江苏省启东市人民法院民 事 判 决 书（2020)苏0681民初6885号原告：南通天一物业管理咨询有限公司，住所地南通市中南世纪城****。法定代表人：王秀芹，该公司经理。委托诉讼代理人：钱芳，江苏达因律师事务所律师。被告：丁海勇，女，1973年12月26日出生，汉族，住江苏省启东市。委托诉讼代理人：陈永兵(被告配偶)，男，1966年3月30日出生，住江苏省启东市。原告南通天一物业管理咨询有限公司（以下简称天一公司）与被告丁海勇物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告天一公司委托诉讼代理人钱芳、被告丁海勇委托诉讼代理人陈永兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天一公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付2016年3月12日至2019年12月31日的物业费7000元及滞纳金700元；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告丁海勇自南通铭鼎置业有限公司（以下简称铭鼎公司）处购买了启东市华山路****室。原告与被告丁海勇签订有《前期物业合同》，该合同明确约定物业费缴纳的标准为1.8元/月/㎡，案涉房屋面积为85.16㎡，被告从2016年3月12日起就未交过物业费。拖欠时间为2016年3月12日至2019年12月31日，拖欠金额为7000元。被告无正当理由拒绝缴纳物业费，不履行物业服务合同，给原告的利益带来损害，对于其他按时缴纳物业费的业主也有失公平。原告迫于无奈诉至贵院，要求被告支付物业费及滞纳金。望贵院查明事实，依法裁判。被告丁海勇辩称，1.其于2013年向铭鼎公司购买了案涉房屋，2015年3月12日收房。2.案涉房屋自其收房后至今一直空置，自2016年3月12日至2018年12月31日的物业费，其愿意按照江苏省物价局苏价规[2013]4号文件“关于空置房物业费不低于70%的规定”向原告支付双方合同约定收费额的70%；自2019年1月1日至12月31日的物业费，因江苏省物价局自2019年1月1日删掉了“关于空置房物业费不低于70%的规定”，变更为“业主与物业公司通过协商决定物业费多少”，故被告愿意与原告协商空置房物业费收取多少。3.根据双方签订的前期物业合同第八章附则第二条的明确约定，对未规定的事宜均遵照国家有关法律、法规和规章执行，故空置房的物业费收费标准应该执行江苏省物价局的文件规定。4.不认可铭鼎花苑物业费收费标准1.8元/月/㎡，请求法院至启东市物价局调查核实后，依法裁定。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2013年12月30日，被告丁海勇向铭鼎公司购买了其开发建设的启东市汇龙镇****室，建筑面积85.16平方米。2015年3月12日，被告丁海勇自铭鼎公司处接收上述房屋，并以乙方身份与作为甲方的原告天一公司签订了《前期物业合同》。合同主要由双方的权利义务、物业管理服务内容、物业管理服务质量标准、费用标准与方式、专项维修基金、违约责任、免责条款及附则等内容组成。其中“费用标准与方式”中约定，住宅物业服务费按每平方米1.8元/月计算；购房人或者物业使用人应在每年3月1日前缴纳当年物业服务费，逾期30天以上未缴纳每日加收千分之五的滞纳金。其中“违约责任”第三条约定，乙方不按合同约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日按应缴纳部分每天千分之五缴纳滞纳金，逾期三个月仍拒绝缴纳的，物业管理公司通过诉讼途径追收，所产生的诉讼费、律师费和执行费等均由乙方承担。其中“附则”第二条约定，在本合同中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行；第五条约定，本合同自双方签字之日起生效，业主委员会代表业主大会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。被告丁海勇收房当日，向原告支付了首年度物业服务费后，自2016年3月12日起至2019年12月31日的物业费7000元(1.8元/月/㎡×85.16㎡×45个月+1.8元/月/㎡×85.16㎡÷30天×20天)尚未给付原告。