江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏01民终7052号上诉人（原审原告）：张忠颖，女，1977年8月9日生，汉族，住南京市溧水区。委托诉讼代理人：胡荣兵，江苏举措律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：南京悦居置业有限公司，住所地南京市溧水区天生桥大道**天生悦居广场。法定代表人：徐嘉悦，该公司执行董事。委托诉讼代理人：汪伦，国浩律师（南京）事务所律师。委托诉讼代理人：张小丰，国浩律师（南京）事务所律师。上诉人张忠颖因与被上诉人南京悦居置业有限公司（悦居置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服南京市溧水区人民法院（2020）苏0117民初860号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员汪德全独任审理，于2020年8月24日公开开庭审理了本案。上诉人委托诉讼代理人胡荣兵、被上诉人委托诉讼代理人汪伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张忠颖上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持上诉人原审诉讼请求。事实与理由：一、双方签订的《商品房预售合同》第六条明确约定被上诉人交付的房屋应取得《建设工程规划验收合格书》和房屋建筑工程竣工验收备案证明材料。根据一审查明的事实，涉案房屋直至2019年9月25日才通过竣工验收，被上诉人交付房屋存在逾期，应承担违约责任。二、双方并未约定收到第三方南京悦冠商业管理有限公司（以下简称悦冠商管公司）支付的租金就免除被上诉人延期交房违约责任，作为被上诉人关联公司的第三方悦冠商管公司即使支付了租金，也不意味着被上诉人合法合约交付了房屋。三、一审法院认为上诉人收取了一年租金，即达到了房屋买卖目的，就可免除被上诉人延期交房违约责任，该认定纯属主观臆断，也违反了合同相对性原则。如后期第三方悦冠商管公司不能按时支付房租，上诉人购房目的就不能实现。综上，请求支持上诉人的上诉请求。悦居置业公司辩称：一、被上诉人并未逾期交房，无须向上诉人承担逾期交房的违约责任。双方签订的商品房预售合同第六条约定交房时间及交付条件，但该合同第十条第二款对交付条件另作了特别约定，即“双方进行交接时，虽然不具备法定的交付条件，但乙方仍愿意接收该商品房的，视为双方对房屋交付条件的变更”。二、上诉人与悦冠商管公司签订委托经营管理协议，该协议第十一条第二款约定，甲方（张忠颖）在此向乙方（悦冠商管公司）作出不可撤销的有效授权委托，委托乙方代为甲方与该商铺的开发商办理该商铺交付手续。2018年3月27日，被上诉人与悦冠商管公司办理了商铺房屋交接手续，虽然此时间点涉案房屋未取得竣工验收证明，但悦冠商管公司已经实际接收了房屋，故被上诉人不存在逾期交房。上诉人2019年10月30日补签的授权委托书，进一步证明悦冠商管公司的收房行为，系上诉人真实意思表示。三、上诉人已收取2018年10月1日至2019年9月30日期间的租金55194元，第三笔租金本应于2020年3月31日前给付，但由于受到新冠疫情的影响，悦冠商管公司于2020年7月3日将该笔租金支付给上诉人。此事实说明上诉人与悦冠商管公司之间的委托经营管理协议仍在履行中，上诉人已经实际取得租金收益，而收取租金的前提条件，必然是房屋已经实际交付使用，说明被上诉人已经实际交付了房屋。四、本案不存在被上诉人要将房屋直接交付给上诉人的情况，因为上诉人与悦冠商管公司之间存在委托经营关系，其授权悦冠商管公司接收房屋，故交房事实虽发生在被上诉人与悦冠商管公司之间，但法律后果当然应由上诉人承担。综上，请求驳回诉，维持原判。张忠颖向一审法院起诉请求：判令悦居置业公司向张忠颖支付延期交付永阳镇××大道××天生××广场××室商品房的违约金328313元（577天＊0.0005元／天＊113800）。