河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫01民再362号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：河南省畅尚农业科技有限公司。住所地：河南省郑州市**碧云路****。法定代表人：赵洁，系该公司董事长。委托诉讼代理人：杨水龙，河南良善律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡生花，河南良善律师事务所实习律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：常磊，男，1983年1月28日出生，汉族，住郑州市金水区。委托诉讼代理人：王宇丽，河南华融律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭小方，河南豫和律师事务所律师。被申请人（一审被告）：郑州元通房地产有限公司。住所地。住所地：河南省郑州市中原区郑上路中段****iv>法定代表人：姜克宏，该公司执行董事。委托诉讼代理人：耿永超，男，1994年6月10日出生，汉族，住河南省沈丘县，该公司员工。再审申请人河南省畅尚农业科技有限公司（以下简称畅尚农业公司）因与被申请人常磊、郑州元通房地产有限公司（以下简称元通公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2019）豫01民终20272号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2020年7月30日作出（2020）豫民申1350号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人畅尚农业公司委托诉讼代理人杨水龙、胡生花，被申请人常磊委托诉讼代理人王宇丽、郭小方，被申请人元通公司委托诉讼代理人耿永超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。畅尚农业公司申请再审称，(一)生效判决认定事实缺乏证据证明。1.生效判决认定“畅尚农业公司将合同价款交付给元通公司不是为了买受房产，而是为资金拆借提供的担保。原审法院以当事人之间签订多份商品房买卖合同的过程，推定为进行资金拆借提供的变相担保”没有依据。畅尚农业公司没有占有房屋和获取收益，与商品房买卖合同是否为资金担保不存在因果关系。2.生效判决认定一房两卖没有依据。3.生效判决认定畅尚农业公司与元通公司房屋买卖价款明显低于市场价缺乏依据。4.生效判决认定常磊为涉案房屋的合法权益人缺乏依据。(二)生效判决认定畅尚农业公司与元通公司签订商品房买卖合同的目的是为借款提供担保，该行为是元通公司与畅尚农业公司恶意串通的结果缺乏依据，系适用法律错误。常磊辩称，1、畅尚农业公司与元通公司签订的房屋买卖合同真实目的是为元通公司向畅尚农业公司的借款提供担保，原审法院对案涉《商品房买卖合同》定性为担保合同，有事实依据和法律依据。2、常磊通过拆迁安置补偿，取得了案涉房屋的所有权，是案涉房屋的合法权益人。3、畅尚农业公司与元通公司之间不存在真实的商品房买卖意思表示，其所签订的商品房买卖合同无效。4、常磊2016年通过拆迁安置的方式取得了案涉房屋，并实际占有、使用、收益。元通公司用常磊享有所有权的房屋为其在畅尚农业公司的借款提供担保，侵犯了常磊的合法权益，畅尚农业公司与元通公司所签订的商品房买卖合同无效。元通公司辩称，原审判决正确，应依法驳回再审申请人畅尚农业公司的再审请求。常磊向一审法院起诉请求：1.依法确认元通公司、畅尚农业公司之间签订的房屋买卖合同无效（合同编号：16002603977）；2.本案诉讼费用由元通公司、畅尚农业公司承担。一审法院认定事实：常磊（乙方认购方）与元通公司（甲方、开发方）签订2012665号团购预定书，主要约定：乙方以6659.03元/平方米单价预订甲方位于元通·雅居项目住宅底商2号楼（职工住宅）107号房屋，设计建筑面积107.9平方米（该面积最终以房管局实测面积为准），总价款718510元；本预订书签订之日起日内，乙方需向甲方支付预定金5万元。预订房屋符合预售许可条件时，双方签订《商品房买卖合同》时乙方一次性支付购房款（届时预订金折抵购房款）；甲方应当在2015年9月30日前将预订房屋交付给乙方；交付条件：室内毛墙、毛地、外墙面砖、入户防盗门；房屋水、电、气、暖管道齐全。甲方的权利和义务：本预订书签订生效且乙方已交纳房屋预订金后，甲方须为乙方保留预订房屋至双方签订正式《商品房买卖合同》时。