贵州省遵义市汇川区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0303民初1605号原告：付德伟，男，汉族，1996年2月28日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。委托诉讼代理人：李建勇，贵州遵贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘伟伟，贵州遵贤律师事务所实习律师。被告：张文豪，男，汉族，1991年9月1日出生，贵州省遵义市人，住贵州省遵义市汇川区。原告付德伟诉被告张文豪居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员唐庆华适用简易程序公开开庭进行了审理，原告付德伟及其委托诉讼代理人李建勇、被告张文豪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告付德伟向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告支付原告居间报酬（房款佣金）共46137.78元；2、请求判决被告退还原告谈单劳务费1000.00元；3、请求判决被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告在2019年8月28日签订了鑫桥国际一级分销合作协议，协议明确约定由被告委托原告对鑫桥国际一期项目提供居间服务，合作期限2019年8月19日至2019年11月18日。原告在2019年8月31日一次性出售两套房屋，并签订了定购协议书，按照协议规定的居间报酬，两套房屋的佣金共63403.56元，被告只支付了其中一套房屋佣金31701.78元给原告，另外一套的房屋佣金31701.78元被作为风险预留金未支付。按照协议约定，如果风险预留金还有剩余或无客户退房退款的，被告应向原告支付，但被告一直拖延不予支付。原告在2019年9月22日出售另外一套房屋，佣金是28872.00元，被告还剩14436.00元一直没有支付。被告称购买该房屋的客户于2019年12月12日提出退款申请，不予支付原告的剩余房屋租金，但客户至今一直并未收到房屋退款。根据合同约定，认购客户在3个月后退房退款的，原告不再退还佣金，认购客户至今都没有收到房款，因此该笔佣金被告应当补发。原被告口头协议，原告每出售一套房屋，客户签订了订购协议书就要向被告支付2000.00元的谈单劳务费，原告在出售第三套房屋时就一次性支付被告8000.00元的谈单劳务费，被告承诺在此之后原告若有退单的，要退还原告相应的谈单劳务费。2019年10月18日原告的客户提出退款，被告应当退还原告2000.00元的谈单劳务费，被告只退还了1000.00元，剩余1000.00元也拖着未还。特提起诉讼，望判如所请。被告张文豪辩称：我是从代理公司手上接下房子，房子是贵州鑫晨资产管理有限公司的，资产管理公司将房屋拿给销售公司，销售公司又拿给我所在的贵州千圣房地产经济有限责任公司。我和原告之间的分销关系确实存在，对原告主张的1000.00元的谈单劳务费我没有异议。关于房子的佣金问题，原告主张的佣金是康成舜购买的两套房子和胡静购买的一套房子，康成舜购买的房子已经办理了解除合同手续，并申请了退款，资产公司也表示愿意退款，只是由于该公司涉嫌犯罪被侦查，财务资料就被公安局拿走了，刘静的房屋也是申请解除合同了的。本案中康成舜的佣金我愿意退给原告，但是我要求原告将胡静的佣金退给我。本院经审理认定事实如下：张文豪从代理公司处接下贵州鑫晨资产管理有限公司的房子进行销售，由付德伟等人进行分销。2019年8月28日，张文豪（甲方）与付德伟等人（乙方）签订《鑫桥国际一级分销合作协议》，合作期限为2019年8月19日至2019年11月18日。协议约定甲方委托乙方对鑫桥国际一期项目提供如下居间服务：1、为甲方寻找意向购房客户，将客户带到本项目现场，协助甲方与客户进行项目的看房工作；2、乙方自行组建营销团队，为甲方做关于项目的宣传、推广、活动、人员地推等促销手段，所有团队人员的人身财产安全、团队人员相关费用及佣金乙方自行负责承担。协议第五条约定：居间报酬按成交房屋总房款的8%、9%进行结算。1、按揭客户缴纳完毕首付款、一次性客户缴纳完毕房款及收齐客户购房资料且签订正式的相关《鑫桥国际商品房定购协议书》后，双方可进行报酬结算；2、支付标准：在合作期间，因考虑客户退房退款风险，乙方所销售的一套佣金作为风险金预留（注：如发生客户退房退款的，甲方首先从乙方风险金扣除已退房佣金，如退房的佣金大于预留风险金的，乙方须接到甲方通知之日起2日内退还应补佣金，否则甲方扣除未结算佣金不予以发放并立即取消合作；如该风险金还有剩余或无客户退房退款的，甲方将于合作期满或者乙方所有销售客户资料收集完毕手续完善后10个工作日内一并支付乙方），其余房屋佣金正常发放。