浙江省杭州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)浙01民终7847号 上诉人（原审被告）：杭州泽缘商务服务有限公司，住所地杭州市江干区凤起东路**中豪五福天地商业中心****-2，统一社会信用代码：91330104MA2B1YUF2E。 法定代表人：郑水爱。 上诉人（原审被告）：杭州泽缘房地产代理有限公司。住所地杭。住所地杭州市江干区中豪五福天地商业中心****-1信用代码：91330104MA28MRAJ0R。 法定代表人：郑水爱。 被上诉人（原审原告）：杭州易居房地产服务有限公司。住所地杭州市江。住所地杭州市江干区凤起东路**中豪五福天地商业中心****码：91330104MA27WEL118。 法定代表人:吴军,总经理。 委托诉讼代理人:朱敏、张书伟，该公司员工。 上诉人杭州泽缘商务服务有限公司（以下简称泽缘商服公司）、杭州泽缘房地产代理有限公司（以下简称泽缘房代公司）因与被上诉人杭州易居房地产服务有限公司（以下简称易居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市江干区人民法院（2020）浙0104民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 原审判决认定：易居公司（甲方、出租方）与泽缘房代公司（乙方、承租方）、泽缘商服公司（丙方、承租方）签订了房屋租赁合同，约定：租赁房屋为杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地商业中心1幢1109室、1110室，合计建筑面积约150平方米，其中乙方承租1109室，面积为100平方米，丙方承租1110室，面积为50平方米；租赁期限自2019年3月8日起至2021年5月14日止，其中免租期为1周，自2019年3月8日起至3月14日止；租金标准为3.50元/平方米/天，年租金为191625元，租赁期间的租金从2020年3月15日起递增，递增幅度为5%；租金分4期支付，第1期（2019年3月8日至9月14日）租金95812.50元于2019年3月11日前支付，乙方支付6万元，丙方支付35812.50元，第2期（2019年9月15日至2020年3月14日）租金95812.50元于2019年7月14日前支付，乙方支付6万元，丙方支付35812.50元，第3期（2020年3月15日至9月14日）租金100603.10元于2020年1月14日前支付，乙方支付6万元，丙方支付40603.10元，第4期（2020年9月15日至2021年5月14日）租金134229.40元于2020年7月14日前支付，乙方支付7万元，丙方支付64229.40元；乙、丙方在合同签订后当日内支付履约保证金2万元，其中乙方、丙方各支付1万元，保证金在合同期满或终止以后乙、丙方腾空租赁场地、财产移交手续办理完毕且结清合同约定的所有款项的7个工作日内由甲方分别退还乙、丙方；乙、丙方未经甲方书面同意中途擅自退租的，乙、丙方应支付相当于当年度3个月的租金给甲方作为违约金并追缴免租期租金；如乙、丙方利用租赁物在工商部门登记注册公司的，乙、丙方需在合同期满或解除后7个工作日内办理完毕公司的注销或地址变更手续，如乙、丙方未在上述期限内办理的，甲方有权不予返还保证金直至乙、丙方办理完毕之日止；等等。 泽缘房代公司、泽缘商服公司支付了约定的履约保证金2万元，支付了第1、2期租金，未支付第3期租金。2020年3月14日左右，泽缘房代公司、泽缘商服公司从租赁房屋中搬离,注册地址至今未变更。 为申请财产保全易居公司支出了诉讼财产保全责任保险保险费600元。 易居公司的诉讼请求为：一、确认易居公司与泽缘房代公司、泽缘商服公司就杭州市江干区××路××号××幢××室××室房屋签订的房屋租赁合同已于2020年3月15日解除。二、判令泽缘房代公司支付违约金27857.13元，并追缴泽缘房代公司免租期租金2450元。三、判令泽缘商服公司支付违约金22464.12元，并追缴泽缘商服公司免租期租金1225元。四、判令泽缘房代公司、泽缘商服公司赔付易居公司为实现债权而支出的申请财产保全担保费600元。五、判令泽缘房代公司、泽缘商服公司在房屋租赁合同解除后的60日内办理在杭州市江干区凤起东路203号中豪五福天地商业中心1幢1101室处的营业执照地址变更手续。 原审法院认为：易居公司与泽缘房代公司、泽缘商服公司签订的房屋租赁合同合法有效，双方当事人应按约定履行自己的义务。泽缘 房代公司、泽缘商服公司未按约定期限支付第3期租金，在约定的租赁期间从租赁房屋中搬离不再承租，泽缘房代公司、泽缘商服公司系以其行为解除房屋租赁合同，因此对易居公司要求确认涉案房屋租赁合同于2020年3月15日解除的诉讼请求，予以支持。