北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2020）京01民终7690号上诉人（原审被告）：周海东，男，1971年3月7日出生，汉族，住北京市海淀区。被上诉人（原审原告）：北京八达岭山庄社区服务有限公司，住所地北京市延庆区八达岭经济开发区康西路**。法定代表人：李连荣，经理。委托诉讼代理人：李海涛，男，该公司职员。委托诉讼代理人：苏萌，男，该公司职员。上诉人周海东因与被上诉人北京八达岭山庄社区服务有限公司（以下简称山庄服务公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2020）京0119民初2076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月2日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员郭勇独任审理，于2020年11月10日公开开庭审理了本案。上诉人周海东，被上诉人山庄服务公司的委托诉讼代理人李海涛、苏萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周海东上诉请求：撤销一审判决，依法改判或发回重审，由山庄服务公司承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1．《责任书》被认定为无效，合同确认无效后，承担责任的主体应当是签订合同的当事人，不能突破合同的相对性。本案签订《责任书》的双方当事人不包括周海东，周海东在《责任书》效力问题上也不存在过错。即使山庄服务公司在事实上履行了《责任书》约定的义务，也应当由山庄服务公司与北京市延庆区八达岭山庄业主委员会根据各自过错承担物业费损失。2．物业费收取主体错误，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会是物业费收取的唯一合法主体。按照《关于2010年业主自管服务标准和物业费的通告》之规定，物业费的收缴和使用权回归到业委会。《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》中也没有给予总经理收取物业费的权利。八达岭山庄业主也是按照规定将物业费交给北京市延庆区八达岭山庄业主委员会。《关于收取八达岭山庄业主本年度物业费的说明》也明确北京市延庆区八达岭山庄业主委员会是物业费收取的唯一合法主体。一审判决系依据《责任书》，而《责任书》已被认定无效，山庄服务公司如有损失应向《责任书》的当事人北京市延庆区八达岭山庄业主委员会追索。3．物业费标准应当依法确认。一审判决以《责任书》为依据认定物业费标准，而《责任书》已被认定无效。且山庄服务公司未提供证据证明其提供的物业服务满足本地区别墅住宅物业费的一般收费标准。此外，按照《物业服务定价成本监审办法》《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》，业主所缴纳物业费应通过法定途径重新确认。4．山庄服务公司拒不履行《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》规定，未审计核算物业成本并确定物业费收费标准。山庄服务公司物业服务质量不合格，对业主造成巨大损失。山庄服务公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，同意一审法院判决。山庄服务公司向一审法院起诉请求：要求周海东给付2012年10月1日至2018年12月15日的物业费52128元。一审法院认定事实：一、《责任书》载明：“甲方：北京市延庆县八达岭山庄业主委员会；乙方：程皓珺。从2012年10月1日起，山庄的物业管理与服务及由此发生债权债务由程皓珺负责和承担。双方经协商达成如下协议：一、在物业费没有收缴到位的情况下，乙方提供资金保障山庄的正常物业管理与服务，解决山庄物业员工的生活和工资、设施设备维修和运行等问题。二、乙方依法组织员工做好山庄物业管理与服务，自行承担责任。1．乙方的职责、服务内容和奖惩，见《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》的第三部分总经理的工作职责、第四部分接待业主（客服）服务内容和考核标准、第五部分安全服务内容和考核标准、第六部分保洁绿化服务内容和考核标准、第七部分工程维修服务内容和考核标准。2．乙方要保障供水、垃圾及时清运、依法做好人员和车辆出入管理、加强改建和装修装饰管理、养犬管理，保障山庄安全和正常的工作生活秩序。3．从12月1日起甲方依据《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》对乙方提供的物业服务进行考评和奖惩，乙方自觉接受甲方的监督和检查。若不履责受甲方处罚，乙方以珍品苑六号楼6208号房产作为履行责任的财产保证，甲方有权处置。四、乙方依法规范物业管理与服务的劳动用工，保安人数不低于60人，使用好遗留的80名农民工，客服不低于6人，工程不低于8人。