广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤19民终5008号上诉人（一审原告、反诉被告）：李芬。委托诉讼代理人：郑秀琴，广东权晔律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄昌宏，广东权晔律师事务所律师。上诉人（一审被告）：黄木娇。委托诉讼代理人：刘政，广东理而行律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱佩玲，广东理而行律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：东莞市诚帝房地产中介有限公司。法定代表人：林安军，总经理。委托诉讼代理人：李晨晖，广东昊盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾旺清，广东昊盟律师事务所律师。上诉人李芬、黄木娇与被上诉人东莞市诚帝房地产中介有限公司（以下简称诚帝公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31265号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李芬向一审法院提起诉讼，请求：1.撤销李芬与诚帝公司、黄木娇签订的《物业租赁合同》；2.诚帝公司向李芬返还进场费50000元、押金1000元并支付利息（按同期银行贷款利率计算至清偿之日）；3.黄木娇向李芬返还转让费80000元并支付利息（按同期银行贷款利率计算至清偿之日）；4.诚帝公司、黄木娇连带承担李芬因此产生的租房损失3300元、误工损失7000元、装修损失6000元共计16300元；5.诚帝公司、黄木娇承担本案的诉讼费。诚帝公司向一审法院提出反诉请求：1.解除李芬与诚帝公司签订的《物业租赁合同》，李芬向诚帝公司返还案涉商铺；2.李芬向诚帝公司支付租金（自2019年8月1日起计算至返还之日止）及滞纳金；3.本案反诉费由李芬承担。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除李芬与东莞市诚帝房地产中介有限公司于2019年7月16日签订的《物业租赁合同》；二、东莞市诚帝房地产中介有限公司应于判决生效之日起十日内向李芬返还进场费50000元及押金1000元；三、黄木娇应于判决生效之日起十日内向李芬返还转让费69000元及支付利息（利息分段计算：1.以80000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，从2019年7月22日起计算至2019年8月19日止；2.以80000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年8月20日起计算至本判决生效之日止；3.根据生效判决抵销11000元后，剩余转让费的利息应以69000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从本判决生效之日起计算至实际清偿之日止）；四、黄木娇应于判决生效之日起十日内向李芬赔偿损失6000元；五、李芬应于判决生效之日起十日内向东莞市诚帝房地产中介有限公司返还坐落于东莞市东城区*************的物业；六、李芬应于判决生效之日起十日内向东莞市诚帝房地产中介有限公司支付拖欠的租金（按每月5880元的标准，自2019年8月1日起，逐月计算至李芬实际返还案涉物业之日止，李芬享有的押金债权差额11000元应与之抵销）；七、李芬应于判决生效之日起十日内向东莞市诚帝房地产中介有限公司支付滞纳金（以每月租金5880元为基数，按年利率4.35%，自次月1日起，逐月累计至实际清偿之日止）；八、驳回李芬的其他本诉请求；九、驳回东莞市诚帝房地产中介有限公司的其他反诉请求。本案本诉受理费减半收取为1623元（李芬已预交），由李芬负担226.70元，东莞市诚帝房地产中介有限公司负担569.93元，黄木娇负担826.37元；反诉受理费减半收取为120.50元（东莞市诚帝房地产中介有限公司）已预交，由李芬负担。