文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘13民终1565号上诉人（原审被告）：陈邓国，男，1965年3月2日出生，汉族，住涟源市。上诉人（原审被告）：肖爱青，女，1967年5月27日出生，汉族，住涟源市。两上诉人共同委托诉讼代理人：龙文，湖南华章律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：涟源市军粮供应站.住所地：涟源市。法定代表人：梁芳，该站站长。委托诉讼代理人：唐卓英，湖南振瀚律师事务所律师。上诉人陈邓国、肖爱青因与被上诉人涟源市军粮供应站房屋租赁合同纠纷一案，不服涟源市人民法院（2020）湘1382民初1047号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人陈邓国及其委托诉讼代理人龙文、上诉人肖爱青的委托诉讼代理人龙文与被上诉人涟源市军粮供应站的委托诉讼代理人唐卓英均已到庭。本案现已审理终结。陈邓国、肖爱青上诉请求：1．请求撤销（2020）湘1382民初1047号判决书，依法改判交租金至2019年6月止或发回原审人民法院重审；2．一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案中，被上诉人不履行合同义务，存在重大过错，应承担主要责任。1．上诉人租用被上诉人房屋经营不久，即发现房屋严重漏水，致使上诉人装修及货物浸水，遭受重大损失，上诉人多次要求被上诉人解决漏水问题并赔偿上诉人的损失，但被上诉人置之不理，上诉人迫不得已只能以缓交租金与之抗衡，因此，是被上诉人不履行合同义务在先，存在重大过错，应承担主要责任。2．被上诉人对上诉人合法的经营场所停水停电，违背订立合同的根本目的，由此产生的损失，应由其自行承担。上诉人与被上诉人订立房屋租赁合同的目的是生产经营，被上诉人利用优势地位，强行对上诉人正在正常经营的营业场所停水停电，致使上诉人无法正常营业，失去租金收入的来源，因此，其租金损失不应由上诉人承担，并应赔偿上诉人由此受到的损失。二、被上诉人与上诉人之间应延长房屋租赁合同期限，并适当减免租金。1．上诉人在订立合同之初，投巨资对租赁房屋进行了装修，由于经营期间短，中途又遭被上诉人停水停电，上诉人遭受了巨大的损失，如不延长房屋租赁合同期限，其损失势必无法挽回，上诉人应交被上诉人房租亦无法履行到位，故此，被上诉人与上诉人之间延长房屋租赁期限，对双方均有利。2．因受疫情及涟源市采取严厉防控措施的严重影响，上诉人在疫情期间无法经营，损失严重，根据湖南省高级人民法院文件精神：“商业用房租赁中，如受疫情影响，房屋无法正常使用，承租人以此要求出租人减免房租的，一般可予支持”，因此，上诉人要求减免租金三个月，请人民法院予以支持。涟源市军粮供应站辩称：一、上诉状提到的房屋漏水问题是不存在的，关于漏水所产生的损失没有事实依据和相关证据佐证，并且这是另外一个法律关系，在一审开庭时上诉人并没有提出反诉，这不是不缴纳租金的理由；二、关于停水停电的问题，是上诉人向被上诉人出具的承诺书，如没有按照承诺的期限缴纳租金同意停水停电，这是被上诉人对自身权利的保护不违反法律规定；三、2018年8月31日合同到期，被上诉人就有终止合同权利，被上诉人要上诉人交纳租金，挽回损失，双方之间并没有再签订合同；四、2019年7月22日被上诉人向上诉人发了短信并张贴了公告，要求上诉人缴纳租金，否则要停水停电搬空门面，但上诉人既没有缴纳租金且一直占用门面，因上诉人没有实际经营不属于疫情情况也不属于减免房租的情况；五、一审认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。原告涟源市军粮供应站向一审法院起诉请求：1、要求与被告解除口头房屋租赁合同并由被告腾空租赁的房屋；2、要求被告从2019年5月开始按月租金12500元支付租金至搬离租赁的房屋为止，并支付拖欠电费11580元；3、由被告负担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：被告陈邓国、肖爱青系夫妻关系。2015年11月3日，原告涟源市军粮供应站与被告陈邓国签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其位于涟源市××大厦××楼商业大厅，营业面积约1680平方米和一楼上二楼的楼梯踏步间，按现状租赁给被告陈邓国经营家具生意，租期为三年，自2015年9月1日至2018年8月31日止，房屋租金为每年179000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告，被告夫妇一直使用该房屋经营家具生意。合同于2018年8月31日到期后，被告一直占有、使用上述房屋继续经营，双方未签订租赁合同，被告亦未按时支付租金，被告陈邓国于2018年10月29日向原告出具《承诺书》，承诺书的内容为;“一、在2018年11月1日前交租金25000元。在2018年11月30日之前再交租金25000元，从2019年元月份开始每月月底前交租金12500元（时间暂定至2019年8月底，以后再签订租赁合同）。