浙江省衢州市柯城区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）浙0802民初3397号 原告：舒益红，女，1984年2月1日出生，汉族，住浙江省衢州市柯城区。 委托诉讼代理人：郑建飞，浙江厚仁律师事务所律师。 被告：衢州万达广场投资有限公司，统一社会信用代码91330800MA28F3G50B，住所地浙江省衢州市柯城区双港口**。 法定代表人：林赓。 委托诉讼代理人：张耀喜，浙江泓宝律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吴岩，浙江泓宝律师事务所律师。 原告舒益红与被告衢州万达广场投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告舒益红及其委托诉讼代理人郑建飞、被告衢州万达广场投资有限公司（以下简称衢州万达广场）的委托诉讼代理人张耀喜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告舒益红向本院提出的诉讼请求：1、判令双方解除2018年10月10日签订的《商铺租赁合同》，诉讼过程中要求确认2018年10月10日签订的《商铺租赁合同》已解除；2.判令被告退还原告租赁保证金41712.50元、物管费保证金18353.50元、质量保证金10000元、POS机押金5000元、POS机使用费3600元，诉讼过程中原告变更诉讼请求为：要求被告退还原告租赁保证金41712.50元并支付活动补贴3000元，诉讼中原告又撤回要求被告支付活动补贴3000元的诉讼请求；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年10月10日，被告和阮伟君签订《衢州万达广场（营运期）商铺租赁合同》，双方约定将衢州万达广场购物中心一层1021B、1022号商铺出租给阮伟君。同日，2018年10月10日，原、被告签订《租赁合同》主体变更协议，将阮伟君所享有的权利和义务转让给原告。之后，原告依约向被告缴纳各种保证金，并将品牌入驻租赁场地。因经营需要，原告于2019年10月17日向被告提出拆铺申请，被告予以认同。2019年12月21日，被告在未通知原告的情况下擅自停水停电，给原告经营的商铺造成巨大的损失。原告缴纳的租金和物业费期限为2019年12月31日，因被告的行为，导致双方矛盾激化。原告认为，原告作为被告的商户，在双方签订的《商铺租赁合同》解除后，被告理应将原告相应的保证金予以退还，但被告却拒绝履行该义务，构成违约。故为维护自己的利益，原告依法提起诉讼，请依法支持原告的诉讼请求。 被告衢州万达广场辩称，1.关于解除租赁合同问题，因原告已经擅自提前违约，双方的合同已经自然解除，不存在判令解除的问题；2.关于租赁保证金、履约保证金，由于原告违约，没有按照合同约定清理现场，交还标的物，因此该41000余元的保证金被告不予退还；3.原告主张被告擅自停水停电，实际没有该事实；4.原告增加要求支付活动补贴3000元的诉讼请求没有证据证明。因此，请求法庭驳回原告的诉讼请求。 原告围绕其诉讼请求，向本院提供了1.商铺租赁合同，2.租赁合同主体变更协议，3.微信聊天记录，4.收款收据，5.与被告公司信息部工作人员聊天记录，6.补贴活动的明细，7.被告委托浙江诚源律师事务所向原告发的函件。经本院组织质证，对双方无异议的证据2、4予以确认；对有争议的证据认定如下：被告对证据1、3、7真实性无异议，对证据1的证明目的有异议，根据该合同第18.1、18.2条的规定，原告应当在一定期限内搬迁并恢复原状，但原告没有做到，根据合同第21.7、21.8的规定由于原告违约履约保证金予以没收，该证据恰能证明被告的意见。认为证据3的聊天记录中徐祯飞也提到原告应配合招标，但原告没有做到；认为证据7的性质不是双方协商解除合同，而是向原告催缴租金、物业费的催缴函。本院对原告提交的证据1、3、7的真实性予以确认。被告对原告提交的证据5的真实性有异议，对证据6不清楚该证据证明的内容，本院认为证据5中微信聊天记录当事人身份无法确认，其内容也难以证明其待证的事实，证据6的来源不明，其真实性无法确认，也难以证明其待证的事实，故对证据5、6均不予确认。被告为证明其主张，向本院提交了1.徐祯飞与原告微信聊天记录，2.被告公司工作群聊天记录，3.照片，经本院组织质证，原告对证据1的真实性无法核实，徐祯飞的回函没有落款时间，且原告没有缴纳履约保证金；对证据2的三性都有异议，看不出来与原告有关系；证据3其中2019年12月23日照片店铺当时原告是没有搬走的，后来原告要搬走遭到被告的阻拦，双方为此还报警；对店铺毛坯照片的三性有异议。本院经核对手机相关内容，对证据1的真实性予以确认；本院认为证据2以及证据3中店铺毛坯照片与本案缺乏关联性，故不予确认；对证据3其中2019年12月23日照片予以确认。 本院经审理认定事实如下：2018年10月10日，被告（甲方、出租人）和阮伟君（乙方、承租人）签订《衢州万达广场（营运期）商铺租赁合同》，双方约定将衢州万达广场购物中心一层1021B、1022号商铺（建筑面积为337.21平方米，套内面积166.85平方米）出租给阮伟君，租赁期限为36个月，即自2018年10月15日起至2021年10月14日止。合同约定租金的标准和支付方式，起始月租金标准为20856.25元，自计租日到2019年10月14日月租金标准为20856.25元；自2019年10月15日起至2020年10月14日月租金标准在起始月租金标准基础上递增5%，即每月租金为21899.06元；自2020年10月15日起至2021年10月14日，月租金在上一个交租期租金标准的基础上递增5%，即每月租金为22993.60元。