湖南省长沙市芙蓉区人民法院执 行 裁 定 书（2020）湘0102执异167号异议人（案外人）：严某某，女，1970年3月4日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。申请执行人：中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部，住所地长沙市芙蓉区芙蓉中路二段**银港大厦。负责人：陈希桥，总经理。委托诉讼代理人：余希，湖南芙蓉律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭珍，湖南芙蓉律师事务所律师。被执行人：杨某，女,1975年9月29日出生，汉族,住湖南省长沙市天心区。被执行人：苏某，男，1969年6月11日出身，汉族，住福建省福州市台江区。被执行人：长沙充民珠宝有限公司，，住所地长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路**栋**法定代表人：杨某。在本院执行申请执行人中国建设银行股份有限公司湖南省分行营业部（以下简称建行湖南省分行营业部）与被执行人杨某、苏某、长沙充民珠宝有限公司（以下简称充民公司）金融借款合同纠纷一案中，案外人严某某对本院（2020）湘0102执8617号执行裁定不服，提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人严某某提出异议称，因杨某委托湖南珮诗贸易有限公司及柏棠地产房屋销售有限公司对外以湖南珮诗贸易有限公司的名义出售其所有的××路××号××大厦××楼房产，2018年10月1日，其与湖南珮诗贸易有限公司（以下简称珮诗公司）签订《商品房买卖合同》，约定杨某把杨某名下位于长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××号房屋（权证号码×××71，以下简称2109号房屋）出售给严某某。严某某向杨某支付了全部购房款155109元及办理过户登记所需的全部费用17631元。签订商品房买卖合同当天，杨某将2109号房屋交付给严某某管理，由严某某作为委托方与受托方湖南悠乐港商业管理有限公司（以下简称悠乐港公司）签订了《商铺委托管理合同》，委托悠乐港公司对商铺进行经营。签订合同后，严某某多次催杨某办理过户手续，杨某多次推脱，在未告知严某某的情况下将2109号房屋于2019年5月抵押给建行湖南省分行营业部。严某某认为，其与杨某签订商品房买卖合同后支付了全部购房款及过户相关费用，杨某已经将房屋交付给严某某使用管理，严某某已成为2109号房屋的实际所有权人，杨某应办理过户手续将2109号房屋过户至严某某名下。杨某将2109号房屋抵押给建行湖南省分行营业部系无权处分，未经严某某同意，建行湖南省分行营业部放贷时未审慎审核，存在过失，不构成善意取得抵押权。故严某某申请终止对位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××层××号房屋的执行，并裁定申请执行人对2109号房屋的抵押权无效。申请执行人建行湖南省分行营业部辩称，1、异议申请人与珮诗公司的商品房买卖合同为无效合同。异议申请人提交的商品房买卖合同的交易双方为珮诗公司与异议申请人，而交易房屋的产权证登记在杨某名下，交易双方所签订的合同不符合合同要式，因此双方签订的合同无法律效力；2.银行已尽到贷款审查义务。银行在发放贷款前对抵押物做了相关了解，包括审查产权登记信息，上门抵押物了解情况，当时抵押物为毛坯，也没有被异议申请人所占有，银行与被执行人签订抵押担保合同符合法律法规相关规定，合法有效；3.异议人申请人只能对杨某等人主张债权，不能对杨某名下的抵押物主张物权。异议申请人与珮诗公司签订的商品房买卖合同既为无效合同，异议申请人也未按合同约定的房屋价款按时足额支付，其与杨某等人的债权债务关系应另行处理，不得对抗抵押权。请求法院驳回异议人的执行异议。被执行人充民公司、杨某、苏某未作述称。