一审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31265号民事判决书。上诉人李芬向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第五、六、七项，改判李芬无需向诚帝公司返还坐落于东莞市东城区*************物业，李芬无需支付诚帝公司租金及滞纳金，由诚帝公司将11000元押金返还给李芬；2.本案诉讼费用由诚帝公司、黄木娇承担。事实与理由：（一）李芬在本案中没有任何过错。李芬在有意承租涉案商铺时，就表明了自己承租商铺是用于做桂林米粉，无论是李芬和诚帝公司签订《租赁合同》，还是与黄木娇的微信聊天记录都显示涉案商铺是可以做餐饮的。2019年7月20日，李芬得知诚帝公司说物业公司或者业主不给做餐饮，因诚帝公司一直含糊其辞，李芬积极到物业处了解情况，物业说可以做餐饮，后李芬要求见业主，诚帝公司不同意李芬见业主，同时也不提供业主的联系方式。所以涉案商铺是否可以用于餐饮一直没有得到业主的确认，只是诚帝公司的一面之辞。（二）涉案商铺一直没有交付给李芬，涉案商铺的交付应由黄木娇负责举证，而不能根据李芬有付装修定金就认为涉案商铺已经交付给李芬。同时根据一审庭审诚帝公司提交的图片证据，涉案商铺堆放的物品均是黄木娇的物品，李芬从来没有控制过商铺，在一审庭审中，诚帝公司提交了回收了商铺的证据并当庭确认其于2019年10月25日已收回商铺自用。虽然李芬为准备履行合同做了付装修定金、租房等准备。但后来得知涉案商铺不能做餐饮，在物业合同生效前，李芬为避免更大的损失，已经明确通过微信及律师函的方式告知诚帝公司和黄木娇，因诚帝公司、黄木娇欺诈李芬涉案商铺可以做餐饮属于可撤销合同，要求诚帝公司、黄木娇返还李芬支付的款项及赔偿一定的损失。诚帝公司、黄木娇均已在2019年8月1日签收律师函件，所以李芬在得知涉案商铺可能不能用于餐饮业后，不可能接收商铺，就算需要支付租金或占用费，一审法院已经认定黄木娇存在缔约过失责任，也应由黄木娇支付租金给诚帝公司。（三）李芬于2019年7月20日收到诚帝公司通知涉案商铺不能用于餐饮业后，李芬及其他两位合伙人（其中一位合伙人在珠海）一直在东城找诚帝公司、物业公司、派出所沟通协调，付出了大量人力及物力，这些损失都是由于诚帝公司、黄木娇欺诈李芬导致的。综上，李芬在本案中没有任何过错，且造成了实际的准备履约损失，误工损失。请求二审法院查明事实，改判支持李芬的上诉请求。针对李芬的上诉意见，黄木娇向本院表示其答辩意见与其上诉状一致，没有变更或补充。针对李芬的上诉意见，诚帝公司向本院答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回李芬的上诉，维持原判。1.诚帝公司签订合同之前没有听说李芬要做餐饮，签订合同后问过物业和一手房东是不可以做餐饮，就立刻叫李芬做解约和退款的手续，但是因为李芬和黄木娇之间未就80000元的退款达成协议，就一直拖着不去诚帝公司处办退租的合同解除和退款的事项。2.李芬直接从黄木娇手中直接接收案涉租铺，黄木娇在一审时也有说明将钥匙给李芬了，且李芬有带装修公司过来看商铺，实际已经占有了商铺。根据合同的约定，商铺是2019年8月1日才正式开始计算租金的，2019年7月20日诚帝公司已经要求李芬过来办理退款和解约返还商铺的手续，但李芬一直拒绝办理相关手续，所以李芬占有控制商铺的期间，租金应当支付给诚帝公司。上诉人黄木娇亦不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销一审判决第三、四项，改判为黄木娇无须向李芬返还转让费69000元及支付利息与赔偿损失6000元；2.本案一、二审诉讼费用由李芬承担。事实与理由：（一）一审认定事实错误，黄木娇并不存在未经核实便向李芬表示案涉物业可用作经营餐饮，无须承担相应的法律后果，理由如下：1.黄木娇并非本案的适格主体，黄木娇无须向李芬退款及赔付损失。案涉《物业租赁合同》的相对方是诚帝公司与李芬，后因诚帝公司禁止李芬用案涉物业经营餐饮，致使李芬的合同目的无法实现并遭受了损失。