江苏省徐州市泉山区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0311民初2405号 原告：蔺光九，男，1969年4月26日生，汉族，住江苏省徐州市泉山区。 委托诉讼代理人：李维伟，江苏元宁律师事务所律师。 被告：谢辉万(曾用名谢辉)，男，1980年8月1日生，汉族，住福建省晋江市。 第三人：徐州市华隆房地产开发有限公司，住所地江苏省徐州市中枢街**。 法定代表人：张保东，该公司董事长。 原告蔺光九与被告谢辉万、第三人徐州市华隆房地产开发有限公司（以下简称华隆公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年6月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔺光九的委托诉讼代理人李维伟，被告谢辉万到庭参加诉讼，第三人华隆公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。 经审理查明，谢辉万与华隆公司买卖合同纠纷一案，本院于2015年6月30日作出（2015）泉民初字第110号民事判决：本判决生效后十日内，被告华隆公司支付原告谢辉万495000元，并自2008年8月13日起至实际给付之日止按同期银行贷款利率标准赔偿原告损失。案件受理费14690元，财产保全费5000元，合计19690元，由被告华隆公司负担。 根据谢辉万的申请，本院于2015年1月13日作出（2015）泉民初字第110号民事裁定：查封被告华隆公司价值110万元的财产或冻结其银行存款110万元。本院于2015年1月26日向徐州市房产登记交易中心发出（2015）泉民初字第110号协助执行通知：查封华隆公司名下华隆大厦X-XXX、X-XXX、X-XXXX室的房产，查封期限二年。 根据谢辉万的申请，本院于2016年1月5日立案执行，案号为（2016）苏0311执55号。2017年1月16日，本院作出（2016）苏0311执55号执行裁定：冻结、扣划被执行人华隆公司所有的银行存款900000元或查封、扣押其等值财产。于同日向徐州市不动产登记局发出协助执行通知：继续查封华隆公司名下华隆大厦X-XXX、X-XXX、X-XXXX室的房产，查封期限三年。 案外人蔺光九提出异议后，本院2019年12月25日作出（2019）苏0311执异163号执行裁定书，驳回蔺光九的异议申请。 原告蔺光九向本院提出诉讼请求：1、判令不得执行徐州市淮海西路XX号华隆大厦XXX号房产；2、确认原告对上述房产享有所有权；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2006年1月4日，第三人与案外人孙建影签订商品房买卖合同，将涉案房产徐州市淮海西路XX号华隆大厦XXX号房出卖给孙建影，此后该房产一直由孙建影占有使用，但因第三人的原因一直未能办理房产证。2014年2月，孙建影因急需资金周转，故将涉案房产转让给原告，考虑到无房产证遂以购房更名的方式予以转让，原告也已按双方约定支付了全部购房款，并占有该房产，但仍未能办理房产证。2017年1月5日，贵院根据被告的执行申请，对涉案房产采取查封措施。原告认为，涉案房产的所有权早已发生转移，现应归原告所有，并不属于第三人的资产，被告申请贵院执行涉案房产严重侵害了原告的合法权益。 被告谢辉万辩称，原告不是涉案房产权属登记的权利人。原告对涉案不动产主张的权利不能够排除执行。综上，请求法院依法驳回原告的诉请。 被告华隆公司未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。 本院查明：2006年1月4日，案外人孙建影与华隆公司签订位于本市淮海西路XX号华隆财富大厦XXX房屋买卖合同，约定华隆公司将该房产以209600元的价格出售给孙建影，该商品房预（销）售合同已在徐州市房产局产权监理处备案证明（商品房备案证明号：XXXXXX）；随后孙建影支付了购房款；2006年3月10日，缴纳完税证明一份，载明其为此房款纳税8384元。因被告华隆公司在建设华隆财富大厦涉嫌违规，孙建影未取得房屋产权证。 2014年2月28日孙建影与华隆公司办理了商品房合同注销手续，亦注销了备案登记。因该房屋显示产权人为被告华隆公司，本院于2015年1月26日对涉案房屋进行了查封。 