广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤01民终23548号上诉人（原审原告、反诉被告）：谢润华，男，1963年11月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈娇,系谢润华妻子。被上诉人（原审被告、反诉原告）：樊小刚，男，1990年10月28日出生，汉族，身份证住址甘肃省泾川县。上诉人谢润华因与被上诉人樊小刚房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初16555号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。上诉人谢润华上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判；2.一、二审诉讼费用全部由樊小刚承担。事实及理由如下：一审判决认定樊小刚并非恶意拖欠租金，这与事实不符。1.本案一审于2020年6月5日开庭审理，一审庭审中，樊小刚反诉，不同意支付2020年2月、3月租金。樊小刚有支付租金的能力，却借疫情之名，拒绝交纳租金，存在主观恶意。2.樊小刚在反诉状中说，涉案房屋所在地址即将拆迁改造，属于故意捏造事实，无中生有，因为广州市规划和自然资源局对上述地址没有拆迁公示。因此，樊小刚不交租是恶意的。综上所述，一审判决的错误认定，导致实体判决不公，请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法进行改判，以保护公民的合法权益。被上诉人樊小刚二审辩称，樊小刚同意一审判决。谢润华于2020年4月2日向一审法院起诉，请求：1.解除谢润华、樊小刚签订的《房屋租赁合同书》；2.樊小刚向谢润华交还涉案广州市越秀区xx路xx号大院之一xx房屋；3.樊小刚支付因逾期缴纳租金而产生的违约金（以同期应付而未付的本金为基数，从逾期之日起按每日10%计算至付清之日止）；4.樊小刚支付2020年3月、6月起到交还房屋时的租金（按每月3600元计算）。樊小刚向一审法院提起反诉，请求：1.判令谢润华免除2020年2月、3月租金；2.谢润华向樊小刚退还7200元押金。一审法院经审理查明：广州市越秀区xx路xx号大院之一xx房（建筑面积46.09平方米，用途为住宅）的所有权人为谢润华。2019年9月4日，谢润华（出租方、甲方）与樊小刚（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同书》，约定甲方将座落于广州市越秀区xx街xx号大院1栋xx房壹半（双门面）给乙方使用，租期从2019年9月1日起至2020年8月31日止；月租金3600元，每月交租一次即每次交纳3600元，并提前五天预交下个月租金，即每月1号前交纳租金。乙方必须按时交租，如有拖欠租金，每天按租金10%交收滞纳金。如过期十天仍未交租，甲方有权终止合约收回房屋另租他人，所收押金恕不退回；乙方必须保护甲方的墙体、门窗、门锁、卫生设施、水电设施、管道煤气设施等。在签订合同时，乙方须向甲方缴纳房屋押金7200元。合同期满后，乙方如没有损坏甲方上述设施且结清手续后，甲方将押金无息退还，否则，一切损失由乙方负责。一审庭审中，谢润华、樊小刚共同确认樊小刚向谢润华交纳押金7200元。樊小刚陈述：谢润华于2017年将涉案房屋出租给案外人庄某使用时就已经是用作商铺使用，庄某办理了营业执照但该营业执照到期后未再续牌。后房屋转由我方承租。经向工商部门咨询，因涉案房屋所在地段进行拆迁，且涉案房屋是住宅，不允许办理营业执照。我方因为疫情影响，于2020年2月至今未再经营，我方已向谢润华交纳了2月份半个月的租金。对此，谢润华陈述之前庄波办理营业执照是由我方提供房产证复印件即可，因住改商政策的变化导致樊小刚重新办理营业执照可能较为困难。樊小刚一直在经营，且交纳了4月、5月的租金，如樊小刚不同意经营则其应当于3月5日向我方提出解除合同。樊小刚为证明曾于2020年3月7日通过微信与谢润华沟通减免租金事宜，提交了与微信名为“小陈”的微信聊天记录，其中显示樊小刚向谢润华发送“关于租金问题，本月是否可以减半，大家相互理解……”；“所有复工的商铺必须用营业执照去上报审批才可以的”。谢润华对该证据的真实性无异议，确认收到樊小刚的微信，但认为其已在2020年3月5日向樊小刚发出微信不同意减免租金，要求樊小刚交租，故没有回复樊小刚。本案一审审理过程中，樊小刚于2020年6月5日向谢润华交还涉案房屋。一审法院认为，根据现已查明的事实，涉案房屋已于2020年6月5日由樊小刚交还给了谢润华，谢润华、樊小刚之间的租赁关系已实际解除，对于谢润华要求解除租赁合同关系及樊小刚交还涉案房屋的诉讼请求，一审法院无需调处。现本案争议焦点为租金应否减免、樊小刚是否应承担违约责任以及押金是否退还的问题。关于租金是否减免的问题。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上使樊小刚经营受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有欠公平。综合涉案房屋的实际用途、受疫情严重影响的情况，一审法院酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即1800元/月计付，对于樊小刚要求免除2月、3月的租金的诉讼请求，一审法院不予支持。鉴于樊小刚于2020年6月5日向谢润华交还涉案房屋，故樊小刚应按合同约定的租金标准（每月3600元）向谢润华支付2020年6月1日至5日的租金。