天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2020）津02民终3362号上诉人（原审被告）：天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司，住所地天津市北辰区韩家墅农产品批发市场。法定代表人：刘宗玉，总经理。委托诉讼代理人：聂丹丹，天津昊哲（北辰）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：聚海源（天津）科技有限公司，住所地天津市北辰区青光镇韩家墅海吉星批发市场蔬果区**201。法定代表人：徐金发，总经理。委托诉讼代理人：徐国强，天津益业律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘骏，天津益业律师事务所律师。上诉人天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司（以下简称海吉星公司）与被上诉人聚海源（天津）科技有限公司（以下简称聚海源公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服天津市北辰区人民法院（2020）津0113民初1634号民事判决，向本院提出上诉。本院于2020年9月3日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人海吉星公司上诉请求：改判驳回被上诉人的全部一审诉讼请求。主要事实和理由：上诉人因被上诉人解除租赁合同造成了重大损失，故一审判决酌减违约金不当。聚海源公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应维持原判。聚海源公司向一审法院起诉请求：1、海吉星公司向聚海源公司返还多收取的租金847996元；2、海吉星公司向聚海源公司返还装修保证金24000元；3、诉讼费用由海吉星公司承担。一审法院查明，2016年8月18日，聚海源公司（乙方）、海吉星公司（甲方）双方签订《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》（海鲜市场），约定由聚海源公司承租海吉星公司所有的位于天津韩家墅海吉星农产品批发市场的商铺（档位），具体包括：1、物流区四栋厅内，建筑面积10446平米；2、物流区四栋南侧管理用房，两层总建筑面积720平方米；3、经营范围包括海鲜批发市场运营和经营所需的服务配套类运营。租赁期限自2016年10月20日至2021年9月19日。租金支付：乙方在合同签订时向甲方支付第一年租金，即贰佰陆拾万元整。后期租金分期支付，即2017年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整；2018年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整；2019年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整，2020年10月20日前支付租金贰佰壹拾万元整。合同第七条违约责任约定“有下列情形之一的，视为乙方单方违约，甲方可以解除或终止合同；乙方交纳的租金不予退还。乙方的装修及投资建设的不动产无偿归甲方所有：（3）拖欠租金或相关费用一个月内，经甲方两次催缴仍未交纳时”。同日，聚海源公司（乙方）、海吉星公司（甲方）双方签订《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》（淡水市场），约定由聚海源公司承租海吉星公司所有的位于天津韩家墅海吉星农产品批发市场的商铺(档位)，具体包括：1、老物流区北侧大厅厅内，建筑面积2800平米；2、老物流区南侧大厅厅内，建筑面积3382平方米；3、老物流区西南侧管理用房，两层总建筑面积2976平方米；4、经营范围包括淡水鱼批发市场运营和经营所需的服务配套类运营。租赁期限自2016年10月20日至2021年9月19日。租金支付：乙方在合同签订时向甲方支付第一年租金，即贰佰万元整。后期租金分期支付，即2017年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整；2018年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整；2019年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整，2020年9月1日前支付租金壹佰伍拾万元整。合同第七条违约责任约定“有下列情形之一的，视为乙方单方违约，甲方可以解除或终止合同；乙方交纳的租金不予退还。乙方的装修及投资建设的不动产无偿归甲方所有：（3）拖欠租金或相关费用一个月内，经甲方两次催缴仍未交纳时”。合同签订后，聚海源公司为履行两份《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》，陆续交付海吉星公司租金总计5,990,461.78元，其中两份合同第一年度的租金4,600,000元。海吉星公司主张聚海源公司欠付两份租赁合同租赁期内第二年度租金，并主张分别于2017年9月4日、9月8日、10月20日、10月21日向聚海源公司发出《关于催缴场地租金的函》，由聚海源公司法定代表人徐金发签收，但海吉星公司未向法院提交经聚海源公司确认的催缴函原件或签收回执，聚海源公司对海吉星公司主张的送达催缴函的情况不予认可。2017年12月13日，聚海源公司（乙方）、海吉星公司（甲方）签订《解除批发市场租赁合同协议书》，约定“鉴于甲乙双方于2016年8月18日就淡水鱼交易区和海鲜交易区合作签订《天津韩家墅海吉星农产品批发市场水产批发项目战略合作框架协议书》。现因乙方无法达到合同约定的日均交易量标准，无法按照租赁合同约定履行支付租金义务，经甲方催告后乙方仍无法履行，现甲乙双方依据合同约定决定协议解除租赁合同。租赁合同包括但不限于合作协议、批发市场租赁合同、相关会议纪要等全部书面文件”“一、甲乙双方协商一致同意解除双方签订的租赁合同。自本协议签订之日起,租赁合同予以解除,但甲方仍保留依据租赁合同向乙方追偿的权利(包括但不限于未缴纳租金、赔偿金等费用)。二、乙方因租赁合同解除与任何第三方所发生的全部纠纷均由负责自行解决，与甲方无关。