呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2020）内01民终2962号上诉人(原审原告)：魏沫霖，女，公司职员，现住内蒙古自治区呼和浩特市。委托诉讼代理人：王慧汝，内蒙古慧灵律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：乌兰察布市集宁区大为房地产开发有限公司。法定代表人：李睿鑫，执行董事。委托诉讼代理人：宋博纳，内蒙古奥特尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：高子婷，女，1982年4月21日出生，汉族，该公司副经理。上诉人魏沫霖因与被上诉人乌兰察布市集宁区大为房地产开发有限公司（以下简称大为房地产）房屋买卖合同纠纷一案，不服和林格尔县人民法院（2020）内0123民初717号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年8月19日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人魏沫霖以及委托诉讼代理人王慧汝，被上诉人大为房地产的委托诉讼代理人宋博纳、高子婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。魏沫霖上诉请求：1.依法撤销原审判决;2.将本案依法改判或发回重审;3.依法支持魏沫霖的全部诉讼请求;4.依法判令由大为房地产负担一、二审诉讼费用。事实与理由：2014年10月2日,刘某1带领魏沫霖及其丈夫季唯在广盛家园售楼部,与大为房地产和林县分公司签订了《广盛家园购房协议书》,且该公司还为魏沫霖出具了加盖“大为房地产和林县公司财务专用章”的收据。购房协议中载明魏沫霖购买的的房屋位××县商住小区(A区)第四幢三单元四层402号房,付款方式为2号、6号杨栋顶账房。二、魏沫霖与大为房地产签订的《广盛家园购房协议书》依法成立且生效,且魏沫霖已交付购房款,大为房地产应当按照协议约定交付房屋。(一)根据魏沫霖的自述与刘某1的证言可知,魏沫霖与大为房地产签订《广盛家园购房协议书》系在大为房地产的售楼部,魏沫霖有理由相信其与大为房地产签订购房协议书、且该协议书是大为房地产出具的真实的协议书。(二)双方签订的《广盛家园购房协议书》,魏沫霖已签字并捺印,大为房地产已加盖“乌兰察布市集宁区大为房地产开发有限公司和林县分公司”的公章,因此根据协议书第八条的约定,《广盛家园购房协议书》于2014年10月2日已成立并生效。虽然协议上的盖章并非大为房地产的公章,而是大为房地产和林县分公司的公章,但分公司不具有企业法人资格、不具有独立的法律地位、不独立承担民事责任,分公司与总公司系从属关系,总公司对所属分公司在生产经营、资金调度、人事管理等方面行使指挥、管理、监督的权利,总公司为分公司的行为负责,故而《广盛家园购房协议书》上大为房地产和林县分公司盖章的行为后果应归属于大为房地产即大为房地产承担。因此,魏沫霖知道与其签订《广盛家园购房协议书》的相对人系大为房地产,其对于分公司代总公司即大为房地产盖章的行为有理由相信是大为房地产公司内部经营决策的授权行为。(三)双方签订《广盛家园购房协议书》后,大为房地产向魏沫霖出具了加盖“乌兰察布市集宁区大为房地产开发有限公司和林分公司财务专用”的购房款收据。(1)收据作为收款凭证,不同于发票,只有在出具方收到相关款项后才会出具。且在一审庭审中,大为房地产仅提供2014年9月30日编号为0006710和2014年10月9日编号为0006711的大为房地产和林县分公司的收据存根证明票据的真伪性,但该证据与本案无任何关联性,不能证明大为房地产和林县分公司在2014年仅有或仅使用一种收据,也不能证明大为房地产和林县分公司在2014年10月仅有或仅使用一本收据而未使用其他类型的收据,且大为房地产并未提出相反证据证明其未收到房款。且在一审庭审中,证人刘某1说明其与杨栋合伙为大为房地产做广盛家园2号楼和6号楼的工程,并证实购房款已由其收取,而其未将房款交于大为房地产系大为房地产与刘某1之间的内部关系导致,并非魏沫霖所能知晓。