山西省太原市中级人民法院民事判决书（2020）晋01民终5719号上诉人（原审被告）：杨燕琴，女，汉族，1959年9月4日出生，解放军264医院退休职工，住太原市。委托诉讼代理人：高利红，山西神牛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：程菲，女，1976年4月29日出生，汉族，国家能源太原第一热电厂职工，住太原市。原审被告：太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，住所地太原市小店区学府街**华宇百花谷写字楼****。法定代表人：李黎，总经理。委托诉讼代理人：孙廷廷，该公司法务,住太原市万柏林区中海寰宇天下**楼1306。委托诉讼代理人：张莲，该公司员工，住太原市富力城辰栖谷7-1-1-3303。上诉人杨燕琴因与被上诉人程菲、太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初5120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨燕琴上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院作出的(2020)晋0105民初5120号民事判决书;2.依法改判为驳回被上诉人的诉讼请求;3.判令一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定事实不清,证据不足,适用法律错误,应当依法撤销一审判决,并依法改判。一、上诉人与被上诉人签订的《房地产买卖契约》和《补充协议》无法履行的原因是被上诉人故意设置征信障碍,导致银行贷款无法办理,一审法院对此事实认定不清。上诉人与被上诉人于2017年8月31日签订的《补充协议》第2条约定了乙方应将真实、完整、有效的贷款资料交于丙方,否则视为违约。但是被上诉人却在2017年12月,银行回复提高贷款利息即可办理贷款之后的一个月内,即2018年1月,被上诉人的丈夫故意又增加一笔逾期,直接导致银行贷款被拒。显而易见,导致银行拒贷的真实原因为被上诉人有意采取逾期还款的不正当方式。因此应当认定被上诉人违约,并承担违约责任。而一审法院并未审查《房地产买卖契约》无法履行的真实原因,即作出返还定金的判决是错误的。二、由于《房地产买卖契约》无法履行的原因并非因不可抗力导致,事实上是被上诉人以实际行动明确表示不履行合同义务,一审法院依据《合同法》第94条第(一)项的规定判决解除合同,适用法律错误。《合同法》第94条第(一)项中规定的可以解除合同的情形为:因不可抗力致使不能实现合同目的。适用该条款解除合同的前提是,导致不能实现合同目的的原因为不可抗力。而本案中,《房地产买卖契约》及《补充协议》没有履行是被上诉人故意导致的,并不是不可抗力。因此,一审法院适用94条第(一)项判决解除合同是错误的。由于在合同履行过程中,被上诉人故意设置障碍,导致贷款无法办理,又提出本诉要求解除合同,其已经用实际行动表示不再履行本合同。因此,应当适用《合同法》第94条第(二)项:“在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己行为表明不履行主要债务”的规定,判决解除《房地产买卖契约》及《补充协议》。一审法院简单粗暴的认为合同目的无法实现,在未查明原因的情况下,就判决解除合同,并退还相关费用,适用法律错误。三、我爱我家提供的证据,完全能够证明案件事实,被上诉人若否认,应当提供相关证据加以证明。一审法院将该举证责任强加给上诉人是错误的。根据我爱我家提供的《合同追踪查询单》能够明确,银行无法贷款的原因是被上诉人的丈夫在2018年1月出现一笔新的逾期。在庭审中,被上诉人对此也是认可的。即使被上诉人否认并非自己故意设置障碍,应该提供自己及其丈夫的征信记录予以证明（本人用身份证即可查询个人征信),但是被上诉人却拒绝提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九十五条:“一方当事人控制证据无正当理由拒不提交,对待证事实负有举证责任的当事人主张该证据的内容不利于控制人的,人民法院可以认定该主张成立”的规定,被上诉人应当提供本人及其丈夫的征信记录,否则应当认定上诉人的主张。一审法院判决由上诉人承担举证责任是错误的。四、即使解除《房地产买卖契约》,也应当根据有关“定金”的规定,判定是否退还定金。一审法院忽视定金的性质,即没有查明案件事实,也没有法律依据的情况下,判决上诉人退还定金是错误的。根据《合同法》第115条:“债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金”的规定,定金条款的设定是为了保证合同的履行,具有一定的惩罚性质,即对不按照合同履行义务的一方进行惩罚。本案中,导致合同无法履行的根本原因是被上诉人有意制造征信障碍,导致银行贷款被拒，被上诉人在其中的过错是显而易见的。而一审法院判决上诉人返还定金没有事实依据和法律依据。被上诉人程菲辩称，我并没有故意造成贷款障碍。2017年12月15日银行告知我需要上调利率才可以贷款，我去我爱我家总部跟银行签了上调利率的合同，说明我积极配合贷款。我爱人2018年1月31日新增逾期，我并不知道，是我爱我家经理通知我有一笔逾期，我于当天还款，捷信公司给我出具了结清证明。原审被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司述称，我们已经按合同约定履行了相关义务，上诉人与被上诉人之间关于1万元是否需要返还我们听从法院判决。