重庆市渝北区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）渝0112民初23540号 原告：陈维碧，女，1976年7月17日出生，汉族，住重庆市垫江县。 委托诉讼代理人：王娅琼，重庆远博律师事务所律师。 被告：刘生彬，男，1963年3月9日出生，汉族，住重庆市渝**。 被告：李华芳，女，1966年8月15日出生，汉族，住重庆市渝**。 原告陈维碧与被告刘生彬、李华芳返还原物纠纷一案，本院于2020年8月17日立案后，依法适用简易程序于2020年10月10日公开开庭进行了审理。原告陈维碧的委托诉讼代理人王娅琼到庭参加了诉讼，被告刘生彬、李华芳经本院依法传唤，未经法庭许可中途退庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告陈维碧向本院提出诉讼请求：1、二被告立即停止侵权，搬离并完整返还原告所有的位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路xxx号和合家园xxx幢xxx号房屋；2、二被告支付因其占用原告房屋的占有使用费（该费用从2020年8月6日起，按照每月1200元的标准计算至二被告返还原告房屋之日止）；3、二被告支付原告违约金10000元；4、本案诉讼费由二被告承担。事实及理由：2019年10月30日，原告委托其朋友周绍春并直接以周绍春的名义与二被告的儿子刘林签订了《房屋买卖合同》，合同约定刘林将其所有的位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路xxx号和合家园xxx幢xxx号房屋作价580000元转让给周绍春，因刘林尚欠案外人黄益睿借款465000元未清偿，且该房屋已抵押给黄益睿，故周绍春与刘林及黄益睿协商一致并签订协议，由周绍春将购房款中的465000元直接转账支付给黄益睿用于清偿其与刘林之间的借款，并解除该房屋的抵押。原告遂委托周绍春并使用其银行账户转账支付黄益睿465000元，剩余购房款由原告委托周绍春以转账或现金支付的方式交付给了刘林，至此案涉房屋的购房款原告已支付完毕。2019年11月7日，刘林出具了收条一张，收条载明了其已收到周绍春支付的购房款580000元，其中有465000元已直接支付给黄益睿的事实。2019年11月6日，原告与刘林在重庆市渝北区民政局办理结婚登记，双方协商一致，将案涉房屋以丈夫的名义过户给妻子，从而减少过户税费。同年11月11日，重庆市规划和自然资源局制发《不动产权证》[不动产权证号：渝（2019）两江新区不动产权第xxxxxx号]，该证载明的房屋所有权人为陈维碧，至此原告与刘林已完成了案涉房屋的过户手续。同年11月12日，双方签订《自愿离婚协议书》，约定将案涉房屋归女方即本案原告所有，原告与刘林办理了离婚登记。2019年11月6日，原告与刘林签订《房屋租赁合同》，合同约定原告将案涉房屋租赁给刘林使用，租赁期限为2019年11月6日至2020年11月6日，租金为每月9280元，每月支付租金，同时约定，如刘林违约，则应支付2个月的租金作为违约金，如逾期三个月，则原告有权随时收回房屋。2020年1月6日起，刘林未再支付租金，原告多次通过微信催收未果。 2020年6月8日，原告与二被告签订了一份协议。该协议约定，如二被告在2020年7月30日之前支付原告700000元，则原告同意将案涉房屋转让给二被告，如到期未支付，则二被告应在2020年7月30日搬出该房屋。2020年7月31日，原告通过电话联系被告李华芳，要求其搬离原告的房屋。被告李华芳予以拒绝，并表示此事应由原告与二被告的儿子刘林协商处理，与二被告无关。2020年8月9日，原告通过快递邮寄给刘林《解除房屋租赁合同通知书》，通知书载明刘林拖欠原告7个月房租及刘林未经原告准许，擅自将房屋转租给被告刘生彬、李华芳的事实，通知被告双方签订的房屋租赁协议自本通知书送达之日起解除并要求被告刘生彬、李华芳立即搬出案涉房屋。但二被告至今未搬离原告的房屋。对于2020年8月5日之前的租金，原告已另案起诉刘林，故从2020年8月6日起，因二被告非法占有原告房屋，原告有权向二被告主张房屋占用费，其标准是按照之前的租金标准来计算。虽然租赁合同约定的月租金为9820元，但原告自愿将每月租金调整为按照1200元计算。 被告刘生彬辩称，案涉房屋系政府组织拆迁安置后分给二被告的，因是刘林单独去办理的产权证，故该房的产权证之前确系刘林个人的名字。被告不清楚怎么后来就过户到了原告的名下。2020年6月8日，原告与周绍春来到案涉房屋找到二被告，要求二被告两个月后搬离该房。协议是由周绍春念给二被告听了的，但当时并没有说到违约金的问题。之后，被告询问了政府和社区干部，他们说二被告有权居住该房。 被告李华芳辩称，与被告刘生彬的意见一致，当时签协议时我在场，因我不会写字，是我妹妹李华贵代我签的名字，然后由我按的手印。另外，当时原告和周绍春没有提及违约金的事情。 本院经审理认定事实如下： 被告刘生彬、李华芳系案外人刘林的父母。2019年10月30日，案外人周绍春与二被告的儿子刘林签订了《房屋买卖合同》，合同主要约定刘林将其位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路xxx号和合家园xxx幢xxx号房屋作价580000元转让给周绍春。因刘林尚欠案外人黄益睿借款465000元未清偿，该房屋已抵押给黄益睿。同年11月6日，周绍春、黄益睿与刘林签订《协议》，协议主要内容为由周绍春代刘林偿还黄益睿465000元，该款项作为周绍春购买刘林房屋的购房款的一部分直接由周绍春支付给黄益睿，支付完成后，黄益睿应协助周绍春及刘林办理房屋解除抵押手续。 