太原市尖草坪区人民法院民事判决书（2020）晋0108民初1771号原告：太原市俊恒房地产开发有限公司，住所地太原市尖草坪区大同路青年城**楼**A09，统一社会信用代码×××。法定代表人：赵瑞云，董事长。委托诉讼代理人：李学政，男，太原市俊恒房地产开发有限公司法务，住太原市高新区高新街**905。被告：郭珺，女，1984年9月8日出生，汉族，自由职业者，，住太原市公民身份证号×××。原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告郭珺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月9日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告太原市俊恒房地产开发有限公司的委托诉讼代理人李学政与被告郭珺到庭参加了诉讼，本案经依法审理，现已审理终结。原告太原市俊恒房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2、请求依法判令被告配合原告办理涉案房屋撤销网签备案手续；3、请求判令被告按照房款总价的20％支付原告违约金189702.2元；4、请求判令被告向原告支付垫付的银行贷款利息18166.53元、罚息62.38元、复息222.69元，共计18451.6元及资金占用期间所产生的利息损失（自2020年6月8日至实际付清之日止按同期银行贷款利率计算）；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年3月28日，被告购买了原告开发的太原滨河东路北段228号25幢2单元27层2703号房屋，该房屋建筑面积为91.39平方米，房屋总价948511元，其中首付198511元，被告已向原告支付该首付款，余款750000元以银行按揭贷款方式支付，双方签订了正式的《商品房买卖合同》并办理了房管局备案手续。2018年4月16日，原告，被告以及招商银行股份有限公司太原分行（以下简称“招商银行”）签订了《个人购房借款及担保合同》，约定被告从招商银行借款75万元，原告为被告的借款承担阶段性连带保证责任（《个人购房借款及担保合同》第一章第八条），2019年，被告多次未依合同约定偿还银行贷款，招商银行宣布被告贷款提前到期，由原告承担保证责任，原告代为结清全部贷款本金733416.69元，利息18166.53元，罚息62.38元，复息222.69元，共计751868.29元。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四第三条第二款第五项约定：在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总计款的20％向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。现原告主张被告按照房款总价20％支付违约金，原告承担保证责任后，已于2020年7月30日向被告送达了《解除合同通知书》，解除商品房买卖合同。《商品房买卖合同》附件四第十五条约定：“本合同及补充协议在履行过程中发生争执，出卖人或买受人任何一方均可向本项目所在地人民法院提起诉讼。”综上，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告郭珺辩称，2018年3月份购买房屋，在2020年2月份之后期间我没有偿还贷款，4、5月份银行人员和我协商，是否要退房，结清通知书我也不知道，是6月初我要还款的时候还不进去，我找银行协商咨询，我不知道银行结清贷款是否正常，贷款结清是由员工直接代划，这一行为是违法的，我买房后没有足够的能力去与银行或原告协商责任，但我欠钱我也同意还，该承担我也愿意承担，但百分之二十的违约金我不承担。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。2018年3月28日，原告太原市俊恒房地产开发有限公司（出卖人）与被告郭珺（买受人）签订了《商品房买卖合同》，合同主要内容为：买受人购买出卖人开发的位于滨河东路北段228号恒大御景湾25幢2单元2703号建筑面积为91.39平方米的商品房一套；商品房单价为每平方米10378.72元，房屋总价款为948511元；付款方式为银行按揭，首付款人民币198511元于2018年3月30日前付清，余款750000元办理银行按揭，并在2018年3月30日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；出卖人应当在2020年10月30日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同还对其他事项做了约定。对本合同未尽事项，双方签订了四份补充协议（附件一、附件二、附件三、附件四）。其中附件四第二条第一款第五项约定，在《不动产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任，或买受人有贷款合同约定的其他违约行为银行书面要求出卖人承担保证责任的，视为买受人违约，出卖人享有下列权利:（1）有权单方解除本合同，收回本商品房，买受人按商品房总价款的20％向出卖人支付违约金。