浙江省温州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙03民终5283号 上诉人（原审原告、反诉被告）：朱小君，男，汉族，1978年4月5日出生，住浙江省台州市黄岩区。 委托诉讼代理人：黄成乐，乐清市中一法律服务所法律工作者。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈王朋，男，汉族，1958年12月2日出生，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：童胜丰，男，汉族，1958年5月23日出生，住浙江省乐清市。 上诉人（原审被告、反诉原告）：陈秀兰，女，汉族，1962年5月28日出生，住浙江省乐清市。 上列三上诉人委托诉讼代理人：张付钢，浙江嘉瑞成律师事务所律师。 上诉人朱小君与上诉人陈王朋、童胜丰、陈秀兰因房屋租赁合同纠纷一案，均不服乐清市人民法院（2019）浙0382民初6160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 朱小君上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审诉讼请求。事实和理由：朱小君收到村委会及镇政府通知后，无法正常装修施工，后电力部门又切断电源，导致租赁合同根本无法履行，承租人没有任何过错。期间，双方协商时，出租人答应免收租金。一审判决出租人仅返还部分租金，明显不公。朱小君在接到通知后，早就停止装修，一审认定租金损失截至2019年8月21日，明显不当。本案租赁合同因标的物违法而无效，过错在于出租人，一审认定承租人承担责任，于法无据。 陈王朋、童胜丰、陈秀兰上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审反诉请求。事实和理由：（1）一审判决认定租赁合同无效，是错误的。涉诉房屋已经取得建设规划许可证，建筑物局部违章，并不影响房屋整体合法性，且违章行为既无技术鉴定，也未经行政部门认定，故不应认定本案租赁合同无效。（2）2019年8月21日，双方已就租赁合同提前终止及租赁房屋内财产处置达成协议，出租人无需赔偿承租人任何装修损失。切断电源并非出租人所为，不应由出租人负责。（3）租赁房屋钢结构搭建部分用地，出租人早与村委会达成协议，并已支付相关费用。村委会通知称地块存在纠纷，毫无依据，故后果不应由出租人承担。而镇政府通知拆除的是房屋楼顶违章部分，与本案租赁物没有关联。因此，村委会及镇政府通知并不影响合同效力及履行，由此造成的损失应当由村委会、镇政府及承租人承担，与出租人无关。（4）承租人装修房屋后，已开展正常经营。因市场原因及自身经营不善而提前终止合同，并非出租人原因所致，故不应承担过错责任。综上，本案房屋租赁合同合法有效，出租人已完全履行合同义务，不应承担合同责任，一审判决错误，应予改判。 朱小君向一审法院起诉请求：（1）确认其与陈王朋、童胜丰、陈秀兰订立的三份《商铺租赁合同》无效；（2）返还租金27万元、押金10000元；（3）赔偿装修损失384100.69元及预付押金等30000元；（4）支付合同违约利息损失（以664100.69元为基数，自2018年3月18日起按银行同期贷款利率计算至履行之日止），暂计54970.80元。 陈王朋、童胜丰、陈秀兰向一审法院提起反诉请求：1、确认三份《商铺租赁合同》合法有效；（2）赔偿破坏性装修导致房屋主梁断裂损失10万元（以评估结果为准）。 一审法院认定事实：2006年间，陈王朋将其名下一处坐落在柳市镇三里村的房产（土地证号：2&tim**;×3，房屋所有权证号：××）拆除后重建，但未按已批准的两份建设工程规划许可证（［2003］浙规证××、［2006］浙规证××）建设，房屋建成后至今未取得房屋产权证书。房屋位于××镇××路××号，其一楼四间店面、店面夹层、地下室属陈王朋、童胜丰、陈秀兰共有。2018年3月18日，朱小君因经营罗莱家纺床上用品需要向三人承租××镇××路××号四间店面、夹层及地下室。朱小君分别与陈王朋、童胜丰、陈秀兰签订《商铺租赁合同》，三份《商铺租赁合同》均有约定：房屋租期五年，自2018年3月18日起至2022年3月18日止，租金第一年为27万元，第二年开始每年租金为28万元；水电费押金1万元。后朱小君支付了28万元（其中包括押金10000元），并对上述店面房进行装修。2018年5月14日，三里村村委会与三里村股份经济合作社在该店面门口张贴通知“罗莱家纺：根据村双委的会议精神，因你所在地块存在协调阶段，希请接通知拾天内暂停一切商业装修等活动，否则后果自负”。