每位员工的定岗和岗位职责报甲方。六、物业服务费及公共收益。1．自2012年10月1日0时起至业主大会决定新的物业服务方式止，乙方享有山庄全部物业费债权、承担全部债务，负责山庄物业费的收取和开支，自负盈亏。2．物业服务费用由业主按其拥有的物业的建筑面积（按房产证所表明的建筑面积计算，尚未取得房产证的以售房责任书中表明的建筑面积计算）交纳。物业收费标准为：【公寓住宅】：1．4元/平方米/月；【别墅】：2．50元/平方米/月；配套公建和商业设施按相关法规规定收取。十一、甲方责成乙方出资注册成立物业服务公司并担任法定代表人，作为物业运行载体，甲方对该公司有决定权。十五、本责任书在业主大会决定新的物业管理方式之前有效。十六、本责任书终止后，新的物业服务者接管本物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，双方的权利义务继续按本责任书执行。”二、2017年7月28日（2016）京0119民初367号民事判决书（以下简称367号判决）判决：“确认高同星、王俊兰、王莉、张琳莉、孙伟、曹甲伟、彭再红与程皓珺于二○一二年九月三十日签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》无效”。即案涉《责任书》被认定无效。2018年7月9日（2018）京01民终960号民事判决书（以下简称960号判决）维持367号判决。三、山庄服务公司营业执照载明的法定代表人为李连荣，李连荣与程皓珺系母子关系。李连荣出具情况说明认可程皓珺为山庄服务公司的实际出资人和实际控股人。程皓珺在法院与其谈话中表示：“八达岭山庄所涉追索物业费的权利义务均归山庄服务公司。虽然在该公司成立之前是我在经营管理，但是我同意由公司承继债权债务，进行物业费用的追索。此外，我想说明一下，关于物业管理问题，物权法规定可以委托物业公司或者其他管理人进行管理，所以无论是我个人，还是公司，在进行物业服务方面都是具有合法资格。”四、（2019）京0119民初145号民事判决书认定：2017年8月28日，北京市延庆区八达岭镇人民政府对北京市延庆区八达岭山庄业主委员会予以变更备案。2017年11月22日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具告知函：“八达岭山庄物业负责人程皓珺：八达岭山庄业主委员会经过讨论研究、全体委员一致表决同意，决定从2017年12月31日起程皓珺不再担任八达岭山庄物业服务管理负责人。自2018年01月01日起，原物业除外聘保安部（需另行签订聘任合同），其它各部门的工作人员依旧维持正常的服务管理工作（工作安排若有变化，应以业委会通知为准）。鉴于程皓珺已收取山庄业主2017年全年的物业费，2017年12月份之前，与八达岭山庄物业服务管理工作相关的工资及费用均由程皓珺支付。望程皓珺及每位工作人员知悉本函后，配合业委会做好物业各方面的交接工作。”2017年11月23日，程皓珺予以答复：“1、本届业委会选举不合法，现有业主已经起诉至延庆区法院，要求撤销本届业委会委员的选举决定，案件正在审理当中。因此业委会无权作出相应决定。2．根据《八达岭山庄物业管理与服务责任书》第十五条规定在业主大会作出决定新的物业管理方式之前，责任书一直有效。而贵业委会并没有召集组织业主大会，更没有经过业主大会形成新的决议，因此贵业委会无权擅自解除《八达岭山庄物业管理与服务责任书》确定的内容。业委会与我经过协商签订的《八达岭山庄物业管理与服务责任书》，如果需要处理相关事宜，建议通过法律途径解决，针对贵业委会的《告知函》，我不认可相关内容。”2018年6月27日，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会以排除妨害纠纷案由起诉程皓珺，该案案号为（2018）京0119民初6833号（以下简称6833号案件）。2018年12月13日，6833号案件民事调解书调解：程皓珺及其雇用人员（详见名单）于2018年12月16日10时撤离八达岭山庄小区1号、2号、3号大门门卫室、岗亭，腾空物业服务中心大楼（原名“物业综合楼”）并移交给北京市延庆区八达岭山庄业主委员会。2018年12月16日，程皓珺撤出该小区。五、庭审中周海东认可八达岭山庄x号房屋为其所有，房屋面积251．29平方米，但还未办理房产证。上述事实，有商品房买卖合同、《责任书》、6833号案件民事调解书、960号判决书、145号判决书、8972号判决书及当事人陈述等证据在案佐证。一审法院认为，根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，程皓珺基于《责任书》于2012年10月1日进驻小区提供物业服务，并于2014年成立了山庄服务公司进行运营，尽管2018年7月9日该《责任书》被二审认定无效，但是结合2017年11月22日北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具的告知函内容、6833号案件民事调解书，可以形成证据链，证明程皓珺、山庄服务公司自2012年10月1日起为周海东居住的小区提供事实上的物业服务，直至2018年12月15日撤出该小区时止。