安徽省铜陵市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）皖07民终851号上诉人（原审原告）：王仁海，男，1940年2月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。被上诉人（原审被告）：刁建民，男，1974年5月25日出生，汉族，住安徽省铜陵市铜官区。上诉人王仁海因与被上诉人刁建民房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省铜陵市铜官区人民法院（2020）皖0705民初3376号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年9月14日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王仁海与被上诉人刁建民均到庭参加审理。本案现已审理终结。王仁海的上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判刁建民支付王仁海一个季度的租金6000元或者发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由刁建民承担。事实和理由：根据合同约定，刁建民应当一次性缴纳一个租期即半年的房租，故要求刁建民按照一个租期来支付房租。刁建民答辩认为：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。我方与王仁海在合同到期后未再签订合同，不存在要再支付半年租金的情况。王仁海每年都增加租金，直到今年租金涨到不能接受的程度，所以不愿意再继续租赁王仁海的房屋。根据我妻子和王仁海之间的电话录音，王仁海承认我们之间只存在一个月的租金，现一审法院按照两个月的租金予以支持，我认为数额已经认定高了。王仁海原审的诉讼请求：1.请求判令刁建民立即将拖欠的6000元租金及逾期付款违约金1000元支付给王仁海；2.判令刁建民将租赁的房屋恢复原状、结清水电费、交付租赁房屋的钥匙；3.判令刁建民向王仁海返还房屋原空调机一台；4.责令刁建民公开向王仁海赔礼道歉；5.本案诉讼费用由刁建民承担。原审法院经审理查明，2010年6月30日，王仁海（甲方）与刁建民、章琴（乙方）签订一份《房屋租赁协议书》，协议约定:租房原由为乐器培训，房屋情况为空调、卷闸门、推拉门、电扇、水电等完好，月租金暂定为480元，收押金1000元。租赁期限自2010年6月30日至2011年6月29日止。乙方不得拖欠租金，若延期每延期一天，按月租金的10%缴纳滞纳金，累计不得拖欠10天，否则视为乙方违规，甲方可收回房屋。租赁后水电等费用，均由乙方按规定交纳。甲方的房屋结构及房内设施乙方不得随意变更、损伤，如需变动，必须经过甲方同意，凡是损毁部分予以赔偿。甲方应保证出租房内基本生活设施完好，负责房屋自然损坏的修缮。协议有效期内，无解除协议原因的，因一方违约而至协议解除，违约方应向对方支付违约金1000元。乙方所付押金在租赁期满后，结清一切费用及内部设施无损坏的情况下退还乙方，不得拖欠，每拖欠一天按实际拖欠金额的5%缴纳违约金。协议还约定了其他事项。合同到期后，2011年7月20日，王仁海与刁建民又续签一份《房屋租赁协议书》，合同约定条款与上述合同基本一致，只是将租赁期限调整为自2011年6月29日至2011年12月29日止（6个月），租金调整为月租金暂定为600元。增加了如双方合作愉快，本协议又无异议，可顺延6个月。协议还约定了其他事项。协议约定租赁期限届满后，刁建民继续承租王仁海的该房屋，双方未在签订新的租赁协议，双方的租赁关系一直延续到2020年春节前。另查，2010年6月30日，王仁海收取刁建民租房押金1000元。2018年6月13日，因租赁房屋里原空调机坏了，刁建民更换一台旧空调，支付了650元。刁建民租赁房屋长达十年期间，王仁海未对房屋室内进行修缮。2019年10月16日，王仁海收取刁建民租金2700元（收据上注明是2019年10月至12月房租）。2020年3月28日，王仁海与刁建民妻子章琴的电话通话录音中记载:刁建民于2020年春节前已将承租的房屋移交给王仁海，因对刁建民移交的房屋里面现状以及刁建民尚欠一个月租金问题，双方产生争议。刁建民承认尚欠王仁海一个月租金，王仁海未将押金1000元退还刁建民。庭审中王仁海承认刁建民在移交房屋时，同时向其移交二把钥匙。