2018年6月8日，乐清市柳市镇人民政府在该店面门口张贴《责令限期拆除违法建筑通知书》，“柳市镇柳翁西路97号：经查，你单位（户）未经批准，在柳市镇三里村擅自建设的违章搭建，已违反《中华人民共和国城乡规划法》第十条及有关法律法规的规定，属违法建筑。现根据《浙江省违法建筑处置规定》，限你单位（户）在收到本通知之日起2天自行腾空拆除，若逾期未拆，柳市镇人民政府将组织综合行政执法、住建、国土等部门依法对你户（单位）上述的违法建筑予以强制拆除，由此引起的一切经济损失和法律责任由你单位（户）承担”。为避免损失扩大，朱小君停止进一步装修，并与陈王朋等人协商后续事宜。后双方协商无果，诉至法院。 另查明，2019年8月21日，朱小君与陈王朋在一便签纸上签字确认：“今天2019年8月21日，朱小君在陈王朋店铺里移出展床3张、凳子4张、隔断2幅、衣架1幅，具体照片为准。今天拿出去，其他东西都不要，陈王朋也同意搬离。同意不要店铺，可以出租”。 诉讼中，朱小君申请对案涉租赁房屋装修损失市场价值进行司法评估。一审法院依法委托温州得正资产评估有限公司司法评估。2020年6月12日，该评估机构出具资产评估报告，认定朱小君房屋装修损失市场价值为242374元。朱小君支付评估费25800元。 一审法院认为，根据相关法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋未按照建设工程规划许可证规定建设，房屋建成后至今未取得房屋产权证书，故双方于2018年3月18日签订的商铺租赁合同均应认定无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。装修、租金问题及过错责任作如下评析。 关于装修损失及过错责任认定。上述租赁合同无效，系出租方交付使用的标的物违反法律强制性规定所致，朱小君作为承租方在签订商铺租赁合同时对房屋权属产证未尽审慎审查义务，对合同无效自身也存在一定过错，亦应承担相应责任。合同订立后，朱小君对房屋一楼店面及夹层进行装修，装修期间接连收到三里村村委会以该地块存在纠纷为由要求停止装修的通知，以及柳市镇政府责令限期拆除违法建筑的通知，导致装修无法正常进行，此后也一直未能正常营业。可见，出租标的物不能正常使用，系出租方提供的标的物不仅违法还与第三方存在纠纷所致。根据双方过错程度，酌定朱小君承担20%装修损失责任，三出租人承担80%装修损失责任。评估机构认定装修损失市场价值为242374元，故三出租人应赔偿朱小君装修损失242374元×80%＝193899.20元。朱小君主张因装修支付给装修公司押金30000元，未提供证据予以证明，不予支持。 关于租金损失及过错责任认定。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，朱小君承租商铺后在装修过程中因归责于出租方的事件导致无法正常使用，此后朱小君虽与出租方协商，但未及时将商铺内物品搬离，直至2019年8月21日才将展床、凳子、隔断、衣架等物品搬离，此时距停止装修长达一年多。出租人也未及时通知承租人搬离。双方不作为均客观上扩大了商铺占有期间的租金损失。鉴于双方对损失扩大均有过错，且过错责任相当，酌定商铺占有期间的损失由双方各半承担。双方订立合同时间为2018年3月，朱小君搬离时间为2019年8月，房屋占有使用期间为1年5个月。合同约定第一年租金为27万元，之后每年租金为28万元，故该期间房屋占有使用费为386667元（27万+28万×5/12=386667元），由双方各承担193333.50元。一审中，双方一致确认已经支付租金27万元、押金10000元，故三出租人应返还租金76666.50元及押金10000元。 关于利息损失问题。因双方对损失发生及扩大均存在过错，故朱小君请求支付利息损失，不予支持。 关于反诉请求。陈王朋、童胜丰、陈秀兰三请求朱小君赔偿破坏性装修导致房屋主梁断裂损失10万元，并申请对装修行为与房屋梁柱开裂的因果关系及房屋价值的损失予以评估鉴定，但后撤回鉴定申请。鉴于其未提供确实有效证据证明主梁断裂与装修行为存在因果关系，故对其反诉请求，不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第二百一十二条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条规定，判决：一、确认朱小君与陈王朋、童胜丰、陈秀兰于2018年3月18日分别签订的三份《商铺租赁合同》无效；二、陈王朋、童胜丰、陈秀兰于本判决生效之日起十日内共同赔偿朱小君装修损失193899.20元；三、陈王朋、童胜丰、陈秀兰于本判决生效之日起十日内共同返还朱小君租金76666.50元、押金10000元；四、驳回朱小君其他诉讼请求；五、驳回陈王朋、童胜丰、陈秀兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费10741元，由朱小君负担5233元，陈王朋、童胜丰、陈秀兰负担5508元；反诉受理费2300元，由陈王朋、童胜丰、陈秀兰负担；鉴定费25800元，由朱小君5160元，陈王朋、童胜丰、陈秀兰负担20640元。 