故法院认定事实服务期间为2012年10月1日至2018年12月15日。关于应否支付物业费问题，虽然《责任书》被确认无效，但依照合同无效的处理原则、公平原则以及物业服务的特殊属性，程皓珺、山庄服务公司作为物业服务的提供者，在事实上提供了物业服务，作为物业服务关系相对方的业主，理应支付一定的服务费用，故周海东关于《责任书》无效即无需支付物业费用的抗辩于法无据，法院不予支持。关于原告主体资格问题，程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司不违反法律法规的强制性规定，山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际运行的事实作为原告提起诉讼，符合法律规定，故周海东关于山庄服务公司不具备诉讼主体资格的抗辩，于法无据，法院不予支持。关于物业费的收费标准问题，山庄服务公司主张的2．5元/㎡/月的标准源于《责任书》的约定，虽然《责任书》被认定无效，但该收费标准并未高于本地区别墅住宅物业费的一般收费标准，亦未高出案涉小区前期物业费的收费标准，且业主亦是按照该标准交纳，故法院对山庄服务公司主张的收费标准不持异议。关于应当交纳的物业费数额问题，鉴于程皓珺、山庄服务公司在提供服务期间，因物业服务形成诉讼，且《责任书》被依法确认无效，最终经法院调解撤出服务小区，在此期间的物业服务必然会因诉讼产生一定的影响，且业主抗辩表示物业服务存在不到位之处。经询问，程皓珺、山庄服务公司均表示同意在2．5元/㎡/月的标准基础上减免15%的物业费，对此，法院不持异议。经核算，周海东2012年10月1日至2018年12月15日期间应交纳物业费的金额为39782元（251．29㎡×2．5/㎡/月×74．5月×85%）。关于周海东丢失物品，如果其认为山庄服务公司有责任，应另行解决，本案不做处理，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条之规定，判决：一、周海东于判决生效后七日内给付山庄服务公司2012年10月1日至2018年12月15日的物业费共计39782元。二、驳回山庄服务公司的其他诉讼请求。本院二审审理中，上诉人周海东向本院提交如下证据：证据1、《关于2010年业主自管服务标准和物业费的通告》，证据2、《八达岭山庄物业自管服务内容和考核标准（试行）》，证据3、八达岭山庄业主向北京市延庆区八达岭山庄业主委员会缴纳物业费收据，证据4、《关于收取八达岭山庄业主本年度物业费的说明》；证据5、北京市延庆区八达岭山庄业主委员会关于要求物业报送财务工作报告及报表的三次通知。证据1—证据4的证明目的为山庄服务公司没有收取物业费的权利，北京市延庆区八达岭山庄业主委员会是收取物业费的唯一合法主体；证据5的证明目的为山庄服务公司物业费的收费标准缺乏依据。被上诉人山庄服务公司对上述证据的真实性认可，关联性和证明目的均不认可。本院经审查认为，周海东提交的上述证据与本案争议焦点缺乏关联性，且不能证明其证明目的成立，本院不予采信。本院对一审查明的事实予以确认。本案事实尚有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为，关于物业费的收费主体，根据山庄服务公司提交的业主交费清单、6833号民事调解书及2017年11月22日北京市延庆区八达岭山庄业主委员会出具的告知函等证据可以证明，程皓珺、山庄服务公司自2012年10月1日起至2018年12月15日止为周海东居住的小区提供了事实上的物业服务。程皓珺、山庄服务公司作为小区物业提供者，为周海东提供了物业服务，周海东实际上接受了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，周海东应当支付相应的物业服务费。且程皓珺自愿将其对涉案小区物业服务所涉权利让与给山庄服务公司，故山庄服务公司基于程皓珺的权利让与和实际物业运营方作为原告提起诉讼，符合法律规定。周海东关于山庄服务公司不具备收费主体资格的上诉请求于法无据，本院不予支持。关于物业费收费标准，虽然《责任书》被确认无效,但山庄服务公司以《责任书》中约定的收费标准收取物业费，并未高于当地别墅住宅物业费的一般收费标准及周海东所居住小区前期的物业费收费标准。且山庄服务公司自愿在2．5元/㎡/月的标准上减免15%的物业费，故一审法院按照山庄服务公司的主张认定物业费收费标准并无不当，本院予以确认。综上所述，周海东的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审法院判决结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费970元，由周海东负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 员  郭 勇二〇二〇年十一月十七日法官助理  田晓宇书 记 员  焦 淼