该期间，除乙方违约外，甲方不得以任何形式损害乙方对预订房屋享有的预留权，包括但不限于和第三人签订该房屋预订书或买卖合同；甲方需按时交付房屋，并履行办理房屋产权手续的协助义务；待预订房屋符合预售许可条件，甲乙双方签订《商品房买卖合同》时，应按照本预订书记载的房屋位置、价款、户型、房屋交付、产权证书办理的内容确定《商品房买卖合同》的具体权利义务，其它权利义务以《商品房买卖合同》的约定为准。《商品房买卖合同》签订后本预订书终止。乙方的权利和义务：依本预订书记载的内容按时支付预订金和购房款；乙方承诺按照本预订书记载的房屋位置、价款、户型、房屋交付、产权证书办理的内容与甲方确定《商品房买卖合同》的内容；乙方应根据甲方通知的时间办理相关手续，逾期办理则视为乙方违约，甲方有权解除本预订书，该预订房屋由甲方另行处分，乙方已支付的预订金扣除6%违约金后由甲方无息退还。在房屋具备预售条件后，乙方应在接到甲方通知30个日历天内到甲方所在地交纳购房款并签订《商品房买卖合同》，乙方逾期即视为违约，甲方有权解除本预订书，该预订房屋由甲方另行处分，乙方已交纳的预订金扣除6%违约金后由甲方无息退还。乙方确因特殊原因无法在上述期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，应书面通知甲方宽延，宽延期满后仍未前来签订合同的按前款履行。宽延期不超过30个日历天。2016年4月25日，常磊（甲方委托方）与郑州元通商业管理有限公司（乙方受托方）签订商铺委托经营合同一份，主要约定，甲方购买的位于郑州市中原区郑上路与西四环交汇处“中国中部纺织服装品牌中心”项目住宅底商2号楼107号，建筑面积为107.9平方米商铺委托乙方统一经营管理。委托期限3年，自2016年7月1日起至2019年6月30日止。该委托期限为商场的培育期，由乙方对商铺进行统一招商、经营和管理。双方不得单方解除或终止本合同，甲方不得以任何理由收回商铺。委托期限内每一年为一个收益计费周期，第一个计费周期2016年7月1日至2019年6月30日。甲方按110元/平方米/月标准享受委托收益，以后每个计费周期收益标准递增一次。2017年9月12日，元通公司给常磊开具收据一份，载明：收到常磊718510元，收款事由：雅居底商2-107房款，107.9平方米。2018年5月30日，常磊与郑州元通商业管理有限公司签订协议书，对上述商铺收益标准、收益支付等问题再次进行约定。2012年7月23日至2012年8月3日位于迎欣××、××东路东，使用面积73133.89平方米郑政出【2012】43号土地挂牌出让，竞得人为元通地产公司。元通公司于2015年1月22日取得商品房预售许可证。商品房预售许可证附图显示“项目名称：中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目；房屋座落：中原区迎欣××、××东路东”。2016年2月3日（落款时间为2015年2月3日），元通公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书，协议主要约定：甲方为盘活资产现以团购方式对外出售一批商铺，乙方为经营发展需要同意购买，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成如下一致意见：1、甲方自愿把位于郑州市中原区须水河东路东，迎欣南路南，元通纺织城项目2号馆商铺整体以团购形式打包出给乙方，商铺现未隔间，整馆建筑面积为27683.78平方米。2、经甲乙双方友好协商，充分沟通后，甲方提供的商铺团购单价约为4695.9元/平方米，总房款共计13000万元。3、本协议签订后15个工作日内，乙方向甲方支付2000万元作为购房定金，待甲方在协议约定期限内办理、交付上述商铺的权属证（房产证）后，乙方再支付余下的购房款。2016年2月4日，畅尚农业公司支付元通公司购房定金2000万元。2016年4月20日，元通公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书一份，主要约定：甲方为盘活资产现以团购方式对外出售一批商铺，乙方为经营发展需要同意购买，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成如下一致意见：1、乙方自愿把位于须水河东路东，迎欣南路南，元通纺织城项目5#小商品楼1-3层商铺打包出售给甲方，出售的商铺的基本情况：①位于5#1层，建筑面积2388.31平方米；②位于5#2层，建筑面积2388.31平方米；③位于5#3层，建筑面积2388.31平方米。以上建筑面积合计7164.93平方米。