湖北省汉江中级人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂96民终883号上诉人（原审被告）：韩平权，男，1963年4月22日出生，汉族，住湖北省天门市。上诉人（原审被告）：杨彩萍（韩平权之妻），女，1967年9月25日出生，汉族，住湖北省天门市。被上诉人（原审原告）：武汉雅佳物业管理有限公司天门分公司。住所地：湖北省天门市竟陵陆羽大道黎园小区（**楼）。负责人：徐学莉，该公司总经理。委托诉讼代理人：高艾平，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨民富，天门市西江法律服务所法律工作者。上诉人韩平权、杨彩萍因与被上诉人武汉雅佳物业管理有限公司天门分公司（以下简称“雅佳天门公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖北省天门市人民法院（2020）鄂9006民初1489号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。韩平权、杨彩萍上诉请求：撤销原判，撤销雅佳天门公司与金利屋小区业主委员会签订的《东湖金利屋小区物业服务合同》。事实和理由：《东湖·金利屋前期物业管理服务合同》是武汉雅佳物业管理有限公司（以下简称“武汉雅佳公司”）与天门金利屋房地产有限公司（以下简称“金利屋公司”）签订的合同，雅佳天门公司诉讼主体不适格。金利屋小区业主委员会没有督促韩平权、杨彩萍交纳物业费，雅佳天门公司不应在金利屋小区业主委员会督促之前直接起诉。金利屋公司通过议标方式将前期物业管理服务交给武汉雅佳公司是非法的。业主与金利屋公司签订《东湖·金利屋前期物业管理服务合同》约定的物业收费1.1元/㎡·月无依据，没有经主管部门审批。金利屋小区业主委员会成立程序不合法，成立后私自选聘武汉雅佳公司，并私自与雅佳天门公司签订《东湖金利屋小区物业服务合同》。雅佳天门公司的服务管理质量差。武汉雅佳公司从2013年11月22日至2018年9月30日止的物业费应减少0.1元/㎡·月，空置期的物业费打五折还有公共收益共2426元，应抵扣韩平权、杨彩萍的物业费。雅佳天门公司辩称，雅佳天门公司系武汉雅佳公司分支机构，且在市场管理部门办理了营业执照，有独立的名称，有独立的财务，有独立开展业务的权利，雅佳天门公司具备诉讼主体资格。金利屋小区业主委员会是否督促韩平权、杨彩萍交纳物业费不是雅佳天门公司提起民事诉讼的前置条件，雅佳天门公司依据民事诉讼法的规定，可以直接向人民法院提起诉讼。涉案所有的合同是当事人真实意思表示，未损害国家、集体和他人的利益，未违反法律法规禁止性规定，合法有效，韩平权、杨彩萍应当自觉履行合同义务，违反合同义务的应当承担相应法律后果。金利屋小区业主委员会是否合法，韩平权、杨彩萍上诉请求中撤销金利屋小区业委会与雅佳天门公司签订的《东湖金利屋小区物业服务合同》系另一法律关系，不在本案审理的范围内，该上诉请求不应得到法院支持。关于韩平权、杨彩萍上诉主张武汉雅佳公司从2013年11月22日至2018年9月30日止的物业费应减少0.1元/㎡·月，空置期的物业费打五折不符合法律规定，关于韩平权、杨彩萍上诉主张武汉雅佳公司公共收益抵扣韩平权、杨彩萍的物业费所涉事实不实，且涉及另一法律关系问题，不属于本案审理范围。综上所述，韩平权、杨彩萍的上诉请求及事实和理由无事实和法律依据，不符合法律规定，请求维持原判，驳回韩平权、杨彩萍的上诉请求。雅佳天门公司向一审法院起诉请求：判令韩平权、杨彩萍向雅佳天门公司支付2017年12月21日起至2019年12月22日的物业服务费2480元。一审法院认定事实：2013年2月18日，武汉雅佳公司与金利屋公司签订了《东湖·金利屋前期物业管理服务合同》，武汉雅佳公司为金利屋小区提供前期物业管理服务，同年3月6日在天门市房地产管理局备案。2013年11月22日，韩平权、杨彩萍接收了预购的东湖金利屋小区6栋403号单元房（面积93.96㎡），并由杨彩萍与武汉雅佳公司签订了《前期物业管理服务协议》，合同约定：物业服务费标准为1.10元/㎡，杨彩萍自办理入住（入伙）手续之日起开始向雅佳天门公司缴纳物业管理费用。