辽宁省丹东市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽06民终2151号 上诉人(原审第三人)：中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司，住所地大连市中山区金城街**1—4层。 负责人：赖永革，该公司总经理。 委托诉讼代理人：管苏祥，辽宁万鹏律师事务所律师。 被上诉人(原审原告)：董波，男，1955年2月15日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 委托诉讼代理人：胡新胜，宽甸满族自治县宽甸镇法律服务所法律服务工作者。 被上诉人(原审第三人)：中国建设银行股份有限公司宽甸支行，，住所地宽甸满族自治县宽甸镇左子元街** 负责人：王传日，该行行长。 委托诉讼代理人：李昕光，男，1968年11月23日出生，汉族，该行职员，住丹东市元宝区。 被上诉人(原审被告)：丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司，，住所地宽甸镇新兴园小区 法定代表人：徐成利。 被上诉人(原审被告)：王平，男，1956年10月17日出生，汉族，住宽甸满族自治县。 被上诉人(原审第三人)：李红梅（曾用名李洪梅），女，1958年12月19日出生，汉族，住址同上。 上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司（以下简称东方资产辽宁分公司）因与被上诉人董波、被上诉人中国建设银行股份有限公司宽甸支行（以下简称建行宽甸支行）、被上诉人丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司（以下简称金迪盛公司）、被上诉人王平、被上诉人李红梅商品房销售合同纠纷一案，不服宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初239号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月11日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。 东方资产辽宁分公司请求：撤销一审判决，驳回被上诉人董波的诉讼请求。事实与理由：一审法院认定事实和适用法律错误，判决结果错误。一、上诉人的担保物权具有优先性。被上诉人董波对涉案房屋并未办理预告登记或产权登记，不能产生物权变动的效果，亦不能对抗已办理登记的抵押权。被上诉人董波对涉案房屋是基于合同之债而产生的债权，而建行宽甸支行对涉案房屋的权利是担保物权。同一标的物上债权与物权并存，物权的效力优先于债权的效力。二、被上诉人董波提交的证据不能证明其对涉案房屋有合法的权利，应承担举证不能的后果。被上诉人董波主张其已经实际履行了签订的购房合同，而该购房合同多处涂改，相关当事人也未到庭质证，无法证明其真实性有效性。同时对于购房款不能提供银行流水或取款凭证加以证明。三、一审判决对于未诉请求进行判决，程序违法。董波并未要求上诉人协助办理产权登记手续。四、一审法院程序错误。本案诉讼过程中没有李红梅参与过诉讼，一审法院直接在判决书中列明李红梅错误。 董波辩称：请求二审法院驳回上诉，维持原判。 建行宽甸支行辩称：同一审答辩意见一致。 董波向一审法院起诉请求：1、确认原告与被告金迪盛公司签订的商品房买卖合同有效；2、判令被告金迪盛公司协助原告办理房屋产权登记；3、判令第三人建行宽甸支行与被告王平签订的抵押贷款合同无效。 一审法院认定事实：2000年6月14日，第三人建行宽甸支行就涉案房屋办理了按揭贷款并办理了抵押登记，相关的协议上显示，涉案房屋的买受方、借款合同中的借款方、在建房屋的抵押人均是被告王平。借款合同约定，贷款8万元，贷款期限到2010年6月14日。2002年7月19日，被告金迪盛公司成立，徐成利为法定代表人。2002年10月2日，原告董波与被告金迪盛公司签订了商品房买卖合同，购买了涉案的商品房。原告交齐了购房款并入住。无抵押登记的情况下，涉案房屋现可以办理产权登记。第三人建行宽甸支行已将涉案的贷款转让给第三人东方资产辽宁分公司。被告王平、第三人李红梅未出庭应诉，但在法庭电话询问时称其没有购买涉案房屋且在银行办理按揭抵押贷款。除涉案房屋，原告名下无其他可用于居住的房屋 一审法院认为，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定，一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权；二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。本案中，原告与被告金迪盛公司签订的商品房买卖合同合法有效，原告交付了全部的房款并入住涉案房屋且原告名下无其他可居住的房屋，此符合司法解释中规定的对消费者应予以保护的情形，故第三人东方资产辽宁分公司对涉案房屋享有的抵押担保物权，不能对抗原告作为消费者对涉案房屋所享有的物权期待权。在第三人东方资产辽宁分公司申请执行涉案房屋时，原告提出排除执行的异议也应予以支持。被告金迪盛公司应依法协助原告办理房屋产权登记。就涉案房屋登记在第三人建行宽甸支行名下的抵押权实际上现已不能实现，不应成为涉案房屋办理产权登记的阻碍，第三人建行宽甸支行、东方资产辽宁分公司也应协助原告办理房屋产权登记手续。现无证据证明建行宽甸支行就涉案房屋签订的抵押贷款合同是虚假的，原告要求确认该合同无效，该院不予支持。 