山东省威海市中级人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁10民终3283号上诉人（原审被告、反诉原告）：威海隆业实业发展有限公司，住所地威海市世昌大道**706。法定代表人：刘培宁，执行董事及经理。委托诉讼代理人：刘培宁，山东时中律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邱燕，女，1976年9月12日出生，汉族，住威海市环翠区。上诉人威海隆业实业发展有限公司（以下简称威海隆业公司）因与被上诉人邱燕房屋租赁合同纠纷一案，不服威海市环翠区人民法院（2020）鲁1002民初3700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。威海隆业公司上诉请求：撤销一审判决，改判邱燕支付威海隆业公司违约金326250元，驳回邱燕的诉讼请求。事实和理由：1.一审法院认为“今年年初的新冠××疫情防控措施属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力”，是对事实的错误认识。邱燕的经营范围是威海地区，威海的疫情控制开始于年假初始，年假结束以后，威海政府虽然没有放松管控，但威海地区属于疫情低风险地区，威海地区的日常经济常活动被并有受到严重的抑制，在威海地区的疫情管控并不能达到和地震、洪水等一般人通常意义上认可的不可抗力的程度，所以一审法院认为今年年初的新冠××疫情防控措施是属于不可抗力，是对事实的认识错误。同时如一审判决书所言“新冠××疫情防控措施对本案租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到另合同目的不能实现的程度，”根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》中表述“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定”，既然本案中不存在导致合同不能履行的情况，威海隆业公司与邱燕合同解除的责任承担就不能适用关于不可抗力的规定。2.一审法院认为邱燕提前解除合同“系因疫情影响所致，并非恶意违约”，是对事实的认识错误。本案中邱燕承租房屋是用于经营高档服装行业，邱燕与威海隆业公司签订的房屋租赁合同年租金261000元，一次签订5年，且据邱燕在一审诉状中称，经营初始即投入装修费用30余万，商品订货投入100多万，虽然邱燕未提供相关证据，但其经营的行业本身以及前期投入完全可以反映其经营风险之大，且据其诉状所称三个多月不能正常营业，就无法维持资金正常运转，从而产生了负债。二百万的前期投资、五年的租赁合同，结果连三个月都无法维持，这并不是疫情的影响，这是经营不善所致。且，一审法院已确认“新冠××疫情防控措施对本案租赁合同的履行产生了一定影响，但该影响尚未达到另合同目的不能实现的程度”，既然疫情不致影响合同的履行，而邱燕单方解除合同，此种违约行为应属恶意。3.一审法院确认邱燕解除合同属于违约，但对“违约”的法律适用错误。（1）根据威海隆业公司与邱燕签订的《租赁合同》第十条第1款约定，“在租赁期限届满之前要求终止本合同的，除履约保证金不予退还外，装修、改扩建工程无偿归甲方所有，乙方另需向甲方支付剩余租赁期限租金总额30%的违约金。”而合同法第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”所以威海隆业公司与邱燕对违约金的约定合法有效，一审法院应适用双方约定进行判决。（2）一审法院在“本院认为”中论述“20000元的履约保证金不予返还以及邱燕对租赁房屋实施的装修、扩建工程无偿归威海隆业公司所有已经足以弥补其损失，在邱燕未对违约金提出抗辩的情况下.是没有法律依据的。一审中邱燕认为导致合同解除的原因是疫情，属于不可抗力，因不可抗力致使合同不能履行不属于违约，并未提出在非不可抗力情况下不承担违约责任，也未对违约数额提出过抗辩。“因不可抗力致使合同不能履行不属于违约”的抗辩与”对违约金提出抗辩”是两个概念，事实上，邱燕未对违约金数额进行抗辩。而在一审法院未释明，邱燕未抗辩，也没有证据证明“20000元的履约保证金不予返还以及邱燕对租赁房屋实施的装修、扩建工程无糖归隆业实业所有已经足以弥补其损失”的情况下，一审法院自行对违约金进行调整，是违反法律规定的。4.一审法院在认为“20000元的履约保证金不予返还以及邱燕对租赁房屋实施的装修、扩建工程无糖归隆业实业所有已经足以弥补其损失，”是没有事实依据的。邱燕与威海隆业公司签订的是5年房屋租赁合同，每年租金租金有261000元，房屋建筑面积有247平方米。房屋面积大、租金高，并不容易对外出租，而且保证租期有5年，现邱燕承租不到1年，即解除合同，对威海隆业公司造成4年多的可得利益损失，如果重新对外招租，还有评估损失，20000元的履约保证金并不足以弥补隆业实业的上述损失。关于邱燕对涉案房产的装修问题。