合同自小区业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。2016年11月23日成立雅佳天门公司，承接武汉雅佳公司在天门东湖金利屋小区全部业务，独立开展物业服务管理活动。2018年9月10日，雅佳天门公司与金利屋小区业主委员会签订了《东湖金利屋小区物业服务合同》，合同履行期限起于2018年10月1日，止于2022年9月30日，合同约定物业收费标准为1.10元/㎡，业主按年缴纳物业服务费。雅佳天门公司提供的物业服务包括：小区的综合管理服务；物业共用部位共用设施的运行、养护、维修、维护；小区的公共秩序的维护；小区内环境卫生的维护及垃圾的清运和污水管道的疏通；维持小区目前的绿化现状，保证绿化的专业养护；小区内的安全、消防、治安的管理。合同履行期间，韩平权、杨彩萍向雅佳天门公司缴纳了从2014年11月22日起至2017年12月22日的物业服务费，目前尚欠物业服务费2480元。2019年12月1日，雅佳天门公司授权天门市西江法律服务所致函韩平权、杨彩萍，要求韩平权、杨彩萍支付欠缴的物业服务费，但韩平权、杨彩萍仍未缴纳，故雅佳天门公司诉至一审法院。一审法院认为，对于原本案的争议焦点，分析评析如下：关于雅佳天门公司的诉讼主体资格问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定，公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。雅佳天门公司是依法登记从事物业管理服务的非法人组织，可以作为原告提起诉讼，故对韩平权、杨彩萍该抗辩主张，一审法院不予采纳。关于雅佳天门公司行使诉权的程序问题。《物业管理条例》第六十四条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。业主未按约定交纳物业服务费，侵害了物业公司的权益，同时也侵害了全体业主共同的利益，故该条例赋予了业主委员会督促业主交纳物业服务费的职责，但并非是物业服务企业行使诉权的前置条件，韩平权、杨彩萍以此抗辩，缺乏法律依据，一审法院不予采纳。关于合同效力及违约责任问题。武汉雅佳公司与杨彩萍签订的前期物业服务合同，以及雅佳天门公司与金利屋业主委员会签订的物业服务合同系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对合同双方均有约束力。雅佳天门公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，韩平权、杨彩萍应按照物业服务合同的约定按时缴纳物业服务费。韩平权、杨彩萍主张业主委员会的成立程序不合法，不属于本案审理范围。根据庭审查明的事实，雅佳天门公司在小区公共秩序维护、绿化养护、治安管理等方面存在服务瑕疵，构成违约，应承担相应的违约责任。故对韩平权、杨彩萍该抗辩主张一审法院部分采纳。韩平权、杨彩萍作为东湖金利屋的业主，在雅佳天门公司提供了主要物业服务的情况下，应当交纳相应的服务费。故对雅佳天门公司主张的2017年12月21日起至2019年12月22日的物业费数额酌情予以减免。根据本案实际情况，一审法院酌定由韩平权、杨彩萍承担欠缴物业费总额的80%，韩平权、杨彩萍应支付的物业费计算为1984元（93.96㎡×1.1元/㎡·月×24个月×0.8）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第三十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、韩平权、杨彩萍于判决生效后十日内向雅佳天门公司支付2017年12月21日起至2019年12月22日期间的物业服务费1984元；二、驳回雅佳天门公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由雅佳天门公司负担5元，韩平权、杨彩萍负担20元。