泽缘房代公司、泽缘商服公司解除房屋租赁合同没有法定及约定依据，根据房屋租赁合同约定，易居公司有权要求泽缘房代公司、泽缘商服公司支付相当于当年度3个月租金的违约金及免租期租金。易居公司主张的违约金金额计算有误，泽缘房代公司、泽缘商服公司应支付的违约金金额分别为33534.37元、16767.18元。根据泽缘房代公司、泽缘商服公司履行合同的期限，其公司应支付的免租期租金分别为1130.77元、565.38元。易居公司要求泽缘房代公司、泽缘商服公司赔偿财产保全担保费没有约定依据，不予支持。易居公司要求泽缘房代公司、泽缘商服公司办理营业执照地址变更手续不属于人民法院受理民事诉讼的范围，不予处理。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院于2020年7月14日判决：一、确认易居房公司与泽缘房代限公司、泽缘商服公司就杭州市江干区××路××号××幢××室××室房屋签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除。二、泽缘公司向易居公司支付违约金人民币33534.37元、免租期租金人民币1130.77元，于判决生效后十日内付清。三、泽缘商服公司向易居公司支付违约金人民币16767.18元、免租期租金人民币565.38元，于判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回易居公司其他诉讼请求。案件受理费人民币1165元，由易居公司负担人民币65元，由泽缘房代公司、泽缘商服公司负担人民币1100元；财产保全申请费人民币566元，由泽缘房代公司、泽缘商服公司负担。 宣判后，泽缘商服公司、泽缘房代公司不服，向本院提起上诉称：一审法院遗漏查明合同解除的根本原因，且即便认定泽缘商服公司、泽缘房代公司违约，违约金也畸高，属于认定事实不清。泽缘商服公司、泽缘房代公司于2019年春节期间停业，节后因受新冠疫情影响一直无法开门营业，且疫情管控逐步开放后，整体房地产及商业咨询服务市场也一直低迷，经营难以为继。在此背景下，泽缘商服公司、泽缘房代公司不得已于2020年3月停止经营、搬离租赁房屋，并非主观恶意违约。此外，即便认定为泽缘商服公司、泽缘房代公司违约，易居公司也未因此造成多少实质性损失，若按照三个月租金赔偿违约金，显然远高于易居公司的实际损失，也应当予以降低。 泽缘商服公司、泽缘房代公司的上诉请求为：1、撤销原审判决，改判驳回易居公司的全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用均由易居公司承担。 针对泽缘商服公司、泽缘房代公司的上诉，易居公司发表答辩意见称：1、易居公司与泽缘商服公司、泽缘房代公司签订的《房屋租赁合同》在第四条第二款中明确约定，第三期的房屋租赁共计100603.1元，泽缘商服公司、泽缘房代公司应当于2020年1月14日前支付。泽缘商服公司、泽缘房代公司从2020年1月15日起未支付第三期租金的行为已经构成违约。2020年3月14日左右，泽缘商服公司、泽缘房代公司未经过易居公司书面同意的情况下，中途擅自退租，已构成严重违约。同时，在一审中，泽缘商服公司、泽缘房代公司经一审传票依法传唤，无正当理由拒不到庭，以其行为表明泽缘商服公司、泽缘房代公司系主动违约，且拒不履行合同约定的违约金数额。2、泽缘商服公司、泽缘房代公司从2020年1月5日起未支付第三期租金的行为已构成违约，应当承担违约责任。此时发生在新冠疫情爆发之前，而泽缘商服公司、泽缘房代公司一直拖欠至新冠疫情爆发时也尚未支付，在一定程度上表明，泽缘商服公司、泽缘房代公司不再支付第三期的租金，已经构成严重违约。而后续泽缘商服公司、泽缘房代公司以其中途退租的行为，再一次证明其不再支付第三期的房屋租金。依据合同约定，泽缘商服公司、泽缘房代公司已经构成违约，应当支付易居公司相当于当年度三个月租金的违约金及免租期租金，以及易居公司由此维权而支出的诉讼费用及律师费。3、根据浙江省高级人民法院民事审判第一庭于2020年2月10日所发《关于规范新冠肺炎疫情相关民事法律纠纷的实施意见（试行）》第二条第七款规定：“租赁房屋因疫情防控需要暂时无法使用的，承租人要求延长租期、减免相应期间的租金或解除合同，如确系不可归责于承租人、出租人的原因所致，可根据公平原则视情适当延长租期、减免租金，合理分担因疫情防控导致的不利后果。承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。”对于房屋租金减免的幅度与范围，根据中共杭州市委、杭州市人民政府于2020年2月9日所发《关于严格做好疫情防控帮助企业复工复产的若干政策》中第五条相关规定，对租用其他经营用房的，鼓励业主为租户减免租金。从以上得知，只有当租赁房屋因疫情防控暂时无法使用的，承租人才能请求易居公司延长租期、减免相应期间的租金或解除合同。