上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）沪02民终8963号上诉人(原审原告)：徐敏华，男，1989年2月11日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人(原审原告)：黄惠兴，女，1968年2月3日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人(原审原告)：周灿芬，女，1931年9月8日出生，汉族，住上海市崇明区。被上诉人(原审被告)：龚家生，男，1959年4月12日出生，汉族，住上海市崇明区。上诉人徐敏华、黄惠兴、周灿芬因与被上诉人龚家生农村房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市崇明区人民法院(2020)沪0151民初546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。徐敏华、黄惠兴、周灿芬上诉请求：撤销一审判决第二项，依法改判龚家生向徐敏华、黄惠兴、周灿芬支付自2009年1月至2020年4月期间的房屋租金人民币(以下币种均为人民币)220，000元，龚家生向徐敏华、黄惠兴、周灿芬返还位于上海市崇明区三星镇育德村烈士1409号房屋(含占地面积90平方米、建筑面积180平方米楼房一幢和占地21平方米房屋一间，以下简称“系争房屋”)及房屋前后自留地232.40平方米，龚家生立即从系争房屋搬离；上诉费由龚家生承担。事实和理由：一、一审法院认定龚家生已经支付了170，000元购房款及系争房屋已经进行了翻修，属于认定事实错误。1．对于是否全部支付了购房款问题，一审法院仅仅以一张收条便作出认定，很显然是错误的。本案签订协议书是在2009年1月份，在当时170，000元是很大一笔款项，仅有一张收条，没有银行转账记录，且龚家生也没有提供款项的来源，很显然支付170，000元购房款是不真实的。一审法院在没有调查银行转账记录及款项来源的情况下，就认定已经支付了购房款显然是错误的；2．一审法院认定系争房屋已经进行了翻建是错误的，系争房屋根本没有进行翻建，只是进行了装修。一审法院在没有任何事实基础的情况下，就此认定系争房屋已经进行了翻建，显然是错误的。二、一审法院认定房屋买卖合同无效，但对徐敏华、黄惠兴、周灿芬要求返还系争房屋及自留地、龚家生从系争房屋立即搬离的诉请不予支持，违反法律规定。《民法通则》第六十一条规定：“民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。”《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”第五十九条规定：“当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。”一审法院既认定买卖合同无效，但对徐敏华、黄惠兴、周灿芬其他诉请不予支持，显然违反法律规定。在合同无效的情况下，龚家生失去了取得系争房屋及自留地权利的基础，继续侵占房屋及自留地没有任何法律依据。三、徐敏华、黄惠兴、周灿芬现在是无房户，没有居住的地方，自己仅有的宅基地也被违法占有。为了维护徐敏华、黄惠兴、周灿芬的合法权益，请求二审法院考虑徐敏华、黄惠兴、周灿芬的实际情况，依法撤销一审判决第二项，并依法改判支持徐敏华、黄惠兴、周灿芬的上诉请求。龚家生未作辩称。徐敏华、黄惠兴、周灿芬向一审法院起诉请求：1．依法确认徐卫良、周灿芬与龚家生于2009年1月9日签订的《协议书》无效；2．判令龚家生向徐敏华、黄惠兴、周灿芬支付自2009年1月至2020年4月期间的房屋租金220，000元；3．判令龚家生向徐敏华、黄惠兴、周灿芬返还系争房屋及房屋前后自留地232.40平方米；4．判令龚家生立即从系争房屋搬离；5．诉讼费由龚家生承担。一审法院认定事实：2009年1月9日，甲方徐卫良(2014年10月26日死亡)、周灿芬与乙方龚家生签订协议书一份，约定：(1)甲方自愿将坐落于上海市崇明区三星镇育德村烈士1409号(三上三下)楼房一幢(附属于房屋内装修设施)，占地面积为90㎡，建筑面积为180㎡、便屋一间，占地面积为21㎡全部出售给乙方，出售房款总额为170，000元。