根据合同相对性原理，应由诚帝公司承担李芬包含购买黄木娇案涉商铺装饰、装修及设备的费用在内的所有损失；2.黄木娇已向李芬交付符合约定条件的标的物，黄木娇无需向李芬退款69000元。李芬与诚帝公司签订案涉《物业租赁合同》后，在取得诚帝公司同意的情况下，李芬与黄木娇经协商一致，口头约定由李芬直接向黄木娇支付80000元，黄木娇将对诚帝公司享有的案涉物业的押金债权与案涉商铺的装饰、装修及设备转让与李芬。李芬与黄木娇达成的口头协议是各方真实的意思表示，不违反法律的强制性规定，故该口头协议合法有效。李芬支付转让款80000元后，黄木娇己将转让协议标的物交付李芬使用，且标的物不存在质量、权利瑕疵。据此，一审判决判令黄木娇向李芬返还转让款69000元并赔付相关损失于法无据。（二）即使黄木娇主体适格，黄木娇在本案中也无任何过错。黄木娇并非案涉物业的出租人与业主，无权决定案涉物业的用途，仅是李芬与诚帝公司的租赁交易引荐人，不对李芬无法实现合同目的承担任何责任。1.李芬在一审庭审中已表明其在签订案涉《物业租赁合同》前已向诚帝公司说明了经营范围，诚帝公司同意其将案涉物业用于经营餐饮，签约后却禁止李芬用以经营餐饮；2.李芬在一审过程中提供了其合伙人莫恩彪与诚帝公司的微信聊天记录，其中，莫恩彪向诚帝公司的法定代表人林安军发出消息：“之前是你们说可以做的，也是和你签的合同，但现在你们说不给做了……”、“因为你说可以做餐饮，我们才交了那8万块钱给那个服装店老板，他现在又不愿意退……”、“我们问了香槟时代物业公司，工作人员也是跟你们之前跟我们说的一样3号商铺可以开餐厅，装修将排烟做好就可以”、“签了合同后，你说业主突然说不给做餐厅，我们希望你能跟我们一起找一下业主……”、“老板，我们还是很想继续在这里做，之前你同意做餐饮，现在又不让我们做餐饮了，我们现在都投资十几万了怎么办？……”诚帝公司回复消息建议李芬报警或自行安排处理，并表示“商量过了！只可做商业，不给做餐饮…，”前述微信聊天记录足以证明李芬在签署案涉《物业租赁合同》前已与诚帝公司就经营范围进行了确认，诚帝公司签约后不允许李芬经营餐饮致使李芬合同目的无法实现。（三）黄木娇在一审过程中提交了黄木娇的配偶章红林与李芬的合伙人莫世其的微信聊天记录，其中，莫世其向章红林发出消息“这样子啊，那你有什么办法，和房东能不能沟通一下”、“你能不能和房东沟通下5年5万”、“好的，你和房东谈下，等你好消息兄弟”、“如果房东能谈到4万，明天我去下定金。”章红林对莫世其均回复称尽量和房东商谈并让莫世其与房东商谈具体内容。从前述微信聊天记录可知，黄木娇在李芬与诚帝公司的租赁交易中只是承担着引荐人的角色，对双方签订合同与否并无实质影响。黄木娇根本不存在违背诚实信用原则，缔约过失的行为。据此，一审判决认定黄木娇未经核实便向李芬表示案涉物业可用作餐饮，致使李芬的合同目的无法实现，明显属于事实认定错误，请求二审法院依法改判。针对黄木娇的上诉意见，李芬向本院表示其答辩意见与其与上诉状一致。另外补充以下答辩意见：1.李芬在本案中不存在任何的过错，且在起诉前也已经多次找诚帝公司、黄木娇协商退回自己支付的押金及租金事宜，诚帝公司建议李芬通过报警的方式去解决，促使黄木娇及其丈夫手写了欠条表示收到李芬转让款80000元的事实，李芬在得知诚帝公司过来告知业主不允许涉案商铺做餐饮后一直要求诚帝公司提供业主的联系电话或者当面确认涉案商铺是否可以做餐饮的事实，诚帝公司一直拒绝提供，同时黄木娇怀疑诚帝公司没有对涉案商铺转让的权限，这些事实诚帝公司仍没有有效证据证实。2.李芬在得知涉案商铺不能做餐饮之后根本不可能接收商铺，也没有证据证明李芬接收了涉案商铺，李芬在多次提出要退回自己支付的款项仍然去接收商铺是不可能的，同时为了避免扩大损失，李芬在租赁合同生效前，在2019年8月1日前向诚帝公司、黄木娇发送了律师函，诚帝公司、黄木娇均已签收律师函。所以李芬不存在占有控制商铺的事实，也无需支付租金和占用费。一审法院已经认定黄木娇存在缔约过失责任，应由黄木娇支付租金和占用费。3.一审庭审中诚帝公司提交了回收商铺的证据并当庭确认2019年10月25号已经收回商铺自用，诚帝公司所出租的商铺是其自己隔开用于出租，其最后通过自己的方式打开了商铺。所以李芬没有占用商铺是事实。