河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）豫15民终4409号上诉人（原审被告）：邓全敏，女，汉族，1992年9月2日出生，经商，住信阳市羊山新区。委托诉讼代理人：何银富，河南筑梦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黎朱乾，男，汉族，1993年6月28日出生，经商，住海南省儋州市。原审第三人：信阳麦田实业有限公司。法定代表人：刘晓，该公司总经理。上诉人邓全敏与被上诉人黎朱乾、原审第三人信阳麦田实业有限公司因定金合同纠纷一案，不服河南省信阳市平桥区人民法院（2020）豫1503民初3835号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月22日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邓全敏的委托诉讼代理人何银富、被上诉人黎朱乾到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓全敏的上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回黎朱乾对邓全敏的诉讼请求；2、依法判决黎朱乾按已交定金双倍赔偿上诉人邓全敏40000元：3、一、二审诉讼费由黎朱乾承担。具体理由如下：一、原审判决认定事实错误。（一）上诉人已经按照定金协议约定全面履行自己的义务，不存在违约情形。2020年4月5日签署《存量房定金协议》后，上诉人已经于4月7日签署了《房屋买卖合同》，履行了该定金协议第四条之约定，不存在任何违约行为。（二）被上诉人拒绝按照定金协议约定履行于2020年4月20日之前签署《房屋买卖合同》义务，已经构成严重违约，且其违约事由不正当，不存在免责情形，应为可归责于其本人原因的违约：第一，签署定金协议前，被上诉人已经知悉且应当知悉案涉房屋共有人包括邓某某。上诉人在缔约前已经严格履行告知义务，通过第三人将明显记载“共有人邓全敏、邓某某”的契税缴款书向被上诉人明示，不存在隐瞒房屋真实情况、恶意欺诈行为。第二，被上诉人以共有人包含邓某某会影响办理过户这一事由拒绝履行签署《房屋买卖合同》，理由不正当且与实际不符。4月5日签署完毕《存量房定金协议》后，上诉人在第三人的指导帮助下，立即着手办理且已经于4月17日实际领取房产证。在办理房产证时，经上诉人咨询不动产登记中心工作人员，已经可以确定房产证上包含共有人邓某某并不会阻碍办理房屋转让过户手续，只需要由上诉人办理可以证明上诉人系邓某某监护人、邓某某父亲已经多年没有联系、此次房屋出售是为了邓某某本人利益等情况的公证书即可。且上诉人已于4月24日取得河南省信阳市景明公证处出具的（2020)豫信景证内民字第747号公证书。第三，被上诉人违约缺乏正当事由，可归责于其自身原因。首先，被上诉人如对房屋共有人包含邓某某这一事实不明知，系其作为完全民事行为能力人在缔约过程中未尽到谨慎义务造成而非被上诉人欺诈；其次，被上诉人自身对于房产交易知识的欠缺导致其对于房屋共有人并不影响房产转让交易过户办理这一事实产生错误认识，且该错误认识已经经由上诉人与第三人单位的专业房产经纪人多次明确纠正。因此，被上诉人仍然明确表示不再购买案涉房屋，拒绝履行《存量房定金协议》，系非正当事由违约、可归责于其自身原因的违约。二、原审判决适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条定金条款，存在法律适用错误。（一）《存量房定金协议》系上诉人与被上诉人以20000元定金作为2020年4月20日之前签署《房屋买卖合同》的担保而签署的。但该协议除约定了第三条定金条款外，还约定了第五条“买卖双方违约责任，任何一方不履行该协议时，违约方必须赔偿守约方，按已交定金双倍赔偿”。因该条与《担保法》第八十九条以及《合同法》第一百一十五条规定的“定金罚则”适用规则并不相符，更倾向于具有惩罚性的违约金条款。因此，应当认定该《存量房定金协议》同时约定了定金与违约金，应当依据《合同法》第一百一十六条之规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，尊重当事人的选择权。由被上诉人一审第一项诉讼请求“被告退还原告购房定金20000元并赔偿20000元”可知，被上诉人在一审起诉时已经主动选择适用了违约金条款。