(2)乙方于2009年1月9日前一次性支付购房款170，000元，甲方收到购房款后向乙方出示收据。(3)甲方于2009年1月9日前将崇明县三星镇育德村烈士1409号楼房一幢、门钥匙等相关凭证交付给乙方，该房屋买卖成立，产权归乙方所有，乙方享受该房占有、收益、处分等权利。……(5)甲方自愿将出售房屋前后自留地面积为232.40㎡在国家集体享受自留地待遇内永久流转给乙方使用，乙方一次性支付土地流转费在购房款总额中已计算在内，该流转的土地如遇到国家、集体征用土地，流转土地的补偿费由甲乙双方各半所得。协议书签订当日，徐卫良出具170，000元收条一张，同时双方对房屋进行了交接，签订房屋交接书一份，徐卫良、龚家生在交接书上签字，周灿芬在交接书上按手印。后龚家生入住了系争房屋一直居住至今。期间，龚家生对房屋进行了翻建装修。一审法院另查明，2000年，徐卫良(徐小良)、周灿芬、黄惠兴(黄惠新)、徐敏华(徐明华)一家申请翻建住房，2001年5月建设完成，建成后建筑占地90平方米，建筑面积180平方米，房屋权利人为徐卫良、周灿芬、黄惠兴、徐敏华。另有辅房一间占地21平方米，主房、辅房前自留地面积约232.40平方米。一审再查明，2007年11月27日，徐卫良与黄惠兴离婚，双方自愿离婚协议书约定婚后共同财产位于上海市崇明县三星镇烈士村XXX号的二层楼房壹幢由男方徐卫良和儿子徐敏华各半所得，女方自愿放弃分割。2009年1月5日，经崇明县联合人民调解委员会调解，徐卫良与徐敏华达成调解协议，徐敏华自愿将坐落于上海市崇明县三星镇育德村烈士1409号占地面积45平方米建筑面积为90平方米的房屋赠予徐卫良。系争房屋及自留地出售时，权利人为徐卫良、周灿芬。一审法院还查明，龚家生的户籍地在江苏省昆山市花桥镇人民路**，为非农户籍。一审法院认为，农村宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，根据相关法律、法规的规定，农村宅基地房屋不得向城镇居民出售。本案中，因龚家生系非农家庭户口，故徐卫良(已过世)、周灿芬与龚家生对系争房屋及自留地的买卖无效。同时，系争房屋及自留地转让系买卖双方的真实意思表示，从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，考虑到龚家生已按双方约定的交易价格支付了房款，系争房屋也交付龚家生使用已有11年之久，徐敏华、黄惠兴、周灿芬在此期间未提出异议，且龚家生对系争房屋进行了翻修并居住至今，故以维持现状为妥，不宜再返还，故对徐敏华、黄惠兴、周灿芬要求龚家生返还系争房屋及自留地，并从系争房屋立即搬离的诉请，不予支持。至于徐敏华、黄惠兴、周灿芬要求龚家生支付自2009年1月至2020年4月期间的房屋租金220，000元，无事实和法律依据，亦难以支持。判决：一、徐卫良、周灿芬与龚家生于2009年1月9日签订的《协议书》无效；二、徐敏华、黄惠兴、周灿芬的其余诉讼请求，不予支持。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，虽然龚家生与徐卫良、周灿芬就系争房屋及自留地签订的《协议书》无效，但鉴于龚家生已按照协议约定支付房款，徐卫良、周灿芬亦按协议约定交付房屋，龚家生对房屋进行了翻建装修，且居住使用房屋已有十一年之久，在此期间徐敏华等从未提出过异议。现徐敏华、黄惠兴、周灿芬要求龚家生搬离并返还房屋及自留地，一审法院从遵循诚实信用原则和维护社会关系稳定角度出发，对徐敏华、黄惠兴、周灿芬的诉请不予支持，尚无不当。徐敏华、黄惠兴、周灿芬要求龚家生支付自2009年1月至2020年4月期间的房屋租金，无事实和法律依据，一审对其请求不予支持，亦无不当。综上，一审法院结合本案实际所作判决，并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4300元，由上诉人徐敏华、黄惠兴、周灿芬共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘海邑审 判 员 徐 庆审 判 员 王 伟二〇二〇年十一月二十五日法官助理 张黎明书 记 员 张黎明附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》……第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……