吉林省白城市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉08民终1316号 上诉人（原审被告）丁琳，女，1981年2月5日生，汉族，教师，现住洮南市。 委托诉讼代理人：安娜，吉林通业律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）贾云雷，男，1975年8月5日生，汉族，现住白城市。 上诉人丁琳因与被上诉人贾云雷房屋租赁合同纠纷一案，不服吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初2591号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月30日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 丁琳上诉请求：要求依法撤销原审判决第一项和第三项，依法予以改判。事实和理由：上诉人认为，原审判决认定事实错误，作出的判决无法律依据。1、上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同中约定被上诉人从2019年10月10日至2020年10月10日止将房屋出租给上诉人作为饭店经营使用，但在此期间因为发生了众所周知的疫情原因，疫情期间由于响应国家防疫号召等因素上诉人无法继续经营饭店，饭店无法开门营业，饭店一直闭店，导致上诉人没有生活来源并产生了严重的损失，对上诉人的生产经营产生了非常严重的影响，也影响了上诉人的日常生活。国家相关法律也对商户疫情期间出台了相应的减免措施，望二审法院考虑上诉人在疫情期间的实际困难对上诉人相应的减免责任。2、被上诉人所称的实际租赁期间不属实。由于疫情的原因，在2020年6月份上诉人与被上诉人曾经就合同能否继续履行进行了商议，被上诉人与上诉人已经达成口头协议解除了双方签订的房屋租赁合同，被上诉人在2020年6月解除合同的情况下已经开始将其房屋予以出租，所以上诉人不应对2020年6月份之后的房屋租金等承担责任，望二审法院以此考虑实际情况维护上诉人的合法权益。3、一审法院判决上诉人承担违约金33000元不符合实际情况及法律规定。被上诉人并没有产生实际损失不应产生违约金，双方约定的违约金数额明显与实际损失不符。即使要上诉人承担一部分责任也仅仅只是在上诉人2020年6月与被上诉人解除合同之前未支付的房租的资金占用的利息，所以望二审法院能保护上诉人的利益，撤销审法院判决上诉人承担违约金33000元的判决。故此，望二审人民法院撤销原判决，依法予以改判。 贾云雷辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。 贾云雷向一审法院起诉请求：1.请求判令原告与被告解除房屋租赁合同；2.判令被告腾出乾元盛世小区一期29号楼1层5号房屋；3.判令被告履行支付2018年至2019年度欠的租金3万元+2019年至2020年11月23日的租金10万元，计13万元的义务，支付租金百分之三十违约金3.3万元，同时支付日百分之三的滞纳金；4.判令被告生效后给付利息并加倍支付迟延履行债务期间的利息。约合计16.3万元，被告承担费用。事实和理由原被告于2019年11月21日补签了2018年10月10日至2019年10月10日的房屋租赁合同，年租金13万元，2019年12月15日交清剩余租金5万元，已支付8万元。后又付2万元，尚欠3万元至今未给付。原告与被告于2019年11月23日续签订房屋租赁合同一份，面积786.76平方米，租赁期间：2019年10月10日至2020年10月10日，租金10万元，不包括取暖费，2020年2月28日一次性交清租金。被告承担一切费用。违约方向守约方支付租金的百分之三十违约金。原告按逾期一日收取月租金的百分之三十的滞纳金。期间，原告多次要求被告立即给付租金，被告一拖再拖，拒不给付。2020年6月2日给被告送达了《依法履行义务告知书》，被告依然无动于衷。原告认为，依照《合同法》第227条及113条规定，合同签订当时，被告是知道如果违约可能造成的损失，被告存在故意，给原告造成了一定损失。原告现诉至法院，请求支持诉求。 一审法院认定事实：原告贾云雷于2018年10月将自有房屋坐落于洮南市××道租于被告丁琳，并约定2018至2019年度年租金130,000.00元整、2019至2020年度年租金100,000.00元整。庭审查明被告于庭审前向原告支付租金10,000.00元。现被告拖欠原告2018至2019年租金30,000.00元及2019至2020年租金90,000.00元。原告诉至法院请求解除与被告之间的房屋租赁合同及要求被告将房屋腾出及支付拖欠租金及违约金。 一审法院认为，原告将自有房屋出租给被告经营使用，被告向原告支付租金，原被告双方成立房屋租赁合同关系。双方书面租赁合同中约定年租金2018至2019年度年130,000.00元、2019至2020年度100,000.00元，为双方真实意思表示，合法有效，被告作为承租人应依约向原告支付房租，被告在合同约定期限内未履行交纳房租的义务，在原告催告后在合理期限内仍未交纳房租的行为，已构成根本违约。故原告要求解除双方租赁合同，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除的情形，本院应予支持。合同解除后，被告无权继续占有案涉房屋，原告要求被告腾出案涉房屋的诉讼请求，符合法律规定，本院应予以支持。关于原告要求被告支付违约金33,000.00元，因双方合同第七条约定：“在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度须向对方交纳年度租金的30%作为违约金”原告该项诉求符合双方合同约定并未超出法律规定范围，本院应予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、九十七条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、原告贾云雷与被告丁琳之间关于乾元盛世小区一期29号楼1层5号房屋的房屋租赁合同解除。二、被告丁琳于本判决生效后三日内从乾元盛世小区一期29号楼1层5号房屋中搬出。三、被告丁琳于本判决生效后三日内向原告贾云雷支付拖欠房租120,000.00元及违约金33,000.00元共计153,000.00元。 二审法院查明事实与一审法院查明事实一致，本院对一审法院查明事实予以确认。 本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。” 本案中，双方当事人在“房屋租赁合同”中约定的违约金为年租金的30%。因上诉人迟延交付房屋，租金给被上诉人造成的损失仅仅是租金的利息，现没有证据证明被上诉人存在其他损失及可得利益。考虑上诉人在承租房屋期间受到疫情的影响，故本案应以实际损失（利息）为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，将原审依据合同判决的33000元违约金依法调整为5000元。另，上诉人还上诉称双方租赁合同2020年6月份已经解除，只同意给付6月份之前的租金。因庭审中上诉人明确表示房屋钥匙2020年10月份（房屋租赁合同2020年10月10日到期）才交付被上诉人。故上诉人的此项上诉请求没有事实依据，不予支持。 综上所述，丁琳的上诉请求部分成立，一审判决认定是事实清楚，但适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初2591号民事判决书第一、二项； 二、撤销吉林省洮南市人民法院（2020）吉0881民初2591号民事判决书第三项； 三、上诉人丁琳于本判决生效后三日内向被上诉人贾云雷支付拖欠房租120000.00元及违约金5000.00元，共计125000.00元。 一审案件受理费1780.00元、二审案件受理费3560.00元，共计5340.00元，由丁琳负担4800.00元，贾云雷负担540.00元。 本判决为终审判决。 审判长  张国君 审判员  赵 亮 审判员  刘 昕 二〇二〇年十一月十二日 书记员  潘海峰