河南省武陟县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0823民初4618号原告：顿守本，男，1979年12月28日出生，汉族，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：付留建，河南郑韩大有律师事务所律师。被告：焦作市启达置业有限公司，住所地：河南省武陟县和平路北段东侧，统一社会信用代码：9141082359488851XX。法定代表人：王永强，总经理。委托诉讼代理人：赵良建，河南海搏律师事务所律师。第三人：河南森沐装饰工程有限公司，住所地：河南省郑州市郑东新区商都路**卖场****，统一社会信用代码：914101000981120269。法定代表人：顿守本，经理。委托诉讼代理人：杨雪，女，该公司员工。原告顿守本与被告焦作市启达置业有限公司（以下简称启达置业公司）、第三人河南森沐装饰工程有限公司（以下简称森沐装饰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告顿守本及其委托诉讼代理人付留建，被告启达置业公司的委托诉讼代理人赵良建，第三人森沐装饰公司的委托诉讼代理人杨雪均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。顿守本向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告交付武陟公元596小区2号楼1单元1层103房屋给原告，并协助原告办理房屋登记手续；2．判令被告按照涉案《商品房买卖合同》第九条第2项的约定向原告支付逾期交房违约金6842.55元；3．判令被告赔偿因其延期交房给原告造成的损失60000元；4．由被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月29日，被告与第三人签订《建筑装饰装修工程施工合同》，约定被告将其开发的武陟公元596的样板房及办公楼的装饰装修工程交由第三人施工，工程暂定价135万元。付款方式以本工程2号楼二套（一套为127.88平方、一套为109.88平方）房子冲抵部分工程款，剩余工程款现金支付。合同签订后，第三人如约进行了施工。2015年2月4日，按照第三人的要求，被告与第三人公司的法定代表人即本案的原告顿守本签订《房屋买卖合同》，约定被告将武陟公元596小区2号楼1单元1楼103房屋（面积127.88平方）出售给原告，房屋总价款363000元，2015年8月1日前交付房屋，并约定了逾期交房违约金的计算方式。《房屋买卖合同》签订后，原告交付了全部房款（该房款已从涉案工程款里冲抵完毕），但被告至今也没有将涉案房屋交付给原告。经原告多次催促，被告却以各种理由拒绝交付房屋，并不予协助原告办理房屋登记手续。被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，为此，现起诉到贵院，请求依法支持原告的诉请。启达置业公司辩称，本案原告认可本案房屋买卖为以房抵债，而房款的交付是以工程款的确认为前提，双方就本案工程款直到2020年6月10日才得到焦作市中级人民法院的判决予以认可，依照房屋买卖合同第8条第2款第3项，买受人逾期付款的交房日期相应顺延。另外，被告与第三人装饰合同纠纷一案不服焦作市中级人民法院2020豫08民终1314号判决，向河南省高级人民法院提起再审申请，直至2020年11月7日收到2020豫民申5677号民事裁定书予以驳回。被告在司法途径上已穷尽各种手段，对于本案的工程款才予以确认。现在涉案房屋已达交付的条件，可以进行交付，因此，被告不存在逾期交房的行为。森沐装饰公司辩称，对原告诉称事实与理由无异议。本院经审理认定事实如下：2014年8月29日，被告启达置业公司与第三人森沐装饰公司签订《建筑装饰装修工程施工合同》，约定被告将其开发的武陟公元596的样板房及办公楼的装饰装修工程交由第三人施工，工程定价135万元。付款方式以本工程2号楼二套（一套为127.88平方、一套为109.88平方）房子冲抵部分工程款，剩余工程款现金支付。合同签订后，森沐装饰公司即开始施工。2014年12月1日，原告顿守本与被告启达置业公司签订了《商品房买卖协议》。2014年12月10日，启达置业公司向原告出具收据，收到原告一次性购房款363000元。2015年2月4日，按照第三人的要求，被告启达置业公司与第三人森沐装饰公司即原告顿守本签订《房屋买卖合同》，合同约定：被告将武陟公元596小区2号楼1单元1楼103房屋（面积127.88平方）出售给原告，房屋总价款363000元，2015年8月1日前交付房屋，并约定了逾期交房违约金的计算方式（逾期超过60日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款项，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按照日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金）。当日，原告缴纳了房产交易税、住房登记费等税费，并办理了预告登记。被告启达置业公司未在2015年8月1日前按期交付房屋，至今，被告启达置业公司亦未交付涉案房屋。另查明，王波与启达置业公司、森沐装饰公司装饰装修合同纠纷一案，本院于2018年12月28日作出（2018）豫0823民初906号民事判决书，判决：一、被告森沐装饰公司应于判决生效后十日内支付原告王波工程款273819.19元，并支付以273819.19元为基数从2018年2月6日起至被告实际履行义务完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息；二、被告启达置业公司对于上述第一项义务承担连带给付责任；三、驳回原告王波的其他诉讼请求。