区人民法院（2020）黔0112民初1604号民事判决第一项、第二项、第三项、第四项、第五项、第六项、第八项；二、撤销贵州省贵阳市花溪区人民法院（2020）黔0112民初1604号民事判决第七项、第九项；三、驳回郭辉、张雪芹的其余诉讼请求。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费1093元，由上诉人贵州宏德置业有限公司负担693元，由被上诉人郭辉、张雪芹负担400元。本判决为终审判决。审判长  罗晓珊审判员  田 勇审判员  邹爱玲二〇二〇年十一月十七日法官助理覃桢榕书记员陈晓琦