一审法院判决：一、原告董波与被告丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司签订的商品房买卖合同有效；二、被告丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司于本判决发生法律效力后十五日内协助原告董波办理位于宽甸镇新兴园小区的5号楼2单元302室房屋的产权登记手续；三、第三人中国建设银行股份有限公司宽甸支行、中国东方资产管理有限公司辽宁分公司于本判决发生法律效力后十五日内协助原告董波办理位于宽甸镇新兴园小区的5号楼2单元302室房屋的产权登记手续；四、驳回原告董波的其他诉讼请求。案件受理费2500元，由被告丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司负担。 二审中，董波提供了证据一、宽甸镇富县社区出具的证明。证明：董波于2002年10月已经实际入住涉案房屋；证据二、2008至2009年度取暖费收据、2009至2010年度取暖费收据。证明：董波很早就在涉案房屋居住，进一步证明董波与金迪盛公司签订房屋买卖合同的真实性。 东方资产辽宁分公司的质证意见为：对上述证据有异议，证明不了董波想要证明的问题。 建行宽甸支行的质证意见为：同意东方资产辽宁分公司的质证意见。 本院对上述证据的认定意见为：结合董波提供的其他证据，能够证明董波想要证明的问题，本院予以采信。 本院除与一审法院查明的事实一致外，另查明：董波二审中对一审判决第三项“中国建设银行股份有限公司宽甸支行、中国东方资产管理有限公司辽宁分公司于本判决发生法律效力后十五日内协助原告董波办理位于宽甸镇新兴园小区的5号楼2单元302室房屋的产权登记手续”不予主张，并申请撤回。 本院认为，根据各方当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题在于：一、金迪盛公司与董波签订的房屋买卖合同是否有效；二、东方资产辽宁分公司主张的担保物权是否具有优先性；三、董波是否有权要求办理案涉房屋所有权证。 关于第一个焦点问题。董波与金迪盛公司于2002年10月2日签订商品房买卖合同，董波交付购房款后，案涉房屋一直由董波占有使用至今，可以认定双方签订的《商品房购销合同》合法有效，并已得到实际履行。王平于2000年5月29日虽与徐成利建立商品房买卖合同关系，但在建行宽甸支行办理按揭贷款后却从未占有使用案涉房屋，亦未以任何方式主张权利显然不符合常理，王平与徐成利间商品房买卖合同关系的真实性存疑，且经一审法院电话询问王平、李红梅时称其没有购买涉案房屋且在银行办理按揭抵押贷款。故东方资产辽宁分公司提出金迪盛公司与董波签订房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。 关于第二个焦点问题。东方资产辽宁分公司以徐成利与王平签订的协议，并已在建行宽甸支行在建房屋抵押为由主张物权优先效力。依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，以不动产抵押担保的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。未依法办理抵押登记的，不产生物权设立或者变动的法律效果，即不产生抵押效力。从本案查明的事实来看，虽以王平名义与建行宽甸支行签订抵押贷款合同，因当时设定抵押的房屋尚未竣工，虽已在房产部门办理了备案登记，但是由于案涉房屋在签订抵押合同之时缺乏权利凭证，无法进行抵押登记。此后案涉房屋竣工后，建行宽甸支行亦未积极督促相关人员及时到房产部门办理抵押登记，领取他项权证。故可以认定王平与建行宽甸支行签订的抵押合同虽然有效，但不能产生设立不动产抵押权的效力。故对东方资产辽宁分公司的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。 关于第三个焦点问题。因东方资产辽宁分公司对案涉房屋不享有抵押权，虽董波签订《商品房买卖合同》在后，但其实际占有使用该房屋至今，且王平、李红梅并未对该房屋主张权利。故金迪盛公司应当协助其办理房屋产权登记手续。 鉴于董波对一审判决第三项“中国建设银行股份有限公司宽甸支行、中国东方资产管理有限公司辽宁分公司于本判决发生法律效力后十五日内协助原告董波办理位于宽甸镇新兴园小区的5号楼2单元302室房屋的产权登记手续”申请撤回，不违反法律规定，故本院予以准许。 综上，上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的上诉请求不能成立，应予驳回。鉴于董波自愿请求撤回一审判决第三项，导致本案判决结果发生变化。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下： 一、维持宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初239号民事判决第一、二、四项； 二、撤销宽甸满族自治县人民法院（2020）辽0624民初239号民事判决第三项； 三、驳回上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司的其他上诉请求。 一审案件受理费2500元，由被上诉人丹东市金迪盛房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费2500元，由上诉人中国东方资产管理股份有限公司辽宁省分公司负担。 本判决为终审判决。 审判长  姜淑晶 审判员  张峻峰 审判员  孔亮亮 二〇二〇年十一月三十日 书记员  林婷婷