并且承租人以此要求解除合同的，一般不予支持。对于房屋租金减免的幅度与范围，政府也是一种鼓励性政策。2020年2月17日，根据杭州市疫情防控指挥部发布的《关于积极落实疫情防控措施做好房地产市场销售工作的通知》，此时杭州市所有行业已几乎全部复工，包括房地产行业、商业咨询服务业。而在2020年2月17日后，泽缘商服公司、泽缘房代公司承租的房屋已经能够正常使用，而不是暂时无法使用，不能适用请求易居公司延长租期、减免相应期间的租金等规定。此后，在2020年3月4日，泽缘商服公司、泽缘房代公司未经易居公司书面同意，中途退租的行为明显构成违约。退一步讲，虽然泽缘商服公司、泽缘房代公司在春节后至2020年2月17日前，受疫情影响未开门营业，但泽缘商服公司、泽缘房代公司也不能以此为由提前退租。泽缘商服公司、泽缘房代公司也违反了诚实信用原则。4、泽缘商服公司、泽缘房代公司称，疫情管控逐步开放后，整体房地产及商业咨询服务市场也一直低迷，难以为继。以上属于正常的商业风险，不足以导致案涉合同不能履行。退一步讲，易居公司与泽缘商服公司、泽缘房代公司签订房屋租赁合同的目的是获取租金，泽缘商服公司、泽缘房代公司通过支付租金取得房屋使用权，新冠疫情对泽缘商服公司、泽缘房代公司经营造成的影响，与双方签订租赁合同的目的能否实现没有关联性。同时，各行各业都已经复工复产，向着良好的方向发展。房地产及商业咨询服务市场也是如此。泽缘商服公司、泽缘房代公司也不能以短期的市场低迷为理由，而以中途退租的严重违约行为解除剩余长达14个月的《房屋租赁合同》，显然是对易居公司极其不利。因此，泽缘商服公司、泽缘房代公司应该承担违约责任。5、泽缘商服公司、泽缘房代公司的信用报告显示，其仍在存续中，同时泽缘房代公司从2020年4月至今，仍在为公司六位及以上员工缴纳社保。由此可见，泽缘商服公司、泽缘房代公司从2020年3月至今仍在正常营业，且信用报告显示，公司注册地址租金仍未进行，公司注册地址租金仍未进行变更屋所在地址。注册地址未变更对易居公司。注册地址未变更对易居公司对外出租造成了影响租赁信息，由于房屋有泽缘商服公司、泽缘房代公司注册地址登记及房屋剩余租期较短且装修成本高，一直没有公司租赁案涉房屋，房屋租金仍未出租处于闲置状态。且从2020年3月15日算起，已超过7个月，租金损失已超过125000元，目前实际损失仍在扩大中，明显远远超过泽缘商服公司、泽缘房代公司所承担的违约金数额。同时，泽缘商服公司、泽缘房代公司未及时变更公司注册地址，具有明显过错，应当承担易居公司由此造成的损失。 二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。 根据双方当事人的陈述，结合原审中双方提交的证据材料，本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。 本院认为，本案的争议焦点为：1、泽缘商服公司、泽缘房代公司提前解除合同，是否构成违约；2、案涉合同约定的违约金是否过高。 易居公司与泽缘商服公司、泽缘房代公司签订的案涉《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。关于泽缘商服公司、泽缘房代公司是否享有合同解除权的问题。泽缘商服公司、泽缘房代公司主张系因疫情原因影响其就案涉房屋的实际使用，故其有权解除合同，无需承担违约责任。双方当事人在案涉合同中并未就疫情原因约定单方解除权；泽缘商服公司、泽缘房代公司搬离案涉房屋前，疫情管控已经逐步放开，且泽缘商服公司、泽缘房代公司亦未举证证明新冠疫情对其经营造成的实际影响，故其要求解除合同的法定事由亦未成就。 若因疫情原因对承租人使用租赁标的造成影响，承租人也应秉着公平合理的原则，与出租人协商适当延长租赁期限或减免租金，以使得双方合理分担疫情防控导致的不利后果，减轻双方损失。本案中，泽缘商服公司、泽缘房代公司在未与易居公司进行协商的情况下，径行搬离案涉房屋的行为，缺乏事实和法律依据，应承担相应的违约责任。原审法院认定泽缘商服公司、泽缘房代公司构成违约，并无不当。关于违约金是否过高的问题，泽缘商服公司、泽缘房代公司未在一审中就此提出抗辩，其在二审中主张约定的违约金过高，亦未举证证明易居公司的实际损失，也未作出合理说明，本院不予支持。 综上，泽缘商服公司、泽缘房代公司的上诉理由不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费1100元，由上诉人杭州泽缘商务服务有限公司、杭州泽缘房地产代理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  李 骏 审 判 员  金瑞芳 审 判 员  秦海龙 二〇二〇年十一月三日 法官助理  徐森燕 书 记 员  戚依宜