启达置业公司、森沐装饰公司不服上述判决，上诉于焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2019年4月26日作出（2019）豫08民终849号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。森沐装饰公司与启达置业公司、第三人王波装饰装修合同纠纷，本院于2019年12月30日作出（2019）豫0823民初1008号民事判决书，判决：一、被告启达置业公司应于判决生效后十日内给付原告森沐装饰公司工程款181727.27元及利息（利息以181727.27元为基数，自2019年3月4日起至2019年8月19日止按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至被告实际履行义务之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告森沐装饰公司法的其他诉讼请求；三、驳回被告启达置业公司的反诉请求。启达置业公司不服判决，上诉于焦作市中级人民法院，焦作市中级人民法院于2020年6月10日作出（2020）豫08民终1314号民事判决民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。启达置业公司向河南省高级人民法院申请再审，河南省高级人民法院于2020年11月7日作出（2020）豫民申5677号民事裁定书，驳回启达置业公司的再审申请。以上事实，有当事人当庭陈述，顿守本提供的启达置业公司与森沐装饰公司《建筑装饰装修工程施工合同》，（2019）豫0823民初1008号、（2020）豫08民终1314号民事判决书，（2018）豫0823民初906号、（2019）豫08民终849号民事判决书，顿守本与启达置业公司《商品房买卖协议》、《商品房买卖合同》，房屋预告登记发票、住房登记费、工本费收据、房产交易税发票、涉案房屋购房款收据，启达置业公司提供的（2020）豫民申5677号民事裁定书等证据在案佐证。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，顿守本与启达置业公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行自己的权利义务。关于启达置业公司是否逾期交房问题。启达置业公司与顿守本签订的《房屋买卖合同》第八条约定，涉案房屋应予2015年8月1日前交付房屋。启达置业公司于2014年12月10日已向原告出具收据，收到原告一次性购房款363000元。在（2018）豫0823民初906号民事判决中，启达置业公司与森沐装饰公司均认可双方就样板间的装修款已经结算，启达置业公司以现金和抵房形式给付森沐装饰公司866600元（含涉案房款363000元）。现启达置业公司以其与森沐装饰公司装饰装修合同纠纷未最终确定工程价款为由抗辩未逾期交房的理由，不能成立，本院不予采纳。按照双方合同约定，启达置业公司至今未向原告交付涉案房产，构成违约，应当承担违约责任。关于原告顿守本主张违约金数额及损失数额。违约金是双方当事人事先约定的在一方违约时向对方支付一定数额的金额。意思自治原则是合同最根本的原则，而约定违约金是双方意思自治的体现。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”、第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加”，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十八条“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金额以不超过实际损失额为限”。根据双方签订的商品房买卖合同第九条的约定，买房人顿守本不退房，出卖人启达置业公司应按已付房价款的万分之零点壹向顿守本按日支付违约金。这是双方当事人对逾期交房违约责任的预先约定，启达置业公司发生逾期交房的违约行为，就应按合同约定向原告顿守本支付违约金。结合本案案情，原告主张违约金6842.55元，本院依法予以支持。对违约金数额的调整系人民法院对合同自由的干预，违约金数额是否过低是与实际损失相比较而言的，应以实际损失作为调整违约金数额的基础。原告顿守本认为合同约定的违约金低于其实际损失，应就启达置业公司逾期交房对其造成的实际损失承担举证责任。原告顿守本未提供证据证明启达置业公司逾期交房对其造成的实际损失，故原告顿守本主张被告启达置业公司赔偿因其延期交房给原告造成的损失60000元，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：被告焦作市启达置业有限公司于本判决生效之日起十日内将武陟县启达小区（公元596）2号楼1单元1楼103房屋交付原告顿守本，并于六十日内协助原告顿守本办理房屋产权证书（即将办理权属登记的全部资料报产权登记机关备案）；被告焦作市启达置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告顿守本违约金6842.55元；驳回原告顿守本的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1471元，减半收取计735.5元，由顿守本负担635.5元，由焦作市启达置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审判员  张小亮二〇二〇年十一月三十日书记员  王 鑫