原告分别于2019年9月18日、10月17日委托案外人南京法辰法律咨询有限公司向被告发出《责任告知书》、《交款通知书》，但被告至今仍未支付。被告目前仍未对案涉房屋进行装修，亦未入住该房屋。**小区目前尚未成立业主大会、业主委员会。另查明，《江苏省物业服务收费管理办法（苏价规﹝2013﹞4号）》（以下简称4号文件）第十三条第四款规定，因业主原因未及时办理入住手续、业主办理入住手续后未入住或者未使用的物业，在一定时期内，其物业公共服务费按不低于合同约定标准的百分之七十交纳，减免期限和具体标准由各省辖市价格主管部门确定。业主大会成立后，由业主大会与物业服务企业约定。4号文件于2019年1月1日废止，取而代之的是自2019年1月1日起施行的《江苏省物业服务收费管理办法（苏发改规﹝2018﹞3号）》（以下简称3号文件），在3号文件中并未规定4号文件第十三条第四款的相关内容。以上事实，有原告提供的《前期物业合同》、《交费通知书》、《责任告知书》及4号文件、3号文件以及到庭当事人庭审陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原告天一公司与被告丁海勇签订的《前期物业合同》，系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对当事人具有约束力，当事人如未按约履行己方义务，则应承担相应的违约责任。在本案中，原告天一公司为***小区提供物业服务至今，被告丁海勇作为小区业主仅支付首年度物业服务费，在原告向被告两次发送书面催缴物业服务费通知后，被告仍无正当理由拒绝支付自2016年3月12日至2019年12月31日的物业服务费，显然已构成违约，应承担相应的违约责任。原告天一公司主张被告丁海勇自2016年3月12日至2019年12月31日应支付物业服务费7000元(1.8元/月/㎡×85.16㎡×45个月+1.8元/月/㎡×85.16㎡÷30天×20天)，符合合同约定，本院予以支持。因上述合同约定计算滞纳金的利率过高，原告现主动调整为按欠费总额的百分之十计算，即被告应付原告滞纳金700元（7000元×10%），与法不悖，本院予以支持。被告辩称原告按每平方米1.8元/月计算物业服务费并无相应法律依据，与事实不符，本院不予采纳。被告丁海勇辩称的自2016年3月12日至2018年12月31日的物业服务费应按江苏省物价局苏价规[2013]4号文件“关于空置房物业费不低于70%的规定”收取及自2019年1月1日至2019年12月31日的物业服务费按“业主与物业公司通过协商决定物业费多少”确定，并无相应法律依据，本院不予采纳。具体理由阐述如下：首先，4号文件属于地方政府部门制定的行政规范文件，其中关于空置房物业服务费计费的规定仅具有指导性，并不具有法律强制力，不能作为否定合同效力的依据。其次，退一步讲，4号文件中规定的是“按不低于合同约定标准的百分之七十交纳”而并未规定按不高于合同约定标准的百分之七十交纳，原告的主张亦未违反该文件的规定。最后，4号文件已于2019年1月1日废止，自2019年1月1日起施行的3号文件，已不再对被告所谓的空置房物业服务费收费标准、方式作出要求。虽然双方约定“在合同中未规定事宜，均遵照国家有关法律、法规和规章执行”，但是目前我国有关法律、法规和规章中并没有涉及空置房物业服务收费的相关规定。即便如被告所言，自2019年1月1日之后的物业服务费收费方式需与物业服务公司协商确定，但在双方协商未果的情况下，按照有关法律规定，仍应按照合同有关条款确定，即按每平方米1.8元/月的标准计算物业服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条规定，判决如下：被告丁海勇于本判决生效之日起十日内给付原告南通天一物业管理咨询有限公司自2016年3月12日起至2019年12月31日的物业服务费7000元，并支付违约金700元，合计7700元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取计50元（原告已预交），由被告丁海勇负担。本判决为终审判决。审 判 员 季洪涛二〇二〇年十一月二十六日法官助理 王晓龙书 记 员 朱凤玲