同时，因樊小刚未交纳2月、3月租金是在与谢润华就租金减免事宜进行沟通协商，并不存在故意拖欠租金的恶意，根据公平原则免除其迟延付款的违约责任，对于谢润华要求樊小刚支付逾期给付租金的违约金的诉讼请求，一审法院不予支持。同理，鉴于双方租赁合同已经解除，房屋也已交还谢润华，樊小刚因新型冠状病毒××疫情影响未按时支付2020年3月租金并非恶意拖欠租金，故对于樊小刚诉请要求谢润华退还押金7200元的诉讼请求，一审法院予以支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十七条之规定，于2020年8月21日作出如下判决：一、樊小刚应于本判决发生法律效力之日起五日内，向谢润华支付2020年3月租金及2020年6月1日至2020年6月5日租金共2400元；二、谢润华应于本判决发生法律效力之日起五日内，向樊小刚退还押金7200元；三、驳回谢润华的其他诉讼请求；四、驳回樊小刚的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取58元，由谢润华负担33元，樊小刚负担25元。反诉费58元，由谢润华负担25元，樊小刚负担33元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。二审庭询中，一、谢润华陈述：1.对于一审判决第五页第二段第五行“原告对该证据的真实性无异议”有异议，一审庭审过程中一审法院并未询问过其对于该证据的真实性是否有异议；2.其要求樊小刚支付2020年3月全部租金而不能减半支付，对于一审判决的2020年6月1日至6月5日的租金其无异议。二、樊小刚陈述：其承租涉案房屋作商铺使用，经营用途为手机维修。经本院查阅一审卷宗，双方当事人均签名确认的一审开庭笔录显示：樊小刚提交了微信聊天记录截图（证明其从2020年3月7日就发微信与谢润华沟通减免租金，但谢润华一直没有回复，谢润华要求计算的违约金过高），并在一审当庭出示了证据原件，谢润华对此质证称：对真实性无异议，其确实收到樊小刚的微信，但其在2020年3月5日向樊小刚发出微信不同意减免租金，要求樊小刚交租，如果不交租就解除合同，所以其没有再回复樊小刚。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅围绕当事人的上诉请求进行审理。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为涉案租赁合同解除的原因及租赁合同解除后法律后果的清理。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于涉案租赁合同解除的原因、租赁押金应否退还、逾期支付租金违约金能否得到支持的问题。根据一审查明的事实，双方在租赁合同履行过程中，因疫情期间2020年2月、3月租金是否减免问题未能协商一致，樊小刚在向谢润华支付2020年2月半个月租金后，未支付2020年3月租金，双方由此产生争议导致成讼。2020年1月23日我省启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月24日我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应，在疫情防控期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动，人民群众尽量居家不外出，销售等多行业的资金周转及营业收入因客流量大幅下降而受到不利影响，同理，樊小刚承租涉案房屋经营手机维修，客观上造成其因疫情或者疫情防控措施影响无法经营或者经营困难，不能依约交付租金，不存在恶意违约情形，谢润华要求解除租赁合同，并要求樊小刚由此承担违约责任依据不足，本院不予支持。因涉案房屋已于2020年6月5日由樊小刚交还给了谢润华，双方的租赁合同已实际解除，谢润华应向樊小刚退还租赁押金7200元，谢润华主张樊小刚支付因逾期支付租金而产生的违约金、不予退还租赁押金7200元依据不足，本院不予支持。关于2020年2月至2020年3月租金支付金额问题。因疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人主张减免租金的，当事人可参照有关租金减免的政策进行协商，协商不成的，人民法院可根据公平原则结合案件的实际情况酌情予以支持。一审综合涉案房屋的实际用途、受疫情严重影响的情况，酌情认定2020年2月1日至2020年3月31日期间按原租金标准的50%即1800元支付每月租金，并无不当，本院予以维持。谢润华上诉主张樊小刚应支付2020年3月的全额租金依据不足，本院不予支持。谢润华对于一审判令的樊小刚应向谢润华支付2020年6月1日至2020年6月5日的租金金额无异议，本院予以确认。谢润华还主张樊小刚一审反诉时陈述涉案房屋所在地址即将拆迁改造属于故意捏造事实，因此，樊小刚不交租是恶意的，如前所述，本案系因双方对疫情期间租金是否减免未能达成一致意见成讼，涉案房屋是否拆迁的言论或事实与本案租赁合同履行中双方产生的争议并无关联性，对谢润华该主张，本院不予采信。综上所述，谢润华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58元，由谢润华负担。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二〇年十一月二十七日书记员  冯韵彭诗敏