广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0606民初21811号原告：佛山市昊馨家物业管理有限公司，住所地佛山市禅城区***************，统一社会信用代码914************598。法定代表人：李雪，任总经理。委托诉讼代理人：李津，广东然铨律师事务所律师。被告：冼遇欢，女，1967年7月15日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区***************，公民身份号码440************147。委托诉讼代理人：罗浚华，广东佐智律师事务所律师。原告佛山市昊馨家物业管理有限公司诉被告冼遇欢物业服务合同纠纷一案，本院于2020年8月6日受理后，依法适用小额诉讼程序于2020年9月15日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李津、被告的委托诉讼代理人罗浚华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付2016年1月1日至2020年5月30日的物业管理费4098.22元以及滞纳金1629.04元（暂以月利率1.5%计至起诉日，审理后计至被告清偿全部拖欠的管理费之日止）；2.本案的诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：被告向原告支付2016年1月1日至2020年6月30日的物业管理费4175.55元以及滞纳金1629.04元（暂以月利率1.5%计至起诉日，审理后计至被告清偿全部拖欠的管理费之日止）。事实与理由：原告与芬芳家园开发商盘建芬签订了《顺德区物业管理服务委托合同》，取得了位于顺德区北滘镇莘村村委会新入村大道8号芬芳家园29386平方米（下称“该小区”）物业的管理权，从2016年1月开始履行物业管理职责。被告系该小区物业产权人，名下拥有该小区17号商铺一套，每月应交管理费77.33元。《物管服务合同》生效并履行后，原告一直正常履行相关权利义务，依法对“该小区”实施有效的物业管理，提供完善的服务。但2016年1月以来，被告以种种理由拖延向原告支付其所有商铺的物业管理费，截止2020年6月30日被告已欠物业管理费共计4175.55元。原告曾多次以多种形式向被告催收物业管理费，但被告未予理睬。根据《物管服务合同》第三十条第一款的规定，对被告拖欠的管理费的行为，有权要求其向原告支付拖欠管理费的滞纳金。为维护原告的合法权益，现依法向法院提起诉讼。被告辩称，1.被告自购买案涉物业以来，原告从未向被告披露其为案涉物业的管理者，也从未提供过任何物业管理服务，原告也未向被告主张过任何物业管理费或违约金，被告对原告的存在并不知情。被告并不是案涉顺德区物业管理服务委托合同的相对方，相应的条款包括违约金条款对被告没有约束力，且被告并不存在任何违约行为，原告要求被告支付物业管理费和违约金没有事实和法律依据。2.在本案发生后，被告通过案涉小区其他业主以及莘村居委会了解得知，因原告未提供物业管理服务，小区业主已经通过合法程序罢免被告物业管理，并由莘村居委会于2020年3月4日通知其撤场，可证明原告根本没有提供物业管理服务，且从2020年3月份起已不具备案涉小区物业管理者的身份，原告无权要求被告支付物业管理费和违约金。3.退一步说，即使原告有权收取被告的物业管理费，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张物业管理费的时效应为3年，被告在本案起诉前并不知道原告的存在且原告也从未向被告主张过物业管理费，不存在时效中断的情形。本案原告起诉的时间为2020年8月13日，所以原告主张被告支付2017年8月13日之前的物业管理费已超过诉讼时效，依法不应得到支持。本院经审理认定事实如下：盘建芬系佛山市顺德区************芬芳家园的开发商，原告受盘建芬委托对该小区提供物业服务。双方于2015年8月19日签订一份《顺德区物业管理服务委托合同》，约定:原告按约定提供物业管理服务，收取物业服务费，物业服务费由业主按其拥有物业的总建筑面积交纳，多层住宅1.0元/月/平方米，高层住宅1.0元/月/平方米，商铺1.5元/月/平方米；物业服务费用每月交纳，业主或物业使用人应在每月10日前履行交纳义务；原告应在2016年1月1日起开始实施物业管理服务工作，并从交楼或视作交楼之日起计收物业服务费用；盘建芬、业主或物业使用人违反本合同第十一条、第十二条约定未能按时足额交纳物业服务费用的，按应交服务费以日1%的标准向原告支付违约金。另查，案涉位于北滘镇莘村村委会新入村大道8号芬芳家园17号商铺由被告购买取得，并于2015年12月8日办理了不动产登记，该商铺建筑面积为51.55㎡。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案被告虽未与原告签订物业服务合同，但盘建芬与原告签订的《顺德区物业管理服务委托合同》对被告具有约束力，故被告应按照该《顺德区物业管理服务委托合同》约定的计费标准向原告缴纳物业服务费。关于被告应向原告支付何期间段的物业管理费的问题。首先，关于涉案物业服务费的诉讼时效问题。本院分析如下，按月支付的物业管理费,属于继续性债权，不宜作为分期履行的同一债务予以认定,诉讼时效应自每一期债务履行期限届满之日分别计算。本案中，原告虽提供2019年6月19日《温馨提示》打印件及2020年2月23日《关于缴纳物业费的通知》的照片，但该份证据无法证实其粘贴的地点，且原告也未提供其他向被告有效送达追讨物业管理费的函件,故原告提供的证据不能证明其关于2016年1月1日至2017年7月31日期间物业管理费的主张存在诉讼时效中止或中断等情形,根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，原告主张被告支付2016年1月1日至2017年7月31日期间物业管理费的诉求已过诉讼时效，本院不予支持。其次，被告虽陈述原告未提供过任何物业管理服务，但根据原告提供的证据及双方当事人的陈述可知，案涉小区是由原告提供物业管理服务至2020年6月30日，被告也未提供证据证明曾有其他物业服务企业向案涉小区提供了物业管理服务，故本院对被告的辩解不予采纳。综上，被告应向原告支付2017年8月1日至2020年6月30日的物业管理费2706.55元（77.33元/月×35个月）。对于滞纳金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金需要由当事人协商约定。《顺德区物业管理服务委托合同》并非原告与被告签订，其中关于违约金的条款既没有经过与被告的协商，也没有向被告明示或经被告确认，原告以此作为计收违约金的依据，剥夺了被告的权利和加重了被告的负担，且原告也未提供充分证据证明其起诉前有就未缴纳的物业管理费向被告进行了催缴,故本院对原告的滞纳金请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告冼遇欢应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市昊馨家物业管理有限公司支付2017年8月1日至2020年6月30日的物业管理费2706.55元；二、驳回原告佛山市昊馨家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案受理费减半收取为25元（原告佛山市昊馨家物业管理有限公司已预交），由原告佛山市昊馨家物业管理有限公司负担13.34元、被告冼遇欢负担11.66元。本判决为终审判决。审判员  付小燕二〇二〇年十一月二日书记员  胡大兴