河北省迁西县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）冀0227民初1782号 原告：迁西县嘉兴物业服务有限公司。住所地：迁西县城关喜峰路。 法定代表人：刘开莲，女，该公司总经理。 委托诉讼代理人：王倩，女，该公司职员。 委托诉讼代理人：李负洁，男，河北李宗满律师事务所律师。 被告：张秀平，女，1977年5月22日生，汉族，住迁西县。 原告迁西县嘉兴物业服务有限公司（以下简称嘉兴物业公司）与被告张秀平物业服务合同纠纷一案，本院2020年11月2日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告嘉兴物业公司委托诉讼代理人王倩、李负洁，被告张秀平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告嘉兴物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求人民法院确认原告为迁西县丰泽家园住宅小区一号供冷暖机房更新麦克维尔机组蒸发器、维修水源热泵垫付费用439900元，并由被告张秀平给付原告为维修一号供冷暖机组垫付费用1037.90元。二、由被告承担 -2- 本案诉讼费用。事实和理由：2005年5月开始，唐山华盈房地产开发有限公司（以下简称华盈地产公司）投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，其中该小区一号供冷暖机房及其设备、设施属于共用部分，该共用设施设备供应本小区内1-12号住宅楼及该区域外底商的冷暖。2006年5月30日，原告与华盈地产公司签订了一份《丰泽家园前期物业服务合同》，该协议约定原告依法取得迁西县丰泽家园住宅小区物业管理和服务的权利。2007年7月，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调运行成本进行测算并出具报告。2007年，唐山市物价局出具中央空调供热、供冷价格批复。2017年7月，原告发现该住宅小区一期供冷暖设备出现故障，蒸发器磨损严重，需要更新蒸发器并大修空调机组。原告按程序向住宅小区住户告知空调蒸发器更新、机组维修通知，向县住建局、栗乡街道办提出书面报告。该住宅小区一号机组供应冷暖范围内的482户住户中仅有少数业主同意使用住宅专项维修资金，其余业主不同意使用住宅专项维修资金，导致住房公共维修资金管理部门无法按程序审批动用公共维修资金。2017年冬季供暖前，小区部分住户向迁西县人民政府信访，要求县政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府组织召开丰泽小区动用维修资金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修资金，事后通过司法途径予以解决。此后，原告通过告知、招标、签订合同等途径，垫资更新了两台麦克维尔机组蒸发器并维修水源热泵机组后通过验收，其中麦克维尔机组蒸发器更新、运费及吊装费319000元，水源热泵机组维修费120900元，合计439900元。设备更换、维修完毕并经验收后，2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及该区域底商全体业 -3- 主再次征询业主意见，是否同意使用“住宅专项维修资金”，仅一户业主签字同意。原告认为，丰泽家园住宅小区的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和共用设施、设备，对于该公共部位和共用设施、设备维修应当由该小区住宅公共维修资金中支付，但该小区业主拒绝使用维修资金，原告为保证供暖，先行垫付了维修一号供冷暖机组的费用，因此被告应当按照其专有部分面积占建筑物面积的比例计算应向原告支付的费用。依据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十九条，特向人民法院提出诉讼，请求依法裁决。 被告张秀平辩称，一、对原告所称物业服务合同签订时间存在异议。2005年10月23日被告与华盈房地产公司签订商品房买卖合同，2006年4月30日交付钥匙，同时取得丰泽家园用水、中央空调管理规定等材料，其上有原告盖章。2006年5月1日取得嘉兴物业盖章的丰泽家园小区交验卡一份。