而原审判决忽视当事人对违约金条款的选择，直接适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于定金的处理条款，且以原审原告违约金请求具有过错惩罚性不予支持，属于明显的法律适用错误。（二）被上诉人非正当事由构成违约，应当系可归责于其自身原因的违约，而原审判决适用最高法《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条“因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还××。”属于明显的法律适用错误。综上，被上诉人非因正当事由违反合同约定，已经构成严重违约，应当承担违约责任，即按照双倍定金赔偿上诉人损失。且因被上诉人违约确实给上诉人造成了包括实际损失与可得利益损失在内的巨大损失。因此，原审判决事实认定错误、法律适用错误，为维护上诉人合法权益，特向贵院提起上诉，请求依法改判。黎朱乾答辩称：首先，在签订定金协议当天上诉人承诺房产无共有人（定金协议共有人处空白可证明），可知上诉人明知房产存在共有人却不告知于我且当天未提供任何证明材料证明其可以处分共有人的房产。并且并无任何证据表明其将契税发票书面材料给我看过，只存在于第三人口头告知我契税发票上只有一人名字，这些均可视作对方故意隐瞒房产真实信息系对方违约在先。其次，我并未存在违约情况，我按照定金协议约定的20号返回信阳并前往中介签订房屋买卖合同！但于20号下午第三人电告于我称上诉人房产存在共有人无法过户遂告知我暂不能签订房屋买卖合同，所以上诉人提及我并未于4月20号之前签订房屋买卖合同并不是我方原因导致，而是上诉人原因导致无法正常签订房屋买卖合同。而后第三人又告知我对方在办理公证书但并未告知我公证书公证内容且我多次询问公证书是否对过户有效第三人始终未做肯定答复，一直在故意拖延时间。此时，我提出周五之前要见到公证书（微信截图可证明），但在周五我举办婚礼当日第三人告知我不知何时才能办理好公证书（一审时第三人承认过24号告知我办理公证书时间不确定）。因此，对于上诉人提出的4月24号办理好公证书且24号我查看过公证书书面材料之后才提出停止交易，此为上诉人编造的事实，从听说公证书到现在二审开庭我从未见过上述人的公证书材料也没有接到过公证书办好的通知。4月25日，第三人表示他还未见到公证书且办理时间仍不确定此时第三方已不确实房屋是否能过户了，经过协商可将中介费退还于我，并于26日微信转账于我随后表示不再替我索要定金。在我表示因为材料不全停止交易期间一直在与上诉人联系进行协商，但遗憾的是上诉人并不理睬我并表示不退还我的定金，在联系多次无果后我才无奈诉至法院。最后，关于违约金的约定，录音可证明三方约定卖家违约双倍定金，买家违约无权索要定金，这与上诉人的上诉请求不一致且我作为买家全程未违约有权索要我交付的定金。终上，请求驳回上诉人的上诉请求、维持原判。信阳麦田实业有限公司无意见发表。黎朱乾向一审法院请求：1、被告退还原告购房定金20000元并赔偿20000元；2、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原告黎朱乾经第三人信阳麦田实业有限公司（以下简称麦田公司）居间介绍，拟购买被告邓全敏从信阳骏景地产有限公司全款购入的信阳市羊山新区某某小区某号楼某号商品房一套（当时未办理产权证）。签订定金协议前，被告邓全敏经麦田公司向原告出示载有其个人名字的购房契税发票，双方达成买卖合意。2020年4月5日，原告黎朱乾（××）、被告邓全敏（××）与第三人麦田公司三方签订《存量房定金协议》一份，约定，邓全敏将位于信阳市羊山新区某某小区某号楼某号房屋一套出卖给原告黎朱乾，建筑面积82.36平方米，总房款708000元。与本案有关的内容另约定如下：第三条、买方同意签订本协议时，支付定金人民币贰万元整给予卖方。第四条、买方于2020年4月20日前，签订《房屋买卖合同》。第五条、买卖双方违约责任，任何一方不履行该协议时，违约方必须赔偿守约方，按已交定金双倍赔偿。第七条、其他约定：1）买方贷款购买此房，当天支付给卖方定金贰万元整，在2020年4月20日前签订买卖合同同时支付给卖方壹拾捌万捌仟元整，剩余伍拾万走银行贷款手续；2）此房面积以不动产登记为准，卖方结清办理不动产证前费用，二手房交税过户和评估费用买方负责。当日，原告黎朱乾向被告邓全敏支付定金20000元，但双方未明确约定办理房屋初始产权证书及产权过户登记的具体日期。