2019年10月30日，案外人周绍春通过银行转账支付刘林30000元；同年11月6日，案外人周绍春通过银行转账支付案外人黄益睿465000元；同年11月7日，案外人周绍春通过银行转账支付刘林26000元；同年11月7日，案外人周绍春取现50000元；同年，11月12日，案外人周绍春通过银行转账支付刘林3000元。 2019年11月7日，刘林向周绍春出具收条一张，收条主要内容为刘林已收到周绍春支付的购房款580000元，其中465000元已直接支付给黄益睿，用于偿还刘林欠黄益睿的借款。 原告在庭审中陈述，上述周绍春的行为均是原告委托周绍春所为，购房款项也是原告支付给周绍春，由周绍春代其支付给黄益睿和刘林的。 2019年11月6日，原告与刘林在重庆市渝北区民政局办理结婚登记。同年11月11日，重庆市规划和自然资源局制发《不动产权证》[不动产权证号：渝（2019）两江新区不动产权第xxxx号]，该证载明的房屋所有权人为陈维碧。同年11月12日，原告与刘林签订《自愿离婚协议书》，约定将案涉房屋归女方即本案原告所有，原告与刘林办理了离婚登记。 2019年11月6日，原告与刘林签订《房屋租赁合同》，合同主要约定原告将案涉房屋租赁给刘林使用，租赁期限为2019年11月6日至2020年11月6日，每月租金9280元，租金按月支付；如刘林违约，则应支付2个月的租金作为违约金，如逾期三个月，则原告有权随时收回房屋。 2019年12月至2020年5月期间，原告多次通过微信向刘林催收租金。2020年8月5日，原告通过微信向刘林发送了《解除房屋租赁合同通知书》（陈维碧）。该通知书载明刘林拖欠原告7个月房租及被告未经原告准许，擅自将房屋转租给刘生彬、李华芳（刘林父母），双方签订的房屋租赁协议自本通知书送达之日起解除并要求刘林及刘生彬、李华芳立即搬出案涉房屋等内容。2020年8月9日，原告又通过快递邮寄给刘林《解除房屋租赁合同通知书》，该邮件于次日送达妥投成功。 2020年6月8日，原告与二被告签订了一份协议。该协议主要约定，因案涉房屋产权现归原告，由二被告现场支付原告接房油钱工资1000元；二被告自愿在2020年7月30日搬出案涉房屋，交房时需保持现状，如有毁损须照价赔偿；如二被告在2020年7月30日之前支付原告700000元，则原告同意将案涉房屋卖给二被告，所有费用由二被告承担；以上协议三方签字生效，如有违约将付守约方违约金100000元。原告和被告刘生彬在该协议上签字捺印，被告李华芳由案外人李华贵代签名并由李华芳本人捺印。 审理期间，原告向法院提交书面申请，自愿将房屋占有使用费调整为按照每月1200元计算，违约金调整为10000元。原告陈述从2020年1月6日起至2020年8月5日止，因刘林未再支付租金，该部分租金原告已另案起诉。 上述事实，有原被告的陈述，《房屋买卖合同》、《协议》、《房屋租赁合同》、《解除房屋租赁合同通知书》、快递面单及签收查询结果、不动产权证、收条、离婚协议书、重庆农村商业银行业务凭证等证据为证。经双方质证，在卷为凭，足以认定。 本院认为，无权占有不动产的，权利人可以请求返还原物；侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。首先，根据原被告的陈述以及前述的相关证据，可以证实案涉房屋现属原告所有，在无其他在先权利的情况下，原告享有对该房占有、使用、收益以及处分的权利。二被告无事实和法律上的依据，无权占有原告的房屋，应当向原告返还。其次，原告与二被告达成的搬离协议，是双方的真实意思表示，在无相反证据足以推翻的情况下，该协议合法有效。二被告本应当按照协议约定的时间搬离房屋或者向原告支付相应的房款购买房屋。但二被告至今未履行，仍强行占有并使用原告的房屋，已对原告的财产造成了侵害。故原告主张二被告搬离并返还房屋的诉求，于法有据，本院予以支持。第三，对于原告主张按照每月1200元的标准要求二被告支付房屋占用费的问题。该项费用的实质系原告财产被二被告侵害后的一种损失弥补费，该项请求具有法律依据，并且，其计算标准系参照之前房屋租赁合同中租金的约定，亦具有事实依据，同时也符合当地的实际交易价格，故本院予以支持。最后，对于原告主张其应支付10000元违约金的意见。虽然协议约定了违约金且原告也主动降低了数额，但是，从违约金本身的性质上讲，如果在双方没有明确约定系惩罚性违约金的情况下，违约金实际上是双方对可能造成的损失的一种预定，具有对实际损失的填平功能，应以补偿为主。现原告既主张损害赔偿（房屋占用费），又主张违约金，本院认为从弥补损失的角度上讲，二者只能择其一；同时，由于房屋占用费的计算需取决于二被告实际搬离的时间，这更能准确衡量原告的实际损失，故本院从损失填平和公平合理的原则出发，对原告主张的违约金不予支持。 依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下： 一、被告刘生彬、李华芳于本判决生效之日起十五日内搬离并返还原告所有的位于重庆市渝北区龙兴镇瑞福路xxx号和合家园xxx幢xxx号房屋； 二、被告刘生彬、李华芳于本判决生效之日起十五日内支付原告陈维碧房屋占有使用费（从2020年8月6日起，按照每月1200元的标准，计算至被告刘生彬、李华芳搬离并返还房屋时止）； 三、驳回原告陈维碧其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费65元（已减半），由被告刘生彬、李华芳负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。 审 判 员 刘光波 二〇二〇年十一月九日 法官助理 戴汶州 书 记 员 张鑫磊