故原告认为，自2006年4月30日起，原告即取得了丰泽家园物业管理权利，同时也应承担法律规定的服务义务。二、对原告所称丰泽家园的供冷暖设备、设施属于该住宅小区的公共部位和公用设施、设备存在异议。2006年5月1日被告自华盈房地产公司取得丰泽家园小区交验卡的同时,取得一份《丰泽家园业主临时公约》，其第七条明确规定：“在本物业管理区域内，以下部位和设施设备为建设单位所有:1、物业管理用房；2、供暖、供冷设施。建设单位行使以上部位和设施设备的所有权，不得影响物业买受人正常使用物业”。根据此条款，丰泽家园的供冷暖设备、设施属于建设单位，即华盈房地产公司所有，不属于该住宅小区的公共部位和公用设施、设备。三、关于《临时公约》对 -4- 建设单位即华盈房地产公司是否具有约束效力。《临时公约》第二条规定：“本《公约》对建设单位、业主和物业使用人均有约束力”，第三十五条规定：“本临时公约由建设单位、物业管理人和每位业主各执一份”，此外，被告是自建设单位手中取得《临时公约》。据此，被告有理由认为建设单位知晓并同意《临时公约》全部内容，《临时公约》对建设单位具有法律约束力。四、《丰泽家园业主临时公约》于本案是否适用《中华人民共和国物权法》第七十三条和《住宅专项维修基金管理办法》第二条、第三条。2006年4月30日被告即取得嘉兴物业公司签章的丰泽家园小区交验卡等多项材料，自此，嘉兴物业公司就应当履行当时法律规定的各项法律义务和《临时公约》中约定的各项约定义务。即便2006年5月30日原告才与华盈房地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，但《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过，2007年10月1日起施行。《住宅专项维修基金管理办法》于2007年10月30日通过，2008年2月1日起施行。根据“法不溯及既往”原则，《物权法》和《住宅专项维修基金管理办法》均不适用于本案,《临时公约》也未与当时的法律相抵触，应具有效力。且《临时公约》系原告、华盈地产、业主的平等、自愿意思表示，依照民法“意思自治原则”，《临时公约》应优先于法律适用。原告17年以前从未以任何形式告知业主设施设备经多年使用后损坏，其重置、大修成本不应当认定为由原设施设备提供者承担，不属于物业公司提供物业服务的职责范围。机组出现维修问题，却直接认定业主承担维修费用，具有严重的欺诈和不作为行为。五、2007年7月，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成 -5- 本进行测算审计，供冷、供暖每平方米23.52元，被告房屋建筑面积132.25平方米，即该年被告依照每平方米25元缴纳空调费。嘉兴物业公司每平方米盈利1.48元。退一步说，即便被告承认丰泽家园供冷暖设备、设施属于共有设备、设施，多出的每平方米1.48元也应为业主共同所有，应纳入专项维修基金，而不应属于嘉兴物业公司盈利所得。六、《可再生能源建筑应用专项资金管理暂行办法》财建【2006】460号第4条，专项资金支持的重点领域：一、以建筑一体化的太阳能供应生活热水，供热制冷，光电转换、照明。二、利用土壤源热泵和浅层地下水源热泵技术供热制冷。三、地表水丰富地区利用淡水源热泵技术供热制冷。四、沿海地区，利用海水源热泵技术供热制冷。五、利用污水源热泵技术供热制冷。六、其他经批准的支持领域。《建设部2003年科技成果推广转化指南项目目录》，建筑节能技术第一条2003014节能型土壤热交换器地源热泵冷热水供给技术。《组织实施可再生能源和新能源高技术产业化专项的通知》，（发改办高技【2005】509号)中专项的主要内容第三项列出，太阳能供热和地源热泵供热(制冷)，开展新型太阳能热水器和地源热泵系统产业化，包括高可靠性新型真空管集热器，大面积中高温太阳能热水系统，全天候太阳能热水系统高效地源热泵及其配套系统。建设部建筑节能“十五计划纲要”中列出的18项拟重点开展的科技项目，其中的第13项指出地源热泵及水源热泵技术系统开发与工程应用。在2006年国家对新能源使用就有规定，对新能源的使用有补贴。华盈房地产公司、嘉兴物业公司是否取得新能源补贴，需要公开收益。空调系统如果属于业主，补贴也应属于业 -6- 主的收益，用于维修空调系统。综上，原告要求被告承担为维修一号供冷暖机组垫付费用1037.90元没有法律和事实依据。 