广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）粤03民终16304号上诉人（原审被告）：吴莉，女，1964年2月15日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人，杜岁杰，广东创基律师事务所律师。上诉人（原审被告）：吴嘉懿，男，1989年10月4日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审原告）：陈清，男，1943年9月14日出生，香港特别行政区居民。委托诉讼代理人：余勇波，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。原审第三人：深圳市龙井实业股份有限公司。住所地：深圳市南山区桃源街道龙井路龙井商业中心**。统一社会信用代码914403001922093505。法定代表人：郑志强，该公司董事长。上诉人吴莉、吴嘉懿因与被上诉人陈清、原审第三人深圳市龙井实业股份有限公司（以下简称“龙井公司”）合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2017）粤0305民初18417号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人吴莉、吴嘉懿上诉请求：1.撤销广东省深圳市南山区人民法院2019年03月22日作出的（2017）粤0305民初18417号民事判决书；2.发回重审或者驳回陈清起诉。事实与理由：一审法院认定事实有误，判决裁定的根据不足，适用法律不当。一、吴莉于1994年12月31日与深圳市龙井实业股份有限公司签订《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》。《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》中第六条“罚则”1约定：“乙方（即吴莉）如擅自转让或买卖住房，甲方（即深圳市龙井实业股份有限公司）有权收回其使用权，因此引起的产权纠纷，甲方概不负责。”陈清、吴莉与深圳市龙井实业股份有限公司还签订了第二套房屋（即南山区桃源街道龙井社区龙井花园C座102号）的《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》，陈清清楚协议书内的所有条款，清楚其第六条罚则内容。且龙井公司在答辩状中也重申涉案房产在1994年12月31日与吴莉签订《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》，龙井公司是将涉案房产转让吴莉，龙井实业对陈清没有义务和责任。二、吴莉于2009年11月30日己经取得《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》。吴莉已经在2009年取得南山区桃源街道龙井社区龙井花园Ａ座101号的申报收件回执，这也是深圳对于历史遗留违法建筑的唯一证明，明确涉案违法房屋的使用权人为吴莉。本案属于合同纠纷，首先陈清清楚知道吴莉与深圳市龙井实业股份有限公司签订的《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的协议书内容，吴莉不得擅自和他人（包括陈清）签订涉案房屋的转让买卖住房协议书。而且涉案房屋本身就属于历史遗留违法建筑，根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到法律的认可与保护，涉案房屋其产权不受法律保护。一审法院根据合同纠纷认定陈清占有涉案房产50%的产权，违反了法律、行政法规的强制性规定，属于事实认定有误，判决裁定的根据不足。其次根据《合同法》合同相对性原则中主体的相对性，即指合同关系只能发生在特定的主体之间，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼。法院无权根据吴莉和陈清签订的《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》内容，判决龙井公司和其他人（包括原被告吴嘉懿）签订协议书的行为无效。一审法院判决龙井公司与吴嘉懿签订的《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的行为无效，属于认定事实有误，判决裁定的根据不足，适用法律不当。上诉人吴莉、吴嘉懿补充事实和理由：一、涉案房产属于历史遗留违法建筑。本案所涉及的房产位于深圳市南山区。该房产已由吴莉于2009年在统一普查时向有关部门申报，并取得《深圳市农村城市化历史遗留违法建筑普查申报收件回执》（吴莉在一审时已提交了该证据）。目前政府部门就该违法建筑正在处理中，尚无结果。根据深圳市人民代表大会常务委员会《关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》第五条，“经普查记录的违法建筑，市政府应当区别其违法程度，根据本决定以及土地利用总体规划、城市规划和土地利用计划的要求，分别采取确认产权、依法拆除或者没收、临时使用等方式，分期分批处理”。所以，本案所涉及的房产，其性质及权属皆处于不确定状态。二、本案的处理涉及到涉案房产的合法性问题。吴莉将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方变更为吴嘉懿的行为是否有效，这需要先确定《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的合法有效性，需要确定吴莉是否为涉案房产的权利人。要确定这些，得先确定涉案房产的合法性。目前，因行政主管部门对涉案房产的合法性尚未作出处理，其合法性尚处于不确定状态，吴莉对涉案房产是否享有权利也处于不确定状态。所以，在行政主管部门对涉案房产的合法性作出处理决定之前，无法确定吴莉的更名行为有效与否。三、本案不属于人民法院受理范围，应裁定驳回起诉。