……四、自本协议签订之日起乙方在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物等全部资产(包括乙方的全部装修投入)均无偿归属于甲方，以作为乙方因上述租赁合同违约的违约金。五、甲乙双方一致认可自本协议签订之日起，上述全部资产所有权自乙方转移至甲方名下。”经询问，双方均认可双方未对聚海源公司在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物等全部资产制作书面交接清单，海吉星公司认可实际控制全部资产，但未提供资产明细。本案原审审理中，聚海源公司主张即使其在履约过程中存在有违约行为，但聚海源公司也已依据解除协议条款中所约定的“装修及投资建设的不动产无偿归海吉星公司所有”的方式，承担了相应违约责任。聚海源公司依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，向一审法庭主张适当减少该约定违约金，即多付租金部分退还聚海源公司。海吉星公司对此不予认可，主张聚海源公司在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物不足以弥补聚海源公司实际损失，因聚海源公司违约造成海吉星公司的实际损失包括：1、拖欠的租金，即2017月12月14日至2018年12月19日解除合同之后的租金；2、聚海源公司在违约后已收取次承租租户的租金（聚海源公司与海吉星公司解除协议至2018年年底期间的租金，其中6月份扣除）；3、聚海源公司退租之后海吉星公司、对其租赁的摊位进行改造花费，但没有明确的数额；4、聚海源公司的违约行为影响的海吉星公司的声誉，没有量化的数额。对于聚海源公司主张退还的装修保证金24000元，经一审法庭询问，海吉星公司认可实际收取，聚海源公司装修后，海吉星公司予以验收，未发生应当予以扣除的情形。一审法院认为，双方签订的两份《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》、《解除批发市场租赁合同协议书》系双方真实意思表示，上述合同内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。截至双方签订《解除批发市场租赁合同协议书》的2017年12月13日，即解除租赁合同之日，聚海源公司实际使用租赁物所产生的租赁费为5142465元（淡水市场：2000000元+1500000元÷365天×55天+海鲜市场：260000元+2100000元÷365天×55天=5142465元），双方均认可聚海源公司实际缴纳租赁费5,990,461.78元，故聚海源公司已经缴纳但未实际履行的租金为847996.78元。本案的争议焦点为：1、聚海源公司主张调整违约金数额是否应当得到支持；2、装修保证金是否应予退还聚海源公司。关于争议焦点1、聚海源公司主张调整违约金数额是否应当得到支持。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。聚海源公司主张违约金过高，其理由是违约金内容包括：1、聚海源公司在韩家墅海吉星市场内投入的全部设备设施及构筑物等全部资产（包括全部装修投入）均无偿归属于海吉星公司，2、聚海源公司已经缴纳但未实际履行的租金为847996.78元。海吉星公司辩称违约金不过高的理由是，海吉星公司的实际损失包括：1、拖欠的租金；2、聚海源公司在违约后已收取次承租租户的租金；3、聚海源公司退租之后海吉星公司、对其租赁的摊位进行改造花费；4、聚海源公司的违约行为影响的海吉星公司的声誉。海吉星公司抗辩的实际损失数额未能提供充分证据，不予认定。聚海源公司提交的证据足以证实违约金的情况，故而法院认定违约金数额过高，依法予以酌减。酌减的数额以聚海源公司已经缴纳但未实际履行的租金为为宜，故聚海源公司主张海吉星公司退还聚海源公司租金847996元，予以支持。关于争议焦点2、装修保证金是否应予退还聚海源公司，海吉星公司认可实际收取，且聚海源公司装修后，海吉星公司予以验收，未发生应当予以扣除的情形，对聚海源公司主张退还装修保证金，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、海吉星公司于判决生效之日起十日内退还聚海源公司租金847996元；二、海吉星公司于判决生效之日起十日内退还聚海源公司装修保证金24000元；三、驳回原聚海源公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12520元，保全费5000元，由海吉星公司负担。二审期间，上诉人提交的证据有：1、转租合同及商户信息明细；2、施工合同及建设项目统计表；3、资产盘点明细。以证实被上诉人通过转租预收了租金，以及上诉人在出租该标的物时投入的建设费用。被上诉人对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。本院认为，上述证据与本案缺乏关联性。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：上诉人是否应退还被上诉人相应租金和装修保证金。上诉人与被上诉人签订的《天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司批发市场租赁合同书》、《解除批发市场租赁合同协议书》，均系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应认定合法有效。租赁合同在履行过程中，由于被上诉人的经营问题，经双方协商已经予以解除。虽然该租赁合同规定了不予退还租金的相应条款，但双方在解除协议中约定被上诉人用其租赁期间投入的全部设施设备及构筑物抵作违约金赔偿，说明双方均认可了此种补偿方式，且上诉人未提供充分证据证实其与解除合同有关的过高损失，故上诉人退还被上诉人尚未发生的租金和交付的装修保证金，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于上诉人所称被上诉人通过转租多预收的租金问题，双方可另行解决。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12520元，由上诉人天津韩家墅海吉星农产品物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  夏维娜审判员  刘爱民审判员  房利甲二〇二〇年十一月二十五日法官助理曹丽霞书记员姬诚心