四川省成都市青羊区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0105民初14117号 原告：徐萍，女，1970年11月13日出生，汉族，住四川省成都市锦江区。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 原告：袁家英，女，1967年4月25日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。 委托诉讼代理人：陈代勇，四川金援律师事务所律师。 被告：成都银行股份有限公司营业部，住所地：四川省成都市青羊区西御街**。 法定代表人：曾卫国。 委托诉讼代理人：陈鹏，男，1972年9月30日出生，汉族，住四川省成都市武侯区。系银行员工。 委托诉讼代理人：张静，女，1988年5月23日出生，汉族，住四川省成都市青羊区西御街**。系银行员工。 被告：邱玉华，男，1957年3月13日出生，汉族，，住四川省金堂县 原告徐萍、袁家英与被告成都银行股份有限公司营业部（以下简称成都银行营业部）、邱玉华执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告徐萍及其与袁家英的共同委托诉讼代理人陈代勇，被告成都银行营业部的委托诉讼代理人陈鹏、张静，被告邱玉华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐萍、袁家英请求本院判令：1.立即停止（2018）川0105执2761号案对成都市高新区紫瑞大道196号（原成都市创业路53号）1栋3单元1层1号（建筑面积299.97㎡,监证3116781，权1214238号）商铺的拍卖执行；2.确认徐萍、袁家英与邱玉华的租赁合同继续有效；3.本案诉讼费由成都银行营业部、邱玉华承担。 事实与理由：徐萍、袁家英和邱玉华于2012年5月17日签订《房屋租赁合同》，承租案涉商铺用于经营美容美体院。2016年11月22日合同到期后，又于当日和邱玉华续签《房屋租赁合同》，期限至2026年11月22日止。徐萍、袁家英于2016年6月25日、2016年11月21日、2017年3月28日、2017年9月29日、2017年11月20日分5次向邱玉华支付租金100万元，邱玉华向徐萍、袁家英出具收款收据。徐萍、袁家英在2020年8月7日收到青羊法院责令函后，于2020年8月13日向青羊法院递交了租金合同。2020年9月14日，徐萍、袁家英向青羊法院提起执行异议申请，青羊法院于2020年9月16日作出（2020）川0105执异479号执行裁定书，驳回其执行异议请求。徐萍、袁家英不服该裁定，遂提起本案诉讼。 成都银行营业部辩称，2015年5月13日成都银行与邱玉华签订借款合同及抵押合同，邱玉华将案涉商铺作为抵押申请贷款，成都银行营业部依约发放贷款，因其不能归还，成都银行营业部向青羊法院提起诉讼，（2017）川0105民初2507号民事判决书确认了邱玉华的给付义务及成都银行营业部对案涉商铺的优先受偿权。徐萍、袁家英与邱玉华签订租赁合同时间为2016年11月12日，晚于抵押时间，在租赁合同签订时，邱玉华没有如实告知商铺已抵押的事实，但徐萍、袁家英应当知道案涉商铺已经抵押的事实。据徐萍、袁家英及邱玉华所述续签租赁合同后，所有房租均是现金支付，以现金支付10年租金不合常理，真实性存疑。营业执照等均是在抵押后办理，不能证明在抵押前即已存在真实的租赁关系，请求驳回徐萍、袁家英的诉讼请求，并由其承担全部的诉讼费用。 邱玉华答辩称，认可徐萍、袁家英的诉讼请求。不清楚法律规定，邱玉华向陈思平购买案涉商铺之前徐萍、袁家英即已租赁该商铺，其购买商铺后由邱玉华与徐萍、袁家英重新签订了租赁合同，合同到期后又续签了租赁合同，因邱玉华不懂转账，租金都是其现场收取现金。因邱玉华银行卡可能被冻结，又急需钱，故与徐萍、袁家英协商给予优惠提前现金支付10年租金100万元，其已收到全部租金100万元。 根据庭审情况及经审查确认的证据，本院认定事实如下： 成都银行股份有限公司百花潭支行（以下简称成都银行百花潭支行）与四川基隆贸易有限责任公司（以下简称基隆贸易公司）于2014年5月7日签订了编号为D370121140507784的《融资协议》，约定协议项下融资发生期间为2014年5月7日至2017年5月6日，最高融资额度为20000000元。同日，成都银行百花潭支行与邱玉华签订了编号为D370121140507784的《抵押合同》，约定以邱玉华所有的案涉房屋在内的4套房屋作为抵押担保，担保的主债权为2014年5月7日至2017年5月6日期间因成都银行百花潭支行向基隆贸易公司发放授信而发生的一系列债权，抵押担保的最高限额为20000000元。合同签订后，成都银行百花潭支行于2014年5月13日向基隆贸易公司发放贷款18000000元。成都银行百花潭支行与邱玉华于2014年5月13日办理抵押登记手续。贷款发放后，基隆贸易公司未按约定偿还借款本息，成都银行营业部于2017年3月15日向本院提起诉讼，本院经审理后于2017年7月14日作出（2017）川0105民初2507号《民事判决书》，判决基隆贸易公司偿还成都银行营业部本金18000000元及相应利息、罚息、复利，成都银行营业部对案涉商铺等抵押物享有抵押权，有权就抵押物在20000000元最高限额内折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿等。