涉案房产在由邱燕承租时并不是毛坯，而是在之前的承租方康博男装留下的装修基础上进行的装修。邱燕所称的装修投入30多万未进行评估，无法确定其价值，所以如果法院以装修部分作为隆业实业获得的补偿，应由邱燕申请对装修的残值进行评估以确定其具体价值，而一审法院仅以几张照片就判定其装修可弥补损失，完全是自由心证。另外，邱燕装修涉案房产是为了保证其自身经营所需进行，对出租方来说，意义不大，而且邱燕作为违约方，其装修损失应自行承担，不能作为对守约方的损失的补偿。综上，一审法院认定事实不清、适用法律错误，请二审法院依法改判，支持威海隆业公司诉请。邱燕答辩称，新冠××疫情属于不可抗力，威海受疫情影响很大，邱燕并非单方解除合同，而是在2020年5月22日递交了租赁合同解约申请书与威海隆业公司进行协商，在2020年6月30日签订交接书之后才搬离店铺，在5月22日至6月30日期间，邱燕积极为威海隆业公司招租，故邱燕并非恶意单方解除合同。威海隆业公司所称的4年可得利益损失不存在，实际已经对外出租营业并没有损失。一审判决公平合理，请求驳回上诉，维持原判。邱燕向一审法院起诉请求：1、解除邱燕和威海隆业公司在2019年9月1日签订的租赁合同；2、威海隆业公司退还邱燕保证金共计25000元。威海隆业公司于一审中提出反诉请求：要求邱燕支付违约金326250元。一审法院认定事实：2019年8月19日，邱燕（乙方）与威海隆业公司（甲方）签订一份《租赁合同》，约定甲方将其拥有的位于威海市产出租给乙方用于服饰经营，建筑面积约为247平方米，租赁期限自2019年9月1日起至2024年8月31日止，五年总租金为人民币1305000元，年租金261000元，交费方式：第一次于本合同签订后5日内缴纳87000元，第二次于2020年1月1日前缴纳130500元，第三次于2020年7月1日前缴纳130500元；履约保证金为20000元人民币，乙方于本合同签订后5日内向甲方一次性缴纳，乙方搬离前交清应交租金及有关费用，经甲方验收确认乙方无违约行为，甲方应于30日内将履约保证金退还乙方，否则保证金不予退还；安全生产保证金5000元，乙方于本合同签订后5日内一次性缴纳，租赁期内乙方对租赁屋内水、电等设施加强管理，确保不发生安全事故；租赁期内，乙方对租赁物进行装修，装修工程和改扩建工程，在租赁期满后无偿归甲方所有；在租赁期限届满之前，乙方要求终止本合同的，除履约保证金不予退还外，装修、改扩建工程无偿归甲方所有，乙方另需向甲方支付剩余租赁期限租金总金额30%的违约金；因不可抗力、如自然灾害、战争等致使合同不能履行，不属违约，由此给双方造成的损失各自承担。合同签订后，威海隆业公司于2020年8月初将房屋交付邱燕，由邱燕进行了装修，邱燕共计支付了租金217500元以及履行保证金20000元、安全生产保证金5000元，2020年7月1日后的租金再未交纳。2020年5月22日，邱燕向威海隆业公司发出《租赁合同解约申请书》，称因疫情导致其在租赁房屋经营的商铺不能正常运转，资金无法回笼，无法继续经营，导致不能继续履行租赁合同，邱燕认为疫情属于不可抗力，故要求解除合同，退还租金和押金。2020年6月30日，邱燕（乙方）与威海隆业公司（甲方）签署了《交接书》，载明双方对于履行保证金和违约问题意见不一致，目前乙方已采取诉讼方式解决，上述问题根据法院判决处理；乙方交接时已结清使用期间的水电费；乙方交给甲方钥匙2把。2020年8月6日，邱燕与隆业实业签署一份《备忘录》，内容为：接上级关于应对新冠疫情减免租金有关政策，经出租方威海隆业公司和承租方邱燕协商同意，2020年8月13日前威海隆业公司向邱燕支付疫情期间（今年1-6月份）统一路57号中户一二层房产减免租金97875元。备忘录签署后，威海隆业公司支付了邱燕97875元。另查，2020年5月8日，威海市人民政府国有资产监督管理委员会发出威国资发【2020】11号文件，要求对承租房屋所有权属于国有企业的经营性房产的，包括租户不直接与房屋所有权属单位签订房屋租赁合同，而是通过第三方签订租赁合同的租户免收今年一季度房产租金，减半收取二季度房产租金。2020年6月11日，威海市人民政府国有资产监督管理委员会发出威国资发【2020】18号文件，再将减半征收房租期延长至2020年12月31日。庭审中，邱燕为证实其主张向一审法院提交以下证据：房屋装修前和装修后的图片二张，拟证实其对房屋进行了装修，投入了31万元。威海隆业公司对证据的真实性无异议，但照片具体拍摄时间无法确认，也不能证明邱燕装修的费用，且根据租赁合同约定，如果邱燕在租赁期限届满之前终止本合同，装修以及改进扩建工程无偿归威海隆业公司所有。一审法院认为，邱燕与威海隆业公司签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容也未违反法律规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。尽管租赁合同约定，双方租赁期限至2024年8月31日止，但根据双方签署的《交接书》记载，双方于2020年6月30日对房屋进行了交接，故一审法院确认双方租赁合同关系已于2020年6月30日实际解除。