二审中，陈王朋、童胜丰、陈秀兰为证明其上诉主张，向本院提供了下列证据： 1.《关于陈王朋房屋的处理意见》、《关于本人房屋受环岛工程影响拆后重建的报告》、村委会会议记录簿及证明书、收款收据，证明诉争店面土地使用权没有争议； 2.柳市镇人民政府《责令限期拆除违法建筑通知书》（2000626号、1902173号）、违章拆除现场照片，证明政府通知拆除的是房屋顶楼违章部分，与租赁店面无关； 3.城市道路临时占用许可证、政府非税收入通用票据，证明朱小君装修行为合法； 4．房屋租赁合同、店面照片及企业信息，证明朱小君取得营业执照后已正常经营。 对于上述证据材料，朱小君对2019年11月9日《责令限期拆除违法建筑通知书》（1902173号）提出异议，认为该通知内容涉及的违章事项与2000626号通知不同，与本案争议无关。店铺所涉土地虽经上一届村委会同意，但新一届村委会以存在争议为由通知朱小君停止装修，是客观事实，进而导致租赁合同目的无法实现。门面装修完成和工商登记，并代表已实际正常经营。朱小君二审未提供新的证据。 本院认为，上述证据真实性可予认定，对于本案二审争议的事实及民事责任的关联性不予认定。 经审理，本院二审认定的事实与一审判决认定的一致。 本院认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案中，租赁合同所涉店铺北面钢结构部分未经规划建设许可。本案租赁合同订立前，店铺系整体出租他人。经二审现场查看，钢结构部分与合法部分已构成店铺整体，且该部分面积占全部店铺面积超三分之一，故可认定全部面积未经规划建设许可。一审判决认定诉争商铺租赁合同无效，于法有据。陈王朋等三人作为店铺所有权人，未经规划许可擅自搭建钢结构构筑物，违反了相关法律及行政法规规定，对导致合同无效应承担主要责任。一审判决认定其承担80%过错责任，赔偿朱小君装修损失193899.20元，并无不当。钢结构店铺面积所涉土地使用权，是否经村委会同意使用，均不改变其违规搭建钢结构构筑物的违法事实。因此，陈王朋等主张其有权使用土地，与村委会不存在争议的上诉主张，与本案争议的租赁合同法律关系没有关联性，本院不予采纳。 租赁合同订立后，朱小君在店铺装修过程中，当地村委会及柳市镇人民政府以权属争议与违章为由通知停止装修，是造成本案租赁合同无法继续履行的客观障碍。朱小君作为承租人，在无法明确知晓是否存在权属争议与违章的情况下，为防止损失扩大，采取终止装修、暂停营业等措施，应属合理之举。朱小君在2018年5、6月间，接到通知后停止装修，并经协商无法解决的情况下，应当及时主张终止租赁合同。但是，直到2019年8月21日，双方才就合同终止达成一致。对此，一审判决以租赁物占有期间损失扩大为由认定朱小君存在一定过错，亦无不当。同时，朱小君在订立租赁合同时，未对租赁物权属及合法性尽谨慎义务，导致合同无效及无法履行亦存在一定过错。朱小君主张其无过错不应承担民事责任的上诉请求，本院不予支持。柳市镇人民政府2018年6月8日《责令限期拆除违法建筑通知书》（2000626号）未载明违法建筑具体内容，而2019年11月9日《责令限期拆除违法建筑通知书》（1902173号）明确记载有“楼顶”字样，而该通知作出时间在后，且租赁房屋已交还出租人，故陈王朋等三人主张系楼顶违章不影响商铺店面装修经营的上诉意见，本院不予采纳。 2019年8月21日经双方签字的便签内容，属于双方对租赁物使用后有关租赁物返还以及装饰装修物归属的约定。因此，陈王朋等人主张双方已就装修损失赔偿达成一致的上诉理由不成立，本院不予采纳。经二审现场核实，店铺内部装修确已基本完成，店铺门面已装饰完毕。陈王朋以店铺门面照片及工商登记主张已正常营业，证据尚不充分，故其主张合同无法履行的原因及责任在于朱小君的上诉理由依据不足，本院不予支持。 综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。朱小君与陈王朋、童胜丰、陈秀兰的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费7910元，由上诉人朱小君负担2402元，陈王朋、童胜丰、陈秀兰负担5508元。 本判决为终审判决。 审 判 长 杨宗波 审 判 员 余 萌 审 判 员 刘宏杰 二〇二〇年十一月五日 法官助理 姜岳良 代书记员 李**程