2、经甲乙双方友好协商，充分沟通后，乙方提供的上述商铺单价为4000元/平方米，总房款共计28659720元。3、本协签订后15个工作日内，乙方向甲方支付人民币1000万元作为购房定金，待甲方在协议约定期限内办理、交付上述商铺的权属证（房产证）后，乙方再支付余下的购房款。在合同签订当日，畅尚农业公司支付元通公司购房定金1000万元。2016年7月20日，元通公司（甲方）、畅尚农业公司（乙方）、元通纺织公司（丙方）签订协议书一份，主要约定：甲、乙、丙三方就解除三方于2016年2月3日、2016年4月20日先后签订的两份《商铺买卖协议书》有关事宜，经三方充分协商后达成如下一致意见：1、2016年2月3日，甲、乙、丙三方就乙方购买甲方开发建设的元通纺织城项目2号馆27683.73平方米商铺签订了一份《商铺买卖协议书》（下称“《协议1》”）；《协议1》签订后，乙方按照协议约定支付给甲方购房款2000万元。2、2016年4月20日，甲、乙、丙三方就乙方购买甲方开发建设的元通纺织城项目5#小商品楼1-3层7164.93平方米商铺签订了一份《商铺买卖协议书》（下称“《协议2》”）；《协议2》签订后，乙方按照协议约定支付甲方购房款1000万元。3、因甲方未能按照《协议1》、《协议2》交付上述商铺；现甲、乙、丙三方一致同意解除上述两份协议，以后不再继续履行。4、甲方于2016年2月4日收取乙方2000万元、于2016年4月20日收取乙方1000万元，现甲方自愿退还给乙方，并补偿乙方经济损失291.84万元，以上合计3291.84万元。5、甲方在2016年7月31日前退还乙方291万元整，在2016年8月20日前退还3000万元整。6、在2016年8月20日前，若乙方有意购买甲方开发建设的元通纺织城项目1、2号商铺，甲方承诺单价不高于9000元/平方米；如甲、乙双达成一致购买协议的，甲方对未退还的款项直接冲抵购房款，若冲抵，甲方不再承担其相应的违约责任；如甲、乙双方未在上述期限达成购买协议的，甲方承诺自动失效，同时甲方按约退还款项。7、甲方应按照本协议约定严格履行退还乙方款项的义务，如甲方违约，按照逾期退还金额日千分之一承担违约责任；如逾期30天以上的，除甲方承担上述违约责任外，还应赔偿乙方退还款项全部金额20%的经济损失。2016年7月26日元通公司（甲方、卖方）、畅尚农业公司（乙方、买方）、元通纺织公司（丙方、担保方）签订商铺买卖协议书一份，协议主要内容为：根据甲、乙、丙三方于2016年7月20日签订的《商铺买卖解除协议书》约定，甲方应在8月20日前退还乙方购房款；若乙方有意购买甲方开发建设的中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目，中原区迎欣南路路南、须水河东路东1幢、2幢部分商铺，且甲方承诺单价不高于9000元/平方米，如甲、乙双方达成一致购买协议的，甲方对仍未退还乙方的款项可直接冲抵1、2幢商铺的购房款。现就乙方购买甲方所有的中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目（下称元通纺织中心项目），中原区迎欣××、××东路东1幢、2幢部分商铺事宜，经甲、乙、丙三方充分友好协商，达成了如下一致意见：1、甲方自愿把位于郑州市中原区须水河东路东、迎欣南路南，元通纺织中心项且商铺整体打包出售给乙方，出售的商铺的基本情况：①位于元通纺织中心项目1幢：102号房（面积：223.44平方米）、103号房（面积：234.92平方米）、104号房（面积：234.92平方米）、105号房（面积：270.55平方米）、106号房（面积：296.14平方米）、109号房（面积：213.53平方米）、111号房（面积195.46平方米）、114号房（面积：296.14平方米），商铺总建筑面积共计1965.1平方米；②位于元通纺织中心项目2幢：102号房（面积：296.51平方米）、104号房（面积：213.79平方米）、105号房（面积：235.21平方米）、106号房（面积：219.71平方米）、107号房（面积：216.75平方米）、109（面积：197.46平方米）、110号（面积：226.07平方米）、111号房（面积：235.21平方米）、112号房（面积：213.79平方米）、114号房（面积：279.5平方米）、115号房（面积：258.46平方米），商铺总建筑面积共计2592.46平方米。以上商铺建筑面积合计4557.56平方米。2、以上19套商铺总房款共计4000万元人民币整，平均单价为8776.63元/平方米（每套商铺的具体单价以网签合同单价为准，但19套商铺价款为4000万元，如超出4000万元的，超出部分由甲方自愿放弃）。