程菲向一审法院起诉请求：1、判令解除各方签订的《房地产买卖契约》及《补充协议》；2、判令被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还原告服务佣金38356.5元并赔偿原告损失4143元，合计42499.5元（以38356.5元为基数，自2017年8月31日起至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月31日，按全国银行间同业拆借中心2020年2月公布的贷款市场报价利率4.05%计算)；3、判令被告杨燕琴退还原告给付的购房定金10000元并赔偿原告损失1080元，合计11080元（以10000元为基数，自2017年8月31日起至实际清偿之日止，暂计算至2020年4月31日，按全国银行间同业拆借中心2020年2月公布的贷款市场报价利率4.05%计算)；4、本案诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2017年8月31日，原告因购买一套二手房之需，前往我爱我家公司在长风街店咨询购房事宜，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员赵宝林予以接待，原告向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司充分说明了自己的购房需求及经济条件等实际情况，再三向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司强调原告无法一次性付款、有贷款的需求，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员当场向原告承诺公司有特殊渠道可以让原告通过银行贷款。在此情形下，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员向原告推荐了被告杨燕琴所有的位于小店区亲贤北街15号17幢1502号的住房。原告于当日分别与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、被告杨燕琴签订了编号为0021802ZY的《成交确认书》及编号为ZHDL0021802ZY的《补充协议》；原告与被告杨燕琴签订了编号为ZHDL0021802ZY的《房地产买卖契约》。协议签订后，原告按照协议约定向被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司支付了服务佣金38356.5元，购房定金10000元，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司随后将收取的房屋定金支付给被告杨燕琴。原告按照上述协议约定支付了服务佣金及购房定金之后不久，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员告知原告的购房贷款未通过银行审批，无法进行购房按揭贷款。至此，因贷款未审核通过原因，原告无法继续完成购房，原告随要求被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还服务佣金38356.5元，要求被告杨燕琴退还购房定金10000元。二被告每次均以种种理由拖延至今，拒不退还原告支付的上述款项。二被告的行为已经严重违反各方签订的《补充协议》第2条的规定:若原告贷款审批未通过，则三方免责退单，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司应在3个工作日内退还原告已付购房定金及购房款。为此原告诉至法院，请求判如所请。一审法院认定的事实：2017年8月31日，原告程菲与被告杨燕琴签订了编号为ZHDL0021802ZY《房地产买卖契约》一份，主要约定：甲方（杨燕琴）自愿将坐落在小店区亲贤北街15号17幢1502号的房屋出售给乙方（程菲），建筑面积226.76平方米，甲乙双方议定该房屋成交价格为人民币1805000元，合同签订后当日内，乙方支付甲方购房定金10000元。乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金，甲方中途悔约，甲方应当在悔约之日起叁个工作日内将定金退还给乙方；以及其他约定，该合同均有甲方（本案原告程菲）、乙方（本案被告杨燕琴）签字。同日，原告程菲与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、被告杨燕琴签订了编号为0021802ZY的《成交确认书》，主要约定程菲应支付本确认书所确认的成交房屋总价款的2.5％的款项计人民币肆万伍仟壹佰贰拾伍元（小写45125元）作为丙方（太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司）的服务佣金；乙方（程菲）支付甲方（杨燕琴）人民币（大写）壹万元，小写（10000元）作为购房定金；丙方（太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司）为该房屋成交的中介方，已经为双方提供了中介服务，且履行了甲乙双方的如实告知义务；以及其他约定，该合同有甲方杨燕琴，乙方程菲，丙方太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司经纪人赵宝林签字及太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司盖章确认。同日，原告程菲与被告杨燕琴、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司签订了编号为ZHDL0021802ZY的《补充协议》，甲方为被告杨燕琴，乙方为原告程菲及其爱人李晓云，丙方为被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司，协议约定：甲乙双方自愿签订《房屋买卖合同》。甲方需于合同签订后叁个月内办理还款手续解除抵押。同时，立契过户时间随甲方办理注销他项的时间提前或顺延。甲方知晓并同意乙方以贷款形式购买此房，并积极配合办理相关手续；乙方的首付款金额及贷款金额随银行的审批而定；在签订该《房屋买卖契约》后十个工作日内，乙方将贷款资料交予丙方；如甲乙双方任何一方所提供的资料证件不真实、不完整、无效，产权过户手续不真实、贷款资料提供不真实，通讯失联、经催告后仍未按时履行义务导致房屋交易中止的，视为违约；若因乙方银行贷款审批未通过，则三方免责退单，甲方在三个工作日内退还乙方已付购房定金及购房款，见证方在三个工作日内退还乙方服务费。付款方式为甲乙双方认可将该房屋购房定金壹万元整（10000元）暂存于丙方，待甲方将房屋办理完毕注销他项手续后的新产权证交至丙方暂存后，由丙方将该笔购房定金支付予甲方；领取不动产登记正式受理单前乙方将除定金外的首付款打入第三方资金监管账户，待乙方领取不动产正式受理单后由第三方资金监管账户支付甲方该笔首付款；剩余房款以银行放贷为准。