2010年3月15日，孙建影与徐州财富商务酒店有限公司签订《房屋租赁合同》一份，载明：出租方孙建影将徐州市淮海西路29号财富大厦616室（建筑面积43.13平米）出租给徐州财富商务酒店有限公司使用。 2014年4月，蔺光九与孙建影签订转让协议一份，载明：因原616房主孙建影把616房转让给蔺光九先生，此房自2014年4月1日起所有事项由蔺光九先生承担，2014年5月3日蔺光九付清房款。 本院认为，依据《物权法》第九条所确立的不动产物权变动登记生效原则，孙建影与华隆公司订立不动产买卖合同，但未完成过户登记时，孙建影尚未取得所有权，其仅享有物权期待权。因此，原告作为受让人，要求确认其为涉案房屋所有权人的诉请，本院不予支持。从物权归属上，该不动产仍属于被执行人华隆公司所有。但是，在我国由于不动产登记不完善、出卖人不配合登记等原因，实践中严格按照不动产物权变动登记生效原则执行，客观上会影响对无过错第三人的权利保护。为此《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议若干规定》）第二十八条、二十九条规定有限突破了不动产物权登记生效原则，对未办理产权过户手续的，无过错购房人或用于居住的商品房消费者予以特殊保护，即购房人享有的债权可以优先于申请执行人的其它普通金钱债权获得保护。但该条的适用，应符合该条规定的四个条件。 根据《执行异议若干规定》第二十八条的规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款，且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 第二十九条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。 就本案而言，首先，孙建影所购房屋系办公用房并非用于居住，故不符合《执行异议若干规定》第二十九条的规定。 其次，关于孙建影对未办理过户登记是否存在过错问题。孙建影与被告华隆公司虽然签订了买卖合同，办理了网上登记备案证明，缴纳了全部房款，已经实际占有该房产。但此后，双方又在产权处办理了房产买卖合同注销手续，致使网上登记备案亦被注销。 对《执行异议若干规定》第二十八条中“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，应指未办理产权过户登记手续是由于登记机关未能及时办理、出卖人不予协助、办理登记存在客观障碍等非买受人所能控制的原因造成的。尽管孙建影作为购房人支付了全部房款并实际占有该房屋，缴纳了相关税费，但截至法院查封之时，该房屋仍未能恢复网上登记备案或过户登记在孙建影以或受让人蔺光九名下，以致出现本案争议。固然不能要求作为普通民事主体的孙建影及蔺光九像法律专家一样，在矛盾纠纷伊始即知晓能通过提起诉讼行使物权登记请求权并通过法院强制执行来完成物权变动的使命，可以给予其较长的合理期限来行使请求的权利，但该房屋自交付占有到被法院查封已近十年未能办理过户手续，已远超过普通公众对合理期限所正常认知的最大限度，当属严重滞后于合理期限行使权利。且期间孙建影与华隆公司又办理了房产买卖合同注销手续，故孙建影对争议房屋未能办理过户登记自身存在过错。不动产买受人应当在合理期限内及时行使权利，促成不动产完成产权变更登记，以维护自身合法权益。若严重滞后于合理期限行使权利，致使争议房屋未能完成过户登记的，不动产买受人存在过错，即使已全额支付购房款并实际占有争议房屋，仍不符合《执行异议若干规定》第二十八条的适用条件，不能排除法院对争议房屋的强制执行。 综上，原告蔺光九要求停止执行涉案房屋的请求不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条的规定，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第十四条、第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（二）项之规定，判决如下： 驳回原告蔺光九的诉讼请求。 案件受理费7300元，由原告蔺光九负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  赵增尧 人民陪审员  王 莉 人民陪审员  陈瑞玲 二〇二〇年十一月十日 书 记 员  刘芷瑄