3、此前乙方已向甲方支付人民币3000万元整的购房款，本协议生效后，并把19套商铺网签合同办理完毕后3个工作日内，乙方将余下的购房款1000万元支付给甲方；4、甲方承诺自网签合同签署完毕后，及时到相关部门办理商品房买卖合同登记备案手续；在2017年7月27日前，把本协议约定的竣工验收合格的商铺交付给乙方，且协助乙方办理、交付上述全部商铺的权属证（房产证）。办理产权证需要乙方给予协助（应提供书面的协助通知）的，乙方予以协助；如甲方未在2017年7月27日前，交付上述商铺及相应的产权证书的，属于甲方违约；若乙方拖延支付预购房款，亦属违约：违约责任均按照本协议第5条之约定相应承担。5、甲、乙双方均应严格履行本协议，任何一方均不得违约；如乙方逾期支付预购房款的，乙方构成违约，应向甲方支付应付额日万分之五的滞纳金；如甲方逾期交付上述商铺或者在2017年7月27日前不能办理上述商铺的权属证的，届时，乙方有权解除本协议；甲方除应全额退还乙方已支付的购房款外，还应承担自收取乙方购房款之日起日万分之五的违约金。6、丙方自愿为甲方提供担保，保证甲方按照本协议约定履行义务，如违约，丙方自愿承担连带担保责任。7、本协议内容系甲、乙双方及担保方经过充分的协商后议定的，并有充分的理解和正确的认识以及违约后应承担的法律后果。2016年8月1日，元通公司作为出卖人与畅尚农业公司签订16002603977号《商品房买卖合同》一份，将位于中原区迎欣××、××东路东2号幢2单元1-2层110号房产（户型为1-2层其他）以8776.63元/平方米的价格出卖给畅尚农业公司，总价款1984133元。2016年8月2日，畅尚农业公司支付元通公司购房款人民币1000万元。诉讼中，元通公司称其为元通纺织公司的子公司，中国中部（元通）纺织服装品牌中心建设项目是元通纺织城升级改造项目，元通公司与元通纺织公司商定并实施“元通纺织公司负责老商户的拆迁安置工作，元通公司负责开发建设并预留一部分用于安置老商户。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。从元通公司与畅尚农业公司签订商铺买卖协议书到解除商铺买卖协议书到再次签订《商品房买卖合同》目的来看，畅尚农业公司将合同价款交付给元通公司的目的不是为了买受案涉房屋，而是畅尚农业公司不断将其资金交付元通公司使用，元通公司向畅尚农业公司进行资金拆借提供的变相担保；从房屋买卖价款来看，双方约定的房屋价格明显低于同时期市场价；从案涉不动产所处位置来看，畅尚农业公司从元通公司购买的房屋与元通纺织公司之前为常磊安置、购买的房产处于同一区域，只是房产分户、前后编号不同而已，在常磊取得案涉安置商铺后，元通公司又以整体打包的方式将包括常磊安置商铺在内的房产出卖给畅尚农业公司，从某种程度上来讲，该行为属于变相一房二卖；从占有房产先后顺序来看，常磊占有涉案房产在先并已经从案涉房产取得收益，而畅尚农业公司在支付款项后至今未占有涉案房产。综上，元通公司、畅尚农业公司于2016年8月1日签订16002603977号《商品房买卖合同》的真实目的是元通公司向畅尚农业公司拆借资金提供的一种变相物的担保，该行为是元通公司与畅尚农业公司恶意串通的结果，严重损害了常磊的合法权益，所签16002603977号《商品房买卖合同》应归属无效。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项之规定，判决：河南省畅尚农业科技有限公司与郑州元通房地产有限公司于2016年8月1日签订的16002603977号《商品房买卖合同》无效。畅尚农业公司上诉请求：1.依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2019）豫0102民初7371号民事判决，改判驳回常磊的诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由常磊承担。事实与理由：1.一审判决认定事实错误。一审法院认为畅尚农业公司与元通公司签订《商品房买卖合同》且畅尚农业公司将合同价款交付给元通公司的目的不是为了买涉案房屋，而是畅尚农业公司不断将其资金交付元通公司使用，属于事实认定错误。畅尚农业公司与元通公司签订《商品房买卖合同》的目的即为买受涉案房屋，且正在积极履行该合同约定的内容。2.一审判决认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为畅尚农业公司与元通公司签订《商品房买卖合同》的行为是恶意串通，并依照《合同法》第五十二条第（二）项认定《商品房买卖合同》无效，属于认定事实不清，适用法律错误。