如因国家政策变更或因不可抗力导致该房产无法过户，三方免责，并签署退单协议。2017年8月31日被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向原告程菲收取代收购房定金10000元并出具业务收据，服务佣金收据两张，金额分别为31112.5元、7744.5元，合计服务佣金38356.5元。2017年9月1日被告杨燕琴与案外人王风山签订借款协议，杨燕琴向王风山借款人民币300万元整，双方约定月息按2分计算，被告杨燕琴提供该借款协议是欲以证明为了注销房屋的抵押登记手续，向案外人借款归还了银行贷款。2017年11月8日被告杨燕琴注销了涉案房屋的抵押登记手续。2017年11月10日，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司向被告杨燕琴支付购房定金10000元。庭审中，原告自愿放弃向二被告主张赔偿损失的诉求。被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司提供了合同追踪查询单，证明2017年12月15日银行反馈原告程菲的配偶有多次逾期，需上调利率10%才能批贷，2018年1月31日因原告的配偶又新增一笔当前逾期，银行拒贷。因原告购买涉案房屋的银行贷款未能审批通过，导致涉案房屋至今未能交易成功。以上事实，有原、被告提供的《房地产买卖契约》、《成交确认书》、《补充协议》、业务收据3份、银行转账记录、合同追踪查询单、借款协议、房产注销抵押登记证明以及庭审笔录等在案佐证，且经当庭质对，可以采信。一审法院认为，首先，因原告程菲的贷款审批手续未通过，原、被告三方在《补充协议》中约定被告杨燕琴知晓并同意原告以贷款形式购买此房，现原告申请贷款未能通过审批，导致房屋买卖合同的目的无法实现，故原告要求解除与被告杨燕琴签订的《房地产买卖契约》以及解除原告与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司、被告杨燕琴签订的《补充协议》，符合合同法的解除条件，应予解除。被告杨燕琴抗辩购房贷款未通过审批的原因是原告故意逾期归还银行欠款，造成其征信不良，原告应承担房屋买卖的过错责任，本院认为，被告杨燕琴未提供相关证据证明其主张，对其抗辩意见不予采信。其次，原告程菲与被告杨燕琴、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司三方签订的《补充协议》，约定被告杨燕琴知晓并同意原告以贷款形式购买此房，若因原告程菲银行贷款审批未通过，则三方免责退单，被告杨燕琴在三个工作日内退还原告程菲已付购房定金及购房款，被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司在三个工作日内退还原告程菲服务费。现原告程菲主张被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司退还原告给付的38356.5元的服务佣金，被告杨燕琴退还原告给付的购房定金10000元，符合三方合同约定，本院予以支持。原告于庭审中自愿放弃赔偿损失的诉讼请求，是对自己权利的放弃，不违反法律相关规定，本院予以支持。二被告抗辩原告因自身原因导致贷款不通过应承担相应责任，不同意退还原告定金1万元，本院认为，原、被告双方约定只有在原告提供的材料不真实、不完整、无效时才承担相应的违约责任，故对被告的抗辩意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第一百一十五条、第一百三十条、第四百二十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除原告程菲与被告杨燕琴签订的《房地产买卖契约》，解除原告程菲与被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司及被告杨燕琴签订的《补充协议》；二、被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司于本判决生效后三日内返还原告程菲服务佣金38356.5元，被告杨燕琴于本判决生效后三日内返还原告程菲购房定金10000元；案件受理费减半收取570元（原告已预交），由被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司负担。本院二审期间，被上诉人提供一份捷信消费金融有限公司出具的证明，证明李晚云（被上诉人丈夫）合同编号为3755939747001的分期付款消费贷款的所有款项已于2018年1月31日存入合同指定的还款账户，该合同项下的所有款项已还清。上诉人质证认为，真实性无法核实，关联性与本案没有关系，该证明恰恰能证明被上诉人征信确实有问题，不良征信和银行拒贷有关系，不是马上还了就可以放贷。原审被告太原伟业我爱我家房地产经纪有限公司质证认为，真实性性、合法性无异议，对关联性有异议，只能证明贷了款并且还了，不能证明被上诉人征信是不是有问题。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案争议焦点是：《房地产买卖契约》以及《补充协议》没有履行是否是被上诉人故意造成的。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”上诉人并未举证证明被上诉人故意造成银行拒贷。《补充协议》第二条已明确约定了违约的情形，上诉人也未举证证明被上诉人存在合同约定的违约情形。该协议亦明确约定“若因乙方银行贷款审批未通过，则三方免责退单……”，说明三方均知晓银行贷款可能不能通过，也均自愿承担不能通过的后果。另外，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百二十条规定，定金罚则的适用前提为一方迟延履行约定的债务或者其他违约行为。本案中，并不存在适用定金罚则的前提，且各方已明确约定若因银行贷款审批未通过,则三方免责退单，上诉人退还被上诉人已付购房定金及购房款。综上所述，杨燕琴的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费50元，由上诉人杨燕琴负担。本判决为终审判决。审判长 关文静审判员 米青山审判员 牛晓斌 二〇二〇年十一月九日书记员 郭青平