针对黄木娇的上诉意见，诚帝公司向本院答辩称：诚帝公司认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回黄木娇的上诉，维持原判。二审期间，各方当事人均没有向本院提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。另查，一审第二次庭审中（2019年11月28日），李芬认为案涉商铺已经由诚帝公司处分，具体时间不清楚。诚帝公司表示其已于2019年10月25日打开门锁处分了案涉商铺。黄木娇认为其已于2019年7月16日终止与诚帝公司的租赁合同，并且退还商铺。二审法庭调查中，诚帝公司陈述其是2019年10月23日收回商铺，商铺是空置的，里面只有几个架子。黄木娇陈述其退租时商铺里面有两台空调和货架。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条之规定，应针对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。围绕案涉租赁物，本案同时存在两个法律关系，分别是李芬与诚帝公司之间的租赁合同纠纷以及李芬和黄木娇之间的转让合同纠纷。一审法院为有利于减少当事人诉累并一揽子解决纠纷，在本案中一并处理这两个法律关系并无不当。由于案涉租赁物不能经营餐饮，诚帝公司也已实际收回案涉商铺，围绕李芬、黄木娇提起的上诉以及诚帝公司答辩意见，本院分析如下：首先，李芬与诚帝公司的租赁合同无法履行的责任归属。案涉商铺已办理产权登记，属于可依法出租的租赁物，案涉合同不存在违反法律法规强制性规定的情形，为合法有效的合同。案涉租赁合同中约定商铺的用途是“商用”，虽然未明确案涉商铺可用于经营餐饮，但李芬和诚帝公司诉讼中均确认“商用”的用途包含经营餐饮，且案涉合同未排除可经营餐饮。诚帝公司作为中介公司应当清楚租赁物的用途是租赁合同的重要组成条款，负有向业主详细了解案涉商铺出租条件并将出租条件全面告知承租人的诚实信用义务，而诚帝公司在2019年7月16日与李芬签订了案涉租赁合同后，才去询问业主是否可以将案涉商铺出租用于餐饮，得知业主不同意将案涉商铺用于餐饮后再通知李芬无法履行合同并同意退还收取的进场费和押金，可知导致租赁合同无法履行的责任在于诚帝公司，诚帝公司依法应退还场地费和押金并赔偿李芬因此遭受的损失。其次，虽然李芬在收到诚帝公司上述解除合同通知时表示希望继续协商而未同意解除合同，但2019年8月1日诚帝公司在微信上提示李芬的合伙人莫恩彪当天为起租时间并催促其前来退款否则要收取租金，莫恩彪回复称诚帝公司已构成违约，应退款和赔偿其损失，由此可以看出双方都已经向对方明示不再履行案涉租赁合同，即双方在2019年8月1日已达成解除合同的合意，本院确认案涉租赁合同在2019年8月1日解除。李芬因不同意诚帝公司给出的仅退回押金和入场费而不赔偿其损失的解决方案，未去办理退款，但不能因此认定李芬已实际接收并使用案涉商铺。李芬主张的装修定金损失只能证明其为履行租赁合同进行了准备工作，也证明不了其已接收商铺，一审认定李芬理应控制案涉商铺理据不足，本院予以纠正。同时，一审庭审中，诚帝公司明确承认已于2019年10月25日实际收回商铺，且商铺内并没有李芬的物品，因此一审判决忽略诚帝公司已实际收回商铺的事实判令李芬需支付租金至实际返还案涉物业之日止与事实不相符，本院一并予以纠正，即李芬自始并未接收商铺，并无需向诚帝公司支付任何租金。再次，关于李芬和黄木娇之间的合同纠纷。李芬与黄木娇口头协议转让案涉铺位内的装修、设备以及黄木娇对诚帝公司享有的租赁押金债权等，价款为80000元。根据微信聊天记录，黄木娇询问过李芬的经营范围，清楚知悉李芬租赁商铺目的是用于经营餐饮，表示会和商铺的房东进行商谈。后因商铺业主不同意案涉商铺用于经营餐饮，即黄木娇无法提供口头协议约定的可用于经营餐饮的商铺使用权给李芬，导致李芬无法实现合同目的，李芬有权要求解除与黄木娇的转让合同。即便黄木娇并非案涉租赁合同的相对方，但李芬向黄木娇提出诉讼主张是基于其与黄木娇的转让合同关系，而非租赁合同关系，黄木娇以此为由认为其无需承担退还款项的责任明显不成立。