二、从2019年3月份开始，每月月底加交2015年9月1日至2018年8月31日租赁期间的欠款39500元整（总欠款23.7万元，分6个月至2019年8月31日还清，每个月平均交3.95万元），如任何一个时段逾期未交，我自愿接受商务粮食局对我租赁场地停电停水关门等一切措施，自愿接受商务粮食局追缴我一切租赁欠款的措施和其他处理，一切后果我自负。”至此，双方约定从2019年1月开始，房屋租金变更为每月12500元。2019年4月17日，被告陈邓国再次向原告出具《承诺书》，内容如下;“一，3月份所欠39500元房租，在今天交10000元，在本月26号交20000元，在本月30日前交9500元。二，原2018年10月29日所承诺的每月（39500元＋12500元）还款计划。2019年4月份推迟到5月底交清，5月份的推迟到6月底前交清，依次类推在2019年9月底前全部交清。三，如任何一个月段逾期未全部交清，我自愿接受商务粮食局对我租赁场地停电停水关门等一切措施，自愿接受商务粮食局追缴我一切租赁欠款的措施和其他处理，一切后果我自负。”被告按每月12500元实际支付租金至2019年3月31日止，后未再按时支付租金。2019年6月，因被告拖欠原告租金，原告对被告租赁的房屋进行停水停电，被告的家具门店即停止经营。此后，被告一直未予搬离，既未将房屋退还给原告，亦未再按照约定支付租金。原告在多次催讨未果后，遂诉至本院。另查明，被告在房屋租赁期间共计拖欠原告出租房屋的电费为11580元。一审法院认为，合同应当全面履行。原告涟源市军粮供应站与被告陈邓国于2015年11月3日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。合同约定的租赁期限届满后，涟源市军粮供应站与被告陈邓国双方没有签订新的租赁合同，但是被告陈邓国仍然占用原告的房屋使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，因双方没有续签书面的租赁合同，双方的租赁合同关系转为不定期的租赁合同关系。当事人依法享有可以随时解除不定期租赁合同的权利。故对原告请求解除与被告的房屋租赁合同关系并由被告腾空房屋的诉讼请求，本院依法予以支持。虽然被告在租赁合同到期后一直占有原告的房屋进行使用，但被告从2019年5月开始一直未支付2019年4月份以来的租金，故对原告请求被告支付从2019年4月以来租金的诉讼请求，本院亦予以支持。至于具体的租金计算时间问题，尽管原告主张其已通知被告解除租赁合同，但其提供的证据尚不足以证明原告在起诉至法院前履行了通知解除合同的义务，故可将原告向法院起诉，并由法院向被告送达起诉状副本之日（即2020年4月17日）视为其解除合同的意思达到被告之日，租赁合同的解除日为2020年4月17日，本院对此予以确认。被告应当支付自2019年4月1日起至2020年4月17日止的租金156667元[12500元×12月+12500元/月÷30×16天]，且自2020年4月18日起至被告腾空房屋交付给原告之日止，被告应当按照12500元/月租金标准向原告支付房屋占有使用费。对于原告请求被告支付在房屋租赁期间所拖欠的电费11580元的诉讼请求，因被告对该事实予以认可，故本院对该诉讼请求予以支持。被告肖爱青与被告陈邓国系夫妻关系，两被告利用租赁的房屋进行家庭经营家具生意，故被告肖爱青应对上述被告陈邓国负担的债务承担共同清偿责任。对于被告称租赁的房屋漏水对被告的家具和房屋装修造成了损失，因被告没有向本院提供任何造成损失的依据，故本院对该抗辩意见不予采纳。被告肖爱青未到庭参加诉讼，不影响本案的审理。据此，为维护当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理涉及夫妻债务纠纷案件适用法律有关问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告涟源市军粮供应站与被告陈邓国之间的房屋租赁合同关系于2020年4月17日予以解除；二、限被告陈邓国、肖爱青在本判决生效之日起十五日内腾空其占有的原告涟源市军粮供应站所有的位于涟源市××大厦××楼××楼××楼的楼梯踏步间；三、限被告陈邓国、肖爱青在本判决生效之日起五日内向原告涟源市军粮供应站支付租金156667元（租金已计算至2020年4月17日），并从2020年4月18日开始按月向原告支付房屋占有使用费12500元至实际腾空房屋之日为止。四、限被告陈邓国、肖爱青于本判决生效之日起五日内向原告涟源市军粮供应站支付所欠电费11580元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务和利息。本案受理费3300元，由被告陈邓国、肖爱青负担。二审审理中，上诉人陈邓国、肖爱青向本院提交一份新证据。证据：照片两张。拟证明：上诉人租赁房屋搬入至今漏水，被上诉人一直未履行维修义务。被上诉人涟源市军粮供应站质证认为，对照片的真实性、关联性有异议，证据本身单一，无法证明漏水所产生损失的情况，既然要求被上诉人维修，那么上诉人应该有书面报告及照片，因此对该份证据不予认可。