根据最高人民法院《第八次全国法院民事商事审判工作会议纪要》（法〔2016〕399号）第21条，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。当事人请求确认违法建筑权利归属及内容的，人民法院不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”。根据广东省高级人民法院《关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第四条，“对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定的内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围。当事人起诉请求确认违法建筑权利归属及内容的，不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉”。一审判决表面看只涉及更名行为的无效，其实质是变相为违法建筑确权，已经涉及到违法建筑的归属及内容。陈清将其它案件所认定的事实作为证据，支撑其请求，但案件性质不同，不可盲目类比。本案涉及违法建筑的权利归属及内容，不属于人民法院民事诉讼受理范围，在政府部门对涉案房产的合法性作出处理决定之前，人民法院不宜对本案进行实体审理。所以，即使是上级法院认定的事实，也不能作为证据，变相为违法建筑确权。被上诉人陈清答辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法。吴莉、吴嘉懿的上诉理由不能成立，恳请二审法院在审理后，驳回其上诉请求，依法维持原判。一、原审法院认定事实清楚，证据充分，应予以维持。（2016）粤03民终1479号民事判决和（2016）粤民申7200号民事裁定，已确认陈清占有涉案房产50%产权及使用权。上诉人以《历史遗留违法建筑普查申报收件回执》中登记人仅有吴莉一人为由，便称涉案房屋的使用权人为其一人所有，显然与实际不符。另外，吴嘉懿在（2016）粤03民终1479号案件中作为吴莉的委托诉讼代理人参加诉讼，由此可知其知悉吴莉、陈清各占有涉案房产50%的产权及使用权的事实。后来吴莉与吴嘉懿共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿的行为，属于双方恶意串通的无效民事行为。一审法院认定事实清楚，应予以维持。二、原审法院适用法律正确，程序合法，吴莉、吴嘉懿的上诉理由不能成立。吴莉称根据《土地管理法》规定，称涉案房屋属于历史遗留违法建筑，不受法律保护，因此法院根据合同纠纷认定陈清占有涉案房产50%的产权，违反了相关法律法规。但实际上，吴清与吴莉之间的内部约定及双方签订的《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》不会因涉案房屋是历史遗留建筑而无效。《合同法》第八条的规定，“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”。陈清与吴莉签订的《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》中约定，二人平均各占该房产50%的产权及使用权，系双方真实自愿的意思表示，合法有效，双方应予以遵守。《物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。据此，陈清基于合同关系占有涉案房产50%的产权及使用权，其有权管理涉案房产、享受出租收益。虽然因为历史原因，涉案房屋未能完成历史遗留违法建筑的“合法”转化，但依据上述法律规定，这并不影响陈清与吴莉所签订的合同效力。一审法院援引（2016）粤03民终1479号民事判决和（2016）粤民申7200号民事裁定中已确定的事实，形成一审判决，并无不妥。本案中，吴莉未经陈清同意，与吴嘉懿恶意串通，共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿的行为，违反了吴莉与陈清签订的《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》约定，侵害了陈清的合法权益。原审法院在一审判决中适用我国《合同法》第八条、第五十二条、第六十条等，确认吴莉与吴嘉懿共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方变更的行为无效，并判决吴莉与吴嘉懿、龙井公司将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方恢复为吴莉，符合法律规定。陈清补充答辩称：1.陈清对涉案房产的合法权益是客观真实依法存在的，首先是陈清与吴莉签的协议约定了双方对该房屋有各50%的权利，其次该权益已经数份深圳中院及广东省高院的裁判文书所确认。2.陈清与吴莉的合同所产生的民事权益是有效的，不因目前房产尚未登记而影响民事权益的效力，登记只是为了不动产登记簿产生的公示效力，但不影响合同产生的效力。3.吴嘉懿是吴莉的儿子，其从吴莉手中受让该房屋的权益，显然是恶意串通行为，应当由法院作出否定性的评价，并且作出合法的判决，并不是属于法院不应受理的范围。原审第三人龙井公司经本院依法传唤未到庭，亦未陈述意见。陈清向原审法院提出诉讼请求：1.判令确认吴莉与吴嘉懿共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿的行为无效；2.判令吴莉、吴嘉懿与龙井公司共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方恢复为吴莉；3.判令吴莉、吴嘉懿与龙井公司共同将陈清增加为《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方；4.本案诉讼费由吴莉、吴嘉懿承担。原审法院查明：1994年12月31日，龙井公司（甲方）与吴莉（乙方）签订《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》，约定甲方将国家划给该村的自由用地兴建住宅楼，提供有红线图5000平方米自由用地，并报规划国土、城建等部门批准，兴建五栋八层住宅楼，结构为混砖或框架，经质检部门验收竣工，将这些住房为合作条件。