本院二审期间，韩平权、杨彩萍围绕上诉请求依法提交了证据，雅佳天门公司没有提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：韩平权、杨彩萍提供的打印照片，看不出拍摄于何处，不能证明涉案小区内安全隐患大，本院不予采信。二审查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，杨彩萍与武汉雅佳公司签订了《前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。雅佳天门公司承接武汉雅佳公司在天门东湖金利屋小区全部业务，承继武汉雅佳公司相关权利义务，因此雅佳天门公司具有本案的诉讼主体资格。雅佳天门公司与金利屋小区业主委员会签订了《东湖金利屋小区物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，对雅佳天门公司和包括韩平权、杨彩萍在内的金利屋小区全体业主具有法律约束力。韩平权、杨彩萍上诉称，金利屋小区业主委员会没有督促韩平权、杨彩萍交纳物业费，雅佳天门公司不应在金利屋小区业主委员会督促之前直接起诉。本院认为，《物业管理条例》第六十四条规定，违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。该规定赋予了业主委员会督促业主交纳物业服务费的职责，但并非是雅佳天门公司行使诉权的前置条件，故本院对韩平权、杨彩萍该上诉理由不予采纳。韩平权、杨彩萍上诉称，金利屋公司通过议标方式将前期物业管理服务交给武汉雅佳公司是非法的。本院认为《物业管理条例》第二十四条规定，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘物业服务企业。住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。该规定系管理性强制性规定，不影响金利屋公司与武汉雅佳公司签订《东湖·金利屋前期物业管理服务合同》的效力，且雅佳天门公司主张韩平权、杨彩萍交纳2017年12月21日起至2019年12月22日期间的物业服务费，依据杨彩萍与武汉雅佳公司签订了《前期物业管理服务协议》和雅佳天门公司与金利屋小区业主委员会签订了《东湖金利屋小区物业服务合同》，故本院对韩平权、杨彩萍该上诉理由不予采纳。韩平权、杨彩萍上诉称，杨彩萍与金利屋公司签订《东湖·金利屋前期物业管理服务合同》约定的物业收费1.1元/㎡·月无依据，没有经主管部门审批。本院认为，杨彩萍与金利屋公司签订《东湖·金利屋前期物业管理服务合同》约定的物业收费1.1元/㎡·月，系双方真实意思表示，双方协商确定的，不需要经过主管部门审批，本院对韩平权、杨彩萍该上诉理由不予采纳。韩平权、杨彩萍上诉称，武汉雅佳公司从2013年11月22日至2018年9月30日止的物业费应减少0.1元/㎡·月，空置期的物业费打五折后抵扣韩平权、杨彩萍的物业费。本院认为，雅佳天门公司主张韩平权、杨彩萍交纳2017年12月21日起至2019年12月22日期间的物业服务费，依据杨彩萍与武汉雅佳公司签订了《前期物业管理服务协议》和雅佳天门公司与金利屋小区业主委员会签订了《东湖金利屋小区物业服务合同》，上述合同均没有约定物业费应减少0.1元/㎡·月和空置期的物业费打五折，故韩平权、杨彩萍该上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。至于金利屋小区是否依法成立了业主委员会,是否依法选聘雅佳天门公司,金利屋小区的公共收益抵物业服务费，雅佳天门公司与金利屋小区业主委员会签订的《东湖金利屋小区物业服务合同》是否应撤销等问题,均属于其他法律关系,需要利害关系人另行通过法律途径解决,与本案没有关联性,不能成为韩平权、杨彩萍拒不交纳2017年12月21日起至2019年12月22日期间的物业服务费的理由。综上所述，韩平权、杨彩萍的上诉请求不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由韩平权、杨彩萍负担。本判决为终审判决。审判长 苏 哲审判员 别瑶成审判员 刘汝梁二〇二〇年十一月二十四日书记员 李碧佳