被上诉人涟源市军粮供应站向本院提交三份新证据。证据一：律师函复印件一份。拟证明：从2015年9月1日开始到2017年5月8日止，上诉人陈邓国就开始拖欠涟源市军粮供应站租金276000元（贰拾柒万陆仟元整）；2017年5月湖南振瀚律师事务所向陈邓国发出律师函，催讨租金，陈邓国首先不签收，后又签收此函，该函通知如未交清租金将依法追讨，并要求搬空场地。证据二：（2018）湘1382民初2207号民事调解书。拟证明：2018年8月2日，涟源市军粮供应站依法起诉要求陈邓国支付拖欠合同期内的余欠租金392000元的情况，2018年12月18日经涟源市人民法院调解，达成调解协议，扣除在诉讼期间陈邓国支付的135000租金，余欠237000元，由陈邓国从2019年3月开始至8月份止，6个月内支付完毕，即每月支付39500元。该调解书已生效。证据三：2019年7月22日的短信通知及公告通知。拟证明：2018年8月31日上诉人与被上诉人所签订租赁合同到期上诉人陈邓国一直在使用租赁房屋，并且于2018年10月29日向涟源市商务粮食局出具承诺书，承诺在2018年11月12日交租金25000元，在2018年11月30日前交租金25000元，从2019年元月开始每月月底前交12500元，时间暂定于2019年8月底，以后在签订租赁合同，因陈邓国既未履行承诺又未履行法院的调解协议，被上诉人告知解除租赁关系的事实。上诉人陈邓国、肖爱青质证认为，对三份证据的真实性没有异议；对证据三短信及公告通知，没有送达给上诉人，上诉人也没有签收，对该份证据的证明目的有异议。对于二审期间上诉人陈邓国、肖爱青、被上诉人涟源市军粮供应站向本院所提交的证据，本院根据查明的事实予以综合认定。二审审理查明，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案争议的焦点：争议焦点问题：1、被上诉人是否存在重大过错，对停水停电、房屋漏水影响租赁物的使用是否要承担责任；2、租赁期限是否应当延期，是否应当减免租金。被上诉人涟源市军粮供应站与上诉人陈邓国于2015年11月3日签订的《房屋租赁合同》是双方真实的意思表示，并没有违反相关法律法规的规定，该合同合法有效。双方应当全面履行合同中义务。本案合同约定的租赁期限届满后，涟源市军粮供应站与陈邓国没有再签订新的租赁合同，但是陈邓国仍然占用涟源市军粮供应站的房屋使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效。因双方没有续签书面的租赁合同，双方的租赁合同关系转为不定期的租赁合同关系，当事人依法享有可以随时解除不定期租赁合同的权利。故对涟源市军粮供应站请求解除与陈邓国的房屋租赁合同关系并由陈邓国腾空房屋的诉讼请求，有事实依据和法律依据，一审判决解除双方的租赁合同是正确的。陈邓国在租赁合同到期后一直占有涟源市军粮供应站的房屋进行使用，但陈邓国从2019年5月开始一直未支付2019年4月份以来的租金，涟源市军粮供应站请求陈邓国支付从2019年4月以来的租金，一审法院根据双方的约定予以支持也是正确的。上诉人提出“被上诉人存在重大过错，对停水停电、房屋漏水影响租赁物的使用要承担责任。”经查，上诉人陈邓国并未提供充分的证据证实在其租赁期间，涟源市军粮供应站所提供的租赁物不符合合同的约定，其提出的租赁物存在的漏水的问题，在其合同中约定“陈邓国必须防水防漏”、“陈邓国在租赁内负责对租赁场地进行日常维护修理，并承担费用，确保资产安全和正常使用。”对此，不能成为陈邓国不及时交纳租金和要求减少租金的理由。《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定：承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。现陈邓国也未提交证据证明其所承租的租赁房屋漏水及因漏水所造成的损失；又因陈邓国未按时足额交纳租金，在其保证分期分批交纳租金的宽限期内，仍未履行其承诺。对此涟源市军粮供应站依其承诺“如任何一个月段逾期未全部交清，我自愿接受商务粮食局对我租赁场地停电停水关门等一切措施，自愿接受商务粮食局追缴我一切租赁欠款的措施和其他处理，一切后果我自负。”而对租赁场地停水停电，因此，所造成的损失只能由陈邓国承担，上诉要求涟源市军粮供应站承担责任，本院不予采纳。上诉人还上诉提出“因受疫情及涟源市采取严厉防控措施的严重影响，上诉人在疫情期间无法经营，要求延长租期，减少租金”的理由，因上诉人停业于2019年6月，今年的疫情得到控制后，上诉人并未恢复经营，所以因疫情原因的影响，对当事人未造成实质性的损失，上诉人要求延期租期，减少租金的理由也不能成立。综上所述，陈邓国、肖爱青的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3183元，由上诉人陈邓国、肖爱青负担。本判决为终审判决。审判长  王旺山审判员  李云霞审判员  蒋国保二〇二〇年十一月二十四日书记员邓凤禧附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。