(2)购房款收据是在大为房地产的售楼部开具,且在开具该收据时大为房地产或其工作人员并未就刘某1代收房款或未收到房款不予开具收据一事向魏沫霖发难,表明大为房地产用实际行为表示其认可该行为并已收到购房款。(3)证人韩某在大为房地产处的工作时间为2015年至2017年7月,而魏沫霖在大为房地产处签订《广盛家园购房协议书》的时间为2014年10月2日,故证人韩某并不清楚大为房地产和林县分公司2014年使用收据的样式,也不清楚魏沫霖与大为房地产之间签订购房协议书时的情况,其关于票据样式、开票方式和购房情况的证言不应被采纳。且魏沫霖、证人韩某和证人刘某2表示该票据并非韩某开具,而是另一位售楼处的女工作人员。(4)魏沫霖购房款收据上的财务章虽为“大为房地产和林分公司”,但在一审庭审中大为房地产的财务人员已说明该印章是大为房地产作废的公章但并没有登报公示,且大为房地产也并未否认这一事实。因此,魏沫霖对于购房款收据已尽到了一个普通人的合理注意义务,该购房款收据真实且有效,证明大为房地产已收到购房款。综上,魏沫霖对于《广盛家园购房协议书》和购房款收据已尽到了合理注意义务,主观上善意且无过失,因此魏沫霖与大为房地产签订的《广盛家园购房协议书》已依法成立且生效,且魏沫霖已交付购房款,大为房地产应当按照协议履行交付房屋的义务。三、魏沫霖与杨栋有无债权债务关系,与其是否可以购买杨栋在广盛家园的顶账房并无必然关系。魏沫霖与杨栋虽无债权债务关系，但并非代表其不能购买杨栋在广盛G5家园的顶账房。且证人刘某1表明其与杨栋在××园的工程上存在合伙关系,其就该工程与杨栋同大为房地产签有协议。一审法院对于其与杨栋合作工程的抵顶房屋的数量和房号并未查明,大为房地产出示证据显示为7套抵顶房屋,而大为房地产的证人即财务人员韩某证实在其供职的2015年至2017年7月期间经手的杨栋抵顶房屋为8套,可见大为房地产给杨栋抵顶房屋的数量和房号不仅仅为7套。四、一审法院事实认定部分,认定“在2018年4月,刘某1与魏沫霖丈夫季唯达成协议将之前办过的手续和借条都予以作废。”该约定与本案无关,是刘某1与魏沫霖丈夫季唯关于另一以别墅抵顶债务一事的变更,作废的手续和借条均为抵顶别墅一事的相关材料,并非本案的手续。且若作废的是本案手续,《广盛家园购房协议书》和《收据》的原件,应已被刘某1收回或销毁,而不会继续保留在魏沫霖处,此与常理不符。五、一审中魏沫霖已经提交了《广盛家园购房协议书》和《收据》予以佐证魏沫霖与大为房地产之间购房的事实,以及购买房屋的基本情况、房屋价款、交房时间和逾期违约金等,并且大为房地产已向魏沫霖出具收据,表明魏沫霖已经履行了交付房款的义务。魏沫霖对起诉大为房地产交付房屋并支付违约金的诉请提供了充足的证据予以证明,一审法院以证据不足驳回魏沫霖的诉请,属于事实认定不清、法律适用错误。大为房地产辩称，魏沫霖实际上并未向大为房地产履行任何付款义务。魏沫霖提供的购房协议书无效。本案实际的法律关系是名为买卖实为借款担保关系。魏沫霖向一审法院起诉请求：1.判令大为房地产立即向魏沫霖交付位于呼和浩特市××县商住小区（A区）第四幢三单元4层402号房屋；2、大为房地产向魏沫霖支付逾期交房违约金；3．本案的诉讼费由大为房地产负担。一审法院认定事实：2014年10月2日，刘某1因有魏沫霖丈夫季唯的欠款而带领魏沫霖及季唯与大为房地产和林县分公司签订了《广盛家园购房协议书》，其中载明魏沫霖购买的的房屋位××县商住小区（A区）第四幢三单元4层402号房；付款方式为2号、6号杨栋顶账房。在庭审中，魏沫霖自认与杨栋无债权债务关系，后在2018年4月，刘某1与魏沫霖丈夫季唯达成协议将之前办过的手续和借条都予以作废。一审法院认为，魏沫霖对起诉大为房地产交付房屋并支付违约金的诉讼请求提供不出充分的证据予以证明。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回魏沫霖的诉讼请求。案件受理费50元，由魏沫霖负担。