乙方投入资金，甲方将涉案房产转让给乙方使用，乙方拥有涉案房产五十年使用权，不得擅自转让或买卖。协议书关于乙方投入资金数额一栏空白未填写。吴莉提交《预付款》、《购楼款收条》及《收款收据》，以证明涉案房产系吴莉出资购买。1995年3月9日，陈清与吴莉签订《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》，约定：陈清、吴莉二人以同等的条件购买涉案房产，二人平均各占涉案房产百分之五十的产权及使用权；涉案房产的出租及入住涉案房产的第三者必须经双方书面同意；及其他内容。已经发生法律效力的（2016）粤03民终1479号民事判决及（2016）粤民申7200号民事裁定，确认：《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》中的签名“吴莉”及全文内容均由吴莉所写；陈清占有涉案房产百分之五十的产权及使用权。陈清提交吴嘉懿与陈威签订的《房屋租赁合同》复印件，以证明吴莉已将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿，吴莉将涉案房产的使用权、收益权转给吴嘉懿。吴莉对该证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。吴莉提交了《历史遗留违法建筑普查申报收件回执》，以证明其在2009年涉案房产进行违法建筑普法登记时为涉案房产的唯一使用权人，陈清对该证据的关联性不予认可。2016年10月25日，吴莉向龙井公司出具《声明》，将涉案房产过户给吴嘉懿。庭审中，吴莉、吴嘉懿确认已在龙井公司处将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》乙方由吴莉变更为吴嘉懿。另查实，吴莉与吴嘉懿系母子关系。原审法院认为，（2016）粤03民终1479号民事判决和（2016）粤民申7200号民事裁定，已确认陈清占有涉案房产50%产权及使用权。现吴莉未经陈清同意，将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿，违反了吴莉与陈清签订的《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》约定，侵害了陈清的合法权益。此外，吴嘉懿在（2016）粤03民终1479号案件中作为吴莉的委托诉讼代理人参加诉讼，由此可判断其知悉吴莉、陈清各占有涉案房产百分之五十的产权及使用权之事实，故陈清请求确认吴莉与吴嘉懿共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿的行为无效的诉讼请求，原审法院依法予以支持。吴莉、吴嘉懿与龙井公司应将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方恢复为吴莉。陈清主张将其增加登记为《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方，根据合同的相对性原则，陈清与吴莉签订的《合股购买龙井村龙井住宅楼协议书》属于双方之间的一致意思表示，但不能约束龙井公司，故对陈清的主张，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认吴莉与吴嘉懿共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为被告吴嘉懿的行为无效；二、吴莉与吴嘉懿、深圳市龙井实业股份有限公司于本判决生效之日起十日内共同将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方恢复为被告吴莉；三、驳回陈清其它的诉讼请求。案件受理费100元，陈清已预交，由陈清负担33元，吴莉、吴嘉懿共同负担67元。原审法院已查明事实属实，本院予以确认。本院认为，因本案上诉人吴莉、吴嘉懿与被上诉人陈清均为香港特别行政区居民，本案为涉港合同纠纷。各方当事人对原审法院适用中华人民共和国内地法律审理本案均无异议，本院予以确认。已生效的（2016）粤03民终1479号民事判决和（2016）粤民申7200号民事裁定已确认陈清对涉案房产享有权利，也就是说吴莉基于《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》所享有的权利中有50%是属于陈清的。现吴莉将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿，侵害了属于陈清的部分权利。而吴嘉懿在完全知悉吴莉与陈清之间关于涉案房产纠纷的情况下，受让吴莉于《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》项下的权利义务，属于《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的恶意串通损害第三人利益的情形，吴莉与吴嘉懿之间的转让行为无效。吴莉将《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》的乙方由吴莉变更为吴嘉懿，实际上是将吴莉基于《合作兴建龙井花园住宅楼协议书》对涉案房产所享有的权利转让给了吴嘉懿，并非由龙井公司与吴嘉懿另行签订合同，另行创设权利义务，原审判决认定的是吴莉与吴嘉懿之间的转让行为无效，并不违反合同相对性原则。综上，吴莉、吴嘉懿的上诉理由不能成立，本院依法予以驳回。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币共计200元，由上诉人吴莉、吴嘉懿承担。本判决为终审判决。审判长 朱    萍审判员 赵  雪  琳审判员 周    洁二〇二〇年十一月十三日书记员 常金勇（兼）附相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。