本院查明：建行湖南省分行营业部与充民公司、杨某、苏某金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月16日作出（2020）湘0102民初1562号民事判决书，判决：一、充民公司应在该判决生效之日起五日内偿还建行湖南省分行营业部贷款本金9700000元、利息133324.48元、罚息611.47元（暂计算至2020年3月25日，此后的利息、罚息按照合同约定的利率计算至实际清偿之日止）；二、杨某、苏某对上述第一项确定的充民公司的义务承担连带清偿责任；三、如充民公司未按该判决指定的期限履行第一、二向给付义务的，建行湖南省分行营业部有权对杨某名下房屋（详见判决书所附抵押物清单，含2109号房屋）拍卖、变卖后，在该判决第一、二项之款项的范围内优先受偿；四、杨某、苏某履行上述保证责任后，有权向充民公司追偿。后因充民公司、杨某、苏某未履行该判决确定的义务，建行湖南省分行营业部于2020年9月1日向本院提起强制执行。本院于2020年9月10日作出（2020）湘0102执8617号执行裁定书，裁定冻结、扣划、扣留被执行人杨某，苏某，充民公司的银行存款9955740元（未计算迟延履行期间的利息）；或者查封、扣押其价值相当的财产。本院于2020年9月10日，向长沙市不动产登记中心查询杨某、苏某、充民公司不动产情况，查明被执行人杨某名下位于长沙市芙蓉区××路××号××大厦××房屋，本案已采取轮候查封措施，查封期限至2023年10月27日；但因轮候查封等情形，暂不宜处置。于2020年9月14日，通过长沙市住房公积金管理中心查询了杨某、苏某、充民公司住房公积金情况，未发现可供执行财产。本院于2020年10月28日作出（2020）湘0102执8617号之一执行裁定书，裁定终结本次执行程序。另查明，杨某为珮诗公司的法定代表人。2018年5月27日，杨某向珮诗公司出具授权委托书，载明：“鉴于本人欲将本人名下的自有物业（位于长沙市［芙蓉］区××路××号××大厦××楼整层房产编号为长房权证芙蓉字第7××4，长房权证芙蓉字第7××4的房屋）对外转让，……现双方协商并一致同意，本人特别授权委托贵公司以贵公司的名义对外销售本人名下的上述物业。”2018年10月1日，珮诗公司与严某某签订《商品房买卖合同》，约定严某某购买珮诗公司名下湖南省长沙市芙蓉区定王台街道建湘南路162号栋2层109号房屋，总价款155109元，房屋用途为商业。同日，严某某（委托方，甲方）与悠乐港公司（受托方、乙方）珮诗公司（担保方、丙方）签订《定王悠乐港商铺委托管理合同》，将其购买的2109号房屋委托乙方代为经营管理，委托管理期限为2018年12月31日至2028年12月30日。严某某已支付全部购房款项。后珮诗公司按约履行了交付房屋的义务，但尚未给严某某办理过户登记手续。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执异和复议规定》）第二十七条规定：申请执行人对执行标的享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执异和复议规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《执异和复议规定》第二十八条即属于《执异和复议规定》第二十七条规定的例外情形。本案中，杨某授权珮诗公司全权代理向外出售其名下位于湖南省长沙市芙蓉区××街道××路××号栋××层××商铺，严某某与珮诗公司在本院查封涉案房屋前已签订《商品房买卖合同》，购买其中的2109号房屋，支付了全部购房款并委托悠乐港公司实际占有该商铺至今，且无证据证明严某某对未办理过户登记手续存在过错，因此严某某依法可以排除对涉案房屋的执行，对严某某所提中止对2109号房屋的执行异议申请，本院予以支持。至于严某某要求本院裁定建行湖南省分行营业部的案涉抵押权无效，因该抵押权已被本院（2020）湘0102民初1562号生效民事判决确认，如果对此有异议，应通过审判监督程序处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十七条、第二十八条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，裁定如下：中止对湖南省长沙市芙蓉区××街道××路××号××大厦××号房屋（权证号码×××**）的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长  王双石人民陪审员  苏 麟人民陪审员  柳满希二〇二〇年十一月九日法官助理王婷婷书记员梁芸哲