二审中,魏沫霖向法院提交了“银行转账流水”、“还款计划”、“借款说明”三份证据，拟证明2014年刘某1向魏沫霖的丈夫季唯借款120万元，后因其还款能力不足，故在“还款计划”中第三项以广盛家园住宅抵顶了其借款，刘某1及杨栋自认其共同合伙承包广盛家园的工程，其在该工程中存在以房屋抵顶工程款的情况，现工程款尚未结清，综上，该组证据证明魏沫霖已通过抵顶的方式交付了诉争两套房屋的购房款，且在广盛家园售楼部签订购房协议时其售楼部工作人员，并未向魏沫霖告知或提示本案诉争两套房屋需另行支付购房款。大为房地产的质证意见为：对“银行转账流水”的三性均不认可。该流水只能说明刘某1与季唯有经济往来，但不能证明和本案有任何关联性。对“还款计划”的三性均不认可，无法核实该证据的真实性，其次，该证据与本案亦无任何关联性，该“还款计划”中的还款人即担保人既不是本案的当事人，也不能证明和大为房地产有任何法律关系，该“还款计划”第三条也没有明确约定广盛家园的房屋具体的楼号、单元以及门牌，约定不明，根本不能证明和案涉房屋有任何关联性。且该“还款计划”中第三条约定房屋划拨到季唯名下，季唯既不是本案的当事人，虽然魏沫霖自称与季唯是夫妻关系，但没有提供有效的结婚证予以证明，且没有证据证明该“还款计划”中的债权债务关系是夫妻共同债权债务转移到魏沫霖名下，因此该“还款计划”的债权债务主体是季唯和刘某1，不能证明和杨栋的顶账房有任何关联性。第四，虽杨栋和刘某1承包广盛家园的工程，但杨栋在庭审时明确否认同意将案涉房屋抵顶工程款项，也明确否认案涉房屋是其同意给魏沫霖作为付款方式的房屋，“还款计划”只是刘某1和季唯的个人债权债务关系，与杨栋没有任何关联性，因此不能达到魏沫霖的证明目的。对“借款说明”的三性均不认可。该说明只是魏沫霖单方出具的说明，没有得到借款方的认可，不具有真实性。其次，该说明和本案没有任何关联性，刘某1和季唯不是本案的当事人，也没有任何证据证明刘某1和季唯与大为房地产之间具有任何债权债务关系，刘某1与季唯之间的银行转账关系只能证明双方有经济往来，但不能证明与本案大为房地产有任何关联性。除以上证据外，本院查明的事实与一审查明的事实基本一致。二审经审理查明，案外人刘某1因其工程上需垫付资金，从2014年9月18日到2014年12月17日陆续向魏沫霖的丈夫季唯借款约120万元，刘某1草拟了“还款计划”该计划载明：“在2016年3月25日、2016年5月10日共还款70万元，如出现逾期则委托魏沫霖的丈夫季唯将担保人刘旺、焦爱叶的房产出售，刘旺、焦爱叶无条件的配合办理过户手续。广盛家园的住宅两套应于2016年2月29日之前划拨到魏沫霖丈夫季唯名下”。该还款计划中未列明“广盛家园”的两套房屋就是案涉房屋。本院认为，本案的争议焦点为，一审判决驳回魏沫霖的诉讼请求是否有事实及法律依据。从魏沫霖提供的“借款说明”“还款计划”可看出，2014年9月18日刘某1向魏沫霖的丈夫季唯借款5万元。本案涉案房屋《广盛家园购房协议书》的签订时间为2014年10月2日。之后直到2014年12月17日，季唯又陆续向刘某1出借数笔款项，共计约120万元,即双方在签订《广盛家园购房协议书》时仅发生了5万元的借款，故刘某1带魏沫霖的丈夫季唯签订《广盛家园购房协议书》的目的显然是为已发生和将发生的借款提供担保。刘某1的“还款计划”中载明：“广盛家园住宅两套于2016年2月29日划拨到魏沫霖的丈夫季唯名下”。其中，广盛家园的住宅两套未标明具体房号，即使就是本案案涉房屋，从“还款计划”显示的内容来看也意味着刘某1无法还款，则“广盛家园”两套住宅划拨至魏沫霖的丈夫季唯名下，但根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：“抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。这是物权法禁止抵押双方当事人设立流抵押条款的强制性规定。故该约定不具有法律效力。魏沫霖请求交付案涉房屋及支付逾期交房违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，魏沫霖的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由魏沫霖负担。本判决为终审判决。审判长 窦 双审判员 戴玉英审判员 鄂晓红二〇二〇年十一月十七日法官助理 于文硕书记员 郝辰炜