原审法院认为：因王仁海、刁建民于2011年7月20日签订的租赁协议约定的租赁期限届满后，双方未签订新的书面协议。虽然王仁海与刁建民口头约定刁建民继续租赁该房屋，但王仁海与刁建民之间的租赁关系属不定期租赁关系，双方均可以随时解除双方的租赁关系。故刁建民终止租赁关系，不构成违约，王仁海要求刁建民支付1000元违约金，不予支持。因刁建民终止租赁关系前双方口头约定租金为每月900元，虽刁建民在2020年春节前已将租赁房屋移交王仁海，但双方未办理移交手续；同时考虑2020年2月份发生新冠疫情的因素，故刁建民应向王仁海支付租金1800元；因双方租赁关系已终止，王仁海应向刁建民返还押金1000元，两项相抵，刁建民应向王仁海支付800元。因王仁海未举证证明房屋原来何种状态的证据，也未举证证明现在房屋状态是刁建民人为损坏的，且王仁海近十年未对房屋进行修缮，故王仁海要求刁建民恢复原状的请求，不予支持。因王仁海未举证证明刁建民尚欠水电的数额，且也未举证证明刁建民收到王仁海三把钥匙，故王仁海要求刁建民结清水电费、交清租赁房屋钥匙的请求，无事实和法律依据，不予支持。因王仁海2010年移交给刁建民空调，已使用近十年，已自然损坏，刁建民已出资更换了空调，且终止合同时，刁建民将更换的空调移交给王仁海，王仁海无异议，故王仁海要求刁建民返还原来自然损坏空调的请求，不予支持。因本案是房屋租赁合同纠纷，故王仁海要求刁建民赔礼道歉的请求，无法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十五条、第二百三十五条的规定，判决：1.被告应在本判决生效后十日内向原告支付800元租金（已扣除押金1000元）；2.驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告负担，在本判决生效后七日内付至本院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。王仁海向法院提交两份证人证言，证明电线外露和经营时完全不一样，说明租赁物被刁建民破坏了。刁建民质证认定，涉案房屋的原状就是王仁海提供的照片里的样子，刁建民没有做出任何改动，基本上是保持原状交给王仁海的，只是电线有一些凌乱，交钥匙给王仁海的时候他也未提出异议。对于上述证据本院认证如下：上述两份证人证言经当庭释明，证人仍未出庭作证，且上述证明与本案二审争议焦点无关，故本院不予认定。王仁海向二审法院提出司法调查和鉴定的申请，要求对王仁海与刁建民妻子章琴的电话录音、605元空调修理费用的单据、刁建民向瑞鑫钢材二维码的付款进行司法鉴定和调查取证。本院经审查认为，上述调查取证及鉴定结果与王仁海的上诉请求无关，故对上述申请不予支持。对于原审所提交的证据，双方均坚持原来的证明观点和质证意见。对于原审经审理查明的事实，双方均无异议，本院查明事实同一审。本案二审争议焦点：刁建民是否应支付王仁海租金6000元？本院认为：刁建民与王仁海2010年6月30日签订的房屋租赁协议月租金为480元，期限一年。期满后双方又重新签订一份协议，约定2011年6月29日至2011年12月29日止的月租金暂定为600元，如合作愉快，双方无异议，可顺延6个月。之后，双方未再签订新的书面租赁协议。根据王仁海2019年10月16日向刁建民出具的收据显示，2019年10月-12月的租金为2700元，即月租金已经调整为900元，双方已经形成了新的租赁合同。根据王仁海二审庭审时的陈述，双方新的租赁合同应在2019年12月31日到期。2020年1月开始，双方均未再就房租形成新的合意，刁建民也在2020年1月23日向王仁海提出不再租赁，2020年1月31日，刁建民交还王仁海钥匙。至此，租赁物已经返还王仁海，王仁海可再行出租。原审法院考虑到2020年2月份发生新冠疫情的因素，认定刁建民应向王仁海支付1800元租金，已经考虑到在刁建民退租后，王仁海由于疫情影响受到的损失，刁建民对此也未提起上诉，故本院依法予以维持。王仁海主张的半年6000元房租无事实及法律依据，故对于该主张不予支持。综上，王仁海的上诉请求不能成立，原判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由王仁海负担。本判决为终审判决。审判长 黄 冬 松审判员 方   彤审判员 盛 丽 娜二〇二〇年十一月十七日书记员 汪颖（代）附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。