租金交付方式：首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，原告应在每个交租期最后一个月的20日前向被告一次性足额交付下一个交租期租金。履约保证金和物业服务保证金：本合同签署当日，原告向被告支付人民币41712.50元作为履约保证金，同时向物业服务公司支付人民币18353.50元作为物业服务费保证金，被告或者物业服务公司有权从履约保证金或物业服务费保证金中相应扣减被告欠付的租金或物业服务费或违约金或其他原告应付款项，原告应在7日内补足保证金。本合同终止且经被告确认原告已将工商注册登记地址从该房屋迁出、完成向消费者退卡退费及妥善履行本合同约定的全部义务后30日内，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还。合同还约定：房屋交还：18.1本合同项下之租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将该房屋交还甲方。该等期限为本合同项下该房屋之交还期。18.2在交还期内：乙方应当向甲方及物业服务公司归还所有甲方及物业服务公司向原告提供的物业管理资料和工程资料的任何原件和复印件，并使该房屋符合房屋交付时的各项标准要求、且保持清洁完好状态。18.8在乙方向甲方交还房屋的同时，双方应当签署该房屋交还确认书。违约责任：21.7双方确认，本合同因乙方违约而提前终止的，则甲方有权没收本合同项下之履约保证金。本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的履约保证金。如违约方支付的违约金不足以补偿守约方实际损失的（直接经济损失），则违约方应予以补足。21.8在双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可以提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，无须承担本合同项下其他违约责任。同日，2018年10月10日，原、被告及阮伟君签订《租赁合同》主体变更协议，将阮伟君所享有的权利和义务转让给原告。之后，原告依约向被告缴纳租赁保证金41712.50元及物管费保证金18353.5元，并将品牌入驻租赁场地。原告已支付被告至2019年12月31日止的租金及物业费。原告于2019年10月17日向被告提出拆铺申请，被告于2019年11月28日通过微信向原告作出复函：针对原告递交的撤铺申请函件，被告已收到，根据双方签订的《租赁合同》《物业合同》约定，关于合同终止事宜回复原告遵照《租赁合同》第21.8、18.1、18.2条执行。2019年12月24日，被告委托浙江诚源律师事务所向原告发函，函件主要内容为：“贵司截止2019年12月24日，贵司未支付租金以及物业服务费等。为此，万达商管多次发函并电话催缴，但贵司一直未回复缴款时间。现本律师授权致函贵司：1.自贵司收到本函之日起，万达投资公司、万达商管公司解除与贵司2018年10月10日签订的商铺租赁合同以及物业服务合同。2.贵司应按照合同约定期限交还房屋，并支付欠缴的租金、物业服务费以及其他应付款等。3.万达投资公司、万达商管公司保留进一步追究贵司违约责任的权利”。原告自2019年12月25日起从承租商铺搬离相关物品，至2020年1月16日将相关的贵重物品全部搬离。现原告诉至法院，诉讼请求如前。 本院认为，原、被告之间的商铺租赁合同，系其真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照诚实信用的原则全面履行合同义务。关于双方之间的商铺租赁合同是否已经解除，原告于2019年10月17日向被告提交了撤铺的申请即解除合同的申请，被告于同年11月28日回复原告按照商铺租赁合同约定的第21.8、18.1、18.2条执行，可视为被告同意原告的解约申请，之后原告也实际从承租的商铺搬离，已实际终止双方的租赁权利义务关系，故原告要求确认双方之间租赁合同解除，理由正当，本院予以支持。原告主张被告擅自停水停电，被告予以否认，且原告也未提交证据证明，故本院对该项主张不予认定。关于是否应退还租赁保证金41712.5元，根据商铺租赁合同第21.8条约定：在双方协商达成书面一致后，乙方经提前九十天书面通知甲方，可以提前解除本合同，除履约保证金不予退还外，无须承担本合同项下其他违约责任。原告主张该条款系格式合同，且加重原告的责任，应属无效条款。本院认为原告主张的租赁保证金实际为租赁合同约定的履约保证金，根据商铺租赁合同第21.7、21.8条的约定，其主要是保证双方当事人按照诚实信用的原则履行合同义务，减少违约，合同第21.8条约定承租人经出租人同意提前解除合同的，承租人所交履约保证金不予退还，并无需承担其他违约责任，是对违约责任的约定，并未加重违约方的责任，故原告关于21.8条合同条款无效的意见，缺乏依据，本院不予支持。原告在商铺租赁合同约定的租赁期限届满之前要求提前解除合同，虽经被告的同意，但仍属于违约行为，其按照合同约定承担违约责任，并不违反法律规定，故原告要求被告退还租赁保证金41712.5元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下： 确认原告舒益红与被告衢州万达广场投资有限公司2018年10月10日签订的《商铺租赁合同》于2020年11月28日解除； 驳回原告舒益红的其他诉讼请求。 案件受理费842元，减半收取421元，由原告负担（已预交）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省衢州市中级人民法院。 审判员  陈仁根 二〇二〇年十一月二十七日 书记员  孙 丹