一审法院认定事实：2016年12月27日，张忠颖与悦居置业公司签订《商品房预售合同》，约定：张忠颖向悦居置业公司购买位于永阳镇××大道××天生××广场××室商品房；该商品房的土地用途为商业、办公；交房时间为2018年3月30日前，悦居置业公司延期交房应按照已收价款的万分之五／天支付违约金；合同还就其他事项进行了详细约定。同日，张忠颖（委托方、甲方）与悦冠商管公司（受托方、乙方）签订《委托经营管理协议》，约定：甲方委托乙方经营管理永阳镇天生桥大道239号天生悦居广场4幢115室商铺，委托期限为2018年3月31日至2028年9月31日；双方经协商同意，该商铺是于2018年3月31日实际交付乙方经营管理，考虑乙方需要对该商铺进行装修、招商等经营管理工作，甲方同意在2018年3月31日至2018年9月30日期间不收取该商铺租金；自2018年10月1日起无论乙方是否实际将该商铺租出或实际开业，乙方承诺按照以下标准向甲方支付该商铺租金收益……甲方向乙方作出可不撤销的有效授权委托，委托乙方代为甲方与该商铺的开发商办理该商铺交付手续…。2018年3月27日，悦冠商管公司签收《商铺房屋接收确认书》，接收案涉商铺。2019年4月3日，张忠颖收取悦冠商管公司案涉商铺2018年10月1日至2019年3月31日的租金27597元。2019年10月10日，张忠颖收取悦冠商管公司案涉商铺2019年4月1日至2019年9月30日的租金27597元。2019年10月30日，张忠颖向悦冠商管公司出具《授权委托书》，委托权限为：张忠颖与开发商办理相关房屋交付手续。同日，张忠颖在《悦居广场交房流转单》上签字。一审法院认为，张忠颖与悦居置业公司、悦冠商管公司签订的《商品房预售合同》、《委托经营管理协议》均合法有效。张忠颖在《委托经营管理协议》中授权悦冠商管公司代为办理商铺交付手续，悦冠商管公司也在合同约定的交房时间内代为收取案涉商铺。张忠颖与悦冠商管公司约定的租期始于悦居置业公司交房期间届满的次日即2018年3月31日，扣除张忠颖与悦冠商管公司约定的2018年3月31日至2018年9月30日的免租期，张忠颖已实际收取悦冠商管公司2018年10月1日至2019年9月30日的租金，即张忠颖使用案涉商铺的目的未受影响。综上，张忠颖认为悦居置业公司延期交房并要求悦居置业公司支付违约金，事实和法律依据不足，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回张忠颖的诉讼请求。一审案件受理费6226元，减半收取3113元，由张忠颖负担。本院审理期间，双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院依法予以确认。本院二审另查明，案涉天生悦居广场于2019年9月25日取得竣工验收备案手续。二审中，被上诉人提交2020年7月3日银行交易凭证一份，证明悦冠商管公司已按约定向上诉人支付2019年10月1日至2020年3月31日期间的租金。上诉人质证称，即使悦冠商管公司支付了该笔租金，但悦冠商管公司付款已经严重逾期，上诉人收取租金的目的最终能否实现无法确定，该证据也不能证明被上诉人在约定期限内交付了合格的房屋。本院认为，根据法律规定，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。在上诉人张忠颖与悦冠商管公司签订的《委托经营管理协议》中，明确约定“甲方向乙方作出可不撤销的有效授权委托，委托乙方代为甲方与该商铺的开发商办理该商铺交付手续”，故悦冠商管公司代理张忠颖收房，所产生的法律后果应由张忠颖承担。尽管悦冠商管公司在2018年3月27日签署《商铺房屋接收确认书》时，案涉商铺尚不满足交付条件，但张忠颖同意接受房屋并收取租金，表明其认可被上诉人悦居置业公司的迟延交房的违约行为，且其使用案涉商铺的目的并未受到影响。故其本案要求悦居置业公司向其承担迟延交房的违约责任，一审未判决支持，并无不当。综上所述，上诉人张忠颖的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6226元，由上诉人张忠颖负担。本判决为终审判决。审判员  汪德全二〇二〇年十一月五日书记员  汪海燕