资方将该房屋签订《鑫桥国际商品房定购协议书》后甲方应在7个工作日内发放乙方应结居间报酬。协议第七条第二款约定：客户购买该房屋后，要求退房退款的，无论任何情况，资方退款的，乙方一并退回该房屋已结佣金款，退款时间，自甲方提出日起2个工作日内，若超出2个工作日至5个工作日后未退款的甲方有权解除合作，所有房屋未结算款项，全部扣除，产生其他损失及纠纷的，由乙方承担。（认购客户在3个月后退房退款的，乙方不再退还该套房已结佣金）。另查，原告付德伟在提供居间服务期间，寻得购房人康成舜（购买鑫桥国际6楼14号、6楼15号）、胡静（购买鑫桥国际13-7）。2019年8月31日，康成舜与贵州鑫晨资产管理有限公司签订房屋定购协议并交纳了两套房的购房定金；2019年9月7日，康成舜与贵州鑫晨资产管理有限公司签订《投融项目认购书》并交纳了两套房屋首付款。2019年12月8日，康成舜向鑫桥国际提交退款申请单，要求退还上述两套房屋的房款。2019年9月22日，胡静与贵州鑫晨资产管理有限公司签订房屋定购协议，2019年10月10日，胡静签订《投融项目认购书》并交纳了房屋首付款。2019年12月12日，胡静向鑫桥国际提交退款申请单，要求退还其所购房屋的房款。后鑫桥国际项目涉嫌非法吸收公众存款被公安机关立案侦查，财务资料由公安机关掌握，上述三套房屋购房款均未实际退还。本案审理过程中，原被告均认可康成舜所购两套房屋的佣金是63402.36元，被告已经支付给原告31701.78元。胡静所购的房屋的佣金是28872.00元，被告已经支付给原告14436.00元。原告认为，从签订定购协议开始计算，客户在三个月内没有申请退房退款并收到退房款的，被告应支付剩余佣金。被告认为，从购房人交纳首付之日计算，三个月内购房人只要申请退款的，原告需要将已经支付的佣金退给我。本案中，被告认可康成舜所购房屋的佣金应支付给原告，但是要求原告将胡静所购房屋的佣金退还。另外，被告对原告主张的1000.00元谈单劳务费表示认可。本院认为，被告认可康成舜所购房屋的剩余佣金31701.78元该支付给原告、认可主张的谈单劳务费1000.00元，本院予以确认。本案的争议焦点在于胡静申请退房款，是以提出申请的时间还是实际得到退房款的时间作为原被告之间结算佣金的依据。首先，胡静于2019年9月22日签订房屋定购协议，于2019年10月10日签订认购书并交纳首付款、于2019年12月12日提交退款申请单，无论从签订定购协议或是签订认购书开始计算，其提交退款申请单的时间均未超过三个月。其次，原被告之间的分销协议约定：“客户购买该房屋后，要求退房退款的，无论任何情况，资方退款的，乙方一并退回该房屋已结佣金款......（认购客户在3个月后退房退款的，乙方不再退还该套房已结佣金）”，对该条约定应当理解为客户在3个月内提出退房退款申请并经公司同意的，原告方就应当退还已结佣金，而不是以3个月内客户实际收到退房款为准。首先，如果是以3个月内客户提出退房退款申请并实际收到房款为准，则原被告之间的约定形同虚设，因为办理退房款的是鑫桥国际，原被告双方根本无法判断和把握实际退款的时间。其次，被告从代理公司处得到房屋进行销售，其也是得到佣金后再向原告发放佣金，居间报酬按成交房屋总房款按比例计算，二者的佣金均是基于售房成功产生的。客户一旦在三个月内申请退房退款的，购房款就需退还，被告的佣金会被扣减，原告用于风险预留金的部分佣金自然也无法得到。胡静在三个月内已经申请退款，鑫桥国际由于涉嫌刑事犯罪至今无法向其支付退房款，该种情况下，基于售房成功的佣金收益无法实现，原告诉请被告支付刘静所购房屋的剩余佣金的诉讼请求不能成立。至于被告要求原告退还已经结算的胡静所购房屋的佣金，并未提起反诉，本案不予处理，被告可以另行起诉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条的规定，判决如下：一、被告张文豪在本判决生效后十日内向原告付德伟支付佣金31701.78元即谈单劳务费1000.00元，共计32701.78元。二、驳回原告付德伟其余的诉讼请求。本案案件受理费490.00元，由被告张文豪承担400.00元，由原告付德伟承担90.00元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  唐庆华二〇二〇年十一月十三日法官助理池雅诗书记员陈越