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到相关政府部门办理有关解除合同的手续。（2）有权对本房地产以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理不动产权证，如买受人未办理收楼手续的，出卖人有权不予办理交楼手续，并无须承担任何责任。合同签订后，被告郭珺于2018年3月30日交纳了首付款198511元。2018年4月16日，招商银行股份有限公司太原分行（贷款人）、被告郭珺（借款人、抵押人）、案外人郭永旺（借款人、抵押人）及原告太原市俊恒房地产开发有限公司（保证人）签订了《招商银行个人购房借款及担保合同》，编号：818XXXXXXXX04。合同约定：被告郭珺为购买太原市滨河东路北段228号25幢2单元2703号的房屋，向招商银行股份有限公司太原分行借款75万元；贷款期限为360个月，自2018年4月16日起至2048年4月16日止；本合同的贷款年利率为5.39％，逾期贷款罚息利率为合同利率水平上加收50%的计收罚息；合同履行期间，贷款利率的调整采取浮动利率；借款人未能履行合同规定的各项义务的，贷款人有权按照本合同规定要求借款人提前归还贷款及/或停止支付借款人尚未使用的贷款；抵押担保的范围包括但不限于本合同项下贷款本金、利息、罚息、复息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、诉讼费、仲裁费、执行费、公告费、送达费、差旅费）等。原告太原市俊恒房地产开发有限公司为该笔贷款提供连带保证责任。招商银行股份有限公司太原分行按照约定向被告郭珺发放贷款75万元整。被告郭珺按上述借款合同的约定偿还贷款本息至2019年10月，后未能按时还款，2020年5月25日，原告太原市俊恒房地产开发有限公司承担担保责任，支付了招商银行股份有限公司太原分行借款本金733416.69元，利息18166.53元，罚息62.38元，复息222.69元，共计751868.29元。另查明，本案涉案房产已办理网签备案手续，原告太原市俊恒房地产开发有限公司未交付被告郭珺使用。原告太原市俊恒房地产开发有限公司于2020年7月25日向被告郭珺发出《解除合同通知书》，主要内容：我司已于2020年7月15日单方解除双方所签订的《商品房买卖合同》，并收回该商品房。被告郭珺在2020年8月8日签收了《解除合同通知书》。本院认为，被告承认原告的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。原告与被告就合同的解除进行了约定，原告在被告违约不偿还借款本金按约代被告偿还借款本金的情况下，书面通知被告解除了与被告的《商品房买卖合同》，原告解除《商品房买卖合同》的行为有效，符合法律规定，双方订立的《商品房买卖合同》自本院将原告的民事起诉状副本送达被告时解除。原告与被告约定，单方解除合同，有权收回商品房，被告应支付原告商品房总价款20%的违约金，因被告并未收到原告交付的房屋，原告一直无偿使用被告支付的首付款和银行借款，且该条款为原告制作的格式条款，由被告补偿原告数额巨大的违约金是不公平的，对该格式条款应做出对相对方即被告方较公平的解释，即被告在没有接收商品房也即原告无商品房可收回的情况下，不应适用双方的该约定来确定被告的违约责任。原告要求被告支付垫付银行借款的利息、诉讼费和相应的利息的请求证据充分，理由正当，应予以支持。《商品房买卖合同》解除后已办理商品房网签备案手续也依法应当撤销。综上所述，原告要求解除与被告订立的《商品房买卖合同》，支付垫付利息、诉讼费与相应利息和撤销商品房网签备案手续的请求符合法律规定，应予支持。但原告要求被告承担违约金的请求，由于不符合双方的约定的条件和实际情况，该请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（四）项、第九十六条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告太原市俊恒房地产开发有限公司与被告郭珺签订的《商品房买卖合同》；二、被告郭珺配合原告太原市俊恒房地产开发有限公司办理涉案房屋撤销网签备案手续，于本判决生效后的三十日内履行完毕；三、被告郭珺支付原告太原市俊恒房地产开发有限公司垫付的银行贷款欠息18166.53元、罚息62.38元，复息222.69元；并从2020年6月8日起按照全国银行间同业拆借中心发布相应的一年期贷款市场报价利率计算到本判决生效确定履行期届满日止的利息，于本判决生效后十五日内履行完毕；四、驳回原告太原市俊恒房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4422元，减半收取2211元，原告太原市俊恒房地产开发有限公司负担1000元，被告郭珺负担1211元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 梁 兵 二〇二〇年十一月十七日书记员 刘小燕