原告嘉兴物业公司提交的证据有：华盈地产公司出具的证明、《丰泽家园前期物业服务合同》、《丰泽家园业主临时公约》、迁西县嘉兴物业管理有限公司丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格《成本监审报告书》、唐山市物价局《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》、栗乡街道丰泽社区居委会《供暖事项告知》两份、丰泽家园物业管理处《通知》、嘉兴物业公司《关于丰泽家园一期供冷暖设备更新、改造运作过程中有关情况的报告》、迁西县栗乡街道办事处致嘉兴物业公司《通知》一份、三家企业对空调机组维修报价单、《迁西县丰泽家园壹期机房更新合同》及《壹号机房热泵机组应急修理合同》、《压力容器产品质量证明书》、《丰泽家园1号机房大修竣工验收报告》、同方人工环境有限公司出具的数额合计为439900元的北京增值税普通发票、2018年4月11日原告向丰泽家园1-12号楼及该区域底商全体业主发布的《通知》、丰泽家园一期1-12号楼房屋测绘图、本案业主房屋测绘图、河北省迁西县人民法院（2019）冀0227民初1427号民事判决书、唐山市中级人民法院（2020）冀02民终2962号民事判决书。 被告张秀平提交的证据有：丰泽家园小区交验卡，证明交房时没有前期物业服务合同；中央空调管理规定，第二条规定中央空调属于公共设施；业主临时公约，第七条规定在本物业管理区域内冷暖设施归建设单位所有。 对原告嘉兴物业公司提交的证据，被告张秀平的质证意见是：对证1有异议，维修费用分摊费用不应该由业主承担；证2从未以 -7- 任何形式展示给业主看过；证3是估算表，不是实际运行成本，冷暖成本单价是23.52元，但向业主收取的是25元，证实原告存在盈利，够支付维修费用，不应该再向业主收取；对证4无异议；对证5中的告知书无异议，对通知有异议，没见过，对上面写的报价没看见过；对证6报告中第三条业主的态度不符合实际，上面说大多数的业主同意用维修基金不是事实，说一些人在网上煽动不属实，上面说对不能提交正常供暖不负责任本身是不负责任的说法；对证7无异议，对证8、9、10、11有异议，没有见过，对验收报告有异议，街道办、居委会都不是专业人员，且没有业主代表参加；对证12、13、14无异议；对证15判决书有异议，判决书认定的供暖设施的所有权，原告认为是业主的，但原告是供暖企业应该自负盈亏，原告在前期经营中有盈利，维修费用应该由原告支付。原告主张供暖设备归业主所有，但在2017年之前没有告知过业主，没说设备坏了让业主维修，2017年坏了后才说让业主维修；空调机组原来是1-7号楼使用，但是后来又增加到8-12号楼，属于小马拉大车，有可能是原告超负荷使用不当造成的损坏，原告应使用原来的盈利支付维修费用，不应该再让业主支付维修费用。 对被告张秀平提交的证据，原告嘉兴物业公司的质证意见是：对被告提交的3份证据真实性无异议，但对证明目的有异议，涉案空调机组从建设之初就是为1-12号楼业主提供冷暖，业主系该设备的使用权人，且华盈地产公司已明确放弃此设备的所有权。 本院经审查认为，原告嘉兴物业公司提交的证据从形式上和来源上符合法律规定，内容上具有真实性、合法性、关联性，具有证明力，且原告的上述证据，已经本院生效的（2019）冀0227民初1427 -8- 号民事判决予以分析认定，因此，对原告提交的证据，本院予以认定；对被告张秀平提交的证据，原告对其真实性无异议，本院予以认定。认定的证据作为本案的定案依据 根据当事人陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2005年，华盈地产公司投资建设迁西县丰泽家园住宅小区，并投资建设了该小区物业用房及相应供冷、供热设施设备，案涉一号供冷供暖机房及其设备、设施为该小区第1-12号住宅楼、第1-12号底商供冷、供暖。2006年5月30日，原告嘉兴物业公司与华盈地产公司签订《丰泽家园前期物业服务合同》，华盈地产公司选聘原告为丰泽家园住宅小区提供前期物业管理和服务，合同期限自2006年6月1日起至业主委员会成立止。2007年7月23日，唐山市物价局价格成本调查队对丰泽家园小区水源热泵中央空调供暖、供冷价格成本进行测算审计，出具了唐价成监字（2007）6号《成本监审报告书》，监审结果为供暖、供冷每平方米23.52元，其中供暖单位成本每平方米16.6元，供冷单位成本每平方米6.92元，并在运行成本测算表中写明维修费为日常维护，中修、大修由公共维修基金中支出。