关于邱燕要求返还履约保证金及安全生产保证金的诉讼请求，根据合同约定“乙方搬离前交清应交租金及有关费用，经甲方验收确认乙方无违约行为，甲方应于30日内将履约保证金退还乙方”；但合同也约定了在租赁期限届满之前，乙方要求终止本合同的，履约保证金不予退还。本案争议的焦点在于，邱燕要求提前解除租赁合同是否构成违约。根据合同约定“因不可抗力、如自然灾害、战争等致使合同不能履行，不属违约，由此给双方造成的损失各自承担”。今年年初的新冠××疫情防控措施，虽然属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力，也并非必然导致合同免责解除，是否构成合同解除免责事由，与合同履行期限、合同履行内容、疫情影响程度及因果关系等相关。新冠××疫情防控措施对本案租赁合同的履行产生了一定的影响，但该影响尚未达到令合同目的不能实现的程度，由于双方合同租赁期限为5年，自2019年起至2024年结束，疫情结束后租赁合同仍可继续履行，合同目的可以实现，且根据涉案租赁房屋的性质邱燕可享受2020年1至6月份的租金减免的政策，故邱燕无权以不可抗力为由要求解除合同，其提前解除租赁合同的行为构成违约，按照合同约定履行保证金20000元不予退还，且租赁房屋内的装修等归威海隆业公司所有，故邱燕要求威海隆业公司退还保证金20000元的诉讼请求，理由不当，一审法院不予支持。对于安全生产保证金5000元，由于威海隆业公司并未证实邱燕在租赁房屋期间存在危害生产安全的行为，故该部分保证金，威海隆业公司理应退还。关于威海隆业公司主张的违约金326250元的反诉请求，根据租赁合同约定，“在租赁期限届满之前，乙方要求终止本合同的，除履约保证金不予退还外，装修、改扩建工程无偿归甲方所有，乙方另需向甲方支付剩余租赁期限租金总金额30%的违约金”，如前所述，邱燕要求提前解除合同的行为构成违约，但考虑到其系因疫情影响所致，并非恶意违约，且20000元的履约保证金不予返还以及邱燕对租赁房屋实施的装修、扩建工程无偿归威海隆业公司所有已经足以弥补其损失，在邱燕对违约金提出抗辩的情况下，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院认为邱燕无需再向威海隆业公司另行支付违约金，故威海隆业实业要求邱燕支付违约金326250元的反诉请求，理由不当，一审法院不予支持。综上，邱燕诉讼请求的合理部分，一审法院予以支持。隆业实业的反诉请求，理由不当，一审法院不予支持。依照《合同法》第五条、第六条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：一、邱燕与威海隆业实业发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年6月30日解除；二、威海隆业实业发展有限公司退还邱燕安全生产保证金5000元；三、驳回邱燕其余诉讼请求；四、驳回威海隆业实业发展有限公司的全部反诉请求。本诉案件受理费212.5元，反诉案件受理费3097元，由邱燕负担187.5元，威海隆业实业发展有限公司负担3122元。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，双方当事人于2019年8月19日签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应信守。涉案合同签订于新冠××疫情暴发之前，疫情及疫情防控措施对邱燕承租涉案房屋的经营活动会有一定影响，但并非导致涉案房屋租赁合同不能履行，一审认定邱燕提前解除涉案房屋租赁合同构成违约是正确的，本院予以确认。关于威海隆业公司主张的违约金应否支持的问题，从涉案房屋租赁合同的实际履行情况来看，邱燕支付了合同中约定的第一笔和第二笔租金共计217500元。在应于2020年7月1日前支付第三笔租金130500元前，因受新冠××疫情影响，邱燕想解除合同并积极与威海隆业公司协商，在上述支付第三笔租金期限前将涉案房屋的钥匙退还给威海隆业公司，避免双方的损失进一步扩大，并将双方的争议通过诉讼的方式予以解决，双方解决纠纷的方式均应予以肯定。邱燕履行合同中的上述行为证明其不属于恶意违约，及时退还涉案房屋后威海隆业公司可继续对外招租或自行使用涉案房屋，威海隆业公司主张的预期损失并无证据证实。因此，一审判决邱燕承担的违约责任已经可以弥补威海隆业公司的损失，再让邱燕承担更多的违约责任对其过于苛责，一审对威海隆业公司诉请的违约金未予支持，并无不当，本院予以确认。综上所述，威海隆业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6244元，由威海隆业实业发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  金永祥审判员  蒋 涛审判员  侯善斌二〇二〇年十一月十四日法官助理赵娟书记员李冬菊