李芬提交的微信聊天记录显示其多次催告黄木娇出具收条和退款，黄木娇及其配偶章红林仅在2019年7月22日向李芬出具了一份收条确认收到合计80000元的案涉商铺转让费，但一直未予以退款，黄木娇应向李芬退回转让款和支付资金占用利息。双方均确认黄木娇收取的80000元包括了租赁合同押金11000元，故黄木娇应返还给李芬的费用为69000元，租赁合同押金11000元应由诚帝公司负责返还。最后，关于李芬主张的损失问题。李芬主张的租房损失及误工损失不属于诚帝公司、黄木娇应当预见到的直接损失，李芬要求诚帝公司、黄木娇赔偿该两项损失依据不足。装修损失属于为履行案涉租赁合同而需支出的合理费用，但李芬在诉讼中仅提供一份装修定金收据并陈述是现金交付的，真实性存疑。且李芬并未开始装修案涉商铺，仅凭该收据不足以证明李芬已实际发生了装修定金损失，因此对于李芬主张的该项损失，本院亦不予支持。综上所述，上诉人李芬、黄木娇的上诉请求均部分成立，本院予以支持。本院确认李芬与诚帝公司的《物业租赁合同》于2019年8月1日解除，对诚帝公司反诉请求判令解除案涉合同和支付租金并返还商铺的请求，本院予以驳回。诚帝公司应向李芬退还进场费50000元及押金12000元（李芬交纳的押金1000元+黄木娇转让的押金债权11000元），并从2019年8月2日起支付利息（以62000元为本金，从2019年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率；以62000元为本金，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止）。黄木娇应向李芬返还转让款69000元并按照上述标准支付利息。对李芬的其他诉讼请求，本院不予支持。一审判决认定事实部分不清，导致处理结果不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31265号民事判决第一项、第四项、第五项、第六项、第七项、第八项、第九项；二、确认李芬与东莞市诚帝房地产中介有限公司签订的《物业租赁合同》于2019年8月1日解除。三、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31265号民事判决第二项为“东莞市诚帝房地产中介有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向李芬退还进场费50000元、押金12000元及支付利息（以62000元为本金，从2019年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率；以62000元为本金，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止）”。四、变更广东省东莞市第一人民法院（2019）粤1971民初31265号民事判决第三项为“黄木娇应于本判决发生法律效力之日起十日内向李芬返还转让费69000元及支付利息（以69000元为本金，从2019年8月2日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期同类贷款基准利率；以69000元为本金，从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的同期限贷款市场报价利率（LPR）支付至实际清偿之日止）”。五、驳回李芬的其他诉讼请求。六、驳回东莞市诚帝房地产中介有限公司的反诉请求。如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为1623元（李芬已预交），由李芬负担180元，诚帝公司负担683元，黄木娇负担760元；反诉受理费减半收取为120.50元（诚帝公司）已预交，由诚帝公司负担。李芬提起上诉部分的二审案件受理费为1104元（李芬已预交），由诚帝公司负担，李芬同意由诚帝公司向其迳付1104元；黄木娇提起上诉部分的二审案件受理费为1675元（黄木娇已预交），由黄木娇负担1540元，由李芬负担135元，黄木娇同意由李芬向其迳付135元。本判决为终审判决。审判长  卢健如审判员  徐华毅审判员  冯婉娥二〇二〇年十一月六日书记员  黎紫姗