合同签订后，被告即着手于办理产权登记手续，并将所需资料提交房管部门，等待审批。在此期间，三方定于2020年4月16日签订正式房屋买卖合同，但在被告提供该房屋的《商品房买卖合同》及相关手续后，原告发现该房屋存有共同××邓某某（系被告邓全敏之子,2013年9月17日出生），遂拒绝在约定的房屋买卖合同上签字，并表示待被告取得完全的房屋所有权或过户给原告无交易障碍后再另行签订。2020年4月21日，被告取得涉案房屋产权证书，载明房屋权利人为邓全敏及其子邓某某，按份共有，各占50%份额。原告知晓该产权登记信息后，对产权瑕疵及过户事宜进一步产生顾虑，向第三人及被告表达不愿继续购买该房屋的意向。此时，被告为促使交易顺利进行，积极向公证部门办理公证手续，原告对此又表示希望其尽快办理完毕并过户至原告名下。被告为此于2020年4月24日取得信阳市景明公证处出具的（2020）豫信景证内民字第747号公证书，声明其作为邓某某法定监护人，将属于其和邓某某共同所有的涉案房产予以出售，并保证出售该房屋是资产保值行为，绝不损害邓某某的合法权益。原告在得知被告取得该公证书后明确表示不欲再购买该房屋，并要求被告退还其交纳的定金20000元且双倍赔偿，双方为此产生矛盾纠纷，原告遂诉至本院。一审法院认为，本案原、被告及第三人签订的《存量房定金协议》系三方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认合法、有效，签约各方均应依照合同约定履行各自义务。综合本案事实，原、被告双方均系具有一般常识的普通人，不具备专业的房产登记、交易、过户等知识，在双方交易中对涉案房屋关键信息的细节均有所忽略。本案中，双方未能订立房屋买卖合同的主要原因是原告对被告所售房屋存在共有人而产生顾虑，从原、被告及第三人微信记录可以看出，定金合同签订前被告邓全敏基于与房屋共有人邓某某母子关系且系其监护人的特殊身份，认为其能够有权处分该房产，仅向第三人提供了购房契税发票，虽存在一定过失，而非故意隐瞒，原告对此作为购房人对被告是否确属房屋的合法权利人亦未尽到谨慎的审查义务，被告在定金合同签订后积极办理产权登记、公证手续，尽可能地为此次交易顺利进行创造条件，并未怠于履行合同义务。现有证据尚不能表明导致双方房屋买卖合同未成立的直接原因系因房屋不能办理产权过户所致。故，原、被告双方在签订正式房屋买卖合同时，基于上述因素，经磋商始终无法达成一致意见，双方均非违约，该情形应属于不可归责于双方的事由。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条:“××通过认购、订购、预订等方式向××收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，××应当将定金返还××。”之规定，原告所缴纳的定金20000元，被告应当予以返还。但对于原告主张的双倍返还定金的诉讼请求，具有过错惩罚性，不适用于本案情形，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决：一、被告邓全敏于本判决生效之日起五日内，返还原告黎朱乾定金20000元。二、驳回原告黎朱乾其他的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费400元，由原告黎朱乾与被告邓全敏各自负担一半。二审期间，双方均无新证据提交。二审查明的主要事实与一审法院认定事实基本一致。本院认为，根据我国《民事诉讼法》及相关司法解释的规定，当事人对自己提出的主张应当及时提供证据证明，证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案各方当事人对于2020年4月5日三方签订《存量房定金协议》的真实性没有异议。上诉人邓全敏在定金合同签订时并未取得案涉房屋产权证书，但此后积极履行了办证义务，被上诉人黎朱乾在案涉房屋产权证书办理后对房屋存在共有人产生顾虑，双方未能达成正式的房屋买卖合同，原审认定双方均非违约并无不当。根据法律规定该情形应属于不可归责于双方的事由，原审判决邓全敏返还黎朱乾定金符合法律规定。综上所述，上诉人邓全敏的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由邓全敏负担。本判决为终审判决。审判长 徐 宏审判员 邰本海审判员 胡晓峰二〇二〇年十一月十八日法官助理任明乐书记员余露