2007年9月19日，唐山市物价局出具《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》，决定供热价格为每平方米18元，供冷价格为每平方米8元。包括被告在内的丰泽家园一期业主实际每年按每平方米25元标准向原告交纳空调费，不高于本县集中供暖价格。2017年7月，原告发现该住宅小区一期供冷、暖设备出现故障，向住宅小区住户书面告知更换空调蒸发器，机组维修事项，向迁西县住建局、栗乡街道办发出丰泽家园一期供冷、暖设备更新改造运行书面报告。后该住宅小区一号机组供应冷暖范围内仅部分业主同意 -9- 使用住宅专项维修基金，住房公共维修基金管理部门未能审批动用公共维修基金。2017年冬季供暖前，小区部分业主向迁西县人民政府信访要求政府解决供暖事宜。2017年11月16日，县政府织召开丰泽小区动用维修基金修缮空调机组调度会，决定由原告先行垫付修缮费用，修缮是否动用维修基金，事后通过司法途径解决。此后原告通过告知、招标、签订合同等程序，垫资更新了两台麦克威尔机组蒸发器，维修了水源热泵，费用合计439900元。2018年4月11日，原告书面通知丰泽家园1-12号及该区域底商全体业主，再次征询意见是否同意使用“住宅专项维修基金”，但仍未获得全体业主同意。经查，丰泽家园小区一号机组供冷暖范围内业主共计482户，该一号机组供冷暖范围内总建筑面积56053.59平方米，被告张秀平购房建筑面积为132.25平方米。 本院认为，民事主体地位平等、民事权利和民事义务对等是民事法律关系的特征，享有一定的民事权利就应承担对等的民事义务。本案中，丰泽家园住宅小区一号供暖、供冷机组设施设备用于为包括被告张秀平在内的业主提供冬季取暖、夏季制冷，包括被告在内的业主是该设备的使用权人。现该设施设备经多年使用后损坏，其重置、大修成本不应当然认定为由原设施设备提供者承担，亦不属于物业公司提供物业服务的职责范围。原告提交的华盈地产公司出具的证明内容表明，建设单位华盈地产公司已明确表示不再对涉案供暖、供冷设施设备主张所有权，该设施设备已经实际成为业主的共用设施设备。唐山市物价局价格成本调查队作出的《成本监审报告书》确定上述设施供暖、供冷成本为每平方米23.52元，在运行成本测算表中明确写明维修费为日常维护，中修、大修由公共维修 -10- 基金中支出，不包含在内。因此，包括被告在内的业主作为案涉设施设备的使用权人应当承担使用过程中的更换、大修费用。此外，唐山市物价局作出的《关于迁西嘉兴物业公司中央空调供热供冷价格的批复》决定原告供热、供冷价格合计为每平方米26元，原告收取的空调费为每平方米25元，未超出唐山市物价局核定的价格，不高于本县集中供暖价格，原告作为经营性企业，通过合法经营合理盈利，不违反法律规定。综上所述，被告应当按照其住房面积与涉案设施设备在该小区供暖、供冷总面积的比例承担上述设施设备的更换、大修费用。该一号机组供冷暖范围内总建筑面积为56053.59平方米，更新麦克威尔机组蒸发器、维修水源热泵的费用合计439900元，被告张秀平购房建筑面积为132.25平方米，因此，被告应承担更换、维修费用1037.88元（439900元÷56053.59平方米×132.25平方米）。为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法总则》第二条、第四条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告张秀平于本判决生效之日起十日内一次性给付原告迁西县嘉兴物业服务有限公司垫付的一号供暖、供冷机组更换、维修费用1037.88元。 二、驳回原告迁西县嘉兴物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告张秀平负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交 -11- 上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。 审判员  李晓华 二〇二〇年十一月二十三日 书记员  陈 月 附：相关法律法规及司法解释 相关法律法规及司法解释 -12- 1、《中华人民共和国民法总则》第二条、第四条、第六条， 第二条民法调整平等主体的自然人、法人和非法人组织之间的人身关系和财产关系。 第四条民事主体在民事活动中的法律地位一律平等。 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。