畅尚农业公司与元通公司之间不存在恶意串通，且常磊并未提供证据证明畅尚农业公司与元通公司之间存在恶意串通行为。3.常磊诉讼主体资格不适格。常磊对涉案商品房买卖合同标的房屋没有合法权利，其不属于合同法五十二条第二款规定的第三人，不具有作为原告起诉要求确认涉案合同无效的主体资格。4.一审判决适用法律错误。民诉法解释第一百零九条规定：当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在。这是目前法律对恶意串通标准的唯一有效规定，本案应当适用。恶意串通这一待证事实的举证义务在于常磊，举证标准高于高度盖然性标准。二审法院审理查明事实与一审法院一致。二审法院认为，元通公司向一审法院提出上诉后，一审法院通知其在规定的期限内交纳上诉费用。但元通公司在规定的期限内未交上诉费用，本院按元通公司自动撤回上诉处理，不再另行制作民事裁定书。恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，畅尚农业公司上诉称其与元通公司之间系真实的房屋买卖合同关系，并提交其2017年8月8日与元通公司、元通纺织集团签订的《补充协议》及向元通公司发送的提示函、工作联系函等证据以支持其主张。但作为《商品房买卖合同》及补充协议一方当事人的元通公司质证时明确表示，该补充协议是在元通公司向畅尚农业公司提供借款担保的基础上签订的，并非真实的商品房买卖合同关系。同时，双方约定的房屋价格明显低于同时期市场价，且常磊占有涉案房产在先并已经从案涉房产取得收益，而畅尚农业公司在支付款项后至今未占有涉案房产。因此，一审认定元通公司、畅尚农业公司于2016年8月1日签订16002603977号《商品房买卖合同》行为是元通公司与畅尚农业公司恶意串通的结果，严重损害了常磊的合法权益，从而认定该《商品房买卖合同》应归属无效并无不当。综上所述，河南省畅尚农业科技有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本院再审审理查明事实同原审。本院再审认为，常磊购买河南元通纺织城有限公司的商铺使用多年后因拆迁改造，双方又以商铺置换的方式签订安置协议，并对安置房屋的具体位置详细进行了约定。安置的商铺建成后，河南元通纺织城有限公司对该商铺统一对外出租，并向常磊支付了相应房租。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。拆迁安置补偿协议作为一种特殊的买卖合同，是拆迁人以其建造的或购买的产权房屋与被拆迁人享有所有权的被拆迁房屋进行互易的协议，被拆迁人丧失的是现存房屋的所有权，而拆迁人提供的补偿安置房则是尚未建成或异地购买的房屋，为防止安置房屋建成后另行出卖他人，前述司法解释对被拆迁人给予特殊保护，即使拆迁人将补偿安置房屋出卖给第三人，被拆迁人也可优先取得补偿安置房屋。本案争议的房屋系安置给常磊的商铺，故常磊作为本案被拆迁人对于争议的安置房屋具有优先权。本案中，常磊要求确认畅尚农业公司与元通公司之间签订的房屋买卖合同(合同编号：16002603977)无效，因该房屋买卖合同的履行必然损害到常磊对房屋优先权的实现，又考虑到案涉房屋现登记在元通公司名下的状况及畅尚农业公司与元通公司有履行其双方签订的房屋买卖合同的能力，为排除常磊对案涉房屋的优先权实现的威胁，原审通过判决畅尚农业公司与元通公司于2016年8月1日签订的16002603977号《商品房买卖合同》无效来保护常磊对案涉房屋的优先权并无不当。另元通公司与畅尚农业公司及河南元通纺织城有限公司多次签订房屋买卖合同，约定的房屋位置不同，并且约定19套房屋总价款4000万元，超出部分元通公司自愿放弃等事实，应当认定畅尚农业公司与元通公司签订的房屋买卖合同系为借款进行的担保。《最高人民法院关于审理民间借贷适用法律若干问题的规定》第二十四条规定，当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理并向当事人释明变更诉讼请求。依据上述司法解释，畅尚农业公司可通过民间借贷主张自己的权益。综上所述，申请人畅尚农业公司的再审理由不能成立，再审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款，第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：维持本院（2019）豫01民终20272号民事判决。本判决为终审判决。审判长 刘 勇审判员 范淑娟审判员 赵志远二〇二〇年十一月二十日书记员 张运云