判决生效后，成都银行营业部向本院申请强制执行，本院于2018年7月30日以（2018）川0105执2761号《执行裁定书》、《协助执行通知书》轮候查封被执行人邱玉华名下的案涉房屋。后因本案存在抵押权，首封法院将案涉房屋的处置权移送本院。2020年8月31日，本院作出（2018）川0105执2761号《公告》，要求邱玉华及其房屋占有使用人在2020年9月14日前将案涉房屋腾空交由本院处置，逾期不履行，本院将强制执行并进行评估、拍卖等。 徐萍、袁家英于2020年9月14日向本院提出申请，对本院前述《公告》拍卖案涉房屋提出执行异议。本院经审查后，于2020年9月16日作出（2020）川0105执异479号《执行裁定书》，认为“承租人阻却人民法院对案涉房屋的强制执行措施的前提是在法院查封前签订合法有效的书面租赁协议即占有使用该不动产，徐萍、袁家英虽提交其与邱玉华签订的租赁合同及收条，但未提交相应银行转账记录证明其已按约支付租金，不足以佐证租赁合同的真实性，亦未提交其已实际占有使用该不动产的相应证据”，裁定驳回徐萍、袁家英的执行异议请求。徐萍、袁家英不服该裁定，遂提起本案诉讼。 另查明，原谢家祠支行的人、财、物及业务等整体规划于2016年1月27日归成都银行营业部管理。基隆贸易公司于2012年5月在谢家祠支行开立一般结算账户，并于2914年5月贷款1800万元。谢家祠支行原隶属于成都银行百花潭支行，贷款所签署的印章均为成都银行百花潭支行的公章和法人章。 上述事实有当事人身份信息、（2017）川0105民初2507号民事判决书、（2018）川0105执异479号执行裁定书、房屋查询信息及当事人陈述等证据在案为证。 庭审中，徐萍、袁家英提交两份《房屋租赁合同》、《收条》、营业执照复印件、情况说明及物业费水电费收据、检测报告，拟证明其自2012年5月17日起租赁案涉商铺，在2016年11月合同到期后续签租赁合同并以现金方式支付10年租金100万元。成都银行营业部质证认为以现金支付10年租金100万元不合常理，尤其其中两张收条属于同一个笔记本，也不合常理，对其三性均不认可，也不能证明有真实的租赁关系。邱玉华对该组证据均认可。 本院认为，根据本院已生效民事判决书，成都银行营业部对案涉商铺享有抵押权，在基隆贸易公司未按时足额履行还款义务时，成都银行营业部有权就包括案涉商铺在内的抵押物在2000万元最高限额内折价或就拍卖、变卖所得价款优先受偿，其系案涉商铺的抵押权人，并于2014年5月13日办理了抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十条“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”之规定，本案为案外人执行异议之诉，对徐萍、袁家英提出的阻止交付的主张，能否得到支持在于其与邱玉华之间对于案涉房屋在设立抵押前是否建立了真实、合法、有效的租赁关系，如已建立，则能得到支持，否则就不能得到支持。故本案争议焦点为徐萍、袁家英与邱玉华对案涉房屋在设立抵押前是否签订了合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，即双方在案涉房屋设立抵押前，是否建立了真实合法有效的房屋租赁关系。 对此，本院评判如下：一、徐萍、袁家英向本院提交两份其分别在2012年5月17日和2016年11月10日与邱玉华签订的《房屋租赁合同》，虽然其中一份合同载明的签署时间为2012年5月17日，但未提供其在2014年5月13日前支付租金以及在2014年5月13日前即已交付房屋的证据，本院无法认定其在案涉房屋设立抵押前已与邱玉华签订合法有效的租赁合同，并已按照合同约定支付租金、占有使用案涉房屋；二、徐萍、袁家英提交的营业执照复印件载明的注册日期分别为2017年10月23日和2020年7月6日，均在案涉房屋抵押设立之后；其提交的物管费、水电费收据最早时间为2016年8月1日，晚于2014年5月13日设立抵押的时间；其提交的检测报告为2017年和2020年出具，均不能证明其在案涉房屋设立抵押前已占有使用案涉房屋。综上，徐萍、袁家英所提交的证据不足以证明其在抵押前已签订合法有效的租赁合同，并已按约支付租金，且实际占有使用租赁物，不能证明双方在抵押权设立前已建立真实合法有效的租赁关系，故对徐萍、袁家英要求排除执行的主张不予支持。 徐萍、袁家英要求确认租赁合同继续有效的主张，不属于案外人执行异议之诉的审理范围，本案中不予处理。 依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回徐萍、袁家英的全部诉讼请求。 案件受理费9800元，由徐萍、袁家英承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  刘小琼 人民陪审员  余 愚 人民陪审员  李 娟 二〇二〇年十一月二十五日 法官 助理  金兴华 书 记 员  童学翠